26.11.

19

Curs 9 – Contracte speciale

Seria 1

Discutăm azi de obligația de garanție contra viciilor ascunse, despre obligația

cumpărătorului, nu mai țin minte, am început sa discutăm de obligația de garanție contra viciilor?
Spuneam că printre condițiile funcționării garanției pentru vicii ascunse se cere ca viciul
respectiv să existe și, în mod tradițional, se considera că garanția pentru vicii ascunse putea fi
angajata doar dacă acest viciu este inerent. Inerent bunului ce înseamnă? Să țină de materialitatea
bunului, de structura lui, de concepția bunului respectiv. Însă, cu timpul, in sfera garanției pentru
vicii au început să intre și niște trăsături pe care părțile le atribuiau bunului respectiv, deci care
nu mai țineau de structura bunului respectiv. Cu toate astea, am văzut că mai există și obligația
de predare, care obligație de predare trebuie să fie una conformă.
În mod clar, codul civil anterior concepuse garanția pentru vicii ascunse ca ținând doar de
structură, de elementele interne ale lucrului, miza diferențierii, dacă anumite funcționalități,
anumite calități, care erau atribuite și care nu se regăseau și care nu țineau neapărat de structura
internă a bunului, dacă ar fi trebuit privite prin prisma obligației vânzătorului de garanție contra
viciilor ascunse sau prin prisma obligație de predare conformă, practic a dispărut oarecum azi, de
ce, pentru că, am o prevedere despre care deja am povestit care reunifică, sau mai bine zis,
unifică regimul celor două obligații, 1714 C. Civ. care spune că dispozițiile privitoare la
garanția contra viciilor ascunse se aplică și atunci când bunul vândut nu corespunde
calităților convenite de către părți.
Acum, de aici am putea trage concluzia că din momentul în care se convin niște calități
pe care ar trebui să le aibă bunul, dar totuși nu le are, n-ar fi chiar garanție contra viciilor, adică
nu ar trebui privită ca o garanție contra viciilor, dar regimul este același. Vă spuneam că sub
imperiul codului anterior avem un regim diferit pentru că la obligația de predare, neîndeplinirea
ei putea fi sancționată în termenul general de prescripție de 3 ani, în timp ce garanția pentru vicii
era funcțional în termenul de 6 luni de la data descoperirii viciilor dacă nu au fost ascunse cu
viclenie sau de 3 ani dacă au fost ascunse cu vicelenie. Era termenul de 6 luni, care era scurt
pentru angajarea garanției contractuale contra viciilor ascunse și atunci miza era importantă dacă
privesc o chestie funcțională a bunului ca ținând de viciile ascunse sau ținând de elementele
fizice, interne ale bunului respectiv.

1
Seria 1
 26.11.19

Astăzi, până la urmă în lucrări este prezentată această condiție ca viciul sa fie inerent
bunului, sigur că nu neapărat acest viciu trebuie să vizeze bunul principal să zicem, într-un
contract de vânzare, ci poate să vizeze chiar un accesoriu al bunului vândut, bunăoară atunci
când e vorba de un sistem (exemplu din lucrarea Prof. Chirică). Când pornind de la faptul că
centrala care deservea un imobil producea un zgomot mai mare decât cel așteptat, scontat, chiar
dacă e vorba de un element adiacent din ceea ce e considerat obiectul vânzării, justifica
funcționarea garanției pentru vicii ascunse zgomotul respectiv, împiedicând până la urmă
exploatarea în bune condiții a imobilului.
Vă spuneam că, tot din perspectiva aceasta, ca viciul sa fie inerent lucrului se ridică
întrebarea dacă se vând niște acțiuni sau părți sociale și există un pasiv, adică datorii ale
societății care nu au fost comunicate cumpărătorului, ce posibilități are cumpărătorul? Evident,
acesta ar putea opta pentru anularea contractului invocând fie o eroare, fie dol în măsura în care,
vânzătorul a ascuns existența datoriilor sau nu a prezentat situația financiară corectă. Are
posibilitatea să anuleze pentru eroare sau dol și am putea concepe și să meargă pe ideea
funcționării garanției pentru vicii ascunse. Bun, dar sunt inerente lucrului aceste datorii, obiectul
vânzării sunt părțile sociale, sunt acțiunile. Avem condiția de a spune că și aici viciul este inerent
lucrului? Sigur este un pic defecțiune aici cu inerența aceasta, dar în mod evident pasivul care
este prezent în cadrul unei societăți se reflectă în valoarea acțiunilor sau a părților sociale. Atunci
nu poți să disociezi aceste părți sociale, obiect în sinea vânzării, cu realitatea care stă în spatele
acțiunilor sau a părților sociale. Cu atât mai mult aceasta garanție pentru vicii ascunse poate fi
admisă pentru asemenea ipoteză cu cât așa cum am văzut la art. 1707, momentul care definește
viciile ascunse vorbește inclusiv de scăderea valorii bunului, ori descoperirea acestui pasiv al
societății ulterior vânzării se reflectă în diminuarea părților sociale.

Art. 1707. Condiţii

(1) Vânzătorul garantează cumpărătorul contra oricăror vicii ascunse care fac bunul
vândut impropriu întrebuinţării la care este destinat sau care îi micşorează în asemenea măsură
întrebuinţarea sau valoarea încât, dacă le-ar fi cunoscut, cumpărătorul nu ar fi cumpărat sau ar
fi dat un preţ mai mic.
(2) Este ascuns acel viciu care, la data predării, nu putea fi descoperit, fără asistenţă de
specialitate, de către un cumpărător prudent şi diligent.

2
Seria 1
 26.11.19

(3) Garanţia este datorată dacă viciul sau cauza lui exista la data predării bunului.
(4) Vânzătorul nu datorează garanţie contra viciilor pe care cumpărătorul le cunoştea la
încheierea contractului.
(5) În vânzările silite nu se datorează garanţie contra viciilor ascunse.

Dacă nu am fi avut aceasta supapă din definiția de la art. 1707, nu am fi putut admite,
cum de altfel tradițional nu se admitea, existența unor garanții contra viciilor ascunse pentru
asemenea ipoteză. O altă variantă de luat în calcul ar fi fost, poate, și garanție contra evicțiunii pe
ideea că există un drept al unui terț care grevează asupra bunului, deși obiect al vânzării nu a fost
patrimoniul societar, obiectul a fost reprezentat de acțiunile sau părțile sociale. Deci, eu cred că,
în acest moment și sunt de acord cu Prof. Chirică așa încât pe actuala reglementare a codului, ar
putea fi angajată chiar și garanția în cazul vânzării cu un pasiv ascuns.
Iarăși o chestiune interesantă legată de inerența viciilor față de obiectul vânzării, ar fi
ipoteza și analiza dacă obligația de garanție contra viciilor ascunse acoperă sau nu și garanția
contra viciilor juridice. Până la urmă s-ar înstrăina o construcție fără autorizație. Ce faci?
Cumperi de la A și te trezești a doua zi că vin aia de la primărie cu rugămintea să demolezi
imobilul pentru lipsa autorizației de construire. Dumneavoastră știți că timp de vreo 2 ani de zile
din momentul edificării autoritatea poate să ceară demolarea construcției ridicate fără autorizație.
Atunci ce mijloace juridice ar avea la îndemână cumpărătorul in măsura in care primăria ar
obține demolarea?
Student: Cumpărătorul, după părerea mea, nu a depus toate diligențele necesare, în mod
normal nu se permite să cumpere un imobil fără...
Profesor: Acuma eu vă spun sincer că, nu cred, atata timp cât... Sigur, este o dificultate
să înscrii în CF un imobil fără autorizație, dacă nu chiar o imposibilitate, dar ar mai fi posibil, de
pildă, tu ai în CF un imobil compus din 3 camere, o bucătărie, o baie și să zicem că una din
camere a fost dărâmată de vânzător și reconstruită fără autorizație. În CF nu s-a mai făcut nicio
mențiune pentru că dumneavoastră aveți dreptate. În principiu, ar trebui să observ diferența.
Dacă eu am 5 camere și în CF doar 3, o să îi cer autorizația. Care e chestia cu alea două camere?
Dacă a zis că nu are, problema dispare, că și dacă am admite că este acoperită de garanția pentru
vicii, odată ce a fost adus la cunoștința cumpărătorului, nu mai este un viciu ascuns. Și îl
cumpără pe riscul său. Dar în exemplul pe care vi l-am dat, el reface o cameră (și dărâmă, și

3
Seria 1
 26.11.19

reface), nu se modifică practic față de CF, dar este vorba de o lucrare care a fost efectuată,
practic, fără autorizație. Și vin ăia și ori te pun să autorizezi, ori te pun să demolezi, deci îți apar
niște inconveniente.
Ce poți face împotriva vânzătorului? Categoric am varianta să cer anularea, dar poate eu
vreau sa mențin contractul. Pot opta inclusiv, sau dacă admitem ideea ca viciile sau garanția
pentru vicii ascunse se extinde și la viciile juridice, atunci putem admite că în ipoteza asta mă
îndrept cu o acțiune în garanție contra viciilor vânzătorului. Dacă va uitați in ediția mai veche a
tratatului Prof. Chirică, din 2013 cred, o sa vedeți că acolo spune că garanția nu se extinde și la
viciile juridice. În aceasta ediție a lucrării merge pe ideea că vizează și viciile juridice. Colegii
din București nu analizează practic ipoteza. Acum cred că și aici puteam vorbi de o legătură
indisolubilă între obiectul vânzării și faptul dacă acel obiect a fost sau nu edificat in conformitate
cu anumite cerințe de ordin administrativ și că, în măsura în care acele cerințe administrative nu
au fost respectate și nu mi-au fost comunicate, să pot să angajez garanția contra viciilor ascunse.
Aici nu e un drept al terțului care să invoce un drept al lui; vine administrația și zice ca bunul ăla
este altfel. Sigur, aș mai avea supapa predării neconforme.
Student: Da, dar în această ipoteză nu ar fi o problemă cu bunul în sine, ar fi o problemă
cu situația stricată...
Profesor: Păi, este o problemă cu bunul în sine pentru că eu nu mai pot să utilizez dacă
mă pune să dărâm.
Student: Da, dar îl putem încadra ca viciu? Eu cred că ar fi o zonă comună între garanția
de vicii și predare.
Profesor: Păi de asta v-am zis că e o chestiune care, chiar Prof. Chirică este cel care
prima dată a pus problema în dreptul nostru dacă ar putea sau nu să extindem garanția contra
viciilor ascunse și la viciile juridice. V-am scos în evidență atutudinea oscilantă pe această zonă.
Apoi, cealaltă condiție a funcționării garanției pentru vicii ascunse este ca viciul să
fie ascuns. Adică, viciul este ascuns, tot Art. 1707 îmi spune, în ipoteza în care nu poate fi
descoperit fără asistență de specialitate, de către un cumpărător prudent și diligent. Atenție, la
data predării! Deci nu mai este legată de existența viciului (pentru că una dintre condiții va fi cea
de existență a viciului), dar caracterul ascuns al viciului se va raporta la data predării, deoarece la
momentul acela se face examinarea bunului de către cumpărător, iar dacă descoperă anumite
deficiențe ale bunului pe care putea să le descopere fără asistență de specialitate, practic am de a

4
Seria 1
 26.11.19

face cu vicii aparente pe care practic trebuie să le comunice vânzătorului, în opinia mea sub
riscul de a i se opune o prezumție de predare conformă, de ce mi-a fugit gândul? Pentru că am
văzut o temă extrem de interesantă legată de riscul neexecutării. Nu excepția de neexecutare,
chiar și eu am scris un studiu prin 1998 cred, și am văzut un studiu scris cu o referință la un
articol despre excepția riscului de neexecutare. La ce credeți că s-ar putea referi excepția riscului
de neexecutare dacă ne legăm de contractul de vânzare?
Student: Ar fi invers când vânzătorul ar ridica excepția.. cumpărătorul și-a asumat riscul
și atunci..

Student: Ar putea exista o cauză care este cunoscută de alt contractant și…

Profesor: Păi nu, atunci fie nu există garanție, fie și practic este pe riscul cumpărătorului,
sigur știți! Dacă vă aduceți aminte legat de plată, nu? Sau de cumpărătorul care află de existența
cauzei de evicțiune poate suspenda plata prețului. Deci nu ai încă neeexecutare din partea
adversă, dar există riscul neexecutării din partea adversă. Și atunci mi s-a părut excepțională nișa
asta, să scrii despre excepția riscului de neexecutare, pentru că ai chiar în materia de vânzare,
avem chiar vreo 2 prevederi care sunt incidente, sigur mai sunt și alte cauze în materie
contractuală în care poți să..am vrut să punctez doar așa.. sigur, e un articol în limba franceză
scris, dacă va fi cineva interesat.

Bun, legat de caracterul ascuns al viciului, mult timp a fost o divergență de opinie între
profesorul Chirică și profesorul Francisc Deak, în sensul că în opinia domnului Chirică pe VCC
trebuia etalonul sau faptul ca un viciu putea să fie sau nu descoperit trebuia raportat la persoana
care era cumpărător, deci la nivelul lui de pregătire, deci problema care s-ar ridica ar fi dacă
apreciem ca etalon chiar persoana cumpărătorului sau luăm ca etalon un bun gospodar, apreciem
în abstracto împrejurările dacă cumpărătorul putea sau nu să descopere viciul. A fost tranșată
problema în sensul că dispune că nu poate fi descoperit de un cumpărător prudent și diligent.
Deci cu alte cuvinte n-ar mai trebui să joace nicio legătură împrejurarea dacă nivelul de
pregătire, specializarea cumpărătorului, etc.

Aici totuși se ridică o problemă și anume dacă luăm acest etalon - un cumpărător prudent
și diligent - oare ce se întâmplă în cazul în care cumpărătorul este un profesionist? Un
profesionist care se zice că ar trebui să știe tot cu privire atât la bunul care se vinde, deci dacă
vinzi anumite bunuri ești prezumat că știi/ trebuie să știi și ceea ce nu știi, în afară de riscul de

5
Seria 1
 26.11.19

dezvoltare (ați discutat parcă prin anul II chestia asta). Deci cu alte cuvinte, dacă tu ești un
profesionist și vinzi un bun, aici tu ești întodeauna prezumat că știi că bunul respectiv este afectat
de vicii sau trebuia să știi că e afectat de vicii, mă interesează din perspectiva faptului că vei
răspunde pentru daune-interese, bun, dar asta e din perspectiva vânzătorului. Deci cumva e
invers aici, dacă vânzătorului profan trebuie să-i demonstrezi că el avea cunoștință de existența
viciului ca să antrenezi obligarea lui la plata de daune-interese, în cazul vânzătorului profesionist
prezumi că el avea cunoștință de existența viciului și atunci e bun să plătească daune-interese,
sigur această prezumție poate fi răsturnată de vânzătorul profesionist invocând împrejurarea că
nu putea să cunoască existența viciului decât dacă ar fi dezmembrat bunul respectiv sau nu ar fi
făcut niște analize care duceau la deteriorarea bunului.

Problema se pune și invers, din perspectiva cumpărătorului profesionist. V-am spus că

viciul trebuie să fie ascuns. Dacă eu comercializez piese auto - cumpăr/vând - înseamnă că sunt
și eu profesionist în domeniul respectiv. Dacă mi se vinde o piesă afectată de vicii pot să angajez
garanția vânzătorului? Sau din moment ce și eu sunt profesionist sunt prezumat că știu și cunosc
existența viciului și de fapt nu există viciu ascuns față de mine decât dacă voi demonstra că nu
putea fi decelat acel viciu decât dacă era dezmembrat, deteriorat, deci ca să ajung la substanța
bunului respectiv. Și vă mărturisesc că am această nedumerire dacă cumpărătorul profesionist
poate angaja garanția pentru vicii ascunse a vânzătorului. Din moment ce el știa atunci nu mai
exista garanția contra viciilor ascunse față de el.

Art. 1.709. Garanția contra viciilor bunului vândut - Denunțarea viciilor

(1) Cumpărătorul care a descoperit viciile ascunse ale lucrului este obligat să le aducă
la cunoștința vânzătorului într-un termen rezonabil, stabilit potrivit cu împrejurările, sub
sancțiunea decăderii din dreptul de a cere măsura prevăzută la art. 1.710 alin. (1) lit. d)

(2) În cazul în care cumpărătorul este profesionist, iar bunul vândut este mobil corporal,
termenul prevăzut la alin. (1) este de două zile lucrătoare.

(3) Atunci când viciul apare în mod gradual, termenele prevăzute la alin. (1) încep să
curgă din ziua în care cumpărătorul își dă seama de gravitatea și întinderea viciului.

(4) Vânzătorul care a tăinuit viciul nu poate invoca prevederile prezentului articol.

6
Seria 1
 26.11.19

Chestiunea care însă nu ne lasă liniștiți este următoarea: în articolul 1709 (2) - se referă la
renunțarea la vicii- adică la faptul că din momentul la care cumpărătorul descoperă existența
viciului trebuie să aducă de îndată la cunoștința cumpărătorului, adică nu de îndată, ci într-un
temen rezonabil dacă e profan. Iar în cazul în care este profesionist - îmi spune al. 2 - și bunul
vândut este unul corporal, termenul prevăzut este de 2 zile lucrătoare. Deci din moment ce obligă
legiuitorul pe cumpărătorul profesionist ca în termen de 2 zile lucrătoare să denunțe de la data
descoperirii,să aducă la cunoștință vânzătorului descoperirea viciului, înseamnă că funcționează
și în raport cu el această obligație. Sau am putea spune că de fapt că textul acesta are aplicare
doar în situația în care ar cumpăra în alt domeniu decât în acela în care își manifestă el în mod
constant preocuparea și profesionalismul?

Student: Păi atunci nu ar mai fi profesionist.

Profesor: Am putea avea și această interpretare, dar nu cred că asta era voința
legiuitorului, pentru că nu am în primul text, sigur, până la urmă era ca profanul sau atunci ar fi
trebuit să adauge chestia asta - profesionist în alt domeniu - , deci nu dacă ești un cumpărător
profesionist, e un alt domeniu de desfășurare. Deci și atunci iată că am o reținere în a susține
ideea că nu există garanție contra viciilor în raport cu un cumpărător profesionist, pentru că
1709(2) prin ipoteză admite că din moment ce îl obligă pe cumpărătorul profesionist să denunțe
în 2 zile, înseamnă că admite că există și obligația de garanție și în raport cu acesta. Sigur, am
putea merge și pe ideea –păi da, există atunci când ar fi să existe, când ar fi să funcționeze
obligația de garanție contra viciilor, el trebuie în 2 zile să denunțe, adică în ipoteza aia de nișă
maximă- nu cred că asta a fost voința legiuitorului. Da suficient că lucrurile sunt neclare și
atunci dacă ar fi să mă întrebați evident că nu o să vă dau grilă - nu va funcționa garanția contra
viciilor în raport cu un cumpărător profesionist. Trebuie să știți această tendință în doctrina
franțuzească și inclusiv profesorul Chirică susținea și susține această idee și în ediția actuală a
cursului și față de 1709(2) în care am prevedere legală care îmi spune că cumpărătorul
profesionist în 2 zile trebuie să denunțe existența viciilor, să aducă la cunoștința vânzătorului din
momentul în care el le cunoaște. De ce să le aducă? Pentru că antrenează garanția. Și nota bene,
dacă nu se întâmplă chestia asta, atunci care-i sancțiunea? Nu că nu ar funcționa obligația de
garanție în caz de denunțare, ci nu va putea cere rezoluțiunea, una din măsurile prevăzute de
1710, deci practic asta e sancțiunea dacă nu denunți, nu aduci la cunoștința vânzătorului viciul.

7
Seria 1
 26.11.19

Art. 1.710. Garanția contra viciilor bunului vândut - Efectele garanției

(1) În temeiul obligației vânzătorului de garanție contra viciilor, cumpărătorul poate

obține, după caz:

a) înlăturarea viciilor de către vânzător sau pe cheltuiala acestuia;

b) înlocuirea bunului vândut cu un bun de același fel, însă lipsit de vicii;

c) reducerea corespunzătoare a prețului;

d) rezoluțiunea vânzării.

(2) La cererea vânzătorului, instanța, ținând seama de gravitatea viciilor și de scopul

pentru care contractul a fost încheiat, precum și de alte împrejurări, poate dispune o altă
măsură prevăzută la alin. (1) decât cea solicitată de cumpărător.

Avem mai multe probleme și la obligațiile de garanție pentru vicii ascunse, una dintre ele
este inclusiv acest aspect, dacă funcționează sau nu în raport cu un cumpărător profesionist și
totuși față de 1709 (2) aș tinde să cred că probabil da, iar în condițiile în care raportarea se face la
omul prudent și diligent, fără excepție, nu-mi spune altă ipoteză, poate cel mult aici aș mai putea
lucra la profesioniști, să prezum că el ar fi trebuit să fie mai prudent și mai diligent, pot să fac
această diferențiere în condițiile în care NCC nu o face? Și spune în raport cu cumpărătorul
prudent și diligent? Așa că ideea aceasta de a unifica sub aceeași reglementare și profesioniștii și
profanii, deci să ai un singur Cod civil și să nu mai ai o reglementare separată pentru
comercianți, pentru profesioniști, uneori poate ridica, iată, niște semne de întrebare.

Mai este apoi un aspect tot legat de caracterul ascuns al viciilor, recurge cumpărătorul
profan la o asistență de specialitate și acel specialist nu descoperă să presupunem existența
viciului, deși ar fi trebuit să-l descopere. Ce fac? Mai recunosc cumpărătorului garanția contra
viciilor? Ați fi tentați să spunem că îi angajează răspunderea. Aia e altă poveste, răspunderea
expertului; expertul falit, n-are de unde recupera nimic. Poate să angajeze garanția contra viciilor
a vânzătorului? Este dat un exemplu cu ceva radiografie facută unui cal de curse din care ar fi
trebuit să își dea seama medicul veterinar angajat ca și consultant că acel cal nu va putea să
participe la conursuri și s-a refuzat garanția contra vicii tocmai pe ideea ca putea să fie
descoperită problema respectivă. După părerea mea, este discutabilă solutia să spui că în măsura

8
Seria 1
 26.11.19

în care apelezi la un specialist să îți fie ridicat nivelul ștachetei dacă un viciu este sau nu ascuns.
Până la urmă trebuie să mă reîntorc la chestia de drept comun care face referire la cel prudent și
diligent.

Faptul că am depus o diligență suplimentară și nu mi-a ieșit, chiar dacă ar fi trebuit să

observ, nu înseamnă că nu ar trebui să recunosc garanția contra viciilor ascunse. Dar în practică
ce se întâmplă? Uneori te trezesti că în practică lucruri clare nu se aplică, darămite chestii ce tin
de subtilitate.

Viciul trebuie să prezinte o anumită gravitate, am văzut că trebuie să facă bunul

impropriu întrebuințării, să scadă valoarea de întrebuințare sau să ducă la scăderea valorii, deci
trebuie sa prezinte o anumita gravitate, iar de asemenea cauza care antrenează funcționarea
garanției trebuie să fie anterioară predării, nu transmiterii proprietății.

Acum, din perspectiva efectelor pe care le genereaza obligația de garanție contra

evicțiunii, 1710 face parcus, practic sunt primele 2 alternative care îl asigură pe cumpărător că va
primi bunul pe care l-a dorit, dar funcțional, deci înlăturarea viciilor de către vânzător sau pe
cheltuiala acestuia, înlocuirea bunului cu un bun de același fel, însă lipsit de vicii: evident că aici
nu se iau în vedere bunurile individual determinate, ci numai bunurile fungibile, ca să poți să
înlocuiești bunul respectiv; reducerea corespunzătoare a pretului – proporțional cu pierderea pe
care o suferă în întrebuințarea bunului sau în valoare; și rezoluțiunea vânzării, un drept pe care îl
poate obține cumparatorul în măsura în care denunță într-un termen rezonabil, în 2 zile daca e
profesionist, existența acestor vicii.

Apropo de nefuncționarea acestei clauze de la 1710, imi spune 1709 (4) că Vânzătorul
care a tăinuit viciul nu poate invoca prevederile art 1709, adică nu poate paraliza acțiunea în
rezoluțiune pe ideea că nu a fost denunțat în cadrul termenului viciul.

Art 1710. Efectele garanției

(1) În temeiul obligației vânzătorului de garanție contra viciilor, cumpărătorul poate

obține, după caz:

a) înlăturarea viciilor de către vânzător sau pe cheltuiala acestuia; b) înlocuirea bunului

vândut cu un bun de același fel, însă lipsit de vicii;

9
Seria 1
 26.11.19

c) reducerea corespunzătoare a prețului;

d) rezoluțiunea vânzării.

(2) La cererea vânzătorului, instanța, ținând seama de gravitatea viciilor și de scopul

pentru care contractul a fost încheiat, precum și de alte împrejurări, poate dispune o altă
măsură prevăzută la alin. (1) decât cea solicitată de cumpărător.

Două chestiuni legate de aceste măsuri: s-a pus problema, sub imperiul codului civil
anterior, dacă gravitatea viciului este un criteriu după care să se aprecieze menținerea
contractului cu reducerea prețului sau rezoluțiunea contractului. Atât doctrina, cât și practica au
mers pe ideea că atâta timp cât viciul acela (trebuie să aibă o anumită gravitate că altfel nu
funcționează obligația de garanție), dar odată ce funcționează obligația de garanție se recunoștea
că este dreptul discreționar al cumpărătorului să opteze pentru menținerea contractului cu
reducerea prețului sau să opteze pentru rezoluțiunea contractului. Acum, s-ar putea ca această
optică să fi fost schimbată prin dispozițiile lui 1710 (2) în sensul că acest text permite instanței
ATENȚIE ținând seama de gravitatea viciilor și de scopul pentru care contractul a fost
încheiat, precum și de alte împrejurări, ca instanța să dispună o altă măsură decât cea solicitată
de cumpărător. Nu ați făcut incă procedură civilă, dar o să vedeți, e o înfrângere a principiului
disponibilității (nu poți să acorzi reclamantului o altă măsură decât cea pe care a solicitat-o), ori
domnul Romeo Popescu spunea că dacă cer rezoluțiunea contractului și instanța ar dispune
numai reducerea prețului, chiar dacă a respins rezoluțiunea, instanța dispune o altă măsură pe
care o apreciează justă/echitabilă/oportună pentru speța respetivă. Deci iată, dacă se contravine
de la principiul disponibilității, practic nu mai recunosc un drept discreționar cumpărătorului de a
obține una dintre măsurile pe care le-ar putea dispune instanța. Și este interesantă opinia
colegului Răzvan Dincă, care spune că dacă nu are o gravitate suficientă, nu poți obține
rezoluțiunea; dacă nu are o gravitate ridicată viciul, atunci dispui reducerea prețului sau celelalte
măsuri. Chestiunea asta mă surprinde: nu spune nicăieri în lege că trebuie sa fie o chestie scalată
a acestei măsuri și rămâne ntrebarea aceasta: trebuie să aibă viciul o anumită gravitate? Că dacă
nu are o anumită gravitate atunci nu funcționează obligația. Dar daca are o anumită gravitate,
această gravitate trebuie să fie „la pătrat” ca să ajung la rezoluțiune? Că dacă e numai simplă, nu
pot să obțin decât reducerea prețului? V-am prezentat opinia colegilor de la București pentru că
ei fost și autorii textului.

10
Seria 1
 26.11.19

După părerea mea, din moment ce am această obligație de garanție (de aceea v-am
prezentat și istoricul că dacă funcționa obligația de garanție era dreptul cumpărătorului sa opteze
inclusiv pentru rezoluțiune atâta timp cât funcționa obligația), dar acum iată, e clar că optica
legiuitorului a dorit o schimbare, prin aceea că face referire că instanța, ținând seama de
gravitatea viciilor s-ar putea să nu pronunțe rezoluțiunea, adică sunt în cadrul funcționării, dar
dacă nu e chiar așa gravă nu-ți pronunț rezoluțiunea, ci îți pronunț numai reducerea. Se pare că
față de ceea ce era în mod tradițional aplicabil în dreptul nostru, prin Noul Cod s-a schimbat: nu
doar că intervine judecătorul (nu mai e un drept discreționar al cumpărătorului din perspectiva
remediului care să fie aplicat), ci inclusiv din perspectiva faptului că pentru rezoluțiune
gravitatea trebuie să fie deosebită față de celelalte remedii care s-ar aplica în cazul în care
viciul oricum trebuie să prezinte o anumită gravitate ca să functioneze obligația de garanție.

Pe lângă aceste remedii, sigur, față de vânzătorul de rea-credință, cumpărătorul poate

să pretindă și daune-interese, care nu sunt doar daunele directe și previzibile, ci și cele
imprevizibile, pentru că vânzătorul, cunoscând viciile asunse, neaducându-le la cunoștința
cumpărătorului, comite un dol prin reticență și deja existența dolului ne plasează în afara
răspunderii contractuale, deci este derogatoriu de la regulile generale ale răspunderii
contractuale, ne apropie de răspunderea delictuală și practic va fi obligat vânzătorul de rea-
credință și la daunele indirecte și imprevizibile.

Student: La 1551 zice că nu există dreptul la rezoluțiune când executarea e de mică

însemnătate. Nu s-ar putea face o paralelă?

Profesor: Nu, tocmai datorită faptului că am insistat foarte mult pe ideea ca să

funcționeze o garanție contra viciilor, viciul trebuie să prezinte o anumită gravitate. Ce
înseamna? Că nu il pot întrebuința, îi scade valoarea de întrebuițare sau îi scade valoarea. Dacă
sunt chestiuni lipsite de importantă care să se reflecte în valoare sau în valoarea de întrebuințare,
nu funcționează garanția contra viciilor. Deci, cumpără o mașină second-hand, nu mai sună ca
mașina nouă sau nu mai consumă 4l, îmi ia 6l. Nu pot să zic că asta e viciul. Sigur că asta e o
deficiență, dar nu e mașină nouă. Nu mai pot să am aceeași pretenție ca atunci când cumpăr o
mașină nouă, deci acolo nu mai funcționază, nu mai am ce garanție contra viciilor să angajez.
Sigur, dacă cumpăr o mașina nouă la care pe toate gardurile e făcută reclamă ca ar consuma 4l și

11
Seria 1
 26.11.19

îmi consumă 6, poti avea o garanție contra viciilor ascunse, dar la o mașină second hand nu mai
pot avea aceleași pretenții.

Deci, cu alte cuvinte gravitatea asta, dacă atinge un prag, ar trebui să prezint opțiunea
pentru cumpărător, cum ați spus și dumneavoastră, până la urmă eu poate nu mai cumpăram dacă
știam că e zgomotul ăla. O să zică judecătorul, care până la urmă va aprecia gravitatea viciului,
„păi dacă îți sună un pic mai mult în cap nu e chiar așa” că domnul judecător e mai tolerant. Ori
ăla care e bolnav cu capul și vrea numai liniște până la urmă nu ar fi cumpărat niciodată să
trăiască într-un mediu în care să se audă un zumzet încontinuu. Dacă intru în câmpul de
funcționare a garanției ar fi trebuit să recunosc inclusiv dreptul de a rezoluționa contractul. Dacă
nu intru în câmpul de funcționare a garanției, nu pot obține nimic, nici reducerea, nici
rezoluțiunea. Iată, 1710 vine cu totul o altă filozofie decât reglementarea din Codul Civil din
1864.

Decretul 167 spunea că în termen de 6 luni de la data descoperirii viciilor, deci termenul
de prescripție al acțiunii, începe să curgă de la data descoperirii viciilor, dar nu mai târziu de 1 an
de la data predării. Și atunci la 1 an și 2 luni, atunci s-a descoperit viciul, ai putea să acționezi?
Mergând pe ideea că, în fond termenul de prescripție, fie că ai descoperit într-un an, fie n-ai
descoperit într-un an, automat la expirarea anului începe să curgă. Vine profesorul Chirică și
spune: “Păi nu-i așa.” Cei din București și practica și doctrina erau în sensul celor discutate.
Dacă nu apare viciul în cadrul termenului de 1 an, atunci dacă apare termenul de 6 luni sau de 3
ani începe să curgă, dacă nu apare, începe să curgă de la expirarea anului.” Profesorul Chirică
zice: “Nu. Viciul, pentru că e vorba de o garanție, trebuie să apară în intervalul termenului de 1
an, că dacă nu apare în interiorul termenului de 1 an, nu mai e o obligație de garanție.”
Profesorul Chirică a mers chiar foarte departe și a zis: ”Nici măcar nu e suficient să-i comunic
vânzătorului că a apărut viciul, ci trebuie să promovez acțiunea într-un an.”, ipoteză cu care n-
aveam cum să fiu de acord, chiar sub imperiul reglementării anterioare, din moment ce aveam
prevedere legală care-mi spune că termenul de prescripție începe să curgă de la data descoperirii
sau cel târziu la 1 an de la data predării. Înseamnă că prin ipoteză puteam să acționez și după 1
an de la data la care are loc predarea.

Acum ce facem? Textul ne spune încă o dată dacă ne uităm “dacă prin lege nu se prevede
altfel, prescripția dreptului la acțiune pentru viciile ascunse, vorbim de art. 2531 Noul cod civil,

12
Seria 1
 26.11.19

începe să curgă în cazul unui bun transmis de la împlinirea unui an de la data predării, înafara
cazului în care viciul ascuns a fost descoperit mai înainte, când prescripția începe să curgă de la
data descoperirii.”. Și cred că trebuie să ne mai uităm si la alin. (4): “Termenele prevăzute în
prezentul articol sunt termene de garanție, înăuntrul cărora viciile trebuie, în toate cazurile, să
se ivească.”.

Art. 2531. Dreptul la acţiunea în răspundere pentru vicii ascunse

(1) Dacă prin lege nu se prevede altfel, prescripţia dreptului la acţiune pentru viciile
ascunse începe să curgă:
a) în cazul unui bun transmis sau al unei lucrări executate, alta decât o construcţie, de la
împlinirea unui an de la data predării ori recepţiei finale a bunului sau a lucrării, în afara
cazului în care viciul a fost descoperit mai înainte, când prescripţia va începe să curgă de la
data descoperirii;
b) în cazul unei construcţii, de la împlinirea a 3 ani de la data predării sau recepţiei
finale a construcţiei, afară numai dacă viciul a fost descoperit mai înainte, când prescripţia va
începe să curgă de la data descoperirii.
(2) Pentru executarea unor lucrări curente, termenele prevăzute la alin. (1) sunt de o
lună, în cazul prevăzut la lit. a), respectiv de 3 luni, în cazul prevăzut la lit. b).
(3) Dispoziţiile alin. (1) şi (2) se aplică şi în cazul lipsei calităţilor convenite ori al
lipsurilor cantitative, însă numai dacă oricare din aceste lipsuri nu puteau fi descoperite, fără
cunoştinţe speciale, printr-o verificare normală.
(4) Termenele prevăzute în prezentul articol sunt termene de garanţie înăuntrul cărora
viciile trebuie, în toate cazurile, să se ivească.
(5) Prin dispoziţiile prezentului articol nu se aduce însă nicio atingere termenelor de
garanţie speciale, legale sau convenţionale.
(6) Dispoziţiile prezentului articol se aplică, în mod corespunzător, şi în cazul produselor
pentru care s-a prevăzut un termen de valabilitate, ca şi în cazul bunurilor sau lucrărilor pentru
care există un termen de garanţie pentru buna funcţionare.
Practic, ce probleme vedem aici?
Student: Termenul de 1 an de la litera a) nu este un termen de garanție în sensul alin. (4).
Profesor: De ce?

13
Seria 1
 26.11.19

Student: Exprimarea textului. Textul ne spune că termenul începe să curgă la împlinirea

unui an de la data predării ori recepției finale, cu excepția cazului în care viciul a fost descoperit
înainte, caz în care începe să curgă de la acea dată. Deci descoperirea în termenul de 1 an este o
excepție, iar regula ar fi că prescripția începe să curgă la 1 an de la data predării. Și atunci acest
termen de 1 an nu este un termen de garanție.

Profesor: Dar îmi spune textul că termenele de la articolul acesta sunt de garanție, alin.
(4) spune așa: ”Termenele prevăzute în prezentul articol sunt termene de garanție, înăuntrul
cărora viciile trebuie, în toate cazurile, să se ivească.”.

Și acuma întrebare. Să se ivească și să-l descopăr? Adică, poate să se ivească și să nu-l

descopăr? Teoretic pot. Practic legiuitorul face diferență între situația în care se ivește viciul într-
un an, și un alt aspect, momentul descoperirii viciului, că eu pot sa-l descopăr la 1 an și 3 luni. S-
o fi ivit, dar eu nu mi-am dat seama. O apărut semnele, dar abia printr-o expertiză o să se spună:
”De fapt tu când auzeai nu știu ce bătaie la mașină în a 11-a lună de la data preluării era datorat
acestei cauze care constituie un viciu ascuns al bunului. Că tu abia după 1 an și 3 luni ai realizat
că bunul tău e afectat de vicii ascunse și că nu-i o chestie de plastic ce credeai tu.”. Cu privire la
această diferență între ivire și descoperire, profesorul Chirică sugera cumva ideea că era mai
normal să spună că îi de la data descoperirii sau de la data la care trebuia să-l descopăr. Poate că
până la urmă aici vine în favoarea cumpărătorului, amânând de fapt momentul de la care să
înceapă să curgă termenul de prescripție. Deci termenul de prescripție acuma este generos, este
de 3 ani. În trecut aveam 6 luni. Erau 3 ani doar în caz de viclenie când viciile erau ascunse.
Acuma e de 3 ani. Nu mai contează că era cu viclenie sau nu termenul de prescripție. Dar apare
ideea că acest viciu trebuie să se manifeste în cadrul unui an, indiferent dacă eu îi comunic sau
nu vânzătorului. Aici tot rămâne un semn de întrebare, comunicarea trebuie să apară în interiorul
termenului de 1 an? Când eu de la data descoperirii, într-un termen rezonabil, trebuie să-i
comunic vânzătorului, nu sub sancțiunea pierderii garanției, deși există sisteme legislative în care
dacă nu aduci la cunoștința vânzătorului apariția viciilor în termen rezonabil pierzi garanția, la
noi numai dacă nu faci chestia asta într-un termen rezonabil pierzi dreptul de a cere rezoluțiunea.

În orice caz, e clar, viciul trebuie să apară în interiorul anului, chiar dacă n-a fost
descoperit, pare să zică textul, momentul ivirii viciului poate să fie diferit de momentul
descoperirii viciului. Ideea e că termenul de prescripție începe să curgă de la data descoperirii.

14
Seria 1
 26.11.19

Ok, dacă sunt în cadrul anului, s-au ivit în luna a 7-a, le-am descoperit în luna a 10-a, din luna a
10-a curge termenul de prescripție. Dar totuși s-ar putea ca soluția mai firească să fi fost aceea de
a spune la data la care le-a descoperit sau trebuia să le descopere, că faptul că s-au ivit și el nu le
descoperă poate să fie o chestiune care îi este imputabilă, și oricum are 3 ani.

Problema pe care să o rețineți e această disociere între momentul ivirii și momentul

descoperirii, dar eu cred că legiuitorul e clar că a făcut disocierea și atunci ceea ce contează e să
îți apară în cadrul anului, chiar dacă nu îi comunic vânzătorului în cadrul anului, termenul meu
de prescripție începe să curgă, eu îl descopăr la 1 an și 2 luni, trebuie să comunic, dar oricum
deja termenul meu de prescripție a început să curgă. Da? Deci nu de la data la care fac
comunicarea, ci de la data expirării anului dacă descoperirea este mai târzie de 1 an. În mod clar
nu se pune problema să promovezi acțiunea în cadrul unui an de la data predării bunului,
termenul de prescipție e cu totul altul. Ceea ce vorbim este în cazul bunurilor mobile. Ați văzut
că pentru construcții am alte texte legale. E vorba de termenul de 3 ani și așa mai departe.
Parcurgeți art. 2531 Noul cod civil dacă n-ați discutat deja despre acest text chiar la capitolul
privitor la prescripție.

Cu alte cuvinte, dacă viciul nu apare într-un an, practic nu funcționează garanția.
Acum dificultatea majoră în cazul obligației de garanție contra viciilor ascunse este că acel
cumpărător va trebui să demonstreze întrunirea condițiilor garanției contra viciilor ascunse și
atunci vă dați seama, cu cât timpul trece, cu atât îi va fi mai dificil să demonstreze inclusiv că
exista cauza viciilor la momentul predării bunului. Cu cât te îndepărtezi, cu atât mai greu vei
putea demonstra că bunul tău era afectat de vicii la momentul predării. Pot și dintr-o perspectivă
istorică, prima dată termenele erau scurte tocmai în ideea că bunul trebuia să fie afectat de vicii
la momentul predării, ori dacă ție îți apare vicul după n ani înseamnă că nu era de fapt la
momentul vânzării dacă îți apare deficiența departe.

Să rețineți ideea, cumpărătorul este cel care trebuie să demonstreze întrunirea

tuturor cerințelor, condițiilor pentru funcționarea obligației de garanție contra viciilor
ascunse.

15
Seria 1
 26.11.19

Obligațiile cumpărătorului

1. Plata prețului
2. Preluarea bunului
3. Suportarea cheltuielilor vânzării

Eu am început cu plata prețului pentru că este anterioară obligației de predare, deși codul
civil îmi reglementează mai întâi obligația de predare a bunului, rămânând tributar vechiului cod,
dar acum plata prețului este legată de transmiterea proprietății, trebuie să plătești de îndată ce ți
s-a transferat proprietatea și abia pe urmă poți să ceri predarea. E logic ca mai întâi să începi cu
îndeplinirea obligației de plată a prețului. Plata prețului în bani, dar și în alt bun pot să fac plata
prețului, pentru că îmi rămâne contractul calificat de vânzare atât timp cât prețul a fost stabilit în
bani, chiar dacă finalmente îi voi transmite un alt bun ca urmare a unei convenții de dare în plată
să zicem, decât o sumă de bani. Am văzut că exigibil devine de îndată ce devine proprietar, art.
1693 Noul cod civil îmi spune acest aspect, că de îndată ce a devenit proprietar, cumpărătorul
trebuie să facă plata, plată care poate fi suspendată în condițiile art. 1722 Noul cod civil. Vă
spuneam de excepția riscului de neexecutare. Cumpărătorul care află de existența unei cauze de
evicțiune este îndreptățit să suspende plata prețului până la încetarea tulburării sau până când
vânzătorul oferă o garanție corespunzătoare și că nu există acest drept dacă deja era cunoscută
starea de evicțiune la acel moment.

Art. 1693. Momentul predării

În lipsa unui termen, cumpărătorul poate cere predarea bunului de îndată ce preţul este
plătit. Dacă însă, ca urmare a unor împrejurări cunoscute cumpărătorului la momentul vânzării,
predarea bunului nu se poate face decât după trecerea unui termen, părţile sunt prezumate că au
convenit ca predarea să aibă loc la expirarea acelui termen.

Art. 1722. Suspendarea plăţii preţului

(1) Cumpărătorul care află de existenţa unei cauze de evicţiune este îndreptăţit să
suspende plata preţului până la încetarea tulburării sau până când vânzătorul oferă o garanţie
corespunzătoare.

16
Seria 1
 26.11.19

(2) Cumpărătorul nu poate suspenda plata preţului dacă a cunoscut pericolul evicţiunii
în momentul încheierii contractului sau dacă în contract s-a prevăzut că plata se va face chiar în
caz de tulburare.

Locul plății este acela al situării bunului, deci cu alte cuvinte plata este portabilă. Este o
situație de excepție de la regulă, excepție instituită de art. 1494 alin. (2) Noul cod civil.

Art. 1494. Locul plăţii

(1) În lipsa unei stipulaţii contrare ori dacă locul plăţii nu se poate stabili potrivit naturii
prestaţiei sau în temeiul contractului, al practicilor statornicite între părţi ori al uzanţelor:
a) obligaţiile băneşti trebuie executate la domiciliul sau, după caz, sediul creditorului de
la data plăţii;
b) obligaţia de a preda un lucru individual determinat trebuie executată în locul în care
bunul se afla la data încheierii contractului;
c) celelalte obligaţii se execută la domiciliul sau, după caz, sediul debitorului la data
încheierii contractului.
(2) Partea care, după încheierea contractului, îşi schimbă domiciliul sau, după caz,
sediul determinat, potrivit prevederilor alin. (1), ca loc al plăţii, suportă cheltuielile
suplimentare pe care această schimbare le cauzează.

Au intervenit modificări în ceea ce privește dobânda datorată pentru plată. Art. 1721
Noul cod civil face o diferență între situațiile în care bunul, obiect al vânzării, este un bun
frugifer sau nu. Astfel, în cazul în care, sigur normă supletivă, deci nu s-a convenit altfel, trebuie
să plătească dobânzi asupra prețului din ziua dobândirii proprietății dacă bunul e producător de
fructe. Asta pe ideea că din moment ce cumpărătorul poate reține fructele, fiind un dobânditor de
bună-credință și fructele ii revin cumpărătorului din momentul în care devine proprietar și
vânzătorului să i se datoreze prețul cu dobânda adecvată din moment ce cumpărătorul se bucură
de fructele pe care le culege, deci un contraechivalent. Dacă însă nu produce fructe, însă îi
procură alte foloase.

17
Seria 1
 26.11.19

Art. 1721. Dobânzi asupra preţului

În cazul în care nu s-a convenit altfel, cumpărătorul este ţinut să plătească dobânzi
asupra preţului din ziua dobândirii proprietăţii, dacă bunul produce fructe civile sau naturale,
ori din ziua predării, dacă bunul nu produce fructe, însă îi procură alte foloase.

Care este dobânda? OG 13/2011 este cea care reglementează cuantumul dobânzii, există
două tipuri de dobânzi: remuneratorie și dobânda penalizatoare.

Remuneratorie – este situată la nivelul indicelui de referință a BNR-ului.

Penalizatoare – patru puncte procentuale în plus sau 8 puncte procentuale în plus în

funcție de faptul dacă este un profan sau un profesionist.

Cei din București susțin că la preț poți pretinde dobânda remuneratorie, în fond dacă este
vorba de cea remuneratorie, dacă nu este pus în întârziere cumpărătorul pentru că în măsura în
care și cumpărătorul este pus în întarziere pentru plată, în fond e firesc să plătească dobânda
penalizatoare, nu cea remuneratorie.

Garanțiile de plată a prețului.

Art. 2339 NCC – consacră privilegile vânzătorului de bunuri mobile.

Art. 2339. Privilegiile speciale

(1) Creanţele privilegiate asupra anumitor bunuri mobile sunt următoarele:

a) creanţa vânzătorului neplătit pentru preţul bunului mobil vândut unei persoane fizice
este privilegiată cu privire la bunul vândut, cu excepţia cazului în care cumpărătorul dobândeşte
bunul pentru serviciul sau exploatarea unei întreprinderi;

b) creanţa celui care exercită un drept de retenţie este privilegiată cu privire la bunul
asupra căruia se exercită dreptul de retenţie, atât timp cât acest drept subzistă.

(2) În caz de concurs, privilegiile se exercită în ordinea prevăzută la alin. (1). Orice
stipulaţie contrară se consideră nescrisă.

18
Seria 1
 26.11.19

Creanța aceasta din text nu vizează orice vânzare de bun mobil ci situațiile în care
vânzătorul este o persoană fizică, sau cumpărătorul este de asemenea o persoană fizică sau dacă
este o persoană fizică nu cumpără pentru exploatoarea unei întreprinderi.

Ex: dacă vinzi un autoturism unui cabinet avocațial chiar dacă este o persoană fizică,
vânzătorul nu beneficiază de privilegiul de la art. 2339 pentru că este un bun dobândit pentru
exploatarea unei întreprinderi.

Art. 2339 trebuie corelat și cu 2341.

Art. 2341. Strămutarea privilegiului vânzătorului

Atunci când cumpărătorul vinde la rândul său bunul, privilegiul menţionat la Art. 2339
alin. (1) lit. a) se exercită asupra bunului revândut, chiar dacă preţul celei de-a doua vânzări
este încă neplătit de cel de-al doilea cumpărător, cu preferinţă faţă de privilegiul de care s-ar
bucura primul cumpărător.

Art. 2386 este o altă garanție de care beneficiază vânzătorul unui bun imobil.

Art. 2386. Creanţele care beneficiază de ipotecă legală

În afara altor cazuri prevăzute de lege, beneficiază de ipotecă legală:

1. vânzătorul, asupra bunului imobil vândut, pentru preţul datorat; această dispoziţie se
aplică şi în cazul schimbului cu sultă sau al dării în plată cu sultă în folosul celui care
înstrăinează, pentru plata sultei datorate;

2. promitentul achizitor pentru neexecutarea promisiunii de a contracta având ca obiect

un imobil înscris în cartea funciară, asupra imobilului respectiv, pentru restituirea sumelor
plătite în contul acestuia;

3. cel care a împrumutat o sumă de bani pentru dobândirea unui imobil, asupra
imobilului astfel dobândit, pentru restituirea împrumutului;

4. cel care a înstrăinat un imobil în schimbul întreţinerii, asupra imobilului înstrăinat,

pentru plata rentei în bani corespunzătoare întreţinerii neexecutate; dreptul de proprietate al
debitorului întreţinerii nu se va înscrie în cartea funciară decât odată cu această ipotecă,
dispoziţiile Art. 2249 aplicându-se în mod corespunzător;

19
Seria 1
 26.11.19

5. coproprietarii, pentru plata sultelor sau a preţului datorat de coproprietarul

adjudecatar al imobilului ori pentru garantarea creanţei rezultând din evicţiune, asupra
imobilelor ce au revenit coproprietarului ţinut de o atare obligaţie;

6. arhitecţii şi antreprenorii care au convenit cu proprietarul să edifice, să

reconstruiască sau să repare un imobil, asupra imobilului, pentru garantarea sumelor datorate
acestora, însă numai în limita sporului de valoare realizat;

7. legatarii cu titlu particular, asupra imobilelor din moştenire cuvenite celui obligat la
executarea legatului, pentru plata acestuia.

Există o ipotecă legală și în cazul promisiunilor de vânzare, promitentul achizitor pentru

neexecutare promisiunii de a contracta având ca obiect un imobil înscris în Cartea Funciară
asupra imobilului respectiv pentru restituirea sumelor plătite în contul acestuia. Adică, dacă
plătești o sumă de bani în temeiul unei promisiuni de vânzare beneficiezi de o ipotecă legală, pe
noi ne interesează ipoteca legală a vânzătorului, Atenție!! Această ipotecă legală există chiar
dacă parțile nu scriu în contractul lor că există această ipotecă legală, ea trebuie înscrisă din
oficiu în cartea funciară, deci în momentul în care te duci și registratorul de carte funciară vede
că nu s-a achitat în întregime prețul, dacă vânzătorul nu a renunțat la ipotecă legală, atunci
această ipotecă legală se înscrie de către registratorul de carte funciară.

Apropo de această ipotecă legală, să vedem ce se întamplă în cazul în care vânzătorul nu

obține plata prețului. Ce mijloace juridice are la îndemâna vânzătorul?

Sigur, poate trece la executarea obligației de plată, dacă acel contract este un act autenic
în care se consemnează crența vânzătorului, va putea vânzătorul trece la executare directă a
cumpărătorului pornind de la executarea silită a averii cumpărătorului, pe baza contractului
respectiv, dacă nu are însă un act autentic, trebuie să obțină o hotărâre judecătorească care
constituie titlu executoriu și în temeiul acestui titlu executoriu să treacă la executarea averii
debitorului.

În ce termen poate vânzătorul să obțină plata prețului?

20
Seria 1
 26.11.19

Art. 2504. Prescripţia dreptului la acţiune privind creanţa garantată

(1) Prescripţia dreptului la acţiune privind creanţa principală nu atrage şi stingerea

dreptului la acţiunea ipotecară. În acest din urmă caz, sub rezerva prescripţiei dreptului de a
obţine executarea silită, creditorul ipotecar va putea oricând urmări, în condiţiile legii, bunurile
mobile sau imobile ipotecate, însă numai în limita valorii acestor bunuri.

(2) Dispoziţiile alin. (1) nu se aplică prescripţiei dreptului la acţiune pentru plata
dobânzilor şi a altor accesorii ale creanţei ipotecare, care, în afara capitalului, nu mai pot fi
acoperite după împlinirea prescripţiei din valorificarea, pe cale silită, a bunului grevat.

Termenul pentru acțiunea ipotecară este de 10 ani.

Acțiunea în rezoluțiunea contractului, negreșit un mijloc aflat la dispoziția vânzătorului

care nu obține plata prețului este prescriptibilă în termenul general de prescripție, dar tu poți
obține, valorificând ipoteca în termen de 10 ani, creanța.

În reglementarea anterioară, fostul art. 1368 spunea că acțiunea vânzătorului pentru

rezoluțiunea vânzării este reală, de aici unii care recurgeau la interpretarea gramaticală a textului,
prof. Chirică.

De la această prevedere se spunea că acțiunea în rezoluțiunea vânzării poate fi promovată

oricând pentru că acțiunea reală era o acțiune imprescriptibilă, omițând că de fapt în alin. 2 de la
1368 se spunea că acțiunea nu va produce efecte față de... și era o înșiruire de persoane față de
care acțiunea în rezoluțiune nu produce efecte, de fapt sensul prevederii legale era vorba despre
consecințele acțiunii în rezoluțiunea vânzării unui imobil față de terț dobânditor.

Acum, legiuitorul nu mai spune nimic despre acțiuni în rezoluțiune, dar în schimb îmi
lasă să obțin prețul pentru care am o garanție ipotecară în temeiul lui 2504, sigur că nu pot obține
executând alte bunuri ale vânzătorului, dar pot valorifica creanța garantată cu ipoteca cu bunul
respectiv în limita valorii bunului respectiv pot obține prețul mai mult sau mai puțin integral, fără
să fiu limitat la termenul de 3 ani de zile.

Student: dacă bunul a suferit modificări ce i-au scăzut din valoare?

21
Seria 1
 26.11.19

Profesor: Am spus, mai mult sau mai puțin integral, că de regulă, când îi cer o garanție,
în cazul bunului respectiv probabil că era un bun la aceeași valoare, nu mai pot sa îl umăresc
pentru alte bunuri.

Student: Nu s-ar putea apela pentru diferență?

Profesor: Nu pot, pentru că art. 2504 mă limintează, am creanțe pentru care nu mai pot
recurge la justiție, în schimb pot să valorific ipoteca, care e și un drept accesoriu, nu mi se stinge
odată cu creanța principală ipoteca. În reglementarea trecută dacă era prescrisă creanța nu mai
puteai să valorifici ipoteca, aveam și în trecut de exemplu: ipotecile erau înscrise în carte
funciară pe 10 ani, daca nu aveai un termen, adică abia după 10 ani puteai să ceri radierea. Avea
un sens, de ce sa pui 10 ani ipotecă dacă creanța e de 3 ani? O creanță puteai să o întrerupi, să o
suspenzi, nu erau 3 ani de la momentul nașterii.

Art. 1727. Restituirea bunului mobil

(1) Atunci când vânzarea s-a făcut fără termen de plată, iar cumpărătorul nu a plătit
preţul, vânzătorul poate ca, în cel mult 15 zile de la data predării, să declare rezoluţiunea fără
punere în întârziere şi să ceară restituirea bunului mobil vândut, cât timp bunul este încă în
posesia cumpărătorului şi nu a suferit transformări.

(2) În cazul prevăzut la alin. (1), dacă acţiunea în restituire nu a fost introdusă în
condiţiile stabilite de acesta, vânzătorul nu mai poate opune celorlalţi creditori ai
cumpărătorului efectele rezoluţiunii ulterioare a contractului pentru neplata preţului.
Dispoziţiile Art. 1648 sau ale Art. 1649, după caz, rămân aplicabile.

Și aici este vorba despre o situație privilegiată, conferită vânzătorului de bun mobil, dar
numai pentru vânzarile pentru care nu există termen de plată, deci obligația de plată devine
exigibilă chiar la momentul încheierii contractului când se transmite și proprietatea.

Practic acest text îi dă dreptul vânzătorului să recupereze bunul mobil vândut, evitând
astfel concursul celorlalți creditori ai cumpărătorului sub rezerva că bunul să fie încă la
cumpărător și să nu fi suferit transformări.

În fond, acest text instituie o situație privilegiată și o normă derogatorie chiar de la

regulile rezoluțiunii unilaterale consecrate de art. 1152.

22
Seria 1
 26.11.19

Art. 1552 Rezoluțiunea unilaterală

(1) Rezoluțiunea sau rezilierea contractului poate avea loc prin notificarea scrisă a
debitorului atunci când părţile au convenit astfel, când debitorul se află de drept în întârziere ori
când acesta nu a executat obligaţia în termenul fixat prin punerea în întârziere.

(2) Declaraţia de rezoluțiune sau de reziliere trebuie făcută în termenul de prescripţie

prevăzut de lege pentru acţiunea corespunzătoare acestora.

(3) În toate cazurile, declaraţia de rezoluțiune sau de reziliere se înscrie în cartea

funciară ori, după caz, în alte registre publice, pentru a fi opozabilă terţilor.

4) Declaraţia de rezoluțiune este irevocabilă de la dată comunicării ei către debitor sau,

după caz, de la dată expirării termenului prevăzut la alin. (1).

Rezoluțiunea unilaterală, respectiv prin aceea că nu pune cererea în întârziere a

cumpărătorului pentru plată, ori că să obții sau că să își producă efectele declarația de rezoluțiune
unilaterală debitorul trebuie să fie pus în întârziere, iată că aici se permite să recurgi la
formularea unei declarații de rezoluțiune unilaterală chiar și fără punerea în întârziere a
debitorului, dar cu elementele pe care ni le impune acest text numai dacă nu am un termen pentru
plată, dacă declarația intervine în 15 zile, dacă bunul se află în continuare la cumpărător.

Întrebare: trec 15 zile, pot recurge la declarația de rezoluțiune unilaterală? Da, dar nu mai
beneficiez de situația privilegiată de a evita concursul celorlalți, intru pe dreptul comun, nu
înseamnă că pot și rezoluțiunea unilaterală și rezoluțiunea judiciară, dar nu mai beneficiez de
avantajele pe care mi le conferea declarația de rezoluțiune în cele 15 zile. Aici, profesorul
Chirică admite că nu se pierde dreptul de a rezoluționa vânzarea după 15 zile, dar pierde dreptul
de a obține restituirea în natură a bunului. Nici asta nu pierde după părerea mea, ceea ce pierde e
avantajul pe care îl conferea că evita concursul celorlalți, dar cât timp nu există alți creditori care
să emită pretenții cu privire la bunul acela nu văd de ce… dacă aș merge pe rezoluțiunea
judiciară e clar că aș putea să obțin și restituirea bunului dacă bunul se află încă la cumpărător.
Deci eu cred că rezoluțiunea contractului, atâta timp cât este posibilă restituirea în natură, va
urma regimul restituirii în natură, deci voi avea dreptul inclusiv să redobândesc bunul respectiv.
O altă problemă în materia obligației cumpărătorului este dacă cumpărătorul este sau nu pus de
drept în întârziere pentru neîndeplinirea obligațiilor sale, și să ne uităm la:

23
Seria 1
 26.11.19

Art. 1725. Punerea de drept în întârziere

(1) În cazul vânzării bunurilor mobile, cumpărătorul este de drept în întârziere cu privire
la îndeplinirea obligaţiilor sale dacă, la scadenţă, nici nu a plătit preţul şi nici nu a preluat
bunul.

(2) În cazul bunurilor mobile supuse deteriorării rapide sau deselor schimbări de
valoare, cumpărătorul este de drept în întârziere în privinţa preluării lor, atunci când nu le-a
preluat în termenul convenit, chiar dacă preţul a fost plătit, sau atunci când a solicitat predarea,
fără să fi plătit preţul.

1728. Punerea de drept în întârziere

Atunci când vânzarea are că obiect un bun imobil şi s-a stipulat că în cazul în care nu se
plăteşte preţul la termenul convenit cumpărătorul este de drept în întârziere, acesta din urmă
poate să plătească şi după expirarea termenului cât timp nu a primit declaraţia de rezoluțiune
din partea vânzătorului,

Ambele având titluri marginale „punerea în întârziere”, în fond un text se referă la

bunurile mobile și celălalt la cele imobile. Ce spune 1725 „este pus de drept în întârziere dacă
nici nu a plătit prețul, nici nu a preluat bunul“, mă rog o situație particulară că în cazul bunurilor
mobile care sunt supuse deteriorării rapide sau deselor schimbări, cumpărătorului de drept în
întârziere ca să preia bunurile respective. Păi vând 10 lăzi de cireșe, dacă e pus în întârziere că
dacă nu vine mi se strică cireșele și eu l-am așteptat. Și atunci practic pentru plată sau pentru
preluare e pus de drept în întârziere că așa îmi spune textul. Dar am alineatul 1 care spune că e
pus de drept în întârziere dacă nici nu a plătit prețul și nici nu a preluat bunul. Dumneavoastră ce
înțelegeți? Că sunt cumulative, că-i pus de drept în întârziere numai dacă nu a îndeplinit niciuna,
dacă una din ele le-a îndeplinit?

Student: Dacă să zicem a preluat bunul și nu a plătit prețul nu intră pe dreptul comun
conform art.1523.

Art. 1523. Întârzierea de drept în executarea obligaţiei

(1) Debitorul se află de drept în întârziere atunci când s-a stipulat că simplă împlinire a
termenului stabilit pentru executare produce un asemenea efect.

24
Seria 1
 26.11.19

(2) De asemenea, debitorul se află de drept în întârziere în cazurile anume prevăzute de

lege, precum şi atunci când:

a) obligaţia nu putea fi executată în mod util decât într-un anumit timp, pe care debitorul
l-a lăsat să treacă, sau când nu a executat-o imediat, deşi există urgenţă;

b) prin fapta să, debitorul a făcut imposibilă executarea în natură a obligaţiei sau când a
încălcat o obligaţie de a nu face;

c) debitorul şi-a manifestat în mod neîndoielnic faţă de creditor intenţia de a nu execută

obligaţia sau când, fiind vorba de o obligaţie cu executare succesivă, refuză ori neglijează să îşi
execute obligaţia în mod repetat;

d) nu a fost executată obligaţia de a plăti o sumă de bani, asumată în exerciţiul activităţîi

unei întreprinderi;

e) obligaţia se naşte din săvârşirea unei fapte ilicite extracontractuale.

(3) În cazurile prevăzute la alin. (1) şi (2), dacă obligaţia devine scadentă după decesul
debitorului, moştenitorii acestuia nu sunt în întârziere decât după trecerea a 15 zile de la dată la
care creditorul i-a notificat sau, după caz, de la dată notificării curatorului desemnat în
condiţiile art. 1.136.

(4) Cazurile în care debitorul se află de drept în întârziere trebuie dovedite de creditor.
Orice declaraţie sau stipulaţie contrară se consideră nescrisă. dacă obligația ta constă într-o
suma de bani.

Profesor: Da, așa este, ceva literă, 1523, e vorba de obligația de plată a unei sume de
bani asumată în exercițiul activității unei înteprinderi, deci 1523 alin (2), lit. d, atunci ești pus de
drept în întârziere când e vorba de plata unei sume de bani ca urmare a derulării activității unei
întreprinderi, oricum textul este foarte ciudat, mult timp nu îl prea înțelegeam. De ce să creeze o
situație din faptul că… abia dacă cumpărătorul își îndeplinește una dintre obligații nu mai
funcționează punerea în întârziere, dar oricum e ciudat, eu nu știu în momentul în care e exigibilă
una dacă era sau nu pus de drept în întârziere pentru acea obligație și atunci e bine dacă vreți să
protejați un vânzător să prevedeți contractual punerea în întârziere, din perspectiva legiuitorului e
pus de drept în întârziere numai dacă nu și-a îndeplinit niciuna din cele 2 obligații.

25
Seria 1
 26.11.19

Am apoi 1728 în materia de imobile și textul spune “chiar dacă plătești după expirarea
termenului, dar înainte de primirea declarației de rezoluțiune unilaterală” plata este practic
valabilă, textul nu vine cu nimic nou, nici nu știu de ce i-a zis “punerea în întârziere”, era ideea
că până la urmă, dacă înainte de formularea declarației de rezoluțiune faci plata, chiar dacă e
peste termen, declarația aceea de rezoluțiune nu mai produce efect. Să mai citiți va rog acasă
dispozițiile lui 1726.

Art. 1726. Executarea directă

(1) Când cumpărătorul unui bun mobil nu îşi îndeplineşte obligaţia de preluare sau de
plată, vânzătorul are facultatea de a depune lucrul vândut într-un depozit, la dispoziţia şi pe
cheltuiala cumpărătorului, sau de a-l vinde.

(2) Vânzarea se va face prin licitaţie publică sau chiar pe preţul curent, dacă lucrul are
un preţ la bursă sau în târg ori stabilit de lege, de către o persoană autorizată de lege pentru
asemenea acte şi cu dreptul pentru vânzător la plata diferenţei dintre preţul convenit la prima
vânzare şi cel efectiv obţinut, precum şi la daune-interese.

(3) Dacă vânzarea are că obiect bunuri fungibile supuse unui preţ curent în sensul alin.
(2), iar contractul nu a fost executat din culpă vânzătorului, cumpărătorul are dreptul de a
cumpăra bunuri de acelaşi gen pe cheltuiala vânzătorului, prin intermediul unei persoane
autorizate.

(4) Cumpărătorul are dreptul de a pretinde diferenţa dintre suma ce reprezintă

cheltuielile achiziţionării bunurilor şi preţul convenit cu vânzătorul, precum şi la dauneinterese,
dacă este cazul.

(5) Partea care va exercită dreptul prevăzut de prezentul articol are obligaţia de a
încunoştinţa de îndată cealaltă parte despre această.

Este o preluare a unei dispoziții mai vechi din codul comercial, sigur mai lărgit textul, era
vorba de executarea coactivă în codul comercial, acum îi spune executare directă 1726, când
practic se pune la dispoziția vânzătorului modalitatea de acțiune pentru ipoteza în care
cumpărătorul nu preia bunul sau nu face plata. Eventual despre textul ăsta și despre unele aspecte

26
Seria 1
 26.11.19

ale vânzării vom mai discuta la întâlnirea viitoare. Aș vrea să punctez câteva elemente legate de
vânzarea de drepturi succesorale.

Vânzarea de drepturi succesorale nu înseamnă vânzarea unei universalități așa cum este
prezentat pentru că ceea ce se vinde este un drept privit individual, un drept individual, dreptul
de proprietate pe care îl are vânzătorul asupra universalității sau fracțiunii de universalitate pe
care o dobândește de la de cuius, aici profesorul Răzvan Dincă e cel care a subliniat această idee,
apoi, idee asta întărâtă inclusiv de faptul că dacă vă uitați în materie de liberalități atunci când
vorbește legiuitorul la 1134:

Art. 1134. Nulitatea

Cei care se consideră vătămăți în drepturile lor prin eliberarea certificatului de

moștenitor pot cere instanței judecătorești constatarea sau, după caz, declararea nulității
acestuia și stabilirea drepturilor lor, conform legii.

Printre legatarii considerați a fi cu titlu particular este primit și legatul asupra unei
succesiuni nedezbătute, deci dacă dispui printr-un legat de drepturile succesorale de la o
succesiune nedezbatută e considerat un legat particular. Păi nu văd de ce acolo să fie legat
particular și aici să fie universalitate, nu, și aici e vânzarea unui drept individual, dreptul pe care
îl ai cu privire la o succesiune. Prin această transmitere nu se transmite vocația la succesiune, nu
devine cumpărătorul moștenitorul defunctului, moștenitorul a rămas vânzătorul, el va fi trecut în
certificatul de moștenitor. Ceea ce particularizează această vânzare a drepturilor succesorale este
că nu există obligația de garanție pentru evicțiune, deci pentru componenta masei succesorale,
decât pentru calitatea de moștenitor, afară de situația în care sunt prevăzute bunurile care
compun masa succesorală sau vânzătorul își asumă și obligația de garanție pentru componenta
masei succesorale, formă în care se încheie contractul e forma autentică, indiferent dacă sunt sau
nu bunuri imobile, dacă sunt bunuri imobile ele trebuie precizate, trebuie făcute formalitățile de
carte funciară, sigur, prin succesiune se dobândește dreptul de proprietate, dar în măsura în care
vrei să înstrăinezi un imobil asupra căruia ai dobândit proprietatea prin succesiune, repet, o
dobândești și fără înscriere, dar că să poți dispune trebuie să o înscrii.

Apoi, pasivul succesoral rămâne în continuare, cel puțin în raport cu terții, rămâne obligat
vânzătorul în raport cu creditorii lui de cuius, deși aceștia au și opțiunea să îl urmărească pe

27
Seria 1
 26.11.19

cumpărătorul drepturilor succesorale. Evident că în raportul dintre vânzătorul și cumpărătorul de

drepturi succesorale pasivul urmează să fie suportat de cumpărător pentru că el a dobândit
dreptul cu privire la universalitate, atât activ, cât și pasiv, dar din perspectiva creditorilor, față de
aceștia vânzătorul rămâne în continuare obligat, dar asta nu îi oprește să se îndrepte și împotriva
cumpărătorului.

Mai voiam aici să punctez situația amintirilor de familiei, dacă acestea constituie sau nu
obiectul vânzării drepturilor succesorale. Regula este că NU, dar dacă au însemnătate deosebită
intervin acolo niște elemente pe care o să vă rog să le parcurgeți. O să vă mai rog să citiți
dispozițiile cu privire la vânzarea de imobile, sunt niște reguli particulare aplicabile înstrăinării
imobilelor legate de modalitatea în care este determinat prețul pe unitate de măsură, dacă se
indică sau nu suprafața, e vorba de 1741 până la 1745, aceste texte spre deosebire de codul
anterior care se aplicau doar vânzării, acum se aplică oricărui contract translativ de proprietate.
Aici legiuitorul reglementează situațiile în care apar diferențe între suprafața convenită și
suprafața reală și apoi, în funcție de modalitatea în care a fost individualizat imobilul și în funcție
de modalitatea în care se stabilește prețul, sunt prevăzute anumite norme speciale care permit
opțiuni ale vânzătorului sau cumpărătorului numai în măsura în care diferențele depășesc
anumite granițe reprezentat a douăzecea parte, nu 20%, sunt multe ipoteze, o să vă rog să le citiți,
nu o să vi le dau în amănunt total la examen, dar să aveți o imagine de ansamblu. Data viitoare
vom vorbi despre contractul de rentă viageră și ocntractul de întreținere, acesta este obiectul
cursului viitor.

28
Seria 1