1

PROIECT
hotrre de Guvern pentru aprobarea Normelor metodologice de
aplicare a Legii nr. 230/2007 privind nfiin#area, organizarea $i
func#ionarea asocia#iilor de proprietari


CAPITOLUL I

Dispoziii generale

ART. 1
Prezentele norme metodologice au ca obiect punerea la dispoziie
asociaiilor de proprietari !i autorit$ilor administraiei publice centrale !i
locale a cadrului general pentru nfiinarea, organizarea !i funcionarea
asociaiilor de proprietari, exploatarea !i administrarea cl$dirilor - blocuri de
locuine - condominii, precum !i exercitarea controlului financiar-contabil !i
gestionar asupra activit$ii asociaiilor de proprietari n aplicarea
prevederilor Legii locuinei nr. 114/1996, republicat$, cu modific$rile !i
complet$rile ulterioare, !i ale Legii nr. 230/2007 privind nfiinarea
organizarea !i funcionarea asociaiilor de proprietari.

ART. 2
(1) n scopul reprezent$rii !i susinerii intereselor comune ale
proprietarilor, legate de folosirea bunurilor aflate n proprietate comun$
indiviz$ din cl$direa ce alc$tuie!te un condominiu, proprietarii locuinelor !i
ai spaiilor cu alt$ destinaie dect cea de locuin$ se pot constitui n asociaii
de proprietari cu personalitate juridic$.
(2) Asociaia de proprietari este forma juridic$ de organizare !i de
reprezentare a intereselor comune ale proprietarilor unui condominiu, cu
personalitate juridic$, nonprofit, nfiinat$ n condiiile prev$zute de lege.
(3) Pentru promovarea valorilor civice ale democraiei !i statului de
drept, pentru reprezentare la nivel local !i naional, asociaiile de proprietari
se pot constitui n federaii, uniuni, ligi ale asociaiilor de proprietari din
municipii !i ora!e, jude, respectiv la nivel naional.

ART. 3
(1) Asociaiile de locatari din cl$dirile ale c$ror apartamente au fost
dobndite n proprietate n condiiile legii !i care nu au fost reorganizate n
asociaii de proprietari au obligaia s$ se reorganizeze potrivit prevederilor
legale, n termen de un an de la intrarea n vigoare a prezentelor norme.
(2) n prezentul act normativ se utilizeaz$ definiiile de la art. 3 din Legea
nr. 230/2007.
2
CAPITOLUL II

Administrarea n cadrul asociaiei de proprietari

ART. 4
Asociaia de proprietari se nfiineaz$ prin acordul scris a cel puin
jum$tate plus unu din num$rul proprietarilor titulari de contract ai
apartamentelor !i spaiilor cu alt$ destinaie dect aceea de locuin$, din
cadrul uneia sau a mai multor cl$diri cu cel puin 3 proprietari. Acordul se
consemneaz$ ntr-un tabel nominal, anex$ la acordul de asociere, potrivit art.
5, alin. (1) din Legea 230/2007.

ART. 5
(1) n cl$dirile de locuine cu mai multe tronsoane sau sc$ri se pot constitui
asociaii de proprietari pe fiecare tronson ori scar$ n parte numai n
condiiile n care nu exist$ o proprietate comun$ aferent$ tronsoanelor sau
sc$rilor care nu poate fi delimitat$, potrivit art. 5, alin. (2) din Legea nr.
230/2007.
(2) Asociaiile de proprietari nfiinate pe sc$ri sau tronsoane de cl$dire se
pot constitui prin hot$rrea adun$rii generale !i cu acordul expres al
coproprietarilor cu privire la delimitarea efectiv$ a p$rilor de proprietate
comun$ care se preiau n administrare de respectiva asociaie de proprietari
!i cu privire la obligaiile !i drepturile legale care vor continua s$ r$mn$ n
sarcina tuturor coproprietarilor.
(3) Pentru a se stabili dac$ este posibil$ defalcarea tehnic$ a consumurilor
!i repartizarea cheltuielilor comune pe tronsoane sau pe sc$ri, precum !i
modalitatea acestei defalc$ri/repartiz$ri, in cazul separarii pe tronsoane sau
pe scari, se va solicita avizul furnizorilor de servicii implicai - electricitate,
gaze naturale, ap$ sau altele asemenea - cu privire la posibilit$ile tehnice de
furnizare a utilit$ilor pe tronsoane sau pe sc$ri.
(4) Prin acordul de asociere pe scar$ sau tronson se reglementeaz$ !i
raporturile cu celelalte asociaii de proprietari constituite n cl$dire, pe scar$
sau tronson.

ART. 6
(1) Anterior adun$rii de constituire, proprietarii din cl$dirile cu mai multe
apartamente se pot ntruni pentru a hot$r cu privire la nfiinarea asociaiei
de proprietari sau la transformarea asociaiei de locatari n asociaie de
proprietari. Totodat$ vor hot$r !i cu privire la persoana fizic$ sau juridic$
ns$rcinat$ cu ntocmirea acordului de asociere !i a statutului, cu privire la
termenul de finalizare a acestora !i la data de convocare a adun$rii de
3
constituire. Hot$rrea proprietarilor se consemneaz$ ntr-un proces-verbal
care se semneaz$ de toi cei prezeni.
(2) Cu cel puin 10 zile naintea datei fixate pentru adunarea de constituire
proprietarii se convoac$ prin afi!are ntr-un loc vizibil.
(3) Adunarea de constituire a asociaiei de proprietari este legal ntrunit$
n cvorumul prev$zut la art. 5, alin. (1) din Legea nr. 230/2007.
(4) Hot$rrea privind nfiinarea asociaiei de proprietari poate fi luat$ cu
votul a cel puin dou$ treimi din num$rul proprietarilor prezeni, dar nu mai
puin de jum$tate plus unu din num$rul proprietarilor locuinelor !i ai
spaiilor cu alt$ destinaie dect cea de locuin$ din cadrul cl$dirii, sc$rii sau
tronsonului respectiv, dup$ caz.
(5) Dac$ nu este ntrunit cvorumul, o nou$ convocare va avea loc dup$ cel
puin 5 zile de la data primei ntlniri, n condiiile prev$zute la alin. (1). n
cazul n care nici la a doua convocare nu se poate lua hot$rrea de
constituire din lipsa cvorumului, se face o a treia convocare, dup$ cel puin 5
zile de la data celei de-a doua; n acest caz, hot$rrea privind nfiinarea
asociaiei de proprietari poate fi luat$ cu votul a cel puin jum$tate plus unu
din num$rul proprietarilor prezeni, dar nu mai puin de o treime din num$rul
proprietarilor.
(6) n adunarea de constituire se prezint$ !i se adopt$ statutul asociaiei de
proprietari, n care se vor cuprinde preciz$ri cu privire la:
a) denumirea, forma juridic$, sediul, durata de funcionare ale asociaiei
de proprietari;
b) scopul !i obiectul de activitate ale asociaiei de proprietari;
c) mijloace materiale !i b$ne!ti de care poate dispune asociaia de
proprietari; venituri !i cheltuieli;
d) membrii asociaiei de proprietari, drepturile !i obligaiile acestora;
e) structura organizatoric$, modul de funcionare, managementul
asociaiei de proprietari;
f) repartizarea cheltuielilor asociaiei de proprietari;
g) condiiile n care se dizolv$ asociaia de proprietari;
h) dispoziii finale, modalitatea de rezolvare a litigiilor, relaii
contractuale, penaliz$ri, dac$ adunarea general$ a proprietarilor a adoptat
sistemul propriu de penaliz$ri, n condiiile legii.
i) adoptarea unui regulament de ordine interioara !i de organizare !i
funcionare.

ART. 7
(1) Acordul proprietarilor privind constituirea asociaiei de proprietari se
consemneaz$ ntr-un proces-verbal ntocmit n dou$ exemplare originale,
semnate de toi proprietarii care !i-au dat consim$mntul. Procesul-verbal
constituie anex$ la acordul de asociere.
4
(2) Proprietarii !i dau consim$mntul, de regul$, n adunarea de
constituire; n cazul proprietarilor abseni consim$mntul poate fi exprimat
prin simpla semnare a procesului-verbal prev$zut la alin. (1), n termen de
30 de zile de la data la care a avut loc adunarea de constituire, conform art. 6
alin. (3) sau (4), dup$ caz.
(3) n cazul n care vreun proprietar nu poate semna se va consemna c$
acesta !i-a dat consim$mntul !i se face meniune despre cauza acestei
imposibilit$i.

ART. 8
(1) Cererea pentru dobndirea personalit$ii juridice a asociaiei de
proprietari mpreun$ cu statutul, acordul de asociere !i procesul-verbal al
adun$rii generale de constituire, precum si daca este cazul, cu avizele
prevazute la art. 5, alin. 3 se depun !i se nregistreaz$ la organul financiar
local n a c$rui raz$ teritorial$ se afl$ cl$direa.
(2) Statutul !i acordul de asociere se ntocmesc n baza Legii nr.
230/2007.
(3) Acordul de asociere trebuie s$ conin$:
a) adresa !i individualizarea propriet$ii individuale, potrivit actului de
proprietate;
b) numele !i prenumele tuturor proprietarilor, titulari de contracte ai
apartamentelor si spatiilor cu alta destinatie;
c) descrierea propriet$ii, cuprinznd: descrierea cl$dirii, structura cl$dirii,
num$rul de etaje, num$rul de apartamente structurate pe num$r de camere,
num$rul spaiilor cu alt$ destinaie dect aceea de locuin$, suprafaa
terenului aferent cl$dirii;
d) enumerarea !i descrierea p$rilor aflate n proprietate comun$;
e) suprafaa util$ a tuturor apartamentelor !i spaiilor cu alt$ destinaie;
f) cota-parte indiviz$ ce revine fiec$rui proprietar din proprietatea
comun$.
(4) Asociaia de proprietari dobnde!te personalitate juridic$ n baza
ncheierii judec$torului-delegat desemnat la organul financiar local de c$tre
pre!edintele judec$toriei n a c$rei circumscripie teritorial$ se afl$ cl$direa.
(5) ncheierea se d$ f$r$ citarea p$rilor !i este executorie.
(6) ncheierea este supus$ recursului n termen de 5 zile de la comunicare.
Recursul se judec$ cu citarea p$rilor.

ART. 9
nscrierea ulterioar$ n asociaia de proprietari a proprietarilor care nu au fost
prezeni la adunarea de constituire !i care nu !i-au dat consim$mntul n
condiiile prev$zute la art. 7 se face la cererea acestora, f$r$ alte formalit$i.

5
ART.10
(1) Pentru modificarea sau completarea statutului !i a acordului de asociere
este necesar acordul a cel puin 2/3 din num$rul proprietarilor membri ai
asociaiei de proprietari.
(2) Orice modificare sau completare se nregistreaz$ la judec$toria care a
emis ncheierea judec$toreasc$ de nfiinare, f$r$ alte formalit$i.

ART. 11
Dup$ nfiinarea asociaiei de proprietari aceasta se identific$ prin
denumire, adresa condominiului, ncheierea judec$torului delegat !i codul
fiscal al asociaiei. Actele care eman$ de la asociaiile de proprietari vor
cuprinde atributele de identificare.

ART. 12
Proprietarii, pe lng$ drepturile !i ndatoririle prev$zute n Statutul
asociaiei de proprietari, au !i urm$toarele drepturi !i obligaii:
A. Drepturi:
a) s$ participe, cu drept de vot, la adunarea general$ a asociaiei de
proprietari, s$ !i nscrie candidatura, s$ candideze, s$ aleag$ !i s$ fie ale!i n
structura organizatoric$ a asociaiei de proprietari, dac$ au calitatea de
membru al asociaiei de proprietari !i capacitatea deplin$ de exerciiu;
b) s$ cunoasc$ toate aspectele ce in de activitatea asociaiei !i au acces, la
cerere, la orice document al acesteia.
c) s$ primeasc$ explicaii cu privire la calculul cotei de contribuie la
cheltuielile asociaiei de proprietari !i, eventual, s$ o conteste pre!edintelui
asociaiei de proprietari, n termen de 10 zile de la afi!area listei de plat$.
Pre!edintele asociaiei de proprietari este obligat s$ r$spund$ la contestaie
n termen de 7 zile;
d) s$ foloseasc$ spaiile !i instalaiile comune din interiorul !i din
exteriorul condominiului.
e) s$ !i nchirieze proprietatea, fapt care nu l scute!te de drepturile !i
responsabilit$ile legate de asociaia de proprietari.
f) s$-!i vnd$ proprietatea.
B. Obligaii:
a) s$ menin$ n bune conditii de ntreinere proprietatea individual$,
apartamentul sau spaiul cu alt$ destinaie dect aceea de locuin$, pe propria
cheltuial$. Niciun proprietar nu poate nc$lca, afecta sau prejudicia dreptul
de proprietate comun$ sau individual$ a celorlali proprietari din
condominiu;
b) s$ accepte accesul n apartamentul sau n spaiul s$u, cu un preaviz de
5 zile, al unui delegat al asociaiei, atunci cnd este necesar s$ se inspecteze,
s$ se repare ori s$ se nlocuiasc$ elemente din proprietatea comun$, la care
6
se poate avea acces numai din respectivul apartament sau spaiu. Fac
excepie cazurile de urgen$, cnd accesul se poate face f$r$ preaviz,
conform prevederilor din Statutul asociaiei de proprietari. Sa accepte, fara
preaviz, accesul in apartament pentru inspectia instalatiilor interioare de
contorizare a apei si energiei termice. In caz de refuz, apartamentul respectiv
va fi considerat necontorizat. Conducerea asociatiei de proprietari are ca
responsabilitate aducerea la starea initiala a apartamentului proprietate
personala, in cazul in care se efectueaza reparatii la partile comune, lucrari
care presupn afectarea proprietatii individuale, din condominiu, urmand ca
sumele aferente reparatiilor respective sa fie suportate din fondurile
asociatiei.
c) s$ contribuie la constituirea mijloacelor b$ne!ti !i materiale ale
asociaiei de proprietari !i s$ achite n termenul stabilit cota de contribuie
care le revine n cadrul cheltuielilor asociaiei de proprietari;
d) s$ ia m$suri pentru consolidarea sau modernizarea cl$dirii, pentru
reabilitarea termic$ !i eficiena energetic$, potrivit prevederilor legale.
Indiferent de natura interveniilor, se va avea n vedere meninerea
aspectului armonios !i unitar al ntregii cl$diri. n cl$dirile afectate de
seisme, proprietarii au obligaia de a lua de urgen$ m$suri pentru
consolidare, cu sprijinul autorit$ii publice locale sau centrale;
e) s$ repare stric$ciunile ori s$ pl$teasc$ cheltuielile pentru lucr$rile de
reparaii, dac$ proprietarul unui apartament ori spaiu sau oricare alt$
persoan$ care acioneaz$ n numele s$u provoac$ daune oric$rei p$ri din
proprietatea comun$ sau unui alt apartament ori spaiu.
f) sa achite cota-parte din costurile pentru reabilitarea termica a
condominiului
g) la vinderea propriet$ii s$ transmit$ toate obligaiile, cump$r$torului,
nivelurile curente de cheltuieli, orice alte informaii relevante legate de sau
avnd consecine asupra drepturilor !i obligaiilor privitoare la unitatea care
este cump$rat$. Cump$r$torul accept$ toate obligaiile vnz$torului ; n mod
deosebit, cump$r$torul trebuie s$ cunoasc$ !i s$ respecte statutul !i acordul
de asociere ale asociaiei.
h) La cump$rarea propriet$ii s$ depun$ n copie xerox, la asociaie,
actul de proprietate.

ART. 13
(1) Proprietarul poate aduce mbun$t$iri sau modific$ri propriet$ii sale
individuale, cu respectarea prevederilor legale referitoare la autorizarea de
c$tre autoritatea public$ local$ a modific$rilor constructive, f$r$ a pune n
pericol integritatea structural$ a cl$dirii sau a altor propriet$i individuale.
(2) Proprietarul nu poate schimba aspectul sau destinaia propriet$ii
comune f$r$ a obine mai nti acceptul din partea asociaiei de proprietari.
7
(3) Zidurile dintre apartamentele sau spaiile al$turate, care nu fac parte
din structura de rezisten$ a cl$dirii !i din proprietatea comun$, pot fi
reamplasate prin acordul dintre proprietarii apartamentelor sau spaiilor
respective, pe baza autorizaiei de modificare a construciei, eliberat$ de
autoritatea public$ local$ !i cu n!tiinarea asociaiei. Zidurile dintre
apartamente sau spaii !i proprietatea comun$ care nu fac parte din structura
de rezisten$ a cl$dirii pot fi reamplasate numai prin modificarea acordului
de asociere, n baza hot$rrii majorit$ii proprietarilor !i a autorizaiei de
modificare a construciei, eliberat$ de autoritatea public$ local$.
(4) Orice modificare a propriet$ii individuale se va aduce la cuno!tina
asociaiei pentru nscrierea n Jurnalul evenimentelor din Cartea Tehnic$ a
Construciei, prin depunerea n copie xerox a actelor de autorizare .

ART. 14
n cazurile n care n cl$dirile de locuine unul dintre proprietari sau chiria!i
mpiedic$, cu bun$-!tiin$ !i sub orice form$, folosirea normal$ a cl$dirii de
locuit, crend prejudicii celorlali proprietari ori chiria!i, dup$ caz,
proprietarii sau reprezentantul legal al acestora pot solicita instanei s$
hot$rasc$ m$surile pentru folosirea normal$ a cl$dirii, precum !i plata
daunelor, potrivit art. 18 din Legea nr. 230/2007.

ART. 15
(1) Proprietarii care !i nstr$ineaz$ apartamentele sau spaiile cu alt$
destinaie dect aceea de locuin$ sunt obligai ca la ntocmirea formelor de
nstr$inare s$ fac$ dovada achit$rii la zi a cotelor de contribuie la
cheltuielile asociaiei de proprietari.
(2) Notarii publici nu vor autentifica actele de nstr$inare f$r$ o adeverin$
din partea asociaiei de proprietari, care s$ reprezinte dovada achit$rii la zi a
cotelor de contribuie la cheltuielile asociaiei de proprietari, eliberat$ n
original sub semn$tura pre!edintelui !i a administratorului asociaiei de
proprietari, cu precizarea numelui !i prenumelui acestora, !i cu !tampila
asociaiei de proprietari. Actele de nstr$inare ncheiate cu nerespectarea
acestei obligaii sunt nule de drept.
(3) n cazul existenei unor datorii c$tre asociaia de proprietari,
nstr$inarea propriet$ii se poate face numai dac$ se introduce n contract o
clauz$ privitoare la preluarea datoriilor de c$tre cump$r$tor.

ART. 16
(1) Asociaia de proprietari adopt$ hot$rri n adunarea general$, care va
avea loc cel puin o dat$ pe an, n primul trimestru, potrivit art. 23 din Legea
nr. 230/2007, !i la care au dreptul !i obligaia s$ participe toi membrii s$i.
8
Adunarea general$ este alc$tuit$ din toi proprietarii membri ai asociaiei de
proprietari.
(2) Pentru situaii speciale, adunarea general$ a asociaiei de proprietari
poate fi convocat$ oricnd de c$tre comitetul executiv sau de c$tre membri
ai asociaiei care dein n total cel puin 20% din num$rul proprietarilor
membri ai asociaiei de proprietari.
(3) Toi proprietarii trebuie anunai, prin afi!are la loc vizibil sau pe baz$
de tabel nominal convocator asupra oric$rei adun$ri generale a asociaiei de
proprietari cu cel puin 7 zile nainte ca aceasta s$ aib$ loc, inclusiv cu
privire la ordinea de zi a adun$rii generale.
(4) Asociaia de proprietari poate adopta hot$rri, dac$ majoritatea
proprietarilor membri ai asociaiei de proprietari (jum$tate plus unu) sunt
prezeni personal sau prin reprezentant legal. Dac$ nu este ntrunit cvorumul
necesar de jum$tate plus unu, adunarea va fi suspendat$ !i reconvocat$ n
termen de maximum 10 zile de la data primei convoc$ri. La adunarea
reconvocat$, dac$ exist$ dovada c$ toi membrii asociaiei de proprietari au
fost convocai, hot$rrile pot fi adoptate prin votul majorit$ii membrilor
prezeni. Dovada este fie afi!ul, fie convocatorul adun$rii generale.
(5) Hot$rrile adun$rii generale a asociaiei de proprietari privind buna
ntreinere !i exploatare a condominiului, inclusiv cele de reabilitare termica,
sunt obligatorii !i pentru proprietarii din acela!i condominiu care nu au fost
prezeni la adunarea general$ !i pentru proprietarii care nu sunt membri ai
asociaiei de proprietari.
(6) Adunarea general$ a proprietarilor membri ai asociaiei de proprietari
are urm$toarele atribuii:
a) alege !i revoc$ din funcie pre!edintele, membrii comitetului executiv !i
cenzorul sau membrii comisiei de cenzori a asociaiei de proprietari;
b) adopt$, modific$ sau revoc$ hot$rri;
c) adopt$ !i modific$ bugetele de venituri !i cheltuieli;
d) mandateaz$ comitetul executiv reprezentat de pre!edintele asociaiei de
proprietari pentru angajarea !i eliberarea din funcie a persoanei care ocup$
funcia de administrator imobile sau a altor angajai ori prestatori, n scopul
administr$rii !i bunei funcion$ri a cl$dirii;
e) exercit$ alte atribuii care i-au fost conferite prin statut, prin acordul de
asociere sau prin votul proprietarilor asociai.
(7) Pentru adoptarea hot$rrilor asociaiei de proprietari se vor avea n
vedere urm$toarele:
a) fiecare proprietar are dreptul la un vot pentru proprietatea sa;
b) pentru hot$rrile cu privire la stabilirea fondurilor de investiii pentru
consolidare, reabilitare !i modernizare, votul fiec$rui proprietar are o
pondere egal$ cu cota-parte din proprietatea comun$;
9
c) proprietarul poate fi reprezentat n adunarea general$ de c$tre un
membru al familiei sau de c$tre un alt reprezentant care are o mputernicire
scris$ !i semnat$ de c$tre proprietarul n numele c$ruia voteaz$;
d) un membru al asociaiei de proprietari poate reprezenta unul sau mai
muli membri abseni, dac$ prezint$ mputernicire semnat$ de c$tre
proprietarii n numele c$rora voteaz$;
e) n cazul unui vot paritar, votul pre!edintelui asociaiei de proprietari
este decisiv.

ART. 17
n aplicarea art. 25, alin. (1) din Legea nr. 230/2007, se consider$ c$
pentru fiecare apartament deinut din condominiu, proprietarul are drept la
cte un vot.

ART. 18
(1) Hot$rrile adun$rilor generale vor fi luate cu votul majorit$ii
membrilor asociaiei de proprietari prezeni la adunarea general$ convocat$
sau reconvocat$, dup$ caz. n statutul propriu al asociaiei de proprietari pot
fi prev$zute !i alte condiii, dar nu mai puin de jum$tate plus unu din
voturile celor prezeni la adunarea general$ convocat$ sau reconvocat$.
(2) n situaii excepionale, hot$rrile pot fi luate prin acordul scris al
majorit$ii proprietarilor unei sc$ri sau unui bloc, membri ai asociaiei de
proprietari, pentru probleme care i vizeaz$ direct, pe baz$ de tabel nominal.
(3) Hot$rrile adun$rilor generale se consemneaz$ n registrul de procese-
verbale al asociaiei de proprietari, se semneaz$ de c$tre toi membrii
comitetului executiv !i se comunic$, n scris, tuturor proprietarilor.

ART. 19
Dac$ o hot$rre a adun$rii generale este contrar$ legii, statutului sau
acordului de asociere a asociaiei de proprietari ori este de natur$ s$ produc$
daune intereselor proprietarilor, ace!tia pot ataca n justiie respectiva
hot$rre, n termen de 45 de zile de la adoptarea acesteia. Acionarea n
justiie nu ntrerupe executarea hot$rrii dect n cazul n care instana
dispune suspendarea acesteia.

ART. 20
(1) Comitetul executiv, format dintr-un numar impar de membri alesi de
adunarea generala, presedintele asociatiei si comisia de cenzori (cenzorul),
reprezint$ asociaia de proprietari n administrarea !i exploatarea cl$dirii, cu
excepia atribuiilor rezervate exclusiv proprietarilor cu privire la
propriet$ile individuale, apartamente sau spaii cu alt$ destinaie dect cea
de locuin$. Presedintele ales este si presedinte al comitetului executiv.
10
(2) Comitetul executiv are urm$toarele atribuii:
a) duce la ndeplinire hot$rrile adun$rii generale !i urm$re!te respectarea
prevederilor legale, a statutului !i a acordului de asociere ale asociaiei de
proprietari;
b) emite, dac$ este cazul, decizii scrise privind reguli pentru ducerea la
ndeplinire a hot$rrilor adun$rilor generale !i pentru respectarea
prevederilor legale, a statutului !i a acordului de asociere, precum !i alte
decizii ce privesc activitatea din asociaia de proprietari;
c) ntocme!te proiectul bugetului de venituri !i cheltuieli !i preg$te!te
desf$!urarea adun$rilor generale;
d) reglementeaz$ folosirea, ntreinerea, repararea, nlocuirea !i
modificarea p$rilor propriet$ii comune, inclusiv cu privire la consumurile
aferente propriet$ii comune;
e) ntocme!te sau propune planuri de m$suri !i activit$i !i urm$re!te
realizarea lor;
f) supravegheaz$ desf$!urarea tuturor activit$ilor din cadrul asociaiei de
proprietari, n mod special situaia ncas$rilor !i pl$ilor lunare;
g) pentru scopul !i activit$ile asociaiei de proprietari, angajeaz$ !i
demite, ncheie !i reziliaz$ contracte;
h) !i asum$ obligaii, n nume propriu sau n numele proprietarilor
membri ai asociaiei de proprietari, privind interesele legate de cl$dire;
i) iniiaz$ sau ap$r$ n procese, n nume propriu sau n numele
proprietarilor membri ai asociaiei de proprietari, interesele legate de cl$dire;
j) stabile!te sistemul propriu de penaliz$ri ale asociaiei de proprietari
pentru restanele afi!ate pe lista de plat$ ce privesc cheltuielile asociaiei de
proprietari, conform prevederilor legale;
k) avizeaz$ documentele asociaiei de proprietari;
l) asigur$ completarea la zi a c$rii tehnice a construciei;
m) asigur$ urm$rirea comport$rii n timp a construciei, pe toat$ durata de
existen$ a acesteia;
n) gestioneaz$ situaiile excepionale !i de criz$;
o) exercit$ alte atribuii care i-au fost conferite prin hot$rrile adun$rii
generale.
p) aprob$ repartizarea lunr$ a cheltuielilor comune;
r) analizeaz$ problemele ridicate de membrii asociatiei de proprietari,
luand masuri pentru rezolvarea lor;
(3) 'edinele comitetului executiv se desf$!oar$ lunar si sunt legal
ntrunite dac$ jum$tate plus unu din num$rul membrilor s$i sunt prezeni.
'edinele comitetului executiv pot fi convocate de pre!edintele asociaiei de
proprietari sau de jum$tate plus unu din num$rul membrilor s$i.
(4) Deciziile comitetului executiv se consemneaz$ n registrul de decizii al
comitetului executiv.
11
(5) Dup$ aprobarea bugetului de venituri !i cheltuieli comitetul executiv
va urm$ri derularea acestuia n condiiile legii.
(6) Comitetul executiv poate angaja personal specializat pentru
ndeplinirea atribuiilor ce i revin, adopt$ decizii asupra cuantumului
salariilor, al indemnizaiilor !i al eventualelor premieri care se acord$
personalului ncadrat cu contract individual de munc$.
(7) Angajeaz$, contracteaz$ precum !i demite sau reziliaz$ contracte n
ceea ce prive!te activitatea de administrare, ntreinere !i funcionare a
cl$dirii, a spaiilor comune !i instalaiilor precum !i pentru alte activit$i
conforme cu scopul asociaiei de proprietari (administrator, contabil, casier,
ngrijitor, fochist, mecanic, instalator etc.).
Angajarea/contractarea personalului se face n baza deciziei
comitetului executiv prin contract individual de munc$ sau contract
individual de munc$ cu timp parial, care se nregistreaz$ la Inspectoratul
Teritorial de Munc$ (I.T.M.), prin negociere direct$ !i n baza garaniilor
morale (curriculum vitae, recomand$ri), profesionale (certificat de preg$tire
profesional$, atestat, asigur$ri de r$spundere profesional$, dup$ caz) sau
materiale (bunuri mobile !i/sau imobile) solicitate conform criteriilor !i
condiiilor stabilite de comitetul executiv sau sub form$ de prestaie pe baz$
de Convenie civil$ de prest$ri servicii, care se nregistreaz$ n cadrul
asociaiei ntr-un registru special ori pe baz$ de contract de prest$ri servicii.
(8) Comitetul executiv decide !i asupra acord$rii unor drepturi b$ne!ti
membrilor asociaiei de proprietari care desf$!oar$ activit$i lucrative
folositoare acesteia, n limita bugetului de venituri !i cheltuieli adoptat de
adunarea general$ a proprietarilor, potrivit art. 21 din Legea nr. 230/2007.
(9) Pentru nendeplinirea atribuiilor ce le revin, membrii comitetului
executiv, inclusiv pre!edintele asociaiei de proprietari, r$spund personal sau
n solidar, dup$ caz, n faa legii !i a proprietarilor pentru daunele !i
prejudiciile cauzate proprietarilor n mod deliberat.

ART. 21
(1) Pre!edintele asociaiei de proprietari este candidatul care obine cel
mai mare num$r de voturi la alegerea membrilor comitetului executiv, fie
oricare alt membru al comitetului executiv ales prin voina sa !i a majorit$ii
proprietarilor din cadrul adun$rii generale.
(2) Pre!edintele asociaiei de proprietari reprezint$ asociaia n derularea
contractelor angajate de aceasta !i !i asum$ obligaii n numele acesteia.
(3) Pre!edintele asociaiei de proprietari reprezint$ asociaia n relaiile cu
terii, inclusiv n aciunile iniiate de asociaie mpotriva unui proprietar care
nu !i-a ndeplinit obligaiile fa$ de asociaie sau n procesele iniiate de un
proprietar care contest$ o hot$rre a adun$rii generale a proprietarilor.
12
(4) Pre!edintele asociaiei de proprietari p$streaz$ !i urm$re!te inerea la
zi a c$rii tehnice a construciei, precum !i celelalte documente privitoare la
activitatea asociaiei de proprietari.
(5) Pre!edintele, n situaii deosebite, cnd nu-!i poate ndeplini atribuiile,
poate numi temporar dintre membrii comitetului executiv un vicepre!edinte
c$ruia i poate delega atribuiile sale.
(6) Pentru nendeplinirea atribuiilor ce i revin, pre!edintele asociaiei de
proprietari r$spunde personal n faa legii !i a proprietarilor pentru daunele !i
prejudiciile cauzate proprietarilor n mod deliberat.

ART. 22
(1) Cenzorul sau comisia de cenzori urm$re!te !i asigur$ respectarea
legalit$ii n administrarea bunurilor materiale !i a fondurilor financiare ale
asociaiei de proprietari.
(2) Cenzorul sau comisia de cenzori este format$ dintr-un num$r impar de
membri !i trebuie s$ aib$ cel puin studii medii.
(3) Dac$ dintre membrii asociaiei de proprietari nu se poate alege un
cenzor sau comisia de cenzori, atunci adunarea general$ a proprietarilor
membri ai asociaiei de proprietari va mandata comitetul executiv pentru
angajarea unui cenzor din afara asociaiei de proprietari, persoan$ fizic$ ori
juridic$ de specialitate, pe baz$ de contract sau convenie de prest$ri de
servicii, potrivit art. 21 din Legea nr. 230/2007.
(4) Cenzorul sau comisia de cenzori a asociaiei de proprietari are, n
principal, urm$toarele atribuii:
a) verific$ legalitatea actelor !i documentelor, a hot$rrilor, deciziilor,
regulilor !i regulamentelor;
b) verific$ execuia bugetului de venituri !i cheltuieli;
c) verific$ gestiunea financiar-contabil$;
d) cel puin o dat$ pe an, ntocme!te !i prezint$ adun$rii generale rapoarte
asupra activit$ii sale !i asupra gestiunii asociaiei de proprietari, propunnd
m$suri.
(5) Cenzorul sau cenzorii ale!i ai asociaiei de proprietari pot fi remunerai
pe baza unui contract de mandat, conform hot$rrii adun$rii generale a
proprietarilor, la data adopt$rii bugetului anual de venituri !i cheltuieli.
(6) Cenzorul sau membrii comisiei de cenzori pot depune, dac$ adunarea
general$ a asociaiei de proprietari hot$r$!te astfel, ntr-un cont bancar al
asociaiei de proprietari, o garanie suficient$ !i ndestul$toare, pe baza unui
contract de garanie ncheiat n acest sens. Cuantumul garaniei nu poate fi
mai mic dect media anual$ a totalului cheltuielilor lunare ale asociaiei.
(7) Deponentul garaniei menionate la alin. (6) nu poate dispune n
niciun mod de suma depus$ drept garanie !i nici de dobnda aferent$, dect
dup$ ndeplinirea cumulativ$ a urm$toarelor condiii: aprobarea desc$rc$rii
13
de gestiune privind exerciiul financiar precedent de c$tre adunarea general$
a membrilor asociaiei de proprietari, precum !i ncetarea efectelor delegaiei
menionate.
(8) n cazul n care se constat$ de c$tre reprezentanii asociaiei de
proprietari sau de c$tre proprietarii n!i!i minusuri n gestiune, asociaia
poate dispune asupra unei sume de bani egale cu cuantumul minusului n
gestiune, direct din contul bancar menionat la art. 21 alin. (2) din Legea nr.
230/2007, cu aprobarea scris$, expres$, anterioar$ a adun$rii generale, f$r$ a
avea nevoie de consim$mntul deponentului garaniei.
(9) Pentru nendeplinirea atribuiilor ce le revin, cenzorul sau cenzorii
asociaiei de proprietari r$spund personal sau n solidar, n faa legii !i a
proprietarilor, pentru daunele !i prejudiciile cauzate proprietarilor n mod
deliberat.
(10) Asociaiile de proprietari au obligaia s$ organizeze !i s$ conduc$
contabilitatea proprie potrivit prevederilor Legii contabilit$ii nr. 82/1991,
republicat$ n Monitorul Oficial al Romniei, Partea I, nr. 48 din 14
ianuaraie 2005, cu modific$rile ulterioare, n partid$ dubl$ sau n partid$
simpl$, prin opiune, potrivit hot$rrii adun$rii generale a asociaiei de
proprietari.
(11) Asociaiile de proprietari care opteaz$ pentru conducerea
contabilit$ii n partid$ dubl$ aplic$ Planul de conturi pentru persoanele
juridice f$r$ scop lucrativ !i normele metodologice de utilizare a acestuia,
aprobate prin ordin al ministrului economiei !i finanelor.
(12) Asociaiile de proprietari care opteaz$ pentru conducerea
contabilit$ii n partid$ simpl$ aplic$ prevederile Normelor metodologice
privind organizarea !i conducerea contabilit$ii n partid$ simpl$ de c$tre
persoanele juridice f$r$ scop lucrativ, aprobate prin ordin al ministrului
economiei !i finanelor.
(13) Asociaiile de proprietari care opteaz$ pentru conducerea
contabilit$ii n partid$ simpl$ vor depune la compartimentele specializate n
sprijinirea !i ndrumarea asociaiilor de proprietari din cadrul consiliilor
locale situaia soldurilor elementelor de activ !i pasiv, ntocmit$ potrivit
ordinului ministrului economiei !i finanelor, pn$ la data de 1 martie pentru
situaia la 31 decembrie !i pn$ la data de 1 septembrie pentru situaia la 30
iunie. Asociaiile de proprietari care opteaz$ pentru conducerea contabilit$ii
n partid$ dubl$ vor depune bilan contabil conform prevederilor legale.

ART. 23
(1) Activitatea de administrare a condominiului include activit$i de
administrare tehnic$, de contabilitate !i casierie.
(2) Asociaia de proprietari angajeaz$ sau contracteaz$ persoane fizice
atestate pentru funcia de administrator sau ncheie contracte cu persoane
14
juridice specializate !i autorizate pentru realizarea, respectiv furnizarea
serviciilor necesare administr$rii, ntreinerii, investiiilor !i reparaiilor
asupra propriet$ii comune.
(3) Administratorul, persoan$ fizic$, trebuie atestat prin grija
compartimentelor specializate, organizate de consiliile locale.
(4) Administratorii trebuie s$ prezinte garanii morale, materiale !i
profesionale acceptate de proprietarul cl$dirii pe care urmeaz$ s$ o
administreze sau de reprezentantul legal al acestuia.
(5) Administratorul asigur$ managementul de proprietate al
condominiului prin:
a) prestarea serviciilor n mod profesional;
b) gestionarea bunurilor materiale !i a fondurilor b$ne!ti;
c) efectuarea formalit$ilor necesare n angajarea contractelor cu furnizorii
de servicii pentru exploatarea !i ntreinerea cl$dirii, derularea !i urm$rirea
realiz$rii acestor contracte;
d) asigurarea cunoa!terii !i respect$rii regulilor cu privire la proprietatea
comun$;
e) gestionarea modului de ndeplinire a obligaiilor cet$ene!ti ce revin
proprietarilor n raport cu autorit$ile publice. Obligaiile cet$ene!ti sunt
cele stabilite, potrivit legii, de adunarea general$ a proprietarilor;
f) ndeplinirea oric$ror alte obligaii expres prev$zute de lege.
(6) Contabilul r$spunde de organizarea !i conducerea contabilit$ii, n
condiiile legii. La asociaiile de proprietari care opteaz$ pentru conducerea
contabilit$ii n partid$ simpl$, administratorii de imobile pot cumula !i
funcia de contabil.
(7) Casierul r$spunde de efectuarea de ncas$ri !i pl$i n numerar, cu
respectarea prevederilor Regulamentului operaiunilor de cas$. La asociaiile
de proprietari care opteaz$ pentru conducerea contabilit$ii n partid$ simpl$,
administratorii de imobile pot cumula !i funcia de casier.
(8) Pentru lucr$rile privind proprietatea comun$, administratorul, innd
seama de pre, durat$ de execuie !i calitate, supune spre analiz$, selecie de
oferte !i aprobare comitetului executiv al asociaiei de proprietari ofertele
operatorilor economici care satisfac cerinele, n vederea execut$rii
lucr$rilor, conform legislaiei n vigoare., potrivit art. 37 din Legea nr.
230/2007.
(9) Pentru protejarea intereselor proprietarilor !i ale asociaiei de
proprietari mpotriva riscurilor aferente activit$ii de administrare ntr-un
condominiu, administratorii de imobile, persoane fizice sau juridice, de drept
public ori de drept privat, pot ncheia polie de asigurare de r$spundere civil$
profesional$. Asigurarea de r$spundere civil$ profesional$ nu acoper$
riscurile cu privire la fraud$, n!el$ciune, deturnare de fonduri nf$ptuite cu
15
bun$-!tiin$. Persoanele care nu au calitatea de administrator de imobile nu
pot ncheia polie de asigurare de r$spundere civil$ profesional$.

ART. 24
Proprietatea comun$ poate fi utilizat$ de c$tre teri, persoane fizice sau
juridice, de drept public ori de drept privat, numai cu acordul majorit$ii
proprietarilor membri ai asociaiei !i al proprietarilor direct afectai de
vecin$tate, n baza unui contract de nchiriere, de folosin$ sau de
concesiune, potrivit art. 39 din Legea nr. 230/2007.

ART. 25
Asociaia de proprietari are obligaia s$ ia m$suri cu privire la mbun$t$irea
confortului termic al cl$dirii. In acest sens, presedintele va face demersuri
legale pentru reabilitarea termica a condominiului.

ART. 26
Modific$rile constructive !i utilizarea n alte scopuri a unor p$ri sau
elemente de construcie ale cl$dirii, cum ar fi: ancorarea de reclame pe
perei, suspendarea de stlpi, perei, sc$ri interioare !i altele asemenea, se
vor putea face numai pe baza deciziei comitetului executiv, cu acordul
proprietarilor direct afectai !i, dup$ caz, pe baza unui proiect tehnic ntocmit
de instituii de specialitate, verificat de un expert autorizat, precum !i cu
autorizaia pentru executarea de lucr$ri, eliberate n condiiile art. 41 din
Legea nr. 230/2007.

ART. 27
Schimbarea destinaiei locuinelor, precum !i a spaiilor cu alt$ destinaie
dect aceea de locuin$ fa$ de destinaia iniial$, conform proiectului iniial
al cl$dirii cu locuine, se poate face numai cu avizul comitetului executiv !i
cu acceptul proprietarilor direct afectai cu care se nvecineaz$, pe plan
orizontal !i vertical, spaiul supus schimb$rii.

ART. 28
Pentru lucr$ri majore cu privire la exploatarea, ntreinerea, repararea,
consolidarea, reabilitarea !i modernizarea propriet$ii comune, asociaia de
proprietari poate angaja, n numele proprietarilor !i cu semn$tura lor
individual$, credite bancare sau orice alte forme de creditare, conform
prevederilor legale.

ART. 29
Pentru riscurile cu privire la proprietatea comun$, asociaia de proprietari,
n numele proprietarilor asociai, poate ncheia polie de asigurare.
16

ART. 30
(1) n scopul asigur$rii fondurilor necesare pentru pl$i curente asociaia de
proprietari stabile!te cuantumul !i cota de participare a proprietarilor la
constituirea fondului de rulment. De regul$ fondul de rulment se
dimensioneaz$ astfel nct s$ poat$ acoperi cheltuielile curente ale
condominiului la nivelul unei luni calendaristice. Stabilirea cuantumului se
face prin echivalare cu suma care a fost necesar$ pentru acoperirea
cheltuielilor lunare nregistrate de asociaia de proprietari n anul expirat, la
nivelul lunii cu cheltuielile cele mai mari, majorate cu rata inflaiei, iar n
cazurile asociaiilor de proprietari nou-nfiinate, prin constatarea !i nsu!irea
experienei n domeniu a unor condominii echivalente ca m$rime.
(2) Fondul de rulment se constituie prin plata anticipat$ a cotei-p$ri ce
revine fiec$rui proprietar, potrivit hot$rrii adun$rii generale a asociaiei de
proprietari, iar rentregirea fondului de rulment se face lunar, prin plata
sumelor afi!ate pe lista de plat$.
(3) n situaiile n care prin contractul de nchiriere ncheiat cu proprietarul
chiria!ul se oblig$ s$ participe la plata cheltuielilor curente ale
condominiului n care locuie!te, acesta va participa !i la formarea fondului
de rulment.
(4) Fondul de rulment deja ncasat se restituie n situaiile de schimbare a
domiciliului sau a dreptului de proprietate, dac$ prin actele de transmitere a
dreptului de proprietate sau a folosinei locuinei nu se stipuleaz$ altfel,
precum !i n situaiile n care cheltuielile lunare scad, avnd la baz$ o
hot$rre a adun$rii generale a asociaiei de proprietari.
(5) Asociaia de proprietari va constitui un fond pentru repararea
instalaiilor sau a unor elemente ale condominiului, cu perioad$ de folosire
limitat$, fond care va fi depus n contul asociaiei de proprietari !i nu va
putea fi folosit dect cu acordul adun$rii generale a asociaiei de proprietari,
n conformitate cu bugetul de venituri !i cheltuieli.

ART. 31
(1) Cotele de contribuie la cheltuielile asociaiei de proprietari, calculate
pentru fiecare proprietar din condominiu, vor fi achitate de ace!tia, dup$ caz,
n termen de maximum 20 zile de la data afi!$rii listei de plat$, dat$ care
trebuie s$ fie nscris$ n lista de plat$ respectiv$. n vederea respect$rii
termenelor legale de plat$ a facturilor c$tre furnizorii de utilit$i,
administratorii au obligaia de a afi!a lista de plat$ n termen de maximum 5
zile de la data primirii ultimei facturi expediate prin po!t$, certificat$ prin
nscrisul de pe !tampila po!tei, sau de la data confirm$rii de primire, n cazul
transmiterii facturii prin curier/delegat. Asociaia de proprietari poate calcula
!i percepe penaliz$ri de ntrziere pentru suma neachitat$, n condiiile
17
stabilite !i aprobate de comitetul executiv al asociaiei de proprietari, n
limitele stabilite de art.49, alin. (1) din Legea nr. 230/2007. Suma acestora
nu poate dep$!i suma cotei de ntreinere lunar$ la care s-a aplicat.
(2) Sumele rezultate din aplicarea penalit$ilor de ntrziere vor face
obiectul fondului de penalit$i al asociaiei de proprietari !i se vor utiliza
numai pentru plata penaliz$rilor impuse asociaiei de proprietari de c$tre
teri !i pentru cheltuieli cu reparaiile asupra propriet$ii comune sau alte
cheltuieli de natur$ administrativ$.

ART. 32
Asociaia de proprietari are, potrivit legii, un privilegiu imobiliar cu rang
prioritar asupra apartamentelor !i a altor spaii, proprietate a membrilor s$i,
precum !i un privilegiu asupra tuturor bunurilor mobile ale acestora, pentru
sumele datorate cu titlu de contribuie la cheltuielile comune ale cl$dirii cu
mai multe apartamente !i/sau spaii cu alt$ destinaie dect cea de locuin$,
n cazul n care creana reprezint$ o restan$ de cel puin 3 luni. Acest
privilegiu opereaz$ dup$ cheltuielile de judecat$ datorate tuturor creditorilor
n interesul c$rora au fost f$cute.

ART. 33
Privilegiul imobiliar se va intabula n partea a III-a a C$rii funciare,
conform procedurii publicit$ii imobiliare prev$zute n titlul II din Legea
cadastrului !i a publicit$ii imobiliare nr. 7/1996, republicat$, cu modific$rile
!i complet$rile ulterioare, !i la art. 55 !i urm$toarele din Regulamentul de
organizare !i funcionare a birourilor de cadastru !i publicitate imobiliar$,
aprobat prin Ordinul ministrului administraiei !i internelor nr. 633/2006.

ART. 34
Privilegiul nscris asupra bunurilor imobile ale debitorului se ntinde !i
asupra bunurilor mobile ale acestuia.

ART. 35
(1) n toate cazurile privilegiul se nscrie la cererea pre!edintelui asociaiei
de proprietari.
(2) Cererea se adreseaz$ biroului de carte funciar$ al judec$toriei n a
c$rei circumscripie este situat imobilul !i va cuprinde numele, prenumele !i
domiciliul solicitantului, numele, prenumele !i domiciliul debitorului, suma
datorat$ pentru care se solicit$ nscrierea privilegiului, precum !i
individualizarea imobilului asupra c$ruia urmeaz$ s$ se nscrie privilegiul,
prin menionarea adresei acestuia.
(3) La cerere se vor anexa, n dou$ exemplare, extrase de pe listele lunare
de plat$ a cotelor de contribuie, din care rezult$ suma datorat$.
18
(4) Cererea, precum !i extrasele de pe listele de plat$ vor purta !tampila
asociaiei de proprietari.

ART. 36
Cererea poate fi depus$ de pre!edintele asociaiei de proprietari sau de o
alt$ persoan$ mputernicit$ de acesta, care va ata!a procura, mputernicirea
avocaial$ sau delegaia de jurisconsult.

ART. 37
Privilegiul este opozabil celorlali creditori numai de la data ndeplinirii
formalit$ilor de publicitate.

ART. 38
Privilegiul se radiaz$ la cererea pre!edintelui asociaiei de proprietari sau
a altei persoane mputernicite de acesta ori la cererea proprietarului, n baza
chitanei sau a altui nscris prin care asociaia de proprietari confirm$ plata
sumei datorate.

ART. 39
Executarea silit$ se va efectua numai n temeiul unei hot$rri judec$tore!ti
ori a unui alt nscris care, potrivit legii, constituie titlu executoriu.

CAPITOLUL III

Repartizarea cheltuielilor rezultate din ntreinerea, repararea !i
exploatarea condominiumurilor

ART. 40
(1) Anul fiscal al asociaiei de proprietari este anul calendaristic.
(2) nainte de nceputul urm$torului an fiscal !i pentru fiecare an fiscal ce
urmeaz$, comitetul executiv al asociaiei de proprietari preg$te!te !i supune
spre aprobare adun$rii generale bugetul anual de venituri !i cheltuieli.,
suficient pentru a acoperi cheltuielile asociaiei de proprietari, inclusiv
fondurile necesare organiz$rii !i funcion$rii acesteia.
(3) Proprietarii membri ai asociaiei de proprietari au obligaia s$ aprobe !i
un fond de reparaii si reabilitare termica anual, necesar pentru repararea !i
mbun$t$irea propriet$ii comune. Comitetul executiv va preg$ti !i va
prezenta adun$rii generale suma anual$ necesar$ pentru constituirea sau
completarea acestui fond, care se alimenteaz$ n avans, n tran!e lunare
egale, prev$zute n lista de plat$ a cheltuielilor asociaiei de proprietari.
Pl$ile pentru repararea !i mbun$t$irea propriet$ii comune se vor face din
19
fondul de reparaii. Proprietarii membri ai asociaiei de proprietari pot
aproba !i alte fonduri cu caracter special.
(4) Asociaia de proprietari poate deschide unul sau mai multe conturi la
oricare unitate bancar$, n condiiile legii.

ART. 41
Toi proprietarii au obligaia s$ pl$teasc$ lunar, conform listei de plat$ a
cheltuielilor asociaiei de proprietari, n avans sau pe baza facturilor emise
de furnizori, cota de contribuie ce le revine la cheltuielile asociaiei de
proprietari, inclusiv cele aferente fondurilor din asociaia de proprietari.

ART. 42
Cheltuielile asociaiei de proprietari sunt urm$toarele:
A. cheltuieli pe num$r de persoane care locuiesc sau desf$!oar$ activit$i
n propriet$i individuale;
B. cheltuieli pe consumuri individuale;
C. cheltuieli pe cota-parte indiviz$, n funcie de suprafaa util$ a
propriet$ii individuale;
D. cheltuieli pe beneficiari, aferente serviciilor individuale ale
proprietarilor, dar gestionate financiar prin intermediul asociaiei de
proprietari;
E. cheltuieli pe consumatori tehnici;
F. cheltuieli de alt$ natur$.

ART. 43
(1) Asociaiile de proprietari constituite pe sc$ri sau tronsoane de cl$dire,
care se alimenteaz$ cu ap$ dintr-un singur bran!ament, pot s$-!i monteze pe
instalaia comun$ interioar$ ce le aparine un contor pasant pentru
delimitarea consumului, montat potrivit prevederilor legale ale Biroului
Romn de Metrologie Legal$ !i f$r$ aprobare din partea furnizorului
serviciului respectiv. Consumurile nregistrate pe contoarele pasante sunt
obligatorii de luat n calcul la repartizarea facturii aferent$ bran!amentului
ntre asociaiile de proprietari respective. Pierderile de pe reeaua interioar$,
de la bran!ament pn$ la contoarele pasante, aparin asociaiilor de
proprietari !i se repartizeaz$ acestora n cote p$ri egale, n baza conveniei
scrise ntre asociaiile de proprietari nfiinate pe sc$ri sau tronsoane de
cl$dire, att cu privire la consumuri ct !i cu privire la eventuale obligaii
referitoare la poriuni de instalaii sau p$ri ale construciei. Consumurile
nregistrate de contoarele pasante, pn$ la apariia altor dispoziii legale, nu
fac obiectul contractului de furnizare a serviciului !i nu determin$ obligaii
furnizorului serviciului respectiv.
20
(2) Asociaiile de proprietari alimentate cu ap$ din reelele telescopice
care traverseaz$ subsolurile blocurilor !i c$rora li se factureaz$ consumul n
sistem pau!al, au obligaia s$ declare la furnizorii de servicii, n scris, cu
numele reprezentantului n clar !i !tampila asociaiei de proprietari, pe
propria r$spundere, num$rul mediu de persoane calculat funcie de consumul
n sistem pau!al stabilit de normativele tehnice n vigoare. Acolo unde exist$
contoare pasante, de scar$, tronson de cl$dire, de apartament sau spaiu cu
alt$ destinaie dect aceea de locuin$, la stabilirea num$rului mediu de
persoane asociaia de proprietari va ine cont !i de consumul mediu lunar
nregistrat de contoarele pasante. Prin consum mediu lunar se nelege
consumul total pe un an de zile/contor mp$rit la 12.
Furnizorul serviciului are obligaia s$ accepte, f$r$ alte condiii,
declaraiile asociaiilor de proprietari, pe propria r$spunderea, !i s$ factureze
consumul n sistem pau!al raportat la num$rul mediu de persoane declarat.
(3) Asociaiile de proprietari care au n componen$ cel puin 2 sc$ri sau
tronsoane de cl$dire dotate cu contoare de bran!ament proprii vor repartiza
cheltuielile cu apa rece, apa cald$ !i/sau energia termic$ pentru nc$lzirea
apartamentelor !i spaiilor cu alt$ destinaie dect aceea de locuin$ pe sc$ri
sau tronsoane de cl$dire funcie de indicaiile contoarelor de bran!ament.
Dup$ aceast$ repartizare pentru lista de plat$ aferent$ fiec$rei sc$ri sau
tronson de cl$dire calculul contravalorii consumului pentru fiecare
apartament !i spaiu cu alt$ destinaie dect aceea de locuin$, se face
conform prevederilor de la pct. A, B !i C.


A. Repartizarea cheltuielilor pe num$r de persoane

ART. 44
Cheltuielile pe num$r de persoane reprezint$ cheltuielile cu consumurile de
care beneficiaz$ persoanele proprietari, chiria!i, angajai, care locuiesc sau
desf$!oar$ activit$i n mod curent n cadrul condominiumului, n
propriet$ile individuale care pot fi apartamente sau spaii cu alt$ destinaie
dect aceea de locuin$, acolo unde nu exist$ contoare individuale sau alte
forme de individualizare a consumului.

ART. 45
Cheltuielile pe num$r de persoane reprezint$ cheltuielile asociaiei pentru:
ap$ rece !i canalizare; ap$ cald$ menajer$; combustibilul !i apa rece pentru
prepararea apei calde; gaze naturale pentru buc$t$rii !i sp$l$torii ori du!uri
comune; gaze naturale pentru prepararea apei calde, n cazul centralelor
termice de bloc; energia electric$ aferent$ instalaiilor de pe proprietatea
comun$ exclusiv garaje, boxe !i alte spaii aflate n proprietate individual$,
21
care se m$soar$ prin contor montat separat de cele aferente propriet$ilor
individuale; energia electric$ aferent$ funcion$rii ascensoarelor; energia
electric$ aferent$ funcion$rii hidroforului; energia electric$ pentru
prepararea apei calde, n cazul centralelor termice de bloc; ridicarea
reziduurilor !i a gunoaielor menajere, dac$ prin contract nu se prevede altfel;
vidanjarea haznalelor; salariile sau remuneraiile pentru cur$enie !i
evacuarea gunoiului menajer.

ART. 46
Cheltuielile pe num$r de persoane se repartizeaz$ proporional cu num$rul
de persoane care locuiesc sau desf$!oar$ activit$i n mod curent n cl$dire n
luna pentru care se calculeaz$ lista de plat$.

ART. 47
Reducerea cheltuielilor aferente consumului de energie electric$ pentru
funcionarea ascensoarelor pentru proprietarii care locuiesc la parter,
mezanin sau etajul 1 se poate stabili prin decizia adun$rii generale a
asociaiei de proprietari, la cererea proprietarilor care nu utilizeaz$ sub nici o
form$ ascensoarele, pe proprie r$spundere.


ART. 48
(1) Proprietarii care dein contoare individuale de gaze naturale !i au
ncheiate contracte individuale de furnizare a gazelor naturale sunt scutii de
la plata cheltuielilor cu gazele naturale ale asociaiei de proprietari, cu
excepia situaiei n care condominiumul are o central$ termic$ proprie,
situaie n care criteriile de repartizare a consumului de gaze se analizeaz$
dup$ caracteristicile fiec$rui caz n parte funcie de prevederile prezentelor
norme metodologice.
(2) Cheltuielile privind consumul de gaze naturale pentru apa cald$ la
cl$dirile cu central$ termic$ proprie, n situaiile n care nu exist$ aparate de
m$sur$ a consumului respectiv, se determin$ extr$gnd din factura de gaze
naturale o cantitate estimat$, !i implicit valoarea aferent$ acestei cantit$i.
Cantitatea de gaze naturale estimat$ pentru o lun$ pentru prepararea apei
calde se obine f$cnd o medie lunar$ a consumului de gaze naturale pe
perioada cnd centrala termic$ produce numai ap$ cald$. Diferena rezultat$
dup$ ce din factur$ s-a sc$zut contravaloarea de gaze naturale pentru apa
cald$ reprezint$ consumul de gaze naturale pentru buc$t$rii !i/sau consumul
de gaze naturale pentru nc$lzire, dup$ caz.
(3) Cheltuielile privind consumul de gaze naturale pentru buc$t$rii la
cl$dirile cu central$ termic$ proprie, n situaiile n care nu exist$ un aparat
de m$sur$ a consumului respectiv, se determin$ extr$gnd din factura de
22
gaze naturale o cantitate estimat$, !i implicit valoarea aferent$ acestei
cantit$i. Cantitatea de gaze naturale estimat$ pentru o lun$ pentru buc$t$rii
se obine f$cnd o medie lunar$ a consumului de gaze naturale pe o perioad$
de nefuncionare a centralei termice, stabilit$ n cadrul asociaiei de
proprietari.
(4) Asociaia de proprietari are obligaia mont$rii unui contor pasant pe
instalaia de gaze naturale care alimenteaz$ buc$t$riile, montajul f$cndu-se
potrivit prevederilor legale ale Biroului Romn de Metrologie Legal$ !i
Inspeciei de stat pentru controlul instalaiilor sub presiune !i de ridicat
(I.S.C.I.R.). Pn$ la data realiz$rii montajului se aplic$ prevederile de la alin.
(2).
(5) Pentru determinarea corect$ a consumului de ap$ cald$ pentru
apartamente !i spaii cu alt$ destinaie dect aceea de locuin$ asociaia de
proprietari are obligaia mont$rii unui contor pasant pe instalaia de ap$
cald$, la ie!irea din centrala termic$, montajul f$cndu-se potrivit
prevederilor legale ale Biroului Romn de Metrologie Legal$.

ART. 49
(1) Pentru spaiile cu alt$ destinaie dect aceea de locuin$ din
condominium ori pentru apartamentele sau spaiile ai c$ror dein$tori prin
natura activit$ilor lor - croitori, cosmeticieni, coafori, notari, avocai,
medici, ageni imobiliari !i alii - primesc la domiciliu !i alte persoane,
modul de calcul al cheltuielilor pe num$r de persoane, se stabilesc printr-o
convenie anual$ care se ncheie, pentru fiecare caz n parte, ntre
conducerea asociaiei de proprietari, prin pre!edinte, !i proprietarii acestor
spaii sau apartamente funcie de obiectul de activitate, de num$rul
persoanelor care desf$!oar$ activit$i, inclusiv de num$rul persoanelor care
beneficiaz$ de rezultatele activit$ilor !i de baremurile stabilite prin
normativele tehnice n vigoare.
Convenia are durata de valabilitate de un an de zile de la data
ncheierii cu drept de prelungire cu acordul p$rilor, f$r$ alte formalit$i, !i
se negociaz$ ntre p$ri, oridecteori situaia o impune, funcie de num$rul
persoanelor care desf$!oar$ zilnic activit$i n spaiul sau apartamentul
respectiv, de num$rul mediu zilnic de clieni !i de obiectul de activitate.
Num$rul mediu zilnic de clieni este egal cu num$rul lunar mediu de
persoane care intr$ !i ies din spaiul sau apartamentul n care se desf$!oar$ o
activitate. Num$rul mediu zilnic de clienii face obiectul negocierii
cheltuielilor cu privire la: energia electric$ aferent$ ascensorului !i spaiilor
comune, evacuarea !i ridicarea gunoiului menajer, salariul/indemnizaia
ngrijitorului pentru cur$enie.
Convenia anual$ precizeaz$ contribuia proprietarului la cheltuielile
asociaiei de proprietari cu privire la consumurile care nu pot fi nregistrate
23
distinct pe fiecare proprietate n cauz$ !i care sunt determinate de activitatea
desf$!urat$.
Convenia anual$ completeaz$ obligaiile proprietarului fa$ de
cheltuielile din cadrul asociaiei de proprietari menionate la pct. B.-F.
(2) n situaia n care, la notificarea scris$ din partea asociaiei de proprietari,
proprietarii spaiilor cu alt$ destinaie dect aceea de locuin$ din
condominium refuz$ ncheierea conveniei anuale sunt aplicabile criteriile
stabilite !i adoptate n acest sens de c$tre comitetul executiv al asociaiei de
proprietari prin decizie scris$ !i n baza constat$rilor vizuale cu privire la
activitatea desf$!urat$ din punct de vedere al num$rului de persoane
angajate !i al num$rului de clieni.
(3) n situaia n care, la notificarea scris$ a proprietarului, conducerea
asociaiei de proprietari refuz$ ncheierea conveniei anuale este aplicabil
criteriul de la pct. A cu obligaia proprietarului de a declara, n scris,
num$rul persoanelor angajate sau care desf$!oar$ activit$i n spaiul s$u.
(4) Pn$ la data ncheierii conveniei anuale, cu excepia regulilor prev$zute
la alin. (2) !i (3), se aplic$ criteriul prev$zut la art. 46.


ART. 50
(1) n cazuri excepionale, n lipsa contoarelor de nregistrare a consumului
de ap$ la intrarea n reeaua de alimentare a condominiumului, la
bran!ament, acest consum se determin$ potrivit normelor legale, n sistem
pau!al, pe fiecare tip de consumator.
(2) La defalcarea cheltuielilor pentru consumul de ap$ !i pentru canalizare la
apartamentele sau spaiile cu alt$ destinaie dect aceea de locuin$ care
folosesc b$i sau du!uri comune n condominium se va lua n calcul jum$tate
din suma ce revine unei persoane din apartamentele/spaiile dotate
individual cu b$i !i du!uri.
(3) n cazurile n care condominiumul dispune numai de du!uri !i b$i
comune care deservesc apartamentele/spaiile, cheltuielile se repartizeaz$ pe
fiecare proprietar n raport cu num$rul persoanelor care locuiesc curent n
cl$dire, aferent fiec$rui apartament/spaiu.
(4) n cazuri excepionale, cnd nu se pot separa, prin m$surare, consumurile
de energie electric$ la p$rile comune ale cl$dirii sau n apartamentele
locuite n comun de mai multe familii, din cheltuielile totale aferente acestor
consumuri se determin$ pe baza baremurilor stabilite potrivit normelor
legale, aferente consumului dein$torilor de suprafee de locuit ocupate n
exclusivitate, inndu-se seama de dotarea fiec$ruia: num$rul de becuri !i de
aparate electrice de uz casnic, ma!ini de c$lcat !i de sp$lat, aparate de radio,
televizoare, frigidere !i altele asemenea; sumele astfel determinate se scad
24
din totalul cheltuielilor pentru consumul de energie electric$ nregistrat, iar
diferena reprezint$ cheltuielile aferente p$rilor de folosin$ comun$ !i se
repartizeaz$ pe fiecare proprietar proporional cu num$rul de persoane care
locuiesc n mod curent n condominium.


B. Repartizarea cheltuielilor pe consumuri individuale

ART. 51
Cheltuielile pe consumuri individuale reprezint$, acolo unde exist$ contoare
individuale sau alte forme de individualizare a consumului, cheltuielile
asociaiei pentru: ap$ rece !i canalizare; ap$ cald$ menajer$; energia termic$,
combustibilul !i apa rece pentru prepararea apei calde; gaze naturale;
nc$lzirea apartamentului sau spaiului cu alt$ destinaie dect aceea de
locuin$.




ART. 52
(1) Cheltuielile pe consumuri individuale se repartizeaz$ funcie de indexul
contoarelor individuale sau funcie de alte criterii n baza c$rora se pot
individualiza consumurile.
(2) Proprietarii apartamentelor debran!ate total de la sistemul centralizat de
termoficare al blocului, de la data debran!$rii, nu mai contribuie la plata
cheltuielilor de ap$ cald$ !i nc$lzire n condiiile n care au contracte
individuale la ap$ rece !i gaze naturale, cu excepia cheltuielilor aferente
consumurilor sau pierderilor de pe proprietatea comun$.
(3) n condominiile n care consumatorii individuali dein contoare
individuale, cheltuielile rezultate din diferenele de consum nregistrate de
contorul general !i suma consumurilor nregistarte de contoarele individuale
se repartizeaz$ proporional cu consumurile nregistrate de contoarele
individuale.

ART. 53
(1) Dac$ cel puin unul dintre proprietarii din condominium deine contoare
individuale de nregistrare a consumului de ap$ rece, ap$ cald$ menajer$ sau
nc$lzire pentru toate instalaiile aferente propriet$ii individuale, atunci
repartizarea cheltuielilor cu apa rece, apa cald$ sau nc$lzirea n cadrul
asociaiei de proprietari se stabile!te prin decizia comitetului executiv al
asociaiei de proprietari, printr-un regulament propriu care trebuie s$
cuprind$, obligatoriu, prevederi cu privire la modul de citire, de calcul !i de
25
repartizare a contravalorii consumurilor respective, precum !i cu privire la
pierderile de consum sau financiare din cadrul asociaiei de proprietari,
conform prevederilor din anexa nr. 1 ntocmit n baza normelor elaborate de
Autoritatea Naional$ de Reglemntare pentru Serviciile Comunitare de
Utilit$i Publice. .
(2) Dac$ toate propriet$ile individuale din condominium au sisteme proprii
de nregistrare a consumurilor, asociaia de proprietari va stabili modul de
repartizare !i de plat$ a cheltuielilor, pe baz$ de contract de prest$ri servicii
sau pe baz$ de contract cu caracter individual, diferit de contractul de
furnizare a serviciului, ncheiat cu furnizorul serviciului cu acordul
majorit$ii beneficiarilor serviciului respectiv.
n toate cazurile de existen$ a contoarelor care nregistreaz$ consumurilor
aferente propriet$ilor individuale, plata consumurilor proprii nu scute!te
nici un proprietar de la plata contribuiei n cota-parte indiviz$ aferent$
cheltuielilor cu privire la proprietatea comun$, inclusiv cele privind
pierderile de pe instalaia interioar$ aflat$ n administrarea asociaiei de
proprietari.

C. Repartizarea cheltuielilor pe cota-parte indiviz$ de proprietate

ART. 54
Cheltuielile pe cota-parte indiviz$ de proprietate, funcie de suprafaa util$ a
apartamentelor !i spaiilor cu alt$ destinaie dect aceea de locuin$
reprezint$ cheltuielile efectuate pentru administrarea, ntreinerea, repararea,
exploatarea !i, dup$ caz, consolidarea p$rilor de construcie !i instalaiilor
din condominium aflate n proprietate comun$.
Prin toi proprietarii din cadrul asociaiei de proprietari se nelege toi
proprietarii apartamentelor !i spaiilor cu alt$ destinaie dect aceea de
locuin$, persoane fizice sau juridice, de drept public sau de drept privat,
membri sau nemembri ai asociaiei de proprietari.

ART. 55
(1) Cheltuielile pe cota-parte indiviz$ de proprietate reprezint$ cheltuielile
asociaiei cu privire la proprietatea comun$ cu privire la: fondul sau
fondurile pentru lucr$ri de ntreinere, service, reparaii !i, dup$ caz, de
consolidare, reabilitare, eficien$ energetic$, modernizare la p$rile de
construcii !i instalaii aflate n !i pe proprietatea comun$ - astfel cum este
descris$ n cartea tehnic$ a construciei !i n acordul de asociere ca: subsolul;
conductele de distribuie !i coloanele instalaiilor de ap$, canalizare,
termoficare, energie electric$; casa sc$rii; podul; sp$l$toria; usc$toria; terasa;
ascensorul; interfonul - partea de instalaie de pe proprietatea comun$;
centrala termic$ proprie; crematoriul; tubulatura de evacuare a gunoiului
26
menajer; structura de rezisten$; faade; acoperi! !i altele asemenea conform
prevederilor din acordul de asociere -; fonduri speciale stabilite; nc$lzirea
spaiilor aflate n proprietate comun$ - casa sc$rii, culoare, sp$l$torii,
usc$torii, holuri !i alte spaii comune ; consumurile sau pierderile de ap$,
canalizare, ap$ cald$ menajer$, gaze naturale, aferente propriet$ii comune;
deratizarea !i dezinsecia c$dirii; cheltuieli sau necesit$i administrative !i
materiale consumabile; ntreinere, service, reparaii !i revizie ascensor;
ntreinere, service, reparaii interfon !i alte sisteme !i echipamente instalate
pe proprietatea comun$; personalul angajat sau contractat al asociaiei
(salarii sau remuneraii pentru administrator, contabil, casier, instalator,
electrician, portar, etc., cu excepia cheltuielilor pentru cur$enie);
indemnizaii acordate membrilor asociaiei de proprietari ori persoanelor alese
n funcii de conducere (pre!edinte, membri comitet executiv, comisia de
cenzori); prime; credite bancare; contracte sau polie de asigur$ri; alte
servicii administrative c$tre proprietatea comun$.
(2) Suma aferent$ cheltuielilor pentru nc$lzirea spaiilor aflate n
proprietatea comun$ este suma rezultat$ prin sc$derea din valoarea nscris$
n factura de energie termic$ pentru nc$lzire a sumei aferente
apartamentelor sau spaiilor cu alt$ destinaie !i, dac$ este cazul, ale
conductelor de nc$lzire de trecere din apartamentele !i spaiile cu alt$
destinaie dect aceea de locuin$ din cadrul condominiumului.
(3) Dac$ toi proprietarii au contracte individuale de furnizare, pentru
consumurile de pe spaiile comune furnizorii vor ncheia contracte de
furnizare cu asociaia de proprietari n condiiile stabilite de comun acord.

ART. 56
Cheltuielile pe cota-parte indiviz$ de proprietate se repartizeaz$
proporional cu cota-parte indiviz$ de proprietate din proprietatea comun$ a
fiec$rui proprietar, funcie de suprafaele utile ale tuturor apartamentelor !i
spaiilor cu alt$ destinaie dect aceea de locuin$. Cota-parte indiviz$ de
proprietate din proprietatea comun$ a fiec$rui proprietar este nscris$ n
acordul de asociere. Modific$rile asupra cotei-p$ri indivize se consemneaz$
n acordul de asociere, conform regulii stabilite de acesta.

ART. 57
(1) Suprafaa util$ a apartamentului sau spaiului cu alt$ destinaie dect
aceea de locuin$ !i cota-parte indiviz$ de proprietate sunt stabilite potrivit
actului de proprietate, dup$ caz, contractul de vnzare-cump$rare, contractul
de construire sau procesul-verbal de predare-primire !i contractul de schimb
sau contractul de donaie.
(2) n cazul n care suma cotelor-p$ri indivize din actele de proprietate, care
sunt fraciuni abstracte pentru fiecare apartament sau spaiu cu alt$ destinaie
27
dect aceea de locuin$, din cl$direa sau blocul care constituie
condominiumul, nu este egal$ cu 100, comitetul executiv al asociaiei de
proprietari poate decide neglijarea celor menionate n actele de proprietate
!i recalcularea acestora n baza suprafeelor utile ale apartamentelor !i
spaiilor cu alt$ destinaie dect aceea de locuin$ menionate n actele de
proprietate.
(3) Cota-parte indiviz$ de proprietate reprezint$ raportul dintre suprafaa
util$ a apartamentului sau spaiului cu alt$ destinaie dect aceea de locuin$
!i suma suprafeelor utile ale tuturor apartamentelor !i spaiilor cu alt$
destinaie dect aceea de locuin$ din condominium. Pentru ca rezultatul s$
fie n procente acesta se nmule!te cu 100.

ART. 58
Cheltuielile aferente consumului de gaze la sobe pentru nc$lzire !i/sau
pentru nc$lzire prin termoficare, n cazul n care nu exist$ aparate de
m$surare a acestuia pentru fiecare apartament sau spaiu cu alt$ destinaie
dect aceea de locuin$, inclusiv proprietatea comun$ aferent$ acestora, se
repartizeaz$ tuturor proprietarilor din cadrul asociaiei de proprietari
proporional cu cota-parte indiviz$ din proprietatea comun$, a!a cum este
nscris$ n acordul de asociere.

ART. 59
Pierderile asociaiei de proprietari cu privire la consumurile instalaiilor
aflate n proprietate comun$ precum !i cele financiar-contabile, pn$ la
eliminarea cauzelor ori recuperarea prejudiciului pe cale legal$, dac$ este
cazul, se repartizeaz$ tuturor proprietarilor din cadrul asociaiei de
proprietari proporional cu cota-parte indiviz$ din proprietatea comun$, a!a
cum este nscris$ n acordul de asociere.


D. Repartizarea cheltuielilor pe beneficiari

ART. 60
Cheltuielile pe beneficiari reprezint$ cheltuielile aferente serviciilor de care
beneficiaz$ n mod individual proprietarii, toi sau n parte, gestionate
financiar prin intermediul asociaiei de proprietari.

ART. 61
Cheltuielile pe beneficiari sunt cheltuielile cu privire la: citirea, calculul !i
gestiunea consumurilor individuale de ap$ rece, ap$ cald$, c$ldur$, gaze,
energie electric$, gunoi menajer; servicii cu privire la repartitoarele de
costuri; taxa pentru animalele de cas$; chirii spaii comune - boxe, casa
sc$rii, holuri, spaiu ghen$, teras$ etc.; gestiunea ajutoarelor b$ne!ti;
28
gestiunea contractelor cu caracter individual; ntreinerea interfonului,
partea de instalaie din interiorul apartamentului; energia electric$ aferent$
contoarelor pasante; verificarea metrologic$ a contoarelor individuale;
reviziile instalailor interioare de gaze, ap$ !i nc$lzire; alte servicii
individuale c$tre proprietari.

ART. 62
(1) Cheltuielile pe beneficiari se repartizeaz$ conform valorii care revine
fiec$rui beneficiar n cauz$.
(2) Pentru proprietarii care beneficiaz$ de anumite servicii !i determin$ consumuri
suplimentare (sp$l$ri ma!ini, covoare !.a.), n condiiile n care nu exist$ nici o
interdicie legal$ n acest sens, calculul cotei de contribuie aferent$ cheltuielilor pe
beneficiari se face conform baremurilor stabilite prin normativele tehnice n
vigoare sau, n lipsa acestora, conform deciziei comitetului executiv, funcie de
cantitatea consumat$.

E. Repartizarea cheltuielilor pe consumatori tehnici

ART. 63
Cheltuielile pe consumatori tehnici reprezint$ cheltuielile asociaiei pentru:
nc$lzirea propriet$ilor individuale apartamente, spaii cu alt$ destinaie
dect aceea de locuin$ - (energia termic$ sub form$ de c$ldur$;
combustibilul !i energia electric$ pentru nc$lzire; salariu/remuneraie
fochist !i echipament de lucru; costuri pentru funcionarea instalaiilor de
nc$lzire central$).

ART. 64
(1) Cheltuielile pentru nc$lzirea apartamentelor !i spaiilor cu alt$
destinaie dect aceea de locuin$, indiferent de modul de nregistrare a
consumului de energie termic$ !i de sursa de agent termic, se repartizeaz$
proprietarilor proporional cu suprafaa util$ a locuinei sau spaiului cu alt$
destinaie.
(2) Cheltuielile pentru nc$lzirea locuinelor/apartamentelor situate n
condominii nereabilitate termic, indiferent de modul de nregistrare a
consumului de energie termic$ !i de sursa de agent termic, se repartizeaz$
proporional cu suprafaa util$ definit$ n cartea tehnic$ a cl$dirii !i nscris$
n actul de proprietate, iar pentru nc$lzirea spaiilor aflate n folosin$
comun$, !i anume: casa sc$rii, culoare, sp$l$torii, usc$torii, holuri !i altele
asemenea, se repartizeaz$ proporional cu cota-parte de proprietate indiviz$
care i revine fiec$rui proprietar, astfel cum aceasta este nscris$ n actul de
29
proprietate sau cum a fost recalculat$ conform prevederilor prezentelor
norme.
(3) Asociaiile de proprietari vor evidenia cheltuielile pentru nc$lzire !i
ap$ cald$ menajer$, separat pentru fiecare apartament, pe un borderou
special care va fi afi!at mpreun$ cu lista pentru defalcarea celorlalte
cheltuieli de ntreinere.
(4) n borderoul prev$zut la alin. (1) se vor nscrie obligaiile de plat$ a
c$ldurii !i apei calde menajere pe fiecare apartament, a!a cum rezult$ din
defalcarea facturii primite de la furnizorul de energie termic$, !i separat
cuantumul ajutorului social aprobat n conformitate cu Ordonana de urgen$
a Guvernului nr. 81/2003 pentru modificarea unor reglement$ri privind
acordarea de ajutoare pentru nc$lzirea locuinei !i asigurarea fondurilor
necesare n vederea furniz$rii energiei termice !i gazelor naturale pentru
populaie, precum !i unele m$suri financiare.
(5) n situaia existenei repartitoarelor de costuri repartizarea cheltuielilor
cu nc$lzirea apartamentelor !i spaiilor cu alt$ destinaie dect aceea de
locuin$ se face dup$ num$rul unit$ilor de calcul nregistrate de
repartitoarele de costuri, conforme normelor elaborate de normelor elaborate
de Autoritatea Naional$ de Reglemntare pentru Serviciile Comunitare de
Utilit$i Publice.
Valoarea unit$ii de calcul este direct proporional$ cu preul energiei
termice pentru nc$lzire !i variaz$ atunci cnd preul energiei termice se
modific$ conform facturii emise de furnizorul de energie termic$ sau, n
cazul cl$dirilor cu central$ termic$ proprie, la data modific$rii tarifului
serviciilor !i/sau materiilor prime necesare funcion$rii centralei termice.
Pentru serviciile energetice cu privire la repartitoarele de costuri
(citirea unit$ilor de pe repartitoarelor de costuri !i calculul cheltuielilor
individuale cu energia termic$ pentru nc$lzire) ntre proprietari !i
prestatorul de servicii energetice se vor ncheia contracte individuale de
prest$ri servicii energetice.
Pentru respectarea condiiei mont$rii repartitoarelor de costuri !i a
robineilor termostatai pentru toi proprietarii, n cazul proprietarilor cu
dificult$i financiare prestatorii de servicii energetice pot oferi facilit$i
financiare suplimentare de plat$ prin negociere direct$ sau prin intermediul
asociaiei de proprietari.
Pentru calculul cheltuielilor cu nc$lzirea spaiilor comune precum !i
pentru alocarea, ncasarea !i plata sumelor aferente contractului individual
de prest$ri servicii energetice societatea prestatoare poate ncheia un contract
de prest$ri servicii cu asociaia de proprietari. Valoarea contractului se
negociaz$ ntre p$ri.
(6) Proprietarii apartamentelor !i spaiilor cu alt$ destinaie dect aceea de
locuin$ debran!ai de la sistemul de nc$lzire centralizat al cl$dirii au
30
obligaia s$-!i asigure o alt$ surs$ de nc$lzire. Ace!tia sunt scutii de la plata
cheltuielilor asociaiei de proprietari cu nc$lzirea apartamentelor !i spaiilor
cu alt$ destinaie dect aceea de locuin$ dar nu sunt scutii de la plata
energiei termice pentru nc$lzirea spaiilor comune (holuri, casa sc$rii,
usc$torie, sp$l$torie, subsol s.a.) !i a energiei termice radiat$ de conductele
de nc$lzire care traverseaz$ apartamentele !i spaiile cu alt$ destinaie dect
aceea de locuin$ care se determin$ conform prevederilor alin. (4).
n cazul n care conductele de nc$lzire care traverseaz$ apartamentele
!i spaiile cu alt$ destinaie dect aceea de locuin$ sunt izolate termic,
proprietarii respectivelor apartamente sau spaii cu alt$ destinaie dect aceea
de locuin$ sunt scutii de la plata energiei termice pentru conductele
respective.
Calculul se efectueaz$, pentru apartamentele !i spaiile cu alt$
destinaie dect aceea de locuin$ respective, prin sc$derea ori, dac$ este
cazul, ad$ugarea suprafeei echivalente termic aferent$ conductelor de
nc$lzire de trecere la totalul suprafeei echivalente termic pe apartament sau
spaiu precum !i din totalul suprafeei echivalente termic pe asociaie.
(7) Pentru apartamentele situate la ultimul nivel !i/sau pe poziii
dezavantajoase din punct de vedere geografic, n cadrul c$rora exist$
radiatoare sau corpuri de nc$lzire cu elemeni suplimentari, comitetul
executiv poate stabili aplicarea unui coeficient de compensare asupra sumei
rezultat$ din repartizarea cheltuielilor pentru nc$lzirea acestora.
(8) Facturile primite de asociaie de la furnizorii de servicii de utilit$i, n
situaia n care aceasta are ncheiate contracte n numele proprietarilor,
facturi care nu conin index de consum, trebuie s$ respecte normele
metodologice de repartizare a consumurilor, conform prevederilor legale.


F. Repartizarea cheltuielilor de alt$ natur$

ART. 65
Cheltuielile de alt$ natur$ reprezint$ cheltuielile efectuate pentru plata unor
servicii care nu pot fi repartizate dup$ criteriile prev$zute la pct. A.-E.

ART. 66
Cheltuielile de alt$ natur$ reprezint$ cheltuielile asociaiei pentru: lucr$rile
de ntreinere, reparaii !i nlocuiri la antena ori antenele colective de
televiziune care se repartizeaz$ n raport cu num$rul prizelor de televizoare
aflate n locuine !i n spaiile cu alt$ destinaie dect aceea de locuin$, n
condiiile n care nu exist$ o hot$rre a adun$rii generale prin care sistemul de
anten$ colectiv$ s$ fie desfiinat sau casat; cutiile po!tale,
31
cheile de la u!a de intrare comun$ n cl$dire care se repartizeaz$ n raport cu
num$rul acestora; alte cheltuieli, repartizarea f$cndu-se n conformitate cu
clauzele contractuale sau conform modului de facturare; cur$atul co!urilor
de fum care se repartizeaz$ fiec$rui proprietar proporional cu num$rul
sobelor !i al ma!inilor de g$tit racordate la co!urile de fum ale cl$dirii.

ART. 67
Alte cheltuieli n cadrul asociaiei de proprietari se repartizeaz$ n
conformitate cu normele !i normativele avute n vedere la facturarea comun$
a acestora !i/sau n conformitate cu clauzele prev$zute n contractele
ncheiate cu furnizorii respectivelor servicii.

ART. 68
Cheltuielile privind serviciile pentru nc$lzirea central$ asigurat$ prin
centrale termice proprii sau aflate n exploatarea direct$ a asociaiei de
proprietari cuprind: costul combustibilului, costul transportului acestuia pn$
la locul de consum, cheltuieli efectuate cu ndep$rtarea reziduurilor, costul
energiei electrice consumate pentru funcionarea instalaiilor de nc$lzire
central$ !i iluminatul nc$perilor n care sunt amplasate acestea, costul
echipamentului de uzur$ !i protecie pentru fochi!tii care deservesc
centralele termice, indemnizaiile, respectiv salariile acestora, inclusiv
contribuiile c$tre bugetul de stat, costul materialelor necesare pentru
p$strarea cur$eniei n centralele termice, costul apei pentru umplerea
instalaiei.

ART. 69
Cheltuielile privind consumul de gaze naturale pentru nc$lzire la cl$dirile
cu central$ termic$ proprie, n situaiile n care nu exist$ aparate de m$sur$ a
consumului respectiv, se determin$ sc$znd din factura de gaze naturale
contravaloarea gazelor naturale rezultate pentru apa cald$ !i buc$t$rii
conform prevederilor de la art. 49 alin. (2) !i (3).

ART. 70
Contravaloarea contractelor de prest$ri servicii efectuate de asociaia de
proprietari pentru furnizorii de servicii publice de utilit$i se stabilesc prin
negociere cu reprezentanii asociaiilor de proprietari, n condiiile legii.


32
CAPITOLUL IV

Raportul dintre administraia public$ local$ !i central$ !i asociaiile de
proprietari

ART. 71
Consiliile locale ale municipiilor, ora!elor, comunelor !i ale sectoarelor
municipiului Bucure!ti vor organiza compartimente specializate pentru
problemele locatarilor n scopul sprijinirii proprietarilor pentru nfiinarea,
organizarea !i funcionarea asociaiilor de proprietari !i pentru realizarea
scopurilor !i sarcinilor ce le revin n administrarea imobilelor, n
conformitate cu prevederile legale n vigoare, a!a cum sunt definite n Legea
nr. 230/2007. Aceste compartimente vor fi compuse din speciali!ti n
domeniul financiar-contabil, tehnic !i al legislaiei muncii, potrivit
prevederilor art.54 !i art. 55 din Legea nr. 230/2007.

ART. 72
(1) Compartimentele specializate nfiinate n cadrul autorit$ii publice
locale ndrum$ !i sprijin$ proprietarii pentru a se constitui n asociaii de
proprietari.
(2) Consiliile locale ale municipiilor, ora!elor, comunelor !i ale
sectoarelor municipiului Bucure!ti ndrum$ !i sprijin$ asociaiile de
proprietari pentru ndeplinirea obligaiilor legale ce le revin asupra
propriet$ii comune.

ART. 73
(1) Persoanele fizice care au calitatea de administrator de imobile sunt
atestate de c$tre primar, la propunerea compartimentelor specializate din
cadrul autorit$ii administraiei publice locale, n baza unei hot$rri a
consiliului local.
(2) Atestatul are drept scop certificarea calit$ilor profesionale ale
persoanelor care doresc s$ practice activitatea de administrare a imobilelor la
asociaiile de proprietari.

ART. 74
(1) Consiliile locale, cu sprijinul aparatului propriu al consiliilor judeene,
respectiv al Consiliului General al Municipiului Bucure!ti, exercit$ controlul
asupra activit$ii financiar-contabile din cadrul asociaiilor de proprietari, din
oficiu ori la solicitarea unuia sau mai multor membri ai asociaiei de
proprietari.
33
(2) Exercitarea controlului asupra activitatii financiar-contabile din cadrul
asociatiilor de proprietari, se realizeaza de catre organele mentionate in
cuprinsul actelor normative ce vizeaza legislatia financiar-contabila.
(3) Asociatia sau orice proprietar din condominiu poate contracta, in nume
propriu, lucrari de expertiza tehnica si/sau contabila, cu o persoana fizica sau
juridica care are calitatea de a efectua expertize, conform legislatiei privind
organizarea activitatii de expertiza tehnica si contabila, judiciara si
extrajudiciara.
(4) In conditiile stabilite de consiliile locale, judetene sau de Consiliului
General al Municipiului Bucure!ti si in functie de resursele bugetare proprii,
primariile pot incheia parteneriate cu Corpul Expertilor Contabili si
Contabili Autorizati din Romania, in vederea efectuarii expertizei financiar-
contabile a gestiunii fondurilor asociatiilor de proprietari, la solicitarea unuia
sau a mai multor membri ai asociatiei, ulterior efectuarii de catre comisia de
cenzori a controlului financiar-contabil pe respectiva periaoda.

Sanciuni

ART. 75
(1) Constituie contravenii urm$toarele fapte:
a) neluarea de c$tre proprietari, de c$tre asociaia de proprietari sau de
c$tre comitetul executiv al asociaiei de proprietari a tuturor m$surilor
necesare pentru repararea !i meninerea n stare de siguran$ a cl$dirii !i a
instalaiilor comune aferente (ascensor, hidrofor, instalaii de alimentare cu
ap$, de canalizare, de nc$lzire central$, de preparare !i distribuire a apei
calde, instalaii electrice !i de gaze, centrale termice, crematorii, instalaii de
colectare a de!eurilor, instalaii de anten$ colectiv$, telefonie etc.) pe toat$
durata existenei acestora;
b) nendeplinirea atribuiilor de c$tre pre!edinte, membrii comitetului
executiv, cenzori, administrator de imobil;
c) neexecutarea de c$tre proprietar a lucr$rilor de ntreinere, reparaii sau
de nlocuire a elementelor de construcii !i instalaii aflate n proprietatea sa
individual$, dac$ aceasta este de natur$ s$ aduc$ prejudicii celorlali
proprietari;
d) schimbarea de c$tre proprietar a destinaiei locuinei f$r$ autorizaiile !i
aprob$rile legale;
e) modificarea aspectului propriet$ii comune, precum !i a elementelor
constructive ale cl$dirii f$r$ aprob$rile !i autorizaiile legale;
f) neaplicarea sau nerespectarea prevederilor prezentei legi de c$tre
funcionarii publici !i personalul angajat al autorit$ilor publice locale !i
centrale, inclusiv personalul regiilor ori al societ$ilor furnizoare de servicii
34
publice de utilit$i, dac$ fapta nu a fost comis$ n astfel de mprejur$ri nct
s$ constituie infraciune.
g) mentinerea si/sau angajarea de catre comitetul executiv pe functia de
administrator a unei persoane fizice care nu detine atestat, obtinut in
conditiile legii;
h) refuzul administratorului si/sau a presedintelui de a colabora cu
autoritatile administratiei publice locale si de a prezenta, la cererea acestora,
documentele si informatiile solicitate, in conditiile regelentarilor in vigoare.
(2) Contraveniile prev$zute la alin. (1) se sancioneaz$ dup$ cum
urmeaz$:
a) faptele prev$zute la lit. a), b) ,c), g) !i h) se sancioneaz$ cu amend$ de
la 500 lei la 3.000 lei;
b) fapta prev$zut$ la lit. d), cu amend$ de la 200 lei la 1.000 lei;
c) faptele prev$zute la lit. e) !i f), cu amend$ de la 2.500 lei la 5.000 lei.
(3) Sanciunile pentru contraveniile prev$zute la alin. (1) lit. a) - e) se
aplic$ persoanelor fizice constatate vinovate, iar cea prev$zut$ la alin. (1) lit.
f) funcionarilor publici sau personalului angajat al autorit$ilor publice,
inclusiv personalului regiilor ori societ$ilor furnizoare de servicii de utilit$i
publice.
(4) Constatarea contraveniilor prev$zute de prezenta lege, f$cut$ la
sesizarea oric$rei persoane interesate, precum !i aplicarea sanciunilor
corespunz$toare se fac de c$tre persoanele mputernicite de Inspectoratul de
Stat n Construcii !i de Ministerul Internelor !i Reformei Administrative, de
primari sau de mputerniciii acestora.

Dispoziii tranzitorii !i finale

ART. 76
(1) Instituiile administraiei publice locale ori centrale sau orice alte
societ$i de stat, care dein n proprietate apartamente sau spaii cu alt$
destinaie dect aceea de locuin$ n cl$dirile de locuine, au acelea!i drepturi
!i obligaii ca oricare alt proprietar din condominiu !i au obligaia s$
mandateze persoane fizice sau juridice pentru a colabora cu asociaia de
proprietari.
(2) Raporturile juridice ale proprietarului, stabilite de comun acord cu
chiria!ul, indiferent de statutul locuinei, precum !i nerespectarea obligaiilor
contractuale de c$tre chiria! nu absolv$ proprietarul de la obligaiile sale fa$
de asociaia de proprietari prev$zute n prezenta lege.

ART. 77
La data intr$rii n vigoare a prezentelor norme se abrog$ prevederile
Hot$rrii Guvernului nr. 400/2003 pentru aprobarea Normelor metodologice
35
privind organizarea !i funcionarea asociaiilor de proprietari, publicat$ n
Monitorul Oficial al Romniei partea I, nr. 311 din 8 mai 2003, ale Hot$rrii
Guvernului nr. 1386/2003 pentru modificarea !i completarea Normelor
metodologice privind organizarea !i funcionarea asociaiilor de proprietari,
aprobate prin Hot$rrea Guvernului nr. 400/2003, publicat$ n Monitorul
Oficial al Romniei partea I, nr. 863 din 4 decembrie 2003 !i ale Hot$rrii
Guvernului nr. 781/2006 pentru modificarea Normelor metodologice privind
organizarea !i funcionarea asociaiilor de proprietari, aprobate prin
Hot$rrea Guvernului nr. 400/2003, publicat$ n Monitorul Oficial al
Romniei partea I, nr. 547 din 26 iunie 2006, precum !i cu alte dispoziii
contrare.

ART. 78
Prezentele norme intr$ n vigoare la 3 zile de la data public$rii n Monitorul
Oficial al Romniei, Partea I.