Una din ngrdirile dreptului unui proprietar de a-i alege contractantul in

cazul unui contract de vnzare o reprezint dreptul de preempiune, drept

potestativ prin excelen ce are ca obiect nu prerogativele directe asupra unui
bun (cum este cazul drepturilor reale) i nici prerogativele contra unui alt subiect
de drept (cum este cazul drepturilor de crean) ci o abstraciune 1. Drepturile
potestative confera titularilor lor posibilitatea de a interveni intr-o situaie juridic
existent, cu scopul de a o modifica, stinge sau pentru a crea o noua situaie
juridic, printr-o activitate proprie, unilateral 2. In cazul drepturilor de
preempiune, aceast posibilitate de a interveni ntr-o situaie juridica existent
se traduce, n mod concret, n posibilitatea preemptorului de a interveni printr-un
act unilateral, direct, fr autorizarea unei instane de judecat, atunci cnd
bunul asupra cruia avea un drept de prioritate la cumparare (conferit prin
convenia prilor i avand numele de drept de preferin, obiect al pactului de
preferin, sau conferit de lege n mod imperativ - un veritabil drept de
preempiune3) a fost vandut unui ter, prin aceasta intervenie desfiinnd (prin
anulare) contractul ncheiat de vnztor cu terul, ulterior substituindu-se n locul
acestuia din urma4, cu respectarea preului cerut de vnztor n contractul
desfiinat. Acestea fiind spuse, putem concluziona c dreptul de preempiune
este un drept cu sorgintea n norme legale imperative, exercitarea dreptului este
condiionat de intenia proprietarului de a vinde bunul cu privire la care legea
impune acest drept iar preul pe care preemptorul trebuie s l achite este egal
cu cel cerut de vnztor celorlali posibili cumprtori. De asemenea, trebuie
menionat c dreptul de preempiune se aplic doar instrinrilor cu titlu oneros
ce nu au caracter intuitu personae5, adic sa nu fi fost determinant la incheierea
contractului consideraia persoanei contractantului (n principiu, s nu fi fost
vorba de un contract de o liberalitate - donaie, legat .a.m.d.).
O dat cu inserarea n Noul Cod Civil (art. 1.371 6) a posibilitii ncheierii unui
contract de vnzare sub condiie suspensiv cu un ter, contract al crui obiect e
1 prof. univ. dr. Dan Chiric, ,,Contracte speciale civile i comerciale'', Editura
Rosetti, 2005, Colecia ,,Biblioteca universitar de drept'', pg. 107.
2 Ionel Reghini, ,,Consideraii privind drepturile potestative'', ,,Pandectele
Romne'', nr. 4/2008, pg. 236
3 Adina Folti, ,,Dreptul de preempiune'', Editura Hamangiu, 2011, pg. 6-7
4 prof. univ. dr. Dan Chiric, ,,Dreptul de preempiune n Noul Cod Civil'', pg. 2-3
5 prof. univ. dr. Dan Chiric, ,,Contracte speciale civile i comerciale'', Editura
Rosetti, 2005, Colecia ,,Biblioteca universitar de drept'', pg. 108
6 ,,Vanzarea bunului cu privire la care exist un drept de preempiune legal sau
convenional se poate face ctre un ter numai sub condiia suspensiv a
neexercitrii dreptului de preempiune de ctre preemptor''
Pagina | 1

bunul asupra cruia exist un drept de preempiune legal, a fost nlturate orice
dubii privind aceasta operaiune juridic. Una ns din provocrile aduse este
aceea de a delimita exact ce cuprinde sfera de aciune a art. 1.371 i cum poate
fi folosit n avantajul vnzatorului, respectiv al preemptorului. Voi aborda acest
articol din Noul Cod Civil din perspectiva posibilitii de a face o ofert de
cumparare cu rezerve unui ter, rezerva constnd n posibilitatea cumprtorului
de a nu mai vinde bunul dac preemptorul decide s i exercite dreptul de
preempiune. Personal consider c raspunsul cel mai potrivit este ,,Depinde.'' i
asta deoarece situaia poate fi privita din mai multe unghiuri, pe de-o parte din
perspectiva libertaii contractuale a vnzatorului i pe de alt parte din
perspectiva valabilitii ofertei fcute cu rezerva specificat mai sus.
Raiunea din spatele art. 1.731, NCC, este una simpl: proprietarul bunului i
cumprtorul se angaeaz reciproc s vnd i s cumpere bunul supus dreptului
de preempiune, sub condiia ca preemptorul s nu i exercite dreptul de a se
substitui. Aceast reglementare reprezint i un mecanism de eviciune a
posteriori a unui contract7, acest lucru susinndu-se i de autori de doctrin
francez (de exemplu Corinne Saint-Alary-Houin 8). Lucrurile se complic atunci
cnd se adaug o alt rezerv ofertei i anume posibilitatea vnzatorului ca n
cazul n care preemptorul dorete s cumpere, el s nu mai vnd, adic s i
retrag voina de a vinde. Prin esena lor, drepturile de preempiune nu sunt de
natur s ngrdeasca libertatea de a vinde 9 (principiul autonomiei de voin) ci
doar libertatea de a alege contractantul (acesta este impus de lege) 10. Din acest
punct de vedere vnztorul poate s controleze tot ce are legtur cu intenia lui
de a vinde, inclusiv de a-i retrage aceast voin, de aceea nu sunt de acord cu
ideea cum c o astfel de clauz menionat n contract ar avea ca scop
mpiedicarea exercitrii dreptului de preempiune i astfel s fie incident art.
1.733, alin. (2), NCC11; este vorba doar de o intervenie a vnztorului acolo unde
chiar legea i permite sau, mai bine zis, unde legea nu i interzice, adic in sfera
libertii de a contracta, lucru susinut i de o parte importanta a doctrinei 12.
Totui, dac respectivul vnztor ar ncheia contracte succesive cu mai muli
teri, avnd ca obiect acelai bun, toate contractele coninnd rezerva aceasta i
7 Adina Folti, ,,Dreptul de preempiune'', Editura Hamangiu, 2011, pg. 63
8 citat de Adina Folti, op. cit., pg 63
9 art. 1.169: ,,Prile sunt libere s ncheie orice contracte i s determine
coninutul acestora, n limitele
impuse de lege, de ordinea public i de
bunele moravuri''.
10 prof. univ. dr. Dan Chiric, ,,Dreptul de preempiune n Noul Cod Civil'', pg. 9
11 art. 1.733, alin. (2) NCC: ,,Clauzele contractului ncheiat cu terul avnd ca
scop s mpiedice exercitarea dreptului de preempiune nu produc efecte fa de
preemptor''
Pagina | 2

de fiecare dat cnd preemptorul i exprim intenia de a cumpra la pre egal

cu cel oferit de ter, cumprtorul i retrage intenia de a vinde, i face o noua
ofert unui alt ter, consider c este un caz de abuz de drept n care este incident
art. 14, NCC13 (drept exercitat ntr-un mod excesiv i nerezonabil), mpreun cu
art. 1.733, alin. (2), NCC, deoarece mi se pare fi intenia de a mpiedica
exercitarea dreptului de preempiune de ctre preemptor i dorina de a eluda
norme legale imperative mpreun cu ordinea publica instituit de acestea.
Aadar, se poate spune c exercitarea concret a libertaii de a vinde n concurs
cu ngrdirea libertii de a-i alege partenerul contractual nstituit de
preempiunea legal este un criteriu de apreciere pn unde rezerva de care
vorbim este legal i de unde intr n ilegalitate.
Din perspectiva valabilitii ofertei ce conine rezerva asupra creia ne-am
ndreptat atenia consider c lucrurile sunt puin mai complexe. In primul rnd
oferta (policitaiune n limbajul tradiional) reprezint propunerea pe care o
persoan o face unei altei persoane sau publicului n general, de a incheia un
contract n anumite condiii i cuprinde intenia de a contracta i elementele
eseniale ale contractului 14. Notificarea facut preemptorului de ctre cumprtor
n vederea aducerii acestuia la cunotin faptul c dorete s vnd trebuie s
conin, conform art. 1.732, alin (2), NCC, ,,[...]numele i prenumele vnztorului,
descrierea bunului, sarcinile care l greveaz, termenii i condiiile vnzrii,
precum i locul unde e situat bunul''. Sintagma ,,termenii i condiiile vnzrii''
include, printre altele, i menionarea preului la care cumprtorul dorete s
vnd. Aadar, citind textele care reglementeaza oferta i textul ce reprezint
reglementarea de drept comun pentru notificarea fcut preemptorului atunci
cnd cumprtorul intenioneaz s vnd, se poate susine, la fel cum o face i
o parte din doctrina francez15 c notificarea valoreaz ofert.

- de luat cateva exemple de ce trebuie sa contina o notificare pt mai

multe tipuri de dr pr legala: inchiriere, paduri, terenuri extravilan,
petrol etc
- conditiile ofertei

12 prof. univ. dr. Dan Chiric, ,,Dreptul de preempiune n Noul Cod Civil'', pg. 9,
nota de subsol nr. 31
13 art. 14, NCC: ,,Niciun drept nu poate fi exercitat n scopul de a vtma sau a
pagubi pe altul ori ntr-un mod excesiv i nerezonabil, contrar bunei credine''
14 Liviu Pop, Ionu-Florin Popa, Stelian Ioan Vidu, ,,Tratat elementar de drept
civil.Obligaiile'', Editura Universul Juridic, 2012
15 de exemplu Jean Luc Aubrt, citat de Adina Ila, op. cit. pg. 42
Pagina | 3

- rezerva nu e buna pentru ca oferta nu e clara (de vazut conditiile

ofertei) si pentru ca valoreaza oferta cu termen deci retragerea ei dupa
acceptare nu se poate
- oferta-aceeasi forma cu a contractului:aici apar probleme si o posibil
portita de rasturnare a rationamentului
- de folosit toate sursele bibliografice, inclusiv dinca (?)
-

Pagina | 4