Universitatea Tehnică de Constructii București

Facultatea de Constructii civile,Industrial si Agricole

Inginerie si management in constructii

Proiect
Evaluarea proprietatilor imobiliare
 Memoriu tehnic

➢ Prezentarea terenului

Imobilul se afla amplasat in municipiul Brasov, pe strada Podului lui Grid, nr.
F.N , apartinand administrativ teritorial de municipiul Brasov. Suprafata
terenului INTRAVILAN este de 4306 m2. In circumferinta terenului se afla
urmatoarele facilitate:
Distanta pana la Coresi Shopping Center – 6,9 – 8,4 km
Distanta pana la AFI Brasov – 4,2 – 4,7 km
Distanta pana la Centrul Orasului Brasov – 3,0 – 4,0 km
Proprietatea imobiliare dispunde de o suprafata totala de 4306 m2.
P.O.T.- 40%( Procentul de ocupat)
C.U.T.- 1,2%( Coeficentul de utilizare a terenului)
Regim maxim de intaltime – P+2E

➢ Scopul immobilului este de locuinta pentru viata de zii de zii.

➢ Obiectivele care trebuie atinse sunt:

▪ Imobilul trebuie sa fie categorizat drept o casa pasiva

▪ Spatiul disponibil sa fie utilizat cat mai economic si util
▪ Realizarea unui garaj in care sa poata incapea 2 autovehicule
▪ Realizarea unui gard din mozaic
▪ Montarea unor panouri solare

• Riscurile care pot aparea in cadrul proiectului sunt:

▪ Riscul de incendiu
▪ Riscul de necesarul de materiale insufficient
▪ Riscul de seism

Capitolul I – cheltuieli pentru obtinerea si amenajarea terenului:

1.1. Obtinerea terenului

Pretul terenului este de 236.825€ (55€/m2 ) + Taxa de intocmire a actelor 360€

( 1.800 lei ).

1.2. Amenajarea terenului.

1. Curatare teren greblare si stranger vegetatie – 6 lei/mp

6*4.306 = 5.500€ ( 27.500 lei)

2. Defrisare copaci/arbusti – 10lei/mp

10*4.306= 8.700€ ( 43.060 lei )

Total =70.000lei(14.200€)

Capitolul II – cheltuieli pentru asigurarea utilitatilor necesare

obiectivului

2.1 Bransament canalizare si apa

Pret integral 12.000 ( 2.600€)

2.2 Bransament electric

Pret integral 9.000 lei ( 1.800€)

2.3 Bransament gaze

 Pret integral 8.500 ( 1.700€)

Total = 29.500 lei (6.100€)

Capitolul III- Cheltuieli pentru proiectare si asistenta tehnica

3.1 studii teren

Pret integral 10.000 lei (2.000€)

3.2 taxe pentru obtinerea de avize si acorduri

• Aviz salubritate – 70 lei

• Taxa de ridicare a molozului – 260 lei/mc
• Aviz TransGaz - 750 lei
• Aviz mediul – 100 lei
• Aviz curent electric – 100 lei
• Aviz companie apa – 200 lei
• Aviz gaze naturale – 350 lei
• Taxa primarie – 1.500 lei
• Taxa certificate de urbanism – 16.60+0.01*3.306 = 49,68 lei

3.3 Proiectare si inginerie

Proiectare

https://idealproiect.com/preturi-proiectare-constructii/

3.4. Organizarea procedurilor de achizitie.

Achizitia este directa.

3.5 Consultata

• Consultata juridica- 300lei/h-= 300*2=600 lei

• Consultata tehnica – 1000 lei/3h

Preturi – ARHITECTURALIA

Total=8.345€~8.500€(42.000lei)

Capitolul IV - Cheltuieli pentru investiţia de bază (lucrări de

construcţii şi instalaţii):

4.1 Lucrari de contructii

Sapatura – Pretul unei sapaturi este de 160lei/mp, pretul varianza in

functie de teren si vrom aproxima la 180 lei/mp.

180 lei/mpc*320=57.600lei (11.800€)

Fundatie – Pretul fundatiei se calculeaza 700 lei/mp in acest pret este

inclus sudarea hidroizolației și montarea unei izolații de 20 cm.

700lei/mp*450=315.000 lei(65.000€)
Inchideri – Prin inchideri ne referim la termoizolarea cladiri,
geamuri, usi si la executia acoperisului.
• Termoizolatie – 95 lei/mp *320 = 30.400 lei( 6.200€)
• Geam termopan – 1.190 lei/buc*22=26.200(5.400€)
• Usa termopan – 2.399 lei/buc*4= 16.800 (3.400€)
• Usa lemn masiv- 5.399 lei/buc*1= 5.399(1.100€)

Total = 79.000 lei ( 16.000€)

(in acest pret este cuprins transport/montaj)

Zidărie - zidărie face referire la ridicarea construcțiilor cu ajutorul unor

materiale specifice, de obicei cărămidă și mortar, dar in acest caz vom opta
pe pereți din beton carora li se va adauga un dublu strat de termoizolație

• Beton C16/20 – 435 lei/mc*200mc=87.000lei (17.700€)

• Manopera beton – 95 lei/mc*200mc=19.000lei(3.900€)
Total = 106.000~110.000lei(22.500€)

Structură de rezistență – cladirea pe care o vom constructii va fi

structura in cadre (facuta din grinzi si stalpi)

• Beton C25/30 – 550 lei/mc*120mc= 66.000 lei (13.500€)

• Manopera beton – 95 lei/mc*120mc=11.400lei(2.350€)
• Armatura BST500c (stalp) – 82 lei/buc*110 buc
 =9.020lei~9.100lei(1.900€)

• Manopera armare = 8lei kg/ml*4.900 kg/ml

= 40.000 lei (8.700€)
• Manopera cofrare= 45lei/mp * 80mp=3.600lei(750€)
• Armatura BST500c (grindă) – 61lei/buc*120 buc
= 7.320lei~7400lei(1.550€)
• Manopera armare = 8lei kg/ml*4.000 kg/ml
= 32.000 lei (6.500€)
• Manopera cofrare= 45lei/mp * 120mp=5.400lei(1.100€)
• Armatura BST500c (placă) – 44 lei/bucu*160 buc
=7.040lei ~ 7.100lei(1.450€)
• Manopera armare = 8lei kg/ml*4.550kg/ml
= 36.200 lei (7.500€)
• Manopera cofrare= 45lei/mp * 180mp=8.100lei(1.650€)
• Plăci cofraj – 125lei/buc*100=12.500lei (2.500€)
• Prindere cofraj – pretul variaza si este greu de prezis asa
ca vom atribui suma de 10.000lei

Total =243.400 lei~245.000 lei (50.000€)

https://mathaus.ro/p/otel-beton-b500c-bara-striat-%C3%B8-16-mm-12-
m/000000000010401710?gad_source=1&gclid=CjwKCAiA1fqrBhA1EiwAMU5m_z1e_koEdpiXOBy6kcTAj
3TxgM2U-yTZID1Xc2Ciqx0vLfEhQBvv6xoCDcMQAvD_BwE
https://mathaus.ro/p/otel-beton-b500c-bara-striat-%C3%B8-14-mm-12-
m/000000000010401711?gad_source=1&gclid=CjwKCAiA1fqrBhA1EiwAMU5m_zMbSHUkDN0w3WeKP
8gs1x05y-iUuXvM2gw6gkvPededd-GgBSh5YxoC37kQAvD_BwE
https://mathaus.ro/p/otel-beton-b500c-bara-striat-%C3%B8-12-mm-12-m/000000000010401550
https://mathaus.ro/p/panou-galben-cofraje-2000-x-500-x-21-
mm/000000000010307057?gad_source=1&gclid=CjwKCAiA1fqrBhA1EiwAMU5m_y5HbufH3WyzrINajF-
ABpeAQHEqQCjmOJztMCA_RdlgYjUeBdIq3BoCRl8QAvD_BwE

4.2 Lucrari de instalații

Încălzire- in cazul prezentat locuinta va avea incalzire prin pardoseala

Oferta prezentata mai sus este pe un singur etaj casa avand 2 etaje pretul acesteia
se va inmulti cu 2. In final vom avea un Total=30.700€.(152.000lei)
 Lucrari de instalatii sanitare- locuinta va fii dotata de 4 bai dintre care
2 vor fii de serviciu si 2 vor fii de uz personal.
• Vas WC + Montaj 4 buc*1.100lei=4.400 lei (900€)
https://itiles.ro/vas-wc-suspendat-rimless-hidra-tour-capac-soft-
close.html?gad_source=1&gclid=CjwKCAiA1fqrBhA1EiwAMU5m_6qIey0xP1M
Uyh9k294R2MZ7SNVLpFdDKRtud4FYUA_wIy-lfvltNxoCk4cQAvD_BwE

• Centrala termina+racordare - 6.000 lei (1.250€)

https://www.quickshop.ro/centrala-termica-pe-gaz-in-condensare-daikin-
d2cnd035a1a-pentru-preparare-acm-si-incalzire-35-kw-
p11551?gad_source=1&gclid=CjwKCAiA1fqrBhA1EiwAMU5m_wG6pRy4sWB
vUpRMKmo2nI45O5cbjKowoF_FDN6l9GWElWDnIJLv2xoClOgQAvD_BwE

• Montaj bazin apă – 600 lei ( 125€)

• Montaj dus Walk-in – 1.200 lei*2=2.400lei(490€)
• Montaj baterii baie – 400 lei * 4 = 1.600lei (325€)
• Montaj baterii bucatarie – 300*2=600(125€)
• Montaj bideu- 750*2=1.500lei(300€)

Total- 17.100lei(3.500€)

Lucrari de instalatii termice:

• Realizare instalatie electrica- 900lei/camera*16=12900 lei
(2.800€)
• Montaj tablou electric – 200lei/buc(41€)
• Montaj tablou siguranta- 80lei/buc*2=160lei(33€)
• Montaj corpuri de iluminat- 250lei/buc*16=4.000(865€)
• Montaj prize/intrerupatoare- 35lei/buc*80=2.800lei (570€)
Total-20.060(4.100€)

Total pret instalatii- 189.160 lei

Amenajari interioare

• Hol intrare

Dulap+montare interfor =6.000 lei(1.250€)

 • Grup sanitar parter

Mobilă baie= aproximativ 10.000 lei(2.100€)

Faianță+gresie = 7.500lei(1.525€)
Total=17.500lei(3.625€)
• Camera tehnică parter

Pret mobilier=9.000lei(1.830€)
Pret masini de spalat= 5.000 lei (1.020€)

Total=14.000lei(2.850€)

• Bucatarie

Pret mobilier=
12.000lei(2.450€)

Gresie+faianta=10.000 lei
(2.000€)

Total=22.000lei(4.450€)
 • Living room

Colțar- 3.900lei(800€)
Semineu fake – 4.200(855€)
Perete geam – 12.000 lei(2.450€)
Masa de cafea - 2.000 lei (400€)
Total-22.100 lei(4.500€)
 • Birou

asa lemn masiv – 7.000 lei(1.420€)

televizon-4.900 lei(1.000€)
scaun birou- 1.700lei(350€)

Total- 13.600lei(2.760€)
 • Dormitor – Etaj 1

Pat matrimonial – 2.600lei(530€)

Mobilier dormitor- 4.500lei(920€)
Parchet – 3.200lei(650€)

Total-10.300lei(2.100€)
 • Dormitor oaspetii -etaj 1

Pat matrimonial – 2.000lei(410€)

Parchet- 2.000lei(410€)
Mobilier- 4.000lei (820€)

Total- 8.000lei(1650€)
 • Baie serviciu parter

Wc+bideu+ghiuveta si suport-7.500lei(1.500€)
Gresie+faință- 6.000lei(1.200€)
Total-13.500lei(2.700€)
 • Grup sanitar – etaj 1

Cada+cabina dus walk-in – 10.000lei(2.000€)

Gresie+faianță- 7.500lei(1.500€)
Ghiuveta+wc +bideu- 8.000lei(1.625€)

Total- 25.500lei(5.200€)
 • Baie serviciu – etaj 1

Wc+ghiuveta+bideu – 5.000lei(1.000€)
Faianta+gresie- 4.000lei(820€)

Total-9.000lei(1.820€)
 • Home cinema- etaj 1

Proiector- 12.000lei(2.500€)
Scaune cinema – 7.000lei (1.450€)
Izolatie fonica- 15.000lei (3.000€)
Sistem in caz de incendiu- 5.000lei(1.000€)
System audio sorounded- 6.000lei(1.200€)

Total-45.000lei(9.200€)
• Scara

Pret amenajare scara 25.000lei(5.000€)

• Hol- etaj 1

Amenajare hol- 20.000lei(4.000€)

Total-45.000lei(9.200€)

Total amenajari interioare-261.000lei(53.000€)

Amenajari exterioare

• Terasa+piscină
Sapatura piscina+turnat beton
–30.000lei(6.000€)
Strat de hidroizolatie
-2.000lei(400€)
Gresie piscina- 5.000lei(1.000€)
Gresie+parchet terasa
-7.000lei(4.200€)

Total-44.000lei(9.000€)

2
• Balcon etaj

Aproximativ 25.000lei(5.000€)

Total amenajari exterioare – 69.000lei(14.000€)

TOTAL AMENJARI- 338.000LEI(68.600€)
Capitolul V-comisioane,taxe,cote legale,costuri de finantare

Total cheltuieli= 236.825€ (teren)+ 300,675€(costuri ridicare)

= 537.500€(2.650.000lei)

1%*537.500=5.375€(26.500lei)
(costulcreditului=finantare proprie)
• Inspector de stat in constructii
0.5%*537.500€=2.700€(13.300lei)

• Cheltuieli neprvăzute si diverse

Container birou- 20€/zi*200zile=4.000€(20.000lei)
Container grup sanitar- 25€/zi*200=5.000€(25.000lei)
Certificate energetic : 200€(1.000lei)
Organizare santier (3% din investitie):
3%*537.500€=16.125€(80.000lei)
Apa/energie-1.500€(7.500lei)
Diriginte santier: 1.000€*7= 7.000€(35.000lei)

Total=41.900€~42.000€(210.000lei)
Capitolul VI-cheltuieli pentru probe tehnologice,probe si teste
la beneficiar

• Pregatire personal de exploatare: nu este cazul

• Probe tehnologice si teste
Expertiza tehnica = 4.000lei
Verificare instalatie de protectie impotriva trasnetului: 250 lei
Verificare pentru rezistenta de dispersie a prizei in pamant:
300lei

Total= 4.550lei(930€)

Capitolul VII- indicatori privind costul obiectivului

• Valoarea constructiei in mp:

VTC= 537.500€(2.650.000lei)
VTC/STC= 537.500€/320mp=1.680€/mp(8.300lei/mp)
VTC=valoarea totala a constructiei
STC= suprafata totala constructive =320mp

• Valoarea utila a constructiei:

VTC/SU= 537.500€/4.306=125€(620lei)
• Valoarea investitiei:

VTC/STC= 550.000€/320=1.720€(8.500lei)

Denumire capitol Valoare lei Valoare €

Capitolul I – cheltuieli pentru obtinerea si 70.000 lei 14.200€
amenajarea terenului
Capitolul II – cheltuieli pentru asigurarea 29.500 lei 6.100€
utilitatilor necesare obiectivului
Capitolul III- Cheltuieli pentru proiectare si 42.000 lei 8.500€
asistenta tehnica

Capitolul IV - Cheltuieli pentru investiţia de bază 1.160.800 lei 235.450€

(lucrări de construcţii şi instalaţii):
Capitolul V-comisioane,taxe,cote legale,costuri de 210.000 lei 42.000€
finantare
Capitolul VI-cheltuieli pentru probe 4.550 lei 930€
tehnologice,probe si teste
la beneficiar

Total 2.650.000lei 537.500€

B-piese desenate