Dreptul de uz, dreptul de abitație şi dreptul de servitute

Unitate de învăţare Nr. 9

DREPTUL DE UZ, DREPTUL DE ABITAȚIE ŞI DREPTUL

DE SERVITUTE

Cuprins Pagina

Obiectivele Unităţii de învăţare Nr. 9.............................................................................. 104

9.1 Dreptul de uz şi de abitaţie........................................................................................ 104
9.1.1 Noţiuni introductive............................................................................................... 104
9.1.2 Definiţia şi subiecţii dreptului de uz şi de abitaţie................................................. 104
9.2 Dreptul de servitute................................................................................................... 105
9.2.1 Consideraţii generale.............................................................................................. 105
9.2.2 Caracterele juridice, termenul şi clasificarea servituţilor....................................... 105
9.2.3 Exercitarea dreptului de servitute........................................................................... 107
9.2.4 Stingerea servituţilor.............................................................................................. 108
Lucrare de verificare Unitate de învăţare Nr. 9............................................................... 109
Răspunsuri şi comentarii la testele de autoevaluare........................................................ 109
Bibliografie Unitate de învăţare Nr. 9............................................................................. 109

103
Drept Civil III. Drepturi Reale
 Dreptul de uz, dreptul de abitație şi dreptul de servitute

OBIECTIVELE Unităţii de învăţare Nr. 9

Principalele obiective ale Unităţii de învăţare Nr. 9 sunt:

 capacitatea de a asimila cele mai importante dispoziții

corespunzătoare drepturilor reale potrivit Codului civil;
 capacitatea de a identifica mijloacele de apărare ale drepturilor reale,
dar si modalitățile juridice specifice dreptului de proprietate.

9.1 Dreptul de uz şi de abitaţie

9.1.1 Noţiuni introductive

Aceste drepturi sunt reglementate de Noul Cod civil în prevederile art.
749-754. Ambele, sunt strâns legate de uzufruct, fiind denumite în doctrină
şi uzufructuri cu prerogative limitate. Aceste drepturi se particularizează
prin aceea că titularul lor se bucură de atributele posesiei şi folosinţei
bunului, numai pentru nevoile lui şi ale familiei sale. Ceea ce distinge
aceste drepturi, este caracterul lor strict personal. Titularul lor, nu poate
ceda (vinde, sau închiria) bunul care face obiectul lor, iar creditorii săi nu
pot să le sechestreze.
Dreptul de uz poate avea ca obiect orice bun, mobil sau imobil, iar
dreptul de abitaţie are ca obiect numai o casă de locuit sau o locuinţă.
Potrivit dispoziţiilor art. 751 NCC, cu referire la constituirea acestor
drepturi, această operaţiune se poate efectua prin act juridic (vânzare,
donaţie) sau prin alte moduri prevăzute de lege (testament, prescripţie
achizitivă).

9.1.2 Definiţia şi subiecţii dreptului de uz şi de abitaţie

Definiţia Dreptul de uz, reprezintă acel drept real care conferă titularului
dreptului de uz atributele de posesie şi folosinţă asupra unui bun proprietatea altuia, dar
numai pentru nevoile proprii şi ale familiei sale.
Definiţia Dreptul de abitaţie este un drept real imobiliar care are ca obiect o
dreptului de locuinţă şi conferă titularului său posesia şi folosinţa acelei locuinţe,
abitaţie pentru el, familia sa şi alte persoane pe care le are în întreţinere.
Culegerea fructelor, sau după caz, ocuparea întregii locuinţe, poate fi
făcută numai în măsura în care acest aspect a fost prevăzut în actul de
constituirea a dreptului, titularul dreptului de uz sau după caz de abitaţie,
fiind obligat să plătească toate cheltuielile de cultură şi reparaţiile de
întreţinere, întocmai ca şi uzufructuarul (art. 753 NCC). Dreptul de uz şi
cel de abitaţie, se exercită şi se stinge, în acelaşi mod ca şi uzufructul
(art.754 NCC).

Test de autoevaluare 9.1 – Scrieţi răspunsul în spaţiul liber din chenar.

2. Definiţi dreptul de uz şi dreptul de abitaţie.

Răspunsul la test se găseşte la pagina 109.

104
Drept Civil III. Drepturi Reale
 Dreptul de uz, dreptul de abitație şi dreptul de servitute

9.2 Dreptul de servitute

9.2.1 Consideraţii generale

Servitutea este sarcina care grevează un imobil, pentru uzul sau
utilitatea unui alt proprietar (de exemplu, să presupunem că un fond nu are
cale de acces facilă ceea ce incomodează exploatarea sa; o servitute de
trecere asupra fondului învecinat rezolvă problema, exploatarea primului
fond devenind normală).
Definiţia Definiţie. Dreptul de servitute este dreptul real, perpetuu şi indivizibil
dreptului de constituit asupra unui imobil numit fond aservit sau dominat pentru uzul
servitute şi utilitatea altui imobil numit fond dominant, imobile care aparţin unor
proprietari diferiţi. Servitutea se poate constitui în temeiul unui act juridic
ori, prin uzucapiune.
Sediul materiei, acestui dezmembrământ al dreptului de proprietate
privată îl constituie prevederile art.755-772 NCC.
Evoluţia istorică a servituţilor, scoate în evidenţă faptul că acestea au
fost menţionate pentru prima oară în dreptul roman. Normele dreptului
roman suprapuneau mai multe drepturi de natură diferită asupra aceluiaşi
bun, pentru a-i spori posibilităţile de exploatare. Dreptul roman cunoştea
distincţia dintre servituţile personale şi cele prediale; aşadar servituţile
erau drepturi asupra unui lucru al altuia (praedium serviens), stabilite în
profitul unei persoane (praedium dominans), sau al unui fond.
Înainte de a deveni urbane ele au fost prin excelenţă rurale (servitutes
prediorum rusticorum). Cele mai importante au fost cele relative la apă:
apeduct, apa din fântână, adăpătoare, etc.
Începând cu sec.al XVI-lea s-a reluat regula romană, adăugându-se
însă unele drepturi senioriale cum ar fi corvezile şi dijmele care se
deosebeau de servituţile reale deoarece erau servituţi personale. Servituţile
personale au fost abolite prin Codul civil francez de la 1804 şi Codul civil
român de la 1864.

9.2.2 Caracterele juridice, termenul şi clasificarea servituţilor

Pentru o mai amplă înţelegere teoretică a servituţilor, am considerat
deosebit de util ca în continuare, să efectuăm o prezentare succintă a
caractererelor juridice specifice, precum şi câteva precizări referitoare la
termenul de exercitare sau la clasificarea lor.
Caracterele Astfel, caracterele juridice specifice dreptului de servitute sunt:
juridice ale a) servitutea este un drept real imobiliar. Servitutea nu crează un
servituţilor raport juridic între o persoană anume şi o altă persoană anume, ci între
proprietari actuali. Servitutea existentă va subzista în acelaşi fel şi în cazul
în care proprietatea va fi vândută. Dreptul de servitute este considerat ca un
dezmembrământ al proprietăţii deoarece într-o anumită măsură fondul
aservit este lipsit de plenitudinea prerogativelor sale în profitul fondului
dominant. Este un drept real imobiliar, deoarece ea se constituie în mod
obligatoriu numai în folosul, respectiv sarcina, unor bunuri imobile prin
natura lor (nu va putea fi constituită asupra arborilor, nici asupra imobilelor
prin destinaţie şi nici asupra altei servituţi). De asemenea, servituţile se pot
constitui şi în vederea unei utilităţi viitoare. Obiectul lor trebuie să fie unul
corporal;

105
Drept Civil III. Drepturi Reale
 Dreptul de uz, dreptul de abitație şi dreptul de servitute

b) servitutea este o sarcină reală impusă fondului aservit.

Proprietarul fondului dominat (aservit), trebuie să suporte o sarcină care,
corespuzător, se află în patrimoniul proprietarului fondului dominant (un
drept real), sarcina fiind impusă unui bun, nu unei persoane. Facem
precizarea că în cazul servituţii de trecere, aceasta poate fi răscumpărată de
proprietarul fondului aservit dacă există o disproporţie vădită între
utilitatea care o procură fondului dominant şi inconvenientele sau
deprecierea provocată fondului aservit;
c) servitutea este perpetuă, întrucât ea există atâta timp cât există cele
două fonduri, dar şi situaţia care a determinat constituirea ei. Sub condiţia
notării în cartea funciară, servitutea constituită se transmite dobânditorilor
subsecvenţi ai fondului aservit [art. 759 alin.(2) NCC]. Desfiinţarea ei este
posibilă, deoarece servituţile sunt create prin voinţa proprietarilor, iar ceea
ce a fost creat prin voinţă, poate fi desfiinţat tot prin voinţă. Perpetuitatea
servituţii, rezultă din caracterul său accesoriu, în sensul că ea este legată de
fondul dominant fiind, în principiu, perpetuă ca şi acest fond;
d) servitutea este indivizibilă, ceea ce înseamnă că de ea se bucură
întregul fond dominant şi grevează în întregime fondul aservit. Dacă bunul
imobil respectiv ar aparţine mai multor proprietari (coproprietate),
servitutea nu se poate constitui asupra acelui bun decât cu consimţământul
unanim al titularilor. Dacă fondul dominant se împarte, servitutea va putea
fi exercitată pentru folosinţa şi utilitatea fiecărei părţi, fără ca situaţia
fondului aservit să poată fi agravată. Dacă fondul aservit se împarte,
servitutea se poate exercita, pentru uzul şi folosinţa fondului dominant, pe
toate părţile rezultate din împărţire;
e) servitutea este inalienabilă, deoarece nu poate fi înstrăinată,
urmărită sau ipotecată independent de fondul al cărui accesoriu este, ea
transmiţându-se o dată cu fondul. În consecinţă, nu este posibil ca o
servitute să fie vândută, sechestrată sau ipotecată.
Termenul Referitor la termenul servituţilor, dispoziţiile Noului Cod civil nu
servituţilor prevăd o durată imperativă de exercitarea a lor însă, limita de timp, poate fi
menţionată de către părţi în actul de constituire. Chiar şi dispoziţiile art.
770 alin.(1) lit. c) din NCC, prevăd că una din cauzele de stingere a
servituţilor poate fi şi „ajungerea la termen”.
Clasificarea În ceea ce priveşte clasificarea servituţilor, trebuiesc avute în vedere
servituţilor criteriile stabilite de prevederile Noului Cod civil. Ca atare, servituţile se
pot clasifica astfel:
a) servituţile aparente şi neaparente (art. 760 NCC). Servituţile
aparente sunt acelea a căror existenţă este atestată de un semn vizibil de
servitute (o uşă, o fereastră, un apeduct). Servituţile neaparente sunt acelea
a căror existenţă nu este atestată de vreun semn vizibil de servitute
(servitutea de a nu construi, ori de a nu construi peste o anumită înălţime);
b) servituţile continue şi necontinue (art. 761 NCC). Servituţile
continue sunt acelea al căror exerciţiu este sau poate fi continuu fără a fi
necesar faptul actual al omului (servitutea de vedere, servitutea de a nu
construi). Servituţile necontinue sunt acelea pentru a căror existenţă este
necesar faptul actual al omului (servitutea de trecere cu piciorul ori cu
mijloace de transport);
c) servituţile pozitive şi negative. Servituţile pozitive sunt acelea prin

106
Drept Civil III. Drepturi Reale
 Dreptul de uz, dreptul de abitație şi dreptul de servitute

care proprietarul fondului dominant exercită o parte din prerogativele

dreptului de proprietate asupra fondului aservit (servitutea de trecere pe un
anume teren). Servituţile negative sunt acelea prin care proprietarul
fondului aservit este obligat să se abţină de la exercitarea unora dintre
prerogativele dreptului său de proprietate (servitutea de a nu construi).

9.2.3 Exercitarea dreptului de servitute

După cum am mai amintit în rândurile anterioare, dreptul de servitute
reprezintă o sarcină reală impusă asupra unui imobil pentru uzul şi
utilitatea unui alt imobil vecin având alt proprietar. Spre deosebire de
celelalte dezmembrăminte ale dreptului de proprietate privată, servitutea
reprezintă o simplă limitare a dreptului de proprietate, o îngrădire efectivă
înexercitarea dreptului său, de către un titular. Însă, înainte de toate, este
foarte util să distingem între drepturile şi obligaţiile proprietarului fondului
dominant (A), respectiv, drepturile şi obligaţiile proprietarului fondului
aservit (B).
A) Drepturile şi obligaţiile proprietarului fondului dominant.
Drepturile proprietarului fondului dominant sunt următoarele:
- dreptul de a se folosi de servitute numai în conformitate cu actuluide
constituire, fără a face vreo schimbare împovărătoare pentru fondul
aservit;
- dreptul de a exercita şi o servitute accesorie, dacă exercitarea servituţii
principale o impune;
- dreptul de a exercita o acţiune în justiţie specifică acestei materii, prin
care se apără dreptul de servitute, anume acţiunea confesorie de servitute;
- dreptul de a exercita împotriva proprietarului fondului aservit şi o
acţiune contractuală, în măsura în care servitutea a fost constituită prin
convenţie;
Obligaţia principală a proprietarului fondului dominant, de care
acesta este ţinut indiferent de modul în care s-a constituit servitutea, este
aceea de a efectua, pe cheltuiala sa, toate lucrările necesare pentru
exercitarea dreptului de servitute. Este însă posibil ca în actul de
constituire a servituţii să se prevadă că aceste cheltuieli sau o parte din ele
să fie suportate de proprietarul fondului aservit. Dacă de conservarea
servituţii beneficiază ambii proprietari, acele cheltuieli le revin în mod
proporţional cu avantajele pe care le obţin şi în măsura în care lucrările
efectuate sunt necesare. O altă obligaţie a proprietarului fondului
dominant, este aceea că nu poate agrava situaţia fondului aservit şi nu
poate produce prejudicii proprietarului fondului aservit prin exercitarea
servituţii.
B) Drepturile şi obligaţiile proprietarului fondului aservit
Doar dacă are un interes serios şi legitim, proprietarul fondului aservit
are dreptul să schimbe locul prin care se exercită servitutea în măsura în
care exercitarea sa rămâne la fel de comodă pentru proprietarul fondului
dominant.
De asemenea, proprietarul fondului aservit are dreptul de a exercita
anumite acţiuni în justiţie şi anume:
- acţiunea negatorie (de ex., atunci când proprietarul fondului dominant
continuă să exercite servitutea, deşi a intervenit o cauză de stingere a

107
Drept Civil III. Drepturi Reale
 Dreptul de uz, dreptul de abitație şi dreptul de servitute

acesteia);
- acţiunea posesorie (prin care se solicită să se înlăture tulburarea ce i se
aduce de o persoană care pretinde a exercita o servitute);
- acţiunile personale ce izvoresc din actul juridic de constituire a servituţii.
Proprietarul fondului aservit are obligaţia să se abţină de la orice act
care limitează ori împiedică exerciţiul servituţii.
Dacă prin actul juridic constitutiv s-a stabilit obligaţia pentru
proprietarul fondului aservit de a face unele cheltuieli pentru folosirea şi
păstrarea servituţii, există posibilitatea de a fi exonerat de această sarcină,
prin renunţarea la dreptul de proprietate asupra fondului aservit, în
favoarea proprietarului fondului dominant.

9.2.4 Stingerea servituţilor

Îngrădirea sau limitarea dreptului titularului dreptului de proprietate a
fondului aservit, realizată prin intermediul servituţilor potrivit normelor
Noului Cod civil, se poate stinge ori răscumpăra în anumite condiţii. De
asemenea, am mai amintit faptul că în caz de împărţire a fondurilor,
situaţia exercitării servituţilor nu poate fi modificată decât dacă
proprietarul fondului dominant poate agrava situaţia fondului aservit. De
aceea, prevederile art. 770 din NCC, evocă două căi de stingere a
servituţilor, una principală şi cealaltă excepţională. Stingerea servituţilor
se va face în mod imperativ prin radierea lor din cartea funciară.
De aceea, putem reţine că potrivit alineatului (1) al textului amintit,
servituţile se sting pe cale principală, pentru una din următoarele cauze:
a) prin consolidare, atunci când ambele fonduri ajung să aibă acelaşi
proprietar;
b) prin renunţarea proprietarului fondului dominant;
c) prin ajungerea la termen;
d) prin răscumpărare( în cazul servituţilor de trecere);
e) prin imposibilitatea definitivă de exercitare;
f) neuzul timp de 10 ani;
g) dispariţia oricărei utilităţi a acestora.
Pe cale excepţională, potrivit alineatului (2) al art. 770 NCC,
servitutea se poate stinge, prin exproprierea fondului aservit, dacă
servitutea este contrară utilităţii publice căreia îi va fi afectat bunul
expropriat.

Test de autoevaluare 9.2 – Scrieţi răspunsul în spaţiul liber din chenar.

1. Care sunt criteriile stabilite de prevederile Noului Cod civil pentru
clasificarea servituţilor?

Răspunsul la test se găseşte la pagina 109.

Am ajuns la sfârşitul Unităţii de învăţare Nr. 9.

În loc de
rezumat
Vă recomand să faceţi o recapitulare a principalelor subiecte prezentate
în această unitate şi să revizuiţi obiectivele precizate la început.

108
Drept Civil III. Drepturi Reale
 Dreptul de uz, dreptul de abitație şi dreptul de servitute

Este timpul pentru întocmirea Lucrării de verificare Unitate de învăţare

Nr. 9 pe care urmează să o transmiteţi cadrului didactic.

Lucrare de verificare Unitate de învăţare Nr. 9

1. Prezentaţi exercitarea dreptului de servitute.

Răspunsurile şi comentariile la testele de autoevaluare

Răspuns 9.1
1. Dreptul de uz, reprezintă acel drept real care conferă titularului
atributele de posesie şi folosinţă asupra unui bun proprietatea altuia, dar
numai pentru nevoile proprii şi ale familiei sale.
Dreptul de abitaţie este un drept real imobiliar care are ca obiect o
locuinţă şi conferă titularului său posesia şi folosinţa acelei locuinţe, pentru
el, familia sa şi alte persoane pe care le are în întreţinere.
Răspuns 9.2
1. Criteriile stabilite de prevederile Noului Cod civil pentru clasificarea
servituţilor sunt:
a) servituţile aparente şi neaparente (art. 760 NCC);
b) servituţile continue şi necontinue (art. 761 NCC);
c) servituţile pozitive şi negative.

Bibliografie Unitate de învăţare Nr. 9

 G. Boroi, C.A. Anghelescu, B. Nazat, Curs de drept civil.

Drepturile reale principale, Ed. Hamangiu, București, 2013;
 C. Bîrsan, Drept civil. Drepturile reale principale. Ediție revizuita,
Ed. Hamangiu, București, 2015;
 Iosif R. Urs, Petruța-Elena Ispas, Drept civil. Drepturile reale
principale, Ed. Hamangiu, București, 2013;
 A. Stoica, Drept civil. Drepturile reale. Note de curs- Spete- Grile,
Ed. ProUniversitaria, București, 2014.

109
Drept Civil III. Drepturi Reale