3.

Evaluarea valorica a terenului

Metoda evaluarii dupa profit
Formula de calcul:
Vt=Vp (Cp+K1+K2+K3+K4) x 25 ani
Vt= valoarea terenului extravilan (lei/ha)
Vp = valoarea productiei (lei/ha)
CP = cheltuieli generale de productie (lei/ha)
K = coeficient de corectie a cheltuielilor generale de productie
25 ani = media care se considera ca o persoana poate lucra terenul foarte bine
Teren clasa a IV a de calitate NB = 38,43
Cultura grau de toamna
Pret de valorificare = 0,9 lei/kg
Pm = puncte de bonitare x 40kg/punct
Pm = 38,43 x 40 kg/punct = 1537,2kg/ha
VP = 1537,2 kg/ha x 0,9lei/kg = 1383,48 lei/ha
CP = 85% din venitul brut
CP = 1383,48 x 0,85 =1175,958 lei
Vt=(1383,48-1175,958) x 25 =5188,05 lei/ha
Metoda evaluarii dup valoarea de patrimoniu
Valoarea de patrimoniu a terenului agricol la 1. 07.2013 n funcie de indicele
mediu de cretere a preurilor.
Curs de schimb dolar: 30.06.1994 = 0,1677 ron
1.07.2013 = 3,24574 ron
K= 3,3317:0,1677=19,35
11

Clasa de calitate a
terenului

15.03.1944

330

II

264

III

187

IV

110

77

Valoarea terenului

19,35

2128,5

HG nr. 59

Valoarea terenului (conf. HG nr. 59/1994) pentru clasa a IV-a este de 110 ron.
Valoarea terenului = 110 ron x 19,35 = 2128,5 lei/ha
Prin evaluarea terenurilor dupa valoarea de patrimoniu, valoarea terenului este de 2128,5 lei/ha
Evaluarea terenurilor dupa renta funciara capitalizata
Vt = R (arenda) x 100/ Cc
R = renta funciara kg grau/ha
Cc = coeficient de capitalizare (aproximativ egal cu rata dobanzii);
CC = aprox. 5% si presupune ca renta s-ar multiplica de 25 de ori, ceea ce echivaleaza cu
nr. de ani cat lucreaza o persoana in agricultura.
Se acorda renta in functie de clase
Clasa de

Nivelul de baza

Redeventa

Pret lei/kg

Redeventa in

bonitare
1
2
3
4
5

redeventa (kg/ha)
490
405
360
280
230

(kh/ha)
602
497
442
344
282

0,9
0,9
0,9
0,9
0,9

lei/ha
541,8
447,3
397,8
309,6
253,8

Pentru clasa de bonitare a IV-a din tabel reiese ca redeventa este de 344 kg/ha
R= 344 x 0,9= 309,6 lei/ha
Vt=309,6 x 100 / 5 = 6192 lei/ha

12

Evaluarea terenurilor dupa metoda valorii de baza

Vt = Vb x (1+N) x 10
Vt = valoarea terenului extravilan (lei/ha)
1+ N = coeficientul de corectie a valorii de baza
N = reflecta suma notelor acordate pe criterii de departajare( amplasare terenului,
functiile economice si caracteristicile sociale ale localitatii, pozitia terenului fata de retelele
de transport, dotarea tehnico-edilitara, caracteristicile geotehnice ale terenului)
Vb = valoarea de baza echivalenta venitului agricol impozabil (aprox. 0,0495 lei/m2)
Valoarea lui N = (A, B, C, D, E, F, G, H)
A
B
C
D
E
F
G

Categoria localitatii - comuna

Amplasarea terenului-in afara localitatii
Functiile economice si caracteristicile sociale ale localitatii (preponderent

0,2
0,0
0,5

agricola)
Pozitia terenului fata de retele de transport
Echiparea tehnico-edilitara a zonei in care se afla terenul (energie

0,2
0,5

electrica)
Caracteristicile geotehnice ale terenului normal
Restrictii de folosire a terenului, conform planului urbanistic general si a

1,0
0,3

regulamentelor aferente
H Terenuri poluate cu reziduuri - nepoluat
Total coeficient N
N = 2,9

0,0
2,9

Vt = 0,0495 x 2,9 x1
Vt = 0,1930 RON/mp
Valoarea terenului de 0,1930 RON/mp se reactualizeaz conf. HG 412/1992 respectiv K1
Valoarea la 08.03.2014
3,2457 RON/1,67 RON (1992) = 1,94 RON
Vt = 0,1930 x 1,94= 0,37442 RON/mp = 3744,2 RON/ha
II. ASPECTE GENERALE PRIVIND CIRCULATIA(PRETUL)TERENURILOR IN
JUDETUL VRANCEA,LOCALITATEA FOCSANI

13

Valoarea de circulatie a terenurilor situate in extravilanul localitatii Focsani,judetul Vrancea in

anul 2013 este de 4000 euro/ha arabil.(ghid privind valorile proprietatilor din jud
Vrancea,2013,expert evaluator Seciu Dumitru.)

14