Acte necesare pentru contractul de vanzare-

cumparare
1. Actele de proprietate (in original)

La incheierea contractului de vanzare-cumparare se vor prezenta toate actele in original (istoricul

proprietatii).

Verifica cu atentie actele de proprietate ale vanzatorului imobilului deoarece unele contracte autentificate pot
fi formale, adica vanzatorul nu este posesorul imobilului acestea fiind litigii pe rolul instantelor de judecata.
De asemenea, unele imobile fac obiectul legii 10/2001 modificata completata prin legea 247/2005, despre
care nici vanzatorul nu are cunostinta. In acest caz este posibila restituirea in natura catre fostii proprietari,
iar tu poti risca pierderea imobilului.

2. Certificatul fiscal de la Directia Taxe si Impozite Locale sau de la Primaria Localitatii unde se afla
apartamentul

Acest certificat trebuie sa ateste faptul ca impozitele au fost achitate la zi si nu exista debite. Ai grija ca in
certificatul fiscal sa fie precizat obligatoriu: proprietarul sau proprietarii cu numele corect; adresa corecta a
apartamentului; suprafata de teren aferenta; fara datorii.

Certificatul fiscal nu trebuie sa fie mai vechi de 3 zile si trebuie sa fie eliberat in luna in care se incheie
contractul de vanzare cumparare in forma autentica.

3. Certificatul de sarcini - extrasul de carte funciara

Aceasta este valabila timp de cinci zile din momentul depunerii cererii la Agentia Nationala de Cadastru si
Publicitate Imobiliara, Oficiul de Cadastru si Publicitate Imobiliara sau Biroul de Carte Funciara de sector.

Extrasul de carte funciara se obtine de la biroul notarial. Ai gija ca in acesta sa fie precizat faptul ca nu este
grevat de ipoteci, comandamente, privilegii etc. Proprietarul trebuie sa se prezinte la notariat si sa
completeze cererea la notariat cu patru zile inainte de semnarea contractului de vanzare-cumparare.

4. Incheierea de carte funciara de la judecatorie sau de la Agentia Nationala de Cadastru si

Publicitate Imobiliara - Oficiul de Cadastru si Publicitate Imobiliara - Biroul de Carte Funciara de
sector

5. Adeverinta de la asociatia de locatari/proprietari

Din acesta adeverinta trebuie sa reiasa ca apartamentul nu are datorii.

6. Ultima chitanta de achitare a energiei electrice, e-On Gaz

7. Dosar cadastral in copie

Acest dosar se refera la actele de inscriere in Registrul de Carte Funciara a imobilului. Uneori, din practica
instantelor de judecata poate rezulta ca aceasta documentatie este gresita sau incompleta si de natura a
genera litigii.

8. Certificat pentru schimbarea adresei postale

Acest certificat este necesar doar in cazul in care adresa postala din titlul de proprietate nu corespunde cu
adresa postala din certificatul fiscal, incheierea si extrasul de carte funciara;

9. Certificate de casatorie vanzatori si cumparatori sau sentinta civila de divort

Daca este vorba de un divort atunci pe sentinta trebuie sa apara mentiunea "definitiva si irevocabila";

10. Buletinele/cartile de identitate

Acestea trebuie sa se afle in perioada de valabilitate. In cazul in care buletinul este expirat se prezinta
pasaportul si carnetul de conducere.

Toate documentele se vor prezinta in original.

Obligatiile vanzatorului:

Principala obligatie a vanzatorului este cea de predare a bunului in conformitate cu art. 1314-1334 din codul
civil, prevederi legale cu caracter pozitiv.

Transmiterea proprietatii imobilului se va face in momentul incheierii contractului. Cu toate ca in contract

este consemnat de catre notar faptul ca la data autentificarii cumparatorul intra in posesia de drept si de fapt
asupra imobilului, se poate intampla ca vanzatorul sa nu fi predat posesia si ulterior refuza, fapt ce creaza
litigii.

Art. 1319 cod civil prevede ca predarea bunului se face la locul unde se afla lucrul vandut in momentul
contractarii. Daca imobilul nu este predat in momentul incheerii contractului de vanzare cumparare,
vanzatorul este obligat sa-l conserve pana la predare. Acest lucru este prevazut in art. 1074 cod civil. In caz
de degradare, vanzatorul raspunde ca un depozitar, vina lui fiind prezumata(art. 1600 cod civil).

Evictiunea reprezinta pierderea proprietatii in totalitate sau partial a bunului sau tulburarea cumparatorului in
exercitarea prerogativelor de catre proprietar. In cazul vanzarii imobilului de doua ori de catre proprietarul
acestuia, el raspunde de evictiune fata de primul cumparator, in cazul in care cel de-al doilea se afla in
posesia bunului si este inscris in Cartea funciara. In conditiile in care tulburarea este realizata de catre alta
persoana, vanzatorul il va apara pe cumparator. In cazul in care nu reuseste sa-l apere acesta va suporta
consecintele evictiunii

Vanzatorul devine garant numai daca tulburarea din partea tertului este o tulburare de drept. Acesta
raspunde pentru viciile bunului iar cumparatorul are facultatea de a cere rezolutiunea vanzarii sau reducerea
pretului. Art. 1356-1357 din codul civil mai prevede ca daca vanzatorul este de rea credinta se pot cere si
daune interese.

Obligatiile cumparatorului:

Principala obligatie a cumparatorului este de a plati pretul prevazut in contract, conform cu art. 1362, din
Codul Civil.

Pretul trebuie sa fie real si nu stabilit in mod fictiv. In cazul in care partile declara la notarul public un pret
mai mic pentru a plati taxe mici, daca se anuleaza contractul, exista riscul ca vanzatorul sa ramana atat cu
imobilul cat si cu diferenta de pret nespecificata in contract.

In cazul in care, la momentul incheerii contractului exista o disproportie vadita, intre cele doua obiecte, in
anumite conditii se poate cere anularea pentru leziune.

Daca instrainarea apartamentului se face in schimbul altui lucru sau a unei prestatii si nu pe bani, pentru
stingerea unei obligatii contractul nu poate fi calificat drept contracte de vanzare cumparare, ci o dare in
plata sau alt contract.

Art. 1366 din codul civil, precizeaza ca in momentul in care imobilul nu a fost predat, se poate invoca
exceptia de neexecutare. Daca a predat imobilul si nu intelege sa invoce exceptia, poate cere rezolutiunea
contractului pentru neplata pretului inclusiv a dobanzilor.

Cumparatorul mai are obligatia de a lua in primire imobilul vandut la locul in care se afla acesta. In cazul
neexecutarii acestei obligatii, vanzatorul poate cere in instanta obligarea cumparatorului de a prelua bunul
cu daune cominatorii sau de a cere rezolutiunea contractului.