TEMA 9.

Răspunderea materială și morală pentru lezarea drepturilor în

procesul înregistrării de stat a bunurilor imobile și a drepturilor
patrimoniale asupra acestora în cadastrul bunurilor imobile

I. Obiective de referinţă:
– să determine locul răspunderii civile în contextul răspunderii juridice;
– să determine conținutul răspunderii civile delictuale și al răspunderii
civile contractuale;
– să determine conținutul răspunderii materiale și răspunderii morale în
raporturile de drept cadastral;
– să delimiteze răspunderea materială de răspunderea morală;
– să clarifice condiţiile de survenire a răspunderii registratorului;
– să explice cauzele de exonerare de răspundere a registratorului;
– să identifice răspunderea registratorului în cadrul înregistrării de stat al
bunurilor imobile;
– să determine răspunderea titularilor de drepturi în cadrul raporturilor
cadastrale;
– să determine modalitatea de recuperare a prejudiciului cauzat titularilor de
drepturi în procesul înregistrării;
– să determine rolul fondului de garanție în vederea recuperării
prejudiciului material, pentru cauzarea de prejudicii în procesul
înregistrării drepturilor;
– să examineze diverse cazuri, să propună soluții, să demonstreze
corectitudinea poziției;
– să aplice corect legislația, tratatele internaționale la care RM este parte,
practica CtEDO la soluționarea litigiilor.

II. Repere de conţinut

Răspunderea juridică este consecinţa juridică a comiterii unei fapte
antisociale şi prevede aplicarea, în modul şi conform procedurilor legale
prestabilite, a măsurilor de constrângere, prevăzute de sancţiunea normei de
drept încălcate sau nerespectate faţă de persoanele vinovate de comiterea
încălcării, în cazul de faţă a încălcării normelor de drept cadastral.
Forma concretă a răspunderii juridice este determinată şi stabilită în funcţie
de:
– specificul normei de drept încălcate;
– particularităţile încălcării de drept cadastral, imobiliar;
– felul încălcării de drept în cadrul căreia a avut loc încălcarea legii.
 Astfel, în funcţie de specificul încălcării de drept în cadrul raporturilor
cadastral - imobiliare, se evidenţiază răspunderea: civilă, contravenţională și
penală.
Răspunderea civilă este una din cele mai frecvente forme ale răspunderii
care apare în cadrul relațiilor civile. Ea poate fi contractuală și delictuală.
Răspunderea civilă contractuală apare în cadrul încălcării de către părți a
prevederilor contractuale. Răspunderea delictuală apare în rezultatul cauzării
de daune, indiferent de faptul dacă persoanele fizice sau juridice respective au
fost, se află sau nu în raporturi contractuale.
Conform art.1398 din CC, cel care acţionează faţă de altul în mod ilicit, cu
vinovăţie este obligat să repare prejudiciul patrimonial, iar în cazurile
prevăzute de lege, şi prejudiciul moral cauzat prin acţiune sau omisiune.
Astfel, reieșind din prevederile menționate condițiile răspunderii delictuale
sunt: fapta ilicită, prejudiciul, raportul de cauzalitate dintre fapta ilicită și
prejudiciu, vinovăția făptuitorului. Prejudiciul cauzat prin fapte licite sau fără
vinovăţie se repară numai în cazurile expres prevăzute de lege.
Prejudiciul poate fi definit ca fiind consecințele negative cu caracter
patrimonial sau nepatrimonial ale faptei ilicite, apărute ca urmare a lezării
drepturilor subiective patrimoniale și personal nepatrimoniale ale persoanei1.
Răspunderea civilă în cadrul raporturilor cadastrale poate apărea sub formă
de recuperare a prejudiciului material, la fel în cazurile prevăzute de lege și a
prejudiciului moral.
Ținînd cont de prevederile art.14 alin.(2) din CC, prejudiciul material poate
apărea sub forma prejudiciului efectiv și a venitului ratat.
Conform art.1416 din CC, în situația în care persoanei i-a fost cauzat un
prejudiciu material, instanța de judecată stabilește felul despăgubirii în funcție
de circumstanțele cauzei, ținînd cont de cererea păgubitului. Instanța poate lua
o hotărîre diferită de cererea păgubitului, numai din motive întemeiate.
Astfel, conform articolului sus menționat, instanța poate obliga autorul
prejudiciului să pună la dispoziţie un bun de acelaşi gen şi de aceeaşi calitate,
să repare bunul pe care l-a deteriorat ori să compenseze integral prin
echivalent bănesc prejudiciul cauzat. Instanţa de judecată stabileşte cuantumul
reparaţiei prin echivalent bănesc în funcţie de întinderea prejudiciului de la
data pronunţării hotărîrii. Persoana vătămată poate cere despăgubiri
suplimentare pentru prejudiciul care a apărut după pronunţarea acestei
hotărîri. Repararea prejudiciului prin echivalent bănesc se face prin încasarea
unei sume globale în folosul persoanei vătămate sau prin stabilirea unei

1
Bloșenco A. Drept civil. Partea specială. Note de curs. p.233.
2
redevenţe. În cazul în care se stabileşte o redevenţă, debitorul poate fi obligat
la depunerea unei garanţii.
Totodată, persoana poate cere recuperarea prejudiciului moral, dacă
acțiunile sau inacțiunile faptuitorului au atentat la drepturile ei personale
nepatrimoniale. În cazurile prevăzute de legislația în vigoare poate fi cerută
recuperarea prejudiciului moral și pentru încălcarea raporturilor patrimoniale.
Conform art.1422 din CC, prejudiciul se repară indiferent de existența și
întinderea prejudiciului patrimonial, prezența vinovăției autorului, iar în
cazurile prevăzute de art.1422 alin.(3) din CC și în lipsa faptei ilicite.
Mărimea compensației, conform art.1423 din CC, în cazul cauzării
prejudiciului moral se determină de către instanța de judecată, ținînd cont de
caracterul şi gravitatea suferinţelor psihice sau fizice cauzate persoanei
vătămate, de gradul de vinovăţie al autorului prejudiciului, dacă vinovăţia este
o condiţie a răspunderii, şi de măsura în care această compensare poate aduce
satisfacţie persoanei vătămate. Caracterul şi gravitatea suferinţelor psihice sau
fizice le apreciază instanţa de judecată, luînd în considerare circumstanţele în
care a fost cauzat prejudiciul, precum şi statutul social al persoanei vătămate.
Necătînd la maturitatea sistemului cadastral în RM, în procesul înregistrării
drepturilor la OCT, sunt evidente cauzări de încălcare a legislației ce au ca
efect cauzarea prejudiciilor titularilor de drepturi. În cele mai dese cazuri,
asemenea situații au loc în cazul refuzului neîntemeiat al registratorului în
vederea înregistrării dreptului.
Conform art.50 din Legea cadastrului bunurilor imobile, titularul de
drepturi căruia i-a fost cauzat un prejudiciu ca urmare a înscrierii sau
modificării incorecte în registrul bunurilor imobile ori a refuzului neîntemeiat
(care nu corespunde temeiurilor indicate în art.33 din Legea cadastrului
bunurilor imobile) de a înregistra dreptul, săvîrşite de registrator cu vinovăţie,
beneficiază de o compensaţie.
Totodată, legea prevede că compensația se plăteşte numai după prima
tranzacţie săvîrşită după înregistrarea primară. Astfel, în situația în care
titularului i s-a cauzat un prejudiciu la înregistrarea primară (în cadrul
înregistrării selective sau masive), acesta nu va beneficia de compensație.
La fel, conform legii, nu se compensează prejudiciul ce urmează a fi
recuperat de la persoana care l-a instigat pe registrator sau care a beneficiat în
mod conştient de un avantaj în urma acţiunilor incorecte ale registratorului.
Nu se plăteşte compensaţie în cazul în care solicitantul a cauzat sau a
contribuit la cauzarea prejudiciului prin escrocherie sau neglijenţă.
Modalitatea recuperarii prejudiciului în cadrul înregistrării drepturilor își
are specificul său, determinat de art.50 alin.(22) din Legea cadastrului
3
bunurilor imobile. Astfel, recuperarea prejudiciului are loc prin intermediul
Fondului de garanție2. Conform articolului menționat, în cazul în care Fondul
de garanţie nu dispune de mijloace suficiente pentru acordarea compensaţiei,
aceasta se plăteşte pe măsura acumulării fondului de garanţie.
Pe cale de regres, conform prevederilor legislație în vigoare, în situația în
care va fi dovedită vina registratorului în cauzarea de prejudicii titularilor de
drepturi, prin efectuarea înscrierilor în registrul bunurilor imobile, sumele
plătite păgubașilor din Fondul de garanție se percep de la registrator. Astfel,
Agenția Relații Funciare și Cadastru acţionează în instanţă de judecată în
calitate de reclamant. Plata compensaţiei se efectuează în temeiul unei hotărîri
definitive sau irevocabile judecătoreşti.
În cadrul înregistrării primare a drepturilor pot fi cauzate prejudicii ca
urmare a prezentării documentelor ce conțin erori. În asemenea situații,
conform art.471 din Legea cadastrului bunurilor imobile, răspunderea o poartă
autoritățile care au emis sau perfectat, după caz, documentele de drept sau
planurile cadastrale sau geometrice. ÎS „Cadastru” şi filialele sale răspund
pentru emiterea sau perfectarea documentelor cu erori comise din culpă
proprie, precum şi pentru erorile comise în planurile întocmite de acestea.
Totodată, pentru încălcarea prevederilor Legii cadastrului bunurilor
imobile, pe lîngă răspunderea civilă poate fi angajată, după caz răspunderea
contravențională sau penală.
În materie de răspundere contravenţională poate fi menţionat în mod
special art.326 din Codul contravenţional, care prevede sancţiuni concrete sub
formă de amendă pentru încălcarea prevederilor Legii cadastrului bunurilor
imobile, şi anume, pentru:
1) încălcarea termenului stabilit pentru depunerea cererii de înregistrare a
dreptului asupra bunurilor imobile;
2) neasigurarea accesului la bunul imobil pentru executarea de lucrări
cadastrale;
2
Fond de garanție – o totalitate de mijloace băneşti speciale, acumulate pentru asigurarea achitării
compensaţiei titularilor de drepturi asupra bunurilor imobile, drepturile cărora au fost lezate de oficiile
cadastrale teritoriale. Fondul de garanţie este constituit sub formă de un cont special, administrat de
Agenţia Relaţii Funciare şi Cadastru, iar utilizarea mijloacelor fondului se efectuează la decizia Comisiei
interdepartamentale, deciziile cărei pot fi atacate în instanţa judecătorească. Mijloacele Fondului de
garanţie se acumulează din defalcările obligatorii ale oficiilor cadastrale teritoriale. Crearea Fondului de
garanţie dă posibilitate titularilor de drepturi să primească integral compensaţia pentru prejudiciul cauzat
de Registratorul oficiului cadastral fără a se adresa în instanţa judecătorească. Plata compensaţiei se
efectuează doar în cazul prejudiciilor aduse la înregistrarea curentă numai după prima tranzacţie
efectuată cu bunul imobil în cauză şi se ia în considerare prejudiciul cauzat titularului de drepturi din
cauza erorii sau rectificării înscrisului din Registrul bunurilor imobile.

4
 3) neprezentarea documentelor ce servesc drept temei pentru efectuarea de
înregistrări în registrul bunurilor imobile în conformitate cu legislaţia;
4) neprezentarea datelor cadastrale actualizate;
5) introducerea, modificarea şi radierea din registrul bunurilor imobile, cu
încălcarea modului stabilit, a datelor cadastrale, difuzarea şi furnizarea lor
fără aprobare;
6) furnizarea de date cadastrale în scopuri comerciale fără contract încheiat
cu organul cadastral teritorial către persoane juridice care nu fac parte din
sistemul organelor cadastrale.
În afară de aceasta, este necesar a lua în considerare că Codul
contravenţional prevede în calitate de contravenţii, cu aplicarea măsurilor de
răspundere contravenţională respective (de regulă, amendă contravenţională),
şi pentru unele alte fapte care, direct sau tangenţial, ţin de exercitarea şi
apărarea drepturilor asupra unor anumite categorii de bunuri imobile, cum ar
fi, pentru:
- tăinuirea informaţiei despre fondul funciar disponibil (art.92);
- pentru încălcarea legislaţiei privind geodezia, cartografia şi topografia
(art.93);
- degradarea terenurilor, falsificarea informaţiei despre starea şi folosirea lor
(art.115);
- abaterea neautorizată de la proiectele de organizare a teritoriului sau de
folosinţă a terenului (art.116);
- neîndeplinirea obligaţiei de a aduce terenurile într-o stare care să asigure
folosirea lor conform destinaţiei (art.117);
- necultivarea terenurilor, neefectuarea măsurilor obligatorii de ameliorare a
acestora, de protecţie a solului contra eroziunii provocate de vînt şi de apă,
de prevenire a altor procese care deteriorează starea solului (art.118);
- încălcarea modului de protecţie şi de folosire a subsolului (art.119);
- decopertarea şi distrugerea neautorizată a litierei, a păturii vii şi a stratului
superior de sol fertil (art.120);
- folosirea neautorizată a terenurilor din fondul forestier şi spaţiile verzi
pentru defrişare, construcţie de clădiri administrative, depozite şi alte
obiective (art.134);
- încălcarea legislaţiei şi documentelor normative în construcţii (art.177);
- abuzul de putere sau abuzul de serviciu (art.312);
- excesul de putere sau depăşirea atribuţiilor de serviciu (art.313);
- samavolnicie (art.335) şi altele.
Răspunderea penală intervine în situația în care lucrătorii OCT comit
acțiuni, calificate conform Codului penal ca fiind infracțiuni. Implicit,
5
normele Codului penal pot fi aplicate pentru: cauzarea de daune titularilor de
drepturi patrimoniale asupra bunurilor imobile ca rezultat al unei atitudini
neglijente sau neconştiincioase faţă de obligaţiile de serviciu (art.329), pentru
luarea, sustragerea, tăinuirea, degradarea sau distrugerea documentelor
(art.360), pentru confecţionarea, deţinerea, vînzarea sau folosirea
documentelor oficiale false (art.361) şi altele.
Persoanele cu funcţii de răspundere din întreprinderi, instituţii şi organizaţii
care execută lucrări ce ţin de folosirea datelor cadastrale poartă răspundere
administrativă pentru: efectuarea lucrărilor cadastrale fără licenţă;
neprezentarea datelor cadastrale actualizate; neprezentarea documentelor ce
servesc drept temei pentru efectuarea de înscrieri în registrul bunurilor imobile
în conformitate cu legislaţia.

III. Sugestii metodice

A. Strategii de predare & învățare: Prelegerea interactivă, rezolvare de

probleme, brainstorming-ul, jocul de rol, simularea, studiul de caz.

B. Strategii de evaluare: Teste, prezentarea proiectelor, soluționarea spețelor.

C. Lucru individual
- Întocmirea unei comunicări privind condițiile angajării răspunderii
registratorului pentru refuzul neîntemeiat în vederea înregistrării
dreptului;
- Efectuarea unui studiu privind datele statistice în legătură cu atragerea la
răspundere a registratorilor.
- Întocmirea deciziilor privind refuzul înregistrării din diverse motive;

Speţa nr.1
Z.O. s-a adresat la OCT Chișinău în vederea înregistrării dreptului de
proprietate asupra casei de locuit situată în mun. Chișinău, str. Mandruța 45,
în baza deciziei Curții de Apel prin care a fost lăsată în vigoare hotărîrea
instanței de judecată privind confirmarea dreptului de proprietate asupra casei
de locuit situată în mun. Chișinău, str. Mandruța 45.
Registratorul a stins dreptul de proprietate al fostului proprietar O.H. și a
intabulat dreptul de proprietate asupra casei de locuit după Z.O.
Z.O. înstrăinează casa de locuit către D.I., care își intabulează dreptul de
proprietate asupra imobilului.
Peste 6 luni de zile după intabularea după D.I. a dreptului de proprietate,
O.H. prezintă decizia CSJ privind casarea deciziei Curții de Apel și hotărîrii
6
instanței de judecată și solicită ștergerea înscrisurilor și restabilirea dreptului
de proprietate.
1. Soluționați speța.
2. Calificați acțiunile registratorului
3. Stabiliți procedura de recuperare a eventualului prejudiciu cauzat prin
acțiunile registratorului.

Speța nr. 2
D.C. a chemat în instanţa de judecată OCT Chişinău solicitînd obligarea
acestuia de a corecta înscrierile în registrul bunurilor imobile. În cererea de
chemare în judecată a arătat că el împreună cu S.N. deţin în proprietate casa de
locuit cu terenul aferent de pe str. Cireșilor 15 pe cote-părţi, respectiv, cîte 1/2
înregistrate în registrul bunurilor imobile.
În anul 2004, primind autorizaţiile respective, D.C. a mai construit o casă
de locuit pe acelaşi teren. După întocmirea procesului-verbal de recepţie finală
a prezentat documentul respectiv la OCT pentru înregistrare.
În 2007 solicitînd Extras din registrul bunurilor imobile a aflat că casa
construită în 2004 este înregistrată în proprietate pe cote-părţi respectiv ½
după D.C. şi ½ după S.N. OCT a explicat că dat fiind faptul că terenul este
proprietate comună pe cote-părţi, respectiv, şi casa construită aparţine pe cote-
părţi. Mai mult ca atît conform art.346 alin.(2) din CC, la momentul
înregistrării D.C. nu a solicitat modificarea cotelor-părţi, astfel OCT la
înregistrare a ţinut cont de cotele existente.
1. Soluționați speța.
2. Interpretaţi prevederile art.346 alin.(2) din CC.
3. Explicaţi dacă corect au fost aplicate prevederile legale la înregistrarea
noii construcţii, amplasate pe terenul aflat în proprietate pe cote-părţi.
4. Perfectați soluţia instanţei de judecată.

Speța nr.3
La data de 03.05.2008 S.F. a încheiat contract de investiție în construcția
spațiului locativ privat. Contractul a fost autentificat notarial.
La data de 25.05.2008 S.F. a achitat companiei de construcție costul
apartamentului în suma de 43 000 EURO.
La data de 15.06.2008 S.F. depune contractul la OCT Chișinău în vederea
notării dreptului.
La data de 22.06.2008 registratorul emite decizia de refuz în vederea
înregistrării invocînd faptul că investitorul a omis termenul de 15 zile pentru
înregistrarea dreptului. La fel, registratorul consideră că contractul este nul,
7
dat fiind faptul că Legea cadastrului bunurilor imobile interzice efectuarea
plății pînă la înregistrarea în registrul bunurilor imobile.
La data de 10.07.2008 T.G. prezintă spre notare contractul de investiție,
autentificat la data de 09.07.2008 la fel asupra apartamentului menționat.
Registratorul notează dreptul.
S.F. depune cerere în instanța de judecată privind anularea contractului de
investiție și recuperarea prejudiciului cauzat în urma acțiunile registratorului.
1. Soluționați speța.
2. Calificați acțiunile registratorului.
3. Determinați la ce poate pretinde reclamantul în ceea ce privește
recuperarea prejudiciului.

Speța nr.4
La data de 22.01.2007 J.A. în calitate de locatar a încheiat contractul de
leasing financiar cu ASITO. Conform contractului, locatarul deține obțiunea
de a răscumpăra bunul imobil pînă la finele contractului de leasing –
22.01.2013.
Contractul de leasing a fost notat în registrul bunurilor imobile.
La data de 23.01.2013 J.A. s-a adresat la OCT în vederea înregistrării
dreptului de proprietate asupra bunului imobil, invocînd temeiul răscumpărării
acestuia.
Registratorul a refuzat înregistrarea dreptului de proprietate pe motiv că
locatarul nu a prezentat documentele necesare în vederea înregistrării
dreptului.
J.A. s-a adresat în instanța de judecată cerînd recuperarea prejudiciului în
legătură cu refuzul neîntemeiat.
1. Soluționați speța.
2. Calificați acțiunile lui J.A.
3. Expuneți documentele necesare în vederea înregistrării dreptului de
proprietate asupra bunului imobil după locatar.

IV. Bibliografie
Literatura recomandată
1. Bloșenco A. Drept civil. Partea specială. Note de curs. Chișinău.
2. Climova A., Teacă I. Drept imobiliar. Suport de curs. Chișinău: UTM,
2011.
3. Climova A., Grecu-Stăvilă I., În ajutorul registratorului oficiului cadastral
teritorial, Chișinău, 2001.

8
4. Cojuhari A. ș.a. Drept procesual civil. Partea specială. Curs universitar.
Chișinău: USM, 2009.
5. Fistican E., Pascari A. Climova A. Suport de curs. Administrarea cauzelor
de contencios administrativ. Chișinău: INJ, 2009.
6. Meyer-Ladewing J., Pascari A., Fistican E., Doagă V., Crețu Gh.,
Comentariul legii constenciosului administrativ. Cartier, 2002.
7. Pisarenco O. Drept procesual civil. Note de curs. Ediția a II-a. Chișinău:
Tehnica-Info, 2012.
8. Șterbeț V., Botezatu R., Furdui S., Macinscaia V., Fistican E., Muruianu I.,
Administrarea eficientă a justiției, Chișinău, Cartier juridic, 2006

Acte normative
9. Codul civil al RM, adoptat prin Legea nr.1107 din 06.06.2002 //
M.O.Nr.82-86/661 din 22.06.2002.
10. Codul funciar, adoptat prin Legea nr.828-XII din 25 decembrie 1991.
Republicat în: Monitorul Oficial al RM nr.107/817 din 04.09.2001.
11. Codul penal al RM, adoptat prin Legea nr.985 din 18.04.2002.
Republicat în: Monitorul Oficial al RM nr.72-74/195 din 14.04.2009.
12. Codul contravențional, adoptat prin Legea nr.218-XVI din 24.10.2008.
În: Monitorul Oficial al RM nr.3-6/15 din 16.01.2009.
13. Codul de procedură civilă, adoptat prin Legea nr.225-XV din
30.05.2003. Republicat în: Monitorul Oficial al RM nr.130-134/415 din
21.06.2013.
14. Codul muncii, adoptat prin Legea nr.154 din 28.03.2003. În: Monitorul
Oficial al RM nr.159-162/648 din 29.07.2003.
15. Legea contenciosului administrativ nr.793 din 10.02.2000. Republicată
în: Monitorul Oficial al RM, ediţie specială din 03.10.2006.
16. Legea cadastrului bunurilor imobile nr.1543-XIII din 25.02.1998. În:
Monitorul Oficial al RM nr.44-46/318 din 21.05.1998.
17. Legea privind calitatea în construcţii, nr.721-XIII din 02.02.1996. În:
Monitorul Oficial al RM nr.25/259 din 25.04.1996.
18. Regulamentul privind organizarea şi funcţionarea Agenţiei Relaţii
Funciare şi Cadastru, aprobat prin Hotărîrea Guvernului nr.383 din
12.05.2010. În: Monitorul Oficial al RM nr.75-77/453 din 18.05.2010.
19. Regulamentul cu privire la modul de creare şi funcţionare a Fondului de
garanţie, aprobat prin Hotărîrea Guvernului nr.1170 din 04.12.1998. În:
Monitorul Oficial al RM nr.111-113/1107 din 17.12.1998.