22.10.

2019

Curs 4 Drept civil - Contracte

(curs scris după înregistrarea cursului de la seria 1)

Am discutat tura trecută despre consimțământ, iar ora asta vom discuta despre promisiuni și
despre pacte.

Există un scurt interval de timp în care s-a unificat legea 7/1996 pentru terenurile din si
legea 7/2014 ce prevedea forma autentică pentru perfectarea unui antecontract. Am ridicat la un
moment dat problema la seminarii în ce măsură ar fi posibil să se invoce nulitatea unui cotract care
este constituit de o hotărâre judecătorească care să țină loc de contract. Aici una dintre probleme ar
fi aceea că judecătorul la momentul la are pronunță hotărârea care trebuie să țină loc de contract,
trebuie să verifice condițiile de valabilitate a promisiunii, iar dacă sunt îndeplinite condițiile legale
ale hotărârii, pronunță hotărârea și atunci s-ar putea vorbi de o autoritate de lucru judecat a hotărârii
ce pronunță hotărârea și atunci să nu mai poți pune în discuție vreodată valliditatea contractului
pronunțat de o hotărâre judecătorească ce ține loc de contract. Judedcătorul poate invoca motivele
de nulitate absolută și atunci actul e curățat de motivele de nulitate absolută.

Totuși, motivele de nulitate absolută încep să fie înlocuite cu cele de nulitate relativă,
deoarece nuliatatea relativă trebuie să fie invocată de o persoană în fața instanței. S-ar putea merge
pe ideea în care există autoritate de lucru judecat în privința viciilor ce atrag nulitatea absolută a
promisiunii și implicit a contractului, dar să rămână posibilitatea de a invoca nulitatea relativă( de
exemplu dacă există autoritate de lucru judecat cu privire la o vânzare, să fie lăsată posibilitatea de a
fi atacată promisiunea de vânzare invocând un motiv de anulare a actului, deci de nulitate relativă și
implicit de nulitate relativă a vânzării).

Avem consimțământ viciat de violență la momentul pronunțării hotărârii și nu m-am apărat

pe ideea violenței, aș putea oare după pronunțarea hotărârii și să invoc anularea contractului
reprezentat de hoărârea judecătorească( sunt încă in termen pentru a face acest lucru). E o dilemă
deoarece nu s-a discutat aspectul de anulare pentru violență a promisiuni deoarece fără promisiune
lipsești contractul de fundamentul său. Deci dacă motive atât de grave ce atrag nulitatea absolută nu
aș mai putea invoca împotriva contractului din hotărâre, pare paradoxal că aș putea invoca motive
de nulitate relativă( este încă temă de meditație). Există cu adevărat o problemă în ceea ce privește
autoritatea de lucru judecat deoarece cantitatea nu mai poatefi adusă în discuție.

Aș putea și în ceea e privește nulitatea relativă să zică ”n-avea decât să le invoce”. Tu aveai
un mijloc de apărare, s-a pronunțat o hotărâre și tu nu ai uzat de acel mijloc de apărare, deci putem
găsi argumete prin care să considerăm că acest mijloc de contract devine clar valid, dar am putea
merge și pe ideea, cum am dat exemplul cu violența, dacă nu cumva ar trebui ca în cazul violenței
să mergi dacă nu pe dependeța contractului de antecontract pe ideea că pe perioada procesului erai
sub impreiul violenței și nu puteai să invoci motivele de nulitate, dar poate nu ca o dependență
distinctă pentru că nu invoc direct nulitatea contractului. Indubitabil, dacă nu sunt executate toate

Pagina !1 din ! 11 seria 1

 22.10.2019

obligațiile la momentul la care se pronunță hotărârea judecătorească, se poate rezoluționa

contractul, existând doar dificultăți în a invoca nulitatea în asemenea contract.

S: Atunci când instanța verifică starea de fapt, verifică atât de amănunțit încât să descopere și o
fraudă de lege ce ar atrag nulitatea absolută?

P: În mod normal judecătorul e obligat să invoce motivele de nulitate absolută și cel puțin intr-o
manieră indirectă verifică validitatea antecontractului deoarece este obligația sa.

Revenind: De ce cealaltă parte s-a apărat de motivele de nulitate absolută?

Motivele care țin de validitatea antecontractului in temeiul căruia s-a pronunțat hotărârea
implicit au fost verificate de judecator. Și atunci de aici e chestiunea că dacă poți doar pe căi
extraordinare de atac să desființezi hot. judecatoreasca sau poți pe o acțiune distinctă să te duci si să
invoci un motiv de nulitate a hotărârii, a contractului reprezentat de hotărâre datorat unui viciu
existent poate chiar la momentul in care s-a incheiat antecontractul?

Vă spuneam la curs/seminar ca pronunțarea acestei hot. nu este in general vorbind situatia in

care promitentul vânzător nu iși respectă obligația. Că anume, s-ar putea ca interesat pentru
pronunțarea unei hot. să fie chiar promitentul vânzător in ipoteza in care, de pilda, promitentul
cumpărator nu dorește perfectarea contractului, moment la care ar trebui să facă și plata prețului și
atunci poate sa apară un interes al promitentului vanzator să ceară perfectarea contractului. Acum vă
gandiți că dacă plata prețului ar fi legată de momentul la care s-ar incheia contractul de vânzarea
propriu-zis, eu am vândut la un preț foarte bun nu mai vrea cumpărătorul să marșeze, ce fac? Cer
pronunțarea unei hot. care să țină loc de contract și fac proprietar pe cumpărător si apoi sa fie
obligat sa imi plateasca, adica eu transmit proprietatea, dar nu obtin banii de la el concomitent cu
momentul in care s-a transferat dreptul de proprietate.

Vedeți, este si aici o chestiune. Intr-adevar vânzătorul pentru prețul neplătit beneficiaza de o
ipoteca. S-ar putea sa aveți aici interes să nu cereți pronunțarea unei hotărâri care să nu țina loc de
contract. Sigur uneori s-ar putea sa aveți interes pentru că nu mai vreți să platiți impozite către stat
si atunci vreți să scăpați de proprietatea respectivă. Sau ați vândut un autoturism și nu vine să
radieze, in acest moment poate vânzătorul să se prezinte să ceara radierea doar prezentând
contractul. Pot exista varii ipoteze in care să se ajunga la promovarea unei actiuni de catre
promitentul vânzator, poate aici aveți doar interes să cereti când si pretul trebuie să vă fie platit, sa
cereți obligarea la incheierea contractului și obligarea la plata prețului, adică să nu il faceti
proprietar. Daca vreți să se pronunțe hotărârea atunci ar trebui sa cereti să se dispună si inscrierea
unei ipoteci legale până la momentul in care se face plata, dar nu vă obligă nimeni sa cereți
pronunțarea hotărârii.

Puteți sa cereți obligarea la incheierea contractului și obligarea la plata prețului și atunci nu

îl faceți proprietar decat când se va prezenta la notar să încheie contractul, dar pe preț il executați
chiar dacă nu vine la notar să incheie contractul și astfel e oarecum constrâns să vină la notar să
incheie deoarece poate fi constrâns să facă plata măcar să dobândească proprietatea.
Pagina !2 din ! 11 seria 1
 22.10.2019

In orice caz să nu uitați, termenul nu este de 3 ani ci este doar de 6 luni pentru pronunțarea
hotărârii. Asta nu inseamnă că dacă au trecut 6 luni și promitentul cumpărător nu a cerut
perfectarea contractului, el nu mai are mijloace juridice la indemână rezultate din acea promisiune.
El poate să ceară chiar și perfectarea contractului demonstrând ca a întrerupt termenul de
prescriptie( acel termen de 6 luni) sau să ceară rezoluțiunea promisiunii sinalagmatice de
înstrăinare. Chiar dacă era promisiune unilaterală prin ridicarea opțiunii de către beneficiar, practic
acea promisiune unilaterala a devenit una sinalagmatică, nu doar promitentul înstrăinător s-a obligat
in momentul in care s-a ridicat opțiunea implicit și promitentul cumpărător s-a obligat la incheiera
contractului și atunci devine un contract sinalagmatic și promisiunea din unilaterală a devenit
sinalagmatică, putând fi cerută rezoluțiunea acestei convenții in termenul general de prescripție de 3
ani.

Să discutăm de ipoteza in care consimțământul nu a depășit faza de formare a contractului.

Aici aș vrea sa discut 2 chestiuni: situația in care s-ar face o vânzare cu clauza de dezicere și situația
in care s-ar face o vânzare in care să plătesti o arvuna. Atât clauza de dezicere cât și clauza de
arvună ar putea fi stipulate in promisiunea de vânzare-cumpărare.

Ce părere aveți, putem merge la notar să scriem in contract că oricare dintre parti se poate
dezice in termen de 10 zile de la data incheierii contractului, mi-ar perfecta un asemenea contract
notarul, ar fi valabil?

S: Din moment ce așa au vrut partile, da.

Profesor: Pai da, dar nu aș putea sa invoc faptul că acest contract este lovit de nulitate pentru
ca ea depinde de voința fiecaruia dintre noi. Ori noi știm că un contract afectat de o condiție pur
potestativă din partea celui care se obligă e lovit de nulitate. Ori aici daca am permis ambilor sa se
dezica de contract? E valabilă o astfel de operatiune. Adică contractual depinde de capriciul
fiecaruia aici.

S: Dacă era doar capriciu al celuilalt, era valabil.

P: Debitor cine e intr-un contract de vanzare?

S: Amândoi sunt.

Să ne uitam la

Art. 1276 NCC Denunţarea unilaterală

(1) Dacă dreptul de a denunţa contractul este recunoscut uneia dintre părţi, acesta poate fi
exercitat atât timp cât executarea contractului nu a început.

(2) În contractele cu executare succesivă sau continuă, acest drept poate fi exercitat cu
respectarea unui termen rezonabil de preaviz, chiar şi după începerea executării contractului, însă
denunţarea nu produce efecte în privinţa prestaţiilor executate sau care se află în curs de executare.

Pagina !3 din ! 11 seria 1

 22.10.2019

(3) Dacă s-a stipulat o prestaţie în schimbul denunţării, aceasta produce efecte numai atunci
când prestaţia este executată.

(4) Dispoziţiile prezentului articol se aplică în lipsă de convenţie contrară.

Deci la art 1276 practic imi spune că dacă dreptul de a denunța contractul este recunoscut
uneia dintre parti, acesta poate fi exercitat atât timp cât executarea contractului nu a început. Acest
text prevede că chiar dacă am un contract valabil incheiat poate fi stipulat in favoarea parților sau a
unuia dintre ele dreptul de a denunța un contract valabil incheiat. Imi spune ,,atat timp cat
executarea contractului nu a inceput”. Oare la vânzare nu a inceput executarea contractului, din
moment ce dreptul de proprietate s-a transmis și prin ipoteza să fi amânat predarea ori plata preului,
proprietatea s-a transmis automat, pot spune ca nu a inceput executarea contractului? NU, pentru ca
deja acest contract a produs efecte și e clar că asta e vointa legiuitorului. Daca produce efecte
contractul nu te mai poti dezice.

Sigur că acum legiuitorul, ca principiu, prevede posibilitatea să avem o clauza de dezicere, o

clauza de denunțare a unui contract. Nu confundați aceasta denunțare cu denunțarea despre care ați
discutat la contractele pe durata nedetermintată care pot fi denunțate de oricare dintre parti etc.
Pentru că aici care e diferența? Aici eu sunt in faza de formare a contractului si nu in faza de
executare. Aceasta denunțare are alta natura, pentru ca este o denunțare care ține de faza de formare
a contractului, aia cu denunțare pt. neexecutare vizeaza faza executării, acolo trebuie să am o
neexecutare imputabilă debitorului. La functionarea clauzei de dezicere nu trebuie să am o
neexecutare.

Sigur se poate ridica intrebarea dacă e valabilă această prevedere legală? Oare nu ar trebui
admisă o astfel de clauza de dezicere daca am plati un preț pentru această dezicere si atunci nu ar
mai fi chiar pur potestativă pentru ca eu pentru denunțarea aceea am de platit o sumă de bani. Îți
recunosc dreptul de a denunța contractul dacă imi dai X lei. Oare nu doar in ipoteza asta ar trebui să
admitem valabilitatea clauzei de dezicere? Jurisprudența franceză confruntatată prin anii 2000 a
tranșat problema in sensul că și fără o contraprestație pentu dezicere, fără un echivalent se poate
admite valabilitatea clauzei de dezicere tocmai pentru ca părțile au admis o astfel de dezicere

Daca am o astfel de clauza de dezicere aș fi in situatia unei excepții de la principiul forței

obligatorie a contractului? NU, este tocmai o manifestare a principiului această posibilitate care îți
permite să te dezici de contract, chiar fără să plătești un preț al dezicerii.

Dacă a inceput executarea contractului mai poti sau nu să te dezici? Adică cu alte cuvinte
ceea ce ne spune art. 1276 oare este o norma imperativa in alin. 1 sau nu? Raspunsul il gasim in
ultimul alineat care spune ,,că dispozițiile prezentului articol se aplică in lipsă de stipulație
contrară”. Deci inseamnă că chiar dacă am inceput executarea obligațiilor din contract, dezicerea
este înca posibilă și este permisă. Cu alte cuvinte, dacă am o clauză de dezicere in contract in mod
indubitabil pot să mă dezic de contractul respectiv.
Pagina !4 din ! 11 seria 1
 22.10.2019

Pot considera aceasta clauză de dezicere că este una penala? Care ar fi diferența dintre o
clauză penala si o clauză de dezicere?

Care ar fi diferența dintre o clauză penală și o clauză de dezicere?

Clauza penală înseamnă o conduită imputabilă debitorului, în timp ce la funcționarea

clauzei de dezicere este un drept discreționar recunoscut celui care dorește să aibă acest drept de a
denunța contractul. Rolul clauzei penale este o evaluare anticipată a prejudiciului, în timp ce clauza
de dezicere nu este cu scopul de acoperire a prejudiciului, ci este un preț al dezicerii independent de
orice prejudiciu. Tocmai de aceea o sumă de bani care ar fi trecută într-o clauză de dezicere n-ar
putea fi cenzurată de instanță de instanța de judecată. Și ar mai trebui să subliniem că clauza penală
vizează executarea contractului, în timp ce clauza de dezicere vizează formarea contractului. Ca
efect al dezicerii, sigur, contractul respectiv este desființat, părțile sunt repuse în situația inițială. Și
dacă bunul prin ipoteză ar ajunge la o terță persoană, sigur, în temeiul contractului și am un contract
care privește un imobil, chiar dacă în CF nu se precizează în mod expres clauza de dezicere, dar
aceasta din contract exista, am o opozabilitate față de cumpărător, de aceea vă spun ca niciodată să
nu vă mulțumiți să consultați CF la zi, întotdeauna să cereți un istoric al CF și să consultați mapa de
înscrisuri care a stat la baza realizării înscrisurilor, acolo puteți vedea existența unei clauze de
dezicere care chiar dacă nu este menționată în CF, din moment ce este în contract vă este
imputabilă.

Aș mai vrea să discutăm despre o clauză de arvună, într-un contract de vânzare sau într-o
promisiune de vânzare, în fond dumneavoastră ați mai discutat despre arvună în anul doi,
confirmatorie și de dezicere, care este diferența dintre acestea două? Haideți să vedem din
perspectiva formării și a exercitării, am ceva diferit? Categoric da! Convenția de arvună este o
convenție reală, care se constituie valabil doar la momentul predării bunului, al arvunei, arvuna
aceasta sigur poate să fie constituită de una dintre părți, poate să fie o sumă de bani sau un bun, în
favoarea unuia sau amândurora. Bun. Ceea ce trebuie să știm legat de arvună, sigur continuăm apoi
paralela cu clauza de dezicere, pentru că tipul de arvună va face să fie similar sau să nu fie similar
cu cea de dezicere.

Arvuna penalizatoare este după părerea mea o definire eronată, penalizare înseamnă să aplic
penalizarea cuiva care are o conduită imputabilă, ori din moment ce părțile convin să aibă rol de
dezicere, deci nu-i pot spune penalizatoare, plata unui preț al dezicerii nu înseamnă penalizatoare,
mai degrabă cea ce ar fi arvuna confirmatorie este mai aproape de ceea ce înseamnă penalizatoare.

Nu penalizezi când este vorba de un preț al dezicerii, penalizezi mai degrabă în cazul celei
confirmatorii, pentru că am nevoie de o conduită culpabilă din partea celui împotriva căruia invoc
clauza, o neexecutare care nu ține de conduita debitorului clauza nu funcționează. Deci pe lângă
faptul că arvuna este o convenție reală, adică funcționează la momentul remiterii sumei de bani
care face rolul arvunei, până la momentul remiterii nu vom avea convenție eficace, poate doar o
promisiune de arvună. Mai am un caracter important al arvunei, cel accesoriu, aceasta depinde de
Pagina !5 din ! 11 seria 1
 22.10.2019

un contract principal. Dacă anulez contractul principal atunci clauza de arvună este și ea nulă.
Funcționează clauza de arvună dacă desființez contractul în urma neexecutării?

Ai o clauză penală, creditor cer rezoluțiunea, trebuie desființată și clauza penală? DA,
menirea clauzei penale este exact aceea de a avea efecte în momentul neexecutării și al desființării
contractului. Să facem diferența dintre arvună și avans, avansul este o parte din preț care se plătește
la momentul încheierii contractului, iar plata unei sume de bani care nu se face referire dacă ar avea
rol de avans sau de arvună va fi socotită cu titlu de avans, deci ca să fie și să joace rolul de arvună,
părțile trebuie expres să scoată asta în evidență. Sigur că și arvuna poate fi considerată parte din
preț, atunci când contractul se derulează, iar părțile își execută obligațiile, de exemplu am dat 10%
din preț cu titlu de arvună, la momentul la care se execută obligațiile nu trebuie să dau decât
diferența de 90. Nu dar caracterul de arvună trebuie scos în evidență, ci totodată părțile trebuie să
scoată în evidență dacă arvuna joacă rolul uneia penalizatorii, cu rol de dezicere. Dacă părțile nu
precizează caracterul arvunei, atunci arvuna va fi considerată confirmatorie.

Deci domnul coleg, vă rog să-mi concepeți o clauză de arvună într-o promisiune de vânzare,
deci cum începem dacă vrem să realiză convenția noastră cu privire la un imobil?

Scriem acolo că subsemnații X și Y ne obligam să ne prezentam la notar, în data x la ora y

pentru perfectarea contractului de vânzarea. Daca una dintre părți nu se vă prezenta la notar pentru
perfectarea contractului de vânzare cumpărare? Hai să o luam pe bucatele. Daca promitentul
cumpărător nu se prezinta la notar pentru perfectarea contractului de vânzare, presupunând că deja
am trecut mai sus, că se plătește o arvuna, deci asta e o premisa, părțile au stabilit prețul la 100 de
lei din care s-a achitat cu titlu de arvuna, o suma de 10 lei. Atât au scris, arvuna. Putem redacta, dar
desigur putem să nu redactam nimic, că am dispoziția legala- art. 1544(2) NCC.

Art. 1544
Arvuna confirmatorie
(1) Dacă, la momentul încheierii contractului, o parte dă celeilalte, cu titlu de arvună, o sumă de
bani sau alte bunuri fungibile, în caz de executare arvuna trebuie imputată asupra prestaţiei
datorate sau, după caz, restituită.
(2) Dacă partea care a dat arvuna nu execută obligaţia fără justificare, cealaltă parte poate
declara rezoluţiunea contractului, reţinând arvuna. Atunci când neexecutarea provine de la partea
care a primit arvuna, cealaltă parte poate declara rezoluţiunea contractului şi poate cere dublul
acesteia.
(3) Creditorul obligaţiei neexecutate poate însă opta pentru executare sau pentru rezoluţiunea
contractului și repararea prejudiciului potrivit dreptului comun.

Deci hai să transcriem puțin. Daca promitentul cumpărător nu se prezinta la notar pentru
perfectarea contractului, contractul este rezolutionat de drept, fără nicio formalitate că să îi dam
putere, iar promitentul cumpărător vă pierde suma achitata cu titlu de arvuna. Daca promitentul

Pagina !6 din ! 11 seria 1

 22.10.2019

vânzător nu se vă prezenta la notar la data x pentru perfectarea contractului, vă restitui dublu sumei
plătite cu titlu de arvuna. Pot să scriu titlu sumei? Categoric că pot. Nu mă limitează nimic. Asta ce
fel de arvuna este? Arvuna confirmatorie. Și arvuna cu rol de dezicere cum suna? Și în cazul
arvunei cu rol de dezicere, daca permit ambelor parti să se dezică, tot așa, cel care a plătit pierde și
cel care a primit restituie dublu ( daca mi-a dat 10 lei, îi dau înapoi 20 lei). Trebuie scos în evidenta
că suma de bani plătita cu titlu de arvuna este conceputa de părți că fiind o arvuna penalizatoarea
sau o arvuna care să permită dezicerea parților sau uneia dintre părți, deci să subliniezi aceasta idee
că aș intra în câmpul art. 1545 NCC.

Art. 1545
Arvuna penalizatoare
Dacă în contract este stipulat expres dreptul uneia dintre părți sau dreptul ambelor părţi de a se
dezice de contract, cel care denunţă contractul pierde arvuna dată sau, după caz, trebuie să
restituie dublul celei primite.

De ce trebuie să diferențiezi arvuna confirmatorie de arvuna penalizatoare ( arvuna cu rol de

dezicere)? Am stabilit, condițiile în care vor opera sunt diferite pentru că una implica culpa, cealaltă
nu. Altceva mă interesează. În momentul în care practic eu nu mă duc la notar. Noi am stabilit să mă
duc la notar și eu nu am duc. De ce mă interesează daca acea arvuna este confirmatorie sau
penalizatoare. Practic prin prisma intereselor, a acțiunilor, a mijloacelor juridice care se afla la
latitudinea creditorului obligației neexecutate, pentru că atunci când arvuna are un rol
confirmatoriu, practic creditorul obligației neexecutate are un drept de opțiune- intre a trece la
executarea silita a contractului sau a cere rezoluțiunea și funcționarea clauzei de arvuna. Atunci
când arvuna are rol de dezicere, creditorul obligației neexecutate nu poate să obțină executarea silita
și trebuie să se mulțumească cu funcționarea clauzei de arvuna pentru că ai permis să exercite
opțiunea de dezicere, pierzând arvuna sau restituind dublu sumei plătite. La arvuna cu rol
confirmatoriu creditorul are dreptul de opțiune.
Transpus că exemplu pe care l-am dat. Daca eu promitent vânzător nu mă duc la notar pentru
perfectarea contractului, daca arvuna mea are rol confirmatoriu, creditorul obligației neexecutate,
adică promitentul cumpărător poate fie să ceara obligarea mea la încheierea contractului de vânzare
sau pronunțarea unei hotărâri judecătorești care să tina loc de contract, fie să ceara rezoluțiunea
contractului promisiunii pentru că nu mi-am îndeplinit obligația contractuala și obligarea la
restituirea dublului sumei plătite. Dincolo, pe de alta parte, daca arvuna ar fi avut rol de dezicere, și
părțile ar fi subliniat caracterul de arvuna cu rol de dezicere și daca eu nu m-aș fi dus la notar, atunci
promitentul cumpărător nu avea opțiunea de a mă constrânge la încheierea contractului, ci trebuia să
se mulțumească cu restituirea dublului sumei și să suport consecință rezoluțiunii promisiunii.

Vorbim ora a doua despre vânzarea cu opțiune de răscumpărare, despre vânzarea pe încercate
și despre pactul de preferință.

Pagina !7 din ! 11 seria 1

 22.10.2019

Vânzarea cu pact de răscumpărare

Reglementare- Art. 1.758 - 1.762 NCC.

Ce înseamnă de fapt o vânzare cu opțiune de răscumpărare? Practic prin vânzarea cu opțiune
de răscumpărare se permite vânzătorului să exercite un drept constituit prin contractul de vânzare,
un drept de răzgândire, de răscumpărare a bunului respectiv. Acum, daca ar fi să privim vânzarea cu
clauza de dezicere și vânzarea cu pact de răscumpărare? Deci la vânzarea cu pact de răscumpărare,
chiar daca toate efectele contractului practic se produc, este posibila aceasta răzgândire. La
vânzarea cu clauza de dezicere cumva părțile concept ab initio că o chestiune de provizorat oarecum
mai scurta decât vânzarea cu pact de răscumpărare, care poate să meargă și până la 5 ani,pe durata
maxima de 5 ani în care se poate exercita răzgândirea. Dar nu am aici o problema? Nu e o vânzare
afectata de o condiție care depinde de voință uneia dintre parti?.
Deci practic nu e o condiție suspensiva, că practic spuneți că o vorba de o condiție
rezolutorie care îmi este permisa în mod expres de legiuitor. Acum, spune că e vânzare sub condiție
rezolutorie. Pai da, e condiție rezolutorie din perspectiva cui? Textul spune că vânzarea cu opțiune
de răscumpărare este o vânzare afectata de condiție rezolutorie prin care vânzătorul își rezerva
dreptul de a răscumpără bunul sau dreptul transmis cumpărătorului. Pot să o formulez și sub
condiție suspensiva, nu? Pentru că e vânzare sub condiția rezolutorie de a răscumpără bunul, în
momentul în care ia decizia să răscumpere, se realizează condiția rezolutorie și se ajunge la
desființarea contractului. Dar poate fi și sub condiția suspensiva de a nu-și exercita dreptul de
răscumpărare. Că ce e condiție rezolutorie într-un fel, e suspensiva în altul. Deci sub condiția
rezolutorie de a răscumpără, sub condiția suspensiva de a nu răscumpără bunul. Deși, practic, ceea
ce îi interesează că ( de asta e mai corecta formula asta de condiția rezolutorie de a răscumpără
bunul) toate efectele vânzării se produc. Și mă întreb oare nu pot vedea în aceasta vânzare cu
opțiune de răscumpărare, inclusiv o promisiune din partea cumpărătorului care îmi promite că îmi
vă revinde bunul daca voi exercita răscumpărarea? Nu conține aceasta vânzare și o promisiune din
partea celuilalt? Am de a face practic, o data, cu o transmitere a proprietății de la vânzător la
cumpărător și apoi cu o transmitere de la cumpărător la vânzător pe baza promisiuni? Cam așa ar fi?
Evident că nu. De ce nu? Pentru că de fapt totul se întâmplă prin mecanismul condiției.

Pentru că de fapt totul se întâmplă prin mecanismul condiției. Eu nu am 2 transmiteri aici :

una de la cumpărător la vânzător și una de la vânzător la cumpărător ca în cazul unei promisiuni sau
a unei eventuale revânzări. Nu. Am un singur contract. Un contract care fiind afectat de condiție :
(condiția rezolutorie duce la desființarea contractului ca și cum nu a fost încheiat contractul), revin
în situația proprietarului eu vânzător.
Care este soarta unui contract de vânzare a unui bun, făcută de un coproprietar fără acordul
celorlalți ? Practic, s-a considerat mult timp că este o vânzare afectată de condiția suspensivă ca la
partaj bunul să cadă în lotul coproprietarului înstrăinator. Sau sub condiția rezolutorie ca bunul să
cadă în lotul altui coproprietar decât înstrăinatorul. Dacă bunul cădea în lotul coprorietarului
vânzător, vânzarea se consolida, dacă ar cădea în lotul celuilalt, vânzarea se desființa.
Pagina !8 din ! 11 seria 1
 22.10.2019

Deci, mai util e să utilizez termenul de condiție rezolutorie, pentru că efectele se produc, în
timp ce la condiția suspensiva amân efectele până la realizarea evenimentului.
În ceea ce privește vânzarea cu pact de răscumpărare să știți că a fost reglementată și în
Codul Civil anterior, iar ulterior printr-o lege a cametei s-au abrogat dispozițiile din Codul Civil din
1864, pentru că ajunsese să fie folosit acest mecanism pentru a masca îmrpumutul cu dobânzi
exorbitante. Prevedeai într-un contract că vinzi bunul cu 100 de lei și dădeai un drept de
răscumpărare la 200 de lei, deci nu mai încheiam un contract de ipotecă.
În acest interval de valori erau dobânzile care se percepeau. Tocmai pe acest considerent s-a
interzis utilizarea acestui mecanism, dar după anii 90 deja în doctrină chiar în absența unei
prevederi legale se admitea vânzarea cu pact de răscumpărare. Este excepțional că avem
reglementare și aici legiuitotul pune o stavilă în ceea ce privește utilizarea vânzărilor cu pact de
răscumpărare pentru mascarea dobânzilor foarte mari și anume prin faptul că prețul răscumpărării
nu poate depăși cuantumul maxim : deci prețul din contract + cuantumul maxim al dobânzilor care
puteau fi percepute pentru exercitarea opțiunii.
Art. 1759 coroborat cu art. 1762
(1) Exercitarea opţiunii de răscumpărare de către vânzător se poate face numai dacă acesta
restituie cumpărătorului preţul primit şi cheltuielile pentru încheierea contractului de vânzare
şi realizarea formalităţilor de publicitate. iar art 1762 (1) În cazul în care diferenţa dintre
preţul răscumpărării şi preţul plătit pentru vânzare depăşeşte nivelul maxim stabilit de lege
pentru dobânzi, preţul răscumpărării va fi redus la preţul plătit pentru vânzare.
Cu alte cuvinte, prețul de răscumpărare nu mai poate fi stabilit în mod discreționar, ci nu
poate depăși prețul din contract + nivelul maxim al dobânzilor permise de lege pentru suma
respectivă.
Pe lângă acest preț, cel care dorește să exercite răscumpărarea va trebui să plătească și
cheltuielile la care face referire art.1758 : cheltuieli referitoare la încheierea contractului de vânzare
și formalitățile de publicitate, cheltuielile pentru predarea bunului și cheltuielile utile și necesare în
limita sporului de valoare a bunului. Pe lângă prețul răscumpărării trebuie plătite și aceste cheltuieli
care au fost efectuate de cumpărător.
Dacă am un contract de vanzare cu opțiune de răscumpărare în perioada în care vânzătorul ar
putea să exercite răscumpărarea, cumpărătorul poate vinde bunul ? Bineînțeles că poate ! În
măsură în care am un sistem de publicitate și este făcută opozabil dreptul vânzătorului la
răscumpărare, evident că dobânditorul subsecvent dobândește bunul afectat de condiția respectivă
astfel încât în momentul exercitării răscumpărării se produc efecte nu doar față de cumpărător, ci și
față de subdobanditor.
Poate vânzătorul să vândă dreptul lui la răscumpărare ? Bineînțeles. Dreptul poate fi cedat
de către titular.
Ceea ce trebuie să va spun din perspectiva mecanismelor și a efectelor acestei vânzări este că
odată cu exercitarea opțiunii de răscumpărare, practic vor trebui consemnate sumele care trebuie
Pagina !9 din ! 11 seria 1
 22.10.2019

plătite cu titlu de răscumpărare : art. 1760(3) NCC : În termen de o lună de la data notificării,
vânzătorul trebuie să consemneze sumele menţionate la art. 1.759 alin. (1), la dispoziţia
cumpărătorului sau, după caz, a terţului subdobânditor, sub sancţiunea decăderii din dreptul de a
exercita opţiunea de răscumpărare.
Comunici intenția de rascumparae, consemnezi suma și practic în acel moment își va
produce efecte răscumpărarea, efecte reglementate la art.1760 (sunt aplicabile efectele de la
condiția rezolutorie). Există o particularitate în ceea ce privește efectele față de terți, în sensul că noi
știm de la art. 1648-1649 NCC (textul general al desființării contractului- efectele restituirii față de
terți), că se prevede că, contractele cu exercitare succesivă trebuie respectate timp de 1 an de la data
desființării titlului constituitorului.
Când e vorba de vânzarea cu răscumpărare termenul nu mai e de 1 an așa cum prevede
art.1649, ci este de 3 ani dacă e vorba de un contract de locațiune din momentul exercitării opțiunii.
În rest rămân aplicabile regulile de la art.1648-1649.

Vânzarea pe încercate și vânzarea pe gustate. Reglementarea legală: art. 1681 și art. 1682
Ne punem problema momentului în care se încheie contractul de vânzare. În cazul vânzării
pe gustate (art.1681- Vânzarea este pe încercate atunci când se încheie sub condiţia suspensivă ca,
în urma încercării, bunul să corespundă criteriilor stabilite la încheierea contractului ori, în lipsa
acestora, destinaţiei bunului, potrivit naturii sale.
După încercare, cumpărătorul îi va comunica vânzătorului: ‘’Da, bunul corespunde așteptărilor
mele. Îl cumpăr.’’ Această înștiințare ține de consimțământul cumpărătorului ? Sau este un element
exterior ?
Am fi tentați să spunem că, comunicarea încercării ține încă de consimțământul
cumpărătorului care și-ar da în două etape acordul pentru încheierea vânzării : 1. Momentul în care
încheie vânzarea; 2.momentul în care spune ‘’îl vreau, e în regulă.’’
Aș crede că nu. De ce? Pentru că există de fapt obligații actuale ale promitentului din pact
chiar de la data pactului, printre ele, să nu golesc de conținut dreptul cu privire la care ți-am făcut
promisiunea, pentru că dacă eu, de pildă, știu că tu vrei terenul ăla ca să contruiești dar eu închei un
contract de arendă pe nu știu cați ani și în momentul în care ți-l transmit, de fapt ți-l transmit cu tot
cu arenda respectivă sau cu o locațiune, un imobil, ți l-am golit de conținut și ți-am pus un contract
de închiriere de jumătate din prețul pieței. Am deja niște obligații actuale, din chiar momentul în
care am încheiat pactul, sigur, n-am obligația să-ți vând dar există anumite obligații care sunt
actuale din chiar momentul la care s-a încheiat pactul.

Ca natură juridică, exista discuții că e drept de creanță, că e drept potestativ, cei cărora le
place teoria asta a drepturilor potestative sigur împărtășesc acest punct de vedere. Dar consecințe
practice nu sunt.

Pagina !10 din 11

! seria 1
 22.10.2019

Este un drept netransmisibil. Este constituit practic pentru beneficiar, se stinge prin decesul
titularului, acuma, daca este însă constituit pe un anumit termen, se poate transmite către
moștenitori, dar nu mai mult de 5 ani de la data la care a fost constituit. Deci de 5 ani de la data
constituirii. Regula este: drept netransmisibil (titularul nu-l poate vinde,nu-l poate păstra), decât
dacă este pe termen se poate transmite către moștenitori.

Este un drept indivizibil, înseamnă că dacă, de pildă, este statul titular al unui drept de
preemțiune cu privire la un bun care-i monument istoric, și eu am o cladire cu 2 nivele, nu poate să
vină statul și să-mi spună că ”eu vreau să-mi exercit dreptul de preemțiune dar numai cu privire la
nivelul 1.Cu privire la etajul 1, etajul 2 vinde-l.”. Idivizibil, adică trebuie executat în întregime.

Durata de timp pentru care este constituit un drept de preemțiune pe cale convențională,
sigur, perfect dacă părțile arată, dacă parțile nu menționează nimic, trebuie să vedem dacă pactul
acela de preferință prin care s-a constituit preemțiunea, este un pact accesoriu, deci este o convenție
accesorie la un contract principal, de pildă: iți dau drept de preemțiune pe durata locațiunii, că am
un contract de locatiune, chiar dacă nu scriu nimic pot subînțelege că ai dreptul de preemțiune cât
timp e locațiunea în vigoare.

Pagina !11 din !11 seria 1