UNIVERSITATEA DE ȘTIINȚE AGRICOLE ȘI MEDICINĂ VETERINARĂ

„ION IONESCU DE LA BRAD” IAȘI

FACULTATEA DE AGRICULTURĂ

SPECIALIZAREA: INGINERIE ECONOMICĂ ÎN AGRICULTURĂ

RAPORT DE EVALUARE

Îndrumător,

2018-2019
 CUPRINS
Scrisoare de transmitere .................................................................................................................. 4

I. Introducere ................................................................................................................................... 6

1.1. Certificarea evaluatorului..................................................................................................... 6

1.2. Rezumatul faptelor prinicipale și concluziile raportului ...................................................... 7

II. Premisele evaluării ..................................................................................................................... 9

2.1 Obiectul şi scopul evaluării ................................................................................................... 9

2.2 Baza de evaluare ................................................................................................................... 9

2.3 Data estimării valorii........................................................................................................... 10

2.4 Moneda raportului ............................................................................................................... 10

2.5 Standardele aplicate ............................................................................................................ 11

2.6 Procedura de evaluare ......................................................................................................... 11

2.7 Clauza de nepublicare ......................................................................................................... 12

2.8 Responsabilitatea faţă de terţi ............................................................................................. 12

2.9 Dreptul de proprietate evaluat ............................................................................................. 12

2.10 Ipoteze şi condiţii limitative.............................................................................................. 12

2.10.1 Ipoteze ........................................................................................................................ 12

2.10.2 Condiţii limitative ...................................................................................................... 14

III. Prezentarea datelor .................................................................................................................. 15

3.1 Aspecte social-economice. Zonarea.Date geografice ......................................................... 15

3.2 Analiza pieţei imobiliare Definiţie, caracteristici .............................................................. 16

3.3 Identificarea proprietăţii...................................................................................................... 18

3.4 Situaţia juridică a proprietăţii.............................................................................................. 18

3.5 Descrierea terenului ............................................................................................................ 19

3.6 Descrierea construcţiei ........................................................................................................ 19

2
IV. Analiza privind cea mai bună utilizare a proprietăţii.............................................................. 20

V. Evaluarea proprietăţii imobiliare ............................................................................................. 21

5.1 Evaluarea terenului ......................................................................................................... 21

5.1.1 Metoda comparaţiei directe pentru terenuri........................................................... 21

5.1.2 Tehnica reziduală .................................................................................................... 25

5.2 Evaluarea construcţiei .................................................................................................... 27

5.2.1 Abordarea prin costuri ............................................................................................ 27

5.2.2 Abordarea prin comparaţii – Metoda comparaţiei directe ...................................... 31

VI. Reconcilierea valorilor. Opinia evaluatorului......................................................................... 34

3
 Scrisoare de transmitere

Proprietate imobiliară – situată în judeţul Iași

Beneficiari: Țapu Mihai și Țapu Adriana
Proprietari: Țapu Mihai și Țapu Adriana

Evaluator:

- Ianuarie 2019
Către,
Beneficiari :Țapu Mihai și Țapu Adriana
Vă înaintăm Raportul de evaluare a proprietăţii situată în Judeţul Iași, comuna
Voinești, sat Lungani, proprietatea Fam. Țapu

 Scopul evaluării: Estimarea valorii de piata a proprietatii imobiliare in ipoteza vanzarii

(lichidarii) si achitarii debitelor catre creditori.
 Obiectul evaluării:
Nr. Denumire bunuri imobile Suprafață (m2) Carte funciară
Crt.
1. Teren intravilan 3000 30201

2. Casă 200 30201-C

 Drepturile de proprietate: deplin

 Data inspecţiei 03.01.2019
 Data evaluării 05.01.2019
 Valabilitatea evaluării: 6 luni
 Cursul de schimb la data evaluării 4,61 lei/euro
 Pe baza analizelor şi faptelor descrise în raportul de evaluare, valoarea estimată este
de: 171 700 LEI / 36 796 EUR.

4
 Raportul a fost pregătit în conformitate şi pe baza Standardelor Internaţionale de
Evaluare, recomandărilor şi metodologiilor de lucru recomandate de către A.N.E.V.A.R.
(Asociaţia Naţională a Evaluatorilor din România)

Cu stimă,
Evaluator

5
 I. Introducere

1.1. Certificarea evaluatorului

Subsemnatul, îmi asum răspunderea privind conținutul și concluziile evaluării numai față
de clientul și destinatarul lucrării și certific, în cunoştinţă de cauză şi cu bună credinţă, că:

1. Afirmaţiile declarate de către mine şi cuprinse în prezentul raport sunt adevărate şi

corecte. Estimările şi concluziile se bazează pe informaţii şi date considerate de către expert ca
fiind adevărate şi corecte privind tranzactii si oferte de tranzactionare ajustate.

2. Analizele, opiniile şi concluziile mele sunt limitate doar de ipotezele şi condiţiile

limitative menţionate şi sunt analizele, opiniile şi concluziile mele profesionale personale,
imparţiale şi nepărtinitoare.

3. Nu am interese anterioare, prezente sau viitoare în privinţa unei anume proprietăţi

imobiliare ce se regăseşte în prezentul raport de expertiză şi nu am nici un interes personal
privind părţile implicate în prezenta misiune, excepţie făcând rolul menţionat aici.

4. Implicarea mea în această misiune, nu este condiţionată de formularea sau prezentarea

unui rezultat prestabilit, legat de mărimea valorii estimate sau impus de destinatarul evaluării şi
legat de producerea unui eveniment care favorizează cauza clientului în funcţie de opinia mea.

5. Analizele, opiniile şi concluziile mele au fost formulate, la fel ca şi întocmirea acestui

raport, avînd ca baza de informatii, urmatoarele : tranzacții cu bunuri imobile similare, oferte de
vânzare ajustate astfel încât să fie apropiate de tranzacții, informatii de pe piețele imobiliare
specifice prezentate de principalele firme de real estate din Romania.

În vederea efectuării evaluării au fost luați în considerare toți factorii care au influență
asupra valorii obiectului evaluării și nu au fost omise în mod deliberat informații care, după
cunoștințele expertului, sunt corecte și rezonabile pentru întocmirea prezentului raport.

Onorariul nu depinde de niciun acord, angajament sau intelegere care sa confere un

stimulent financiar pentru concluziile exprimate in evaluare sau pentru declararea in Raport a

6
unei anumite valori sau interval de valori. Evaluatorul nu are un interes financiar legat de o
eventuala tranzactie.

Analizele, opiniile si concluziile prezentului Raport de Evaluare se supun normelor,

cerintelor si metodologiei de lucru ANEVAR si Raportul poate fi verificat (la cerere) in
conformitate cu Standardele de Evaluare a Bunurilor – editia 2018. Evaluatorul a respectat
cerintele etice si profesionale continute in Codul Deontologic al Standardelor Internationale de
Evaluare.

1.2. Rezumatul faptelor prinicipale și concluziile raportului

Obiectul evaluării Teren intravilan 3000 m2

Casă 200 m2

Adresa Sat Lungani, comuna Voinești, județul Iași, nr. 13

proprietății

Scopul evaluării Estimarea valorii de piata a proprietatii imobiliare in ipoteza vanzarii

(lichidarii) si achitarii debitelor catre creditori.

Beneficiarul Țapu Mihai și Țapu Adriana

raportului

Proprietar Țapu Mihai și Țapu Adriana

Drepturi de În cadrul prezentului raport a fost evaluat dreptul deplin de proprietate

proprietate asupra imobilulelor analizate, deținute de către Țapu Mihai și Țapu
Adriana în baza următoarelor documente:

 Extras CF si documentatie cadastrala

Data inspecției 3.01.2019

7
Data evaluării 5.01.2019

Curs valutar 4,61 lei/euro

În urma aplicării metodologiei de evaluare, opinia evaluatorului referitoare la valoarea de

piață a proprietatii imobiliare analizate, tinand seama de prevederile prezentului Raport, este
urmatoarea:

Nr. Denumire bunuri imobile Valoare

Crt. Lei Euro
1. Teren intravilan 101.000 21.642
2. Casă 70.700 15.154
TOTAL 171.700 36.796

Valoarea constructiilor contine si valoarea Terenului situat sub acestea, suprafata de

Teren ramasa.

La solicitarea Beneficiarului, pentru Terenul pe care sunt situate cladirile a fost estimata
doar valoarea pentru 1 mp si nu valoarea intregii suprafete;

Valoarea de piata a fost estimata fara luarea in considerare a costurilor de vanzare sau de
cumparare si fara includerea unor impozite sau taxe.

In acceptiunea Standardelor de Evaluare a Bunurilor – editia 2018 „valoarea de piata”

este suma estimata pentru care un activ sau o datorie ar putea fi schimbat(a) la data evaluarii,
intre un cumparator hotarat si un vanzator hotarat, intr-o tranzactie nepartinitoare, dupa un
marketing adecvat si in care partile au actionat fiecare in cunostinta de cauza, prudent si fara
constrangere”.

8
 II. Premisele evaluării
2.1 Obiectul şi scopul evaluării

Obiectul raportului de evaluare il contituie proprietatea imobiliară situată în sat Lungani,

comuna Voinești, județul Iași, nr. 13, formată dintr-un teren cu o suprafață de 3000 m2 și o casă
cu sufrafața de 200 m2.
Scopul prezentului raport îl reprezintă estimarea valorii de piata a proprietatii imobiliare
in ipoteza vanzarii (lichidarii) si achitarii debitelor catre creditori.
Clienții, respectiv destinatarii raportului de evaluare sunt Țapu Mihai și Țapu Adriana,
aceștia dețin dreptul deplin de proprietate asupra imobilelor evaluate.

2.2 Baza de evaluare

Tipul valorii este determinat de scopul evaluarii. Un tip al valorii este o precizare a
ipotezelor fundamentale de cuantificare a unei valori. Valoarea nu este un fapt ci o opinie asupra
celui mai probabil pret care ar putea fi platit pentru un activ, in cadrul unui schimb dar si o opinie
asupra beneficiilor economice viitoare asteptate a rezulta din utilizarea unui activ.
În SEV 100- Cadrul general din Standardele de Evaluare a Bunurilor – editia 2018 sunt
cunoscute doua tipuri ale valorii :
- valoarea de piata ;
- tipuri ale valorii diferite de valoare de piata.
Evaluarea executata conform prezentului raport, in concordanta cu cerintele
beneficiarului, reprezinta o estimare a valorii de piata a bunurilor imobile asa cum este aceasta
definita in SEV 100- Cadrul general si recunoscuta pe plan international „ Valoarea de piata este
suma estimata pentru care un activ sau o datorie ar putea fi schimbat(a) la data evaluarii, intre un
cumparator hotarat si un vanzator hotarat, intr-o tranzactie nepartinitoare, dupa un marketing
adecvat si in care partile au actionat fiecare in cunostinta de cauza, prudent si fara constrangere”
Valoarea de lichidare, reprezinta suma care s-ar realiza prin vanzarea unui activ sau grup
de active in mod individual (element cu element).

9
 Valoarea de lichidare trebuie sa ia in considerare costurile necesare aducerii activelor in
starea de vandabilitate, precum si costurile generate de cedarea lor. Se poate determina in doua
ipoteze de evaluare diferite :
- Vanzarea ordonata, in urma unei activitati adecvate de marketing;
- Vanzarea fortata, cu o perioada limitata pentru activitatea de marketing.
Prin Vanzarea fortata se intelege, de regula, pretul cel mai probabil care se poate obtine
pentru o anumita proprietate, atunci cand sunt indeplinite conditiile de mai jos:
- Finalizarea tranzactiei intr-o perioada scurta de timp;
- Activul este supus conditiilor de piata prevalente la data evaluarii sau in intervalul la
care se presupune finalizarea tranzactiei;
- Atat cumparatorul cat si vanzatorul actioneaza prudent si in cunostinta de cauza;
- Vanzatorul este constrans sa vanda;
- Cumparatorul are o motivatie tipica;
- Ambele parti actioneaza in interesul propriu;
- Nu este posibila o activitate normala de marketing din cauza timpului scurt de expunere
pe piata;
- Plata se va face in numerar.

2.3 Data estimării valorii

La baza efectuării evaluării au stat informații privind nivelul prețurilor și datele furnizate
de client până la data de 05.01.2019, data la care sunt disponibile datele și informațiile și la care
se consideră valabile ipotezele luate în considerare precum și valorile estimate de către evaluator.
Data inspectiei : 03.01.2019.

2.4 Moneda raportului

Opinia finală a evaluării va fi prezentată în EUR și LEI. Având în vedere că metodele

utilizate conduc la exprimarea valorii finale în lei, cursul de schimb utilizat pentru transpunerea
în și din valută este 4,61lei pentru un EUR. Exprimarea în valută a opiniei finale o consideram
adecvată doar atâta vreme cât principalele premise care au stat la baza evaluării nu suferă

10
modificări semnificative (nivelul riscurilor asociate unei investiții similare, cursul de schimb și
evoluția acestuia comparativ cu puterea de cumpărare și cu nivelul tranzacțiilor pe piața
imobiliară specifică etc.).

2.5 Standardele aplicate

În elaborarea prezentului raport de evaluare au fost luate în considerare urmatoarele standarde:

• Standardele de Evaluare ANEVAR 2018;

• IVS 230 - Drepturi asupra proprietății imobiliare;

• IVS 310 - Evaluarea drepturilor asupra proprietății imobiliare pentru garantarea

împrumutului;

• IVS 101 - Sfera misiunii de evaluare;

• IVS 103 - Raportarea evaluării;

• IVS - Cadrul general;

• GME 2 - Evaluarea pentru garantarea împrumuturilor.

2.6 Procedura de evaluare

Baza evaluării – valoarea de piaţă

Etapele :
- documentarea, pe baza unei liste de informaţii solicitate clientului
- inspecţia proprietăţii – imobil, teren
- stabilirea limitelor şi ipotezelor care au stat la baza elaborării raportului
- selectarea tipului de valoare estimată în prezentul raport
- deducerea şi estimarea condiţiilor limitative specifice obiectivului de care trebuie să se ţină
seama la derularea tranzacţiei

11
- analiza tuturor informaţiilor culese, interpretarea rezultatelor din punct de vedere al evaluării.
- aplicarea metodei de evaluare considerate oportună pentru determinarea valorii şi
fundamentarea opiniei evaluatorului
Sursele de informaţii :
- documentele şi schiţele puse la dispoziţie de către proprietarul imobilului, respective:
- documentaţia cadastrală ;
- acte de proprietate.
Alte informaţii existente în bibliografia de specialitate.

2.7 Clauza de nepublicare

Raportul de evaluare sau oricare altă referire la acesta nu poate fi publicat.

2.8 Responsabilitatea faţă de terţi

Prezentul raport de evaluare a fost realizat pe baza informaţiilor furnizate de către clienţi
în calitate de proprietar, corectitudinea şi precizia datelor furnizate fiind responsabilitate.

2.9 Dreptul de proprietate evaluat

S-a evaluat proprietatea imobiliară, în condiţiile limitative menţionate mai jos.

2.10 Ipoteze şi condiţii limitative

2.10.1 Ipoteze

• Aspectele juridice se bazează exclusiv pe informație și documentele furnizate de către

proprietarul apartamentului și au fost prezentate fără a se întreprinde verificări sau investigații
suplimentare. Se presupune că titlul de proprietate este bun și marketabil, în afara cazului în care
se specifică altfel;
• Informația furnizată de către terți este considerată de încredere, dar nu i se acordă
garanție pentru acuratețe;

12
• Se presupune că nu există condiții ascunse sau neaparente ale amplasamentelor: solulului
sau structurii clădirii (parților ascunse) care să influnețeze valoarea. Evaluatorul nu-și asumă nici
o responsabilitate pentru asemenea condiții sau pentru obținerea studiilor necesare pentru a le
descoperi;
• Noi nu am facut nici o investigație și nici nu am inspectat acele părți ale clădirii care erau
acoperite, neexpuse sau inaccesibile și s-a presupus astfel că aceste părți sunt în stare tehnică
bună. Nu putem să exprimăm nici o opinie despre starea tehnică a părților neinspectate și acest
raport nu trebuie considerat că ar valida integritatea structurii sau sistemului clădirilor și
instalațiilor;
• Se presupune că amplasamentul este în deplină concordanță cu toate reglementările
locale și republicane privind mediul înconjurător în afara cazurilor când neconcordanțele sunt
expuse, descrise și luate în considerare în raport;
• Din informațiile deținute de către evaluator și din discuțiile purtate cu proprietarul
apartamentului, nu există nici un indiciu privind existența unor contaminări naturale sau chimice
care afectează valoarea proprietății evaluate sau valoarea proprietăților vecine. Evaluatorul nu
are cunoștiință de efectuarea unor inspecții sau a unor rapoarte care să indice prezența
contaminanților sau materialelor periculoase și nici nu a efectuat investigații speciale în acest
sens. Valorile sunt estimate în ipoteza că nu există așa ceva. Dacă se va stabili ulterior că există
contaminări pe orice proprietate sau pe oricare alt teren vecin sau că au fost sau sunt puse în
funcțiune mijloace care ar putea să contamineze, aceasta ar putea duce la diminuarea valorii
raportate;
• Evaluatorul consideră că presupunerile efectuate la aplicarea metodelor de evaluare au
fost rezonabile în lumina informațiilor ce sunt disponibile la data evaluării;
• Valoarea de piață estimată este valabilă la data evaluării. Întrucât piața, condițiile de piață
se pot schimba, valoarea estimată poate fi incorectă sau necorespunzătoare la un alt moment;
• S-a presupus că legislația în vigoare se va menține și nu au fost luate în calcul eventuale
modificări care pot să apară în perioada următoare;
• Alegerea metodei de evaluare prezentate în cuprinsul raportului s-a facut ținând seama de
tipul valorii exprimate și de informațiile disponibile;

13
• Evaluatorul a utilizat în estimarea valorii toate informațiile pe care le-a avut la dispoziție
la data evaluării referitoare la subiectul de evaluat neexcluzând posibilitatea existenței și a altor
informații de care acesta nu avea cunoștință;

2.10.2 Condiţii limitative

Intrarea în posesia unei copii a acestui raport nu implică dreptul de publicare a acestuia.
Raportul de evaluare este valabil în condiţiile economice, fiscale, juridice şi politice de la data
întocmirii sale. Dacă aceste condiţii se vor modifica, concluziile acestui raport îşi pot pierde
valabilitatea.

14
 III. Prezentarea datelor
3.1 Aspecte social-economice. Zonarea.Date geografice

Judeţul Iași
Structura populaţiei, date demografice la data întocmirii raportului :
- total locuitori judeţul 923.354din care :
- populaţie urbană 445.326
- populaţie rurală 478.028
- populaţie de sex masculine 460.658
- populaţie de sex feminine 462.696
Clima
Teritoriul judetului Iasi apartine zonei de climat temperat - continental aflat sub influenta
anticiclonilor atlantic si euro-asiatic.
Radiatia solara globala, cu valori medii de 116 kcal/cm2 are o distributie neuniforma in
cursul anului. 40% din total revine perioadei de vara (iulie = 17 kcal/cm2), in timp ce iarna se
realizeaza doar 10% (ianuarie = 2.2 kcal/cm2).
Temperatura medie anuala a aerului este cuprinsa intre 80 si 90 in vest si sud si intre 90
si 100 in nord si nord-est, scazand odata cu cresterea altitudinii. Cele mai mari valori medii
lunare se inregistreaza in iulie (180- 200 in zonele inalte si 200-21,50 in zonele joase), iar cele
mai mici valori se inregistreaza in ianuarie (-30-40 si chiar sub - 40 pe vai).
Temperaturile extreme au inregistrat maxime absolute de + 400 si minime absolute de -
350. Temperaturile de peste 5°C incep de la 23 martie si dureaza pana spre 11 noiembrie, iar cele
ce depasesc 10°C se inregistreaza intre 11 aprilie si 20 octombrie (180-185 zile), aceasta fiind si
perioada de dezvoltare optima a culturilor agricole.
Hidrografie
Raurile fac parte din doua mari bazine hidrografice - Prut si Siret - cea mai mare parte
(60 %) apartinand Prutului. Cele mai importante cursuri, asa cum se succed de la est la vest sunt:
Prut, Jijia, Bahlui, Miletin, Jijioara, Siret, Moldova. Partea de sud a judetului apartine bazinului
superior al Barladului (afluent al Siretului), cursurile principale fiind Vasluiet, Sacovat, Stavnic.

15
 Dintre toate cursurile de apa, numai Bahluiul si Jijioara isi dezvolta in intregime bazinele
in limitele judetului, constituind rauri autohtone.

Alimentarea raurilor se face in principal din ploi si secundar din zapezi si surse subterane.
Scurgere permanenta au raurile Prut, Jijia, Siret, Moldova, Bahlui si unii afluenti mai mari ai
acestora, restul retelei hidrografice fiind semipermanenta sau temporara.
Densitatea retelei hidrografice permanente este de 0,5 km/km2, iar a celei temporare de
1,0 km/km2, deci o densitate totala de 1,5 km/km2.
Geologia
Teritoriul judetului Iasi apartine din punct de vedere geologic unitatii structurale a
Platformei Moldovenesti, caracterizata printr-o mobilitate tectonica redusa, o structura si o
constitutie litologica relativ simpla.
Fundamentul este constituit din roci cristaline cutate cu importante intruziuni granitice de
varsta precambriana, peste care se dispune o cuvertura sedimentara cu grosimi intre 1.000 si
2.000 m, formata din depozite ordovician-siluriene, cretacice si neogene.
Ultimile depozite din seria neogena sunt cele sarmatiene, cu o grosime de 280 m la Iasi si
peste 1.000 m spre valea Siretului. Acestea au o structura monoclinala, cu inclinare de 8-10
m/Km de la nord-vest catre sud-est

3.2 Analiza pieţei imobiliare Definiţie, caracteristici

Piata imobiliara se defineste ca un grup de persoane sau firme care intra in contact in
scopul de a efectua tranzactii imobiliare. Aceasta piata se defineste pe baza tipului de proprietate,
potentialul de a produce venituri, localizare, caracteristicile investitorilor si chiriasilor tipici.
Pietele imobiliare nu sunt piete eficiente: numarul de vanzatori si cumparatori care
actioneaza este relativ mic, proprietatile imobiliare au valori ridicate care necesita o putere mare
de cumparare, ceea ce face ca aceste piete sa fie sensibile la stabilitatea veniturilor, schimbarea
nivelului salariilor, numarul de locuri de munca precum si sa fie influentate de tipul de finantare
oferit, volumul creditului care poate fi dobandit, marimea avansului de plata, dobanzi,
comisioane.

16
 Cererea si oferta de proprietati imobiliare pot tinde catre un punct de echilibru, dar acesta
este teoretic si este atins rareori, existand tot timpul un decalaj intre cerere si oferta. Oferta
pentru un anumit tip de cerere se dezvoltă greu iar cererea poate să se modifice brusc, fiind
posibil astfel ca de multe ori să existe supraofertă sau exces de cerere şi nu echilibru. Pe un
segment relativ limitat de piaţă, cumpărătorii şi vânzătorii nu sunt întotdeauna bine informaţi iar
actele de vânzarecumpărare nu au loc în mod frecvent. De multe ori, informaţiile despre preţuri
de tranzacţionare sau nivelul ofertei nu sunt imediat disponibile. Proprietăţile imobiliare sunt
durabile şi pot fi privite ca investiţii. Sunt puţin lichide şi de obicei procesul de vânzare este
lung. Datorită tuturor acestor factori comportamentul pieţelor imobiliare este dificil de
previzionat. Sunt importante motivaţiile, interacţiunea participanţilor pe piaţă şi măsura în care
aceştia sunt afectaţi de factori endogeni şi exogeni proprietăţii.
In cazul prezentei proprietati imobiliare, tinand cont de estimarile privind cea mai buna
utilizare, piata se defineste ca piata proprietatilor rezidentiale si generatoare de venit.
La data evaluarii piata imobiliara este in stagnare datorita crizei economice, fiind o piata
a cumparatorului. Tendinta, cel putin pe termen scurt, este in scadere, atat a preturilor cat si a
tranzactiilor. Gradul precar de dezvoltare economica a judetului dar si inchiderea unor
angajatori importanti din localitate au avut impact si asupra proprietatilor imobiliare in sensul
scaderii semnificative atat a preturilor de vanzare cat si a chiriilor.
Oferte de Terenuri in zona analizata sunt destul de putine in zonele ultracentrala si
centrala si mai numeroase in zona mediana sau periferica. Preţurile de oferta pentru vanzare de
Terenuri in zona sunt cuprinse intre 32 euro/mp (zone periferice/mediane) si pana la 45 euro/mp
– 50 euro/mp in zonele centrale si ultracentrale, sau chiar mai mult, in funcţie de suprafaţa
terenului, localizare, pozitionare, acces, utilitati. Oferta la vanzare se poate negocia pana la 5% -
10 % (cu o marja de negociere mai mare pentru suprafete mari de teren) iar diferentele de
localizare, suprafata, utilitati, acces se situeaza intre 5% si 30%.
Pe pieţele imobiliare, cererea reprezintă numărul dintr-un anumit tip de proprietate
pentru care se manifestă dorinţa pentru cumpărare sau închiriere la diferite preţuri, pe o piaţă,
într-un anumit interval de timp. Pentru că pe o piaţă imobiliară oferta se ajustează încet la nivelul
şi tipul cererii, valoarea proprietăţilor tinde să depindă direct de schimbările de cerere, fiind
astfel influenţată decisiv de cerere. Cererea poate fi analizată sub cele două dimensiuni ale sale:
calitativ şi cantitativ. Preţurile de vânzare (la oferta) pentru Teren + Case de locuit in

17
zone similare din localitate sunt cuprinse intre 35.000 euro si 120.000 euro sau chiar mai mult in
funcţie de suprafaţa utila, suprafata terenului, localizare, acces, finisaje, utilitati, locuri de
parcare, dotari.
In concluzie cererea de proprietati imobiliare in zona analizata dar si la nivelul Judetului
este foarte redusa fiind afectata de criza economica in sensul scaderii interesului pentru
tranzactii/inchirieri cu astfel de imobile. Punctul de echilibru al pietei este foarte greu de
atins sau niciodată, ciclul imobiliar neputând fi sincronizat cu ciclul de dezvoltare a afacerilor,
datorită instabilităţii economice, activitatea imobiliară răspunzând la stimuli pe termen lung sau
pe termen scurt.
Piaţa imobiliară este in momentul de fata foarte putin activa. Cererea este foarte scazuta ,
oferta de proprietati este mica, ceea ce face ca piaţa imobiliară să fie o piaţă a cumparatorului.
In concluzie, raportul dintre oferta si cererea de proprietati imobiliare este intr-un
dezechilibru total, oferta surclasand cererea, deci este o piata a cumparatorului.

3.3 Identificarea proprietăţii

Obiectul raportului de evaluare il contituie proprietatea imobiliară situată în sat Lungani,

comuna Voinești, județul Iași, nr. 13, formată dintr-un teren cu o suprafață de 3000 m2 și o casă
cu sufrafața de 200 m2.
Scopul prezentului raport îl reprezintă estimarea valorii de piata a proprietatii imobiliare
in ipoteza vanzarii (lichidarii) si achitarii debitelor catre creditori.
Clienții, respectiv destinatarii raportului de evaluare sunt Țapu Mihai și Țapu Adriana,
aceștia dețin dreptul deplin de proprietate asupra imobilelor evaluate.

3.4 Situaţia juridică a proprietăţii

Pentru scopul evaluării am considerat că drepturile evaluate reprezintă dreptul real de

proprietate asupra proprietății imobiliare analizate, considerată ca fiind liberă de sarcini, valabilă
și vandabilă. Actele de proprietate sunt:
- Contract de vanzare cumparare nr. 3698/18.07.2015
- Incheiere de intabulare 12431/21.07.2015 nr. 7815/11.11.2013

18
 - Certificat de urbanism nr. 1695/01.08.2015
- Autorizatie de construire nr. 55/60227/16.03.2016
- Proces verbal de receptie la terminarea lucrarilor nr. 1/21.08.2017
- Incheiere de intabulare nr. 404304/11.08.2017
- Extras de carte funciara nr. 405229/12.08.2017
3.5 Descrierea terenului

Terenul are o suprafaţă totală de 3000 mp, conform documentaţiei cadastrale puse la
dispoziția evaluaorului.
Detalii privind terenul:
- este aproximativ plan in relief, cu panta in partea din spate;
- are drenaj bun, forma dreptunghiulara, este partial betonat sau cu pavele;
- gradul seismic al zonei este 7;
- utilitati in zona : energie electrica, apa, canalizare;
- transportul public este asigurat cu autovehicule.

3.6 Descrierea construcţiei

Imobilul de locuit este o construcţie din anul 20 care se desfăşoară pe 2 nivele, P+E
Caracteristicile structurale şi ale finisajelor sunt următoarele :
• Fundatii din beton si piatra;
• Zidarie din caramida;
• Sarpanta lemn;
• Invelitoare cu tablă;
• Tamplarie din lemn si PVC cu geam termopan;
• Pardoseli cu gresie, OSB si parchet laminat;
• Placare cu faianta in baie si bucatarie;
• Zugraveli lavabile;
• Finisaje medii;
• Tencuieli driscuite si vopseli lavabile;
• Utilitati: Instalatii electrice, apa si canalizare. Incalzire cu centrala proprie;

19
 • La data inspectiei acoperisul necesita unele reparatii;
• Finisajul interior si exterior necesita unele reparatii.
Imobilul cuprinde :
- la parter : living, bucătărie, baie;
- la etaj : 3 dormitoare, baie.
IV. Analiza privind cea mai bună utilizare a proprietăţii
Comportamentul pieţei imobiliare presupune cunoaşterea relaţiilor dintre
comportamentul economic şi evaluare, iar înţelegerea lui se face prin conceptul fundamentat de
piaţa imobiliară – “cea mai bună utilizare”, care reprezintă alternativa de utilizare a proprietăţilor
imobiliare. Când scopul unei evaluări este estimarea valorii de piaţă, analiza celei mai bune
utilizări identifică cea mai profitabilă utilizare competitivă în care va fi pusă proprietatea.
Conceptul de cea mai buna utilizare (CMBU) reprezinta alternativa de utilizare a
proprietatii, selectata din diferite variante posibile care va constitui baza de pornire si va genera
ipotezele de lucru necesare aplicarii metodelor de evaluare in capitolele urmatoare ale lucrarii.
Cea mai buna utilizare este definita astfel „ Utilizarea probabila rezonabil si legala a
terenului liber sau a unei proprietati construite, care este posibila fizic, fundamentata adecvat,
financiar fezabila si care determina cea mai mare valoare”
Cea mai buna utilizare este analizata uzual in una din urmatoarele situatii :
- cea mai buna utilizare a terenului considerat liber;
- cea mai buna utilizare a terenului construit.
Cea mai buna utilizare a terenului liber sau considerat a fi liber
Presupune ca terenul este liber sau poate fi eliberat prin demolarea constructiilor. CMBU
a terenului considerat liber trebuie sa tina cont de utilizarea curenta si de toate utilizarile
potentiale. Valoarea terenului este determinata de utilizarea potentiala si nu de utilizarea curenta.
Conform
datelor de pe piata imobiliara, in zona nu exista destule terenuri de vanzare si unele au fost
tranzactionate exclusiv in scopul construirii de proprietati rezidentiale, comerciale si de prestari
de servicii. De asemeni langa proprietatea analizata exista constructii cu destinatie rezidentiala
rezultand că cea mai bună utilizare pentru teren este cea de teren construit.
Cea mai buna utilizare a proprietatii construite

20
 Este legata de utilizarea ce ar trebui data unei proprietati imobiliare prin constructiile ce-i
apartin. In analiza CMBU a proprietatilor ocupate de proprietar, trebuie luate in considerare
orice investitii sau modernizari care sunt in concordanta cu preferintele pietei. Avand in vedere
amplasarea, deschiderea la drum, sistemul constructiv, compartimentarea si arhitectura
constructiilor, cea mai buna utilizare este cea de teren construit, utilizarea fiind aceea de
constructii rezidentiale sau generatoare de venit.
V. Evaluarea proprietăţii imobiliare

Proprietatea imobiliara reprezinta o parte considerabila a avutiei mondiale, iar evaluarea

acesteia este fundamentala pentru asigurarea viabilitatii proprietatii globale si a pietelor
financiare. Proprietatea imobiliara trebuie sa se distinga de celelalte tipuri de proprietate,
respectiv de proprietatea mobiliara (bunuri mobile), intreprinderi si active financiare.
Termenul proprietate utilizat fara alte precizari sau identificari se poate referi la oricare
din tipurile de proprietate de mai sus. Deoarece evaluatorii au adesea misiuni care se refera la
tipuri de proprietate diferite de proprietatea imobiliara sau la proprietati a caror valoare include
mai multe tipuri de proprietate, este esentiala intelegerea fiecarui tip de proprietate si distingerea
caracteristicilor acestuia. Desi divizarea proprietatii in cele patru categorii distincte este
recunoscuta de mult timp, in ultimele decenii au aparut noi entitati si instrumente.
Cadrul de referinta acceptat descrie aceste noi clase de proprietate, iar familiarizarea
evaluatorilor cu tipurile specializate de proprietate si participatii devine tot mai importanta pentru
practica evaluarii. Comitetul pentru Standarde Internationale de Evaluare recunoaste urmatoarele
patru tipuri de proprietate: proprietatea imobiliara, proprietatea mobiliara (bunuri mobile),
intreprinderi si active financiare.

5.1 Evaluarea terenului

5.1.1 Metoda comparaţiei directe pentru terenuri

Pentru evaluarea terenului aferent proprietăţii imobiliare s-a aplicat metoda

comparaţiei directe, avându-se în vedere următoarele :
- la baza evaluării a stat analiza celei mai bune utilizări ;
- în estimarea valorii de piaţă a terenului, metoda comparaţiei directe, evaluatorul a
apelat la informaţiile provenite din tranzacţiile cu imobile în zonă.

21
 Suprafaţa de teren ce face parte din proprietate este de 3000 mp.
Conform informaţiilor culese de pe teren şi din publicaţii, valorile ce se practică în
zonă pentru terenuri neocupate de construcţii, se situează între 50-100 euro/mp.
In vederea evaluării terenului prin metoda comparaţiei directe am procedat la
selectarea unui număr de 3 proprietăţi comparabile ce au fost expuse pe piaţă în ultima
perioadă şi anume :

22
 Comparabila 1 Comparabila 2 Comparabila 3

Suprafata 4000 mp 5000 mp 5500mp

Pret / mp 52€/mp 60€/mp 40€/mp

Ca urmare a analizei tuturor informaţiilor avute la dispoziţie, efectuându-se toate

corecţiile impuse de caracteristicile proprietăţilor terenurilor asupra cărora s-a efectuat
comparaţia (caracteristici fizice, economice, utilizare, localizare, componente non-imobiliare) cât
şi caracteristicile pieţei imobiliare, se calculează corecţiile totale nete şi brute (procentual şi
valoric). Comparabila care va necesita cele mai mici corecţii brute procentuale va avea cea mai
mare importanţă în alegerea valorii finale, conform tabelului următor :

Terenul
Specificaţie Comparabila 1 Comparabila 2 Comparabila 3
evaluat

Preţ tranzacţie-
- 208 000 300 000 220 000
euro

Transmiterea
Fără
dreptului de Fără restricţii Fără restricţii Fără restricţii
restricţii
proprietate

Corecţie - - - -

Preţ corectat - X Y Z

23
Condiţii de
- identice identice Identice
finanţare

Corecţie - - - -

Preţ corectat - X Y Z

Condiţii de
- Cerere slabă Cerere slabă Cerere slabă
vânzare

Corecţie % - -15% -15% -15%

Corecţie - 15%X 15%Y 15%Z

Y–
Preţ corectat - X – 15%X Z – 15%ZA
15%Y………….D

Localizare - idem Idem Mai bună

Corecţie % - 0,00% 0,00% -10%

(Z –
Corecţie - - - 15%Z)10%
B

Preţ corectat - - - A–B=C

Corecţie
privind
- 0,0% -10% -10%
mărimea
suprafeţei

Corecţie - - -10%D -10%C

24
 C – (10%C)=
Preţ corectat - P1 D – (10%D)= P2
P3

Suprafaţa (mp) S mp S1 S2 S3

Valoare/mp
- P1 / S1 P2 / S2 P3 / S3
(Euro)

Nr. Total de
- 1 2 3
corecţii

Corecţie
procentuală - 15% 25% 35%
brută

S-a aplicat corecţie de 15% la condiţiile de vânzare, datorită faptului că piaţa este
inactivă. Există ofertă dar lipseşte cererea. La localizare, s-a aplicat corecţie de 10% pentru a trei
comparabilă, având în vedere faptul că are deschidere la două străzi. Pentru suprafaţă s-au aplicat
corecţii de 10% pentru comparabilele 2 şi 3, acestea având suprafeţe mai mari de 200 mp, prima
comparabilă fiind apropiată ca mărime de terenul evaluat.

Prima comparabila are numărul cel mai mic de corecţii aplicate.

Concluzii : valoarea terenului prin metoda comparaţiei directe o apreciem ca :

VT = S mp x Euro/mp = 21 642Euro

VT = 21 642EURO X 4,61 LEI/EURO= 101 000 LEI

5.1.2 Tehnica reziduală

Tehnica valorii reziduale se utilizează în estimarea terenului în următoarele condiţii :

- valoarea construcţiei este cunoscută sau se poate estima cu precizie

25
 - venitul anual net operaţional generat de proprietate este cunoscut sau poate fi
estimat.

De pe piaţă, pot fi extrase rata de capitalizare atât pentru teren cât şi pentru construcţie.

Procent
Nr.crt. Indicator Valoare UM
(%)

1. Suprafaţa închiriată 200 Mp

2. Chirie/lună/mp 5,4 Euro/lună/mp

3. Chirie brută potenţială/an 12 960 Euro

Pierdere din neocupare şi neîncasarea

4. 10 971 Euro
chiriei (%)

5. Cheltuieli de management 3 291 Euro

6. Asigurare şi impozit 1 97 Euro

7. Total cheltuieli aferente 1360 euro

8. Chiria efectivă 11600 Euro

9. Rata de capitalizare 5 0,05

10. Valoarea totală a proprietăţii 36796 Euro

11. Cheltuieli de construcţie/mp 890 Euro

26
12. Cheltuieli totale de construcţie 130.954,6 Euro

13. Valoarea terenului 21642 Euro

14. Suprafaţa terenului 3000 Mp

15. Valoare teren / mp 53,00 Euro/mp

16. Curs valutar 4,61 Lei/euro

17. Valoare teren (lei/mp) 224,00 Lei/mp

18. Valoare totală teren (lei) 151.988,48 Lei

Valoare / mp estimată = 53 € / mp
Total suprafaţă = 3000 mp

Valoare estimată teren = 21642 € / 101 000 LEI – Tehnica reziduală

5.2 Evaluarea construcţiei

5.2.1 Abordarea prin costuri

Abordarea prin Costul de înlocuire este posibilă în cazul nostru ca urmare a analizei pieţii şi a
informaţiilor, sau, când proprietatea evaluată nu este destinată de a produce venituri.

Abordarea prin cost răspunde la următoarele întrebări :

- vârsta efectivă a proprietăţii este în concordanţă cu starea fizică descrisă?
- ia în considerare toate costurile?
- există susţinere din partea pieţii pentru ajustările făcute?
- preţurile de vânzare corectate sunt apropiate de preţurile de piaţă ?

27
 Substituţia, este un principiu de bază în cazul abordării prin cost. Proprietăţile imobile
mai vechi pot fi substituite cu bunul imobil evaluat, iar valoarea acestora se măsoară în raport cu
valoarea unui bun imobil nou şi optimizat.
Aplicarea tehnicii segregării implică utilizarea unor cunoştinţe de specialitate în domeniu,
costurile unitare sunt însumate pentru a obţine costul direct estimat al întregii construcţii.

Nr.cr Denumirea
Cost total (lei/mp) Suprafaţa Cost total (lei)
t. lucrării

7490
1. Excavaţii 37,45 200

Umpluturi şi 3892
2. 19,46 200
compactări

Hidroizolaţii şi
3. 39,25
lucrări aferente 200 7850

Termoizolaţii
4. polistiren 176,33
35266
expandat 200

Termoizolaţii
5. polistiren 35,14
7028
extrudat 200

Izolaţii, protecţii, 53482

6. acoperiş terasă 267,41

28
 200
Beton simplu în
7. 48,02 200 9604
fundaţii

Inchideri şi
8. 608,93 200 121786
compartimentări

9. Scări din beton 29,38 200 5876

Zidării din
10. 697,54 200 139508
cărămidă

Compartimentări
11. 75,71 15142
din gips-carton
200
Confecţii metalice
12. 25,25 200 5050
, balustrade

Trotuare şi
13. 19,92 200 3984
platforme dalate

Tâmplărie
14. 20,42 200 4084
metalică

Tâmplărie din
15. 232,82 57764
lemn 200

Tâmplărie PVC
16. cu geam 288,82
termopan 200 22174

Tencuieli
17. 110,87 200 70 700
exterioare

29
 Valoare locuinţă
18 70 700
(lei)

19 Curs euro 4,61

Valoare locuinţă
20. 15154
(euro)

30
 5.2.2 Abordarea prin comparaţii – Metoda comparaţiei directe

Pentru aplicarea metodei s-a utilizat analiza pe perechi de date, tehnică cantitativă, în care
două sau mai multe oferte de vânzare sau tranzacţii pentru proprietăţi imobiliare similare celei
analizate sunt comparate pentru a obţine o indicaţie privind mărimea corecţiei ce se referă la o
singură caracteristică. Deoarece tranzacţiile sau ofertele comparate nu sunt identice sub toate
aspectele, se analizează o serie de date (perechi) pentru a estima efectul unei singure
caracteristici.

Proprietăţile comparabile alese sunt :

Suprafaţa Suprafaţa Preţ Preţ

utilă totală totală total unitar Nivel Imbunătăţiri
(mp) teren (mp) (euro) (euro/mp)

Gaz,
220 800 225.000 1023 P+E gresie,centrală
termică, energie
A
Gaz,
200 800 310.000 1550 P+E gresie,centrală
termică, energie
B
Gaz,
180 850 185.000 1028 D+P+E+M gresie,centrală
C termică, energie

31
 Elementele principale de comparaţie sunt :
1. Dreptul de proprietate transmis
2. Condiţiile de vânzare
3. Localizare
4. Suprafaţa construită
5. Utilităţi, amenajări
6. Destinaţie/regim de înălţime
7. Suprafaţa terenului aferent
8. Tip tranzacţie.

euro
Proprietăţi comparabile
Proprietate de
Specificaţie
evaluat
A B C

Preţ tranzacţie 1.023 1.550 1.028

Transmitere drept de
integral integral integral integral
proprietate

corecţie 0 0 0

Preţ corectat 1.023 1.550 1.028

Condiţii de vânzare La piaţă La piaţă La piaţă La piaţă

32
corecţie -15% -15% -15%

Preţ corectat 869 1.318 874

Data tranzacţiei Oct.11 Oct.11 Oct.11 Oct.11

corecţie 0 0 0

Preţ corectat 869 1.318 874

Localizare Bucium Mai bună identică Mai bună

corecţie % 10% 0% 10%

Preţ corectat 956 1.318 961

Utilităţi, amenajări inferioare identice inferioare

Corecţie 10% 0% 10%

Preţ corectat 1.052 1.318 1.057

Destinaţie/regim Locuinţă Locuinţă Locuinţă

Locuinţă P+E
înălţime P+E P+E D+P+E+M

Corecţie 0% 0% -10%

Preţ corectat 1.052 1.318 952

Suprafaţă teren aferent

678,52 800,00 800,00 850,00
(mp)

Corecţie -5% -5% -5%

Preţ corectat 999 1.252 904

Tip tranzacţie evaluat evaluat Evaluat

Corecţie 0 0 0

Preţ corectat 999 1.252 904

Corecţii efectuate :
- pentru condiţiile de piaţă s-au aplicat corecţii de 15% datorită lipsei de cerere
imobiliară, datorită condiţiilor economice actuale ;
- pentru corecţiile privind regimul de înălţime a fost aplicată corecţia de 10% pentru
numărul de nivele ;
- pentru amenajări interioare şi exterioare s-au acordat corecţii de 10% ;
- pentru suprafaţa de teren mai mică s-au aplicat corecţii de 5%.

Valoarea estimată de piaţă a imobilului prin metoda comparaţiei de piaţă, propusă de

evaluator este dată de comparabila B, întrucât, în acest caz, numărul de corecţii este cel mai
mic :

VI. Reconcilierea valorilor. Opinia evaluatorului

Proprietatea imobiliară situată în judeţul Iași formată dintr-o clădire rezidenţială cu regim de
înălţime P+E, construită la sol de 200 mp şi teren în suprafaţă de 3000 mp, aparţine cu drepturi
depline lui Mihai și Adriana Țapu
Având în vedere amplasamentul, caracteristicile imobilului, starea actual, datele de pe piaţă
privind tranzacţii similar sau oferte existente, şi ţinând cont de scopul evaluării, opinia evaluatorului
este că valoarea proprietăţii este dată de valoarea rezultată conform metodei comparaţiilor directe :

Valoarea estimată a proprietăţii este : 171 700 lei/ 36 796 euro.

34