1.

LEGEA CU PRIVIRE LA ACTIVITATEA DE EVALUARE

LEGE Nr. 989 din 18.04.2002 ;Publicat : 16.07.2002 in Monitorul Oficial Nr. 102 art Nr : 773
Prezenta lege stabileste cadrul juridic al activitatii de evaluare a bunurilor si drepturilor patrimoniale,
al activitatii de evaluare profesionala, al reglementarii de stat si obstesti a acestei activitati, asigura crearea
sistemului de evaluare independenta a bunurilor si a drepturilor asupra lor pentru protectia intereselor
legitime ale statului, ale altor subiecti ai raporturilor de drept in domeniul evaluarii bunurilor si drepturilor
patrimoniale, precum si pentru aplicarea adecvata a rezultatelor evaluarii.
Dispozitii generale
Articolul 1. Notiuni de baza
In sensul prezentei legi, notiunile de baza utilizate au urmatoarele semnificatii:
activitate de evaluare - activitate desfasurata de intreprinderile de evaluare, care consta in estimarea
valorii de piata sau a altei valori a obiectului evaluarii;
evaluare - proces de determinare a valorii obiectului evaluarii la o data concreta, tinindu-se cont de
factorii fizici, economici, sociali si de alta natura, care influenteaza asupra valorii;
evaluator - persoana fizica cu o reputatie buna, cu studii superioare corespunzatoare, titular al
certificatului de calificare al evaluatorului, care poseda o experienta de munca suficienta in domeniul
evaluarii, un inalt nivel profesional si competenta necesara pentru desfasurarea activitatii de evaluare;
intreprindere de evaluare - persoana juridica sau fizica, inregistrata in Republica Moldova, in modul stabilit,
in calitate de intreprindere, indiferent de tipul de proprietate si forma juridica de organizare;
certificat de calificare - document eliberat de comisia de atestare, prin care se confirma ca titularul lui
poseda cunostintele necesare pentru desfasurarea activitatii de evaluare;
raport de evaluare - act intocmit de evaluator, pe hirtie sau pe suport electronic, la finele procesului de
determinare a valorii obiectului evaluarii;
valoare de piata - suma estimata pentru care un obiect al evaluarii poate fi schimbat, la data evaluarii,
intre un cumparator hotarit sa cumpere si un vinzator hotarit sa vinda, dupa un marketing adecvat, intr-o
tranzactie libera, in care fiecare parte va actiona competent, cu prudenta necesara si neconstrins;
valoare estimata - valoarea obiectului evaluarii calculata la o data concreta, cu aplicarea metodelor de
evaluare prevazute de prezenta lege;
evaluare individuala - proces de estimare a valorii unui obiect concret al evaluarii, la o data concreta,
tinindu-se cont de toti factorii care influenteaza asupra valorii;
evaluarea obiectelor de proprietate intelectuala - proces de estimare a utilitatii rezultatelor activitatii
intelectuale, exprimate in echivalentul valoric al caracteristicilor tehnice, de consum, economice si de alta
natura ale obiectelor de proprietate intelectuala.
Articolul 2. Scopul si domeniul de aplicare a legii
(1) Scopul prezentei legi:
a) stabilirea cadrului juridic, economic si organizational al activitatii de evaluare;
b) asigurarea drepturilor evaluatorilor si a indeplinirii de catre acestia si intreprinderile de evaluare a
obligatiilor fata de beneficiarii serviciilor de evaluare.
(2) Legea reglementeaza raporturile dintre persoanele fizice si juridice ce apar in activitatea de evaluare.
Articolul 3. Obiectele evaluarii
Evaluarii se supun urmatoarele obiecte:
a) bunurile mobile, bunurile imobile si drepturile asupra lor;
b) activele nemateriale - drepturile asupra obiectelor proprietatii industriale, drepturile de autor, drepturile
asupra resurselor naturale etc.;
c) intreprinderile in calitate de complexe patrimoniale;
d) afacerea (businessul);
e) valorile mobiliare, obligatiile debitoare si creditoare;
f) lucrarile si serviciile, informatia;
g) alte obiecte.
Articolul 4. Subiectii activitatii de evaluare
Subiecti ai activitatii de evaluare sint, pe de o parte, evaluatorii si intreprinderile de evaluare a caror
activitate este reglementata de prezenta lege, iar pe de alta parte, beneficiarii serviciilor de evaluare.
Articolul 5. Tipurile de evaluare
(1) Evaluarea poate fi benevola si/sau obligatorie.
(2) Evaluarea benevola este efectuata din initiativa beneficiarului.
(3) Evaluarea obligatorie se efectueaza in cazurile stabilite de prezenta lege, precum si din initiativa
autoritatilor administratiei publice centrale si locale. Acestei evaluari sint supuse obiectele evaluarii,
indiferent de tipul de proprietate asupra lor.
Articolul 6. Metodele de evaluare
(1) La estimarea valorii obiectelor evaluarii se aplica urmatoarele metode:
a) metoda analizei comparative a vinzarilor, care se bazeaza pe estimarea valorii obiectului prin compararea
lui cu alte obiecte similare, vindute sau propuse spre vinzare;
b) metoda veniturilor, care se bazeaza pe estimarea viitoarelor venituri si cheltuieli, legate de utilizarea
obiectului evaluarii;
c) metoda cheltuielilor, care se bazeaza pe estimarea cheltuielilor pentru crearea unui obiect analogic celui
de evaluat sau a cheltuielilor pentru inlocuirea obiectului supus evaluarii.
(2) Conditiile si modul de aplicare a metodelor de evaluare mentionate la alin.(1) sint stabilite de standardele
nationale de evaluare, aprobate de Guvern.
Articolul 7. Evaluarea masiva
(1) Scopul evaluarii masive este determinarea valorii de piata sau a altei valori a unui grup de bunuri imobile
cu caracteristici similare, la o data concreta.
(2) Valoarea de piata, determinata prin metoda evaluarii masive, este utilizata la calcularea bazei impozabile
a bunurilor imobile.
(3) Rezultatele evaluarii masive sint valabile pentru perioada de timp dintre doua evaluari.
(5) Rezultatele evaluarii masive se inscriu in Registrul bunurilor imobile, tinut intr-o forma unica pe intreg
teritoriul tarii de catre oficiile cadastrale teritoriale in raza lor de activitate.
Articolul 8. Evaluarea individuala
(1) Scopul evaluarii individuale este determinarea valorii de piata sau a altei valori a unui obiect concret al
evaluarii, la o data concreta.
(2) Evaluarea individuala poate fi efectuata pentru diverse tipuri de obiecte ale evaluarii si in diferite
scopuri, determinate de beneficiar in contractul de prestare a serviciilor de evaluare.
(3) Evaluarea individuala se efectueaza cu aplicarea metodelor de evaluare mentionate la art.6 alin.(1).
2. :
Conform HG Nr. 338 din 21.03.2003, cu privire la aprobarea Catalogului mijloacelor
fixe i activelor nemateriale construcii speciale se consider obiectele, a cror destinaie const n crearea
condiiilor necesare pentru realizarea procesului de producere prin executarea unor operaiuni tehnice,
nelegate de modificarea obiectului muncii.
Din construciile speciale fac parte i unele obiecte speciale (construciile edilitare: canalizare,
alimentare cu apa) destinate deservirii neproductive.
Obiect de inventar se consider fiecare construcie aparte, inclusiv toate instalaiile cu care
aceast construcie formeaz un tot unitar. De exemplu:
- puul de extracie, inclusiv gura, cadrul de reazem, colectorul de ap, armtura puului;
- galeria transversal, inclusiv linia ferat permanent, canalele de scurgere a apei, digurile, perdelele de
praf de roc, scrile i cablurile;
- sonda de iei, inclusiv turla de foraj i burlanele de tubaj;
- barajul, inclusiv corpul barajului, filtrele, drenajele, palplanele, predelele de ciment, evacuatoarele,
deversoarele cu construciile metalice, consolidrile taluzurilor, punile, platformele, ngrdirile etc.;
- estacadele, inclusiv fundaia, pilonii, suprastructura, tablierul, cile de pe estacad, ngrdirile;
- staia de pompare a apei, inclusiv canalele (interioare) i fntnile (interioare);
- rezervorul, inclusiv fundaia, armtura, garnitura, instalaia de nclzire;
- podul, inclusiv suprastructura, culeele, pilele, platforma.
- autodrumul pe toat lungimea cuprins ntre limitele stabilite.
Dup destinaie i modul de utilizare, construciile speciale (conform prevederilor normelor i
regulilor n construcii 2.09.03-85) se mpart n:
1) construcii speciale subterane (perei-sprijin, beciuri, tuneluri i canale, staii metro, tuburi, fntni, sonde);
2) construcii speciale n form de rezervoare pentru pstrarea lichidelor, gazelor i materialelor pulverulente
(rezervoare pentru pstrarea produselor petroliere, gazgoldere, elevatoare, bunchre, silozuri pentru furaje);
3) construcii terestre (drumuri auto i ci ferate, piste de decolare, terenuri sportive, etajere, platforme,
estacade, galerii);
 4) construcii de nlime (turnuri de rcire, turnuri de ap potabil, couri de fum, turnuri de absorbie,
antene);
5) construcii hidrotehnice (baraje, canale de navigaie, construcii de consolidare i protecie a malurilor);
Exemple de imobile speciale:
Fabrici de prelucrare a betonului; Poduri, drumuri auto si cai ferate;
Hidroelectrostatii; Tevi pentru scurgerea apei;
Termoelectrocentrale; Damba;
Infrastructura comunala (alimentare cu apa, gaze); Retele de tevi de gaze, apa, canalizare;
Obiecte de cult (biserica, castel); Retele de electricitate de tensiune inalta si joasa;
Cimitire; Aeroport;
Monumente; Obiecte speciale pentru ingroparea deseurilor
radioactive.
Grupuri de constructii speciale:
Instalaii de transmisie-instalaiile cu ajutorul crora se realizeaz transportul de energie electric,
termic sau mecanic de la mainile-motoare la mainile de lucru, precum i transportul de
informaie, de substane lichide, gazoase, pulverulente i de alt tip de la un obiect de inventar la altul.
Maini i utilaje, inclusiv: maini i utilaje de for; maini i utilaje de lucru; aparate i instalaii de
msurare i reglare i utilaj de laborator; tehnica de calcul; alte maini i utilaje, inclusiv automate.
Mijloace de transport-din acest grup fac parte mijloacele fixe care servesc la transportarea
cltorilor i mrfurilor, includ: transporturile pe calea ferat (locomotive, vagoane de pasageri,
vagoane pentru transportul mrfurilor); transportul auto (autoturisme, motociclete, remorci);
transportul aerian (baloane, vehicule aeriene cu motor, paraute); transportul naval (nave de
croazier, nave de salvare, remorchere).
Unelte i scule, inventar de producere i gospodresc, alte tipuri de mijloace fixe-mijloacele de
munc manuale i mecanizate, precum i sculele ce completeaz mainile.
Plantaii perene-in toate ramurile economiei naionale din grupul "Plantaii perene" fac parte toate
plantaiile artificiale perene, indiferent de vrst, cu excepia plantaiilor perene crescute n pepiniere
n calitate de material sditor.
3.

n cazul n care vnzarea obiectului de pe piaa liber nu este realist sau necesit costuri
suplimentare , n comparaie cu costurile care sunt necesare pentru vnzarea de bunuri comercializate
n mod liber, valoarea obiectului se numete evaluarea valorii obiectului cu pia limitat.

Costul evalurii reproducerii a obiectului - aceasta este suma costurilor preurilor de pia
existente la data evalurii, crearea unui obiect identic cu evaluarea obiectului, folosind materiale i
tehnologii identice. Data de evaluare - este data la care evaluarea proprietii.

Evaluarea costului de nlocuire a obiectului - valoarea costurilor pentru a crea un obiect, obiectul
unei evaluri similare la preurile practicate pe pia la data evalurii.

Estimarea costului obiectului la utilizarea actual - valoare care este determinat de condi iile
existente i, n scopul utilizrii sale.

Valoarea investiiei a obiectului de evaluare - a crui valoare este determinat de randamentul la o

anumit persoan la un scop de investiii specificate. Real Estate pentru investitor - este un
instrument pentru a genera fluxuri de venituri. Deoarece valoarea valorii investiiei n favoarea
investiiilor de capital pentru un anumit investitor, pe baza cerinelor sale pentru investiii.
 Valoarea rezidual a obiectului de evaluare - evaluarea costului obiectului n cazul n care obiectul
evalurii este acela de a fi nstrinate n perioada este mai mic dect timpul de expunere normal a
obiectelor similare.

Valoarea de utilizare a obiectului de evaluare - pre egal cu valoarea de pia a materialelor care sunt
implicate n acest sens, innd seama de costurile de evaluare a instalaiilor de reciclare.

Valoarea deosebit a evalurii proprietii - costul pentru a stabili c contractul privind evaluarea sau
actului juridic care s stabileasc condiiile care nu sunt incluse n conceptul de pia sau de alt
valoare specificat n standardele de evaluare obligatorii pentru subiecii activitii de
evaluare. Exist urmtoarele tipuri de costuri.

Costul ntreprinderii existente - valoarea unui singur complex de proprietate, determinat n

conformitate cu rezultatele produciei operare formate.

Costurile de asigurare - costul compensrii integrale pentru daunele materiale n cazul n care
evenimentul asigurat.

Valoarea garaniei - valoarea proprietii reale utilizate pentru a garanta mprumutul.

Costul de dreptul de a nchiria - o singur dat taxa pentru dreptul de a utiliza i de a dispune de
bunuri n cadrul unui contract de nchiriere.

Schimbarea valorii proprietii depinde de mai muli factori. Acestea pot fi mprite n obiective i
subiective.

Factorii obiectivi se caracterizeaz prin tipice pentru situaia de pe pia i motivele participan ilor la
tranzacie. Factori obiectivi - este n principal economic, acestea sunt mprite n micro-economice
(factori de mediu, seismice) i macroeconomice (taxe, inflaie).

4.

Conform Regulamentului provizoriu privind evaluarea bunurilor immobile din 04.08.2003

,articolul 30 la determinarea valorii de reconstituire sau de nlocuire a bunului imobil este necesar de
luat n considerare mrimea deprecierii acumulate, care reprezint reducerea calitilor de consum
ale bunului imobil din punct de vedere al cumprtorului potenial i se manifest prin diminuarea
valorii bunului n urma aciunii diferitor factori. Se disting urmtoarele forme ale deprecierii:

a) uzura fizic;
b) deprecierea funcional;
c) deprecierea economic.
31. Uzura fizic reprezint o reducere a valorii bunului imobil care se datoreaz deteriorrii lui sub
influena factorului timpului i altor factori externi (factorii fizici, chimici, exploatarea incorect a
cldirii, ntreinerea nesatisfctoare a construciei etc.).
32. Deprecierea funcional sau nvechirea funcional, este legat de dezvoltarea tehnologiilor
moderne care permit crearea obiectelor noi ce satisfac mult mai eficient cerinele pieei. Deprecierea
funcional este determinat de necorespunderea caracteristicilor cldirilor i construciilor standardelor
contemporane ale pieei i cerinelor consumatorilor (proiecte nvechite, utilaj tehnologic nvechit i altele).
33. Deprecierea economic este determinat de influena unor factori externi asupra bunului imobil.
Factorii externi includ: schimbrile n economia rii, schimbrile pe piaa imobiliar, schimbrile n
legislaia naional, modificarea condiiilor de finanare i altele.
34. Uzura fizic i deprecierea funcional pot fi recuperabile i nerecuperabile.
35. Deprecierea recuperabil reprezint deprecierea nlturarea creia este posibil din punct de
vedere fizic i eficient din punct de vedere economic. Deprecierea recuperabil include cheltuielile legate
de nlturarea elementelor deprecierii n urma creia valoarea bunului imobil evaluat va crete.
36. Deprecierea nerecuperabil este deprecierea, cheltuielile pentru nlturarea creia vor fi mai mari
dect creterea probabil a valorii bunului imobil n urma nlturrii elementelor deprecierii.
37. Metodele de estimare a uzurii fizice snt:
a) metoda normativ;
b) metoda valoric;
c) metoda vrstei efective.
38. Metoda normativ presupune determinarea mrimii uzurii fizice n baza analizei strii tehnice a
elementelor constructive de baz ale cldirii. Metoda respectiv se aplic n dou etape:
a) se va determina uzura fizic a fiecrui element constructiv;
b) se va determina uzura fizic a construciei ntregi dup formula:
Uconstr.= Uelement. x 100 / GS element. (2)
unde,
Uconstr. - uzura fizic a construciei (%);
Uelement. - uzura elementelor construciei (%);
GSelement - greutatea specific a elementelor constructive (%).
39. Pentru determinarea uzurii fizice a elementelor constructive evaluatorul poate folosi Normele de
evaluare a construciilor ce aparin cetenilor R.S.S. Moldoveneti n scopul asigurrii de stat, ediia 1982,
aprobate prin Hotrrea Sovietului Minitrilor al R.S.S. Moldoveneti nr.119 din 29 martie 1982.
40. Metoda valoric presupune determinarea costului reparaiei capitale a construciei. n acest caz
este determinat coeficientul care reprezint raportul ntre costul reparaiei capitale i valoarea de
reconstituire a cldirii, estimat la data evalurii, innd cont de mrimea uzurii fizice.
42. Pentru determinarea mrimii uzurii fizice prin metoda vrstei efective se folosete urmtoarea
formul:
U=(VE/DVF)x100 sau U=(VE(VE+DVFR))x100 (3)
unde,
U - uzura fizic exprimat n procente;
VE - vrsta efectiv;
DVF - durata de via fizic;
DVFR - durata de via fizic rmas.
Metoda valoric este aplicat pentru a estima uzura fizic att a elementelor constructive ale
construciei separat, ct i a ntregii construcii.
43. Deprecierea funcional este determinat de diferena ntre caracteristicile reale ale bunului
imobil i ateptrile consumatorilor. Aceast categorie a deprecierii este caracteristic tuturor bunurilor
imobile.
46. Deprecierea economic se determin prin urmtoarele metode:
a) capitalizarea pierderilor veniturilor datorate influenei factorilor externi;
b) analiza comparativ a bunurilor imobile similare obiectului evalurii asupra crora
influeneaz factorii externi i celor asupra crora aceti factori nu influeneaz.
47. Deprecierea acumulat se determin prin urmtoarele metode:
a) metoda duratei de via economic;
b) metoda modificat a duratei de via economic;
c) metoda analizei comparative a vnzrilor;
d) metoda segregrii.
 48. Metoda duratei de via economic presupune estimarea deprecierii acumulate n baza urmtoarei
formule:
D=(VE/DVE)x100 (4)
unde,
VE - vrsta efectiv;
DVE - durata de via economic.
49. Metoda modificat a duratei de via economic ia n considerare uzura fizic recuperabil i
deprecierea funcional recuperabil. n acest caz deprecierea acumulat se va calcula n dou etape:
a) din valoarea construciei noi este sustras deprecierea recuperabil fizic i funcional;
b) valoarea construciei noi modificate va fi nmulit cu raportul ntre vrsta efectiv i durata de
via economic.
50. Metoda analizei comparative a vnzrilor presupune determinarea deprecierii acumulate ca
diferen ntre valoarea construciei noi i valoarea de pia a bunului imobil la data evalurii51. Metoda
segregrii const n examinarea detaliat a tuturor formelor deprecierii: uzura fizic recuperabil i
nerecuperabil, deprecierea funcional recuperabil i nerecuperabil i deprecierea economic.
Deprecierea acumulat se determin prin nsumarea valorilor tuturor formelor de depreciere a construciei.
5. . -:
Conform Regulamentului provizoriu privind evaluarea bun. im., punctul 13 Abordarea prin
cost const n estimarea valorii de pia a obiectului evalurii ca totalitatea cheltuielilor necesare pentru
crearea lui n starea curent sau reproducerea calitilor lui de consum.
Formula general de determinare a valorii bunului imobil prin metoda cheltuielilor este:
V = Vt + (Vc - D)
unde: V - valoarea bunului imobil; Vt - valoarea de pia a terenului;
Vc - valoarea de reconstituire sau de nlocuire a construciei evaluate considerate ca noi;
D - deprecierea acumulat.
Valoarea de reconstituire sau valoarea de nlocuire se estimeaz prin aplicarea urmtoarelor
metode:
a) metoda comparaiilor unitare; b) metoda costurilor segregate; c) metoda cantitativ.
Metoda comparaiilor unitare se bazeaz pe analiza comparativ a unitilor ce caracterizeaz
calitile de consum ale obiectului (1 m3 al volumului fizic al cldirii, 1 m2 al suprafeei totale). Valoarea de
reconstituire a obiectului evalurii va fi egal cu produsul ntre costul unitii de comparaie, exprimat n
preuri curente i cantitatea unitilor date (volum, suprafa). Costul unitii de comparaie poate fi
determinat n baza valorii obiectelor analogice construite anterior sau n baza "Culegerilor indicilor
comasai ai valorii de reconstituire a cldirilor i construciilor pentru reevaluarea mijloacelor fixe".
Metoda costurilor segregate se bazeaz pe estimarea costurilor unitare pentru diferite
elemente constructive ale cldirii, exprimate n uniti de msur adecvate. Surse de informaie pentru
estimarea valorii de reconstituire sau de nlocuire prin metoda dat pot servi normele de deviz comasate i
informaia privind obiectele analogice.
Metoda cantitativ se bazeaz pe estimarea cheltuielilor necesare pentru construcia cldirii n
ntregime i diferitor componente ale ei, prin ntocmirea devizelor locale, devizelor pe obiect i devizelor
generale pentru obiectul evaluat.
Mrimea deprecierii accumulate reprezint reducerea calitilor de consum ale bunului imobil
din punct de vedere al cumprtorului potenial i se manifest prin diminuarea valorii bunului n urma
aciunii diferitor factori. Se disting urmtoarele forme ale deprecierii:
a) uzura fizic; b) deprecierea funcional; c) deprecierea economic.
Uzura fizic reprezint o reducere a valorii bunului imobil care se datoreaz deteriorrii lui
sub influena factorului timpului i altor factori externi (factorii fizici, chimici, exploatarea incorect a
cldirii).
Deprecierea funcional sau nvechirea funcional, este legat de dezvoltarea tehnologiilor
moderne care permit crearea obiectelor noi ce satisfac mult mai eficient cerinele pieei. Deprecierea
funcional este determinat de necorespunderea caracteristicilor cldirilor i construciilor standardelor
contemporane ale pieei i cerinelor consumatorilor (proiecte nvechite, utilaj tehnologic nvechit i altele).
 Deprecierea economic este determinat de influena unor factori externi asupra bunului
imobil. Factorii externi includ: schimbrile n economia rii, schimbrile pe piaa imobiliar, schimbrile n
legislaia naional, modificarea condiiilor de finanare i altele.
6.
Pentru determinarea valorii bunului imobil se vor utiliza urmtoarele metode:metoda analizei
comparative a vnzrilor i metoda veniturilor. n cazul n care utilizarea uneia din metodele menionate nu
este posibil, evaluatorul va argumenta n raportul de evaluare imposibilitatea folosirii metodei respective. n
cazul evalurii diferitor tipuri de bunuri imobile, metodele de evaluare se vor aplica n urmtoarea
consecutivitate:
a) pentru evaluarea bunurilor imobile cu destinaie locativ: metoda analizei comparative a
vnzrilor i metoda cheltuielilor. Pentru evaluarea bunurilor imobile cu destinaie locativ care snt
date n arend poate fi aplicat metoda veniturilor;
b) pentru evaluarea terenurilor, inclusiv terenurile cu destinaie agricol: metoda analizei
comparative a vnzrilor i metoda veniturilor;
c) pentru evaluarea bunurilor imobile cu destinaie comercial - metoda analizei comparative a
vnzrilor, metoda veniturilor i metoda cheltuielilor;
d) pentru evaluarea bunurilor imobile cu destinaie industrial:
- n cazul unei piee dezvoltate - metoda analizei comparative a vnzrilor, metoda veniturilor i
metoda cheltuielilor;
- n cazul unei piee slab dezvoltate sau inexistenei acesteia - metoda cheltuielilor;
e) pentru evaluarea bunurilor imobile unice i specializate - metoda cheltuielilor.
7. .

, ,
,
, , .

;
;
(, , , ..);
( , , ..);
;
;
.

, , ,
, , ..

, .

, ,
,
.

.
 . ( )
.

1.
2. .
3. : , (
).
4. : , , .. (
).
5.
( ).
6. , :

( );

1. ,
2. :

( )

- , , , ,
( ).

8. :
Pr. productivitii reziduale presupune determinarea venitului net atribuit terenului, dup
deducerea costurilor pentru fora de munc, capital i antreprenoriat. n dependen de situarea i calitatea
lotului de teren utilizatorul lotului poate optimiza veniturile, reduce costurile, satisface necesitile de
confort.
:

Pr. contribuiei se bazeaz pe ipoteza c valoarea bunului imobiliar poate crete sau scdea
n urma prezenei sau lipsei unui element al proprietii imobiliare. Contribuia valoric a elementului la
valoarea total a proprietii poate fi diferit de costul propriu zis al elementului.
Pr. veniturilor cresctoare i descresctoare afirm c pe msura atragerii unor resurse
suplimentare la mijloacele de producie de baz, la prima etap, veniturile nete vor spori rapid; peste o
perioad de timp rata de cretere se va micora, iar la un anumit moment rata de cretere a valorii va fi mai
mic dect cheltuielile pentru resursele adiionale.
Pr. proporionalitii sau echilibrului este legat de principiul veniturilor cresctoare i
descresctoare. Principiul dat susine c fiecrui tip de folosire a pmntului i corespunde o anumit
combinaie a mijloacelor de producie, datorit crora valoarea terenului este maximal. Acest principiu
poate fi aplicat nu numai n cazul terenurilor ci i n cazul analizei unei localiti, regiuni sau unei ri.
Pr. mrimii economice presupune c pentru asigurarea folosirii optimale a pmntului n
conformitate cu condiiile pieei, este necesar ca terenul s corespund unei anumite mrimi. De exemplu,
dac lng un centru comercial nu este loc pentru parcarea transportului auto, atracia centrului n ochii
potenialului cumprtor va avea de suferit. i contrariul, dac o staie de alimentare cu combustibil ce se
afl la intersecia unor strzi, este amplasat pe un lot de pmnt prea mare, surplusul de pmnt nu va aduce
proprietarului un venit adiional.
Pr. divizrii economice se aplic n cazul cnd apar mai multe drepturi reale asupra unui bun
imobiliar, n rezultatul crora valoarea total a bunului se majoreaz. Divizarea poate fi efectuat dup
urmtoarele criterii: perioada de
posesiune (diferite tipuri de arend, folosin viager, etc.); dreptul de folosin (servitutea, arenda,
administrarea fiduciar, etc.); dreptul ipotecar; divizarea fizic.
9. :
Pr. utilitii se bazeaz pe premisa c oricare bun imobiliar va avea valoare doar n cazul dac
va fi util proprietarului, contribuind la satisfacerea necesitilor personale, economice sau sociale ale
acestuia. Utilitatea bunului imobiliar este determinat de capacitatea lui de a satisface necesitile
utilizatorului ntr-un loc dat i la un moment dat.
Pr. substituiei afirm c un cumprtor raional nu va plti pentru un bun imobiliar o sum
mai mare dect suma minim pentru care poate fi procurat un alt bun imobiliar cu o utilitate similar. Acest
principiu st la baza tuturor metodelor de evaluare a bunurilor imobiliare. Dup coninut, principiul
substituiei este asemntor cu noiunea de costuri alternative. Costurile alternative reprezint pierderile
eventuale ale investitorului n urma respingerii unor proiecte investiionale de alternativ i investirea
mijloacelor n proiectul analizat
Pr. de anticipare reflect atitudinea utilizatorului pentru valoarea prezent a veniturilor
viitoare. La baza acestui principiu st teoria valorii banilor n timp.
10. , :
Pr. cererii i ofertei indic c preul pentru un bun imobiliar este determinat de interaciunea
cererii i ofertei. Valoarea bunului imobiliar este determinat nu numai de utilitatea lui ci i de raritate.
Interaciunea cererii i ofertei pe parcursul unei perioade de timp ndelungate poate stabili destul de efectiv
preul pentru bunul imobiliar. Pe termen scurt, din cauza imperfeciunii pieei imobiliare, inelasticitii
ofertei i elasticitii cererii piaa imobiliar, deseori, se afl n dezechilibru.
Pr. concurenei presupune ca n cazul cnd pe pia beneficiul depete plata pentru
mijloacele de producie, pe piaa dat se nsprete concurena, ceea ce duce la scderea nivelului mediu al
beneficiului.
Pr. schimbrii afirma ca valoarea bunurilor imobiliare se schimb continuu. Bunurile
imobiliare sunt supuse uzurii; se schimb modul de folosin a terenurilor; apar tehnologii noi; se schimb
politica statului; se schimb preferinele consumatorilor - aceti factori duc la schimbarea utilitii bunului
imobiliar.
Pr. dependenei presupune c valoarea unui bun imobiliar este influenat i influeneaz
valoarea altor bunuri imobiliare amplasate n apropierea lui. De exemplu, construcia unui bun imobiliar cu
destinaie industrial ntr-un sector cu destinaie locativ va duce, inevitabil, la reducerea valorii caselor de
locuit amplasate n sectorul dat.
Pr. conformitii - stilul arhitectural, gradul de confort al bunului imobiliar trebuie s
corespund cerinelor i ateptrilor pieei. De exemplu, valoarea apartamentelor de stil vechi, cu odi mici
i fr loggii este mai mic dect valoarea apartamentelor moderne. Principiul conformitii este strns legat
de principiile progresiei i regresiei. Principiul progresiei acioneaz n cazurile cnd datorit valorii nalte a
obiectelor vecine, crete valoarea obiectului evalurii. i din contra, dac costul de construcie al unei case
este de 200 mii dolari SUA i este construit ntre-un sector inferior, unde, de obicei nu se construiesc case
scumpe sunt o raritate, valoarea de pia a acestei case nu va reflecta cheltuielile reale suportate pentru
construcia ei.
PRINCIPIUL CELEI MAI BUNE I EFICIENTE UTILIZRI
Cea mai bun i eficient utilizare este un concept utilizat de Standardele Internaionale de
Evaluare i este folosit pe larg de evaluatorii din America de Nord. Descrierea acestui principiu se conine i
n Standardele Europene de Evaluare. Principiul celei mai bune i eficiente utilizri este definit ca utilizarea
cea mai probabil a bunului, care este posibil din punct de vedere fizic, justificat n mod corespunztor,
admisibil din punct de vedere legal, eficient din punct de vedere economic i din care rezult cea mai mare
valoare a bunului supus evalurii. Utilizarea care duce la cea mai mare valoare este considerat ca cea mai
bun utilizare i va corespunde definiiei valorii de pia.
11.
Conform HOTRRE Nr. 338 din 21.03.2003 cu privire la aprobarea Catalogului
mijloacelor
fixe i activelor nemateriale , articolul 29 construciile speciale se consider obiectele, a cror destinaie
const n crearea condiiilor necesare pentru realizarea procesului de producere prin executarea unor
operaiuni tehnice, nelegate de modificarea obiectului muncii.
Dup destinaie i modul de utilizare, construciile speciale (conform prevederilor normelor i
regulilor n construcii 2.09.03-85) se mpart n:
1) construcii speciale subterane (perei-sprijin, beciuri, tuneluri i canale, staii metro, tuburi,
fntni, sonde etc.);
2) construcii speciale n form de rezervoare pentru pstrarea lichidelor, gazelor i materialelor
pulverulente (rezervoare pentru pstrarea produselor petroliere, gazgoldere, elevatoare, bunchre,
silozuri pentru furaje etc.);
3) construcii terestre (drumuri auto i ci ferate, piste de decolare, terenuri sportive, etajere,
platforme, estacade, galerii etc.);
4) construcii de nlime (turnuri de rcire, turnuri de ap potabil, couri de fum, turnuri de
absorbie, antene etc.);
5) construcii hidrotehnice (baraje, canale de navigaie, construcii de consolidare i protecie a
malurilor etc.);
6) alte construcii.
Din construciile speciale fac parte i unele obiecte speciale (construciile edilitare etc.)
destinate deservirii neproductive.
Obiect de inventar se consider fiecare construcie aparte, inclusiv toate instalaiile cu care
aceast construcie formeaz un tot unitar.
De exemplu:
- puul de extracie, inclusiv gura, cadrul de reazem, colectorul de ap, armtura puului;
- galeria transversal, inclusiv linia ferat permanent, canalele de scurgere a apei, digurile,
perdelele de praf de roc, scrile i cablurile;
- sonda de iei, inclusiv turla de foraj i burlanele de tubaj;
- barajul, inclusiv corpul barajului, filtrele, drenajele, palplanele, predelele de ciment,
evacuatoarele, deversoarele cu construciile metalice, consolidrile taluzurilor, autodrumurile de pe
corpul barajului, punile, platformele, ngrdirile etc.;
- estacadele, inclusiv fundaia, pilonii, suprastructura, tablierul, cile de pe estacad, ngrdirile;
- staia de pompare a apei, inclusiv canalele (interioare) i fntnile (interioare);
- rezervorul, inclusiv fundaia, armtura, garnitura, instalaia de nclzire;
- podul, inclusiv suprastructura, culeele, pilele, platforma (barele de protecie, platelajul podului i
platelajul de control);
- autodrumul pe toat lungimea cuprins ntre limitele stabilite, adic de la punctul de ncepere i
pn la punctul de terminare a lui, inclusiv terasamentul cu consolidrile aferente, mbrcmintea i
amenajrile (indicatoare rutiere etc.). n componena drumului ca obiect de inventar intr i
construciile aferente: ngrdirile, coborurile, deversoarele, casiurile, podurile cu lungimea de
maximum 10 m.
Podurile cu lungimea mai mare de 10 m, evile, cldirile lineice i cele civile aflate n
administrarea drumurilor se consider obiecte de inventar aparte.
n transporturile feroviare, obiecte de inventar ale cilor principale se consider elementele
cii ferate de pe fiecare direcie a cii principale n limitele seciei de ntreinere a cii:
- terasamentul cii;
- toate construciile de drenare, de scurgere a apei, de consolidare ale terasamentului cii;
 - toat suprastructura cii (inele, interseciile de nivel, schimbtoarele de cale etc.);
- toate pasajele de la cile principale, inclusiv barierele manuale;
- toate ngrditurile permanente contra zpezii.
Obiecte de inventar ale staiilor de cale ferat, cilor ferate de acces la ntreprinderi, punctelor
de secionare i punctelor de trecere nainte se consider toate elementele de cale ferat enumerate mai sus.
Dup particularitile constructive, construciile speciale pot fi din:
metal; beton armat;piatr, piatr cioplit;crmid;argil ars;mas plastic;lemn (scnduri sau lemn
rotund);
pmnt;beton de ciment;beton asfaltic;zgur neagr spart i pietri negru;piatr spart, pietri,
pmnt, stabilizate cu liani i din beton armat n benzi;macadam bituminos;pmnt cu adaosuri de
ameliorare a scheletului i din longrine de lemn cu umplutur;alte materiale.
12.
:
Conform Regulamentului provizoriu privind evaluarea bun. im., capitolul 8 - Raport de
evaluare este un document care explic procesul determinrii valorii bunului imobil. Raportul de evaluare
trebuie s conin descrierea obiectului evalurii, alt informaie necesarpentru analiza pieei imobiliare i
efectuarea evalurii, rezultatele analizei, ipotezele i calculele care au condus la determinarea valorii
estimate.
Raportul de evaluare este elaborat la etapa final a procesului de evaluare.
Raportul de evaluare este ntocmit n conformitate cu prevederile Legii privind activitatea de
evaluare, standardele internaionale de evaluare i standardele europene de evaluare.
Structura i volumul raportului de evaluare snt determinate de evaluator de sine stttor sau
n comun cu beneficiarul serviciilor de evaluare, i vor depinde de scopul evalurii, utilizarea ulterioara
rezultatelor evalurii, tipul bunului imobil evaluat i cerinele legislaiei n vigoare.
Pe lng informaia obligatorie prevzut de legislaie, raportul de evaluare poate conine:
fotografii ale bunului imobil evaluat, materiale grafice, rezultatele expertizei tehnice, ecologice sau oricrei
alte expertize efectuate n scopul evalurii, materiale analitice privind evoluia pieei imobiliare i alt
informaie.
Raportul de evaluare trebuie s fie semnat de evaluator, de conductorul ntreprinderii de
evaluare i legalizat cu tampila ntreprinderii.
Raportul de evaluare se ntocmete n dou exemplare, unul din care se transmite
beneficiarului serviciilor de evaluare, iar cel de al doilea se pstreaz de ctre ntreprinderea de evaluare
timp de cinci ani.
13. . :
Catalogul mijloacelor fixe i activelor nemateriale, denumit n continuare Catalogul, este
elaborat ntru executarea Hotrrii Guvernului Republicii Moldova nr.854 din 16.08.2001 "Cu privire la
msurile de realizare a Programului de activitate a Guvernului Republicii Moldova pe anii 2001-2005
"Renaterea economiei - renaterea rii".
n Catalog snt prezentate clasificarea mijloacelor fixe i activelor nemateriale, precum i
duratele de funcionare util a fiecrei familii de mijloace fixe i active nemateriale. Clasificarea a fost
elaborat n conformitate cu prevederile Standardelor Naionale de Contabilitate 16 "Contabilitatea activelor
materiale pe termen lung" i 13 "Contabilitatea activelor nemateriale" i ale Clasificrii fondurilor fixe ale
economiei naionale a Republicii Moldova, adoptat prin Hotrrea Departamentului de Stat pentru Statistic
nr.40 din 16.09.1993. Duratele de funcionare util corespund regimurilor i condiiilor de exploatare
normal a activelor respective. Regimuri i condiii de exploatare normal a mainilor i utilajelor,
mijloacelor de transport, uneltelor i sculelor se consider regimurile lor de lucru n dou schimburi n
condiii inofensive. Pentru celelalte active se admite c duratele lor de funcionare util practic nu depind de
regimul de lucru.
Catalogul stabilete modul de corectare a duratelor de funcionare util a mijloacelor fixe
pentru regimuri i condiii de exploatare care se deosebesc de cele normale.
Catalogul conine regulile de grupare (clasificare) independent de ctre ntreprinderi i
organizaii a mijloacelor lor fixe pe categorii de proprietate n conformitate cu normele de uzur stabilite n
Codul fiscal pentru fiecare categorie de proprietate.
 Obiectivele prezentului Catalog snt:
a) instituirea clasificrii uniforme a mijloacelor fixe i activelor nemateriale, precum i a modului de
determinare a duratelor lor de funcionare util pentru acordarea de asisten ntreprinderilor i
organizaiilor n chestiunile de eviden a mijloacelor fixe i activelor nemateriale, de calcul al uzurii
(amortizrii) acestor active n scopuri financiare;
b) stabilirea unor reguli unitare de grupare a mijloacelor fixe pe categorii de proprietate pentru asigurarea
comparabilitii calculelor uzurii mijloacelor fixe n scopuri de impozitare n conformitate cu normele de
uzur stabilite n Codul fiscal.
n cadrul fiecrei ramuri a economiei naionale mijloacele fixe se mpart n urmtoarele
grupuri:
1. Cldiri-construciile arhitecturale destinate pentru crearea condiiilor de munc, de trai, de
deservire social-cultural a populaiei i a condiiilor de depozitare a valorilor materiale.
2. Construcii speciale-obiectele, a cror destinaie const n crearea condiiilor necesare pentru
realizarea procesului de producere prin executarea unor operaiuni tehnice, nelegate de modificarea
obiectului muncii.
3. Instalaii de transmisie-instalaiile cu ajutorul crora se realizeaz transportul de energie
electric, termic sau mecanic de la mainile-motoare la mainile de lucru, precum i transportul de
informaie, de substane lichide, gazoase, pulverulente i de alt tip de la un obiect de inventar la altul.
4. Maini i utilaje, inclusiv: maini i utilaje de for; maini i utilaje de lucru; aparate i instalaii
de msurare i reglare i utilaj de laborator; tehnica de calcul; alte maini i utilaje, inclusiv
automate.
5. Mijloace de transport-din acest grup fac parte mijloacele fixe care servesc la transportarea
cltorilor i mrfurilor, includ: transporturile pe calea ferat (locomotive, vagoane de pasageri,
vagoane pentru transportul mrfurilor); transportul auto (autoturisme, motociclete, remorci);
transportul aerian (baloane, vehicule aeriene cu motor, paraute); transportul naval (nave de
croazier, nave de salvare, remorchere).
6. Unelte i scule, inventar de producere i gospodresc, alte tipuri de mijloace fixe-mijloacele de
munc manuale i mecanizate, precum i sculele ce completeaz mainile.
7. Animale de producie i reproducie-acest grup cuprinde animalele de munc - cabaline, bovine,
alte animale de munc, animale de reproducie - vaci, tauri de prsil, armsari i iepe de prsil,
scroafe de prsil i vieri; oi fttoare i berbeci pentru reproducie, capre fttoare i api, alte
animale.
8. Plantaii perene-in toate ramurile economiei naionale din grupul "Plantaii perene" fac parte
toate plantaiile artificiale perene, indiferent de vrst, cu excepia plantaiilor perene crescute n
pepiniere n calitate de material sditor.
9. Alte mijloace fixe-se raport: fondurile de carte, valorile muzeale, cu excepia exponatelor de
importan tiinific, istoric i tehnic nesupuse, prin reglementrile n vigoare, evidenei contabile
n expresie valoric, animalele parcurilor zoologice i circurilor, echipamentul de protecie etc.
10. Cheltuieli capitale pentru ameliorarea terenurilor (fr construcii speciale)- fac parte
cheltuielile ce nu au caracter de inventar (nelegate de executarea construciilor), cele
prevzute pentru realizarea msurilor tehnico-culturale de ameliorare de suprafa a terenurilor cu
destinaie agricol, efectuate din contul investiiilor capitale (nivelarea terenurilor, defriarea
terenurilor pentru artur, curirea cmpurilor de pietre i bolovani, retezarea muuroaielor, curirea
bazinelor de ap).
15. .
Conform HOTRRE Nr. 338 din 21.03.2003 cu privire la aprobarea Catalogului
mijloacelor
fixe i activelor nemateriale articolul 60 , in toate ramurile economiei naionale din grupul "Plantaii perene"
fac parte toate plantaiile artificiale perene, indiferent de vrst, cu excepia plantaiilor perene crescute n
pepiniere n calitate de material sditor.
La ele se raport:
- plantaiile de pomi fructiferi de toate speciile: smnoase (mr, pr, gutui), smburoase (prun,
viin, cais, piersic etc.), nucifere (nuc comun, alun, migdal, fistic etc.) i de arbuti fructiferi de toate
speciile (zmeur, coacz, agri) i plantaiile erbacee fructifere (frag, cpun) etc.;
 - plantaiile viticole;
- spaiile verzi i plantaiile decorative (arbori i arbuti) pe strzi, n piee, parcuri, grdini publice,
scuaruri, pe teritoriul ntreprinderilor, n curile cldirilor de locuit;
- gardurile vii, perdelele de protecie a cmpurilor i perdelele de reinere a zpezilor; plantaiile de
consolidare a nisipurilor, malurilor de ruri, plantaii pe rpe i lunci;
- plantaiile din grdinile botanice i ale altor instituii de cercetri tiinifice i de nvmnt
superior utilizate n scopuri de cercetare tiinific i alte plantaii perene.
In Republica Moldova sunt inregistrate 63 de soiuri de vita de vie,mai mult de 20 de livezi de
mere si 11 tipuri de soiuri de nuci.
SOI este Grup de plante care aparin aceleiai specii ori varieti, cu anumite nsuiri
morfologice ereditare comune; plant care aparine unui asemenea grup.
Categorii de soiuri: clona;linie,hybrid, populaie.
Materialul sorturilor:planta intreaga,saminta,rasaduri,bulbi sau o parte din planta pentru reproducere.
Plantaiile tinere de orice specie se iau n eviden la mijloacele fixe ca grup separat de
plantaiile care au atins o dezvoltare complet, adic vrsta de intrare pe rod, de nchidere a coroanelor etc.
Obiecte de inventar ale plantaiilor perene se consider:
- plantaiile fiecrei livezi, vii, strzi, curi, parc, scuar, bulevard, teritoriu al ntreprinderii etc.,
indiferent de numrul, vrsta i specia plantaiilor;
- spaiile verzi de-a lungul strzii, drumului (n limitele terenului arondat), inclusiv mprejurimile
individuale ale fiecrei plantaii;
- perdelele de protecie a cmpurilor: spaiile verzi ale fiecrui sector (raion) separat, indiferent de
numrul, vrsta i specia plantaiilor.
16. P :
Pentru a calcula valoarea caii ferate este nevoie de parcurs urmatoarele etape:
a) definirea misiunii de evaluare;
b) colectarea i analiza datelor necesare pentru evaluare;
c) aplicarea metodelor de evaluare;
d) reconcilierea valorilor i estimarea valorii finale;
e) elaborarea raportului de evaluare.
Definirea misiunii de evaluare este efectuat de evaluator n comun cu beneficiarul
serviciilor de evaluare i are drept scop stabilirea condiiilor i criteriilor de desfurare a lucrrilor de
evaluare. Definirea misiunii de evaluare const din urmtoarele elemente:
a) identificarea obiectului evalurii;
b) identificarea drepturilor patrimoniale asupra obiectului evalurii;
c) identificarea scopului evalurii;
d) definiia tipului valorii estimate;
e) identificarea domeniului de aplicare a rezultatelor evalurii;
f) identificarea condiiilor limitative ce stau la baza evalurii.
Colectarea i analiza datelor. Activitile evaluatorului n cadrul acestei etape vor ine de
studierea pieei imobiliare n general i descrierea obiectului evalurii n scopul efecturii unei analize
detaliate a factorilor de influen asupra valorii lui. Urmtoarele categorii de date vor fi colectate i analizate
de eval.:
a) datele generale cu caracter economic i social despre regiunea i localitatea n care este amplasat
bunul;
b) datele specifice ob.: modul de utilizare, costurile de construcie, deprecierea i cheltuielile
operaionale;
Aplicarea metodelor de evaluare. Pentru determinarea valorii bunului imobil se va utilize
abordarea prin cost care const n estimarea valorii de pia a obiectului evalurii ca totalitatea cheltuielilor
necesare pentru crearea lui n starea curent sau reproducerea calitilor lui de consum.
Determinam marimile tuturor caracteristicilor caii ferate:
Determinam lungimea laturii traversei
Determinam numarul de traverse
 Determinam volumul total al traverselor
Determinam baza mica a balastului
Determinam baza mare a balastului
Determinam suprafata totala a balastului
Determinam volumul balastului total
Determinam volumul balastului fara traverse
Determinam lungimea bazei mici a terasamentrului
Determinam lungimea bazei mari a terasamentului
Determinam suprafata terasamentului
Determinam volumul terasamentului.
Determinam valoarea de piata a caii ferate in ruble: se face conform C 21.
c . II. .
Determinam valoarea de piata a caii ferate in lei la data evaluarii: folosind coeficientii de
trecere: C.t.1969 1984; C.t. 1984 1991; C.t. 1991 2016; ; Beneficiul
investitorului; TVA; Seismicitatea.
Determinam deprecierea acumulata.
Determinam valoarea de piata = V- Dac.

18.
O proprietate imobiliar istoric este o proprietate imobiliar care este recunoscut public sau este
desemnat de ctre un organism guvernamental ca avnd importan cultural sau istoric, datorit
asocierii acesteia cu un eveniment istoric sau cu o perioad istoric, cu un stil arhitectural sau cu un
patrimoniu naional. Caracteristicile uzuale ale proprietii imobiliare istorice sunt urmtoarele:
importana ei istoric, arhitectural i/sau cultural,
protecie legal sau statutar al crui subiect poate fi,
restrngerile i limitrile puse asupra utilizrii, degradrii i cedrii ei,
obligaia frecvent, din unele jurisdicii, de a fi accesibil publicului.
Sunt recunoscute trei grupuri de active a patrimoniului cultural :
monumente: opere arhitecturale, opere de sculptur monumental i pictur, elemente sau structuri de natur
arheologic, inscripii, adposturi n peter i combinaii de forme, care au o valoare universal remarcabil
din punctele de vedere ale istoriei, artei sau tiinei;
grupuri de cldiri: grupuri de cldiri separate sau unite care, datorit arhitecturii lor, a omogenitii sau a
localizrii lor n peisaj, sunt de o valoare universal remarcabil din punctele de vedere ale istoriei, artei sau
tiinei; i
situri: opere ale omului sau o combinaie dintre operele naturii i a omului i arii care cuprind situri
arheologice, care sunt de o valoare universal remarcabil din punct de vedere istoric, estetic, etnologic sau
antropologic. 1
Evaluarea proprietii imobiliare istorice solicit luarea n considerare a unei varieti de factori care
sunt asociai cu importana acestor proprieti imobiliare, referitori la protecia legal i statutar al
cror subiect sunt, diferite limitri ale utilizrii lor, degradarea i cedarea, posibilele subvenii
financiare, scutiri sau exceptri de la impozitare pentru proprietarii unor astfel de proprieti, din
anumite jurisdicii.
Cnd se face o evaluare a unei proprieti imobiliare istorice, trebuie luate n considerare urmtoarele
aspecte, n funcie de natura proprietii imobiliare istorice i de scopul evalurii:
(a) costurile de restaurare i mentenan pot fi considerabile pentru proprietatea imobiliar istoric, iar aceste
costuri, la rndul lor, afecteaz valoarea proprietii imobiliare;
(b) msurile legale de protejare a proprieti imobiliare istorice pot limita sau restriciona utilizarea, intensitatea
utilizrii sau modificarea unei proprieti imobiliare istorice. Exemple sunt urmtoarele:
clauze restrictive care se aplic terenului, indiferent de proprietar;

1 World Heritage Convention, art. I, UNESCO, 1972.

 servitui de prezervare care interzic anumite modificri fizice, de obicei bazate pe starea proprietii
imobiliare de la data la care a fost obinut servitutea sau imediat dup propunerea de restaurare a
proprietii imobiliare;
Pentru evaluarea unei proprieti imobiliare istorice pot fi aplicate toate cele trei abordri principale
n evaluare:
1. n aplicarea abordrii prin pia, natura istoric a proprietii imobiliare poate schimba ordinea prioritii
dat n mod obinuit caracteristicilor proprietilor imobiliare comparabile. Este deosebit de important s se
gseasc proprieti imobiliare comparabile cu caracteristici istorice similare cu cele ale proprietii
imobiliare istorice subiect. Criteriile pentru selectarea proprietilor imobiliare comparabile sunt stilul
arhitectural, dimensiunea proprieti imobiliare, specificul cultural sau istoric asociat cu proprietatea
imobiliar subiect i similaritatea n ce privete localizarea, referitor la zonare, utilizarea permis, protecia
legal i concentrarea proprietilor imobiliare istorice. Ar putea fi necesar s se fac o varietate de corecii
asupra preurilor de vnzare ale comparabilelor. . n mod normal, coreciile se fac n urmtoarele situaii:
cnd trebuie s se fac cheltuieli pentru a restaura sau reabilita proprietatea imobiliar subiect, dar nu i
comparabilele care au fost vndute;
cnd sarcinile specifice asupra proprietii imobiliare subiect, de exemplu clauze restrictive sau servitui de
conservare, sunt diferite de cele stabilite pentru proprietile imobiliare comparabile.
2. Abordarea prin venit .Proprietatea imobiliar istoric utilizat n ntregime n scop comercial poate fi
evaluat prin abordarea prin venit. Cnd caracteristicile fizice distinctive ale unei proprieti imobiliare
istorice contribuie la capacitatea acesteia de a atrage venituri, este deosebit de important s se reflecte costul
oricrei lucrri necesare pentru a restaura, adapta sau menine caracteristicile proprietii imobiliare istorice.
Cnd sunt necesare astfel de lucrri, trebuie fcute alocri pentru timpul i costul implicat n obinerea
oricror autorizaii statutare.
3. Cnd se aplic abordarea prin cost, pentru evaluarea proprietii imobiliare istorice, se ia n considerare
dac caracteristicile istorice ale cldirii ar avea o valoare intrinsec pe piaa acelei proprieti imobiliare.
Unele cldiri istorice vor avea valoare pur i simplu datorit statutului lor de simbol. De exemplu, o cldire
istoric utilizat pentru o galerie de art faimoas poate fi mai important dect funciunea pe care o
ndeplinete. n aceast situaie, potenialul de serviciu al unei astfel de cldiri este inseparabil de
caracteristicile sale istorice. Echivalentul modern al unor astfel de proprieti imobiliare ar trebui s reflecte
fie costul de reproducere a unei replici, fie, dac acest lucru nu este posibil, deoarece materialele originale
sau tehnicile nu mai sunt disponibile, costul unei cldiri moderne cu specificaie distinctiv similar.