Legislație Locativă

Legislație locativă
LEGEA nr. 230/2007 privind infiintarea, organizarea si functionarea

asociatiilor de proprietari, Actualizata 2015
CAPITOLUL I: Dispozitii generale, definitii
Articolul 1
Prezenta lege reglementeaza aspectele juridice, economice si tehnice cu privire la infiintarea,
organizarea si functionarea asociatiilor de proprietari, precum si modul de administrare si de
exploatare a cladirilor de locuinte aflate in proprietatea a cel putin 3 persoane fizice sau
juridice, de drept public ori de drept privat, inclusiv in cazul celor care au in structura lor si
spatii cu alta destinatie decat aceea de locuinta.
Articolul 2
In conditiile art. 1, datorita starii de indiviziune fortata, proprietarii au obligatia sa ia masuri
cu privire la drepturile si obligatiile comune ce le revin tuturor asupra proprietatii comune. In
acest scop, proprietarii se pot asocia in asociatii de proprietari cu personalitate juridica.
Articolul 3
In sensul prezentei legi, termenii si expresiile de mai jos au urmatoarele semnificatii:
a) cladire-bloc de locuinte-condominiu - proprietatea imobiliara formata din proprietati
individuale, definite apartamente sau spatii cu alta destinatie decat aceea de locuinte, si
proprietatea comuna indiviza. Poate fi definit condominiu si un tronson cu una sau mai multe
scari, din cadrul cladirii de locuit, in conditiile in care se poate delimita proprietatea comuna;
b) proprietate individuala - apartamentul sau spatiul cu alta destinatie decat aceea de locuinta,
parte dintr-o cladire, destinata locuirii sau altor activitati, care impreuna cu cota-parte indiviza
din proprietatea comuna constituie o unitate de proprietate imobiliara. Cu exceptia unor
situatii pentru care exista alte prevederi exprese in prezenta lege sau in acordul de asociere,
dreptul de proprietate asupra unei proprietati individuale dintr-un condominiu trebuie
considerat in acelasi mod ca si dreptul de proprietate asupra altor bunuri imobile;
c) proprietate comuna - toate partile dintr-un condominiu care nu sunt apartamente sau spatii
cu alta destinatie decat aceea de locuinta;
d) proprietate comuna aferenta tronsoanelor sau scarilor care nu poate fi delimitata - cel putin
o instalatie pe verticala care alimenteaza in comun tronsoane ori scari sau parti de constructie
comune tronsoanelor ori scarilor, care nu pot fi definite separat din punct de vedere fizic ca
pozitie si suprafata;
e) cota-parte indiviza - cota-parte de proprietate care ii revine fiecarei proprietati individuale
din proprietatea comuna si este egala cu raportul dintre suprafata utila a proprietatii
individuale si totalul suprafetelor utile ale tuturor proprietatilor individuale;
f) proprietar al spatiului, respectiv al apartamentului - persoana fizica sau juridica, de drept
public ori de drept privat, care are in proprietate acel spatiu, respectiv apartament, intr-un
condominiu;
g)asociatie de proprietari - forma de asociere autonoma si nonprofit a majoritatii
proprietarilor dintr-un condominiu;
h)acord de asociere - actul care consfinteste decizia proprietarilor de a se asocia;
i)cheltuieli ale asociatiei de proprietari - cheltuielile sau obligatiile financiare ale asociatiei care
sunt legate de exploatarea, reparatia ori intretinerea proprietatii comune, precum si
cheltuielile cu serviciile de care beneficiaza proprietarii si care nu sunt facturate individual
catre proprietatile individuale;
j)cota de contributie la cheltuielile asociatiei de proprietari - suma corespunzatoare din
cheltuielile asociatiei, pe care fiecare proprietar este obligat sa o plateasca lunar;
k)atestat - actul care dovedeste calitatea de administrator de imobil.
CAPITOLUL II: Infiintarea si inregistrarea asociatiei de proprietari
Articolul 4
(1) Asociatia de proprietari are drept scop administrarea si gestionarea proprietatii comune
care, pe langa drepturi, impune obligatii pentru toti proprietarii.
(2) Consecintele neluarii masurilor de organizare si functionare cu privire la administrarea si
gestiunea proprietatii comune sunt in raspunderea juridica a tuturor proprietarilor sau a
reprezentantilor acestora, dupa caz.
Articolul 5
(1) Asociatia de proprietari se infiinteaza prin acordul scris a cel putin jumatate plus unu din
numarul proprietarilor apartamentelor si spatiilor cu alta destinatie decat aceea de locuinta,
din cadrul unei cladiri. Acordul se consemneaza intr-un tabel nominal, anexa la acordul de
asociere.
(2) In cladirile de locuinte cu mai multe tronsoane sau scari se pot constitui asociatii de
proprietari pe fiecare tronson ori scara in parte numai in conditiile in care nu exista o
proprietate comuna aferenta tronsoanelor sau scarilor care nu poate fi delimitata.
(3) Daca este cazul, asociatiile de proprietari infiintate pe scari sau tronsoane de cladire isi
reglementeaza intre ele raporturile juridice cu privire la aspectele tehnice comune acestora,
printr-o anexa la acordul de asociere.
Articolul 6
(1) Cererea pentru dobandirea personalitatii juridice a asociatiei de proprietari impreuna cu
statutul, acordul de asociere si procesul-verbal al adunarii generale de constituire se depun si
se inregistreaza la organul financiar local in a carui raza teritoriala se afla cladirea.
(2) Statutul si acordul de asociere se intocmesc in baza prezentei legi.
(3) Acordul de asociere trebuie sa contina:
a) adresa si individualizarea proprietatii individuale, potrivit actului de proprietate;
b) numele si prenumele tuturor proprietarilor;
c) descrierea proprietatii, cuprinzand: descrierea cladirii, structura cladirii, numarul de etaje,
numarul de apartamente structurate pe numar de camere, numarul spatiilor cu alta destinatie
decat aceea de locuinta, suprafata terenului aferent cladirii;
d) enumerarea si descrierea partilor aflate in proprietate comuna;
e) cota-parte indiviza ce revine fiecarui proprietar din proprietatea comuna.
(4) Asociatia de proprietari dobandeste personalitate juridica in baza incheierii judecatorului-
delegat desemnat la organul financiar local de catre presedintele judecatoriei in a carei
circumscriptie teritoriala se afla cladirea.
(5) Incheierea se da fara citarea partilor si este executorie.
(6) Incheierea este supusa numai apelului, in termen de 5 zile de la comunicare. Apelul se
judeca cu citarea partilor.
Articolul 7
Inscrierea ulterioara in asociatia de proprietari a proprietarilor care nu au fost prezenti la
adunarea generala de constituire se face la cererea scrisa a acestora, fara alte formalitati.
Articolul 8
(1) Pentru modificarea sau completarea statutului ori a acordului de asociere este necesar
acordul a cel putin 2/3 din numarul proprietarilor membri ai asociatiei de proprietari.
(2) Orice modificare sau completare se inregistreaza la judecatoria care a emis incheierea
judecatoreasca de infiintare, fara alte formalitati.
CAPITOLUL III: Drepturile si obligatiile proprietarilor
Articolul 9
Proprietarii membri ai asociatiei de proprietari au dreptul sa participe, cu drept de vot, la
adunarea generala a proprietarilor, sa isi inscrie candidatura, sa candideze, sa aleaga si sa fie
alesi in structura organizatorica a asociatiei de proprietari. Pentru a beneficia de dreptul de a
fi ales, persoana in cauza trebuie sa aiba capacitate deplina de exercitiu.
Articolul 10
Proprietarii au dreptul sa cunoasca toate aspectele ce tin de activitatea asociatiei si au acces,
la cerere, la orice document al acesteia.
Articolul 11
(1) Proprietarul poate aduce imbunatatiri sau modificari proprietatii sale individuale, cu
respectarea prevederilor legale referitoare la autorizarea de catre autoritatea publica locala a
modificarilor constructive, fara a pune in pericol integritatea structurala a cladirii sau a altor
proprietati individuale.
(2) Proprietarul nu poate schimba aspectul sau destinatia proprietatii comune fara a obtine
mai intai acceptul din partea asociatiei de proprietari.
Articolul 12
Zidurile dintre apartamentele sau spatiile alaturate, care nu fac parte din structura de
rezistenta a cladirii si din proprietatea comuna, pot fi reamplasate prin acordul dintre
proprietarii apartamentelor sau spatiilor respective, pe baza autorizatiei de modificare a
constructiei, eliberata de autoritatea publica locala si cu instiintarea asociatiei. Zidurile dintre
apartamente sau spatii si proprietatea comuna care nu fac parte din structura de rezistenta a
cladirii pot fi reamplasate numai prin modificarea acordului de asociere, in baza hotararii
majoritatii proprietarilor si a autorizatiei de modificare a constructiei, eliberata de autoritatea
publica locala.
Articolul 13
Veniturile obtinute din exploatarea proprietatii comune apartin asociatiei de proprietari.
Aceste venituri alimenteaza fondurile speciale ale asociatiei de proprietari pentru reparatii si
investitii cu privire la proprietatea comuna si nu se platesc proprietarilor. Lista acestor venituri,
precum si cheltuielile aferente lor sunt prezentate semestrial intr-un raport afisat la avizierul
asociatiei de proprietari.
Articolul 14
Proprietarul este obligat sa mentina proprietatea sa individuala, apartament sau spatiu cu alta
destinatie decat aceea de locuinta, in stare buna, pe propria cheltuiala. Niciun proprietar nu
poate incalca, afecta sau prejudicia dreptul de proprietate comuna sau individuala a celorlalti
proprietari din condominiu.
Articolul 15
Cu un preaviz de 5 zile, proprietarul este obligat sa accepte accesul in apartamentul sau in
spatiul sau al unui delegat al asociatiei, atunci cand este necesar sa se inspecteze, sa se repare
ori sa se inlocuiasca elemente din proprietatea comuna, la care se poate avea acces numai din
respectivul apartament sau spatiu. Fac exceptie cazurile de urgenta, cand accesul se poate
face fara preaviz.
Articolul 16
(1) Proprietarii sunt obligati sa ia masuri pentru consolidarea sau modernizarea cladirii, pentru
reabilitarea termica si eficienta energetica, potrivit prevederilor legale. Indiferent de natura
interventiilor, se va avea in vedere mentinerea aspectului armonios si unitar al intregii cladiri.
(2) In cladirile afectate de seisme, proprietarii au obligatia de a lua de urgenta masuri pentru
consolidare, cu sprijinul autoritatii publice locale sau centrale.
Articolul 17
Daca proprietarul unui apartament ori spatiu sau oricare alta persoana care actioneaza in
numele sau provoaca daune oricarei parti din proprietatea comuna sau unui alt apartament
ori spatiu, respectivul proprietar sau respectiva persoana are obligatia sa repare stricaciunile
ori sa plateasca cheltuielile pentru lucrarile de reparatii.
Articolul 18
In cazurile in care in cladirile de locuinte unul dintre proprietari sau chiriasi impiedica, cu buna-
stiinta si sub orice forma, folosirea normala a cladirii de locuit, creand prejudicii celorlalti
proprietari ori chiriasi, dupa caz, proprietarii sau reprezentantul legal al acestora pot solicita
instantei sa hotarasca masurile pentru folosirea normala a cladirii, precum si plata daunelor.
Articolul 19
In cazul spatiilor, respectiv al apartamentelor cu mai mult de un proprietar, raporturile de
coproprietate vor fi reglementate potrivit dreptului comun.
Articolul 20
(1) Proprietarii care isi instraineaza apartamentele sau spatiile cu alta destinatie decat aceea
de locuinta sunt obligati ca la intocmirea formelor de instrainare sa faca dovada achitarii la zi
a cotelor de contributie la cheltuielile asociatiei de proprietari.
(2) Notarii publici nu vor autentifica actele de instrainare fara o adeverinta din partea
asociatiei de proprietari, care sa reprezinte dovada achitarii la zi a cotelor de contributie la
cheltuielile asociatiei de proprietari, eliberata in original sub semnatura presedintelui si a
administratorului asociatiei de proprietari, cu precizarea numelui si prenumelui acestora, si cu
stampila asociatiei de proprietari. Actele de instrainare incheiate cu nerespectarea acestei
obligatii sunt nule de drept.
(3) In cazul existentei unor datorii catre asociatia de proprietari, instrainarea proprietatii se
poate face numai daca se introduce in contract o clauza privitoare la preluarea datoriilor de
catre cumparator.
CAPITOLUL IV: Organizarea si functionarea asociatiei de proprietari
Articolul 21
(1) La adunarea generala de constituire a asociatiei de proprietari, proprietarii vor alege dintre
cei prezenti un comitet executiv, format din presedintele asociatiei de proprietari si un cenzor
sau o comisie de cenzori, si vor hotari numarul membrilor acestora si durata mandatelor lor.
Daca dintre membrii asociatiei de proprietari nu se poate alege un cenzor sau comisia de
cenzori, atunci adunarea generala a proprietarilor membri ai asociatiei de proprietari va
mandata comitetul executiv pentru angajarea unui cenzor din afara asociatiei de proprietari,
persoana fizica ori juridica de specialitate, pe baza de contract sau conventie de prestari de
servicii.
(2) Cenzorul sau membrii comisiei de cenzori trebuie sa aiba cel putin studii medii si pot
depune, daca adunarea generala a asociatiei de proprietari hotaraste astfel, intr-un cont
bancar al asociatiei de proprietari, o garantie suficienta si indestulatoare, pe baza unui
contract de garantie incheiat in acest sens. Cuantumul garantiei nu poate fi mai mic decat
media anuala a totalului cheltuielilor lunare ale asociatiei.
(3) Presedintele asociatiei de proprietari este fie candidatul care va obtine cel mai mare numar
de voturi la alegerea membrilor comitetului executiv, fie oricare alt membru al comitetului
executiv ales prin vointa sa si a majoritatii proprietarilor din cadrul adunarii generale.
Presedintele, in situatii deosebite, poate numi temporar dintre membrii comitetului executiv
un vicepresedinte caruia ii poate delega atributiile sale.
Articolul 22
(1) Deponentul garantiei mentionate la art. 21 alin. (2) nu poate dispune in niciun mod de
suma depusa drept garantie si nici de dobanda aferenta, decat dupa indeplinirea cumulativa
a urmatoarelor conditii: aprobarea descarcarii de gestiune privind exercitiul financiar
precedent de catre adunarea generala a membrilor asociatiei de proprietari, precum si
incetarea efectelor delegatiei mentionate la art. 21.
(2) In cazul in care se constata de catre reprezentantii asociatiei de proprietari sau de catre
proprietarii insisi minusuri in gestiune, asociatia poate dispune asupra unei sume de bani egale
cu cuantumul minusului in gestiune, direct din contul bancar mentionat la art. 21 alin. (2), cu
aprobarea scrisa, expresa, anterioara a adunarii generale, fara a avea nevoie de
consimtamantul deponentului garantiei.
Articolul 23
(1) Dupa adunarea generala de constituire a asociatiei de proprietari va avea loc cel putin o
data pe an, in primul trimestru, o adunare generala a proprietarilor membri ai asociatiei.
Responsabilitatea cu privire la neconvocarea a cel putin unei adunari generale a proprietarilor
apartine membrilor comitetului executiv, inclusiv presedintelui asociatiei de proprietari.
(2) Adunarea generala este alcatuita din toti proprietarii membri ai asociatiei de proprietari.
(3) Adunarea generala ordinara se convoaca fie de presedintele asociatiei de proprietari, fie
de comitetul executiv.
(4) Pentru situatii speciale sau de maxima urgenta, adunarile generale extraordinare ale
asociatiei pot fi convocate oricand de catre comitetul executiv sau de catre cel putin 20% din
numarul proprietarilor membri ai asociatiei de proprietari.
(5) Proprietarii trebuie anuntati, prin afisare la loc vizibil sau pe baza de tabel nominal
convocator, asupra oricarei adunari generale a asociatiei de proprietari, cu cel putin 7 zile
inainte de data stabilita, inclusiv cu privire la ordinea de zi a adunarii generale. Ordinea de zi
anuntata se poate completa prin hotarare a adunarii generale.
Articolul 24
(1) Adunarea generala poate adopta hotarari, daca majoritatea proprietarilor membri ai
asociatiei de proprietari (jumatate plus unu) sunt prezenti personal sau prin reprezentant
legal.
(2) Daca la prima convocare nu este intrunit cvorumul necesar de jumatate plus unu, adunarea
generala va fi suspendata si reconvocata in termen de maximum 10 zile de la data primei
convocari.
(3) La adunarea generala reconvocata, daca exista dovada ca toti membrii asociatiei de
proprietari au fost convocati, hotararile pot fi adoptate, indiferent de numarul membrilor
prezenti, prin votul majoritatii acestora.
(4) Hotararile adunarii generale a asociatiei de proprietari sunt obligatorii si pentru proprietarii
din condominiu care nu au fost prezenti la adunarea generala, precum si pentru proprietarii
care nu sunt membri ai asociatiei de proprietari.
Articolul 25
(1) Pentru adoptarea hotararilor in adunarea generala a asociatiei de proprietari, se vor avea
in vedere urmatoarele:
a) fiecare proprietar are dreptul la un vot pentru proprietatea sa;
b) pentru hotararile cu privire la stabilirea fondurilor de investitii pentru consolidare,
reabilitare si modernizare, votul fiecarui proprietar are o pondere egala cu cota-parte din
proprietatea comuna;
c) proprietarul poate fi reprezentat in adunarea generala de catre un membru al familiei sau
de catre un alt reprezentant care are o imputernicire scrisa si semnata de catre proprietarul
in numele caruia voteaza;
d) un membru al asociatiei de proprietari poate reprezenta unul sau mai multi membri absenti,
daca prezinta imputernicire semnata de catre proprietarii in numele carora voteaza;
e) in cazul unui vot paritar, votul presedintelui asociatiei de proprietari este decisiv.
(2) Hotararile adunarilor generale vor fi luate cu votul majoritatii membrilor asociatiei de
proprietari prezenti la adunarea generala convocata sau reconvocata, dupa caz. In statutul
propriu al asociatiei de proprietari pot fi prevazute si alte conditii, dar nu mai putin de
jumatate plus unu din voturile celor prezenti la adunarea generala convocata sau reconvocata.
(3) In situatii exceptionale, hotararile pot fi luate prin acordul scris al majoritatii proprietarilor
unei scari sau unui bloc, membri ai asociatiei de proprietari, pentru probleme care ii vizeaza
direct, pe baza de tabel nominal.
(4) Hotararile adunarilor generale se consemneaza in registrul de procese-verbale al asociatiei
de proprietari, se semneaza de catre toti membrii comitetului executiv si se comunica, in scris,
tuturor proprietarilor.
Articolul 26
Daca o hotarare a adunarii generale este contrara legii, statutului sau acordului de asociere a
asociatiei de proprietari ori este de natura sa produca daune intereselor proprietarilor, acestia
pot ataca in justitie respectiva hotarare, in termen de 45 de zile. Actionarea in justitie nu
intrerupe executarea hotararii decat in cazul in care instanta dispune suspendarea acesteia.
Articolul 27
Adunarea generala a proprietarilor membri ai asociatiei de proprietari are urmatoarele
atributii:
a) alege si revoca din functie presedintele, membrii comitetului executiv si cenzorul sau
membrii comisiei de cenzori a asociatiei de proprietari;
b) adopta, modifica sau revoca hotarari;
c) adopta si modifica bugetele de venituri si cheltuieli;
d) mandateaza comitetul executiv reprezentat de presedintele asociatiei de proprietari pentru
angajarea si eliberarea din functie a persoanei care ocupa functia de administrator imobile sau
a altor angajati ori prestatori, in scopul administrarii si bunei functionari a cladirii;
e) exercita alte atributii care i-au fost conferite prin statut, prin acordul de asociere sau prin
votul proprietarilor asociati.
Articolul 28
(1) Asociatia de proprietari poate intermedia servicii intre furnizori si proprietarii consumatori,
in special cu privire la serviciile publice de utilitati, pe baza unor contracte de prestari de
servicii sau de furnizare cu caracter individual. Pentru contractele de furnizare cu caracter
individual, drepturile si obligatiile cu privire la serviciul furnizat apartin, pe de o parte,
furnizorului si de cealalta parte, proprietarului.
(2) Pentru recuperarea debitelor cu privire la serviciile publice de utilitati, furnizorul serviciului
va actiona impotriva proprietarilor restantieri.
(3) Serviciul de intermediere din partea asociatiei de proprietari consta in: repartizarea
facturilor catre proprietari prin lista de plata lunara, incasarea si plata sumelor reprezentand
contravaloarea consumului facturat, instiintarea furnizorului cu privire la debitori.
Articolul 29
(1) Cu exceptia atributiilor rezervate exclusiv proprietarilor cu privire la proprietatile
individuale, apartamente sau spatii cu alta destinatie decat aceea de locuinta, comitetul
executiv reprezinta asociatia de proprietari in administrarea si exploatarea cladirii.
(2) Comitetul executiv poate angaja personal specializat pentru indeplinirea atributiilor ce ii
revin.
Articolul 30
(1) Comitetul executiv, reprezentat de presedintele asociatiei de proprietari, are urmatoarele
atributii:
a) duce la indeplinire hotararile adunarii generale si urmareste respectarea prevederilor
legale, a statutului si a acordului de asociere ale asociatiei de proprietari;
b) emite, daca este cazul, decizii scrise privind reguli pentru ducerea la indeplinire a hotararilor
adunarilor generale si pentru respectarea prevederilor legale, a statutului si a acordului de
asociere, precum si alte decizii ce privesc activitatea din asociatia de proprietari;
c) intocmeste proiectul bugetului de venituri si cheltuieli si pregateste desfasurarea adunarilor
generale;
d) reglementeaza folosirea, intretinerea, repararea, inlocuirea si modificarea partilor
proprietatii comune, inclusiv cu privire la consumurile aferente proprietatii comune;
e) intocmeste sau propune planuri de masuri si activitati si urmareste realizarea lor;
f) supravegheaza desfasurarea tuturor activitatilor din cadrul asociatiei de proprietari, in mod
special situatia incasarilor si platilor lunare;
g)pentru scopul si activitatile asociatiei de proprietari, angajeaza si demite, incheie si reziliaza
contracte;
h)isi asuma obligatii, in nume propriu sau in numele proprietarilor membri ai asociatiei de
proprietari, privind interesele legate de cladire;
i)initiaza sau apara in procese, in nume propriu sau in numele proprietarilor membri ai
asociatiei de proprietari, interesele legate de cladire;
j)stabileste sistemul propriu de penalizari ale asociatiei de proprietari pentru restantele afisate
pe lista de plata ce privesc cheltuielile asociatiei de proprietari, conform prevederilor legale;
k)avizeaza documentele asociatiei de proprietari;
l)asigura completarea la zi a cartii tehnice a constructiei;
m)asigura urmarirea comportarii in timp a constructiei, pe toata durata de existenta a
acesteia;
n)gestioneaza situatiile exceptionale si de criza;
o)exercita alte atributii care i-au fost conferite prin hotararile adunarii generale.
(2) Sedintele comitetului executiv sunt legal intrunite daca jumatate plus unu din numarul
membrilor sai sunt prezenti. Sedintele comitetului executiv pot fi convocate de presedintele
asociatiei de proprietari sau de jumatate plus unu din numarul membrilor sai.
(3) Deciziile comitetului executiv se consemneaza in registrul de decizii al comitetului executiv.
Articolul 31
(1) Presedintele asociatiei de proprietari reprezinta asociatia in derularea contractelor si isi
asuma obligatii in numele acesteia. El reprezinta asociatia de proprietari in relatiile cu tertii,
inclusiv in actiunile initiate de asociatie impotriva unui proprietar care nu si-a indeplinit
obligatiile fata de asociatie sau in procesele initiate de un proprietar care contesta o hotarare
a adunarii generale a proprietarilor.
(2) Presedintele asociatiei de proprietari supravegheaza si urmareste aplicarea hotararilor
adunarii generale, respectarea prevederilor statutului si acordului de asociere, precum si
aplicarea deciziilor comitetului executiv. Acesta, in functie de situatie, poate propune
comitetului executiv sau adunarii generale, dupa caz, masuri impotriva celor care nu respecta
regulile, regulamentele, hotararile si deciziile asociatiei de proprietari, conform prevederilor
legale si statutare.
Articolul 32
(1) Presedintele asociatiei de proprietari sau membrii comitetului executiv pot fi remunerati
pe baza unui contract de mandat, conform hotararii adunarii generale a proprietarilor, la data
adoptarii bugetului anual de venituri si cheltuieli.
(2) Pentru neindeplinirea atributiilor ce le revin, membrii comitetului executiv, inclusiv
presedintele asociatiei de proprietari, raspund personal sau in solidar, dupa caz, in fata legii si
a proprietarilor pentru daunele si prejudiciile cauzate proprietarilor in mod deliberat.
Articolul 33
(1) Cenzorul sau comisia de cenzori a asociatiei de proprietari are, in principal, urmatoarele
atributii:
a) verifica legalitatea actelor si documentelor, a hotararilor, deciziilor, regulilor si
regulamentelor;
b) verifica executia bugetului de venituri si cheltuieli;
c) verifica gestiunea financiar-contabila;
d) cel putin o data pe an, intocmeste si prezinta adunarii generale rapoarte asupra activitatii
sale si asupra gestiunii asociatiei de proprietari, propunand masuri.
(2) Cenzorul sau cenzorii alesi ai asociatiei de proprietari pot fi remunerati pe baza unui
contract de mandat, conform hotararii adunarii generale a proprietarilor, la data adoptarii
bugetului anual de venituri si cheltuieli.
(3) Pentru neindeplinirea atributiilor ce le revin, cenzorul sau cenzorii asociatiei de proprietari
raspund personal sau in solidar, in fata legii si a proprietarilor, pentru daunele si prejudiciile
cauzate proprietarilor in mod deliberat.
Articolul 34
(1) Administrarea, intretinerea, investitiile si reparatiile asupra proprietatii comune sunt in
sarcina asociatiei de proprietari.
(2) Asociatia de proprietari angajeaza persoane fizice atestate pentru functia de administrator
sau incheie contracte cu persoane juridice specializate si autorizate pentru realizarea,
respectiv furnizarea serviciilor necesare administrarii, intretinerii, investitiilor si reparatiilor
asupra proprietatii comune.
CAPITOLUL V: Administrarea in asociatia de proprietari
Articolul 35
(1) Pentru activitatea de administrare care include activitati de administrare tehnica, de
contabilitate si casierie, asociatia de proprietari poate angaja fie persoane fizice atestate
pentru functia de administrator de imobile, fie poate incheia contract de administrare cu
persoane juridice specializate si autorizate, care au ca obiect de activitate numai domeniul
asociatiilor de proprietari ori care au ca activitate principala administrarea imobilelor pe baza
de tarife sau contract. Administratorilor de imobile li se aplica in mod corespunzator
prevederile art. 21 alin. (2) si ale art. 22.
(2) Persoanele fizice pot fi angajate prin incheierea unui contract individual de munca,
conform celor stabilite prin negociere directa.
(3) Candidatii pentru functia de administrator de imobile trebuie sa prezinte comitetului
executiv al asociatiei de proprietari documentele solicitate, garantiile profesionale si materiale
prevazute de lege si trebuie sa nu fi suferit nicio condamnare.
(4) Comitetul executiv adopta decizii asupra cuantumului salariilor, al indemnizatiilor si al
eventualelor premieri care se acorda personalului incadrat cu contract individual de munca,
precum si asupra valorii si a modalitatilor de contractare, in cazul in care administrarea cladirii
este asigurata de persoane juridice, in limita bugetului de venituri si cheltuieli adoptat de
adunarea generala a proprietarilor.
(5) De asemenea, comitetul executiv decide si asupra acordarii unor drepturi banesti
membrilor asociatiei de proprietari care desfasoara activitati lucrative folositoare acesteia, in
limita bugetului de venituri si cheltuieli adoptat de adunarea generala a proprietarilor.
Articolul 36
Administratorul, persoana fizica sau juridica, are, in principal, urmatoarele atributii:
a) prestarea serviciilor in mod profesional;
b) gestionarea bunurilor materiale si a fondurilor banesti;
c) efectuarea formalitatilor necesare in angajarea contractelor cu furnizorii de servicii pentru
exploatarea si intretinerea cladirii, derularea si urmarirea realizarii acestor contracte;
d) asigurarea cunoasterii si respectarii regulilor cu privire la proprietatea comuna;
e) gestionarea modului de indeplinire a obligatiilor cetatenesti ce revin proprietarilor in raport
cu autoritatile publice. Obligatiile cetatenesti sunt cele stabilite, potrivit legii, de adunarea
generala a proprietarilor;
f) indeplinirea oricaror alte obligatii expres prevazute de lege.
Articolul 37
Pentru lucrarile privind proprietatea comuna, administratorul, tinand seama de pret, durata
de executie si calitate, supune spre analiza, selectie de oferte si aprobare comitetului executiv
al asociatiei de proprietari ofertele operatorilor economici care satisfac cerintele, in vederea
executarii lucrarilor, conform legislatiei in vigoare.
Articolul 38
Pentru protejarea intereselor proprietarilor si ale asociatiei de proprietari impotriva riscurilor
aferente activitatii de administrare intr-un condominiu, administratorii de imobile, persoane
fizice sau juridice, de drept public ori de drept privat, pot incheia polite de asigurare de
raspundere civila profesionala. Asigurarea de raspundere civila profesionala nu acopera
riscurile cu privire la frauda, inselaciune, deturnare de fonduri infaptuite cu buna-stiinta.
Persoanele care nu au calitatea de administrator de imobile nu pot incheia polite de asigurare
de raspundere civila profesionala.
Articolul 39
Proprietatea comuna poate fi utilizata de catre terti, persoane fizice sau juridice, de drept
public ori de drept privat, numai cu acordul majoritatii proprietarilor membri ai asociatiei si al
proprietarilor direct afectati de vecinatate, in baza unui contract de inchiriere, de folosinta sau
de concesiune.
Articolul 40
Asociatia de proprietari are obligatia sa ia masuri cu privire la imbunatatirea confortului termic
al cladirii.
Articolul 41
Modificarile constructive si utilizarea in alte scopuri a unor parti sau elemente de constructie
ale cladirii, cum ar fi: ancorarea de reclame pe pereti, suspendarea de stalpi, pereti, scari
interioare si altele asemenea, se vor putea face numai pe baza deciziei comitetului executiv,
cu acordul proprietarilor direct afectati si, dupa caz, pe baza unui proiect tehnic intocmit de
institutii de specialitate, verificat de un expert autorizat, precum si cu autorizatia pentru
executarea de lucrari, eliberate in conditiile legii.
Articolul 42
Schimbarea destinatiei locuintelor, precum si a spatiilor cu alta destinatie decat aceea de
locuinta fata de destinata initiala, conform proiectului initial al cladirii cu locuinte, se poate
face numai cu avizul comitetului executiv si cu acceptul proprietarilor direct afectati cu care
se invecineaza, pe plan orizontal si vertical, spatiul supus schimbarii.
Articolul 43
Pentru lucrari majore cu privire la exploatarea, intretinerea, repararea, consolidarea,
reabilitarea si modernizarea proprietatii comune, asociatia de proprietari poate angaja, in
numele proprietarilor si cu semnatura lor individuala, credite bancare sau orice alte forme de
creditare, conform prevederilor legale.
Articolul 44
Pentru riscurile cu privire la proprietatea comuna, asociatia de proprietari, in numele
proprietarilor asociati, poate incheia polite de asigurare.
CAPITOLUL VI: Cheltuielile asociatiei de proprietari
Articolul 45
(1) Anul fiscal al asociatiei de proprietari este anul calendaristic.
(2) Inainte de inceputul urmatorului an fiscal si pentru fiecare an fiscal ce urmeaza, comitetul
executiv va pregati si va prezenta proprietarilor in adunarea generala un buget anual de
venituri si cheltuieli, suficient pentru a acoperi cheltuielile asociatiei de proprietari, inclusiv
fondurile necesare organizarii si functionarii acesteia.
(3) Proprietarii membri ai asociatiei de proprietari au obligatia sa aprobe si un fond de reparatii
anual, necesar pentru repararea si imbunatatirea proprietatii comune. Comitetul executiv va
pregati si va prezenta adunarii generale suma anuala necesara pentru constituirea sau
completarea acestui fond, care se alimenteaza in avans, in transe lunare egale, prevazute in
lista de plata a cheltuielilor asociatiei de proprietari. Platile pentru repararea si imbunatatirea
proprietatii comune se vor face din fondul de reparatii. Proprietarii membri ai asociatiei de
proprietari pot aproba si alte fonduri cu caracter special.
(4) Asociatia de proprietari poate deschide unul sau mai multe conturi la oricare unitate
bancara, in conditiile legii.
Articolul 46
Toti proprietarii au obligatia sa plateasca lunar, conform listei de plata a cheltuielilor asociatiei
de proprietari, in avans sau pe baza facturilor emise de furnizori, cota de contributie ce le
revine la cheltuielile asociatiei de proprietari, inclusiv cele aferente fondurilor din asociatia de
proprietari.
Articolul 47
Cheltuielile asociatiei de proprietari sunt urmatoarele:
a) cheltuieli pe numar de persoane care locuiesc sau desfasoara activitati in proprietati
individuale;
b) cheltuieli pe consumuri individuale;
c) cheltuieli pe cota-parte indiviza, in functie de suprafata utila a proprietatii individuale;
d) cheltuieli pe beneficiari, aferente serviciilor individuale ale proprietarilor, dar gestionate
financiar prin intermediul asociatiei de proprietari;
e) cheltuieli pe consumatori tehnici;
f) cheltuieli de alta natura.
Articolul 48
(1) Stabilirea si repartizarea sumei care priveste proprietatea comuna ce revine fiecarui
proprietar din cadrul condominiului se fac proportional cu cota-parte indiviza din proprietatea
comuna.
(2) Cheltuielile efectuate de asociatia de proprietari pentru plata unor servicii de utilitati
publice sau de alta natura, legate de proprietatile individuale din condominiu si care nu se
factureaza individual pe fiecare dintre acestea, se repartizeaza dupa acelasi criteriu care a stat
la baza emiterii facturii, in conformitate cu prevederile contractului incheiat cu furnizorul
respectivului serviciu.
Articolul 49
(1) Asociatia de proprietari poate stabili un sistem propriu de penalizari pentru orice suma cu
titlu de restanta, afisata pe lista de plata. Penalizarile nu vor fi mai mari de 0,2% pentru fiecare
zi de intarziere si se vor aplica numai dupa o perioada de 30 de zile care depaseste termenul
stabilit pentru plata, fara ca suma penalizarilor sa poata depasi suma la care s-au aplicat.
(2) Termenul de plata a cotelor de contributie la cheltuielile asociatiei de proprietari, afisate
pe lista lunara de plata, este de maximum 20 de zile calendaristice.
(3) Sumele rezultate din aplicarea penalitatilor de intarziere vor face obiectul fondului de
penalitati al asociatiei de proprietari si se vor utiliza numai pentru plata penalizarilor impuse
asociatiei de proprietari de catre terti si pentru cheltuieli cu reparatiile asupra proprietatii
comune sau alte cheltuieli de natura administrativa.
Articolul 50
(1) Asociatia de proprietari are dreptul de a actiona in justitie pe orice proprietar care se face
vinovat de neplata cotelor de contributie la cheltuielile asociatiei de proprietari mai mult de
90 de zile de la termenul stabilit.
(2) Actiunea asociatiei de proprietari este scutita de taxa de timbru.
(3) Sentinta data in favoarea asociatiei de proprietari, pentru sumele datorate de oricare
proprietar, poate fi pusa in aplicare pentru acoperirea datoriilor prin orice modalitate permisa
de Codul de procedura civila.
Articolul 51
(1) Asociatia de proprietari are un privilegiu imobiliar cu rang prioritar asupra apartamentelor
si altor spatii proprietati individuale ale proprietarilor din condominiu, precum si un privilegiu
asupra tuturor bunurilor mobile ale acestora, pentru sumele datorate cu titlu de cota de
contributie la cheltuielile asociatiei de proprietari, dupa cheltuielile de judecata datorate
tuturor creditorilor in interesul carora au fost facute.
(2) Privilegiul se inscrie in registrul de publicitate imobiliara al judecatoriei, la cererea
presedintelui asociatiei de proprietari, pe baza extraselor de pe ultima lista lunara de plata a
cotelor de contributie din care rezulta suma datorata cu titlu de restanta. Privilegiul se radiaza
la cererea presedintelui asociatiei de proprietari sau a proprietarului, pe baza chitantei ori a
altui inscris prin care asociatia confirma plata sumei datorate.
(3) Operatiunile de publicitate imobiliara privitoare la privilegiul prevazut la alin. (1) si (2) sunt
scutite de taxa de timbru.
CAPITOLUL VII: Raportul dintre administratia publica locala si centrala si asociatiile de
proprietari
Articolul 52
(1) Consiliile locale ale municipiilor, oraselor, comunelor si ale sectoarelor municipiului
Bucuresti sprijina activitatea asociatiilor de proprietari pentru realizarea scopurilor si sarcinilor
ce le revin, in conformitate cu prevederile legale in vigoare.
(2) Consiliile locale organizeaza in cadrul aparatului propriu un compartiment specializat in
sprijinirea si indrumarea asociatiilor de proprietari.
Articolul 53
(1) Compartimentele specializate infiintate in cadrul autoritatii publice locale indruma si
sprijina proprietarii pentru a se constitui in asociatii de proprietari.
(2) Consiliile locale ale municipiilor, oraselor, comunelor si ale sectoarelor municipiului
Bucuresti indruma si sprijina asociatiile de proprietari pentru indeplinirea obligatiilor locale ce
le revin asupra proprietatii comune.
Articolul 54
(1) Persoanele fizice care au calitatea de administrator de imobile sunt atestate de catre
primar, la propunerea compartimentelor specializate din cadrul autoritatii administratiei
publice locale, in baza unei hotarari a consiliului local.
(2) Atestatul are drept scop certificarea calitatilor profesionale ale persoanelor care doresc sa
practice activitatea de administrare a imobilelor la asociatiile de proprietari.
Articolul 55
Consiliile locale, cu sprijinul aparatului propriu al consiliilor judetene, respectiv al Consiliului
General al Municipiului Bucuresti, exercita controlul asupra activitatii financiar-contabile din
cadrul asociatiilor de proprietari, din oficiu ori la solicitarea unuia sau mai multor membri ai
asociatiei de proprietari.
CAPITOLUL VIII: Sanctiuni
Articolul 56
(1) Constituie contraventii urmatoarele fapte:
a) neluarea de catre proprietari, de catre asociatia de proprietari sau de catre comitetul
executiv al asociatiei de proprietari a tuturor masurilor necesare pentru repararea si
mentinerea in stare de siguranta a cladirii si a instalatiilor comune aferente (ascensor,
hidrofor, instalatii de alimentare cu apa, de canalizare, de incalzire centrala, de preparare si
distribuire a apei calde, instalatii electrice si de gaze, centrale termice, crematorii, instalatii de
colectare a deseurilor, instalatii de antena colectiva, telefonie etc.) pe toata durata existentei
acestora;
b) neindeplinirea atributiilor de catre presedinte, membrii comitetului executiv, cenzori,
administrator de imobil;
c) neexecutarea de catre proprietar a lucrarilor de intretinere, reparatii sau de inlocuire a
elementelor de constructii si instalatii aflate in proprietatea sa individuala, daca aceasta este
de natura sa aduca prejudicii celorlalti proprietari;
d) schimbarea de catre proprietar a destinatiei locuintei fara autorizatiile si aprobarile legale;
e) modificarea aspectului proprietatii comune, precum si a elementelor constructive ale
cladirii fara aprobarile si autorizatiile legale;
f) neaplicarea sau nerespectarea prevederilor prezentei legi de catre functionarii publici si
personalul angajat al autoritatilor publice locale si centrale, inclusiv personalul regiilor ori al
societatilor furnizoare de servicii publice de utilitati, daca fapta nu a fost comisa in astfel de
imprejurari incat sa constituie infractiune.
(2) Contraventiile prevazute la alin. (1) se sanctioneaza dupa cum urmeaza:
a) faptele prevazute la lit. a), b) si c) se sanctioneaza cu amenda de la 500 lei la 3.000 lei;
b) fapta prevazuta la lit. d), cu amenda de la 200 lei la 1.000 lei;
c) faptele prevazute la lit. e) si f), cu amenda de la 2.500 lei la 5.000 lei.
(3) Sanctiunile pentru contraventiile prevazute la alin. (1) lit. a)-e) se aplica persoanelor fizice
constatate vinovate, iar cea prevazuta la alin. (1) lit. f) functionarilor publici sau personalului
angajat al autoritatilor publice, inclusiv personalului regiilor ori societatilor furnizoare de
servicii de utilitati publice.
(4) Constatarea contraventiilor prevazute de prezenta lege, facuta la sesizarea oricarei
persoane interesate, precum si aplicarea sanctiunilor corespunzatoare se fac de catre
persoanele imputernicite de Inspectoratul de Stat in Constructii si de Ministerul Internelor si
Reformei Administrative, de primari sau de imputernicitii acestora.
Articolul 57
Prevederile art. 56 referitoare la contraventii se completeaza cu dispozitiile Ordonantei
Guvernului nr. 2/2001 privind regimul juridic al contraventiilor, aprobata cu modificari si
completari prin Legea nr. 180/2002, cu modificarile si completarile ulterioare.
CAPITOLUL IX: Dispozitii tranzitorii si finale
Articolul 58
(1) Institutiile administratiei publice locale ori centrale sau orice alte societati de stat, care
detin in proprietate apartamente sau spatii cu alta destinatie decat aceea de locuinta in
cladirile de locuinte, au aceleasi drepturi si obligatii ca oricare alt proprietar din condominiu si
au obligatia sa mandateze persoane fizice sau juridice pentru a colabora cu asociatia de
proprietari.
(2) Raporturile juridice ale proprietarului, stabilite de comun acord cu chiriasul, indiferent de
statutul locuintei, precum si nerespectarea obligatiilor contractuale de catre chirias nu absolva
proprietarul de la obligatiile sale fata de asociatia de proprietari prevazute in prezenta lege.
Articolul 59
In termen de 60 de zile de la data intrarii in vigoare a prezentei legi, Ministerul Internelor si
Reformei Administrative, impreuna cu Ministerul Economiei si Finantelor, Ministerul Muncii,
Familiei si Egalitatii de Sanse, Ministerul Transporturilor si Ministerul Justitiei vor elabora si
supune spre adoptare Guvernului normele metodologice de punere in aplicare a prevederilor
acesteia.
Articolul 60
Prezenta lege intra in vigoare la 30 de zile de la data publicarii in Monitorul Oficial al Romaniei,
Partea I.
Articolul 61
La data intrarii in vigoare a prezentei legi se abroga: art. 35 alin. 3, art. 351, art. 36, art. 64, art.
69 si anexa nr. 2 din Legea locuintei nr. 114/1996, republicata in Monitorul Oficial al Romaniei,
Partea I, nr. 393 din 31 decembrie 1997, cu modificarile si completarile ulterioare, Ordonanta
Guvernului nr. 85/2001 privind organizarea si functionarea asociatiilor de proprietari,
publicata in Monitorul Oficial al Romaniei, Partea I, nr. 554 din 1 septembrie 2001, aprobata
cu modificari prin Legea nr. 234/2002, precum si orice alte dispozitii contrare.
Legea locuintei
Lega 114/1996, a locuintei, actualizata la data de 01/10/2011.
CAPITOLUL I
Dispoziţii generale
Art. 1. - Prezenta lege reglementează aspectele sociale, economice, tehnice şi juridice ale
construcţiei şi folosinţei locuinţelor.
Art. 2. - Termenii utilizaţi in cuprinsul prezentei legi au următorul inţeles:
a) Locuinţă
Construcţie alcătuită din una sau mai multe camere de locuit, cu dependinţele, dotările şi
utilităţile necesare, care satisface cerinţele de locuit ale unei persoane sau familii.
b) Locuinţă convenabilă
Locuinţă care, prin gradul de satisfacere a raportului dintre cerinţa utilizatorului şi
caracteristicile locuinţei, la un moment dat, acoperă necesităţile esenţiale de odihnă,
preparare a hranei, educaţie şi igienă, asigurand exigenţele minimale prezentate in anexa nr.
1 la prezenta lege.
c) Locuinţă socială
Locuinţă care se atribuie cu chirie subvenţionată unor persoane sau familii, a căror situaţie
economică nu le permite accesul la o locuinţă in proprietate sau inchirierea unei locuinţe in
condiţiile pieţei.
d) Locuinţă de serviciu
Locuinţă destinată funcţionarilor publici, angajaţilor unor instituţii sau agenţi economici,
acordată in condiţiile contractului de muncă, potrivit prevederilor legale.
e) Locuinţă de intervenţie
Locuinţă destinată cazării personalului unităţilor economice sau bugetare, care, prin
contractul de muncă, indeplineşte activităţi sau funcţii ce necesită prezenţa permanentă sau
in caz de urgenţă in cadrul unităţilor economice.
f) Locuinţă de necesitate
Locuinţă destinată cazării temporare a persoanelor şi familiilor ale căror locuinţe au devenit
inutilizabile in urma unor catastrofe naturale sau accidente sau ale căror locuinţe sunt supuse
demolării in vederea realizării de lucrări de utilitate publică, precum şi lucrărilor de reabilitare
ce nu se pot efectua in clădiri ocupate de locatari.
g) Locuinţă de protocol
Locuinţă destinată utilizării de către persoanele care sunt alese sau numite in unele funcţii ori
demnităţi publice, exclusiv pe durata exercitării acestora.
h) Casă de vacanţă
Locuinţă ocupată temporar, ca reşedinţă secundară, destinată odihnei şi recreerii.
i) Condominiu
Imobilul format din teren cu una sau mai multe construcţii, dintre care unele proprietăţi sunt
comune, iar restul sunt proprietăţi individuale, pentru care se intocmesc o carte funciară
colectivă şi cate o carte funciară individuală pentru fiecare unitate individuală aflată in
proprietate exclusivă, care poate fi reprezentată de locuinţe şi spaţii cu altă destinaţie, după
caz. Constituie condominiu:
- un corp de clădire multietajat sau, in condiţiile in care se poate delimita proprietatea
comună, fiecare tronson cu una sau mai multe scări din cadrul acestuia;
___________
Linia a fost introdusă prin punctul 1. din Ordonanţă de urgenţă nr. 210/2008 incepand cu
12.10.2009.
- un ansamblu rezidenţial format din locuinţe şi construcţii cu altă destinaţie, individuale,

amplasate izolat, inşiruit sau cuplat, in care proprietăţile individuale sunt interdependente
printr-o proprietate comună forţată şi perpetuă.
___________
Paragraful a fost introdus prin punctul 1. din Ordonanţă de urgenţă nr. 210/2008 incepand cu
12.10.2009.
___________
Litera i) a fost introdusă prin punctul 1. din Ordonanţă de urgenţă nr. 210/2008 incepand cu
12.10.2009.
j) Unitate individuală
Unitate funcţională, componentă a unui condominiu, formată din una sau mai multe camere
de locuit şi/sau spaţii cu altă destinaţie situate la acelaşi nivel al clădirii sau la niveluri diferite,
cu dependinţele, dotările şi utilităţile necesare, avand acces direct şi intrare separată, şi care
a fost construită sau transformată in scopul de a fi folosită, de regulă, de o singură gospodărie.
In cazul in care accesul la unitatea funcţională sau la condominiu nu se face direct dintr-un
drum public, acesta trebuie să fie asigurat printr-o cale de acces sau servitute de trecere,
menţionate obligatoriu in actele juridice şi inscrise in cartea funciară.
___________
Paragraful a fost introdus prin punctul 1. din Ordonanţă de urgenţă nr. 210/2008 incepand cu
12.10.2009.
___________
Litera j) a fost introdusă prin punctul 1. din Ordonanţă de urgenţă nr. 210/2008 incepand cu
12.10.2009.
Art. 3. - Autorizarea executării construcţiilor de locuinţe noi, indiferent de natura proprietăţii
sau a amplasamentului, se face pe baza satisfacerii exigenţelor minimale, prevăzute in anexa
nr. 1 la prezenta lege.
Consiliile judeţene şi locale, potrivit competenţelor stabilite prin lege, pot autoriza executarea
etapizată a construcţiilor de locuinţe.
Punere in aplicare Art. 3. prin Normă metodologică pentru punerea in aplicare a prevederilor
Legii locuinţei nr. 11... din 07/12/2000 :
CAPITOLUL I Prevederi generale
Art. 1. -
(1) Primarii, primarul general al municipiului Bucureşti sau, după caz, delegaţiile permanente
ale consiliilor judeţene au obligaţia să verifice şi să consemneze, la eliberarea autorizaţiilor de
construire pentru locuinţe noi, indeplinirea exigenţelor minimale privind suprafeţele şi nivelul
de dotare a incăperilor ce compun locuinţele, cuprinse in anexa nr. 1 la Legea locuinţei nr.
114/1996, republicată, cu modificările şi completările ulterioare, denumită in continuare lege.
(2) Exigenţele minimale prevăzute in anexa nr. 1 la lege, cu excepţia celor privind dotarea
minimă, sunt orientative la eliberarea autorizaţiilor pentru lucrări de reabilitare a clădirilor de
locuit existente, in vederea realizării de locuinţe sociale.
(3) Reabilitarea, in sensul legii, reprezintă ansamblul operaţiunilor de modificare constructivă
şi/sau funcţională prin care se realizează refacerea şi/sau ameliorarea construcţiilor, astfel
incat acestea să satisfacă cerinţele de siguranţă, de confort şi de economicitate, pentru a
asigura cel puţin nivelul exigenţelor minimale stabilite de lege.
(4) La eliberarea autorizaţiilor de construire pentru locuinţele incepute inainte de intrarea in
vigoare a legii şi sistate din diferite motive, a căror executare se reia după această dată, se va
ţine seama de condiţiile stabilite prin proiectele care au fost iniţial elaborate şi aprobate.
Art. 2. -
(1) Terenurile care se concesionează pentru construirea de locuinţe vor fi situate in zonele cu
această destinaţie, stabilite prin planurile urbanistice.
(2) Concesionarea unor terenuri aparţinand unităţilor administrativ-teritoriale in vederea
construirii de locuinţe urmează regimul stabilit de prevederile Legii nr. 50/1991 privind
autorizarea executării construcţiilor şi unele măsuri pentru realizarea locuinţelor, republicată.
Art. 3. -
(1) In vederea soluţionării cererilor privind concesionarea terenurilor pentru construirea de
locuinţe, consiliile locale vor stabili măsurile necesare pentru luarea in evidenţă şi pentru
analiza solicitărilor primite. In acest scop consiliile locale vor stabili şi vor da publicităţii locul
de primire a solicitărilor şi actele justificative necesare.
(2) Solicitările vor fi inregistrate in ordinea primirii şi vor fi analizate de comisii constituite in
acest scop prin dispoziţii ale primarilor comunelor, oraşelor, municipiilor şi ai sectoarelor
municipiului Bucureşti.
(3) Comisiile constituite vor prezenta consiliilor locale periodic, la cel mult 30 de zile de la data
primirii cererilor, propuneri privind modul de soluţionare a acestora, cu motivarea admiterii
sau respingerii solicitărilor analizate.
(4) Hotărarile consiliilor locale vor fi afişate in locuri accesibile publicului.
(5) Contestaţiile impotriva hotărarilor consiliilor locale cu privire la stabilirea priorităţilor se
vor adresa instanţei de contencios administrativ competente, potrivit legii.
Art. 4. -
(1) Consiliile locale răspund de pregătirea şi de asigurarea terenurilor, conform documentaţiei
urbanistice, cu utilităţi şi dotări edilitare necesare pentru dezvoltarea construcţiilor de
locuinţe in corelare cu programul aprobat.
(2) Lucrările de viabilizare a terenurilor destinate construcţiilor de locuinţe se finanţează
conform prevederilor art. 12 alin. 1 din lege.
(3) Primarii vor aduce la cunoştinţă publicului amplasamentele care vor fi oferite persoanelor
fizice sau juridice care doresc să investească pentru construirea de locuinţe in scopul vanzării
sau inchirierii, precizand condiţiile de concesionare, precum şi nivelul taxelor şi al
redevenţelor, după caz.
CAPITOLUL II
Dezvoltarea construcţiei de locuinţe
Art. 4. - Persoanele fizice sau juridice romane pot realiza, cu respectarea prevederilor legale,
construcţii de locuinţe pentru folosinţă proprie sau in scopul valorificării acestora.
Art. 5. - Abrogat prin alineatul din Ordonanţă de urgenţă nr. 127/1999 incepand cu
01.10.1999.
Locuinţele care se realizează prin investiţii din profit de către persoane juridice romane,
precum şi in condiţiile art. 7 şi 20 din prezenta lege se pot amplasa pe terenurile aparţinand
persoanelor fizice beneficiare de locuinţe, ale persoanelor juridice investitoare sau pe terenuri
concesionate in acest scop de consiliile locale persoanelor juridice sau fizice, cu o reducere de
pană la 95% din taxa de concesiune.
___________
Alineatul a fost modificat prin punctul 1. din Ordonanţă de urgenţă nr. 22/2000 incepand cu
28.03.2000.
Abrogat prin alineatul din Ordonanţă de urgenţă nr. 17/2000 incepand cu 15.03.2000.
Lucrările privind clădirile şi terenurile necesare pentru construirea de locuinţe prin Agenţia
Naţională pentru Locuinţe, cu excepţia caselor de vacanţă, sunt de utilitate publică.
___________
28.03.2000.
Construcţiile de locuinţe se pot amplasa, după caz, pe terenuri aparţinand persoanelor fizice,
persoanelor juridice, pe terenuri aparţinand domeniului public sau privat al statului şi/sau al
unităţilor administrativ-teritoriale, identificate printr-un singur număr cadastral şi număr de
carte funciară, in condiţiile legii.
___________
Alineatul a fost introdus prin punctul 2. din Ordonanţă de urgenţă nr. 210/2008 incepand cu
11.12.2008.
Beneficiarul/investitorul trebuie să deţină şi să probeze un drept real asupra terenului destinat
amplasării construcţiilor de locuinţe, cu actele de proprietate şi extrasul de carte funciară
pentru informare.
Art. 51. - (1) Pentru stimularea construcţiei de locuinţe, persoanele fizice care construiesc
pentru prima dată o locuinţă prin credit ipotecar pot beneficia de o subvenţie de 20% din
valoarea unei locuinţe de pană la 100.000 euro, dacă indeplinesc următoarele condiţii:
a) să aibă un drept real asupra terenului pe care urmează să realizeze construcţia;
b) să nu fi beneficiat de o altă formă de subvenţie sau sprijin de la bugetul de stat pentru
construirea ori cumpărarea unei locuinţe;
c) să nu deţină in proprietate o locuinţă cu o suprafaţă construită mai mare de 100 m2;
d) construcţia să se incadreze in noi ansambluri de locuinţe şi să respecte intocmai
documentaţiile de urbanism aprobate;
e) construcţia să fie executată de o societate de construcţii autorizată, care să asigure calitatea
execuţiei impuse de legislaţia in vigoare;
f) societatea de construcţii să prezinte toate condiţiile de eligibilitate impuse de lege.
(2) Suma reprezentand subvenţia de 20% va fi virată societăţii de construcţii după recepţia
lucrărilor şi predarea către beneficiar a construcţiei in stare normală de folosinţă, după ce
aceasta face dovada achitării la zi a taxelor şi impozitelor datorate.
(3) Resursele financiare necesare pentru acordarea subvenţiei de 20% se asigură prin Agenţia
Naţională pentru Locuinţe, in limita sumelor alocate anual cu această destinaţie in bugetul
Ministerului Transporturilor, Construcţiilor şi Turismului.
___________
Art. 51. a fost introdus prin punctul 1. din Lege nr. 62/2006 incepand cu 27.03.2006.
Art. 6. Abrogat prin alineatul din Ordonanţă de urgenţă nr. 127/1999 incepand cu 01.10.1999.
Art. 7. - Consiliile locale pot realiza din depozitele special constituite locuinţe cu suprafeţele
construite prevăzute in anexa nr. 1 la prezenta lege, exercitand controlul asupra preţului de
vanzare, in vederea inlesnirii accesului la proprietate pentru unele categorii de persoane, in
următoarea ordine de prioritate:
a) tinerii căsătoriţi care, la data contractării locuinţei, au, fiecare, varsta de pană la 35 de ani;
b) persoanele care beneficiază de facilităţi la cumpărarea sau construirea unei locuinţe,
potrivit prevederilor Legii nr. 42/1990, republicată;
c) persoanele calificate din agricultură, invăţămant, sănătate, administraţie publică şi culte,
care işi stabilesc domiciliul in mediul rural;
d) alte categorii de persoane stabilite de consiliile locale.
Persoanele din categoriile menţionate la lit. a)-d) pot beneficia de o subvenţie de la bugetul
de stat, in limitele prevederilor bugetare anuale, in raport cu venitul mediu net lunar pe
membru de familie, de pană Ia 30% din valoarea locuinţei calculată la valoarea finală a
acesteia, precum şi de plata in rate lunare, pe termen de 20 de ani, a diferenţei faţă de preţul
final al locuinţei, după ce s-au scăzut subvenţia şi avansul minim obligatoriu de 10% achitat de
contractant, din valoarea locuinţelor calculată la data contractării.
___________
Alineatul a fost modificat prin punctul 2. din Lege nr. 145/1999 incepand cu 09.09.1999.
Dobanda la suma avansată din depozitul special, care se restituie in rate, este de 5% anual.
___________
Alineatul a fost introdus prin punctul 3. din Ordonanţă de urgenţă nr. 22/2000 incepand cu
28.03.2000.
Abrogat prin punctul 3. din Lege nr. 145/1999 incepand cu 09.09.1999.

Abrogat prin punctul 3. din Lege nr. 145/1999 incepand cu 09.09.1999.
In cazul nerestituirii la termenele stabilite a ratelor scadente, se va plăti o dobandă de 10%
anual asupra acestor rate.
Autorităţile publice locale, prin administratori delegaţi de acestea, vor incheia cu persoanele
fizice prevăzute in prezentul articol contracte de imprumut pentru sumele avansate din
depozitul special, potrivit normelor legale in vigoare.
Art. 8. - Persoanele fizice prevăzute la art. 7 se vor adresa consiliilor locale, care vor analiza şi
vor aproba, după caz, cererile respective, stabilind, totodată, şi ordinea de prioritate.
Cuantumul subvenţiei se stabileşte in raport cu venitul mediu net lunar pe membru de familie,
potrivit normelor aprobate anual de Guvern.
Art. 9. - Depozitele special constituite pe seama consiliilor locale se alimentează din
următoarele surse:
a) sumele aprobate anual in bugetele locale, destinate realizării locuinţelor;
b) incasările realizate din vanzarea locuinţelor şi a spaţiilor cu altă destinaţie din clădirile de
locuit, cu excepţia celor care se fac venituri la bugetele locale, potrivit prevederilor legale in
vigoare, precum şi sumele incasate potrivit prevederilor art. 7.
c) alocaţiile din bugetul de stat, in limita prevederilor aprobate anual cu această destinaţie;
d) alte surse constituite potrivit legii.
Art. 10. - De prevederile art. 7 din prezenta lege beneficiază, o singură dată, persoanele fizice
care, impreună cu familia, nu au deţinut şi nu au in proprietate o locuinţă, cu excepţia
persoanelor prevăzute la art. 7 lit. c), sau dacă locuinţa in care gospodăresc impreună nu
satisface exigenţele minimale de suprafaţă, prevăzute in anexa nr. 1, corespunzător numărului
de persoane din familie.
Proprietarii locuinţelor noi, persoane fizice, sunt scutiţi de plata impozitului pe clădire timp de
10 ani de la data dobandirii locuinţei.
In cazul instrăinării locuinţei in condiţiile prezentei legi, noul proprietar nu mai beneficiază de
scutirea de impozit.
Art. 101. - Locuinţele şi unităţile individuale pot fi instrăinate şi dobandite prin acte juridice
intre vii, incheiate in formă autentică notarială, sub sancţiunea nulităţii absolute. Dovada
dreptului de proprietate şi a celorlalte drepturi reale asupra unei unităţi de locuit se face
numai pe baza actelor de proprietate şi a extrasului de carte funciară pentru informare.
___________
Art. 101. a fost modificat prin alineatul din Lege nr. 170/2010 incepand cu 24.07.2010.
Art. 11. - Locuinţele care se realizează in condiţiile art. 7-9 din prezenta lege se vor amplasa,
prin grija consiliilor locale, pe terenurile aflate in proprietatea unităţilor administrativ-
teritoriale sau pe terenurile aparţinand persoanelor fizice beneficiare, in condiţiile
prevederilor Codului civil, cu respectarea documentaţiilor de urbanism legal aprobate şi cu
asigurarea utilităţilor şi dotărilor edilitare necesare condiţiilor de locuit.
Art. 12. - Lucrările de viabilizare a terenurilor destinate construcţiilor de locuinţe, care constau
in: drumuri publice, reţele de alimentare cu apă şi canalizare, reţele electrice şi, după caz,
reţele de gaze, telefonice şi de termoficare se finanţează după cum urmează:
a) drumurile publice, reţelele de alimentare cu apă şi canalizare şi, după caz, reţelele de
termoficare, din bugetele locale şi din alte fonduri legal constituite cu această destinaţie;
b) reţelele electrice stradale, inclusiv posturile de transformare aferente şi, după caz, de gaze
şi telefonice stradale, din bugetele de venituri şi cheltuieli ale regiilor autonome de profil, din
credite bancare contractate de acestea, precum şi din alte fonduri constituite cu această
destinaţie.
Abrogat prin alineatul din Ordonanţă de urgenţă nr. 127/1999 incepand cu 01.10.1999.
Art. 13. - Deschiderea finanţării şi inceperea lucrărilor din fonduri publice se efectuează după
contractarea cu viitorii beneficiari a cel puţin 70% din numărul locuinţelor prevăzute a fi
incepute.
Locuinţele nerepartizate sau necontractate pană la finalizare pot fi vandute in condiţiile
prevederilor legale.
___________
Alineatul a fost introdus prin punctul 4. din Lege nr. 145/1999 incepand cu 09.09.1999.
Art. 14. - Folosirea sumelor existente in depozitele constituite la nivelul consiliilor locale este
de competenţa şi in răspunderea acestora.
Art. 15. - Alocaţiile de la bugetul de stat se fundamentează de către consiliile locale, cu ocazia
elaborării bugetului de stat, distinct pentru terminarea locuinţelor şi pentru realizarea de noi
locuinţe, şi se transmit consiliului judeţean şi, respectiv, Consiliului General al Municipiului
Bucureşti, după caz.
Propunerile de alocaţii din bugetul de stat ale consiliilor locale, centralizate pe fiecare judeţ şi
municipiul Bucureşti, se transmit Ministerului Lucrărilor Publice şi Amenajării Teritoriului de
către consiliile judeţene şi Consiliul General al Municipiului Bucureşti.
Pentru alocaţiile de la bugetul de stat privind sprijinul statului pentru finanţarea construcţiilor
de locuinţe potrivit prevederilor prezentei legi, Ministerul Lucrărilor Publice şi Amenajării
Teritoriului indeplineşte atribuţiile ordonatorului principal de credite, prevăzute in Legea
privind finanţele publice.
In execuţia bugetului de stat, alocaţiile pentru construcţii de locuinţe se repartizează şi se
acordă consiliilor locale beneficiare de către Ministerul Lucrărilor Publice şi Amenajării
Teritoriului, prin intermediul consiliilor judeţene şi al Consiliului General al Municipiului
Bucureşti, potrivit normelor metodologice.
Art. 16 - Lista cuprinzand numărul, structura pe numărul de camere şi amplasamentul
locuinţelor, precum şi lista persoanelor care vor beneficia de locuinţe, in ordinea de prioritate
stabilită conform art. 7 de către consiliile locale, se afişează la sediul acestora.
Art. 17. - Prin familie, in sensul prezentei legi, se inţelege soţul, soţia, copiii şi părinţii soţilor,
care locuiesc şi gospodăresc impreună.
Art. 18. - Pană la restituirea sumelor datorate de către beneficiarii locuinţelor, se instituie
ipoteca legală asupra locuinţei.
Art. 19. - Instrăinarea, prin acte intre vii, a locuinţelor pentru realizarea cărora s-au acordat
subvenţii se poate face numai după restituirea integrală a sumelor actualizate datorate şi pe
baza dovezii depunerii integrale a contravalorii sumelor actualizate, obţinute ca subvenţii de
la bugetul de stat, potrivit prevederilor art. 7, in depozitul constituit pentru realizarea
locuinţelor, in condiţiile prezentei legi.
Art. 20. - Casa de Economii şi Consemnaţiuni va acorda credite persoanelor fizice de cetăţenie
romană domiciliate in Romania, pentru construirea, cumpărarea, reabilitarea şi repararea
capitală a locuinţelor proprietate personală, ale căror suprafeţe construite nu depăşesc
limitele cuprinse in anexa nr. 1 pe maximum 20 de ani. Creditele se acordă cu o dobandă egală
cu cea acordată de Casa de Economii şi Consemnaţiuni la depunerile pe termen ale populaţiei,
la care se adaugă o marjă de 5 puncte procentuale şi se suportă:
a) 15%, de către beneficiarul creditului;
b) diferenţa, pană la nivelul total al dobanzii, inclusiv marja de dobandă, de la bugetul de stat,
in limita prevederilor aprobate anual cu această destinaţie in bugetul Ministerului Lucrărilor
Publice şi Amenajării Teritoriului.
___________
01.01.2001.
Casa de Economii şi Consemnaţiuni nu va percepe nici un comision pentru creditele acordate.

Creditele pentru construirea sau cumpărarea de locuinţe se acordă o singură dată persoanelor
fizice cu cetăţenie romană, care nu au deţinut şi nu au in proprietate o locuinţă. De aceste
credite mai beneficiază, prin excepţie, persoanele calificate din agricultură, invăţămant,
sănătate, administraţie publică şi culte, care işi stabilesc domiciliul in mediul rural, precum şi
cele care gospodăresc impreună cu familia in locuinţe care nu satisfac exigenţele minimale de
suprafaţă, corespunzător numărului de persoane din familie, prevăzute in anexa nr. 1 la
prezenta lege.
La primirea creditului, beneficiarul trebuie să aibă constituit la Casa de Economii şi
Consemnaţiuni un depozit reprezentand pană la 10% din valoarea creditului solicitat.
La depozitul constituit, Casa de Economii şi Consemnaţiuni va bonifica o dobandă egală cu cea
suportată pentru depozitele pe termen de un an. Depozitul nu va fi restituit inainte de
rambursarea integrală a creditului şi poate fi utilizat pentru restituirea ultimelor tranşe ale
creditului, in limitele cuantumului depozitului constituit.
___________
Neplata, consecutiv, a 6 rate lunare de credit şi a dobanzii aferente atrage executarea silită
asupra bunului dobandit. Bunul dobandit prin astfel de credite nu poate fi instrăinat decat
după restituirea creditului.
Modul de plată şi cuantumul subvenţiilor se stabilesc prin convenţie intre Casa de Economii şi
Consemnaţiuni şi Ministerul Lucrărilor Publice şi Amenajării Teritoriului, cu avizul Ministerului
Finanţelor.
___________
01.01.2001.
In execuţia bugetului de stat, Ministerul Lucrărilor Publice şi Amenajării Teritoriului va

repartiza Casei de Economii şi Consemnaţiuni, potrivit celor stabilite prin convenţie, sumele
aferente subvenţiilor la dobandă pentru creditele acordate şi care urmează a fi acordate in
anul respectiv.
De prevederile prezentului articol pot beneficia, in vederea terminării lucrărilor de construcţii,
şi persoanele care au cumpărat, potrivit legii, locuinţe aflate in diferite stadii de execuţie,
situate in blocuri incepute inainte de anul 1990 şi neterminate.
___________
Alineatul a fost introdus prin punctul 6. din Lege nr. 145/1999 incepand cu 09.09.1999.
*) Potrivit art. 8 alin. 1 lit b) din Ordonanţa de urgenţă a Guvernului nr. 42/2005, pe data intării
in vigoare a Statutului C.E.C., art. 20 din Legea locuinţei nr. 114/1996, republicată in Monitorul
Oficial al Romaniei, Partea I, nr. 393 din 31 decembrie 1997, cu modificările şi completările
ulterioare, se abrogă.
CAPITOLUL III
Inchirierea locuinţelor
Art. 21. Abrogat prin litera s) din Lege nr. 71/2011 incepand cu 01.10.2011.
CAPITOLUL IV
Administrarea clădirilor de locuit
Art. 34. - Clădirile de locuit pot fi date de proprietar in administrarea unor persoane fizice sau
juridice, asociaţii, servicii publice sau agenţi economici specializaţi, după caz.
Obligaţiile celor care administrează sunt, in principal, următoarele:
a) gestionarea bunurilor şi a fondurilor băneşti;
b) efectuarea formalităţilor necesare in angajarea contractelor cu furnizorii serviciilor pentru
exploatarea şi intreţinerea clădirii, derularea şi urmărirea realizării acestor contracte;
___________
Litera b) a fost modificată prin punctul 8. din Lege nr. 145/1999 incepand cu 09.09.1999.
c) asigurarea cunoaşterii şi respectării regulilor de locuit in comun;

d) reprezentarea intereselor proprietarului in raport cu autorităţile publice;
e) indeplinirea oricăror alte obligaţii prevăzute de lege.
Art. 35. - In clădirile de locuit cu mai multe locuinţe, proprietarul răspunde de asigurarea
condiţiilor de funcţionare normală a locuinţei aflate in proprietate exclusivă şi a spaţiilor aflate
in proprietate indiviză.
In acest scop proprietarii se pot constitui in asociaţii cu personalitate juridică.
___________
Abrogat prin alineatul din Lege nr. 230/2007 incepand cu 22.08.2007.

Art. 36. Abrogat prin alineatul din Lege nr. 230/2007 incepand cu 22.08.2007.
Art. 37. - Chiriaşii clădirilor cu mai multe locuinţe se pot asocia, potrivit legii, in scopul
reprezentării intereselor lor in raporturile cu proprietarii, precum şi cu alte persoane juridice
sau persoane fizice.
In acelaşi scop, in cazul neconstituirii asociaţiei, chiriaşii pot mandata un reprezentant.
Hotarare nr. 1588/2007
din 19/12/2007
Publicat in Monitorul Oficial, Partea I nr. 43 din 18/01/2008
pentru aprobarea Normelor metodologice de aplicare a Legii nr. 230/2007 privind infiintarea,
organizarea si functionarea asociatiilor de proprietari
Norma metodologica
din 19/12/2007
de aplicare a Legii nr. 230/2007 privind infiintarea, organizarea si functionarea asociatiilor de

proprietari
CAPITOLUL I
Dispozitii generale
Art. 1. - Prezentele norme metodologice au ca obiect punerea la dispozitia asociatiilor de

proprietari si a autoritatilor administratiei publice centrale si locale a cadrului general pentru
infiintarea, organizarea si functionarea asociatiilor de proprietari, exploatarea si administrarea
cladirilor - blocuri de locuinte - condominii, precum si exercitarea controlului financiar-
contabil si de gestiune asupra activitatii asociatiilor de proprietari, in aplicarea prevederilor
Legii nr. 230/2007 privind infiintarea, organizarea si functionarea asociatiilor de proprietari.
Art. 2. - (1) In scopul reprezentarii si sustinerii intereselor comune ale proprietarilor, legate
de folosirea bunurilor aflate in proprietate comuna indiviza din cladirea ce alcatuieste un
condominiu, proprietarii apartamentelor si ai spatiilor cu alta destinatie decat aceea de
locuinta se pot constitui in asociatii de proprietari.
(2) Asociatia de proprietari este forma de asociere autonoma, de organizare si de
reprezentare a intereselor comune a majoritatii proprietarilor unui condominiu, cu
personalitate juridica, fara scop patrimonial, infiintata in conditiile prevazute de lege.
(3) Pentru promovarea valorilor civice ale democratiei si statului de drept si pentru
reprezentarea la nivel local si national, asociatiile de proprietari se pot asocia in federatii,
uniuni, ligi ale asociatiilor de proprietari din municipii, orase sau judete, respectiv la nivel
national, in conditiile prevazute de lege.
Art. 3. - Proprietarii din asociatiile de locatari din cladirile ale caror apartamente au fost
dobandite in proprietate in conditiile legii si care nu s-au organizat in asociatii de proprietari
vor lua masurile prevazute de prezentele norme metodologice pentru constituirea in asociatii
de proprietari, potrivit prevederilor Legii nr. 230/2007.
CAPITOLUL II
Infiintarea, organizarea, functionarea si administrarea
asociatiei de proprietari
Art. 4. - Asociatia de proprietari se infiinteaza prin acordul scris a cel putin jumatate plus unu
din numarul proprietarilor apartamentelor si spatiilor cu alta destinatie decat aceea de
locuinta din cadrul aceluiasi condominiu cu cel putin 3 proprietari. Acordul se consemneaza
intr-un tabel nominal, anexa la acordul de asociere, potrivit art. 5 alin. (1) din Legea nr.
230/2007. Tabelul nominal, anexa la acordul de asociere, va contine, in mod obligatoriu,
urmatoarele: numele si prenumele proprietarului, adresa, codul numeric personal, seria si
numarul actului de identitate, indicarea titlului de proprietate, data exprimarii vointei de
asociere si semnatura.
Art. 5. - (1) In cladirile de locuinte cu mai multe tronsoane sau scari se pot constitui asociatii
de proprietari pe fiecare tronson ori scara in parte numai in conditiile in care nu exista o
proprietate comuna aferenta tronsoanelor sau scarilor care nu poate fi delimitata.
(2) Asociatiile de proprietari la nivel de scari sau tronsoane de cladire se pot constitui prin
hotarare a adunarii generale si cu acordul expres al coproprietarilor cu privire la delimitarea
efectiva a partilor de proprietate comuna care se preiau in administrare de respectiva
asociatie de proprietari si cu privire la obligatiile si drepturile legale care vor continua sa
ramana in sarcina tuturor coproprietarilor.
(3) Prin acordul de asociere pe scara sau tronson se reglementeaza si raporturile cu celelalte
asociatii de proprietari constituite in cladire, pe scara sau tronson, cu privire la posibilitatea
defalcarii tehnice a consumurilor si repartizarea cheltuielilor comune, precum si la
modalitatea acestei defalcari/repartizari. Daca este necesar, se solicita avizul furnizorilor de
servicii implicati cu privire la posibilitatile tehnice de furnizare independenta a utilitatilor pe
tronsoane sau pe scari, precum si pentru realizarea bransamentelor.
Art. 6. - (1) Anterior adunarii generale de constituire, proprietarii din cladirile cu mai multe
apartamente se pot intruni pentru a hotari cu privire la infiintarea asociatiei de proprietari sau
la transformarea asociatiei de locatari in asociatie de proprietari. Totodata, vor hotari si cu
privire la persoana fizica sau juridica insarcinata cu intocmirea acordului de asociere si a
statutului, cu privire la termenul de finalizare a acestora si la data de convocare a adunarii de
constituire. Hotararea proprietarilor se consemneaza intr-un proces-verbal care se semneaza
de toti cei prezenti.
(2) Cu cel putin 10 zile inaintea datei fixate pentru adunarea generala de constituire
proprietarii se convoaca prin afisare intr-un loc vizibil.
(3) Adunarea generala de constituire a asociatiei de proprietari este legal intrunita in
cvorumul prevazut la art. 5 alin. (1) din Legea nr. 230/2007.
(4) Acordul privind infiintarea asociatiei de proprietari se obtine cu votul a cel putin jumatate
plus unu din numarul proprietarilor apartamentelor si ai spatiilor cu alta destinatie decat
aceea de locuinta din cadrul cladirii, scarii sau tronsonului respectiv, dupa caz.
(5) Daca nu este intrunit cvorumul prevazut la art. 5 alin. (1) din Legea nr. 230/2007, o noua
convocare va avea loc, dupa cel putin 5 zile de la data primei convocari. In cazul in care nici la
a doua convocare nu se poate realiza acordul de asociere din lipsa cvorumului, se face o a treia
convocare, dupa cel putin 5 zile de la data celei de-a doua convocari. Dupa a treia convocare
a adunarii generale de constituire, acordul de asociere se considera realizat, sub conditia
exprimarii vointei de asociere, consemnata in tabelul nominal, anexa la acordul de asociere, a
cel putin jumatate plus unu din numarul proprietarilor.
(6) In adunarea generala de constituire se prezinta si se adopta statutul asociatiei de
proprietari, in care se vor cuprinde precizari cu privire la:
a) denumirea, forma juridica, sediul, durata de functionare ale asociatiei de proprietari;
b) scopul si obiectul de activitate ale asociatiei de proprietari;
c) mijloacele materiale si banesti de care poate dispune asociatia de proprietari; structura
veniturilor si a cheltuielilor;
d) membrii asociatiei de proprietari, drepturile si obligatiile acestora;
e) structura organizatorica, modul de functionare, managementul asociatiei de proprietari;
f) repartizarea cheltuielilor asociatiei de proprietari;
g) conditiile in care se dizolva asociatia de proprietari;
h) dispozitii finale, modalitatea de rezolvare a litigiilor, relatiile contractuale, penalizarile,
cazurile de urgenta in care se permite accesul in apartament sau in spatiul sau al unui delegat
al asociatiei.
i) posibilitatea asigurarii, dupa caz, a unui spatiu de administrare special amenajat, unde se
va putea desfasura serviciul de administrare si in care pot fi pastrate in siguranta documentele
asociatiei.
Art. 7. - (1) Acordul proprietarilor privind constituirea asociatiei de proprietari se
consemneaza intr-un proces-verbal al adunarii generale de constituire, intocmit in doua
exemplare originale, semnate de toti proprietarii care si-au dat consimtamantul.
(2) Proprietarii isi dau consimtamantul, de regula, in adunarea de constituire; in cazul
proprietarilor absenti, consimtamantul poate fi exprimat prin semnarea procesului-verbal
prevazut la alin. (1), in termen de 30 de zile de la data la care a avut loc adunarea de
constituire, conform art. 6.
(3) In cazul in care un proprietar se afla in imposibilitatea de a semna, se va consemna ca
acesta si-a dat consimtamantul si se va face mentiune despre cauza acestei imposibilitati.
Art. 8. - (1) Cererea pentru dobandirea personalitatii juridice a asociatiei de proprietari
impreuna cu statutul, acordul de asociere si procesul-verbal al adunarii generale de constituire
se depun si se inregistreaza la organul financiar local in a carui raza teritoriala se afla cladirea.
(2) Statutul si acordul de asociere se intocmesc in baza Legii nr. 230/2007.
(3) Acordul de asociere trebuie sa contina:
a) adresa si individualizarea proprietatii individuale, potrivit actului de proprietate;
b) numele si prenumele tuturor proprietarilor;
c) descrierea proprietatii, cuprinzand: descrierea cladirii, structura cladirii, numarul de etaje,
numarul de apartamente structurate pe numar de camere, numarul spatiilor cu alta destinatie
decat aceea de locuinta, suprafata terenului aferent cladirii;
d) enumerarea si descrierea partilor aflate in proprietate comuna;
e) cota-parte indiviza ce revine fiecarui proprietar din proprietatea comuna.
(4) Asociatia de proprietari dobandeste personalitate juridica in baza incheierii
judecatorului-delegat desemnat la organul financiar local de catre presedintele judecatoriei in
a carei circumscriptie teritoriala se afla cladirea.
(5) Incheierea se da fara citarea partilor si este executorie.
(6) Incheierea este supusa recursului in termen de 5 zile de la comunicare. Recursul se judeca
cu citarea partilor.
Art. 9. - Inscrierea ulterioara in asociatia de proprietari a proprietarilor care nu au fost
prezenti la adunarea generala de constituire si care nu si-au dat consimtamantul in conditiile
prevazute la art. 7 se face la cererea scrisa a acestora, fara alte formalitati. Proprietarul din
condominiu solicita sa devina membru al asociatiei de proprietari prin semnarea unui act
aditional la acordul de asociere, fara alte formalitati.
Art. 10. - Inscrierea in cartea funciara a proprietatii individuale si a condominiului se face
potrivit dispozitiilor legale in materie.
Art. 11. - Dupa infiintarea asociatiei de proprietari, aceasta se identifica prin denumire,
adresa condominiului, incheierea judecatorului-delegat sau orice alt document legal acordat
la infiintare si prin codul de identificare fiscala al asociatiei. Actele care emana de la asociatiile
de proprietari vor cuprinde atributele de identificare.
Art. 12. - Proprietarii membri ai asociatiei, pe langa drepturile si indatoririle prevazute in
statutul asociatiei de proprietari, au si urmatoarele drepturi si obligatii:
A. Drepturi:
a) sa participe, cu drept de vot, la adunarea generala a asociatiei de proprietari;
b) sa isi inscrie candidatura, sa candideze, sa aleaga si sa fie alesi in structura organizatorica
a asociatiei de proprietari, daca au capacitatea deplina de exercitiu;
c) sa cunoasca toate aspectele ce tin de activitatea asociatiei si sa aiba acces, la cerere, la
orice document al acesteia;
d) sa primeasca explicatii cu privire la calculul cotei de contributie la cheltuielile asociatiei de
proprietari si, eventual, sa o conteste la presedintele asociatiei de proprietari, in termen de
10 zile de la afisarea listei de plata. Presedintele asociatiei de proprietari este obligat sa
raspunda la contestatie in termen de 7 zile;
e) sa foloseasca partile comune de constructii si instalatii ale condominiului conform
destinatiei pentru care au fost construite;
f) sa isi inchirieze proprietatea, fara a fi afectate exercitarea drepturilor si indeplinirea
responsabilitatilor legate de asociatia de proprietari.
B. Obligatii:
a) sa mentina in bune conditii proprietatea individuala, apartamentul sau spatiul cu alta
destinatie decat aceea de locuinta, pe propria cheltuiala. Niciun proprietar nu poate incalca,
afecta sau prejudicia dreptul de proprietate comuna sau individuala al celorlalti proprietari din
condominiu;
b) sa accepte accesul in apartamentul sau in spatiul propriu, cu un preaviz de 5 zile, al unui
delegat al asociatiei, atunci cand este necesar si justificat sa se inspecteze, sa se repare ori sa
se inlocuiasca elemente din proprietatea comuna, la care se poate avea acces numai din
respectivul apartament sau spatiu. Fac exceptie cazurile de urgenta, cand accesul se poate
face fara preaviz, conform prevederilor din statutul asociatiei de proprietari;
c) sa contribuie la constituirea mijloacelor banesti si materiale ale asociatiei de proprietari si
sa achite in termenul stabilit cota de contributie care le revine in cadrul cheltuielilor asociatiei
de proprietari;
d) sa ia masuri, in cadrul asociatiei, pentru modernizarea, consolidarea, reabilitarea termica,
precum si pentru cresterea performantei energetice a cladirii, dupa caz, potrivit prevederilor
legale, si sa achite cota-parte din costurile aferente. Indiferent de natura interventiilor, se va
avea in vedere mentinerea aspectului armonios si unitar al intregii cladiri. In cladirile afectate
de seisme, proprietarii au obligatia de a lua de urgenta masuri pentru consolidare, conform
prevederilor legale in vigoare; lucrarile de reparatii, interventii etc. se vor executa cu personal
autorizat, potrivit legii;
e) sa repare stricaciunile ori sa plateasca cheltuielile pentru lucrarile de reparatii, daca ei sau
alte persoane care actioneaza in numele lor au provocat daune oricarei parti din proprietatea
comuna sau unui alt apartament ori spatiu;
f) la instrainarea proprietatii, sa transmita toate obligatiile catre dobanditor, inclusiv cele cu
privire la sumele de plata catre asociatia de proprietari existente la data tranzactiei, precum
si orice alte informatii relevante sau avand consecinte asupra drepturilor si obligatiilor
privitoare la proprietatea care este instrainata;
g) la dobandirea proprietatii, sa depuna in copie, la asociatie, actul de proprietate;
h) sa modifice instalatiile de distributie a utilitatilor in interiorul unui condominiu sau al unui
apartament din cadrul unui condominiu numai in conditiile legii, pe baza referatului tehnic de
specialitate emis de furnizorul utilitatii, in care se arata efectele modificarii instalatiei
respective. Pe baza acestui referat, comitetul executiv va hotari asupra efectuarii modificarii.
In cazul producerii locale, la nivel de condominiu, a energiei termice si a apei calde de consum,
nu este necesar referatul tehnic mentionat;
i) nu pot ocupa functii in comitetul executiv si in comisia de cenzori membri avand grade de
rudenie, pana la gradul al 4-lea inclusiv.
Art. 13. - (1) Proprietarul poate aduce imbunatatiri sau modificari proprietatii sale
individuale, cu respectarea prevederilor legale referitoare la autorizarea de catre autoritatea
publica locala a modificarilor constructiei, fara a pune in pericol integritatea structurala a
cladirii sau a altor proprietati individuale.
(2) Proprietarul nu poate schimba aspectul sau destinatia proprietatii comune fara a obtine
mai intai acceptul asociatiei de proprietari.
(3) Orice modificare a proprietatii individuale se va aduce la cunostinta asociatiei pentru
inscrierea in jurnalul evenimentelor din cartea tehnica a constructiei, prin depunerea in copie
a actelor de autorizare, a procesului-verbal de receptie si a schitelor.
(4) Unitatile care au administrat cladirile si sunt detinatoare a cartii constructiei au obligatia
de a o preda asociatiilor de proprietari, iar acolo unde aceasta nu mai exista, sa o reconstituie
pe cheltuiala proprie.
Art. 14. - (1) Proprietarii membri ai asociatiei de proprietari se intrunesc in adunari generale
ordinare sau extraordinare.
(2) Adunarea generala ordinara are loc cel putin o data pe an, in primul trimestru.
Convocarea se asigura de presedintele sau de comitetul executiv al asociatiei de proprietari.
(3) Pentru situatii speciale sau de maxima urgenta, adunarile generale extraordinare ale
asociatiei de proprietari pot fi convocate oricand de comitetul executiv sau de cel putin 20%
din numarul proprietarilor membri ai asociatiei de proprietari.
(4) Proprietarii trebuie anuntati, prin afisare la loc vizibil sau pe baza de tabel nominal
convocator, asupra datei adunarii generale a asociatiei de proprietari cu cel putin 7 zile inainte
ca aceasta sa aiba loc, inclusiv cu privire la ordinea de zi a adunarii generale.
(5) Adunarea generala a asociatiei de proprietari poate adopta hotarari, daca majoritatea
proprietarilor membri ai asociatiei de proprietari sunt prezenti personal sau prin reprezentant
legal. Daca nu este intrunit cvorumul necesar de jumatate plus unu, adunarea va fi suspendata
si reconvocata in termen de maximum 10 zile de la data primei convocari. La adunarea
generala reconvocata, daca exista dovada ca toti membrii asociatiei de proprietari au fost
convocati, hotararile pot fi adoptate, indiferent de numarul membrilor prezenti, prin votul
majoritatii acestora. Dovezi ale convocarii si reconvocarii constituie afisul de la avizier si
tabelul nominal convocator cu semnaturi.
Art. 15. - Adunarea generala a asociatiei de proprietari are urmatoarele atributii:
a) alege si revoca din functie presedintele, membrii comitetului executiv si cenzorul sau
membrii comisiei de cenzori a asociatiei de proprietari;
b) adopta, modifica sau revoca hotarari;
c) adopta si modifica bugetul de venituri si cheltuieli;
d) mandateaza comitetul executiv, reprezentat de presedintele asociatiei de proprietari,
pentru angajarea si eliberarea din functie a persoanei care ocupa functia de administrator al
imobilului sau a altor angajati ori prestatori, in scopul administrarii si bunei functionari a
cladirii;
e) exercita alte atributii care i-au fost conferite prin statut, prin acordul de asociere sau prin
votul proprietarilor asociati.
Art. 16. - Comitetul executiv, format dintr-un numar impar de membri alesi de adunarea
generala, reprezinta asociatia de proprietari in administrarea si exploatarea cladirii, cu
exceptia atributiilor rezervate exclusiv proprietarilor cu privire la proprietatile individuale,
apartamente sau spatii cu alta destinatie decat aceea de locuinta. Presedintele asociatiei de
proprietari este si presedinte al comitetului executiv.
Art. 17. - (1) Comitetul executiv al asociatiei de proprietari are urmatoarele atributii:
a) duce la indeplinire hotararile adunarii generale si urmareste respectarea prevederilor
legale, a statutului si a acordului de asociere ale asociatiei de proprietari;
b) emite, daca este cazul, decizii scrise privind regulile pentru ducerea la indeplinire a
hotararilor adunarilor generale si pentru respectarea prevederilor legale, a statutului si a
acordului de asociere, precum si alte decizii ce privesc activitatea asociatiei de proprietari;
c) intocmeste proiectul bugetului de venituri si cheltuieli si pregateste desfasurarea
adunarilor generale;
d) reglementeaza folosirea, intretinerea, repararea, inlocuirea si modificarea partilor
proprietatii comune, inclusiv cu privire la consumurile aferente proprietatii comune, in
conformitate cu actele normative in vigoare;
e) intocmeste sau propune planuri de masuri si activitati, conform cu responsabilitatile ce le
revin, si urmareste realizarea lor;
f) supravegheaza desfasurarea tuturor activitatilor din cadrul asociatiei de proprietari, in
mod special situatia incasarilor si a platilor lunare;
g) pentru realizarea scopului si a activitatilor asociatiei de proprietari, angajeaza si demite
personalul necesar, incheie si reziliaza contracte cu persoane fizice/juridice;
h) isi asuma obligatii, in numele asociatiei de proprietari sau in numele proprietarilor membri
ai asociatiei de proprietari, privind interesele legate de cladire;
i) initiaza sau apara in procese, in numele asociatiei de proprietari sau in numele
proprietarilor membri ai asociatiei de proprietari, interesele legate de cladire;
j) stabileste sistemul propriu de penalizari al asociatiei de proprietari pentru restantele
afisate pe lista de plata ce privesc cheltuielile asociatiei de proprietari, conform prevederilor
legale;
k) avizeaza documentele asociatiei de proprietari;
l) asigura completarea la zi a cartii tehnice a constructiei;
m) asigura urmarirea comportarii in timp a constructiei, pe toata durata de existenta a
acesteia;
n) gestioneaza situatiile exceptionale si de criza;
o) exercita alte atributii care i-au fost conferite prin hotararile adunarii generale;
p) aproba lunar lista cu cotele de contributie la plata cheltuielilor asociatiei de proprietari,
conform hotararii adunarii generale;
r) stabileste cotele de participare pe persoana la cheltuielile aferente persoanelor cu
domiciliul in cladire si pentru persoanele care locuiesc temporar, minimum 15 zile pe luna;
stabileste perioada pentru care proprietarii, respectiv chiriasii, pot solicita in scris scutirea de
la plata cheltuielilor pe persoana si care trebuie sa fie de cel putin 15 zile pe luna, conform
hotararii adunarii generale;
s) analizeaza problemele ridicate de membrii asociatiei de proprietari si ia masuri pentru
rezolvarea acestora, conform hotararii adunarii generale;
s) ia toate masurile pentru aducerea la starea dinaintea producerii evenimentului a zonei in
care se efectueaza reparatii la partile comune, urmand ca sumele aferente reparatiilor
respective sa fie suportate de toti proprietarii, proportional cu cota indiviza.
(2) Sedintele comitetului executiv se desfasoara lunar si sunt legal intrunite daca jumatate
plus unu din numarul membrilor sai sunt prezenti. Sedintele comitetului executiv pot fi
convocate de presedintele asociatiei de proprietari sau de jumatate plus unu din numarul
membrilor sai.
(3) Deciziile comitetului executiv se consemneaza in registrul de decizii al comitetului
executiv si se afiseaza la avizier.
(4) Dupa aprobarea bugetului de venituri si cheltuieli, comitetul executiv va urmari derularea
acestuia in conditiile legii.
(5) Comitetul executiv poate angaja personal specializat pentru indeplinirea atributiilor ce ii
revin si adopta decizii asupra cuantumului salariilor, indemnizatiilor, remuneratiilor si al
eventualelor premieri care se acorda personalului incadrat cu contract individual de munca
sau in baza unei conventii civile de prestari de servicii, in limita bugetului aprobat de adunarea
generala.
(6) Comitetul executiv angajeaza sau demite personalul, incheie sau reziliaza contracte in
ceea ce priveste activitatea de administrare si intretinere a cladirii, a partilor comune de
constructii/a instalatiilor, precum si pentru alte activitati conforme cu scopul asociatiei de
proprietari: administrare, contabilitate, casierie, ingrijire, mecanica, instalatii etc. Angajarea
personalului necesar asociatiei de proprietari se face de catre comitetul executiv, reprezentat
de presedinte, in conformitate cu prevederile legislatiei specifice in vigoare.
(7) Comitetul executiv decide asupra acordarii unor drepturi banesti membrilor asociatiei de
proprietari care desfasoara activitati lucrative folositoare acesteia, in limita bugetului de
venituri si cheltuieli adoptat de adunarea generala a proprietarilor, potrivit art. 35 alin. (5) din
Legea nr. 230/2007.
(8) Comitetul executiv preia toate obligatiile si raspunderile privind activitatea de
management stabilite la art. 22 din prezentele norme metodologice pe perioada cat asociatia
nu are angajat un administrator sau a fost reziliat contractul de administrare, indiferent de
cauze.
(9) Pentru neindeplinirea atributiilor ce le revin, membrii comitetului executiv, inclusiv
presedintele asociatiei de proprietari, raspund, personal sau solidar, dupa caz, in fata legii si a
proprietarilor, pentru daunele si prejudiciile cauzate proprietarilor in mod deliberat.
Art. 18. - (1) Presedintele asociatiei de proprietari este fie candidatul care a obtinut cel mai
mare numar de voturi la alegerea membrilor comitetului executiv, fie oricare alt membru al
comitetului executiv ales prin vointa sa si a majoritatii proprietarilor in cadrul adunarii
generale.
(2) Presedintele asociatiei de proprietari reprezinta asociatia in derularea contractelor
angajate de aceasta si isi asuma obligatii in numele acesteia.
(3) Presedintele asociatiei de proprietari reprezinta asociatia in relatiile cu tertii, inclusiv in
actiunile initiate de asociatie impotriva unui proprietar care nu si-a indeplinit obligatiile fata
de asociatie sau in procesele initiate de un proprietar care contesta o hotarare a adunarii
generale a proprietarilor.
(4) Presedintele asociatiei de proprietari urmareste indeplinirea obligatiilor cetatenesti ce
revin proprietarilor si punerea in aplicare a deciziilor comitetului executiv.
(5) Presedintele asociatiei de proprietari pastreaza si urmareste tinerea la zi a cartii tehnice
a constructiei, precum si a celorlalte documente privitoare la activitatea asociatiei de
proprietari.
(6) Stampila asociatiei de proprietari se pastreaza si se foloseste numai de catre presedinte
sau de vicepresedinte.
(7) In cazul in care presedintele se afla in imposibilitatea de a-si exercita atributiile, acestea
vor fi indeplinite de catre un vicepresedinte, numit de presedintele asociatiei de proprietari
dintre membrii comitetului executiv, urmand ca in termen de 90 de zile de la data cand s-a
constatat indisponibilitatea sa fie convocata o adunare generala pentru a alege un nou
presedinte.
(8) Presedintele asociatiei de proprietari poate fi remunerat, pe baza de contract de mandat,
potrivit art. 32 alin. (1) din Legea nr. 230/2007, in limitele bugetului de venituri si cheltuieli
aprobat prin hotarare a adunarii generale, potrivit prevederilor Codului fiscal.
Art. 19. - (1) Cenzorul sau comisia de cenzori urmareste si asigura respectarea legalitatii in
administrarea bunurilor materiale si a fondurilor financiare ale asociatiei de proprietari.
(2) Comisia de cenzori este formata dintr-un numar impar de membri, care trebuie sa aiba
cel putin studii medii.
(3) Daca dintre membrii asociatiei de proprietari nu se poate alege comisia de cenzori, atunci
adunarea generala va mandata comitetul executiv pentru angajarea unui cenzor din afara
asociatiei de proprietari, persoana fizica ori juridica de specialitate, pe baza de contract sau
conventie de prestari de servicii.
(4) Cenzorii alesi ai asociatiei de proprietari pot fi remunerati pe baza unui contract de
mandat, conform hotararii adunarii generale a proprietarilor, la data adoptarii bugetului anual
de venituri si cheltuieli.
(5) Cenzorul angajat sau contractat din afara asociatiei de proprietari poate fi remunerat,
conform hotararii adunarii generale a proprietarilor, la data adoptarii bugetului anual de
venituri si cheltuieli.
(6) Pentru neindeplinirea atributiilor ce le revin, cenzorul sau cenzorii asociatiei de
proprietari raspund, personal sau solidar, in fata legii si a proprietarilor pentru daunele si
prejudiciile cauzate proprietarilor in mod deliberat.
Art. 20. - Cenzorul sau comisia de cenzori a asociatiei de proprietari are, in principal,
urmatoarele atributii:
a) verifica legalitatea actelor si documentelor, a hotararilor, deciziilor, regulilor si a
regulamentelor;
b) verifica executia bugetului de venituri si cheltuieli;
c) verifica gestiunea financiar-contabila;
d) cel putin o data pe an, intocmeste si prezinta adunarii generale rapoarte asupra activitatii
sale si asupra gestiunii asociatiei de proprietari, propunand masuri.
Art. 21. - (1) Asociatiile de proprietari au obligatia sa organizeze si sa conduca contabilitatea
proprie, potrivit prevederilor Legii contabilitatii nr. 82/1991, republicata, cu modificarile si
completarile ulterioare, in partida dubla sau in partida simpla, prin optiune, potrivit hotararii
adunarii generale a asociatiei de proprietari.
(2) Asociatiile de proprietari organizeaza si conduc contabilitatea in conformitate cu
reglementarile contabile pentru persoanele juridice fara scop patrimonial, aprobate prin ordin
al ministrului economiei si finantelor.
(3) Asociatiile de proprietari care opteaza pentru conducerea contabilitatii in partida simpla
vor depune la compartimentele specializate in sprijinirea si indrumarea asociatiilor de
proprietari din cadrul consiliilor locale situatia soldurilor elementelor de activ si pasiv,
intocmita potrivit ordinului ministrului economiei si finantelor, pana la data de 1 martie pentru
situatia existenta la 31 decembrie si pana la data de 1 septembrie pentru situatia existenta la
30 iunie. Asociatiile de proprietari care opteaza pentru conducerea contabilitatii in partida
dubla vor depune bilant contabil, conform prevederilor legale.
Art. 22. - (1) Activitatea de administrare a condominiului include activitati de administrare
tehnica, de contabilitate si casierie.
(2) Asociatia de proprietari angajeaza persoane fizice atestate pentru functia de
administrator sau incheie contracte cu persoane juridice specializate si autorizate pentru
realizarea, respectiv furnizarea serviciilor necesare administrarii, intretinerii, investitiilor si
reparatiilor asupra proprietatii comune.
(3) Pentru a fi autorizate de catre autoritatile administratiei publice locale pentru activitatea
de administrare, persoanele juridice specializate trebuie sa indeplineasca urmatoarele
conditii:
a) sa aiba ca obiect de activitate numai domeniul asociatiilor de proprietari ori ca activitate
principala administrarea imobilelor pe baza de tarife sau contract;
b) sa aiba angajate persoane atestate in conditiile prezentelor norme metodologice;
c) sa dovedeasca ca au bonitate financiara.
(4) Administratorii trebuie sa prezinte garantii morale, materiale si profesionale acceptate
de comitetul executiv al asociatiei de proprietari a cladirii pe care urmeaza sa o administreze.
(5) Administratorul asigura managementul de proprietate al condominiului prin:
a) prestarea serviciilor conform atributiilor, obligatiilor si responsabilitatilor atribuite de
comitetul executiv, in conditiile legislatiei in vigoare;
b) gestionarea bunurilor materiale si a fondurilor banesti, daca nu are angajat un casier;
c) efectuarea formalitatilor necesare in angajarea contractelor cu furnizorii/prestatorii de
servicii pentru exploatarea si intretinerea cladirii, derularea si urmarirea realizarii acestor
contracte;
d) asigurarea cunoasterii si respectarii regulilor cu privire la proprietatea comuna;
e) gestionarea modului de indeplinire a obligatiilor cetatenesti ce revin proprietarilor in
raport cu autoritatile publice. Obligatiile cetatenesti sunt cele stabilite, potrivit legii, de
adunarea generala;
f) indeplinirea oricaror alte obligatii expres prevazute de lege, precum si a celor stabilite prin
contractul incheiat cu asociatia de proprietari.
(6) Contabilul raspunde de organizarea si conducerea contabilitatii, in conditiile legii. La
asociatiile de proprietari care opteaza pentru conducerea contabilitatii in partida simpla,
administratorii de imobile pot cumula si functia de contabil.
(7) Administratorul care indeplineste si functia de contabil in partida simpla are obligatia sa
intocmeasca si sa completeze registrul jurnal, registrul inventar, registrul pentru evidenta
fondului de reparatii, registrul pentru evidenta fondului de rulment, registrul pentru evidenta
sumelor speciale, registrul pentru evidenta fondului de penalizari, precum si alte formulare
specifice activitatii de contabilitate, prevazute prin ordin al ministrului economiei si finantelor.
(8) In situatia in care asociatia de proprietari angajeaza un casier, acesta raspunde de
efectuarea operatiunilor de incasari si plati in numerar, cu respectarea prevederilor
Regulamentului operatiunilor de casa. La asociatiile de proprietari care opteaza pentru
conducerea contabilitatii in partida simpla, administratorii de imobile pot cumula si functia de
casier. Pentru incasarile in numerar, asociatia de proprietari are obligatia sa emita chitante
care vor cuprinde obligatoriu urmatoarele date: numarul de ordine, in baza unei serii, care
identifica chitanta in mod unic; data emiterii facturii; denumirea/numele, adresa si codul de
inregistrare fiscala ale asociatiei de proprietari pentru care se emite chitanta.
(9) Pentru lucrarile privind proprietatea comuna, administratorul, tinand seama de pret,
durata de executie si calitate, supune spre analiza, selectie de oferte si aprobare comitetului
executiv al asociatiei de proprietari ofertele operatorilor economici care satisfac cerintele, in
vederea executarii lucrarilor, conform legislatiei in vigoare, potrivit art. 37 din Legea nr.
230/2007. In caz contrar, cheltuielile nu vor fi acceptate la plata.
Art. 23. - Spatiile din proprietatea comuna pot fi utilizate de catre terti, persoane fizice sau
juridice, de drept public ori de drept privat, numai cu acordul majoritatii proprietarilor membri
ai asociatiei si al proprietarilor direct afectati de vecinatate, in baza unui contract de inchiriere,
de folosinta sau de concesiune, potrivit art. 39 din Legea nr. 230/2007.
Art. 24. - (1) In scopul asigurarii fondurilor necesare pentru plati curente, asociatia de
proprietari stabileste cuantumul si cota de participare a proprietarilor la constituirea fondului
de rulment. De regula, fondul de rulment se dimensioneaza astfel incat sa poata acoperi
cheltuielile curente ale condominiului la nivelul unei luni calendaristice. Stabilirea
cuantumului se face prin echivalare cu suma care a fost necesara pentru acoperirea
cheltuielilor lunare inregistrate de asociatia de proprietari in anul expirat, la nivelul lunii cu
cheltuielile cele mai mari, majorate cu rata inflatiei, iar in cazurile asociatiilor de proprietari
nou-infiintate, prin constatarea si insusirea experientei in domeniu a unor asociatii de
proprietari echivalente ca marime.
(2) Fondul de rulment se constituie prin plata anticipata a cotei ce revine fiecarui proprietar,
potrivit hotararii adunarii generale a asociatiei de proprietari, iar reintregirea fondului de
rulment se face lunar, prin plata sumelor afisate pe lista de plata. Pentru incasarea fondului
de rulment, casierul asociatiei de proprietari elibereaza chitanta personalizata separata.
(3) In situatiile in care, prin contractul de inchiriere incheiat cu proprietarul, chiriasul se
obliga sa participe la plata cheltuielilor curente ale condominiului in care locuieste, acesta va
participa si la formarea fondului de rulment.
(4) Fondul de rulment incasat se poate restitui in situatiile de schimbare a domiciliului sau a
dreptului de proprietate, daca prin actele de transmitere a dreptului de proprietate sau a
folosintei locuintei nu se stipuleaza altfel, precum si in situatiile in care cheltuielile lunare scad
conform deciziei comitetului executiv, la cererea proprietarului.
(5) Asociatia de proprietari va constitui un fond pentru repararea partilor de
constructii/instalatii aflate in proprietate comuna, fond cu perioada de folosire limitata, care
va fi depus in contul asociatiei de proprietari si nu va putea fi folosit decat cu acordul adunarii
generale a asociatiei de proprietari, in conformitate cu bugetul de venituri si cheltuieli.
(6) Veniturile obtinute de asociatia de proprietari din activitati economice sau din alte
activitati desfasurate se constituie ca fond special si se vor utiliza in exclusivitate pentru
imbunatatirea confortului si eficientei condominiului, pentru intretinerea si repararea
proprietatii comune, potrivit art. 45 alin. (3) din Legea nr. 230/2007. In aceste venituri se
cuprind si cele obtinute din inchirierea unor spatii aflate in proprietate comuna indiviza, a
spatiilor pentru instalarea de reclame si pentru serviciul de televiziune prin cablu, firme
luminoase, precum si alte venituri obtinute din orice sursa, in conditiile legii. Aceste venituri
se constituie ca surse proprii ale asociatiei de proprietari, nu se platesc proprietarilor, nu pot
fi folosite la constituirea sau la completarea fondului de rulment si nu pot fi folosite la plata
facturilor emise de furnizorii de servicii publice de utilitati. Acest fond va fi depus in contul
asociatiei de proprietari si nu va putea fi folosit decat cu acordul adunarii generale a asociatiei
de proprietari, in conformitate cu bugetul de venituri si cheltuieli.
Art. 25. - (1) Cotele de contributie la cheltuielile asociatiei de proprietari, calculate pentru
fiecare proprietar din condominiu, vor fi achitate de acestia, dupa caz, in termen de maximum
20 de zile de la data afisarii listei de plata, data care trebuie sa fie inscrisa in lista de plata
respectiva. In vederea respectarii termenelor legale de plata a facturilor catre furnizorii de
utilitati, administratorii au obligatia de a afisa lista de plata in termen de maximum 5 zile de la
data primirii ultimei facturi expediate prin posta, certificata prin inscrisul de pe stampila
postei, sau de la data confirmarii de primire, in cazul transmiterii facturii prin curier/delegat.
Asociatia de proprietari poate calcula si percepe penalizari de intarziere pentru suma
neachitata, in conditiile stabilite si aprobate de comitetul executiv al asociatiei de proprietari,
in limitele stabilite de art. 49 alin. (1) din Legea nr. 230/2007. Suma acestora nu poate depasi
suma cotei restante la care s-a aplicat.
(2) Sumele rezultate din aplicarea penalitatilor de intarziere vor face obiectul fondului de
penalitati al asociatiei de proprietari si se vor utiliza numai pentru plata penalizarilor impuse
asociatiei de proprietari de catre terti si pentru cheltuieli de reparatii ale proprietatii comune
sau pentru alte cheltuieli de natura administrativa.
(3) Daca tertii impun penalitati asociatiei de proprietari pentru intarzieri la plata facturilor,
acestea se vor recupera de la:
a) restantierii la cotele de intretinere, proportional cu cuantumul restantelor;
b) persoana imputernicita sa achite facturile, daca a intarziat plata facturilor la termen.
Art. 26. - Asociatia de proprietari are, potrivit legii, un privilegiu imobiliar cu rang prioritar
asupra apartamentelor si a altor spatii proprietati individuale ale proprietarilor din
condominiu, precum si un privilegiu asupra tuturor bunurilor mobile ale acestora, pentru
sumele datorate cu titlu de cota de contributie la cheltuielile asociatiei de proprietari, dupa
cheltuielile de judecata datorate tuturor creditorilor in interesul carora au fost facute.
Art. 27. - Privilegiul imobiliar se inscrie in partea a III-a a Cartii funciare, conform procedurii
publicitatii imobiliare prevazute in titlul II din Legea cadastrului si a publicitatii imobiliare nr.
7/1996, republicata, si in Regulamentul de organizare si functionare a birourilor de cadastru
si publicitate imobiliara, aprobat prin Ordinul directorului general al Agentiei Nationale de
Cadastru si Publicitate Imobiliara nr. 633/2006, cu modificarile ulterioare.
Art. 28. - (1) Privilegiul imobiliar se inscrie la cererea presedintelui asociatiei de proprietari.
(2) Cererea se adreseaza biroului de cadastru si publicitate imobiliara in a carui
circumscriptie este situat imobilul si va cuprinde numele, prenumele/denumirea si
domiciliul/sediul solicitantului, actul de identitate, codul numeric personal, obiectul inscrierii,
indicarea actului sau a actelor in masura sa justifice cererea, localitatea in care este situat
imobilul, numarul cadastral al imobilului si numarul de carte funciara, dupa caz.
(3) In cazul in care nu exista deschisa carte funciara pentru imobilul asupra caruia se solicita
inscrierea privilegiului, se va face mentiune despre aceasta in cerere, urmand ca privilegiul sa
fie inscris in vechile registre de publicitate imobiliara, in conformitate cu art. 58 alin. (2) din
Legea nr. 7/1996, republicata.
(4) La cerere se va anexa un exemplar original sau o copie legalizata a extrasului de pe listele
lunare de plata a cotelor de contributie, din care rezulta suma datorata.
(5) Cererea si extrasele de pe listele de plata, prevazute la alin. (4), vor purta stampila
asociatiei de proprietari si, dupa caz, semnatura administratorului, a unui membru al comisiei
de cenzori, respectiv a presedintelui asociatiei, cu precizarea numelui si prenumelui acestora.
Art. 29. - Privilegiul imobiliar prevazut la art. 26 este opozabil celorlalti creditori numai de la
data indeplinirii formalitatilor de publicitate imobiliara.
Art. 30. - Privilegiul imobiliar se radiaza la cererea presedintelui asociatiei de proprietari sau
a proprietarului, pe baza chitantei ori a altui inscris prin care asociatia confirma plata sumei
datorate.
Art. 31. - Executarea silita a privilegiului imobiliar prevazut la art. 26 se va efectua numai in
temeiul unei hotarari judecatoresti.
CAPITOLUL III
SECŢIUNEA 1
Repartizarea cheltuielilor rezultate din intretinerea,
repararea si exploatarea condominiilor
Art. 32. - (1) Toti proprietarii au obligatia sa plateasca lunar, conform listei de plata a
cheltuielilor asociatiei de proprietari, in avans sau pe baza facturilor emise de furnizori, cota
de contributie ce le revine la cheltuielile asociatiei de proprietari, inclusiv cele aferente
fondurilor din asociatia de proprietari.
(2) Repartizarea cheltuielilor sau a obligatiilor financiare pe fiecare proprietate individuala
revine administratorului, in cadrul contractului incheiat cu reprezentantul asociatiei de
proprietari a condominiului. Lista de plata se semneaza de administrator si de un membru al
comisiei de cenzori si se aproba de presedinte prin semnatura si aplicarea stampilei asociatiei,
persoanele semnatare certificand si raspunzand de corectitudinea listei de plata.
(3) Niciun proprietar de apartament sau de spatiu cu alta destinatie decat aceea de locuinta
nu va fi exceptat de la obligatia de a contribui la plata cheltuielilor comune, ca urmare a
renuntarii la folosirea unei parti din proprietatea comuna, a abandonarii apartamentului sau
a spatiului cu alta destinatie decat aceea de locuinta ori in alte situatii.
Art. 33. - (1) Asociatiile de proprietari constituite in condominii cu mai multe scari pot sa isi
monteze contoare de apa pe fiecare scara in parte, pentru defalcarea consumului.
Consumurile inregistrate de aceste contoare pot fi utilizate la repartizarea facturii pe fiecare
scara. Diferentele fata de consumul inregistrat de contorul de bransament se repartizeaza
fiecarei scari in cote-parti egale, in baza conventiei scrise dintre asociatiile de proprietari
infiintate pe scari sau tronsoane de cladire. Consumurile inregistrate de contoarele montate
in aval de contorul de bransament nu fac obiectul contractului de furnizare a serviciului si nu
determina obligatii ale asociatiei de proprietari catre furnizorul serviciului respectiv.
(2) Asociatiile de proprietari carora li se factureaza consumul in sistem pausal au obligatia sa
declare la furnizorii de servicii, in scris, cu numele reprezentantului in clar si cu aplicarea
stampilei asociatiei de proprietari, pe propria raspundere, numarul mediu de persoane, ori de
cate ori se produce o modificare a acestuia.
(3) Asociatiile de proprietari care au in componenta cel putin doua scari sau tronsoane de
cladire dotate cu contor de bransament propriu vor repartiza cheltuielile cu apa rece, apa
calda si/sau energia termica pentru incalzirea apartamentelor si a spatiilor cu alta destinatie
decat aceea de locuinta pe scari sau tronsoane de cladire, in functie de indicatiile contoarelor
de bransament. Dupa aceasta repartizare, pentru lista de plata aferenta fiecarei scari sau
fiecarui tronson de cladire calculul contravalorii consumului pentru fiecare apartament si
spatiu cu alta destinatie decat aceea de locuinta se face conform prevederilor art. 47 lit. a)-c)
din Legea nr. 230/2007.
SECŢIUNEA a 2-a
Repartizarea cheltuielilor pe numar de persoane
Art. 34. - Cheltuielile care sunt determinate de numarul persoanelor care locuiesc in
condominiu si nu pot fi individualizate pe fiecare proprietar pe baza unor dispozitive de
masura se repartizeaza proportional cu numarul de persoane care locuiesc sau desfasoara
activitati in cladire in luna pentru care se calculeaza lista de plata si reprezinta cheltuielile
asociatiei pentru: apa rece, calda si canalizare; combustibil pentru prepararea apei calde de
consum; energia electrica utilizata pentru functionarea instalatiilor comune; colectarea
deseurilor menajere, vidanjare.
Art. 35. - Prin hotarare a adunarii generale, pot fi exceptate de la plata cheltuielilor aferente
consumului de energie electrica pentru functionarea ascensorului/ascensoarelor persoanele
care locuiesc in apartamente situate la subsol, demisol, parter, mezanin, precum si la etajul 1
din cladirile fara mezanin. De asemenea, in cazul cladirilor care au amplasate la etajele
superioare bai, spalatorii, uscatorii, prin hotarare a adunarii generale, persoanele care locuiesc
in apartamente situate la subsol, demisol, parter, mezanin, precum si la etajul 1 din cladirile
fara mezanin pot sa fie exceptate de la plata cheltuielilor aferente consumului de energie
electrica pentru functionarea ascensorului/ascensoarelor, in baza unor angajamente
personale, date in scris catre asociatia de proprietari de catre persoanele care nu folosesc
spatiile de la etajele superioare.
Art. 36. - (1) In cladirile in care consumul de gaze naturale pentru bucatarii si spalatorii se
inregistreaza prin acelasi aparat care masoara si consumul aferent incalzirii, se stabileste
consumul aferent bucatariilor si spalatoriilor pe baza unor bareme stabilite potrivit legislatiei
in vigoare.
(2) Pentru repartizarea valorii consumului de apa calda menajera pe apartamente si spatii
cu alta destinatie decat aceea de locuinta la cladirile cu centrala termica proprie, asociatia de
proprietari poate monta un contor pe instalatia de apa calda, astfel incat acesta sa inregistreze
consumul de apa calda menajera din condominiu. Valoarea consumului de gaze naturale, in
lipsa unui contor care sa inregistreze acest consum, pentru prepararea apei calde se determina
pe baza unor bareme stabilite potrivit legislatiei in vigoare.
(3) Cheltuielile privind consumul de gaze naturale pentru incalzire la cladirile cu centrala
termica proprie, in situatiile in care nu exista aparate de masura a consumului respectiv, se
determina scazand din factura de gaze naturale contravaloarea gazelor naturale rezultate
pentru apa calda si bucatarii conform prevederilor de la alin. (1) si (2).
Art. 37. - (1) Cheltuielile care sunt determinate de numarul persoanelor care locuiesc in
condominiu si nu pot fi individualizate pe fiecare proprietar pe baza unor dispozitive de
masura se repartizeaza proportional cu numarul de persoane care locuiesc sau desfasoara
activitati in cladire in luna pentru care se calculeaza lista de plata si reprezinta cheltuielile
asociatiei pentru: apa si canalizare; combustibil pentru prepararea apei calde menajere si a
hranei; energia electrica utilizata pentru functionarea instalatiilor comune; colectarea
deseurilor menajere; vidanjare. Modul de repartizare a acestor cheltuieli se stabileste printr-
o conventie aprobata de comitetul executiv al asociatiei de proprietari.
(2) Conventia prevazuta are durata nedeterminata, fiind valabila pe toata perioada activitatii
desfasurate de detinatorii prevazuti la alin. (1), si se actualizeaza periodic, in functie de
elementele noi care intervin, in functie de numarul persoanelor care desfasoara zilnic activitati
in spatiul sau apartamentul respectiv, de numarul mediu zilnic de clienti si de obiectul de
activitate. Numarul acestora se stabileste de detinatorul spatiului si se certifica de comitetul
executiv al asociatiei de proprietari. Acest numar se utilizeaza pentru calculul cheltuielilor pe
persoana aferente spatiului respectiv.
(3) Conventia precizeaza contributia proprietarului la cheltuielile asociatiei de proprietari, cu
privire la consumurile care nu pot fi inregistrate distinct pe fiecare proprietate in cauza si care
sunt determinate de activitatea desfasurata.
(4) Conventia completeaza obligatiile proprietarului fata de cheltuielile din cadrul asociatiei
de proprietari mentionate la art. 47 din Legea nr. 230/2007 lit. b)-f).
(5) In situatia in care, la notificarea scrisa din partea asociatiei de proprietari, proprietarii
spatiilor cu alta destinatie decat aceea de locuinta din condominiu refuza incheierea
conventiei, sunt aplicabile criteriile stabilite si adoptate in acest sens de catre comitetul
executiv al asociatiei de proprietari prin decizie scrisa si in baza constatarilor vizuale cu privire
la activitatea desfasurata din punct de vedere al numarului de persoane angajate si al
numarului de clienti.
(6) In situatia in care, la notificarea scrisa a proprietarului, conducerea asociatiei de
proprietari refuza incheierea conventiei, este aplicabil criteriul prevazut la art. 47 lit. a) sau b)
din Legea nr. 230/2007, dupa caz, cu obligatia proprietarului de a declara, in scris, numarul
persoanelor angajate sau care desfasoara activitati in spatiul sau.
Art. 38. - (1) In lipsa contoarelor de inregistrare a consumului de apa la bransament,
repartizarea consumului se face potrivit normelor legale, pe baza de bareme pe fiecare tip de
consumator in parte.
(2) In cazurile in care condominiul dispune numai de dusuri si bai comune care deservesc
apartamentele/spatiile, cheltuielile se repartizeaza pe fiecare proprietar in raport cu numarul
persoanelor care locuiesc curent in cladire, aferent fiecarui apartament/spatiu.
(3) In cazul in care nu se pot separa, prin masurare, consumurile de energie electrica la
partile comune ale cladirii de cele din apartamente, repartizarea acestor consumuri se
realizeaza conform cu baremele stabilite potrivit normelor legale, pentru consumul comun si
pentru detinatorii de apartamente, tinandu-se seama de consumatorii electrici existenti, iar
cheltuielile aferente partilor de folosinta comuna se repartizeaza pe fiecare proprietar
proportional cu numarul de persoane care locuiesc in condominiu, conform cu legislatia in
vigoare.
SECŢIUNEA a 3-a
Repartizarea cheltuielilor pe consumuri individuale
Art. 39. - (1) Cheltuielile pe consumuri individuale reprezinta cheltuielile asociatiei pentru:
apa rece si canalizare; apa calda menajera; energia termica, combustibilul si apa rece pentru
prepararea apei calde; gaze naturale; incalzirea apartamentului sau a spatiului cu alta
destinatie decat aceea de locuinta.
(2) Cheltuielile pe consumuri individuale se repartizeaza in functie de indexul contoarelor
individuale sau in functie de alte criterii in baza carora se pot individualiza consumurile.
Art. 40. - (1) Daca sunt intrunite conditiile prevazute in actele normative in vigoare cu privire
la asigurarea gradului de montare a repartitoarelor de costuri pentru apa sau incalzire, atunci
repartizarea acestor utilitati se stabileste prin decizie a comitetului executiv al asociatiei de
proprietari, printr-un regulament propriu care trebuie sa cuprinda prevederi cu privire la
modul de citire, de calcul si de repartizare a contravalorii consumurilor respective.
(2) Daca toate proprietatile individuale din condominiu au sisteme proprii de inregistrare a
consumurilor, asociatia de proprietari poate stabili modul de plata a cheltuielilor pe baza de
conventie cu caracter individual, considerat ca un serviciu suplimentar, diferit de contractul
de furnizare a serviciului, incheiat cu furnizorul serviciului, cu acordul tuturor beneficiarilor
serviciului respectiv. In toate cazurile, plata consumurilor proprii nu scuteste niciun proprietar
de la plata contributiei la cheltuielile comune.
Art. 41. - (1) Cheltuielile pe consumuri individuale se repartizeaza in functie de indexul
repartitoarelor de costuri, conform normei tehnice si metodologiei elaborate de Autoritatea
Nationala de Reglementare pentru Serviciile Comunitare de Utilitati Publice.
(2) In cazul distributiei orizontale a energiei termice pentru incalzire, diferenta dintre
consumul inregistrat de contorul montat la bransament si suma consumurilor inregistrate de
contoarele individuale montate la nivel de apartament reprezinta consum comun si se
repartizeaza proportional cu cota indiviza.
Art. 42. - (1) Asociatiile de proprietari vor evidentia cheltuielile cu energia termica pentru
incalzire si apa calda menajera, separat pentru fiecare apartament, pe un borderou special,
care va fi afisat impreuna cu lista pentru defalcarea celorlalte cheltuieli de intretinere.
(2) In borderoul prevazut la alin. (1) se vor inscrie obligatiile de plata a energiei termice
consumate pentru incalzire si prepararea apei calde menajere pe fiecare apartament, asa cum
rezulta din defalcarea facturii primite de la furnizorul de energie termica, si separat cuantumul
ajutorului social aprobat in conformitate cu Ordonanta de urgenta a Guvernului nr. 107/2006
pentru modificarea Ordonantei de urgenta a Guvernului nr. 5/2003 privind acordarea de
ajutoare pentru incalzirea locuintei, precum si a unor facilitati populatiei pentru plata energiei
termice, aprobata prin Legea nr. 116/2007.
(3) La primirea borderoului cuprinzand ajutoarele de caldura pe beneficiari se vor mentiona
pe chitante aceste sume, beneficiarii urmand sa achite diferenta dintre cota de intretinere
afisata pe lista de plata si ajutorul social.
SECŢIUNEA a 4-a
Repartizarea cheltuielilor pe cota-parte indiviza de proprietate
Art. 43. - Cheltuielile pe cota-parte indiviza de proprietate, in functie de suprafata utila a

apartamentelor si a spatiilor cu alta destinatie decat aceea de locuinta, reprezinta cheltuielile
efectuate pentru administrarea, intretinerea, repararea, exploatarea si, dupa caz,
consolidarea partilor de constructii si instalatii din condominiu aflate in proprietate comuna.
Art. 44. - (1) Cheltuielile pe cota-parte indiviza de proprietate reprezinta cheltuielile
asociatiei cu privire la proprietatea comuna, cu privire la: fondul sau fondurile pentru lucrari
de intretinere, service, reparatii si, dupa caz, de consolidare, reabilitare, eficienta energetica,
modernizare la partile de constructii si instalatii aflate in si pe proprietatea comuna, astfel cum
este descrisa in cartea tehnica a constructiei si in acordul de asociere: subsolul; conductele de
distributie si coloanele instalatiilor de apa, canalizare, incalzire, energie electrica; casa scarii;
podul; spalatoria; uscatoria; terasa; ascensorul; interfonul - partea de instalatie de pe
proprietatea comuna; centrala termica proprie; crematoriul; tubulatura de evacuare a
deseurilor menajere; structura de rezistenta; fatadele; acoperisul si altele asemenea, conform
prevederilor din acordul de asociere; personalul angajat sau contractat al asociatiei: salarii sau
remuneratii pentru administrator, contabil, casier, instalator, electrician, portar, cheltuieli
pentru curatenie etc.; indemnizatii acordate membrilor asociatiei de proprietari ori
persoanelor alese: presedintele, membrii comitetului executiv si ai comisiei de cenzori; prime;
credite bancare; contracte sau polite de asigurari; alte servicii administrative catre
proprietatea comuna.
(2) Daca facturarea serviciilor publice de utilitati este individuala, pentru consumurile de pe
spatiile comune furnizorii vor incheia contracte de furnizare cu asociatia de proprietari, in
conditiile stabilite de comun acord.
Art. 45. - Cheltuielile pe cota-parte indiviza de proprietate se repartizeaza proportional cu
cota-parte indiviza de proprietate din proprietatea comuna a fiecarui proprietar, calculata in
functie de suprafatele utile ale tuturor apartamentelor si ale spatiilor cu alta destinatie decat
aceea de locuinta. Cota-parte indiviza de proprietate din proprietatea comuna a fiecarui
proprietar este inscrisa in acordul de asociere. Modificarile asupra cotei-parti indivize se
consemneaza in acordul de asociere, conform regulii stabilite de acesta.
Art. 46. - (1) Suprafata utila a apartamentului sau a spatiului cu alta destinatie decat aceea
de locuinta si cota-parte indiviza de proprietate sunt stabilite potrivit actului de proprietate,
dupa caz, contractul de vanzare-cumparare, fisa cadastrala, contractul de construire sau
procesul-verbal de predare-primire si contractul de schimb sau contractul de donatie si/sau
cele determinate pe baza de masuratori si inscrise intr-o documentatie cadastrala
receptionata de oficiul de cadastru si publicitate imobiliara competent.
(2) In cazul in care suma cotelor-parti indivize din actele de proprietate, care sunt fractiuni
abstracte pentru fiecare apartament sau spatiu cu alta destinatie decat aceea de locuinta din
cladirea/blocul care constituie condominiul, nu este egala cu 100, comitetul executiv al
asociatiei de proprietari solicita intocmirea unei noi documentatii cadastrale, prin punerea la
dispozitie a cartii tehnice a imobilului si cu respectarea prevederilor in vigoare cu privire la
autorizarea, calitatea si siguranta constructiilor.
(3) Cota-parte indiviza de proprietate reprezinta raportul procentual dintre suprafata utila a
apartamentului sau a spatiului cu alta destinatie decat aceea de locuinta si suma suprafetelor
utile ale tuturor apartamentelor si spatiilor cu alta destinatie decat aceea de locuinta din
condominiu.
Art. 47. - Cheltuielile aferente consumului de gaze la sobe pentru incalzire, in cazul in care
nu exista aparate de masurare a acestuia pentru fiecare apartament sau spatiu cu alta
destinatie decat aceea de locuinta, inclusiv pentru proprietatea comuna aferenta acestora, se
repartizeaza tuturor proprietarilor din cadrul asociatiei de proprietari proportional cu cota-
parte indiviza din proprietatea comuna, asa cum este inscrisa in acordul de asociere.
SECŢIUNEA a 5-a
Repartizarea cheltuielilor pe beneficiari
Art. 48. - Cheltuielile pe beneficiari reprezinta cheltuielile aferente serviciilor de care

beneficiaza in mod individual proprietarii, toti sau in parte, gestionate financiar prin
intermediul asociatiei de proprietari.
Art. 49. - Cheltuielile pe beneficiari sunt cheltuielile cu privire la: citirea, calculul si gestiunea
consumurilor individuale de apa rece, apa calda, caldura, gaze, energie electrica, deseuri
municipale; servicii cu privire la repartitoarele de costuri; chiriile spatiilor comune - boxe, casa
scarii, holuri, spatiu ghena, terasa etc.; gestiunea ajutoarelor banesti; gestiunea contractelor
cu caracter individual; intretinerea interfonului si a partii de instalatie din interiorul
apartamentului; verificarea metrologica a contoarelor individuale de energie termica, in cazul
distributiei orizontale; reviziile instalatilor interioare de gaze, apa si incalzire; alte servicii
individuale catre proprietari.
Art. 50. - (1) Cheltuielile pe beneficiari se repartizeaza conform valorii care revine fiecarui
beneficiar in cauza.
(2) Pentru proprietarii care beneficiaza de anumite servicii si determina consumuri
suplimentare, in conditiile in care nu exista nicio interdictie legala in acest sens, calculul cotei
de contributie aferente cheltuielilor pe beneficiari se face conform baremelor stabilite prin
normativele tehnice in vigoare sau, in lipsa acestora, conform deciziei comitetului executiv, in
functie de cantitatea consumata.
SECŢIUNEA a 6-a
Repartizarea cheltuielilor pe consumatori tehnici
Art. 51. - Cheltuielile pe consumatori tehnici reprezinta cheltuielile asociatiei de proprietari

pentru: incalzirea proprietatilor individuale - apartamente, spatii cu alta destinatie decat
aceea de locuinta (energia termica sub forma de caldura; combustibilul si energia electrica
pentru incalzire; salariu/remuneratie pentru fochist si echipament de lucru; costuri pentru
functionarea instalatiilor de incalzire centrala).
Art. 52. - (1) Cheltuielile cu consumurile comune de energie termica din spatiile aflate in
proprietate comuna, si anume casa scarii, culoare, spalatorii, uscatorii, subsol, holuri si altele
asemenea, se repartizeaza proportional cu cota-parte de proprietate indiviza care ii revine
fiecarui proprietar, astfel cum aceasta este inscrisa in actul de proprietate sau cum a fost
recalculata conform prevederilor prezentelor norme metodologice.
(2) Pentru calculul cheltuielilor cu incalzirea spatiilor comune, precum si pentru alocarea,
incasarea si plata sumelor aferente contractului individual de prestari de servicii energetice,
societatea prestatoare poate incheia un contract de prestari de servicii cu asociatia de
proprietari. Valoarea contractului se negociaza intre parti.
(3) Proprietarii apartamentelor si ai spatiilor cu alta destinatie decat aceea de locuinta
deconectati de la sistemul de alimentare centralizata cu energie termica al cladirii au obligatia
sa-si asigure o alta sursa de incalzire.
(4) Daca proprietarul unui apartament sau al unui spatiu cu alta destinatie decat aceea de
locuinta modifica suprafata echivalenta termic de incalzire din apartamentul sau din spatiul
pe care il detine, cota-parte de participare la cheltuielile pentru incalzire se va recalcula prin
aplicarea unui coeficient de modificare a suprafetei utile luate in calcul, fara a modifica cota
indiviza a apartamentului. Coeficientul se calculeaza conform normelor tehnice elaborate de
Autoritatea Nationala de Reglementare pentru Serviciile Comunitare de Utilitati Publice, pe
baza unui studiu de specialitate.
SECŢIUNEA a 7-a
Repartizarea cheltuielilor de alta natura
Art. 53. - Cheltuielile de alta natura reprezinta cheltuielile efectuate pentru plata unor
servicii care nu pot fi repartizate dupa criteriile prevazute la art. 47 lit. a)-c) din Legea nr.
230/2007.
Art. 54. - Cheltuielile de alta natura reprezinta cheltuielile asociatiei de proprietari pentru:
lucrarile de intretinere, reparatii si inlocuiri la antena ori antenele colective de televiziune,
care se repartizeaza in raport cu numarul prizelor de televizoare aflate in locuinte si in spatiile
cu alta destinatie decat aceea de locuinta, in conditiile in care nu exista o hotarare a adunarii
generale prin care sistemul de antena colectiva sa fie desfiintat sau casat; cutiile postale, cheile
de la usa de intrare comuna in cladire, care se repartizeaza in raport cu numarul proprietarilor;
alte cheltuieli, repartizarea facandu-se in conformitate cu clauzele contractuale sau conform
modului de facturare; curatatul cosurilor de fum, care se repartizeaza fiecarui proprietar
proportional cu numarul sobelor si al masinilor de gatit racordate la cosurile de fum ale cladirii.
Art. 55. - Alte cheltuieli in cadrul asociatiei de proprietari se repartizeaza in conformitate cu
normele si normativele avute in vedere la facturarea comuna a acestora si/sau in conformitate
cu clauzele prevazute in contractele incheiate cu furnizorii respectivelor servicii.
Art. 56. - Cheltuielile privind serviciile pentru incalzirea centrala si prepararea apei calde
menajere asigurate prin centrale termice proprii sau aflate in exploatarea directa a asociatiei
de proprietari cuprind: costul combustibilului, costul transportului acestuia pana la locul de
consum, cheltuielile efectuate cu indepartarea reziduurilor, costul energiei electrice
consumate pentru functionarea instalatiilor aferente si iluminatul incaperilor in care sunt
amplasate acestea, costul echipamentului de lucru si protectie pentru fochistii care deservesc
centralele termice, indemnizatiile, respectiv salariile acestora, inclusiv contributiile catre
bugetul de stat, costul materialelor necesare pentru pastrarea curateniei in centralele
termice, costul apei pentru umplerea instalatiei.
CAPITOLUL IV
Raportul dintre administratia publica locala si centrala
si asociatiile de proprietari
Art. 57. - Consiliile locale ale municipiilor, oraselor, comunelor si ale sectoarelor municipiului
Bucuresti organizeaza compartimente specializate in scopul sprijinirii proprietarilor pentru
infiintarea, organizarea si functionarea asociatiilor de proprietari si pentru realizarea
scopurilor si sarcinilor ce le revin in administrarea imobilelor, in conformitate cu prevederile
legale in vigoare. Compartimentele specializate infiintate in cadrul autoritatilor administratiei
publice locale au in componenta specialisti in domeniul financiar-contabil, tehnic, juridic, al
legislatiei muncii si a raporturilor de munca.
Art. 58. - (1) Persoanele fizice care doresc sa obtina calitatea de administrator de imobile
sunt atestate de catre primar, la propunerea compartimentelor specializate din cadrul
autoritatii administratiei publice locale, in baza unei hotarari a consiliului local.
(2) Atestatul are drept scop certificarea calitatilor profesionale ale persoanelor care doresc
sa practice activitatea de administrare a imobilelor la asociatiile de proprietari.
(3) Atestatul de administrator de imobil se elibereaza pentru o perioada nedeterminata si
este valabil pe tot teritoriul Romaniei.
(4) Atestatul de administrator de imobil se poate retrage de catre autoritatea administratiei
publice locale care l-a eliberat, daca nu mai sunt indeplinite conditiile pentru exercitarea
acestei activitati.
Art. 59. - (1) Exercitarea controlului asupra activitatii financiar-contabile din cadrul
asociatiilor de proprietari se realizeaza in conformitate cu prevederile art. 55 din Legea nr.
230/2007 de catre organele competente potrivit legislatiei financiar-contabile.
(2) Asociatia de proprietari sau orice proprietar din condominiu poate contracta, in nume
propriu, lucrari de expertiza tehnica si/sau contabila cu o persoana fizica sau juridica care are
calitatea de a efectua expertize, conform legislatiei privind organizarea activitatii de expertiza
tehnica si contabila, judiciara si extrajudiciara.
(3) In conditiile stabilite de consiliile locale, judetene sau de Consiliul General al Municipiului
Bucuresti si in functie de resursele bugetare proprii, primariile pot incheia parteneriate cu
Corpul Expertilor Contabili si Contabililor Autorizati din Romania, in vederea efectuarii
expertizei financiar-contabile a gestiunii fondurilor asociatiilor de proprietari, la solicitarea
unuia sau a mai multor membri ai asociatiei, ulterior efectuarii de catre comisia de cenzori a
controlului financiar-contabil pe respectiva perioada.
CAPITOLUL V
Dispozitii tranzitorii si finale
Art. 60. - Pana la elaborarea si aprobarea normelor privind repartizarea consumurilor de

energie termica pentru incalzire si apa calda menajera, in cazul utilizarii repartitoarelor de
costuri, se aplica metodologiile insusite si aprobate de asociatiile de proprietari.
Ordin nr. 1969/2007
din 09/11/2007
privind aprobarea reglementarilor contabile pentru persoanele

juridice fara scop patrimonial
In temeiul prevederilor art. 11 alin. (4) din Hotararea Guvernului nr. 386/2007 privind
organizarea si functionarea Ministerului Economiei si Finantelor, cu modificarile si
completarile ulterioare,
in baza prevederilor art. 4 alin. (1) si (2) din Legea contabilitatii nr. 82/1991, republicata, cu
modificarile si completarile ulterioare,
ministrul economiei si finantelor emite urmatorul ordin:
Art. 1. - (1) Se aproba Reglementarile contabile pentru persoanele juridice fara scop
patrimonial, cuprinse in anexa nr. 1*) care face parte integranta din prezentul ordin.
(2) Reglementarile contabile prevazute la alin. (1) sunt obligatorii pentru asociatii, fundatii
sau alte organizatii de acest fel, partide politice, patronate, organizatii sindicale, culte
religioase, precum si pentru alte persoane juridice infiintate in baza unor legi speciale, in
scopul desfasurarii de activitati fara scop patrimonial, care au obligatia, potrivit legii, sa
conduca contabilitatea in partida dubla si sa intocmeasca situatii financiare anuale.
(3) Reglementarile contabile prevazute la alin. (1) se refera in principal la activitatile fara
scop patrimonial, inclusiv activitatile cu destinatie speciala, desfasurate de catre persoanele
juridice fara scop patrimonial, si in subsidiar la activitatile economice desfasurate, potrivit
legii, de catre aceste persoane juridice. Pentru activitatile economice desfasurate, potrivit
legii, de catre persoanele juridice fara scop patrimonial, aceste reglementari se completeaza,
dupa caz, cu Reglementarile contabile conforme cu Directiva a IV-a a Comunitatilor Economice
Europene, prevazute in anexa la Ordinul ministrului finantelor publice nr. 1.752/2005, cu
modificarile si completarile ulterioare.
Art. 2. - Se aproba Reglementarile contabile privind organizarea si conducerea contabilitatii
in partida simpla de catre persoanele juridice fara scop patrimonial, cuprinse in anexa nr. 2*)
care face parte integranta din prezentul ordin.
___________
*) Anexele nr. 1 si 2 se publica ulterior in Monitorul Oficial al Romaniei, Partea I, nr. 846 bis
in afara abonamentului, care se poate achizitiona de la Centrul pentru vanzari si relatii cu
publicul al Regiei Autonome "Monitorul Oficial", Bucuresti, sos. Panduri nr. 1.
Art. 3. - Situatiile financiare anuale ale persoanelor juridice fara scop patrimonial de utilitate
publica, potrivit legii, sunt supuse auditului financiar, care se efectueaza de catre auditori
financiari, persoane fizice sau juridice autorizate, in conditiile legii, cu respectarea
reglementarilor contabile aplicabile persoanelor juridice fara scop patrimonial.
Art. 4. - Prezentul ordin intra in vigoare la data de 1 ianuarie 2008.
Art. 5. - La data intrarii in vigoare a prezentului ordin se abroga:
- Ordinul ministrului finantelor publice nr. 1.829/2003 privind aprobarea Reglementarilor
contabile pentru persoanele juridice fara scop patrimonial, publicat in Monitorul Oficial al
Romaniei, Partea I, nr. 66 si 66 bis din 27 ianuarie 2004, cu modificarile si completarile
ulterioare;
- Ordinul ministrului finantelor publice nr. 2.329/2001 pentru aprobarea Normelor
metodologice privind organizarea si conducerea contabilitatii in partida simpla de catre
persoanele juridice fara scop lucrativ, publicat in Monitorul Oficial al Romaniei, Partea I, nr. 20
din 15 ianuarie 2002;
- orice alte dispozitii contrare prezentului ordin.
Art. 6. - Prezentul ordin se publica in Monitorul Oficial al Romaniei, Partea I.
p. Ministrul economiei si finantelor,

Catalin Doica,
secretar de stat
Bucuresti, 9 noiembrie 2007.

Nr. 1.969.
STATUTUL ASOCIATIEI DE PROPIETARI
CAPITOLUL I
Denumirea, forma juridică, obiectul de activitate, sediul,
durata, membrii asociaţiei de proprietari
ARTICOLUL 1
Denumirea asociaţiei de proprietari
Denumirea asociaţiei de proprietari este .................................. .

ARTICOLUL 2
Forma juridică a asociaţiei de proprietari
ARTICOLUL 3
Obiectul de activitate
Asociaţia de proprietari are ca obiect de activitate asigurarea condiţiilor de

funcţionare normală atat a locuinţelor (apartamentelor) şi spaţiilor cu altă destinaţie
decat aceea de locuinţă - denumite in continuare spaţii -, aflate in proprietate
exclusivă, cat şi a spaţiilor construcţiilor şi instalaţiilor, aflate in proprietate comună
indivizibilă, aferentă clădirii.
In scopul realizării obiectului său de activitate asociaţia de proprietari are
următoarele atribuţii:
- incheie contracte cu furnizorii de produse şi de servicii şi işi asumă obligaţii in
nume propriu şi/sau al proprietarilor;
- angajează şi, după caz, suspendă din funcţie administratorul (managerul)
proprietăţii comune indivize sau personalul necesar bunei gospodăriri a acestei
proprietăţi;
- reglementează folosirea, intreţinerea, repararea, inlocuirea şi modificarea
proprietăţii comune;
- adoptă şi amendează bugetul de venituri şi cheltuieli, precum şi fondul de rulment;
asigură calcularea şi incasarea cotelor obişnuite şi speciale pentru cheltuieli comune
de la proprietari; impune penalizări pentru intarzierea la plata cotelor de intreţinere;
- adoptă sau amendează decizii, reguli sau regulamente;
- iniţiază şi apără in procese, in nume propriu şi/sau al asociaţilor, interesele
comune legate de clădire;
- exercită şi alte atribuţii care i-au fost conferite prin acordul de asociere sau prin
votul asociaţilor.
Pentru furnizarea unor servicii necesare realizării obiectului său de activitate,
asociaţia de proprietari poate angaja persoane fizice sau juridice specializate, din
cadrul asociaţiei şi/sau din afara acesteia. Personalul necesar bunei gospodăriri a
proprietăţii comune din clădire poate fi angajat prin contract individual de muncă sau
prin convenţie civilă, conform celor ce se stabilesc prin negociere.
ARTICOLUL 4
Sediul asociaţiei
Sediul asociaţiei de proprietari este in Romania, localitatea .............., str. ........ nr.
....., judeţ/sector ............ (se va specifica şi locul/adresa de primire a
corespondenţei).
ARTICOLUL 5
Durata asociaţiei de proprietari
Durata asociaţiei de proprietari este nelimitată.
ARTICOLUL 6
Membrii asociaţiei de proprietari
Membrii asociaţiei de proprietari sunt toţi proprietarii, persoane fizice şi/sau

juridice, deţinători de una sau mai multe locuinţe sau spaţii cu altă destinaţie decat
aceea de locuinţă din condominiu (pentru cazurile in care asociaţia se constituie pe
mai multe clădiri, in condiţiile de excepţie prevăzute de lege), care au semnat acordul
de asociere, prezentaţi in anexă.
CAPITOLUL II
Patrimoniul asociaţiei de proprietari
ARTICOLUL 7
Patrimoniul asociaţiei de proprietari este format din:

• Mijloace băneşti, in valoare de ................, care pot fi majorate sau reduse in urma
deciziei adunării generale a asociaţiei, cu respectarea prevederilor legale. Mărirea
acestor fonduri se poate face numai prin vărsarea de lichidităţi.
• Mijloace materiale: scule, dispozitive, utilaje şi mijloace fixe, necesare in
administrarea proprietăţii comune.
Mijloacele băneşti ale asociaţiei de proprietari sunt alcătuite din fondurile
constituite la infiinţarea asociaţiei, din sumele prevăzute şi incasate conform listelor
lunare de plată a cotelor de contribuţie a proprietarilor la cheltuielile asociaţiei, care
reprezintă contravaloarea facturilor sau actelor de plată, precum şi din alte venituri
ale asociaţiei. Asociaţia de proprietari are unul sau mai multe conturi la unitatea
bancară sau la filiala C.E.C. stabilită de comitetul executiv al acesteia.
Fondul de rulment se constituie pe baza hotărarii adunării generale a asociaţiei de
proprietari. Necesitatea constituirii acestuia este determinată de modul de intocmire a
listei lunare de plată, termenul de plată a cotelor de contribuţie şi sistemul de
penalizări al asociaţiei de proprietari şi al furnizorilor de servicii.
Fondul de rulment se calculează pentru fiecare proprietar in funcţie de numărul de
persoane inregistrate in cartea de imobil şi de cota-parte de proprietate indiviză din
proprietatea comună, după natura serviciului facturat (modul de repartizare a
consumurilor aferente facturilor).
Valoarea fondului de rulment trebuie să fie egală cu suma corespunzătoare
acoperirii cheltuielilor lunare, la nivelul lunii cu cheltuielile cele mai mari, dintr-un an
calendaristic.
Dacă este cazul, in condiţii de instabilitate economică, fondul de rulment se
actualizează periodic prin depunerea de către fiecare proprietar a unei sume
reprezentand diferenţa dintre valoarea existentă şi cea necesară acoperirii
cheltuielilor lunare ale asociaţiei de proprietari, corespunzătoare fiecărui proprietar.
Fiecare proprietar va beneficia de propriul fond de rulment, pentru acoperirea
cheltuielilor curente.
Restanţele proprietarilor la fondul de rulment constituie elemente ale sistemului de
penalizări, in ceea ce priveşte neacoperirea curentă a cotei de contribuţie la
cheltuielile asociaţiei de proprietari.
Fondul de rulment constituit se utilizează numai pentru plata facturilor curente,
aferente consumurilor lunii anterioare. După plata facturilor curente, fondul de
rulment se reintregeşte lunar, prin incasarea cotelor de contribuţie afişate pe lista de
plată a lunii in curs, avand ca referinţă de calcul aceste facturi curente,
corespunzătoare consumurilor lunii anterioare.
In perioadele in care valoarea fondului de rulment este mai mare decat volumul
cheltuielilor, diferenţa devine depozit bancar purtător de dobandă.
Fondul de rulment se incasează distinct faţă de cota de contribuţie lunară.
In momentul pierderii calităţii de membru al asociaţiei de proprietari, fondul de
rulment se restituie in intregime respectivului proprietar, urmand ca viitorul proprietar,
membru al asociaţiei, să achite fondul de rulment, corespunzător cheltuielilor
aferente lui.
Fondul de reparaţii se constituie pană la limita maximă aprobată de adunarea
generală a asociaţiei de proprietari la stabilirea bugetului de venituri şi cheltuieli
anual, in funcţie de necesităţile stabilite de comitetul executiv, prin contribuţie lunară
a membrilor, proporţional cu cota-parte din proprietatea comună.
După efectuarea plăţilor din bugetul de venituri şi cheltuieli al asociaţiei de
proprietari, fondul de reparaţii se reintregeşte lunar prin contribuţia fiecărui proprietar.
Sumele rămase necheltuite fie se restituie proprietarilor, fie se constituie intr-un
depozit bancar, urmand a fi incluse in bugetul anual următor, hotărarea luand-o
adunarea generală a asociaţiei de proprietari.
In momentul pierderii calităţii de membru al asociaţiei de proprietari, fondul de
reparaţii nu se restituie, acesta urmand a fi alimentat in continuare de viitorul
proprietar.
Fondurile special constituite şi alte fonduri au acelaşi regim ca şi fondul de
reparaţii.
Mijloacele materiale se compun din: mobilier, unelte, utilaje, SDV-uri, materiale
pentru curăţenie şi iluminat, consumabile necesare desfăşurării activităţilor in cadrul
asociaţiei de proprietari etc.
Mijloacele materiale se dobandesc prin cumpărare sau prin donaţie. Sumele
necesare pentru cumpărarea mijloacelor materiale, altele decat cele care sunt
cuprinse in cheltuielile administrative, se obţin prin contribuţia proprietarilor,
proporţional cu cota-parte din proprietatea comună, şi se restituie sau se
depozitează, in măsura in care nu au fost cheltuite, conform hotărarii adunării
generale a asociaţiei de proprietari.
ARTICOLUL 8
Patrimoniul asociaţiei de proprietari poate proveni şi din donaţii băneşti,

sponsorizări, subvenţii.
Apartamentele sau spaţiile cu altă destinaţie decat aceea de locuinţă, cumpărate
de asociaţia de proprietari, vor face parte din patrimoniul asociaţiei.
ARTICOLUL 9
Gestionarea patrimoniului, ca şi activitatea financiar-contabilă, se exercită fie de

membri ai comisiei de cenzori sau alţi membri ai asociaţiei de proprietari, cu
cunoştinţe de specialitate şi experienţă in domeniile economic, financiar şi juridic, fie
de persoane fizice sau juridice, asociaţii sau agenţi economici specializaţi.
Controlul gestiunii patrimoniului se face printr-o formă adoptată de comitetul
executiv al asociaţiei de proprietari.
ARTICOLUL 10
Patrimoniul asociaţiei de proprietari nu poate fi grevat de datorii sau de alte

obligaţii personale ale asociaţilor.
CAPITOLUL III
Structura organizatorică
ARTICOLUL 11
Adunarea generală
Asociaţia de proprietari este condusă de adunarea generală.

După prima intrunire organizatorică, adunarea generală se intruneşte cel puţin o
dată in fiecare an calendaristic.
Intrunirea adunării generale va fi anunţată in scris, cu cel puţin 10 zile inainte de
data intrunirii.
Pentru ca hotărarile adunării generale să fie valide, este necesar un cvorum de
două treimi din numărul proprietarilor prezenţi personal sau prin reprezentanţi
desemnaţi de ei.
In cazul in care cvorumul nu este intrunit, adunarea generală va fi convocată la o
dată ulterioară, cand proprietarii prezenţi pot hotări asupra problemelor inscrise pe
ordinea de zi, indiferent dacă este intrunit sau nu cvorumul de două treimi (dar nu
mai puţin de majoritate simplă).
Hotărarile adunării generale vor fi luate cu majoritate de voturi, adică cu mai mult
de 50% din voturile proprietarilor prezenţi la adunarea generală.
Pentru situaţia in care pe ordinea de zi figurează modificarea statutului sau
dizolvarea asociaţiei de proprietari, este necesar un cvorum de voturi mai mare de
80% din numărul total al acestora. Fiecare apartament sau spaţiu cu altă destinaţie
decat aceea de locuinţă, din cadrul asociaţiei de proprietari, dă dreptul la un vot.
Dacă o decizie a asociaţiei de proprietari este contrară legii sau acordului de
asociere sau este de natură să producă daune considerabile intereselor unei
minorităţi a proprietarilor, orice proprietar poate iniţia acţiune in justiţie impotriva
valabilităţii respectivei decizii, in termen de 60 de zile de la adoptarea acesteia.
Acţiunea in justiţie nu trebuie să se interpună in executarea (aplicarea) deciziei, decat
atunci cand instanţa hotărăşte suspendarea aplicării deciziei respective.
Adunarea generală are următoarele atribuţii:
• aprobă darea de seamă anuală asupra activităţii comitetului executiv al asociaţiei
de proprietari, raportul comisiei de cenzori şi raportul exerciţiului bugetar, acordand
anual descărcare de gestiune comitetului executiv şi celui care exercită
managementul (administrarea) clădirii, in măsura in care cei in cauză nu se fac
vinovaţi de lipsuri in gestiune sau de alte fapte care implică răspunderi materiale sau
penale; adoptă şi amendează bugetele de venituri şi cheltuieli, precum şi fondul de
rulment, dacă acesta se constituie; validează rectificări ale bugetului de venituri şi
cheltuieli;
• adoptă sau amendează deciziile, regulile şi regulamentele;
• hotărăşte cu două treimi din numărul voturilor celor prezenţi, asupra necesităţii
constituirii fondului de rulment, fondului de reparaţii şi a altor fonduri speciale;
• hotărăşte cu acceptul a 80% din numărul membrilor asociaţi modificările ulterioare
ale statutului asociaţiei de proprietari şi/sau ale acordului de asociere;
• hotărăşte asupra: naturii şi volumului mijloacelor materiale şi băneşti, necesare
desfăşurării activităţii asociaţiei de proprietari; modului de folosire a mijloacelor
băneşti, sumele pană la care comitetul executiv poate angaja cheltuieli in numele
asociaţiei de proprietari şi limita maximă sau cuantumul sumelor ce se pot reţine in
casa proprie pentru efectuarea plăţilor curente (plafonul de casă);
• hotărăşte modul de asigurarea al managementului clădirii (persoană fizică sau
juridică);
• hotărăşte volumul serviciilor necesare a fi efectuate pentru o bună funcţionare a
clădirii;
• hotărăşte asupra cuantumului salariilor, indemnizaţiilor şi premiilor pentru
personalul incadrat cu contract individual de muncă sau pe bază de convenţie civilă,
membri sau nemembri ai asociaţiei de proprietari şi asupra valorii de contractare
(procent, criterii etc.), in cazul in care managementul clădirii este asigurat de
persoane juridice; hotărăşte care dintre funcţiile din structura organizatorică a
asociaţiei pot fi salarizate;
• hotărăşte asupra acordării unor drepturi băneşti membrilor asociaţiei de
proprietari, aleşi sau nu in structura organizatorică a asociaţiei, care desfăşoară
activităţi lucrative folositoare acesteia;
• la constituirea asociaţiei de proprietari, hotărăşte numărul membrilor comitetului
executiv şi ai comisiei de cenzori, precum şi durata mandatelor acestora;
• alege, dintre membrii asociaţiei de proprietari, comitetul executiv al asociaţiei,
validand dintre aceştia pe preşedinte;
• alege, dintre membrii asociaţiei de proprietari, comisia de cenzori sau hotărăşte
delegarea atribuţiilor comisiei de cenzori unor persoane fizice sau juridice, asociaţii
sau agenţi economici specializaţi;
• revocă, atunci cand este cazul, oricare dintre membrii comitetului executiv sau ai
comisiei de cenzori, alegand un succesor pentru ocuparea locului vacant, prin votul
majorităţii simple a celor prezenţi;
• hotărăşte termenul şi forma de plată a cotelor de contribuţie a membrilor
asociaţiei de proprietari;
• validează sistemul de penalizări stabilit de comitetul executiv al asociaţiei de
proprietari;
• hotărăşte cu cel puţin 80% din numărul voturilor tuturor membrilor asociaţiei de
proprietari asupra necesităţii angajării de credite bancare pentru indeplinirea
scopurilor asociaţiei de proprietari şi modul de garantare a acestora;
• hotărăşte cu două treimi din numărul voturilor celor prezenţi destinaţia
excedentului bugetar al asociaţiei de proprietari; adoptă măsuri pentru acoperirea
deficitului bugetar pentru anul care a trecut;
• decide cu 80% din numărul voturilor tuturor asociaţilor asupra participării cu
capital la constituirea de agenţi economici sau asupra oportunităţii cumpărării sau
preluării in locaţie de gestiune a spaţiilor comerciale situate la parterul condominiului
(clădirii); de asemenea, decide, cu acelaşi număr de voturi, asupra cumpărării de
apartamente sau de spaţii cu altă destinaţie decat aceea de locuinţă, din cadrul
clădirii, de la persoane fizice sau juridice, membre ale asociaţiei, in scopul
eficientizării activităţii asociaţiei; hotărăşte destinaţia spaţiilor cumpărate sau preluate
de asociaţia de proprietari;
• poate decide cu două treimi din numărul voturilor celor prezenţi preluarea in
administrare sau in concesionare a terenurilor aferente (exterioare) condominiului
(clădirii);
• adoptă măsuri sau programe sociale privind ajutorarea familiilor nevoiaşe,
membre ale asociaţiei de proprietari, pe perioade limitate; adoptă programe de
instruire şi conştientizare a proprietarilor asupra importanţei folosirii raţionale a
utilităţilor (apă, curent electric, gaze naturale etc.);
• hotărăşte cu cel puţin două treimi din numărul voturilor tuturor asociaţilor
schimbarea instalaţiilor mai importante ca: incălzirea centrală, boilerele cu apă caldă,
rezervoarele cu apă, lifturile şi alte dotări de amploare similară;
• adoptă măsuri privind condiţiile ce trebuie indeplinite de deţinătorii de animale de
casă din cadrul condominiului.
Discuţiile şi deciziile adunării generale se consemnează intr-un registru de
procese-verbale, care se păstrează la preşedintele asociaţiei de proprietari; procesul-
verbal se va semna de toţi membrii participanţi.
ARTICOLUL 12
Comitetul executiv
Autoritatea de a stabili direcţiile privind funcţionalitatea şi managementul

(administrarea) condominiului (clădirii) este delegată de către asociaţia de proprietari
către comitetul executiv al acesteia.
Comitetul executiv va acţiona in numele proprietarilor in ceea ce priveşte
administrarea şi funcţionalitatea clădirii, cu excepţia atribuţiilor rezervate exclusiv
acestora.
Comitetul executiv se va intruni de cel puţin 4 ori pe an. Numărul membrilor ce
formează comitetul executiv va fi stabilit de adunarea generală, dar va fi un număr
impar şi nu mai mic de trei.
Comitetul executiv va fi condus de un preşedinte care va fi desemnat de regulă in
persoana celui care intruneşte cel mai mare număr de voturi la alegerea comitetului
executiv. (Se poate delega această atribuţie comitetului executiv, care poate alege
preşedintele dintre membrii săi aleşi la prima intrunire organizatorică).
Comitetul executiv va alege vicepreşedintele, secretarul şi trezorierul (contabilul),
care vor fi membri ai comitetului executiv.
Preşedintele asociaţiei de proprietari va fi şi preşedintele comitetului executiv.
Atribuţiile comitetului executiv sunt:
• aduce la indeplinire hotărarile adunării generale, execută bugetul de venituri şi
cheltuieli al asociaţiei de proprietari şi intocmeşte proiectul bugetului pentru anul
următor; prezintă dări de seamă asupra activităţii desfăşurate, precum şi propuneri
de măsuri pentru imbunătăţirea acesteia; in situaţii excepţionale, hotărăşte
rectificarea bugetului de venituri şi cheltuieli pentru anul in curs, in prima adunare
generală validandu-se această rectificare; convoacă adunarea generală in şedinţe
extraordinare ori de cate ori este nevoie;
• răspunde de ingrijirea, păstrarea in bune condiţii şi supravegherea utilităţilor
clădirii, spaţiilor comune şi instalaţiilor. Angajarea personalului se face pe bază de
contract individual de muncă sau de convenţie civilă, prin negociere;
• analizează oferte şi negociază contracte, in cazul in care managementul
(administrarea) clădirii, parţial sau total, va fi asigurat de persoane juridice (societăţi
comerciale, instituţii specializate, asociaţii);
• răspunde de incasarea lunară a cotelor de contribuţie de la proprietari; emite
somaţii către restanţierii care depăşesc termenul de plată; rezolvă contestaţiile
proprietarilor cu privire la cuantumul cotelor de contribuţie;
• emite decizii de imputare, in condiţiile Codului muncii, pentru pagubele produse
asociaţiei de proprietari de personalul incadrat şi de alte persoane; urmăreşte
recuperarea pagubelor. In caz de neidentificare a persoanelor vinovate, dă dispoziţii
de reparare din contul asociaţiei de proprietari, in condiţiile prevăzute de lege;
• negociază contracte cu persoane fizice sau juridice, membre sau nemembre ale
asociaţiei de proprietari, pentru inchirierea sau intrebuinţarea unor elemente sau
suprafeţe din proprietatea comună. Elementele proprietăţii comune sunt prevăzute in
acordul de asociere;
• propune adunării generale ca managementul de proprietate şi managementul
financiar, inclusiv atribuţiile comisiei de cenzori, să fie preluate, pe bază de contract,
de către persoane juridice;
• hotărăşte necesitatea efectuării operaţiunilor de verificare şi control asupra
modului de gestionare a bunurilor asociaţiei de proprietari;
• inştiinţează proprietarii despre necesitatea efectuării reparaţiilor la părţile şi
instalaţiile comune ale clădirii (pentru apartamentele sau spaţiile proprietate de stat,
inştiinţarea va fi făcută instituţiei care le are in administrare); avizează inceperea, intr-
o ordine de priorităţi, a lucrărilor de reparaţii;
• dă dispoziţii de realizare a unui sistem propriu de protejare a bunurilor asociaţiei
de proprietari, de securitate a clădirii, a proprietăţii;
• propune adunării generale crearea unor fonduri speciale necesare bunei
funcţionări şi dezvoltării clădirii, precum şi pentru crearea unei ambianţe plăcute
pentru petrecerea timpului liber, in cadrul condominiului (clădirii), de către proprietarii
membri ai asociaţiei şi alte persoane; urmăreşte completarea la zi a cărţii tehnice a
construcţiei;
• imputerniceşte administratorul (managerul de proprietate) pentru a putea inspecta
apartamentele sau spaţiile cu altă destinaţie decat aceea de locuinţă, in vederea
reparaţiilor la instalaţiile proprietate comună, inlăturării pierderilor de apă datorate
instalaţiilor pe verticală sau pe orizontală defecte ori altor pierderi care determină
creşterea nejustificată a cheltuielilor, citirii contoarelor individuale, acolo unde există,
şi, dacă este cazul, in funcţie de prevederile contractuale cu furnizorii, asigurării unei
igiene corespunzătoare, sugerand, cand este cazul, proprietarilor efectuarea de
dezinsecţii, dezinfecţii, deratizări asupra proprietăţii individuale şi rezolvarea altor
probleme;
• participă la recepţia lucrărilor angajate de asociaţia de proprietari pentru reparaţii
asupra proprietăţii comune, precum şi altor lucrări;
• stabileşte modul de calcul şi de incasare a fondului de rulment, dacă acesta se
constituie, şi avizează actualizarea acestuia, dacă este cazul;
• hotărăşte asupra managementului financiar al asociaţiei de proprietari (data
afişării listei de plată, formatul şi caracteristicile listei de plată, locul şi programul de
incasări etc.), dacă acesta este asigurat de persoană fizică; stabileşte şi supune
validării adunării generale a asociaţiei de proprietari sistemul de penalizări pentru
neplata cotelor lunare de contribuţie şi pentru pierderi datorate inexistenţei
depozitelor bancare rezultate din exerciţiul financiar-contabil, ţinand cont de nivelul
cel mai ridicat permis de legislaţie; hotărăşte condiţiile in care se efectuează
introducerea la plată a persoanelor care locuiesc clandestin in bloc;
• hotărăşte acţionarea in justiţie a proprietarilor vinovaţi de neplata cotelor lunare
de contribuţie la cheltuielile asociaţiei de proprietari, inclusiv cele neprevăzute, timp
de mai mult de 90 de zile de la termenul stabilit;
• hotărăşte acţionarea in justiţie a celor ce se fac vinovaţi de incălcarea prevederilor
contractuale pe care asociaţia de proprietari le-a angajat, in cazul in care nu se
găsesc soluţii de rezolvare prin conciliere;
• asigură condiţiile necesare securităţii şi igienei in procesul muncii, precum şi
măsuri de prevenire şi stingere a incendiilor, conform prevederilor legale;
• supune aprobării adunării generale şi transmite hotărarea acesteia cu privire la
transformarea suprafeţelor apartamentelor in spaţii cu altă destinaţie decat aceea de
locuinţă sau cu privire la modificarea destinaţiei suprafeţelor deja transformate,
ţinand cont de respectarea de către solicitant a prevederilor statutului şi a legilor;
anunţă furnizorii de servicii, dacă in termenul prevăzut de statut proprietarii cu astfel
de solicitări nu prezintă asociaţiei dosar cu copii de pe contractele individuale
angajate cu aceştia. Dacă, in urma acestor transformări, activitatea ce urmează să se
desfăşoare implică cheltuieli (consumuri) suplimentare pentru asociaţie, negociază şi
incheie, anual, o convenţie cu proprietarul/proprietarii;
• hotărăşte societatea bancară la care asociaţia de proprietari işi va deschide unul
sau mai multe conturi;
• propune adunării generale măsuri şi soluţii cu privire la dezvoltarea condominiului
(clădirii) şi eficientizarea activităţii asociaţiei de proprietari, modificări ale statutului,
participări cu capital, cumpărări sau inchirieri de spaţii, concesionări de terenuri,
contractări de credite, asigurări etc.; răspunde tuturor intrebărilor şi solicitărilor venite
de la proprietari; incurajează şi sprijină iniţiative personale ale membrilor asociaţiei, in
scopurile acesteia. Comitetul executiv lucrează valabil in prezenţa a jumătate plus
unu (majoritatea simplă) din numărul membrilor săi şi adoptă hotărari cu cel puţin
două treimi din numărul voturilor.
Discuţiile şi deciziile se consemnează in registrul de procese-verbale, care se
păstrează la preşedinte, procesele-verbale semnandu-se de toţi membrii comitetului
executiv prezenţi.
ARTICOLUL 13
Comisia de cenzori
Membrii asociaţiei de proprietari pot alege dintre ei sau din afara asociaţiei o
comisie de cenzori care va verifica situaţia financiară şi contabilitatea şi va consilia
asociaţia in ceea ce priveşte problemele financiare şi statutare.
Numărul membrilor comisiei de cenzori, care nu poate fi mai mic de trei, şi durata
mandatului acestora se stabilesc la adunarea generală de constituire a asociaţiei de
proprietari.
Membrii comisiei de cenzori nu pot face parte din comitetul executiv şi trebuie să
aibă cunoştinţe in domeniile economic, financiar şi juridic. Comisia de cenzori işi va
alege, dintre membrii săi, un preşedinte.
Mandatul membrilor comisiei de cenzori incetează inainte de expirarea duratei
sale, prin revocare sau in cazul imposibilităţii de a-şi continua atribuţiile.
Comisia de cenzori are următoarele atribuţii:
• verifică indeplinirea condiţiilor statutare privind prezenţa şi votul in adunările
generale;
• verifică execuţia bugetară, propunerile pentru proiectul de buget de venituri şi
cheltuieli pentru anul următor şi propunerile pentru rectificarea bugetului pentru anul
in curs;
• efectuează controlul preventiv pentru plăţile cu numerar şi urmăreşte depunerile
in contul curent al asociaţiei de proprietari a numerarului ce depăşeşte plafonul de
casă, in cazul in care managementul financiar al asociaţiei este asigurat de o
persoană fizică. Viza de control preventiv se acordă de un membru al comisiei, in
cazul in care asociaţia nu are o persoană care indeplineşte funcţia de contabil
(trezorier);
• dacă managementul financiar este asigurat de o persoană fizică, verifică, cel
puţin o dată pe semestru, gestiunea asociaţiei de proprietari, stabilirea şi incasarea
cotelor de contribuţie la cheltuielile asociaţiei, consemnand constatările intr-un
registru de procese-verbale, care se păstrează de preşedintele comisiei sau de un alt
membru stabilit de aceasta;
• stabileşte registrele asociaţiei, necesare desfăşurării unui bun management
financiar;
• intocmeşte, pe baza verificărilor efectuate, şi prezintă adunării generale rapoarte
asupra activităţii sale şi asupra gestiunii asociaţiei de proprietari, propunand anual
descărcarea de gestiune a comitetului executiv şi a celui care asigură managementul
clădirii;
• propune spre aprobare adunării generale a asociaţiei de proprietari sau, după
caz, comitetului executiv programe, proiecte de programe cu măsuri necesare
desfăşurării managementului financiar; propune imputarea şi recuperarea sumelor ce
reprezintă despăgubiri pentru pagube produse de personalul ce deserveşte asociaţia
de proprietari sau de membri ai acesteia. Recomandă comitetului executiv sesizarea
instanţelor de urmărire penală, cand constată săvarşirea unor infracţiuni financiar-
contabile;
• in cazul in care managementul financiar se hotărăşte a fi asigurat de persoane
juridice, comisia de cenzori, prin preşedinte sau membri delegaţi, participă la
negocierea contractelor respective, stabilind şi modalităţile de exercitare a acestuia.
ARTICOLUL 14
Preşedintele
Conducătorul executiv al asociaţiei de proprietari este preşedintele.

Preşedintele este inlocuit de vicepreşedinte, care ii va indeplini atribuţiile, in cazul
absenţei acestuia sau cand se află in imposibilitatea de a-şi indeplini atribuţiile.
Preşedintele asociaţiei de proprietari are următoarele atribuţii:
• verifică respectarea şi indeplinirea hotărarilor adoptate de adunarea generală a
asociaţiei de locatari şi de către comitetul executiv, controlează şi sugerează soluţii
corespunzătoare personalului care deserveşte asociaţia, pentru indeplinirea sarcinilor
ce le revin sau, in cazul in care managementul (administrarea) clădirii este asigurat
de persoane juridice, supraveghează stricta respectare a clauzelor contractuale;
• reprezintă asociaţia de proprietari in incheierea şi derularea contractelor şi işi
asumă obligaţii in numele asociaţiei;
• reprezintă asociaţia de proprietari impotriva unor terţi, inclusiv in acţiunile
judecătoreşti iniţiate de asociaţie impotriva unui proprietar, membru al asociaţiei, care
nu şi-a indeplinit obligaţiile statutare faţă de asociaţie, sau in procesele iniţiate de
unul dintre proprietari, care contestă o decizie a asociaţiei;
• avizează ordinea de priorităţi şi planul lucrărilor de intreţinere şi reparaţii a părţilor
şi instalaţiilor comune ale clădirii;
• are drept de semnătură asupra conturilor asociaţiei de proprietari;
• primeşte cererile şi reclamaţiile de la proprietari şi sesizările administratorului
(managerului), pe care le supune dezbaterii comitetului executiv;
• convoacă comitetul executiv ori de cate ori este nevoie;
• intocmeşte ordinea de zi a şedinţei comitetului executiv şi conduce lucrările
acesteia;
• semnează deciziile de imputare, precum şi orice alte acte (cereri, acţiuni de
chemare in judecată, sesizări, reclamaţii etc.) emise de comitetul executiv; semnează
şi parafează contractele individuale de muncă şi convenţiile civile;
• păstrează şi foloseşte ştampila asociaţiei de proprietari.
ARTICOLUL 15
Secretarul comitetului executiv
Secretarul va păstra şi va intocmi procesele-verbale ale şedinţelor comitetului

executiv şi procesele-verbale ale tuturor adunărilor generale ale asociaţiei de
proprietari.
Secretarul va păstra registrele şi actele, după cum va hotări comitetul executiv.
ARTICOLUL 16
Contabilul (trezorierul) asociaţiei de proprietari
Contabilul (trezorierul) va răspunde de fondurile şi bunurile asociaţiei de proprietari

şi va asigura o evidenţă contabilă completă şi corectă de inregistrare a bonurilor de
decontare şi de plată, ce privesc asociaţia.
Funcţia de contabil (trezorier) poate fi indeplinită de cel care este numit in funcţia
de secretar.
CAPITOLUL IV
Managementul asociaţiei de proprietari
ARTICOLUL 17
Prin managementul asociaţiei de proprietari, managementul condominiului sau

administrarea condominiului se inţelege managementul de proprietate (administrarea
propriu-zisă a clădirii, a instalaţiilor şi a tuturor elementelor proprietăţii comune,
funcţionarea centralelor termice sau a punctelor termice aflate in proprietatea sau in
administrarea asociaţiei) şi managementul financiar (contabilitate şi casierie).
Activitatea de management al clădirii se asigură fie de persoane fizice angajate cu
contracte individuale de muncă sau convenţii civile, fie de persoane juridice, prin
contracte de management, in funcţie de hotărarea adunării generale.
ARTICOLUL 18
Administratorul (managerul de proprietate)
Administratorul (managerul de proprietate), persoană fizică, poate fi desemnat
dintre membrii asociaţiei de proprietari sau dintre alte persoane cu cunoştinţe
profesionale sau cu experienţa necesară in domeniu.
Administratorul (managerul de proprietate), persoană fizică, poate fi angajat şi pe
funcţia de contabil, dacă indeplineşte condiţiile prevăzute in statut.
Asociaţia de proprietari angajează administratorul (managerul de proprietate) şi
contabilul, persoane fizice, pe bază de contract individual de muncă sau de
convenţie civilă, pe perioadă determinată, in care sunt prevăzute drepturile şi
obligaţiile fiecăreia dintre părţi, stabilite prin negociere.
Asociaţia de proprietari, prin comitetul executiv, poate suspenda din funcţie sau
poate rezilia contractul individual de muncă sau convenţia civilă incheiată cu oricare
din personalul angajat, persoană fizică sau juridică, dacă se constată că este
afectată buna funcţionare a clădirii.
Pentru reparaţii şi pentru alte activităţi de intreţinere, administratorul (managerul de
proprietate), ţinand cont de cost, timp de execuţie şi calitate, propune comitetului
executiv, spre analiză şi aprobare, agenţi economici care satisfac cerinţele in
vederea executării lucrărilor, conform legilor existente.
Pentru asigurarea funcţionării centralelor termice aparţinand asociaţiilor de
proprietari sau aflate in administrarea acestora pot fi angajaţi fochişti şi alte
persoane, prin contract individual de muncă sau prin convenţie civilă, sau poate fi
delegat un agent economic specializat, persoană juridică.
Incadrarea personalului cu contract individual de muncă se face cu respectarea
dispoziţiilor legale privind repartizarea forţei de muncă.
Durata şi valoarea contractului individual de muncă şi a convenţiei civile, sarcinile,
drepturile şi obligaţiile se stabilesc prin negocieri intre părţi, cu respectarea
Administratorul (managerul de proprietate), persoană fizică sau juridică, are
următoarele atribuţii:
• asigură managementul financiar al asociaţiei de proprietari prin:
- gestiunea bunurilor şi fondurilor băneşti;
- intocmirea listelor lunare de plată;
- incasarea, in locuri specifice, a cotelor de contribuţie a proprietarilor la cheltuielile
curente ale asociaţiei de proprietari;
- efectuarea plăţilor şi incasării veniturilor;
- sesizarea comitetului executiv in vederea somării restanţierilor şi aplicarea
procedurii de recuperare a restanţelor, cu penalizările aferente;
- calcularea şi incasarea penalizărilor conform sistemului aprobat de adunarea
generală;
- actualizarea, dacă este cazul, cu avizul comitetului executiv, a fondului de
rulment;
- intocmirea şi păstrarea evidenţelor contabile şi a registrelor asociaţiei de
proprietari specifice managementului financiar;
- prezentarea, la solicitarea comitetului executiv sau a comisiei de cenzori, a
rapoartelor sau a documentelor necesare unor verificări financiar-contabile a
- verificarea sau avizarea, dacă este cazul, a indexului contoarelor de reţea
aferente mai multor asociaţii de proprietari;
- controlul facturării corecte a consumurilor in funcţie de indexul contoarelor de bloc
sau al contoarelor individuale, dacă acestea există, conform prevederilor legale, şi in
funcţie de normele metodologice de repartizare a consumurilor, acolo unde nu există
contorizare la nivel de asociaţie de proprietari;
Dacă toţi proprietarii sunt abonaţi individuali ai furnizorilor de servicii, contabilul nu
răspunde de modul de facturare a consumurilor sau de achitarea facturilor, decat in
condiţiile existenţei unui contract intre asociaţia de proprietari şi furnizorul respectiv;
- verificarea existenţei contractelor intre persoanele juridice, membre ale asociaţiei
de proprietari şi furnizorii de servicii (apă, gaze, energie electrică şi termică,
salubrizare etc.);
- respectarea altor prevederi privind modul de exercitare a managementului
financiar;
• asigură managementul de proprietate al asociaţiei de proprietari prin:
- urmărirea comportării in timp a construcţiei (clădirii), pe toată durata contractului;
intocmirea fişelor tehnice periodice cu privire la starea clădirii şi a instalaţiilor
acesteia;
- răspunderea faţă de funcţionalitatea şi integritatea elementelor proprietăţii
comune, faţă de mijloacele materiale ale asociaţiei de proprietari şi de utilizarea in
bune condiţii a acestora;
- procurarea mijloacelor materiale necesare intreţinerii şi reparaţiilor curente ale
elementelor proprietăţii comune; răspunderea asupra integrităţii acestora;
- inştiinţarea comitetului executiv şi luarea măsurilor necesare pentru efectuarea la
timp şi eficient a lucrărilor de intreţinere şi reparaţii;
- urmărirea realizării contractelor cu persoane fizice sau juridice pentru: reparaţii,
inchirierea unor spaţii sau elemente din proprietatea comună, activităţi sociale şi alte
tipuri de activităţi;
- verificarea existenţei contractelor de inchiriere intre asociaţia de proprietari şi
persoane fizice sau juridice care la data constituirii acesteia folosesc spaţii sau
elemente din proprietatea comună. Dacă aceste contracte nu există, li se atrage
atenţia prin comitetul executiv ca in termen de 30 de zile lucrătoare să incheie
contracte cu asociaţia de proprietari;
- supravegherea execuţiei lucrărilor de reparaţii şi de intreţinere şi participarea la
recepţia lor, consemnand finalizarea acestora; asigură efectuarea de plăţi
corespunzătoare stadiului lucrării;
- controlul personalului angajat de asociaţia de proprietari pentru curăţenie,
incărcarea şi evacuarea gunoiului menajer şi alte activităţi, cu privire la indeplinirea
obligaţiilor contractuale şi, in caz de incălcare a acestora, sesizarea comitetului
executiv;
- inspectarea proprietăţii individuale in vederea inlăturării defectelor apărute la
instalaţiile de folosinţă comună şi a eliminării pierderilor care determină creşterea
nejustificată a cheltuielilor asociaţiei de proprietari (scurgeri de apă etc.).
Dacă se constată defecţiuni la instalaţiile aparţinand proprietăţii individuale -
apartament sau spaţiu cu altă destinaţie decat aceea de locuinţă - se inştiinţează
proprietarul respectiv asupra obligaţiei de a remedia aceste defecţiuni;
- asigurarea cunoaşterii şi respectării regulilor de locuit in condominiu (clădire);
• indeplineşte orice alte obligaţii prevăzute de legislaţia in vigoare.
ARTICOLUL 19
Venituri şi cheltuieli comune; calculul cotelor de contribuţie la
cheltuielile asociaţiei de proprietari
Anul fiscal al asociaţiei de proprietari va fi anul calendaristic.

Inainte de inceputul următorului an fiscal şi pentru fiecare an fiscal ce urmează,
comitetul executiv va pregăti şi va prezenta proprietarilor, in adunarea generală a
asociaţiei de proprietari, un buget de venituri şi cheltuieli anual, suficient pentru a
acoperi cheltuielile anticipate ale asociaţiei.
Bugetul anual de venituri şi cheltuieli se adoptă prin votul majorităţii simple a
adunării generale a asociaţiei de proprietari.
Toţi proprietarii trebuie să plătească in avans cota ce le revine din bugetul pentru
cheltuielile comune - cheltuieli repartizate in funcţie de cota-parte de proprietate
indiviză din proprietatea comună. Plata se face conform hotărarii luate in adunarea
generală.
Cota de contribuţie la cheltuielile asociaţiei de proprietari reprezintă suma pe care
fiecare proprietar trebuie să o plătească lunar.
Cheltuielile lunare ale asociaţiei de proprietari sunt repartizate in cheltuieli de
intreţinere şi cheltuieli comune.
Cotele de contribuţie se calculează in baza facturilor emise de furnizorii de servicii
fondurilor aprobate in adunarea generală a asociaţiei şi a normelor metodologice in
domeniu.
Cheltuielile de intreţinere (apă rece şi caldă; combustibil pentru prepararea apei
calde; gaze naturale; energie electrică; iluminarea scării; instalaţii scară şi forţă lift;
salubritate; salarii pentru administrare, contabilitate, casierie şi curăţenie; materiale
consumabile pentru intreţinere; alte servicii ce deservesc proprietarii) se repartizează
in funcţie de numărul de persoane care locuiesc in luna respectivă in condominiu
(clădire).
Pentru proprietarii care determină consumuri suplimentare (spălări maşini, covoare
etc.), calculul cotei de contribuţie se face conform baremurilor stabilite prin legile sau
actele normative existente.
Cheltuielile comune (fonduri stabilite; cheltuieli administrative; intreţinerea liftului;
intreţinerea interfonului; salarii pentru fochist, instalator, electrician, portar etc.; prime;
credite bancare; alte servicii către proprietatea comună) se calculează in funcţie de
cota-parte indiviză din proprietatea comună. Energia termică sub formă de căldură
sau combustibilul pentru incălzire (cheltuieli de incălzire) se repartizează după
suprafaţa radiantă (sau echivalentă cu cea locuibilă) a fiecărui spaţiu aparţinand
proprietarilor, in cadrul cheltuielilor comune.
Cota-parte de proprietate indiviză din proprietatea comună a fiecărui proprietar
este prevăzută in acordul de asociere. Modificările asupra cotei-părţi se
consemnează in acordul de asociere.
Facturile primite de asociaţia de proprietari de la furnizorii de servicii, care nu
conţin index de consum, trebuie să respecte normele metodologice de repartizare a
consumurilor, conform prevederilor legale.
Stabilirea cotelor-părţi din veniturile asociaţiei de proprietari, care sunt venituri
comune, se face proporţional cu cota-parte din proprietatea comună aferentă fiecărui
proprietar.
Pentru neplata cotelor de contribuţie prevăzute in lista de plată afişată lunar,
inclusiv a celor neprevăzute, asociaţia de proprietari, prin sistemul de penalizări
propriu, impune o penalizare oricărui proprietar care se face vinovat, după o perioadă
mai mare de 30 de zile calendaristice de la termenul stabilit.
Urmărirea de către asociaţia de proprietari a sumelor datorate de proprietarii
restanţieri se face in baza extrasului din ultima listă de plată. Cheltuielile efectuate in
scopul recuperării datoriilor vor fi suportate de restanţierii in cauză.
Sentinţa dată in favoarea asociaţiei de proprietari pentru sumele datorate de
oricare proprietar poate fi pusă in aplicare prin orice modalitate permisă de Codul de
procedură civilă, pentru acoperirea datoriilor.
CAPITOLUL V
Obligaţiile proprietarilor
ARTICOLUL 20
Fiecare proprietar este obligat să-şi menţină proprietatea imobiliară (proprietatea

individuală şi cota-parte de proprietate comună indiviză aferentă acesteia) in bună
stare şi este răspunzător de daunele provocate din cauza neindeplinirii acestei
obligaţii.
ARTICOLUL 21
Proprietarii de apartamente şi spaţii cu altă destinaţie decat aceea de locuinţă sunt

obligaţi să plătească cotele de intreţinere obişnuite sau speciale către asociaţia de
proprietari, pentru a se putea acoperi toate cheltuielile comune ale clădirii.
ARTICOLUL 22
Proprietarii din condominiu, indiferent dacă fac parte sau nu din asociaţia de
proprietari, sunt obligaţi:
• să plătească in avans cota ce le revine din bugetul de venituri şi cheltuieli al
• să anunţe administraţia dacă găzduieşte persoane străine mai mult de 15 zile
calendaristice consecutive;
• să semnaleze in timp util orice problemă care apare la instalaţiile de folosinţă
comună;
• să respecte regulamentul intern al asociaţiei de proprietari cu privire la normele
de convieţuire socială in cadrul condominiului (clădirii), să anunţe comitetul executiv
al asociaţiei de proprietari despre intenţia de a schimba destinaţia proprietăţii
individuale, cerand acordul in scris, şi să prezinte, in copie, toate documentele
necesare desfăşurării activităţilor propuse (contracte, avize etc.), in termen de 30 de
zile lucrătoare de la obţinerea acordului;
• să nu schimbe aspectul proprietăţii comune fără acceptul scris al comitetului
executiv al asociaţiei de proprietari;
• să accepte accesul in spaţiul său, cu un preaviz de 15 zile, al unui reprezentant al
asociaţiei de proprietari, atunci cand este necesar să se repare sau să se inlocuiască
elemente din proprietatea comună, la care se poate avea acces numai prin spaţiul
respectiv. Fac excepţie cazurile de maximă urgenţă, cand nu este necesar nici un
preaviz;
• in condiţii de neparticipare la luarea deciziilor şi la desfăşurarea activităţilor in
cadrul asociaţiei de proprietari, să nu aducă prejudicii morale celorlalţi proprietari
asociaţi sau celor care desfăşoară activităţi pentru asociaţie;
• să incheie cu asociaţia de proprietari contracte de inchiriere, pe care le negociază
cu comitetul executiv, pentru elemente sau suprafeţe din proprietatea comună
folosită in interes personal.
ARTICOLUL 23
Proprietarii, membri ai asociaţiei de proprietari, au următoarele obligaţii:

• să respecte statutul asociaţiei de proprietari;
• să se supună hotărarilor adunării generale a asociaţiei de proprietari;
• să participe la adunările generale ale asociaţiei de proprietari;
• să nu denigreze activitatea asociaţiei de proprietari in interiorul şi exteriorul
acesteia;
• să respecte orice angajament făcut faţă de asociaţia de proprietari;
• să nu aducă prejudicii materiale asociaţiei de proprietari;
• să participe, atunci cand este solicitat, la acţiuni deosebite, de maximă urgenţă,
corespunzătoare scopurilor asociaţiei de proprietari;
• să se conformeze tuturor obligaţiilor precizate pentru toţi proprietarii din
condominiu (clădire), prevăzute la art. 22.
ARTICOLUL 24
Proprietarii spaţiilor cu altă destinaţie decat aceea de locuinţă sunt obligaţi ca in

termen de 30 de zile lucrătoare de la constituirea asociaţiei de proprietari să prezinte
comitetului executiv un dosar cu copii de pe contractele individuale cu furnizorii de
servicii conform legilor in vigoare.
ARTICOLUL 25
Dacă proprietarul unui apartament sau spaţiu cu altă destinaţie decat aceea de
locuinţă sau oricare altă persoană care acţionează in numele său provoacă daune
oricărei părţi din proprietatea comună sau altei proprietăţi individuale, respectivul
proprietar trebuie să repare ceea ce a stricat sau să plătească cheltuielile pentru
lucrările de reparaţii.
ARTICOLUL 26
In cazul spaţiilor cu altă destinaţie decat aceea de locuinţă, respectiv al

apartamentelor, cu mai mult de un proprietar, relaţiile de coproprietate dintre
proprietari vor fi reglementate in conformitate cu prevederile Codului civil.
ARTICOLUL 27
Zidurile dintre apartamentele alăturate, care nu fac parte din structura de

rezistenţă a clădirii, pot fi reamplasate, prin acord intre proprietarii apartamentelor
sau spaţiilor respective şi cu inştiinţarea asociaţiei de proprietari, in condiţiile legii.
Zidurile dintre apartamente şi proprietatea comună, care nu fac parte din structura
de rezistenţă, pot fi reamplasate numai prin amendarea acordului de asociere.
ARTICOLUL 28
Dacă unul dintre proprietari impiedică, cu bună ştiinţă şi sub orice formă, folosirea
normală a clădirii, creand prejudicii celorlalţi proprietari, după caz, măsurile pentru
folosirea normală a imobilului se vor hotări pe cale judecătorească, la solicitarea
asociaţiei de proprietari.
ARTICOLUL 29
Fiecare proprietar, chiriaş sau ocupant al unui apartament sau spaţiu cu altă
destinaţie decat aceea de locuinţă are obligaţia să se conformeze regulilor
prezentului statut, precum şi regulilor, regulamentelor, hotărarilor şi rezoluţiilor
adoptate legal de asociaţia de proprietari.
CAPITOLUL VI
Drepturile proprietarilor
ARTICOLUL 30
Fiecare proprietar, indiferent dacă face parte sau nu din prezenta asociaţie de
proprietari, are dreptul de a folosi proprietatea comună din condominiu (clădire), in
condiţiile stabilite de lege, de regulamente ale autorităţilor in drept, dar nici un
proprietar nu poate folosi această proprietate astfel incat să lezeze drepturile sau
interesele oricărui alt proprietar al acesteia, inclusiv cele stabilite prin prezentul statut.
ARTICOLUL 31
Fiecare proprietar poate folosi, ipoteca sau instrăina, in deplină libertate,

proprietatea imobiliară pe care o deţine in cadrul condominiului (clădirii).
ARTICOLUL 32
Membrii asociaţiei de proprietari au şi următoarele drepturi:

• să participe cu vot deliberativ la adunarea generală a asociaţiei de proprietari să
aleagă şi să fie aleşi in structura organizatorică a asociaţiei. Pentru a beneficia de
acest drept, persoana in cauză trebuie să posede capacitate juridică deplină. Minorii
sau interzişii nu pot fi aleşi in organele de conducere sau de control ale asociaţiei de
proprietari;
• să solicite şi să primească, ori de cate ori este necesar şi motivat, explicaţii cu
privire la calculul cotei de contribuţie afişate pe lista de plată şi să conteste, in scris,
la comitetul executiv al asociaţiei de proprietari, in termen de 10 zile de la afişarea
listei, cuantumul stabilit al acestei cote, iar in cazul in care contestaţia a fost respinsă,
să se adreseze adunării generale; contestaţia nu suspendă plata contribuţiei, dar
determină, in cazul aprobării ei, aplicarea unei proceduri de reglementare ulterioară,
in cadrul comitetului executiv sau adunării generale a asociaţiei de proprietari;
• dacă o decizie a asociaţiei de proprietari este contrară statutului, acordului de
asociere, legilor sau este de natură să producă daune considerabile unei minorităţi a
proprietarilor, orice proprietar poate acţiona in justiţie valabilitatea respectivei decizii,
in termen de 60 de zile de la adoptarea acesteia. Acţiunea in justiţie nu intrerupe
executarea deciziei decat in cazul in care instanţa hotărăşte suspendarea acesteia;
• să solicite, in baza unei cereri către preşedintele asociaţiei de proprietari,
diminuarea temporară a cotelor de contribuţie la cheltuielile asociaţiei (reducerea
cheltuielilor de intreţinere, dar nu şi a cheltuielilor comune), dacă lipsa din apartament
este de cel puţin 30 de zile calendaristice in decursul a două luni consecutive;
• să pună intrebări şi să solicite explicaţii comitetului executiv, referitoare la
activitatea asociaţiei de proprietari;
• să beneficieze, cand este cazul, de toate facilităţile rezultate in urma activităţilor
desfăşurate de asociaţia de proprietari, in funcţie de cota-parte de proprietate şi de
gradul de implicare;
• să participe la activităţile lucrative ale asociaţiei, benevol, in funcţie de capacităţile
profesionale;
• să beneficieze de garanţii morale şi materiale, stabilite de adunarea generală,
pentru iniţiative personale, finalizate, in folosul asociaţiei de proprietari;
• să prezinte spre rezolvare probleme specifice asociaţiei de proprietari sau
probleme deosebite, care nu au putut fi soluţionate pe cale obişnuită, şi să participe
activ la acţiunea de soluţionare;
• să obţină drepturi băneşti, compensaţii şi recompense materiale, in conformitate
cu legile existente.
CAPITOLUL VII
Dizolvarea asociaţiei de proprietari
ARTICOLUL 33
Asociaţia de proprietari se va dizolva in momentul in care numărul proprietarilor

condominiului (blocului) scade sub trei sau cu acordul tuturor proprietarilor sau
reprezentanţilor acestora, in condiţii de maximă urgenţă, cand situaţia sau cand
starea clădirii o impune.
ARTICOLUL 34
Asociaţia de proprietari se va putea dizolva şi in următoarele cazuri:

- cand scopul pentru care a fost legal infiinţată nu se indeplineşte;
- prin hotărarea adunării generale a proprietarilor, cu votul a 80% din numărul
membrilor asociaţi.
ARTICOLUL 35
In momentul dizolvării, patrimoniul asociaţiei de proprietari, respectiv veniturile

provenite din preluarea sau din lichidarea bunurilor asociaţiei vor fi distribuite
proprietarilor, proporţional cu cotele-părţi din proprietatea comună, sau, dacă este
cazul, după cota de participare a proprietarilor la constituirea bunurilor asociaţiei.
ARTICOLUL 36
Dizolvarea asociaţiei de proprietari va fi anunţată la judecătoria unde aceasta a

fost inregistrată.
CAPITOLUL VIII
Dispoziţii finale
ARTICOLUL 37
Activitatea asociaţiei de proprietari se desfăşoară şi cu respectarea metodologiei

de incheiere, de executare şi incetare a raporturilor de muncă, de conducere a
evidenţei, de efectuare a operaţiunilor de disciplină financiară şi de casă, precum şi
de verificare financiar-contabilă, stabilite de ministerele de resort.
Arhivarea documentelor şi a registrelor asociaţiei de proprietari se face conform
ARTICOLUL 38
Dacă toţi proprietarii, membri ai asociaţiei, sunt abonaţi individuali, pe bază de

contract, ai furnizorilor de servicii, asociaţia de proprietari este degrevată de atribuţiile
avute pană la data respectivă, cu referire la calculul şi incasarea cotelor de
contribuţie, precum şi la plata facturilor aferente.
Pe baza unui contract intre furnizorii de servicii şi asociaţia de proprietari, cu
aprobarea adunării generale, asociaţia poate presta servicii de intermediere, conform
statutului şi legilor in vigoare.
ARTICOLUL 39
Pentru obţinerea de venituri necesare desfăşurării activităţilor sale, asociaţia de

proprietari poate desfăşura activităţi lucrative, in condiţiile legii.
ARTICOLUL 40
Controlul activităţii asociaţiei de proprietari poate fi efectuat de organele prevăzute

de lege in acest scop, cărora asociaţia este obligată să le pună la dispoziţie
registrele, actele asociaţiei şi toate informaţiile considerate utile de acestea.
ARTICOLUL 41
Evidenţele contabile şi bilanţul contabil se vor ţine in lei, conform prevederilor

legale.
ARTICOLUL 42
Calculul şi repartizarea profitului se stabilesc prin bilanţul contabil aprobat de

asociaţia de proprietari.
ARTICOLUL 43
In cazul decesului unuia dintre asociaţi, activitatea asociaţiei de proprietari va

putea continua cu succesorii testamentari sau legali, după caz.
ARTICOLUL 44
Soluţionarea litigiilor dintre asociaţia de proprietari şi terţe persoane fizice sau

juridice romane este de competenţa instanţelor judecătoreşti romane.
Litigiile asociaţiei de proprietari cu persoane fizice sau juridice străine sunt de
competenţa organelor judecătoreşti prevăzute in legislaţia romană.
ARTICOLUL 45
Pentru recuperarea banilor datoraţi şi a dobanzii aferente, asociaţia de proprietari
va putea chema in justiţie pe proprietarii care nu işi achită cotele de intreţinere
datorate mai mult de 90 de zile.
Executarea acestor hotărari judecătoreşti se va face conform Codului civil.
ARTICOLUL 46
Prevederile prezentului statut au fost redactate in ............... exemplare

autentificate.
Condiţiile necesare înfiinţării unei noi asociaţii
Primul lucru pe care trebuie să îl ştiţi este că o asociaţie de proprietari poate fi înfiinţată chiar
dacă unii dintre vecinii dumneavoastră au datorii. Ei vor fi preluaţi cu tot cu datoriile de la
vechea asociaţie, dar, fiind vorba despre o asociaţie mai mică, eventualele probleme apărute
cu datornicii ar fi mai uşor de gestionat. În plus, noua asociaţie, neavând în primă instanţă un
istoric de rău-platnic, cel mai probabil veţi beneficia de utilităţi, urmând ca, pe parcurs, să fie
rezolvată şi problema cu rău-platincii. Condiţia esenţială ca să demaraţi procedurile de
înfiinţare a unei asociaţii este să existe o delimitare clară a proprietăţii comune pentru noua
asociaţie şi racorduri directe la utilităţi. Potrivit Legii 230/2007 "Asociaţia de proprietari se
înfiinţează prin acordul scris a cel puţin jumătate plus unu din numărul proprietarilor
apartamentelor (...) din cadrul unei clădiri. (...) În clădirile de locuinţe cu mai multe tronsoane
sau scări se pot constitui asociaţii de proprietari pe fiecare tronson ori scară în parte numai în
condiţiile în care nu există o proprietate comună aferentă tronsoanelor sau scărilor care nu
poate fi delimitată", se arată la articolul 5. Cu alte cuvinte, este nevoie de o delimitare clară
între proprietatea comună a noii asociaţii şi proprietatea comună care va rămâne în afara
Asociaţiei nou-înfiinţate.
Primii paşi
În plus, o altă veste bună ar fi că, potrivit legii, nu este nevoie de acordul tuturor locatarilor, ci
doar de jumătate plus unul din numărul de proprietari care ar urma se asocieze. Scara 1 a
blocului E1 din Micro 20 a făcut acest pas în urmă cu câţiva ani, dar motivele care au stat la
baza separării de asociaţia-mamut din care făcea parte au fost aceleaşi: datorii comune greu
de gestionat şi rău-platnici din cauza cărora sufereau şi cei care nu aveau niciun leu datorie la
întreţinere. "Primul pas a fost să facem un acord de asociere. Am identificat toţi proprietarii,
am făcut copii după toate actele de proprietate, după care am convocat o adunare generală.
Nu au participat toţi proprietarii, dar nici nu a fost nevoie, pentru că legea permite să luăm
decizii cu majoritate simplă. S-au ales un preşedinte şi membrii comitetului executiv. A urmat
apoi realizarea actului constitutiv, care trebuie neapărat semnat de toţi proprietarii", a
explicat Gheorghe Faur, preşedintele Asociaţiei 595, care s-a desprins de Asociaţia 506.
Se predau toate documentele către noua asociaţie
Mai departe, trebuie reglate conturile între asociaţia nou-înfiinţată şi cea din care se
desprinde. "Se încheie un protocol între cele două asociaţii prin care se face predarea-primirea
activelor şi pasivelor rezultate din constituire. Este vorba despre toate documentele financiar-
contabile care îi privesc pe proprietarii care pleacă din asociaţia-mamă. Nici noi nu am plecat
la drum fără datorii. Cei care aveau datorii şi erau în scara noastră au fost preluaţi de noi, dar
e altceva când gestionezi o gospodărie de dimensiuni mai mici", mai spune Gheorghe Faur. Cu
toate aceste documente se face o înaintare către Judecătorie, care decide înfiinţarea unei noi
asociaţii. Apoi, urmează înregistrarea fiscală, noua entitate urmând să primească certificat de
înregistrare fiscală de la Ministerul Finanţelor. "Se face un statut al asociaţiei, e standard,
potrivit legii, după care lucrurile sunt simple: urmează încheierea de noi contracte cu
furnizorii: Apaterm, Apă-Canal, Electrica, Distrigaz, eventual un contract de mentenanţă
pentru lift, dacă există aşa ceva", explică preşedintele Asociaţiei 595.
Beneficii multiple
Motivele care au stat la baza deciziei proprietarilor de la E1 Scara 1 să facă o nouă asociaţie
este faptul că se poate gestiona mult mai uşor relaţia cu furnizorii. "Beneficiile sunt multiple.
În primul rând e ca la o gospodărie: cu cât e mai mică, cu atât e mai uşor de rezolvat
problemele. Înainte, când eram la asociaţia-mamă aveam probleme din cauza datoriilor de
la alte scări. După ce ne-am desprins, problemele s-au împuţinat. Am şi ţinut lucrurile din
scurt. Apoi, mai e ceva. Într-o scară de bloc te întâlneşti aproape zilnic cu vecinii, ştii care
sunt problemele. Te vezi, comunici mai uşor, e foarte important. Şi nu mă refer doar la
problemele cu apa caldă, cu căldura, ci şi la cele care ţin de spaţiile comune, spaţiile verzi
din jur. Supravegherea şi controlul sunt directe", explică Gheorghe Faur. Acesta mai spune
că, deşi pentru asociaţia pe care o conduce a fost nevoie de trei luni, lucrurile ar putea fi
comprimate chiar şi până la patru, cinci săptămâni.
Acte necesare constituirii unei asociaţii de proprietari

* Statutul Asociaţiei
* Acordul de asociere şi tabelul cu semnăturile proprietarilor
- Se întocmesc conf. art.5,6,7,8 din Legea 230/2007 (M.O. nr.490/23.07.2007);
* Procesul verbal al adunării constitutive
- în mod obligatoriu se anexează şi tabelul cu componenţa Comitetului Executiv şi a Comisiei
de Cenzori
* Declaraţie de sediu
- dacă funcţionează într-un spaţiu proprietate comună trebuie anexat tabelul cu acordul
proprietarilor de pe scara respectivă (50 la sută +1);
- dacă nu există un astfel de spaţiu se declară sediul asociaţiei la adresa administratorului
sau a prşsedintelui asociaţiei;
* Dovada patrimoniului
- se declară pe propria răspundere bunurile pe care le deţine asociaţia

Legislație Locativă

Încărcat de

Informații document

Titlu original

Drepturi de autor

Formate disponibile

Partajați acest document

Partajați sau inserați document

Opțiuni de partajare

Vi se pare util acest document?

Este necorespunzător acest conținut?

Drepturi de autor:

Formate disponibile

Legislație Locativă

Încărcat de

Drepturi de autor:

Formate disponibile

Legislație locativă

LEGEA nr. 230/2007 privind infiintarea, organizarea si functionarea

CAPITOLUL I: Dispozitii generale, definitii

CAPITOLUL II: Infiintarea si inregistrarea asociatiei de proprietari

CAPITOLUL III: Drepturile si obligatiile proprietarilor

CAPITOLUL IV: Organizarea si functionarea asociatiei de proprietari

CAPITOLUL V: Administrarea in asociatia de proprietari

CAPITOLUL VI: Cheltuielile asociatiei de proprietari

CAPITOLUL VIII: Sanctiuni

CAPITOLUL IX: Dispozitii tranzitorii si finale

- un ansamblu rezidenţial format din locuinţe şi construcţii cu altă destinaţie, individuale,

Abrogat prin punctul 3. din Lege nr. 145/1999 incepand cu 09.09.1999.

Casa de Economii şi Consemnaţiuni nu va percepe nici un comision pentru creditele acordate.

In execuţia bugetului de stat, Ministerul Lucrărilor Publice şi Amenajării Teritoriului va

c) asigurarea cunoaşterii şi respectării regulilor de locuit in comun;

Abrogat prin alineatul din Lege nr. 230/2007 incepand cu 22.08.2007.

de aplicare a Legii nr. 230/2007 privind infiintarea, organizarea si functionarea asociatiilor de

Art. 1. - Prezentele norme metodologice au ca obiect punerea la dispozitia asociatiilor de

Art. 43. - Cheltuielile pe cota-parte indiviza de proprietate, in functie de suprafata utila a

Art. 48. - Cheltuielile pe beneficiari reprezinta cheltuielile aferente serviciilor de care

Art. 51. - Cheltuielile pe consumatori tehnici reprezinta cheltuielile asociatiei de proprietari

Art. 60. - Pana la elaborarea si aprobarea normelor privind repartizarea consumurilor de

privind aprobarea reglementarilor contabile pentru persoanele

ministrul economiei si finantelor emite urmatorul ordin:

p. Ministrul economiei si finantelor,

Bucuresti, 9 noiembrie 2007.

Denumirea asociaţiei de proprietari este .................................. .

Asociaţia de proprietari are ca obiect de activitate asigurarea condiţiilor de

Durata asociaţiei de proprietari este nelimitată.

Membrii asociaţiei de proprietari sunt toţi proprietarii, persoane fizice şi/sau

Patrimoniul asociaţiei de proprietari este format din:

Patrimoniul asociaţiei de proprietari poate proveni şi din donaţii băneşti,

Gestionarea patrimoniului, ca şi activitatea financiar-contabilă, se exercită fie de

Patrimoniul asociaţiei de proprietari nu poate fi grevat de datorii sau de alte

Asociaţia de proprietari este condusă de adunarea generală.

Autoritatea de a stabili direcţiile privind funcţionalitatea şi managementul

Conducătorul executiv al asociaţiei de proprietari este preşedintele.

Secretarul va păstra şi va intocmi procesele-verbale ale şedinţelor comitetului

Contabilul (trezorierul) va răspunde de fondurile şi bunurile asociaţiei de proprietari

Prin managementul asociaţiei de proprietari, managementul condominiului sau

Anul fiscal al asociaţiei de proprietari va fi anul calendaristic.

Fiecare proprietar este obligat să-şi menţină proprietatea imobiliară (proprietatea

Proprietarii de apartamente şi spaţii cu altă destinaţie decat aceea de locuinţă sunt

Proprietarii, membri ai asociaţiei de proprietari, au următoarele obligaţii:

Proprietarii spaţiilor cu altă destinaţie decat aceea de locuinţă sunt obligaţi ca in

In cazul spaţiilor cu altă destinaţie decat aceea de locuinţă, respectiv al

Zidurile dintre apartamentele alăturate, care nu fac parte din structura de

Fiecare proprietar poate folosi, ipoteca sau instrăina, in deplină libertate,

Membrii asociaţiei de proprietari au şi următoarele drepturi:

Asociaţia de proprietari se va dizolva in momentul in care numărul proprietarilor

Asociaţia de proprietari se va putea dizolva şi in următoarele cazuri:

In momentul dizolvării, patrimoniul asociaţiei de proprietari, respectiv veniturile

Dizolvarea asociaţiei de proprietari va fi anunţată la judecătoria unde aceasta a

Activitatea asociaţiei de proprietari se desfăşoară şi cu respectarea metodologiei

Dacă toţi proprietarii, membri ai asociaţiei, sunt abonaţi individuali, pe bază de

Pentru obţinerea de venituri necesare desfăşurării activităţilor sale, asociaţia de

Controlul activităţii asociaţiei de proprietari poate fi efectuat de organele prevăzute

Evidenţele contabile şi bilanţul contabil se vor ţine in lei, conform prevederilor

Calculul şi repartizarea profitului se stabilesc prin bilanţul contabil aprobat de

In cazul decesului unuia dintre asociaţi, activitatea asociaţiei de proprietari va

Soluţionarea litigiilor dintre asociaţia de proprietari şi terţe persoane fizice sau

Prevederile prezentului statut au fost redactate in ............... exemplare

Condiţiile necesare înfiinţării unei noi asociaţii