Drept Civil Drepturi Reale Unitatea II

2.
PROPRIETATEA, DEZMEMBRMINTELE I APRAREA

DREPTULUI DE PROPRIETATE
2.1. Proprietatea
2.2. Dezmembrmintele dreptului de proprietate
2.3. Aprarea dreptului de proprietate prin aciunea n
revendicare
Obiectivele specifice unitii de nvare
Rezumat
Teste de autoevaluare
Lucrare de verificare
Bibliografie minimal
Obiective specifice:
La sfritul capitolului, vei avea capacitatea:
s defineti noiunea de proprietate;

s identifici caracterele juridice, atributele, formele i modalitile
dreptului de proprietate;
s analizezi dezmembrmintele dreptului de proprietate din punct
de vedere al caracteristicilor definitorii i particularitilor lor
juridice;
s rezumi mijloacele juridice de protecie a dreptului de proprietate;
s reliefezi celor dou forme ale aciunii n revendicare.
Timp mediu estimat pentru studiu individual: 12 ore
Drept civil. Drepturi reale
Ioan Apostu
2.1.
Proprieteatea, dezmembrmintele i aprarea dreptului de proprietate
Proprietatea
Proprietatea privat
2.1.1. Noiuni generale. Definiie
Art. 555 din Codul civil prevede c: (1) Proprietatea privat este dreptul
titularului de a poseda, folosi i dispune de un bun n mod exclusiv, absolut
i perpetuu, n limitele stabilite de lege.
(2) n condiiile legii, dreptul de proprietate privat este susceptibil de
modaliti i dezmembraminte, dup caz.
Prin dispoziiile articolului menionat a fost definit dreptul de proprietate
privat prin enumerarea celor trei atribute (posesia, folosina i dispoziia) i
prin evidenierea caracterelor juridice ale acestui drept (drept exclusiv, absolut
i perpetuu). n alineatul (2) legiuitorul a subliniat distincia dintre dreptul de
proprietate n forma sa pur i simpl i modalitile dreptului de proprietate,
dar i fa de dezmembrmintele sale.
n acest mod, n noua reglementare proprietarea privat este definit ca fiind
dreptul real al titularului de a poseda, de a folosi i de a dispune de bunul su,
exercitnd aceste atribute n mod absolut, exclusiv i perpetuu, ns respectnd
limitele legale (Uliescu, 2011, p. 92).
Potrivit art. 562 alin. (3):
Exproprierea se poate face numai pentru o cauz de utilitate public stabilit potrivit legii,
cu just i prealabil despgubire, fixat de comun acord ntre proprietar i expropriator. n
caz de divergen asupra cuantumului despgubirilor, acesta se stabilete pe cale
judectoreasc1.
n definirea dreptului de proprietate, avem n vedere doar accepiunea sa
juridic2.
Spunem deci, c dreptul de proprietate este dreptul subiectiv care permite
titularului su, persoan fizic sau juridic, s posede, s foloseasc i s
dispun liber de un lucru, care se afl supus mod absolut, exclusiv i
perpetuu n puterea proprie a titularului su n limitele legii.
Caracterele juridice ale dreptului de proprietate privat
Caracterele juridice ale dreptului de proprietate sunt prevzute n art. 555 din
Codul civil: caracterul exclusiv, absolut i perpetuu.
Caracterul exclusiv (exclusivitatea) rezult din coninutul art. 555 Cod civil
potrivit cruia Proprietatea privat este dreptul titularului de a poseda, folosi
i dispune de un bun n mod exclusiv
Vechiul Cod civil n art. 481 prevedea c: nimeni nu poate fi silit a ceda proprietatea sa afar numai pentru
cazuri de utilitate public i primind o dreapt i predabil despgubire.
2
Pentru dubla accepiune a cuvntului proprietate, vezi Constantin Sttescu i Corneliu Brsan Teoria
general a drepturilor reale, Universitatea Bucureti 1980, pag. 25.
Ioan Apostu
Noiunea de drept exclusiv, scoate n eviden c acest drept se exercit cu

puteri depline de titularul su, cu toate atributele recunoscute dreptului su
(posesia, folosina i dispoziia) prin excluderea altor persoane (teri sau
autoriti publice). O excepie de la exercitarea dreptului de proprietate
privat cu excluderea terilor o reprezint proprietatea comun, situaie n
care regsim n acelai timp mai muli titulari ai dreptului de proprietate
asupra aceluiai bun i se poate vorbi de exercitarea n comun a
monopolului de ctre coproprietari (Uliescu, 2011, p. 94).
ns i n aceast situaie, potrivit art. 634 alin. (1) din Codul civil,
(1) Fiecare coproprietar este titularul exclusiv al unei cote-pri din dreptul de proprietate
i poate dispune n mod liber de aceasta n lips de stipulaie contrar.
Caracterul perpetuu, sau perpetuitatea dreptului de proprietate presupune c
durata sa este nelimitat n timp i n consecin nu se poate stinge prin
nentrebuinare din partea titularului, deci nici dup moartea lui. Prin urmare,
dreptul de proprietate subzist atta timp ct nu dispare bunul, mprejurarea
materializat n obiceiul popular prin expresia a vinde sau a cumpra de veci.
Acest caracter este prevzut n Art. 555 alin. (1) din Codul civil care prevede
c:
Proprietatea privat este dreptul titularului de a poseda, folosi i dispune de un bun n mod
exclusiv, absolut i perpetuu, n limitele stabilite de lege.
Cu toate acestea nimic nu se opune ca o persoan s devin temporar titular al
dreptului de proprietate, dac s-a convenit astfel n actul de nstrinare.
Dreptul de proprietate nu dispare prin nstrinarea bunului asupra cruia este
exercitat. Chiar dac prin repetate nstrinri trece n patrimonii diferite,
proprietatea continu s existe ca drept, deoarece ea stinge n patrimoniul
dispuntorului pentru a renate n cel al dobnditorului. Aa cum s-a precizat
n vechea doctrin romneasc (Hamagiu, Rosetti-Blnescu, Boicoianu),
dreptul de proprietate se perpetueaz transmindu-se.
Codul civil n Art. 562 reglementeaz Stingerea dreptului de proprietate.
Potrivit alin. (1) al acestui articol,
(1) Dreptul de proprietate privat se stinge prin pieirea bunului, dar nu se stinge prin neuz.
El poate fi ns dobndit de altul prin uzucapiune sau ntr-un alt mod, n cazurile i condiiile
anume determinate de lege.
Alin. (2) al textului de lege menionat dispune:
(2) Proprietarul poate abandona bunul sau mobil sau poate renuna, prin declaraie
autentic, la dreptul de proprietate asupra bunului imobil, nscris n cartea funciar. Dreptul
se stinge n momentul prsirii bunului mobil, iar dac bunul este imobil, prin nscrierea n
cartea funciar, n condiiile legii, a declaraiei de renunare.
Aa cum rezult din prevederile art. 562 alin. (1), n exerciiul aciunii n
revendicare posesorul poate invoca prescripia achizitiv (uzucapiunea), prin
Ioan Apostu
care acesta a dobndit dreptul de proprietate n dauna reclamantului care l-a

pierdut.
Un alt caracter al dreptului de proprietate privat este alienabilitatea i const
n caracterul dreptului de a putea fi nstrinat sub orice form prin acte ntre vii
sau pentru cauz de moarte. Acest caracter este o consecin general a faptului
c bunurile aflate n circuitul civil indiferent de titularul lor pot fi nstrinate.
Prescriptibilitatea este caracterul dreptului de proprietate, n virtutea cruia
aceasta este supus prescripiei achizitive. Modurile de dobndire a proprietii
private sunt aplicabile tuturor titularilor, astfel nct, asupra unui bun,
indiferent de proprietarul su poate fi dobndit dreptul de proprietate prin
efectul uzucapiunii.
Sesizabilitatea const n aceea c bunurile care formeaz obiectul proprietii
private pot fi urmrite de creditori pentru realizarea creanelor lor, potrivit
regulilor de drept comun.
n doctrina de pn la intrarea n vigoare a Noului Cod civil au mai fost
subliniate sau menionate nc dou caractere ale dreptului de proprietate, pe
care ne rezumm a le meniona deoarece ele vor fi studiate separat, i anume
caracterul individual i cel total.
Caracterul individual const n aceea c dreptul nu poate fi exercitat dect o
singur persoan i doar n mod excepional de mai multe, cum este n cazul
coproprietii.
Caracterul total al dreptului de proprietate presupune c proprietarul dispune
cu toate puterile asupra bunului. Fiecrei puteri i corespunde un anumit
atribut al dreptului de proprietate: posesia, folosina, dispoziia. Toate aceste
prerogative aparin n exclusivitate proprietarului i numai el poate dispune
de ele.
Avnd n vedere c dreptul de proprietate nu dispare prin neuz rezult c
principalele aciuni reale (aciunea n revendicare imobiliar i aciunea
negatorie) sunt imperscriptibile, ca efect al perpetuitii dreptului de
proprietate.
n art. 563-564 legiuitorul reglementeaz Aprarea dreptului de proprietate
private.
Astfel, art. 563 din Codul civil prevede c:
(1) Proprietarul unui bun are dreptul de a-l revendica de la posesor sau de la o alt
persoan care l deine fr drept. El are, de asemenea, dreptul la despgubiri, dac este
cazul.
(2) Dreptul la aciunea n revendicare este imprescriptibil, cu excepia cazurilor n care prin
lege se dispune altfel.
(3) Dreptul de proprietate dobndit cu bun-credin, n condiiile legii, este pe deplin
recunoscut.
(4) Hotrrea judectoreasc prin care s-a admis aciunea n revendicare este opozabil i
poate fi executat i mpotriva terului dobnditor, n condiiile Codului de procedur civil.
Potrivit art. 564 din Codul civil,
Ioan Apostu
(1) Proprietarul poate intenta aciunea negatorie contra oricrei persoane care pretinde c
este titularul vreunui drept real, altul dect cel de proprietate, asupra bunului sau.
(2) Dreptul la aciunea negatorie este imprescriptibil.
Atributele dreptului de proprietate
nc din dreptul roman, atributele dreptului de proprietate s-au apreciat i numit
la fel: jus utendi, jus fruendi i jus abutendi. Le analizm separat n cele ce
urmeaz:
a) Posesia (jus utendi), const n dreptul titularului de a stpni n fapt un bun.
n doctrin au fost utilizate mai multe expresii. Matei Cantacuzino spunea c
prin jus utendi se nelege ntrebuinarea unui lucru potrivit naturii sale
specifice. Florin Sion a uza de lucru n sine, Roserri-Blnescu dreptul de a
te servi de un lucru.
Posesia, presupune spre exemplu dreptul de a locui casa, de a folosi maina,
de a clri bicicleta etc.
Aceast stpnire poate fi exercitat de proprietar, sau de o alt persoan.
ntre posesie i proprietate nu poate fi pus semnul egalitii, deoarece prima,
este doar o expresie exterioar a celei de a doua. Mai nti este perceput
posesia (care este o stare de fapt) i apoi proprietatea (care este o stare de
drept).
Altfel spus, o persoan poate avea posesia unui bun fr a fi proprietar, dup
cum proprietarul unui bun poate s nu-l posede.
b) Folosina (jus fruendi) este dreptul pe care l are cineva de a folosi
lucrurile percepndu-le fructele naturale, civile i industriale, n interesul su
(Revezi clasificarea bunurilor).
Codul civil, intrat n vigoare la 1 octombrie 2011, n art. 548 alin. (1)
reglementeaz fructele dup cum urmeaz:
(1) Fructele reprezint acele produse care deriv din folosirea unui bun, fr a diminua
substana acestuia. Fructele sunt: naturale, industriale i civile. Fructele civile se numesc i
venituri.
Rezult aadar c fructele pot fi produse numai de bunurile frugifere (fctoare
de fructe) i se mpart n 3 categorii: 1. naturale (se nasc indiferent de voina
omului); 2. industriale (presupun intervenia omului); 3. civile (sunt
consecina unor acte juridice chirii, dobnzi).
Potrivit art. 548 alin. (2), (3) i (4):
(2) Fructele naturale sunt produsele directe i periodice ale unui bun, obinute fr
intervenia omului, cum ar fi acelea pe care pmntul le produce de la sine, producia i
sporul animalelor.
(3) Fructele industriale sunt produsele directe i periodice ale unui bun, obinute ca rezultat
al interveniei omului, cum ar fi recoltele de orice fel.
Ioan Apostu
(4) Fructele civile sunt veniturile rezultate din folosirea bunului de ctre o alt persoan n
virtutea unui act juridic, precum chiriile, arenzile, dobnzile, venitul rentelor i dividendele.
n art. 549 din Codul civil sunt reglementate productele:
Productele sunt produsele obinute dintr-un bun cu consumarea sau diminuarea substanei
acestuia, precum copacii unei pduri, piatra dintr-o carier i altele asemenea.
Spre deosebire de fructe, productele nu pot fi obinute dect o singur dat i
prin consumarea substanei bunurilor. n cazul coproprietii, fiecare
coproprietar poate percepe fructele doar proporional cu cota sau ntinderea
dreptului su individual de proprietate.
c) Dispoziia (jus abutendi) const potrivit unei mai vechi concepii n a
consuma, a nstrina, a desfiina, a distruge, a ntrebuina n mod definitiv fr
posibilitatea de rencepere pentru cel ce a uzat astfel. Au mai fost formulate
definiii n acelai sens de Matei Cantacuzino, Florin Sion i HamangiuBicoianu.
Definim dreptul de dispoziie ca acea facultate a proprietarului unui bun de a
renuna irevocabil la toate atributele dreptului su n limitele legii.
Aceasta presupune c poate s-l doneze, s-l abandoneze i chiar s-l distrug.
Libertatea n materia dispoziiei poate fi ns ngrdit n mod excepional prin
lege.
Sarcina de lucru 1
Formulai trei argumente n favoarea afirmaiei: dreptul de
proprietate se perpetueaz transmindu-se (Hamagiu, RosettiBlnescu, Boicoianu) (maximum 7-10 rnduri).
2.1.2. Restricii ale dreptului de proprietate privat

Caracterizarea dreptului de proprietate ca fiind absolut, a rspuns nc din
epoca revoluiilor burgheze cerinelor de garantare i protejare a proprietii,
fr de care progresul social este de neconceput. Aa cum apreciau Hamagiu i
contemporanii si, proprietatea constituie o enorm for civilizatoare,
deoarece se afl la baza iniiativei private i este singurul resort durabil al
activitii omeneti. Cu toate acestea, n perioada modern au fost aduse
multiple ngrdiri dreptului de proprietate, dintre care cele mai multe n epoca
1945 1989 cnd s-a tins chiar ctre desfiinarea lui.
Reine
acceste
aspecte!
ntre caracterul absolut al proprietii i ocrotirea intereselor sociale trebuie s

existe un judicios echilibru, astfel nct protejarea proprietii s nu
prejudicieze n nici-un fel interesele majore ale societii. Tocmai prin
realizarea acestui echilibru ntre interesele generale i cele individuale, este
atins finalitatea legii ca regulator al relaiilor sociale.
Ioan Apostu
Codul civil n Art. 556 reglementeaz limitele exercitrii dreptului de

proprietate privat:
(1) Dreptul de proprietate poate fi exercitat n limitele materiale ale obiectului su. Acestea
sunt limitele corporale ale bunului care formeaz obiectul dreptului de proprietate, cu
ngradirile stabilite prin lege.
(2) Prin lege poate fi limitat exercitarea atributelor dreptului de proprietate.
(3) Exercitarea dreptului de proprietate poate fi limitat i prin voina proprietarului, cu
excepiile prevzute de lege.
Rezult aadar c limitrile dreptului de proprietate i pot avea sorgintea
fie n voina omului, fie n a legii.
I.
Restricii stabilite prin voina titularului dreptului de proprietate

Exerciiul proprietii implic folosirea de ctre titular a tuturor atributelor
dreptului su, posesia, folosina sau dispoziia. Nimic nu-l oprete ns s
nstrineze sub orice titlu pe oricare din aceste atribute, mprejurare n care
spunem c dreptul de proprietate a fost dezmembrat, lund natere uzul,
uzufructul, abitaia, servitutea sau superficia. Cu excepia cazurilor cnd
anumite dezmembrminte apar prin efectul legii (Superficia art. 693-702 Cod
civil; Uzufruct art. 703-748 Cod civil; Uz i abitaie art. 749-753 Cod civil;
Servituile art. 755-772 Cod civil) ele iau natere prin consimmntul
titularului dreptului de proprietate. Urmare unei asemenea dezmembrri, acesta
rmne doar cu nuda proprietate (dreptul de dispoziie), posesia i folosina
aparinnd n fapt altei persoane (uzufructuar spre exemplu).
A doua restricie a dreptului de proprietate const n clauza de inalienabilitate,
care presupune interdicia nstrinrii unui bun stabilit de ctre dispuntor n
sarcina dobnditorului. n acest fel, dobnditorul unui bun, dei este proprietar,
nu poate s uzeze de toate atributele dreptului su fiindu-i interzis exerciiul
atributului dispoziiei cu privire la bunul primit. O asemenea clauz este licit
doar atunci cnd are un caracter vremelnic. Nimic nu-l mpiedic pe
dispuntorul cu titlu gratuit spre exemplu s-i impun gratificatului pstrarea
bunului primit, pentru o perioad de timp, s spunem pn la ndeplinirea unei
condiiuni. Dimpotriv, atunci cnd clauza este impus perpetuu, fr nici-o
limit (ceea ce va avea ca efect scoaterea bunului din circuitul civil), ea este
inadmisibil, ntruct contravine interesului general, deci este totodat ilicit.
Clauza de inalienabilitate este reglementat de Codul civil n art. 627- 629.
Astfel, n 627 se prevede:
(1) Prin convenie sau testament se poate interzice nstrinarea unui bun, ns numai pentru
o durat de cel mult 49 de ani i dac exist un interes serios i legitim. Termenul ncepe s
curg de la data dobndirii bunului.
(2) Dobnditorul poate fi autorizat de ctre instan s dispun de bun dac interesul care a
justificat clauza de inalienabilitate a bunului a disprut sau dac un interes superior o
impune.
(3) Nulitatea clauzei de inalienabilitate stipulate ntr-un contract atrage nulitatea ntregului
contract dac a fost determinant la ncheierea acestuia. n contractele cu titlu oneros,
caracterul determinant se prezum, pn la proba contrar.
Ioan Apostu
(4) Clauza de inalienabilitate este subneleas n conveniile din care se nate obligaia de a
transmite n viitor proprietatea ctre o persoan determinat sau determinabil.
(5) Transmiterea bunului pe cale de succesiune nu poate fi oprit prin stipularea
inalienabilitii.
Potrivit art. 628 alin. (4) din Codul civil:
(4) n cazul n care clauza de inalienabilitate a fost prevzut ntr-un contract cu titlu
gratuit, ea este opozabil i creditorilor anteriori ai dobnditorului.
Potrivit acestor prevederi rezult c pentru a produce efecte clauza de
inalienabilitate trebuie s ndeplineasc urmtoarele condiii:
-
s fie cuprins ntr-un testament sau o convenie;

s fie justificat de un interes serios i legitim;
s nu aib o durat mai mare de 49 de ani, termen care ncepe s curg de la
data dobndirii bunului.
Clauza de inalienabilitate nceteaz fie prin convenia prilor, pe cale judiciar

sau prin constatarea nulitii acesteia.
Sarcina de lucru 2
Elaborai un text de 10-12 rnduri n care s argumentai
raionalitatea instituirii restriciei dreptului de proprietate ce const
n clauza de inalienabilitate.
II.
Restricii legale aduse dreptului de proprietate

n scopul protejrii unor interese generale sau a drepturilor altor persoane,
legiuitorul a instituit o serie de restricii cu privire la exerciiul unora dintre
atributele dreptului de proprietate. Astfel, Codul civil n art. 602 alin. (1)
dispune: (1) Legea poate limita exercitarea dreptului de proprietate fie n
interes public, fie n interes privat.
Alin. (2) al aceluia i articol precizeaz c din perspectiva interesului ocrotit
prin aceste limitri, Limitele legale n interes privat pot fi modificate ori
desfiinate temporar prin acordul prtilor. Pentru opozabilitate fa de teri
este necesar ndeplinirea formalitilor de publicitate prevzute de lege.
Examinarea restriciilor n sistemul cursului de fa vizeaz doar pe cele ce nu
formeaz obiectul altor discipline (dreptul comercial, administrativ, etc.),
respectiv:
A. Restricii privind interesele economice i sociale generale, precum i
interesele domeniului public.
B. Restricii privind interesele individuale ale titularilor dreptului de
proprietate.
Ioan Apostu
P
Proprieteatea,
dezmembrmintele i aprarea
rarea dreptului de proprietate
A. Restricii
ii privind interesele economice ii sociale generale precum i
interesele domeniului public.
a. Limitarea proprietii
propriet
private prin Constituie,, are n vedere
ve
dispoziiile
articolului 44 alineat 3, potrivit cruia:
c
Nimeni
Nimeni nu poate fi expropriat dect pentru o cauz
cauz de utilitate public,
public
stabilit potrivit legii, cu dreapt
dreapt i prealabil despgubire.
gubire.
Aceeai
i dispoziiune
dispozi
este cuprins ii n textul articolului 562 alin. (3) din
Codul civil dispune c:
c
(3) Exproprierea se poate face numai pentru o cauz
cauz de utilitate public
public
stabilit potrivit legii, cu justa i prealabila despgubire,
gubire, fixat
fixat de comun
acord ntre proprietar ii expropriator. n caz de divergen
divergen
asupra
cuantumului despgubirilor,
desp
acesta se stabilete
te pe cale judecatoreasc.
judecatoreasc
Totodat,
, potrivit articolului 44
4 alineat 5 din Constituie, Pentru lucrri de
interes general, autoritatea public
public poate folosi subsolul oricrei
oric
proprieti
imobiliare, cu obligaia de a despgubi
gubi proprietarul pentru daunele aduse
solului, plantaiilor sau construciilor,
construc
precum ii pentru alte daune imputabile
autoritii.
Din cele de mai sus rezult
rezult c limitrile i restriciile
iile prevzute
prev
n art. 44 din
Constituie
ie sunt operante
o
cu urmtoarele condiii:
1. s existe o cauz
cauz de interes general sau de utilitate public;
public
2. cauza sau interesul s
s fie stabilite prin lege;
3. despgubirea
gubirea proprietarului proporional
propor ional cu prejudiciul ncercat i n
principiu n prealabil.
Exproprierea este operaiunea
opera iunea prin care unele imobile sunt trecute forat n
proprietatea public.
public . Este motivul pentru care procedura exproprierii se
declaneaz
doar atunci cnd prile
p ile nu convin ca transferul de proprietate n
domeniul public al statului s se fac n baza unui act juridic obinuit,
obi
vnzare, schimb, donaie
dona etc.
Potrivit art. 44 alin. (2) din Constituia
Constitu ia Romniei (revizuit): (2) Proprietatea
privat este garantat
garantat i ocrotit n mod egal de lege, indiferent de titular.
Cetenii strini
ini i
i apatrizii pot dobndi dreptul de proprietate privat
privat asupra
terenurilor numai n condiiile
condi iile rezultate din aderarea Romniei la Uniunea
European i din alte tratate internaionale
interna ionale la care Romnia este parte, pe
baz de reciprocitate, n condiiile
condi
prevzute
zute prin lege organic,
organic precum i
prin motenire
tenire legal.
legal
Dreptul de preempiune,
preem
este o veche instituie
ie a dreptului romnesc, care
coboar n timp pn
pn n epoca feudalismului timpuriu. Preemiunea
Preem
numit i
dreptul de protimis, const
const n facultatea
tea de care se bucur o persoan
persoan de a fi
preferat oricrei
rei alteia la cumprarea
cump rarea unui anumit bun. Dreptul de preemiune
preem
poate fi stabilit prin lege sau prin convenia
conven
prilor,
ilor, fie n favoarea unei
persoane fizice sau juridice fie n favoarea statului i constituie
onstituie o ngrdire
ngr
a
atributului dispoziiei
dispozi
deoarece titularul suu nu este liber s nstrineze bunul
dect n anumite condiii.
condi
Ioan Apostu
P
Proprieteatea,
Pn la ntrarea a vigoare a Codului civil actual, singura

singura dispoziiune
dis
legal
care reglementaa acest drept era cea cuprins n articolul 48 alineat 1 din Lege
18/1991 (cu modificrile
modific
ulterioare), potrivit creia nstr
nstrinarea de terenuri
agricole n extravilan prin vnzare se poate face prin exercitarea dreptului de
preempiune.
Potrivit art. 1.730 din Codul civil:
(1) n condiiile
iile stabilite prin lege sau contract, titularul dreptului de preempiune,
preemp
numit
preemptor, poate s cumpere cu prioritate un bun.
(2) Dispoziiile
iile prezentului cod privitoare la dreptul de preempiune
preemp iune sunt aplicabile numai
dac prin lege sau contract nu se stabilete
stabile altfel.
(3) Titularul dreptului de preempiune
preemp
care a respins o ofert de vnzare nu i
mai poate
exercita acest drept cu privire la contractul ce i-a
i a fost propus. Oferta se consider
consider respins
dac nu a fost acceptat n termen de
d cel mult 10 zile, n cazul vnzrii
rii de bunuri mobile, sau
de cel mult 30 de zile, n cazul vnzrii
vnz rii de bunuri imobile. n ambele cazuri, termenul curge
de la comunicarea ofertei ctre
tre preemptor.
Dreptul de preemiune
preemiune este recunoscut n favoarea unor categorii
cat
de persoane
expres i limitativ prevzute
prev zute de lege, respectiv coproprietarilor, proprietarilor
vecini i statului i se exercit prin Agenia
ia pentru Dezvoltare i amenajare
Rural. n legtur cu dreptul de preemiune aaa cum este el reglementat prin
articolul 48 din Legea 18/1991, impun 3 precizri:
preciz
1)Preemiunea
iunea nu opereaz
opereaz dect atunci cnd n discuiune sunt terenuri
agricole situate n extravilan. Per
Per a contrario, n cazul terenurilor situate n
intravilan i a terenurilor neagricole din extravilan
extravilan dispoziiile
dispozi
art. 48 nu sunt
aplicabile.
2)Dreptul
Dreptul de preemiune
preem iune nu poate fi exercitat de titularii si
s dect n materia
vnzrii.
rii. Dimpotriv
Dimpotriv el nu-ii are aplicare n cazul altor contracte avnd drept
obiect schimbul, donaia,
dona arenda sau eventual n materia
ria partajului de bunuri.
3)Exercitarea
Exercitarea dreptului de preemiune
preem iune presupune respectarea procedurii
prescrise de articolul 48, n sensul sesizrii
sesiz
Ageniei
iei pentru Dezvoltare i
Amenajare Rural prin mijlocirea creia este desemnat persoana ce ar putea
cumpra. Dac nici unul dintre cei prevzui
prev
i de articolul 48 alineatul 2 nu
dorete s cumpere, dreptul lor la preemiune
preem
se consider stins, revenind ns
ns
statului n ordinea preferinei
preferin stabilite de text.
Dac n final agenia
agen nu acord statului dreptul de preferin
n termen de 30 de
zile, vnzarea se va putea face liber, aa
a a cum prevede alineatul final al
articolului 48. Discuii
Discu n practic s-au fcut
cut cu privire la exercitarea dreptului
de preemiune
iune n cazul contractului de vnzare-cumprare
vnzare cumprare cu clauz
clauz de
ntreinere i al coproprietii
copropriet
(Lupulescu, 1993, p. 12).
a.
Limitri
ri
ri ale dreptului de proprietate referitoare la construcii
construc
construc
Legea nr. 50/19913 privind autorizarea executrii

rii construciilor
construc
instituie i
restricii
ii
ii viznd exercitarea dreptului de proprietate. Sunt prevzute
prev
norme
referitoare la autoritatea administrativ
administrativ a lucrrilor
rilor de construire, reconstruire,
modificare, extindere sau reparare a cldirilor
dirilor de orice fel. Dreptul de
3
Republicat n M. Of. Nr. 933 din 13 Octombrie 2004
Ioan Apostu
dispoziie este restrns i prin interdicia desfiinrii unor construcii ori

amenajri, condiionat de obinerea unei autorizaii administrative. Totodat, n
cazul concesionrii de terenuri pentru construcii n situaia nenceperii
construciei n termen de un an de la obinerea actului de concesiune,
autorizarea i pierde valabilitatea.
b. Inalienabilitatea legal, ca rezultat al dispoziiilor legii, se refer la
bunurile scoase din circuitul civil.
Articolul 136 alineat 4 din Constituia modificat i completat prevede c:
Bunurile proprietate public sunt inalienabile. n condiiile legii organice,
ele pot fi date n administrare regiilor autonome ori instituiilor publice sau
pot fi concesionate ori nchiriate; de asemenea, ele pot fi date n folosin
gratuit instituiilor de utilitate public.
n realizarea aceleiai interdicii constituionale, potrivit articolului 5 alineat
2 din Legea 18/1991 (cu modificrile ulterioare), terenurile care fac parte din
domeniul public sunt scoase din circuitul civil.
Inalienabilitatea unor bunuri rezult i din interpretarea per a contrario a
dispoziiilor art. 1229 din Cod civil potrivit crora numai bunurile care sunt n
circuitul civil pot face obiectul unei prestaii contractuale, fiind deci oprit
vnzarea celor pe care legea le scoate n afara circuitului civil.
Astfel de bunuri, dei n principiu aflate n circuitul civil, sunt oprite
comerului cum ar fi substanele toxice i halucinogene, explozibile sau
animalele bolnave de boli contagioase.
c. Limitri impuse de interese ce vizeaz aprarea naional, se refer la
constituirea de desmembrminte ale dreptului de proprietate asupra unor bunuri
aflate n puterea de dispoziie i folosin a Ministerului Aprrii Naionale.
h)
Interdicii referitoare la exploatarea subsolului
Dei art. 559 alin. (2) din Codul civil prevede n principiu c
proprietarul poate face, deasupra i n subsolul terenului, toate construciile, plantaiile i
lucrrile pe care le gsete de cuviin, n afara de excepiile stabilite de lege, i poate trage
din ele toate foloasele pe care acestea le-ar produce,
Articolul 136 alineat 3 din Constituie limiteaz acest drept. Textul prevede c:
Bogiile de interes public ale subsolului, spaiul aerian, apele cu potenial energetic
valorificabil, de interes naional, plajele, marea teritorial, resursele naturale ale zonei
economice i ale platoului continental, precum i alte bunuri stabilite de legea organic, fac
obiectul exclusiv al proprietii publice.
Ioan Apostu
Sarcina de lucru 3
Analizai comparativ reglementrile prevzute n Vechiul Cod civil i
Codul civil n vigoare referitoare la principalele categorii de restricii
legale aduse dreptului de proprietate.
B.Restricii privind interesele individuale ale titularilor dreptului de

proprietate.
Raporturile de vecintate implic o multitudine de probleme legate de
exerciiul atributelor proprietii de ctre cei ce se afl n relaii de vecintate.
n articolul 44 alineat 7, Constituia prevede c:
Dreptul de proprietate oblig la respectarea sarcinilor privind protecia mediului i
asigurarea bunei vecinti, precum i la respectarea celorlalte sarcini care, potrivit legii sau
obiceiului, revin proprietarului.
n practica judiciar s-a stabilit c de cele mai multe ori exercitarea servituilor
legate de vecintate constituie cel mai important factor procesiv. Pentru aceste
considerente, analiza restriciilor dreptului de proprietate n materia vecintii
se impune att ca o necesitate de ordin doctrinar ct i judiciar. Vecintatea a
dou proprieti poate da natere unor limitri i restricii de drepturi de
proprietate, aa zisele servitui naturale i legale.
n categoria servituilor naturale le amintim pe cele referitoare la ape, la
grniuire sau mprejmuirea proprietii care constituie dezmembrminte ale
dreptului de proprietate. Dimpotriv, servituile legale spre exemplu cele
referitoare la zidul ori la anul comun, nu constituie dezmembrminte ale
dreptului de proprietate ci restricii legale referitoare la exercitarea acestuia.
Dintre aceste restricii, mai importante sunt cele referitoare la obligaiile
propter rem, obligaia de toleran sau incidente rezultate din raporturile de
vecintate.
Obligaiile reale de a face, numite i obligaii propter rem apar ca un
accesoriu al unui drept real a crui soart o vor urma. Aceast obligaie nu
corespunde nsui dreptului real, deoarece ea nu incumb oricrei persoane, ci
numai titularului dreptului real cu privire la bun, oricare ar fi el. Ea este ns
att de strns legat de bun, nct l urmeaz n mna oricrui s-ar gsi.
Aflm obligaii propter rem n legislaia noastr doar n materia funciar.
Spre exemplu articolul 58 din Legea 18/1991 stabilete c titularii unor
proprieti nvecinate vor face mpreun atunci cnd se impune, lucrri pentru
protecia i ameliorarea solului.
Obligaia de toleran exist n raporturile de vecintate, separat i
inconfundabil cu cea rezultat dintr-o servitute. n acest caz nu ne aflm deci n
Ioan Apostu
prezena unei servitui ci a unor drepturi de crean rezultate dintr-un raport

juridic obligaional.
Din raporturile de vecintate se pot nate i incidente nerecunoscute n mod
special de legislaia n materie, dar ntlnite n practica judectoreasc. Astfel
de incidente, sunt cele legate de tulburarea adus raporturilor de vecintate prin
exercitarea abuziv a atributelor proprietii. n aceast mprejurare, important
este de cunoscut dac titularul i exercit prerogativele n limitele dreptului
su recunoscut de lege, sau dimpotriv abuznd cu rea credin de dreptul su
tulbur normala exploatare a fondurilor nvecinate de ctre alte persoane.
2.1.3. Obiectul dreptului de proprietate privat
Potrivit art. 553 alin. (1) din Codul civil, (1) Sunt obiect al proprietii private
toate bunurile de uz sau de interes privat aparinnd persoanelor fizice,
persoanelor juridice de drept privat sau de drept public, inclusiv bunurile care
alctuiesc domeniul privat al statului i al unitilor administrativ-teritoriale.
Rezult aadar c dei obiect al dreptului de proprietate privat l constituie
bunurile de uz sau de interes privat (mobile i imobile) care aparin subiectelor
deptului de proprietate privat4, totui acesta poate purta i asupra unui drept,
cu condiia ca el s fac din element activ al unui patrimoniu i s fie n
principiu transmisibil. Dreptul de proprietate nu poate exista n principiu dect
asupra unor bunuri corporale. Cu toate acestea, proprietatea poate s fie
exercitat bunoar i asupra unui document constatator al unei creane, cum
sunt titlurile de credit. O alt cerin general cu privire la obiectul dreptului de
proprietate este aceea ca bunul s existe. Existena bunului, implic ns
delimitarea sa material n raport cu coordonatele nconjurtoare dar i n
raport cu alte bunuri similare.
Cea mai dificil, delimitarea privete cazul bunurilor imobile att prin natura
lor special, ct i prin regimul juridic diferit de al imobilelor. Delimitarea
presupune n materia imobilelor operaiunile juridice de ngrdire i grniuire.
Regimul juridic al imobilelor, are n vedere n principal regimul special al
apelor pluviale (de izvor sau curgtoare) al terenurilor i al construciilor.
Urmrim n detaliu, delimitarea proprietilor i regimul juridic al imobilelor.
Delimitarea proprietilor
Delimitarea proprietilor, este operaiunea care implic fie grniuirea a
dou proprieti lipite ntre ele, fie ngrdirea proprietii ca atribut al
proprietarului de a se folosi liber de fondul su.
a) ngrdirea, constituie cel mai frecvent mijloc pentru mpiedicarea violrii
proprietii, realizndu-se prin mprejmuiri cu garduri, ziduri, anuri etc.
Potrivit art. 561 din Codul civil Orice proprietar poate s i ngrdeasc
proprietatea, suportnd, n condiiile legii, cheltuielile ocazionate.
Codul civil reglementeaz diferit ngrdirea de bunvoie (art. 561) i ngrdirea
obligatorie (art. 662).
Bujorel Florea, op. Cit., pg. 46
Ioan Apostu
Dac n primul caz ngrdirea este o facultate, lsat la aprecierea

proprietarului, n cel de al doilea ea este dictat de lege, datorit apropierii
dintre proprietile existente n localitile urbane. Art. 662 din Codul civil
prevede Obligaia de construire a despriturilor comune:
(1) Oricare dintre vecini i poate obliga pe proprietarii fondurilor nvecinate s contribuie
la construirea unei desprituri comune.
b) Grniuirea proprietilor nvecinate
Regula prevzut de art. 560 din Codul civil este c:
Proprietarii terenurilor nvecinate sunt obligai s contribuie la grniire prin reconstituirea
hotarului i fixarea semnelor corespunztoare, suportnd, n mod egal, cheltuielile
ocazionate de aceasta.
De obicei grniuirea are loc pe cale amiabil, prin aceasta urmrindu-se
delimitarea proprietilor nvecinate, prin semne exterioare i vizibile.
n practic se pot ivi ns situaii cnd grniuirea nu se poate face prin bun
nelegere, fiind necesar intervenia instanei. Aciunea n justiie prin care
unul dintre proprietari cere n contradictoriu cu vecinii si delimitarea
proprietilor se numete aciune n grniuire.
Grniuirea poate s presupun stabilirea hotrniciei n cazul n care ea a fost
modificat, dar n subsidiar poate avea ca obiect i revendicarea unei suprafee
de teren cotropite printr-o fals hotrnicie. n aceast ultim situaie,
reclamantul trebuie s fac dovad n primul rnd c este titularul dreptului de
proprietate.
Regimul juridic al imobilelor
Potrivit art. 559 din Codul civil:
(1) Proprietatea terenului se ntinde i asupra subsolului i a spaiului de deasupra terenului,
cu respectarea limitelor legale.
(2) Proprietarul poate face, deasupra i n subsolul terenului, toate construciile, plantaiile i
lucrrile pe care le gsete de cuviin, n afar de excepiile stabilite de lege, i poate trage
din ele toate foloasele pe care acestea le-ar produce. El este inut s respecte, n condiiile i
n limitele determinate de lege, drepturile terilor asupra resurselor minerale ale subsolului,
izvoarelor i apelor subterane, lucrrilor i instalaiilor subterane i altora asemenea.
(3) Apele de suprafa i albiile acestora aparin proprietarului terenului pe care se formeaz
sau curg, n condiiile prevzute de lege. Proprietarul unui teren are, de asemenea, dreptul de
a apropria i de a utiliza, n conditiile legii, apa izvoarelor i a lacurilor aflate pe terenul
respectiv, apa freatic, precum i apele pluviale.
A) Proprietatea solului, implic proprietatea suprafeei i a subsolului.
a) Proprietatea suprafeei, este reglementat de art. 559 alin. (2) Cod civil.
n spiritul acestui text, pe suprafaa terenului su proprietarul poate s ridice
liber toate construciile, plantaiile i lucrrile pe care le gsete de cuviin,
n afar de excepiile stabilite de lege, i poate trage din ele toate foloasele pe
care acestea le-ar produce.
Ioan Apostu
Totodat, ca efect al exclusivitii dreptului, acesta poate interzice vecinilor s-i

aduc orice atingere. n virtutea articolului 613 din Codul civil:
(2) n caz de nerespectare a distanei, proprietarul vecin este ndreptit s cear scoaterea
ori, dup caz, tierea, la nlimea cuvenit, a arborilor, plantaiilor ori a gardurilor vii, pe
cheltuiala proprietarului fondului pe care acestea sunt ridicate.
(3) Proprietarul fondului peste care se ntind rdcinile sau ramurile arborilor aparinnd
proprietarului vecin are dreptul de a le tia, precum i dreptul de a pstra fructele czute n
mod natural pe fondul su.
Rezult aadar c titularul dreptului de proprietate poate s taie crengile
copacilor ce se ntind i fac umbr proprietii sale, ori rdcinile ntinse pe
terenul su.
n ceea ce privete coloana aerian ce se ridic perpendicular pe suprafaa
solului, dei nu este proprietatea sa ea aparine titularului dreptului de
proprietate. Proprietarul poate edifica construcii de orice nlime, cu condiia
obinerii autorizaiei administrative. El nu se poate ns opune survolrii
proprietii sale de aeronave, i nici transportului energiei electrice prin cabluri
suspendate. Temeiul acestor ngrdiri, l constituie prevederile articolului 136
alineatul 3 din Constituie, potrivit crora, spaiul aerian face obiectivul
exclusiv al proprietii publice.
b) Proprietatea subsolului, este instituit de art. 559 Cod civil, potrivit cruia
proprietarului i este recunoscut dreptul i asupra subsolului fondului su,
indiferent de adncimea sa. Articolul 559 din Codul civil, permite
proprietarului s fac n subsolul terenului, toate construciile, plantaiile i
lucrrile pe care le gsete de cuviin, n afar de excepiile stabilite de lege,
i poate trage din ele toate foloasele pe care acestea le-ar produce. Dreptul
asupra subsolului nu este nici el nelimitat, dimpotriv este ngrdit prin
anumite prevederi speciale ale legii. Astfel, articolul 44 alineatul 5 din
Constituie precizeaz c: Pentru lucrri de interes general, autoritatea
public poate folosi subsolul oricrei proprieti imobiliare, cu obligaia de a
despgubi proprietarul pentru daunele aduse solului, plantaiilor sau
construciilor, precum i pentru alte daune imputabile autoritii.
Totodat, textul articolului 136 alineatul 3 stabilete c bogiile de orice
Reine aceste natur ale subsolului fac obiectul exclusiv al proprietii publice.
aspecte!
B) Regimul juridic al terenurilor

Pn n decembrie 1989, legislaia era foarte restrictiv n ceea ce privete
dobndirea, circulaia i nstrinarea terenurilor:
- articolul 30 din Legea 58/1974 stabilea interdicia nstrinrii altfel dect
prin motenire legal;
- cei ce prseau definitiv ara erau sancionai cu trecerea terenurilor lor n
proprietatea statului;
- dobndirea prin efectul uzucapiunii era de asemenea interzis.
Practic, terenurile au fost scoase din circuitul civil, i se tindea spre desfiinarea
proprietii private asupra acestora. Constituia n vigoare prevede c
proprietatea privat este ocrotit n mod egal de lege, indiferent de titular.
Ioan Apostu
n afar de unele restricii pe care le-am amintit deja, Legea 18/1991, stabilete
cadrul juridic al dobndirii i circulaiei terenurilor n Romnia. Potrivit acestei
legi, terenurile de orice fel, constituie fondul funciar al Romniei.
n conformitate cu art. 559 alin. (1) din Codul civil n vigoare din 1 octombrie
2011, proprietatea terenului se ntinde i asupra a spaiului de deasupra
terenului, cu respectarea limitelor legale (Florea, 2011, p. 67).
Delimitarea terenurilor ce formeaz dreptul de proprietate privat se impune
mai ales ct privete suprafaa lor. Ori de cte ori exist nenelegeri cu privire
la suprafaa terenurilor nvecinate, instrumentul juridic pe care prile l pot
utiliza este prevzut de art. 560 Cod civil i anume aciunea n grniuire.
n ce privete subsolul terenului, se aplic prevederile art. 559 din Codul civil
coroborate cu dispoziiile art. 556 alin (1) din Codul civil i ale art. 44 alin. (5)
din Constituie.
Regimul juridic al construciilor
n legislaia anterioar au existat mai multe restricii i limitri ale dreptului de
proprietate avnd ca obiect construciile. Articolul 5 din Legea 4/1973 stabilea
c cetenii au dreptul s aib n proprietate personal o singur cas de
odihn pentru ei i familiile lor.
Articolul 60 alineatul 1 lit. a din Legea 5/1973 referitoare la administrarea
fondului locativ i reglementarea raporturilor dintre proprietar i chiriai (nc
n vigoare) stabilete reguli referitoare la normarea suprafeei locuibile n
sensul c fiecare persoan are dreptul la o singur camer.
n ceea ce privete casele de odihn, articolele 45-48 din Legea 5/1973
dispuneau ca acestea s aib dimensiuni restrnse i s se rezume strict la
nevoile proprietarilor i familiilor lor.
Decretul Lege 61/7 februarie 1990, prevede posibilitatea cumprrii locuinelor
proprietate de stat de ctre chiriaii care locuiesc n ele. Cei ce au cumprat
locuine i al cror teren aferent a trecut prin efectul Legii 58/1974 n
proprietatea statului, dobndesc prin efectul Legii 18/1991 dreptul de
proprietate asupra acestora prin decizia Prefectului.
Legea 85/22 iulie 1992, a extins sfera locuinelor ce pot fi vndute i asupra
acelora construite din fondurile fostelor uniti economice sau bugetare, n
condiiile Decretului Legea 61/1990.
Edificarea unei construcii, impune obinerea autorizaiei eliberate de
autoritatea administrativ competent, potrivit procedurii prevzute de Legea
nr. 50/19915.
Republicat n M. Of. Nr. 933 din 13 octombrie 2004
Ioan Apostu
Sarcina de lucru 4
Enumerai n 10 rnduri asemnrile i deosebirile existente ntre
ngrdire i grniuire ca modaliti de delimitare a proprietilor.
Regimul juridic al apelor

Constituia reglementeaz n articolul 136 alineat 3 mprejurarea c apele cu
potenial energetic valorificabil i acelea ce pot fi folosite n interesul public i
marea teritorial, fac obiectul exclusiv al proprietii publice. Potrivit art. 5 din
Legea 17/7 august 1990 modificat, apele maritime interioare, marea
teritorial, solul i subsolul acestora precum i spaiu aerian de deasupra lor fac
parte din teritoriul Romniei.
Codul civil intrat n vigoare la 1 octombrie 2011 reglementeaz n art. 604-610
limitele dreptului de proprietate privat relative la folosirea apelor (Florea,
2011, p. 54), dup cum urmeaz:
- Art. 604 - Regulile privind curgerea fireasc a apelor
(1) Proprietarul fondului inferior nu poate mpiedica n niciun fel curgerea fireasc a
apelor provenite de pe fondul superior.
(2) Dac aceast curgere cauzeaz prejudicii fondului inferior, proprietarul acestuia poate
cere autorizarea justiiei spre a face pe fondul sau lucrrile necesare schimbrii direciei
apelor, suportnd toate cheltuielile ocazionate.
(3) La rndul su, proprietarul fondului superior este obligat s nu efectueze nicio lucrare de
natur s agraveze situaia fondului inferior.
Potrivit acestui text de lege, n ceea ce privete mpiedicarea curgerii fireti a
apelor, limitarea se adreseaz n egal msur att proprietarului fondului
superior ct i proprietarului fondului inferior.
Astfel, proprietarului fondului inferior i incumb obligaia de a nu face nimic
de natur s impiedice curgerea fireasc a apelor, iar proprietarul fondului
superior este obligat s se abin de la efectuarea lucrrilor care ar putea agrava
situaia fondului inferior.
n situaia n care fondul inferior este prejudiciat de curgerea apelor,
proprietarul acestuia are posibilitatea s efectueze lucrrile necesare schimbrii
direciei apelor numai dac ndeplinete urmtoarele condiii:
- s aib aib autorizarea justiiei;
- s suporte cheltuielile aferente lucrrilor.
Ioan Apostu
- Art. 605- Regulile privind curgerea provocat a apelor

(1) Proprietarul fondului inferior nu poate mpiedica nici curgerea provocat de
proprietarul fondului superior sau de alte persoane, aa cum este cazul apelor care nesc
pe acest din urm fond datorit unor lucrri subterane ntreprinse de proprietarul acestuia,
al apelor provenite din secarea terenurilor mltinoase, al apelor folosite ntr-un scop casnic,
agricol sau industrial, ns numai dac aceast curgere preced vrsarea ntr-un curs de ap
sau ntr-un an.
(2) n acest caz, proprietarul fondului superior este obligat s aleag calea i mijloacele de
scurgere de natur s aduc prejudicii minime fondului inferior, rmnnd dator la plata
unei despgubiri juste i prealabile ctre proprietarul acestui din urm fond.
(3) Dispoziiile prezentului articol nu se aplic atunci cnd pe fondul inferior se afl o
construcie, mpreun cu grdina i curtea aferent, sau un cimitir.
Prevederile cuprinse n acest articol se adreseaz proprietarului fondului
inferior statund pentru acesta obliagaia s nu mpiedice curgerea apelor
provocate de proprietarul fondului superior sau de alte persoane i se refer la
urmtoarele situaii:
- apele care nesc de pe fondul superior din cauza unor lucrri subterane
ntreprinse de proprietarul acestuia;
- apele provenite din secarea terenurilor mltinoase;
- apele folosite n scop casnic, agricol sau industrial.
Pentru a se invoca obligaia proprietarului fondului inferior de a nu stvili
curgerea provocat a apelor, trebuie ndeplinit o condiie: curgerea provocat
s precead vrsarea ntr-un curs de ap sau ntr-un an, adic ntr-un spaiu ce
are ca destinaie curgerea apei (Florea, 2011, p. 55).
i n sarcina proprietarului fondului superior sunt stabilite dou obligaii:
- s aleag calea i mijloacele de scurgere de natur s aduc prejudicii
minime fondului inferior;
- s pltesc o despgubire just i prealabil proprietarului fondului inferior.
n alineatul 3 al articolului analizat se prevede i o excepie de la limitarea
interzicerii mpiedicrii curgerii provocate a apelor. Potrivit prevederilor
acestui alineat, dac pe fondul inferior se afl construcie, mpreun cu
grdina i curtea aferent, sau un cimitir, proprietarul nu mai este obligat s
nu mpiedice curgerea provocat a apei, putnd ntreprinde orice msuri pentru
salvarea bunurilor respective.
- Art. 606- Cheltuielile referitoare la irigaii
(1) Proprietarul care vrea s foloseasc pentru irigarea terenului su apele naturale i
artificiale de care poate dispune n mod efectiv are dreptul ca, pe cheltuiala sa exclusiv, s
fac pe terenul riveranului opus lucrrile necesare pentru captarea apei.
(2) Dispoziiile art. 605 alin. (2) i (3) se aplic n mod corespunztor.
Limita reglementat de prevederile art. 606 din Codul Civil se aplic
prorpietarului fondului situat pe malul unei ape sau strbtut de o ap
curgtoare. Acest limitare const n obligaia proprietarului fondului riveran
de a permite efectuarea lucrrilor necesare irigrii unor fonduri vecine. Aceast
Ioan Apostu
prevedere se rever la apele naturale i artificiale de care se poate dispune n

mod efectiv.
n ceea ce privete exercitarea dreptului de a efectua lucrrile de captare,
proprietarul fondului ce urmeaz a fi irigat trebuie s ndeplineasc urmtoarele
condiii:
- s suporte cheltuielile lucrrilor;
- s aleag calea i mijloacele de scurgere de natur s aduc prejudicii
minime fondului inferior,
- s pltesc o despgubire just i prealabil proprietarului fondului riveran.
Excepia prevzut la art. 605 alin. (3) din Codul civil opereaz i n acest caz.
- Art. 607 - Obligaia proprietarului cruia i prisosete apa
(1) Proprietarul cruia i prisosete apa pentru necesitile curente este obligat ca, n
schimbul unei juste i prealabile compensaii, s ofere acest surplus pentru proprietarul care
nu i-ar putea procura apa necesar pentru fondul su dect cu o cheltuial excesiv.
(2) Proprietarul nu poate fi scutit de obligaia prevzut la alin. (1) pretinznd c ar putea
acorda surplusului de ap o alt destinaie dect satisfacerea necesitilor curente. El poate
nsa cere despgubiri suplimentare proprietarului aflat n nevoie, cu condiia de a dovedi
existena real a destinaiei pretinse.
Limita instituit n acest text de lege stabilete n sarcina proprietarul cruia i
prisosete apa pentru necesitile curenteo obligaie i anume, aceea de a oferi
surplusul proprietarului care nu i-ar putea procura apa necesar pentru fondul
su dect cu o cheltuial mexcesiv. Trebuie ndeplinite urmtoarele condiii:
- achitarea de ctre proprietarul lipsit de app a unei juste i prealabile
compensaii ctre proprietarul cruia i prisosete apa, pentru surplusul de ap
primit;
- cheltuielile pe care ar trebui s le suporte proprietarul aflat la nevoie pentru
procurarea apei pe cont propriu s fie excesive.
Alin. (2) al art. 607 reglementeaz situaia n care proprietarul surplusului de
ap ar acorda acestuia o alt destinaie dect satisfacerea necesitilor curente.
n aceast ipotez proprietarul surplusului de ap nu se poate prevala de
afectarea destinaiei pretinse pentru a fi scutit de ndeplinirea obligaiei, n
afar de cazul n care dovedete c destinaia pretins este real. n acest caz
poate pretinde proprietarului aflat la nevoie despgubiri suplimentare (Florea,
2011, p. 57).
- Art. 608 - ntrebuinarea izvoarelor
(1) Proprietarul poate acorda orice ntrebuinare izvorului ce ar exista pe fondul su, sub
rezerva de a nu aduce atingere drepturilor dobndite de proprietarul fondului inferior.
(2) Proprietarul fondului pe care se afla izvorul nu poate s i schimbe cursul dac prin
aceast schimbare ar lipsi locuitorii unei localiti de apa necesar pentru satisfacerea
nevoilor curente.
Ioan Apostu
Potrivit acestui text de lege cel care este proprietarul terenului este i
proprietarul izvorului, deoarece acesta face parte din fond. Rezult aadar c
proprietarul unui fond poate acorda izvorului aflat pe fondul su orice
ntrebuinare. Cu alte cuvinte, proprietarul terenului poate opri apa izvorului,
mpiedicnd-o s curg pe fondul inferior, poate desfiina izvorul sau s-i
schimbe cursul. Odat trecut ns apa pe terenul vecin, aceasta devine prin
accesiune proprietatea titularului acestui fond.
La aceast reglentare Codul civil, prin prevederile art. 608, instituie dou
excepii:
- obligaia de a nu aduce atingere drepturilor dobndite de proprietarul
fondului inferior atunci cnd ntrebuineaz ntr-un anumit fel izvorul;
- obligaia de a nu schimba cursul izvorului dac prin aceast schimbare ar
lipsi locuitorii unei localiti de apa necesar pentru satisfacerea nevoilor
curente.
n art. 611-616 Codul civil instituie limite relative la pictura streinii,
distana lucrrilor intermediare cerute pentru construcii, lucrri i plantaii,
precum i la vederea asupra proprietii vecinului.
Apele pluviale fac parte din categoria de bunuri numit res comunis, astfel
nct ele devin proprietatea titularului fondului pe care au czut.
Doar n acest caz, apa de ploaie (ca i cea rezultat din topirea zpezilor sau a
gheurilor) poate forma obiectul proprietii private, n sensul c proprietarul
terenurilor poate s o foloseasc n mod exclusiv. El poate s o rein pe
terenul su sau s o lase s curg pe fondurile inferioare. n momentul n care a
czut apa nceteaz a mai fi un lucru al nimnui (res nullius), aparinnd
proprietarul fondului.
Proprietarii fondurilor inferioare sunt oprii a stvili curgerea natural a apei pe
terenurile lor.
O obligaie similar are ns i proprietarul fondului superior, oprit de a stvili
scurgerea natural a apei pe terenul inferior.
Codul civil, n art. 611-616 reglementeaz limitele referitoare la pictura
streinii, distana lucrrilor interrmediare cerute pentru construcii, lucrri i
plantaii, dar i la vederea asupra proprietii vecinului.
Limitatea privind pictura streinilor, const n ndatorirea proprietarului de a
face streina casei n aa fel nct apele ploilor s se scurg pe terenul su ori n
strad, nu pe locul vecinului (articolul 611 Cod civil).
n ceea ce privete distana i lucrrile intermediare pentru anumite construcii,
limitarea se refer la ndatorirea proprietarului unui fond de a ridica construcii
cu condiia respectrii unei anumite distane fa de linia despritoare de
fondul vecin, aa cum este precizat aceast distan prin lege sau prin obiceiul
locului.
Art. 613 din Codul civil reglementeaz distana minim pentru arbori, dup
cum urmeaz:
Ioan Apostu
(1) n lipsa unor dispoziii cuprinse n lege, regulamentul de urbanism sau a obiceiului
locului, arborii trebuie sdii la o distan de cel puin 2 metri de linia de hotar, cu excepia
acelora mai mici de 2 metri, a plantaiilor i a gardurilor vii.
(2) n caz de nerespectare a distanei, proprietarul vecin este ndreptit s cear scoaterea
ori, dup caz, tierea, la nlimea cuvenit, a arborilor, plantaiilor ori a gardurilor vii, pe
cheltuiala proprietarului fondului pe care acestea sunt ridicate.
(3) Proprietarul fondului peste care se ntind rdacinile sau ramurile arborilor aparinnd
proprietarului vecin are dreptul de a le taia, precum si dreptul de a pstra fructele czute n
mod natural pe fondul su.
Limitatea de vedere, care const n interdicia de a se deschide ferestre de
vedere sau balcoane asupra fondului nvecinat la distane mai mici dect cele
prevzute de articolul 615 Cod civil.
Fereastra sau deschiderea n zidul comun Art. 614
Nu este permis s se fac fereastr sau deschidere n zidul comun,dect cu acordul
proprietarilor.
Distana minim pentru fereastra de vedere Art. 615
(1) Este obligatorie pstrarea unei distane de cel puin 2 metri ntre fondul, ngrdit sau
nengrdit, aparinnd proprietarului vecin, i fereastra pentru vedere, balconul ori alte
asemenea lucrri ce ar fi orientate ctre acest fond.
(2) Fereastra pentru vedere, balconul ori alte asemenea lucrri neparalele cu linia de hotar
spre fondul nvecinat sunt interzise la o distan mai mic de un metru.
(3) Distana se calculeaz de la punctul cel mai apropiat de linia de hotar, existent pe faa
zidului n care s-a deschis vederea sau, dup caz, pe linia exterioar a balconului, pn la
linia de hotar. Distana, i n cazul lucrrilor neparalele, se msoar tot perpendicular, de la
punctul cel mai apropiat al lucrrii de linia de hotar i pn la aceast linie.
Sarcina de lucru 5
Prezentai comparativ regimul juridic al apelor aa cum a fost prevzut
n vechea legislaie i Codul civil n vigoare.
2.1.4. Formele dreptului de proprietate

Potrivit articolului 136 alineat 1 din Constituie, proprietatea este public sau
privat. Referindu-se la proprietatea statului, Codul civil precizeaz n art.
552 formele de proprietate:
Proprietatea este public sau privat.
Din textele mai sus citate, rezult c legiutorul se refer la dou ipostaze ale
proprietii, i anume proprietatea privat i proprietatea public.
Proprietatea privat
Ioan Apostu
Art. 44, alin. 2 din Constituie, referindu-se la proprietatea privat precizeaz

c aceasta este garantat i ocrotit n mod egal de lege, indiferent de
titular. Cu toate acestea, Codul civil ofer cadrul juridic cel mai complet de
reglementare a proprietii private sub toate aspectele.
Codul civil n art. 555, reglementnd Coninutul dreptului de proprietate
privat prevede:
(1) Proprietatea privat este dreptul titularului de a poseda, folosi i dispune de un bun n
mod exclusiv, absolut i perpetuu, n limitele stabilite de lege.
(2) n condiiile legii, dreptul de proprietate privat este susceptibil de modaliti i
dezmembraminte, dup caz.
Definiia doctrinar a proprietii private este urmtoarea:
Dreptul de proprietate privat este dreptul ce aparine persoanelor fizice,
juridice, statutului sau unitilor administrativ-teritoriale asupra unor bunuri
imobile sau mobile, exercitnd asupra lor atributele dreptului de proprietate,
n mod exclusiv i perpetuu, n limitele legii.
Subiectele dreptului de proprietate privat
Titulari ai dreptului de proprietate privat pot fi persoanele fizice, persoanele
juridice, statul, comunele, oraele, municipiile i judeele.
n dreptul civil romn orice persoan fizic este subiect al dreptului de
proprietate privat avnd aptitudinea dea adobndi drepturi patrimoniale chiar
din momentul concepiei (Florea, 2011, p. 46).
Persoanele fizice pot avea n proprietate orice bun mobil sau imobil aflat n
circuitul civil. Sub aspectul obiectului, dreptului de proprietate privat este n
principiu nelimitat n sensul c o persoan fizic poate avea oricte locuine,
teren arabil, aciuni etc. Persoanele fizice pot dispune liber de bunurile din
patrimoniul lor, le pot nstrina sub orice form, pot crea drepturi reale prin
dezmembrarea proprietii lor, cldirile pot fi nchiriate iar terenurile arendate.
Potrivit art. 44 alin. 2 din Constituie:
Cetenii strini i apatrizii pot dobndi dreptul de proprietate privat asupra terenurilor
numai n condiiile rezultate din aderarea Romniei la Uniunea European i din alte tratate
internaionale la care Romnia este parte, pe baz de reciprocitate, n condiiile prevzute
prin lege organic, precum i prin motenire legal.
Exist i interdicii legale, n sensul c anumite categorii nu pot avea calitatea
de cumprtori n cazul vnzrii unor active ce aparin societilor comerciale
i regiilor autonome la care statul sau o autoritate a administraiei publice
locale este acionar6. Din aceste categorii fac parte:
- reprezentanii instituiilor publice implicate n adunrile generale ale
acionarilor;
Art. 23-30 dn O.U.G. nr. 88/1997 privind privatizarea societilor comerciale, modificat
Ioan Apostu
P
Proprieteatea,
- membrii consiliilor de administraie

administra
i directorii executivi ai societilor
societ
comerciale sau ai regiilor autonome vnztoare
vnz
(Florea, 2011, p. 47).
47)
Persoane juridice
n prezent n Romnia sunt multe categorii de persoane juridice i foarte multe
persoane juridice.
juridice Printre persoanele
ersoanele juridice de drept privat care au calitatea de
subiecte ale dreptului de proprietate privat
privat amintim:
- societile
ile comerciale romne, care pot fi cu capital de stat, cu capital privat
sau cu capital de stat i privat;
- societile comerciale cu participare de capital strin
strin cu sediul n Romnia
care sunt persoane juridice de drept privat romne (art. 40 alin. (1) din Legea
nr. 105/1992);
- societile
ile agricole cu personalitate juridic
juridic de tip privat, cu capital variabil,
cu un numrr nelimitat i variabil de asociaii (art. 4 din Legea nr. 36/1991);
- asociaiile
iile cooperatiste (Legea nr. 1/2005 privind organizarea i funcionarea
cooperaiei);
n calitate de persoane juridice de drept civil, unitile
unitile administrativ
teritoriale, au nn proprietate bunuri din domeniul privat. Dimpotriv,
Dimpotriv n calitate
de persoane juridice de drept public, acestea sunt titulare ale dreptului de
proprietate a bunurilor domeniului public de interes local.
n ceea ce privete
prive societile comerciale organizate, potrivit art. 16 din Legea
nr. 15/1990, titularul dreptului de proprietate asupra bunurilor fostelor
ntreprinderi sunt acestea, n vreme ce statul este doar proprietarul aciunilor.
ac
Tuturor acestora le este comun faptul c
c trebuie s aib un patrimoniu
p
propriu,
distinct de cel al asociailor,
asocia
afectat realizrii
rii unui anumit scop social legal
(spunem noi). n patrimoniul acestora se gsesc
sesc bunuri, mobile sau imobile,
asupra crora
rora exercit
exercit un drept de proprietate privat.
n afara acestor categorii
categ
de persoane juridice, societile
ile comerciale agricole
sau civile cu scop lucrativ mai sunt ii persoane juridice cu scop nelucrativ, cum
este cazul fundailor,
funda
sindicatelor sau a asociaiilor obteti,
ti, care pot fi titulare
ale dreptului de proprietate privat.
n aceeai
msur
sur,, sub titulare ale dreptului de proprietate privat,
privat cultele
religioase precum i aezmintele bisericeti (art. 37 alin. (1) din Legea nr.
486/2006 privind libertatea religioas
religioas ii regimul general al cultelor).
cultelor) Acestea
sunt autonome
nome fa de stat, care se limiteaz doar la sprijinirea activitii
activit
lor.
Asupra terenurilor din patrimoniul lor, cultele i aez
ezmintele bisericeti
exercit n exclusivitate atributele dreptului de proprietate privat,
privat avnd
totodat legitimare procesual
procesual n procesele ce au ca obiect dreptul lor de
proprietate.
Statul i unitile
unit
administrative, exercit prerogativele proprietii
propriet
private
asupra bunurilor ce fac parte din domeniul privat al statului i unitilor
administraitv-teritoriale
teritoriale (art. 553 alin. (1) din Codul civil).
Obiectul dreptului de proprietate privat
privat
Potrivit art. art. 553 din Codul civil:
Ioan Apostu
(1) Sunt obiect al proprietii private toate bunurile de uz sau de interes privat aparinnd
persoanelor fizice, persoanelor juridice de drept privat sau de drept public, inclusiv bunurile
care alctuiesc domeniul privat al statului i al unitilor administrativ-teritoriale.
(2) Motenirile vacante se constat prin certificat de vacan succesoral i intr n domeniul
privat al comunei, orasului sau municipiului, dup caz, fr nscriere n cartea funciar.
Imobilele cu privire la care s-a renunat la dreptul de proprietate conform art. 562 alin. (2) se
dobndesc, fr nscriere n cartea funciar, de comun, ora sau municipiu, dup caz, i
intr n domeniul privat al acestora prin hotrrea consiliului local.
(3) Motenirile vacante i imobilele menionate la alin. (2), aflate n strintate, se cuvin
statului roman.
(4) Bunurile obiect al proprietii private, indiferent de titular, sunt i rmn n circuitul civil,
dac prin lege nu se dispune altfel. Ele pot fi nstrinate, pot face obiectul unei urmriri silite
i pot fi dobndite prin orice mod prevzut de lege.
Rezult aadar c obiect al dreptului de proprietate privat pot fi bunurile de uz
sau de interes privat care aparin subiectelor de proprietate privat. De la acest
principiu exist o excepie instituit de art. 136 alin. (3) din Constituie prin
care se prevede c bunurile enumerate n textul citat sunt obiectul exclusiv al
dreptului de proprietate public.
Sarcina de lucru 6
Rezumai n 5-7 rnduri deosebirile ce apar n reglementarea proprietii
private n legislaia n vigoare comparativ cu legislaia abrogat .
Proprietatea public
Dreptul de proprietate public este dreptul real care aparine statului i
unitilor administrativ-teritoriale, asupra unor bunuri mobile i imobile de
interes naional sau local, asupra crora exercit atribuiile dreptului de
proprietate.
Legislativ, proprietatea public este reglementat de Constituie, Codul civil i
o serie de legi speciale. Constituia n articolul 136 alineatul 2 folosete
termenul de proprietate public, preciznd c aparine statului sau unitilor
administrativ-teritoriale.
Articolul 554 din 2 Codul civil, precizeaz:
(1) Bunurile statului i ale unitilor administrativ-teritoriale care, prin natura lor sau prin
declaraia legii, sunt de uz sau de interes public formeaz obiectul proprietii publice, ns
numai dac au fost legal dobndite de ctre acestea.
Ioan Apostu
P
Proprieteatea,
(2) Dac prin lege nu se prevede altfel, dispoziiile

dispozi iile aplicabile dreptului de proprietate privat
privat
se aplic ii dreptului de proprietate public,
public ns numai n msura
sura n care sunt compatibile
cu acesta din urm.
Caracterele juridice ale proprietii
propriet
publice
n conformitate cu prevederile art. 136 alin. (4) din Constituie,
Constitu
alin. (1) al art.
11 din Legea nr. 213/1998, art. 5 alin. (2) din Legea 18/1991, i ale art. 861
alin. (1) din Codul civil, dreptul de proprietate public
public este inalienabil,
imprescriptibil i insesizabil.
Din text, rezult expres, cele trei caractere juridice i anume:
1) Caracterul inalienabil,
inalienabil prin care se nelege c bunurile din domeniul public
sunt scoase din circuitul civil. Acest caracter este subliniat chiar de textul
constituional:
ional: articolul 136
13 alineatul 4 prevede c B
Bunurile proprietate
public sunt inalienabile. n acelai
acela sens, art. 5 alin. 2 din Legea 18/1991
prevede c Terenurile
Terenurile care fac parte din domeniul public sunt scoase din
circuitul civil..
Deii sunt inalienabile, prevederea constituionabil
constitu
permite ca, n condiiile
condi
legii asemenea bunuri s
s poat fi date n administrarea regiilor autonome ori a
instituiilor
iilor
iilor publice, concesionate sau nchiriate. Deosebit fa
fa de cele
proprietate privat,
privat, bunurile din domeniul public nu pot fi niciodat
niciodat ns bunuri
nstrinate,
inate, statului fiindu-i
fiindu inaccesibil atributul dispoziiei
iei cu privire la aceste
bunuri.
2) Caracterul imprescriptibil,
imprescriptibil const n faptul c nimeni nu ar putea opune
vreodat titularului domeniului public prescripia
prescrip achizitiv.
.
Art.. 861 alin. (2)
( Cod civil reglementnd caracterele dreptului de proprietate
public dispune c:
c
(1) Bunurile proprietate public sunt inalienabile, imprescriptibile ii insesizabile.
(2) Proprietatea asupra acestor
acesto bunuri nu se stinge prin neuz ii nu poate fi dobndit
dobndit de teri
prin uzucapiune sau, dup caz, prin posesia de bun-credin asupra bunurilor mobile.
(3) n condiiile
iile legii, bunurile proprietate public
public pot fi date n administrare
istrare sau n folosin
folosin
i pot fi concesionate ori nchiriate
nchiriate.
Art. 5 alin. 2 din Legea
Le
18/1991 prevede c dreptul de proprietate asupra
terenurilor aparinnd
aparinnd domeniului public este imprescriptibil.
3) Caracterul insesizabil,
insesizabil presupune mpiedicarea urmririi
ririi bunurilor din
domeniul public pentru realizarea creanelor.
crean
ntruct statul este ntotdeauna
solvabil, att datoriile sale ct i ale unitilor
ilor administrativ-teritoriale
administrativ
se
pltesc
tesc ori se lichideaz
lichideaz prin aplicarea unor norme financiare speciale, nefiind
aplicabile dispoziiile
dispozi
de drept comun referitoare la urmrirea
rirea silit.
silit
Dimpotriv dac asemenea bunuri ar fi urmribile,
ribile, atunci ar nsemna indirect
c oricine ar putea dobndi un drept de proprietate asupra lor, ceea ce
contravine caracterului lor inalienabil.
n aceeai
msur
sur, dreptul de proprietate public este totodat nedezmembrabil.
Ioan Apostu
Obiectul dreptului de proprietate public

Spre deosebire de proprietatea privat, nu orice bun mobil sau imobil face parte
din domeniul public.
Din analiza dispoziiilor constituionale i a celorlalte acte normative n materie
rezult c proprietatea public este alctuit din bunurile prevzute la art. 136
alin. (3) din Constituie, din cele stabilite n Anexa la Legea nr. 213/1998
privind proprietatea public i regimul juridic al acesteia, dar i din orice
bunuri care, potrivit legii sau prin natura lor, sunt de uz sau de interes public i
sunt dobndite de stat sau de unitile administrativ-teritoriale prin modurile
prevzute de lege (Florea, 2011, p. 78)
Potrivit criteriului importanei sociale, domeniul public poate fi de interes
naional, cnd atributele proprietii sunt exercitate de stat, sau de interes local,
cnd proprietatea aparine comunelor, oraelor, municipiilor sau judeelor.
De asemeni, sun bunuri de uz public, accesibile tuturor persoanelor (parcuri,
piee, strzi) i bunuri de interes public care dei nu pot fi folosite de orice
persoan, sunt destinate a fi folosite pentru activiti ce intereseaz pe toi
membrii societii (coli, teatre, muzee, biblioteci).
Art. 136 alin.t 3 din Constituie, prevede c fac obiectul exclusiv al proprietii
publice, bogiile de orice natur ale subsolului, cile de comunicaii, spaiul
aerian, apele cu potenial energetic valorificabil i acelea ce pot fi folosite n
interesul public, plajele, marea teritoriale, resursele naturale ale zonei
economice ale platoului continental, precum i alte bunuri stabilite de lege.
Sarcina de lucru 7
Identificai i rezumai n 3-5 fraze diferenele dintre proprietatea
public i proprietatea privat.
2.1.5. Modalitile dreptului de proprietate

Noiuni generale
Dei dreptul de proprietate se nfieaz de regul ca un drept pur i simplu
avnd un singur titular, exist i situaii cnd acesta poate fi afectat de
modaliti sau poate avea mai muli titulari.
Vom defini deci modalitile juridice ale dreptului de proprietate, ca fiind
acele ipostaze cnd mai multe persoane au un drept de proprietate asupra
unui bun sau mase de bunuri ori exist anumite situaii de incertitudine
temporar cu privire dreptul de proprietate.
Exist aadar, dou categorii de modaliti juridice i anume:
Ioan Apostu
1) atunci cnd dreptul de proprietate se gsete ntr-o situaie juridic de

incertitudine temporar, cum este cazul proprietii rezolubile i a celei
anulabile;
2) atunci cnd mai multe persoane au asupra bunului un drept de proprietate,
cum este cazul proprietii comune n cele dou forme, proprietatea comun la
cote pri i devlmia, proprietii periodice.
Proprietatea rezolubil
Proprietatea rezolubil apare n situaia cnd transferul proprietii de la o
persoan la alta a operat sub o condiie rezolutorie. Ce este condiia, de ce
rezolutorie?
Ca modalitate a actului juridic civil condiia este un eveniment viitor i
nesigur ca realizare, de care depinde existena (naterea sau stingerea) actului
juridic civil.
Este afectat de condiie obligaia a crei eficacitate sau desfiinare depinde de un
eveniment viitor i nesigur.
Condiia rezolutorie potrivit articolului 1401 din Codul civil:
(1) Condiia este rezolutorie atunci cnd ndeplinirea ei determin desfiinarea obligaiei.
(2) Pn la proba contrar, condiia se prezum a fi rezolutorie ori de cte ori scadena
obligaiilor principale preced momentul la care condiia s-ar putea ndeplini.
Este aadar rezolutorie acea condiie de a crei ndeplinire depinde desfiinarea
actului juridic civil (Beleiu, 1992, p. 154). Urmtoarea clauz constituie spre
exemplu o condiie rezolutorie Prezenta vnzare se desfiineaz dac
vnztorului i se nate un copil n doi ani de la ncheierea contractului.
Revenind la proprietatea rezolubil, concluzionm c n cazul n care se
ndeplinete condiia, dreptul se desfiineaz retroactiv. Dimpotriv, dac nu se
ndeplinete condiia rezolutorie, dobnditorul i vede consolidat dreptul su.
n aceea ce-l privete pe acesta, condiia ca eveniment viitor i nesigur are
valoarea unei condiii suspensive, ntruct de mplinirea acesteia este legat
naterea actului juridic (perfectarea actului peste doi ani dac nu se nate un
copil, de exemplu).
Condiia este suspensiv atunci cnd de ndeplinirea sa depinde eficacitatea obligaiei.
Practic, pn n momentul mplinirii condiiei, proprietatea aparine n
acelai timp la dou persoane: dobnditorului proprietar sub condiie
rezolutorie i transmitorului sub condiie suspensiv. Proprietatea
rezolubil poate fi rezultatul voinei legii sau al voinei prilor.
n Codul civil n vigoare, proprietatea rezolubil nu e reglementat separat
(Florea, 2011, p. 153), ns potrivit Art. 1.758 din Codul civil:
(1) Vnzarea cu opiune de rscumparare este o vnzare afectat de condiie rezolutorie
prin care vnztorul i rezerv dreptul de a rscumpara bunul sau dreptul transmis
cumprtorului.
Ioan Apostu
P
Proprieteatea,
(2) Opiunea de rscumparare

scumparare nu poate fi stipulat
stipulat pentru un termen mai mare de 5 ani.
Dac s-aa stabilit un termen mai mare, acesta se reduce de drept la 5 ani.
Vnzarea cu opiune
op
de rscumprare reprezint de fapt o vnzare sub condiie
condi
rezolutorie, pur potestativ
pot
depinznd doar de voinaa transmitorului
transmi
dreptului
de proprietate, care i
rezerv dreptul s ia napoi bunul ce a fcut
f
obiectul
contractului de vnzare-cumprare
vnzare
i s restituie preul,, adic
adic i rezerv
dreptul de a pune prile
p
n situaia anterioar ncheierii contractului n cauz
cauz
(Florea, 2011, p. 154).
154)
Proprietatea anulabil
Proprietatea anulabil
anulabil este acea modalitate juridic a dreptului de proprietate
dobndit de o persoan
persoan printr-un act juridic anulabil (lovit de nulitate
relativ);
); de exemplu dolul sau eroarea viciu de consimmnt.
consimmnt. Nu eroarea
obstacol, deoarece ea presupune lipsa consimmntului,
consimmntului, ori aceast
aceast
deficien
este sancionat
sanc
cu nulitatea absolut,, potrivit adagiului guod
nullum est nullum producit efectum.
Atunci cnd proprietatea este dobndit
dobndit printr-un
un act juridic anulabil, sunt
posibile 3 ipoteze:
1) actul translativ anulabil este confirmat de ctre
tre titularul aciunii
ac
n anulare.
n aceast situaie,
situa actul juridic se transform dintr-un
un anulabil ntr-unul
ntr
pur i
simplu, consolidnd n consecin
consecin dreptul de proprietate al dobnditorului.
2) titularul aciunii
iunii n anulare, obine
ob
anularea actului,
ui, deci nceteaz
nceteaz dreptul de
proprietate al dobnditorului retroactiv.
3) dreptul la aciune
aciune al titularului se prescrie. Ca efect, se consolideaz
consolideaz dreptul
de proprietate al dobnditorului.
n toate cele trei ipoteze, starea de incertitudine a dreptului de
d proprietate este
temporar,
, anulabilitatea dreptului fiind posibil
posibil pn la confirmarea lui sau
pn la mplinirea termenului de prescripie.
prescrip
n ceea ce privete
prive prima ipotez, Art. 1262 din Codul civil prevede:
(1) Confirmarea unui contract anulabil rezult din voina, expres sau tacit,
tacit de a renuna
la dreptul de a invoca nulitatea.
(2) Voina de a renunaa trebuie s
s fie cert.
Confirmarea contractului anulabil presupune anumite condiii
condi prevzute de
Codul civil n art. 1263. Astfel, potrivit textului
textului de lege citat,
- se poate confirma doar contractul ale crui
c
condiii
ii de validitate sunt ntrunite
n momentul confirmrii;
confirm
- n privinaa persoanei care poate confirma contractual se instituie dou
dou
condiii:
ii: aceasta trebuie s
s cunoasc n primul rnd cauza de nulitate i s nu
fie exercitat violen
violen n acest sens.
- n alin. (3) ii (4) al art. menionat
men
se instituie o regul special
special pentru acele
persoane care au dreptul i obligaia de a ncuviinaa actele minorilor precum i
pe reprezentanii
reprezentan
instanei de tutel, condiie
ie potrivit creia
c
acetia pot
Ioan Apostu
confirma un contract dac de ncuviinarea lor depindea ncheierea valabil a

acestuia.
- iar n alin. (5) se prevede posibilitatea confirmrii implicite prin executarea
obligaiei n mod voluntar la data la care contractul putea fi valabil confirmat,
iar cel interesat poate solicita confirmarea prin intermediul unei notificri n
termen de ase luni de la notificare.
Proprietatea comun
Codul civil intrat n vigoare la 1 octombrie 2011 n art. 631 i art. 632
reglementeaz noiunea i formele proprietii comune dup cum urmeaz:
Art. 631: Dispoziiile prezentului capitol se aplic ori de cte ori, n temeiul
unui act juridic sau al altui mod de dobndire prevzut de lege, dreptul de
proprietate privat are 2 sau mai muli titulari.
Art. 632: (1) Formele proprietii comune sunt urmtoarele:
a) proprietatea pe cote-pri (coproprietatea);
b) proprietatea n devlmie (devlmia).
(2) Coproprietatea poate fi obinuit sau forat.
(3) Coproprietatea forat nu poate nceta prin partaj judiciar.
Proprietatea comun este cea mai important i frecvent modalitate a dreptului
de proprietate. Caracteristic proprietii comune este faptul c toate
prerogativele dreptului aparin mpreun i concomitent mai multor titulari.
Proprietatea comun este susceptibil de a fi exercitat pe cote pri sau n
devlmie.
Deosebirea dintre proprietatea comun pe cote pri i proprietatea comun
n devlmie, const n aceea c n primul caz fiecare dintre titulari are
determinat cte o fraciune ideal din drept, pe cnd n cazul devlmiei
stpnirea comun nu este dublat de determinarea cotei.
A) Dreptul de proprietate comun pe cote pri
1) Definiie, noiuni generale
Cunoscut i sub denumirea de coproprietate, proprietatea comun pe cote
pri se caracterizeaz prin aceea c acelai bun, nefracionat n
materialitatea sa aparine concomitent mai multor titulari, fiecare dintre
acetia avnd numai o cot parte ideal din dreptul de proprietate.
Altfel spus, dreptul fiecruia se refer la ntregul bun i se ntlnete cu dreptul
celorlali n fiecare dintre cele mai mici particule ce alctuiesc bunul n
materialitatea sa.
Titularii dreptului de proprietate comun pe cote pri cunosc ntinderea
dreptului lor asupra bunului comun, dar ei nu cunosc partea material din bunul
comun ce corespunde ntinderii dreptului lor. De exemplu, dou persoane au n
proprietate comun un imobil format din teren i cas de locuit. ntinderea
dreptului fiecruia este determinat printr-o fracie (2/3, 3/5 etc.) sau printr-un
Ioan Apostu
procent (25%, 50%), fr ns ca vreunul s cunoasc exact parte din teren,

sau din casa de locuit corespunde dreptului su.
Din cele expuse, rezult c dou idei sunt diriguitoare pentru configurarea
noiunii de proprietate comun pe cote pri, i anume:
a) nici unul dintre coproprietari nu este titular exclusiv al unei fraciuni i
fiecare parte ar aparine n exclusivitate unui proprietar dreptul de proprietate
ar fi exclusiv.
b) fiecare dintre coproprietari este titular exclusiv numai al cotei pri ideale,
abstracte din dreptul de proprietate. Dreptul este fracionat, nu ns i bunul n
materialitatea sa.
La rndul su proprietatea comun pe cote poate fi privit n dou forme i
anume proprietatea comun pe cote pri obinuit i indiviziunea. n vreme ce
proprietatea comun pe cote pri are ca obiect un bun individual, indiviziunea
are ca obiect o universalitate de bunuri.
Dac proprietatea comun pe cote pri este o modalitate a dreptului de
proprietate, indiviziunea este o modalitate a patrimoniului.
Codul civil n art. 633 statueaz o prezumie relativ a coproprietii, articolul
menionat dispunnd c:
Dac bunul este stpnit n comun, coproprietatea se prezum, pn la proba contrar.
Ct privete ntinderea cotelor pri, art. 634 din Codul civil prevede:
(1) Fiecare coproprietar este titularul exclusiv al unei cote-pri din dreptul de proprietate
i poate dispune n mod liber de aceasta n lips de stipulaie contrar.
(2) Cotele-pri sunt prezumate a fi egale, pn la proba contrar. Dac bunul a fost
dobndit prin act juridic, proba contrar nu se va putea face dect prin nscrisuri.
Din punct de vedere al duratei, coproprietatea poate fi de dou feluri i anume:
I) proprietatea comun pe cote pri obinuit sau temporar, care poate
nceta prin efectul mprelii sau partajului bunului;
II) proprietatea comun pe cote pri forat sau perpetu ce nu poate s
nceteze nefiind posibil mpreala.
Le urmrim n detaliu:
I)
Proprietatea comun pe cote pri obinuit sau temporar

De regul, proprietatea comun pe cote pri are un caracter temporar, ea
nscndu-se ca o consecin a motenirii cnd n urma defunctului rmn mai
muli succesori.
Dou principii caracterizeaz proprietatea comun pe cote pri obinuit i
anume:
a) coprtaul nu are un drept exclusiv asupra unei pri determinate din bun
n materialitatea sa;
b) fiecare coprta are un drept exclusiv numai asupra unei cote pri ideale
din drept (art. 634 alin. (1) din Codul civil).
La rndul su, fiecare din aceste principii genereaz drepturile care revin
fiecrui coprta i anume:
Ioan Apostu
Din primul principiu enunat, rezult consecina c nici unul dintre coprtai
nu poate nfptui acte cu privire la bun n ntregul su fr acordul celorlali.
Aceast consecin poart numele de regula unanimitii.
Acest principiu al unanimitii este prevzut de art 639 din Codul civil care
dispune:
Modul de folosire a bunului comun se stabilete prin acordul coproprietarilor, iar n caz de
nenelegere, prin hotrre judectoreasc.
La ce fel de acte se refer ns aceast regul:
- Actele materiale, care privesc folosina bunului, sunt permise coprtailor, cu
condiia de a nu schimba destinaia bunului. Ct privete fructele, acestea se
cuvin coproprietarilor proporional cu cota fiecruia.
Astfel, potrivit art. 640 din Codul civil,
Fiecare coproprietar poate s fac acte de conservare cu privire la bunul comun fr
acordul celorlali coproprietari.
- n materia actelor juridice, trebuie fcut distincia ntre actele de dispoziiune
i cele de administrare.
n ceea ce privete actele de administrare se aplic prevederile art. 641 alin. (1)
din Codul civil potrivit crora:
(1) Actele de administrare, precum ncheierea sau denunarea unor contracte de locaiune,
cesiunile de venituri imobiliare i altele asemenea, cu privire la bunul comun pot fi fcute
numai cu acordul coproprietarilor ce dein majoritatea cotelor-pri.
- Nici unul dintre coprtai nu poate face fr acordul celorlali acte de
dispoziie, cu privire la ntregul bun.
Acest lucru reiese din dispoziiile art. 640 alin. (4) din Codul civil potrivit
crora:
(4) Orice acte juridice de dispoziie cu privire la bunul comun, actele de folosin cu titlu
gratuit, cesiunile de venituri imobiliare i locaiunile ncheiate pe termen mai mare de 3 ani,
precum i actele care urmresc exclusiv nfrumusearea bunului nu se pot ncheia dect cu
acordul tuturor coproprietarilor. Orice act juridic cu titlu gratuit va fi considerat act de
dispoziie.
Dac totui a fost fcut un asemenea act, valabilitatea lui depinde de rezultatul
mprelii: dac bunul sau partea material vor intra n patrimoniul
dispuntorului, actul de dispoziie va fi retroactiv valabil. n caz contrar, tot
retroactiv, acesta va fi desfiinat.
Dei regula unanimitii urmrete i actele de administrare a bunului, n
practica judiciar s-a admis punctul de vedere c actele de conservare a bunului
pot fi fcute de un singur coprta, fr a fi necesar acordul celorlali.
Un element de noutate introdus de Codul civil n vigoare reiese din prevederile
art. 643 alin. (1) potrivit crora:
(1) Fiecare coproprietar poate sta singur n justiie, indiferent de calitatea procesual, n
orice aciune privitoare la coproprietate, inclusiv n cazul aciunii n revendicare.
Din cel de al doilea principiu, decurge consecina c fiecare coprta poate s
dispun liber i nengrdit de cota sa ideal de drept. Aceasta nu schimb
Ioan Apostu
natura juridic a bunului, ntruct opereaz doar o subrogaie personal,

referitoare la nlocuirea unui coprta cu un altul.
Situaia s-ar schimba doar n ipoteza cnd nstrinarea s-ar face tot ctre un
coproprietar, care n felul acesta ar dobndi proprietatea exclusiv i integral
asupra bunului. ncetarea coproprietii temporare, are loc de regul prin
mpreala, cunoscut i sub denumirea de partaj.
n felul acesta se pune capt strii de coproprietate ori de indiviziune, n sensul
c bunul sau bunurile stpnite n comun pe cote pri sunt mprite ntre
coprtai, fiecare dintre ei devenind proprietarii unui bun dintre cele ce formau
obiectul coproprietii, n cazul n care bunul poate fi mprit n natur. n caz
contrar, bunul se atribuie n ntregime unuia dintre copartajani cu obligarea sa
la plata ctre ceilali a echivalentului valoric al cotei lor. Dac nici unul nu
dorete s preia bunul, acesta va fi vndut la licitaie, echivalentul valoric fiind
mprit potrivit cotelor lor, coprtailor.
Articolul 669 din Codul civil stabilete regula c dreptul de a cere ncetarea
indiviziunii este imprescriptibil. Regulile referitoare la indiviziune, sunt
aplicabile ns i n materia coproprietii. Potrivit art. menionat:
ncetarea coproprietatii prin partaj poate fi cerut oricnd, afar de cazul n care partajul a
fost suspendat prin lege, act juridic ori hotrre judectoreasc.
n aceeai msur este aplicabil i dispoziia din art. 1143 Cod civil, potrivit
creia nimeni nu poate fi silit a rmne n indiviziune.
n fine, ncetarea coproprietii poate avea loc i n situaia cnd unul dintre
coprtai devine titular al tuturor cotelor pri, prin succesiune, cumprare,
donaie etc.
II) Proprietatea comun pe cote pri, forat i perpetu
Noiuni generale
Regula este c, coproprietatea e temporar, dar n mod excepional, ea poate
avea un caracter perpetuu, deci forat.
Coproprietatea este forat, deoarece se menine indiferent de voin
coproprietarilor, i perpetu ntruct nu poate nceta pe calea obinuit a
mprelii.
Bunurile care alctuiesc obiectul acestei forme de coproprietate sunt accesorii
altor bunuri principale, a cror soart juridic o urmeaz potrivit principiului
accesorium sequitur principale.
Cazuri de coproprietate forat
Potrivit art. 646 din Codul civil exist coproprietate forat n urmtoarele
cazuri:
1) prile comune ale unei cldiri, despriturile comune, bunuri ce fac obiectul
proprietii periodice, amintirile de familie;
2) bunurile comune, necesare sau utile pentru folosirea a dou imobile vecine
situate pe linia de hotar a acestora, care sunt folosite n comun;
Ioan Apostu
3) bunurile comune utilizate de mai multe fonduri, cum ar fi o central

termic sau un drum ntr-un cartier de locuine ori alte bunuri asemenea;
4) alte bunuri comune prevzute de lege.
Potrivit art. 647 din Codul Civil:
(1) Fiecare coproprietar poate exercita folosina bunului comun, cu condiia s respecte
destinaia acestuia i s permit exercitarea folosinei de ctre ceilali coproprietari.
(2) Cnd bunul comun are caracter accesoriu n raport cu un bun principal, fiecare
coproprietar poate s dispun cu privire la cota sa parte din dreptul de proprietate asupra
bunului comun numai odat cu exercitarea dreptului de dispoziie asupra bunului principal.
(3) Cheltuielile pentru ntreinerea i conservarea bunului comun se suport n mod
proporional cu cota-parte din drept a fiecrui coproprietar. Cnd bunul comun are caracter
accesoriu, n absena unei convenii contrare, cota-parte din drept a fiecrui coproprietar se
stabilete n funcie de ntinderea bunului principal.
Rezult aadar c o prim regul instituuit prin Codul civil cu privire la la
coproprietatea forat este aceea de a folosi bunul conform destinaiei sale i de
a permite folosirea bunului i de ctre ceilali coproprietari.
O alt regul este aceea a care se refer la coproprietarii bunurilor comune cu
caracter accesoriu prin care se instituie posibilitatea nstrinrii cotei-pri
din acestea numai mpreun i concomitent cu bunul principal.
n ceea ce privete prile comune ale unei cldiri cu mai multe etaje sau
apartamente, titularii unui drept de coproprietate se bucur de urmtoarele
drepturi specifice:
- dreptul de folosin, stabilindu-se prin acord de asociere coninutul acestuia.
Potrivit art. 653 din Codul civil:
Fiecare coproprietar poate folosi, n condiiile acordului de asociere, att spaiul care
constituie bunul principal, ct i prile comune, fr a aduce atingere drepturilor celorlali
proprietari i fr a schimba destinaia cldirii. n lipsa acordului de asociere, dispoziiile
art. 647 rmn aplicabile.
- dreptul de a fi despgubit n situaia n care i s-au pricinuit pagube cu ocazia
efecturii lucrrilor de conservare i ntreinere a cldirii i a prilor comune;
- dreptul de a solicita scoaterea la licitaie a terenului i materialelor de
construcie rezultate de pe urma distrugerii ntregii cldiri sau a unei pri ce iar scdea valoarea cu mai mult de jumtate, drept ce poate fi modificat i la
care se poate chiar renuna de comun acord (art. 657 alin. (1) din Codul civil);
- potrivit art. 657 alin. (2) din Codul civil, dac unul sau mai muli
coproprietari refuz sau nu pot participa la refacere, ei sunt obligai s
cedeze celorlali coproprietari cotele lor pri din dreptul de proprietate.
- dreptul de a solicita i obine atribuirea n folosin exclusiv a prilor
comune n condiiile legii (art. 650 din Codul civil);
- dreptul de a vota cu privire la chestiunile care privesc bunul deinut n
coproprietate forat, n termenii stabilii prin lege sau pe cale convenional,
atunci cnd ncheierea unor acorduri derogatoare de la litera legii este permis.
Ioan Apostu
Obligaiile specifice ale titularilor unui drept de coproprietate asupra prilor

comune ale unei cldiri cu mai multe etaje sau apartamente sunt mult mai
numeroase (Florea, 2011, p. 142) i se refer la:
- obligaia de a respecta termenii acordului de asociere, iar n absena unui
astfel de act, prevederile legale aplicabile (art. 647 alin. (1) din Codul civil);
- obligaia de a nu aduce atingere drepturilor celorlali coproprietari (art. 647
alin. (1) din Codul civil);
- obligaia de a nu schimba destinaia prilor comune ale cldirii;
- obligaia de a acoperi cheltuielile cu ntreinerea, repararea i exploatarea
prilor comune ale cldirii proporional cu cota-parte pe care o deine;
- obligaia de a acoperi cheltuielile cu ntreinerea, repararea i exploatarea
prilor comune ale cldirii ce i-au fost atribuite n folosin exclusiv;
- obligaia de a ntreine spaiul principal de o asemenea manier nct s
pstreze cldirea n stare bun;
- obligaia de a permite accesul n interiorul bunului principal n vederea
efecturii de lucrri de ntreinere i conservare a cldirii i prilor comune;
- obligaia de a suporta cheltuielile lucrrilor de ntreinere i conservare a
cldirii i prilor comune dac acestea au fost efectuate n interesul su (art.
656 Cod civil);
- obligaia contribuirii la refacerea cldirii proporional cu cota- parte
deinut (art. 657 Cod civil);
- obligaia de a respecta prevederile conveniilor ncheiate cu ceilali
coproprietari, n msura n care acestea nu contravin reglementrilor n
vigoare.
2) Coproprietatea forat asupra lucrurilor comune necesare sau utile pentru
folosirea a dou imobile vecine. Servesc pentru folosirea a dou imobile vecine,
drumurile, potecile, fntnile sau izvoarele, n msura n care se gsesc chiar pe
linia de hotar dintre cele dou proprieti. Dimpotriv, dac acestea s-ar afla pe
unul dintre fondurile nvecinate i ar servi pentru utilizarea celuilalt, situaia
juridic nu mai este coproprietatea ci servitutea.
3) Coproprietatea despriturilor comune
Expresia desprituri comune desemneaz zidul, anul sau gardul care
separ dou proprieti nvecinate, i cu privire la care opereaz prezumia de
coproprietate. Asupra acestora, cei doi proprietari au un drept egal,
coproprietatea lor fiind forat i perpetu, accesorie dreptului de proprietate
asupra imobilelor nvecinate.
a) Zidul despritor, este potrivit art. 660 alin. (1) din Codul civil
(1) Zidul, anul, precum i orice alt despritur ntre dou fonduri sunt prezumate a fi n
proprietatea comun a vecinilor, dac nu rezult contrariul din titlul de proprietate, dintr-un
semn de necomunitate ori dac proprietatea comun nu a devenit proprietate exclusiv prin
uzucapiune, n condiiile legii.
Ioan Apostu
Dimpotriv, potrivit art. 661 alin. (1) din Codul civil se instituite prezumia
c zidul ar aparine exclusiv proprietarului dinspre care exist planul
nclinat:
(1) Exist semn de necomunitate a zidului atunci cnd culmea acestuia este dreapt i
perpendicular spre un fond i nclinat spre celalalt fond. Zidul este prezumat a fi n
proprietatea exclusiv a proprietarului fondului ctre care este nclinat coama zidului.
Caracterul forat al coproprietii rezult i din dispoziiile art. 663 Cod civil,
potrivit cruia orice vecin poate s fac zidul comun n tot sau n parte, pltind
celuilalt jumtate din valoarea sa sau a prii ce vrea s o fac comun.
Fiecare dintre coproprietari are dreptul s foloseasc zidul, fr ns a-l
prejudicia pe cellalt. El poate spre exemplu s construiasc n contra zidului
comun cu acordul vecinului sal s l nale ori s deschid ferestre. Ambii
coproprietari ns sunt obligai la repararea i ntreinerea zidului comun.
b) anul comun
Potrivit art. 660 alin. (1) din Cod civil toate anurile ntre dou proprieti
sunt prezumate a fi n proprietatea comun a vecinilor, dac nu rezult
contrariul din titlul de proprietate, dintr-un semn de necomunitate ori dac
proprietatea comun nu a devenit proprietate exclusiv prin uzucapiune, n
condiiile legii. Printre semnele de necomunitate, art. 661 alin. (2) i alin. (3)
prevd c:
(2) Exist semn de necomunitate a antului atunci cnd pmntul este aruncat ori nlat
exclusiv pe o parte a antului. anul este prezumat a fi n proprietatea exclusiv a
proprietarului fondului pe care este aruncat pmntul.
(3) Vor fi considerate semne de necomunitate orice alte semne care fac s se prezume c zidul
a fost construit exclusiv de unul dintre proprietari.
Proprietatea periodic
Codul civil n Capitolul V din Titlul II reglementeaz proprietatea periodic.
Potrivit reglementrilor n vigoare, proprietatea periodic este acea modalitate
a dreptului de proprietate caracterizat prin aceea c doi sau mai muli titulari
ai unor cote egale sau inegale, exercit atributele corespunztoare dreptului de
proprietate o perioad de timp dintr-un an convenit sau proporional cu cota
parte deinut (Florea, 2011, p. 148).
Potrivit prevederilor art. 688 din Codul civil, proprietatea periodic poate lua
natere doar prin act juridic fiind exclus posibilitatea naterii n temeiul legii.
n ceea ce privete actele pe care le poate face fiecare coproprietar, art. 689 din
Codul civil prevede c fiecare proprietar poate ncheia acte de nchiriere,
ipotecare, donaie sau orice act de dispoziie ns n limita intervalului de timp
care i revine i are obligaia de a preda bunul urmtorului coproprietar.
Tot n categoria obligaiilor fiecrui coproprietar se ncadreaz i executarea
actelor de conservar n aa manier nct s se evite mpiedicarea sau
ngreunarea exercitrii drepturilor de ctre ceilali coproprietari (art. 690 alin.
(1) din Codul civil).
Ioan Apostu
Potrivit alin. (2) al art. menionat, Actele prin care se consum n tot sau n
parte substana bunului pot fi fcute numai cu acordul celorlali coproprietari.
n situaia n care unul dintre coproprietari i nesocotete obligaiile specifice
poate fi obligat s plteasc despgubiri corespunztoare pagubei produse ct
vreme ct paguba nu este una de amploare, caz n care se poate solicita
excluderea coproprietarului respectiv, potrivit art. 691 alin. (2) (5) din Codul
civil.
Potrivit dispoziiilor art. 692:
Proprietatea periodic nceteaz prin radiere din cartea funciar n temeiul dobndirii de
ctre o singur persoana a tuturor cotelor-pri din dreptul de proprietate periodic, precum
i n alte cazuri prevzute de lege.
Sarcina de lucru 8
Identificai i argumentai principiile ce caracterizeaz proprietatea
comun pe cote pri obinuit (maximum 15 rnduri).
Dreptul de proprietate comun n devlmie

Noiuni generale
Dreptul de proprietate n devlmie, constituie a doua ipostaz n care se
nfieaz dreptul de proprietate comun. Caracteristic proprietii devlmae,
spre deosebire de proprietatea comun pe cote pri, este faptul c la
devlmie titularii nu au precizat o cot parte din drept, acesta aparinndu-le
tuturor, mpreun i nefracionat.
Cel mai frecvent caz de proprietate comun n devlmie este cel al bunurilor
dobndite de ctre oricare dintre soi n timpul cstoriei, n cazul adoptrii
regimului comunitii legale ca regim matrimonial, cci potrivit art. 312 din
Codul civil (1) Viitorii soi pot alege ca regim matrimonial: comunitatea
legal, separaia de bunuri sau comunitatea convenional.
Izvorul acestei devlmeli l constituie faptul dobndirii de ctre oricare soi a
unui bun n timpul cstoriei.
Cu privire la administrarea, folosina i dispoziia asupra acestor bunuri, ele se
realizeaz de soi de comun acord. Cu toate acestea, legea instituie prezumia
mandatului reciproc al soilor n ceea ce privete administrarea, folosina i
dispoziia cu privire la bunurile comune.
ncetarea proprietii comune n devlmie poate interveni prin efectul legii
ori prin partaj.
Ioan Apostu
Sarcina de lucru 9
Enumer i descrie deosebirile dintre proprietatea comun pe cote
pri i proprietatea comun n devlmie.
2.2. Dezmembrmintele dreptului de proprietate

Noiuni generale
Ca drept complet, proprietatea nsumeaz atributele deja cunoscute, posesia,
folosina i dispoziia care aparin de cele mai multe ori, unui singur titular.
Sunt ns situaii cnd atributele proprietii aparin separat i concomitent mai
multor titulari, formndu-se astfel drepturi reale distincte.
Aceste drepturi reale rezultate din exerciiul separat al atributelor dreptului de
proprietate poart denumirea de dezmembrminte ale dreptului de proprietate.
Dezmembrmintele nu desfiineaz dreptul de proprietate, ci i limiteaz
atributele n dauna proprietarului. Astfel, n vreme ce dreptul de dispoziie
aparine nudului proprietar spre exemplu, posesia i folosina pot aparine altei
ori altor persoane, fr a dispare proprietatea.
Totodat, se impune sublinierea c dezmembrrile sunt compatibile numai
dreptului de proprietate privat nu i cu dreptul de proprietate public. Aceast
egalitate privind proprietatea privat pornete din interpretarea dispoziiilor art.
44 alin. 2 din Constituie, potrivit crora Proprietatea privat este garantat
i ocrotit n mod egal de lege, indiferent de titular. Pornind aadar de pe
poziie de egalitate juridic, indiferent de titular dezmembrmintele dreptului
de proprietate vor putea fi constituite i dobndite doar n domeniul proprietii
private.
n dreptul romnesc actual, sunt cunoscute urmtoarele dezmembrminte:
1) dreptul de uzufruct;
2) dreptul de uz;
3) dreptul de abitaie;
4) dreptul de servitute;
5) dreptul de superficie.
2.2.1. Dreptul de uzufruct
Definiie, caractere juridice
Definind uzufructul, art. 703 Cod civil precizeaz c, el este dreptul de a
folosi bunul altei persoane i de a culege fructele acestuia, ntocmai ca
proprietarul, ns cu ndatorirea de a-i conserva substana.
Dintre toate dezmembrmintele dreptului de proprietate, dreptul de uzufruct
este cel mai larg, ntruct i confer titularului dou dintre cele trei atribuite ale
Ioan Apostu
proprietii: posesia i folosina. Din definiia dat de text, rezult direct sau
implicit urmtoarele caractere juridice ale dreptului de uzufruct.
1) Dreptul de uzufruct este un drept real (jus in re) constnd n exerciiul de
ctre titular a posesiei i folosinei. Uzufructul nu se confund cu locaiunea,
care-i confer chiriaului sau arendaului doar un drept personal de crean
(Alexandresco, 1909, p. 398).
2. Dreptul de uzufruct este un drept real temporar i esenialmente vremelnic,
care confer uzufructuarului puterea de a exercita asupra lucrului altuia unele
atribute ale proprietii i anume acelea cuprinse n us utendi i jus fruendi.
Proprietatea este vremelnic golit, nud, dar rmne proprietarului care pe
durata uzufructului este i el vremelnic lipsit de exerciiul facultii posesiei i
folosinei bunului (Cantacuzino, 1921, p. 160).
Uzufructul este vremelnic de altfel prin nsui esena ca: atunci cnd titularul
su este o persoan fizic el se stinge cel mai trziu la moartea sa. Dac
titular al uzufructului este o persoan juridic a crei durat nu este
determinat, uzufructul nu poate fi constituit pe o durat mai mare de 30 de
ani.
2) Uzufructul este un drept mobiliar sau imobiliar dup cum are ca obiect
bunuri mobile sau imobile.
3. Uzufruct este un drept cu caracter accesibil.Potrivit art. 714 din Codul civil,
(1) n absena unei prevederi contrare, uzufructuarul poate ceda dreptul su
unei alte persoane fr acordul nudului proprietar, dispoziiile n materie de
carte funciar fiind aplicabile.
Obiectul dreptului de uzufruct
Potrivit art. 706 Cod civil, Pot fi date n uzufruct orice bunuri mobile sau
imobile, corporale ori necorporale, inclusiv o mas patrimonial, o
universalitate de fapt ori o cot-parte din acestea.
Potrivit dispoziiilor art. 737-745 din Codul civil uzufructul se poate constitui
i asupra creanelor, rentei viagere, asupra aciunilor i prilor sociale
corespunztoare capitalului unei societi comerciale, asupra unei
universaliti juridice, precum i asupra fondului de comer ca universalitate
de fapt (Florea, 2011, p. 197).
Art. 712 din Codul civil prevede:
Dac uzufructul cuprinde, printre altele, i bunuri consumptibile, cum ar fi bani, grne,
buturi, uzufructuarul are dreptul de a dispune de ele, ns cu obligaia de a restitui bunuri
de aceeai cantitate, calitate i valoare sau, la alegerea proprietarului, contravaloarea lor la
data stingerii uzufructului.
Constituirea dreptului de uzufruct
Dispoziiile art. 704 din Codul civil precizeaz c:
(1) Uzufructul se poate constitui prin act juridic, uzucapiune sau alte moduri prevzute de
lege, dispoziiile n materie de carte funciar fiind aplicabile.
(2) Uzufructul se poate constitui numai n favoarea unei persoane existente.
Ioan Apostu
Rezult aadar c uzufructul se poate constitui prin: act juridic, uzucapiune i

alte moduri prevzute de lege.
Referitor la prevederile alineatului (2) al textului menionat se impune
precizarea c acestea trebuie coroborate cu dispoziiile art. 36 din Codul civil,
conform crora drepturile copilului sunt recunoscute de la concepiune, ns
numai dac el se nate viu.
Drepturile i obligaiile uzufructului
A)
Drepturile uzufructuarului
1) Dreptul de a intra n folosina bunurilor, n virtutea cruia uzufructul are
la ndemn o aciune real, echivalent aciunii n revendicare n materia
proprietii, i anume aciunea confesorie. Dac uzufructul a fost creat
printr-o convenie, uzufructuarul are la dispoziiune i o aciune personal,
de ctre cealalt parte contractant.
Dac ns el este constituit prin testament, obligaia de predare a bunului revine
motenitorilor. mpotriva acestora, uzufructuarul are la ndemn tot o aciune
personal, ntemeiat pe un drept de crean.
2) Dreptul de a folosi bunul i de a-i culege fructele. Dreptul de a folosi lucrul
implic posibilitatea ca uzufructuarul s se serveasc de el pentru satisfacerea
nevoilor sale. Uzufructuarul trebuie s exercite posesia n aceleai condiii ca i
proprietarul.
Dreptul de a culege fructele ns impune distincia ntre fructele naturale, civile
i industriale. Fructele naturale i industriale sunt dobndite de uzufructuar pe
msura perceperii lor. n msura n care la momentul deschiderii uzufructului
acestea nu sunt culese ele se cuvin uzufructuarului, dup cum dac la
momentul ncetrii lui nu au fost culese ele se cuvin proprietarului. Fructele
civile, se dobndesc zi cu zi i se cuvin uzufructuarului proporional cu durata
uzufructului.
3) Dreptul de dispoziie al uzufructuarului, se refer att la posibilitatea
acestuia de a ceda uzufructul (art. 714 Cod civil), ct i la posibilitatea de a
ceda beneficiul dreptului su de uzufruct, numit emolument (art. 715 din Codul
civil).
4) Dreptul de a pretinde despgubiri pentru lucrrile necesare efectuate
imobilului;
5) Dreptul de a cere o indemnizaie echitabil pentru lucrrile necesare
adugate i pentru celelalte lucrri adugate, sau pentru mbuntirile fcute
cu ncuviinarea proprietarului, dac prin acestea s-a sporit valoarea bunului.
6) Dreptul de a ntrebuina arborii czui accidental i s taie arborii
trebuincioi, cu ndatorirea ca aceast trebuin s fie constatat n prezena
nudului proprietar (Florea, 2011, p. 201).
Obligaiile uzufructuarului
Obligaiile uzufructuarului, pot fi analizate n dou secvene: nainte i n
timpul exercitrii uzufructului.
Ioan Apostu
1) nainte de intrarea n folosin, uzufructuarul are dou obligaii i anume:

a) Obligaia de a inventaria bunurile mobile i de a constata starea imobilelor.
Potrivit art. 724- Cod civil,
n exercitarea dreptului su, uzufructuarul este inut s respecte destinaia dat bunurilor de
nudul proprietar, cu excepia cazului n care se asigur o cretere a valorii bunului sau cel
puin nu se prejudiciaz n niciun fel interesele proprietarului.
b)Obligaia uzufructuarului de a depune garanie pentru ndeplinirea
obligaiilor sale (art. 726-727 Cod civil).
2) n timpul exercitrii dreptului su, uzufructuarul are urmtoarele patru
obligaii:
a) s se foloseasc de lucru ca un bun proprietar aa cum precizeaz articolul
713 alin. (1) din Codul civil, i s conserve substana bunului (art. 703 din
Codul civil);
b) obligaia de a plti sarcinile i cheltuielile ocazionate de litigiile privind
folosina bunului i de a plti primele de asigurare, dac bunul este asigurat
(art. 733 Cod civil);
c) obligaia de a plti datoriile aferente masei patrimoniale sau prii din masa
patrimonial dat n uzufruct (art. 743 Cod civil);
d) obligaia de restituire a bunului care a constituit obiectul uzufructului (n
momentul stingerii dreptului de uzufruct);
e) obligaia de a plti despgubiri n cazul pieirii sau deteriorrii bunului din
vina sa;
f) obligaii n legtur cu lucrrile i mbuntirile efectuate de ctre
uzufructuar fr acordul nudului proprietar (art. 716 alin.2 Cod civil)
Drepturile i obligaiile nudului proprietar
A) Nudul proprietar, are urmtoarele drepturi:
- dreptul de a poseda bunul, respectnd ns atributele ce aparin
uzufructului.
- dreptul de a dispune de bun;
- dreptul de protecie juridic a nudei proprieti;
- dreptul de a cere ncetarea uzufructului n caz de abuz de folosin ori de
nerespectare a modului normal de folosin.
- o serie de drepturi de crean corelative obligaiilor uzufructuarului
izvorte din coninutul raprturilor juridice obligaionale.
B) Nudul proprietar are fa de uzufructuar urmtoarele obligaii:
a) obligaia de a efectua reparaiile mari (art. 729 alin. 2 Cod civil);
b) obligaia de a se abine de la orice aciune prin care l-ar stnjeni pe
uzufructuar n exerciiul drepturilor sale.
Stingerea uzufructului
Uzufructul se stinge n modalitile prevzute de articolele 746-748 Cod civil.
Aceste modaliti sunt urmtoarele:
a) prin moartea uzufructuarului ori dup caz la ncetarea personalitii juridice;
b) ajungerea la termen;
Ioan Apostu
P
Proprieteatea,
c) prin consolidare,
consolidare adic prin dobndirea de ctre
tre uzufructuar i a nudei
proprieti.
d) renunarea
area la uzufruct
e) prin neuz,, dac uzufructuarul nu-i exercit timp de 10
1 de ani dreptul de
uzufruct sau dup caz timp de 2 ani n cazul unei creane
f) prin pierirea total
total a lucrului.
g) datorit abuzului de folosin.
folosin
Abuzul de folosin
folosin presupune degradarea sau deteriorarea bunului datorit
datorit
neglijenei
ei
ei uzufructului. ncetarea uzufructului se pronun
pronun de instan la
cererea nudului proprietar.
n practic s-aa stabilit de exemplu c
c n cazul degradrii
rii de ctre
c uzufructuar a
imobilului ce formeaz
formeaz obiectul
iectul uzufructului, nudul proprietar are dreptul s-l
s
acioneze
ioneze pentru a fi obligat s
s readuc imobilul n stare de folosin
folosin fr a cere
ii stingerea uzufructului. Prin aceast
aceast soluie, a fost vdit
dit nuanat
nuan
stingerea
uzufructului prin abuzul de folosin.
folosin
Ioan Apostu
2.2.2. Dreptul de uz i dreptul de abitaie

Noiuni generale
Dreptul de uz i dreptul de abitaie sunt varieti ale uzufructului. n ambele
ipostaze, titularul dobndete dreptul de a folosi lucrul i de a-i culege fructele
numai pentru nevoile lui i ale familiei sale. Deosebirea dintre uz i abitaie
deriv din obiectul lor: atunci cnd obiectul l constituie o cas de locuit,
suntem n situaia juridic a unui drept de abitaie. Dreptul de uz i cel de
abitaie sunt reglementate n art. 749-754 i art. 973 din Codul civil. Fiind
manifestri speciale ale dreptului de uzufruct, dreptul de uz i dreptul de
abitsaie sunt supuse dispoziiilor referitoare la uzufruct, n ceea ce privete
constituirea, exercitarea i stingerea lor (art. 764 din Codul civil).
Dreptul de uz este un drept real n virtutea cruia titularul su se poate
folosi de lucru i-i poate culege fructele numai pentru nevoile lui i ale
familie sale.
Din definiie, rezult c uzul are un caracter strict personal neputnd fi ceda, iar
bunul care face obiectul uzului nu poate fi nchiriat sau dup caz, arendat.
Dreptul de abitaie este un drept de uz avnd ca obiect o cas de locuit.
Dreptul de abitaie este un drept incesibil, iar nchirierea locuinei ce face
obiectul abitaiei este interzis.
Prin efectul articolului 973 din Codul civil este recunoscut un drept special de
abitaie asupra casei n care a locuit pn la data deschiderii motenirii n
favoarea soului supravieuitor care nu are niciun drept real de a folosi o alt
locuin corespunztoare nevoilor sale.
Pentru a fi recunoscut dreptul de abitaie al soului supravieuitor se impune
ndeplinirea unor condiii:
a) casa de locuit s fac parte din motenire;
b) soul supravieuitor s nu aib o locuin proprie;
c) dreptul de abitaie este recunoscut pn la data partajului succesoral, dar nu
mai devreme de un an de la data deschiderii motenirii;
d) dreptul de abitaie nceteaz dac soul supravieuitor se recstorete
nainte de partaj;
e) soul suopravieuitor s vin la motenire n concurs cu ali motenitori.
2.2.3. Dreptul de servitute
Definiie, caractere
Potrivit definiiei date de articolul 755 alin. (1) din Codul civil, servitutea
este Servitutea este sarcina care greveaz un imobil, pentru uzul sau
utilitatea imobilului unui alt proprietar.
Rezult din definiie c ase sunt caracteristicile servituii i anume:
1) Servitutea este un jus in re aliena, adic un drept asupra lucrului altuia
constnd ntr-un dezmembrmnt al dreptului de proprietate.
Ioan Apostu
P
Proprieteatea,
2) Servitutea implic
implic existena a dou bunuri imobile care aparin
apar
la doi
proprietari diferii.
diferi Imobilul n favoarea cruia
ruia se constituie servitutea se
numete fond dominant,
dominant, n vreme ce imobilul asupra cruia exist
exist sarcina
servituii
ii poart numele de fond aservit.
3) Servitutea este un drept n exclusivitate imobiliar,, fiind de neconceput n
materia mobilelor. Susceptibile de dezmembrmntul
dezmembr mntul servituii
servitu sunt numai
imobilele prin natura lor, nu i cele prin destinaie
ie sau prin obiectul la care se
aplic.
4) Servitutea
ea este un accesoriu al fondului. n consecin,
, servitutea nu poate
fi nstrinat
dect mpreun
mpreun cu dreptul de proprietate asupra fondului al crui
c
accesoriu este.
5) Dreptul de servitute este perpetuu, ceea ce nseamn c servitutea va exista
ct timp vor dura imobilele, afar
afar dac prile
ile nu au stabilit altfel.
6) Servitutea este indivizibil, caracter ce presupune c atunci cnd un bun
aparine
ine n coproprietate mai multor titulari, servitutea nu se poate stabili
asupra sau n favoarea acelui bun dect prin consimmntul
mntul unanim al
titularilor. Altfel spus, servitutea se datoreaz
datoreaz de ntregul fond aservit i profit
ntregului fond dominant.
De la regula indivizibilitii
indivizibilit
servituii, n art. 769 alin. (3)) din Codul civil se
instituie o excepie,
excep
n sensul c:
(3) Cu toate acestea, dac servitutea este exercitat
exercitat pentru uzul i utilitatea exclusiv
exclusiv a
uneia dintre prile desprite
ite
ite din fondul dominant ori nu se poate exercita dect pe una din
prile desprite
ite din fondul aservit, servitutea asupra celorlalte prii se stinge.
Clasificarea servituilor
Potrivit reglementrilor
reglement rilor din sistemul Codului civil, servituile sunt susceptibile
de mai multe clasificri.
clasific
1. Din perspectiva manifestrii
manifest
lor externe distingem servitui
servitu aparente i
neaparente.. Sunt aparente servituile
ser
ile care se recunosc dup semne exterioare,
precum uile,
ile, ferestrele sau apeductele (art. 760 alin. (2) din Codul civil).
Dimpotriv,
, sunt neaparente servituile
servitu ile care nu au un semn exterior de
recunoatere,
tere, cum este interdicia
interdic de a zidi pn la o anumit nlime (art. 760
alin. 3 din Codul civil).
2. n funcie
ie de modul de exercitare, servituile
servitu
pot fi: servitui
servitu continue i
necontinue,, dup cum exerciiul
iul lor este sau poate fi continuu fr
f
s fie
necesar fapta actual
actual a omului, ori, din contra, este
ste necesar
necesar fapta omului
pentru a fi exercitate. Sunt servitui
servitu i continue, servituile de trecere ori
servitutea de a nu construi (articolul 761 alin. (2) din Cod civil).
Servituile
ile necontinue sunt acelea pentru
pent a cror existen este necesar faptul actual al omului,
cum ar fi servitutea de trecere cu piciorul ori cu mijloace de transport.
3. Dup modul n care titularii fondului pot s
s exercite sau s se abin de la
exercitarea anumitor prerogative ale dreptului de proprietate asupra fondului
aservit, servituile
servitu
sunt: servitui pozitive, care ndreptesc
esc pe proprietarul
fondului dominant s
s fac n mod nemijlocit, acte de folosin
folosin pe fondul
aservit, aa
aa cum sunt servitutea de trecere sau de a lua ap;
ap servitui negative,
ce impun proprietarului fondului aservit anumite restricii
restric sau impedimente
Ioan Apostu
pentru exercitarea dreptului su, aa cum sunt de exemplu, servitutea de a nu

cldi pe terenul su, ori de a nu deschide ferestre.
Sarcina de lucru 10
Identificai i analizai deosebirile dintre reglementarea dreptului de
servitute n Codul civil n vigoare i vechiul cod civil.
Stingerea servituilor
Din dispoziiunile art. 770 alin. (1) din Codului civil n materia servituilor,
rezult c acestea nceteaz n urmtoarele situaii:
a) consolidarea sau confuziunea atunci cnd ambele fonduri ajung s aib acelai
proprietar;
b) renunarea proprietarului fondului dominant la dreptul de servitute;
c) ajungerea la termen;
d) rscumprarea servituii de ctre proprietarul fondului aservit;
e) imposibilitatea definitiv de exercitare;
f) neuzul timp de 10 de ani;
g) dispariia oricrei utiliti a acestora.
2.2.4. Dreptul de superficie

Definiie, caractere
n Codul civil intrat n vigoare la 1 octombrie 2011, superficia este
reglementat n art. 693-702.
Superficia este dreptul de a avea sau de a edifica o construcie pe terenul altuia, deasupra
ori n subsolul acelui teren, asupra cruia superficiarul dobndete un drept de folosin.
Dreptul de superficie este un drept real, care const n dreptul de proprietate
pe care-l are o persoan, denumit superficiar, asupra construciilor care se
afl pe suprafaa de teren ori n subsolul acelui teren ce aparine unei alte
persoane, teren asupra cruia superficiarul capt un drept de folosin.
Dreptul de superficie comport aadar o suprapunere a dou drepturi de
proprietate aparinnd simultan la doi proprietari dar avnd obiecte diferite:
dreptul superficiarului, proprietar asupra construciilor i dreptul proprietarului
asupra terenului.
n art. 702 din Codul civil se prevede:
Dispoziiile prezentului capitol sunt aplicabile i n cazul plantaiilor, precum i al altor
lucrri autonome cu caracter durabil.
Ioan Apostu
P
Proprieteatea,
Dreptul de superficie se individualizeaz

individualizeaz prin urmtoarele
toarele caractere juridice:
a)este
este un drept real imobiliar ce poate avea ca obiect numai construcii,
construc
plantaii
ii sau lucrri
lucr ataate solului. El implic ntotdeauna pe lng
lng proprietatea
asupra acestora
estora i dreptul de folosin asupra terenului (solului i/sau
subsolului) pe care se afl
afl construciile, plantaiile ori lucrrile;
rile;
b)este
este imprescriptibil sub aspect extinctiv
c)superficia
superficia are un caracter perpetuu. Dreptul de superficie nu se stinge prin
neuz.
z. Totodat,
Totodat aflndu-se n situaii suprapunerii a dou
dou drepturi de
proprietate, deci nu a unei coproprietate, dreptul de superficie nu poate fi fcut
f
s nceteze pee calea ieirii
ie
din indiviziune;
d)este
este un drept temporar.
temporar. Potrivit art 694 din Codul civil, Dreptul de
superficie se poate constitui pe o durat
durat de cel mult 99 de ani. La mplinirea
termenului, dreptul de superficie poate fi rennoit.
Costituirea dreptului de superficie
Potrivit art. 693 alin. (2)-(4)
(2)
din Codul civil:
(2) Dreptul de superficie se dobndete
te n temeiul unui act juridic, precum i prin
uzucapiune sau prin alt mod prevzut
prev
de lege. Dispoziiile
iile n materie de carte funciar
funciar rmn
aplicabile.
(3) Superficia se poate nscrie i
i n temeiul unui act juridic prin care proprietarul ntregului
ntreg
fond a transmis exclusiv construcia
construc ori a transmis terenul ii construcia, n mod separat,
ctre dou persoane, chiar dac nu s-aa stipulat expres constituirea superficiei.
(4) n situaia n care s-aa construit pe terenul altuia, superficia se poate nscrie
pe baza
renunrii
rii proprietarului terenului la dreptul de a invoca accesiunea, n favoarea
constructorului. De asemenea, ea se poate nscrie n favoarea unui ter
ter pe baza cesiunii
dreptului de a invoca accesiunea.
Rezult aadar
adar c dreptul de superficie poate fi dobndit:
a) prin act juridic n temeiul creia
reia se nscrie n cartea funciar.
funciar
Actul juridic poate fi conveie
conve ie sau testament. Art. 693 alin. (3) prevede dou
dou
situaii
ii de constituire a dreptului de superficie prin act juridic, i anume:
- nscrierea
nscrierea n cartea funciar
funciar n temeiul unui act juridic prin care proprietarul
ntregului fond a transmis exclusiv construcia;
construc
- nscrierea n cartea funciar
funciar n temeiul unui act juridic prin care proprietarul
ntregului fond a transmis terenul i construcia separat ctre
tre dou
dou persoane.
b) prin uzucapiune.
uzucapiune Uzucapiunea reprezint un mod de dobndire a dreptului
de superficie n msura
m sura n care posesorul terenului are de la nceputul posesiei
intenia
ia de a se comporta ca un superficiar, iar nu ca un proprietar al terenului
(Florea, 2011, p. 190).
190)
Potrivit art. 930 din Codul civil, uzucapiunea se realizeaz
realizeaz n termen de 10 ani
(uzucapiunea extratabular),
extratabular
ii respectiv de 5 ani n situaia
situa
uzucapiunii
tabulare.
c) renunarea
area
area proprietarului terenului la dreptul de a invoca accesiunea, n
favoarea constructorului;
d) cesiunea dreptului de a invoca accesiunea, n favoarea unui ter.
ter
Ioan Apostu
e) n domeniul relaiilor de familie, n regimul comunitii legale i se refer la

acea situaie n care n timpul cstoriei soii realizeaz o construcie, plantaie
sau alte lucrri autonome, cu caracter durabil pe terenul care este bun propriu al
unuia dintre ei (art. 339 din Codul civil).
Stingerea dreptului de superficitate
Dreptul de superficie se stinge potrivit art. 698 din Codul civil n urmtoarele
moduri:
Dreptul de superficie se stinge prin radierea din cartea funciar, pentru una din
urmtoarele cauze:
a) la expirarea termenului;
b) prin consolidare, dac terenul i construcia devin proprietatea aceleiai persoane;
c) prin pieirea construciei, dac exist stipulaie expres n acest sens;
d) n alte cazuri prevzute de lege.
Sarcina de lucru 11
Consultnd bibliografia indicat la finalul unitii de nvare,
prezentai n paralel drepturile i obligaiile proprietarului fondului
dominant i cele ale proprietarului fondului aservit.
2.3. Aprarea dreptului de proprietate prin aciunea n revendicare

Noiuni generale
Dreptul de proprietate fiind cel mai important drept civil patrimonial, s-a
bucurat ntotdeauna de o protecie juridic de natur s-i asigure exerciiul
netulburat. n doctrin, mijloacele de aprare a dreptului de proprietate au fost
definite ca fiind acele aciuni prin care proprietarul dinte s nlture atingerile
ce sunt aduse dreptului su i s ajung la restabilirea lui.
Mijloacele juridice de aprare a dreptului de proprietate pot fi clasificate n
dou mari categorii i anume:
a) mijloace juridice nespecifice, sau indirecte, sunt aciunile nscute din
drepturi de crean. Ele nu se ntemeiaz deci pe dreptul de proprietate sau pe
alt drept real, ci pe obligaii rezultate din neexecutarea contractelor, din fapte
ilicite sau cvasicontracte ori din mbogirea fr just temei.
b) mijloacele juridice specifice sau directe de protejare a dreptului de
proprietate, sunt aciunile care se ntemeiaz pe dreptul de proprietate sau pe
faptul posesiunii. Aceste aciuni avnd ca temei dreptul de proprietate, care
este un drept real, se numesc aciuni reale.
La rndul lor aciunile reale se pot mpri n aciuni petitorii i aciuni
posesorii.
Ioan Apostu
P
Proprieteatea,
Sunt aciuni
iuni petitorii,
pe
acele aciuni reale menite s apere dreptul de
proprietate sau alt drept real, cum ar fi aciunile
ac
n revendicare, aciunile
ac
confesorii, aciunile n grniuire
gr
etc.
Sunt aciuni
iuni posesorii acele aciuni reale destinate s apere posesiunea unui
imobil.
ntre cele dou categorii de aciuni
ac
exist mai multe deosebiri, dintre care mai
importante sunt dou:
dou
- spre deosebire de aciunile
ac
petitorii care vizeaz fondul dreptului, cele
posesorii protejeaz
protejeaz doar posesia;
- n vreme ce aciunile
ac
peitorii
itorii nu pot fi promovate dect de titularul dreptului
real nclcat,
lcat, aciunile
ac
posesorii pot fi promovate i de ctre
re posesor.
Aciunea n revendicare
Definiie
Aciunea
iunea n revendicare este reglementat n art. 563, 565, 566 din Codul
civil.
Potrivit art. 563 alin. (1) din Codul civil
(1)
(1) Proprietarul unui bun are dreptul de a-l
a l revendica de la posesor sau de
la o alt persoan
persoan care l deine fr drept. El are, de asemenea, dreptul la
despgubiri,
gubiri, dac
dac este cazul.
n tiina
a dreptului, aciunea
ac
n revendicare a fost definit ca fiind acea aciune
ac
real prin care proprietarul care a pierdut posesia bunului su,
s
s
cere restituirea
acestuia de la posesorul neproprietar. n practic, aciunea
iunea n revendicare este
cunoscut ca aciunea
ac iunea proprietarului neposesor mpotriva posesorului
neproprietar.
Aciunea
iunea n revendicare este caracterizat
caracterizat ca fiind o aciune
iune petitorie real
re i
imprescriptibil Ea este petitorie deoarece tinde s stabileasc
imprescriptibil.
stabileasc direct
existena
a dreptului de proprietate a reclamantului, i real deoarece ea apr
nsi
i dreptul real de proprietate.
Aciunea
iunea n revendicare este imprescriptibil,, deoarece dreptul de proprietate
pe care se ntemeiaz
ntemeiaz este el imprescriptibil sub aspect extinctiv, nepierzndunepierzndu
se prin neuz.
Condiii
ii pentru exercitarea aciunii
ac
1) Condiia
ia calitii
calit de proprietar exclusiv
Persoana care revendic
revendic un bun (reclamantul) trebuie
buie s aib calitatea de
proprietar, adic s fac dovada dreptului suu de proprietate.
Proprietarul exclusiv exercit
exercit aciunea
iunea n revendicare, iar instanele
instan
verific
dac acesta are calitatea pe care o pretinde n raport i de susinerile
sus
i
dovezile prtului potrivit principiului in excipiendo reus fit actor.
actor
Ioan Apostu
n practica juridic s-a stabilit c doar proprietarul exclusiv are exerciiul

aciunii n revendicare. Aadar, aciunea n revendicare a unui coindivizor nu ar
putea fi primit, deoarece el are doar un drept limitat asupra bunului. El nu
poate revendica nici ntregul bun fr acordul celorlali coproprietari, i nici
cota sa parte mai nainte de individualizarea ei ca efect a unei hotrri de
partaj. Per a contrario, va fi primit aciunea n revendicare promovat de toi
coindivizarii, care mpreun au un drept exclusiv asupra bunului ce formeaz
obiectul indiviziunii.
n aceeai msur, n practica judectoreasc s-a pus problema dac numai unui
dintre soi are exerciiul aciunii n revendicare a unui bun comun n temeiul
mandatului tacit reciproc. Rspunsul a fost pozitiv, plecnd de la idea c prin
aciunea sa, soul reclamant, vizeaz mrirea patrimoniului comun, care-i
profit i celuilalt so.
n fine, o ultim problem a fost aceea de a se ti dac este admisibil aciunea
n revendicare promovat de un coproprietar mpotriva celorlali cu privire la
bunul indiviz. Rspunsul dat n practica instanei supreme a fost negativ, cu
motivarea c un coindivizar nu poate revendica un bun indiviz mai nainte de
nfptuirea partajului, deoarece aciunea n revendicare presupune un drept
exclusiv i determinat pe care conindivizarul nu l poate obine dect prin
efectul partajului.
2) Prtul aciunii n revendicare poate fi posesorul bunului revendicat sau o
alt persoan care l deine fr drept (art. 563 alin. (1) Cod civil).
Sarcina de lucru 12
Redacteaz un text de 15-20 de rnduri prin care s explici unui
interlocutor imaginar care sunt condiiile exercitrii aciunii n
revendicare.
Aciunea n revendicare imobiliar

Exerciiul aciunii n revendicare implic n primul rnd dovada dreptului de
proprietate, iar n procesul civil sarcina probei aparine reclamantului,
dispoziiunea articolului 112 din codul de procedur civil fiind plastic
evideniat de adagiul actori incumbit probatio.
Potrivit art. 565 din Codul civil: n cazul imobilelor nscrise n cartea funciar,
dovada dreptului de proprietate se face cu extrasul de carte funciar.
Nu de puine ori nu exist nscrisuri doveditoare ale dreptului de proprietate,
sau al transferului proprietii. Este totodat posibil ca nscrisurile s nu fie
nsoite de schie sau planuri pentru delimitarea imobilelor .a.m.d. Fa de
dificultile ntmpinate n materia revendicrii imobiliare, practica
Ioan Apostu
judectoreasc a stabilit o serie de principii care se aplic n soluionarea

acestor cauze, n urmtoarele ipoteze:
A)Ambele pri invoc titluri scrise ce fac dovada dreptului de proprietate
asupra bunului revendicat, altele dect extrasul de carte funciar;
Dup cum titlurile provin de la acelai autor sau de la autori diferii
soluionarea litigiului poate cunoate dou ipoteze i anume:
a) Cnd ambele titluri provin de la acelai autor, trebuie analizat dac prile iau transcris sau nu titlul n registrul de transcripiuni imobiliare.
Dac nici una dintre pri nu i-a transcris titlul, va fi apreciat ca valabil n
spe cel de dat mai veche, potrivit principiului qui prior tempore potior
jure. Potrivit aceluiai principiu, va fi apreciat mai puternic titlul anterior
transcris n registrul de transcripiuni, dac ambele au fost transcrise.
b) Cnd titlurile provin de la autori deosebii, va avea ctig de cauz partea al
crui titlu este mai preferabil, potrivit principiului nemo plus juris in alium
transferre potest quamipse habet. Pentru a stabili care este titlul preferabil,
stanele au n vedere urmtoarele criterii:
- verificarea autorilor i a dreptului pe care acetia l aveau cu privire la bunul
n litigiu;
- cnd nu exist alte mijloace de prob n afar de titulari se va da ctig de
cauz prii al crui titlu are dat cert mai veche.
B) O singur parte are titlu privind proprietatea bunului revendicat.
Dac prtul invoc un asemenea titlu, atunci aciunea reclamantului va fi
respins. Dimpotriv dac titlul este invocat de ctre reclamant, el va avea
ctig de cauz cu dou condiii:
-titlul s emane de la un ter;
-prtul nu fi dovedit c reclamantul a dobndit titlul de la un non dominus.
C) Nici una dintre prile litigante nu are titlu
Ide plano, aciunea ar trebui respins, deoarece n favoarea posesorului
opereaz prezumia de proprietate instituit de articolul 919 alin. (1) i alin. (2)
Cod civil. Aa fiind, posesorul prt ar avea ctig de cauz pe baza
principiului in pari causa melior est causa possidentis. Acestei situaii
tranante, practica judectoreasc i-a adus ns un amendament, constnd n
analiza prealabil a celor dou posesii aflate n conflict. Ar avea deci ctig cel
ce invoc o posesie mai ndelungat, util sau de bun credin.
Aciunea n revendicare mobiliar
Aciunea n revendicare mobiliar cunoate un regim juridic deosebit de cel al
aciunii imobiliare. Caracterul particular rezid n dispoziiile articolului 937
alin. (1) din Codul civil potrivit crora
Persoana care, cu bun-credin, ncheie cu un neproprietar un act translativ de proprietate
cu titlu oneros avnd ca obiect un bun mobil devine proprietarul acelui bun din momentul
lurii sale n posesie efectiv.
Rezult aadar c posesorul de bun-credin care a dobndit de la un non
dominus, poate n conflictul cu proprietarul deposedat s beneficieze de un
Ioan Apostu
mod specific de dobndire a dreptului de proprietate i poate invoca n favoarea

sa prezumia de titlu de proprietate n conflict cu autorul su, indifferent dac
este un dominus sau nondominus.
Fa de aceast dispoziiune a legii, revendicarea bunurilor mobile este practic
imposibil, deoarece posesorul beneficiaz de la bun nceput de prezumia de
proprietate. n cazul bunurilor mobile corporale, posesia creeaz n favoarea
posesorului o prezumie absolut de proprietate, mpotriva creia nu se admite
proba contrarie.
Regula prevzut de articolul 937 alineatul 1 Cod civil, este aplicabil numai
cu privire la bunurile mobile privite n mod individual nu i unor mase sau
universiti de bunuri mobile cum ar fi de exemplu o succesiune a bunurilor
mobile. Rezult aadar c aciunea n revendicare mobiliar nu ar putea fi
exercitat dect atunci cnd nu sunt aplicabile prevederile articolului 937
alineatul 1 din Codul civil, deci n situaiile n care nu-i mai are aplicare
prezumia absolut de proprietate.
O asemenea mprejurare este reglementat de textul articolului 937 alineatul 2
Cod civil, potrivit cruia:
(2) Cu toate acestea, bunul pierdut sau furat poate fi revendicat de la posesorul de buncredin, dac aciunea este intentat, sub sanciunea decderii, n termen de 3 ani de la data
la care proprietarul a pierdut stpnirea material a bunului
a) Aciunea n revendicare mobiliar ndreptat mpotriva posesorului de bun
credin, pornete de la idea c cel la care se gsete bunul, l-a dobndit la
rndul su de la autorul furtului sau de la gsitor. n aceast ipotez, bunul
mobil poate fi revendicat n interiorul termenului de 3 ani calculat din
momentul cnd bunul a fost furat sau pierdut. Literatura juridic a avut de
soluionat problema de a ti dac acest termen este de prescripie ori de
decdere. Chestiunea implic un real interes practic, deoarece spre deosebire de
termenele de decdere, termenele de prescripie sunt susceptibile de ntrerupere
i suspendare. S-a rspuns aadar c termenul de 3 ai nu este de prescripie ci,
un termen prefix, de decdere la expirarea cruia se stinge nsui dreptul de
proprietate al celui care revendic.
Revendicndu-se bunul de la posesorul nelegitim, proprietarul revendicat nu
are obligaia de a-i plti acestui posesor contravaloarea bunului, chiar dac
posesorul ar face dovada c a cumprat la rndul lui bunul i c a pltit preul.
La rndul su, acesta se poate ntoarce pentru desdunare mpotriva celui de la
care a dobndit bunul.
De la regula prevzut de articolul 937 alineat 2 Cod civil, derog prevederile
alin. (3) al aceluiai articol:
(3) Dac bunul pierdut sau furat a fost cumprat dintr-un loc ori de la o persoan care
vinde n mod obinuit bunuri de acelai fel ori dac a fost adjudecat la o licitaie public, iar
aciunea n revendicare a fost introdus nuntrul termenului de 3 ani, posesorul de buncredin poate reine bunul pn la indemnizarea sa integral pentru preul pltit
vnztorului.
Ioan Apostu
ntr-o asemenea ipotez, adevratul proprietar se va ndrepta mpotriva hoului

sau gsitorului de la care va recupera sume pe care el la rndul su i-a pltit-o
dobnditorului de bun credin.
b) Aciunea n revendicare mobiliar mpotriva hoului, gsitorului sau
dobnditorului de rea credin, se ntemeiaz pe mprejurarea c posesia de rea
credin nu are valoarea unui titlu de proprietate.
c) Aciunea n revendicare mpotriva celui care deine bunul direct de la
proprietar are n vedere situaia detentorului precar. Aceasta deine lucrul n
virtutea unor relaii contractuale cu proprietarul su. Aa fiind, detentorul
precar nu se bucur de prezumia instituit de articolul 937 alineatul 1 din
Codul civil, motiv pentru care nici aciunea pentru restituirea bunului nu se
ntemeiaz pe dispoziiile articolului 937 alineatul 2 din Codul civil.
O asemenea aciune n restituire are un caracter personal, izvorul obligaiei
constituindu-l contractul. Cu toate acestea, nimic nu-l mpiedic pe proprietar
s revendice bunul atunci cnd detentorul ar refuza s-I restituie bunul
pretinznd i el c ar avea un drept de proprietate.
Sarcina de lucru 13
Identificai avantajele aciunii n revendicare fa de aciunea
personal n restituire (3-5 rnduri).
Efectele aciunii n revendicare

Odat admis aciunea n revendicare, trebuiesc soluionate trei categorii de
chestiuni i anume:
a) restituirea lucrului;
b) restituirea fructelor;
c) plata cheltuielilor necesare i utile
a) Restituirea lucrului este prima i cea mai important consecin a admiterii
aciunii n revendicare.
Restituirea se va face n natur i liber de orice sarcin potrivit principiului
resoluto jure dantis resolvitur jus accipientis. Dac bunul a pierit, astfel
nct restituirea n natur nu mai este posibil, prtul posesor va fi obligat la
plata despgubirilor civile (art. 566 alin. 1 Cod civil). n cazul exproprierii
prtul va fi obligat s restituie reclamantului indemnizaia ncasat.
Dac bunul a fost asigurat i a pierit, posesorul va restitui indemnizaia de
expropriere primit.
b) Restituirea fructelor. n virtutea dreptului su de proprietate fructele se
cuvin proprietarului. Aadar pe lng efectul principal al restituirii bunului,
admiterea aciunii n revendicare produce i efectul secundar al obligaiei de
Ioan Apostu
restituire a fructelor culese. Aceast obligaie incumb ns numai n sarcina

posesorului de rea credin. Posesorul de bun credin pstreaz fructele
culese pn la intentarea aciunii n revendicare. Obligaia restituirii fructelor
incumb i prtului detentor precar (art.566 alin. 2 din Codul civil).
c) Plata cheltuielilor fcute de posesor cu bunul, va fi fcut de ctre
proprietar, indiferent dac posesorul a fost de bun credin sau de rea credin.
Se face ns distincie ntre cheltuielile necesare (art. 566 alin. 3 i 5),
cheltuielile utile (art. 566 alin. 4), cele voluptoare (art. 566 alin. 8) i
cheltuielile pentru producerea i culegerea fructelor i productelor (art. 566
alin. 5).
Sunt necesare, acele cheltuieli fcute n vederea conservrii lucrului. Ele vor
fi restituite de proprietar chiar i posesorului de rea credin, ntruct numai
datorit cheltuielii sale a fost conservat bunul.
Art. 566 Cod civil:
(3) Proprietarul poate fi obligat, la cerere, s restituie posesorului
cheltuielile necesare pe care acesta le-a fcut.
Cheltuielile utile sunt cele care fr a fi necesare aduc totui un folos
deoarece sporesc valoarea lucrului.
Art. 566 Cod civil:
(4) Cheltuielile utile se restituie, la cerere, n limita sporului de valoare, dac
prin lege nu se prevede altfel.
Indiferent de natura posesiei sale, cel ce le-a fcut este ndreptit a le primi, n
msura sporului de valoare adus prin ele lucrului, spor apreciat la momentul
restituirii.
Cheltuielile voluptoare sunt cele fcute de ctre posesor pentru plcerea sa i

care nu mresc valoarea lucrului.
Art. 566 Cod civil:
(8) Proprietarul nu este dator s acopere cheltuielile voluptuare. Posesorul
are dreptul de a-i nsui lucrrile efectuate cu aceste cheltuieli numai dac
prin aceasta bunul nu se deterioreaz.
Proprietarul nu va fi obligat aadar la restituirea lor, indiferent dac posesorul a
fost de bun sau de rea credin.
Sunt cheltuieli pentru producerea i culegerea fructelor i productelor cele care
potrivit art. 566 alin. (5):
(5) De asemenea, proprietarul va putea fi obligat, la cerere, la restituirea cheltuielilor
necesare pentru producerea i culegerea fructelor sau a productelor.
Ioan Apostu
P
Proprieteatea,
Sarcina de lucru 14
Analizaii comparativ dispoziiile
dispozi iile Codului civil n vigoare cu cele ale
Codului civil abrogat la 1 octombrie 2011 referitoare la aciunea
ac
n
revendicare.
Rezumat
Dreptul de proprietate este, conform Codului civil,, dreptul unei persoane de
a se bucura i
dispune de un lucru n mod exclusiv i absolut, ns
ns n limitele
determinate de lege. n funcie de titular ii caracteristici, proprietatea poate fi
privat sau public.
public Dreptul de proprietate privat este definit ca dreptul real
principal care confer
confer titularului su atributele de posesie,
posesie folosin i
dispoziie (jus
jus utendi,
utendi jus fruendi, jus abutendi)) asupra bunului apropriat n
form privat,
privat atribute care pot fi exercitate n mod absolut, exclusiv i
perpetuu, cu respectarea limitelor materiale ii a limitelor juridice. Dreptul de
proprietate public
public este dreptul real principal, inalienabil,
inalienabil insesizabil,
imprescriptibil care confer atributele de posesie,, folosin
imprescriptibil,
folosin i dispoziie
asupra unui bun, care, prin natura sa sau prin declaraie
declaraie a legii, este de uz sau
de utilitate public,
public , atribute care pot fi exercitate n mod absolut, exclusiv i
perpetuu, cu respectarea limitelor
l
materiale ii a limitelor juridice. Titularul
dreptului de proprietatea public
public poate fi statul sau o unitate administrativadministrativ
teritorial. Drepturile reale rezultate din separarea atributelor componente
ale dreptului de proprietate poart
poart denumirea de dezmembrminte
dezmembr
ale
dreptului de proprietate. Ele nu desfiineaz
desfiin
dreptul de proprietate, ns
ns i
limiteaz atributele, proprietarul fiind lipsit de unele dintre ele. Sunt astfel de
dezmembrminte:
minte: dreptul de uzufruct, dreptul de uz, dreptul de abitaie,
abita
dreptul de servitute, dreptul de superficie, dreptul real de folosin.
folosin Aceste
drepturi sunt compatibile numai cu dreptul de proprietate privat,
privat deoarece
dreptul de proprietate public
public este inalienabil
abil n plenitudinea atributelor sale,
ceea ce l face nesusceptibil de dezmembrare. Aprare
Ap
dreptului de
proprietate, ca principal drept real, dar ii a celorlalte drepturi reale, se
realizeaz printr-un
printr un ansamblu de mijloace juridice reglementate de diferite
diferi
ramuri ale sistemului de drept romnesc. Aciunea
iunea n revendicare este acea
aciune
iune civil real prin care proprietarul care a pierdut posesia bunului su
s
cere restituirea acestuia. n literatura juridic,
juridic aciunea
iunea n revendicare este
definit ca fiind aciunea
iunea prin care proprietarul neposesor reclam
reclam bunul de
la posesorul neproprietar. Caracterele juridice ale acestei aciuni
ac
sunt:
caracter real, caracter petitoriu ii caracter imprescriptibil.
Ioan Apostu
P
Proprieteatea,
Teste de autoevaluare
1. Caracterele juridice ale dreptului de proprietate sunt:
a. exclusivitatea i perpetuitatea;
b. inalienabilitatea i insesizabilitatea;
c. exclusivitatea i inalienabilitatea.
2. n cazul proprietii
propriet
comune pe cote pri este fracionat:
a. obiectul material al proprietii;
propriet
b. dreptul;
c. bunul.
3. Uzufructul se constituie prin:
a) act juridic;
b) uzucapiune;
c) alte moduri de dobndire.
4. Servituile
ile pot fi:
a) aparente i
neaparente;
b) continue i
discontinue;
c) pozitive i
negative.
5. Aciunea
iunea de revendicare poate fi exercitat
exercitat de:
a. posesorul bunului;
b. coproprietarul bunului;
c. proprietarul exclusiv al bunului.
Lucrare de verificare aferent

aferent capitolelor 1 i 2
SUBIECTUL NR. 1
Primus, nn calitate de proprietar unic al unui teren n suprafa
suprafa de 8000 mp., l-a
vndut cu suma de 200.000 lei ctre
c
patru frai.
i. Actul de vnzare-cumprare
vnzare
a
fost ncheiat sub forma unui nscris sub semntur
semn
privat,
, n attea exemplare
cte pri
i erau. Cei patru
pat frai au ridicat mpreun pe acel teren patru case,
pentru fiecare cte una, dar nici una dintre case nu aparinea
apar
n exclusivitate
unui singur frate, ntruct fiecare dintre ei a contribuit n mod egal la
construirea fiecareia dintre ele. La sfrsitul
sfrs l anului, trei dintre frai
fra au plecat
s munceasc n strintate,
str
iar cel de-al patrulea a rmas
mas n ar
pentru a ngriji
de casele i bunurile acestora. n aceste condiii,
condi ii, fratele care a rmas
r
n ar era
ajutat cu bani n fiecare lun
lun de ctre ceilali frai,
i, ntrucat acetia
ace
veneau prin
rotaie n ar.
La ultima vizit pe care a facut-o unul dintre frai,
i, acesta i-a
i reproat celui
rmas n ar c nu se ocupa de ngrijirea terenului, n concret nu a cules merele
din livad,
, astfel c
c o mare cantitate de fructe s-aa stricat. ntre timp, cel rmas
r
n ar a nchiriat trei case (fr
(f ca ceilali frati s se opun)
) i
cu banii rezultai
din nchiriere i-a
i cumprat
rat un autoturism. De asemenea, a vndut o poriune
por
din teren unor teri,
ter care i-au ridicat garaje
aje pe acel teren. Pe o alt
alt poriune de
Ioan Apostu
teren, fratele din ar a construit un grajd i a crescut ase cai pe care ulterior ia vndut. Ulterior a racordat casele la reeaua de gaz natural i a cheltuit o
sum important de bani pentru instalarea unor posturi telefonice n fiecare
cas.
Dup ntoarcerea frailor n ar, ntre acetia i cel care a rmas s-au iscat o
serie de nenelegeri cu privire la sumele de bani pe care acesta le datora
celorlali. Prile au ajuns n faa instanei i au solicitat partajarea bunurilor i
clarificarea tuturor relaiilor patrimoniale litigioase dintre ei. Instana l-a
introdus n proces i pe Primus, ntrebndu-l dac confirm actul de nstrinare
a terenului, pentru c acesta este lovit de nulitate. Primus a confirmat actul de
vnzare-cumparare, astfel c instana a luat act de valabilitatea lui.
Probleme de soluionat:
1. Care este diferena ntre coproprietate i indiviziune? Realizai o
comparaie ntre reglementrile prevzute n vechiul Cod civil i Codul civil n
vigoare. (1 punct)
2. Ce nelegei prin proprietate comun pe cote-pri? De cte feluri este
aceasta? Realizai o comparaie ntre reglementrile prevzute n vechiul Cod
civil i Codul civil n vigoare. (1 punct)
3. n spe ce fel de proprietate comun identificai? (0,25 puncte)
4. Fraii au intrat n proprietate comun prin:
- succesiune;
- conventie;
- coposesie;
- ocupatiune. (0,25 puncte)
5. Care este regula incident cu privire la actele relative la bun n
materialitatea lui conform Codului civil n vigoare? (0,25 puncte)
6. Ce fel de caracter are posesia pe care o exercit fratele rmas n ar
pentru ceilali? Ar putea s o invoce pentru a uzucapa? (0,25 puncte)
7. Pentru ca fratele rmas s poat uzucapa, ce condiii trebuie s
ndeplineasc? (0,5 puncte)
8. Ce mare greeala a fcut instana? (0,5 puncte)
9. Considernd c actul de vnzare-cumprare este valabil ncheiat,
solutionai litigiul din spe. (1 punct)
SUBIECTUL NR. 2
Analizai comparativ dezmembrmintele dreptului de proprietatea pornind de
la prevederile acestora n Vechiul Cod civil i actuala reglementare. (10
puncte).
Nota bene: Studenii de la forma de nvmnt FR au obligativitatea
rezolvrii cerinelor de le primul subiect (cel de al doilea este opional).
Pentru studenii formei de nvmnt ID este obligatorie rezolvarea
ambelor subiecte.
Lucrarea va fi ncrcat pe site-ul de curs DD2102 FR/ DD2102 ID din cadrul
platformei e-Learning Danubius Online la seciunea Teme, n termenul
Ioan Apostu
P
Proprieteatea,
prevzut
zut pentru executarea ei, iar rezultatul evalurii
evalurii va fi comunicat n cadrul
seciunii Carnet de note din acelai site de curs.
Bibliografie minimal
minimal
Apostu, Ioan (2006).
2006) Introducere n teoria dreptului de proprietate i a drepturilor
reale principale.. Galai: Editura Fundaiei
iei Academice Danubius.
Brsan, Corneliu (2008). Drept civil. Drepturile reale principale. Ediia a III-a
revzut i
adugit
ugit. Bucureti: Hamangiu, pp. 27-80; 199-239; 266-307.
266
Florea, Bujorel (2011). Drept civil. Drepturile reale principale. Bucureti: Universul
Juridic, pp. 42-94;
94; 127-157;
127
184-213.
Turianu, C.; Ptulea,
tulea, V. (2008). Dreptul de proprietate ii alte drepturi reale. Vol.I.
Bucureti:
ti: Wolter Kluvers, pp. 11-91.
Urs, Robi Iosif (2006). Drepturile reale. Prezentare teoretic,
, prezentare practico
practicoaplicativ;; doctrin
doctrin, spee, ntrebri i exerciii,
ii, vocabular, teste gril
gril. Bucureti:
Editura Universitar,
Universitar pp. 34-51;198-257; 312-342.
Ungureanu, Ovidiu; Munteanu,
Munteanu Cornelia (2008). Tratat de drept civil. Bunurile.
Drepturile reale principale.
principale Bucureti: Hamangiu, pp. 107-364;
364; 466-598;
466
422-466.

Drept Civil Drepturi Reale Unitatea II

Încărcat de

Informații document

Drepturi de autor

Formate disponibile

Partajați acest document

Partajați sau inserați document

Opțiuni de partajare

Vi se pare util acest document?

Este necorespunzător acest conținut?

Drepturi de autor:

Formate disponibile

Drept Civil Drepturi Reale Unitatea II

Încărcat de

Drepturi de autor:

Formate disponibile

2.

PROPRIETATEA, DEZMEMBRMINTELE I APRAREA

s defineti noiunea de proprietate;

Timp mediu estimat pentru studiu individual: 12 ore

Drept civil. Drepturi reale

Proprieteatea, dezmembrmintele i aprarea dreptului de proprietate

Drept civil. Drepturi reale

Proprieteatea, dezmembrmintele i aprarea dreptului de proprietate

Noiunea de drept exclusiv, scoate n eviden c acest drept se exercit cu

Drept civil. Drepturi reale

Proprieteatea, dezmembrmintele i aprarea dreptului de proprietate

care acesta a dobndit dreptul de proprietate n dauna reclamantului care l-a

Proprieteatea, dezmembrmintele i aprarea dreptului de proprietate

Drept civil. Drepturi reale

Proprieteatea, dezmembrmintele i aprarea dreptului de proprietate

2.1.2. Restricii ale dreptului de proprietate privat

ntre caracterul absolut al proprietii i ocrotirea intereselor sociale trebuie s

Drept civil. Drepturi reale

Proprieteatea, dezmembrmintele i aprarea dreptului de proprietate

Codul civil n Art. 556 reglementeaz limitele exercitrii dreptului de

Restricii stabilite prin voina titularului dreptului de proprietate

Proprieteatea, dezmembrmintele i aprarea dreptului de proprietate

s fie cuprins ntr-un testament sau o convenie;

Clauza de inalienabilitate nceteaz fie prin convenia prilor, pe cale judiciar

Restricii legale aduse dreptului de proprietate

Pn la ntrarea a vigoare a Codului civil actual, singura

Legea nr. 50/19913 privind autorizarea executrii

Republicat n M. Of. Nr. 933 din 13 Octombrie 2004

Drept civil. Drepturi reale

Proprieteatea, dezmembrmintele i aprarea dreptului de proprietate

dispoziie este restrns i prin interdicia desfiinrii unor construcii ori

Interdicii referitoare la exploatarea subsolului

Drept civil. Drepturi reale

Proprieteatea, dezmembrmintele i aprarea dreptului de proprietate

B.Restricii privind interesele individuale ale titularilor dreptului de

Proprieteatea, dezmembrmintele i aprarea dreptului de proprietate

prezena unei servitui ci a unor drepturi de crean rezultate dintr-un raport

Bujorel Florea, op. Cit., pg. 46

Drept civil. Drepturi reale

Proprieteatea, dezmembrmintele i aprarea dreptului de proprietate

Dac n primul caz ngrdirea este o facultate, lsat la aprecierea

Drept civil. Drepturi reale

Proprieteatea, dezmembrmintele i aprarea dreptului de proprietate

Totodat, ca efect al exclusivitii dreptului, acesta poate interzice vecinilor s-i

B) Regimul juridic al terenurilor

Drept civil. Drepturi reale

Proprieteatea, dezmembrmintele i aprarea dreptului de proprietate

Republicat n M. Of. Nr. 933 din 13 octombrie 2004

Drept civil. Drepturi reale

Proprieteatea, dezmembrmintele i aprarea dreptului de proprietate

Regimul juridic al apelor

Drept civil. Drepturi reale

Proprieteatea, dezmembrmintele i aprarea dreptului de proprietate

- Art. 605- Regulile privind curgerea provocat a apelor

Proprieteatea, dezmembrmintele i aprarea dreptului de proprietate

prevedere se rever la apele naturale i artificiale de care se poate dispune n

Drept civil. Drepturi reale

Proprieteatea, dezmembrmintele i aprarea dreptului de proprietate

Drept civil. Drepturi reale

Proprieteatea, dezmembrmintele i aprarea dreptului de proprietate

2.1.4. Formele dreptului de proprietate

Proprieteatea, dezmembrmintele i aprarea dreptului de proprietate

Art. 44, alin. 2 din Constituie, referindu-se la proprietatea privat precizeaz

Drept civil. Drepturi reale