REGULAMENT PRIVIND

EXPLOATAREA ŞI FUNCŢIONAREA CONDOMINIULUI

ASOCIAȚIEI CIVILE A PROPRIETARILOR ……………………………………….

Prezentul regulament se aplică tuturor locatarilor si membrilor Asociației civile a proprietarilor

……………………………., cu sediul în ………………………………….

Prezentul regulament condominiului a fost iniţiat de ………………………………….., a fost dezbătut şi

adoptat în adunarea generală a asociaţiei de proprietari din data de ……………………….., cu
acordul majorităţii proprietarilor din condominiu, în conformitate cu prevederile Legii nr.
196/2018, şi va fi adus la cunoştinţă, prin afişare la avizier sau prin înmânarea unei copii
conforme a acestuia, tuturor proprietarilor, în termen de 7 zile de la adoptare.

1. Interpretări şi Definiţii

1.1. Dispoziţiile prezentului regulament se completează cu dispoziţiile Legii nr. 196/2018.

1.2. Oriunde sunt utilizaţi mai jos în prezentul Regulament, în afară de cazul în care contextul
cere astfel, urmatorii termeni au urmatoarele înţelesuri:

a) “Asociaţie” înseamnă Asociaţia de Proprietari înfiinţaţă conform dispoziţiilor Legii nr.

196/2018 privind înfiinţarea, organizarea şi functionarea asociaţiei de proprietari.

b) “Condominiul” înseamnă condominiul situat în ……………………………………………………..,

cuprinzând apartamente şi etajul tehnic, holurile, subsolul tehnic, terasele, statia subterana de
pompe pentru stins incendii si pentru generatorul electric, curtea interioara, anexele şi toate
echipamentele, utilităţile şi infrastructură aferentă edificate pe şi incluzând Terenul aferent
Condominiului (astfel cum este definit mai jos), ce a fost înscris în Cartea Tehnică a imobilului.

c) “Apartament” înseamnă oricare din cele …….. de apartamente situate in Condominiu, astfel
cum acesta este definit mai jos.

d) “Spaţii Comune” înseamnă părţile din clădire şi/sau din terenul aferent acesteia care nu sunt
proprietăţi individuale şi sunt destinate folosinţei tuturor proprietarilor sau unora dintre
aceştia, precum şi alte bunuri care, potrivit legii sau voinţei părţilor, sunt în folosinţă comună.
Părţile comune sunt bunuri accesorii în raport cu proprietăţile individuale, care constituie
bunurile principale. Toate părţile comune formează obiectul proprietăţii comune. Părţile
comune nu pot fi folosite decât în comun şi sunt obiectul unui drept de coproprietate forţată .

e) “Infrastructura Comuna a Utilităţilor” înseamnă infrastructura utilităţilor (electricitate, gaz,

apă, telecomunicaţii, cablu TV şi transmisii de date şi etc.) a Condominiului care va fi folosită de
toţi Proprietarii din cadrul acestuia.

2. Obiectul Regulamentului

2.1. Prezentul Regulament conține regulile și condițiile de folosință a părților comune ale
condominiului precum și normele de conduită și bună vecinătate dintre locatari.

2.2. Regulamentul condominiului nu poate impune nicio restricţie exercitării drepturilor

proprietarilor în afara celor care sunt justificate prin destinaţia imobilului.

2.3. Toţi proprietarii, precum şi chiriaşii din condominiu, persoanele care locuiesc, persoanele
care sunt găzduite pe perioadă determinată sau persoanele aflate în tranzit în condominiu sunt
obligaţi să respecte prezentul regulament. Responsabilitatea informării chiriaşilor şi a
persoanelor care tranzitează condominiul referitor la prevederile regulamentului condominiului
aparţine proprietarului.

3. Transmiterea drepturilor

3.1. Toti Proprietarii vor fi in principal raspunzatori pentru obligatiile ce le revin potrivit
prezentului Regulament.

3.2. Orice fel de transfer al titlului de proprietate sau constituirea oricarui drept real, incluzînd
fara limitare inchirierile, drepturile de superficie, drepturile de servitute si dreptul de folosinta
cu titlu gratuit in Condominiu precum si transferuri de drepturi ca urmare a executarii silite sau
falimentului vor fi, in masura permisa de lege, supuse si subordonate prezentului Regulament si
toti Proprietarii si respectivii lor succesori si cesionari vor fi pe deplin obligati de prezentul
Regulament.
4. Descrierea din punct de vedere juridic a Condominiului

4.1. Terenul Condominiului.

Terenul Condominiului consta din terenul intravilan avand suprafață totală de ……….. mp, situat
in ………………………………………., teren pe care este edificat un bloc de locuinte cu regim de
înălțime S+P+………….+ETAJ TEHNIC, format din apartamente și spatii comune, spatii tehnice
subterane, inclusiv utilitațile aferente.

4.2 Zona Spatii Comune („Spatii Comune”)

Spatiile Comune reprezintă acele spatii ale Condomiuniului care sunt în folosința comună și
perpetuă a tuturor Proprietarilor incluzand, fara a se limita: birou administratie, camera de
curatenie, grup sanitar, holurile, casa lifturilor, casa scării, spatiul de depozitare al gunoiului,
spatiu de paza si monitorizare, spatii tehnice, tabloul electric si punct termic RADET, casa
liftului, casa scarii, holurile de acces la spatiile tehnice subterane, etajul tehnic, terasele
condominiului.

5. Folosința spațiilor comune ale condominiului

5.1. Fiecare proprietar/locatar poate exercita folosinţa bunurilor comune, cu condiţia să

respecte destinaţia acestuia şi să permită exercitarea folosinţei de către ceilalţi proprietari în
condiţii normale.

5.2. Proprietarii din condominiu au obligaţia de a menţine şi întreţine curăţenia proprietăţii

comune, să protejeze şi să menţină aspectul şi integritatea clădirii.

5.3 Proprietarul este obligat să asigure întreţinerea spaţiului care constituie proprietatea
personală, astfel încât clădirea să se păstreze în stare bună.

5.4. Instalaţiile comune se utilizează numai conform destinaţiei acestora. Instalaţiile şi bunurile
comune care necesită, conform legislaţiei în vigoare, verificări periodice, nu pot fi utilizate fără
efectuarea reviziilor sau fără obţinerea avizelor de funcţionare.
5.4. Proprietarii din condominiu pot efectua, în cadrul proprietății individuale, lucrări de
modificare şi modernizare a proprietăţii, cu condiţia ca acestea să nu contravină
reglementărilor legale în vigoare, esteticii exterioare a imobilului/condominiu, proiectului iniţial
al imobilului, instalaţiilor sanitare ale condominiului, să nu deterioreze sau să afecteze
proprietăţile individuale sau pe cele comune, şi să nu încalce drepturile de folosinţă ale
celorlalţi proprietari, conform proiectului clădirii.

5.5. Dacă proprietarul unei locuinţe ori al unui spaţiu cu altă destinaţie provoacă daune oricărei
părţi din proprietatea comună sau din proprietatea individuală a altui proprietar din
condominiu, respectivul proprietar are obligaţia să repare stricăciunile sau să suporte
cheltuielile pentru lucrările de reparaţii, în condiţiile legii.

5.6 Administrarea spatiilor comune revine Comitetului Executiv al asociatiei care are obligatia
asigurarii curateniei, mentenantei functionale a acestora si a reparatiilor necesare. Cu acordul
majoritatii membrilor asociatiei, acesta poate inchiria spatii disponibile la etajul tehnic, subsolul
tehnic, terase. Accesul in spatiile tehnice este restrictionat.

6. Sfera de Aplicabilitate a Regulamentului

6.1. Prezentul Regulament este aplicabil oricarui proprietar de apartament din cadrul
Condominiului.

7. Restrictii privind Utilizarea Condominiului

7.1. Zonele din cadrul Condominiului vor fi utilizate in conformitate cu prevederile Legii în
vigoare cu privire la locuinte individuale în blocuri de locuințe precum și conform prezentului
Regulament.

7.1.1. Drepturile proprietarilor din condominiul nu pot fi lezate de nicio acțiune sau inacțiune a
celorlalți proprietari din condominium, de chiriași, persoanele care locuiesc, persoanele care
sunt găzduite pe perioadă determinată sau persoanele aflate în tranzit în condominium.

7.1.2. Fara a limita prevederile art.7.1, în cadrul spațiilor Condominiului sunt interzise:
a) Cluburi de noapte sau baruri;

b) Sex Shop-uri si orice alte magazine destinate adultilor prin care se comercializeaza orice
alte vanzari en - detail cu caracter pornografic, obscen sau cu trimitere la sex,
divertisment, cluburi, escort service, saloane de masaj sau alte magazine similare;

c) Instalatii industriale, de productie si depozitare;

d) Stocarea sau introducerea in cadrul Condominiului de materiale periculoase, substante

toxice sau interzise, explozibili, deseuri, precum si a oricaror materiale combustibile,
inflamabile sau bunuri care prin natura lor sau printr-o gresita intrebuintare pot
conduce la aparitia unor situatii periculoase;

e) Deversarea sau depozitarea deseurilor menajere în alte locuri decat cele special
amenajate

f) Producerea zgomotelor care pot afecta liniștea celorlalți Proprietari;

g) Cresterea sau detinerea ori accesul in interiorul Condominiului a oricaror animale

agresive/periculoase care pot pune in pericol viata sau sanatatea persoanelor care
locuiesc în Condominiu. In particular, este interzisa cresterea sau detinerea ori accesul in
interiorul Condominiului a animalelor periculoase, veninoase sau incontrolabile precum
si a animalelor domestice destinate consumului (gaini, iepuri etc.);

h) Depozitarea sau abandonarea oricăror obiecte pe proprietatea comună, dacă prin acest
fapt se împiedică utilizarea normală a clădirii sau a părţilor comune sau dacă se aduce
atingere drepturilor celorlalţi proprietari.

i) Blocarea sau obturarea căilor de acces în condominiu sau în proprietăţile individuale

j) Distrugerea, degradarea sau murdarirea Zonelor Condominiului, inclusiv Zona Spatii

Comune ale Condominiului;

k) Nerespectarea linistii publice in Condominiu in timpul programului de odihna (14.00-

17.00 si 22:00 – 09:00).

l) Vopsirea peretilor exteriori ai apartamentelor in alta culoare decat cea existenta precum
si amplasarea unui material care disoneaza cu cel existent pe peretii invecinati;
m) Modificarea arhitecturala a cladirii, prin aceasta intelegand modificarea si inchiderea
balcoanelor apartamentelor cu alte rame si geamuri decat cele rezultate dupa lucrarile
de reabilitare termica a blocului. Acestea pot fi inlocuite in caz de
degradare/distrugere/montare defectuoasa, cu respectarea modelului si culorilor
initiale

n) Realizarea de lucrari de reamenajare și întreținere în apartamente, ce implica zgomot

puternic (bormasini, picamere etc.) in timpul programului de liniste: 14.00 – 17.00 si
22.00 – 9.00, in orice zi a saptamanii.

o) In cazul in care pentru reamenajarea unui apartament sunt implicate lucrari complexe
ce necesita o echipa de minimum trei muncitori si minimum 15 zile de lucru, si/sau cu
rezultarea de cantitati mari de gunoi/moloz si folosirea intensiva a lifturilor, proprietarul
va suporta cheltuielile per persoana pentru inca minimum trei persoane la calculul
cheltuielilor de intretinere pentru luna respectiva, pana la terminarea lucrarilor. Orice
lucrare de reamenajare va fi adusa la cunostinta administratorului anticipat si va fi
efectuata cu respectarea legislatiei in vigoare.

p) Sunt interzise cu desavarsire lucrarile ce pot afecta structura de rezistenta a blocului

(pereti sau stalpi de rezistenta). Zidurile din cadrul proprietatilor individuale, care nu fac
parte din structura de rezistenţă a condominiului, pot fi reamplasate în baza unei
expertize tehnice şi a autorizaţiei de construire, eliberate de autoritatea publică locală,
în conformitate cu legislaţia în vigoare, cu înştiinţarea asociaţiei de proprietari. Orice
modificare a proprietăţii individuale care necesită emiterea unei autorizaţii de
construire/desfiinţare, în conformitate cu legislaţia în vigoare, se aduce la cunoştinţa
asociaţiei pentru înscrierea în jurnalul evenimentelor din cartea tehnică a construcţiei,
prin depunerea în copie a actelor de autorizare, a procesului-verbal de recepţie la
terminarea lucrărilor şi a planurilor din proiectul tehnic.

q) Amplasarea pe terase, la geamuri sau pe peretii exteriori a unor obiecte care depasesc
limita peretelui apartamentului, cu exceptia suporturilor de flori si a coliviilor. Montarea
suporturilor de flori si a coliviilor se va face astfel încât sa se evite producerea oricarui
accident;
7.1.2. Aceste restrictii sunt stabilite in vederea asigurarii unei bune convietuiri in cadrul
Condominiului.

7.2. Toate restrictiile mentionate in Art: 7.1. și 7.1.2. pot fi modificate in baza votului cu
majoritate a Proprietarilor în Adunarea Generala.

8. Intreținerea și Repararea Spațiilor Comune și Zonelor Exclusive si Infrastructură

8.1 Prin prezentul Regulament, fiecare Proprietar acorda Administratorului Condominiului

acces deplin si liber in toate zonele cu scopul de a permite Adminstratorului Condominiului si
salariatilor, agentilor si antreprenorilor acestuia sa respecte responsabilitatile ce le revin
potrivit prezentului Regulament si Contractului de Administrare. Cu exceptia situatiilor de
urgenta, cand Proprietarul trebuie sa asigure accesul imediat, Administratorul Condominiului va
trimite Proprietarului un preaviz de cel putin cinci (5) zile in legatura cu accesul solicitat in zona
unui Proprietar.

8.2 Obligatiile privind activitatea de intretinere si reparatii ce revin Administratorului

Condominiului vor include cel putin urmatoarele cerinte:

1. intretinerea, repararea si curatenia (inclusiv inlaturarea zapezii) Spațiilor Comune și

Zonelor Exclusive si Infrastructură, incluzand intretinerea spațiilor comune, curatarea rigolelor,
gurilor de scurgere.

2. intretinerea si repararea instalatiilor de iluminat prevazute pentru spațiile comune;

3. intretinerea si repararea lifturilor prevazute pentru spațiile comune.

4. coordonarea personalului din subordine (personal de serviciu, portari, casierie) si

obligatiile prevazute in Fisa postului.

9. Exercitarea Drepturilor si Interventie Personala

9.1. Administratorul Condominiul va depune eforturi rezonabile in vederea aplicarii

prevederilor prezentului Regulament. In cazul unei dispute cu Administratorul Condominiul cu
privire la conformitatea sau neconformitatea termenilor prezentului Regulament, respectiva
disputa va fi solutionata pe cale amiabila daca este posibil, sau prin intermediul instanțelor de
judecată.

9.2. In cazul in care Administratorul Condominiul nu reuseste sau refuza sa efectueze operatiile
de intretinere si reparatii astfel cum si când este necesar, si cu conditia ca orice Proprietar
afectat sa fi platit toate Costurile de Intretinere si alte sume datorate prevazute in prezentul
Regulament, atunci Proprietarul afectat poate efectua operatiunile de intretinere si reparatii si
poate factura costul aferent acestora catre Asociatia de Proprietari, cu conditia ca respectivul
Proprietar sa fi trimis mai intai Administratorului Condominiul un preaviz scris de cel putin
cincisprezece (15) de zile referitor la neindeplinirea de catre acesta a cerintelor de mai sus,
exceptie făcând situatiile de urgenta, cind va fi necesar un preaviz scris de trei (3) zile.

10. Clauze Diverse

10.1. Lege Aplicabila. Legea aplicabila acestui Regulament este legea romana.

10.2 . Proprietarii vor actiona de o maniera rezonabila pentru a solutiona toate si orice dispute
si, daca va fi considerat necesar, se va recurge la experti care sa asigure consultanta pentru
problemele ce dau nastere la astfel de dispute si pentru posibilele solutii.

10.3. In cazul in care nu se ajunge la o solutionare pe cale amiabila, disputele si diferendele ce

decurg din sau in legatura cu prezentul Regulament vor fi solutionate definitiv de catre
instantele judecatoresti competente din Romania.

10.4. Prezentul regulament este adus la cunoştinţă tuturor proprietarilor din condominiu, prin
afişare la avizier sau prin înmânarea unei copii conforme a acestuia, în termen de 7 zile de la
adoptare.

10.5. Prezentul regulament intră în vigoare în termen de …………………. zile de la adoptare, dar nu
mai devreme de îndeplinirea obligaţiei prevăzute la art. 10.4.

COMITETUL EXECUTIV
Preşedintele asociaţiei de proprietari:

Nume şi prenume: Adresă: Semnătura:

1. _________________________ ______________________________________ _________________

Membrii comitetului executiv al asociaţiei de proprietari:

Nume şi prenume: Adresă: Semnătura:

2. _________________________ ______________________________________ _________________

3. _________________________ ______________________________________ _________________

4. _________________________ ______________________________________ _________________

5. _________________________ ______________________________________ _________________