DECIZIA Nr.1.

514
din 15 noiembrie 2011

referitoare la excepţia de neconstituţionalitate a prevederilor art.45

alin.(3)-(6) din Legea cadastrului şi a publicităţii imobiliare nr.7/1996*
Publicată în Monitorul Oficial nr.24 din 12.01.2012

Acsinte Gaspar - preşedinte

Aspazia Cojocaru - judecător
Petre Lăzăroiu - judecător
Iulia Antoanella Motoc - judecător
Mircea Ştefan Minea - judecător
Ion Predescu - judecător
Puskás Valentin Zoltán - judecător
Tudorel Toader - judecător
Ingrid Alina Tudora - magistrat-asistent

Cu participarea reprezentantului Ministerului Public, procuror Carmen-Cătălina Gliga.

Pe rol se află soluţionarea excepţiei de neconstituţionalitate a prevederilor art.45 alin.(3)-(6)

din Legea cadastrului şi a publicităţii imobiliare nr.7/1996, excepţie ridicată de municipiul Braşov,
ca persoană juridică de drept public, prin primar, şi de primarul municipiului Braşov, în calitate de
autoritate executivă a administraţiei publice locale a municipiului Braşov, în Dosarul
nr.7.936/62/2009 al Tribunalului Braşov - Secţia comercială şi de contencios administrativ şi care
formează obiectul Dosarului Curţii Constituţionale nr.134D/2011.
La apelul nominal lipsesc părţile, faţă de care procedura de citare a fost legal îndeplinită.
Magistratul-asistent referă asupra cauzei şi arată că dosarul se află la al doilea termen de
judecată, iar partea Claudia Pantelimona Vrînceanu a depus la dosar note scrise prin care solicită
respingerea excepţiei de neconstituţionalitate.
Cauza fiind în stare de judecată, preşedintele acordă cuvântul reprezentantului Ministerului
Public, care pune concluzii de respingere a excepţiei de neconstituţionalitate ca neîntemeiată.
În acest sens, arată că textele de lege criticate reprezintă o soluţie legislativă nouă, flexibilă,
care are în vedere punerea în valoare a condominiului, dat fiind că reglementarea iniţială
cuprinsă în art.45 din Legea nr.7/1996 nu mai corespundea pe deplin situaţiilor sociale referitoare
la modul de dobândire şi înstrăinare a proprietăţii comune forţate şi perpetue. De aceea, s-a
considerat a fi necesară adoptarea unei noi reglementări, care să consacre la nivel legislativ
posibilitatea de a introduce în circuitul civil imobilele rezultate din cedarea unor părţi de uz
comun.

CURTEA,
având în vedere actele şi lucrările dosarului, constată următoarele:
Prin Încheierea din 23 noiembrie 2010, pronunţată în Dosarul nr.7.936/62/2009, Tribunalul
Braşov - Secţia comercială şi de contencios administrativ a sesizat Curtea Constituţională
cu excepţia de neconstituţionalitate a prevederilor art.45 alin.(3)-(6) din Legea cadastrului
şi a publicităţii imobiliare nr.7/1996, republicată. Excepţia a fost ridicată de municipiul Braşov,
ca persoană juridică de drept public, prin primar, şi de primarul municipiului Braşov în calitate de
autoritate executivă a administraţiei publice locale a municipiului Braşov într-o cauză de
contencios administrativ având ca obiect "emiterea autorizaţiei de construcţie, conform
certificatului de urbanism", pentru o locuinţă rezultată din mansardarea terasei unui bloc.
În motivarea excepţiei de neconstituţionalitate autorii acesteia susţin că prevederile
art.45 alin.(3)-(6) din Legea nr.7/1996 contravin art.1 alin.(3) din Constituţie, deoarece nu se

*
Conţinutul prevederilor art.45 alin.(3)-(6) din Legea nr.7/1996 este identic cu cel al prevederilor art.658 din
Legea nr.287/2009 privind Codul civil.
bucură de o precizie a reglementării şi de accesibilitatea acesteia. Astfel, arată că textul de lege
criticat nu respectă aceste exigenţe ale statului de drept dată fiind imprecizia, caracterul vag al
termenilor utilizaţi, imposibilitatea de a materializa, potrivit normelor legale, hotărârea adunării
generale a asociaţiei, întrucât "această hotărâre nu are caracter translativ de proprietate şi nu
îndeplineşte condiţiile de validitate ale unui act apt de a fi înscris în cartea funciară, în condiţiile
art.48 din Legea nr.7/1996". De asemenea, autorii excepţiei arată că reglementarea criticată nu
determină "momentul în care operează transferul dreptului de proprietate de la proprietarul care
nu a fost de acord cu respectivul transfer, moment ce trebuia raportat la justa despăgubire
generată de pierderea dreptului de proprietate pe cale silită." Aşa fiind, textul de lege contestat
"nu respectă exigenţele statului de drept şi nu apără principiul încrederii legitime a subiectelor de
drept destinatare ale normelor juridice în opera normativă a statului."
Totodată, consideră că dreptul de proprietate nu este garantat, aşa cum prevede art.44
alin.(2) din Constituţie, în situaţia în care hotărârea majorităţii calificate de 2/3 poate înstrăina ori
ipoteca un bun ce aparţine celeilalte părţi de 1/3 dintre coproprietari, apreciind că în această
situaţie este vorba despre vânzarea bunului altuia. Mai mult, arată că prevederile art.45 alin.(5)
din Legea nr.7/1996 "se abat de la prealabila despăgubire, lăsând coproprietarilor care nu au
votat ori, după caz, s-au opus la înstrăinare sau ipotecare calea de a obţine justa despăgubire
ulterior, adresându-se justiţiei."
În final, apreciază că textul de lege criticat este neconstituţional, operând o restrângere a
dreptului de coproprietate forţată, prin încetarea destinaţiei de folosinţă pentru părţile comune,
atunci când înstrăinarea sau ipotecarea acestora are loc cu o majoritate de 2/3 din numărul
coproprietarilor, fără ca această măsură să fie justificată de necesitatea satisfacerii vreuneia
dintre motivele limitativ prevăzute de art.53 din Constituţie.
Tribunalul Braşov - Secţia comercială şi de contencios administrativ consideră că
excepţia de neconstituţionalitate este întemeiată, deoarece reglementarea legală criticată
contravine art.44 şi 45 din Constituţie.
Potrivit prevederilor art.30 alin.(1) din Legea nr.47/1992, încheierea de sesizare a fost
comunicată preşedinţilor celor două Camere ale Parlamentului, Guvernului şi Avocatului
Poporului, pentru a-şi exprima punctele de vedere asupra excepţiei de neconstituţionalitate.
Avocatul Poporului consideră că prevederile art.45 alin.(3)-(6) din Legea cadastrului şi a
publicităţii imobiliare nr.7/1996 sunt neconstituţionale, întrucât contravin dispoziţiilor art.44
referitoare la dreptul de proprietate privată. În acest sens, arată că aceste prevederi legale
transformă proprietatea comună pe cote-părţi forţată şi perpetuă asupra părţilor comune din
clădirile cu mai multe etaje sau apartamente, într-o altă formă de proprietate, obişnuită şi
temporară, fără ca schimbarea regimului juridic al proprietăţii să fie condiţionată de obţinerea
acordului tuturor proprietarilor afectaţi. Prin înlăturarea posibilităţii fiecărui proprietar de a se
opune înstrăinării, fiind suficientă întrunirea acordului de voinţă a doar două treimi dintre
coproprietari, se încalcă în mod vădit dreptul de exercitare într-o manieră exclusivă şi absolută a
prerogativelor folosinţei şi dispoziţiei, ca atribute ce ţin de esenţa dreptului de proprietate.
Avocatul Poporului consideră că "Încetarea coproprietăţii forţate în această manieră
echivalează practic cu o expropriere, aducându-se atingere şi dispoziţiilor constituţionale ale
art.53". Totodată, se arată că reglementarea criticată nu respectă nici dispoziţiile art.1 alin.(3) din
Constituţie, potrivit cărora România este stat de drept, democratic şi social, în care drepturile şi
libertăţile cetăţenilor reprezintă valori supreme şi sunt garantate.
Preşedinţii celor două Camere ale Parlamentului şi Guvernul nu au comunicat punctele
lor de vedere asupra excepţiei de neconstituţionalitate.

CURTEA,
examinând încheierea de sesizare, punctul de vedere al Avocatului Poporului, raportul întocmit
de judecătorul-raportor, notele scrise depuse la dosar, concluziile procurorului, prevederile legale
criticate, raportate la dispoziţiile Constituţiei, precum şi Legea nr.47/1992, reţine următoarele:
Curtea Constituţională a fost legal sesizată şi este competentă, potrivit dispoziţiilor art.146
lit.d) din Constituţie, precum şi ale art.1 alin.(2), ale art.2, 3, 10 şi 29 din Legea nr.47/1992, să
soluţioneze excepţia de neconstituţionalitate.
Obiectul excepţiei de neconstituţionalitate, aşa cum reiese din încheierea de sesizare, îl
constituie prevederile art.45 alin.(3)-(6) din Legea cadastrului şi a publicităţii imobiliare nr.7/1996,
republicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr.201 din 3 martie 2006, prevederi ce au
fost introduse prin art.I din Legea nr.170/2010 pentru completarea art.45 din Legea cadastrului şi
a publicităţii imobiliare nr.7/1996 şi pentru modificarea art.101 din Legea locuinţei nr.114/1996,
lege publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr.507 din 21 iulie 2010.
Prevederile de lege criticate au următorul conţinut:
- Art.45 alin.(3)-(6): "(3) Prin excepţie de la dispoziţiile alin.(2) şi prin derogare de la
prevederile art.39 din Legea nr.230/2007 privind înfiinţarea, organizarea şi funcţionarea
asociaţiilor de proprietari, încetarea destinaţiei de folosinţă comună pentru părţile comune din
clădirile cu mai multe etaje sau apartamente se poate hotărî motivat, cu o majoritate de două
treimi din numărul coproprietarilor.
(4) În cazul prevăzut la alin.(3), devin aplicabile dispoziţiile privitoare la coproprietatea
obişnuită şi temporară. Cu toate acestea, înstrăinarea sau ipotecarea se poate realiza dacă
există o majoritate de două treimi din numărul coproprietarilor.
(5) În cazurile prevăzute la alin.(3) şi (4), coproprietarii care nu au votat ori, după caz, s-au
opus la înstrăinare sau ipotecare au dreptul la o despăgubire justă, stabilită pe cale convenţională
ori, în caz de neînţelegere, pe cale judecătorească.
(6) Constatarea încetării destinaţiei de folosinţă comună pentru aceste părţi se face prin
hotărâre a adunării generale a asociaţiei de proprietari, adoptată cu o majoritate de două treimi
din numărul coproprietarilor."
Autorii excepţiei invocă încălcarea dispoziţiilor constituţionale ale art.1 alin.(3) privind statul
de drept, art.44 alin.(1), (2) şi (3) privind dreptul de proprietate privată şi celor ale art.53
referitoare la restrângerea exerciţiului unor drepturi sau al unor libertăţi.
1. Examinând excepţia de neconstituţionalitate, din perspectiva criticilor formulate de autorii
acesteia, Curtea constată că prevederile art.45 alin.(3)-(6) din Legea cadastrului şi a publicităţii
imobiliare nr.7/1996 contravin dispoziţiilor referitoare la dreptul de proprietate privată, prevăzut de
art.44 din Constituţie, pentru următoarele considerente:
Proprietatea comună este acea modalitate a proprietăţii ce se caracterizează prin faptul că
dreptul de proprietate aparţine concomitent asupra aceluiaşi bun sau asupra aceleiaşi mase de
bunuri mai multor titulari care exercită, tot concomitent, atribuţiile conferite de dreptul de
proprietate asupra bunului sau bunurilor care formează obiectul drepturilor lor. Din punct de
vedere al regimului juridic, proprietatea comună pe cote-părţi se împarte în coproprietate
obişnuită şi temporară şi coproprietate forţată şi perpetuă.
Referitor la cazul coproprietăţii forţate asupra dotărilor şi utilităţilor comune dintr-un imobil cu
mai multe locuinţe, incident în prezenta speţă fiind acoperişul, Curtea constată că, potrivit art.3
lit.c) din Legea nr.230/2007 privind înfiinţarea, organizarea şi funcţionarea asociaţiilor de
proprietari, obiectul proprietăţii comune forţate îl constituie toate părţile dintr-un condominiu care
nu sunt apartamente sau spaţii cu altă destinaţie decât aceea de locuinţă.
Şi prevederile art.649 din Legea nr.287/2009 privind Codul civil arată ce părţi comune fac
obiectul coproprietăţii forţate din clădirile cu mai multe etaje sau apartamente.
Astfel, potrivit acestui articol, "(1) Sunt considerate părţi comune, în măsura în care prin lege
ori prin act juridic nu se prevede altfel:
a) terenul pe care se află clădirea, compus atât din suprafaţa construită, cât şi din cea
neconstruită necesară, potrivit naturii sau destinaţiei construcţiei, pentru a asigura exploatarea
normală a acesteia; pentru eventuala suprafaţă excedentară proprietarii sunt titularii unei
coproprietăţi obişnuite;
b) fundaţia, curtea interioară, structura, structura de rezistenţă, pereţii perimetrali şi
despărţitori dintre proprietăţi şi/sau spaţiile comune, acoperişul, terasele, scările şi casa scărilor,
holurile, pivniţele şi subsolurile necompartimentate, rezervoarele de apă, centralele termice
proprii şi ascensoarele;
c) instalaţiile de apă şi canalizare, electrice, de telecomunicaţii, de încălzire şi de gaze de la
branşament/racord până la punctul de distribuţie către părţile aflate în proprietate exclusivă,
canalele pluviale, paratrăsnetele, antenele colective, precum şi alte asemenea părţi;
d) alte bunuri care, potrivit legii sau voinţei părţilor, sunt în folosinţă comună.
(2) Coşurile de fum şi de aerisire, precum şi spaţiile pentru spălătorii şi uscătorii sunt
considerate părţi comune exclusiv pentru coproprietarii care utilizează aceste utilităţi în
conformitate cu proiectul clădirii."
Toate aceste părţi comune sunt administrate de către asociaţia de proprietari, prin hotărâri
luate cu votul majorităţii proprietarilor locuinţelor din clădire.
 Art.39 din Legea nr.230/2007 prevede chiar şi modalitatea de folosire a proprietăţii comune
forţate de către terţi, persoane fizice sau persoane juridice, de drept public ori de drept privat, cu
acordul majorităţii proprietarilor membri ai asociaţiei şi al proprietarilor direct afectaţi de
vecinătate, în baza unui contract de închiriere, ceea ce nu presupune, însă, încheierea de acte
de dispoziţie asupra bunurilor proprietate comună forţată.
În aceste condiţii, Curtea constată că, fiind vorba de acte de administrare şi nu de dispoziţie,
prevederile art.39 din Legea nr.230/2007 reglementează acordul de voinţă al majorităţii
proprietarilor şi a celor direct afectaţi de vecinătate ca o condiţie peremptorie de folosire de către
terţi a spaţiilor proprietate comună forţată. Această formă de coproprietate se menţine
independent de voinţa coproprietarilor, deoarece poartă asupra unor bunuri accesorii al căror
regim juridic este legat indispensabil de cel al bunului principal pe care îl urmează. Caracterul
indivizibil al bunurilor accesorii pentru mai multe bunuri principale care aparţin unor titulari diferiţi
presupune asigurarea caracterului perpetuu al coproprietăţii asupra bunurilor accesorii. Fiecare
coproprietar al proprietăţii forţate poate să exercite folosinţa asupra tuturor bunurilor care fac
obiectul acesteia, fără a aduce, însă, atingere dreptului celorlalţi coproprietari.
În acest sens, art.647 alin.(1) din Legea nr.287/2009 privind Codul civil stipulează că
"Fiecare coproprietar poate exercita folosinţa bunului comun, cu condiţia să respecte destinaţia
acestuia şi să permită exercitarea folosinţei de către ceilalţi coproprietari."
Aşadar, niciun act de dispoziţie nu poate să aibă ca obiect exclusiv cota-parte indiviză din
coproprietatea forţată decât odată cu înstrăinarea bunului principal, astfel cum prevede şi art.651
din Legea nr.287/2009 privind Codul civil, potrivit căruia "Cota-parte din dreptul de proprietate
asupra părţilor comune are caracter accesoriu în raport cu dreptul de proprietate asupra spaţiului
din clădire care constituie bunul principal; înstrăinarea sau ipotecarea cotei-părţi nu se va putea
face decât odată cu dreptul asupra spaţiului care constituie bunul principal."
Aşa fiind, nu se poate vorbi de coproprietate forţată şi perpetuă, fără a avea în vedere
proprietatea exclusivă asupra bunurilor principale pe lângă care cele aflate în coproprietate
forţată sunt accesorii.
De altfel, din moment ce dreptul de coproprietate forţată are un caracter accesoriu, el nu se
poate transmite, ipoteca sau valorifica într-un alt mod decât împreună şi nemijlocit cu dreptul de
proprietate asupra bunului principal.
Curtea constată că, prin adoptarea Legii nr.170/2010, art.45 alin.(3) din Legea nr.7/1996 are
o nouă reglementare, instituindu-se un regim derogatoriu de la regimul general al coproprietăţii
forţate din condominii, în sensul că aceasta este transformată într-o coproprietate obişnuită, iar
înstrăinarea sau ipotecarea se poate realiza dacă există o majoritate de două treimi din numărul
coproprietarilor. Această reglementare vine în contradicţie cu prevederile alin.(2) al art.45, potrivit
cărora dreptul de proprietate comună forţată asupra părţilor comune ale unui imobil se valorifică
numai împreună cu dreptul de proprietate exclusivă care poartă asupra acestuia sau a unei părţi
determinate din acesta.
Dacă regula o constituie înstrăinarea coproprietăţii forţate odată cu bunul principal, art.45
din Legea nr.7/1996 prevede o derogare de la acest principiu, în sensul că unele părţi din
coproprietatea forţată pot fi înstrăinate cu acordul a 2/3 dintre coproprietari, fiind schimbat astfel
regimul juridic al acestora. Dacă, într-adevăr, legiuitorul a instituit o astfel de excepţie, Curtea
constată că regimul juridic al bunurilor coproprietate forţată nu poate fi schimbat decât cu
consimţământul tuturor proprietarilor din clădire.
Aşa fiind, Curtea constată că înstrăinarea coproprietăţii forţate cu votul majorităţii de 2/3
dintre proprietari echivalează practic cu o vânzare a bunului altuia, fără a exista consimţământul
proprietarilor care nu au votat sau au votat împotrivă, având drept consecinţă încălcarea
dispoziţiilor art.44 din Constituţie.
În argumentarea necesităţii introducerii prevederilor de lege criticate prin Legea
nr.170/2010, iniţiatorii acestui act normativ au susţinut şi armonizarea reglementării criticate cu
prevederile art.658 din Legea nr.287/2009 privind Codul civil.
Curtea constată că, chiar dacă reglementarea art.45 din Legea nr.7/1996 este identică cu
cea din art.658 din Legea nr.287/2009 privind Codul civil, aceasta nu constituie un argument în
motivarea adoptării unei legi care încalcă un drept fundamental al omului, şi anume dreptul de
proprietate.
Totodată, Curtea constată că prin completarea art.45 din Legea nr.7/1996 de către Legea
nr.170/2010 nu se are în vedere, practic, modificarea Legii nr.7/1996, care are un alt obiect de
reglementare, şi anume "cadastru şi publicitate imobiliară", ci doar posibilitatea asociaţiilor de
proprietari de a schimba regimul juridic al bunurilor coproprietate forţată, cu votul a 2/3 dintre
proprietari. Cel mult, reglementarea criticată putea să completeze art.39 din Legea nr.230/2007,
având în vedere destinaţia părţilor comune, în sensul că, în unanimitate, proprietarii unui
condominiu pot înstrăina unele părţi comune din imobil ce ar pune în valoare construcţia
respectivă şi nu ar afecta rezistenţa construcţiei şi funcţionalitatea utilităţilor comune.
Aşadar, legiuitorul nu ar putea dispune modalitatea de înstrăinare a unor părţi comune de
folosinţă, atât timp cât acestea au regimul juridic al coproprietăţii forţate, fără consimţământul
tuturor proprietarilor.
Pentru toate aceste considerente, Curtea constată că prevederile art.45 alin.(3)-(6) din
Legea nr.7/1996 contravin dispoziţiilor constituţionale ale art.44 alin.(1), (2) şi (3), precum şi ale
art.1 din Primul Protocol adiţional la Convenţia pentru apărarea drepturilor omului şi a libertăţilor
fundamentale.
2. De asemenea, Curtea constată că, în temeiul art.53 din Constituţie, exerciţiul unor
drepturi sau libertăţi poate fi restrâns numai prin lege şi numai dacă se impune, după caz, pentru
apărarea securităţii naţionale, a ordinii, a sănătăţii ori a moralei publice, a drepturilor şi a
libertăţilor cetăţenilor, desfăşurarea instrucţiei penale, prevenirea consecinţelor unor calamităţi
naturale, ale unui dezastru ori ale unui sinistru deosebit de grav. Restrângerea poate fi dispusă
numai dacă este necesară într-o societate democratică, iar măsura trebuie să fie proporţională cu
situaţia care a determinat-o, să fie aplicată în mod nediscriminatoriu şi fără a aduce atingere
existenţei dreptului sau a libertăţii.
Or, Curtea constată că prevederile art.45 alin.(3)-(6) din Legea nr.7/1996 contravin acestor
dispoziţii constituţionale deoarece, prin modalitatea de încetare a destinaţiei de folosinţă comună
pentru bunurile ce fac obiectul coproprietăţii forţate din clădirile cu mai multe etaje sau
apartamente, cu acordul majorităţii de 2/3 din numărul coproprietarilor, se aduce atingere însăşi
esenţei dreptului de proprietate al celorlalţi coproprietari, care nu votat sau nu au fost de acord cu
această măsură.
3. În sfârşit, Curtea consideră că nu poate fi primită susţinerea autorilor excepţiei potrivit
căreia textul de lege criticat contravine dispoziţiilor art.1 alin.(3) din Constituţie, întrucât prin
redactarea sa mult prea vagă şi imprecisă, acesta "nu determină momentul în care operează
transferul dreptului de proprietate de la proprietarul care nu a fost de acord cu respectivul
transfer, moment ce, în mod necesar, trebuia raportat la justa despăgubire generată de pierderea
dreptului de proprietate pe cale silită".
Dimpotrivă, Curtea constată că prevederile de lege apreciate ca fiind neconstituţionale
reglementează în mod precis modalitatea de încetare a destinaţiei de folosinţă comună pentru
părţile comune indivize din clădirile cu mai multe etaje sau apartamente, precum şi modul de
înstrăinare sau ipotecare a acestora, care se poate hotărî cu o majoritate de două treimi din
numărul coproprietarilor, încălcând, astfel, aşa cum am arătat, dispoziţiile constituţionale ale
art.44 privind dreptul de proprietate privată şi art.53 referitor la restrângerea exerciţiului unor
drepturi sau al unor libertăţi.
Pentru motivele expuse, în temeiul art.146 lit.d) şi al art.147 alin.(4) din Constituţie, precum
şi al art.1-3, al art.11 alin.(1) lit.A.d) şi al art.29 din Legea nr.47/1992, cu majoritate de voturi,

CURTEA CONSTITUŢIONALĂ
În numele legii
DECIDE:
Admite excepţia de neconstituţionalitate ridicată de municipiul Braşov, ca persoană juridică
de drept public, prin primar, şi de primarul municipiului Braşov, în calitate de autoritate executivă
a administraţiei publice locale a municipiului Braşov, în Dosarul nr.7.936/62/2009 al Tribunalului
Braşov - Secţia comercială şi de contencios administrativ şi constată că prevederile art.45
alin.(3)-(6) din Legea cadastrului şi a publicităţii imobiliare nr.7/1996 sunt neconstituţionale.
Definitivă şi general obligatorie.
Decizia se comunică preşedinţilor celor două Camere ale Parlamentului şi Guvernului.
Pronunţată în şedinţa publică din data de 15 noiembrie 2011.
 OPINIE SEPARATĂ
În dezacord cu soluţia pronunţată de Curtea Constituţională cu majoritate de voturi prin
Decizia nr.1.514 din 15 noiembrie 2011, consider că excepţia de neconstituţionalitate a
dispoziţiilor art.45 alin.(3)-(6) din Legea cadastrului şi a publicităţii imobiliare nr.7/1996 trebuia
respinsă pentru următoarele motive:
Prevederile de lege criticate instituie, în cazul unui imobil cu construcţie - condominiu, o
excepţie de la principiul potrivit căruia dreptul de proprietate comună forţată şi perpetuă pe părţile
comune ale unui imobil se valorifică numai împreună cu dreptul de proprietate exclusivă care
poartă asupra acestuia sau a unei părţi determinate din acesta, principiu cuprins în dispoziţiile
art.45 alin.(2) din lege. Or, din moment ce legiuitorul a consacrat acest principiu prin lege,
reglementarea unor excepţii de la această regulă reprezintă o problemă de legiferare, care este
de competenţa exclusivă a autorităţii legiuitoare, astfel cum rezultă din art.61 alin.(1) din
Constituţie.
Din analiza dispoziţiilor constituţionale ale art.44 rezultă că legiuitorul este în măsură să
stabilească atât conţinutul, cât şi limitele dreptului de proprietate. Aşadar, prin dispoziţiile de lege
criticate legiuitorul instituie - în deplin acord cu norma constituţională invocată - posibilitatea
încetării destinaţiei de folosinţă comună pentru părţile comune din clădirile cu mai multe etaje sau
apartamente, hotărâre care poate fi luată cu o majoritate de două treimi din numărul
coproprietarilor.
Analizând prevederile de lege criticate, consider că acestea nu încalcă dispoziţiile art.44 din
Constituţie, referitoare la dreptul de proprietate, deoarece în cazul încetării destinaţiei de folosinţă
comună pentru părţile comune din clădirile cu mai multe etaje sau apartamente devin aplicabile
dispoziţiile privitoare la coproprietatea obişnuită şi temporară. Chiar dacă hotărârea de încetare a
destinaţiei de folosinţă comună pentru părţile comune şi hotărârea de înstrăinare sau ipotecare
(cu toate că devin aplicabile dispoziţiile privitoare la coproprietatea obişnuită şi temporară), pot fi
luate cu o majoritate de două treimi din numărul coproprietarilor, consider că această posibilitate
legală este justificată de echilibrul care trebuie să existe între interesul particular şi interesul
grupului de particulari, care nu-şi pot valorifica dreptul de proprietate.
Măsura legislativă cuprinsă de art.45 alin.(3)-(6) din Legea nr.7/1996 şi de art.658 din noul
Cod civil nu este disproporţionată în raport cu scopul urmărit. Hotărârea trebuie să fie motivată şi
coproprietarii care nu au votat ori, după caz, s-au opus la înstrăinare sau ipotecare au dreptul la o
despăgubire justă, stabilită pe cale convenţională ori, în caz de neînţelegere, pe cale
judecătorească.
Raţiunea instituirii acestei prevederi legislative preluate apoi în Codul civil în art.658 a fost
determinată de necesitatea unui regim flexibil relativ la coproprietatea comună forţată şi
perpetuă pe părţile comune ale unui imobil. Multiplicarea condominiilor a fost însoţită de
un număr crescut de litigii relative la părţile comune care impuneau trecerea de la regula
unanimităţii la cea a majorităţii.
De altfel, legislaţia română preia în ceea ce priveşte regimul juridic al coproprietăţii, inclusiv
al dreptului de proprietate comună forţată şi perpetuă pe părţile comune ale unui imobil,
dispoziţiile prevăzute de Legea nr.10/1965 din Franţa, care reglementează acelaşi domeniu (Loi
65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis. Version
consolidée au 16 mars 2011). Art.26 al legii franceze conţine dispoziţii similare cu cele ale
legislaţiei române criticate pentru raţiunile invocate mai sus.
În concluzie, consider că atât dispoziţiile art.45 alin.(3)-(6) din Legea cadastrului şi a
publicităţii imobiliare nr.7/1996, cât şi dispoziţiile art.658 din noul Cod civil nu încalcă dreptul de
proprietate, astfel cum este garantat de art.44 din Constituţie şi de art.1 din Protocolul nr.1 la
Convenţia pentru apărarea drepturilor omului şi a libertăţilor fundamentale.

Judecător,
prof. univ. dr. Iulia Antoanella Motoc