ANEVAR ASOCIAIA NAIONAL A EVALUATORILOR AUTORIZAI DIN ROMNIA

EVALUAREA PROPRIETII
IMOBILIARE
Modulul 2

Procesul de evaluare
AGENDA
Etapele procesului de evaluare
Identificarea problemei de evaluare
Stabilirea termenilor de referin ai
evalurii
Culegerea datelor i descrierea
proprietii imobiliare
Analiza datelor
Estimarea valorii terenului
Aplicarea abordrilor n evaluare
Analiza rezultatelor i concluzia asupra
valorii
Raportarea valorii definite
2
ETAPELE PROCESULUI DE
EVALUARE
Procesul de evaluare - o procedur sistematic,
utilizat pentru a rspunde ntrebrii clientului
privind valoarea unei proprieti imobiliare.

n procesul de evaluare:
se definete problema de evaluare;
se planific activitile necesare pentru rezolvarea
problemei definit anterior;
datele necesare n evaluare sunt culese, ordonate,
analizate, interpretate i apoi transformate ntr-o
estimare rezonabil a valorii proprietii subiect.

3
 Procesul de evaluare
ETAPA 1 Identificarea problemei de evaluare
Identificarea Identificarea Identificarea
Identificarea Ipoteze i ipoteze
clientului i a scopului Stabilirea datei proprietii
utilizrii speciale ale
utilizatorilor evalurii (tipul evalurii imobiliare
desemnate evalurii
desemnai valorii) subiect

ETAPA 2 Stabilirea termenilor de referin ai

evalurii
ETAPA 3 Culegerea datelor i descrierea proprietii
imobiliare
Date referitoare la cerere si
Date generale Date specifice
ofert
ETAPA 4 Analiza datelor
Analiza de piat Analiza celei mai bune utilizri
Analiza cererii Terenul ca fiind liber
Analiza ofertei Constructia ideal
Analiza echilibrului Proprietatea ca fiind construit
ETAPA 5 Estimarea valorii terenului
ETAPA 6 Aplicarea abordrilor n evaluare
Abordarea prin piat Abordarea prin cost Abordarea prin venit
ETAPA 7 Analiza rezultatelor i concluzia asupra valorii
ETAPA 8 Raportarea valorii definite
4
IDENTIFICAREA PROBLEMEI DE
EVALUARE
Identificarea clientului: identificarea datelor clientului
persoan fizic (nume, CNP, adres etc.) sau persoan juridic
(denumire, sediu, cod de identificare fiscal, numr de nregistrare la ORC,
obiect principal de activitate, date reprezentant legal etc.).
Identificarea utilizatorilor desemnai (persoane fizice
sau juridice): presupune identificarea acestora prin nume
sau, dac nu este adecvat, prin tipul acestora - precum
auditori, consultani juridici, autoriti fiscale etc.
Identificarea utilizrii desemnate: utilizarea
desemnat se refer la modul n care utilizatorii
desemnai identificai deja vor folosi informaiile coninute
n raportul de evaluare, ca de exemplu pentru: impozitare,
raportare financiar, finanare, litigii, expropriere etc.

5
IDENTIFICAREA PROBLEMEI DE
EVALUARE
Identificarea scopului evalurii (tipului valorii):
n majoritatea evalurilor, valoarea definit este
valoarea de pia, ns pot fi solicitate valoarea de
investiie, valoarea just, valoarea special sau
valoarea sinergiei.
Stabilirea datei evalurii: data la care este
valabil concluzia privind valoarea estimat. Data
evalurii nu trebuie confundat cu data raportului
de evaluare.
Identificarea proprietii imobiliare subiect:
identificarea caracteristicilor proprietii relevante
pentru scopul i utilizarea desemnat a raportului
de evaluare.
6
IDENTIFICAREA PROBLEMEI DE
EVALUARE
Identificarea ipotezelor i ipotezelor
speciale:

ipotezele - aspecte acceptate ca fapte, n mod

rezonabil, n contextul evalurii, fr a fi n mod
specific documentate sau verificate.
ipoteza special - ipotez care presupune fie
date care difer de datele reale existente la data
evalurii, fie date care nu ar fi presupuse de ctre
un participant tipic de pe pia ntr-o tranzacie, la
data evalurii.

7
TERMENII DE REFERIN AI
EVALURII
Conform SEV 101 Termenii de referin ai evalurii, acetia sunt:
identificarea i competena evaluatorului,
identificarea clientului i a oricror ali utilizatori desemnai,
scopul evalurii,
identificarea activului (proprietatea imobiliar subiect) sau a
datoriei
supuse evalurii,
tipul valorii,
data evalurii,
documentarea necesar pentru elaborarea evalurii,
natura i sursa informaiilor pe care se va baza evaluarea,
ipoteze i ipoteze speciale,
restricii de utilizare, difuzare sau publicare,
declararea conformitii evalurii cu SEV i descrierea raportului

8
CULEGEREA DATELOR I
DESCRIEREA PROPRIETII
IMOBILIARE
Datele necesare n evaluare sunt informaii despre aria
de pia, despre proprietatea imobiliar subiect i despre
proprietile imobiliare comparabile, clasificate n:

date generale,
date specifice i
date referitoare la cerere i ofert

9
CULEGEREA DATELOR I
DESCRIEREA PROPRIETII
IMOBILIARE
Datele generale - informaii referitoare la: forele sociale, economice,
legislative i ale mediului, care afecteaz valoarea proprietii.

Datele specifice - detalii despre proprietatea imobiliar evaluat (proprietate

imobiliar subiect), despre proprieti imobiliare comparabile, vndute sau
nchiriate, precum i alte caracteristici relevante ale pieei imobiliare locale.

Datele referitoare la oferta concurenial i la cererea probabil -

informaii necesare pentru a nelege poziia concurenial a proprietii
imobiliare subiect pe o pia viitoare.

10
ANALIZA DATELOR
Cuprinde dou tipuri de analize importante:
analiza pieei i
analiza celei mai bune utilizri
Analiza pieei - procesul de identificare i studiere a pieei unui anumit bun sau serviciu.

Este realizat n scopul:

estimrii cererii pentru un anumit tip de proprietate imobiliar (analiza cererii)
determinrii conformrii pieei pentru proprietatea analizat (analiza ofertei)
studierii modului n care interaciunea dintre cerere i ofert afecteaz valoarea proprietii
subiect (analiza echilibrului pieei)

11
ANALIZA DATELOR
Cea mai bun utilizare (CMBU) - utilizarea probabil, rezonabil i
legal a unui teren liber sau a unei proprieti construite, care este
posibil fizic, permis legal, financiar fezabil i care determin cea
mai mare valoare - concept fundamental pentru practica evalurii.

Cea mai bun utilizare se va considera pentru:

teren, n ipoteza c ar fi liber/neocupat, chiar i atunci cnd proprietatea
subiect este construit,
proprietatea imobiliar (teren i construciile aferente acestuia)

12
ANALIZA DATELOR
Cea mai bun utilizare trebuie s ndeplineasc patru condiii, respectiv
s fie:
permis legal;
posibil fizic;
fezabil financiar;
maxim productiv (s conduc la cea mai mare valoare a
proprietii).

13
ESTIMAREA VALORII TERENULUI
Tehnicile de evaluare a terenului liber - derivate din cele trei abordri tradiionale ale
valorii: abordarea prin pia, abordarea prin venit i abordarea prin cost.
Acestea sunt:
Comparaia direct
Tehnici alternative:
- Extracia
- Alocarea
- Tehnicile capitalizrii venitului:
Capitalizarea direct: Tehnica rezidual a terenului
Capitalizarea direct: Capitalizarea rentei funciare
Actualizarea: Analiza fluxului de numerar actualizat Analiza
parcelrii i dezvoltrii

14
APLICAREA ABORDRILOR N
EVALUARE
Metodologia de evaluare cuprinde trei abordri ale valorii:
abordarea prin pia (comparaie direct),
abordarea prin venit,
abordarea prin cost.

Cf. Standarde de evaluare Anevar, 2014 SEV 100 Cadrul general -

pentru estimarea valorii unei proprieti imobiliare, pot fi utilizate
una sau mai multe abordri n evaluare.

15
APLICAREA ABORDRILOR N
EVALUARE
Abordarea prin pia (comparaie direct)

Noiuni de baz:
proprietatea subiect
proprieti comparabile
elemente de comparaie

16
APLICAREA ABORDRILOR N
EVALUARE
Abordarea prin pia (comparaie direct)

Elementele de comparaie:
drepturile de proprietate transmise;
condiiile de finanare;
condiiile de vnzare;
cheltuielile necesare imediat dup cumprare;
condiiile de pia;
localizarea;
caracteristicile fizice;
caracteristicile economice;
utilizarea;
componentele non-imobiliare ale valorii.

17
APLICAREA ABORDRILOR N
EVALUARE
Abordarea prin venit
Se estimeaz valoarea actualizat a beneficiilor viitoare generate de utilizarea
proprietii imobiliare.

Datele specifice analizate:

venitul brut anual previzionat
pierderea de venit brut anual
cheltuielile anuale de exploatare previzionate
caracterul i durata fluxurilor de venit
valoarea de revnzare previzionat/valoarea terminal a proprietii evaluate

18
APLICAREA ABORDRILOR N
EVALUARE
Abordarea prin cost

Valoarea unei proprieti imobiliare se estimeaz prin adugarea, la valoarea

de pia a terenului considerat liber, a costului de nlocuire pentru un
substitut nou, modern, al construciilor i amenajrilor proprietii,
din care se scade apoi deprecierea cumulat a amenajrilor terenului
i a construciilor (deprecierea fizic, deprecierea funcional i
deprecierea economic) aprut din diferite cauze.

19
ANALIZA REZULTATELOR I
CONCLUZIA ASUPRA VALORII
Etap a procesului de evaluare n care
evaluatorul analizeaz rezultatele obinute n
urma aplicrii abordrilor n evaluare i
selecteaz n final, o singur valoare (cazul cel
mai frecvent) sau un interval de valori.

20
RAPORTAREA VALORII DEFINITE
Forma, dimensiunea i coninutul raportului de evaluare pot depinde de cerinele
clientului, de tipul proprietii imobiliare evaluate i de natura evalurii.

Raportul de evaluare:
- document scris care asigur evaluatorului oportunitatea de a fundamenta i explica
opiniile i concluziile sale i de a demonstra soliditatea concluziei finale asupra valorii;
- trecere n revist a tehnicilor pe care le-a aplicat evaluatorul pentru a ajunge la
concluzia asupra valorii proprietii;

21
RAPORTAREA VALORII DEFINITE
Raportul de evaluare:
- reflect nelegerea de ctre evaluator a principiilor economice generale aplicate n
procesul de evaluare, abilitatea sa de a interpreta datele relevante i logice, de a
selecta metodele, tehnicile i procedurile de evaluare adecvate, precum i modul de
aplicare a acestora, pentru a susine concluzia final asupra valorii.

Cel mai bun raport de evaluare - d posibilitatea clientului s neleag

problema i datele faptice i s urmreasc logica evaluatorului pn la final.

22
EXERCIII RECAPITULATIVE

1. Problema de evaluare este identificat n prima etap a procesului de

evaluare prin simpla identificare a proprietii imobiliare subiect i a
drepturilor de proprietate ce urmeaz a fi evaluate.
2. Descrierile proprietilor imobiliare sunt obinute n urma efecturii
inspeciei n teren a proprietii respective i din verificarea
conformitii cu documentele de atestare a dreptului de proprietate.
3. Datele specifice includ informaii despre istoricul i utilizrile
proprietii subiect.
4. O ajustare pentru condiiile de vnzare arat efectul unei ipoteci
favorabile.
5. Prin aplicarea abordrii prin cost, evaluatorii stabilesc valoarea
actualizat a beneficiilor viitoare rezultate din deinerea proprietii.

23
EXERCIII RECAPITULATIVE

6. Etapa final a procesului de evaluare const n analiza

rezultatelor i formularea concluziei asupra valorii.
7. Un evaluator trebuie s aplice ntotdeauna toate cele trei
abordri ale valorii unei proprieti imobiliare, n orice
evaluare.
8. Concluzia final asupra valorii poate fi sub forma unei
singure valori sau a unui interval de valori.
9. Majoritatea evalurilor cer o estimare a valorii n prezent.
10. O estimare n bani a valorii dreptului absolut de proprietate
este ntotdeauna egal cu suma valorilor drepturilor
pariale.

24
EXERCIII RECAPITULATIVE

1. Care dintre urmtorii termeni reprezint un element de

comparaie n abordarea prin pia?
a) preul vnzrii
b) condiiile de finanare
c) deprecierea cumulat
d) venitul net din exploatare

2. O estimare separat a valorii unui teren este, n general,

inclus n:
a) abordarea prin pia
b) abordarea prin venit
c) abordarea prin cost
d) toate cele trei abordri

25
EXERCIII RECAPITULATIVE

3. Ajustrile procentuale pentru elementele de comparaie

sunt aplicate, de regul, asupra preurilor:
a) de vnzare ale proprietii subiect
b) de ofert ale proprietii subiect
c) de vnzare ale proprietilor comparabile
d) de ofert ale proprietilor comparabile

4. n procesul de evaluare nu se culeg i nu se analizeaz

urmtoarele informaii:
a) generale
b) specifice (subiect i comparabilele)
c) din teoria evalurii curente
d) cererea i oferta competitiv

26
EXERCIII RECAPITULATIVE

5. Din categoria de date generale ar trebui studiate:

a) vnzrile comparabile
b) estimrile venitului
c) influenele economice
d) ipotezele speciale

6. Pentru a estima valoarea de pia, un evaluator

urmrete:
a) raportul de evaluare
b) procesul de evaluare
c) procesul de verificare
d) manualul evaluatorului

27
EXERCIII RECAPITULATIVE
7. n prima etap a procesului de evaluare a unei proprieti
imobiliare (identificarea problemei) nu se analizeaz:
a) proprietatea imobiliar
b) cea mai bun utilizare
c) drepturile de proprietate
d) data evalurii

8. n analiza rezultatelor evalurii, un evaluator ia n

considerare toate aspectele de mai jos, mai puin:
a) considerarea adecvrii i acurateei fiecrei metode
aplicate
b) considerarea cantitii informaiilor disponibile
c) calcularea mediei rezultatelor
d) explicarea diferenelor dintre rezultatele obinute din
aplicarea diferitelor metode/abordri ale valorii

28
EXERCIII RECAPITULATIVE
De ce este important ca, la nceputul procesului de
evaluare, s se identifice drepturile de proprietate ce
urmeaz a fi evaluate?

n ce const esena celor trei abordri ale valorii?

Enumerai cele trei abordri ale valorii. Trebuie

folosite ntotdeauna toate cele trei abordri ale
valorii?

De ce trebuie specificat data evalurii?

Care sunt etapele procesului de evaluare?

29