Studiul de fezabilitate

i analiza activitii
1. Studiul de pia premergtor unei
investiii
2. Estimarea cifrei de afaceri i a
cheltuielilor
3. Rentabilitatea previzional
4. Analiza vnzrilor n alimentaie
5. Analiza-diagnostic

Principalele activiti de consultan

i proiectare pentru un hotel nou
Stabilirea temei de proiectare prin studiul de pia
ntocmirea PUD, precum i obinerea certificatului de urbanism
i a autorizaiilor de construire i de funcionare
Stabilirea concepiei de mobilare i decorare
Elaborarea studiului de fezabilitate pentru un credit
Obinerea de avize de la utiliti, mediu, PSI, sanitar, de la
aprarea civil, poliie, ministerul de resort (ANT)
Elaborarea proiectului tehnic (arhitectur etc.)
Negocierea i ncheierea contractelor de antrepriz pentru
lucrrile de C+M i a contractelor pentru mobilier etc.
Deschiderea antierului
Darea n exploatare

Premise ale studiului de fezabilitate

Reglementri:
HG nr. 525/ 1996 pentru adoptarea Regulamentului general
de urbanism, care st la baza elaborrii PUG (de ctre
primrie), precum i a PUZ i a PUD (de ctre investitor)
HG nr. 31/ 1996 pentru avizarea de ctre ministerul de resort
a documentaiilor tehnice privind construciile din turism i
a documentaiilor de urbanism privind staiunile turistice
Ord. pre. ANT nr. 65/ 2013 pentru clasificarea pe categorii
(stele)
HG nr. 448/ 2002 pentru avizarea PSI a cldirilor pentru
cazare i alimentaie

Indicatori din planurile urbanistice

Procentul maxim de ocupare a terenului (25%, 50%...)
POT = (suprafaa construit la sol/ suprafaa terenului
considerat) x 100

Coeficientul maxim de utilizare a terenului (1, 1,5, 2...)

CUT = Suprafaa construit desfurat a tuturor nivelurilor
supraterane adunate/ suprafaa terenului
CUT = POT x nr. etaje

Regimul de aliniere la strad

Regimul de nlime (P + 2 etc.)

Studiul de fezabilitate
Condiionri:
Studiul de pia, fiind stabilite segmentele de
clientel i fiind prognozate Roc i tarifele
Montajul juridic
Montajul financiar
Forma de exploatare

1. Studiul de pia
premergtor unei investiii
Obiectivul este determinarea oportunitii de pia a unui
proiect, precum i conceperea i poziionarea pe pia a
noului hotel
Demersurile posibile de greenfield sunt dou:
conceperea noului hotel plecnd de la un amplasament dat (clasic)
adaptarea unui produs hotelier performant (de lan) la un
amplasament ales n chiar procesul elaborrii studiului de pia

Tipurile de amplasament, n sens larg:

ntr-o zon de interes turistic (centrul oraelor, staiuni turistice)
n vecintatea cilor de comunicaie (autostrzi, aeroporturi, gri)
acolo unde se dezvolt o activitate industrial sau comercial
(cmpuri petrolifere, platforme industriale)

1. Studiul de pia
Capitolele studiului de pia (demersul clasic):
studiul mediului

natural-geografic
demografic
contextul economic
infrastructura i transporturile
resurse, produse i activiti turistice
cadrul legislativ

analiza ofertei potenial concurente

analiza aspectelor cantitative i calitative ale cererii
conceperea noului hotel (pentru segmentul de clientel
nesatisfcut sau pentru care concurena poate fi contracarat)

Fluctuaii ciclice ale cererii:

sezonalitatea
activitatea intermitent din cursul unei singure sptmni

Segmente de clientel:
segmentul de clientel de baz
segmentul complementar

2. Estimarea cifrei de afaceri

Cazare
CA = camere ocupate x Tmr
Camere ocupate = camere disponibile x Roc hotel
Rochotel = Rocpia x Ipp

Mic dejun ( nnoptri)

Prnz i cin (inclusiv clientela exterioar)
Bar (din total CA alimentaie, buturile 1/3)
Telefonie
nchirierea de sli de reuniuni

2. Estimarea cheltuielilor
Costul de achiziie
RCa = (Ca / CA fr TVA aferent) x 100

Cheltuielile de personal
(Nr. salariai x venit mediu salarial brut) + contribuiile
angajatorului (n prezent, 22,77%) + mas i cazare

Alte cheltuieli directe

Cazare: comisioane, cosmetice, lenjerie, detergeni,
spltorie (70%), uniforme...
Alimentaie: inventar textil, de servire i de lucru, spltorie
(30%), uniforme, muzic...

Amortizare
Cheltuieli generale diverse: reparaii, energie, ap,
marketing...

3. Rentabilitatea previzional
Indicatori ai studiului de rentabilitate:
Valoarea actualizat net
Rata intern de rentabilitate
Rata rentabilitii iniiatorului proiectului
Termenul de recuperare a investiiei
Pragul de rentabilitate

Coninutul-cadru al studiului de fezabilitate

aferent investiiilor publice (HG nr. 28/ 2008)
Piese scrise:

Date generale despre obiectivul de investiii

Informaii generale privind proiectul
Costurile estimative
Analiza cost-beneficiu
Sursele de finanare
Fora de munc pentru realizarea investiiei
Principalii indicatori tehnico-economici ai investiiei
Avize i acorduri de principiu

Piese desenate:

Plan de amplasare n zon

Plan general
Planuri i seciuni generale de arhitectur, rezisten , instalaii
Planuri profile longitudinale i transversale

4. Analiza vnzrilor n alimentaie

Analiza comercial n expresie fizic, separat,
pentru fiecare gam de preparate sau buturi
Determinarea nr. mediu de porii vndute ntr-o zi
de prezen n list sau
Calculul indicelui de rspuns al clienilor:
Indicele vnzrilor/ indicele de prezen
Indicele de prezen = nr. prezene ale unui
preparat/ nr. prezene ale tuturor preparatelor
Indicele vnzrilor = nr. porii vndute din acel
preparat/ nr. total porii vndute

4. Analiza vnzrilor n alimentaie

Analiza rezultatelor n expresie valoric,
integrnd marja brut unitar, separat, pentru
fiecare gam de preparate sau buturi
Se determin cota fiecrui preparat n total unit i
vndute i se calculeaz gradul mediu de
preferin:
(100/ nr. uniti vndute) x 70%

Se calculeaz marjele brute unitare, precum i

marja brut medie:
Marja brut aferent CA/ nr. total uniti vndute

4. Analiza vnzrilor n alimentaie

Categoria vedet: pstrate ca atare, standardizate,
poziionate mai bine, poate fi testat elasticitatea la
creterea preului
Categoria cal de btaie: plasate n list pe o pozi ie
mai puin favorabil, se testeaz reacia la cre terea
moderat a preului, diminuarea por iilor i, n general,
reducerea costurilor
Categoria enigm: plasarea pe cea mai bun pozi ie
din list, promovarea preparatelor drept specialit i,
ieftinirea, reducerea costurilor, excluderea
Categoria cine: analiza concurenei, ridicarea
preurilor, eliminarea unor preparate, reintroducerea
drept preparat al zilei

5. Analiza-diagnostic
Sunt puse n eviden atuurile i slbiciunile
Patru categorii/ capitole de interes:
diagnosticul comercial
analiza produsului hotelier
analiza clientelei
analiza de marketing

diagnosticul tehnic
despre sectorul cazare
despre restaurant

diagnosticul juridic i social (resurse umane)

diagnosticul de gestiune, contabil i financiar

Precede o eventual evaluare a hotelului

Bibliografie necesar
Nicolae Lupu,
Hotelul Economie i management,
Ediia a VI-a, Editura C.H. Beck,
Bucureti,
2010,
pp. 397-427