Subiectul 1

Ce este ingineria costurilor ?

Ingineria costurilor ingineria costurilor ca fiind domeniul practicii inginereşti în

care principiile stiinţifice şi tehnice ale ingineriei sunt folosite pentru
rezolvarea problemelor referitoare la: estimarea costurilor, controlul costurilor,
planificarea bugetelor, analiza beneficiilor, managementul proiectelor.

a)Cunostinţe şi instrumente generale, care au un caracter universal de

aplicare, reprezentând elemente fundamentale ale practicii ingineriei
costurilor
1. Noţiuni generale referitoare la cost
a. Definirea costurilor şi cheltuielilor şi a legăturii acestora cu resursele
implicate în realizarea unui proiect şi/sau timpul de execuţie

b. Caracteristicile costurilor, respectiv:

i. Costurile pe perioada de viaţă a unei construcţii

ii. Costurile proceselor şi costurile proiectelor

iii. Costurile din perspectiva investitorului şi/sau a executantului

iv. Valoarea costurilor

v. Aspect legislative şi normative privitoare la cost

c. Clasificarea costurilor
i. Costuri asociate proceselor de analiză managerială a unui proiect

ii. Costuri asociate proceselor de evaluare/estimare a proiectelor de

construcţie
d. Structura costurilor
i. Costul materialelor

ii. Costul manoperei

1
iii. Costul utilajelor

iv. Actualizarea costurilor

v. Costuri ascunse
e. Noţiunea de preţ
2. Cunoştinţe fundamentale pentru analiza costurilor
a. Elemente de statistică şi probabilitate

b. Elemente de analiză economică şi financiară

c. Modele de optimizare

d. Elemente fundamentale privind măsurarea lucrărilor

3. Cunoştinţe generale
a. Cunoştinţe generale privind structura şi funcţionarea firmei de construcţii

b. Cunoştinţe generale privind managementul resurselor umane într-o firmă

de construcţii

c. Managementul informaţiei în firma de construcţie

d. Managementul calităţii

e. Ingineria valorii

f. Protecţia, securitatea şi sănătatea muncii; protecţia mediului înconjurător

b) Cunoştinţe şi instrumente specifice, utilizate pentru rezolvarea

problemelor specifice de inginerie a costurilor unui proiect de
construcţie

1. Managementul costului total (TCM) al procedeelor de lucru

a. Terminologie de bază

b. Activităţi principale (strategice) şi managementul acestora

2
c. Controlul proiectelor
2. Planificarea (programarea) proiectului
a. Determinarea exigenţelor proiectului şi analiza acestora

b. Scopul şi strategia de execuţie a proiectului

c. Planificarea proiectului

d. Estimarea costurilor proiectului şi proiectarea bugetelor de execuţie

e. Managementul resurselor pentru realizarea proiectului

f. Ingineria şi analiza valorii

g. Managementul riscurilor

h. Managementul contractelor

i. Managementul deciziilor

3. Implemetarea proiectului
a. Procedee de implementare a proiectelor

b. Controlul proiectelor

c. Recepţia proiectelor
4. Măsurarea performanţelor privind realizarea proiectului
a. Contabilizarea costurilor

b. Măsurarea performanţelor proiectului

c. Măsurarea performanţelor produselor realizate (elemente, subansamble,

ansamble sau obiecte de construcţie)
5. Evaluarea randamentului privind realizarea proiectului
a. evaluarea randamentului proiectului

b. evaluarea randamentului produselor realizate

3
c. previziuni

d. metode de auditare a proiectelor

e. managementul schimbării
f. managementul bazelor de date

g. evaluarea performanţelor proiectului

4
Subiectul 2
Activitati specific ingineriei costurilor.

Activităţi specifice ingineriei costurilor

Pentru a înţelege corect rolul şi importanţa activităţii practicianului în ingineria
costurilor, în cele ce urmează sunt precizate explicit, principalele
responsabilităţi ale acestuia legate de realizarea unui proiect de construcţie:
Estimarea costurilor – este principala responsabilitate a practicianului în
ingineria costurilor, aceasta fiind realizată pentru
investitori/proprietari/beneficiari, proiectanţi, manageri de proiect, executanţi;

Planificarea investiţiilor şi a lucrărilor de construcţii – în responsabilitatea

practicianului în ingineria costurilor fiind planificarea costurilor şi fluxurilor
financiare asociate

Analiza de risc la realizarea unei investiţii sau lucrări de construcţie –

responsabilitatea practicianului în ingineria costurilor fiind cuntificarea în
costuri a oricăror situaţii de risc ce pot apărea pe parcursul derulării unei
investiţii sau lucrări de construcţii

Controlul costurilor – este responsabilitatea integrala a practicianului in

ingineria costurilor controlul costurilor pe parcursul realizării lucrărilor de
construcţii. Acest control urmăreşte atît încadrarea în costurile planificate cît
şi structura costurilor efectuate

Dezvoltarea unor modele de cost – este responsabilitatea practicianului în

ingineria costurilor să dezvolte pentru fiecare investiţie sau lucrare de
construcţie în parte un model de estimare, inregistrare şi control al costurilor

Colectarea informaţiilor – este responsabilitatea practicianului în ingineria

costurilor dezvoltarea unui sistem de înregistrare a datelor care să furnizeze
informaţiile necesare atit propriei activităţi cît şi celorlaţi participanţi interesaţi
care au atribuţii de decizie
5
Validarea informaţiilor legate de cost – este responsabilitatea practicianului în
ingineria costurilor să analizeze şi să valideze toate informaţiile primare
legate de costuri în legătură cu realizarea unei investiţii sau lucrări de
construcţii

Analiza propunerilor financiare ale furnizorilor – este responsabilitatea

practicianului în ingineria costurilor să analizeze, din punct de vedere al
costurilor, toate ofertele furnizorilor

Activitatea de reducere şi îmbunătăţire a costurilor – este responsabilitatea

practicianului în ingineria costurilor să analizeze şi să propună soluţii de
reducere a costurilor sau de îmbunătăţire a costurilor de realizare a unei
investiţii sau lucrări de construcţie

Analiza valorii – este responsabilitatea practicianului în ingineria costurilor să

analizeze valoarea investiţiilor sau lucrărilor de construcţie prin raportare la
calitatea lor şi la durata de execuţie

Proiectarea costurilor – este responsabilitatea practicianului în ingineria

costurilor să stabilească limitele de cost pentru execuţia unor investiţii sau
lucrări de construcţii
Determinarea cerinţelor de cost - este responsabilitatea practicianului în
ingineria costurilor să definescă în mod clar care sunt cerinţele tehnice şi de
calitate în legătură cu costurile de realizare a unor investiţii şi lucrări de
construcţii

Pregătirea datelor şi realizarea evaluărilor pentru întocmirea planurilor de

afaceri – este responsabilitatea practicianului în ingineria costurilor să
contribuie prin evaluări şi informaţii legate de cost la elaborarea planurilor de
afaceri şi a studiilor de fezabilitate

Întocmirea analizelor comparative – este responsabilitatea practicianului în

ingineria costurilor să întocmească şi să puna la dispoziţia tuturor celor
6
interesaţi analize comparative ale costurilor de realizare a investiţiilor sau
lucrărilor de construcţie

Suport la negocierea contractelor – este responsabilitatea practicianului în

ingineria costurilor să asigure suportul pentru negocierea costurilor de
realizare a investiţiilor şi lucrarilor de construcţie

Analiza valorii banilor în timp – este responsabilitatea practicianului in

ingineria costurilor să analizeze şi să întreprindă demersurile necesare
păstrării valorii banilor

7
Subiectul 3
Definiti proiectul de constructive

Proiectul de construcţie este un proiect a cărui rezultat se materializează în:

- o construcţie nouă (casă de locuit, clădire înaltă, baraj de apă, platformă
industrială, pod, apeduct, aeroport, tunel, drum, autostradă, etc)

- o reţea de utilităţi (reţea de gaz, reţea de apă, reţea de canalizare, etc.)

- o reparaţie, refacere, consolidare, a unei construcţii vechi sau afectate de

accidente sau catastrofe naturale.
Proiectul de construcţie poate fi definit în mod foarte variat. Astfel proiectul de
construcţie poate să însemne să construieşti o casă, o clădire înaltă, un baraj
de apă, o platformă industrială, un aeroport sau să refaci un traseu pentru
conducte de utilitaţi. Exista un numar foarte mare de tipuri de proiecte de
constructie, însă indiferent de forma şi utilizarea lor, acestea au o serie de
caracteristici care le diferenţiază de alte tipuri de proiecte.
Proiectele de construcţii sunt foarte complicate şi mari consumatoare de
resurse.
Execuţia unei construcţii, chiar şi de mici dimensiuni, presupune folosirea
unui mare număr de unelte, scule, dispozitive şi utilaje, a unui nomenclator de
materiale foarte variat şi aplicarea a sute de procedee de lucru.
Succesiunea operaţiilor trebuie să urmeze o anumită ordine naturală, care
atrage de la sine anumite restricţii de timp şi condiţionare a relaţiilor între
activităţi.
Fiecare construcţie este un unicat atît ca produs realizat cît şi ca activităţi
executate.
Execuţia unui proiect de construcţie este sub influenţa unui număr mare şi
variat de factori de multe ori nepredictibili.

8
Subiectul 4
Ciclul de viata a proiectelor de constructive

Ciclul de viata a proiectelor cuprind urmatoarele faze

Faza de introducere a produsului, caracterizată prin încercarea de promovare
a respectivului produs şi de căutare a acelor criterii şi cerinţe care trebuie
satisfăcute pentru a răspunde nevoilor clienţilor.
Faza de creştere, caracterizată prin faptul că produsul a ajuns la un stadiu de
concepţie şi realizare care conduce la un număr din ce în ce mai mare de
clienţi care îl solicită.(sau altfel spus produsul răspunde la cerinţele şi
exigenţele tuturor celor implicaţi-clienţi, producători, etc)
Faza de maturitate, caracterizată prin atingerea unui număr maxim şi
constant în timp de clienţi care solicită în mod constant respectivul produs.
Faza de saturaţie, caracterizată printr-o scădere a interesului clienţilor pentru
produs
Faza de declin, caracterizată printr-o reducere a numărului de clienţi
interesaţi în achiziţionarea sau utilizarea produsului. Această fază poate fi
urmată fie de o resuscitare a produsului fie de „moartea” sa prin eliminarea
de pe piaţă.

9
Subiectul 5
Conceptul de Structura de Lucru a Proiectului – SLP

Structura de Lucru a Proiectului – S.L.P, este o structură logică, ierarhic

ramificată a tuturor activităţilor necesare pentru realizarea completă a unui
proiect de construcţie.
S.L.P este „ o descompunere ierarhică-orientată spre rezultate, a activităţilor
care trebuie executate pentru realizarea proiectului, atingerea obiectivelor şi
obţinerea rezultatelor cerute, definind domeniul de aplicare al proiectului.
Fiecare nivel ierarhic de descompunere, reprezintă o descriere din ce în ce
mai detaliată a proiectului. S.L.P descompune proiectul în „pachete de lucru”
care sunt analizate, organizate, planificate, controlate, estimate individual”.
În vîrful S.L.P este întotdeauna proiectul care trebuie realizat şi care este
obiectul activităţii managerului de proiect. În continuare, nivele inferioare ale
S.L.P reprezintă acele „părţi din proiect” care trebuie executate pentru a
realiza proiectul în proporţie de 100%. Există mai multe modalităţi de
reprezentare a S.L.P, respectiv:

Prin analiza şi reprezentarea proiectului sub forma S.L.P, se urmăreşte:

● descompunerea proiectului în elemente componente, fără a detalia
conţinutul acestora, resursele pe care le consumă, legături de
interdependenţă între ele;

● facilitarea stabilirii legăturilor existente între diferitele elemente ale

proiectului în vederea planificării şi programării execuţiei proiectului;

● facilitarea realizării unei structuri organizatorice de execuţie a proiectului;

● facilitarea realizării unei structuri care să asigure pre-estimarea costurilor;

● facilitarea realizării unei structuri care să asigure controlul costurilor şi

consumurilor de resurse necesare execuţiei proiectului;

10
● facilitarea realizării unei structuri care să asigure analiza şi controlul
riscurilor la realizarea proiectului;

● facilitarea realizării unui sistem de raportare a evoluţiei execuţiei proiectului.

11
Subiectul 6
Devizul general al unei investitii in constructii

Devizul general al unei investitii in constructii reprezinta suma tuturor

cheltuielelor necesare pentru realizarea unor investitii in constructii cu
caracter public.Acestea sunt:

1. Cheltuieli pentru obţinerea şi amenajarea terenului

1.1. Obţinerea terenului

1.2. Amenajarea terenului

1.3. Amenajări pentru protecţia mediului şi aducerea la starea iniţială

2. Cheltuieli pentru asigurarea utilităţilor necesare obiectivului

3. Cheltuieli pentru proiectare şi asistenţă tehnică

3.1. Studii teren

3.2. Obţinere avize, acorduri, autorizaţii

3.3. Proiectare şi inginerie

3.4. Organizarea procedurilor de achiziţii

3.5. Consultanţă

3.6. Asistenţă tehnică

4. Cheltuieli pentru investiţia de bază
4.1. Construcţii şi instalaţii

4.2. Montajul utilajelor tehnologice

4.3. Utilaje echipamente tehnologice şi funcţionale cu montaj

4.4. Utilaje fără montaj şi echipamente de transport

4.5. Dotări

4.6. Active necorporale

5. Alte cheltuieli
12
5.1. Organizare de şantier
5.1.1. Lucrări de construcţii şi instalaţii aferente organizării de şantier

5.1.2. Cheltuieli conexe organizării de şantier

5.2. Comisioane, cote, taxe, costul creditului

5.3. Cheltuieli diverse şi neprevăzute

6. Cheltuieli pentru probe tehnologice şi teste şi predare către beneficiar
6.1. Pregătirea personalului de exploatare

6.2. Probe tehnologice şi teste

13
Subiectul 7
Clasificarea costurilor in constructii

Din punct de vedere contabil, costul este o măsură în termeni monetari a

cantităţii de resurse utilizate pentru realizarea anumitor activităţi. Din punct de
vedere managerial, costul este utilizat în diferite moduri sau altfel spus există
diferite tipuri de costuri utilizate funcţie de interesul managerial. Unele tipuri
de costuri sunt utilizate pentru estimare, altele pentru planificarea lucrarilor,
proiectarea bugetelor sau controlul costurilor, altele pentru luarea deciziilor pe
termen lung sau scurt.
Principalii factori de caracterizare, diferenţiere şi definire ai costurilor, sunt:
procesul tehnologic, omogenitatea şi conţinutul consumaţiunilor, unitatea de
produs, momentul efectuării consumului de resurse, natura activităţii de
producţie, momentele principale ale producţiei, volumul fizic al producţiei.

a) Clasificarea costurilor funcţie de procesul tehnologic

Unul din factorii importanţi care determină caracterul, diferenţierea şi definirea
costurilor, este procesul tehnologic. Această legătură conduce la separarea
costurilor în 2 mari grupe:

● costuri tehnologice sau costuri de bază (manufacturing costs), respectiv

costurile asociate cu execuţia activităţilor firmei (respectiv execuţia lucrărilor
de construcţii). Aceste costuri se împart în 3 categorii:

● costul materialelor, prin aceasta înţelegîndu-se costul acelor consumuri de

materiale care se regăsesc sau se consumă pentru execuţia produsului de
construcţie

● costul forţei de muncă (manoperă), prin aceasta înţelegindu-se

contravaloarea salariilor muncitorilor care realizează activităţile de construcţii

14
● costul utilajelor, prin aceasta înţelegîndu-se contravaloarea consumului de
utilaje, echipamente, maşini şi instalaţii folosite pentru execuţia lucrărilor de
construcţii
Tot în categoria costurilor de bază sunt incluse şi alte costuri legate de
materiale, forţă de muncă şi utilaje, dar care nu se regăsesc în cadrul
procesului de producţie (de execuţie) a lucrărilor de construcţie. În această
categorie sunt incluse:
o taxe, impozite, asigurări legate de salarii şi utilaje

costuri legate de asigurarea calităţii lucrărilor de construcţii

● costuri de regie sau costuri de organizare si conducere (operating costs);

aceste costuri, deşi nu sunt legate direct de procesul de execuţie a lucrărilor
de construcţie, sunt ocazionate de necesitatea creerii condiţiilor materiale de
muncă, managementului procesului de execuţie şi a funcţionării firmei în
general. În această categorie sunt incluse
● costurile administrative ale firmei

● costurile administrative din şantier

● costurile de recepţie şi garantare a lucrărilor

b) Clasificarea costurilor funcţie purtătorul de costuri (funcţie de

trasabilitatea costurilor)
Acest factor de clasificare se referă la posibilitatea de a identifica un cost în
legătură directă cu produsul sau lucrarea de construcţie realizată.
● costul direct, este nemijlocit legat de execuţie, el caracterizîndu-se prin
faptul că se poate identifica momentul efectuării lui şi măsura mărimea
acestuia pe fiecare activitate.

15
● costul indirect, sunt acelea ocazionate de execuţia întregului obiect de
construcţie; fiind comune întregii activităţi de execuţie, ele nu se pot repartiza
în momentul efectuării lor pe o anumită activitate sau proces.
Costurile directe se caracterizează prin faptul că ele sunt direct proporţionale
cu volumul de producţie realizat (cantitatea de lucrări executată).

Costurile indirecte se caracterizează prin aceea că mărimea lor nu variază

proporţional cu volumul producţiei (cantităţile de lucrări executate) fiind relativ
constant. În schimb ponderea lor în costurile totale este variabilă.

c) Clasificarea costurilor funcţie de dependenţa lor faţă de volumul de

lucrări
Din acest punct de vedere, distingem următoarele tipuri de costuri:
●costuri fixe, sau constante, sunt acele costuri care faţă de modificarea
volumului fizic de lucrări nu-şi schimbă mărimea
● costuri semifixe, acele costuri care îşi schimbă marimea, la modificarea
volumului fizic de lucrări, într-o proporţie neînsemnată
● costuri variabile, acele costuri a căror mărime variază funcţie de
schimbările volumului fizic de lucrări. Acestea, la rîndul lor, pot fi costuri
variabile proporţionale sau costuri variabile neproporţionale.

d) Clasificarea funcţie de modul de calcul

Din acest punct de vedere distingem următoarele tipuri de costuri:
● costuri unitare, respectiv costul calculat pe unitate de volum fizic de lucrări
executate. Trebuie reţinut că, în general, costul unitar este un cost mediu pe
unitate de lucrare. Astfel costul unitar are o componetă de cost fix şi o
componentă de cost variabil şi prin urmare costul unitar în general scade
odată cu creşterea volumului fizic de lucrări executate.
● costuri totale,respectiv costul calculat pentru întregul volum fizic de lucrări
executate.
16
e) Clasificarea costurilor din punct de vedere al actului managerial
Din acest punct de vedere distingem următoarele tipuri de costuri:
 cost controlabil, respectiv mărimea costului este sub controlul
conducătorului (responsabilului) activităţii măsurabile prin acel cost. În
general toate costurile variabile cum ar fi costul materialelor, costul
manoperei, sunt sub controlul managerului de proiect sau a antreprenorilor

● cost necontrolabil, respectiv acele costuri a căror mărime nu este sub

influenţa deciziei manageriale. În această categorie pot fi enumerate costurile
legate de uzura echipamentelor, utilajelor, instalaţiilor de lucru.

● cost standard (cost normat), este un cost pre-determinat, care se utilizează

în general ca mărime de referinţă. Aceste costuri sunt stabilite pe baza
consumurilor necesare pentru realizarea activităţilor la care se referă costul
standard.

● cost suplimentar, este diferenţa de cost dintre mai multe variante de

execuţie a aceleeaşi activităţi (lucrări de construcţie)

● cost marginal, este costul pentru execuţia unei cantităţi unitare

suplimentare de lucrare. Costul marginal urmăreşte să stabilească limitele
între care evoluează costurile şi modificările acestora sub acţiunea factorilor
de influenţă.

f) clasificarea costurilor funcţie de structura funcţională a firmei de

construcţii
Din acest punct de vedere distingem următoarele tipuri de costuri:
● cost administrativ, este costul aferent funcţionării aparatului administrativ al
firmei

17
● cost de marketing, respectiv costul aferent funcţionării serviciului de
marketing (aprovizionare, depozitare, gestionare,etc) şi a serviciilor legate de
activitatea comercială a firmei

● cost de producţie

● cost de promovare
● cost servicii, respectiv costul serviciilor realizate de terţi pentru firma în
cauză

18
Subiectul 8
Tehnici de estimare a costurilor in constructii

Prin estimare a costurilor se înţelege o previziune a costurilor totale finale de

execuţie a unui proiect de construcţie. Această definiţie presupune 2 aspecte
importante, şi anume:
● Estimarea este un calcul aproximativ

● Estimarea conţine incertitudini

Scopul principal al estimării costurilor este să furnizeze o mărimi de referinţă

pentru controlul costurilor, pentru a verifica dacă resursele consumate în
timpul execuţiei proiectului sunt ţinute în cadrul costurilor evaluate în faza de
fezabilitate a proiectului. Deviaţiile de la acestea pot să pună în pericol
profitabilitatea proiectului şi pot transforma un proiect de succes într-o
catastrofă.Există mai multe modalităţi de clasificare a tipurilor de estimări ale
costurilor unui proiect de construcţie. Dintre acestea, cele mai semnificative
sunt:

a) Estimări dependente de gradul de definire a proiectului

Acest tip de estimări sunt dependente de procentul de detaliere a proiectului
arhitectural si de rezistenţă. Sunt definite astfel nivelul de informaţii pe care le
are la dispoziţie practicianul în ingineria costurilor pentru a efectua estimările.
b) Estimări dependente de utilizarea lor
Acest tip de estimări sunt în legătură directă cu utilitatea pentru care sunt
făcute. Astfel vom avea estimări utilizate pentru întocmirea studiilor de
fezabilitate, estimări pentru întocmirea documentaţiilor de autorizare a
lucrărilor, estimări pentru proiectarea bugetelor, estimări pentru întocmirea de
către contractori a ofertelor de preţ, estimări pentru controlul evoluţiei
proiectului, etc.

19
c) Metodologia estimării
Pentru estimarea costurilor se folosesc mai multe metodologii, respectiv
proceduri de formare si estimare a costurilor, care la rîndul lor pot fi de natură
probabilistică sau deterministă.Pe parcursul ciclului de viaţă al unui proiect
sunt realizate diverse estimări (vezi figura 28). Aceste estimări sunt utilizate
pentru realizarea diferitelor functii ale managementului de proiect. (vezi figura
29). Astfel în faza incipientă de dezvoltare a proiectului de construcţie,
beneficiarul are nevoie de o estimare a costului probabil de realizare a
proiectului (investiţiei) pentru a evalua fezabilitatea financiară a acestuia
Această estimare este realizată avînd la dispoziţie un volum minim de
informaţii deoarece este solicitată în momentul cînd investitorul are o idee
vagă cu privire la ce doreşte să realizeze. Odată ce proiectarea este începută
se pot face estimări ale bugetelor de execuţie ale diferitelor etape ale
proiectului. Aceste bugete sunt grupate intr-un plan de costuri care este un
sumar al tuturor cheltuielilor ocazionate de realizarea proiectului de
construcţie. Marimea acestui buget este verificată periodic pe parcursul
detalierii proiectării, utilizăndu-se metode de estimare din ce în ce mai exacte
odată cu proiectarea detaliilor de execuţie. De asemenea în această perioadă
bugetul iniţial suferă modificări şi corecturi urmărindu-se încadrarea în limitele
costurile adoptate în cuprinsul studiului de fezabilitate. În caz de necorelare,
se fac estimări pentru soluţii alternative de proiectare. În final, se fac estimări
utilizabile beneficiarului în vederea anticipării şi analizei ofertelor de preţ.
Estimări sunt de asemenea realizate şi după începerea execuţiei efective a
proiectului, pentru controlul costurilor. Contractorii fac estimări ale limitelor
maxime de cost a propriilor activităţi în aşa fel încît să se încadreze în sumele
oferite şi contractate. Pe parcursul execuţiei estimează costul efectiv al
lucrărilor executate, le compară cu costurile limită şi realizează corecturile
necesare. Deasemenea pe parcursul execuţiei, beneficiarul estimează
preţurile pentru modificările solicitate la proiect şi analizează impactul
acestora faţă de studiul de fezabilitate şi contractul iniţial de execuţie.
20
Subiectul 9
Evaluarea terenurilor

Orice investiţie în construcţii este indisolubil legata de terenul pe care se

realizează. Amplasamentul, poziţia, caracteristicile geotehnice ale terenului
influenţează în mod hotarâtor natura si tipul investiţiei, soluţiile tehnice de
rezolvare a construcţiilor şi determină în final costurile şi cheltuielile de
investiţie şi pe cele de exploatare. Din acest punct de vedere, este capital
pentru managementul unui proiect de investiţie, să fie cunoscute toate
informaţiile referitoare la terenul pe care urmează să fie amplasată investiţia
şi să facă o evaluare tehnică şi economică corectă a acestuia.

Evaluarea are drept scop estimarea unei valori comerciale a terenului în

vederea adoptării unor decizii privind : amplasamentul viitoarei investiţii,
modalităţi de obţinere a terenului, soluţii posibile de realizare a construcţiilor
(cu referire în special la soluţiile de fundare), soluţii de racord la reţelele de
utilităţi, etc. Rezultatele evaluării sunt utilizate în faza de pregătire a
investiţiei, respectiv la elaborarea şi întocmirea studiilor de pre-fezabilitate, a
studiilor de fezabilitate, a planurilor de afaceri, a cererilor de finanţare, etc.
Evaluarea unei parcele de teren, este o întreprindere dificilă în primul rând
datorită multitudinii de factori (unii cunoscuţi la momentul evaluării alţii nu)
care pot influenţa această valoare, prin prisma modului în care urmează a fi
utilizată această parcelă de teren.

6.3.1. Metoda « comparaţiei prin bonitate » pentru evaluarea terenurilor

Metoda presupune aprecierea valorii unui teren prin stabilirea unui punctaj,
care apreciază calitatea acestuia din punct de vedere investiţional. Algoritmul
de calcul utilizează un preţ de referinţă (preţ barem) care este corectat pe
baza unor elemente de comparaţie (bonitate). Relaţiile de calcul, sunt
următoarele :

21
Pentru terenuri amplasate in localităţi mari cu populaţie de peste 10.000
locuitori
Vp = K x (A+S+G+T+E+Tf+D+B+R+C+V+P) x M x F x Gs x H x Go x Cr x
UxZ

K – coeficient de actualizare a valorii de referinţă a terenului, în funcţie de

variaţia cursului de schimb interbancar :

A – valoarea de bază a terenului

D – tipul de drum la care terenul are acces (% din A)

B- forme, proporţii şi orientarea terenului (%dinA)

R – restricţii de folosire conform planului urbanistic (% din A)

C- suprafaţă adecvată sau nu, în cadrul urban, în funcţie de utilizarea şi

poziţia specifică a terenului (% din A)

V- aspectul urbanistic şi estetic al imobilelor vecine, calitatea vecinătăţilor şi

confortul urban-social (% din A)

P – poluare (% din A)

M- coeficient privind ponderea suprafetei terenului construibil faţă de toată

suprafaţa terenului evaluat (criteriu important pentru aspectul financiar,
conform normelor din legislaţia urbanistică)
F- coeficient privind natura terenului de fundare

Gs- coeficient privind gradul seismic al zonei

Go – coeficient privind starea terenului format din produsul coeficienţilor

rezultaţi la pct a. şi b.

a.Teren ocupat cu dotări construcţii:

b.Pentru teren în pantă:

22
Cr – coeficient privind situaţia juridică a terenului

U – utilizarea terenului

Z - coeficient de zonă indiferent de utilizarea terenului

Pentru terenuri amplasate în localităţi mici cu o populaţie sub 10.000 de

locuitori
Vt = Vb x K x ( A + B + F + T + E + G + R + P + S) x M x Go x Cr x U x Z,

Vb - valoarea de bază a terenului, determinată în funcţie de importanţa

localităţii (sat, comună, oraş mic)

K – coeficient de actualizare a valorii de referinţă a terenului, în funcţie de

variaţia cursului de schimb interbancar :

A - categoria localităţii

B - poziţia terenului faţă de localitate

F – funcţiile economico-sociale ale localităţii

T – poziţia terenului faţă de căile de transport (coeficienţi cumulativi)

E - echiparea tehnico-edilitară a zonei în care se află terenul, reţele la

distanţă de:

G – caracteristici geotehnice defavorabile

R – restricţii de folosire a terenului

P – poluat cu reziduuri

S – raportul între faţada şi adâncimea terenului

M- coeficient privind ponderea suprafetei terenului construibil faţă de toată

suprafaţa terenului evaluat (criteriu important pentru aspectul financiar,
conform normelor din legislaţia urbanistică)

23
Go – coeficient privind starea terenului format din produsul coeficienţilor
rezultaţi la pct a. şi b.

a.Teren ocupat cu dotări construcţii:

b.Pentru teren în pantă:

Cr – coeficient privind situaţia juridică a terenului

U – utilizarea terenului (coeficient de zonă, numai la oraşe mici şi indiferent

de delimitarea construcţiilor)

Z - coeficient de zonă numai la oraşe mici

Observaţii generale:
- metoda descrisă anterior este recomandată a fi utilizată doar în situaţiile în
care se urmăreşte evaluarea „calităţii investiţionale” a unui teren;
- metoda nu este recomandată a fi utilizată atunci când se doreşte estimarea
unei „valori comerciale” a terenului;
- în situaţiile în care există puţine informaţii cu privire la valoarea comercială a
unui teren, se poate aplica, cu observaţiile şi limitările de rigoare, şi metoda
descrisă anterior pentru estimarea valorii comerciale a terenului.

24
Subiectul 10
Metoda costului de inlocuire pentru evaluarea constructiilor

Această metodologie utilizează ca preţuri de referinţă valorile incluse în

„Cataloagele de reevaluare” ediţia 1964, elaborate de institute de proiectare
de profil. Metodologia de evaluare pe baza cataloagelor respective, permite
stabilirea cu ajutorul unor calcule simplificate, a valorii tehnice la zi a oricărui
tip de construcţie indiferent de destinaţie. Această metodologie presupune 3
etape:

● Etapa 1 – stabilirea valorii tehnice de înlocuire cu ajutorul „cataloagelor de

reevaluare” la nivelul de preţuri pentru 01,01,1965
Prin valoare tehnică de înlocuire se înţelege totalitatea cheltuielilor care ar fi
ocazionate de înlocuirea în stare nouă a construcţiei la data evaluării
● Etapa 2 – indexarea la zi a valorii tehnice de înlocuire
Prin valoare de înlocuire indexată se înţelege valoarea construcţiei
corespunzător nivelului de preţuri la data la care se face evaluarea
● Etapa 3 – dacă este cazul corectarea valorii tehnice de înlocuire cu o serie
de coeficienţi care ţin cont de gradul de uzură tehnică a construcţiei

Pentru stabilirea valorii tehnice de înlocuire se utilizează „Cataloagele pentru

reevaluarea clădirilor şi construcţiilor speciale – 1964”. Aceste cataloage se
utilizează la estimarea costurilor pentru clădiri şi construcţii speciale
considerate complet finalizate şi recepţionate, indiferent de perioada de
execuţie efectivă.
Cataloagele de reevaluare cuprind obiectele de construcţii clasificate funcţie
de utilizarea lor. Prin „obiect de construcţie” se înţelege o construcţie
distinctă, delimitată spaţial şi caracterizată printr-o destinaţie funcţională bine
determinată. Cădirea poate fi compusă din mai multe părţi, dar care
alcătuiesc un tot unitar din punct de vedere al sistemului constructiv. În

25
componenţa unui obiect de construcţie sunt luate în considerare următoarele
categorii de lucrări:
● Lucrări de construcţii propriu-zise
● Lucrări de instalaţii funcţionale interioare (de la branşament)
Nu fac parte din obiectul de construcţie: utilajele şi instalaţiile tehnologice,
conductele tehnologice care le deservesc, precum şi mobilierul şi
echipamentele specifice anumitor obiecte cu caracter special(cantine, spitale,
băi publice, teatre, etc).
Obiectele de construcţii de referinţă sunt grupate într-un număr de 35 de
cataloage de reevaluare. Conţinutul fiecărui catalog este sistematizat după
cum urmează:
● Cuprins şi index alfabetic
● Instrucţiuni pentru folosirea catalogului, cuprinzând şi exemple de calcul
● Fişele de indicatori ai valorii de înlocuire

Fişele de indicatori ai valorii de înlocuire sunt întocmite pe variante de obiecte

de construcţii reprezentative la care se referă catalogul. Variantele sunt
stabilite în funcţie de parametrii ce pot da variaţii importante ale preţurilor de
referinţă, cum ar fi:
- la clădiri, se dau variante în funcţie de destinaţie, număr de nivele, sistem
constructiv, materiale constituente, etc
- la clădiri, se dau variante în funcţie de destinaţie, număr de nivele, sistem
constructiv, materiale constituente, etc
- la drumuri, în funcţie de destinaţie, dimensiuni, sistem rutier, etc.
Fişele de indicatori ai preţului de referinţă, cuprind:
- denumirea şi caracteristicile obiectului de construcţie
- delimitarea obiectului de construcţie
- unitatea de măsură de referinţă, pentru care se stabilesc indicatorii valorici
şi modul de determinare a dimensiunilor obiectului de construcţie
- indicatori valorici de înlocuire pe unitatea de măsură de referinţă
26
- termeni de corecţie ce trebuie aplicaţi indicatorilor pentru a putea fi utilizaţi
la diferitele variante ce se întâlnesc pe teren.
- ponderea principalelor categorii de lucrări, specifice obiectului respectiv, în
valoarea de înlocuire a întregului obiect
În legătură cu indicatorii valorii tehnice de înlocuire cuprinşi în cataloagele de
reevalauare, se fac următoarele precizări:
Indicatorii preţului tehnic de referinţă cuprind valorile medii ale tuturor
cheltuielilor directe şi indirecte, necesare realizării unui obiect de construcţie,
precum şi cheltuielile de organizare a şantierului, de proiectare şi profitul.
Indicatorii preţului tehnic de referinţă au fost stabiliţi pentru condiţii normale
de fundare şi gradul de seismicitate 7. Având în vedere că după 1964 şi după
seismul din 1977 s-au proiectat construcţii pentru gradul de seismicitate 7,5;
8 şi 9 în funcţie de zona seismică de amplasament, la construcţiile şi clădirile
proiectate şi executate în aceste condiţii se vor aplica următoarele corecţii:

27
Subiectul 11
Evaluarea pe baza pretului unitar al elementelor de constructive

Metoda permite atât estimarea costului total de execuţie al obiectului de

construcţie cât şi costul elementelor sale componente, fiind astfel determinate
costurile pentru finalizarea unor obiecte de construcţii deja începute.

Metoda presupune existenţa unui plan de elemente de cost pentru fiecare tip
de obiect de construcţie. Acest plan de elemente de cost, trebuie să fie astfel
conceput încât să permită:

- caracterizarea şi individualizarea corectă a obiectului de construcţie

- evidenţierea principalelor elemente şi lucrări de construcţie componente ale
obiectului
- precizarea foarte clară a condiţiilor avute în vedere la estimarea costurilor
elementelor de plan de cost
- culegerea simplă şi uşoară a datelor istorice din teren în vederea corectării
valorii elementelor de plan de cost
- creearea posibilităţii de estimare a costurilor de execuţie numai pentru părţi
componente ale obiectului de construcţie
În ţara noastră nu există un standard sau o practică unitară privind stabilirea
elementelor de plan de cost. Rămâne la latitudinea executanţilor sau
investitorilor/beneficiarilor funcţie de propriile interese şi structura de personal
alocată pentru estimarea şi controlul costurilor, stabilirea unui astfel de plan
de cost . Acest lucru îngreunează şi activitatea de colectare statistică a
datelor istorice privind costurile reale de execuţie a obiectelor de construcţie
şi face imposibilă în acest moment realizarea unei baze de date de referinţă
privind costul diverselor tipuri de construcţii calculat pe total obiect şi pe
elemente de construcţie componente.

28
Subiectul 12
Metode de evaluare pe baza indicilor de consum de resurse

Această metodă de evaluare pemite estimarea costurilor de execuţie ale unui

obiect de construcţie pe baza consumurilor de resurse materiale, umane şi
financiare pentru realizarea acestuia.

Metoda de evaluare se fundamentează pe existenţa indicilor de consum de

resurse caracteristici fiecărui obiect de construcţie, respectiv:
- indice de cantităţi de lucrări

- indice de consum de resurse materiale

- indice de consum de manoperă

Indicii sunt calculaţi pe grupe obiecte de construcţie, respectiv pentru clădiri şi
construcţii speciale care au o funcţionalitate apropiată, având în general
structura şi alcătuirea similară şi care sunt comparabile în ce priveşte
cantităţile de lucrări şi consumurile de resurse pe care le necesită execuţia
acestora.

Indici de consum de resurse

a.Indici de cantităţi de lucrări

Indicile de cantitate de lucrare pentru un obiect sau grupă de obiecte de

construcţie, se defineşte ca fiind cantitatea de lucrare de construcţie ce
trebuie executată pentru realizarea respectivului obiect de construcţie
raportată la unitatea de măsură caracteristică pentru mărimea acestuia (m2
Ad, m2 Ac, m3, etc). Spre exemplificare în tabelul 5 este prezentat pentru un
obiect de construcţie, valoarea indicilor de cantităţi de lucrări.

Indicii de cantităţi de lucrări se referă la capitolele de lucrări de construcţii

cele mai uzuale, cuprinse în general în indicatoarele de norme de deviz.

29
b.Indici de consum de material

Indicele de consum de materiale reprezintă consumul de materiale pentru

execuţia obiectului de construcţie, raportat la unitatea de măsură specifică a
acestuia.

c.Indici de consum de manoperă

Indicele de consum de manoperă reprezintă consumul de manoperă pentru

execuţia unei cantităţi unitare de lucrare de construcţie.

În manopera pentru betoane şi armături pentru betoane se cuprinde atât

manopera pentru confecţionarea cât şi pentru punerea în operă, iar la zidării
şi tencuieli se cuprinde şi manopera pentru prepararea şi transportul
mortarului. Manopera pentru beton armat prefabricat cuprinde numai
manopera de montaj prefabricate.

Metodologia de calcul pentru estimarea costurilor de execuţie pentru un

obiect de construcţie, folosind metoda indicilor de consum, presupune
parcurgerea următoarelor etape:

1. Calculul consumului de resurse, respectiv:

●Determinarea consumului de manoperă

●Determinarea consumului de material

●Determinarea consumului de utilaj

2.Calculul costului resurselor , respectiv

●Calculul costului manoperei

●Calculul costului materialelor

●Calculul costului utilajelor

30
3.Calculul aproximativ al valorii execuţiei obiectului de construcţie.
1. Calculul consumului de resurse, respectiv:
A. Determinarea consumului de manoperă
Pentru determinarea consumului de manoperă, se multiplică indicii de
cantităţi de lucrări pe unitatea de referinţă a obiectului de construcţie cu indicii
de consum de manoperă corespunzători şi cu mărimea reală a obiectului de
construcţie. Prin însumarea acestora se obţine necesarul de manoperă în
ore.
B. Determinarea consumului de materiale
Consumurile de materiale se calculează prin multiplicarea indicilor de consum
de materiale cu dimensiunea reală a obiectului de construcţie ce se
analizează. În tabelul 9 este prezentat un exemplu de calcul al consumurilor
de materiale.

2.Calculul costului resurselor

A. Determinarea costului manoperei
Costul manoperei se poate determina pentru:
- întregul consum de manoperă calculat pe lucrare

- prin sumarea costului consumurilor de manoperă pe meserii

Prima variantă de calcul presupune, calculul costului manoperei cu relaţia de

forma:
Cost total manoperă = consum total manoperă * salar tarifar orar mediu1
1) cu specificaţia că salarul tarifar orar mediu include taxele şi impozitele
aferente angajatorului şi angajatului

A doua variantă de calcul, presupune ca pentru fiecare capitol de lucrare luat

în considerare la calculul consumului de manoperă să fie stabilită o meserie
dominantă şi apoi multiplicat consumul de manoperă pentru fiecare meserie
cu salar tarifar orar corespunzător acesteia.
31
B. Determinarea costului materialelor
Costul materialelor se obţine prin multiplicarea consumurilor de materiale cu
preţurile de achiziţie loco furnizor a acestora (preţ fără TVA). Pentru
includerea în calcul a cheltuielilor de aprovizionare, transport, manipulare,
depozitare, la costul total al materialelor pe lucrare se aplică un coeficient de
15% - 25% (funcţie de tipul de obiect de construcţie şi amplasamentul
acestuia). Având în vedere că valoarea materialelor pentru care s-au calculat
indicii de consum reprezintă 90%-95% din valoarea totală a acestora pe
obiect, se recomandă ca la calculul costului total al materialelor înainte de
calcularea costului transporturilor, manipulărilor, etc , să se adauge după caz,
un procent de 5%-10% din valoarea materialelor sub denumirea de „alte
materiale”. În tabelul următor este prezentat un exemplu de calcul al costului
total al materialelor.

3.Calculul costului de execuţiei a obiectului de construcţie

Având calculate valorile manoperei şi materialelor se poate întocmi o
recapitulaţie de deviz, prin intermediul căreia să se estimeze costul total de
execuţie al obiectului de construcţie. În continuare este prezentat un exemplu
de calcul al valorii totale al costului de execuţie pentru un obiect de
construcţie.

32
Subiectul 13
Standarde de cost in constructii

Costul standard este un cost predefinit folosit drept etalon pentru

determinarea performantelor reale privind execuţia unui proiect.

Costul standard este un cost complet care cuprinde costurile directe de

producţie (materialele, manopera, etc.) denumite şi standard şi costuri
indirect (costuri comune ale şantierului, generale de administraţie, etc.)
denumite bugete de cheltuieli. Costul standard este folosit ca etalon la
măsurarea costului efectiv şi conceptual pentru a orienta activitatea de
construcţii indicând condiţiile în care trebuie să se realizeze execuţia
proiectelor de construcţie. Costul standard este considerat un cost normal de
execuţie a unui proiect de construcţie. În general prin introducerea şi folosirea
standardelor de cost, se urmăreşte:
●Controlul duratelor de execuţie a proiectelor de construcţie;

●Previzionarea costurilor specifice ale unui proiect de construcţie;

Costurile standard sunt costuri predeterminate cu caracter normativ ce
permit evaluarea performanţelor privind execuţia unui proiect de construcţie.
Costurile standard sunt calculate pornind de la tarife concurenţiale pentru
material, manoperă, utilaj, cheltuieli indirect, etc. Acest cost ţine cont de
condiţiile pieţei, dar nu fixează întotdeauna nivelul de eficienţă tehnică ce
trebuie obţinut şi nu precizează normele de productie si/sau distributie pe
care se bazează. Costul standard teoretic, este determinat pe baza celei mai
bune utilizări posibile a factorilor de producţie. Costul standard normal, se
calculează în funcţie de previziunile privind condiţiile normale de execuţie şi
aprovizionare ale firmei.

Standardele de cost în construcţii, constituie document de referinţă, cu rol

de ghidare în promovarea obiectivelor de investiţii finanţate din fonduri
publice. Standardul de cost se referă la cheltuielile cuprinse în ”capitolul 4-
33
cheltuieli pentru investiţia de bază” din Metodologia privind elaborarea
devizului general pentru obiective de investiţii şi lucrări deintervenţii, aprobată
prin Hotărârea Guvernului nr. 28/2008 privind aprobarea conţinutului cadru al
documentaţiei tehnico-economice aferente investiţiilor publice, precum şi a
structurii şi metodologiei de elaborare a devizului general pentru obiective de
investiţii şi lucrări de intervenţie (vezi capitolul 4).

Standardele de cost, sunt recomandate a fi folosite, pentru:

●Fundamentarea bugetelor de realizare a obiectivelor de investiţii;

● Ghid de analiză a ofertelor în vederea adjudecării contractelor privind

execuţia lucrărilor de construcţii pentru realizarea obiectivelor de investiţii;

● Ghid pentru operatorii economici care elaborează oferte în vederea

contractării lucrărilor de construcţii pentru realizarea obiectivelor de investiţii
publice.

34
Subiectul 14
Calculul dinamic al valorii constructiilor

Timpul, sau mai exact spus durata de execuţie, este unul din parametrii
principali care trebuie avuţi în vedere atunci când se face analiza
managerială a unui proiect de construcţie.

Principalul efect al timpului, este cel de natură financiară, legat de

modificarea valorii banilor de-a lungul acestei perioade de execuţie. Astfel,
dacă astăzi pentru achiziţionarea unui bun de o anumită valoare se cheltuie o
sumă “X” de bani, peste un interval “t” de timp, presupunând că valoarea
bunului nu se modifică, pentru achiziţionarea aceluiaşi bun se va cheltui o
sumă “Y” de bani. Cele două sume de bani sunt echivalentul unei aceleeaşi
valori însă în timp mărimea acestei sume de bani variază de la “X” la “Y”
datorită fenomenului de modificare a valorii banilor în timp.

Caracterul dinamic al valorii banilor în timp, impune atunci când este vorba
de valoare/cost al unei lucrări de construcţie, o analiză dinamică a
acesteia/acestuia în sensul corelării momentului în care se realizează efectiv
acel cost/valoare cu momentul când se face estimarea/analiza acestora.
Astfel:

a) Procesul investiţional se desfăşoară într-o îndelungată perioadă de timp.

De la data adoptării deciziei de a se construi un obiectiv este necesar să
treacă 6-12 luni, uneori chiar mai mult, pentru elaborarea documentaţiei
tehnico-economice de execuţie a investiţiei respective, după care urmează o
perioadă pentru obţinerea avizelor necesare execuţiei şi funcţionarii investiţiei
şi apoi o perioadă destul de îndelungată pentru realizarea efectivă a
investiţiei. Durata de funcţionare a obiectivului de investiţie reprezintă al
treilea principal timp operator din cadrul procesului investiţional deoarece
acum se verifică eficienţa economică. Dacă până la începerea duratei
eficiente de funcţionare obiectivul de investiţie consumă resurse, fără să
35
furnizeze nici un efect util, odată cu punerea în funcţiune a obiectivului de
investiţii viaţa economică a acestuia trece într-o nouă fază, de furnizarea
către clienţi a rezultatelor obţinute în urma exploatării investiţiei. În mod
obişnuit analizele de fezabilitate a investiţiilor se realizează în perioada
iniţială a unui proiect în timp ce cheltuielile de execuţie se eşalonează în timp
iar profiturile sunt obţinute mult mai târziu. Analiza de fezabilitate trebuie să
ţină cont de caracterul dinamic al banilor în timp pentru a prelua riscurile
financiare care pot apărea fie datorită creşterii preţurilor la resurse fie a
modificării condiţiilor economice. În figura 36 este prezentat modul în care
modificarea valorii banilor în timp influenţează analiza de fezabilitate pentru
un proiect. În figură sunt prezentate curbele cumulate ale costurilor şi
beneficiilor proiectului pe o perioadă de exploatare de 160 de luni şi rate
diferite de devalorizare a banilor în timp..

b) În general proiectele de construcţie (investiţiile în construcţii) se realizează

prin fonduri financiare atrase, obţinute în general din împrumuturi. Analiza
financiară a proiectului de construcţie trebuie să ţină seama şi de dobânda ce
trebuie să fie rambursată pe lângă împrumutul iniţial în strânsă concordanţă
cu momentul în care se cheltuie banii şi momentul când se obţin profituri din
exploatarea proiectului.

c) Costurile de execuţie ale unui proiect sunt dependente şi de modalităţile de

decontare a acestuia în sensul că la momentul decontării trebuie plătite
sumele de bani care să acopere valoarea bunurilor executate anterior.

d) Trebuie avut în vedere şi faptul că orice beneficiar/investitor, este

întotdeauna interest să cunoască exact de la început valoarea proiectului şi
doreşte ca această valoare să nu se modifice în timp.

36
Subiectul 15
Costul global in constructii

Mulţi ani, industria construcţiilor a fost orientată spre rezolvarea a 2 probleme

în ce priveşte realizarea clădirilor şi lucrărilor inginereşti. În primul rând, din
punct de vedere al concepţiei arhitecturale şi al proiectării tehnice, cel mai
important lucru era cel legat de realizarea unor construcţii ―utilizabile‖, în
care organizarea spaţiilor să răspundă nevoilor beneficiarilor şi să satisfacă
exigenţele estetice şi funcţionale ale acestora. În al doilea rând, din punct de
vedere al execuţiei, eforturile contractorilor s-au îndreptat spre modul cum se
vor executa construcţiile şi cât va costa realizarea acestora. Beneficiarii se
aşteaptă întotdeauna de la contractori să fie capabili să execute o lucrare de
construcţie la costurile estimate iniţial. În acest scop arhitecţii, proiectanţii şi
executanţii şi-au orientat eforturile lor spre satisfacerea acestui scop.

Una din metodele dezvoltate pentru realizarea unei astfel de analize este
cea denumita ―analiza costului global‖. Factorii care au determinat
dezvoltarea acestei metode sunt următorii:
● constatarea că în timp deciziile ―ieftine la început au determinat costuri
ulterioare foarte mari (între 50% şi 80% din costurile totale iniţiale);

● creşterea fenomenului de îmbătrânire a patrimoniului construit cu cei doi

parametrii caracteristici respective uzura fizică şi uzura morală, care au
determinat atât creşterea cheltuielilor de întreţinere şi reparaţii cât şi
creşterea cheltuielilor de proiectare şi execuţie pentru a răspunde exigenţelor
noi de control, siguranţă, etc;

● creşterea alarmantă a cheltuielilor de exploatare ca urmare a exploziei

costurilor pentru combustibil, energie, etc;

37
● insuficienţa unor metode care să reţină atenţia asupra clădirilor ca obiectiv
de investiţie cu impact puternic asupra condiţiilor de viaţă şi muncă ale
populaţiei.

Definirea Costului Global

Costul global se defineşte ca fiind suma economică dintre eforturile iniţiale
pentru realizarea unei investiţii şi cele viitoare, legate de întreţinerea şi
exploatarea acesteia.
Costul Global = Costuri Iniţiale + Costuri Viitoare

Ca expresie matematică, costul global al unei investiţii reprezintă suma

costurilor relevante aferente investiţiei respective pe o anumită perioadă de
timp, exprimată în valori echivalente la un moment dat, respective:

CG = CI + Σ Σ Cit Ait – CR

în care:
CG – cost global
CI – costuri iniţiale considerate la momentul în timp care este ales drept reper
pentru analiză
Cit – costuri viitoare de tipul ―i‖ care se vor realize la momentul ―t‖ de timp
Ait – factor de actualizare a valorii costurilor de tip ―i‖ de la momentul ―t‖ în
valori echivalente la data de reper a analizei.
CR – costuri reziduale ale construcţiei sau elementelor de construcţie

Prin urmare elementele componente caracteristice ale analizei investiţiilor în

construcţii prin intermediul ―costului global‖ sunt următoarele:
● costuri iniţiale

● costuri viitoare

● perioada de analiză

38
● data de reper

● factorul de actualizare

Costuri iniţiale
Costurile iniţiale se referă la valoarea economic a eforturilor depuse de
investitor pentru realizarea unei investiţii în construcţii.
Prin urmare costurile iniţiale se referă la:

● Costuri legate de obţinerea şi amenajarea terenului

● Costurile legate de asigurarea utilităţilor la teren

● Costuri de proiectare şi asistenţă tehnică (inclusive managementul de

proiect)

● Costuri de realizare a construcţiilor şi instalaţiilor aferente

● Dotări, echipamente, tehnologii, etc

● Cheltuieli indirect (organizare de şantier, taxe, dobânzi, neprevăzute, etc)

● Costuri de punere în funcţiune

Costuri viitoare
În scopul unei analize corecte şi coerente, costurile viitoare pot fi clasificate în
mai multe categorii, astfel:
a) costuri operaţionale (de exploatare)

costuri consum energie electrică

costuri consum pentru producerea căldurii şi a apei calde

39
costuri consum apă şi canalizare

costuri pentru condiţionarea aerului

costuri pentru curăţenie, strângerea şi depozitarea gunoiului

costuri de administrare şi management al clădirii

costuri de asigurare

b) costuri de întreţinere şi reparaţii

Această categorie de costuri cuprinde atât costurile de întreţinere şi reparaţii
programate cât şi a celor neprogramate care apar din motive obiective sau
subiective.
Costurile de întreţinere şi reparaţii programate sunt stabilite:
conform manualelor de utilizare a echipamentelor, utilajelor, instalaţiilor
funcţionale, a dotarilor de orice natură

conform normativelor tehnice în vigoare (de exemplu pentru construcţii şi

elemente de construcţii este în vigoare normativul P35/1977 modificat prin
GE 032, iar pentru construcţii din ramura drumuri de normativul CD 2000)

conform instrucţiunilor proiectantului general şi a proiectanţilor de specialitate

şi a responsabilului cu urmărirea comportării în timp a construcţiilor.

Din această categorie de costuri fac parte:

costuri pentru controlul, menţinerea şi/sau îmbunătăţirea terenului de pe
amplasament

costuri pentru întreţinere şi reparaţii racorduri la utilităţi existente pe

amplasament

40
costuri pentru control, întreţinere şi reparaţii elemente ale infrastructurii
construcţiei

costuri pentru control, întreţinere şi reparaţii elemente ale structurii de

rezistenţă

costuri pentru control, întreţinere şi reparaţii pereţi exteriori

costuri pentru control, întreţinere şi reparaţii ferestre şi vitrine exterioare

costuri pentru control, întreţinere şi reparaţii uşi exterioare

costuri pentru control, întreţinere şi reparaţii system acoperiş clădire

costuri pentru control, întreţinere şi reparaţii compartimentări interioare

costuri pentru control, întreţinere şi reparaţii uşi interioare

costuri pentru control, întreţinere şi reparaţii pardoseli interioare

costuri pentru control, întreţinere şi reparaţii finisaje interioare la pereţi şi

tavane

costuri pentru control, întreţinere şi reparaţii sisteme de transport interior

costuri pentru control, întreţinere şi reparaţii instalaţii sanitare interioare

(conducte şi obiecte)

costuri pentru control, întreţinere şi reparaţii sistem de protecţie la foc

costuri pentru control, întreţinere şi reparaţii sistem de distribuţie a

condiţionării aerului

41
costuri pentru control, întreţinere şi reparaţii echipamente de condiţionare a
aerului

costuri pentru control, întreţinere şi reparaţii instalaţii termice (conducte şi

obiecte)

costuri pentru control, întreţinere şi reparaţii instalaţii curenţi slabi

costuri pentru control, întreţinere şi reparaţii reţele electrice de distribuţie

interioară

costuri pentru control, întreţinere şi reparaţii instalaţii de iluminat

costuri pentru control, întreţinere şi reparaţii sisteme alternative de energie

costuri pentru control, întreţinere şi reparaţii echipamente specializate şi

furnituri

c) costuri de înlocuire
Costurile de înlocuire se referă la costurile de înlocuire programate în
conformitate cu normele tehnice în vigoare şi cărţile tehnice, ale sistemelor
component ale clădirii. În general se referă la elemente care sunt considerate
consumabile sau la elemente sau echipamente întregi ale sistemului
constructive care au durată scurtă sau medie de viaţă. În această categorie
sunt cuprinse:
costuri pentru înlocuirea elementelor componete ale sistemului de
îmbunătăţirea terenului de pe amplasament
costuri pentru înlocuirea elementelor componete ale sistemului de racorduri la
utilităţi existente pe amplasament

●costuri pentru înlocuirea elementelor componete ale sistemului de

infrastructură a construcţiei

42
●costuri pentru înlocuirea elementelor componete ale sistemului structurii de
rezistenţă

●costuri pentru înlocuirea elementelor componete ale sistemului de pereţi

exteriori

●costuri pentru înlocuirea elementelor componete ale sistemului de ferestre şi

vitrine exterioare

●costuri pentru înlocuirea elementelor componete ale sistemului de uşi

exterioare

●costuri pentru înlocuirea elementelor componete ale sistemului de acoperiş

clădire

●costuri pentru înlocuirea elementelor componete ale sistemului de

compartimentări interioare

●costuri pentru înlocuirea elementelor componete ale sistemului de uşi

interioare

●costuri pentru înlocuirea elementelor componete ale sistemului de pardoseli

interioare

●costuri pentru înlocuirea elementelor componete ale sistemului de finisaje

interioare la pereţi şi tavane

●costuri pentru înlocuirea elementelor componete ale sistemului de transport

interior

●costuri pentru înlocuirea elementelor componete ale sistemului de instalaţii

sanitare interioare (conducte şi obiecte)

43
●costuri pentru înlocuirea elementelor componete ale sistemului de protecţie
la foc

●costuri pentru înlocuirea elementelor componete ale sistemului de distribuţie

a condiţionării aerului

●costuri pentru înlocuirea elementelor componete ale sistemului de

echipamente de condiţionare a aerului

●costuri pentru înlocuirea elementelor componete ale sistemului de instalaţii

termice (conducte şi obiecte)

●costuri pentru înlocuirea elementelor componete ale sistemului de instalaţii

curenţi slabi

●costuri pentru înlocuirea elementelor componete ale sistemului de reţele

electrice de distribuţie interioară

●costuri pentru înlocuirea elementelor componete ale sistemului de instalaţii

de iluminat

●costuri pentru înlocuirea elementelor componete ale sistemului alternativ de

energie

●costuri pentru înlocuirea elementelor componete ale sistemului de

echipamente specializate şi furnituri

44
d) valoarea reziduală a elementelor de construcţie
Prin valoare reziduală a elementelor de construcţie se înţelege valoarea pe
care o are construcţia în ansamblu sau elementele sale component la finalul
perioadei de exploatare în conformitate cu studiul de fezabilitate sau planul
de afaceri. Din această categorie fac parte:
valoarea reziduală a elementelor componete ale sistemului de îmbunătăţirea
terenului de pe amplasament

●valoarea reziduală a elementelor componete ale sistemului de racorduri la

utilităţi existente pe amplasament

●valoarea reziduală a elementelor componete ale sistemului de infrastructură

a construcţiei

●valoarea reziduală a elementelor componete ale sistemului structurii de

rezistenţă

●valoarea reziduală a elementelor componete ale sistemului de pereţi

exteriori

●valoarea reziduală a elementelor componete ale sistemului de ferestre şi

vitrine exterioare

●valoarea reziduală a elementelor componete ale sistemului de uşi exterioare

●valoarea reziduală a elementelor componete ale sistemului de acoperiş

clădire

●valoarea reziduală a elementelor componete ale sistemului de

compartimentări interioare

●valoarea reziduală a elementelor componete ale sistemului de uşi interioare

45
●valoarea reziduală a elementelor componete ale sistemului de pardoseli
interioare

●valoarea reziduală a elementelor componete ale sistemului de finisaje

interioare la pereţi şi tavane
●valoarea reziduală a elementelor componete ale sistemului de transport
interior

●valoarea reziduală a elementelor componete ale sistemului de instalaţii

sanitare interioare (conducte şi obiecte)

●valoarea reziduală a elementelor componete ale sistemului de protecţie la

foc

●valoarea reziduală a elementelor componete ale sistemului de distribuţie a

condiţionării aerului

●valoarea reziduală a elementelor componete ale sistemului de echipamente

de condiţionare a aerului

●valoarea reziduală a elementelor componete ale sistemului de instalaţii

termice (conducte şi obiecte)

●valoarea reziduală a elementelor componete ale sistemului de instalaţii

curenţi slabi

●valoarea reziduală a elementelor componete ale sistemului de reţele

electrice de distribuţie interioară

●valoarea reziduală a elementelor componete ale sistemului de instalaţii de

iluminat

46
●valoarea reziduală a elementelor componete ale sistemului alternativ de
energie

●valoarea reziduală a elementelor componete ale sistemului de echipamente

specializate şi furnituri

11.2.4. Data de reper a analizei

Acest element reprezintă momentul stabilit pentru exprimarea costurilor
consemnate la momente diferite în timp în valori echivalente. Acesta poate fi:
- momentul luării deciziei.

- momentul începerii execuţiei

- momentul dării în exploatare

- momentul scoaterii din uz

Alegerea unuia sau altuia dintre momente este decizia investitorului, funcţie
de interesele sale şi mai ales de modul de finanţare a investiţiei.

Factorul de actualizare
Factorii de actualizare reprezintă coeficienţii de corecţie a costurilor
consemnate la moment diferite ale perioadei de analiză, pentru a face
posibilă echivalarea lor în raport cu un moment stabilit şi însumarea
economic a acestora.
Elementul cel mai important din formula factorilor de actualizare este rata de
actualizare, deoarece de mărimea acesteia depinde atât nivelul acestor
factori, cât şi perioada cea mai reprezentativă pentru analiză şi în final însăşi
decizia de a construi.

47
În principiu această rată de actualizare reprezintă preţul plătit pentru
imobilizarea fondurilor care nu produc imediat. Aceasta este determinată de
mai mulţi factori, cum ar fi: rata dobânzii, rata profitului, ritmul de creştere a
venitului naţional şi poate fi asimilată cu acestea.
Alegerea nivelului acestei rate de actualizare este o problem foarte delicată,
deoarece:
dacă rata de actualizare este ridicată, atunci numărul proiectelor care devin
ineficiente economic este mare deoarece pentru acoperirea cheltuielilor
profitul produs de acestea ar trebui să crescă foarte mult.

Dacă rata de actualizare este mică, perioada de analiză are o influenţă foarte
mare asupra eficienţei economice a proiectelor de investiţie.

48