Sunteți pe pagina 1din 15

CAPITOLUL VIII1: Venituri din transferul proprietilor imobiliare din patrimoniul

personal
Art. 771: Definirea venitului din transferul proprietilor imobiliare din patrimoniul
personal
(1)Sunt supuse impozitrii veniturile realizate din transferul dreptului de proprietate
asupra construciilor de orice fel i terenul aferent acestora, care se nstrineaz n
termen de pn la 3 ani inclusiv, de la data dobndirii, precum i veniturile realizate
din transferul dreptului de proprietate asupra terenurilor de orice fel, fr
construcii, dobndite dup 1 ianuarie 1990.
(2)Venitul impozabil din transferul proprietilor imobiliare, cu excepiile prevzute
la alin. (3), reprezint diferena favorabil dintre valoarea de nstrinare a
proprietilor imobiliare, terenuri i/sau construcii, i valoarea de baz a acestora.
(3)Sunt exceptate de la prevederile alin. (1) aportul n natur la capitalul social al
societilor comerciale, precum si veniturile realizate din nstrinarea construciilor
de orice fel cu terenul aferent, terenurile fr construcii din intravilan i extravilan
dobndite de contribuabil prin:
a)reconstituirea dreptului de proprietate;
b)motenire sau donaie ntre rude pn la gradul al patrulea inclusiv;
c)schimb imobiliar.
(4)Valoarea de baz a bunurilor imobile prevzute la alin. (1), n funcie de
modalitatea de dobndire, se stabilete avndu-se n vedere:
a)preul de achiziie pentru bunurile imobile dobndite prin cumprare, majorat cu
5%;
b)valoarea imobilului menionat n act, dac acesta a fost dobndit prin donaie,
schimb, rent viager, dare n plat, adjudecare, contract de ntreinere, hotrre
judectoreasc etc., majorat cu 5%;
c)pentru construciile noi, costul acestora la data realizrii, dovedit prin raport de
expertiz ntocmit de un expert autorizat, n condiiile legii, la care se adaug
valoarea terenului aferent, stabilit n condiiile prezentei legi;
d)valoarea rezultat din expertizele utilizate de ctre camerele notarilor publici, la
data dobndirii imobilelor a cror valoare de baz nu se poate stabili prin
modalitile prevzute la lit. a)-c);
e)valoarea stabilit n funcie de modul de dobndire, n condiiile prevzute la lit. a)
i b), pentru terenurile situate n intravilan i extravilan, actualizat cu rata inflaiei
pe economie din ultima lun pentru care exist date oficiale comunicate de ctre

Institutul Naional de Statistic, dac la data dobndirii nu erau ntocmite expertize


de ctre camerele notarilor publici. Pentru terenurile i construciile de orice fel,
dobndite de contribuabili ntr-o modalitate din care nu rezult valoarea la care
acestea au fost dobndite, valoarea de baz este valoarea minim stabilit n prima
expertiz utilizat de camera notarilor publici n circumscripia creia se afl
terenul;
f)preul de achiziie pentru bunurile dobndite n condiiile prevzute la lit. a) sau
valoarea menionat pentru bunurile dobndite n condiiile prevzute la lit. b), la
care se adaug costul lucrrilor i serviciilor de natur s creasc valoarea
imobilului, la data efecturii acestora, dovedite prin raport de expertiz ntocmit de
un expert autorizat, n condiiile legii.
(5)Expertizele ntocmite de camerele notarilor publici vor fi reactualizate cel puin o
dat pe an i avizate de Ministerul Finanelor Publice, prin direciile teritoriale.
(6)Pierderea din transferul proprietii imobiliare reprezint pierdere definitiv a
contribuabilului.
*) A fost declarat neconstituional data intrrii n vigoare a completrii cu art. 771
prin Legea 163/2005.
(la data 26-nov-2005 Art. 77^1 din titlul III, capitolul VIII^1 atacat de (exceptie
admisa) Actul din Decizia 568/2005 )
(1)La transferul dreptului de proprietate i al dezmembrmintelor acestuia, prin
acte juridice ntre vii asupra construciilor de orice fel i a terenurilor aferente
acestora, precum i asupra terenurilor de orice fel fr construcii, contribuabilii
datoreaz un impozit care se calculeaz astfel:
(la data 31-dec-2009 Art. 77^1, alin. (1) din titlul III, capitolul VIII^1 reglementat
de partea 102 din Norme Metodologice din 2004 )
a)pentru construciile de orice fel cu terenurile aferente acestora, precum i pentru
terenurile de orice fel fr construcii, dobndite ntr-un termen de pn la 3 ani
inclusiv:
- 3% pn la valoarea de 200.000 lei inclusiv;
- peste 200.000 lei, 6.000 lei + 2% calculate la valoarea ce depete 200.000 lei
inclusiv;
b)pentru imobilele descrise la lit. a), dobndite la o dat mai mare de 3 ani:
- 2% pn la valoarea de 200.000 lei inclusiv;
- peste 200.000 lei, 4.000 lei + 1% calculat la valoarea ce depete 200.000 lei
inclusiv.

prevederi din partea 102 (Norme Metodologice din 2004) la data 31-dec-2009
pentru Art. 77^1, alin. (1) din titlul III, capitolul VIII^1
1512. Definirea unor termeni:
a) prin contribuabil, n sensul art. 771 din Codul fiscal, se nelege persoana fizic
creia i revine obligaia de plat a impozitului.
n cazul transferului dreptului de proprietate sau al dezmembrmintelor acestuia
prin acte juridice ntre vii, contribuabil este cel din patrimoniul cruia se transfer
dreptul de proprietate sau dezmembrmintele acestuia: vnztorul, credirentierul,
transmitorul n cazul contractului de ntreinere, al actului de dare n plat, al
contractului de tranzacie etc., cu excepia transferului prin donaie.
n contractele de schimb imobiliar calitatea de contribuabil o au toi copermutanii,
coschimbaii, cu excepia schimbului unui bun imobil, proprietate imobiliar, cu un
bun mobil, situaie n care calitatea de contribuabil o are numai proprietarul bunului
imobil.
n cazul transferului dreptului de proprietate prin donaie, calitatea de contribuabil
revine donatarului.
Contribuabil este i persoana fizic din patrimoniul creia se transfer dreptul de
proprietate sau dezmembrminte ale acestuia cu titlu de aport la capitalul social.
n cazul transferului dreptului de proprietate pentru cauz de moarte, prin
succesiune legal sau testamentar, calitatea de contribuabil revine motenitorilor
legali sau testamentari, precum i legatarilor cu titlu particular;
b) prin construcii de orice fel se nelege:
- construcii cu destinaia de locuin;
- construcii cu destinaia de spaii comerciale;
- construcii industriale, hale de producie, sedii administrative, platforme
industriale, garaje, parcri;
- orice construcie sau amenajare subteran ori suprateran cu caracter permanent,
pentru a crei edificare este necesar autorizaia de construcie n condiiile Legii nr.
50/1991 privind autorizarea executrii lucrrilor de construcii, republicat, cu
modificrile i completrile ulterioare;
c) prin terenul aferent construciilor se nelege terenuri-curi, construcii i anexele
acestora, conform titlului de proprietate, identificat printr-un identificator unic numrul cadastral - sau care constituie un singur corp funciar;
d) prin terenuri de orice fel, fr construcii, se nelege terenurile situate n
intravilan sau extravilan, indiferent de categoria de folosin, cum ar fi: curi,
grdini, arabil, pune, fnea, forestier, vii, livezi i altele asemenea pe care nu
sunt amplasate construcii i nu pot fi ncadrate n categoria terenurilor aferente
construciilor n nelesul lit. c);
e) prin transferul dreptului de proprietate sau al dezmembrmintelor acestuia se
nelege nstrinarea, prin acte juridice ntre vii, a dreptului de proprietate sau a
dezmembrmintelor acestuia, indiferent de tipul sau natura actului prin care se
realizeaz acest transfer: vnzare-cumprare, donaie, rent viager, ntreinere,

schimb, dare n plat, tranzacie, aport la capitalul social, inclusiv n cazul cnd
transferul se realizeaz n baza unei hotrri judectoreti i altele asemenea;
e1) nu constituie transfer impozabil constatarea prin hotrre
judectoreasc definitiv i irevocabil a dobndirii dreptului de proprietate ca efect
al uzucapiunii.
f) data de la care ncepe s curg termenul este data dobndirii, iar calculul
termenului se face n condiiile dreptului comun.
Termenul n raport cu care se calculeaz data dobndirii este:
- pentru construciile noi i terenul aferent acestora, termenul curge de la data
ncheierii procesului-verbal de recepie final, n condiiile prevzute de lege;
- pentru construciile neterminate i terenul aferent acestora, termenul se
calculeaz de la data dobndirii dreptului de proprietate sau dezmembrmintelor
sale asupra terenului;
g) data dobndirii se consider:
- pentru imobilele dobndite prin reconstituirea sau constituirea dreptului de
proprietate n baza legilor fondului funciar: Legea fondului funciar nr. 18/1991,
republicat, cu modificrile i completrile ulterioare, Legea nr. 1/2000 pentru
reconstituirea dreptului de proprietate asupra terenurilor agricole i a celor
forestiere, solicitate potrivit prevederilor Legii fondului funciar nr. 18/1991 i ale
Legii nr. 169/1997, cu modificrile i completrile ulterioare, Legea nr. 247/2005
privind reforma n domeniile proprietii i justiiei, precum i unele msuri
adiacente, cu modificrile i completrile ulterioare, data dobndirii este
considerat data validrii, prin hotrrea comisiei judeene de aplicare a legilor de
mai sus, a propunerilor fcute de comisiile locale de aplicare a acestor legi. Numrul
i data hotrrii sunt nscrise n adeverinele eliberate de comisiile locale fiecrui
solicitant ndreptit la restituire ori constituire;
- pentru imobilele atribuite, restituite, retrocedate etc. n baza legilor: Legea nr.
18/1991, republicat, cu modificrile i completrile ulterioare, Legea nr. 112/1995
pentru reglementarea situaiei juridice a unor imobile cu destinaia de locuine,
trecute n proprietatea statului, cu modificrile ulterioare, Legea nr. 10/2001 privind
regimul juridic al unor imobile preluate n mod abuziv n perioada 6 martie 1945 - 22
decembrie 1989, republicat, cu modificrile i completrile ulterioare, Legea nr.
247/2005, cu modificrile i completrile ulterioare, data dobndirii este considerat
data emiterii actului administrativ, respectiv ordinul prefectului, dispoziia de
restituire sau orice alt act administrativ n materie;
- n cazul n care fotii proprietari sau motenitorii acestora au dobndit dreptul de
proprietate prin hotrre judectoreasc, data dobndirii este considerat data
rmnerii definitive i irevocabile a hotrrii judectoreti;
- pentru imobilele dobndite cu titlu de uzucapiune, constatat prin hotrre
judectoreasc definitiv i irevocabil, data dobndirii este considerat data la
care a nceput s curg termenul de uzucapiune;
- n cazul nstrinrii unor imobile rezultate din dezmembrarea, respectiv dezlipirea
unui imobil, data dobndirii acestor imobile este data dobndirii imobilului iniial
care a fost supus dezlipirii, respectiv dezmembrrii;

- n cazul nstrinrii terenurilor alipite i ulterior dezmembrate, respectiv dezlipite,


data dobndirii este considerat data la care a fost dobndit imobilul cu suprafaa
cea mai mare din operaia de alipire;
- n cazul nstrinrii unor imobile rezultate din alipirea unora dobndite la date
diferite, impozitul se va calcula n funcie de data dobndirii parcelei cu suprafaa
cea mai mare;
- n cazul n care parcelele alipite au suprafeele egale, data dobndirii este
considerat data la care a fost dobndit ultima parcel;
- n cazul schimbului, data dobndirii imobilelor care fac obiectul schimbului va fi
data la care fiecare copermutant, respectiv coschimba, a dobndit proprietatea.
(2)Impozitul prevzut la alin. (1) nu se datoreaz n urmtoarele cazuri:
(la data 19-oct-2007 Art. 77^1, alin. (2) din titlul III, capitolul VIII^1 reglementat de
partea 102 din Norme Metodologice din 2004 )
a)la dobndirea dreptului de proprietate asupra terenurilor i construciilor de orice
fel, prin reconstituirea dreptului de proprietate n temeiul legilor speciale;
b)la dobndirea dreptului de proprietate cu titlul de donaie ntre rude i afini pn
la gradul al III-lea inclusiv, precum i ntre soi.
prevederi din partea 102 (Norme Metodologice din 2004) la data 19-oct-2007 pentru
Art. 77^1, alin. (2) din titlul III, capitolul VIII^1
1513. Nu se datoreaz impozit la dobndirea dreptului de proprietate asupra
terenurilor i construciilor de orice fel, prin reconstituirea dreptului de proprietate n
temeiul legilor speciale: Legea nr. 18/1991, republicat, cu modificrile i
completrile ulterioare, Legea nr. 1/2000, cu modificrile i completrile ulterioare,
Legea nr. 112/1995, cu modificrile ulterioare, Legea nr. 10/2001, republicat, cu
modificrile i completrile ulterioare, i orice alte acte normative cu caracter
reparatoriu.
Este exceptat de la plata impozitului transmiterea dreptului de proprietate prin
donaie ntre rude ori afini pn la gradul al III-lea inclusiv, precum i ntre soi.
Dovada calitii de so, rud sau afin se face cu acte de stare civil.
nstrinarea ulterioar a proprietilor imobiliare dobndite n condiiile prevzute la
paragrafele 1 i 2 va fi supus impozitrii, cu excepia transmiterii dreptului de
proprietate prin donaie ntre rude ori afini pn la gradul al III-lea inclusiv, precum
i ntre soi.
Face excepie de la impunere transmiterea dreptului de proprietate sau a
dezmembrmintelor acestuia pentru proprietile imobiliare din patrimoniul afacerii
definite conform pct. 41*) din normele metodologice date n aplicarea art. 48 din
Codul fiscal, acestea fiind incluse n categoriile de venituri pentru care venitul net
anual se determin pe baza contabilitii n partid simpl.
n cazul partajului judiciar sau voluntar nu se datoreaz impozit.

_________
*) A se vedea Hotrrea Guvernului nr. 84/2005, publicat n Monitorul Oficial al
Romniei, Partea I, nr. 147 din 18 februarie 2005.
(3)Pentru transmisiunea dreptului de proprietate i a dezmembrmintelor acestuia
cu titlul de motenire nu se datoreaz impozitul prevzut la alin. (1), dac
succesiunea este dezbtut i finalizat n termen de 2 ani de la data decesului
autorului succesiunii. n cazul nefinalizrii procedurii succesorale n termenul
prevzut mai sus, motenitorii datoreaz un impozit de 1% calculat la valoarea
masei succesorale.
(la data 19-oct-2007 Art. 77^1, alin. (3) din titlul III, capitolul VIII^1 reglementat de
partea 102 din Norme Metodologice din 2004 )
prevederi din partea 102 (Norme Metodologice din 2004) la data 19-oct-2007 pentru
Art. 77^1, alin. (3) din titlul III, capitolul VIII^1
1514. n cazul procedurii succesorale se aplic urmtoarele reguli:
a) finalizarea procedurii succesorale are loc la data ntocmirii ncheierii de finalizare
a succesiunii;
b) impozitul datorat va fi achitat de ctre contribuabil la data ntocmirii ncheierii
finale de ctre notarul public;
c) n situaia n care succesiunea legal sau testamentar este dezbtut i
finalizat prin ntocmirea ncheierii de finalizare a succesiunii n termen de 2 ani de
la data decesului autorului succesiunii, nu se datoreaz impozit. Nu se datoreaz
impozit nici n situaia n care, dup finalizarea succesiunii, se solicit certificat de
motenitor suplimentar i se ntocmete ncheierea final suplimentar nainte de
expirarea termenului de 2 ani;
d) n cazul finalizrii succesiunii prin ntocmirea ncheierii finale dup expirarea
termenului de 2 ani, motenitorii datoreaz impozitul de 1% prevzut n art. 771
alin. (3) din Codul fiscal;
e) n cazul n care succesiunea a fost finalizat prin ntocmirea ncheierii de
finalizare nainte de expirarea termenului de 2 ani i se solicit certificat de
motenitor suplimentar dup expirarea termenului de 2 ani, calculat de la data
decesului autorului succesiunii, motenitorii datoreaz impozit n condiiile art. 771
alin. (3) din Codul fiscal numai pentru proprietile imobiliare ce se vor declara i
meniona n ncheierea final suplimentar;
f) n cazul succesiunilor vacante i a partajului succesoral nu se datoreaz impozit;
g) impozitul se calculeaz i se ncaseaz la valoarea proprietilor imobiliare
cuprinse n masa succesoral.
Masa succesoral, din punct de vedere fiscal i n condiiile art. 771 alin. (1) i (3)
din Codul fiscal, cuprinde numai activul net imobiliar. n scop fiscal, prin activul net
imobiliar se nelege valoarea proprietilor imobiliare dup deducerea pasivului
succesoral corespunztor acestora. n pasivul succesiunii se includ obligaiile certe

i lichide dovedite prin acte autentice i/sau executorii, precum i cheltuielile de


nmormntare pn la concurena sumei de 1.000 lei, care nu trebuie dovedite cu
nscrisuri.
n cazul n care n activul succesoral se cuprind i bunuri mobile, drepturi de
crean, aciuni, certificate de acionar etc., se va stabili proporia valorii
proprietilor imobiliare din totalul activului succesoral, iar pasivul succesoral se va
deduce din valoarea bunurilor mobile, respectiv imobile, proporional cu cota ce
revine fiecreia din categoriile de bunuri mobile sau imobile.
Dup deducerea pasivului succesoral corespunztor bunurilor imobile, din valoarea
acestora se determin activul net imobiliar reprezentnd baza impozabil;
h) n cazul n care procedura succesoral se finalizeaz prin hotrre
judectoreasc, se aplic dispoziiile pct. 1517 paragraful 6 din prezentele norme
metodologice.
(4)Impozitul prevzut la alin. (1) i (3) se calculeaz la valoarea declarat de pri n
actul prin care se transfer dreptul de proprietate sau dezmembrmintele sale. n
cazul n care valoarea declarat este inferioar valorii orientative stabilite prin
expertiza ntocmit de camera notarilor publici, impozitul se va calcula la aceast
valoare.
(la data 19-oct-2007 Art. 77^1, alin. (4) din titlul III, capitolul VIII^1 reglementat de
partea 102 din Norme Metodologice din 2004 )
(4)Impozitul prevzut la alin. (1) i (3) se calculeaz la valoarea declarat de pri n
actul prin care se transfer dreptul de proprietate sau dezmembrmintele sale. n
cazul n care valoarea declarat este inferioar valorii orientative stabilite prin
expertiza ntocmit de camera notarilor publici, impozitul se va calcula la nivelul
valorii stabilite prin expertiz, cu excepia tranzaciilor ncheiate ntre rude ori afini
pn la gradul al II-lea inclusiv, precum i ntre soi, caz n care impozitul se
calculeaz la valoarea declarat de pri n actul prin care se transfer dreptul de
proprietate.
(la data 31-dec-2007 Art. 77^1, alin. (4) din titlul III, capitolul VIII^1 modificat de
Art. 1, punctul 1. din Legea 372/2007 )
prevederi din partea 102 (Norme Metodologice din 2004) la data 19-oct-2007 pentru
Art. 77^1, alin. (4) din titlul III, capitolul VIII^1
1515. La transmiterea dreptului de proprietate, impozitul prevzut la art. 771 alin.
(1) i (3) din Codul fiscal se calculeaz la valoarea declarat de pri. n cazul n
care valoarea declarat de pri este mai mic dect valoarea orientativ stabilit
prin expertizele ntocmite de camerele notarilor publici, impozitul se va calcula la
aceast din urm valoare.
n cazul proprietilor imobiliare transferate cu titlu de aport la capitalul social,
valoarea la care se va stabili impozitul este aceea din actul prin care s-a realizat

aducerea bunului imobil ca aport n natur la capitalul social, astfel:


- n cazul n care legislaia n materie impune ntocmirea unei expertize de evaluare,
impozitul se va stabili la valoarea din act, dar nu mai puin de valoarea rezultat din
expertiza de evaluare;
- n cazul n care legislaia n materie nu impune ntocmirea unei expertize de
evaluare, impozitul se va stabili la valoarea din act, dar nu mai puin de valoarea
stabilit n condiiile art. 771 alin. (4) din Codul fiscal.
La constituirea sau transmiterea dezmembrmintelor dreptului de proprietate,
impozitul se determin la valoarea declarat de pri, dar nu mai puin de 20% din
valoarea orientativ stabilit prin expertiza ntocmit de camera notarilor publici.
Aceeai valoare se va stabili i la stingerea pe cale convenional sau prin
consimmntul titularului a acestor dezmembrminte.
La transmiterea nudei proprieti, impozitul se determin la valoarea declarat de
pri, dar nu mai puin de 80% din valoarea orientativ stabilit prin expertizele
camerei notarilor publici.
Pentru construciile neterminate, la nstrinarea acestora, valoarea se va stabili pe
baza unui raport de expertiz, care va cuprinde valoarea construciei neterminate la
care se adaug valoarea terenului aferent declarat de pri, dar nu mai puin dect
valoarea stabilit pentru teren prin expertizele camerei notarilor publici. Raportul de
expertiz va fi ntocmit pe cheltuiala contribuabilului de un expert autorizat n
condiiile legii.
La schimb imobiliar, impozitul se calculeaz la valoarea fiecreia din proprietile
imobiliare transmise.
n cazul schimbului unui bun imobil, proprietate imobiliar, cu un bun mobil,
impozitul se calculeaz la valoarea bunului imobil, calitatea de contribuabil fiind a
persoanei fizice care transmite proprietatea imobiliar.
(5)Camerele notarilor publici vor actualiza, o dat pe an, expertizele privind
valoarea de circulaie a bunurilor imobile care vor fi comunicate la direciile
teritoriale ale Ministerului Finanelor Publice.
(la data 31-dec-2009 Art. 77^1, alin. (5) din titlul III, capitolul VIII^1 reglementat
de partea 102 din Norme Metodologice din 2004 )
(5)Camerele notarilor publici vor actualiza cel puin o dat pe an expertizele privind
valoarea de circulaie a bunurilor imobile, care vor fi comunicate la direciile
teritoriale ale Ministerului Finanelor Publice.
(la data 01-ian-2010 Art. 77^1, alin. (5) din titlul III, capitolul VIII^1 modificat de
Art. I, punctul 65. din Ordonanta urgenta 109/2009 )
prevederi din partea 102 (Norme Metodologice din 2004) la data 31-dec-2009
pentru Art. 77^1, alin. (5) din titlul III, capitolul VIII^1
1516. Expertizele privind valoarea de circulaie a proprietilor imobiliare vor fi

comunicate direciilor teritoriale ale Ministerului Finanelor Publice, pentru a fi


utilizate ncepnd cu data de nti a lunii urmtoare primirii acestora.
(6)Impozitul prevzut la alin. (1) i (3) se va calcula i se va ncasa de notarul public
nainte de autentificarea actului sau, dup caz, ntocmirea ncheierii de finalizare a
succesiunii. n cazul n care transferul dreptului de proprietate sau al
dezmembrmintelor acestuia, pentru situaiile prevzute la alin. (1) i (3), se va
realiza printr-o hotrre judectoreasc, impozitul prevzut la alin. (1) i (3) se va
calcula i se va ncasa de ctre instanele judectoreti la data rmnerii definitive
i irevocabile a hotrrii. Impozitul calculat i ncasat se vireaz pn la data de 25
inclusiv a lunii urmtoare celei n care a fost reinut. Pentru nscrierea drepturilor
dobndite n baza actelor autentificate de notarii publici ori a certificatelor de
motenitor sau, dup caz, a hotrrilor judectoreti, registratorii de la birourile de
carte funciar vor verifica ndeplinirea obligaiei de plat a impozitului prevzut la
alin. (1) i (3) i, n cazul n care nu se va face dovada achitrii acestui impozit, vor
respinge cererea de nscriere pn la plata impozitului.
(6)Impozitul prevzut la alin. (1) i (3) se va calcula i se va ncasa de notarul public
nainte de autentificarea actului sau, dup caz, ntocmirea ncheierii de finalizare a
succesiunii. Impozitul calculat i ncasat se vireaz pn la data de 25 inclusiv a
lunii urmtoare celei n care a fost reinut. n cazul n care transferul dreptului de
proprietate sau al dezmembrmintelor acestuia, pentru situaiile prevzute la alin.
(1) i (3), se va realiza prin hotrre judectoreasc, impozitul prevzut la alin. (1) i
(3) se va calcula i se va ncasa de ctre organul fiscal competent. Instanele
judectoreti care pronun hotrri judectoreti definitive i irevocabile comunic
organului fiscal competent hotrrea i documentaia aferent n termen de 30 de
zile de la data rmnerii definitive i irevocabile a hotrrii. Pentru nscrierea
drepturilor dobndite n baza actelor autentificate de notarii publici ori a
certificatelor de motenitor sau, dup caz, a hotrrilor judectoreti, registratorii
de la birourile de carte funciar vor verifica ndeplinirea obligaiei de plat a
impozitului prevzut la alin. (1) i (3) i, n cazul n care nu se va face dovada
achitrii acestui impozit, vor respinge cererea de nscriere pn la plata impozitului.
(la data 01-ian-2007 Art. 77^1, alin. (6) din titlul III, capitolul VIII^1 modificat de
Art. I, punctul 2. din Ordonanta urgenta 110/2006 )
(6)Impozitul prevzut la alin. (1) i (3) se va calcula i se va ncasa de notarul public
nainte de autentificarea actului sau, dup caz, ntocmirea ncheierii de finalizare a
succesiunii. Impozitul calculat i ncasat se vireaz pn la data de 25 inclusiv a
lunii urmtoare celei n care a fost reinut. n cazul n care transferul dreptului de
proprietate sau al dezmembrmintelor acestuia, pentru situaiile prevzute la alin.
(1) i (3), se realizeaz prin hotrre judectoreasc sau prin alt procedur,
impozitul prevzut la alin. (1) i (3) se calculeaz i se ncaseaz de ctre organul
fiscal competent. Instanele judectoreti care pronun hotrri judectoreti
definitive i irevocabile comunic organului fiscal competent hotrrea i
documentaia aferent n termen de 30 de zile de la data rmnerii definitive i

irevocabile a hotrrii. Pentru alte proceduri dect cea notarial sau judectoreasc
contribuabilul are obligaia de a declara venitul obinut n maximum 10 zile de la
data transferului, la organul fiscal competent, n vederea calculrii impozitului.
Pentru nscrierea drepturilor dobndite n baza actelor autentificate de notarii
publici ori a certificatelor de motenitor sau, dup caz, a hotrrilor judectoreti i
a altor documente n celelalte cazuri, registratorii de la birourile de carte funciar
vor verifica ndeplinirea obligaiei de plat a impozitului prevzut la alin. (1) i (3) i,
n cazul n care nu se va face dovada achitrii acestui impozit, vor respinge cererea
de nscriere pn la plata impozitului.
(la data 01-ian-2008 Art. 77^1, alin. (6) din titlul III, capitolul VIII^1 modificat de
Art. I, punctul 28. din Ordonanta urgenta 106/2007 )
(la data 31-dec-2009 Art. 77^1, alin. (6) din titlul III, capitolul VIII^1 reglementat
de partea 102 din Norme Metodologice din 2004 )
prevederi din partea 102 (Norme Metodologice din 2004) la data 31-dec-2009
pentru Art. 77^1, alin. (6) din titlul III, capitolul VIII^1
1517. Impozitul se va calcula i se va ncasa de ctre notarul public, pe chitan sau
bon fiscal, anterior autentificrii actului sau semnrii ncheierii de finalizare a
procedurii succesorale.
Impozitul poate fi pltit de ctre contribuabil fie n numerar, la sediul biroului
notarului public, fie prin virament bancar, ntr-un cont al biroului notarial. n cazul
plii impozitului prin virament bancar, dovada achitrii se face cu ordinul de plat.
Documentul de plat a impozitului de ctre contribuabil se va meniona n
ncheierea de autentificare, respectiv n ncheierea de finalizare a procedurii
succesorale i n certificatul de motenitor.
Modelul chitanelor ce vor fi utilizate de ctre notarii publici la ncasarea impozitului
se va stabili i se va tipri de Uniunea Naional a Notarilor Publici din Romnia.
n ndeplinirea obligaiei ce le revine, registratorii de carte funciar vor verifica dac
n cuprinsul actului notarial sunt menionate documentele de plat a impozitului,
prevzute la paragrafele 1-3.
Instanele judectoreti care pronun hotrri judectoreti definitive i irevocabile
n cauze referitoare la transferul dreptului de proprietate sau al dezmembrmintelor
acestuia vor comunica organului fiscal din raza de competen teritorial a instanei
de fond hotrrea i documentaia aferent n termen de 30 de zile de la data
rmnerii definitive i irevocabile a hotrrii. n situaia n care instanele
judectoreti nu transmit n termenul legal documentaia prevzut de lege, organul
fiscal poate stabili impozitul datorat, la solicitarea contribuabilului, pe baza
documentaiei prezentate de acesta. n situaia n care la primirea documentaiei
transmise de instanele judectoreti constat diferene care conduc la modificarea
bazei de impunere, organul fiscal emite o decizie de impunere, conform procedurii
legale.
Baza de calcul a impozitului datorat este cea stabilit potrivit hotrrii judectoreti

sau documentaiei aferente hotrrii, n situaia n care acestea includ valoarea


imobilului stabilit de un expert autorizat n condiiile legii, respectiv expertiza
privind stabilirea valorii de circulaie a imobilului.
n cazul n care n hotrrea judectoreasc nu este precizat valoarea imobilului
stabilit de un expert autorizat n condiiile legii sau n documentaia aferent
hotrrii nu este cuprins expertiza privind stabilirea valorii de circulaie a
imobilului, baza de calcul a impozitului se va stabili n condiiile pct. 1516 din
prezentele norme metodologice.
n cazul transferurilor prin alte modaliti dect procedura notarial sau
judectoreasc, contribuabilul are sarcina declarrii venitului la organul fiscal
competent, n termen de 10 de zile, inclusiv, de la data transferului, n vederea
stabilirii impozitului, n condiiile legii.
n cazul n care se solicit intabularea dreptului de proprietate sau a
dezmembrmintelor acestuia, n temeiul hotrrii judectoreti, registratorii de
carte funciar vor verifica existena deciziei de impunere emise de organul fiscal
competent i dovada achitrii impozitului.
n cazul transferurilor prin executare silit, dup expirarea termenului de 10 zile
inclusiv, n care contribuabilul avea sarcina declarrii venitului la organul fiscal
competent, pentru transferurile prin alte modaliti dect procedura notarial sau
judectoreasc, organul de executare silit sau cumprtorul, dup caz, trebuie s
solicite organului fiscal competent stabilirea impozitului i emiterea deciziei de
impunere, conform procedurilor legale, prin depunerea documentaiei aferente
transferului.
(7)Impozitul stabilit n condiiile alin. (1) i (3) se distribuie astfel:
a)cota de 40% se face venit la bugetul consolidat;
a)cota de 40% se face venit la bugetul de stat;
(la data 01-ian-2007 Art. 77^1, alin. (7), litera A. din titlul III, capitolul VIII^1
modificat de Art. I, punctul 3. din Ordonanta urgenta 110/2006 )
b)cota de 50% se face venit la bugetul unitilor administrativ-teritoriale pe
teritoriul crora se afl bunurile imobile ce au fcut obiectul nstrinrii;
c)cota de 10% se face venit la bugetul Ageniei Naionale de Cadastru i Publicitate
Imobiliar pentru ndeplinirea activitii de publicitate imobiliar.
(7)Impozitul stabilit n condiiile alin. (1) i (3) se vireaz i se reine integral la
bugetul de stat.
(la data 01-ian-2008 Art. 77^1, alin. (7) din titlul III, capitolul VIII^1 modificat de
Art. I, punctul 28. din Ordonanta urgenta 106/2007 )
(7)Impozitul stabilit n condiiile alin. (1) i (3) se distribuie astfel:
a)o cot de 50% se face venit la bugetul consolidat;

b)o cot de 50% se face venit la bugetul unitilor administrativ-teritoriale pe


teritoriul crora se afl bunurile imobile ce au fcut obiectul nstrinrii.
(la data 14-mai-2010 Art. 77^1, alin. (7) din titlul III, capitolul VIII^1 modificat de
Art. I, punctul 6. din Legea 76/2010 )
(8)Procedura de calculare, ncasare i virare a impozitului perceput n condiiile alin.
(1) i (3), precum i obligaiile declarative se vor stabili prin norme metodologice
emise prin ordin comun al ministrului finanelor publice i ministrului justiiei, cu
consultarea Uniunii Naionale a Notarilor Publici din Romnia.
(la data 01-ian-2007 Art. 77^1 din titlul III, capitolul VIII^1 modificat de Art. I,
punctul 55. din Legea 343/2006 )
1.
Impozitul pe venitul obinut din transferul proprietilor imobiliare din patrimoniul
personal a fost introdus n Codul fiscal romn (art. 771-773) prin O.U.G. nr.
24/2005126. Soluia a fost confirmat de Legea nr. 163/2005, care a preluat aceast
seciune din ordonana de urgen i a introdus-o sub forma unor amendamente la
O.U.G. nr. 138/2004127. Chiar dac, fa de varianta iniial a O.U.G. nr. 24/2005,
textele n cauz au suferit modificri eseniale n cursul anilor 2005 i 2006, de la
data de 4 iunie 2005128 avem n vigoare un nou impozit, care alturi de impozitul
pe cldiri i impozitul pe teren configureaz noiunea de fiscalitate imobiliar n
Romnia.
2.
Cteva exemple din dreptul comparat pot fi avute n vedere nainte de prezentarea
detaliat a soluiei alese de legiuitorul romn129. Astfel, Belgia are un sistem
complex de impozitare a transferurilor de proprieti imobiliare. Ca regul general,
impozitul este datorat de cumprtor, iar cotele de impunere sunt variate: 1,5%
pentru cei care achiziioneaz locuine construite de autoritile belgiene; 6%
pentru achiziionarea unor proprieti funciare reduse ca ntindere; 12,5% pentru
imobilele cu destinaie de locuin sau cu destinaie profesional, precum i pentru
achiziionarea unui teren pentru construcii. Pentru unele operaiuni, vnztorul are
i el obligaia de plat a TVA.
... citeste mai departe (1-16)
BUFAN Radu;MINEA Stefan;colectiv, Codul fiscal comentat din 01-ian-2012, Wolters
Kluwer
Art. 772: Stabilirea i plata impozitului pe veniturile din transferul proprietilor
imobiliare
(1)Impozitul se calculeaz prin aplicarea cotei de 10% asupra venitului impozabil
determinat potrivit art. 771.
(2)Notarii publici care autentific actele ntre vii translative ale dreptului de
proprietate au obligaia de a calcula, de a ncasa i de a vira impozitul la bugetul de

stat pn la data de 25 inclusiv a lunii urmtoare celei n care a fost autentificat


actul.
(3)n cazul n care transferul dreptului de proprietate asupra construciilor sau
terenurilor se face prin alt procedur dect cea notarial, contribuabilul are
obligaia de a declara venitul obinut, n maximum 5 zile de la data nstrinrii
bunului, la organul fiscal n a crui raz teritorial i are domiciliul fiscal.
Contribuabilii care nu au domiciliul fiscal n Romnia declar venitul obinut la
organul fiscal n a crui raz teritorial este situat imobilul nstrinat.
(4)Procedura de declarare, de calcul i de plat a impozitului se stabilete prin ordin
al ministrului finanelor publice, care se public n Monitorul Oficial al Romniei,
Partea I.
*) A fost declarat neconstituional data intrrii n vigoare a completrii cu art. 772
prin Legea 163/2005.
(la data 26-nov-2005 Art. 77^2 din titlul III, capitolul VIII^1 atacat de (exceptie
admisa) Actul din Decizia 568/2005 )
*) ncepnd cu data de 1 ianuarie 2006, pentru calculul impozitului pe veniturile
realizate de persoane fizice din investiii i din transferul proprietilor imobiliare din
patrimoniul personal, definite potrivit dispoziiilor cap.VIII1 din titlul III, cota de
impozit este de 16%.
(la data 01-ian-2006 Art. 77^2 din titlul III, capitolul VIII^1 a se vedea referinte de
aplicare din Art. I, punctul 39. din Legea 163/2005 )
Art. 772: Rectificarea impozitului
n cazul n care, dup autentificarea actului sau ntocmirea ncheierii de finalizare n
procedura succesoral de ctre notarul public, se constat erori sau omisiuni n
calcularea i ncasarea impozitului prevzut la art. 771 alin. (1) i (3), notarul public
va comunica organului fiscal competent aceast situaie, cu motivarea cauzelor
care au determinat eroarea sau omisiunea. Organele fiscale competente vor emite
decizii de impunere pentru contribuabilii desemnai la art. 771 alin. (1) i (3), n
vederea ncasrii impozitului. Rspunderea notarului public pentru nencasarea sau
calcularea eronat a impozitului prevzut la art. 771 alin. (1) i (3) este angajat
numai n cazul n care se dovedete c nencasarea integral sau parial este
imputabil notarului public care, cu intenie, nu i-a ndeplinit aceast obligaie.
(la data 01-ian-2007 Art. 77^2 din titlul III, capitolul VIII^1 modificat de Art. I,
punctul 56. din Legea 343/2006 )
1.
Acest articol, ale crui prevederi trebuie completate cu dispoziiile procedurii
aprobate prin Ordinul ministrului economiei i finanelor nr. 330/2007, lmurete
chestiunea corectrii omisiunilor sau erorilor intervenite n activitatea notarului
public atunci cnd acesta calculeaz i ncaseaz impozitul pe veniturile din

transferul proprietilor imobiliare. Pe baza precizrilor notarilor publici, organele


fiscale competente vor emite decizii de impunere care s reflecte starea de fapt
fiscal real.
Dup cum se precizeaz n fraza final a art. 772 C. fisc., rspunderea juridic a
notarului public va fi angajat doar n cazul n care acesta, cu intenie, nu i-a
ndeplinit obligaiile privitoare la ncasarea sau calcularea impozitului.
2.
Printr-o excepie de neconstituionalitate ridicat direct de Avocatul Poporului,
Curtea Constituional a fost chemat s decid dac instituirea unor obligaii
precum cele prevzute de art. 771 i art. 772 n sarcina notarilor publici nu ar
contraveni dispoziiilor constituionale ale art. 41, reprezentnd munc forat.
Rspunsul Curii, ce-i drept motivat extrem de sumar, a fost unul negativ:
nstrinarea dreptului de proprietate asupra terenurilor se poate face numai prin
acte autentice. Autentificarea intr n atribuiile notarilor publici care presteaz
activitate n serviciul public. Acetia au obligaia general de a ncasa i de a vira la
bugetul de stat toate taxele datorate pentru serviciul i activitile prestate. n
aceste condiii, Curtea apreciaz c obligaia notarilor publici de a calcula, de a
ncasa i de a vira impozitul la bugetul de stat nu poate fi calificat ca fiind excesiv
sau c echivaleaz cu impunerea prestrii unei munci forate149.
... citeste mai departe (1-3)
BUFAN Radu;MINEA Stefan;colectiv, Codul fiscal comentat din 01-ian-2012, Wolters
Kluwer
Art. 773: Obligaiile declarative ale notarilor publici cu privire la transferul
proprietilor imobiliare
Notarii publici au obligaia s depun semestrial la organul fiscal teritorial o
declaraie informativ privind transferurile de proprieti imobiliare, cuprinznd
urmtoarele elemente pentru fiecare tranzacie:
a)prile contractante;
b)valoarea nscris n documentul de transfer;
c)impozitul pe venitul din transferul proprietilor imobiliare din patrimoniul
personal;
d)taxele notariale aferente transferului.
(la data 04-iun-2005 titlul III, capitolul VIII completat de Art. I, punctul 25. din
Legea 163/2005 )
*) A fost declarat neconstituional data intrrii n vigoare a completrii cu art. 773
prin Legea 163/2005.
(la data 26-nov-2005 Art. 77^3 din titlul III, capitolul VIII^1 atacat de (exceptie
admisa) Actul din Decizia 568/2005 )

1.
n afara obligaiilor referitoare la fiecare tranzacie n parte, notarii publici au i
obligaia depunerii unei declaraii recapitulative semestriale, cuprinznd elementele
menionate n art. 773 C. fisc.: prile contractante, valoarea impozabil, impozitul
determinat, reinut i virat.
Atragem atenia c de la 1 ianuarie 2007, ca urmare a abrogrii O.G. nr. 12/1998, nu
mai exist taxe notariale, astfel nct notarii nu mai comunic aceste elemente.
2.
Declaraia se completeaz i se depune conform instruciunilor prevzute n Anexa
nr. IB din Ordinul nr. 330/2007.
Notarii publici au obligaia depunerii declaraiei n format electronic, pe suport
magnetic sau optic, prin folosirea programului de asisten elaborat de Ministerul
Finanelor. Programul de asisten este pus la dispoziia contribuabililor gratuit de
unitile fiscale subordonate sau poate fi descrcat de pe serverul de web al
Ministerului Finanelor Publice, la adresa www.mfinante.ro... citeste mai departe (12)
BUFAN Radu;MINEA Stefan;colectiv, Codul fiscal comentat din 01-ian-2012, Wolters
Kluwer
*) ncepnd cu data de 1 ianuarie 2006, pentru calculul impozitului pe veniturile
realizate de persoane fizice din investiii i din transferul proprietilor imobiliare din
patrimoniul personal, definite potrivit dispoziiilor cap. V i VIII1 din titlul III, cota de
impozit este de 16%, cu excepia ctigurilor realizate din transferul titlurilor de
valoare nstrinate ntr-o perioad mai mare de 365 de zile de la data dobndirii,
pentru care se menine cota de 1% prevzut la art. 67 alin. (3) lit. e).
(la data 04-iun-2005 titlul III, capitolul VIII^1 a se vedea referinte de aplicare din
Art. I, punctul 39. din Legea 163/2005