Buna ziua.

Ma numesc Petrescu Vasilica, sunt inginer constructor, proiectant si lucrez in acest domeniu de
32 de ani. Cunosc foarte bine acest gen de probleme, de aceea imi permit sa va dau niste sfaturi
referitoare la cumpararea unei case gata executate.
Cand un client vine la mine cu o asemenea solicitare, primul sfat care il dau este sa-si execute
singur casa. Daca insa se doreste o casa intr-o anumita zona unde nu mai poate fi achizitionat un
teren, atunci puteti sa va cumparati o casa gata construita, dar numai dupa ce s-au verificat
urmatoarele:
-Autorizatia de construire
-Proiectul de executie cu detalii de executie, cel putin pentru structura de rezistenta a
cladirii
-fotografii din timpul executiei structurii, a instalatiilor,a finisajelor
-procesele verbale de lucrari ascunse(armarea elementelor de rezistenta), semnate si
stampilate de proiectant, executant ,diriginte de santier si eventual de inspector
Toate aceste elemente ar trebui sa le gasiti in Cartea tehnica a constructiei.
Daca nu exista decat o parte din aceste acte, atunci puteti consulta un inginer constructor
proiectant care sa verifice dimensiunile elementelor de constructie si cu o aparatura
corespunzatoare sa faca niste sondaje pentru a vedea daca s-a respectat armatura din proiect.
Pentru a vedea daca s-a respectat adancimea de fundare se poate sapa local langa fundatie, dar
unde solicitati dvs. nu unde va impune vanzatorul.
Daca nu exista toata documentatia enumerata si daca nu sunteti lasat sa verificati structura mai
bine va cautati un loc unde sa va construiti singur casa.
In general verificarea unei case gata executate trebuie facuta numai de un specialist, inginer
constructor, preferabil proiectant.

1. Localizarea i vecintile. Americanii spun location, location, location i tiu ei de ce.

Preul sau valoarea perceput a unei proprietati depinde n mod direct de locul unde este ea
situat. Poi avea o vil superb n mijlocul unui cartier ru famat i valoarea acesteia va fi
considerabil diminuat. Pe cnd o cas mai ieftin la periferie i va crete consumul de timp i
bani pentru deplasrile la munc i la coal.
2. Imobilizarea financiar. Care este suma pe care o blochezi pentru a achiziiona aceast cas.
Chiar i la creditele tip Prima cas ai de pus jos o sum de bani ca i avans pentru ca banca s
devin partenerul tu n achiziia casei. Aceasta este suma pe care tu o imobilizezi. ntrebarea de
baz este, ci bani ar putea produce aceast sum ntr-un interval de timp egal cu valoarea
creditului.
3. Evoluia preurilor la imobile. Este unul din indicatorii importanti care i arat care este
trendul preurilor pentru zona care te intereseaza si cum se comport
aceast zon cu altele similare din aceeai localitate. Informatii foarte interesante despre acest
subiect gsesti pe portalul Imobiliare.ro.

4. Rata de cretere a chiriilor. Cum au evoluat chiriile n zona n care vrem s achizi ionm
proprietatea n ultimii ani i care va fi trendul viitor. Este un indicator foarte important pentru
cazul n care dorim s cumprm o proprietate pentru a o nchiria.
8. Nivelul impozitelor pe proprietati. Exista diferene ntre impozitarea proprietilor
aparinnd persoanelor fizice i a celor juridice. De menionat c impozitele pe cldiri ale
persoanelor fizice se majoreaz drastic (65%-300%) n cazul deinerii mai multor proprieti
dect cea de reedin.
9. Durata de deinere a imobilului. Ct timp i doreti s locuieti n acea locuin? Dac va fi
doar o locuin temporar pentru a-i finaliza studiile sau chiar i doreti s- i faci acolo un
cmin n care s-i creti copiii.
10. Costurile de renovare a imobilului. Ct ta va costa renovarea i redecorarea locuinei.
Indiferent cine a locuit acolo naintea ta, cu siguran va fi nevoie s investeti o sum
considerabil de bani n renovare.
11. Costurile de ntreinere. Adic totalitatea cheltuielilor pe care le avem de efectuat pentru a
ntreine locuina respectiv. Pe lng utiliti, cheltuielile comune pot avea un impact major n
bugetul nostru personal. De exemplu la o cas ntr-un cartier rezidenial doar iluminatul din
cartier i curenia strzilor ne cost 45 de euro lunar.
12. Costurile cu utilitile. Tot ce nseam utilitile necesare confortului optim al casei.
nclzire, ap curent, iluminat i toate celelalte, corelate Este bine s le ti i nainte a achizi iona
casa pentru c alfel s-ar putea s avei reale surprize. Nu este totuna s pltii utilit i de 500 lei
sau de 200 de lei lunar, doar pentru c avei o cas cu consum energetic foarte ridicat.
13. Gradul de finisare. Majoritatea vnztorilor de case noi, vnd locuine semifinisate. n
primul rnd pentru c sunt mai ieftine i apoi pentru a putea fi personalizate de cumprtor.
Gradul de finisare al casei va influena costul total al casei cu cel putin 15-20%
14. Impozitul pe vnzarea proprietatii. La vnzarea proprietii vei achita un impozit cuprins
ntre 1% i 3% din valoarea acesteia n funcie de valoarea tranzacei i de perioada de deinerea
a imobilului. Dac deinerea proprietii este mai mic de 3 ani vei plti valoarea maxim. La un
imobil de 45.000 Euro deinut mai puin de 3 vei avea de plat un impozit de 1.350 Euro.
15. Preul pe metrul ptrat util. Unul din indicatorii cheie n imobiliare, pentru c permite
comparaia ntre zone diferite i chiar ntre ri i localiti. De utilitate maxima este indicele

Imobiliare.ro (IMO) care iti va da date reale despre preturile de tranzactie in principalele 6 orase
din tara.
16. Costurile cu asigurarea locuinei. Asta in cazul in care vrei sa-ti asiguri casa mai mult decat
la costul de asigurare obligatorie de 10 Euro/an. Atunci cand inchei si o asigurare facultativa vei
plati anual intre 0,1-0,4% din valoarea asigurata a locuintei.
17. Distana fa de locul/locurile de munc. Crucial pentru oraele mari sau pentru
localitile ndeprtate de locurile de munc. Costul cu deplasrile cuantificate n timp i bani pot
ajunge n unele cazuri chiar la procente seminificative din banii munciti si castigati cu greu in
fiecare luna. Stiu oameni care petrec in fiecare zi mai bine de 4 ore pe drumul inspre si de la
locul de munca. Merita acest efort?
18. Distana fa de grdinie i scoli. Sora geamana cu distanta fata de locul de munca,
distanta fata de scoli este impovaratoare atat pentru copii cat si pentru parinti. Mai ales azi cand
parintii ar parca masina la usa salii de clasa, daca ar fi posibil. Doar pentru a-si menaja micile
beizadele.
19. Certificatul energetic i clasa energetic. Interesant, pentru ca este obligatoriu atunci cand
vrem sa vindem locuinta. Cu mare impact in buget atunci cand clasa energetica a locuintei este
mai aproape de G (consum de 820kW/mp/an) ne va aduce cheltuieli de incalzire greu de suportat
mai ales atunci cand avem venituri scazute.
20. Dotrile si finisajele. Cu ct acestea sunt mai avansate cu att efortul nostru financiar de
redecorare i de ridicare a standardului de confort al locuin ei va fi mai redus. Evident cu
condiia ca aceste finisaje sa fie pe gustul noilor proprietari.
21. Suprafaa util pe locatar. Un indicator al nivelului de trai si al confortului, cu o medie de
aproape 20mp/locatar situeaza Romania (din nou) la coada clasamentelor europene unde
standardul este de 36 mp/locatar.
Cum verificai o cas
Suntei gata s vizionezi o cas, fie pe cont propriu, fie cu un agent imobiliar. tii la ce s te uii?
tii dac o cas face sau nu banii? Orict de mult v-ar plcea o locuin, nu- v lsai dui de val
pierde capul i verificai-o de-a fir de-a pr i nu-l cruai cu ntrebrile pe proprietar. Atenie la
zon, vecini, anul n care a fost fcut casa, modul n care sunt mprite spaiile interioare,
dependinele, gradul de finisare i starea tehnic a imobilului.

S ncepem cu zona. Experii imobiliari cu experien ne sftuiesc ca nainte cu zece minute de

vizionarea unei case s facem singuri un tur al mprejurimilor, pentru a observa persoanele care
locuiesc n acea arie, magazinele, dac este un mediu poluat sau are spaii verzi suficiente, dac
este sau nu o zon curat i sigur.
Un amplasament ideal pentru locuit ar trebui s fie astfel: s fie situat n mijlocul unui ora, dar
ntr-o zon nverzit i linitit, aproape de serviciu, de coal, de teatre i alte instituii culturale,
de cele mai cochete magazine de haine i de cele mai ieftine i mai bune supermarketuri. Acest
model este ns irealizabil n orice mare ora din lume, pentru c, n realitate, n centru zonele
sunt aglomerate, cu trafic intens, cu un grad ridicat de poluare, iar magazinele alimentare au
preuri mari la produsele de baz.
Ce trebuie s inspectai" ntr-o cas:
a) Este locuina trainic i sigur? Aceasta trebuie s fie prima ntrebare la care trebuie s gseti
rspuns atunci cnd verifici starea ei de sntate. Cnd a fost construit? Are o structur de
rezisten bun? Cnd a fost reparat ultima dat? Dac este o locuin istoric, construit nainte
de 1940, chiar dac este renovat, este bine s consuli lista primriilor cu cldirile ce prezint
pericol la cutremur, de la Serviciul de Urbanism.

b) Instalaia electric i reeaua de ap i canalizare funcioneaz bine? Toate prizele trebuie s

fie funcionale, tabloul electric de comand la fel, canalizarea s nu emane nici un miros suspect,
care s anune o viitoare nfundare a evilor. Trebuie s ai n vedere nu doar starea instalaiilor la
momentul vizionrii casei; privete i n perspectiv, lund n calcul tipul de consumatori casnici
pe care i vei folosi. Poate vrei s instalezi sistem de aer condiionat, care consum mai mult i
are nevoie de cablaje deosebite, poate ai o main de splat automat cu un sistem de alimentare
cu ap i de scurgere speciale. Sau i doreti o cad cu sistem jacuzzi, de hidromasaj, care are un
sistem de alimentare diferit.
c) Pereii sunt sntoi? Mai mult ca oricare alte componente ale casei, starea de sntate a
pereilor influeneaz starea de sntate a oamenilor care locuiesc n ea. Pereii trebuie s fie
astfel fr pete, complet plani, cu coluri drepte. Igrasia, cea mai grav boal" a pereilor
provoac afeciuni la plmni i stri de disconfort.
d) Verificai uile i ferestrele! Tocurile trebuie s fie In bun stare, ncuietorile funcionale. Dac
ferestrele nu se nchid bine, costurile legate de nclzirea locuinei vor crete cu 40%. Parchetul
sau gresia trebuie s fie ngrijite, s nu fie sparte i s aib o suprafa complet plan.
f) Acoperiul trebuie s fie fr fisuri i bine izolat. Cine nu cunoate expresia i plou-n cas?!
Se poate ntmpla i la imobile vechi, dar i la case noi.
g) Cobori n subsol, dac exist i verificai dac este uscat sau prezint fisuri.

Ideal este ca aceast inspecie tehnic s o realizai alturi de un specialist n construcii sau un
evaluator imobiliar
Verifica daca au proiect de arhitectura si de rezistenta, autorizatie de constructie, receptia
lucrarilor. Ar trebui sa aiba fotografii cu lucrarile ascunse ( fundatie, armare stalpi si placi
etc), un inginer constructor iti poate spune daca sunt ok. Ar fi trebuit sa existe un diriginte
de santier autorizat care sa verifice lucrarile. De asemenea materialele trebuie sa aiba
certificate de calitate. Structura se poate expertiza prin metode nedistructive, dar costa.
Atentie mare, am vazut case care nu aveau nici un fel de structuctura, erau integral din
bca.
Expertiza cu ultrasunete si contraexpertiza
6. Luati in considerare imobile vechi si noi
Tentatia este sa alegem imobile cat mai noi, cu sisteme de intretinere impecabile, curti deja puse
la punct si finisaje de ultima generatie. Insa uneori imobilele mai vechi pot avea finisaje de
calitate mai inalta, chiar daca necesita reparatii pe alocuri. In cazul in care alegeti sa mergeti pe
varianta unei case mai vechi, trebuie sa luati in considerare mai multi factori, cum ar fi:
Izolatia - este facuta bine sau trebuie refacuta? O izolatie proasta va poate costa scump pe termen
lung, vizibil la costurile de intretinere;
Sistemul electric - angajati un electrician care sa verifice sistemul electric si sa va puna in garda
daca identifica probleme majore;
Podeaua - verificati daca scartaie sau daca are defecte, o renovare majora a podelei poate costa
atat timp, cat si bani;
Instalatia de gaz - una dintre cele mai serioase probleme, pentru ca o instalatie de gaz cu
probleme va poate pune in pericol viata. Asigurati-va ca verificati totul impreuna cu un
specialist;
Igrasia - poate cauza probleme de sanatate grave, asa ca asigurati-va ca nu veti fi supusi la
controale medicale obositoare din cauza unui detaliu de acest fel.
7. Identificarea zonelor cu potential
In cazul in care doriti sa faceti o investitie imobiliara pe termen lung si nu va permiteti sa
cumparati un imobil intr-o zona foarte buna, puteti incerca sa identificati zonele din oras care au
potential de dezvoltare mare in urmatorii 10-20 de ani. Spre exemplu, o casa intr-o zona
periferica poate deveni, peste ani, foarte valoroasa, pentru ca orasul de extinde si in afara zonelor
periferice, iar zone ce acum 10 ani erau considerate ca fiind prea departe de centrele de interes
ale orasului, azi sunt privite drept zone foarte bune, aflandu-se la distante relativ mici de centrele
oraselor.

8. Lucrati cu persoane fizice, dar si cu agentii

Majoritatea celor care cauta case sau apartamente de vanzare au tendinta sa contacteze doar
persoanele fizice care isi pun imobilele de vanzare, pentru a evita comisionul agentiilor. Insa
agentii imobiliari cunosc foarte bine piata, au o privire de ansamblu asupra ofertelor existente in
oras si pot sa va gaseasca oferte la care nu ati avea acces in alt mod. Uneori poate fi mai
profitabil sa platiti un comision pentru a obtine un pret mai bun la casa sau pentru a gasi un
imobil care nu este listat in ziarele si pe site-urile de profil.
M-am apucat sa caut firme care se ocupa cu asa ceva. Am inteles ca au niste aparate cu
ultrasunete cu care verifica ce si cat fier s-a bagat in structura etc. Sa vad cu ei cum se poate
verifica si fundatia. Casa pare solida, e facuta pe grinzi si umpluta cu Porotherm. M-am interesat
intre timp si la vecini - mi-au spus ca nu s-au zgarcit si ca au lucrat bine. A avut proiect, receptie,
diriginte de santier (voi sta de vorba si cu el). Mi-a spus ca are si poze. Omul cu asta se ocupa, e
in zona respectiva de multi ani, are si acum lucrari in constructie pe care voi merge sa le vad.
Achizitionarea unei locuinte este, probabil, una din cele mai importante investitii financiare pe
care le vei face. A-ti cumpara o casa nu inseamna numai sa iti cumperi peretii, terenul, mobila;
inseamna un angajament luat pe viata, inseamna evenimente fericite ce se vor petrece acolo,
inseamna un acasa la care iti vei dori sa te intorci mereu.
Cum te asiguri insa ca investitia ta este una corecta? Cum stii, cu alte cuvinte, ca ai achizitionat
casa potrivita pentru tine si pentru nevoile tale? Ei bine, sunt cateva lucruri de care trebuie sa tii
seama atunci cand iti cumperi casa ta. Noi am identificat 10 si ti le prezentam mai jos:
1. Ce vrei sa iti cumperi?
Asadar, te-ai decis ca vrei sa te asezi la casa ta. Insa ce vrei sa iti cumperi? Casa sau apartament?
Alegerea nu trebuie sa depinda numai de factorul financiar, ci si de alte considerente. Unii
oameni prefera viata la casa pentru ca este mai linistita, pentru autonomie, pentru spatiile
auxiliare si terenul de langa casa. Altii prefera un apartament pentru ca au mai putine griji in ce
priveste administrarea lor, pentru ca sunt de regula pozitionate mai bine si pentru ca se vand si
cumpara mai usor.
2. Compara preturile zonei
Inainte de a cauta o casa, ai in vedere pretul zonei. Cateva saptamani de cercetare si prospectare
se vor dovedi de mare ajutor pentru tine si mai ales pentru bugetul tau. Studiaza cam care este
media in zona care te intereseaza si atentie sa nu cazi in capcana caselor prea ieftine. Daca te
tenteaza un pret de achizitie prea mic, atunci trebuie sa analizezi cu si mai mare atentie oferta.
3. Fii gata de achitizie

Uneori, procesul de cumparare a unei case poate sa dureze destul de mult. Insa, in anumite
cazuri, se poate intampla ca locuinta perfecta sa apara aproape imediat. De aceea, atunci cand
incepi sa cauti o casa, e bine sa ai pregatite variantele de plata: sa demarezi procedurile pentru un
credit, sa ai bani de avans, sa ai banii gata de transfer. Nu ai vrea sa pierzi o ocazie pentru ca nu
ai fost gata din punct de vedere financiar, asa-i?
4. Comision la agent?
Nu uita de agentul imobiliar. Discuta dinainte cu el costurile pe care el le solicita. E posibil ca
unii agenti sa iti ceara bani per vizionare si un comision destul de mare la cumparare. Fii sigur ca
ai acoperit aceste aspecte cu el inainte sa incepi sa iti cauti o locuinta cu ajutorul sau.
5. Cunoaste-ti viitorii vecini
Atunci cand iti cumperi o casa pe care vrei sa o locuiesti cat mai mult timp, si vecinii joaca un
rol important. Ei sunt cei care pot sa faca sederea ta in acea casa cat mai placuta sau cat mai
dezagreabila. Incearca sa faci niste vizite prin cartier atunci cand nu esti cu agentul sau cu
proprietarul casei. Vezi care sunt obiceiurile zonei, cine iti sunt vecinii, care e atmosfera. Sigur
pentru o familie ce cauta linistea nu va fi potrivita o casa ai carei vecini dau in mod regulat
petreceri zgomotoare.
6. Analizeaza elementele structurale ale casei
Daca ai identificat o locuinta care este pe placul tau, nu ar fi rau sa rogi un prieten inginer sau
arhitect sa viziteze casa impreuna cu tine. Un ochi priceput va sti sa iti spuna daca locuinta este
construita din materiale de calitate, daca izolatiile sunt in regula, daca nu sunt probleme cu
acoperisul sau ce si cand va trebui sa schimbi (instalatia electrica, calorifere, tevi etc) astfel incat
sa stii la ce costuri de renovare sa te astepti.
7. Cat de mult vrei sa investesti in renovare
Sunt unele persoane care isi doresc o locuinta in care se pot muta chiar acum, gata renovata,
mobilata si utilata. Alte persoane vor sa isi personalizeze locuinta cat mai mult posibil. De cele
mai multe ori, alegerea este una financiara. Gandeste-te cat de mult vrei sa investesti in procesul
de renovare si ia in calcul si acest cost.
8. Raspunde nevoilor tale actuale? Dar viitoare?
O casa este o alegere pe termen lung. Chiar daca acum nu ai o familie, poate ca in viitor acest
lucru se va schimba. O casa trebuie sa fie un loc in care sa te simti perfect in orice moment. Nu
te angaja la cumparatul unei case ce stii ca e posibil sa nu se potriveasca planurilor tale de viitor
decat daca vrei sa o schimbi in momentul respectiv.
9. Intreaba de variante de plata

In majoritatea cazurilor, pretul casei poate fi negociat. Discuta cu proprietarul variantele de plata.
Uneori, el va dori plata cash, insa sunt putine situatii in care cumparatorii dispun de suma de bani
necesara. Analizeaza daca e dispus sa ii platesti o parte din bani cash si o parte prin credit. Poti sa
aplici la Creditul Prima Casa, sa iti faci un credit ipotecar sau pur si simplu un credit de nevoi
personale care sa iti asigure diferenta de plata.
10. Internet, cablu, electricitate, canalizare
Utilitatile disponibile sunt extrem de importante. Mai ales daca vrei sa te muti imediat in noua ta
casa, e recomandat sa stii daca si de unde ai internet si cablu tv, care este situatia canalizarii si a
iluminatului (in cazul caselor, nu al apartamentelor), daca sunt probleme la plata intretinerii etc.
Trebuie sa fii sigur ca, imediat ce te muti, poti trimite prietenilor pe mail o poza cu noua ta
locuinta