Master GEOMATICĂ, anul II, semestrul 1

EVALUAREA BUNURILOR IMOBILE ŞI URBANISM

CURSUL3
Introducere. Generalităţi
Sondajul statistic
Variabile statistice
 În ce constă rezultatul
procesului clasic de evaluare?

o estimare singulară a
valorii proprietăţii subiect

2
 Dacă există un grup de proprietăţi ce trebuie
evaluate în acelaşi timp…

Este fezabilă economic/

timp
evaluarea individuală?

sau există o metodă

simplificată?

În scopul luării unor decizii

Volum mare de informaţii de piaţă investiţionale, cum putem
în baza de date - necesitate estima riscul?
selectare informaţii reprezentative

Cum ne asigurăm că datele/ Cum realizăm un model

caracteristicile selectate sunt complex de evaluare? Pe ce baze?
reprezentative?
3
 Analiza
statistică

1. 2. 3.
Identificare Cuantificare Interpretare

Problema Datele Concluzie/

evaluării soluţie

4
 Instalare Analysis ToolPak - Microsoft
Excel

 Instalare PHStat – www.prenhall.com

 SPSS 17.0 – Statistical Package for Social

Sciences

5
 Definiţii
Inferenţă: extinderea prin extrapolare a unor concluzii formulate pentru un
eşantion extras dintr-o populaţie de date, la întreaga populaţie.

Populaţie: totalitatea elementelor dintr-o anumită categorie - de ex.

totalitatea proprietăţilor imobiliare dintr-o anumită arie de piaţă.

Eşantion (selecţie): segment reprezentativ al populaţiei - un grup de

proprietăţi imobiliare extras din populaţie prin sondaj statistic.

ATENŢIE Un eşantion este reprezentativ pentru întreaga populaţie dacă structura lui este
identică sau foarte asemănătoare cu structura populaţiei din care a fost extras

Sondaj: operaţiunea de extragere a unui eşantion reprezentativ dintr-o

populaţie de date.

6
 Sondajul statistic

O cercetare parţială al cărei scop este ca - pe baza

rezultatelor obţinute pentru un eşantion riguros prelevat - să
se estimeze parametrii populaţiei totale, pe baza principiilor
teoriei probabilităţilor, statisticii matematice şi a legii
numerelor mari.

7
 Avantaje şi dezavantaje ale sondajului statistic

Avantaje Motive Dezavantaje Cauze

 număr unităţi eşantion <

număr unităţi populaţie
1. costuri reduse număr unităţi eşantion < 1. erori de  variaţia caracteristicilor studiate
de colectare date număr unităţi populaţie eşantionare  metode de eşantionare
 metode de estimare a
parametrilor

 bază de date cu structură

2. timp redus număr unităţi eşantion < 2. erori de neadecvată
de colectare date număr unităţi populaţie observare  actualizare parţială a bazei
de date

3. puţine erori,
număr unităţi eşantion <
detectabile,  localizarea improprie a
număr unităţi populaţie 3. dificultăţi
uşor de eliminat populaţiei
de construire
 definirea improprie a bazei
a eşantionului
personal instruit de sondaj
4. exactitate
verificări riguroase

8
 Procedee de eşantionare

Sondajul statistic - de tip: - probabilist sau aleator

- non-probabilist sau nealeator

Procedee probabiliste Procedee non-probabiliste

(aleatoare) (nealeatoare)

1.a. Eşantionare aleatoare simplă 2.a. Eşantionare la întâmplare

1.b. Tabele de numere aleatoare
1.c. Eşantionare sistematică (mecanică) 2.b. Eşantioane de voluntari

1.d. Eşantionare stratificată

1.e. Eşantionare cu probabilităţi inegale 2.c. Eşantioane dirijate

1.f. Eşantionare de tip cluster

1.g. Eşantionare în mai multe etape 2.d. Eşantionare prin metoda cotelor

1.h. Eşantionare în mai multe faze

9
 Deosebiri între procedeele de sondaj aleatoare şi cele nealeatoare

Procedee probabiliste Procedee non-probabiliste

(aleatoare) (nealeatoare)

selectarea unităţilor de eşantionare este aleatoare selectarea unităţilor de eşantionare este judicioasă

probabilitate deapartenenţă la eşantion NU se cunoaşte probabilitatea de apartenenţă

cunoscută si nenulă la eşantion
p - cunoscut p=?
se poate calcula eroarea de eşantionare
NU se poate calcula eroarea de eşantionare
eroare de eşantionare relativ mică

estimarea parametrilor populaţiei NU permit estimarea parametrilor

verificarea unor ipoteze statistice NU se pot verifica ipoteze statistice

asigură reprezentativitatea populaţiei NU asigură reprezentativitatea populaţiei

recomandate în procesul de evaluare

10
 1. Eşantionarea aleatoare simplă
a. Procedeul prin revenire

populaţie (N=11) eşantion (n=1) populaţie (N=11) eşantion (n=2)

a. b.
populaţie (N=11) eşantion (n=3) populaţie (N=11) eşantion (n=4)

d.
c.

probabilitate de selectare nerecomandat pt.

constantă (egală): p4 = 1/N = 1/11 evaluări
11
 b. Procedeul fără revenire

populaţie (N=11) eşantion (n=1) populaţie (N=10) eşantion (n=2)

a. b.

populaţie (N=19) eşantion (n=3) populaţie (N=18) eşantion (n=4)

X X
X X
X

c. d.

probabilitate de selectare recomandat pt.

crescătoare (inegală) : p4 = 1/N-(n-1) = 1/8 evaluări
12
 2. Eşantionarea aleatoare sistematică

 ordonarea elementelor după o caracteristică oarecare (ex. suprafaţă utilă)

 formarea unei liste
 împărţirea populaţiei în grupe de câte k unităţi (volume egale)
populaţie (N=12)

eşantion (n=4)
k - pasul de numărare:

k= N/n = 12/4 = 3

j - punctul de start (aleator) pentru selectare:

j≤k
j=3

13
 3. Eşantionarea aleatoare stratificată

utilizată în prezent de către evaluatori pentru eşantionarea

manuală a datelor de piaţă

Puncte forte Puncte slabe

asigură grad ridicat de comparabilitate

stratificare exagerată
elimină erorile sistematice

imposibilitatea aplicării analizei statistice

elimină erorile de selectare inadecvată

! aplicabilă populaţiilor neomogene

14
 Etape
1. Definirea straturilor în care se divide populaţia

Se alege variabila (variabile) de control – de ex. suprafaţa construită, vechimea,

număr camere, număr băi, localizare etc.

Definitie:
Variabile de control - ansamblul caracteristicilor necesare pentru a asigura
identitatea între eşantion şi populaţia de referinţă.

Nr. maxim de straturi - 7 - 8 per variabilă de control.

15
2. Repartizarea volumului eşantionului pe straturile definite anterior:

A. Proporţional cu numărul de unităţi din acelaşi strat al populaţiei

numărul de unităţi per un strat de eşantion

proporţional cu
numărul de unităţi per acelaşi strat din populaţie

Ni
pi  n i  n  pi
N

în care : Ni – numărul de unităţi in stratul i al populaţiei

N – volumul populaţiei
ni – numărul de unităţi în stratul i al eşantionului
n – volumul eşantionului

16
 Definire strat Nr. propr. în Pondere pi Nr. propr. în
Nr. strat
(nr. camere) populaţie % eşantion

1 1 cam. 25 000 16,23 81

2 2 cam. 53 000 34,41 172

3 3 cam. 61 000 39,62 198

4 4 cam. 10 000 6,59 33

5 5 cam. 5 000 3,25 16

Total 154 000 100 500

17
B. Optim, ţinând seama de ponderea fiecărui strat în volumul total al
populaţiei şi de varianţa fiecărui strat:

Ni  σi
ni  n  k
cu i=1,k

N σ
i 1
i i

în care : σi – abaterea standard a variabilei după care se face stratificarea,

estimată pentru stratul i

Se aplică pentru cazul când straturile au varianţe diferite.

18
3. Generarea unităţilor care se vor include în eşantion, pentru fiecare
strat, în mod aleatoriu.

19
 Calculul volumului eşantionului

Volumul eşantionului - numărul de elemente/cazuri din eşantion – n

Asigură reprezentativitatea eşantionului, astfel încât să fie posibilă

extrapolarea concluziilor finale la toată populaţia din care face parte, prin
inferenţă statistică.

Volumul eşantionului este influenţat de:

• eroarea limită maximă admisă de reprezentativitate e (de obicei ½ din
intervalul de confidenţă),
• nivelul de semnificaţie α (sau de probabilitate p); de obicei p=95%,
• dispersia (varianţa) caracteristicii în populaţie σ 2

• volumul populaţiei N.

 s    
 x  t n   x  z n 
Intervalul de confidenţă:
    20
Volumul eşantionului format din caracteristici măsurabile
(variabile numerice - suprafaţa utilă, numărul de niveluri sau vârsta
clădirii), are două forme:

1. Pentru volume mici de eşantioane se utilizează statistica t:

t2   2
n
t2   2
e 
2
N

t - indicele Student din tabele statistice t, corespunzător lui α prestabilit

21
2. Pentru volume mari de eşantioane se foloseşte statistica z:

z2   2
n
z2   2
e 
2
N
z se regăseşte în tabelele statistice z, corespunzător lui α prestabilit

22
Volumul eşantionului format din variabile nominale are două
forme:

1. Pentru volume mici de eşantioane se aplică formula:

t2  p(1  p)  N
n
( N  1)  e2  t2  p(1  p)

n
p - probabilitatea de selectare a variabilei nominale,
N
p(1-p) - dispersia variabilelor nominale

e - eroarea limită maximă admisă de reprezentativitate

23
2. Pentru volume mari de eşantioane se aplică formula:

z2  p(1  p)  N
n
( N  1)  e 2  z2  p(1  p)

24
 Variabile statistice

O caracteristică a unui element individual (caz) dintr-o populaţie sau

eşantion de proprietăţi.

Reprezintă un atribut al proprietăţii, ce poate lua diferite valori în funcţie de

proprietate.

25
 Clasificare variabile statistice

1. După criteriul cauzalităţii

 variabile independente - sunt de sine stătătoare:

- vechimea proprietăţii
- numărul de etaje
- existenţa subsolului
- tip structură de rezistenţă
- tip materiale de construcţie etc.

 variabile dependente - pot fi previzionate pe baza, sau cauzate de,

variabilele independente:
- valoarea de piaţă
- rata de capitalizare
- rata de actualizare etc.

26
2. După criteriul numărului valorilor pe care le ia variabila:

 variabile cu două forme – de tip “da”/ “nu”

- proprietatea are garaj/ nu are garaj
- proprietatea are toate utilităţile/ nu are toate utilităţile

 variabile cu trei sau mai multe forme

- starea construcţiei este „excelentă”, „foarte bună”, „bună”, „medie”,
„satisfăcătoare” sau „proastă”.

27
3. După criteriul formei în care se prezintă variabila :

 variabile cantitative (sau scală) - se exprimă numeric, se măsoară pe o

scală, diferenţa dintre valorile luate de variabilă sunt cuantificabile şi
diferenţe egale au o semnificaţie “egală”, fac obiectul unor operaţii
aritmetice.

Se clasifică în variabile:
interval - valoarea 0 (zero) nu are sens, raporturile realizate între valori nu
prezintă semnificaţie:
- anul construcţiei
- data PIF

Ex.1: anul 1956/ anul 2012 = 0,972166……..!!!!????

Ex.2: anul construcţiei = 0 – anul naşterii Domnului !!!

28
 raport - permit înregistrarea valorii 0 (zero), raporturile realizate între valori
prezintă semnificaţie:
- vârsta construcţiei
- suprafaţa balconului
- preţ vânzare
- suprafaţa clădirii
- număr de etaje

Ex.1: 36 ani vechime/ 9 ani vechime = 4 – clădirea A este de 4 ori mai veche ca
clădirea B
Ex. 2: 250 mp suprafaţă/ 100 mp suprafaţă = 2,5 – terenul A este de 2,5 ori mai
mare ca terenul B
Ex. 3: suprafaţă balcon = 0 – apartamentul ………?
Ex. 4: vârsta construcţiei = 0 – clădirea………?
Ex. 5: 96.000 €/235.000 € = 0,41 – proprietatea……..?
29
  variabile calitative (sau categorice) nu se exprimă numeric (adică nu se
măsoară pe o scală, nu cuantifică nimic), ci prin atribute, dar pot fi codificate
numeric pe categorii.

Se clasifică în variabile:
nominale – nu au o ordine internă:
- tip de structură de rezistenţă
- tip de materiale construcţie pereţi, fundaţie etc.
- tip de proprietate imobiliară etc.

Ex.1: structură de rezistenţă pe pereţi portanţi, pe cadre, structură mixtă

Ex.2: proprietate imobiliară rezidenţială, comercială, industrială

30
 ordinale - au o anumită ordine internă, dar distanţa dintre valori este
necuantificabilă, nemăsurabilă:
- starea clădirii
- calitatea finisajelor
- clasa clădirilor de birouri (A, B sau C)

ATENŢIE: Variabilele calitative se pot converti (codifica) în variabile

cantitative.

Ex.1: starea clădirii este „foarte bună” (codificată cu 0), „bună” (1),
“satisfăcătoare” (2) sau „nesatisfăcătoare” (3) - clădirea codificată cu 2 nu se
află într-o stare de două ori mai precară decât clădirea codificată cu 1!

Ex.2: calitatea finisajelor este “excelentă” (3), “medie” (2), “satisfăcătoare” (1) -
finisajele codificate cu 3 nu sunt de două ori mai bune decât finisajele clasificate
cu 2!

31
4. Pentru variabilele cantitative, în funcţie de modul de definire a domeniului
de valori pe care le poate lua variabila:

 variabile discrete - pot lua doar un număr finit de valori distincte, întregi sau
fracţionare:
- număr de băi : 1, 1 şi jumătate, 2 sau 3 etc.
- număr de dormitoare: 2, 3, 4 etc.

32
 variabile continue - pot lua orice valoare dintr-un anumit interval, adică pot fi
cuantificate cu o precizie diferită:
- preţul de vânzare
- suprafaţa
- durata de viaţă economică, funcţională etc.
- vârsta scriptică, efectivă etc.

Ex.1: preţul de vânzare este 96.000 € - precizie de estimare de 1.000 €

preţul de vânzare este 96.515 € - precizie de estimare de 5 €

Ex.2: suprafaţa utilă este 155,6 mp - precizie de măsurare de 0,1 mp

preţul de vânzare este 156 mp - precizie de măsurare de 1 mp

OBSERVAŢIE: Delimitarea între variabilele discrete şi cele continue

este pur arbitrară.
33
 dependente
Criteriul
cauzalităţii
independente

cu două forme
Criteriul numărului
de valori luate
cu mai multe forme

interval discrete
cantitative = numerice = scală
raport continue
Criteriul formei de
prezentare
nominale
calitative = categorice
ordinale

Analiza statistică ce foloseşte variabile de tip interval sau raport

beneficiază de mai multe informaţii decât cea care utilizează variabile de
tip nominal sau ordinal.
34