Evaluarea ntreprinderii

Abordarea bazat pe active

(Abordarea patrimonial)

Molea Silvia
MF 11M
Fundamente teoretice
Abordarea pe baz de active pune la lucru principiul
substituiei, care spune c un activ nu valoreaz mai
mult dect costul de nlocuire al tuturor prilor
componente. Aceast abordare apare ca fiind mai
simpl n estimarea valorii unei proprieti imobiliare,
dect a unei ntreprinderi.
Logica abordrii este simpl: un
cumprtor nu va plti pentru o proprietate (afacere)
mai mult dect l-ar costa s creeze o entitate cu o
utilitate echivalent.
De exemplu, este mai simpl estimarea valorii unei
construcii din cadrul unei proprieti imobiliare, dar
mai complicat n cadrul unui hotel (privit ca
proprietate ce genereaz o afacere mpreun cu mai
multe active corporale i necorporale).


Conform Standardelor Internaionale de
Evaluare, abordarea pe baz de active poate fi
similar cu abordarea prin cost, utilizat de
evaluatorii diferitelor tipuri de active.
Abordarea pe baz de active este definit,
conform International Glossary of Business
Valuation Terms, ca fiind o modalitate de estimare
a valorii unei afaceri sau a unei pri dintr-o
afacere prin utilizarea metodelor bazate pe activul
net.
Pornind de la principiile contabilitii, conform
crora se prezint elemente trecute sau costuri
istorice, apar anumite neajunsuri n stabilirea
valorii de pia a unei ntreprinderi pe baza
situaiilor financiare.


Toate nregistrrile contabile se bazeaz pe
cost, indiferent dac este vorba de achiziia
de active, de nregistrarea unei creane sau a
unei datorii.
La acel moment, al nregistrrii, preul
reprezint chiar valoarea de pia a bunurilor
sau serviciilor stabilite pe baza unei negocieri
ntre cumprtor i vnztor.
Odat cu trecerea timpului, valoarea activelor
i pasivelor se modific datorit aciunii unui
cumul de factori precum inflaia, deprecierea
fizic sau moral etc.
Cauzele care determin aplicarea coreciilor
asupra elementelor patrimoniale sunt diverse,
dar spre exemplificare pot fi urmtoarele:
Elemente Cauza coreciilor
Active necorporale Deprecierea / aprecierea pe parcursul
timpului
Teren Reflectarea valorii de pia
Construcii Deprecierea, modificarea costului de
nlocuire
Maini, echipamente,
mobilier
Deprecierea, introducerea valorii celor
necontabilizate, eliminarea valorii celor
neutilizate
Stocuri Modificarea preurilor i deprecierea fizic
Creane Riscul de nerecuperare
Credite Reflectarea valorii de pia pe baza ratelor
curente ale dobnzii
Ajustrile aplicate activelor i datoriilor
ntreprinderii se bazeaz pe una din
urmtoarele dou premise ale valorii:

Continuitatea exploatrii,

care va implica, n cadrul
metodei activului net
corectat (ANC), evaluarea
tuturor activelor i
datoriilor la valoarea de
pia sau o alt valoare
corespunztoare;

Lichidarea,

care va implica, n cadrul
metodei activului net de
lichidare (ANL), evaluarea
tuturor activelor i
datoriilor la valoarea net
de realizare pe pia.

n cadrul acestei abordri, bilanul contabil, bazat
ndeosebi pe valori ce exprim costuri, este nlocuit cu
bilanul ce reflect toate activele, corporale i
necorporale, i toate datoriile, la valoarea lor de pia
sau la o valoare curent adecvat, n cazul metodei
activului net corectat (ANC) sau la valoarea net de
realizare pe pia, n cazul metodei activului net de
lichidare (ANL).
Este evident c rezultatul metodei ncadrate n aceast
abordare nu trebuie s fie singurul rezultat atunci
cnd evalum ntreprinderi operaionale i care vor
funciona pe o perioad previzibil n viitor.
Dac ntreprinderea deine proprieti i ncaseaz
venituri din aceste proprieti, pentru fiecare din
aceste active trebuie determinat valoarea lor de pia.
Aplicabilitatea abordrii
Veniturile pot fi cel mai important criteriu n
evaluare n situaia n care ntreprinderea
reuete s-i comercializeze produsele sau
serviciile, ceea ce presupune continuitatea
activitii.
Abordarea bazat pe active nu trebuie s fie
unica abordare utilizat n evalurile
ntreprinderilor care i continu activitatea,
n afar de cazurile n care este folosit n
mod uzual de vnztori i cumprtori. n
astfel de cazuri, evaluatorul este cel care
trebuie s susin selectarea acestei abordri.

Abordarea prin active poate fi utilizat n
evaluarea oricrei ntreprinderi, dar timpul
acordat i costurile generate de evaluarea
fiecrui activ intangibil sau tangibil nu sunt
justificate, deoarece nu crete proporional i
acurateea evalurii.
n mod normal, activele intangibile i tangibile
ar trebui privite ca un conglomerat care
contribuie la valoarea ntreprinderii i ar
trebui aplicate metodele bazate pe venituri
sau comparaie.
n evaluarea unei afaceri sau ntreprinderi,
abordarea bazat pe active are n vedere att
valoarea tuturor activelor tangibile i
intangibile, ct i a datoriilor.
Aplicarea metodei const n retratarea elementelor
prezentate n bilanul ntreprinderii, prin includerea tuturor
elementelor care nu au fost incluse n situaiile anterioare,
la o valoare just. Valorile istorice regsite n situaiile
financiare sunt rareori apropiate de valoarea de pia.
Situaiile financiare sunt utilizate doar ca punct de plecare,
necesitnd o serie de corecii pentru a se ajunge la valoarea
de pia sau la valoarea just.
n cadrul situaiilor financiare (a balanelor de verificare)
exist elemente care sunt prezentate prin natura lor la
valoarea de pia precum disponibilul, sau care sunt
apropiate de aceast valoare, ca de exemplu creanele,
sau elemente care au o valoarea mult diferit de valoarea de
pia precum terenurile, cldirile, echipamentele etc.

Metoda activului net corectat (ANC)
Activul net corectat se determin ca diferen ntre activele
totale i datoriile totale evaluate la valoarea lor de pia sau
la o valoare curent adecvat.
ANC = Active totale corectate - Datorii totale la
valoarea curent
sau
ANC=(At + A) (Dt + D)
unde:
At = total activ din bilanul contrabil;
A = suma coreciilor elementelor patrimoniale de activ;
Dt = datorii totale din bilanul contabil;
D= suma corelaiilor elementelor de pasiv de natura
datoriilor.

Pentru evaluarea elementelor patrimoniale
de activ, prin metoda ANC, pot fi folosite
modaliti care se ncadreaz n cele trei
abordri clasice: prin comparaia de pia.,
pe baz de venit i pe baz de costuri.
Ca metode de evaluare bazate pe venit se
pot meniona:
metoda avantajului de profit
metoda contribuiei la variaia profitului
metoda economiei de redeven
metoda economiei de costuri.
Metoda avantajului de profit. Aceast
metod de evaluare a activelor
nemateriale identificabile este aplicabil
n cazul n care este posibil estimarea cu
o acuratee rezonabil a avantajului
deinerii i utilizrii activelor intangibile,
avantaj exprimat n cele din urm sintetic
prin profitul net.

Metoda contribuiei la variaia profitului.
Metoda anterioar se bazeaz pe profituri
aduse direct de activele intangibile. Sunt ns
situaii n care nu se poate determina
avantajul preului unitar pentru c nu exist
informaii disponibile i nu se pot face
estimri cu o precizie rezonabil privind
acest avantaj. n practic se pot ntlni cazuri
n care activele intangibile determin un
profit pentru ntreaga entitate care l deine
(acestea nu se pot ataa direct unui anume
activ nematerial ca n cazul anterior), el fiind
unic i identificabil.

Aceste prime dou metode prezentate
genereaz adesea probleme pentru
evaluator n susinerea valorilor rezultate
deoarece prezumiile subiective sunt
destul de frecvente i dificil de susinut.
Rezultatul trebuie ntotdeauna s fie
realist, credibil i s poat fi susinut.

Metoda economiei de redeven. Aceasta
este o metod aplicabil n primul rnd
pentru evaluarea brevetelor i licenelor.

n categoria modalitilor bazate pe
costuri se include:
costul de nlocuire net
costul de reconstrucie (metoda costului
crerii).

Procedura costului de nlocuire net (CIN). Reprezint
o procedur de evaluare folosit n stabilirea valorii
pentru utilizarea existent n cazul proprietilor
specializate care se vnd rar. Nu este considerat o
metod derivat din pia, ci mai degrab un substitut
(nlocuitor) al valorii de pia. n cadrul acestui
demers, evaluatorul urmrete s determine costul
unei replici a utilitii mijlocului fix.
Se calculeaz dup formula:
CIN = CI(CR) * (1-Gu), unde:
CIN= costul de nlocuire net (activ sau neafectat de
deprecieri)
CI(CR) = cost de nlocuire (Cost de reconstrucie)
Gu = depreciere estimat procentual


Metoda costului crerii. Dei costul crerii
unui activ intangibil este rareori apropiat de
valoarea sa, sunt situaii n care metoda
costului crerii se poate aplica totui,
evaluatorul dezvoltnd o tehnic de evaluare
bazat pe costul crerii unui activ necorporal
similar (brevet etc.). Aplicabilitatea metodei
este limitat i impus de lipsa unor
informaii care s estimeze efectele deinerii
i utilizrii unor astfel de active. Metoda este
foarte util ndeosebi ca mijloc de verificare
i testare a concluziilor rezultate din
aplicarea altor metode.
Ca metode de evaluare bazate pe
comparaia de pia se pot meniona:
metoda costului de cumprare
metoda asimilrii.

Metoda costului de cumprare. n mod
ocazional, un activ intangibil poate fi
cumprat de pe pia la un pre considerat
echivalent valorii sale. ncercarea de a testa
preul de cumprare nu este o aberaie. Sunt
recomandate metode de testare ca economia
de costuri, costul crerii, avantajul profitului.
La rndul su costul de cumprare poate fi
util ca un test pentru valoarea licenelor i
franizelor. O serie de active necorporale se
vnd i se cumpr de pe pia, dar
informaiile obinute de pe aceast pia
trebuie s vizeze fiecare tip de activ
intangibil.
Metoda asimilrii. Este o metod n care
evaluatorul ine seama, pe baza
informaiilor certe, de tranzacii ncheiate
n condiii apropiate de cazul specific pe
care-l analizeaz, lund n calcul corecii
(pozitive sau negative, bazate pe propria
sa experien) fa de condiiile n care s-
au ncheiat tranzaciile considerate ca baz
de comparaie.
Din punct de vedere metodologic, evaluarea unei
ntreprinderi prin metoda ANC implic
parcurgerea n succesiune a urmtoarelor etape:
1.verificarea situaiilor financiare care conin
informaii despre activele i datoriile ntreprinderii
la data evalurii; este de preferat ca data evalurii
s se identifice cu data la care se efectueaz
inventarierea patrimoniului;
2.verificarea concordanei dintre situaia scriptic
a activelor i situaia real, n urma unor inspecii
efectuate de evaluator i care se consemneaz n
raport de evaluare;
3.efectuarea coreciilor unor posturi de activ i
pasiv.
Metoda ANC presupune avantaje i
dezavantaje:

Avantaje Dezavantaje:

uor de neles;
utilizat i acceptat n
multe cazuri n instan;
poate fi relevant n
afacerile de capital
intensive, atunci cnd se
evalueaz un pachet de
control.

presupune mult efort pentru stabilirea
valorii individuale a activelor i
datoriilor afacerii;
valoarea estimat pentru anumite
active (ndeosebi necorporale) poate
genera controverse;
are o relevan discutabil n
estimarea valorii unui pachet minoritar;
metoda cea mai puin credibil, atunci
cnd evalum ntreprinderi a cror
valoare necorporal este important.

Metoda ANC are i cteva limitri:

nu ine cont de potenialul viitor de cretere
a ntreprinderii;
nu ine cont de potenialul factor uman;
valoarea ntreprinderii rezult ca o nsumare
a unor elemente la un pre actualizat,
considerat prin juxtapunere i nu integrat
ntr-un tot funcional;
nu ine cont de elementele nemateriale
specifice ntreprinderii ( experiena n
producie, reele de distribuie, calitatea
clienilor etc.).
Metoda activului net de lichidare
(ANL)
Acesta reprezint un caz particular de evaluare, pentru
societile comerciale care i nceteaz activitatea.
Operaiunea de lichidare poate fi conceput n dou
situaii:
a)ntreprinderea este n dificultate i n conformitate
cu procedura legal i nceteaz activitatea . n acest
scop se determin activul net de lichidare (ANL) ca
diferen dintre valoarea evaluat a tuturor activelor i
datoriile (inclusiv costurile lichidrii).
b)ntreprinderea este n dificultate temporar, dar este
redresabil. ntr-o asemenea situaie, se lichideaz ca
firm, dar va continua s funcioneze, prin fuziune cu
alt firm sau cu ali proprietari.

n acest din urm caz, valoarea ntreprinderii se
determin prin actualizarea diferenei dintre
valoarea la termen (Vt) i capitalul investit de
cumprtor pentru redresarea societii comerciale
(Kinv):


unde:
Vt = valoarea la termen, stabilit printr-o metod
de evaluare;
a = rata de actualizare;
n =numrul de ani dintre data evalurii i cea a
relurii activitii;
Kinv = capitalul investi de cumprtor pentru
redresarea unitii

Aceast metod reprezint o variant a
metodei activului net corectat (ANC),
aplicabil evident n condiiile estimrii
valorii de lichidare, dar i n estimarea
valorii de pia, ca un test de coeren
realizat de evaluator.
De exemplu, atunci cnd se evalueaz
pachetul de control, se poate ntlni
situaia n care valoarea de lichidare a
activelor s fie superioar valorii de
exploatare continu.

Poteniali cumprtori ai unor ntreprinderi
aflate n dificultate financiar pot fi:
- firmele concurente, care dispun de resurse
financiare i doresc s-i ntreasc poziia
pe pia;
- investitori care urmresc creterea gradului
de integrare pe vertical n vederea obinerii
unor profituri suplimentare;
- investitori care cumpr firma respectiv,
urmnd s-i schimbe profilul de activitate n
conformitate cu interesele proprii.

Determinarea valorii de lichidare a unei firme
presupune parcurgerea unor etape specifice:


I. Evaluarea
activitilor/
activelor viabile
sau cu utilizare
alternativ
II. Evaluarea
proprietilor
imobiliare
III. Evaluarea
mijloacelor
fixe, stocurilor,
creanelor etc.
IV. Evaluarea
datoriilor.
Evaluarea
costurilor
lichidrii
V. Evaluarea
activelor i
pasivelor
ecologice
VI. Stabilirea
valorii
ntreprinderii
(ANL)
Estimarea valorii de lichidare presupune
capacitatea evaluatorului nu doar de a
estima corect valoarea activelor i
datoriilor, dar i de a separa eventualele
active viabile din patrimoniul firmei n
lichidare.

Aplicaie
Considerm un amplasament pe care un investitor dorete s
construiasc un spaiu comercial (ca rezultat al aplicrii celei
mai bune utilizri). Din analiza pieei rezult c proprietatea
poate genera un venit net de 600.000 euro/an, rata de
capitalizare pentru cldire este de 8% , iar cea pentru teren
este de 6%. Valoarea cldirii noi este estimat la 1,5 mii.
euro.
Venit net operaional = 600.000 euro
Venit net aferent construciei =
= Valoare construcie Rata de capitalizare construcie
Venit net aferent construciei = 1.500.000 euro 0,08 = 120.000
euro

Venit net atribuit terenului =
= Venit net operaional - Venit net aferent construciei
Venit net atribuit terenului = 600.000 euro -120.000 euro =
480.000 euro







Prin urmare, investitorul poate s plteasc 8
mii. euro pentru teren.
Venit net aferent construciei
Valoare teren=
Rata de capitalizare teren
480.000euro
8mil.euro
0, 06

V mulumesc pentru atenie!