Disciplina: Evaluarea proprietăților imobiliare Program de studii: Master IMPC, 2019 - 2020

Cap.1 EVALUAREA ȘI PIAȚA PROPRIETĂȚILOR IMOBILIARE

1.4 Principiile evaluării proprietăților imobiliare

În decursul timpului, au fost stabilite câteva principii esențiale ce trebuie avute în vedere la
evaluarea proprietăților imobiliare. Aceste principii pornesc de la premisa că proprietățile
imobiliare nu sunt bunuri fungibile.
Principiile de bază ale evaluării proprietății imobiliare sunt:

1.4.1 Cererea și oferta

În teoria economică principiul cererii și ofertei stabilește că prețul unei mărfi, a unui bun sau
serviciu variază direct, dar nu neapărat proporțional cu cererea și oferta.
Valoarea de piață a unei proprietăți imobiliare este determinată de interacțiunea dintre
cererea și oferta existente la data evaluării. Oferta reprezintă cantitatea dintr-un tip de
proprietate imobiliară disponibilă pentru vânzare sau pentru închiriere, iar cererea
reprezintă cantitatea dintr-un tip de proprietate imobiliară solicitată pentru cumpărare sau
pentru închiriere.

1.4.2 Schimbarea

Schimbarea reprezintă legea cauzei și a efectului. Este rezultatul cauză - efect ce se numără
printre forțele care influențează valoarea proprietății imobiliare. Cu toate că schimbarea este
continuă și inevitabilă, poate fi gradual greu de delimitat.
Forțele cererii și ale ofertei se află într-o dinamică permanentă și crează în mod constant un
nou mediu economic, ducând astfel la fluctuații ale prețului și ale valorii. Principiul schimbării
cere ca evaluatorul să încerce să identifice orice schimbare a pieței, sesizând cauzele și
efectele forțelor cererii și ale ofertei prin studiul tendințelor și al impactului lor asupra
valorilor proprietăților imobiliare.
Pe piețele active, schimbarea poate interveni rapid în special pe piețele dinamice ale
proprietății imobiliare, acolo unde forțele sociale, economice, guvernamentale și fizice care
afectează proprietatea sunt într-o tranzacție continuă. Iminența schimbării este evidentă la
deteriorările fizice, economice, funcționale care apar la o clădire. Pierderea de valoare
datorită deprecierii începe încă de la punerea în funcțiune.
Acest principiu obligă la precizarea datei evaluării.

1.4.3 Concurența

Conceptul de concurență este asociat cu principiul cerere-ofertă. Concurența este o cerere

activă pe care doi sau mai mulți participanți pe o piață o exprimă pentru aceeași marfă.

1|Page Curs 2
Disciplina: Evaluarea proprietăților imobiliare Program de studii: Master IMPC, 2019 - 2020

Concurența este esențială pentru dinamica cererii și ofertei într-un sistem economic bazat pe
libera inițiativă. Concurența este încurajată de profit.
Prețurile sunt susținute și valorile sunt stabilite printr-o continuă competiție și interacțiune
între cumpărători, vânzători, antreprenori și alți participanți pe piața imobiliară.

1.4.4 Substituția

Principiul substituției menționează o alternativă cu o utilitate sau productivitate egală,

Ținând cont de factorul timp. În evaluare se presupune că un cumpărător are următoarele trei
alternative:
a) să cumpere o proprietate existentă cu o utilitate egală cu cea în cauză. Aceasta
reprezintă abordarea prin comparație pe piață cu tranzacțiile anterioare pentru
a estima valoarea de piață;
b) să cumpere un teren și să construiască pentru a avea o proprietate cu o utilitate
egală cu cea în cauză. Aceasta constituie bază pentru abordarea prin cost a
estimării valorii de piață;
c) să cumpere o proprietate ce generează venituri de aceeași mărime și cu aceleași
riscuri ca și proprietatea în cauză. Aceasta este baza abordării prin venit în
estimarea valorii de piață.
Principiul substituției afirmă că atunci când mai multe bunuri sau servicii identice sunt
disponibile pe piață, acela care are cel mai mic preț atrage cea mai mare cerere și cea mai
largă distribuție.
Asadar se poate considera faptul că un cumpărător rațional nu va plăti pentru o proprietate
imobiliară mai mult decât costul de achiziție a unei alte proprietăți imobiliare cu aceleași
caracteristici.

1.4.5 Proporțiile variabile (principiul echilibrului).

Proprietatea imobiliară atinge maximum de productivitate sau cea mai bună utilizare, când
factorii de producție (considerați de regulă terenul, capitalul, munca și managementul) se află
în echilibru relativ.
Menționează că valoarea este creată și susținută atunci când elementele care interacționează
între ele sunt în stare de echilibru. Acest principiu afirmă că un mix economic corespunzător
al tipurilor de utilizare a terenurilor sau clădirilor creează și menține valoarea și se aplică atât
relațiilor dintre diferitele componente ale proprietății cât și relației dintre costurile de
producție și productivitatea proprietății.
Punctul de echilibru economic este atins atunci când combinația dintre teren și construcție
este optimă.

1.4.6 Contribuția (productivitatea marginală)

Valoarea oricărui factor de producție sau componentă a proprietății, depinde de măsura în

care prezența sa adaugă ceva la valoarea totală a proprietății.

2|Page Curs 2
Disciplina: Evaluarea proprietăților imobiliare Program de studii: Master IMPC, 2019 - 2020

Principiul contribuției poate fi interpretat și prin estimarea pierderii de valoare atunci când
un factor de producție (sau un component al său) lipsește. Acest principiu permite efectuarea
unor corecții în cazul comparației cu tranzacțiile anterioare, asigurând și o bază pentru
estimarea deprecierii cauzate de unele lipsuri (deficiențe) sau plusuri ale proprietății în
abordarea prin cost.

1.4.7 Cea mai bună utilizare

În scopul evaluării pe piață, proprietatea ar trebui evaluată în ipoteza celei mai bune utilizări.
Principiul celei mai bune utilizări implică o utilizare legală, posibilă și probabilă a proprietății
imobiliare care îi va da cea mai mare valoare în prezent, păstrându-i utilitatea. Acesta este
cazul construcțiilor nepotrivite celei mai bune utilizări a terenului și care nu adaugă terenului
o valoare adecvată.

1.4.8 Conformitatea

O proprietate imobiliară atinge valoarea sa maximă când este amplasată într-un mediu
coerent fizic, economic și social sau de utilizare compatibilă și armonioasă a terenului.
Conformitatea este acel principiu care susține că valoarea proprietății imobiliare este creată
și menținută atunci când caracteristicile unei proprietăți se conformează cererilor de pe piața
sa. Standardele de conformitate sunt stabilite de piață și prin urmare sunt supuse
modificărilor.

1.4.9 Anticiparea

Valoarea de piață este dată de valoarea actualizată a beneficiilor sau satisfacțiilor viitoare
generate de proprietate, așa cum sunt percepute de vânzătorii și cumpărătorii tipici.
Principiul afirmă că valoarea provine din beneficiile viitoare anticipate. Pe piața imobiliară,
valoarea curentă a unei proprietăți de obicei nu se bazează pe prețul său istoric sau pe costul
creerii sale, ci se bazează mai frecvent pe percepția participanților pe piața imobiliară cu
privire la beneficiile viitoare ale achiziției.
Valoarea proprietății se bazează în primul rând pe venitul pe care îl va produce în viitor.
Astfel, evaluatorii vor trebui să țină seama de tendințele locale, regionale, naționale ale
proprietăților imobiliare. Datele istorice cu privire la proprietate sau la o piață sunt relevante
doar atât cât pot reprezenta o anticipare curentă de piață.

1.4.10 Influențele externe

În domeniul proprietății imobiliare principiul influențelor externe afirmă că economiile

realizate în afara proprietății au un efect pozitiv asupra valorii sale, în timp ce pierderile
exterioare proprietății au un efect negativ.
Proprietățile imobiliare sunt afectate de influențe externe mai mult ca orice alt tip de
proprietate. Influențele externe pot fi de origine națională sau internațională sau pot fi
generate de regiune, comunitate, vecinătăți.

3|Page Curs 2
Disciplina: Evaluarea proprietăților imobiliare Program de studii: Master IMPC, 2019 - 2020

La nivel regional, național sau internațional, politicile comerciale, eficiența producției, ratele
dobânzii și prioritățile socio-economice pot afecta în mare măsură valoarea proprietăților
imobiliare (ex: scăderea prețului petrolului poate conduce la o recesiune, dezvoltarea
industrială etc) .
Forțe externe care influențează proprietățile imobiliare pot fi considerate și următoarele:
• forțe sociale (democrația, căsătorii) ;
• economice;
• fizice (naturale, umane, contaminări);
• guvernamentale - servicii publice (protecția) prin:
• norme locale;
• politici fiscale;
• legislație specială (demolări, restricții).
Primele patru principii implică piața imobiliară; următoarele trei se aplică în primul rând
subiectului proprietății; al optulea principiu are în vedere vecinătatea sau mediul din jurul
proprietății, iar al nouălea privește productivitatea proprietății, din punctul de vedere al unui
vânzător sau al cumpărătorului tipic. Ultimul principiu se raportează la efectul pe care îl pot
avea influențele externe asupra valorii unei proprietăți imobiliare.

4|Page Curs 2