Tema 5: Modalita?

ile dreptului de proprietate

1.
No?iunea modalita?ilor dreptului de proprietate. Proprietatea anulabila/
rezolubila/comuna.
2.
Proprietatea comuna pe cote par?i for?ata ?i perpetua.
3.
Proprietatea comuna pe cote par?i obi?nuita ?i temporara.
4.
Proprietatea comuna in devalma?ie.
1.
Exista un bun, asupra bunului exista un drept de proprietate, dar acesta poate f
i exercitat de catre mai multe persoane fara ca acestea sa pretinda la dreptul d
e proprietate.
De regula, asupra unui bun exista un singur drept de proprietate ?i acest drept
este exercitat de catre o singura persoana. In practica pot aparea situa?ii cind
dreptul de proprietate se exercita concomitent de catre mai multe persoane, far
a ca vri-o unul sa fie frac?ionat in integralitatea sa. In asemenea situa?ii sun
tem in prezen?a modalita?ilor dreptului de proprietate.
Modalita?i a dreptului de proprietate Acele situa?ii in care 2 sau mai multe sub
iecte de drept au un drept de proprietate asupra unuia ?i aceluia? bun, precum ?
i situa?ia de incertitudine vremelnica in care se afla dreptul de proprietate.
Formele modalita?ii dreptului de proprietate:
a.
Proprietatea anulabila dreptul de proprietate este dobindit in baza unui
act juridic lovit de nulitate relativa. Dreptul de proprietate al dobinditorulu
i se desfiin?eaza cu efect retroactiv potrivit principiului retroactivita?ii efe
ctelor nulita?ii, astfel se va considera ca dreptul de proprietate al dobinditor
ului a incetat nu in momentul declararii nulita?ii, dar in momentul incheierii a
ctului juridic, astfel proprietatea dobindita in temeiul unui act translativ de
proprietate anulabil, adica lovit de nulitate relativa, este o proprietate anula
bila. Daca nulitatea actului juridic nu este ceruta in limitele termenului de pr
escrip?ie sau ac?iunea a fost respinsa, atunci proprietatea anulabila se transfo
rma intr-o proprietate obi?nuita odata cu expirarea termenului de prescrip?ie.
b.
Proprietatea rezolubila Acea modalitate a dreptului de proprietate, care
este afectata de o condi?ie rezolutorie, adica dreptul de proprietate este amen
in?at sa dispara odata cu indeplinirea condi?iei rezolutorie. Caracteristic pent
ru proprietatea rezolubila este faptul ca dreptul de proprietate al dobinditorul
ui se v-a stinge in patrimoniul acestuia ?i v-a reveni in patrimoniul transmi?at
orului, odata cu indeplinirea condi?iei rezolutorie. Aceasta modalitate a dreptu
lui de proprietate nu este expres reglementata de legisla?ie, insa rezulta din i
mpactul pe care o are condi?ia rezolutorie asupra dreptului de proprietate. Prin
finalita?ie sale proprietatea rezolubila creaza situa?ia cind dreptul de propri
etate apar?ine concomitent la 2 proprietari: dobinditorului ca proprietar sub co
ndi?ie rezolutorie ?i transmi?atorului ca proprietar sub condi?ie suspensiva(*ar
t. 240 CC de analizat!).
c.
Proprietatea comuna Conform art. 344(1) CC, proprietatea este comuna in
cazul cind asupra unui bun au drept de proprietate 2 sau mai mul?i titulari, ace
asta modalitate a dreptului de proprietate este cea mai frecvent intilnita in pr
actica ?i se caracterizeaza prin faptul ca toate prerogativele dreptului de prop
rietate apar?in impreuna ?i concomitent la 2 sau mai multe persoane. Proprietate
a comuna cunoa?te 2 forme: proprietatea comuna pe cote par?i ?i proprietatea com
una in devalma?ie.
2.
Proprietatea comuna pe cote par?i for?ata ?i perpetua - Este acea modalitate a d
reptului de proprietate care are ca obiect un bun sau anumite bunuri, care prin
natura lor pot ?i sunt folosite in mod permanent de 2 sau mai mul?i proprietari,
neputind fi impar?ite. Acest tip de coproprietate se nume?te for?ata, deoarece
exista ?i se men?ine independent ?i inafara de voin?a coproprietarilor, deasemen
ea se nume?te perpetua, datorita scopului sau destina?iei permanente careia ii s
unt afectate bunurile respective.
Legisla?ia in vigoare reglementeaza 2 cazuri de proprietate comuna for?ata ?i pe
rpetua:
1.
Coproprietatea asupra par?ilor comune din casele cu mai multe apartament

e(avind proprietari diferi?i) Au ca obiect urmatoarele par?i comune:

a.
Terenul pe care este construit blocul
b.
Zidurile
c.
Acoperi?ul
d.
Terasele
e.
Hornurile
f.
Casele scarii()
g.
Subsolurile
h.
Pivni?ele
i.
Etajele tehnice
j.
Tubulaturile de gunoi
k.
Ascensoarele
l.
Utilajul ?i sistemele inginere?ti din interiorul sau exteriorul locuin?e
lor
m.
Alte obiective destinate folosirii proprieta?ii imobiliare a condominiul
ui(Legea condominiului).
Acest tip de coproprietate are un regim juridic deosebit de regimul juridic de d
rept comun, astfel un coproprietar nu poate incheia acte de dispozi?ie(vinzare-c
umparare, dona?ie, gaj, ipoteca) prin care sa instraineze separat par?ile comune
din blocul locativ.
2.
Coproprietatea despar?iturilor dintre 2 imobile Coproprietarii au oblig
a?ia de a suporta cheltuielile de intre?inere ?i conservare a bunului comun, ace
ste obliga?ii se exercita in mod propor?ional par?ii fiecaruia din bunul in priv
in?a caruia este afectata o proprietate.
Proprietatea comuna pe cote par?i obi?nuita ?i temporara are ca specific, spre d
eosebire de cealalta forma a coproprieta?ii, faptul ca este supusa regulilor dre
ptului comun in materie ?i deaceea se nume?te obi?nuita, precum ?i faptul ca are
un caracter temporar, adica poate inceta in orice moment.
Regimul juridic al proprieta?ii comune obi?nuite ?i temporare:

Bunurile care formeaza obiect al proprieta?ii comune pe cote par?i, pot fi posed
ate ?i folosite de catre coproprietari prin acordul acestora.

In caz de divirgen?a, daca coproprietarii nu pot stabili modul de folosin?a a bu

nului comun, atunci acesta se stabile?te de catre instan?a de judecata in baza u
nei aprecieri echitabile, a intereselor tuturor coproprietarilor.

Daca este imposibil de a exercita folosin?a bunului corespunzator cotei par?i, a

tunci coproprietarul care exercita o parte mai mare din voin?a bunului, v-a fi o
bligat sa plateasca celuilalt proprietar o compensa?ie echitabila, daca bunul po
ate fi folosit doar de catre unul din proprietari, atunci acesta la fel v-a com
pensa celeilalte par?i plata folosin?ei.
Participarea la veniturile ?i cheltuielile cauzate de bunul comun:
Regula generala spune ca fiecare coproprietar are dreptul sa profite de venituri
le(fructele) produse de bunul comun, propor?ional cotei par?i de?inute in bunul
comun daca coproprietarii nu au stabilit altfel. Totodata fiecare coproprietar v
-a suporta sarcinile proprieta?ii comune, propor?ional cotei sale par?i, daca un
ul din coproprietari a contribuit de unul singur la producerea fructelor, atunci
el are dreptul de a pretinde compensarea cheltuielilor de la ceilal?i coproprie
tari, corespunzator cotelor par?i.
Actele de conservare a bunurilor comune:
Pot fi efectuate de fiecare coproprietar, fara acordul celorlal?i coproprietari,
legea prezuma un mandat tacit de reprezentare intre coproprietari. Coproprietar
ul care a efectuat de unul singur acte de conservare, poate pretinde compensarea
cheltuielilor de la ceilal?i coproprietari, propor?ional cotelor par?i.
*Actele de conservare actele prin care se preintimpina pierderea unui drept subi
ectiv civil
Actele de dispozi?ie asupra bunurilor comune Pot fi incheiate doar cu acordul tu
turor coproprietarilor. Daca actul de dispozi?ie este incheiat de catre unul din
coproprietari fara acordul celorlal?i coproprietari, iar ter?ul dobinditor este
de rea-credin?a, atunci actul de dispozi?ie este lovit de nulitate relativa. Da

ca ter?ul dobinditor este de buna-credin?a, atunci in temeiul principiului apara

rii bunei-credin?e actul juridic nu v-a fi lovit de nulitate.
4.
Proprietatea comuna in devalma?ie acea modalitate a dreptului de proprietate, ci
nd dreptul de proprietate apar?ine concomitent la 2 sau mai multe persoane, astf
el incit dreptul ramine nefrac?ionat in materialitatea sa, nefiind determinata c
ota parte ideala din dreptul de proprietate. Proprietatea comuna in devalma?ie p
oate lua na?tere in urmatoarele cazuri:
a.
In baza legii legisla?ia in vigoare prevede urmatoarele situa?ii de prop
rietate comuna in devalma?ie:
i.
Proprietatea comuna in devalma?ie a so?ilor
ii.
Proprietatea comuni in devalma?ie a membrilor gospodariei ?arane?ti de f
ermieri
b.
In baza unui act juridic spre deosebire de vechea legisla?ie care preved
ea posibilitatea constituirii proprieta?ii in devalma?ie doar in temeiul legii,
actualul cod civil prevede posibilitatea constituirii proprieta?ii comune in dev
alma?ie ?i de catre alte persoane, indiferent daca sunt rude, sunt de acela?i se
x sau dupa oricare alte criterii.
Proprietatea comuna in devalma?ie a so?ilor:
Conform regulei generale con?inute in art. 371 CC, bunurile dobindite de so?i in
timpul casatoriei sint proprietatea lor comuna in devalma?ie daca in conformita
te cu legea sau cu contractul incheiat intre ei, nu este stabilit un alt regim j
uridic pentru aceste bunuri.
Nu se contituie proprietate comuna in devalma?ie, in urmatoarele cazuri:
a.
In cazul incheierii intre so?i a unui contract matrimonial, prin care ac
e?tia stabilesc un alt regim juridic bunurilor dobindite in timpul casatoriei.
b.
Bunurile care au apar?inut so?ilor inainte de incheierea casatoriei.
c.
Bunurile dobindite dupa incetarea casatoriei
d.
Bunurile dobindite in timpul casatoriei, prin dona?ie, mo?tenire sau in
alt mod cu titlu gratuit.
Ca excep?ie: bunurile de folosin?a individuala(imbracaminte, incal?aminte ?i alt
ele asemenea), constituie bunuri personale ale so?ului care le folose?te, chiar
daca au fost dobindite in timpul casatoriei din contul mijloacelor comune ale so
?ilor. Excep?ie de la aceasta regula constituie situa?iile cind bunurile reprezi
nta bijuterii sau obiecte de lux.
Regimul juridic al proprieta?ii comune in devalma?ie:
Proprieta?ii comune in devalma?ie i se aplica in mod corespunzator, regulile car
e guverneaza proprietatea comuna pe cote par?i, insa cu unele excep?ii stabilite
de lege pentru acest tip de coproprietate. Actele de folosin?a, de conservare ?
i de administrare a bunului proprietate comuna in devalma?ie, urmeaza acela?i re
gim juridic ca ?i in cazul proprieta?ii comune pe cote par?i. In ceea ce prive?t
e actele de dispozi?ie, legiuitorul face o deosebire de regim juridic in privin?
a bunurilor mobile ?i in acest sens prevede ca fiecare dintre coproprietarii dev
alma?i poate dispune de bunul mobil proprietate comuna in devalma?ie, daca acord
ul incheiat intre ei nu prevede altfel.
Incetarea proprieta?ii comune in devalma?ie:
Se face prin impar?ire propor?ional aportului fiecaruia la dobindirea bunului. P
ina la proba contrarie, aportul coproprietarilor devalma?i se prezuma a fi egal,
in cazul casatoriei, impar?irea bunurilor se face in mod egal.