CURSUL NR.

7
4. Vnzarea cu opiune de rscumprare
66. Noiune, scurt istoric i utilitate. Vnzarea cu opiune de rscumprare este o vnzare afectat de o
condiie rezolutorie expres prin care vnztorul i rezerv dreptul de a rscumpra bunul sau dreptul transmis
cumprtorului, restituind ntr-un anumit termen (care nu poate fi mai mare de 5 ani) preul i cheltuielile fcute
de cumprtor.
Prin ncheierea contractului, cumprtorul devine proprietar sub condiie rezolutorie, iar vnztorul
proprietar sub condiie suspensiv. Dac vnztorul rscumpr bunul n termen nu nseamn c ntre pri s-a
ncheiat un nou contract de vnzare n care prile ar avea caliti inverse, ci nseamn c s-a ndeplinit condiia
i bunul se ntoarce n patrimoniul vnztorului.
O astfel de varietate de vnzare a fost reglementat i de Codul civil de la 1864, n art.1.371-1.387, fiind
cunoscut sub denumirea de vnzare cu pact de rscumprare. Textele din vechiul Cod civil au fost abrogate
prin art. 4 din Legea contra cametei nr. 61/1931, prevzndu-se totodat c erau nule de drept contractele de
vnzare cu pact de rscumprare ce s-ar fi ncheiat dup data promulgrii acelei legi. Opiunea legiuitorului din
anul 1931 de a interzice vnzrile cu pact de rscumprare a fost determinat de faptul c de cele mai multe ori
ascundeau mprumuturi cu dobnzi cmtreti (garantate real cu bunul vndut), mprumuttorul impunnd
stipularea n contractul de vnzare, drept pre, a unei sume disproporionat de mari fa de suma mprumutat,
diferena reprezentnd dobnda. n plus, dac mprumutatul nu reuea s plteasc la termenul convenit suma
trecut n contract drept pre, pierdea definitiv bunul respectiv pentru o sum care, de regul, era mult inferioar
valorii lui. Dar, ntruct contractul era lovit de nulitate, mprumutatul redobndea bunul, urmnd s restituie
suma dovedit a fi fost mprumutat, cu dobnzile legale.
Pentru a ilustra mecanismul de acordare a mprumuturilor cu dobnzi cmtreti folosind vnzarea cu pact
de rscumprare, un exemplu este edificator. Bunoar, A dorea s mprumute suma de 20.000 de lei de la B,
pentru o perioad de un an. B era dispus s acorde acest mprumut, dar cu o dobnd de 50%/an, care era mult
mai mare dect dobnda maxim admis de lege. n plus, B dorea ca mprumutul s fie garantat cu un bun, de
exemplu o bijuterie (sau un teren, un apartament, un autoturism, un utilaj etc.) n valoare de 40.000 de lei, astfel
nct, dac la scaden A nu pltea, B s devin automat proprietar al bunului. Pentru a evita interdicia
mprumuturilor cmtreti, B impunea ncheierea unui contract de vnzare cu opiune (pact) de rscumprare.
Prin acest contract, A i vindea lui B bunul pentru un pre de 30.000 de lei pltibili imediat, ns n realitate A
primea doar 20.000 de lei (10.000 de lei reprezent dobnda cmtreasc). Vnzarea era ncheiat sub condiia
rezolutorie a rscumprrii bunului de ctre A, n termen de un an, pentru un pre de 30.000 de lei. n
consecin, dac la scaden (adic la expirarea termenului de un an), A pltea suma de 30.000 de lei, B i
restituia bunul, profitnd astfel de dobnda cmtreasc de 50%/an. Dimpotriv, dac la scaden A nu reuea
s plteasc suma de 30.000 de lei, dreptul de proprietate al lui B asupra bunului (care, prin ipotez, avea o
valoare de 40.000 de lei, deci mult mai mare dect suma mprumutat) se consolida.
Dei pericolul acordrii mprumuturilor cu dobnzi cmtreti exist i n prezent, cu ocazia elaborrii
noului Cod civil legiuitorul a optat pentru reintroducerea acestei varieti de vnzare pentru c ea prezint
avantaje incontestabile. n acelai timp, s-a urmrit s se creeze cadrul legal adecvat pentru contracararea
practicilor de a folosi aceast figur juridic n scopuri ilicite (a se vedea art. 351 C. pen., care reglementeaz
infraciunea de Camt- Darea de bani cu dobnd, ca ndeletnicire, de ctre o persoan neautorizat, se
pedepsete cu nchisoarea de la 6 luni la 5 ani. i art. 1.762 C.civ. (1) n cazul n care diferena dintre preul
rscumprrii i preul pltit pentru vnzare depete nivelul maxim stabilit de lege pentru dobnzi, preul
rscumprrii va fi redus la preul pltit pentru vnzare. (2) Prevederile alin. (1) se aplic i vnzrilor n care
vnztorul se oblig s rscumpere bunul vndut).
n privina avantajelor pe care le confer vnzarea cu opiune de rscumprare, trebuie menionat faptul c
aceasta reprezint un instrument util de credit i garanie, care permite celor interesai s obin cu rapiditate
sumele de bani de care au nevoie, n condiiile n care cei care pun la dispoziie acele sume de bani s nu fie
1

pui n situaia ca, n cazul n care nu vor primi banii la scaden, s treac la declanarea mecanismelor
judiciare de lung durat i costisitoare (formularea unor aciuni n justiie, declanarea executrii silite etc.).
De exemplu, A are nevoie urgent de o sum de bani pentru a acorda sprijin unui membru al familiei sau
pentru a face o investiie profitabil. n condiiile n care nu dispune de lichiditi, iar contractarea unui credit
ipotecar constituie o operaiune de durat (iar creditul se acord numai celor care ndeplinesc condiiile cerute
de instituia de credit), A prefer s vnd un bun al su (de exemplu, un apartament) lui B, rezervndu-i
dreptul de a rscumpra acel bun nuntrul unui termen (de cel mult 5 ani), restituindu-i lui B preul (la care se
poate aduga i dobnda legal) i cheltuielile pe care le-a fcut B n legtur cu acel bun. n cadrul termenului
stabilit n contractul de vnzare A poate obine suma necesar rscumprrii bunului, iar dac nu reuete acest
lucru sau nu dorete s rscumpere bunul, dreptul de proprietate al lui B se consolideaz, acesta din urm
nefiind pus n situaia de a mai ntreprinde vreun demers pentru a deveni proprietar al acelui bun.
n schimb, dac B ar fi acordat un mprumut garantat cu dreptul de ipotec asupra terenului, deveneau
incidente dispoziiile art. 2.433 C.civ., cu denumirea marginal Interdicia pactului comisoriu, potrivit cu care
Orice clauz potrivit creia, pentru a garanta executarea obligaiei debitorului su, creditorul i rezerv dreptul
s devin proprietarul irevocabil al bunului sau s dispun de acesta fr formalitile impuse de lege se
consider nescris. Diferena dintre cele dou situaii este evident.
Care ar fi motivele pentru care B (cumprtorul) ar fi interesat s ncheie o vnzare cu opiune de
rscumprare?
i) De regul, fr a fi lezionar, preul contractului de vnzare este mai mic dect cel pe care A
(vnztorul) l-ar fi putut obine dac nu s-ar fi aflat n situaia de a recurge la aceast varietate de vnzare. Este
firesc s se stabileasc un pre mai mic i pentru c B accept s ncheie o vnzare afectat de o condiie
rezolutorie, care nu i confer aceeai siguran cu privire la bunul cumprat precum o vnzare pur i simpl; i
proiectele lui B cu privire la bun (eventualele investiii, mbuntiri, nstrinri, alte acte juridice etc.) au de
suferit cel puin n cadrul termenului n care vnztorul poate rscumpra bunul. Dac vnztorul nu va putea
sau nu va voi s rscumpere bunul, cumprtorul i va consolida dreptul de proprietate ce poart asupra unui
bun, care are, prin ipotez, o valoare mai mare dect preul pltit.
ii) De asemenea, chiar dac vnztorul ar exercita opiunea de rscumprare, cumprtorul are mai
multe avantaje: 1) are dreptul de a culege fructele bunului pn la exercitarea opiunii de rscumprare; 2)
poate primi dobnda legal aferent preului pltit la nivelul maxim stabilit de lege pentru dobnzi; 3) are
sigurana c i se va restitui preul (la care se pot aduga dobnzi) mpreun cu cheltuielile prevzute de lege
pentru c, dac vnztorul nu i execut aceste obligaii de restituire, opiunea nu va produce efectul
redobndirii bunului de ctre vnztor. 4) nu n ultimul rnd, vnzarea cu opiune de rscumprare i d
posibilitatea cumprtorului de a-l ajuta pe vnztor ntr-un moment dificil pentru acesta din urm, creditndu-l
n condiii de siguran patrimonial pentru cumprtor (bunul cumprat reprezentnd garania).
67. Exercitarea opiunii. Opiunea de rscumprare nu poate fi stipulat n contractul de vnzare pentru un
termen mai mare de 5 ani. Dac s-a stabilit un termen mai mare, acesta se reduce de drept la 5 ani. Raiunea
pentru care s-a stabilit un termen de cel mult 5 ani a fost aceea ca dreptul de proprietate asupra bunului vndut
s nu rmn prea mult timp ntr-o stare de incertitudine pentru c aceasta ar contraveni imperativului potrivit
cu care bunurile trebuie s fie puse n valoare n mod corespunztor, n folosul proprietarului i al societii.
Dac prile au stipulat un anumit termen, vnztorul poate exercita opiunea n orice moment anterior mplinirii
termenului, nefiind inut s atepte ajungerea la termen. Dreptul de opiune al vnztorului este un drept
potestativ.
Dup cum se observ din textul legii, dac termenul stipulat ar fi mai mare de 5 ani, nu ar fi nul nici
vnzarea n ansamblul su i nici clauza relativ la rscumprare, ci termenul se va reduce de drept (n mod
automat, fr o manifestare de voin a vreuneia dintre pri) la 5 ani. Aceast soluie armonizeaz interesele
prilor cu interesul public. Dac prile au ncheiat o vnzare cu opiune de rscumprare, dar nu au stipulat
2

niciun termen, se va aplica termenul de 5 ani, prile fiind presupuse a fi admis termenul cel mai lung pe care l
permite legea1
ntruct norma relativ la termenul de exercitare a opiunii de rscumprare este imperativ, considerm c
nici instana de judecat i nici prile nu pot prelungi termenul de 5 ani. n cazul n care termenul stipulat este
mai scurt de 5 ani, apreciem c prile ar putea s l prelungeasc, fr a depi ns termenul de 5 ani. Termenul
se calculeaz potrivit art. 2.552 alin. (1) C.civ. (se mplinete n ziua corespunztoare din ultimul an de
exemplu, dac s-a ncheiat contractul pe 5 noiembrie 2011, termenul de 3 ani se mplinete pe 5 noiembrie
2014), fiind aplicabile i prevederile art. 2.554 C.civ. (Dac ultima zi a termenului este o zi nelucrtoare,
termenul se consider mplinit la sfritul primei zile lucrtoare care i urmeaz).
Exercitarea opiunii de rscumprare de ctre vnztor se poate face numai dac acesta restituie
cumprtorului preul primit i cheltuielile pentru ncheierea contractului de vnzare i realizarea formalitilor
de publicitate. Alturi de preul primit, vnztorul va trebui s restituie i dobnda legal, dar numai dac n
contract exist o astfel de stipulaie. Legea permite stipularea unei dobnzi aferente preului, dar numai cu
condiia ca ea s nu depeasc nivelul maxim al dobnzii legale, astfel cum aceasta este reglementat n O.G.
nr. 13/2011. Dac dobnda stipulat este mai mare dect cea legal, vnztorul va fi inut s restituie doar preul
pltit pentru vnzare, nu i dobnda legal. Vnztorul trebuie s restituie i cheltuielile pentru ncheierea
contractului de vnzare (cheltuielile propriu-zise ale actului, taxele de timbru i de autentificare, onorariul
notarial, onorariu de avocat etc.), ns numai cu condiia ca aceste cheltuieli s fi fost suportate de ctre
cumprtor. De asemenea, vnztorul va trebui s restituie i cheltuielile pentru realizarea formalitilor de
publicitate (cum ar fi, intabularea dreptului tabular n cartea funciar sau nscrierea cesiunii mrcii ori inveniei
la OSIM) deoarece aceste cheltuieli se suport de ctre cumprtor. Dup cum se observ, legiuitorul a
intenionat ca vnzarea cu opiune de rscumprare s nu produc pierderi cumprtorului.
Potrivit art. 1.759 alin. 2 C.civ., Exercitarea opiunii l oblig pe vnztor la restituirea ctre cumprtor a
cheltuielilor pentru ridicarea i transportul bunului, a cheltuielilor necesare, precum i a celor utile, ns n acest
din urm caz numai n limita sporului de valoare. Cteva precizri sunt necesare:
i) potrivit art. 1.666 alin. 2 teza a II-a C.civ., cheltuielile de preluare (ridicare) i transport de la locul
executrii sunt n sarcina cumprtorului, dac nu s-a convenit altfel. Aceasta nseamn c, de regul,
cumprtorul suport aceste cheltuieli i atunci cnd se rscumpr bunul trebuie s i se restituie cheltuielile.
Este evident c dac vnztorul a suportat aceste cheltuieli, cumprtorul nu are dreptul la restituirea lor;
ii) cheltuielile sunt necesare atunci cnd n lipsa acestora bunul ar pieri sau s-ar deteriora. De aceea, atunci
cnd bunul este redobndit de ctre vnztor este firesc ca acesta din urm s restituie cumprtorului astfel de
cheltuieli;
iii) cheltuielile utile sunt cele care determin un spor de valoare a bunului. Ele trebuie restituite numai n
limita sporului de valoare a bunului pentru c numai n aceast msur profit vnztorului. Astfel, ntr-o zon
rural unde oferta de bunuri (imobile) este foarte mare, iar cererea este redus, efectuarea unor cheltuieli utile
(confecionarea instalaiei termice pentru nclzirea cu gaze, amenajarea interiorului locuinei montarea de
parchet, gresie, faian etc.) nu determin o sporire a valorii economice a bunului imobil care s acopere
ntreaga investiie (materiale i manoper). Dac vor exista nenelegeri ntre pri cu privire la cuantumul
cheltuielilor utile n limita sporului de valoare, litigiul va fi soluionat de instana de judecat, care - pentru o
just soluionare a cauzei - va putea recurge la prerea unor experi;
iv) cumprtorul nu are dreptul la restituirea cheltuielilor voluptuare, fcute pentru simpla plcere a celui
care le-a realizat, fr a spori valoarea economic a bunului. Cumprtorul poate s ridice lucrrile voluptuare
nainte de restituirea bunului ctre vnztor, cu condiia de a readuce bunul n situaia anterioar;
v) n ceea ce privete fructele (naturale, industriale, civile), cumprtorul pstreaz aceste fructe. Soluia se
impune n temeiul art. 1.410 C.civ. (n lips de stipulaie sau prevedere legal contrar, fructele culese ori
1

D. Alexandresco, Explicaiunea teoretic i practic a dreptului civil romn, tomul VIII, partea I, 1925, p. 461.
3

ncasate naintea ndeplinirii condiiei se cuvin proprietarului sub condiie rezolutorie), este echitabil (pentru
c i vnztorul se bucur de suma de bani primit cu titlu de pre) i reprezint unul dintre argumentele care l
pot determina pe cumprtor s ncheie o vnzare cu opiune de rscumprare;
vi) dac bunul a fost deteriorat din culpa cumprtorului, vnztorul va avea dreptul la despgubiri, iar
acestea se vor scdea din sumele de bani pe care vnztorul trebuie s i le plteasc cumprtorului la
exercitarea opiunii de rscumprare.
n cazul n care vnztorul nu exercit opiunea n termenul stabilit prin contract sau de lege (5 ani), condiia
rezolutorie care afecta vnzarea este considerat a nu se fi ndeplinit, iar dreptul cumprtorului se
consolideaz. Din acest moment vnztorul nu mai poate rscumpra bunul, dar n cazul n care cumprtorul
decide s l vnd, poate cumpra bunul n condiiile dreptului comun (la preul convenit cu cumprtorul, n
condiiile solicitate de acesta etc.).
68. Efecte. a) Efectele vnzrii cu opiune de rscumprare se stabilesc potrivit dispoziiilor privitoare la
condiia rezolutorie, care se aplic n mod corespunztor. Aceasta nseamn c fructele vor fi culese de ctre
cumprtor, acesta va putea s ncheie acte juridice privind bunul (acte de conservare, de administrare, de
dispoziie), dar terul dobnditor de la cumprtor nu va fi un proprietar pur i simplu, ci dreptul su de
proprietate va fi afectat tot de o condiie rezolutorie.
b) n principiu, actele de conservare i de administrare rmn valabile i dup mplinirea condiiei pentru c
ele profit vnztorului. Actele de dispoziie vor fi desfiinate retroactiv n msura n care terii au avut
cunotin de existena condiiei rezolutorii (au fost de rea-credin), cum se ntmpl n cazul bunurilor pentru
care au fost ndeplinite formalitile de publicitate. Dac terul a fost de bun-credin (nu a cunoscut condiia
rezolutorie), el va putea invoca, n favoarea sa, posesia de bun-credin prevzut de art. 937 alin. 1 C.civ., n
cazul bunurilor mobile.
Cu toate acestea, vnztorul este inut de locaiunile ncheiate de cumprtor naintea exercitrii opiunii,
dac au fost supuse formalitilor de publicitate (de exemplu, locaiunile au fost notate n cartea funciar
potrivit art. 902 alin. 2 pct. 6 C.civ.), dar nu mai mult de 3 ani din momentul exercitrii. Prin locaiuni
nelegem att locaiunea de drept comun, ct i nchirierea locuinei i arendarea. Aceast excepie referitoare la
contractele de locaiune a fost fcut de ctre legiuitor pentru ca bunul s fie pus n valoare n mod
corespunztor de ctre cumprtor i s se asigure o stabilitate a dreptului de folosin pentru locatar (chiria,
arenda). Din momentul n care exercitarea opiunii de rscumprare produce efecte, chiria (arenda) se va plti
vnztorului.
c) Vnztorul care intenioneaz s exercite opiunea de rscumprare trebuie s i notifice pe cumprtor,
precum i pe orice subdobnditor cruia dreptul de opiune i este opozabil i fa de care dorete s i exercite
acest drept. n termen de o lun de la data notificrii, vnztorul trebuie s consemneze preul (mpreun cu
dobnda convenit, dac este cazul), cheltuielile contractului de vnzare i cele pentru realizarea formalitilor
de publicitate, la dispoziia cumprtorului sau, dup caz, a terului subdobnditor, sub sanciunea decderii din
dreptul de a exercita opiunea de rscumprare. n cazul n care cumprtorul a nstrinat bunul unui ter,
opiunea de rscumprare se va exercita mpotriva acestuia, care va trebui s se mulumeasc doar cu sumele de
bani menionate mai sus, neavnd importan faptul c terul a pltit cumprtorului o sum mai mare dect cea
pe care trebuie s i-o restituie vnztorul.
d) Potrivit art. 1.761 C.civ. (1) n cazul vnzrii cu opiune de rscumprare ce are ca obiect o cot dintr-un
bun (adic dreptul de proprietate comun pe cote-pri, n.ns), partajul trebuie cerut i n raport cu vnztorul
dac acesta nu i-a exercitat nc opiunea. (2) Vnztorul care nu i-a exercitat opiunea de rscumprare n
cadrul partajului decade din dreptul de opiune, chiar i atunci cnd bunul este atribuit, n tot sau n parte,
cumprtorului. Situaia pe care a avut-o n vedere legiuitorul este urmtoarea: s presupunem c vnztorul a
transmis cota sa parte de 1/2 din dreptul ce poart asupra unei case, cu opiunea de rscumprare ntr-un termen
de 4 ani. Dac peste un an cellalt coproprietar solicit ieirea din indiviziune, iar pn la data solicitrii
partajului vnztorul nu i exercitase opiunea, partajul care se poate realiza prin bun nvoial sau prin
4

hotrre judectoreasc trebuie cerut i n raport cu vnztorul. Cu acest prilej, vnztorul trebuie s i
exercite opiunea, fr a mai putea atepta mplinirea termenului de 4 ani.
Dac vnztorul i exercit opiunea potrivit legii, partajul va continua ntre cellalt coproprietar i vnztor.
Dac, dimpotriv, vnztorul nu i exercit opiunea pn la finalizarea partajului, el va fi deczut din dreptul
de opiune, iar dreptul de coproprietar al cumprtorului se va consolida. Bunul se poate atribui celuilalt
coproprietar ori cumprtorului sau se va partaja n natur ori se va vinde unui ter.
Nici n situaia n care bunul se va atribui n materialitatea lui, n tot sau n parte, cumprtorului, vnztorul
nu va mai putea exercita ulterior opiunea de rscumprare. De fapt, ca urmare a partajului, dreptul de
proprietate comun pe cote-pri (pe care vnztorul i l-a transmis anterior cumprtorului) s-a transformat ntrun drept pur i simplu asupra ntregului bun, al unei fraciuni materiale din bun sau asupra unei sume de bani. n
cazul n care i s-ar fi permis exercitarea opiunii de rscumprare i dup partaj - chiar dac cumprtorului i sar fi atribuit bunul sau o parte din bun oricum vnztorul nu mai putea, obiectiv vorbind, s obin ceea ce a
transmis prin contractul de vnzare. Partajul a rezolvat complet raporturile dintre cellalt coproprietar i
cumprtor, iar exercitarea opiunii de rscumprare de ctre vnztor nu ar fi fcut altceva dect s
nesocoteasc efectele partajului.
69. Sanciune. Art. 1.762 C.civ. dispune: (1) n cazul n care diferena dintre preul rscumprrii i preul
pltit pentru vnzare depete nivelul maxim stabilit de lege pentru dobnzi, preul rscumprrii va fi redus la
preul pltit pentru vnzare. (2) Prevederile alin. (1) se aplic i vnzrilor n care vnztorul se oblig s
rscumpere bunul vndut.
Urmtoarele observaii se impun:
a) n contractul de vnzare se poate stipula faptul c la exercitarea opiunii vnztorul trebuie s restituie, pe
lng pre i cheltuielile vnzrii i cele de publicitate, i dobnda legal, ns cel mult dobnda legal maxim
admis potrivit legii. Nu este nevoie ca dobnda s fie prevzut n cifre absolute ntruct poate fi calculat la
exercitarea opiunii (de altfel, dac prile au prevzut un termen pentru rscumprare mai ndelungat i au
stipulat o dobnd la nivel maxim permis de lege, ar fi imposibil s se determine anticipat suma care reprezint
dobnda pentru c factorul de referin - rata dobnzii de politic monetar stabilit prin hotrre a Consiliului
de administraie al Bncii Naionale a Romniei - se modific periodic).
Dobnda legal se calculeaz potrivit O.G. nr. 13/2011. Astfel, art. 3 alin. (1) prevede c Rata dobnzii
legale remuneratorii se stabilete la nivelul ratei dobnzii de referin a Bncii Naionale a Romniei, care este
rata dobnzii de politic monetar stabilit prin hotrre a Consiliului de administraie al Bncii Naionale a
Romniei (n prezent, rata dobnzii de politic monetar este de 1,75.). [] (3) n raporturile juridice care nu
decurg din exploatarea unei ntreprinderi cu scop lucrativ [], rata dobnzii legale se stabilete potrivit
prevederilor alin. (1) [], diminuat cu 20%.. Art. 5 dispune c (1) n raporturile juridice care nu decurg din
exploatarea unei ntreprinderi cu scop lucrativ [], dobnda nu poate depi dobnda legal cu mai mult de
50% pe an. Aceasta nseamn c n prezent nivelul maxim al dobnzii legale n ceea ce privete raporturile
juridice care nu decurg din exploatarea unei ntreprinderi cu scop lucrativ (de exemplu, ntre persoanele fizice)
este de 2,10% pe an [1,75 0,35 (adic 1,75 x 0,2) + 0,70 (adic 1,40 x 0,5)].
b) Dac se stipuleaz o dobnd mai mare dect cea legal la nivelul maxim stabilit de lege, sanciunea este
aceea c vnztorul va fi inut s restituie doar preul i cheltuielile vnzrii i cele de publicitate, nu i dobnzi.
Aadar, cumprtorul pierde dreptul la orice dobnd, independent de aplicarea unor eventuale sanciuni
penale.
c) Pentru a se descuraja practicile de acordare a mprumuturilor cu dobnzi cmtreti, legea prevede c
preul rscumprrii va fi redus la preul pltit pentru vnzare i atunci cnd s-a ncheiat un contract de vnzare
prin care s-a stipulat obligaia (iar nu dreptul) vnztorului de a rscumpra bunul vndut. Aceasta s-ar putea
denumi vnzare cu obligaia rscumprrii.
5. Vnzarea bunurilor imobile
5

70. Preliminarii. n cele ce urmeaz vom nfia trei probleme privitoare la vnzarea imobilelor: I. Reguli
speciale prevzute de noul Cod civil aplicabile vnzrii imobilelor (art. 1.741-1.745); II. Reguli speciale privind
vnzarea locuinelor; III. Reguli speciale prevzute de Legea nr. 17/2014 privind vnzarea terenurilor agricole
situate n extravilan.
I. Reguli speciale aplicabile vnzrii imobilelor prevzute de noul Cod civil (art. 1.741-1.745).
71. Noul Cod civil consacr cteva reguli speciale pentru ipoteza n care vnztorul pred imobilul prevzut
n contract, dar suprafaa lui este diferit fa de aceea specificat n contract ori fa de aceea pe care prile au
considerat-o a corespunde realitii. Aceste reguli vizeaz de regul terenurile, dar pot fi aplicabile i
construciilor (de exemplu, o hal, un depozit, un spaiu comercial etc.).
71.1. Vnzarea imobilelor fr indicarea suprafeei. Art. 1.741 C.civ. dispune c Atunci cnd se vinde un
imobil determinat, fr indicarea suprafeei, pentru un pre total, nici cumprtorul i nici vnztorul nu pot cere
rezoluiunea ori modificarea preului pe motiv c suprafaa este mai mic ori mai mare dect au crezut. Textul
are n vedere situaia n care, de exemplu, se vinde un loc de cas situat n cu preul de 20.000 de lei; sau, se
vinde o hal situat n cu preul de 50.000 de lei; tot astfel, se vinde un teren din zona montan avnd o form
neregulat cu preul de 30.000 de lei. n astfel de situaii esenial este bunul astfel cum este perceput de ctre
cumprtor, suprafaa exact a acestuia nefiind determinant n formarea acordului de voin. Preul se stabilete
n mod global, iar nu pe unitatea de msur. Chiar dac prile au considerat c imobilul are o anumit
suprafa, iar dup ncheierea contractului se efectueaz msurtori care conduc la concluzia c suprafaa este
mai mare sau mai mic dect au crezut prile la ncheierea contractului, niciuna dintre ele nu poate cere
majorarea sau, dup caz, reducerea preului i nici rezoluiunea contractului. Situaia este asemntoare cu aceea
a vnzrii n bloc, unde att bunul vndut ct i preul sunt determinate, fr a fi nevoie ca pentru stabilirea
preului s se procedeze la msurarea bunului.
71.2. Vnzarea unei suprafee dintr-un teren mai mare. Art. 1.742 C. civ. dispune c Atunci cnd se
vinde, cu un anumit pre pe unitatea de msur, o anumit suprafa dintr-un teren mai mare, a crei ntindere
sau amplasare nu este determinat, cumprtorul poate cere strmutarea proprietii numai dup msurarea i
delimitarea suprafeei vndute. Textul are n vedere situaia n care, de pild, A este proprietarul unui teren n
suprafa de 2.000 mp situat n localitatea Neptun i i vinde lui B, cu preul de 500 de lei metrul ptrat, un teren
n suprafa de 400 mp. Preul contractului este determinat din momentul realizrii acordului de voin (20.000
de lei), dar proprietatea nu se poate strmuta mai nainte de a se stabili n concret care este terenul ce formeaz
obiectul derivat al vnzrii. Pn n momentul msurrii i delimitrii, bunul vndut nu este determinat pentru
c nu se poate cunoate care este lotul de 400 mp din terenul de 2.000 mp care se vinde.
Din punct de vedere practic, se procedeaz ntr-o prim faz la dezmembrarea terenului de 2.000 mp n dou
loturi2, unul n suprafa de 1.600 mp, iar cellalt n suprafa de 400 mp (cu indicarea dimensiunilor i a
vecintilor ambelor loturi), celor dou loturi li se atribuie numere cadastrale diferite i apoi ambele loturi se
intabuleaz pe numele proprietarului A3. Dup aceea se strmut n favoarea cumprtorului B dreptul de
proprietate ce poart asupra lotului de 400 mp.
71.3. Vnzarea unui imobil determinat cu indicarea suprafeei. Se pune problema de a ti ce anume se
ntmpl n ipoteza n care la vnzarea unui imobil cu indicarea suprafeei i a preului pe unitatea de msur
(de exemplu, se vinde un teren n suprafa de 500 mp cu preul de 400 de lei metrul ptrat), suprafaa real este
mai mic sau mai mare dect cea indicat n contract. Deosebim dou situaii, reglementate de art. 1.743 C.civ.:
a) dac suprafaa real este mai mic dect cea indicat n contract (de exemplu, este de 490 mp),
cumprtorul poate cere vnztorului s i dea suprafaa convenit, adic s i asigure exact 500 mp. Este posibil
ns ca vnztorul s nu mai dispun de teren cu care s completeze suprafaa de 490 mp (sau, dei dispune de
Avem n vedere situaia n care terenul de 400 mp este poziionat la periferia lotului principal, iar nu n
centrul acestuia.
3
Fr ndoial c proprietarul A poate, cu ocazia efecturii dezmembrrii, s mpart terenul de 2.000 mp n
mai multe loturi, pe care ulterior s le vnd.
6
2

teren, nu poate s i pun la dispoziie diferena de teren pentru c lotul din care ar lua cei 10 mp devine
inutilizabil pentru c, bunoar, nu ar mai avea deschiderea minim necesar) sau cumprtorul s nu cear
completarea (de exemplu, cumprtorul a edificat un gard mprejmuitor din beton prilej cu care a constatat c
terenul avea doar 490 mp - i nu mai are interesul s l demoleze pentru a-i ntregi proprietatea cu cei 10 mp).
n aceste cazuri, cumprtorul poate obine fie reducerea corespunztoare a preului (vnztorul urmnd s i
restituie 4.000 de lei), fie rezoluiunea contractului dac, din cauza diferenei de suprafa, bunul nu mai poate fi
folosit n scopul pentru care a fost cumprat (de exemplu, terenul trebuie s aib suprafaa stipulat n contract
deoarece pe el urmeaz s se amenajeze o piscin olimpic ce are dimensiuni standard).
Pentru stabilirea scopului avut n vedere de ctre cumprtor se vor avea n vedere clauzele contractului, iar
dac n contract nu se precizeaz nimic, se va ine seama de orice mprejurri relevante; cumprtorul poate
folosi orice mijloc de prob pentru a dovedi scopul pentru care a cumprat imobilul (se pot avea n vedere
discuiile anterioare ncheierii contractului purtate cu vnztorul sau cu agentul imobiliar, depunerea unor cereri
de ctre cumprtor pentru obinerea unor avize sau autorizaii etc.).
b) dac suprafaa real este mai mare dect cea indicat n contract, legea are n vedere dou ipoteze:
i) excedentul depete a douzecea parte din suprafaa convenit (de exemplu, prin contract a fost
vndut un teren de 100 ha cu 10.000 de lei hectarul, preul terenului fiind de 1.000.000 de lei, iar suprafaa real
a terenului este de 106 ha). n acest caz, cumprtorul va plti suplimentul de pre corespunztor (adic 60.000
de lei) sau va putea obine rezoluiunea contractului. Acest din urm remediu este prevzut de lege pentru c
este posibil ca cel care a cumprat bunul s nu dispun de preul suplimentar sau s nu fie dispus s l plteasc
i de aceea poate obine rezoluiunea contractului.
ii) excedentul nu depete a douzecea parte din suprafaa convenit (de exemplu, prin contract a fost
vndut un teren de 100 ha cu 10.000 de lei hectarul, preul fiind de 1.000.000 de lei, iar suprafaa real a
terenului este de 104 ha). n acest caz, cumprtorul nu poate obine rezoluiunea, dar nici nu este dator s
plteasc preul excedentului. Dei cumprtorul ar putea avea interesul s obin rezoluiunea (de exemplu,
pentru c proprietarul unui teren agricol de peste 100 ha ar fi obligat s plteasc un impozit mult mai mare
dect cel care are un teren de cel mult 100 ha), n aceast ipotez n care excedentul este foarte mic nu este
posibil rezoluiunea, ci eventual desfiinarea contractului prin acordul prilor. Cumprtorul nu va fi inut s
plteasc preul celor 4 ha (40.000 de lei), legiuitorul apreciind c diferena de suprafee este imputabil
vnztorului, astfel nct, atunci cnd ea este de importan redus (mai mic de 5%), nu se justific instituirea
n sarcina cumprtorului a unei obligaii pe care nu i-a asumat-o i pe care nu o poate n niciun fel nltura,
nici mcar prin rezoluiune. Vnztorul cunoate bunul imobil vndut, l-a avut la dispoziie anterior emiterii
ofertei de vnzare i trebuie s efectueze msurtorile corespunztoare pentru ca preul vnzrii s fie stabilit
din momentul ncheierii contractului n concordan cu suprafaa real a imobilului. Aadar, vnztorul este
sancionat pentru lipsa lui de diligen n efectuarea unor msurtori corecte.
72. Termenul de exercitare a aciunii estimatorii sau n rezoluiune. Potrivit art. 1.744 C.civ. aciunea
vnztorului pentru suplimentul de pre i aceea a cumprtorului pentru reducerea preului (pe care legea o
intituleaz aciunea estimatorie) sau pentru rezoluiunea contractului trebuie s fie intentate, sub sanciunea
decderii din drept, n termen de un an de la ncheierea contractului, afar de cazul n care prile au fixat o
dat pentru msurarea imobilului, caz n care termenul de un an curge de la acea dat.
Spre deosebire de Codul civil de la 1864 care califica termenul de un an ca fiind de prescripie, noul Cod
civil prevede expres c termenul este de decdere, ceea ce are ca efect pierderea dreptului subiectiv neexercitat
nuntrul acestui termen. Intenia legiuitorului a fost aceea de a mobiliza prile s limpezeasc ct mai repede
raporturile dintre ele, mai ales c nu exist dificulti majore n a observa diferenele de suprafa. n plus,
termenul de decdere nu este supus cauzelor de suspendare, ntrerupere sau repunere n termen, care sunt
specifice termenelor de prescripie extinctiv.
73. Vnzarea a dou fonduri cu precizarea ntinderii fiecruia. Art. 1.745 C.civ. prevede c atunci
cnd prin acelai contract s-au vndut dou fonduri cu precizarea ntinderii fiecruia i pentru un singur pre,
7

dac ntinderea unuia este mai mare, iar a celuilalt mai mic, se va face compensaia ntre valoarea surplusului
i valoarea lipsei, iar aciunea, fie pentru suplimentul de pre, fie pentru scderea sa, nu poate fi introdus dect
potrivit regulilor prevzute la art. 1.743 i 1.744. Rezoluiunea contractului este supus n acest caz dreptului
comun.
Sunt necesare cteva observaii: a) textul are n vedere, de exemplu, ipoteza n care A i vinde lui B
terenul n suprafa de 5 ha situat n zona x i terenul n suprafa de 10 ha situat n zona y pentru preul unic de
130.000 de lei. n acest caz, neexistnd dect un singur pre, nu va exista dect o singur vnzare. Dac ar fi fost
stabilit un pre deosebit pentru fiecare teren, atunci ar fi existat dou contracte de vnzare (n sens de operaiuni
juridice - negotium iuris), chiar dac ele erau constatate printr-un singur nscris (instrumentum probationis) i sar fi aplicat, dup caz, regulile pe care le-am analizat la pct. 71.1. -71.3 supra; b) dac, de pild, terenul de 5 ha
are n realitate 5,2 ha, iar terenul de 10 ha are n realitate 9,6 ha, se va face compensaia ntre valoarea terenului
de 0,2 ha din zona x i valoarea terenului de 0,4 ha din zona y. ntruct Codul civil se refer la valoarea
surplusului, respectiv a lipsei, este posibil ca terenul de 0,2 ha din zona x s valoreze mai mult dect terenul de
0,4 ha din zona y pentru c, bunoar, n zona x sunt terenuri agricole mult mai fertile, irigabile, accesul se face
mai uor etc., n timp ce terenurile din zona y sunt mai puin fertile, fr posibilitatea de a fi irigate, situate n
pant, supuse eroziunii etc.; c) dac valoarea surplusului nu coincide cu valoarea lipsei, partea interesat
(vnztor sau cumprtor) poate formula o aciune estimatorie n termenul de decdere de un an, potrivit
regulilor pe care le-am prezentat la pct. 71.3. supra, cu deosebirea c nu se vor aplica acele cazuri speciale de
rezoluiune, ci acest remediu poate interveni potrivit dreptului comun.
74. Regul special privind vnzarea terenurilor forestiere 4. Potrivit art. 1.746 C.civ., terenurile din
fondul forestier aflate n proprietate privat se pot vinde cu respectarea, n ordine, a dreptului de preempiune al
coproprietarilor sau vecinilor. Numai vecinii care sunt proprietari de fond forestier beneficiaz de dreptul de
preempiune (art. 1231 din Legea nr. 71/2011).
II. Reguli speciale privind vnzarea locuinelor
75. Acte necesare pentru vnzarea locuinelor. n cele ce urmeaz vom trece n revist nscrisurile pe
care prile unui contract de vnzare trebuie s le nfieze unui notar public pentru autentificarea unui contract
de vnzare avnd ca obiect o locuin.
A) actele de identitate ale vnztorului i cumprtorului. Potrivit art. 77 alin. (5) din Legea nr. 36/1995,
n cadrul lucrrilor de ndeplinire a actelor notariale, notarul public stabilete identitatea, domiciliul i
capacitatea prilor, iar art. 84 din aceeai lege prevede c (1) Prile participante la actul notarial pot fi
identificate de notarul public prin meniunea n ncheiere c ele sunt cunoscute personal de acesta. n cazul n
care notarul public nu cunoate prile, este obligat s procedeze la verificarea identitii acestora, n vederea
ncheierii unui act sau ndeplinirii unei proceduri notariale, dup caz, prin: a) acte de identitate prevzute de
lege; b) paapoarte, n condiiile legii. (2) n situaia n care notarul public are suspiciuni cu privire la identitatea
prilor, iar actul de identitate este eliberat de autoritile romne, va verifica actul de identitate prezentat. n
vederea verificrii, notarul public are acces la Registrul Naional de Eviden a Persoanelor.
B) nscrisuri care atest dreptul de proprietate al vnztorului asupra imobilului care se vinde. Titlul de
proprietate al vnztorului poate fi un contract (de vnzare, de schimb, de donaie, de ntreinere etc.), o hotrre
judectoreasc (de exemplu, o hotrre care ine loc de contract de vnzare), decizia sau, dup caz, dispoziia de
aprobare a restituirii n natur a unui imobil n temeiul Legii nr. 10/2001 etc. Dac dreptul de proprietate a fost
dobndit de vnztor prin motenire legal sau testamentar este necesar ca acesta s nfieze certificatul de
motenitor sau hotrrea judectoreasc definitiv (i n copie legalizat) ce atest calitatea sa de motenitor, iar
imobilul pe care l vinde trebuie s fi fcut parte din masa succesoral.
Potrivit art. 1 alin. 1 din Codul silvic (republicat n M.Of. nr. 611/12.08.2015) Totalitatea pdurilor, a
terenurilor destinate mpduririi, a celor care servesc nevoilor de cultur, producie sau administraie silvic, a iazurilor,
a albiilor praielor, a altor terenuri cu destinaie forestier i neproductive, cuprinse n amenajamente silvice la data de 1
ianuarie 1990 sau incluse n acestea ulterior, n condiiile legii, constituie, indiferent de natura dreptului de proprietate,
fondul forestier naional.
8
4

C) certificatul de atestare fiscal eliberat de organul fiscal competent din care s rezulte c proprietarul
(vnztorul) a pltit la zi impozitul pe cldiri 5. Potrivit art. 159 alin. (5) din Codul de procedur fiscal Pentru
nstrinarea dreptului de proprietate asupra cldirilor, terenurilor i a mijloacelor de transport, proprietarii
bunurilor ce se nstrineaz trebuie s prezinte certificate de atestare fiscal prin care s se ateste achitarea
tuturor obligaiilor de plat datorate bugetului local al unitii administrativ-teritoriale n a crei raz se afl
nregistrat fiscal bunul ce se nstrineaz, potrivit alin. (2). Pentru bunul ce se nstrineaz, proprietarul bunului
trebuie s achite impozitul datorat pentru anul n care se nstrineaz bunul, cu excepia cazului n care pentru
bunul ce se nstrineaz impozitul se datoreaz de alt persoan dect proprietarul., iar alin. (6) dispune c
Actele prin care se nstrineaz cldiri, terenuri, respectiv mijloace de transport, cu nclcarea prevederilor
alin. (5), sunt nule de drept.
D) documentaia cadastral a imobilului respectiv ntocmit de un expert autorizat.
E) extrasul de carte funciar privitor la acel imobil. Potrivit art. 35 alin. 1 fraza a patra din Legea nr.
7/1996 La autentificarea actelor notariale prin care se transmite, se modific sau se constituie un drept real
imobiliar, notarul public va solicita un extras de carte funciar pentru autentificare, care este valabil timp de 10
zile lucrtoare de la data nregistrrii cererii, sau, dup caz, un certificat de sarcini. Taxa pentru obinerea
extrasului de carte funciar pentru autentificare este de 40 de lei (200 de lei pentru eliberarea n regim de
urgen).
F) n cazul vnzrii apartamentelor sau a spaiilor cu alt destinaie dect aceea de locuin, vnztorul
trebuie s fac dovada achitrii la zi a cotelor de contribuie la cheltuielile asociaiei de proprietari. Art. 20 din
Legea nr. 230/2007 privind nfiinarea, organizarea i funcionarea asociaiilor de proprietari prevede c notarii
publici nu vor autentifica actele de nstrinare fr o adeverin din partea asociaiei de proprietari, care s
reprezinte dovada achitrii la zi a cotelor de contribuie la cheltuielile asociaiei de proprietari, eliberat n
original sub semntura preedintelui i a administratorului asociaiei de proprietari, cu precizarea numelui i
prenumelui acestora, i cu tampila asociaiei de proprietari. Actele de nstrinare ncheiate cu nerespectarea
acestei obligaii sunt nule de drept. n cazul existenei unor datorii ctre asociaia de proprietari, nstrinarea
proprietii se poate face numai dac se introduce n contract o clauz privitoare la preluarea datoriilor de
ctre cumprtor.
G) certificatul de performan energetic a cldirii. Acesta este un document elaborat conform
metodologiei de calcul al performanei energetice a cldirilor, prin care este indicat performana energetic a
unei cldiri sau a unei uniti de cldire i care cuprinde date cu privire la consumurile de energie n cldiri i
care, dup caz, poate fi nsoit de recomandri de reducere a acestora. Art. 19 din Legea nr. 372/2005 privind
performana energetic a cldirilor prevede c pentru cldirile sau unitile de cldire care se vnd, proprietarul
este obligat s pun la dispoziia potenialului cumprtor, anterior perfectrii contractului, o copie de pe
certificat, astfel nct acesta s ia cunotin despre performana energetic a cldirii/unitii de cldire pe care
urmeaz s o cumpere. La ncheierea contractului de vnzare, proprietarul are obligaia de a transmite
certificatul, n original, noului proprietar. La data nregistrrii contractului de vnzare, proprietarul are obligaia
de a depune la organul fiscal competent o copie de pe certificat (n vederea stabilirii impozitului pe cldire), iar
originalul va rmne n posesia proprietarului. Dac vnztorul nu i execut obligaia de a pune la dispoziia
cumprtorului copia de pe certificat, contractul poate fi anulat potrivit prevederilor Codului civil pentru dol
prin reticen (art. 1.214 alin. 1 C.civ.).
76. Costuri. n lips de stipulaie contar, cheltuielile pentru ncheierea contractului de vnzare sunt n
sarcina cumprtorului (art. 1.666 alin. 1 C.civ.). Astfel, cumprtorul va suporta onorariul notarului public,
care, de exemplu, pentru un imobil n valoare de 300.000 de lei este de 3.130 de lei, iar pentru un imobil n
valoare de 600.000 de lei este de 5.080 de lei. Cheltuielile pentru intabularea dreptului de proprietate (pe care le
suport tot cumprtorul) sunt de 0,15% din valoarea menionat n contractul de vnzare, dar nu mai puin de
60 lei pentru fiecare imobil. Dac valoarea menionat n contract este mai mic dect valoarea de circulaie a
Certificatul fiscal este valabil doar pn la sfritul lunii n cursul creia se elibereaz, dup care trebuie
solicitat un nou certificat fiscal.
9
5

bunurilor imobile stabilit prin expertiz de camerele notarilor publici (aa-numita Gril notarial) sau nu este
disponibil, procentul se aplic la aceast din urm valoare (a se vedea Ordinul nr. 39/2009 al ministrului
administraiei i internelor).
Potrivit art.111 din Codul fiscal, la transferul dreptului de proprietate i al dezmembrmintelor acestuia,
prin acte juridice ntre vii asupra construciilor de orice fel i a terenurilor aferente acestora, precum i asupra
terenurilor de orice fel fr construcii, contribuabilii datoreaz un impozit6.
n cazul contractului de vnzare, calitatea de contribuabil o are vnztorul, ceea ce nseamn c el
trebuie s plteasc impozitul prevzut de lege.
III. Reguli speciale prevzute de Legea nr. 17/2014 privind vnzarea terenurilor agricole situate n
extravilan.
77. Reguli aplicabile. n cele ce urmeaz vom face o sintez a principalelor prevederi existente n Legea
nr. 17/2014 privind unele msuri de reglementare a vnzrii-cumprrii terenurilor agricole situate n
extravilan i de modificare a Legii nr. 268/2001 privind privatizarea societilor comerciale ce dein n
administrare terenuri proprietate public i privat a statului cu destinaie agricol i nfiinarea Ageniei
Domeniilor Statului:
a) Dispoziiile Legii nr. 17/2014 nu se aplic: i) nstrinrilor terenurilor agricole situate n intravilan; ii)
nstrinrilor ntre coproprietari, soi, rude i afini pn la gradul al treilea, inclusiv. iii) n cadrul procedurilor de
executare silit i contractelor de vnzare ncheiate ca urmare a ndeplinirii unor formaliti de licitaie public,
cum este cazul celor realizate n cadrul procedurii de prevenire a insolvenei i de insolven sau ca urmare a
apartenenei imobilului la domeniul privat de interes local sau judeean al unitilor administrativ-teritoriale.
b) Prevederile Legii nr. 17/2014 se aplic cetenilor romni, respectiv cetenilor unui stat membru al
Uniunii Europene, ai statelor care sunt parte la Acordul privind Spaiul Economic European (ASEE) [adic
Islanda, Liechtenstein i Norvegia] sau ai Confederaiei Elveiene, precum i apatrizilor cu domiciliul n
Romnia, ntr-un stat membru al Uniunii Europene, ntr-un stat care este parte la ASEE sau n Confederaia
Elveian, precum i persoanelor juridice avnd naionalitatea romn, respectiv a unui stat membru al Uniunii
Europene, a statelor care sunt parte la ASEE sau a Confederaiei Elveiene.
c) Terenurile agricole situate n extravilan pe o adncime de 30 km fa de frontiera de stat i rmul
Mrii Negre, ctre interior, precum i cele situate n extravilan la o distan de pn la 2.400 m fa de
obiectivele speciale pot fi nstrinate prin vnzare doar cu avizul specific al Ministerului Aprrii Naionale,
eliberat n urma consultrii cu organele de stat cu atribuii n domeniul siguranei naionale (adic Serviciul
Romn de Informaii, Serviciul de Informaii Externe, Serviciul de Protecie i Paz, precum i Ministerul
Administraiei i Internelor i Ministerul Justiiei), prin structurile interne specializate. Avizul nu este necesar n
cazul vnzrii ctre preemptori.
d) Terenurile agricole situate n extravilan, n care se afl situri arheologice, n care au fost instituite
zone cu patrimoniu arheologic reperat sau zone cu potenial arheologic evideniat ntmpltor, pot fi nstrinate
prin vnzare doar cu avizul specific al Ministerului Culturii, respectiv al serviciilor publice deconcentrate ale
acestuia.

a) pentru construciile de orice fel cu terenurile aferente acestora, precum i pentru terenurile de orice fel
fr construcii, dobndite ntr-un termen de pn la 3 ani inclusiv: (i) 3% pn la valoarea de 200.000 lei inclusiv;(ii)
peste 200.000 lei, 6.000 lei + 2% calculate la valoarea ce depete 200.000 lei inclusiv;
b) pentru imobilele descrise la lit. a), dobndite la o dat mai mare de 3 ani: (i) 2% pn la valoarea de
200.000 lei inclusiv; (ii) peste 200.000 lei, 4.000 lei + 1% calculat la valoarea ce depete 200.000 lei inclusiv.
10

e) nstrinarea, prin vnzare, a terenurilor agricole situate n extravilan se face cu respectarea condiiilor
de fond i de form prevzute de Codul civil i a dreptului de preempiune al coproprietarilor, arendailor,
proprietarilor vecini, precum i al statului romn, prin Agenia Domeniilor Statului, n aceast ordine, la pre i
n condiii egale. Avizul final prin care se verific respectarea dreptului de preempiune i care este necesar
ncheierii contractului de vnzare n form autentic de ctre notarul public sau pronunrii de ctre instan a
unei hotrri judectoreti care ine loc de contract de vnzare se emite de ctre structurile teritoriale ale
Ministerului Agriculturii i Dezvoltrii Rurale pentru terenurile cu suprafaa de pn la 30 de hectare inclusiv,
iar pentru terenurile cu suprafaa de peste 30 de hectare, de ctre Ministerul Agriculturii i Dezvoltrii Rurale.
f) Vnzarea terenurilor agricole situate n extravilan fr emiterea avizelor prevzute de lege sau cu
nerespectarea dreptului de preempiune constituie contravenii i se sancioneaz cu amend de la 50.000 de lei
la 100.000 de lei. De asemenea, nstrinarea prin vnzare-cumprare a terenurilor agricole situate n extravilan
fr respectarea dreptului de preempiune sau fr obinerea avizelor prevzute la este interzis i se
sancioneaz cu nulitatea relativ.
78. Situaia antecontractelor (promisiunilor unilaterale i bilaterale de vnzare) ncheiate anterior
intrrii n vigoare a Legii nr. 17/2014.
Potrivit art. 20 alin. (1) din Legea nr. 17/2014 Prevederile prezentei legi nu se aplic antecontractelor i
pactelor de opiune care au fost autentificate la notariat anterior intrrii n vigoare a acesteia. Acest text a fost
supus controlului de constituionalitate (a se vedea decizia Curii Constituionale nr. 755/2014, M.Of. nr. 101
din 09.02.2015) autorii excepiei de neconstituionalitate formulnd dou critici: i) c legiuitorul nu poate
pretinde ca prile antecontractului ncheiat anterior intrrii n vigoare a Legii nr. 17/2014 s respecte
prevederile unei legi viitoare (care impune respectarea dreptului de preempiune), ce nu era n vigoare la data
ncheierii antecontractului; ii) c Legea nr. 17/2014 este aplicabil antecontractelor ncheiate anterior sub forma
nscrisului sub semntur privat (nu ns i celor autentificate), ceea ce echivaleaz, n opinia autorului
excepiei de neconstituionalitate, cu aplicarea retroactiv a acestei legi.
i) Prima critic a fost respins, Curtea apreciind c aplicarea prevederilor legale criticate, respectiv a
celor referitoare la exercitarea dreptului de preempiune, n vigoare la data realizrii transferului dreptului de
proprietate (adic la data rmnerii definitive a hotrrii judectoreti care ine loc de contract de vnzare), nu
echivaleaz cu nclcarea dispoziiilor art. 15 alin. (2) din Constituie, ci este n concordan cu principiul
activitii legii, potrivit cruia orice act normativ acioneaz ct timp este n vigoare, fiind aplicabil tuturor
actelor, faptelor i situaiilor juridice nscute dup acest moment.
ii) Cea de-a doua critic a fost reinut de ctre instana de contencios constituional, care a admis
excepia de neconstituionalitate i a constatat c prevederile art. 20 alin. (1) din Legea nr. 17/2014
referitoare la exceptarea de la aplicarea Legii nr. 17/2014 a antecontractelor autentificate la notariat
anterior intrrii n vigoare a acesteia sunt neconstituionale.
Curtea a reinut c textul care excepteaz de la exigenele Legii nr. 17/2014 antecontractelor ncheiate n
form autentic ncalc prevederile art. 16 alin. (1) coroborate cu cele ale art. 44 alin. (2) din Constituie. S-a
argumentat n sensul c nu se poate reine nicio raiune obiectiv i rezonabil n sensul opiunii legislative
analizate (diferenierea act autentic - act sub semntur privat), opiune care nu nltur nicio inegalitate de
fapt sau de drept, ceea ce echivaleaz cu instituirea unui tratament juridic difereniat sub forma unui privilegiu
n favoarea persoanelor care au ncheiat un antecontract autentic. n consecin, se confer dreptului lor de
crean o poziie distinct, difereniat i mai avantajoas fa de cel al persoanelor care au ncheiat un
antecontract sub semntur privat. Avnd n vedere cele de mai sus, Curtea reine c acordarea unei poziii
privilegiate dreptului de crean al persoanelor care au ncheiat un antecontract de vnzare-cumprare autentic
contravine art. 16 alin. (1) n componenta sa referitoare la interzicerea privilegiilor raportat la art. 44 alin. (2)
din Constituie, teza referitoare la garantarea i ocrotirea n mod egal a dreptului de proprietate privat.
Ca o concluzie, indiferent dac antecontractele ncheiate anterior intrrii n vigoare a Legii nr. 17/2014
au mbrcat forma autentic sau cea a unui nscris sub semntur privat, conform art. 5 alin. 1 din Legea nr.
11

17/2014 n toate cazurile n care se solicit pronunarea unei hotrri judectoreti care ine loc de contract de
vnzare-cumprare, aciunea este admisibil numai dac: a) antecontractul este ncheiat potrivit prevederilor
Codului civil i ale legislaiei n materie, precum i b) dac sunt ntrunite condiiile prevzute la art. 3, 4 i 9 din
Legea nr. 17/2014 (adic cele referitoare la obinerea avizelor i respectarea dreptului de preempiune), iar c)
imobilul ce face obiectul antecontractului este nscris la rolul fiscal i n cartea funciar.
6. Vnzarea cu plata preului n rate i rezerva proprietii
79. Preliminarii. Exist numeroase situaii n practic n care potenialul cumprtor nu dispune de suma
necesar pentru plata integral a preului, iar potenialul vnztor este dispus s ncheie contractul de vnzare,
dar dorete s beneficieze de anumite garanii care s evite situaia n care el poate pierde i bunul i preul.
n aceste condiii, a fost creat o varietate de vnzare n cadrul creia prile convin ca pn la plata
integral a preului s nu se produc transferul dreptului de proprietate de la vnztor la cumprtor (pactum
reservati dominii). Aceast varietate de vnzare poate viza att bunuri mobile (tractoare, maini, combine,
utilaje etc.), ct i imobile (terenuri, spaii comerciale, locuine etc.).
Vnzarea cu plata preului n rate i rezerva proprietii permite vnztorului s se pun la adpost de
insolvabilitatea cumprtorului7 i contribuie la stimularea creditului. Vnztorul i conserv calitatea de
proprietar, cu titlu de garanie real, pn la plata integral a preului, bunul fiind deja predat cumprtorului. La
rndul su, cumprtorul se oblig s plteasc preul n timp, n rate (lunare, trimestriale, semestriale, anuale
etc.), egale sau inegale, avnd marele avantaj c va putea exploata bunul, ceea ce i permite s obin beneficii
care i pot facilita i plata ratelor.
80. Transferul dreptului de proprietate. Riscul bunului. Art. 1.755 C.civ. prevede c Atunci cnd,
ntr-o vnzare cu plata preului n rate, obligaia de plat este garantat cu rezerva dreptului de proprietate,
cumprtorul dobndete dreptul de proprietate la data achitrii ultimei rate din pre; riscul bunului este ns
transferat cumprtorului de la momentul predrii acestuia.
Contractul se ncheie valabil din momentul realizrii acordului de voin (mbrcat n form autentic,
dac este cazul), vnztorul i execut obligaia de a preda bunul, apoi cumprtorul i va executa obligaia de
a plti preul i, la final, dup plata integral a preului, se va transfera proprietatea n patrimoniul vnztorului.
Menionm c n situaia n care cumprtorul pltete ratele la termen i n condiiile stipulate n contract,
vnztorul nu mai are nicio prghie juridic prin care s poat mpiedica dobndirea proprietii n mod automat
de ctre cumprtor la data achitrii de ctre acesta a ultimei rate din pre.
Codul civil prevede c riscul bunului este transferat cumprtorului de la momentul predrii bunului.
Aceast prevedere special ia n considerare faptul c din momentul predrii bunului acesta se afl n puterea de
fapt a cumprtorului, care exploateaz bunul din punct de vedere economic, iar vnztorul nu mai are niciun
control asupra bunului.
n ipoteza n care dup predare bunul piere fortuit, cumprtorul este inut s plteasc preul n
continuare. Fr ndoial c pentru vnztor exist riscul ca, dup pieirea total sau parial a bunului,
cumprtorul s nu i mai execute obligaia de plat, ceea ce l poate afecta n mod serios pe vnztor. Pentru a
se evita o astfel de situaie, este recomandabil ca n contract s se stipuleze obligaia cumprtorului de a
asigura bunul pe toat durata plii preului n rate. n acest sens, art. 2.221 alin. 1 C.civ. prevede c
Asigurrile de credite i garanii pot avea ca obiect acoperirea riscurilor de insolvabilitate general, de
credit de export, de vnzare cu plata preului n rate, de credit ipotecar, de credit agricol, de garanii directe
7

Potrivit art. 123 alin. (6) din Legea nr. 85/2014 privind procedurile de prevenire a insolvenei i de insolven,
Dac vnztorul unui bun a reinut titlul de proprietate pn la plata integral a preului vnzrii, vnzarea va fi
considerat executat de ctre vnztor i nu va fi supus prevederilor alin. (1) [ceea ce nseamn c acel contract de
vnzare nu va putea fi denunat de ctre administratorul judiciar/lichidatorul judiciar], rezerva fiind opozabil
administratorului judiciar/lichidatorului judiciar dac au fost efectuate formalitile de publicitate prevzute de lege.
Bunul cu privire la care vnztorul a reinut titlul de proprietate intr n averea debitorului, iar vnztorul beneficiaz de
o cauz de preferin, potrivit art. 2.347 din Codul civil. Aceast prevedere dintr-o lege special se aplic prioritar.
12

sau indirecte, precum i altele asemenea, conform normelor adoptate de organul de stat n a crui competen,
potrivit legii, intr supravegherea activitii din domeniul asigurrilor. Pieirea total sau parial a bunului
genereaz obligaia pentru asigurtor de a plti indemnizaia de asigurare, ceea ce i va permite vnztorului s
primeasc preul integral.
n privina ndeplinirii formalitilor de publicitate, trimitem la explicaiile date n materia vnzrii cu
rezerva proprietii (a se vedea supra nr. 24. A2, lit. h).
81. Neplata unei singure rate din pre. Potrivit art. 1.756 C.civ., n lipsa unei nelegeri contrare,
neplata unei singure rate, care nu este mai mare de o optime din pre, nu d dreptul la rezoluiunea contractului,
iar cumprtorul pstreaz beneficiul termenului pentru ratele succesive.
Aceast norm juridic urmrete s l protejeze pe cumprtor n acea situaie n care, n mod accidental,
acesta nu reuete s plteasc o rat care nu este de o importan deosebit (este mai mic sau egal cu 12,5%
din pre). Norma are un caracter supletiv, ceea ce nseamn c prile pot stipula i faptul c neplata la termen a
unei singure rate, indiferent de valoarea acesteia, d dreptul vnztorului la rezoluiunea contractului.
n privina art. 1.756 C.civ. se impune s mai facem urmtoarele precizri:
a) Dac singura rat nepltit este mai mare dect 12,5% din pre, vnztorul are dreptul la rezoluiune
deoarece se consider c neexecutarea este una nsemnat, de natur a-i produce un prejudiciu important
vnztorului.
b) n cazul n care cumprtorul nu pltete cel puin dou rate, indiferent de valoarea acestora i fr a
deosebi dac sunt sau nu consecutive, vnztorul are dreptul la rezoluiune. n cazul neplii a cel puin dou
rate cumprtorul demonstreaz faptul c nu este vorba de o neexecutare accidental, ci de o anumit
perseveren a sa n nclcarea obligaiei de plat a ratelor, care trebuie sancionat. Neexecutarea repetat este
considerat aici ca fiind una nsemnat, similar contractelor cu executare succesiv (art. 1.551 alin. 1 teza a II-a
C.civ.).
c) Atunci cnd cumprtorul ntrzie plata unei singure rate din pre (care nu este mai mare dect o
optime), iar ulterior o pltete, celelalte rate trebuie pltite la termenele stipulate iniial. De exemplu, ultimele 4
rate trebuie pltite la 15 martie, 15 iunie, 15 septembrie i 15 decembrie 2015; dac rata din martie este pltit
pe 10 mai, celelalte rate vor putea fi pltite la termenele obinuite (15 iunie, 15 septembrie i 15 decembrie),
cumprtorul intrnd din mers n normalitate.
d) ntrzierea la plata unei singure rate din pre (n condiiile artate mai sus) poate mpiedica
rezoluiunea contractului, dar nu l dispenseaz pe cumprtor de obligaia de a plti dobnda penalizatoare
(care are natura juridic a daunelor interese moratorii - art. 1.535 C.civ.).
82. Rezoluiunea contractului. Ca o precizare prealabil, menionm c sanciunea care intervine n
cazul neplii preului n rate este rezoluiunea, iar nu rezilierea contractului. Vnzarea cu plata preului n rate
este un contract cu executare uno ictu, iar nu succesiv. Obligaia cumprtorului de a plti preul are un
caracter unitar, ns poate fi executat n mai multe trane.
Se pune problema de a ti ce efecte produce rezoluiunea contractului pentru neplata preului. Dac n
toate cazurile vnztorul ar fi inut s restituie integral sumele primite i s primeasc de la cumprtor bunul, sar putea crea un dezechilibru economic major ntre pri. De exemplu, din cauza folosirii intense de ctre
cumprtor bunul mobil s-ar putea afla ntr-o stare avansat de uzur nct ar fi nevandabil i nici nu ar mai
putea fi folosit de ctre vnztor. De aceea, art. 1.757 alin. 1 C.civ. prevede c atunci cnd vnztorul a obinut
rezoluiunea contractului pentru neplata preului, el este inut s restituie toate sumele primite, dar este
ndreptit s rein, pe lng alte daune-interese (generate de neexecutarea fr justificare a obligaiei de plat a
preului), o compensaie echitabil pentru folosirea bunului de ctre cumprtor. Dac prile nu au evaluat
anticipat prejudiciul, revine instanelor de judecat misiunea de a stabili sumele pe care vnztorul este
ndreptit s le rein din preul parial pltit de ctre cumprtor.
13

De multe ori, atunci cnd se ncheie un contract de vnzare cu plata preului n rate, prile convin ca n
cazul n care intervine rezoluiunea pentru neplata preului - sumele ncasate cu titlu de rate s rmn, n tot sau
n parte, dobndite de vnztor. O asemenea stipulaie are natura juridic a unei clauze penale, prin care prile
evalueaz anticipat prejudiciul vnztorului, i este perfect valabil.
Cu toate acestea, instana va putea totui reduce aceste sume, aplicndu-se n mod corespunztor
dispoziiile referitoare la reducerea de ctre instan a cuantumului clauzei penale. Sunt necesare cteva
observaii:
a) uneori neplata uneia sau mai multor rate din pre intervine dup ce cumprtorul a pltit cea mai mare
parte a preului (de exemplu, din preul de 100.000 de euro a pltit n 3 ani 75.000 de euro, iar n cel de-al
patrulea an - i care este i ultimul - a sistat plile). n acelai timp, bunul a fost uzat n mic msur (de pild,
este o cldire folosit pentru sediul unei societi). n aceste cazuri, penalitatea este vdit excesiv fa de
prejudiciul ce putea fi prevzut de pri la ncheierea contractului (art. 1.541 alin. 1 lit. b C.civ.) i poate fi
redus.
Pentru ca instana s pronune o soluie corect, n general vorbind, va trebui s analizeze cauza sub toate
aspectele. Astfel, chiar dac va reduce penalitatea, instana trebuie s in seama de uzura bunului, de beneficiile
obinute de cumprtor ct timp a folosit bunul, de posibilitile pe care le mai are vnztorul de a valorifica
acel bun etc. n orice caz, penalitatea redus trebuie s rmn superioar obligaiei principale pentru c se
impune sancionarea cumprtorului i, n plus, trebuie s se transmit un semnal foarte clar menit s l
descurajeze pe orice cumprtor care ar inteniona s nu i execute obligaia de plat a preului.
b) Este posibil ca instana s ajung la concluzia c nu se impune reducerea cuantumului clauzei penale.
O astfel de reducere se impune numai n situaia n care realmente penalitatea este vdit excesiv, iar nu i
atunci cnd este doar superioar prejudiciului previzibil. Instana nu trebuie s neglijeze sub nicio form
interesele vnztorului, care nu are nicio culp n rezoluiunea contractului.
c) Reducerea de ctre instan a cuantumului clauzei penale se aplic i n cazul contractului de leasing.
Contractul de leasing este reglementat de O.G. nr. 51/1997 privind operaiunile de leasing i societile de
leasing. Astfel, potrivit art. 1 alin. (1) Prezenta ordonan se aplic operaiunilor de leasing prin care o parte,
denumit locator/finanator, transmite pentru o perioad determinat dreptul de folosin asupra unui bun, al
crui proprietar este, celeilalte pri, denumit locatar/utilizator, la solicitarea acesteia, contra unei pli
periodice, denumit rat de leasing, iar la sfritul perioadei de leasing locatorul/finanatorul se oblig s
respecte dreptul de opiune al locatarului/utilizatorului de a cumpra bunul, de a prelungi contractul de leasing
fr a schimba natura leasingului ori de a nceta raporturile contractuale.
Art. 10 lit. f) din O.G. nr. 51/1997 prevede c utilizatorul se oblig s i asume pentru ntreaga perioad a
contractului, n lipsa unei stipulaii contrare, totalitatea obligaiilor care decurg din folosirea bunului direct sau
prin prepuii si, inclusiv riscul pierderii, distrugerii sau avarierii bunului utilizat, din cauze fortuite, i
continuitatea plilor cu titlu de rat de leasing pn la achitarea integral a valorii contractului de leasing.
Potrivit art. 15 Dac n contract nu se prevede altfel, n cazul n care locatarul/utilizatorul nu execut
obligaia de plat integral a ratei de leasing timp de dou luni consecutive, calculate de la scadena prevzut n
contractul de leasing, locatorul/finanatorul are dreptul de a rezilia contractul de leasing, iar
locatarul/utilizatorul este obligat s restituie bunul i s plteasc toate sumele datorate, pn la data
restituirii n temeiul contractului de leasing. Art. 15 din O.G. nr. 51/1997 conine o clauz penal, iar instana
de judecat poate reduce cuantumul clauzei penale n temeiul art. 1.757 alin. 3 C.civ.
d) Reducerea de ctre instan a cuantumului clauzei penale se aplic i n cazul contractului de locaiune,
ns numai n privina acelei locaiuni n care se convine ca la ncetarea contractului proprietatea bunului s
poat fi dobndit de locatar dup plata sumelor convenite.

14

Aceast figur juridic poart denumirea de locaiune-vnzare i mprumut unele caracteristici de la

locaiune i altele de la vnzare. Practic, prile ncheie un contract de locaiune, dar convin ca n ipoteza n care
locatarul i ndeplinete obligaiile, la expirarea termenului el va deveni proprietar al bunului dac pltete o
anumit sum de bani. n acest caz locaiunea seamn cu contractul de leasing, dar prezint avantajul c se
poate ncheia ntre persoane fizice i/sau juridice, fr ca locatorul/finanatorul s fie o societate de leasing.
CONTRACTUL DE SCHIMB
1. Noiune i caractere juridice. Potrivit art. 1.763 C.civ. schimbul este contractul prin care fiecare
dintre pri, denumite copermutani, transmite sau, dup caz, se oblig s transmit un bun pentru a dobndi
un altul.
Rezult c schimbul, ca i vnzarea, este un contract sinalagmatic (bilateral), cu titlu oneros, n principiu
comutativ i n principiu consensual. De asemenea, schimbul este un contract translativ de proprietate 8, dar asemntor vnzrii - poate mijloci i transmiterea altor drepturi, reale sau de crean. Dac ns echivalentul
este o obligaie de a face sau de a nu face, contractul nu mai este de schimb, ci unul nenumit. Echivalentul nu
poate fi nici o sum de bani sau crean bneasc, caz n care contractul este de vnzare. Dar dac ambele
prestaii au ca obiect o sum de bani, nu mai avem vnzare (un bun n schimbul preului), ci un contract de
schimb (10 bancnote de 5 lei, contra bancnotei de 50 de lei).
Cu toate asemnrile existente ntre vnzare i schimb, ele sunt contracte speciale (numite) distincte. Din
punct de vedere juridic schimbul nu poate fi analizat ca o varietate de vnzare i nici ca o dubl vnzare nsoit
de compensarea preurilor, deoarece nstrinarea se face nu pentru pre, ci pentru un alt bun. Nefiind o dubl
vnzare reciproc, ci un contract special unic, validitatea sau desfiinarea schimbului va afecta ambele
nstrinri9 (de exemplu, n cazul eviciunii unuia dintre bunurile schimbate).
Nu excludem nici posibilitatea unui schimb multilateral (de exemplu, triunghiular, n care A transmite un
bun n proprietatea lui B n schimbul bunului primit de la C, care dobndete un alt bun de la B), caz n care
convenia este tot unic i indivizibil10.
2. Aplicarea regulilor de la vnzare. n ordine istoric, schimbul a fost primul contract prin intermediul
cruia o persoan putea dobndi proprietatea unui bun n schimbul proprietii altui bun (trocul). O dat cu
apariia banilor (monezilor), importan primordial a cptat vnzarea, regulile prevzute pentru acest contract
fiind extinse i asupra schimbului, deosebirea dintre ele constnd numai n natura contraprestaiei; emptio fit
pretio, permutatio fit rebus11.
Astfel fiind, n noul Cod civil (art. 1.764) se prevede c (1) Dispoziiile privitoare la vnzare se aplic,
n mod corespunztor, i schimbului. (2) Fiecare dintre pri este considerat vnztor, n ceea ce privete bunul
pe care l nstrineaz, i cumprtor, n ceea ce privete bunul pe care l dobndete. Aadar, schimbul este
guvernat de regulile prevzute pentru contractul de vnzare12.
Bineneles, pot fi aplicate numai normele care se potrivesc cu natura i efectele schimbului, referitoare la
condiiile de validitate, la bunul vndut (obligaia reciproc de predare i de garanie contra eviciunii i viciilor
etc.), nu i cele referitoare la pre.
8
Prin contractul de schimb se poate transmite nu numai dreptul de proprietate exclusiv, dar i cota-parte
indiviz dintr-un bun determinat. A se vedea TMB, s. IV civ., dec. nr. 141/1991, n Culegere TMB 1991, p.78.
9
n cazul a dou vnzri reciproce (fie i urmate de compensarea preurilor) regimul juridic va fi distinct,
independent, nulitatea ambelor vnzri, pentru aceeai cauz intervenind numai dac una dintre pri a fost n eroare,
creznd c ncheie un contract de schimb (error in negotio). A se vedea A. Bnabent, Droit civil. Les contrats speciaux,
Paris, 1995, p.157.
10
Ibidem.
11
Cumprarea se face prin pre, schimbul se face prin lucruri sau Cumprrii i este caracteristic preul,
schimbului i sunt caracteristice lucrurile; Sum, esse, fui, vb. lat., a fi, a exista, a fi caracteristic.
12
Prin urmare, n completarea regulilor speciale ale schimbului sunt aplicabile regulile vnzrii, deoarece
legea aa dispune, iar nu pentru c din punct de vedere juridic schimbul are caracterul unei duble vnzri, cum se
afirma uneori (a se vedea TMB, s. a IV-a civ., dec.nr.141/1991, cit. supra).
15

Dac ns valoarea bunurilor schimbate nu este egal i echivalena se restabilete prin plata unei sume de
bani, numit sult13, pentru obligaia de plat a sultei se aplic dispoziiile privind plata preului. n niciun caz,
sulta nu poate ntrece valoarea bunului schimbat, cci n acest caz operaiunea juridic nu ar mai fi schimb, ci o
vnzare cu dare n plat accesorie plii preului.
Iar unele reguli ale vnzrii nu pot fi aplicate din cauza faptului c n cazul schimbului fiecare dintre pri
este i vnztor i cumprtor. Astfel, nu poate fi aplicat regula suportrii cheltuielilor contractului de ctre
cumprtor i de aceea art. 1.765 C.civ. prevede c n lips de stipulaie contrar, prile suport n mod egal
cheltuielile pentru ncheierea contractului de schimb. De asemenea, nu se poate aplica nici regula potrivit creia
clauzele ndoielnice se interpreteaz n favoarea cumprtorului (n cazul schimbului se aplic regula general,
potrivit cu care clauzele neclare se interpreteaz n favoarea debitorului - art. 1.269 alin. 1 C.civ.).
i n materia schimbului pot interveni contracte preparatorii, respectiv promisiunea unilateral sau
bilateral de schimb ori pactul de opiune.
3. Reguli speciale. Potrivit art. 2.386 pct. 1 C.civ., n cazul schimbului cu sult, cel care nstrineaz
bunul de valoare mai mare beneficiaz de ipotec legal pentru plata sultei ce i se datoreaz.
Potrivit art. 121 alin. (4) din Legea administraiei publice locale nr. 215/2001 schimbul de imobile din
domeniul privat al unitilor administrativ-teritoriale se face n condiiile legii, pe baza unui raport de evaluare,
nsuit de consiliul local.
Art. 84 din Legea nr. 18/1991 prevede c n interesul lucrrilor de corectare a torenilor i de gospodrire
a apelor, statul poate face schimburi echivalente de terenuri cu proprietarii din perimetru, cnd pe terenul
acestora urmeaz a se executa lucrri de amenajare cu caracter permanent. Schimbul se face numai cu acordul
proprietarilor, prin act autentic, nregistrat n documentele de cadastru funciar. n caz de refuz, numai pentru o
cauz de utilitate public, cu dreapt i prealabil despgubire, se poate recurge la exproprierea (nu la schimbul)
terenului necesar pentru executarea lucrrilor (art.44 alin.3 din Constituie, Legea nr. 33/1994, art. 83 alin. 4 din
Legea nr.18/1991).

De exemplu, se schimb un apartament de 3 camere cu un apartament de 2 camere plus suma (sulta) de

50.000 de lei.
16
13