Evaluarea 

este un proces complex de determinare a unui tip de valoare, a unui tip de proprietate,
la o anumita data si concretizata in raportul de evaluare.

Evaluarea este o determinare si nu un calcul exact al unei valori printr-o formula matematica

sau printr-o cuantificare precisa. Ea impune aplicarea rationamentului profesional al
evaluatorului.

Rapoartele de evaluare sunt intocmite respectand Standardele Internationale de

Evaluare (IVS), Codul Deontologic al Profesiei de Evaluator si modelul cadru adoptat de
catre Asociatia Nationala a Evaluatorilor din Romania (ANEVAR) si Asociatia Nationala a
Bancilor (ARB).

In activitatea de evaluare, etalonul profesional pentru expertii evaluatori il reprezinta

“Standardele Internationale de Evaluare”, ale caror principii de Evaluare sunt General Acceptate.
Ghidandu-se dupa aceste Standarde, evaluatorul raspunde cerintelor pietii
prin evaluari credibile, care sa conduca la satisfacerea cerintelor cumparatorilor si vanzatorilor.

Evaluarea este o activitate efectuata de experti evaluatori profesionisti, care respecta principii,

metode, standarde profesionale si etice specifice, prin care se estimeaza o valoare pentru dreptul
de proprietate respectiv (teren, constructii, amenajare), care sa fie cat mai apropiata de valoarea
recuperata de piata in urma tranzactiilor.

Procesul de evaluare se compune dintr-un set de proceduri coerente si ordonate, care are ca
finalitate estimarea valorii.

Enumeram mai jos cateva tipuri de evaluari si anume:

- evaluarea si reevaluarea proprietatilor imobiliare

imobile- terenuri, apartamente, case, vile, cladiri de birouri, spatii comerciale si industriale,
constructii agricole, alte constructii speciale, recolte, fond forestier, depozite minerale, resurse
naturale atasate terenului

- evaluarea si reevaluarea bunurilor mobile:

automobile, autoturisme, autovehicule, masini, utilaje, echipamente, stocuri, obiecte de inventar,

mobilier, licente, brevete de inventii, modele si desene industriale, marci, website-uri, colectii

- evaluarea activelor financiare:

actiuni, obligatiuni, titluri de valoare;

- evaluarea intreprinderilor, firmelor si afacerilor:

societati comerciale, hoteluri, restaurante, pensiuni, statii de benzina, cazinouri, teatre si

cinematografe, marci si brand-uri;

Procesul de evaluare

Procesul de evaluare este un sistem complex ce contine toate cercetarile, informatiile,

rationamentele, analizele si concluziile necesare pentru a ajunge la valoarea estimata.

Procesul de evaluare este o procedura complexa si sistematica urmata de evaluator pentru a oferi
un raspuns clientului asupra valorii.

Scopul principal al procesului de evaluare este prezentarea unei opinii impartiale asupra valorii,
prin care evaluatorul demonstreaza ca a luat in considerare toti factorii care afecteaza in mod
substantial valoarea.

Standardele Internationale de Evaluare definesc etapele si activitatile de evaluare ce trebuiesc

parcurse in evaluarea unei proprietati, iar acestea sunt:
1. Identificarea proprietatii implicata in evaluare.
2. Identificarea drepturilor de proprietate care sunt evaluate.
3. Utilizarile intentionate ale evaluarii (destinatarii evaluarii).
4. Definitia tipului de valoare cerut (baza de evaluare, standard de valoare).
5. Data evaluarii (la care este valabila valoarea estimata) si data raportului de evaluare.
6. Colectarea si analiza datelor si a informatiilor relevante.
7. Centralizarea si analiza datelor si informatiilor.
8. Aplicarea abordarilor, metodelor, tehnicilor sau procedurilor de evaluare adecvate.
9. Formularea concluziilor asupra valorii.
10. Elaborarea raportului de evaluare.
11. Intentia de utilizare a evaluarii si orice limitari sau abateri in acest sens, stabilirea
conformitatii cu standardele si a surselor de informare.
12. O identificare a oricaror ipoteze posibile si conditii limitative pe care s-a bazat evaluarea.

Pentru proprietatile imobiliare, in mod curent se intalnesc trei tipuri de abordari:

- abordarea prin comparatia vanzarilor (recomandata atunci cand este posibil, exista o piata
specifica);
- abordarea prin capitalizarea veniturilor;
- abordarea prin costuri.

Actele necesare pentru evaluare

Actele necesare (fotocopii) pentru realizarea rapoartelor de evaluare se predau de regula

expertului evaluator sau inspectorului imobiliar in momentul efectuarii inspectiei obiectivelor.

Deasemenea, actele necesare evaluarii se pot trimite si scanate, in format digital (.pdf) pe
adresele de email aflate in pagina Contact

Acte necesare pentru evaluare in functie de tipul obiectivelor de evaluat:

a) Acte necesare pentru evaluarea apartamentelor

• Act de proprietate
• Incheiere de intabulare
• Extras de carte funciara pentru informare
• Memoriu tehnic
• Plan de amplasament si delimitare (scara 1:200 / 1:500)
• Fisa bunului imobil
• Releveu apartament
• Copie carte de identitate client / Copie Certificat de Inmatriculare (societati comerciale)

b) Acte necesare pentru evaluarea proprietatilor rezidentiale, comerciale si industriale

(constructie + teren)

• Act de proprietate
• Incheiere de intabulare
• Extras de carte funciara pentru informare
• Plan de incadrare in zona (scara 1:5000)
• Plan de situatie/amplasament si delimitare a bunului imobil/corpului de proprietate (scara
1:2000 / 1:500)
• Fisa bunului imobil/corpului de proprietate
• Releveu (schita) pe fiecare nivel al constructiei
• Certificat de urbanism
• Autorizatie de construire/desfiintare
• Proces verbal de receptie la finalizarea lucrarilor
• Copie carte de identitate client / Copie Certificat de Inmatriculare (societati comerciale)

c) Acte necesare pentru evaluarea terenurilor libere de constructii

• Act de proprietate
• Incheiere de intabulare
• Extras de carte funciara pentru informare
• Plan de incadrare in zona (scara 1:5000)
• Plan de situatie (scara 1:2000 / 1:500)
• Fisa corpului de proprietate (bunului imobil)
• Certificat de urbanism
• Copie carte de identitate client / Copie certificat de inmatriculare (societati comerciale)

d) Acte necesare pentru evaluarea bunurilor mobile (automobile, autoturisme)

• Documente de provenienta (factura, contract de leasing)
• Carte de identitate
• Certificat de inmatriculare
• Fisa tehnica (nivel de echipare, lista de optiuni, dotari, nr. km. la bord, nr. ore de functionare)

Raportul de evaluare

Toata expertiza, munca, eforturile, cunostintele si experienta unui evaluator imobiliar sunt
concretizate in raportul de evaluare.

Acest document este instrumentul prin care evaluatorul imobiliar comunica clientului, sau altei
persoane desemnate de acesta, rezultatele si concluziile evaluarii imobiliare.

Capitolele pe care, obligatoriu, orice raport de evaluare trebuie sa le cuprinda sunt descrise in

Standardele Internationale de Evaluare, pe care Asociatia Nationala a Evaluatorilor Autorizati
din România (ANEVAR) le-a adoptat si in conformitate cu care evaluatorii imobiliari isi
desfasoara activitatea.

Modul de ordonare al acestora in cadrul raportului sunt lasate la libera alegere a evaluatorului,
din acest punct de vedere standardul fiind destul de flexibil.

Raportul trebuie sa se bazeze pe o investigatie cuprinzatoare, sa aiba o organizare logica, o

argumentatie solida si o exprimare clara.

Raportul de evaluare este un document care, prin modul de prezentare si terminologia sa,

trebuie sa exprime o opinie clara, neechivoca si suficient de detaliata pentru a garanta ca
informeaza corect despre toate aspectele-cheie si ca nu poate da nastere la neintelegeri asupra
situatiei reale si asupra valorii estimate a proprietatii evaluate.

Raportul de evaluare trebuie sa fie obiectiv si evaluatorul trebuie sa se asigure ca nu exista

conflicte de interese, nu este influentat de presiuni din partea clientului sau a unei terte persoane,
pentru a prezenta un rezultat predestinat al evaluarii.
Forma raportului de evaluare va avea in vedere informatiile specifice primite de evaluator de
la client si scopurile utilizarii evaluarii de catre acesta.

Scopul pentru care se alcatuieste un raport de evaluare este extrem de important pentru

continutul si forma acestuia, precum si pentru logica exprimarii unei anumite concluzii de
catre evaluator.

Evaluatorul are obligatia de a pregati un raport transparent si coerent, pentru a evita inducerea

in eroare sau confuzia beneficiarului. In analiza rezultatelor care se obtin se tine cont de
urmatoarele principii: valoarea este subiectiva; valoarea este o predictie; evaluarea este
comparatie, orientare pe piata.

Criteriile pe baza carora se ajunge la estimarea valorii finale fundamentate si semnificative sunt:
adecvarea, precizia, cantitatea de informatii. Opinia evaluatorului este perceptia acestuia referitor
la cel mai probabil pret intr-o tranzactie obiectiva.

Evaluarea exprima o opinie asupra unei valori. Evaluarea imobiliara este o analiza, o opinie sau
concluzie referitoare la natura, calitatea, valoarea sau utilitatea unor anumite interese sau aspecte,
ale unei anumite proprietati imobiliare, exprimata de o persoana impartiala specializata in analiza
si evaluarea proprietatilor (evaluatorul imobiliar).

Raport de evaluare- etapele de realizare 

RAPORT DE EVALUARE

 Etapa 1 - Raport de evaluare - analiza documentelor

- solicitarea de documente de la proprietar/client care atesta dreptul de proprietate  asupra

proprietatii analizate.
- identificarea drepturilor de proprietate care sunt evaluate: ce contine proprietatea, cine
este proprietar, daca exista sarcini.
- identificarea eventualelor neconformitati din documente sau incalcari ale legislatiei in
vigoare.
Etapa 2 - Raport de evaluare - inspectia proprietatii

- identificarea proprietatii.

- inspectia fizica a proprietatii de evaluat: identificarea si analiza amplasamentului si

constructiilor, aprecierea starii tehnice.

- fotografierea proprietatii.

- discutii cu proprietarii/clientii. 

Etapa 3 - Raport de evaluare - corelarea informatilor din primele doua etape si alte surse

- utilizarea evaluarii: scopul si ce tip de valoare trebuie determinata (Valoarea de piată este
cel mai obisnuit tip de valoare asociat cu evaluarea proprietătilor).
- informatii despre costuri de inlocuire si/sau reparatii.
- informatii despre tranzactii realizate cu proprietati comparabile sau despre oferte de
tranzactionare.
- informatii despre veniturile generabile de proprietatile comparabile.
- se stabilesc limitele si ipotezele care vor sta la baza elaborarii raportului; se deduc si
estimeaza conditiile limitative specifice obiectivului de care trebuie sa se tina seama la
derularea tranzactiei.
- se stabilesc ce metode de evaluare sunt adecvate pentru determinarea valorii proprietatii
imobiliare de evaluat. 

Etapa 4 - Raport de evaluare - intocmirea raportului de evaluare

  Prin Raportul de evaluare, evaluatorul, prezinta opinia sa cu privire la proprietatea

evaluata. Arata clar si explicit datele care au stat la baza evaluarii. Prezinta procesele
analitice care au fost parcurse pe timpul evaluarii. Evidentiaza informatiile relevante
despre proprietatea analizata. Raportul de evaluare este un document prin care
evaluatorul informeaza clientul cu privire la rezultatele analizei sale, exprimand o opinie
clara si neechivoca. Este document intocmit strict intre evaluator si client.
 Raportul de evaluare trebuie sã fie obiectiv si evaluatorul trebuie sã se asigure cã nu existã
conflicte de interese, nu este influentat de presiuni din partea clientului sau a unei terte
persoane, pentru a prezenta un rezultat predestinat al evaluãrii.