Sunteți pe pagina 1din 89

Regulament Local de Urbanism

ORASUL OTOPENI - Judeul ILFOV


VOLUMUL 3
TITLUL I - PRESCRIPTII GENERALE
DOMENIU DE APLICARE
Prezentul regulament se aplic pe teritoriul cuprins n
limitele intravilanului existent al Oraului OTOPENI,
stabilit conform aprobrii Consiliului Local, din anul 1999
prin extinderea intravilanului EXISTENT din anul 1989
extins prin documentaii de urbanism locale (PUZ PUD) n
perioada 1989-1999, de la 555 ha la 1055 ha., precum i pe
teritoriul cuprins n incinta Aeroportului Internaional
Bucureti Otopeni (AIBO) i extinderea acestuia, propus
prin Ordonana Guvernului Romniei no.64 din 24 august 1999
i care face parte din acest PUG i Regulament.
CORELARI CU ALTE DOCUMENTATII
Prezentul
Regulamentul
Local
de
Urbanism
preia
i
mbuntete
toate
prevederile
planuri
urbanistice
(PUZ/PUD) aprobate sau n curs de aprobare:
1. PUG - Comuna OTOPENI, proiectant: Institutul Naional
de Cercetare, Dezvoltare pentru Urbanism
i Amenajarea Teritoriului URBAN PROIECT,
Bucureti, mai 1997;
2. PUZ
- AIBO, proiectant: general Institutul de
Arhitectur Ion Mincu, Bucureti, dec. 1997:
Prezentul regulament menine - cu unele reactualizri i
adaptri inerente - prevederile cuprinse n "Regulamentul
General de Urbanism al documentaiilor mai sus amintite.
DIVIZIUNEA TERENULUI
n
ZONE, SUBZONE i UNITI
TERITORIALE DE REFERIN
Regulamentul se refer la urmtoarele zone, subzone i
uniti teritoriale de referin:

I.

ZONE CUPRINSE

INTRAVILAN
1

A - ZONA CENTRALA i ALTE ZONE CU FUNCIUNI COMPLEXE


Aa - Subzona central avnd configuraia esutului urban
tradiional, coninnd funciuni publice, format din
cldiri cu puine niveluri (P-P+3/4), retrase de la
aliniament i dispuse izolat sau grupat;
Ab - Subzona central situat n interiorul zonei
aeroportuare;
S
ZONA
MIXTA
CONINND
INSTITUII,
SERVICII
i
ECHIPAMENTE PUBLICE, SERVICII DE INTERES GENERAL (SERVICII
MANAGERIALE, TEHNICE, PROFESIONALE, SOCIALE, COLECTIVE i
PERSONALE,
COMER,
HOTELURI,
RESTAURANTE,
LOISIR),
ACTIVITI PRODUCTIVE MICI, NEPOLUANTE i LOCUINE
S1 - subzon mixt cu cldiri avnd regim de construire
discontinuu i nlimi maxime de P+3;
S2 - subzon mixt situat n zona protejat a AIBO.
C - ZONA CENTRELOR COMERCIALE CONINND ECHIPAMENTE
PUBLICE, SERVICII DE INTERES GENERAL (MANAGERIALE, TEHNICE,
PROFESIONALE, SOCIALE, COLECTIVE i PERSONALE, COMER,
RESTAURANTE,
LOISIR),
ACTIVITI
PRODUCTIVE
MICI,
NEPOLUANTE i LOCUINE
C1 - Subzona centrelor de cartier (vezi satul ODAI) din
interiorul intravilanului existent n anul 1988;
C2 - Subzona centrelor de cartier din extinderile
propuse.
E - ZONA ECHIPAMENTELOR PUBLICE DISPERSATE LA NIVEL DE
CARTIER i COMPLEX REZIDENTIAL
E1 - Subzona echipamentelor publice la nivel de cartier i
complex rezidenial existente;
E2 - Subzona echipamentelor publice la nivel de cartier i
complex rezidenial extinse sau propuse.
F - ZONA ACTIVITILOR LEGATE DE CULTE
L - ZONA DE LOCUIT
LI1 - subzona locuinelor individuale de tip rural cu anexe
gospodareti i grdini cultivate pentru producie
agricol, cu regim de construire cuplat sau izolat,
situate pe teren normal, avnd nlimea maxim P+1;
LI2 - Subzona locuinelor individuale (i colective mici)
2

LC

n regim: izolat i cuplat,P-P+1/2;


- Subzona locuinelor colective medii ( P+3/4) situate
n ansambluri preponderent rezideniale.

AGID Zone mixte de activiti


AG
- Zona de activiti agro-industriale.
I
- Zona activitilor preponderent productive, mici i
mijlocii, de servicii i de alte servicii legate
de accesul pe ci rutiere,
pe cale ferat sau aerian;
D
- depozitare comercial.
H
H1

- ZONA ACTIVITILOR SANATORIALE i de TURISM


Institutul Naional de Geriatrie Ana Aslan

V
V

VA
VP

- ZONA SPAIILOR VERZI


- spaii verzi publice cu acces nelimitat :
parcuri, grdini publice oreneti i de cartier,
scuaruri n ansambluri rezideniale i faii
plantate publice;
amenajari sportive din zonele rezideniale;
spaii verzi pentru agrement, complexe i baze
sportive;
- culoare de protecia fa de infrastructura tehnic;
- pduri i fii plantate de protecie sanitar.

T
T1
T2
T3
T4

G
GP

- ZONA DE GOSPODARIE COMUNALA


- Subzona construciilor i amenajrilor izolate pentru
gospodrie comunal;
- Subzona cimitirelor:

GM
SP

ZONA TRANSPORTURILOR
subzona transporturilor rutiere:
subzona transporturilor pe cale ferat;
subzona transporturilor aeriene;
traseu desint circulaiei feroviare metropolitane

- ZONA CU DESINTIE SPECIALA


(baze militare i instituii cu caracter militar)

II. ZONE SITUATE n EXTRAVILAN


EX - ZONE REZERVATE PENTRU EXTINDEREA UNOR FUNCIUNI
Observaii:
3

In mod normal, n regulamentele urbanistice din alte ri


europene, obiectivele de utilitate public - construcii i
spaii
amenajate
nu
fac
obiectul
prevederilor
regulamentare deoarece acestea sunt protejate prin lege, au
n majoritate
ca beneficiar
i responsabil
aceeai
autoritatea public local care elibereaza certificatele de
urbanism i autorizaiile de construire i deci nu pot face
obiectul speculei funciare i imobiliare. Deoarece n ara
noastr,
pn
la
data
elaborarii
prezentului
Plan
Urbanistic General, nu a fost nca adoptat Legea
Urbanismului,
s-a
considerat
nacesar
o
protecie
suplimentar a obiectivelor de utilitate public i n
consecin,
acestea
fac
obiectul
unor
articole
de
regulament.
Intruct
o
parte
important
a
localitii
a
fost
configurat
pe
baz
unor
regulamente
anterioare,
prevederile
acestui
regulament
menin,
restituie
i
interpreteaz n raport cu exigenele actuale dispoziiile
din "Regulamentul General de Urbanism.
In
cazul unor
particulariti evidente, unele dintre prevederile acestui
regulament au prevalat fa de prevederile Regulamentului
General de Urbanism, ca de exemplu cele privind zona AIBO.
Pentru lotizarile existente, condiiile de construire au
fost restituite dup msuratorile din planurile cadastrale,
pentru a se evita deteriorarea calitii locuirii i a
aspectului general al acestor zone datorit unor presiuni
speculative.
Deoarece nu este posibil indicarea grafic a unitilor de
referin operaionale unitile teritoriale de referin
(UTR) la scari mari, aceast s-au realizat, direct pe
planul la scara 1/5000 care va constitui baz de acordare a
certificatelor
de
urbanism
i
a
autorizaiilor
de
construire,
prin
coroborarea
culorilor
atribuite
diferitelor funciuni cu simbolurile literare i cifrice
care descriu UTR-urile .
n zonele unde se suprapun mai multe tipuri de funciuni
regulamentul se va aplica pentru funcia solicitat
rmnnd la latituidinea arhitectului Oraului OTOPENI sau
(a intereselor politice n zon respectiv) a Comisiei de
Urbanism a Consiliului Local al Oraului OTOPENI s
stabileasc prevalena, prioritatea i restriciile impuse
prin coroborarea lor cu nevoile beneficiarului i (n cazul
funciunilor speciale) cu normativele specifice n vigoare.
STRUCTURA CONTINUTULUI REGULAMENTULUI
4

Fiecare dintre subzonele i unitile de referin fac


obiectul unor prevederi organizate conform urmtorului
coninut:
GENERALITATI: CARACTERUL ZONEI
SECTIUNEA I : UTILIZARE FUNCTIONALA
ARTICOLUL
ARTICOLUL
ARTICOLUL

1 - UTILIZARI ADMISE
2 - UTILIZARI ADMISE CU CONDIIONRI
3 - UTILIZARI INTERZISE

SECTIUNEA II: CONDIII DE AMPLASARE, ECHIPARE SI


CONFIGURARE A CLDIRILOR
ARTICOLUL

4 -

ARTICOLUL
ARTICOLUL

5 6 -

ARTICOLUL

7 -

ARTICOLUL
ARTICOLUL
ARTICOLUL
ARTICOLUL
ARTICOLUL
ARTICOLUL
ARTICOLUL

8
9
10
11
12
13
14

CARACTERISTICI ALE PARCELELOR (SUPRAFETE,


FORME, DIMENSIUNI)
AMPLASAREA CLDIRILOR FA DE ALINIAMENT
AMPLASAREA CLDIRILOR FA DE LIMITELE
LATERALE i POSTERIOARE ALE PARCELELOR
AMPLASAREA CLDIRILOR UNELE FA DE ALTELE
PE ACEEASI PARCELA
CIRCULATII i ACCESE
STAIONAREA AUTOVEHICOLELOR
NLIMEA MAXIM ADMISIBILA A CLDIRILOR
ASPECTUL EXTERIOR AL CLDIRILOR
CONDIII DE ECHIPARE EDILITARA
SPAII LIBERE i SPAII PLANTATE
IMPREJMUIRI

SECTIUNEA III:
POSIBILITATI
UTILIZARE A TERENULUI
ARTICOLUL
ARTICOLUL

MAXIME

DE

OCUPARE

15 - PROCENT DE OCUPARE A TERENULUI (POT)


16 - COEFICIENT DE UTILIZARE A TERENULUI (CUT)

Observaii:
1. Alctuirea Regulamentului Local de Urbanism respect
acel considerent juridic (obligatoriu n alte ri ca, de
exemplu, Frana) privind redactarea prin care, avnd
n
vedere faptul ca odat aprobat acesta devine opozabil n
justiie, se interzic trimiterile de la prevederile pentru
o unitate de referin la alta, chiar dac sunt identice,
pentru a nu se crea confuzii.
2.

In anexe sunt prezentate explicaii


unor termeni utilizai n regulament.

3.

n cazul Oraului OTOPENI zona protejat se refer


la zona AIBO.
Toate cazurile care nu se ncadreaz n reglementrile
generale ale acestui regulament vor fi apreciate pe
baza unei documentaii de urbanism avizate (PUD)
insoite de o ilustrare de arhitectur aprobat de
arhitectul Oraului Otopeni care s dovedeasc c
acest lucru este posibil i c soluia arhitectural
convine contextului i c este capabil s respund
condiiilor
de
funcionare
acceptate
de
teoria
arhitecturii n cazuri speciale (de ex. loturi cu
dimensiuni i forme a tipice, funciuni speciale,
situaii juridice speciale, etc.).

4.

privind

sensul

TITLUL II - PRESCRIPTII SPECIFICE


UNITI TERITORIALE DE REFERIN
I.
A

ZONE CUPRINSE

PE

ZONE,

SUBZONE

INTRAVILAN

- ZONA CENTRALA i ALTE ZONE CU FUNCIUNI COMPLEXE

GENERALITATI: CARACTERUL ZONEI


Zona central, coincide n mare msur cu traseele
importante de circulaie ale oraului i i se adaug
extinderea propus din satul ODAI, se situeaza n cea mai
mare parte n interiorul limitelor actualului intravilan.
Aceast zon
conine marea
majoritate a
cldirilor
importante ale Oraului i este alcatuit din cele mai mai
reprezentative
cldiri
publice
i
foste
cldiri
rezideniale, adpostind acum diferite alte funciuni sau
meninndu-i integral sau parial funcia de locuit. Toate
acestea sunt insoite de cldiri fr valoare arhitectural
i de cldiri parazitare i provizorii.
Valoarea deosebit datorat importanei locului central
de amplasare necesit o atent reglementare care s permit
o dezvoltare armonioas i care s se constituie ntr-o
surs important de venituri pentru locuitori i deci i
pentru bugetul local:
Potenialul de dezvoltare a acestei zone n ceea ce
privete diversificarea i extinderea funciunilor prin
reabilitare, reconstrucie (integral sau parial) a unor
zone (insule) i prin conversie funcional este cu totul
7

deosebit, avnd ansa de a se nscrie astfel n zona


central a Oraului ca o entitate bine definit i
coerent.
Zona A - ZONA CENTRALA se compune din urmtoarele subzone:
Aa - Subzona central avnd configuraia esutului urban
tradiional (inclusiv de tip funcionalist), coninnd
funciuni publice, format din cldiri cu puine niveluri
(P-P+3), retrase de la aliniament i dispuse izolat sau
grupat;
Ab - Subzona central situat n interiorul zonei
aeroportuare cu caracter naional i internaional (vezi
regulament PUZ-AIBO);
SECTIUNEA I: UTILIZARE FUNCTIONALA
ARTICOLUL 1 - UTILIZARI ADMISE
Aa+Ab
- pentru orice schimbare de desinie din zona de
influen a cldirilor se vor respecta prevederile legii;
- se vor menine de preferin actualele utilizri publice
ale cldirilor(dac exist) i, n special, acele utilizri
care pastrez pn n prezent desinaia iniial a
cldirilor;
- se admit conversii funcionale compatibile cu caracterul
zonei i cu statutul de protecie al cldirilor pentru
funciuni publice de interes Ornesc i/sau Judeean,
administrative,
culturale,
de
nvmnt,
funciuni
teriare superioare, comer, servicii profesionale i
personale, loisir i turism, cu condiia meninerii pe
ansamblu a unei ponderi a locuinelor de minim 30% din aria
construit desfurat;
- se vor menine activitile productive manufacturiere
compatibile cu statutul zonei centrale i atractive pentru
investitori; activitile incompatibile vor face obiectul
unor programe de conversie sau relocare pe baz de
documentaie de urbanism (PUD/PUZ n funcie de suprafa);
- n cazul conversiei i extinderii funciunilor din
cldirile i de pe loturile actuale, ca i n cazul
introducerii unor noi funciuni i al reconstruciei unor
cldiri fr valoare este necesar dispunerea la parterul

cldirilor i n curi a acelor funciuni care au caracter


public sau semi public.
Aa
- orice nou intervenie la scara mare, care modific
caracterul zonei, va fi necesar s se ncadreze n
prevederile unui Plan Urbanistic Zonal care s cuprind
ntreaga
zon
central,
fiind
exclus
acordarea
autorizaiei de construire numai pe baz unor Planuri
Urbanistice de Detaliu necorelate; Toate prevederile
actualului Regulament pentru aceast subzona vor fi
preluate i detaliate n viitorul P.U.Z.(dac apare
oportunitatea), avnd n vedere faptul c acestea provin ca
cerine de la scara de ansamblu ntregului Ora i a
ntregii zone considerate central;
- n toate cazurile n care se propun schimbri ale
funciunilor din cldirile cuprinse n limitele zonei
centrale se vor menine echipamentele publice existente,
inclusiv cele aferente nivelului de cartier i complex
rezidenial deoarece concentrarea lor n aceast arie
suplinete deficitul din restul Oraului;
- se admit conversii i extinderi pentru funciuni publice
de
interes
suprcomunal
i
judetean
(administrative,
culturale de nvmnt etc.) i pentru funciuni de interes
general ca funciuni teriare superioare (birouri diverse
n special profesionale i specializate, media, edituri,
agenii), funciuni extrateritoriale i funciuni cu
caracter comercial i de loisir (eventual cu o not de
specializare a
strzilor, mai
ales pietonale,
prin
predominana fie a unui comer specializat, fie a unor
dotri de alimentatie public (cafenele, ceainrii, mici
restaurante
specializate,
distracii,
mici
hoteluri,
pensiuni, cluburi, sedii ale unor asociaii, etc.);
- se admite extinderea vadurilor comerciale pe toate
strzile din perimetrul zonei centrale i utilizarea pentru
funciuni atractive;
- se menine funcia de locuire ntr-o pondere de minim 30%
din aria construit desfurat pe ansamblul subzonei i n
cadrul fiecrei operaiuni urbanistice.
se admite utilizarea cldirilor pentru funciuni
culturale (expoziii de artizanat) cu puncte de vnzare i
alimentaie public (cafenele, ceainrii, plcintrii,
restaurante, cofetrii, pensiuni, etc.);

- se admite conversia funcional a noilor inserii i cu


alte funciuni decat locuirea:
sedii de companii i firme;
servicii manageriale, tehnice i profesionale;
agenii de turism i aviatice;
servicii pentru cercetare-dezvoltare;
servicii financiar-bancare i de asigurri;
unele inserii de instituii i servicii publice
supracomunale i comunale compatibile cu caracterul
de zon central;
relee info-structur, pota i tele-comunicaii;
-

edituri, centre media, bibliotec-mediatec, centre


de expoziii, galerii;
activiti asociative diverse;
hoteluri pentru turismul de afaceri, de tranzit i
alte spaii de recepie;
servicii profesionale, colective i personale,
servicii specializate pentru comer i pentru
funcionarea zonei centrale;
alimentaie
public
restaurante,
cofetrii,
cafenele, baruri;
centre i mini centre comerciale, magazine cu
plaza interioar, galerii comerciale, comer cu
obiecte de art, reprezentane comerciale;
casino, dancing, cinema;
centre de recreere, loisir i sport n spaii
acoperite i descoperite;
spaii de cult (inclusiv ecumenice);
mici
uniti
productive
manufacturiere
i
depozitare mic-gros legate de funcionarea polului
terTiar,
locuine cu partiu special pentru profesiuni
liberale;
parcaje multietajate.
se admit funciuni publice reprezentative de
importan
supraorneasc
i
orneasc
rezultate n urma procesului de modernizare i
descentralizare
(birouri
judeene
ale
unor
organizaii
administrativ-teritoriale,
birouri
pentru
administraia
zonei
de
dezvoltare
i
coordonare
intercomunal,
birouri
pentru
10

administraia orneasc, sedii ale unor organisme


zonale
i
altele
similare;
aceste
pot
fi
acompaniate i de unele funciuni de interes
general.

ARTICOLUL 2 - UTILIZARI ADMISE CU CONDIIONRI


Aa + Ab
se admite conversia locuinelor n alte funciuni numai
n cazul meninerii unei ponderi a acestora de minim 30%
din aria construit desfaurat, att pe ansamblul subzonei
ct pe i pe fiecare operaiune urbanistic (de ex. de
reabilitare a unei insule);
- se admit restaurante care comercializeaz pentru consum
buturi alcoolice numai la o distan
de minim 100 m de
instituiile publice de nvmnt.
Aa
- este recomandt dispunerea la parterul cldirilor a
funciunilor deschise accesului publicului; se admit
funciuni care nu permit accesul liber al publicului n
cldire la nivelul parterului cldirilor numai cu condiia
ca acestea s nu alcatuiasc fronturi mai lungi de 1/3 din
lungimea strzilor i s nu fie adiacente mai mult de dou
astfel de cldiri, pentru a nu se compromite ansa creerii
vadurilor comerciale atractive pentru pietoni;
Aa + Ab
- se admit extinderi sau reconstrucii ale cldirilor
existente lipsite de valoare cu urmtoarele (dou) condiii
prvind noile funciuni:
(1) funciunea s fie compatibil cu caracterul zonei
(centrale sau AIBO);
(2) funciunea existent sau nou propus s nu
stnjeneasc vecinatile sau proiectul s demonstreze
soluiile de eliminare a oricare surse poteniale de
incomodare sau poluare;
ARTICOLUL 3 - UTILIZARI INTERZISE
Aa + Ab - se interzic urmtoarele utilizri:
- orice funciuni incompatibile cu statutul de zon
central i/sau al funciunii dominante din zon (respectiv
AIBO);

11

- activiti productive poluante, cu risc tehnologic sau


incomode prin traficul generat (mari depozite sau centre
comerciale);
- activiti care utilizeaz pentru depozitare i producie
terenul din circulaiile publice sau din instituiile
publice:
depozitare en gros;
depozitarea pentru vnzare a unor cantiti mari de
substane inflamabile sau toxice;
depozitri de materiale refolosibile;
platforme de precolectare a deeurilor urbane;
lucrari de terasament de natur s afecteze
amenajrile din spaiile publice i construciile
de pe parcelele adiacente;
orice lucrri de terasament care pot s provoace
scurgerea apelor meteorice pe parcelele vecine sau
care impiedic evacuarea i colectarea acestora.
SECTIUNEA II - CONDIII
CONFIGURARE A CLDIRILOR

DE

AMPLASARE,

ECHIPARE

ARTICOLUL 4 - CARACTERISTICI ALE PARCELELOR (SUPRAFETE,


FORME, DIMENSIUNI)
Aa
se menin neschimbate dimensiuniile i formele
actuale ale parcelelor cu excepia celor avnd
sub 150.00 mp care, pentru a deveni construibile,
se pot comasa cu una dintre parcelel adiacente; sau
sunt construibile pe baza unui PUD
se considera construibile parcelele avnd
minim
150.00 m i un front la strad de minim 8.0 m n
cazul construciilor niruite (ntre dou calcane
laterale)
sau
de
minim
12.0
m
n
cazul
construciilor izolate sau cuplate;
se cosider construibile i parcelele sub 150.00 mp
sau cu dimensiuni a tipice cu condiia ca s se
fac demonstraia printr-o documentaie de urbanism
avizat (PUD insoit de o ilustrare de arhitectur
aprobat de arhitectul Oraului Otopeni care s
dovedeasc c acest lucru este posibil i c
soluia arhitectural convine contextului i c
este
capabil
s
respund
condiiilor
de
funcionare acceptate de teoria arhitecturii).
12

ARTICOLUL 5 - AMPLASAREA CLDIRILOR FA DE ALINIAMENT


Aa
- se menine neschimbat situaia existent n care toate
cldirile se situeaz retrase cu 3-5.0 m fa de
aliniament;
- constructiile se pot amplasa pe aliniament dac nlimea
cldirii depaete distana dintre aliniamente, cldirea se
va retrage de la aliniament cu o distane egal cu
diferena dintre nlime i distana dintre aliniamente
dar nu cu mai puin de 4.0 m, cu respectarea condiiei s
nu ramn vizibile calcanele de pe parcelele adiacente; fac
excepie de la aceast regul numai situaiile de racordare
a nlimilor cldirilor de pe strzile principale cu cele
de pe strzile laterale conform art.10;
- extinderile parterelor comerciale, n cazul blocurilor
care au retrageri mai mari de la aliniament, acestea se
admit pn la 4.0 m distana fa de aliniamentul strzii;
- se menine neschimbat situaia dominant existent pe
fiecare strad, de dispunere pe aliniament sau de de
retragere fa de aliniament la o distan de cel puin 35.0 m; n cazul situaiei incerte se va favoriza regimul de
retragere a cldirilor fa de aliniament cu minim 5.0 m.
ARTICOLUL 6 - AMPLASAREA CLDIRILOR FA DE LIMITELE
LATERALE i POSTERIOARE ALE PARCELELOR
Aa + Ab
- se menine actualul regim de construire; n cazul
regimului de construire cuplat, cldirile se vor alipi de
calcanele
cldirilor
nvecinate
dispuse
pe
limitele
laterale ale parcelelor pn la o distan, n adancime, de
maxim 15.0 m de la aliniament; cldirile se vor retrage
fa de celelalte limite (inclusiv limitele sub zonelor
funcionale explicite ale AIBO) la o distan de cel puin
jumtate din nlimea cldirii msurat la cornie dar nu
mai puin de 5.0 m;
- n cazul n care parcela se nvecineaz numai pe una
dintre limitele laterale cu o cldire avnd calcan pe
limita de proprietate iar pe cealalt latur se nvecineaz
cu o cldire retres de la limita lateral a parcelei i
avnd ferestre pe faada lateral, noua cldire se va lipi
de calcanul existent iar fa de limita opus a parcelei se
va retrage obligatoriu la o distan egal cu jumatate din
nalime dar nu mai puin de 2.5 m cldirile se vor retrage
13

fa de limita posterioar la o distan de cel puin


jumtate din nlimea cldirii msurat la cornie dar nu
mai puin de 5.0 m;
- n cazul n care pe una din limitele laterale ale
parcelei exist calcanul unei construcii nvecinate, noua
cldire se va alipi la acest calcan pe o lungime de maxim
15.0 m sau n funcie de necesitile tehnologice fa de
la aliniament iar fa de limita opus a parcelei se va
retrage la o distan egal cu jumatate din nalimea la
cornie dar nu mai puin de 2.5* m;
n cazul n care parcela se nvecineaz cu cldiri
retrase fa de limitele laterale ale parcelei,
noua cldire se va retrage obligatoriu fa de
ambele limite laterale ale parcelei la o distan
egal cu jumtate din nalime dar nu mai puin de
2.5* m;
* n cazuri speciale (de ex. loturi cu dimensiuni i forme
a tipice aceast retragere poate fi 1.90 m cf. Codului
Civil).
- se interzice construirea pe limita parcelei dac aceast
este i limita care separa orice alt
funciune
de
o
parcela rezervat unei biserici; - se admite numai
realizarea cu o retragere fa de limitele parcelei egal
cu jumatate din nlimea la cornie dar nu mai puin de
4.5 m;
- cldirile se vor retrage fa de limita posterioar a
parcelei la o distan de cel puin jumatate din nlimea
nlimea cldirii msurat la cornie dar nu mai puin de
5.0 m.
- distana dintre cldirea unei biserici i limitele
laterale ale parcelei ca i de cea posterioar este de
minim 10.0 m;
- n cazul n care parcela se nvecineaz numai pe una
dintre limitele laterale cu o cldire avnd calcan pe
limita de proprietate iar pe cealalt latur se nvecineaz
cu o cldire retras de la limita lateral a parcelei i
avnd pe faada lateral ferestre, noua cldire se va alipi
de calcanul existent iar fa de limita opus a parcelei se
va retrage obligatoriu la o distan egal cu jumatate din
nlime dar nu mai puin de 2.5 m;
- cldirile se vor retrage fa de limita posterioar la o
distan de cel puin jumtate din nlimea cldirii
msurat la cornie dar nu mai puin de 5.0 m;

14

- n cazul fronturilor discontinue este obligatorie


alipirea de calcanul cldirii situate pe limita de
proprietate i retragerea fa de cealalt limita de
proprietate cu jumatate din nlime dar nu mai puin de
2.5 m; retragerea fa de limita posterioar va fi egal cu
jumatate din nlime dar nu mai puin de 5.0 m;
- n cazul regimului de construire izolat distana fa de
limitele laterale ale parcelei va fi egal cu cel puin
jumatate din nlimea cldirii dar nu mai puin de 2.5 m;
retragerea fa de limita posterioar va fi egal cu
jumatate din nlimea cldirii dar nu mai puin de 5.0 m.
Ab
n aczul AIBO se aplica normele tehnologige interne de
amplsare a cldirilor;
ARTICOLUL 7 AMPLASAREA CLDIRILOR UNELE FA DE ALTELE PE
ACEEASI PARCELA
Aa
dac din necesiti funcionale sunt necesare unele
completri, extinderi sau demolri ale construciilor
parazitare,
acestea
se
vor
efectua
pe
baz
unei
documentaii de urbanism (PUZ/PUD) n cazul n care nu se
ncadreaz n prevedrile RGU i care se vor aviza conform
legii;
- pentru parcelele edificabile se menin prevederile
regulamentelor anterioare, cu unele ameliorri, prin care
se impune ca dimensionarea curilor s in seama de
urmtoarele:
(1) - curile vor avea o suprafa de minim 20% din
suprafaa lotului pentru construciile cu maxim P+1, dar nu
mai puin de 30 mp. i o lime minim de 4.0 m;
(2) - curile vor avea o suprafa de minim 30% din
suprafaa lotului pentru construciile cu P+2/3 niveluri
dar nu mai puin de 30 mp. i cu o lime de minim de 6.0
m;
(3) - pavajul curii va fi cu cel puin 0.10 m
deasupra cotei trotuarului;
(4) - se admite reducerea suprafeelor reglementare
ale curilor la 2/3 din suprafaa reglementar n cazul
percelelor de col cu suprafaa maxim de 600 mp avnd un
unghi de cel mult 100 grade precum i pentru parcelele cu
adncimi sub 12.0 m; n toate aceste cazuri se vor respacta
dimensiunile minime specificate anterior;

15

- cldirile izolate de pe aceeai parcela vor respecta


ntre ele distane egale cu jumatate din nlimea la
cornie a celei mai nalte dintre ele;
- distana se poate reduce la 1/4 din nlime numai n
cazul n care faadele prezint calcane sau ferestre care
nu asigura iluminrea unor ncperi fie de locuit, fie
pentru alte activiti ce necesit lumin natural;
Ab
n aczul AIBO se aplica normele tehnologige interne de
amplsare a cldirilor;
ARTICOLUL 8 - CIRCULATII i ACCESE
Aa + Ab
- parcela este construibil numai dac are asigurat un
acces carosabil de minim 2.5 m dintr-o circulaie public
n mod direct sau prin drept de trecere legal obinut prin
una din proprietile nvecinate;
- n toate cazurile este obligatorie asigurarea accesului
n spaiile publice a persoanelor cu dificulti de
deplasare.
Aa + Ab
- n cazul construciilor noi nscrise n fronturile la
strad se va asigura un acces carosabil n curtea
posterioar printr-un pasaj de minim 3.0 m care s permit
accesul autovehicolelor de stingere a incendiilor.
- n cazul transformrii unei cldiri de locuit sau numai a
parterului acesteia n alte funciuni, accesul publicului
n cldire se va putea face prin intrri noi deschise pe
faada cu modificarea deci a arhitecturii acesteia, i prin
intermediul unor intrri dispuse lateral n curte; n cazul
n care curtea nu este accesibil publicului, se va
prevedea un grilaj de separare la limita spre curte care va
lasa vizibil aspectul curtii interioare;
- fac excepie zonele cu caracter special care se supun
regulilor i reglemrntrilor spercifice;
ARTICOLUL 9 - STAIONAREA AUTOVEHICOLELOR
Aa + Ab
- staionarea vehicolelor se admite numai n interiorul
parcelei, deci n afr circulaiilor publice;
- n cazul n care nu exist spaiu suficient pentru
asigurarea locurilor de parcare normate, se va demonstra
prin prezentarea formelor legale amenajarea unui parcaj
16

propriu sau n cooperare ori concesionarea locurilor


necesare; aceste parcaje se vor situa la distan de maxim
250 m.
- n cazul n care nu exist spaiu suficient pentru
asigurarea locurilor de parcare normate, se va rezolva
staionarea i gararea autovehicolelor n construcii
multietajate supraterane;
ARTICOLUL 10 - NLIMEA MAXIM ADMISIBILA A CLDIRILOR
Aa + Ab - se va menine situaia de aliniere a cornielor
cldirilor, nalimea maxim admisibil fiind egal cu
distan dintre aliniamente, pentru nlimea maxim
lundu-se
ca
reper
nlimea
corniei
principale
(coroborata cu RGU i cu prospectul strzii), dup cum
urmeaz:
nlimea maxim admisibil este P + 3 pe strzile
avnd distana dintre aliniamente de minim 13.0 m
nlimea maxim admisibil este P + 2 pe strzile
avnd distan dintre aliniamente de minim 10.0 m;
nlimea maxim admisibil este P + 1 pe strzile
avnd distana dintre aliniamente de minim 7.0 m.
nlimea maxim admisibil este P pe strzile
avnd distana dintre aliniamente de 4.0 - 6.0 m;
- n cazul cldirilor situate pe col, la racordarea ntre
strzi avnd regim diferit de nlime, dac diferena este
de un singur nivel, se va prelungi regimul cel mai nalt
spre strad secundar pe ntreaga parcel; dac regimul
difer cu dou niveluri se va realiza o descretere n
trepte, primul tronson prelungind nlimea cldirii de pe
strad principal pe o lungime minim egal cu distana
dintre aliniamente;
- n cazul Ab i a zonelor de influen stabilite de
diagrama de obstacolare, justificarea nlimii cldirilor
se va face n raport cu normele specifice i vor avea
acordul Autoritatii Aeronautice Romane;
- n cazul reconstruciei cldirilor se va respecta
regulamentul pentru unitatea teritorial de referin n
care acestea se insereaz;
- nlimea maxim admisibil este egal cu distana dintre
aliniamente cu condiia asigurarii tranziiei la o subzon
la alta fr apariia unor calcane;
Aa + Ab
- nlimea acoperiului deasupra corniei principale sau a
streainei nu va depai gabaritul determinat de un cerc cu
17

raza de 7.0 m i cu centrul situat n adncimea planului


orizontal al corniei principale.
ARTICOLUL 11 - ASPECTUL EXTERIOR AL CLDIRILOR
Aa + Ab
- orice intervenie asupra faadelor existente, ca i modul
de realizare al faadelor unor completri sau extinderi,
necesit un studiu de specialitate, avizat conform legii
(PUD);
- orice intervenie asupra cldirilor i pentru noile
cldiri propuse va ine seama de caracterul zonei, de
exigenele create de caracteristicile cldirilor din
proximitate ca volumetrie, arhitectura faadelor, materiale
de
construcie,
firme,
afisaj;
n
aceste
uniti
teritoriale de referin arhitectura se va subordona
cerinelor de coeren la nivelul Oraului i la cea a
zonei centrale;
- relieful faadelor va ine seama la nivelul parterului de
interdicia de dispunere a treptelor, bncilor sau altor
elemente cu urmtoarele excepii:
(1) fa de planul faadei situat pe aliniament, n
cazul trotuarelor de peste 3.0 m, se admit rezalitri de
maxim 0.30 m (ancadramente, pilatri, socluri, burlane,
jardiniere, etc);
(2) fa de planul faadei situat pe aliniament, n
cazul trotuarelor de 1.5 -3.0 m, se admit rezalitari de
maxim 0.16 m (ancadramente, socluri, burlane, pilatri
etc.);
(3) faa de planul faadei situat pe aliniament se
admit n cazul trotuarelor sub 1.5 m nu se admit nici un
fel de rezalitri;
- soclurile vor avea nlimea de minim 0.60 m;
- la nivelul etajelor relieful faadelor nu va depai 0.60
m;
- balcoanele deschise sau nchise, realizate din fier
forjat, zidrie, piatra sau beton armat vor putea depai
aliniamentul cu maxim 1,5 m, vor fi retrase de la limita
cldirilor adiacente cu minim 2.0 m i vor avea partea
inferioar a consolelor la o distan de minim 3.0 m peste
cota trotuarului;
- n cazul locuinelor care se menin la parterul
cldirilor situate pe aliniament se interzice nlocuirea
ferestrelor tradiionale din dou canate de forma unui
dreptunghi vertical cu ferestre n trei canate care nu
18

asigur o suficienta intimitate i luminre a spatiului


interior i degradeaza aspectul arhitectural al cldirilor;
ferestrele ncperilor de la parter vor avea deschiderea n
spre interiorul cldirii iar girlajele de protecie
mpotriva intruziunilor nu vor depi linia de aliniament;
- n cazul conversiei parterului cldirilor n spaii
comerciale, vitrinele de expunere se vor limita strict la
conturul anterior al ferestrelor;
- se interzice finisarea diferit a parterului comercial al
cldirilor cu dou sau mai multe niveluri;
- firmele i reclamele vor face obiectul unei avizari
speciale
privind
localizarea,
dimensiunile
i
forma
acestora; se admit firme dispuse perpendicular pe planul
faadelor;
- acoperiurile pot fi realizate din elemente ceramice
(tigla, olane) sau tabla i vor fi prevzute cu opritori de
zpada;
- se interzic pastise, imitatii de materiale sau utilizarea
proprie a materialelor, utilizarea culorilor stridente sau
stralucitoare;
se
interzice
realizarea
calcanele
vizibile
din
circulaiile publice;
- interveniile asupra faadelor vor ine seama de regulile
de construire pentru unitatea de referin n cere se
ncadreaz aceste inserii.
ARTICOLUL 12 - CONDIII DE ECHIPARE EDILITARA
Aa + Ab
- toate construciile vor fi racordate la reelele
edilitare publice existente;
- la cldirile dispuse pe aliniament racordarea burlanelor
la canalizarea pluvial va fi obligatoriu facut pe sub
trotuare pentru a se evita producerea gheii n zonele
intens circulate;
- se va asigura captarea i evacuarea rapida a apelor
meteorice din curi n reeaua de canalizare existent sau
n anturi sau rigiole;
ARTICOLUL 13 - SPAII LIBERE i SPAII PLANTATE
Aa + Ab
- se va asigura amenajarea peisagistic adecvat a curilor
accesibile publicului sau numai locatarilor dac acestea
vor fi vizibile din circulaiile publice n cazul ocuparii
19

parterului cu alte funciuni; se va limita n curi


ponderea suprafeei mineralizate prin plantaii, jardiniere
sau/i nverzirea faadelor i a balcoanelor;
- spaiile libere vizibile din circulaiile publice vor fi
tratate ca grdini de faada;
- spaiile neconstruite i neocupate de accese i trotuare
de garda vor fi nierbate i plantate cu un arbore la
fiecare 100 mp;
- se va asigura reamenajarea peisagistic a zonelor
publice ale AIBO;

ARTICOLUL 14 - IMPREJMUIRI
Aa + Ab
- se va menine caracterul existent al mprejmuirilor
astfel:
n cazul cldirilor izolate sau cuplate retrase de
la
strad,
gardurile
spre
strad
vor
fi
transparente, vor avea nlimea de maxim 2.20 m i
minim 1.80 m din care soclu opac de circa 0.60 m
partea superioara fiind realizat din fier sau
plas metalic i dublate de un gard viu;
mprejmuirile
de
pe
limitele
laterale
i
posterioare ale parcelelor pot fi opace (zidarie,
beton sau lemn) sau transparente (plasa de srm),
vor avea nlimea de 2.20 m i panta de scurgere
va
fi
orientat
spre
parcela
proprietarului
imprejmuirii. Conform acestui regulament proprietar
al
imprejmuirii
este
considerat
proprietarul
parcelei
pentru
latur
din
dreapta
intrrii
principale i pentru jumatatea adiacent din latur
posterioar a respectivei parcele.
- se poate admite i realizarea unor mprejmuiri din gard
viu sau similare;
SECTIUNEA III:
POSIBILITATI
UTILIZARE A TERENULUI

MAXIME

DE

OCUPARE

ARTICOLUL 15 - PROCENT MAXIM DE OCUPARE A TERENULUI (POT)


- Aa
POT maxim = 80%
- Ab
20

POT maxim va fi n funcie de subdiviziunea funcionala i


n funcie de normele specifice; (vezi PUZ-AIBO)
ARTICOLUL 16 - COEFICIENT MAXIM DE UTILIZARE A TERENULUI
(CUT - mp.ADC / mp. teren)
Aa
CUT maxim = 1.60 (pentru cldirile retrase de la
aliniament) i
CUT maxim = 2.0 (pentru cldirile situate pe/la
aliniament)
Ab
- CUT maxim va fi n funcie de subdiviziunea funcional
i n funcie de normele specifice; (vezi PUZ-AIBO)
S
ZONA
MIXTA
CONINND
INSTITUII,
SERVICII
i
ECHIPAMENTE PUBLICE, SERVICII DE INTERES GENERAL (SERVICII
MANAGERIALE, TEHNICE, PROFESIONALE, SOCIALE, COLECTIVE i
PERSONALE,
COMER,
HOTELURI,
RESTAURANTE,
LOISIR),
ACTIVITI PRODUCTIVE MICI, NEPOLUANTE i LOCUINE
GENERALITATI : CARACTERUL ZONEI
S - ZONA CENTRELOR DE INTERES CONINND ECHIPAMENTE
PUBLICE,
SERVICII
DE
INTERES
GENERAL
(MANAGERIALE,
TEHNICE,PROFESIONALE,SOCIALE,COLECTIVE
i
PERSONALE,
COMER, RESTAURANTE, LOISIR), ACTIVITI PRODUCTIVE MICI,
NEPOLUANTE i LOCUINE
S1 - Subzona centrelor de cartier din interiorul
tesutului urban existent n anul 1998;
S2 - Subzona centrelor de cartier din extinderile
propuse.
ntreaga zon central a fcut obiectul unui P.U.Z. fr a
analiza extinderile formate de suprafetele tangente sau
secante ale dezvoltrii spontane.
In
vederea
autorizarii
sunt
necesare
justificri
suplimentare prin desene, pentru amplasarea, configurarea
volumetriei i pentru aspectul arhitectural al unor noi
cldiri i amenajri exterioare sau pentru demolarea unor
construcii parazitare; toate acestea vor fi ilustrate n
relaie cu cldirile cu valoare existente n imediat
vecintate (n zona de co-vizibilitate).
Zona este constituita din mixtarea diferitelor funciuni
publice i de interes general cu locuinele dispuse n
21

lungul principalelor artere de circulatie, n prelungirea


zonei centrale i a centrelor de cartier i n jurul altor
punctelor
de
concentrare
a
intereselor
locuitorilor
( statii
de transport
n comun,
gri, staii
de
metropolitan, zona de activiti, etc.).
In aceast zon se admite conversia locuinelor n alte
funciuni cu condiia ca pe ansamblu acestea s continue s
reprezinte cel puin 30% din ADC.
Este recomandbil ca pentru zona mixt care se realizeaz
prin conversia i extinderea blocurilor recent realizate s
se
elaboreze
Planuri
Urbanistice
Zonale
n
lungul
principalelor artere
de circulaie
n dublul
scop:
asigurarea
coerenei
imaginii
urbane
i
a
bunei
functionaliti
a
zonei
preponderent
rezideniale
adiacente;
Zona se compune din urmtoarele subzone i uniti
teritoriale de referin:
S1
- subzona mixt cu cldiri avnd regim de construire
discontinuu i nlimi maxime de H=15.0 m (P+4):
S1a - zon mixt situat n afr ariilor
protejate;
S1b - zona mixt situat n arii protejate (de ex.
zona AIBO);
SECTIUNEA I : UTILIZARE FUNCTIONALA
ARTICOLUL 1 - UTILIZARI ADMISE
S1a + S1b - sunt admise urmtoarele utilizri:
instituii, servicii i echipamente publice;
lcauri de cult;
sedii ale unor companii i firme, servicii pentru
ntreprinderi, proiectare, cercetare, expertizare,
consultan n diferite domenii i alte servicii
profesionale;
servicii sociale, colective i personale;
comer cu amnuntul;
depozitare mic-gros;
hoteluri, pensiuni, agenii de turism;
restaurante, cofetrii, cafenele, etc;
22

loisir i sport n spaii acoperite;


parcaje la sol i multietajate;
locuine cu partiu obinuit;
locuine cu partiu special care includ
pentru profesiuni liberale;

spaii

ARTICOLUL 2 - UTILIZARI ADMISE CU CONDIIONRI


S1a + S1b
- toate cldirile vor avea la parterul orientat spre strad
funciuni care admit accesul publicului n mod permanent
sau conform unui program de funcionare specific;
- se admit activiti n care accesul publicului la
parterul cldirilor nu este liber numai cu condiia ca
acestea s nu prezinte la strad un front mai lung de 40.0
m i s nu fie nvecinate mai mult de dou astfel de
cldiri;
- se admite conversia locuinelor n alte funciuni cu
condiia meninerii acestei funciuni n minim 30 % din ADC
pentru fiecare operaiune.
S1a + S2a
se
admite
completarea
cu
cldiri
comerciale
n
interspaiile dintre blocuri cu condiia s se menin
accesele carosabile i trecerile pietonale necesare i s
se respecte cerinele de protecie a cldirilor existente.
S1b + S1b
- orice intervenie n zonele protejate vor respecta
prevederile legii; pentru acordarea autorizaiei se vor
prezenta justificri suplimentare privind relaiile cu zona
protajat. In cazul unor volume nalte pentru acordarea
autorizaiei pot fi cerute studii de impact al noii
volumetrii
din
punctele
de
co-vizibilitate
(pentru
cldirile mai nalte de 15.0 m) sau avize privind
obstacolarea a AIBO.
ARTICOLUL 3 - UTILIZARI INTERZISE
S1a + S1b - se interzic urmtoarele utilizri:
activiti productive poluante, cu risc tehnologic
sau incomode prin traficul generat;
depozitare en gros;
depozitari de materiale refolosibile;
platforme de precolectare a deeurilor urbane;

23

depozitarea pentru vnzare a unor cantiti mari de


substane inflamabile sau toxice;
activiti care utilizeaza pentru depozitare i
producie terenul vizibil din circulaiile publice
sau din instituiile publice;
lucrri de terasament de natur s afecteze
amenajarile din spaiile publice i construciile
de pe parcelele adiacente;
ori ce lucrari de terasament care pot s provoace
scurgerea apelor pe parcelele vecine sau care
impiedic evacuarea i colectarea apelor meteorice.

SECTIUNEA
II:
CONDIII
CONFIGURARE A CLDIRILOR

DE

AMPLASARE,

ECHIPARE

ARTICOLUL 4 - CARACTERISTICI ALE PARCELELOR (SUPRAFETE,


FORME DIMENSIUNI)
S1a + S1b - cu urmtoarele condiionri sau conform PUZ
pentru principalele artere i pentru zona de extindere:
n cazul construciilor publice dispuse izolat
terenul minim este de 1000.00 mp. cu un front la
strad de minim 30.0 m;
pentru
celelalte
categorii
de
funciuni,
se
recomand lotizarea terenului n parcele avnd
minim 500.00 mp. i un front la strad de minim
12.0 m, n cazul construciilor niruite dintre
dou calcane laterale i de minim 18.0 m n cazul
construciilor cuplate la un calcan lateral sau
independente; n funcie de necesiti vor putea fi
concesionate sau cumprate una sau mai multe
parcele adiacente.
pentru locuine lotul construibil minim este de
150.00 mp.
ARTICOLUL 5 - AMPLASAREA CLDIRILOR FA DE ALINIAMENT
S1a + S1b - cu urmtoarele condiionri sau conform PUZ:
echipamentele
publice
vor
fi
retrase
de
la
aliniament cu minim 5.0-10.0 m sau dispuse pe
aliniament n funcie de profilul activitii i de
normele existente;
cldirile care nu au funcia de instituii,
servicii sau echipamente publice se amplaseaz pe
aliniament cu condiia ca nlimea maxim la
24

cornie s nu depeasc distana dintre acesta i


aliniamentul de pe latur opus a strzii;
dac nlimea cldirii n planul aliniamentului
depete distana dintre aliniamente, cldirea se
va retrage de la aliniament cu o distan minim
egal cu plusul de nlime al cldirii fa de
distan dintre aliniamentele strzii, dar nu cu
mai puin de 3.0 m; fac excepie de la aceast
regul numai situaiile de marcare prin plus de
nlime a interseciilor i ntoarcerile i
racordarile de nlime a cldirilor pe strzile
laterale conform Art. 10;
pentru cldirile care alctuiesc fronturi continue
se stabilete un aliniament posterior situat la o
distan de maxim 20.0 m fa de aliniamentul la
strad.

ARTICOLUL 6 - AMPLASAREA CLDIRILOR FA DE LIMITELE


LATERALE i POSTERIOARE ALE PARCELELOR
S1a + S1b - cu urmtoarele recomandri sau conform PUZ:
cldirile publice se vor amplasa n regim izolat,
cldirile care adapostesc restul funciunilor se
recomand s fie realizate predominant n regim
continuu sau discontinuu;
cldirile vor alctui fronturi continue prin
alipire de calcanele cldirilor nvecinate dac
acestea sunt dispuse pe limitele laterale ale
parcelelor, pn la o distan de maxim 20.0 m de
la aliniament;
n cazul fronturilor discontinue, n care parcela
se nvecineaz numai pe una dintre limitele
laterale cu o cldire avnd calcan pe limita de
proprietate iar pe cealalt latur se nvecineaz
cu o cldire retras de la limita lateral a
parcelei i avnd pe fada lateral ferestre,
noua cldire se va alipi de calcanul existent iar
fa de limita opus se va retrage obligatoriu la o
distan egal cu jumatate din nlime dar nu mai
puin de 3.0 m;
se interzice construirea pe limita parcelei dac
aceast este i linia de separaie a subzonei mixte
de o funciune public izolat, de o biseric sau
de subzona predominant rezidenial relizat n
regim discontinuu;
n
aceste cazuri se admite
25

numai realizarea cu o retragere fa de limitele


parcelei egal cu jumatate din nlimea la cornie
dar nu mai puin de 5.0 m;
distan dintre cldirea unei biserici ortodoxe i
limitele laterale i posterioar ale parcelei este
de minim 10.0 m; cldirile aparinnd altor
confesiuni pot fi integrate n fronturi continue;
cldirile se vor retrage fa de limita posterioar
la o distan de cel puin jumatate din nlimea
cldirii msurat la cornie dar nu mai puin de
5.0 m;
se recomand ca parapetul ferestrelor cldirilor cu
activiti productive de pe faadele orientate spre
parcelele laterale care prezint ferestrele unor
locuine situate la mai puin de 10.0 m s aib
parapetul ferestrelor la minim 1.90 m de la
pardoseala ncperilor;
n cazul cldirilor comerciale i de producie se
admite regimul compact (niruit) de construire cu
condiia
respectrii
celorlalte
prevederi
ale
regulamentului;

ARTICOLUL 7 - AMPLASAREA CLDIRILOR UNELE FA DE ALTELE PE


ACEEASI PARCELA
S1a + S1b - cu urmtoarele condiionri sau conform P.U.Z:
cldirile vor respecta ntre ele distane egale cu
media nlimii fronturilor opuse;
distan se poate reduce la jumatate din nlime
dar nu mai puin de 6.0 m numai n cazul n care
faadele prezint calcane sau ferestre care nu
asigur luminrea unor ncperi fie de locuit, fie
pentru alte activiti ce necesit lumin natural;
ARTICOLUL 8 - CIRCULATII i ACCESE
S1a + S1b - cu urmtoarele condiionri sau conform PUZ:
parcela este construibil numai dac are asigurat
un acces carosabil de minim 4.0 m laime dintr-o
circulaie public n mod direct sau prin drept de
trecere legal (servitute) obinut prin una din
proprietile nvecinate;
n cazul fronturilor continue la strad se va
asigura un acces carosabil n curtea posterioar
printr-un pasaj dimensionat astfel nct s permit
26

accesul autovehicolelor de stingere a incendiilor;


distan
dintre
aceste
pasaje
msurat
pe
aliniament nu va depi 30.0 m.
se pot realiza pasaje i curi comune private
accesibile publicului permanent sau numai n timpul
programului de funcionare precum i pentru pentru
accese de serviciu;
n toate cazurile este obligatorie asigurarea
accesului
n
spaiile
publice
a
persoanelor
handicapate sau cu dificulti de deplasare.

ARTICOLUL 9 - STAIONAREA AUTOVEHICOLELOR


S1a + S1b - cu urmtoarele condiionri:
staionarea autovehicolelor necesare funcionrii
diferitelor activiti, conform normelor, se admite
numai n interiorul parcelei, deci n afr
circulaiilor publice;
n cazul n care nu se pot asigura n limitele
parcelei locurile de parcare normate, se va
demonstra,
prin
prezentarea
formelor
legale,
realizarea
unui
parcaj
n
cooperare
ori
concesionarea locurilor necesare ntr-un parcaj
colectiv; aceste parcaje vor fi situate n cadrul
centrului de cartier sau n zona adiacent la o
distan de maxim 250.0 m;
se
recomand
ca
gruparea
prin
cooperare
a
parcajelor s se fac n suprafee dimensionate i
dispuse astfel nct s permit ulterior, odat cu
creterea gradului de motorizare, construirea unor
parcaje supra-etajate;
ARTICOLUL 10 - NLIMEA MAXIM ADMISIBILA A CLDIRILOR
S1a + S1b - cu urmtoarele condiionri:
nlimea cldirilor nu va depi distan dintre
aliniamente;
n cazul cldirilor de col situate la racordarea
dintre strzi
avnd regim diferit de nlime,
dac diferena este de un singur nivel, se va
prelungi
regimul
cel
mai
nalt
spre
strad
secundara pe ntreaga parcela; dac regimul difer
cu dou niveluri se va realiza o descretere n
trepte,primul tronson prelungind nlimea cldirii

27

de pe strad principala pe o lungime minim egal


cu distan dintre aliniamente;
dac nlimea cldirii depete distan dintre
aliniamente,
cldirea
se
va
retrage
de
la
aliniament cu o distan minim egal cu plusul de
nlime al cldirii fa de distan dintre
aliniamentele strzii, dar nu cu mai puin de 3.0
m; fac excepie de la aceast regula numai
ntoarcerile
i
racordarile
de
nlime
a
cldirilor pe strzile laterale conform aliniatului
anterior;
nlimea maxim admisibila va fi H = 15.0 m;
din considerente urbanistice de compoziie, pentru
marcarea unor nuclee urbane, etc. se admit punctual
i nalimi mai mari pe baz de studiu de impact i
PUZ;
S1b
+
S1b
n
zona
protejat
se
vor
respecta
reglementarilor AAR.
ARTICOLUL 11 - ASPECTUL EXTERIOR AL CLDIRILOR
S1a + S2a - conform P.U.Z cu urmtoarele condiionri:
aspectul cldirilor va fi subordonat cerinelor
specifice
unei
diversiti
de
funciuni
i
exprimarii prestigiului investitorilor (similar
unui centru de afaceri) dar cu condiia realizrii
unor ansambluri compoziionale care s in seama
de rolul social al strzilor comerciale, de
particularitile sitului, de caracterul general al
zonei i de arhitectura cldirilor din vecinatate
cu care se afl n relaii de co-vizibilitate;
pentru firme, afisaj i mobilier urban se va
asigura coerena pe arterele principale pe baz
unor studii i avize suplimentare care vor fi
decise de Departamentul de Urbanism al Primriei
Oraului Otopeni;
S1a + S1b
- orice intervenii vor necesit studii de inserie avizate
conform legii (precoordonare reele, circulaie, mediu,
etc.);
ARTICOLUL 12 - CONDIII DE ECHIPARE EDILITARA
S1a + S1b - conform P.U.Z cu condiionri:
toate cldirile vor fi racordate
tehnico-edilitare publice;
28

la

reelele

- data fiind intensitatea circulaiei pietonale,


racordarea burlanelor la canalizarea pluvial este
obligatoriu s fie fcut pe sub trotuare pentru a
se evita producerea gheii;
- se va asigura n mod special evacuarea rapid i
captarea a apelor meteorice din spaiile rezervate
pietonilor, din spaiile mineralizate i din
spaiile nierbate.

ARTICOLUL 13 - SPAII LIBERE i SPAII PLANTATE


S1a + S1b - conform P.U.Z cu urmtoarele condiionri:
n grdinile de fad ale echipamentelor publice
minim 40% din suprafa va fi prevazut cu
plantaii nalte;
se
recomand
ca
minim
75%
din
terasele
neutilizabile i 10% din terasele utilizabile ale
construciilor s fie amenajate ca spaii verzi
pentru ameliorarea microclimatului i a imaginii
oferite din aer;
parcajele la sol vor fi plantate cu un arbore la
fiecare 4 locuri de parcare i nconjutate cu un
gard viu de 1.20 m nlime;
ARTICOLUL 14. IMPREJMUIRI
S1a + S1b - conform P.U.Z cu urmtoarele condiionri:
se recomand separarea terenurilor echipamentelor
publice i bisericilor cu garduri transparente de
maxim 2.20 m i minim 1.80 m nlime, din care
0.60 m soclu opac, dublate de gard viu.
SECTIUNEA III:
POSIBILITATI
UTILIZARE TERENULUI

MAXIME

DE

OCUPARE

ARTICOLUL 15 - PROCENT MAXIM DE OCUPARE A TERENULUI (POT)


S 1 - conform P.U.Z n funcie de studiile geotehnice, cu
urmtoarele condiionri:
POT maxim = 85%
fac excepie funciunile publice i funciunile speciale
unde
se
vor
respecta
normele
specifice
sau
tema
beneficiarului;
ARTICOLUL 16 (CUT)

COEFICIENT MAXIM DE UTILIZARE A TERENULUI

29

S 1
- conform P.U.Z n funcie de studiile geotehnice,
cu urmtoarele condiionri:
CUT maxim = 2.2
fac excepie funciunile publice i funciunile speciale
unde
se
vor
respecta
normele
specifice
sau
tema
beneficiarului;
C - ZONA CENTRELOR DE CARTIER CONINND ECHIPAMENTE
PUBLICE, SERVICII DE INTERES GENERAL (MANAGERIALE, TEHNICE,
PROFESIONALE, SOCIALE, COLECTIVE i PERSONALE, COMER,
RESTAURANTE,
LOISIR),
ACTIVITI
PRODUCTIVE
MICI,
NEPOLUANTE i LOCUINE.
GENERALITATI : CARACTERUL ZONEI
Zona se compune din urmtoarele subzone i uniti
teritoriale de referin:
C1 - subzona centrelor de interes parial existente sau n
curs de configurare din zonele existente n intravilanul
actual;
C2 - Zona centrelor i subcentrelor a noilor cartiere din
extinderile propuse;
Pentru fiecare dintre centrele de cartier este necesar s
se elaboreze Planuri Urbanistice Zonale, inndu-se seama
de
rolul
acestora
n
satisfacerea
necesittilor
locuitorilor,
n
reducerea
deplasrilor,
n
descongestionarea zonei
centrale i
crearea de
nou
oportuniti de dezvoltare a itreprinzatorilor privai i
ai comunitii.
SECTIUNEA I : UTILIZARE FUNCTIONALA
ARTICOLUL 1 - UTILIZARI ADMISE
C1
- utilizarile admise vor ine seama de modul de localizare
a centrelor de interes exsiente, parial configurate n
condiii foarte limitate de teren;
- se admit conversii ale locuinelor n spaii cu alte
destinaii;
- se admit extinderile de spaii comerciale de la parterul
blocurilor de locuit i ntre blocurile de locuit cu
condiia pstrrii circulaiilor publice existente;
30

C2
- se permite o larg diversitate de servicii publice i de
interes general, inclusiv posibilitatea de localizare a
unor mici unor uniti productive manufacturiere nepoluante
i a locuinelor cu partiu normal sau adecvat pentru
servicii profesionale;
C1 + C2 - sunt admise urmtoarele utilizari:
instituii, servicii i echipamente publice la
nivel de cartier;
lcauri de cult;
sedii ale unor companii i firme, servicii pentru
ntreprinderi, proiectare, cercetare, expertizare,
agenii imobiliare,consultan n diferite domenii
i alte servicii profesionale;
edituri, media;
servicii sociale, colective i personale;
activiti asociative diverse;
comer cu amanuntul i pia agro-alimentar;
depozitare
mic-gros
pentru
aprovizionare
la
domiciliu i pentru aprovizionarea comerului
cu
amnuntul;
hoteluri, pensiuni, restaurante, agenii de turism;
loisir i sport n spaii acoperite;
parcaje
la
sol
i
multietajate,
ntreinere
autovehicole mici;
grupuri sanitare publice i anexe necesare pentru
gestionarea i ntretinerea spaiilor
publice.
C2 - locuine colective cu parterul i eventual etajele
inferioare destinate funciunilor comerciale i serviciilor
diverse ntr-o proporie de 30% din aria construit
desfaurat coninut n cadrul unei operaiuni urbanistice
care face obiectul unui PUZ;
C1 + C2 - toate cldirile vor avea la parterul orientat
spre strad sau spre spaiile pietonale funciuni care
admit accesul publicului n mod permanent sau conform unui
program de funcionare specific;
ARTICOLUL 2 - UTILIZARI ADMISE (CU CONDIIONRI)
C1 - se admit la etajele superioare ale unor cldiri de
birouri numai locuine cu partiu special, incluznd spaii
pentru profesiuni liberale;

31

C1 + C2 - se admit la parterul cldirilor activiti n


care accesul publicului nu este liber numai n condiia ca
s nu fie alturte mai mult de dou astfel de cldiri i
s nu prezinte la strad sau pe traseele pietonale un front
mai mare de 40.0 m
ARTICOLUL 3 - UTILIZARI INTERZISE
C1 + C2 - se interzic urmtoarele utilizri:
activiti productive poluante, cu risc tehnologic
sau incomode prin traficul generat;
construcii provizorii de orice natur pe domeniul
public;
depozitare en gros;
depozitari de materiale refolosibile;
platforme de precolectare a deeurilor urbane;
depozitarea pentru vnzare a unor cantiti mari de
substane inflamabile sau toxice;
activiti care utilizeaz pentru depozitare i
producie terenul vizibil din circulaiile publice
sau din instituiile publice;
lucrri de terasament de natur s afecteze
amenajrile din spaiile publice i construciile
de pe parcelele adiacente;
ori ce lucrri de terasament care pot s provoace
scurgerea apelor pe parcelele vecine sau care
impiedic evacuarea i colectarea apelor meteorice.
SECTIUNEA
II:
CONDIII
CONFIGURARE A CLDIRILOR

DE

AMPLASARE,

ECHIPARE

ARTICOLUL 4 - CARACTERISTICI ALE PARCELELOR (SUPRAFETE,


FORME DIMENSIUNI)
C1 + C2 - conform PUZ cu urmtoarele condiionri:
terenul se va lotiza (dac este cazul) n vederea
mentinerii suprafetelor necesare instituiilor,
serviciilor,echipamentelor,circulaiilor carosabile
i pietonale publice i a concesionrii sau
vnzrii restului
de
teren
pentru
funciuni
adecvate centrului de cartier;
n cazul construciilor publice dispuse izolat
terenul minim este de 1000.00 mp cu un front la
strad de minim 30.0 m;

32

pentru
celelalte
categorii
de
funciuni,
se
recomand lotizarea terenului n parcele avnd
minim 500.00 mp i un front la strad de minim 15.0
m,
n
cazul construciilor dispuse n regim
continuu i de minim 18.0 m n cazul construciilor
cuplate la un calcan lateral sau independente; n
funcie de necesitile investitorilor vor putea fi
concesionate sau cumparte
una
sau
mai
multe
parcele adiacente;

ARTICOLUL 5 - AMPLASAREA CLDIRILOR FA DE ALINIAMENT


C1 + C2 - conform PUZ cu urmtoarele condiionri:
echipamentele
publice
vor
fi
retrase
de
la
aliniament cu minim 4-10 m sau vor fi dispuse pe
aliniament n funcie de profilul activitii, de
normele existente i de situaia caracteristic de
pe strzile adiacente;
cldirile care nu au funcia de instituii,
servicii sau echipamente publice se amplaseaz cu
retrageri de minim 3.0 m de la aliniament pe
strzile cu trotuare avnd limi de maxim 3.0 m
sau se pot dispune pe aliniament n cazul
trotuarelor cu laime de peste 3.0 m cu condiia ca
nlimea maxim la cornie a cldirilor s nu
depeasc distan dintre acesta i aliniamentul
de pe latur opus a strzii sau circulaiei
pietonale;
dac nlimea cldirii depete distan dintre
aliniamente,
cldirea
se
va
retrage
de
la
aliniament cu o distan minim egal cu plusul de
nlime al cldirii, dar nu cu mai puin de 3.0 m;
fac excepie de la aceast regul numai situaiile
de marcare prin plus de nlime a interseciilor
i ntoarcerile i racordrile de nlime a
cldirilor pe strzile laterale conform Art. 10;
cldirile care alctuiesc fronturi continue vor
avea o adncime fa de aliniament care nu va
depi 20.0 m (aliniament posterior) cu excepia
parterului care poate ocupa 85% din suprafa
parcelei.
ARTICOLUL 6 - AMPLASAREA CLDIRILOR
LATERALE POSTERIOARE ALE PARCELELOR
33

FA

DE

LIMITELE

C1 + C2 - conform P.U.Z cu urmtoarele condiionri:


cldirile publice se vor amplasa n regim izolat,
cldirile care adapostesc restul funciunilor se
recomand s fie realizate predominant n regim
continuu sau discontinuu;
cldirile vor alctui fronturi continue prin
alipire de calcanele cldirilor nvecinate dispuse
pe limitele laterale ale parcelelor pn la o
distan de maxim 20.0 m de la aliniament;
n cazul fronturilor discontinue, n care cldirea
se alipete numai pe una dintre limitele laterale
de o cldire avnd calcan pe limita de proprietate
iar pe cealalt latur se nvecineaz cu o cldire
retras de la limita lateral a parcelei i avnd
pe fada lateral ferestre, noua cldire se va
retrage obligatoriu de aceast limita la o distan
egal cu jumatate din nlime dar nu mai puin de
3.0 m; n cazul n care aceast limita separa
centrul
de
cartier
de
subzona
preponderent
rezidenial, de o funciune public sau de o
biseric, distan se majoreaza la 5.0 m;
se interzice construirea pe limita parcelei dac
aceast este i linia de separaie a subzonei
centrului
de
cartier
de
subzona
predominant
rezidenial precum i dac
este limita care
separ orice funciune de o parcel rezervat
echipamentelor publice sau unei biserici; n
aceste cazuri se va respecta o retragere cel puin
egal cu jumatate din nlimea cldirii dar nu mai
puin de 3.0 m;
distan dintre cldirea unei biserici ortodoxe i
limitele laterale i posterioar ale parcelei este
de minim 10.0 m; cldirile destinate altor culte
pot fi inserate n front continuu;
cldirile se vor retrage fa de limita posterioar
la o distan de cel puin jumatate din nlimea
cldirii msurat la cornie dar nu mai puin de
5.0 m;
se
recomand
ca
la
cldirile
cu
activiti
productive ferestrele de pe faadele orientate spre
parcelele laterale ocupate de locuine situate la
mai puin de 10.0 m distan, parapetul ferestrelor

34

s aib nlimea minim de 1.90 m de la pardoseala


ncperilor;
In cazul cldirilor comerciale i de producie se
admite regimul compact de construire cu condiia
respectrii celorlalte prevederi ale regulamentului
;

ARTICOLUL 7 - AMPLASAREA CLDIRILOR UNELE FA DE ALTELE PE


ACEEASI PARCELA
C1 + C2 - conform P.U.Z cu urmtoarele condiionri:
cldirile vor respecta ntre ele distane egale cu
media nlimii fronturilor opuse;
distan se poate reduce la jumatate dar nu mai
puin de 6.0 m numai n cazul n care faadele
prezint calcane sau ferestre care nu asigur
iluminrea unor ncperi fie de locuit, fie pentru
alte activiti ce necesit lumin natural;
ARTICOLUL 8 - CIRCULATII i ACCESE
C1 + C2 - conform P.U.Z cu urmtoarele condiionri:
parcela este construibil numai dac are asigurat
un acces carosabil de minim 3.0 m laime dintr-o
circulaie public n mod direct sau prin drept de
trecere legal obinut (servitute) prin una din
proprietile nvecinate; se recomand ca accesele
dintr-o strad principal cu transport n comun s
fie asigurate printr-o bretea locala de dublur;
n cazul fronturilor continue la strad se va
asigura un acces carosabil n curtea posterioar
printr-un pasaj astfel dimensionat nct s permit
accesul autovehicolelor de stingere a incendiilor;
distan maxim dintre aceste pasaje msurat pe
aliniament nu va depi 30.0 m.
este necesar ca prin PUZ/PUD s fie clar delimitate
circulaiile publice pietonale - strzi i piaete;
se pot realiza pasaje i curi comune private
accesibile publicului permanent sau numai n
timpul programului de funcionare sau numai pentru
accese de serviciu;
n toate cazurile este obligatorie asigurarea
accesului
n
spaiile publice a persoanelor cu
dificulti de deplasare.

35

ARTICOLUL 9 - STAIONAREA AUTOVEHICOLELOR


C1 + C2 - conform PUZ, cu urmtoarele condiionri:
staionarea autovehicolelor necesare funcionrii
diferitelor
activiti
se
admite
numai
n
interiorul parcelei, deci n afr circulaiilor
publice i a parcajelor publice;
n cazul n care nu se pot asigura n limitele
parcelei locurile de parcare normate, se va
demonstra
(prin
prezentarea
formelor
legale)
realizarea unui parcaj
n
cooperare ori
concesionarea locurilor necesare ntr-un parcaj
colectiv; aceste parcaje vor fi situate n cadrul
centrului de cartier sau n zona adiacent la o
distan de maxim 150.0 m;
gruparea prin cooperare a parcajelor se va face n
suprafee dimensionate i dispuse astfel nct s
permit ulterior, odat cu creterea gradului de
motorizare, construirea unor parcaje supraetajate,
fr a se diminua funcionalitatea i aspectul
centrului de cartier;
parcajele amenajate la sol vor fi plantate cu
minimum un arbore la 4 maini i vor fi nconjurate
de un gard viu de 1.20 m nlime;.
ARTICOLUL 10 - NLIMEA MAXIM ADMISIBILA A CLDIRILOR
C1 + C2 - pentru orice utilizri se va ine seama de
condiiile geotehnice privind naltimile recomandbile;
C1 + C2 - conform PUZ cu urmtoarele condiionri:
se
recomand
nalimi
maxime
n
planul
aliniamentului de:
H.max = 21.0 m pe strzile cu 4 fire de
circulaie i H.max. = 15.0 m pe strzile
cu 2 fire de circulaie;
nu se limiteaza nlimea maxim admisibil (cu excepia
zonelor de protecie ale AIBO definite de AAR) dar aceast
condiioneaza
retragerea de la aliniament n cazul n
care
nlimea
cldirii
depete
distan
dintre
aliniamente conform Art. 5;
pentru
asigurarea
coerenei
imaginii
cadrului
construit,
nlimea
cldirilor
de
pe
o
strad
principal cu fronturi discontinue se va
ntoarce i pe strzile secundare care debueaza
n
aceast pe o lungime de 50.0 m pe strzile 4
36

fire de circulaie i pe o lungime de 25.0 m pe


strzile cu 2 fire de circulaie; n acest
spaiu
se
recomand
racordarea
n
trepte
a
nlimii cldirilor de pe strad considerat
principal cu nlimea cldirilor de pe strad
secundar dac diferena dintre acestea este mai
mare de dou niveluri;
se admite ca la intersecii nlimea maxim s fie
depit cu cel mult dou niveluri pe o distan de
maxim 25.0 m de la intersecia aliniamentelor cu
condiia s nu se realizeze calcane;
se recomand ca nlimea maxim pentru cldirile
comerciale i cele pentru servicii profesionale,
colective i personale s nu
depeasc P+3
niveluri
din
considerente
comerciale
i
de
accesibilitate a publicului.

ARTICOLUL 11 - ASPECTUL EXTERIOR AL CLDIRILOR


C1 + C2 - conform P.U.Z cu urmtoarele copndiionri:
aspectul cldirilor va fi subordonat cerinelor
specifice
unei
diversiti
de
funciuni
i
exprimrii
prestigiului
investitorilor
dar
cu
condiia realizrii unor ansambluri compoziionale
care s in seama de rolul social al centrelor de
cartier, de necesittea creerii unei identiti
proprii
fiecrui
centru
de
cartier,
de
particularitile sitului, de caracterul
general
al
zonei
i
de
arhitectura
cldirilor
din
vecinatate cu care se afl n relaii de covizibilitate;
aspectul cldirilor va exprima caracterul i
reprezentativitatea
funciunii
i
va
raspunde
exigentelor actuale ale arhitecturii europene de
"coeren" i "elegan";
ARTICOLUL 12 - CONDIII DE ECHIPARE EDILITARA
C1 + C2 - conform P.U.Z cu urmtoarele condiionri:
toate cldirile vor fi racordate la reelele
tehnico-edilitare publice;
se va asigura racordarea la sistemele moderne de
telecomunicaii;
dat fiind intensitatea circulaiei pietonale,
racordarea burlanelor la canalizarea pluvial este
37

obligatoriu s fie fcut pe sub trotuare sau


circulaii pietonale pentru a se evita producerea
gheii;
Se va asigura n mod special evacuarea rapid i
captarea a apelor meteorice din spaiile rezervate
pietonilor, din spaiile mineralizate i din
spaiile nierbate.

ARTICOLUL 13. SPAII LIBERE i SPAII PLANTATE


C1 + C2 - conform P.U.Z cu urmtoarele condiionri:
se vor identifica, pastra i proteja n timpul
executarii
construciilor
arborii
importani
existeni avnd peste 4.0 m nlime i diametrul
tulpinii peste 15.0 cm.;
n
cazul tierii unui
arbore se vor planta n schimb ali 5 arbori n
perimetrul centrului de cartier;
n grdinile de faad ale echipamentelor publice
minim 40% din suprafa va fi prevazuta cu
plantaii nalte iar din spaiul liber rezervat
pietonilor 30 % va fi amenajat ca spaiu
plantat
decorativ;
se
recomand
ca
minim
75%
din
terasele
neutilizabile i 10% din terasele utilizabile ale
construciilor s fie amenajate ca spaii verzi
pentru ameliorarea microclimatului i a imaginii
oferite catre cldirile nvecinate;
parcajele la sol vor fi plantate cu un arbore la
fiecare 4 locuri de parcare i vor fi nconjurate
cu un gard viu de 1.20 m nlime.
ARTICOLUL 14. IMPREJMUIRI
C1 + C2 - conform P.U.Z cu urmtoarele condiionri:
se recomand separarea funciunilor centrului de
cartier fa de zona rezidenial adiacent dac nu
exista ntre acestea o strad deschisa circulaiei
publice cu garduri transparente de maxim 2.20 m i
minim 1.80 m nlime din care 0.60 m soclu opac,
dublate de gard viu; n acelasi mod vor fi
imprejmuite i echipamentelor publice situate n
interiorul centrului de cartier.
SECTIUNEA III:
POSIBILITATI
UTILIZARE A TERENULUI
38

MAXIME

DE

OCUPARE

ARTICOLUL 15 - PROCENT MAXIM DE OCUPARE A TERENULUI (POT)


C1 + C2 - conform P.U.Z, cu urmtoarele condiionri:
POT maxim = 80% (exclusiv echipamente publice)
POT maxim - pentru echipamente publice
= conform
normelor specifice sau temei beneficiarului.
ARTICOLUL 16 - COEFICIENT MAXIM DE UTILIZARE A TERENULUI
(CUT)
C1 + C2 - conform P.U.Z cu urmtoarele condiionri:
CUT maxim exclusiv echipamente publice - n funcie de
numrul maxim de niveluri:
CUT maxim = 2.0 (P + 3-4)
CUT maxim = 2.2 (P + 5 i peste)
CUT maxim - pentru echipamente publice = conform normelor
specifice sau temei beneficiarului.
E
ZONA ECHIPAMENTELOR PUBLICE DISPERSATE LA NIVEL DE
CARTIER i COMPLEX REZIDENTIAL.
GENERALITATI: CARACTERUL ZONEI
Zona se compune din urmtoarele uniti de referin:
E1 - subzona echipamentelor publice dispersatela nivel de
cartier i complex rezidenial existente;
E2 - subzona echipamentelor publice la nivel de cartier i
complex rezidenial extinse sau propuse;
In mod normal echipamentele publice nu fac obiectul
prevederilor regulamentului urbanistic intrucat se supun
unor norme specifice de dimensionare a cldirilor i de
utilizare a terenurilor; totodat, prin caracterul lor,
echipamentele publice nu pot face obiectul speculei
imobiliare.
Intruct se ntrevede ca, n viitorul apropiat, noile
cerine ale locuitorilor i disfunctionalitile semnalate
n special n ansamblurile cu locuine colective recent
realizate vor impune unele intervenii corective, va fi
necesar s se elaboreze PUZ-uri pariale pentru aceste
ansambluri avnd urmtoarele obiective n ceea ce privete
echipamentele publice:

39

(1) clarificarea diferenierii apartenenei terenurilor


echipamentelor publice de cele care vor reveni n
indiviziune
proprietarilor
(persoane
fizice
sau
juridice);
(2) eliminarea cauzelor care produc disfunctionaliti;
(3) extinderea i completarea cldirilor echipamentelor
publice deficitare;
(4) refacerea
amenajarilor
exterioare
specifice
diferitelor echipamente;
(5) ameliorarea aspectului cldirilor i amenajarilor;
(6) diminuarea insecuritii prin ingradirea spaiilor
aferente;
(7) adecvarea la situaia de localizare n zona de
protecia a valorilor arhitectural-urbanistice.
Intruct este probabil reactualizare indicilor de calcul
i a normelor specifice pentru ansamblul echipamentelor
publice, datele prezentului regulament urmeaza a fi
adaptate n consecin.
SECTIUNEA I : UTILIZARE FUNCTIONALA
ARTICOLUL 1 - UTILIZARI ADMISE
E1 + E2 - sunt admise urmtoarele utilizari:
echipamente publice la nivel rezidentiale i de
cartier:
cree,
gradinie,
coli
primare
i
gimnaziale, licee, dispensare urbane i dispensare
policlinice,
biblioteci,
alte
tipuri
de
noi
echipamente publice;
ARTICOLUL 2 - UTILIZARI ADMISE CU CONDIIONRI
E1 + E2 - se vor respecta normele de asigurare a bunei
functionari specifice fiecarui tip de echipament:
la dispensarele, creele i grdiniele situate la
parterul blocurilor de locuit se va asigura un
acces direct, separat de cel al locatarilor;
pentru creele i grdiniele situate la parterul
blocurilor de locuit se va prevedea o suprafa de
minim 100 mp. n utilizare exclusiv, ngrdit i
amenajata conform necesitilor.
ARTICOLUL 3 - UTILIZARI INTERZISE
E1 + E2 - se interzice utilizarea pariala a terenului i
cldirilor echipamentelor publice n alte scopuri dect
40

cele specifice funciunii respective cu excepia colilor


care sunt sedii de circumscripii electorale.
SECTIUNEA
II:
CONDIII
CONFIGURARE A CLDIRILOR

DE

AMPLASARE,

ECHIPARE

ARTICOLUL 4 - CARACTERISTICI ALE PARCELELOR (SUPRAFETE,


FORME,DIMENSIUNI)
E1 + E2 - conform PUZ sau conform situaiai existente i
posibilitatilor de extindere pe terenuri libere adiacente
sau de localizare pe alte terenuri disponibile;
- conform normelor specifice pentru fiecare tip de
echipament i Regulamentului General de Urbanism;
- parcela este construibil numai dac are acces direct
dintr-o strad public sau prin drept de trecere legal
obinut printr-o alta parcel;
ARTICOLUL 5 - AMPLASAREA CLDIRILOR FA DE ALINIAMENT
E1 + E2 - conform PUZ;
- conform normelor specifice i Regulamentului General de
Urbanism;
- n cazul cldirilor izolate retragerea de la aliniament
va fi de minim 10.0 m;
n
cazul nscrierii cldirii
n
fronturi continue
dispuse pe aliniament, dac din considerente funcionale
nlimea cldirii depete distan dintre aliniamente,
aceast se va retrage de la aliniament cu o distan egal
cu diferen dintre nlime i aceast distan dar nu cu
mai puin de 6.0 m;
- n cazul n care buna funcionare a echipamentului nu
interzice acest lucru, distan fa de aliniament va fi
aceeai cu cea a cldirilor de locuit din UTR adiacente, cu
condiia ca nlimea cldirii s nu
depeasc distan
dintre aliniamente; n caz contrar se aplica prevederile de
la aliniatul anterior.
E2 - conform PUZ cu condiia ca retragerea de la aliniament
s fie de minim 10.0 m;
ARTICOLUL 6 - AMPLASAREA CLDIRILOR
LATERALE i POSTERIOARE ALE PARCELELOR
E1+E2 - conform PUZ;

41

FA

DE

LIMITELE

conform normelor specifice i Regulamentului General


de Urbanism
in cazul
n
care nu exista alte prevederi cldirea
se va retrage fa de limitele laterale ale parcelei cu cel
puin jumatate din nlimea nlimea la cornie msurat
n punctul cel mai nalt dar nu cu mai puin de 5.0 m.
ARTICOLUL 7 - AMPLASAREA CLDIRILOR UNELE FA DE ALTELE PE
ACEEASI PARCELA
E1 + E2 - conform PUZ, normelor specifice i Regulamentului
General de Urbanism;
- n cazul n care nu exista alte prevederi cldirile
de pe aceeasi parcela se vor dispune la o distan egal cu
jumatate
din nlimea cldirii celei mai nalte dar nu
mai puin de 6.0 m; distan se poate reduce la jumatate
numai dac pe faadele respective nu sunt accese
n
cldire i nu sunt ncperi care necesit lumin natural
ARTICOLUL 8 - CIRCULATII i ACCESE
E1 + E2 - toate echipamentele publice vor avea asigurat un
acces carosabil direct dintr-o circulatie public.
ARTICOLUL 9 - STAIONAREA AUTOVEHICOLELOR
E1+ E2 - echipamentele publice vor avea asigurate parcaje
conform normelor n spaii rezervate din terenul propriu
situate adiacent circulatiilor publice;
ARTICOLUL 10 - NLIMEA MAXIM ADMISIBILA A CLDIRILOR
E1+E2 - conform funciunii specifice sau conform PUZ;
- conform caracterului zonei i vecinatatilor;
ARTICOLUL 11 - ASPECTUL EXTERIOR AL CLDIRILOR
E1 - aspectul cldirilor va exprima funciunea, se va
inscrie n caracterul zonei i va ine seama de vecinati;
ARTICOLUL 12 - CONDIII DE ECHIPARE EDILITARA
E1 + E2 - toate echipamentele publice vor fi racordate la
reelele publice de echipare edilitar;
ARTICOLUL 13. SPAII LIBERE i SPAII PLANTATE
E1 + E2 ; - conform normelor n vigoare:

42

spaiul liber dintre cldire i aliniament va fi


tratat peisagistic i plantat n proporie de minim
40% cu arbori,
parcajele vor fi nverzite cu un arbore la 4 maini
i nconjurtate cu gard viu de 1.20 m nlime.

ARTICOLUL 14. IMPREJMUIRI


E1 + E2 - echipamentele publice vor fi nconjurate spre
strad cu un gard transparent, eventual decorativ, cu un
soclu opac de min. 0.60 m avnd nlimea total de maxim
2.20 m i minim 1.80 m dublat de un gard viu; pe limitele
laterale i posterioare ale parcelei
gardurile vor avea
nlimea de minim 2.20 m i vor fi transparente sau semi
opace n cazul nvecinrii cu spaii plantate, locuine
colective medii i mari i circulaii pietonale sau opace
n cazul nvecinrii cu locuine individuale i colective
mici sau cu activiti cu care se pot stanjeni reciproc;
SECTIUNEA III:
POSIBILITATI
UTILIZARE A TERENULUI

MAXIME

DE

OCUPARE

ARTICOLUL 15 - PROCENT MAXIM DE OCUPARE A TERENULUI (POT)


E1 + E2 - conform normelor specifice pentru fiecare
echipament;
ARTICOLUL 16 - COEFICIENT MAXIM DE UTILIZARE A TERENULUI
(CUT)
E1 + E2 - conform normelor specifice pentru fiecare
echipament.

F :

ZONA ACTIVITILOR LEGATE DE CULTE

GENERALITATI: CARACTERUL ZONEI


Zona se compune dintr-o unic unitate teritorial de
referin (UTR) care conine lcauri de cult i cldiri cu
funciuni pentru culte.
SECTIUNEA I : UTILIZARE FUNCTIONALA
ARTICOLUL 1 - UTILIZARI ADMISE

43

F -

sunt admise urmtoarele utilizri:


lcauri de cult;
sevicii pentru culte;
activiti sociale ale asociatiilor religioase;
activiti
complementare
pentru
bisericile
parohiale din ansamblurile recent realizate pentru
ritualuri religioase care nu pot avea loc
n
apartamentele blocurilor cu locuine colective (de
exemplu pentru priveghi la ritul ortodox).

ARTICOLUL 2 - UTILIZARI ADMISE CU CONDIIONRI


F - pentru lcaurile de cult ortodoxe se va asigura
spaiul necesar nconjurrii biserici de ctre procesiunile
de credincioi;
- la celelalte culte se vor respecta cerinele specifice
acestora.
ARTICOLUL 3 - UTILIZARI INTERZISE
F - nu este cazul
SECTIUNEA
II:
CONDIII
CONFIGURARE A CLDIRILOR

DE

AMPLASARE,

ECHIPARE

ARTICOLUL 4 - CARACTERISTICI ALE PARCELELOR (SUPRAFETE,


FORME, DIMENSIUNI)
F - parcela este construibil numai dac are acces direct
dintr-o strad public;
ARTICOLUL 5 - AMPLASAREA CLDIRILOR FA DE ALINIAMENT
F - pentru bisericile ortodoxe se va asigura o retragere
de minim 6.0 m de la aliniament;
- lcaurile pentru celelalte culte sau activitile
complementare vor respecta regulamentul de pe unitile de
referin adiacente.
ARTICOLUL 6 - AMPLASAREA CLDIRILOR FA DE LIMITELE
LATERALE i POSTERIOARE ALE PARCELELOR
F - bisericile ortodoxe vor fi retrase cu 10.0 m de la
limitele laterale i posterioare ale
parcelelor;
- celelalte lcauri de cult ca i oricare dintre
activitile complementare pot fi dispuse n regim de
construire continuu sau discontinuu, respectand o retragere
de la limita lateral a proprietii de cel puin jumatate
din nlimea la cornie a volumului dominant dar nu
mai
44

puin de 5.0 m n cazul nvecinrii cu o cldire retras


de la limita parcelei; este obligatoriu ca noua cldire
s se alipeasca de calcanele cldirilor dispuse pe una sau
pe ambele limite laterale ale parcelei;
- cldirile se vor retrage fa de limita posterioar la o
distan egal cu cel puin jumatate din nlimea
volumului principal dar nu cu mai puin de 5.0 m;
ARTICOLUL 7 - AMPLASAREA CLDIRILOR UNELE FA DE ALTELE PE
ACEEASI PARCELA
F - cldirile de pe aceeasi parcela se vor dispune la o
distan egal cu jumatate din nlimea cldirii celei mai
nalte dar nu mai puin de 6.0 m; distan se poate reduce
la jumatate numai dac pe faadele respective nu sunt
accese n cldire i nu sunt ncperi care necesit lumin
natural.
ARTICOLUL 8 - CIRCULATII i ACCESE
F - toate parcelele vor avea asigurat un acces carosabil
direct dintr-o circulaie public.
ARTICOLUL 9 - STAIONAREA AUTOVEHICOLELOR
F - vor fi asigurate parcajele necesare
circulaiilor publice;

afra

ARTICOLUL 10 - NLIMEA MAXIM ADMISIBILA A CLDIRILOR


F - nlimea cldirilor complementare situate n regim de
construire continuu dispuse pe aliniament va respecta
nlimea fronturilor n care acestea se nscriu i regula
ca nlimea cldirii s nu depeasc distan dintre
aliniamente;
- nlimea cldirilor de cult nu se limiteaza dect
de AAR.
ARTICOLUL 11 - ASPECTUL EXTERIOR AL CLDIRILOR
F - aspectul cldirilor va exprima funciunea, se va
nscrie n caracterul zonei i va ine seama de vecinti;
ARTICOLUL 12 - CONDIII DE ECHIPARE EDILITARA
F - toate cldirile vor fi racordate la reelele publice de
echipare edilitara.
ARTICOLUL 13. SPAII LIBERE i SPAII PLANTATE
F
45

- conform normelor n vigoare;


- spaiul liber dintre cldire i aliniament va fi tratat
peisagistic i plantat n proporie de minim 40% cu arbori,
- terenul neocupat cu cladiri, trotuare de gard i accese
va fi nierbat i plantat cu un arbore la fiecare 100 mp.
ARTICOLUL 14. IMPREJMUIRI
F - cldirile vor fi nconjurate spre strad cu un gard
transparent, eventual decorativ, cu un soclu opac de 0.60 m
avnd nlimea total de maxim 2.20 m i minim 1.80 m
dublat de un gard viu;
- pe limitele laterale i posterioare ale parcelei
gardurile vor avea nlimea de minim 2.20 m
i
vor
fi
transparente sau semi opace n cazul nvecinrii cu spaii
plantate, locuine colective medii i mari i circulaii
pietonale sau opace n cazul nvecinrii cu locuine
individuale i colective mici sau cu activiti cu care se
pot stnjeni reciproc;
SECTIUNEA III:
POSIBILITATI
UTILIZARE A TERENULUI

MAXIME

DE

OCUPARE

ARTICOLUL 15 - PROCENT MAXIM DE OCUPARE A TERENULUI (POT)


F - conform caracteristicilor specifice fiecarui cult.
ARTICOLUL 16 - COEFICIENT MAXIM DE UTILIZARE A TERENULUI
(CUT)
F - conform caracteristicilor specifice fiecarui cult.

- ZONA DE LOCUIT

GENERALITATI: CARACTERUL ZONEI


Zona se compune
referin:

din

urmtoarele

subzone

uniti

de

LI1 subzona locuinelor individuale de tip rural cu


anexe gospodreti i grdini cultivate pentru producie
agricol, cu regim de construire cuplat sau izolat, situate
pe teren normal, avnd nlimea maxim P+1-2;

46

LI2 - Subzona locuinelor colective mici i medii cu P+3-4


niveluri, situate n zone preponderent rezideniale,
centrale i/sau mixte;
LI1 - SUBZONA LOCUINELOR DE TIP RURAL
GOSPODARESTI i GRADINI CULTIVATE PENTRU
AGRICOLA.

CU ANEXE
PRODUCIE

GENERALITATI: CARACTERUL ZONEI


- LI1 - zona locuinelor individuale de tip rural cu anexe
gospodareti
i
grdini
cultivate
pentru
producie
agricol, cu regim de construire cuplat sau izolat, situate
pe teren normal, avnd nlimea maxim P+1-2;
Cu toate c actuala densitate i utilizare a terenului sunt
incompatibile cu modul de locuire urban care presupune
echiparea edilitar a locuinelor i absena polurii
provocate
de
creterea
animalelor
i
ntreinerea
culturilor pentru producie, acest tip de locuire se
menine n mod limitat i provizoriu deoarece asigura
integral sau parial mijloacele de subzisten pentru
majoritatea locuitorilor oraului. Dei prin prezentul PUG
este prevazut, conform cerinelor populaiei (respectiv
Consiliului Local al Oraului OTOPENI), introducerea n
intravilanul construibil aprox. 500 ha. i pentru noi
locuine cu anexe gospodreti situate n partea de est a
Otopenilor de Jos i (de Vest a) Otopenilor de Sus, pentru
a se preveni disfuncionaliti importante n viitoarea
dezvoltare a localitii, prin Regulament se (va) mai
admite proliferarea acestui tip de locuire n intravilanul
oraului.
SECTIUNEA I : UTILIZARE FUNCTIONALA
ARTICOLUL 1 - UTILIZARI ADMISE
LI1 - locuine individuale n regim de construire izolat
sau cuplat cu P, P+1-2(+M);
ARTICOLUL 2 - UTILIZARI ADMISE CU CONDIIONRI
LI1 - locuine individuale n regim de construire izolat
sau
cuplat
cu
P,P+1-2[+mansarda],
cu
urmtoarele
condiionri:
1. nu se vor construi n zone protejate (vezi zona AIBO);

47

2. lungimea maxim a laturilor n plan a cldirii nu va


depi 15.0 m.
3. raportul dintre dimensiunile n plan ale laturilor
cldirilor va fi ct mai apropiat de 1.0;
4. nlimea maxim admisibil (recomandta) este P+1-2+M;
5. se va asigura un procent de acoperire a suprafeei
terenului cu cldiri i cu suprafee impermeabile sub
50%;
6. se recomand plantarea a min 50% din teren;
LI1 - se admite mansardarea cldirilor parter existente, cu
luarea n calculul coeficientului de utilizare a terenului
a unei suprafee desfaurate pentru nivelul mansardei de
maxim 60% din aria unui nivel curent;
- se admit funciuni comerciale i servicii profesionale cu
condiia ca suprafa acestora s nu depeasc 200.00 mp
ADC i s nu genereze transporturi grele; aceste funciuni
vor fi dispuse la intersectii i se va considera ca au o
arie de servire de 250.0 m;
- se admite utilizarea terenului pentru producie agricol;
se admite n anexele gospodreti, adapostirea
animalelor (maxim 4 UVM); depozitarea rezidurilor
i depozitarea produselor cu condiia ca ntre
acestea
i
locuinele
de
tip
urban
sau
echipamentele publice s se respecte o distan de
minimum 25.0 m.
ARTICOLUL 3 - UTILIZARI INTERZISE
L 1 - se interzic urmtoarele utilizari:
funciuni comerciale i servicii profesionale care
depaesc suprafa de 200.00 mp ADC, genereaz un
trafic important de persoane i mrfuri, au program
prelungit dupa orele 22.00, produc poluare;
activiti productive poluante, cu risc tehnologic
sau incomode prin traficul generat (peste 5
autovehicole mici pe zi sau transport greu), prin
utilizarea incintei pentru depozitare i producie,
prin deeurile produse ori prin programul de
activitate;
anexe pentru cresterea unui numar de animale peste
4 UVM;
depozitare en gros;
depozitari de materiale refolosibile;
48

platforme de precolectare a deeurilor urbane;


depozitarea pentru vnzare a unor cantiti mari de
substane inflamabile sau toxice;
activiti
productive
care
utilizeaz
pentru
depozitare
i
producie
terenul
vizibil
din
circulaiile publice;
autobaze i staii de ntreinere auto;
lucrri de terasament de natur s afecteze
amenajarile din spaiile publice i construciile
de pe parcelele adiacente;
ori ce lucrri de terasament care pot s provoace
scurgerea apelor pe parcelele vecine sau care
impiedica evacuarea i colectarea rapid a apelor
meteorice.

SECTIUNEA
II:
CONDIII
CONFIGURARE A CLDIRILOR

DE

AMPLASARE

ECHIPARE

ARTICOLUL 4 - CARACTERISTICI ALE PARCELELOR (SUPRAFETE,


FORME, DIMENSIUNI)
L 1
- parcela se consider construibil dac are o suprafa de
minim 150 mp. i un front la strad de minim 12.0 m.
- parcela este accesibila dintr-un drum public direct sau
printr-o servitute de trecere legal obinut de minim 2.5
m.;
- parcela se considera construibil dac se respect
cumulativ
urmtoarele
condiii,
inndu-se
seama
de
dimensiunea maxim admis a Ac este de 40% din suprafa
parcelei i de limitarea mineralizarii i acoperirii cu
construcii a parcelei (pentru anexe, garaj, trotuare de
gard, accese, curte pavat)la maxim 50% din suprafa:
- adncimea parcelei este mai mare sau egal cu limea;
- parcela este accesibil dintr-un drum public direct sau
prin servitute de trecere legal obinut printr-o trecere
de minim 2.5 m;
ARTICOLUL 5 - AMPLASAREA CLDIRILOR FA DE ALINIAMENT
LI1 - cldirile se vor retrage de la aliniament cu
distan de minim 3.0 m.
ARTICOLUL 6 - AMPLASAREA CLDIRILOR
LATERALE i POSTERIOARE ALE PARCELELOR
49

FA

DE

LIMITELE

LI1 - cldirile vor fi dispuse izolat sau cuplat i se vor


retrage fa de limitele laterale ale parcelei cu minim
jumatate din nlimea la cornie msurat n punctul cel
mai nalt fa de teren dar nu mai puin de 2.5 m.
- dispunerea cldirilor cu calcan pe una dintre limitele
laterale de proprietate se realizeaza n cazul n care
exist deja o astfel de situaie pe lotul alturat sau cu
acordul notarial asl vecinului.
LI1 - retragerea fa de limita posterioar a parcelei va
fi egal cu jumatate din nlimea la cornie msurat n
punctul cel mai nalt fa de teren dar nu mai puin de 5.0
m.
ARTICOLUL 7 - AMPLASAREA CLDIRILOR UNELE FA DE ALTELE
PE ACEEASI PARCELA
LI1 - distan minim dintre cldirile de pe aceeasi
parcela va fi egal cu nlimea la cornie a cldirii
celei mai nalte msurat n punctul cel mai nalt fa de
teren dar nu mai puin de 4.0 m;
ARTICOLUL 8 - CIRCULATII i ACCESE
LI1 - parcela va avea asigurat un acces carosabil dintr-o
circulatie public n mod direct sau prin drept de trecere
legal obinut prin una din proprietile nvecinate de
minim 2.5 m laime;
ARTICOLUL 9 - STAIONAREA AUTOVEHICOLELOR
LI1 - staionarea autovehicolelor se admite numai n
interiorul parcelei, deci n afr circulaiilor publice;
ARTICOLUL 10 - NLIMEA MAXIM ADMISIBILA A CLDIRILOR
LI1 - nlime maxim admisibila la cornie:
- 5.0 m (P sau P+M)
- 7.0 m (P+1 sau P+1+M)
- 10.0 m (P+2 sau P+2+m)
- nlimea acoperiului nu va depi gabaritul unui cerc
cu raza de 7.0 m cu centrul n planul corniei sau
streinei;
- nlimea anexelor lipite de limita proprietii nu vor
depai nlimea gardului (2.20 m.)
ARTICOLUL 11 - ASPECTUL EXTERIOR AL CLDIRILOR

50

LI1 - cldirile noi sau modificrile / reconstruciile de


cldiri existente se vor integra n caracterul general al
zonei i se vor armoniza cu cldirile nvecinate ;
- toate cldirile vor fi prevzute cu acoperi / terase din
materiale durabile;
- se interzice folosirea asbocimentului i a tablei
strlucitoare de aluminiu pentru acoperirea cldirilor,
garajelor i anexelor.
ARTICOLUL 12 - CONDIII DE
LI1
- toate cldirile
tehnico-edilitare publice;
- se va asigura n
captarea apelor meteorice
santuri i rigole;

ECHIPARE EDILITARA
vor fi racordate

la

reelele

mod special evacuarea rapid i


n reteaua de canalizare sau n

ARTICOLUL 13 - SPAII LIBERE i SPAII PLANTATE


LI1 - spaiile libere vizibile din circulaiile publice vor
fi tratate ca grdini de faad;
- spaiile neconstruite i neocupate de accese, trotuare
de gard i grdina cultivat vor fi nierbate i plantate
cu un 1 arbore / 100 mp.;
ARTICOLUL 14 IMPREJMUIRI + ANEXE
LI1 - gardurile spre strad vor avea nlimea de max 2.20
m i min. 1.80 m din care un soclu opac de 0.60 m i o
parte transparent din metal sau lemn dublat de gard viu;
- n limita loturilor se vor putea amplasa anexe cu
caracter provizoriu (garaje, magazii, chiocuri pentru
comer i agrement, etc.) care nu vor depi nlimea
mprejmuirii. Structurile provizorii care sunt front i fac
obiectul accesului la spaiul public vor face obiectul unei
documentaii ilustrative (plan faade) care va fi avizat
de Arhitectul Oraului Otopeni.
SECTIUNEA III:
POSIBILITATI
UTILIZARE A TERENULUI

MAXIME

DE

OCUPARE

ARTICOLUL 15 - PROCENT MAXIM DE OCUPARE A TERENULUI (POT)


L 1 - POT maxim = 40 %

51

ARTICOLUL 16 - COEFICIENT MAXIM DE UTILIZARE A TERENULUI


(CUT) mp.ADC/mp.teren
LI1 - CUT = 0.4 (P)
- CUT = 0.8 (P+M sau P+1)
- CUT = 1.2 (P+1+M sau P+2)
- CUT = 1.4 (P+2+M sau p+3)
LI2 - SUBZONA LOCUINELOR COLECTIVE MICI i MEDII P+3-4
SITUATE n ANSAMBLURI PREPONDERENT REZIDENTIALE
GENERALITATI: CARACTERUL ZONEI
LI2 - subzona locuinelor colective mici i/sau medii cu
P+3-4
niveluri
formnd
ansambluri
preponderent
rezideniale situate n afar zonei protejate a AIBO;
Pentru
ansamblurile
existente,
noile
cerine
ale
locuitorilor
i
disfuncionalitile
cauzate
de
nerespectarea proiectelor iniiale sau de unele modificri
arbitrare ale cadrului construit i amenajat vor impune
intervenii corective pentru care va fi necesar s se
elaboreze PUZ-uri pariale (pentru Oraul Otopeni exist un
asemena PUZ (PUZ - Zona Central, de alt fel singura zona
de aceast categorie) avnd urmtoarele obiective:
(1) clarificarea diferenierii apartenenei terenurilor
publice (circulaii publice, echipamente publice,
spaii plantate publice, fii de teren aferent
reelelor edilitare publice, etc.) de cele care vor
reveni n indiviziune proprietarilor (persoane fizice
sau juridice), urmnd a fi gestionate de ctre
asociaiile
de
locatari,
sau
diverse
societi
economice mixte;
(2) eliminarea
cauzelor
disfuncionalitilor
i
polurilor care nemulumesc locuitorii;
(3) refacerea amenajrilor exterioare i n special a
spaiilor plantate i de joc pentru copii;
(4) extinderea
i
completarea
echipamentelor
publice
deficitare;
(5) ameliorarea aspectului cldirilor i amenajarilor;
(6) diminuarea insecuritii i infracionalitii prin
delimitarea i marcarea/ngrdirea spaiilor aferente
locuinelor colective pe grupari de blocuri;
(7) introducerea unor rezolvari alternative civilizate la
prolifererea abuziva a garajelor individuale.

52

Pentru noile ansambluri rezideniale situate intravilanul


actual sau n extinderea acestuia se vor realiza operaiuni
urbanistice pe baz unor Planuri Urbanistice Zonale cu
urmtoarele recomandri:
(1) - operaiunile s se realizaze
n
parteneriat
public-privat,
sectorului
public
revenindu-i
responsabiliti
privind
operaiunile
funciare
prealabile, lucrrile principale de infrastructur,
echipamentele
publice,
locuinele
sociale
i
amenajarile plantate publice precum i garantarea
calitii generale a operaiunii n care intr bani
publici;
(2) - mrimea unei operaiuni s nu depeasc un numar de
maxim. 1000 locuine;
(3) - locuinele sociale s fie integrate ntr-o pondere
de maxim 30% n orice operaiune de construire a
locuinelor.
(4) - s se urmreasc adecvarea sistemului constructiv la
cerinele geotehnice de construire.
SECTIUNEA I : UTILIZARE FUNCTIONALA
ARTICOLUL 1 - UTILIZARI ADMISE
LI2 - sunt admise urmtoarele utilizri:
locuine n proprietate privat;
construcii aferente echiprii tehnico-edilitare
amenajri aferente locuinelor: ci de acces
carosabile i pietonale private, parcaje, garaje,
spaii plantate, locuri de joaca pentru copii,
amenajari de sport pentru tineret, mprejmuiri.
ARTICOLUL 2 - UTILIZARI ADMISE CU CONDIIONRI
LI2
- locuinele din cladiri colective mici i medii pot fi de
standard mediu sau ridicat;
- locuinele sociale nu vor depi 20%-30% din numarul
total al locuinelor dintr-o operaiune urbanistic i nu
vor distona n nici o privin n raport cu locuinele
n proprietate privat;
- se admit echipamente publice la parterul blocurilor de
locuit cu urmtoarele condiii:
- dispensarele de la parterul blocurilor vor avea
un acces separat de cel al locatarilor;

53

cresele i gradinitele vor avea un acces separat


de cel al locatarilor i vor dispune n utilizare
exclusiv de o suprafa minim de teren de 100.00
mp;
- se admite conversia locuinelor de la parter n
spaii comerciale exclusiv pentru produse
cerute
de aprovizionarea zilnic, numai la intersecii de
strzi i numai n limitele unei raze de servire
de 250.0 m.
- se admit spaii pentru administrarea grupurilor
de peste 50-70 apartamente proprietate privat,
eventual cu locuina administratorului/portarului
angajat permenent.
ARTICOLUL 3 - UTILIZARI INTERZISE
LI2
- se
interzice conversia
locuinelor existente
din
cldirile colective n alte funciuni sau construirea unor
locuine colective mixtate cu alte funciuni cu excepia
celor specificate la Art. 2;
- se interzice utilizarea spaiilor care deja au facut
obiectul conversiei pentru depozite, alimentaie public i
alte activiti de natur s incomodeze locuinele;
- se interzic urmtoarele lucrri:
activiti productive;
construcii provizorii de orice natur;
depozitare en gros sau mic-gros;
depozitari de materiale refolosibile;
platforme de precolectare a deeurilor urbane;
depozitarea pentru vnzare a unor cantiti mari de
substane inflamabile sau toxice;
autobaze;
staii de ntreinere auto;
lucrri de terasament de natur s afecteze
amenajrile din spaiile publice i constructiile
nvecinate;
orice lucrari de terasament care pot s provoace
scurgerea necontrolat a apelor meteorice sau care
impiedic evacuarea i colectarea acestora.
SECTIUNEA II: CONDIII DE AMPLASARE, ECHIPARE i CONFORMARE
A CLDIRILOR

54

ARTICOLUL 4 - CARACTERISTICI ALE PARCELELOR (SUPRAFETE,


FORME, DIMENSIUNI)
LI2 - conform PUZ:
cldirile de locuit pot fi dispuse fiecare pe un
lot propriu avnd acces direct dintr-o circulaie
public sau pot fi grupate pe un teren utilizat n
comun cu accesele asigurate din circulaia public
prin intermediul unor circulaii private;
ARTICOLUL 5 - AMPLASAREA CLDIRILOR FA DE ALINIAMENT
LI2 - conform PUZ cu urmtoarele recomandri privind zonele
de extindere:
cldirile se vor retrage de la aliniament cu minim
4.0 m pe strzi de categoria III i 6.0 m pe strzi
de categoria II i I, dar nu cu mai puin dect
diferena
dintre
nlimea
construciilor
i
distan dintre aliniamente;
LI2 - se va respecta regula ca retragerea noilor
cladiri
n
zonele deja conformate n acest sens
s fie egal cu diferena dintre nlimea la
cornie a cldirii i distan dintre aliniamente
dar nu cu mai puin de 4.0 m;
n cazul siturii n intersecii, noile cldiri vor
asigura racordarea ntre aliniamentele diferite ale
strzilor prin ntoarecerea retragerii de la
aliniament, avnd cldirile dispuse pe aliniament
sau retrase, pe o distan egal cu cea dintre
aliniamentele fronturilor opuse, cu condiia s nu
ramn calcane vizibile.
LI2 - cldirile se pot dispune pe aliniament numai pe
strzi secundare sau private cu condiia ca nlimea
cldirilor s nu fie mai mare dect distan dintre
aliniamente; n caz contrar cldirea se va retrage de la
aliniament cu minim 3.0 m;
ARTICOLUL 6 - AMPLASAREA CLDIRILOR FA DE LIMITELE
LATERALE i POSTERIOARE ALE PARCELELOR
LI2 - conform PUZ cu urmtoarele condiionri pentru zonele
de extindere:
cldirile izolate vor avea fade laterale i se
vor retrage de la limitele parcelei la o distan
cel puin egal cu jumatate din nlimea la
cornie a cldirii msurat
n
punctul cel mai
nalt fa de teren;
55

cldirile se pot cupla pe una dintre laturile


laterale ale parcelei pe o adncime de maxim 25.0 m
de la aliniament, fiind retrase fa de cealalt
limita lateral cu o distan cel puin egal cu
jumatate din nlimea la cornie a cldirii
msurat n punctul cel mai nalt fa de teren
dar nu mai puin de 2.5 m.;
cldirile care se nscriu n regim de construire
continuu se alipesc pe o adancime de maxim 15.0 m
de calcanele situate pe imitele laterale ale
parcelelor cu excepia parcelelor de col unde se
va ntoarce faada n condiiile de aliniere ale
strzii laterale;
retragerea fa de limita posterioar a parcelei va
fi cel puin egal cu nlimea cldirii sau de
minim 5.0 m;
LI2 n
funcie de regimul de construire, cldirea se
alipete pe o adncime de maxim 25.0 m fie de dou calcane
de pe limitele parcelei, fie dac exist pe o limit un
calcan iar fa de cealalt limit cldirea nvecinat este
retras, noua cldire se alipete de calcanul existent i
se retrage de cealalt limita la o distan cel puin egal
cu jumatate din nlimea la cornie a cldirii. In cazul
cldirilor izolate, retragerea fa de limitele laterale
ale parcelei va fi la o distan cel puin egal cu
jumatate din nlimea la cornie a cldirii msurat n
punctul cel mai nalt fa de teren dac pe faadele
cldirilor nvecinate sunt ferestre ale unor ncperi de
locuit; distan se poate reduce la jumatate dar nu mai
puin de 2.5 m n cazul n care pe faadele laterale
ale
cldirilor
nvecinate
sunt
numai
ferestre
ale
dependinelor i casei scarii.
LI2 - retragerea fa de limita posterioar a parcelei va
fi cel puin egal cu jumatate din nlimea la cornie a
cldirii msurat n punctul cel mai nalt fa de teren
dar nu mai puin de 5.0 m.
ARTICOLUL 7 - AMPLASAREA CLDIRILOR UNELE FA DE ALTELE PE
ACEEASI PARCELA
LI2 - conform PUZ cu urmtoarele condiionri:
ntre faadele care spre care sunt orientate camere
de locuit distan va fi egal cu nlimea
cldirii celei mai nalte; distan se poate reduce
la jumatate n cazul n care pe faadele opuse sunt
56

numai ferestre
scrii.

ale

dependinelor

ale

casei

ARTICOLUL 8 - CIRCULATII i ACCESE


LI2 - cldirile vor avea asigurat
n
mod obligatoriu
accesul dintr-o circulaie public fie direct fie, n cazul
utilizrii terenului n comun de catre mai multe cldiri,
prin intermediul unei strzi private;
ARTICOLUL 9 - STAIONAREA AUTOVEHICOLELOR
LI2 - conform PUZ i normelor n vigoare;
- staionarea autovehicolelor va fi asigurata
spaiilor publice;

afr

ARTICOLUL 10 - NLIMEA MAXIM ADMISIBILA A CLDIRILOR


LI2 - conform PUZ cu urmtoarele condiionri:
nlimea maxim admisibil este egal cu distan
dintre aliniamente; n cazul n care nlimea
depete distan dintre aliniamente, cldirea se
va retrage de la aliniament la o distane egal cu
diferena dintre acestea dar nu mai puin de 3.0 m;
LI2 - se va limita nlimea cldirilor colective medii la
P+3+M niveluri.
- n cazul volumelor situate pe col, la racordarea ntre
strzi avnd regim diferit de nlime, dac diferena este
de un singur nivel, se va prelungi regimul cel mai nalt
spre strad secundara pe ntreaga parcela; dac regimul
difer cu dou niveluri se va realiza o descretere n
trepte, primul tronson prelungind nlimea cldirii de pe
strad principal pe o lungime minim egal cu distan
dintre aliniamente.
ARTICOLUL 11 - ASPECTUL EXTERIOR AL CLDIRILOR
LI2
conform
PUZ,
cu
condiia
ntregrarii
n
particularitile zonei i armonizarii cu vecinatile
immediate;
- volumetria noilor cldiri ca i modul de realizare a
fadelor necesit un studiu de specialitate, avizat
conform legii.
ARTICOLUL 12 - CONDIII DE ECHIPARE EDILITARA
LI2 - conform PUZ cu urmtoarele condiionri:
- toate constructiile vor fi OBLIGATORIU racordate
reelele edilitare publice;
57

la

ARTICOLUL 13 - SPAII LIBERE i SPAII PLANTATE


LI2 - conform PUZ cu urmtoarele condiionri:
terenul
liber
ramas
n
afr
circulaiilor,
parcajelor i circulaiilor va fi plantat cu 1
arbore /100 mp.
terenul amenajat ca spaii de joc, de odihn i
grdini de faad decorative va reprezenta cel
puin 50% din suprafa total a terenului;
n orice operaiune efectuat pe un teren mai mare
de 5000.00 mp. se va prevedea ca din aceste spaii
minim 10% s fie destinate folosinei n comun.
ARTICOLUL 14 - IMPREJMUIRI
LI2 - n cazul cldirilor izolate sau cuplate retrase de
la strad, gardurile spre strad vor fi transparente, vor
avea nlimea de maxim 2.20 m i minim 1.80 m din care
soclu opac de circa 0.60 m partea superioar fiind
realizat din fier sau plas metalic i dublate de un gard
viu; mprejmuirile de pe limitele laterale i posterioare
ale parcelelor vor fi opace din zidarie sau lemn, vor avea
nlimea de 2.20 m i panta de scurgere va fi orientat
spre parcela proprietarului mprejmuirii.
SECTIUNEA III:
POSIBILITATI
UTILIZARE A TERENULUI

MAXIME

DE

OCUPARE

ARTICOLUL 15 - PROCENT MAXIM DE OCUPARE A TERENULUI (POT)


LI2
- POT maxim = 35% (P+3-4)
- POT maxim = 30% (P+4)
ARTICOLUL 16 - COEFICIENT MAXIM DE UTILIZARE A TERENULUI
(CUT)
LI2
- CUT maxim = 1.0 (P+4)
- CUT maxim = 0.8 (P+3-4)
AGID - ZONA DE ACTIVITI PRODUCTIVE
AG - ZONA DE ACTIVITI AGRO-INDUSTRIALE
58

I - ZONA ACTIVITILOR PRODUCTIVE, MICI i MIJLOCII, DE


SERVICII, i ALTE SERVICII LEGATE DE ACCESUL LA PE CAI
RUTIERE, FERATE SI/SAU AERIENE
D - DEPOZITARE COMERCIALA
H - ZONA ACTIVITILOR MEDICALE (BALNEARE i TURISTICE)
GENERALITATI: CARACTERUL ZONEI
Zona se compune din subzona:
H1 - Institutului (National) de Geriatrie Ana Aslan;
SECTIUNEA I : UTILIZARE FUNCTIONALA
ARTICOLUL 1 - UTILIZARI ADMISE
H1 - recomandrea de a se admite numai urmtoarele
funciuni:
tratament balnear
nvatamant medical
cercetare
hoteluri cu faciliti pentru tratament
alimentaie public (restaurante, cafetaria, etc.)
loisir n spaii acoperite i descoperite (bazine
de recuperare motorie, terenuri de sport, etc.)
mic comer pentru turism
ARTICOLUL 2 - UTILIZARI ADMISE CU CONDIIONRI
H1
relizarea
construciilor
i
amenajarilor
din
interiorul limitei de protectie Institutului () va fi
conditionata de sudiul de impact i de o documentatie de
urbanism (PUD);
ARTICOLUL 3 - UTILIZARI INTERZISE
H1 - orice funciuni care nu au legatur cu funciunea de
tratament, nvmant medical sau cercetare;
SECTIUNEA
II:
CONDIII
CONFIGURARE A CLDIRILOR

DE

ARTICOLUL 4 - CARACTERISTICI
FORME, DIMENSIUNI)
59

AMPLASARE

ALE PARCELELOR

ECHIPARE

(SUPRAFETE,

H1 - conform documentatiilor de urbanism agreate de DGUAT


i studiului de impact;
ARTICOLUL 5 - AMPLASAREA CLDIRILOR FA DE ALINIAMENT
H1 - conform documentatiilor de urbanism;
ARTICOLUL 6 - AMPLASAREA CLDIRILOR FA
LATERALE i POSTERIOARE ALE PARCELELOR
H1 - conform documentatiilor de urbanism;

DE

LIMITELE

ARTICOLUL 7 - AMPLASAREA CLDIRILOR UNELE FA DE ALTELE


PE ACEEASI PARCELA
H1 - documentaiilor de urbanism;
ARTICOLUL 8 - CIRCULATII i ACCESE
H1 - documentaiilor de urbanism;
B2 - parcelele sunt construibile numai dac au acces direct
la un drum public sau beneficiaza de drept de trecere legal
obinut cu o laime de minim 2.5 m;
ARTICOLUL 9 - STAIONAREA AUTOVEHICOLELOR
H1 - documentaiilor de urbanism;
ARTICOLUL 10 - NLIMEA MAXIM ADMISIBILA A CLDIRILOR
H1
- conform PUZ cu recomandrea s nu s
depeasc
nlimea de 10.0 m.
ARTICOLUL 11 - ASPECTUL EXTERIOR AL CLDIRILOR
H1 - documentaiilor de urbanism;
ARTICOLUL 12 - CONDIII DE ECHIPARE EDILITARA
H1
unitatea va obligatoriu racordata la utilitatile
edilitare existente n zona;
ARTICOLUL 13 - SPAII LIBERE i SPAII PLANTATE
H1 - documentatiilor de urbanism;
- ierea oricarui arbore pentru realizarea unor
construcii se va compensa n mod obligatoriu prin
plantarea altor 5 arbori i replantarea acelora care n
intervalul de timp de 5 ani de la plantare nu s-au
dezvoltat normal sau s-au uscat;
ARTICOLUL 14 -

IMPREJMUIRI
60

H1

- documentatiilor de urbanism;

SECTIUNEA III:
POSIBILITATI
UTILIZARE A TERENULUI

MAXIME

DE

OCUPARE

ARTICOLUL 15 - PROCENT MAXIM DE OCUPARE A TERENULUI (POT)


H1 - cf. documentaiilor de urbanism;

ARTICOLUL 16 - COEFICIENT MAXIM DE UTILIZARE A TERENULUI


(CUT)
H1 - documentatiilor de urbanism;
V

- ZONA SPAIILOR PLANTATE

GENERALITATI : CARACTERUL ZONEI


Zona spaiilor
plantate se
compune din
urmtoarele
categorii:
V1 - spaii verzi publice cu acces nelimitat:
parcuri, grdini publice oreneti i de cartier,
scuaruri n ansambluri rezideniale i fii plantate
publice, complexe i baze sportive;
VA - culoare de protecia fa de infrastructura tehnic;
VP - pduri i fii plantate de protecie sanitar.
Pentru noile baze de agrement i pentru noile complexe i
baze sportive sunt necesare Planuri Urbanistice Zonale.
Pentru zonele umede sunt necesare studii de specialitate
inclusiv pentru a se identifica valoarea acestora din punct
de vedere ecologic.
SECTIUNEA I : UTILIZARE FUNCTIONALA
ARTICOLUL 1 - UTILIZARI ADMISE
V - sunt admise numai funciunile de spaiu plantat public
constnd n:
spaii plantate
circulatii pietonale din care unele ocazional
carosabile pentru ntretinerea spaiilor
plantate
mobilier urban, amenajari pentru joc i
odihna;
61

adaposturi, grupuri sanitare, spaii pentru


administrare i ntreinere avnd suprafa
construit desfurat limitat la cel mult
60.00 mp.
sunt
admise
amenajri
pentru
practicarea
sportului n spaii descoperite;
sunt admise numai constructiile legate de
programul specific funciunii specializate;
VA - sunt admise construciile i instalatiile specifice
conform proiectelor avizate;
VP - conform legilor i normelor n vigoare;
ARTICOLUL 2 - UTILIZARI ADMISE CU CONDIIONRI
V-VA-VP - orice intervenie necesit documentaii specifice
aprobate de
organele competente
n conformitate
cu
prevederile Legii nr. 137/1995 i cu normele de protecie
stabilite pe plan local;
V - se admite utilizarea pentru agrement cu condiia ca
prin dimensionarea i configurarea spaiilor libere fr
vegetaie nalt s nu fie deminuat efectul de ameliorare a
climatului local.
ARTICOLUL 3 - UTILIZARI INTERZISE
V - se interzic orice intervenii care contravin legilor i
normelor n vigoare;
- se interzic orice schimbri ale funciilor spaiilor
verzi publice i specializate i diminuarea suprafeelor
nverzite;
- este interzis n perimetrul de protecie amplasarea de
obiective
i
desfurarea
de
activiti
cu
efecte
dauntoare asupra vegetaiei i amenajrilor;
VP - se interzic orice amenjari care s atrag locuitorii
n spaiile de protecie fa de infrastructura tehnic
reprezenta de circulaii majore i de reele de transport
a energiei electrice i gazelor;
V - se interzice realizarea caselor de vacan n afr
perimetrelor
stabilite
prin
hotrri
ulterioare
ale
Consiliului Local al Oraului Otopeni;
V - se interzice tierea arborilor fr autorizaia
autoritii locale abilitate;
SECTIUNEA II :
CONDIII
CONFIGURARE A CLDIRILOR

DE

62

AMPLASARE,

ECHIPARE

ARTICOLUL 4 - CARACTERISTICI ALE PARCELELOR (SUPRAFETE,


FORME, DIMENSIUNI)
V - conform limitelor stabilite i conform studiilor de
specialitate avizate conform legii;
ARTICOLUL 5 - AMPLASAREA CLDIRILOR FA DE ALINIAMENT
V - conform studiilor de specialitate avizate conform
legii;
ARTICOLUL 6 - AMPLASAREA CLDIRILOR FA DE LIMITELE
LATERALE i POSTERIOARE ALE PARCELELOR
V - conform studiilor de specialitate avizate conform
legii;
ARTICOLUL 7 - AMPLASAREA CLDIRILOR UNELE FA DE ALTELE
PE ACEEASI PARCELA
V - conform studiilor de specialitate avizate conform
legii;
ARTICOLUL 8 - CIRCULATII i ACCESE
V1-V8 - conform studiilor de specialitate avizate conform
legii;
ARTICOLUL 9 - STAIONAREA AUTOVEHICOLELOR
V - conform studiilor de specialitate avizate
legii;
ARTICOLUL 10 -

conform

NLIMEA MAXIM ADMISIBILA A CLDIRILOR

V1-V4 - conform studiilor de specialitate avizate conform


legii;
ARTICOLUL 11 - ASPECTUL EXTERIOR AL CLDIRILOR
V1-V4 - conform studiilor de specialitate avizate conform
legii;
ARTICOLUL 12 - CONDIII DE ECHIPARE EDILITARA
V1-V4 - conform studiilor de specialitate avizate conform
legii;
ARTICOLUL 13 - SPAII LIBERE i SPAII PLANTATE
V - conform studiilor de specialitate avizate
legii;

63

conform

ARTICOLUL 14 - IMPREJMUIRI
V - conform studiilor de
legii;

specialitate

SECTIUNEA III:
POSIBILITATI
UTILIZARE A TERENULUI

MAXIME

avizate
DE

conform

OCUPARE

ARTICOLUL 15 - PROCENT MAXIM DE OCUPARE A TERENULUI (POT)


POT max. = 10%
V - conform studiilor de specialitate avizate conform
legii;
ARTICOLUL 16 - COEFICIENT MAXIM DE UTILIZARE A TERENULUI
(CUT)
CUT max. = 0.1
V - conform studiilor de specialitate avizate conform
legii;
T - ZONA TRANSPORTURILOR

GENERALITATI: CARACTERUL ZONEI


Toate documentiile avizate sau n curs de avizare pe
perioada realizrii PUG, care conin elemente legate de
conformarea
cilor
de
comunicaii
si
vor
pstra
valabilitatea n contextul noilor reglementri ale PUG.
Amplasarea i avizarea: refugiilor transportului n comun
i a dotrilor acestora (adposturi, chiocuri [de bilete],
mobilier urban, amplasarea panourilor publicitare)ca i
amenajarea
i
dotarea
spaiilor
publice
[circulaii
pietonale i carosabile] cu mobilier urban i panouri
publicitare sunt de competena Serviciului de Urbanism i a
Ahitectului Oraului Otopeni care va aprecia calitatea i
gradul de adecvare al proiectelor.
Zona
T1 T2 T3 -

se compune din urmtoarele subzone:


Subzona transporturilor rutiere
Zona transporturilor pe cale ferata
Zona transporturilor aeriene

Intruct aspectul general al Oraului OTOPENI este puternic


influenat de imaginile oferite catre principalele cai de
acces rutier i feroviar ca i de legatura intim cu AIBO,
64

se va acorda o atenie sporit considerentelor estetice n


acordarea autorizatiilor de construire pentru subzonele de
transporturi dupa cum urmeaz:
T1 + T2 + T3 - se condiioneaz acordarea autorizaiei de
construire de calitatea cldirilor i amenajarilor vizibile
din drumurile publice;
T2 - aspectul oferit de spatiul aferent AIBO, constituind o
carte de vizit pentru Oraul OTOPENI, va fi necesar s
fac obiectul unui studiu de ansamblu i a unor programe de
ameliorare;
SECTIUNEA I : UTILIZARE FUNCTIONALA
ARTICOLUL 1 - UTILIZARI ADMISE
T1
constructii
i
amenajari
pentru
gararea
i
ntreinerea mijloacelor de transport rutiere (i eventual
pe cale fix) legate de transportul n comun i de
funciuni de transport de marf precum i serviciile anexe
aferente;
T1
constructii
i
amenajari
pentru
gararea
i
ntreinerea mijloacelor de transport greu rutier i pentru
transferul marfurilor transportate n mijloace de transport
cu tonaj i gabarit permis n localitate, insatalii de
transfer, precum i serviciile anexe aferente;
- servicii pentru transportatorii n tranzit: moteluri,
resaurante, loisir;
T2 instalaii,
construcii
i
depozite
necesare
funciunrii serviciilor feroviare;
- servicii publice i de interes general compatibile cu
funcionarea serviciilor feroviare;
- lucrri de terasamente necesare funcional;
- lucrri de terasamente i plantaii necesare ameliorrii
aspectului peisagistic.
T3 instalatii,
construcii
i
depozite
necesare
functiunarii serviciilor de transporturi aeriane de bunuri
i persoane;
-servicii publice i de interes general compatibile cu
functionarea serviciilor de transporturi aeriene;
- lucrari de terasamente necesare functional;
- lucrari de terasamente i plantatii necesare
asigurrii calitii aspectului peisagistic.
ARTICOLUL 2 - UTILIZARI ADMISE CU CONDIIONRI
T2 + T3 - conform studiilor de specialitate.
65

ARTICOLUL 3 - UTILIZARI INTERZISE


T2 + T3 - conform studiilor de specialitate.
SECTIUNEA II:
CONDIII DE AMPLASARE, ECHIPARE
CONFIGURARE A CLDIRILOR
T2 + T3 - Conform normelor specifice n vigoare;
ARTICOLUL 4 - CARACTERISTICI ALE PARCELELOR
FORME, DIMENSIUNI)
T2 + T3 - conform studiilor de specialitate.

(SUPRAFETE,

ARTICOLUL 5 - AMPLASAREA CLDIRILOR FA DE ALINIAMENT


T1 - construciile se vor dispune izolat i se vor retrage
de la aliniament cu minim 5.0 m pe strzi de categoria III
i 8.0 m pe strzi de categoria II i I;
T2 + T3 - conform studiilor de specialitate.
ARTICOLUL 6 - AMPLASAREA CLDIRILOR FA DE LIMITELE
LATERALE i POSTERIOARE ALE PARCELELOR
T1 - distan fa de limitele parcelei va fi de minim
jumatate din nlimea cldirii dar nu mai puin de 6,0 m;
T2 + T3 - conform studiilor de specialitate.
ARTICOLUL 7 - AMPLASAREA CLDIRILOR UNELE FA DE ALTELE
PE ACEEASI
PARCELA
T1
- distan minim ntre cladiri va fi egal cu media
nalimilor fronturilor opuse dar nu mai puin de 6.0 m sau
conform normelor tehnice legate de tipul mijloacelor de
transport;
- distan de mai sus dintre cldiri se poate reduce la
jumtate dac nu sunt accese n cldire i nu sunt ferestre
care lumineaza ncperi n care se desfasoara activiti
permanente;
- n toate cazurile se vor respecta condiiile de protecie
fa de incendii.
T2 + T3 - conform studiilor de specialitate.
ARTICOLUL 8 - CIRCULATII i ACCESE
T1 - se va asigura accesul n incinte numai direct dintro circulaie public;
T2 + T3 - conform studiilor de specialitate.

66

ARTICOLUL 9 - STAIONAREA AUTOVEHICOLELOR


T1 - staionarea pentru admiterea n incinta se va
asigura n afr spaiului circulaiei publice;
- n spatiul de retragere de la aliniament se poate
rezerva maxim 40% din teren pentru
parcaje
ale
salariatilor i clientilor cu condiia inconjurarii cu gard
viu avnd
1.20 m nlime;
T2 + T3 - conform studiilor de specialitate.
ARTICOLUL 10 -

NLIMEA MAXIM ADMISIBILA A CLDIRILOR

T1 - nlimea cldirilor nu va depi 12.0 m cu exceptia


instalaiilor i a courilor;
T2 + T3 - conform studiilor de specialitate.
ARTICOLUL 11 - ASPECTUL EXTERIOR AL CLDIRILOR
T1 - volumele construite vor simple i se vor armonizaza
cu caracterul zonei i cu vecinatile imediate; n acest
scop prin certficatul de urbanism se va solicita ca n
dosarul pentru autorizaia de construire s se prezinte
fotografii i documente grafice sugestive;
- faadele posterioare i laterale vor fi tratate
arhitectural la acelai nivel cu faada principal;
- tratarea acoperirii cldirilor va ine seama de faptul c
acestea se percep de la nlime (n aczul AIBO);
T2 + T3 - conform studiilor de specialitate.
ARTICOLUL 12 - CONDIII DE ECHIPARE EDILITARA
T1 - toate cldirile vor fi racordate la reelele publice
de apa i canalizare i se va asigura preepurarea apelor
uzate, inclusiv a apelor meteorice care provin din parcaje,
circulaii i platforme exterioare;
T2 + T3 - conform studiilor de specialitate.
ARTICOLUL 13 - SPAII LIBERE i SPAII PLANTATE
T1 - orice parte a terenului incintei vizibil dintr-o
circulatie public, inclusiv de pe calea ferat, va fi
astfel amenajat nct s nu altereze aspectul general al
localitii;
- suprafeele libere din spaiul de retragere fa de
aliniament vor fi plantate cu arbori n proporie de minim
40% formnd de preferin o perdea vegetal pe tot frontul
incintei;

67

- suprafeele libere neocupate cu circulaii, parcaje i


platforme funcionale vor fi plantate cu
un
arbore
la
fiecare 200.00 mp.
T2 + T3 - conform studiilor de specialitate.
ARTICOLUL 14 - IMPREJMUIRI
T1 - mprejmuirile spre strad vor fi transparente cu
naltimi de maxim 2.20 m din care un
soclu de 0.60 m, vor
fi dublate cu gard viu;
n
cazul necesittii unei
protecii suplimentare se recomand dublarea spre interior
la 4.0 m distan cu un al doi-lea gard transparent de 2.20
m nlime, ntre cele dou garduri fiind plantai (dens)
arbori i arbuti;
- porile de intrare vor fi retrase fa se aliniament
pentru a permite staionarea vehicolelor nainte de
admitarea lor n incint pentru a nu incomoda circulaia
pe drumurile publice;
T2 + T3 - conform studiilor de specialitate.
SECTIUNEA III:
POSIBILITATI
UTILIZARE A TERENULUI

MAXIME

DE

OCUPARE

ARTICOLUL 15 - PROCENT MAXIM DE OCUPARE A TERENULUI (POT)


T1 - POT maxim = 50%
T2 + T3 - conform studiilor de specialitate
ARTICOLUL 16 - COEFICIENT MAXIM DE UTILIZARE A TERENULUI
(CUT)
T1 - CUT volumic maxim = 15 mc./mp. teren
T2 + T3 - conform studiilor de specialitate
G - ZONA DE GOSPODARIE COMUNALA
GENERALITATI: CARACTERUL ZONEI
Zona este alcatuit din urmtoarele subzone:
GP - subzona construciilor i amenajarilor izolate pentru
gospodarie comunala;
GM - subzona cimitirelor
SECTIUNEA I : UTILIZARE FUNCTIONALA

68

ARTICOLUL 1 - UTILIZARI ADMISE


GP - constructii instalatii i amenajari pentru gospodaria
comunala exclusiv cele pentru transporturi care sunt
tratate n capitolul anterior
GM - cimitire
- capele
- spaii pentru administraie
ARTICOLUL 2 - UTILIZARI ADMISE CU CONDIIONRI
GM - comer specific;
ARTICOLUL 3 - UTILIZARI INTERZISE
GP - pentru incintele situate n zone rezidentiale se
interzic orice activiti care prezint risc tehnologic i
produc
poluare
prin
natura
activitii
sau
prin
transporturile pe care le genereaz;
GM n
cimitire sunt interzise orice lucrri care
afecteaza traseele amenajrii, plantaiile i construciile
funerare.
SECTIUNEA II CONDIII DE AMPLASARE, ECHIPARE i CONFIGURARE
A CLDIRILOR
ARTICOLUL 4 - CARACTERISTICI ALE PARCELELOR
FORME DIMENSIUNI)
- fr obiect -

(SUPRAFETE,

ARTICOLUL 5 - AMPLASAREA CLDIRILOR FA DE ALINIAMENT


GP - cldirile noi sau reconstruite se vor retrage de la
aliniament n zonele rezideniale la distan de minim 4.0
m iar n zonele industriale la minim 5.0 m pe strzi de
categoria III i 8.0 m pe strzi de categoria II i I;
ARTICOLUL 6 - AMPLASAREA CLDIRILOR FA DE LIMITELE
LATERALE i POSTERIOARE ALE PARCELELOR
GP - distan fa de limitele parcelei va fi de minim
jumatate din nlimea cldirii dar nu mai puin de 6,0 m;
ARTICOLUL 7 - AMPLASAREA CLDIRILOR UNELE FA DE ALTELE
PE ACEEASI PARCELA
GP

69

- distan minim ntre cladiri va fi egal cu media


nalimilor fronturilor opuse dar nu mai puin de 6.0 m sau
conform normelor tehnice specifice;
- distan de mai sus dintre cldiri se poate reduce la
jumatate dac nu sunt accese n cldire i nu sunt ferestre
care lumineaz ncperi n care se desfaoar activiti
permanente;
- n toate cazurile se vor respecta normele tehnice
specifice.
ARTICOLUL 8 - CIRCULATII i ACCESE
GP - se va asigura accesul n incinte numai direct dintro circulaie public;
ARTICOLUL 9 - STAIONAREA AUTOVEHICOLELOR
GP
- staionarea pentru admiterea n incinta se va asigura
n afr spatiului circulatiei publice;
- n spatiul de retragere al cldirilor de la aliniament
se poate rezerva maxim 40% din teren pentru parcaje ale
salariatilor i vizitatorilor, cu condiia inconjurarii cu
gard viu avnd 1.20 m nlime i plantrii cte unui
arbore la fiecare 4 locuri de parcare.
ARTICOLUL 10 - NLIMEA MAXIM ADMISIBILA A CLDIRILOR
GP - nlimea cldirilor nu va depi 12.0 m cu excepia
instalaiilor de iluminre i a courilor;
ARTICOLUL 11 - ASPECTUL EXTERIOR AL CLDIRILOR
GP
- volumele construite vor simple i se vor armonizaza cu
caracterul zonei i cu vecinatile imediate;
- faadele posterioare i laterale vor fi tratate
arhitectural la acelasi nivel cu fada principal;
- tratarea acoperirii cldirilor va ine seama de faptul c
acestea se percep din aer;
ARTICOLUL 12 - CONDIII DE ECHIPARE EDILITARA
GP - toate cldirile vor fi racordate la reelele publice
de apa i canalizare i se va asigura preepurarea apelor
uzate, inclusiv a apelor meteorice care provin din
ntretinerea i funcionarea instalaiilor, din parcaje,
circulaii i platforme exterioare;

70

GM
- se vor asigura: puncte de apa din reeaua public, un
punct sanitar, un spaiu de depozitare a florilor ofilite
i a altor deeuri.
- se va sigura colectarea i evacuarea rapid la reeaua
public de canalizare a apelor meteorice.
ARTICOLUL 13 - SPAII LIBERE i SPAII PLANTATE
GP
- orice parte a terenului incintei vizibil dintr-o
circulaie public, inclusiv de pe calea ferat, vor fi
astfel amenajate nct s nu altereze aspectul general al
localitii
- suprafeele libere din spaiul de retragere fa de
aliniament vor fi plantate cu arbori n proporie de minim
40% formnd de preferin o perdea vegetal pe tot frontul
incintei;
- suprafeele libere neocupate cu circulaii, parcaje i
platforme funcionale vor fi plantate cu
un
arbore
la
fiecare 200.00 mp;
GM
- se vor asigura plantaii nalte pe aleile principale i
la limita exterioar a incintei.
ARTICOLUL 14 - IMPREJMUIRI
GP - mprejmuirile spre strad vor fi transparente cu
naltimi de maxim 2.20 m din care un
soclu de 0.60 m, vor
fi dublate cu gard viu; n cazul necesitii unei protecii
suplimentare se recomand dublarea spre interior la 4.0 m
distan cu un al doi-lea gard transparent de 2.20 m
nlime, ntre cele dou garduri fiind plantai arbori i
arbuti;
- porile de intrare vor fi retrase fa se aliniament
pentru a permite staionarea vehicolelor tehnice nainte
de admitarea lor n incint pentru a nu incomoda circulaia
pe drumurile publice;
GM
- mprejmuirile spre strad vor fi semiopace sau opace, vor
fi tratate arhitectural n mod discret potrivit funciunii,
avnd nlimi de maxim 2.20 m.
SECTIUNEA III:
POSIBILITATI
UTILIZARE A TERENULUI

71

MAXIME

DE

OCUPARE

ARTICOLUL 15 - PROCENT MAXIM DE OCUPARE A TERENULUI (POT)


GP - POT max = 50%
GM POT max = 60% (circulaii, cavouri, etc.)
ARTICOLUL 16 - COEFICIENT MAXIM DE UTILIZARE A TERENULUI
CUT)
GM - CUT maxim = 0.6 mp.ADC/mp.teren
SP - ZONA CU DESINTIE SPECIALA
GENERALITATI: CARACTERUL ZONEI
Zona este
- uniti
- uniti
- uniti
- uniti
- uniti

alcatuita din urmtoarele componente:


militare;
de protecie civil;
de paza contra incendiilor;
de poliie.
SRI

Eliberarea autorizaiilor
de construire
se face
cu
respectarea
normelor
specifice
i
cu
avizele
ministerelor tutelare conform legilor n vigoare.
Din considerente urbanistice se recomand ca unitile care
necesit o protecie special a incintei s fie mprejmuite
cu un gard transparent cu nlimea de maxim 2.20 m i
minim 1.80 m din care un soclu de 0.60 m, dublat spre
interiorul incintei la circa 2.00 m de un al doi-lea gard
de nlimea i opacitatea necesara, ntre cele dou
garduri fiind dispuse plantaii de arbori i arbuti.

R - ZONA ECHIPAMENTELOR TEHNICE MAJORE


GENERALITATI: CARACTERUL ZONEI
Zona conine construcii i instalaii aferente echiparii
tehnice majore inclusiv sediile unor regii cu arii de
competen supra oraneti respectiv metropolitane sau
judeene.

72

SECTIUNEA I : UTILIZARE FUNCTIONALA


ARTICOLUL 1 - UTILIZARI ADMISE
R - constructii i instalatii aferente echiparii tehnice
majore.
ARTICOLUL 2 - UTILIZARI ADMISE CU CONDIIONRI
R - nu este cazul.
ARTICOLUL 3 - UTILIZARI INTERZISE
R - pentru incintele situate n zone rezideniale sau n
care se produc aglomerri se interzic orice activiti care
prezint risc tehnologic i produc poluare prin natura
activitii sau prin transporturile pe care le genereaz.
SECTIUNEA II CONDIII DE AMPLASARE, ECHIPARE i CONFIGURARE
A CLDIRILOR
ARTICOLUL 4 - CARACTERISTICI ALE PARCELELOR (SUPRAFETE,
FORME, DIMENSIUNI)
R - se mentin incintele actuale; pentru alte extinderi ale
incintelor tehnice se va elabora P.U.D. cu localizari
recomandte n zona A;
- pentru noi birouri sunt admise localizari n zonele A,
S i C.
ARTICOLUL 5 - AMPLASAREA CLDIRILOR FA DE ALINIAMENT
R - cldirile noi sau reconstruite se vor retrage de la
aliniament la distan de minim 4.0 m n zonele c i la
minim 8.0 m pe strzile de categoria III sau 10.0 m pe
strzile de categoria II i I n zona A.
ARTICOLUL 6 - AMPLASAREA CLDIRILOR FA DE LIMITELE
LATERALE i POSTERIOARE ALE PARCELELOR
R - distan fa de limitele parcelei va fi de minim
jumatate din nlimea cldirii dar nu mai puin de 6,0 m.
ARTICOLUL 7 - AMPLASAREA CLDIRILOR UNELE FA DE ALTELE
PE ACEEASI PARCELA
R - distan minim ntre cladiri va fi egal cu media
nlimilor fronturilor opuse dar nu mai puin de 6.0 m sau
conform normelor tehnice specifice.
- distan de mai sus dintre cldiri se poate reduce la
jumtate dac nu sunt accese n cldire i nu sunt ferestre
73

care lumineaz ncperi n care se desfoar activiti


permanente:
- n toate cazurile se vor respecta normele tehnice
specifice.
ARTICOLUL 8 - CIRCULATII i ACCESE
R - se va asigura accesul n incinte numai direct dintr-o
circulaie public.
ARTICOLUL 9 - STAIONAREA AUTOVEHICOLELOR
R - staionarea pentru admiterea n incint se va asigura
n afr spaiului circulaiei publice;
- n spaiul de retragere al cldirilor de la aliniament
se poate rezerva maxim 40% din teren pentru parcaje ale
salariailor i vizitatorilor, cu condiia nconjurrii cu
gard viu avnd 1.20 m nlime i plantrii cte unui
arbore la fiecare 4 locuri de parcare.
ARTICOLUL 10 - NLIMEA MAXIM ADMISIBILA A CLDIRILOR
R - nlimea cldirilor nu va depi nlimea maxim
admis n unitile de referin adiacente, cu exceptia
instalaiilor.
ARTICOLUL 11 - ASPECTUL EXTERIOR AL CLDIRILOR
R
volumele construite vor simple i se vor armonizaza
cu caracterul zonei i cu vecintile immediate;
faadele posterioare i laterale vor fi tratate
arhitectural la acelai nivel cu faada principal;
tratarea acoperirii cldirilor va ine seama de
faptul c, n zona Oraului Otopeni)acestea se
percep de la nlime.
ARTICOLUL 12 - CONDIII DE ECHIPARE EDILITARA
R
- toate cldirile vor fi racordate la reelele publice
de ap i canalizare i se va asigura preepurarea apelor
uzate, inclusiv a apelor meteorice care provin din
ntreinerea i funcionarea instalaiilor, din parcaje,
circulaii i platforme exterioare;
ARTICOLUL 13 - SPAII LIBERE i SPAII PLANTATE
R
- orice parte a terenului incintei vizibila
circulatie
public,
inclusiv
de
pe
74

dintr-o
calea

ferat, vor fi astfel amenajate nct s nu altereze


aspectul general al localitii;
- suprafeele libere din spaiul de retragere fa de
aliniament vor fi plantate cu arbori n proporie de minim
40% formnd de preferin o perdea vegetal pe tot frontul
incintei;
- suprafeele libere neocupate cu circulaii, parcaje i
platforme funcionale vor fi plantate cu un arbore la
fiecare 200.00 mp.
ARTICOLUL 14 - IMPREJMUIRI
R
- mprejmuirile spre strad vor fi transparente cu nalimi
de maxim 2.20 m din care un soclu de 0.60 m, vor fi dublate
cu
gard
viu;
n
cazul
necesitii
unei
protecii
suplimentare se recomand dublarea spre interior la 4.0 m
distan cu un al doi-lea gard transparent de 2.20 m
nlime, ntre cele dou garduri fiind plantai arbori i
arbuti;
- porile de intrare vor vi retrase fa se aliniament
pentru a permite staionarea vehicolelor tehnice nainte
de admitarea lor n incint pentru a nu incomoda circulaia
pe drumurile publice.
SECTIUNEA III:
POSIBILITATI
UTILIZARE A TERENULUI

MAXIME

DE

OCUPARE

ARTICOLUL 15 - PROCENT MAXIM DE OCUPARE A TERENULUI (POT)


R - POT maxim = 50%
ARTICOLUL 16 - COEFICIENT MAXIM DE UTILIZARE A TERENULUI
(CUT)
R - C.U.T. maxim = 0.6 mp ADC / mp. teren
II. ZONE SITUATE

AFR INTRAVILANULUI EXISTENT

EX - ZONE REZERVATE PENTRU TRASEUL ARTERELOR OCOLITOARE


PENTRU TRAFICUL DE TRANSIT
GENERALITATI: CARACTERUL ZONEI

75

EX - Zona prin care va trece traseul viitoarelor artere


ocolitoare ale municipiului i care urmeaz a fi stabilit
prin studii de specialitate, este format dintr-o fie de
teren de 100.0 m lime situat la sud i la nord-est de
localitate
RESTRICTII PROVIZORII
EXP - se interzice n mod provizoriu, pn la aprobarea
studiilor de fezabilitate, relizareaa oricror construcii
definitive pe traseele viitoarelor drumuri ocolitoare
pentru traficul de tranzit.

A. ZONA DE ACTIVITI PRODUCTIVE


A - ZONA DE ACTIVITI PRODUCTIVE
UNITI TERITORIALE DE REFERIN
A1 - Zona de activiti agro-industriale; (nu e cazul);

A2 - Zona activitilor productive i de servicii:


A2a - Subzona unitilor predominant industriale;
A2b - Subzona unitilor industriale i de servicii:
A2b1
Activiti
productive,
de
depozitare
comercial i alte servicii legate de accesul pe ci
rutiere;
A2b2
Activiti
productive,
de
depozitare
comercial i alte servicii legate de accesul pe
cale ferat.
A2c - Activiti de servicii i depozitare.
76

A3 - Zona unitilor mici i mijlocii productive i de


servicii;
A4 - Uniti industriale mici i mijlocii, dispersate n
teritoriul oraului;
A5 - Parcuri de activiti (tehnologice).

SECIUNEA I: UTILIZAREA FUNCIONAL

ARTICOLUL 1 - UTILIZRI ADMISE


Pentru toate platformele industriale va fi necesar elaborarea unor Planuri Urbanistice Zonale.
Pentru toate UTR sunt admise utilizri compatibile cu caracteristicile de funcionare pentru diferitele
tipuri de uniti; n cazul n care aceste caracteristici nu permit dezvoltarea activitilor i / sau este
necesar schimbarea destinaiei se cere PUZ (reparcelare/conformare).

A1

- Activiti productive agro-industriale nepoluante


desfurate
n
construcii
agro-industriale
mari,
distribuia i depozitarea bunurilor i materialelor,
cercetarea agro-industrial care necesit suprafee
mari de teren. Cuprind suprafee de parcare pentru
angajai, accese auto sigure i suficient spaiu pentru
camioane ncrcat, descrcat i manevre. n mod
obinuit sunt permise activitile care necesit spaii
mari n jurul cldirilor i care nu genereaz emisii
poluante.

A2
Activiti
industriale
i
servicii
pentru
ntreprinderi:
A2a - Activiti industriale productive nepoluante
desfurate n construcii industriale mari, cercetarea
care
necesit
suprafee
mari
de
teren.
Cuprind
suprafee de parcare pentru angajai, accese auto
sigure i suficient spaiu pentru camioane ncrcat,
descrcat i manevre. n mod obinuit, activitile
permise sunt cele care creeaz disconfort / incomodare,
necesit spaii mari n jurul cldirilor pentru
depozitarea materiei prime i a produselor obinute i
care nu genereaz emisii poluante.
A2b - Activiti industriale productive i de servicii,
IMM cu profil nepoluant desfurate n construcii
industriale
mari
i
mijlocii,
distribuia
i
depozitarea
bunurilor
i
materialelor
produse,
77

cercetarea industrial care necesit suprafee mari de


teren. Cuprind suprafee de parcare pentru angajai,
accese auto sigure i suficient spaiu pentru camioane
- ncrcat, descrcat i manevre. n mod obinuit
activitile
permise
sunt
cele
care
creeaz
disconfort / incomodare, activiti care se desfoar
n ntregime n cldiri (mai puin parcare, ncrcat,
descrcat i manevr), necesit spaii mari n jurul
cldirilor pentru depozitarea materiei prime i a
produselor obinute i care nu genereaz emisii
poluante.
A2c - Activiti teriare pentru zona industrial,
transporturi,
depozitare
comercial,
servicii
comerciale legate de transporturi
i depozitare - n
S. max. de 3000.00 mp ADC (1500.00 mp S. vnzare), per
amplasament individual, care necesit suprafee mari de
teren. Cuprind suprafee de parcare pentru angajai,
accese auto sigure i suficient spaiu pentru camioane
- ncrcat, descrcat i manevre. n mod obinuit
activitile permise sunt cele care creeaz n mod
redus disconfort / incomodare, activiti care se
desfoar n ntregime n cldiri (mai puin parcare,
ncrcat, descrcat i manevr), nu necesit spaii
mari n jurul cldirilor pentru depozitarea materiei
prime i a produselor obinute i care nu genereaz
emisii poluante.
A3

- Activiti productive desfurate n construcii


industriale mici i mijlocii, destinate distribuiei i
depozitrii
bunurilor
i
materialelor,
cercetrii
industriale i anumitor activiti comerciale (dar nu
de vnzare cu amnuntul) care necesit suprafee mari
de teren. Cuprind suprafee de parcare pentru angajai,
accese auto sigure i suficient spaiu pentru camioane
ncrcat, descrcat i manevre. n mod obinuit
activitile permise sunt cele care creeaz n mod
redus disconfort / incomodare, activiti care se
desfoar n ntregime n cldiri (mai puin parcare,
ncrcat, descrcat i manevr), nu necesit spaii
mari n jurul cldirilor pentru depozitarea materiei
prime i a produselor obinute i care nu genereaz
emisii poluante.

78

A4

- Activiti productive, desfurate n construcii


industriale
mici
i
mijlocii,
care
nu
necesit
suprafee mari de teren. Cuprind suprafee de parcare
pentru angajai, accese auto sigure i suficient spaiu
pentru camioane ncrcat, descrcat i manevre. n
mod obinuit activitile permise sunt cele care nu
creeaz disconfort / incomodare, activiti care se
desfoar n ntregime n cldiri (mai puin parcare,
ncrcat, descrcat i manevr), nu necesit spaii
mari n jurul cldirilor pentru depozitarea materiei
prime i a produselor obinute i care nu genereaz
emisii poluante.

A5

- Parcuri de activiti / tehnologice - Activiti


productive din domenii de vrf, servicii conexe,
cercetare
dezvoltare,
formare
profesional,
transporturi, depozitare, expoziii, faciliti pentru
angajai i clieni.

A1 +

A2 + A3 - Garaje publice sau private.

ARTICOLUL 2 - UTILIZRI
A1 +

ADMISE CU CONDIIONRI

A2a + A2b1 + A2b2 - Activitile actuale vor fi permise


n continuare cu condiia diminurii cu cel puin 50 %
a polurii actuale n termen de 5 ani extinderea sau
conversia activitilor actuale va fi permis cu
condiia s nu agraveze situaia polurii:
- se pot localiza cu aceleai condiii de diminuare a
polurii urmtoarele funciuni:
- Conform PUZ:
1.Implantri complexe de birouri incluznd oricare din
urmtoarele utilizri:
a)birouri profesionale sau de afaceri;
b)servicii pentru afaceri;
c)instituii financiare sau bancare;
d)restaurant (convenional).
2.Implantri complexe industriale incluznd oricare
din urmtoarele utilizri:
a)producie manufacturier;
b)birouri profesionale sau de afaceri fie ca
utilizare principal, fie ca utilizare secundar;

79

c)construcii destinate cercetrii i dezvoltrii cu


excepia celor care utilizeaz substane explozive
sau toxice conform prevederilor legale;
d)depozite i complexe vnzri en-gros cu excepia
celor care utilizeaz substane explozive sau
toxice conform prevederilor legale;
e)depozite i complexe vnzri en-detail numai
pentru produse care nu pot fi transportate la
domiciliu cu autoturismul propriu sau cu taxi;
f)restaurant (convenional).
A2c + A3 + A4 - se admite depozitare comercial i comer
n S. max. de 3000.00 mp ADC (1500.00 mp suprafa
de vnzare) per unitate i / sau amplasament;
A4 - n cazul abandonrii profilului actual pot fi
realizate
n
loc
garaje
i
parcaje
publice
supraetajate;
A5 - se admit numai activiti care se situeaz n zona
tehnologiilor de vrf.
ARTICOLUL 3 - UTILIZRI INTERZISE
- Conform PUZ;
- n toate unitile teritoriale de referin ale zonei A
se interzice amplasarea unitilor de nvmnt i orice
alte servicii de interes general n interiorul limitelor n
care poluarea depete CMA.
A2 + A3 - Se interzice amplasarea locuinelor;
A4 - Se interzice amplasarea unitilor de nvmnt i
alte servicii de interes general, a oricror alte
servicii nespecificate la punctul Art.2.
A5 - Se interzice localizarea unor activiti productive i
de servicii care nu se nscriu n categoria celor cu
tehnologie de vrf.
A1 +

ARTICOLUL 3a - CAZURI SPECIALE EXCEPII


n toate unitile teritoriale de referin ale zonei A
sunt permise n mod excepional urmtoarele:
80

1.Cabinete medicale;
2.Heliporturi;
3.Oricare din serviciile pentru activitile admise.
SECIUNEA
II:
CONFIGURARE A

CONDIII

DE

AMPLASARE,

ECHIPARE

CLDIRILOR
ARTICOLUL 4 - CARACTERISTICI
FORME, DIMENSIUNI)

ALE PARCELELOR

(SUPRAFEE,

- Conform PUZ;
- Pentru a fi construibile parcelele vor avea un front
minim la strad de 50.0 m n toate UTR din zona A i o
suprafa minim de 3000.00 mp. Parcelele cu dimensiuni i
suprafee mai mici dect cele anterior specificate nu sunt
construibile pentru activiti productive. Dimensiunile se
pstreaz i n cazul parcelelor noi aprute prin
diviziunea
unor
parcele
anterioare
(prin
schimb,
nstrinare, etc.). n cazul n care n momentul aprobrii
prezentului regulament parcelele au dimensiuni mai mici
dect cele specificate anterior, este necesar relocarea
unitilor productive respective n termen de 5 ani de la
data aprobrii prezentului regulament.
ARTICOLUL 5 - AMPLASAREA CLDIRILOR

FA DE ALINIAMENT

- la intersecia dintre strzi aliniamentul va fi racordat


printr-o linie perpendicular pe bisectoarea unghiului
dintre strzi avnd o lungime de minim 12.0 m pe strzi de
categoria I, a II-a i de 6.0 m pe strzi de categoria a
III-a.
A1 + A2 + A3 + A4 + A5 - Prin PUZ se vor preciza retragerile
de la aliniamente spre strzile
perimetrale i
interioare, ele vor fi ns obligatoriu mai mari de :
10.0 m pe strzile de categoria I-a si a II-a;
6.0 m pe strzile de categoria a III-a.
ARTICOLUL 6 - AMPLASAREA CLDIRILOR FA
LATERALE I POSTERIOARE ALE PARCELELOR

81

DE

LIMITELE

A1 +

A2 + A3 + A4 + A5 - Conform PUZ;
- Cldirile pot fi alipite de construciile de pe
parcelele alturate n cazul n care acestea se
situeaz pe limita de proprietate i nu prezint
incompatibiliti (trepidaii, risc tehnologic);
- n toate celelalte cazuri, cldirile se dispun izolat
de limitele laterale ale parcelei la o distan egal
cu jumtate din nlime, dar nu mai puin de 6.0 m;
n
toate
cazurile
retragerea
fa
de
limita
posterioar a parcelei va fi de minim 6.0 m;
- n cazul cldirilor amplasate pe parcele situate
ctre alte uniti teritoriale de referin dect A, se
interzice amplasarea cldirilor pe limita parcelei
ctre aceste alte zone;
- Se vor respecta distanele minime egale cu jumtate
din nlimea cldirii, dar nu mai puin de 6.0 m fa
de limitele laterale i posterioare ale parcelelor. Nu
se admite amplasarea, pe faadele laterale orientate
spre alte uniti teritoriale de referin (n special
servicii publice i locuine), a calcanelor sau a
ferestrelor cu parapetul sub 1.9 m de la nivelul
solului.

ARTICOLUL 7 - AMPLASAREA CLDIRILOR UNELE FA DE ALTELE PE


ACEEAI PARCEL
A1, A2, A3, A4, A5 - Distana ntre cldiri va fi egal cu jumtate din nlimea cldirii celei mai
nalte, dar nu mai puin de 6.0 m;
- Distana de mai sus se poate reduce la jumtate dac nu sunt accese n cldire i / sau dac nu
sunt ferestre care s lumineze ncperi n care se desfoar activiti permanente;

- n toate cazurile se va ine seama de condiiile de


protecie fa de incendii i alte norme tehnice
specifice.
ARTICOLUL 8 - CIRCULAII
A1 +

I ACCESE

A2 + A3 + A4 + A5 - Conform PUZ;
- Pentru a fi construibile, toate parcelele trebuie sa
aib acces dintr-o cale public sau privat sau s
beneficieze de servitute de trecere , legal instituit,
printr-o proprietate adiacent avnd o lime de minim
4.0 m pentru a permite accesul mijloacelor de stingere
a incendiilor i a mijloacelor de transport grele.
Accesele n parcele, din strzile de categoria I i II

82

se vor asigura dintr-o dublur a cilor principale de


circulaie.
A2 + A3 + A5 - Se vor
transporturi agabaritice i grele.
A1

asigura

trasee

pentru

ARTICOLUL 9 - STAIONAREA AUTOVEHICULELOR


A2 + A3 + A4 + A5 - Conform PUZ;
- staionarea vehiculelor att n timpul lucrrilor de
construcii-reparaii ct i n timpul funcionrii
cldirilor se va face n afara drumurilor publice,
fiecare unitate avnd prevzute n interiorul parcelei
spaii de circulaie, ncrcare i ntoarcere;

A1 +

- n spaiul de retragere fa de aliniament, maxim 40 % din teren poate fi rezervat parcajelor cu


condiia nconjurrii acestora cu un gard viu avnd nlimea de minimum 1.2 m.

ARTICOLUL 10 - NLIMEA MAXIM ADMIS A CLDIRILOR


- Conform PUZ;
A1 + A2 - se vor respecta nlimi maxime ale cldirilor de
20.0 m;
A3 - se vor respecta nlimi maxime ale cldirilor de 9.0
m;
A4 - nlimea cldirilor nu va depi nlimea maxim
admisibil n unitile de referin nconjurtoare;
A1 + A2 + A3 + A4 + A5 - nlimea pe strzile interioare nu
va depi distana ntre aliniamente
A1 + A2 + A3 + A4 + A5 - n culoarele rezervate liniilor
electrice nlimea se subordoneaz normelor specifice.
ARTICOLUL 11 A1 +

ASPECTUL EXTERIOR AL CLDIRILOR

A2 + A3 + A4 + A5 - volumele construite vor fi simple


i se vor armoniza cu caracterul zonei i cu
vecintile imediate;
- faadele posterioare i laterale vor fi tratate
arhitectural la acelai nivel cu faada principal;
- tratarea acoperirii cldirilor va ine seama de
faptul c acestea se percep din cldirile mai nalte
nconjurtoare, n special din cele cu funciuni
publice;

ARTICOLUL 12 -

CONDIII DE ECHIPARE EDILITAR


83

A1 +

A2 + A3 + A4 + A5 - toate cldirile vor fi racordate la


reelele publice de ap i canalizare i se va asigura
pre epurarea apelor uzate, inclusiv a apelor meteorice
care provin din ntreinerea i funcionarea
instalaiilor, din parcaje, circulaii i platforme
exterioare;

ARTICOLUL 13 A1 +

A2 + A3 + A4 + A5 - orice parte a terenului incintei


vizibil dintr-o circulaie public, inclusiv de pe
calea ferat, vor fi astfel amenajate nct s nu
altereze aspectul general al localitii.
- suprafeele libere din spaiul de retragere fa de
aliniament vor fi plantate cu arbori n proporie de
minim 40 % formnd de preferin o perdea vegetal pe
tot frontul incintei;
- suprafeele libere neocupate cu circulaii, parcaje
i platforme funcionale vor fi plantate cu un arbore
la fiecare 200.00 mp; se interzic plantaiile de plop,
stejar, arin, salcie i alte specii cu rdcini
pivotante care pot pune n pericol stabilitatea
construciilor.

ARTICOLUL 14 A1 +

SPAII LIBERE I SPAII PLANTATE

MPREJMUIRI

A2 + A3 + A4 + A5 - mprejmuirile spre strad vor fi


transparente cu nlimi de minim 2.0 m din care un
soclu de 0.6 m, vor fi dublate cu un gard viu. n cazul
necesitii unei protecii suplimentare se recomand
dublarea spre interior la 2.5 m distan, cu un al
doilea gard transparent de 2.5 m nlime, ntre cele
dou garduri fiind plantai arbori i arbuti;
- porile de intrare vor fi retrase fa de aliniament pentru a permite staionarea vehicolelor
tehnice nainte de admiterea lor n incint, pentru a nu incomoda circulaia pe drumurile publice
de categoria I i a II-a i cele care au transport n comun;

SECTIUNEA III: POSIBILITI MAXIME DE OCUPARE I UTILIZARE A


TERENULUI
ARTICOLUL 15 - PROCENT MAXIM DE OCUPARE I UTILIZARE A TERENULUI
A1,

A2 - Conform PUZ, dar nu peste : POT =


84

80 %;

A3 + A4 - conform PUZ dar nu peste : POT = 60 %;


A5 - Conform PUZ dar nu peste : POT = 40 %;

ARTICOLUL 16 - COEFICIENT MAXIM DE UTILIZARE A TERENULUI


A1
A3
nu
A5
mp

+ A2 - conform PUZ , se recomand un coeficient


volumetric de utilizare a terenului care s nu
depeasc 15 mc / mp teren;
+ A4 - conform PUZ se recomand ca acest coeficient s
depeasc 9 mc / mp teren;
- conform PUZ se recomand s nu se depeasc 4.5 mc /
teren.

ANEXA I

85

DEFINITII ALE TERMENILOR UTILIZATI n REGULAMENTUL LOCAL DE


URBANISM AL Oraului OTOPENI
In prezentul Regulament Local de Urbanism n afara
termenilor precizai prin "Ghidului cuprinznd precizri,
detalieri i exemplificri pentru elaborarea regulamentului
local de urbanism", aprobat cu Ordinul MLPAT nr. 80/N/1996,
au fost utilizai i ali termeni avnd urmtorul
neles:
- ACTIVITI TERTIARE = activiti de servicii de toate
categoriile conform Clasificarii Activitilor din Economia
Naional - Comisia Naional de Statistic, 1992.
- CENTRU DE AFACERI = parte a zonei centrale care grupeaz
cele mai importante servicii manageriale, tehnice i
profesionale (grupate
n
cldiri specializate pentru
birouri multietajate - dar nu peste P+6 niveluri conform
celor mai recente studii de marketing) servicii financiarbancare, servicii profesionale pentru persoane fizice i
juridice,
posta
i
telecomunicatii,
agentii
diverse
(imobiliare, de turism etc.), edituri, centre media, centre
i galerii de expozitii, hoteluri, restaurante, comer
general, specializat i de lux, servicii colective i
personale, activiti ale diverselor organizatii economice,
patronale i profesionale, loisir i sport
n
spaii
acoperite, mici activiti productive specializate sau
necesare pentru funcionarea altor activiti din centrul
de afaceri, depozite mic-gros, locuine cu partiu special
care includ spaii pentru profesiuni liberale (birouri de
avocatur cabinete medicale, birouri de consultan pentru
impozitare etc.), strzi i piaete pietonale pentru loisir
urban, parcaje multietajate. Instituiile i serviciile
publice pot fi localizate
n
centrul de afaceri dar nu
particip la definirea acestuia nici funcional, nici ca
indici POT i CUT. Centrele de afaceri sunt totodat
privite ca principal concentrare de locuri de munca cu
calificare medie i superioar din localitate.
- COMER EN GROS = societi comerciale care se ocupa cu
achiziionarea, depozitarea, reambalarea i distribuirea
mrfurilor catre comercianii detailiti.

86

- COMER/DEPOZITE MIC-GROS = filiera intermediar de


depozite
n
care intr mrfuri n ambalaje de
comercializare, n cantiti reduse i cu rulaj rapid
pentru aprovizionarea magazinelor i care se localizeaz
n zona centrala, n zona mixta i n centrele de cartier;
astfel de depozite pot asigura i aprovizionarea la
domiciliu a clienilor.
-

I.M.M. = ntreprinderi mici i mijlocii compuse din:


uniti micro - sub 10 angajati;
uniti mici - ntre 10 i 100 angajai;
uniti mijlocii - ntre 100 i 500 angajai.

- INSTITUII, SERVICII i ECHIPAMENTE PUBLICE = serviciile


publice care sunt asigurate de la buget, se stabilesc prin
norme i sunt destinate tuturor locuitorilor; n mod
special termenul de echipamente publice se refer la
serviciile publice structurate n reea la nivel de zon
rezidenial i de cartier - cree, dispensare, gradinie,
coli, licee, biblioteci de cartier, etc.
- SERVICII DE INTERES GENERAL (SAU SERVICII COMERCIALE) =
societi, companii, firme, asociaii care asigur contra
cost sau n sistem non-profit o larg gam de servicii
profesionale, tehnice, sociale, colective sau personale.
- POLI TERTIARI =
grupri complexe de activiti
predominant din sectorul tertiar care au rol strategic n
dezvoltarea localitatii, se situeaza n locuri privilegiate
ca sit i ca accesibilitate att din exteriorul localitii
ct i din zona central i compenseaz lipsa spaiilor din
centrul de afaceri, de care se deosebete prin ponderea mai
ridicat a activitilor productive care totui rmn sub
30% din numrul angajailor. Activitile specifice polilor
de dezvoltare sunt:
- servicii manageriale, tehnice, profesionale (specializate
pentru ntreprinderi), financiar-bancare, de asigurri care
sunt dispuse n cldiri specializate de birouri, n general
nalte;
- servicii i instituii publice care nu au legturi
directe cu publicul i care fac parte din "industria
teriarului" de culegere, prelucrare, stocare i difuzare a
informaiei prin mijloace moderne de telecomunicaii
(birouri teritoriale pentru impozite, etc.);
87

- servicii
profesionale (pentru
persoane fizice
i
juridice), recomandbil a fi amplasate peste spaii
comerciale sau n cldiri de maxim P+3 niveluri;
- uniti de cercetare-dezvoltare;
- centre de formare i perfecionare;
- uniti productive cu tehnologii de vrf, nepoluante i
fr transporturi grele;
- uniti productive mici manufacturiere pentru produse
necesare altor uniti i persoanelor care se afla n
cuprinsul polului teriar;
- comer, servicii, restaurante, loisir pentru salariai i
clieni;
- depozite comerciale i expoziii cu vnzare numai pentru
mrfuri aflate n campanii promiionale i mrfuri care nu
pot fi transportate la domiciliu cu autoturismul personal;
- hoteluri pentru afaceri;
- locuine cu partiu special, nchiriate de ctre firme pe
termen lung sau pentru locuine care includ spaii pentru
profesiuni liberale;
- mari parcaje multietajate.
ANEXA II
CADRUL LEGAL DE ELABORARE A
URBANISM PENTRU MUNICIPIUL CLUJ

REGULAMENTULUI

LOCAL

DE

Codul Civil;
Legea fondului funciar nr. 18/1991;
Legea
administraiei
publice
locale
nr.69/1991
i
completri;
Legea
nr.50/1991
privind
autorizarea
executrii
construciilor
i
unele
msuri
pentru
realizarea
locuinelor i completri;
Legea nr. 10/1995 privind calitatea n construcii;
Legea nr. 137/1995 privind protecia mediului;
Legea nr. 7/1996 privind cadastrul i publicitatiea
imobiliar;
Legea nr.26/1996 - Codul silvic;
Ordinul MLPAR nr. 91/1991 privind formularele, procedur de
autorizare i coninutul documentaiilor;
Ordinul Ministerului Sntii pentru aprobarea Normelor de
igien privind modul de viaa al populaiei;

88

HGR nr. 525/1996 pentru aprobarea Regulamentului General de


Urbanism;
Ordinul nr. 34/N/M 30/3422/4221 din 1995 al MLPAT, MI,
MAPN, SRI, pentru aprobarea Precizarilor privind avizarea
documentaiilor de urbanism i amenajarea teritoriului,
precum i a documentaiilor tehnice pentru autorizarea
construciilor ;
* Ordinul Ministerului Transporturilor nr. 46/1998 pentru
aprobarea Normelor tehnnice privind stabilirea clasei
tehnice a drumurilor publice;
-

Diferite alte reglementari tehnice n domeniu;


-

Planul de Amenajare
seciunile I-IV

Teritoriului

Naional

- "Carta Verde" privind politica de dezvoltare regional n


Romnia, elaborta de ctre Guvernul Romniei i Comisia
European;

89