1.

Modul atipic de naștere a dreptului de superficie

Potrivit art. 693 alin. (4) fraza I din Noul Cod Civil, „În situația în care s-a
construit pe terenul altuia, superficia se poate înscrie pe baza renunțării
proprietarului terenului la dreptul de a invoca accesiunea în favoarea
constructorului.”

Acest mod de constituire a dreptului de superficie nu avea o recunoaștere expresă

în sistemul Codului Civil din 1864, fapt ce era firesc în contextul unei timide
reglementări a însuși dreptului de superficie, a cărui recunoaștere și dezvoltare a
avut loc pe cale doctrinară și pe cale pretoriană, prin interpretarea per a
contrario a art. 492 din Codul Civil 1864.

Cu toate acestea, în literatura de specialitate s-a recunoscut posibilitatea

constituirii dreptului de superficie prin renunțarea la dreptul de accesiune în
favoarea autorului lucrării, în măsura în care ar exista și consimțământul
acestuia[1].

Practic, se poate cu ușurință observa că soluția legislativă cuprinsă în art. 693 alin.
(4) din Noul Cod Civil reprezintă consacrarea legală a opiniei doctrinare anterior
enunțate, caz în care, vom aborda problematica atât din perspectiva Noului Cod
Civil, cât și a Codului Civil din 1864, cu evidențierea posibilelor diferențe între
soluțiile rezultate între cele două sisteme de reglementare.

După cum s-a arătat în literatura de specialitate, art. 494 alin. (2) teza finală din
Codul Civil din 1864 instituia un principiu de echitate, în baza căruia
constructorul de bună-credință era protejat de către legiuitor, în sensul că
descoperirea ulterioară construirii a faptului că nu era și proprietarul terenului nu
îi putea profita exclusiv și absolut.

De fapt, legiuitorul de la 1864 a recunoscut expres pentru proprietarul fondului

doar două posibilități alternative, fie să invoce accesiunea și să plătească
constructorului valoarea materialelor și prețul muncii, fie să invoce accesiunea și
să plătească constructorului o sumă de bani egală cu creșterea valorii fondului.

În sistemul Noului Cod Civil, celor două posibilități ale proprietarului fondului li
s-a adăugat una suplimentară, reprezentată de posibilitatea proprietarului
fondului de a cere autorului lucrării să cumpere terenul la valoarea de circulație
pe care acesta ar fi avut-o dacă lucrarea nu s-ar fi efectuat (art. 581 alin. 1 lit. b).

În doctrina de specialitate, dreptul proprietarului fondului de a alege între cele

două modalități pozitive de exercitare a accesiunii imobiliare artificiale a fost
calificat ca fiind un drept potestativ[2]sau un drept secundar, prin care, în
virtutea puterii recunoscute de lege, o persoană poate crea o situație juridică
obligatorie pentru terți prin unica sa manifestare de voință.

Desigur, până la exercitarea dreptului de opțiune într-una dintre cele două

modalități prescrise de lege, s-a pus problema situației fondului și a situației
construcției, respectiv a celor doi proprietari. În doctrină s-a arătat în mod
judicios că între momentul încorporării materialelor și momentul exercitării
dreptului de accesiune, indiferent dacă este de bună-credință sau de rea-
credință, constructorul exercită posesia ca simplă stare de fapt asupra
terenului[3], fiind totodată titularul unui drept de proprietate rezolubilă în formă
atipică asupra construcției.

S-a considerat că, în aceste împrejurări, proprietarul fondului nu poate fi obligat

să exercite dreptul de accesiune, iar, în situația în care constructorul a fost de
bună-credință, legiuitorul a condiționat reintrarea în stăpânirea materială a
terenului de invocarea accesiunii și implicit de despăgubirea obligatorie a
constructorului într-una dintre cele două modalități menționate de art. 494 alin.
(2) teza finală din Codul Civil din 1864.

Or, tocmai pentru a se găsi o soluție pentru proprietarul fondului, care să nu

implice nașterea unor obligații pecuniare în raport cu constructorul, s-a apreciat
că dreptul potestativ al proprietarului terenului de a invoca accesiunea imobiliară
artificială este susceptibil de renunțare, adică de exercitare într-un sens negativ, la
fel ca și orice alt drept patrimonial. Pe cale de consecință, doctrina a acceptat că,
pe lângă cele două posibilități recunoscute expres proprietarului de către art. 494
alin. (2) teza finală din Codul Civil din 1864, există și a treia opțiune, respectiv
posibilitatea ca proprietarul terenului să renunțe la însuși dreptul de a invoca
accesiunea imobiliară artificială.

Consecința imediată a acestei din urmă posibilități este că (a) proprietarul

fondului se liberează definitiv de orice obligație ar avea față de constructor,
evitând astfel o pierdere pe care legea o genera expres dacă s-ar fi exercitat
dreptul de accesiune în mod pozitiv și (b) proprietarul fondului delasă dreptul
său, altfel spus, abandonează prerogativa folosinței terenului în favoarea
proprietarului construcției, pe toată durata de existență a acesteia, generând un
mod atipic de naștere a dreptului de superficie, acceptat în sistemul Codului civil
1864 și prevăzut expres în sistemul Noului Cod Civil la art. 693 alin. (4) fraza I.

Soluția inovatoare inclusă în art. 693 alin. (4) fraza I din Noul Cod Civil își
menține utilitatea și în sistemul noii legislații civile, cu toate că, față de
reglementarea în conținutul art. 581 alin. (1) lit. b) din Noul Cod Civil a
posibilității proprietarului fondului de a cere autorului lucrării să cumpere terenul
la valoarea de circulație pe care acesta ar fi avut-o dacă lucrarea nu s-ar fi efectuat,
imperativul de echitate ce a fundamentat construcția doctrinară premergătoare
reglementării a dispărut.

Așadar, în forma sa deplină, superficia ca dezmembrământ al dreptului de

proprietate imobiliară ce are în conținutul său proprietatea asupra construcției și
prerogativa folosinței terenului (ca atribut al proprietății, iar nu doar o simplă
stare de fapt protejată juridic, atribut transmis pe durata de existență a
construcției de către proprietarul fondului către constructor) se poate naște din
faptul juridic licit al construirii cu bună-credință pe terenul altuia unit cu
renunțarea de către proprietarul fondului la dreptul de a invoca accesiunea.
2. Dificultăți ridicate de natura juridică incertă a actului juridic de
renunțare la dreptul de invocare a accesiunii în reglementarea
Noului Cod Civil

Considerăm că art. 693 alin. (4) fraza I din Noul Cod Civil nu este la adăpost de
orice critică, chiar dacă, în continuare credem în utilitatea reglementării. Însă,
pentru a menține cu adevărat utilitatea reglementării, apreciem că de lege
ferenda reglementarea se impune a fi îmbunătățită în sensul prevederii dincolo de
orice echivoc a faptului că actul prin care proprietarul fondului renunță la dreptul
de invocare a accesiunii este un act unilateral.

În sens contrar, art. 693 alin. (4) fraza I din Noul Cod Civil nu aduce niciun
element de noutate sau de diferențiere față de art. 693 alin. (2) din Noul Cod Civil,
întregul domeniu de aplicare al normei fiind deja cuprins în aceleași condiții
în art. 693 alin. (2) din Noul Cod Civil, text care reglementează dobândirea
dreptului de superficie prin act juridic (testament sau convenție), prin uzucapiune
și prin alt mod prevăzut de lege[4].

Pentru ca art. 693 alin. (4) fraza I din Noul Cod Civil să conserve accepțiunea de
drept potestativ a dreptului de accesiune, ar fi de esența reglementării ca aceasta
să vizeze exercițiul dreptului prin act unilateral. Însă, mențiunea finală a
reglementării în sensul că renunțarea la dreptul de a invoca accesiunea este una în
favoarea proprietarului construcției, în realitate, trimite la existența unui contract,
a unui acord de voințe între proprietarul fondului și proprietarul construcției.

Pentru distincția dintre renunțarea abdicativă și renunțarea in favorem amintim

că în literatura de specialitate, s-au arătat următoarele:

„Numai renunțarea abdicativă este o renunțare propriu-zisă, ca act unilateral

de voință, cu existență de sine stătătoare, care stinge dreptul autorului
renunțării. Acest act nu are efecte translative, deoarece renunțătorul nu
urmărește să creeze un beneficiu unui terț, nefiind de regulă interesat de
persoana căreia îi va profita renunțarea.

Renunțarea in favorem nu este un act unilateral de voință, ci un contract

translativ de drepturi, cu titlu gratuit sau cu titlu oneros, după caz, deoarece
titularul dreptului «renunță» în favoarea unei persoane determinate care devine
astfel succesorul în drepturi al renunțătorului. Renunțarea își pierde identitatea,
fiind absorbită în conținutul unui contract (tranzacție, donație, vânzare), astfel
încât se poate vorbi de o renunțare numai în sens figurat, și ca o concesie făcută
în planul terminologiei juridice concepției contractualiste privind
renunțarea.[5]”

Cu alte cuvinte, calificarea legală a renunțării la dreptul de a invoca accesiunea, ca

fiind una în favoarea constructorului, intră în conflict direct cu teoria drepturilor
potestative, a căror exercitare presupune o manifestare unilaterală de voință.

Din această perspectivă, devine inexplicabilă înlăturarea implicită din domeniul

de aplicare a normei a renunțării abdicative la drept (n.n. – în realitate doar la
prerogativa folosinței aferente dreptului de proprietate privată asupra terenului),
cu atât mai mult cu cât doar în contextul renunțării abdicative am fi putut discuta
cu adevărat despre nașterea dreptului de superficie prin renunțarea la invocarea
dreptului de accesiune ca drept potestativ.

În mod evident, nu excludem posibilitatea manifestării dreptului de opțiune și în

conținutul unei convenții, însă, pentru această ipoteză, reglementarea din art. 693
alin. (4) teza I Cod Civil nu își mai găsește o utilitate practică, fiind o simplă
aplicație a art. 693 alin. (2) Cod Civil, iar în altă ordine de idei, chiar și în cadrul
unei convenții, exercitarea dreptului potestativ se face oricum tot prin manifestare
unilaterală de voință.

Din acest punct de vedere, în mod corect s-a arătat în literatura de specialitate că:

„Dacă un terț beneficiază de renunțare, aceasta nu înseamnă că el dobândește

un drept în temeiul renunțării. Actul unilateral al renunțării a reprezentat doar
«ocazia», iar nu cauza dreptului dobândit de terț. De altfel, terțul nu devine
titularul aceluiași drept, ci – în temeiul legii sau unui alt mod concret de
dobândire – își însușește un drept propriu. Ceea ce continuă să subziste este nu
dreptul, ci doar obiectul dreptului la care s-a renunțat.

Chiar dacă, pentru a dobândi dreptul, beneficiarul renunțării trebuie să-și

exprime consimțământul sub forma acceptării, aceasta nu înseamnă că între
renunțător și beneficiar s-a încheiat un contract.[6]”

Practic concepția nașterii dreptului de superficie prin două acte unilaterale

juxtapuse este definitorie și indispensabilă pentru configurarea pe cale doctrinară
a acestui mod de dobândire a dreptului de superficie în sistemul Codului Civil din
1864.

În schimb, transpunerea acestui mod de inedit de dobândire a dreptului de

superficie în Noul Cod Civil s-a făcut în mod inconsecvent și cu consecința
afectării serioase a teoriei drepturilor potestative, prin exercitarea în sens negativ
a dreptului de invoca accesiunea imobiliară artificială.

De lege ferenda, apreciem oportună îmbunătățirea topicii frazei pentru a înlătura

inconsecvențele din reglementare. În acest sens, observăm că, cu prilejul
enunțării acestui mod de dobândire a dreptului de superficie, reputatul autor al
teoriei a sugerat, în mod corect că suntem în prezența unor acte