ANEVAR ASOCIAIA NAIONAL A EVALUATORILOR AUTORIZAI DIN ROMNIA

EVALUAREA
PROPRIETII
IMOBILIARE
Modulul 2
Proprietatea
imobiliar
i evaluarea acesteia
1
AGENDA
Practica evalurii
Conceptul de pmnt (teren)
Factorii de producie
Factorii care influeneaz valoarea
Piaa i diferenele dintre conceptele de
pre, cost i valoare
Principiile evalurii
Proprietatea imobiliar, dreptul de
proprietate i bunurile mobile
Forele care influeneaz pieele
proprietilor imobiliare
2
PRACTICA EVALURII

Trei tipuri de servicii de evaluare:

Evaluarea - actul sau procesul de estimare a valorii;

Consultana n evaluare - actul sau procesul de
furnizare de informaii, analize ale datelor legate de
proprietatea imobiliar i recomandri sau concluzii
despre diverse probleme ale proprietii imobiliare,
altele dect estimarea valorii;
Verificarea evalurii - actul sau procesul de
studiere critic a unui raport realizat de ctre un alt
evaluator.

3
PRACTICA EVALURII

Scopul unei evaluri - bazat pe nevoile de

informaii ale clientului n legtur cu valoarea
unui drept de proprietate imobiliar.

Utilizarea desemnat (destinaia) a unei

evaluri - maniera n care clientul va utiliza
informaiile cuprinse n raportul de evaluare.

4
PRACTICA EVALURII

Situaii cnd este necesar o evaluare:

transferul dreptului de proprietate;
finanarea i creditarea;
compensarea n caz de expropriere;
impozitarea;
alte situaii (stabilirea cuantumului
chiriilor, fezabilitate proiecte imobiliare,
lichidare, litigii, situaii financiare,
asigurare, analiza tendinelor cererii i
ofertei pe anumite piee imobiliare,etc.).
5
CONCEPTUL DE PAMNT (TEREN)
Diferite concepte legate de noiunea de
proprietate imobiliar:
Geografic se trateaz caracteristicile
fizice ale pmntului, distribuia i
activitile celor care l folosesc;
Juridic se analizeaz dreptul de
proprietate asupra pmntului;
Sociologic se trateaz natura dual a
pmntului: resurs i marf;
Economic pmntul este unul din cei
patru factori de producie (alturi de
munc, capital i coordonarea
antreprenorial).
6
CONCEPTUL DE PAMNT (TEREN)

Caracteristicile pmntului:
Fiecare parcel de teren este unic prin
localizare i topografie;
Terenul este imobil d.p.d.v. fizic;
Terenul este durabil;
Oferta de pmnt este finit;
Pmntul este util oamenilor.

7
FACTORII DE PRODUCIE

Pamntul
Munca
Capitalul
Coordonarea antreprenorial
(stimulentul dezvoltatorului)

8
FACTORII CARE INFLUENEAZ
VALOAREA
1. Utilitatea
2. Raritatea
3. Dorina
4. Puterea efectiv de cumprare

Cei patru factori interacioneaz pe pia

pentru a influena raportul dintre cerere i
ofert.

9
FACTORII CARE INFLUENEAZ
VALOAREA
1. Utilitatea
capacitatea unui produs de a satisface
o nevoie sau o dorin uman

2. Raritatea
oferta curent sau anticipat a unui
bun, n comparaie cu cererea pentru
acesta

10
FACTORII CARE INFLUENEAZ
VALOAREA
3. Dorina
voina cumprtorului de a deine un bun
care s satisfac o nevoie uman (adpost,
mbrcminte, hran) sau cerine
individuale dincolo de nevoile de baz

4. Puterea efectiv de cumprare

abilitatea unei persoane/grup de persoane
de a participa pe pia, i anume, de a
achiziiona bunuri i servicii cu numerar
sau cu echivalent de numerar
11
PIAA I DIFERENELE DINTRE
PRE, COST I VALOARE
Piaa - un ansamblu de tranzacii prin care
cumprtorii i vnztorii se ntlnesc prin
mecanismul preului.
Piaa imobiliar - creat de interaciunea
persoanelor care ofer sau achiziioneaz
drepturi asupra proprietilor imobiliare n
schimbul altor active, cum ar fi banii.
Preul - o sum pe care un anumit
cumprtor este de acord s o plteasc i
un anumit vnztor este de acord s o
accepte n condiiile specifice care nsoesc
respectiva tranzacie. 12
PIAA I DIFERENELE DINTRE
PRE, COST I VALOARE
Costul - utilizat de ctre evaluatori n relaie
cu producia, i nu cu schimbul unui bun.

Tipuri de cost:
Costuri directe cu fora de munc i
materialele de construcie
Costuri indirecte administrative, impozite
i taxe, dobnzi, finanare, onorarii
profesionale, asigurarea pe perioada
construirii i costurile de nchiriere, etc.

13
PIAA I DIFERENELE DINTRE
PRE, COST I VALOARE
Costuri de construire - preul de ofert al
antreprenorului general
Costuri de dezvoltare - costul cu care se
creeaz o proprietate imobiliar, inclusiv cel
aferent achiziionrii terenului, i prin care se
aduce proprietatea la o stare de operare
eficient, fcndu-se distincia fa de costul
de construire al cldirilor (include profitul
dezvoltatorului imobiliar)

14
PIAA I DIFERENELE DINTRE
PRE, COST I VALOARE
Valoarea la o anumit dat reprezint
echivalentul n bani al unei proprieti, al
unui bun sau al unui serviciu, att din
punctul de vedere al cumprtorilor, ct i
al vnztorilor.

Tipuri de valori (exemple):

Valoare de pia
Valoare de utilizare
Valoare de investiie
Valoare de impozitare
15
PRINCIPIILE EVALURII
1. Anticiparea
2. Schimbarea
3. Cerea i oferta
4. Concurena
5. Substituia
6. Echilibrul
7. Contribuia
8. Cea mai bun
utilizare
9. Conformitatea
10. Condiii externe
16
PRINCIPIILE EVALURII

Anticiparea
Valoarea de pia este dat de
valoarea actualizat a beneficiilor
sau satisfaciilor viitoare generate de
proprietatea imobiliar, aa cum sunt
acestea percepute de vnztorii i
cumprtorii tipici de pe pia.

17
PRINCIPIILE EVALURII

Schimbarea
Forele cererii i ale ofertei se afl
ntr-o dinamic permanent i
creeaz n mod constant un nou
mediu economic, ducnd astfel la
fluctuaii ale preului i valorii.

18
PRINCIPIILE EVALURII

Cererea i oferta
Valoarea de pia a unei proprieti
imobiliare este determinat de
interaciunea dintre cererea i oferta
existente la data evalurii.

19
PRINCIPIILE EVALURII

Concurena
Preurile sunt susinute i valorile
sunt stabilite printr-o continu
competiie i interaciune ntre
cumprtori, vnztori, antreprenori
i ali participani de pe piaa
imobiliar.

20
PRINCIPIILE EVALURII

Substituia
Un cumprtor raional nu va plti
mai mult pentru o proprietate
imobiliar dect costul de achiziie al
unei alte proprieti imobiliare cu
aceleai caracteristici.

Costul de oportunitate este un concept

nrudit i reprezint costul opiunilor
pierdute sau neselectate. 21
PRINCIPIILE EVALURII

Echilibrul
Valoarea proprietii imobiliare este
creat i susinut cnd elementele
contrastante, opuse sau interactive,
sunt ntr-o stare de echilibru.
Proprietatea imobiliar atinge
maximum de productivitate, sau cea
mai bun utilizare, cnd factorii de
producie (terenul, capitalul, munca i
coordonarea antreprenorial) se afl n
echilibru relativ. 22
PRINCIPIILE EVALURII

Contribuia
Valoarea oricrui factor de producie
sau component a proprietii
imobiliare depinde de msura n care
prezena sa adaug ceva la valoarea
total a acesteia.

23
PRINCIPIILE EVALURII

Cea mai bun utilizare

n scopul evalurii la valoarea de
pia, proprietatea imobiliar ar trebui
evaluat n ipoteza celei mai bune
utilizri a sa.

24
PRINCIPIILE EVALURII

Conformitatea
Valoarea proprietii imobiliare este
creat i meninut atunci cnd
caracteristicile unei proprieti se
conformeaz cererilor de pe piaa
specific acesteia.

25
PRINCIPIILE EVALURII

Condiii externe
Economiile sau pierderile externe
rezult din bunurile, produsele sau
condiiile care au efect pozitiv sau
negativ asupra oamenilor, alii dect
cei care produc sau dein bunurile
sau produsele sau care creeaz
condiia respectiv.

26
PRINCIPIILE EVALURII

Principiile substituiei,
schimbrii, contribuiei i al
celei mai bune utilizri sunt
considerate cele mai
importante.

27
PRINCIPIILE EVALURII
Principiul substituiei menioneaz o alternativ
cu o utilitate sau productivitate egal, innd cont
de factorul timp.

n evaluare se presupune c un cumprtor are

urmtoarele trei alternative:

1. S cumpere o proprietate imobiliar existent,

ce are o utilitate egal cu cea a proprietii
evaluate.
Aceast alternativ reprezint fundamentul
abordrii prin pia, prin compararea cu
tranzacii anterioare, n scopul estimrii valorii de
pia. 28
PRINCIPIILE EVALURII
2. S cumpere un teren i s edifice o
construcie, pentru a obine o proprietate
imobiliar cu utilitate egal cu cea a proprietii
evaluate.
Aceast alternativ constituie baza pentru
abordarea prin cost n scopul estimrii valorii de
pia.

3. S cumpere o proprietate imobiliar ce

genereaz venituri de aceeai mrime i cu
aceleai riscuri ca i cele ale proprietii evaluate.
Aceasta este baza abordrii prin venit n scopul
estimrii valorii de pia.
29
PRINCIPIILE EVALURII

Principiul schimbrii cere ca evaluatorul

s sesizeze cauzele i efectele forelor
cererii i ofertei, studiind tendinele i
impactul lor asupra valorilor proprietilor
imobiliare.
Acest principiu oblig la precizarea datei
evalurii.

30
PRINCIPIILE EVALURII

Principiul contribuiei poate fi

interpretat i prin estimarea pierderii de
valoare atunci cnd un factor de producie
(sau o component a sa) lipsete.
Permite efectuarea unor ajustri, n cazul
comparaiei cu tranzacii anterioare,
asigurnd i o baz pentru estimarea
deprecierii cauzate de unele lipsuri
(deficiene) sau plusuri ale proprietii, n
cadrul abordrii prin cost.
31
PRINCIPIILE EVALURII

Cea mai bun utilizare susine cea mai mare

valoare a terenului sau a proprietii imobiliare
la data evalurii.
Utilizarea trebuie s fie permis legal, posibil
fizic, fezabil financiar i s conduc la cea mai
mare valoare a terenului (considerat) liber sau a
proprietii construite.
Conceptul nrudit, de utilizare consecvent,
enun faptul c terenul i mbuntirile sale
trebuie s fie evaluate pornind de la aceeai
baz de utilizare.
32
PROPRIETATEA IMOBILIAR,
DREPTUL DE PROPRIETATE I
BUNURILE MOBILE
Proprietatea imobiliar este imobil i
corporal i include urmtoarele elemente:
pmntul;
componentele naturale ale pmntului
(copacii i mineralele);
toate elementele adugate pmntului de
ctre oameni (construciile i
mbuntirile funciare).

33
PROPRIETATEA IMOBILIAR,
DREPTUL DE PROPRIETATE I
BUNURILE MOBILE
Dreptul asupra proprietii imobiliare se
refer la toate interesele, beneficiile i drepturile
ce decurg din deinerea, d.p.d.v. fizic, a
proprietii imobiliare.

Definiie Cod Civil:

Proprietatea privat este dreptul titularului de a
poseda, folosi i dispune de un bun n mod
exclusiv, absolut i perpetuu, n limitele stabilite
de lege.

34
PROPRIETATEA IMOBILIAR,
DREPTUL DE PROPRIETATE I
BUNURILE
Bunurile MOBILE
mobile - elementele mobile din
dotarea proprietii imobiliare, care nu sunt
permanent fixate sau nu sunt parte integrant
din proprietatea imobiliar.
Accesoriile comerciale - elementele
deinute i ataate unui spaiu nchiriat sau
unei cldiri nchiriate de ctre un chiria i
utilizat de acesta pentru a conduce o afacere;
ele constituie bunuri mobile, indiferent de
modul cum sunt fixate de proprietatea
imobiliar.
35
PROPRIETATEA IMOBILIAR,
DREPTUL DE PROPRIETATE I
BUNURILE MOBILE
Criterii de identificare a bunurilor mobile
(accesoriu comercial) sau a prilor
componente ale proprietilor imobiliare:
modul n care este fixat elementul
respectiv;
caracterul elementului i adaptarea lui la
proprietatea imobiliar respectiv;
intenia celui care ataeaz elementul
respectiv.
36
FORELE CARE INFLUENEAZ
PIEELE PROPRIETILOR
IMOBILIARE
1. Tendinele sociale (caracteristicile populaiei)
2. Situaiile economice (indicatorii economici ai
cererii i ofertei)
3. Reglementrile i restriciile impuse de stat
(servicii publice, dezvoltarea imobiliar zonal,
politici fiscale i legi specifice pentru proprieti
imobiliare)
4. Condiiile de mediu nconjurtor (clim,
topografie, sol, bariere naturale,
disponibilitatea sistemelor de transport,
accesibilitatea zonei)
37
EXERCIII RECAPITULATIVE

1. Potrivit legislaiei, dotrile pot fi bunuri mobile care nu pot fi

componente ale proprietii imobiliare.
2. Mobilierul comercial instalat de chiria ntr-un spaiu comercial
este considerat o component a proprietii imobiliare.
3. Valoarea de pia a unui apartament i preul acestuia sunt, n
general, egale.
4. Pentru a estima valoarea de pia a unei proprieti imobiliare,
evaluatorul trebuie s identifice, s analizeze piaa imobiliar
i s cuantifice condiiile pieei specifice proprietii evaluate.
5. Preul pltit pentru o proprietate imobiliar nu este niciodat
mai mic dect costul de a o crea (n sensul dezvoltrii/
conversiei/ enovrii/ modificrii).

38
EXERCIII RECAPITULATIVE
1. Ce principiu afirm c valoarea unei componente a
proprietii imobiliare este cuantificat n funcie de
suma cu care absena sa ar micora valoarea ntregii
proprieti?
a) costul potrivit
b) concordana
c) competiia
d) contribuia

2. Ce principiu afirm c terenul nu poate fi evaluat pe

baza unei utilizri, atta timp ct construciile sunt
evaluate pe baza altei utilizri?
a) consecvena utilizrii
b) echilibrul
c) conformitatea
d) substituia
39
EXERCIII RECAPITULATIVE
3. Ce principiu afirm c valoarea proprietii imobiliare
este creat i susinut atunci cnd elemente
contrastante, opuse sau care interacioneaz, sunt n
stare de echilibru?
a) cererea i oferta
b) surplusul de ctig
c) echilibrul
d) substituia

4. Ce principiu afirm c valoarea unei proprieti imobiliare

este creat i susinut atunci cnd caracteristicile
proprietii corespund cu cererile pieei sale?
a) anticiparea
b) conformitatea
c) contribuia
d) competiia
40
EXERCIII RECAPITULATIVE
5. Costul opiunilor pierdute se numete:
a) anticipare
b) substituie
c) cost de oportunitate
d) surplus de ctig

6. Ce principiu afirm c factorii externi unei proprieti

imobiliare au efect asupra valorii sale?
a) condiiile externe
b) competiia pe pia
c) contribuia
d) substituia

41
EXERCIII RECAPITULATIVE

Menionai cele patru fore care influeneaz

valoarea unei proprieti imobiliare i dai cel puin
dou exemple din fiecare.

Cum explic principiul ofertei i cererii variaia

valorii proprietii imobiliare?

Explicai modul n care principiul substituiei ajut la

stabilirea valorii proprietii imobiliare.

42