Drept Civil

Dr. Iosif R.
Urs
Drd.Carmen Ilie-Todic
DREPTURILE REALE Curs universitar teoretic i practico - aplicativ
Dr. Iosif R. Urs

profesor universitar
Drd. Carmen Ilie-Todic

asistent universitar
DREPTURILE REALE
Curs universitar teoretic i practico-aplicativ
CUPRINS
CUVNT NAINTE ........................................................................................................ 11
CAPITOLUL I. Consideraii generale privind drepturile reale i dreptul de proprietate I. Prezentare teoretic ....................................................................................................... 13 SECIUNEA I Noiunea i clasificarea drepturilor reale..................................... 13 1. Noiune.............................................................................................................13 2. Clasificarea drepturilor reale ..................................................................... 13 SECIUNEA a II-a Noiunile de proprietate i drept de proprietate .................... 19 1. Terminologie ................................................................................................ 19 2. Definiia dreptului de proprietate .............................................................. 20 SECIUNEA a III-a Coninutul dreptului de proprietate .................................... 22 1. Posesia (usus - jus utendi) ........................................................................... 22 2. Folosina (fructus - jus fruendi) .................................................................. 23 3. Dispoziia (abusus - jus abutendi) .............................................................. 24 SECIUNEA a IV-a Caracterele i formele dreptului de proprietate .................. 25 II. Prezentare practico-aplicativ ..................................................................................... 28
CAPITOLUL II Dreptul de proprietate public. Domeniul public I. Prezentare teoretic ...................................................................................................... 39 SECIUNEA I Reglementarea,noiunea,caracterele i titularii dreptului de proprietate public ..................................................................................................... 39 1. Reglementare ............................................................................................... 39 2. Noiune ......................................................................................................... 41 3. Titulari ......................................................................................................... 43 4. Caractere juridice........................................................................................ 44 SECIUNEA a II-a Domeniul public .................................................................... 46 1. Noiunile de bunuri domeniale i de domeniu public ................................ 46
DREPTURILE REALE
2. Bunuri ce aparin domeniului public ........................................................ 48 3. Clasificarea domeniului public .................................................................. 50 SECIUNEA a III-a Modurile de dobndire i de stingere a dreptului de proprietate public ............................................................................. 54 1. Moduri de dobndire a dreptului de proprietate public......................... 54 2. Moduri de stingere a dreptului de proprietate public............................. 65 SECIUNEA A IV-A Exercitarea dreptului de proprietate public ..................... 66 1. Dreptul de administrare asupra bunurilor proprietate public .............. 66 2. Dreptul de concesiune asupra bunurilor proprietate public .................. 70 3. Dreptul de folosin asupra bunurilor proprietate public ...................... 79 4. nchirierea bunurilor proprietate public ................................................. 81 II. Prezentare practico-aplicativ ..................................................................................... 83
CAPITOLUL III Dreptul de proprietate privat Prezentare teoretic .......................................................................................................... 103 SECIUNEA I Noiunea., reglementarea, caracterele juridice ale dreptului de proprietate privat .................................................................................................... 103 1. Noiune, reglementare ................................................................................. 103 2. Caractere juridice ....................................................................................... 104 SECIUNEA a II-a Titularii dreptului de proprietate privat .............................. 106 1. Persoane fizice.............................................................................................. 106 2. Persoanele juridice ..................................................................................... 109 3. Statul i unitile administrativ-teritoriale ca subiecte ale dreptului de proprietate privat ....................................................................................... 115 II. Prezentare practico-aplicativ .................................................................................... 119
CAPITOLUL IV. Circulaia juridic a imobilelor I. Prezentare teoretic ...................................................................................................... 130 SECIUNEA I Circulaia juridic a terenurilor ................................................... 130 1. Regimul juridic instituit de Codul civil ................................................. 130
CUPRINS
2. Regimul juridic actual reglementat de Legea nr. 247/2005 ................. 130 SECIUNEA a II-a Circulaia juridic a cldirilor ............................................. 133 1. Dobndirea i nstrinarea construciilor ................................................. 133 2. Autorizarea executrii sau desfiinrii construciilor ............................... 134 3. Particulariti ale regimului juridic al circulaiei construciilor .............. 136 II. Prezentare tehnico-aplicativ ...................................................................................... 140
CAPITOLUL V. Restituirea imobilelor preluate n mod abuziv de ctre stat sau alte persoane juridice, n conformitate cu legea nr. 10/2001 I. Prezentare teoretic ...................................................................................................... 146 SECIUNEA I . Caracterizare general a Legii nr. 10/2001 .................................. 146 1.Domeniul de aplicare .................................................................................... 146 2.Titularii dreptului de restituire ................................................................... 147 3.Restiruirea imobilelor preluate abuziv ....................................................... 148 SECIUNEA a II-a Categoria imobilelor preluate abuziv obiect al Legii nr. 10/2001.............. 154 SECIUNEA a III-a Regimul stabilirii i plii despgubirilor aferente imobilelor preluate abuziv........................................................................................................... 162 II. Prezentare tehnico-aplicativ ...................................................................................... 165
CAPITOLUL VI. Modaliti juridice ale dreptului de proprietate I. Prezentare teoretic ..................................................................................................... 173 SECIUNEA I Noiunea i categoriile de modaliti juridice ale dreptului de proprietate ............................................................................................................. 173 1. Noiune ......................................................................................................... 173 2. Categorii ....................................................................................................... 173 SECIUNEA a II-a Proprietatea comun pe cote-pri........................................ 177 1. Noiune i caractere juridice ....................................................................... 177 2. Formele proprietii comune pe cote-pri ................................................ 177 SECIUNEA a III-a Proprietatea comun n devlmie .................................... 187 1. Noiune, caractere juridice, categorii ......................................................... 187
DREPTURILE REALE
2. Dreptul de proprietate comun n devlmie a soilor ............................ 187 3. Modaliti de ncetare ................................................................................. 188 II. Prezentare practico-aplicativ ..................................................................................... 189
CAPITOLUL VII. Dezmembrmintele dreptului de proprietate I. Prezentare teoretic ...................................................................................................... 204 SECIUNEA I Noiunea de dezmembrminte ale dreptului de proprietate ......... 204 SECIUNEA a II-a Dreptul de uzufruct ............................................................... 206 1. Noiunea, obiectul i caracterele dreptului de uzufruct ............................ 206 2. Drepturile i obligaiile uzufructuarului i ale nudului proprietar .......... 208 3. Modaliti de constituire i de stingere a dreptului de uzufruct .............. 211 SECIUNEA a III-a Dreptul de uz i dreptul de abitaie ...................................... 214 1. Dreptul de uz................................................................................................ 214 2. Dreptul de abitaie ....................................................................................... 214 SECIUNEA a IV-a Dreptul de servitute .............................................................. 216 1. Noiunea, obiectul i caracterele dreptului de servitute ............................ 216 2. Clasificarea servituilor ............................................................................... 217 3. Exercitarea dreptului de servitute .............................................................. 223 4. Stingerea dreptului de servitute ................................................................. 224 SECIUNEA a V-a Dreptul de superficie ............................................................. 225 1. Noiunea i caracterele dreptului de superficie ......................................... 225 2. Constituirea dreptului de superficie ........................................................... 226 3. Stingerea dreptului de superficie ................................................................ 227 II. Prezentare practico-aplicativ .................................................................................... 228
CAPITOLUL VIII. Posesia I. Prezentare teoretic ...................................................................................................... 244 SECIUNEA I Noiunea, elemente constitutive i dovada posesiei ...................... 244 1. Noiune ......................................................................................................... 244 2. Elemente constitutive .................................................................................. 245
CUPRINS
3. Dovada posesiei ............................................................................................ 245 SECIUNEA a II-a Dobndirea i pierderea posesiei ......................................... 246 1. Dobndirea posesiei ..................................................................................... 247 2. Pierderea posesiei ........................................................................................ 247 SECIUNEA a III-a Calitile i viciile posesiei ................................................... 249 1. Calitile posesiei ......................................................................................... 249 2. Viciile posesiei .............................................................................................. 251 SECIUNEA a IV-a Detenia precar................................................................... 254 1. Noiune i caractere juridice ...................................................................... 254 2. Intervenia precaritii n posesie .............................................................. 255 SECIUNEA a V-a Efectele posesiei utile i aciunile posesorii .......................... 258 1. Efectele ........................................................................................................ 258 2. Aciunile posesorii ....................................................................................... 259 II. Prezentare practico-aplicativ .................................................................................... 262
CAPITOLUL IX. Modurile generale de dobndire a dreptului de proprietate I. Prezentare teoretic ...................................................................................................... 275 SECIUNEA I Noiunea i reglementarea modurilor de dobndire a dreptului de proprietate.................................................................................................................. 275 SECIUNEA a II-a Accesiunea ............................................................................ 276 1. Noiune. Clasificare ..................................................................................... 276 2. Accesiunea imobiliar natural .................................................................. 276 3. Accesiunea imobiliar artificial ................................................................ 278 4. Accesiunea mobiliar .................................................................................. 281 SECIUNEA a III-a Uzucapiunea ........................................................................ 284 1. Noiune. Domeniu de aplicare..................................................................... 284 2. Felurile uzucapiunii ..................................................................................... 284 3. ntreruperea i suspendarea cursului uzucapiunii .................................... 287 4. Jonciunea posesiilor ................................................................................... 289 II. Prezentare practico-aplicativ ..................................................................................... 291
DREPTURILE REALE
CAPITOLUL X. Mijloace juridice civile de aprare a dreptului de proprietate I. Prezentare teoretic ...................................................................................................... 311 SECIUNEA I Noiune i categorii de mijloace juridice civile de aprare a drepturilor reale...................................................................................................... 311 1. Noiune ......................................................................................................... 311 2. Categorii ....................................................................................................... 311 SECIUNEA a II-a Aciunea de revendicare........................................................ 313 1. Noiune. Caractere juridice. Titulari. Efecte ............................................. 313 2. Aciunea n revendicare imobiliar ............................................................ 315 3. Aciunea n revendicare mobiliar ............................................................. 319 4. Aciunea n revendicare a dreptului de proprietate public..................... 326 SECIUNEA a III-a Aciunea de grniuire ......................................................... 327 II. Prezentare practico-aplicativ ..................................................................................... 329
CAPITOLUL XI. Publicitate imobiliar I. Prezentare teoretic ...................................................................................................... 347 SECIUNEA I Publicitatea imobiliar conform legii nr. 7/1996 .......................... 347 1. Consideraii generale................................................................................... 347 2. nscrierea n cartea funciar....................................................................... 349 SECIUNEA a II-a Aciunile specifice publicitii imobiliare ............................. 358 II. Prezentare practico-aplicativ ..................................................................................... 361
RSPUNSURI LA TESTE GRIL I SPEE ............................................................. 368
10
CUVNT NAINTE
Lucrarea de fa se adreseaz studenilor de la facultile de drept n primul rnd, dar i teoreticienilor i practicienilor juriti, precum i tuturor celor interesai s cunoasc doctrina, legislaia i jurisprudena n materia celei mai importante instituii juridice care, fr rezerve, este dreptul de proprietate sub toate aspectele sale privind posesia, folosina i dispoziia. Lucrarea este conceput i realizat cu respectarea unor reguli metodologice i pedagogice universitare i este susinut de un bogat material practico-aplicativ. Fiecare tem este structurat pe dou pri: o prezentare teoretic bazat pe doctrin, legislaie i jurispruden i o prezentare practico-aplicativ cuprinznd opinii, teze, controverse, reprezentri grafice, un vocabular explicativ al prelegerii, un set de ntrebri i exerciii, precum i un set de teste-gril, urmate de spee adaptate la tematica respectiv. Prezentarea astfel conceput are, pe lng caracterul informativ i un puternic caracter formativ, ndemnndu-l i determinndu-l pe student s studieze, s mediteze i s neleag pragmatic conceptele, principiile i regulile care guverneaz drepturile reale. Credina noastr este c prelegerea urmat de un aparat practico - aplicativ l va obinui pe student s gndeasc independent, s filtreze cunotinele dobndite prin raionamente proprii, s nvee creativ i aplicativ, pregtindu-l pentru viaa juridic. Sigur, orice lucrare este perfectibil.
Autorii
11
CAPITOLUL I
CONSIDERAII GENERALE PRIVIND DREPTURILE REALE I DREPTUL DE PROPRIETATE
I. PREZENTARE TEORETIC SECIUNEA I Noiunea i clasificarea drepturilor reale 1. Noiune Drepturile reale (jus in re) sunt drepturi subiective patrimoniale n virtutea crora titularul poate exercita singur atributele asupra unui lucru determinat, n mod direct i nemijlocit, fr concursul altei persoane, adic al subiectului pasiv care este nedeterminat (toi ceilali). 2. Clasificarea drepturilor reale n literatura de specialitate, dup cum au sau nu o existen independent drepturile reale se clasific n drepturi reale principale i drepturi reale accesorii. De altfel, este principala clasificare a drepturilor reale. 1. Drepturi reale principale Noiune. Drepturile reale principale sunt drepturi care au o existen independent, proprie, de sine stttoare, n raport cu alte drepturi reale sau de crean. Categorii de drepturi reale principale. Codul civil cuprinde dou categorii de drepturi reale principale: dreptul de proprietate. Din punct de vedere al subiectelor i al regimului juridic aplicabil, dreptul de proprietate 13
DREPTURILE REALE
cuprinde dreptul de proprietate public, avnd ca titulari statul i unitile administrativ-teritoriale i dreptul de proprietate privat, avnd ca titulari persoane fizice i persoane juridice, inclusiv statul i unitile administrativteritoriale pentru domeniul privat al statului. drepturi reale principale derivate din dreptul de proprietate (dezmembrmintele dreptului de proprietate) i anume: dreptul de uzufruct (art. 577 C.civ.), dreptul de uz (art. 571 C.civ.), dreptul de abitaie (art. 572 C.civ.), dreptul de servitute (art. 576 C.civ.), dreptul de superficie (art. 492 C.civ.). De cele mai multe ori, atributele dreptului de proprietate se exercit direct i nemijlocit de proprietar i doar n mod excepional prin intermediul altor persoane. n acest scop, nsui proprietarul ncredineaz bunurile unei persoane fizice sau juridice ndreptite s exercite atributele posesiei i folosinei. aceste persoanedobndesc un drept real principal (dezmembrmnt), derivat din dreptul de proprietate. O serie de acte normative speciale reglementeaz drepturi reale principale, cum sunt: dreptul de administrare al regiilor autonome i instituiilor publice asupra bunurilor proprietate public a statului i unitilor administrativ teritoriale (Legea nr. 15/1990 privind reorganizarea unitilor economice de stat ca regii autonome i societi comerciale; Legea nr. 213/1998 privind proprietatea public i regimul juridic al acesteia); dreptul de folosin gratuit asupra unor bunuri proprietate public atribuit persoanelor juridice fr scop lucrativ ce desfoar activiti de binefacere sau de utilitate public ori serviciilor publice (art. 17 din Legea nr. 213/1998); dreptul de folosin asupra unor terenuri agricole proprietatea comunei, oraului, municipiului, acordat personalului de specialitate din serviciile publice comunale (art. 19 alin.3 din Legea nr. 18/1991, republicat); dreptul de folosin asupra unor terenuri proprietate de stat1
1 Din redactarea destul de lacunar a art. 26, s-ar prea c dreptul de folosin vizeaz doar terenurile proprietate public. Astfel se face vorbire de terenuri proprietate de stat care trec n proprietatea comunelor, oraelor sau municipiilor,
14
I. CONSIDERAII GENERALE PRIVIND DREPTURILE REALE I DREPTUL DE PROPRIETATE
situate n intravilanul localitii, atribuite n vederea construirii de locuine proprietate personal (art. 26 i 36 din Legea nr. 18/1991, republicat); dreptul de concesiune asupra unor terenuri pentru construirea de locuine (Legea nr. 50/1991); dreptul de concesiune asupra unor bunuri proprietatea statului2 acordat regiilor autonome i societilor comerciale (Legea nr. 15/1990); dreptul de concesiune acordat pentru punerea n valoare a resurselor de petrol (Legea petrolului nr. 238/2004); dreptul de concesiune a unor lucrri publice i servicii publice (O.U.G. nr. 34/2006 privind atribuirea contractelor de ahiziie public, a contractelor de concesiune de lucrri publice i a contractelor de concesiune de servicii) i dreptul de concesiune a bunurilor proprietate public (O.U.G. nr.54/2006 privind regimul contractelor de concesiune de
urmnd s fie date n folosina celor care solicit s-i construiasc o locuin i nu au teren. Desigur se nate ntrebarea dac se au n vedere terenurile proprietate public sau privat a statului i unitilor administrativ teritoriale. Pentru soluionarea problemei trebuie inut cont i de dispoziiile art. 36 alin. 2 conform crora terenurile proprietate de stat situate n intravilanul localitilor, atribuite, potrivit legii, n folosin venic sau n folosin pe durata existenei construciei, n vederea construirii de locuine proprietate personal(...) trec, la cererea proprietarilor actuali ai locuinelor, n proprietatea acestora. Dei textul de lege utilizeaz termenul de atribuire n proprietate, aceasta n realitate echivaleaz cu o constituire a dreptului de proprietate. tiut fiind c reconstituirea sau constituirea dreptului de proprietate asupra terenurilor se face doar asupra terenurilor din domeniul privat al statului sau al unitilor administrativ teritoriale, prin urmare sintagma terenuri proprietate de stat are n vedere terenuri aflate n domeniul privat, asupra crora statul exercit un drept de proprietate privat. 2 Potrivit art. 25 alin 1 din Legea nr. 15/1990, prin hotrre de Guvern, terenurile proprietate de stat pot face obiectul unor concesiuni. Redactarea textului este una lacunar, legiuitorul acelei perioade nefcnd distincia cuvenit ntre domeniul public i domeniul privat al statului. Astfel, se prevede posibilitatea concesionrii unor terenuri proprietate de stat, prin aceasta nelegnd c actul normativ nu este aplicabil concesiunii terenurilor din domeniul public local sau judeean sau din domeniul privat al statului sau unitilor administrativ teritoriale. n realitate la acea dat, cadrul legal al concesiunii cuprindea att domeniul public ct i domeniul privat al statului i unitilor administrativ teritoriale. n concluzie, sintagma proprietate de stat are n vedere att proprietatea public ct i privat a acestuia.
15
DREPTURILE REALE
bunuri proprietate public). dreptul de preempiune. Se definete ca fiind dreptul conferit de lege unor persoane de a cumpra cu prioritate un bun mobil sau imobil din categoria celor prevzute de lege atunci cnd proprietarul su s-a hotrt s-l nstrineze prin vnzare sau s l valorifice prin contracte cu executare succesiv (nchiriere, concesiune). Precizare Dreptul de preempiune se nate direct din lege, fiind prevzut de o norm imperativ, voina vnztorului neavnd nicio contribuie la naterea acestui drept. Astfel, art.10 din Legea minelor nr. 85/2005 prevede c n cazul vnzrii bunurilor expropriate, fotii proprietari sau, dup caz, succesorii lor, au drept de preempiune; art. 11 din Legea nr. 238/2004 Legea petrolului dispune n cazul n care statul vinde bunurile expropriate fotii proprietari, sau, dup caz, succesorii lor, au dreptul de a reintra n posesia acestora, la un pre ce nu poate fi mai mare dect despgubirea actualizat,...; art. 37 din Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru utilitate public reglementeaz dreptul de preempiune al fostului proprietar n situaia n care lucrrile pentru a cror executare s-a dispus exproprierea nu au fost ncepute i realizate i expropriatorul a decis s nstrineze imobilul; art. 4 alin 4-8 din Legea nr. 422/2001 privind protejarea monumentelor istorice aflate n proprietatea persoanelor fizice sau juridice de drept privat pot fi vndute numai n condiiile exercitrii dreptului de preempiune al Statului Romn, prin Ministerul Culturii i Cultelor, sau al unitilor administrativ teritoriale, sub sanciunea nulitii absolute; art. 18-21 din O.U.G. nr. 40/1999 privind protecia chiriailor i stabilirea chiriei pentru spaii cu destinaie de locuin prevede dreptul de preempiune al chiriailor la cumprarea locuinelor pe care le dein cu chirie; Legea nr. 10/2001 privind regimul juridic al unor imobile preluate abuziv n perioada 6 martie 1945 22 decembrie 1989 reglementeaz n art. 17 dreptul de preempiune al locatarilor imobilelor n cazul n care proprietarii crora li s-au
16
retrocedat n natur imobilele se hotrsc s le nstrineze3. 2. Drepturi reale accesorii Noiune. Drepturile reale accesorii sunt drepturi reale care nsoesc i garanteaz anumite drepturi de crean, neavnd o existen proprie, independent, de sine stttoare. Drepturile reale accesorii urmeaz regimul juridic al drepturilor principale pe care le nsoesc potrivit principiului accessorium sequitur principale, astfel nct stingerea dreptului principal are ca efect stingerea dreptului accesoriu. Categorii. Sunt drepturi reale accesorii: dreptul de gaj sau amanetul (art. 1685 C.civ.): este un drept real constituit asupra unui bun sau a unor bunuri mobile determinate ale debitorului sau ale unei tere persoane care confer titularului su (creditorului) posibilitatea de a fi pltit cu prioritate din preul acelui bun (bunuri) n caz de neexecutare a obligaiei de ctre debitor. De regul, gajul presupune deposedarea debitorului de bunul gajat care intr astfel n posesia creditorului. dreptul de ipotec (art. 1746 C.civ.): este un drept real asupra unui imobil determinat ce confer titularului su, numit creditor ipotecar, posibilitatea de a fi pltit cu prioritate din preul bunului i de a urmri bunul n minile oricui s-ar afla; privilegiile: sunt drepturi reale asupra imobilelor i mobilelor ce confer unor creditori, datorit calitii creanelor lor, garania de a fi pltii cu prioritate fa de ali creditori, chiar ipotecari posteriori. Spre exemplu, dac cumprtorul vinde imobilul nainte de a plti preul integral, primul
3 Cazurile prevzute de Legea nr. 54/1998 referitor la vnzarea terenurilor agricole din extravilan i de O.U.G. nr. 226/2000 privind circulaia juridic a terenurilor cu destinaie forestier sunt n prezent abrogate prin dispoziiile art. 8 din Titlul X al Legii nr. 247/2005.Aceste cazuri aveau n vedere dreptul de preempiune al coproprietarilor, vecinilor i arendailor n ipoteza nstrinrii prin vnzare a terenurilor agricole situate n extravilan, respectiv dreptul de preempiune la nstrinarea terenurilor din fondul forestier proprietate privat n favoarea coproprietarilor, vecinilor i autoritii publice centrale care rspunde de silvicultur, prin Regia Naional a Pdurilor.
17
DREPTURILE REALE
vnztor are privilegiul plii creanei; dreptul de retenie: este acel drept real n temeiul cruia cel ce deine un bun mobil sau imobil al altuia i pe care trebuie s-l restituie, poate s refuze restituirea pn cnd creditorul, titular al bunului, i va plti sumele pe care i le datoreaz cu privire la acel lucru. Dreptul de retenie este o creaie a practicii judiciare i a literaturii de specialitate, Codul civil reglementnd numai aplicaii ale dreptului de retenie.
18
SECIUNEA a II-a Noiunile de proprietate i drept de proprietate . 1. Terminologie Noiunea de proprietate i cea de drept de proprietate sunt sinonime. Astfel, Constituia4 utilizeaz n art. 44 i art. 136 att denumirea de proprietate, ct i cea de drept de proprietate. Termenul de proprietate este abordat att prin prism economic ct i juridic. n sens economic, proprietatea constituie raportul de apropriere (nsuire) de ctre oameni a bunurilor materiale pentru trebuinele lor fizice i spirituale, ca o condiie fundamental a existenei oricrei societi umane. n sens juridic, proprietatea se confund cu dreptul de proprietate5. Sintagma drept de proprietate este utilizat cu dou nelesuri, distingndu-se ntre dreptul de proprietate n sens obiectiv i n sens subiectiv. n sens obiectiv, dreptul de proprietate desemneaz ansam-blul normelor juridice ce reglementeaz proprietatea n sensul larg al termenului. Cu acest neles, dreptul de proprietate este o instituie juridic. n sens subiectiv, dreptul de proprietate este utilizat pentru a desemna proprietatea corporal, respectiv dreptul de proprietate asupra bunurilor corporale mobile i imobile, ca drept patrimonial, drept real, absolut, cu toate caracteristicile specifice acestei categorii de drepturi subiective.
4 modificat i completat prin Legea de revizuire a Constituiei Romniei nr. 429/2003, publicat n M. O. nr. 767/ 31.10.2003. 5 Termenul de proprietate( drept de proprietate) se folosete pentru a desemna bunul asupra cruia se exercit proprietatea. Dreptul de proprietate este un drept att de complet nct se confund cu bunul asupra cruia se exercit. n acest sens, art. 582 C.civ. se refer la acela a crui proprietate este pe marginea unei ape curgtoare..., art. 589 C.civ.: ... la privirea asupra proprietii vecinului..., art. 614 C.civ. se refer la faptele proprietarilor care stabilesc, pe proprietile lor sau n folosul proprietilor lor, orice servitui vor gsi de cuviin.
19
DREPTURILE REALE
. 2. Noiunea dreptului de proprietate Art. 480 C.civ. prevede c proprietatea este dreptul ce are cineva de a se bucura i de a dispune de un lucru n mod exclusiv i absolut, ns n limitele determinate de lege. n legtur cu textul menionat se impun cteva precizri: dreptul de proprietate este definit prin unele din atributele sale, fr a se arta explicit coninutul acestora. Atributele dreptului de proprietate sunt: - dreptul de posesie asupra lucrului potrivit naturii sau destinaiei lui (jus utendi - usus); - dreptul de a ntrebuina lucrul, de a-i culege fructele i veniturile pe care le poate da (jus fruendi - fructus); - dreptul de a dispune de lucru fie prin nstrinare, fie prin consumare (jus abutendi - abusus). Legiuitorul enumer numai dou atribute, i anume: fructus (a se bucura) i abusus (a dispune) omind pe cel de-al treilea - usus (posesia).n realitate, expresia a se bucura are un sens mai larg, incluznd att dreptul de a poseda bunul, ct i dreptul de a-i culege fructele. n aparen, art. 480 C.civ. cuprinde dispoziii contradictorii din moment ce, dup evidenierea caracterului absolut al dreptului de proprietate, adaug c acesta se exercit n limitele determinate de lege. n realitate, dreptul absolut nu se definete ca un drept ce nu poate fi ngrdit. Dreptul de proprietate este absolut n comparaie cu celelalte drepturi reale, proprietarul avnd plenas proprietas (usus, fructus i abusus); este absolut deoarece titularul are posibilitatea de a-l folosi, de a svri orice acte juridice conform interesului su, fr a avea nevoie de concursul altor persoane; este absolut, n sensul c este opozabil erga omnes. Limitele determinate de lege privesc exerciiul dreptului de proprietate. Astfel, exerciiul acestui drept n limitele legii este privit ca o restrngere normal, impus de interesele social-economice generale i de aprarea dreptului de proprietate al celorlali. textul nu deosebete expres dreptul de proprietate de alte drepturi reale, dezmembrminte ale dreptului de proprie-tate, adic nu-l difereniaz pe proprietar de alte persoane care 20
exercit unele din atributele dreptului de proprietate, ca uzufructuarul ori superficiarul (uzufructuarului i sunt recunoscute atributele posesiei i folosinei asupra obiectului dreptului de uzufruct; iar superficiarul, pe lng exerciiul posesiei i folosinei, n anumite situaii, poate dispune material de bun). Dei sintagma utilizat de legiuitor n mod exclusiv i absolut evideniaz plenitudinea atributelor proprietarului, ea nu acoper i modalitile de exercitare a acestora. Astfel, a revenit doctrinei juridice sarcina de a completa definiia instituit de art. 480 C.civ., subliniind c proprietarul exercit atributele juridice ale dreptului de proprietate n putere proprie i n interes propriu, avnd astfel o poziie special n raport cu orice alt persoan ce exercit unele din aceste drepturi, atribuite pe temeiul altor drepturi reale.6 Proprietarul exercit atributele n putere proprie, nefiind subordonat nimnui dect legii. Toate celelalte persoane, altele dect proprietarul, exercit aceste atribute, att n puterea legii ct i n virtutea puterii proprietarului care le-a transmis dreptul subiectiv asupra bunurilor sale. Totodat, proprietarul este singurul subiect de drept care exercit direct sau indirect (prin alte persoane) plenitudinea atributelor n propriul su interes. Sintetiznd cele prezentate mai sus, dreptul de proprietate se concretizeaz prin urmtoarele elemente: - cuprinde n coninut atributele posesiei, folosinei i dispoziiei; - exprim o relaie de apropriere a unui bun; - proprietarul exercit atributele prin putere i n interesul su propriu. Prin urmare, dreptul de proprietate poate fi definit ca fiind acel drept real care confer titularului su, persoan fizic sau juridic, atributele de posesie, de folosin i de dispoziie asupra unui lucru, pe care le exercit n mod exclusiv prin putere proprie i interes propriu, cu respectarea prevederilor legale.
6 Exist autori care consider c putere proprie i interes propriu sunt nelese implicit i nu trebuie precizate expres n definiie. (I.P. Filipescu, A.I. Filipescu Dreptul de proprietate i alte drepturi reale, Ed. Actami, Bucureti, 2000, p.85).
21
DREPTURILE REALE
SECIUNEA a III-a
Coninutul dreptului de proprietate . 1. Posesia (usus jus utendi) Noiune. Posesia presupune exercitarea de ctre titularul dreptului de proprietate a unei stpniri efective asupra lucrului, direct i n interes propriu, sau de a consimi ca stpnirea s fie exercitat n numele i n interesul lui de ctre o alt persoan. Reglementare. Caractere. Art. 1846 C.civ. definete posesia ca fiind deinerea unui lucru sau folosina unui drept exercitat, una sau alta, de noi nine sau de altul n numele nostru. Trecnd peste imperfeciunile textului (posesia nu se confund cu detenia - deinerea unui lucru) putem desprinde caracteristicile acestui atribut, i anume: - posesia se aplic att dreptului de proprietate (posesia unui lucru), ct i celorlalte drepturi reale (folosirea unui drept), adic posesia altui drept real. Posesia se afl la baza tuturor drepturilor reale, fiind materializarea existenei acestora, existen care rmne abstract.7 - posesia este prerogativa titularului dreptului de proprietate de a stpni bunul direct i nemijlocit sau indirect i mijlocit, prin intermediul altei persoane, care exercit stpnirea n numele i interesul proprietarului. - posesia este o stare de fapt; ea confer posesorului posibilitatea de a se comporta fa de bun ca i cnd ar fi adevratul titular al dreptului de proprietate sau al altui drept real. Dei regula este c posesorul este i titularul dreptului, posesia presupunnd dreptul, sunt cazuri cnd proprietatea aparine unei persoane fr a avea posesia, iar posesia, unei alte persoane care nu este proprietar. Cele dou noiuni nu se confund, prima fiind o stare de fapt i a doua o stare de drept.
7 Proprietarul are dreptul de a poseda lucrul n temeiul lui jus possessionis (drept de proprietate), care nu se confund cu jus possidendi (drept de a poseda) ce aparine posesorului.
22
Elemente. Posesia presupune existena a dou elemente: animus - intenia de a poseda pentru sine 8 , i corpus - deinerea material a bunului, concretizat n acte materiale de folosire a bunului. Se disting dou situaii: - Dac proprietarul exercit direct i personal stpnirea de fapt a bunului, posesia corespunde dreptului de proprietate; - Dac proprietarul transmite stpnirea de fapt altei persoane elementul corpus al posesiei posesia se exercit corpore alieno (posesor de corp strin) n numele i n interesul proprietarului, acesta din urm pstrnd elementul animus (intenia). . 2. Folosina (fructus - jus fruendi) Noiune. Este acea prerogativ n virtutea creia proprietarul poate s ntrebuineze bunul n interesul su i s-i perceap fructele. Reglementare. Art. 482 C.civ. dispune c proprietatea unui lucru mobil sau imobil d dreptul asupra a tot ce produce lucrul i asupra a tot ce unete, ca accesoriu, cu lucrul, ntr-un mod natural sau artificial. Dei art. 482 C.civ. prevede c fructele se dobndesc de proprietar n virtutea dreptului de accesiune, n realitate culegerea fructelor este nsi efectul exerciiului dreptului de folosin ca atribut al dreptului de proprietate. Noiunea de fructe. Prin fructe se nelege tot ceea ce un lucru produce n mod periodic, fr a-i fi afectat substana. Fructele sunt de trei feluri (art. 483 C.civ): - fructe naturale - se produc n mod periodic, fr intervenia omului (art. 522 C.civ); - fructe industriale - se produc periodic, ns pentru obinerea lor este necesar intervenia omului (art. 522 C.civ.); - fructe civile - sunt venituri bneti produse n urma valorificrii unor bunuri (chirii, dobnzi, dividende) (art. 523 C.civ.). Fructele naturale i industriale se dobndesc prin culegere,
8 Existena elementului intenional (animus) deosebete pose-sia de detenia precar, n cadrul creia lipsete voina posesorului de a stpni pentru sine, detentorul deinnd pentru altul (spre exemplu, depozitarul, locatarul, cruul).
23
DREPTURILE REALE
iar cele civile se dobndesc zi de zi (art. 524 i 525 C.civ.). Fructele nu se confund cu productele, acestea din urm fiind foloase trase dintr-un bun care i consum substana (nisipul, piatra, marmura extras dintr-o carier). . 3. Dispoziia (abusus - jus abutendi) Noiune. Acest atribut const n prerogativa proprietarului de a dispune liber de bunul su: de a-l nstrina sau de a constitui asupra lui drepturi reale n favoarea altor persoane, precum i de a dispune de substana bunului (a-l transforma, consuma, distruge) cu respectarea reglementrilor n vigoare. Elemente. Atributul dispoziiei cuprinde dispoziia material i dispoziia juridic asupra bunului. Dispoziie material presupune posibilitatea de a dispune de substana bunului, respectiv de a-l transforma, consuma sau distruge, cu respectarea reglementrilor n vigoare. Dispoziie juridic se concretizeaz n posibilitatea proprietarului de a nstrina dreptul de proprietate prin acte cu titlu oneros sau cu titlu gratuit, precum i de a constitui drepturi reale n favoarea altor persoane. Precizare Proprietarul poate, vremelnic, s nstrineze celelalte atribute ale dreptului de proprietate (jus utendi, jus fruendi), nu ns i jus abutendi, deoarece n acest caz ar pierde nsui dreptul de proprietate.
24
SECIUNEA a IV-a Caracterele dreptului de proprietate Art. 480 C.civ. prevede c Dreptul de proprietate este un drept exclusiv i absolut, dar legislaia actual i literatura de specialitate i-a completat fizionomia juridic cu nc dou trsturi specifice inviolabilitatea i respectiv, perpetuarea. Prin caracterul absolut al dreptului de proprietate se nelege posibilitatea titularului de a dispune de bun dup propria dorin, n limitele legii (de a-l utiliza i de a-i trage foloasele, precum i de a svri toate actele juridice care corespund interesului su), fr a avea nevoie de concursul altei persoane. Dreptul de proprietate este absolut n sensul c este opozabil erga omnes, toi ceilali fiind obligai s nu fac nimic de natur a-i aduce atingere titularului dreptului. Ori de cte ori bunul ajunge n deinerea sau posesia nelegitim a altuia, proprietarul beneficiaz de aciunea n revendicare. Totodat este un drept complet care confer titularului su exerciiul integral al tuturor prerogativelor (posesie, folosin, dispoziie) n comparaie cu celelalte drepturi reale, care nu sunt dect dezmembrminte ale dreptului de proprietate. Avnd caracter absolut, dreptul de proprietate este n acelai timp inviolabil. Principiul inviolabilitii dreptului de proprietate este prevzut expres n art. 136 pct. 5 din Constituie n forma revizuit, care dispune: Proprietatea privat este, n condiiile legii organice, inviolabil. Acest principiu are dou limite: - exproprierea pentru cauz de utilitate public. Conform Legii nr. 33/1994 i n baza art. 44 pct. 3 din Constituie, exproprierea nu se poate dispune dect pentru cauz de utilitate public, cu dreapt i prealabil despgubire. - pentru lucrri de interes general autoritatea public poate folosi subsolul oricrei proprieti imobiliare, cu obligaia de a despgubi proprietarul pentru daunele produse solului, plantaiilor sau construciei, ori pentru alte daune 25
DREPTURILE REALE
imputabile autoritilor publice (art. 44 pct. 5 din Constituie). Caracterul exclusiv l ndreptete pe titularul dreptului de proprietate s exercite toate atributele dreptului su, cu excluderea tuturor celorlalte persoane. Dreptul de proprietate este lipsit de caracterul exclusiv, n urmtoarele situaii: - cnd atributele dreptului de proprietate se exercit de ctre o alt persoan, n temeiul unui dezmembrmnt (drept real derivat) al dreptului de proprietate; - cnd un bun frugifer se afl n stpnirea unui posesor de bun-credin care dobndete conform art. 485 C.civ., fructele bunului frugifer; - n cazul coproprietii, deoarece atributele dreptului de proprie-tate aparin i se exercit cu privire la acelai lucru corporal de dou sau mai multe persoane; - n cazul servituilor pozitive, legale, convenionale sau judiciare, cnd proprietarul fondului dominant exercit atributul folosinei asupra fondului aservit. Caracterul perpetuu al dreptului de proprietate trebuie abordat din mai multe puncte de vedere: - dreptul de proprietate are o durat limitat n timp, el dureaz att timp ct exist bunul. nstrinarea bunului sau moartea titularului su nu este de natur s sting dreptul de proprietate. - dreptul de proprietate nu se pierde prin neuz, fiind imprescriptibil sub aspect extinctiv. Astfel, aciunea n revendicare prin care proprietarul urmrete s redobndeasc exerciiul dreptului de proprietate asupra unui bun imobil este imprescriptibil. n cazul unui bun mobil, situaia prezint o serie de nuanri.9 - dreptul de proprietate poate fi transmis prin acte ntre vii
9 Opinia dominant este n sensul prescriptibilitii aciunii n revendicare mobiliar n termen de 30 de ani. Relativ recent s-a conturat i opinia contrar a imprescriptibilitii acesteia, cu argumentul principal c nu se poate distinge din punct de vedere al proteciei juridice ntre bunurile mobile i imobile. Ase vedea Cap XII., Seciunea a II a.
26
(inter vivos) i pentru cauz de moarte (mortis causa). Prin transmitere, dreptul de proprietate trece din patrimoniul unei persoane n patrimoniul alteia, fr nici o modificare. Altfel spus, transmisibilitatea este expresia perpeturii dreptului de proprietate. Caracterul transmisibil este propriu dreptului de proprietate privat. n opoziie cu acesta, dreptul de proprietate public este inalienabil i prin urmare netransmisibil. i acest caracter cunoate limitri impuse de lege (expropriere pentru cauz de utilitate public, confiscarea special a bunului) sau de voina proprietarilor (spre exemplu, titularul poate s abandoneze un bun mobil, acesta devenind res nullius, ceea ce echivaleaz cu ncetarea dreptului de proprietate, dac nu se aplic vreo prevedere legal n temeiul creia bunul trece n proprietatea statului). Dreptul de proprietate, prin natura sa, este un drept exclusiv, individual, n sensul c atributele sale aparin i sunt exercitate de o singur persoan. O excepie de la caracterul individual o constituie coproprietatea, situaie n care dreptul de proprietate aparine concomitent la dou sau mai multe persoane care exercit deopotriv prerogativele acestuia. Dreptul de proprietate are un caracter legal, n sensul c legea 10 stabilete att coninutul ct i limitele exercitrii prerogativelor proprietarului.
10 n acest sens, Codul civil dispune n art. 480 c dreptul de proprietate se exercit n limitele determinate de lege. Tot astfel, Constituia, n art. 44 pct. 1, prevede: coninutul i limitele acestor drepturi (incluznd i dreptul de proprietate) sunt stabilite de lege. De asemenea, n temeiul art. 44 pct. 6 din Constituie, dreptul de proprietate oblig la respectare sarcinilor privind protecia mediului i asigurarea bunei vecinti, precum i a sarcinilor ce revin proprietarului n temeiul legii sau obiceiului.
27
DREPTURILE REALE
II. PREZENTARE PRACTICO-APLICATIV
1. Precizri suplimentare de doctrin Una dintre preocuprile centrale ale activitii Curii Europene a Drepturilor Omului o constituie garantarea dreptului de proprietate. Singurul drept cu caracter economic din Convenia European a Drepturilor Omului i Libertilor Fundamentale este dreptul de proprietate prevzut n art. 1 din Protocolul nr. 1 la Convenie i consacrat n urmtorii termeni: Orice persoan fizic sau moral are dreptul a-i fi respectate bunurile. Nimeni nu poate fi privat de proprietatea sa dect din motive de utilitate juridic i n condiiile prevzute de lege i de principiile de drept internaional. CEDO, analiznd noiunea de bunuri, implicit, a interpretat i categoria juridic a proprietii ntr-o manier nou, extensiv. Bunurile vizate de art. 1 din Convenie nu se limiteaz doar la bunurile corporale; constituie bunuri creanele, prile sociale, brevetele, drepturile publice patrimoniale ori drepturile avnd ca obiect pensia de asigurri sociale11. Sub acest aspect CEDO, prin jurisprudena sa, a interpretat n mod extensiv noiunile de bunuri i proprietate, conferindu-le un sens specific dreptului internaional al drepturilor omului, independent de nelesul existent n dreptul naional. Curtea European a statuat c noiunea de bunuri are un neles autonom, care nu se limiteaz doar la dreptul de proprietate asupra bunurilor corporale, i alte drepturi patrimoniale pot constitui drept de proprietate i, prin urmare, bunuri. n spea Gasus Dosier mpotriva Olandei 1996, s-a decis c este indiferent dac dreptul societii comerciale Gasus este considerat ca fiind un drept de proprietate sau o garanie real. n cazul Van Marle i alii mpotriva Olandei 1986, clientela s-a analizat ca o valoare patrimonial, deci ca un bun. Totodat, n cazul
11 M. Voicu, M. Popoac, Dreptul de proprietate i alte drepturi reale. Tratat de jurispruden, Editura Lumina Lex, Bucureti, 2002, p. 9.
28
Iatris mpotriva Greciei 1999, s-a statuat c, reclamantul, ca rezultat al exploatrii cinematografului timp de 11 ani, i-a creat o clientel, care constituie un bun. Mai mult, n cazul Pressos Compania Maviera SA i alii mpotriva Belgiei 1995, s-a decis c dreptul la despgubiri se nate odat cu producerea prejudiciului. Un drept de crean de aceast natur constituie bun i deci reprezint un drept de proprietate12. n viziunea CEDO, proprietatea nceteaz a fi sinonim numai cu dreptul de proprietate ca drept real; ea are n vedere orice drept patrimonial, inclusiv dreptul de crean.
12 Cazurile au fost preluate din motivarea Dec. nr. 70/27 februarie 2001 a Curii Constituionale referitoare la excepia de neconstituionalitate a art. 19 alin. 3 din Legea nr. 85/1992 privind vnzarea de locuine i spaii cu o alt destinaie construite din fondurile statului.
29
n raport de regim juridic
dreptul de proprietate public
a statului a unitilor administrativ-teritoriale a persoanelor fizice a persoanelor juridice
dreptul de proprietate privat
n raport de modaliti Formele dreptului de proprietate
dreptul de proprietate pur i simplu dreptul de proprietate afectat de modaliti dreptul de proprietate dobndit prin acte juridice dreptul de proprietate dobndit prin fapte juridice
2. Reprezentare grafic
n raport de modalitile de dobndire
dreptul de proprietate transmis ntre vii dreptul de proprietate transmis pentru cauz de moarte dreptul de proprietate original dreptul de proprietate derivat`
DREPTURILE REALE
n raport de titulari
dreptul de proprietate al persoanelor fizice dreptul de proprietate al persoanelor juridice
30
3. Tabel comparativ. Caracterele dreptului de proprietate

Caracter absolut i inviolabil Limite exproprierea pentru cauz de utilitate public (Legea nr. 33/94); subsolul oricrei pro-prieti poate fi folosit pentru lucrri de interes public dezmembrmintele dreptului de proprietate; fructele aparin posesorului de bun-credin al bunului frugifer; coproprietatea; servituile. exproprierea; confiscarea spe-cial; abandonarea bunului; clauza de ina-lienabilitate. coproprietatea. Coninut - proprietarul are plena proprietas (uzus, fructus, abusus); - proprietarul poate svri orice acte juridice conform interesului su; - este opozabil erga omnes. -proprietarul exercit singur atributele cu excluderea celorlalte persoane, dar n limitele legii;
exclusiv
perpetuu i transmisibil
- dreptul de proprietate nu se stinge prin neuz; - dreptul de proprietate poate fi transmis prin acte ntre vii i pentru cauz de moarte. - atributele dreptului de proprietate (posesia, folosina, dispoziia) aparin i sunt exercitate de o singur persoan. - coninutul i exercitarea atributelor dreptului de proprietate sunt stabilite de lege.
individual
legal
31
DREPTURILE REALE
4. Vocabular explicativ abusus (jus abutendi) atribut al dreptului de proprietate, desemnnd dreptul de proprietate asupra bunului (dispoziie juridic prin nstrinare sau dispoziie material prin distrugere); accesiune mod de dobndire a proprietii conform cruia tot ce se unete cu un lucru devine proprietatea aceluia cruia i aparine bunul la care s-a fcut unirea sau ncorporaiunea; animus stare de spirit a unei persoane care se comport ca titularul unui drept asupra unui lucru (animus domini, animus possidendi), caracterizat de intenia sau voina celui ce stpnete bunul de a efectua acea stpnire pentru sine; corpus termen folosit pentru a desemna elementul material al posesiei, care presupune un contact juridic direct cu bunul, concretizat n acte materiale ca: deinerea acestuia, folosirea lui, culegerea fructelor produse de el, efectuarea unor modificri sau aducerea unor completri, nfptuirea unor acte de dispoziie privitoare la bun; detentor precar persoan care deine un lucru, stpnindu-l fr intenia sau voina de a efectua aceast stpnire pentru sine, de a se purta cu privire la lucru ca proprietar sau ca titular al altui drept real; detenie stpnire n fapt asupra unui lucru al altuia exercitat temporar, n baza unui raport juridic cu proprietarul lucrului, implicnd obligaia restituirii acestuia; drept subiectiv absolut - drept civil n temeiul cruia titularul su, determinat, are posibilitatea s-l exercite singur, fr concursul altuia, toate celelalte persoane, ca subiecte pasive nedeterminate, avnd obligaia general i negativ de a nu aduce nici o atingere titularului n exercitarea dreptului su; drept subiectiv relativ - dreptul n temeiul cruia subiectul activ, determinat, numit creditor, are posibilitatea de a pretinde subiectului pasiv, determinat numit debitor, s dea, s fac sau s nu fac ceva; dreptul de habitaie - drept real n temeiul cruia titularul are dreptul de a folosi o cas de locuit ce aparine altei persoane; dreptul de servitute - o sarcin impus unui fond (fond aservit) 32
pentru uzul i utilitatea unui imobil avnd un alt stpn (fond dominant); drept de superficie - drept real ce const n dreptul de proprietate pe care l are o persoan fizic sau juridic denumit superficiar, n privina construciilor sau plantaiilor ce se afl pe terenul aparinnd altui proprietar, precum i n dreptul de folosin asupra terenului pe care se afl construciile sau plantaiile; drept de uz - drept real n virtutea cruia titularul su se poate folosi de un bun, i poate culege fructele pentru nevoile sale i ale familiei sale; drept de uzufruct - drept real principal ce confer titularului su, numit uzufructuar, dreptul de a exercita asupra unui bun ce aparine altui proprietar, atributele posesiei i folosinei n aceleai condiii ca i proprietarul, cu obligaia de a-i conserva substana i de a-l restitui la ncetarea uzufructului; dezmembrminte termen folosit pentru a desemna drepturile reale principale, care se constituie prin desprinderea unor atribute din coninutul juridic al dreptului de proprietate (de uzufruct, uz, abitaie, superficie, servitute); erga omnes - expresie latin desemnnd faptul c un act juridic sau un drept subiectiv este opozabil fa de toi; fructus (jus fruendi) atribut al dreptului de proprietate, desemnnd dreptul de a folosi i de a culege fructele bunului; res nullius expresie desemnnd un lucru al nimnui; uzus (jus utendi) atribut al dreptului de proprietate ce presupune exercitarea de ctre titular a unei stpniri efective asupra bunului n materialitatea sa. 5. ntrebri, exerciii 1. Definii noiunile de proprietate drept de proprietate. 2. Interpretai din punct de vedere juridic expresia: dreptul de proprietate este un drept absolut. 3. Stabilii care este coninutul atributelor: usus, fructus i abusus n materia proprietii. 4. Considerai ca fiind un abuz de drept mprejurarea c un 33
DREPTURILE REALE
proprietar, cu ocazia spturilor fcute n teren n scopul ridicrii unei construcii, nu a luat msurile necesare impuse de regulile arhitectonice, ceea ce a condus la dislocarea brusc a pdurilor de la casele vecine? n stadiul actual al legislaiei, pe ce texte de lege i-ar ntemeia instana soluia? 5. Ce condiii trebuie s ndeplineasc titularul unui drept subiectiv pentru a svri un abuz de drept? 6. Cunoscnd c proprietatea nu se pierde prin neuz, stabilii care este situaia juridic a bunurilor mobile abandonate. Dar situaia bunurilor mobile, furate din patrimoniul cultural naional? 7. Precizai cui aparine i care este coninutul atributelor usus, fructus i abusus n cazul bunurilor aparinnd proprietii publice. 6. Teste gril 1. Prin proprietate n sens juridic nelegem: a) raportul de apropriere a bunurilor materiale; b) dreptul de proprietate ca instituie juridic; c) dreptul real de proprietate ca drept patrimonial, drept real, drept absolut. 2. Constituie atribute ale dreptului de proprietate: a) dreptul de uz i dreptul de uzufruct; b) usus, fructus i abusus; c) animus i corpus. 3. Spre deosebire de proprietate, posesia este: a) stare de fapt; b) stare de drept; c) detenie precar a bunului. 4. Jus fruendi: a) este o prerogativ a dreptului de proprietate; b) este un caracter al dreptului de proprietate; c) reprezint dreptul de a culege fructele bunului, prerogativ exercitat n virtutea dreptului de accesiune. 5. Dreptul de proprietate este un drept: a) netransmisibil; b) perpetuu; c) relativ. 34
6. Caracterul exclusiv al dreptului de proprietate se explic prin: a) posibilitatea titularului de a exercita singur atributele cu excluderea celorlalte persoane; b) posibilitatea titularului de a exercita conco-mitent toate atributele dreptului de proprietate; c) opozabilitatea erga omnes. 7. Dreptul de proprietate asupra unei construcii: a) se transmite valabil prin contract de vnzarecumprare ncheiat n form autentic; b) se transmite valabil prin contract de vnzarecumprare, ncheiat n forma nscrisurilor sub semntur privat; c) nstrinarea prin act sub semntur privat con-duce i la dobndirea dreptului de proprietate asupra terenului pe care este aezat construcia. 8. Proprietarul nu poate nstrina atributul: a) jus utendi; b) jus fruendi; c) jus abutendi. 9. Dreptul de proprietate nu se pierde : a) n caz de expropriere a bunului pentru cauz de utilitate public; b) prin nentrebuinare, neuz; c) n cazul n care, n contract, prile au introdus clauze de inalienabilitate a bunului. 10. Dup regimul juridic aplicabil, dreptul de proprietate se clasific n: a) drept de proprietate aparinnd persoanelor fizi-ce i drept de proprietate al persoanelor juridice; b) drept de proprietate public i drept de proprietate privat; c) drept de proprietate, dobndit prin mijloace originare i drept de proprietate dobndit prin mijloace derivate. 11. Reprezint un drept real principal: a) dreptul de ipotec; b) dreptul de retenie; c) dreptul de uzufruct. 35
DREPTURILE REALE
12. Constituie drepturi reale accesorii: a) dreptul de uz, dreptul de uzufruct, dreptul de superficie; b) dreptul de ipotec, dreptul de gaj, dreptul de retenie; c) dreptul de administrare, dreptul de concesiune, dreptul de folosin. 13. Dezmembrmintele dreptului de proprietate sunt: a) drepturi reale principale; b) drepturi reale accesorii; c) drepturi de crean. 7. Spee 1. Ca urmare a condiiilor politico-economice existente n Romnia, X a decis n 1960 s prseasc ara, motivnd organelor de securitate c beneficiaz de o burs n strintate. Cunoscnd faptul c dac pleac pierde proprietatea terenului i casei n care locuia13, X s-a neles cu prietena sa Y, ca aceasta s locuiasc n imobil, pltind taxele i impozitele aferente, pentru a nu fi trecut n proprietatea statului. n mod tacit, prile au stabilit c dac X se ntoarce n Romnia, Y i va restitui imobilele, urmnd s primeasc valoarea actualizat a tuturor cheltuielilor fcute cu acestea. n urma evenimentelor din 1989, X s-a ntors n ar. Avnd n vedere c Y a refuzat s-i restituie terenul i cldirea, X a chemato n judecat solicitnd instanei s constate c imobilele se afl n proprietatea sa. n proces, Y a nvederat faptul c, din moment ce X nu i-a exercitat atributele dreptului de proprietate o lung perioad de timp, dreptul su de proprietate s-a stins prin neuz. Cerine: a) Care din atributele dreptului de proprietate nu a fost exercitat de X ct timp a locuit n strintate? b) Considerai ntemeiat afirmaia fcut de Y n faa instanei?
13 n temeiul Decretului nr. 111/1951 privind reglementarea situaiei bunurilor de orice fel supuse confiscrii, fr motenitori sau fr stpn precum i a altor bunuri care nu mai folosesc instituiile bugetare, bunurile abandonate intrau n proprietatea statului, dac trecea 1 an de la data prsirii imobilului, fr ca titularul s fi efectuat vreun act de conservare sau administrare personal sau prin reprezentant.
36
Ce va invoca n aprare X? c) Considerai c anterior anului 1989, statul garanta (ocrotea) proprietatea privat. Argumentai. d) Ce va decide instana? 2. A, mecanic auto, devenind omer, a amplasat un atelier de tinichigerie mpreun cu o ramp de reparaii auto n imediata apropiere a locuinei. Datorit zgomotelor, gazelor i mirosurilor poluante la care erau zilnic supui, vecini lui, B i respectiv C, au sesizat instana de judecat, solicitnd desfiinarea construciilor n litigiu. n motivarea aciunii reclamanii au susinut c activitile ntreprinse de A, fcnd nelocuibile casele vecine i micorndu-le valoarea de ntrebuinare, depesc limitele unei vecinti tolerabile, constituind un abuz de drept. n aprare, prtul a susinut c, n realitate, el este victima unui abuz, deoarece dreptul su de proprietate asupra atelierului fiind un drept absolut, deci nengrdit, vecinilor le revenea obligaia de a nu-l tulbura n exercitarea acestuia, obligaie pe care acetia nu au respectat-o. Cerine: a) Activitatea lui A ndeplinete condiiile unui abuz de drept? b) Cum interpretai aprarea lui A? c) Ce va hotr instana? 8. Bibliografie D.C. Florescu, Dreptul de proprietate, Editura Universitii Titu Maiorescu, Bucureti, 2002, p. 71-83. D.C. Florescu,Teoria general a drepturilor reale, Curs pentru nvmntul la ditan, Editura Universitii Titu Maiorescu, Bucureti, 2003, ., p.57- 67. V. Stoica, Drept civil. Drepturi reale principale, Editura Humanitas, Bucureti, 2004, p. 41- 104. I.R. Urs, S. Angheni - Drept civil. Drepturile reale. Teoria general a obligaiilor civile, vol.II, Editura Oscar Print, Bucureti, 1998, p. 15-21. 37
DREPTURILE REALE
O. Ungureanu, C. Munteanu Drept civil. Drepturi reale, Ed. Lumina Lex, Bucureti, 2003, p.70-95. L.Pop, L.M. Harosa Drept civil. Drepturi reale principale, Ed. Universul juridic, Bucureti, 2006, p. 78-97. L.Pop - Dreptul de proprietate i dezmembrmintele sale, Editura Lumina Lex, Bucureti, 2001, p. 38-62. I.P. Filipescu, A.I. Filipescu - Dreptul de proprietate i alte drepturi reale, Editura Actami, Bucureti, 2000, p. 80-101. C. Brsan - Drept civil. Drepturile reale principale, Editura All Beck, Bucureti, 2001, p. 29-48. Ioan Adam - Drept civil. Drepturi reale, Editura Europa Nova, Bucureti, 2002, p. 34-49.
38
CAPITOLUL II
DREPTUL DE PROPRIETATE PUBLIC. DOMENIUL PUBLIC
I. PREZENTARE TEORETIC SECIUNEA I Reglementarea, noiunea, caracterele juridice i titularii dreptului de proprietate public . 1. Reglementare Constituia Romniei reglementeaz n art. 136 pct. 1 formele dreptului de proprietate: Proprietatea este public sau privat stabilind la pct. 2 titularii proprietii publice (statul i unitile administrativ-teritoriale). Tot Constituia, n forma revizuit, stabilete i regimul juridic al proprietii publice: bunurile proprietate public sunt inalienabile. n condiiile legii ele pot fi date n administrarea regiilor autonome ori instituiilor publice sau pot fi concesionate sau nchiriate; de asemenea, ele pot fi date n folosin gratuit instituiilor de utilitate public (art. 136 pct. 4). O serie de acte normative adoptate de Parlament fac meniuni cu privire la proprietatea public: - Legea nr. 18/1991, legea fondului funciar, republicat 14 , cu modificrile ulterioare, dei obiectul de reglementare l constituie numai terenurile, dispune c acestea pot aparine domeniului public sau domeniului privat (art. 4 alin. 1). Domeniul public poate fi de interes naional, caz n care proprietatea asupra sa, n regim de drept public, aparine statului,
14 Republicat n M.Of. nr. 1 din 5 ianuarie 1998, modificat i completat prin Legea nr. 169/1997 i prin Legea nr,. 247/19. 07. 2005 privind reforma n domeniile proprietii i justiiei precum i unele msuri adiacente.
39
DREPTURILE REALE
sau de interes local, caz n care proprietatea, de asemenea n regim de drept public, aparine comunelor, oraelor, municipiilor sau judeelor (art. 4 alin. 2). - Legea minelor nr. 85/2003 15 dispune n art.1 c: resursele minerale situate pe teritoriul rii i n subsolul rii i al platoului continental n zona economic a Romniei din Marea Neagr, delimitate conform principiilor dreptului internaional i reglementrilor din conveniile internaio-nale la care Romnia este parte, fac obiectul exclusiv al proprietii publice i aparin statului Romn. Totodat precizeaz n art, 14 alin. 1 c sistemul naional de transport al petrolului face parte integrant din proprietatea public a statului i este de importan strategic. - Legea petrolului nr.238/2004 16 precizeaz n art. 1 alin. 1 resursele depetrol situate n subsolul rii i al platoului continental romnesc al Mrii Negre, delimitat conform principiilor dreptului internaional i conveniilor internaionale la care Romnia este parte, fac obiectul exclusiv al proprietii publice i aparin statului romn. n prezent, reglementarea unitar a proprietii publice o constituie Legea nr. 213 din 17 noiembrie 1998 privind proprietatea public i regimul juridic al acesteia, fiind cel mai cuprinztor act normativ n materie. Din textele legale invocate mai sus, putem concluziona: proprietatea poate fi public, aparinnd statului i unitilor administrativ-teritoriale, i privat, cnd are ca titulari orice subiect de drept, inclusiv statul i unitile administrativteritoriale; anumite bunuri pot forma obiectul exclusiv al proprie-tii publice (bunurile enumerate de art. 136 din Constituie i de Anexa Legii nr. 213/1998, precum i cele de uz i interes public); bunurile proprietate public au un regim juridic special; fiind inalienabile, punerea lor n valoare se face prin darea n administrare, prin concesionare sau nchiriere.
15 Publicat n M.O. nr. 197/2003, modificat prin Legea nr. 284/2005. 16 Publicat n M.O. nr. 535/15.06.2004.
40
II. DREPTUL DE PROPRIETATE PUBLIC. DOMENIUL PUBLIC
. 2. Noiune Dispoziiile constituionale i diferitele acte normative utilizeaz dou noiuni: domeniul public i proprietatea public17. Domeniul public, n opinia noastr, nu trebuie confundat cu proprietatea public. Domeniul public reprezint o mas de bunuri determinat de lege n raport de natura bunului (uz public) i de destinaia acestuia (interes public), adic totalitatea de bunuri ce formeaz obiectul proprietii publice. n consecin, domeniul public reprezint o totalitate de bunuri n timp ce proprietatea public este nsui dreptul subiectiv real care are ca obiect bunurile ce formeaz domeniul public18. Dreptul de proprietate public este acel drept real ce aparine statului i unitilor administrativ-teritoriale asupra bunurilor care fie prin natura lor, fie printr-o dispoziie a legii sunt de uz i interes public, aparinnd domeniului public, i care se exercit n regim de drept public, prin putere proprie i n interes public, n limitele prevzute de lege. Din definiie, rezult c dreptul de proprietate public prezint o serie de trsturi caracteristice: titularii dreptului de proprietate public sunt statul i unitile administrativ-teritoriale, iar obiectul dreptului de
17 n mod firesc, n doctrina juridic s-a pus problema dac acestea sunt sau nu echivalente. ntr-o prim opinie, cele dou noiuni sunt echivalente, complementare (C. Brsan, M. Gai, M. Pivniceru, Op. cit., p. 45; C. Brsan, Op.cit.,p. 88).Dreptul de proprietate public are ca obiect domeniul public, format din totalitatea bunurilor care, potrivit unor criterii legale, aparin statului i unitilor administrativteritoriale. Aceast concepie a fost criticat pe motiv c, n primul rnd, confund dreptul cu obiectul su, i n al doilea rnd, consider inexact domeniul public ca fiind obiect al proprietii publice. n realitate, dreptul de proprietate public are ca obiect bunurile care alctuiesc domeniul public i nu nsi domeniul public. Acesta este i sensul noiunii de proprietate public prevzut de Constituie, noiune care are n vedere dreptul de proprietate ca drept subiectiv asupra bunurilor aparinnd domeniului public. 18 A se vedea Decizia nr. 305/1999 a Curii de Apel Bucureti, n Culegere de practic judiciar 1999, Ed. Rosseti, Buc., 2001, p. 106 (Domeniul public este un concept care individualizeaz o mas de bunuri cu un regim juridic ocrotit n mod preferenial de ctre lege, n timp ce proprietatea public se refer la dreptul subiectiv avnd ca obiect bunurile ce alctuiesc domeniul public).
41
DREPTURILE REALE
proprietate public este alctuit din bunuri care fie prin natura lor, fie printr-o dispoziie a legii, fac parte din domeniul public. exercitarea dreptului de proprietate public are loc numai n regim de drept public. Statul i unitile administrativ-teritoriale particip ntotdeauna la raporturile juridice ca persoane de drept public, dar i exercit dreptul de proprietate n regim de drept public sau de drept privat, n raport de apartenena bunului la proprietatea public sau privat. exercitarea atribuiilor dreptului de proprietate public se face prin putere proprie i n interes public. Considerm c atributele dreptului de proprietate (jus utendi, jus fruendi, jus abutendi) se regsesc i n cazul proprietii publice 19 , cu att mai mult cu ct art. 2 din Legea nr. 213/1998 dispune, in terminis, c statul sau unitile administrativ-teritoriale exercit posesia, folosina i dispoziia asupra bunurilor care alctuiesc domeniul public, n limitele i n condiiile legii. n schimb, exerciiul lor presupune o serie de particulariti: - n privina bunurilor proprietate public prin natura lor, posesiunea (jus utendi) nu este exercitat n mod direct de stat i unitile administrativ-teritoriale (statul nu posed nemijlocit plaja mrii, spaiul aerian), ci corpore alieno, adic prin intermediul altor persoane care folosesc, administreaz sau exploateaz aceste bunuri. - referitor la bunurile proprietate public prin destinaia lor, statul i unitile administrativ-teritoriale exercit atributul posesiei i al folosinei, percepnd o serie de taxe (spre exemplu: obiectele dintr-un muzeu naional sau judeean). - n ceea ce privete atributul dispoziiei materiale i juridice (jus abutendi), dei bunurile din domeniul
19 n doctrina juridic mai veche s-a precizat opinia conform creia exercitarea atribuiilor posesiei, folosinei, dispoziiei nu se regsete n materia proprietii publice, deoarece bunurile din domeniul public fiind destinate folosinei publice, sunt inalienabile i nu produc nici un venit, titularii domeniului public avnd doar un drept de conservare i supraveghere a acestora G.N. Luescu, Teoria general` a drepturilor reale, Bucureti, 1947, p. 166.
42
public sunt inalienabile, ele pot fi modificate, transformate, dezafectate, demolate cu respectarea prevederilor legale sau pot fi trecute, n condiiile legii, din domeniul public n cel privat. Totodat, conform art. 136 pct. 4 din Constituie, bunurile aparinnd domeniului public pot fi date n administrarea Regiilor Autonome ori instituiilor publice, sau pot fi concesionate sau nchiriate; de asemenea, ele pot fi date n folosin gratuit instituiilor de utilitate public20. . 3. Titulari Conform art. 136 pct. 2 din Constituie, Proprietatea public aparine statului sau unitilor administrativ-teritoriale. De asemenea art. 1 alin. 1 din Legea nr. 213/1998 dispune: Dreptul de proprietate public aparine statului sau unitilor administrativ teritoriale . Art. 4, alin. 2 din Legea nr. 18/1991 cu modificrile ulterioare, fcnd referire la terenurile proprietate public prevede: Domeniul public poate fi de interes naional, caz n care proprietatea asupra sa, n regim de drept public, aparine statului, sau de interes local, caz n care proprietatea, de asemenea, n regim de drept public, aparine comunelor, oraelor, municipiilor sau judeelor. Titularii dreptului de proprietate public sunt statul asupra terenurilor din domeniul public de interes naional i unitile administrativ-teritoriale (comuna, oraul, municipiul, judeul) asupra bunurilor din domeniul public de interes local. mprejurarea c o serie de persoane juridice primesc n administrare bunuri din domeniul public sau li se concesioneaz astfel de bunuri nu le transform n subiecte ale dreptului de proprietate public. Dreptul de administrare sau concesiune nu echivaleaz cu dreptul de proprietate public ci reprezint modaliti specifice de exercitare a acestuia.
20 n acelai sens, dispune i Legea nr. 213/1998 n art. 12, alin. 1 lit. c ele pot fi date numai n administrare, concesionate ori nchiriate, n condiiile legii precum i art. 125(1) din Legea nr. 215/2001 a administraiei locale prevede: Consiliile locale i consiliile judeene hotrsc ca bunurile ce aparin domeniului public sau privat, de interes local sau judeean, dup caz, s fie date n administrarea regiilor autonome i instituiilor publice, s fie concesionate sau nchiriate.
43
DREPTURILE REALE
. 4. Caractere juridice Legislaia n vigoare prevede expres caracterele specifice ale dreptului de proprietate public: Astfel: Constituia n art. 136, pct. 4 stabilete: bunurile proprietate public sunt inalienabile. art. 11 alin. 1 din Legea nr. 213/1998 precizeaz c bunurile din domeniul public sunt inalienabile, insesizabile i imprescriptibile []. art. 122 alin. 2 din Legea administraiei publice locale nr. 215/2001 stipuleaz n acelai sens bunurile ce fac parte din domeniul public sunt inalienabile, imprescriptibile i insesizabile. 1. dreptul de proprietate public este inalienabil. Bunurile proprietate public sunt scoase din circuitul civil, adic nu pot fi nstrinate prin acte juridice civile, n mod voluntar i nici pe calea forat a exproprierii. De asemenea, nu se pot constitui asupra acestora dezmembrmite ale dreptului de proprietate i, mai mult, aceste bunuri nu pot fi gajate sau ipotecate. Posibilitatea constituirii unor drepturi reale specifice dreptul de administrare, dreptul de concesiune, dreptul de folosin gratuit sau posibilitatea nchirierii bunurilor proprietate public nu contravine regulii inalienabilitii. n aceast ipotez nu este vorba de nstrinarea sau dobndirea bunurilor din domeniul public, ci de modaliti specifice de exercitare a dreptului de proprietate public. 2. dreptul de proprietate public este imprescriptibil Potrivit art. 11 alin. 1 lit. c din Legea nr. 213/1998, bunurile din domeniul public nu pot fi dobndite de ctre alte persoane prin uzucapiune sau prin efectul posesiei de bun-credin asupra bunurilor mobile. Astfel, dreptul de proprietate public este imprescriptibil extinctiv ct i achizitiv. Sub aspect extinctiv, aciunea n revendicarea dreptului de proprietate public poate fi introdus oricnd; dreptul la aciune n sens material nu se stinge indiferent de intervalul de timp scurs. Sub aspect achizitiv, imprescriptibilitatea bunurilor proprietate public presupune c bunurile imobile nu pot fi dobndite prin 44
uzucapiune orict de lung ar fi posesia, iar bunurile mobile nu pot fi dobndite pe calea posesiei de bun-credin. 3. dreptul de proprietate public este insesizabil Caracterul insesizabil are n vedere faptul c bunurile proprietate public nu pot fi urmrite de creditori. n acest sens art. 11 alin. 1 lit. b din Legea nr. 213/1998 prevede c bunurile proprietate public nu pot fi supuse executrii silite i asupra lor nu se pot constitui garanii reale21. 4. dreptul de proprietate public este exclusiv, negrevabil i nedezmembrabil Potrivit art. 11 alin. 1 lit. b din Legea nr. 213/1998 asupra bunurilor din domeniul public [] nu se pot constitui garanii reale. Dreptul de proprietate public este un drept nedezmembrabil, deoarece toate atributele sale sunt exercitate de titularul dreptului n putere proprie i n interes public. Faptul c bunurile proprietate public pot fi date n administrare regiilor autonome i instituiilor publice, aceasta nu constituie o dezmembrare a dreptului de proprietate public. n mod excepional, servituile asupra bunurilor proprietate public sunt valabile numai n msura n care acestea sunt comparabile cu uzul sau interesul public cruia i sunt destinate bunurile. Servituile valabil constituite anterior intrrii bunului n domeniul public se menin n condiiile compatibilitii lor cu uzul i interesul public (art. 13 din Legea nr. 213/1998)22.
21 Dac am admite sesizabilitatea, caracterul inalienabil ar rmne o simpl ficiune, deoarece dac bunurile proprietate public ar putea fi urmrite silit, consecina ar fi vnzarea lor, pentru ca, din preul obinut, creditorii s-i satisfac creana. Desigur, exist prezumia c statul i unitile administrativ-teritoriale sunt ntotdeauna solvabile, creanele asupra lor realizndu-se pe calea unor norme financiare speciale i nu prin urmrire silit (creanele se nscriu la bugetul statului sau al unitilor administrativ-teritoriale n vederea achitrii). 22 Anterior acestei legi, servituile erau incompatibile cu afectaiunea special a proprietii publice. Totui, erau interzise doar servituile prin fapta omului, nu i servituile naturale i legale ale exerciiului dreptului de proprietate public.
45
DREPTURILE REALE
SECIUNEA a II-a
Domeniul public . 1 Noiunile de bunuri domeniale i de domeniu public 1. Noiunea de bunuri domeniale. Bunurile aparinnd statului i unitilor administrativteritoriale poart denumirea de bunuri domeniale i alctuiesc domeniul statului. Bunurile domeniale se mpart n dou categorii: - bunuri ce aparin domeniului public; - bunuri ce aparin domeniului privat. n concluzie, bunurile domeniale sunt bunurile imobile sau mobile, care aparin statului sau unitilor administrativ teritoriale, bunuri asupra crora aceste subiecte de drept public exercit fie un drept de proprietate public, fie un drept de proprietate privat 23 . Dac este vorba despre bunuri din domeniul public, asupra lor se exercit un drept de proprietate public, dimpotriv, asupra bunurilor din domeniul privat se exercit un drept de proprietate privat. 2. Noiunea de domeniu public. Textele constituionale i legile n vigoare au stabilit sensul noiunii de domeniu public i corelaia sa cu proprietatea public i domeniul privat. Astfel: - Constituia n forma revizuit nu utilizeaz expres noiunea de domeniu public, dar aceasta este implicit neleas att din clasificarea proprietii n public i privat, fcut de art. 136 pct. 1, ct i din prevederile pct. 2 i 3 ale aceluiai articol, care precizeaz titularii proprietii publice i bunurile care aparin exclusiv proprietii publice. - Legea nr. 18/1991 n art. 4 prevede: terenurile pot face obiectul dreptului de proprietate privat sau al altor drepturi reale, avnd ca titulari persoane fizice sau juridice, ori pot aparine domeniului public sau domeniului privat. Domeniul public poate fi
23 V. Stoica Drepturi reale principale, Ed. Humanitas, Bucureti, 2004, p.407.
46
de interes naional, caz n care proprietatea asupra sa, n regim de drept public, aparine statului, sau de interes local, caz n care proprietatea, de asemenea, n regim de drept public, aparine comunelor, oraelor, municipiilor sau judeelor. Iar n art. 6 stipuleaz: domeniul privat al satului este supus dispoziiilor de drept comun. Din dispoziiile legale mai sus citate, reiese c sintagma domeniu public corespunde proprietii publice, n timp ce domeniul privat, supus dispoziiilor de drept comun, corespunde proprietii private a statului. - Prin Legea nr. 213/1998 privind proprietatea public i regimul juridic al acesteia au fost aduse importante clarificri noiunii de domeniu public24, componentelor sale i regimului juridic aplicabil. n accepiunea acestei legi, domeniul public este subsumat conceptului de proprietate public i este alctuit din bunuri care, potrivit legii sau prin natura lor, sunt de uz sau de interes public. Astfel, dup ce n art. 1 stabilete obiectul dreptului de proprietate
24 Stabilirea nelesului sintagmei domeniului public a constituit obiect de controvers n literatura juridic. ntr-o prim opinie, n sfera noiunii de domeniu public: sunt cuprinse bunurile proprietate public sau, mai simplu, bunurile publice, dar i bunuri proprietate privat, care, ns, au o semnificaie deosebit sub aspect istoric, cultural etc., fiind valori naionale, ale patrimoniului naional, ce trebuie transmise din generaie n generaie, motiv pentru care sunt grevate de un regim public de paz i protecie a interesului public sau dup caz, a uzului public (biserici, catedrale, alte lcauri de cult, bunuri din patrimoniul cultural naional, bunuri din fondul arhivistic naional) - A. Iorgovan, Drept administrativ. Tratat elementar, vol. II, Editura Proarcadia Bucureti, 1993, p. 53. ntr-o alt opinie, asemenea bunuri alctuiesc domeniul public lato-sensu, existnd ns i un domeniu public stricto-sensu, dat de bunurile ce alctuiesc obiectul dreptului de proprietate public a statului i unitilor administrativ-teritoriale la care se adaug serviciile publice- L. Pop, Op. cit., p. 69. Totodat s-a apreciat c proprietatea public poate fi de domeniul public, adic bunurile artate de art. 135 pct. 4, ori de domeniul privat, respectiv toate celelalte bunuri care sunt obiect al proprietii publice- I.P. Filipescu, A.I. Filipescu, Op. cit., p. 90. Toate opiniile prezentate consider c proprietatea public are dou forme: proprietate public a domeniului public i proprietate public a domeniului privat. n ceea ce ne privete, avnd n vedere textele legale n materie, domeniul public este subsumat conceptului de proprietate public i este alctuit din bunuri care, potrivit legii sau prin natura lor, sunt de uz sau de interes public, iar domeniul privat corespunde proprietii private, fiind alctuit din bunuri proprietate privat.
47
DREPTURILE REALE
public (bunuri de uz sau de interes public), n art. 2, legea dispune c statul i unitile administrativ-teritoriale, n calitate de titulari ai proprietii publice, i exercit atribuiile dreptului de proprietate asupra bunurilor care alctuiesc domeniul public. n ceea ce ne privete, avnd n vedere textele legale n materie, considerm c domeniul public circumscrie sfera bunurilor care prin natura lor ori prin destinaia legii sunt de uz i utilitate public25. De asemenea, apreciem c expresia domeniu public face pereche cu domeniu privat. Domeniul public i domeniul privat sunt dou categorii ale proprietii statului i unitilor administrativ-teritoriale care pot fi: proprietate public i proprietate privat. Bunurile proprietate public formeaz domeniul public, iar bunurile proprietate privat formeaz domeniul privat. . 2. Bunuri aparinnd domeniului public Att Constituia ct i legislaia adoptat ulterior 26 nu enumer limitativ bunurile care alctuiesc obiectul dreptului de proprietate public. Astfel: Potrivit art. 136 pct. 3 din Constituia revizuit, intr n
25 n principiu, toate bunurile destinate folosinei publice fac parte din domeniul public, Dec. nr. 152/1994 a CSJ n Dreptul nr. 6/1995, p.93. 26 Potrivit Legii apelor nr. 107/1996 publicat n MO nr. 244/8 oct. 1996, modificat prin Legea nr. 310/2004 i Legea nr. 112/2006, aparin domeniului public al statului apele de suprafa cu albiile lor minore cu lungimi mai mari de 5 km i cu bazine hidrografice ce depesc suprafaa de 10 km2, malurile i cuvetele lacurilor, precum i apele subterane, apele maritime interioare, faleza i plaja mrii cu bogiile lor naturale i potenialul lor energetic valorificabil, marea teritorial i fundul apelor maritime (art. 3 din lege).Codul silvic dispune n art. 1 c pdurile, terenurile desti-nate mpduririi, cele care servesc nevoilor de cultur, producie ori administraie silvic, iazurile, albiile prurilor precum i terenurile neproductive, incluse n amenajamentele silvice, constituie, indiferent de natura dreptului de proprietate, fondul forestier naional. Legea nr. 1/2000 pentru reconstituirea dreptului de proprietate asupra terenurilor agricole i celor forestiere, prevede n art. 9, modificat prin O.U.G. nr. 102/2001: terenurile proprietate de stat administrate de institutele i staiunile de cercetare, destinate cercetrii i producerii de semine i material sditor din categoriile biologice superioare i cele pentru creterea animalelor de ras, precum i terenurile administrate de unitile de nvmnt cu profil agricol sau silvic, aparin domeniului public al statului.
48
aceast categorie: bogiile de orice natur ale subsolului; cile de comunicaie; spaiul aerian; apele cu potenial energetic valorificabil i acelea ce pot fi folosite n interes public; plajele; marea teritorial; resursele naturale ale zonei economice i ale platoului continental, precum i alte bunuri stabilite de legea organic. Legea nr. 18/1991, republicat, n art. 5 alin. 1 prevede c: aparin domeniului public terenurile pe care sunt amplasate construcii de interes public, piee, ci de comunicaii, reele stradale i parcuri publice, porturi i aeroporturi, terenuri cu destinaie forestier, albiile rurilor i fluviilor, cuvetele lacurilor de interes public, fundul apelor maritime interioare i al Mrii Negre, inclusiv plajele, terenurile pentru rezervaii naturale i parcurile naionale, monumentele, ansamblurile i siturile arheologice i istorice, monumentele naturii, terenurile pentru nevoile aprrii sau pentru alte folosine care, potrivit legii, sunt de domeniul public ori care, prin natura lor, sunt de uz sau interes public. Conform art. 476 C. civ drumurile mari, drumurile mici i uliele care sunt n sarcina statului; fluviile i rurile navigabile sau plutitoare, rmurile, adugirile ctre mal i locurile de unde s-a retras apa mrii, porturile naturale sau artificiale, malurile unde trag vasele i ndeobte toate prile din pmntul Romniei care nu sunt proprietate particular, sunt considerate ca dependine ale domeniului public, adic aparin acestuia. Legea nr. 213/1998 privind proprietatea public i regimul juridic al acesteia n art. 3 dispune c domeniul public este alctuit din urmtoarele bunuri: - bunuri enumerate n art. 135 alin. 4 din Constituie (devenit art. 136 pct. 3); - bunuri enumerate n Anexa27 care face parte integrant din Legea nr. 213/1998; - orice alte bunuri care, potrivit legii sau prin natura lor, sunt de uz sau interes public i sunt dobndite de stat
27 Anexa care face parte integrant din Legea nr. 213/1998 cuprinde liste separate de bunuri care fac parte din domeniul public al statului (I), din domeniul public judeean (II), i din domeniul public local (III), acesta din urm aparinnd comunelor, oraelor, municipiilor. Orict de cuprinztoare ar fi, anexa nu poate fi exhaustiv, ci numai exemplificativ.
49
DREPTURILE REALE
sau de unitile administrativ-teritoriale prin modurile prevzute de lege. . 3. Clasificarea domeniului public Criteriul fundamental de clasificare, cuprins n art. 136, pct. 3 din Constituie este cel al interesului pe care l prezint bunul. Din acest punct de vedere distingem: - domeniul public de interes naional; - domeniul public de interes local (comunal, orenesc, judeean). Textul constituional nu prevede dac este vorba de bunuri care fac obiectul exclusiv al dreptului de proprietate public aparinnd statului sau unitilor administrativ teritoriale. Coroborat ns cu punctul I al Listei Anex la Legea nr. 213/1998 se poate concluziona c bunurile enumerate de art. 136, pct.3 din Constituie fac parte din domeniul public al statului n funcie de criteriile prevzute n art. 3 alin. 2-5 din Legea nr. 213/1998 se delimiteaz: - domeniul public al statului, alctuit din bunurile prevzute de art. 135 alin. 4 din Constituie, din cele prevzute la punct I din Anexa la aceast lege precum i din alte bunuri de uz sau interes public naional, declarate ca atare de lege28;
28 pct.I. Domeniul public al statului este alctuit din urmtoarele bunuri: 1. bogiile de orice natur ale subsolului, n stare de zcmnt; spaiul aerian; apele de suprafa, cu albiile lor minore, malurile i cuvetele lacurilor, apele subterane, apele maritime interioare, faleza i plaja mrii, cu bogiile lor naturale i cu potenialul energetic valorificabil, marea teritorial i fundul apelor maritime, cile navigabile interioare; pdurile i terenurile destinate mpduririi, cele care servesc nevoilor de cultur, de producie ori de administraie silvic, iazurile, albiile praielor, precum i terenurile neproductive incluse n amenajamentele silvice, care fac parte din fondul forestier naional i nu sunt proprietate privat. terenurile care au aparinut domeniului public al statului nainte de 6 martie 1945; terenurile obinute prin lucrri de ndiguiri, de desecri i de combatere a eroziunii solului; terenurile institutelor i staiunilor de cercetri tiinifice i ale unitilor de nvmnt agricol i silvic, destinate cercetrii i producerii de semine i de material sditor din categoriile biologice i de animale de ras; parcurile naionale; rezervaiile naturale i monumentele naturii; patrimoniul natural al Rezervaiei Biosferei Delta
50
domeniul public al judeelor este alctuit din bunurile prevzute la punct II din Anexa legii nr. 213/199829 i din
Dunrii; resursele naturale ale zonei economice i ale platoului continental, mpreun cu platoul continental; infrastructura cilor ferate, inclusiv tunelele i lucrrile de art; tunelele i casetele de metrou, precum i instalaiile aferente acestuia; drumurile naionale autostrzi, drumuri expres, drumuri naionale europene, principale, secundare; canalele navigabile, cuvetele canalului, construciile hidrotehnice aferente canalului, ecluzele, aprrile i consolidrile de maluri i de taluzuri, zonele de siguran de pe malurile canalului, drumurile de acces i teritoriile pe care sunt realizate acestea; reelele de transport al energiei electrice; spectre de frecven i reelele de transport i de distribuie de telecomunicaii; canalele magistrale i reelele de distribuie pentru irigaii, cu prizele aferente; conductele de transport al ieiului, al produselor petroliere i al gazelor naturale; lacurile de acumulare i barajele acestora, n cazul n care activitatea de producere a energiei electrice este racordat la sistemul energetic naional, sau cele cu trane pentru atenuarea undelor de viitur; digurile de aprare mpotriva inundaiilor; lucrrile de regularizare a cursurilor de ape; cantoanele hidrotehnice, staiile hidrologice, meteorologice i de calitate a apelor;. porturi maritime i fluviale, civile i militare- terenurile pe care sunt situate acestea, diguri, cheiuri, pereuri i alte construcii hidrotehnice..., drumuri tehnologice n porturi, monumente istorice aflate n porturi...; terenurile destinate exclusiv instruciei militare; pichetele de grniceri i fortificaiile de aprare a rii; pistele de decolare, aterizare, cile de rulare i platformele pentru mbarcare-debarcare situate pe acestea i terenurile pe care sunt amplasate; statui i monumentele declarate de interes public naional; ansamblurile i siturile istorice i arheologice; muzeele, coleciile de art declarate de interes public naional; terenurile i cldirile n care i desfoar activitatea: Parlamentul, Preedinia, Guvernul, ministerele i celelalte organe de specialitate ale administraiei publice centrale i instituiile publice subordonate acestora, instanele judectoreti i parchetele de pe lng acestea, uniti ale Ministerului de Interne, ale serviciilor publice de informaii, precum i cele ale direciei generale ale penitenciarelor, serviciile publice descentralizate ale ministerelor i ale celorlalte organe de specialitate ale administraiei publice centrale, precum i prefecturile, cu excepia celor dobndite din veniturile proprii extrabugetare, care constituie proprietatea privat a acestora. 29 pct. II. Domeniul public judeean este alctuit din urmtoarele bunuri: 1. drumurile judeene; 2. terenurile i cldirile n care i desfoar activitatea consiliul judeean n aparatul propriu al acestuia, precum i instituiile publice de interes judeean, cum sunt: biblioteci, muzee, spitale judeene i alte asemenea bunuri, dac nu au fost declarate de uz sau interes public naional sau local;
51
DREPTURILE REALE
alte bunuri de uz sau interes public judeean, declarate ca atare prin hotrre a Consiliului judeean dac nu sunt declarate prin lege bunuri de uz sau interes public naional; domeniul public al comunelor, al oraelor i al municipiilor este alctuit din bunurile prevzute la punctul III30 din aceeai anex i din alte bunuri de uz sau interes public local, declarate ca atare prin hotrrea Consiliului local, dac nu sunt declarate prin lege bunuri de uz sau interes public naional sau judeean.
Cu privire la aceast delimitare ntre domeniul public al statului i domeniul public al unitilor administrativ-teritoriale se impun cteva precizri: delimitarea domeniului public al statului i al unitilor administrativ-teritoriale se face prin inventarierea bunurilor
reelele de alimentare cu ap realizate n sistem zonal sau microzonal, precum i staiile de tratare cu instalaiile, construciile i terenurile aferente acestora; 30 pct. III. Domeniul public local al comunelor, oraelor i municipiilor este alctuit din urmtoarele bunuri: 1. drumurile comunale, vicinale i strzile; 2. pieele publice, comerciale, trgurile, oboarele i parcurile publice, precum i zonele de agrement; 3. lacurile i plajele care nu sunt declarate de interes public naional sau judeean; 4. reelele de alimentare cu ap, canalizare, termoficare, gaze, staiile de tratare i epurare a apelor uzate, cu instalaiile, construciile i terenurile aferente; 5. terenurile i cldirile n care i desfoar activitatea consiliul local i primria, precum i instituiile publice de interes local, cum sunt: teatrele, bibliotecile, muzeele, spitalele, policlinicile i altele asemenea; 6. locuinele sociale; 7. statuile i monumentele, dac nu au fost declarate de interes public naional; 8. bogiile de orice natur ale subsolului, n stare de zcmnt, dac nu au fost declarate de interes public naional; 9. terenurile cu destinaie forestier, dac nu fac parte din domeniul privat al statului i dac nu sunt proprietatea persoanelor fizice ori a persoanelor juridice de drept privat; 10. cimitirele oreneti i comunale.
3.
52
proprietate public (art. 19 23 din Legea nr. 213/1998)31; litigiile cu privire la delimitarea domeniului public al statului, judeelor, municipiilor, oraelor sau comunelor sunt n competena de soluionare a instanelor de contencios administrativ (art. 23 din Legea nr. 213/1998); legea permite posibilitatea trecerii unui bun din domeniul public al statului n domeniul public al unei uniti administrativteritoriale, la cererea Consiliului judeean, a Consiliului General al municipiului Bucureti sau a Consiliului local, dup caz, prin hotrre a Guvernului (art. 9 alin. 1). Trecerea unui bun din domeniul public al unei uniti administrativ-teritoriale n domeniul public al statului se face, la cererea Guvernului, prin hotrre a Consiliului judeean, respectiv a Consiliului General al municipiului Bucureti sau a Consiliului local (art. 9 alin. 2 din Legea nr. 213/1998).
31 Inventarierea bunurilor din domeniul public al statului se ntocmete de ministere, de celelalte organe de specialitate ale administraiei publice centrale i de autoritile publice centrale care au administrarea unor asemenea bunuri. Inventarele se centralizeaz de Ministerul Finanelor i se supun aprobrii Guvernului. Inventarul bunurilor care alctuiesc domeniul public al unitilor administrativteritoriale se ntocmete de comisii special constituite i se centralizeaz de Consiliul Judeean sau de Consiliul General al Municipiului Bucureti i se trimit Guvernului pentru ca, prin hotrre, s se ateste apartenena bunurilor la domeniul public judeean sau de interes local.
53
DREPTURILE REALE
SECIUNEA a III-a Modurile de dobndire i de stingere a dreptului de proprietate public
. 1. Modurile de dobndire a dreptului de proprietate public 1. Consideraii generale Art. 7 lit. a) - f) din Legea nr. 213/1998 dispune c dreptul de proprietate public se dobndete: 1. pe cale natural. Legea nu explic acest mod de dobndire, ns considerm c a avut n vedere bogiile de orice natur ce se formeaz natural pe teritoriul sau n subsolul rii (petrol, gaze, resursele naturale ale zonei economice i ale platoului continental, spaiul aerian). Asupra acestor bunuri exist un drept de proprietate public, fr s se ncheie vreun act juridic sau s se svreasc vreun fapt juridic pentru a le dobndi. 2. prin achiziii publice efectuate n condiiile legii. 3. prin expropriere pentru cauz de utilitate public. 4. prin acte de donaie sau legate. Acestea sunt acceptate, n condiiile legii, de Guvern sau, dup caz, de Consiliul judeean sau de Consiliul local, dac bunul intr n domeniul public al statului, respectiv al unitilor administrativ teritoriale 32 . n acelai sens dispune i Legea nr. 215/2001 a adminsitraiei publice locale. Potrivit art. 123 alin. 3 din legea amintit, donaiile i legatele cu sarcini pot fi acceptate numai cu aprobarea consiliului local sau, dup caz, a consiliului judeean, cu votul a dou treimi din numrul membrilor acestuia. 5. prin trecerea unor bunuri din domeniul privat al statului sau al unitilor administrativ-teritoriale n domeniul public
32 Cu titlu exemplificativ, enunm H.G. nr. 469/1998, prin care s-a autorizat Ministerul Culturii s accepte o donaie cu sarcini oferit de soii Liana i Dan Popescu Nasta n favoarea sattului romn constnd n bunuri culturale n valoare de 928.050.000 lei.
54
al acestora, pentru cauz de utilitate public. Aceast trecere opereaz pe baza hotrrii Guvernului, pentru bunurile aflate n proprietatea privat a statului, sau n temeiul hotrrii Consiliului Judeean, a Consiliului General al Municipiului Bucureti ori a Consiliului local, pentru cele aflate n proprietatea privat a acestora (art. 8 alin 1). 6. prin alte moduri prevzute de lege, cum sunt: rechiziia. Rechiziia nu este o lipsire de dreptul de proprietate privat, ci numai o lipsire de atributul folosinei pe durata prevzut de lege 33 . Titularul dreptului de folosire este statul, prin organele autoritii publice. n prezent rechiziia se face n condiiile Legii nr. 132/1997, modificat prin Legea nr. 410/2004. Bunurile rechiziionate34 vor fi puse la dispoziia forelor destinate aprrii naionale sau a autoritilor publice, la declararea mobilizrii generale sau pariale ori a strii de razboi, la instituirea strii de asediu sau de urge, precum i n caz de concentrri, exerciii i antrenamente de mobilizare ori pentru prevenirea, localizarea, nlturarea urmrilor unor dezastre, ct i pe timpul acestor situaii (art.1 alin. 2). n schimb, bunurile consumptibile i cele perisabile pot fi rechiziionate definitiv, cu plata despgubirilor prevzute de lege.
33 La expirarea perioadei pentru care este fcut rechiziia, sau la ncetarea cauzelor care au determinat rechiziia, bunurile se restituie celor de la care au fost rechiziionate, pe baza unui proces verbal (art. 29). Dac bunurile au suferit degradri sau devalorizri, proprietarii pot fi despgubii fie prin acordarea unui bun similar, fie prin plata contravalorii bunului, calculat n funcie de starea tehnic sau de gradul de uzur la momentul rechiziionrii. Pentru bunurile consumptibile, se pltesc preurile n vigoare la momentul despgubirii, dar n funcie de calitatea lor de la data prelurii (art. 25). 34 Potrivit art. 5 alin. 1 se pot rechiziiona: a) mijloace de transport cu traciune animal, auto, feroviare, aeriene i navale; b) instalaii portuare i dane; c) sisteme, instalaii i tehnic de aerodrom, de comunicaii i de telecomunicaii; d) surse de alimentare energetice; e) tehnic de calcul; f) tehnic i materiale topografice, tipografice, audiovizuale, de construcii i de ci ferate; g) carburani-lubrifiani, utilaje i materiale pentru transportul i depozitarea acestora; h) cldiri; i) terenuri; j) piese de schimb i materiale pentru ntreinere i reparaii; k) utilaje i materiale pentru dotarea atelierelor de reparaii; l) articole de echipament, de protecie, de regie, de gospodrie i de igien personal; m) alimente i materiale pentru preparat, servit, distribuit i transportat hran; n) animale; o) furaje; p) tehnic, aparatur i materiale sanitar-veterinare.
55
DREPTURILE REALE
confiscarea 35 - este o sanciune ce const n trecerea forat, cu titlu gratuit, n proprietatea statului, a unui bun n temeiul unei hotrri judectoreti sau a unei decizii administrative. Potrivit art. 44, alin. 9 din Constituie: bunurile destinate, folosite sau rezultate din infraciuni ori contravenii pot fi confiscate numai n condiiile legii. bunurile fr stpn, bunurile abandonate i succesiunile vacante. Bunurile fr stpn sunt orice lucruri prsite timp de 1 an de ctre titularii lor, necunoscui sau abseni36. Potrivit art. 477 i 680 C. civ., succesiunile vacante, adic fr motenitori legali ori testamentari, sau dac motenitorii existeni au renunat la succesiune ori nu au acceptat-o n termenul prevzut de lege, trec n domeniul public. comoara sau tezaurul - potrivit Codul civil art. 649 alin 2 reprezint orice lucru inut ascuns sau ngropat, a crui proprietate no poate justifica nimeni, care este descoperit printr-un pur efect al
35 Confiscarea averii totale sau pariale, ca pedeaps complementar, a fost abrogat prin Legea nr. 140/1996 de modificare a Codului penal. n prezent exist att confiscare ca msur de siguran, ct i confiscare contravenional, precum i confiscare n condiiile Legii nr. 115/1996 privind declararea i controlul averilor demnitarilor, magistrailor, funcionarilor publici i a unor persoane cu funcii de conducere, modificat prin Legea nr. 161/2003 privind unele msuri pentru asigurarea transparenei n exercitarea demnitilor publice, a funciilor publice i n mediul de afaceri, prevenirea i sancionarea corupiei i OUG nr. 24/2004 pentru modificarea i completarea legii nr. 161/2003. Potrivit art. 18 alin. 1 din Legea nr. 115/1996: dac instana ce judec constat c dobndirea unor bunuri sau a unei cote-pri dintr-un bun nu este justificat, se pronun fie confiscarea, fie plata unei sume de bani, egal cu valoarea lor, stabilit de instan pe baz de expertiz. 36 Sunt considerate bunuri fr stpn i urmtoarele: bunurile prsite n locurile publice dac nu se poate stabili imediat identitatea deintorului; bunurile gsite i predate poliiei, neridicate de ctre cei ce le-au pierdut n termenul prevzut de lege; bunurile abandonate, adic cele care se afl n pstrarea unor instituii i pe care proprietarul lor nu le ridic n termenele prevzute n actele normative care reglementeaz aceast pstrare; bunurile prsite n vmi, precum i cele czute n rebut vamal, dac n termen de 15 zile de la ntiinarea importatorului sau primitorului despre cderea n rebut vamal, bunurile ce nu sunt vmuite; navele abandonate, prsite n porturile sau apele teritoriale ale rii noastre, inclusiv ncrctura, trec n proprietatea statului dup un timp care, dup uzanele maritime, este apreciat ca suficient spre a se trage concluzia c a fost abandonat, ori dac s-a fcut o declaraie din partea reprezentanilor legali ai armatorului din care s rezulte abandonul navei respective.
56
hazardului. Prin Legea nr. 182/2000 privind protejarea patrimoniului cultural naional mobil,37 s-au abrogat tacit dispoziiile alin. 1 a art. 649 C. Civ. conform cruia proprietatea unui tezaur este a celui care l-a gsit n propriul su fond, iar dac tezaurul este gsit n fond strin se mparte pe din dou ntre cel ce l-a gsit i proprietarul fondului. Potrivit art. 45 din noua reglementare, bunurile arheologice descoperite n cadrul unor cercetri sistematice cu scop arheologic sau geologic, precum i cele descoperite ntmpltor prin lucrri de orice natur, efectuate n locuri care fac obiectul exclusiv al proprietii publice, intr n proprietatea public. n temeiul art. 48 din Lege, autorii descoperirilor ntmpltoare au dreptul la o recompens bneasc de 30% din valoarea bunului, iar n cazul descoperirii unor bunuri culturale de valoare excepional se poate acorda i o bonificaie de pn la 15% din valoarea bunului. executarea silit. Potrivit Ordonanei nr. 61/2002 privind colectarea creanelor bugetare 38 n cazul n care debitorul nu i pltete de bunvoie obligaiile bugetare datorate, organele de executare silit, pentru stingerea acestora, vor proceda la aciuni de executare silit (art. 40 alin. 1). Executarea silit se poate ntinde asupra tuturor veniturilor i bunurilor proprietate a debitorului, urmribile potrivit legii, iar valorificarea acestora se efectueaz numai n msura necesar pentru realizarea creanelor bugetare i a cheltuielilor de executare. 2. Achiziia public, ca mod de dobndire a dreptului de proprietate public Reglementare. O.U.G. nr. 34/2006 privind atribuirea contractelor de achiziie public, a contractelor de concesiune de lucrri publice i a contractelor de concesiune de servicii39 stabilete n acest sens, principiile, cadrul general, procedurile de atribuire a contractului de achiziie public i modalitile de soluionare a contestaiilor formultate mpotiva actelor emise n legtur cu aceste proceduri.
37 Publicat n M.O. nr. 530/27. 10. 2000 38 Republicat n M.O. nr. 582/16.06.2003. 39 Publicat n M.O. nr. 418 din 15/05/2006, cu intrare n vigoare la data de 30 iunie 2006.
57
DREPTURILE REALE
Contractul de achiziie public40 este definit de art. 3 lit a) din Ordonan ca fiind contractul cu titlu oneros, ncheiat n scris ntre una sau mai multe autoriti contractante41 , pe de o parte, i unul sau mai muli operatori economici, pe de alt parte, avnd ca obiect execuia de lucrri, furnizarea de produse sau prestarea de servicii. Totodat se include n categoria contractului de achiziie public i contractul sectorial, atribuit n scopul efecturii unei activiti relevante n sectoarele de utilitate public: ap, energie, transport i pot. Astfel se dobndesc n proprietate public, prin intermediul autoritii contractante i prin atribuirea unui contract de achiziie public, produse, lucrri sau servicii. Atribuirea contractului de achiziie public se pate face, conform art. 18 din Ordonan prin urmtoarele modaliti: - licitaie deschis, respectiv procedura la cere orice operator economic interesat are dreptul de a depune oferta; - licitaie restrns, procedur prin care orice operator economic are dreptul de a-i depune candidatura, urmnd
40 Contractul de achiziie public poate avea ca obiect: lucrri de constucii de cldiri, de ci de comunicaii, de construcii hidroteh-nice, de instalaii i izolare; furnizarea unuia sau mai multor produse, prin cumprare, inclusiv n rate, nchiriere, sau leasing, cu sau fr opiune de cumprare; prestarea unuia sau mai multor servicii: servicii de transport terestru feroviar i pe ap, de transport aerian, de transport potal, servicii de telecomunicaii etc. Ordonana nu se aplic pentru atribuirea unui contract de servicii care are ca obiect cumprarea sau nchirierea, prin orice mijloace financiare, de terenuri, cldiri existente, alte bunuri imobile sau a drepturilor asupra acestora sau cumprarea, producia sau coproducia de programe destinate difuzrii de ctre instituii de radiodifuziune i televiziune (art 13 lit. a i b). 41 Potrivit art. 8 din Ordonan, autoritatea contractant este orice organism al statului - autoritate sau instituie public- care acioneaz la nivel central sau regional ori local; orice organism de drept public, cu personalitate juridic care este nfiinat de o autoritate contractant, se afl n subordinea sau este supus controlului unei autoriti contractante; n componena consiliului de administraie / organului de conducere mai mult de jumtate din membrii sunt numii de o autoritate contractant; orice ntreprindere public sau oricare subiect de drept care desfoar activiti relevante n sectoare de utilitate public: ap, energie, transport, pot. n sensul stabilit de art. 3 lit i), operator economic reprezint orice furnizor de produse, prestator de servicii sau executant de lucrri, persoan fizic/juridic, de drept public sau privat, ori grup de astfel de persoane care ofer n mod licit pe pia produse, servicii i/sau execuie de lucrri.
58
ca numai candidaii selectai s aib dreptul de a depune oferta; - dialogul competitiv, prin care autoritatea conractant conduce un dialog cu candidaii admii, n scopul identificrii unor soluii, urmnd ca pe baza soluiilor, candidaii selectai s elaboreze soluia final; - negocierea, prin care autoritatea contractant deruleaz consultri cu candidaii selectai i negociaz clauzele contractuale, inclusiv preul. Negocierea poate fi cu publicarea prealabil a unui anun de participare i fr publicarea prealabil a unui anun de paricipare. - cererea de oferte, o procedur simplificat prin care autoritatea contractant solicit oferte de la mai muli operatori economici. Cu titlu de excepie, Ordonana a prevzut dreptul autoritii contractante de a achiziiona direct produse, servicii sau lucrri, n msura n care valoarea achiziiei nu depete echivalentul n lei a 5.000 euro pentru fiecare produs, serviciu sau lucrare (art. 19) 42 . Achiziia se realizeaz pe baz de document justificativ care, n acest caz, se consider a fi contract de achiziie public, potivit art. 19 teza final. Documentul justificativ dovedete efectuarea oricrei achiziii publice, iar obligaia de a asigura obinerea i pstrarea acestuia revine autoritii contractante (art. 204 alin. 2). Criteriul de atribuire a contractului de achiziie public poate fi oferta cea mai avantajoas din punct de vedere economic sau preul cel mai sczut, exceptnd cazul diologului competitiv, unde criteriul utilizat trebuie s fie numai oferta cea mai avantajoas din punct de vedere economic. n cazul acestui criteriu, oferta ctigtoare este cea care ntrunete punctajul cel mai mare rezultat din factorii de evaluare ai ofertei precum: preul; caracteristici privind nivelul calitativ, tehnic i funcional; raportul cost/eficien, servicii de asisten tehnic, termen de livrare sau de execuie, etc. Autoritatea contractant are obligaia de a ncheia contractul cu ofertantul a crui ofert a fost satbilit drept ctigtoare, pe baza propunerilor tehnice i financiare.
42 n acest caz, obligaia respectrii prevederilor ordonanei se limiteaz numai la prevederile art. 204 alin. 2, menionat mai sus.
59
DREPTURILE REALE
3. Exproprierea, ca mod de dobndire a dreptului de proprietate public Noiune. Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauz de utilitate public43 reglementeaz, att procedural ct i pe fond, exproprierea, asigurnd aprarea dreptului de proprietate. Exproprierea reprezint o trecere forat n proprietate public a unor imobile aflate n proprietate privat, cu o dreapt i prealabil despgubire, pentru cauz de utilitate public. Fiind o trecere forat a unor imobile n proprietatea public, procedura exproprierii intervine numai n cazul n care prile (expropriator, expropriat) nu convin o alt modalitate de transmitere a imobilului n proprietate public (vnzare-cumprare, donaie)44. Conform art.2 din Legea nr. 33/1994, pot fi expropriate bunuri imobile proprietatea persoanelor fizice sau juridice, cu sau fr scop lucrativ, precum i cele aflate n proprietatea privat a comunelor, oraelor, municipiilor i judeelor. Etapele exproprierii. Procedura exproprierii presupune parcurgerea a trei etape reglementate distinct de lege: declararea utilitii publice a exproprierii; msurile premergtoare exproprierii; exproprierea propriu-zis i stabilirea despgubirilor. Primele dou etape sunt administrative, iar cea de a treia este o etap judiciar. Utilitatea public. Conform art. 5 din Legea nr. 33/1994, utilitatea public se declar pentru lucrri de interes naional sau de interes local. Categoriile de lucrri de utilitate public sunt prevzute n art.6 din lege45.
43 Publicat n M.O. nr. 139 din 2 iunie 1994. 44 Procedura amiabil este reglementat de art. 4 din Legea 33/1994: cei interesai pot conveni att asupra modalitii de transfer al dreptului de proprietate, ct i asupra cuantumului i naturii despgubirii, cu respectarea dispoziiilor legale privind condiiile de fond, de form i de publicitate, fr a se declana procedura de expropriere prevzut n prezenta lege. 45 Art. 6 dispune: sunt de utilitate public lucrrile privind prospeciunile i exploatrile geologice, extracia i prelucrarea substanelor minerale utile; instalaii pentru producerea energiei electrice; cile de comunicaii; deschiderea, alinierea i lrgirea strzilor; sisteme de alimentare cu energie electric; telecomunicaii, gaze,
60
Guvernul, respectiv Consiliul judeean sau Consiliul local al municipiului Bucureti va adopta actul de declarare a utilitii publice, care va fi supus publicitii, conform art. 11 din Legea nr. 33/1994, n Monitorul Oficial (pentru lucrri de interes naional) i la sediul Consiliului local (pentru cele de interes local). n cazul lucrrilor de construcie de autostrzi i drumuri naionale, nu este necesar declararea utilitii publice prin act administrativ, deoarece aceasta a fost fcut prin lege. Potrivit art. 2 alin. 1 din Legea nr. 198/2004 privind unele msuri prealabile lucrrilor de construcie de autostrzi i drumuri naionale se declar de utilitate public toate lucrrile de construcii de autostrzi i drumuri naionale. Expropriatorul este Statul Romn prin Compania Naional de Autostrzi i Drumuri Naionale din Romnia S.A. Compania nu mai iniiaz declararea utilitii publice, dar este ndrituit s declaneze procedura exproprierii prin identificarea concret a lucrrilor de construcie de autostrzi i drumuri naionale. Msurile premergtoare exproprierii. Expropriatorul 46 ntocmete planul imobilelor expropriate (terenuri i construcii), cu indicarea numelui i prenumelui proprietarilor i a ofertelor de despgubire. Propunerile de expropriere a imobilelor i procesulverbal ntocmit ca urmare a cercetrii prealabile se notific titularilor drepturilor reale asupra imobilelor n termen de 15 zile de la
termoficare, ap, canalizare; instalaii pentru protecia mediului; ndiguiri i regularizri de ruri; lacuri de acumulare pentru surse de ap i atenuarea viiturilor; deviaii de debite pentru alimentri cu ap i atenuarea viiturilor; staii hidrometeorologice; seisme i sisteme de avertizare i prevenire a fenomenelor naturale periculoase i de alarmare a populaiei; sisteme de irigaii i desecri; lucrri de combatere a eroziunii de adncime; cldirile i terenurile necesare construciilor de locuine sociale i ale altor obiective sociale de nvmnt, sntate, sport, protecie i asisten social, precum i de administraie public i pentru autoritile judectoreti; salvarea, protejarea i punerea n valoare a parcurilor naionale, rezervaiilor naturale i a monumentelor, ansamblurilor i siturilor istorice, precum i a monumentelor naturii; prevenirea i nlturarea dezastrelor naturale, cutremure, inundaii, alunecri de terenuri; aprarea rii; ordinea public i sigurana naional. 46 Expropriator, n sensul legii, este statul prin organismele desemnate de Guvern, pentru lucrri de interes naional, i judeele, municipiile, oraele i comunele, pentru lucrrile de interes local.
61
DREPTURILE REALE
publicare (art.13). Proprietarii i titularii altor drepturi reale asupra imobilelor pot face ntmpinare n termen de 45 de zile de la primirea notificrii. ntmpinarea se depune la primarul comunei, oraului sau municipiului pe al crui teritoriu se afl imobilul i se soluioneaz n termen de 30 de zile de ctre o comisie.47 Exproprierea propriu-zis. Competena de soluionare a cererilor privitoare la expropriere aparine tribunalelor judeene, respectiv Tribunalului Municipiului Bucureti n raza cruia este situat imobilul propus pentru expropriere. Instana verific numai dac sunt ndeplinite condiiile cerute de lege, pentru expropriere, fr a analiza probleme de fond, respectiv oportunitatea exproprierii, calitatea i utilitatea bunurilor expropriate, ntinderea ei 48 . n faa instanei de judecat pot s apar dou situaii: prile se nvoiesc asupra exproprierii i asupra despgubirilor, ipotez n care instana ia act de nvoial i pronun o hotrre definitiv (art. 24 alin.1). - prile se nvoiesc doar cu privire la expropriere, dar nu i asupra despgubirilor, instana ia act de nvoial i stabilete despgubirea (art. 24 alin.2). Despgubirea. Aceasta se compune din valoarea real a imobilului i din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane ndreptite. Pentru stabilirea valorii reale a imobilului se are n vedere valoarea de pia a unui imobil similar, la data ntocmirii raportului de expertiz (art. 26 alin. 2). Instana acord despgubirea ntre limita minim oferit de expropriator i limita maxim solicitat de expropriat sau de alte persoane interesate. Potrivit art. 30 din Legea nr. 33/1994 plata
47 Comisia va fi constituit prin hotrre a Guvernului pentru lucrrile de interes naional i prin decizie a delegaiei permanente a Consiliului judeean sau prin dispoziii ale primarului municipiului Bucureti, pentru cele de interes local. n alctuirea comisiilor intr, printre alii, i trei proprietari de imobil din comuna, oraul sau municipiul n care sunt situate imobilele propuse pentru expropriere. Din comisie nu pot face parte proprietarii imobilelor n cauz, rudele i afinii lor pn la gradul al patrulea, inclusiv. 48 n sensul c instana de drept comun este competent s decid dac cererea de expropriere este sau nu ntemeiat i s verifice toate condiiile cerute de lege pentru expropriere, a se vedea V. Stoica op.cit., p.377-378.
62
despgubirilor se va face n orice mod convenit de pri; n lipsa acordului prilor, instana va hotr, stabilind i termenul de plat, care nu va depi 30 de zile de la data rmnerii definitive a hotrrii49. Efectele exproprierii. Exproprierea produce urmtoarele efecte juridice: - imobilul expropriat, din proprietate privat trece n proprietate public, prin hotrre judectoreasc, liber de orice sarcini. drepturile reale principale (uzul, uzufructul, abitaia, superficia) constituite asupra bunului expropriat, concesionarea i atribuirea n folosin se sting prin expropriere(art. 28 alin. 3). - dreptul de ipotec i privilegiile constituite asupra imobilului expropriat se strmut asupra despgu-birilor stabilite de instan(art. 28 alin. 2). - se sting orice drepturi personale dobndite de alte persoane asupra imobilului expropriat, cum ar fi cele nscute din contractul de locaiune sau din contractul de concesiune. - se nate un drept de crean n favoarea persoanelor stabilite n hotrrea instanei de judecat, asupra despgubirilor acordate ca o consecin a exproprierii. - eliberarea titlului executoriu i punerea n posesie a expropriatorului. Aceasta se face numai pe baza unei ncheieri a instanei care constat ndeplinirea obligaiilor privind despgubirea, dar nu mai trziu de 30 de zile de la achitarea acestora (art. 31 alin.1). Art. 32 din lege stabilete o excepie: n caz de extrem urgen, impus de executarea imediat a unor lucrri ce intereseaz aprarea rii, ordinea public i sigurana naional i n caz de calamiti naturale, instana, stabilind c utilitatea este declarat, poate dispune prin hotrre punerea de ndat n
49 Dei textul este lacunar, el trebuie interpretat n sensul c, n absena acordului prilor n legtur cu momentul plii despgubirilor, instana trebuie s stabileasc termenul de plat chiar prin hotrrea de expropriere. Aceast concluzie se fundamenteaz pe partea final a textului citat, n care se precizeaz c termenul de plat trebuie s fie nuntrul unei perioade de 30 de zile de la data rmnerii definitive a hotrrii de expropriere.
63
DREPTURILE REALE
posesie a expropriatorului, cu obligaia pentru acesta de a consemna n termen de 30 de zile, pe numele expropriailor sumele stabilite drept despgubire, potrivit procedurii stabilite. Msuri de protecie a proprietarului expropriat Dreptul de folosin. n cazul n care imobilul expropriat este oferit spre nchiriere naintea utilizrii lui n scopul pentru care a fost expropriat, iar expropriatul este n situaia de a-l utiliza, el are un drept prioritar pentru a-i fi nchiriat n condiiile legii (art. 34). Dreptul de retrocedare. Dac imobilele expropriate nu au fost utilizate n termen de un an potrivit scopului pentru care au fost preluate de la expropriat, respectiv lucrrile nu au fost ncepute, i nici nu s-a fcut o nou declaraie de utilitate public, fotii proprietari pot cere retrocedarea lor (art. 35). Cererea de retrocedare se introduce de ctre expropriat la tribunalul care a hotrt exproprierea 50 . Instana astfel nvestit, constatnd ndeplinite condiiile poate hotr retrocedarea imobilului ctre expropriat n schimbul unui pre care nu poate fi mai mare dect despgubirea acordat la expropriere, actualizat. (art. 36). Dreptul prioritar la dobndirea imobilului expropriat. Conform art. 37 din Legea nr. 33/1994, n cazul n care lucrrile pentru care s-a fcut exproprierea nu s-au realizat, iar expropriatorul dorete nstrinarea imobilului, expropriatul fost proprietar are un drept prioritar la dobndire, la un pre ce nu poate fi mai mare dect despgubirea actualizat. n acest scop, expropriatorul se va adresa n scris fostului proprietar, care i poate exercita dreptul n termen de 60 de zile de la data primirii comunicrii. Dac fostul proprietar nu rspunde expropriatorului n acest termen sau i aduce la cunotin c nu dorete s cumpere imobilul, expropriatorul este liber s-l nstrineze altei persoane. Dac accept oferta de vnzare a expropriatorului, fostul proprietar se bucur de dreptul prioritar nu la
50 n cazul n care trecerea terenului din proprietare privat n proprietate public, dei s-a fcut n scop de utilitate public, nu a operat n temeiul unui act unilateral de putere al autoritii ci n temeiul unui contract civil, revenirea bunului n proprietatea privat a vnztorului trebuie realizat pe aceeai cale consensual. (Dec. nr. 973/1999 a Curii Supreme de Justiie, sect. civ., n Dreptul nr. 2/2000 p. 183).
64
un pre egal, ci la un pre ce nu poate depi despgubirea 51 actualizat. . 2. Moduri de stingere a dreptului de proprietate public Din economia dispoziiilor art. 10 din Legea nr. 213/1998, se poate constata c ncetarea dreptului de proprietate are loc dac bunul a pierit sau a fost trecut n domeniul privat. Corobornd dispoziiile Legii nr. 213/1998 cu alte acte normative putem concluziona c proprietatea public se stinge: prin pieirea bunului pe cale natural sau prin intervenia omului; prin trecerea bunului n domeniul privat, trecere ce se realizeaz prin hotrre a Guvernului, a Consiliului judeean, respectiv a Consiliului General al Municipiului Bucureti sau a Consiliului local (art. 10 alin. 2 din Legea nr. 213/1998). Hotrrea poate fi atacat la instanele de contencios administrativ competente; prin trecerea ex lege a unor bunuri din domeniul public n domeniul privat n vederea reconstituirii dreptului de proprietate particular, pentru retrocedarea lor fostului proprietar sau pentru a fi vndute52.
51 Deoarece acest drept opereaz nu la un pre egal, literatura juridic a evitat s-l califice drept de preemiune (a se vedea Fr. Deak, Idem). Fa de natura legal a dreptului de preempiune, fiind expres i imperativ prevzut de lege, raportat la natura contractual a dreptului prioritar la cumprare, nscut dintr-un pact de preferin, terminologia utilizat de legiuitor n art. 3-4 din Legea nr. 33/1994 ni se pare improprie deoarece dei se prevede c fostul proprietar are un drept prioritar, n realitate se consacr un drept de preempiune. 52 Astfel, Legea nr. 18/1991 a fondului funciar prevede n art. 45-46 c asupra unor terenuri cu vegetaie forestier proprietate public poate fi reconstituit dreptul de proprietate particular n favoarea fotilor proprietari sau a motenitorilor acestora. De asemenea, Legea nr. 33/1994 privind exproprierea, stabilete, n art. 35-37, dreptul proprietarului expropriat de a cere retrocedarea imobilului dac acesta nu a fost utilizat n termen de 1 an pentru realizarea scopului avut n vedere n momentul exproprierii i nu s-a fcut o nou declaraie de utilitate public.
65
DREPTURILE REALE
SECIUNEA a IV-a Exercitarea dreptului de proprietate public Titularii dreptului de proprietate public statul i unitile administrativ-teritoriale pot s exercite acest drept, direct sau prin intermediul autoritilor administraiei publice. Bunurile proprietate public pot fi date n ad-ministrare, n concesiune, n folosin gratuit sau pot fi nchiriate53. . 1. Dreptul de administrare asupra bunurilor proprietate public 1. Definiie. Reglementare. Natur juridic Noiune. Dreptul de administrare este acel drept real constituit prin act administrativ asupra unor bunuri care aparin statului sau unitilor administrativ-teritoriale n virtutea cruia titularul poate s exercite posesia, folosina i, n anumite limite, dispoziia, cu respectarea dreptului de proprietate al celui care l-a constituit. Reglementare. Legea nr. 213/1998 dispune n art. 12 alin. 1: bunurile din domeniul public pot fi date, dup caz, n administrarea regiilor autonome, a prefecturilor, a autoritilor publice centrale i locale, a altor instituii publice de interes naional, judeean, local. Prin urmare, regiile autonome, prefecturile, autoritile publice centrale i locale, instituiile publice sunt titulare ale dreptului de administrare, avnd ca obiect bunuri din domeniul public. Exist i alte acte normative care prevd n mod expres dreptul de administrare, cum ar fi: Legea fondului funciar nr. 18/1991, republicat 54 ; Legea nr. 15/1990 privind reorganizarea
53 Potrivit art. 136 pct. 4 din Constituie: bunurile proprietate public pot fi date n administrarea regiilor autonome ori insti-tuiilor publice sau pot fi concesionate sau nchiriate; de asemenea pot fi date n folosin gratuit instituiilor de utilitate public. 54 Potirvit art. 35(2): terenurile proprietate de stat, administrate de institutele i staiunile de cercetri tiinifice, agricole i silvice, destinate cercetrii i producerii de semine i material sditor din categorii biologice superioare i animalelor de
66
unitilor economice de stat ca regii autonome i societi comerciale55; Legea petrolului nr. 238/200456. Natur juridic. Plecnd de la dispoziiile art. 12 alin. 2 din Legea nr. 213/1998: darea n administrare se realizeaz, dup caz, prin hotrre a Guvernului, prin hotrrea Consiliului judeean, respectiv a Consiliului General al Municipiului Bucureti sau prin hotrrea Consiliului local, reinem c raporturile dintre stat i beneficiarii dreptului de administrare sunt raporturi de subordonare, iar darea n administrare se face prin acte administrative individuale, n scopul realizrii unor interese publice. 2. Caracterele dreptului de administrare Din moment ce dreptul de administrare i are izvorul n dreptul de proprietate public, va mprumuta caracterele juridice ale acestuia din urm, fiind inalienabil, imprescriptibil i insesizabil. Dreptul de administrare, ca drept real principal, are un caracter absolut, fiind opozabil erga omnes. - n raporturile de drept privat, cnd titularul dreptului de administrare se afl pe poziie de egalitate juridic cu celelalte persoane fizice sau juridice, aceast opozabilitate permite titularului aprarea dreptului real de administrare prin mijloace de drept civil: aciunea n revendicare, aciunea posesorie, aciunea n grniuire57. - n raporturile dintre titular i autoritile publice, fiind
ras, precum i din administrarea Institutului pentru Testarea i nregistrarea Soiurilor de Plante de Cultur i a centrelor sale teritoriale, aparin domeniului public i rmn n administrarea acestora. 55 Potrivit art. 53: bunurile care rmn n proprietatea statului, cum sunt cldirile guvernamentale, bunurile necesare desfurrii activitii administraiei, rezervele statului, se nregistreaz la Departamentul Rezervelor de Stat i se administreaz direct de instituiile crora le sunt date n folosin. 56 Potrivit art. 9: resursele de petrol se pun n valoare de regiile autonome crora se dau n administrare. 57 n acest sens, art. 12 alin. 4 din Legea nr. 213/1998 dispune c n litigiile privitoare la dreptul de administrare, titularul acestui drept va sta n nume propriu n instan, iar n litigiile avnd ca obiect dreptul de proprietate asupra bunului, titularul dreptului de administrare are obligaia s arate instanei cine este titularul dreptului de proprietate, n caz contrar rspunznd pentru prejudiciile cauzate proprietarului sau fiind pasibil de revocarea dreptului su.
67
DREPTURILE REALE
raporturi de drept public, de subordonare, dreptul de administrare este inopozabil titularului dreptului de proprietate public, astfel nct poate fi revocat de autoritatea public ndreptit58. 3. Coninutul dreptului de administrare Conform art. 12 alin. 3 din Legea nr. 213/1998, titularul dreptului de administrare poate s posede, s foloseasc, bunul i s dispun de acesta n condiiile stabilite prin actul de atribuire. Din textul legal rezult c posesia, folosina, i dispoziia sunt atribute ce formeaz coninutul juridic al dreptului de administrare. Aceste prerogative nu se confund cu posesia, folosina i dispoziia ca prerogative ale dreptului de proprietate public. Posesia. Titularul dreptului are deinerea material a bunului dar nu i elementul animus al posesiei, element care revine proprietarului. Stpnirea nu se face n calitate de proprietar, ci n calitate de titular al dreptului de administrare. n consecin ceea ce deosebete posesia proprietarului de posesia ca atribut al dreptului de administrare este elementul animus. Folosina. n virtutea acestei prerogative, titularii dreptului de administrare culeg fructele naturale, industriale i civile ale bunului administrat 59 . Fructele civile deinute n urma nchirierii bunului dat n administrare (chiriile) se cuvin, n cot-parte de 2050% titularului dreptului de administrare, restul de 80-50% constituind venit la bugetul de stat sau la bugetele locale, dup caz (art. 16 din Legea nr. 213/1998). Dispoziia. Distingem ntre dispoziie material i dispoziie juridic. n privina dispoziiei materiale, titularul dreptului de administrare are posibilitatea s consume sau s transforme bunul, n limitele impuse de autoritile publice care l-au constituit, dar nu
58Potrivit art. 12 alin. 3 din Legea nr. 213/1998: dreptul de administrare va fi revocat numai dac titularul su nu-i exercit drepturile i nu-i execut obligaiile nscute din actul de transmitere. 59 Regiile autonome, funcionnd pe baz de gestiune economic i autonomie financiar, vor folosi fructele pentru acoperirea cheltuielilor necesare activitii; instituiile publice fiind finanate de la buget, vor vrsa la acesta veniturile realizate i doar n mod excepional le vor folosi ca surse extrabugetare de finanare.
68
poate degrada sau distruge bunul aflat n administrare. De exemplu, n cazul terenurilor i construciilor, dispoziia material se concretizeaz n operaiuni de tieri de arbori, exploatare a bogiilor subsolului, excavare de pmnt, reparri i reamenajri, demolri n vederea edificrii unei noi construcii; instituiile publice pot transforma anumite cldiri. n ceea ce privete dispoziia juridic, nu putem fi de acord cu interpretarea textului art. 12 alin. 3 din Legea nr. 213/1998, n sensul c, titularul dreptului de administrare nu are drept de dispoziie asupra bunurilor ncredinate 60 . Dimpotriv, el poate nchiria bunul, l poate concesiona sau l poate aduce ca aport n contractul de asociere n participa-iune, potrivit art. 254 i urm. din Codul comercial. n acest context, se poate spune c titularul dreptului de administrare are un drept de dispoziie asupra bunului n limitele dispoziiei titularului dreptului de proprietate public. 4. Revocarea dreptului de administrare Art. 12 alin. 3 din Legea nr. 213/1998 reglementeaz, cu titlu de sanciune, revocarea dreptului de administrare dac titularul nui exercit drepturile i nu-i execut obligaiile nscute din actul de transmitere. Soluia revocrii dreptului de administrare numai cu titlu de sanciune a fost criticat, apreciindu-se c titularul dreptului de proprietate public trebuie s aib posibilitatea de a revoca dreptul de administrare i n situaii n care nu se poate reine n sarcina titularului o fapt culpabil, respectiv nendeplinirea obligaiilor. Astfel, revocarea este posibil i n alte ipoteze: - pentru trecerea unor bunuri din domeniul public n
60 Pentru o opinie contrar a se vedea V. Stoica, op. cit. , p. 440441, cu motivaia c dispoziia juridic este exclus, ntruct dreptul de administrare este inalienabil. Doar n mod aparent H. G. nr. 841/1995 reglementeaz o excepie de la caracterul inalienabil al dreptului de proprietate public i al dreptului de administrare, deoarece bunurile se transmit pe baza procesului verbal ncheiat de instituiile publice, aprobat de ctre ordonatorii de credite, deci printr-un act de drept public. Bunurile astfel scoase din funciune nu mai au destinaia de interes public. Pe cale de consecin, bunurile respective trec din domeniul public n domeniul privat, dreptul de administrare nceteaz, iar instituiile publice acioneaz ca un mandatar al statului sau al unitii administrativ teritoriale, care i pstreaz calitatea de titular al dreptului de proprietate privat asupra bunurilor ce urmeaz a fi nstrinate.
69
DREPTURILE REALE
domeniul privat; n scopul concesionrii sau nchirierii directe a bunului; n scopul redistribuirii unor bunuri ntre regii autonome i instituii publice, cnd bunul nu mai este necesar titularului dreptului de administrare. n ipoteza transmiterii fr plat a bunurilor atribuite instituiilor publice sau n ipoteza scoaterii lor din funciune, urmat de valorificarea lor.
. 2. Dreptul de concesiune asupra bunurilor proprietate public 1. Noiune. Reglementare. Noiune. Dreptul de concesiune este un drept real care izvorte din contractul de concesiune i care confer titularului (concesionar) persoan fizic sau juridic posesia i folosina bunului aparinnd domeniului public sau privat, transmis de concedent, n limitele legii i dispoziiilor contractuale. Reglementare. Regimul juridic al concesiunilor a fost stabilit prin Legea nr. 219/ 1998 care reglementa concesiunea de bunuri proprietate public i privat, concesiunea de servicii publice i de activiti economice. Legea a fost abrogat prin O.U.G. nr. 34/2006 privind atribuirea contractelor de achiziie public, a contractelor de concesiune de lucrri publice i a contractelor de concesiune de servicii61. Obiectul de reglementare al Ordonanei l constituie numai concesiunea lucrrilor i serviciilor publice, cu excluderea concesiunii bunurilor publice. n acest sens, art. 220 din ordonan prevede: prezenta ordonan de urgen nu se aplic n cazul n care contractul de concesiune..... lit. c) are ca scop concesionarea bunurilor publice, dar numai n cazul n care, prin obiectul respectivului contract, autoritatea contractant nu urmrete dobndirea execuiei unei lucrri sau a unui serviciu, fapt care ar ncadra contractul respectiv fie n categoria contractelor de achiziie public, fie n categoria contractelor de concesiune a cror atribuire este reglementat de prezenta ordonan de urgen. Cu
61 Publicat n M.O. nr. 418 din 15/05/2006, cu intrare n vigoare la data de 30 iunie 2006.
70
alte cuvinte, concesiunea bunurilor proprietate public nu era interzis, ci doar nu era nc reglementat printr-o lege cadru. Necesitatea i urgena compatibilizrii depline a legislaiei naionale n domeniul concesiunilor cu reglementrile i practica comunitar, recomandarea Comisiei Europene de abrogare total i expres a Legii nr. 219/1998, precum i prevederile art.136 pct. 4 din Constituie, au impus adoptarea O.U.G. nr.54/2006 privind regimul contractelor de concesiune de bunuri proprietate public62. Din prevederile legale ale celor dou ordonane rezult c n funcie de obiectul su concesiunea este de trei feluri: concesiunea de bunuri proprietate public supus dispoziiilor O.U.G. nr. 54/2006; concesiunea de lucrri publice; concesiunea de servicii; ultimele dou categorii fiind guvernate de O.U.G. nr. 34/2006. Precizri n prezent concesionarea bunurilor proprietate public se face i n condiiile prevederilor speciale din alte acte normative: - art. 15 din Legea nr. 213/1998 potrivit cruia concesionarea sau nchirierea bunurilor proprietate public se face prin licitaie public , n condiiile legii. - art. 13 alin 2 din Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executrii lucrrilor de construcii, modificat i republicat 63 , precizeaz c terenurile aparinnd domeniului public sau al unitilor administrativ-teritoriale se pot concesiona numai n vederea realizrii de construcii sau de obiective de uz i/sau de interes public, cu respectarea documentaiilor de urbanism i aprobate potrivit legii.64
62 Publicat n M.O. nr. 569 din 30/06/2006, cu intrare n vigoare la data de 30 iunie 2006. 63 Publicat n M.O. nr. 933 din 13 octombrie 2004. 64 Concesionarea se face prin licitaie, pe baz de oferte prezentate de ctre solicitani, cu respectarea prevederilor legale, urmrindu-se valorificarea superioar a potenialului terenului. Limita minim a preului cesiunii se stabilete prin hotrrea dup caz, a Consiliului General al Municipiului Bucureti, sau a Consiliului local sau judeean astfel nct s asigure recuperarea n 25 de ani a preului de vnzare al terenului, n condiiile de pia, la care se adaug costul
71
DREPTURILE REALE
- art. 125 alin. 1 din Legea administraiei publice locale nr. 215/2001 dispune: Consiliile locale i consiliile judeene hotrsc ca bunurile ce aparin domeniului public de interes judeean sau local ... s fie concesionate... - diferite acte normative cuprind prevederi speciale referitoare la concesiunea unor activiti: concesionarea asupra resurselor de petrol (Legea nr. 238/2004 a petrolului); concesiunea activitilor miniere (Legea minelor nr. 85/2003)65. 2. Contractul de concesiune a bunurilor din domeniul public Noiune. Conform art. 1 alin. 2 din O.U.G. nr. 54/2006 contractul de concesiune este acel contract ncheiat n form scris prin care o autoritate public, denumit concedent, transmite pe o perioad determinat, unei persoanei, numit concesionar, care acioneaz pe riscul i rspunderea sa, dreptul i obligaia de exploatare a unui bun proprietate public, n schimbul unei redevene. Prle contractante. Prile contractului sunt concedentul i concesionarul. Pot avea calitatea de concedent: - ministerele sau alte organe de specialitate ale administraiei publice centrale, pentru bunurile proprietate public a statului; - Consiliile judeene, Consiliile locale, Consiliul General al Municipiului Bucureti sau instituiile publice de interes local pentru bunurile proprietate public a judeului, oraului
lucrrilor de infrastructur aferente. Pe baza procesului verbal de adjudecare a licitaiei, se va ncheia actul de concesiune, care se va nregistra de ctre concesionar n evidenele de publicitate imobiliar, n termen de 10 zile de la data adjudecrii. Durata concesiunii va fi stabilit de ctre consiliile locale, consiliile judeene, respectiv, de Consiliul General al Municipiului Bucureti, n funcie de prevederile documentaiei de urbanism i de natura construciei (art.16-22). 65 Potrivit art. 27 din Legea petrolului, operaiunile petroliere, inclusiv bunurile necesare realizrii acestor operaiuni aflate n proprietate public, se concesioneaz pn la 30 de ani, cu posibilitatea prelungirii pn la 15 ani. n acelai sens, art. 13 din Legea minelor precizeaz c resursele minerale se pun n valoare prin activiti miniere care se concesioneaz persoanelor juridice romne sau strine. Licena de exploatare se acord pentru o durat de maxim 5 ani, cu drept de prelungire pentru cel mult 3 ani.
72
sau comunei (art. 5 alin. 1). Calitatea de concesionar poate avea orice persoan fizic sau juridic, de drept privat, romn sau strin (art. 6 ). Obiectul contractului. Obiectul contractului l constituie: bunurile proprietate public a statului sau unitilor administrativteritoriale (art. 3). Durata contractului nu va putea depi 49 de ani, ncepnd cu data semnrii lui i se stabilete de ctre concedent pe baza studiului de oportunitate. Contractul de concesiune poate fi prelungit pentru o perioad egal cu cel mult jumtate din durata sa iniial, prin simplul acord de voin al prilor (art. 9). Redevena obinut prin concesionare se face venit la bugetul de stat sau la bugetele locale. Modul de calcul i de plat se stabilete de ministerele de resort sau de organele de specialitate ale administraiei publice centrale ori de autoritile administraiei publice locale (art. 4). ncheierea contractului. Iniierea concesiunii o poate avea concedentul i are la baz un studiu de oportunitate efectuat, n prealabil de concedent (acest studiu cuprinde, printre altele, descrierea bunului; motivele de ordin economic, financiar, social i de mediu; nivelul minim al redevenei; durata estimativ a concesiunii). La primirea propunerii de concesiune, formulat de orice persoan interesat, concedentul este obligat s ntocmeasc studiul de oportunitate n termen de 30 de zile. n baza acestui studiu, concedentul elaboreaz caietul de sarcini al concesiunii. Concesionarea se aprob pe baza caietului de sarcini prin hotrre a Guvernului, a Consiliilor locale, judeene sau al Consiliului General al Municipiului Bucureti, dup caz (art. 12). ncheierea contractului de concesiune se face prin licitaie sau prin negociere direct. Licitaia este procedura la care orice persoan fizic sau juridic interesat are dreptul de a depune o ofert (art.14 lit. a). n cazul procedurii licitaiei concedentul are obligaia s publice n Monitorul Oficial, ntr-un cotidian de circulaie naional i ntr-unul de circulaie local anunul de licitaie. Anunul de licitaie se trimite spre publicare cu cel puin 20 de zile calendaristice nainte de data limit pentru depunerea ofertelor. Licitaia se poate desfura numai dac n urma publicrii anunului de licitaie au fost depuse cel puin 73
DREPTURILE REALE
3 oferte valabile. n msura n care acestea nu au fost depuse, concedentul este obligat s anuleze procedura i s organizeze o nou licitaie (art. 25). Negocierea direct este procedura prin care concedentul negociaz clauzele contractuale, inclusiv redevena, cu unul sau mai muli participani la procedura de atribuire a contractului de concesiune (art. 14 lit. b). Procedura de negociere direct este aplicabil n cazul n care dup repetarea procedurii licitaiei, nu au fost depuse cel puin 3 oferte valabile. Anunul negocierii directe se trimite spre publicare cu cel puin 10 zile calendaristice nainte de data limit pentru depunerea ofertelor (art. 26-27). Concedentul deruleaz negocieri cu fiecare ofertant care a depus o ofert valabil. Orice persoan interesat are dreptul de a transmite o solicitare de participare la procedura de atribuire a contractului de concesiune. Oferta are caracter obligatoriu, din punct de vedere al coninutului, pe toat perioada de valabilitate stabilit de concedent. Persoana interesat are obligaia de a depune oferta la adresa i pn la data limit pentru depunere, stabilite n anunul procedurii. Coninutul ofertelor trebuie s rmn confidenial pn la data stabilit pentru deschiderea acestora. Criteriul de atribuire a contractului de concesiune este cel mai mare nivel al redevenei, dar se poate ine seama i de alte criterii: capacitatea economico-financiar a ofertanilor, protecia mediului nconjurtor, condiii specifice impuse de natura bunului concesionat. Sunt exceptate de la aceste operaiuni bunurile proprietate public care se atribuie direct, prin contract de concesiune, societilor comerciale, companiilor naionale ori societilor naionale, nfiinate prin reorganizarea regiilor autonome i care au c obiect principal de activitate gestionarea, ntreinerea, repararea i dezvoltarea respectivelor bunuri, dar numai pn la finalizarea privatizrii acestora. n acest caz, concesionarea se aprob prin hotrre a Guvernului sau a Consiliului judeean sau local, sau al Consiliului General al Municipiului Bucureti (art.59 alin. 1 i 3). Concedentul are obligaia de a informa ofertanii despre deciziile referitoare la atribuirea contractului de concesiune, n scris, cu confirmare de primire, nu mai trziu de 3 zile lucrtoare de la emiterea acestora. Contractul de concesiune se ncheie n termen de 74
20 de zile de la data la care concedentul a informat ofertantul despre acceptarea ofertei sale. Nencheierea contractului de concesiune ntr-un termen de 20 de zile calendaristice, poate atrage plata daunelor interese (art. 50). Contractul se ncheie n limba romn, n dou exemplare, cte unul pentru fiecare parte. Dac concesionarul are o alt cetenie sau naionalitate dect cea romn i dac prile consider necesar, contractul se va ncheia n dou exemplare, dou n limba romn si dou n limba aleas de ele. n caz de litigiu, exemplarele n limba romn ale contractului prevaleaz (art. 58). Contractele de concesionare a terenurilor de orice natur se nregistreaz de ctre concesionar n registrul de publicitate imobiliar sau n cartea funciar (art. 71). De asemenea concesionarul are obligaia c n cel mult 90 de zile de la semnarea contractului, s depun, cu titlu de garanie o sum fix reprezentnd o cot parte din suma obligaiei de plat datorat pentru primul an de exploatare (art. 56 alin.1). Coninutul contractului. Contractul de concesiune cuprinde urmtoarele (art. 51): - clauze prevzute n caietul de sarcini; - clauze convenite de prile contractante n completarea celor din caietul de sarcini, dar fr a contraveni obiectului concesiunii; - interdicia pentru concesionar de a subconcesiona n tot sau n parte, unei alte persoane obiectul concesiunii; - clauze contractuale referitoare la mprirea responsabilitilor de mediu ntre concedent i concesionar. Ordonana rezerv concedentului posibilitatea de a modifica unilateral partea reglementar a contractului, dar cu notificarea prealabil a concesionarului i numai din motive excepionale legate de interesul naional sau local. n msura n care concesionarul este prejudiciat, el are dreptul s primeasc fr ntrziere o just despgubire (art. 53). ncetarea contractului de concesiune poate avea loc n urmtoarele situaii, prevzute de art. 64: - la expirarea duratei stabilite n contract; - n cazul n care interesul naional sau local o impune, prin denunarea unilateral de ctre concedent, cu plata unei 75
DREPTURILE REALE
despgubiri juste n sarcina concedentului; n cazul nerespectrii obligaiilor contractuale de ctre concesionar, prin rezilierea unilateral de ctre concedent, cu plata unei despgubiri n sarcina concesionarului; n cazul nerespectrii obligaiilor contractuale de ctre concedent, prin rezilierea unilateral de ctre concesionar, cu plata despgubirilor n sarcina concedentului; la dispariia dintr-o cauz de for major a bunului concesionat sau n cazul imposibilitii obiective a concesionarului de a-l exploata, prin renunare, fr plata unei despgubiri. (art.35). 3. Contractele de concesiune de lucrri publice i de
servicii Noiune. Procedura de atribuire a acestor contracte face obiectul de reglementare al Cap. VII din O.U.G. nr. 34/2006. Ordonana definete n art. 3 lit. b) contractul de concesiune de lucrri publice ca fiind contractul care are aceleai caracteristici ca i contractul de lucrri, cu deosebirea c n contrapartida lucrrilor executate contractantul, n calitate de concesionar, primete din partea autoritii contractante66, n calitate de concedent, dreptul de a exploata rezultatul lucrrilor sau acest drept nsoit de plata unei sume de bani, iar la lit. c) contractul de concesiune de servicii, ca fiind contractul care are aceleai caracteristici ca i contractul de servicii, cu deosebirea c n contrapartida serviciilor prestate contractantul, n calitate de concesionar, primete din partea autoritii contractante, n calitate de concedent, dreptul de a exploata serviciile sau acest drept nsoit de plata unei sume de bani. Procedura de atribuire. Atribuirea unui contract de
66 Potrivit art. 8 din Ordonan, autoritatea contractant este orice organism al statului - autoritate sau instituie public- care acioneaz la nivel central sau regional ori local; orice organism de drept public, cu personalitate juridic care este nfiinat de o autoritate contractant, se afl n subordinea sau este supus controlului unei autoriti contractante; n componena consiliului de administraie / organului de conducere mai mult de jumtate din membrii sunt numii de o autoritate contractant; orice ntreprindere public sau oricare subiect de drept care desfoar activiti relevante n sectoare de utilitate public: ap, energie, transport, pot.
76
concesiune se iniiaz prin publicarea unui anun de participare. Acesta se public n M.O. al Romniei, partea a IV a , intitulat Achiziii publice, i dup caz n Jurnalul Oficial al Uniunii Europene. Publicarea n Jurnalul Oficial al Uniunii Europene este obligatorie n situaiile n care valoarea estimativ a contractului de concesiune care urmeaz a fi atribuit este mai mare dect echivalentul n lei a 5.ooo.ooo euro. Autoritatea contractant are obligaia de a stabili numrul de zile dintre data publicrii anunului de participare i data depunerii aplicaiilor, astfel nct operatorii economici s beneficieze de o perioad adecvat pentru elaborarea aplicaiilor. Atunci cnd atribuie un contract de concesiune de lucrri publice, autoritatea contractant are dreptul de a solicita candidailor s precizeze, n cadrul aplicaiei depuse, valoarea lucrrilor din cadrul contractului de concesiune pe care acetia intenioneaz s le atribuie unor tere pri. Potrivit art. 218 alin. 2 din Ordonan, modul de fundamentare a deciziei de realizare a proiectului, modul de transfer i de recuperare a obiectului concesiunii, modul de pregtire a documentaiei de atribuire i de aplicare a procedurilor din ordonan se stabilesc prin hotrre de guvern. 4. Caracterele dreptului de concesiune este un drept real opozabil erga omnes cu excepia concedentului care poate modifica, denuna unilateral contractul (concesiunea se rscumpr). este un drept temporar, limitat la durata concesiunii. Contractul de concesiune se ncheie pe o perioad ce nu poate depi 49 de ani. Ea poate fi prelungit o singur dat, prin simplul acord al prilor, pe o perioad egal cu cel mult jumtate din durata iniial. este inalienabil. Legea interzice n art. 51 alin. 3 subconcesiunea, ceea ce confer contractului de concesiune un caracter intuitu-personae. Prin excepie, companiile naionale, societile naionale sau societile comerciale nfiinate prin reorganizarea regiilor autonome pot subconcesiona bunurile proprietate public ce le-au fost 77
DREPTURILE REALE
concesionate. Subconcesiunea se aprob pe baza studiului de oportunitate prin hotrre a Guvernului sau a Consiliului judeean sau local, sau al Consiliului General al Municipiului Bucureti (art. 59 alin. 5 i 7) izvorte dintr-un contract administrativ, cu titlu oneros, redevena fiind un element esenial pentru validitatea contractului. 5. Coninutul dreptului de concesiune
Titularul are recunoscute posesia i folosina. Posesia se exercit ca i n cazul dreptului de proprietate cu excepia elementului animus. Astfel, titularul dreptului stpnete bunul n calitate de concesionar i nu de proprietar. Folosina trebuie exercitat potrivit clauzelor contractului, permind titularului s culeag fructele bunului. Dispoziia. Spre deosebire de dreptul de administrare, dreptul de concesiune nu confer titularului dispoziia material a bunului. Dispoziia juridic lipsete, deoarece, la expirarea termenului concesiunii, concesionarul este obligat s restituie, n deplin proprietate i liber de orice sarcin bunul, inclusiv investiiile. Prin excepie, se recunoate: - posibilitatea transferului drepturilor i obligaiilor nscute dintr-un acord petrolier ctre o alt persoan juridic, cu aprobarea scris a autoritii competente (art. 34 din Legea nr. 238/2004), - posibilitatea titularului unei licene de concesiune de a transfera unei persoane juridice drepturile i obligaiile nscute din contractul de concesiune, cu aprobarea autoritii n materie (art. 24 alin. 1 din Legea minelor nr. 85/2003), - potrivit art. 225 din O.U.G. nr. 34/2006 dreptul autoritii contractante de a solicita concesionarului s atribuie contracte unor tere pri, ntr-un procent de minimum 30% din valoarea total a lucrrilor care fac obiectul concesiunii.
78
. 3. Dreptul de folosin asupra bunurilor proprietate public 1. Noiune. Reglementare. Titulari Noiune. Dreptul de folosin este acel drept real, temporar, constituit prin acte administrative individuale, prin care titularul (persoan juridic de drept privat de utilitate public) exercit asupra unor bunuri imobile sau mobile proprietate public, posesia, folosina i dispoziia, n limitele legii i actului autoritii publice. Dei legea nu prevede, considerm c darea n folosin are loc printr-un act administrativ individual: hotrre a Guvernului, a Consiliului judeean sau a Consiliului local, aplicndu-se prin analogie art. 12 alin. 2 din Legea nr. 213/1998. Reglementare. Dreptul de folosin este consacrat de urmtoarele dispoziii legale: - art. 17 din Legea nr. 213/1998: statul i unitile administrativ-teritoriale pot da imobilele din patrimoniul lor, n folosin gratuit, pe termen limitat, persoanelor juridice fr scop lucrativ, care desfoar activitate de binefacere sau de utilitate public ori serviciilor publice. - art. 126 din Legea nr. 215/2001: Consiliile locale i judeene pot da n folosin gratuit, pe termen limitat, bunuri mobile i imobile proprietate public sau privat local sau judeean, dup caz, persoanelor juridice fr scop lucrativ, care desfoar activiti de binefacere sau de utilitate public ori serviciilor publice. Prevederea legal a lrgit sfera obiectului dreptului real de folosin permind, n cazul unitilor administrativ teritoriale, constituirea acestui drept att cu privire la bunuri imobile ct i cu privire la bunuri mobile67. - art. 136 pct. 4 teza a II a din Constituia revizuit prevede expres c bunurile proprietate public pot fi date n folosin gratuit
67 Ambele texte legale au fost adoptate fr temei constitu-ional. Cu toate acestea, s-a apreciat c prin lege poate fi creat un drept real, ca modalitate de exercitare a dreptului de proprietate public, ntruct, dei normele constituionale nu prevd dreptul de folosin gratuit, nici nu-l interzic n mod expres. Ulterior, revizuirea Constituiei a nlturat neconcordana dintre cele dou dispoziii legale i normele constituionale.
79
DREPTURILE REALE
instituiilor de utilitate public. Titulari. Referitor la beneficiarii dreptului de folosin gratuit, ntre textul constituional i dispoziiile legale exist o diferen de formulare. Astfel, art. 17 din Legea nr. 213/1998 i art. 126 din Legea nr. 215/2001 stabilesc drept beneficiari persoanele juridice fr scop lucrativ, care desfoar activiti de binefacere sau de utilitate public, ori serviciile publice, iar art. 136 pct. 4, teza a II a din Constituia revizuit precizeaz c dreptul de folosin gratuit se constituie n favoarea instituiilor de utilitate public. Diferena de formulare face necesare cteva precizri: dreptul de folosin gratuit se poate constitui numai n favoarea persoa-nelor juridice de drept privat, cu excluderea persoanelor juridice de drept public. se au n vedere numai persoanele juridice fr scop lucrativ ce desfoar o activitate de utilitate public. dispoziia constituional adaug i serviciile publice ca titulare ale dreptului de folosin gratuit, respectiv persoanele juridice de drept privat care exploateaz prin concesionare servicii publice. Dac ar fi vorba de persoane juridice de drept public (de exemplu, instituii publice), acestea ar beneficia de un drept de administrare i nu de un drept de folosin gratuit. n concluzie, dreptul real de folosin gratuit asupra bunurilor din domeniul public se poate constitui numai n favoarea instituiilor de utilitate public, adic a persoanelor de drept privat care desfoar o activitate de binefacere sau de utilitate public, spre exemplu: asociaiile i fundaiile. 2. Caracterele dreptului de folosin este un drept real principal, derivat din dreptul de proprietate public, opozabil erga omnes, cu excepia autoritii publice care l-a constituit; este un drept real intuitu-personae, constituit numai n favoarea persoanelor juridice de drept privat fr scop lucrativ; este inalienabil, insesizabil, imprescriptibil, avnd ca obiect un bun imobil sau mobil proprietate public; 80
este un drept cu titlu gratuit, deoarece titularul nu este obligat s plteasc o sum de bani cu titlu de chirie, redeven, tax etc. este un drept revocabil prin voina contrar a autoritii care l-a constituit; este un drept temporar, constituit pe o durat determinat.
3. Coninutul dreptului de folosin Regulile din materia dreptului de administrare urmeaz a fi aplicate, prin analogie, i dreptului de folosin. n privina posesiei, titularul exercit stpnirea bunului nu n calitate de proprietar, ci n calitate de beneficiar al dreptului de folosin gratuit. Relativ la folosin, n anumite cazuri i dac s-a prevzut n actul administrativ constitutiv, titularul dreptului de folosin poate s culeag i productele (spre exemplu: exploatarea unei cariere de piatr). Dispoziia material este deplin, titularul putnd s transforme bunul i s dispun de substana bunului n condiiile prevzute de actul constitutiv. Lipsete ns dispoziia juridic, titularul neputnd ncheia acte juridice translative de proprietate cu privire la bunul respectiv. . 4. nchirierea bunurilor proprietate public68 Att art. 136 pct. 4 din Constituie ct i art. 14 alin. 1 din Legea nr. 213/1998 recunosc dreptul de nchiriere a bunurilor proprietate public a statului i unitilor administrativ-teritoriale, cu aprobarea Guvernului sau, dup caz, a Consiliului judeean, a Consiliului General al Municipiului Bucureti sau a Consiliului local. Contractul de nchiriere poate fi ncheiat cu orice persoan fizic sau juridic romn sau strin, de ctre titularul dreptului de proprietate sau administrare (art. 14 alin. 2).
68 Spre deosebire de dreptul de administrare, de concesiune i de folosin, considerate veritabile drepturi reale principale, nchirierea nu transmite un drept real, chiriaul avnd doar un drept personal de folosin asupra bunului.
81
DREPTURILE REALE
nchirierea bunurilor se face prin licitaie public, iar sumele obinute din nchirieri se fac venit la bugetul de stat, sau dup caz, la bugetele locale. Dac contractul de nchiriere se ncheie de titularul dreptului de administrare, acesta are dreptul s ncaseze din chirie o cot-parte ntre 20-50%, stabilit prin hotrrea Guvernului, a Consiliului judeean, a Consiliului General al Municipiului Bucureti sau a Consiliului local (art. 15 i 16). Litigiile privitoare la nchirierea bunurilor proprietate public sunt de competena instanelor de drept comun.
82
II. PREZENTARE PRACTICO-APLICATIV 1. Precizri suplimentare de doctrin Simpla existen a unui bun n patrimoniul statului sau al unitii administrativ-teritoriale nu este de natur s conduc la concluzia c acel bun aparine domeniului public. Chiar fcnd aplicarea criteriilor cunoscute, un bun nu aparine proprietii publice (exceptnd bunurile prevzute de art. 136 pct. 3 din Constituie, care fac exclusiv obiectul proprietii publice) dac el nu a intrat n proprietatea statului cu respectarea dispoziiilor legale privitoare la dobndirea bunului respectiv. Astfel, practica judiciar a decis c, n situaia n care un teren agricol a fost preluat de stat cu nclcarea dispoziiilor legale referitoare la modul de efectuare a schimbului de terenuri, statul nu a dobndit un drept de proprietate asupra acelui bun, ci este un simplu detentor precar. n aceeai ordine de idei, art. 6 din Legea nr. 213/1998 dispune c fac parte din domeniul public al statului sau al unitilor administrativ-teritoriale i bunurile dobndite de stat n perioada 6 martie 1945 - 22 decembrie 1989, dac au intrat n proprietatea statului n temeiul unui titlu valabil, cu respectarea Constituiei, a tratatelor internaionale la care Romnia era parte i a legilor n vigoare la data prelurii lor de ctre stat. Per a contrario, dac preluarea s-a fcut de ctre stat cu nclcarea dispoziiilor legale atunci n vigoare, sau fr un titlu valabil, dreptul de proprietate nu sa strmutat niciodat la stat, ci a rmas n patrimoniul titularului su. Astfel, legiuitorul a prevzut n alin. 2 al art. 6 c bunul va putea fi revendicat de fotii proprietari sau de succesorii acestora. n ceea ce privete bunurile preluate cu titlu valabil, din moment ce statul a dobndit asupra lor un drept de proprietate, ele nu fac obiectul unei aciuni n revendicare, n caz contrar, s-ar nclca caracterul inalienabil al proprietii publice. Avnd n vedere c, n perioada martie 1945 decembrie 1989, sub aparena unui titlu valabil, n mod abuziv, statul a preluat bunuri mobile i imobile aparinnd persoanelor fizice i juridice, 83
DREPTURILE REALE
romne sau strine, se impunea un act normativ care s extind obiectul aciunii n revendicare. Dup lungi dezbateri i negocieri politice a fost adoptat Legea nr. 10/2001 care lrgete domeniul de aplicare al aciunii n revendicare la imobile preluate n mod abuziv de stat. Conform art. 2 alin. 1, n sensul prezentei legi, prin imobile preluate n mod abuziv se neleg i imobile preluate de stat cu titlu valabil, astfel cum este definit la art. 6 alin. 1 din Legea nr. 213/1998 (lit. g). n situaia imobilelor preluate cu titlu valabil, dac persoana ndreptit a primit o despgubire, restituirea n natur este condiionat de rambursarea unei sume reprezentnd valoarea despgubirii primite, actualizat cu indicele inflaiei. Aceast ipotez presupune c statul a dobndit dreptul de proprietate asupra bunului deoarece a avut loc o preluare cu titlu, redobndirea dreptului de proprietate de ctre fostul proprietar avnd loc dup restituirea despgubirii actualizate, fiind o adevrat excepie de la caracterul inalienabil al proprietii publice. Din moment ce acest bun poate fi restituit n natur fotilor proprietari i innd cont de caracterul inalienabil al proprietii publice, pe viitor se impune revizuirea teoriei conform creia bunurile preluate cu titlu valabil fac parte din domeniul public. n literatura de specialitate a aprut problema dac art. 3536 din Legea nr. 33/1994 se aplic i imobilelor expropriate pn la data intrrii n vigoare a acestei legi (2 iunie 1994) sau numai celor expropriate dup aceast dat. ntr-o opinie se susine c art. 35-36 din lege nu se aplic exproprierilor fcute anterior deoarece se ncalc principiul constituional al neretroactivitii legii noi. n plus, Legea nr. 112/1995 stabilete c situaia juridic a imobilelor trecute n proprietatea statului nainte de 22 decembrie 1989, altele dect cele care fac obiectul acestei legi, va fi reglementat prin legi speciale, competena rezolvrii revenind astfel puterii legislative. De altfel, art.11 reglementeaz msurile reparatorii pentru situaia imobilelor expropriate, alin. 2 stabilind c pentru situaia n care construciile expropriate au fost demolate parial sau total, dar nu s-au executat lucrrile pentru care s-a dispus exproprierea, terenul liber se restituie 84
n natur cu construciile rmase, iar pentru construciile demolate msurile reparatorii se stabilesc prin echivalent69. ntr-o opinie contrar se susine c art. 35-36 din Lege sunt aplicabile i cererilor avnd ca obiect retrocedarea unor bunuri imobile expropriate anterior intrrii n vigoare a legii, deoarece n temeiul art. 329 C. pr.civ., nu este vorba despre retroactivitatea legii noi, ci de aplicabilitatea imediat a acesteia. Art. 35-36 din lege are inciden nu asupra exproprierii n sine (care nseamn c expropriatul pierde proprietatea n favoarea expropriatorului), ci asupra aspectului obiectiv al efectelor n timp produse de expropriere. Ori de cte ori o realitate material ntrunete condiiile prevzute de art. 35-36, textul este aplicabil acestei realiti. i din moment ce se aplic actualitii, nu se poate concepe c legea retroactiveaz. n plus, nu este permis a se distinge ntre efectele exproprierii, dup cum aceasta s-a efectuat anterior sau ulterior Legii nr. 33/1994, echitatea impunnd ca textele de lege (art. 35-36) s-i gseasc aplicarea asupra efectelor tuturor exproprierilor, indiferent de legea sub care s-au efectuat. Instana suprem, n secii unite a statuat c dreptul de retrocedare a bunului expropriat este recunoscut i pentru imobilele expropriate anterior intrrii n vigoare a legii dac nu s-a realizat scopul exproprierii70.
69 a se vedea Dec. nr. 2198/1996, a Curii Supreme de Justiie, sect. civ., n B.J. 1996; Dec. nr. 102/1998 a Curii Supreme de Justiie n M. Voicu , M Popoac, Op.cit.,p. 35; C. Brsan, Op.cit.,p. 72-75 70 Dec. nr. VI/1999, a Curii Supreme de Justiie, s.u., publicat n M.O. nr. 636/27.12.1999; n acelai sens, a se vedea Dec. nr. 1815 i Dec. nr. 1332/1999, n Dreptul nr. 6/2000, p. 165-167; Dec. nr. 3093/1999 i Dec. nr. 2985/1999, n Dreptul nr. 8/2000, p. 161-162 i 163-164
85
DREPTURILE REALE
2. Reprezentri grafice
2.1.
inalienabil
nedezmembrabil
imprescriptibil
Caracterele dreptului de proprietate public
negrevabil
insesizabil
exclusiv
86
2.2.
Proprietate public
Proprietatea statului i a unitilor administrativteritoriale

are ca obiect
Proprietate privat
bunuri
bunuri
domeniul public: - de interes public - de interes privat
cuprinse n
al statului
domeniul privat
cuprinse n
al unitilor administrativ-teritoriale
de uz public i de interes public
enumerate n Anexa Legii nr. 213/1998
enumerate de art. 135 din Constituie
87
DREPTURILE REALE
3. Prezentare comparativ
Dreptul de administrare
Dreptul de concesiune
constituie modaliti de exercitare ale dreptului de proprietate public sunt drepturi reale principale, derivate din dreptul de proprietate public nu reprezint o dezmembrare a dreptului de proprietate public sunt opozabile erga omnes cu excepia titularilor proprietii - aparine subiectelor de - aparine subiectelor de drept public: regii autonome, drept privat: persoane fizice prefecturi, autoriti publice i juridice romne i strine. locale i centrale. - se nate dintr-un act ad- - se nate exclusiv, pe baza ministrativ de autoritate, emis unei contract ncheiat ntre de organul de stat competent concedent i concesionar. (guvern, consiliul judeean). - nu confer titularului nici - confer titularului att dis- dispoziia material nici poziia material ct i cea dispoziia juridic. juridic. - este un drept temporar, - este, n general, un drept limitat la durata concesiunii. perpetuu. - litigiile sunt de compe- litigiile sunt de competena tena instanelor de drept instanelor de contencios ad- comun. ministrativ.
88
4. Vocabular explicativ aciune n grniuire aciunea prin care reclamantul pretinde ca n contradictoriu cu prtul, instana s determine, prin semne exterioare, ntinderea a dou fonduri nvecinate; aciune posesorie aciunea posesorului pentru aprarea posesiei, ca stare de fapt, mpotriva oricrei tulburri ori pentru a redobndi posesia atunci cnd ea a fost pierdut; aciune n revendicare aciunea prin care proprietarul, neposesor pretinde restituirea bunului su de la posesorul neproprietar; artarea titularilor dreptului instituie de drept procedural civil n temeiul creia prtul care deine un lucru pentru altul sau care exercit n numele altuia un drept asupra unui lucru, va putea arta pe acela n numele cruia deine lucrul sau exercit dreptul, dac a fost chemat n judecat de o persoan ce pretinde un drept real asupra lucrului; corpore alieno expresie desemnnd exercitarea unui drept prin intermediul altei persoane; executare silit procedur prin care titularul unui drept, recunoscut printr-un titlu executoriu, constrnge cu ajutorul organelor de stat competente pe cel care i nclcase dreptul s execute obligaia artat n titlu; ex lege din lege, n virtutea legii; garanie real mijloc juridic de garantare a obligaiilor prin afectarea unui bun al debitorului sau chiar al altei persoane, n vederea asigurrii executrii obligaiei asumate; uzucapiune mod de dobndire a proprietii sau a altor drepturi reale, prin posedarea nentrerupt a unui imobil n timpul i n condiiile prevzute de lege. titlu executoriu act juridic n temeiul cruia se va efectua executarea silit, reprezentat, de regul, de hotrrea judectoreasc. 5. ntrebri, exerciii 1. Credei c sunt valabile servituile asupra bunurilor din domeniul public? Care era situaia juridic a acestora nainte de adoptarea Legii nr. 213/1998? 89
DREPTURILE REALE
2. Poate exista un drept de superficie n ceea ce privete bunurile din domeniul public? 3. persoan care posed timp de 20 de ani cu bun-credin i avnd just-titlu, o poriune dintr-o plaj, ar putea s devin titular al dreptului de proprietate? 4. Considerai ca fiind sinonime noiunile de proprietate public i domeniu public? 5. Care sunt criteriile de stabilire a sferei bunurilor proprietate public? 6. Ce nelegei prin sintagma bunuri de uz public, respectiv, bunuri de interes public. 7. Conform legislaiei actuale, statul mai poate prelua n proprietate terenuri sau construcii ale cetenilor romni cu domiciliul n alt ar? 8. Completai urmtoarele enunuri: - titularii dreptului de proprietate public sunt . i ; - obiectul dreptului de proprietate public este alctuit din . . ce formeaz ..; - exercitarea acestui drept are loc n regim de ; - bunurile proprietate public pot fi date n regiilor autonome, sau , n condiiile legii; - trecerea unui bun din domeniul public al unei uniti administrativ teritoriale se face la cererea , prin a .. ..; - trecerea unui bun din domeniul public al unei uniti administrativ-teritoriale n domeniul public al statului se face la cererea .., prin hotrre a .; 9. Definii noiunile de drept de administrare, drept de concesiune, drept de folosin asupra bunurilor proprietate public. Stabilii n ce constau atributele acestor drepturi. 10. Precizai diferena existent ntre noiunile: naionalizare expropriere rechiziie. 11. Explicai de ce declararea utilitii publice este un act90
condiie necesar declanrii procedurii exproprierii. 12. Completai spaiile libere din urmtoarele enunuri cu termenii din coloana alturat: Conform art. 2 din Legea nr. 1. de interes naional. 33/1994 pot fi expropriate 2. bunuri imobile ......................; prin urmare nu sunt proprietate privat a obiect al exproprierii........ comunelor, oraelor etc. Utilitatea public se declar de 3.numai prin lege. ctre Guvern, pentru lucrri 4. de interes local. ...................i de ctre Consiliul 5. imobile proprietate judeean, pentru lucrri.................... privat a statului. Dac sunt expropriate lcauri de 6. o hotrre definitiv i cult, monumente istorice, cimitire, irevocabil. utilitatea public se declar ........................ n cazul n care prile se nvoiesc 7. bunuri imobile n faa instanei asupra exproprierii i proprietate privat a ntinderii despgubirilor, aceasta va persoanelor fizice i lua .................. i va pronuna juridice. ........................ Cnd prile se nvoiesc cu privire 8.la stabilirea la expropriere, dar nu se neleg despgubirilor. referitor la ntinderea despgubirilor, 9. act de nvoial a prilor. instana va lua act de nvoial i va 10. prejudiciul cauzat proproceda.................... prietarului. Despgubirea se compune din 11. un an. ..................... i din ..................... 12. valoarea real a imobilului. Eliberarea titlului executoriu i 13. declarare de utilitate punerea n posesie a expropriatorului public. se realizeaz pe baza ..................i nu 14. ncheierii tribunalului. mai trziu de ............... Dreptul de retrocedare opereaz 15. 60 de zile. dac imobilul expropriat nu a fost 16. 30 de zile de la utilizat timp de ..................... dac nu achitarea despgubirilor. s-a fcut o nou ........... Dreptul de preempiune la 17. s nstrineze imobilul. cumprarea imobilului este primirii comunicrii. 91
DREPTURILE REALE
recunoscut .................. dac lucrrile 18. fostului proprietar. pentru care s-a dispus exproprierea nu 19. expropriator. au fost ................. i expropriatorul s- 20. ncepute i realizate. a hotrt ..................... Titularul dreptului de preempiune l poate exercita n termen de ............. de la data ................ trimis de ........ 6. Teste gril 1. Titular al dreptului de proprietate public este: a) statul, judeul, oraul, comuna; b) regiile autonome; c) consiliul local, consiliul judeean. 2. Constituie o derogare de la principiul liberei circulaii a bunurilor: a) bunurile din domeniul public al statului; b) bunurile din domeniul privat al statului; c) bunurile proprietate privat. 3. Dreptul de proprietate public are ca obiect: a) domeniul public al statului i unitilor administrativ teritoriale; b) domeniul privat al statului i unitilor administrativ teritoriale; c) bunuri din domeniul public al statului i unitilor administrativ-teritoriale. 4. Care din urmtoarele afirmaii nu este adevrat? a) dreptul la proprietate public este inalienabil; b) dreptul de proprietate public este insesizabil i imprescriptibil; c) dreptul de proprietate public este grevabil i dezmembrabil. 5. Servituile asupra bunurilor din proprietatea public sunt valabile dac: a) sunt servitui stabilite prin fapta omului; b) sunt compatibile cu uzul i interesul public; c) sunt servitui naturale i legale. 6. Sunt incluse n domeniul public al statului: a) rezervaiile naturale; 92
b) piee publice, trguri, oboare; c) cimitirele oreneti i comunale. 7. Constituie bun fr stpn: a) lucrul prsit timp de 1 an de ctre titularul su; b) motenire vacant; c) bunurile uitate n locurile publice. 8. Dreptul de proprietate public: a) se stinge prin pieirea bunului pe cale natural sau prin intervenia omului: b) se stinge prin trecerea bunului din domeniul public al statului n domeniul public al unitilor administrativ-teritoriale; c) nu se stinge deoarece nici un drept de proprietate nu se pierde prin neuz. 9. n sistemul legislativ actual, nu se mai aplic: a) confiscarea special a bunurilor; b) exproprierea; c) naionalizarea. 10. Se constituie cu titlu gratuit: a) dreptul de administrare asupra bunurilor proprietate public; b) dreptul de concesiune asupra bunurilor proprietate public; c) dreptul de folosin asupra bunurilor proprietate public. 11. Nu confer titularului dispoziia material asupra bunului: a) dreptul de administrare; b) dreptul de concesiune; c) dreptul de folosin. 12. Titularii dreptului de concesiune sunt: a) regii autonome i instituii publice; b) persoane fizice i juridice de drept privat; c) persoane fizice i juridice de drept public. 13. Sunt beneficiari ai dreptului de folosin asupra bunurilor proprietate public: a) persoanele juridice fr scop lucrativ; b) persoanele fizice; c) instituiile publice. 93
DREPTURILE REALE
14. Nu i are izvorul ntr-un act administrativ individual: a) darea n administrare; b) darea n concesiune; c) darea n folosin gratuit. 15. Actul administrativ individual constituie izvor al: a) dreptului de concesiune; b) dreptului de folosin; c) nchirierii bunurilor proprietate public 16. Nu pot fi supuse exproprierii: a) bunuri imobile proprietate privat aparinnd comunelor, oraelor i judeelor; b) bunuri imobile proprietate privat aparinnd statului; c) bunuri imobile proprietatea persoanelor fizice sau juridice. 17. La calculul ntinderii despgubirilor se are n vedere: a) valoarea real a imobilului i prejudiciul cauzat titularilor drepturilor reale; b) preul de vnzare a imobilelor de acelai fel, n aceeai localitate, la data exproprierii; c) despgubirea cuvenit proprietarului mpreun cu despgubirea cuvenit titularilor de alte drepturi reale. 18. n cazul exproprierii, despgubirea stabilit de instan: a) poate fi mai mic dect cea oferit de expropriator; b) poate fi mai mare dect cea solicitat de proprietar; c) nu poate fi mai mic dect cea oferit de expropriator i nici mai mare dect cea solicitat de proprietar. 19. Trecerea imobilului expropriat n proprietatea public are loc: a) n momentul rmnerii definitive i irevocabile a hotrrii judectoreti; b) n momentul plii despgubirilor ctre expropriat; c) n momentul eliberrii titlului executoriu i 94
punerii n posesie a expropriatorului. 20. Exproprierea pentru cauz de utilitate public are drept efect: a) stingerea dreptului de proprietate; b) strmutarea de drept a ipotecii i a privilegiilor imobiliare asupra despgubirilor stabilite; c) meninerea oricrui drept de concesiune sau locaiune asupra imobilului. 21. Fotii proprietari pot cere retrocedarea imobilelor expropriate pentru cauz de utilitate public n cazul n care este ndeplinit condiia: a) expropriatorul dorete s nstrineze imobilul expropriat deoarece lucrrile pentru care s-a fcut exproprierea nu s-au realizat; b) imobilul expropriat nu a fost utilizat n termen de un an potrivit scopului pentru care au fost preluat de la expropriat; c) s-a fcut o nou declarare de utilitate public. 22. Titulari ai dreptului la retrocedarea imobilelor expropriate pot fi: a) fotii proprietari; b) fotii titulari ai dezmembrmintelor dreptului de proprietate; c) fotii chiriai. 23. Pentru a-i exercita dreptul privitor la dobndirea imobilului expropriat, fostul proprietar trebuie s rspund expropriatorului ce dorete s nstrineze terenul expropriat n termen de: a) 30 de zile; b) 45 de zile; c) 60 de zile. 7. Spee: 1. X, societate comercial cu capital integral de stat, n contradictoriu cu Direcia de urbanism, amenajarea teritoriului i lucrri publice din cadrul Consiliului Judeean Brila, a solicitat instanei s constate dreptul su de proprietate asupra terenurilor aferente construciilor existente n patrimoniul unitii. n cadrul procesului, Direcia de urbanism a nfiat instanei o documentaie din care rezulta c terenurile aferente 95
DREPTURILE REALE
construciilor aparinnd reclamantei sunt situate n zona sitului istoric al municipiului Brila, i ntruct aparin domeniului public, ele nu pot face obiectul proprietii societii reclamante. n acest context, instana a solicitat depunerea la dosar a listei monumentelor, ansamblurilor i siturilor istorice din judeul Brila. Comisia Naional a monumentelor a transmis aceast list menionnd c n aceasta figureaz i zona n care sunt situate terenurile n litigiu. (Dec. nr. 133/1994 a CSJ n Dreptul nr. 10-11/1993, p. 155) Cerine: a) Ce caracter juridic al proprietii publice este invocat n cauz? b) Terenurile n litigiu aparineau sau nu domeniului public? c) Ce fel de drept ar putea s aib societatea n cauz asupra terenurilor? Care ar fi soluia n cazul unei regii autonome? d) Ce va decide instana? 2. Prefectul municipiului Bucureti a cerut instanei, ca n contradictoriu cu Consiliul General al municipiului Bucureti, s dispun anularea hotrrii prin care Consiliul a stabilit ncetarea dreptului de administrare a Regiei Generale de Ap Bucureti asupra unui teren situat n municipiu. Terenul urma s devin aport al Consiliului la capitalul unei societi comerciale. Din actele dosarului rezult c terenul n litigiu este proprietatea Consiliului General al municipiului Bucureti i a fost dat n administrare Regiei Generale de Ap Bucureti, care nu a mai folosit terenul pn n momentul naterii litigiului. n aprare prefectul susine c terenul intravilan ar fi trecut din proprietatea public n proprietatea Regiei Generale de Ap Bucureti n temeiul art. 5 din Legea nr. 15/1990 conform cruia: Regia autonom este proprietara bunurilor din patrimoniul su. (Dec. nr. 530/4 iulie 1994 a CSJ sec. cont. adm., adaptat)71.
71 n M. Voicu, M. Popoac, Dreptul de proprietate i alte drepturi reale. Tratat de jurispruden 1991-2002, Editura Lumina Lex, 64-66.
96
Cerine: a) Care sunt caracterele dreptului de proprietate public? n ce condiii opereaz trecerea bunului din proprietatea public n proprietatea privat? b) Considerai ntemeiat aprarea prefectului? c) Ce atribute confer dreptul de administrare regiei autonome, n spe? d) n ce condiii este posibil revocarea unilateral a dreptului de administrare? e) Ce va decide instana? 3. X, societate comercial, a cerut instanei s constate c decizia emis de Consiliul Judeean Olt, prin care se dispune trecerea imobilului de la reclamani n administrarea altei persoane juridice, este ilegal. n motivarea aciunii, reclamanta a artat c, n urm cu civa ani, cldirea n litigiu i-a fost dat printr-o decizie a aceluiai Consiliu, ns ulterior ea a dobndit dreptul de proprietate asupra imobilelor n temeiul art. 30 alin. 2 din Legea nr. 15/1990 bunurile din patrimoniul societii comerciale sunt proprietatea acesteia, cu excepia celor dobndite cu alt titlu. Astfel, n mod fraudulos Consiliul a ncercat s o lipseasc de dreptul de proprietate, drept dobndit printr-o decizie anterioar a aceluiai organ administrativ. (Dec. nr. 741/5 octombrie 1994 a CSJ, sec. Cont. adm., adaptat) Cerine: a) Dreptul de proprietate se poate dobndi pe calea unei decizii a unui organ al administraiei de stat? b) Identificai drepturile reale incidente n spe. c) Imobilul n litigiu se ncadreaz n categoria bunurilor avute n vedere de art. 20 alin. 2 din Legea 15/1990? d) Care va fi soluia instanei? 4. Ministerul Finanelor, n calitate de reprezentant al statului, a chemat n judecat pe primus i pe secundus, solicitnd acestora lsarea n deplin proprietate a imobilului n litigiu, pe 97
DREPTURILE REALE
urmtoarele considerente: - imobilul n care locuiesc cei doi pri face parte dintrun program naional de ndiguiri i regularizri de ruri; - imobilul este deinut de pri n calitate de proprietari i acetia nu doresc s-l lase n proprietatea statului; - imobilul a fost declarat de utilitate public printr-o Ordonan de Guvern, publicat n M.O.; - prii au depus ntmpinare la comisia special constituit pentru rezolvarea acestor cereri, ns aceasta a fost respins cu motivaia c imobilul fiind de utilitate public, trebuie trecut n proprietatea statului; - n momentul evacurii, prii au refuzat s prseasc imobilul, singura cale de soluionare a litigiului fiind aciunea n justiie. n faa instanei, prii au invocat dispoziiile art. 481 C.civ., susinnd c nu pot fi evacuai din imobilul lor, chiar dac li se acord o despgubire, deoarece ei nu i dau consimmntul n acest sens, i, din moment ce ei nu consimt, actul prin care imobilul se va trece n proprietatea statului va fi lovit de nulitate. n proces intervine i tertius care susine c are un drept de crean mpotriva lui primus i secundus, garantat cu un drept de ipotec asupra imobilului. Instana a admis aciunea Ministerului de Finane, dispunnd trecerea imobilului n proprietatea statului, precum i aciunea lui tertius, oblignd statul s-i plteasc creana. Dup 2 ani de la exproprierea imobilului, acesta nu a fost integrat n lucrrile de interes naional i nici o alt declaraie de utilitate public nu s-a fcut, astfel nct primus i secundus au introdus o cerere prin care solicit cumprarea bunului, n temeiul art. 37 din Legea nr. 33/1994. Cerine: a) Considerai c imobilul lui primus i secundus face parte din bunurile care pot fi trecute n proprietatea statului? 98
b) Aprarea prilor vi se pare ntemeiat? c) Cnd are loc transferul dreptului de proprietate de la pri n patrimoniul statului? d) Considerai c instana a procedat corect atunci cnd a dispus trecerea imobilului n proprietatea statului? Dar cnd a obligat statul s-i plteasc creana lui tertius? e) Pronunai o soluie cu privire la cererea de cumprare a imobilului formulat de ctre primus i secundus. 5. Reclamanii au solicitat s se constate nulitatea absolut parial a actului de expropriere i retrocedarea unei suprafee de teren de 340 mp, cu motivarea: - printr-un decret prezidenial, n august 1976 s-a expropriat o suprafa de 500 mp n scopul amenajrii unei piee; - din suprafaa expropriat pentru realizarea obiectivului s-a folosit numai suprafaa de 160 mp i deci numai pentru aceast poriune s-a atins scopul exproprierii pentru utilitate public, expertiza tehnic ntocmit de un expert i depus la dosar fiind elocvent n acest sens; - la data exproprierii, era n vigoare Decretul nr. 545/1958 privind trecerea n proprietatea statului a terenului i construciilor necesare efecturii unor lucrri sau a unor aciuni de interes de stat, care n art.5 dispunea c pentru asigurarea terenurilor necesare construciilor sau pentru efectuarea altor lucrri sau aciuni de interes de stat, pot fi expropriate, contra plat, terenuri cu sau fr construcii, n spe, exproprierea fcndu-se fr plat. - din moment ce scopul utilitii nu a fost atins n termen de 1 an de la expropriere, n spe este aplicabil art. 35 din Legea nr. 33/1994, deoarece privete o situaie juridic existent n prezent. n proces a intervenit comunitatea, solicitnd respingerea aciunii reclamanilor pe considerentele urmtoare: 99
DREPTURILE REALE
aciunea este prescris, iar admiterea ei ar nclca dispoziiile Decretului nr. 167/1958 privitor la prescripia extinctiv; faptul c nu a fost folosit ntregul teren nu este o cauz de nulitate; conform Legii nr. 213/1990, imobilul a intrat n proprietatea statului n temeiul unui titlu valabil, devenind proprietate public, inalienabil, insesizabil i imprescriptibil; admind aciunea reclamaiilor, instana ar nclca principiul neretroactivitii legilor; n plus Legea nr. 33/1994 nu-i gsete aplicare deoarece printre condiiile de retrocedare a bunurilor se nscrie i cea a nenceperii lucrrilor, lucru nereal n spe. (Dec. nr. 36/2000 Curtea de Apel Braov, sec. Civ., adaptat)72.
Cerine: a) Ce se nelege prin utilitate public, ca scop al exproprierii? b) n raport cu aciunea reclamanilor, considerai adecvate argumentele comunitii? c) Ce va decide instana de judecat? 6. Reclamanii au chemat n judecat Consiliul local i statul romn prin Ministerul Finanelor i au solicitat ca prin sentina ce se va pronuna, prii s fie obligai la plata unor despgubiri pentru terenul i casa care le-au fost expropriate n mod abuziv. Astfel, Consiliul local s-i pun n deplin proprietate i posesie cu un teren n suprafa de 160 mp cu titlu de compensaie pentru terenul expropriat, iar statul romn s le plteasc suma de 400.000 lei pentru imobilul ce a fost demolat. Din actele depuse la dosar, rezult c: - reclamaii au cumprat n anul 1979, de la vnztori
72 n M. Voicu, M. Popoac, Op.cit.,p. 20-21.
100
numai construcia, terenul de 160mp trecnd n proprietatea statului n baza Legii nr. 59/1974. - ca urmare a exproprierii, construcia a fost demolat, iar reclamanii au fost despgubii conform prevederilor n vigoare la acea dat. Prin urmare, prii s-au aprat invocnd lipsa calitii procesuale active, precum i tardivitatea cererii privind plata despgubirilor. La rndul lor, reclamanii au susinut c au fost despgubii numai cu suma de 35.268 lei, dei casa a fost cumprat cu 70.000 lei, iar cererea privind despgubirile nu este prescris, deoarece nu au putut contesta suma acordat ca despgubiri din cauza regimului opresiv aflat la putere la acea dat. (Dec. nr. 3071/2000 a Curii Supreme de Justiie, sec.civ., adaptat)73. Cerine: a) Care este regimul actual al despgubirilor prevzut de Legea nr. 33/1994? b) Considerai c terenul n spe a fcut obiectul exproprierii? Dar construcia? c) Ce va hotr instana? 8. Bibliografie D.C. Florescu, Dreptul de proprietate, 2002, p. 84-116. D. C. Florescu, Teoria general a drepturilor reale, Op. cit., p. 67-86; V. Stoica, Op. cit., p. 403-464; L. Pop, L. M. Harosa, op. cit., p. 114-148. O. Ungureanu, C. Munteanu, 0p. Cit., p. 122-135. L. Pop, Op. cit., p. 63-95. I.P. Filipescu, A.I. Filipescu, Op. cit., p. 102-125. C. Brsan, Op. cit., p. 86-118. C. Brsan, M. Gai, M.M. Pivniceru, Op. cit., p. 45-59. P. M. Cosmovici, Op. cit., p. 61-79.
73 n M. Voicu, M. Popoac, Op.cit.,p. 28-29.
101
DREPTURILE REALE
I. Adam, Op. cit., p. 23-169. M. Voicu, M. Popoac, Dreptul de proprietate i alte drepturi reale. Tratat de jurispruden 1999-2002, Op. cit. F. Baias, B. Dumitrache, Discuii pe marginea Legii nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauz de utilitate public, n Dreptul nr. 4/1995. Mona-Lisa Magda, Exproprierea pentru cauz de utilitate public i efectele exproprierii, n R.D.C., nr.4/1995. E.Chelaru, Efectele juridice ale exproprierii pentru cauz de utilitate public, n Dreptul nr.4/1998.
102
CAPITOLUL III
DREPTUL DE PROPRIETATE PRIVAT I. PREZENTARE TEORETIC SECIUNEA I Noiunea, reglementarea i caracterele juridice ale dreptului de proprietate privat. . 1. Noiune. Reglementare Noiune. Dreptul de proprietate privat este acel drept real asupra unor bunuri mobile sau imobile, altele dect cele care alctuiesc domeniul public, care confer titularilor exercitarea posesiei, folosinei i dispoziiei n mod exclusiv, prin putere i interes propriu, cu respectarea dispoziiilor legale. Proprietatea privat se caracterizeaz urmtoarele trsturi: - proprietatea privat aparine oricrui subiect de drept: persoane fizice, persoane juridice, inclusiv statul i unitile administrativ teritoriale. - poate avea ca obiect orice bun, cu excepia celor care fac parte din domeniul public al statului i unitilor administrativ-teritoriale. - bunurile proprietate privat sunt n circuitul civil i ca o consecin, ele sunt alienabile, prescriptibile i sesizabile. - bunurile ce formeaz obiectul proprietii private se gsesc n circuit general. Reglementare. n stadiul actual al legislaiei, nu exist nc o lege organic privitoare la proprietatea privat74. Regimul de protecie al proprietii private este instituit prin Constituie. Astfel, art. 44 din Constituie dispune: Dreptul de proprietate, precum i creanele asupra statului, sunt garantate (alin. 1), Proprietatea privat este garantat i ocrotit n mod egal de lege,
74 A fost adoptat, pn n prezent, Legea nr. 213/1998 privind proprietatea public i regimul juridic al acesteia.
103
DREPTURILE REALE
indiferent de titular (alin. 2), Nimeni nu poate fi expropriat dect pentru o cauz de utilitate public, cu dreapt i prealabil despgubire(alin 4), Pentru lucrri de interes general autoritatea public poate folosi subsolul oricrei proprieti imobiliare, cu obligaia de a despgubi proprietarul pentru daunele aduse solului, plantaiilor sau construciilor, precum i pentru alte daune imputabile autoritii (art. 41, alin. 5). n plus, art. 136 pct.5 prevede c: Proprietatea privat, este inviolabil, n condiiile legii . . 2. Caractere juridice 1. Proprietatea privat este alienabil. Bunurile ce formeaz obiectul ei pot fi nstrinate prin acte ntre vii (contracte cu titlu oneros sau cu titlu gratuit) sau pentru cauz de moarte. Prin excepie, legea poate impune o serie de restricii: - inalienabilitatea temporar a terenurilor pentru care s-a constituit dreptul de proprietate n favoarea cooperatorilor care nu au adus pmnt n cooperativ, a terenurilor atribuite n localitile cu deficit de for de munc, familiilor fr pmnt sau cu pmnt puin din alte localiti, a terenurilor atribuite n zona montan defavorizat 75 i a apartamentelor nerestituite fotilor proprietari i cumprate de chiriai76. - vnzarea, respectiv cumprarea bunurilor monopol de stat, n condiiile legii, de persoane juridice sau fizice autorizate pe baz de licen (de exemplu: tutun, arme, stupefiante, metale i pietre preioase). 2. Proprietatea privat este prescriptibil sub aspect achizitiv. Sub aspect achizitiv, dreptul de proprietate privat asupra
75 Potrivit art. 32 din Legea nr. 18/1991, republicat , terenul nu poate fi nstrinat prin acte ntre vii timp de 10 ani, socotii de la nceputul anului urmtor celui n care s-a fcut nscrierea proprietii , sub sanciunea nulitii absolute a actului de nstrinare. 76 Potrivit art. 9 din Legea nr. 112/1995 pentru reglementarea situaiei juridice a unor imobile cu destinaia de locuine trecute n proprietatea statului, apartamentele dobndite de chiriai nu pot fi nstrinate timp de 10 ani de la data cumprrii.
104
III. DREPTUL DE PROPRIETATE PRIVAT
bunurilor imobile poate fi dobndit prin uzucapiune (art. 1837 C.civ.), iar asupra bunurilor mobile prin simplul fapt al posesiei de bun-credin (art. 1909 alin. 1 C.civ.). Sub aspectul prescripiei extinctive, trebuie s distingem n funcie de natura bunurilor, obiect al proprietii private. - n ceea ce privete bunurile imobile, aciunea n revendicare este imprescriptibil. Orict ar dura pasivitatea proprietarului, el nu este deczut din dreptul de a revendica bunul, dar, cu toate acestea, poate pierde proprietatea dac un altul a dobndit-o prin uzucapiune. - n schimb, marea majoritate a doctrinei consider c aciunea n revendicare mobiliar este prescriptibil n termen de 30 de ani, n temeiul art. 1890 C.civ. Dei problema este controversat, nu exist un temei rezonabil pentru a distinge ntre bunurile imobile i cele mobile, prin urmare, credem noi, caracterul perpetuu i imprescriptibil se pstreaz i n privina bunurilor mobile, cu dou rezerve: dobndirea proprietii bunurilor mobile prin posesie, n condiiile art. 1909 C. Civ. i a bunurilor imobile prin uzucapine. 3. Proprietatea privat este sesizabil, n sensul c bunurile mobile sau imobile care formeaz obiectul acesteia, pot fi urmrite de creditori pentru realizarea creanelor77. 4. Proprietatea privat este exclusiv, grevabil i dezmembrabil. n virtutea caracterului exclusiv, proprietarul este singurul ndreptit s exercite toate prerogativele dreptului su, s revendice bunul de la orice persoan la care s-ar afla sau s nege existena oricrui drept sau sarcin pretins de un ter asupra lucrului su. Asupra bunurilor proprietate privat se pot constitui garanii reale (ipoteca asupra bunurilor imobile, i gajul asupra imobilelor) precum i dezmembrminte (drept de uzufruct, uz, abitaie, servitute, superficie).
77 Bunurile proprietate privat a statului i unitilor admi-nistrativ-teritoriale sunt sesizabile pentru datoriile regiilor autonome i instituiilor publice care le au n patrimoniu. n schimb, aceste bunuri nu pot fi sechestrate i urmrite pentru datoriile statului i unitilor administrativ-teritoriale, care, de altfel, sunt subiecte de drept solvabile (recuperarea creanelor se face prin nscrierea datoriilor n bugetul de stat sau n bugetele locale).
105
DREPTURILE REALE
SECIUNEA a II-a
Titularii dreptului de proprietate privat Pot fi titulari ai dreptului de proprietate privat: persoanele fizice, persoanele juridice, statul i unitile administrativ-teritoriale asupra bunurilor ce formeaz domeniul privat al acestora. . 1. Persoanele fizice Orice persoan fizic poate fi titular al dreptului de proprietate privat, avnd aptitudinea de a dobndi drepturi nc de la concepie conform regulii, infans conceptus pro nato habetur quoties de commodis ejus agitur. Regula o constituie capacitatea persoanei fizice de a dobndi bunuri n proprietate, ns, prin excepie, exist persoane care nu pot fi titulare ale dreptului de proprietate privat. 1. Incapaciti privind cetenii strini i apatrizii: Interdicia de a dobndi terenuri n Romnia era prevzut de art. 41 pct. 2 din Constituie potrivit creia cetenii strini i apatrizii nu pot dobndi dreptul de proprietate asupra terenurilor, fiind reluat i prin dispoziia art. 3 alin. 1 din Legea nr. 54/1998 privind circulaia juridic a terenurilor, n prezent abrogat. Incapacitatea avea n vedere orice mijloc de dobndire a terenurilor (acte juridice ntre vii sau pentru cauz de moarte, uzucapiune, accesiune). Din interpretarea per a contrario, rezult c cetenii strini i apatrizii puteau dobndi dezmembrminte ale proprietii. n urma revizuirii Constituiei, noul text al art. 44 pct.2 prevede: cetenii strini i apatrizii pot dobndi drept de proprietate privat asupra terenurilor numai n condiiile rezultate din aderarea Romniei la Uniunea European i din alte tratate internaionale la care Romnia este parte, pe baz de reciprocitate, n condiiile prevzute prin lege organic, precum i prin motenire
106
legal78. Textul constituional impune cteva precizri79: n primul rnd, fiind vorba de aderarea Romniei la U. E., posibilitatea dobndirii terenurilor n Romnia i privete pe cetenii celorlalte ri membre ale Uniunii. n privina apatrizilor i cetenilor altor ri ce nu sunt membre U. E., aceast posibilitate poate fi acordat numai n condiiile negociate cu ocazia aderrii; n al doilea rnd, momentul intrrii n vigoare a Constituiei nu coincide cu momentul n care cetenii strini i apatrizii pot dobndi dreptul de proprietate privat asupra terenurilor; n al treilea rnd, cetenii strini i apatrizii pot dobdi terenuri n proprietate i n condiiile rezultate din tratatele internaionale la care Romnia este parte, pe baz de reciprocitate. Deocamdat Romnia nu a ncheiat astfel de tratate care s permit cetenilor strini i apatrizilor dobndirea de terenuri n proprietate; sintagma n condiiile prevzute prin lege organic, trebuie neleas n sensul c n viitor, prin lege special, se vor reglementa condiiile speciale de dobndire a terenurilor. n acest sens, prevederea constituional este completat de art. 3 din Titlul X al Legii nr. 247/2005 privind reforma n domeniile proprietii i justiiei 80 : cetenii strini i apatrizii precum i persoanele juridice strine pot dobndi dreptul de proprietate asupra terenurilor n Romnia n condiiile prevzute de legea special. n concluzie, se remarc faptul c, n prezent, incapacitatea legal a cetenilor strini i apatrizilor de a dobndi dreptul de
78 Pentru critica textului constituional n sensul c interdicia dobndirii terenurilor de ctre strini este un vechi principiu de drept ce corespunde att tradiiilor romneti ct i practicii altor state care au inserat dispoziii prohibitive n aceast materie tocmai din dorina de a evita acapararea proprietilor agrare de ctre elemente din afara rii- V. Duculescu, Cteva aspecte teoretice i practice privind problematica revizuirii Constituiei, n Dreptul nr. 4/2002, p.18-19. 79 A se vedea V. Stoica op.cit., p. 290-293; L. Pop, L. M. Horsa- op.cit., p.158161; E. Chelaru Impactul revizuirii Constituiei asupra regimului juridic al proprietii, n Dreptul nr.2/2004, p.11. 80Publicat n M.O. nr.653/2005 .
107
DREPTURILE REALE
proprietate asupra terenurilor din Romnia prin acte inter vivos sau prin motenire testamentar subzist81. n schimb, ei pot dobndi alte drepturi reale principale dezmembrminte, drept de ipotec., precum i dreptul de proprietate asupra terenurilor prin motenire legal. Spre deosebire de ipoteza anterioar, prevederea final a art. 44 alin. 2 este de imediat aplicare opernd din chiar momentul intrrii n vigoare a revizuirii Constituiei82. n vederea aplicrii prevederilor constituionale i ale celor din Titlul X al Legii nr. 247/2005, prin Legea nr. 312/2005 privind dobndirea dreptului de proprietate privat de ctre cetenii strini i apatrizi precum i de ctre persoane juridice strine 83 se reglementeaz o serie de condiii: - cetenii statelor membre sau apatrizii cu domiciliul n statele membre sau n Romnia pot dobndi dreptul de proprietate asupra terenurilor n aceleai condiii cu cele prevzute de lege pentru cetenii romni prin acte ntre vii sau prin motenire testamentar; - prevederile prezentei legi nu se aplic n cazul dobndirii dreptului de proprietate prin motenire legal (art. 3); - potrivit art. 4, ceteanul unui stat membru nerezident n Romnia i apatridul nerezident n Romnia cu domiciliul ntr-un stat membru pot dobndi dreptul de proprietate asupra terenurilor pentru reedine secundare la mplinirea unui termen de 5 ani de la data aderrii
81 ntr-o opinie contrar, art. 44 alin.2 din Constituie instituie , de principiu, dreptul cetenilor strini de a dobndi terenuri n Romnia, i n consecin nu se mai poate vorbi despre existena unei interdicii n materie (L. Stnciulescu Dobndirea terenurilor de ctre cetenii strini i apatrizi: dispoziie permisiv sau prohibitiv, n Curierul judiciar nr. 2/2004, p.70-73). 82 Practica notarial este lipsit de consecven n aplicarea textului constituional. Astfel, unii notari recunosc acest drept, n temeiul Constituiei, alii consider c i pentru acest mod este necesar adoptarea unei legi organice. Sintagma precum i prin motenirea legal demonstreaz caracterul autonom al acestui mod de dobndire, raportat la celelalte cazuri, astfel nct considerm c dobndirea prin motenire legal se face direct, n temeiul dispoziiilor constituionale. Ase vedea i Gh. Dobrican Dobndirea dreptului de proprietate asupra terenurilor prin motenire legal de ctre cetenii strini i apatrizi n temeiul noilor prevederi constituionale, n Curierul judiciar nr. 2/2004, p.74-76). 83 Legea va intra n vigoare la data aderrii Romniei la Uniunea European.
108
Romniei la U.E., iar n temeiul art. 5 alin. 1 vor putea dobndi proprietatea asupra terenurilor agricole, pdurilor i terenurilor forestiere la mplinirea unui termen de 7 ani de la data aderrii Romniei la U.E84. 2. Incapaciti privind cetenii romni - reprezentanii instituiilor publice implicate n adunrile generale ale acionarilor, membri consiliilor de administraie i directorii executivi ai societilor comerciale sau ai regiilor autonome vnztoare nu pot avea calitatea de cumprtori n cazul vnzrii unor active ce aparin societilor comerciale i regiilor autonome la care statul sau o autoritate a administraiei publice locale este acionar (art. 24-30 din OGU nr. 88/1994 privind privatizarea societilor comerciale, modificat prin Legea nr. 99/1999 privind unele msuri pentru accelerarea reformei economice). - persoanele care administreaz bunuri ce aparin proprietii publice, nu pot cumpra bunurile aflate n administraia lor (art. 1308 pct. 3 C.civ). - funcionarii publici nu pot cumpra bunurile statului sau unitilor administrativ teritoriale ce se vnd prin mijlocirea lor (art. 1308 pct. 4 C.civ). n cazul bunurilor pentru care exist preuri fixe, cumprarea este valabil, lipsind aprecierile de ordin subiectiv. - judectorii, procurorii i avocaii nu pot deveni cumprtorii de drepturi litigioase aflate n competena Curii de Apel n a crui circumscripie i exercit profesia. Pentru judectorii de la nalta Curtea de Justiie i Casaie i pentru procurorii de la Parchetul General (inclusiv pentru cei de la Direcia Naional Anticorupie), interdicia se extinde pe tot teritoriul rii (art. 1309 C.civ.). . 2. Persoanele juridice Dispoziia constituional ce permite cetenilor strini i apatrizilor s dobndeasc dreptul de proprietate asupra terenurilor
84 Textul legal este ambiguu deoarece nu definete terenurile pentru reedine secundare, i totodat dac un cetean strin sau un apatrid ar putea dobndi terenuri de la data aderrii Romniei la Uniunea European, nu vedem de ce ar trebui s atepte nc 5 ani pentru a dobndi terenuri pentru reedine secundare.
109
DREPTURILE REALE
nu are n vedere i persoanele juridice de o alt naionalitate dect cea romn. Totui art. 3 alin. 3 din Legea nr. 54/1998 prevedea c persoanele juridice nu pot dobndi terenuri n Romnia prin acte juridice ntre vii sau pentru cauz de moarte, text ce a fost abrogat de Titlul X al Legii nr. 247/2005. Noul act normativ statueaz n art. III c cetenii strini i apatrizii precum i persoanele juridice strine pot dobndi dreptul de proprietate asupra terenurilor n Romnia n condiiile legii speciale. Astfel, prin Legea nr. 312/2005, ce va intra n vigoare la data aderrii la U. E. se permite persoanelor jurice constituite conform legislaiei unui stat membru s dobndeasc drept de proprietate asupra terenurilor pentru sedii secundare la mplinirea unui termen de 5 ani de la aderarea Romniei la Uniune European, iar asupra terenurilor agricole, pdurilor i terenurilor forestiere, la mplinirea unui termen de 7 ani. n concluzie, n prezent incapacitatea se menine, n favoarea persoanelor juridice strine putndu-se constitui drepturi reale derivate din dreptul de proprietate asupra terenurilor, cel mai important fiind dreptul de superficie. n categoria persoanelor juridice, ca titulare a dreptului de proprietate privat, distingem ntre persoane juridice de drept privat i persoane juridice de drept public. 1. Persoanele juridice de drept privat, titulare ale dreptului de proprietate privat. Dintre persoanele juridice de drept privat, titulare ale dreptului de proprietate privat enumerm: regiile autonome 85 , societile comerciale86, societile agricole87, societile cooperative, asociaiile i
85 Regia autonom este proprietara bunurilor din patrimoniul su. n exercitarea dreptului de proprietate, regia posed, folosete, i dispune de bunuri sau le culege fructele dup caz, n vederea realizrii scopului pentru care a fost constituit (art. 5 din Legea nr. 15/1990). 86 Societile comerciale, nfiinate conform Legii nr. 31/1991 sunt proprietarele bunurilor aflate n patrimoniul lor. Art. 35 alin. 1 din Legea nr. 31/1990, prevede c, n absena unor stipulaii contrarii, bunurile constituite ca aport n societate devin proprietatea acesteia. Societile comerciale cu capital de stat constituite conform Legii nr. 15/1990 sunt proprietare ale capitalului social dar titularul aciunilor ori prilor sociale este statul, care n procesul privatizrii a fost nlocuit cu ali acionari. n msura n care aceste aciuni nu mai aparin statului, ci particularilor
110
fundaiile88,sindicatele89, cultele religioase. 2. Persoanele juridice de drept public, titulare ale dreptului de proprietate privat. De asemenea, i persoanele juridice de drept public sunt titulare ale dreptului de proprietate privat. n primul rnd, statul i unitile administrativ teritoriale au, dup cum am vzut, att un drept de proprietate public ct i un drept de proprietate privat asupra bunurilor cuprinse n domeniul privat. Dei statul i unitile administrativ teritoriale sunt persoane juridice de drept public, datorit importanei deosebite a formelor de proprietate a cror titulari sunt, le vom analiza separat. Organele de stat, instituiile de stat, organele administraiei publice centrale Aceste persoane juridice pot fi titulare ale dreptului de proprietate privat asupra bunurilor mobile i imobile, dobndite din venituri proprii extrabugetare. Dei n mod indirect, legea recunoate dreptul de proprietate privat a acestor subiecte de drept public. Astfel, pct. 29 din Anexa Legii nr. 213/1998 privind proprietatea public i regimul juridic al acesteia precizeaz c domeniul public al statului este alctuit, printre altele, i din: terenurile i cldirile n
(persoane fizice sau juridice) se schimb i natura juridic a proprietii asupra capitalului social, realizndu-se privatizarea societilor comerciale respective. 87 n temeiul Legii nr. 36/1991 privind societile agricole i alte forme de asociere n agricultur, n cadrul societilor agricole pot fi aduse n proprietate sau n folosin unelte agricole sau alte utilaje, mijloace materiale i bneti, precum i animale. n ceea ce privete terenurile agricole, acestea se aduc numai n folosina societii, asociaii pstrndu-i dreptul de proprietate asupra acestora (art. 6). 88 Asociaiile i fundaiile sunt titulare ale dreptului de proprietate asupra bunurilor din patrimoniul lor. Activul patrimonial al asociaiei are o valoare de cel puin dublul salariului minim pe economie la data constituirii asociaiei, i este alctuit din aportul n natur i/sau n bani ai asociailor(art. 6 alin. 2 lit. f din Ordonana Guvernului nr. 26/2000 cu privire la asociaii i fundaii). Activul patrimonial al fundaiei este format din aportul n natur i n bani, iar valoarea lui este de cel puin 100 de ori salariul minim brut pe economie(art. 15 alin 2). 89 Legea nr. 54/2003 (M.O. nr. 73/05. 02. 2003) privind sindicatele dispune n art. 22 c: bunurile mobile i imobile aparinnd sindicatelor pot fi folosite potrivit intereselor membrilor de sindicat, dar nu pot fi mprite ntre acetia. Sindicatele pot dobndi cu titlu oneros i cu titlu gratuit orice fel de bunuri necesare realizrii scopului de activitate. Bunurile necesare ntrunirilor, bibliotecilor i cursurilor de pregtire i perfecionare a membrilor nu pot fi urmrite, exceptnd cele necesare plii datoriilor ctre stat (art. 23).
111
DREPTURILE REALE
care i desfoar activitatea: Parlamentul, Preedinia, Guvernul, ministerele i celelalte organe de specialitate ale administraiei publice centrale i instituiile publice subordonate acestora, instanele judectoreti i parchetele de pe lng acestea, uniti ale Ministerului de Interne, ale serviciilor publice de informaii, precum i cele ale direciei generale ale penitenciarelor, serviciile publice descentralizate ale ministerelor i ale celorlalte organe de specialitate ale administraiei publice centrale, precum i prefecturile, cu excepia celor dobndite din veniturile proprii extrabugetare, care constituie proprietatea privat a acestora. Prin urmare, organele puterii legislative i executive, organele administraiei publice centrale i serviciile publice descentralizate ale acestora, organele judectoreti i instituiile publice sunt titulare ale dreptului de proprietate privat asupra bunurilor imobile terenuri i cldiri dobndite din venituri extrabugetare, dar i asupra bunurilor mobile, necesare desfurrii activitii (mobilier, aparatur tehnic, autoturisme), dobndite din venituri proprii. Organele administraiei publice judeene i instituiile publice de interes judeean Plecnd de la dispoziiile pct II 2. din Legea nr. 213/1998, care enumer printre bunurile aparinnd domeniului public judeean: terenurile i cldirile n care i desfoar activitatea consiliul judeean n aparatul propriu al acestuia, precum i instituiile publice de interes judeean, cum sunt: biblioteci, muzee, spitale judeene i alte asemenea bunuri, dac nu au fost declarate de uz sau interes public naional sau local, putem concluziona c bunurile mobile necesare desfurrii activitilor (aparatur tehnic, mobilier, maini de protocol) aparin proprietii private a Consiliului judeean i a instituiilor publice de interes judeean. Totodat terenurile i cldirile achiziionate din venituri proprii, extrabugetare aparin, de asemenea, proprietii private a acestora. Organele administraiei publice locale i instituiile publice de interes local Terenurile i cldirile n care i desfoar activitatea consiliul local i primria, precum i instituiile publice de interes
112
local, cum sunt: teatrele, bibliotecile, muzeele, spitalele 90 , policlinicile i altele asemenea, aparin domeniului public local al comunelor, oraelor i municipiilor, potrivit pct. III, 5 din anexa Legii nr. 213/1998. n lipsa unor dispoziii legale exprese, credem c bunurile mobile necesare desfurrii activitii (mobilier, cri, aparatur) aparin proprietii private a Consiliului local, primriilor, instituiilor publice locale. De asemenea nu trebuie neglijat faptul c aceste persoane juridice pot achiziiona din surse proprii i bunuri imobile, spre exemplu o locuin de protocol, o cas de vacan pentru recrearea angajailor, sau pot primi donaii i legate de la persoane fizice, situaii n care bunurile respective fac obiectul proprietii private. Unitile i instituiile de nvmnt de stat Potrivit Legii nvmntului nr. 84/1995, republicat n M.O. nr. 606/1999, cu modificrile ulterioare, baza material a nvmntului cuprinde: spaii pentru procesul de nvmnt i cercetare tiinific, mijloace de nvmnt i de cercetare aferente, biblioteci, edituri i tipografii, staiuni didactice i de cercetare, uniti de microproducie, ateliere colare, ferme didactice, grdini botanice, terenuri agricole, cmine, internate, cantine, cluburi ale elevilor, case de cultur ale studenilor, case ale corpului didactic, case universitare, tabere colare, baze i complexuri culturalsportive, palate i case ale copiilor i elevilor, baze de odihn i tratament, spaii cu destinaia de locuin, precum i orice alt obiect de patrimoniu destinat nvmntului i salariailor din nvmnt
90 n acest sens, imobilele n care spitalele i desfoar activitatea aparin dup caz, proprietii publice a statului sau a unitii administrative teritoriale, dar sunt date n administrarea acestora, n schimb aparatura medical se afl n proprietatea privat a spitalelor, care o pot concesiona sau nchiria. Astfel, Legea nr. 95/2006 privind reforma n domeniul sntii precizeaz n art. 201 a Titlului VIIImobilele din domeniul public al statului sau al unor uniti administrativteritoriale, aflate n administrarea unor spitale publice, care se reorganizeaz i devin disponibile, precum i aparatura medical pot fi, n condiiile legii, nchiriate sau concesionate, dup caz, unor persoane fizice ori juridice, n scopul organizrii i funcionrii unor spitale private sau pentru alte forme de asisten medical ori social, n condiiile legii. Noua reglementare nu precizeaz expres c bunurile mobile sunt proprietatea spitalului, dar aceasta se deduce implicit din textul legal (n Legea anterioar a organizrii i funcionrii spitalelor nr. 146/1999, art 14 alin 2 fcea referire la bunurile mobile aflate in proprietatea spitalului public..).
113
DREPTURILE REALE
(art. 166 alin. 2). n privina deptului de proprietate pe care l exercit asupra acestei baze materiale, legea distinge ntre instituiile universitare i cele preuniversitare. Pentru instituiile universitare, art. 166 alin. 4 din Legea nr. 354/2004 pentru modificarea i completarea Legii nvmntului, precizeaz c baza material a instituiilor de nvmnt superior de stat i de cercetare tiinific universitar este de drept proprietatea acestora. Ministerul Educaiei i Cercetrii este mputernicit s emit certificate de atestare a dreptului de proprietate pentru instituiile de nvmnt superior i de cercetare tiinific, pe baza documentaiei naintate de acestea. n ceea ce privete unitile de nvmnt preuniversitar grdinie, coli generale, primare i gimnaziale, licee, seminarii teologice, grupuri colare, coli de arte i meserii i coli postliceale art. 166 alin. 41introdus prin Legea nr. 354/2004 prevede c terenurile i cldirile n care i desfoar activitatea aceste unitile de nvmnt de stat fac parte din domeniul public al comunelor, oraelor i municipiilor, respectiv al sectoarelor municipiului Bucureti, i sunt n administrarea consiliilor locale ale comunelor, oraelor i municipiilor, respectiv ale sectoarelor municipiului Bucureti n a cror raz teritorial i desfoar activitatea, prin delegare ctre consiliile de administraie ale unitilor de nvmnt. n schimb, celelalte componente ale bazei materiale sunt n proprietatea privat a unitilor de nvmnt preuniversitar de stat i sunt administrate de acestea. Din textele legale rezult c unitile universitare exercit un drept de proprietate privat asupra ntregii baze materiale, inclus terenuri i cldiri, n schimb, terenurile i cldirile n care i desfoar activitatea unitile de nvmnt preuniversitar aparin proprietii publice a statului i unitilor administrativ teritoriale, iar asupra lor aceste uniti exercit un drept de administrare delegat de ctre Consiliile locale. Restul componentelor bazei materiale a unitilor de nvmnt preuniversitar fac obiectul proprietii private a acestora91.
91 Acelai regim juridic l au terenurile i cldirile n care i desfoar activitatea inspectoratele colare, casele corpului didactic, palatele i cluburile copiilor i
114
Partidele politice Dei Legea partidelor politice nr. 14/2003 (M.O. nr. 25/17.01.2003) stabilete c partidele politice sunt persoane juridice de drept public (art. 1 teza II), potrivit art. 2 din Legea nr. 43/2003 privind finanarea activitilor partidelor politice, acestea dein bunuri mobile i imobile necesare realizrii activiti specifice. n vederea constituirii patrimoniului, partidele politice beneficiaz de surse de finanare: cotizaii ale membrilor, donaii i legate, venituri provenite din activiti proprii, subvenii de la buget. .3. Statul i unitile administrativ-teritoriale ca subiecte ale dreptului de proprietate privat 1. Proprietate privat a statului i a unitilor administrativ-teritoriale Noiune. Dreptul de proprietate privat al statului i unitilor administrativ-teritoriale este acel drept de proprietate ce aparine statului sau unitilor administrativ teritoriale (judeul, comuna, oraul, municipiul) asupra bunurilor ce fac parte din domeniul privat. Reglementare. Regimul su juridic este reglementat, n principal de Constituie i de Legea nr. 213/1998, iar n subsidiar de dispoziii legale cuprinse n alte acte normative92:
elevilor, cluburile sportive colare, centrele i cabinetele de asisten psihopedagogic, centrele logopedice, cabinetele colare, precum i alte uniti din subordinea Ministerului Educaiei i Cercetrii, ale cror cheltuieli curente i de capital se finaneaz de la bugetul de stat. Aceste imobile fac parte din domeniul public al statului i sunt administrate de Ministerul Educaiei i Cercetrii, prin inspectoratele colare judeene i prin delegare ctre consiliile de administraie ale acestor uniti, n schimb celelalte componente ale bazei materiale sunt de drept proprietatea unitilor i instituiilor respective i sunt administrate de acestea (art. 166 alin 44 din Lege). 92 art. 123 alin. 2 din Legea nr. 215/2001 privind administraia public local dispune c: domeniul privat al unitii administrativ-teritoriale cuprinde bunuri mobile i imobile, altele dect cele care aparin domeniului public, intrate n proprietatea lor prin cile i mijloacele prevzute de lege; art. 6 din Legea nr. 18/1991, legea fondului funciar, republicat, stabilete c: domeniul privat al statului i respectiv, al comunelor, oraelor, municipiilor i al judeelor este alctuit din terenurile dobndite prin modurile prevzute de lege, precum i din terenurile dezafectate, potrivit legii, din domeniul public. El este supus dispoziiilor de drept
115
DREPTURILE REALE
Constituia dei nu prevede expres c statul i unitile administrativ teritoriale sunt titulare ale unui asemenea drept, ca n cazul proprietii publice, totui att statul ct i unitile administrativ-teritoriale sunt subiecte ale dreptului de proprietate privat. art. 4 din Legea nr. 213/1998 privind proprietatea public i regimul juridic al acesteia prevede c domeniul privat al statului i al unitilor administrativteritoriale este alctuit din bunuri aflate n proprietatea acestor persoane juridice dar care nu fac parte din domeniul public. Asupra acestor bunuri statul sau unitile administrativ teritoriale au un drept de proprietate privat.
2. Domeniul privat al statului i unitilor administrativ teritoriale Noiune. Domeniul privat cuprinde bunuri aflate n proprietatea statului i a unitilor administrativ-teritoriale, care nu fac parte din domeniul public. Categorii. Domeniul privat poate fi: - domeniul privat al statului, avnd ca titular statul; - domeniul privat al judeului, titular fiind fiecare jude sau dou ori mai multe judee; - domeniul privat al comunelor, oraelor, municipiilor, titular fiind comuna, oraul, municipiul. Formarea domeniului privat. Ca persoane juridice de drept public, pe lng proprietatea public asupra bunurilor din domeniului public, statul i unitile administrativ-teritoriale sunt i titulare de proprietate privat, asupra bunurilor aparinnd domeniului privat93.
comun, dac prin lege nu se prevede altfel. 93 Spre deosebire de ali autori, n a cror opinie domeniul privat al statului i unitilor administrativ-teritoriale constituie o parte a proprietii publice, c proprietatea public face parte din domeniul public sau din domeniul privat (vezi Cap. II), considerm c numai bunurile din domeniul public formeaz obiectul proprietii publice, cele din domeniul privat nefcnd parte din aceast proprietate.
116
Potrivit art. 10 alin. 1 din Legea nr. 213/1998, dreptul de proprietate public nceteaz, dac bunul a pierit ori a fost trecut n domeniul privat. Cu alte cuvinte un bun face parte din domeniul privat dac nu face parte din domeniul public al statului i unitilor administrativ-teritoriale. Pe lng formele generale de dobndire a dreptului de proprietate (vnzare-cumprare; donaie, schimb, legat, accesiune, uzucapiune) exist i forme specifice, reglementate de Legea nr. 213/1998: - trecerea bunurilor din domeniul public n domeniul privat prin hotrre a Guvernului, a Consiliului judeean, respectiv a Consiliului General al Municipiului Bucureti sau a Consiliului local, dac prin Constituie sau lege nu se dispune altfel (art. 10 alin. 2)94, - dobndirea de ctre stat sau unitile administrativteritoriale, n perioada 6 martie 1945 22 decembrie 1989, a unor bunuri n temeiul unui titlu valabil, cu respectarea Constituiei, a tratatelor internaionale la care Romnia este parte i a legilor n vigoare la data prelurii (art. 6 alin. 1).
94 Ca o aplicaie a acestei modaliti merit a fi exemplificat trecerea din proprietatea public a statului i unitilor administrativ teritoriale n proprietatea privat a acestora, a bunurilor imobile n care se desfoar activiti medicale. Astfel, potrivit art. 14 alin 3 din OUG nr. 124/1998 privind organizarea i funcionarea cabinetelor medicale, republicat n MO nr. 568/2002 Bunurile imobile aflate n proprietatea public a statului sau a unitilor administrativteritoriale, utilizate n prezent pentru activiti medicale, vor fi trecute n domeniul privat al statului, respectiv al unitilor administrativ-teritoriale, potrivit art. 10 din Legea nr. 213/1998 privind proprietatea public i regimul juridic al acesteia. n prezent aceste spaii urmeaz a fi vndute n condiiile Legii nr. 236/2006 pentru aprobarea OUG nr. 110/2005 privind vnzarea spaiilor proprietate privat a satului i unitilor administrativ teritoriale cu destinaia de cabinete medicale i n care se desfoar activiti conexe. Potrivit art. 3, alin.1 Au dreptul de a cumpra spaiile ce fac obiectul prezentei ordonane de urgen medicii, medicii dentiti, dentitii, biologii, biochimitii, fizicienii, tehnicienii dentari i celelalte persoane fizice cu drept de liber practic ce desfoar activiti conexe actului medical i care dein n mod legal spaiul respectiv, precum i persoanele juridice/instituiile de nvmnt superior medical, care, deinnd n mod legal spaiul, au ca obiect unic de activitate furnizarea serviciilor medicale sau desfoar activiti de nvmnt superior medical.
117
DREPTURILE REALE
3. Regim juridic al proprietii private a statului i a unitilor administrativ-teritoriale Proprietatea privat a statului i unitilor administrativteritoriale nu poate fi guvernat dect de un regim de drept comun. n acest sens art. 5 alin. 2 din Legea 213/1998dispune c Dreptul de proprietate privat al statului sau al unitilor administrativteritoriale asupra bunurilor din domeniul privat este supus regimului juridic de drept comun, dac legea nu dispune altfel. Astfel: - bunurile din domeniul privat se afl n circuitul civil, deci sunt alienabile. nstrinarea acestor bunuri, ns, se va putea face numai prin licitaie public; - bunurile din domeniul privat sunt prescriptibile sub aspect achizitiv, putnd fi dobndite prin uzucapiune (n cazul imobilelor) sau prin posesiunea de bun-credin (n cazul mobilelor) i imprescriptibile sub aspect extinctiv; - bunurile aparinnd domeniului privat sunt insesizabile, ele nu pot fi urmrite sau sechestrate, deoarece aceste subiecte de drept sunt n permanen solvabile (constituie o excepie de la regimul de drept comun); - bunurile din domeniul privat sunt susceptibile de dezmembrare, inclusiv de expropriere pentru cauz de utilitate public.
118
II. PREZENTARE PRACTICO APLICATIV 1. Precizri suplimentare de doctrin Plecnd de la categoria mai larg de aparen n drept, care valida o serie de acte ncheiate fr ndeplinirea condiiilor de validitate 95 , n literatura juridic a aprut noiunea de proprietate aparent. Proprietatea aparent i are fundamentul n eroarea comun i invincibil a terilor fa de calitatea celui care deine bunul. Titularul unei astfel de proprietii este un proprietar aparent, deci un posesor care apare n raporturile cu terii ca fiind adevratul proprietar al bunurilor, datorit erorii generale cu privire la calitatea lui. Sunt considerai proprietari apareni: un non dominus, o persoan care dei deine un bun, nu are un drept de proprietate asupra lui; cel ce stpnete o motenire fie pe temeiul unei relaii de rudenie neveridice cu defunctul, fie pe temeiul unui pretins testament al defunctului, dovedit ulterior ca fiind un fals; cel care exercit un drept de proprietate pe temeiul unui act juridic ce-i confer aceast calitate, dar care este contrazis, n tot sau n parte prin coninutul unui act secret intervenit ntre pri n scopul de a-i suprima ori modifica efectele (simulaia). Proprietatea aparent creeaz un pericol pentru sigurana circuitului civil i pentru a nu se compromite drepturile proprietarilor reali, s-a spus c eroarea comun (n care ar fi czut orice alt persoan) i invincibil (de nenlturat) n care s-a aflat terul care a contractat cu proprietarul aparent, este un temei suficient pentru meniunea efectelor actului juridic. n realitate, pentru a-i produce efectele, teoria proprietarului aparent presupune ntrunirea cumulativ a urmtoarelor condiiilor: existena unei erori comune i invincibile, respectiv convingerea, mprtit de toat lumea, c proprietarul
95 Spre exemplu actele ntocmite de o persoan care nu are atribuii n materie, sunt valabile, dac ea a exercitat public atribuii de ofier de stare civil.
119
DREPTURILE REALE
aparent este adevratul titular al dreptului. Nu orice aparen poate constitui eroare comun, ci numai aceea susceptibil de a induce o credin greit unui individ rezonabil care a luat toate msurile de prevedere necesare. terul contractant s fie de bun credin. Proprietatea aparent trebuie s aib un caracter de notorietate, n sensul c, cei din jur trebuie s cread c vnztorul i nu o alt persoan este proprietar96. Dac terul a fost de rea credin sau neglijent nu poate fi vorba despre o eroare comun i de nenlturat. actul ncheiat de proprietarul aparent i terul cumprtor s fie cu titlu oneros. Nu se au n vedere actele cu titlu gratuit deoarece beneficiarii acestora tind s pstreze un ctig n comparaie cu terul subdobnditor care ncearc s evite o pagub. n msura n care aceste condiii sunt ndeplinite, terul cumprtor este investit cu un drept de proprietate, dobndit nu de la proprietarul aparent sau de la cel adevrat, ci prin efectul legii97. O eventual aciune n revendicare a bunului respectiv intentat de adevratul proprietar mpotriva terului dobnditor, urmeaz a fi respins n virtutea principiului error communis facit jus. Legea i d posibilitatea de a-l aciona pe proprietarul aparent pe temeiuri contractuale, acesta din urm fiind obligat s-i restituie preul primit (dac a fost de bun-credin) sau valoarea actualizat a bunului vndut (n caz de rea-credin).
96 D. Gherasim, Buna-credin n raporturile juridice, Ed. Academiei, Bucureti, 1981, p. 212. 97 S-a spus c acesta este un mod original de dobndire a proprietii (C. Brsan , Op.cit. p. 266).
120
2. Reprezentare grafic 2.1.
prescriptibil
sesizabil
alienabil
Caracterele juridice ale dreptului de proprietate privat
exclusiv
grevabil
dezmembrabil
121
DREPTURILE REALE
2.2
Titularii dreptului de proprietate privat
Persoane fizice
Persoane juridice de drept public
Persoane juridice de drept privat
Statul
Uniti administrativ teritoriale
Regii autonome; Societi comerciale; Organizaii cooperatiste; Societi agricole; Asociaii i fundaii; Partide politice; Sindicate; Culte religioase.
122
3. Prezentare comparativ Proprietate public Noiune drept subiectiv ce aparine statului i unitilor administrativ-teritoriale asupra bunurilor care fie prin natura lor, fie printr-o dispoziie a legii sunt de uz i utilitate public. inalienabili imprescriptibil insesizabil negrevabil nedezmembrabil neexclusiv. statul unitile administrativteritoriale Proprietate privat drept subiectiv al persoanelor fizice, juridice, al statului i unitilor administrativ-teritoriale asupra bunurilor mobile i imobile, altele dect cele ce alctuiesc domeniul public. alienabil prescriptibil sesizabil dezmembrabil exclusiv. persoane fizice persoane juridice de drept privat persoane juridice de drept public. orice bun, cu excepia celor care fac parte din domeniul public al statului i unitilor administrativteritoriale.
Caractere juridice
Titulari
Obiect
bunuri care prin natura lor sunt de uz i de interes public bunuri declarate ca atare printr-o dispoziie a legii.
123
DREPTURILE REALE
4. Vocabular explicativ aciune titlu reprezentativ al contribuiei ntr-o societate de capital (pe aciuni sau n comandit pe aciuni), constituind o fraciune a capitalului social care confer posesorului calitatea de acionar; aciune petitorie aciune care pune n cauz existena unui drept real imobiliar, n special dreptul de proprietate imobiliar; certificat de proprietate titlu de valoare la purttor, adic un nscris care ncorporeaz dreptul la care se refer; in commercium n comer; res communes bunuri comune; servitute sarcin impus asupra unui imobil pentru uzul i utilitatea altui imobil avnd un alt proprietar; infans conceptus pro nato habetur quoties de ejus commodis agitur copilul conceput se consider ca nscut ori de cte ori este vorba de interesul lui. 5. ntrebri, exerciii 1. Definii noiunea de proprietate privat. 2. Care sunt caracterele dreptului de proprietate privat? 3. Sub aspect extinctiv, proprietatea privat este prescriptibil sau imprescriptibil? 4. Care sunt titularii dreptului de proprietate privat? 5. Persoan juridic romn cu capital integral strin poate fi titular a dreptului de proprietate privat asupra terenurilor situate n Romnia? 6. Definii i clasificai domeniul privat al statului i unitilor administrativ-teritoriale. 7. Cui aparine proprietatea scrisorii care a fost expediat, dar care se afl asupra celui nsrcinat cu expedierea ei? Dar a scrisorii aflat n cutia potal a destinatarului, dar neadus la cunotina acestuia?
124
6. Teste gril 1. Bunurile proprietate privat: a) aparin oricrui subiect de drept; b) nu sunt n circuitul civil general; c) formeaz domeniul privat al oricrui titular. 2. Proprietatea privat este supus: a) regimului juridic ce guverneaz proprietatea; b) regimului de drept comun; c) regimului juridic derogator. 3. Constituie caracter juridic al dreptului de proprietate privat: a) inalienabilitatea; b) imprescriptibilitatea; c) sesizabilitatea. 4. Proprietatea privat a statului i unitilor administrativ-teritoriale are ca obiect: a) bunuri aparinnd proprietii statului; b) bunuri aparinnd domeniului privat al statului; c) domeniul privat al statului i unitilor administrativ-teritoriale. 7. Spee 1. X, societate comercial, a chemat n judecat pe Y, societate comercial, cernd instanei anularea certificatului de atestare a dreptului de proprietate asupra spaiului comercial deinut de prt. Din dosar rezult c: - ambele societi s-au constituit i funcioneaz n prezent ca societi comerciale pe aciuni n condiiile Legii nr. 15/1990; - ambele deineau bunurile imobile n temeiul unui drept de administrare direct, acordat de statul romn n calitate de proprietar; - n virtutea Decretului nr. 409/1955, care permitea transmiterea acestor bunuri imobile, fr plat, ntre unitile de stat, X a recurs la aceast operaiune juridic, transmind spaiul comercial n litigiu lui Y; - prin Legea nr. 15/1990, care n art. 20 alin. 2 precizeaz 125
DREPTURILE REALE
c bunurile din patrimoniul societilor comerciale sunt proprietatea acestora, imobilul n litigiu a fost cuprins n patrimoniul prtei, creia i s-a eliberat certificatul de proprietate. n motivarea aciunii, reclamanta a nvederat faptul c art. 20 din Legea nr. 15/1990 s-a aplicat greit i c n mod eronat i s-a eliberat prtei certificatul de atestare a dreptului de proprietate, deoarece imobilul s-a aflat iniial n administrarea ei, astfel nct, de jure, ea a dobndit dreptul de proprietate asupra bunului n litigiu. (Dec. nr. 827/31 octombrie 1994 a C.S.J., sec. cont. adm., adaptat98) Cerine: a) Precizai cine este proprietarul bunurilor din patrimoniul unei societi comerciale cu capital de stat? Dar proprietarul aciunilor? b) Ce va invoca n aprare prta? c) Care va fi soluia instanei? 2. Reclamanta, societate comercial, a solicitat instanei lsarea n deplin proprietate i posesie a terenului n litigiu. n spe, aa cum rezult din actele dosarului, terenul s-a aflat n administrarea unei cooperative agricole de producie, care l-a dat n folosin reclamantei. La data reorganizrii ca societate comercial, reclamanta avea nc n folosin aceste terenuri, dar, cu toate acestea, nu i s-a eliberat un certificat de atestare a dreptului de proprietate asupra lor, n conformitate cu art. 20 alin. 2 din Legea nr. 15/1990: bunurile aflate n patrimoniul societii comerciale sunt proprietatea acesteia, cu excepia ns, a celor dobndite cu alt titlu. (Dec. nr. 616/26 noiembrie 1992 a C.S.J., sec. cont. adm., adaptat) Cerine: a) Care este efectul art. 20 alin. 2 din Legea nr. 15/1990? b) Ce va decide instana?
98 n M. Voicu, M. Popoac, Op. cit., p. 79-80.
126
3. X, societate comercial reorganizat n temeiul Legii nr. 15/1990 a solicitat eliberarea, n temeiul art. 20 alin. 2, a unui certificat de atestare a dreptului de proprietate asupra terenului deinut cu titlu de folosin pentru organizarea unui antier. Totodat Y i Z, n calitate de foti proprietari au depus o cerere pentru restituirea acestor terenuri n temeiul art. 41 din Legea nr. 18/1991 terenurile agricole din extravilan fr construcii, instalaii, amenajri de interes public, intrate n proprietatea statului i aflate n administrarea primriilor se vor restitui fotilor proprietari sau motenitorilor acestora fr a se putea depi suprafaa de 10 ha teren arabil. Avnd n vedere c terenurile ndeplineau condiiile legale (teren agricol n extravilan, fr construcii, de o suprafa de 5 ha) prefectul le-a restituit fotilor proprietari n urma propunerii Consiliului Local. n acest context, X i-a acionat n justiie pe Y i Z, cernd desfiinarea titlului de proprietate pe motivul incorectei aplicri a dispoziiei legale: - terenul nu se afla n administrarea primriei, ci era n folosin societii cu plata unei taxe; - pe teren au fost ridicate construcii, terenul ncetnd s aib natur agricol, fiind folosit pentru organizarea unui antier. Prii s-au aprat invocnd: - dup ncetarea funcionrii antierului i ncetarea plii taxei pentru teren, acesta a reintrat n administraia primriei astfel nct la data aplicrii art. 41 din Legea nr. 18/1991, era ndeplinit cerina legal; - construciile aflate pe teren aveau un caracter provizoriu i au fost necesare ct timp a funcionat antierul; - natura terenului nu este dat de felul n care terenul a fost folosit temporar, pe timpul antierului, ci de modul n care el a figurat nregistrat n evidenele funciare. (Dec. nr. 279/20 martie 1995 a C.S.J., sec. cont. adm., adaptat)99
99 n M. Voicu, M. Popoac, Op. cit., p. 83.
127
DREPTURILE REALE
Cerine: - Dac ai fi judector, innd cont de motivele invocate de pri, ce soluie ai pronuna? 4. n temeiul art. 29 din Legea nr. 18/1991, au fost vndute prin licitaie public, construciile agrozootehnice ce au aparinut unui C.A.P. fr ca o asemenea vnzare s dispun expres i cu privire la terenul de sub aceste bunuri. Printr-un act administrativ aparte, emis n temeiul art. 29 alin. 7, terenul a fost trecut n proprietatea comunei unde era situat. Ulterior, cumprtorul (X) a vndut altor persoane (Y i Z) construciile ce i-au fost adjudecate mpreun cu terenurile aferente. n acelai timp, comuna a nstrinat terenurile lui A, care neputnd intra n posesia lor, fiind ocupate de Y i Z a cerut anularea parial a contractului de vnzare-cumprare ncheiat de acetia cu X, n ceea ce privete terenul. Cerine: a) Considerai admisibil o astfel de aciune? b) Ce vor invoca n aprare cumprtorii Y i Z ? c) Care va fi soluia instanei, n cazul n care Y i Z au fost de bun-credin, netiind c X nu era proprietar i asupra terenului? Dar n caz de rea-credin a acestora? d) n msura n care contractul de vnzare-cumprare ncheiat cu X rmne valabil terenul rmnnd n proprietatea celor doi cumprtori, cum va proceda A? 8. Bibliografie D.C. Florescu, Dreptul de proprietate, op. cit. 2002, p. 172-200. D.C. Florescu, Teoria General a Dreptul de proprietate, op. cit. 2003, p. 89-103. V. Stoica, Op. cit., p. 213-248; O. Ungureanu, C. Munteanu, 0p. Cit., p. 142-150. C. Brsan, M. Gai, M.M. Pivniceru, Op. cit., p. 60-67. C. Brsan, Op. cit. p. 119-133. I. P. Filipescu, A. I. Filipescu, Op. cit. p. 125-156. P. M. Cosmovici, Op. cit. p. 80-90. 128
I. Adam, Op. cit., p. 172 200. M. Voicu, M. Popoac, Dreptul de proprietate i alte drepturi reale. Tratat de jurispruden 1991-1992, Editura Lumina Lex, Bucureti, 2002. V. Duculescu, Cteva aspecte teoretice i practice privind problematica revizuirii Constituiei, n Dreptul nr. 4/2002 E. Chelaru Impactul revizuirii Constituiei asupra regimului juridic al proprietii, n Dreptul nr.2/2004 L. Stnciulescu Dobndirea terenurilor de ctre cetenii strini i apatrizi: dispoziie permisiv sau prohibitiv, n Curierul judiciar nr. 2/2004, p.70-73 Gh. Dobrican Dobndirea dreptului de proprietate asupra terenurilor prin motenire legal de ctre cetenii strini i apatrizi n temeiul noilor prevederi constituionale, n Curierul judiciar nr. 2/2004,
129
CAPITOLUL IV
CIRCULAIA JURIDIC A IMOBILELOR
I. PREZENTARE TEORETIC SECIUNEA I Circulaia juridic a terenurilor 1. Regimul juridic instituit de Codul civil Circulaia juridic a terenurilor sub imperiul Codului civil de la 1864, n vigoare i astzi, era guvernat de dou principii: - principiul liberei circulaii juridice i a libertii contractuale. Astfel, conform art. 475, C.civ.: oricine poate dispune liber de bunurile ce sunt ale lui, cu modificrile stabilite prin lege. - principiul consesualismului n contractele translative de proprietate. Art. 971 C.civ. dispune c n contractele ce au ca obiect translaia proprietii sau a unui alt drept real, proprietatea sau dreptul se transmite prin efectul consimmntului prilor. n concluzie, principiul consesualismului, n regimul juridic al Codului civil, se aplica i n privina nstrinrilor de terenuri, exceptnd donaiile, testamentele i contractele de ipotec, cu privire la care forma autentic era cerut ad validitatem. 2. Regimul juridic reglementat de Legea nr. 247/2005 privind reforma proprietii i justiiei, precum i unele msuri adiacente Legea nr. 247/2005 privind reforma proprietii i justiiei, precum i unele msuri adiacente, mai precis Titlul X, intitulat Circulaia juridic a terenurilor,care a abrogat dispoziiile Legii nr. 54/1998, constituie n prezent cadrul general de reglementare a 130
IV. CIRCULAIA JURIDIC A IMOBILELOR
circulaiei terenurilor proprietate privat100. Legea instituie urmtoarele principii: a. principiul liberei circulaii juridice a terenurilor. Principiul este consacrat expres de art. 1 terenurile proprietate privat, indiferent titularul lor, sunt i rmn n circuitul civil. Ele pot fi dobndite i nstrinate prin oricare din modurile stabilite de legislaia civil, cu respectarea dispoziiilor din prezenta lege. De la aceast regul exist i o excepie: interdicia de nstrinare, sub orice form, a terenurilor cu privire la care exist litigii la instanele judectoreti, pe tot timpul soluionrii acestora (art. 4 din Legea nr. 247/2005): cu excepia litigiilor privind reconstituirea dreptului de proprietate privat i legalitatea titlului de proprietate, conform legilor fondului funciar, existena unui litigiu privitor la un teren cu sau fr construcii nu mpiedic nstinarea
100 Iniial, Legea fondului funciar a stabilit mai multe principii care defineau regimul juridic al circulaiei terenurilor (art. 66-73), abrogat prin Legea nr. 54/1998, i anume: a) nstrinarea terenurilor prin acte juridice ntre vii se putea face numai cu respectarea formei autentice a actului. Principiul enunat cuprindea o serie de limite: n caz de nstrinare a terenurilor agricole, proprietatea dobnditorului nu putea depi 100 ha de familie, iar nstrinarea terenurilor agricole din extravilan prin vnzare se putea face numai cu respectarea unui drept de preempiune. b) interdicia dobndirii prin acte juridice ntre vii a dreptului de proprietate asupra terenurilor de ctre persoane fizice, care nu aveau cetenia romn i domiciliul n Romnia, precum i de persoane juridice care nu aveau naionalitate romn i sediul n Romnia. Persoanele strine care dobndeau n proprietate terenuri, prin motenire, erau obligate s le nstrineze n termen de 1 an de la data dobndirii, sub sanciunea trecerii n mod gratuit, a acestor terenuri n proprietatea statului. Prin Dec. nr. 342/1997, publicat n M.O. nr. 333/27.11.1997, Curtea Constituional a abrogat aceast prevede ca fiind contrar dispoziiilor art. 41 din Constituie. Legea nr. 54/1998, care a abrogat dispoziiile art. 66-73 din Legea nr. 18/1991 republicat, instituia urmtoarele principii. Cetenii i apatrizii nu puteau dobndi dreptul de proprietate asupra terenurilor conform art. 3 din Legea nr. 54/1998, n schimb puteau dobndi terenuri n proprietate privat, persoanele fizice care au cetenia romn, indiferent de domiciliul lor n ar sau n strintate, precum i persoanele juridice romne. Art. 2 alin. 2 din Legea nr. 54/1998 prevedea c n cazul dobndirii prin acte juridice ntre vii, proprietatea funciar a dobnditorului nu poate depi 200 ha. teren agricol n echivalent arabil, de familie. nstrinarea prin vnzare a terenurilor agricole situate n extravilan, se face cu respectare dreptului de preempiune al coproprietarilor, al vecinilor ori al arendailor potrivit art. 5 din Legea nr. 54/1998.
131
DREPTURILE REALE
acestuia i nici constituirea altor drepturi reale sau de crean, dup caz. Precizri Interdicia se refer numai la cazul n care valabilitatea titlului de proprietate este contestat, nu i la alte litigii, cum ar fi cele ce fac obiectul aciunilor n revendicare, n grniuire etc. Imposibilitatea de nstrinare se menine pe tot timpul soluionrii litigiilor, pn la pronunarea unei hotrri irevocabile b. nstrinarea i dobndirea terenurilor de orice fel prin acte juridice ntre vii trebuie s fie fcute prin ncheierea actului n form autentic . n acest sens, art. 2 alin 1 din Legea nr. 247/2005 prevede terenurile cu sau fr construcii situate n intravilan i extravilan, indiferent de destinaia sau de ntinderea lor, pot fi nstrinate i dobndite prin acte juridice ntre vii, ncheiate n form autentic, sub sanciunea nulitii absolute. Precizri Textul legii face referire numai la transmiterea prin acte juridice ntre vii, per a contrario, nstrinarea i dobndirea de terenuri prin acte mortis causa se poate face n formele prevzute de art. 258 C.civ. Forma autentic este cerut i n cazul n care prin acte juridice ntre vii se constituie un drept real asupra unui teren cu sau fr construcie (art. 2 alin 2). c. cetenii strini i apatrizii pot dobndi dreptul de proprietate asupra terenurilor din Romnia n condiiile legi speciale, principiu prevzut de art. 3 din Lege. d. instana are posibilitatea de a de a pronuna o hotrre care s in loc de contract, substituind acordul de voin la transmiterea dreptului de proprietate sau la constituirea unui drept real avnd ca obiect un teren. Aceasta i gsete reglementare expres, pentru prima dat n art. 5 alin 2, potrivit cruia n situaia n care dup ncheierea unui antecontract cu privire la teren cu sau fr construcii, una dintre pri refuz ulterior s ncheie contractul, partea care i-a ndeplinit obligaiile poate sesiza instana competent care poate pronuna o hotrre care s in loc de contract 132
SECIUNEA a II-a
Circulaia juridic a cldirilor 1. Dobndirea i nstrinarea construciilor De regul, construciile pot fi nstrinate prin simplul acord de voin al prilor, fr a fi necesar o anumit form a contractului sau obinerea unei autorizaii prealabile. n prezent legislaia n vigoare nu prevede obligativitatea respectrii unor condiii pentru valabilitatea actelor de nstrinare a construciilor101. Totui se impune o analiz a reglementrilor cu privire la acest aspect. Astfel, iniial, art. 22 alin. 1 din Legea publicitii imobiliare nr. 7/1996, modificat de O.G. nr. 41/2004 (M.O. nr.509/7 iunie 2004) prevedea c: dreptul de proprietate i celelalte drepturi reale asupra unui imobil se vor nscrie n cartea funciar pe baza actului prin care sau constituit ori s-au transmis, numai dac acel act s- a ncheiat n form autentic. Ulterior, prin modificarea adus de Titlul XII al Legii nr. 247/2005 (M.O. nr. 653/22 iulie 2005), textul aceluiai articol i schimb coninutul: dreptul de proprietate i celelalte drepturi reale asupra unui imobil se vor nscrie n cartea funciar pe baza actului prin care s-au constituit ori s-au transmis n mod valabil. n concluzie, n perioada 7 iunie 2004 22 iulie 2005, dreptul de proprietate asupra construciilor sau alte drepturi reale se puteau nate, transmite, modifica sau stinge numai prin act autentic. Dup data de 22 iulie 2005, s-a revenit la regula consensualismului
101 n perioada 1949-1991, transmiterea dreptului de proprietate i constituirea de drepturi reale asupra construciilor erau condiionate de deinerea unei autorizaii administrative prealabile i de ncheierea contractelor n form autentic, sub sanciunea nulitii absolute. Potrivit Decretul nr. 144/1958 nstrinarea construciilor prin acte ntre vii nu se putea face dect prin act autentic, condiie cerut pentru nsi validitatea lui. Dac se obinea autorizaia de nstrinare, iar una dintre pri, n termen de 3 luni nu se prezenta la notariat pentru autentificarea actului, instana de judecat putea pronuna o hotrre care s in loc de nstrinare. Totodat legislaia n vigoare la acea dat ngrdea posibilitatea persoanelor de a dobndi construcii situate n oraele declarate mari prin lege. Acestea puteau fi dobndite prin acte ntre vii numai dac cumprtorul avea domiciliul n oraul respectiv.
133
DREPTURILE REALE
n ceea ce privete nstrinarea construciilor. Aceast regul cunoate i cteva excepii prevzute expres de norme juridice speciale: art. 813 C.civ. stabilete necesitatea respectrii nscrisului autentic pentru validitatea contractului de donaie. Forma ad validitatem se aplic tuturor donaiilor inclusiv celor care au ca obiect construcii; art. 29 alin. 2 a Legii nr. 350/2001 privind amenajarea teritoriului i urbanismului, stabilete c eliberarea certificatului de urbanism este obligatorie pentru legalizarea (n realitate este vorba de autentificare) actelor de nstrinare, partajare, sau comasare a bunurilor imobile. n acelai timp, textul se contrazice preciznd c acelai certificat de urbanism este facultativ n cazul vnzrii - cumprrii de imobile; autorizarea prealabil a nstrinrii dreptului de proprietate prin acte ntre vii este necesar: - n cazul art. 5 alin. 3 din legea nr. 15/1990 nstrinarea bunurilor imobile aparinnd regiilor autonome.... se face cu aprobarea ministerului de resort. - donaiile oferite regiilor autonome sau societilor comerciale cu capital majoritar de stat se accept de ctre conductorii acestora, cu autorizaia prealabil a organului tutelar, dac sunt de interes naional, sau a Consiliului judeean, respectiv al municipiului Bucureti, dac sunt de interes local; 2. Autorizarea executrii sau desfiinrii construciilor Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executrii lucrrilor de construcii, republicat 102 i modificat, dispune n art. 1 c executarea lucrrilor de construcii este permis numai pe baza unei autorizaii de construire sau desfiinare. Autorizaia se emite pe temeiul i cu respectarea prevederilor documentaiilor de urbanism i de amenajarea teritoriului (art.2 alin. 2), n funcie de categoria lucrrilor, de ctre preedinii
102 Republicat n M.O. nr. 933/2004, modificat i completat prin OUG nr. 122/2004 pentru modificarea i completarea Legii nr. 50/1991, M. O. nr. 412/2005.
134
consiliilor judeene, de primarul general al municipiului Bucureti, de primarii municipiilor, sectoarelor municipiului Bucureti, ai oraelor i comunelor (art. 4) . Autorizaia de construire se solict pentru lucrri de construire, reconstruire, consolidare, modificare, extindere, schim-bare de destinaie sau de reparare a construciilor, inclusiv a construciilor cu caracter provizoriu, precum i a instalaiilor de orice fel, ci de comunicaii sau lucrri de art, amenajri de spaii verzi, parcuri, piee i alte lucrri de amenajare a spaiilor publice, cimitire noi i extinderi (art. 3)103. De asemenea, operaiile de demolare, dezafectare ori dezmembrare a construciilor i a instalaiilor aferente precum i a oricror amenajri se fac numai pe baza autorizaiei de desfiinare (art. 8). Autorizaia de construire are o valabilitate de 12 luni de la data emiterii, interval n care solicitantul este obligat s nceap lucrrile. n aceast situaie, valabilitatea autorizaiei se extinde pe toat durata de execuie a lucrrilor. Nenceperea lucrrilor ori nefinalizarea acestora n termenele
103 Potrivit art. 3 din lege, autorizaia de construire se elibereaz pentru lucrri de construire, reconstruire, consolidare, modificare, extindere, schimbare de destinaie sau de reparare a construciilor i a instalaiilor de orice fel, lucrri de construire, reconstruire, extindere, reparare, consolidare, protejare, restaurare, conservare, precum i alte lucrri ce urmeaz a fi efectuate la construcii reprezentnd monumente istorice; lucrri de construire, reconstruire, modificare, extindere, reparare modernizare, i reabilitare privind ci de comunicaie, inclusiv lucrri de art, reele i dotri tehnico edilitare, dotri hidrotehnice, amenajri de albii, lucrri de mbuntiri funciare, lucrri de instalai de infrastructur, noi capaciti de producere, transport, distribuie, a energiei electrice i/sau termice, precum i de reabilitare i retehnologizare a celor existente; mprejmuiri i mobilier urban, amenajri de spaii verzi, parcuri, piee i alte lucrri de amenajare a spaiilor publice; lucrri de foraje i excavri necesare n vederea efecturii studiilor geotehnice, prospeciunilor geologice, exploatrilor de cariere, balastiere, sonde de gaze i petrol, precum i alte exploatri de suprafa sau subterane; lucrri, amenajri i construcii cu caracter provizoriu necesare n vederea organizrii execuiei lucrrilor de baz, dac nu au fost autorizate o dat cu acestea; organizarea de tabere de corturi, csue, rulote; lucrri de construcii cu caracter provizoriu: chiocuri, tonete, cabine, spaii de expunere situate pe cile i spaiile publice, corpuri i panouri de afiaj, firme i reclame, precum i anexele gospodreti ale exploataiilor agricole situate n extravilan; cimitire noi i extinderi.
135
DREPTURILE REALE
stabilite conduce la pierderea valabilitii autorizaiei, fiind necesar emiterea unei noi autorizaii de construire (art. 7 alin. 6). Prin excepie, n cazul justificat n care lucrrile de construcii nu pot fi ncepute ori nu pot fi executate integral la termenul stabilit, investitorul poate solicita autoritii emitente prelungirea valabilitii autorizaiei cu cel puin 15 zile naintea expirrii acesteia. Prelungirea valabilitii autorizaiei se poate acorda o singur dat i pentru o perioad nu mai mare de 12 luni (art. 7 alin. 7). 3. Particulariti ale regimului juridic al circulaiei construciilor n prezent, regimul juridic al construciilor este stabilit prin urmtoarele acte: - Legea nr. 112/1995 privind reglementarea situaiei unor imobile cu destinaie de locuine trecute n proprietatea statului104; - Legea nr. 114/1996 legea locuinei105, modificat; - Legea nr. 10/1995 privind calitatea n construcii106; 1. Regimul juridic instituit prin Legea nr. 10/1995 Cerinele privind calitatea construciilor sunt precizate de Legea nr. 10/1995. Sfera de aplicare a legii privete construciile de orice fel cu excepia cldirilor pentru locuine cu parter i parter plus un etaj i anexele gospodreti situate n mediul rural i n satele ce aparin oraelor precum i construciile provizorii (art. 2). Legea stabilete o serie de obligaii i rspunderi, astfel art. 29 dispune c: proiectantul, specialistul verificator de proiecte, fabricanii i furnizorii de materiale i produse pentru construcii, executantul, responsabilul tehnic cu execuia atestat, expertul tehnic atestat, rspund potrivit obligaiilor ce le revin pentru viciile ascunse
104 Publicat n M.O. nr. 279/29.11.1995. 105 Republicat n M.O. nr. 393/31.12.1997, modificat prin O.U.G. nr. 22/2000, n sensul c lucrrile privind cldirile i terenurile necesare pentru construirea de locuine prin ANL, cu excepia caselor de vacan sunt de utilitate public. 106 Publicat n M.O. nr. 11/18.01.1995.
136
ale construciei, ivite ntr-un interval de 10 ani de la recepia lucrrii, precum i dup mplinirea acestui termen, pe toat durata de existen a construciei, pentru viciile structurii de rezisten rezultate din nerespectarea normelor de proiectare i de execuie n vigoare la data realizrii ei.107 2. Regimul juridic stabilit de Legea nr. 112/1995 Legea nr. 112/1995 reglementeaz msurile reparatorii de care beneficiaz fotii proprietari persoane fizice precum i motenitorii acestora, ale cror imobile cu destinaia de locuine au trecut n proprietatea statului sau a altor persoane juridice, dup 6 martie 1945, cu titlu i care se aflau n posesia statului sau a altor persoane juridice la data de 22 decembrie 1989. Nu beneficiaz de reconstituirea dreptului de proprietate privat: persoanele juridice crora n mod abuziv le-au fost trecute n proprietatea statului imobilele, fotii proprietari care, la data intrrii n vigoare a legii, nu mai aveau cetenia romn. Astfel, legea se aplic: - fotilor proprietari care nu locuiesc n imobilul preluat de stat, precum i fotilor proprietari care locuiesc n apartamente n calitate de chiriai; - motenitorilor fostului proprietar care au formulat cereri n condiiile art. 14 din lege108;
107 Legea special nr. 10/1995 a nlocuit termenul de garanie de 3 ani prevzut de Decretul nr. 167/1958 privind prescripia extinctiv (art. 11 alin. 2) pentru viciile ascunse ale construciilor i termenul de 10 ani prevzut de art. 1483 C.civ. pentru ipoteza drmrii, cu termenul de 10 ani pentru vicii ascunse, respectiv cu durata de existen a construciei, pentru viciile ce i afecteaz structura de rezisten. Sunt exceptate cldirile pentru locuine cu parter i parter plus un etaj i anexele gospodreti situate n mediul rural i n satele ce aparin oraelor precum i construciile provizorii. Pentru acestea, rspunderea constructorului urmeaz s fie angajat potrivit dreptului comun. (C. civ. i decretul nr. 167/1958). 108 Art. 5 alin. 4 din lege dispunnd c motenitorii n sensul prezentei legi sunt socotii de drept acceptanii succesiunii, de la data depunerii cererii, a fcut obiectul unei controverse n literatura de specialitate. ntr-o opinie, s-a considerat c motenitorii renuntori la succesiune anterior adoptrii legii nu au vocaie la reconstituirea dreptului, cu motivaia c legiuitorul a instituit un regim derogatoriu de la dreptul comun, datorit caracterului reparator al dispoziiilor legii. ntr-o alt opinie este exclus posibilitatea ca motenitorii renuntori s fie titulari ai dreptului
137
DREPTURILE REALE
rudelor pn la gradul al II-lea ale fostului proprietar care este n via cu ndeplinirea cumulativ a condiiilor: s locuiasc n apartament n calitate de chiriai att la data de 22 decembrie 1989 ct i la data intrrii n vigoare a legii; fostul proprietar al apartamentului s-i dea consimmntul pentru atribuirea n proprietate; consimmntul acestuia s fie n forma autentic. - fotilor proprietari care au primit despgubiri pentru apartamentele trecute la stat. Acetia redobndesc dreptul de proprietate numai n momentul restituirii sumei primite ca despgubire reactualizat. Pn la data restituirii sumei fotii proprietari au dreptul s locuiasc n apartament n calitate de chiriai (art. 2 din lege). Titularii contractelor de nchiriere pot cumpra apartamentele ce nu se restituie n natur fotilor proprietari sau motenitorilor acestora dup expirarea termenului n care aceste persoane pot cere restituirea, fie cu plata integral, fie cu plata n rate a preului. Sunt exceptate de la vnzare apartamentele cu dotri speciale (piscin, saun, ser, cram, bar, vinotec) i locuinele care au avut destinaia109 de case de oaspei, de protocol, precum i cele folosite ca reedine pentru fotii i actualii demnitari. Apartamentele dobndite de ctre chiriai nu pot fi nstrinate timp de 10 ani de la data cumprrii110. Totui, prin Legea nr.
de reconstituire n temeiul art. 696 C.civ. eredele ce renun este considerat c nu a fost niciodat erede. 109 Locuinele cu o astfel de destinaie sunt exceptate de la vnzare n temeiul modificrii aduse prin OUG nr. 282/2000 privind protejarea monumentelor istorice, care dei a fost abrogat prin legea nr. 422/2001, i menine modificarea. 110 Interdicia a fcut obiectul unei excepii de neconstituionalitate respins de Curtea Constituional prin dec. nr. 238/21.11.2000 cu motivaia c ea nu ncalc dispoziiile art. 48 punct 1 din Constituie deoarece Parlamentul poate s decid instituirea unei interdicii temporare de nstrinare i nici nu contravine art. 25 care proclam dreptul la liber circulaie deoarece cumprtorul locuinei nu este obligat s locuiasc n ea pe durata celor 10 ani fr a putea stabili domiciliul n orice alt localitate din ar sau strintate. Calificat ca o ngrdire temporar a capacitii de folosin, interdicia a fost reglementat pentru a mpiedica specularea acestor locuine obinute la un pre mult mai avantajos dect cel practicat pe piaa liber (A se vedea V. Pasca, Discuii cu privire la caracterul interdiciei de nstrinare a unor imobile, n Dreptul nr. 3/2001, p. 7-16). n opoziie cu legea nr. 112/1995, legea nr.
138
247/2005 s-a interzis sub sanciunea nulitii absolute nstrinarea sub orice mod a imobilelor dobndite n baza legii nr. 112/1995 pn la soluionarea definitiv i irevocabil a aciunilor formulate de persoanele ndreptite foti proprietari sau, dup caz, motenitori ai acestora. 3. Regimul juridic prevzut de Legea nr. 114/1996 Potrivit legii, tinerii cstorii n vrst de pn la 35 de ani, persoanele calificate n agricultur, nvmnt, sntate, administraie public i culte, care i stabilesc domiciliul n mediul rural precum i alte categorii de persoane stabilite de Consiliile locale, beneficiaz de faciliti: - locuine construite din depozite speciale ale Consiliilor locale, vndute la preuri controlate; - subvenii de la bugetul de stat; - plata preului locuinei n rate lunare pe termen de 20 de ani. Locuina construit cu subvenii de la stat nu poate fi nstrinat prin acte juridice ntre vii dect dup restituirea sau depunerea integral a contravalorii sumelor actualizate acordate ca subvenii (art. 19); n temeiul art. 20 din lege, CEC poate acorda credite persoanelor fizice romne, pentru construirea, cumprarea, reabilitarea i repararea capital a locuinelor proprietate personal pe maxim 20 de ani. Dobnda este egal cu cea acordat de CEC la depunerile pe termen ale populaiei, la care se adaug o marj de 5 puncte procentuale, suportate 15% de beneficiar i diferena pn la nivelul total al dobnzii de la bugetul de stat.
10/2001 privind regimul juridic al imobilelor preluate abuziv, n art. 44 alin. 1 introduce excepia potrivit creia chiriaii care au cumprat imobile n condiiile legii nr. 112/1995 le pot nstrina sub orice form nainte de mplinirea termenului de 10 ani, dar numai persoanei ndreptite la restituire, fost proprietar al locuinei. Preul vnzrii nu poate fi mai mare dect valoarea actualizat a preului pltit de chiria la cumprarea locuinei n baza legii, cu excepia situaiilor cnd prile convin altfel. Textul este favorabil chiriaului care, ntotdeauna va cere un pre superior celui pltit potrivit legii nr. 112/1995. Intenia de a cumpra locuina se notific chiriaului dobnditor n termen de 90 de zile de la data intrrii n vigoare a legii. Prin Legea nr. 247/2005 s- introdus art. 11 care interzice sub sanciunea nulitii absolute nstrinarea sub orice mod a imobilelor dobndite n baza legii nr. 112/1995 pn la soluionarea definitiv i irevocabil a aciunilor formulate de persoanele ndreptite foti proprietari sau, dup caz, motenitori ai acestora.
139
DREPTURILE REALE
II. PREZENTARE PRACTICO APLICATIV 1. Precizri suplimentare de doctrin Din moment ce actele normative n vigoare, cu excepia dispoziiilor Codului Civil n materia donaiilor, nu conin nici o reglementare special cu privire la nstrinarea i dobndirea construciilor prin acte ntre vii, n literatura de specialitate s-a pus problema dac pentru valabilitatea acestor acte trebuie sau nu respectat forma nscrisului autentic.111 ntr-o opinie, nstrinarea construciei este valabil prin simplul acord de voin al prilor fr ntocmirea vreunui nscris. Dac se redacteaz un nscris, acesta servete nevoilor de prob a contractului i nu pentru valabilitatea nstrinrii.112 ntr-o alt opinie, se face distincie ntre situaia n care nstrintorul construciei este i proprietarul terenului aferent acesteia i situaia cnd nstrintorul construciei este titularul unui drept de superficie: - n prima ipotez, cnd construcia se nstrineaz cu terenul aferent, forma autentic a actului de nstrinare este obligatorie datorit indivizibilitii obiectului vnzrii cumprrii113. - n a doua ipotez, cnd proprietarul construciei nu este i proprietarul terenului, actul de nstrinare a construciei se ncheie valabil prin simplul acord de voin al prilor (solo consensu) potrivit principiului
111 S-a plecat de la dispoziiile art. 46 din legea nr. 18/1991 care prevede necesitatea nscrisului autentic pentru nstrinarea prin acte ntre vii, a terenurilor indiferent de locul siturii lor. 112 I.P.Filipescu, Op. cit. p. 201. 113 Dec. nr. 2339/20.10.1993 a CSJ sec. civ. n Buletinul Jurisprudenei pe anul 1994, p. 49-53.
140
consesualismului114. n concluzie, n afara cazului prevzut de Codul civil i a situaiei cnd nstrintorul construciei este i proprietarul terenului, actul de nstrinare a cldirii este suficient s fie perfectat n forma nscrisului sub semntur privat. Forma nscrisului este cerut ad probationem, pentru a fi posibil ndeplinirea cerinelor de publicitate imobiliar. Nimic nu mpiedic ns prile, dac doresc, s ncheie contractul n form autentic. 2. Vocabular explicativ locuin de intervenie locuin destinat cazrii personalului unitilor economice sau bugetare, care, prin contract de munc, ndeplinete activiti sau funcii ce necesit prezena permanent sau n caz de urgen n cadrul unitii economice sau bugetare; locuin de necesitate locuin destinat cazrii temporare a persoanelor i familiilor lor ale cror locuine au devenit inutilizabile n urma unor catastrofe naturale sau accidente ori ale cror locuine sunt supuse demolrii n vederea realizrii de lucrri de utilitate public, precum i lucrrilor de renovare ce nu se pot efectua n cldiri ocupate de locatari. Locuin de serviciu locuin destinat funcionarilor publici, angajailor unor uniti sau ageni economici, acordat n condiiile
114 Este cazul construciilor amplasate pe terenuri proprietatea statului sau a unitilor administrativ-teritoriale, terenuri atribuite n folosin proprietarilor construciei. Astfel, n caz de nstrinare se transmite, n temeiul actului ncheiat cu dobnditorul, numai dreptul de proprietate asupra construciei. Dreptul de folosin asupra terenului se transmite n momentul perfectrii contractului. n acest sens, art. 15 din Decretul lege nr. 61/1990 dispune: n caz de succesiune sau nstrinare a locuinei se transmit asupra dobnditorilor toate drepturile i obligaiile rezultate i dreptul de folosin asupra terenului pe durata existenei construciei iar art. 37 din Legea nr. 50/1991 prevede: dreptul de concesiune asupra terenurilor se transmite n caz de succesiune sau de nstrinare a construciei pentru realizarea creia a fost constituit.
141
DREPTURILE REALE
contractului de munc, potrivit prevederilor legale. Locuin social locuin care se atribuie cu chirie subvenionat unor persoane sau familii a cror situaie economic nu le permite dobndirea n proprietate sau nchirierea unei locuine n condiiile pieei. Pact de preferin convenie prin care proprietarul unui bun se oblig ca, n cazul cnd l va vinde, s acorde preferin unei anumite persoane, la pre egal. 3. ntrebri, exerciii 1. Definii noiunea de fond funciar i clasificai terenurile n funcie de criteriile cunoscute. 2. Comparai regimul juridic al circulaiei terenurilor instituit prin Legea nr. 18/1991 i Legea nr. 54/1998, cu cel actual reglementat de Legea nr. 247/2005? 3. Definii noiunile de constituire i reconstituire a dreptului de proprietate asupra terenurilor. 4. Legislaia n vigoare impune condiii pentru validitatea actelor de nstrinare a construciilor? n ce situaii este necesar forma autentic? 4. Teste gril 1. n temeiul Legii nr.18/1991: a) terenurile au fost scoase din circuitul civil; b) nstrinarea terenurilor impunea forma autentic a contractului; c) persoanele juridice nu puteau dobndi terenuri n Romnia. 2. Beneficiaz de reconstituirea dreptului de proprietate n condiiile Legii nr. 18/1991: a) membrii cooperatori care nu au adus teren n cooperativ; b) persoanele care, neavnd calitatea de cooperatori, au lucrat ca angajai n ultimii 3 ani n cooperativ; 142
c) membrii cooperatori crora li s-au preluat, n orice mod, terenuri de ctre CAP. 3. Apartamentele cumprate de chiriai n condiiile Legii nr. 112/1995: a) nu pot fi nstrinate dect fotilor proprietari; b) pot fi nstrinate nainte de mplinirea termenului de 10 ani de la data cumprrii; c) nu pot fi nstrinate nainte de mplinirea a 10 ani de la data cumprrii, dect fotilor proprietari. 4. Legea nr. 112/1995 vizeaz restituirea imobilelor: a) locuine trecute cu titlu n proprietatea statului; b) locuine trecute fr titlu n proprietatea statului; c) cldiri trecute fr titlu n proprietatea statului. 5. Spee 1. Petiionara P.M., domiciliat n SUA, Pennsylvania a solicitat Comisiei Judeene Prahova de aplicare a Legii nr. nr. 112/1995 stabilirea de msuri reparatorii privind imobilul situat n Ploieti, imobil ce a aparinut autorului su D.A. Comisia a respins cererea petiionarei pe motivul c nu s-a fcut dovada calitii de cetean romn deoarece paaportul de cetean romn stabilit n strintate ar fi fost expirat. n aceste condiii P.M. a formulat plngere la judectorie mpotriva hotrrii Comisiei de aplicare a legii, depunnd la dosarul cauzei o adres eliberat de Direcia general de paapoarte, strini i alte probleme de emigraie, din care rezult c petenta are statutul de cetean romn domiciliat n strintate. Cerine: a) Cine sunt beneficiarii reconstituirii dreptului de proprietate n condiiile Legii nr. 112/1995? b) Avnd domiciliul n strintate, petenta se ncadreaz n categoria beneficiarilor dispoziiilor legale? 143
DREPTURILE REALE
c) Ce va decide instana? 2. Prin aciunea promovat, reclamanta a revendicat de la societatea prt i de la Consiliul judeean imobilul ce a aparinut autorilor si, trecut n proprietatea statului n temeiul legii nr. 119/1948, ca efect al naionalizrii. Conform art. 2 i 64 din lege, erau supuse naionalizrii toate brutriile care posedau instalaii mecanice pentru frmntat aluat i o dat cu ntreprinderile principale se naionalizau i ntreprinderile anexe. n spe, din procesul verbal de evaluare a inventarului, rezult c, la data naionalizrii, n imobilul menionat funciona brutria municipal, posednd instalaii de frmntat aluatul. Reclamanta i-a ntemeiat aciunea pe dispoziiile Legii nr. 112/ 1995, motivnd c n 1933, cnd imobilul a fost achiziionat, era folosit ca locuin. Cerine: a) Care este obiectul Legii nr. 112/1995? b) Imobilul din spe a trecut n proprietatea statului n temeiul unui titlu? c) Ce va hotr instana? 3. Judectoria a fost investit cu soluionarea unei contestaii formulat de M.D. mpotriva lui C.G., prin care contestatorul a solicitat desfiinarea hotrrii Comisiei de Aplicare a Legii nr. 112/1995 i restituirea n natur, n deplin proprietate i posesie a unui imobil. C.G. a solicitat respingerea preteniilor pe considerentele: - la data trecerii n patrimoniul statului, imobilul a constituit o singur locuin. - n prezent, este vorba de dou apartamente distincte, unul la etaj, care a fost restituit contestatorului, iar cellalt la parter, ocupat de un dispensar. (Dec. nr. 1515/2000 a Curii de Apel Bucureti, 144
sect.a III-a civ., adaptat)115 Cerine: a) Ce se nelege prin noiunea de apartament astfel cum e definit de art. 3 din Legea nr. 112/1995? b) Apartamentul i pstreaz calitatea de unitate locativ unic, dac ulterior trecerii n proprietatea statului, s-au efectuat modificri a construciei interioare? c) Ce va decide instana? 6. Bibliografie D.C. Florescu, Dreptul de proprietate, Editura Universitii Titu Maiorescu, Bucureti, 2002, p. 133-187. D. C. Florescu, Teoria general a drepturilor reale, Op. cit., p. 103-128; L. Pop, L. M. Harosa, op. cit., p. 149-182. O. Ungureanu, C. Munteanu, 0p. Cit., p. 145-169. I.R. Urs, S. Angheni, Op. cit., p. 74-96. C. Brsan, M. Gai, M.N. Pivniceru, Op. cit., p. 67-90. C. Brsan, Op. cit., p. 134-164. I. Filipescu, A. I. Filipescu, Op. cit., p. 184-202. L. Pop, Op. cit., p. 96-126. I. Adam, Op. cit., p. 201-414.
115 n Culegere de practic judiciar n materie Civil a Curii de Apel Bucureti, 2000, Ed. Rossetti; 2002, p. 115-117.
145
CAPITOLUL V
RESTITUIREA IMOBILELOR PRELUATE N MOD ABUZIV DE CTRE STAT SAU ALTE PERSOANE JURIDICE, N CONFORMITATE CU LEGEA NR. 10/2001
I. PREZENTARE TEORETIC SECIUNEA I Caracterizare general a Legii nr. 10/2001 1. Domeniul de aplicare Legea nr. 10/2001 116 , n prezent legea cadru n materia retrocedrilor consacr principiul restituirii bunurilor preluate abuziv de ctre stat, in integrum. Astfel, art. 9 alin. 1 stabilete cu titlu de regul faptul c imobilele preluate n mod abuziv, indiferent n posesia cui se afl n prezent, se restituie n natur n starea n care se afl la data cererii de restituire i libere de orice sarcini. Prin imobile, n sensul Legii nr. 10/2001, se au n vedere: terenuri cu sau fr construcii, cu oricare dintre destinaiile avute la data prelurii n mod abuziv, precum i bunurile mobile devenite imobile prin ncorporare n aceste construcii (art. 6 alin. 1, modificat). Astfel se pot distinge mai multe categorii de bunuri117: - bunuri imobile. n ceea ce privete terenurile, pot face obiectul restituirii att terenurile construite ct i terenurile fr construcii;
116 Legea nr. 10/2001 privind regimul juridic al unor imobile preluate n mod abuziv n perioada 6 martie 1945 22 decembrie 1989, republicat n M.O. nr. 279/04.04.2005, modificat i completat prin Legea nr. 247/2005 privind reforma n domeniile proprietii i justiiei. 117 F. Baias; B. Dumitrache, M. Nicolae, Regimul juridic al imobilelor preluate abuziv. Legea nr. 10/2001 comentat i adoptat; Ed. Rosetti, Bucureti, 2002, p. 147.
146
V. RESTITUIREA IMOBILELOR N CONFORMITATE CU LEGEA NR. 10/2001
bunuri mobile la data deposedrii i care au devenit bunuri imobile prin ncorporare; bunuri mobile meninute i existente ca atare la data intrrii n vigoare a legii. bunuri imobile prin destinaie, respectiv, utilajele i instalaiile preluate de stat sau de alte persoane juridice mpreun cu imobilul (art. 6 alin. 2). Restituirea acestora este condiionat de existena lor la data intrrii n vigoare a legii, msurile reparatorii neaplicndu-se n cazul n care utilajele i instalaiile au fost nlocuite, casate sau distruse. n acest caz, restituirea n natur se va dispune prin decizia sau dispoziia unitii deintoare (alin. 2, introdus prin Titlul I art. I, pct. 11 din Legea nr.247/2005).
2. Titularii dreptului de restituire Conform art. 3 din legea nr. 10/2001 sunt ndreptite la msuri reparatorii: - persoanele fizice, proprietari ai imobilelor la data prelurii n mod abuziv a acestora, sau dup caz, motenitorii lor; - persoane fizice, asociai ai persoanei juridice care deineau imobilele i alte active n proprietate la data prelurii acestora n mod abuziv sau, dup caz, motenitorii acestora; - persoanele juridice118, proprietare ale imobilelor preluate n mod abuziv de stat, de organizaii cooperatiste sau de orice alte persoane juridice dup 6 martie 1945.
118 Persoanele juridice beneficiaz de acestea dac ndeplinesc una din condiiile: i-au continuat activitatea ca persoan juridic pn la intrarea n vigoare a prezentei legi; i-au reluat activitatea dup data de 22 decembrie 1989, dac aceasta fusese interzis sau ntrerupt n perioada 6 martie 1945 22 decembrie 1989 i se constat prin hotrre judectoreasc c sunt aceeai persoan juridic cu cea desfiinat sau interzis; au calitatea de partide politice, dac activitatea acestora a fost interzis sau ntrerupt n perioada 6 martie 1945 22 decembrie 1989 i i-au reluat activitatea n condiiile legii.
147
DREPTURILE REALE
n schimb, nu vor beneficia de msuri reparatorii: - persoanele care au renunat expres la motenire. ns, au vocaie la restituire succesibilii care dup data de 6 martie 1945, nu au acceptat motenirea, fiind de drept repui n termenul de acceptare a succesiunii pentru bunurile ce fac obiectul legii. Cererea de restituire valoreaz acceptarea succesiunii (art. 4 alin. 3). - persoanele fizice sau juridice care au primit despgubiri potrivit acordurilor internaionale ncheiate de Romnia cu alte state (art. 5). 3. Restituirea imobilelor preluate abuziv 1. Msuri reparatorii n temeiul legii, prioritate are restituirea n natur i n mod subsidiar, dac restituirea n natur nu este posibil, opereaz restituirea prin echivalent119 (art. 7 alin 1 i 2). Restituirea n natur se face n urmtoarele situaii: a) n cazul reglementat de art. 16, modificat prin Legea nr. 247/2005, respectiv n situaia imobilelor avnd destinaia artat n anexa nr. 2 lit. a (imobilele necesare i afectate exclusiv i nemijlocit activitilor de interes public). Se au n vedere: - imobile ocupate de uniti i instituii de nvmnt din sistemul de stat (grdinie, coli, licee, colegii, coli profesionale, coli postliceale, instituii de nvmnt superior) - imobile ocupate de uniti sanitare i de asisten medicosociale din sistemul public (cree, cmine-spital pentru btrni, spitale, centre de plasament, case de copii) - imobile ocupate de instituii publice (administraii finan119 n vechea reglementare, art. 9 alin.2, abrogat prin Legea nr. 247/2005, msurile reparatorii prin echivalent puteau consta n urmtoarele forme: compensarea cu alte bunuri sau servicii oferite n echivalent de deintor; acordarea de aciuni la societile comerciale tranzacionate pe piaa de capital; acordarea de titluri de valoare nominal folosite exclusiv n procesul de privatizare; acordarea de despgubiri bneti. n prezent se au n vedere despgubirile bneti sau compensri cu alte bunuri i servicii oferite n echivalent, cu acordul persoanei ndreptite.
148
ciare, trezorerii, ministere i alte autoriti ale administraiei publice centrale, parchete, judectorii, tribunale, curi de apel, sedii de poliie i inspectorate judeene, sedii vamale, arhive naionale, direcii judeene, case de asigurri de sntate, primrii, prefecturi, consilii locale i judeene, inspectorate colare) - imobile ocupate de instituii culturale (teatre, opere, biblioteci, muzee) Fotii proprietari crora li s-au restituit imobilele mai sus artate au obligaia de a menine afectaiunea lor pe o perioad de pn la 5 ani, pentru primele dou categorii, respectiv pn la 3 ani pentru ultimele dou. Proprietarii vor intra n posesia imobilelor restituite n termen de cel mult 5 ani de la redobndirea dreptului de proprietate. Prin excepie, dac proprietarul pune la dispoziie un alt imobil corespunztor desfurrii adecvate activitii iniiale, utilizatorul este obligat ca, n termen de 90 de zile, s procedeze la eliberarea acestuia (art. 16 alin 2, 3, i 4). b) n cazurile reglementate de art. 10 alin 3 i 4, i anume: - terenurile pe care s-au ridicat construcii neautorizate n condiiile legi dup data de 1 ianuarie 1990, precum i construciile uor demontabile. - terenurile fr construcii afectate de lucrri de investiii de interes public aprobate, dac nu a nceput construcia acestora, ori lucrrile aprobate au fost abandonate. - imobilele preluate abuziv i ale cror construcii edificate pe acestea au fost distruse ca urmare a unor calamiti naturale - imobilele rechiziionate n baza Legii nr. 139/1940 i ale cror construcii edificate pe acestea au fost distruse n timpul rzboiului, dac proprietarii nu au primit despgubiri. c) n cazul prevzut de art. 12,: imobilele deinute de stat, de o organizaie cooperatist, sau de orice alt persoan juridic prevzut de art. 20 alin 1. 2. 3, (regie autonom, societate sau companie naional, societate la care statul sau o autoritate a administraiei publice centrale sau locale este acionar sau asociat majoritar, unitate administrativ - teritorial), dac persoana 149
DREPTURILE REALE
ndreptit a primit o despgubire, restituirea n natur este condiionat de rambursarea unei sume reprezentnd valoarea despgubirii primite, actualizat cu coeficientul de actualizare stabilit. d) potrivit art. 19 alin 4 persoanele care au primit despgubiri n condiiile Legii nr. 112/1995 pot solicita numai restituirea n natur, cu obligaia returnrii sumei reprezentnd despgubirea primit, actualizat cu indicele inflaiei dac imobilul nu a fost vndut pn la data intrrii n vigoare a prezentei legi. Msurile reparatorii prin echivalent sunt obligatorii: a) n urmtoarele ipoteze, reglementate de art. 18 din lege, i anume: - persoana ndreptit era asociat la persoana juridic proprietar a imobilelor i a activelor la data prelurii acestora n mod abuziv (art. 18 lit. a). Se are n vedere situaia imobilelor aparinnd ntreprinderilor naionalizate care aveau drept acionari i persoane fizice. - imobilul nu mai exist la data intrrii n vigoare a legii cu excepia imobilelor distruse ca urmare a unor calamiti naturale (art. 18 lit. c). Textul vizeaz numai imobilul construcie, terenul nefiind susceptibil de dispariie. Desfiinarea cldirii trebuie s fie total, n caz de desfiinare parial fiind posibil restituirea n natur. Dac pieirea construciei a fost cauzat de o calamitate natural, persoana ndreptit nu mai are dreptul la restituire (art. 10(4) din lege); - imobilul a fost nstrinat cu respectarea dispoziiilor legale (art. 18 lit. d). n cazul n care imobilul a fost vndut chiriaului, cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, persoana ndreptit are dreptul la msuri reparatorii prin echivalent pentru valoarea de pia corespunztoare a ntregului imobil, teren i construcii, stabilit potrivit standardelor internaionale de evaluare. Dac persoanele ndreptite au primit despgubiri potrivit prevederilor Legii nr. 112/1995, ele au dreptul la diferena dintre valoarea ncasat, actualizat cu indicele inflaiei, i valoarea corespunztoare imobilului. Cu acordul persoanei ndreptite, msurile reparatorii prin echivalent pot consta fie n compensare cu 150
alte bunuri sau servicii oferite de entitatea nvestit cu soluionarea notificrii, fie n despgubiri(art. 19 alin 2, i 3). b) pentru imobilele evideniate n patrimoniul unor societi comerciale privatizate, sau care au fost nstrinate (art. 27 alin. 1i 2). Persoanele ndreptite au dreptul la despgubiri corespunztoare valorii de pia a imobilelor solicitate. Msurile reparatorii n echivalent se propun de ctre instituia public care efectueaz sau a efectuat privatizarea. c) n situaia bunurilor imobile preluate cu titlu valabil, nstrinate sub orice form din patrimoniul administraiei publice centrale sau locale (art. 27 alin.3 i 4). Persoana ndreptit va notifica organele de conducere ale acesteia. Msurile reparatorii n echivalent vor consta n compensare cu alte bunuri sau servicii oferite n echivalent de ctre entitatea nvestit cu soluionarea notificrii, cu acordul persoanei ndreptite sau despgubiri. Restituirea n natur ct i msuri reparatorii prin echivalent se acord n cazurile prevzute de art. 10 alin. 1 i 2, respectiv: - n situaia imobilelor preluate n mod abuziv i ale cror construcii edificate pe acestea au fost demolate total sau parial, restituirea n natur se dispune pentru terenul liber i pentru construciile rmase nedemolate, iar pentru construciile demolate i terenurile ocupate msurile reparatorii se stabilesc prin echivalent. - n cazul n care pe terenurile pe care s-au aflat construcii preluate n mod abuziv s-au edificat noi construcii, autorizate, persoana ndreptit va obine restituirea n natur a prii de teren rmase liber, iar pentru suprafaa ocupat de construcii noi, cea afectat servituilor legale i altor amenajri de utilitate public ale localitilor urbane i rurale, msurile reparatorii se stabilesc n echivalent. 2. Procedura de restituire Cazul n care se cunoate deintorul imobilului solicitat. Procedura este declanat de ctre persoana ndreptit la restituire 151
DREPTURILE REALE
prin formularea unei notificri adresat persoanelor juridice deintoare ale imobilelor supuse restituirii. Termenul n care se poate formula notificarea este de 12 luni120 i curge de la data intrrii n vigoare a legii. La notificare se anexeaz actele doveditoare care pot fi prezentate i ulterior, pn la soluionarea notificrii (art. 22, modificat prin Legea nr. 247/2005). Notificarea va fi comunicat persoanei juridice deintoare a imobilului121 supus restituirii prin intermediul executorului judectoresc de pe lng judectoria n a crei circumscripie teritorial se afl imobilul solicitat sau sediul persoanei juridice creia i se adreseaz, n termen de 7 zile de la nregistrarea ei. Prin lege, unitatea deintoare este obligat s se pronune asupra cereri de restituire n natur, n termen de 60 de zile de la nregistrarea notificrii, sau dup caz de la depunerea actelor doveditoare, prin decizie, sau dup caz, prin dispoziie motivat. (art. 23 alin 1). Decizia, dup caz, dispoziia motivat se comunic persoanei ndreptite n termen de cel mult 10 zile de la data adoptrii. Decizia, respectiv dispoziia de aprobare a restituirii n natur a imobilului fac dovada proprietii persoanei ndreptite asupra imobilului i are fora probant a unui nscris autentic i constituie titlu executoriu pentru punerea n posesie, dup ndeplinirea formalitilor de publicitate imobiliar(art. 23 alin. 4). Dac restituirea n natur nu este posibil, deintorul imobilului, sau, dup caz, entitatea nvestit cu soluionarea notificrii, este obligat ca, in termen de 60 de zile, prin decizie sau prin dispoziie motivat, s acorde persoanei ndreptite n compensare alte bunuri sau servicii ori s propun acordarea de despgubiri, n situaiile n care msura compensrii nu este posibil sau nu este acceptat de persoana ndreptit(art. 24, modificat). n situaia n care persoana juridic notificat deine numai n
120 Iniial termenul a fost de 6 luni, ulterior a fost prelungit succesiv cu cte 3 luni prin OUG nr. 109/2001 i OUG nr. 145/2001. 121 Unitatea deintoare creia i se va trimite notificarea poate fi o regie autonom, o societate sau o companie naional la care statul sau o autoritate a administraiei publice centrale sau locale este acionar sau asociat, o organizaie cooperatist, orice alt persoan juridic sau primrie, pentru imobile deinute de o comun, ora, municipiu (art. 20 alin. 1).
152
parte bunurile imobile solicitate, va emite decizia de retrocedare numai pentru partea din imobil pe care o deine. Totodat, ea va comunica persoanei ndreptite toate datele privind persoana fizic sau juridic deintoare a celeilalte pri din imobilul solicitat. Dac nu deine aceste date, persoana notificat va comunica acest fapt persoanei ndreptite (art.25 alin.1 i 2). Cazul n care nu se cunoate deintorul imobilului solicitat. n aceast situaie notificare se trimite primriei n a crei raz teritorial se afl imobilul, respectiv Primriei Municipiului Bucureti. n termen de 30 de zile primria este obligat s identifice unitatea deintoare i s comunice persoanei ndreptite elementele de identificare a acesteia. n cazul n care unitatea deintoare nu a fost identificat, persoana ndreptit poate chema n judecat statul, prin Ministerul Finanelor Publice, n termen de 90 de zile de la data la care a expirat termenul n care putea solicita restituirea, dac nu a primit comunicarea din partea primriei, sau de la data comunicrii, solicitnd restituirea n natur sau msuri reparatorii prin echivalent (art. 26) Situaia imobilelor-construcii demolate. Notificarea persoanei ndreptite se soluioneaz prin dispoziia motivat a primarului unitii administrativ teritoriale n a crei raz teritorial s-a aflat imobilul, respectiv a primarului general al municipiului Bucureti (art. 33 alin. 1, modificat).
153
DREPTURILE REALE
SECIUNEA a II-a Categoria imobilelor preluate abuziv obiect al Legii nr. 10/2001 n sensul legii se consider drept abuzive toate modalitile de preluare de ctre stat, fie c ar corespunde unei preluri cu titlu valabil, n concordan cu legislaia n vigoare la acea dat, fie unei preluri fr titlu valabil. Categoriile de bunuri ce fac obiectul Legii nr. 10/2001 sunt evideniate n art. 2 alin. 1: 1) imobile naionalizate (art. 2 alin. 1 lit. a, modificat prin Legea nr. 247/2005): imobilele naionalizate prin Decretul nr. 92/1950 pentru naionalizarea unor imobile, cu modificrile i completrile ulterioare, Legea nr. 119/1998 pentru naionalizarea ntreprinderilor industriale, bancare, de asigurri, miniere i de transporturi precum i prin alte acte normative de naionalizare122. Textul distinge ntre dou situaii: imobilele naionalizate prin Legea nr. 119/1948 i Decretul nr. 92/1950 i imobile naionalizate prin alte acte normative de naionalizare n prima situaie, conform art. 1 din Legea nr. 119/1948, n domeniul de aplicare a naionalizrii intrau dou categorii de bunuri: bogiile subsolului care nu se gseau n proprietatea statului la data intrrii n vigoare a Constituiei din 1948 i ntreprinderile individuale, societile de orice fel, i asociaiile particulare industriale, bancare, de asigurri, miniere, de transporturi i telecomunicaii. Potrivit Decretului nr. 92/1950 n domeniul de aplicare a naionalizrii intrau hoteluri, vile i case de odihn n staiuni balneoclimaterice. Cea de-a doua situaie vizeaz imobile naionalizate prin
122 Naionalizarea, ca modalitate de dobndire a dreptului de proprietate socialist de stat se deosebete de expropriere prin aceea c urmrete n special scopuri politice, alturi de cele economice, vizeaz largi categorii de bunuri i s-a realizat fr plata vreunor despgubiri (E. Chelaru, Legea nr. 10/2001 privind regimul juridic al unor imobile preluate abuziv n perioada 6 martie 1945 22 decembrie 1989, comentat i adnotat, Ed. ALL BECK, Bucureti, 2001, p. 36).
154
alte acte normative dect Legea nr. 119/1948 i Decretul nr. 92/1950. Se impune precizarea c noiunea de naionalizare este folosit n sens strict, desemnnd doar acele acte normative ce au inclus n titlul lor termenul de naionalizare i nu orice alte legi asemntoare.123 2) imobile confiscate ca urmare a unei condamnri politice (art. 2 alin. 1 lit. b): imobilele preluate prin confiscarea averii, ca urmare a unei hotrri judectoreti de condamnare pentru infraciuni de natur politic, prevzute de legislaia penal, svrite ca manifestare a opoziiei fa de sistemul totalitar comunist. Condiii: - existena unei hotrri judectoreti de condamnare pentru svrirea unei infraciuni de natur politic. Pentru a se nltura orice confuzie ntre statutul juridic al condamnailor de drept comun, crora li s-a reinut averea i condamnaii vizai de textul analizat, sa prevzut expres i limitativ, c beneficiaz de aceste prevederi doar cei care au fost condamnai pentru infraciuni de natur politic. infraciunea s fie svrit ca manifestare a opoziiei fa de regimul comunist. Prin urmare textul legal nu vizeaz condamnarea pentru svrirea oricrei infraciuni de natur politic, ci numai acelea care au constituit o manifestare a opoziiei fa de sistemul totalitar comunist. - legea s prevad posibilitatea aplicrii msurii confiscrii averii. Nu toate imobilele preluate n baza unei hotrri judectoreti de condamnare se ncadreaz n aceast reglementare, ci numai acele care au fost preluate ca urmare a aplicrii pedepsei complementare a confiscrii averii prin hotrrea judectoreasc de
123 n ordine cronologic, decretele de naionalizare fcute fr titlu valabil au fost: Decretul nr. 232/1948 pentru naionalizarea unor ntreprinderi de ci ferate particulare, Decretul nr.302/1948 pentru naionalizarea instituiilor sanitare particulare. Decretul nr. 303/1948 pentru naionalizarea industriei cinematografice i reglementarea comerului cu produse cinematografice, Decretul nr. 134/1949 pentru naionalizarea unitilor sanitare ca: farmacii urbane din reedine i nereedine de jude i centre importante muncitoreti, laboratoare chimico-farmaceutice, drogherii medicinale, depozite de noi medicamente i laboratoare de analize medicale, completat prin Decretul nr. 176/1949. Decretul nr. 418/1953 pentru naionalizarea farmaciilor particulare.
155
DREPTURILE REALE
condamnare pentru infraciuni de natur politic svrite ca manifestare a opoziiei fa de sistemul totalitar comunist. Prin urmare, celelalte confiscrile de bunuri imobile, cu titlu de pedeaps complementar, aplicat prin hotrrea de condamnare, corespund unor preluri cu titlu, ncadrndu-se n art. 2 alin. 1 lit. g din lege. - prin hotrrea judectoreasc menionat s se fi aplicat pedeapsa complementar a confiscrii averii. 3) imobilele donate statului (art. 2 alin. 1 lit. c, modificat prin Legea nr. 247/2005): imobilele donate statului sau altor persoane juridice, n baza Decretului nr.410/1948 privind donaiunea unor ntreprinderi de arte grafice, a Decretului nr. 479/1954 privitor la donaiile fcute statului .a., nencheiate n form autentic, precum i imobile donate statului, sau altor persoane juridice, ncheiate n form autentic prevzut de art. 813 din Codul Civil, n acest din urm caz, dac s-a admis aciunea n anulare sau n constatarea nulitii donaiei, printr-o hotrre judectoreasc definitiv i irevocabil. Condiii: - formularea n prealabil a unei aciuni n anulare sau n constatare a nulitii donaiei. Dac intrarea n vigoare a legii nr. 10/2001 surprinde persoana ndreptit la restituire fr a fi promovat nc o aciune n nulitate, legea nu se mai aplic. n acest caz, unica soluie rmne calea dreptului comun, respectiv aciunea n nulitate a donaiei, urmat de repunerea n situaia anterioar. - admiterea nulitii printr-o hotrre judectoreasc rmas definitiv i irevocabil. Condiia este ndeplinit indiferent de data la care hotrrea devine definitiv i irevocabil, nainte sau dup intrarea n vigoare a Legii nr. 10/2001124.
124 Art. 1 alin. 1 lit. c a fost calificat drept neconstituional deoarece permite acordarea de reparaii celor care au obinut hotrri judectoreti definitive i irevocabile de anulare sau contestare a nulitii donaiei, anterior intrrii n vigoare a legii, n timp ce pentru persoanele care ar dori s obin asemenea hotrri dup intrarea n vigoare a legii, accesul la justiie este ngrdit. Curtea Constituional, prin Decizia nr. 43/2001, respingnd aceast excepie, a statuat c textul de lege prevede numai condiia existenei unei hotrri judectoreti definitive i
156
Legea va fi aplicabil ori de cte ori s-a admis aciunea n nulitate printr-o hotrre judectoreasc, numai dac nu exist o hotrre definitiv i irevocabil n legtur cu o cerere de repunere n situaia anterioar ncheierii donaiei, cu titlu de restitutio in integrum, conform dreptului comun125. 4) imobile preluate pentru neplata impozitelor (art. 2 alin. 1 lit. d, modificat): imobile preluate de stat pentru neplata impozitelor ca urmare a unor msuri abuzive impuse de stat, prin care drepturile proprietarului nu puteau fi exercitate. Aplicabilitatea textului este condiionat de existena unor motive neimputabile proprietarului. Ori de cte ori preluarea imobilului pentru neplata impozitului este imputabil proprietarului, Legea nr. 10/2001 nu-i justific aplicarea. Astfel, preluarea este abuziv: - n cazul n care impozitarea s-a fcut cu nclcarea prevederilor legale referitoare la cuantumul impozitului; - n cazul n care persoana a fost inclus greit n categoria pltitorilor de impozit; - cnd neplata impozitului s-a fcut din motive independente de voina contribuabilului 126 , asimilate cazului fortuit sau forei majore: spitalizare ndelungat, stare de detenie, concedierea din funcie pe motivul apartenenei la o anumit categorie social. 5) imobile considerate abandonate (art. 2 alin. 1 lit. d1, introdus prin Legea nr. 147/2005): imobile considerate a fi fost abandonate, n baza unei dispoziii administrative sau a unei hotrri judectoreti pronunate n temeiul Decretului nr. 111/1951 privind reglementarea situaiei bunurilor de orice fel supuse confiscrii, confiscate, fr motenitori sau fr stpn, precum i a
irevocabile, fr s fac deosebire cu privire la data la care hotrrea respectiv devine definitiv i irevocabil. 125 Nu s-ar putea pretinde aplicabilitatea restituirii n baza legii nr. 10/2001 o dat ce modalitatea de restituire a fost decis conform principiilor de drept comun. 126 Sunt vizate situaiile n care o persoan a fost mpiedicat obiectiv, dintr-o mprejurare mai presus de voina sa, s fac plata impozitului, simpla jen financiar, n sensul de a nu avea posibilitatea material de achitare, nefiind suficient n aceast privin. Astfel, s-ar ajunge ca orice ru-platnic s poat solicita restituirea imobilului preluat la vremea respectiv cu respectarea prevederilor legale.
157
DREPTURILE REALE
unor bunuri care nu mai folosesc instituiilor bugetare, n perioada 6 martie1945- 22 decembrie 1989 Imobilele abandonate127 au fost preluate de ctre stat n baza unor dispoziii administrative sau hotrri judectoreti: Prin dispoziii administrative au fost preluate imobile abandonate n timpul rzboiului, proprietarii fiind nevoii s prseasc ara pentru a nu se expune unor msuri represive adoptate de autoritile comuniste, fiind arestai, deportai, trimii n lagre la munc forat128; Trecerea n proprietatea statului a bunurilor abandonate s-a fcut n baza unor hotrri judectoreti, dac erau ndeplinite cumulativ condiiile: bunul s fie prsit; titularul necunoscut sau absent; s fi trecut un an de la data prsirii. 6) imobile preluate n baza unor legi nepublicate (art. 1 alin. 1 lit. e): imobilele preluate de stat n baza unor legi sau a altor acte normative nepublicate, la data prelurii, n Monitorul Oficial sau Buletinul Oficial. Inexistena publicrii atrgea inexistena legii, i pe cale de consecin imposibilitatea de a constitui un temei pentru preluarea imobilelor de ctre stat. n aceast situaie preluarea bunului respectiv se realiza n fapt ca o preluare fr nici un titlu. 7) imobile rechiziionate n temeiul Legii nr. 139/1940129 (art. 2 alin. 1 lit. f): imobilele preluate de stat, n baza legii nr. 139/ 1940 asupra rechiziiilor i care nu au fost restituite ori pentru care proprietarii nu au primit compensaii echitabile. Din formularea art. 2 lit. f din lege se desprind dou situaii:
127 Nu exist acte normative care s fi declarat expres ca abandonate anumite categorii de bunuri, dar exist acte normative care beneficiaz de o formulare implicit n acest sens, dar Decretul nr. 111/1951 definea bunurile fr stpn ca bunuri de orice fel, prsite timp de 1 an de ctre titularii lor, necunoscui sau abseni. 128 E. Chelaru, Legea nr. 10/2001 privind regimul juridic al unor imobile preluate abuziv n perioada 6 martie 1945-22 decembrie 1989. Comentat i adnotat, Ed. ALL BECK, Bucureti, 2001, p. 47. 129 Legea nr. 139/1940 asupra rechiziiilor distinge n art. 8 ntre: rechiziia pe timp de pace, rechiziie temporar ce se fcea sub forma nchirierii, cnd proprietarul avea dreptul la plata unei chirii i la restituirea bunului, i rechiziia pe timp de rzboi, rechiziie definitiv, cnd proprietarul avea dreptul la plata valorii imobilului, evaluat dup un mod de calcul stabilit de lege.
158
dei imobilul a fost restituit proprietarului, pentru perioada rechiziiei temporare nu a primit nici o compensaie sau mcar o compensaie echitabil. n acest caz, proprietarul nu poate cere despgubiri pentru lipsa de folosin a bunului, scopul Legii nr. 10/2001 fiind de a compensa proprietarii efectiv deposedai; imobilul rechiziionat temporar nu a fost restituit sau mobilul a fost rechiziionat definitiv, fr despgubirea cuvenit. Titularii acestor categorii de imobile vor fi ndrituii la restituire conform Legii nr. 10/2001. 8) imobilele preluate de stat cu titlu valabil (art. 2 alin. 1 lit. g): orice alte imobile preluate de stat cu titlu valabil, astfel cum este definit la art. 6 alin. 1 din Legea nr. 213/1998, privind proprietatea public i regimul juridic al acesteia. Preluarea de ctre stat a imobilelor, este considerat a fi cu titlu valabil, dac ea s-a realizat n concordan cu legislaia n vigoare la acea dat, inclusiv cu prevederile tratatelor internaionale la care Romnia era parte. Se includ n categoria imobilelor preluate de stat, cu titlu valabil, altele dect cele menionate de art. 2(1) lit. a-f din Legea nr. 10/2001: imobilele cu destinaia de locuin, titlurile valabile fiind enumerate exemplificativ de art. 2 din Normele Metodologice de aplicare al Legii nr. 112/1995130 imobilele naionalizate n baza tuturor decretelor de naionalizare; 9) imobile preluate fr titlu valabil (art. 2 alin. 1 lit. h): orice alte imobile preluate fr titlu valabil sau fr respectarea dispoziiilor legale n vigoare la data prelurii, precum i cele preluate fr temei legal prin acte de dispoziie ale organelor locale ale puterii sau administraiei de stat. Textul cuprinde trei situaii distincte calificate ca fiind preluri abuzive:
130 Decretul nr. 92/1950, Decretul nr. 111/1951, Decretul nr. 223/1974
159
DREPTURILE REALE
titlul n baza cruia statul a preluat imobilul nu este valabil; - nu au fost respectate dispoziiile legale n vigoare la data prelurii; - preluarea s-a fcut fr temei legal, dar n baza unor acte de dispoziie ale organelor locale ale puterii sau administraiei de stat. Nu exist nicio deosebire ntre primele dou situaii de preluare, ntruct sintagma fr titlu valabil acoper i situaia juridic a imobilelor preluate fr respectarea dispoziiilor legale, calificarea unui titlu ca nevalabil fiind dat de nclcarea acestor dispoziii. 10) imobilele expropriate (Art. 11 alin.1: imobilele expropriate i ale cror construcii edificate pe acestea nu au demolate se vor restitui n natur persoanelor ndreptite, dac nu au fost nstrinate, cu respectarea dispoziiilor legale. Dac persoana ndreptit a primit o despgubire, restituirea n natur este condiionat de rambursarea unei sume reprezentnd valoarea despgubirii primite, actualizat cu coeficientul de actualizare). Dac imobilul construcie supus exproprierii nu a fost demolat, urmeaz a fi restituit n natur fostului proprietar. n cazul n care exproprierea s-a fcut cu plata ctre cel expropriat a unei despgubiri, restituirea imobilului este condiionat de napoierea sumei de bani primit drept despgubire, actualizat, n raport de indicele inflaiei131.
131 Aceast soluie fusese deja adoptat de art. 35 i 36 din Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauz de utilitate public. Astfel, dac imobilele expropriate nu au fost utilizate n termen de un an potrivit scopului pentru care au fost preluate de la expropriat, fotii proprietari pot cere retrocedarea lor, cu excepia cazului n care s-a fcut o nou declaraie de utilitate publicn acest context, se pune problema corelaiilor existente ntre cele dou legi. Iniial s-a considerat c art. 35 i 36 din Legea nr. 33/1994 pot fi invocate pentru a obine retrocedarea imobilelor expropriate dup intrarea legii n vigoare, nu i n cazul celor expropriate prin decrete adoptate anterior legii. Curtea Suprem de Justiie a schimbat ulterior practica, statund c se poate solicita i retrocedarea imobilelor expropriate anterior Legii nr. 33/1994 (Dec. nr. VI/1999 a Curii Supreme de Justiie, s.u., n Dreptul nr. 2/2000, p. 162-165; Dec. nr. 3212/2000 i Dec. nr. 3667/1999 n Dreptul nr. 12/2000, p. 137). n aceast lumin, dac la data intrrii n vigoare a Legii nr. 10/2001, pe rolul instanelor judectoreti existau aciuni avnd ca obiect retrocedarea unor imobile expropriate (potrivit procedurii Legii nr. 33/1994), le sunt
160
n cazul n care construciile expropriate au fost demolate parial sau total, dar nu s-au executat lucrrile pentru care s-a dispus exproprierea, terenul liber se restituie n natur cu construciile rmase, iar pentru construciile demolate msurile reparatorii se stabilesc prin echivalent. n situaia n care construciile expropriate au fost integral demolate i lucrrile pentru care s-a dispus exproprierea ocup terenul parial, persoana ndreptit poate obine restituirea n natur a prii de teren rmase liber, iar pentru cea ocupat de construcii noi, autorizate, cea afectat servituiile legale i altor amenajri de utilitate public ale localitilor urbane i rurale, msurile reparatorii se stabilesc prin echivalent. Dac lucrrile pentru care s-a dispus expro-prierea ocup funcional ntregul teren afectat, msurile reparatorii se stabilesc n echivalent pentru ntregul imobil.
aplicabile dispoziiile art. 51 din Legea nr. 10/2001 (prevederile legii sunt aplicabile i n cazul aciunilor n curs de judecat). Astfel, persoana ndreptit poate alege calea acestei legi, renunnd sau solicitnd suspendarea cauzei supus procedurii legii exproprierii. Soluia va fi aceeai i n cazul aciunilor formulate dup intrarea n vigoare a Legii nr. 10/2001. De asemenea, conform art. 52, persoanele crora li sau respins, prin hotrri definitive i irevocabile, aciuni avnd ca obiect bunuri preluate n mod abuziv de ctre stat (deci inclusiv aciuni avnd ca obiect bunuri expropriate), pot solicita restituirea n natur sau prin echivalent, n condiiile Legii nr. 10/2001. Diferena dintre cele dou legi se poate face i n ceea ce privete aspectul terminologic; retrocedare conform Legii nr. 33/1994 i restituire conform Legii nr. 10/2001.
161
DREPTURILE REALE
SECIUNEA a III-a Regimul stabilirii i plii despgubirilor aferente imobilelor preluate n mod abuziv (Titlul VII din Legea nr. 247/2005) 1. Consideraii generale Pentru asigurarea resurselor financiare necesare acordrii de despgubiri, se nfiineaz organismul de plasament colectiv n valori mobiliare denumit Fondul Proprietatea. Acesta este entitatea destinat realizrii plii prin echivalent a despgubirilor aferente imobilelor preluate n mod abuziv de statul romn n perioada de referin (art. 2 i 3 lit. b din Lege)132. Pentru actualizarea i stabilirea cuantumului final al despgubirilor care se acord, se constituie n subordinea Cancelariei Primului Ministru, Comisia Central pentru Stabilirea Despgubirilor (Comisia Central). Aceasta este competent s dispun emiterea deciziilor referitoare la acordarea de titluri de despgubire, i s ia unele msuri legale, necesare aplicrii legii. 2. Proceduri administrative pentru acordarea despgubirilor Proceduri prealabile. Deciziile/ dispoziiile emise de entitile nvestite cu soluionarea notificrilor, a cererilor de retrocedare, sau dup caz, ordinele conductorilor administraiei publice centrale nvestite cu soluionarea notificrilor i n care s-au
132 Domeniul de aplicare a legii are n vedere procedura de acordare a urmtoarelor despgubiri: despgubiri aferente imobilelor care nu pot fi restituite n natur, rezultate din aplicarea Legii nr. 10/2001 privind regimul juridic al unor imobile preluate n mod abuziv, a OUG nr. 94/2000 privind retrocedarea unor bunuri imobile care au aparinut cultelor religioase din Romnia, a OUG nr. 83/1999 privind restituirea unor bunuri imobile care au aparinut comunitilor cetenilor aparinnd minoritilor naionale din Romnia; despgubiri propuse prin decizia motivat a conductorului instituiei publice implicate n privatizare sau, dup caz, prin ordinul ministrului finanelor publice, n baza Legii nr. 10/2001; despgubiri acordate n baza Legii fondului funciar nr. 18/1991 i a Legii nr. 1/2000.
162
consemnat sume care urmeaz a se acorda ca despgubire, nsoite de situaia juridic actual a imobilului obiect al restituirii i ntreaga documentaie, se predau pe baz de proces verbal de predare-primire Secretariatului Comisiei Centrale, pe judee, dar nu mai trziu de 60 de zile de la data intrrii n vigoare a legii (art. 16 alin 1). Notificrile formulate potrivit Legii nr. 10/2001, care nu au fost soluionate pn la data intrrii n vigoare a legii, se predau pe baz de proces verbal de predare-primire Secretariatului Comisiei Centrale( art. 16 alin 2). n termen de 30 de zile de la intrarea n vigoare a legii, Biroul Central constituit prin Ordinul ministrului finanelor publice nr. 1329/2003 va proceda la predarea ctre secretariatul comisie centrale a tuturor documentaiilor depuse de titularii deciziilor/ dispoziiilor motivate prin care s-a stabilit ca msur reparatorie acordarea de titluri de valoare nominal i care nu au fost soluionate pn la data intrrii n vigoare a legii. Procedura administrativ de acordare a despgubirilor. Pe baza situaiei juridice a imobilului pentru care s-a propus acordarea de despgubiri, Secretariatul Comisiei Centrale va proceda la analizarea dosarelor n scopul verificrii legalitii respingerii cererilor de restituire n natur. Secretariatul va proceda la centralizarea dosarelor n care, n mod ntemeiat, cererea de restituire n natur a fost respins, dup care acestea vor fi transmise evaluatorului133 sau unei societi de evaluare. Dup primirea dosarului, evaluatorul sau societatea de evaluatori va efectua procedura de specialitate, i va ntocmi raportul de evaluare pe care l va transmite Comisie Centrale. Raportul conine cuantumul despgubirilor n limita crora vor fi acordate titlurile de despgubire. n baza raportului de evaluare, Comisia Central va proceda fie la emiterea deciziei reprezentnd titlul de despgubire, fie la
133 Evaluator este persoana fizic sau juridic cu experien semnificativ n domeniu, competent n evaluare pe piaa proprietilor imobiliare, care cunoate, nelege i poate pune n aplicare n mod corect acele metode i tehnici recunoscute care sunt necesare pentru efectuarea unei evaluri credibile n conformitate cu Standardele Internaionale de Evaluare, i care este membru al unei societi naionale profesionale de evaluare recunoscute ca fiind de utilitate public avnd calitatea de evaluator independent (art. 3 lit. e)
163
DREPTURILE REALE
trimiterea dosarului spre reevaluare. Dup constituirea Fondului Proprietatea, deciziile se vor trimite prin grija Secretariatului Comisiei Centrale, n termen de 10 zile de la emitere, la societatea de administrare a Fondului i la entitatea de depozitare i nregistrare a aciunilor fondului. Dac pe baza constatrilor, Secretariatului Comisiei Centrale stabilete c imobilul pentru care s-a stabilit plata de despgubiri este restituibil n natur, prin decizie motivat va proceda la restituirea acestuia (art. 21 alin. 1). Ci de atac. Deciziile adoptate de Comisia Central pot fi atacate cu contestaie n condiiile Legii contenciosului administrativ nr. 554/2004, n contradictoriu cu statul, reprezentat prin Comisia Central pentru Stabilirea Despgubirilor. Contestaia suspend exerciiul dreptului de dispoziie asupra titlului de despgubire a titularului. Hotrrea primei instane poate fi atacat cu recurs (art. 19 i 20).
164
II. PREZENTARE PRACTICO APLICATIV 1. Precizri suplimentare de doctrin Primul act normativ prin care au fost reglementate msuri reparatorii n favoarea fotilor proprietari a fost Legea nr. 18/1991, completat prin Legea nr.1/2001 a crei sfer de aplicare se limiteaz la terenurile agricole i cu destinaie forestier. Avnd n vedere c Legea nr. 10/2001 privete categoria larg de imobile se pune problema corelaiei cu prevederile Legii fondului funciar i Legii nr. 1/2000. Problema este rezolvat de art. 8 alin. 1 din Legea 10/2001 care dispune c nu intr sub incidena acestei legi terenurile situate n extravilanul localitilor la data prelurii abuzive sau la data notificrii, precum i cele al cror regim este reglementat prin Legea nr. 18/1991 (republicat) i Legea nr. 1/2000 exceptnd dispoziiile art. 36(5) din Legea nr. 18/1991 i art. 34 din Legea nr. 1/2000 privind terenurile fr construcii neafectate de lucrri de investiii sau cu lucrri ce au fost deteriorate, distruse, preluate n orice mod i care se restituie fotilor proprietari. Odat cu Legea nr. 10/2001, dispoziiile acestor articole, au devenit inaplicabile, regsindu-se n prevederile noii legi. Legea nr. 112/1995 este doar parial o lege de reparaie, deoarece vizeaz numai restituirea imobilelor cu destinaia de locuine trecute cu titlu n proprietatea statului sau a altor persoane juridice i doar dac existau nc n patrimoniul acestora. Astfel, locuinele preluate fr titlu sau fr titlu valabil nu intr sub incidena Legii nr. 112/1995, n schimb, legea nr. 10/2001are n vedere toate categoriile de imobile preluate abuziv. De prevederile legii nr. 10/2001 beneficiaz fotii proprietari sau motenitorii acestora indiferent de cetenie, spre deosebire de legea nr. 112/1995 aplicabil numai cetenilor romni cu excluderea persoanelor juridice. n sfrit restituirea n natur sau prin echivalent se face conform noii proceduri i nu conform celei reglementate de legea nr. 112/1995 ale crei dispoziii rmn fr obiect (art. 12 prevedea posibilitatea opiunii fie pentru restituirea n natur, fie pentru despgubiri n cuantumul stabilit de lege). n plus, persoanele care nu 165
DREPTURILE REALE
au formulat cereri n termenul de 6 luni prevzut de Legea nr. 112/1995 sau a cror cereri au fost respinse sau nu au fost soluionate, au posibilitatea de a formula o asemenea cerere n condiiile prezentei legi. Legea nr. 213/1998, dispune n art 6 c sunt considerate proprietate public sau privat de stat ori aparinnd unitilor administrativ teritoriale i bunurile dobndite de stat n perioada 6 martie 1945 22 decembrie 1989 dac au intrat n proprietatea statului n temeiul unui titlu valabil. Bunurile preluate de stat fr un titlu valabil, inclusiv cele obinute prin vicierea consimmntului pot fi revendicate de fotii proprietari. Lsnd la latitudinea instanelor posibilitatea de a stabili valabilitatea titlului, prin Legea nr. 213/1998, reconstituirea dreptului de proprietate s-a realizat pe cale judectoreasc. Astfel, bunurile preluate de stat cu titlu valabil, intrnd n proprietatea acestuia, nu puteau face obiectul unei aciuni n revendicare. Odat cu Legea nr. 10/2001 se poate obine reparaia prejudiciului cauzat indiferent dac imobilele au fost preluate cu sau fr titlu valabil. Deci, dup intrarea n vigoare a Legii nr. 10/2001, aciunile n revendicare a imobilelor preluate fr titlu, formulate n condiiile dreptului comun, nu mai pot fi primite urmnd a fi respinse ca inadmisibile. n schimb pentru imobilele ce nu cad sub incidena legii nr. 10/2001 ca i pentru bunurile mobile preluate de stat fr titlu valabil, pot fi formulate n continuare aciuni n revendicare n temeiul art. 6 din legea nr. 213/1998. Dup anul 1989, practica judectoreasc n materia aciunilor n revendicare imobiliar ndreptate mpotriva statului pentru imobilele preluate abuziv de acesta n perioada 6 martie 1945 22 decembrie 1989 a cunoscut o evoluie contradictorie. Dei iniial instanele judectoreti au soluionat aceste cereri pe calea dreptului comun, considernd c sunt competente a judeca toate litigiile privind nclcarea dreptului de proprietate i a altor drepturi reale, la data de 2 februarie 1995, prin Hotrrea nr. 1/1995, CSJ a decis cu majoritate de voturi c instanele judectoreti nu au atribuia de a cenzura i a dispune restituirea imobilelor naionalizate prin Decretul nr. 92/1950, aceasta urmnd a se face exclusiv prin efectul unor legi speciale. Chiar dac instana suprem s-a referit 166
doar la Decretul nr. 92/1950, n practic s-au conturat dou situaii: unele instane au respins toate aciunile avnd ca obiect retrocedarea imobilelor, n timp ce alte instane au continuat s soluioneze astfel de cereri, motivnd c accesul la justiie nu poate fi ngrdit prin nici o lege (art. 21 din Constituie). Dup apariia Legii nr. 112/1995, practica instanelor a fost neunitar n ceea ce privete imobilele preluate de stat fr titlu. O serie de aciuni avnd ca obiect imobile preluate fr titlu au fost soluionate ca aciuni n revendicare, dispunndu-se restituirea n natur, altele au fost respinse ca inadmisibile n temeiul art. 25 din lege care prevede c, prin legi speciale se vor reglementa situaiile juridice ale altor imobile dect cele care fac obiectul legii. n acest context, Curtea Constituional s-a pronunat n sensul c, n lipsa unui titlu valabil, accesul la instan este permis ntotdeauna pentru realizarea dreptului pretins de persoana interesat 134 . Cu toate acestea, mai multe hotrri judectoreti irevocabile prin care s-a dispus restituirea imobilelor adevrailor proprietari au fost desfiinate prin recursuri n anulare formulate de Procurorul General al Parchetului de pe lng Curtea Suprem de Justiie. Deoarece, ntre timp, mai muli proprietari ale cror hotrri judectoreti fuseser anulate au atacat statul rmn la CEDO pentru violarea dreptului de proprietate de ctre autoritile judiciare romne 135 , pentru a se preveni sancionarea statului romn, fosta Curte Suprem de Justiie, prin hotrrea nr. 1 din 28 septembrie 1998, a decis c instanele sunt competente s judece, n condiiile
134 Decizia nr. 73/1995 cu privire la constituionalitatea unor prevederi ale legii pentru reglementarea situaiei juridice a unor imobile cu destinaia de locuine, trecute n proprietatea statului; Decizia nr. 45/1997 referitoare la excepia de neconstituionalitate a prevederilor art. 24 alin. 1 i ale art. 25 din Legea nr. 112/1995. 135 Dintre plngerile introduse i admise, n prezent opt au fost soluionate de ctre CEDO: Hotrrea din 1998 privind cazul Petra mpotriva Romniei; Hotrrea din 1998 privind cazul Vasilescu mpotriva Romniei; Hotrrea din 1999 privind cauza Brumrescu contra Romniei; Hotrrea din 1999 n cauza Ignaccolo Zeneide mpotriva Romniei; Hotrrea din 2000 n cauza Rotaru contra Romniei; Hotrrea din 2000 n cauza Constantinescu mpotriva Romniei. Hotrrea din 2000 n cauza Dalban mpotriva Romniei, i prin Hotrrea din martie 2002, n cazul tefan Anghelescu mpotriva Romniei, statul romn a fost obligat la despgubiri de peste 75.000 de euro.
167
DREPTURILE REALE
legii, litigiile referitoare la nclcarea dreptului de proprietate privat i a celorlalte drepturi reale, intervenit n perioada 1944-1989. Legea 10/2001 prevede o procedur de restituire mai simpl, n dou etape: una obligatorie procedura administrativ prealabil, iar alta facultativ procedura judiciar. De la intrarea n vigoare a legii, cererile de restituire n natur sau prin echivalent, formulate direct la instanele judectoreti, sunt inadmisibile dac nu se face dovada parcurgerii procedurii administrative prealabile. 2. ntrebri, exerciii 1. Care este regimul juridic al circulaiei cldirilor instituit de Legea nr. 112/1995? Realizai o comparaie din punct de vedere al beneficiarilor i al sferei de aplicare ntre Legea nr. 112/1995 i Legea nr. 10/2001. 2. Care sunt etapele procedurii de restituire reglementate de Legea nr. 10/2001? 3. Ce nelegei prin sintagma imobile preluate abuziv? Realizai o comparaie ntre noiunile fr titlu valabil; titlu valabil i preluare abuziv. 4. Ce imobile sunt supuse restituirii n temeiul dispoziiilor legale mai sus menionate? 5. Enumerai categoriile de imobile, obiect al legii nr. 10/2001. 6. Care este diferena ntre naionalizare i expropriere? 7. Care este incidena Legii nr. 10/2001 asupra aciunilor n revendicare aflate pe rolul instanelor, anterior intrrii ei n vigoare? 3. Teste gril 1. De prevederile Legii nr. 10/2001 beneficiaz fotii proprietari ai imobilelor preluate abuziv i motenitorii acestora: a) numai cetenii romni cu domiciliul n ar; b) numai cetenii romni indiferent de domiciliu; c) indiferent de cetenie. 2. Beneficiaz de msuri reparatorii n temeiul Legii nr. 10/2001: a) persoanele juridice; b) succesorii care au renunat la motenire; c) persoanele fizice sau juridice care au primit despgubiri potrivit acordurilor internaionale. 168
3. Dac intrarea n vigoare a Legii nr. 10/2001 surprinde persoana ndreptit la restituire fr a fi promovat o aciune n anulare a donaiei fcut statului: a) legea nu se mai aplic; b) prevederile legii se suspend pn la introducerea aciunii n anulare; c) legea se aplic indiferent de existena sau inexistena aciunii n nulitate. 4. Spee 1. Reclamanta a introdus o aciune n revendicare, n temeiul art. 6 din 213/1998, avnd ca obiect imobilul compus din subsol i parter cu destinaia de spaiu comercial i etaj cu destinaia de locuin. n motivarea aciunii, reclamanta a susinut c trecerea imobilului n proprietatea statului s-a fcut fr titlu, prin nclcarea Decretului nr. 92/1950, deoarece: - imobilul n litigiu nu avea n exclusivitate destinaia de locuin, preluarea fcndu-se n mod abuziv cu nclcarea Decretului nr. 92/1950. - reclamanta, fiind casnic, fcea parte din categoria persoanelor ale cror locuine erau exceptate de la naionalizare. (Dec. nr. 72/1999 a Curii de Apel Ploieti, n Buletinul Jurisprudenei, Ed. Lumina Lex, 2000, adaptat) Cerine: a) Ce se nelege prin titlu valabil n condiiile art. 6 din Legea nr. 213/1998? b) Ce imobile pot fi revendicate n condiiile articolului mai sus menionat? c) Ce va decide instana? 2. Reclamanii au solicitat instanei s oblige Primria oraului, n calitate de prt, s restituie terenul preluat abuziv de ctre stat. 169
DREPTURILE REALE
n motivarea aciunii, reclamanii au artat c: - terenul a aparinut autorilor lor i c n anul 1949, cnd autorii au fost arestai, imobilul a fost preluat abuziv de ctre stat; - dei au notificat prta conform art. 21 din Legea nr. 10/2001, acesta nu a emis decizia de restituire. n aprare Primria a invocat prematuritatea cererii deoarece pn la acel moment procedura administrativ nu a fost soluionat. Cerine: a) Ce temei juridic au invocat n aciune reclamanii? b) n condiiile Legii nr. 10/2001 procedura administrativ prealabil este obligatorie? n ce situaie reclamanii ar putea s se adreseze instanei de judecat? c) Este admisibil cererea reclamanilor? 3. Prin notificarea adresat Primriei, reclamantul a solicitat restituirea n natur a imobilului compus din teren i moara construit pe teren. Primria a dispus restituirea prin echivalent, fapt ce a determinat reclamantul s introduc o aciune n anulare a dispoziiei primarului. n aprare, Primria a declarat c imobilul n litigiu face parte din categoria imobilelor ocupate de aezmintele socialculturale, pentru care fotilor proprietari li se acord msuri reparatorii n echivalent conform art. 16 alin. 1 din Legea nr. 10/2001. n plus, imobilul face parte i din domeniul public al oraului fiind inalienabil conform art. 11 din Legea nr. 213/1998. n opoziie, reclamantul a susinut c n cauz sunt aplicabile dispoziiile art. 16 alin. 4 care exclude de la restituirea prin echivalent imobile preluate fr titlu valabil, deoarece din dosar rezult c imobilul n litigiu nu a fost inclus n anexele Legii nr. 119/1948, fiind trecut fr titlu n proprietatea statului. De asemenea, reclamantul a dovedit c, n prezent, imobilul nu i-a schimbat destinaia, fapt n msur s fac inaplicabile dispoziiile privind acordarea de despgubiri bneti.
170
Cerine: - Care dintre aprri vi se pare ntemeiat i care ar fi soluia instanei? 4. Reclamantul X a solicitat instanei s se constate preluarea abuziv n temeiul art. 2 alin. 1 lit. b din Legea nr. 10/2001 a imobilului teren plus construcie. n dovedirea susinerilor sale, reclamantul a neles s se prevaleze de extrasul sentinei penale prin care a fost condamnat i prin care imobilul n litigiu a fost confiscat ca urmare a hotrrii judectoreti de condamnare. Sub pretextul c nu a reuit s intre n posesia hotrrilor judectoreti sus menionate, reclamantul nu a depus extrasul solicitat. Ca urmare a investigaiilor ntreprinse de instan, a reieit c reclamantul a fost condamnat pentru o infraciune de drept comun, constnd n aceea c a desfurat o intens activitate ilegal de deinere, cumprare i vnzare de aur. Cerine: a) Care sunt condiiile pentru ca preluarea imobilelor prin confiscarea averii s fie considerat abuziv? b) Infraciunea n spe intr n categoria celor vizate de art. 2 alin. 1 lit. b din lege? c) Ce va decide instana? 5. S.C. Cooperatist pe aciuni Metalurgica n contradictoriu cu S.C. Prelucrare Geamuri i Oglinzi S.A., a solicitat s se constate c este proprietara de drept a imobilului unde prta i are sediul. n probaiune, reclamanta s-a prevalat de actul de vnzarecumprare sub semntur privat ncheiat n 1952 cu fotii proprietari i invocnd incidena art. 2 alin. 1 lit. e din Legea nr. 10/2001, a artat c imobilul i-a fost preluat abuziv n temeiul Hotrrii Consiliului Judeean, nr. 1983/ 1960, act normativ nepublicat n M.O., prin care s-a dispus trecerea n proprietatea statului a seciilor cu producie de serie ale Cooperativei Metalurgica i transformarea lor n ntreprinderea Industrial de Stat.
171
DREPTURILE REALE
Cerine: a) Considerai c, pentru a-i produce efectele, hotrrile Consiliului Judeean trebuie publicate n M.O.? b) Situaia din spe se ncadreaz n dispoziiile art. 2 alin. 1 lit. e? c) nscrisul sub semntur privat era suficient pentru a transmite dreptul de proprietate asupra cldirii? n acest context, cum calificai aciunea reclamantului: ca o cerere de reconstituire sau de constituire a dreptului de proprietate? 5. Bibliografie F. Baias, B. Dumitrache, M. Nicolae, Regimul juridic al imobilelor preluate abuziv. Legea nr. 10/2001, Editura Rosetti, Bucureti, 2002. I. Adam, Legea nr. 10/2001. Regimul juridic aplicabil imobilelor preluate abuziv, Editura ALL BECK, Bucureti, 2001. E. Chelaru, Legea nr. 10/2001 privind regimul juridic al unor imobile preluate abuziv n perioada 6 martie 1945 22 decembrie 1989. Comentat i Adnotat, Editura ALL BECK, Bucureti, 2001. M. Voicu, M. Popoac, Dreptul de proprietate i alte drepturi reale. Tratat de jurispruden 1991-2002, Op. cit.
172
CAPITOLUL VI
MODALITI JURIDICE ALE DREPTULUI DE PROPRIETATE I. PREZENTARE TEORETIC SECIUNEA I Noiune i categoriile de modaliti juridice ale dreptului de proprietate 1. Noiune Dreptul de proprietate, de regul, se prezint ca un drept pur i simplu, i n mod excepional, ca un drept afectat de modaliti. Dreptul de proprietate este pur i simplu n cazul n care aparine n mod exclusiv unei singure persoane. Dreptul de proprietate este afectat de modaliti fie n cazul n care aparine simultan la dou sau mai multe persoane, fie cnd a fost dobndit printr-un act lovit de nulitate relativ ori afectat de o condiie rezolutorie. Prin modalitate juridic avem n vedere nu numai situaia cnd mai multe persoane au un drept de proprietate asupra unui bun sau mase de bunuri, ci i acele situaii cnd exist anumite incertitudini vremelnice n care se afl dreptul de proprietate. n funcie de modalitile juridice ce o pot afecta, proprietatea poate fi: proprietate anulabil, proprietate rezolubil, proprietate comun. 2. Categorii 1. Proprietatea anulabil Noiune. Proprietatea anulabil este acea modalitate a dreptului de proprietate care exprim starea de incertitudine vremelnic n care se gsete acest drept, n msura n care el a fost transmis unei persoane printr-un act juridic anulabil. 173
DREPTURILE REALE
Un act juridic este anulabil dac a fost ncheiat prin vicierea consimmntului, de ctre o persoan lipsit de capacitate de exerciiu, sau dac o parte contractant este lipsit de discernmnt. Efecte. Pn la expirarea termenului de prescripie al aciunii n anulare sau pn la acoperirea nulitii relative prin confirmarea actului juridic, dreptul de proprietate al dobnditorului se afl ntr-o situaie incert. Dac ns actul juridic este confirmat sau termenul de prescripie al aciunii n anulare s-a mplinit, dreptul de proprietate al dobndi-torului se va consolida definitiv, devenind un drept pur i simplu. Cazuri a) nstrinarea unui bun comun de ctre un so, fr consimmntul celuilalt so. Un asemenea act juridic este sancionat cu nulitatea relativ ca nulitate de protecie 136 . Deci, pn la data admiterii aciunii n anulare introdus de soul al crui consimmnt nu a fost exprimat la ncheierea actului, cumprtorul are o proprietate anulabil. b) nerespectarea unor incapaciti speciale de folosin. Art. 1307 C.civ. interzice vnzarea-cumprarea ntre soi sub sanciunea nulitii relative a contractului de vnzare-cumprare, prin urmare soul cumprtor are o proprietate anulabil pn n momentul constatrii nulitii relative a contractului. 2. Proprietatea rezolubil Noiune. Proprietatea rezolubil constituie o modalitate juridic a dreptului de proprietate ce exprim situaia de incertitudine vremelnic a acestui drept, atunci cnd transmiterea dreptului de proprietate de la o persoan la alta s-a fcut printr-un act juridic afectat de o condiie rezolutorie. Condiia rezolutorie este un eveniment viitor i nesigur c se va produce, de a crei ndeplinire depinde desfiinarea obligaiei. Efecte. Pn n momentul ndeplinirii sau nendeplinirii
136 Nulitatea actului de nstrinare sau grevare de ctre unul din soi, fr consimmntul celuilalt so, a unui teren sau a unei construcii ce face parte din bunurile comune, este relativ i actul poate fi confirmat expres sau tacit de ctre acest din urm so (A se vedea Dec. de ndrumare nr. 18/1963 a Trib. Suprem n C.D. /1963, p. 27).
174
VI. MODALITI JURIDICE ALE DREPTULUI DE PROPRIETATE
condiiei, dreptul de proprietate aparine concomitent la doi proprietari: dobnditorului bunului proprietar sub condiie rezolutorie, i transmitorului proprietar sub condiie suspensiv. Distingem n funcie de dou situaii: - dac condiia se realizeaz, dreptul de proprietate al dobnditorului se desfiineaz retroactiv, transmitorul redevenind proprietar al bunului. Actele fcute n favoarea terilor de ctre un dobnditor sub condiie rezolutorie, condiie care se ndeplinete, urmeaz a fi desfiinate n temeiul principiilor: resoluto jure dantis, resolvitur jus accipientis i nemo plus juris ad alium transferre potest quam ipse habet. - dac condiia nu se ndeplinete, dreptul de proprietate al dobnditorului se consolideaz retroactiv, fiind considerat ab initio, proprietar exclusiv al bunului transmis. Cazuri. Proprietatea rezolubil poate izvor att din convenia prilor (cnd actul juridic este afectat de o condiie rezolubil) ct i din lege. Astfel, n temeiul legii, proprietatea este rezolubil n urmtoarele situaii: a) n cazul donaiilor ntre soi, care, potrivit art. 973 C.civ., sunt revocabile. Astfel, dreptul de proprietate al soului donatar depinde de mprejurarea dac donatorul va revoca sau nu donaia. b) donaiile fcute de persoane care nu au copii sau ali descendeni n momentul perfectrii lor sunt revocate de plin drept. Potrivit art. 836 C.civ, dac donatorului i se nate un copil, chiar i dup moartea sa. n acest caz, dreptul de proprietate al donatarului va fi sau nu desfiinat n raport de mprejurarea dac donatorului i se va nate sau nu un copil. c) conform art. 494 C. civ., dac o persoan construiete pe terenul alteia, proprietarul terenului poate deveni i proprietar al construciei dac invoc accesiunea. Pn n momentul n care deintorul terenului i manifest intenia de a deveni i proprietar asupra cldirii, constructorul are un drept de proprietate rezolubil, drept care se va desfiina retroactiv n momentul n care proprietarul terenului va invoca accesiunea. 175
DREPTURILE REALE
3. Proprietatea comun Noiune. Proprietatea comun este o modalitate a dreptului de proprietate care se caracterizeaz prin aceea c dreptul de proprietate aparine concomitent la dou sau mai multe persoane, care exercit, n mod egal, posesia, folosina i dispoziia. Spre deosebire de celelalte modaliti juridice ale dreptului de proprietate n care nu se ajunge la exerciiul concomitent, de ctre mai multe persoane, a atribuiilor dreptului de proprietate, proprietatea comun permite tuturor titularilor exercitarea simultan a prerogativelor dreptului de proprietate. Categorii. Exist dou forme de proprietate comun: proprietate comun pe cote-pri i proprietate comun n devlmie. La proprietatea comun pe cote-pri, obiectul rmne nedivizat din punct de vedere material, pe cnd dreptul de proprietate este fracionat pe cote-pri aritmetice, ideale i abstracte. n cazul proprietii comune n devlmie, obiectul este nedivizat att din punct de vedere material ct i ideal.
176
SECIUNEA a II-a Proprietatea comun pe cote-pri 1. Noiune i caractere juridice Proprietatea comun pe cote-pri este acea form de proprietate comun care se caracterizeaz prin faptul c bunul aparine concomitent mai multor proprietari, nefracionat din punct de vedere material, ns dreptul de proprietate asupra acelui bun este fracionat n cote-pri ideale i abstracte. Cotele-pri se pot exprima att n form procentual (cot parte de 30%, de 50%) ct i n forma unei fracii (cot parte de 1/3, 1/2). Dei cotele pri nu sunt ntotdeauna egale, egalitatea se prezum pn la proba contrarie fcut de titularul ndreptit la o cot mai mare din bunul respectiv. Caractere juridice: - nici unul dintre proprietari nu este titularul exclusiv al unei fraciuni materiale din bun; n caz contrar am fi n prezena unor proprieti exclusive; - fiecare proprietar este titularul exclusiv al unei cote-pri ideale i abstracte din dreptul de proprietate asupra bunului nedivizat din punct de vedere material. 2. Forme Sub aspectul duratei, proprietatea comun pe cote-pri poate fi: - obinuit sau temporar, care poate nceta prin partaj, - forat sau perpetu, care datorit destinaiei bunului, nu poate fi sistat prin mpreal (partaj). n raport de obiect, proprietatea comun pe cote-pri mbrac forma: - coproprietii dac care are ca obiect un bun individualdeterminat, - indiviziunii dac are ca obiect o universalitate
177
DREPTURILE REALE
juridic137. 1. Proprietatea comun pe cote-pri obinuit sau temporar a) Caracterizare Caracteristica acestei forme de proprietate comun o constituie existena limitat deoarece oricare dintre titulari poate cere sistarea ei prin partaj. Dreptul de a cere mpreala este imprescriptibil (art. 728 C.civ.): Un coerede poate oricnd cere mpreala succesiunii chiar cnd ar exista convenii sau prohibiii contrare. Dei textul de lege este nscris n materia indiviziunii succesorale, el are aplicaie general, inclusiv n domeniul coproprietii. b) Modaliti de dobndire - prin succesiune, dreptul de proprietate exclusiv a defunctului asupra unui bun sau mase de bunuri este nlocuit, n cazul mai multor motenitori, cu un drept de proprietate comun pe cote-pri, dreptul fiecrui motenitor fiind stabilit printr-o cot ideal i abstract asupra bunurilor ce fac parte din masa succesoral. - prin convenie; spre exemplu, n cazul unui contract translativ de proprietate a unui bun ctre dou sau mai multe persoane, fiecare proprietar are o cot parte ideal i abstract din dreptul de proprietate, nu ns i o parte material din bun138. - prin posesia exercitat asupra unui bun, n comun, de ctre mai multe persoane, i n condiiile prevzute de lege pentru a uzucapa (coposesia). - prin construirea de ctre o persoan a unui imobil pe terenul aparinnd mai multor proprietari, dac proprietarii terenului neleg s invoce accesiunea asupra construciei.
137 Dei cele dou noiuni nu se confund, n practica judiciar, termenii de coproprietari i indiviziune sunt folosii unul cu nelesul celuilalt sau fiecare pentru a desemna proprietatea pe cote-pri. 138 Cota-parte ideal a fiecrui coproprietar cumprtor se determin n funcie de suma cu care a contribuit la plata preului.
178
prin ocupaiune, n situaia n care mai multe persoane i-au exercitat concomitent dreptul de nsuire a unui bun care nu aparine nimnui. - prin desfacerea (divor) sau prin ncetarea (la moartea unui so) cstoriei, proprietatea devlma a soilor avnd ca obiect bunuri comune, se transform n proprietate comun pe cote-pri. - prin confiscarea parial a bunului unei persoane fizice, situaie n care dreptul de proprietate comun pe cotepri ia natere ntre stat i persoana fizic creia i s-a aplicat msura respectiv. c) Drepturile coproprietarilor cu privire la ntregul bun. Regula unanimitii Orice act cu privire la ntregul bun poate fi efectuat numai cu acordul de voin al tuturor coproprietarilor (aa-numita regul a unanimitii). n cazul actelor materiale, regula unanimitii se aplic cu mai puin rigurozitate. Actele de folosin a bunului (utilizarea lui, culegerea fructelor)139 din moment ce presupun un exerciiu curent, nu sunt condiionate de acordul celorlali coproprietari. Fiecare coproprietar poate efectua singur acte materiale privitoare la ntregul bun dar cu respectarea a dou condiii: - s nu se ngrdeasc folosina bunului a celorlali coproprietari; - s nu se transforme destinaia bunului ori modul de folosin a acestuia. Astfel, un coproprietar nu poate, fr acordul celorlali, s execute lucrri de transformare,
139 n practica judectoreasc au aprut o serie de litigii referitoare la folosina bunului i la dobndirea fructelor.S-a decis c, n caz de nenelegere cu privire la folosina material a bunului, nu se poate dispune un partaj judiciar de folosin prin care instana s formeze loturi pe care s le atribuie n folosin exclusiv (Dec. nr. 819/1968 a Trib. Suprem n R.R.D. nr. 11/1968, p. 168). Coproprietarii au posibilitatea de alegere ntre ncheierea unui partaj convenional de folosin i ncetarea coproprietii prin partaj propriu-zis. ntr-o orientare contrar, din moment ce Codul civil nu prevede partajul judiciar de folosin, prin urmare nu este nici prohibit, i se consider ca fiind justificat recurgerea la partajarea judiciar a folosinei (Dec. civ. nr. 2626/1985 a Trib. Supr. n C.D./1985, p. 110.). De lege ferenda, se impune consacrarea expres n viitorul Cod civil a unui asemenea partaj.
179
DREPTURILE REALE
renovare sau orice alt lucrare de natur a schimba destinaia bunului. n ceea ce privete dreptul coproprietarilor la fructe, se face distincie ntre fructe civile i fructe industriale. Fructele civile se cuvin tuturor coproprietarilor n proporie cu cota-parte din drept. Fructele industriale se cuvin doar coproprietarilor care au depus munca pentru obinerea lor. n cazul actelor juridice avnd ca obiect bunul n materialitatea lui, se impune urmtoarea distincie: actele juridice de conservare nu sunt supuse regulii unanimitii, astfel, fiecare coproprietar le poate efectua singur, fr acordul i chiar mpotriva voinei celorlali coproprietari. actele juridice de administrare sunt supuse regulii unanimitii (nchirierea bunului, intentarea unei aciuni n evacuar140). Prin excepie, se consider a fi valabile actele de administrare ncheiate de un proprietar fr consimmntul celorlali n msura n care este n profitul tuturor coproprietarilor 141 . Spre exemplu, oricare dintre proprietari poate s cear remedierea degradrii aduse bunului comun, desfiinarea lucrrilor noi fcute de chiriai sau despgubiri pentru prejudiciile aduse bunului, fr a avea nevoie de consimmntul celorlali. actele de dispoziie sunt supuse regulii unanimitii. Actele juridice cu titlu oneros sau cu titlu gratuit trebuie ncheiate cu acordul tuturor coproprietarilor.
140 Dac cererea de evacuare se ntemeiaz pe faptul c chiriaul pricinuiete deteriorri nsemnate locuinei, aciunea are caracterul unui act de conservare, putnd fi introdus doar de un singur coproprietar. Dac se cere evacuarea pentru neplata chiriei, aciunea are caracterul unui act de administrare i trebuie astfel introdus de toi coproprietarii (I.P. Filipescu, A.I. Filipescu, Op. cit., p. 220). 141 Introducerea unei aciuni n revendicare presupune acordul tuturor coproprietarilor deoarece are drept scop recunoaterea dreptului n litigiu i readucerea lui n patrimoniul acestuia, i nu simpla recunoatere a unei cote ideale, nedeterminate (Dec. nr. 662/1960 a Trib. Supr. n C.D./1960, p. 356; Dec. Nr. 37/1999 a C.A. Bucureti, n Culegere de practic judiciar n materie civil 1999, Ed. Rosetti, Buc., 2001, p.191).
180
d) Drepturile coproprietarilor cu privire la cota-parte ideal din dreptul de proprietate Din moment ce fiecare coproprietar este titular exclusiv asupra unei cote-pri ideale i abstracte din dreptul de proprietate asupra bunului, fiecare dintre acetia poate s-i nstrineze sau s-i greveze cota sa parte n favoarea unui ter. De la regula dispunerii nengrdite de cota-parte ideal din drept exist unele restricii: - creditorii personali ai succesorului aflat n indiviziune cu privire la imobilele succesorale nu pot cere vnzarea cotei-pri ce revine acestuia din indiviziune, pn nu s-a fcut partajul (art. 1825 C.civ.); - constituirea unei ipoteci asupra unei pri indivize depinde de rezultatul partajului: dac imobilul cade n lotul su, ipoteca devine valabil, n caz contrar este anulat retroactiv. e) Obligaiile coproprietarilor Fiecare dintre coproprietari este obligat s contribuie, proporional cu cota sa parte, la acoperirea cheltuielilor ocazionate de conservarea, ntreinerea i administrarea bunului comun. Dac obiectul coproprietii este un teren agricol, coproprietarii au i o serie de obligaii propter rem prevzute de lege (obligaia de a asigura cultivarea i protecia solului). f) Modaliti de ncetare. Partajul ncetarea proprietii comune pe cote-pri se poate realiza prin mai multe modaliti: - coproprietarii nstrineaz ntregul bun comun unei tere persoane; - un coproprietar dobndete un drept exclusiv de proprietate asupra ntregului bun comun, prin succesiune, cumprare, donaie; - bunul comun este trecut, prin expropriere, n proprietatea statului care devine proprietarul exclusiv al acestuia; - n cazul pierderii totale a bunului comun datorit cazului fortuit sau forei majore, fcnd ca dreptul de proprietate comun pe cote-pri s rmn fr obiect. - partajul este operaiunea juridic prin care se pune 181
DREPTURILE REALE
capt strii de coproprietate sau indiviziune, n sensul c bunul sau bunurile stpnite n comun pe cote-pri sunt mprite din punct de vedere material ntre coproprietari, fiecare dintre acetia devenind proprietar exclusiv asupra unei pri determinate din bun sau asupra unui anumit bun din cele ce formeaz obiectul coproprietii. Dreptul de a cere partajul este imprescriptibil sub aspect extinctiv. Prin excepie, exist posibilitatea paralizrii imprescripti-bilitii sub aspect extinctiv a aciunii de partaj, n dou situaii: 2. Proprietatea comun pe cote-pri forat sau perpetu a) Caracterizare Coproprietatea este forat deoarece nu depinde de voina coproprietarilor, i perpetu datorit scopului sau destinaiei permanente creia i sunt afectate bunurile care prin natura lor nu pot fi mprite. Obiectul ei l constituie unul sau mai multe bunuri care, prin natura lor, nu pot fi mprite, fiind folosite permanent de mai muli coproprietari (n msura n care aceste bunuri sunt mprite, ele devin improprii folosinei)142. Bunurile care alctuiesc obiectul coproprietii forate sau perpetue se afl n raport de accesorietate cu alte bunuri principale, urmnd soarta acestora conform principiului accesorium sequitur principale. Practic, ne aflm n prezena a dou drepturi de proprietate: un drept de proprietate exclusiv, de coproprietate obinuit ori de proprietate devlma a fiecrui titular asupra bunului principal143 i un drept de proprietate comun pe cote-pri
142 Dei iniial s-a considerat c acest tip de proprietate comun nu poate nceta nici prin partaj judiciar i nici prin partaj convenional, ntr-o orientare relativ recent, practica a admis partajul coproprietii forate prin acordul prilor (Dec. nr. 994/1988 a Trib. Supr., sec.civ. n RRD nr. 4/1989, p. 73-74). 143 Dei majoritatea autorilor consider c bunul principal se afl n proprietate exclusiv (L.Pop, Op. cit., p. 145; C. Brsan, M. Gai, M.M Pivniceru, Op. cit., p. 107; C. Brsan, Op. cit., p. 181; I.P. Filipescu, A.I. Filipescu, Op. cit., P. 223) considerm c acesta poate fi i obiect al coproprietii obinuite sau al proprietii n devlmie. Este cazul prilor comune (scri, acoperi, ziduri comune) aflate n
182
forat sau perpetu a tuturor coproprietarilor asupra bunurilor accesorii. b) Drepturile i obligaiile coproprietarilor Fiecare coproprietar poate utiliza bunul comun, fr a avea nevoie de consimmntul celorlali, sub rezerva respectrii a dou limite: - s nu aduc atingere drepturilor simultane i concurente, de aceeai natur, ale celorlali coproprietari; - s exercite propriile atribuii numai pentru utilizarea bunului principal cruia i este afectat bunul comun accesoriu, n acord cu interesul celorlali coproprietari. Nici un coproprietar nu poate face acte de dispoziie cu privire la bunul aflat n coproprietate forat, n schimb, fiecare coproprietar poate s nstrineze bunul principal i o dat cu acesta i dreptul de proprietate pe cote-pri asupra bunului accesoriu. Coproprietarii au obligaia de a suporta cheltuielile de ntreinere i conservare a bunului comun proporional cu cota-parte a fiecruia sau cu ntinderea bunului principal. Ei se pot elibera de aceast obligaie prin abandonarea bunului principal. c) Cazuri de proprietate comun pe cote-pri forat sau perpetu n dreptul civil sunt cunoscute patru feluri de coproprietate forat: - coproprietatea forat asupra prilor comune din cldirile cu mai multe etaje sau apartamente; - coproprietatea forat asupra bunurilor comune necesare i utile pentru folosirea a dou imobile vecine; - coproprietatea forat asupra despririlor comune; - coproprietatea forat asupra bunurilor considerate ca fiind bunuri de familie. Coproprietatea forat asupra prilor comune din cldirile cu mai multe etaje sau apartamente 144 . Acest tip de
coproprietate forat ce deservesc apartamentele dintr-un imobil aparinnd mai multor persoane (bunuri principale), aflate att n proprietate exclusiv dar i n proprietate devlma (titulari ai apartamentului sunt soii) ori coproprietate obinuit (titularii sunt motenitorii fostului proprietar decedat). 144 Regulamentul-cadru al asociaiilor de proprietari (anexa 2 la Legea nr. 114/1996 a locuinei) completat prin O.G. nr. 85/30 august 2001 privind organizarea i funcionarea asociaiilor de proprietari n art. 3 alin. 1 lit. c definete proprietatea comun ca fiind toate prile dintr-o cldire aflat n proprietate, care nu sunt
183
DREPTURILE REALE
coproprietatea exist numai n situaia n care locuinele sau spaiile cu alt destinaie aparin unor proprietari diferii. n cazul n care ntreaga construcie aparine unui singur proprietar, suntem n prezena unei proprieti exclusive. Obiectul acestei coproprieti este format din: terenul pe care este construit cldirea, curtea, fundaia, structura de rezisten, acoperiul, terasele, courile de fum, scrile, holurile, pivniele, subsolurile, casa scrii, tubulatura de gunoi, rezervoarele de ap, ascensoarele. De asemenea, se afl n coproprietate forat i instalaiile aflate n folosin comun cu care a fost nzestrat cldirea n timpul construciei sau cu care a fost dotat mai trziu de ctre proprietari, ca de exemplu: canale pluviale, paratrsnete, antene, instalaii de telefonie, instalaii electrice, conducte de ap, sisteme de nclzire i conducte de gaze (art. 3 alin. 3-4 din Regulament). Coproprietatea forat asupra bunurilor comune necesare i utile pentru folosina a dou imobile vecine. Obiectul acestei coproprieti l reprezint o serie de bunuri situate chiar pe linia despritoare dintre dou proprieti (drumuri, fntni, izvoare care servesc pentru folosirea a dou imobile vecine). Dac aceste bunuri s-ar afla situate pe unul dintre fonduri i ar servi pentru utilitatea celuilalt fond, suntem n prezena unei proprieti exclusive grevate de un drept de servitute. Coproprietatea forat asupra despririlor comune dintre dou fonduri. Intr n categoria desprituri comune: zidul comun (art. 590-601 C.civ.); anul comun (art. 602-609 C.civ.); gardul comun (art. 600-609 C.civ.). Exist coproprietate forat numai dac aceste desprituri sunt situate chiar pe linia de hotar i fondurile ce se despart aparin unor proprietari diferii. Dac ele se gsesc pe unul dintre fonduri, ne aflm n ipoteza proprietii exclusive a titularului acelui fond. Zidul comun. Art. 590 C.civ. prevede c orice zid care servete de despritur ntre cldiri sau ntre curte i grdin i ntre ogrzi la ar se socotete comun, dac nu exist titlu sau semn care ar proba contrariul. Textul, aplicabil att n mediul rural ct i urban, stabilete o
apartamente i care sunt destinate folosirii n comun de ctre toi proprietarii din acea cldire.
184
prezumie relativ de coproprietate145. Fiecare proprietar are dreptul s foloseasc zidul comun, ns cu restriciile de a nu-i schimba destinaia i de a nu-l mpiedica pe cellalt coproprietar s-i exercite dreptul su. anul comun. Conform art. 602 C.civ.: toate anurile ntre dou proprieti se socotesc comune dac nu exist titlu sau semn contrar. Prezumia de comunitate este relativ, putnd fi combtut prin proba contrarie (titlu, uzucapiune, semn de necomunitate). Exist semn de necomunitate cnd pmntul care provine din sparea anului este aruncat numai de o parte, caz n care anul se consider a fi proprietatea celui pe terenul cruia este depus pmntul (art. 604 C.civ.); cnd pmntul este aruncat pe ambele pri ale anului, acesta se consider comun. Gardul comun. Gardul viu sau uscat ce desparte dou proprieti este comun, exceptnd situaiile n care numai una dintre cele dou proprieti este ngrdit sau cnd exist titlu sau posesie care constat contrariul (art. 606 C.civ). Arborii ce se gsesc n gardul comun sunt prezumai a fi comuni pn la proba contrarie, iar fructele i bunurile rezultate din tierea lor revin coproprietarilor n pri egale. Coproprietatea forat asupra bunurilor considerate ca bunuri de familie. Sunt incluse n categoria bunurilor de familie: scrisorile, tablourile de familie, diverse obiecte cu valoare sentimental legat de familia coproprietarilor. d) Modaliti de ncetare Caracteristica coproprietii forate sau perpetue const n faptul c nici unul dintre coproprietari nu poate cere ncetarea ei prin partaj. Cu toate acestea, exist situaii n care acest form de proprietate comun poate nceta, dup cum urmeaz: - prin acordul coproprietarilor; - cnd prin convenie, uzucapiune, succesiune, ntreaga cldire devine proprietatea exclusiv a aceleiai persoane (ter sau
145 Prezumia poate fi rsturnat: dac de o parte se afl zidul unei cldiri, iar de cealalt parte un loc necldit, deoarece proprietarul cldirii este prezumat a fi i proprietarul exclusiv al zidului; dac unul dintre vecini a efectuat exclusiv acte de posesie asupra zidului comun; dac exist semne de necomunitate conform art. 591 C.civ., este semn de necomunitate cnd culmea zidului este dreapt i perpendicular dinspre peretele de o parte, iar dinspre cealalt parte nfieaz un plan nclinat; n acest caz, zidul se presupune c aparine exclusiv proprietarului dinspre care exist planul nclinat.
185
DREPTURILE REALE
unul dintre coproprietari); - n caz de expropriere; - n caz de dispariie a bunului ce formeaz obiectul coproprietii forate; - la mplinirea termenului prevzut n convenia de indiviziune (conform art. 728 alin. 2 C. Civ. , coproprietarii pot conveni s rmn n indiviziune o perioad de pn la 5 ani, dup care pot rennoi convenia); - n cazul reconstruirii dreptului de proprietate al motenitorilor asupra terenului, n temeiul Legii nr. 18/1991. Coproprietatea nceteaz la data emiterii titlului de proprietate; pn n momentul eliberrii lui, motenitorii s-au aflat n indiviziune forat; - n mod excepional, atunci cnd meninerea ei nu se mai impune cu necesitate. Astfel, se poate partaja terenul comun, prin acordul tuturor coproprietarilor, dac depete suprafaa normal a unei curi146. De asemenea, exist posibilitatea partajrii coproprietii forate asupra podului comun al unei cldiri, chiar mpotriva voinei unui coproprietar, dac este comod partajabil i dac meninerea coproprietii nu se impune cu necesitate147.
146 Dec. nr. 1877/1974 a Trib. Supr., sec. civ., n C.D. 1974, p. 60. 147 Dec. nr. 31/1977 a Trib. Supr. n Ioan Mihu, Repertoriu de practic judiciar n materie civil a Tribunalului Suprem pe anii 1975-1980, p. 65.
186
SECIUNEA a III-a Proprietatea comun n devlmie 1. Noiune, caractere juridice, categorii Proprietatea comun n devlmie, ca form a proprietii comune, se caracterizeaz prin aceea c bunul aparine tuturor coproprietarilor, fr ca acetia s aib precizat vreo cot-parte ideal i abstract din dreptul de proprietate asupra acelui bun. Nici bunul nu este fracionat din punct de vedere material, i nici dreptul de proprietate nu este divizat din punct de vedere ideal, astfel nct titularii nu dein n exclusivitate nici mcar o cotparte ideal din dreptul de proprietate asupra acelui bun. Proprietatea comun n devlmie poate lua natere att prin efectul legii ct i prin convenia prilor. Legislaia n vigoare reglementeaz un singur caz de devlmie148 dreptul de proprietate devlma a soilor asupra bunurilor dobndite de oricare dintre ei n timpul cstoriei. Prin convenie, dou sau mai multe persoane pot stabili ca o serie de bunuri dobndite mpreun sau separat, s fac obiectul proprietii devlmae. 2. Dreptul de proprietate comun n devlmie a soilor Obiect. Potrivit art. 30 alin. 1 C.fam.: bunurile dobndite n timpul cstoriei de oricare dintre soi, sunt, de la data dobndirii lor, bunuri comune ale soilor. Astfel, toate bunurile dobndite n timpul cstoriei (dobnditorul trebuie s aib neaprat calitatea de so) sunt bunuri devlmae, chiar dac n actul de achiziionare este trecut doar unul dintre soi, sau cumprarea s-a fcut din veniturile unuia dintre ei i chiar dac bunul a fost dobndit n timp ce soii erau desprii n fapt.
148 Anterior Constituiei din 1965, exista proprietatea devlma legal a familiei de cooperatori avnd ca obiect bunuri gospodreti: casa de locuit i anexele sale, animale de producie, inventarul agricol.
187
DREPTURILE REALE
La fel, este bun comun, obiect al proprietii devlmae, i imobilul cumprat de unul din viitorii soi pe numele lui, dar cu contribuia celuilalt viitor so, sub condiia ca imobilul s devin comun la data cstoriei. Coninut. Art. 35 alin. 2 C. fam. instituie o prezumie de mandat tacit reciproc, conform creia oricare dintre soi exercitnd singur aceste drepturi, este socotit c are i consimmntul celuilalt so. Prin urmare, soii administreaz, folosesc i dispun mpreun de bunurile comune. Prezumia de mandat tacit reciproc este relativ, putnd fi nlturat dac cellalt so probeaz c s-a opus ncheierii actului juridic. Mandatul tacit reciproc al soilor este limitat de art. 35 alin. 2, partea final, din C. fam., care prevede c pentru ncheierea actelor de nstrinare sau grevare a bunurilor imobile terenuri i construcii este necesar consimmntul expres al celuilalt so, sanciunea fiind nulitatea absolut. Dei achiziionarea unui bun de ctre unul din soi constituie un act de dispoziie, ea nu este vizat de art. 35, alin. 2, teza final, care se limiteaz doar la nstrinarea i grevarea terenurilor i construciilor. 3. Modaliti de ncetare Proprietatea comun devlma nceteaz149: - o dat cu ncetarea cstoriei prin moartea sau declararea morii unuia dintre soi; - la desfacerea cstoriei prin divor; - prin partaj (voluntar i judiciar). Partajul voluntar intervine o dat cu divorul precum i dup ncetarea sau desfacerea cstoriei. Partajul judiciar are loc n timpul cstoriei putnd fi cerut n mod excepional i numai pentru motive temeinice fie de unul dintre soi, fie de creditorii personali ai soilor.
149 ncetarea coproprietii devlmae a soilor are loc n doi timpi: n primul rnd, proprietatea comun n devlmie se preface n proprietate comun pe cote-pri, determinate n funcie de contribuia soilor la dobndirea bunului comun, urmnd ca ntr-o a doua etap s se partajeze material bunurile n vederea stabilirii proprietii exclusive a fiecrui so.
188
II. PREZENTARE PRACTICO-APLICATIV 1. Precizri suplimentare la doctrin n cazul proprietii comune pe cote-pri obinuit sau temporar, bunul ce formeaz obiectul coproprietii nu poate fi nstrinat sau grevat cu sarcini numai de un coproprietar, fr acordul celorlali, deoarece nemo plus juris ad alium transferre potest, quam ipse habet. Cu toate acestea, n practica judectoreasc s-a decis c, n soluionarea acestei probleme, trebuie s se disting dup cum cumprtorul a cunoscut sau nu faptul c vnztorul nu era proprietar exclusiv al bunului. - dac cumprtorul a cunoscut calitatea de coproprietar a vnztorului, validitatea contractului de vnzare-cumprare depinde de rezultatul partajului. Dac bunul este atribuit la partaj coproprietarului vnztor, acesta este considerat proprietar exclusiv n mod retroactiv i vnzarea rmne valabil. Dac bunul este atribuit altui coproprietar, actul de nstrinare va fi desfiinat retroactiv pentru lipsa calitii de proprietar al vnztorului. Cu alte cuvinte, vnzarea nu este nul, ci este supus condiiei rezolutorii ca bunul vndut s nu cad, prin partaj, n lotul altui coproprietar150. Aceast opinie ce s-a impus att n practic, ct i n jurispruden e criticabil din dou considerente. n primul rnd, se ncalc dreptul coproprietarului de a dispune de cota sa parte din dreptul de proprietate, i, n al doilea rnd, condiia rezolutorie, ca modalitate a actului juridic, n contractul de vnzare-cumprare nu poate fi subneleas ct timp prile nu au prevzut-o expres. - dac la data ncheierii actului, cumprtorul nu a cunoscut calitatea de coproprietar a vnztorului, contractul de vnzare-cumprare se ntemeiaz pe o eroare asupra calitii de proprietar a
150 n cazul unui bun aflat n indiviziune, vnzarea lui ctre un coindivizar unui ter nu atrage nulitatea actului de nstrinare, ci supune dreptul dobndit de cumprtor unei condiii rezolutorii a crei ndeplinire are loc dac bunul nu a fost atribuit la ieirea din indiviziune coindivizarului care l-a nstrinat Dec. nr. 1274/1971 a Trib. Supr,, sec. civ., n Repertoriu, 1969-1975.
189
DREPTURILE REALE
vnztorului, fiind anulabil 151 . Nulitatea relativ a actului juridic poate fi invocat numai de cumprtor. Dac vnztorul devine, ulterior vnzrii, proprietar al lucrului vndut, vnzarea se consolideaz; tot astfel, aceasta poate fi consolidat de adevratul proprietar. ntr-o alt opinie, contractul de vnzare-cumprare ncheiat cu privire la ntregul bun, de un coproprietar fr acordul prealabil al celuilalt este valabil, i nu este afectat de o condiie rezolutorie, n temeiul principiului validitii aparenei n drept (din moment ce cumprtorul s-a aflat n eroare comun i invincibil asupra calitii de proprietar exclusiv a vnztorului, eroarea are ca efect validarea contractului astfel ncheiat) i a principiului ocrotirii bunei-credine a cumprtorului. Credem c soluia este criticabil pentru urmtoarele considerente: eroarea n care s-a aflat cumprtorul nu este nici comun, nici invincibil, deoarece acesta ar fi putut afla c vnztorul nu este proprietarul exclusiv al bunului, examinnd titlul de proprietate al acestuia; ntre cele dou principii care sunt aplicabile unor instituii civile i principiul ocrotirii proprietii ce constituie un principiu fundamental al dreptului civil, prioritate are acesta din urm. ntr-o alt concepie, creia ne raliem, contractul de vnzarecumprare ncheiat de un coproprietar e valabil doar n ce privete cota parte din dreptul de proprietate de care putea dispune liber vnztorul, fiind lovit de nulitate relativ n privina cotelor pri ale celorlali coproprietari152. Prin ncheierea contractului, cumprtorul se substituie n drepturile coproprietarului vnztor, bunul rmnnd n coproprietatea cumprtorului i a celorlalte persoane. Exist autori153 care consider c vnzarea unui bun de ctre un singur coproprietar nu este nul, ci numai inopozabil fa de ceilali coproprietari care nu au consimit la ncheierea contractului, astfel nct ei nu au deschis calea unei aciuni n anularea vnzrii i nici
151 Dec. nr. 51/18 august 1969 a Trib. Supr., sec. civ., nepublicat. 152 n cazul unui bun aflat n indiviziune (coproprietate), vnzarea-cumprarea nu poate opera pentru totalitatea bunului, deoarece nimeni nu poate nstrina mai multe drepturi dect are el nsui (Dec. nr. 322/1993 a CSJ sec. civ., n Dreptul nr. 12/1993, p. 86. 153 Fr. Deak, Contracte speciale, Editura Actami, Bucureti, 1999, p. 62-63.
190
n revendicarea bunului. Drepturile lor asupra bunului urmeaz s fie aprate doar pe calea aciunii n partaj154. O problem controversat cu care se confrunt practica judiciar este aceea privitoare la caracterul prescriptibil sau imprescriptibil al dreptului de a cere mpreala fructelor produse de bunul comun. ntr-o prim soluie, practica a decis c fructele bunului comun fac parte din masa partajabil astfel nct cererea de mprire a acestora este imprescriptibil155. Ulterior, att practica156 ct i doctrina157 au fcut distincie n raport de natura fructelor: fructele civile (chirii, dobnzi) se cuvin tuturor coproprietarilor, dar, fiind drepturi de crean, cererea de mprire este supus prescripiei extinctive n termenul general de 3 ani (prevzut de art. 3 din Decretul nr. 167/1958 pentru aciuni personale); fructele industriale i fructele naturale ct timp exist n materialitatea lor, cererea de mprire apare ca o aciune n revendicare mobiliar, supus termenului de prescripie extinctiv de 30 de ani158. Dimpotriv, dac fructele nu exist n materialitatea lor, ceea ce se datoreaz este contravaloarea lor, deci un drept de crean, astfel nct aciunea n partaj este prescriptibil n termen de 3 ani.
154 Dec. nr. 2603/1993 a CSJ, sec.civ., n Jurisprudena CSJ, 1993, p. 39-41. n sensul posibilitii promovrii aciunii n revendicare de ctre coproprietarul necontractant, vz. P. Chiric, Posibilitatea exercitrii aciunii n revendicare de ctre un singur coindivizar, n Dreptul, nr. 11/1998, p. 29-30. 155 Dec. nr. 164/1974 a Trib. Supr., sec. civ., n CD 1974, p. 70. 156 Dec. nr. 74/1982 a Trib. Supr., sec. civ.,n RRD nr. 11/1982, p. 71. 157 C. Brsan, M. Gai, M. Pivniceru, Op. cit., p. 103; L. Pop, Op. cit., p. 139. 158 Este criticabil soluia imprescriptibilitii aciunii de partaj a fructelor naturale i industriale din moment ce aciunea n revendicare imobiliar e supus termenului de 30 de ani (a se vedea L. Pop, Op. cit., p. 140).
191
DREPTURILE REALE
proprietatea rezolubil
Modalitile juridice ale dreptului de proprietate
proprietatea anulabil
cnd transferul proprietii s-a fcut printr-un act juridic afectat de o condiie rezolutorie
cnd dreptul de proprietate s-a dobndit printr-un act juridic lovit de nulitate relativ
proprietatea comun
pe cote-pri
dreptul asupra aceluiai bun sau asupra aceleiai mase de bunuri aparine concomitent la mai muli titulari
n devlmie
forat (perpetu)
obinuit (temporar)
indiviziune
coproprietate
192
3. Tabel comparativ
Proprietatea comun pe cote-pri - bunul este nedivizat din punct de vedere material, dreptul de proprietate este divizat sub aspect ideal
Proprietatea comun n devlmie - bunul este nedivizat din punct de vedere material, dreptul de proprietate este nedivizat sub aspect ideal
- sunt modaliti juridice ale dreptului de proprietate - nceteaz prin partaj - dreptul de proprietate aparine la dou sau mai multe persoane, simultan asupra unui bun sau bunuri nefracionate material fiecare coproprietar este titular exclusiv al unei cotepri ideale din dreptul de proprietate. se nate i exist independent de identitatea i calitile coproprietarilor. fiecare coproprietar poate dispune liber de cota parte din drept. se aplic principiul unanimitii. izvorte din contract, succesiune, uzucapiune etc. caracter neorganizat i temporar. nici unul dintre codevlmai nu deine o cot parte ideal, abstract din dreptul de proprietate. are un caracter intuitu-personae nici un codevlma nu poate nstrina dreptul su deoarece nu se cunoate cota-parte ce revine fiecruia. se aplic prezumia legal a mandatului reciproc. apare ca urmare a cstoriei i n mod excepional prin convenie. caracter organizat (legea organizeaz exerciiul ei).
193
DREPTURILE REALE
4. Vocabular explicativ accesiune mod de dobndire a proprietii conform cruia tot ce se unete cu un lucru sau se ncorporeaz ntr-un lucru devine proprietatea aceluia cruia i aparine lucrul, la care s-a fcut unirea sau ncoprorarea; accessorium sequitur principale accesorul urmeaz principalul. Adagiu latin folosit pentru a exprima regula conform creia bunul sau contractul accesoriu urmeaz soarta juridic a bunului sau contractului principal de care depinde; act juridic de administrare act juridic prin care se urmrete s se realizeze o normal punere n valoare a unui bun sau patrimoniu; act juridic de conservare act juridic prin care se urmrete prentmpinarea pierderii unui drept subiectiv civil; act juridic de dispoziie act juridic care are ca rezultat fie nstrinarea unui bun sau a unui drept din patrimoniu, fie grevarea unui bun cu o sarcin real; caz fortuit mprejurare imprevizibil i insurmontabil care mpiedic, n mod obiectiv, executarea obligaiei contractuale; expropriere act de putere public prin care se realizeaz dobndirea forat a proprietii private, necesar executrii lucrrilor de utilitate public, n schimbul unei despgubiri; for major mprejurare absolut imprevizibil i absolut insurmontabil care mpiedic n mod obiectiv i fr nici o culp din partea debitorului executarea obligaiei contractuale a acestuia, antrennd i justificnd exonerarea lui de rspundere ; gestiunea de afaceri operaie ce const n aceea c o persoan intervine, prin fapta sa voluntar i unilateral, i svrete acte materiale sau juridice n interesul altei persoane, fr a fi primit mandat din partea acesteia din urm; just titlu act juridic translativ de proprietare avnd drept scop transferul proprietii, dar care datorit unor mprejurri ce in de actul respectiv, el nu strmut proprietatea bunului ci doar posesia lui; 194
mas succesoral ansamblul bunurilor i valorilor de orice fel care, fcnd parte din patrimoniul defunctului, constituie obiectul mprelii motenirii; nemo ad alium transferre potest quam ipse habet adagiu latin folosit pentru a fundamenta soluia potrivit creia nimeni nu poate transmite altuia mai multe drepturi dect are el nsui; ocupaiune mod de dobndire a dreptului de proprietate prin luarea n posesie a unor bunuri ce nu sunt cuprinse n patrimoniul nimnui; resoluto jure dantis, resolvitur jus accipientis adagiu latin folosit pentru a exprima regula potrivit creia desfiinarea, cu efect retroactiv, a drepturilor transmitorului asupra lucrului transmis atrage dup sine desfiinarea drepturilor consimite de acesta n folosul unui ter; sult sum de bani ce trebuie pltit pentru compensarea inegalitii de valoare a loturilor n cazul partajului judiciar; uzucapiune mod de dobndire a proprietii sau a altor drepturi reale prin posedarea nentrerupt a unui imobil n timpul i condiiile prevzute de lege. 5. ntrebri, exerciii 1. 2. 3. 4. 5. 6. Definii proprietatea anulabil i proprietatea rezolubil. Stabilii care sunt asemnrile i deosebirile dintre acestea. Care este deosebirea existent ntre coproprietate i indiviziune? n ce const regula unanimitii n cazul proprietii comune temporare? Examinai modalitatea de aplicare a acestei reguli n cazul actelor materiale, respectiv n cazul actelor juridice. Considerai c un coproprietar poate s transforme destinaia bunului sau modul de folosin al acestuia? n cazul coproprietii, unul dintre proprietari are dreptul s exercite folosina asupra bunului comun, fr acordul celorlali? Este valabil contractul prin care un coproprietar doneaz cota sa parte dintr-un bun comun unui ter? Dar contractul de vnzarecumprare ncheiat de un coproprietar cu un ter avnd ca obiect ntregul bun comun? Considerai ca fiind valabile conveniile cu privire la meninerea 195
7.
DREPTURILE REALE
8.
9. 10.
11.
12. 13. 14. 15. 16.
strii de indiviziune? Ce tip de proprietate exist n situaia n care dou persoane au cumprat mpreun un bun imobil? Dar n cazul n care aceleai persoane dobndesc prin testament ntreaga avere a tatlui lor decedat? n ce situaie zidul despritor nu poate fi declarat ca fiind comun? n sarcina cui cad cheltuielile privind repararea i ntreinerea zidului comun? Dar cheltuielile n situaia n care zidul ar fi demolat i reconstruit de un coproprietar, n interesul su exclusiv? anul, pentru a fi declarat comun, este necesar s fie fcut cu scopul de a ngrdi proprietatea sau exist comunitate i dac anul este destinat scurgerii apelor? Care sunt cazurile de nlturare a prezumiei de comunitate? Ce tip de proprietate exist n situaia n care imobilul mprit pe apartamente ar aparine unui singur proprietar? Identificai tipurile de proprietate existente ntr-o cldire cu 3 apartamente din care unul este deinut de 2 soi, unul este nchiriat, iar cellalt aparine motenitorilor titularului decedat. Cui vor aparine fructele produse de un gard viu asimilat ngrdirii aduse de un singur proprietar? Este valabil nstrinarea unui bun mobil comun de ctre un so fr consimmntul celuilalt? Dar vnzarea, n aceleai condiii, a unui imobil (construcie)? Poate dispune unul dintre concubini singur de dreptul su asupra bunului dobndit mpreun cu cellalt concubin? 6. Teste gril
1. Prin expresia proprietatea este pur i simpl nelegei: a) proprietatea nu este afectat de modalitile actului juridic (termen, condiie); b) proprietatea nu este afectat de modalitile juridice ale dreptului de proprietate; c) proprietatea nu este anulabil.
196
2. Sunt modaliti juridice ale dreptului de proprietate: a) coproprietatea, indiviziunea, devlmia; b) termenul, condiia, sarcina; c) proprietatea anulabil, proprietatea rezolubil i proprietatea comun. 3. n situaia n care defunctul las mai multor motenitori un bun determinat, acetia sunt: a) coproprietari; b) coindivizari; c) codevlmai. 4. n cazul n care defunctul las motenitorilor si o mas de bunuri, acetia sunt: a) coproprietari; b) codevlmai; c) coindivizari. 5. Regula unanimitii opereaz n cazul: a) proprietii comune obinuite sau temporare; b) proprietii comune forate sau perpetue; c) proprietii comune n devlmie. 6. Nu sunt supuse regulii unanimitii: a) actele de administrare; b) actele de conservare; c) actele de dispoziie. 7. Zidul comun poate fi obiect al: a) proprietii comune pe cote-pri obinuit sau temporar; b) proprietii comune forate asupra bunurilor necesare i utile pentru folosirea a dou imobile nvecinate; c) coproprietii forate sau perpetue asupra despriturilor comune. 8. Nici bunul nu este fracionat din punct de vedere material, nici dreptul din punct de vedere ideal, n cazul: a) proprietii comune forate; b) proprietii comune obinuite; c) proprietii comune n devlmire. 9. n cazul n care doi concubini achiziioneaz mpreun un autoturism, acetia sunt: 197
DREPTURILE REALE
a) coindivizari: b) coproprietari; c) codevlmai. 10. Coproprietarul poate ncheia n mod valabil: a) acte juridice de dispoziie avnd ca obiect cota sa parte din drept; b) acte juridice de dispoziie avnd ca obiect dreptul de proprietate asupra bunului comun n totalitate; c) numai acte de conservare i administrare. 11. Nu sunt valabile actele ncheiate de un coproprietar, fr acordul de voin al tuturor coproprietarilor: a) de conservare; b) de administrare, chiar dac profit tuturor coproprietarilor; c) de dispoziie privind ntregul bun comun. 12. n exercitarea dreptului de proprietate devlma, un so nu poate fr consimmntul celuilalt so: a) s administreze bunurile comune; b) s nstrineze un bun comun; c) s achiziioneze un bun comun. 7. Spee 1. X a vndut lui Y un apartament printr-un nscris sub semntur privat. n contract s-a inserat o clauz conform creia dac va prsi locul de munc prin demisie, actul de vnzarecumprare se va desfiina. Ulterior, Y a vndut imobilul unui ter prezentndu-l ca fiind din beton, dei n realitate era din crmid i la scurt timp dup aceasta a prsit locul de munc prin demisie, deoarece a semnat un contract de munc mult mai avantajos n strintate. n aceast situaie, X i-a cerut lui Y s-i restituie apartamentul deoarece acesta nu a respectat clauza contractual. n urma refuzului lui Y, X a sesizat instana de judecat solicitnd restituirea imobilului. n aprare, Y a susinut c a vndut apartamentul unui ter n 198
calitate de proprietar i c nici o clauz contractual nu poate s-i tirbeasc dreptul de a dispune liber de bunul su. Cerine: a) Ce modaliti juridice ale dreptului de proprietate sunt incidente n spe? b) Ce fel de proprietar este X n contractul de vnzare-cumprare privind apartamentul? Dar terul care a achiziionat ulterior imobilul de la Y? c) Artai efectele care se produc ca urmare a ndeplinirii clauzei contractuale. d) Care va fi soluia instanei? 2. X i Y n calitate de frai, au motenit de la tatl lor, decedat, un teren n suprafa de 5.000 m2. Ulterior, acetia au ridicat mpreun pe acel teren o cas, fiecare dintre ei contribuind n mod egal la construcie. X, plecnd n strintate n temeiul unui contract de munc deosebit de avantajos, Y a rmas administrator asupra casei i terenului, fiind ajutat cu bani, lunar, de ctre X. Astfel Y a nchiriat o parte din cas (fr ca X s se opun), a vndut o poriune din teren unui ter i a cheltuit o sum important de bani pentru instalarea unui post telefonic. De asemenea, Y a crescut patru cai pe care ulterior i-a vndut. Dup ntoarcerea lui X n ar, ntre frai s-au ivit o serie de nenelegeri privind sumele de bani pe care acetia le datorau reciproc, motiv pentru care au sesizat instana, solicitnd partajarea bunurilor i clarificarea relaiilor patrimoniale litigioase. Cerine: a) Ce modaliti juridice ale dreptului de proprietate identificai n spe? b) Este valabil contractul prin care Y a vndut unui ter o poriune din teren fr consimmntul lui X? c) Ce va decide instana n privina: - chiriei dobndite prin nchirierea unei pri din cas; - banilor obinui pentru caii vndui; - cheltuielilor fcute de Y cu instalarea postului 199
DREPTURILE REALE
telefonic; fructelor produse de livada cu care era dotat terenul.
3. X a sesizat instana de judecat cu o cerere prin care a solicitat obligarea lui Y la plata prilor din cheltuielile de ntreinere ce revin acestuia. n motivarea aciunii X a artat c att el ct i Y dein cte un apartament n aceeai cldire, n calitate de proprietari i c, de cnd s-a mutat, Y nu a contribuit la cheltuielile de ntreinere i reparaie a prilor comune din imobil. n aprare, Y a nvederat c, datorit amplasrii la parter a propriului apartament, refuzul su de a participa la cheltuielile privind repararea acoperiului casei i a liftului este motivat, n sensul c el nu folosete nici unul dintre aceste utiliti. Cerine: a) Cte tipuri de proprietate identificai n spe? b) Enumerai drepturile i obligaiile lui X i Y n ceea ce privete prile comune din imobilul n care locuiesc. c) Nivelul la care este situat un apartament are relevan n ceea ce privete sustragerea de la plata reparaiilor? d) Ce va decide instana? 4. X i Y, cumprnd mpreun un apartament, au decis s-l nchirieze lui Z i s mpart n mod egal chiria. Avnd n vedere c Z nu i-a respectat obligaia contractual (de a plti chiria) timp de 3 luni, X l-a acionat n judecat cernd instanei evacuarea acestuia. Instana, innd cont de faptul c evacuarea s-a cerut pentru neplata chiriei, a respins aciunea lui X, motivndu-i soluia prin aceea c cererea de evacuare, avnd caracterul unui act de administrare, n conformitate cu regula unanimitii, trebuie introdus de ctre toi proprietarii. Cerine: a) Regula unanimitii se aplic n materia actelor de administrare? Dar n ceea ce privete actele de conservare? 200
b) Considerai corect soluia instanei? c) Care ar fi fost soluia n cazul n care cererea de evacuare se ntemeia pe faptul c Z, n calitate de chiria, a pricinuit stricciuni nsemnate locuinei? 5. X a chemat n judecat pe Y (soul ei) i Z (n calitate de vnztor), solicitnd constatarea nulitii contractului de vnzarecumprare ncheiat ntre Y i Z. n motivarea aciunii, reclamanta a artat c nu i-a dat consimmntul la ncheierea contractului de cumprare a apartamentului ce constituie domiciliul comun al celor doi soi, Y semnnd singur acest contract. Cerine: a) Ce modalitate juridic a proprietii identificai n spe? b) Prin ce se deosebete aceast form de proprietate fa de proprietatea comun pe cote-pri? c) Considerai c aceast form a proprietii poate fi regsit i n afara raporturilor de familie? d) Prezumia de mandat tacit reciproc este incident n spe? e) Ce va decide instana n legtur cu aciunea reclamantei? f) Care ar fi soluia n cazul n care Y ar fi vndut apartamentul fr consimmntul lui X? 6. Judectoria sectorului 2 Bucureti a admis aciunea reclamantei mpotriva prtului i a dispus evacuarea lui din apartament, pentru lips de titlu. Totodat a respins aciunea prin care prtul a solicitat s se constate c soul reclamantei i-a vndut apartamentul conform unei chitane redactate n acest sens, pe considerentul c soul nu avea dreptul s nstrineze apartamentul fr consimmntul reclamantei. Prtul a atacat sentina, susinnd c prima instan ar fi trebuit s rein, n lipsa consimmntului reclamantei, vnzarea de ctre soul acesteia a prii de jumtate din imobil, ce reprezint cota sa parte din bunurile comune. (Dec. nr. 253/1993 a Tribunalului Municipiului Bucureti, sec. 201
DREPTURILE REALE
a IV-a civil, n Culegere de practic judiciar a Tribunalului Bucureti 1993-1997, Editura All, Bucureti, 1998, p. 183.) Cerine: Ce va hotr instana superioar? 7. X vinde lui Y un autoturism n bun stare de funcionare. Preul se pltete i lucrul se pred. Z, soia lui X i cheam n judecat pe cei doi, solicitnd desfiinarea vnzrii deoarece soul su a vndut autoturismul n perioada n care ei erau desprii n fapt i, n plus, bunul este proprietatea ei exclusiv, dinaintea cstoriei. Prtul Y solicit respingerea aciunii deoarece, atunci cnd a contractat, nu a cunoscut situaia real. Cerine: a) Mandatul tacit reciproc funcioneaz i n perioada n care soii sunt desprii n fapt? b) Ce soluie trebuie pronunat n spe? c) Care este soluia instanei n cazul n care automobilul ar fi fost bun comun? 8. I.I. a introdus o aciune mpotriva prtului G.I. solicitnd obligarea acestuia la desfiinarea gardului construit fr consimmntul coproprietarului. De asemenea, a cerut s fie desfiinat chiocul din tabl din curtea comun precum i grdina restaurant amplasat n aceasta. n aprare, G.I. a susinut c gardul nu deranjeaz circulaia celorlali coproprietari, c societatea comercial pe care o are, este aprobat de instan i c, n mod greit, s-a reinut c folosete ilegal o parte din curtea comun. - Dec. nr. 840/1997 a Tribunalului Municipiului Bucureti, sec. a IVa civil, n Culegere de practic judiciar..., op.cit., p.72-73. Cerine: a) n ce condiii funcioneaz regula unanimitii? Este 202
aceasta incident n spe? b) Care va fi soluia instanei? 8. Bibliografie D.C. Florescu, Dreptul de proprietate, Editura Universitii Titu Maiorescu, Bucureti, 2002, p. 226-267. D. C. Florescu, Teoria general a drepturilor reale, Op. cit., p. 145215; L. Pop, L. M. Harosa, op. cit., p. 182-225. O. Ungureanu, C. Munteanu, 0p. Cit., p. 169-208. I.R. Urs, S. Angheni, Op. cit., p. 97-110. C. Brsan, M. Gai, M.M. Pivniceru, Op. cit., p. 92-118. L. Pop, , Op. cit., p. 127-156. I.P. Filipescu, A.I. Filipescu , Op. cit., p. 206-231. C. Brsan, Op. cit., p. 165-198. P.M. Cosmovici, Op. cit., p. 91-102. I. Adam, Op. cit., p. 415-511. Spea nr. 2 a fost prelucrat din G. Rducan, G.T. Maravela, Op. cit., p. 197.
203
CAPITOLUL VII
DEZMEMBRMINTELE DREPTULUI DE PROPRIETATE
I. PREZENTARE TEORETIC SECIUNEA I Noiunea de dezmembrminte ale dreptului de proprietate Proprietatea este dreptul real cel mai complet deoarece confer titularului atributele posesiei (usus), folosinei (fructus) i dispoziiei (abusus). Exist ns situaii cnd unele dintre atribute sunt desprinse din coninutul dreptului de proprietate, formnd prin aceast separare drepturi reale distincte. Proprietarul pstreaz numai o parte din atributele proprietii, iar o alt parte aparin unei alte persoane sub forma drepturilor reale, numite dezmembrminte. Constituirea dezmembrmintelor se face prin separarea folosinei (usus i fructus) din coninutul juridic al dreptului de proprietate, proprietarul iniial pstrnd atributul dispoziiei n calitate de nud proprietar159. Dezmembrmintele dreptului de proprietate sunt drepturi reale principale, derivate, asupra bunurilor altuia,
159 n literatura de specialitate recent159 aceast concepie a fost caracterizat drept incomplet i imprecis. Este incomplet deoarece ntr-o asemenea opinie atributul posesiei (jus possidendi) ar rmne n totalitate la nudul proprietar. n realitate jus possidendi este divizat ntre nudul proprietar care pstreaz dreptul de a apropria i stpni lucrul, i titularul dezmembrmntului, care dobndete i el dreptul de a stpni bunul, dar nu ca nud proprietar, ci ca titular al dezmembrmntului respectiv. Este imprecis deoarece, dei atributul dispoziiei rmne la nudul proprietar, el este diminuat sub un dublu aspect. n privina dispoziiei juridice, aceasta este pstrat dar numai n legtur cu nuda proprietate, astfel nct proprietarul poate transmite doar nuda proprietate iar dobnditorul acestui drept va fi inut s respecte i el dezmembrmntul constituit. Ct privete dispoziia material, nudul proprietar o poate exercita, dar numai n msura n care nu este stnjenit exerciiul dezmembrmntului. V. Stoica op.cit., p.466-467.
204
VII. DEZMEMBRMINTELE DREPTULUI DE PROPRIETATE
opozabile tuturor, inclusiv proprietarului, care se constituie sau se dobndesc prin desprinderea sau limitarea unor atribute din coninutul juridic al dreptului proprietarului. Dreptul civil cunoate urmtoarele dezmembrminte: dreptul de uzufruct, dreptul de uz, dreptul de abitaie, dreptul de servitute, dreptul de superficie. Dezmembrmintele sunt compatibile numai cu dreptul de proprietate privat. Dreptul de proprietate public nu poate fi dezmembrat deoarece este un drept inalienabil. Prin excepie, Legea nr. 213/1998 privind proprietatea public i regimul juridic al acesteia recunoate n art. 13 valabilitatea dreptului de servitute numai n msura n care aceste servitui sunt compatibile cu uzul sau interesul public160.
160 ntr-o alt opinie dezmembrmintele sunt incompatibile cu dreptul de proprietate public, concluzie ntemeiat pe dispoziiile art. 136 pct 4 din Constituie ce precizeaz n mod limitativ modurile de exercitare a dreptului de proprietate public. Art. 13 din Legea nr. 213/1998 face distincie ntre servituile ca veritabile dezmembrminte ale dreptului de proprietate i servituile care sunt simple limite de exercitare a acestui drept. Prin urmare numai servituiie din ultima categorie sunt compatibile cu dreptul de proprietate public, o alt interpretare fiind n contradicie cu art. 136 pct. 4 din Constituie (V. Stoica op.cit., p. 467-468).
205
DREPTURILE REALE
SECIUNEA a II-a Dreptul de uzufruct 1. Noiunea, obiectul i caracterele dreptului de uzufruct 1. Noiune Dreptul de uzufruct este un drept real principal care confer titularului su, denumit uzufructuar, posesia i folosina unui bun aparinnd unei alte persoane, denumit nud proprietar, cu obligaia uzufructuarului de a-i conserva substana. Codul civil reglementeaz uzufructul n art. 517-564. n cazul uzufructului coexist asupra aceluiai bun dou drepturi reale diferite: cel al uzufructuarului de a folosi bunul i de ai culege fructele i cel al proprietarului de a dispune de bun, astfel cum este grevat cu dreptul de uzufruct. Din prerogativele dreptului de proprietate s-au desprins i s-au constituit ntr-un drept real principal atributul folosinei i cel al posesiei, pe seama nudului proprietar rmnnd numai atributul dispoziiei juridice161. Uzufructuarul, fa de proprietar este un detentor precar, detenia permindu-i s foloseasc bunul i s-i perceap fructele, iar n raporturile cu terii, apare ca un posesor. 2. Obiect Potrivit art. 520 C.civ. uzufructul se poate stabili pe tot felul de bunuri mobile i imobile. Din textul de lege rezult c uzufructul se poate constitui numai cu privire la bunuri corporale, dar literatura i practica au admis ca obiect al uzufructului i bunuri incorporale precum:
161 A se vedea i opinia conform creia nudul proprietar pstreaz o parte din atributul posesiei, uzufructuarul prelund cealalt parte a posesiei i atributul folosinei (V. Stoica op. cit., p. 474). Astfel, nudul proprietar pstreaz o parte din atributul posesiei, el continund s aproprieze bunul i s l stpneasc, dar numai ca nud proprietar, precum i atributul dispoziiei. Uzufructuarul, la rndul su, preia o parte din atributul posesiei, precum i atributul folosinei, inclusiv posibilitatea de a ceda emolumentul acestei folosinei.
206
proprietatea literar sau artistic, brevetele de invenie, fondul de comer, inclusiv drepturile de crean i drepturile reale principale, altele dect dreptul de proprietate (spre exemplu, uzufructul uzufructului, uzufructul nudei proprieti). Avnd n vedere obligaia uzufructuarului de a conserva substana bunului, uzufructul are ca obiect, de regul, bunuri neconsumptibile. Totui, dreptul de uzufruct poate fi constituit i asupra unor bunuri consumptibile (quaziuzufruct), caz n care uzufructuarul dobndete nu numai folosina bunului, ci nsi dreptul de proprietate. Prin urmare, el poate dispune de bun, nstrinndu-l, dar cu obligaia de a restitui la sfritul uzufructului, lucruri de aceeai cantitate, calitate, valoare i pre. Din punct de vedere al ntinderii, uzufructul poate fi: - universal, cnd are ca obiect un ntreg patrimoniu; - cu titlu universal, cnd poart asupra unei fraciuni din patrimoniu; - cu titlu particular, cnd are ca obiect unul sau mai multe bunuri individual determinate. 3. Caractere juridice Din definiie rezult urmtoarele caracterele juridice ale dreptului de uzufruct. - este un drept real, cu excepia cazului cnd are ca obiect drepturi de crean. Ca orice drept real este opozabil erga omnes; - n funcie de obiectul su, uzufructul este un drept mobiliar sau imobiliar; - este un drept esenialmente temporar 162 : dac titularul su este o persoan fizic, el poate dura cel mult pn la decesul uzufructuarului; dac titularul su este o persoan juridic, uzufructul nu poate depi 30 de ani; - este un drept incesibil, nu se poate transmite prin acte ntre vii sau pentru cauz de moarte. Uzufructuarul are totui
162 Dac uzufructul s-a constituit n favoarea a dou persoane, dup decesul uneia, cealalt pstreaz dreptul asupra ntregului bun, uzufructul durnd pn la decesul ultimului beneficiar. (Dec. nr. 97/1988 a Trib. Hunedoara n R.R.D. nr. 8/1989, p. 67).
207
DREPTURILE REALE
posibilitatea de a ceda altei persoane avantajele economice pe care i le procur bunul (beneficiul sau emolumentul uzufructului). n schimb, proprietarul bunului dat n uzufruct poate dispune oricnd de bunul su, prin acte juridice, chiar i n timpul ct dureaz uzufructul. este un drept sesizabil, creditorii uzufructuarului pot urmri veniturile bunurilor ce formeaz obiectul dreptului su; este un drept viager, poate dura numai pe timpul vieii uzufructuarului. Durata lui poate fi redus prin convenia prilor, dar nu i prelungit peste aceast limit. Din caracterul viager al dreptului de uzufruct deriv un caracter subsecvent, respectiv caracterul aleatoriu, deoarece nu se cunoate perioada de timp ct va tri uzufructuarul.
2. Drepturile i obligaiile uzufructuarului i ale nudului proprietar 1. Drepturile i obligaiile uzufructuarului Codul civil n art. 512-539, reglementeaz n mod amnunit drepturile uzufructuarului: a) dreptul de a cere i obine predarea n folosin a bunului, obiect al uzufructului. n acest scop, el are la dispoziie aciunea confesorie, o aciune personal, nscut din contract, prin care cere predarea bunului, precum i aciunea posesorie pentru a redobndi stpnirea material a bunului. b) dreptul de a folosi bunul i de a-i culege fructele. Uzufructuarul poate ndeplini toate actele de folosin cu condiia de a nu aduce atingere substanei bunului, adic de a nu-l distruge i de a nu-i modifica modul de folosin stabilit de proprietar. Uzufructuarul culege i dobndete n proprietate fructele, dar nu i productele, deoarece acestea consum substana lucrului. Acest drept se ntinde asupra tuturor categoriilor de fructe (naturale, industriale, civile) 163 i se nate din momentul constituirii
163 n materia uzufructului, Codul civil distinge ntre fructe i producte prin cteva reguli speciale potrivit crora, n anumite situaii, prin voina proprietarului,
208
uzufructului.n acest sens, art. 524 C.civ. prevede c fructele naturale i industriale culese n momentul cnd se constituie uzufructul sunt ale uzufructuarului, iar cele neculese la data stingerii uzufructului se cuvin proprietarului. c) dreptul de exploatare direct a bunurilor ce fac obiectul uzufructului sau indirect, prin intermediul altei persoane. Exploatarea indirect se realizeaz fie pe temeiul unui contract de nchiriere sau arend, fie prin cedarea emolumentului uzufructului. d) dreptul de a constitui o ipotec asupra imobilului obiect al uzufructului, cu precizarea c un creditor ipotecar va putea urmri doar uzufructul, nu i bunul asupra cruia se exercit dreptul. Totodat Codul civil reglementeaz n art. 540-556 obligaiile uzufructuarului, distingnd ntre trei momente: a) nainte de a intra n folosina bunului, uzufructuarul are: - obligaia de a ntocmi un inventar al bunurilor mobile i de a constata starea material a imobilelor. n caz de nendeplinire a obligaiei, proprietarul l poate mpiedica s intre n folosina uzufructului, iar dac bunul a fost predat, uzufructuarul poate fi obligat s restituie mai mult dect a primit; - obligaia de a da o cauiune, adic de a aduce o persoan care s garanteze folosirea bunului ca un bun proprietar i care s rspund cu propria avere n caz de insolvabilitate a uzufructuarului; b) n timpul exercitrii dreptului, uzufructuarul are: - obligaia de a folosi lucrul ca un bun proprietar (de a-l conserva, de a-l ntreine n bun stare, de a nu-i schimba
productele i schimb semnificaia juridic devenind fructe. Potrivit art. 529 alin. 1 dac obiectul uzufructului este o pdure mic neajuns la maturitate, destinat unor tieri periodice, uzufructuarul poate s culeag arborii tiai n calitate de fructe, n msura n care pstreaz ordinea i ctimea tierii, conform regulilor stabilite de proprietar sau potrivit uzului locului. n cazul pdurilor nalte, ajunse la maturitate, uzufructuarul poate tia prile din pdure puse n tiere regulat de ctre proprietar, indiferent dac tierea se face periodic, pe o ntindere determinat, sau are n vedere civa arbori (art. 530). De asemenea, uzufructuarul dobndete n proprietate, conform art. 533, pomii roditori care se usuc i pe cei drmai sau dezrdcinai accidental, dar cu ndatorirea de a planta ali pomi n locul acestora (pentru amnunte a se vedea V. Stoica op. cit., p. 490 - 491)
209
DREPTURILE REALE
modul de folosin, de a face reparaiile de ntreinere); obligaia de a aduce la cunotina proprietarului orice nclcare a dreptului acestuia (intentarea unei aciuni n revendicare de ctre un ter, tulburri aduse folosinei bunului); - obligaia de a suporta cheltuielile ce apar ca sarcini anuale ale fondului (impozite, taxe, cheltuieli pentru obinerea fructelor). Cheltuielile ce apar ca o sarcin a proprietii se suport de proprietar potrivit art. 548 C.civ. c) la ncetarea uzufructului, uzufructuarul are: obligaia s restituie lucrul primit n folosin. Restituirea se face n natur, n starea n care acesta se gsea la constituirea dreptului de uzufruct. n cazul bunurilor ce se deterioreaz prin ntrebuinare, uzufructuarul este obligat s le restituie n starea n care acestea se gsesc n momentul restituirii (art. 528 C.civ). Dac bunul a pierit dintr-un caz fortuit, uzufructuarului nu-i mai incumb obligaia de restituire, riscul pieirii fortuite urmnd a fi suportat de proprietar conform art. 1156 C.civ. n schimb, dac bunul a pierit din culpa uzufructuarului, el va plti contravaloarea ntregului bun, plus daune-interese. obligaia s restituie lucruri de aceeai calitate, cantitate i valoare sau echivalentul n bani, dac uzufructul are ca obiect bunuri consumptibile. 2. Drepturile i obligaiile nudului proprietar Deoarece pstreaz dreptul de dispoziie asupra bunului, nudul proprietar beneficiaz de o serie de prerogative: a) dreptul de a nstrina nuda proprietate sau de a o greva cu sarcini reale; b) dreptul de a beneficia de productele bunului164; c) dreptul de a cere ncetarea dreptului de uzufruct dac titularul acestuia folosete n mod abuziv dreptul su i de
164 Dac bunul piere fortuit indemnizaia de asigurare se cuvine proprietarului.
210
a exercita toate aciunile prin care se apr dreptul su de proprietar (aciunea n revendicare, aciunea n grniuire, aciunea negatorie). n acelai timp, nudului proprietar are i urmtoarele obligaii: a) obligaia de a se abine de al orice act sau fapt care ar mpiedica sau tulbura exerciiul normal al uzufructului. Astfel, dac nudul proprietar nstrineaz total sau parial bunul dat n uzufruct, el nu poate prejudicia ori atinge drepturile uzufructuarului i existena n sine a uzufructului; b) obligaia de a suporta datoriile privitoare la dreptul su, spre exemplu de a-l despgubi pe uzufructuar n cazul n care, prin fapta sa, a micorat valoarea uzufructului; c) obigaia de a efectua reparaiile de mare importan ale bunului. Potrivit art. 545 C. Civ. reparaiile mari rmn n sarcina proprietarului. n schimb, nudul proprietar nu are obligaia de a efectua sau suporta cheltuielile fcute cu unele lucrri de mbuntiri i amenajri, acestea rmnnd n sarcina uzufructuarului. 3. Modaliti de constituire i de stingere a dreptului de uzufruct 1. Constituirea uzufructului Potrivit art. 518 C.civ. uzufructul se stabilete prin lege i prin voina omului. Textele care reglementau uzufructul legal au fost abrogate, astfel nct n prezent, dreptul de uzufruct se poate constitui prin voina omului i prin prescripie achizitiv (uzucapiune). Uzufructul prin voina omului poate fi convenional sau testamentar. Uzufructul convenional izvorte din acte ntre vii, cu titlu oneros sau cu titlu gratuit. Constituirea uzufructului convenional se poate realiza: - direct, cnd proprietarul nstrineaz folosina bunului ctre o alt persoan, pstrnd pentru sine nuda proprietate; - indirect, cnd se nstrineaz nuda proprietate, proprietarul 211
DREPTURILE REALE
rezervndu-i uzufructul bunului; ntr-o a treia modalitate, proprietarul nstrineaz folosina, respectiv nuda proprietate, la dou persoane diferite, una devenind uzufructuar, iar cealalt nud proprietar. Uzufructul testamentar se constituie prin testament. Constituirea poate fi: - direct, cnd se d legatarului uzufructul, motenitorii legali primind nuda proprietate; - indirect, cnd se las legatarului nuda proprietate, revenind motenitorilor legali uzufructul. Prin testament dreptul de uzufruct se poate constitui fie n privina ntregului patrimoniu uzufruct universal, fie n privina unei fraciuni de patrimoniu uzufruct cu titlu universal, fie privitor la un obiect determinat uzufruct cu titlu particular. Uzucapiunea poate conduce la dobndirea uzufructului, cu respectarea condiiilor i regulilor legale n materie. Acest mod de dobndire este mai puin important, deoarece cel care ncepe posesia bunului va urmri dobndirea dreptului de proprietate i nu doar a unui simplu dezmembrmnt al acestui drept. 2. Stingerea uzufructului Potrivit art. 557-564 C.civ. dreptul de uzufruct se stinge n urmtoarele moduri: - moartea uzufructuarului, deoarece este un drept temporar i viager. Convenia prin care s-ar stipula un uzufruct perpetuu este lovit de nulitate absolut; - expirarea termenului pentru care a fost constituit. n caz de deces a uzufructuarului anterior mplinirii termenului, uzufructul nceteaz ca urmare a decesului; - confuziune, adic prin ntrunirea asupra aceleiai persoane a calitii de proprietar i uzufructuar; - neuz, timp de 30 de ani. Nentrebuinarea lucrului trebuie s fie continu i complet, timp de 30 de ani, ncepnd cu ultimul act de folosin; - distrugerea total a bunului. Se are n vedere att pieirea material ct i cea juridic. Pieirea trebuie s fie total, 212
deoarece n caz de pieire parial uzufructul continu s existe pentru partea ce a rmas din bun. De asemenea, distrugerea trebuie s se datoreze cazului fortuit sau forei majore, deoarece n caz de culp a unei persoane, uzufructul se exercit asupra indemnizaiei de asigurare; renunarea uzufructuarului la dreptul su. Renunarea poate fi expres sau tacit, cu titlu oneros sau cu titlu gratuit; abuzul de folosin, atunci cnd uzufructuarul nu-i ndeplinete obligaia de a folosi lucrul ca un bun proprietar. Decderea din dreptul de uzufruct se dispune numai de instana de judecat, la cererea nudului proprietar; rezoluiunea sau nulitatea titlului nudului proprietar. Pe cale de consecin, se vor desfiina i drepturile consimite de acesta n favoarea uzufructuarului.
213
DREPTURILE REALE
SECIUNEA a III-a Dreptul de uz i dreptul de abitaie Dreptul de uz i dreptul de abitaie sunt reglementate de Codul civil n art. 565-576. Prin natura lor, sunt varieti ale dreptului de uzufruct, cu precizarea c titularul lor folosete un lucru al altei persoane i-i culege fructele pentru nevoile sale i ale familiei sale. Cu alte cuvinte, nu este posibil cedarea emolumentului altor persoane. Dreptul de uz are ca obiect un bun mobil sau imobil, n schimb, dreptul de abitaie are ca obiect numai o cas de locuit. 1. Dreptul de uz Dreptul de uz este un drept real, principal ce confer titularului posibilitatea de a folosi un bun i de a-i culege fructele pentru nevoile lui i ale familie sale. Perceperea fructelor trebuie s se fac n natur i servete exclusiv consumaiei. Dac bunul produce fructe ce depesc nevoile titularului, acesta nu are dreptul s le nstrineze pentru a-i procura alte bunuri. Dreptul de uz avnd un caracter personal, nu poate fi cedat i nici nchiriat. Dreptul de uz are n principiu acelai regim juridic ca i uzufructul, ns cu urmtoarele deosebiri: titular al dreptului de uz nu poate fi o persoan juridic, iar uzuarul nu poate nstrina emolumentul. 2. Dreptul de abitaie Dreptul de abitaie este un drept real, principal, n temeiul cruia titularul are dreptul de a folosi o cas de locuit ce aparine altei persoane. Dreptul de abitaie, asemenea dreptului de uz, nu poate fi dobndit de ctre o persoan juridic, n schimb, abitaia poate fi constituit i prin lege. Astfel, art. 4 din Legea nr. 319/1944 privitor 214
la drepturile succesorale ale soului supravieuitor, reglementeaz dreptul de abitaie al soului supravieuitor asupra casei de locuit, proprietatea soului decedat. Pentru a beneficia de acest drept, se cer ndeplinite cumulativ urmtoarele condiii: - imobilul s fie proprietatea defunctului; - soul supravieuitor s nu aib o alt locuin; - imobilul s fac parte din motenire; - soul supravieuitor s nu devin, prin motenire, proprietar exclusiv i unic al locuinei. Dreptul de abitaie este temporar, durnd pn la ieirea din indiviziune, ns cel mai puin un an de la ncetarea din via a soului. Dreptului de abitaie i se aplic acelai reguli ca i uzufructului, cu deosebirea c nu poate fi cedat sau ipotecat, avnd un caracter strict personal, iar exerciiul su nu poate depi cadrul nevoilor titularului.
215
DREPTURILE REALE
SECIUNEA a IV-a Dreptul de servitute 1. Noiunea, obiectul i caracterele dreptului de servitute 1. Noiune Dreptul de servitute este reglementat de art. 576-643 C.civ. Potrivit art. 576 C.civ.: servitutea este o sarcin impus asupra unui imobil pentru uzul i utilitatea unui imobil avnd alt stpn . Dreptul de servitute reprezint o sarcin ce apas asupra unui fond, numit fond aservit, n favoarea altui fond, numit fond dominant. Spre deosebire de celelalte dezmembrminte care presupun desprinderea unor atribute din dreptul de proprietate i exercitarea lor de ctre alte persoane, servitutea apare ca o simpl sarcin, o limitare n exercitarea prerogativelor dreptului de proprietate, ce rmn n continuare ale proprietarului. 2. Obiect n ceea ce privete bunurile cu privire la care se poate constitui dreptul de servitute, se au n vedere doar bunuri imobile prin natura lor cu sau fr construcii. Pentru naterea dreptului de servitute este absolut necesar ndeplinirea urmtoarelor condiii: existena a dou fonduri care s aparin unor proprietari diferii. De exemplu, pe un teren A care are o latur la strad se gsete o cas, iar n spate se afl un alt teren B pe care, de asemenea, se gsete o cas, dar care nu are nici o latur la strad. n acest caz, proprietarul terenului B va avea dreptul de trecere pe terenul A pentru a iei la strad. Aceasta nseamn c n sarcina terenului A fond aservit se constituie servitutea de trecere pentru utilizarea fondului B fond dominant. Dreptul de servitute se menine att timp ct exist cele dou fonduri, dac nu s-a stins prin unul din faptele ce atrag stingerea lui i continu s existe i dup eventuala schimbare a proprietarilor. 216
3. Caractere juridice Dreptul de servitute are urmtoarele caractere: - servitutea presupune existena a dou fonduri care au proprietari diferii. Nu este necesar ca cele dou fonduri s fie nvecinate165. - dreptul de servitute se instituie n favoarea unui fond i, ca atare, apare ca un accesoriu al acestuia i va avea ntotdeauna soarta juridic a fondului n favoarea cruia este constituit. De aici consecina c dreptul de servitute nu poate fi considerat un dezmembrmnt al dreptului de proprietate, deoarece el nu are o existen juridic de sine stttoare; - servitutea este un drept numai n privina fondului dominant, iar n privina celui aservit este o sarcin care ngrdete i restrnge exerciiul dreptului de proprietate; - este un drept perpetuu. Servitutea se menine atta timp ct exist dou imobile i mprejurarea care a determinat constituirea ei. Totui prile pot conveni un termen limitat pentru exercitarea lui; - este un drept indivizibil, n sensul c profit ntregului fond dominant i greveaz ntregul fond aservit. - este un drept real imobiliar. Servitutea se constituie numai n folosul, respectiv n sarcina unor imobile prin natura lor. 2. Clasificarea servituilor 1. Criterii de clasificare dup modul de constituire, conform art. 577 C.civ., servituile pot fi: - naturale, i au originea n situaia natural a fondurilor (servitutea de scurgere a apelor, servitutea izvorului); - legale, stabilite ex lege, n considerarea utilitii
165 Practica judiciar a statuat c pentru a se putea constitui un drept de servitute este necesar ca cele dou fonduri s aparin unor proprietari diferii. (Dec. nr. 1371/1983 a Trib. Suprem n C.D. pe anul 1983, p. 29).
217
DREPTURILE REALE
publice (servitutea de trecere, servitutea distanei plantaiilor); - convenionale (prin fapta omului), se constituie prin convenie sau prin testament, prin uzucapiune sau prin destinaia proprietarului. Precizare Aceast clasificare este criticabil deoarece servituile naturale sunt, n fapt, legale, nsi legea prevzndu-le expres. n consecin, nu exist dect servitui legale i servitui stabilite prin fapta omului.. dup natura fondului, potrivit art. 621 C.civ., servituile se mpart n: - urbane, sunt constituite n folosul cldirilor, indiferent de locul siturii lor; - rurale, stabilite n folosul terenurilor. dup modul de exercitare, art. 622 C.civ. deosebete urmtoarele servitui: - servitui continue, sunt acelea care nu implic n mod necesar acte succesive i repetate din partea proprietarului fondului dominant (servitui de vedere; servitui de scurgere a apelor etc.); - servitui necontinue sunt acelea care, spre a fi exercitate, implic faptul actual al omului, cum este cazul servituilor de trecere, a servituilor de a scoate ap din fntn etc.; dup felul n care se manifest: - servitui aparente care se manifest prin semne exterioare, de exemplu, o fereastr etc.; - servitui neaparente cnd nu se manifest n exterior prin nici un semn vizibil, de exemplu, prohibiia de a zidi pe un fond. dup obiect, servituile se mpart n: - pozitive, permit proprietarului fondului dominant s fac acte de folosin asupra fondului aservit; - negative, impun proprietarului fondului dominant anumite restricii sau limitri, acte de a nu face.
218
2. Servitui legale Servituile legale (inclusiv cele naturale) se divid n dou categorii: - servitui reciproce ntre proprietari vecini, sunt limitri legale ale dreptului de proprietate, n folosul, respectiv n sarcina a dou imobile, fiecare fiind n raport cu cellalt att fond dominant ct i fond aservit. - servitui unilaterale, fr reciprocitate ntre proprietarii vecini, se stabilesc exclusiv n folosul unuia dintre imobile i n sarcina celuilalt imobil, astfel nct unul este numai fond dominant, iar altul numai fond aservit. a) Servitui reciproce ntre proprietari vecini Servitutea de grniuire. Conform art. 584 orice proprietar poate obliga pe vecinul su la grniuirea proprietii, cheltuielile grniuirii se vor face pe jumtate. Dac grniuirea nu se poate face prin bun nvoial, pentru delimitarea fondurilor nvecinate, poate fi utilizat aciunea n grniuire. Grniuirea reprezint operaiunea de delimitare prin semne exterioare a dou proprieti vecine ce aparin unor titulari diferii. ngrdirea proprietii. Art. 585 dispune: tot proprietarul i poate ngrdi proprietatea. ngrdirea proprietii fiind doar o facultate i nu o obligaie, nu poate fi privit ca o veritabil servitute166. Cu toate acestea, pentru proprietile situate n mediul urban, ngrdirea este obligatorie potrivit art. 600: fiecare poate n orae i suburbii a ndatora pe vecinul su, a contribui la cldirea i repararea ngrdirii ce desparte casele, curile i grdinile. Servitutea de distan a plantaiilor, potrivit creia proprietarul nu poate ridica plantaiile dect la distana prevzut de lege sau de obiceiuri (art. 607-608). Astfel, arborii nali pot fi sdii la distana prevzut de regulamente sau de obiceiul locului, iar n lipsa acestora, ei pot fi sdii la o distan de doi metri de hotarul dintre cele dou proprieti, iar celelalte plantaii i garduri vii la o jumtate de metru. Cei doi proprietari pot conveni ca distana plantaiilor s fie mai mic dect cea prevzut de lege, convenie
166 Se consider c dreptul de ngrdire nu este o servitute, ci o simpl manifestare a dreptului de proprietate, respectiv o restricie a proprietii vecinului.
219
DREPTURILE REALE
care poate fi expres sau tacit, cea din urm rezultnd din neopunerea la efectuarea plantaiei. n lipsa unei nelegeri, proprietarul fondului vecin poate cere desfiinarea plantaiilor fcute la o distan mai mic dect cea legal.Totodat, chiar dac plantaia s-a efectuat la distana legal, proprietarul fondului vecin poate cere s fie tiate crengile care umbresc terenul su, i poate tia singur rdcinile ce se ntind pe terenul su. Servitutea de distan i lucrri intermediare. Potrivit art. 610 C. civ., cel care dorete s construiasc un pu, o fierrie, cuptoare, magazii de sare, ori materii explozibile, uzini electrice etc. este obligat s lase deprtarea prescris de regulamente i obiceiurile particulare asupra unor asemenea obiecte. Textul de lege nu prevede distana la care se poate construi n lips de regulamente sau obiceiul locului, astfel nct revine instanei s stabileasc dac prin construire s-au produs vtmri vecinului. Servitutea privind pictura streainilor, care impune proprietarului obligaia de a-i face streain casei sale astfel nct apele de ploaie s curg pe terenul su i nu pe terenul vecinului (art. 615 C. civ); Servitutea de vedere, const n obligaia proprietarului a dou imobile de a nu deschide ferestre de vedere, balcoane, terase la o distan mai mic dect cea prevzut de lege (art. 611 C. civ). Distanele stabilite sunt de 1,90 m i respectiv 0,60 m, dup cum vederea este dreapt (zidul n care s-a practicat deschiderea este paralel cu linia despritoare) sau piezi (zidul n care s-a practicat deschiderea este perpendicular pe linia despritoare) i se calculeaz de la zid pn la linia despritoare a celor dou proprieti i nu pn la casa vecinului167. b) Servitui legale unilaterale (fr raporturi de reciprocitate ntre proprietarii vecini) Servitutea de scurgere a apelor naturale. Potrivit art. 578 C.civ.: locurile inferioare sunt supuse a primi apele ce curg,
167 n schimb, deschiderile pentru aer i lumin se pot practica la orice nlime i la orice distan de fondul vecin, deoarece ele constituie un atribut al dreptului de proprietate i nu sunt de natur a prejudicia proprietarul fondului vecin.
220
firete, din locurile superioare fr ca mna omului s fi contribuit la aceasta. Proprietarul fondului inferior este obligat s nu fac nimic de natur a opri aceast curgere. Proprietarul fondului superior nu poate face lucrri n scopul dirijrii apelor ctre locul inferior. n caz contrar, lucrrile urmeaz a fi desfiinate. Servitutea izvoarelor. Conform art. 579 C.civ. impune obligaia celui care are un izvor pe terenul su s-l ntrebuineze n aa fel nct s nu aduc atingere dreptului proprietarului fondului vecin de a folosi acel izvor. De asemenea, proprietarul nu-i poate schimba cursul dac izvorul d apa necesar unei comune sau altei aezri (art. 581). Servitutea de trecere. Potrivit art. 616 C.civ.: proprietarul al crui loc este nfundat, care nu are nici o ieire la calea public, poate reclama o trecere pe locul vecinului su cu ndatorirea de a-l despgubi n proporie cu pagubele care s-ar putea ocaziona. Prin loc nfundat se nelege acel fond care nu are nici o ieire la calea public. Dei textul se refer la imposibilitatea absolut de ieire, practica a lrgit noiunea de loc nfundat, art. 616 C.civ. privind i situaiile n care dei exist o astfel de ieire, ea prezint inconveniente grave sau ar fi periculoas. Art. 616 C.civ. nu i gsete aplicarea n situaiile n care: - exist ieire la calea public pe un drum impracticabil, dar care poate deveni practicabil cu anumite cheltuieli; - locul nfundat este rezultatul faptei proprietarului, cum ar fi vnzarea unei pri din teren sau edificarea unei cldiri, prin care s-a blocat ieirea la locul public. Proprietarul fondului aservit este inut s nu fac nimic de natur a mpiedica exercitarea servituii de trecere (nu poate schimba starea locurilor i nici strmuta exercitarea servituii ntr-un alt loc). Prin excepie, dac servitutea a devenit prea mpovrtoare, proprietarul fondului aservit va putea oferi celuilalt proprietar un alt loc, iar acesta nu va putea refuza (art. 634 C.civ.). 3. Servitui convenionale (art. 620-627 C.civ.) 221
DREPTURILE REALE
Potrivit art. 620 C.civ., n principiu, proprietarul unui teren sau al unei cldiri poate constitui, n folosul acestor fonduri i n privina lor, orice servitute, cu condiia s nu contravin ordinii publice. a) Servitui constituite prin titlu168 Dreptul de servitute se poate constitui att prin contract cu titlu oneros ct i prin contract cu titlu gratuit. n schimb, nu este posibil constituirea prin act unilateral, deoarece este nevoie de acordul proprietarilor celor dou fonduri. Prin excepie, servituiile se pot nate ns din testament. Astfel, dac autorul are n proprietate dou imobile, el poate testa ctre persoane diferite, stabilind un raport de servitute ntre imobile. b) Servitui dobndite prin uzucapiune Pentru dobndirea dreptului de servitute pe calea prescripiei achizitive se cer ntrunite urmtoarele condiii: - servitutea s fie continu i aparent, - posesia s fi fost util i s fi durat 30 de ani. n acest sens art. 623 C. Civ. precizeaz: servituiile continue i aparente se dobndesc prin posesiune de 30 de ani. Per a contrario, uzucapiunea scurt de 10 20 de ani nu i gsete aplicare n materia servituiilor169. c) Servitui constituite prin destinaia proprietarului Dreptul de servitute se nate n acest mod atunci cnd proprietarul a dou fonduri stabilete ntre ele o stare de fapt care ar constitui o servitute dac cele dou fonduri ar aparine unor subiecte de drept diferite. De exemplu, proprietarul fondului A stabilete o fereastr avnd vedere pe fondul B la o distan mai mic dect cea legal. n momentul n care aceste fonduri vor aparine unor proprietari diferii, va lua natere un drept de servitute de vedere.
168 Titlul trebuie neles n sens de negotium i nu de instrumentum i privete att actele cu titlu oneros ct i pe cele cu titlu gratuit, precum i testamentele. 169 S-a observat c, ntruct dreptul de servitute se exercit numai asupra unei pri din fondul aservit, uneori fr a se stnjeni prea mult exercitarea dreptului de proprietate asupra acestui fond, o perioad de 10-20 de ani nu ar fi suficient ca proprietarul fondului aservit s reacioneze pentru a constata i nceta posesia ntemeiat pe un act juridic ncheiat cu un neproprietar. Argumentul este discutabil, de lege ferenda se propune ns i dobndirea servituii prin uzucapiune scurt. (V. Stoica op. Cit., p. 540-541).
222
Att timp ct cele dou fonduri aparin unui singur proprietar, nu poate fi vorba despre o servitute. Potrivit art. 625 C.civ. prin destinaia proprietarului se pot dobndi numai servituile continue i aparente. 3. Exercitarea dreptului de servitute 1. Drepturile i obligaiile proprietarului fondului dominant Proprietarul fondului dominant are dreptul s fac tot ce este necesar pentru exercitarea dreptului de servitute (construirea unui drum etc.) pe cheltuiala sa, dac prile n-au stipulat contrariul. Totodat, titularul servituii are i obligaii: - de a se folosi de servitute numai n conformitate cu legea, titlul sau modul de stabilire a acesteia (nu o poate modifica, nu poate schimba locul de trecere, nu o poate utiliza n alt scop); - de a nu face nimic de natur a agrava servitutea. 2. Drepturile i obligaiile proprietarului fondului aservit Proprietarul fondului aservit beneficiaz de urmtoarele drepturi: de a nstrina sau greva bunul cu sarcini, cu condiia s nu lezeze exercitarea servituii; de a pretinde despgubiri pentru eventualele prejudicii aduse fondului; de a abandona fondul aservit cnd s-a obligat, prin titlu, s fac pe cheltuiala sa anumite lucrri necesare pentru exercitarea servituii. De asemenea, el are obligaia negativ, de a se abine de la orice fapt prin care ar tulbura exerciiul normal al servituii. Totui, art. 634 C.civ. i d posibilitatea de a oferi proprietarului fondului dominant un loc pentru exercitarea servituii dac acesta a devenit prea mpovrtoare sau l mpiedic s fac reparaii folositoare.
223
DREPTURILE REALE
4. Stingerea dreptului de servitute n afar de modurile de stingere ale unui raport juridic, prevzute de dreptul comun (renunare, mplinirea termenului sau condiiei), Codul civil n art. 636-646, prevede cazuri speciale de stingere a dreptului de servitute, i anume: - imposibilitatea de exercitare. Aceast situaie intervine atunci cnd dreptul de servitute nu mai poate fi exercitat datorit distrugerii materiale a bunului sau a pierderii juridice a acestuia; - confuziunea, cnd ambele fonduri devin proprietatea aceluiai subiect de drept. Confuziunea se poate realiza n trei moduri: proprietarul fondului dominant dobndete i proprietatea fondului aservit; proprietarul fondului aservit dobndete i proprietatea fondului dominant; o ter persoan dobndete proprietatea ambelor fonduri. - neuzul, cnd servitutea nu este ntrebuinat timp de 30 de ani. Potrivit art. 639 C. Civ. servitutea este stins prin neuz n curs de 30 de ani. Neuzul stinge dreptul de servitute indiferent dac este voluntar sau silit.
224
SECIUNEA a V-a Dreptul de superficie 1. Noiunea i caracterele dreptului de superficie 1. Noiune Dreptul de superficie spre deosebire de celelalte dezmembrminte, nu este reglementat expres n Codul civil170. n doctrin s-a impus opinia conform creia dreptul de servitute este o derogare de la regula prevzut de art. 492 C.civ.171 proprietarul terenului este prezumat a fi i proprietarul tuturor construciilor, plantaiilor sau lucrului fcute n pmnt sau asupra pmntului pn ce se dovedete din contr. Dovada contrar a dreptului de accesiune nseamn tocmai dovada dreptului de superficie. Dreptul de superficie este un drept real care const n dreptul de proprietate pe care l are o persoan denumit superficiar, n privina construciilor sau plantaiilor ce se afl pe terenul aparinnd altui proprietar precum i n dreptul de folosin asupra terenului pe care se afl construciile sau plantaiile. Dreptul de superficie presupune existena a dou categorii de drepturi ce aparin unor persoane diferite: - dreptul de proprietate al superficiarului, n privina construciei sau plantaiei, precum i dreptul su de folosin cu privire la terenul pe care acesta se afl, - dreptul proprietarului cu privire la terenul pe care se gsete construcia sau plantaia, precum i dreptul acestuia de a pretinde de la superficiar o indemnizaie pentru folosina terenului, cu excepia cazului cnd dreptul superficie s-a constituit cu titlu gratuit. 2. Caractere juridice
170 S-a observat c, n momentul n care a fost tradus n limba romn art. 553 C. civ. fr. al crui corespondent este art. 492 C. Civ. rom., a fost omis dispoziia final, care mpiedica accesiunea imobiliar artificial n ipoteza n care un ter ar fi dobndit proprietatea asupra subsolului unei cldiri. S-a concluzionat eronat, c legiuitorul romn nu a dorit s recunoasc dreptul de superficie. 171 C. Brsan, M. Gai, M.M. Pivniceru, Op. cit. p. 180; L. Pop, Op. cit. p. 185.
225
DREPTURILE REALE
drept real imobiliar, avnd ca obiect ntotdeauna un teren; drept perpetuu care exist ct timp fiineaz construcia, plantaia, lucrarea. Deoarece caracterul perpetuu este de natura i nu de esena dreptului de superficie, prin contract el poate fi constituit i pe o durat determinat; drept imprescriptibil extinctiv n sensul c aciunea n revendicare poate fi introdus oricnd pn la stingerea dreptului de superficie: nu nceteaz prin ieirea din indiviziune, deoarece dreptul superficiarului i al proprietarului terenului nu sunt n indiviziune.
2. Constituirea dreptului de superficie Dreptul de superficie se poate dobndi prin titlu, prin uzucapiune sau direct prin lege. Constituirea prin titlu. Prin titlu se nelege un act juridic, respectiv o convenie sau un testament. Prin acte juridice ntre vii (pe cale voliional), dreptul de superficie se poate nate: - prin convenia dintre o persoan fizic sau juridic, n calitate de superficiar, i proprietarul unui teren, care permite superficiarului s ridice o construcie sau o plantaie pe terenul su172; - n temeiul unui contract cu titlu oneros sau gratuit, cnd transmiterea dreptului de superficie de la vechiul titular la noul titular are loc prin acordul de voin al ambilor; - prin atribuirea folosinei terenului de ctre stat, prin organele sale competente, persoanelor juridice i fizice n scopul ridicrii unor construcii. Pe cale succesoral, dreptul de superficie se dobndete prin
172 Jurisprudena a recunoscut chiar i superficia constituit prin consimmnt tacit. De regul, edificarea construciei se face pe baza unei nelegeri verbale ntre constructor i proprietarul terenului sau consimmntul proprietarului terenului se deduce din faptul c nu a fcut nici o opoziie la edificare;
226
motenire testamentar. Astfel, testatorul fie instituie un legat avnd ca obiect nuda proprietate sau dreptul de superficie n favoarea unui motenitor, fie instituie dou legate, unul avnd ca obiect nuda proprietate, cellalt dreptul de superficie n favoarea unor motenitori diferii. Constituirea prin uzucapiune. Dei mai mult teoretic, dobndirea dreptului de proprietate prin uzucapiune este posibil n msura n care posesorul terenului are ab initio intenia de a se comporta ca un superficiar i nu ca un proprietar al terenului. Constituirea ex lege. Legislaia consacr un singur drept de superficie nscut ex lege. Conform art. 30 C. fam., construciile ridicate n timpul cstoriei pe terenul bun propriu al unuia dintre soi sunt bunuri comune. Soul neproprietar al terenului devine titularul unui drept de superficie. 3. Stingerea dreptului de superficie Dreptul de superficie nceteaz: - dac a fost constituit pe o durat determinat, dreptul de superficie nceteaz la mplinirea termenului; - prin pieirea sau desfiinarea construciei, plantaiei sau lucrrii; - prin expropriere; - prin confuziune. n acest caz, calitatea de superficiar i cea de nud proprietar se reunesc n aceeai persoan, care poate fi nudul proprietar, superficiarul, sau o ter persoan. Confuziunea este efectul unui contract sau al unei moteniri.
227
DREPTURILE REALE
II. PREZENTARE PRACTICO-APLICATIV 1. Precizri suplimentare de doctrin Actul autentic de vnzare-cumprare cu clauz de uzufruct viager n favoarea vnztorului conine n realitate dou contracte vnzarea-cumprarea pe de o parte i convenia de uzufruct. Prin clauza de uzufruct se procedeaz la dezmembrarea dreptului de proprietate, la cumprtor trecnd, la data ncheierii actului, doar nuda proprietate, iar posesia i folosina rmnnd vnztorului. Spre deosebire de contractul de vnzare-cumprare, contract sinalagmatic, uzufructul are caracterul unui contract unilateral, nudul proprietar fiind inut s respecte chiar n lipsa unor clauze exprese, drepturile uzufructuarului prevzute de art. 521-539 C. civ. Pentru aprarea drepturilor sale fa de nudul proprietar, uzufructuarul are la dispoziie fie aciunea confesorie de uzufruct (aciune real), fie o aciune personal izvort din contract. Sub nici o form, uzufructuarul nu poate cere rezoluiunea vnzrii pentru nerespectarea drepturilor sale de ctre nudul proprietar, n temeiul art. 1020 C. civ., deoarece conform textului de lege, condiia rezolutorie este totdeauna subneleas, dac una din pri nu-i ndeplinete obligaia i numai n contractele sinalagmatice, pe cnd uzufructul viager are caracterul unui contract unilateral, iar nudul proprietar este inut s respecte drepturile uzufructuarului173 . Dac intenia prilor ar fi ca n cazul nerespectrii de ctre nudul proprietar (cumprtor) a uzufructului stabilit n favoarea vnztorului, s se poat proceda la rezoluiunea vnzrii, actul trebuie s cuprind o clauz rezolutorie expres singura care poate stabili o legtur ntre cele dou contracte174. n situaia n care cel care nu-i ndeplinete obligaiile este uzufructuarul, nudul proprietar poate cere desfiinarea (ncetarea) uzufructului pentru abuz de folosin. Potrivit art. 558 C.civ. exist abuz
173 Dec. nr. 181/1998 a C.A. Bacu, sec.civ., n M.Voicu, M. Popoac, Op.cit.,p.245-246. 174 Dec. nr. 120/1994 A Curii de Apel Bacu n Th. Mrejeru, Op.cit.,p. 75-76.
228
de folosin cnd uzufructuarul aduce stricciuni fondului sau l las s se degradeze din lips de ntreinere. Nu este necesar ca abuzul s fie svrit cu intenie, fiind suficiente neglijena sau incapacitatea n folosirea lucrului. ncetarea uzufructului pentru abuz de folosin nu are loc de plin drept, ci ea trebuie pronunat de instana de judecat n urma unei cereri a nudului proprietar, nsoit de dovada (prin orice mijloace de prob) a abuzurilor comise de uzufructuar. Instana va aplica msura excepional a ncetrii uzufructului numai n cazuri grave. Dac abuzul de folosin nu mbrac o form grav care s determine pronunarea ncetrii uzufructului, instana va respinge cererea. n aceast situaie nudul proprietar are deschis calea unei aciuni prin care se solicit readucerea bunului n stare de folosin, aciune mai puin radical prin efectele ei. Care va fi situaia contractului de vnzare-cumprare cu rezerva uzufructului vnztorului, ncheiat n scopul nceperii sau continurii unor relaii de concubinaj? n opinia noastr, cauza imoral afecteaz nu numai contractul de vnzare-cumprare ci i clauza de uzufruct, ambele fiind lovite de nulitate absolut. Actul juridic de vnzare-cumprare a unui spaiu locativ cu clauza de abitaie viager n favoarea vnztorului, cuprinde, n realitate, dou contracte. Nerespectarea de ctre proprietarul locuinei a celui de al doilea act (constitutiv al dreptului de abitaie), chiar i n cazul n care culpa cumprtorului ar fi dovedit, nu poate justifica rezoluiunea contractului de vnzare-cumprare. Titularul dreptului de abitaie, n vederea valorificrii acestui drept, are la alegere fie o aciune real, confesorie care ndeplinete acelai rol ca i aciunea n revendicare pentru proprietar, fie o aciune personal, fondat pe actul juridic care constituie titlul abitaiei. Titularul abitaiei nu poate solicita rezoluia actului translativ de proprietate, deoarece cumprtorul (proprietarul) i-a executat obligaiile asumate prin contract175.
175 Dec. nr. 1767/1992 a Curii Supreme de Justiie, sec.civ.; Dec. nr. 47/1995 a Curii de Apel Ploieti; sec.civ.; Dec. nr. 1535/1996 a Curii de Apel Galai, sec.civ., n M. Voicu, M. Popoac, Op.cit., p. 246-247
229
2. Tabel comparativ
Stingere Moduri de dobndire Caractere Noiune
prin lege (cazuri decesul uzufructuarului abrogate) expirarea termenului prin titlu confuziune prin uzucapiune neuz distrugerea total a bunului renunarea uzufructuarului abuz de folosin nulitatea/rezoluiunea titlului - se constituie i se stinge dup aceleai reguli ca i uzufructul
drept real mobiliar sau imobiliar; drept temporar; drept incesibil; drept insesizabil; drept viager; titularul poate ceda emolumentul.
- drept real principal care confer titularului su (uzufructuar), posesia i folosina unui bun aparinnd unei alte persoane (nud proprietar), cu obligaia uzufructuarului de a-i conserva substana.
Drept de uzufruct
drept real drept strict personal titularul su nu poate ceda emolumentul
-drept real principal ce confer titularului posibilitatea de a folosi un bun i de a-i culege fructele pentru nevoile lui i ale familiei sale.
Drept de uz
230
se constituie i se stinge dup aceleai reguli ca i uzufructul cu excepia dreptului de abitaie creat prin efectul legii.
drept real drept imobiliar avnd ca obiect o locuin
- drept real principal n temeiul cruia titularul are dreptul de a folosi o cas de locuit ce aparine altei persoane. - o sarcin impus asupra unui fond (fond aservit) n favoarea altui fond (fond dominant)
Drept de abitaie
cauze generale cauze speciale: - imposibilitate de exercitare - confuziune - neuz
prin titlu prin uzucapiune prin destinaia proprietarul ui
prin convenie, succesiune, uzucapiune confuziune prin desfiinarea construciei, plantaiei, lucrrii.
prin titlu prin uzucapiune prin lege
presupune dou fonduri aparinnd unor proprietari diferii este un accesoriu al fondului cruia i profit drept real n privina fondului dominant, sarcin pentru fondul aservit drept imobiliar drept perpetuu drept indivizibil presupune existena a dou drepturi ce aparin unor persoane diferite drept real imobiliar drept perpetuu drept imprescriptibil, extinctiv
Drept de servitute
- drept real ce const n dreptul de proprietate pe care l are o persoan (superficiar) asupra construciilor sau plantaiilor ce se afl pe terenul altui proprietar, precum i dreptul de folosin asupra terenului pe care se afl construciile sau plantaiile
Drept de superficie
231
dup natura fondului
servitui urbane servitui rurale
dup modul de exercitare
servitui continue servitui necontinue
dup modul de manifestare
servitui aparente servitui neaparente
Clasificarea servituilor
dup obiect
servitui pozitive servitui negative servitui naturale

de curgere a apelor (art. 578 C.civ.) servitutea izvoarelor (art. 579 C.civ.) grniuirea (art. 584 C.civ.) ngrdirea proprietii (art. 585 C.civ.) privind distana plantaiilor (art. 607, 608) privind distanele construciilor i lucrrilor intermediare (art. 610 C.civ.) servitutea de vedere (art. 611 613 C.civ.) - prin titluri - prin uzucapiune . prin destinaia proprietarului
dup modul de constituire
servitui legale
servitui stabilite prin fapta omului
232
4. Vocabular explicativ aciune confesorie aciune prin care titularul su urmrete aprarea unui dezmembrmnt al dreptului de proprietate; aciune negatorie aciune prin care proprietarul neag existena unui dezmembrmnt al altei persoane asupra bunului su; cauiune contract de garanie prin care o persoan denumit fidejusor se oblig fa de creditorul altei persoane s execute obligaia acesteia; ex contractu din contract; ex lege din lege; emolument ansamblu de avantaje i prerogative pe care uzufructuarul le dobndete n temeiul dreptului de uzufruct; fidejusor persoan care se angajeaz fa de creditorul unui debitor s execute obligaia acestuia, n cazul n care debitorul principal n-ar executa-o. 5. ntrebri, exerciii 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. Ce nelegei prin dezmembrminte ale dreptului de proprietate? Proprietatea public poate fi dezmembrat? Care sunt drepturile i obligaiile uzufructuarului? Care sunt aciunile prin care nudul proprietar i apr dreptul? Titularul dreptului de uz i poate nchiria dreptul? Dar titularul dreptului de abitaie poate nchiria imobilul asupra cruia i exercit dreptul? Uzufructul poate fi nstrinat? Dar emolumentul acestuia? Ce sunt servituile reciproce, respectiv servituiile unilaterale? Servitutea izvoarelor este: - continu/necontinu - aparent/neaparent - urban/rural. Uzufructuarul unui loc nfundat poate cere o servitute de trecere? mprejurarea c proprietarul i-a construit un cote care nchide 233
8. 9.
DREPTURILE REALE
accesul din grdin la drumul public justific preteniile acestuia de trecere pe terenul vecinului? 10. Dac locul nfundat este rezultatul vnzrii unei poriuni din teren, proprietarul poate cere drept de trecere pe terenul vecinilor sau numai pe terenul cumprtorului? 11. Servitutea de trecere este condiionat de obinerea unei autorizaii administrative? 12. Dreptul de superficie poate avea ca obiect doar o cldire aderent solului sau i un etaj al unei construcii? 6. Teste gril 1. Constituie dezmembrminte ale dreptului de proprietate: a) indiviziunea; b) accesiunea; c) servitutea. 2. Titularul unui drept de uzufruct: a) are dreptul s foloseasc lucrul; b) nu are dreptul s culeag fructele; c) poate ceda dreptul su unei alte persoane. 3. Quasiuzufructul confer titularului: a) dreptul de a folosi lucrul; b) dreptul de a culege fructele; c) dreptul de proprietate asupra bunului. 4. n cazul n care dreptul de uzufruct este stabilit prin testament, pentru predarea n folosin a lucrului, uzufructuarul poate introduce: a) o aciune personal; b) o aciune confesorie; c) o aciune n revendicare. 5. Uzufructuarul: a) are dreptul la fructe naturale, industriale i civile; b) are dreptul la restituirea cheltuielilor fcute pentru dobndirea fructelor; c) are dreptul la despgubiri pentru mbuntiri numai dac au sporit valoarea lucrului.
234
6. Uzufructuarul: a) este obligat, chiar dac ar exista convenie contrar, s ntocmeasc un inventar al bunurilor mobile; b) este obligat s fac reparaii de ntreinere; c) este obligat s suporte sarcinile proprietii lucrului. 7. Nudul proprietar: a) este obligat s suporte sarcinile folosinei lucrului dat n uzufruct; b) nu poate scuti pe uzufructuar de darea unei cauiuni; c) are dreptul s fie ntiinat de ctre uzufructuar cu privire la uzurprile pricinuite de teri. 8. Dreptul de uzufruct se stinge: a) prin pieirea parial a lucrului; b) prin confuziune; c) prin neexercitare timp de 20 de ani. 9. Dreptul de uzufruct acordat unei persoane juridice nu poate depi: a) 10 ani; b) 30 ani; c) 60 ani; 10. Uzuarul: a) are dreptul s culeag fructele necesare lui i familiei sale; b) poate ceda dreptul su; c) poate nstrina emolumentul su. 11. Cel care are un drept de abitaie: a) poate folosi casa numai el, nu i membrii familiei; b) poate locui ntr-nsa mpreun cu familia sa; c) poate nchiria partea din cas pe care nu o locuiete. 12. Presupune existena a dou fonduri care au proprietari diferii: a) dreptul de superficie; b) dreptul de servitute; c) dreptul de abitaie. 13. Dreptul de servitute: a) este un drept real imobiliar; b) este un drept temporar; 235
DREPTURILE REALE
c) este n acelai timp un drept i o sarcin. 14. Servituile urbane: a) sunt constituite n folosul cldirilor; b) sunt constituite n folosul terenurilor; c) sunt constituite n mediul urban. 15. Sunt servitui reciproce: a) servitutea de scurgere a apelor; b) servitutea de trecere; c) servitutea de vedere. 16. Servitutea nceteaz: a) prin renunare; b) prin expirarea termenului; c) prin imposibilitatea de exercitare. 17. Nu este reglementat de Codul civil n mod expres: a) dreptul de uzufruct; b) dreptul de superficie; c) dreptul de servitute. 7. Spee 1. X a cumprat de la Y un teren, ncheind un act autentic. Y, nainte de a-l vinde, a constituit asupra terenului un drept de uzufruct n favoarea lui Z pentru tot restul vieii. Acest fapt nu a fost cunoscut de ctre X. Ulterior, terenul a fost ocupat de ctre Q, care a refuzat s-l elibereze pe motiv c a fost mproprietrit de ctre Comisia de Aplicare a Legii nr. 18/1991. n aceast situaie, X a introdus o aciune n instan, prin care a solicitat s se constate c terenul este proprietatea lui i nu a lui Q, cernd obligarea acestuia s lase n deplin proprietate suprafaa de teren. Totodat X a fost chemat n judecat de Y, pe motiv c acesta nu i-a respectat dreptul de uzufruct asupra terenului. Cerine: a) Avnd n vedere c Y constituise asupra terenului un drept de uzufruct, credei c X a dobndit dreptul de proprietate n integralitatea lui? 236
b)
Cum se numete dezmembrmntul constituit n favoarea lui Z? X poate s ignore acest dezmembrmnt? c) Cum caracterizai aciunea introdus de X mpotriva lui Q? Dar aciunea lui Y mpotriva lui X? d) Cum va soluiona instana cele dou aciuni?
2. ntre A i B s-a ncheiat o convenie prin care A i-a lsat acestuia din urm n deplin folosin casa i imobilele din ea, iar B i-a adus un fidejusor care s rspund n caz de insolvabilitate. La cteva luni de zile de la ncheierea conveniei, B a nchiriat imobilul lui C, iar banii din chirie au fost folosii de acesta pentru a-i ridica o csu la ar. C a transformat casa n atelier mecanic, fapt care a dus la deteriorarea sistemului de consolidare. B nu a reparat aceste stricciuni, fiind convins c toate reparaiile, cu att mai mult cele mari, cad n sarcina lui A. De asemenea, el nu a achitat nici sumele necesare pentru suportarea sarcinilor normale ale casei (cheltuieli de ntreinere i conservare). A i-a adus la cunotin lui B c toate aceste cheltuieli i incumb, n aceast situaie B a renunat la dreptul su, notificnd acest lucru proprietarului. Dei B a renunat la cas aceasta nu a fost predat, ci dimpotriv a fost nchiriat unui ter. Dup decesul lui B, A a introdus o aciune n justiie mpotriva motenitorilor prin care a solicitat readucerea bunului n patrimoniul su, sumele de bani pentru suportarea sarcinilor normale ale casei, inclusiv banii ncasai din chirie de defunct. Motenitorii au artat c nu datoreaz toate sumele ncasate din chirie, ci numai pe acelea ncasate dup moartea lui B, deoarece dreptul constituit n favoarea lui era unul viager. Cerine: a) n spe, prin convenia ncheiat, B a dobndit un drept de crean, o posesie de bun-credin, un drept de abitaie sau un drept de uzufruct? b) Care este calitatea lui A izvort din convenie i care sunt drepturile lui n spe? Ce calitate are B i care i sunt obligaiile? c) Care este modalitatea de constituire a dreptului lui B? Cunoatei i alte modaliti? Prin ce aciuni i poate apra 237
DREPTURILE REALE
B dreptul su? d) Avea B dreptul s nchirieze casa lui C i s-i nsueasc fructele? e) Calificai aciunea lui A mpotriva motenitorilor. f) Ce va decide instana? Ce posibilitate ar avea A dac instana i va respinge aciune? 3. X i-a dat fiicei sale Z o cas nu pentru satisfacerea nevoilor de locuit, deoarece aceasta mpreun cu soul ei dein n proprietate un apartament, ci pentru a o folosi n interes propriu. Ulterior, Z a nchiriat casa mpreun cu soul ei unui ter, banii primii fiind folosii pentru cltorii n strintate. Dup doi ani, Z a decedat i, prin testament, defuncta a constituit n beneficiul soului un drept de a locui n casa primit de la tatl ei, pe timp de cel puin un an. n aceste condiii, soul supravieuitor a nchiriat imobilul. Tatl defunctei a introdus o aciune mpotriva soului supravieuitor prin care solicita readucerea bunului n patrimoniul su. Cerine: a) Ce drept a constituit X n favoarea lui Z? b) Ce caracter are acest drept? Putea Z s cedeze dreptul su unui ter? c) Cum poate nceta acest drept? Identificai n spe unul dintre modurile de ncetare? d) Ce drept a dorit Z s constituie n favoarea soului ei? Ce condiii trebuie s ndeplineasc pentru a se constitui n mod valabil? Sunt respectate condiiile n spe? e) Cum caracterizai aciunea lui X i care va fi soluia instanei cu privire la aceasta? 4. Reclamanta a chemat n judecat pe soii pri, solicitnd ca acetia s fie obligai s-i respecte dreptul de uzufruct viager asupra imobilului vndut acestora cu rezerva acestui drept, precum i evacuarea lor din locuina nstrinat deoarece i perturb posesia i implicit exercitarea uzufructului. Din piesele dosarului rezult: 238
reclamanta a vndut prilor un teren i etajul imobilului construit pe acesta, rezervndu-i prin contract autentic dreptul de uzufruct viager asupra lucrului vndut; reclamanta face dovada faptului c nu poate s-i exercite dreptul asupra prii de imobil stpnit de pri. n aprare prii au invocat faptul c prile, prin contract, au uniti locative distincte respectiv ei dein n proprietate terenul i etajul cldirii iar reclamanta parterul, astfel nct uzufructul privete partea din imobil care i-a rmas reclamantei. (Dec. nr. 2728/1998 a C.A. Ploieti, adaptat)176 Cerine: a) Ce atribute ale dreptului de proprietate revin prilor i n ce calitate? Dar reclamantei? b) Constituirea uzufructului asupra unei case cu terenul aferent presupune n mod obligatoriu forma autentic a actului juridic? c) Considerai admisibil aprarea prilor? d) Se poate dispune evacuarea nudului proprietar? Care va fi soluia instanei? 5. Prin aciunea n justiie formulat, reclamanta a solicitat rezoluiunea contractului de vnzare-cumprare pe motiv c prii cumprtori nu i-au ndeplinit obligaiile pe care i le-au asumat. n motivarea aciunii reclamanta nu a negat c prii au pltit preul convenit, c au luat bunul cumprat n primire i c, prin urmare, iau satisfcut obligaiile asumate n calitate de cumprtori, dar a pretins c acetia o mpiedic s locuiasc n ncperea a crei folosin i-a rezervat-o. (Dec. nr. 1767/1992 a CSJ, sec. civ., adaptat)177 Cerine: a) Ce drept s-a constituit n favoarea reclamantei prin contractul de vnzare-cumprare?
176 n Th. Mrejeru, Mijloace juridice de aprare a dreptului de proprietate n Romnia. Doctrin i jurispruden, Ed. Continent XXI, Bucureti, 2001, p. 73. 177 n M. Voicu, M. Popoac, Op. cit., p. 246.
239
DREPTURILE REALE
b) n ce condiii poate fi introdus aciunea n rezoluiunea contractului de vnzare-cumprare? c) Ce aciuni are la ndemn reclamantul pentru a-i apra dreptul n spe? Care dintre ele este mai avantajoas? d) Ce va decide instana? 6. Reclamantul, proprietar al imobilului cas i teren, a cerut obligarea prtului la sistarea trecerii cu piciorul i crua peste terenul su. n motivarea aciunii acesta a artat c prtul este vecinul su, c imobilul prtului nu constituie loc nfundat i c, dei acesta are loc de trecere i ieire la oseaua principal, a fcut un obicei din trecerea prin grdina reclamantei fr acordul acesteia. Prtul s-a aprat motivnd c a folosit trecerea pe terenul reclamantului de 6 luni de cnd i-a construit casa, fr nici o obiecie din partea acestuia, c servitutea respectiv este mai economic dect alte variante, i c terenul su este un loc nfundat deoarece la cellalt capt pn la ieirea la calea public, se afl terenul numitului X. n aceste condiii pentru realizarea cii de acces ar fi necesar s promoveze aciune n justiie mpotriva lui X, pentru stabilirea unei servitui de trecere pe terenul acestuia. Instana a reinut din actele dosarului: din planul de situaie, ntocmit cu ocazia expertizei dispuse n cauz reiese c imobilul prtului nu constituie un loc nfundat n sensul legii. probele dosarului infirm existena unui act juridic n sensul constituirii prin titlu a dreptului de servitute. (Dec. nr. 20/1999 a CA Cluj, sec. civ., adaptat)178 Cerine: a) Ce se nelege prin loc nfundat? b) Servitutea de trecere este natural, legal sau convenional? n cazul n care locul nu ndeplinete condiia de a fi nfundat este necesar o convenie pentru constituirea acestui drept? c) Se poate menine o servitute de trecere pe motiv c este mai comod? d) Ce va decide instana?
240
7. X a cumprat o cas i o suprafa de teren la ar. Mai jos de proprietatea acestuia se afla proprietatea lui Y care i-a ndiguit terenul astfel nct pe timp de ploi proprietatea lui X era mereu inundat. Dei a ncercat s ajung la o nelegere cu Y, acesta a refuzat spunnd c nu are nici o obligaie cu privire la apele ce se adun pe proprietatea altuia. De asemenea, accesul lui X la drumul public nu se putea face dect trecnd pe proprietatea lui Y. Acesta nu a fost de acord, demonstrndu-i c putea s ocoleasc dealul i s ajung la drumul public. Dei nu a negat aceast posibilitate, X a artat c aceast cale este destul de periculoas, presupunnd coborrea unui deal abrupt. n aceste condiii, X a introdus aciune n justiie reclamnd un drept de trecere pe terenul lui Y i desfiinarea lucrrilor de ndiguire. Cerine: a) Ce dezmembrmnt al dreptului de proprietate este incident n spe? b) n funcie de criteriile reinute n literatura de specialitate, clasificai dezmembrmntul. c) Identificai n spe fondul dominant i fondul aservit. d) Considerai c proprietatea lui X ndeplinete condiiile pentru a fi calificat drept loc nfundat? Dar dac prin fapta proprie i-ar fi nchis accesul la drumul public? e) Cum calificai refuzul lui Y de a permite trecerea pe terenul su? f) Ce natur juridic are aciunea introdus de X i cum va fi soluionat? 8. Reclamanta a formulat o aciune mpotriva prtei prin care a solicitat recunoaterea unei servitui de trecere pentru suprafaa de 288 mp, reprezentnd drum de trecere ctre proprietatea sa. n susinerea aciunii, reclamanta a motivat c nu poate trece prin curtea prtei dect cu piciorul, ntruct pe terenul acesteia sunt construite diferite dependine, a cror demolare s-ar impune pentru crearea unui drum de trecere. Prta s-a aprat susinnd c reclamanta are acces la proprietatea sa pe un drum rural, folosit i de alte familii ce locuiesc 241
DREPTURILE REALE
n zon, i deci nu poate fi calificat drept loc nfundat. Fa de aceast aprare, reclamanta a susinut c acest drum de arin este ocolitor i dup ploaie devine impracticabil. (Dec. nr. 1302/1996 a Tribunalului Municipiului Bucureti sec. a IV-a civil179 i Dec. nr. 1813/1999 a Curii de Apel Bucureti, sec. a IV-a civil 180 , adaptate). Cerine: a) Ce aciune n justiie a introdus reclamanta? b) Servitutea de trecere se poate constitui dac reclamantul are o ieire la calea public care ar prezenta inconveniente grave sau ar fi periculoas? Dar n cazul n care accesul la calea public se face pe un drum rural, ocolitor i uneori impracticabil? c) n spe, servitutea de trecere poate fi dobndit prin uzucapiune? d) Care va fi soluia instanei? 8. Bibliografie D.C. Florescu, Dreptul de proprietate, Op. cit., p. 367-428. D. C. Florescu, Teoria general a drepturilor reale, Op. cit., p.275332. V. Stoica, Op. cit., p. 465- 563. L. Pop, L. M. Harosa, op. cit., p. 225-265. O. Ungureanu, C. Munteanu, 0p. Cit., p.262-295. I.R. Urs, S. Angheni, Op. cit., p. 135-147. C. Brsan, M. Gai, M.M. Pivniceru, Op. cit., p. 153 186. C. Brsan, Op. cit., p. 269-304. L. Pop, Op. cit., p. 157- 190. I. P. Filipescu, A. I. Filipescu, Op. cit., p. 320-355. Ioan P. Romoan, Op. cit., p. 266-292.
179 n Culegere de practic a Tribunalului Municipiului Bucureti, Op.cit., p. 160161. 180 n Culegere de practic judiciar n materie civil pe anul 1999, Op.cit., p. 147148.
242
I. Adam, Op. cit., p. 513-596. P.M. Cosmovici, Op. cit., p. 124-144. M. Voicu, M. Popoac, Dreptul de proprietate i alte drepturi reale. Tratat de jurispruden, Editura Lumina Lex, Bucureti, 2002. Th. Mrejeru, Mijloace juridice de aprare a dreptului de proprietate n Romnia. Doctrin i jurispruden, Editura Continent XXI, Bucureti, 2001. Speele nr. 1, 2, 3 i 7 au fost prelucrate din G. Rducanu, G.T. Maravela, Op. cit., p. 210-213.
243
CAPITOLUL VIII
POSESIA
I. PREZENTARE TEORETIC SECIUNEA I Noiunea, elemente constitutive i dovada posesiei 1. Noiune Codul civil, n art. 1846 alin. 2, definete posesia astfel: Posesia este deinerea unui lucru sau folosirea de un drept, exercitat, una sau alta, de noi nine sau de altul n numele nostru181. posesia este o simpl stare de fapt. Cnd posesorul este i proprietarul lucrului, posesia este un atribut al dreptului de proprietate. De cele mai multe ori, posesia i proprietatea se exercit de subiecte diferite, proprietarul avnd un drept abstract, iar posesorul, stpnirea de fapt a lucrului. Aadar, definim posesia ca o stare de fapt ce const n stpnirea material sau exercitarea unei puteri de fapt, de ctre
181 Textul este criticabil sub urmtoarele aspecte: termenul deinere nu desemneaz exact posesia; el are neles juridic distinct, sugernd o stare de fapt asemntoare cu posesia dar nu identic, aducnd mai bine cu starea de detenie precar; sintagma sau folosirea unui drept, n alternan cu deinerea unui lucru, nu este exact, deoarece ntre posesie i existena unui drept nu este ntotdeauna o concordan. Astfel, n cazul bunurilor furate sau gsite, posesorul nu are exerciiul drepturilor; textul legal n definirea propus relev elementul material al posesiei corpus, fr a evidenia un al doilea element, respectiv cel psihologic, intenional, animus care exprim intenia posesorului de a se comporta ca un proprietar sau ca titular al altui drept real.
244
VIII. POSESIA
o persoan asupra unui bun, cu intenia de a se comporta ca proprietar sau titular al altui drept real. 2. Elemente constitutive Pentru existena posesiei sunt necesare dou elemente: unul material - corpus i altul psihologic, intenional animus. Elementul material (corpus) const n stpnirea material a bunului, concretizat n diverse acte: de transformare, de folosin, culegerea fructelor, aducerea unor modificri, inclusiv ncheierea unor acte juridice cu privire la bun (comodat, locaiunie, depozit). Elementul corpus poate fi exercitat direct de posesor, sau prin intermediul altei persoane (exercitare corpore alieno). Elementul psihologic (animus) const n intenia posesorului de a exercita stpnirea lucrului pentru sine, adic sub nume de proprietar ori n calitate de titular al unui alt drept real. El are animus domini, animus sibi habendi ori animus possidendi. n acest sens, este necesar reprezentarea subiectiv a posesorului care fie crede c este titularul dreptului real, fie, dei tie c nu este titularul dreptului real, neag dreptul adevratului titular i se comport ca i cum ar fi el titularul dreptului respectiv. 3. Dovada posesiei A face dovada posesiei echivaleaz cu a proba cele dou elemente din structura ei. Elementul corpus, fiind un fapt material, poate fi dovedit cu orice mijloc legal de prob. Elementul animus, fiind un element psihologic, este mai greu de dovedit, astfel nct, prin lege, animus se prezum ori de cte ori o persoan are deinerea material a bunului. Deoarece nu este posibil proba direct a elementului animus, legea a instituit dou prezumii: Prezumia de neprecaritate, conform cruia deintorul unui bun este prezumat pn la proba contrarie posesor i nu detentor. Prezumia este nscris n art. 1854 C.civ.: posesorul este presupus c posed pentru sine, sub nume de
245
DREPTURILE REALE
proprietar, dac nu este dovedit c a nceput a poseda pentru altul182. Prezumia de neintervertire a precaritii n posesie, potrivit cruia dac o persoan a nceput a poseda ca detentor precar, ea este prezumat a conserva aceast calitate, pn se dovedete c a nceput o posesie util. n acest sens, art. 1855 C.civ. dispune: cnd posesorul a nceput a poseda pentru altul se presupune c a conservat aceeai calitate, dac nu este prob contrarie.
182 n realitate textul instituie dou prezumii legale. n primul rnd, plecnd de la elementul material al posesiei, de la stpnirea material a bunului, legiuitorul trage concluzia existenei elementului subiectiv. Se presupune c persoana care stpnete material bunul exercit aceast stpnire pentru sine. Fiind o prezumie relativ, se permite dovada contrar a precaritii. n al doilea rnd, odat ce au fost dovedite ambele elemente ale posesiei, legiuitorul concluzioneaz c posesorul este proprietar instituind o prezumie de proprietate. n cazul bunurilor imobile prezumia este relativ, iar n cazul mobilelor prezumia este absolut, dac sunt ndeplinite condiiile art. 1909-1910 C. Civ (A se vedea V. Stoica op. cit., p. 166).
246
VIII. POSESIA
SECIUNEA a II-a Dobndirea i pierderea posesiei 1. Dobndirea posesiei Posesia se dobndete prin ntrunirea cumulativ a elementelor constitutive, corpus i animus183. 1. Elementul material se dobndete fie prin faptul unilateral al posesorului de a exercita din proprie iniiativ acte materiale asupra unui bun fr stpn, fie prin predarea lucrului de ctre fostul proprietar sau transmiterea lui de la vechiul posesor pentru cauz de moarte. Elementul material poate fi exercitat personal de ctre posesor sau printr-un reprezentant care stpnete pentru posesor (locatar, depozitar). 2. Elementul animus se dobndete n cazul n care cel care are detenia bunului i manifest intenia de a-l pstra pentru sine. n acest sens, deintorul svrete acte pe care numai proprietarul lear putea face (edificarea unei construcii, efectuarea de mari reparaii). Fiind un element de natur psihic, el este exercitat numai de posesor. De la aceast regul, se admite o singur excepie, respectiv persoanele lipsite de capacitate de exerciiu dobndesc i exercit posesia prin reprezentanii legali. 2. Pierderea posesiei Posesia se pierde prin dispariia celor dou elemente ale sale sau a unui dintre acestea: Pierderea simultan are loc n situaia nstrinrii lucrului (vnzare, donaie) i n caz de abandon;
183 Dei elementul animus este esenial, simpla voin de a poseda un lucru nu este suficient pentru a conduce la dobndirea posesiei, fiind necesar i stpnirea efectiv a lucrului. Astfel, posesia se va socoti dobndit numai n cazul n care bunul a intrat n sfera de stpnire a posesorului, fiind utilizat potrivit destinaiei economice.
247
DREPTURILE REALE
n ceea ce privete pierderea unui element, distingem dou situaii: a. elementul material al posesiei dispare atunci cnd bunul a intrat n stpnirea altei persoane prin furt, precum i n situaia n care lucrul este distrus sau pierdut. b. elementul intenional se pierde n cazul n care posesorul nstrineaz lucrul respectiv, iar dobnditorul l nchiriaz vnztorului (de exemplu, proprietarul vinde casa, dar locuiete acolo n continuare cu titlu de chiria)184.
184 n realitate, fostul proprietar se va transforma ntr-un simplu detentor precar, deoarece, dei are elementul corpus, el exercit stpnirea bunului sub nume de chiria i nu de titular al dreptului de proprietate. Aceast operaiune juridic poart denumirea de constituit posesor. n cazul constitutului posesor, printr-o clauz inserat ntr-un contract de vnzare-cumprare, vnztorul urmeaz s dein n continuare bunul, obiect al contractului, ns n numele i pe seama cumprtorului. Practic, vnztorul devine locatar al lucrului vndut, deci un detentor precar, care posed bunul n numele cumprtorului posesor corpore alieno.
248
VIII. POSESIA
SECIUNEA a III-a Calitile i viciile posesiei 1. Calitile posesiei 1. Noiune Pentru ca o posesie s-i produc efectele, adic s fie util, trebuie s ndeplineasc condiiile prevzute de art. 1847 C.civ.: ca s se poat prescrie, se cere o posesie continu, nentrerupt, netulburat, public i sub nume de proprietar. Textul de lege impune cteva precizri: - articolul din Codul civil nu include printre calitile posesiei i neechivocitatea, condiie prevzut de Codul civil francez. Dei a fost calificat ca fiind inutil, sinonim cu precaritatea, literatura 185 i practica judiciar186 au consacrat totui necesitatea ei. - articolul prevede printre altele, ca posesia s fie nentrerupt i sub nume de proprietar; n realitate acestea nu sunt caliti ale posesiei, a cror lips s o vicieze, ci duc chiar la inexistena posesiei 187 . Aceste condiii prevzute de textul legal au scopul de a asigura realizarea prescripiei achizitive ca mijloc de dobndire a proprietii. 2. Calitile posesiei n concluzie, calitile posesiei sunt: posesia s fie continu, netulburat i public, la care doctrina i practica au adugat i condiia ca posesia s fie neechivoc.
185 A se vedea, C. Brsan, M. Gai. M.M. Pivniceru, Op. cit., p. 141; L. Pop, Op. cit., p. 197; I. Adam, Op.cit.,p. 580; P.M. Cosmovici, Op. cit., p. 118. 186 Dec. nr. 769/1979 a Trib. Suprem, sec. civ., n CD pe anul 1979, p. 37-39. 187 ntreruperea privete de fapt ntreruperea prescripiei achizitive cu efectul tergerii posesiei exercitat pn la intervenirea cauzei de ntrerupere, iar posesia neexercitat sub nume de proprietar este o simpl detenie precar ceea ce echivaleaz cu inexistena posesiei.
249
DREPTURILE REALE
a) posesia s fie continu Posesia este continu atunci cnd este exercitat prin acte de stpnire conforme cu natura bunului i la intervale de timp normale. Continuitatea nu presupune exercitarea n mod permanent a actelor de folosin material a bunului, ci dimpotriv, ea nu exclude intermitena cu condiia s nu fie anormal. Continuitatea posesiei este prezumat relativ de art. 1850 C.civ.n temeiul cruia: posesorul actual, care probeaz c a posedat ntr-un moment dat mai nainte, este presupus c a posedat n tot timpul intermediar. b) posesia s fie netulburat Este netulburat posesia care nu se fondeaz pe acte de violen. Potrivit art. 1851 C.civ., posesia este tulburat cnd este fondat sau conservat prin acte de violen n contra sau din partea adversarului. Cu alte cuvinte, nu este suficient ca posesia s fie panic doar la nceput, ea trebuie s conserve aceast calitate pe ntreaga ei durat. c) posesia s fie public Este public posesia exercitat n vzul tuturor i cunoscut de toat lumea. Publicitatea trebuie s existe pe toat durata posesiei. Posesia este public i atunci cnd persoana mpotriva creia se exercit ar fi putut s-o cunoasc, dei, n realitate, nu a cunoscut-o188. d) posesia s fie neechivoc O posesie este neechivoc dac nu exist ndoieli n ceea ce privete existena celor dou elemente constitutive ale sale. Echivocul privete elementul psihologic, animus, posesia fiind echivoc cnd nu se cunoate dac ea este sau nu manifestarea unui drept. Astfel, sunt acte de posesie echivoc, actele de stpnire exercitate de unul dintre coproprietari asupra ntregului bun indiviz (nu se cunoate dac stpnete bunul n calitate de coproprietar sau de proprietar exclusiv).
188 Practica a statuat necesitatea publicitii pentru ca proprietarul s poat afla de posesia exercitat mpotriva sa, legea neprevznd ns condiia ca proprietarul s aib efectiv cunotin de faptul c bunul su este posedat de altul (Dec. nr. 98/1971 a Trib. Suprem, n Repertoriu de practic judiciar pe anii 1969-1975, p. 107).
250
VIII. POSESIA
2. Viciile posesiei 1. Noiune Lipsa condiiilor cerute de lege pentru ca posesia s fie util duce la vicierea acesteia, cu consecina neproducerii efectelor sale. Aadar, prin viciile posesiei se nelege contrariul, reversul calitilor cerute de lege. 2. Viciile posesiei ntruct, aa cum artam mai sus, nentreruperea posesiei i stpnirea sub nume de proprietar nu pot fi calificate drept caliti ale posesiei, doctrina juridic a considerat vicii ale posesiei: discontinuitatea, violena, clandestinitatea, echivocul. a) discontinuitatea Potrivit art. 1848 C.civ. posesia este discontinu cnd posesorul o exercit n mod neregulat, adic cu intermitene anormale. Discontinuitatea prezint urmtoarele caractere juridice: - este un viciu temporar, care nceteaz n momentul n care actele de stpnire devin regulate; - este un viciu absolut, poate fi invocat de orice persoan care justific un interes legitim; - este un viciu ntlnit n cazul imobilelor. n cazul bunurilor mobile, opereaz regula instituit de art. 1909 C.civ. conform creia posesia de bun credin valoreaz proprietate fr s fie necesar trecerea unei perioade de timp. b) violena Conform art. 1851 C.civ.: posesiunea este tulburat cnd este fondat sau conservat prin acte de violen n contra sau din partea adversarului189.
189 Din redactarea textului rezult c posesia poate fi tulburat att prin violen activ, ct i prin acte de violen pasiv, svrite de ctre posesor n aprare. Cu toate acestea, literatura de specialitate susine, n unanimitate, c violena pasiv din partea posesorului, cnd este tulburat n posesie de ctre un ter, nu constituie viciu al posesiei. O soluie contrar ar fi injust i inechitabil, deoarece nimeni nu poate fi obligat s suporte consecinele duntoare ale unor fapte i acte svrite de ctre o alt persoan. n concluzie, posesorul se poate apra chiar cu mijloace violente mpotriva agresorului care dorete s-i rpeasc bunul. Astfel, numai cel care intr n
251
DREPTURILE REALE
Violena poate fi: activ cnd posesorul intr n stpnirea bunului sau conserv posesia prin acte de violen; pasiv cnd posesorul rspunde la actele de violen ale altei persoane, n vederea aprrii posesiei sale. Violena se caracterizeaz prin urmtoarele: - este un viciu temporar, posesia redevine util din momentul n care nceteaz violena; - este un viciu relativ, poate fi invocat doar de ctre persoana mpotriva creia s-a exercitat violena; - privete att imobilele ct i bunurile mobile. c) clandestinitatea Art. 1852 C.civ. precizeaz: posesiunea este clandestin cnd posesorul o exercit n ascuns de adversarul su nct acesta nu este n stare de a putea s o cunoasc. Clandestinitatea se caracterizeaz prin: - este un viciu temporar, ncetnd imediat ce posesia a devenit public; - este un viciu relativ, poate fi invocat numai de ctre cel fa de care posesia s-a exercitat pe ascuns; - privete doar bunurile mobile, mai uor de ascuns. Imobilele, prin natura lor, presupun o posesie public. d) echivocitatea Posesia este echivoc ori de cte ori exist ndoial asupra titlului sub care sunt svrite actele de folosin ale posesorului. Cu alte cuvinte, echivocul privete situaia n care nu se cunoate dac posesorul are sau nu elementul intenional, animus190.
stpnirea bunului prin violen are o posesie viciat. 190 Calificat drept echivalent al precaritii ( a se vedea D. C. Florescu Dreptul de proprietate, op. cit., p. 472), echivocul nu se confund cu acesta: n cazul precaritii lipsete n mod sigur elementul animus, n cazul echivocitii exist doar ndoieli cu privire la titlul cu care bunul este posedat. Potrivit unei alte concepii, echivocul nu este un viciu al posesiei. Astfel, posesia exist n msura n care sunt ntrunite animus i corpus, fiind irelevant reprezentarea corect sau eronat pe care o au ceilali, precum i mprejurarea dac posesorul crede c este titularul unui drept real
252
VIII. POSESIA
n practica judiciar 191 , viciul echivocului a fost reinut n urmtoarele situaii: n ipoteza coposesiunii, pentru a argumenta respingerea aciunii prin care un coposesor urmrea s obin recunoaterea uzucapiunii n favoarea sa cu privire la ntregul bun; n cazul actelor de stpnire exercitate mpreun de mai multe persoane care convieuiesc, cnd nu se cunoate dac s-a transmis sau s-a constituit un drept real sau de crean (echivocul titlului de transmitere a unui drept); n caz de confuzie dintre exercitarea unui drept de servitute i exercitarea unui drept de proprietate, de exemplu, n materie mobiliar cnd stpnirea bunurilor n urma decesului unei persoane este exercitat de ctre cei care au convieuit cu defunctul. Echivocul prezint urmtoarele caracteristici: - este un viciu temporar, ncetnd n momentul n care exist convingerea c posesorul ntrunete i elementul animus; - este un viciu relativ, putnd fi invocat doar de ctre ceilali coposesori, nu i de ctre teri; - apare att n cazul posesiei imobilelor, ct i al mobilelor.
sau doar i asum un asemenea drept prin negarea dreptului adversarului (V. Stoica op. cit., p 174-177). 191 Dec. nr. 1903/1975 a T.S., n Culegere de decizii 1975, p. 66; Dec. nr. 769/1979 n R.R.D. nr. 10/1979, p. 65; Dec. nr. 1045/1982 n R.R.D. nr. 7/1983, p. 62.
253
DREPTURILE REALE
SECIUNEA a IV-a Detenia precar 1. Noiune, caractere juridice i proba deteniei precare 1. Noiune Detenia precar este definit de art. 1853 C.civ. astfel: actele ce le exercitm asupra unui lucru al altuia, sub nume precar, adic n calitate de locatari, depozitari etc., sau asupra unui lucru comun, n puterea destinaiei legale a acestuia, nu constituie o posesiune sub nume de proprietar. Tot asemenea este posesiunea ce am exercita asupra unui lucru al altuia, prin simpla ngduin a proprietarului. Astfel, detenia este exerciiul unei puteri de fapt asupra unui lucru, fie cu permisiunea proprietarului, fie n virtutea unui titlu legal sau judiciar. Detenia precar nu trebuie confundat cu posesia, pentru urmtoarele considerente: - dei detentorul are stpnirea efectiv a bunului, el deine bunul pentru altul i nu sub nume de proprietar, fr animus possidendi. - posesorul are prin definiie elementul animus, adic intenia de a se afirma ca proprietar, dimpotriv, detentorul recunoate c nu este proprietar. - posesia este o stare de fapt, deinerea precar este o stare de drept. De regul detenia rezult dintr-un titlu n temeiul cruia detentorul este ndreptit s exercite puterea asupra unui lucru al altuia. n acest sens, au calitatea de detentori precari: locatarii, depozitarii, uzufructuarii 192 , coproprietarul pentru ntreg bunul indiviz, administratorii bunurilor altuia, cei care dein lucrul cu ngduina proprietarului, vnztorul care nu a predat bunul vndut, antreprenorul de lucrri care nu a predat bunul executat.
192 Uzufructuarul i ali titulari de drepturi reale sunt detentori precari fa de proprietarul lucrului i posesori n raport cu terii.
254
VIII. POSESIA
2. Caractere juridice Dei n concepia Codului civil apare ca un viciu, precaritatea este mai mult dect un viciu al posesiei, este nsi lipsa posesiei. - persoana de la care detentorul precar deine bunul, beneficiaz de posesie pentru altul (posesie corpore alieno); - considerat viciu, precaritatea este un viciu absolut, putnd fi invocat de price persoan; - este un viciu perpetuu, deoarece dureaz pn cnd intervine un caz de intervertire a precaritii n posesie. 3. Proba deteniei precare n practic se distinge ntre dou situaii: - exist un titlu n baza cruia a luat natere precaritatea: contract de nchiriere, testament; - nu exist un astfel de titlu sau dei a existat, titlul a fost pierdut. n acest caz funcioneaz dou prezumii: prezumia de neprecaritate (art. 1854 C.civ.), n temeiul creia posesorul este prezumat a poseda pentru sine ca proprietar, n lipsa unei probe contrare; prezumia de neintervertire a precaritii n posesie (art. 1855 C.civ.), dac se face dovada c posesorul a nceput a poseda pentru altul, se prezum c se continu precaritatea pn la proba contrarie. Astfel dac o persoan a nceput a poseda ca detentor precar se prezum c ea continu s rmn detentor, pn ce se dovedete c a nceput o posesie util. 2. Intervertirea precaritii n posesie Dei art. 1857 C.civ. instituie principiul potrivit cruia detentorul precar nu poate s schimbe el nsui, fie prin sine singur, fie prin alte persoane interpuse, calitatea unei astfel de posesii, totui, prin excepie, art. 1585 C.civ. reglementeaz patru cazuri de intervertire a deteniei precare n posesie, i anume:
255
DREPTURILE REALE
1. cnd detentorul primete cu bun credin de la o ter persoan, alta dect proprietarul, un titlu translativ de proprietate n privina lucrului respectiv (art. 1858 pct. 1 C.civ.). De exemplu, chiriaul cumpr bunul pe care l deine de la o ter persoan, pe care o crede motenitoarea proprietarului. Pentru a opera intervertirea, se impune ndeplinirea a dou condiii: a) detentorul trebuie s fie de bun-credin, adic s nu fi cunoscut c a dobndit bunul de la un non dominus; b) din momentul cumprrii s se comporte ca un adevrat proprietar (nu mai pltete chiria). 2. detentorul precar neag dreptul celui de la care deine lucrul prin acte de rezisten la exerciiul dreptului su (art. 1858 pct. 2 C.civ.) Negarea dreptului celui de la care detentorul precar deine bunul trebuie s aib loc n cadrul unui conflict. Conflictul poate fi judiciar (detentorul face o notificare proprietarului, aducndu-i la cunotin c nu va mai plti chiria) sau extrajudiciar, cnd detentorul ndeplinete n public acte ce denot intenia de a se comporta ca un adevrat proprietar (modificri ale construciei, demolarea sau extinderea unei pri dintr-un imobil). Sintagma acte de rezisten are n vedere att actele materiale, de opunere efectiv din partea detentorului pentru ca titularul dreptului real s mai foloseasc bunul ct i actele cu caracter juridic (refuzul chiriaului de a plti chiria, refuzul depozitarului de a restitui bunul primit n depozit). Precizare n cazurile mai sus prezentate intervertirea este propriu-zis, avnd loc n persoana detentorului, care devine posesor. n primul caz, titlul precar este nlocuit cu un titlu translativ de proprietate, pe cnd n a doua situaie, titlul este distrus, astfel nct, pe viitor, lucrul este deinut fr titlu. 3. cnd deintorul strmut posesiunea, printr-un act cu titlu particular, translativ de proprietate, la o a treia persoan, care 256
VIII. POSESIA
este de bun-credin (art. 1858 pct. 3 C.civ.). Spre exemplu, un chiria vinde imobilul unei persoane de bun-credin, care l crede proprietar. Pentru a opera intervertirea precaritii n posesie, trebuie ndeplinite condiiile: a) transmiterea s aib loc printr-un act cu titlu particular, astfel nct obligaia de restituire a lucrului, pe care o are detentorul precar ctre proprietar, nu se transmite succesorului cu titlu particular; b) terul dobnditor s fie de bun-credin, n sensul c nu a cunoscut c cel care i-a transmis bunul nu era proprietar. 4. cnd transmiterea posesiei se face printr-un act cu titlu universal, dac succesorul universal este de bun-credin (art. 1858 pct. 4 C.civ.). Astfel, este cazul motenitorilor care, acceptnd o succesiune i fiind de bun-credin, au convingerea c un bun asupra cruia defunctul avea doar o detenie precar, era proprietatea acestuia. Pentru aceast intervertire, legea cere o singur condiie i anume buna-credin a succesorului cu titlu universal. Succesorul cu titlu universal se substituie n toate drepturile i obligaiile autorului, dobndind astfel i obligaia de a restitui lucrul pe care defunctul l deine cu titlu precar, astfel nct nu se poate admite ipoteza de intervertire prevzut de art. 1858 pct. 4 C.civ. Precizare n ultimele dou cazuri, nu este vorba de o intervertire propriu-zis a precaritii, ci de o schimbare a persoanei detentorului.
257
DREPTURILE REALE
SECIUNEA a V-a Efectele posesiei utile i aciunile posesorii 1. Efectele posesiei utile Posesia genereaz urmtoarele efecte juridice: Posesia creeaz prezumia dreptului de proprietate n favoarea posesorului. n cazul bunurilor imobile prezumia este relativ (juris tantum), putnd fi rsturnat prin prob contrar; n timp ce n privina bunurilor mobile prezumia este absolut (juris et jure), potivit art. 1909 C.civ. Posesorul de bun-credin asupra unui bun mobil dobndete cu titlu de proprietate fructele bunului. Potrivit art. 486 C.civ., este posesor de bun-credin acela care posed ca proprietar n puterea unui titlu translativ de proprietate, ale crei vicii nu-i sunt cunoscute. Buna-credin presupune dou componente: existena titlului i necunoaterea de ctre dobnditorul bunului a viciilor ascunse ale acestuia. Buna-credin se prezum pn la proba contrarie. Bunacredin se apreciaz la momentul culegerii fructelor i numai n persoana posesorului care le-a cules. Astfel: - posesorul nceteaz a fi de bun-credin n momentul n care a cunoscut viciile titlului i este obligat s restituie proprietarului fructele culese dup acea dat, inclusiv fructele nepercepute din neglijen193. - posesorul de bun-credin are dreptul doar la culegerea fructelor, productele se cuvin ntotdeauna proprietarului, - posesorul de rea-credin nu are dreptul la fructe, fiind obligat s restituie toate fructele, att cele culese ct i cele pe care nu le-a perceput din neglijen.
193 Buna-credin nceteaz n momentul chemrii n judecat, dar obligaia de restituire a fructelor este condiionat de dovedirea preteniilor reclamantului. Dac reclamantul face aceast dovad, posesorul restituie fructele nu din momentul rmnerii definitive a hotrrii, ci din ziua chemrii n judecat. n lipsa dovezii respective, posesorul pstreaz n continuare fructele culese.
258
VIII. POSESIA
Posesia util a unui imobil duce la dobndirea dreptului de proprietate prin uzucapiune (prescripie achizitiv). Uzucapiunea va fi dezvoltat n capitolul urmtor al lucrrii. Posesia util este aprat prin aciunile posesorii. Dei posesia nu este un drept, ea se bucur de protecie juridic deoarece: - dac posesorul este i titularul dreptului real principal, prin aprarea posesiei se apr nsui dreptul. Astfel, aciunile posesorii pot fi folosite pentru aprarea posesiei, i indirect pentru aprarea dreptului de proprietate; - dac posesorul nu este titularul dreptului real, posesorul este ndreptit la protecie juridic mpotriva celor care ar urmri s-l deposedeze prin violen sau care ar dori s-l tulbure n stpnirea bunului. Astfel, se acord preferin posesorului neproprietar, dar diligent n raport cu bunul, fa de proprietarul nediligent, care s-a dezinteresat de propriul bun. 2. Aciunile posesorii 1. Noiune Aciunile posesorii sunt aciuni n justiie prin care posesorul unui bun imobil cere instanei s-i apere posesia mpotriva oricror tulburri sau deposedri chiar dac aceasta provine de la proprietar. 2. Caractere juridice Aciunile posesorii au caractere juridice proprii: sunt aciuni reale, putnd fi introduse mpotriva oricrei persoane care l tulbur sau l deposedeaz pe posesor, inclusiv mpotriva proprietarului (aciunea n revendicare), deoarece titularul lor urmrete numai aprarea posesiei, fr a pune n discuie nsi dreptul de proprietate; - sunt aciuni imobiliare, nu au aplicaie dect n materia imobilelor. n cazul bunurilor mobile posesiunea constituie chiar titlul de proprietate (art. 1909 C.civ.); - ele apr doar faptul posesiei nu i dreptul real asupra lucrului; 259
DREPTURILE REALE
titularul este, de regul, posesorul unui imobil, dar i un detentor precar. 194. presupun o dovad relativ uor de fcut, tocmai datorit faptului c nu pun discuii relative la dreptul de proprietate. 3. Clasificare
Art. 674-676 Cod de procedur civil reglementeaz dou aciuni posesorii: - aciunea posesorie general sau aciunea n complngere; - aciunea posesorie special sau aciunea n reintegrare. a) Aciunea posesorie general sau aciunea n complngere Noiune. Prin aceast aciune posesorul cere ncetarea oricrui act de tulburare a posesiei sau redobndirea posesiunii, cu excepia cazului n care deposedarea s-a fcut prin violen. Tulburrile n posesie pot fi de fapt, constnd n svrirea oricrui act material prin care se ncalc posesia (trecerea pe terenul altuia fr aprobarea proprietarului) sau de drept, constnd n orice act judiciar ori extrajudiciar prin care o persoan are pretenii contra posesorului (somaia trimis unui chiria de ctre un ter prin care solicit s i se fac lui plata chiriei i nu locatorului). Condiii. Art. 674 C.pr.civ. prevede ndeplinirea cumulativ a trei condiii: - posesia s fi durat cel puin un an, adic posesorul reclamant s fac dovada c nainte de tulburare sau deposedare a stpnit bunul cel puin un an; - s nu fi trecut mai mult de un an de la tulburare sau deposedare; - posesia reclamantului s fie util, adic s ndeplineasc
194 Astfel, art. 676 C.civ. prevede: Cererile posesorii pot fi fcute i de acela care deine lucrul n interesul propriu, n temeiul unui contract ncheiat cu posesorul, afar numai dac tulburtorul este cel pentru care el deine. n acest caz, aciunea posesorie nu poate fi introdus mpotriva proprietarului tulburtor, detentorul avnd la dispoziie o aciune personal, ex contractu, izvort din convenia n temeiul creia deine imobilul.
260
VIII. POSESIA
condiiile prevzute de art. 1847 C.civ. b) Aciunea posesorie special sau n reintegrare Noiune. Aceast aciune este utilizat de ctre posesor atunci cnd tulburarea sau deposedarea a avut loc prin violen. Prin violen se nelege orice fapt contrar ordinii i bunelor raporturi n societate. Faptele de violen care justific aciunea posesorie sunt: - fapte de ocupare a unui imobil fr permisiunea posesorului; - fapte de obstrucie prin care o persoan mpiedic posesorul s stpneasc imobilul (ridicarea unui zid n calea posesorului); - fapte de distrugere (drmarea unui zid, distrugerea recoltei); Condiii. Pentru exercitarea acestei aciuni, se cere o singur condiie: s nu fi trecut un an de la tulburare sau deposedare195.
195 Dec. nr. 2010/1992 a CSJ, sec. civ., n Probleme de drept din deciziile Curii Supreme de Justiie 1990-1992, Ed. Orizonturi, Bucureti, 1993, p.256-258 (Cererile privitoare la posesie vor fi admise dac nu a trecut un an de la deposedare, iar reclamantul dovedete c nainte de aceast dat a posedat cel puin un an. Dac deposedarea sau tulburarea s-a fcut prin violen, cel ce formuleaz aciune n justiie trebuie s dovedeasc numai prima dintre condiiile menionate) .
261
DREPTURILE REALE
II. PREZENTARE PRACTICO-APLICATIV 1. Precizri suplimentare de doctrin n dreptul francez, exist i o a treia aciune posesorie denumit denunarea unei lucrri. Este vorba de lucrri noi care pot provoca o tulburare eventual i care se execut pe terenul celui care tulbur pe posesor i nu pe terenul celui tulburat. Un caz concret este cel n care posesorul consider c va fi mai trziu tulburat n posesia sa prin lucrri pe care un vecin le execut pe terenul propriu. Cu privire la echivocitatea posesiei, doctrina francez a conturat dou teorii: ntr-o prim teorie echivocitatea reprezint un caracter comun tuturor calitilor posesiei i prin urmare nu poate fi calificat drept viciu distinct. Echivocitatea exist n situaia n care posesia este lipsit de una dintre calitile prevzute de lege, n special neprecaritatea, sau atunci cnd existena uneia dintre caliti este ndoielnic196. n a doua teorie, posesia este echivoc atunci cnd actele de stpnire material a lucrului au caracter ndoielnic. Spre exemplu, n cazul coproprietii, fiecare coproprietar poate svri acte de stpnire asupra ntregului bun, fr a se cunoate cu certitudine dac voina acestuia este de a se comporta ca proprietar exclusiv sau ca titular al unei cote-pri din dreptul de proprietate. Legiuitorul romn a adoptat prima dintre aceste teorii, asimilnd echivocul cu precaritatea, necalificndu-l drept viciu distinct al posesiei. Aceast concluzie rezult din dispoziiile art. 1847 C.civ., n care echivocul nu figureaz ca un viciu autonom, deosebit de celelalte vicii ale posesiei i din redactarea art. 1853 alin. 1 C.civ. care asimileaz situaia posesiei unui lucru comun cu un caz de precaritate: actele ce exercitm sau asupra unui lucru al altuia, sub nume precar, adic n calitate de locatari, depozitari, uzufructuari sau asupra unui lucru comun, n puterea destinaiei
196 D.C. Florescu, Dreptul de proprietate, Op.cit.,p. 467-468
262
VIII. POSESIA
legale a aceluia, nu constituie o posesie sub nume de proprietar. Dei Codul civil nu prevede distinct aceast calitate a posesiei, literatura i practica judiciar distingnd ntre echivoc i precaritate, consider c este necesar ca pe lng condiiile expres prevzute de art. 1847 C.civ., posesia trebuie s ndeplineasc i calitatea de a fi neechivoc. Omisiunea Codului civil este regretabil, deoarece sunt situaii intermediare cnd, fr s se poat face dovada precis prin prob scris a precaritii, adversarul posesorului poate s nvedereze anumite circumstane de fapt, s administreze dovezi de natur s fac ndoielnic existena unui just titlu translativ n temeiul cruia posesorul a intrat n posesia bunului197. Astfel, s-a pus ntrebarea cu ce titlu posed persoana care a locuit cu vechiul posesor, acesta ncetnd din via. Din moment ce atitudinea sa nu las a se presupune un depozit s-a apreciat c suntem n prezena unor circumstane de fapt ndoielnice, posesia actualului posesor fiind echivoc198.
197 Tr. Ionacu, S.Brdeanu, Op.cit.,p. 169. 198 ntr-o alt concepie, absena calitii posesiei de a fi neechivoc din enumerarea cuprins n art. 1847 C. Civ. nu este o simpl omisiune, ci o opiune a legiuitorului romn care a receptat critica fcut Codului civil francez. Conform acestei critici, viciul echivocului nu este dect o manifestare a incertitudinii cu privire la calitile cerute pentru utilitatea posesiei (V. Stoica-op. cit. P. 176).
263
DREPTURILE REALE
2. Reprezentare grafic POSESIA
Noiune
Stare de fapt ce const n stpnirea material sau exercitarea unei puteri de fapt de ctre o persoan asupra unui bun, cu intenia de a se comporta ca proprietar sau titular al altui drept real
Elemente
corpus const n stpnirea material a bunului; animus const n voina posesorului de a stpni bunul pentru sine ca i cum ar fi proprietar sau titular al unui alt drept real
Efecte
creeaz o prezumie de proprietate n favoarea posesorului; posesorul de bun-credin dobndete n proprietate fructele bunului posedat; posesia imobilelor este aprat prin aciunile posesorii; conduce la dobndirea proprietii imobilelor prin uzucapiune.
Dobndire Caliti
cnd cele dou elemente animus i corpus sunt reunite i aparin aceleiai persoane
Vicii
Pierdere
pierderea simultan a ambelor elemente pierderea puterii materiale (corpus) pierderea elementului animus corpus, fiind un fapt material poate fi dovedit prin orice mijloc de prob; animus beneficiaz de dou prezumpii legale: - prezumpia de neprecaritate (art. 1854 C.civ.); - prezumpia de neintervertire a precaritii n posesie (art. 1858 C.civ.)
continu netulburat public neechivoc discontinuitatea violena clandestinitatea echivocul Dovad
264
VIII. POSESIA
Noiune
Caractere
Condiii
Efecte
Aciune posesorie Aciune posesorie general special (n complngere) (n reintegrare) - aciune prin care - aciune prin care posesorul cere ncetarea posesorul cere ncetarea oricrui act de tulburare a oricrui act de tulburare posesiei sau redobndirea a posesiei sau posesiei, cu excepia deposedare cnd cazului n care deposedarea acestea s-au fcut cu s-a fcut prin violen. violen. sunt aciuni reale, putnd fi introduse mpotriva oricrei persoane care l tulbur sau l deposedeaz pe posesor, inclusiv mpotriva proprietarului; sunt aciuni imobiliare; apr posesia ca stare de fapt, nu i dreptul real asupra bunului: titularul este posesorul unui imobil dar i detentorul precar, afar numai dac tulburtorul este cel pentru care deine. - posesorul s fi stpnit - s nu fi trecut 1 an de bunul cel puin un an la tulburarea sau nainte de tulburare sau deposedarea cu deposedare; violen. - s nu fi trecut mai mult de 1 an de la tulburare sau deposedare; - posesia s fie util. ncetarea tulburrii posesiei; restituirea bunului de care posesorul a fost deposedat.
265
DREPTURILE REALE
4. Vocabular explicativ animus domini; animus sibi habendi; animus possidendi expresii latine desemnnd elementul psihologic sau intelectual al posesiei, concretizat n voina celui care stpnete n fapt lucrul, de a exercita acea stpnire pentru sine i de a se comporta fa de bunul respectiv ca un proprietar ori ca un titular al altui drept real; aciune real aciune prin care se cere s fie recunoscut sau protejat un drept real principal ori accesoriu; aciune petitorie aciune care pune n cauz existena unui drept real imobiliar, n special dreptul de proprietate imobiliar; corpore alieno expresie latin desemnnd exercitarea posesiei prin intermediul altei persoane; juris et de jure expresie latin folosit pentru a desemna categoria legal a prezumiilor absolute, care nu pot fi combtute prin nici un mijloc de prob; jus possessionis drept de posesiune; juris tantum expresie latin folosit pentru a desemna categoria legal a prezumiilor relative, care pot fi combtute prin proba contrarie; non dominus expresie latin desemnnd persoana unui neproprietar; somaie act procedural prin care debitorul este ntiinat c, n caz de nendeplinire a obligaiei (de plat a unei sume de bani, de predare a unui bun etc.) se va proceda la exercitarea silit, potrivit legii; titlu translativ orice act sau fapt juridic prin efectul cruia se strmut un drept real sau de crean din patrimoniul unei persoane n patrimoniul altei persoane.
266
VIII. POSESIA
5. ntrebri, exerciii 1. Definii posesia i artai care este natura sa juridic. 2. Care sunt motivele care justific protecia acordat de lege posesiei? 3. Ce mijloace de prob sunt admisibile pentru a face dovada posesiei? 4. Cum are loc dobndirea, respectiv pierderea elementului intenional al posesiei? 5. Care sunt caracterele viciului clandestinitii? Dai exemple de clandestinitate n materie imobiliar. 6. Considerai c violena pasiv este un viciu al posesiei? 7. Care este diferena ntre echivoc, ca viciu al posesiei i precaritate? 8. Realizai o comparaie ntre posesie i detenie precar. Dai exemple de detentori precari. 9. Enumerai cazurile de intervertire a precaritii n posesie i explicai care dintre ele presupun o intervertire propriu-zis. 10. Care sunt efectele posesiei utile? 11. Identificai viciul corespondent fiecrei caliti a posesiei din tabelul de mai jos: Caliti continu public netulburat neechivoc Vicii violena echivocul clandestinitatea discontinuitatea
12. Definii aciunile posesorii. Argumentai de ce aciunea posesorie este o aciune real. ntr-o aciune posesorie pot fi admise ca mijloace de prob titluri de proprietate? 13. Realizai o comparaie ntre aciunea n complngere i aciunea n reintegrare. 14. Aciunile posesorii pot fi exercitate de persoane ntre care exist raporturi juridice contractuale? 15. Ce aciune are la ndemn detentorul precar contra proprietarului 267
DREPTURILE REALE
care i tulbur deinerea bunului? Proprietarul poate s intenteze o aciune posesorie contra celui care i-a tulburat posesia dac lucrul se afl n detenia altei persoane? 16. Credei c posesia este discontinu dac posesorul, pe timpul iernii, nu exercit acte de posesie asupra terenului agricol? 6. Teste gril 1. Posesia este: a) un drept real principal; b) un dezmembrmnt al dreptului de proprietate; c) o stare de fapt. 2. Posesia poate fi exercitat: a) corpore alieno; b) chiar dac lipsete elementul animus; c) numai dac posesorul este titularul unui drept real. 3. Posesia se pierde: a) numai prin pierderea simultan a ambelor elemente ale posesiei; b) prin pierderea unuia dintre elementele posesiei; c) n situaia n care posesia se exercit corpore alieno. 4. Nu reprezint o calitate a posesiei: a) posesia netulburat; b) posesia nentrerupt; c) posesia neechivoc. 5. Discontinuitatea, ca viciu al posesiei: a) presupune exercitarea posesiei n mod neregulat, adic cu intermitene anormale; b) este un viciu temporar, n sensul c dureaz timp de 1 an de zile; c) se aplic numai n privina bunurilor mobile. 6. Violena, ca viciu al posesiei: a) poate fi activ i pasiv; 268
VIII. POSESIA
b) presupune doar violena fizic nu i cea moral; c) exist i atunci cnd provine din partea posesorului pentru a se apra mpotriva atacului declanat de un ter. 7. Violena, ca viciu al posesiei: a) are un caracter absolut; b) are un caracter temporar; c) privete doar mobilele nu i bunurile imobile. 8. Posesia este clandestin: a) cnd posesorul o exercit cu intermitene anormale; b) cnd nu este sigur nici existena, nici lipsa lui animus; c) cnd posesorul o exercit pe ascuns de adversarul su nct acesta nu o cunoate. 9. Clandestinitatea, ca viciu al posesiei: a) este un viciu relativ; b) este un viciu perpetuu; c) privete bunurile imobile. 10. Intervertirea precaritii n posesie are loc: a) cnd deintorul lucrului primete cu buncredin de la o a treia persoan sau de la adevratul proprietar un titlu translativ de proprietate n privina lucrului ce-l deine; b) cnd deintorul transmite proprietatea, printr-un act cu titlu particular, la o alt persoan de reacredin; c) cnd transmiterea posesiunii din partea deintorului la altul se face printr-un act cu titlu universal, dac succesorul universal este de buncredin. 11. Posesia: a) genereaz o prezumie absolut de proprietate n cazul bunurilor imobile; 269
DREPTURILE REALE
b) genereaz o prezumie absolut de proprietate n cazul bunurilor mobile; c) genereaz o prezumie relativ de proprietate n cazul bunurilor mobile. 12. Posesorul: a) are dreptul la fructe, dac a fost de bun-credin la momentul intrrii n posesie, chiar dac la momentul perceperii lor era de rea-credin; b) are dreptul att la fructe ct i la producte; c) dac este de rea-credin, va restituie att fructele culese ct i pe cele pe care nu le-a perceput din neglijen. 13. Aciunea posesorie: a) este o aciune mobiliar; b) este o aciune real; c) are ca scop ncetarea oricrei tulburri aduse proprietii. 14. Aciunea posesorie special (n reintegrare) poate fi introdus: a) dac posesia reclamantului este util; b) dac nu a trecut mai mult de 1 an de la tulburarea sau deposedarea prin violen; c) dac reclamantul a posedat bunul cel puin 1 an. 15. Aciunea posesorie general (n complngere): a) l protejeaz pe posesor atunci cnd deposedarea sau tulburarea s-a produs prin violen; b) poate fi introdus de detentorul precar mpotriva adevratului proprietar; c) poate fi introdus numai dac reclamantul a posedat bunul cel puin 1 an anterior tulburrii sau deposedrii.
270
VIII. POSESIA
7. Spee 1. Ca urmare a morii tatlui, patrimoniul a revenit celor doi fii ai si, X i Y. Printre bunurile aflate n masa succesoral se afl i un apartament despre a crui existen cei doi fii nu au tiut nimic. Pn n momentul la care ei au luat cunotin de existena imobilului, acesta a fost vndut de fosta concubin a defunctului unui ter (Z), ce locuia n apartament n calitate de chiria. Z a nchiriat locuina unei alte persoane, primind anticipat chiria de 2000 $. n aceste condiii, cei doi succesori au intentat o aciune mpotriva lui Z, solicitnd restituirea apartamentului precum i cei 2000 $ deoarece, fiind un detentor, el nu avea dreptul s nchirieze, cu att mai puin s beneficieze de aceti bani. Instana a admis aciunea astfel cum a fost formulat de reclamani. Cerine: a) Ce nelegei prin intervertirea precaritii n posesie? Identificai n spe o asemenea operaiune juridic. b) Ce categorie de fructe a produs apartamentul nchiriat de Z? c) Fructele se cuvin motenitorilor sau lui Z? d) n ce condiii ar fi putut Z s dobndeasc proprietatea apartamentului? e) Considerai c hotrrea instanei a fost legal? 2. X a nchiriat apartamentul, proprietate personal, lui Y pe timp de 2 ani. La scurt timp de la nchiriere, Y a vndut apartamentul lui Z, cetean american la preul de 15.000$. Aflnd despre aceast situaie, X a procedat la evacuarea lui Z prin fore proprii, folosind violene i ameninri. Z a promovat o aciune prin care a solicitat instanei reintegrarea sa n posesia linitit a apartamentului. X s-a aprat spunnd c o asemenea aciune nu este admisibil, deoarece reclamantul nu a 271
DREPTURILE REALE
posedat bunul timp de 1 an. Cerine: a) Cetenii strini pot dobndi n proprietate construcii n Romnia? b) Cum calificai aciunea intentat de Z? Ce soluie credei c va pronuna instana? c) Sunt ndeplinite condiiile pentru ca Z s introduc o aciune n complngere? 3. ntruct A s-a angajat la o ntreprindere industrial i neprimind cu titlu de repartiie o locuin, a fost nevoit s cumpere o suprafa de teren la marginea oraului n care lucra. Terenul a fost cumprat de la B (care era un non dominus), A pltind o sum de bani modest. ntre pri nu s-a ncheiat nici un act, dar B l-a asigurat pe cumprtor c adevratul proprietar nu l va deranja, deoarece de foarte mult timp nimeni nu s-a interesat de teren. A a construit pe teren o cas cu patru camere plus dependine, iar n spaiul rmas a edificat i un garaj pentru autoturismul pe care tatl su i l-a dat cu mprumut. Cerine: a) n ceea ce privete terenul, A este: proprietar; detentor precar; posesor de bun-credin; posesor de reacredin. Dar n ceea ce privete maina? b) Determinai n spe elementele constitutive ale posesiei i modalitile lor de exercitare. c) n spe este incident intervertirea precaritii n posesie? 4. X a vndut bunul lui Y, obligaia de predare urmnd a fi executat n termen de 3 luni de la ncheierea contractului. Ulterior, X decednd, bunul a trecut la succesorul acestuia Z, care, fiind de 272
VIII. POSESIA
bun-credin, l-a luat n stpnire i a cules fructele. n aceast situaie, Y, n calitate de cumprtor i deci de proprietar al lucrului, a cerut instanei restituirea fructelor culese de succesor. (Dec. nr. 333/1998 a Curii de apel Suceava, sec. civ., adaptat)199 Cerine: a) n ce calitate a deinut X bunul vndut n perioada dintre ncheierea contractului i data decesului? b) Ce va invoca n aprare succesorul Z? c) Cum i va motiva cumprtorul Y aciunea n justiie formulat mpotriva lui Z? d) Ce va decide instana? 5. n 1997, D.V. i L.L. au chemat n judecat Ministerul de Interne, solicitnd instanei ca, prin hotrrea ce o va pronuna, s-l oblige pe prt la plata sumei de 434.105.650 lei, reprezentnd echivalentul lipsei de folosin a 1/6 dintr-un imobil. La dosar, reclamantele au depus, n copie, sentina judectoriei sectorului 1. Bucureti, pronunat n 1993, prin care li s-a admis aciunea i s-a dispus evacuarea prtului (Ministerul de Interne) din imobilul n litigiu, aciunea fiind introdus n 1991. n aprare, prtul a susinut c datoreaz chiria pentru perioada 1993 (cnd s-a pronunat hotrrea de evacuare) 1997, i nu ncepnd cu anul 1991, deoarece a fost un posesor de bun credin pn n 1993. (Dec. nr. 212/1999 a Curii de Apel Bucureti, sec. a IV-a civil, adaptat)200
199 n Pavel Perju, Practic judiciar civil. Comentat i adnotat, Editura Continent XXI, Bucureti, 1999, p. 81-82. 200 n Culegere de practic judiciar n materie civil pe anul 1999, Op.cit., p. 6061.
273
DREPTURILE REALE
Cerine: a) Ce nelegei prin fructe? n concepia Codului civil cui se cuvin acestea? b) n ce condiii posesorul poate dobndi proprietatea fructelor? n spe, prtul ndeplinete aceste condiii? c) Cnd nceteaz buna credin a posesorului? Cunoscnd acest moment, considerai temeinic aprarea prtului? d) Ce va decide instana? 8. Bibliografie D.C. Florescu, Dreptul de proprietate, Op. cit., p. 455-492. D. C. Florescu, Teoria general a drepturilor reale, Op. cit., p.367-411. V. Stoica, Op. cit., p. 141- 213. L. Pop, L. M. Harosa, op. cit., p. 55-78. O. Ungureanu, C. Munteanu, 0p. Cit., p.208-242. I.R. Urs, S. Angheni, Op. cit., p. 154-160. C. Brsan, M. Gai, M.M. Pivniceru, Op. cit., p. 138-152. C. Brsan, Op. cit., p. 237-267. L. Pop, Op. cit., p. 191-208. I.P. Filipescu, A.I. Filipescu, Op. cit., p. 50-79. I. Adam, Op. cit., p. 567-595. P.M. Cosmovici, Op. cit., p. 111-123. P. Perju, Practic judiciar civil. Comentat i adnotat, Editura Continent XXI, Bucureti, 1999. Speele nr. 2 i 3 au fost prelucrate din G. Rducan, G.T. Maravela, Op. cit.; p. 208-210.
274
CAPITOLUL IX
MODURILE GENERALE DE DOBNDIRE A DREPTULUI DE PROPRIETATE
I. PREZENTARE TEORETIC SECIUNEA I Noiunea i reglementarea modurilor de dobndire a drep-tului de proprietate Modurile de dobndire a dreptului de proprietate reprezint totalitatea mijloacelor legale acte juridice i fapte juridice prin care se dobndete dreptul de proprietate. Potrivit art. 644-645 C. civ., proprietatea bunurilor se dobndete i se transmite prin: succesiune, legate, convenie, tradiiune, accesiune, lege, ocupaiune. Literatura juridic a criticat aceast enumerare calificnd-o drept incomplet i inexact, pentru urmtoarele considerente: - este incomplet deoarece au fost omise unele moduri de dobndire a dreptului de proprietate: hotrrea judectoreasc, posesia de bun-credin a bunurilor mobile, dobndirea fructelor de ctre posesorul de bun-credin. - este inexact deoarece se face distincie ntre succesiune i legate, dei succesiunea, ca mod de dobndire a proprietii, privete att motenirea legal ct i testamentar, legatele nefiind altceva dect dispoziii testamentare.
275
DREPTURILE REALE
SECIUNEA a II-a Accesiunea 1. Noiune. Clasificare Accesiunea este acel mod de dobndire a proprietii conform cruia tot ce se unete cu lucrul, sau se ncorporeaz ntr-un lucru devine proprietatea aceluia cruia i aparine lucrul la care s-a fcut unirea sau ncorporaiunea. n acest sens, art. 448 C.civ dispune c tot ce se unete i se ncorporeaz cu lucrul se cuvine proprietarului lucrului. Cu alte cuvinte, accesiunea este ncorporarea sau unirea a dou lucruri aparinnd unor proprietari diferii. Titularul dreptului asupra lucrului mai important devine i titularul dreptului asupra lucrului mai puin important, fostul proprietar al acestuia avnd dreptul s primeasc o despgubire. Accesiunea este de dou feluri: imobiliar i mobiliar. La rndul ei, accesiunea imobiliar poate fi: natural i artificial. 2. Accesiunea imobiliar natural Noiune. Accesiunea imobiliar natural const n unirea sau ncorporarea a dou bunuri avnd proprietari diferii, fr intervenia omului, ca urmare a unui fenomen natural. Categorii. Cazurile de accesiune imobiliar sunt: aluviunea, avulsiunea, insulele i prundiurile, precum i accesiunea animalelor. 1. Aluviunea. Potrivit art. 495 C. civ aluviunea const n creteri de pmnt ce se fac succesiv i pe nesimite la malurile fluviului sau ale rului. Aluviunea se aplic numai cu privire la apele proprietate privat, nu i n privina apelor aparinnd domeniului public. Aceste creteri de pmnt pe unul din maluri, ca efect al apelor curgtoare, aparin proprietarului riveran pe fondul cruia s-au depus. De asemenea sunt ale proprietarului riveran i pmnturile lsate de apele curgtoare, cnd ele se retrag pe nesimite de la unul din rmuri i se ndreapt ctre cellalt rm; proprietarul 276
IX. MODURILE GENERALE DE DOBNDIRE ALE DREPTULUI DE PROPRIETATE
rmului de unde s-a retras apa profit de aluviune fr ca proprietarul rmului opus s poat reclama pmntul pierdut.(art. 496 C. civ)201. 2. Avulsiunea. Conform art. 498 C.civ., avulsiunea reprezint adugirea la un teren a unei buci de pmnt smuls de la un alt teren, prin aciunea unei ape. Acea parte de pmnt devine proprietatea celui la care s-a lipit, dac proprietarul terenului din care s-a rupt nu o revendic timp de 1 an. Dac bucata de teren provine din domeniul public, revendicarea este imprescriptibil (art. 1844 C. civ, art. 5 alin. ultim din Legea nr. 18/1991). 3. Insulele i prundiurile (prundurile). Art. 500 C.civ. dispune c insulele i prundiurile ce se formeaz n rurile neplutitoare i nenavigabile sunt ale proprietarului rmului pe care ele s-au format; dac insula format trece peste jumtatea rului, atunci fiecare proprietar riveran are dreptul de proprietate asupra prii de insul ce se ntinde spre el pornind de la jumtatea rului. n msura n care fluviile i rurile sunt proprietate public, insulele i prundiurile vor avea regimul proprietii publice (art. 499 C. civ). Dac un ru sau un fluviu i face un bra nou, nconjurnd pmntul unui proprietar riveran i face n acest fel o insul, proprietarul nu pierde pmntul devenit o insul, chiar dac rul i fluviul au regim de proprietate public. Dac rul sau fluviul prsete vechea albie, fcndu-i un nou curs, albia prsit se mparte ntre proprietarii riverani (art. 501 i 502 C. civ). 4. Accesiunea animalelor i psrilor. Potrivit art. 503 C.
201 De la aceast regul fac excepie: pmnturile rmase dup retragerea apelor (lacurilor, iazurilor, heleteelor) care rmn n proprietatea aceluia cruia au aparinut (art. 497 C.civ); albia apei curgtoare care i-a schimbat cursul, rmas n proprietatea proprietarilor mrginai (art. 502 C. civ); pmntul ce ar rezulta prin retragerea apei mrii aparine ntotdeauna domeniului public. De asemenea, albiile rurilor i fluviilor, cuvetele lacurilor de interes public, fundul apelor maritime interioare i ale mrii teritoriale aparin domeniului public (art. 5 alin. 1 din Legea nr. 18/1991, republicat).
277
DREPTURILE REALE
civ., orice animale sau zburtoare slbatice care trec n cuprinsul nostru se fac ale noastre, pe ct timp rmn la noi, afar numai dac asemenea trecere s-a ocazionat prin fraude sau prin artificii. Textul legal nu se aplic pentru animalele ce intr n fondul cinegetic (proprietate public), situaie n care se aplic dispoziiile legii speciale i nici n cazul animalelor domestice. Textul i-ar putea gsi aplicare n privina unor animale semislbatice, cum ar fi porumbeii i albinele dar care s nu fac parte din domeniul public. 3. Accesiunea imobiliar artificial Noiune. Accesiunea imobiliar artificial presupune intervenia omului i plata unor despgubiri ctre cel n detrimentul cruia opereaz. Potrivit art. 492 C. civ.202 orice construcie, plantaie sau lucru fcut din pmnt sau asupra pmntului sunt prezumate a fi fcute de ctre proprietarul acelui pmnt cu cheltuiala sa i c sunt ale lui, pn ce se dovedete din contra. Legea consider c lucrul principal este terenul i c proprietarul terenului devine i proprietarul construciei. Categorii. Codul Civil reglementeaz dou situaii de accesiune imobiliar artificial: 1. Accesiunea construciilor sau plantaiilor fcute de proprietar pe terenul su, dar cu materialele altei persoane (art. 493 C. civ). Proprietarul terenului devine, n temeiul accesiunii i proprietarul lucrrilor, dar este obligat s plteasc valoarea materialelor de la data efecturii construciilor, eventual i daune
202 Textul instituie o prezumie relativ de proprietate a construciei n favoarea proprietarului terenului i nu un caz de accesiune imobiliar care, de regul presupune i plata unor despgubiri n detrimentul celui care opereaz. Unii autori consider c textul instituie dou prezumii: construciile , lucrrile, i orice alte lucrri fcute pe fond aparin proprietarului i c lucrrile au fost edificate pe cheltuiala sa (I. Adam- op.cit., p.606). ntr-o alt opinie, ipoteza prevzut de art. 492 C. Civ. este considerat un caz de accesiune imobiliar ( D.C. Florescu -0p. Cit., p.230). Considerm alturi de ali autori ( T. Ionacu, S. Brdeanu op. cit., p.188) c accesiunea imobiliar artificial intervine doar n cazurile reglementate de art. 493 i art. 494 C. Civ.
278
interese, proprietarului materialelor. Proprietarul materialelor are dreptul doar la despgubiri fr a putea pretinde ridicarea materialelor ncorporate n construcie. 2. Accesiunea construciilor sau plantaiilor fcute de o persoan cu materialele sale, ns pe terenul aflat n proprietatea altei persoane (art. 494 C. civ.). Proprietarul terenului poate s pstreze lucrrile devenind proprietarul acestora prin accesiune, cu obligaia de a-l despgubi pe constructor, sau poate ndatora pe constructor s le ridice. Reglementrile juridice aplicabile constructorului difer n funcie de reaua sau buna credin a acestuia. a) Situaia constructorului de rea-credin pe terenul altuia Este de rea-credin cel care dei cunoate c terenul aparine altei persoane el face totui construcia, plantaia, lucrarea. n acest caz, proprietarul terenului are la ndemn dou posibiliti: - s pstreze lucrrile, devenind proprietarul lor n temeiul accesiunii, cu obligaia de a plti constructorului valoarea materialelor i a muncii, fr a se lua n considerare sporirea valorii fondului ocazionat de lucrrile efectuate; - s oblige pe constructor s-i ridice construciile pe cheltuiala sa, eventual cu obligaia de a plti daunele pentru prejudiciile suferite de proprietarul terenului. n practica judiciar s-a decis n legtur cu modul de aplicare a art. 494 C. civ, urmtoarele: n situaia n care proprietarul fondului, n timpul efecturii lucrrilor are o atitudine pasiv, introducnd aciunea numai dup terminarea lor, pierde dreptul de a-l obliga pe constructor la ridicarea materialelor i este obligat s pstreze construcia. instanele de judecat ar trebui s evite pe ct posibil soluia neeconomic a drmrii construciilor prin nlocuirea ei cu aceea a acordrii de despgubiri;
279
DREPTURILE REALE
pentru a dispune desfiinarea construciilor sau amenajrilor este nevoie de autorizaia organului administrativ competent (art. 6 alin. 1 din Legea nr. 50/1991); b) Situaia constructorului de bun-credin pe terenul altuia Constructorul este de bun-credin cnd construiete pe un teren fr s tie c acesta aparine altei persoane. Practic, constructorul are calitatea de posesor al terenului n temeiul unui titlu translativ de proprietate ale crui vicii nu sunt cunoscute203. Art. 494 alin.3 teza final C. Civ. prevede: cu toate acestea dac plantaiile, cldirile i operele au fost fcute de ctre o a treia persoan de bun credin, proprietarul pmntului nu va putea cere ridicarea sus-ziselor plantaii, cldiri i lucrri dar va avea dreptul sau de a napoia valoarea materialelor i preul muncii, sau de a plti o sum de bani egal cu aceea a creterii valorii fondului204. Proprietarul terenului devine obligatoriu i proprietar al construciei, fr a mai putea cere drmarea i ridicarea construciilor, ns trebuie s-l dezduneze pe constructor. n ceea ce privete ntinderea despgubirilor, proprietarul poate opta: - s achite constructorului contravaloarea materialelor i preul muncii; - s plteasc o sum egal cu creterea valorii fondului ca urmare a efecturii construciei (sporul de valoare).
203 Dei buna-credin rezult din existena unui titlu asupra terenului ale crui vicii nu sunt cunoscute de ctre dobnditor, n practic se admite c buna-credin poate fi dedus i din alte mprejurri cum ar fi: construcia s-a realizat n baza unei promisiuni de donaie a terenului fcut de proprietar, constructorul avnd convingerea c n curnd va dobndi dreptul de proprietate asupra acestui teren; terenul este posedat de constructor n baza unui antecontract de vnzare-cumprare (Dec. nr. 102/1987 a Trib. Jud. Sibiu, cu not explicativ de V. Stoica, R.R.D. nr. 9/1988, p. 46-55, L. Pop, Op. cit. p. 221). 204 Textul de lege a fcut obiectul unei excepii de neconstituionalitate, respins prin Decizia nr. 91/4 martie 2003. Curtea Constituional a reinut c proprietarul terenului sufer o restrngere a prerogativei de dispoziie asupra bunului su, ns aceast restrngere opereaz n condiiile legii, n considerarea poziiei subiective a constructorului buna credin, cu respectarea dispoziiilor constituionale conform crora coninutul i limitele dreptului de proprietate sunt stabilite de lege ( I. Deleanu n Pandectele Romne, nr. 3/2003, not critic)
280
Doctrina juridic confruntndu-se cu o serie de probleme controversate, a stabilit: dreptul de proprietate asupra construciei se nate odat cu ncorporarea acesteia n teren205. pe msura ncorporrii materialelor n teren, constructorul dobndete un drept de crean206. Instana suprem a decis c cel care ridic o construcie pe terenul altuia, chiar dac este de bun-credin, dobndete mpotriva proprietarului terenul doar un drept de crean, i nu un drept real 207 . Dac posesia se prelungete n timp, ea poate duce la dobndirea dreptului de proprietate imobiliar prin uzucapiune. atunci cnd proprietarul terenului opteaz pentru preul materialelor i al muncii, practica judiciar are n vedere valoarea despgubirilor din momentul executrii lucrrilor i nu de la data pronunrii hotrrii judectoreti. Soluia este criticabil, despgubirea trebuind fixat n funcie de valoarea materialelor i preul muncii din momentul pronunrii hotrrii judectoreti, doar n acest mod putndu-se constata mbogirea proprietarului i srcirea constructorului. n cazul n care construciile au pierit din cauz de for major, constructorul nu mai are dreptul la despgubiri, deoarece proprietarul terenului nu s-a mbogit. constructorul de bun-credin are un drept de retenie asupra construciei pn n momentul n care proprietarul terenului, devenit prin accesiune i proprietarul construciei, i va achita sumele datorate. 4. Accesiunea mobiliar Noiune. Accesiunea mobiliar presupune unirea a dou bunuri mobile aparinnd unor proprietari diferii ori producerea unui
205 C. Brsan, M. Gai, Regimul juridic al construciilor edificate pe terenul proprietatea altei persoane, n R.R.D. nr. 5/1985, p. 36. 206 C. Usctescu, Regimul juridic al construciilor edificate pe terenul proprietatea altei persoane, n R.R.D. nr. 5/1985, p. 30; C. Brsan, M. Gai, M. M. Pivniceru, Op. cit. p. 194. 207 Dec. nr. 892/1994 CSJ, sec. civ., n Buletinul Jursiprudenei, Culegere de decizii pe anul 1994, p. 29.
281
DREPTURILE REALE
bun de ctre o persoan prin munca sa, dar cu materialele altuia. Ori de cte ori lucrurile mictoare care aparin la doi proprietari diferii se unesc, sau unul se ncorporeaz n cellalt, proprietarul bunului principal va dobndi i proprietatea asupra celuilalt bun. Categorii. Cazurile de accesiune mobiliar sunt reglementate n art. 504-516 C. civ. sub forma adjonciunii, specificaiunii i a confuziunii. 1. Adjonciunea (art. 504-507 C. civ.) Aceasta nseamn unirea a dou lucruri care aparin unor proprietari diferii aa fel nct, dei formeaz un singur tot, cele dou lucruri rmn distincte, se pot chiar despri unul de altul i pstra fiecare dup desprire (art. 504 C. civ.). Astfel, este cazul pietrei preioase fixate ntr-un inel, cel al tabloului fixat ntr-o ram. Criteriul dup care se determin lucrul principal este acela pentru uzul, ornamentul sau completarea creia a servit cellalt lucru. Dac acesta nu se poate aplica, este incident al doilea criteriu, i anume valoarea lucrurilor, considerndu-se principal bunul de o valoare mai mare, iar dac lucrurile au aceeai valoare, principal este lucrul ce are un volum mai mare. 2. Specificaiunea (art. 508-510 C. civ.) Specificaiunea const n producerea unui lucru nou prin prelucrarea sau transformarea unui material ce aparine altei persoane: confecionarea unui costum dintr-o stof, a unei statui dintr-o marmur, a unei mobile dintr-un lemn. Lucrul principal se consider materia, astfel nct proprietarul acestuia devine proprietarul lucrului nou. Dac munca are o valoare mai mare dect materialul supus prelucrrii, bunul va reveni lucrtorului cu obligaia de a plti fostului proprietar al materialului preul acestuia. n situaia n care se formeaz un lucru nou, lucrtorul folosind n parte materialul su i n parte material strin, dac materialele nu se mai pot despri, lucrul se cuvine ambilor proprietari: lucrtorului n proprietate cu valoarea materialului su i a muncii sale, iar celuilalt n proporie cu valoarea materialului su. n toate cazurile n care s-a format un obiect nou cu materia 282
altuia, fr tirea proprietarului materiei, acesta, n loc de a cere lucrul, poate s cear o materie de aceeai cantitate, greutate, mrime i calitate ca materia ntrebuinat, iar dac este cazul, i dauneinterese. 3. Confuziunea (amestecul) (art. 511-513 C. civ.) Confuziunea const n unirea a dou sau mai multe materii prime, ce aparin unor proprietari diferii, i formarea unui lucru nou fr a mai putea distinge partea fiecruia (topirea a dou metale, amestecul a dou lichide). Lucrul aparine proprietarului materiei ce depete prin valoare i cantitate pe cealalt, cu obligaia de a plti celuilalt proprietar preul materiei sale dac nici o materie nu poate fi considerat principal iar unirea s-a fcut fr tirea unuia dintre proprietari, dac este posibil desprirea, acesta poate cere desfacerea lor. Dac desprirea lor nu este posibil, lucrul se cuvine tuturor stpnilor, fiecruia n proporie cu limea, calitatea i valoarea materiilor ce au fost ntrebuinate. Dac amestecul s-a fcut fr tirea unuia dintre proprietari, acesta este n drept s reclame lucrul format sau s cear n loc materie de aceeai natur, lime, greutate, mrime, calitate. Dac nici unul dintre aceste criterii nu se pot aplica, lucrul format prin confuziune devine proprietate comun i se vinde la licitaie, preul urmnd a se mpri corespunztor (art. 513 C. civ.).
283
DREPTURILE REALE
SECIUNEA a III-a Uzucapiunea 1. Noiune. Domeniu de aplicare 1. Noiune Uzucapiunea sau prescripia achizitiv reprezint un mod de dobndire a proprietii sau a altor drepturi reale prin posesia nentrerupt a unui imobil, n timpul i condiiile prevzute de lege. Prin efectul posedrii lucrului un timp determinat, starea de fapt se transform n stare de drept, posesorul devenind proprietar. n aceast situaie, proprietarul iniial nu mai poate revendica imobilul uzucapat. Ca natur juridic, uzucapiunea apare ca sanciune mpotriva vechiului proprietar care d dovad de lips de diligen, lsnd un timp ndelungat lucrul n posesia altei persoane i permindu-i prin pasivitatea sa s se comporte public ca proprietar sau titular al altui drept real. 2. Domeniul de aplicare Uzucapiunea are n vedere numai categoria bunurilor imobile. Bunurile mobile, conform art. 1909 alin. 1 C.civ, se dobndesc n proprietate prin nsui faptul posesiei lor cu buncredin, fr a fi necesar trecerea unui interval de timp. n concluzie, pot fi dobndite prin uzucapiune numai bunurile imobile care se afl n proprietate privat, indiferent de titular (statul, uniti administrativ-teritoriale, persoane fizice sau juridice). De asemenea, prin uzucapiune se pot dobndi i alte drepturi reale susceptibile de posesie: uzufructul, abitaia, servituiile continue i aparente. 2. Felurile uzucapiunii n sistemul Codului civil, uzucapiunea este de dou feluri: uzucapiunea de 30 de ani i uzucapiunea de 10 pn la 20 de ani. 284
1. Uzucapiunea de 30 de ani Pentru a opera uzucapiunea de 30 de ani, se cer ndeplinite dou condiii, prevzute de art. 1890 C.civ.: a) posesia util a bunului. Detenia precar i posesia viciat nu duc la uzucapiune. Prin urmare: chiriaul fiind detentor precar, nu poate beneficia de prevederile legale referitoare la uzucapiune, indiferent ct timp exercit stpnirea n calitate de locatar208, cel ce stpnete o construcie cu ngduina proprietarului ei, nu o poate dobndi prin uzucapiune fiind detentor precar209, posesia exercitat de persoana care a locuit n imobil n calitate de concubin a fostului proprietar nu poate duce la dobndirea dreptului de proprietate prin uzucapiune210. n cazul unui act translativ de proprietate ncheiat conform legii, dobnditorul nu poate uzucapa bunul, acesta fiind dobndit ca efect al conveniei. n schimb, dac transmisiunea imobiliar nu este valabil din punct de vedere juridic, dreptul de proprietate nefiind transmis, posesorul poate s prescrie dreptul su mpotriva titularului proprietii. b) posesia trebuie exercitat nentrerupt, timp de 30 de ani. Uzucapiunea intervine dup mplinirea termenului de 30 de ani. Pentru uzucapiunea de 30 de ani nu se cere ca posesorul s fie de bun sau rea-credin sau s aib just titlu.
208 Dec. nr. 391/1992 a CSJ, sec. civ. n V. Bogdnescu, Op. cit. p. 39-41; n schimb, locatarul care dovedete ns c la o anumit dat a folosit imobilul sau partea de imobil nchiriat, nentrerupt i netulburat, cu titlu de proprietar timp de 30 de ani, pltind i impozitul respectiv, dobndete dreptul de proprietate prin uzucapiune (Dec. nr. 116/1991 a T.M.B. sec. a III-a civ., n Culegere de practic judiciar civil pe anul 1991, Ed. ansa SRL, Bucureti, 1992, p. 117). 209 Dec. nr. 391/1992 a CSJ, sec. civ. n Probleme de drept din deciziile CSJ pe anii 1990-1992, p. 40. 210 Dec. nr. 2251/1989 a Curii Supreme de Justiie, sec. civ., n Probleme de drept din deciziile Curii Supreme de Justiie, pe anii 1990-1992, p. 40.
285
DREPTURILE REALE
2. Uzucapiunea de la 10 la 20 de ani Pentru a se putea invoca acest fel de uzucapiune se cer a fi ndeplinite condiiile: a) s existe o posesie util asupra lucrului; b) posesia util s se ntemeieze pe just titlu; Just titlul este un act juridic translativ de proprietate, adic o operaiune juridic (negotium), care are drept scop s transfere proprietatea, dar care datorit unor mprejurri ce in de actul respectiv, transmite doar posesiunea. El trebuie s provin de la o alt persoan dect adevratul proprietar deoarece, dac ar proveni de la adevratul proprietar i nu este anulat pentru alte vicii, actul juridic este suficient prin el nsui pentru a duce la dobndirea proprietii, fr s fie nevoie de uzucapiune. Sunt considerate just titlu: tranzacia, hotrrile judectoreti de adjudecare a unor imobile date n cadrul procedurii vnzrii silite, hotrrea judectoreasc prin care se constat existena unei convenii translative de proprietate ntre prile unui proces; hotrrile judectoreti ce in loc de act autentic de nstrinare, actul juridic translativ de proprietate ncheiat cu motenitorul aparent. n schimb, nu constituie just titlu: contractele de locaiune, depozit, comodat; hotrrile judectoreti declarative; conveniile de mpreal avnd caracter declarativ; certificatul de motenitor211. c) posesia trebuie s fie de bun-credin. Prin bun-credin se nelege credina greit a posesorului c a dobndit de la adevratul proprietar (art. 1898 C.civ.).
211 Cu privire la justul titlu, doctrina judiciar a stabilit: justul titlu trebuie s existe n realitate i nu n credina celui care invoc uzucapiunea, deci nu este suficient un titlu putativ; conform art. 1897 alin. 2 C.civ., un titlu nul nu poate servi ca baz a uzucapiunii de 10 la 20 de ani, deci nu poate fi just titlu; un titlu anulabil poate fi invocat drept just titlu mpotriva unor persoane, altele dect cele care au dreptul s cear nulitatea relativ (art. 1897 alin. 3 C.civ., se consider c dup expirarea termenului n care se poate invoca nulitatea relativ, actul devine valabil i poate fi invocat ca just titlu chiar mpotriva celui care ar fi putut cere anularea); justul titlu este o condiie separat de bun-credin astfel nct trebuie dovedit de cel care invoc uzucapiunea; justul titlu trebuie s aib dat cert, n caz contrar el este inopozabil terilor. Termenul de uzucapiune ncepe s curg de la data cert a justului titlu.
286
Buna-credin trebuie s existe n momentul dobndirii imobilului (art. 1898 alin. 2 C.civ.)212. Faptul c, ulterior, posesorul i-a dat seama de greeal, este lipsit de importan. Buna-credin se prezum potrivit art. 1899, alin. 2 C.civ. (bona fides presumitur), sarcina probei revenind celui ce invoc reaua-credin. d) posesia s fie exercitat nentrerupt pe timpul prevzut de lege. Art. 1895 C.civ. are n vedere dou termene, de 10 i 20 de ani. Termenul este de 10 ani dac adevratul proprietar locuiete n raza teritorial a aceluiai tribunal judeean unde se afl imobilul. Termenul este de 20 de ani dac adevratul proprietar locuiete n raza teritorial a altui tribunal judeean dect cea n raza cruia se afl bunul imobil. n cazul n care adevratul proprietar a locuit un timp n raza teritorial a aceluiai tribunal judeean i un timp n raza altui tribunal, termenul se calculeaz n felul urmtor (art. 1896 C.civ.): la numrul anilor ct proprietarul a locuit n raza aceluiai tribunal judeean n care se afl imobilul, se adaug un numr dublu de ani din ce a rmas pentru a uzucapa. Spre exemplu, dac proprietarul a locuit 4 ani n aceeai circumscripie, iar ulterior n alta, au mai rmas 6 ani pn la 10, iar aceti 6 ani se dubleaz, adic 12; deci 4 plus 12 fac 16 ani. Invers, dac proprietarul locuiete la nceput 12 ani n alt circumscripie, dup aceea se mut n aceeai raz teritorial a tribunalului judeean, unde se afl imobilul, el nu mai trebuie s posede 8 ani, ci numai 4 adic 12 plus 4 fac 16. 3. ntreruperea i suspendarea cursului uzucapiunii 1. ntreruperea uzucapiunii ntreruperea prescripiei achizitive are ca efect nlturarea oricror efecte ale posesiei anterioare ntreruperii, astfel nct pentru a uzucapa este necesar s se nceap o nou prescripie integral. ntreruperea prescripiei achizitive este de dou feluri:
212 Dac titlul invocat este un testament, buna-credin trebuie s existe n momentul acceptrii succesiunii.
287
DREPTURILE REALE
ntrerupere natural i ntrerupere civil. ntrerupere natural intervine n urmtoarele cazuri: - posesorul este i rmne lipsit, mai mult de un an, de folosina lucrului, fie de ctre adevratul proprietar, fie de ctre o alt persoan; - lucrul este declarat imprescriptibil prin lege, de exemplu, un imobil este declarat ca fcnd parte din domeniul public. n acest caz, se suprim prescriptibilitatea lucrului, nsi posesia nceteaz definitiv i ireversibil, nemaiputnd rencepe, atta vreme ct imobilul este scos din circuitul civil. ntreruperea civil opereaz n cazurile prevzute de art. 16 din Decretul nr. 167/1958: - prin recunoaterea dreptului a crui aciune se prescrie fcut de cel n folosul cruia curge prescripia. n cazul prescripiei achizitive, recunoaterea se face de ctre posesor i privete dreptul adevratului proprietar; - prin introducerea unei cereri de chemare n judecat, chiar i la o instan judectoreasc necompetent. 2. Suspendarea uzucapiunii Suspendarea nu nltur timpul scurs anterior cauzei de suspendare, astfel nct dup ncetarea ei prescripia i reia cursul, socotindu-se i timpul scurs nainte de suspendare. Cauzele de suspendare sunt prevzute n art. 13 i 14 din Decretul nr. 167/1958: - ct timp cel mpotriva cruia curge prescripia este mpiedicat de un caz de for major s fac acte de ntrerupere; - ct timp cel ce se pretinde proprietar ori cel care invoc uzucapiunea se afl n rndul forelor armate romne, iar acestea sunt puse pe picior de rzboi; - ntre prini sau tutore i cel ce se afl sub ocrotirea lor, ntre curator i cei pe care i reprezint, precum i ntre orice alte persoane care, n temeiul legii sau a hotrrii judectoreti, administreaz bunurile altora i cei ale cror bunuri sunt astfel administrate, prescripia nu curge 288
ct timp socotelile nu au fost date i aprobate; prescripia nu curge mpotriva celui lipsit de capacitatea de exerciiu, ct timp nu are reprezentant legal i nici mpotriva celui cu capacitatea de exerciiu restrns, ct timp nu are cine s-i ncuviineze actele; prescripia nu curge ntre soi, n timpul cstoriei.
4. Jonciunea posesiilor 1. Noiune Jonciunea posesiilor reprezint unirea la termenul posesiei actuale a timpului ct lucrul a fost posedat de autorul su, pentru a se dobndi dreptul de proprietate prin uzucapiune. n acest sens art. 1860 C.civ. stabilete c: orice posesor are facultatea, spre a putea opune prescripia, s uneasc posesia sa cu a autorului su. Jonciunea posesiilor are deci un caracter facultativ, posesorul actual, putnd alege ntre a ncepe o nou posesie sau a invoca jonciunea. Dac se prevaleaz de posesia autorului su, posesorul actual este obligat s o continue cu toate viciile i avantajele sale. Practica judiciar 213 a stabilit c prin autor se nelege persoana care nu este titular al dreptului de proprietate sau a altui drept real. n caz contrar, are loc nsi transmiterea dreptului real respectiv, unirea celor dou posesii nefiind necesar. 2. Condiii Jonciunea posesiilor impune respectarea urmtoarelor condiii: - s existe o posesie propriu-zis. Detenia precar nu se poate uni cu posesia; - cel ce invoc jonciunea s fie un succesor n drepturi a autorului. Posesorul actual trebuie s fi dobndit posesia bunului de la autorul su pe baza unui raport juridic. Prin urmare, nu poate invoca jonciunea posesiilor: persoana care a uzurpat un bun aparinnd altuia,
213 Dec. nr. 2166/1987 a Trib. Suprem, n R.R.D., nr. 9/1987, p. 79.; Dec. nr. 122/1987 a Tribunalului Suprem, sec.civ., n R.R. D. nr.10/1987, p. 75-76.
289
DREPTURILE REALE
cel ce a obinut posesia printr-o aciune n revendicare i care nu va putea beneficia de timpul ct a posedat cel de la care a revendicat bunul.
3. Cazuri de invocare a jonciunii n practic se pot ivi situaii diferite: a) posesia actual este de aceeai natur cu cea a autorului. n acest caz, posesorul actual va fi interesat s invoce jonciunea putnd uzucapa, dup caz, n termen de 10-20 de ani sau de 30 de ani, n funcie de bunacredin sau reaua-credin a posesiilor; b) posesia actual este rea-credin, iar cea a autorului de bun-credin i cu just-titlu. Posesorul este interesat s invoce jonciunea pentru a dobndi posesia autorului su, ns va putea uzucapa numai n termen de 30 de ani; c) posesia actual este de bun-credin, i cu just titlu, iar cea a autorului, de rea-credin. n acest caz, posesorul actual are un drept de opiune: - fie s nceap o nou prescripie de 10-20 de ani, fr a beneficia de posesia autorului su. - fie s uneasc posesia sa cu cea a autorului pentru a uzucapa n termen de 30 de ani. Va exista interes pentru aceast variant n cazul n care timpul rmas pn la mplinirea termenului de 30 de ani este mai mic dect perioada uzucapiunii de scurt durat (10-20 de ani).
290
II. PREZENTARE PRACTICO-APLICATIV 1. Precizri suplimentare de doctrin juridic n practica judiciar s-a pus problema dac un coindivizar poate dobndi prin uzucapiune dreptul de proprietate asupra ntregului bun indivizibil. S-a stabilit c 214 nu este posibil uzucapiunea, deoarece coindivizarii posed unii pentru alii i doar n urma unui partaj, acetia pot avea o posesie util, de natur s duc la dobndirea proprietii. Ulterior, s-a decis215 c stpnirea de ctre un coindivizar a unui bun poate duce la dobndirea proprietii prin uzucapiune numai dac a intervenit o manifestare de voin n sensul de a transforma posesia din comun n exclusiv216. O problem controversat o constituie aceea dac n perioada anilor 1974-1989, ct timp au fost n vigoare legile nr. 58 i 59/1974 a avut loc sau nu ntreruperea natural a cursului prescripiilor achizitive cu privire la terenuri. Anterior anului 1990, doctrina i practica judiciar, n mod unanim, au rspuns n sensul c, prin scoaterea terenurilor din circuitul civil, ca efect al legilor amintite, cursul prescripiei achizitive a fost ntrerupt, iar dobndirea dreptului de proprietate asupra terenurilor prin uzucapiune nu mai era posibil. Dup anul 1990 s-au conturat dou opinii. Unii autori217 au considerat c prin intrarea n vigoare a Legii nr. 58/1974 i Legii nr. 59/1974 s-a ters orice prescripie achizitiv nceput anterior, iar pn la abrogarea acestora, nu a mai fost posibil nceperea unei noi
214 Dec. nr. 1335/1975 a Trib. Suprem sec. civ. n C.D., p. 131. 215 Dec. nr.1045/1982 a Trib. Suprem, sec. civ. n CD, p. 25. 216 Au fost considerate acte de intervertire n fapt a posesiei: reparaiile fcute de un coindivizar asupra bunului pe numele su, edificarea unor construcii de ctre acesta, nchirierea sau arendarea imobilului fcut pe numele su. (Dec. nr. 1045/1982 a Trib. Suprem, sec. civ., n C.D. pe anul 1982, p. 25). 217 C. Brsan, M. Gai, M:M. Pivniceru, Op. cit., p. 202-203; C. Turianu, Efectul ntreruptiv al Legii nr. 58/1974 i 59/1974, n Dreptul nr. 9/1992, p. 67.
291
DREPTURILE REALE
prescripii. Ali autori 218 consider c uzucapiunea cu privire la terenuri a curs n intervalul de timp ct au fost n vigoare cele dou legi, cu motivarea c terenurile nu au fost scoase din circuitul civil, ci a avut loc doar o restrngere juridic a circulaiei n sensul c erau interzise nstrinrile prin acte juridice ntre vii nu i prin motenire. n plus, legile nu cuprindeau dispoziii care s declare expres c posesia util asupra terenurilor nu avea nici un efect. Jurisprudena a statuat c, odat cu intrarea n vigoare a celor dou legi, terenurile au fost scoase din circuitul civil i ca atare nu mai este posibil dobndirea dreptului real prin uzucapiune. Prescripiile achizitive care au nceput nainte de intrarea lor n vigoare sunt considerate ntrerupte natural, deoarece terenurile fiind declarate inalienabile, implicit devin imprescriptibile. Potrivit art. 1847 C.civ., ca s se poat uzucapa, se cere o posesie continu, nentrerupt, netulburat, public i sub nume de proprietar, iar potrivit art. 1848 C.civ., posesiunea este discontinu cnd posesorul o exercit cu intermitene anormale. Condiiile cerute de textele legale pentru dobndirea dreptului de proprietate prin uzucapiune nu sunt ndeplinite deoarece, prin Legile nr. 58 i 59/1974, terenurile au fost scoase din circuit iar termenul de prescripie achizitiv a fost ntrerupt219. Principala motivaie care se aduce n susinerea punctului de vedere c prescripia nu s-a ntrerupt, este aceea c prin cele dou legi s-a interzis numai transmiterea bunurilor prin acte juridice, or uzucapiunea este un fapt juridic. Contracarnd argumentul n temeiul cruia uzucapiunea nu poate opera deoarece stpnirea material a imobilelor este doar o detenie precar, lipsind elementul animus al
218 L. Pop, Op. cit. p. 243-244; I. Adam, Op. cit. p. 654; I. Popa, I. Lul, Opinii n legtur cu dobndirea dreptului de proprietate asupra terenurilor pe calea prescripiei achizitive prin posesiune exercitat i n perioada ct au fost n vigoare Legile nr. 58/1974 i 59/1974, n Dreptul nr. 2/1994, p. 43-50. n acelai sens, Dec. nr. 615/1994 a Curii Supreme de Justiie, sec.civ., n C. Criu, Jurispruden i doctrin romn, Ed. Argessis, 1995, p. 520-521; Dec. nr. 1085/1995 a Tribunalului Municipiului Bucureti, nepublicat;. Dec. nr. 14/1993 a Tribunalului Judeean Maramure, n Dreptul nr. 10-11/1993, p. 124. 219 Dec. nr. 196/1993 a Curii de Apel Constana sec. civ. n M. Voicu, M. Popoac, Op. cit., p. 229.
292
posesiei, marea majoritate a practicii judiciare a decis220: - adoptarea legilor nu a dus la pierderea celor dou componente ale posesiunii, fiindc deintorii de terenuri nu au fost deposedai, i prin urmare nu au pierdut nici animus, nici corpus. - pe intervalul de timp n care au acionat aceste legi, terenurile au pstrat n continuare calitatea de obiecte ale dreptului de proprietate personal i au rmas n minile acelorai posesori, care le-au stpnit pentru ei i nu pentru alii221. n perioada anilor 1974-1989, statul nu a mpiedicat pe posesori s exercite acte de folosin, ns aceste stri de fapt nu puteau fi transformate n stri de drept. Dndu-se o interpretare restrictiv dobndirii dreptului de proprietate numai prin motenire legal, s-a pus pe acelai plan dobndirea dreptului de proprietate asupra terenurilor prin acte juridice cu dobndirea dreptului de proprietate prin uzucapiune, care reprezint un mod originar de dobndire a proprietii. Aadar, posesia exercitat pe timpul aplicrii legilor 58 i 59/1974 este productoare de efecte juridice dac au fost respectate condiiile prevzute de art. 1846-1847 C.civ. Dac termenele de uzucapiune s-ar fi mplinit n perioada de aplicare a legilor, transferul dreptului de proprietate asupra terenurilor nu putea avea loc, i nu pentru c posesiunea era ntrerupt de lege, ci deoarece jurisprudena considera aciunea inadmisibil, singurul mod de dobndire a proprietii fiind motenirea legal. Dup abrogarea celor dou legi, nimic nu mpiedic pe posesorii terenurilor, aflai n continuare n stpnirea lor, s cear recunoaterea dreptului de proprietate la data mplinirii termenului legal de uzucapiune222.
220 Dec. nr. 3027/1996 a Curii de Apel Ploieti, sec. civ., p. 296; Dec. nr. 165/1994 a Curii de Apel Constana i Dec. nr. 284/1994 ;.Idem, p. 299. 221 Extras din motivarea Dec. nr. 566/1998 a Curii de Apel Ploieti, sec. civ., n M.Voicu, M. Popoac, Op. cit., p. 300-301. 222 Extras din motivarea Dec. nr. 2246/1997 a Curii de Apel Ploieti, sec. civ. II, Op. cit. p. 297.
293
Hotrre judectoreasc Tradiiunea Ocupaiunea
De 10 - 20 de ani Modaliti de dobndire ale dreptului de proprietate Uzucapiunea
De 30 de ani
Accesiunea
mobiliar
Adjunciunea (art. 504 - 507 C.civ.) Specificaiunea (art. 508 510 C.civ.) Confuziunea (art. 511 514 C.civ.)
DREPTURILE REALE
artificial Contractul (convenia) imobiliar
Construciile i plantaiile fcute de proprietar pe terenul su cu materialele altuia (art. 493 C.civ.) Construciile i plantaiile fcute de o persoan cu materialele sale pe terenul proprietatea altuia (art. 494 C.civ.)
natural
Aluviunea (art. 495, 497 C.civ) Avulsiunea (art. 498 C.civ.) Insulele i prundiurile (art. 499-501 C.civ.) Accesiunea animalelor i psrilor (art. 503 C.civ.)
294
4. Vocabular explicativ abuz de drept fapta titularului unui drept de a-l exercita cu reacredin n afara scopului social-economic, recunoscut de ctre lege; a evinge a face ca o alt persoan s sufere o eviciune (pierderea proprietii lucrului sau tulburarea cumprtorului n exercitarea prerogativelor de proprietar); bona fides presumitur expresie latin desemnnd regula conform creia buna-credin se prezum; ea nu trebuie dovedit. cheltuieli necesare sume de bani sau munc necesare pentru conservarea unui lucru n nsi materialitatea sa; cheltuieli utile sume de bani sau munc utilizate de ctre posesorul unui lucru n vederea ameliorrii strii materiale a acestuia i care, dei nu sunt necesare, sporesc valoarea lucrului; cheltuieli voluptorii sume de bani sau munc utilizate de ctre posesorul unui lucru pentru a-i satisface plcerea lui personal i care nu mresc valoarea unui lucru; contract de comodat contract prin care o persoan, numit comodant, remite spre folosin temporar unei alte persoane, numit comodatar, un lucru determinant cu obligaia pentru acesta din urm de a-l restitui n natur, n individualitatea sa; crean cert crean care are o existen nendoielnic i asupra creia nu exist nici un litigiu; crean exigibil crean a crei scaden fiind ndeplinit, creditorul poate cere a fi executat de ndat i la nevoie chiar pe calea urmririi silite; crean lichid crean avnd un cuantum precis determinat; dar manual varietate a contractului de donaie, avnd ca obiect bunuri mobile corporale, care se ncheie valabil i se execut prin remiterea efectiv a bunului de la donator la donatar, fr ndeplinirea altei formaliti; 295
DREPTURILE REALE
dies ad quem computatur in termino expresie latin care exprim regula conform creia ultima zi a termenului se include n durat; dies a quo non computatur in termino expresie latin care exprim regula potrivit creia ziua de pornire nu este inclus n durat; excepie procesual mijloc de aprare prin care prtul, fr s pun n discuie temeinicia pe fond a dreptului invocat de reclamant, cere instanei s resping cererea de chemare n judecat; dat cert dat calendaristic marcnd momentul din care existena unui nscris sub semntur privat nu mai poate fi contestat de ctre teri i care este considerat a fi adevrata dat a acelui nscris; sechestru act nceptor de executare n cadrul executrii silite ce presupune inventarierea de ctre executorul judectoresc a unor bunuri mobile aparinnd urmritului, spre a fi valorificate ulterior n condiiile legii, pentru satisfacerea creanei urmritorului. 5. ntrebri, exerciii 1. Definii modurile de dobndire ale dreptului de proprietate i clasificai-le n funcie de criteriile cunoscute. 2. Precizai cnd opereaz transferul dreptului de proprietate n cazul unui contract de vnzare-cumprare. 3. Completai spaiile libere din urmtoarele enunuri: - creterile de pmnt ce se fac succesiv i pe nesimite la malurile fluviului sau rurilor sunt ale . , iar fenomenul poart denumirea de - pmntul ce rezult din retragerea apei mrii aparine ntotdeauna domeniului .. - adugirea la un teren a unei buci de pmnt smulse de la un alt teren, prin aciunea apelor se numete .. Ea 296
devine proprietatea persoanei ce deine terenul , dac proprietarul terenului de la care s-a fcut ruperea, ., timp de - dac insulele i prundiurile se formeaz n fluviile i rurile proprietate public, atunci ele vor avea regimul juridic al . - n cazul construciilor fcute de proprietarul terenului dar cu materialele altei persoane, proprietarul terenului devine .., iar proprietarul materialelor are dreptul la . - n situaia constructorului de rea-credin pe terenul altuia, proprietarul terenului poate, fie ., devenind proprietar n temeiul ., fie s oblige pe constructor .. pe cheltuiala sa. - n situaia constructorului de bun-credin pe terenul altuia, proprietarul terenului nu va putea cere constructorului , ci devine . al lucrrilor efectuate. - n cazul n care dou lucruri, dei unite, rmn distincte i se pot despri suntem n prezena . - const n producerea unui lucru nou prin prelucrarea sau transformarea unui material ce aparine altei persoane. - amestecul a dou materiale i formarea unui lucru nou fr a se mai distinge fiecare materie prim n parte, constituie - nu pot fi dobndite prin uzucapiune: imobilele aparinnd domeniului .. , terenurile atribuite prin ., dreptului de proprietate privat, bunurile .. de apropriere. 4. Dac ai fi judector cum ai soluiona (n sensul respingerii sau admiterii) cererea unui croitor prin care solicit constatarea dreptului de proprietate asupra costumului lucrat din materialul clientului, motivnd c manopera este mult mai valoroas dect 297
DREPTURILE REALE
materia prim? 5. Ce ai decide n situaia n care poriunea de teren care s-a rupt aparine domeniului public? Dar dac aceasta aparine unui particular i s-a alipit domeniului public? 6. Cum se calculeaz ntinderea despgubirilor pe care urmeaz s le primeasc constructorul de bun-credin? Ce s-ar decide n situaia n care edificarea construciei ar fi avut loc n anul 1990, iar despgubirile s-ar calcula n anul 2000? Ce mijloace juridice are la ndemn constructorul de bun-credin pentru a-l obliga pe proprietar la plata despgubirilor? 7. Ce reprezint justul titlu? Dai exemple de astfel de titluri. Certificatul de motenitor este un just titlu? 8. Actul translativ de proprietate care provine de la un dominus poate servi just titlu al uzucapiunii? 9. Poate uzucapa cel care deine un imobil prin simpla ngduin a proprietarului? Dar locatarul care a deinut o parte din imobilul nchiriat, n mod constant, nentrerupt i netulburat cu titlu de proprietar timp de 30 de ani, pltind i impozitul? 10. O simpl petiie prin care nu se formuleaz nici o pretenie, poate s ntrerup prescripia? Care este efectul ntreruperii uzucapiunii? 11. n timpul Revoluiei din Decembrie 1989 uzucapiunile au fost suspendate? Care este efectul suspendrii prescripiei? 6. Teste gril 1. Constituie avulsiune: a) creterile de pmnt care se fac succesiv i pe nesimite pe malurile apelor curgtoare; b) adugirile la un teren a unei buci de pmnt smuls de la un alt teren, prin aciunea apelor; c) pmntul rmas dup retragerea apelor curgtoare de la un mal la altul.
298
2. Insulele i prundiurile care se formeaz n albia rurilor navigabile i plutitoare: a) aparin proprietarului rmului pe care s-au format; b) aparin statului; c) aparin ambilor proprietari riverani dac insula s-a format la jumtatea rului. 3. Atunci cnd un ru navigabil face un bra nconjurnd pmntul unui proprietar riveran: a) proprietarul terenului pstreaz proprietatea insulei astfel formate; b) proprietarul insulei devine statul; c) proprietarul insulei nu pierde insula dac o revendic n termen de 1 an. 4. Reprezint o modalitate de accesiune imobiliar natural: a) aluviunea; b) adjonciunea; c) confuziunea. 5. Constituie o modalitate de accesiune mobiliar: a) accesiunea animalelor; b) avulsiunea; c) specificaiunea. 6. n cazul n care proprietarul unui teren a fcut construciile, plantaiile sau lucrrile, cu materiale strine: a) proprietarul terenului dobndete proprietatea lucrrilor dac este de bun-credin; b) n toate cazurile, proprietarul terenului dobndete proprietatea lucrrilor; c) proprietarul materialelor le poate ridica. 7. Dac o persoan ridic o construcie pe un teren cunoscnd c aceasta aparine altei persoane, atunci: a) dac proprietarul terenului invoc accesiunea, el trebuie s plteasc constructorului valoarea materialelor i preul muncii; 299
DREPTURILE REALE
b) dac proprietarul terenului invoc accesiunea, el trebuie s plteasc constructorului sporul de valoare al fondului; c) constructorul este obligat s-i ridice lucrrile i s-l despgubeasc pe proprietarul terenului pentru prejudicii. 8. Dac o persoan ridic o construcie pe un teren, creznd c acesta i aparine: a) proprietarul terenului poate obliga pe constructor s ridice construcia; b) proprietarul terenului poate invoca accesiunea, pltind constructorului valoarea materialelor, preul muncii i sporul fondului; c) proprietarul terenului devine proprietarul construciei, putnd opta fie s plteasc preul muncii i al materialelor, fie o sum egal cu sporul fondului. 9. Dac dou lucruri mobile a doi proprietari diferii s-au unit formnd un tot, dar se pot despri atunci: a) bunul format este al proprietarului lucrului care constituie parte principal; b) bunul format este al proprietarului lucrului care constituie parte accesorie; c) oricare dintre cei doi proprietari poate cere desprirea i restituirea lucrului. 10. Constituie specificaiune: a) unirea a dou lucruri mobile aparinnd unor proprietari diferii astfel nct se mai pot deosebi unul de altul; b) unirea a dou lucruri mobile aparinnd unor proprietari diferii, astfel nct ele nu se mai pot deosebi; c) prelucrarea i transformarea unui materii aparinnd altei persoane. 300
11. Pentru a opera uzucapiunea de 30 de ani trebuie ndeplinit condiia: a) s existe o posesie sau o detenie de 30 de ani; b) posesorul s fie de bun-credin; c) posesia s fie util. 12. Uzucapiunea este: a) un dezmembrmnt al dreptului de proprietate; b) un mod de dobndire a dreptului de proprietate i a altor drepturi reale; c) un drept real principal. 13. Termenul de prescripie de 30 de ani nceput pe data de 5 august 1975 se consider mplinit la data de: a) 4 august 2005; b) 5 august 2005; c) 6 august 2005. 14. Uzucapiunea: a) se poate invoca pentru a dobndi proprietatea asupra unei universaliti de bunuri; b) se poate invoca pentru a dobndi proprietatea bunurilor imobile; c) se poate invoca pentru a dobndi proprietatea mobilelor i imobilelor. 15. Uzucapiunea de 10 la 20 de ani poate opera dac: a) exist o posesie util; b) posesia util se ntemeiaz pe un titlu putativ; c) posesia este de bun-credin sau de reacredin. 16. Poate constitui just titlu n materia uzucapiunii de 10 la 20 de ani: a) titlu provenit de la proprietar; b) titlul lovit de nulitate absolut; c) tranzacia. 17. Poate constitui just titlu n materia uzucapiunii de 10 la 20 de ani: a) certificatul de motenitor; b) hotrrea declarativ de drepturi; 301
DREPTURILE REALE
c) hotrrea constitutiv de drepturi. 18. Justul titlu poate fi opus proprietarului, n materia uzucapiunii de 10 la 20 de ani: a) dac are dat cert; b) chiar dac nu are dat cert; c) numai dac au fost ndeplinite formalitile de publicitate imobiliar. 19. n materia uzucapiunii de 10 pn la 20 de ani: a) buna-credin se dovedete; b) buna-credin trebuie s existe numai la momentul dobndirii imobilului; c) buna-credin trebuie s existe pe tot timpul posesiei. 20. Dac adevratul proprietar a locuit 2 ani n raza teritorial a aceluiai jude n care se afl imobilul i ulterior n alt jude, persoana care ndeplinete condiiile de invocare a uzucapiunii de 10 pn la 20 de ani poate uzucapa imobilul dup trecerea a: a) 10 ani; b) 18 ani; c) 20 de ani. 21. ntreruperea natural a prescripiei achizitive poate avea loc: a) cnd posesorul rmne lipsit, mai mult de 1 an, de folosina lucrului, dar numai de ctre adevratul proprietar; b) cnd lucrul este declarat imprescriptibil n urma unei transformri legale a naturii sau destinaiei sale; c) prin recunoaterea dreptului a crui aciune se prescrie, fcut de ctre adevratul proprietar. 22. Dac posesorul actual al unui imobil este de rea-credin, iar autorul su este un posesor de bun-credin i cu just titlu: a) posesorul va dobndi proprietatea prin efectul uzucapiunii de 10 la 20 de ani; b) posesorul va putea dobndi proprietatea numai 302
prin efectul uzucapiunii de 30 de ani, neputnd aduga i timpul ct a posedat autorul su; c) posesorul va putea dobndi proprietatea numai prin efectul uzucapiunii de 30 de ani, putnd s adauge i timpul ct a posedat autorul su. 23. Dac posesorul unui imobil este de bun-credin i are just titlu, iar autorul este de rea-credin atunci: a) posesorul actual se poate prevala de posesia autorului su, n cadrul uzucapiunii de 10-20 de ani; b) posesorul actual se poate prevala de posesia autorului, n cadrul uzucapiunii de 30 de ani; c) posesorul va uzucapa n 30 de ani, fr a se putea prevala de posesia autorului su. 7. Spee 1. Proprietatea lui X este delimitat n mod natural de cea a lui Y printr-un ru cu un debit mic de ap. n timpul primverii, dup topirea brusc a zpezii, cantitatea de ap a crescut i a inundat proprietile celor doi riverani. Dup retragerea apelor, ntre acetia a izbucnit un litigiu, adus n faa instanei. Din probele administrate n cauz, instana de judecat a constatat urmtoarele: 1) la momentul retragerii, rul i-a schimbat cursul, lsnd o poriune de teren n plus pe proprietatea lui Y i a ocupat o poriune corespunztoare pe proprietatea lui X. n aceste condiii X a revendicat de la Y partea din teren cu care proprietatea sa a fost diminuat, concomitent cu creterea proprietii acestuia din urm; 2) din proprietatea lui Y s-a desprins o bucat de teren, pe care rul a alipit-o la proprietatea lui X, motiv pentru care Y a reclamat aceast poriune de teren. X a refuzat, motivnd c nu are nici o contribuie, natura fiind cea care a lucrat n acest sens; 3) n mijlocul rului, s-a format o insuli, situaie ce a 303
DREPTURILE REALE
determinat pe cei doi proprietari s reclame, n contradictoriu, proprietatea acesteia; 4) de multe ori, X a prins n capcanele sale animale de cas ale lui Y, iar acesta din urm a solicitat instanei despgubiri pentru uciderea acestora. Cerine: a) Ce instituie de drept civil este incident n spe? Definii i clasificai aceast instituie n funcie de criteriile cunoscute. b) Ce forme ale acestei instituii identificai n spe? c) Care este termenul de prescripie a aciunii lui Y prin care a revendicat de la X poriunea de teren rupt din proprietatea sa? d) Ce va decide instana cu privire la preteniile celor doi proprietari riverani? 2. X a nceput construcia unei case pe un teren aflat n proprietatea lui Y. Aceast situaie era cunoscut de X, care credea c proprietarul plecase n strintate. n fapt, Y se afla ntr-o alt localitate unde i avea locul de munc i avea cunotin de construirea pe terenul su a unui edificiu. Cu toate acestea, ele nu i-a cerut constructorului sistarea lucrrilor, fiind convins c satisfacia va fi mai mare cnd X va fi obligat s demoleze construcia. La ridicarea construciei X a folosit materiale proprii, o parte din acesta fiindu-i de prisos. Astfel, Z, fr acordul lui X, a folosit materialele rmase pentru a-i construi un garaj pe teren proprietate personal. n aceste condiii, Y l-a acionat n justiie pe X, solicitnd demolarea construciei n temeiul art. 494 C. civ i readucerea terenului la situaia anterioar. La rndul su, X l-a acionat pe Z cernd dezmembrarea i restituirea materialelor ncorporate n garaj.
304
Cerine: a) Ce se nelege prin constructor de bun-credin? Este X un astfel de constructor? b) Cnd se nate dreptul lui Y asupra construciei? c) Este admisibil aciunea lui Y avnd ca obiect demolarea construciei? d) Ce s-ar decide n situaia n care X nu cunotea c terenul se afl n proprietatea altei persoane? 3. X a chemat n judecat pe Y, solicitnd instanei printr-o aciune n revendicare, restituirea terenului ce a fcut obiectul unui contract de vnzare-cumprare ncheiat cu prtul n 1960, sub forma unui nscris sub semntur privat. Reclamantul care a continuat s locuiasc n aceeai comun n care se afl terenul n litigiu, i-a motivat pretenia pe ineficacitatea actului de a transmite proprietatea, acesta nclcnd dispoziiile art. 8, 11 i 12 din Decretul nr. 151/1959 ce impuneau forma autentic sub sanciunea nulitii absolute. Prtul s-a aprat susinnd c a stpnit terenul din 1960 pn n 1992 n mod continuu i netulburat, n temeiul unui act pe care l considera valabil deoarece nu cunotea prevederile Decretului mai sus menionat. Mai mult, el a invocat dobndirea dreptului de proprietate asupra terenului prin prescripie achizitiv n condiiile art. 1890 C. civ. n acest context, reclamantul a invocat dispoziiile Legile nr. 58 i 59/1974, cernd s se constate c uzucapiunea de 30 de ani nu a operat deoarece, n perioada 1974-1989, posesia prtului nu a fost util. (Dec. nr. 3027/1996 a CA Ploieti, adaptat)223
305
DREPTURILE REALE
Cerine: a) De cte feluri este uzucapiunea i care sunt condiiile necesare pentru a uzucapa? b) Ce se nelege prin just titlu? n spe, contractul de vnzare-cumprare constituie un astfel de titlu? c) Care din uzucapiuni considerai c a operat n spe? Care este efectul Legilor nr. 58 i 59/1974 asupra uzucapiunii prtului? d) Ce va hotr instana? 4. X a cumprat n 1945 printr-un act sub semntur privat o cas fr s cunoasc c a dobndit-o de la un non dominus (acest lucru l-a aflat n momentul cnd a fost chemat, n faa instanei de ctre adevratul proprietar, Y). La data ncheierii contractului, i avea domiciliul i i desfura activitatea profesional n localitatea unde se afla imobilul. n anul 1951, Y a plecat din localitate i s-a mutat n Bucureti ca urmare a obinerii unui loc de munc mult mai avantajos. Cnd a ieit la pensie, n 1960, Y a revenit n localitatea natal i deoarece nu mai avea posesia casei, a introdus mpotriva lui X o aciune n revendicare imobiliar, solicitnd restituirea bunului deinut fr drept de ctre X. Prtul s-a aprat invocnd n favoarea sa uzucapiunea de scurt durat, dovedind mplinirea termenului, ntruct reclamantul a locuit o perioad n aceeai localitate i un timp n afara acesteia, depunnd la dosar i titlul su. Cerine: a) Care sunt diferenele dintre instituia incident n spe i prescripia extinctiv? b) Credei c X este un posesor de bun-credin? Are sau nu just titlu? c) Care este termenul n care X ar putea uzucapa imobilul? Ce va decide instana? 306
5. n anul 1998, X i Y au formulat o cerere mpotriva prtului Z, solicitnd instanei s se constate calitatea lor de proprietari asupra terenului n litigiu, calitate pe care au dobndit-o prin uzucapiunea de 30 de ani, ca urmare a jonciunii posesiilor. Reclamanii, ca posesori actuali ai imobilului din 1991, au neles s se prevaleze de posesia autorului lor A (tatl prtului Z) care a intrat n stpnirea de fapt a terenului din 1978, unit cu cea a autorilor acestuia ce deineau terenul n calitate de motenitori ai defunctul B, din 1960. n aprare, prtul Z a solicitat s se constate c: - reclamanii nu au fcut dovada jonciunii posesiilor deoarece nu s-a prezentat instanei chitana ncheiat de A cu motenitorii lui B, iar cea ncheiat de reclamanii cu A, tatl su, nu produce efecte deoarece nu poart semntura vnztorului ci doar amprenta lui. - chitana invocat de reclamani este nul absolut pentru lipsa consimmntului tatlui su, A. - reclamanii sunt constructori de rea-credin pe terenul proprietatea altei persoane i s fie obligai s demoleze lucrrile, s plteasc despgubiri, inclusiv cheltuieli de judecat. Reclamanii au dovedit cu martori c, n momentul n care a vndut, tatl prtului era aproape ngheat, ns lucid i deoarece nu putea s in creionul n mn a pus degetul, mprejurare ce explic de ce vnztorul nu a semnat chitana, dei tia carte, aplicnd doar amprenta digital. (Dec. nr. 3612/1998 a TMB, sec. III civ., adaptat)224 Cerine: a) Definii jonciunea posesiilor i artai condiiile n care acesta opereaz. Ce se nelege prin autor n sensul art. 1860?
224 n Th. Mrejeru, Op. cit., p. 59-68/
307
DREPTURILE REALE
b) Pentru a opera jonciunea posesiilor este necesar dovedirea titlului sau doar transmiterea posesiei ca stare de fapt de la posesorul iniial la cel actual? n aceste condiii este necesar prezentarea chitanei ncheiat de A cu motenitorii lui B? c) Este valabil contractul de vnzare-cumprare ncheiat de reclamani cu tatl prtului? d) n spe, este incident uzucapiunea de 30 de ani? n caz de rspuns afirmativ, reclamanii sunt constructori de bun sau de rea-credin? Ce prezumie opereaz n favoarea lor? e) Ce va decide instana? 6. A, proprietarul unui diamant valoros, s-a neles cu B s prind aceast piatr ntr-un inel, aurul fiind pus la dispoziie de acesta din urm. Inelul a fost vndut de B unui ter. Banii au fost ncasai n totalitate de B, fr s-i dea nimic lui A. n aceste condiii, A a introdus o aciune n revendicare mpotriva terului achizitor. Instana a respins aciunea, ntruct acesta nu avea calitatea de proprietar, numai o astfel de calitate fundamentnd promovarea unei asemenea aciuni. Cerine a) Ce instituie juridic este incident n spe? Definii-o. b) Considerai c bunurile trebuiau separate? c) Credei c instana a respins n mod ntemeiat aciunea lui A? d) Cum ar fi trebuie s procedeze A? 7. Prima instan a admis aciunea introdus de reclamant mpotriva prtului, obligndu-l pe acesta din urm s lase n deplin proprietate i posesie reclamantului un teren. Totodat, reclamantul a fost obligat s plteasc prtului suma de 17.000.000 lei,
308
reprezentnd contravaloarea construciilor edificate cu bun-credin n anii 1988-1989, de ctre prt. mpotriva hotrrii prtul a declarat apel, cu motivarea c este proprietarul terenului i al construciei edificat pe el n mod legal, adic cu bun-credin. (Dec. nr. 2176/1996 a Tribunalului Municipiului Bucureti, sec. a IV-a civil adaptat)225 Cerine: a) Ce instituie juridic invoc n motivarea apelului, prtul? b) Considerai ntemeiate susinerile apelantului? c) Ce va decide instana de apel? 8. n 1992 reclamanta G.F. a solicitat instanei, n contradictoriu cu prii A.N. i D.E., s se constate c a devenit proprietar prin uzucapiune i ca urmare a jonciunii posesiilor asupra unui teren. Reclamanta, n susinerea aciunii, a invocat: terenul a fost dobndit n 1957 printr-un nscris sub semntur privat; transmitorul posesiunii ctre reclamant este un posesor i nu titular al dreptului de proprietate, fapt ce i-a permis s uzucapeze ca urmare a jonciunii posesiei ei cu cea a autorului. att ea ct i autorul fiind de bun-credin, a uzucapat n 10-20 de ani. (Dec. nr. 213/1999 a Curii de Apel Bucureti; sec. a IV-a civil, adaptat)226
225 n Culegere de practic judiciar a Tribunalului Municipiului Bucureti, Op.cit., p.19. 226 n Culegere de practic judiciar n materie civil, pe anul 1999, Op.cit., p. 173174.
309
DREPTURILE REALE
Cerine: a) n ce condiii opereaz uzucapiunea de 10-20 de ani? Sunt ndeplinite aceste condiii, n spe? b) Ce se nelege prin just-titlu? n spe, nscrisul sub semntur privat constituie un just-titlu? c) Care va fi soluia instanei? d) n caz de respingere a aciunii, ce mijloc legal are la dispoziie reclamanta pentru a-i valorifica dreptul? 8. Bibliografie D.C. Florescu, Dreptul de proprietate, Op. cit., p. 297-366. D. C. Florescu, Teoria general a drepturilor reale, Op. cit., p.215-275. L. Pop, L. M. Harosa, op. cit., p. 265-304 O. Ungureanu, C. Munteanu, 0p. Cit., p.290-314. I.R. Urs, S. Angheni, Op. cit., p.120-130. C. Brsan, M. Gai, M.M. Pivniceru, Op. cit., p. 187-211. C. Brsan, Op. cit., p. 305-337. L. Pop, Op. cit., p. 209-246. I.P. Filipescu, A.I. Filipescu, Op. cit.,p. 267-298. I. Adam, Op. cit., p. 597-690. P. M. Cosmovici, Op. cit., p. 145-160. Speele nr. 1, 2 au fost prelucrate din G. Rducan, G. T. Maravela, Op. cit., p. 215-217. M. Voicu, M. Popoac, Dreptul de proprietatea i alte drepturi reale, tratat de jurispruden 1991-2002, Editura Lumina Lex, Bucureti, 2002. Th. Mrejeru, Mijloace juridice de aprare a dreptului de proprietate n Romnia. Doctrin i jurispruden, Editura Continent XXI, Bucureti, 2001. F. Ciutacu, Dreptul de proprietate i alte drepturi reale. Culegere de spee, Editura Lumina Lex, Bucureti, 2001.
310
CAPITOLUL X
MIJLOACE JURIDICE CIVILE DE APRARE A DREPTULUI DE PROPRIETATE I. PREZENTARE TEORETIC SECIUNEA I Noiunea i categorii de mijloace juridice civile de aprare a drepturilor reale 1. Noiune Aprarea dreptului de proprietate ca principal drept real, dar i a celorlalte drepturi reale se realizeaz printr-un ansamblu de mijloace juridice att de drept civil ct i reglementate de diferite ramuri ale sistemului nostru de drept. Mijloacele juridice sunt aciuni n justiie prin care titularul dreptului solicit nlturarea oricrei atingeri sau nclcri aduse dreptului su. 2. Categorii Mijloacele juridice civile sunt grupate n dou categorii: 1. Mijloace juridice specifice - aciuni reale care se ntemeiaz direct pe dreptul de proprietate sau alt drept real, precum i pe faptul stpnirii unui bun imobil. Aciunile reale se clasific n: a. aciuni petitorii sunt acele aciuni prin care reclamantul solicit s se stabileasc direct c este titularul dreptului de proprietate sau al altui drept real asupra bunului. Intr n categoria aciunilor petitorii: aciunea n revendicare, aciunea n grniuire, aciunea negatorie i aciunea confesorie. aciunea n grniuire este acea aciune prin care reclamantul pretinde ca, n contradictoriu cu prtul, instana s determine, prin semne exterioare, ntinderea celor dou fonduri nvecinate. 311
DREPTURILE REALE
aciunea negatorie este acea aciune prin care reclamantul cere instanei de judecat s stabileasc c prtul nu are un drept real (uzufruct, uz, abitaie, servitute sau superficie) asupra bunului aflat n proprietatea sa i s-l oblige s nceteze exercitarea nelegitim a unui asemenea drept. Este o aciune real, petitorie i, n principiu, imprescriptibil. aciunea confesorie este acea aciune prin care reclamantul, titular al unui drept real principal uzufruct, uz, abitaie, servitute, superficie solicit instanei s-l oblige pe prt, proprietar sau alt persoan, s permit exercitarea deplin a dreptului su real. Este o aciune real, petitorie i prescriptibil de regul n termen de 30 de ani. b. aciuni posesorii sunt aciuni de aprare a posesiei ca stare de fapt. 2. Mijloace juridice nespecifice - aciuni personale care se ntemeiaz direct pe dreptul de crean, dar prin care se apr indirect i dreptul de proprietate. Este vorba de acele aciuni prin care se urmrete valorificarea unor drepturi nscute din raporturile de obligaii civile ex contractu ori ex delictu, cum sunt: aciuni izvorte din neexecutarea contractelor, aciuni n rspundere contractual ori delictual, aciunea ntemeiat pe mbogirea fr just cauz, aciunea n restituirea plii nedatorate, aciunea n declararea sau constatarea nulitii etc.
312
X. MIJLOACE JURIDICE CIVILE DE APRARE A DREPTULUI DE PROPRIETATE
SECIUNEA a II-a Aciunea de revendicare 1. Noiunea, caracterele juridice, titularii i efectele aciunii n revendicare 1. Noiune Dei Codul civil nu definete aciunea n revendicare; totui referire la aceasta se face n art. 1909 alin. 2 C. civ., dispunnd: cel ce a pierdut sau cel cruia i s-a furat un lucru, poate s-l revendice n curs de 3 ani din ziua cnd l-a pierdut sau i s-a furat. Aciunea n revendicare este acea aciune real prin care reclamantul solicit instanei de judecat recunoaterea dreptului de proprietate asupra unui bun determinat i obligarea prtului la restituirea posesiei bunului. Altfel spus, prin aceast aciune, proprietarul neposesor pretinde restituirea bunului su de la posesorul neproprietar. 2. Caractere juridice este o aciune real, caracter ce rezult din natura dreptului de proprietate ca dreptul real. este o aciune petitorie, deoarece pune n discuie nsi existena dreptului de proprietate. este n principal o aciune imprescriptibil 227 . Dreptul de proprietate este perpetuu, el nu se pierde prin neuz. Cu toate acestea, o alt persoan poate dobndi dreptul de proprietate prin uzucapiune n cazul imobilelor, sau prin posesie de bun credin n cazul bunurilor mobile.
227 Trebuie precizat c n practica judiciar s-a adoptat, n timp, soluia susinut i n literatura de specialitate potrivit creia atunci cnd aciunea n revendicare are ca obiect un imobil, este imprescriptibil, iar cnd are ca obiect un bun mobil, este prescriptibil n termen de 30 de ani. (A se vedea sec. a II-a, pct. 2 din prezentul capitol).
313
DREPTURILE REALE
este o aciune promovat de titularul dreptului de proprietate. Reclamantul revendicant al bunului mobil sau imobil trebuie s fac dovada calitii sale de proprietar. 3. 3. Titulari
Poate fi titular al aciunii n revendicare motenitorul titularului dreptului de proprietate astfel nct, n calitate de continuator al persoanei defunctului, poate revendica un bun al succesiunii. De asemenea, aciunea n revendicare poate fi promovat i de creditorii chirografari pe calea aciunii oblice, precum i de creditorii ipotecari. Aciunea n revendicare nu poate fi introdus: - n cazul coproprietii de ctre unul dintre coproprietari sau coindivizari, deoarece are ca obiect recunoaterea dreptului de proprietate i readucerea bunului n patrimoniul celui care l revendic i nu doar recunoaterea dreptului asupra unei cote ideale din bun. n schimb, aciunea n revendicare poate fi exercitat de toi coproprietarii, ca titulari ai dreptului de proprietate a bunului revendicat sau, dup partaj, de ctre coproprietarul cruia i s-a atribuit bunul - n cazul devlmiei, un so nu poate promova o aciune n revendicare dect cu acordul expres al celuilalt so228. 4. Efecte Admiterea aciunii de ctre instana de judecat nseamn recunoaterea existenei dreptului de proprietate al reclamantului cu consecina obligrii prtului la restituirea bunului ctre proprietar. Bunul se restituie n natur i liber de sarcinile constituite de prt n favoarea unor tere persoane, conform principiului resoluto jure dantis, resolvitur jus accipientis. n cazul n care bunul
228 ntr-o opinie contrar, fiind calificat ca mijloc de conservare, aciunea n revendicare a unui bun mobil comun poate fi introdus numai de unul dintre soi. n schimb, aciunea n revendicare a unui imobil, bun comun, este un veritabil act de dispoziie, situaie n care trebuie exercitat numai de ambii soi. (A se vedea I. Adam, Op. cit., p. 699-700; I.P. Filipescu, A.I. Filipescu, Op. cit., p. 301.)
314
nu poate fi restituit n natur, prtul urmeaz s plteasc echivalentul bnesc al valorii lucrului. Dac bunul revendicat a produs fructe, prtul posesor de rea-credin este obligat s restituie reclamantului, fructele n natur sau contravaloarea lor. n schimb, dac a fost de buncredin, are dreptul s le pstreze. Prtul este ndreptit, indiferent c a fost de rea sau bun-credin, s pretind reclamantului restituirea cheltuielilor necesare i utile pe care le-a fcut cu privire la bun. Astfel: - cheltuielile necesare sunt cele fcute pentru conservarea bunului i se restituie integral; - cheltuielile utile sunt acelea care, dei nu erau necesare, au avut ca efect sporul de valoare sau creterea gradului de utilitate a bunului. Ele se restituie n limita sporului de valoare a bunului, din momentul obligrii la restituire; - cheltuielile voluptorii, de plcere sau de nfrumuseare fcute de prt nu se restituie, ns acesta are dreptul s ridice lucrrile, fr a deteriora bunul respectiv. 2. Aciunea n revendicare imobiliar 1. Imprescriptibilitatea aciunii n revendicare sub aspect extinctiv Dei art. 1890 C.civ. dispune c orice aciune real este prescriptibil n termen de 30 de ani, se admite (n practic i doctrin) c aciunea n revendicare imobiliar este imprescriptibil sub aspect extinctiv. Soluia se ntemeiaz pe urmtoarele argumente: - dreptul de proprietate, avnd un caracter perpetuu, nu se stinge prin neuz. Orict ar dura pasivitatea proprietarului, acesta nu este deczut din dreptul de a revendica bunul. Dac proprietarul nu pierde dreptul de revendicare prin prescripia extinctiv, totui, el poate pierde proprietatea dac un altul a dobndit-o prin uzucapiune229.
229 Dec. nr. 532/1942 a Trib. Supr., col. civ, n CD e anii 1952-1954, p. 43. ntr-un alt punct de vedere, caracterul perpetuu al dreptului de proprietate nu este suficient pentru a justifica imprescriptibilitatea aciunii n revendicare, deoarece s-ar impune
315
DREPTURILE REALE
- raiunile pentru care aciunile reale privind dezmembrmintele dreptului de proprietate stri de drept excepionale i contrare strii de drept normale care este dreptul de proprietate sunt supuse prescripiei de 30 de ani, nu se ntlnesc n cazul dreptului de proprietate, care, de altfel, cuprinde toate atributele asupra lucrului. Soluia imprescriptibilitii a fost desprins din interpretarea art. 21 din Decretul nr. 167/1958 privind prescripia extinctiv coroborat cu dispoziiile art. 1890 C.civ. ntr-adevr, art. 21 prevede c dispoziiile decretului de fa nu se aplic dreptului la aciune privitor la drepturile de proprietate, uzufruct, uz, abitaie, servitute i superficie, iar art. 1890 stabilete c toate aciunile, att reale ct i personale, pe care legea nu le-a declarat neprescriptibile i pentru care n-a definit un termen de prescripie, se vor prescrie prin 30 de ani. Din moment ce nici un text de lege nu reglementeaz un termen de prescripie pentru aciunea n revendicare imobiliar, sa admis c soluia nu poate fi dect n sensul imprescriptibilitii acesteia. - dac s-ar admite soluia contrar, respectiv aplicarea prescripiei extinctive, n lipsa mplinirii uzucapiunii, lucrul ar deveni bun fr stpn i, n temeiul art. 646 C.civ., ar reveni statului, ceea ce este ilogic230. - dac admitem c termenul de 30 de ani la care se refer acest text de lege privete doar prescripia achizitiv, aa cum de regul se admite n doctrin i jurispruden, putem concluziona c aciunea n revendicare imobiliar este imprescriptibil extinctiv. De la regula imprescriptibilitii aciunii n revendicare a imobilelor exist cteva excepii: - art. 498 C.civ. prevede c n materie de avulsiune, aciunea n revendicare a poriunii de pmnt ncorporat n terenul aparinnd altui proprietar, se prescrie n termen de 1 an. - art. 520 C.pr.civ. dispune c orice cerere de eviciune total sau parial privind imobilul adjudecat se va prescrie n termen de 3 ani de la data nscrierii actului de adjudecare n cartea funciar.
ca aciunea n revendicare s nu poat fi paralizat prin invocarea uzucapiunii, ns practica nu a adoptat aceast soluie (G. Boroi, Drept civil. Partea general, Editura All Beck, 1999, p. 273). 230 A se vedea P.M. Cosmovici, Op. cit., p. 105.
316
2. Proba dreptului de proprietate n aciunea n revendicare imobiliar n orice proces, proba dreptului de proprietate se face de reclamant, conform art. 1169 C.civ.: cel ce face o propunere naintea judecii trebuie s o dovedeasc. ntr-o aciune n revendicare, n favoarea prtului, din nsui faptul posesiei, opereaz o prezumie relativ de proprietate, fcnd din el un beatus possidens (un fericit posesor, care ateapt ca reclamantul s fac dovada dreptului de proprietate)231. Practica judiciar i doctrina au conturat mai multe reguli pentru soluionarea unor litigii privind dreptul de proprietate, distingndu-se dup cum exist conflict ntre titluri, ntre titlu i posesie, i ntre posesiuni. a) n cazul conflictului ntre titluri, att reclamantul ct i prtul invoc titluri de proprietate asupra bunurilor. Se distinge dup cum titlurile provin de la acelai autor sau de la autori diferii. - dac titlurile provin de la acelai autor se va da ctig de cauz prii care a ndeplinit prima cerin de publicitate imobiliar, potrivit principiului qui prior tempore, potior jure (cine e mai nti n timp, e mai tare n drept), indiferent de data titlului su. Dac nici una din pri nu a ndeplinit aceast cerin, va avea ctig de cauz persoana care prezint titlul cu data cea mai veche. Dac titlul este un testament, va avea ctig partea al crei testament are data mai recent; - dac titlurile provin de la autori diferii, se va da eficien principiului nemo plus juris ad alium transferre potest quam ipse habet (nimeni nu poate transmite altuia
231 Proba prin titluri este dificil, deoarece orice act translativ de proprietate face dovada deplin a dreptului numai dac reclamantul probeaz c eman de la un adevrat proprietar. Deci revendicantul ar fi inut s dovedeasc faptul c toi transmitorii anteriori, din autor n autor, au avut calitatea de adevrai proprietari, ceea ce de cele mai multe ori este imposibil. Pentru realizarea unei asemenea dovezi trebuie verificate toate transferurile succesive de proprietate urcnd din autor n autor i din posesor n posesor O asemenea prob a fost numit prbatio diabolica sau prob draconic. (A se vedea C. Hamangiu, I. R. Blnescu, Al. Bicoianu, Op. cit. p. 62).
317
DREPTURILE REALE
mai multe drepturi dect are el nsui). Instana, dup cercetarea i compararea titlurilor, va da ctig de cauz acelei pri care a dobndit bunul de la autorul al crui drept este mai preferabil. Sarcina dovedirii titlului preferabil revine reclamantului, iar dac nu reuete s fac o asemenea dovad, prtul-posesor va avea preferin, conform principiului in pari causa, melior est causa possidentis (ntr-o pricin egal mai bun este pricina celui ce posed). b) n situaia n care numai una dintre pri are titlu privind proprietatea bunului, se distinge: - dac reclamantul are titlu, exist conflict ntre titlu i posesie, iar aciunea reclamantului va fi admis, cu condiia ca titlul de proprietate s provin de la un ter i nu de la el nsui, iar data titlului s fie anterioar posesiei prtului. - dac prtul are titlu, deoarece exist concordan ntre titlu i posesie, aciunea reclamantului trebuie respins. c) Dac nici una din pri nu prezint titlu de proprietate, conflictul exist ntre posesii. n literatur232 s-a spus c n acest caz, instana va examina i compara cele dou posesii, a reclamantului i a prtului, i va da ctig de cauz aceleia dintre pri care va dovedi o posesie mai bine caracterizat (adic mai ndelungat, neviciat, de bun-credin). n practic ns se d ns ctig de cauz prtului, soluia ntemeinduse pe prezumia simpl de posesie n favoarea prtului i mpotriva creia reclamantul nu a reuit s fac dovada contrar233. Credem c n situaia n care nici una dintre pri nu poate invoca un mod originar de dobndire a proprietii (uzucapiune, ocupaiune), aciunea trebuie respins ca inadmisibil, de esena revendicrii fiind necesitatea dovedirii dreptului de proprietate.
232 C. Brsan, M. Gai, M.M. Pivniceru, Op. cit., p. 127; L. Pop, Op. cit., p. 259; I.P. Filipescu, A.I. Filipescu, Op. cit., p. 306; P.M. Cosmovici, Op. cit., p. 104 233 Dec. nr. 3029/1999 a C.A. Bucureti, n Culegere de practic judiciar n materie civil 1999, Ed. Rosetti, 2001, p. 188, (n ipoteza n care reclamantul nu face dovada titlului su de proprietate, chiar dac nici prtul nu opune un titlu, faptul posesiei bunului i creeaz prtului o situaie mai favorabil, aciunea reclamantului urmnd a fi respins).
318
Aciunea n revendicare pune n discuie dreptul de proprietate i nu doar faptul posesiei; dac reclamantul nu poate produce dovada, prtul rmne n continuare posesor, deoarece legea ocrotete posesia. 3. Aciunea n revendicare mobiliar Regimul juridic al aciunii n revendicare avnd ca obiect un bun mobil este conturat de art. 1909 C.civ. Potrivit prevederilor alin. 1 lucrurile mictoare se prescriu prin faptul posesiunii lor, fr s fie trebuin de vreo curgere de timp. Alin. 2 dispune: Cu toate acestea, cel care a pierdut sau cel cruia i s-a furat un lucru, poate s-l revendice, n curs de trei ani, din ziua cnd l-a pierdut sau cnd i s-a furat, de la cel care-l gsete, rmnnd acestuia recurs n contra celui de la care-l are. 1. Situaia prevzut n art. 1909 alin. 1 C.civ. n cazul bunurilor mobile, posesia creeaz pentru cel care posed o prezumie absolut de proprietate, ce nu permite dovada contrar. Posesia unui bun mobil constituie nsui titlu de proprietate. Posesorul devine proprietarul bunului din momentul intrrii n stpnirea lui, ceea ce face ca revendicarea bunurilor mobile s fie aproape imposibil. Prin urmare, aciunea n revendicare mobiliar, n principiu este inadmisibil, deoarece posesorul bunului beneficiaz de o prezumie de proprietate234.
234 Dec. nr. 1/1966 a Trib. Supr., col. civ., n C.D. pe anul 1966, p. 90. Marea majoritate a autorilor au adoptat opinia conform creia art. 1909 alin. 1 C.civ. instituie o prezumie absolut (juris et de jure) de proprietate n favoarea posesorului de bun-credin a bunurilor mobile, care nltur orice aciune n revendicare. n ceea ce ne privete, nu mprtim aceast calificare, deoarece dreptul de proprietate mobiliar se dobndete potrivit acestui text, prin posesie de bun-credin, nefiind nevoie s se recurg la construcia juridic a prezumiilor legale absolute (n acest sens, a se vedea I.R. Urs, S. Angheni, Op. cit., p. 168; L. Pop, Op. cit., p. 261; L. Lul, Observaii asupra prezumiei prevzute de art. 1909 alin. 1 din Codul civil, n Dreptul nr. 1/2000, p. 75-80). ntr-o alt opinie, art. 1909 alin. 1 reglementeaz un caz de prescripie achizitiv instantanee (G.N. Lutescu, Teoria general a drepturilor reale, Bucureti, 1947, p. 462-463; Dec. nr. 1938/1967 a Trib. Supr., col. civ.,
319
DREPTURILE REALE
ntr-o eventual aciune n revendicare, posesorul bunului mobil nu are obligaia s fac dovada proprietii, ci doar dovada mprejurrii de fapt a posesiei. a) Bunurile crora li se aplic prevederile art. 1909 alin. 1 C.civ. Textul legal privete doar bunurile mobile corporale, susceptibile de detenie material, nu i cele incorporale, cu excepia titlurilor la purttor. Acest mod de dobndire a dreptului de proprietate mobiliar se aplic numai n privina bunurilor mobile corporale individual determinate, care se afl n proprietatea privat. Nu pot fi dobndite n acest fel: - bunurile mobile proprietate public. - bunurile mobile prin natura lor care au devenit bunuri imobile prin destinaie. - bunurilor incorporale, cu excepia titlurilor la purttor. - universalitile juridice, de exemplu succesiunile. n schimb, universalitile de fapt, cum ar fi un fond de comer, pot fi dobndite prin posesie de bun-credin. b)Persoanele care pot invoca prevederile art. 1909 alin. 1 C.civ. Textul de lege poate fi invocat numai de ctre terul dobnditor de bun-credin al bunului de la un detentor precar, cruia adevratul proprietar i l-a ncredinat de bun-voie. Detentorul precar nu poate invoca dispoziiile art. 1909 alin. 1 C.civ., deoarece rspunde contractual n caz de nerestituire a bunului. Astfel, adevratul proprietar are o aciune personal, ex con-
nepublicat). Nu putem fi de acord cu aceast concepie deoarece prescripia achizitiv presupune o posesie prelungit pe un anumit interval de timp, ceea ce nu este cazul. ntr-o opinie rmas minoritar, s-a artat c art. 1909 alin. 1 C.civ. a instituit o prezumie relativ de proprietate n favoarea posesorului de bun-credin. Cu alte cuvinte, textul legii cuprinde dou prezumii legale, i anume: prezumia de proprietate i prezumia bunei-credine a posesorului lucrului mobil, cea dinti fundamentndu-se pe cea de-a doua i existnd pn la rsturnarea acesteia prin prob contrar (M. Costin, Mari instituii ale dreptului civil romn, vol. I, Editura Dacia, Cluj-Napoca, 1987, p. 267).
320
tractu, prin care solicit restituirea bunului 235 . Dac lucrul a fost nstrinat, proprietarul iniial are la dispoziie o aciune n despgubire mpotriva detentorului precar a crui fapt constituie infraciunea de abuz de ncredere, putnd fi pedepsit penal. c) Condiii n care se pot invoca prevederile art. 1909 alin.1 C.civ. proprietarul s se fii desesizat voluntar de bunul su mobil, ncredinndu-l prin contract unui detentor precar (chiria, comodatar, depozitar); detentorul precar s nstrineze bunul mobil respectiv unei tere persoane, fr s aib consimmntul proprietarului care i l-a ncredinat; terul s dobndeasc bunul mobil cu bun-credin de la detentorul precar i nu de la adevratul proprietar, printr-un act translativ de proprietate, avnd convingerea c detentorul precar este adevratul proprietar al bunului. Dac ar fi tratat cu adevratul proprietar, terul dobnditor ar fi devenit proprietar pe temeiul conveniei de nstrinare astfel ncheiate, ne mai fiind necesar art. 1909 alin. 1 C.civ. care s-l fac proprietar. Buna-credin se prezum pn la proba contrarie. Ea trebuie s existe la momentul intrrii efective n posesia bunului i nu la momentul ncheierii contractului. mprejurarea c ulterior, dobnditorul i-a dat seama c nu a tratat cu adevratul proprietar, nu este de natur a nltura regula prevzut de art. 1909 C.civ.
235 n literatura de specialitate s-a susinut c proprietarul poate formula mpotriva detentorului i o aciune n revendicare, n condiiile n care bunul se afl n posesia acestuia. Cu alte cuvinte acesta are posibilitatea de a cere restituirea lucrului, fie printr-o aciune personal, derivat din contract, fie printr-o aciune n revendicare, dovedind calitatea sa de proprietar. Interesul de a recurge la o aciune n revendicare n loc de a intenta aciunea personal n restituire decurge din faptul c, n cadrul primei aciuni reclamantul se prezint ca proprietar al lucrului, i prin urmare nu suport concursul celorlali creditori sau insolvabilitatea debitorului. n aciunea n restituire, reclamantul are calitatea de creditor chirografar suportnd concursul altor creditori i insolvabilitatea debitorului. Aciunea n revendicare mobiliar este prescriptibil n 30 de ani, n schimb aciunea n restituire se prescrie n 3 ani (A se vedea E. Safta-Romano, Op. cit., p. 358).
321
DREPTURILE REALE
posesia terului dobnditor s fie util, adic neviciat, ntrunind condiiile prevzute de art. 1847 C.civ., i real, cumulnd ambele elemente: corpus i animus. 2. Situaia prevzut de art. 1909 alin. 2 C.civ.
Prevederile art. 1909 alin. 1 C.civ. sunt inaplicabile dac bunul a ieit din patrimoniul proprietarului mpotriva voinei sale, respectiv a fost pierdut sau furat. n aceast situaie, conform art. 1909 alin. 2, aciunea n revendicare este admisibil. Regimul juridic al revendicrii bunurilor mobile difer dup cum bunul se afl: - n posesia unui ter de bun-credin care l-a dobndit de la ho sau gsitor; - la ho, gsitor sau la un ter dobnditor de rea-credin. a) Revendicarea bunului de la posesorul de bun-credin Art. 1909 alin. 2 C.civ. are n vedere situaia n care bunul mobil se afl n posesia de bun-credin a unui ter care l-a dobndit de la autorul furtului sau de la gsitor, dispunnd c: cel care a pierdut sau cel cruia i s-a furat un lucru, poate s-l revendice, n curs de trei ani, din ziua cnd l-a pierdut sau cnd i s-a furat, de la cel care-l gsete, rmnnd acestuia recurs n contra celui de la care-l are. Precizri Aciunea n revendicare trebuie introdus n termen de 3 ani, calculai din momentul sustragerii sau pierderii bunului. Termenul de 3 ani este un termen de decdere. Dac aciunea nu este introdus n acest termen, se stinge i dreptul de proprietate al titularului iniial. La mplinirea lui, posesorul de bun-credin devine proprietarul acelui bun mobil, fcnd aplicarea art. 1909 alin. 1 C.civ. Prin furt se nelege att furtul propriu-zis, ct i tlhria i pirateria, iar pierderea bunului are n vedere ieirea bunului din posesia proprietarului datorit neglijenei, unui caz fortuit ori forei majore.
322
Aciunea n revendicare aparine numai adevratului proprietar care a pierdut sau cruia i s-a furat bunul236. Proprietarul care revendic un bun mobil, va trebui s dovedeasc c a fost posesorul bunului, c a fost deposedat involuntar prin pierdere sau sustragere i c bunul revendicat este identic cu cel pierdut sau furat. Terul posesor va fi obligat s restituie bunul, buna-credin a acestuia neavnd relevan n aciunea n revendicare a proprietarului. Proprietarul nu este obligat s plteasc contravaloarea bunului, dar fostul posesor, restituind bunul, are o aciune n despgubire contra celui de la care l-a dobndit. De la aceast regul, art. 1910 C.civ. prevede o excepie, n sensul c atunci cnd posesorul actual al lucrului furat sau pierdut l-a cumprat la un blci sau la trg, sau de la un negutor care vinde asemenea lucruri, proprietarul originar nu poate s ia lucrul napoi dect ntorcnd posesorului preul ce l-a costat. Precizri dac terul de bun-credin a cumprat bunul pierdut sau furat n condiii de natur a-i crea convingerea unei proveniene loiale, spre exemplu un loc public unde se ncheie n mod curent asemenea acte juridice, proprietarul este obligat s-i restituie preul pltit. dobnditorul de bun-credin nu va restitui bunul dect dup ce proprietarul i va restitui preul pe care l-a pltit cu ocazia achiziionrii lucrului. Pn la data restituirii preului, terul dobnditor are un drept de retenie. adevratul proprietar are o aciune n despgubire mpotriva hoului sau gsitorului, ntemeiat pe rspunderea delictual pentru fapta proprie n baza art. 998 999 C.civ237.
236 Avem rezerve fa de concepia formulat n sensul c aciunea n revendicare poate fi promovat de un depozitar sau un creditor gajist. n baza raporturilor contractuale avute cu proprietarul, acetia sunt obligai s pstreze bunul i s-l restituie astfel nct, posednd pentru altul, sunt doar detentori precari i prin urmare, nu pot introduce o aciune n revendicare (n sens contrar, a se vedea Tr. Ionacu, S. Brdeanu, Op. cit., p. 194-195). 237 Potrivit art. 998 C. Civ. orice fapt a omului ce cauzeaz altuia un prejudiciu, oblig pe acela din a crui greeal s-a ocazionat a-l repara.
323
DREPTURILE REALE
b)Revendicarea bunului de la posesorul de rea-credin, ho sau gsitor Posesia de rea-credin a terului dobnditor, a hoului sau gsitorului, face ca art. 1909 alin. 1 C.civ. s fie inaplicabil, proprietarul putnd promova o aciune n revendicare mpotriva acestor persoane. Referitor la termenul n care se poate formula aciunea n revendicare, legea nu face nici o precizare astfel nct n doctrin sau conturat mai multe opinii. n literatura de specialitate anterioar anului 1982, n mod constant a fost exprimat ideea c, n aceast materie, erau aplicabile dispoziiile art. 1890 C.civ. ce prevd un termen de prescripie extinctiv de 30 de ani. Aceast tez a fost adoptat i de practica judiciar pn n anul 1982 cnd, ntr-o decizie de spe, fostul Tribunal Suprem a decis c nu se poate face difereniere ntre drepturile reale imobiliare i cele mobiliare sub aspectul prescripiei dreptului la aciune. Astfel, indiferent c se revendic un bun imobil sau un bun mobil, dreptul la aciune este imprescriptibil pentru c proprietatea nu se stinge prin neuz238. Ulterior anului 1982, soluia imprescriptibilitii dreptului la aciune a fost susinut i de unii autori239. Optm pentru imprescriptibilitatea aciunii n revendicare mobiliar cu urmtoarele argumente: - art. 1890 Cod civil se refer la toate aciunile att reale..., fr a se face distincie ntre revendicarea imobiliar i cea mobiliar, i pentru aceleai motive
238 Dec. nr. 144/1982 a Trib. Supr., sec. civ., n CD, 1982, p. 13. 239 V. Stoica, Corelaia dispoziiilor art. 14 din Codul de procedur penal cu prevederile art. 1909-1910 din Codul civil, n RRD nr. 10/1988, p. 29; L. Pop, Op. cit., p. 260; I. Adam, Op. cit., p. 722-723. S - a conturat i opinia conform creia aciunea n revendicare mobiliar este imprescriptibil mpotriva unui ho, gsitor sau ter de rea credin, dar numai n msura n care posesia acestuia nu ndeplinete condiiile unei posesii utile i neviciate, caz n care opereaz n favoarea hoului, gsitorului sau terului de rea credin uzucapiunea de 30 de ani prevzut de art. 1890 C. Civ. (a se vedea L. Pop, L. M. Harosa op.cit., p.321 324. Dei lum n calcul dualitate prescripiei n prescripie extinctiv, reglementat de Decret i prescripie achizitiv, reglementat de art. 1890 C. Civ., nu putem fi de acord cu aceast opinie, cu motivaia c se dobndete prin uzucapiune doar proprietatea imobilelor nu i a bunurilor mobile)
324
(aceeai raiune), aciunea n revendicare mobiliar este imprescriptibil ca i cea imobiliar (ubi eadem est ratio, eadem solutio esse debet); nici o dispoziie legal nu face difereniere sub aspectul prescripiei extinctive, ori ubi lex non distinquit, nec nos distinquere debemus; ideea prescriptibilitii din punct de vedere extinctiv, n termen de 30 de ani, a revendicrii mobiliare nu poate fi justificat prin trimitere la dispoziiile art. 1890 Cod civil. n realitate, art. 1890 C. Civ.240 trebuie neles n dubla accepiune, att de prescripie extinctiv, ct i de prescripie achizitiv de lung durat (uzucapiunea de 30 de ani), i numai n mod indirect i exinde efectele asupra aciunii n revendicare, n sensul c termenul de 30 de ani este extinctiv pentru proprietarul bunului ce a fost uzucapat. Altfel spus, dreptul de a revendica proprietatea se stinge odat cu nsi proprietatea, prin efectul prescripiei achizitive, respectiv, prin dobndirea bunului n temeiul uzucapiunii. Astfel, art. 1890 Cod civil trebuie interpretat n sensul toate drepturile i aciunile att reale ct i personale pe care legea nu le-a declarat neprescriptibile i pentru care n-a defipt un termen de prescripie, se vor prescrie(stinge sau dobndi) prin 30 de ani, fr ca cel ce invoc aceast
240 ntr-o formulare general, susceptibil din acest motiv de interpretri diferite, art. 1890 Cod civil declar prescriptibile n termen de 30 de ani toate aciunile att reale ct i personale pe care legea nu le-a declarat neprescriptibile i pentru care n-a defipt un termen de prescripie...fr ca cel ce invoc aceast prescripie s fie obligat a produce un titlu i fr s i se poat opune reaua-credin. Datorit redactrii deficitare, n doctrin s-a pus problema naturii juridice a termenului de 30 de ani, n sensul unui termen de prescripie extinctiv sau achizitiv. Iniial, s-a susinut c, n lipsa unui alt text din Codul civil care s consacre aceast form de uzucapiune, art. 1890 nu este sediul materiei pentru prescripia extinctiv, ci pentru prescripia achizitiv de 30 de ani (V. D. Zltescu Consideraii n legtur cu instituia prescripiei, n Dreptul nr. 2/1998, p. 18-19). Ulterior, n mod constant, doctrina de specialitate a considerat termenul de 30 de ani prevzut de art. 1890 Cod civil, aplicabil att n materia prescripiei extinctive ct i a celei achizitive. ( A se vedea M. Nicolae M. Nicolae Prescripia extinctiv, Ed. Rosetti, Buc. 2004, p. 384).
325
DREPTURILE REALE
prescripie s fie obligat a produce vreun titlu i fr s i se poat opune reaua credin 4. Aciunea n revendicare a dreptului de proprietate public Regimul juridic al revendicrii dreptului de proprietate public prezint anumite particulariti ce decurg din caracterele juridice specifice ale acestui drept de proprietate (drept inalienabil, imprescriptibil, insesizabil), i anume: ntr-un proces n revendicare avnd ca obiect un bun proprietate public 241 , calitatea de reclamant aparine proprietarului (statul i unitatea administrativ-teritorial), reprezentat de autoritatea public desemnat de lege. n litigiile privitoare la dreptul de proprietate, statul este reprezentat de Ministerul Finanelor, iar unitile administrativ-teritoriale, de ctre Consiliul judeean, de Consiliul General al Municipiului Bucureti, respectiv de Consiliile locale, care dau mandat scris preedintelui Consiliului judeean sau primarului. Acesta poate desemna un alt funcionar de stat sau un avocat care s-l reprezinte n faa instanei (art. 12 alin. 5 n Legea nr. 213/1998). aciunea n revendicare a bunurilor proprietate public este imprescriptibil extinctiv, fr nici o excepie, indiferent c este mobiliar sau imobiliar; aciunea n revendicare a bunurilor din domeniul public este imprescriptibil i achizitiv. O asemenea aciune nu poate fi paralizat prin invocarea de ctre prt a uzucapiunii, n cazul imobilelor, sau a posesiei de buncredin, n cazul bunurilor mobile242;
241 Problema este mai mult teoretic pentru bunurile care, prin natura lor, fac parte din domeniul public, fiind imposibil ca o persoan s intre n posesia mrii teritoriale sau a unei ci de comunicaie. Situaia privete bunurile proprietate public prin destinaia legii, nefiind exclus ca un tablou dintr-o colecie de art sau o pies numismatic s intre fr drept n stpnirea unei persoane fizice sau juridice ( a se vedea C. Brsan, M. Gai, M.M. Pivniceru, Op. cit., p. 131). 242 Conform art. 11 alin. 1 lit. c din Legea nr. 213/1998 bunurile din domeniul public nu pot fi dobndite de ctre alte persoane prin uzucapiune sau prin efectul posesiei de bun-credin asupra bunurilor mobile. De asemenea, art. 1844 C.civ.
326
SECIUNEA a III-a Aciunea n grniuire 1. Noiune Potrivit art. 584 C.civ.: orice proprietar poate obliga pe vecinul su la grniuirea proprietii lipite de a sa; cheltuielile grniuirii vor fi suportate pe jumtate. Astfel, grniuirea este o operaiune de delimitare prin semne exterioare a dou fonduri vecine, care aparin unor proprietari diferii243. n raport cu proprietarii celor dou fonduri vecine, grniuirea este o obligaie real (propter rem), n schimb, privit exclusiv din punct de vedere al celui care o solicit, este un atribut al dreptului real. De regul, grniuirea se poate realiza prin convenia prilor. n situaia n care unul dintre proprietari nu este de acord cu grniuirea solicitat de cellalt, ea poate fi hotrt de instana de judecat investit printr-o aciune n grniuire. Prin aciunea n grniuire reclamantul, n contradictoriu cu prtul, solicit instanei s determine, prin semne exterioare, linia despritoare dintre dou fonduri nvecinate. 2. Caractere juridice este o aciune imobiliar, deoarece are ca obiect delimitarea a dou terenuri nvecinate; este o aciune petitorie, deoarece, n mod indirect, prin delimitarea fondurilor limitrofe, se apr dreptul de proprietate;
stabilete c: nu se poate prescrie domeniul lucrurilor care, prin natura lor proprie sau printr-o declaraie a legii, nu pot fi obiecte de proprietate privat, ci sunt scoase afar din comer. 243 Grniuirea, menit s apere dreptul de proprietate, se poate dispune att n cazul inexistenei unei delimitri ntre proprieti, ct i n situaia cnd astfel de semne exterioare exist dar sunt contestate de pri ( Dec. nr. 1330/1995 a C.S.J. n Dreptul nr. 3/1996, p. 79).
327
DREPTURILE REALE
este o aciune imprescriptibil extinctiv, grniuirea fiind un atribut al dreptului de proprietate imobiliar, imprescriptibil i perpetuu; sarcina probei revine ambelor pri, deoarece se admite c aciunea n grniuire este un judicium duplex, n care fiecare dintre ele are att calitatea de reclamant ct i cea de prt; are un caracter declarativ i nu constitutiv de drepturi, deoarece prin exercitarea ei nu se tinde la crearea unui nou hotar, ci la reconstituirea i marcarea adevratului hotar.
3. Titulari. Obiect. Efecte Aciunea n grniuire poate fi exercitat de titularul dreptului de proprietate asupra fondului, dar i de orice persoan care are un drept real asupra acestuia (uzufructar, superficiar), nu ns i de un detentor precar (chiria sau arenda). De asemenea, este inadmisibil ntre coproprietari cu privire la fondul ce formeaz obiectul coproprietii. Coproprietarul trebuie mai nti s introduc aciunea de ieire din indiviziune i dup aceea poate solicita grniuirea244. Dac terenul este bun comun, aciunea trebuie formulat de ambii soi. Obiectul aciunii n grniuire l constituie numai delimitarea fondurilor nvecinate, astfel nct nu este necesar s se dovedeasc i existena dreptului de proprietate asupra terenului cruia urmeaz s i se stabileasc hotarul245. n schimb, dac prin aciunea n grniuire se cere i o parte determinat din terenul limitrof, deinut de prt, ea implic i o aciune n revendicare.. Aciunea produce efecte numai n ceea ce privete stabilirea liniei de hotar nu i cu privire la nsui dreptul real. Astfel, hotrrea pronunat ntr-o aciune n grniuire nu are autoritate de lucru judecat ntr-o eventual aciune n revendicare introdus ulterior. n schimb, are autoritate de lucru judecat ntre prile litigante, o nou aciune putnd fi introdus dac limitele au disprut.
244 Dec. nr. 571/1990 a CSJ, sec. civ., n Dreptul nr. 9-12 pe anul 1990, p. 220. 245 Dec. nr. 1612/1992 a CSJ, sec. civ., n M. Voicu, M. Popoac, Op. cit., p. 303.
328
II. PREZENTARE PRACTICO-APLICATIV 1. Precizri suplimentare de doctrin juridic Caracterul prescriptibil sau imprescriptibil al aciunii n revendicare a constituit, n permanen obiect de controvers att n doctrin, ct i n practica judiciar. Literatura de specialitate plecnd de la principiul n conformitate cu care dreptul de proprietate nu se stinge prin neuz, a consacrat caracterul imprescriptibil al aciunii n revendicare246. Practica judectoreasc, n contradicie cu doctrina, a decis c, n situaia n care obiect al aciunii n revendicare l constituie un bun imobil, aceasta este imprescriptibil, iar dac obiectul este un mobil, aciunea este prescriptibil n termen de 30 de ani. (bineneles, n condiiile n care nu opereaz dispoziiile art. 1909 alin.1 C.civ.)247. Aceast soluie a fost criticat, pe de o parte, n literatura de specialitate pe motivul c dreptul de proprietate nu se stinge prin neuz oricare ar fi natura bunului revendicat, iar pe de alt parte, s-a argumentat c, dac s-ar admite c n privina bunurilor mobile, n lipsa unor dispoziii speciale, aciunea n revendicare este imprescriptibil, s-ar acorda o protecie sporit drepturilor reale mobiliare, ceea ce ar contrazice spiritul Codului civil, fundamentat pe privilegierea drepturilor imobiliare, de o valoare mult mai nsemnat. Plecnd de la un caz celebru n Frana248 , jurisprudena i doctrina au creat o a doua opinie, bazat pe imprescriptibilitatea
246 Tr. Ionacu, S. Brdeanu, Op.cit.,p. 192-193. 247 Dec. nr. 1205/1969 a Tribunalului Suprem, col. civ. n Repertoriu pe anii 19521969, p. 751; Dec. nr. 406/1965 n C.D. 1965, p. 86; Dec. nr. 1417/1966 n Rep. pe anii 1952-1969, p. 162. 248 n cazul Congregaiei religioase Saint Viateur s-a decis c, datorit faptului c aceast congregaie nu avea personalitate juridic, nu putea fi donatar a unor bunuri. S-a pus problema dac familia donatorului a pierdut, dup 30 de ani(termen prevzut de art. 2262 Cod francez, echivalent al art. 1890 Cod civil) proprietatea prin neuz. Prin decizia de principiu, Curtea de Casaie a artat c aciunii n revendicare nu i sunt aplicabile regulile prescripiei extinctive Cas. Fr. 5 mai 1879, D1880.1.143, citat de L. Harosa n Discuii privind posesia ca modalitate de
329
DREPTURILE REALE
aciunii n revendicare mobiliar. Astfel, ncepnd cu anul 1982, practica instanei supreme a abandonat distincia ce se fcea pe terenul prescripiei extinctive ntre aciunea n revendicare imobiliar i cea n revendicare mobiliar. Indiferent dac se revendic un bun mobil sau imobil, aciunea este imprescriptibil deoarece proprietatea nu se stinge prin neuz. Diferenierea ntre drepturile reale imobiliare i cele mobiliare, sub aspectul imprescriptibilitii aciunilor referitoare la primele drepturi i ale prescriptibilitii aciunii n cazul celorlalte drepturi, este eronat n drept, deoarece nici o dispoziie legal nu face o asemenea diversificare cu consecine diferite sub aspectul prescripiei extinctive. n realitate, indiferent c se revendic un bun imobil sau mobil, dreptul la aciune este imprescriptibil, pentru c proprietatea nu se stinge prin neuz. Aciunea n revendicare este ineficace numai n cazul n care i se opune de ctre prt dobndirea dreptului de proprietate prin uzucapiune, n cazurile i n condiiile prevzute de lege, sub acest aspect existnd diferenieri dup cum n litigiu sunt imobile sau mobile249. Totodat, literatura de specialitate a considerat c art. 1890 Cod civil nu face distincia necesar ntre aciunile avnd ca obiect dreptul de proprietate i cele privind alte drepturi reale. Drepturile reale dezmembrate din dreptul de proprietate se supun termenului de prescripie extinctiv de 30 de ani, putndu-se stinge prin neuz deoarece sunt considerate excepii de la exercitarea normal a dreptului de proprietate. Dac dezmembrmintele nu sunt exercitate, raiunea lor dispare i, n consecin, legea favorizeaz rentoarcerea la starea normal de proprietate. n opoziie, dreptul de proprietate nu poate fi pierdut prin simplul fapt c titularul su nu-l exercit n termen de 30 de ani. Astfel, spre deosebire de alte drepturi reale, proprietatea nu se stinge prin neuz, i, indiferent dac se revendic un bun mobil sau imobil, dreptul la aciune este imprescriptibil250.
dobndire a dreptului de proprietate asupra bunurilor mobile n SUBB nr. 1/2001, p. 50. 249 Dec. Trib. Supr. Nr. 144/26.01.1982 n Culegere de decizii a Tribunalului Suprem pe 1982, Ed. tiinific i enciclopedic, Bucureti, p. 13 250 L. Harosa Discuii privind posesia ca modalitate de dobndire a dreptului de proprietate asupra bunurilor mobile n SUBB nr. 1/2001, p. 50-51; V. Stoica
330
De asemenea, din moment ce aciunea n revendicare ocrotete dreptul de proprietate, nu se justific diferena de regim juridic: imprescriptibil dac are ca obiect un imobil, respectiv prescriptibil cnd se refer la un bun mobil. Totodat, nu exist nici o raiune pentru ca, n afara situaiei de excepie reglementat de art. 1909 Cod civil, dreptului de proprietate mobiliar s nu i se aplice aceeai soluie a imprescriptibilitii dedus din caracterul absolut i perpetuu al dreptului de proprietate, indiferent de natura obiectului su. Pe de alt parte, raportat la prescriptibilitatea aciunii n revendicare a bunurilor mobile de la posesorul de rea-credin, ho sau gsitor i la faptul c majoritatea bunurilor in patrimoniul unei persoane fizice sunt mobile, ntre care ar putea fi i obiecte de mare valoare, s-a spus c ar fi inechitabil ca houl s poat dobndi, dup expirarea a 30 de ani, un drept de proprietate irefragabil, rezultat dintr-o fapt infracional.251 n prezent, teza imprescriptibilitii aciunii n revendicare mobiliar ctig din ce n ce mai mult teren. 252 Opiunea pentru acest din urm punct de vedere se bazeaz pe urmtoarele argumente: art. 1890 Cod civil se refer la toate aciunile att reale..., fr a se face distincie ntre revendicarea imobiliar i cea mobiliar, i pentru aceleai motive (aceeai raiune), aciunea n revendicare mobiliar este imprescriptibil ca i cea imobiliar (ubi
Corelarea dispoziiilor art. 14 din Codul de procedur penal cu prevederile art. 1909-1910 din Codul civil, n RRD nr. 10/1988, p. 29. 251 ntr-o aciune n revendicare avnd ca obiect un numr de 482 monezi de aur aflate n posesiunea Statului Romn prin efectul executrii unei pedepse complementare graiat n anul 1959, s-a decis c aciunea este imprescriptibil, soluie dedus din dispoziiile art. 21 din Decretul 167/1958 i din principiul n conformitate cu care proprietatea nu se pierde prin neuz dect n cazurile prevzute de lege (Dec. nr. 1899/2000 a Curii Supreme de Justiie, nepublicat; n acelai sens Dec. nr. 299/2000 a Curii Supreme de Justiie, nepublicat, n P. Perju, Probleme de drept civil i drept procesual civil n practica seciei civile a Curii Supreme de Justiie, n R.R.D. nr. 4/2001, p. 178-179). 252 M. Nicolae, B. Dumitrache .a., Instituii de drept civil, curs selectiv pentru licen, Ed. Press Mihaela S.R.L. Bucureti, 2000, p. 103-104; A. Boar, op.cit., p. 14-15; I. Adam, op. cit., p.723; G. Boroi, op.cit., p.264; m. Nicolae, op.cit., p. 383.
331
DREPTURILE REALE
eadem est ratio, eadem solutio esse debet)253; nici o dispoziie legal nu face difereniere sub aspectul prescripiei extinctive, ori ubi lex non distinquit, nec nos distinquere debemus. Dei de lege lata nu exist un text legal care s consacre cu caracter de principiu aceast soluie, susintorii imprescriptibilitii aciunii n revendicare, indiferent de obiectul ei, au citat art. 6 alin.2 din Legea nr. 213/1998 privind proprietatea public i regimul juridic al acesteia: bunurile preluate de stat fr un titlu valabil, inclusiv cele obinute prin vicierea consimmntului, pot fi revendicate de fotii proprietari sau de succesorii acestora, dac nu fac obiectul unor legi speciale de reparaie. Din moment ce textul de lege nu distinge, prin bunuri se nelege att bunurile imobile ct i cele mobile. n ceea ce ne privete, mprtim punctul de vedere n sensul c aciunea n revendicare fundamentat pe proprietatea privat este imprescriptibil extinctiv, indiferent de natura ei mobiliar sau imobiliar, potrivit adagiului ubi eadem est ratio, eadem solutio esse debet. Din moment ce dreptul de proprietate este perpetuu i nu se stinge prin neuz, pe cale de consecin i aciunea prin care acesta este aprat trebuie s fie imprescriptibil, fr a distinge dup cum are ca obiect un bun mobil sau imobil. De lege ferenda se impune necesitatea unei reglementri n acest sens. Proiectul de modificare al Codului civil ncearc s rezolve aceast problem delicat, preciznd n formularea de principiu a art. 1940 c dreptul la aciune este imprescriptibil... ori de cte ori prin natura sau obiectul dreptului subiectiv ocrotit, exerciiul su nu poate fi limitat n timp Cum noua reglementare ntrzie s apar, n prezent, interpretat n spiritul i nu n litera legii, art. 1890 Cod civil se aplic oricror drepturi reale susceptibile de stingere sau, dup caz de dobndire prin
253 Fundamentndu-se pe acelai argument de analogie, ntr-o opinie ndrznea se precizeaz: este riguros exact faptul c nu se poate face distincie ntre drepturile reale imobiliare i mobiliare, ntruct prin lege li s-a asigurat acelai tratament sub aspectul termenului de prescripie. Art. 1890 Cod civil este ns n sensul prescripiei de 30 de ani pentru ambele cazuri de revendicare, iar soluia tradiional i nu legal propus de doctrin i jurispruden, are n vedere doar dreptul de proprietate n materie imobiliar, dat fiind stabilitatea situaiei imobilelor i certitudinea din comerul juridic pentru imobile (C. Brsan, M. Gai, M.M. Pivniceru, Op.cit., p. 131-132).
332
prescripie. ntruct dreptul de proprietate nu se stinge prin neuz, nici aciunea n revendicare nu se poate stinge prin simpla mplinire a termenului de prescripie extinctiv, ci numai indirect prin efectul prescripiei achizitive. Astfel, numai prin intermediul uzucapiunii, art. 1890 Cod civil i extinde efectele asupra aciunii n revendicare, n sensul c termenul de 30 de ani este achizitiv pentru uzucapant i extinctiv pentru proprietarul bunului uzucapat. Prin urmare, dreptul de a revendica proprietatea nu se stinge n cadrul prescripiei dect odat cu nsi proprietatea, prin efectul dobndirii bunului n temeiul uzucapiunii, fr a se distinge n funcie de natura lui. Privit n sine, aciunea n revendicare trebuie s fie imprescriptibil extinctiv indiferent de obiectul ei. Aceasta, cu att mai mult cu ct, datorit dezvoltrii societii, bunurile mobile nu mai joac un rol minor n circuitul civil, iar criteriul valorii, utilizat de creatorii codului civil n reglementarea regimului mobiliar, nu mai este de actualitate.
333
specifice
aciuni posesorii
aciuni petitorii
aciunea n revendicare aciunea negatorie aciunea confesorie aciunea n grniuire
Mijloace de aprare a dreptului de proprietate
aciunea n complngere aciunea n reintegrare
ex delictu
ntemeiat pe
gestiunea de afaceri plata nedatorat mbogirea fr just cauz
DREPTURILE REALE
nespecifice
ex contractu
aciunea n reziliere aciunea n rezoluiune aciunea pentru plata preului
334
Prescripie extinctiv - reclamant: - aciunea n - recunoaterea - aciune proprietarul revendicare dreptului de real; neposesor; imobiliar sau proprietate al - aciune Aciune n - prt: mobiliar este reclamantului petitorie; Revenimprescripasupra bunului i posesorul - poate fi dicare neproprietar. tibil. mobiliar sau obligarea prtului la restiimobiliar. tuirea posesiei. - aciune - reclamantul - reclamant: imprescriptibil real; neag existena titularul , dac se - aciune unui dreptului de contest un petitorie. dezmembrmnt proprietate; drept de abitaie, - prt: servitute, al dreptului de Aciune superficie; proprietate pretins pretinsul negatorie de prt asupra titular al unui prescriptibil, unui bun al su. dezmemdac se contest brmnt. un drept de uz i uzufruct*. - aciune - reclamantul - reclamant: - aciunea conreal; solicit fesorie ce pretinsul - aciune recunoaterea titular al unui apr un drept petitorie. unui dezmembr- dezmemde superficie** mnt al dreptului brmnt este impresde proprietate - prt: criptibil Aciune asupra unui bun al titularul drep- - aciunea confesorie tului de pro- confesorie prin prtului. prietate. care se apr dreptul de uzufruct, uz, servitute, Caractere Obiect Titulari Tipul de aciune
* drept de uz i uzufruct pot avea ca obiect i un mobil, n schimb celelalte dezmembrminte au ca obiect numai imobile. ** este imprescriptibil deoarece presupune un drept de folosin asupra terenului, dar i un drept de proprietate asupra construciilor, aciunea n revendicare imobiliar fiind imprescriptibil.
335
DREPTURILE REALE abitaie este prescriptibil. - aciune - reclamant: - imprescrip- determinarea real titularul unui tibil prin semne imobiliar; exterioare a liniei fond - aciune nvecinat / de desprire petitorie; alt persoan dintre dou - caracter fonduri nvecinate care are un drept real declarativ (nu Aciune n se creeaz un asupra grniuire hotar nou, ci acestuia / nu se reconi detentorul stituie cel precar - prt: adevrat). titularul fondului vecin.
4. Vocabular explicativ abuz de ncredere infraciune reglementat de art. 213 C.pen., constnd n nsuirea unui bun mobil al altuia, deinut cu orice titlu, sau dispunerea de acest bun pe nedrept ori refuzul de a-l restitui; calitate procesual activ presupune existena unei identiti ntre persoana reclamantului i persoana care este titular al dreptului n raportul juridic dedus judecii; prior tempore, potior jure expresie latin desemnnd regula potrivit creia cel care a ndeplinit mai nti formalitile necesare pentru valabilitatea dreptului su, se bucur de prioritate fa de cei care le-au ndeplinit ulterior. 5. ntrebri, exerciii 1. Plecnd de la dispoziiile art. 1909 alin. 1 C.civ., credei c posesia de bun-credin duce la aceleai efecte cu privire la mobile sau imobile? 2. Care sunt categoriile de persoane care pot invoca art. 1909 alin. 1 336
C.civ? 3. Care sunt bunurile care cad sub incidena art. 1909 alin. 1 C.civ? Care sunt bunurile care nu intr sub incidena acestui articol? 4. Care sunt cazurile n care revendicarea unui bun mobil este posibil? 5. Determinai regimul juridic aplicabil aciunii n revendicare a dreptului de proprietate public. 6. Justificarea teoretic i practic a art. 1909 alin. 1 C.civ, este dat de urmtoarea teorie: prescripia instantanee; mod de dobndire a proprietii prin efectul legii; prezumia de proprietate juris et de jure. Argumentai rspunsul pentru fiecare dintre teorii. 7. Considerai ntemeiat hotrrea instanei de judecat prin care a respins o aciune n revendicare a 15 mp teren deinut fr drept de prt, datorit puterii de lucru judecat a unei hotrri anterioare prin care s-a stabilit grania dintre dou proprieti? 8. Este admisibil aciunea pe care o introduce singur un coindivizar mpotriva posesorului neproprietar? Ce se decide n privina aciunii introduse de un codevlma, singur? 9. Ce s-ar decide dac cel care deine bunul prin simpla ngduin a proprietarului ar vinde bunul unui ter de bun-credin? Dar dac cel care deine bunul prin simpla ngduin a proprietarului ar vinde bunul unui ter de rea-credin, iar acesta l-ar revinde unui ter de bun-credin? 10. Completai spaiile libere din urmtoarele enunuri: - Aciunea n revendicare imobiliar este din punct de vedere extinctiv. - n cadrul aciunii n revendicare imobiliar, proba dreptului de proprietate revine ., n favoarea , funcionnd o prezumie simpl de , ceea ce face din aceasta un - Conform art. 1909 alin. 1 C.civ., posesia constituie pentru posesorul de a unui bun mobil, nsui . - Adevratul proprietar are mpotriva dobnditorului de buncredin al bunului de la detentorul precar o .. ce poate fi paralizat prin invocarea de ctre acesta a 337
DREPTURILE REALE
dispoziiilor .. - n raporturile cu detentorul precar, proprietarul are o aciune . n vederea .. lucrului. Dac lucrul a fost nstrinat, aceast aciune se transform ntr-o aciune n - Revendicarea bunului de la terul de bun-credin care l-a dobndit de la ho sau gsitor se poate face n termen de la data Dac aciunea n revendicare se admite, proprietarul nu are obligaia de a ., posesorul avnd drept de regres contra . n schimb, dac bunul este achiziionat de la o vindere public, proprietarul revendicant este obligat - Admiterea aciunii n revendicare are ca efect n .. a bunului, liber de orice Proprietarul datoreaz posesorului cheltuielile i nu cheltuielile Cheltuielile necesare se restituie ..., iar cheltuielile utile se restituie numai n msura . 6. Teste gril 1. Aciunea n revendicare: a) se introduce de ctre posesorul neproprietar mpotriva proprietarului neposesor; b) se introduce de ctre proprietarul neposesor mpotriva posesorului neproprietar; c) se introduce de ctre proprietarul neposesor mpotriva detentorului precar. 2. Dac n aciunea n revendicare a unui imobil ambele pri prezint cte un testament redactat de aceeai persoan, va avea ctig de cauz: a) partea care prezint un testament autentic; b) partea care are testament cu data mai veche; c) partea care are testament cu data mai nou. 3. Aciunea n revendicare imobiliar: a) este imprescriptibil fr nici o excepie; 338
b) este prescriptibil n termen de 30 de ani; c) este, de regul, imprescriptibil, i prin excepie, prescriptibil. 4. n cazul admiterii aciunii n revendicare: a) fructele culese de posesor se restituie de la data introducerii aciunii; b) fructele culese de posesor se restituie de la data rmnerii definitive a hotrrii judectoreti de admitere a aciunii; c) fructele culese de posesor nu se restituie. 5. n cazul admiterii aciunii n revendicare: a) cheltuielile utile se restituie n totalitate; b) cheltuielile necesare se restituie n totalitate; c) cheltuielile voluptorii se restituie numai posesorului de bun-credin. 6. Aciunea n revendicare a unui bun mobil: a) se prescrie n 3 ani dac se introduce mpotriva unui dobnditor de bun-credin; b) este imprescriptibil cnd se introduce mpotriva hoului, gsitorului sau dobnditorului de buncredin de la ho sau gsitor; c) este imprescriptibil cnd se introduce mpotriva hoului, gsitorului sau dobnditorului de reacredin. 7. Prescripia instantanee (art. 1909 alin. 1 C.civ.) poate fi aplicat n privina: a) unui bun mobil aflat n proprietatea privat a statului; b) unui bun imobil aflat n proprietatea privat a statului; c) unui bun mobil aflat n proprietatea public a statului. 8. Posesorul de bun-credin al unui bun mobil poate invoca art. 1909 alin. 1 dac a dobndit bunul: a) de la adevratul proprietar; b) de la un detentor precar n favoarea cruia adevratul proprietar s-a desesizat n mod voluntar; c) de la un ho sau gsitor, dar dintr-un loc public. 339
DREPTURILE REALE
9. Prezumia de proprietate consacrat n art. 1909 alin. 1 C.civ.: a) opereaz n favoarea posesorului de bun-credin; b) opereaz n favoarea detentorului de bun-credin; c) opereaz n favoarea dobnditorului care stpnete bunul corpore-alieno. 10. n condiiile art. 1909 alin. 1 C.civ., buna-credin a posesorului: a) trebuie s existe n momentul ncheierii contractului ntre dobnditorul de bun-credin i detentor; b) trebuie s existe la momentul intrrii n posesia efectiv a bunului; c) trebuie s existe pn n momentul intentrii aciunii n revendicare, cnd devine un posesor de rea-credin. 11. Dac o persoan dobndete un bun mobil de la un ho sau gsitor tiind acest lucru, are calitatea de: a) detentor precar; b) posesor de bun-credin; c) posesor de rea-credin. 12. Constituie premis a aplicrii dispoziiilor prevzute de art. 1909 alin. 2 C.civ.: a) s existe o desesizare voluntar din partea adevratului proprietar; b) posesorul actual al lucrului furat sau pierdut l-a cumprat la o vindere public; c) posesorul actual al bunului furat sau pierdut s fie de bun-credin. 13. Dac terul de bun-credin a cumprat bunul pierdut sau sustras de la o vindere public: a) proprietarul revendicant nu este obligat s-i restituie preul pltit pe bun; b) proprietarul revendicant este obligat s-i restituie preul pltit pe bun; c) proprietarul revendicant are posibilitatea, dac dorete, s-i restituie preul. 14. Dac posesorul actual de bun-credin al lucrului furat sau pierdut l-a cumprat la o vindere public: 340
a) adevratul proprietar poate revendica bunul n termen de 3 ani calculai de la data pierderii sau sustragerii, rmnnd posesorului regres n contra celui de la care l-a dobndit; b) adevratul proprietar poate revendica bunul n termen de 3 ani calculai din momentul intrrii terului n posesia bunului, restituind acestuia preul pltit; c) adevratul proprietar poate revendica bunul n termen de 3 ani calculai de la data pierderii sau sustragerii, restituind posesorului preul pltit. 15. n cazul conflictului ntre titluri, dac titlurile eman de la autori diferii, va avea ctig de cauz: a) titlul ce provine de la autorul al crui drept este preferabil; b) titlul cu data cea mai veche; c) titlul cu data cea mai recent. 16. Prin excepie, aciunea n revendicare imobiliar este prescriptibil: a) n caz de revendicare a bunurilor cumprate la o licitaie public; b) n caz de avulsiune; c) n caz de revendicare de la posesorul de buncredin, dobnditor al bunului de la un neproprietar. 17. Aciunea n grniuire reprezint: a) o operaiune de delimitare prin semne exterioare a dou fonduri vecine prin convenia proprietarilor; b) o operaiune de delimitare prin semne exterioare a dou fonduri vecine n cadrul unui conflict ntre proprietari; c) o operaiune avnd ca obiect plata cheltuielilor de grniuire fcute la delimitarea a dou proprieti vecine. 18. Hotrrea judectoreasc ce se va pronuna ntr-o aciune n grniuire, are un caracter: a) declarativ de drepturi; 341
DREPTURILE REALE
b) constitutiv de drepturi; c) translativ de drepturi. 19. Aciunea prin care reclamantul neag un dezmembrmnt pretins de prt asupra unui bun al su constituie: a) aciune confesorie; b) aciune negatorie; c) aciune posesorie. 20. Aciunea confesorie are ca obiect: a) recunoaterea unui dezmembrmnt pretins de ctre reclamant asupra unui bun al prtului; b) negarea de ctre reclamant a unui dezmembrmnt pretins de prt asupra unui bun al su; c) recuperarea bunului de ctre proprietarul neposesor de la posesorul neproprietar. 7. Spee 1. n 1950, datorit situaiei din ar, X a trecut n mod fraudulos frontiera, astfel nct nu s-a tiut despre fapta sa. Apartamentul su proprietate personal a fost lsat n grija surorii sale Y, mpreun cu actele de proprietate. n 1990, Y a vndut apartamentul lui Z, falsificnd actele de proprietate pentru a-i putea justifica dreptul de a nstrina bunul. n 1992, X ntorcndu-se n ar, a introdus o aciune n revendicare mpotriva lui Z prin care a solicitat restituirea apartamentului n patrimoniul su. Instana a cerut prtului s-i dovedeasc dreptul de proprietate deoarece reclamantul, prin nsi aciunea formulat, nu este obligat s instrumenteze probe n acest sens. Z a prezentat contractul de vnzare-cumprare ncheiat cu sora reclamantului, dovedind c titlul lui X este nul deoarece cumprase apartamentul, obiect al litigiului, n 1948 de la un neproprietar. n aprare, X a demonstrat c titlul lui Z este nul, pe motiv c bunul a fost dobndit de la un non dominus, pe baza unor acte false. n acest sens, a depus i sora reclamantului care a recunoscut c a falsificat actele de proprietate. n aceste condiii, instana a nlturat din ansamblul probator 342
titlurile i a recurs la compararea posesiilor. n urma deliberrii, instana a respins aciunea lui X motivnd c posesia prtului este mai bine caracterizat. Cerine: a) Cui i incumb sarcina probei n cazul unei aciuni n revendicare? Este respectat regula n spe? b) Ce tip de conflict exist n momentul n care X a introdus aciunea mpotriva lui Z? Dar dup ce s-a dovedit c titlurile sunt false? c) Considerai c instana a procedat corect respingnd aciunea lui X? 2. X i Y au ncheiat un contract de depozit prin care primul a lsat n detenia lui Y autoturismul su, pltind lunar o sum de bani pentru ca acesta s-l conserve. La cteva zile dup ncheierea contractului, Y a vndut autoturismul lui Z, care a cumprat bunul fr s tie c Y nu este adevratul proprietar. La expirarea termenului convenit pentru depozit, X a solicitat lui Y restituirea autoturismului. n urma refuzului acestuia, X a introdus o aciune n revendicare mpotriva lui Y, aciune respins de instan. n aceste condiii, X a introdus o nou aciune n revendicare, de data aceasta mpotriva lui Z, cerere care a fost admis, instana anulnd titlul lui Z pe motiv c a dobndit de la un non dominus. Cerine: a) Aciunea n revendicare a lui X contra lui Y este admisibil? Ce alt aciune ar fi avut la dispoziie X mpotriva acestuia? b) Cum se va apra Z n aciunea n revendicare introdus de X? Credei c acesta este un dobnditor de buncredin? c) Este corect soluia pronunat de instan? 3. n august 1998, X a cumprat de la Y un televizor color. Bunul a fost achiziionat dintr-un trg, spaiu amenajat special pentru 343
DREPTURILE REALE
vnzarea-cumprarea unor asemenea bunuri. n noiembrie acelai an, Y este trimis n judecat pentru un numr de furturi din apartamente, printre bunurile furate aflndu-se i televizorul vndut lui X. Proprietarul iniial al acestuia, Z, a fost chemat de ctre organele de urmrire penal i informat c bunul su este n prezent nstrinat lui X. Fa de aceast situaie, n august 1999, Z l cheam n judecat pe X solicitnd instanei readucerea bunului n patrimoniul su. n aprare X a invocat prevederile art. 1909 alin. 2 C.civ. Cerine: a) Care este domeniul de aplicare al art. 1909 alin. 2 C.civ.? b) Care este termenul n care Z i poate revendica bunul? Se mai afl nuntrul termenului? Care este natura acestui termen? c) Ce trebuie Z s dovedeasc n cadrul aciunii n revendicare promovat? d) Ce obligaie ar avea Z fa de X dac aciunea sa ar fi admis? n acest context, considerai c invocarea art. 1909 alin. 2 este n avantajul lui X? e) Care ar fi regimul aplicabil dac Z ar fi revendicat bunul de la Y? f) Ce va decide instana? 4. Reclamanta a revendicat trei imobile compuse din teren i construcii. Din certificatul de motenitor depus de reclamant rezult c aceasta nu este unica succesoare a autoarei sale, ci alturi de ea figureaz i o nepoat de frate decedat, care ns nu a promovat aciunea n revendicare. (Dec. nr. 1976/2000 a CSJ, sec. civ., adaptat)254 Cerine: a) Ce este aciunea n revendicare? Care sunt titularii acesteia? b) Considerai admisibil aciunea introdus de reclamant?
254 n M. Voicu, M. Popoac, Op. cit., p. 309.
344
5. n anul 1944, A a cumprat de la B un apartament printr-un act ncheiat n form autentic, fr s tie c l-a achiziionat de la un neproprietar. n anul 1954, A a decedat astfel nct apartamentul a revenit unicului su motenitor C, care cunotea faptul c adevratul proprietar al imobilului este D. n aceast perioad de timp, D a locuit n aceeai localitate unde era situat bunul. n 1966, D a introdus o aciune n revendicare mpotriva lui C, prin care a solicitat readucerea casei n patrimoniul su. C s-a aprat invocnd faptul c a stpnit imobilul mpreun cu tatl su mai mult de 20 de ani, fapt ce duce la paralizarea aciunii lui D. Cerine: a) Ce invoc C n aprarea sa? Ce condiii trebuie s ndeplineasc acesta pentru a beneficia de aprare? b) Ce efecte are prescripia achizitiv asupra aciunii n revendicare? c) Ce va decide instana? 6. Prin cererea introdus n mai 1984, reclamanii au chemat n judecat pe prtul MN, solicitnd ca acesta s le restituie 32 de oi proprietatea lor. n fapt reclamanii arat c au avut n proprietate comun 32 de oi aflate n ngrijirea defunctului P.P., i c, la decesul lui P.P., ginerele acestuia, C.G., a intrat n posesia oilor i, dei somat de reclamani, a vndut oile prtului M.N. n aprare, prtul a invocat dispoziiile art. 1909 alin.1 C.civ., potrivit cruia posesia unui bun mobil valoreaz proprietate. - Sect. civ. nr. 1134/1986 a Judectoriei sectorului Ilfov, adaptat255 Cerine: a) Care este natura juridic a cererii introdus de reclamani? n spe sunt ndeplinite condiiile pentru introducerea art. 1909 alin.1 C.civ.
255 n Revista romn de drept, nr. 1/1988, p. 40-46.
345
DREPTURILE REALE
b) Cu ce titlu a pstrat ginerele defunctului C.G. bunurile n litigiu: detentor precar sau posesor? Acesta ar putea invoca interventirea precaritii n posesie? c) Ce va decide instana? n caz de respingere a aciunii ce mijloc legal au reclamanii pentru a -i valorifica dreptul? 8. Bibliografie D.C. Florescu, Dreptul de proprietate, Op. cit., p. 449- 548. D. C. Florescu, Teoria general a drepturilor reale, Op. cit., p.411- 457. L. Pop, L. M. Harosa, op. cit., p. 304- 333. O. Ungureanu, C. Munteanu, 0p. Cit., p.242-260. I.R. Urs, S. Angheni, Op. cit., p. 163-169. C. Brsan, M. Gai, M.M. Pivniceru, Op. cit., p. 119-137. C. Brsan, Op. cit., p. 197-235. L. Pop, Op. cit., p. 247-269. I.P. Filipescu, A.I. Filipescu, Op. cit., p. 299-319. I. Adam, Op. cit., p. 691-727. P.M. Cosmovici, Op. cit., p. 103-110. Speele nr. 3 i 5 au fost prelucrate din G. Rducan, G.T. Maravela, Op. cit., p. 207 i 217-218. M. Voicu, M. Popoac, Dreptul de proprietate i alte drepturi reale, Op. cit. P. Perju, Practic judiciar civil, Op. cit. Th. Mrejeru, Mijloace juridice de aprare a dreptului de proprietate n Romnia, Op. cit.
346
CAPITOLUL XI
PUBLICITATEA IMOBILIAR
I. PREZENTARE TEORETIC SECIUNEA I Publicitatea imobiliar conform Legii nr. 7/1996 1. Consideraii generale Publicitatea imobiliar este un ansamblu de mijloace juridice ce au drept scop s asigure evidena, sigurana i opozabilitatea fa de teri a actelor juridice prin care se constituie, se transmit i se sting drepturi reale imobiliare256. Noua lege a cadastrului i publicitii imobiliare Legea nr. 7/1996257 asigur un sistem unic de publicitate imobiliar aplicabil
256 Prin publicitatea imobiliar se urmresc mai multe obiective (scopuri): de a conferi siguran transmisiunii drepturilor reale, evitndu-se astfel transmisiunile succesive, frauduloase; de a constitui o eviden economic i juridic n scopul identificrii tuturor imobilelor, indiferent de destinaie i de titular; de a asigura ocrotirea persoanelor interesate s dobndeasc imobile, oferindu-le posibilitatea de a cunoate situaia exact a bunului la momentul achiziionrii; de a permite organelor de stat competente s exercite un control riguros cu privire la schimbrile materiale (mpreli, transformri, adugiri) i juridice (transmisiuni, grevri) a imobilelor; de a permite organelor financiare cunoaterea datelor necesare sistemului de impozite i taxe pentru stabilirea obligaiilor fiscale ale contribuabililor. 257 Publicat n M.O. nr. 61/1996, modificat i completat prin Ordonana de Urgen nr. 70/2001 (M.O. nr. 266/2001), OUG nr. 41/2004 (M.O. nr.509/2004) i Legea nr.247/2005 privind reforma n domeniile proprietii i justiiei, precum i unele msuri adiacente. Ca urmare a modificrilor legii, se nfiineaz Agenia Naional de Cadastru i Publicitate Imobiliar, ca instituie public central, cu personalitate juridic, n subordinea Ministerului Administraiei i Internelor, prin reorganizarea Oficiul Naional de Cadastru, Geodezie i Cartografie, i preluarea activitii privind publicitatea imobiliar de la Ministerul Justiiei. De asemenea, n fiecare jude i n Municipiul Bucureti se organizeaz Oficiile de Cadastru i publicitate imobiliar, denumite oficii teritoriale, ca uniti cu personalitate juridic,
347
DREPTURILE REALE
pe ntreg teritoriul rii.Legea nr. 7/1996 reglementeaz cadastrul general i cadastrele speciale. Cadastrul general este sistemul unitar i obligatoriu de eviden tehnic, economic i juridic al tuturor imobilelor de pe ntreg teritoriul ri (art. 1 alin. 1), avnd ca finalitate nscrierea n registrul de publicitate imobiliar (art. 1 alin. 5)258. Cadastrul general se organizeaz la nivelul fiecrei uniti administrativ-teritoriale: comun, ora, municipiu, jude i la nivelul ntregii ri. Prin sistemul de cadastru general se realizeaz urmtoarele operaiuni: - identificarea, descrierea i nregistrarea n documentele cadastrale a imobilelor prin natura lor, msurarea i reprezentarea acestora pe hri i planuri cadastrale, precum i stocarea datelor pe suporturi informatice (funcia tehnic); - identificarea i nregistrarea tuturor proprietarilor i a altor deintori legali de imobile, n vederea nscrierii n cartea funciar cu caracter definitiv (funcia juridic); - furnizarea datelor necesare sistemului de impozite i taxe pentru stabilirea corect a obligaiilor fiscale ale contribuabililor (funcia economic). Cadastrele de specialitate sunt subsisteme de eviden i inventariere a bunurilor imobile sub aspect tehnic i economic. Astfel, instituiile din domeniul aprrii, ordinii publice i al siguranei naionale pot executa, cu mijloace proprii, lucrrile de cadastru, geodezie, gravimetrie, topografie, fotogrammetrie i cartografie necesare aprrii rii i pstrrii ordinii publice, conform normelor tehnice ale Ageniei Naionale
n subordinea Ageniei Naionale, prin reorganizarea actualelor oficii judeene de cadastru geodezie i cartografie i al municipiului Bucureti i a birourilor de carte funciar. La nivelul unitilor administrativ-teritoriale, se nfiineaz birouri de cadastru i publicitate imobiliar, denumite n continuare birouri teritoriale, n subordinea oficiilor teritoriale. 258 Entitile de baz ale acestui sistem sunt: parcela, construcia i proprietarul. Prin imobil, n sensul legii, se nelege una sau mai multe parcele alturate, cu sau fr construcii, aparinnd aceluiai proprietar. Prin parcel se nelege suprafaa de teren cu aceeai categorie de folosin.
348
XI. PUBLICITATEA IMOBILIAR
Pentru organizarea i inerea noilor cri funciare, prin Legea nr. 7/1996 modificat prin Titlul XII al Legii nr. 247/2005 sau nfiinat birourile de carte funciar, n circumscripia fiecrei judectorii, ca uniti subordonate Oficiului de cadastru i publicitate imobiliar. Acestea, ncepnd cu data de 1 ianuarie 2005, au preluat activitatea fostelor birouri de carte funciar ale judectoriilor. Birourile de carte funciar sunt competente s efectueze operaiunile de publicitate imobiliar cu privire la imobilele supuse nscrierii n cartea funciar i aflate n localitile din circumscripiile judectoriilor n cadrul crora funcioneaz. Activitatea de publicitate imobiliar n cadrul oficiilor teritoriale este ndeplinit de registratori de carte funciar, numii prin ordin al directorului general al Ageniei Naionale, n urma unui concurs organizat de acesta. 2. nscrierea n cartea funciar259 Cartea funciar este un nscris n care sunt evideniate situaia material i situaia juridic a imobilelor, n mod public, prin nscrierea tuturor actelor i faptelor juridice referitoare la aceste bunuri. Ele se ntocmesc pe localiti i se numeroteaz de la 1 la n...
259 Cartea funciar este alctuit dintr-un titlu (se indic numrul crii funciare i numele localitii n care este situat imobilul). Partea I privete descrierea imobilelor i cuprinde: numrul de ordin i cel cadastral al imobilului; suprafaa terenului, categoria de folosin i, dup caz, construciile; planul imobilului cu vecintile, descrierea imobilului i inventarul de coordonate al amplasamentului pentru fiecare imobil n parte. Partea a II-a are n vedere nscrierile privind dreptul de proprietate: numele proprietarului, actul sau faptul juridic care constituie titlu de proprietate, precum i menionarea nscrisului pe care se ntemeiaz acest drept; strmutarea proprietii, servituile constituite n folosul imobilului, faptele juridice, drepturile personale, precum i aciunile privitoare la proprietate; orice ndreptri, modificri, nsemnri ce s-ar face n titlu, n partea I sau a II-a a crii funciare cu privire la nscrierile fcute. Partea a III-a se refer la nscrierile privind dezmembrmintele dreptului de proprietate i sarcini: dreptul de superficie, uzufruct, uz, folosin abitaie, servituile n sarcina fondului aservit, ipoteca i privilegiile imobiliare, precum i locaiunea i cesiunea de venituri pe timp mai mare de 3 ani; faptele juridice, drepturile personale sau alte raporturi juridice, precum i aciunile privitoare la drepturile reale nscrise n aceast parte; sechestrul, urmrirea imobilului sau a veniturilor sale; orice modificri, ndreptri sau nsemnri ce s-ar face cu privire la nscrierile fcute n aceast parte.
349
DREPTURILE REALE
pentru fiecare localitate n parte, i alctuiesc mpreun registrul cadastral de publicitate imobiliar al teritoriului localitii. n noul sistem de publicitate evidena se ine att pe imobile ct i pe persoane, efectul nscrierii constnd doar n opozabilitatea actului fa de teri i nu n dobndirea dreptului real. 1. Feluri de nscrieri Noul sistem de publicitate imobiliar presupune mai multe feluri de nscriere: a) ntabularea ntabularea este nscrierea prin care transmiterea, constituirea, modificarea sau stingerea unui drept real imobiliar devin opozabile fa de teri, de la data nregistrrii cererii de nscriere. Potrivit art. 28 alin. 4 lit. a), ntabularea are ca obiect nscrierea definitiv a dreptului de proprietate i a celorlalte drepturi reale. nscrierea se face pe baza actului juridic prin care s-a constituit sau s-a transmis n mod valabil dreptul real. Radierea dreptului de proprietate i a celorlalte drepturi reale se face n temeiul actului juridic ce exprim consimmntul titularului la stingerea lor, cu excepia drepturilor ce se sting la ndeplinirea termenului menionat n nscriere sau a drepturilor viagere care se sting prin moartea titularului lor. n cazul proprietii comune vor fi nscrii n aceeai carte funciar toi proprietarii, indicndu-se i partea indiviz a fiecrui coproprietar (art. 46). b) nscrierea provizorie Reprezint nscrierea prin care transmiterea, constituirea, modificarea sau stingerea unui drept real imobiliar devin opozabile fa de teri, sub condiia i n msura justificrii ei260. Prin nscrierea provizorie, dreptul real imobiliar devine opozabil terilor cu rangul dobndit prin aceast nscriere, sub condiia i n msura justificrii nscrierii provizorii. Prin urmare, dup ndeplinirea condiiei i devenirea definitiv a nscrierii (se transform n ntabulare), nscrierea va cpta data i rangul pe care
260 L.Pop, L. M. Harosa op.cit., p. 370- 371.
350
l-a avut nscrierea provizorie. Astfel, persoana interesat este aprat de riscul unei eventuale ntabulri n favoarea unui ter care ar dobndi acelai drept ulterior. Rolul ei este ca titularul nscrierii s beneficieze de prioritatea operaiunii. Conform art. 32 alin. 2, modificat, din Legea nr. 7/1996, nscrierea provizorie n cartea funciar se face n urmtoarele situaii: n cazul dobndirii de drepturi reale afectate de o condiie suspensiv; cnd se solicit intabularea unui drept real n temeiul unei hotrri judectoreti ce nu a rmas irevocabil. Avnd n vedere c textul nu distinge ntre hotrrile nedefinitive i cele definitive, apreciem c pot constitui temei al unei nscrieri provizorii att hotrrile nedefinitive, pronunate n prim instan, ct i cele definitive dar nermase irevocabile; dac se dobndete un drept tabular care, anterior, a fost nscris provizoriu. n ipoteza n care un drept tabular a fost nscris provizoriu i transmisiunea acestuia va urma aceeai soart, noul dobnditor neputnd s nscrie dreptul dect n aceleai condiii; dac debitorul a consemnat sumele pentru care a fost nscris ipoteca ori privilegiul imobiliar. Se are n vedere ipoteza n care a fost nscris n cartea funciar o ipotec sau un privilegiu imobiliar, iar debitorul face dovada consemnrii sumelor datorate fr a exista actul autentic din care s rezulte consimmntul creditorului pentru efectuarea radierii sau o hotrre judectoreasc prin care s-a dispus radierea. n aceast situaie, ipoteca sau privilegiul se vor radia provizoriu; dac pentru soluionarea cererii sunt necesare nscrisuri suplimentare, care nu aduc atingere fondului dreptului ce se cere a fi nscris i nu se fundamenteaz noi capete de cerere. Dup nscrierea provizorie a dreptului real, sub condiia depunerii nscrisurilor necesare, solicitantul va fi ntiinat s depun ntr-un termen stabilit de ctre registrator, actele doveditoare. Dac acestea sunt depuse n termenul fixat, registratorul, prin ncheiere, va proceda la 351
DREPTURILE REALE
justificarea nscrierii provizorii, n caz contrar urmnd a se radia nscrierea provizorie. Justificarea nscrierii provizorii reprezint ndeplinirea cerinelor legale pentru transformarea nscrierii provizorii n nscriere definitiv, adic n intabulare. Pentru a se admite o cerere de justificare a unei nscrieri provizorii, partea interesat trebuie s prezinte: nscrisul din care s rezulte ndeplinirea condiiei suspensive, hotrrea judectoreasc devenit irevocabil, nscrisul din care s rezulte justificarea nscrierii provizorii a dreptului tabular transmis, dovada consimmntului titularului dreptului de ipotec pentru justificarea radierii acestuia261, dovada depunerii nscrisurilor suplimentare. Admiterea cererii de justificare se face n toate cazurile printr-o ncheiere a registratorului de carte funciar, dei legiuitorul prevede n mod expres necesitatea unei asemenea ncheieri doar n situaia ultimului caz. c) Notarea Notarea este nscrierea care are ca obiect menionarea n cartea funciar a unor drepturi personale, fapte sau raporturi juridice strns legate de drepturile tabulare i de titularii lor, litigiilor referitoare la drepturile tabulare, pentru a le face opozabile terilor sau a le aduce la cunotina acestora numai n scop de informare. Astfel, pot fi notate: minoritatea i punerea sub interdicie a titularului dreptului real, instituirea curatelei, aciunile n justiie n legtur cu imobilul i drepturile nscrise n cartea funciar, interdicia de nstrinare sau grevare a imobilului, pactul de preferin, promisiunea de nstrinare a imobilului, sechestrul asigurtor i judiciar, lucrrile de expropriere, apelul sau recursul declarat ncheierilor date de judectorul de carte funciar, orice alte aciuni, fapte i drepturi personale (art. 84 din Regulamentul birourilor de carte funciar ale judectoriilor)
261 Dac creditorul refuz s-i dea consimmntul, justificarea radierii ipotecii sau a privilegiului imobiliar se va efectua n baza hotrrii judectoreti irevocabile prin care, constatndu-se achitarea sumelor datorate de debitor, se ordon radierea ipotecii sau a privilegiului din carte. Ase vedea C. Cucu - Legislaia cadastrului i publicitii imobiliare. Comentarii i explicaii, Ed. ALL BECK, 2005, P. 121.
352
2. Efectele nscrierii n cartea funciar Efectele nscrierilor n cartea funciar difer n funcie de felul acestora. ntabularea i nscrierea provizorie au ca efect opozabilitatea fa de teri a actelor i faptelor juridice prin care se transmit, constituie, modific i sting drepturi reale imobiliare. Aceast regul este stabilit de art. 27 din lege potrivit cruia: actul juridic este valabil pentru pri de la data ncheierii lui, dat cnd se transfer dreptul real, dar fr nscrierea n cartea funciar actul juridic nu va putea fi opus terilor. Prin excepie de la regula enunat mai sus, drepturile de proprietate i celelalte drepturi reale sunt opozabile fa de teri, fr a fi nscrise n cartea funciar, cnd provin din succesiune, accesiune, vnzare silit, uzucapiune, precum i drepturile reale dobndite de stat sau de orice persoan, prin efectul legii, prin expropriere sau prin hotrri judectoreti (art. 28 alin. 1 i 2). Aceste drepturi se vor nscrie n cartea funciar numai n cazul n care titularul dreptului dorete s dispun de ele (art. 28 alin.31). Notarea are ca efect opozabilitatea fa de teri a drepturilor personale, faptelor personale, raporturilor juridice, litigiilor, etc. n legtur cu imobilele descrise n cartea funciar. n acest sen, art. 40 prevede c actele i faptele juridice, privitoare la drepturile personale, la starea i capacitatea persoanelor n legtur cu imobilele cuprinse n cartea funciar, vor putea fi nscrise la cerere, cu efect de opozabilitate pentru tere persoane. 3. Procedura nscrierii n cartea funciar nscrierea n cartea funciar se realizeaz pe baza cererii de nscriere care se depune la birourile teritoriale ale oficiului teritorial n raza creia este situat imobilul. Cererea trebuie nsoit de urmtoarele acte: - nscrisul original sau copia legalizat care atest actul sau faptul a crui nscriere se cere; - copia legalizat a hotrrii judectoreti care se nscrie, urmat de meniunea c este definitiv i irevocabil. Pot solicita efectuarea ntabulrii i nscrierii provizorii toate persoanele care, n baza unui nscris original, a unei hotrri 353
DREPTURILE REALE
judectoreti sau a hotrrii autoritii administrative urmeaz s constituie, transmit, modifice, dobndeasc sau stinge un drept tabular. Cererea poate fi depus de titularul dreptului care solicit nscrierea, sau de un mandatar al acestuia n temeiul unei procuri speciale . Cererile de nscriere se nregistreaz n registrul de intrare, menionndu-se numrul care rezult din ordinea cronologic a depunerilor i data primirii. n cazul n care se depun deodat mai multe cereri, ipotecile i privilegiile vor avea rang egal, iar celelalte drepturi primesc numai provizoriu rang egal, urmnd ca instana s decid asupra rangului i a radierii nscrierii nevalabile (art. 49 alin. 1-6). Registratorul de carte funciar va dispune, prin ncheiere, efectuarea nscrierii, numai dac nscrisul ndeplinete condiiile prevzute de art. 50: este ncheiat cu respectarea formalitilor prevzute de lege; indic numele prilor; individualizeaz imobilul printr-un identificator unic; este nsoit de o traducere legalizat, dac actul nu este ntocmit n limba romn; este nsoit, dup caz, de o copie a extrasului de carte funciar pentru autentificare sau a certificatului de sarcini ce a stat la baza ntocmirii actului. n lipsa cerinelor artate, cererea de nscriere va fi respins prin ncheiere motivat. ncheierea poate fi atacat cu plngere, ce va fi depus la biroul teritorial, va fi nscris din oficiu n cartea funciar i va fi soluionat de judectoria n a crei raz de competen se afl imobilul. Sentina judectoriei este supus apelului i recursului. 4. Obligaii n sarcina notarului public i a instanei de judecat Obligaia notarului public de a solicita nscrierea n cartea funciar. Art. 56 din Lege instituie o obligaie imperativ262,
262 n vechea reglementare, obligaia notarului de a solicita nscrierea nu avea caracter imperativ, partea interesat avnd posibilitatea de a-i rezerva dreptul de a efectua personal diligenele necesare pentru nscriere. De asemenea, solicitarea notarului trebuia realizat ntr-un termen strict stabilit de lege: n ziua ntocmirii actului, sau cel mai trziu, a doua zi. Prin modificare adus art. 56 n temeiul Legii nr. 247/2005, s-a meninut obligaia notarului de a solicita nscrierea n cartea
354
i anume obligaia notarului public care a autentificat un act prin care se constituie, transmite, modifica sau stinge un drept real imobiliar de a cere nscrierea n cartea funciar din oficiu. Despre ndeplinirea acestei obligaii, notarul trebuie s fac meniune n chiar cuprinsul actului ntocmit. n privina certificatului de motenitor, meniunea se va efectua doar dac pentru bunurile imobile care compun masa succesoral este deschis carte funciar sau exist documentaie cadastral. Obligaii ale instanei de judecat. n scopul asigurrii opozabilitii, art.56 instituie i obligaia instanei de judecat care a pronunat o hotrre constitutiv de drepturi sau declarativ asupra unui drept real imobiliar de a transmite aceast hotrre la biroul de carte funciar, n termen de 3 zile de la rmnerea definitiv i irevocabil a acesteia. De asemenea, instana are i obligaia de a solicita notarea aciunii n desfiinarea actului juridic supus nscrierii, nainte de a intra n dezbaterea fondului. Raiunea instituirii unei astfel de notri este de a mpiedica, pe de o parte, dobndirea cu bun credin a unui drept tabular n tot cursul procesului i, pe de alt parte, de a asigura executarea hotrrii judectoreti care ar putea fi mpiedicat prin constituiri de drepturi reale n cursul proceselor. 5. Situaii speciale de nscriere n cartea funciar a) Cazul modificrilor corpului imobilului (art. 44-45) Imobilul nscris n cartea funciar se poate modifica prin alipiri 263 , dezlipiri 264 sau prin mrirea sau micorarea ntinderii acestuia.
funciar, ns nu a mai stabilit un termen n care aceasta trebuie ndeplinit. Apreciem c se impune ndeplinirea obligaiei ntr-un termen rezonabil, ct mai scurt cu putin. 263 Alipirea are loc atunci cnd dou sau mai multe parcele se unesc ntr-un singur imobil sau se adaug o parcel nou la un imobil. Atunci cnd se unesc dou sau mai multe parcele ntr-o singur parcel, ele trebuie s fie situate una lng alta. Noul corp de proprietate va fi nscris cu un numr roman. 264 Dezlipirea se realizeaz cnd se desparte o parcel de un imobil. Dezlipirea unui imobil sau a unei pri dintr-un imobil se face mpreun cu sarcinile care greveaz imobilul. Imobilul grevat cu sarcini nu poate fi alipit la un alt imobil, ci va forma n caz de dezlipire un imobil separat.
355
DREPTURILE REALE
n cazul alipirilor i dezlipirilor se vor efectua, dac este nevoie, operaiuni de transcriere sau renscriere (art. 45). Transcrierea se face cnd o parcel este trecut dintr-o carte funciar n alt carte funciar. Dac se transcrie o parte dintr-o parcel n alt carte funciar, se va forma un imobil distinct cu numr cadastral nou, iar restul se nscrie n vechea carte funciar, cu menionarea noului numr cadastral i a suprafeei imobilului, iar dac toate imobilele nscrise ntr-o carte funciar au fost transcrise, aceasta se va nchide i nu va mai putea fi redeschis pentru noi nscrieri. Renscrierea are loc n situaia n care o parcel se dezlipete i se trece n aceeai carte funciar ca un imobil de sine stttor sau ca o parcel a unui alt imobil. b) Situaii speciale de nscriere prevzute de art. 561, introdus prin Legea nr. 247/2005 Aceste cazuri speciale privesc nscrierea dreptului de proprietate dobndit prin construire, nscrierea dreptului de ipotec sau a anumitor privilegii. nscrierea dreptului de proprietate dobndit prin construire se face pe baza certificatului eliberat de primria localitii unde este situat imobilul, prin care se atest, cnd este cazul, faptul c proprietarul a edificat construcia n conformitate cu autorizarea de construire eliberat potrivit legii, precum i a unei documentaii cadastrale. nscrierea dreptului de ipotec se face numai asupra imobilului n ntregul su, sau asupra cotei pri aparinnd unui coproprietar. n cazul n care se dorete nscrierea unei ipoteci doar asupra unei pri a imobilului, este necesar ca n prealabil s se procedeze la dezlipirea acelei pri pentru a forma un imobil distinct, care poate fi ulterior ipotecat. Ipoteca constituit asupra unei pri din construcie va fi nscris att asupra acesteia, ca proprietate exclusiv, ct i asupra cotei corespunztoare din prile comune indivize ale cldirii, aflate n proprietate comun forat i perpetu. n prezent se poate nscrie i ipoteca unui bun viitor n condiiile legii privind creditul ipotecar pentru investiii imobiliare,
356
dar numai cu obligaia notrii n prealabil a autorizaiei de construire i a procesului verbal de recepie parial. nscrierea privilegiilor se face din oficiu, cu excepia situaiei n care prile renun n mod expres la acest beneficiu. Privilegiul vnztorului pentru restul de pre nepltit. Din oficiu se va proceda la nscrierea acestuia n partea a III a a crii funciare. Dac vnzarea a fost desfiinat, privilegiul se va radia din oficiu. Privilegiul coprtaului sau a coschimbaului. Dac din nscrisurile doveditoare rezult c, n situaia mprelii sau schimbului, exist diferene n bani (sulte), din oficiu se va proceda la nscrierea n partea a III a a privilegiului. Se poate solicita i nscrierea privilegiului pentru garantarea preului datorat de coprtaul adjudecatar al imobilului supus mprelii, privilegiu ce se va nscrie n temeiul actului de adjudecare. Privilegiul arhitectului i antreprenorului se poate nscrie pentru garantarea achitrii preului lucrrilor pe care le-au executat n limita creterii valorii imobilului.
357
DREPTURILE REALE
SECIUNEA a II-a Aciunile specifice publicitii imobiliare 1. Aciunea n prestaie tabular Conform art. 29 alin. 1, 2 i 3 din Lege: cel care s-a obligat s strmute sau s constituie n folosul altuia un drept real asupra unui imobil, este dator s predea toate nscrisurile necesare pentru nscrierea acelui drept. Dac un drept nscris n cartea funciar se stinge, titularul este obligat s predea celui ndreptit nscrisurile necesare radierii. n situaia n care cel obligat nu pred nscrisurile, persoana ndreptit va putea solicita instanei s dispun nscrierea n cartea funciar. Hotrrea instanei de judecat va suplini consimmntul la nscriere al prii care are obligaia de a preda nscrisurile necesare nscrierii. Aciunea urmrete obinerea nscrisului original constatator necesar intabulrii existent ntr-un singur exemplar la cel care a consimit constituirea sau transmiterea dreptului real, precum i suplinirea consimmntului la nscriere prin intermediul instanei judectoreti. Aciunea n prestaie tabular se intenteaz, de regul, mpotriva celui care a constituit sau transmis dreptul real respectiv. Prin excepie, ea poate fi introdus i mpotriva unu ter subdobnditor, nscris n cartea funciar265. Pentru admiterea acestei aciuni se cer ndeplinite condiiile266: - actul juridic n temeiul cruia se cere prestaia tabular s fie anterior actului n temeiul cruia terul i-a nscris dreptul real n cartea funciar;
265 Situaia este reglementat de art. 30 potrivit cruia: dobnditorul anterior poate cere instanei judectoreti s acorde nscrierii sale rang preferenial fa de nscrierea efectuat la cererea unui ter, care a dobndit ulterior imobilul cu titlu gratuit sau care a fost de rea-credin la data ncheierii actului (aciune n prestaie tabular special). 266 M. Nicolae, Publicitatea imobiliar i noile cri funciare, Ed. Press Mihaela SRL, Bucureti, 2000.
358
terul s fi dobndit dreptul cu titlu gratuit (donaie sau legat); dac l-a dobndit cu titlu oneros, el trebuie s fie de rea-credin. n temeiul art. 29 alin. 4, dreptul la aciunea n prestaie tabular este imprescriptibil. 2. Aciunea n rectificare n cazul n care exist neconcordan ntre situaia prevzut n cuprinsul crii funciare i situaia juridic real, se poate cere rectificarea sau modificarea acesteia. Prin rectificare se nelege radierea, ndreptarea sau menionarea nscrierii oricrei operaiuni susceptibile de a face obiectul unei nscrieri n cartea funciar. Prin modificare se nelege orice schimbare privitoare la aspecte tehnice ale imobilului, schimbare care nu afecteaz esena dreptului ce care poart asupra imobilului. Modificarea nu se poate face dect la cererea titularului dreptului de proprietate (art. 35 alin 2 i 3 din lege). Rectificarea nscrierii se face fie pe cale amiabil prin declaraie autentic, fie n caz de litigiu prin hotrre judectoreasc definitiv i irevocabil. Erorile materiale svrite cu prilejul nscrierilor n cartea funciar pot fi ndreptate la cerere sau din oficiu. Aciunea n rectificare poate fi introdus de orice persoan interesat i numai n situaiile prevzute de lege267, att mpotriva celui n favoarea cruia s-a fcut nscrierea ct i mpotriva succesorilor. Sub aspectul 268 prescriptibilitii sau imprescriptibiliii aciunii se disting urmtoarele situaii:
267 Aceste situaii sunt reglementate de art. 36 din lege, respectiv:1) nscrierea sau actul n temeiul cruia s-a efectuat nscrierea nu a fost valabil; 2) dreptul nscris a fost greit calificat; 3) nu mai sunt ntrunite condiiile de existen a dreptului nscris sau au ncetat efectele actului juridic n temeiul cruia s-a fcut nscrierea; 4) nscrierea n cartea funciar nu mai este n concordan cu situaia real actual a imobilului. 268 Termenele ncep s curg de la data nregistrrii cererii pentru nscrierea dreptului a crui rectificare se cere
359
DREPTURILE REALE
aciunea n rectificare, sub rezerva prescripiei dreptului material la aciunea n fond, este imprescriptibil cnd este introdus fa de dobnditorul nemijlocit sau fa de terii dobnditori de rea-credin (art. 37, alin. 1); aciunea n rectificare se prescrie n termen de 10 ani cnd este introdus mpotriva terilor dobnditori de bun-credin a unui drept real printr-un act cu titlu gratuit (art. 37 alin. 2); aciunea n rectificare ntemeiat pe nevaliditatea nscrierii, a titlului ce a stat la baza acesteia sau pe greita calificare a dreptului nscris, se prescrie n termen de 3 ani, cnd se introduce mpotriva unor tere persoane dobnditoare de bun-credin a unui drept real printr-un act juridic cu titlu oneros (art. 38). aciunea n rectificarea notrilor este imprescriptibil.
360
II. PREZENTARE PRACTICO-APLICATIV 1. Precizri suplimentare de doctrin juridic Literatura de specialitate a ncercat s rspund ntrebrii dac Legea nr. 7/1996 se aplic n prezent n totalitate sau numai parial. ntr-o prim opinie269 s-a apreciat c legea cuprinde reglementri de aplicare imediat, de la data intrrii legii n vigoare (dispoziii privind nfiinarea birourilor de carte funciar) i reglementri de aplicare ealonat n timp (dispoziii privind ntocmirea i funcionarea crilor funciare). ntr-o alt opinie270, se susine c dup 24 ianuarie 1996, data intrrii n vigoare a Legii nr. 7/1996, sistemele de publicitate imobiliar existente i-au ncetat aplicabilitatea i au fost nlocuite cu noul sistem de publicitate bazat pe cartea funciar. Intrarea n vigoare a legii nu a nsemnat i punerea n aplicare a tuturor reglementrilor privind crile funciare. Aplicarea ei se face treptat, efectul fiind nlocuirea progresiv a celor trei sisteme de publicitate imobiliar existente la data adoptrii ei. nsi art.72 alin. 2 din lege prevede c la data finalizrii lucrrilor cadastrale pentru ntreg teritoriul unui jude i nceteaz aplicabilitatea, pentru judeul respectiv, reglementrile legale privitoare la sistemele de publicitate imobiliar existente. Astfel, nscrierile fcute n conformitate cu actele normative n vigoare n registrul de transcripiuni i inscripiuni, nainte de data intrrii n vigoare a Legii nr. 7/1996 privind cadastrul i publicitatea imobiliar, i vor produce i dup aceast dat efectele prevzute, cu excepia cazurilor n care drepturile de proprietate i celelalte drepturi reale au fost afectate n orice mod prin efectul legii. Potrivit art. 59 din Legea nr. 7/1996 (modificat prin Titlul XII al Legii nr. 247/2005), actul juridic privind constituirea sau
269 I. Albu, Publicitatea imobiliar n dreptul romn. Noile cri funciare, n Dreptul, nr. 11/1996. 270 Fr.Deak, Contracte speciale, Op. cit., p. 19 22; F.P. Filipescu, A. I. Filipescu, Op. cit., p. 373;
361
DREPTURILE REALE
transmiterea unui drept real imobiliar, valabil ncheiat anterior intrrii n vigoare a prezentei legi, netranscris n registrul de transcripiuni i inscripiuni i produce efectele la data nscrierii n cartea funciar, potrivit prevederilor Legii nr. 7/1996. Actul sub semntur privat valabil ncheiat, va fi luat n considerare dac are dat cert anterioar intrrii n vigoare a Legii fondului funciar nr. 18/1991. Din momentul definitivrii lucrrilor de cadastru general i a registrelor de publicitate imobiliar pentru ntreg teritoriul unitii administrativ teritoriale, i nceteaz aplicabilitatea, pentru teritoriul respectiv, dispoziiile ce reglementeaz sistemul de publicitate prin registre de inscripiuni i transcripiuni. La fel, nscrierile fcute n conformitate cu actele normative n vigoare n crile funciare i n crile de publicitate funciar, nainte de data intrrii n vigoare a Legii nr. 7/1996 privind cadastrul i publicitatea imobiliar, i vor produce i dup aceast dat efectele prevzute, cu excepia cazurilor n care drepturile de proprietate i celelalte drepturi reale au fost afectate n orice mod prin efectul legii. Potrivit art. 59 din Legea nr. 7/1996 (modificat prin Titlul XII al Legii nr. 247/2005), actul juridic privind constituirea sau transmiterea unui drept real imobiliar, valabil ncheiat anterior intrrii n vigoare a prezentei legi, nenscris n carte funciar, i produce efectele la data nscrierii n cartea funciar, potrivit prevederilor Legii nr. 7/1996. Actul sub semntur privat valabil ncheiat, va fi luat n considerare dac are dat cert anterioar intrrii n vigoare a Legii fondului funciar nr. 18/1991. n temeiul art. 60 (completat i modificat prin Titlul XII al Legii nr. 247/2005), n regiunile de carte funciar supuse Decretului Lege nr. 115/1938 pentru unificarea dispoziiunilor privitoare la crile funciare provizorii din Vechiul Regat n cri de publicitate funciar, nscrierile privitoare la imobile, cuprinse n crile funciare sau dup caz, n crile de publicitate funciar, vor continua s fie fcute n aceste cri, cu respectarea i n condiiile dispoziiilor Legii nr. 7/1996. n cazul nscrierii unei construcii, a dezmembrrii sau alipirii unui corp funciar nscris ntr-o carte funciar ntocmit n baza Decretului Lege nr. 115/1938, precum i pentru imobilul 362
desprins, se va deschide o nou carte funciar potrivit prevederilor prezentei legi. Referitor la incidena legii nr. 7/1996 asupra actelor translative sau constitutive de drepturi reale perfectate nainte de intrarea n vigoare a legii, precum i asupra actelor pentru care nu sau realizat formalitile de publicitate imobiliar, se disting mai multe situaii: a) nscrierea actelor juridice, ncheiate nainte de intrarea n vigoare a noii legi, produce efectele juridice prevzute de sistemul de publicitate n care a fost efectuat: efecte constitutive n sistemul de carte funciar i de opozabilitate fa de teri n sistemul registrelor de transcripuni i inscripiuni; b) actele juridice ncheiate nainte de intrarea legii n vigoare, fr ndeplinirea formalitilor de publicitate, se vor nscrie n noua carte funciar dar vor produce efectele prevzute de sistemul de publicitate existent la data ncheierii lor; c) actele translative i constitutive de drepturi reale imobiliare, ncheiate dup intrarea n vigoare a legii, vor fi nscrise n cartea funciar astfel: - n judeele cu carte funciar, precum i n judeele n care s-au finalizat lucrrile cadastrale i noile cri funciare, nscrierea se face potrivit reglementrilor Legii nr. 7/1996; - n judeele n care nu au existat cri funciare, precum i n cele n care nu s-au ntocmit crile funciare, nscrierile se vor face n cri funciare nedefinitive, reglementate n art. 61 din lege. nscrierea definitiv se va face dup finalizarea lucrrilor cadastrale i a crilor funciare pe acel teritoriu. 2. Vocabular explicativ carte funciar nscris autentic, cu caracter public, care cuprinde descrierea imobilelor i artarea drepturilor reale corespunztoare, precum i indicarea, dup caz, a drepturilor de crean, a actelor, faptelor sau altor raporturi juridice 363
DREPTURILE REALE
n legtur cu imobilele nscrise n cartea funciar, fie n vederea opozabilitii lor fa de teri, fie numai n scopul informrii oricror persoane interesate; drepturi tabulare drepturi reale imobiliare ce se nscriu n cartea funciar i sunt supuse regimului de carte funciar. 3. ntrebri, exerciii 1. Definii publicitatea imobiliar i enumerai obiectivele urmrite. 2. Enumerai sistemele de publicitate imobiliar existente anterior Legii 7/1996. 3. Comparai sistemul de publicitate al crilor funciare cu cel al registrelor de transcripiuni i inscripiuni. 4. Caracterizai modalitile de nscriere n crile funciare reglementat de Legea nr. 7/1996. 5. n conformitate cu legea nr. 7/1996 definii cadastrul general. 6. n sistemul actual, ce efecte produce publicitatea imobiliar? n ce situaii publicitatea imobiliar este obligatorie? 7. Care este procedura de efectuare a nscrierilor n cartea funciar? 8. Definii i caracterizai aciunile de carte funciar. 4. Teste gril 1. n cazul cumprrii unui imobil, n anul 1995, ntr-o zon din Ardeal, unde era n vigoare sistemul crilor funciare, dreptul de proprietate s-a transmis: a) n momentul ncheierii actului juridic; b) pe data nscrierii n cartea funciar a actului juridic dac aceast nscriere a avut loc nainte de intrarea n vigoare a Legii nr. 7/1996; c) la mplinirea termenului stabilit de pri n contract. 2. n sistemul de publicitate bazat pe crile funciare reglementat de Decretul-lege nr. 115/1938: a) nscrierile se fac pe imobile; b) nscrierile se fac pe persoane;
364
c) nscrierile se fac att pe imobile ct i pe persoane. 3. n noul sistem de publicitate imobiliar instituit de Legea nr. 7/1996: a) evidena se ine pe imobile; b) evidena se ine pe persoane; c) evidena se ine att pe imobile ct i pe persoane. 4. Conform Legii nr. 7/1996, nscrierea provizorie n cartea funciar se face: a) n cazul dobndirii de drepturi reale afectate de o condiie suspensiv; b) n cazul dobndirii de drepturi reale afectate de o condiie rezolutorie; c) n cazul nscrierii n temeiul unei hotrri judectoreti definitive i irevocabile. 5. n sistemul actual, publicitatea imobiliar: a) produce efecte constitutive de drepturi; b) produce efecte translative de drepturi; c) asigur opozabilitatea drepturilor reale fa de teri. 6. Sunt opozabile fa de teri, fr a fi nscrise n cartea funciar: a) drepturile reale provenite din succesiune; b) drepturile reale provenite din aluviune; c) drepturile reale provenite din vnzare prin acordul prilor. 7. Aciunea n prestaie tabular, reglementat de Legea nr. 7/1996, are drept scop: a) numai suplinirea consimmntului prilor la intabulare; b) obinerea nscrisului original constatator necesar intabulrii reinut de o parte; c) nscrierea dreptului n crile funciare. 8. Dac exist o neconcordan ntre situaia juridic real i situaia nscris n cartea funciar, ndreptarea nscrierii se face prin: a) aciunea n rectificare; b) aciunea n realizare; c) aciunea n prestaie tabular special. 365
DREPTURILE REALE
9. Aciunea n rectificare introdus mpotriva terilor dobnditori de bun-credin a unui drept real printr-un act cu titlu oneros, se prescrie: a) n termen de 10 ani; b) n termen de 30 de ani; c) n termen de 3 ani.
5. Spee 1. X a cumprat de la Y un teren i o cldire. Y, vnztorul, dei l-a sftuit pe X s realizeze formalitile de publicitate imobiliar deoarece dreptul su asupra bunurilor nu se va transmite altfel n mod valabil, acesta a refuzat s-i predea nscrisul doveditor care s-i permit nscrierea dreptului n cartea funciar. n aceast situaie X a introdus o aciune n justiie prin care a solicitat nscrierea drepturilor sale. Cererea a fost admis, formalitile de publicitate imobiliar realizndu-se pe baza hotrrii judectoreti. Ulterior, X a mprumutat o sum de bani de la Z, acesta din urm cernd nscrierea unui drept de ipotec n cartea funciar n favoarea sa. Cerine: a) Ce lege reglementeaz publicitatea imobiliar? b) Pentru ca actul juridic s fie ncheiat n mod valabil, X trebuia s realizeze formalitile de publicitate imobiliar? c) Ce fel de nscrieri a realizat X? d) Cum ai caracteriza aciunea introdus de X mpotriva lui Y? e) Dac ntre situaia reinut n cartea funciar i situaia juridic real nu exist concordan, ce aciune poate formula X? 2. n luna august 1998, X a vndut i predat lui Y o garsonier printr-un nscris sub semntur privat. n septembrie 1998, X 366
a revndut garsoniera lui Z, care a realizat i formalitile de publicitate imobiliar. Din moment ce X nu i-a putut executa obligaia de predare a imobilului fa de Z, acesta a introdus o cerere de chemare n judecat mpotriva vnztorului i a cumprtorului Y. n motivarea aciunii, Z a invocat faptul c este singurul care a transcris actul translativ de proprietate, ceea ce i confer un drept mai puternic, chiar dac actul su de dobndire a fost ncheiat mai n urm, conform principiului: qui prior tempore, potior jure. Y s-a aprat, susinnd c transcrierea dreptului nu poate ndrepta viciile titlului aceluia care a fcut nstrinarea. Astfel, transcrierea nu poate avea ca efect transmiterea proprietii lucrului vndut, deoarece nemo plus juris ad alium transferre potest quam ipse habet. Cerine: a) Ce efect produce publicitatea imobiliar n sistemul Legii nr. 7/1996? Dar n sistemul crilor funciare reglementat de Legea nr. 115/1938? b) n sistemul de publicitate actual, care dintre cei doi cumprtori este i proprietarul bunului? c) Care va fi soluia instanei? Ce s-ar decide dac operaiunile de vnzare-cumprare ar fi avut loc n anul 1991? 6. Bibliografie L. Pop, L. M. Harosa op. cit., p.333-383. C. Cucu - Legislaia cadastrului i publicitii imobiliare. Comentarii i explicaii, Ed. ALL BECK, 2005, C. Brsan, M. Gai, M.M. Pivniceru, Op. cit., p.212-225. C. Brsan, Op. cit., p. 339-357. L. Pop, Op. cit., p. 269-312. I. Filipescu, A. I. Filipescu, Op. cit., p. 356-383. I. Adam, Op. cit., p. 729-799. P. M. Cosmovici, Op. cit., p. 161-165. D.C. Florescu, Dreptul de proprietate, Op. cit., p. 549-581. D.C. Florescu, Teoria general a drepturilor reale, op.cit., p.458-480.
367
RSPUNSURI LA TESTE GRIL I SPEE

Capitolul I Grila nr./ Varianta corect 1c., 2b, 3a, 4a, 5b, 6a, 7b, 8c, 9b, 10b., 11a, 12b, 13a. Spea nr. 1. a) posesia (jus utendi) i folosina (jus fruendi); b) fa de caracterul perpetuu al dreptului de proprietate, considerm nentemeiat afirmaia lui Y; dreptul lui X nu se pierde prin neuz, orict de mult timp ar fi lsat bunul n stare de nentre-buinare; X va invoca n aprare: caracterul perpetuu al dreptului de proprietate; contractul ncheiat consensual cu Y, prin care aceasta urma s-i restituie imobilele, dac X se ntorcea n ar; Y nu poate deveni proprietar, deoarece prin acordul ncheiat cu X a dobndit doar posesia i folosina, nu i dispoziia juridic (constituind esena dreptului de proprietate) de care X a beneficiat n intervalul 1960 1989. c) instana va admite aciunea lui X, oblignd-o pe Y la restituirea imobilelor (construcie plus teren aferent), urmnd ca aceasta s primeasc valoarea actualizat a tuturor cheltuielilor fcute cu acestea n perioada 1960 1989. Spea nr. 2 a) A a comis un abuz de drept deoarece: a nesocotit scopul economic i social al dreptului su de proprietate, fcnd nelocuibile casele vecine datorit gazelor, mirosurilor i polurii fonice; a acionat cu rea-credin, amplasndu-i atelierul n imediata apropiere a locuinei; b) ntr-adevr, prin caracterul absolut al dreptului de proprietate se nelege posibilitatea titularului de a cere celorlalte persoane respectarea dreptului su, dar, la rndul su, titularul este obligat s respecte dreptul de proprietate al acestora. n nici un caz, caracterul absolut al dreptului de proprietate nu presupune o exer-citare nengrdit, dimpotriv, n spe, A, prin fapta sa, a nclcat limitele unei vecinti tolerabile, fiind culpabil de abuz de drept. c) instana va admite aciunea reclamanilor i l va obliga pe A la desfiinarea atelierului n litigiu, deoarece exerciiul dreptului de ctre prt atrage inconveniente intolerabile, respectiv suportarea de ctre vecini a unor atingeri grave a drepturilor private.
368
RSPUNSURI LA TESTE GRIL I SPEE Capitolul II Grila nr./ Varianta corect 1a, 2a, 3c, 4c, 5b, 6a, 7a, 8a, 9c, 10c, 11b, 12b, 13a, 14b, 15b,. 16b, 17c, 18c, 19b, 20b, 21b, 22a, 23c. Spea nr. 1 a) caracterul inalienabil; b) din moment ce n spe s-a fcut dovada c terenurile n litigiu erau situate n zona sitului istoric al municipiului Brila, ele aparin domeniului public de interes judeean; c) societatea comercial n cauz, fiind un subiect de drept privat, ar putea beneficia de dreptul de concesiune reglementat de Legea nr. 219/1998; regia autonom poate fi titular doar a dreptului de administraie a bunurilor proprietate public conform art. 135 pct. 5 din Constituie; d) instana va respinge aciunea deoarece terenurile apar-innd domeniului public nu pot face obiectul dreptului de proprie-tate al reclamantei. Spea nr. 2 b) avnd n vedere c trecerea unui bun din proprietatea public n proprietatea privat se realizeaz prin hotrre a Guvernului, a Consiliului judeean, respectiv a Consiliului General al Municipiului Bucureti, sau a Consiliului local, aprarea prefectului, n sensul c terenul neocupat de construcii ar fi trecut din proprietate public n proprietatea Regiei Generale de Ap Bucureti ca urmare a aplicrii art. 5 din Legea nr. 15/1990, este nentemeiat; c) ca titular a dreptului de administrare asupra terenului, regia autonom are posesia, folosina i dispoziia material a acestuia; d) dreptul de administrare se revoc unilateral dac titularul nu-i exercit drepturile i nu-i execut obligaiile nscute din actul de transmitere. e) instana va respinge aciunea prefectului pe conside-rentele: terenul n litigiu face parte din domeniul public al municipiului Bucureti, iar Consiliul General al municipiului, n calitate de proprietar poate dispune nengrdit exploatarea lui; n spe, Regia General de Ap Bucureti nu i-a exercitat atribuiile asupra terenului pn n momentul naterii litigiului, Consiliul General fiind ndreptit s revoce unilateral dreptul de administrare acordat acesteia. Spea nr. 3 a) proprietatea nu se poate dobndi pe calea unei decizii emise de organele administraiei de stat; b) prin decizia Consiliului judeean Olt, societii comerciale X i s-a transmis cldirea n administrare i nu n proprietate aa cum susine recurenta; c) recurenta a interpretat eronat art. 20 alin. 2 cu privire la proprietatea societilor, fiind exceptate bunurile dobndite cu un alt titlu, exceptare aplicabil speei. Imobilul n litigiu aparine dome-niului public de interes local, fiind n proprietatea unitii administrative i numai n administrarea recurentei; d) instana va respinge aciunea reclamantei, decizia Consi-liului judeean Olt de trecere a imobilului de la societatea comercial reclamant n administrarea altei persoane juridice fiind legal.
369
DREPTURILE REALE
Spea nr. 4 b) argumentele comunitii nu sunt temeinice: aciunea n constatarea nulitii absolute poate fi invocat oricnd; bunul expropriat face parte din proprietatea privat a unitii administrative i nu din proprietatea public; art. 35 din lege este aplicabil i n cazul cererilor avnd ca obiect retrocedarea imobilelor expropriate anterior Legii nr. 33/1994. c) pentru considerentele mai sus invocate, instana va admite cererea reclamanilor, constatnd nulitatea absolut a contractului. Spea nr. 5 a) dup intrarea n vigoare a Constituiei, dreptul proprieta-rului expropriat nu mai poate fi transferat, n msura n care imobilul expropriat nu a fost preluat efectiv de ctre stat, deoarece nu mai exist temei juridic; b) deoarece imobilul deinut de reclamant nu a fost preluat de ctre stat n condiiile art. 4 din Decretul nr. 467/1979 i, deci nu a operat transferul dreptului de proprietate, titular fiind reclamantul, aciunea acestuia urmeaz a fi admis. Capitolul III Grila nr./ Varianta corect 1a, 2b, 3c, 4b. Spea nr. 1 b) n aprare, prta va invoca: reclamanta, societatea comercial X, nu a fcut dovada c la constituirea sa n societatea cu capital de stat conform Legii nr. 15/1990, bunurile n litigiu au fost cuprinse n patrimoniul su; certificatul de atestare a dreptului de proprietate n litigiu nu face dect s reflecte bunurile existente n patrimoniul societii, devenind proprietara acestora prin efectul art. 20 alin.2 din Legea nr. 15/1990. c) instana va respinge cererea privind anularea certificatului de atestare a proprietii introdus de societatea X, deoarece bunurile n litigiu au fost cuprinse n patrimoniul prtei Y, care a devenit proprietar prin efectul legii. Spea nr. 2 a) prin art. 20 alin. 2 din Legea nr. 15/1990, dreptul de administrare direct a fost transformat ntr-un drept de proprietate; b) faptul c la data reorganizrii ca societate comercial, reclamanta avea n folosin terenurile, nu i confer un drept de proprietate, deoarece nu le-a folosit n calitate de titular a unui drept de administrare direct, i prin urmare; instana va respinge cererea acesteia. Spea nr. 3 Aciunea lui X, prin care a solicitat desfiinarea titlului de proprietate eliberat prilor Y i Z, trebuie respins, pentru urmtoarele considerente: reclamanta n-a avut niciodat terenul n litigiu n administrarea direct, ci numai pentru folosire la organizarea de antier, cu plata unei taxe, astfel nct nu este n
370
RSPUNSURI LA TESTE GRIL I SPEE situaia de a putea obine titlul asupra acestuia; art. 41 din Legea nr. 18/1991 a fost corect aplicat, terenul fiind, la data aplicrii legii, n administrarea primriei, ndeplinind i condiia de teren agricol, aa cum rezult din evidenele funciare. Spea nr. 4 a) A, fiind ter fa de contractul de vnzare-cumprare ncheiat de X cu Y i Z, nu poate introduce o aciune n nulitatea relativ a acestui act juridic, n schimb are deschis calea unei aciuni n revendicare; b) Y i Z, vor invoca principiul error communis facit jus, respectiv c nu au cunoscut faptul c au contractat cu un neproprietar al terenului; c) instana constatnd c Y i Z, teri de bun credin, aflndu-se ntr-o eroare comun i invincibil, au ncheiat cu titlul oneros un act juridic cu un proprietar aparent, va menine contractul de vnzare-cumprare n privina terenului ncheiat cu X, neproprietar; dac Y i Z, teri de rea credin, au ncheiat contractul de vnzare-cumprare cunoscnd c X nu este i pro-prietar al terenului, deci cu intenia de a frauda interesele adev-ratului proprietar, instana va constata nulitatea absolut parial a contractului de vnzare-cumprare, n ceea ce privete terenul; d) A va intenta o aciune n restituire a preului pltit mpotriva vnztorului (comuna), n temeiul contractului ncheiat cu aceasta. La rndul su, comuna, n calitate de adevrat proprietar al terenului nu are deschis calea unei aciuni n revendicare mpotriva lui Y i Z, acetia devenind proprietari conform principiului error communis facit, n schimb va putea solicita despgubiri (valoarea terenului vndut, plus daune interese pentru eventualele prejudicii) de la X vnztor neproprietar al terenului. Regresul comunei mpotriva lui X i are temeiul n rspunderea delictual a acestuia pentru fapta proprie (art. 998-999 C.civ.). Capitolul IV Grila nr. / Varianta corect 1b, 2c, 3c, 4a, 5c, 6a, 7a. Spea nr. 1 b) petiionara, fiind cetean romn cu domiciliul n strin-tate, motenitoare a defunctului D.A, proprietar al imobilului n litigiu preluat de ctre stat, are dreptul de a beneficia de msurile reparatorii prevzute de aceast lege; c) instana va admite plngerea formulat de P.M. mpotriva Comisiei de aplicare a Legii nr. 112/1995. Spea nr.2 b) imobilul revendicat de reclamant a trecut legal n proprietatea statului, legea nr. 119/1948 reprezentnd titlul n baza cruia statul l deine; c) instana va respinge aciunea n revendicare formulat n temeiul legii nr. 112/1995, nefiind relevant faptul c n 1933, cnd imobilul a fost achiziionat de reclamant, el era folosit ca locuin, ci determinant fiind modul de folosire al imobilului la data naionalizrii.
Spea nr. 3
371
DREPTURILE REALE
b) apartamentul rmne o unitate locativ unic, indiferent dac s-au efectuat modificri constructive interioare sau a fost luat n eviden ca reprezentnd dou sau mai multe apartamente (art. 3 alin.2 din lege). c) din moment ce la data trecerii n proprietatea statului imobilul constituia o unitate locativ de sine stttoare, instana va admite contestaia formulat de M.D. Capitolul V Grila nr. / Varianta corect 1c, 2a, 3a. Spea nr.1 a) aciunea n revendicare a reclamantei urmeaz a fi admis deoarece imobilul a trecut fr titlu n proprietatea statului: imobilul, n structura sa comercial, nu putea trece n proprietatea statului n baza Decretului nr. 92/1950, deoarece acesta viza numai imobilele cu destinaia de locuine; reclamanta fiind casnic era exceptat de la incidena actului de naionalizare. Spea nr. 2 a) art. 2 alin. h din Legea nr. 10/2001; b) procedura administrativ prealabil prevzut de legea nr. 10/2001 este obligatorie, reclamanii putnd s se adreseze instanei numai n situaia n care decizia Primriei ar fi fost nefavorabil; c) instana va respinge cererea reclamanilor ca prematur deoarece prta nu a dispus asupra cererii de restituire, aceasta fiind n curs de soluionare. Spea nr. 3 Instana va admite aciunea reclamantului i va dispune anularea dispoziiei primarului de restituire a imobilelor prin echi-valent deoarece: prin notificarea adresat Primriei, reclamantul a solicitat restituirea n natur i nu despgubiri bneti; imobilul nu i-a schimbat destinaia, astfel nct restituirea sa se va face n natur i nu prin echivalent. Spea nr. 4 b) art. 2 alin. 1 lit. b din Legea nr. 10/2001 are n vedere infraciunile de natur politic, svrite ca manifestare a opoziiei fa de sistemul totalitar comunist, deinerea i comercializarea aurului nendeplinind criteriile prevzute de lege; c) instana va respinge cererea reclamantului, infraciunile de drept comun neintrnd n categoria celor avute n vedere de legiuitor ca temei al restituirii imobilelor confiscate. Spea nr. 5 a) hotrrile Consiliului judeean fiind aplicate pe un terito-riu restrns, nu sunt publicate n M.O. b) art. 2 alin. lit. e vizeaz imobilele preluate n baza unor acte normative pentru care publicarea n M.O. este obligatorie, cerin constituional care nu a fost
372
RSPUNSURI LA TESTE GRIL I SPEE ndeplinit. Astfel, imobilele preluate n temeiul unui act normativ pentru care legea nu cere publicarea n M.O., sunt exceptate de la restituire. c) nscrisul sub semntur privat nu era suficient pentru a transmite dreptul de proprietate asupra cldirii, jucnd rolul unui antecontract de vnzarecumprare; cererea reclamantei tinde la constituirea unui drept de proprietate, n baza unui act sub semntur privat netranslativ de proprietate pe care nu i le-a putut valorifica la vremea respectiv. Capitolul VI Grila nr./ Varianta corect 1b, 2c, 3a, 4c, 5a, 6b, 7c, 8c, 9b, 10a, 11c, 12b Spea nr. 1 a) proprietatea rezolubil rezult din contractul prin care X i-a vndut lui Y apartamentul/proprietate anulabil rezultat din contractul de vnzare-cumprare a apartamentului ncheiat ntre Y i ter (contractul este lovit de nulitate relativ pentru error in substantiam); b) X este proprietar sub condiie suspensiv, terul este proprietar sub condiie rezolutorie; c) ca urmare a ndeplinirii condiiei rezolutorii (Y a prsit locul de munc prin demisie); dreptul de proprietate a lui Y se desfiineaz cu efect retroactiv, ca i cum nu ar fi existat niciodat, iar X redevine proprietar; deoarece terul achizitor al autoturismului este un dobnditor sub condiie rezolutorie, odat cu desfiinarea dreptului lui Y este desfiinat i contractul de vnzare-cumprare ncheiat cu acesta conform principiului resolutio jure dantis rezolvitur jus accipientis; d) instana urmeaz s dispun restituirea autoturismului ctre X, Y primind preul pltit. Terului subdobnditor i se va restitui preul pltit lui Y. Spea nr. 2 a) proprietate comun pe cote-pri obinuit i temporar; fraii sunt coproprietari asupra terenului dobndit prin motenire; b) contractul nu este valabil deoarece fiind un act juridic de dispoziie se aplic regula unanimitii; c) -nchirierea casei fiind un act de administrare, fructele civile se cuvin ambilor coproprietari; banii obinui pentru caii crescui i vndui se cuvin lui Y deoarece acesta a depus munca pentru obinerea lor; cheltuielile fcute cu instalarea postului tele-fonic sunt cheltuieli necesare i revin tuturor coproprietarilor; fructele se cuvin tuturor coproprietarilor, n acest caz Y va trebui s-l despgubeasc pe X cu valoarea fructelor consumate. Spea nr. 3 a) proprietate exclusiv a lui X i Y asupra propriilor apartamente i proprietate comun pe cote-pri forat i perpetu asupra prilor comune din cldirile cu mai multe apartamente; c) nu, lui Y i incumb toate cheltuielile, n proporie cu cota sa, relative la ntreinerea i conservarea prilor comune; d) instana urmeaz s admit cererea lui X i s-l oblige pe Y la plata
373
DREPTURILE REALE
prii ce-i incumb din cheltuielile de ntreinere. Spea nr. 4 b) soluia instanei este corect; c) dac cererea de evacuare se ntemeiaz pe deteriorrile produse de ctre chiria locuinei, ea are caracterul unui act de conservare, putnd fi introdus doar de ctre un coproprietar. Spea nr. 5 a) proprietate n devlmie; e) cererea reclamantei va fi respins deoarece Y a beneficiat de prezumia de mandat tacit reciproc, pentru achiziionarea de bunuri imobile nefiind necesar consimmntul celuilalt so; f) conform art. 35 alin. 2 C. fam. se interzice soilor nstri-narea unor imobile, bunuri comune, fr consimmntul celuilalt so. Astfel, dac nstrinarea apartamentului s-a fcut fr consim-mntul lui X, cererea de constatare a nulitii actului trebuie admis. Spea nr. 6 Instana superioar va respinge aciunea formulat de prt, deoarece apartamentul n cauz este bun comun al reclamantei i al soului, i conform art. 35 Cod familiei este interzis nstrinarera de ctre soul reclamantei, fr consimmntul acesteia, a ntregului imobil sau a unei cote pri din imobil. n consecin, convenia verbal ncheiat ntre soul reclamantei i prt este lovit de nulitate. Spea nr.7 b) X vnznd un bun propriu al soiei, actul juridic este anulabil conform principiului nemo plus juris ad alium transferre potest quam ipse habet. Dar, deoarece Y este un ter dobnditor de bun-credin printr-un act cu titlu oneros, n favoarea lui funcionnd prezumia de proprietate prevzut de art. 1909 (alin. 1), instana nu va anula contractul de vnzare-cumprare. c) n cazul n care bunul ar fi fost comun, i fiind vorba de o nstrinare a unui mobil, funcioneaz mandatul tacit reciproc, astfel nct consimmntul soiei la nstrinarea bunului mobil comun fiind presupus, instana ar fi respins aciunea lui Z. Spea nr. 8 b) prile fiind n indiviziune asupra terenului, ct timp nu s-a efectuat ieirea din indiviziune i n lipsa acordului celorlali coproprietari, nu avea dreptul s refac gardul comun i nici s ocupe teren prin efectuarea unor construcii, cum ar fi chiocul metalic, sau prin amenajri de tip grdina restaurant. Prin urmare, instana va admite aciunea formulat de I.I. i va obliga prtul la desfiinarea gardului comun i a lucrrilor efectuate
374
RSPUNSURI LA TESTE GRIL I SPEE Capitolul VII Grila nr./Varianta corect 1a, 2a, 3c, 4b, 5a, 6b, 7c, 8b, 9b, 10a, 11b, 12b, 13c, 14a, 15c, 16c, 17b Spea nr. 1 b) uzufruct viager. X nu poate s ignore acest dezmem-brmnt deoarece, cumprnd terenul de la Y, el nu a putut dobndi drepturi mai largi dect al autorului (nemo plus iure ad alium transferre potest quam ipse habet); c) aciune n revendicare imobiliar, aciune confesorie; d) instana va admite aciunea n revendicare i va dispune ca Q s lase n deplin proprietate terenul lui X; instana va admite i cererea lui Y deoarece dreptul de uzufruct a fost constituit n mod legal nainte ca X s dobndeasc terenul i prin urmare el trebuie s respecte acest drept. Spea nr. 2 d) B putea ceda emolumentul i prin urmare putea nchiria casa lui C i conform art. 543 C.civ. poate dispune de fructe dup propria voin; e) aciunea lui A mpotriva motenitorilor pentru readucerea bunului n patrimoniu este o aciune n revendicare; f) instana: va admite aciunea lui A i va dispune readucerea bunului n patrimoniul reclamantului; va dispune obligarea motenitorilor la plata sumelor de bani reprezentnd sarcinile normale ale casei (cheltuieli de ntreinere i conservare); uzufructul ncetnd n momentul renunrii lui B, motenitorii vor restitui toate fructele culese dup aceast dat, fructe ce se cuvin lui A n calitate de proprietar. Dac instana i respinge aciunea, A poate s-l acioneze pe fidejusor. Spea nr. 3 a) drept de uz; b) caracter strict personal, astfel nct Z nu putea ceda dreptul su unui ter; c) n spe, dezmembrmntul nceteaz prin moartea uzuarului; d) un drept de abitaie. n spe nu sunt respectate condiiile de constituire a dreptului respectiv: casa s fie proprietatea lui Z; soul supravieuitor s nu aib o alt locuin. e) aciune n revendicare imobiliar ce urmeaz a fi admis de ctre instan. Spea nr. 4 c) nu se poate susine c prile au uniti locative distincte ct timp prin contractul ncheiat reclamanta i-a rezervat dreptul de uzufruct viager asupra lucrului vndut, iar nu asupra prii din imobil care i-a rmas; d) nudul proprietar nu poate fi evacuat. Deoarece prii folosesc partea din imobil asupra cruia reclamanta are un drept de uzufruct viager, mpiedicnd-o n exercitarea acelui drept, instana va admite aciunea reclamantei. Spea nr. 5 a) drept de abitaie viager; b) aciunea n rezoluiune poate fi introdus numai dac o parte nu i-a executat obligaiile;
375
DREPTURILE REALE
c) n spe, contractul cuprinde dou acte juridice distincte: un contract de vnzare-cumprare i o convenie prin care prile au constituit un drept de abitaie viager. Astfel, reclamanta are la alegere, fie o aciune confesorie care ndeplinete acelai rol ca i aciunea n revendicare pentru proprietar, fie o aciune personal fundamentat pe actul juridic ce constituie titlul abitaiei. d) aciunea n rezoluiune va fi respins deoarece cumpr-torii i-au executat obligaiile asumate prin contractul de vnzare-cumprare. Nerespectarea celui de al doilea act prin care s-a constituit dreptul de abitaie nu ar justifica rezoluiunea vnzrii. Spea nr. 6 c) chiar dac prtul a practicat trecerea peste terenul reclamantului, cu acordul acestuia din urm, trecerea nu se poate menine numai pentru motivul c este mai comod; d) instana va admite cererea reclamantului, deoarece exerciiul dreptului de trecere nu se poate concepe n afara unui drept de servitute de trecere dobndit n una din modalitile prevzute de lege. n spe, nu exist un asemenea drept de servitute i, prin urmare, prtul nu-i va putea opune reclamantului un drept pe care nu-l are. Spea nr. 7 b) dei posibilitatea de a avea acces la drumul public nu este ngrdit n mod absolut, X poate beneficia de un drept de servitute deoarece cealalt cale de acces are o serie de inconveniente deosebit de nsemnate i pentru a o face practicabil sunt necesare cheltuieli. Dac X prin fapta sa ar fi fcut imposibil accesul la drumul public, atunci el nu ar putea reclama o astfel de servitute; c) refuzul este abuziv; d) instana va admite aciunea i l va obliga pe Y la consti-tuirea unei treceri pe fondul lui, cu obligaia lui X de a suporta cheltuielile de constituire. Spea nr. 8 a) aciune confesorie; c) servitutea de trecere nefiind nici continu, nici aparent, nu poate fi dobndit prin uzucapiune; d) instana va respinge aciunea reclamantei pe motiv c: proprietatea prtei nu permite crearea unei servitui de trecere fr demolarea unor construcii; proprietatea reclamantei nu este un loc nfundat, avnd acces la calea public pe un drum rural, practicat i de alte familii, trecerea pe terenul prtei nefiind unica soluie de acces; nu prezint relevan faptul c drumul de ar este ocolitor sau cnd plou devine impracticabil. Capitolul VIII Grila nr./Varianta corect 1c, 2a, 3b, 4b, 5a, 6a, 7b, 8c, 9a, 10c, 11b, 12c, 13b, 14b, 15c Spea nr. 1 a) n spe este incident cazul de intervertire a precaritii n posesie prevzut de art. 1858 pct. 1 C.civ., cnd Z, detentor precar, primete de la o alt
376
RSPUNSURI LA TESTE GRIL I SPEE persoan dect proprietarul (concubina acestuia) un titlu translativ de proprietate; c) fructele civile (chiriile) se cuvin lui Z deoarece acesta este posesor de bun-credin, netiind c a contractat cu un neproprietar, unul din efectele posesiei fiind dobndirea fructelor; d) Z putea dobndi proprietatea apartamentului dac ar fi contractat cu cei doi proprietari X i Y; e) instana, constatnd c Z a dobndit bunul de la un non dominus, trebuia s admit numai aciunea n revendicare, nu i cea de restituire a fructelor culese de Z. Spea nr. 2 b) aciune posesorie special, n reintegrare. Instana ur-meaz s admit aciunea pe urmtoarele considerente: Z este un posesor de bun-credin deoarece nu a cunoscut faptul c a contractat cu un non dominus; pentru exercitarea acestei aciuni se cere s nu fi trecut un an de la tulburare sau deposedare, condiie ndeplinit n spe de reclamant. Spea nr. 3 a) posesor de rea-credin n ceea ce privete terenul i detentor precar pentru autoturism; b) corpus: A a construit pe teren o cas i un garaj, deinnd efectiv terenul astfel achiziionat; animus: ridicnd cldirile, A s-a comportat ca un adevrat proprietar; n ceea ce privete autoturismul, exercitarea posesiei se face corpore alieno. c) pentru a fi incident cazul de intervertire a precaritii n posesie reglementat de art. 1858 pct. 3 era necesar ca A, dobnditor cu titlu particular translativ de proprietate de la deintorul lucrului, s fi fost de bun-credin (condiie nendeplinit n spe) Spea nr. 4 a) n calitate de detentor precar; b) Z, fiind succesor universal, va invoca intervertirea precaritii n posesie (art. 1858 pct. 4 C.civ.), dobndind n acest mod proprietatea fructelor; c) n ipoteza bunului vndut de defunct i nepredat cumprtorului, sunt incidente dispoziiile Codului civil referitoare la obligaia de predare ce incumb vnztorului. Obligaia fiind patri-monial, la moartea vnztorului, se transmite motenitorilor. Z, fiind considerat c succede persoanei defunctului, n calitate de debitor al obligaiei de predare a lucrului vndut, va trebui s predea att lucrul ct i fructele culese; d) instana va admite aciunea formulat de Y, dispunnd restituirea fructelor culese de succesor dac acestea exist n materia-litatea lor, sau contravaloarea lor n msura n care au fost consumate. Spea nr. 5 c) posesorul ctig proprietatea fructelor cnd posed cu bun-credin, adic cnd posed un bun n puterea unui titlu translativ de proprietate, ale crui vicii nu-i sunt cunoscute (art. 485 C.civ. coroborat cu art. 436 C.civ.). Buna credin a posesorului nceteaz cnd aceste vicii i sunt cunoscute (art. 487 C.civ.). n spe,
377
DREPTURILE REALE
ncepnd cu anul 1991, prtul nu a mai fost un posesor de bun-credin deoarece din acest moment (data introducerii aciunii n evacuare mpotriva sa) a cunoscut viciile titlului su, astfel nct pn n anul 1997 (cnd a predat imobilul ctre reclamante) l-a posedat cu rea-credin. d) pentru considerentele mai-sus artate, instana va admite aciunea reclamantelor i va obliga prtul la plata sumei solicitat de acestea, ca echivalent al lipsei de folosin a imobilului n perioada 1991-1997. Capitolul IX Grila nr./Varianta corect 1b, 2b, 3a, 4a, 5c, 6b, 7a, 8c, 9c, 10c, 11c, 12b, 13c, 14b, 15a, 16c, 17b, 18a, 19b, 20b, 21b, 22c, 23b, 24b, 25c Spea nr. 1 b) aluviunea/avulsiunea/insulele i prundiurile/accesiunea animalelor i psrilor; c) instana va decide: respingerea aciunii n revendicare formulat de X pentru partea din teren cu care proprietatea sa a fost diminuat i de care se bucur Y, ca efect al aciunii apelor, conform art. 495 C.civ.; admiterea aciunii n revendicare a lui Y pentru poriunea de teren smuls de ape i alipit proprietii lui X, conform art. 498 C.civ.; X i Y sunt proprietari asupra prii din insul ce se ntinde spre ei, pornind de la jumtatea rului; obligaia lui X la restituirea animalelor prinse, iar dac nu le mai are, la plata unor despgubiri. Spea nr. 2 c) Y, dei cunoate c X ridic o construcie pe terenul su, nu face nici un protest, avnd o atitudine abuziv. Astfel, el pierde dreptul de a cere constructorului ridicarea materialelor, fiind obligat s pstreze construcia. d) n aceast situaie, X este constructor de bun-credin pe terenul altei persoane, iar Y nu va putea cere ridicarea cldirii, fiind obligat s-l despgubeasc pe constructor, avnd un drept de opiune ntre a plti contravaloarea materialelor i preul muncii i a plti suma corespunztoare sporului de valoare. Spea nr. 3 b) justul titlu este un titlu translativ de proprietate, care nu eman de la adevratul proprietar i care unit cu buna-credin i posesiunea bunului pe durata termenului de prescripie, conduce la dobndirea dreptului de proprietate. n spe, contractul de vnzare-cumprare este afectat de un viciu de form, prtul de buncredin considerndu-l valabil, ns nu constituie just titlu deoarece provine de la adevratul proprietar; c) n spe, cumprtorul a beneficiat de prescripia de scurt durat, deoarece nscrisul sub semntur privat este ineficient din punct de vedere juridic pentru a transmite dreptul de proprietate, totui Y, n calitate de posesor, a prescris n condiiile art. 1895 C.civ. Reclamantul, adevratul proprietar, a locuit ntotdeauna n aceeai comun n care se afl terenul n litigiu, ceea ce atrage aplicabilitatea termenului de 10 ani. Astfel, uzucapiunea a operat n perioada 1960-1970, neavnd relevan incidena Legilor nr. 58 i 59/1974, n sensul aprrii reclamantului c
378
RSPUNSURI LA TESTE GRIL I SPEE posesiunea prtului nu a fost util n intervalul 1974-1989; d) instana va respinge aciunea n revendicare a lui X, deoarece prtul a dobndit dreptul de proprietate prin uzucapiunea de 10 ani. Spea nr. 4 b) X are un just titlu deoarece a dobndit casa printr-un act translativ de proprietate de la un non dominus, fiind de bun-credin deoarece nu a tiut c a contractat cu un neproprietar; c) X a uzucapat bunul n termen de 14 ani, devenind pro-prietar n 1959, prin urmare aciunea n revendicare a lui X trebuie respins. Spea nr. 5 b) nedepunerea la dosar a titlului nu prezint relevan deoarece uzucapiunea de 30 de ani, invocat de reclamani ca temei al aciunii, nu presupune dect dovada posesiei ca stare de fapt, respectiv transmiterea ei de la posesorul iniial la cel actual; d) pentru a fi posibil jonciunea, este necesar s fie vorba de o posesie propriu-zis[ i cel ce invoc jonciunea s fie un succesor n drepturi al autorului, condiie ndeplinit n cauz. Din moment ce, potrivit art. 492 C.civ., orice construcie fcut asupra pmntului este prezumat a fi fcut de ctre proprietarul acelui pmnt i c este a lui, reclamanii, proprietari prin uzucapiune, nu pot fi dect constructori de buncredin; e) instana va admite aciunea reclamanilor i va respinge cererile prtului. Spea nr. 6 b) art. 506 C.civ. permite desprirea numai n msura n care unirea s-a fcut fr tirea proprietarului; c) instana nu a respins ntemeiat aciunea, deoarece diamantul fiind un bun mai valoros, proprietar al inelului era A. Aciunea trebuia respins deoarece terul dobnditor printr-un act cu titlu oneros era de bun-credin; d) A trebuia s solicite instanei obligarea lui B l-a resti-tuirea din preul oferit a prii corespunztoare valorii diamantului. Spea nr. 7 a) susinerile apelantului, n sensul c n calitate de constructor de buncredin ar fi obinut chiar dreptul de proprietate asupra terenului, nu pot fi reinute. Buna sau reaua-credin a constructorului pe terenul altei persoane nu-i poate acorda acestui constructor dect posibilitatea de a cere napoierea valorii materia-lelor i a preului muncii, sau o sum egal cu cea a creterii valorii fondului, alegerea aparinnd proprietarului terenului, conform art. 494 alin.2, C.civ. b) instana va respinge apelul pentru motivele mai-sus prezentate, meninnd hotrrea instanei de fond. Spea nr. 8 b) nscrisul sub semntur privat invocat de reclamant nu are valoarea unui just titlu, n sensul art. 1897 alin.1 C.civ., care recunoate acest caracter numai
379
DREPTURILE REALE
unui titlu translativ de proprietate, provenind de la un neproprietar. Aa cum rezult din declaraia reclamantei, ultima condiie este ndeplinit n spe, dar avnd n vedere momentul n care a fost ntocmit, nscrisul nu este susceptibil de a transmite proprietatea (la momentul conveniei, nstrinarea dreptului de proprietate cu privire la imobile se fcea n form autentic). c) instana va respinge aciunea reclamantei pe motiv c art. 1895 C.civ. impune ndeplinirea cumulativ a dou condiii pentru dobndirea proprietii prin uzucapiunea de 10-20 de ani: buna credin i justul-titlu. Neavnd just-titlu, posesia reclamantei nu este de aceeai natur cu cea a autorului ei. d) neavnd just-titlu, reclamanta ar putea invoca uzucapiune de 30 de ani, n msura n care posesia sa este util (neviciat). Capitolul X Grila nr./Varianta corect 1b, 2c, 3c, 4a, 5b, 6a, 7a, 8b, 9a, 10b, 11c, 12c, 13b, 14c, 15b, 16c, 17b, 18a, 19b, 20a Spea nr. 1 a) regula actori incumbit onus probandi nu este respectat pentru c instana a cerut ca prtul s-i dovedeasc dreptul de proprietate naintea reclamantului; b) conflict ntre titluri / conflict ntre posesii; c) instana trebuia s resping aciunea lui X cu motivarea c de esena revendicrii este dovada dreptului de proprietate, astfel nct din moment ce reclamantul nu a putut produce aceast dovad, prtul rmne n continuare posesor. Spea nr. 2 a) din moment ce autoturismul nu se mai gsea n patri-moniul lui Y, aciunea n revendicare a lui X este inadmisibil; n schimb, X putea introduce o aciune personal, izvornd din contrac-tul de depozit ncheiat, aciune n despgubire; b) Z va invoca dispoziiile art. 1909 alin. 1 C.civ. fiind posesor de buncredin al autoturismului dobndit printr-un act cu titlu oneros de la un detentor precar; c) aciunea n revendicare a lui X mpotriva lui Z trebuia respins, Z fiind proprietar ca urmare a dispoziiilor art. 1909 alin. 1, X avnd deschis calea unei aciuni n despgubire mpotriva lui Y. Spea nr. 3 c) Z trebuie s dovedeasc: c a fost anterior posesorul lucrului; c lucrul a ieit din patrimoniu prin furt; c bunul revendicat este identic cu cel furat. d) Z nu are nici o obligaie fa de X, astfel nct nu-i va restitui preul pltit. n avantajul lui X ar fi fost invocarea art. 1910 C.civ.; e) Z ar fi revendicat bunul de la un posesor de rea-credin, aciunea fiind n acest caz imprescriptibil.
380
RSPUNSURI LA TESTE GRIL I SPEE Spea nr. 4 b) din moment ce bunul constituie proprietate indiviz a mai multor persoane, aciunea n revendicare nu poate fi introdus numai de ctre unul din coindivizari. Deoarece are ca obiect recunoaterea dreptului de proprietate i readucerea bunului n patrimoniul celui care l revendic i nu doar recunoaterea dreptului asupra unei cote ideale din drept, aciunea reclamantei trebuie respins, aceasta neputnd, n raport cu principiul unanimitii, s o formuleze fr consimmntul celuilalt coindivizar. Spea nr.5 a) uzucapiunea prescurtat, fiind necesare ndeplinirea condi-iilor: posesia s fie util/s existe just titlu/posesorul s fie de bun-credin/posesia s fie exercitat nentrerupt pe timpul prevzut de lege. c) din moment ce adevratul proprietar a locuit n localitatea unde era situat imobilul, A a uzucapat bunul n 10 ani, devenind n 1954 proprietar. La decesul su, proprietatea locuinei se transmite lui C, unic motenitor. n aceste condiii aciunea n revendicare ndreptat mpotriva lui C trebuie respins ca inadmisibil. Spea nr.6 b) n raport cu somaia adresat de proprietari lui C.G., credem c nu a putut opera intervertirea precaritii n posesie (art. 1858 pct. 4), iar C.G. a pstrat, cu privire la bunurile n litigiu, aceeai calitate ca i autorul su: detentor precar: c) instana va respinge cererea reclamanilor, cu motivarea c prtul, cumprtor de bun-credin, prin efectul art. 1909 alin.1 C.civ. a devenit proprietarul oilor. Reclamanii au deschis calea unei aciuni n despgubire mpotriva lui C.G. Capitolul XI Grila nr./Varianta corect 1b, 2a, 3c, 4a, 5c, 6a, 7b, 8a, 9c Spea nr. 1 c) nscrieri definitive a dreptului de proprietate i a altor drepturi reale (dreptul de ipotec); d) aciune n prestaie tabular; e) aciune n rectificare. Spea nr. 2 d) din moment ce prima vnzare este perfectat solo consensu, proprietar al garsonierei este Y; e) instana va respinge aciunea lui Z mpotriva lui Y, acestuia rmnndu-i deschis calea recuperrii preului de la vnztor.Din moment ce n sistemul de carte funciar, anterior anului 1997, publicitatea imobiliar avea efect constitutiv de drepturi, ctig de cauz ar fi avut Z.
381

Drept Civil

Încărcat de

Informații document

Titlu original

Drepturi de autor

Formate disponibile

Partajați acest document

Partajați sau inserați document

Opțiuni de partajare

Vi se pare util acest document?

Este necorespunzător acest conținut?

Drepturi de autor:

Formate disponibile

Drept Civil

Încărcat de

Drepturi de autor:

Formate disponibile

Dr. Iosif R.

DREPTURILE REALE Curs universitar teoretic i practico - aplicativ

Dr. Iosif R. Urs

Drd. Carmen Ilie-Todic

CUVNT NAINTE ........................................................................................................ 11

RSPUNSURI LA TESTE GRIL I SPEE ............................................................. 368

I. CONSIDERAII GENERALE PRIVIND DREPTURILE REALE I DREPTUL DE PROPRIETATE

I. CONSIDERAII GENERALE PRIVIND DREPTURILE REALE I DREPTUL DE PROPRIETATE

I. CONSIDERAII GENERALE PRIVIND DREPTURILE REALE I DREPTUL DE PROPRIETATE

I. CONSIDERAII GENERALE PRIVIND DREPTURILE REALE I DREPTUL DE PROPRIETATE

I. CONSIDERAII GENERALE PRIVIND DREPTURILE REALE I DREPTUL DE PROPRIETATE

I. CONSIDERAII GENERALE PRIVIND DREPTURILE REALE I DREPTUL DE PROPRIETATE

I. CONSIDERAII GENERALE PRIVIND DREPTURILE REALE I DREPTUL DE PROPRIETATE

II. PREZENTARE PRACTICO-APLICATIV

I. CONSIDERAII GENERALE PRIVIND DREPTURILE REALE I DREPTUL DE PROPRIETATE

n raport de regim juridic

dreptul de proprietate public

a statului a unitilor administrativ-teritoriale a persoanelor fizice a persoanelor juridice

dreptul de proprietate privat

n raport de modaliti Formele dreptului de proprietate

n raport de modalitile de dobndire

dreptul de proprietate al persoanelor fizice dreptul de proprietate al persoanelor juridice

3. Tabel comparativ. Caracterele dreptului de proprietate

I. CONSIDERAII GENERALE PRIVIND DREPTURILE REALE I DREPTUL DE PROPRIETATE

I. CONSIDERAII GENERALE PRIVIND DREPTURILE REALE I DREPTUL DE PROPRIETATE

I. CONSIDERAII GENERALE PRIVIND DREPTURILE REALE I DREPTUL DE PROPRIETATE

II. DREPTUL DE PROPRIETATE PUBLIC. DOMENIUL PUBLIC

II. DREPTUL DE PROPRIETATE PUBLIC. DOMENIUL PUBLIC

II. DREPTUL DE PROPRIETATE PUBLIC. DOMENIUL PUBLIC

II. DREPTUL DE PROPRIETATE PUBLIC. DOMENIUL PUBLIC

II. DREPTUL DE PROPRIETATE PUBLIC. DOMENIUL PUBLIC

II. DREPTUL DE PROPRIETATE PUBLIC. DOMENIUL PUBLIC

II. DREPTUL DE PROPRIETATE PUBLIC. DOMENIUL PUBLIC

SECIUNEA a III-a Modurile de dobndire i de stingere a dreptului de proprietate public

II. DREPTUL DE PROPRIETATE PUBLIC. DOMENIUL PUBLIC

II. DREPTUL DE PROPRIETATE PUBLIC. DOMENIUL PUBLIC

II. DREPTUL DE PROPRIETATE PUBLIC. DOMENIUL PUBLIC

II. DREPTUL DE PROPRIETATE PUBLIC. DOMENIUL PUBLIC

II. DREPTUL DE PROPRIETATE PUBLIC. DOMENIUL PUBLIC

II. DREPTUL DE PROPRIETATE PUBLIC. DOMENIUL PUBLIC

II. DREPTUL DE PROPRIETATE PUBLIC. DOMENIUL PUBLIC

II. DREPTUL DE PROPRIETATE PUBLIC. DOMENIUL PUBLIC

II. DREPTUL DE PROPRIETATE PUBLIC. DOMENIUL PUBLIC

II. DREPTUL DE PROPRIETATE PUBLIC. DOMENIUL PUBLIC

II. DREPTUL DE PROPRIETATE PUBLIC. DOMENIUL PUBLIC

II. DREPTUL DE PROPRIETATE PUBLIC. DOMENIUL PUBLIC

II. DREPTUL DE PROPRIETATE PUBLIC. DOMENIUL PUBLIC

II. DREPTUL DE PROPRIETATE PUBLIC. DOMENIUL PUBLIC

II. DREPTUL DE PROPRIETATE PUBLIC. DOMENIUL PUBLIC

II. DREPTUL DE PROPRIETATE PUBLIC. DOMENIUL PUBLIC

Caracterele dreptului de proprietate public

II. DREPTUL DE PROPRIETATE PUBLIC. DOMENIUL PUBLIC

Proprietatea statului i a unitilor administrativteritoriale

domeniul public: - de interes public - de interes privat

de uz public i de interes public

enumerate n Anexa Legii nr. 213/1998

enumerate de art. 135 din Constituie

II. DREPTUL DE PROPRIETATE PUBLIC. DOMENIUL PUBLIC

II. DREPTUL DE PROPRIETATE PUBLIC. DOMENIUL PUBLIC

II. DREPTUL DE PROPRIETATE PUBLIC. DOMENIUL PUBLIC

II. DREPTUL DE PROPRIETATE PUBLIC. DOMENIUL PUBLIC

II. DREPTUL DE PROPRIETATE PUBLIC. DOMENIUL PUBLIC

II. DREPTUL DE PROPRIETATE PUBLIC. DOMENIUL PUBLIC