Sunteți pe pagina 1din 17

Introducere

Locatiunea este un contract prin care o persoana, numita locator, se obliga sa asigure unei alte persoane,
numita locatar (chirias), folosinta temporara, totala sau partiala, a unui bun in schimbul unei sume de bani sau
alte prestatii, numita chirie (art. 1411 C.civ.).

Locatiunea (desi se poate spune ca reprezinta o 'vanzare' a folosintei) se deosebeste de contractul de vanzare-
cumparare prin faptul ca transmite numai dreptul de folosinta - ca drept de creanta - asupra lucrului, iar nu un
drept real. Chiar daca lucrul dat in locatiune este producator de fructe, locatarul dobandeste proprietatea
fructelor nu in virtutea locatiunii, ci ca accesoriu al folosintei, locatorul fiind obligat sa-i asigure folosinta
lucrului, nu si dobandirea proprietatii fructelor. Astfel fiind, daca contractul are ca obiect numai dobandirea
unor fructe, (de exemplu, arborii din padure, recolta de pe camp etc.), contractul nu poate fi calificat locatiune,
ci vanzare-cumparare. Cu atat mai puternic cuvant, contractul nu poate fi calificat locatiune, ci vanzare-
cumparare, daca are ca obiect producte (foloase trase prin consumarea substantei lucrului), deoarece folosinta
locativa nu poate sa absoarba lucrul insusi si puterea lui productiva .

Varietatile contractului de locatiune. In Codul civil si alte acte normative reguli speciale sunt prevazute pentru
locatiunea fondurilor rurale (bunurilor agricole) - numita contract de arendare - si pentru locatiunea unor
suprafete locative - numita contract de inchiriere.

Subliniem insa, ca aceste contracte reprezinta numai varietati ale locatiunii de drept comun, iar nu contracte
speciale distincte, astfel incat le sunt aplicabile dispozitiile referitoare la locatiune, analizate in cadrul acestui
capitol, in masura in care legile speciale privind inchirierea suprafetelor locative si arendarea bunurilor agricole
nu prevad norme speciale.

Mai precizam ca, asemanator contractului de vanzare-cumparare, partile pot incheia, anterior locatiunii, un
antecontract de locatinne (promisiune unilaterala sau bilaterala), guvernat de regulile generale aplicabile
contractelor (inclusiv promisiunii de vanzare), tinand insa seama ca locatiunea, deci si antecontractul de
locatiune, este - in principiu - un act de administrare .

1
Caracterele juridice ale contractului de locatiune

Enumerare. Locatiunea este un contract sinalagmatic (bilateral) intrucat da nastere la obligatii reciproce intre
parti. Locatorul se obliga sa asigure folosinta vremelnica a lucrului inchiriat, iar locatarul se obliga sa plateasca
locatorului pretul locatiunii.

1. Locatiunea este un contract cu titlu oneros, in care ambele parti contractante urmaresc un interes propriu
patrimonial. In opozitie cu imprumutul de folosinta (comodat), care este un contract esentialmente gratuit,
locatiunea este dimpotriva, prin definitie (esentialmente) cu titlu oneros.Daca folosinta unui lucru se transmite
cu titlu gratuit, contractul este nul ca locatiune, dar poate fi valabil ca un imprumut de folosinta, daca lucrul s-a
predat (comodatul fiind un contract real) si daca sunt indeplinite si celelalte conditii de validitate.

2. Locatiunea este un contracl comutativ, in care existenta si intinderea obligatiilor nu depinde de hazard si deci
nu exista sanse de castig si pierdere pentru parti.

3. Locatiunea este un contract consensual, care se incheie prin acordul - fie si tacit al partilor (solo consensu),
fara vreo formalitate.

In ceea ce priveste insa proba contractului de locatiune, daca nu este constatat printr-un inscris, prezinta
oarecare greutati, fiind supus unui sistem mai riguros de dovada decat celelalte contracte. In aceasta privinta,
legea distinge intre urmatoarele situatii:

a) Daca nu s-a inceput executarea contractului incheiat verbal si una dintre parti neaga existenta lui, dovada cu
martori nu este admisa oricat de mic ar fi pretul (chiria) (art. 1416 C.civ.) si chiar daca ar exista un inceput de
dovada scrisa.

b) Daca contractul incheiat verbal este in curs de executare (ceea ce poate fi probat - in caz de executare
contestata - cu inceput de dovada scrisa completata cu martori si prezumtii, iar nu prin simplul fapt al detinerii
lucrului) si in lipsa de chitanta exista o contestatie asupra pretului, locatarul (daca nu este de acord cu cel
pretins de locator) poate provoca o expertiza pentru stabilirea pretului, iar cheltuielile expertizei cad in sarcina
lui daca evaluarea facuta de expert intrece pretul pe care el l-a aratat (art. 1417C.civ.).

Daca litigiul priveste alte elemente ale contractului decat pretul (de exemplu, consimtamantul locatorului la
schimbarea destinatiei bunului), se aplica regulile gcnerale din materia de probe; in privinta termenului insa,
legea face trimitere la obiceiul locului si stabileste cateva prezumtii relative (art. 1450-1452 C.civ.).

4. Locatiunea este un contract cu executare succesiva, in timp. Elemen-tul 'timp'' este de esenta locatiunii.
Locatorul asigura folosinta lucrului pana la incetarea locatiunii, iar pretul este calculat dupa durata folosintei si
timpul se are in vedere chiar daca pretul s-a fixat in mod global.

In ceea ce priveste durata contractului, ea poate fi si nedeterminata, dar nu poate fi perpetua, vesnica.
Locatiunile ereditare (concesiunile perpetue de folosinta imobiliara) cunoscute in vechiul drept sub
denumirea de emfiteuze ori embatic (besman) sunt prohibite de lege (art. 1415 C.civ.). In principiu, durata
contractului se stabileste liber, prin consimtamantul partilor. In anume domenii insa, legiuitorul intervine prin
prorogari legale.

Spre deosebire de contractul de vanzare-cumparare, locatiunea nu transmite dreptul de proprietate, ci numai


dreptul de folosinta temporara a lucrului inchiriat. Astfel fiind, riscul pieirii fortuite, este suportat de locator.

2
Conditiile de validitate ale contractului de locatiune

A. Capacitatea partilor

Capacitatea de exercitiu. Titlul locatorului. Atat locatarul cat si locatorul trebuie sa aiba capacitatea, respectiv,
sa indeplineasca conditiile cerute pentru a face acte de administrare, caci locatiunea este, in principiu, un act de
administrare'.

In cazul imobilelor insa, daca durata locatiunii depaseste termenul de 5 ani, este considerata de lege ca act de
dispozitie si, in consecinta, partile trebuie sa aiba capacitatea, respectiv sa indeplineasca conditiile cerute de
lege pentru a face acte de dispozitie (art. 1419 comb. cu art. 1268 C.civ.) in caz contrar, durata locatiuni
rcducandu-se la 5 ani, dar numai la cererea partii incapabile.

Dat fiind faptul ca locatiunea nu transmite dreptul de proprietate, locatorul poate sa nu fie proprietarul lucrului
dat in locatiune. Astfel, un uzufructuar (art. 534 C.civ.) sau un locatar (art.1268 C.civ.) poate inchiria valabil
bunul detinut cu titlu de uzufruct sau de locatiune. Bineinteles, in cazul inchirierii lucrului altuia de catre o
persoana care nu are asupra lucrului un drept opozabil fata de proprietar, drept care sa-i confere posibilitatea
inchirierii (de exemplu, este numai posesor de buna sau rea-credinta), proprietarul nu va fi obligat sa respecte
locatiunea, acest contract fiind pentru el res inter alios acta. Numai daca locatorul a fost un proprietar aparent
(de exemplu, un mostenitor aparent), contractul poate produce efecte fata de adevaratul proprietar . Pe de alta
parte, proprietarul nu poate fi locatarul propriului sau lucru (neque pignus, neque depositum, neque locatio rei
suae consistere potest), cu exceptia cazului cand nu are prerogativa folosintei (de exemplu, este nud proprietar
sau a adus ca aport social in societate folosinta unui lucru).

In sfarsit, daca un coindivizar (care nu este aparent proprietar exclusiv) inchiriaza bunul aflat in indiviziune, se
aplica regulile care guverneaza vanzarea de catre unul dintre coproprietari ori teoria mandatului tacit reciproc
sau a gestiunii de afaceri.

B. Obiectul contractului

1. Lucrul inchiriat - tolal sau partial - poate fi un lucru mobil sau imobil, corporal sau incorporal (de exemplu,
dreptul de proprietate industriala), dar in toate cazurile cu conditia sa nu se distruga sau sa nu se consume prin
folosinta conform destinatiei dupa natura obiectului sau conform destinatiei stabilita prin acordul partilor.
Inseamna ca obiectul locatiunii il formeaza lucruri nefungibile (individual determinate) dupa natura lor sau
dupa vointa partilor. Un lucru viitor poate forma obiectul contractului, cu exceptia bunurilor dintr-o mostenire
nedeschisa (art. 965 C.civ.). In caz de nerealizare a lucrului viitor se va angaja raspunderea locatorului potrivit
regulilor generale.

Precizam, de asemenea, ca bunurile din domeniul public al statului sau al unitatilor administrativ-teritoriale pot
fi inchiriate numai in conditiile legii speciale (art. 135 alin.5 din Constitutie si art.12 alin.6 si art.14-16 din Legea
nr. 213/1998 privind proprietatea publica si regimul juridic al acesteia). Iar dreptul de servitute nu poate forma
obiectul contractului decat impreuna cu imobilul de care este atasat (art. 576 C.civ.). Tot astfel, bunurile
coproprietate fortata nu pot fi inchiriate decat o data cu bunul principal de existenta caruia depinde si
coproprietatea fortata. Nici nuda proprietate nu poate forma obiectul contractului de locatiune, titularul ei
neputand asigura locatarului folosinta bunului care formeaza obiectul dreptului sau.

Evident, locatiunea nu poate avea ca obiect o persoana. Daca se inchiriaza un lucru cu personalul de deservire
(de exemplu, un autovehicul cu sofer), contractul este mixt: locatiune in privinta lucrului si prestare de servicii
in privinta personalului de deservire.

In sfarsit, lucrurile cu regim special pot fi incheiate numai in condi-tiile legii speciale (de exemplu, armele
numai 'catre persoane in drept sa le detina'').

3
1. Pretul pe care locatarul il plateste in schimbul folosintei lucrului se numeste chirie. Chiria se fixeaza in raport
cu durata contractului, fie global fie, pe unitati de timp (ziua, luna, anul etc.) si se plateste la termene stipulate,
de regula in mod succesiv.

Chiria trebuie sa fie determinata in momentul incheierii contractului. Dar ea poate fi determinabila, de exemplu,
lasata la aprecierea unui tert (ales de catre parti sau de catre persoana desemnata de parti) sau sa reprezinte un
procent din beneficiul realizat de locatar (variabil).

Sub sanctiunea nulitatii, chiria trebuie sa fie sincera si serioasa. Daca chiria a fost prevazuta fictiv sau lucrul a
fost inchiriat in schimbul unei sume derizorii, contractul nu mai este o locatiune, ci un comodat, daca conditiile
de validitate ale acestui contract sunt indeplinite si lucrul a fost predat (comodatul fiind un contract real).

Pretul se fixeaza, de regula, in bani. Dar - spre deosebire de vanzare -contractul ramane locatiune chiar daca
chiria s-a fixat sub forma unei alte prestatii (de exemplu, cota-parte din fructe sau prestari de servicii). Regulile
locatiunii sunt aplicabile si in cazul in care folosinta unui lucru se transmite in schimbul folosintei unui alt lucru.
Cu ajutorul regulilor care guverneaza contractul de schimb nu pot fi solutionate problemele juridice ale
schimbului de drepturi de folosinta.

Obligatiile locatorului

1. Notiuni generale. Toate obligatiile locatorului decurg din principiul ca el trebuie sa asigure locatarului
folosinta lucrului in tot timpul locatiunii (obligatie de a face) . Pentru a asigura folosinta lucrului, locatorul este
obligat sa predea si sa mentina lucrul in stare de intrebuintare si sa-l garanteze pe locatar de tulburarile
provenite din propria sa fapta, de la terti si din viciile lucrului.

2. Obligatia de predare. Predarea (art. 1420 pct.1) lucrului dat in locatiune se poate cere la termenul convenit
de parti (imediat daca nu s-a prevazut un termen) si - in lipsa de stipulatie contrara - la locul unde se gasea
lucrul in momentul contractarii si cu cheltuiala locatorului. In caz de nerespectare a acestei obligatii, locatarul
se poate adresa justitiei, cerand predarea silita (daca nu prefera sa ceara rezilierea contractului pentru
neexecutare sau nu se multumeste cu invocarea exceptiei de neexecutare), iar instanta il poate obliga pe locator
si la plata de daune-interese, potrivit regulilor generale.

Lucrul, impreuna cu accesoriile sale, trebuie sa fie predat nu in starea existenta la incheierea contractului (ca in
materie de vanzare), ci intr-o stare corespunzatoare destinatiei in vederea careia a fost inchiriat (art. 1421 alin.l
C.civ.), locatorul fiind obligat - in lipsa de stipulatie contrara - sa efectueze toate reparatiile (inclusiv cele
locative) necesare in acest scop inainte de preluarea lucrului de catre locatar si chiar daca, printr-o clauza
contractuala, toate reparatiile ar fi fost puse in sarcina locatarului (intrucat aceasta clauza - daca nu s-a
prevazut altfel - vizeaza reparatiile necesare in cursul locatiunii si nu anihileaza obligatia locatorului de a preda
lucrul in stare corespunzatoare folosintei).

3. Obligatia efectuarii reparatiilor. Locatorul trebuie sa mentina lucrul in stare de a servi la intrebuintarea
pentru care a fost inchiriat (art. 1420 pct.2 si 1421 alin.2 C.civ.). Pentru aceasta, locatorul trebuie sa efectueze
reparatiile necesare in tot timpul locatiunii, daca in cursul ei bunul are nevoie de asemenea reparatii (reparatii
capitale, degradari provenind din uzul normal al lucrului sau cauzate fortuit, inclusiv viciile de constructie si la
parti comune ale imobilului folosite de mai multi locatari). Locatorul nu trebuie sa efectueze reparatiile numite
'locative', care - din mornentul predarii - sunt in sarcina locatarului.

Obligatia efectuarii reparatiilor nu inseamna ca locatorul trebuie sa reconstruiasca imobilul care 'a pierit in
total sau s-a facut netrebnic spre obisnuita intrebuintare' (art. 1439), in acest caz incetand contractul.

Daca locatorul nu efectueaza reparatiile necesare in cursul locatiunii, locatarul poate cere justitiei: fie obligarea
lui sub sanctiunea platii de daune cominatorii, fie autorizarea de a le efectua in contul locatorului (art. 1077

4
C.civ.), retinand cheltuielile efectuate din chirie; fie rezilierea contractului (art. 1020-1021 si art. 1439 alin.2
C.civ.). Se admite ca, in caz de urgenta, reparatiile pot fi efectuate si fara autorizarea justitiei.

4. Obligatia de garantie (art. 1420 pct.3. C.civ.) de care este tinut locatorul se aseamana cu obligatia de garantie
a vanzatorului, cu deosebirea ca in caz de vanzare dreptul transmis si garantat este proprietatea, iar in caz de
locatiune dreptul transmis si garantat este folosinta linistita si utila.

In virtutea obligatiei de garantie, locatorul raspunde de tulburarile provenite: 1) din propria sa fapta, 2) de la
terti si 3) din viciile lucrului, daca prin aceste tulburari se aduce o atingere serioasa folosintei.

a) Locatorul este obligat sa se abtina de la orice fapt personal, care ar avea drept consecinta tulburarea
locatarului in folosinta lucrului, tulburare de fapt sau de drept. Astfel, art. 1424 C.civ. dispune ca locatorul 'nu
poate in cursul locatiunii sa schimbe forma lucrului inchiriat', fie direct prin transformarea materiala a lucrului,
fie indirect prin schimbarea destinatiei. Daca locatorul nu respecta aceasta obligatie, locatarul poate cere prin
justitie oprirea sau distrugerea schimbarilor.

Dat fiind faptul ca locatorul trebuie sa intretina lucrul in buna stare in tot cursul locatiunii, el nu va raspunde
pentru stanjenirea folosintei locatarului, adusa prin efectuarea reparatiilor, chiar daca va fi lipsit in parte de
folosinta lucrului. Legea obliga pe locatar sa suporte tulburarea ce-i provoaca reparatiile facute de locator. Insa
reparatiile trebuie sa aiba caracter urgent, neputand fi amanate pana la incetarea contractului. Pe de alta parte,
legea dispune ca reparatiile sa fie facute in cel mult 40 de zile. Daca reparatiile nu se efectueaza in acest interval
de timp, atunci locatarul are dreptul sa ceara o scadere de chirie proportionala cu lipsa partiala a folosintei. Iar
daca reparatiile sunt de asa natura incat locatarul pierde folosinta totala a lucrului, atunci el (nu si locatorul)
poate cere rezilierea contractului, chiar daca pierderea folosintei n-ar intrece 40 de zile(art. 1425 C.civ.).

b) Daca tulburarea folosintei provine de la un tert, legea distinge intre tulburarea de fapt si cea de drept.

Art. 1426 C.civ. prevede ca locatorul nu raspunde de tulburarea cauzata prin faptul unui tert care nu invoca
vreun drept asupra lucrului. Locatarul singur, in numele sau personal, se poate apara contra tulburarilor de
fapt, si anurne, prin actiunile posesorii. In acest sens, C.proc.civ. permite folosirea actiunilor posesorii nu numai
de catre posesori - care exercita detinerea lucrului sub nume de proprietar (animus sibi habendi, animus
domini) - dar si de catre detentorul precar, cum este si locatarul, 'care detine lucrul in interesul sau propriu, in
temeiul unui contract incheiat cu posesorul, afara numai daca tulburatorul este cel pentru care el detine' (art.
676). Prin urmare, locatarul poate folosi actiunile posesorii (desi nu este posesor, ci detentor precar) pentru
apararea dreptului sau de folosinta impotriva tertilor, cu conditia ca agentul tulburator:

-sa nu fie locatorul, adica 'cel pentru care el detine' si fata de care el poate actiona sau se poate apara in temeiul
contractului de locatiune;

- sa nu invoce vreun drept asupra lucrului inchiriat (art.1426 C.civ.), cum ar fi dreptul de proprietate in cazul in
care locatorul a incheiat contractul in baza unui alt drept (sau pretins drept) asupra lucrului.

In toate cazurile in care locatarul este tulburat in folosinta prin faptul exercitarii de catre un tert (inclusiv un alt
locatar) a unui drept (de proprietate, de uzufruct, de folosinta etc.), asupra lucrului, locatorul va raspunde de
pierderea sau reducerea folosintei, chiar daca dreptul invocat nu este confirmat in justitie, dar a impiedicat
folosinta locatarului. In acest caz, locatarul are dreptul de a cere fie rezilierea contractului (cand acesta nu se
mai poate executa sau cand folosinta lucrului a fost prea mult micsorata) cu daune - interese , fie o micsorare a
chiriei proportionala cu pierderea partiala a folosintei si daune - interese (art. 1427-1428 C.civ.). In ambele
cazuri locatorul va raspunde numai daca a fost instiintat in timp util de amenintarea evictiunii (chemat in
garantie in procesul dintre locatar si tertul evingator). In caz contrar, poate dovedi ca ar fi avut mijloace
potrivite pentru a respinge pretentiile tertului (exceptio mali processus).

5
Cand tulburarea de drept se produce impotriva locatarului, acesta poate sa si iasa din proces, aratand cine este
locatorul impotriva caruia pretentia tertului (inclusiv actiunea posesorie) trebuie sa fie indreptata (institutia
procedurala de 'aratarea titularului dreptului') si care este obligat sa-i apere folosinta.

Se poate intampla ca tulburarea din partea tertului sa se conbine cu faptul personal al locatorului insusi. De
exemplu, locatorul a inchiriat o camera pentru a fi locuita, iar restul imobilului a inchiriat unui meserias care il
tulbura pe locatar. In acest caz locatorul raspuntde in virtutea obligatiei sale de a se abtine de la orice fapt
personal care ar duce la tulburarea locatarului in folosinta lucrului.

Cand folosinta locatarului este tulburata printr-un fapt al unui colocatar, al unui vecin sau al unui tert oarecare,
nu pe baza unui drept asupra lucrului sau a unui raport juridic cu locatorul, ci printr-un fapt ilicit cauzator de
prejudicii (delict civil), locatarul va avea actiune in despagubire impotriva autorului faptei (raspundere
delictuala), dar nu va avea actiune in garantie contra locatorului. De exemplu, locatarul de la etaj lasa robinetul
de apa deschis si astfel, prin plafon apa patrunde in apartamentul de la parter, sau robinetul de gaze lasat
deschis provoaca o explozie.

c) Viciile. Locatorul este garant pentru viciile (defectele, stricaciunile) ascunse ale lucrului care ii impiedica
intrebuintarea (art.1422 C.civ.), de exemplu, existenta de insecte, starea necorespunzatoare a cosurilor,
infiltratii de apa sau alte defecte de constlructie. Practica judecatoreasca stabileste raspunderea locatorului
chiar daca lucrul nu este cu desavarsirc impropriu folosintei, dar viciile ascunse micsoreaza atat de mult
posibilitatea de folosinta incat se poate prezuma ca, in cunostinta de cauza, locatarul n-ar fi inchiriat sau ar fi
platit un pret mai redus (locatorul nu raspunde insa pentru vicii care fac mai putin comoda folosinta).
Gravitatea viciilor se apreciaza de instanta.

Locatarul raspunde chiar daca a fost de buna credinta la incheierea contractului (nu a cunoscut viciile) si
indiferent daca viciile existau in momentul incheierii contractului sau provin din cauze ulterioare, deoarece
obligatia locatorului de a asigura folosinta lucrului este succesiva (spre deosebire de obligatia de garantie a
vanzatorului care raspunde numai de viciile existente in momentul vanzarii).

In cazul descoperirii viciilor ascunse, potrivit regulilor generale aplicabile contractelor sinalagmatice, locatarul
poate cere o reducere prportionala din pret sau rezilierea contractului cu daune interese pentru pagubele
suferite din cauza viciilor (art. 1422 alin.2 C.civ). Daunele interese se acorda chiar daca locatorul n-a cunoscut
viciile lucrului. Totusi, exista deosebire intre locatorul de buna-credinta, care raspunde numai de daunele ce au
putut fi prevazute la incheierea contractului (art.1085 C.civ) si locatorul de rea-credinta care raspunde si de
daunele imprevizibile.

Daca viciile se datoresc cazului fortuit sau fortei majore intervenite in timpul locatiunii, locatarul poate cere o
reducere proportionala din pret sau rezilierea contractului, dar fara daune interese, caci este vorba de o cauza
straina care nu poate fi imputata locatorului.

d) Modificarea obligatiei de garantie. Deoarece nu este reglementata prin norme imperative, obligfatia de
garantie pentru evictiune si vicii ascunse poate fi modificata prin conventia dintre parti; agravata (de exemplu,
si pentru vicii care fac mai putin comoda folosinta) sau, dimpotriva, limitata ori inlaturata.

Limitarea sau inlaturarea garantiei produce efecte nuami daca locatarul este de buna-credinta (fraus omnia
corrumpit), de exemplu, nu a cunoscut viciile sau tulburarea locatarului nu se datoreaza faptelor sau actelor
savarsite de el (art.1339 C.civ). Pe de alta parte, consideram ca inlaturarea obligatiei de garantie exonereaza pe
locator de plata daunelor-interese, dar nu-l pune la adapost de rezilierea, totala sau partiala, a contractului; in
masura in care folosinta nu poate fi asigurata, incasarea pentru viitor a chiriei ar fi lipsita de cauza.

6
Obligatiile locatarului

1. Obligatia de a intrebuinta lucrul ca un bun proprietar si potrivit destinatiei. Conform art. 1429 alin.1 C.civ,
locatarul trebuie sa intrebuinteze lucrul inchiriat ca un bun proprietar (culpa fiind apreciata dupa tipul abstract
al omului diligent si prudent - culpa levis in abstracto) si numai la destinatia determinata prin contract, iar in
lipsa de stipulatie speciala, la destinatia prezumata dupa circumstante (natura lucrului, destinatia sa anterioara
etc.). De exemplu, o casa de locuit nu va putea fi folosita pentru exercitarea comertului sau pentru instalarea
sediului unui partid politic. In schimb, daca nu s-a prevazut altfel in contract, consideram ca locatarul poate sa
exercite o profesiune liberala (de exemplu, avocat) sau chiar o meseria (de exemplu, croitor), cu conditia sa nu
schimbe destinatia imobilului (de exemplu, atelier mecanic). Simpla venire a clientelei nu are semnificatia
schimbarii destinatiei. Daca in contract se mentioneaza profesiunea locatarului, se poate prezuma acordul
locatorului pentru exercitarea acelei profesii.

Daca locatarul nu intrebuinteaza lucrul - total sau partial - potrivit destinatiei sau efectueaza transformari
neautorizate, locatorul va putea cere repunerea lucrului in stare anterioara sau rezilierea contractului cu
daune-interese. Sunt insa permise lucrarile de mica insemnatate care nu schimba destinatia lucrului, de
exemplu, instalarea telefonului sau a antenei de televizor, introducerea luminii electrice, a gazelor sau a apei.
Locatorul are in schimb dreptul de a cere, la incetarea locatiunii, repunerea lucrului in starea initiala; iar daca
nu o cere locatarul are dreptul la despagubiri pentru imbunatatirile aduse lucrului.

Obligatia de a intrebuinta lucrul ca un bun proprietar implica obligatia de a intretine lucrul in tot timpul
locatiunii in stare de intrebuintare astfel cum a fost predat. De aici obligatia locatarului de a efectua reparatiile
mici (numite locative, de simpla intretinere), spre deosebire de reparatiile capitale si repararea degradarilor
provenind din uzul normal al lucrului care sunt in sarcina locatorului. (Enumerarea reparatiilor locative din
art.1447-1449 C.civ. nu sunt limitatieve). Reparatiile - indiferent de natura lor (chiar daca sunt locative) - nu
cad in sarcina locatarului daca au fost cauzate prin vechime su forta majora (art.1448 C.civ.) ori caz fortuit si
bineinteles, din culpa locatorului, inclusiv viciile de constructie. Sarcina probei incumba locatarului. Daca
degradarea lucrului se datoreaza culpei locatarului, el va fi obligat sa faca reparatiile pe cheltuiala sa, chia daca
nu sunt locative. Tot astfel, daca intarzierea in efectuarea reparatiilorlocative provoaca stricaciuni mai
importante, locatarul este obligat sa faca reparatiile necesare.

Locatarul raspunde de asemenea, de stricaciunile si pierderile provocate de persoanele familiei sale sau de
sublocatar (art. 1434 C.civ.), prin 'persoanele familiei' intelegandu-se nu numai membri prpriu-zisi ai familiei,
dar si toate persoanele introduse de el in imobil (prepusi, persoane tolerate, vizitatori etc).

Toate reparatiile privind partile comune folosite de mai multi locatari sunt in sarcina proprietarului, daca nu se
dovedeste ca stricaciunile sunt cauzate de unul dintre ei, de persoanele familiei sau de sublocatari.

Daca locatarul nu efectueaza reparatiile locative, locatorul poate cere daune-interese, dar numai la incetarea
locatiunii, caci incovenientele lipsei de intretinere sunt suportate de locatar. Daca insa neefectuarea reparatiilor
locative poate provoca deteriorarea sau chiar pieirea lucrului dat in locatiune, locatorul poate actiona in cursul
locatiunii, cerand efectuarea reparatiilor in contul locatarului sau rezilierea contractului, potrivit regulilor
generale.

2. Plata chiriei. Conform art. 1429 C.civ. locatarul trebuie sa plteasca pretul locatiunii la termenele stipulate. In
lipsa de stipulatie contrara, plata se face la domiciliul debitorului (fiind cherabile, iar nu portabila) si in caz de
pluralitate de locatari obligatia este conjuncta (divizibila) daca solidaritatea sau indivizibilitatea nu rezulta din
contract. In caz de neexecutare, locatorul poate cere executare silita sau rezilierea contractului in privinta
locatarului neplatnic, beneficiind si de privilegiul locatorului de imobile asupra mobilelor locatarului (art. 1730
pct. 1 C.civ.). Iar daca chiria urma sa fie platita cu anticipatie si lucrul nu s-a predat, locatorul poate invoca
exceptia de neexecutare (exceptio non adimpleti contractus).

7
Chitantele de plata a chiriei sunt opzabile tertilor chiar daca nu au data certa, iar chitantele date fara rezerva fac
sa se prezume plata pentru termenele anterioare. In schimb, cesiunea sau chitanta de plata a chiriei cu
anticipatie pe timp mai mare de 3 ani este supusa publicitatii imobiliare ( art. 1394 C.civ. si art. 21 lit. C din
Legea nr. 7/1996).

Daca lucrul dat in locatiune a fost vandut si noul proprietar nu-l incunostiinteaza pe locatar, plata facuta
vechiului proprietar este valabila.

3. Restituirea lucrului. Dupa incetarea locatiunii locatarul trebuie sa restituie lucrul in starea in care a fost
predat conform inventarului facut.prin inventar trebuie sa se inteleaga orice act de constatare a starii in care s-a
aflat lucrul la predare. In lipsa de inventar prezumtia este ca locatarul a primit lucrul in buna stare. Prezumtia
fiind relativa poate fi combatuta de locatar prin dovada contrara (art.1431 si 1432 comb. cu art.1421 alin.1
C.civ.).

Restituirea lucrului poate fi ceruta de locator printr-o actiune personala (ex. contructu), sau printr-o actiune in
revendicare (daca are calitatea de proprietar). Actiunile posesorii nu pot fi exercitate impotriva unui detentor
precar (decat daca detentiunea locatarului a lost intervertita intr-o posesiune utila).

Locatarul nu raspunde de pieirea sau detcriorarea lucrului din cauza vechimii, fortei majore sau cazului fortuit.
Dovada incumba, potrivit regulilor generale, locatarului (art.1431, 1434 C.civ.). Evident, locatarul nu raspunde
nici de uzura normala a lucrului.

Daca locatarul a facut lucrari de constructii sau plantatii, ele devin prin accesiune proprietatea locatorului - dar
fara dreptul de a cere modificarea chiriei daca nu a rambursat cheltuielile - iar la restituire raporturile dintre
parti - in lipsa de conventie - vor fi solutionate potrivit art. 494 C.civ., locatarul fiind considerat de rea-credinta,
intrucat este un detentor precar.

4. Raspunderea pentru incendiu. Obligatia de a intretine si a restitui lucrul in starea primita mai face
raspunzator pe locatarul unei cladiri de toate pagubele pricinuite cladirii de incendiu, daca nu va dovedi ca
incendiul a provenit din caz fortuit , forta majora sau dintr-un defect de constructie ori prin comunicarea
focului (fara greseala sa), de la o casa vecina (art. 1435 C.civ.). S-a considerat ca reglementarea cuprinsa in art.
1435 C.civ., reprezinta o aplicare a dreptului comun in materie de dovada, in sensul ca locatarul nu poate fi
exonerat de raspundere decat daca dovedeste ca distrugerea, totala sau partiala a lucrului, provine din caz
fortuit sau forta majora (deci fara culpa din partea sa).

In orice caz, spre deosebire de conditiile din epoca adoptarii Codului civil, in conditiile de azi agravarea
raspunderii locatarului pentru incendiu nu mai poate fi extinsa in baza art.1435 decat pentru cauza anonima,
orice cauza straina neimputabila dovedita fiind exoneratoare de raspundere (art. 1082-1083 C.civ.).

Daca sunt mai multi locatari fiecare raspunde pentru pagubele pricinuite de incendiu proportional cu valoarea
locativa a partii din imobil ce ocupa. Deci raspunderea lor - intrucat este contractuala, iar nu delictuala - va fi
conjuncta, iar nu solidara. Pentru a fi exonerat de raspundere, oricare colocatar va putea dovedi - in afara
imprejurarilor prevazute de art. 1435 C.civ. - ca incendiul a izbucnit in partea ocupata de altul sau ca n-a putut
izbucni in partea pe care o ocupa. Iar daca se dovedeste ca incendiul a izbucnit intr-o parte comuna a imobilului,
care se gaseste in intretinerea si administrarea locatorului, toti locatarii vor fi exonerati de aceasta raspundere,
caci incendiul nu a izbucnit in partea ocupata de ei.

Daca locatorul-proprietar foloseste si el o parte din imobilul inchiriat, problema suportarii pagubelor cauzate
de incendiu este foarte controversata. Consideram ca faptul locuirii proprietarului in imobil nu poate duce, in
sine, la inlaturarea raspunderii locatarilor in conditiile art. 1435. Astfel fiind, pentru a fi exonerati de
raspundere, ei trebuie sa dovedeasca fie imprejurarile prevazute de art. 1435, fie ca incendiul a izbucnit in
8
partea ocupata de proprietar sau nu a putut izbucni in partea folosita de ei. In lipsa unei asemenea dovezi,
fiecare (inclusiv proprietarul) suporta paguba in raport cu valoarea locativa a partii din imobil ce ocupa.

5. Apararea contra uzurparilor. Conform art. 1433 C.civ., locatarul mai este obligat de a apara lucrul inchiriat
contra uzurparilor. Prin uzurpare se intelege orice atingere provenita de la un tert asupra proprie-tatii sau
posesiei lucrului dat in locatiune. Daca locatorul nu are cunostinta de incercarea de uzurpare, locatarul trebuie
sa-l instiinteze in termen util pentru a fi in masura sa se apere contra incercarii de uzurpare (astfel incat
locatorul sa nu piarda nici actiunea posesorie).

Daca locatarul neglijeaza sa-l informeze pe localor, el va raspunde de prejudiciul suferit de locator in urma
neinstiintarii.

Contractul de sublocatiune si de cesiune a contractului

1. Sublocatiunea. In conceptia Codului civil, in principiu, locatiunea nu este un contract incheiat intuitu
personae. Astfel fiind, drepturile partilor contractante se pot transmite mortis causa (art. 1440) sau prin acte
inter vivos (de exeinplu, locatorul poate transmite dreptul la chirie printr-o cesiune de creanta). In acest sens,
legea prevede expres si posibilitatea pentru locatar de a transrnite dreptul de folosinta asupra unui tert, in tot
sau in parte, in baza unui contract de sublocatiune (art. 1418C.civ.).

Sublocatiunea este permisa cu respectarea a doua conditii (prima prevazuta expres de lege, a doua
subinteleasa):

a) Transmiterea folosintei sa nu fie interzisa prin contractul principal. Aceasta interdictie transforma locatiunea
intr-un contract incheiat intuitu personae. Interzicerea sublocatiunii (in total sau in parte) - reprezentand o
exceptie de la dreptul locatarului de a subinchiria - nu se prezuma, ci trebuie sa fie stipulata expres (art. 1418
C.civ.). Pe de alta parte, clauza de interzicere a sublocatiunii este supusa unei interpretari restrictive. De
exemplu, daca s-a interzis sublocatiunea totala, este permisa cea partiala, iar daca interdictia este imprecisa
('nu se poate subinchiria') ea se interpreteaza in sensul unei sublocatiuni totale, cea partiala fiind permisa.

Desi legea nu prevede expres, validitatea sublocatiunii poate fi conditionata (printr-o clauza din contractul
principal de locatiune) si de consimtamantul locatorului la incheierea contractului de sublocatiune. Acest
consimtamant poate fi dat in scris, dar si verbal (nu se aplica art.1416 C.civ. care vizeaza proba contractului de
locatiune sau sublocatiune) ori sa rezulte din acte sau fapte concludente. In orice caz, refuzul locatorului de a
consimti la incheierea contractului de sublocatiune nu trebuie sa fie motivat, dar nici sa fie abuziv.

Precizam, de asemenea, ca locatanii nu poate aduce ca aport social intr-o societate civila sau comerciala dreptul
de folosinta daca sublocatiunea (sau cesiunea) a fost interzisa, intrucat aducerea ca aport echivaleaza cu o
sublocatiune (sau cesiune). Iar daca sublocatiunea (cesiunea) a fost permisa numai cu consimtamantul
locatorului, aducerea ca aport va fi valabila numai daca locatorul consimte.

b) Sublocatiunea sa nu fie convenita in conditii care sa contravina conditiilor din contractul principal (de
exemplu, casa de locuit sa fie subinchiriata cu destinatie de local public sau atelier ori autoturismul pentru a fi
folosit la curse de intrecere).

In aceste limite, sublocatiunea poate fi convenita in conditii diferite fata de contractul principal (de exemplu,
chirie mai mare sau mai mica, durata mai scurta etc.).

Daca locatarul a incheiat contractul de sublocatiune (de cesiune) cu nerespectarea conditiilor aratate, locatorul
va putea cere prin justitie executarea obligatiilor (ceea ce poate avea ca efect, de exemplu, expulza-rea
sublocatarului) sau rezilierea contractului principal de locatiune (cu daune-interese) pentru neexecutarea de
obligatii (art. 1429-1430 si 1439 alin.2 C.civ.), instanta putand acorda locatarului un termen pentru a executa
conditiile contractului, prin reluarea lucrului sau a folosintei potrivit destinatiei.
9
Sublocatiunea incheiata cu respectarea conditiilor aratate este valabila si produce efecte intre parti ca orice
contract de locatiune. Intrucat loca-torul nu este parte contractanta, sublocatiunea nu produce efecte fata de el
(fiind o res inter alios actu); drepturile si obligatiile dintre locator si locatarul principal raman neatinse. Rezulta
ca locatorul si sublocatarul nu au nici o actiune directa unul impotriva celuilalt. Ei pot actiona numai pe calea
indirecta a actiunii oblice (art. 974 C.civ.).

Desi Codul nostru civil nu confera locatorului o actiune directa, in virtutea privilegiului sau de locator (art.1730
C.civ.) el poate sechestra rnobilele sublocatarului aduse in imobilul inchiriat, dar numai in limita chiriei
datorate de sublocatar pentru trecut si pentru chiria viitoare, chiar daca chiria pentru viitor a fost platita de
sublocatar anticipat (art.591-592 C.proc.civ.). Aceste dispozitii se explica prin faptul ca existenta privilegiului
nu presupune existenta unor raporturi juridice directe (si deci nu pot servi nici ca temei pentru recunoasterea
unei actiuni directe intre locator si sublocatar).

2. Cesiunea. In conditiile in care poate interveni sublocatiunea, este permisa si cesiunea contractului de
locatiune de catre locatar. Textul care permite, deopotriva, cesiunea si sublocatiunea (art. 1418 C.civ.), nu
distinge - din acest punct de vedere - intre cele doua institutii juridice.

Cu toate acestea, in baza principiilor care guverneaza cele doua institutii, se admite ca - spre deosebire de
sublocatiune care este un nou contract de locatiune (avand ca obiect asigurarea folosintei temporare, totale sau
partiale, a unui lucru) - cesiunea constituie o vanzare a dreptului de folosinta (adica o cesiune de creanta cu titlu
oneros - art. 1391 si urm. C.civ.), de unde urmatoarele consecinte:

- pentru opozabilitatea contractului fata de terti (intre care si locatorul) cesiunea trebuie sa fie notificata
locatorului sau acceptata de el printr-un act autentic (art. 1393 C.civ.);

- intrucat Codul civil nu cunoaste cesiunea obligatiilor, obiectul cesiunii il formeaza nu contractul de locatiune
in intregul sau, ci numai drepturile locatarului, care ramane obligat in continuare fata de locator, pentru acesta
contractul de cesiune fiind o res inter alios acta ca si sublocatiunea, chiar daca partile s-au conformat obligatiei
de notificare a cesiunii sau ea a fost acceptata de locator. Bineinteles, locatorul il poate libera pe locatar, caz in
care cesiunea se dubleaza cu o delegatie perfecta, confundata cu o novatie prin schimbare de debitor. Iar daca
cesiunea este insotita de o stipulatie pentru altul in favoarea locatorului avand ca obiect pretul cesiunii (sau o
parte din ea), locatorul va avea actiune directa impotriva cesionarului in calitate de tert beneficiar;

- intrucat contractul de cesiune este cu executare dintr-o data (iar nu succesiva ca sublocatiunea), locatarul-
cedent garanteaza numai existenta dreptului de folosinta in conditiile din momentul incheierii contractului (art.
1392 C.civ.), dar nu si executarea obligatiilor de catre locator. In schimb, potrivit regulilor de la cesiunea de
creanta, cesionarul are actiune directa impotriva locatorului pentru a cere executarea contractului de locatiune
sau rezilierea lui pentru neexecutare cu daune-interese . In cazul sublocatiunii, sublocatarul poate cere
executarea sau rezilierea contractului de sublocatiune numai in raport cu locatarul principal, care la randul sau
poate actiona impotriva locatorului;

- spre deosebire de sublocatiune, care poate fi dovedita potrivit regulilor prevazute de lege pentru contractul de
locatiune, cesiunea este supusa regulilor vanzarii-cumpararii de creante;

- prin intermediul cesiunii, cesionarul ia locul cedentului (in privinta drepturilor); in schimb sublocatarul poate
dobandi drepturi diferite fata de drepturile locatarului principal, evident fara a contraveni conditiilor din
contractul principal;

- cedentul, fiind un vanzator, nu are privilegiul locatorului de imobile de care se bucura locatarul principal care
a consimtit o sublocatiune.

In sfarsit, precizam ca regulile analizate urmeaza sa fie aplicate si in cazul in care dreptul de folosinta se
transmite in schimbul unui alt drept de folosinta (dubla cesiune). Astfel, de exemplu, fiecare copermutant (ce-
10
dent) ramane obligat fata de locatorul initial, daca acesta nu a consimtit la liberarea debitorului (delegatie
perfecta). Asa cum in cazul contractului de schimb se aplica regulile vanzarii (in completarea regulilor
prevazute pentru contractul de schimb), in cazul schimbului de drepturi de folosinta se aplica regulile cesiunii
locatiunii .

Daca schimbul drepturilor de folosinta este reglementat prin norme speciale, se aplica, evident, aceste norme
(lex specialis generalibus derogant). De exemplu, in materia schimbului de locuinte (art.33 din L. nr.114/1996)
chiriasii sunt liberati fata de locatorii initiali, realizandu-se nu numai o dubla cesiune, dar - ope legis - si o dubla
delegatie perfecta (novatie prin schimbare de debitor), dar numai cu avizul autoritatii care a aprobat
inchirierea sau, dupa caz, al proprietarului locuintei.

Incetarea locatiunii

1. Cauze de incetare. Pe langa acordul de vointa al partilor (rezilierea conventionala), contractul de locatiune
inceteaza prin: a) denuntarea unilaterala; b) expirarea termenului; c) rezilierea contractului pentru
neexecutare; d) pieirea lucrului; e) desfiintarea (desfacerea) titlului locatorului; f) in anumite conditii si prin
efectul instrainarii, prin acte intre vii cu titlu particular, a lucrului dat in locatiune.

In ceea ce priveste transmisiunea mortis causa a lucrului dat in locatiune, nici moartea locatorului si nici aceea a
locatarului nu atrage dupa sine incetarea contractului (art. 1440 C.civ.). Rezulta ca drepturile si obligatiile trec
asupra mostenitorilor (legali sau legatari universali, cu titlu universal ori cu titlu particular), potrivit regulilor
generale in materie de obligatii patrimoniale care nu sunt contractate intuitu personae, ori cu caracter viager,
cu exceptia cazului cand partile s-au inteles altfel (de exemplu, prin stabilirea termenului locatiunii in functie de
moartea locatorului) sau daca mostenitorul uneia dintre parti (decedate) este cealalta parte, caz in care
obligatiile reciproce se sting prin confuziune, total (art.1154 C.civ.) sau partial (de exemplu, in caz de pluralitate
de parti obligate solidar - art.1048 C.civ.).

2. Denuntarea unilaterala. Daca partile sau legea n-au determinat durata locatiunii, contractul ia sfarsit prin
denuntarea unilaterala de catre oricare dintre parti, cu conditia respectarii termenului de preaviz (art.
1436alin.2C.civ.).

Prin termenul de preaviz se intelege intervalul de timp dintre manifestarea vointei de a desface contractul si
data la care contractul urmeaza sa inceteze in urma denuntarii. Acest termen de preaviz poate fi stabilit prin
conventia dintre parti, iar in lipsa se stabileste in functie de natura lucrului si dupa obiceiul locului (art. 1443
C.civ.) si are drept scop ca cealalta parte sa gaseasca un locatar (daca preavizul a fost dat de locatar) sau un
lucru similar pe care sa-l ia in locatiune (daca preavizul a fost dat de locator).

Manifestarea de vointa de a desface contractul (numita de lege 'concediu') este un act unilateral de vointa si
produce efecte chiar daca n-a fost acceptata de partea concediata, care trebuie sa suporte desfacerea
contractului.

Legea nu prevede vreo forma speciala pentru denuntare. Practic, trebuie sa fie facuta in scris, iar daca partea
concediata refuza sa dea o dovada de primire, se face prin intermediul executorilor judecatoresti. in toate
cazurile, 'actiunea de chemare in judecata pentru evacuare constituie manifestarea neechivoca a vointei de
denuntare a contractului', termenul de preaviz fiind acoperit de timpul necesar solutionarii litigiului, asa cum s-
a decis, in mod constant, in practica judecatoreasca .

Dupa expirarea termenului de preaviz locatiunea inceteaza, iar un nou contract poate fi incheiat numai prin
consimtamantul ambelor parti (nu prin simpla renuntare la efectele denuntarii unilaterale).

3. Expirarea termenului. Daca termenul locatiunii a fost determinat prin conventia partilor sau, in lipsa clauzei,
de lege (art. 1450-1451 C.civ) locatiunea inceteaza de drept (dies pro homine interpellat) prin simpla trecere a
termenului, fara sa mai fie nevoie de o instiintare prealabila (art. 1436alin.1 C.civ.).
11
Tacita relocatiune (reconductiune). Daca locatarul ramane in folosinta lucrului dupa expirarea termenului
contractual si fara ca locatorul sa-l impiedice (deci cu permisiunea lui), locatiunea se considera reinnoita prin
tacita relocatiune (art.1437 si 1452 C.civ.).

Intrucat tacita relocatiune opereaza un nou contract de locatiune, trebuie sa fie indeplinite conditiile cerute de
lege pentru incheierea contractului, de exemplu, capacitatea partilor contractante, (insa dovada relocatiunii se
poate face - cu martori si prezumtii - prin proba ramanerii si lasarii locatarului in folosinta lucrului, iar nu prin
inscrisul original, fie si autentic, constatator si doveditor numai al contractului initial ). In caz de pluralitate de
parti, reinnoirea tacita poate opera numai cu consimtamantul tacit al tuturor partilor. De exemplu, daca unul
dintre locatori a anuntat concediul sau unul dintre locatarii care au incheiat contractul ori unul dintre
mostenitorii unicului locatar nu a continuat folosinta lucrului, tacita relocatiune nu poate opera.

Tacita relocatiune - daca n-a fost exclusa printr-o clauza contractuala expresa - poate fi impiedicata numai prin
anuntarea concediului (care in acest caz inseamna nu denuntare, ci manifestarea vointei de a nu reinnoi
contractul desfacut prin efectul expirarii termenului).

Concediul trebuie sa fie anuntat inainte de expirarea termenului prevazut in contract, dar fara respectarea
termenului de preaviz , caci fiecare dintre parti cunostea perioada pentru care contractul s-a incheiat si putea
sa-si gaseasca un alt contractant din timp. Daca s-a anuntat concediul, locatarul nu poate opune tacita
relocatiune chiar daca a continuat sa foloseasca lucrul inchiriat (art.1438 C.civ.), locatorul putand cere
restituirea lui precum si daune-interese.

Tacita relocatiune va avea loc in conditiile primului contract (inclusiv cu chiria initiala), dar se va considera
incheiat fara termen (cu exceptia cazurilor cand termenul este aratat de lege). Deci se prezuma ca partile n-au
modificat nimic fata de contractul initial (art. 1437, 1452 C.civ.). Totusi noua locatiune ia nastere, in lipsa de
stipulatie expresa contrara, fara garantiile din contractul initial, caci garantiile trebuie prevazute expres si nu
pot fi prelungite peste termenul stipulat .

4. Rezilierea pentru neexecutare. Conform art. 1439 alin.2 C.civ., neexecutarea obligatiilor de catre una dintre
parti da dreptul celeilalte parti de a cere - dupa punerea in intarziere a debitorului - rezilierea contractului cu
daune-interese (art. 1453 C.civ.). Deci, contractul de locatiune urmeaza regulile generale in materie de
contracte sinalagmatice cu executare succesiva (tinandu-se seama, daca este cazul, si de pactul comisoriu
expres stipulat in contract).

Insa nu orice neexecutare da dreptul celeilalte parti de a cere rezilierea contractului. Neexecutarea trebuie sa
fie cu privire la obligatii principale (art. 1439 alin.2 C.civ.) prin violarea carora se aduce o vatamare celeilalte
parti. Astfel, de exemplu, abuzul de folosinta sau schimbarea destinatiei lucrului (art.1430 C.civ.), neplata
chiriei, neefectuarea reparatiilor importante, descoperirea de vicii ascunse etc.

Potrivit regulilor generale, instanta nu este obligata sa pronunte rezilierea, putand acorda - dupa circumstante -
termen de gratie (art. 1021 C.civ.). In caz de pact comisoriu expres se vor aplica regulile in materie.

5. Pieirea lucrului (art. 1423 si 1439 C.civ.). Daca pieirea este totala (lucrul nu mai poate fi folosit potrivit
destinatiei), contractul este desfacut de drept, caci locatorul nu mai poate asigura locatarului folosinta lucrului
si nici nu poate fi obligat la reconstruirea, refacerea sau inlocuirea lui. Precizam ca prin pieire se intelege nu
numai distrugerea materiala a lucrului, ci si orice imposibilitate de a se folosi lucrul (de exemplu,
rechizitionarea, exproprierea sau confiscarea lui).

Contractul este desfacut indiferent ca pieirea lucrului este fortuita sau culpabila, caci locatiunea nu poate fi
conceputa fara un obiect asupra carua sa se exercite. Dar daca pieirea s-a produs din culpa, partea culpabila va
fi obligata sa plateasca daune-interese, iar daca pieirea s-a produs fortuit nu se platesc daune, aplicandu-se, in
acest din urma caz, teoria riscului contractului (locatarul neputand fi obligat la plata chiriei dupa momentul
pieirii, iar daca a platit-o cu anticipatie are dreptul sa ceara restituirea).
12
Daca lucrul a pierit numai in parte (sau imposibilitatea folosirii este numai partiala) rezilierea este judiciara,
locatarul putand cere, dupa irnprejurari, fie o scadere de pret, fie desfacerea contracului, daca partea pierita din
lucru este atat de insemnata (apreciaza instanta), incat se poate prezuma ca fara acea parte locatarul n-ar fi
consimtit - initial, la incheierea contractului. Problema daunelor-interese se rezolva la fel ca si in cazul pieirii
totale, adica dupa cum pieirea s-a produs fortuit sau din culpa uneia dintre parti.

6. Desfiintarea (desfacerea) titlului locatorului. Daca se desfiinteaza sau se desface titlul locatorului in baza
caruia consimtise la locatiune, se desface si contractul de locatiune, caci locatorul nu mai este in masura sa
asigure locatarului folosinta lucrului. Astfel, de exemplu, daca titlul proprietarului (locator) este anulat ori
rezolvit sau daca este evins printr-o actiune in revendicare etc. ori daca titlul locatarului principal s-a desfacut
prinexpirarea termenului prevazut in contract si nu mai poate asigura sublocatarului (fata de care el este
locator) folosinta lucrului etc.

Exista insa si exceptii de la aceasta regula. Astfel, contractele de locatiune incheiate de uzufructuar raman
valabile pe cel mult 5 ani, in limitele unui act de administrare, chiar daca uzufructul ar fi incetat (art. 534
combinat cu art. 1268 C.civ.). Raman valabile si contractele incheiate de tertul dobanditor al imobilului ipotecat,
chiar daca el este evins, insa numai daca contractul de locatiune a fost incheiat cu buna-credinta si cu data certa
anterioara transcrierii comandamentului (art. 493 si 513 C.proc.civ.). In practica judecatoreasca si literatura de
specialitate se mai admite o derogare importanta de la regula incetarii contractului de locatiune, ca urmare a
desfiintarii titlului locatorului. Este vorba de aplicarea teoriei proprietarului (mostenitorului) aparent, potrivit
careia contractul de locatiune (inchiriere) incheiat de proprietarul aparent cu un locatar de buna-credinta isi
pastreaza efectele ca si un contract ce ar fi fost incheiat cu proprietarul real, si anume, in conditiile dreptului
comun (inclusiv art. 1441 C.civ.).

7. Efectele instrainarii lucrului (imobilului) prin acte intre vii. Conform art. 1441 C.civ., daca locatorul vinde
lucrul inchiriat sau arendat, cumparatorul - chiar daca nu s-a obligat in acest sens - este dator sa respecte
locatiunea facuta inainte de vanzare, cu conditia sa fi fost incheiata prin inscris autentic sau prin inscris sub
semnatura privata, dar cu data certa (art.1182 C.civ.) , afara de cazul cand desfacerea ei din cauza vanzarii s-ar
fi prevazut in insusi contractul de locatiune.

Rezulta ca, in lipsa de stipulatie contara, contractul de locatiune cu data certa anterioara vanzarii-cumpararii cu
data certa produce efecte si este opozabil tertului dobanditor in conditiile in care a fost incheiat si fara
modificarile care nu sunt constatate prin inscris cu data certa (de exemplu, modificarea termenului locatiunii,
renuntarea proprietarului la clauza de reziliere in caz de subinchiriere sau la pactul comisoriu etc.).

Daca contractul este incheiat pe mai mult de 3 ani, trebuie sa fie efectuate formele de publicitate imobiliara
(art.21 lit.C din Legea nr.7/1996), inainte de inscrierea contractului de vanzare-cumparare pentru a fi opozabil
tertilor (art.711 pct.9 C.pr.civ.). Daca publicitatea nu a fost respectata, dar contractul de locatiune are data certa,
efectele lui se reduc la 3 ani de la data vanzarii (inscrierii), deoarece noul proprietar se poate astepta sa i se
opuna, pe acest interval de timp, contracte de locatiune neinscrise, dar avand data certa.

Rezulta ca vanzarea este o cauza de incetare a locatiunii numai daca contractul s-a incheiat verbal ori prin
inscris sub semnatura privata fara data certa; daca contractul are data certa dar nu a fost supus publicitatii
inainte de inscrierea contractului de vanzare-cumparare in cartea funciara, instrainarea va atrage incetarea
locatiunii dupa expirarea termenului de 3 ani. In aceste cazuri de neindeplinire a conditiilor prevazute de lege
contractul nu produce efecte opozabile cumparatorului de buna-credinta.

Cumparatorul - in cazurile si in masura in care nu este obligat sa respecte locatiunea consimtita de vanzator (si
nici nu s-a obligat in acest sens prin contractul de vanzare-cumparare sau prin intelegere cu locatarul, cazuri in
care locatiunea ii este opozabila chiar daca nu ar fi indeplinite conditiile prevazute de art. 1441 C.civ.) - pentru a
obtine desfacerea contractului, trebuie sa aduca la cunostinta locatarului concediul, respectand termenul de
preaviz, si aceasta chiar daca desfacerea din cauza vanzarii a fost stipulata in contractul de locatiune (art. 1443
C. civ.). inseamna ca desfaccrea nu opercaza de drept, ci in conditiile denuntarii unilaterale a contractului
13
incheiat pe timp nedeterminat. In aceste conditii poate fi denuntat de catre noul proprietar si contractul de
locatiune care a fost incheiat de fostul proprietar fara termen.

In toate cazurile de desfacere prin efectul instrainarii - inclusiv clauza expresa in contractul de locatiune de
reziliere din cauza vanzarii - locatarul este in drept sa ceara despagubiri de la locator, daca nu s-a prevazut in
contract o stipulatie expresa contrara (art. 1442 C.civ.). Pana la plata daunelor locatarul are drept de retentie,
cat timp nu va fi despagubit de locator sau eventual de cumparator (art. 1444 C.civ), care insa va avea actiune in
regres impotriva locatorului.

Mai mentionam ca locatarul in toate cazurile trebuie sa respecte contractul (chiar daca nu are data certa si nu
este inscris) daca cumparatorul cere, caci facultatea de a invoca inopozabilitatea contractului fara data certa si
neinscris este numai a cumparatorului (cu exceptia cazului cand s-a prevazut in contractul de locatiune
desfacerea lui in caz de vanzare, de drept sau la cererea locatarului). Intrucat prin efectul art.1441 C.civ.
cumparatorul se substituie in drepturile si obligatiile locatorului-vanzator de la data cumpararii (fara efect
retroactiv), el are dreptul sa pretinda si chiria, dar numai de la aceasta data, neavand nici un drept asupra
ratelor devenite exigibile anterior si neplatite, daca aceste creante nu au facut obiectul unei cesiuni sau
subrogatii speciale si nici sa ceara rezilierea contractului pentru neexecutare de obligatii in trecut.

In sfarsit, precizam ca regulile privitoare la efectele si opozabilitatea contractului de locatiune fata de


cumparator (inclusiv adjudecatar) sunt aplicabile si in alte cazuri de instrainare sau constituire de drepturi
reale prin acte intre vii, cu titlu particular, fie ca sunt cu titlu oneros (schimb, contract de intretinere, de
constituire, de uzufruct etc.), fie ca sunt cu titlu gratuit (donatie) .

Natura juridica a drepturilor locatarului

1. Drept de creanta. Dupa cum am vazut, locatiunea nu este un contract translativ sau constitutiv de drepturi
reale, ci un contract creator de raporturi obligationale. De aici rezulta ca dreptul de folosinta al locatarului este
un drept de creanta.

In literatura de specialitate s-a sustinut insa ca dreptul de folosinta al locatarului ar fi un drept real, in principal
pentru urmatoarele motive: a) impotriva tulburarilor de fapt locatarul se poate apara prin actiunea posesorie;
b) in anumite conditii (data certa a contractului si, respectiv, indeplinirea formelor de publicitate) locatarul se
bucura de un drept de urmarire, ceea ce rezulta din opozabilitatea contractului fata de tertul dobanditor
(art.1441 C.civ.) si fata de creditorii urmaritori care au inscris comandamentul dupa incheierea contractului de
locatiune (art. 513 C.proc.civ.) si de un drept de preferinta, ceea ce rezulta din opozabilitatea contractului fata
de locatarii ulteriori ai aceluiasi bun (chiar daca acestia ar fi obtinut anterior detentia bunului), c) daca
termenul locatiunii depaseste 3 ani, contractul este supus publicitatii. lar aceste trei efecte sunt specifice,
caracteristice, drepturilor reale.

In realitate, dreptul de folosinta al locatarului este un drept de creanta, iar argumentele invocate in favoarea
caracterului real al dreptului nu sunt hotaratoare pentru urmatoarele considerente:

a) Actiunile posesorii pot fi intentate nu numai atunci cand detinerea lucrului se exercita animus sibi habendi,
dar si de catre detentorul precar;

b) Opozabilitatea contractului fata de dobanditor si fata de creditorii urmaritori este o simpla exceptie de la
principiul relativitatii efectelor contractului consacrat de art. 973 C.civ. De altfel, daca dreptul de folosinta
locativa ar fi un drept real, nu ar fi fost necesare texte speciale care sa consacre exceptia. Pe de alta parte, art.
1441 C.civ. consacra nu o simpla opozabilitate a dreptului de folosinta a locatarului; in lumina textului, de la
data cumpararii, contractul de locatiune produce efecte fata de cumparator ca si cum ar fi fost parte
contractanta, inclusiv cu privire la obligatiile locatarului fata de el.
14
In ceea ce priveste opozabilitatea contractului fata de locatarii ulteriori, problema este controversata, dar
totodata si independenta de solutia adoptata in privinta naturii dreptului locatarului.

Astfel, in concursul dintre doi locatari ai aceluiasi bun, unii autori acorda preferinta locatarului care a intrat mai
intai in folosinta lui, chiar daca are un titlu cu data ulterioara (teoria 'primului ocupant').

Impartasim solutia contrara, potrivit careia, in conflictul dintre doi locatari urmeaza a se aplica regulile
opozabilitatii actelor juridice; contractul cu data certa sau cu data certa anterioara este opozabil locatarului
care are un contract fara data certa sau cu data certa ulterioara (si chiar inscris). Locatiunea de peste trei ani
este opozabila locatarului ulterior dupa expirarea acestui termen numai daca contractul a fost inscris.
intradevar, daca contractul cu data certa anterioara este opozabil dobanditorului de drepturi reale(art.1441
C.civ.),cu atat mai mult trebuie sa fie opozabil fata de locatarul ulterior care are numai un simplu drept de
folosinta. lar teoria 'primului ocupant' (desi in materia drepturilor de creanta - incorporale -posesiunea sau
detentiunea, in principiu, nu au relevanta, art. 970 C.civ. fiind aplicabil numai in materie de drepturi reale
asupra unor bunuri corporale) poate fi invocata numai in lipsa de orice alt criteriu, in concursul dintre doi
locatari cu contracte fara data certa (si deci inopozabile).

c) Deoarece dreptul este opozabil fata de terti, locatiunea este supusa publicitatii imobiliare daca depaseste 3
ani. Mentionam ca, daca dreptul ar fi real, publicitatea s-ar impune indiferent de durata.

d) In sfarsit, drepturile reale, ca drepturi absolute, sunt limitativ enumerate de lege, iar dreptul de folosinta
locativa nu a fost retinut de legiuitor printre aceste drepturi.

Rezulta ca dreptul de folosinta al locatarului nu este un drept real (ius in re), ci un drept de creanta care se
realizeaza prin intermediul locatorului ('indatorat a asigura folosinta'art. 1411C.civ.), desi se exercita asupra
unui lucru, presupunand un contract material cu un lucru (ius ad rem). Dar, spre deosebire de alte asemenea
drepturi de creanta (de exemplu, drepturile comodatarului), dreptul de folosinta al locatarului prezinta unele
aspecte particulare, mai ales sub raportul opozabilitatii, fapt pentru care se incadreaza in categoria obligatiilor
opozabile tertilor (obligatii in rem scriptae).

Fiind un drept de creanta, are caracter mobiliar (chiar daca are ca obiect un imobil), temporar (nu poate fi
perpetuu), este susceptibil de gaj (nu de ipoteca), poate fi transmis intre vii potrivit regulilor de la cesiunea de
creanta, iar mortis causa ca si celelalte drepturi de creanta.

15
CONCLUZIE
Realizarea scopului i a obiectivelor temei abordate a determinat rolul contractului de locaiune n societate,
care se manifest prin faptul c acord posibilitate locatarilor de a se ocupa cu activitatea gospodreasc i de
antreprenoriat, de a primi un anumit venit, de a-i asigura un trai decent etc.
Rentabilitatea ncheierii contractului se exprim i la un grad social, spre exemplu necesitatea de a petrece o
nunt sau o alt festivitate familial n condiii casnice, economic este mai raional de a nchiria toate cele
necesare dect ale achiziiona.
Fiind cunoscut omenirii nc de la nceputul su, contractul de locaiune a fost influenat direct de condiiile
sociale, politice, economice existente la etapele sale de dezvoltare, care au favorizat att dezvoltarea acestor
raporturi, ct i stagnarea lor pe un anumit timp.
Astfel recent n Republica Moldova a fost adoptat un nou Cod Civil, care tinde a modifica relaiile juridice ale
contractului de locaiune, mereu n micare i cizelare.
Prin urmare, examinnd locaiunea printr-un aspect evolutiv, pot conclude c reglementarea juridic a acestuia
n Codul Civil nou i cel vechi difer. Principala deosebire fiind aceea c contractul de arend n Codul civil vechi
era reglementat n Titlul 3 n capitolul al douzeci i aselea nchirierea de bunuri, pe cnd n Codul Civil nou s-a
divizat n dou contracte distincte: contractul de locaiune i cel de arend.
Vorbind despre motivaia care a dus legiuitorul s despart aceste dou contracte, o vd n aceea c contractul
de arend reglementat n Codul Civil vechi, era un contract complex, care includea mai multe modaliti ale sale.
Una din modalitile acestuia era nchirierea pmntului i a altor bunuri agricole.
Situaia politic i economic de atunci favoriza acest fapt, deoarece aceste obiecte erau n proprietatea statului.
Din momentul includerii pmntului n circuitul civil, sfera relaiilor ce reglementeaz acea modalitate a
contractului de arend s-a lrgit considerabil, fapt care a i impus legiuitorul s delimiteze arenda de locaiune.
Lucrarea n cauz am cercetat-o att din punct de vedere teoretic, ct i din punct de vedere practic. Anume
prin intercalarea acestor domenii, se ajunge la o soluie optim n elucidarea tuturor nenelegerilor i a
lacunelor, care i fac apariia.
n aceast ordine de idei consider c ar fi binevenit autentificarea notarial obligatorie a contractului de
locaiune. Legislaia nu stipuleaz expres forma dat pentru un astfel de contract, ci las la discreia prilor
ncheierea acestuia. ntruct contractul de locaiune este ncheiat pe un termen nedeterminat, durata maxim
ajungnd la un termen de 99 ani, consider c ar fi recomandabil autentificarea obligatorie a contractului de
locaiune pentru a evita n caz de litigiu ca prile s decad din drepturi pentru a face dovad actul.
Consider c scopul propus prin aceast lucrare l-am atins, evideniind actualitatea i importana acestei teme,
plus la aceasta cred c am ncercat s formulez careva propuneri i recomandri utile.

16
Bibliografie

1.Dumitru Macovei, Drept civil. Contracte. Iai, 1999

2.Ana Manea Luca, Drept civil. Noiuni generale despre obligaii. Contracte civile. Iai, 1994
Prof. univ. dr. Francisc Deak Tratat de drept civil

3.Constituia Republicii Moldova, adoptat la 29 iunie 1994, Monitorul Oficial, nr. 1 din
1994

4.Codul Civil al Republicii Moldova adoptat la 6 iunie 2002, intrat n vigoare la 1 ianuarie
2003. Monitorul Oficial nr. 82-86

5.Legea Republicii Moldova nr. 459-XII din 22 ianuarie 1991 Cu privire la proprietate,
Monitorul Oficial nr. 3-6 din 1991.
6.Legea Republicii Moldova nr. 862-XII din 21 ianuarie 1992 Cu privire la arend,
Monitorul Oficial nr. 1 din 1992.
7.Igor Trofimov: Dreptul civil. Contrcatele civile, Chiinu 2004.

8.Chibac Gheorghe, Chiriac A. Curs succint de prelegeri la drept civil. Chiinu, 2000

9.Chibac Gheorghe, Malamciuc Ion Dreptul de locaiune. Arenda. Material didactic prentru
studenii Facultii de Drept Ed. CEP USM, Chiinu 2004.

10.Chibac Gheorghe, Aurel Bieu, Alexandru Rotari, Oleg Efrim. Drept Civil. Contracte
speciale vol. III, ed. Cartier Juridic, Chiinu 2005

17