CAPITOLUL 4.

STUDIU DE CAZ : CREDITUL DE NEVOI PERSONALE CU

IPOTECA DE LA BANCPOST SA

Prezentarea produsului

Criterii de eligibilitate:
• Produsul denumit credit pentru nevoi personale cu garanţie ipotecară
• se adresează clienţilor, persoane fizice, care corespund următorului profil:
• salariaţi, persoane fizice autorizate, angajaţi la propria
• companie, pensionari;
• vârsta cuprinsă între 19 şi 65 de ani la data scadenţei finale a
• creditului;
• cu un venit minim net de 350 RON/lună;
• vechime la actualul loc de muncă: de minim 3 luni pentru
• salariaţi;
• vechime totală neîntreruptă în muncă de minim 12 luni pentru
• salariaţi (sunt acceptate întreruperi incidentale de maxim 30 de zile calendaristice
cumulate în ultimele 12 luni).

Notă: nu se consideră întreruperi, chiar dacă au durat mai mult de 30

de zile:
• concediul de maternitate, medical, satisfacerea stagiului
• militar, activităţi sezoniere, concediu pentru incapacitate temporară de
• muncă.
• pentru PFA şi patroni (dacă deţin mai mult de 50% din
• companie), activitatea, respectiv compania, trebuie să aibă un istoric de cel puţin 24 de
luni.
• expunerea simplă (max. 30%), expunerea agregată
• (max.40%) si evaluarea proprietatii dau valoarea maxima a creditului.

Perioada aferentă aprobării:

• Aprobare preliminară: maxim 1 zi din momentul eliberării
• tuturor documentelor.
• Aprobare finală şi plată: maxim 2 zile lucrătoare din momentul
• eliberării tuturor documentelor, asigurarea aferentă proprietăţii
• şi înregistrarea ipotecii.

Piaţa vizată:
• Date statistice
În baza informaţiilor primate de la Institutul Naţional de Statistică, sau
efectuat analize privind piaţa vizată. O repartizare pe diferite segmente ne
duce la următoarele informaţii:

Populatia totala a Romaniei

21.680.974 locuitori
Populatia totala intre 19-65 ani
13.174.200 locuitori

Din populaţia totală a României, au fost identificate următoarele categorii:

Populaţia totală activă din zonele urbane: 4.909.152 locuitori

• salariaţi 4.397.369 locuitori
• angajaţi la propria companie 125.228 locuitori
• persoane fizice autorizate 131.074 locuitori
• alte categorii 55.351 locuitori
Populaţia totală activă din zonele rurale: 3.942.679 locuitori
• salariaţi 1.732.422 locuitori
• angajaţi la propria companie 29.652 locuitori
• persoane fizice autorizate 769.804 locuitori
• alte categorii 1.226.500 locuitori

Piaţa vizată de BANCPOST:

Pentru Creditul pentru nevoi personale cu ipotecă, sau identificat
următoarele segmente ca fiind piaţa vizată corespunzătoare:
• populaţia activă din zonele urbane şi rurale - salariaţi, persoane fizice autorizate,
angajaţi la propria companie;
• persoanele din toate segmentele de populaţie, dar cu accent pe segmentele celor cu
venituri mari şi foarte mari, după cum specifică Mckinsey:

1. Segmentul celor cu venituri mari:

• Venit net: peste 400 EURO/lună,
• Servicii financiare, informatică, telecomunicaţii,
• Administraţie publică, industrie,
• Depozite medii de 5400 EURO.

2. Segmentul celor cu venituri foarte mari:

• Venit net: peste 2500 USD/lună,
• Antreprenori (proprietari), directori de societăţi mari,43
• Depozite de 25-30000 USD.
3. Persoane cu studii medii şi superioare,
4. Utilizatori frecvenţi sau medii ai produselor bancare (produsele de credit şi economii).

În baza datelor statistice furnizate de Institutul Naţional de Statistică, piaţa vizată de

Bancpost include aproximativ 2.500.000 de locuitori din toată ţara.
Termeni şi condiţii

Sistemul bancar
Sistemul bancar din România este monotorizat de Banca Naţională a
României (BNR), care este o instituţie publică aflată sub supravegherea
Parlamentului. Cei 9 membri ai Consiliului de conducere sunt de asemenea
aleşi de către Parlament.

CRB (Centrala Riscurilor Bancare)

CRB este o bază de date deţinută de BNR care include informaţii
despre procedura de acordare a împrumuturilor către persoane fizice şi
persoane juridice, existenţa în sectorul bancar. Baza de date a CRB conţine
clienţii cu o expunere curentă din credite de peste 20.000 RON sau
echivalent, fără a ţine cont de existenţa zilelor de întârziere sau de numărul
acestora, şi, de asemenea, conţine clienţii cu expuneri mai mici decât 20.000
RON, dar cu mai mult de 30 de zile întarziere. Este obligatorie pentru bănci
raportarea la CRB.

Biroul Naţional de Credite

Biroul Naţional de Credite este o societate pe acţiuni, create de 22 de
bănci de pe piaţa din România. În plus, intenţia exprimată de banca centrală
este aceea de a include într-un stadiu ulterior, societăţi care se află în afara
sistemului bancar, cum ar fi companiile de asigurări, companiile de leasing,
companiile furnizoare de utilităţi şi societăţile de recuperare a banilor.
Biroul Naţional de Credite deţine informaţii pozitive şi negative privind istoricul
rambursărilor creditelor acordate persoanelor fizice de către
băncile componente BNC, însă, Bancpost SA, în acest moment,
raportează şi are acces doar la informaţiile negative. Informaţiile negative se
referă numai la împrumuturile cu mai mult de 31 de zile întârziere.
În prezent, există numai 6 sau 7 bănci ce raportează şi sunt capabile să vadă informaţiile
pozitive.
Potrivit bazei de date CRB şi BNC, nu se poate face diferenţă între girant, co-debitor sau
aplicant.

Descrierea produselor

Destinaţia creditului
Oferta băncii BANCPOST vizează studii, vacanţe, tratamente medicale,
conferinţe/simpozioane în străinatate şi alte nevoi generale ale
împrumutatului. Acest lucru este de asemenea autorizat de Banca Centrală.
Tipul de valută
Produsul este disponibil în 3 tipuri de valută: RON, EUR şi CHF (franci elveţieni).
Valoarea minimă şi maximă a creditului
• Valoarea minimă: 5.000 EUR
• Valoarea maximă: 75.000 EUR
Valoarea maximă a creditului pentru un anumit client depinde de
calculele privind expunerea simplă, expunerea totală (agregată) şi valoarea
proprietăţii din raportul de evaluare.
Durata – multiplu de 1 lună
• Durata minimă: 36 luni
• Durata maximă pentru creditele în EUR şi CHF: 180 luni
• Durata maximă pentru creditele în RON: 240 luni

Metode de rambursare
Pentru început, va fi disponibilă numai o singură metodă de
rambursare: anuitate, suma pentru principal şi dobânda este constantă.
Rata lunară (principal + dobândă) va fi achitată conform schemei de
rambursare emisă de ofiţerul de conturi. Ratele lunare vor consta într-un
număr de 2 zecimale, atât pentru creditele în RON, cât şi pentru cele în FX.
Propunerea BANCPOST vizează o rată a dobânzii variabilă. Dobânda va fi
stabilită de comitetul ALCO şi va fi revizuită trimestrial sau, dacă este cazul,
conform evoluţiei pieţei, în mod periodic, la recomandarea Direcţiei de Administrare a
Produselor.
Toate ratele vor fi depuse de împrumutat în contul curent al
acestuia/acesteia deschis la BANCPOST şi va fi debitat automat de Bancă la
data scadenţei lunare.
Clientul poate opta pentru una dintre următoarele date scadente
lunare: 1, 6, 11, 16, 21 sau 26. În cazul în care data scadenţei lunare este o zi
nelucrătoare sau o sărbatoare legală, rambursarea se va procesa în prima zi
lucrătoare, cu excepţia datei scadente finale. Astfel, în cazul în care data
scadenţei finale este o zi nelucrătoare, rambursarea se va efectua în ultima zi
lucrătoare anterioară datei scadenţei finale.
Rambursare înainte de scadenţă
Clientul poate opta pentru rambursarea în avans a creditului. Plata în
avans trebuie să acopere cel puţin 3 rate lunare şi se va percepe taxa aferentă
plaţii în avans. În cazul rambursării înainte de data scadentă, solicitantul va
beneficia de reducerea valorii dobânzii proporţional cu perioada rămasă
aferentă creditului.

Condiţii pentru încetarea contractului de credit

Contractul de credit semnat între client şi bancă, va înceta în una din
următoarele situaţii:
• clientul rambursează total creditul în avans,
• clientul nu se conformează cu una dintre obligaţiile stipulate în
contractul de credit (ex: neplata ratelor, neanunţarea băncii în privinţa
schimbării adresei sau a locului de muncă, efectuarea de declaraţii
incomplete sau false), şi în urma inştiinţărilor băncii, dacă clientul nu
îndreaptă deficienţele, banca are dreptul să declare creditul exigibil şi
rambursabil imediat şi să înceteze contractul de credit.

Garanţii
Garanţiile acceptabile sunt următoarele:
• Ipoteca de rangul superior pe durata creditului în favoarea Bancpost
SA asupra unui imobil. Banca va stabili conform propriilor
norme de creditare condiţiile pentru acordarea şi garantare a creditelor
pentru nevoi personale cu garanţie ipotecară.

În cazul în care clientul va solicita ulterior acordării creditului acordul

pentru închirierea/darea în comodat/construirea/demolarea imobilul ipotecat,
acesta va fi analizat/acordat după cum urmează:
- pentru contracte de închiriere/comodat ce urmează a se încheie pe perioade mai mici de
an, acordul va fi dat din partea Băncii de către Directorul de Sucursală.
- pentru contractele de închiriere/comodat ce urmează a se încheia pe perioade mai mari
de 1 an, acordul va fi dat din partea Băncii de către Centrală - conform compeţentelor
definite la nivelul Regulamentului de organizare şi funcţionare.
- pentru acorduri privind construirea pe/demolarea imobilului ipotecat, acordul va fi dat
din partea Băncii de către Centrală – conform compeţentelor definite la nivelul
Regulamentului de Organizare şi Funcţionare.

Garanţia va fi evaluată de un specialist (evaluator) acceptat de bancă,

luând în considerare cel puţin de următoarele criterii:
• zona în care este amplasată,
• suprafaţa construcţiei,
• starea generală din punct de vedere al întreţinerii,
• utilităţile disponibile,
• împrejurimi,
• alte criterii luate în considerare de către evaluator sau de Direcţia de Riscuri.
Valoarea maximă a creditului va fi calculată utilzând valoarea garanţiei (dată de raportul
de evaluare) după cum urmează:
▪ maxim 75% din valoarea de piaţă stabilită de evaluatorul imobiliar – în cazul în care
proprietatea ipotecată este o construcţie intabulată (finalizată) şi nu este reprezentată de
un teren + construcţie nefinalizată (intabulată) sau construcţie din paianta (chirpici).
▪ maxim 70% din valoarea de piaţă a terenului, stabilită de evaluatorul imobiliar în cazul
în care imobilul ipotecat este reprezentat de un teren sau de un teren + construcţie
nefinalizată (neintabulată) sau construcţie din paianta (chiripici).

Asigurarea imobilului

Pentru imobilul ipotecat, clientul va încheia o poliţă de asigurare care

va face obiectul contractului de ipotecă (cesionată în favoarea băncii).
Cazurile în care imobilul ipotecat este reprezentat de un teren (neputându-se încheia
asigurări pentru astfel de imobile) sau imobilul ipotecat este reprezentat de un teren +
construcţie nefinalizată, caz în care clientul se va obliga prin contractul de credit să
încheie o poliţă de asigurare pentru imobilul ipotecat - la data finalizării acestuia.
Asigurarea proprietăţii va fi încheiată cu o campanie de asigurări agreată de bancă, şi nu
va avea fransiză, cu excepţia fransizei pentru riscuri catastrofice care poate fi maxim 2%.
Poliţa va fi încheiată în valuta împrumutului sau în EUR, RON sau CHF (se vor folosi
cursurile BNR pentru calculul sumei echivalente) şi va fi cesionată în favoarea Băncii pe
perioada creditului.
Suma asigurată va reprezenta minim valoarea evaluată a imobilului
(minus valoarea evaluată a imobilului minus valoarea pământului dacă
imobilul are o parcelă de pământ).
Proprietatea va fi prezentată ca garanţie după semnarea contractului
pentru acordarea creditului de către ambele părţi (solicitantul şi banca), prin
încheierea unui contract de ipotecă ce va fi înregistrat la Registrul de
Cadastru şi Publicitate Imobiliară.

Dobânzi

Rata dobânzii va fi variabilă trimestrial (variabilă, legată de rata de

referinţă a dobânzii pentru fiecare tip de monedă în parte) şi va fi stabilită de
ALCO la recomandarea Direcţiei de Administrare a Produselor.
Comisioane şi penalităţi Comisioanele şi penalităţile sunt stipulate în Tariful de taxe şi
comisioane al băncii valabil la acea dată şi disponibil pe internet.
Comisionul de acordare se poate reţine din valoarea creditului acordat.
Toate taxele şi comisioanele pot fi modificate acolo unde se consideră că
acest lucru este necesar cu aprobarea ALCO, la propunerea Direcţiei Managementului
Produselor.

Iniţierea Creditelor

Decizia va fi luată în baza procentajului, prezentat cu acest document

şi în funcţie de competenţe.

Procesul de initiere
• Introducerea Datelor (sucursala),
• Verificarea internă a listei negre (sucursala),
• Verificarea datelor şi documentelor (sucursala),
• Procentaj (obţinut automat de sistem după introducerea datelor),
• Verificarea CRB şi Biroul de Credite (sucursala),
• Evaluarea ipotecii (societate cu finanţare externă),
• Verificarea societăţii angajatoare (sucursala),
• Verificarea datelor (Centrala sau sucursala – în funcţie de valoarea creditului),
• Analiza evaluării ipotecii ( Centrala sau sucursala),
• Aprobarea finală a creditului (în funcţie de competenţe),
• Semnarea contractului de credit (sucursala),
• Semnarea contractului de ipotecă în faţa Notarului Public,
• Înregistrarea ipotecii,
• Asigurarea proprietăţii cesionată în favoarea Băncii,
• Plata (back office).

Calculul creditului
Tipul creditului: nevoi personale cu garanţie ipotecară
Condiţii: standard – avans minim 20%
Valuta: RON
Perioada: 48 luni
Dobânda: 11, 50%
Valoare credit: 24.000 RON
Rata luanră: 626,14

Bibliografie
• A. Saunders “Financial institutions management”,1999
• A. de Servigny "Le risque de credit", Ed. Dunod 2001
• Berea, Aurel; Stoica, Emilia; “Creditul bancar – coordonate actuale
şi perspective”, Bucureşti, Editura Expert, 2003
• Dominique Plihon "Les banques: nouveaux enjeux, nouvelle
strategies" La Documentation, Paris 1999
• E.V. Bowden, Judith Holbert Bowden "Money, Banking and The
Financial System", West Publishing Company, 1989
• Herbert M. Kaufman "Money and Banking", Lexington,
Massachusets, Toronto, 1992
• Mihai, Ilie, “Tehnica şi managementul operaţiunilor bancare”,
Bucureşti, Editura Expert, 2003
• Nemeş, Vasile; “Drept bancar”; Bucureşti; Editura Editas; 2004
• Niţu, Ioan, “Managementul riscului bancar”, Bucureşti, Editura
Expert, 2000
• Richard C.Aspinwall, Robert A. Eisenbeis "Handbook for Banking
strategy", A-Wiley - Interscience Publication, 1985
• Rotaru, Constantin, “Managementul performanţei bancare”,
Bucureşti, Editura Expert, 2001
• Tudorache, Dumitru; “Monedă, bănci, credit”; Bucureşti; Editura
Sylvi, 2000
• www.bancpost.ro
• www.bnr.ro
• www.capital.ro
• www.economistul.ro