Master PSGIS DD, anul II, semestrul 1

EVALUAREA GLOBALĂ A BUNURILOR IMOBILE PRIN METODE

STATISTICE
Sondajul statistic reprezinta una dintre cele mai
utilizate metode in obtinerea datelor.
Rezultatele obtinute pe baza datelor de sondaj se
extrapoleaza (extindere ipotetica a unei notiuni,
legi) la dimensiunea intregii populatii.
 ERORILE DE SONDAJ
Erorile de sondaj sunt alcatuite din:

• Erori de reprezentativitate sistematice – sursa o

reprezinta nerespectarea principiilor alcatuirii corecte a
esantioanelor;
• Erori intamplatoare – sursa se afla in natura sondajului
ca cercetare partiala; nu pot fi eliminate, dar pot fi
redimensionate.

Masurarea erorii de reprezentativitate se poate efectua:

• Absolut;
• Relativ.

In cazul in care intalnim o eroare relativa sub 5%, putem

spune ca sondajul este reprezentativ, iar erorile ce provin din
aceasta, se numesc “erori de reprezentativitate”).
MODALITATI DE PRELEVARE A DATELOR
STATISTICE

A Sondaje aleatoare

B Sondaje dirijate

Sondaje
C sistematice
MODALITATI DE PRELEVARE A DATELOR
STATISTICE

A
 AVANTAJE SI DEZAVANTAJE ALE SONDAJULUI
STATISTIC

Avantaje Motive Dezavantaje Cauze

 număr unităţi eşantion <

număr unităţi populaţie
1. costuri reduse număr unităţi eşantion < 1. erori de  variaţia caracteristicilor studiate
de colectare date număr unităţi populaţie eşantionare  metode de eşantionare
 metode de estimare a
parametrilor

 bază de date cu structură

2. timp redus număr unităţi eşantion < 2. erori de neadecvată
de colectare date număr unităţi populaţie observare  actualizare parţială a bazei
de date

3. puţine erori,
număr unităţi eşantion <
detectabile,  localizarea improprie a
număr unităţi populaţie 3. dificultăţi
uşor de eliminat populaţiei
de construire
 definirea improprie a bazei
a eşantionului
personal instruit de sondaj
4. exactitate
verificări riguroase
Exista doua modalitati de a efectua sondajele statistice:
• repetat (probabilist) ;
• nealeator (non-probabilist) .

reprezintă acea tehnică de stabilire a eșantionului, care

presupune că fiecare unitate a populației cercetate are o anumită
probabilitate de a fi inclusă în eșantion, probabilitate diferită de
zero și care poate fi cunoscută apriori.

reprezintă tehnica de stabilire a eșantionului, care presupune

necunoașterea probabilității de includere în eșantion a
elementelor unei populații. Selecția are un caracter arbitrar și se
bazează pe judecata personală a cercetătorului.
 DEOSEBIRI INTRE PROCEDEELE DE
ESANTIONARE ALEATOARE SI NEALEATOARE

OK
Procedee probabiliste Procedee non-probabiliste
(aleatoare) (nealeatoare)

selectarea unităţilor de eşantionare este aleatoare selectarea unităţilor de eşantionare este judicioasă

probabilitate deapartenenţă la eşantion NU se cunoaşte probabilitatea de apartenenţă

cunoscută si nenulă la eşantion
p - cunoscut p=?
se poate calcula eroarea de eşantionare
NU se poate calcula eroarea de eşantionare
eroare de eşantionare relativ mică

estimarea parametrilor populaţiei NU permit estimarea parametrilor

verificarea unor ipoteze statistice NU se pot verifica ipoteze statistice

asigură reprezentativitatea populaţiei NU asigură reprezentativitatea populaţiei

 SONDAJUL ALEATOR SIMPLU

Nr. Media aritmetica Dispersia

Indicatori unitati
(volum) masurabile binare masurabile binare
Populatie N m p p(1-p)
Esantion n f f(1-f)

Este procedeul care asigură fiecărui element din

cadrul populației nedivizate o șansă egală de a fi
inclus în eșantion. Se utilizează când populația
cercetată este omogenă . Atunci când populația
cuprinde un număr mare de indivizi.
 SONDAJUL ALEATOR SIMPLU

Estimarile obtinute pe baza datelor de sondaj constituie evaluari

aproximative ale parametrilor necunoscuti din populatie. Rezultatele
obtinute printr-un sondaj sunt afectate de erori. Cu ajutorul sondajului
putem obtine un .

Intervalul (θinf,θsup) se calculeaza pe baza datelor sondajului, astfel

incat cu o probabilitate P =1-α, sa se indeplineasca relatia:

Probabilitatea P (nivel de incredere) evidentiaza siguranta afirmatiilor

α – valoarea complementara a nivelului de incredere;

- prag de semnificatie.
 SONDAJUL TIPIC (STRATIFICAT)

Se considera populatia generala impartita intr-un numar de

subpopulatii partiale (straturi/grupe) si carora le corespund
urmatoarele valori:

Utilizată în prezent de către evaluatori pentru eşantionarea

manuală a datelor de piaţă

Puncte forte Puncte slabe

asigură grad ridicat de

comparabilitate stratificare exagerată
elimină erorile sistematice imposibilitatea aplicării
elimină erorile de selectare analizei statistice
inadecvată
 SONDAJUL TIPIC (STRATIFICAT)

Etape în eșantionarea aleatoare stratificată

1. Definirea straturilor în care se divide populaţia

Se alege variabila (variabile) de control – de ex. suprafaţa construită,

vechimea, număr camere, număr băi, localizare etc.

Definitie:
Variabile de control - ansamblul caracteristicilor necesare pentru a
asigura identitatea între eşantion şi populaţia de referinţă.
 SONDAJUL TIPIC (STRATIFICAT)

2. Repartizarea volumului esantionului pe straturile definite anterior

A. Proporţional cu numărul de unităţi din acelaşi strat al populaţiei

numărul de unităţi per un

strat de eşantion
proporţional cu numărul de
Ni
pi  n i  n  pi unităţi per acelaşi strat din
N populaţie

în care : Ni – numărul de unităţi in stratul i al populaţiei

N – volumul populaţiei
ni – numărul de unităţi în stratul i al eşantionului
n – volumul eşantionului
 SONDAJUL TIPIC (STRATIFICAT)

2. Repartizarea volumului esantionului pe straturile definite anterior

B. Optim, ţinând seama de ponderea fiecărui strat în volumul total al

populaţiei şi de varianţa fiecărui strat:

Ni  σi
ni  n  k Se aplică pentru cazul când
N σ
i 1
i i
straturile au varianţe diferite.

cu i=1,k

în care : Ni – numărul de unităţi in stratul i al populaţiei

ni – numărul de unităţi în stratul i al eşantionului
n – volumul eşantionului
σi – abaterea standard a variabilei după care se
face stratificarea, estimată pentru stratul i
 SONDAJUL TIPIC (STRATIFICAT)

3. Generarea unităţilor care se vor include în eşantion, pentru fiecare

strat, în mod aleatoriu
 SONDAJUL TIPIC (STRATIFICAT)

Calculul volumului esantionului

Volumul
eşantionului (n) numărul de elemente/cazuri din eşantion

Asigură reprezentativitatea eşantionului, astfel încât să fie posibilă

extrapolarea concluziilor finale la toată populaţia din care face
parte, prin inferenţă statistică.

Volumul eşantionului este influenţat de:

• eroarea limită maximă admisă de reprezentativitate (de obicei
½ din intervalul de confidenţă);
• nivelul de semnificaţie (sau de probabilitate ), de obicei
p=95%;
• dispersia (varianţa) caracteristicii în populaţie ;
• volumul populaţiei .
 SONDAJUL TIPIC (STRATIFICAT)

Calculul volumului esantionului

Intervalul de confidenţă:

 s    
 x  t n   x  z 
   n
 SONDAJUL TIPIC (STRATIFICAT)

Calculul volumului esantionului

Volumul eşantionului format din caracteristici măsurabile

(variabile numerice - suprafaţa utilă, numărul de niveluri sau
vârsta clădirii), are două forme:

1. Pentru volume mici de eşantioane se utilizează statistica t:

t2   2
n tα - indicele Student din
t 2
  2 tabele statistice t,
e2   corespunzător lui α prestabilit
N
 SONDAJUL TIPIC (STRATIFICAT)

Calculul volumului esantionului

2. Pentru volume mari de eşantioane se utilizează statistica z:

z  
2 2
zα - se regăseşte în tabelele
n statistice z, corespunzător lui
z   2 2
e 
2 α prestabilit
N
 SONDAJUL TIPIC (STRATIFICAT)

Calculul volumului esantionului

Volumul eşantionului format din variabile nominale are două

forme:

1. Pentru volume mici de eşantioane se aplica formula:

t  p(1  p )  N
2
n
( N  1)  e  t  p(1  p)
2 2

n
p - probabilitatea de selectare a variabilei nominale,
N
p(1-p) - dispersia variabilelor nominale

e - eroarea limită maximă admisă de reprezentativitate

 SONDAJUL TIPIC (STRATIFICAT)

Calculul volumului esantionului

2. Pentru volume mari de eşantioane se aplica formula:

z  p (1  p )  N
2
n
( N  1)  e  z  p (1  p )
2 2
 SONDAJUL DE SERII

Sunt situatii cand unitatile colectivitatii generale alcatuiesc unitati

complexe, de exemplu proprietatile imobiliare sunt grupate pe
zone, cartiere, regiuni s.a..

In astfel de situatii, sondajul poate fi organizat astfel incat sa se

extraga pentru studiu doar unitatile complexe. Aceste unitati
complexe pot fi intalnite in literatura de specialitate sub denumirea
de “cuiburi” sau “serii”.

Evaluarea rezultatelor se face asemanator cu metodele descrise la

sondajul aleator simplu, inlocuind urmatoarele:
• Nr. unitatilor simple din populatia si din sondaj , cu nr.
seriilor, si ;
• Disperia dintre valorile individuale cu dispersia dintre serii
(la acest calcul presupunem ca volumul seriilor este egal )