Facultatea Cadastru şi drept

TEMA 1
INTRODUCERE ÎN DREPTUL
FUNCIAR

2 ore

Bontea Oleg, conf.univ., doctor în drept

Facultatea Cadastru şi drept

SUBIECTE:
1. Noţiunea, obiectul şi metodele
dreptului funciar.
2. Sistemul dreptului funciar şi
legislaţiei funciare.
3. Principiile fundamentale ale
dreptului funciar.
4. Noţiunea şi tipurile izvoarelor
dreptului funciar
Facultatea Cadastru şi drept

1. Noţiunea, obiectul şi metodele

dreptului funciar
Dreptul funciar este o ramură de drept complexă, de
sine stătătoare deoarece:
a) are obiectul său deosebit de reglementare normativă;
b) are metodele sale de reglementare normativă;
c) are izvoare de drept codificate;
Destinaţia şi misiunea dreptului funciar este de a
reglementa un domeniu special al relaţiilor sociale ce
ţin de pământ.
Importanţa acestor relaţii este decisivă, deoarece
pământul este baza oricărei activităţi umane.
Facultatea Cadastru şi drept

• Pământul este obiectul principal al

activităţii economice, dar şi unul din
cele mai importante componente ale
mediului.
• Pământul există indiferent de voinţa
omului în calitate de condiţie
universală şi obiect al muncii în viaţa
omului.
Facultatea Cadastru şi drept

• Pământul este baza teritorială de

existenţă şi activitate a omului, mijloc de
producţie natural.
• Aceste calităţi ale pământului şi-au găsit
exprimare în art. 126 din Constituţia RM
potrivit căreia statul trebuie să asigure
„exploatarea raţională a pământului şi a
celorlalte resurse naturale, în
concordanţă cu interesele naţionale”.
Facultatea Cadastru şi drept

• Pământul în calitate de obiect al relaţiilor

sociale, inclusiv în cazurile în care faţă de
acesta este aplicată munca omului, se fac
investiţii băneşti etc., continuă să rămână
obiect al naturii.
• Pământul devine obiect al relaţiilor funciare
în rezultatul folosirii acestuia de către
oameni, însuşirii produselor pământului şi
valorificării calităţilor lui utile.
Facultatea Cadastru şi drept

Relaţiile funciare patrimoniale – sunt, înainte de

toate, raporturi între proprietarii de terenuri privind:
• proprietatea asupra terenurilor;
• drepturile asupra terenurilor a persoanelor
neproprietari de terenuri;
• circulaţia civilă a terenurilor;
• dobândirea şi încetarea drepturilor asupra
terenurilor;
• conţinutul drepturilor şi obligaţiilor al
persoanelor care folosesc terenurile etc.
 Facultatea Cadastru şi drept

• Relaţiile funciare nicidecum nu pot fi reduse doar

la calitatea lor de raporturi patrimoniale ci şi la
necesitatea stringentă de a păstra pământul,
• Calitatea fundamentală a acestuia – de bază a
vieţii şi activităţii societăţii omeneşti – determină,
atât specificul realizării drepturilor subiective
patrimoniale asupra terenurilor, cât şi activităţii
statului prin intermediul organelor respective: de
atribuire, transmitere în proprietate, folosire
raţională şi protecţie a terenurilor.
Facultatea Cadastru şi drept

• Interesele sociale fac necesară imixtiunea

statului în sfera relaţiilor funciare.
• Dreptul funciar este o ramură de drept
complexă, deoarece relaţiile funciare
patrimoniale sunt în strânsă legătură cu
relaţiile funciare organizatorice,
administrative, care, de asemenea, sunt
reglementate de normele dreptului funciar.
Facultatea Cadastru şi drept

• Dreptul funciar reglementează conţinutul

activităţii autorităţilor administraţiei
publice privind folosirea raţională şi
protecţia terenurilor, realizarea funcţiilor
administrative respective, cum ar fi cele cu
privire la cadastrul funciar de stat,
monitoringul terenurilor etc.
• În aşa o realitate juridică, relaţiile funciare
nu sunt şi nu pot fi doar relaţii pur
patrimoniale.
Facultatea Cadastru şi drept

Astfel, obiectul de reglementare al dreptului

funciar îl reprezintă relaţiile sociale funciare din
societate în toată complexitatea acestora.
În calitatea sa de ramură de drept, dreptul funciar
reprezintă o totalitate de norme de drept ce
reglementează relaţiile sociale funciare din
societate în scopul asigurării folosirii raţionale
şi protecţiei terenurilor, apărării drepturilor şi
intereselor legitime ale cetăţenilor şi persoanelor
juridice asupra terenurilor.
Facultatea Cadastru şi drept

Obiectul ştiinţei
dreptului
funciar

este ştiinţa despre drept, despre

elaborarea doctrinelor, concepţiei
dreptului funciar, cercetarea plenară a
sistemului de idei şi opinii privind
problemele dreptului funciar.
Facultatea Cadastru şi drept

Metodele dreptului
funciar

reprezintă prin sine o totalitate de procedee şi

mijloace prin intermediul cărora normele
dreptului funciar influenţează
comportamentul participanţilor
raporturilor de drept funciare.
Facultatea Cadastru şi drept

Metodele dreptului funciar:

1) metoda imperativă (administrativă), bazată

pe putere şi subordonare (ceea ce ţine de
domeniul public);
2) metoda permisivă sau a liberei iniţiative, a
iniţiativei private, bazată pe egalitatea juridică a
subiectelor de drept şi libertatea acestora de a
acţiona în limitele permise de lege, ordinea de
drept şi bunele moravuri (ceea ce ţine de
domeniul privat).
Facultatea Cadastru şi drept

• Aceste două metode ale dreptului funciar se

completează şi corelează între ele.
• Necesitatea aplicării acestora este
determinată de obiectul de reglementare al
dreptului funciar.
• Important este de a determina strict, când şi
în ce cazuri este aplicabilă metoda
imperativă/administrativă şi când, în ce
cazuri este aplicabilă metoda permisiunii
libere a participanţilor relaţiilor funciare.
Facultatea Cadastru şi drept

Astfel, metoda imperativă este aplicată în

reglementarea relaţiilor privind atribuirea şi
exproprierea terenurilor pentru cauză de utilitate
publică, ce ţin de protecţia mediului,
monitoringul terenurilor şi controlul de stat
asupra folosirii raţionale a terenurilor etc.
Facultatea Cadastru şi drept

Odată cu privatizarea terenurilor de

proprietate publică şi crearea proprietăţii
private asupra terenurilor, tot mai larg îşi
găseşte aplicare metoda permisiunii libere,
liberei iniţiative, a iniţiativei private, inclusiv
în reglementarea relaţiilor funciare.
Facultatea Cadastru şi drept

Aplicarea acestei metode este determinată de

principiul fundamental civil, potrivit căruia se
interzice imixtiunea statului în activitatea
economică, în afacerile private ale subiectelor de
drept, cu excepţia cazurilor strict stabilite de lege.
În afară de metodele indicate mai sus, se invocă
în calitate de metode ale dreptului funciar metoda
ecologică, metoda istorico-juridică, metoda
planificării şi pronosticării în procesul
reglementării relaţiilor funciare.
Facultatea Cadastru şi drept

2. SISTEMUL DREPTULUI
FUNCIAR ŞI LEGISLAŢIEI
FUNCIARE
Noţiune de sistem
de drept
• modul de structurare internă a ramurii
de drept, ordinea şi consecutivitatea
amplasării instituţiilor ei de drept.
Facultatea Cadastru şi drept

Elementul de bază al
dreptului funciar

• î-l constituie norma de drept care, în totalitatea

lor, formează atât fundamentul, cât şi conţinutul, şi
forma întregului sistem al dreptului funciar.
Facultatea Cadastru şi drept

• Un grup de norme de drept formează instituţia de

drept.
• Normele de drept ce formează instituţii de drept,
reglementează o anumită totalitate de relaţii funciare
strâns legate între ele, cum ar fi, de pildă, instituția
transmiterii terenurilor în arendă (totalitatea de norme
cu privire la forma contractului de arendare a
terenurilor, condiţiile de arendare, plata de arendă,
termenul de arendare, drepturile şi obligaţiile părţilor,
răspunderea juridică a acestora etc.).
Facultatea Cadastru şi drept

Dreptul funciar, în calitatea sa de ramură de

drept, cu sistemul său, include:

a) Partea generală
b) Partea specială
Partea generală include în sine următoarele:

1. Dispoziţii generale privind dreptul funciar (obiectul, scopul

şi sarcinile, metodele de reglementare, principiile,
izvoarele, subiectele şi obiectele raporturilor funciare);
2. Dreptul de proprietate, drepturile reale şi alte drepturi
patrimoniale asupra terenurilor;
3. Drepturile şi obligaţiile deţinătorilor de terenuri;
4. Contractele şi alte acte juridice civile cu terenurile;
5. Înregistrarea de stat a terenurilor şi a drepturilor asupra
acestora;
6. Administrarea în domeniul folosirii şi protecţiei terenurilor;
7. Protecţia juridică a terenurilor;
8. Reglementarea juridică a plăţii pentru folosirea terenurilor;
9. Răspunderea juridică pentru încălcarea legislaţiei funciare.
 Partea specială include în sine următoarele:
1. Regimul juridic al terenurilor cu destinaţie agricolă;
2. Regimul juridic al terenurilor din intravilanul
localităţilor;
3. Regimul juridic al terenurilor destinate industriei,
transporturilor, telecomunicaţiilor şi terenurile cu alte
destinaţii speciale;
4. Regimul juridic al terenurilor destinate ocrotirii naturii,
ocrotirii sănătăţii, activităţii recreative, al terenurilor de
valoare istorico-culturală, al terenurilor zonelor
suburbane şi zonelor verzi;
5. Regimul juridic al terenurilor fondului silvic;
6. Regimul juridic al terenurilor fondului apelor;
7. Regimul juridic al terenurilor fondului de rezervă.
 Ramura legislaţiei funciare.
Legislaţia funciară poate depăşi cadrul dreptului
funciar şi să reglementeze de asemenea şi unele relaţii
conexe, cum ar fi:
• relaţiile şi condiţiile de atribuire a terenurilor pentru
construcţii,
• regimul proprietăţii funciare,
• răspunderea juridică, normele cărora pot să
aparţină dreptului administrativ, penal, civil, fiscal, a
muncii etc.
Astfel, dreptul funciar, asemeni cum şi legislaţia
funciară, este o ramură, complexă, ce cuprinde un vast
material normativ- juridic.
 3. PRINCIPIILE
FUNDAMENTALE ALE
DREPTULUI FUNCIAR
• Prin principiu se înţelege o direcţie de bază,
fundamentală ce determină conţinutul şi forma
dreptului funciar, normelor şi reglementărilor juridice
în totalitatea acestora.
• Principiile dreptului funciar sunt stabilite direct în Codul
funciar, în alte acte legislative sau decurg din acestea.
• Principiile fundamentale ale dreptului funciar sunt
următoarele:
1) principiul administrării terenurilor în calitate de
obiect al naturii, bază teritorială a vieţii şi activităţii
umane;
2) principiul corelării intereselor publice şi
intereselor private în procesul valorificării şi gestionării
terenurilor, având în vedere şi necesitatea asigurării
dreptului omului la un mediu ambiant sănătos;
3) principiul egalităţii juridice a dreptului de
proprietate publică şi privată asupra terenurilor;
 4) dreptul statului de a reglementa relaţiile ce ţin de
folosirea şi protecţia tuturor categoriilor de terenuri în stat,
indiferent de forma de proprietate asupra acestora;
5) principiul asigurării folosirii raţionale şi protecţiei
terenurilor;
6) principiul priorităţii terenurilor cu destinaţie agricolă şi
protecţiei speciale a acestora;
7) principiul folosirii terenurilor conform destinaţiei
speciale a acestora;
8) principiul folosirii terenurilor contra plată (cu titlu
oneros), indiferent de categoria şi statutul juridic al
deţinătorului de teren;
9) principiul stabilităţii drepturilor asupra terenurilor,
garantarea acestora şi asigurarea apărării drepturilor persoanelor
fizice şi juridice asupra terenurilor, asemeni şi a dreptului de
proprietate publică asupra terenurilor.
 4. NOŢIUNEA ŞI TIPURILE
IZVOARELOR DREPTULUI
FUNCIAR
• În RM izvorul de drept principal este actul
normativ.
• Act normativ este izvorul de drept, adoptat sau
aprobat şi emis de către autorităţile publice
competente în modul stabilit de lege şi în limitele
competenţei lor.
 Actele normative se clasifică în funcţie de
puterea lor juridică în:
 acte normative de drept internaţional, parte a
cărora este RM;
 acte normative de drept naţional (ale RM).
 În cazul actelor normative de drept internaţional o
deosebită importanţă o au:
• Declaraţia Universală a Drepturilor Omului
din 10.12.1948 (în special, art.17),
• Convenţia europeană pentru apărarea drepturilor
omului şi a libertăţilor fundamentale din
04.11.1950 (în special, art.1 din Primul Protocol
adiţional la Convenţie), prevederile cărora sunt
aplicabile şi în cazul relaţiilor funciare, inclusiv în
cazul exercitării şi apărării dreptului de
proprietate asupra terenurilor.
 Actele normative de drept naţional, în funcţie de
ierarhia şi puterea juridică a acestora, se divizează
în:
a) legi;
b) acte normative subordonate legii.

Principiul de bază ce asigură funcţionalitatea

actelor normative în totalitatea lor: „Actul normativ
ierarhic inferior trebuie să corespundă şi nu poate
să contravină actului normativ ierarhic superior”.
 5. Dreptul funciar şi corelaţia acestuia cu alte
ramuri de drept

Dreptul funciar are obiectul, metodele şi

izvoarele sale de reglementare normativă (Codul
funciar etc.), ceea ce permite delimitarea acestuia de
alte ramuri de drept.
Cu toate acestea, dreptul funciar nu
funcţionează în stare pură.
Într-un fel sau altul, normele dreptului funciar
corelează cu normele altor ramuri de drept ale
sistemului de drept al RM.
 Astfel, dreptul funciar şi normele acestuia se află
într-o strânsă legătură cu dreptul administrativ,
normele căruia stabilesc competenţa şi
împuternicirile autorităţilor administraţiei publice
centrale şi locale, inclusiv în ceea ce priveşte:
• administrarea fondului funciar al RM,
• atribuirea terenurilor de proprietate publică în
folosinţă sau în proprietate (în procesul privatizării
terenurilor),
• ţinerea cadastrului funciar şi monitoringul
terenurilor,
• exercitarea controlului de stat asupra folosirii
raţionale și ocrotirii terenurilor etc.
 Corelaţia şi interacţiunea normelor
dreptului funciar cu cele ale dreptului
administrativ se evidenţiază în mod clar în
cazul aplicării măsurilor de răspundere
administrativă (contravenţională) pentru
încălcarea sau nerespectarea legislaţiei
funciare.
 O strânsă legătură există între dreptul funciar şi
dreptul civil, având în vedere că normele dreptului
funciar stabilesc la modul general dreptul şi
împuternicirile proprietarului de teren de vânzare-
cumpărare, schimb, donare, moştenire şi transmitere
prin succesiune a terenurilor, însă reglementarea juridică
detaliată a acestor relaţii are loc prin intermediul
normelor dreptului civil (Codului civil etc.), asemeni
cum şi în cazul relaţiilor de arendare, ipotecare (gajul) a
terenurilor.
Importante sunt prevederile Codului civil privind
organizarea şi desfăşurarea licitaţiilor, obligatorii şi în
cazul licitaţiilor de vânzare-cumpărare a terenurilor.
 O strânsă corelare se manifestă între dreptul funciar
şi dreptul ecologic (dreptul cetăţenilor la un mediu
ambiant sănătos; cerinţele ecologice la amplasarea,
proiectarea, construirea, darea în exploatare şi
exploatarea întreprinderilor, altor edificii şi obiecte;
controlul ecologic etc.), dreptul fiscal, normele căruia
stabilesc cotele, modul de achitare şi percepere a
impozitului pe bunurile imobile, inclusiv a impozitului
funciar, dreptul penal, normele căruia stabilesc
răspunderea penală pentru încălcarea dreptului de
proprietate, componenţa de infracţiune şi
răspunderea penală pentru ocuparea, fără drept, a unui
bun imobil străin, inclusiv a terenurilor – art.193 Cod
penal.
 Dreptul funciar corelează cu dreptul de procedură civilă,
normele căruia stabilesc modul atragerii statului, a
persoanelor cu funcţii de răspundere, a persoanelor
fizice sau juridice la răspundere civilă în cazul încălcării
dreptului de proprietate şi cauzării de daune, inclusiv în cazul
încălcării obligaţiilor contractuale ce au legătură cu
exercitarea dreptului de folosinţă, dreptului de proprietate
sau altor drepturi reale asupra terenurilor.
 În aceeaşi măsură dreptul funciar corelează cu
dreptul de procedură penală, normele căruia
stabilesc modul atragerii şi aplicării măsurilor de
răspundere penală, inclusiv în cazul
încălcării dreptului de proprietate, ocupării
nelegitime a bunurilor/terenurilor străine.
Dreptul funciar, într-o anumită măsură,
corelează şi cu normele dreptului muncii,
dreptului familiei etc.
 În realităţile juridice de astăzi, deosebit
de actuale devin problemele teoretice şi
practice ce ţin de interacţiunea dreptului
funciar cu normele de drept internaţional,
inclusiv european (Convenţia europeană
pentru apărarea drepturilor şi libertăţilor
fundamentale ale omului, protocoalele
adiţionale la aceasta etc.), parte a cărora este
şi RM, având în vedere prioritatea acestora
faţă de normele dreptului naţional.
 Fine

MULTUMESC
PENTRU ATENTIE