Analiza celorlalte moduri generale de dobândire a

dreptului de proprietate
şi a celorlalte drepturi reale

Noţiune, enumerare, clasificare.

În vechiiul Cod civil, articolele 644 şi 645 C.civ.prevedeau că dreptul de
proprietate se poate dobândi prin succesiune, prin legate, prin convenţie, prin
tradiţiune, prin accesiune sau încorporaţiune, prin prescripţie, prin lege şi prin
ocupaţiune. Însă în doctrină se arăta că enumerarea legală era incompletă (spre
exemplu, legiuitorul nu se referea şi la hotărârea judecătorească, deşi prin
intermediul unei hotărâri judecătoreşti ar fi posibil să se transmită ori să se
constituie un drept real principal) şi imprecisă (legiuitorul făcea distincţie între
succesiune şi legate, deşi succesiunea, ca mod de dobândire a drepturilor reale
principale, înseamnă atât succesiune legală, cât şi succesiune testamentară).
În noul Cod civil, dobândirea dreptului de proprietate este reglementată în art.
557 C.civ. :
(1) Dreptul de proprietate se poate dobandi, in conditiile legii, prin conventie,
mostenire legala sau testamentara, accesiune, uzucapiune, ca efect al posesiei de
buna-credinta in cazul bunurilor mobile si al fructelor, prin ocupatiune,
traditiune, precum si prin hotarare judecatoreasca, atunci cand ea este translativa
de proprietate prin ea insasi.
(2) In cazurile prevazute de lege, proprietatea se poate dobandi prin efectul unui
act administrativ.
(3) Prin lege se pot reglementa si alte moduri de dobandire a dreptului de
proprietate.
(4) Cu exceptia cazurilor anume prevazute de lege, in cazul bunurilor imobile
dreptul de proprietate se dobandeste prin inscriere in cartea funciara, cu
respectarea dispozitiilor prevazute la art. 888.
 Accesiunea sau incorporaţiunea. Accesiunea mobiliară

Accesiunea este definită în art. 567 C.civ.: ”Prin accesiune, proprietarul

unui bun devine proprietarul a tot ce se alipeste cu bunul ori se incorporeaza in
acesta, daca legea nu prevede altfel.” În funcție de categoria de bunuri la care se
referă, accesiunea poate fi mobiliară sau imobiliară.
Accesiunea mobiliara este de mai mică importanță practică. Ea cuprinde
trei forme: adjoncțiunea (unirea a două bunuri mobile aparținând unor
proprietari diferiți, care pot fi însă separate) specificațiunea (confecționarea unui
bun cu materialul altuia) și amestecul (sau confuziunea). Noul Cod civil
rglementează doar primele două forme ale accesiunii mobiliare în art. 598-600,
fără însă a folosi aceste denumiri tradiționale. Art. 601 reglementează situația în
care bunurile mobile unite nu pot fi separate. În acest caz se aplică regulile din
art. 598-600, adică bunul rezultat va reveni celui a cărui bun a avut valoare mai
mare sau, dacă diferența nu este semnificativă, proprietatea va fi comună.

Accesiunea imobiliară. Categorii, condiții, efecte.

Accesiunea imobiliară are două forme (art. 568 C.civ.): accesiunea este
naturala, cand unirea sau incorporarea este urmarea unui eveniment natural, ori
artificiala, cand rezulta din fapta proprietarului ori a unei alte persoane.
Accesiunea imobiliară naturală este reglementată în articolele 569 – 576:
aluviunile; terenul lasat de apele curgatoare; terenul lasat de apele statatoare;
avulsiunea; albiile raurilor, insulele si prundisurile; dreptul de proprietate asupra
insulelor nou-formate; albiile parasite de apele curgatoare; accesiunea naturala
asupra animalelor.

Accesiunea imobiliară artificială

Accesiunea imobiliară artificială presupune intervenţia omului şi, spre

deosebire de cea naturală, implică plata unor despăgubiri către cel în
detrimentul căruia operează. Adică, accesiunea imobiliară artificială are loc cu
titlu oneros, spre deosebire de accesiunea imobiliară naturală, care are loc cu
titlu gratuit.
Conform art. 577 alin. (1) C.civ. ”constructiile, plantatiile si orice alte
lucrari efectuate asupra unui imobil, denumite in continuare lucrari, revin
proprietarului acelui imobil daca prin lege sau act juridic nu se prevede altfel”.
Articolul 578 enumeră categoriile de lucrări:
(1) Lucrarile pot fi autonome sau adaugate, cu caracter durabil sau provizoriu.
(2) Lucrarile autonome sunt constructiile, plantatiile si orice alte lucrari cu
caracter de sine statator realizate asupra unui imobil.
Cu privire la lucrările adăugate, alineatul (3) al aceluiași articol
precizează că ele nu au caracter de sine statator și pot fi clasificate în lucrări
a) necesare, atunci cand in lipsa acestora imobilul ar pieri sau s-ar deteriora;
b) utile, atunci cand sporesc valoarea economica a imobilului;
c) voluptuare, atunci cand sunt facute pentru simpla placere a celui care le-a
realizat, fara a spori valoarea economica a imobilului.
Regimul juridic al lucrărilor adăugate este reglementat expres în art. 583-
585.
Art 579 instituie prezumția de accesiune, în sensul că orice lucrare este
prezumata a fi facuta de proprietarul imobilului, cu cheltuiala sa si ca este a lui,
pana la proba contrara.
Alineatul doi face precizarea care lipsea în art. 492 din vechiul Cod civil cu
privire la dreptul de superficie: ”Proba contrara se poate face cand s-a constituit
un drept de superficie, cand proprietarul imobilului nu si-a intabulat dreptul de
proprietate asupra lucrarii noi sau in alte cazuri prevazute de lege”.
Există mai mute tipuri de accesiune imobiliară artificială.
-Prima ipoteză este aceea a realizării unor lucrări pe propriul teren cu
materialul altuie, reglementată de art. 577 alin. (2):”Cand lucrarea este realizata
de proprietarul imobilului cu materialele sale sau cu materialele altuia, dreptul
de proprietate asupra lucrarii se naste in favoarea proprietarului imobilului din
momentul inceperii lucrarii, pe masura realizarii ei, daca prin lege sau act
juridic nu se prevede altfel”
- A doua ipoteză este aceea a realizării unei lucrări autonome cu caracter
durabil asupra imobilului altuia. Consecințele legale sunt diferite în funcție de
buna sau reaua-credință a constructorului.
Art. 581 C.civ. reglementează lucrarile autonome cu caracter durabil efectuate
cu buna-credinta.
In cazul in care autorul lucrarii autonome cu caracter durabil asupra imobilului
altuia este de buna-credinta, proprietarul imobilului are dreptul:
a) sa ceara instantei sa dispuna inscrierea sa in cartea funciara ca proprietar al
lucrarii, platind, la alegerea sa, autorului lucrarii fie valoarea materialelor si a
manoperei, fie sporul de valoare adus imobilului prin efectuarea lucrarii; sau
b) sa ceara obligarea autorului lucrarii sa cumpere imobilul la valoarea de
circulatie pe care acesta ar fi avut-o daca lucrarea nu s-ar fi efectuat.

Art. 582 reglementează lucrarile autonome cu caracter durabil efectuate cu rea-

credinta
(1) In cazul in care autorul lucrarii autonome cu caracter durabil asupra
imobilului altuia este de rea-credinta, proprietarul imobilului are dreptul:
a) sa ceara instantei sa dispuna inscrierea sa in cartea funciara ca proprietar al
lucrarii, cu plata, la alegerea sa, catre autorul lucrarii, a jumatate din valoarea
materialelor si a manoperei ori din sporul de valoare adus imobilului; sau
b) sa ceara obligarea autorului lucrarii la desfiintarea acesteia; sau
c) sa ceara obligarea autorului lucrarii sa cumpere imobilul la valoarea de
circulatie pe care acesta ar fi avut-o daca lucrarea nu s-ar fi efectuat.
(2) Desfiintarea lucrarii se face, cu respectarea dispozitiilor legale in materie, pe
cheltuiala autorului acesteia, care este tinut totodata sa repare orice prejudicii
cauzate, inclusiv pentru lipsa de folosinta.
 Ultima posibilitate prevăzută la fiecare dintre cazuri, adică de a se cere
obligarea autorului lucrarii sa cumpere imobilul la valoarea de circulatie pe care
acesta ar fi avut-o daca lucrarea nu s-ar fi efectuat. constituie o noutate absolută
în Codul civil și constituie în opinia noastră cea mai eficientă rezolvare practică,
deoarece de multe ori valoarea construcției ridicate (vile, hoteluri, clădiri de
birouri) o depășește cu mult pe cea a terenului și aplicarea cu strictețe a
principiului accesiunii (adică proprietarul terenului să devină proprietarul
construcției) ar fi defavorabilă proprietarului terenului.

(Uzucapiunea a fost analizată la cursul precedent)

Apărarea dreptului de proprietate şi a celorlalte drepturi

reale. Acţiunea în revendicare.

Consideraţii generale privind mijloacele de apărare a dreptului de

proprietate şi a celorlalte drepturi reale principale
Dreptul de proprietate și celelalte drepturi reale pot fi apărate în justiție
prin
-mijloace juridice indirecte sau nespecifice. Acestea sunt acțiuni în justiție care
se întemeiază direct și nemijlocit pe drepturi de creanță în scopul realizării lor.
Ele nu se întemeiază pe drepturilereale dar contribuie în mod indirect la
apărarea lor.
-mijloace juridice directe sau specifice. Acestea sunt acținile reale care se
întemeiază nemijlocit pe un drept real sau pe faptul posesiei.
Acțiunile reale se subclasifică, la rândul lor în
-acțiuni posesorii bazate pe faptul posesiei, fără a pune în discuție existența
dreptului real;
-acțiuni petitorii prin care se solicită instanței de judecată să stabilească în mod
direct că reclamantul este tituarul dreptului unui drept real. Redobândirea
posesiei bunului este doar un efect accesoriu al admiterii acțiunii petitorii.
Acțiuni petitorii sunt: acțiunea în grănițuire, acțiunea negatorie și acțiunea
confesorie, dar cea mai importantă acțiune este acțiunea în revendicare.

Aspecte generale privind acţiunea în revendicare

Acțiunea în revendicare este acea acţiune în justiţie prin care reclamantul, care
pretinde că este proprietarul unui bun individual determinat cu privire la care a
pierdut posesia, solicită obligarea pârâtului, care stăpâneşte bunul respectiv, să
îi recunoască dreptul de proprietate şi să îi restituie bunul. Se spune despre
acțiunea în revendicare că este ”acțiunea prin care proprietarul neposesor
pretinde restituirea bunului de la posesorul neproprietar”. Dar această definiție a
fost criticată pentru că, aşa cum rezultă din art. 563 alin. (1) C.civ., acţiunea în
revendicare poate să fie exercitată împotriva posesorului sau a oricărei alte
persoane care deţine bunul fără drept (de exemplu, detentorul care refuză
restituirea bunului).
Acțiunea în revendicare este o acțiune reală, petitorie, imprescriptibilă.

Revendicarea imobiliară. Revendicarea mobiliară.

Proba dreptului de proprietate trebuie făcută de reclamant (adică de cel

care pretinde dreptul).Pârâtul posesor are o situație privilegiată (beatus
possidens) el se bucură de prezumția de proprietate. Conform art. 565 C.civ.
proba dreptului de proprietate asupra imobilelor înscrise în cartea funciară se va
face cu extrasul de carte funciară. Dar, potrivit art. 56 din Legea nr. 71/2011,
această regulă se va aplica numai după finalizarea lucrărilor de cadastru pentru
fiecare unitate administrativ-teritorială şi deschiderea, la cerere sau din oficiu, a
cărţilor funciare pentru imobilele respective, în conformitate cu dispoziţiile
Legii cadastrului şi a publicităţii imobiliare nr. 7/1996.

Sub imperiul vechii reglementări, proba dreptului de proprietate în

materie imobiliară, în lipsa cărților funciare, era deosebit de dificilă. Se făcea
deosebire între două situații diferite. În situația în care dreptul de proprietate
asupra imobilului revendicat a intrat în patrimoniul reclamantului printr-un mod
originar de dobândire a proprietăţii (cum ar fi uzucapiunea și accesiunea
naturală) se considera că proba existenţei acestui drept, care constă în dovedirea
unui astfel de fapt juridic, are un caracter cert, absolut. În situația în care dreptul
de proprietate a fost dobândit printr-un mod derivat (printr-un act juridic
translativ de proprietate), dovada acestui drept implica producerea înscrisului
constatator al actului juridic respectiv, iar proba dreptului de proprietate nu mai
avea caracter cert, absolut. Reclamantul trebuia să facă dovada că toți
proprietarii anteriori lui, care au transmis unul altuia dreptul de proprietate, au
fost adevărați proprietari. O asemenea probă era considrată o probatio diabolica
(probă drăcească – probă imposibilă).

Cu privire la acțiunea în revendicare mobiliară, soluția este diferită în

funcție de modul de dobândire – cu bună sau rea-credință. În ce privește
dobândirea mobilelor cu bună-credință, art. 937 C.civ. prevede următoarele
ipoteze:
Alin.(1) ”Persoana care, cu buna-credinta, incheie cu un neproprietar un act
translativ de proprietate cu titlu oneros avand ca obiect un bun mobil devine
proprietarul acelui bun din momentul luarii sale in posesie efectivă”. Ipoteza
este cea în care proprietarul s-a desesizat voluntar de bun, predându-l unui
detentor precar, care avea obligația de restituire dar care, la rândul său îl
înstrăineacă unei persoane de bună-credință. În acest caz acțiunea în revendicare
va trebui respinsă. Menționăm că această prevedere se bazează pe aceeași idee
ca și art. 1909 al vechiului Cod civil, deși modul de formulare al acelui text era
diferit: ”Bunurile mobile se prescriu prin faptul posesiunii lor, fără să fie
trebuință de vreo curgere de timp”. Legiuitorul român de la 1864 a folosit
sintagma ”prescripție fără curgere de timp” pentru a sublinia că, în materie de
mobile posesia de bună-credință este suficientă, spre deosebire de imobile unde
pentru a dobândi dreptul de proprietate se cere curgerea termenului de
uzucapiune. Textul art. 2279 al Codului civil Napoléon, care a servit ca model
Codului civil român de la 1864, se exprima mai aproape de principiul analizat
de noi și consacrat de art. 937 alin.1 din noul Cod civil, adică acela că în
materie de mobile posesia de bună-credință este suficientă pentru a deveni
propriear: “en fait de meubles, la possession vaut titre”
În continuare, alin. (2) al aceluiași articol 937 prevede: ”Cu toate acestea, bunul
pierdut sau furat poate fi revendicat de la posesorul de buna-credinta, daca
actiunea este intentata, sub sanctiunea decaderii, in termen de 3 ani de la data la
care proprietarul a pierdut stapanirea materiala a bunului”. Aici legea prevede
expres posibilitatea intentării acțiunii în revendicare, dar într-un termen de 3
ani.
Alin. (3) ”Daca bunul pierdut sau furat a fost cumparat dintr-un loc ori de la o
persoana care vinde in mod obisnuit bunuri de acelasi fel ori daca a fost
adjudecat la o licitatie publica, iar actiunea in revendicare a fost introdusa
inauntrul termenului de 3 ani, posesorul de buna-credinta poate retine bunul
pana la indemnizarea sa integrala pentru pretul platit vanzatorului”. Și aici
acțiunea în revendicare este admisibilă, în condițiile prevăzute de lege.
(4) Dispozitiile prezentului articol nu se aplica bunurilor mobile care sunt
accesorii unui imobil.
Ultimul alineat (5) adaugă faptul că dispozitiile ale acestui articol se aplica in
mod corespunzator si in legatura cu dobandirea dreptului de uzufruct si a
dreptului de uz asupra unui bun mobil.
Noul Cod civil reglementează pentru prima dată uzucapiunea în materia
bunurilor mobile în art. 939, cu condiția exercitării posesiei timp de 10 ani, in
alte conditii decat cele prevazute in secțiunea privind dobândirea proprietății
mobiliare prin posesie de bună-credință. Într-o asemenea situație, acțiunea în
revendicare a proprietarului împotriva posesorului care a uzucapat bunul este
inadmisibilă.

Efectele acțiunii în revendicare sunt prevăzute în art.566:

(1) Paratul va fi obligat la restituirea bunului sau la despagubiri daca bunul a
pierit din culpa sa ori a fost instrainat. In aceleasi conditii, paratul va fi obligat
la restituirea productelor sau a contravalorii acestora. In toate cazurile,
despagubirile vor fi evaluate in raport cu momentul restituirii.
(2) Posesorul de rea-credinta sau detentorul precar va fi obligat, la cerere, si la
restituirea fructelor produse de bun pana la inapoierea acestuia catre proprietar.
(3) Proprietarul poate fi obligat, la cerere, sa restituie posesorului cheltuielile
necesare pe care acesta le-a facut.
(4) Cheltuielile utile se restituie, la cerere, in limita sporului de valoare, daca
prin lege nu se prevede altfel.
(5) De asemenea, proprietarul va putea fi obligat, la cerere, la restituirea
cheltuielilor necesare pentru producerea si culegerea fructelor sau a productelor.
(6) Paratul are un drept de retentie asupra produselor pana la restituirea
cheltuielilor facute pentru producerea si culegerea acestora, cu exceptia cazului
in care proprietarul furnizeaza paratului o garantie indestulatoare.
(7) Dreptul de retentie nu poate fi exercitat in niciun caz asupra bunului frugifer
sau cand intrarea in stapanirea materiala a bunului s-a facut prin violenta ori
frauda sau cand produsele sunt bunuri perisabile ori sunt supuse, ca urmare a
trecerii unei perioade scurte de timp, unei scaderi semnificative a valorii lor.
(8) Proprietarul nu este dator sa acopere cheltuielile voluptuare. Posesorul are
dreptul de a-si insusi lucrarile efectuate cu aceste cheltuieli numai daca prin
aceasta bunul nu se deterioreaza.
Ultimul alineat al art. 566 (alin. 9) precizează că dispozitiile privin acoperirea
cheltuielilor făcute de posesorul pârât se aplica numai in acele situatii in care
cheltuielile nu se concretizeaza intr-o lucrare noua, caz in care sunt incidente
dispozitiile corespunzatoare din materia accesiunii imobiliare artificiale.

Publicitatea imobiliară

Noţiunea şi obiectivele publicităţii imobiliare

Pentru a soluționa conflictul dintre relativitatea actelor juridice (spre exemplu a
unui contract de vânzare-cumpărare) și opozabilitatea dreptului real dobândit
astfel, care este opozabil erga omnes, dreptul real trebui să fie făcut cunoscut
publicului.
Publicitatea imobiliară (cu referire specială la cărțile funciare) îndeplineşte
următoarele funcţii:
– asigură posibilitatea de informare a terţilor în legătură cu situaţia juridică
a imobilelor înscrise în cartea funciară;
– asigură transmiterea sau, după caz, constituirea, modificarea şi stingerea
drepturilor reale imobiliare;
– asigură opozabilitatea faţă de terţi a unor raporturi juridice privind imobilele
înscrise în cartea funciară;
– permite soluţionarea conflictelor dintre terţii dobânditori ai aceluiaşi drept
sau de drepturi concurente privind acelaşi imobil înscris în cartea funciară;
– de a asigura posibilitatea de dovedire a situaţiei juridice a imobilelor înscrise
în cartea funciară;
– de a furniza date instituţiilor publice ale statului, necesare sistemului de
impozitare şi pieţei imobiliare.

Sistemele de publicitate imobiliară. Sistemul registrelor de

transcripţiuni şi inscripţiuni. Sistemul de carte funciară
 Înainte de intrarea în vigoare a noului Cod civil român, în România au
fost în vigoare două sisteme diferite de publicitate imobiliară. Vom prezenta
numai cele două forme principale, nu și alte forme care au existat în România,
spre exemplu cărțile de publicitate funciară și cărțile de evidență funciară.
A.Sistemul registrelor de transcripțiuni și inscripțiuni prevăzut de vechiul Cod
civil și vechiul Cod de procedură civilă. Era un sistem personal de publicitate
imobiliară deoarece registrele se țineau pe numele proprietarilor și nu pe
imobile. Aceasta crea mari neajunsuri pentru că era foarte greu de cunoscut
situația juridică exactă a fiecărui imobil și de stabilit cine este adevăratul
proprietar. Alte neajunsuri ale sistemului erau consecința faptului că publicitatea
era doar parțială, înscrierea în registru avea doar efect de opozabilitate față de
terți iar nu efect constitutiv iar juecătorii nu aveau obligația de a cerceta
valabilitatea și legalitatea actelor juridice transcrise sau înscrise.
B.Sistemul de carte funciară, preluat odată cu Marea Unire de la 1 Decembrie
1918 și păstrat în fostele provincii austriece unite cu Vechiul Regat al României
(Ardeal, Bana, Bucovina). Acest sistem de publicitate imobiliară este real
deoarece are la bază identitatea topografică a imobilelor. Toate înscrierile se fac
pe imobile și nu pe proprietari, ca în celălalt sistem. Este un sistem de
publicitate complet, întrucât sunt menționate toate modificările care intervin în
situația materială și juridică a imobilului. Se realizează publicitatea integrală a
tuturor transmisiunilor și constituirilor de drepturi reale imobiliare. Mai mult, se
înscriu și unele drepturi personale și alte raporturi juridice privitoare la imobile.

Noile cărţi funciare; Sistemul de carte funciară în noul Cod civil

O primă generalizare a sistemului de carte funciară în toată țara a fost

încercată de Legea nr. 7/1996 a cadastrului și publicității imobiliare. A fost un
prim pas pozitiv, dar pentru regiunile tradiționale de carte funciară a constituit
un regres pentru că a introdus principiul efectului de opozabilitate față de terți,
în locul principiului efectului constitutiv al înscrierii în cartea funciară, existent
în aceste regiuni.
Noul Cod civil generalizează și el sistemul de publicitate al cărților
funciare în toată România, consacrând și principiul specific acestui sistem de
origine germană: efectul constitutiv de drepturi reale al înscrierilor în cartea
funciară. Din păcate, acest principiu va fi aplicabil numai după finalizarea
lucrărilor de cadastru pentru unitatea administrativ-teritorială (comuna, oraşul
sau municipiul) unde imobilul este situat. Până atunci, astfel cum prevede art.
56 alin. (2) din Legea nr. 71/2011, înscrierea în cartea funciară a dreptului de
proprietate şi a altor drepturi reale, pe baza actelor prin care s-au transmis,
constituit ori modificat în mod valabil, se face numai în scop de opozabilitate
faţă de terţi”.

Principiile cărții funciare, așa cum au stabilite de doctrină, sunt:

– principiul efectului constitutiv de drepturi reale imobiliare al înscrierii;
– principiul publicităţii integrale;
– principiul relativităţii înscrierii;
– principiul priorităţii;
– principiul forţei probante şi publicităţii materiale;
– principiul neutralităţii;
– principiul specialităţii;
– principiul legalităţii.

Pentru prima dată este consacrat cărții funciare un întreg titlu din Codul civil
(Titlul VII din cartea a III-a).
În acest titlu sunt reglementate în detaliu principalele probleme legate de
acest sistem de publicitate imobiliară.
Astfel, sunt reglementate drepturile tabulare și obiectul acestora (art. 877-
878), modificarea imobilului inscris in cartea funciara (art. 879), înscrierile in
caz de alipire sau dezlipire (art. 880). În continuare sunt prezentate cele 3 feluri
de înscrieri (art. 881): intabularea, inscrierea provizorie si notarea, înscrierea
drepturilor reale afectate de modalitati (art. 882)
Alte probleme reglemementate de noul Cod civil sunt dobandirea si stingerea
drepturilor reale asupra imobilelor; înscrierea drepturilor tabulare; notarea unor
drepturi, fapte si raporturi juridice; rectificarea inscrierilor de carte funciara;
raspunderea pentru tinerea defectuoasa a cartii funciare și
acțiunile de carte funciară care, conform precizărilor din literatura juridică,
sunt:
acţiunea în prestaţie tabulară;
– acţiunea în justificare tabulară;
– acţiunea în rectificare;
– acţiunea în stabilirea rangului [art. 890 alin. (3)-(5) C.civ. şi art. 902 alin. (1)
teza a II-a C.civ.];
– acţiunea în radiere sau, dupăcaz, în acordarea rangului preferenţial (art. 892
C.civ.).