UNIVERSITATEA DE VEST DIN TIMIȘOARA

FACULTATEA DE DREPT

LUCRARE DE LICENȚĂ

Coordonator științific:

Lect. univ. dr. Sergiu Stănilă

Student

Calapiș Alexandru

Timișoara

2015
 UNIVERSITATEA DE VEST DIN TIMIȘOARA
FACULTATEA DE DREPT

LUCRARE DE LICENȚĂ

Regimul juridic al uzucapiunii. Incidența

normelor de publicitate imobiliară.

Coordonator științific:
Lect. univ. dr. Sergiu Stănilă

Student
Calapiș Alexandru

Timișoara
2015
Cuprins

1. Introducere........................................................................................................................... 2
2. Uzucapiunea în Noul Cod Civil .......................................................................................... 2
2.1 Uzucapiunea imobiliară extratabulară .............................................................. 3
2.2 Uzucapiunea imobiliară tabulară ...................................................................... 6
2.3 Joncțiunea posesiilor......................................................................................... 9
3. Uzucapiunea în sistemul Codului Civil de la 1864 ......................................................... 12
3.1. Uzucapiunea de 30 de ani ............................................................................... 13
3.2. Uzucapiunea de la 10 până la 20 de ani .......................................................... 16
3.3. Joncțiunea posesilor ........................................................................................ 25
4. Uzucapiunea în regimul de carte funciară al Decretului-Lege nr.115/1938
și al Legii nr.7/1996. .......................................................................................................... 26
4.1 Decretul-Lege nr.115/1938 ............................................................................. 26
4.2 Legea nr.7/1996 .............................................................................................. 32
4.3 Decizia nr.LXXXVI/2007 .............................................................................. 35
5. Registrele de transcripțiuni și inscripțiuni ...................................................................... 39
6. Aspecte procedurale în concepția Noului Cod de procedură civilă .............................. 42
7. Regimul de carte funciară ................................................................................................ 43
7.1 Intabularea drepturilor reale dobândite prin uzucapiune ................................ 43
7.2 Înscrierea provizorie a drepturilor reale dobândite prin uzucapiune .............. 44
7.3 Notarea în cartea funciară a proceselor având ca a obiect uzucapiunea ......... 45
8. Practică judiciară .............................................................................................................. 46
9. Concluzii ............................................................................................................................. 63
10. Referințe Bibliografice ................................................................................................. 65

1
 1. Introducere

„Regimul juridic al uzucapiunii. Incidența normelor de publicitate imobiliară” este

titlul prezentei lucrări în care mi-am propus să tratez principalele aspecte teoretice și
practice referitoare la dobîndirea drepturilor reale prin uzucapiune și a modurilor în care
publicitatea imobiliara devine incidentă. Având în vedere utilitatea practică și utilizarea
frecventă a uzucapiunii pentru dobândirea și pentru probarea dreptului de proprietate, am
considerat că este de o reală utilitate, cunoașterea mai detaliată a normelor de drept care
guvernează această instituție juridică.

În acestă analiză, am pornit prin a defini și a cunoaște din punct de vedere teoretic
ideea de uzucapiune iar apoi am evidențiat modul în care instanțele judecătoresti au
interpretat și au aplicat aceste norme teoretice. În acest sens, lucrarea este structurată în
două părți, o parte teoretică și o parte de practică judiciară. La rândul ei, partea teoretică
este structurată pe capitole și subcapitole, în care am încercat să prezint o privire de
ansamblu asupra uzucapiunii, așa cum a fost ea reglementată de legiuitor de-a lungul
timpului, începând cu Codul Civil de la 1864 și încheind cu Noul Cod Civil.

Pentru elaborarea acestei lucrări am utilizat materiale bibliografice provenind de la

mari juriști români, dar și decizii elaborate de instanțele de judecată și articole din reviste
de specialitate. Utilizând aceste materiale, am reușit să definesc, iar apoi să dezvolt,
principalele cerințe cerute de legiuitor pentru operarea uzucapiunii. În aceeași măsură, am
încercat să prezint problemele ridicate în practică și motivele de drept și de fapt care au
stat la baza rezolvării lor.

2. Uzucapiunea în Noul Cod Civil

Uzucapiunea constituie un mod de dobândire a dreptului de proprietate sau a altui

drept real asupra unui bun prin posesia exercitată neîntrerupt în termenul prevăzut de lege

2
și cu respectarea condițiilor legale.1 Într-o altă accepțiune, uzucapiunea este acel mod de
dobândire a proprietății sau a altor drepturi reale principale prin exercitarea unei posesii
neîntrerupte asupra unui bun, în termenul și în condițiile prevăzute de lege.2 Astfel cum
este formulat de C. Bîrsan, unul dintre efectele cele mai importante ale posesiei, când
aceasta se prelungește în timp, este uzucapiunea3.
Instituția uzucapiunii este justificată prin raportarea la situația posesorului, în sensul
că nevoia de stabilitate a situațiilor și a raporturilor juridice impune, la un moment dat,
recunoașterea unor efecte juridice aparenței îndelungate de proprietate, transformând o
situație de fapt într-o situație de drept. De asemenea, nu se poate face abstracție de
situația fostului proprietar, în sensul că, indirect, uzucapiunea constituie o sancțiune a
pasivității acestuia, care s-a desesizat de bunul său și s-a dezinteresat de acesta, lăsându-l
să se afle în posesia altei persoane care s-a comportat ca proprietar.4
În Noul Cod Civil, legiuitorul face distincție între uzucapiunea tabulară și
uzucapiunea extratabulară.

2.1 Uzucapiunea imobiliară extratabulară

Uzucapiunea imobiliară extratabulară este reglementată la art.930 Cod Civil, care

prevede că dreptul de proprietate asupra unui imobil și dezmembrămintele acestuia pot fi
înscrise în cartea funciară, în temeiul uzucapiunii, în folosul aceluia care l-a posedat timp
de 10 ani, atunci când proprietarul înscris în cartea funciară a decedat (în cazul persoanei
fizice) sau și-a încetat existența (cazul persoanei juridice), a fost inscrisă în cartea
funciară declarația de renunțare la proprietate sau imobilul nu era înscris în nici o carte
funciară. Conform alin.2 al aceluiași articol, în aceste situații, uzucapantul poate dobândi

1
C. Stătescu, C. Bîrsan, Drept Civil. Teoria generală a drepturilor reale, Universitatea
București, 1988, p.275
2
G. Boroi, C. A. Anghelescu, B. Nazat, Curs de drept civil. Drepturile reale principale,
Ed. Hamangiu, București, 2013, p.228
3
C. Bîrsan, Drept civil. Drepturile reale principale, Ediția a 3-a, Ed. Hamangiu, București,
2008, p.323
4
Decizia nr.2550 din 31 martie 2005, Î.C.C.J., www.scj.ro
3
dreptul numai dacă și-a înregistrat cererea de înscriere în cartea funciară înainte ca o terță
persoană să-și fi înregistrat propria cerere de înscriere a dreptului în folosul său, în baza
unei cauze legitime, în cursul termenului de uzucapiune sau chiar după împlinirea
acestuia.5

Analizând acest articol se poate preciza că proprietarul persoană fizică, intabulat în

cartea funciară trebuie să fie decedat sau proprietarul persoană juridică să își fi încetat
existența sau să fi renunțat la drept iar declarația de renunțare să fi fost înscrisă în cartea
funciară sau imobilul să nu fi fost înscris în nici o carte funciară. De asemenea este
necesar ca nici o altă persoană să nu-și fi înscris dreptul de proprietate în cartea funciară,
în folosul său. Cerința neînscrierii dreptului în folosul unei terțe persoane pe baza unei
cauze legitime, chiar ulterior împlinirii termenului de uzucapiune, dar mai înainte de
formularea cererii de înscriere de către uzucapant este prevazută în mod expres de art.930
alin.2 din Codul Civil. Moștenitorii, care dobândesc dreptul fără înscriere în cartea
funciară conform art.887 Cod Civil și unitațile administrative nu sunt decăzuți din dreptul
de proprietate asupra bunului sau din dreptul de a cere înscrierea dreptului de proprietate,
prin simpla împlinire a termenului uzucapiunii, ci numai prin efectul procedurii de
înscriere a dreptului uzucapat.6

Pot fi dobîndite pe calea uzucapiunii extratabulare drepturile reale principale

corespunzătoare tipului de proprietate privată: dreptul de proprietate, de uzufruct, de uz,
de abitație și cel de servitute. Cu privire la celălalte drepturi reale principale: dreptul de
administrare, de concesiune, și de folosință, fiind corespunzătoare tipului de proprietate
publică, sunt excluse din domeniul de aplicație a uzucapiunii, bunurile proprietate publică
fiind inalienabile. Referitor la dreptul de servitute, prin uzucapiunea extratabulară pot fi
dobândite doar servituțile pozitive, deci servituțile negative, în cazul cărora funcționează
prezumția legală absolută că abținerea proprietarului fondului aservit de la exercitarea
unora dintre prerogativele dreptului său de proprietate este rezultatul unor relații normale

5
B. Florea, Drept civil. Drepturile reale principale, Ed. Universul Juridic, București, 2011,
p.173
6
C. Vișoiu, Procedura uzucapiunii, Ed. Hamangiu, București, 2011, p.300
4
de vecinătate, nu expresia unui animus domini constitutiv al posesiei servituții respective
a proprietarului fondului dominant.7 Cu privire la bunuri, sfera de aplicație a uzucapiunii
extratabulare se referă strict la bunuri imobile.

Decesul titularului dreptului de proprietate, încetarea existenței acestuia sau

renunțarea lui la drept, sunt condiții imperative pentru posibilitatea de a uzucapa prin
uzucapiune extratabulară. Cât timp, proprietarul nu a decedat, nu și-a încetat existența sau
nu a renunțat la dreptul său, nu se poate dobândi un drept real asupra imobilului înscris în
cartea funciară prin uzucapiune de către o altă persoană. În situația în care dreptul de
proprietate asupra imobilului este dezmembrat, trebuie îndeplinită aceeași condiție a
decesului, încetării existenței sau a renunțării la drept a nudului proprietar, nefiind de
interes situația uzufructuarului care se poate apăra de invocarea uzucapiunii, întrerupând
posesia utilă a uzucapantului.

Neînscrierea în cartea funciară a dreptului de proprietate de către moștenitori sau de

către unitățile administrativ-teritoriale, în cursul sau chiar după împlinirea termenului
uzucapiunii reprezintă o condiție imperativă. Înscrierea dreptului de proprietate al
moștenitorilor sau al unității administrativ-teritoriale, duce la neîndeplinirea primei
condiții, tratate anterior. Această condiție trebuie îndeplinită pe întreaga durată a posesiei
utile necesare dobândirii dreptului de proprietate prin uzucapiune extratabulară dar și
ulterior, până în momentul formulării cererii de înscriere a dreptului uzucapantului în
cartea funciară.

O altă condiție este ca imobilul să nu fi fost înscris în cartea funciară în tot cursul și
chiar după împlinirea termenului de uzucapiune. Trebuie notat că această condiție este
una alternativă celor două condiții anterioare. În această ipoteză, dreptul de proprietate,
sau chiar demembrămintele acestuia pot fi dobândite pe calea uzucapiunii extratabulare,
fiind indiferentă existența unui proprietar cu titlu asupra bunului, aflat în viață.

Cu privire la posesie, aceasta trebuie sa fie utilă, adică cu animus, corpus și fără vicii,
în condițiile art.922-927 Cod Civil8, iar cu privire la durata posesiei, aceasta trebuie să fie

7
Idem, p.297
5
de 10 ani și acest termen nu poate începe să curgă înainte de moartea proprietarului, de
încetarea existenței acestuia în cazul persoanei juridice sau înainte de înscrierea în cartea
funciară a declarației de renunțare la dreptul de proprietate.

La momentul împlinirii termenului de uzucapiune, este necesar ca cel care invocă

uzucapiunea să-și înregistreze cererea de înscriere a dreptului în cartea funciară,
manifestându-și în acest fel intenția de a uzucapa.

2.2 Uzucapiunea imobiliară tabulară

În conformitate cu prevederile art.931 Cod Civil, drepturile aceluia care a fost înscris
fără cauză legitimă în cartea funciară, fie ca proprietar al unui imobil, fie ca titular al altui
drept real, nu mai pot fi contestate dacă cel înscris, cu bună credință a posedat imobilul
timp de 5 ani după momentul înregistrării cererii de înscriere, dar doar sub condiția ca
posesia să nu fi fost viciata. Alin.2 al aceluiași articol precizează însă că este suficient ca
buna-credință să existe la momentul înregistrării cererii de înscriere și în momentul
intrării în posesie.
Pot fi dobîndite pe calea uzucapiunii extratabulare drepturile reale principale
corespunzătoare tipului de proprietate privată: dreptul de proprietate, de uzufruct, de uz,
de abitație și cel de servitute. Cu privire la celălalte drepturi reale principale, dreptul de
administrare, de concesiune, de folosință, fiind corespunzătoare tipului de proprietate
publică, sunt excluse din domeniul de aplicție a uzucapiunii. Noul Cod Civil are
reglementări exprese privitoare la dobândirea prin efectul uzucapiunii a dreptului de
proprietate privată dar și a dezmembrămintelor sale: superficie, uzufruct și servitute. Noul
Cod Civil stipulează că prin uzucapiunea tabulară poate fi dobândită orice servitute,
dispoziție firească, deoarece în cazul uzucapiunii tabulare, dreptul de servitute este
întotdeauna descris într-un titlu, înregistrat în cartea funciară.
Sub aspectul bunurilor, sfera de aplicție a uzucapiunii tabulare cuprinde doar bunuri
imobile, doar acestea făcând obiectul înscrierii în cartea funciară. Conform art.929 Cod

8
C. Jora, Drept Civil. Drepturile reale, Ed. Universul Juridic, București, 2012, p.289
6
Civil, sunt excluse din domeniul de aplicare a uzucapiunii bunurile care au fost declarate,
prin lege, inalienabile.
În cazul uzucapiunii tabulare, una dintre condițiile esențiale este să fi avut loc
înscrierea unui drept real principal în cartea funciară, fără cauză legitimă, adică ori titlul,
ori înscrierea operată pe baza titlului, sunt lovite de nulitate. Conform art.885, drepturile
reale se dobândesc, numai prin înscrierea lor în cartea funciară, pe baza actului sau
faptului care a justificat înscrierea. Cu alte cuvinte, conform Noului Cod Civil,
publicitatea prin cartea funciară este constitutivă, dobândirea drepturilor reale realizându-
se doar prin efectul înscrierii. În privința valabilității titlului, uzucapiunea curăță titlul de
orice cauză de nulitate care l-ar afecta. Se observă că dacă titlul este afectat de o cauză de
nulitate absolută, titularul dreptului are tot interesul pentru invocarea uzucapiunii, aceasta
fiind singura cale de validare a dreptului, în condițiile în care atât acțiunea în constatarea
nulității absolute cât și cea în rectificarea cărții funciare sunt imprescriptibile. Dacă însă
titlul este lovit de o cauză de nulitate relativă, trecerea termenului de prescripție de 3 ani a
acțiunii în anulare, consolidează dreptul înscris în cartea funciară. În situația în care titlul
pe baza căruia are loc înscrierea dreptului în cartea funciară provine de la un non
dominus, deci titularul are calitatea de terț dobânditor, el beneficiază de prevederile
uzucapiunii tabulare, lipsa calității de titular al dreptului a înstrăinătorului fiind o cauză
de nulitate a titlului. Pentru dobânditorul nemijlocit de rea-credință și pentru terțul
dobânditor de rea credință nu există posibilitatea invocării uzucapiunii tabulare, față de
aceștia fiind imprescriptibilă și acțiunea în rectificare.
Cu privire la nevalabilitatea înscrierii propriu-zise a dreptului în cartea funciară, s-a
arătat că aceasta ar putea fi cauzată de nerespectarea procedurii prevăzute de Legea
nr.7/1996 pentru înscriere, sub aspectul condițiilor cerute pentru intabulare și a
persoanelor care sunt îndreptățite să ceară înscrierea. De asemenea nevalabilitatea poate
fi cauzată de nerespectarea prevederilor privind forma și modul de înregistrare a cererii
precum și lipsei de regularitate a încheierii de înscriere. Se subscriu ipotezei înscrierii
fără cauză legitimă și situațiile în care nu mai sunt întrunite condițiile de existență a
dreptului înscris sau au încetat efectele actului juridic în temeiul căruia s-a făcut

7
înscrierea, deoarece, în aceste situații, înscrierea a fost făcută în temeiul unei cauze
legitime, care și-a pierdut legitimitatea ulterior.
Posesia utilă, exercitată timp de 5 ani, este, de asemenea, o condiție a uzucapiunii
tabulare. Art.916 din Codul Civil definește posesia făcând referire la cele două elemente
ale sale, animus și corpus, conservând concepția subiectivă asupra posesiei, concepție
care pune accent pe animus domini, voința posesorului de a poseda pentru sine, de a se
comporta ca un adevărat proprietar. Articolul 917 din Noul Cod Civil explicitează
regulile consacrate de Codul Civil de la 1864 cu privire la regula că posesia poate fi
exercitată corpore alieno, adică se poate exercita prin intermediul altei persoane și la
regula potrivit căreia persoanele fizice lipsite de capacitate de exercițiu precum și
persoanele juridice, exercită posesia prin intermediul unui reprezentant legal.9
Stăpânirea materială sub nume de proprietar, precum și absența viciilor posesiei, sunt
cerute pe toată perioada de timp necesară pentru a prescrie, spre deosebire de buna-
credința, care este suficient „să existe în momentul înregistrării cererii de înscriere și în
momentul intrării în posesie”.10

Prezumția de bună-credință este o prezumție legală relativă instituită ca principiu de

noul Cod Civil, iar transpusă în materie de uzucapiune, înseamnă că posesorul nu este
ținut de a face proba necunoașterii cauzei de nevalabilitate a titlului sau a înscrierii. Fiind
o prezumție relativă, revine celui care susține reaua-credință a posesorului tabular, sarcina
de a dovedi că acesta a avut, cel puțin, temei să se îndoiască de valabilitatea titlului sau a
înscrierii propriu-zise.11 Constatarea îndeplinirii condiților legale ale uzucapiunii tabulare
conduce la validarea titlului celui înscris în cartea funciară. Dreptul de proprietate se
dobândește conform titlului care se înscrie în cartea funciară, momentul dobândirii
acestuia reprezentându-l data înregistrării cererii de înscriere a dreptului în cartea
funciară.12

9
C. Vișoiu, op. cit., p. 289
10
R. Peptan, în Dreptul, nr.8/2010, p.11
11
Idem, p.294
12
B. Florea, op. cit., p. 174
8
 Practic, posesorul este considerat de bună-credința, în sensul art.931 din Noul Cod
Civil, dacă la data înregistrării cererii de înscriere a dreptului său, lipsa calității de
proprietar a înstrăinătorului sau, după caz, nevalabilitatea titlului de proprietate care stă la
baza înscrierii nu rezultau din cuprinsul cărții funciare ori din înregistrarea vreunei
acțiuni prin care se contestă cuprinsul cărții funciare și acesta nici nu le-a cunoscut, în
fapt, pe altă cale, deci, se poate afirma că, în termenii art.931 din Noul Cod Civil, prin
simpla împlinire a termenului de 5 ani, uzucapantul dobândește dreptul de a invoca
beneficiul uzucapiunii, putând respinge cu succes orice contestație a titlului său de
proprietate, întemeiate pe nulitatea acestuia ori pe provenirea lui de la un non dominus.

În principiu, uzucapiunea tabulară (usucapio secundum tabulani) este un mod originar

de dobândire a proprietății sau a unui alt drept real asupra unui imobil înscris în cartea
funciară, dacă uzucapantul este de bună-credință și a posedat imobilul timp de 5 ani. Prin
urmare, nu intereseaza legea în vigoare la data încheierii actului juridic în temeiul căruia
s-a efectuat înscrierea nevalabilă, data formulării cererii de înscriere ori data soluționării
acesteia și nici data înscrierii efective în cartea funciară a uzucapantului ca titular formal
al dreptului tabular înscris în folosul său. Întrucât uzucapiunea tabulară, cel puțin în
sistemul noului cod, se bazează pe posesia reala, pe stăpânirea efectivă a imobilului,
singura dată care interesează este data intrării în posesie..13

2.3 Joncțiunea posesiilor

Conform prevederilor art.933 Cod Civil, fiecare posesor este considerat că începe în
persoana sa o nouă posesie, existând însă posibilitatea pentru posesorul actual,
invocatorul uzucapiunii, să unească posesia sa cu posesia autorului său. Cu toate acestea,
pentru a opera joncțiunea posesilor este necesară existența unei posesii propriu-zise atât
din partea posesorului cât și din partea autorului său, deoarece detenția precară nu poate fi
unită cu posesia. O a doua condiție pentru a opera joncțiunea posesilor este ca acela care

13
N. Marin, în Dreptul, nr.3/2013, p.13
9
o invocă să fie successor în drepturi al autorului său, în sensul că exercită posesia de la
acesta în baza unui raport juridic. În cazul neîndeplinirii acestei condiții, va începe o nouă
posesie.14

Cu privire la raportul juridic dintre posesorul anterior și cel actual și dacă acest raport
trebuie să fie oglindit într-un act translativ al dreptului, valabil din punct de vedere formal
sau este suficient să se arate calitatea de successor cu titlu particular a posesorului actual,
se conturează două situații, în funcție de tipul de uzucapiune invocat. În cazul uzucapiunii
extratabulare, caracterizată prin lipsa vreunei condiții referitoare la titlul intrării în
posesie, limitarea mijloacelor de transmitere a posesiei la sfera celor care respectă
cerințele de formă pentru transmiterea însuși a dreptului a cărui expresie este posesia,
apare ca excesivă în raport de formularea legală care permite o interpretare mai largă.15 În
cazul uzucapiunii tabulare trebuie să fie îndeplinită și condiția înscrierii dreptului în
cartea funciară, fiecare posesor începand o posesie nouă. Pentru a se putea invoca
joncțiunea posesiilor, transmiterea trebuie să aibă loc fie pe baza moștenirii legale, fie pe
baza unui act juridic, înscris la rândul său în cartea funciară.

În temeiul art. 933 din Codul Civil, succesorul universal și cel cu titlu universal sunt
puși în aceeași postură cu succesorul cu titlu particular, în sensul de a începe o nouă
posesie.16 Astfel, pentru invocarea uzucapiunii tabulare cu joncțiunea posesiilor,
succesorul universal sau cu titlu universal trebuie, la rândul său, să fie de bună-credință la
intrarea în posesie, cerință care nu era cerută dacă continua posesia autorului său.
Joncțiunea este exclusă când nu există un raport juridic, o transmisiune între posesori, iar
succedarea posesilor are loc numai în fapt. Din acest motiv este exclusă joncțiunea în
cazul uzurpatorului și a posesorului care preia bunul în urma unei acțiuni în revendicare
formulată împotriva posesorului anterior, deoarece nu poate fi avândul cauză a celui pe
care l-a evins.

14
C. Bîrsan, M. Gaiță, M. M. Pivniceru, Drepturile reale, Institutul European, Iași, 1997,
p.205
15
C. Vișoiu, op. cit., p.308
16
Ibidem
10
 Posesiile succesive trebuie să fi avut același obiect sub aspectul întinderii, din punct
de vedere material, a posesiei și fiecare posesie în parte trebuie să fi fost utilă. Cum am
mai specificat, dacă autorul ar fi fost doar un detentor precar, chiar în prezența unui raport
juridic între acesta și posesor, joncțiunea nu este posibilă. Între cele două posesii trebuie
să existe continuitate și ambele să fie asupra aceluiași drept, sau cel puțin a doua să fie de
o calitate cuprinsă în conținutul primei posesii. Acesta este cazul posesorului unui
dezmembrământ al dreptului de proprietate care succede posesiei proprietarului exclusiv.

În cazul uzucapiunii tabulare, momentul de început în calculul termenului este marcat

de împlinirea cumulativă a condițiilor specifice acestei forme de uzucapiune, respectiv de
formularea cererii de înscriere a dreptului și de intrarea în posesie sub nume de proprietar.
Cu privire la uzucapiunea extratabulară, în primele două ipoteze, termenul uzucapiunii
începe să curgă de la data îndeplinirii cumulative a condițiiloe decesului sau a încetării
existenței proprietarului, respectiv a înscrierii declarației de renunțare la proprietate și a
intrării în posesie. În cazul ipotezei enunțate de art.930 alin.1 lit.c din Noul Cod civil,
termenul uzucapiunii începe să curgă de la data intrării în posesie.

Cu privire la suspendarea și întreruperea termenului uzucapiunii, observăm că nu sunt

valabile toate cazurile generale de suspendare prevăzute de art.2532 din Noul Cod Civil.
Suspendarea termenului uzucapiunii operează între soți, în timpul căsătoriei și cât timp nu
sunt separați în fapt, între părinți, tutore sau curator și cei lipsiți de capacitate de
exercițiu, precum și între orice persoană care, în temeiul legii, al unei hotărâri
judecătorești sau al unui act juridic, administrează bunurile altora și cei ale căror bunuri
sunt administrate astfel. De asemenea suspendarea are loc în cazul celui care este lipsit de
capacitate de exercițiu, pe perioada în care nu are un reprezentant legal și în cazul în care
cel împotriva căruia curge prescripția este împiedicat de un caz de forță majoră să facă
acte de întrerupere. În materia uzucapiunii, este aplicabil și cazul special de suspendare a
uzucapiunii prevăzut de art.2533 alin.2 Cod Civil, articol care prevede că termenul
uzucapiunii nu curge contra moștenitorilor defunctului cât timp aceștia nu au acceptat
moștenirea.

11
 Dintre cauzele de întrerupere, sunt aplicabile uzucapiunii: recunoașterea, în orice
mod, a dreptului adevăratului titular făcut de cel în folosul căruia curge uzucapiunea,
introducerea unei cereri de chemare în judecată de către titularul dreptului și orice act
prin care cel în folosul căruia curge uzucapiunea este pus în întârziere.

3. Uzucapiunea în sistemul Codului Civil de la 1864

Referindu-se la materia uzucapiunii, Codul Civil de la 1864 utilizează, ca și Codul

Civil francez corespunzator perioadei, sintagma de „prescripție achizitivă”, sintagmă
căreia i-au fost aduse numeroase critici17. Prin prescripția proprietății se întelege
pierderea acesteia prin uzucapiunea ei de către un terț, în consecință, sintagma
„prescripție achizitivă” este eronată deoarece prin prescripțiune nu se achiziționează
nimic, ci doar se pierde.18
Legiuitorul de la 1864, urmărind un interes „obștesc”, în condiția în care proprietatea
dobândea un rol tot mai social, a admis noțiunea prescripțiunii, asumându-și toate
consecințele acesteia, întrucât aceasta răspunde necesității sociale de a nu lăsa să se aducă
atingere, după o lungă perioadă de timp, unor situații stabile.19

Codul Civil de la 1864 reglementează două forme ale prescripției achizitive. Una
dintre aceste forme este generală, de drept comun, pentru împlinirea căreia nu este
necesară decât o posesie obișnuită exercitată pe o durată de 30 de ani, iar a doua, are
caracter special, cu termenul redus la 10 până la 20 de ani, în funcție de calitățile cerute
posesiei și dacă aceasta a fost exercitată în temeiul unui just-titlu și cu bună-credință.20

17
N.E. Antonescu, Prescripția în dreptul civil, Tipografia Romania Nouă, 1926, p.54
18
C. Vișoiu, op. cit., p.9
19
N.E. Antonescu, op. cit., p.84
20
A. Boar, Uzucapiunea, Prescripția, Posesia si Publicitatea Drepturilor, Ed. Lumina
Lex, 1999, p.93
12
 3.1. Uzucapiunea de 30 de ani

Întâlnită și sub denumirea de uzucapiune logissimi temporis sau de lungă durată,

uzucapiunea de 30 de ani este recunoscută în temeiul art.1890 Cod Civil în favoarea
posesorului care poate „ prescrie prin 30 de ani (...) fără să fie obligat a produce vreun
titlu și fără să i se poată opune reaua-credință”.

Din articolul citat rezultă că, pentru a putea dobândi proprietatea bunului prin
uzucapiune de 30 de ani, posesorul trebuie să posede bunul în tot timpul stabilit de lege,
adică 30 de ani și pe lângă aceasta, să aiba o posesie utilă, neafectată de vicii. În materia
uzucapiunii nu este suficientă simpla posesie, ci mai este necesar ca aceasta să fie utilă. O
posesie viciată sau o detenție precară nu va avea niciodată ca efect dobândirea dreptului
de proprietate prin prescripția achizitivă. Această posesie utilă, adică regularitatea
posesiei, se prezumă, rămânând în sarcina celui care o contestă să facă dovada afectării
posesiei de un viciu. Posesiunea însa este o stare de fapt, așa încât cel care invocă
posesiunea va trebui să facă dovada ei, potrivit art.1169 Cod civil.

Cele două elemente constitutive ale posesiei sunt: corpus și animus. Nu este suficient
să existe doar o detenție materială a imobilului, ci și intenția de a dobândi dreptul de
proprietate asupra bunului respectiv. O posesie precară (adică în calitate de locatar,
depozitar, uzufructuar), nu poate constitui fundamentul uzucapiunii dreptului de
proprietate.21 De asemenea, o posesie precară este și aceea exercitată prin îngăduința sau
toleranța proprietarului, caz în care nu se poate vorbi despre intenția de a uzucapa. Astfel
cum este prezentat de către D. Hantea, „vom fi în prezența posesiei ca stare de fapt, ori de
câte ori o persoană va exercita asupra unui bun o putere de fapt, fără a exista un drept
care să-i permită acest lucru. Codul civil numește această posesie ca fiind o posesie utilă,
care poate să conducă la dobândirea dreptului de proprietate prin uzucapiune."22 Pentru

21
Decizia nr.293/1912, Curtea de Casație, sect. I, în "Curier Judiciar" nr.44/1912
22
D. Hantea, în Pandectele române, Nr. 7/2007, p.38

13
valabilitatea acestui gen de uzucapiune nu se mai solicită nici o altă condiție, rezultând în
mod clar din articolul citat că cel care invocă uzucapiunea de 30 de ani nu trebuie să fie
de bună-credință, chiar și o posesie de rea-credință fiind aptă să ducă la dobândirea
dreptului real. Cu privire la bunurile supuse prescripției de 30 de ani, acestea erau
limitate de art.1844 Cod Civil, care prevedea că nu se pot prescrie achizitiv lucrurile care
sunt scoase din comerț. Nu vor putea fi dobândite prin uzucapiune bunurile care fac parte
din domeniul public fiind indiferent sub acest aspect dacă titularul este statul sau
unitațiile administrativ-teritoriale și de asemenea sunt imprescriptibile bunurile care nu
aparțin nimănui, cum ar fi aerul, lumina precum și starea civilă a unei persoane.23

Deși textele legale se referă în mod expres la dobândirea dreptului de proprietate prin
uzucapiune, este general admis că sunt supuse prescripției de 30 de ani și celelalte
drepturi reale principale corespunzatoare tipului de proprietate privată. Se încadrează în
această categorie dreptul de uzufruct, uz, abitație, superficie și servituțiile continue și
aparente, drepturi care constituie dezmembrăminte ale dreptului de proprietate privată.24
Acest lucru poate fi motivat prin faptul că dacă se poate uzucapa dreptul real deplin, care
conferă titularului toate cele trei atribute ale proprietății, posesia, folosința și dispoziția, în
aceeași măsură sunt susceptibile uzucapării și celelalte drepturi reale principale, separate
de dreptul de proprietate prin separarea atributelor sale.

Cu privire la dreptul de servitute, I. Lulă opiniază că acesta este un dezmembramant

al dreptului de proprietate privata asupra unui imobil care are calitatea de fond aservit,
constituit in favoarea proprietarului unui imobil vecin, având calitatea de fond dominant,
dezmembrământ cu caracter indivizibil, care conferă titularului fondului dominant,
anumite prerogative, stabilite prin titlul de constituire asupra fondului aservit. Pentru ca
să poată avea loc intervertirea unei servituți necontinue și neaparente în servitute continuă
și aparentă, ar trebui ca proprietarul fondului dominant să poată exercita acte de folosință
a unei servituți continue și aparente de trecere, fără faptul actual al omului pentru ca

23
N. Costin, Marile institutii ale dreptului civil roman, p.365
24
O. Ungureanu, C. Munteanu, Tratat de drept civil. Bunurile. Drepturile reale
principale, Ed. Hamangiu, București, 2008, p.586
14
trecerea să fie continuă, adică să fie o trecere fără trecere, ceea ce este absurd. Niciodată
trecerea nu va putea deveni servitute continuă pentru că niciodată nu va putea exista
trecere fără faptul actual al trecerii.25

Prescripția achizitivă de 30 de ani poate fi invocată, în principiu, de orice persoană,

fie ea fizică sau juridică, aptă să exercite posesia, fie personal sau prin reprezentant. În
același mod, statul și unitațile administrativ-teritoriale pot invoca uzucapiunea asupra
imobilelor posedate cu excepția imobilelor intrate în mod abuziv în patrimoniul acestora,
deoarece posesia exercitată în temeiul unor acte apreciate ca abuzive, nu este utilă ad
usucapionem, fiind fondată și conservată prin acte de violență.26 Cu privire la cel care
achiziționează un imobil printr-un înscris sub semnatură privată, înscris incapabil de a
transmite proprietatea datorită nerespectării formei cerute de lege ad validitatem, acesta
nu poate fi considerat un simplu detentor precar, dacă voința părților a fost de a vinde
respectiv de a cumpăra bunul respectiv.27 În acest caz, achizitorul intră în posesie sub
nume de proprietar și cu intenția de a poseda pentru sine, întrunind ambele elemente ale
posesiei, atât animus cât și corpus, rezultând că acesta poate uzucapa, în condițiile
uzucapiunii lungi nefiind necesară dovedirea existenței unei cauze juridice valabile
pentru intrarea în posesia bunului. Acest ultim punct de vedere este întărit de situația în
care însăși verus dominus, adevaratul proprietar, poate invoca uzucapiunea ca mod
originar de dobandire a bunului, când nu poate prezenta, în sensul de instrumentum, un
titlu pentru dreptul său. Cu privire la persoanele îndreptățite să invoce uzucapiunea, se
pune problema dacă cel care a posedat timp de 30 de ani, dar nu mai are posesia la
momentul introducerii cererii de chemare în judecată, poate invoca prescripția achizitivă.
Din analiza Codului Civil de la 1864, rezultă că nu este necesar ca cel care invocă
prescripția să posede la acel moment, ci doar să fi posedat pe perioada de timp prevăzută
de lege, motiv pentru care o astfel de cerere este admisibila. Locatorul, fiind doar un
detentor precar, neexercitând o posesie utilă asupra imobilului închiriat, nu poate invoca

25
I. Lulă, în Dreptul, nr.8/2008, p.119
26
Decizia nr.193/1993, C.S.J, în Dreptul, nr.8/1994, p.83-84
27
E. Roșioru, Uzucapiunea in dreptul civil roman, Ed. Hamangiu, București, 2008, p.180
15
uzucapiunea.28 De asemenea, vânzătorul unui imobil, care rămâne în posesia acestuia, nu
poate uzucapa, fiind tot doar un detentor precar, ținut de obligația de predare a lucrului
vândut.

3.2. Uzucapiunea de la 10 până la 20 de ani

Uzucapiunea de la 10 la 20 de ani sau uzucapiunea scurtă cum mai este ea denumită,

constituie o excepție de la regula, reprezentată de uzucapiunea de 30 de ani. Justificarea
acesteia se regasește în intenția de a avantaja, prin reducerea termenului necesar
prescripției achizitive, pe acei posesori care pot invoca, pe lângă condițiile generale ale
posesiei, și un just titlu, pe baza căruia au intrat cu bună-credință în stăpânirea imobilului.
În lipsa unor reglementări derogatorii, rămân aplicabile regulile de drept comun, astfel
încât cel care neîndeplinind condițiile generale, nu se poate prevala de uzucapiunea de 30
de ani, va fi exclus și din beneficiul uzucapiunii scurte. O altă justificare a existenței
acestei forme speciale a prescripției achizitive rezultă din necesitatea de a asigura celui
care dobândește, cu bună-credință, un drept de la o persoană, alta decât titularul de drept,
o situație asemănătoare cu cea pe care ar fi avut-o dacă ar fi tratat cu adevăratul titular.
Cu privire la bunurile supuse uzucapiunii scurte, Codul Civil de la 1864 se referă la
un bun „nemișcător determinat” adică în exclusivitate la bunuri imobile determinate29,
fapt ce exclude aplicarea uzucapiunii cu privire la universalitățile de bunuri. În legatură
cu drepturile supuse uzucapiunii scurte, în practică dar și în doctrină, s-a arătat că, la fel
ca în cazul anterior, sunt incluse în sfera de aplicare, pe lângă dreptul de proprietate, și
alte asemenea drepturi, cum este dreptul de uzufruct. Dacă în cazul uzucapiunii lungi,
este mai puțin probabil ca posesorul să folosească posesia sa utilă pentru a dobândi doar
un dezmembrământ al dreptului de proprietate, în cazul uzucapiunii scurte, titlul pe care
posesorul își întemeiază posesia este hotărâtor cu privire la acest aspect. Rezultă deci că

28
Decizia nr. VIII din 29 septembrie 1999, C.S.J, publicată în M. Of. nr.636 din 27 decembrie
1999
29
A. Boar, op. cit., p.116
16
dacă se invocă o posesie extinsă față de cuprinsul justului titlu, nu se mai poate invoca
uzucapiunea scurtă ci doar, eventual, cea de 30 de ani.
Privitor la posibilitatea de a dobândi un drept de servitute prin uzucapiunea scurta, s-
au adus argumente pro și contra, atât doctrina cât și jursiprudența fiind împărțite. Un prim
curent susține că în masura în care acestea pot constitui obiect al posesiei, sunt supuse
doar uzucapiunii de 30 de ani, justificând această restrangere prin interpretarea literală a
dispozițiilor art.623 din Codul Civil de la 1864, articol care se referă exclusiv la
dobândirea servituților prin posesia de 30 de ani. De asemenea se arată că însuși
îndeplinirea condițiilor pe care le reclamă această formă specială a uzucapiunii, este greu
de imaginat în cazul servituților, asupra cărora chiar exercitarea unei veritabile posesii
30
este excepționala. Cu toate acestea, reunirea acestor condiții nu este exclusă în
totalitate, fiind posibil ca o servitute aparentă să fie dobândită printr-un titlu care nu
emană de la adevăratul proprietar, ulterior făcând obiectul unei posesii veritabile și
utile.31 O a doua opinie, este în sensul posibilității de a opera uzucapiunea scurtă și în
cazul servituților, opinie întemeiată pe lipsa unei interdicții legale exprese și neechivoce
de dobândire a servituților prin uzucapiune de scurtă durată și pe exprimarea legiuitorului
din cuprinsul art.1895 Cod civil, care se referea la un „nemișcător determinat”, categorie
care include și servitutea, care este un imobil prin obiectul la care se aplică. Un alt motiv
pe care se întemeiaza această a doua opinie este recunoașterea posibilității de dobândire a
servituților pe calea uzucapiunii scurte în dreptul roman, considerat autor al dreptului
român. Opinia potrivit căreia este posibilă dobândirea unui drept de servitute prin
uzucapiunea scurtă este soluția care s-a impus în doctrină și în practică deoarece este
inechitabil ca acela în favoarea căruia s-a constituit prin titlu, de către un neproprietar, o
servitute aparentă și continuă, și care o exercită cu bună-credință, să nu poată invoca
decât prescripția achizitivă de 30 de ani, iar dacă neproprietarul i-ar fi vândut imobilul, ar
fi beneficiat de dispozițiile mai favorabile ale uzucapiunii scurte.32 Uzucapiunea scurtă se

30
M. Cantacuzino, Elementele dreptului civil român, Ed. Cartea Românească, București,
1921, p.177
31
A. Boar, Elemente de teoria dreptului, Ed. Servosat, 1996, p.207
32
Ibidem
17
întemeiază pe un titlu, chiar provenind de la un non dominus, iar existența acestui titlu
exclude caracterul de toleranță a actelor prin care se exercită servitutea, fondând
caracterul util al posesiei exercitate, posesie aptă să conducă la dobândirea dreptului prin
uzucapiunea de 10 până la 20 de ani.
Pentru a beneficia de efectele uzucapiunii scurte, de 10 până la 20 de ani, este
necesară îndeplinirea a patru condiții. Pe lângă cerința exercitării posesiei asupra
imobilului în termenul prevăzut de lege, de 10 până la 20 de ani, condiție prevăzută și la
uzucapiunea lungă, cu modificarea termenului necesar și condiția ca posesia exercitată să
fie utilă, uzucapiunea scurtă impune alte două condiții care nu se regasesc în condițiile
necesare uzucapiunii lungi, aceste condiții conferindu-i caracterul special.
O primă condiție suplimentară o constituie cerința ca posesorul să fi intrat în posesie
printr-un just titlu iar cealaltă condiție este ca posesorul să fi fost de bună-credință la
momentul intrării în posesie.
Justul titlu, sau așa cum este numit de art.1865 Cod Civil, „justa cauză” reprezintă
acel negotium, act juridic real, valabil, translativ de drept și definitiv, prin care posesorul
intră în posesia imobilului și care i-ar fi putut transfera însăși proprietatea daca ar fi fost
încheiat cu adevăratul proprietar.33 Literatura juridică s-a exprimat în sensul că justul
titlu, este un act sau un fapt juridic, translativ de proprietate, un negotium care are ca scop
să transfere proprietatea, fiind indiferent dacă există sau nu un înscris constatator al
operațiunii translative.34 S-a arătat deci că titlul la care se face referire este actul juridic,
negotium și nu înscrisul care îl constată. Calificativul de just desemnează calitatea titlului
de a fi îndeplinit condițiile prevăzute de lege, neavând, în acest context, nici o conotație
morală. S-a arătat în doctrină că justul titlu trebuie să provină de la altcineva decât de la
justul proprietar, deoarece cel care a cumpărat imobilul de la adevăratul proprietar nu se
poate prevala de uzucapiune deoarece titlul, emanând de la adevăratul proprietar este
suficient pentru dobândirea proprietății. Cu toate acestea, justul titlu poate fi considerat și
cel care emană de la adevăratul proprietar, deoarece chiar dacă dreptul real este transmis
în virtutea titlului însuși, posesorul nu poate fi oprit a invoca uzucapiunea ca mod originar

33
C. Vișoiu, op. cit., p.129
34
E. Roșioru, op. cit., p.318
18
de dobândire a dreptului de proprietate, în scopul de a pune capat oricăror potențiale
contestații împotriva titlului.35 În acest scop trebuie reținut că prima funcție a uzucapiunii
este cea probatorie, depășind funcția achizitivă ca importanță, adevăratul scop al
uzucapiunii fiind cel de a dovedi dreptul de proprietate.36 Daca un act juridic constituie
just titlu, chiar dacă înstrainătorul nu are calitatea de titular al dreptului , cu atât mai mult,
un titlu care nu este lovit de niciun viciu, la rândul, său ar trebui considerat just titlu.
Condiția ca justul titlu să fie real, efectiv, presupune o deplină concordanță între el,
titlul, și imobilul care se intenționează a fi uzucapat. Cumpărătorul unui teren a cărui
întindere este precizată în contract, dar care intră, în fapt, și în posesia altor parcele,
crezând ca le-a cumpărat și pe acestea, chiar dacă respectă cerința bunei-credințe, nu va
putea invoca în privința lor uzucapiunea scurtă, pentru ca îi lipsește, pentru acele parcele,
justul titlu.37 Datorită faptului că în materia uzucapiunii, spre deosebire de dobândirea
fructelor de către posesorul de bună-credință a bunului frugifer, justul titlu și buna-
credință sunt două condiții distincte, care trebuiesc întrunite cumulativ, este necesar ca
actul translativ să fie real, adică să nu existe doar în imaginația posesorului, fie acesta și
de bună-credință, adică să nu fie vorba doar despre un titlu putativ, inexistent.38 Justul
titlu trebuie să fie valabil, apt să producă efectele juridice avute în vedere de părți, făcând
abstracție desigur de lipsa calității de titular a înstrăinătorului. Pentru a fi valabil, justul
titlu trebuie să îndeplinească toate condițiile de fond și de formă prevazute de lege. Cu
alte cuvinte, este necesar ca actul care a constituit temeiul intrării în posesie să aibă o
existență juridică, nefiind suficient ca actul să fi fost încheiat în realitate, cerându-se ca el
să fie valid, apt de a produce efecte juridice, singurul viciu pe care îl poate acoperi
uzucapiunea scurtă fiind lipsa dreptului înstrainatorului. Un titlu lovit de nulitate absolută
nu poate servi ca just titlu în cazul uzucapiunii de la 10 la 20 de ani, spre deosebire de
uzucapiunea lungă care poate avea la baza intrării în posesie un act de transmitere nul

35
V. Stoica, Drept civil. Drepturile reale principale, vol. 2, Ed. Humanitas, 2006, p.397
36
C. Vișoiu, op. cit., p.130
37
I. Dogaru, S. Cercel, Drept civil.Teoria generala a drepturilor reale, Curs universitar,
Ed. All Beck, București, 2003, p.285
38
E. Roșioru, op. cit., p.350
19
absolut. Dacă însă nulitatea actului care servește ca titlu just nu este absolută ci relativă,
care nu poate fi invocată decât de persoana ocrotită prin dispozițiile încălcate la
încheierea lui, actul poate fi utilizat ca just titlu dacă dobânditorul a ignorat cauza de
nulitate, dar doar dacă termenul uzucapiunii s-a împlinit anterior invocării nulitătii de
către cel îndreptățit, pe calea acțiunii în anulare.
Pentru ca actul juridic pe baza căruia posesorul a intrat în stăpânirea imobilului să
poată reprezenta un titlu just, este necesar ca acesta să fi fost un act constitutiv sau
translativ de drepturi, adică să fi fost apt să constituie sau să transfere dreptul real asupra
dobânditorului, dacă ar fi fost încheiat cu verus dominus. Rezultă de aici că pot fi
invocate ca just titlu: vânzarea, donația, schimbul, legatul cu titlu particular, datul în
plata, iar dintre hotărârile judecătorești, pot servi drept just titlu, acele hotărâri care au
efect constitutiv și nu declarativ de drepturi. Nu pot servi drept just titlu ad usucapionem
convențiile de locațiune, comodat, depozit și hotararile judecătorești declarative de
drepturi. Justul titlu, pe care se întemeiază posesia, trebuie să fie definitiv, adica să nu fie
afectat de condiție suspensivă sau rezolutorie. Cu toate acestea, dacă efectul translativ al
actului era afectat de o condțiie suspensivă, utilitatea posesiei în vederea uzucapiunii
scurte va începe doar de la data îndeplinirii ei. Chiar dacă îndeplinirea condiției produce
efecte retroactiv, termenul de 10-20 de ani necesar nu se va socoti decât din momentul
realizării condiției, întrucat ficțiunea retroactivității nu va transforma în posesie utila, o
detenție precară, cum este aceea a dobânditorului sub condiție suspensivă.39 Dacă însa
actul este supus unei condiții rezolutorii, titlul va avea, de la început, eficacitate, în sensul
că dobânditorul va exercita o posesie utilă din chiar momentul încheierii actului. El va
putea invoca uzucapiunea scurtă dacă termenul prevăzut de lege pentru aceasta, de 10-20
de ani, s-a împlinit înainte de realizarea condiției rezolutorii. În cazul în care condiția
rezolutorie se realizează anterior termenului pentru invocarea uzucapiunii, se va desființa
retroactiv actul juridic și prin urmare va disparea justul titlu.

39
A. Boar, Uzucapiunea, Prescriptia, Posesia si Publicitatea Drepturilor, Ed. Lumina
Lex, 1999, p.135
20
 Dovada justului titlu se face dupa regulile generale de proba, sarcina probei revenind
uzucapantului, acesta fiind cel care îl invocă în favoarea sa.40 Se pot utiliza așadar, în
acest scop, de regulă, înscrisuri, fie ele autentice sau sub semnatură privată, și doar în
mod excepțional, în condițiile art.1197 și următorul din Codul civil, și celelalte probe
admise de lege. Avînd în vedere că posesorul invocă drept just titlu un act fată de care
adevăratul proprietar este tert, înscrisul sub semnatură privată servește ca probă numai
daca a dobândit dată certă.41
A doua condiție specifică uzucapiunii de la 10 la 20 de ani este reprezentată de poziția
subiectivă a posesorului care trebuie să exercite posesia sa cu bună-credință. În dreptul
roman, s-a apreciat că buna-credință reprezintă sinceritatea în cuvinte, veritas și
fidelitatea în angajamente, constantia.42 Fundamentul bunei-credințe este reprezentat de
onestitate, ca percept judiciar, ulterior separat în buna-credință (bona fides), termen
juridic și onestitate(honestum). Buna- credință a posesorului nu este analizată însa sub
aspect moral, acestuia nefiindu-i cerut să dea dovadă de onestitate în general, ci doar în
privința unui aspect și anume să fi ignorat lipsa de calitate a celui de la care a dobândit, să
fi avut credința că acesta avea „toate însușirile cerute de lege” pentru a-i putea transfera
dreptul pe care îl poseda. Orice îndoială pe care ar fi putut să o aibă cu privire la dreptul
autorului, este de natură să înlăture beneficiul uzucapiunii scurte. Bona fides se bazează
pe o eroare de fapt în care s-a găsit uzucapantul, eroarea de drept, în general, nefiind
scuzabilă. Cu toate acestea, potrivit lui E. Roșioru, nu există nici un motiv serios pentru a
realiza o diferențiere între buna-credință ca efect a unei erori de fapt de cea determinată
de o eroare în drept. Chiar dacă, potrivit principiului nemo censetur ignorare legem,
nimănui nu îi este permis a se sustrage legii pe motivul necunoașterii acesteia, s-a arătat
în doctrină că nu acesta este și cazul uzucapantului care invocă buna-credință.43 Cu alte
cuvinte, cunoașterea de către posesor a faptului că justul său titlu ar putea fi afectat de

40
Decizia nr.139/1979, Trib. Suprem, sec. civ., www.scj.ro
41
P. Perju, Probleme de drept civil si de drept administrative survenite in practica, in
Dreptul, nr.5/1995, p.45
42
Cicero, De oficiis, in E. Roșioru, op.cit., p.363
43
I. Deleanu, Cunoașterea legii și eroarea de drept, în Dreptul, nr.7/2004
21
vicii, nu constituie în mod automat rea-credință. Astfel, atunci cand titlul este lovit de
nulitate relativă, cunoașterea acestei nulități de către posesor este lipsită de relevanță, în
ceea ce privește buna sa credință.44 Rezultă de aici că, atunci când dobânditorul
uzucapant se înșeală asupra valorii juridice a titlurilor anterioare a autorului său, va putea
să invoce buna-credință. Este de notat însă că, instanțele de judecată, în aprecierea lor
suverană a existenței bunei-credințe, vor putea ține seama de gravitatea erorii, putând
exclude eroarea grosolana sau nescuzabila.45 Cu privire la momentul la care se cere buna-
credință, art.1898 alin.2 Cod Civil, precizează in mod clar că este acela al câștigării
imobilului, buna-credință nefiind necesar să dureze pe toată durata termenului cerut
pentru prescripția achizitivă. Prin urmare, cunoașterea ulterioară de către posesor a
dreptului adevăratului proprietar nu poate înlătura buna sa credință atât timp cât aceasta a
existat în momentul inițial, legiuitorul român de la 1864 preluând astfel regula existentă
în dreptul roman, potrivit căreia, mala fides superveniens non impedit usucapionem. Se
observă aici o revenire la principiile de drept roman și implicit o îndepărtare de la
concepția moralistă promovată de dreptul canonic, în care reaua-credință reprezenta o
piedică pentru uzucapiune, indiferent în ce moment ar fi intervenit.46 În cazul actelor
juridice inter vivos, buna-credință trebuie să existe la momentul încheierii actului juridic
care va constitui titlu just, fiind indiferent dacă acesta este afectat de o condiție
suspensivă. Cu privire la actele juridice mortis causa, dintre care numai legatul cu titlu
particular are calitățiile cerute de lege pentru a fi just titlu, întrucât dobândirea bunului
prin legat se realizează atunci când legatarul își manifesta voința de acceptare, buna-
credință trebuie să existe la acel moment, adică în momentul acceptării legatului, acela
fiind deci momentul în care legatarul trebuie să creadă ca autorul său este adevăratul
proprietar al imobilului.47 Se remarcă faptul că buna-credință trebuie sa fie deplină. Dacă
acesta a avut cea mai mică indoială cu privire la calitatea de proprietar a autorului său,
atunci urmează a fi considerat de rea-credință. În ceea ce priveste proba bunei-credințe a

44
E. Roșioru, op. cit., p.375
45
Ibidem
46
A. Boar, op. cit., p.140
47
A. Boar, Elemente de teoria dreptului, Ed. Servosat, 1996, p.141
22
posesorului, legea instituie în favoarea acestuia o prezumție (bona fides presumitur), în
sensul că posesorul nu este dator a face proba faptului că nu a cunoscut lipsa calitații de
proprietar a autorului său. Chiar și in lipsa acestei prezumții, ar fi fost imposibila
obligarea dovedirii faptului negatic pe care îl invocă. Doar acela care se pretinde a fi
adevarătul proprietar și care susține ca posesorul a avut cunoștință de această împrejurare,
poate face dovada acestui fapt pozitiv, iar pentru că el este cel care-l invocă, are și sarcina
să o faca, potrivit art.1169 din Codul civil de la 1864. Rezultă deci că dovada lipsei
bunei-credințe a posesorului se poate face prin orice mijloc de probă, iar dacă această
probă a fost făcută, posesorul poate, la rândul său, să se folosească de orice mijloc de
probă pentru a o înlătura. Cu privire la prezumția legală de bună-credință, se ridică
intrebarea dacă aceasta se înlătură automat în cazul în care se face dovada că in registrul
de publicitate, era înregistrat ca titular, o altă persoană decât aceea de la care s-a
dobândit. S-a arătat în doctrină că, dacă justul titlu provine de la o terță persoană
neînscrisă în cartea funciară, buna-credință a uzucapantului este, prin ipoteză, exclusă.48
Dacă însă imobilul nu avea deschisă o carte funciară la data justului titlu, publicitatea
drepturilor reale fiind făcută prin intermediul registrului de transcripțiuni și inscripțiuni
imobiliare, nu putem prezuma reaua-crdință a uzucapantului, în cazul transcrierii titlului
altei persoane decât cea de la care a dobândit uzucapantul. Cu privire la ambele situații, s-
a arătat că deducerea din acest fapt al înscrierii a relei-credințe, nu este decât o prezumție
judecătorească lăsată, potrivit art.1203 Cod Civil, la „ luminile și înțelepciunea
magistratului”.
Aceste condiții mai restrictive privitoare la existența unui just titlu și la buna-credință
ceruta posesorului sunt justificate de reducerea, în temeiul lor, a termenului de
uzucapiune de la 30 de ani la 10 până la 20 de ani. În temeiul art.1895 din Codul civil de
la 1864, termenul va fi de 10 ani, în cazul în care adevăratul proprietar locuieste în
circumscripția tribunalului în raza căruia este situat imobilul și respectiv 20 de ani, dacă
adevăratul proprietar locuiește în afara acestei circumscripții. Doctrina românească a
interpretat aceste dispoziții legale în sensul că trebuie avută în vedere locuința efectivă și

48
M. Nicolae, Tratat de publicitate imobiliara, vol. 2, Ed. Universul Juuridic, Bucuresti,
2006, p.294
23
nu domiciliul adevaratului proprietar, această interpretare fiind mai în acord cu rațiunea
legii, fiind evident că stabilirea unui termen mai lung, în favoarea celui care locuiește în
altă circumscripție teritorială decât cea în care este situat imobilul, vine în protecția
acestuia deoarece îi este mai dificil să ia act și să actioneze împotriva uzurpatorilor. La fel
de dificil i-ar fi însă să actioneze si proprietarului care, deși ar avea domiciliul în aceeași
circumscripție cu imobilul, nu ar locui efectiv acolo, în acest caz nemaifiind realizat
scopul avut în vedere de legiuitor. Cu privire la situatia în care uzucapiunea este
îndreptată împotriva a mai mulți coproprietari, care domiciliază în locuri diferite,
împotriva fiecăruia va curge un termen diferit, de 10 ani pentru partea sau părtile celor
care locuiesc în raza tribunalului unde este situat imobilul si 20 de ani pentru cotele
celorlalți. Din acest motiv este posibil ca, la un moment dat, uzucapantul să devină
coproprietar al imobilului, alături de celălalt sau ceilalți coproprietari a căror uzucapiune
nu s-a îndeplinit până în acel moment. În măsura în care se poate uzucapa împotriva
statului, se va aplica în toate situațiile termenul de 10 ani.
Avand în vedere considerentele de ordin juridic și social pe care iși întemeiază
existența, curgerea prescripției achizitive nu se justifică în situațiile în care, fie posesorul
a încetat să stăpânească în mod util, fie adevăratul titular al dreptului posedat a ieșit din
inacțiune. Din aceste considerente, ivirea acestor situații pe parcursul termenului
uzucapiunii va determina întreruperea termenului și înlăturarea oricărui efect pentru
timpul scurs anterior cauzei de întrerupere, posesia exercitată până în acel moment
devenind inutilă sub aspectul prescriptiei achizitive.

În absența unei prevederi legale contrare, drepturile potestative sunt imprescriptibile

sub aspect extinctiv. Ca urmare, dreptul de opțiune cu privire la uzucapiune este și el
imprescriptibil. Acest drept potestativ este însă susceptibil de decădere. Dispozițiile
art.1842 C. civ., evocate mai sus, precizează că invocarea uzucapiunii este posibilă până
la pronunțarea hotărârii în apel. Altfel spus, aceste dispoziții stabilesc un termen de
decădere, termen care nu are însa o întindere unica în timp.49

49
V. Stoica, în Dreptul, nr. 4/2006, p.47
24
 3.3. Joncțiunea posesilor

În condițiile termenelor lungi prevăzute de Codul Civil de la 1864, este greu de

imaginat uzucapiunea dacă posesia ar trebui exercitată de aceeași persoană. De exemplu,
persoanele in varsta ar fi obiectiv in imposibilitatea de a mai uzucapa. In acest sens, art.
1859 Cod civil prevede ca: „În toate cazurile cand posesiunea aceluiași lucru trece pe
rând în mai multe mâini, fiecare posesor începe în persoana sa o nouă posesiune, fără a
distinge dacă strămutarea acestei posesiuni s-a făcut în mod singular sau universal,
lucrativ sau oneros"; iar art.1860 Cod civil, dispune că, „Orice posesor posterior are
facultatea, spre a putea opune prescripția, să unească posesiunea sa cu posesiunea
autorului său". Sunt trei situații în care este posibilă apariția joncțiunii posesiilor: În
primul rând, situatia cand posesia actualului posesor este de aceasi natura cu cea a
autorului sau. În acest caz nu exista nici o dificultate, deoarece se va putea uzucapa atât în
10-20 de ani sau în 30 de ani, prin reunirea posesiilor. A doua situație, când autorul era de
bună-credință și avea just titlu, iar posesorul actual este de rea-credință. În acest caz, chiar
dacă autorul ar fi putut uzucapa în 10-20 ani, actualul posesor nu va putea dobândi
dreptul de proprietate asupra imobilului decât prin prescripția achizitivă de 30 de ani.
Ultima situație este cea în care autorul era de rea-credință, iar posesorul actual este de
bună-credință și are just titlu. Posesorul subsecvent va avea un drept de opțiune. Astfel
dacă va dori să reunească posesia sa cu cea a autorului său, jonctiunea este posibilă, dar
uzucapiunea va trebui sa aibă loc numai în termen de 30 de ani. Daca va opta pentru
uzucapiunea de 10-20 de ani (deoarece posedă just titlu și este de bună-credință), atunci
trebui să inceapă o noua posesie în numele său.

Exceptând situația când, în temeiul art.1860 Cod civil, posesorul actual poate opta
pentru joncțiunea posesiilor, art.1859 Cod civil dispune că orice moștenitor, universal, cu
titlu universal, particular sau singular (de exemplu: cumpărător, donatar, legatar), nu va
mai continua posesiunea autorului. În ce privește calitatea transmițătorului posesiunii,

25
este incontestabil că si acesta va trebui, la rândul său, să fie un simplu posesor și nu un
titular al dreptului de proprietate.

Joncțiunea posesiilor nu este obligatorie pentru actualul posesor; el o poate refuza,

situație în care va începe o noua posesie. De asemenea, dobândirea posesiei bunului de la
autor trebuie să fi avut loc în temeiul unui raport juridic. Mai este necesar ca actualul
posesor să fie succesor al autorului său. Este exclusă joncțiunea posesiilor atunci când
bunul a fost uzurpat de actualul posesor sau autorul a fost un simplu detentor precar al
bunului.50

4. Uzucapiunea în regimul de carte funciară al Decretului-Lege

nr.115/1938 și al Legii nr.7/1996.

4.1 Decretul-Lege nr.115/1938

Decretul-lege nr.115/1938 a instituit principiul efectului translativ sau constitutiv de

drepturi reale imobiliare al înscrierii în cartea funciară. Conform acestui principiu, atât
între părți, cât si față de terți, drepturile reale imobiliare se dobândesc, se modifică sau se
sting numai prin înscrierea în cartea funciară, adică înscrierea în cartea funciară este
constitutivă sau translativă de drepturi, drepturile reale imobiliare neputând fi strămutate,
constituite, modificate ori stinse prin voința părților, ci doar dacă s-a făcut înscrierea în
cartea funciara.51 Acest sistem este în mod esențial diferit de publicitatea prin registrele
de transcripțiuni și inscripțiuni imobiliare și de sistemul de publicitate imobiliară instituit

50
Decizia nr.1267/1982, în „Revista româna de drept" nr.9/1983, pag.67
51
C. Vișoiu, op. cit., p.146
26
ulterior de Legea nr.7/1996. După cum rezultă chiar din titlul său, Decretul-lege
nr.115/1938 pentru unificarea dispozițiunilor privitoare la unificarea cărților funciare, a
fost conceput ca o lege de aplicație generală la nivelul întregii țări. În general, s-a
menținut sistemul de publicitate imobiliară existent în Transilvania dar s-a ținut cont de
îmbunătătirile aduse în celelalte legislații europene, în special de sistemul aplicat în
Alsacia si Lorena, după anexarea lor de către Germania.52 Din păcate, dezideratul
unificării practicii din întreaga țară, nu a putut fi realizat din cauza sistării lucrărilor
pentru întocmirea cadastrului general, astfel încât actul normativ adoptat în anul 1938 nu
a putut fi pus în practică decât acolo unde existau deja cărți funciare, respectiv în
Bucovina prin Decretul-lege nr.511/1938 și în Transilvania prin Legea nr.241/1947.
Consecvent principiului anterior amintit, legiuitorul a instituit, prin norme speciale
cuprinse în Decretul-lege nr.115/1938, derogatorii de la dispozițiile generale privitoare la
uzucapiune din Codul civil de la 1868, două tipuri de uzucapiune, cea tabulară și cea
extratabulară, ambele având aplicație excepțională, raportându-ne la condițiile restrictive
pe care le impun.
Uzucapiunea tabulară este reglementată de art.27 din Decretul-lege nr.115/1938 care
prevede: „În cazul când s-au înscris fără cauză legitimă, drepturi reale, care pot fi
dobândite în temeiul uzucapiunii, ele vor rămâne valabil dobândite, dacă titularul
dreptului le-a posedat, cu bună-credință, potrivit legii, timp de 10 ani”. Uzucapiunea
astfel reglementată este denumită tabulară sau prin cartea funciară, deoarece cel care o
invocă în beneficiul său este chiar cel înscris în cartea funciară ca titular al dreptului ce se
urmareste a fi uzucapat. Pentru a opera uzucapiunea tabulară, este necesară îndeplinirea a
patru condiții. În primul rând, trebuie să existe o înscriere în cartea funciară, fără cauza
legitimă, cel care a înscris fără cauză legitimă sa exercite o posesie utilă asupra bunului
imobil, durata posesiei să fie de 10 ani de la momentul înregistrării cererii de înscriere a
dreptului si de la data intrării în posesie, iar ca ultimă cerință, buna-credință a posesorului
tabular, atât la momentul înscrierii dreptului,cât și la momentul intrării în posesie.

52
M. Nicolae, Publicitatea Imobiliară și noile cărti funciare, Ed. Press Mihaela, Bucuresti,
2000, p.131
27
 Cu privire la drepturile care pot fi dobândite pe calea uzucapiunii tabulare, acestea
sunt drepturi reale principale, susceptibile de a fi înscrise în cartea funciară, adică aceleasi
care formează domeniul de aplicație al uzucapiunii în Codul civil de la 1864. Cu privire
la bunurile susceptibile de a fi dobândite prin uzucapiune tabulară, sfera de aplicație a
Decretului-lege nr.115/1938 cuprinde doar bunuri imobile, doar acestea făcând obiectul
înscrierii în cartea funciară.

O condiție specifică a uzucapiunii tabulare, așa cum am aratat mai sus, este înscrierea
dreptului în cartea funciară, înscriere care este facută însă, fara cauză legitimă, adică fie
titlul pe baza căruia a fost operată înscrierea este lovit de nulitate, fie chiar înscrierea
operată pe baza titlului este lovită de nulitate. Nevalabilitatea înscrierii poate rezulta nu
numai dintr-un viciu al titlului ci și dintr-un viciu al procedurii de înscriere a dreptului în
cartea funciară, deoarece, conform art.17 din Decretul-lege nr.115/1938, drepturile reale
asupra imobilelor se dobândesc „numai dacă între cel care dă și cel care primește dreptul
este acord de voință asupra constituirii sau strămutării, în temeiul unei cauze arătate, iar
constituirea sau strămutarea a fost înscrisă în cartea funciară”. Rezultă deci că
publicitatea prin cărțile funciare, conform Decretului, este constitutivă, dobândirea
drepturilor reale fiind posibilă doar prin efectul înscrierii, rezultând deci cerința ca atât
titlul constitutiv cât si înscrierea propriu-zisă sa fie valabile. Cu privire la valabilitatea
titlului, având în vedere clasificarea nulitaților în absolute și relative, dar și de calitatea
titularului dreptului înscris în cartea funciară de dobânditor nemijlocit sau de terț
dobânditor, se deosebesc mai multe situații. O primă situație este cea în care titlul pe baza
căruia a avut loc înscrierea este lovit de nulitate absolută, din alt motiv decât lipsa calității
de titular al dreptului a înstrainatorului. În această situație dobânditorul nemijlocit, care a
tratat cu adevăratul titular al dreptului transmis, are tot interesul să invoce beneficiul
uzucapiunii tabulare în scopul validării titlului, daca a fost de bună-credință la data
înscrierii dreptului. În acest caz, uzucapiunea tabulară, poate „ absolvi” titlul de orice
cauză de nulitate care l-ar afecta.

O a doua situație este cea în care titlul pe baza căruia are loc înscrierea este lovit de o
cauză de nulitate relativă, caz în care, trecerea termenului de prescripție a acțiunii în
anulabilitate( de 3 ani, potrivit art.9 din Decretul nr.167/1958) asanează titlul,
28
consolidând dreptul înscris, astfel dobânditorul nu va avea interes în invocarea
uzucapiunii tabulare.53

A treia situație este cea în care titlul pe baza căruia se face înscrierea provine de la un
non dominus, deci titularul dreptului provenit de la acest neproprietar este un terț
dobânditor. Dacă acest terț este de bună credință, el beneficiază de invocarea uzucapiunii
tabulare.

Posesia utilă pe timp de 10 ani este, de asemenea, o condiție a uzucapiunii tabulare.

Potrivit Legii nr.241/1947 dar și a Decretului-lege nr.551/1938, posesiunea cerută în
vederea uzucapiunii în cazurile prevăzute de art.27 si art.28 din Decretul-lege
nr.115/1938, trebuie să îndeplinească condițiile cerute de Codul Civil. Pentru a opera
uzucapiunea tabulară, posesorul tabular trebuie să îndeplinească și condiția bunei-
credințe. În cazul uzucapiunii tabulare, buna-credință înseamnă că posesorul tabular a
avut convingerea că atât înscrierea propriu-zisă cât si titlul în baza căreia aceasta a fost
operată, au fost valabile. Dispozițiile Codului civil fiind aplicabile și în cazul uzucapiunii
tabulare, în privința condițiilor cerute posesiei, rezultă că buna-credință a posesorului
uzucapant trebuie să existe atât în momentul intrării în posesie cât și in momentul
formulării cererii de înscriere în cartea funciară. Ca și în cazul uzucapiunii scurte de la 10
la 20 de ani, buna-credință a posesorului este prezumată, fapt din care rezultă că el nu
este ținut să demonstreze faptul că nu a cunoscut cauza nevalabilității titlului sau
înscrierii.

Cu privire la efectele pe care le va avea uzucapiunea de 10 ani, dacă sunt respectate

aceste condiții, cel înscris în mod nelegitim în cartea funciară, dobândeste dreptul asupra
căruia a fost înscris, modul de dobândire fiind unul originar. Rezultă că prin expirarea
termenului de 10 ani acordat titularilor lezați pentru valorificarea drepturilor lor, situația
juridică creată prin starea de aparență se consolidează în mod definitiv, titlul se „curăță de
viciile sale”.54

53
E. Roșioru, op. cit., p.149
54
S. Brădeanu, Problema dobândirii dreptului de proprietate și a altor drepturi reale
prin uzucapiune, in lumina dreptului socialist, in Legalitatea populară, nr.12/1956 p.1448
29
 Posesorul, fiind deja înscris în cartea funciară, nu va avea interes în invocarea
uzucapiunii mai înainte sa intervină o contestație asupra dreptului său. Doar confruntat cu
acțiunea în rectificarea cărții funciare formulată pe cale principală sau accesorie unei alte
acțiuni reale sau personale care priveste dreptul înscris, posesorul devine interesat în
invocarea uzucapiunii tabulare, ca mod de dobândire a dreptului înscris.55 Aceasta
consolidare se produce în mod retroactiv, titularul dreptului real înscris nelegitim
văzându-și dreptul consolidat chiar de la data înscrierii făcute în favoarea sa, ca și când s-
ar fi făcut în temeiul unui titlu valabil. Ca și în cazul formelor de uzucapiune
reglementate de codul civil, retroactivitatea îi va permite posesorului păstrarea definitivă
a fructelor pe care le-a cules pe durata termenului de prescripție.

A doua formă de uzucapiune prevăzută de Decretul-lege nr.115/1938 este

uzucapiunea extratabulară sau, cum mai este numită, uzucapiunea în contra cărții
funciare. Prin oricare denumire, trebuie înteles că posesorului nu i se cere condiția de a fi
înscris în cartea funciară. Art.28 al decretului prevede că: „cel ce a posedat un bun
nemișcător în condițiunile legii, timp de 20 de ani, după moartea proprietarului înscris în
cartea funciară, va putea cere înscrierea dreptului uzucapat. De asemenea, va putea cere
înscrierea dreptului său, cel ce a posedat un bun nemișcător în condițiunile legii, timp de
20 de ani, socotiți de la înscrierea în cartea funciară a declarațiunii de renunțare la
proprietate.” Pot fi dobândite pe calea uzucapiunii extratabulare drepturile reale
principale, aceleași care sunt prevăzute în materia uzucapiunii reglementate de codul
civil: dreptul de proprietate, de uzufruct, uz, abitație, superficie și servitute. De asemenea,
rezultă din analiza articolului că pot fi dobândite drepturi doar asupra imobilelor care sunt
înscrise în cartea funciară. Pentru imobilele care nu sunt, cuprinse în cartea funciară,
problema uzucapiunii se putea pune eventual în condițiile codului civil de la 1864.56
Pentru a opera uzucapiunea extratabulara este necesar ca titularul dreptului de proprietate
să fie decedat sau să fi renunțat la dreptul său. În sitemul Decretului-lege nr.115/1938, cât
timp proprietarul nu este decedat sau nu a renunțat la drept, nu este posibilă dobândirea

55
C. Vișoiu, op. cit., p.152
56
A. Boar, Uzucapiunea, Prescriptia, Posesia si Publicitatea drepturilor, Ed. Lumina Lex,
1999, p.239
30
unu drept real asupra imobilului de către o altă persoană. Prin subordonarea uzucapiunii
extratabulare acestei condiții, este limitată atingerea pe care aceasta o aduce certitudinii și
încrederii publice în cartea funciară.57 Reglementarea uzucapiunii extratabulare a este
justificată de necesitatea curmării dezacordului între starea tabulară care arată a fi titular o
persoană decedată sau care a renunțat la drept și situația de fapt, creată prin posesia
prelungită timp de 20 de ani. Cu toate acestea, aceste rațiuni nu pot determina aplicarea
articolului 28 care prevede situațiile în care, în mod excepțional, este permisă
uzucapiunea în contra înscrierilor din cartea funciară prin analogie și cu privire la
persoanele dispărute, deoarece s-ar aduce atingere regulii potrivit căreia excepțiile sunt de
strictă interpretare. O a doua condiție derivata din prima este necesitatea neînscrierii în
cartea funciară a dreptului de proprietate al moștenitorilor sau al statului. Această cerință
rezultă în mod neîndoielnic și implicit din cuprinsul art.28 al Decretului, întrucât
înscrierea dreptului de proprietate a moștenitorilor sau a statului ar echivala cu
neîndeplinirea condiției decesului proprietarului. În privința termenului de uzucapiune,
acesta este de 20 de ani și nu-si poate începe cursul decât dupa decesul proprietarului,
respectiv după înscrierea declarației de renunțare a proprietarului, chiar dacă intrarea în
fapt în posesia imobilului s-ar fi produs anterior. Lege nu impune posesiei nici o condiție
specială legată de existența bunei-credințe sau a unui just titlu, rezultând deci că
problema joncțiunii posesiei se pune în termeni diferiți de uzucapiunea tabulară. Nu se va
lua în considerare nici pentru posesia autorului, o dată de început anterioară
evenimentului de care legea leagă posibilitatea prescrierii achizitive a dreptului, respectiv
moartea proprietarului sau declarația sa de renunțare la proprietate. Cu privire la actul
prin care are loc transmisiunea posesiei de la autor la posesor, dacă s-ar achiesa la
prevederile Decretului-lege nr.115/1938, invocarea prescripției achizitive ar fi practic
imposibilă. Practica a admis joncțiunea și în cazul în care actul în temeiul căruia s-a

57
V. Stoica, Uzucapiunea tabulară și uzucapiunea extratabulară, în Dreptul, nr.6/2006,
p.24
31
transmis posesia nu îndeplinea condițiile speciale de formă, necesare pentru producerea
efectului translativ de drept.58

4.2 Legea nr.7/1996

Legea nr.7/1996 a intrat în vigoare la data de 24 iunie 1996, însă a fost pusă efectiv în
aplicare abia la data de 1 iulie 1999. Acest act normativ a suferit o serie de modificări și
completări aduse prin O.U.G nr.291/2000 și prin O.U.G nr.70/2001. De asemenea a
suferit modificări substanțiale prin O.U.G nr.41/2004 și api prin Titlul XII al Legii nr.
247/2005, fiind republicată în 2006. În varianta inițială a legii s-a consacrat regula
efectului de opozabilitate față de terți a înscrierilor de drepturi spre deosebire de efectul
constitutiv de drepturi reale ale înscrierilor prevăzute de Decretul-lege 115/1938. Sub
imperiul acestor reglementări, efectul translativ sau constitutiv de drepturi este produs de
actul juridic încheiat între părți. Prin modificările aduse de Legea nr.247/2005, se
înlocuiește principiul opozabilității față de terți cu principiul constitutiv de drepturi, însă
într-o variantă imperfectă. Astfel, drepturile reale înscrise în cartea funciară se sting
numai prin radiere, iar dobândirea lor este, practic, condiționată de înscrierea lor în cartea
funciară, atât timp cât în lipsa înscrierii, pe numele noului titular, înstrăinătorul rămâne
titularul dreptului înscris în numele său, putând dispune în continuare de acel drept. 59 O
particularitate o reprezenta faptul că între părți, înscrierea în cartea funciară nu avea efect
constitutiv de drepturi, actul fiind valid și eficace față de părți dar nu și față de terți. Deși
inscrierea nu era necesară pentru a naște un drept real, în lipsa înscrierii, dobânditorul nu
putea dispune de dreptul real, potrivit regulilor de carte funciară. Înscrierea era însă
esențială față de terți deoarece în lipsa acesteia, dreptul real acordat primului achizitor nu

58
R. Petrescu, D. Andrei, Examen teoretic al practicii Tribunalului Suprem referitoare la
uzucapiune, în Revista Româna de Drept, nr. 11/1984, p.47
59
C. Vișoiu, op. cit., p.182
32
putea fi opusă unui terț care ar fi dobândit un drept concurent de la același autor,
întemeindu-se pe conținutul cărții funciare.

În legătură cu imediata aplicare a Legii nr.7/1996, s-au manifestat două linii

doctrinare.

Una este cea prin care s-a considerat că Legea nr.7/1996 cuprinde atât dispoziții cu
aplicare imediată, de la intrarea în vigoare cât și dispoziții de aplicare eșalonată în timp,
cum ar fi cele privitoare la întocmirea cărților funciare, dispoziții care s-ar aplica pe
măsura întocmirii acestora în fiecare județ în parte. Rezultă că ar rămâne aplicabile
sitemele de publicitate existente, cărtile funciare reglementate de Decretul-lege
nr.115/1938 și sistemul registrelor de transcripțiuni și inscripțiuni imobiliiare.

A doua linie doctrinară a concluzionat că după intrarea în vigoare a Legii nr.7/1996,

adică 24 iunie 1996, sistemele de publicitate anterioare și-au încetat aplicabiliatatea, fiind
înlocuite cu sistemul de publicitate imobiliară bazat pe cartea funciară, în care înscrierea
are efect de opozabilitate față de terți. Prin modificarea adusă de Legea nr.247/2005, au
fost aduse lămuriri, în sensul că, în regiunile de carte funciară supuse fostului Decret-lege
nr.115/1938, înscrierile cu privire la imobile cuprinse în cărți funciare existente, vor
continua să fie făcute în aceste cărți, cu respectarea și în condițiile legii noi. Cu privire la
regiunile de transcripțiuni și inscripțiuni imobiliare, înscrierea oricărui drept real a
presupus deschiderea unei noi cărți funciare, efectele înscrierii fiind și ele guvernate de
legea nouă. În conformitate cu dispozițiile legale, înscrierile valabile făcute în cărțile
funciare și în registrele de transcripțiuni și inscripțiuni, înainte de intrarea în vigoare a
Legii nr.7/1996, își produc și după această dată efectul constitutiv, în cazul cărților
funciare, respectiv opozabilitatea, în celălalt sistem.

Legea nr.7/1996 nu a cuprins, în nici una din variantele ei, dispoziții referitoare la
uzucapiune, astfel că, după intrare ei în vigoare, uzucapiunea a fost reglementată pe
întreg teritoriul țării de dispozițiile cuprinse în vechiu Cod Civil. Modalitatea de
dobândire a drepturilor reale asupra unor imobile prin uzucapiunea de lungă durată,

33
prevazută de Codul Civil de la 1864, nu a fost, în nici un fel, influențată sau afectată de
intrarea în vigoare a Legii nr.7/1996.60

Cu privire la uzucapiunea scurtă, aceasta a devenit inaplicabilă cu privire la imobilele

înscrise în cartea funciară, fiind incompatibilă cu regulile de carte funciară, terții
subdobânditori de bună-credință având posibilitatea de a se apăra față de efectele acțiunii
în rectificare introduse de adevăratul proprietar, în temeiul art.36, dacă au dobândit
dreptul real cu titlu oneros, sau în temeiul art.35 dacă l-au obținut cu titlu gratuit,
nemaifiind necesară invocarea art.1895 Cod civil.

Rezultă că doar în mod excepțional și doar în cazul imobilelor înscrise pentru prima
dată în cartea funciară, în baza unui act juridic care este just titlu, potrivit vechiului Cod
civil, cel înscris în cartea funciară poate invoca efectul uzucapiunii scurte, față de
acțiunea în revendicarae exercitată de verus dominus, terț față de actul care constituie just
titlu. Posibilitatea invocării prescripției acțiunii în rectificarea cărții funciare, care este
mai favorabilă terțului dobânditor de bună-credință înscris în cartea funciară, față de
uzucapiunea scurtă, nu face inaplicabilă instituția uzucapiunii scurte.

Pentru regiunile țării în care uzucapiunea a fost reglementata prin dispozițile

Decretului-lege nr.115/1938, intrarea în vigoare a Legii nr.7/1996 a făcut să devină
aplicabile și în aceste regiuni dispozitiile în materia uzucapiuni din din vechiul Cod civil.
Cu alte cuvinte, orice posesie ad usucapionem, începută dupa intrarea în vigoare a Legii
nr.7/1996, este supusă doar condițiilor prevăzute de Codul Civil. În acest sens s-a
exprimat legiuitorul prin art.72 alin.2 din Legea nr.7/1996 care a prevazut ca la data
finalizarii lucrarilor cadastrale si a registrelor de publicitate imobiliara pentru intreg
teritoriul administrativ al unui judet isi inceteaza aplicabilitatea pentru judetul respectiv
Decretul-Lege nr. 115/1938, iar potrivit alin. 3 al aceluisi articol, dupa definitivarea
cadastrului la nivelul intregii tari, se abroga Decretul-Lege nr. 115/l938."(...)

În privința posesiilor începute sub imperiul vechii reglementări, se observă că din

Legea nr.7/1996, lipsește orice normă cu caracter tranzitoriu. Astfel s-a opinat că și

60
Idem, p.188
34
posesilor începute sub vechea reglementare le sunt aplicabile dispozițiile din Codul Civil,
facând aplicarea principiului aplicării imediate a legii noi unei situații care s-a născut sub
imperiul legii vechi, dar continuă sub imperiul legii noi. Altă parte a doctrinei a susținut
supunerea acestor uzucapiuni legii sub care au început, urmând principiul instituit de
normele tranzitorii în materie și după regula tempus regit actum dar și pe faptul că
Decretul-lege nr.115/1938 ar ieși din vigoare, în totalitate, doar odată cu finalizarea
lucrărilor de cadastru pe întreg teritoriul țării.61

În acest context a intervenit Decizia nr. LXXXVI din 10 decembrie 2007 a Înaltei
Curți de Casație și Justiție, în recurs în interesul legii, decizie pe care o vom analiza
ulteror.

4.3 Decizia nr. LXXXVI/2007

Decizia nr.LXXXVI din 10 decembrie 2007 privind examinarea recursului în

interesul legii, cu privire la dispozițiile legale aplicabile în cazul acțiunilor care au ca
obiect constatarea dobândirii dreptului de proprietate prin uzucapiune în teritoriile în care
s-au aplicat prevederile Decretului-lege nr.115/1938 pentru unificarea dispozițiilor
privitoare la cărțile funciare, în materia prescripțiilor achizitive împlinite după intrarea în
vigoare a Legii cadastrului și a publicității imobiliare nr.7/1996, a intervenit din
necesitatea de a asigura buna și uniforma funcționare a legii pe tot teritoriul statului.
Deliberand asupra acestui recurs în interesul legii, Înalta Curte de Casație și Justiție a
constatat că în practica instanţelor judecătoreşti nu exista un punct de vedere unitar cu
privire la dispoziţiile legale aplicabile în cazul acţiunilor având ca obiect constatarea
dobândirii dreptului de proprietate prin uzucapiune în teritoriile în care s-au aplicat
prevederile Decretului-lege nr. 115/1938 pentru unificarea dispoziţiilor privitoare la
cărţile funciare, dacă prescripţiile achizitive s-au împlinit după intrarea în vigoare a Legii
nr. 7/1996. Din acest motiv, unele instanţe au considerat că după intrarea în vigoare a
Legii nr. 7/1996 sistemele de publicitate anterioare şi-au încetat aplicabilitatea, fiind

61
T. Dârjan, Aplicarea legii în spațiu și timp cu privire la uzucapiune, in C.J nr.10/2007,
p.72
35
înlocuite de un nou şi unic sistem cu trăsături distincte, care nu mai consacră cazurile
speciale de dobândire a proprietăţii prin uzucapiune înscrise în art. 27-28 din Decretul-
lege nr.115/1938. Aceste instanțe au considerat, deci, că toate acţiunile în uzucapiune
înregistrate după intrarea în vigoare a acestei legi puteau fi soluţionate numai pe baza
dispoziţiilor Codului civil de la 1864, indiferent de momentul începerii ori împlinirii
termenului de prescripţie achizitivă.
Alte instanţe, dimpotrivă, s-au pronunţat în sensul că până la finalizarea lucrărilor
cadastrale şi a registrului de publicitate imobiliară pe teritoriul fiecărui judeţ, în regiunile
de carte funciară supuse sistemului reglementat de Decretul-lege nr. 115/1938, vor fi
aplicate în continuare dispoziţiile acestui decret-lege. Ca urmare, fiind sesizate după
intrarea în vigoare a Legii nr.7/1996 cu acţiuni având ca obiect constatarea dobândirii
dreptului de proprietate prin uzucapiune, aceste instanţe şi-au întemeiat soluţiile pe
dispoziţiile art.27-28 din Decretul-lege nr. 115/1938. În motivarea acestui punct de
vedere, acestea au arătat că posesia exercitată sub imperiul acestui act normativ poate
produce exclusiv efectele recunoscute de la data începerii sale, indiferent de momentul
împlinirii termenului, întrucât persoanele care tind să uzucapeze îşi supun acţiunile
reglementărilor în vigoare la acel moment, neputând să prevadă eventualele modificări
legislative ce vor surveni până la împlinirea termenului de prescripţie achizitivă.
Înalta Curte de Casație și Justiție a constatat că, regimul dobândirii drepturilor reale
prin uzucapiune asupra unui imobil a fost reglementat în două categorii de norme: o
primă categorie de reglementări găsindu-se în cartea a III-a din titlul XX al Codului civil,
care se completează cu unele prevederi ale Decretului nr. 167/1958 privitor la prescripţia
extinctivă, aceste norme fiind aplicabile numai în regiunile în care a funcţionat sistemul
de publicitate imobiliară bazat pe registrele de transcripţiuni şi inscripţiuni, iar, în
regiunile supuse regimului de publicitate imobiliară prin vechile cărţi funciare,
uzucapiunea a operat în condiţiile prevăzute în art. 27 şi 28 din Decretul-lege nr.
115/1938. În acest sens, prin art. 27 din Decretul-lege nr. 115/1938 s-a prevăzut că "În
cazul când s-au înscris fără cauză legitimă drepturi reale, care pot fi dobândite în temeiul
uzucapiunii, ele vor rămâne valabil dobândite, dacă titularul dreptului le-a posedat cu
bună-credinţă, potrivit legii, timp de 10 ani", iar prin art. 28 din acelaşi decret s-a

36
prevăzut că dacă "cel ce a posedat un bun nemişcător în condiţiile legii, timp de 20 de
ani, după moartea proprietarului înscris în cartea funciară, va putea cere înscrierea
dreptului uzucapat" şi că "de asemenea, va putea cere înscrierea dreptului său cel ce a
posedat un bun nemişcător în condiţiile legii, timp de 20 de ani socotiţi de la înscrierea în
cartea funciară a declaraţiunii de renunţare la proprietate. Însă, în cuprinsul Legii nr.
7/1996 privind cadastrul şi publicitatea imobiliară, este reglementat un singur sistem de
publicitate imobiliară, la nivelul întregii ţări, respectiv cel al cărţii funciare, iar în ce
priveşte uzucapiunea ne mai fiind consacrate cazurile speciale prevăzute de Decretul-lege
nr. 115/1938, fiind aplicabilă uzucapiunea de drept comun, astfel cum este reglementată
în Codul civil. Prin urmare, Înalta Curte de Casație și Justiție, a considerat că în absenţa
unor dispoziţii cu caracter tranzitoriu, care să stabilească raportul dintre legea veche
(normele cuprinse în art. 27 şi 28 din Decretul-lege nr. 115/1938) şi legea nouă
(prevederile Codului civil referitoare la uzucapiune), trebuie să se recurgă la interpretarea
sistematică a dispoziţiilor art. 69 alin. (2) şi (3) cu referire la art. 56 alin. (1) şi art. 58
alin. (1) din Legea nr. 7/1996, republicată.
Sub acest aspect este de reţinut că prin art. 69 alin. (2) din Legea nr. 7/1996,
republicată, s-a prevăzut că numai la finalizarea lucrărilor cadastrale şi a registrelor de
publicitate imobiliară pentru întreg teritoriul administrativ al unui judeţ îşi încetează
aplicabilitatea Decretul-lege nr. 115/1938, iar în conformitate cu dispoziţia alin. (3) al
aceluiaşi articol, doar ca urmare a definitivării cadastrului la nivelul întregii ţări intervine
şi abrogarea acestui decret.
Din această dispoziţie a Legii nr. 7/1996, prin care s-a reglementat regimul general al
cadastrului şi al publicităţii imobiliare, rezultă astfel neîndoielnica voinţă a legiuitorului
de a institui o aplicare treptată a noii legi, cu consecinţa incidenţei, în continuare, a
vechilor dispoziţii ale Decretului-lege nr. 115/1938 în regimul de carte funciară.

Curtea a mai reținut că prin art. 60 din Legea nr. 7/1996, în conţinutul ce l-a avut la
data intrării în vigoare, se prevedea că "acţiunile introduse în temeiul art. 22, 23, 27, 28 şi
38-40 din Decretul-lege nr. 115/1938 aflate în curs de judecată la data intrării în vigoare a
prezentei legi, se vor soluţiona potrivit dispoziţiilor legale sus-menţionate", iar "hotărârile
judecătoreşti definitive, prin care s-au admis aceste acţiuni, vor fi înscrise în cartea

37
funciară, iar ulterior, ca urmare a modificării ce i s-a adus prin titlul XII din Legea nr.
247/2005, art. 58 alin. (1) din Legea nr. 7/1996, republicată, a prevăzut că „în regiunile de
carte funciară supuse Decretului-lege nr. 115/1938 pentru unificarea dispoziţiilor
privitoare la cărţile funciare sau, după caz, Legii nr.242/1947 pentru transformarea
cărţilor funciare provizorii din Vechiul Regat în cărţi de publicitate funciară, înscrierile
privitoare la imobile, cuprinse în cărţile funciare sau, după caz, în cărţile de publicitate
funciară, vor continua să fie făcute în aceste cărţi, cu respectarea şi în condiţiile
dispoziţiilor prezentei legi. Rezultă deci că se impune să se considere că numai înscrierile
ulterioare intrării în vigoare a Legii nr. 7/1996 vor trebui făcute cu respectarea
prevederilor acestei legi. O atare interpretare este conformă şi soluţiilor care au fost
consacrate expres în dispoziţiile tranzitorii cuprinse în diferite acte normative care au
reglementat prescripţia achizitivă de-a lungul timpului în diverse zone ale ţării, precum şi
cu principiile generale privind aplicarea legii civile în timp, Curtea făcând referire la
Transilvania, în Decretul-lege nr. 389/1943 precizându-se că „prescripţiunile începute
înaintea punerii în aplicare a acestei legi sunt cârmuite în ce priveşte natura, durata şi
efectele lor de dispoziţiile legii sub care au început”. Curtea a analizat și Legea nr.
7/1996, astfel cum a fost modificată prin Legea nr. 247/2005, unde s-a prevăzut că
dispoziţiile Decretului-lege nr.115/1938 îşi încetează aplicabilitatea la data finalizării
lucrărilor de cadastru general şi a registrelor de publicitate imobiliară pe întreg teritoriul
unei unităţi administrativ-teritoriale.

Înalta Curte de Casație și Justiție a considerat că se impune să fie reținut faptul că, în
timp, legea veche (Decretul-lege nr. 115/1938) trebuie să ultraactiveze în întregul ei,
acţiunea sa neputând înceta decât în momentul fixat de legiuitor. Pentru acest
considerent, Curtea a considerat că pentru posesia imobilelor situate în regimul de carte
funciară, începute sub imperiul Decretului-lege nr.115/1938, acţiunea în constatarea
dreptului de proprietate prin uzucapiune este reglementată de prevederile acestui decret
chiar şi după data intrării în vigoare a Legii nr. 7/1996.

Pentru toate aceste considerente, Înalta Curte de Casație și Justiție, a admis recursul în
interesul legii declarat de procurorul general al Parchetului de pe lângă Înalta Curte de
Casaţie şi Justiţie și a stabilit că, în situaţia prescripţiilor achizitive începute sub imperiul
38
Decretului-lege nr. 115/1938 şi împlinite după intrarea în vigoare a Legii nr. 7/1996,
acţiunile în constatarea dobândirii dreptului de proprietate prin uzucapiune în regim de
carte funciară sunt guvernate de dispoziţiile legii vechi, respectiv ale Decretului-lege nr.
115/1938.

Această decizie, fiind dată în interesul legii, este obligatorie, potrivit art.329 alin.3 din
Codul de procedură civilă în vigoare la acea dată, pentru toate instanțele de judecată.

5. Registrele de transcripțiuni și inscripțiuni

Sistemul de publicitate imobiliară al registrelor de transcripțiuni și inscripțiuni a fost

reglementat cu caracter general de Codul Civil de la 1864 și de vechiul Cod de procedură
civilă și a fost aplicat pe teritoriul Vechiului Regat, fără a suferi modificări majore până
în anul 1996, momentul intrării în vigoare a Legii cadastrului și publicității imobiliare
nr.7/1996. Cu toate acestea, modul în care era organizată publicitatea imobiliară în Codul
Civil și cel de procedură civilă era departe de exigențele unui sistem modern, fiind
ineficace, incomplet și răsfirat, dispozițiile referitoare la transcriere fiind împrăștiate în
diferite texte din cod, fiind completate de Codul de procedură civilă, iar dispozițiile
referitoare înscriere, erau insuficient specializate.62
Codul de procedură civilă prevedea obligativitatea ținerii a trei registre: un registru de
transcripțiune a actelor de mutațiune sau strămutare a proprietății, un registru de „
inscripția privilegilor și ipotecilor” și un registru pentru „ transcrierea comandamentelor”.
Același cod arată și care sunt actele supuse transcrierii și cele care trebuie să satisfacă
formalitatea înscrierii.63
Din punct de vedere organizatoric însă, legea prevedea efectuarea operațiunilor în
două registre, unul de transcripțiuni, în care se transcriau actele translative și constitutive
de drepturi reale și un alt registru pentru inscripția privilegilor și ipotecilor. Rezultă din

62
M. Nicolae, op.cit., p.111
63
Ibidem
39
aceste prevederi că, în legătură cu un singur imobil se pot înscrie mențiuni în două
registre diferite, pentru cunoașterea cât mai completă a situației imobilului fiind necesară
consultarea ambelor registre. Din punct de vedere tehnic, operațiunile de transcriere se
deosebeau de cele de înscriere, astfel, în timp ce înscrierea însemna copierea în întregime
a înscrisului, înscrierea semnifica doar rezumarea conținutului acestuia. În practică,
prevederile privind transcrierea, care era o procedură de durată și dificil de realizat, au
fost ignorate, motiv pentru care prin Circulara nr.1035/28 aprilie 1950, Ministerul
Justiției a dispus înlocuirea celor două registre, cu unul singur, denumit registru de
transcripțiuni și inscripțiuni, în care s-au făcut doar mențiuni de transcrieri și inscripții.
Măsura adoptată de Ministerul Justiției nu avea însă nici o susținere legală, întrucât
modificarea unei norme juridice cu putere de lege, printr-un act administrativ este
abuzivă.64
Cu privire la procedura de înscriere, transcripțiile și inscripțiile se făceau la
judecătoria în a cărei circumscripție teritorială se aflau imobilele, serviciile de publicitate
fiind organizate și conduse de un judecător delegat de președintele instanței. Ambele
operațiuni de publicitate imobiliară erau efectuate de către grefierii însărcinați cu
păstrarea registrelor de transcripțiuni și inscripțiuni. Toate registrele de transcripțiuni și
inscripțtiuni erau șnuruite și parafate pe fiecare pagină de către președintele judecătoriei
sau de către judecătorul delegat. Înregistrarea mutațiunilor imobiliare și a sarcinilor în
registre era o procedură necontencioasă și specială, cererea fiind făcută, în general, de
către partea interesată, adică de dobânditorul dreptului real. Cererile se depuneau la
registratură, sau se trimiteau prin poștă, fiind înregistrate în registrul de intrare în ordinea
primirii lor. În esență, procedura de înscriere consta în înregistrarea în ordine numerică a
cererilor de transcriere si înscriere, se efectua înscrierea prin indicarea felului acesteia,
transcripție sau inscripție și se arătau părțile și actul în temeiul căruia s-a efectuat
înscrierea. Ulterior se indica taxa de timbru percepută precum și unele mențiuni care se
puteau trece în rubrica de observații. La final, cererile asfel înregistrate și numerotate,
însoțite de acte doveditoare se depuneau, în aceeași ordine, din registre, în mapa de
transcrieri sau de înscrieri ipotecare.

64
I. Albu, Drept civil. Introducere în studiul obligațiilor, Ed. Dacia, Cluj-Napoca, p. 12
40
 Registrele de transcripțiuni și inscripțiuni sunt publice, putând fi consultate de orice
persoană interesată. Având în vedere că transcrierea era făcută pe numele proprietarului,
pentru a se ușura consultarea lor, se ținea și un opis alfabetic, unde erau trecute numele
tuturor proprietarilor precum și al tuturor pesoanelor ce au dobândit drepturi reale și ale
căror acte au făcut obiectul transcrierilor.
Principalul inconvenient al acestui sistem este că nu reușește să asigure o protecție
terților de bună-credință și crează o nesiguranță juridică a dreptului de proprietate cu
privire la proprietarul real al imobilelor. Este evident că sistemul este incomplet,
neasigurând o publicitate integrală tuturor actelor și faptelor translative de proprietate. Nu
sunt supuse transcrierii actele juridice mortis causa și nici actele declarative, cum ar fi
partajul. Din punct de vedere structural, sistemul este neunitar, cuprinzând două registre
și două formalități de publicitate, din care una este greoaie și inutilă, motiv pentru care a
și fost abandonată, iar sub aspect funcțional, sistemul este imprecis, având în vedere că
registrele se țin pe numele proprietarilor și nu pe individualitatea imobilelor. În privința
efectelor pe care le produce, sistemul registrelor de transcripțiuni și inscripțiuni, este
șubred, lipsit de coerență și de utilitate, deoarece publicitatea este instituită doar pentru a
face actul opozibil față de terți. Transcrierea sau înscrierea produce efecte relative nu
absolute, actul producând efecte translative sau constitutive de drepturi față de părți, dar
nu este opozabil față de terți, iar această lipsa de sancțiune față de părți este unul din cele
mai grave inconveniente ale acestui sistem de publicitate.65 Din punct de vedere logic,
prin disjungerea efectului translativ al convențiilor în două momente succesive, cel al
consensului care este și momentul nașterii dreptului între părți și cel al transcrierii sau
înscrierii in ce priveste opozabilitatea erga omnes, s-a ajuns la un paradox juridic:
nașterea unui drept real inopozabil terților, ceea ce contravine oricărei logici juridice.66
Din aceste motive, având în vedere lipsurile sale organice, acest sistem a fost unanim
criticat, cerându-se înlocuirea lui cât mai rapida67

65
I. Albu, op. cit., p.15
66
Ibidem
67
S. Brădeanu, Considerații cu privire la reforma publicității drepturilor reale
imobiliare, în Studii și cercetări juridice, nr.4/1974, p.465
41
 6. Aspecte procedurale în concepția Noului Cod de procedură civilă

Prima etapă se deschide prin formularea și înregistrarea cererii de uzucapiune la

judecătoria în circumscripția căreia este situat imobilul. Aceasta înseamnă că prin
derogare de la regulile de drept comun privitoare la competență, judecătoria va fi mereu
competentă să soluționeze cererea, indiferent de valoarea imobilului cu privire la care se
invocă uzucapiunea.68 Cererea înregistrată trebuie să cuprindă data de la care reclamantul
posedă imobilul sub nume de proprietar, temeiul uzucapiunii faptul dacă imobilul posedat
este sau nu înscris în cartea funciară și eventual numele sau denumirea vechiului
proprietar sau a succesorului acestuia, dacă este cunoscut. La această cerere, este necesară
anexarea unui certificat eliberat de serviciul public comunitar local de evidență a
persoanelor care atestă că titularul dreptului înscris în cartea funciară este decedat și un
certificat eliberat de camera notarilor publici, din care sa rezulte dacă moștenirea a fost
sau nu dezbătuta, în caz afirmativ, menționându-se cine sunt persoanele care au cules
moștenirea respectivă. De asemenea este necesar un certificat eliberat de primăria în a
cărei rază teritorială este situat imobilul, din care să rezulte că imobilul nu este în
proprietatea publică a statului sau a unității administrativ-teritorială. O altă cerință
imperativă este anexarea unei liste care să cuprindă numele, prenumele și domiciliul a cel
puțin doi martori, care trebuie să fie utili pentru a dovedi exercitarea posesiei pe perioada
prevăzută de lege și a unui extras de carte funciară pentru informare, cu arătarea
titularului înscris ori a declarației de renunțare la proprietate.
Judecatoria, primind cererea, dispune, prin încheiere, citarea titularului dreptului
înscris în cartea funciară sau a succesorilor acestuia, dacă sunt cunoscuți, precum și
indeplinirea formalităților de publicitate prevăzute de lege. Deși textul de lege nu prevede
în mod expres, s-a apreciat că încheierea se va da fără citarea părțiolr, fapt care reiasă din
interpretarea prevederii legale. În acest sens, instanța va dispune emiterea unei somații

68
I. Deleanu, V. Mitea, S. Deleanu, Tratat de procedură civila, vol. II, Ed. Universul
Juridic, București, 2013, p.714
42
care se va afișa la imobilul în litigiu, la sediul instanței, al biroului teritorial de cadastru și
publicitate imobiliară și la sediul primăriei în raza căreia se află imobilul. De asemenea
va dispune publicarea somației în două ziare de largă răspândire, dintre care cel puțin
unul de circulație națională. Aceasta va cuprinde somația către toți cei interesați, să facă
opoziție, prcizând că în caz contrar, în termen de 6 luni de la emiterea celei din urmă
publicații se va trece la judecarea cererii.
Dacă nu s-au făcut opoziții sau dacă cel înscris în cartea funciară este decedat ori și-a
încetat existența, instanța se va pronunța în camera de consiliu, cu ascultarea
reclamantului și a martorilor și după verificarea îndeplinirii condiților cerute de lege, prin
încheiere. Aceasta procedură este o procedură necontencioasă. Dacă se formulează însă
opoziții, acestea vor fi comunicate reclamantului, pentru a formula întâmpinare, conform
dreptului comun. După primirea întâmpinării, se va fixa termen pentru soluționarea
cererii de înscriere, fiind citați în acest sens, reclamantul și oponenții. Atât în procedura
necontencioasă, cât și în cea contencioasă, instanța este obligată să cerceteze dacă sunt
îndeplinite cerințele pentru dobândirea dreptului reclamat prin uzucapiune prevăzute de
legea sub imperiul căruia a începută posesia. Încheierea sau, după caz, hotărârea este
supusă numai apelului, potrivit legii. Apelul va fi judecat de tribunal, ca instanță ierarhic
superioară, printr-o decizie definitivă.

7. Regimul de carte funciară

7.1 Intabularea drepturilor reale dobândite prin uzucapiune

A doua etapă este cea a înscrierii propriu-zise în cartea funciară a dreptului

uzucapantului, pe baza încheierii sau a hotărârii judecătorești pronunțate în prima etapă.
Această cerere este adresată biroului de cadastru și publicitate imobiliară în a cărei rază
se află imobilul, înscrierea făcându-se cu data înregistrării cererii de înscriere în cartea
funciară, soluție prevăzută de art.890 din Noul Cod Civil. Încheierea sau hotărârea
43
judecătorească prin care este admisă cererea uzucapantului, pronunțată de instanța
investită cu soluționarea cererii de înscriere în cartea funciară, reprezintă cauza legitimă a
înscrierii, în sensul art.885 alin.1 și art.888 din Noul Cod Civil, ea având caracter
constitutiv de drepturi. Din acest motiv, registratorul de carte funciară, nu poate, în
temeiul încheierii sau a hotărârii, să dispună înscrierea dreptului, dacă acesta a fost
intabulat sau înscris provizoriu, în folosul unei alte persoane, chiar după împlinirea
termenului de uzucapiune. Dacă s-a făcut numai o notare, se va putea dispune înscrierea
dreptului, fără ca aceasta să fie opozabilă celui care a cerut notarea. Mai mult, dispozițiile
procedurale împiedică registratorul de carte funciară să înscrie dreptul în temeiul
uzucapiunii dacă acesta a fost intabulat sau înscris provizoriu în folosul unui terț, pe baza
unei cauze legitime, chiar și după pronunțarea încheierii sau hotărârii judecătorești prin
care se constată că sunt îndeplinite condițiile uzucapiunii extratabulare. Cu toate acestea,
dacă verus dominus a făcut parte din judecata asupra uzucapiunii, prin formularea unei
opoziții, iar hotărârea pronunțată este favorabilă uzucapantului, fostului proprietar îi va
lipsi cauza legitimă pentru a cere înscrierea dreptului propriu în cartea funciară, în scopul
de a împiedica efectele uzucapiunii. O înscriere fără cauză legitimă nu poate împiedica
înscrierea dreptului uzucapantului, acesta având, în baza încheierii sau hotărârii
favorabile, deschisă acțiunea în rectificarea cărții funciare, prin care poate înlătura piedica
la înscrierea dreptului său.
Este util pentru uzucapant să se folosească de înscrierea provizorie prevăzută de
art.1053 din Codul de procedura civila republicat, pentru a opri, cât mai din timp,
înregistrarea unei cereri de înscriere formulată de o altă persoană.

7.2 Înscrierea provizorie a drepturilor reale dobândite prin uzucapiune

Reclamantul dobândește dreptul de proprietate doar de la data înscrierii dreptului său,

cu titlu de uzucapiune, în cartea funciară. Nu se poate aprecia că acesta dobândește
dreptul retroactiv, ci doar pentru viitor, socotit de la data intabulării. 69Reclamantul poate

69
I. Deleanu, V. Mitea, S. Deleanu, Tratat de procedură civila, Comentarii pe articole,
vol. II, Ed. Universul Juridic, București, 2013, p.498
44
solicita înscrierea provizorie a dreptului său, având ca temei fie încheierea dată în
condițiile art.1051 alin.5 Cod procedură civilă, fie sentință pronunțată potrivit
prevederilor alin.6 al aceluiași articol.
Dacă s-a făcut înscrierea provizorie a unei sentințe sau incheieri nedefinitive, iar
ulterior, instanța de apel a menținut hotărîrea primei instanțe, odată cu intabularea
dreptului dobândit pe baza hotărârii definitive, se va menționa în cartea funciară faptul că,
înscrierea provizorie a devenit definitivă.

7.3 Notarea în cartea funciară a proceselor având ca a obiect uzucapiunea

Notarea este înscrierea prin care drepturile de creanță, faptele sau alte raporturi
juridice privitoare la imobilele înscrise în cartea funciară devin, în cazurile expres
prevăzute de lege, opozabile terților sau, după caz, sunt aduse la cunoștința acestora în
scop de informare.70 În conformitate cu art.902 alin.1 Cod Civil, drepturile de creanță,
faptele sau alte raporturi juridice privitoare la imobile înscrise în cartea funciară devin
opozabile terților exclusiv prin notare, cu excepția cazului în care se dovedește că au fost
cunoscute pe altă cale. Persoanele interesate, pot cere notarea în cartea funciară a
proceselor având ca obiect uzucapiunea, în baza copiei cererii de uzucapiune înregistrate
la instanța competenta și a unui certificat eliberat de grefa acelei instanțe din care să
ateste că există o cerere de constatare a uzucapiunii pe rolul acelei instanțe.
Conform Legii 7/1996, instanța care a judecat cererea de uzucapiune în primă
instanța, transmite hotărârea sau, după caz, încheierea, către biroul teritorial de cadastru și
publicitate imobiliară în a cărui rază teritorială se află imobilul, pentru ca acesta să
opereze notarea în cartea funciară a sentinței sau a încheierii, potrivit legii.

70
M. Nicolae, Tratat de publicitate imobiliară. Noile cărți funciare, vol. 2, ediția a 2-a,
Ed. Universul Juridic, București, 2011, p.778
45
 8. Practică judiciară

Dobândire teren prin ordin al prefectului. Detenție precară. Neîntrunirea

condițiilor pentru a uzucapa

Prin actul de vânzare-cumparare autentificat, din data de 09.04.1975 de catre

Notariatul de Stat Constanta, sotii B.A. si E. au dobândit de la vânzatorii P.I. si O.,
părinții cumpărătoarei, imobilul situat în Constanta, compus din casă cu 4 camere iar
terenul aferent acestui imobil a trecut în proprietatea statului. Prin ordinul prefectului din
data de 07.01.2011, s-a atribuit în proprietatea reclamantilor doar o parte din terenul
aferent construcției, și anume o suprafață de 651 mp. În fapt însa, această suprafață de
teren este mai mare cu 261 mp, aspect care s-a aflat după efectuarea cadastrului. De la
data dobândirii terenului din 1975 de catre aceștia și 1963 de către părinti, au deținut
suprafața de 912 mp fără întrerupere, granițele arătate în ordinul prefectului nefiind
schimbate. Din istoricul de rol fiscal depus de pârâta la dosar rezulta că autorii
reclamanților au figurat în registrul fiscal cu o suprafață de teren de 651 mp înca din anul
1958. Tot din acest înscris rezulta ca sotii P.I. si O. au dobândit terenul în litigiu de la
P.G.si El.care, la rândul lor, stapânisera terenul în conditiile Decretului nr. 493/1954.

Articolul 1847 Cod civ. prevede: „ca să se poată prescrie, se cere o posesiune
continuă, neîntreruptă, netulburată, publică și sub nume de proprietar”. Totodata, potrivit
art. 1851 C. civ. „posesiunea este tulburată când este fraudată sau consumată prin acte de
violență în contra sau din partea adversarului” iar potrivit art. 1853 Cod civ. „actele ce se
exercită asupra unui lucru al altuia, sub nume precar, adică în calitate de locatori,
depozitari, uzufructuari, sau asupra unui lucru comun, în puterea distinctiei legale a
aceluia, nu constituie posesiune sub nume de proprietar. Tot asemenea este posesiunea pe
care o exercită asupra unui lucru al altuia, prin simpla îngaduință a proprietarului”.
Reclamanții au obținut atribuirea în proprietate a suprafetei de teren de 651 mp în anul
2011, prin ordin al prefectului. Pâna la acel moment, aceștia au exercitat acte de posesie
asupra terenului dat în folosință, deci cu îngaduinta proprietarului, și nu în nume propriu,
motiv pentru care au exercitat doar o detenție precară ce nu ar fi putut conduce la
46
dobândirea dreptului de proprietate prin uzucapiune. Totodata, aceasta situație determină
ca posesia exercitată să fie lovită de viciul echivocității, reclamanții recunoscând calitatea
lor de detentor precar și faptul că terenul era în proprietatea statului pâna la acel moment.

Prin urmare, actele de posesie exercitate cu îngaduința proprietarului determină un

viciu al posesiei – precaritatea – întrucât actele de posesie nu pot fi calificate ca acte sub
nume de proprietar. Cu alte cuvinte, acestia au avut pâna la acel moment numai elementul
material, corpus, nu și pe cel subiectiv esențial, animus, ce reprezintă intenția de a poseda
pentru sine. Lipsa elementului subiectiv esential, animus, în exercitarea actelor de
folosință asupra terenului în suprafata de 651 mp, ce a fost atribuit în proprietate prin
Ordinul Prefectului, se extinde și asupra celor exercitate asupra terenului în litigiu, care
reprezintă o diferență rezultată din masurătorile în fapt, fiind exercitate în conditiile unei
detenții precare cu îngaduinta proprietarului. Pe de alta parte, astfel cum aceștia și susțin
în cuprinsul cererii, ei nu au cunoscut existența acestei diferente de teren în plus față de
ordinul prefectului pâna la momentul intabularii, care este 2012. Asadar, abia începând cu
anul 2012 se poate spune că aceștia au stapânit suprafața de teren „sub nume de
proprietar”.

Prin hotărârea pronunțată în speță, judecătoria Constanța a reiterat importanța posesiei

utile a bunului pe toată perioada de timp necesară pentru a opera uzucapiunea. Mai mult,
instanța, în mod corect, a sesizat faptul că asupra parcelei de 261 mp, reclamanții nu
puteau să posede cu animus, întrucât aceștia nu știau de existența acestei suprafețe, ei
având reprezentarea că posedă 651 mp, așa cum reieșea inclusiv din istoricul de rol fiscal
depus de pârât. Mai mult, din situația prezentată în speță, nu se putea reține sub nici o
formă o dezinteresare a adevăratului proprietar, în condițiile în care reclamanții exercitau
doar o detenție precară, cu îngăduirea adevăratului proprietar.

47
 Uzucapiunea de scurtă durată. Lipsa justului titlu. Soluție de respingere

Instanța de fond a reținut că potrivit sentinței civile nr.72/1999 a Judecatoriei Cluj-

Napoca s-a admis cererea reclamanților si a fost obligat pârâtul H.V. să încheie cu
reclamanții contract autentic de vânzare-cumpărare privind un teren de 2900 mp.

Reclamanții își întemeiază cererea de uzucapiune pe prevederile art.1895 Cod Civil

care arată că cel ce cu bună credință și printr-o justă cauză câștigă un nemișcător
determinat va prescrie proprietatea acestuia prin 10 ani dacă adevaratul proprietar
locuieste în raza teritorială a tribunalului unde se află nemișcătorul. Pentru a putea invoca
acest tip de uzucapiune este necesar a fi întrunite 2 condiții cumulative, respectiv posesia
să se întemeieze pe un just titlu și aceasta să fie de bună credință.

Cu privire la justul titlu se întelege orice act juridic translativ de proprietate care
datorită unor împrejurari care țin de acel act, deși dobânditorul imobilului se consideră
proprietar, convins fiind de efectul translativ, actul nu are capacitatea de a-i transmite
proprietate ci doar posesia. Reclamanții au arătat că justul titlu îl reprezintă antecontractul
de vânzare-cumparare căruia i-a fost dat eficiență prin hotărârea judecatoreasca de mai
sus.

Instanța de fond a apreciat ca această primă condiție nu este îndeplinită, ceea ce face
inutilă analizarea celei de-a doua, în condițiile în care în cauză nu există un asemenea just
titlu, deoarece antecontractul nu are această calitate, el nefiind un act capabil prin el
însuși să transmită proprietatea. .În concluzie, a fost respinsă cererea în totalitate.

Prin decizia civila nr.495/A/ din 11.10.2013 a Tribunalului Cluj, s-a respins ca
nefondat apelul declarat de reclamanți împotriva sentinței civile nr. 9193 din 06.06.2013,
a Judecătoriei Cluj-Napoca, care a fost menținută in totalitate. Pentru a decide în acest
sens, tribunalul a reținut că instanța de fond a făcut o corectă apreciere a stării de fapt,
întemeiata pe probatoriul administrat în cauză, precum și o corectă aplicare a dispozițiilor
legale incidente în materie. Pentru ca uzucapiunea de 10 până la 20 de ani să opereze,
este necesar ca posesia să se întemeieze pe un just titlu și să fie de bună-credință. Justul
titlu este definit ca fiind orice act translativ de proprietate, care provine de la altcineva
48
decât adevarătul proprietar. Un titlu nul nu poate servi ca bază a uzucapiunii, iar în cauza
de față, s-a invocat drept just titlu un antecontract de vânzare-cumpărare care, urmat de
predarea posesiei și plata prețului, nu poate constitui just titlu întrucât nu este translativ
de proprietate ci dă naștere la obligații de a face în sarcina promitenților.

Nefiind îndeplinită prima condiție impusă de prevederile art.1895 C.civ. și criticile

vizând această cerință nefiind fondate, nu s-a mai impus analizarea celorlalte critici ale
apelanților legate de identificarea terenului și îndeplinirea condiției bunei credințe. Asa
fiind, raportat la considerentele mai sus arătate tribunalul a respins ca nefondat apelul
declarat și pe cale de consecință a menținut ca temeinică și legală sentința atacată.

Analizând această hotărâre judecătorească pronunțată de Judecătoria Cluj-Napoca și

menținută de Tribunalul Cluj, rezultă că, în materia uzucapiunii scurte, instanța va
proceda întâi la analizarea celor două condiții imperativ cerute pentru operarea acesteia,
respectiv existența justului titlu și buna-credință a posesorului.

Aplicarea legii civile în timp. Joncțiune a posesilor. Just titlu. Condiții de

uzucapare.

Reclamanta BM a formulat o acțiune civilă, în contradictoriu cu pârâții, UN, CA,

NM, NP și CG, solicitând pe această cale să se constate că a uzucapat imobilul în litigiu
și suprafața de teren aferentă.

Prima instanță a reținut că înainte de al doilea război mondial, imobilul se afla în

posesia antecesorilor reclamantei, respectiv PC și CA, iar în anul 1954, după ce moara
aflată pe acel teren a rămas în paragină aceștia, în baza unei relații amicale, au transmis
posesia lui BA și soției acestuia, reclamanta BM. Trebuie menționat că cei doi antecesori,
au exercitat posesia sub nume de proprietari, aceasta fiind utilă. Din extrasul CF a rezultat
că imobilul în litigiu a aparținut părinîilor pârâtei UN, iar după dezbaterea succesiunii,
aceasta a devenit proprietară tabulară asupra terenului, alături de ceilalți pârâți, dar
aceștia nu au folosit terenul în litigiu. Posesia exercitată de reclamantă fiind publică,

49
pașnică, continuă și sub nume de proprietar, prin joncțiunea posesiei reclamantei cu cea a
autorilor săi, termenul prescripției s-a împlinit în persoana reclamantei, motiv pentru care,
prin sentința civilă nr.338 din 8 februarie 2000 a Judecătoriei Năsăud, s-a admis acțiunea
civilă formulată de reclamantă.

Pârâta a declarat apel, tribunalul reținând faptul că din probatoriul administrat nu

reiasă că antecesorii reclamantei au folosit imobilul în litigiu, iar pârâta și-a intabulat
dreptul de proprietate asupra cotei părți cuvenite la fel ca și ceilalți coindivizari. De
asemenea reclamanta nu a făcut dovada că cei doi posesori anteriori au fost antecesori
legali sau testamentari a reclamantei sau a soțului ei. Din aceste considerente, Tribunalul
Bistrița-Năsăud, prin decizia civilă nr.73 din 7 februarie 2001, a admis apelul și a dispus
respingerea cererii reclamantei ca fiind nefondată.

Împotriva acestei decizii a formulat recurs reclamanta, recurs care a fost însă respins.
Curtea de apel Cluj, prin decizia nr.1838 din 12 septembrie 2001 a statuat că uzucapiunea
începută în 1954 asupra unui teren din Bistrița-Năsăud, este guvernată de dispozițiile
Decretului-lege nr.115/1938 și nicidecum de ale codului civil austriac sau români, iar
joncțiunea posesiei reclamantei cu cea a proprietarilor tabulari este exclusă.71
Uzucapiunea se poate întemeia doar pe prevederile legii în vigoare la momentul începerii
posesiei, iar în speța prezentată, reclamanta nu a dovedit calitatea de antecesor a celor doi
foști posesori, iar mai mult aceasta a susținut în cererea de chemare în judecată că cei doi
erau proprietarii de drept a imobilului în litigiu, caz în care nu ar mai fi fost necesară
introducerea acțiunii de constatare a uzucapiunii. Din acest motiv, termenul de
uzucapiune se socotește a fi început la momentul dobândirii posesiei de către reclamanta,
acel moment fiind 1954, dată la care, în regiunea Transilvania, erau aplicabile dispozițiile
Decretului-lege nr.115/1938.

71
Decizia nr.1838 din 12 septembrie 2001, Curtea de Apel Cluj, în I. Ninu, Uzucapiunea și
accesiunea imobiliară, Ed. Hamangiu, București, 2009, p. 6
50
 Uzucapiunea de scurtă durată. Caracterul de just titlu, Act sub semnătură
privată. Articolul 30 din Legea nr.58/1974.

Curtea de Apel București a hotărât că „recunoașterea făcută de cel care a înstrăinat

imobilul ce nu îi aparține, nu constituiue o probă suficientă pentru a justifica dobândirea
dreptului prin uzucapiune, fiind necesară îndeplinirea tuturor condițiilor prevăzute de
lege, respectiv a bunei credințe și a justului titlu. În privința justului titlu, acesta trebuie să
fie apt să transmită proprietatea, Iar un înscris sub semnătură privată, încheiat în anul
1987 prin care o pârâtul declară că a predat imobilul nu poate avea caracter translativ de
proprietate, putând avea cel mult caracter de promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare,
fiind în vigoare Legea nr.58/1974, care interzicea înstrăinările de terenuri între vii.”72

Instanța a statuat, prin această decizie, asupra importanței justului titlu și a respectării
tuturor condițiilor de valabilitate a acestuia. În spetă, justul titlu pe care reclamantul îsi
întemeia cererea, era un înscris sub semnătura privată din care reiasă faptul că pârâtul,
contra unei sume de bani, a predat terenul în litigiu și garajul care era situat pe acesta. Or,
pentru valabilitate înscrisului prin care se constată transmiterea proprietății este necesară
forma autentică. Curtea a mai reținut că în speță, cu privire la acest înscris mai sunt
incidente prevederile art.30 din legea nr.58/1974, articol care interzicea înstrăinările de
terenuri între vi. Rezultă că înscrisul sub semnătură privată între părți nu întrunește
condițiile de valabilitate cerute pentru ca un act să fie considerat just titlu, adică un act
translativ de proprietate, provenit de la o altă persoană decât proprietarul, nefiind în speță
aplicabile prevederile uzucapiunii scurte din codul civil de la 1864. Faptul că la acea
perioadă erau incidente prevedri legale care interziceau transmiterea terenurilor între vi,
făcând practic imposibilă producerea unui just titlu capabil de a transmite proprietatea
dacă ar fi provenir de la adevăratul proprietar, nu exonerează reclamantul de această
obligație, în cazul invocării uzucapiunii scurte.

72
Decizia nr.1315 din 6 iunie 2006, Curtea de Apel București, în I. Ninu, op. cit., p.218
51
 Mai mult, cererea de uzucapiune trebuie îndreptată împotriva adevăraților proprietari,
care ar avea de suferit în cazul admiterii cererii, iar în speță, reclamantul s-a îndreptat
împotriva celui cu care a încheiat înscrisul sub semnătură privată, susținănd că acesta este
adevăratul proprietar, însă instanța a constatat, că în fapt, proprietari sunt vecinii acestuia
din urmă. Din aceste considerente, decizia Curții de Apel București este temeinică și
legală, aceasta statuând asupra importanței respectării condițiilor de valabilitate a actelor
pe care se întemeiază cererea de uzucapiune.

Uzucapiunea, sancțiune împotriva adevăratului proprietar al imobilului.

Calitate procesuală pasivă. Mijloace de dovadă

Tribunalul București a hotărât că „dovada dreptului presupune producerea înscrisului

autentic sau sub semnătură privată care se învedereze calitatea pârâtului de titular actual
al dreptului de proprietate, în temeiul actului juridic respectiv.

Este adevărat că reclamantul, fiind terț față de acel contract, nu este neaparat să
depună înscrisul în cauză, însă trebuie să facă dovada, prin orice mijloc, a existenței
actului ca manifestare de voință prin care bunul să fi intrat în patrimoniul pârâtului. Este
suficient pentru aceasta, să probeze că există un act juridic sau jurisdicțional, translativ
sau declarativ de proprietate care să creeze o prezumție relativă a faptului că dreptul de
proprietate s-ar afla la acest moment în patrimoniul pârâtului. Este însă lipsită de
relevanță chemarea în judecată a moștenitorului celui care a încheiat chitanța sub
semnătură privată , avînd în vedere că nu întotdeauna cel care ia parte la un act de
înstrăinare este și proprietarul bunului care formează obiectul contractului.73

Prin cererea de chemare în judecată, reclmantul s-a îndreptat împotriva pârâtului,

singurul moștenitor al antecesoarei sale, cu care reclamantul a încheiat un act sub

73
Decizia 1100/A din 21 septembrie 2007, Trib. București, secția a V-a civilă, în A. C.
Bodea, Dreptul de proprietate, Ed. Hamangiu, București, 2010, p.50
52
semnătură privată prin care s-a trecut posesia de la aceasta către reclamant. În susținerea
cererii, reclamantul a arătat că s-a împlinit termenul de uzucapiune de treizeci de ani și a
cerut constatarea dreptului său de proprietate, pe această cale. Pârâtul a susținut că nu
avea cunoștința ca acest teren să fi aparținut vreodată mamei sale, cu toate că la
momentul încheierii înscrisului sub semnătură privată, acesta avea peste 30 de ani și se
poate presupune că avea cunoștință de întinderea patrimoniului mamei sale.

Instanța a reținut că reclamantului îi revine obligația de a dovedi calitatea procesuală

pasivă a pârâtului, clarificând că dovada actului translativ de proprietate prin care pârâtul,
sau în speță, antecesoarea sa legală, a dobândit terenul în litigiu, se poate face prin orice
dovadă. Din acest motiv, susținerile reclamantului cum că este imposibil de obținut
contractul translativ, nu sunt fondate, acesta având și alte mijloace legale de a face proba
dobândiri dreptului de proprietate de către partea cu care a contractat. Faptul că
antecesoarea reclamantului acționa ca și un proprietar și plata impozitelor cu privire la
acel imobil era făcută de către aceasta, nu fac dovada faptului că ea era într-adevăr
proprietar. Ori admiterea unei acțiuni de uzucapiune îndreptată către un neproprietar,
aduce atingeri grave drepturilor adevăratului proprietar, care neaflând de pretențiile
reclamantului, nu se poate opune acestei pretenții. Din aceste considerente, instanța a
statuat că nu este admisibilă o acțiune îndreptată către cineva, în lipsa dovezii că acela
este adevătatul proprietar, nefiind îndeplinite condițiile cu privire la calitatea procesuală
pasivă a pârâtului, respingând acțiunea formulată de reclamant. Instanța a apreciat, în
mod corect, că nefiind dovedită calitatea procesuală pasivă a pârâtului, analizarea
pretențiilor privitoare la fondul problemei supuse judecății este inutilă și inadmisibilă,
motiv pentru care nu s-a pronunțat asupra îndeplinirii condițiilor prevăzute de lege pentru
constatarea uzucapiunii.

Uzucapiune. Posesia neexercitată sub nume de proprietar.

Instanța a reținut că „ orice prescripție este întemeiată pe faptul posesiei, iar pentru a
duce la dobândirea dreptului de proprietate, se prevăd condițiile pe care trebuie să le
53
împlinească posesia și anume să fie continuă, neîntreruptă, netulburată, publică și sub
nume de proprietar. Lipsa oricăreia din aceste calități face ca posesia să fie viciată și nu
duce la dobândirea proprietății, indiferent de perioada de timp cât a fost exercitată.

Posesia este exercitată sub nume precar atunci când este exercitată în calitate de
locatar, depozitar sau asupra bunului altuia dar cu îngăduința acestuia, precaritatea
echivalând cu însăși lipsa posesiei. Deținătorii unui asemenea imobil dețin bunul în baza
unui titlu, fiind deci obligați să îl restituie. Aceștia nu au animus domini și nu vor putea
prescrie proprietatea. Doar în situația în care posesia precară a fost intervertită în vreunul
din cazurile prevăzute de lege, devine utilă și aptă de a duce la constatarea uzucapiunii.74

În speță, în anul 1973, reclamanților le-a fost atribuit un teren viran, aflat în
prelungirea proprietății lor, pentru cultivarea legumelor și zarzavaturilor, în raport cu
nevoile lor familiale. Primăria, înainte de expirarea fiecărui termen pentru care a fost
atribuit, a procedat la reatribuirea terenului, în același scop. Reclamanții au introdus
cererea de uzucapiune, avînd în vedere că s-a împlinit termenul pentru operarea
uzucapiunii de 30 de ani, susținând că au posedat ca adevărați proprietari imobilul atribuit
de către primărie.

Curtea, analizând probatoriul, a constatat că reclamanții, având cunoștiință de titlul

prin care le-a fost atribuită folosința imobilului și având reprezentarea că proprietar
asupra imobilului este unitatea administrativ teritorială nu au avut animus domini, adică
nu au posedat ca un proprietar adevărat. Instanța a apreciat că în speță sunt incidente
prevederile cu privire la exercitarea posesiei pentr altul. Nu se poate concluziona că,
unitatea administrativ-teritorială s-a delăsat de imobil, atât timp cât aceștia au reînnoit de
fiecare dată actul prin care se atribuie posesia cu privire la bunul aflat în litigiu.

Faptul îndeplinirii termenului de 30 de ani, termen necesar operării uzucapiunii lungi,

prevăzute și reglementate de Codul Civil de la 1864, nu are nici o importanță în această
cauză, posesorii neîndeplinind condițiile imperative cu privire la calitatea posesiei,
aceasta trebuind să fie utilă și exercitată sub nume de proprietar. Instanța a respins cererea

74
Decizia nr.812/R din 18 aprilie 2006, Trib. București, secția a V-a civilă, în A. C. Bodea,
op. cit., p.63
54
motivând că este imposibil ca reclamanții să fi posedat sub nume de proprietar, având o
posesie utila, în înțelesul Codului Civil, atât timp cât aceștia aveau reprezentarea faptului
ca imobilul în cauză era în proprietatea unității administrati-teritoriale, iar posesia le-a
fost atribuită prin voința proprietarului de drept.

Încheierea unui contract de închiriere între proprietar și chiriaș care simulează

adevăratele raporturi dintre părți, exprimate într-o chitanță sub semnătură privată,
de vânzare-cumpărare. Just titlu

Instanța a decis că „potrivit legilor nr.58/1974 și nr.59/1974, terenurile au fost scoase

din circuitul civil, fiind interzisă transmiterea proprietății asupra acestora prin acte între
vii. Înscrisurile sub semnătură privată din acea perioadă, nu au avut efect translativ de
proprietate, având însă semnificația unor promisiuni de vânzare-cumpărare.

Chitanța în cauză fiind un înscris sub semnătură privată, a prevăzut că cei doi
cumpărători sunt liberi și pot intra în posesia bunului, iar împrejurarea că s-a mai încheiat
și un contract de închiriere prin care li s-a atribuit calitatea de detentori precari celor doi
cumpărători, poate duce doar la concluzia că unul din acte exprimă voința reală a părților,
iar cel de al doilea este menit să creeze o anumită aparență juridică. Cum actul public este
contractul de închiriere, se deduce că acesta a fost menit să țină secretă natura
contractului de vânzare, care era ilegal la acea dată, permițând totuși dobânditorilor să
beneficieze de prevederile legii privind domiciliul, fără a afecta sub aspect subiectiv
transmitere posesiei.”75

În speță, reclamanții au dobândit posesia de la soții T, care la rândul lor au dobândit

posesia de la soții P, prin chitanță sub semnătură privată, în același moment fiind încheiat
și un contract de închiriere, pentru ca dobânditorii să poată beneficia de legea
domiciliului. Pârâta CN, introdusă ulterior în proces în calitate de singură moștenitoare a

75
Decizia nr.113/R din 22 ianuarie 2008, Trib. București, secția a V-a civilă, în A. C. Bodea,
op. cit., p.84
55
pârâților P, a susținut că, prin încheierea contractului de închiriere în mod public, s-a
transmis către pârâții T doar o detenție precară, și doar această detenție precară s-a
transmis către reclamanți. Pârâta a mai arătat că mostenitorul proprietarului inițial I, a
revendicat dreptul de proprietate prin succesiune, drept pe care l-a și obținut.

Instanța a reținut faptul că în cazul în care există un act sub semnătură privată prin
care se transferă dreptul de proprietate și un alt act de închiriere, care strămută doar o
detenție precară, trebuie făcută aprecierea actului care indică adevărata intenție a părților.
Ori în speță este evident faptul că contractul de închiriere a fost încheiat pentru a trece
peste prevederile legale care interziceau înstrăinările terenurilor prin acte între vii,
permițându-le totuși dobânditorilor să beneficieze de prevederile legii domiciliului.
Rezultă că actul sub semnătură privată prin care se transmite posesia reprezintă adevărata
intenție a părților. Sub aspectul bunei-credințe, toți dobânditorii pe bază de chitanță sub
semnătură privată erau de rea-credință, întrucât aveau cunoștință de faptul că cel cu care
contractau nu era proprietarul adevărat al bunului, în sensul că nu avea dreptul de
proprietate înscris pe numele său.

Sub aspectul revendicării dreptului de proprietate prin succesiune a moștenitorului

proprietarului adevărat, acesta nu este relevant sub aspectul existenței uzucapiunii
întrucât acesta nu a întrerupt în nici un fel posesia actualilor posesori.

Din aceste considerente, Tribunalul București a admis cererea reclamanților și a

constatat împlinirea termenului de uzucapiune în favoarea acestora.

Uzucapiune. Îndeplinirea condițiilor în perioada 1974 – 1989. Calitate

procesuală pasivă.

Prin cererea înregistrată, reclamantul a chemat în judecată Statul Român, prin

Ministerul Economiei și Finanțelor, solicitând instanței ca prin hotărârea ce va pronunța
să constate dreptul de proprietate al reclamantului asupra unui imobil, prin prescripția
achizitivă, să constate că a dobandit prin accesiune construcția situată pe acest teren
formată din doua camere, hol, magazie.

56
 Analizând materialul probator administrat în cauză, instanța reține că la data de
11.10.1982, reclamantul I. N. a încheiat cu numita G. M. o promisiune bilaterală de
vânzare-cumparare cu privire la un imobilul situat în Bucuresti, imobil compus din
suprafața de 150 m.p. teren și construcția situată pe acesta, alcatuită din hol, doua camere
si magazie, reclamantul achitând drept preț al imobilului suma de 25.000 lei. La data de
09.05.1986 a decedat promitenta vânzătoare G. M. succesiunea acesteia fiind vacantă, așa
cum rezultă din adresa nr.659/2007 emisă de Camera Notarilor Publici Târgu Mureș.
Uzucapiunea, invocată în cauza de față drept temei juridic al acțiunii, reprezintă un mod
originar de dobândire a proprietății, prin care se constituie dreptul de proprietate în
patrimoniul posesorului unui lucru, ca urmare a unui fapt juridic complex, constând în
exercitarea posesiei asupra lucrului în temeiul și în condițiile prevăzute de lege. Astfel,
rezultă că în urma decesului fostei proprietare a terenului, G. M., survenit în 1986, nici o
persoană nu a solicitat în calitate de moștenitor al acesteia începerea procedurii
succesorale , astfel că potrivit art.680 C.civ. „în lipsă de moștenitori legali sau
testamentari, bunurile lăsate de defunct trec în proprietatea statului”.

Este adevarat ca potrivit dispozitiilor art. 85 din Legea nr.36/1995 notarul public
constată vacanța succesorala „la cererea reprezentantului statului” și eliberează
certificatul de vacanță succesorală dupa expirarea termenului de prescripție a dreptului de
opțiune succesorală, însa, constatarea existenței unei succesiuni vacante și a componentei
acesteia se poate face, în urma verificarilor necesare, și de către instanța judecătorească,
în lipsa certificatului de vacanță succesorală eliberat ca urmare a procedurii notariale.
Aceasta deoarece interesul general impune a se recunoaște statului calitatea de a sta în
justiție în legatură cu acea succesiune, chiar înainte de eliberarea certificatului de vacantă
succesorala, atat certificatul eliberat de notar, cât și hotărârea judecătoreasca neavand sub
acest aspect decat un efect declarativ, iar nu constitutiv, statul dobândind moștenirea ope
legis, de la deschiderea ei, potrivit regulilor generale și neavând un drept de opțiune
succesorală.

Cu privire la fondul cauzei de față instanța constată acțiunea reclamantului drept

neîntemeiată, din urmatoarele motive:

În primul rând, instanța precizează, raportat la apărările de fond făcute de pârât în

sensul că pânâ în anul 1989 nu se putea opune statului o posesie utilă, deoarece
proprietatea socialistă era insesizabilă, imprescrisptibilă și inalienalbilă, că aceste aparări
57
nu pot fi primite, deoarece și în perioada 1974 – 1989 (cât timp au fost în vigoare legile
nr.58/1974 și nr.59/1974) cursul prescripției a curs, prin cele doua legi interzicându-se
numai transmiterea bunurilor prin acte juridice între vii, ori, uzucapinea este un fapt
juridic, astfel că s-ar aduga la lege dacă s-ar susține că aceste legi au prohibit și faptul
juridic al uzucapiunii. Uzucapiunea, ca mod de dobândire a proprietății, se fondează pe
faptul posesiei îndelungate a imobilului aflat în circuitul civil, posesie care – pentru a
produce efecte juridice – este necesar sa fie exercitată în anumite condiții – prevazute de
art. 1847 cod civil, să fie continuă, netulburată, neîntreruptă, publică și sub nume de
proprietar și pentru perioada de timp prevăzută de lege.

Instanța constată că reclamantul a intrat în posesia bunului imobil cel mai devreme la
data încheierii antecontractului de vânzare-cumparare, care a avut loc la 11.10.1982,
astfel că termenul pentru dobandirea acestuia pe calea uzucapiunii de 30 de ani nu era
împlinit în speță. Nici condițiile pentru dobândirea imobilului prin uzucapiunea de 10-20
de ani nu sunt îndeplinite, una dintre acestea conditii fiind ca posesia să se întemeieze pe
un just titlu, just titlu definit de art. 1897 cod civil ca fiind orice titlu translativ de
proprietate, precum vânzarea, schimbul, donația, legatul particular, care provine de la
altcineva decât adevaratul proprietar. Or, reclamantul a intrat în posesia imobilului în
temeiul unui antecontract de vânzare-cumpărare, antecontract care nu poate constitui just
titlu deoarece prin el nu se realizează transmiterea proprietății, iar daca actul este nul
întrucat nu îndeplinește cerința legii sub care s-a încheiat, nu va putea constitui jusit titlu,
în cauză, vânzarea-cumpararea ne având loc deoarece acesta privește un teren, fiind
necesară încheierea actului în formă autentică. În consecință, antecontractul nu poate
reprezenta decât dovada începerii uzucapiunii de 30 de ani, termen care însă nu s-a
împlinit în cazul reclamantului, numai dupa împlinirea termenelor fixate de lege, faptul
posesiei tranformându-se într-o stare de drept și consolidand dreptul de proprietate.

Din aceste considerente, instanța a dispus respingerea cererii formulate de reclamant,

având ca obiect constatarea îndeplinirii condițiilor uzucapiunii.

58
 Uzucapiune soluționată pe calea excepției lipsei calității procesuale pasive

Prin acțiunea civilă înregistrată la Judecatoria Roșiorii de Vede nr.3034/292/2009

reclamantul SV, a chemat în judecată, în calitate de pârât, Municipiul Roșiorii de Vede,
solicitând instantei ca prin sentința ce o va pronunta să se constate că a dobândit dreptul
de proprietate pentru suprafața de 978 mp teren intravilan, prin prescripție achizitivă.

Instanța a invocat lipsa calitații procesuale pasive a Municipiului Roșiorii de Vede și

a soluționat cauza prin prisma acestei excepții, fărăa intra în fondul cauzei. Astfel, prin
sentința civilă nr.2145/19.11.2009, instanța a admis excepția lipsei calității procesuale
pasive și a respins acțiunea ca fiind pornită împotriva unei persoane fără calitate.
Pentru a pronunta această sentință instanța a pornit de la principiul disponibilității
care guvernează acțiunea civilă potrivit căreia reclamantul a înteles sa se judece numai cu
autoritatea administrativ teritorială. În cazul de față instanța a apreciat că reclamantul
trebuia să cheme în judecata pe moștenitorii celor doi autori (despre care a afirmat că
există), întrucât moștenitorii sunt presupuși că stapânesc bunurile succesorale unii pentru
alții cât timp se gasesc în stare de indiviziune (cazul în speță), motiv pentru care posesia
având un caracter echivoc, nu poate fundamenta dobândirea dreptului de proprietate prin
uzucapiune.

În acest context, pârâtul Municipiul Roșiorii de Vede nu poate avea calitatea de

succesor în conditiile în care joncțiunea însemnează adaugarea sau unirea la termenele
posesiei actuale (proprii) a timpului cât lucrul a fost posedat de autorii săi. Aceasta fiind
însă posibilă dacă sunt îndeplinite două condiții: să fie vorba de o posesie propriu-zisă și
cel ce invocă jonctiunea posesiilor să fie succesor în drepturi al autorului.

În concluzie s-a retinut că pârâtul Municipiul Roșiorii de Vede, neavând vocație

succesorală concretă la succesiunea autorilor reclamantei, nu are nici calitate procesuală
pasivă în acțiunea având ca obiect uzucapiunea de 30 de ani .

59
 Problema calității procesuale pasive în acțiunile având ca obiect dobândirea
dreptului de proprietate prin uzucapiune în ipoteza în care reclamantul învederează
că nu cunoaște adevăratul proprietar al imobilului și face dovada demersurilor
efectuate pentru identificarea proprietarului.

Prin sentința civilă nr.5711/02.09.2008, s-a respins acțiunea reclamantului pentru

constatarea dobândirii dreptului de proprietate prin uzucapiune asupra unui teren,
acțiunea fiind formulata în contradictoriu cu pârâtul Consiliul Local Turceni. Pentru a
pronunța această soluție, instanța a reținut că acțiunea nu trebuie introdusă împotriva
Consiliului Local Turceni, care nu are nici un drept asupra terenului. S-a mai reținut că
și în cazul în care nu se cunoaște proprietarul terenului, acțiunea nu se soluționează în
contradictoriu cu Consiliul Local, iar cei care pot avea pretenții asupra terenului sunt
vecinii, cu atât mai mult cu cât o porțiune din teren este ocupată de vecinul de pe latura
de est.

Această speăa aduce în discutie problema calității procesuale pasive în acțiunile

având ca obiect dobândirea dreptului de proprietate prin uzucapiune știut fiind că
uzucapiunea este concepută de legiuitor ca o sancțiune a pasivității adevăratului
proprietar fiind admis faptul că în astfel de cereri nu poate avea calitatea procesuala
pasivă decât proprietarul nediligent.

În ipoteza în care reclamantul învedereaza ca nu cunoaște adevăratul proprietar al

imobilului și face dovada demersurilor efectuate pentru identificarea proprietarului,
atunci are calitate pasivă unitatea administrativ-teritorială în a carei rază se află imobilul.
În susținerea acestei opinii au fost invocate dispozițiile art.646 C. Civil vechi, potrivit
cărora bunurile fără stăpân aparțin statului și ale art.21 alin.1 din Legea 215/2001 care
prevede că unitățile administrativ-teritoriale sunt persoane juridice de drept public cu o
capacitate juridică deplină și patrimoniu propriu, spre deosebire de consiliul local care
este o autoritate deliberativă și de primărie care duce la îndeplinire hotarârile consiliului
local și dispozițiile primarului și care nu dețin un patrimoniu.

60
 Uzucapiune. Inaplicabilitatea dispozițiilor Codului civil privind uzucapiunea în
zonele de publicitate prin cărtile funciare. Aplicabilitatea dispozițiilor Decretului-
lege nr.115/1938, pâna la finalizarea lucrărilor de cadastru general și a registrelor
de publicitate imobiliara.

Potrivit art. 69 alin. 2 din Legea nr. 7/1996 – republicată, la data finalizării lucrărilor
de cadastru general și a registrelor de publicitate imobiliară pentru întreg teritoriul
administrativ al unei unități administrativ-teritoriale îsi încetează aplicabilitatea, pentru
teritoriul respectiv, Decretul-Lege nr. 115/1938 pentru unificarea dispozițiilor referitoare
la cărțile funciare și Legea nr.242/1947 pentru transformarea cărtilor funciare provizorii
din vechiul Regat în cărți de publicitate funciară. În consecință, în zonele supuse
sistemului de publicitate prin cărțile funciare, la data acestui litigiu, erau aplicabile în
continuare dispozițiile Decretului-Lege nr.115/1938 în materia uzucapiunii, iar nu
dispozițiile Legii nr.7/1996 și ale Codului civil, dacă nu s-au finalizat lucrările de
cadastru.
Curtea de Apel Timișoara, Sectia civila, prin decizia nr.1056 din 3 mai 2006 a reținut
că prin sentința civilă nr.10501 din 16 decembrie 2003, Judecătoria Timișoara a respins
acțiunea în uzucapiune, întemeiata pe dispozițiile Codului civil, formulată de
reclamantul C.L. S. împotriva pârâtei, persoană fizica, V.P.E.
Pentru a pronunța această hotarâre, prima instantă a reținut, în esență, că fostele
Consilii Populare, anterior anului 1990, nu au exercitat o posesie utilă și sub nume de
proprietar asupra terenurilor proprietatea unor persoane fizice plecate din țară. Prima
instanță a mai reținut că, deși acțiunea a fost motivată în drept pe dispozițiile Codului
civil, aceste texte nu au fost aplicabile, deoarece în Banat și Transilvania s-au aplicat
dispozițiile Decretului-Lege nr.115/1938, norme care erau în vigoare conform art. 69
alin.2 din Legea nr.7/1996 – republicata.
În apelul declarat în cauza, reclamantul a susținut că folosește terenul de mai mult de
treizeci de ani, perioadă în care pârâta, proprietară tabulară, nu a mai fost vazută în
localitate.
Tribunalul Timiș, prin decizia civilă nr.1247 din 3 iunie 2004, a respins apelul
reclamantului C.L. S., retinând, pe de o parte, că reclamantul nu a facut dovada unei
posesii continue, neîntrerupte și sub nume de proprietar, iar pe de alta parte, a statuat că
este pertinentă susținerea primei instanțe privind aplicarea în continuare pe teritoriul
Judetului Timiș a Decretului-Lege nr.115/1938, față de dispozițiile art.69 alin.2 din
61
Legea nr. 7/1996, republicată. Împotriva acestei decizii a declarat recurs reclamantul,
solicitând modificarea ei, în temeiul art.304 pct. 9 C. pr. civ. vechi, sustinând că ambele
instanțe în mod gresit au aplicat în cauză dispozițiile Decretului-Lege nr.115/1938 în loc
să aplice dispozițiile Legii nr.7/1996 și ale Codului civil.
Prin decizia civilă nr.1056 din 3 mai 2006, Curtea de Apel Timișoara a respins
recursul reclamantului cu motivarea că lucrările de cadastru nu erau finalizate la data
introducerii acțiunii (09.06.2003), astfel că nu-și încetează aplicabilitatea Decretul-Lege
nr.115/1938 și Legea nr.242/1947, potrivit art. 69 alin.2 din Legea nr.7/1996.

Astfel, instanța de recurs a stabilit că, datorită acestei situații uzucapiunea invocată
de reclamantă nu poate fi examinată decât prin raportare la dispozițiile art.28 din
Decretul-Lege nr.115/1938, ori acest articol nu-i poate profita reclamantului decât dacă
ar fi dovedit faptul primordial al decesului proprietarei tabulare (pârâta V.P.E.), survenit
anterior celor 20 de ani, în care se pretinde că a posedat util imobilul acestei pârâte, ceea
ce în cauză nu s-a făcut.

62
 9. Concluzii

Prezenta lucrare prezintă o abordare practică, pe baza aspectelor teoretice, a modului

de reglementare a uzucapiunii, a modului în care aceasta se împletește cu aspectele de
publicitate imobiliară și a problemelor pe care această instituție le-a ridicat odată cu
trecerea timpului și cu schimbarea legislațiilor. În urma întocmirii acestei lucrări și odată
cu analizarea tuturor dispozițiilor legale incidente, am desprins câteva concluzii pe care le
voi expune în cele ce urmează.

În primul rând, admițând că proprietatea nu este altceva decât o posesie de o anumită

calitate, este natural ca ceea ce duce la dobândirea unui drept de proprietate, să fie chiar
posesia. Desigur, este necesar ca această posesie să aibă anumite calități, nefiind de
conceput ca orice fel de posesie și indiferent de modul dobândirii ei, să producă efectul
prevăzut de lege în cazul uzucapiunii, sau, cum a fost numita de Codul Civil de la 1864,
prescripției achizitive. Un prim deziderat al oricărei legislații ar trebui să fie reprezentat
de ocrotirea dreptului de proprietate, această ocrotire fiind realizată, în mod optim, în
momentul în care dispozițiile privitoare la pierderea dreptului de proprietate, respectiv a
modului prin care cineva poate dobândi dreptul de proprietate sunt clare și nesusceptibile
de interpretări. Noul Cod Civil s-a îndepărtat în mod substanțial de prevederile vechiului
Cod Civil aducând, așa cum este și normal, o protecție suplimentară și superioară celui
care are înscris dreptul său în cartea funciară. Astfel cum reiasă din lucrarea de față,
posesia care va începe sub imperiul noului Cod Civil, chiar și utilă, nu va putea fi opusă
proprietarului tabular în viață și care nu a renunțat la dreptul său în mod expres.

Prevederile Codului Civil de la 1864, reglementau uzucapiunea lungă, permițând ca o

posesie de 30 de ani, chiar și de rea credință, să ducă la uzucapiune, reglementare care, în
sistemul de carte funciară în care înscrierea are rol constitutiv de proprietate și în
contextul social actual, sunt neconforme. Prin scoaterea din funcțiune a registrelor de
transcripțiuni și inscripțiuni odată cu intrarea în vigoare a Legii nr.7/1996 și a începerii

63
dezvoltării unui sistem cadastral național, legiuitorul a adus o schimbare legislativă
binevenită.

Conform problemelor și discuțiilor de actualitate referitoare la uzucapiunie și a

incidenței normelor de publicitate imobiliară, sunt de părere că această temă este actuală
și de o importanță majoră, iar această lucrare proprie, este o prezentare concretă a realități

64
 10. Referințe Bibliografice

I. Tratate, Cărți

1. I. Albu, Drept civil. Introducere în studiul obligațiilor, Ed. Dacia, Cluj-Napoca,

2. N.E. Antonescu, Prescripția în dreptul civil, Tipografia România Nouă, 1926,

3. C. Bîrsan, Drept civil. Drepturile reale principale, Ediția a 3-a, Ed. Hamangiu,
București, 2008,

4. C. Bîrsan, M. Gaiță, M. M. Pivniceru, Drepturile reale, Institutul European, Iași,

1997,

5. A. Boar, Elemente de teoria dreptului, Ed. Servosat, 1996,

6. A. Boar, Uzucapiunea, Prescripția, Posesia si Publicitatea Drepturilor, Ed. Lumina

Lex, 1999,

7. A. C. Bodea, Dreptul de proprietate, Ed. Hamangiu, București, 2010,

8. G. Boroi, C. A. Anghelescu, B. Nazat, Curs de drept civil. Drepturile reale

principale, Ed. Hamangiu, București, 2013,

9. M. Cantacuzino, Elementele dreptului civil român, Ed. Cartea Românească,

București, 1921,

10. N. Costin, Marile instituții ale dreptului civil roman,

11. I. Deleanu, V. Mitea, S. Deleanu, Tratat de procedură civila, vol. II, Ed. Universul
Juridic, București, 2013,

12. I. Deleanu, V. Mitea, S. Deleanu, Tratat de procedură civila, Comentarii pe

articole, vol. II, Ed. Universul Juridic, București, 2013,

13. I. Dogaru, S. Cercel, Drept civil.Teoria generală a drepturilor reale, Curs

universitar, Ed. All Beck, București, 2003,

65
14. B. Florea, Drept civil. Drepturile reale principale, Ed. Universul Juridic, București,
2011,

15. C. Jora, Drept Civil. Drepturile reale, Ed. Universul Juridic, București, 2012,

16. M. Nicolae, Publicitatea Imobiliară și noile cărti funciare, Ed. Press Mihaela,
Bucuresti, 2000,

17. M. Nicolae, Tratat de publicitate imobiliara, vol. 2, Ed. Universul Juuridic,

Bucuresti, 2006,

18. M. Nicolae, Tratat de publicitate imobiliară. Noile cărți funciare, vol. 2, ediția a
2-a, Ed. Universul Juridic, București, 2011,

19. I. Ninu, Uzucapiunea și accesiunea imobiliară, Ed. Hamangiu, București, 2009,

20. E. Roșioru, Uzucapiunea în dreptul civil roman, Ed. Hamangiu, București, 2008,

21. C. Stătescu, C. Bîrsan, Drept Civil. Teoria generală a drepturilor reale,

Universitatea București, 1988,

22. V. Stoica, Drept civil. Drepturile reale principale, vol. 2, Ed. Humanitas, 2006,

23. O. Ungureanu, C. Munteanu, Tratat de drept civil. Bunurile. Drepturile reale

principale, Ed. Hamangiu, București, 2008,

24. C. Vișoiu, Procedura uzucapiunii, Ed. Hamangiu, București, 2011

II. Articole, studii de specialitate

1. S. Brădeanu, Considerații cu privire la reforma publicității drepturilor reale

imobiliare, în Studii și cercetări juridice, nr.4/1974

2. S. Brădeanu, Problema dobândirii dreptului de proprietate și a altor drepturi

reale prin uzucapiune, în lumina dreptului socialist, în Legalitatea populară,
nr.12/1956

66
3. T. Dârjan, Aplicarea legii în spațiu și timp cu privire la uzucapiune, in C.J
nr.10/2007

4. I. Deleanu, Cunoașterea legii și eroarea de drept, în Dreptul, nr.7/2004

5. D. Hantea, în Pandectele române, Nr. 7/2007, p.38

6. I. Lulă, în Dreptul, nr.8/2008, p.119

7. N. Marin, în Dreptul, nr.3/2013, p.13

8. P. Perju, Probleme de drept civil si de drept administrative survenite in practica,

in Dreptul, nr.5/1995

9. R. Petrescu, D. Andrei, Examen teoretic al practicii Tribunalului Suprem

referitoare la uzucapiune, în Revista Româna de Drept, nr. 11/1984

10. V. Stoica, în Dreptul, nr. 4/2006, p.47

11. V. Stoica, Uzucapiunea tabulară și uzucapiunea extratabulară, în Dreptul,

nr.6/2006

III. Jurisprudență

1. Decizia nr.293/1912, Curtea de Casație, sect. I

2. Decizia nr.139/1979, Trib. Suprem, sec. civ

3. Decizia nr.193/1993, C.S.J,

4. Decizia nr. VIII din 29 septembrie 1999, C.S.J,

5. Decizia nr.1838 din 12 septembrie 2001, Curtea de Apel Cluj,

6. Decizia nr.2550 din 31 martie 2005, Î.C.C.J., www.scj.ro

7. Decizia nr.1315 din 6 iunie 2006, Curtea de Apel București

8. Decizia nr.812/R din 18 aprilie 2006, Trib. București, secția a V-a civilă

67
 9. Decizia 1100/A din 21 septembrie 2007, Trib. București, secția a V-a civilă,

10. Decizia 1100/A din 21 septembrie 2007, Trib. București, secția a V-a civilă,

11. Decizia nr.113/R din 22 ianuarie 2008, Trib. București, secția a V-a civilă,

IV. Surse web

1. www.jurisprudenta.ro

2. www.portal.just.ro

3. www.scj.ro

68