LIST MODIFICRI STANDARDE DE EVALUARE A BUNURILOR 2017

VS.
STANDARDE DE EVALUARE A BUNURILOR 2017

Nr.
crt. Paragraf vechi (cf. 2016) Paragraf nou (cf. 2017)

SEV 100 CADRUL GENERAL

1 38-42 [...]
2 47. [...] Dac sinergiile se obin numai de ctre un anumit cumprtor,
atunci aceasta este un exemplu de valoare special.
3 57. Prima etap a acestei abordri este obinerea preurilor activelor
identice sau similare care au fost tranzacionate recent pe pia. Dac
exist puine tranzacii recente, poate fi util s se ia n considerare i
preurile activelor identice sau similare care sunt listate sau oferite spre
vnzare, cu condiia ca relevana acestor informaii s fie clar stabilit i
analizat critic. Poate fi necesar ca preul altor tranzacii s fie ajustat
pentru a reflecta orice diferene ntre tranzacia real i tipul valorii i
orice ipoteze care urmeaz s fie adoptate pentru evaluarea care se
realizeaz. Pot exista i diferene ntre caracteristicile juridice,
[]
Nota de subsol: Definiia valorii juste este nlocuit cu definiia valorii
echitabile din SEV 104 Tipuri ale valorii (IVS 104)
47. [...] Dac sinergiile se obin numai de ctre un anumit cumprtor,
atunci acesta este un exemplu de valoare special.
57. Prima etap a acestei abordri este obinerea preurilor activelor
identice sau similare care au fost tranzacionate sau oferite spre vanzare
pe pia, cu condiia ca relevana acestor informaii s fie clar stabilit i
analizat critic. Poate fi necesar ca preul comparabilelor s fie ajustat
pentru a reflecta diferenele ntre orice ipoteze care urmeaz s fie
adoptate pentru evaluarea care se realizeaz, ntre caracteristicile
juridice, economice sau fizice fa de cele ale bunului evaluat.

1
 economice sau fizice ale activelor din alte tranzacii fa de cele ale
activului evaluat.
4 62. Abordarea prin cost ofer o indicaie asupra valorii prin
utilizarea principiului economic conform cruia un cumprtor nu va
plti mai mult pentru un activ dect costul necesar obinerii unui activ
cu aceeai utilitate, fie prin cumprare, fie prin construire.
5 64. Fiecare din aceste abordri principale n evaluare includ diferite
metode detaliate de aplicare. Diferitele metode, care se folosesc n mod
uzual pentru diferitele clase de active, sunt comentate n Standardele
referitoare la active.
7 65. Datele de intrare pentru evaluare se refer la datele i la alte
informaii care se utilizeaz n oricare dintre abordrile n evaluare
descrise n acest standard. Aceste date de intrare pot fi date reale sau
date ipotetice.
8 69. n mod normal, o valoare va avea un grad de certitudine mai
ridicat atunci cnd exist multe date de intrare pentru evaluare. Cnd
exist puine date de intrare, trebuie acordat o atenie deosebit
analizei i verificrii acestora.
SEV 104 TIPURI ALE VALORII (standard nou)
9 170-3 (h) [...]
SEV 230 DREPTURI ASUPRA PROPRIETII IMOBILIARE
10 2. [...]
11 C16. [...] n cazul n care o cldire este specializat numai pentru un
anumit tip de activitate comercial, venitul este deseori reprezentat de
fluxul de numerar efectiv sau potenial, provenit din activitatea
comercial, care ar reveni proprietarului acelei cldiri. Utilizarea
potenialului comercial al proprietii imobiliare, pentru a indica
valoarea acesteia, este cunoscut sub denumirea uzual de metoda
profiturilor.
2
62. Abordarea prin cost ofer o indicaie asupra valorii prin utilizarea
principiului economic conform cruia un cumprtor nu va plti pentru
un activ mai mult dect costul necesar obinerii unui activ cu aceeai
utilitate, fie prin cumprare, fie prin construire.
64. Fiecare din aceste abordri principale n evaluare includ diferite
metode detaliate de aplicare. Diferitele metode, care se folosesc n mod
uzual pentru diferitele clase de active, sunt dezvoltate n Standardele
referitoare la active.
65. Datele de intrare pentru evaluare se refer la date i informaii
care se utilizeaz n oricare dintre abordrile n evaluare care sunt
descrise n acest standard. Aceste date de intrare pot fi date reale sau
date ipotetice.
69. n mod normal, valoarea va avea un grad de certitudine mai
ridicat atunci cnd exist multe date de intrare pentru evaluare. Cnd
exist puine date de intrare, trebuie acordat o atenie deosebit
analizei i verificrii acestora.
[]
Nota de subsol: n sensul de plat integral, fr condiii de plat
deosebite (de exemplu: rate, ealonri).
Not de subsol: n Romnia, conform noului Cod civil se folosesc
sintagmele drept real principal, respectiv drept real accesoriu
C16. [...] n cazul n care o cldire este specializat numai pentru un
anumit tip de activitate comercial, venitul este deseori reprezentat de
fluxul de numerar efectiv sau potenial, provenit din activitatea
comercial, care ar reveni proprietarului acelei cldiri.
12 C19. Randamentul sau rata de actualizare comentate anterior vor fi C19. Randamentul sau rata de actualizare comentate anterior vor fi
determinate de obiectivul evalurii. determinate de termenii de referin ai evalurii.
GEV 500 DETERMINAREA VALORII IMPOZABILE A CLDIRILOR
13 - 22. n abordarea prin cost pentru valoarea impozabil costul de nou nu
include profitul sau stimulentul dezvoltatorului imobiliar.
14 - 40. Data emiterii rapoartelor de evaluare pentru impozitare este situat
n intervalul 1 ianuarie pn la primul termen de plat a impozitului,
inclusiv, aadar data emiterii acestor rapoarte de evaluare nu poate fi
anterioar datei de 1 ianuarie a anului urmtor datei evalurii.
15 42. Rapoartele de evaluare vor purta parafa de evaluator valabil la 44. Rapoartele de evaluare pentru impozitare trebuie s poarte parafa de
data emiterii acestora. evaluator valabil la data emiterii rapoartelor.
16 45. Diferena de pn la 20% ntre dou evaluri cu aceiai termeni de
referin, precum i ntre rezultatul verificrii cu obiectiv extins i
rezultatul evalurii din raportul de evaluare verificat, indiferent de data la
care rapoartele au fost ntocmite, nu poate fi considerat a priori o
nerespectare a standardelor de evaluare. Fr o argumentare conform
prezentului standard, nicio diferen mai mare de 20% nu poate fi
considerat o nerespectare a standardelor de evaluare.
GEV 630 EVALUAREA BUNURILOR IMOBILE
17 - 8. Rapoartele de evaluare vor purta parafa de evaluator valabil la data
emiterii acestora.
18 9. Documentul contractual include cerinele cuprinse n SEV 101, 10. Documentul contractual include cerinele cuprinse n SEV 101, cu
cu precizrile detaliate n continuare. Aceste aspecte se vor regsi i n precizrile detaliate n continuare. Aceste aspecte se vor regsi i n
raportul de evaluare: [...] raportul de evaluare: [...]
d) Identificarea proprietii imobiliare subiect al evalurii d) Identificarea proprietii imobiliare subiect al evalurii
Aspecte relevante pentru scopul evalurii i utilizarea desemnat a Aspecte relevante pentru scopul evalurii i utilizarea desemnat a
raportului, care trebuie identificate: raportului, care trebuie identificate:
adresa potal i/sau descrierea legal sau alte referine adresa potal, numrul cadastral i alte asemenea i/sau
asemntoare necesare pentru a prezenta cu precizie localizarea descrierea legal sau alte referine asemntoare necesare pentru a
proprietii subiect; prezenta cu precizie localizarea proprietii subiect;
[...] [...]

3
19 - 21. Suprafeele utilizate trebuie s provin dintr-un document emis de
ctre o persoan fizic sau juridic autorizat n msurarea suprafeelor,
conform legii.
20 21. Evaluatorul va lua n considerare informaiile precizate n 22. n situaiile n care exist Carte funciar iar ntre suprafaa msurat i
documentele cadastrale ale proprietii care, potrivit legii , cuprind suprafaa din actele de proprietate exist diferen, de regul se ia n
elemente de identificare, msurare i de descriere a imobilelor, considerare suprafaa msurat. n cazul n care nu exist Carte funciar
reprezentate pe hri i planuri cadastrale. i din documentele emise de ctre o persoan autorizat rezult o
suprafa diferit de cea din acte, de regul se va utiliza suprafaa
msurat. n cazul n care nu se utilizeaz suprafaa msurat evaluatorul
va argumenta alegerea sa n termenii de referin ai raportului.
21 41. Atunci cnd exist informaii disponibile, abordarea prin pia 42. Atunci cnd exist informaii disponibile privind preurile bunurilor
este cea mai direct i adecvat abordare ce poate fi aplicat pentru comparabile, abordarea prin pia este cea mai direct i adecvat
estimarea valorii de pia. abordare ce poate fi aplicat pentru estimarea valorii de pia.
22 - 44. Elaborarea rapoartelor de evaluare prin utilizarea parial sau
exclusiv a ofertelor de pia avnd ca obiect bunuri imobile comparabile
este conform cu prezentele Standarde de evaluare.
23 43. Dac nu exist suficiente informaii despre tranzacii recente cu 45 .Prin informatii despre preturile bunurilor comparabile se inteleg
proprieti comparabile se pot utiliza informaii privind oferte de informatii privind activelor identice sau similare care au fost
proprieti similare disponibile pe pia, cu condiia ca relevana tranzacionate sau oferite spre vanzare pe pia, cu condiia ca relevana
acestor informaii s fie clar stabilit i analizat critic. acestor informaii s fie clar stabilit i analizat critic.
24 44. Evaluatorul trebuie s se asigure c proprietile comparabile 46. Evaluatorul trebuie s se asigure c proprietile comparabile sunt
sunt reale (adic pot fi identificate) i c au caracteristicile fizice reale (adic pot fi identificate) i c au caracteristicile fizice conforme cu
conforme cu informaiile scriptice. n raportul de evaluare trebuie s se informaiile scriptice. n raportul de evaluare trebuie s se indice sursele
indice sursele de informaii (inclusiv date de contact pentru o verificare de informaii (se scoate ce e in paranteza), datele utilizate i
independent), datele utilizate i raionamentul pe baza crora raionamentul pe baza crora evaluatorul a selectat proprietile
evaluatorul a selectat proprietile comparabile. comparabile.

4
25 104. Diferena de pn la 20% ntre dou evaluri cu aceiai termeni
de referin, precum i ntre rezultatul verificrii cu obiectiv extins i
rezultatul evalurii din raportul de evaluare verificat, indiferent de data la
care rapoartele au fost ntocmite, nu poate fi considerat a priori o
nerespectare a standardelor de evaluare. Fr o argumentare conform
prezentului standard, nicio diferen mai mare de 20% nu poate fi
considerat o nerespectare a standardelor de evaluare.
GEV 600 EVALUAREA NTREPRINDERII
26 - 6. Rapoartele de evaluare vor purta parafa de evaluator valabil la data
emiterii acestora.
27 50. n abordarea prin active, evaluatorul poate considera ca fiind 51. Abordarea prin active este adecvat n general n evaluarea
adecvat aplicarea unor prime sau disconturi pentru a reflecta diferitele participaiilor cu drept de control.
niveluri de control, lichiditate/vandabilitate etc. Utilizarea i nivelul
oricror astfel de prime sau disconturi vor trebui argumentate n
raportul de evaluare.
28 - 61. Diferena de pn la 20% ntre dou evaluri cu aceiai termeni de
referin, precum i ntre rezultatul verificrii cu obiectiv extins i
rezultatul evalurii din raportul de evaluare verificat, indiferent de data la
care rapoartele au fost ntocmite, nu poate fi considerat a priori o
nerespectare a standardelor de evaluare. Fr o argumentare conform
prezentului standard, nici0 diferena mai mare de 20% nu poate fi
considerat o nerespectare a standardelor de evaluare.
GEV 620 EVALUAREA BUNURILOR MOBILE
29 - 4. Rapoartele de evaluare vor purta parafa de evaluator valabil la data
emiterii acestora.
30 14. d) (2) Identificarea MEI evaluate pe amplasament (instalate), 14. d) (2) Identificarea MEI evaluate pe amplasament (instalate), implic,
implic, suplimentar, localizarea bunurilor prin adresa potal i/sau suplimentar, localizarea bunurilor prin adresa potal, numrul cadastral
prin descrierea legal sau prin alte referine asemntoare. i alte asemenea i/sau prin descrierea legal sau prin alte referine
asemntoare.
31 - 36. Elaborarea rapoartelor de evaluare prin utilizarea parial sau
exclusiv a ofertelor de pia avnd ca obiect bunuri mobile comparabile
este conform cu prezentele Standarde de evaluare.

5
32 - 81. Diferena de pn la 20% ntre dou evaluri cu aceiai termeni de
referin, precum i ntre rezultatul verificrii cu obiectiv extins i
rezultatul evalurii din raportul de evaluare verificat, indiferent de data la
care rapoartele au fost ntocmite, nu poate fi considerat a priori o
nerespectare a standardelor de evaluare. Fr o argumentare conform
prezentului standard, nicio diferena mai mare de 20% nu poate fi
considerat o nerespectare a standardelor de evaluare.
33 69 (2) Durata de via util se stabilete de entitate la punerea n 71 (2) Durata de via util se nregistreaz de entitate la punerea n
funciune a activului, avndu-se n vedere factori fizici, funcionali sau funciune a activului, avndu-se n vedere factori fizici, funcionali sau
economici, conform IAS 16. Rareori entitile din Romnia adopt economici, conform IAS 16.
durate de via utile bazate pe raionament i pe experiena cu active
similare.
34 72. Toate formele de depreciere sunt sczute din costul de nlocuire 74. Toate formele de depreciere estimate sub form procentual
n succesiunea tradiional: mai nti se scade deprecierea fizic; din sunt sczute din costul de nlocuire n succesiunea tradiional: mai nti
rezultat se scade apoi deprecierea funcional; din acest ultim rezultat se scade deprecierea fizic; din rezultat se scade apoi deprecierea
se scade la final deprecierea economic. [...] funcional; din acest ultim rezultat se scade la final deprecierea
economic. [...]
SEV 400 VERIFICAREA EVALURII
35 1. Verificarea unei evaluri reprezint procesul de elaborare a 1. Verificarea unei evaluri reprezint procesul de elaborare a unei
unei opinii privind munca altui evaluator, precum i comunicarea opinii privind modul de ntocmire a acesteia, precum i comunicarea
acestei opinii, proces care se materializeaz printr-un raport scris. acestei opinii, proces care se materializeaz printr-un raport scris.
36 2. Verificrile evalurilor pot fi realizate numai de ctre evaluatori 2. Verificrile evalurilor pot fi realizate numai de ctre evaluatori
autorizai persoane fizice care dein specializarea Verificarea evalurii autorizai persoane fizice care dein specializarea Verificarea evalurii
(VE), dovedit cu parafa de verificator, conform legislaiei aplicabile n (VE), dovedit cu parafa de verificator (n specializarea corespunztoare
Romnia, pe care i vom numi n continuare Verificatori sau de ctre raportului de evaluare supus verificrii) conform legislaiei aplicabile n
evaluatori autorizai persoane juridice care semneaz certificarea din Romnia, pe care i vom numi n continuare Verificatori sau de ctre
raportul de verificare mpreun cu evaluatorii persoane fizice care dein evaluatori autorizai persoane juridice care semneaz certificarea din
specializarea VE i care au participat la elaborarea acestuia. raportul de verificare mpreun cu evaluatorii persoane fizice care dein
specializarea VE i care au participat la elaborarea acestuia.
37 3. Verificatorii evalurilor pot fi evaluatori interni sau evaluatori eliminat
externi.
38 - 3. Evaluatorii autorizai care dein specializarea verificri de rapoarte de
evaluare VE pot efectua rapoarte de verificare numai dac la data

6

39 4. Sunt exceptai de la prevederile paragrafului 2 evaluatorii
interni ale cror rapoarte de verificare sunt destinate uzului intern al
instituiei.
40 5. Verificarea evalurii poate avea ca obiect un raport de evaluare
integral, mai multe rapoarte de evaluare care se refer la aceeai
proprietate sau pri dintr-un raport de evaluare sau un raport de
verificare, n conformitate cu prevederile termenilor de referin ai
verificrii
41 - 6.
42 7. Verificatorul trebuie s emit i s comunice o opinie
referitoare la conformitatea raportului de evaluare supus verificrii cu
standardele de evaluare, precum i cu prevederile legale aplicabile.
Verificatorul va trebui s prezinte integral argumentele i motivaia
pentru toate neconformitile identificate.
43 - 7.
44
45 8. Pe lng prevederile de la paragraful 7, termenii de referin ai
verificrii pot include i exprimarea concluziei verificatorului privind
valoarea bunului evaluat estimat n raportul supus verificrii. n acest
caz trebuie avute n vedere urmtoarele aspecte:
7
raportului de evaluare care urmeaz a fi verificat desfurau activitate de
evaluare.
eliminat
4. Verificarea evalurii poate avea ca obiect orice raport, indiferent
de denumire, care are ca rezultat final estimarea valorii unor bunuri aa
cum sunt ele definite i nelese n accepiunea prezentelor standarde.
Verificarea poate avea n vedere raportul integral, mai multe rapoarte
care se refer la aceeai proprietate sau pri dintr-un asemenea raport.
i rapoartele de verificare pot fi supuse verificrii.
Standardele de evaluare aplicabile n cazul verificrii unei evaluri
i care trebuie menionate n termenii de referin ai verificrii, sunt:
a. standardele privitoare la verificarea evalurii, valabile la data
realizrii raportului de verificare,
b. standardele de evaluare valabile la data relevant pentru scopul
verificrii i care sunt menionate n termenii de referin ai verificrii.
8. n cazul verificrilor cu obiectiv simplu verificatorul trebuie s
emit i s comunice o opinie referitoare la conformitatea raportului de
evaluare supus verificrii cu standardele de evaluare precizate n termenii
de referin ai verificrii, precum i cu prevederile legale aplicabile
Verificrile trebuie s cuprind n termenii de referin obiectivul
acestora: simplu sau extins.
9. Concluzia verificrii cu obiectiv simplu se materializeaz n
aprecieri sau clasificri ale raportului verificat, privind existena sau nu n
cadrul acestuia a unor neconformiti care ar fi putut influena rezultatul
evalurii. Verificatorul va trebui s prezinte integral argumentele i
motivaia concluziilor sale
10. n cazul obiectivului extins se solicit exprimarea concluziei
verificatorului privind valoarea bunului evaluat n raportul supus
verificrii. n acest caz trebuie avute n vedere urmtoarele aspecte:
 a. n procesul de emitere a propriei concluzii privind valoarea,
verificatorul trebuie s respecte cerinele standardelor de evaluare n
vigoare la data evalurii;
b. verificatorul i asum responsabilitatea fa de client i
utilizatorii desemnai, privind valoarea pe care a estimat-o n cadrul
procesului de verificare;
c. verificatorul va prezenta rezultatele analizelor sale i propria
concluzie asupra valorii, fie ca parte a raportului de verificare, fie ntr-
un raport de evaluare distinct;
d. prile din raportul supus verificrii, pe care verificatorul le
consider concludente, pot fi preluate de ctre verificator n procesul
propriu de estimare a valorii. Verificatorul va prezenta n cadrul
ipotezelor specifice, informaiile care au fost preluate din raportul
supus verificrii.
46 10. n stabilirea termenilor de referin ai verificrii, verificatorul va
avea n vedere cel puin urmtoarele aspecte:
a. identificarea clientului i a utilizatorilor desemnai;
b. identificarea scopului activitii de verificare, respectiv pentru
ce vor fi utilizate rezultatele verificrii de ctre client i utilizatorii
desemnai;
c. aducerea la cunotina clientului i a utilizatorilor desemnai a
cerinelor de independen profesional, conform crora verificatorul
i va exprima opinia fr a fi influenat de ctre nicio ter parte;
8
a. n procesul de emitere a propriei concluzii privind valoarea,
verificatorul trebuie s respecte cerinele standardelor de evaluare,
precizate n termenii de referin ai verificrii, conform paragrafului 5.
b. verificatorul i asum responsabilitatea fa de client i
utilizatorii desemnai, privind valoarea pe care a estimat-o n cadrul
procesului de verificare;
c. dac nu a identificat neconformiti care s fi influenat rezultatul
evalurii supuse verificrii, verificatorul i asum ca opinie proprie
rezultatul evalurii verificate;
d. dac a identificat neconformiti care ar fi putut influena
rezultatul evalurii, verificatorul se angajeaz n demersul propriu de
estimare a valorii;
e. concluzia verificrii cu obiectiv extins o reprezint opinia
verificatorului privind valoarea bunului evaluat n raportul verificat i nu
const n aprecieri privind existena n raport a unor neconformiti care
ar fi putut influena rezultatul evalurii.
f. verificatorul va prezenta concluzia verificrii cu obiectiv extins i
toate informaiile i analizele care au condus la stabilirea acesteia, fie ca
parte a raportului de verificare, fie ntr-un raport de evaluare distinct;
g. prile din raportul supus verificrii, pe care verificatorul le
consider concludente, pot fi preluate de ctre verificator n procesul
propriu de estimare a valorii. Verificatorul va prezenta n cadrul
ipotezelor specifice, informaiile care au fost preluate din raportul supus
verificrii.
12. n stabilirea termenilor de referin ai verificrii, verificatorul va
avea n vedere cel puin urmtoarele aspecte:
a. identificarea clientului i a utilizatorilor desemnai;
b. identificarea scopului activitii de verificare, respectiv
pentru ce vor fi utilizate rezultatele verificrii de ctre client i utilizatorii
desemnai;
c. aducerea la cunotina clientului i a utilizatorilor
desemnai a cerinelor de independen profesional, conform crora
 d. identificarea obiectivelor verificrii, respectiv dac cerina verificatorul i va exprima opinia fr a fi influenat de ctre nicio ter
clientului este aceea de a se prezenta o opinie privind conformitatea parte;
raportului supus verificrii cu standardele de evaluare, precum i cu d. identificarea obiectivului verificrii;
prevederile legale aplicabile, sau/i de a se exprima propria concluzie e. precizarea standardelor de evaluare pe baza crora va fi
asupra valorii bunului evaluat n cadrul raportului de evaluare supus exprimata concluzia verificrii;
verificrii; f. identificarea elementelor raportului supus verificrii care
e. identificarea elementelor raportului supus verificrii care sunt sunt relevante pentru verificarea pe care urmeaz s o elaboreze,
relevante pentru verificarea pe care urmeaz s o elaboreze, respectiv: respectiv:
i. orice drepturi de proprietate aferente bunului care face i. orice drepturi de proprietate aferente bunului care face
obiectul evalurii n raportul supus verificrii; obiectul evalurii n raportul supus verificrii;
ii. data evalurii i data raportului; ii. data evalurii i data raportului;
iii. identitatea evaluatorului care a realizat raportul de evaluare, cu iii. identitatea persoanei care a realizat raportul de evaluare;
excepia situaiilor n care clientul nu divulg identitatea acestuia; iv. caracteristicile fizice, legale i economice, precum i piaa
iv. caracteristicile fizice, legale i economice, precum i piaa aferente bunului evaluat n raportul supus verificrii;
aferente bunului evaluat n raportul supus verificrii; g. identificarea datei la care sunt valabile opiniile i
f. identificarea datei la care sunt valabile opiniile i concluziile concluziile verificrii;
verificrii; h. specificarea faptului dac verificarea implic i inspecia
g. specificarea faptului dac verificarea implic i inspecia bunului bunului evaluat n cadrul raportului de evaluare supus verificrii. Aceast
evaluat n cadrul raportului de evaluare supus verificrii. Aceast prevedere nu este aplicabil n cazul evalurilor de ntreprinderi, active
prevedere nu este aplicabil n cazul evalurilor de ntreprinderi, active necorporale i instrumente financiare;
necorporale i instrumente financiare; i. identificarea ipotezelor i a ipotezelor speciale avute n
h. identificarea ipotezelor i a ipotezelor specifice avute n vedere vedere n cadrul verificrii.
n cadrul verificrii.
47 14. Raportul de verificare trebuie s fie n concordan cu termenii 16. Raportul de verificare trebuie s fie n concordan cu termenii
de referin ai verificrii i trebuie s conin sau s se refere cel puin de referin ai verificrii i trebuie s conin sau s se refere cel puin la
la urmtoarele aspecte: urmtoarele aspecte:
a. prezentarea clientului i a utilizatorilor desemnai ai rezultatelor a. prezentarea clientului i a utilizatorilor desemnai ai rezultatelor
verificrii; verificrii;
b. scopul verificrii; b. scopul verificrii;
c. prezentarea unor date suficiente pe baza crora s se poat c. prezentarea unor date suficiente pe baza crora s se poat
identifica raportul de evaluare supus verificrii, incluznd: identifica raportul de evaluare supus verificrii, incluznd:
i. drepturile de proprietate evaluate n cadrul acestuia; i. drepturile de proprietate evaluate n cadrul acestuia;
ii. data raportului de evaluare; ii. data raportului verificat;

9
 iii. data evalurii;
iv. identitatea evaluatorului, cu excepia situaiilor n care clientul
nu o divulg. n acest caz verificatorul va trebui s prezinte aceast
informaie n raportul rezultat n urma verificrii;
d. prezentarea obiectivelor verificrii, respectiv dac, pe lng
conformitatea cu standardele de evaluare i legislaia n vigoare,
verificatorul trebuie s prezinte i propria concluzie asupra valorii
bunului. n acest caz se vor avea n vedere prevederile de la paragraful
8;
e. data raportului de verificare;
f. data la care sunt valabile concluziile verificrii;
g. prezentarea tuturor ipotezelor specifice avute n vedere i
msura n care acestea pot afecta rezultatele verificrii;
h. dac pentru realizarea activitii de verificare verificatorul a
apelat la asisten din partea altor specialiti, va trebui s precizeze n
raport care a fost aportul acestora, iar numele lor va fi prezentat n
certificarea verificrii, conform paragrafului 16;
i. prezentarea opiniilor i concluziilor verificrii, inclusiv
argumentarea identificrii neconformitilor coninute de raportul de
evaluare verificat;
j. prezentarea informaiilor n asemenea manier nct raportul
de verificare s nu induc n eroare clientul i utilizatorii desemnai n
ceea ce privete opiniile i concluziile verificrii.
48 - 21.
49 - 22.
10
iii. data evalurii;
iv. identitatea evaluatorului;
d. prezentarea obiectivului verificrii;
e. data raportului de verificare;
f. data la care sunt valabile concluziile verificrii;
g. standardele de evaluare pe baza crora au fost exprimate
concluziile verificrii;
h. prezentarea tuturor ipotezelor speciale avute n vedere i msura
n care acestea pot afecta rezultatele verificrii;
i. dac pentru realizarea activitii de verificare verificatorul a
apelat la asisten din partea altor specialiti, va trebui s precizeze n
raport care a fost aportul acestora, iar numele lor va fi prezentat n
certificarea verificrii, conform paragrafului 16;
j. prezentarea opiniilor i concluziilor verificrii, inclusiv
argumentarea acestora;
k. prezentarea informaiilor n asemenea manier nct raportul de
verificare s nu induc n eroare clientul i utilizatorii desemnai n ceea
ce privete opiniile i concluziile verificrii.
Diferena de pn la 20% ntre dou evaluri cu aceiai termeni
de referin, precum i ntre rezultatul verificrii cu obiectiv extins i
rezultatul evalurii din raportul de evaluare verificat, indiferent de data la
care rapoartele au fost ntocmite, nu poate fi considerat a priori o
nerespectare a standardelor de evaluare. Fr o argumentare conform
prezentului standard, nicio diferena mai mare de 20% nu poate fi
considerat o nerespectare a standardelor de evaluare.
Atunci cnd rezultatul verificrii, materializat prin observaii
asupra raportului sau printr-un raport de verificare, nu este destinat

GEV 520 EVALUAREA PENTRU GARANTAREA MPRUMUTULUI
50 - 23.
51 38. Setul de documente necesare elaborrii raportului de evaluare
include:
- pentru proprieti imobiliare:
documentul care atest dreptul de proprietate asupra bunului
evaluat;
extrasul de Carte Funciar;
documentaia din care s rezulte suprafeele imobilului
(suprafaa terenului i suprafaa construit desfurat i/sau suprafaa de ctre o persoan fizic sau juridic autorizat n msurarea
util pentru cldire). Suprafeele pot fi preluate din cel puin unul din
urmtoarele:
i. documentaia cadastral vizat ANCPI/OCPI pentru imobilele
pentru care aceasta a fost ntocmit, n conformitate cu legislaia n
vigoare de la data ntocmirii; se recomand prezentarea releveelor
pentru fiecare nivel (pentru a se verifica i compartimentarea cldirii i
corespondena cu situaia real);
ii. schia anexat actului de proprietate i care face parte
integrant din acesta, pentru imobile pentru care nu este ntocmit o
documentaie cadastral la data evalurii;
iii. extrasul de Carte Funciar i/sau actul de proprietate, n care s
fie menionate suprafeele imobilului (att pentru teren, ct i pentru
construcie); n acest caz nu se vor putea face meniuni cu privire la
posibile modificri neintabulate ale proprietii;
iv. documentaie ntocmit i semnat/tampilat de o persoan
certificat (autorizat de ANCPI), fr a avea viza ANCPI/OCPI, cu
acordul instituiei de credit.
exclusiv uzului intern al instituiei, verificarea trebuie s fie realizat de
ctre un evaluator autorizat care deine specializarea VE.
Elaborarea rapoartelor de evaluare prin utilizarea parial sau
exclusiv a ofertelor de pia avnd ca obiect bunuri comparabile este
conform cu prezentele Standarde de evaluare
39. Setul de documente necesare elaborrii raportului de evaluare
include:
- pentru proprieti imobiliare:
documentul care atest dreptul de proprietate asupra bunului
evaluat;
extrasul de Carte Funciar;
suprafeele utilizate trebuie s provin dintr-un document emis
suprafeelor, conform legii;
Certificat de urbanism, valabil la data evalurii, din care s reias
posibilitile de dezvoltare (POT, CUT, destinaie, restricii etc.) n cazul
terenurilor libere n intravilan;
alte documente specifice, n funcie de tipul proprietii evaluate
(avize, autorizaii etc.).
n situaiile n care exist Carte funciar iar ntre suprafaa msurat i
suprafaa din actele de proprietate exist diferen, de regul se ia n
considerare suprafaa msurat. n cazul n care nu exist Carte funciar
i din documentele emise de ctre o persoan autorizat rezult o
suprafa diferit de cea din acte, de regul se va utiliza suprafaa
msurat. n cazul n care nu se utilizeaz suprafaa msurat evaluatorul
va argumenta alegerea sa n termenii de referin ai raportului.
[]

11
 Certificat de urbanism, valabil la data evalurii, din care s
reias posibilitile de dezvoltare (POT, CUT, destinaie, restricii etc.)
n cazul terenurilor libere n intravilan;
alte documente specifice, n funcie de tipul proprietii
evaluate (avize, autorizaii etc.).
[]
52 70. Rapoartele de evaluare finale, transmise pe orice cale
instituiilor de credit de ctre evaluatorii agreai de acestea, trebuie s
conin dovada scris c au transmis informaiile n baza de date Baza
Imobiliar de Garanii (BIG) a ANEVAR, conform procedurii stabilite prin
normele interne ale instituiei de credit.
GLOSAR
53 Construcii n nelesul ghidului GEV 630, construciile sunt cele
prevzute n grupa 1 din Catalogul privind clasificarea i duratele
normale de funcionare a mijloacelor fixe, aprobat prin Hotrrea
Guver-nului nr. 2139/2004, cu modificrile ulterioare.
54 Durata de via fizic Numrul de ani estimai n care o main/un
echipament/o instalaie nou va putea fi utilizat() fizic, pn cnd
deteriorrile fizice ale acesteia o vor face inutilizabil i fr a lua n
considerare posibilitatea retragerii mai devreme din funciune din cauza
deprecierii funcionale sau economice.
55 - Durata de via fizic a cldirilor:
56 Elemente de comparaie Caracteristicile specifice ale
tranzacionrii i ale proprietii, care determin diferenele dintre
preurile proprietilor imobiliare comparabile.
57 ntreprindere (Business sau Business Enterprise)
n sensul utilizat n GEV 600 o entitate, cu sau fr personalitate
juridic, care desfoar activiti economice. n sensul prezentului
ghid, ntreprinderea poate fi (fr a se limita la acestea): o societate
comercial, o linie de activitate, o divizie sau un segment al unei
71. Rapoartele de evaluare finale, transmise pe orice cale instituiilor
de credit de ctre evaluatori, trebuie s conin dovada scris c au
transmis informaiile n baza de date Baza Imobiliar de Garanii (BIG) a
ANEVAR, conform procedurii stabilite prin normele interne ale instituiei
de credit.
Construcii n nelesul ghidului GEV 630, construciile sunt cele
prevzute n grupa 1 din Catalogul privind clasificarea i duratele normale
de funcionare a mijloacelor fixe, cu modificrile ulterioare.
Durata de via fizic a unei maini/ unui echipament/ unei instalaii
(MEI): Numrul de ani estimai n care un/o MEI va putea fi utilizat fizic,
pn cnd deteriorrile fizice ale acestuia o vor face inutilizabil i fr a
lua n considerare posibilitatea retragerii mai devreme din funciune din
cauza deprecierii funcionale sau economice.
Perioada de timp n care o
amenajare/ mbuntire a unei proprieti imobiliare este de ateptat s
existe fizic.
Elemente de comparaie Caracteristicile specifice ale
tranzacionrii i ale bunului, care determin diferenele dintre preurile
bunurilor comparabile.
ntreprindere (Business sau Business Enterprise) 2. n sensul utilizat
n GEV 600 o entitate, cu sau fr personalitate juridic, care
desfoar activiti economice. n sensul prezentului ghid,
ntreprinderea poate fi (fr a se limita la acestea): o societate, o linie de
activitate, o divizie sau un segment al unei societi, un grup de active
12
 societi comerciale, un grup de active operat ca o activitate distinct operat ca o activitate distinct de ctre o societate, o asociaie sau un
de ctre o societate comercial, o asociaie sau un fond de investiii. fond de investiii
58 - Preul bunurilor comparabile: se refer la preurile de tranzacionare sau
la preurile din ofertele de vnzare ale acestor bunuri.
59 Valoare de pia (Market Value) [] []
NOT Prevederile aferente sintagmei valoare de pia din prezentele
standarde se aplic i sintagmei valoare de circulaie aa cum este
aceasta definit n Codul civil.
60 Valoare just (Fair Value) [] []
NOT Definiia valorii juste este nlocuit cu definiia valorii echitabile din
SEV 104 Tipuri ale valorii (IVS 104).
61 Vrsta cronologic Numrul de ani care au trecut de la finalizarea Vrsta cronologic (vechimea) Numrul de ani care au trecut de la
construirii cldirii. finalizarea construirii / data fabricaiei bunului.
62 Verificarea evalurii (Valuation Review) Conform SEV 400, verificarea Verificarea evalurii (Valuation Review) Conform SEV 400, verificarea
unei evaluri reprezint procesul de elaborare a unei opinii privind evalurii reprezint procesul de elaborare a unei opinii privind modul de
munca altui evaluator, precum i comunicarea acestei opinii. ntocmire a acesteia, precum i comunicarea acestei opinii, proces care
se materializeaz printr-un raport scris
63 - Valoare echitabil (Echitable Value) Preul estimat pentru transferul
unui activ sau a unei datorii ntre pri identificate, aflate n cunotin de
cauz i hotrte, pre care reflect interesele acelor pri.
Aceast definiie nlocuiete definiia valorii juste din SEV 100 Cadrul
general.

13