Cursuri Evaluare PDF

Scopul cursului:
Dezvoltarea deprinderilor de a estima

valoarea de piata a intreprinderii si de a
interpreta aceasta in circumstante specifice
Aplicarea cunostintelor si competentelor

relevante si exercitarea rationamentului
profesional in evaluarea intreprinderii
Bibliografie
Link uri utile
• http://nou.anevar.ro/
• http://site2.anevar.ro/sites/default/files/page-
files/lista_universitati_cu_acorduri-1.pdf
• http://reval.anevar.ro/home
• http://www.tegova.org/en/p48f7266103340
• http://www.appraisers.org/Disciplines/Business-
Valuation
• http://people.stern.nyu.edu/adamodar/
• https://www.bvresources.com/
• http://webfin.ro/
CURS 1 Introducere in
evaluarea intreprinderii
Prof.univ.dr. Ion ANGHEL, FRICS, REV, MAA

SUBIECTE
1. Introducere
2. Evaluarea intreprinderii – consideratii generale
3. Despre evaluare si evaluator
4. Cine şi când are nevoie de servicii de evaluare a
întreprinderii
5. Cadrul legal şi regulile de evaluare. Posibilităţile
de atac asupra opiniei evaluatorului
6. Cadrul profesional al evaluării. Organizaţii
profesionale în domeniul evaluării
1.Introducere
Care ar putea fi valoarea de piaţă:
• a unui kilogram de cartofi,
• a 1% din acţiunile BRD,
• a 1% din acţiunile Vodafone România,
• a mânăstirii Suceviţa.
3 factori care influenteaza valoarea acestei case
menti.com code 232549
• https://www.digi24.ro/stiri/externe/un-oras-
din-italia-vinde-sute-de-case-la-pretul-de-1-
euro-singura-conditie-pusa-cumparatorilor-
869579
1. Introducere
Una dintre cele mai importante operaţii care
priveste capitalul este evaluarea acestuia
Toate tipurile de proprietate (teren agricol,

aeroport internaţional, mici afaceri de familie,
corporaţii) solicita de regula evaluari profesioniste
1. Introducere
• Estimarea adecvată a valorii
proprietăţilor/întreprinderilor conduce la decizii
corecte referitoare la dispoziţia şi folosinţa
acelor proprietăţi.
Harta: Piata de capital - Prezentare sintetica
Economii
Intermediarii Intermediarii
financiari de informatii
fondurile de risc, fondurile mutuale, auditorii, analistii financiari, agentiile de

cele de pensii, firmele de asigurari rating etc,
Idei de afaceri
12
Exemplu
• https://www.zopa.com/
2. Consideratii generale
• Evaluarea este definită în majoritatea dicţionarelor

ca fiind operaţiunea de a aprecia, a stabili valoarea,
preţul, numărul, a calcula, a socoti etc.
• Evaluarea unei întreprinderi vizează de regulă

estimarea “celui mai probabil preţ” al actiunilor
2. Consideratii generale
Evaluarea ia in calcul :
• cât ar costa realizarea unei replici
• care este fluxul de venit net actualizat

achiziţionat prin plata (ipotetică) a preţului.
• care sunt alternativele investiţionale

disponibile (comparabile).
3.Despre evaluare şi evaluator. Cine
evaluează întreprinderile
• În sens restrâns evaluarea este procesul de estimare a
unui tip de valoare, pentru o anumită proprietate, la o
anumită dată,concretizată în raportul de evaluare.
• Evaluatorul: „o persoană care are pregătirea

profesională necesară, capacitatea şi experienţa de a
efectua o evaluare
– a obţinut o calificare corespunzătoare de la o instituţie de
învaţământ/instruire recunoscută/ calificare universitară
echivalentă;
– are o experienţă corespunzătoare şi este competentă să
evalueze (ex.întreprinderi)
3.Despre evaluare şi evaluator. Cine
evaluează întreprinderile
In Romania COR:
• 241701 – expert evaluator de întreprinderi
• 241702 – expert evaluator de proprietăţi imobiliare
• 241703 – expert evaluator de bunuri mobile
• 241704 – expert evaluator de active financiare
Evaluator – profesie liberala
Evaluator =
Studii Examen Training Experienţa Educaţie Licenţiere

universitare + acces la + etică + de lucru + continuă + (când este
profesie profesional cerută)
ăa
4. Cine şi când are nevoie de servicii de
evaluare a întreprinderii
• http://www.zf.ro/burse-fonduri-mutuale/un-fost-
bancher-un-medic-si-un-doctorand-in-psihiatrie-intra-
in-clubul-milionarilor-la-bursa-in-urma-listarii-medlife-
16034996
• http://www.zf.ro/companii/cea-mai-mare-tranzactie-
din-ultimii-cinci-ani-in-industria-alimentara-lactalis-
cumpara-albalact-pentru-a-castiga-primul-loc-pe-
piata-lactatelor-15005637
• http://www.sport.ro/liga-1/explicatiile-lui-talpan-cum-
a-ajuns-marca-steaua-sa-coste-57-mil-euro-fara-
stadion-si-fara-rezultatele.html
evaluare
In cazul casei prezentate anterior, de ce ar
putea fi utila evaluarea acesteia

TRANZACTIONARE
• Vânzarea sau cumpărarea unei proprietăţi
• Fuziuni, divizări şi/sau schimburi de proprietăţi,
majorarea de capital
• Dizolvarea, reorganizarea sau lichidarea întreprinderii
• Listarea la bursă
• Justă compensare în caz de expropriere (cauză de
utilitate publică)
• Cazuri de înşelare dovedită a cumpărătorului
• Evaluarea pentru pagubele prin deteriorarea
proprietăţii
INFORMARE
• Evaluarea pentru garantarea împrumuturilor
• Impozitarea proprietăţilor
• Asigurarea proprietăţilor aparţinând companiilor şi
asigurarea activităţii operaţionale
• Înregistrarea valorii activelor în situaţiile financiare
• Informarea acţionarilor sau managementului
• Stabilirea rentelor sau redevenţelor şi eşalonarea lor în
timp
5.Cadrul legal de evaluare a întreprinderii.
Posibilităţile de atac asupra opiniei evaluatorului
• Orice angajament de evaluare a unei întreprinderi este
potenţial subiect de atac din partea uneia/mai multor
părţi
– Ex. Listarea ROMGAZ 2013 – suprasubscriere (Ministrul

Economiei vs Presedintele ASF)
– Retragerea de la tranzactionare a DACIA Pitesti

• Surse de atac
– A)autorităţile legale /de reglementare:
• autorităţi din domeniul justiţiei
• autorităţile fiscale,
• autoritatea de supraveghere a pieţei de capital - Comisia de
Valori Mobiliare (CNVM),
• agenţii implicate în privatizare sau retrocedarea proprietăţilor,
• autorităţi privind respectarea liberei concurenţe etc.
• Surse de atac
– B)părţile implicate sau interesate de tranzacţiei:
• vânzătorii şi cumpărătorii,
• finanţatorii,
• acţionarii,
• părţile care au suferit pierderi ca urmare a unei evaluari etc.
• Exemplu retragerea licentei de catre CNVM a unui evaluator
care a estimat valoarea unui depozit bancar prin actualizarea
fluxurilor de numerar !?
– C)asociaţiile sau institutele profesionale

Tipuri de evaluari
• Evaluare administrativa
• Evaluare pe baza standardelor profesionale
Tipuri de responsabilitate a evaluatorului

• Profesionala
• Civila
• Penala
Tipuri de evaluari
• Evaluare administrativa
• Evaluare pe baza standardelor profesionale

6.Cadrul profesional al evaluării. Organizaţii
Profesie
• Existenţa unei organizaţii profesionale care să
guverneze profesia în interes public,
• Promovarea unui set de standarde profesionale,
• Utilizarea unui proces riguros de calificare şi
examinare a cunoştinţelor şi abilităţilor membrilor,
• Impunerea unui proces de pregătire continuă
• Existenţa unui cadru eficient de implementare a
standardelor etice şi profesionale.
• Fără a fi tot atât de veche ca alte profesii liberale şi
această profesie este rezultatul unei necesităţi în
plan social, necesitatea de a evalua proprietăţi.
• Dezvoltarea profesiei in Romania
– Bădescu Ghe., “Naşterea unei profesii”, Appraisal
Journal, oct.2000, p.12-16
International
• 1981, Comitetul Internaţional pentru Standarde de
Evaluare a Activelor (TIAVSC). In anul 1994, şi-a
schimbat numele în The International Valuation
Standards Commitee (IVSC) www.ivsc.org
• 1997, TEGoVA www.tegova.org
Professional Designation
• American Institute of Certified Public Accountants (AICPA, infiintat 1887)
recunoaşte serviciul de evaluare a întreprinderii ca un serviciu de nişă pentru
membrii săi (calificare Certified Public Accountant - CPA) şi oferă o calificare
specifică Accredited in Business Valuation ( ABV). http://www.aicpa.org
• American Society of Appraisers (ASA, 1936) - evaluarea maşinilor şi
echipamentelor, evaluarea întreprinderii, evaluarea bijuteriilor şi pietrelor
preţioase şi oferă mai multe calificări: Accredited Member (AM), Accredited Senior
Appraiser (ASA),. http://www.appraisers.org/
• National Association of Certified Valuation Analysts (NACVA) (1991) în asociere cu
AICPA ca o organizaţie interesată în principal de evaluarea companiilor nelistate la
bursa (închise) şi care oferă o calificare de Certified Valuation Analyst (CVA).
http://www.nacva.com/
Professional Designation (cont.)
• Institute of Business Appraisers (IBA) s-a înfiinţat în anul 1978 ca o organizaţie
interesată în principal de evaluarea companiilor de dimensiuni mici sau mijlocii şi
care oferă o calificare de Certified Business Appraiser (CBA). http://www.go-
iba.org/
• Association for Investment Management and Research (AIMR) are în prezent
peste 90.000 membri şi oferă calificarea intitulată Certified Financial Analyst
(CFA). http://www.aimr.org/
• The Canadian Institute of Chartered Business Valuators (CICBV) s-a infiintat in anul
1971 si este cea mai importanta organizatie profesionala din Canada oferind o
calificare de Chartered Business Valuator (CBV). https://www.cicbv.ca/
• ANEVAR 1992, MA, MAA, www.anera.ro

Recomandat de citit
• Standarde de evaluare 2020
– Pag.3-5 SEV 100, Cadrul general de evaluare
– SEV 104, Pag.16-32, Tipuri ale valorii
Care este evaluarea acestui pod (cost =1 mil.E,
durata de viata 20 ani, varsta 5 ani)
MULTUMESC PENTRU ATENTIE !
CUM SE CREAZA SI CUM SE
ESTIMEAZA VALOAREA
FIRMEI
Prof.univ.dr. Ion ANGHEL

Teme propuse
 Componetele valorii unei firme
 Cum se transfera valoarea de la persoana la
firma
 Cum se estimeaza valoarea unei firme
 Studiu de caz
 Concluzii
Bucuresti, Romania
2016
“Evaluarea afacerii”
1. Componentele valorii firmei
Bucuresti, Romania
2016
Bucuresti, Romania
18 Februarie 2008
“Valoarea Companiilor Romanesti, Conferinta Finmedia
Bucuresti, Romania
18 Februarie 2008
Bucuresti, Romania
18 Februarie 2008
Structura activelor firmei
ACTIVE UNICE ACTIVE DIFERENTIABILE
Capital Active Facilitati de

Uman Intangibile productie Valoarea de
Capacitate de piata a firmei
Distributie
Capital Structural
ACTIVE GENERICE
Bucuresti, Romania
2016
Capitalul intelectual
VALOARE INTANGIBILA VALOARE INTANGIBILA

POTENTIALA
Capital Uman ACTIVE Intelectuale
Experienta  Programe  Metodologii
 Inventii  Documentatii
Know – How  Databases  Desene industriale
Abilitati Proprietate Intelectuala

 Brevete, Copyright
Creativitate  Marci
Bucuresti, Romania
2016
2. TRANSFER GOODWILL :
persoana - afacere
 Relatii personale, clientii, furnizorii, angajatii etc

 know how personal (operatii, marketing, administrare)
Bucuresti, Romania
2016
TRANSFER GOODWILL :
persoana - afacere
 Relatii contractuale (clientii, furnizorii, angajatii etc)

 Structura de organizare formalizata, sistem de informare a managementului
 Forta de munca instruita si calificata, proceduri
Bucuresti, Romania
2016
TRANSFER GOODWILL :
persoana - afacere
 Bariere de intrare concurenti (marca, brevete, retea distributie etc

 Control intern, consiliu de administratie include pers. independente
 Plan de compensare management
Bucuresti, Romania
2016
3. Cum se estimeaza valoarea
unei firme
 Standarde profesionale si etice
 Standarde internationale de evaluare (IVS)
 ANEVAR a adoptat din 2003 IVS ca standarde
de baza obligatorii (acum in vigoare SEV 2016)
 Expertul: intelege, rezolva si explica
 Cele trei abordari in evaluare
 Cost/ active
 Comparatie
 Venit
Bucuresti, Romania
2016
4. Exemplul 1
Firma producatoare de soft
Indicator 000 $ Obs
Software Cost 7.000 Cocomo
Skilled Work force Cost 1.500 Cost to create
Non Compete agreement Saving Cost 3.000 start up cost
Total less GW value 11.500 67,6%
GW value (residual) 5.000 29,4%

checked Relief Royalty
Total intangible tangible 16.500
Total tangible 500 2,9%
Total DCF (Equity/ Net assets value) 17.000 100,0%
Bucuresti, Romania
2016
5. Concluzii
 Valoarea firmelor este un sistem complicat de
active tangibile si intangibile
 Valoarea firmelor este estimata de evaluatori
independenti ce respecta standarde
profesionale si etice
Bucuresti, Romania
2016
Multumesc !
Ion ANGHEL, Ph.d

Professor Academy of Economic Studies
Bucuresti, Romania
2016
PROCESUL DE EVALUARE A
INTREPRINDERII

Teme propuse
• Definirea problemei
• Diagnosticul întreprinderii
• Aplicarea celor trei abordări ale evaluării
întreprinderii
• Reconcilierea valorii şi estimarea valorii
finale
• “…evaluatorul va urma etapele rezonabile
pentru verificarea acurateţei şi credibilităţii
surselor de informaţii, precum şi dacă
acestea sunt în concordanţă cu uzanţele
de pe pieţele şi locurile unde se
efectuează evaluarea”.
PROCESUL DE EVALUARE
I. DEFINIREA PROBLEMEI
a. identificarea b.identificarea c. scopul evaluarii, d.definirea valorii e. Data evaluarii şi f. Ipoteze şi

intreprindrii pachetului de clientul/ estimate data conditii limitative
actiuni evaluat destinatarul raportului
II. DIAGNOSTICUL INTREPRINDERII raportului
COMERCIAL JURIDIC OPERATIONAL RESURSE UMANE şi ECONOMICO-

MANAGEMENT FINANCIAR
 Estimare a pietei  analiza aspectelor legale  analiză a factorilor  cunoaşterea de către  Performanţe
actuale şi privind activitatea firmei tehnici, a evaluator a realizate şi riscuri
potentiale a evaluate tehnologiilor de resurselor umane şi a  Ajustarea
intreprinderii şi a fabricatie precum şi potentialului de situaţiilor
pozitiei sale pe a organizarii management financiare istorice
piata. activitatii  Compararea cu
operationale. întreprinderi
III. APLICAREA CELOR TREI ABORDARI similare
ACTIVE VENIT COMPARATIE

Metode uzuale Metode uzuale  Comparatia cu tranzactii de firme
 Activ Net Corectat (ANC);  Capitalizarea profitului similare sau tranzactii anterioare cu
 Activ Net de Lichidare  Fluxuri financiare actualizate subiectul evaluarii
IV. RECONCILIEREA VALORII şi ESTIMAREA VALORII FINALE
Multumesc !
Ion ANGHEL, Ph.d

ERES Board Member
Past President ANEVAR
Email: ion.anghel@cig.ase.ro
ABORDARI SI METODE IN
EVALUAREA INTREPRINDERII

Teme propuse
 Concepte
 Metode de evaluare a intreprinderii
 Capitalul actionarilor si capitalul investit
 Avantaje si dezavantaje ale metodelor de
evaluare
 Surse de informatii
EVALUAREA INTREPRINDERII. Prof.dr.Ion ANGHEL

1. Concepte
 Abordare: cale generala de judecare a valorii definite.

 Metoda : setul metodologic principal utilizat in cadrul
abordarilor (de exemplu actualizarea fluxului de
lichiditati, comparatia cu tranzactii de pachete
minoritare).

 Procedura: tehnica de evaluare specifica in cadrul
fiecarei metode (de exemplu tehnica de capitalizare
utilizata in estimarea valorii reziduale/ terminale).

1. Concepte (2/2)
 a) Abordarea pe baza de venit, care presupune
convertirea unor fluxuri de venituri viitoare in valoarea
lor prezenta.

 b) Abordarea prin comparatia de piata, care se bazeaza
pe comparatia firmei evaluate cu firme care au fost
tranzactionate pe piata, utilizand coeficienti multiplicatori
(rate de valoare)

 c) Abordarea pe baza de active ce presupune evaluarea
individuala a tuturor activelor si datoriilor firmei pentru a
obtine activul net

2. Metode de evaluare a intreprinderii
A. Metode inscrise in abordarea pe baza de venit
1. Metoda actualizarii fluxurilor de lichiditati (DCF).
Toate beneficiile economice proiectate ale intreprinderii sunt
actualizate la valoarea prezenta utilizand o rata de
actualizare (costul capitalului).
Actualizarea presupune o perioada explicita de previziune si
o valoare reziduala (perioada non-explicita).
2. Metoda capitalizarii profitului (sau dividendelor)
Raportarea unui flux constant si reproductibil de venit la

o rata de capitalizare.
2. Metode de evaluare a intreprinderii (2/3)
B. Metode inscrise in abordarea prin comparatie
1. Metoda comparatiei cu tranzactii de pachete
minoritare (actiuni la firme cotate)
Ratele de valoare sau multiplicatorii (ex.PER) rezulta
din tranzactii realizate pe piata financiara (in majoritate
a cazurilor pachete minoritare de actiuni).
2. Metoda comparatiei cu vanzari de firme necotate

(piata de achizitii si fuziuni)
3. Metoda comparatiei cu tranzactii anterioare cu

subiectul evaluarii
2. Metode de evaluare a intreprinderii (3/3)
C. Metode inscrise in abordarea pe baza de

active
1. Metoda activului net corectat (ANC)
In aceasta metoda activele si datoriile sunt

evaluate individual la valorile corespunzatoare
(curente), rezultand astfel un activ net corectat
2. Metoda activului net de lichidare (ANL)
aplicabila in cazul lipsei continuitatii exploatarii
intreprinderii evaluate.
ABORDARE A. Abordarea pe baza de venit B. Abordarea prin comparatia C. Abordarea pe baza de active
de piata
Cale generala de judecare a
valorii definite
1. Metoda actualizarii fluxurilor 1. Metoda comparatiei cu 1. Metoda activului net corectat

de lichiditati (Discounted tranzactii de pachete (ANC)
Cash Flow – DCF). minoritare (actiuni la firme
METODA cotate) 2. Metoda activului net de
2. Metoda capitalizarii profitului lichidare (ANL)
Setul metodologic principal (sau dividendelor) 2. Metoda comparatiei cu
utilizat in cadrul abordarilor vanzari de firme necotate
(piata de achizitii si fuziuni)
3. Metoda comparatiei cu
tranzactii anterioare cu
subiectul evaluarii
PROCEDURA Ex: Rata de crestere constanta in Ex: Multiplicatorul PER Ex: Deprecierea functionala in
estimarea valorii reziduale estimarea costul de inlocuire net
Tehnica de evaluare specifica
in cadrul fiecarei metode

3. Capital investit/ capital al actionarilor
a) Capitalul investit reprezinta suma dintre

capitalul propriu şi datoriile pe termen lung cu
care funcţionează o întreprindere.
b) Capitalul actionarilor (capital propriu)
reprezinta interesul rezidual al actionarilor in
activele unei intreprinderi, dupa deducerea
tuturor datoriilor acesteia.
Kpr = KI - DTL

4. Avantaje si dezavantaje ale metodelor de
evaluare (1/3)
Metoda actualizarii fluxurilor de lichiditati (DCF).
Avantaje:
 - din punct de vedere teoretic este cea mai
corecta;
 - utilizata pe scara larga pe pietele financiare
pentru a estima pretul unei actiuni si pe
aceasta baza a orienta deciziile de investire;
 -metoda capata o tot mai mare intelegere si
acceptare din partea justitiei si a fiscului.

4. Avantaje si dezavantaje ale metodelor (1/3)
Dezavantaje:
 - este dificil de explicat unui auditoriu fara
cunostinte financiare de baza;
 - este o metoda laborioasa, ce necesita
realizarea unor proiectii economico-
financiare, fapt care poate naste controverse;
- necesita estimarea costului capitalului, de
asemenea un subiect ce poate deveni
controversat;

Metoda capitalizarii profitului (sau dividendelor)

 (+) E usor de explicat si de inteles;
 (+) este utilizata pe scara larga de catre investitori;
 (+) nu necesita previziuni ale activitatii firmei;
 (-) Este o simplificare a metodei DCF. posibilitatea ca
profitul reproductibil sa nu reflecte potentialul firmei, iar
solutia “g” sa nu fie o modalitate rezonabila;
 (-) dificil de utilizat in cazul unor firme aflate intr-o faza
de crestere importanta sau intreprinderile tinere;
 (-) profitul reproductibil, k si g pot deveni controversate;

Metoda comparatiei cu tranzactii de pachete minoritare

(+) piata este in fapt ultimul arbitru al valorii;
(+) se bazeaza pe tranzactii cu firme din aceeasi ramura;
(+) comparatii credibile cu alte firme (informatii publice);
(+) pretul actiunilor firmelor cotate si implicit multiplicatorii
de piata sunt disponibili la orice data a evaluarii;
(+) multi investitori sunt familari cu acest mod de estimare;
(+) analiza tranzactiilor cu firme cotate ne permite, prin
studii si analize, sa estimam discountul pentru lipsa de
lichiditate;
(+) este o metoda foarte relevanta atunci cand evaluam firme
ce urmeaza sa intre pe piata financiara.
(-) dificil sa gasesti firme similare si relevante;
(-) pe piata financiara nu coteaza firme din toate
ramurile;
(-) exista riscul de a utiliza informatii privind tranzactii
cu firme din alte ramuri;
- firmele cotate sunt mai mari decat intreprinderea
evaluata si au un potential de crestere mai ridicat;
- pentru firmele mici, factorii care creaza valoarea pot
fi diferiti de cei ai firmelor cotate;
- ajustarile pentru caracteristicile firma evaluata versus
firme cotate pot fi subiect de controverse;
Metoda comparatiei cu vanzari de firme necotate
(+) nu mai este necesara aplicarea primei de control;
Dezavantaje:
- in majoritatea cazurilor asemenea operatii (achizitii si
fuziuni) includ o gandire strategica, bazata pe sinergie;
- in baza de comparatie se vor afla doar cateva
tranzactii, avand date diferite de cea a evaluarii;
- putine informatii disponibile despre firmele
achizitionate;
- nu vor exista informatii detaliate despre tranzactie;

Metoda comparatiei cu tranzactii anterioare
+ daca este vorba de o tranzactie recenta poate reprezenta
cea mai buna evidentiere a valorii;
(+) disponibilitatea unor informatii detaliate si credibile;
(+) instantele sunt foarte receptive la aceasta metoda.
- (-) este dificil de stabilit caracteristicile cerute de definitia
valorii de piata (“tranzactie echilibrata”, “vanzator hotarat –
cumparator hotarat” etc.);
- este dificil de realizat ajustarile necesare pt. Diferenta de
data a tranzactiei;
- clauze care genereaza derogari de la definitia valorii de
piata si deci sa fie necesare ajustari importante;
 ANC
 (+) usor de inteles;
 (+) utilizata si acceptata in multe cazuri in instanta;
 (+) relevanta in afacerile capital intensive atunci cand
se evalueaza un pachet de control;
 - mult efort pentru stabilirea valorii individuale
 - valoarea estimata pentru anumite active (indeosebi
necorporale) poate genera controverse;
 - are o relevanta discutabila in estimarea valorii unui
pachet minoritar;
 - cea mai putin credibila atunci cand evaluam
intreprinderi cu o valoare necorporala importanta;
5. Surse de informatii

Multumesc !
Ion ANGHEL, Ph.d

ERES President
Past President ANEVAR

ANALIZA FINANCIARA
IN SCOPUL EVALUARII
CURS EI – EVALUAREA ÎNTREPRINDERII

AGENDA
1. Ce este analiza financiara
2. Analiza financiara în evaluarea întreprinderii. Ce spun standardele
profesionale de evaluare
3. Indicatorii de analiza financiara. Diagnosticul financiar pentru
evaluare
4. Ajustarea informațiilor financiare în evaluarea întreprinderii
5. Concluzii
CURS EI – EVALUAREA ÎNTREPRINDERII 2

Analiza reprezinta fundamentul procesului de cunoaştere din orice domeniu
Analiza este o metodă științifică de cercetare a fenomenelor, bazată pe

descompunerea lor în părțile componente în scopul unei examinări mai
amănunțite.

Analiza ca metoda de cunoastere are ca fondatori:
Fr.Bacon (1561-1626): „Vero scire per causa scire (a sti cu adevarat inseamna a sti
prin intermediul cauzelor)
Rene Descartes (1596-1650).
descompunerea unei probleme în elementele sale simple, fără eliminarea vreunui detaliu.
“fenomenele pot fi întotdeauna înţelese dacă sunt reduse la elementele constitutive; prin
raţionamentul analitic orice problemă se reduce la o serie de relaţii cauzale fundamentale”
 Isaac Newton (1642-1727)
Pune bazele determinismului înştiinţă: tot ceea ce se petrece în Cosmos are o cauză definita şi
dă naştere unui efect definit, iar viitorul oricărui părţi a sistemului poate face obiectul unei
predicţii cu absolută certitudine dacă sunt cunoscute toate detaliile stării respective.
identificarea lanţului cauzal (relaţia cauză-efect)

Figura 1. Intreprinderea, analiza economic-financiara si piata de capital
Intreprinderea: Piata de capital:

Creator de valoare economica Locul de tranzactionare a valorii
generator
Cash din credite Cash din vanzare datorii

Activitati Activitati Activitati
Creditori initiali Analiză Creditori (piata
Analiză
secundara)
operationale investitionale financiare Plata principal si datorii
Analiză Cash din emitere de actiuni

Analiză
Actionari (piata
Analiză Actionari Analiză secundara)
piata initiala
Dividende si cash din revanzare Cash din vanzare de actiuni

de actiuni
CURS EPI – EVALUAREA PROPRIETĂȚII IMOBILIARE 5

Analiza financiara are un rol esential in oricare dintre deciziile care

privesc
crearea valorii (decizii de finantare, de investire sau operationale) si
recunoasterea/tranzactionarea valorii (decizie de creditare, decizie de investitie

in actiuni)

Analiza financiara a aparut initial pentru a furniza bancherilor
instrumente de studiu al dosarelor de credite.
Astazi este utila pentru:
fundamentarea deciziilor de gestiune,
pregatirea unor negocieri privind achizitionarea de active/intrprinderi,
fuzionarea unor firme,
elaborarea unui diagnostic strategic,
fundamentarea deciziei de investire/dezinvestire etc..

• Analiza financiara este utila in contextul asimetriei informatiei.
• Sa presupunem ca jumatate din proiectele de afaceri propuse unei banci

pentru finantare sunt bune iar cealalta jumatate sunt proiecte fara sansa
de succes. Cum va gestiona o banca proiectele viabile vs neviabile in
absenta analizei financiare ?

Economii
Intermediarii Intermediarii de
financiari informatii
Idei de afaceri
Figura 1. Piata de capital - Prezentare sintetica
Prof.univ.dr.Ion ANGHEL
• Analiza financiara (repere)
• 1841 The Mercantile Agency este prima societate de rating infiintata in anul 1841
la New York a realizat pentru prima data o analiza a increderii pe care o poti avea
intr-un partener comercial.
• 1848 Wiliam Armstrong a publicat lucrarea Stocks and Stock-Jobbing in Wall

Street: „valoarea intrinseca” (concept propus de Armstrong) depinde de date din
cadrul firmei, de marimea dividendelor, de rata dobanzii si altele.
• 1857 a fost publicat pentru prima data un manual de rating (The Bradstreet Rating
Book) de catre firma The John Bradstreet Company

• Analiza financiara (repere)
• 1938 N. R. Veitman „Analiza activității economice a întreprinderilor industriale”,

publicată în anul 1938 în U.R.S.S.
• 1947 in SUA s-au pus bazele Financial Analysts Federation (FAF)

• CFA ® circa 150.000 membri cu calificare CFA in circa 160 de tari .
• 1962 a luat fiinta European Federation of Financial Analysts’ Society (EFFAS),

• CEFA ®Certified European Financial Analyst

2. Analiza financiara în evaluarea întreprinderii.
Ce spun standardele profesionale de evaluare
Analiza financiara are un rol esential in procesul de evaluare a intreprinderii

Se cunosc două abordări principale în evaluarea unei întreprinderi:
• abordarea prin piață, și
• abordarea prin venit
Precum si abordarea prin active/cost

Importanta in evaluare
• Rol de asigurare a coerentei
• Rol de sintetizare
• Analiza financiara are un rol important in:
• Estimarea costului capitalului
• Determinarea / corectarea multiplicatorilor
• Determinarea activelor redundante (neoperationale)
SEV 200 Întreprinderi și participații la întreprinderi menționează (C10)”Pentru

evaluarea întreprinderii este esenţială cunoaşterea tendinţelor economice
relevante din domeniul de activitate. Aspecte, cum ar fi: mediul politic, politica
guvernamentală, ratele de schimb valutar, inflaţia, ratele dobânzii şi activitatea
pieţei, pot afecta în mod diferit întreprinderile care funcţionează în diferite
sectoare ale economiei”.

• Standardul GEV 600 Evaluarea intreprinderii precizeaza explicit importanta

analizei situatiilor financiare:
• (17)”Evaluatorul trebuie să acorde importanţă analizei situaţiilor financiare ale
întreprinderii subiect al evaluării”.
• Rolul rationamentului profesional este important pentru ca” Evaluatorul va

selecta pe baza raţionamentului său profesional acele aspecte ale analizei
financiare care sunt relevante pentru scopul evaluării” GEV 600 (18).

• Analiza financiara va fi prezentata in raportul de evaluare prin:
• tabele cu sinteza activelor și datoriilor, precum și a contului de profit și pierdere, pe
un număr de ani relevanți (de regulă, 3-5 ani), pentru caracterizarea evoluției
situației financiare a întreprinderii evaluate;
• analiza rezultatelor și performanțelor financiare ale întreprinderii, pe un număr de
ani relevanți (de regula 3-5 ani), îndeosebi pe baza ratelor financiare și compararea
acestor performanțe cu cea realizată de întreprinderi similare și cu cea medie a
domeniului din care face parte întreprinderea;
• Analiza riscurilor la nivel operational si financiar precum si analiza riscului de
faliment;
• explicația amănunțită a ajustărilor efectuate asupra indicatorilor financiari istorici
raportați.

3. Analiza situatiilor financiare/ Indicatorii de analiza financiara.
Diagnosticul financiar pentru evaluare
• Diagnosticul financiar urmărește trei obiective majore:
• să permită înțelegerea performanțelor realizate de întreprindere în ultimii 3-5 ani
• să evidențieze riscurile activității întreprinderii. Aceasta asigură o bază relevantă în
aplicarea abordării prin venit;
• să asigure compararea cu întreprinderi similare pentru a stabili parametrii de
rentabilitate și risc, aspecte fundamentale în abordarea prin piață în evaluarea
întreprinderii;
• să asigure atunci cand este cazul ajustarea situațiilor financiare istorice pentru utilizarea
abordării prin însumare (sau prin activul net, respectiv susținerea ajustărilor asupra
elementelor de activ și datorii.

• O analiză financiara completă a întreprinderii acoperă următoarele :
• a) analiza mediului economic si a sectorului întreprinderii :
• să identifice baza profitului și a performanțelor întreprinderii;
• să evalueze la nivel global riscul întreprinderii;
• să permită o estimare calitativă a potențialului de performanță al întreprinderii.
b) analiza informației contabile urmărește să evalueze gradul în care situațiile
financiare prezintă realitatea economico-financiară a întreprinderii.
c) analiza financiară propriu-zisa vizează atât situația actuală, cât și cea trecută
a performanțelor și riscurilor întreprinderii.
d) analiza prospectivă se axează pe previziuni asupra performanțelor viitoare,
fiind ultimul pas în analiza întreprinderii.
• Punctul de pornire al analizei financiare
• Asigura intelegerea calitativa a situatiei economice a unei firme
• Permite intelegerea surselor de profit si nivelul riscurilor
• Este baza evaluarii sustenabilitatii in timp a performantelor si deci sustinerea unor estimari
credibile/ rezonabile

• Alegerea industriei/ sectorului
• Alegerea industriei determina nivelul costului capitalului (retail farma vs reparatii si
intretinere autovehicule);
• Asigurarea avantajului competitiv
• Modul in care o firma intentioneaza sa concureze cu ceilalti competitor din industria
aleasa
• Modul in care compania intentioneaza sa exploateze sinergiile in zona de
business in care opereaza
• Corporate strategy

• a) analiza mediului economic si a sectorului întreprinderii (PORTER):
1. Rivalitatea intre firmele existente
• rata de crestere a sectorului;
• Concentrarea si arhitectura competitiei (servicii de evaluare fata de productie soft);
• Gradul de diferentiere si costurile de transfer (ex.refinantarea credit ipotecar?)
• Economia de scala si rata „cash – flow” la costuri variabile (transporturi aeriene / razboiul
preturilor)
• Excesul de capacitate si barierele de intrare/ iesire (ex. piata spatiilor de birouri) .

2. Pericolul noilor veniti
• Economia de scara (ind.farmaceutica, aeronave, bauturi racoritoare);
• Avantajul primului venit
• Accesul la canalele de distributie si la sistemul de relatii (cate rafturi libere sunt la supermarket
?)
• Bariere legale (telecomunicatii, serviciilor de radio si TV, servicii medicale, de taximetrie etc.)
• UBER, ZOPA, REVOLUT

3. Pericolul produselor de substitutie
• transport aerian / serviciile de inchiriere de masini
• ambalajele de plastic/ sticla/ carton
•…

4 si 5. Puterea de negociere cu clientii si furnizorii
• Senzitivitatea preturilor.
• importanta acestor produse in buget/ total
• Calitatea produsului
• Puterea de negociere relativa cu clientii
• importanta acestor produse in buget/ total
• Numarul de cumparatori fata de numarul de vanzatori;
• volumul de cumparari asigurat de un singur client;
• Numarul de produse alternative disponibile pe piata;
• Costul de transfer catre un alt furnizor;
• Pericolul de dezvoltare pe verticala a cumparatorilor
Exemplu:
Aplicarea analizei sectorului la industria
computerelor personale.

• industrie noua (1981, IBM a lansat PC cu procesor INTEL si sistem de operare
Microsoft DOS)
• firmele mari: IBM, Compaq, Dell si Apple au raportat rezultate destul de
modeste in anii 1990.
A. Competitia in sector.
• Industria este fragmentata, multe companii realizeaza acelasi produs.
• primii cinci competitori au ajuns la 60% din piata,
• anunturi de reducere a preturilor frecvente.

• Cost componente=60% din cost hardware
• volumul cumpararilor poate reduce costul pe unitatea achizitionata =
concurenta acerba
• Produse identice, putine oportunitati de diferentiere a produselor.
• Doar numele (marca) si calitatea service-ului pot diferentia
• Costuri de transfer reduse (INTEL + sistem operare MICROSOFT)
• Accesul la distributie nu este o problema ( vanzarea prin Internet).
• Barierele de intrare sunt destul de reduse (Michael Dell, 1981).

• Puterea de negociere
• Componentele hard si soft sunt controlate de cativa competitori (INTEL , Microsoft)
• Cumparatorii au castigat ca putere de negociere deoarece firmele sunt principala baza
de clienti, senzitivitate ridicata la preturi (aceasta componenta reprezinta o pondere
importanta in costuri).
• sunt cunoscatori avizati ai tehnologiei sunt mai putin influentati in decizie de marca
produsului.

CONCLUZIE
• rivalitate ridicata, bariere reduse de intrare/ iesire = concurenta ridicata intre

producatori.
• presiune importanta sa introduca rapid noile produse, mentinand calitatea = investitii

importante.
• potential de profit destul de modest

• a) analiza mediului economic si a sectorului întreprinderii (Analiza strategiei
firmei):
• Profitabilitatea companiilor nu este influentata doar sectorul in care opereaza ci si de modul
in care acestea decid sa concureze
• Care este rostul achizitiilor si fuziunilor ?
• Doua strategii majore posibile
• Cost leadership
• Diferentiere

Analiza strategiei. Strategic Clock
31
Analiza avantajului competitiv. Studiu de caz IKEA
• Infiintata ca o companie de livrari, si-a cumparat fabrica si
show room ul in anul 1953
• In 2014 era cea mai mare firma de retail de mobila la nivel
global
• Strategie globala
• Opereaza in 42 de tari
• Sursele de productie
• Nu detine fabrici de productie
• 1046 de furnizori din 52 de tari
32
Studiu de caz IKEA (cont.)
• Design economic si inovatie
• Logistica
• Vanzari
• Toate acestea asigura un avantaj competitiv de cost
• Modelul de business nu este usor de replicat
• Valoarea brand IKEA 2014 = 15,9 mld.$
33
• b) analiza informatiei contabile:
• gradul in care informatia contabila capteaza realitatea intreprinderii.
• Identificarea zonelor in care exista flexibilitate contabila;
• Evaluarea relevantei politicilor contabile si a estimarilor in contextual specific al activitatii derulate de

firma;
• Analiza cash-flow ului si a informatiilor prezentate in notele la bilant sau in notele de subsol;

a) rigiditatea politicilor contabile
(ex. IAS 38 Ch. C&d = costuri)
b) erori de previzionare
• managementul nu poate previziona exact consecintele unor tranz.
firma vinde pe credit; contabilitatea de angajamente solicita
judecata probabilitatii de incasare de la clienti.
c) optiunile contabile ale managementului
• Aranjarea vitrinei / contracte de credit cu o banca si conform
acestuia trebuie sa respecte anumiti parametrii financiari
• Compensatiile managementului
• cazul preluarilor ostile

d) considerente fiscale;
• minimizare a impozitelor si taxelor platite catre stat.
e) consideratii de reglementare.
• politicile antimonopol, limitarile la importuri, politica de impozitare, stabilirea unor tarife
maxime
f) considerarea pietei de capital
• sa influenteze chiar si temporar perceptiile investitorilor.

Situatiile financiare si informatiile suplimentare
• Raportarile financiare
• Bilant (Situatia pozitiei financiare)
• Contul de profit si pierdere
• Situatia fluxurilor de numerar
• Alte informatii
• Scrisoarea Presedintelui Companiei
• Raportul managementului/(Management Discussion and Analysis (MD&A)
• Raportul auditorului
• Corporate Responsibility Report/ Sustainability Report
• Exemplul – Financial Notes

• Politicile companiei = ex.alocarea deprecierii =
• Aspect important mai ales cand exista flexibilitate
• Instrumente financiare
• Aspecte legale
• Tranzactii cu parti afiliate
• Evenimente dupa data bilantului
• Businsess acquistions and disposals
• Raportari pe segmente de business
• Raportul auditorului
• Opinie independenta privind calitatea situatiilor financiare (referitor la
respectarea standardelor de contabilitate aplicabile)
• Unqualified opinion
• Nu sunt erori materiale, frauda, sau acte ilegale
• Qualified opinion
• Sunt unele limitari (explicate in raport)
• Adverse opinion
• Alte surse de informatii

• Rapoarte trimestriale
• Website, presa,
• Conferinte cu analistii si investitorii
• http://bvb.ro/FinancialInstruments/Details/FinancialInstrumentsDetails.aspx?
s=TGN
• Exemplu Calendar Financiar
Etape de analiza a informatiei contabile
a) identif.principalelor politici contabile ale firmei
• Factori cheie de succes :
• in ind.producatoare: inovarea si calitatea produselor,
activitatea de c&d, defectele produselor dupa vanzare;
• in comertul cu amanuntul: managementul stocurilor;
• in industria bancara: managementul riscului de credit si de
dobanda.
• Firma de leasing …..
• Factori cheie de succes (exemplificare):
• Firma Carnival Corporation (Cruize Company)
• Cele mai importante active sunt reprezentat de vasele de
croaziera
• Estimarea duratei de viata a activelor
• Estimarea valori juste (piata putin activa, mark to model)
• Estimare impairment
• Estimare posibile datorii legate de problem de mediu cauzate
de vase, litigii cu echipajul, clientii etc.
b) evaluarea zonelor de flexibilitate contabila

• o companie din domeniul cercetarilor medicale
• factor cheie de succes activitatea de c&d
• contabilitatea nu permite posibilitati de optiune in inregistrarea acestora
• o companie din domeniul financiar-bancar
• factor cheie de succes managementul riscului
• contabilitatea bazata pe estimarea managementului
43
Zone traditionale de optiune pt. Toate firmele
• politica de amortizare (lineara, accelerata etc.);
• politica de contabilizare a stocurilor;
• politica de amortizare a goodwill – ului;
• politica de estimare a beneficiilor salariatilor dupa pensionare sau in conditiile

reducerii numarului locurilor de munca.
44
b) evaluarea zonelor de flexibilitate contabila (exemplificare)

• Firma Carnival Corporation (Cruize Company)
• In notele la situatiile financiare se spune:
• Daca schimbam estimarile (ex. Durata de viata utila 30 ani pentru vase, valoarea
reziduala 15% din cost etc.)
• Ch.cu deprecierea s-ar majora cu 50 mil.$ daca am reduce cu un an durata de viata
utila….
• Ch, cu depecierea s-ar majora cu 205 mil.$ daca nu am estima o valoare reziduala de
15% din cost
45
c) evaluarea strategiei contabile a firmei
• managerii pot ascunde adevarata situatie financiara
• Care este situatia firmei fata de media sectorului ?
• o firma produc.de bunuri de folosinta indelungata are provizioane mai

mici decat decat sectorul:
• firma isi subevalueaza provizioanele sau

• firma a investit resurse considerabile pentru a reduce defectele la
produsele realizate
c) evaluarea strategiei contabile a firmei
Daca managerii au un motiv important de a utiliza optiunile
contabile pentru a manipula rezultatele ?
Daca o firma isi schimba politicile contabile
Daca firma a avut in perioada anterioara estimari realiste.
d) Evaluarea calitatii informatiilor contabile prezentate
voluntar.
e) Identificarea posibilelor zone de risc (Red Flag)
• Schimbari de politici contabile, nu sunt suficient explicate,
aparitia lor vine dupa o perioada de rezultate slabe;
• Neexplicarea suficienta a unor tranzactii ce afecteaza
semnificativ performantele firmei (vanzare de active).
• O crestere atipica a volumului creantelor fata de dinamica
vanzarilor.
• O crestere anormala a stocurilor fata de dinamica cifrei de
afaceri
e) Identificarea posibilelor zone de risc (cont)
• Realizarea unor tranzactii importante cu parti afiliate
• Ecart semnificativ fata de media sectorului
Situatiile Financiare Contextul analizei
- managementul are cea mai completa - analiza pentru creditare;
informatie; - analiza realizata de consultantul de plasament;
- posibile erori de estimare; - analiza pentru achizitii si fuziuni;
- distorsiuni datorita optiunilor contabile - analiza (ratingul) datoriilor etc.
Alte informatii publice
- situatia sectorului ; Instrumentele
- informatii non-financiare. analistului financiar
Analiza strategiei intreprinderii.

Asteptari generale privind
performantele viitoare
Analiza informatiei contabile Analiza financiara. Analiza prospective.

- evaluarea calitatii informatiei - evalueaza performantele - previziuni si evaluare.
contabile prin analiza politicilor folosind metoda ratelor,
contabile si estimarilor analiza cash-flow ului etc.
managementului
Figura 1.1. Analiza intreprinderii
50
Analiza financiara propriu - zisa
• Metoda ratelor in analiza
• Selectarea si clasificarea ratelor
• Analiza bursiera
• Discutii

1.Metoda ratelor
• Ratele urmăresc să ofere o corelaţie utilă între două valori
individuale din Situaţiile Financiare.
• În mod fundamental ratele financiare ajută la:
• evaluarea performanţelor managementului; ,
• aprecierea stării de sănătate financiară a firmei;
• realizarea unor predicţii privind situaţia şi performanţele financiare ale
companiei;
• efectuarea unor angrenări şi prezentarea nivelurilor ratelor financiare ca
medii pe activităţi economice specifice.
Ion ANGHEL 52
1.Metoda ratelor
• Pentru a putea examina sănătatea financiară a unei
întreprinderi şi performanţele acesteia avem nevoie de
compararea cu:
• situaţia economică generală;
• ramura specifică sau subramura de activitate;
• realizările principalilor competitori;
• realizările anterioare ale întreprinderii.
Ion ANGHEL 53
2. Selectarea si clasificarea ratelor
• 1. Ratele de structură
• 2. Ratele de lichiditate internă
• 3. Ratele de performanţă
• Ratele de eficienţă
• Ratele de rentabilitate
• 4. Ratele de analiză a riscului
• Riscul operaţional al întreprinderii
• Riscul financiar
• Riscul de faliment
• 5. Ratele de analiză a creşterii
• 6. Ratele de lichiditate externă
Ion ANGHEL 54
Structura activelor, datoriilor si capitalurilor proprii la Antibiotice SA
INDICATOR 2013 2014 2015 2016

STRUCTURA ACTIVE 100.0% 100.0% 100.0% 100.0%
1. Imobilizari 38.5% 39.0% 39.6% 40.7%
2. Stocuri 9.8% 11.4% 11.1% 11.3%
3. Creante 49.4% 45.8% 42.1% 45.1%
4. Disponibilitati 2.1% 3.5% 6.9% 2.6%
5. Alte active 0.3% 0.3% 0.3% 0.3%
STRUCTURA Dat si cap.proprii
1. Obligatii curente 12.0% 11.8% 14.8% 10.3%
2. Credite pe term.scurt 14.1% 10.9% 7.7% 7.6%
3. Capital propriu 68.2% 72.3% 72.1% 76.7%
4. Datorii term. lung 3.4% 3.3% 3.6% 3.5%

Ratele de structura la Antibiotice SA
Indicator 2013 2014 2015 2016

1 Rata activelor imobilizate 38.5% 39.0% 39.6% 40.7%
2 Rata activelor circulante 61.3% 60.7% 60.1% 59.0%
3 Rata stabilitatii financiare 71.6% 75.6% 75.7% 80.2%
4 Rata auton. financ. globale 68.2% 72.3% 72.1% 76.7%
5 Rata auton. financ. la termen 95.2% 95.6% 95.3% 95.6%
6 Rata globala de indatorare 29.5% 26.0% 26.0% 21.5%

Structura contului de rezultate al Antibiotice SA
INDICATOR 2013 2014 2015 2016

STRUCTURA VENITURI
Total venituri 100.0% 100.0% 100.0% 100.0%
I. Venit exploatare 96.5% 98.2% 97.8% 98.0%
II. Venit financiare 3.5% 1.8% 2.2% 2.0%
III. Venit extraordinare 0.0% 0.0% 0.0% 0.0%
STRUCTURA COSTURI
(% in total venit.expl.)
I. Cheltuieli de expl. 84.2% 85.1% 89.0% 88.5%
Materii prime, mater. 20.0% 19.6% 18.7% 20.3%
Cheltuieli cu marfurile 12.3% 12.7% 15.8% 17.0%
Utilitati 2.8% 2.8% 2.5% 2.4%
Amortizari si proviz. 6.3% 5.3% 4.5% 5.7%
Cheltuieli cu pers. 21.4% 21.5% 20.7% 21.1%
Cheltuieli servicii terti 16.7% 12.5% 11.7% 10.2%
Chelt. imp., taxe 5.0% 8.0% 8.1% 7.6%
Alte chelt.de expl. -0.4% 2.6% 6.7% 4.0%
II. Cheltuieli financiare 8.9% 5.5% 3.9% 3.2%
III. Chelt. Extraordinare 0.0% 0.0% 0.0% 0.0%

Ratele de lichiditate la Antibiotice SA
Indicator 2013 2014 2015 2016

1 Lichiditatea generala 2.29 2.61 2.62 3.21
2 Lichiditatea intermediara 1.92 2.12 2.14 2.60
3 Lichiditatea la vedere 0.08 0.15 0.30 0.14

Ratele de activitate ale Antibiotice SA
Indicator 2014 2015 2016

1 Rotatia stocurilor (zile) 61 64 65
2 Recup.creantelor (zile) 272 250 253
3 Achitarea oblig ts (zile) 68 76 73
4 Cap.lucru/ Vanzari 59% 61% 65%
5 Rotatia activelor (nr.rot) 0,63 0,63 0,62
Nota: valoarea medie a activelor si obligatiilor pe termen scurt a considerat media aritmetica intre valoarea de la
inceputul si sfarsitul exercitiuui financiar.

Ratele de rentabilitate la Antibiotice SA
Indicator 2013 2014 2015 2016

1 Rentab. exploatarii 15.8% 14.9% 11.0% 11.5%
2 Rentab neta a veniturilor 9.2% 9.2% 7.8% 8.8%
3 Marja EBIT 11.8% 12.3% 10.1% 10.7%
4 Marja EBITDA 23.0% 20.9% 16.0% 17.3%
5 Rata rentab.econ. 10.2% 10.4% 8.1% 8.4%
6 Rata rentab.financ. 9.0% 8.5% 6.9% 7.4%

Analiza riscului
• Riscul operaţional (al firmei)
• incertitudinea veniturilor cauzată de condiţiile din ramura şi
de acţiunile managementului întreprinderii.
• o măsură a incertitudinii privind capacitatea întreprinderii de
a se adapta la timp şi la cel mai mic cost la variaţiile mediului
în care operează.
• incertitudinea datorată variabilităţii producţiei şi/sau
vânzărilor,
• rezultatele obţinute de firmele de rafinare a ţiţeiului, cele
producătoare de oţel sau de îngrăşăminte chimice vor avea o
variabilitate mai mare faţă de cele de comerţ
Ion ANGHEL 61
• Rezultatul exploatarii este volatil :
• creşterea preţului materiilor prime;
• creşterea salariilor;
• inovaţia tehnică şi tehnologică;
• accentuarea competiţiei;
Ion ANGHEL 62
Riscul operaţional = F (CV al Re)
Unde:
F = funcţie
CV = coeficientul de variaţie
Re = rentabilitatea exploatării
N = numărul de perioade a seriei (i perioade)
Ion ANGHEL 63
Ratele de rentabilitate din exploatare la Antibiotice SA in perioada 2011-2016
Indicator 2011 2012 2013 2014 2015 2016

Rezultat expl (RON) 32,062,861 44,191,919 52,297,138 49,525,596 37,703,899 38,725,907
Marja din
exploatare 11.3% 14.2% 15.8% 14.9% 11.0% 11.5%

Firma "Zero Ch.fixe" S.A. "Ch.fixe" S.A.
Indicator/ Scenariu I II III I II III
1 Ve 100 200 300 100 200 300
2 Ch.v. 80 160 240 40 80 120
3 Rata Ch.v. 80.0% 80.0% 80.0% 40.0% 40.0% 40.0%
4 Contribuţia (Ve - Ch.v.) 20 40 60 60 120 180
5 Ch.f. 0 0 0 80 80 80
6 Re 20 40 60 -20 40 100
7 M arja Re 20.0% 20.0% 20.0% -20.0% 20.0% 33.3%
8 Pârghia operaţională 1.0 1.0 1.0 3.0 3.0 1.8
9 V ariaţia Re ( Re) 20 20 60 60
10 V ariaţia V e ( V e) 100 100 100 100
11 I ndice ( Re/ V e) 20% 20% 60% 60%
Ion ANGHEL 65
Riscul financiar
• Un risc suplimentar al nivelului rezultatului net şi
implicit al rentabilităţii capitalului propriu
• Existenţa datoriilor adaugă un risc suplimentar la riscul
operaţional prezentat anterior, acesta fiind numit risc
financiar.
Ion ANGHEL 66
Capital propriu 200 u.m., Datorii = 200 u.m., rata dobânzii 5%
Firma "Zero Ch.fixe" S.A. "Ch.fixe" S.A.

Indicator/ Scenariu I II
III I II III
1 Re 20 40 60 -20 40 100
2 Marja Re 20.0% 20.0% 20.0% -20.0% 20.0% 33.3%
3 Ch.cu dobânda 10 10 10 10 10 10
4 Rezultat net 10 30 50 -30 30 90
5 Rentabilitate active 5.0% 10.0% 15.0% -5.0% 10.0% 25.0%
6 Rentabilitate financiară 5.0% 15.0% 25.0% -15.0% 15.0% 45.0%
Ion ANGHEL 67
Riscul financiar
• Rata globala de indatorare
• Rata de îndatorare a capitalului propriu
• CF/ Datorii pe termen lung
• CF/ Total Datorii
Ion ANGHEL 68
Ratele de analiza a riscului financiar la Antibiotice SA in perioada 2013-2016
Indicator 2013 2014 2015 2016

1 Rata indat.cap.propriu 5.0% 4.6% 5.0% 4.6%
2 Rata globala de indat. 31.8% 27.7% 27.9% 23.3%
3 Rata de acoperire a dobanzii 18.67 22.84 28.68 47.89
4 Rata de acoperire a datoriilor totale 32.1% 34.9% 28.0% 39.9%
Ion ANGHEL 69
Riscul de faliment
A = 5,676 + 6,3718 X + 5,3932 X – 5,1427 X – 0,0105 X

1 2 3 4
În care:
rata rentabilităţii veniturilor (X )
1
rata de acoperire a datoriilor cu cash-flow (X )

2
rata de îndatorare a activului (X )

3
perioada de achitare a obligaţiilor (X .)

4
Ion ANGHEL 70
Analiza riscului de faliment (Modelul A) pentru Antibiotice SA
INDICATOR 2013 2014 2015 2016

X1 PN/ Venituri 9.2% 9.2% 7.8% 8.8%
X2 CF/Active 10.2% 9.7% 7.8% 9.3%
X3 Datorii/Active 29.5% 26.0% 26.0% 21.5%
X 4 Oblig/ CA *360 110.0 139.4 128.2 58.5
scorul A 4.1 4.0 3.9 5.0
Ion ANGHEL 71
Analiza potenţialului de creştere
• cu cât o firmă reinvesteşte mai mult cu atât are un potenţial
de creştere mai ridicat.
• la acelaşi nivel al ratei de reinvestire, cu cât mai ridicată este
rentab.surselor reinvestite cu atât mai ridicată este rata de
creştere sperată.
• rata sperată de creştere a rentabilităţii financiare depinde
de două variabile:
• Rata de reinvestire (Rr)
• Rata rentabilităţii financiare (Rf)
• g = Rr x Rf
• g = rata de creştere sperată a rentabilităţii financiare
• Rr = rata de reinvestire = (1 – dividende)/Profit net
• Rf = rentabilitatea financiară
Ion ANGHEL 72
In cazul Antibiotice SA rezulta un potential de crestere pe termen mediu si lung intre 3 si 4%
avand in vedere datele analizate pentru ultimii patru ani.
Indicator 2013 2014 2015 2016 Medie
Repartiz profit pt.dezv. 50.7% 49.4% 48.7% 14.9% 40.9%

Rentab. Financiara 9.0% 8.5% 6.9% 7.4% 8.0%
Potential de crestere 4.6% 4.2% 3.4% 1.1% 3.3%
Rata de crestere active imob. -0.1% 9.8% 0.6%
Ion ANGHEL 73
Analiza lichiditatii externe (marketabilitatii)
• Lichiditatea externă (marketabilitatea) reprezintă abilitatea de a

transforma un activ în bani într-un termen scurt şi o pierdere
minimă de valoare faţă de o tranzacţie anterioară
• Volumul tranzacţiilor derulate într-o perioadă de timp;
• Ecartul între preţurile din ofertele de cumpărare faţă de cele din
ofertele de vânzare;
• Capitalizarea bursieră: Numărul de acţiuni emise x preţul de piaţă
pe acţiune ;
• Numărul de acţionari;
• Număr de acţiuni tranzacţionate/ Număr de acţiuni emise.
Ion ANGHEL 74
Antibiotice 2017
Nr.actiuni Valoare actiuni Pret Mediu

RON RON/act
Tranzactii 1 an 25,143,277 13,773,932 0.55
Actiuni tranz./ actiuni emise 4%

Actiuni tranz./ actiuni libere 11%
Ion ANGHEL 75
Principalele rate financiare la Antibiotice SA
Indicator 2013 2014 2015 2016
(1)Rate de structura
1 Rata activelor imobilizate 38.5% 39.0% 39.6% 40.7%
2 Rata activelor circulante 61.3% 60.7% 60.1% 59.0%
3 Rata stabilitatii financiare 71.6% 75.6% 75.7% 80.2%
4 Rata auton. financ. globale 68.2% 72.3% 72.1% 76.7%
5 Rata auton. financ. la termen 95.2% 95.6% 95.3% 95.6%
(2)Rate de lichiditate
1 Lichiditatea generala 2.29 2.61 2.62 3.21
2 Lichiditatea intermediara 1.92 2.12 2.14 2.60
3 Lichiditatea la vedere 0.08 0.15 0.30 0.14
(3)Rate de activitate
1 Rotatia stocurilor (zile) - 61 64 65
2 Recup.creantelor (zile) - 272 250 253
3 Achitarea oblig ts (zile) - 68 76 73
4 Cap.lucru/ Vanzari - 59% 61% 65%
5 Rotatia activelor (nr.rot) - 0,63 0,63 0,62
Ion ANGHEL 76
(4)Rate de rentabilitate
1 Rentab. Exploatarii 15.8% 14.9% 11.0% 11.5%
2 Rentab neta a veniturilor 9.2% 9.2% 7.8% 8.8%
3 Marja EBIT 11.8% 12.3% 10.1% 10.7%
4 Marja EBITDA 23.0% 20.9% 16.0% 17.3%
5 Rata rentab.econ. 10.2% 10.4% 8.1% 8.4%
6 Rata rentab.financ. 9.0% 8.5% 6.9% 7.4%
(5)Rate de analiza a riscului
a.Risc operational
1 Dinamica cifrei de afaceri - 0.4% 3.6% 1.0%
2 Dinamica rez.expl - -5.3% -23.9% 2.7%
3 Coef. de variatie rez.expl (6 ani) 17%
b.Risc financiar 5.0% 4.6% 5.0% 4.6%
1 Rata indat.cap.propriu 5.0% 4.6% 5.0% 4.6%
2 Rata globala de indat. 31.8% 27.7% 27.9% 23.3%
3 Rata de acop.a dobanzii 18.67 22.84 28.68 47.89
4 Rata de acop.a dat.totale 32.1% 34.9% 28.0% 39.9%
c.Risc de faliment
1 Scor A (A < 0 risc ridicat) 4.1 4.0 3.9 5.0
(6)Potentialul de crestere
1 Repartiz. profit pt.dezv. 50.7% 49.4% 48.7% 14.9%
2 Rentab.Financiara 9.0% 8.5% 6.9% 7.4%
3 Potential de crestere 4.6% 4.2% 3.4% 1.1%
4 Rata de crestere active imob. -0.1% 9.8% 0.6%
(7)Marketabilitate
1 Actiuni tranz./ actiuni emise 4%
2 Actiuni tranz./ actiuni libere 11%
Actiuni libere (free float)
3 inclusiv actiuni SIF Oltenia 47%
Ion ANGHEL 77
Aprecieri generale în analiza situației financiare a întreprinderii
Nr. APRECIERE
INDICATORI
crt. Bun Satisfăcător Nesatisfăcător
1. Lichiditate
1 generală 1,5-2 1,2-1,5 < 1,2
2. Lichiditate intermediară 0,8-1 0,5-0,8 < 0,5
Îndatorare față de capital
3. 1 1- 2 >2
propriu
4. Marja profitului (vânzări) > 7% 3-7% < 3%
5. Rentabilitatea financiară > 8% 3-8% < 3%
6. Rentabilitatea economica > 10% 4-10% < 4%
7. Rotația activelor (rot./an) 2-3 1-2 <1
8. Rotația activelor circulante 45 zile 45-90 zile > 90
9. Rotația creanțelor 30 zile 30-45 zile > 45
Ion ANGHEL 78
_. Exerciții recapitulative

Enunțuri adevărat/fals
1.Analiza reprezinta fundamentul procesului de cunoaştere din orice domeniu.
Adevarat
2. analiza informației contabile urmărește să evalueze gradul în care situațiile financiare prezintă realitatea
economico-financiară a întreprinderii.
Adevarat
3. Riscul operational reprezinta incertitudinea fluxurilor de numerar viitoare la nivelul întreprinderii sau al
surselor individuale de capital
Fals
4. Volatilitatea veniturilor din exploatare este factorul esențial ce afectează variabilitatea rezultatului exploatării.
Adevarat
5. Lichiditatea interna si echilibrul pe termen scurt se refera la abilitatea de a transforma un activ în bani într-un
termen scurt și o pierdere minimă de valoare față de o tranzacție
Fals
6. Durata medie de recuperare a creanțelor indică numărul mediu de zile în care se încasează creanțele (debite de la clienți),
în corelație cu cifra de afaceri:
Adevarat
7.Creșterea unei întreprinderi, ca și creșterea oricărei entități economice (inclusiv a economiei în ansamblul ei depinde de
dimensiunea surselor reinvestite în cadrul întreprinderii si de rata rentabilității resurselor reinvestite.
Adevarat
8. Standardele profesionale precizeaza ca Fluxurile de numerar se estimează pe baza previziunilor furnizate de către client.
Adevarat
9. Intrarea pe piata a companiilor REVOLUT si ZOPA nu influenteaza analiza financiara a companiilor locale din industria
bancara
Fals
10. Rata rentabilității financiare exprimă eficiența valorificării capitalului propriu al întreprinderii prin raportarea profitului
net (după impozitare) la capitalul propriu.
Adevarat

Întrebări grilă – un singur răspuns corect
1.Analiza financiara este utila
pentru fundamentarea deciziile managementului in activitatea operationala, financiara sau de investitii
in orientarea deciziilor investitorilor in capitalul intreprinderii.
In sustinerea abordarii pe baza de active
a) si b)
2. Standardul profesional “Întreprinderi și participații la întreprinderi” precizeaza ca

a) istoricul unei întreprinderi este util deoarece poate oferi o orientare pentru așteptările viitoare
b) istoricul unei întreprinderi nu este util deoarece valoarea deriva din profiturile nete viitoare
c) istoricul unei întreprinderi este un subcapitol in raportul de evaluare
d) evaluatorul decide daca analizeaza sau nu istoricul unei intreprinderi
3.Standardele profesionale de evaluare a intreprinderii precizeaza ca, În situaţia în care nu sunt disponibile previziuni
elaborate de către client
a)evaluatorul nu poate estima fluxurile nete de numerar în baza previziunilor proprii
b)evaluatorul poate estima fluxurile nete de numerar în baza previziunilor proprii daca există suficiente informaţii publice
pentru elaborarea acestor previziuni
c)evaluatorul poate estima fluxurile nete de numerar în baza previziunilor proprii doar daca are calificarea MAA
d)evaluatorul decide daca poate sau nu sa estimeze fluxurile nete de numerar în baza previziunilor proprii
4. Exista urmatoarele obiective majore ale analizei financiare pentru evaluare
a)să permită înțelegerea performanțelor realizate de întreprindere în ultimii 3-5 ani și să evidențieze riscurile activității
întreprinderii
b)să asigure compararea cu întreprinderi similare pentru a stabili parametrii de rentabilitate și risc,
c)să asigure atunci cand este cazul ajustarea situațiilor financiare istorice
d)toate cele de mai sus
5. O analiză financiara completă a întreprinderii acoperă următoarele componente:

a)analiza mediului economic si a sectorului întreprinderii
b)analiza informației contabile
c)analiza financiară propriu-zisa si analiza prospectiva
6.Marketabilitatea (lichiditatea externa) semnifică

a)Existenta de suficiente resurse cash in companie
b)capacitatea de a transforma elemente de activ în bani
c) abilitatea de a transforma un activ în bani indiferent de termen
d) abilitatea de a transforma un activ în bani într-un termen scurt și o pierdere minimă de valoare

7. Riscul operational este :
a)Un risc suplimentar al nivelului rezultatului net și implicit al rentabilității capitalului propriu ce derivă din existența unor
obligații financiare fixe ca urmare a utilizării datoriilor
b)o măsură a incertitudinii (cauzată de condițiile din ramura și de acțiunile managementului) privind capacitatea
întreprinderii de a se adapta la timp și la cel mai mic cost la variațiile mediului în care operează.
c)probabilitatea ca o entitate (întreprindere) să intre în incapacitate de plată sau să fie declarată falimentară.
8.Indicatorul Număr de acțiuni tranzacționate / Numărul de acțiuni libere este un indicator de

lichiditate interna
marketabilitate (lichiditate externa)
rentabilitate
risc

9. Intre ajustarile uzuale considerate in analiza financiara
a)Ajustări privind separarea elementelor operaționale de cele non-operaționale.
b)Ajustări privind eliminarea elementelor extraordinare
c)Ajustări privind reflectarea realității economice viitoare a întreprinderi
d)Toate cele de mai sus
10.Rata rentabilitatii financiare depinde de:

a) sectorul si pozitia companiei in sector (prin rata profit net/ venituri)
b) abilitatile managementului (prin rata venituri/ total active)
c) structura de finantare a companiei (total active/ capitaluri proprii)
d) toate cele de mai sus

Valoarea în timp a banilor
CURS EI – EVALUAREA INTREPRINDERII- 2019

ASOCIAȚIA NAȚIONALĂ A EVALUATORILOR AUTORIZAȚI DIN ROMÂNIA
AGENDA
1. Obiective 6. Capitalizarea
2. Conceptul de valoare a banilor în timp 7. Indexarea
3. Dobânda 8. Termeni nominali şi termeni reali
4. Compunerea 9. Exerciții recapitulative
5. Actualizarea
CURS EI – EVALUAREA INTREPRINDERII 2

1. OBIECTIVE

După parcurgerea acestui capitol ar trebui:
1.Să înțelegem conceptul de ”Valoare în timp a banilor”
2. Să ne reamintim modul de calcul al dobânzii simple și compuse
3. Să înțelegem relația dintre valoarea prezentă și valoarea viitoare
4. Să cunoaștem tehnicile de estimare a valorii prezente și viitoare
5. Să diferențiem anuitățile obișnuite de cele speciale
6. Să înțelegem diferența între exprimarea sumelor de bani în termeni reali și nominali

2. CONCEPTUL DE VALOARE ÎN TIMP A BANILOR

Valoarea în timp a banilor
• Ce ați prefera? 10.000 € astăzi sau 10.000 € peste 5 ani?
Evident, 10.000 € astăzi!
• De ce?
Banii primiți mai devreme pot fi folosiți pentru consum sau pentru investiții.
• Valoarea în timp a banilor se referă la faptul că este preferabilă încasarea
unei sume de bani astăzi mai degrabă decât la o anumită dată în viitor
• Cel care deţine în prezent suma de bani are oportunitatea de a o investi şi de
a obţine câştiguri viitoare sub formă de dobânzi sau profit.

3. DOBÂNDA

Dobânda simplă
Se calculează:
• atunci când durata investiției nu depășește un an sau
• atunci când durata este mai mare de un an, dar dobânda nu se capitalizează, ci se
încasează/plătește la sfârșitul fiecărui an
Ds = Vo × k × n
Ds = dobânda simplă
Vo = suma depusă inițial (în cazul depozitelor) sau suma împrumutată (în cazul
creditelor)
k = rata dobânzii
n = perioada de timp (ani); dacă perioda de încasare este mai mică de un an, n =
numărul de zile ale depozitului / 360 zile

Dobânda simplă
Exemplu
Care este dobânda simplă câștigată în urma investirii
a 100 € într-un depozit bancar, pe o perioadă de 10
ani, la o rată a dobânzii anuale de 7%?
Ds = Vo × k × n
= 100 € × 0,07 × 10
= 70 €
Dobânda simplă Vn
Care este valoarea viitoare (Vn) a depozitului?
Vn = Vo + Ds
= 100 € + 70 €
= 170 €
Valoarea viitoare (Vn) este valoarea la un anumit
moment în viitor a unei sume sau a unor serii de
sume încasate/plătite, la o anumită rată a dobânzii.

Dobânda simplă Vo
Care este valoarea prezentă (Vo) a depozitului?
Valoarea prezentă este chiar suma investită inițial, de
100 €.
Valoarea prezentă (Vo) este valoarea curentă a unei

sume sau a unor serii de sume încasate/plătite la un
anumit moment în viitor, la o anumită rată a
dobânzii.
Dobânda compusă
“Cea mai mare descoperire matematică a tuturor timpurilor este

dobanda compusă”
Albert Einstein
“Dobanda compusă este cea de-a opta minune a lumii. Cine o înțelege o
câștigă, cine nu… o plătește”
Albert Einstein

Dobânda compusă
• durata mai mare de un an
• dobânzile primite sunt reinvestite în scopul de a câștiga dobânzi mai mari în
perioadele următoare
Dc = Vo × (1 + k)n - Vo = Vo × [(1 + k)n – 1]
Dc = dobânda compusă
Vo = suma depusă inițial (în cazul depozitelor) sau suma împrumutată (în cazul
creditelor)
k = rata dobânzii
n = perioada de timp (ani); dacă perioda de încasare este mai mică de un an, n =
numărul de zile ale depozitului / 360 zile

Dobânda compusă
Exemplu
Care este dobânda compusă câștigată în urma investirii
sumei de 100 € într-un depozit bancar, pe o perioadă de 10
ani, la o rată a dobânzii anuale de 7%?
Dc = Vo × [(1 + k)n – 1]
= 100 € × [(1+0,07)10 – 1] = 96,72 €
Astfel, observăm că după 10 ani dobânda compusă câștigată
este 96,72 €, față de dobanda simplă de 70 €.
Dobânda compusă Vn și Vo
Vn = Vo + Dc
= 100 € + 96,72 €
= 196,72 €
Vo = 100 €

Tehnici utilizate compararea și însumarea
valorii banilor în timp
COMPUNEREA (tehnica dobânzii compuse), utilizată pentru calculul valorii viitoare
(estimată la un anumit moment în viitor) a unei sume de bani deținute în prezent
ACTUALIZAREA, utilizată pentru calculul valorii actualizate (prezente) a unei sume

de bani încasate la un anumit moment în viitor
CAPITALIZAREA, utilizată pentru calculul valorii actualizate (prezente) a unei serii

de fluxuri de numerar constante sau constant crescătoare
INDEXAREA, utilizată pentru convertirea unor costuri sau prețuri plătite în trecut,
în valorile lor curente prin intermediul unor indici specifici

4. COMPUNEREA

COMPUNEREA
Convertirea unei sume de bani curente (Vo) într-o sumă viitoare (Vn),
prin factorul de compunere sau factorul dobânzii compuse.
Valoarea viitoare a unei sume de bani deținute în prezent este

influențată de nivelul rentabilității medii ce poate fi obținută prin
investirea acestei sume și de perioada pentru care se face investirea
acesteia.

COMPUNEREA
Vn = Vo × (1 + k)n
Vo sau VP = capital inițial investit (suma de bani deținută în prezent,

valoarea prezentă)
Vn sau VV = valoarea capitalului estimată pentru un anumit moment în
viitor (valoarea viitoare)
(1 + k)n = factorul de compunere sau coeficientul de dobândă compusă
sau factorul de fructificare

COMPUNEREA
Exemplu: Astăzi Anul 2
Vo = 100 €, k = 5%, n = 2 ani, Vn = ?
100 € × 1,052 110,25 €
Rezolvare:
Varianta 1: An 1: 100 € × (1 + k) = 100 € × 1,05 = 105,00 €
An 2: 105 € × (1 + k) = 105 € × 1,05 = 110,25 €
Varianta 2: Vn = Vo × (1 + k)n
Vn = 100 € × (1 + 0,05)2 = 100 € × 1,052 = 110,25 €

COMPUNEREA
Influența ratei dobânzii și a duratei asupra valorii investiției inițiale
Vo = 100 € 3500.00
3000.00
k = 0%, 5%, 10%, 15%
Valoarea viitoare a 100 €

2500.00
n = 1 - 25 ani
2000.00
Cu cât rata dobânzii k este
1500.00
mai mare, cu atât mai repede
va crește suma economisită. 1000.00
Cu cât durata investiției va fi 500.00
mai mare, rata dobânzii fiind 0.00

1,00 3,00 5,00 7,00 9,00 11,00 13,00 15,00 17,00 19,00 21,00 23,00 25,00
constantă, cu atât valoarea
Număr de ani
viitoare va fi mai mare
k = 0% k = 5% k = 10% k = 15%

5. ACTUALIZAREA

ACTUALIZAREA
Tehnica prin care se calculează valoarea actualizată sau prezentă a unei

încasări (plăți) viitoare sau a unor serii de încasări (plăți) viitoare.
Rata dobânzii compuse utilizată pentru actualizarea sumelor viitoare

este denumită rată de actualizare.

ACTUALIZAREA
Rata de actualizare
Rata reală a Riscul perceput,

Rata anuală a
rentabilității fără risc exprimat prin prime
inflației așteptată
așteptată adiționale de risc

ACTUALIZAREA
Tehnica actualizării constă în calculul matematic invers față de cel arătat în

formula compunerii
Compunere: Vn = Vo × (1 + k)n
Vn 1
Actualizare: Vo = n = Vn ×
(1 + k) (1 + k)n
ACTUALIZAREA
1
n = factor de actualizare
(1 + k)
Factorii de actualizare pot fi calculați pe baza formulei sau pot

fi preluați din tabele financiare de la finalul capitolului

ACTUALIZAREA
Exemplu:
Vo = ?, k = 5%, n = 2 ani, Vn = 110,25
Cât trebuie să investim astăzi pentru a încasa 110,25 € la sfârșitul celui
de-al doilea an?
Rezolvare:
Vn 110,25
Vo = n = 2 = 100 €
(1 + k) (1 + 0,05)

ACTUALIZAREA
Influența ratei dobânzii și a duratei asupra valorii prezente
110.00
Vn = 100 € 100.00
k = 0%, 5%, 10%, 15% 90.00
80.00
n = 1 - 25 ani
Valoarea prezentă a 100 €

70.00
60.00
Cu cât rata dobânzii k este
50.00
mai mare, cu atât valoarea 40.00
prezentă ar fi mai redusă. 30.00
Cu cât durata investiției 20.00
crește, rata dobânzii fiind 10.00
0.00
constantă, cu atât valoarea 1 3 5 7 9 11 13 15 17 19 21 23 25
Număr de ani
prezentă va fi mai redusă.
k = 0% k = 5% k = 10% k = 15%

COMPUNEREA ȘI ACTUALIZAREA
Compunerea transformă valoarea prezentă în valoare viitoare în funcție de rata de rentabilitate
așteptată.
Actualizarea presupune calculul valorii actualizate (prezente) a sumelor de bani (fluxurilor de

numerar) ce urmează să fie încasate sau plătite la momente viitoare de timp
Actualizarea înseamnă diminuarea veniturilor viitoare deoarece acestea nu pot fi investite și

consumate imediat, cum este cazul unui venit curent.
Actualizarea face posibilă compararea valorii diferitelor sume de bani, fluxuri de numerar ce vor fi
obținute sau plătite la momente diferite de timp
Compunerea și actualizarea reprezintă relația între valoarea viitoare și valoarea prezentă

6. CAPITALIZAREA

CAPITALIZAREA
Capitalizarea presupune calculul valorii actualizate a unei serii de

fluxuri de numerar constante sau crescătoare cu o rată anuală
constantă (g).
Capitalizarea este tot un proces de actualizare ce presupune însă

formule matematice de calcul simplificate.
Diferența față de actualizare: fluxurile de numerar ce vor fi obținute

sunt constante sau cresc cu o rată constantă g

CAPITALIZAREA
Capitalizarea unui flux de numerar constant în funcție de durata
investiției și de frecvența fluxurilor:
A. durată de timp nelimitată (perpetuu) – frecvență anuală
B. durată de timp limitată – frecvență anuală
C. durată de timp limitată – frecvență mai mică de un an

CAPITALIZAREA
A1. Flux de numerar anual constant și perpetuu
CF
(1a) Vc = Vc = CF × M (1b)
c
• Vc = valoarea actualizată (prezentă) a capitalului ce generează un flux de numerar

constant anual în mod perpetuu (CF)
• CF = fluxul de numerar constant ce urmează să fie încasat anual, în mod perpetuu
• c = rata de capitalizare, ce reprezintă rata rentabilității așteptată de investitori și care se
consideră că are același nivel în perpetuitate
• Flux constant => g = 0 => c = k (rata de capitalizare = rata de actualizare)
• M = coeficientul multiplicator al fluxului de numerar anual constant și perpetuu = 1 / c

CAPITALIZAREA
Exemplu
Rentă perpetuă constantă de 100 € anual
Rata rentabilității 5%
Vc = ?
Rezolvare:
CF = 100 €; g = 0; c = k = 5%;
CF 100 €
Vc = = = 2.000 € (1a)
c 0,05
1
Vc = CF × M = 100 € x = 100 € x 20 = 2.000 € (1b)
0,05

CAPITALIZAREA
A2. Flux de numerar anual crescător perpetuu cu o rată anuală constantă g
Formula Gordon-Shapiro CF1 1

Vc  M 
kg kg
• CF1 = fluxul de numerar anual ce va fi obținut la finele primului an al perioadei de

previziune.
CF1 = CF0 × (1+g)
• g = rata anuală constantă perpetuă de creștere a fluxului de numerar
• k = rata de actualizare constantă a fluxului de numerar
• c = k - g, rata de capitalizare ce reprezintă, în acest caz, diferența dintre rata de
actualizare (k) și rata anuală constantă perpetuă de creștere a fluxului de numerar (g)

CAPITALIZAREA
Exemplu
Rentă anuală de 100 € crescătoare cu 2% / an perpetuu
Rata rentabilității 5%
Vc = ?
Rezolvare:
CF = 100 €; g = 2%; k = 5%
CF1 100 € x (1+0,02)
Vc = = = 3.400 € (2a)
k−g 0,05 − 0,02
1
Vc = CF1 × M = 100 € x (1+0,02) x = 102 € x 33,33 = 3.400 € (2b)
0,05 −0,02

CAPITALIZAREA
B. Flux de numerar constant cu o frecvență anuală de-a lungul unui interval
de timp limitat
1
1 n
Vc = CF x Fcap
Fcap 
1  k n Fcap  
1
k t 1 1  k t
• Vc = valoarea actualizată a seriei de fluxuri de numerar obtenabile pe o

perioadă limitată;
• CF = fluxul de numerar constant ce va fi obținut periodic;
• Fcap = factorul de capitalizare sau factorul valorii actualizate a unui flux de
numerar constant periodic

CAPITALIZAREA
Exemplu
Chirie anuală de 6.000 €; n = 3 ani; rata rentabilității 5%
Vc = ?
Rezolvare:
CF = 6.000 €; n = 3; k = 5%
1
1
Fcap an 
1

1

1

1  0,053  2,7232
1  0,05 1  0,05 1  0,053
2
0,05
Vc = 6.000 × 2,7232 = 16.339 €

CAPITALIZAREA
C. Flux de numerar constant care se va obține cu o frecvență mai mică de un an și pe o
durată de timp limitată
𝑘 −n×m
1 − (1 + 𝑚 )
Vc = CF x Fcap Fcapper = 𝑘
𝑚
• Fcapper = Fcap calculat în cazul fluxurilor de numerar cu o periodicitate mai mică de un an;
• k = rata de actualizare;
• n = numărul de ani ai perioadei de-a lungul căreia se obțin fluxurile constante de
numerar;
• m = numărul fracțiunilor dintr-un an (semestre, trimestre, luni) la finele cărora sunt
obținute fluxurile constante de numerar.

CAPITALIZAREA
1 − (1 + 𝑘2)−n×2
• Periodicitate semestrială: FcapS = 𝑘
2
1 − (1 + 𝑘2)−n×4
• Periodicitate trimestrială: FcapT = 𝑘
4
1 − (1 + 𝑘2)−n×12
• Periodicitate lunară: FcapL = 𝑘
12

7. INDEXAREA

INDEXAREA
• Prin metoda indexării, un preț/cost dintr-un an anterior este adus la
nivelul prețului/costului curent care ar trebui să fie practicat sau
recunoscut la data evaluării
• Instrumentul utilizat este un indice de preț adecvat
• Indicele cronologic reprezintă raportul dintre nivelul unui indicator

înregistrat în perioada dată și nivelul aceluiași indicator înregistrat
într-o perioadă de referință anterioară, numită perioada sau anul de
bază

INDEXAREA
• indici ai prețurilor și
În evaluare se folosesc în • indici ai costurilor
mod curent:
Indicii trebuie folosiți cu • baza la care se aplică, respectiv

prudență și numai după ce costul sau prețul istoric
se înțelege corectitudinea • modalitatea de calcul a indicilor
celor două elemente:

INDEXAREA
Posibilă utilizare a indexării:
• în evaluarea întreprinderii, pentru convertirea unor indicatori financiari
ai perioadelor anterioare (cifra de afaceri, cheltuieli, profit etc.) în
preţurile curente, de la data evaluării. În acest fel se asigură
comparabilitatea acestor indicatori. Instrumentul utilizat este un indice
de preţ adecvat
• în evaluarea unor active individuale specializate (îndeosebi de natura
mijloacelor fixe) în scopul convertirii costului istoric (al activelor în starea
nouă de la da achiziţiei sau punerii în funcţiune) în preţurile curente, de
la data evaluării. Instrumentul utilizat este un indice de preţ adecvat

INDEXAREA
Concepte de bază în elaborarea indicilor
• Anul de bază sau de referință = Anul față de care se calculează un indice
cronologic. De obicei, este notat cu 100.
• Schimbarea bazei de comparație (înlănțuire) = Schimbarea anului de bază în
cadrul unui șir de indici.
An de bază 2001 An de bază 2004
Calculare
An Indice An Indice
2001 100 2001 62,5 (100/160)100
2002 130 2002 81,2 (130/160)100
2004 160 2004 100 (160/160)100
2006 200 2006 125 (200/160)100
2012 260 2012 162,5 (260/160)100
Formula pentru înlănțuire Indice an ce trebuie recalculat

= × 100
(schimbarea anului de bază) Indice an de bază dorit

INDEXAREA
Tipuri de indici
A. După modul de calcul sunt:

1. Indici de preţ relativ. Se calculează prin raportarea indicilor individuali însumaţi:
1.(a) indici de preţ relativ neponderat
1.(b) indici de preţ relativ ponderat.
2. Indici agregaţi. Se calculează prin raportarea sumelor elementelor agregate:
2.(a) indici agregaţi neponderaţi
2.(b) indici agregaţi ponderaţi
2.(b1) indici Laspeyres
2.(b2) indici Paasche.

INDEXAREA
Tipuri de indici
B. După baza de raportare sunt:

• indici cu bază fixă
• indici cu bază variabilă (bază în schimbare sau în lanţ)
C. După natura fenomenului analizat sunt:
• indici ai preţurilor (de consum şi ai produselor industriale);
• indici ai volumului fizic
• indici ai salariului
• indici ai stocurilor
• indici ai preţurilor unor proprietăţi imobiliare
• indici de actualizare a costului de înlocuire a construcţiilor

INDEXAREA
Rezultatele aplicării mai multor tipuri de indici sunt întotdeauna diferite.
De aceea, evaluatorul trebuie să știe ce fel de indice a utilizat, tipul
acestuia, cine l-a calculat, și de ce este cel mai adecvat indice dintre cei
posibili de utilizat.
Indicii folosiți în evaluarea proprietăților imobiliare vor fi:

• indicii prețurilor de consum
• indici de cost în construcții pe categorii de obiecte și pe elemente de structură
• indici de evoluția a prețurilor proprietăților rezidențiale
• indici de actualizare a costului de înlocuire al construcțiilor

INDEXAREA
Indicii preţurilor de consum (IPC)
IPC măsoară evoluţia de ansamblu a preţurilor mărfurilor cumpărate şi a tarifelor serviciilor utilizate de
către populaţie într-o anumită perioadă (perioada curentă), faţă de o anumită perioadă anterioară
(perioadă de bază sau de referinţă)
Rata inflației se calculează pe baza IPC și poate fi:
• rata lunară a inflației

• rata medie lunară a inflației
• rata anuală a inflației
• rata inflației la sfârșitul anului

INDEXAREA
Indicii de cost în construcții pe categorii de obiecte și elemente de
structură
• măsoară evoluția costurilor practicate la realizarea lucrărilor de

construcții executate într-o anumită perioadă față de o perioadă de
referință
• http://statistici.insse.ro/shop/index.jsp?page=tempo2&lang=ro&cont
ext=52

INDEXAREA
• Indicii de actualizare a prețului clădirilor și construcțiilor speciale
(Corpul Experților Tehnici ─ CET-R)
• Indicii de actualizare elaborați de INCERC au la bază devize pe

categorii de lucrări calculate în prețuri unitare cuprinse în Cataloage
de prețuri de deviz
• Acești indici sunt utilizați în principal în abordarea prin cost pe baza

„Cataloagelor de reevaluare a clădirilor și construcțiilor speciale”
ediția 1964, reeditată în 1995

8. TERMENI NOMINALI ȘI TERMENI REALI

TERMENI NOMINALI ȘI TERMENI REALI
Indicatorii economici care reflectă veniturile, cheltuielile şi

rezultatele sunt exprimaţi în termeni nominali sau preţuri
curente/ale perioadei
Pentru compararea nivelului veniturilor și cheltuielilor aferente unei

proprietăți imobiliare, calculaţi pentru ani diferiți, este necesară
transformarea acestora în termeni reali sau preţuri constante

TERMENI NOMINALI ȘI TERMENI REALI
• Prețurile curente (termeni nominali) sunt prețurile curente de piață în fiecare
perioadă de referință la care sunt tranzacționate bunurile economice
• Prețurile constante (exprimate în termeni reali) sunt prețurile la care se
tranzacționează bunurile economice în anul considerat ca fiind cel de bază sau de
referință
• Deflatarea este tehnica prin care se convertește nivelul unui indicator exprimat în
prețuri curente (termeni nominali) în nivelul aceluiași indicator exprimat în
prețuri constante (termeni reali).
Indicatorul exprimat în termeni
nominali
Indicatorul exprimat în termeni = × 100
reali
Indicele prețului grupei de
produse

RATA NOMINALĂ VS RATA REALĂ A
RENTABILITĂŢII
• Relaţia existentă între rata nominală a rentabilităţii, rata reală a rentabilităţii şi rata
inflaţiei este cunoscută sub denumirea de formula lui Fisher şi este următoarea:
(1+kn) = (1+kr) X (1+ri)

în care:
• kn= rata nominală a rentabilităţii;
• kr= rata reală a rentabilităţii;
• ri = rata inflaţiei.
Atunci când rata reală a rentabilităţii şi rata inflaţiei au niveluri mici, se poate folosi formula
simplificată a lui Fisher:
kn= kr + ri
RENTABILITĂŢII
Exemplu
a) Rata nominală anuală a rentabilităţii ce poate fi obţinută prin închirierea
unei proprietăţi imobiliare este de 10%, chiriile fiind încasate în lei. În
condiţiile în care rata anuală a inflaţiei estimată pentru lei este de 4%,
care este nivelul ratei reale a rentabilităţii?
b) Un contract de închiriere pe o perioadă de 3 ani a acestei proprietăţi
imobiliare presupune obţinerea următoarelor chirii anuale estimate în
preţurile perioadelor în care se va face încasarea acestora: CF1 = 31.200
lei, CF2 = 32.448 lei, CF3 = 33.746 lei. Care este valoarea deflatată (în
preţuri constante, în termeni reali) a chiriilor ce urmează să fie încasate?
c) Care este valoarea actualizată a seriei de chirii anuale ce vor fi obţinute
pe o perioadă de 3 ani din deţinerea contractului de închiriere?
RENTABILITĂŢII
Rezolvare
a) Calculul ratei reale a rentabilității
(1+𝑘𝑛) (1+0,1)
𝑘𝑟 = −1= −1 = 0,0576 ≈ 5,76%
(1+𝑟𝑖) (1+0,04)
formula simplificată a lui Fisher:
kr= kn + ri = 0,1 – 0,04 = 0,06 ≈ 6%
! Cu cât rata reală a rentabilității și a inflației sunt mai mari, cu atât
aproximarea ratei reale a rentabilității prin formula simplificată a lui
Fisher este mai grosieră

RENTABILITĂŢII
Rezolvare
b) Calculul valorii deflatate a chiriilor ce vor fi încasate
CF1 31.200
CF1r    30.000 lei
1  ri  1  4% 
1 1
CF2 32.448
CF2 r    30.000 lei unde CF1r , CF2r , CF3r reprezintă valoarea deflatată (în
1  ri 2 1  4%2 termeni reali) a chiriilor
CF3 33.746
CF3r    30.000 lei
1  ri  3
1  4% 3

RENTABILITĂŢII
Rezolvare
c) Calculul valorii actualizate a seriei de chirii anuale
CF1 CF2 CF3 31.200 32.448 33.746
V0        80.534 lei
1  kn  1  kn  1  kn  1  10% 1  10% 1  10%
1 2 3 1 2 3
CF1r CF2 r CF3r 30.000 30.000 30.000

V0        80.534 lei
1  k r  1
1  k r  2
1  k r  3
1  5,76% 
1
1  5,76%  2
1  5,76%  3

8. CONCEPTE CHEIE

CONCEPTE CHEIE
Vn sau FV = Valoarea viitoare (Future Value) – reprezintă valoarea viitoare, ținând cont de ratele de
dobândă (ratele de rentabilitate) înregistrate în prezent pe piață, care va fi deținută de un agent
economic care investește în prezent o anumită sumă de bani.
V0 sau PV = Valoarea prezentă (Present value) – reprezintă suma de bani care trebuie investită în
prezent pentru a produce în viitor, ținând cont de ratele de dobândă (ratele de rentabilitate) înregistrate
în prezent pe piață, o sumă prestabilită.
Rata de capitalizare – o rată a venitului exprimată procentual ca raport intre venitul net din exploatare a
unei proprietăți și prețul acesteia.
Rata de actualizare – o rată a rentabilității cerută/așteptată de investitor (k) – o rată a rentabilității

pentru a face conversia plăților sau încasărilor viitoare la valoarea lor actualizată.

CONCEPTE CHEIE
Factorul de compunere sau factorul dobânzii compuse = (1 + k)n presupune
reinvestirea câștigurilor la aceeași rată a rentabilității pentru perioada rămasă
până la scadența investiției.
1
Factorul de actualizare = 𝑛 reprezintă inversul factorului dobânzii
1+𝑘
compuse.
1
1− 1+𝑘 𝑛
Factorul de capitalizare = sau factorul valorii actualizate a unui flux de

𝑘
numerar constant periodic.

9. EXERCIȚII RECAPITULATIVE

1. Actualizarea este utilizată pentru calculul valorii actualizate (prezente) a unei sume de bani încasate
la un anumit moment în viitor.
a. Adevărat
b. Fals
2. Cu cât rata dobânzii este mai mică, cu atât suma economisită va crește mai repede.
a. Adevărat
b. Fals
3. Factorul de capitalizare este supraunitar, iar factorul de actualizare este subunitar.

a. Adevărat
b. Fals
64
4. În situația în care venitul obtenabil în viitor se exprimă în prețuri curente, actualizarea acestora se va
face cu indicele prețurilor de consum.
a. Adevărat
b. Fals
5. Compunerea transformă valoarea prezentă în valoare viitoare în funcție de rata de rentabilitate

așteptată.
a. Adevărat
b. Fals
6. Un indice poate fi o reflectare a modificării unui cost/preț într-o perioadă de timp.

a. Adevărat
b. Fals

7. Indicii reprezintă un instrument de calcul la care evaluatorul recurge numai în ultimă instanță.
a. Adevărat
b. Fals
1
1
8. Factorul de capitalizare 
1  k n sau factorul valorii actualizate a unui flux de numerar constant periodic.
k
a. Adevărat
b. Fals
9. Baza pentru construirea unui indice nu este anul curent, ci un an arbitrar (an de bază).
a. Adevărat
b. Fals
10. Capitalizarea presupune calculul valorii actualizate a unei serii de fluxuri de numerar constante sau crescătoare
cu o rată anuală constantă.
a. Adevărat
b. Fals

1. Care este relația dintre actualizare și compunere?
a) sunt procese identice
b) presupun calcule inverse
c) nu există nicio relație
d) actualizarea constă în aplicarea unui indice asupra costului istoric
2. Care dintre următoarele afirmații este falsă?

a) cu cât rata dobânzii este mai mare, cu atât mai repede va crește suma economisită
b) cu cât durata investiției va fi mai mare, rata dobânzii fiind constantă, cu atât valoarea viitoare va fi
mai ridicată
c) cu cât rata dobânzii este mai mică, cu atât mai repede va crește suma economisită
d) niciun răspuns corect
67
3. Dacă investiți într-un depozit suma de 100 € la o rată a dobânzii de 7%, de ce sumă veți dispune la
sfârșitul a 8 ani?
a) 172 € Rezolvare: V8 = 100 € × (1 + 0,07)8 = 171,82 €
b) 127 €
c) 192 €
d) 182 €
4. La o rată a dobânzii de 7%, factorul de actualizare pentru o sumă primită după 5 ani este:
a) 1,7130
b) 0,8126 1 1
Rezolvare:   0,7130
c) 0,7130 n
(1  k )
5
(1  0,07)
d) 0,6230
68
5. Valoarea actualizată a unei sume de bani ce urmează a fi obținută într-un anumit moment în viitor
poate fi estimată prin multiplicarea acesteia cu:
a) factorul de capitalizare
b) factorul dobânzii compuse
c) factorul de actualizare
d) indicele prețurilor specific
6. Din deținerea unui teren, investitorul poate obține o rentă perpetuă de 10.000 € anual. Rata medie
a rentabilității așteptată de investitorii de pe piața imobiliară este 10%. În aceste condiții, care este
valoarea terenului estimată prin capitalizarea rentelor ce urmează să fie încasate perpetuu?
a) 9.090 €
b) 90.900 €
c) 100.000 €
d) 110.000 €
69
7. Care este relația între factorul de capitalizare și factorul de actualizare:
a) nu au nicio legătură
b) se referă la procese distincte
c) sunt identici
d) factorul de capitalizare este o sumă a factorilor de actualizare
8. În accepțiunea evaluării, prin capitalizarea unui venit se înțelege:

a) recunoașterea venitului ca o imobilizare (activ imobilizat)
b) calculul valorii viitoare a unei sume de bani depuse într-un depozit la bancă
c) calculul valorii actualizate a unei sume de bani încasate la un anumit moment în viitor
d) calculul valorii actualizate a unei serii de fluxuri de numerar constante sau constant crescătoare
70
9. Erori în aplicarea indicilor pot să apară când:
a) se aplică asupra costului unei proprietăți vechi
b) se aplică un indice al altei grupe de produse
c) anul de bază este foarte îndepărtat (15-20 ani)
d) toate răspunsurile de mai sus
10.Care dintre următoarele expresii sunt corecte:

a) prețuri curente = termeni reali
b) prețuri curente = termeni nominali
c) prețuri constante = termeni reali
d) (b) și (c) sunt corecte
71
11.În situația în care previziunea fluxurilor de numerar este realizată în prețuri curente, actualizarea
acestora se va face cu:
a) rata inflației
b) o rată de actualizare exprimată în termeni reali
c) o rată de actualizare exprimată în termeni nominali
d) indicele prețurilor de consum
12.La o rată de actualizare de 20%, cât este factorul de capitalizare pentru trei ani viitori de încasare
a unui venit:
a) 0,694
b) 2,1
c) 1,5
d) niciun răspuns corect
72
Vă mulțumesc!

ABORDAREA
PE BAZA DE VENIT

Teme propuse
 Aplicabilitate
 Logica abordarii pe baza de venit
 Metoda capitalizarii venitului
 Metoda DCF
 Aplicatii

Real Estate
Machinery & Equipments
Business & Financial Assets
2016
TGN 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 init
Randa
ment 2.9% 8.6% 8.3% 10.3% 13.3% 9.8% 9.5% 8.3% 10.0% 12.5% 7.0%
Divid.(
RON) 9.66 10.47 13.02 28.77 29.76 21.29 17.58 21.8 27.61 46.33 25.74
Price 370 370

1. Logica abordarii pe baza de venit
 De ce un investitor plateste pretul (iesire de cash flow)
pentru o proprietate ?
 Principiul anticiparii valoarea provine din beneficiile
viitoare anticipate care urmeaza a fi generate de
proprietatea detinuta
 Principiul substituţiei Atunci cand pe piata sunt
disponibile investitii cu rentabilitati si riscuri diferite,
prima oportunitate investitionala care se va epuiza va fi
aceea cu rentabilitatea cea mai ridicata si riscul cel mai
mic.
 Principiul cererii si ofertei, principiul contributiei

2. Metoda capitalizarii profitului
 raportarea unui singur flux de venit/ beneficiu
economic, aferent unei singure perioade la o rata
de capitalizare.
 Este considerata o simplificare a metodei
actualizarii fluxurilor de lichiditati - DCF
 formula prezentata in 1890 de Alfred Marshall
care a identificat legatura intre venit si valoare :
Valoarea = Venit/ Rata dobanzii sau
Valoarea = Venit / Rata de capitalizare

Relatii de calcul:
VCP = PN / ( a – g)
sau
VCP = PN0 x (1 + g) / ( a – g)

 Rata de capitalizare (c)= rata de actualizare (a) –
rata de crestere (g), sau
c=a-g
 “c” utilizata pentru a converti un flux constant si

reproductibil in valoarea prezenta a proprietatii
 “a” utilizata pentru a converti fluxuri viitoare
diferite ca marime si evolutie in valoarea prezenta
a proprietatii care genereaza acele fluxuri;

 “c” preia toate modificarile viitoare ale venitului considerat
pentru estimarea valorii;
 Modificarile in veniturile viitoare sunt preluate in capitalizare
prin deducerea din rata de actualizare a ratei de crestere prin
intermediul relatiei Gordon – Shapiro;
 Actualizare: orice crestere a venitului este previzionata pentru
fiecare an fiind preluata in estimarea valorii la numarator.
 Capitalizare, modificarile viitoare ale venitului sunt estimate ca
o medie anuala (g) si preluate in estimarea valorii la numitor
(rata de crestere se deduce din rata de actualizare).
 Din punct de vedere matematic, daca rata de crestere este
estimata corect, capitalizarea va produce aceeasi valoare ca si
tehnica bazata pe actualizare;

 Profitul net
 Trebuie estimat pe baza performanţele anterioare
si considerarea evoluţiei sperate a acesteia,
 Profitul net poate fi estimat pornind de la:
 Realizarile dintr-un an anterior;
 Realizarile probabile pentru anul in curs;
 Realizarile probabile in perioada imediat urmatoare.

 considerarea realizarilor dintr-un an anterior
reprezentativ:
1. analiza si interpretarea (din prisma evaluarii) a
contului de rezultate pentru ultimii 3 – 5 ani.
2. Alegerea unui an reprezentativ
3. Ajustarea rezultatelor
4. Determinarea profitului anual reproductibil
5. Estimarea ratei de capitalizare
6. Aplicarea formulei

2. Metoda capitalizarii profitului - ajustari
 Ajustarea elementelor de venit si/sau de cheltuieli ca urmare
a impactului unor evenimente intamplatoare (asigurarea
cerintei de reproductibilitate in viitor): Greve, Inundatii,
furtuni, incendii, ch.punere in functiune a unor instalatii;
 Ajustarea elementelor de venit si/sau de cheltuieli pe baza
cerintei normalitate ;
 Compensarea proprietarilor;
 Impactul contabilizarii stocurilor;
 Chelt.materiale sau servicii atunci cand exista diferente fata de
valorile de piata a acelor materiale sau servicii;
 Personalul in surplus;

2. Metoda capitalizarii profitului - ajustari
 Ajustarea elementelor de venit si de cheltuieli ca
urmare a unor modificari iminente in intreprindere,;
 Punerea in functiune a unor investititii;
 Aparitia unui concurent major;
 Modificarea sistemului de impozitare;
 Ajustarea elementelor de venit si/sau de cheltuieli

generate de activele redundante (in afara exploatarii).
VCP = PN / ( a – g) + VRNAAE

 In cazul in care evaluatorul opteaza pentru
considerarea realizarilor probabile ale anului in
curs (fata de data evaluarii) sau cele ale unui an
viitor:
 construieste un cont de rezultate tipic pentru
intreprinderea evaluata.

3. Metoda DCF
 Este una dintre cele mai complexe metode de
evaluare, dar si cea mai corecta din punct de
vedere teoretic.
 actualizarea tuturor beneficiilor economice
proiectate ale intreprinderii utilizand o rata de
actualizare ce reprezinta costul capitalului
pentru acea investitie.
 Actualizarea presupune o perioada explicita
de previziune si o valoare reziduala (perioada
non-explicita).

3. Metoda DCF
 Formula de calcul
 Te fel de Cash Flow/ Ce evaluam ?
 CF la dispozitia actionarilor
 CF la dispozitia firmei (furnizorilor de capital)

3. Metoda DCF etape
1) Reanalizarea concluziilor diagnosticului
intreprinderii.
2) Stabilirea parametrilor cheie de evolutie a

intreprinderii (in contextul economic in care
opereaza).

3. Metoda DCF
3) Alegerea duratei de previziune
 Uzantele 3 – 7 ani;
 Intervalul de timp in care firma va ajunge la stabilitate;
 ciclul de viatã al produselor/ serviciilor societãtii;
 ciclul normal de investire;
 cantitatea si calitatea informatiilor de care dispune
echipa de evaluare pentru a face previziunile;
 durata de amortizare fiscalã si tehnicã a imobilizarilor;
 durata de recuperare asteptata pentru investitia fãcutã
de cumpãrãtor;
 durata de functionare a intreprinderii;

3. Metoda DCF
4) Stabilirea ipotezelor de previziune. Scenariile/ stadiile
de evolutie a intreprinderi
 Activitatea operationala, respectiv dinamica volumului
de activitate, evolutia costurilor si a rezultatelor pe
durata de previziune ;
 Estimarea NFR pe baza unor ipoteze privind viteza de
rotatie a activelor si pasivelor curente;
 Activitatea investitionala, retinandu-se parametrii
esentiali ai politicii de investitii a intreprinderii;
 Activitatea de finantare (pentru estimarea valorii
capitalului actionarilor);

3. Metoda DCF
5. Estimarea valorii reziduale
 durata de viata finita: valoarea de lichidare a
intreprinderii.
 durata de viata nedeterminata : capitalizarea
venitului disponibil (profit net, cash-flow etc.).

3. Metoda DCF
6. Activele redundante (in afara exploatarii)
 acele active detinute de intreprindere, dar care sunt în
surplus fata de necesarul actual si de perspectiva al
activitatii operationale sau care nu sunt necesare
pentru activitatea operationala normala.
 licente neutilizate,
 terenuri libere,
 cladiri neutilizate sau aflate in exploatarea unei alte firme/
persoane,
 case de vacanta,
 echipamente si utilaje in surplus fata de utilizarea actuala
si previzibila a capacitatii,
 automobile de lux,
 disponibilitati in exces etc.
Riscuri DCF/rata actualizare
 riscul de exploatare:
 dependenţa de un furnizor cheie,
 învechirea tehnologiei,
 dependenţa fabricaţiei de o licenţă sau de un
contract de franciză pe durată limitată,
 insuficienţa unor capacităţi de producţie,
 lipsa forţei de muncă instruită;
 riscul vânzărilor:
 dependenţa de un cumpărător important,
 diversificarea insuficientă a produselor,
 lipsa diversificării geografice a vânzărilor;

 riscul de piaţă:
 bariere pentru intrarea pe piaţă,
 constrângeri ale pieţei sau segmentului de
piaţă,
 intensitatea concurenţei,
 atitudinea cumpărătorilor faţă de produse sau
servicii,
 modificarea preferinţelor consumatorilor;
 mărimea RPi este cuprinsă între 1 – 5%.

Multumesc !
Ion ANGHEL, Ph.d

Head of Financial Analysis Dept.

Cursuri Evaluare PDF

Încărcat de

Informații document

Titlu original

Drepturi de autor

Formate disponibile

Partajați acest document

Partajați sau inserați document

Opțiuni de partajare

Vi se pare util acest document?

Este necorespunzător acest conținut?

Drepturi de autor:

Formate disponibile

Cursuri Evaluare PDF

Încărcat de

Drepturi de autor:

Formate disponibile

Scopul cursului:

Dezvoltarea deprinderilor de a estima

Aplicarea cunostintelor si competentelor

Prof.univ.dr. Ion ANGHEL, FRICS, REV, MAA

Toate tipurile de proprietate (teren agricol,

fondurile de risc, fondurile mutuale, auditorii, analistii financiari, agentiile de

• Evaluarea este definită în majoritatea dicţionarelor

• Evaluarea unei întreprinderi vizează de regulă

• care este fluxul de venit net actualizat

• care sunt alternativele investiţionale

• Evaluatorul: „o persoană care are pregătirea

Studii Examen Training Experienţa Educaţie Licenţiere

menti.com code 612848

– Ex. Listarea ROMGAZ 2013 – suprasubscriere (Ministrul

– Retragerea de la tranzactionare a DACIA Pitesti

– C)asociaţiile sau institutele profesionale

Tipuri de responsabilitate a evaluatorului

• Evaluare pe baza standardelor profesionale

• ANEVAR 1992, MA, MAA, www.anera.ro

Prof.univ.dr. Ion ANGHEL

ACTIVE UNICE ACTIVE DIFERENTIABILE

Capital Active Facilitati de

VALOARE INTANGIBILA VALOARE INTANGIBILA

Abilitati Proprietate Intelectuala

 Relatii personale, clientii, furnizorii, angajatii etc

 Relatii contractuale (clientii, furnizorii, angajatii etc)

 Bariere de intrare concurenti (marca, brevete, retea distributie etc

Total less GW value 11.500 67,6%

GW value (residual) 5.000 29,4%

Ion ANGHEL, Ph.d

Prof.univ.dr. Ion ANGHEL

a. identificarea b.identificarea c. scopul evaluarii, d.definirea valorii e. Data evaluarii şi f. Ipoteze şi

COMERCIAL JURIDIC OPERATIONAL RESURSE UMANE şi ECONOMICO-

ACTIVE VENIT COMPARATIE

Ion ANGHEL, Ph.d

Prof.univ.dr. Ion ANGHEL

EVALUAREA INTREPRINDERII. Prof.dr.Ion ANGHEL

EVALUAREA INTREPRINDERII. Prof.dr.Ion ANGHEL

EVALUAREA INTREPRINDERII. Prof.dr.Ion ANGHEL

2. Metoda capitalizarii profitului (sau dividendelor)

Raportarea unui flux constant si reproductibil de venit la

2. Metoda comparatiei cu vanzari de firme necotate

3. Metoda comparatiei cu tranzactii anterioare cu

C. Metode inscrise in abordarea pe baza de

In aceasta metoda activele si datoriile sunt

1. Metoda actualizarii fluxurilor 1. Metoda comparatiei cu 1. Metoda activului net corectat

EVALUAREA INTREPRINDERII. Prof.dr.Ion ANGHEL

a) Capitalul investit reprezinta suma dintre

EVALUAREA INTREPRINDERII. Prof.dr.Ion ANGHEL

EVALUAREA INTREPRINDERII. Prof.dr.Ion ANGHEL

EVALUAREA INTREPRINDERII. Prof.dr.Ion ANGHEL

Metoda capitalizarii profitului (sau dividendelor)

EVALUAREA INTREPRINDERII. Prof.dr.Ion ANGHEL

Metoda comparatiei cu tranzactii de pachete minoritare

EVALUAREA INTREPRINDERII. Prof.dr.Ion ANGHEL

EVALUAREA INTREPRINDERII. Prof.dr.Ion ANGHEL

Ion ANGHEL, Ph.d

EVALUAREA INTREPRINDERII. Prof.dr.Ion ANGHEL

CURS EI – EVALUAREA ÎNTREPRINDERII

CURS EI – EVALUAREA ÎNTREPRINDERII 2

Analiza reprezinta fundamentul procesului de cunoaştere din orice domeniu

Analiza este o metodă științifică de cercetare a fenomenelor, bazată pe

CURS EI – EVALUAREA ÎNTREPRINDERII 3