CAPITOLUL 1

1.1 Scopul evaluării

Scopul acestui raport de evaluare este estimarea valorii de piaţă a proprietăţii imobiliare în
vederea vânzării imobilului.Pentru orice alt scop decât cel declarat mai sus, proprietatea imobliară
poate avea o valoare diferită.

1.2. Date generale privind dreptul de proprietate

La data evaluării, proprietatea imobiliară, situată în municipiul Bucuresti bd.Theodor
Pallady nr.23, bl.V2, scara 2 , ap.16, parter, sector 3 si se află în proprietatea d-lui Iordache Vasile
si d-nei Iordache Constanta, conform contractului de vanzare-cumparare nr.717/2002,autentificat
de BNP marian Dumitru .
Conform Documentaţiei de Carte Funciară, nr. 717 din 15.05.2001 asupra proprietăţii nu
s-au constituit garanţii bancare sau ipoteci, care să limiteze dreptul de proprietate.

1.3. Delimitarea proprietăţii imobiliare

Prezentul raport a fost întocmit în urma solicitării proprietarilor susmentionati,
domiciliati.înmunicipiul Bucuresti bd.Theodor Pallady nr.23, bl.V2,s cara 2, ap.16, parter sector 3
Obiectul evaluării îl constituie proprietatea imobiliară (apartament) situată în municipiul
Bucuresti bd.Theodor Pallady nr.23, bl.V2, scara 2, ap.16, parter sector 3
Proprietatea imobiliară se compune din :

Nr.crt Denumire incapere Suprafata utila [mp]

1 HOL MARE
4,26
2 HOL MIC
2,47
3 BUCATARIE
12,41
4 SUFRAGERIE
18,17
5 BAIE SERVICIU
1,45
6 BAIE PRINCIPALA
3,13
7 DORMITOR MARE
13,35
8 DORMITOR MIC
12,03
Page 1 of 9
 9 DEBARA
1,20
SUPRAFATA UTILA
68,47
SUPRAFATA UTILA BALCON
3,45
TOTAL SUPRAFATA TOTALA
71,92

În prezentul raport, evaluatorul va estima valoarea de piaţă a proprietăţii imobiliare folosind

metoda comparaţiei directe, valoarea de piaţă estimată pe baza capitalizării venitului calculului ratei
de capitalizare.
Bunul imobil (apartament) se constituie din 3 camere, având o suprafaţă totală de 71,92 mp
şi o suprafaţă utilă de 68.47 mp.

1.4. Amplasarea în zonă

Apartamentul este localizat municipiul Bucuresti cartier Titan, cartier cu blocuri de locuinţe,
fiind din punct de vedere edilitar o zona foarte bine dezvoltata..
Este prezentă energia electrică cu instalaţii de calitate medie, curenţi slabi, reţeaua de apă–
din reţeaua oraşului, instalaţii şi corpuri sanitare satisfăcătoare, de calitate medie, termoficare–
instalaţii de încălzire de calitate medie, gaze – din reţeaua oraşului, canalizare, telefonie,
televiziune, internet. Apartamentul evaluat este situat la parterul unui bloc cu regimul de înălţime
P+4, din releveu rezultă o suprafaţă utilă de 68,47 mp.
Utilităţile edilitare de care dispune apartamentul sunt specifice mediului urban,dispunand
de sistemul de încălzire centralizat. Finisajele sunt de calitate ridicata, aparatamentul avand un
aspect îngrijit,fiind renovat in totalitate in anul 2012.
Zona este un cartier cu blocuri de locuinţe. În apropiere se află unităţi comerciale cu
magazine suficiente (Billa, , LidlAuchan,Metro,Decathlon, Media Galaxy), bine aprovizionate cu
mărfuri de bună calitate. La 50 m se află reţeaua de transport în comun(, tramvai) si statia de metrou
1Decembrie ; în apropiere se afla Gradinita nr.23, unitatea de învăţământ Şcoala Generală Nr.149şi
Colegiul Nicolae Nenitescu, saloane de înfrumuseţare, farmaciileDona,Belladona,Sensi Blu,
florării. Traficul auto esteunul intens, bulevardul Theodor Pallady fiind inceputul Autostrazii
Soarelui.
1.5. Surse de informare
 Actele de proprietate ale imobilului;
 Piaţa imobiliară din zonă consultată prin intermediul site-urilor de specilitate şi mass-
media;
 Buletine informative ANEVAR si IROVAL

1.6. Ipoteze şi condiţii limitative
Ipoteze de evaluare
Proprietatea imobiliară se evaluează pe baza premisei că aceasta se află în posesie legală
(titlul de proprietate este valabil) şi responsabilă.

Page 2 of 9
 Evaluarea se face pe baza informaţiilor obtinute, estimări şi opinii necesare întocmirii
raportului de evaluare, din surse considerate a fi credibile adevărate şi corecte. Evaluatorul nu îşi
asumă responsabilitatea în privinţa acurateţei informaţiilor furnizate de terţe părţi.
Nu se asumă responsabilitatea faţă de nici o altă persoană în afara clientului, destinatarului
evaluării şi celor care au obţinut acordul scris şi nu se acceptă responsabilitatea pentru nici un fel
de pagube suferite de orice astfel de persoană pagube, rezultate în urma deciziilor sau acţiunilor
întreprinse pe baza acestui raport.
Dacă nu se arată astfel în raport, se înţelege evaluatorul nu are cunoştinţă asupra stării
ascunse sau invizibile a proprietăţii (inclusiv dar fără a se limita doar la acestea, starea şi structura
solului, structura fizică, sistemele mecanice şi alte sisteme de funcţionare, fundaţia etc.). Se
presupune că nu există astfel de condiţii dacă ele nu au fost observate, la data inspecţiei, sau nu au
devenit vizibile în perioada efectuării analizei obişnuite necesară pentru întocmirea raportului de
evaluare. Evaluatorul nu oferă garanţii explicite sau implicite în privinţa stării în care se află
proprietatea şi nu este responsabil pentru existenţa unor astfel de structuri şi a eventualelor lor
consecinţe şi nici pentru eventualele procese tehince de testare necesare pentru descoperirea lor.
Evaluatorul a fost de acord să-şi asume realizarea misunii încredinţate de către clientul
numit în raport, în scopul utilizării precizate de către client şi în scopul precizat în raport.
Condiţii limitative
Prezentul raport este întocmit la cererea clientului, şi în scopul precizat. Nu este permisă
utilizarea raportului de către o terţă persoană fără obţinerea prealabilă a acordului scris al clientului,
al autorului evaluării şi al evalauatorului verificator.
Raportul de evaluare îşi păstrează valabilitatea numai în situaţia în care condiţiile de piaţă,
reprezentate de factorii economici, sociali şi politici rămân nemodificate în raport cu cele exitente
la data întocmirii raportului de evaluare.
Se presupune că proprietatea imobiliară în cauză respectă reglementările privind
documentaţiile de urbanism, legile de construcţie şi reglementările sanitare, iar în cazul în care nu
sunt respectate aceste cerinţe, valoarea de piaţă va fi afectată.
Proprietatea nu a trecut printr-o expertiză detaliată(tehnica sau de alta natura). Orice schiţă
din raportul de evaluare prezintă dimensiunile aproximative ale proprietăţii şi este realizată pentru
a ajuta cititorul raportului să vizualizeze proprietatea. În cazul în care există documente relevante
(măsurători de cadastru, expertiză) acestea vor avea prioritate.
Conţinutul acestui raport este confidenţial pentru client şi destinatar, iar autorul nu îl va
dezvălui unei terţe persoane cu excepţia situaţiilor prevăzute de Standardele Internaţionale de
Evaluare şi/sau atunci când proprietatea a intrat în atenţia unui organism judiciar calificat.
Consimţământul scris al evaluatorului verificator (dacă al acestuia din urmă este necesar)
trebuie obţinut înainte ca oricare parte a raportului de evaluare să poată fi utilizată în orice scop, de
către orice persoană, cu excepţia clientului şi a creditorului, sau a altor destinatari ai evaluării care
au fost precizaţi în raport. Consimţământul scris şi aprobarea trebuie obţinute înainte ca raportul de
evaluare (sau oricare parte a sa) să poată fi modificat sau transmis unei terţe persoane inclusiv altor
creditori ipotecari, alţii decât clientul sau altor categorii de public, prin prospecte, memorii,
publicitate, relaţii publice, informaţii, vânzare sau alte mijloace. Raportul de evaluare nu este
destinat asigurătorului proprietăţii evaluate, iar valoarea prezentată in raportul de evaluare nu are
legătură cu valoarea de asigurare

Page 3 of 9
 CAPITOLUL 2.
ANALIZA PIEŢEI IMOBILIARE

2.1. Piaţa specifică

Piaţa imobiliară se poate defini ca fiind interacţiunea dintre persoanele (fizice sau juridice)
care schimbă drepturi de proprietate contra altor bunuri, cum ar fi banii. Această piaţă se defineşte
pe baza tipului de proprietate, potenţialul de a produce venituri, localizare, caracteristicile
investitorilor şi chiriaşilor tipici. Piaţa imobiliară este influenţată de atitudinile, motivaţiile şi
interacţiunile vânzătorilor şi cumpărătorilor şi are caracteristici diferite de cele ale pieţelor eficiente
(este foarte sensibilă la situaţia pieţei de muncă şi stabilitatea veniturilor, deciziile de cumpărare
sunt influenţate de tipul de finanţare, durata rambursării şi rata dobânzii, este o piaţă care nu se
autoreglează, ci este afectată de multe reglementări guvernamentale şi locale, informaţiile despre
tranzacţii similare nu sunt imediat disponibile, există decalaj între cerere şi ofertă, cererea poate fi
volatilă datorită unor schimbări rapide în mărimea şi structura populaţiei).
Situaţia actuală a pieţei imobiliare din Bucuresti este caracterizată de un număr redus de
tranzacţii şi un trend descrescător al ofertelor prezentate pentru toate tipurile de imobile. Faţă de
acum patru ani, preţurile imobilelor au scăzut şi cu 50%. Cu toate acestea, nu există lichidităţi pe
piaţă, de aceea au loc puţine tranzacţii

2.2. Oferta competitivă

În prezent, în zona centrală, apartamentele cu trei camere, de exemplu, se vând cu preţuri
cuprinse între 75.000 şi 120.000 de euro, în timp ce pentru acelaşi tip de apartamente din zone mai
slab cotate, cum ar fi Rahova, Berceni, Giulesti preţurile sunt cuprinse între 43.000 şi 55.000 de
euro. În zonele Obor,Iancului, preţurile variază între 58.000 şi 72.000 de euro, iar în zonele
Tei,Victoriei,Ion Mihalache ,Unirii acestea oscileaza între 70.000 şi 135.000 de euro, în funcţie de
suprafaţă, finisaje şi dotări.
Totuşi, în anumite blocuri, preţurile sunt comparabile cu cele de acum patru ani, scăderea
fiind destul de mica,fiind diferenţe mari între preţul cerut de vânzători şi preţul de vânzare efectiv.

2.3. Analiza cererii

În prezent, cea mai mare cerere pe piaţă este pentru apartamentele vechi, în special la cele
care se cumpără prin Programul «Prima Casă». Totuşi, preţurile depind în continuare de zona unde
se află apartamentul, de dotări etc. În ultima perioadă majoritatea apartamentelor au fost cumpărate
doar pe bază de credit ipotecar, fie că este vorba despre „Prima Casă“, fie că este vorba despre alte
tipuri de împrumuturi. Cumpărările de locuinţe cu bani gheaţă sunt destul de rare, şi numai pentru
chilipiruri..

2.4. Echilibrul pieţei. Raportul cerere-ofertă

Page 4 of 9
 Cererea şi oferta se vor echilibra, în măsura în care piaţa va fi capabilă să înghită, să consume
ofertele actuale. Pentru a exista un echilibru, cererea solvabilă trebuie să înceapă să crească şi să
achiziţioneze din oferta de pe piaţă şi, la un moment dat, să se echilibreze. Insă, acest moment este
foarte departe.

CAPITOLUL 3
DESCRIEREA PROPRIETĂŢII IMOBILIARE

3.1. Situaţia juridică

Pentru proprietatea imobiliară ce face obiectul prezentului raport de evaluare s-au prezentat
următoarele acte ce atestă proprietatea :
 contract de vanzare-cumparare nr. 717/2002
 carte funciara
 releveu
 fişa corpului de proprietate
 certificat de nomenclatură stradală
Prezentul raport nu validează din punct de vedere legal corectitudinea documentelor
prezentate şi nici dreptul de proprietate deplin asupra clădirii şi a terenului aferent, considerat ca
ipoteză de lucru în realizarea prezentului raport de evaluare.

3.2.Istoricul proprietăţii imobiliare

Evaluarea proprietăţii imobiliare (apartament) prin metoda comparaţiilor de piaţă îşi are
baza în analiza pieţei şi utilizează analiza comparativă, respectiv estimarea valorii se face prin
analizarea pieţei pentru a găsi proprietăţi similare, comparând apoi acele proprietăţi cu cea “de
evaluat”.
Premiza majoră a metodei este accea că valoarea de piaţă a unei proprietăţi imobiliare este
în relaţie direct cu preţurile de tranzacţionare a unor proprietăţi competitive şi comparabile .
Analiza comparativă se bazează pe asemănările şi diferenţele între proprietăţi, între
elementele care influenţează preţurile de tranzacţie .

Proprietatea A Proprietatea B Proprietatea C

Zonă Bd.Theodor Pallady Bd.1 Decembrie 1918 Bd.N.Grigorescu

- Groapă -Grădina Botanică -Şcoala Nr.12
Confort 1 1 1
Tip decomandat decomandat decomandat
Etaj p 2 4
Suprafaţă 68,47 mp 65 mp 62 mp
Nr. camere 3 3 3
Centrala Termica nu da nu
Utlităţi da da da
Finisaje Ridicate Ridicate Ridicate
Preţ 60000 euro 62000 euro 58 000 euro
Page 5 of 9
 3.3.Descrierea amplasamentului si a construcţiei de bază a imobilului
Proprietatea imobiliară este un bloc cu numărul de etaje P+4, anul de construcţie 1982, având
3 locuinţe pe palier. Structura blocului este din placi prefabricate din beton armat, acoperişul este
mansardat in anul 2010,prezinta izolaţie exterioara de 50 mm, are dotare cu interfon în funcţiune,
nu este dotat cu lift, are aspect exterior şi interior îngrijit. Unele apartamente sunt dotate cu centrală
termică, restul având un sistem de încălzire central.
Blocul în care este amplasat apartamentul are o vechime de 32 ani, cu utilităţi complete. Nu
s-au constatat fisuri la structura sau infrastructura şi nici infiltraţii de apă.
Apartamentul are o suprafaţă utilă de 68,47 mp conform releveului.
Finisajele aferente apartamentului :
- tencuieli driscuite, zugrăveli cu vopsea lavabila
- pardoseli parchet laminat : bucătărie, holuri,sufragerie,dormitor
 pardoseli gresie : bai şi balcon
 pereţi placaţi cu faianţă integral in bai si bucătărie
 tâmplăria exterioară este total PVC cu geam termopan
 tâmplărie interioara din lemn stratificat cu geam ornament
 uşa de acces la intrarea principală este metalică colantata
 Instalaţii electrice
 sunt realizate din conductori de aluminiu cu înveliş izolator, introduşi în tuburi de plastic
îngropaţi
 prize electrice simple şi duble.
 Instalaţii sanitare
 realizate din ţeavă de polipropilena PPR
 alimentarea cu apa potabilă prin reţeaua urbană
 scurgerea se face prin tuburi de PVC la reţeaua de canalizare a oraşului
 obiectele sanitare din porţelan şi inox
 instalaţie de încălzire prin reţeaua de termoficare a oraşului.

3.4.Consideraţii asupra stării tehnice a imobilului

In urma inspecţiei s-a constatat că apartamentul are un aspect îngrijit, cu instalaţii şi tâmplărie
funcţionale şi complete, gresia, faianţa şi parchetul se prezintă în stare foartebună.
Balconul de asemenea se prezintă într-o stare bună, îmbunătăţită: este închis cu tâmplărie din
PVC cu geam termopan, placat cu polistiren, tencuit şi zugrăvit cu vopsea lavabilă fiind placat cu
gresie.
La inspecţie s-au făcut verificări ale sistemului de alimentare cu apă rece menajeră, ale
obiectelor funcţionale, ale scurgerilor menajere .
In urma inspecţiei tehnice s-a constatat că blocul nu prezintă urme de infiltraţii, igrasie şi are
un aspect îngrijit. Nu se observă fisuri care să afecteze structura de rezistenţă a clădirii şi de
asemenea nu se observă semne de scurgeri de ape pluviale. Nu s-a efectuat o inspecţie asupra
părţilor ascunse ale imobilului.
Nu s-au efectuat teste referitoare la analiza stabilităţii terenului şi nici analiza caracteristicilor
geotehnice ale acestuia. In urma inspecţiei se apreciază că starea apartamentului este bună.

Page 6 of 9
 Capitolul 4.
EVALUAREA PROPRIETĂŢII IMOBILIARE

4.1. Cea mai bună utilizare a proprietăţii imobiliare

Având în vedere că scopul prezentei evaluări este estimarea valorii de piaţă , analiza celei
mai bune utilizări identifică cea mai profitabilă utilizare competitivă în care poate fi pusă
proprietatea.
Cea mai bună utilizare conform IVS 1 este definită astfel:
“ Utilizarea rezonabilă, probabilă şi legală a unui teren liber sau construit care este fizic
posibilă, fundamentată adecvat, fezabilă financiar şi are ca rezultat cea mai mare valoare.”
Cea mai bună utilizare a unei proprietăţi imobiliare rezultă în urma unei analize şi trebuie să
îndeplinească patru criterii:
1. Permisă legal
Aici se analizează reglementarile privind zonarea, restricţiile de construire, normativele de
construcţii, restricţiile privind construcţiile din patrimoniu, impactul asupra mediului, clauzele din
contractul de închiriere;
2. Posibilă fizic
Aici se analizează dimensiunile, forma, suprafaţa, structura geologică a terenului,
accesibilitatea unui lot de teren şi riscul unor dezastre naturale( cutremure, inundaţii) precum şi
capacitatea şi disponibilitatea utilitaţilor publice ( cum ar fi canalizare, apa, linie de transport,
energie electrică, gaze agent termic);
3. Fezabilă financiar
Implică analiza şi prognoza veniturilor generate de proprietate din care se vor scădea
cheltuielile de exploatare ( inclusiv impozitul pe profit), obţinându-se astfel profitul net. Se va
calcula rata de fructificare a capitalului propriu şi dacă aceasta este mai mare sau egală cu cea
aşteptată de investitori pe piaţă, utilizarea este fezabilă;
4. Maxim productivă
Dintre utilizările fezabile, cea mai bună utilizare este acea utilizare care conduce la cea mai
mare valoare reziduală a terenului, în concordanţă cu rata de fructific capitalului cerută de piaţă
pentru acea utilizare.
Cea mai bună utilizare este analizată uzual în una din următoarele situaţii:
- cea mai bună utilizare a terenului liber;
- cea mai bună utilizare a terenului construit.
In cazul apartamentelor de bloc analiza celei mai bune utilizări a terenului liber nu este relevantă –
teren cotă parte indiviză.
De regulă, cea mai bună utilizare pentru astfel de proprietaţi imobiliare este cea actuală-
apartament - locuinţă unifamilială în bloc de locuinţe colective.

Page 7 of 9
 Rata de capitalizare pentru apartament – locuinţă unifamilială, în bloc
A B C
de locuinţe, s-a determinat conform datelor din tabel : Comparabile
Chirie lunară ( EURO/luna) 200 220 240
Venit Brut Potenţial (EURO/an) 2.400 2640 2880
Grad de neocupare (10% din VBP) 240 264 288
Venit Brut Efectiv (EURO/ an) 2.160 2376 2592
Cheltuieli aferente proprietarului (10% din VBE) 216 238 259
Venit Net din Exploatare (EURO/an) 1.944 2.138 2.333
Preţ (EURO) 41.000 48.000 45.000
Rata de capitalizare (%) 4.72% 4.41% 5.24%
Rata medie de capitalizare 5%

Venitul net efectiv (VNE), respectiv suma ce rămâne la dispoziţia proprietarului în urma
exploatării proprietăţii sale imobiliare prin închiriere, se obţine prin deducerea din venitul brut
efectiv a cheltuielilor suportate de proprietar.
Determinarea valorii capitalizate (V) se face prin aplicarea formulei :
V = VNE/c x 100
Unde c = rata de capitalizare
Ratele de capitalizare utilizate, bazate pe relaţia dintre venituri şi valoarea proprietăţii,
rezultată dintr-o analiză comparativă a vânzărilor de proprietăţi comparabile, sunt de 5% pentru
proprietăţi rezidenţiale şi 12% pentru spaţii de birouri.

Destinaţie Rezidenţial Spaţiu birouri

Chirie lunară solicitată ( EUR/luna ) 240 300
Venit Brut Potential ( EUR/an ) 2880 3.600
Grad de neocupare (10% din VBP) 288 360
Venit Brut Efectiv ( EUR/an 2592 3.240
Cheltuieli aferente proprietarului ( 10% din VBE ) 259 324
Venit Net din Exploatare ( EURO/an ) 2.333 2.916
Rata de capitalizare % 5.24% 12%
Valoare prin capitalizare (EURO) 45.000 24.300
Cost conversie (EURO) 3.640
Valoarea proprietăţii (EURO) 45.000 20.660

In concluzie în opinia evaluatorului cea mai bună utilizare a proprietăţii imobiliare evaluate
este de locuintă unifamilială.

Page 8 of 9
Page 9 of 9