T12.

Metodologia de apreciere a valorii de lichidare

12.1 Definirea valorii de lichidare. Factorii ce determin mrimea valorii de lichidare.
12.2 Cazurile i obiectele pentru care apare necesitatea aprecierii valorii de lichidare
12.3 Determinarea valorii de lichidare

12.1 Definirea valorii de lichidare. Factorii ce determin mrimea valorii de lichidare.

Regulamentul provizoriu privind evaluarea bunurilor imobiliare, aprobat prin Hotrrea
Guvernului Republicii Moldova nr.958 din 4 august 2003, definete valoarea de lichidare sau
valoarea de vnzare forat ca fiind suma de bani ce poate fi obinut de la vnzarea unei
proprietii imobiliare ntr-o perioad de timp relativ scurt pentru petrecerea unui marketing
adecvat comparativ cu perioada necesar pentru a se putea obine cel mai bun pre n
conformitate cu definiia valorii de pia.
Conform Standardelor Europene de Evaluare, Ediia a asea, 2009, valoarea de lichidare
(Forced Sale Value) este o sum care ar putea fi obinut la realizarea unei proprieti. n cazul
n care, vnztorul, indiferent de motiv, se afl n situaie de constrngere: cnd vnztorul este
obligat de a vinde proprietatatea, n cazul n care el este limitat strict n timp. Cel mai evident,
este cazul n care perioada n care are loc realizarea proprietii, este prea scurt, pentru a efectua
o comercializare corespunztoare celei mai bune oferte. Valoarea de comercializare ce are loc
fr aceste limite, ar fi pur i simplu valoarea de pia. Natura acestor constrngeri specifice
determin decalajul format ntre valoarea de piaa i cea de lichidare forat. n acest mod
Valoarea de lichidare poate fi privit ca valoarea de pia determinat n baza unor ipoteze
speciale.
Exist mai multe clasificri ale factorilor de influen asupra valorii de pia a imobilelor, dar
valoarea de lichidare este influenat i de ali factori ce difer de factorii de influen asupra
valorii de pia. Aceti factori caracterizeaz mediul i condiiile n care au loc vnzrile forate.
Factorii principali ce influeneaz asupra mrimii valorii de lichidare a imobilelor i respectiv
care determin mrimea ajustrii pentru perioada fixat de expunere i condiiile forate ale
vnzrii pot fi clasificai n felul urmtor : factori obiectivi i factori subiectivi.
 Factorii ce
influeneaz valoarea
de lichidare
Factori Factori
obiectivi subiectivi

Factori Factori Factori Factorii de

economici organizatorici psihologici risc

Perioada de expunere
Conjuctura pieei
Mrimea absolut a valorii de pia
Nivelul marketingului
Atractivitatea investiional
Factorii separrii

Figura 2.2 Clasificarea factorilor de influen a valorii de lichidare

Factorii obiectivi sunt factori generali ce influeneaz mrimea valorii de lichidare n

orice situaie, indifirent de opinii, voine, etc. Toi factorii obiectivi infleneaz reciproc unul
asupra celuilalt. De exemplu, o conjuctur benefic a peii poate diminua perioada de expoziie
pe pia etc.
La rndul su, factorii obiectivi pot fi divizai n urmtoarele categorii: factori economici
i factori organizatorici.
1.a Factorii economici reprezint de fapt, factorii ce determin specificul vnzrii forate.
Ctre aceast categorie pot fi enumerai urmtorii factori:

perioada de expunere pe pia unul din factorii decisivi ce influeneaz

diferena ntre vloarea de pia i valoarea de lichidare. Cu ct mai mic este perioada fixat de
expunere a proprietii lichidate, comparativ cu perioada rezonabil de expoziie, cu att mai mult
se va micora valoarea apreciat. Perioada de expunere pe pia este factorul ce influeneaz
substanial asupra celorlali factori, att n sensul intensificrii ct i reducerii influenei lor.
Evident, c odat cu mrirea perioadei fixate de expunere exist mai multe posibiliti de a
ntreprinde anumite msuri eficiente de marketing, atenuarea influenei negative a factorilor de
conjuctur pe termen mic;
conjunctura peii n decursul perioadei de expoziie: starea general pe pia este
predispus schimbrilor considerabile, influennd raportul dintre cerere i ofert la imobilul
concret. Cu ct aceast perioad este mai mare cu att mai multe posibiliti exist de a analiza
situaia pe pia i de a selecta varianta optim n situaia creat. Acest factor , conform practicii
ruseti, este considerat al doilea influent asupra valorii de lichidare, dup factorul timpului. n
capitolul urmtor vom dezvlui modul n care , anume timpul i elasticitatea cererei i ofertei
prezint indicatorii pe care se bazeaz calculul valorii de lichidare.
atractivitatea general investiional a obiectului, care se bazeaz pe
caracteristicile individuale ale proprietii (destinaia lui funcional, amplasament, starea fizic)
i de ali factori, influennd direct nivelul cererii;
factorii separrii:modul de influen a acestor factori se reduce la faptul, c
multe obiecte din componena unui complex patrimonial nu prezint interes n cazul separrii lor
n urma lichdrii i nu pot fi realizate de fapt la un pre acceptabil, n timp ce n cadrul
ntreprinderii ce se lichideaz aceste obiecte au o valoare semnificativ. O influen negativ, n
ceia ce privete aspectul analizat, este cauzat n primul rnd reputaiei firmei (goodwill) care
include n sine valoarea personalului, relaiile cu furnizorii, etc. n cadrul lichidrii companiei,
realizarea acestui activ nematerial, practic nu este posibil;
mrimea absolut a valorii de pia a obiectului: cu ct este mai mare valoarea de
pia, de regul, scade lichiditatea, care se explic prin numrul foarte redus al cumprtorilor
poteniali, necesitatea de acumulare a unei sume considerabile de mijloace bneti n termeni
redui, etc.;
nivelul marketingului: obiectul poate fi expus pe pia o durat destul de lung,
dar cu mijloace ineficiente.
1.b Factorii organizatorici exprim specificul obiectului vnzrii forate. Aceti factori
se evideniaz n special la obiectele, proprietarii sau conductorii crora sunt iresponsabili fa
de documentaia referitor la aceste obiecte. Deseori aceste cazuri sunt destul de dificile. De
exemplu, inventarierea i evaluarea fondurilor fixe ale unei ntreprinderi n proces de faliment
ntotdeauna este complicat, din cauza lipsei paapoartelor tehnice pentru utilaje i lipsei
dosarelor cadastrale ale imobilelor. Uneori se ntmpl s lipseasc chiar i actele ce confirm
dreptul de proprietate.
Aceast situaie este caracteristic n mod special pentru localitile rurale, unde din
cauza veniturilor joase ale agenilor economici, unele obiecte sunt nstrinate n contul
datoriilor, doar n baza unor Acte de predare-primire. Toate aceste momente conduc la aceia, c
pn la alctuirea planului de lichidare i determinarea perioadei de lichidare, este necesar mai
nti de a scoate n eviden toate proprietile ntreprinderii, de a reconstitui toate lanurile unor
sau altor obligaiuni att din partea treprinderii ct i din partea partenerilor ei. Aceste momente
conduc la complicarea evalurii valorii de lichidare i a procesului de lichidare.
Cu toate acestea, trebuie de menionat, c factorii analizai, nu ntotdeauna influeneaz
negativ. O structur organizatoric la nivel i o munc contiincioas a angajailor
compartimentelor unei ntreprinderi, pot contribui substanial la urgentarea proceselor de
lichidare. Iar timpul rezervat pentru descoperirea situaiilor reale n care se afl proprietile, n
cazul lipsei claritii acesteia, de alturat perioadei de expoziie pe pia a obiectelor evalurii,
ceia ce reprezint unul din factorii nu mai puin importani de influen asupra valorii de
lichidare.
Factorii subiectivi reflect voina i comportamentul participanilor n procesul vnzrii
forate i pot fi divizai n factori psihologici i factori de risc.
2.a Factorii psihologici reprezint aspectul psihologic al vnzrii forate, i se refer la
comportamentul cumprtorilor obiectelor vnzrii forate. Influena acestor factori este dubl:
innd cont de faptul c vnztorul se afl n condiii dezavantajoase, cumprtorii ncep s
manevreze cu valoarea, iar pe de alt parte, concurnd unul cu cellalt, cumprtorii sunt nevoii
s mearg la compromis pentru a nu pierde proprietatea propus vnzrii.
 2.b Factorii de risc: influena semnificativ a factorilor de risc se evideniaz la
aprecierea valorii de lichidare a obiectelor gajului i a bunurilor sechestrate ca modalitate de
asigurare a executrii silite a unei obligaiuni. Factorii de risc includ: riscul obinerii dreptului de
proprietate absolut, riscul existenei defectelor sau a datoriilor ascunse, etc [19].
Cu toate c, conjunctura pieei joac un rol important n formarea valorii de lichidare,
totui ponderea maxim n lista factorilor este ocupat de ctre influena perioadei de expunere
pe pia, perioada de timp, ntre momentul nceperii ofertei publice de vnzare a obiectului pe
pia i momentul ncetrii ei. Trebuie de remarcat faptul, c i specialitii americani n domeniul
evalurii opereaz cu noiunea de perioad de expunere, ceia ce poate fi confirmat prin
utilizarea acestui termin n USPAP (Uniform Standards of Professional Appraisal Practice).
Conform practicii naionale, se poate de remarcat c anume acest factor este unicul i cel mai
primordial n formarea valorii de lichidare a obiectelor locale.
Durata perioadei respective determin decalajul dintre valoare de pia i cea de lichidare.
n acest mod, activitatea de evaluare opereaz cu dou noiuni fundamentale:
Perioada rezonabil de expunere pe pia - reprezint perioada de expunere a
obiectului n condiiile n care, obiectul este propus vnzrii la valoarea ce corespunde valorii de
pia a obiectului pe o pia liber concurenial i este considerat rezonabil din punctul de
vedere al vnztorului tipic al categoriei de active respective [20].
Perioada de timp foarte scurt, denumit perioada fixat de expunere reprezint
perioada de expunere pe pia care se stabilete de ctre client i constituie drept condiie
esenial de determinare a valorii, la care obiectul evalurii poate fi vndut n limitele perioadei
fixate de expunere, precum consider evaluatorul, dac va fi expus la aceast valoare pe o pia
liber ndat dup data evalurii [20].

P.ex rez VP

P.ex fix VL
Legend:

P.ex rez - Perioada rezonabil de expunere pe pia

P.ex fix Perioada fixat de expunere pe pia

VP valoarea de pia
Figura 2.3 Relaia dintre perioada de expunere pe pia a bunului i valoarea acestuia
VL valoarea de lichidare
Este destul de important corespondena ntre aceste dou noiuni care determin nsui
valoarea obiectului tranzacionat pe pia. Astfel, cu ct perioada fixat de expunere pe pia a
obiectului supus realizrii, este mai apropiat unei perioade rezonabile, n limita cruia se poate
obine un pre mai avantajos, cu att valoarea obiectului respectiv este apropiat unei valori de
pia. Dac durata de expunere pe pia este fixat, fiind mult mai scurt dect cea rezonabil,
valoarea obiectului evaluat se consider valoarea de lichidare, care va fi diminuat comparativ cu
valoarea de pia cu o cot proporional diferenei dintre perioadele respective.
Dei perioada de expunere pe pia este factorul decisiv n formarea valorii de lichidare
a imobilului, nu n ultimul rnd se pune accent i pe nivelul de constrngere a proprietarului
acestui obiect. Chiar n definirea valorii de lichidare este bine reflectat diferena esenial a
valorii respective de cea de pia prin urmtoarele puncte forte:
Constrngerea proprietarului, adic obligativitatea de a vinde obiectul
Perioada limitat de expunere pe pia.
Anume din aceste considerente, practica european presupune dou aspecte ale valorii de
lichidare: valoarea de lichidare ntemeiat (orderly liquidation value) i valoarea de vnzare
forat (forced sale value) [20]. Primul tip al valorii de lichidare presupune faptul, c proprietarul
are destul timp pentru ca perioada disponibil de expunere pe pia a obiectului s fie ct se poate
de apropiat de perioada rezonabil de expunere a obiectului pe pia pentru a obine cel mai
bun pre de pia.
Deoerece aceast situaie este rar ntilnit pe piaa imobiliar autohton, noiunea
respectiv nu este intensiv ncadrat n practica evaluatorilor, pe cnd tipul doi al valorii de
lichidare este reflectat i la nivel normativ, n Regulamentul provizoriu privind activitatea de
evaluare. Piaa naional a lichiditilor cel mai adesea presupune cazurile n care obiectul
evalurii este sau urmeaz a fi nstrinat ntr - o perioad de timp foarte scurt i n condiii de
expunere pe pia diferite de cele necesare pentru a obine cel mai bun pre de pia

P.ex fix P.ex rez P.ex fix P.ex rez

constrngere constrngere

economic neeconomic

VLnt VLfor

Legend:

P.ex rez - Perioada rezonabil de expunere pe pia

P.ex fix Perioada fixat de expunere pe pia

VP valoarea de pia
Figura 2.4 Constrngerea proprietarului, ca element de formare a valorii de lichidare
VL valoarea de lichidare
Valoarea de lichidare ntemeiat se apreciaz n cadrul lichidrii proprietilor ale
ntreprinderilor n decursul unei perioade de expunere rezonabile de pia a obiectului, cu scopul
obinerii unor venituri maximale. Aceast perioad include timpul pentru pregtirea proprietii
pentru vnzare, timpul necesar pentru parcurgerea informaiei privind vnzarea lui pn la
potenialii cumprtori, perioada de timp pentru luarea deciziei de vnzare, timpul necesar
pentru acumularea mijloacelor bneti pentru procurare, etc. Conform analistului economic
Victor Galasiuk, n acest caz putem vorbi de o constrngere economic a poproprietarului, ce
presupune o obligativitate loial de a vinde obiectul, circumstanele tranzaciei fiind caraterizate
printr-o perioad de expundere pe pia destul de rezonabil. Reieind din specificul acestui tip
de valoare, metodologia de apreciere a ei trebuie s corespund cu metodologia de apreciere a
valorii de pia.
Valoarea de vnzare forat se apreciaz n cazul n care proprietile se vnd att de
urgent nct aceasta-i posibil, deseori la o singur licitaie, ntr-o perioad prestabilit de
expunere a obiectului de ctre client, care constituie drept condiie esenial de determinare a
valorii. Valoarea de vnzare forat se determin prin aplicarea ajustrii pentru condiiile forate
ale vnzrii i a perioadei de expunere fixate la valoarea de pia. Acest tip ai valorii, conform
autorului Galasiuk, presupune o constrngere neeconomic a proprietarului, adic condiii dure
de lichidare a obiectului, n care perioada rezonabil de expunere pe pia a obiectului depete
semnificativ acea fixat n cadrul tranzaciei obligatorii. Valoarea de vnzare forat a unui
obiect, este ntotdeauna mai mic dect valoarea lui de pia. Pe lng aceste dou categorii ai
valorii de lichidare, reieind din practica evalurii naionale se cunoate la fel Valoarea de
lichidare n cazul ncetrii activitii. Aceasta se apreciaz n cazul n care proprietile nu se
vnd, ci se trec la pierderi i se lichideaz. Valoarea acestora deseori poate deveni mrime
negativ din cauza existenei cheltuielilor pentru lichidarea lor.
12.2 Cazurile i obiectele pentru care apare necesitatea aprecierii valorii de lichidare

n activitatea practic de evaluare deseori se ntlnesc cazuri cnd care apare necesitatea
aprecierii valorii obiectelor imobiliare pentru care perioada de expunere pe pia este mai mic
dect perioada rezonabil. De exemplu, n cazul lichidrii ntreprinderilor, comisia respectiv
stabilete o perioad fix de expunere pe pia a activelor. Evident, evaluatorul, pentru a face fa
sarcinii evalurii, trebuie s in cont de aceast condiie limitativ. Aprecierea acestei valori a
devenit o problem actual, i n prezent, obiectele i cazurile pentru care apare necesitatea
aprecierii valorii de lichidare sunt:

Obiectele pentru care apare necesitatea aprecierii valorii de lichidare

Obiectele gajului

Activele Valoarea de
ntreprinderilor Orice bun supus
lichidare vnzrii forate
insolvabile i
falimentare

Obiectele Bunurile
construciei sechestrate
nefinisate
1.Obiectele ipotecii. n cadrul evalurii gajului, banca, de regul, stabilete o perioad
acceptabil de expunere pe pia. Aceasta din urm constituie o condiie esenial, fiind
respectat ulterior de ctre evaluator. Dimpotriv, atunci cnd este vorba de realizarea bunurilor
sechestrate (ca modalitate de asigurare a executrii silite a unei obligaiuni), comercializarea
acestora se efectueaz ntr-o perioad de timp limitat.
2.Activele ntreprinderilor insolvabile i falimentare. n cazul lichidrii ntrepinderilor
insolvabile i falimentare comisia respectiv stabilete o perioad fix de expunere pe pia a
activelor, iar evaluarea activelor pentru realizarea ulterioar a lor se efectuiaz la valoarea de
lichidare. Evident, evaluatorul, pentru a face fa sarcinii evalurii, trebuie s in cont de aceast
condiie limitativ n procesul evalurii.
3.Bunurile sechestrate. n cazul sechestrrii bunurilor ca modalitate de asigurare a executrii
silite a obligaiei fiscale. Comercializarea acestora se efectueaz la licitaii dup valoarea de
lichidare.
4. Orice bun supus vnzrii forate. Cazurile specifice n care vnztorul poate fi silit sau obligat
s vnd.
n acest context trebuie de menionat importana deosebit pe care o are perfecionarea
metodologiei de determinare a valorii de lichidare cu scopul de a mri justificarea i exactitatea
rezultatelor obinute n urma utilizrii ei.
n prezent, cele mai frecvente obiecte din categoria obiectelor pentru care apare necesitatea
aprecierii valorii de lichidare care parvin la evaluare sunt obiectele gajului. n cazul oferirii
creditelor bancare garantate cu proprieti imobiliare, de exactitatea aprecierii valorii de lichidare
depinde asigurarea creditului. Importana economic a valorii de lichidare n cea mai mare
msur rspunde la necesitile bncii de a realiza obiectele gajului ct mai rapid n cazul
apariiei acestei necesiti. Pentru ncasarea mrimii creditului nerambursat oferit n baza
proprietii gajate, banca se ciocnete cu problema realizrii ei. Prin aceasta se explic i
actualitatea determinrii tipului i mrimii valorii la care va putea fi vndut obiectul cu evidena
realizrii intereselor fiecrei pri ale relaiilor de gaj.
12.3 Determinarea valorii de lichidare
Dei fundamentul n cadrul evalurii obiectelor ipotecare este indus de ctre valoarea de pia a
prorpietii evaluate, accentul n raportul de evaluare este pus, totui pe valoarea de lichidare a
acesteia. Aceast situaie este condiionat de mai multe premise. n primul rnd, nsi
lichiditatea obiectului ipotecat este indicatorul de baz care va caracteriza nivelul riscului la care
este supus banca, i astfel lichiditatea proprietii gajate dicteaz condiiile contractului de
creditare. Evaluatorul profesionist sesizeaz faptul c un imobil cu lichiditate nalt, va permite
obinerea unui credit mai avantajos, ca rezultat al minimizrii riscurilor de creditare. Este
evident c un obiect imobiliar complex, cum ar fi complexele industriale, dei joac un rol
fundamental n afacerea gajat, posed o lichiditate foarte redus, majornd astfel riscurile
bancare, i oferind condiii de creditare mult mai nefavorabile pentru debitor. n al doilea rnd,
obiectivitatea i corectitudinea valorii de lichidare prevede o asigurare a ambelor pri creditare.
Erorile efectuate n determinarea valorii de lichidare implic pierderi de mare valoare att pentru
banca, ct i pentru debitorul-gajist. Supravaloarea de lichidare presupune un credit mai
avantajos pentru debitor, ns un risc major legat de nelichidare a gajului n caz de nesatisafecrea
creanelor de ctre debitor. Subvaloarea de lichidare a obiectului gajat prevede compensarea
tuturor riscurilor bancare legate de credtiare, ns pe de alt parte, limiteaz suma creditului
oferit debitorului. Aceast corelare dubl impune evaluatorului o responsabilitate sporit asupra
corectitudinii valorii de lichidare a obiectului ipotecat. n al treilea rnd, importana valorii de
lichidare n cadrul raportului de evaluare, este cauzat de specificul acestei valori, i
complexitatea metodologic de calculare a ei. Cu toate c, valoara de lichidare este des utilizat
n uzul activitii de creditare i respectiv n evaluarea cu scop de mprumut, valoarea respectiv
nu este reglementat mai mult dect la nivel de noiune n cadrul regulamentului provizoriu
privind activitatea de evaluare. Metodologia i tehnicile de calcul a valorii respective sunt
aplicate de ctre evaluator n mod individual, avnd o abordare specific i particular asupra
fiecrui obiect evaluat n parte.
Actualmente n practica internaional a evalurii imobiliare sunt acceptate mai multe
metodologii i tehnici de determinare a valorii de lichidare. Aceastea reflect n diferit
modalitate factorii ce influeneaz formarea valorii respective. Dei toate metodele difer dup
tipul tehnicii utilizate, important este faptul c ideea ce st la baza acestor formule de calcul,
formnd principiul fundamental al determinrii valorii de pia const n dependena valorii de
lichidare de cea de pia. Astfel valoarea de lichidare prezint o valoare derivat a celei de pia
obinut prin micorarea valorii de pia cu ajutorul unei ajustri ce reflect influena tuturor
factorilor de influen asupra valorii de lichidare.
Teoretic aceast ajustare include n sine suma factorilor ce determin formarea valorii de
lichidare, ns n mod practic, ponderea cifric a fiecrui factor, pentru orice situaie n parte, este
greu de stabilit, mai ales pe o pia slab dezvoltat sau n curs de dezvoltare. n rile dezvotate
europene i n SUA, unde piaa imobiliar este bine dezvoltat, logic structurat, lichiditatea
obiectelor imobiliare poate fi caracterizat prin indicatori statistici, proporionali, ceea este
imposibil n rile ce sunt n curs de dezvoltare, a cror pia imobiliar este neregulat, foarte
flexibil i imprevizibil. Actualmente de ctre economiti i evaluatori profesioniti au fost
elaborate numeroase abordri de determinare a coeficientului de lichidare. Trebuie s-
menionm, n primul rnd, tehnicile elaborate de ctre experii din Rusia i rile postsovietice.
Dei n Rusia, n practica de creditare ipotecare se utilizeaz mai des valoarea de gaj, i nu cea
de lichidare, evaluatorii i economitii accentueaz importana lichiditii imobilelor gajate, ca
caracteristic fundamental a obiectelor ipotecare.
Reieind din definirea valorii de lichidare, aceasta este mai mic dect valoarea de pia, iar
rezultatul evalurii n condiiile unei perioade fixate de expunere, ndeosebi, dac aceast
perioad este mai mic dect cea rezonabil, nu constituie valoarea de pia a obiectului, ci
valoarea lui de lichidare.
Dependena valorii estimate de perioada de expunere pe pia

A B

k1 k2 k3

Pfix. exp

Prez. exp
unde:
Prez. exp - perioada rezonabil de expunere pe pia;
Pfix. exp - perioada fixat de expunere pe pia;
sectorul A+B - valoarea de pia a obiectului;
 sectorul A valoarea de lichidare;
sectorul B diferena dintre valoarea de pia a obiectului i valoarea de lichidare;
k1, k2, k3 - niveluri ale valorii de lichidare pentru diferite perioade fixate, altele dect cele la
care ar putea fi obinut valoarea de pia.
La etapa actual, n activitatea practic de evaluare, valoarea de lichidare poate fi determinat n
baza principiului formulat de V. Galasiuc: principiul realizrii obiectului fr pierderi la un
pre inferior celui de pia.
Esena acestui principiu const n faptul, c pierderile generate de realizarea obiectului la un pre
inferior celui de pia trebuie s fie recuperate din plasarea n timpul cel mai apropiat a
veniturilor obinute de la realizarea obiectului (mai mici dect n condiii reale de pia).
Principiul dat, grafic, poate fi reprezentat astfel:
Reprezentarea grafic a principiului realizarea obiectului fr pierderi la un pre inferior celui
de pia
V

VP
Dk
VL = VP D VLk

tp td T
tr

unde:
V- valoare;
T - timpul;
VP valoarea de pia;
VL valoarea de lichidare;
D diferena dintre valoarea de pia i valoarea de lichidare n momentul de timp tp;
tr - perioada rezonabil de expunere pe pia;
tp- perioada fixat de expunere pe pia;
td - perioada de discontare;
VLk- valoarea de lichidare a obiectului n momentul de timp tpk ;
Dk diferena dintre valoarea de pia VP i VLk n momentul de timp tpk;
Graficul de mai sus reflect urmtoarele :
Vnztorul tinde s obin n rezultatul vnzrii obiectului evalurii suma corespunztoare
valorii de pia a acestuia VP, determinat n acest caz de dou componente: suma
corespunztoare a valorii de lichidare VLk n momentul de timp tpk i venitul obinut n urma
plasrii acestei sume pe parcursul perioadei egale cu diferena dintre tr perioada rezonabil de
expunere pe pia i tp perioada fixat de expunere a obiectului. Aceast perioad se numete
perioada de discontare (td) i poate fi reprezentat prin urmtoarea formul:
td = tr - tp
Limita inferioar a sumei corespunztoare valorii de lichidare a obiectului n condiiile
respectrii principiului descris mai sus, este determinat de nivelul veniturilor obinute de la
operaiunile de plasare a mijloacelor bneti. Aa dar D diferena dintre valoarea de pia VP i
VLk n momentul de timp tpk poate fi considerat egal cu venitul obinut n urma plasrii sumei
corespunztoare valorii de lichidare a obiectului, ceea ce poate fi exprimat prin urmtoarea
formul:
VP = VL + D
Venitul obinut n urma plasrii sumei corespunztoare valorii de lichidare (VLk) a obiectului n
momentul de timp tpk , utiliznd rata efectiv anual a dobnzii pentru cazurile n care intervalul
de calcul este mai mic de un an, are urmtoarea form:

D VLk 1 i / m
nxm
1
n numrul de ani;
m - periodicitatea capitalizrii;
i rata anual a dobnzii;
n calitate de rata anual a dobnzii n calcule vom utiliza rata discontului care reprezint rata
venitului la capitalul investit care se utilizeaz pentru determinarea valorii prezente a fluxurilor
financiare viitoare.
Utiliznd funcia procentului compus, obinem:

VP VLk 1 i / m
nxm

Astfel, valoarea de lichidare reprezint valoarea prezent a valorii de pia la momentul de timp
ce corespunde perioadei fixate de realizare a obiectului tp.
VP
VL nm
i
1
m
Aceast formul ne permite s determinm valoarea de lichidare a obiectului n baza valorii de
pia a acestuia, cu evidena perioadei fixate de realizare.
Este important de analizat i abordarea lui Galasiuk, n forma sa complet. Dac tehnica
prezentat anterior de autorul Galasiuk, fiind una incomplet, avea drept fundament doar
dependena temporal, atunci modelul complet al acestui autor, mai conine i funcia elasticitii
[23] :
1
VL (t , el ) VP n m
K el (2.18)
i
1
m
Unde:
VP valoarea de pia
VL(t, el) valoarea de lichidare n funcie de timp i de elasticitate
i rata de discontare
m- numrul de discontri
n perioada de discontare
Kel coeficientul de corecie a influenei elasticitii cererii asupra valorii de lichidare.

Dei modelul prezentat anterior este mai des utilizat de ctre evaluatorii autohtoni, pentru
estimarea valorii de lichidare, n diverse condiii, nu este corect de a neglija totalmente
dependena mrimii valorii respective de modificarea conjucturii pieei. Mai ales, n condiiile n
care pia imobiliar din ar este neregulat, avnd tendinele de modificare a acesteia
neprognozabile, conjuctura pieei imobiliare joac un rol deosebit n fotmarea valorii de
lichidare. Pentru obiectele ipotecare, a cror tranzacie are loc n constrngere, accentul este pus
pe modificarea cererei la acest tip de obiecte, adic elasticitatea acesteia.
Calcularea coeficientului elasticitii cererii este deficil, n lipsa informaiei veridice i
realiste. Coeficientul de elasticitate a cererei n funcie de pre, n form general, prezint
raportul procentual al modificrii volumului cererii i al modificrii preului [47]:
c 2 c1

c1
K el (2.15)
p 2 p1

p1
Unde:
c volumul cererii
p nivelul preului
c2 c1
- modificarea procentual a cererii
c1
p2 p1
- modificare aprocentual a preului
p1
n funcie de rezultatul obinut n urma aplicrii relaiei anterioare, putem caracteriza
nivelul de elasticitate pentru obiectul studiat. Exist cteva condiii specifice:
Kel - Cererea este perfect elastic (elastic demand); o modificare minimal de pre
are ca efect o schimbare maximal a cantitii
Kel 1 - Cererea este elastic (elastic demand); o modificare de pre are ca efect o
schimbare supraproporional a cantitii
Kel = 1 - Cererea este unitar-elastic (unitelastic demand); o modificare a preului cu 1%
are ca efect o schimbarea cantitii cu 1%
Kel 1 - Cererea este inelastic (inelastic demand); o modificare de pre are ca efect o
schimbare subproporional a cantitii
Kel = 0 - Cererea este perfect inelastic (inelastic demand); o modificare maximal de
pre nu determin o schimbare a cantitii [47] .
Totui semnificaia economic a indicatorului elasticitii este mai vizibil n forma grafic
a acestuia:
 Pre

Legend:

1. . Cerere unitar elastic

2. .Cerere perfect elastic

3. Cerere perfect inelastic

0 Cererea

Figura 2.9 Graficul elasticitii cererei n funcie de pre

De obicei curba descresctoare indic dependena invers ntre pre i cerere, ce
presupune valorile negative ale coeficientului de elasticitate. i pentru a evita erorile de tratare
economic a valorilor negative a acestui coficient, este necesar de a ine cont doar de valoarea
absolut, dup modulul coeficientului [27] .
Acest grafic, permite sesizarea dependenei reciproce a valorii imobilului i cerereii la
acesta pe piaa. De regul, pentru obiectele cu valori nalte, cererea este elastic, i invers, pentru
obiectele cu preuri joase, cererea este deseori inelastic. Cu toate acestea, coeficientul
elasticitii este complicat de stabilit, cauza fiind, necesitatea de un volum mare de informaie
veridic de pe pia privind preurile de vnzare a obiectelor imobiliare i numrul strict al
tranzacilor efectuate [27]. n plus, este evident c modificarea cererii, i deci formarea
elasticitii acesteia, are loc doar n funcie de timp. Deoarece constituie o problem selectarea
mrimii cererii de pe pia, n raport cu modificarea preurilor la oricare bun economic, n
special, la obiecte imobiliare, aplicarea abordrii clasice de calculare a coeficientului de
elasticitate se confrunt cu multiple bariere informative. Din aceste considerente, autorul
Galasiuk, a elaborat o abordare expert de stabilirea coeficentului de elasticitate. Drept baz
pentru aceast tehnic a constituit urmtoarea clasificare detaliat a coeficientului de elasticitate:

Tabelul 2.1 Clasificarea coeficientului de elasticitate

Valoara coeficientului de
N Tipul Subtipul Diapazonul elasticitii cererii
corecie , pentru influena
/o cererii cererei n funcie de pre Eel
elasticitii cererii Kel
1 2 3 4 5
1 Perfect elastic |Eel| 1
2 Elastic Foarte elastic |Eel| >2 1
3 Mediu elastic 1.5<|Eel| 2 0.94
4 Puin elastic 1< |Eel| 1.5 0.85
5 Unitar elastic |Eel| =1 0.76
6 Inelastic Puin inelastic 0.66<|Eel| 1 0.68
7 Mediu inelastic 0.33<|Eel|0.66 0.46
8 Foarte inelastic 0<|Eel|0.33 0.16
9 Perfect inelastic |Eel|=0 0
 Dei tabelul respectiv faciliteaz procesul de calcul a funciei elasticitii, din coninutul
acestuia rezult un nou aspect problematic, acesta const n stabilirea n ce categorie se
incadreaz cererea a obiectlui evaluat. Fiind orientat spre soluionarea acestei dificulti, autorul
apeleaz la lista factorilor ce determin formarea cererii bunului economic. Economistul
ucrainean Galasiuk, a evideniat doi factori, din lista respectiv, ce joac rolul fundamental n
conturarea cererii:
- Nivelul de specializare a obiectului evaluat
- Numrul potenialilor cumprtori la acest obiect.
Cu ct numrul potenialilor cumprtori la un bun este mai mare, cu att crete i
elasticitatea cererii la acesta, i invers. Este evident c cu ct se mrete numrul potenialilor
cumprtor, cu att i crete reacia potenial la schimbarea preurilor la bunul respectiv.
Nivelul de specializare a bunului evaluat se afl n raport invers proporional cu
elasticitatea cererii la acesta. Adic, cu ct obiectul are un caracter mai specializat, cu att i
cererea la acesta, n funcie de pre, devine mai inelastic, i invers. Este clar c dac obiectul
este netipic, cu funcii speciale, este foarte dificil de a replofila funcionarea acestuia, i
cptarea unui orizont mai larg de poteniali cumprtori [23].
Anume aceti doi factori, avnd trei ranguri de caracterizare pot specifica categoria cererii
la bunul evaluat:

Tabelul 2.2 Elasticitatea cererei n funcie de potenialul cumprtorilor i nivelul de

specializare a obiectului
Numrul potenialilor
N/o Nivelul de specializare a obiectului Subtipul cererei
cumprtori
1 2 3 4
1 Semnificativ Nesemnificativ Perfect elastic
2 Semnificativ Mediu Foarte elastic
3 Semnificativ Semnificativ Mediu elastic
4 Mediu Nesemnificativ Slab elastic
5 Mediu Mediu Unitar elastic
6 Mediu Semnificativ Puin inelastic
7 Nesemnificativ Nesemnificativ Mediu inelastic
8 Nesemnificativ Mediu Foarte inelastic
9 Nesemnificativ Semnificativ Perfect inelastic

Acest metod de calcul a coeficientului de elasticitate se consider funcional doar

pentru un coeficient de elasticitate pozitiv i mult mai mare ca zero. Pentru valorile Kel 0, acest
model reflect o dependen inadecvat a coeficientului de lichidare de modificare a elasticitii
cererrii. Cu att mai mult c, pentru obiectele cu elasticitatea cererii minim, Kel = 0, valoarea
de lichidare devine nul [27] . Un exemplu de determinare a valorii de lichidare a unui bun
imobil conform metodologiei descrise mai sus, este reprezentat n tabelul nr. 9.

Tabelul determinrii valorii de lichidare

Tabelul nr. 9
Nr. Indici Valoarea
1 Valoarea de pia, lei 7 006 530
2 Rata anual a discontului, 28
3 Perioada rezonabil de expunere pe pia, ani 0,666
4 Perioada fixat, ani 0,083
5 Numrul capitalizrilor pe an 1
6 Perioada de discontare, ani 0,5836
7 Coeficientul de elasticitate 0.94
8 Valoarea de lichidare, lei 5 702 778