URS Todica Drepturi Reale Id 2011

Dr. Iosif R.
Urs
Dr. Carmen Ilie-Todic
DREPTURILE REALE
Curs universitar pentru nvmnt la distan
Dr. Iosif R. Urs
Dr. Carmen Ilie-Todic
profesor universitar
lector universitar
DREPTURILE REALE
Curs universitar pentru nvmnt la
distan
CUPRINS
CUVNT NAINTE..........................................................................................................
CAPITOLUL I. Consideraii generale privind drepturile reale i dreptul de proprietate
I.Prezentare teoretic..........................................................................................................
SECIUNEA I Noiunea i clasificarea drepturilor reale.........................................
1. Noiune.............................................................................................................
3. Clasificarea drepturilor reale..........................................................................
SECIUNEA II Noiunile de proprietate i drept de proprietate..............................
1. Terminologie...................................................................................................
2. Definiia dreptului de proprietate...................................................................
SECIUNEA a II-a Coninutul dreptului de proprietate ..........................................
1. Posesia (usus - jus utendi)..............................................................................
2. Folosina (fructus - jus fruendi)......................................................................
3. Dispoziia (abusus - jus abutendi)..................................................................
SECIUNEA a III-a Caracterele i formele dreptului de proprietate......................
II.Prezentare practico-aplicativ........................................................................................
CAPITOLUL II Dreptul de proprietate public. Domeniul public
SECIUNEA I Reglementarea, noiunea, caracterele i titularii dreptului de
proprietate public.......................................................................................................
SECIUNEA a II-a Domeniul public........................................................................
1. Noiunile de bunuri domeniale i de domeniu public......................................
2. . Bunuri ce aparin domeniului public...........................................................
3. Clasificarea domeniului public ......................................................................
SECIUNEA a III-a Modurile de dobndire i de stingere
a dreptului de proprietate public................................................................................
1. Moduri de dobndire a dreptului de proprietate public
1.
Consideraii generale
2.
Achiziia public ca mod de dobndire a dreptului de proprietate public
3.
Exproprierea ca mod de dobndire a dreptului de proprietate public
SECIUNEA A IV-A Exercitarea dreptului de proprietate public...........................
1. Dreptul de administrare asupra bunurilor proprietate public .......................
2. Dreptul de concesiune asupra bunurilor proprietate public..........................
3. Dreptul de folosin asupra bunurilor proprietate public..............................
4. nchirierea bunurilor proprietate public........................................................
II. Prezentare practico-aplicativ.......................................................................................
DREPTURILE REALE
CAPITOLUL III Dreptul de proprietate privat
Prezentare teoretic............................................................................................................
SECIUNEA I Noiunea., reglementarea, caracterele juridice ale dreptului de
proprietate privat .......................................................................................................
1. Noiune, reglementare....................................................................................
2. Caractere juridice ...........................................................................................
SECIUNEA a II-a Titularii dreptului de proprietate privat..................................
1. Persoane fizice................................................................................................
2. Persoanele juridice .........................................................................................
3. Statul i unitile administrativ-teritoriale ca subiecte ale dreptului
de proprietate privat.............................................................................................
1.Proprietate privat a statului i a unitilor administrativ-teritoriale...........
2. Domeniul privat al statului i unitilor administrativ-teritoriale ........
3. Regimul juridic al proprietii private a statului i unitilor administrativteritoriale ...................................................................................................
IIPrezentare practico-aplicativ ........................................................................................
CAPITOLUL IV. Circulaia juridic a imobilelor
I.
Prezentare teoretic...........................................................................................
SECIUNEA I Circulaia juridic a terenurilor.......................................................
1. Regimul juridic instituit de Codul civil...................................................
1. Regimul juridic actual reglementat de Legea nr. 247/2005....................
SECIUNEA a II-a Circulaia juridic a cldirilor .................................................
1. Dobndirea i nstrinarea construciilor .......................................................
2. Autorizarea executrii sau desfiinrii construciilor......................................
3. Particulariti ale regimului juridic al circulaiei construciilor.....................
1.Regimul juridic instituit prin Legea nr. 10/1995......................................
2.Regimul juridic prevzut de legea nr. 112/1995......................................
II.Prezentare tehnico-aplicativ.........................................................................................
CAPITOLUL V. Modaliti juridice ale dreptului de proprietate

I.Prezentare teoretic .........................................................................................................
SECIUNEA I Noiunea i categoriile de modaliti juridice ale dreptului de proprietate. . .
1. Noiune...........................................................................................................
2. Categorii.........................................................................................................
1. Proprietatea anulabil .......................................................................................
2. Proprietatea rezolubil.......................................................................................
3. Proprietatea comun.........................................................................................
SECIUNEA a II-a Proprietatea comun pe cote-pri............................................
1. Noiune i caractere juridice...........................................................................
2. Formele proprietii comune pe cote-pri.....................................................

1..................................................................................................................Propri
etatea comun pe cote-pri obinuit sau temporar.............................
2..................................................................................................................Propri
etatea comun pe cote-pri forat sau perpetu....................................
SECIUNEA a III-a Proprietatea comun n devlmie.........................................
CAPITOLUL VI. Dezmembrmintele dreptului de proprietate
I.
Prezentare teoretic..........................................................................................
SECIUNEA I Noiunea de dezmembrminte ale dreptului de proprietate..............
SECIUNEA a II-a Dreptul de uzufruct....................................................................
1. Noiunea, obiectul i caracterele dreptului de uzufruct..................................
2. Drepturile i obligaiile uzufructuarului i ale nudului proprietar..................
3. Modaliti de constituire i de stingere a dreptului de uzufruct.....................
SECIUNEA a III-a Dreptul de uz i dreptul de abitaie..........................................
SECIUNEA a IV-a Dreptul de servitute..................................................................
1. Noiunea, obiectul i caracterele dreptului de servitute..................................
2. Clasificarea servituilor..................................................................................
Criterii de clasificare..................................................................................
Servitui legale ...........................................................................................
Servitui convenionale ..............................................................................
3. Exercitarea dreptului de servitute...................................................................
Drepturile i obligaiile proprietarului fondului dominant........................
Drepturile i obligaiile proprietarului fondului aservit.............................
4. Stingerea dreptului de servitute......................................................................
SECIUNEA a V-a Dreptul de superficie..................................................................
1. Noiunea i caracterele dreptului de superficie..............................................
2. Constituirea dreptului de superficie................................................................
3. Stingerea dreptului de superficie....................................................................
Prezentare practico-aplicativ ...........................................................................................
CAPITOLUL VII. Posesia
Prezentare teoretic............................................................................................................
SECIUNEA I Noiunea, elemente constitutive i dovada posesiei..........................
SECIUNEA a II-a Dobndirea i pierderea posesiei .............................................
SECIUNEA a III-a Calitile i viciile posesiei......................................................
1. Calitile posesiei............................................................................................
2. Viciile posesiei.................................................................................................
SECIUNEA a IV-a Detenia precar.......................................................................
1. Noiune i caractere juridice ..........................................................................
DREPTURILE REALE
2. Intervenia precaritii n posesie ....................................................................
SECIUNEA a V-a Efectele posesiei utile i aciunile posesorii..............................
1. Efectele ..........................................................................................................
2. Aciunile posesorii..........................................................................................
II. Prezentare practico-aplicativ ......................................................................................
CAPITOLUL VIII. Modurile generale de dobndire a dreptului de proprietate
I.
SECIUNEA I Noiunea i reglementarea modurilor de dobndire a dreptului de
proprietate....................................................................................................................
SECIUNEA a II-a Accesiunea .................................................................................
1. Noiune. Clasificare........................................................................................
2. Accesiunea imobiliar natural.......................................................................
3. Accesiunea imobiliar artificial....................................................................
4. Accesiunea mobiliar......................................................................................
SECIUNEA a III-a Uzucapiunea.............................................................................
1. Noiune. Domeniu de aplicare........................................................................
2. Felurile uzucapiunii........................................................................................
1..................................................................................................................Uzuca
piunea de 30 de ani...................................................................................
2..................................................................................................................Uzuca
piunea de la 10 la 20 de ani.....................................................................
3..................................................................................................................ntrer
uperea i suspendarea cursului uzucapiunii.............................................
4..................................................................................................................Jonci
unea posesiilor..........................................................................................
II.
Prezentare practico-aplicativ..........................................................................
CAPITOLUL IX. Mijloace juridice civile de aprare a dreptului de proprietate
I.
SECIUNEA I Noiune i categorii de mijloace juridice civile de aprare
a drepturilor reale........................................................................................................
SECIUNEA a II-a Aciunea de revendicare............................................................
1. Noiune. Caractere juridice. Titulari. Efecte...................................................
2. Aciunea n revendicare imobiliar.................................................................
1..................................................................................................................Impre
scriptibilitatea aciunii n revendicare sub aspect extinctiv ....................
2. Proba dreptului de proprietate n cadrul
aciunii n revendicare imobiliar...........................................................
3. Aciunea n revendicare mobiliar..................................................................
1..................................................................................................................Situai
a prevzut n art. 1909 alin. 1 C.civ........................................................

2..................................................................................................................Situai
a prevzut de art. 1909 alin. 2 C.civ.......................................................
3..................................................................................................................Aciun
ea n revendicare a dreptului de proprietate public...............................
SECIUNEA a III-a Aciunea de grniuire..............................................................
II.
Prezentare practico-aplicativ..........................................................................
CAPITOLUL X. Publicitate imobiliar
SECIUNEA I Publicitatea imobiliar conform legii nr. 7/1996...............................
1. Consideraii generale......................................................................................
2. nscrierea n cartea funciar............................................................................
1..................................................................................................................Feluri
de nscrieri ...............................................................................................
2..................................................................................................................Efecte
le nscrierii n cartea funciar .................................................................
3..................................................................................................................Proce
dura nscrierii n cartea funciar.............................................................
4..................................................................................................................Oblig
aii n sarcina notarilor publici i a instanei de judecat.......................
5..................................................................................................................Situai
i speciale de nscriere n cartea funciar.................................................
SECIUNEA a II-a Aciunile specifice publicitii imobiliare..................................
1. Aciunea n prestaie tabular.........................................................................
2. Aciunea n rectificare....................................................................................
RSPUNSURI LA TESTE GRIL I SPEE...............................................................
CUVNT NAINTE
Lucrarea de fa se adreseaz studenilor de la facultile de

drept n primul rnd, dar i teoreticienilor i practicienilor juriti,
precum i tuturor celor interesai s cunoasc doctrina, legislaia i
jurisprudena n materia celei mai importante instituii juridice care,
fr rezerve, este dreptul de proprietate sub toate aspectele sale
privind posesia, folosina i dispoziia.
Lucrarea este conceput i realizat cu respectarea unor
reguli metodologice i pedagogice universitare i este susinut de un
bogat material practico-aplicativ.
Fiecare tem este structurat pe dou pri: o prezentare
teoretic bazat pe doctrin, legislaie i jurispruden i o prezentare
practico-aplicativ cuprinznd opinii, teze, controverse, reprezentri
grafice, un vocabular explicativ al prelegerii, un set de ntrebri i
exerciii, precum i un set de teste-gril, urmate de spee adaptate la
tematica respectiv.
Prezentarea astfel conceput are, pe lng caracterul informativ i un puternic caracter formativ, ndemnndu-l i determinndu-l pe student s studieze, s mediteze i s neleag pragmatic
conceptele, principiile i regulile care guverneaz drepturile reale.
Credina noastr este c prelegerea urmat de un aparat
practico - aplicativ l va obinui pe student s gndeasc independent, s filtreze cunotinele dobndite prin raionamente proprii, s
nvee creativ i aplicativ, pregtindu-l pentru viaa juridic.
Sigur, orice lucrare este perfectibil.
Autorii
11
CAPITOLUL I
CONSIDERAII GENERALE PRIVIND DREPTURILE
REALE I DREPTUL DE PROPRIETATE
I. PREZENTARE TEORETIC
SECIUNEA I
Noiunea i clasificarea drepturilor reale
1. Noiune
Drepturile reale (jus in re) sunt drepturi subiective
patrimoniale n virtutea crora titularul poate exercita singur
atributele asupra unui lucru determinat, n mod direct i nemijlocit,
fr concursul altei persoane, adic al subiectului pasiv care este
nedeterminat (toi ceilali).
2. Clasificarea drepturilor reale
n literatura de specialitate, dup cum au sau nu o existen
independent drepturile reale se clasific n drepturi reale principale
i drepturi reale accesorii. De altfel, este principala clasificare a
drepturilor reale.
1. Drepturi reale principale
Noiune. Drepturile reale principale sunt drepturi care au o
existen independent, proprie, de sine stttoare, n raport cu alte
drepturi reale sau de crean.
Categorii de drepturi reale principale.
Codul civil cuprinde dou categorii de drepturi reale
principale:
dreptul de proprietate. Din punct de vedere al

subiectelor i al regimului juridic aplicabil, dreptul de
DREPTURILE REALE
proprietate cuprinde dreptul de proprietate public, avnd ca

titulari statul i unitile administrativ-teritoriale i dreptul de
proprietate privat, avnd ca titulari persoane fizice i
persoane juridice, inclusiv statul i unitile administrativteritoriale pentru domeniul privat al statului.
drepturi reale principale derivate din dreptul de

proprietate (dezmembrmintele dreptului de proprietate) i
anume: dreptul de uzufruct (art. 577 C.civ.), dreptul de uz
(art. 571 C.civ.), dreptul de abitaie (art. 572 C.civ.), dreptul
de servitute (art. 576 C.civ.), dreptul de superficie (art. 492
C.civ.). De cele mai multe ori, atributele dreptului de
proprietate se exercit direct i nemijlocit de proprietar i
doar n mod excepional prin intermediul altor persoane. n
acest scop, nsui proprietarul ncredineaz bunurile unei
persoane fizice sau juridice ndreptite s exercite atributele
posesiei i folosinei. aceste persoane dobndesc un drept
real principal (dezmembrmnt), derivat din dreptul de
proprietate.
O serie de acte normative speciale reglementeaz drepturi
reale principale, cum sunt:
dreptul de administrare al regiilor autonome i

instituiilor publice asupra bunurilor proprietate public a
statului i unitilor administrativ teritoriale (Legea nr.
15/1990 privind reorganizarea unitilor economice de stat
ca regii autonome i societi comerciale; Legea nr.
213/1998 privind proprietatea public i regimul juridic al
acesteia);
dreptul de folosin gratuit asupra unor bunuri

proprietate public atribuit persoanelor juridice fr scop
lucrativ ce desfoar activiti de binefacere sau de utilitate
public ori serviciilor publice (art. 17 din Legea nr.
213/1998);
dreptul de folosin asupra unor terenuri agricole

proprietatea comunei, oraului, municipiului, acordat
personalului de specialitate din serviciile publice comunale
(art. 19 alin.3 din Legea nr. 18/1991, republicat);
dreptul de folosin asupra unor terenuri proprietate de

14
I. CONSIDERAII GENERALE PRIVIND DREPTURILE REALE I DREPTUL DE PROPRIETATE
stat1 situate n intravilanul localitii, atribuite n vederea

construirii de locuine proprietate personal (art. 26 i 36 din
Legea nr. 18/1991, republicat);
dreptul de concesiune asupra unor terenuri pentru
construirea de locuine (Legea nr. 50/1991);
dreptul de concesiune asupra unor bunuri proprietatea
statului2 acordat regiilor autonome i societilor comerciale
(Legea nr. 15/1990);
dreptul de concesiune acordat pentru punerea n valoare
a resurselor de petrol (Legea petrolului nr. 238/2004);
dreptul de concesiune a unor lucrri publice i
servicii publice (O.U.G. nr. 34/2006 privind atribuirea
contractelor de achiziie public, a contractelor
de
concesiune de lucrri publice i a contractelor de concesiune
Din redactarea destul de lacunar a art. 26, s-ar prea c dreptul de folosin
vizeaz doar terenurile proprietate public. Astfel se face vorbire de terenuri
proprietate de stat care trec n proprietatea comunelor, oraelor sau municipiilor,
urmnd s fie date n folosina celor care solicit s-i construiasc o locuin i nu
au teren. Desigur se nate ntrebarea dac se au n vedere terenurile proprietate
public sau privat a statului i unitilor administrativ teritoriale. Pentru
soluionarea problemei trebuie inut cont i de dispoziiile art. 36 alin. 2 conform
crora terenurile proprietate de stat situate n intravilanul localitilor, atribuite,
potrivit legii, n folosin venic sau n folosin pe durata existenei construciei, n
vederea construirii de locuine proprietate personal(...) trec, la cererea proprietarilor
actuali ai locuinelor, n proprietatea acestora. Dei textul de lege utilizeaz
termenul de atribuire n proprietate, aceasta n realitate echivaleaz cu o constituire a
dreptului de proprietate. tiut fiind c reconstituirea sau constituirea dreptului de
proprietate asupra terenurilor se face doar asupra terenurilor din domeniul privat al
statului sau al unitilor administrativ teritoriale, prin urmare sintagma terenuri
proprietate de stat are n vedere terenuri aflate n domeniul privat, asupra crora
statul exercit un drept de proprietate privat.
2
Potrivit art. 25 alin 1 din Legea nr. 15/1990, prin hotrre de Guvern, terenurile
proprietate de stat pot face obiectul unor concesiuni. Redactarea textului este una
lacunar, legiuitorul acelei perioade nefcnd distincia cuvenit ntre domeniul
public i domeniul privat al statului. Astfel, se prevede posibilitatea concesionrii
unor terenuri proprietate de stat, prin aceasta nelegnd c actul normativ nu este
aplicabil concesiunii terenurilor din domeniul public local sau judeean sau din
domeniul privat al statului sau unitilor administrativ teritoriale. n realitate la acea
dat, cadrul legal al concesiunii cuprindea att domeniul public ct i domeniul
privat al statului i unitilor administrativ teritoriale. n concluzie, sintagma
proprietate de stat are n vedere att proprietatea public ct i privat a acestuia.
15
DREPTURILE REALE
de servicii) i dreptul de concesiune a bunurilor

proprietate public (O.U.G. nr.54/2006 privind regimul
contractelor de concesiune de bunuri proprietate public).
dreptul de preempiune. Se definete ca fiind dreptul
conferit de lege unor persoane de a cumpra cu prioritate un
bun mobil sau imobil din categoria celor prevzute de lege
atunci cnd proprietarul su s-a hotrt s-l nstrineze prin
vnzare sau s l valorifice prin contracte cu executare
succesiv (nchiriere, concesiune).
Precizare
Dreptul de preempiune se nate direct din lege, fiind

prevzut de o norm imperativ, voina vnztorului neavnd nicio
contribuie la naterea acestui drept. Astfel, art.10 din Legea minelor
nr. 85/2005 prevede c n cazul vnzrii bunurilor expropriate,
fotii proprietari sau, dup caz, succesorii lor, au drept de
preempiune; art. 11 din Legea nr. 238/2004 Legea petrolului
dispune n cazul n care statul vinde bunurile expropriate fotii
proprietari, sau, dup caz, succesorii lor, au dreptul de a reintra n
posesia acestora, la un pre ce nu poate fi mai mare dect
despgubirea actualizat,...; art. 37 din Legea nr. 33/1994 privind
exproprierea pentru utilitate public reglementeaz dreptul de
preempiune al fostului proprietar n situaia n care lucrrile pentru a
cror executare s-a dispus exproprierea nu au fost ncepute i
realizate i expropriatorul a decis s nstrineze imobilul; art. 4 alin
4-8 din Legea nr. 422/2001 privind protejarea monumentelor istorice
aflate n proprietatea persoanelor fizice sau juridice de drept privat
pot fi vndute numai n condiiile exercitrii dreptului de
preempiune al Statului Romn, prin Ministerul Culturii i Cultelor,
sau al unitilor administrativ teritoriale, sub sanciunea nulitii
absolute; art. 18-21 din O.U.G. nr. 40/1999 privind protecia
chiriailor i stabilirea chiriei pentru spaii cu destinaie de locuin
prevede dreptul de preempiune al chiriailor la cumprarea
locuinelor pe care le dein cu chirie; Legea nr. 10/2001 privind
regimul juridic al unor imobile preluate abuziv n perioada 6 martie
16
1945 22 decembrie 1989 reglementeaz n art. 17 dreptul de

preempiune al locatarilor imobilelor n cazul n care proprietarii
crora li s-au retrocedat n natur imobilele se hotrsc s le
nstrineze3.
2. Drepturi reale accesorii
Noiune. Drepturile reale accesorii sunt drepturi reale care
nsoesc i garanteaz anumite drepturi de crean, neavnd o
existen proprie, independent, de sine stttoare.
Drepturile reale accesorii urmeaz regimul juridic al
drepturilor principale pe care le nsoesc potrivit principiului
accessorium sequitur principale, astfel nct stingerea dreptului
principal are ca efect stingerea dreptului accesoriu.
Categorii. Sunt drepturi reale accesorii:
dreptul de gaj sau amanetul (art. 1685 C.civ.): este un
drept real constituit asupra unui bun sau a unor bunuri
mobile determinate ale debitorului sau ale unei tere
persoane care confer titularului su (creditorului)
posibilitatea de a fi pltit cu prioritate din preul acelui bun
(bunuri) n caz de neexecutare a obligaiei de ctre debitor.
De regul, gajul presupune deposedarea debitorului de bunul
gajat care intr astfel n posesia creditorului.
dreptul de ipotec (art. 1746 C.civ.): este un drept real
asupra unui imobil determinat ce confer titularului su,
numit creditor ipotecar, posibilitatea de a fi pltit cu
prioritate din preul bunului i de a urmri bunul n minile
oricui s-ar afla;
privilegiile: sunt drepturi reale asupra imobilelor i
mobilelor ce confer unor creditori, datorit calitii
3
Cazurile prevzute de Legea nr. 54/1998 referitor la vnzarea terenurilor agricole

din extravilan i de O.U.G. nr. 226/2000 privind circulaia juridic a terenurilor cu
destinaie forestier sunt n prezent abrogate prin dispoziiile art. 8 din Titlul X al
Legii nr. 247/2005.Aceste cazuri aveau n vedere dreptul de preempiune al
coproprietarilor, vecinilor i arendailor n ipoteza nstrinrii prin vnzare a
terenurilor agricole situate n extravilan, respectiv dreptul de preempiune la
nstrinarea terenurilor din fondul forestier proprietate privat n favoarea
coproprietarilor, vecinilor i autoritii publice centrale care rspunde de silvicultur,
prin Regia Naional a Pdurilor.
17
DREPTURILE REALE
creanelor lor, garania de a fi pltii cu prioritate fa de ali

creditori, chiar ipotecari posteriori. Spre exemplu, dac
cumprtorul vinde imobilul nainte de a plti preul integral,
primul vnztor are privilegiul plii creanei;
dreptul de retenie: este acel drept real n temeiul cruia cel
ce deine un bun mobil sau imobil al altuia i pe care trebuie
s-l restituie, poate s refuze restituirea pn cnd creditorul,
titular al bunului, i va plti sumele pe care i le datoreaz cu
privire la acel lucru. Dreptul de retenie este o creaie a
practicii judiciare i a literaturii de specialitate, Codul civil
reglementnd numai aplicaii ale dreptului de retenie.
18
SECIUNEA a II-a
Noiunile de proprietate i drept de proprietate
. 1. Terminologie
Noiunea de proprietate i cea de drept de proprietate
sunt sinonime. Astfel, Constituia4 utilizeaz n art. 44 i art. 136 att
denumirea de proprietate, ct i cea de drept de proprietate.
Termenul de proprietate este abordat att prin prism
economic ct i juridic.
n sens economic, proprietatea constituie raportul de
apropriere (nsuire) de ctre oameni a bunurilor materiale pentru
trebuinele lor fizice i spirituale, ca o condiie fundamental a
existenei oricrei societi umane.
n sens juridic, proprietatea se confund cu dreptul de
proprietate5.
Sintagma drept de proprietate este utilizat cu dou
nelesuri, distingndu-se ntre dreptul de proprietate n sens obiectiv
i n sens subiectiv.
n sens obiectiv, dreptul de proprietate desemneaz ansamblul
normelor juridice ce reglementeaz proprietatea n sensul larg al
termenului. Cu acest neles, dreptul de proprietate este o instituie
juridic.
n sens subiectiv, dreptul de proprietate este utilizat pentru a
desemna proprietatea corporal, respectiv dreptul de proprietate
asupra bunurilor corporale mobile i imobile, ca drept patrimonial,
drept real, absolut, cu toate caracteristicile specifice acestei categorii
de drepturi subiective.
4
modificat i completat prin Legea de revizuire a Constituiei Romniei nr.

429/2003, publicat n M. O. nr. 767/ 31.10.2003.
5
Termenul de proprietate( drept de proprietate) se folosete pentru a desemna
bunul asupra cruia se exercit proprietatea. Dreptul de proprietate este un drept
att de complet nct se confund cu bunul asupra cruia se exercit. n acest
sens, art. 582 C.civ. se refer la acela a crui proprietate este pe marginea unei ape
curgtoare..., art. 589 C.civ.: ... la privirea asupra proprietii vecinului..., art. 614
C.civ. se refer la faptele proprietarilor care stabilesc, pe proprietile lor sau n
folosul proprietilor lor, orice servitui vor gsi de cuviin.
19
DREPTURILE REALE
. 2. Noiunea dreptului de proprietate

Art. 480 C.civ. prevede c proprietatea este dreptul ce are
cineva de a se bucura i de a dispune de un lucru n mod exclusiv i
absolut, ns n limitele determinate de lege.
n legtur cu textul menionat se impun cteva precizri:
dreptul
de
proprietate este definit prin unele din atributele sale, fr a se
arta explicit coninutul acestora. Atributele dreptului de
proprietate sunt:
- dreptul de posesie asupra lucrului potrivit naturii sau
destinaiei lui (jus utendi - usus);
- dreptul de a ntrebuina lucrul, de a-i culege fructele i
veniturile pe care le poate da (jus fruendi - fructus);
- dreptul de a dispune de lucru fie prin nstrinare, fie prin
consumare (jus abutendi - abusus).
Legiuitorul enumer numai dou atribute, i anume: fructus
(a se bucura) i abusus (a dispune) omind pe cel de-al treilea usus (posesia).n realitate, expresia a se bucura are un sens mai
larg, incluznd att dreptul de a poseda bunul, ct i dreptul de a-i
culege fructele.
n aparen,
art. 480 C.civ. cuprinde dispoziii contradictorii din moment ce,
dup evidenierea caracterului absolut al dreptului de proprietate, adaug c acesta se exercit n limitele determinate de
lege. n realitate, dreptul absolut nu se definete ca un drept ce
nu poate fi ngrdit. Dreptul de proprietate este absolut n
comparaie cu celelalte drepturi reale, proprietarul avnd plenas
proprietas (usus, fructus i abusus); este absolut deoarece
titularul are posibilitatea de a-l folosi, de a svri orice acte
juridice conform interesului su, fr a avea nevoie de concursul
altor persoane; este absolut, n sensul c este opozabil erga
omnes.
Limitele determinate de lege privesc exerciiul dreptului de
proprietate. Astfel, exerciiul acestui drept n limitele legii este privit
ca o restrngere normal, impus de interesele social-economice
generale i de aprarea dreptului de proprietate al celorlali.
textul
nu
20
deosebete expres dreptul de proprietate de alte drepturi reale,

dezmembrminte ale dreptului de proprietate, adic nu-l
difereniaz pe proprietar de alte persoane care exercit unele
din atributele dreptului de proprietate, ca uzufructuarul ori
superficiarul (uzufructuarului i sunt recunoscute atributele
posesiei i folosinei asupra obiectului dreptului de uzufruct; iar
superficiarul, pe lng exerciiul posesiei i folosinei, n anumite
situaii, poate dispune material de bun).
Dei sintagma utilizat de legiuitor n mod exclusiv i absolut
evideniaz plenitudinea atributelor proprietarului, ea nu acoper i
modalitile de exercitare a acestora. Astfel, a revenit doctrinei
juridice sarcina de a completa definiia instituit de art. 480 C.civ.,
subliniind c proprietarul exercit atributele juridice ale dreptului de
proprietate n putere proprie i n interes propriu, avnd astfel o
poziie special n raport cu orice alt persoan ce exercit unele din
aceste drepturi, atribuite pe temeiul altor drepturi reale. 6
Proprietarul exercit atributele n putere proprie, nefiind
subordonat nimnui dect legii. Toate celelalte persoane, altele dect
proprietarul, exercit aceste atribute, att n puterea legii ct i n
virtutea puterii proprietarului care le-a transmis dreptul subiectiv
asupra bunurilor sale.
Totodat, proprietarul este singurul subiect de drept care
exercit direct sau indirect (prin alte persoane) plenitudinea
atributelor n propriul su interes.
Sintetiznd cele prezentate mai sus, dreptul de proprietate se
concretizeaz prin urmtoarele elemente:
cuprinde n coninut atributele posesiei, folosinei i
dispoziiei;
exprim o relaie de apropriere a unui bun;
proprietarul exercit atributele prin putere i n
interesul su propriu.
Prin urmare, dreptul de proprietate poate fi definit ca
fiind acel drept real care confer titularului su, persoan fizic
sau juridic, atributele de posesie, de folosin i de dispoziie
asupra unui lucru, pe care le exercit n mod exclusiv prin putere
6
Exist autori care consider c putere proprie i interes propriu sunt nelese
implicit i nu trebuie precizate expres n definiie. (I.P. Filipescu, A.I. Filipescu Dreptul de proprietate i alte drepturi reale, Ed. Actami, Bucureti, 2000, p.85).
21
DREPTURILE REALE
proprie i interes propriu, cu respectarea prevederilor legale.
22
SECIUNEA a III-a
Coninutul dreptului de proprietate
. 1. Posesia (usus jus utendi)
Noiune. Posesia presupune exercitarea de ctre titularul
dreptului de proprietate a unei stpniri efective asupra lucrului,
direct i n interes propriu, sau de a consimi ca stpnirea s fie
exercitat n numele i n interesul lui de ctre o alt persoan.
Reglementare. Caractere. Art. 1846 C.civ. definete
posesia ca fiind deinerea unui lucru sau folosina unui drept
exercitat, una sau alta, de noi nine sau de altul n numele nostru.
Trecnd peste imperfeciunile textului (posesia nu se confund cu detenia - deinerea unui lucru) putem desprinde
caracteristicile acestui atribut, i anume:
posesia se aplic att dreptului de proprietate (posesia
unui lucru), ct i celorlalte drepturi reale (folosirea unui
drept), adic posesia altui drept real. Posesia se afl la baza
tuturor drepturilor reale, fiind materializarea existenei acestora,
exis-ten care rmne abstract. 7
posesia este prerogativa titularului dreptului de
proprietate de a stpni bunul direct i nemijlocit sau indirect i
mijlocit, prin intermediul altei persoane, care exercit stpnirea
n numele i interesul proprietarului.
posesia este o stare de fapt; ea confer posesorului
posibilitatea de a se comporta fa de bun ca i cnd ar fi adevratul
titular al dreptului de proprietate sau al altui drept real.
Dei regula este c posesorul este i titularul dreptului, posesia
presupunnd dreptul, sunt cazuri cnd proprietatea aparine unei
persoane fr a avea posesia, iar posesia, unei alte persoane care nu este
proprietar. Cele dou noiuni nu se confund, prima fiind o stare de
fapt i a doua o stare de drept.
Elemente. Posesia presupune existena a dou elemente:
7
Proprietarul are dreptul de a poseda lucrul n temeiul lui jus possessionis (drept de
proprietate), care nu se confund cu jus possidendi (drept de a poseda) ce aparine
posesorului.
23
animus - intenia de a poseda pentru sine 8, i corpus - deinerea

material a bunului, concretizat n acte materiale de folosire a
bunului. Se disting dou situaii:
- Dac proprietarul exercit direct i personal stpnirea de
fapt a bunului, posesia corespunde dreptului de proprietate;
- Dac proprietarul transmite stpnirea de fapt altei
persoane elementul corpus al posesiei posesia se
exercit corpore alieno (posesor de corp strin) n
numele i n interesul proprietarului, acesta din urm
pstrnd elementul animus (intenia).
. 2. Folosina (fructus - jus fruendi)
Noiune. Este acea prerogativ n virtutea creia proprietarul
poate s ntrebuineze bunul n interesul su i s-i perceap fructele.
Reglementare. Art. 482 C.civ. dispune c proprietatea
unui lucru mobil sau imobil d dreptul asupra a tot ce produce
lucrul i asupra a tot ce unete, ca accesoriu, cu lucrul, ntr-un mod
natural sau artificial. Dei art. 482 C.civ. prevede c fructele se
dobndesc de proprietar n virtutea dreptului de accesiune, n
realitate culegerea fructelor este nsi efectul exerciiului dreptului
de folosin ca atribut al dreptului de proprietate.
Noiunea de fructe. Prin fructe se nelege tot ceea ce un
lucru produce n mod periodic, fr a-i fi afectat substana.
Fructele sunt de trei feluri (art. 483 C.civ):
- fructe naturale - se produc n mod periodic, fr intervenia
omului (art. 522 C.civ);
- fructe industriale - se produc periodic, ns pentru obinerea lor
este necesar intervenia omului (art. 522 C.civ.);
- fructe civile - sunt venituri bneti produse n urma valorificrii
unor bunuri (chirii, dobnzi, dividende) (art. 523 C.civ.).
Fructele naturale i industriale se dobndesc prin culegere,
iar cele civile se dobndesc zi de zi (art. 524 i 525 C.civ.).
Fructele nu se confund cu productele, acestea din urm
8
Existena elementului intenional (animus) deosebete pose-sia de detenia

precar, n cadrul creia lipsete voina posesorului de a stpni pentru sine,
detentorul deinnd pentru altul (spre exemplu, depozitarul, locatarul, cruul).
fiind foloase trase dintr-un bun care i consum substana (nisipul,

piatra, marmura extras dintr-o carier).
. 3. Dispoziia (abusus - jus abutendi)
Noiune. Acest atribut const n prerogativa proprietarului
de a dispune liber de bunul su: de a-l nstrina sau de a constitui
asupra lui drepturi reale n favoarea altor persoane, precum i de a
dispune de substana bunului (a-l transforma, consuma, distruge) cu
respectarea reglementrilor n vigoare.
Elemente. Atributul dispoziiei cuprinde dispoziia
material i dispoziia juridic asupra bunului.
Dispoziie material presupune posibilitatea de a dispune de
substana bunului, respectiv de a-l transforma, consuma sau distruge,
cu respectarea reglementrilor n vigoare.
Dispoziie juridic se concretizeaz n posibilitatea proprietarului de a nstrina dreptul de proprietate prin acte cu titlu oneros
sau cu titlu gratuit, precum i de a constitui drepturi reale n
favoarea altor persoane.
Precizare
Proprietarul poate, vremelnic, s nstrineze celelalte atribute
ale dreptului de proprietate (jus utendi, jus fruendi), nu ns i jus
abutendi, deoarece n acest caz ar pierde nsui dreptul de proprietate.
SECIUNEA a IV-a
Caracterele dreptului de proprietate
Art. 480 C.civ. prevede c Dreptul de proprietate este un
drept exclusiv i absolut, dar legislaia actual i literatura de
specialitate i-a completat fizionomia juridic cu nc dou trsturi
specifice inviolabilitatea i respectiv, perpetuarea.
Prin caracterul absolut al dreptului de proprietate se
nelege posibilitatea titularului de a dispune de bun dup propria
dorin, n limitele legii (de a-l utiliza i de a-i trage foloasele,
precum i de a svri toate actele juridice care corespund interesului
su), fr a avea nevoie de concursul altei persoane.
Dreptul de proprietate este absolut n sensul c este opozabil
erga omnes, toi ceilali fiind obligai s nu fac nimic de natur a-i
aduce atingere titularului dreptului. Ori de cte ori bunul ajunge n
deinerea sau posesia nelegitim a altuia, proprietarul beneficiaz de
aciunea n revendicare.
Totodat este un drept complet care confer titularului su
exerciiul integral al tuturor prerogativelor (posesie, folosin,
dispoziie) n comparaie cu celelalte drepturi reale, care nu sunt
dect dezmembrminte ale dreptului de proprietate.
Avnd caracter absolut, dreptul de proprietate este n
acelai timp inviolabil. Principiul inviolabilitii dreptului de proprietate este prevzut expres n art. 136 pct. 5 din Constituie n
forma revizuit, care dispune: Proprietatea privat este, n
condiiile legii organice, inviolabil.
Acest principiu are dou limite:
- exproprierea pentru cauz de utilitate public. Conform
Legii nr. 33/1994 i n baza art. 44 pct. 3 din Constituie,
exproprierea nu se poate dispune dect pentru cauz de
utilitate public, cu dreapt i prealabil despgubire.
- pentru lucrri de interes general autoritatea public poate
folosi subsolul oricrei proprieti imobiliare, cu
obligaia de a despgubi proprietarul pentru daunele
produse solului, plantaiilor sau construciei, ori pentru
alte daune imputabile autoritilor publice (art. 44 pct. 5

din Constituie).
Caracterul exclusiv l ndreptete pe titularul dreptului de
proprietate s exercite toate atributele dreptului su, cu excluderea
tuturor celorlalte persoane.
Dreptul de proprietate este lipsit de caracterul exclusiv, n
urmtoarele situaii:
- cnd atributele dreptului de proprietate se exercit de
ctre o alt persoan, n temeiul unui dezmembrmnt
(drept real derivat) al dreptului de proprietate;
- cnd un bun frugifer se afl n stpnirea unui posesor de
bun-credin care dobndete conform art. 485 C.civ.,
fructele bunului frugifer;
- n cazul coproprietii, deoarece atributele dreptului de
proprietate aparin i se exercit cu privire la acelai
lucru corporal de dou sau mai multe persoane;
- n cazul servituilor pozitive, legale, convenionale sau
judiciare, cnd proprietarul fondului dominant exercit
atributul folosinei asupra fondului aservit.
Caracterul perpetuu al dreptului de proprietate trebuie
abordat din mai multe puncte de vedere:
- dreptul de proprietate are o durat limitat n timp, el
dureaz att timp ct exist bunul. nstrinarea bunului
sau moartea titularului su nu este de natur s sting
dreptul de proprietate.
- dreptul de proprietate nu se pierde prin neuz, fiind
imprescriptibil sub aspect extinctiv. Astfel, aciunea n
revendicare prin care proprietarul urmrete s
redobndeasc exerciiul dreptului de proprietate asupra
unui bun imobil este imprescriptibil. n cazul unui bun
mobil, situaia prezint o serie de nuanri.9
- dreptul de proprietate poate fi transmis prin acte ntre vii
(inter vivos) i pentru cauz de moarte (mortis causa).
9
Opinia dominant este n sensul prescriptibilitii aciunii n revendicare mobiliar

n termen de 30 de ani. Relativ recent s-a conturat i opinia contrar a
imprescriptibilitii acesteia, cu argumentul principal c nu se poate distinge din
punct de vedere al proteciei juridice ntre bunurile mobile i imobile. Ase vedea Cap
XII., Seciunea a II a.
Prin transmitere, dreptul de proprietate trece din

patrimoniul unei persoane n patrimoniul alteia, fr nici
o modificare. Altfel spus, transmisibilitatea este expresia
perpeturii dreptului de proprietate.
Caracterul transmisibil este propriu dreptului de
proprietate privat. n opoziie cu acesta, dreptul de proprietate
public este inalienabil i prin urmare netransmisibil. i acest
caracter cunoate limitri impuse de lege (expropriere pentru cauz
de utilitate public, confiscarea special a bunului) sau de voina
proprietarilor (spre exemplu, titularul poate s abandoneze un bun
mobil, acesta devenind res nullius, ceea ce echivaleaz cu ncetarea
dreptului de proprietate, dac nu se aplic vreo prevedere legal n
temeiul creia bunul trece n proprietatea statului).
Dreptul de proprietate, prin natura sa, este un drept
exclusiv, individual, n sensul c atributele sale aparin i sunt
exercitate de o singur persoan.
O excepie de la caracterul individual o constituie
coproprietatea, situaie n care dreptul de proprietate aparine
concomitent la dou sau mai multe persoane care exercit deopotriv
prerogativele acestuia.
Dreptul de proprietate are un caracter legal, n sensul c
legea10 stabilete att coninutul ct i limitele exercitrii
prerogativelor proprietarului.
10
n acest sens, Codul civil dispune n art. 480 c dreptul de proprietate se exercit
n limitele determinate de lege. Tot astfel, Constituia, n art. 44 pct. 1, prevede:

coninutul i limitele acestor drepturi (incluznd i dreptul de proprietate) sunt
stabilite de lege. De asemenea, n temeiul art. 44 pct. 6 din Constituie, dreptul de
proprietate oblig la respectare sarcinilor privind protecia mediului i asigurarea
bunei vecinti, precum i a sarcinilor ce revin proprietarului n temeiul legii sau
obiceiului.
II. PREZENTARE PRACTICO-APLICATIV

1. Precizri suplimentare de doctrin
Una dintre preocuprile centrale ale activitii Curii
Europene a Drepturilor Omului o constituie garantarea dreptului de
proprietate. Singurul drept cu caracter economic din Convenia
European a Drepturilor Omului i Libertilor Fundamentale este
dreptul de proprietate prevzut n art. 1 din Protocolul nr. 1 la
Convenie i consacrat n urmtorii termeni:
Orice persoan fizic sau moral are dreptul a-i fi respectate
bunurile. Nimeni nu poate fi privat de proprietatea sa dect din
motive de utilitate juridic i n condiiile prevzute de lege i de
principiile de drept internaional.
CEDO, analiznd noiunea de bunuri, implicit, a interpretat i
categoria juridic a proprietii ntr-o manier nou, extensiv.
Bunurile vizate de art. 1 din Convenie nu se limiteaz doar la
bunurile corporale; constituie bunuri creanele, prile sociale,
brevetele, drepturile publice patrimoniale ori drepturile avnd ca
obiect pensia de asigurri sociale11.
Sub acest aspect CEDO, prin jurisprudena sa, a interpretat n
mod extensiv noiunile de bunuri i proprietate, conferindu-le un
sens specific dreptului internaional al drepturilor omului,
independent de nelesul existent n dreptul naional. Curtea
European a statuat c noiunea de bunuri are un neles autonom,
care nu se limiteaz doar la dreptul de proprietate asupra bunurilor
corporale, i alte drepturi patrimoniale pot constitui drept de
proprietate i, prin urmare, bunuri.
n spea Gasus Dosier mpotriva Olandei 1996, s-a decis c
este indiferent dac dreptul societii comerciale Gasus este
considerat ca fiind un drept de proprietate sau o garanie real. n
cazul Van Marle i alii mpotriva Olandei 1986, clientela s-a
analizat ca o valoare patrimonial, deci ca un bun. Totodat, n cazul
Iatris mpotriva Greciei 1999, s-a statuat c, reclamantul, ca
11
M. Voicu, M. Popoac, Dreptul de proprietate i alte drepturi reale. Tratat de

jurispruden, Editura Lumina Lex, Bucureti, 2002, p. 9.
rezultat al exploatrii cinematografului timp de 11 ani, i-a creat o

clientel, care constituie un bun. Mai mult, n cazul Pressos
Compania Maviera SA i alii mpotriva Belgiei 1995, s-a decis c
dreptul la despgubiri se nate odat cu producerea prejudiciului.
Un drept de crean de aceast natur constituie bun i deci
reprezint un drept de proprietate12.
n viziunea CEDO, proprietatea nceteaz a fi sinonim numai
cu dreptul de proprietate ca drept real; ea are n vedere orice drept
patrimonial, inclusiv dreptul de crean.
12
Cazurile au fost preluate din motivarea Dec. nr. 70/27 februarie 2001 a Curii
Constituionale referitoare la excepia de neconstituionalitate a art. 19 alin. 3 din
Legea nr. 85/1992 privind vnzarea de locuine i spaii cu o alt destinaie
construite din fondurile statului.
2. Reprezentare grafic
Formele dreptului de proprietate
n raport de regim juridic
n raport de modaliti
n raport de modalitile
de dobndire
n raport de titulari
dreptul de proprietate public
dreptul de proprietate privat
dreptul de proprietate pur i simplu
a statului
a unitilor
administrativ-teritoriale
a persoanelor fizice
a persoanelor juridice
dreptul de proprietate afectat de modaliti
dreptul de proprietate dobndit prin acte juridice
dreptul de proprietate dobndit prin fapte juridice
dreptul de proprietate transmis ntre vii
dreptul de proprietate transmis pentru cauz de moarte

dreptul de proprietate original
dreptul de proprietate derivat`
dreptul de proprietate al persoanelor fizice
dreptul de proprietate al persoanelor juridice
31
3. Tabel comparativ. Caracterele dreptului de proprietate

Caracter
absolut
i inviolabil
exclusiv
perpetuu i
transmisibil
individual
legal
Limite
exproprierea pentru cauz de
utilitate public (Legea nr.
33/94);
subsolul oricrei proprieti
poate fi folosit pentru lucrri
de interes public
dezmembrmintele dreptului
de proprietate;
fructele aparin posesorului
de bun-credin al bunului
frugifer;
coproprietatea;
servituile.
exproprierea;
confiscarea special;
abandonarea bunului;
clauza de inalienabilitate.
Coninut
- proprietarul are plena proprietas (uzus,
fructus, abusus);
- proprietarul poate svri orice acte juridice
conform interesului su;
- este opozabil erga omnes.
coproprietatea.
- atributele dreptului de proprietate (posesia,

folosina, dispoziia) aparin i sunt exercitate
de o singur persoan.
- proprietarul exercit singur atributele cu

excluderea celorlalte persoane, dar n limitele
legii;
- dreptul de proprietate nu se stinge prin neuz;

- dreptul de proprietate poate fi transmis prin
acte ntre vii i pentru cauz de moarte.
- coninutul i exercitarea atributelor

dreptului de proprietate sunt stabilite de lege.
4. Vocabular explicativ
abusus (jus abutendi) atribut al dreptului de proprietate, desemnnd
dreptul de proprietate asupra bunului (dispoziie juridic
prin nstrinare sau dispoziie material prin distrugere);
accesiune mod de dobndire a proprietii conform cruia tot ce se unete
cu un lucru devine proprietatea aceluia cruia i aparine bunul
la care s-a fcut unirea sau ncorporaiunea;
animus stare de spirit a unei persoane care se comport ca titularul unui
drept asupra unui lucru (animus domini, animus
possidendi), caracterizat de intenia sau voina celui ce
stpnete bunul de a efectua acea stpnire pentru sine;
corpus termen folosit pentru a desemna elementul material al posesiei,
care presupune un
contact juridic direct cu bunul,
concretizat n acte materiale ca: deinerea acestuia, folosirea
lui, culegerea fructelor produse de el, efectuarea unor
modificri sau aducerea unor completri, nfptuirea unor
acte de dispoziie privitoare la bun;
detentor precar persoan care deine un lucru, stpnindu-l fr
intenia sau voina de a efectua aceast stpnire pentru
sine, de a se purta cu privire la lucru ca proprietar sau ca
titular al altui drept real;
detenie stpnire n fapt asupra unui lucru al altuia exercitat
temporar, n baza unui raport juridic cu proprietarul lucrului,
implicnd obligaia restituirii acestuia;
drept subiectiv absolut - drept civil n temeiul cruia titularul su,
determinat, are posibilitatea s-l exercite singur, fr
concursul altuia, toate celelalte persoane, ca subiecte pa-sive
nedeterminate, avnd obligaia general i negativ de a nu
aduce nici o atingere titularului n exercitarea dreptului su;
drept subiectiv relativ - dreptul n temeiul cruia subiectul activ,
determinat, numit creditor, are posibilitatea de a pretinde
subiectului pasiv, determinat numit debitor, s dea, s fac
sau s nu fac ceva;
dreptul de habitaie - drept real n temeiul cruia titularul are dreptul de a
folosi o cas de locuit ce aparine altei persoane;
dreptul de servitute - o sarcin impus unui fond (fond aservit) pentru
uzul i utilitatea unui imobil avnd un alt stpn (fond
33
DREPTURILE REALE
dominant);
drept de superficie - drept real ce const n dreptul de proprietate pe care
l are o persoan fizic sau juridic denumit superficiar,
n privina construciilor sau plantaiilor ce se afl pe terenul
aparinnd altui proprietar, precum i n dreptul de folosin
asupra terenului pe care se afl construciile sau plantaiile;
drept de uz - drept real n virtutea cruia titularul su se poate folosi de
un bun, i poate culege fructele pentru nevoile sale i ale
familiei sale;
drept de uzufruct - drept real principal ce confer titularului su, numit
uzufructuar, dreptul de a exercita asupra unui bun ce
aparine altui proprietar, atributele posesiei i folosinei n
aceleai condiii ca i proprietarul, cu obligaia de a-i
conserva substana i de a-l restitui la ncetarea uzufructului;
dezmembrminte termen folosit pentru a desemna drepturile reale
principale, care se constituie prin desprinderea unor atribute
din coninutul juridic al dreptului de proprietate (de
uzufruct, uz, abitaie, superficie, servitute);
erga omnes - expresie latin desemnnd faptul c un act juridic sau un
drept subiectiv este opozabil fa de toi;
fructus (jus fruendi) atribut al dreptului de proprietate, desemnnd
dreptul de a folosi i de a culege fructele bunului;
res nullius expresie desemnnd un lucru al nimnui;
uzus (jus utendi) atribut al dreptului de proprietate ce presupune
exercitarea de ctre titular a unei stpniri efective asupra
bunului n materialitatea sa.
5. ntrebri, exerciii
1.
2.
Definii noiunile de proprietate drept de proprietate.

Interpretai din punct de vedere juridic expresia: dreptul
de proprietate este un drept absolut.
3.
Stabilii care este coninutul atributelor: usus, fructus i
abusus n materia proprietii.
4.
Considerai ca fiind un abuz de drept mprejurarea c un
proprietar, cu ocazia spturilor fcute n teren n scopul ridicrii
34
unei construcii, nu a luat msurile necesare impuse de regulile

arhitectonice, ceea ce a condus la dislocarea brusc a pdurilor de la
casele vecine? n stadiul actual al legislaiei, pe ce texte de lege i-ar
ntemeia instana soluia?
5.
Ce condiii trebuie s ndeplineasc titularul unui drept
subiectiv pentru a svri un abuz de drept?
6.
Cunoscnd c proprietatea nu se pierde prin neuz, stabilii
care este situaia juridic a bunurilor mobile abandonate. Dar situaia
bunurilor mobile, furate din patrimoniul cultural naional?
7.
Precizai cui aparine i care este coninutul atributelor
usus, fructus i abusus n cazul bunurilor aparinnd proprietii
publice.
6. Teste gril
1. Prin proprietate n sens juridic nelegem:
a) raportul de apropriere a bunurilor materiale;
b) dreptul de proprietate ca instituie juridic;
c) dreptul real de proprietate ca drept patrimonial,
drept real, drept absolut.
2. Constituie atribute ale dreptului de proprietate:
a) dreptul de uz i dreptul de uzufruct;
b) usus, fructus i abusus;
c) animus i corpus.
3. Spre deosebire de proprietate, posesia este:
a) stare de fapt;
b) stare de drept;
c) detenie precar a bunului.
4. Jus fruendi:
a) este o prerogativ a dreptului de proprietate;
b) este un caracter al dreptului de proprietate;
c) reprezint dreptul de a culege fructele bunului,
prerogativ exercitat n virtutea dreptului de
accesiune.
5. Dreptul de proprietate este un drept:
a) netransmisibil;
b) perpetuu;
c) relativ.
35
DREPTURILE REALE
6. Caracterul exclusiv al dreptului de proprietate se explic prin:

a) posibilitatea titularului de a exercita singur
atributele cu excluderea celorlalte persoane;
b) posibilitatea titularului de a exercita concomitent
toate atributele dreptului de proprietate;
c) opozabilitatea erga omnes.
7. Dreptul de proprietate asupra unei construcii:
a) se transmite valabil prin contract de vnzarecumprare ncheiat n form autentic;
b) se transmite valabil prin contract de vnzarecumprare, ncheiat n forma nscrisurilor sub
semntur privat;
c) nstrinarea prin act sub semntur privat con-duce
i la dobndirea dreptului de proprietate asupra
terenului pe care este aezat construcia.
8. Proprietarul nu poate nstrina atributul:
a) jus utendi;
b) jus fruendi;
c) jus abutendi.
9. Dreptul de proprietate nu se pierde :
a) n caz de expropriere a bunului pentru cauz de
utilitate public;
b) prin nentrebuinare, neuz;
c) n cazul n care, n contract, prile au introdus
clauze de inalienabilitate a bunului.
10. Dup regimul juridic aplicabil, dreptul de proprietate se clasific
n:
a) drept de proprietate aparinnd persoanelor fizice i
drept de proprietate al persoanelor juridice;
b) drept de proprietate public i drept de proprietate
privat;
c) drept de proprietate, dobndit prin mijloace
originare i drept de proprietate dobndit prin
mijloace derivate.
11. Reprezint un drept real principal:
a) dreptul de ipotec;
b) dreptul de retenie;
36
c) dreptul de uzufruct.
12. Constituie drepturi reale accesorii:
a) dreptul de uz, dreptul de uzufruct, dreptul de
superficie;
b) dreptul de ipotec, dreptul de gaj, dreptul de retenie;
c) dreptul de administrare, dreptul de concesiune,
dreptul de folosin.
13. Dezmembrmintele dreptului de proprietate sunt:
a) drepturi reale principale;
b) drepturi reale accesorii;
c) drepturi de crean.
7. Spee
1. Ca urmare a condiiilor politico-economice existente n
Romnia, X a decis n 1960 s prseasc ara, motivnd organelor
de securitate c beneficiaz de o burs n strintate. Cunoscnd
faptul c dac pleac pierde proprietatea terenului i casei n care
locuia13, X s-a neles cu prietena sa Y, ca aceasta s locuiasc n
imobil, pltind taxele i impozitele aferente, pentru a nu fi trecut n
proprietatea statului. n mod tacit, prile au stabilit c dac X se
ntoarce n Romnia, Y i va restitui imobilele, urmnd s primeasc
valoarea actualizat a tuturor cheltuielilor fcute cu acestea.
n urma evenimentelor din 1989, X s-a ntors n ar. Avnd
n vedere c Y a refuzat s-i restituie terenul i cldirea, X a chemato n judecat solicitnd instanei s constate c imobilele se afl n
proprietatea sa. n proces, Y a nvederat faptul c, din moment ce X
nu i-a exercitat atributele dreptului de proprietate o lung perioad
de timp, dreptul su de proprietate s-a stins prin neuz.
Cerine:
a) Care din atributele dreptului de proprietate nu a fost exercitat
de X ct timp a locuit n strintate?
b) Considerai ntemeiat afirmaia fcut de Y n faa instanei?
13
n temeiul Decretului nr. 111/1951 privind reglementarea situaiei bunurilor de

orice fel supuse confiscrii, fr motenitori sau fr stpn precum i a altor bunuri
care nu mai folosesc instituiile bugetare, bunurile abandonate intrau n proprietatea
statului, dac trecea 1 an de la data prsirii imobilului, fr ca titularul s fi efectuat
vreun act de conservare sau administrare personal sau prin reprezentant.
37
DREPTURILE REALE
Ce va invoca n aprare X?
c) Considerai c anterior anului 1989, statul garanta (ocrotea)
proprietatea privat. Argumentai.
d) Ce va decide instana?
2. A, mecanic auto, devenind omer, a amplasat un atelier de
tinichigerie mpreun cu o ramp de reparaii auto n imediata
apropiere a locuinei.
Datorit zgomotelor, gazelor i mirosurilor poluante la care
erau zilnic supui, vecini lui, B i respectiv C, au sesizat instana de
judecat, solicitnd desfiinarea construciilor n litigiu. n motivarea
aciunii reclamanii au susinut c activitile ntreprinse de A, fcnd
nelocuibile casele vecine i micorndu-le valoarea de ntrebuinare,
depesc limitele unei vecinti tolerabile, constituind un abuz de
drept.
n aprare, prtul a susinut c, n realitate, el este victima
unui abuz, deoarece dreptul su de proprietate asupra atelierului fiind
un drept absolut, deci nengrdit, vecinilor le revenea obligaia de a
nu-l tulbura n exercitarea acestuia, obligaie pe care acetia nu au
respectat-o.
Cerine:
a) Activitatea lui A ndeplinete condiiile unui abuz de
drept?
b) Cum interpretai aprarea lui A?
c) Ce va hotr instana?
8. Bibliografie
D.C. Florescu, Dreptul de proprietate, Editura Universitii Titu
Maiorescu, Bucureti, 2002, p. 71-83.
D.C. Florescu,Teoria general a drepturilor reale, Curs pentru
nvmntul la ditan, Editura Universitii Titu Maiorescu,
Bucureti, 2003, ., p.57- 67.
V. Stoica, Drept civil. Drepturi reale principale, Editura Humanitas,
Bucureti, 2004, p. 41- 104.
I.R. Urs, S. Angheni - Drept civil. Drepturile reale. Teoria general`
38
a obligaiilor civile, vol.II, Editura Oscar Print, Bucureti, 1998, p.

15-21.
O. Ungureanu, C. Munteanu Drept civil. Drepturi reale, Ed.
Lumina Lex, Bucureti, 2003, p.70-95.
L.Pop, L.M. Harosa Drept civil. Drepturi reale principale, Ed.
Universul juridic, Bucureti, 2006, p. 78-97.
L.Pop - Dreptul de proprietate i dezmembrmintele sale, Editura
Lumina Lex, Bucureti, 2001, p. 38-62.
I.P. Filipescu, A.I. Filipescu - Dreptul de proprietate i alte drepturi
reale, Editura Actami, Bucureti, 2000, p. 80-101.
C. Brsan - Drept civil. Drepturile reale principale, Editura All Beck,
Bucureti, 2001, p. 29-48.
Ioan Adam - Drept civil. Drepturi reale, Editura Europa Nova,
Bucureti, 2002, p. 34-49.
39
CAPITOLUL II
DREPTUL DE PROPRIETATE PUBLIC.
DOMENIUL PUBLIC
SECIUNEA I
Reglementarea, noiunea, caracterele juridice i titularii
dreptului de proprietate public
. 1. Reglementare
Constituia Romniei reglementeaz n art. 136 pct. 1
formele dreptului de proprietate: Proprietatea este public sau
privat stabilind la pct. 2 titularii proprietii publice (statul i
unitile administrativ-teritoriale). Tot Constituia, n forma revizuit,
stabilete i regimul juridic al proprietii publice: bunurile
proprietate public sunt inalienabile. n condiiile legii ele pot fi
date n administrarea regiilor autonome ori instituiilor publice sau
pot fi concesionate sau nchiriate; de asemenea, ele pot fi date n
folosin gratuit instituiilor de utilitate public (art. 136 pct. 4).
O serie de acte normative adoptate de Parlament fac
meniuni cu privire la proprietatea public:
- Legea nr. 18/1991, legea fondului funciar, republicat 14, cu
modificrile ulterioare, dei obiectul de reglementare l
constituie numai terenurile, dispune c acestea pot aparine
domeniului public sau domeniului privat (art. 4 alin. 1).
Domeniul public poate fi de interes naional, caz n care
proprietatea asupra sa, n regim de drept public, aparine statului,
14
Republicat n M.Of. nr. 1 din 5 ianuarie 1998, modificat i completat prin

Legea nr. 169/1997 i prin Legea nr,. 247/19. 07. 2005 privind reforma n domeniile
proprietii i justiiei precum i unele msuri adiacente.
II. DREPTUL DE PROPRIETATE PUBLIC. DOMENIUL PUBLIC
sau de interes local, caz n care proprietatea, de asemenea n

regim de drept public, aparine comunelor, oraelor, municipiilor
sau judeelor (art. 4 alin. 2).
- Legea minelor nr. 85/200315 dispune n art.1 c: resursele
minerale situate pe teritoriul rii i n subsolul rii i al
platoului continental n zona economic a Romniei din Marea
Neagr, delimitate conform principiilor dreptului internaional
i reglementrilor din conveniile internaionale la care
Romnia este parte, fac obiectul exclusiv al proprietii publice
i aparin statului Romn. Totodat precizeaz n art, 14 alin. 1
c sistemul naional de transport al petrolului face parte
integrant din proprietatea public a statului i este de importan
strategic.
- Legea petrolului nr.238/200416 precizeaz n art. 1 alin. 1
resursele de petrol situate n subsolul rii i al platoului
continental romnesc al Mrii Negre, delimitat conform
principiilor dreptului internaional i conveniilor internaionale
la care Romnia este parte, fac obiectul exclusiv al proprietii
publice i aparin statului romn.
n prezent, reglementarea unitar a proprietii publice o
constituie Legea nr. 213 din 17 noiembrie 1998 privind proprietatea
public i regimul juridic al acesteia, fiind cel mai cuprinztor act
normativ n materie.
Din textele legale invocate mai sus, putem concluziona:
proprietatea poate fi public, aparinnd statului i unitilor
administrativ-teritoriale, i privat, cnd are ca titulari orice
subiect de drept, inclusiv statul i unitile administrativteritoriale;
anumite bunuri pot forma obiectul exclusiv al proprietii
publice (bunurile enumerate de art. 136 din Constituie i de
Anexa Legii nr. 213/1998, precum i cele de uz i interes
public);
bunurile proprietate public au un regim juridic special; fiind
inalienabile, punerea lor n valoare se face prin darea n
administrare, prin concesionare sau nchiriere.
15
16
Publicat n M.O. nr. 197/2003, modificat prin Legea nr. 284/2005.

Publicat n M.O. nr. 535/15.06.2004.
41
DREPTURILE REALE
. 2. Noiune
Dispoziiile constituionale i diferitele acte normative
utilizeaz dou noiuni: domeniul public i proprietatea public17.
Domeniul public, n opinia noastr, nu trebuie confundat
cu proprietatea public.
Domeniul public reprezint o mas de bunuri determinat
de lege n raport de natura bunului (uz public) i de destinaia
acestuia (interes public), adic totalitatea de bunuri ce formeaz
obiectul proprietii publice. n consecin, domeniul public
reprezint o totalitate de bunuri n timp ce proprietatea public este
nsui dreptul subiectiv real care are ca obiect bunurile ce formeaz
domeniul public18.
Dreptul de proprietate public este acel drept real ce
aparine statului i unitilor administrativ-teritoriale asupra
bunurilor care fie prin natura lor, fie printr-o dispoziie a legii sunt
de uz i interes public, aparinnd domeniului public, i care se
exercit n regim de drept public, prin putere proprie i n interes
public, n limitele prevzute de lege.
Din definiie, rezult c dreptul de proprietate public
prezint o serie de trsturi caracteristice:
titularii dreptului de proprietate public sunt statul i unitile
administrativ-teritoriale, iar obiectul dreptului de proprietate
17
n mod firesc, n doctrina juridic s-a pus problema dac acestea sunt sau nu
echivalente. ntr-o prim opinie, cele dou noiuni sunt echivalente, complementare (C.
Brsan, M. Gai, M. Pivniceru, Op. cit., p. 45; C. Brsan, Op.cit.,p. 88).Dreptul de
proprietate public are ca obiect domeniul public, format din totalitatea bunurilor care,
potrivit unor criterii legale, aparin statului i unitilor administrativ-teritoriale. Aceast
concepie a fost criticat pe motiv c, n primul rnd, confund dreptul cu obiectul su, i
n al doilea rnd, consider inexact domeniul public ca fiind obiect al proprietii publice.
n realitate, dreptul de proprietate public are ca obiect bunurile care alctuiesc domeniul
public i nu nsi domeniul public. Acesta este i sensul noiunii de proprietate public
prevzut de Constituie, noiune care are n vedere dreptul de proprietate ca drept
subiectiv asupra bunurilor aparinnd domeniului public.
18
A se vedea Decizia nr. 305/1999 a Curii de Apel Bucureti, n Culegere de
practic judiciar 1999, Ed. Rosseti, Buc., 2001, p. 106 (Domeniul public este un
concept care individualizeaz o mas de bunuri cu un regim juridic ocrotit n mod
preferenial de ctre lege, n timp ce proprietatea public se refer la dreptul
subiectiv avnd ca obiect bunurile ce alctuiesc domeniul public).
42
public este alctuit din bunuri care fie prin natura lor, fie printro dispoziie a legii, fac parte din domeniul public.
exercitarea
dreptului de proprietate public are loc numai n regim de
drept public. Statul i unitile administrativ-teritoriale particip
ntotdeauna la raporturile juridice ca persoane de drept public,
dar i exercit dreptul de proprietate n regim de drept public sau
de drept privat, n raport de apartenena bunului la proprietatea
public sau privat.
exercitarea
atribuiilor dreptului de proprietate public se face prin
putere proprie i n interes public.
Considerm c atributele dreptului de proprietate (jus utendi,
jus fruendi, jus abutendi) se regsesc i n cazul proprietii publice 19,
cu att mai mult cu ct art. 2 din Legea nr. 213/1998 dispune, in
terminis, c statul sau unitile administrativ-teritoriale exercit
posesia, folosina i dispoziia asupra bunurilor care alctuiesc
domeniul public, n limitele i n condiiile legii. n schimb, exerciiul lor presupune o serie de particulariti:
n privina bunurilor proprietate public prin
natura lor, posesiunea (jus utendi) nu este exercitat n
mod direct de stat i unitile administrativ-teritoriale
(statul nu posed nemijlocit plaja mrii, spaiul aerian),
ci corpore alieno, adic prin intermediul altor persoane
care folosesc, administreaz sau exploateaz aceste
bunuri.
referitor la bunurile proprietate public prin
destinaia lor, statul i unitile administrativ-teritoriale
exercit atributul posesiei i al folosinei, percepnd o
serie de taxe (spre exemplu: obiectele dintr-un muzeu
naional sau judeean).
n ceea ce privete atributul dispoziiei materiale i
19
n doctrina juridic mai veche s-a precizat opinia conform creia exercitarea atribuiilor
posesiei, folosinei, dispoziiei nu se regsete n materia proprietii publice, deoarece
bunurile din domeniul public fiind destinate folosinei publice, sunt inalienabile i nu produc
nici un venit, titularii domeniului public avnd doar un drept de conservare i supraveghere
a acestora G.N. Luescu, Teoria general` a drepturilor reale, Bucureti, 1947, p. 166.
43
DREPTURILE REALE
juridice (jus abutendi), dei bunurile din domeniul

public sunt inalienabile, ele pot fi modificate,
transformate, dezafectate, demolate cu respectarea
prevederilor legale sau pot fi trecute, n condiiile legii,
din domeniul public n cel privat. Totodat, conform art.
136 pct. 4 din Constituie, bunurile aparinnd
domeniului public pot fi date n administrarea Regiilor
Autonome ori instituiilor publice, sau pot fi
concesionate sau nchiriate; de asemenea, ele pot fi date
n folosin gratuit instituiilor de utilitate public20.
. 3. Titulari
Conform art. 136 pct. 2 din Constituie, Proprietatea
public aparine statului sau unitilor administrativ-teritoriale. De
asemenea art. 1 alin. 1 din Legea nr. 213/1998 dispune: Dreptul de
proprietate public aparine statului sau unitilor administrativ
teritoriale . Art. 4, alin. 2 din Legea nr. 18/1991 cu modificrile
ulterioare, fcnd referire la terenurile proprietate public prevede:
Domeniul public poate fi de interes naional, caz n care proprietatea
asupra sa, n regim de drept public, aparine statului, sau de interes
local, caz n care proprietatea, de asemenea, n regim de drept public,
aparine comunelor, oraelor, municipiilor sau judeelor.
Titularii dreptului de proprietate public sunt statul asupra
terenurilor din domeniul public de interes naional i unitile
administrativ-teritoriale (comuna, oraul, municipiul, judeul) asupra
bunurilor din domeniul public de interes local.
mprejurarea c o serie de persoane juridice primesc n
administrare bunuri din domeniul public sau li se concesioneaz
astfel de bunuri nu le transform n subiecte ale dreptului de
proprietate public. Dreptul de administrare sau concesiune nu
echivaleaz cu dreptul de proprietate public ci reprezint modaliti
20
n acelai sens, dispune i Legea nr. 213/1998 n art. 12, alin. 1 lit. c ele pot fi
date numai n administrare, concesionate ori nchiriate, n condiiile legii precum
i art. 125(1) din Legea nr. 215/2001 a administraiei locale prevede: Consiliile
locale i consiliile judeene hotrsc ca bunurile ce aparin domeniului public sau
privat, de interes local sau judeean, dup caz, s fie date n administrarea regiilor
autonome i instituiilor publice, s fie concesionate sau nchiriate.
44
specifice de exercitare a acestuia.

. 4. Caractere juridice
Legislaia n vigoare prevede expres caracterele specifice ale
dreptului de proprietate public: Astfel:
Constituia n art. 136, pct. 4 stabilete: bunurile
proprietate public sunt inalienabile.
art. 11 alin. 1 din Legea nr. 213/1998 precizeaz c bunurile
din do-meniul public sunt inalienabile, insesizabile i
imprescriptibile .
art. 122 alin. 2 din Legea administraiei publice locale nr.
215/2001 stipuleaz n acelai sens bunurile ce fac parte din
domeniul public sunt inalienabile, imprescriptibile i
insesizabile.
1. dreptul de proprietate public este inalienabil.
Bunurile proprietate public sunt scoase din circuitul civil,
adic nu pot fi nstrinate prin acte juridice civile, n mod
voluntar i nici pe calea forat a exproprierii. De asemenea, nu se
pot constitui asupra acestora dezmembrmite ale dreptului de
proprietate i, mai mult, aceste bunuri nu pot fi gajate sau ipotecate.
Posibilitatea constituirii unor drepturi reale specifice
dreptul de administrare, dreptul de concesiune, dreptul de folosin
gratuit sau posibilitatea nchirierii bunurilor proprietate public nu
contravine regulii inalienabilitii. n aceast ipotez nu este vorba de
nstrinarea sau dobndirea bunurilor din domeniul public, ci de
modaliti specifice de exercitare a dreptului de proprietate public.
2. dreptul de proprietate public este imprescriptibil
Potrivit art. 11 alin. 1 lit. c din Legea nr. 213/1998, bunurile
din domeniul public nu pot fi dobndite de ctre alte persoane prin
uzucapiune sau prin efectul posesiei de bun-credin asupra
bunurilor mobile. Astfel, dreptul de proprietate public este
imprescriptibil extinctiv ct i achizitiv.
Sub aspect extinctiv, aciunea n revendicarea dreptului de
proprietate public poate fi introdus oricnd; dreptul la aciune n
sens material nu se stinge indiferent de intervalul de timp scurs.
Sub aspect achizitiv, imprescriptibilitatea bunurilor
proprietate public presupune c bunurile imobile nu pot fi dobndite
45
DREPTURILE REALE
prin uzucapiune orict de lung ar fi posesia, iar bunurile mobile nu

pot fi dobndite pe calea posesiei de bun-credin.
3. dreptul de proprietate public este insesizabil
Caracterul insesizabil are n vedere faptul c bunurile
proprietate public nu pot fi urmrite de creditori. n acest sens art.
11 alin. 1 lit. b din Legea nr. 213/1998 prevede c bunurile
proprietate public nu pot fi supuse executrii silite i asupra lor nu
se pot constitui garanii reale21.
4. dreptul de proprietate public este exclusiv, negrevabil i
nedezmembrabil
Potrivit art. 11 alin. 1 lit. b din Legea nr. 213/1998 asupra
bunurilor din domeniul public [] nu se pot constitui garanii
reale.
Dreptul de proprietate public este un drept nedezmembrabil,
deoarece toate atributele sale sunt exercitate de titularul dreptului n
putere proprie i n interes public. Faptul c bunurile proprietate
public pot fi date n administrare regiilor autonome i instituiilor
publice, aceasta nu constituie o dezmembrare a dreptului de
proprietate public.
n mod excepional, servituile asupra bunurilor proprietate
public sunt valabile numai n msura n care acestea sunt
comparabile cu uzul sau interesul public cruia i sunt destinate
bunurile. Servituile valabil constituite anterior intrrii bunului n
domeniul public se menin n condiiile compatibilitii lor cu uzul i
interesul public (art. 13 din Legea nr. 213/1998)22.
21
Dac am admite sesizabilitatea, caracterul inalienabil ar rmne o simpl ficiune,

deoarece dac bunurile proprietate public ar putea fi urmrite silit, consecina ar fi
vnzarea lor, pentru ca, din preul obinut, creditorii s-i satisfac creana. Desigur,
exist prezumia c statul i unitile administrativ-teritoriale sunt ntotdeauna solvabile,
creanele asupra lor realizndu-se pe calea unor norme financiare speciale i nu prin
urmrire silit (creanele se nscriu la bugetul statului sau al unitilor administrativteritoriale n vederea achitrii).
22
Anterior acestei legi, servituile erau incompatibile cu afectaiunea special a
proprietii publice. Totui, erau interzise doar servituile prin fapta omului, nu i
servituile naturale i legale ale exerciiului dreptului de proprietate public.
46
SECIUNEA a II-a
Domeniul public
. 1 Noiunile de bunuri domeniale i de domeniu public
1. Noiunea de bunuri domeniale.
Bunurile aparinnd statului i unitilor administrativteritoriale poart denumirea de bunuri domeniale i alctuiesc
domeniul statului. Bunurile domeniale se mpart n dou categorii:
bunuri ce aparin domeniului public;
bunuri ce aparin domeniului privat.
n concluzie, bunurile domeniale sunt bunurile imobile sau
mobile, care aparin statului sau unitilor administrativ teritoriale,
bunuri asupra crora aceste subiecte de drept public exercit fie un
drept de proprietate public, fie un drept de proprietate privat 23.
Dac este vorba despre bunuri din domeniul public, asupra lor se
exercit un drept de proprietate public, dimpotriv, asupra bunurilor
din domeniul privat se exercit un drept de proprietate privat.
2. Noiunea de domeniu public.
Textele constituionale i legile n vigoare au stabilit sensul
noiunii de domeniu public i corelaia sa cu proprietatea public i
domeniul privat. Astfel:
- Constituia n forma revizuit nu utilizeaz expres noiunea
de domeniu public, dar aceasta este implicit neleas att din
clasificarea proprietii n public i privat, fcut de art. 136 pct. 1,
ct i din prevederile pct. 2 i 3 ale aceluiai articol, care precizeaz
titularii proprietii publice i bunurile care aparin exclusiv
proprietii publice.
- Legea nr. 18/1991 n art. 4 prevede: terenurile pot face
obiectul dreptului de proprietate privat sau al altor drepturi reale,
avnd ca titulari persoane fizice sau juridice, ori pot aparine
domeniului public sau domeniului privat. Domeniul public poate fi
23
V. Stoica Drepturi reale principale, Ed. Humanitas, Bucureti, 2004, p.407.
47
DREPTURILE REALE
de interes naional, caz n care proprietatea asupra sa, n regim de

drept public, aparine statului, sau de interes local, caz n care
proprietatea, de asemenea, n regim de drept public, aparine
comunelor, oraelor, municipiilor sau judeelor. Iar n art. 6
stipuleaz: domeniul privat al satului este supus dispoziiilor de
drept comun.
Din dispoziiile legale mai sus citate, reiese c sintagma
domeniu public corespunde proprietii publice, n timp ce
domeniul privat, supus dispoziiilor de drept comun, corespunde
proprietii private a statului.
- Prin Legea nr. 213/1998 privind proprietatea public i
regimul juridic al acesteia au fost aduse importante clarificri
noiunii de domeniu public24, componentelor sale i regimului juridic
aplicabil. n accepiunea acestei legi, domeniul public este subsumat
conceptului de proprietate public i este alctuit din bunuri care,
potrivit legii sau prin natura lor, sunt de uz sau de interes public.
Astfel, dup ce n art. 1 stabilete obiectul dreptului de proprietate
24
Stabilirea nelesului sintagmei domeniului public a constituit obiect de

controvers n literatura juridic.
ntr-o prim opinie, n sfera noiunii de domeniu public: sunt cuprinse
bunurile proprietate public sau, mai simplu, bunurile publice, dar i bunuri
proprietate privat, care, ns, au o semnificaie deosebit sub aspect istoric, cultural
etc., fiind valori naionale, ale patrimoniului naional, ce trebuie transmise din
generaie n generaie, motiv pentru care sunt grevate de un regim public de paz i
protecie a interesului public sau dup caz, a uzului public (biserici, catedrale, alte
lcauri de cult, bunuri din patrimoniul cultural naional, bunuri din fondul arhivistic
naional) - A. Iorgovan, Drept administrativ. Tratat elementar, vol. II, Editura
Proarcadia Bucureti, 1993, p. 53. ntr-o alt opinie, asemenea bunuri alctuiesc
domeniul public lato-sensu, existnd ns i un domeniu public stricto-sensu, dat de
bunurile ce alctuiesc obiectul dreptului de proprietate public a statului i
unitilor administrativ-teritoriale la care se adaug serviciile publice- L. Pop, Op.
cit., p. 69. Totodat s-a apreciat c proprietatea public poate fi de domeniul public,
adic bunurile artate de art. 135 pct. 4, ori de domeniul privat, respectiv toate
celelalte bunuri care sunt obiect al proprietii publice- I.P. Filipescu, A.I. Filipescu,
Op. cit., p. 90. Toate opiniile prezentate consider c proprietatea public are dou
forme: proprietate public a domeniului public i proprietate public a domeniului privat.
n ceea ce ne privete, avnd n vedere textele legale n materie, domeniul public este
subsumat conceptului de proprietate public i este alctuit din bunuri care, potrivit
legii sau prin natura lor, sunt de uz sau de interes public, iar domeniul privat
corespunde proprietii private, fiind alctuit din bunuri proprietate privat.
48
public (bunuri de uz sau de interes public), n art. 2, legea dispune

c statul i unitile administrativ-teritoriale, n calitate de titulari ai
proprietii publice, i exercit atribuiile dreptului de proprietate
asupra bunurilor care alctuiesc domeniul public.
n ceea ce ne privete, avnd n vedere textele legale n
materie, considerm c domeniul public circumscrie sfera bunurilor
care prin natura lor ori prin destinaia legii sunt de uz i utilitate
public25.
De asemenea, apreciem c expresia domeniu public face
pereche cu domeniu privat. Domeniul public i domeniul privat
sunt dou categorii ale proprietii statului i unitilor
administrativ-teritoriale care pot fi: proprietate public i
proprietate privat. Bunurile proprietate public formeaz
domeniul public, iar bunurile proprietate privat formeaz
domeniul privat.
. 2. Bunuri aparinnd domeniului public
Att Constituia ct i legislaia adoptat ulterior 26 nu
enumer limitativ bunurile care alctuiesc obiectul dreptului de
proprietate public. Astfel:
25
n principiu, toate bunurile destinate folosinei publice fac parte din domeniul
public, Dec. nr. 152/1994 a CSJ n Dreptul nr. 6/1995, p.93.
26
Potrivit Legii apelor nr. 107/1996 publicat n MO nr. 244/8 oct. 1996, modificat
prin Legea nr. 310/2004 i Legea nr. 112/2006, aparin domeniului public al
statului apele de suprafa cu albiile lor minore cu lungimi mai mari de 5 km i cu
bazine hidrografice ce depesc suprafaa de 10 km 2, malurile i cuvetele lacurilor,
precum i apele subterane, apele maritime interioare, faleza i plaja mrii cu
bogiile lor naturale i potenialul lor energetic valorificabil, marea teritorial i
fundul apelor maritime (art. 3 din lege).Codul silvic dispune n art. 1 c pdurile,
terenurile desti-nate mpduririi, cele care servesc nevoilor de cultur, producie ori
administraie silvic, iazurile, albiile prurilor precum i terenurile neproductive,
incluse n amenajamentele silvice, constituie, indi-ferent de natura dreptului de
proprietate, fondul forestier naional. Legea nr. 1/2000 pentru reconstituirea
dreptului de proprietate asupra terenurilor agricole i celor forestiere, prevede n art.
9, modificat prin O.U.G. nr. 102/2001: terenurile proprietate de stat administrate
de institutele i staiunile de cercetare, destinate cercetrii i producerii de semine
i material sditor din categoriile biologice superioare i cele pentru creterea
animalelor de ras, precum i terenurile administrate de unitile de nvmnt cu
profil agricol sau silvic, aparin domeniului public al statului.
49
DREPTURILE REALE
Potrivit art. 136 pct. 3 din Constituia revizuit, intr n

aceast categorie: bogiile de orice natur ale subsolului; cile de
comunicaie; spaiul aerian; apele cu potenial energetic valorificabil
i acelea ce pot fi folosite n interes public; plajele; marea teritorial;
resursele naturale ale zonei economice i ale platoului continental,
precum i alte bunuri stabilite de legea organic.
Legea nr. 18/1991, republicat, n art. 5 alin. 1 prevede c:
aparin domeniului public terenurile pe care sunt amplasate
construcii de interes public, piee, ci de comunicaii, reele
stradale i parcuri publice, porturi i aeroporturi, terenuri cu
destinaie forestier, albiile rurilor i fluviilor, cuvetele lacurilor de
interes public, fundul apelor maritime interioare i al Mrii Negre,
inclusiv plajele, terenurile pentru rezervaii naturale i parcurile
naionale, monumentele, ansamblurile i siturile arheologice i
istorice, monumentele naturii, terenurile pentru nevoile aprrii sau
pentru alte folosine care, potrivit legii, sunt de domeniul public ori
care, prin natura lor, sunt de uz sau interes public.
Conform art. 476 C. civ drumurile mari, drumurile mici i
uliele care sunt n sarcina statului; fluviile i rurile navigabile sau
plutitoare, rmurile, adugirile ctre mal i locurile de unde s-a
retras apa mrii, porturile naturale sau artificiale, malurile unde trag
vasele i ndeobte toate prile din pmntul Romniei care nu sunt
proprietate particular, sunt considerate ca dependine ale domeniului
public, adic aparin acestuia.
Legea nr. 213/1998 privind proprietatea public i regimul
juridic al acesteia n art. 3 dispune c domeniul public este alctuit
din urmtoarele bunuri:
bunuri enumerate n art. 135 alin. 4 din Constituie
(devenit art. 136 pct. 3);
bunuri enumerate n Anexa27 care face parte
27
Anexa care face parte integrant din Legea nr. 213/1998 cuprinde liste separate
de bunuri care fac parte din domeniul public al statului (I), din domeniul public
judeean (II), i din domeniul public local (III), acesta din urm aparinnd
comunelor, oraelor, municipiilor. Orict de cuprinztoare ar fi, anexa nu poate fi
exhaustiv, ci numai exemplificativ.
50
integrant din Legea nr. 213/1998;

orice alte bunuri care, potrivit legii sau prin natura
lor, sunt de uz sau interes public i sunt dobndite de
stat sau de unitile administrativ-teritoriale prin
modurile prevzute de lege.
. 3. Clasificarea domeniului public

Criteriul fundamental de clasificare, cuprins n art. 136,
pct. 3 din Constituie este cel al interesului pe care l prezint bunul.
Din acest punct de vedere distingem:
domeniul public de interes naional;
domeniul public de interes local (comunal,
orenesc, judeean).
Textul constituional nu prevede dac este vorba de bunuri
care fac obiectul exclusiv al dreptului de proprietate public
aparinnd statului sau unitilor administrativ teritoriale. Coroborat
ns cu punctul I al Listei Anex la Legea nr. 213/1998 se poate
concluziona c bunurile enumerate de art. 136, pct.3 din Constituie
fac parte din domeniul public al statului
n funcie de criteriile prevzute n art. 3 alin. 2-5 din
Legea nr. 213/1998 se delimiteaz:
domeniul public al statului, alctuit din bunurile
prevzute de art. 135 alin. 4 din Constituie, din cele
prevzute la punct I din Anexa la aceast lege precum i
din alte bunuri de uz sau interes public naional,
declarate ca atare de lege28;
28
1.
pct.I. Domeniul public al statului este alctuit din urmtoarele bunuri:

bogiile de orice natur ale subsolului, n stare de zcmnt; spaiul aerian;
apele de suprafa, cu albiile lor minore, malurile i cuvetele lacurilor, apele
subterane, apele maritime interioare, faleza i plaja mrii, cu bogiile lor
naturale i cu potenialul energetic valorificabil, marea teritorial i fundul
apelor maritime, cile navigabile interioare; pdurile i terenurile destinate
mpduririi, cele care servesc nevoilor de cultur, de producie ori de administraie silvic, iazurile, albiile praielor, precum i terenurile neproductive
incluse n amenajamentele silvice, care fac parte din fondul forestier naional i
nu sunt proprietate privat. terenurile care au aparinut domeniului public al statului
nainte de 6 martie 1945; terenurile obinute prin lucrri de ndiguiri, de desecri i de
combatere a eroziunii solului; terenurile institutelor i staiunilor de cercetri tiinifice
i ale unitilor de nvmnt agricol i silvic, destinate cercetrii i producerii de
51
DREPTURILE REALE
domeniul public al judeelor este alctuit din bunurile

prevzute la punct II din Anexa legii nr. 213/199829 i din
alte bunuri de uz sau interes public judeean, declarate ca
atare prin hotrre a Consiliului judeean dac nu sunt
declarate prin lege bunuri de uz sau interes public naional;
domeniul public al comunelor, al oraelor i al
municipiilor este alctuit din bunurile prevzute la
semine i de material sditor din categoriile biologice i de animale de ras; parcurile

naionale; rezervaiile naturale i monumentele naturii; patrimoniul natural al
Rezervaiei Biosferei Delta Dunrii; resursele naturale ale zonei economice i
ale platoului continental, mpreun cu platoul continental; infrastructura cilor
ferate, inclusiv tunelele i lucrrile de art; tunelele i casetele de metrou,
precum i instalaiile aferente acestuia; drumurile naionale autostrzi, drumuri
expres, drumuri naionale europene, principale, secundare; canalele navigabile,
cuvetele canalului, construciile hidrotehnice aferente canalului, ecluzele,
aprrile i consolidrile de maluri i de taluzuri, zonele de siguran de pe
malurile canalului, drumurile de acces i teritoriile pe care sunt realizate
acestea; reelele de transport al energiei electrice; spectre de frecven i
reelele de transport i de distribuie de telecomunicaii; canalele magistrale i
reelele de distribuie pentru irigaii, cu prizele aferente; conductele de transport
al ieiului, al produselor petroliere i al gazelor naturale; lacurile de acumulare
i barajele acestora, n cazul n care activitatea de producere a energiei electrice
este racordat la sistemul energetic naional, sau cele cu trane pentru atenuarea undelor
de viitur; digurile de aprare mpotriva inundaiilor; lucrrile de regularizare a
cursurilor de ape; cantoanele hidrotehnice, staiile hidrologice, meteorologice i
de calitate a apelor;. porturi maritime i fluviale, civile i militare- terenurile pe
care sunt situate acestea, diguri, cheiuri, pereuri i alte construcii
hidrotehnice..., drumuri tehnologice n porturi, monumente istorice aflate n
porturi...; terenurile destinate exclusiv instruciei militare; pichetele de grniceri
i fortificaiile de aprare a rii; pistele de decolare, aterizare, cile de rulare i
platformele pentru mbarcare-debarcare situate pe acestea i terenurile pe care
sunt amplasate; statui i monumentele declarate de interes public naional;
ansamblurile i siturile istorice i arheologice; muzeele, coleciile de art declarate
de interes public naional; terenurile i cldirile n care i desfoar activitatea:
Parlamentul, Preedinia, Guvernul, ministerele i celelalte organe de specialitate
ale administraiei publice centrale i instituiile publice subordonate acestora,
instanele judectoreti i parchetele de pe lng acestea, uniti ale Ministerului
de Interne, ale serviciilor publice de informaii, precum i cele ale direciei
generale ale penitenciarelor, serviciile publice descentralizate ale ministerelor i
ale celorlalte organe de specialitate ale administraiei publice centrale, precum i
prefecturile, cu excepia celor dobndite din veniturile proprii extrabugetare, care
constituie proprietatea privat a acestora.
52
punctul III30 din aceeai anex i din alte bunuri de uz

sau interes public local, declarate ca atare prin hotrrea
Consiliului local, dac nu sunt declarate prin lege bunuri
de uz sau interes public naional sau judeean.
Cu privire la aceast delimitare ntre domeniul public al
statului i domeniul public al unitilor administrativ-teritoriale se
impun cteva precizri:
delimitarea domeniului public al statului i al unitilor
administrativ-teritoriale se face prin inventarierea bunurilor
29
pct. II. Domeniul public judeean este alctuit din urmtoarele bunuri:
1. drumurile judeene;
2. terenurile i cldirile n care i desfoar activitatea consiliul
judeean n aparatul propriu al acestuia, precum i instituiile publice
de interes judeean, cum sunt: biblioteci, muzee, spitale judeene i
alte asemenea bunuri, dac nu au fost declarate de uz sau interes
public naional sau local;
3. reelele de alimentare cu ap realizate n sistem zonal sau microzonal,
precum i staiile de tratare cu instalaiile, construciile i terenurile
aferente acestora;
30
pct. III. Domeniul public local al comunelor, oraelor i municipiilor este alctuit
din urmtoarele bunuri:
1. drumurile comunale, vicinale i strzile;
2. pieele publice, comerciale, trgurile, oboarele i parcurile publice,
precum i zonele de agrement;
3. lacurile i plajele care nu sunt declarate de interes public naional sau
judeean;
4. reelele de alimentare cu ap, canalizare, termoficare, gaze, staiile de
tratare i epurare a apelor uzate, cu instalaiile, construciile i
terenurile aferente;
5. terenurile i cldirile n care i desfoar activitatea consiliul local i
primria, precum i instituiile publice de interes local, cum sunt:
teatrele, bibliotecile, muzeele, spitalele, policlinicile i altele asemenea;
6. locuinele sociale;
7. statuile i monumentele, dac nu au fost declarate de interes public
naional;
8. bogiile de orice natur ale subsolului, n stare de zcmnt, dac nu
au fost declarate de interes public naional;
9. terenurile cu destinaie forestier, dac nu fac parte din domeniul
privat al statului i dac nu sunt proprietatea persoanelor fizice ori a
persoanelor juridice de drept privat;
10. cimitirele oreneti i comunale.
53
DREPTURILE REALE
proprietate public (art. 19 23 din Legea nr. 213/1998)31;

litigiile cu privire la delimitarea domeniului public al
statului, judeelor, municipiilor, oraelor sau comunelor sunt n
competena de soluionare a instanelor de contencios administrativ
(art. 23 din Legea nr. 213/1998);
legea permite posibilitatea trecerii unui bun din domeniul
public al statului n domeniul public al unei uniti administrativteritoriale, la cererea Consiliului judeean, a Consiliului General al
municipiului Bucureti sau a Consiliului local, dup caz, prin
hotrre a Guvernului (art. 9 alin. 1). Trecerea unui bun din domeniul
public al unei uniti administrativ-teritoriale n domeniul public al
statului se face, la cererea Guvernului, prin hotrre a Consiliului
judeean, respectiv a Consiliului General al municipiului Bucureti
sau a Consiliului local (art. 9 alin. 2 din Legea nr. 213/1998).
31
Inventarierea bunurilor din domeniul public al statului se ntocmete de ministere, de

celelalte organe de specialitate ale administraiei publice centrale i de autoritile publice
centrale care au administrarea unor asemenea bunuri. Inventarele se centralizeaz de
Ministerul Finanelor i se supun aprobrii Guvernului. Inventarul bunurilor care
alctuiesc domeniul public al unitilor administrativ-teritoriale se ntocmete de comisii
special constituite i se centralizeaz de Consiliul Judeean sau de Consiliul General al
Municipiului Bucureti i se trimit Guvernului pentru ca, prin hotrre, s se ateste
apartenena bunurilor la domeniul public judeean sau de interes local.
54
SECIUNEA a III-a
Modurile de dobndire i de stingere a dreptului de
proprietate public
. 1. Modurile de dobndire a dreptului de proprietate
public
1. Consideraii generale
Art. 7 lit. a) - f) din Legea nr. 213/1998 dispune c dreptul de
proprietate public se dobndete:
1. pe cale natural. Legea nu explic acest mod de
dobndire, ns considerm c a avut n vedere bogiile de orice
natur ce se formeaz natural pe teritoriul sau n subsolul rii
(petrol, gaze, resursele naturale ale zonei economice i ale platoului
continental, spaiul aerian). Asupra acestor bunuri exist un drept de
proprietate public, fr s se ncheie vreun act juridic sau s se
svreasc vreun fapt juridic pentru a le dobndi.
2. prin achiziii publice efectuate n condiiile legii.
3. prin expropriere pentru cauz de utilitate public.
4. prin acte de donaie sau legate. Acestea sunt acceptate,
n condiiile legii, de Guvern sau, dup caz, de Consiliul judeean sau
de Consiliul local, dac bunul intr n domeniul public al statului,
respectiv al unitilor administrativ teritoriale 32. n acelai sens
dispune i Legea nr. 215/2001 a administraiei publice locale. Potrivit
art. 123 alin. 3 din legea amintit, donaiile i legatele cu sarcini
pot fi acceptate numai cu aprobarea consiliului local sau, dup caz,
a consiliului judeean, cu votul a dou treimi din numrul membrilor
acestuia.
5. prin trecerea unor bunuri din domeniul privat al
statului sau al unitilor administrativ-teritoriale n domeniul public
al acestora, pentru cauz de utilitate public. Aceast trecere
32
Cu titlu exemplificativ, enunm H.G. nr. 469/1998, prin care s-a autorizat
Ministerul Culturii s accepte o donaie cu sarcini oferit de soii Liana i Dan
Popescu Nasta n favoarea sattului romn constnd n bunuri culturale n valoare de
928.050.000 lei.
55
DREPTURILE REALE
opereaz pe baza hotrrii Guvernului, pentru bunurile aflate n

proprietatea privat a statului, sau n temeiul hotrrii Consiliului
Judeean, a Consiliului General al Municipiului Bucureti ori a
Consiliului local, pentru cele aflate n proprietatea privat a acestora
(art. 8 alin 1).
6. prin alte moduri prevzute de lege, cum sunt:
rechiziia. Rechiziia nu este o lipsire de dreptul de proprietate
privat, ci numai o lipsire de atributul folosinei pe durata prevzut de
lege33. Titularul dreptului de folosire este statul, prin organele autoritii
publice. n prezent rechiziia se face n condiiile Legii nr. 132/1997,
modificat prin Legea nr. 410/2004. Bunurile rechiziionate34 vor fi puse
la dispoziia forelor destinate aprrii naionale sau a autoritilor publice,
la declararea mobilizrii generale sau pariale ori a strii de rzboi, la
instituirea strii de asediu sau de urgen, precum i n caz de concentrri,
exerciii i antrenamente de mobilizare ori pentru prevenirea, localizarea,
nlturarea urmrilor unor dezastre, ct i pe timpul acestor situaii (art.1
alin. 2). n schimb, bunurile consumptibile i cele perisabile pot fi
rechiziionate definitiv, cu plata despgubirilor prevzute de lege.
confiscarea35 - este o sanciune ce const n trecerea
forat, cu titlu gratuit, n proprietatea statului, a unui bun n temeiul
33
La expirarea perioadei pentru care este fcut rechiziia, sau la ncetarea cauzelor
care au determinat rechiziia, bunurile se restituie celor de la care au fost
rechiziionate, pe baza unui proces verbal (art. 29). Dac bunurile au suferit
degradri sau devalorizri, proprietarii pot fi despgubii fie prin acordarea unui bun
similar, fie prin plata contravalorii bunului, calculat n funcie de starea tehnic sau
de gradul de uzur la momentul rechiziionrii. Pentru bunurile consumptibile, se
pltesc preurile n vigoare la momentul desp-gubirii, dar n funcie de calitatea lor
de la data prelurii (art. 25).
34
Potrivit art. 5 alin. 1 se pot rechiziiona: a) mijloace de transport cu traciune

animal, auto, feroviare, aeriene i navale; b) instalaii portuare i dane; c) sisteme,
instalaii i tehnic de aerodrom, de comunicaii i de telecomunicaii; d) surse de
alimentare energetice; e) tehnic de calcul; f) tehnic i materiale topografice,
tipografice, audiovizuale, de construcii i de ci ferate; g) carburani-lubrifiani,
utilaje i materiale pentru transportul i depozitarea acestora; h) cldiri; i) terenuri; j)
piese de schimb i materiale pentru ntreinere i reparaii; k) utilaje i materiale
pentru dotarea atelierelor de reparaii; l) articole de echipament, de protecie, de
regie, de gospodrie i de igien personal; m) alimente i materiale pentru preparat,
servit, distribuit i transportat hran; n) animale; o) furaje; p) tehnic, aparatur i
materiale sanitar-veterinare.
56
unei hotrri judectoreti sau a unei decizii administrative. Potrivit

art. 44, alin. 9 din Constituie: bunurile destinate, folosite sau
rezultate din infraciuni ori contravenii pot fi confiscate numai n
condiiile legii.
bunurile fr stpn, bunurile abandonate i succesiunile
vacante. Bunurile fr stpn sunt orice lucruri prsite timp de 1 an
de ctre titularii lor, necunoscui sau abseni 36.
Potrivit art. 477 i 680 C. civ., succesiunile vacante, adic
fr motenitori legali ori testamentari, sau dac motenitorii
existeni au renunat la succesiune ori nu au acceptat-o n termenul
prevzut de lege, trec n domeniul public.
comoara sau tezaurul - potrivit Codul civil art. 649 alin 2 reprezint orice lucru inut ascuns sau ngropat, a crui proprietate no poate justifica nimeni, care este descoperit printr-un pur efect al
hazardului. Prin Legea nr. 182/2000 privind protejarea patrimoniului
cultural naional mobil,37 s-au abrogat tacit dispoziiile alin. 1 a art.
649 C. Civ. conform cruia proprietatea unui tezaur este a celui care
35
Confiscarea averii totale sau pariale, ca pedeaps complementar, a fost abrogat

prin Legea nr. 140/1996 de modificare a Codului penal. n prezent exist att
confiscare ca msur de siguran, ct i confiscare contravenional, precum i
confiscare n condiiile Legii nr. 115/1996 privind declararea i controlul averilor
demnitarilor, magistrailor, funcionarilor publici i a unor persoane cu funcii de
conducere, modificat prin Legea nr. 161/2003 privind unele msuri pentru
asigurarea transparenei n exercitarea demnitilor publice, a funciilor publice i n
mediul de afaceri, prevenirea i sancionarea corupiei i OUG nr. 24/2004 pentru
modificarea i completarea legii nr. 161/2003. Potrivit art. 18 alin. 1 din Legea nr.
115/1996: dac instana ce judec constat c dobndirea unor bunuri sau a unei
cote-pri dintr-un bun nu este justificat, se pronun fie confiscarea, fie plata unei
sume de bani, egal cu valoarea lor, stabilit de instan pe baz de expertiz.
36
Sunt considerate bunuri fr stpn i urmtoarele: bunurile prsite n locurile publice
dac nu se poate stabili imediat identitatea deintorului; bunurile gsite i predate
poliiei, neridicate de ctre cei ce le-au pierdut n termenul prevzut de lege; bunurile
abandonate, adic cele care se afl n pstrarea unor instituii i pe care proprietarul lor nu
le ridic n termenele prevzute n actele normative care reglementeaz aceast pstrare;
bunurile prsite n vmi, precum i cele czute n rebut vamal, dac n termen de 15 zile
de la ntiinarea importatorului sau primitorului despre cderea n rebut vamal, bunurile
ce nu sunt vmuite; navele abandonate, prsite n porturile sau apele teritoriale ale rii
noastre, inclusiv ncrctura, trec n proprietatea statului dup un timp care, dup uzanele
maritime, este apreciat ca suficient spre a se trage concluzia c a fost abandonat, ori dac
s-a fcut o declaraie din partea reprezentanilor legali ai armatorului din care s rezulte
abandonul navei respective.
37
Publicat n M.O. nr. 530/27. 10. 2000
57
DREPTURILE REALE
l-a gsit n propriul su fond, iar dac tezaurul este gsit n fond
strin se mparte pe din dou ntre cel ce l-a gsit i proprietarul
fondului. Potrivit art. 45 din noua reglementare, bunurile arheologice
descoperite n cadrul unor cercetri sistematice cu scop arheologic
sau geologic, precum i cele descoperite ntmpltor prin lucrri de
orice natur, efectuate n locuri care fac obiectul exclusiv al
proprietii publice, intr n proprietatea public. n temeiul art. 48
din Lege, autorii descoperirilor ntmpltoare au dreptul la o
recompens bneasc de 30% din valoarea bunului, iar n cazul
descoperirii unor bunuri culturale de valoare excepional se poate
acorda i o bonificaie de pn la 15% din valoarea bunului.
executarea silit. Potrivit Ordonanei nr. 61/2002 privind
colectarea creanelor bugetare38 n cazul n care debitorul nu i
pltete de bunvoie obligaiile bugetare datorate, organele de
executare silit, pentru stingerea acestora, vor proceda la aciuni de
executare silit (art. 40 alin. 1). Executarea silit se poate ntinde
asupra tuturor veniturilor i bunurilor proprietate a debitorului,
urmribile potrivit legii, iar valorificarea acestora se efectueaz
numai n msura necesar pentru realizarea creanelor bugetare i a
cheltuielilor de executare.
2. Achiziia public, ca mod de dobndire a dreptului de
proprietate public
Reglementare. O.U.G. nr. 34/2006 privind atribuirea
contractelor de achiziie public, a contractelor de concesiune de
lucrri publice i a contractelor de concesiune de servicii 39 stabilete
n acest sens, principiile, cadrul general, procedurile de atribuire a
contractului de achiziie public i modalitile de soluionare a
contestaiilor formulate mpotriva actelor emise n legtur cu aceste
proceduri.
Contractul de achiziie public40 este definit de art. 3 lit. a)
38
Republicat n M.O. nr. 582/16.06.2003.

Publicat n M.O. nr. 418 din 15/05/2006, cu intrare n vigoare la data de 30 iunie
2006.
40
Contractul de achiziie public poate avea ca obiect: lucrri de constucii de cldiri, de
ci de comunicaii, de construcii hidroteh-nice, de instalaii i izolare; furnizarea unuia sau
mai multor produse, prin cumprare, inclusiv n rate, nchiriere, sau leasing, cu sau fr
39
58
din Ordonan ca fiind contractul cu titlu oneros, ncheiat n scris

ntre una sau mai multe autoriti contractante 41, pe de o parte, i unul
sau mai muli operatori economici, pe de alt parte, avnd ca obiect
execuia de lucrri, furnizarea de produse sau prestarea de servicii.
Totodat se include n categoria contractului de achiziie public i
contractul sectorial, atribuit n scopul efecturii unei activiti
relevante n sectoarele de utilitate public: ap, energie, transport i
pot. Astfel se dobndesc n proprietate public, prin intermediul
autoritii contractante i prin atribuirea unui contract de achiziie
public, produse, lucrri sau servicii.
Atribuirea contractului de achiziie public se pate face,
conform art. 18 din Ordonan prin urmtoarele modaliti:
licitaie deschis, respectiv procedura la cere orice
operator economic interesat are dreptul de a depune
oferta;
licitaie restrns, procedur prin care orice operator
economic are dreptul de a-i depune candidatura,
urmnd ca numai candidaii selectai s aib dreptul de a
depune oferta;
dialogul
competitiv, prin
care
autoritatea
contractant conduce un dialog cu candidaii admii, n
opiune de cumprare; prestarea unuia sau mai multor servicii: servicii de transport terestru
feroviar i pe ap, de transport aerian, de transport potal, servicii de telecomunicaii etc.
Ordonana nu se aplic pentru atribuirea unui contract de servicii care are ca obiect
cumprarea sau nchirierea, prin orice mijloace financiare, de terenuri, cldiri existente, alte
bunuri imobile sau a drepturilor asupra acestora sau cumprarea, producia sau coproducia
de programe destinate difuzrii de ctre instituii de radiodifuziune i televiziune (art 13 lit. a
i b).
41
Potrivit art. 8 din Ordonan, autoritatea contractant este orice organism al
statului - autoritate sau instituie public- care acioneaz la nivel central sau
regional ori local; orice organism de drept public, cu personalitate juridic care este
nfiinat de o autoritate contractant, se afl n subordinea sau este supus controlului
unei autoriti contractante; n componena consiliului de administraie / organului
de conducere mai mult de jumtate din membrii sunt numii de o autoritate
contractant; orice ntreprindere public sau oricare subiect de drept care desfoar
activiti relevante n sectoare de utilitate public: ap, energie, transport, pot. n
sensul stabilit de art. 3 lit i), operator economic reprezint orice furnizor de
produse, prestator de servicii sau executant de lucrri, persoan fizic/juridic, de
drept public sau privat, ori grup de astfel de persoane care ofer n mod licit pe pia
produse, servicii i/sau execuie de lucrri.
59
DREPTURILE REALE
scopul identificrii unor soluii, urmnd ca pe baza

soluiilor, candidaii selectai s elaboreze soluia final;
negocierea, prin care autoritatea contractant
deruleaz consultri cu candidaii selectai i negociaz
clauzele contractuale, inclusiv preul. Negocierea poate
fi cu publicarea prealabil a unui anun de participare i
fr publicarea prealabil a unui anun de participare.
cererea de oferte, o procedur simplificat prin care
autoritatea contractant solicit oferte de la mai muli
operatori economici.
Cu titlu de excepie, Ordonana a prevzut dreptul autoritii
contractante de a achiziiona direct produse, servicii sau lucrri, n
msura n care valoarea achiziiei nu depete echivalentul n lei a
5.000 euro pentru fiecare produs, serviciu sau lucrare (art. 19) 42.
Achiziia se realizeaz pe baz de document justificativ care, n acest
caz, se consider a fi contract de achiziie public, potrivit art. 19
teza final. Documentul justificativ dovedete efectuarea oricrei
achiziii publice, iar obligaia de a asigura obinerea i pstrarea
acestuia revine autoritii contractante (art. 204 alin. 2).
Criteriul de atribuire a contractului de achiziie public poate fi
oferta cea mai avantajoas din punct de vedere economic sau preul
cel mai sczut, exceptnd cazul dialogului competitiv, unde criteriul
utilizat trebuie s fie numai oferta cea mai avantajoas din punct de
vedere economic. n cazul acestui criteriu, oferta ctigtoare este
cea care ntrunete punctajul cel mai mare rezultat din factorii de
evaluare ai ofertei precum: preul; caracteristici privind nivelul
calitativ, tehnic i funcional; raportul cost/eficien, servicii de
asisten tehnic, termen de livrare sau de execuie, etc.
Autoritatea contractant are obligaia de a ncheia contractul
cu ofertantul a crui ofert a fost stabilit drept ctigtoare, pe baza
propunerilor tehnice i financiare.
3. Exproprierea, ca mod de dobndire a dreptului de
proprietate public
Noiune. Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru
42
n acest caz, obligaia respectrii prevederilor ordonanei se limiteaz numai la

prevederile art. 204 alin. 2, menionat mai sus.
60
cauz de utilitate public43 reglementeaz, att procedural ct i pe

fond, exproprierea, asigurnd aprarea dreptului de proprietate.
Exproprierea reprezint o trecere forat n proprietate
public a unor imobile aflate n proprietate privat, cu o dreapt i
prealabil despgubire, pentru cauz de utilitate public. Fiind o
trecere forat a unor imobile n proprietatea public, procedura
exproprierii intervine numai n cazul n care prile (expropriator,
expropriat) nu convin o alt modalitate de transmitere a imobilului n
proprietate public (vnzare-cumprare, donaie) 44.
Conform art.2 din Legea nr. 33/1994, pot fi expropriate
bunuri imobile proprietatea persoanelor fizice sau juridice, cu sau
fr scop lucrativ, precum i cele aflate n proprietatea privat a
comunelor, oraelor, municipiilor i judeelor.
Etapele exproprierii. Procedura exproprierii presupune
parcurgerea a trei etape reglementate distinct de lege: declararea
utilitii publice a exproprierii; msurile premergtoare
exproprierii; exproprierea propriu-zis i stabilirea despgubirilor.
Primele dou etape sunt administrative, iar cea de a treia este o
etap judiciar.
Utilitatea public. Conform art. 5 din Legea nr. 33/1994,
utilitatea public se declar pentru lucrri de interes naional sau de
interes local. Categoriile de lucrri de utilitate public sunt prevzute
n art.6 din lege45.
43
44
Publicat n M.O. nr. 139 din 2 iunie 1994.

Procedura amiabil este reglementat de art. 4 din Legea 33/1994: cei interesai
pot conveni att asupra modalitii de transfer al dreptului de proprietate, ct i

asupra cuantumului i naturii despgubirii, cu respectarea dispoziiilor legale privind
condiiile de fond, de form i de publicitate, fr a se declana procedura de
expropriere prevzut n prezenta lege.
45
Art. 6 dispune: sunt de utilitate public lucrrile privind prospeciunile i
exploatrile geologice, extracia i prelucrarea substanelor minerale utile; instalaii
pentru producerea energiei electrice; cile de comunicaii; deschiderea, alinierea i
lrgirea strzilor; sisteme de alimentare cu energie electric; telecomunicaii, gaze,
termoficare, ap, canalizare; instalaii pentru protecia mediului; ndiguiri i
regularizri de ruri; lacuri de acumulare pentru surse de ap i atenuarea viiturilor;
deviaii de debite pentru alimentri cu ap i atenuarea viiturilor; staii
hidrometeorologice; seisme i sisteme de avertizare i prevenire a fenomenelor
61
DREPTURILE REALE
Guvernul, respectiv Consiliul judeean sau Consiliul local al

municipiului Bucureti va adopta actul de declarare a utilitii
publice, care va fi supus publicitii, conform art. 11 din Legea nr.
33/1994, n Monitorul Oficial (pentru lucrri de interes naional) i
la sediul Consiliului local (pentru cele de interes local).
n cazul lucrrilor de construcie de autostrzi i drumuri
naionale, nu este necesar declararea utilitii publice prin act
administrativ, deoarece aceasta a fost fcut prin lege. Potrivit art. 2
alin. 1 din Legea nr. 198/2004 privind unele msuri prealabile
lucrrilor de construcie de autostrzi i drumuri naionale se
declar de utilitate public toate lucrrile de construcii de autostrzi
i drumuri naionale. Expropriatorul este Statul Romn prin
Compania Naional de Autostrzi i Drumuri Naionale din
Romnia S.A. Compania nu mai iniiaz declararea utilitii publice,
dar este ndrituit s declaneze procedura exproprierii prin
identificarea concret a lucrrilor de construcie de autostrzi i
drumuri naionale.
Msurile premergtoare exproprierii. Expropriatorul46
ntocmete planul imobilelor expropriate (terenuri i construcii), cu
indicarea numelui i prenumelui proprietarilor i a ofertelor de
despgubire. Propunerile de expropriere a imobilelor i procesulverbal ntocmit ca urmare a cercetrii prealabile se notific titularilor
drepturilor reale asupra imobilelor n termen de 15 zile de la
publicare (art.13). Proprietarii i titularii altor drepturi reale asupra
imobilelor pot face ntmpinare n termen de 45 de zile de la primirea
notificrii. ntmpinarea se depune la primarul comunei, oraului sau
municipiului pe al crui teritoriu se afl imobilul i se soluioneaz n
naturale periculoase i de alarmare a populaiei; sisteme de irigaii i desecri;
lucrri de combatere a eroziunii de adncime; cldirile i terenurile necesare
construciilor de locuine sociale i ale altor obiective sociale de nvmnt,
sntate, sport, protecie i asisten social, precum i de administraie public i
pentru autoritile judectoreti; salvarea, protejarea i punerea n valoare a
parcurilor naionale, rezervaiilor naturale i a monumentelor, ansamblurilor i
siturilor istorice , precum i a monumentelor naturii; prevenirea i nlturarea
dezastrelor naturale, cutremure, inundaii, alunecri de terenuri; aprarea rii;
ordinea public i sigurana naional.
46
Expropriator, n sensul legii, este statul prin organismele desemnate de Guvern,
pentru lucrri de interes naional, i judeele, municipiile, oraele i comunele,
pentru lucrrile de interes local.
62
termen de 30 de zile de ctre o comisie. 47

Exproprierea propriu-zis. Competena de soluionare a
cererilor privitoare la expropriere aparine tribunalelor judeene,
respectiv Tribunalului Municipiului Bucureti n raza cruia este
situat imobilul propus pentru expropriere. Instana verific numai
dac sunt ndeplinite condiiile cerute de lege, pentru expropriere,
fr a analiza probleme de fond, respectiv oportunitatea exproprierii,
calitatea i utilitatea bunurilor expropriate, ntinderea ei 48. n faa
instanei de judecat pot s apar dou situaii:
-
prile se nvoiesc asupra exproprierii i asupra

despgubirilor, ipotez n care instana ia act de nvoial
i pronun o hotrre definitiv (art. 24 alin.1).
- prile se nvoiesc doar cu privire la expropriere, dar nu
i asupra despgubirilor, instana ia act de nvoial i
stabilete despgubirea (art. 24 alin.2).
Despgubirea. Aceasta se compune din valoarea real a
imobilului i din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane
ndreptite. Pentru stabilirea valorii reale a imobilului se are n
vedere valoarea de pia a unui imobil similar, la data ntocmirii
raportului de expertiz (art. 26 alin. 2).
Instana acord despgubirea ntre limita minim oferit de
expropriator i limita maxim solicitat de expropriat sau de alte
persoane interesate. Potrivit art. 30 din Legea nr. 33/1994 plata
despgubirilor se va face n orice mod convenit de pri; n lipsa
acordului prilor, instana va hotr, stabilind i termenul de plat,
care nu va depi 30 de zile de la data rmnerii definitive a
hotrrii49.
47
Comisia va fi constituit prin hotrre a Guvernului pentru lucrrile de interes

naional i prin decizie a delegaiei permanente a Consiliului judeean sau prin
dispoziii ale primarului municipiului Bucureti, pentru cele de interes local. n
alctuirea comisiilor intr, printre alii, i trei proprietari de imobil din comuna,
oraul sau municipiul n care sunt situate imobilele propuse pentru expropriere. Din
comisie nu pot face parte proprietarii imobilelor n cauz, rudele i afinii lor pn la
gradul al patrulea, inclusiv.
48
n sensul c instana de drept comun este competent s decid dac cererea de
expropriere este sau nu ntemeiat i s verifice toate condiiile cerute de lege pentru
expropriere, a se vedea V. Stoica op.cit., p.377-378.
63
DREPTURILE REALE
Efectele exproprierii. Exproprierea produce urmtoarele

efecte juridice:
- imobilul expropriat, din proprietate privat trece n
proprietate public, prin hotrre judectoreasc, liber de
orice sarcini. drepturile reale principale (uzul, uzufructul,
abitaia, superficia) constituite asupra bunului expropriat,
concesionarea i atribuirea n folosin se sting prin
expropriere(art. 28 alin. 3).
- dreptul de ipotec i privilegiile constituite asupra imobilului
expropriat se strmut asupra despgubirilor stabilite de
instan(art. 28 alin. 2).
- se sting orice drepturi personale dobndite de alte persoane
asupra imobilului expropriat, cum ar fi cele nscute din
contractul de locaiune sau din contractul de concesiune.
- se nate un drept de crean n favoarea persoanelor stabilite
n hotrrea instanei de judecat, asupra despgubirilor
acordate ca o consecin a exproprierii.
- eliberarea titlului executoriu i punerea n posesie a
expropriatorului. Aceasta se face numai pe baza unei
ncheieri a instanei care constat ndeplinirea obligaiilor
privind despgubirea, dar nu mai trziu de 30 de zile de la
achitarea acestora (art. 31 alin.1). Art. 32 din lege stabilete o
excepie: n caz de extrem urgen, impus de executarea
imediat a unor lucrri ce intereseaz aprarea rii,
ordinea public i sigurana naional i n caz de calamiti
naturale, instana, stabilind c utilitatea este declarat,
poate dispune prin hotrre punerea de ndat n posesie a
expropriatorului, cu obligaia pentru acesta de a consemna
n termen de 30 de zile, pe numele expropriailor sumele
stabilite drept despgubire, potrivit procedurii stabilite.
Msuri de protecie a proprietarului expropriat
Dreptul de folosin. n cazul n care imobilul expropriat
49
Dei textul este lacunar, el trebuie interpretat n sensul c, n absena acordului

prilor n legtur cu momentul plii despgubirilor, instana trebuie s stabileasc
termenul de plat chiar prin hotrrea de expropriere. Aceast concluzie se
fundamenteaz pe partea final a textului citat, n care se precizeaz c termenul de
plat trebuie s fie nuntrul unei perioade de 30 de zile de la data rmnerii
definitive a hotrrii de expropriere.
64
este oferit spre nchiriere naintea utilizrii lui n scopul pentru care a
fost expropriat, iar expropriatul este n situaia de a-l utiliza, el are un
drept prioritar pentru a-i fi nchiriat n condiiile legii (art. 34).
Dreptul de retrocedare. Dac imobilele expropriate nu au fost
utilizate n termen de un an potrivit scopului pentru care au fost preluate
de la expropriat, respectiv lucrrile nu au fost ncepute, i nici nu s-a fcut
o nou declaraie de utilitate public, fotii proprietari pot cere
retrocedarea lor (art. 35). Cererea de retrocedare se introduce de ctre
expropriat la tribunalul care a hotrt exproprierea 50. Instana astfel
nvestit, constatnd ndeplinite condiiile poate hotr retrocedarea
imobilului ctre expropriat n schimbul unui pre care nu poate fi mai
mare dect despgubirea acordat la expropriere, actualizat. (art.
36).
Dreptul prioritar la dobndirea imobilului expropriat.
Conform art. 37 din Legea nr. 33/1994, n cazul n care lucrrile
pentru care s-a fcut exproprierea nu s-au realizat, iar expropriatorul
dorete nstrinarea imobilului, expropriatul fost proprietar are
un drept prioritar la dobndire, la un pre ce nu poate fi mai mare
dect despgubirea actualizat. n acest scop, expropriatorul se va
adresa n scris fostului proprietar, care i poate exercita dreptul n
termen de 60 de zile de la data primirii comunicrii. Dac fostul
proprietar nu rspunde expropriatorului n acest termen sau i aduce
la cunotin c nu dorete s cumpere imobilul, expropriatorul este
liber s-l nstrineze altei persoane. Dac accept oferta de vnzare a
expropriatorului, fostul proprietar se bucur de dreptul prioritar nu la
un pre egal, ci la un pre ce nu poate depi despgubirea 51
50
n cazul n care trecerea terenului din proprietare privat n proprietate public, dei s-a
fcut n scop de utilitate public, nu a operat n temeiul unui act unilateral de putere al
autoritii ci n temeiul unui contract civil, revenirea bunului n proprietatea privat a
vnztorului trebuie realizat pe aceeai cale consensual. (Dec. nr. 973/1999 a Curii
Supreme de Justiie, sect. civ., n Dreptul nr. 2/2000 p. 183).
51
Deoarece acest drept opereaz nu la un pre egal, literatura juridic a evitat s-l califice
drept de preemiune (a se vedea Fr. Deak, Idem). Fa de natura legal a dreptului de
preempiune, fiind expres i imperativ prevzut de lege, raportat la natura contractual a
dreptului prioritar la cumprare, nscut dintr-un pact de preferin, terminologia utilizat
65
DREPTURILE REALE
actualizat.
. 2. Moduri de stingere a dreptului de proprietate public
Din economia dispoziiilor art. 10 din Legea nr. 213/1998, se
poate constata c ncetarea dreptului de proprietate are loc dac
bunul a pierit sau a fost trecut n domeniul privat.
Corobornd dispoziiile Legii nr. 213/1998 cu alte acte
normative putem concluziona c proprietatea public se stinge:
prin pieirea bunului pe cale natural sau prin intervenia

omului;
prin trecerea bunului n domeniul privat, trecere ce se realizeaz prin hotrre a Guvernului, a Consiliului judeean, respectiv a Consiliului General al Municipiului Bucureti sau a
Consiliului local (art. 10 alin. 2 din Legea nr. 213/1998). Hotrrea poate fi atacat la instanele de contencios administrativ
competente;
prin trecerea ex lege a unor bunuri din domeniul public n

domeniul privat n vederea reconstituirii dreptului de proprietate
particular, pentru retrocedarea lor fostului proprietar sau pentru
a fi vndute52.
de legiuitor n art. 3-4 din Legea nr. 33/1994 ni se pare improprie deoarece dei se
prevede c fostul proprietar are un drept prioritar, n realitate se consacr un drept de
preempiune.
52
Astfel, Legea nr. 18/1991 a fondului funciar prevede n art. 45-46 c asupra unor
terenuri cu vegetaie forestier proprietate public poate fi reconstituit dreptul de
proprietate particular n favoarea fotilor proprietari sau a motenitorilor acestora.
De asemenea, Legea nr. 33/1994 privind exproprierea, stabilete, n art. 35-37,
dreptul proprietarului expropriat de a cere retrocedarea imobilului dac acesta nu a
fost utilizat n termen de 1 an pentru realizarea scopului avut n vedere n momentul
exproprierii i nu s-a fcut o nou declaraie de utilitate public.
66
SECIUNEA a IV-a
Exercitarea dreptului de proprietate public
Titularii dreptului de proprietate public statul i unitile
administrativ-teritoriale pot s exercite acest drept, direct sau prin
intermediul autoritilor administraiei publice.
Bunurile proprietate public pot fi date n administrare, n
concesiune, n folosin gratuit sau pot fi nchiriate53.
. 1. Dreptul
proprietate public
de
administrare
asupra
bunurilor
1. Definiie. Reglementare. Natur juridic

Noiune. Dreptul de administrare este acel drept real
constituit prin act administrativ asupra unor bunuri care aparin statului
sau unitilor administrativ-teritoriale n virtutea cruia titularul poate
s exercite posesia, folosina i, n anumite limite, dispoziia, cu
respectarea dreptului de proprietate al celui care l-a constituit.
Reglementare. Legea nr. 213/1998 dispune n art. 12 alin. 1:
bunurile din domeniul public pot fi date, dup caz, n
administrarea regiilor autonome, a prefecturilor, a autoritilor
publice centrale i locale, a altor instituii publice de interes
naional, judeean, local.
Prin urmare, regiile autonome, prefecturile, autoritile publice
centrale i locale, instituiile publice sunt titulare ale dreptului de
administrare, avnd ca obiect bunuri din domeniul public.
Exist i alte acte normative care prevd n mod expres
dreptul de administrare, cum ar fi: Legea fondului funciar nr.
18/1991, republicat54; Legea nr. 15/1990 privind reorganizarea
53
Potrivit art. 136 pct. 4 din Constituie: bunurile proprietate public pot fi date n
administrarea regiilor autonome ori insti-tuiilor publice sau pot fi concesionate sau
nchiriate; de asemenea pot fi date n folosin gratuit instituiilor de utilitate
public.
67
unitilor economice de stat ca regii autonome i societi

comerciale55; Legea petrolului nr. 238/200456.
Natur juridic. Plecnd de la dispoziiile art. 12 alin. 2
din Legea nr. 213/1998: darea n administrare se realizeaz, dup
caz, prin hotrre a Guvernului, prin hotrrea Consiliului
judeean, respectiv a Consiliului General al Municipiului Bucureti
sau prin hotrrea Consiliului local, reinem c raporturile dintre
stat i beneficiarii dreptului de administrare sunt raporturi de
subordonare, iar darea n administrare se face prin acte
administrative individuale, n scopul realizrii unor interese
publice.
2. Caracterele dreptului de administrare
Din moment ce dreptul de administrare i are izvorul n
dreptul de proprietate public, va mprumuta caracterele juridice
ale acestuia din urm, fiind inalienabil, imprescriptibil i
insesizabil.
Dreptul de administrare, ca drept real principal, are un
caracter absolut, fiind opozabil erga omnes.
- n raporturile de drept privat, cnd titularul dreptului de
administrare se afl pe poziie de egalitate juridic cu celelalte
persoane fizice sau juridice, aceast opozabilitate permite titularului
aprarea dreptului real de administrare prin mijloace de drept civil:
aciunea n revendicare, aciunea posesorie, aciunea n grniuire 57.
54
Potirvit art. 35(2): terenurile proprietate de stat, administrate de institutele i

staiunile de cercetri tiinifice, agricole i silvice, destinate cercetrii i producerii
de semine i material sditor din categorii biologice superioare i animalelor de
ras, precum i din administrarea Institutului pentru Testarea i nregistrarea
Soiurilor de Plante de Cultur i a centrelor sale teritoriale, aparin domeniului
public i rmn n administrarea acestora.
55
Potrivit art. 53: bunurile care rmn n proprietatea statului, cum sunt cldirile
guvernamentale, bunurile necesare desfurrii activitii administraiei, rezervele
statului, se nregistreaz la Departamentul Rezervelor de Stat i se administreaz
direct de instituiile crora le sunt date n folosin.
56
Potrivit art. 9: resursele de petrol se pun n valoare de regiile autonome crora se
dau n administrare.
57
n acest sens, art. 12 alin. 4 din Legea nr. 213/1998 dispune c n litigiile privitoare la
dreptul de administrare, titularul acestui drept va sta n nume propriu n instan, iar n
litigiile avnd ca obiect dreptul de proprietate asupra bunului, titularul dreptului de
- n raporturile dintre titular i autoritile publice, fiind

raporturi de drept public, de subordonare, dreptul de administrare
este inopozabil titularului dreptului de proprietate public, astfel
nct poate fi revocat de autoritatea public ndreptit 58.
3. Coninutul dreptului de administrare
Conform art. 12 alin. 3 din Legea nr. 213/1998, titularul
dreptului de administrare poate s posede, s foloseasc, bunul i s
dispun de acesta n condiiile stabilite prin actul de atribuire.
Din textul legal rezult c posesia, folosina, i dispoziia
sunt atribute ce formeaz coninutul juridic al dreptului de
administrare. Aceste prerogative nu se confund cu posesia, folosina
i dispoziia ca prerogative ale dreptului de proprietate public.
Posesia. Titularul dreptului are deinerea material a bunului
dar nu i elementul animus al posesiei, element care revine
proprietarului. Stpnirea nu se face n calitate de proprietar, ci n
calitate de titular al dreptului de administrare. n consecin ceea ce
deosebete posesia proprietarului de posesia ca atribut al dreptului de
administrare este elementul animus.
Folosina. n virtutea acestei prerogative, titularii dreptului
de administrare culeg fructele naturale, industriale i civile ale
bunului administrat59. Fructele civile deinute n urma nchirierii
bunului dat n administrare (chiriile) se cuvin, n cot-parte de 2050% titularului dreptului de administrare, restul de 80-50%
constituind venit la bugetul de stat sau la bugetele locale, dup caz
(art. 16 din Legea nr. 213/1998).
Dispoziia. Distingem ntre dispoziie material i dispoziie
juridic.
administrare are obligaia s arate instanei cine este titularul dreptului de proprietate, n
caz contrar rspunznd pentru prejudiciile cauzate proprietarului sau fiind pasibil de
revocarea dreptului su.
58
Potrivit art. 12 alin. 3 din Legea nr. 213/1998: dreptul de administrare va fi revocat
numai dac titularul su nu-i exercit drepturile i nu-i execut obligaiile nscute din actul
de transmitere.
59
Regiile autonome, funcionnd pe baz de gestiune economic i autonomie
financiar, vor folosi fructele pentru acoperirea cheltuielilor necesare activitii;
instituiile publice fiind finanate de la buget, vor vrsa la acesta veniturile realizate
i doar n mod excepional le vor folosi ca surse extrabugetare de finanare.
n privina dispoziiei materiale, titularul dreptului de

administrare are posibilitatea s consume sau s transforme bunul, n
limitele impuse de autoritile publice care l-au constituit, dar nu
poate degrada sau distruge bunul aflat n administrare. De exemplu,
n cazul terenurilor i construciilor, dispoziia material se
concretizeaz n operaiuni de tieri de arbori, exploatare a bogiilor
subsolului, excavare de pmnt, reparri i reamenajri, demolri n
vederea edificrii unei noi construcii; instituiile publice pot
transforma anumite cldiri.
n ceea ce privete dispoziia juridic, nu putem fi de acord
cu interpretarea textului art. 12 alin. 3 din Legea nr. 213/1998, n
sensul c, titularul dreptului de administrare nu are drept de
dispoziie asupra bunurilor ncredinate60. Dimpotriv, el poate
nchiria bunul, l poate concesiona sau l poate aduce ca aport n
contractul de asociere n participaiune, potrivit art. 254 i urm. din
Codul comercial. n acest context, se poate spune c titularul
dreptului de administrare are un drept de dispoziie asupra bunului n
limitele dispoziiei titularului dreptului de proprietate public.
4. Revocarea dreptului de administrare
Art. 12 alin. 3 din Legea nr. 213/1998 reglementeaz, cu titlu
de sanciune, revocarea dreptului de administrare dac titularul nui exercit drepturile i nu-i execut obligaiile nscute din actul de
transmitere. Soluia revocrii dreptului de administrare numai cu
titlu de sanciune a fost criticat, apreciindu-se c titularul dreptului
de proprietate public trebuie s aib posibilitatea de a revoca dreptul
de administrare i n situaii n care nu se poate reine n sarcina
titularului o fapt culpabil, respectiv nendeplinirea obligaiilor.
60
Pentru o opinie contrar a se vedea V. Stoica, op. cit. , p. 440441, cu motivaia

c dispoziia juridic este exclus, ntruct dreptul de administrare este inalienabil.
Doar n mod aparent H. G. nr. 841/1995 reglementeaz o excepie de la caracterul
inalienabil al dreptului de proprietate public i al dreptului de administrare,
deoarece bunurile se transmit pe baza procesului verbal ncheiat de instituiile
publice, aprobat de ctre ordonatorii de credite, deci printr-un act de drept public.
Bunurile astfel scoase din funciune nu mai au destinaia de interes public. Pe cale de
consecin, bunurile respective trec din domeniul public n domeniul privat, dreptul
de administrare nceteaz, iar instituiile publice acioneaz ca un mandatar al
statului sau al unitii administrativ teritoriale, care i pstreaz calitatea de titular
al dreptului de proprietate privat asupra bunurilor ce urmeaz a fi nstrinate.
Astfel, revocarea este posibil i n alte ipoteze:

- pentru trecerea unor bunuri din domeniul public n
domeniul privat;
- n scopul concesionrii sau nchirierii directe a bunului;
- n scopul redistribuirii unor bunuri ntre regii autonome
i instituii publice, cnd bunul nu mai este necesar
titularului dreptului de administrare.
- n ipoteza transmiterii fr plat a bunurilor atribuite
instituiilor publice sau n ipoteza scoaterii lor din
funciune, urmat de valorificarea lor.
. 3. Dreptul de concesiune asupra bunurilor proprietate
public
1. Noiune. Reglementare.
Noiune. Dreptul de concesiune este un drept real care
izvorte din contractul de concesiune i care confer titularului
(concesionar) persoan fizic sau juridic posesia i folosina
bunului aparinnd domeniului public, transmis de concedent, n
limitele legii i dispoziiilor contractuale.
Reglementare. Regimul juridic al concesiunilor a fost
stabilit prin Legea nr. 219/ 1998 care reglementa concesiunea de
bunuri proprietate public i privat, concesiunea de servicii publice
i de activiti economice. Legea a fost abrogat prin O.U.G. nr.
34/2006 privind atribuirea contractelor de achiziie public, a
contractelor de concesiune de lucrri publice i a contractelor de
concesiune de servicii61. Obiectul de reglementare al Ordonanei l
constituie numai concesiunea lucrrilor i serviciilor publice, cu
excluderea concesiunii bunurilor publice. n acest sens, art. 220 din
ordonan prevede: prezenta ordonan de urgen nu se aplic n
cazul n care contractul de concesiune..... lit. c) are ca scop
concesionarea bunurilor publice, dar numai n cazul n care, prin
obiectul respectivului contract, autoritatea contractant nu
urmrete dobndirea execuiei unei lucrri sau a unui serviciu, fapt
care ar ncadra contractul respectiv fie n categoria contractelor de
61
2006.
achiziie public, fie n categoria contractelor de concesiune a cror

atribuire este reglementat de prezenta ordonan de urgen. Cu
alte cuvinte, concesiunea bunurilor proprietate public nu era
interzis, ci doar nu era nc reglementat printr-o lege cadru.
Necesitatea i urgena compatibilizrii depline a legislaiei
naionale n domeniul concesiunilor cu reglementrile i practica
comunitar, recomandarea Comisiei Europene de abrogare total i
expres a Legii nr. 219/1998, precum i prevederile art.136 pct. 4 din
Constituie, au impus adoptarea O.U.G. nr.54/2006 privind regimul
contractelor de concesiune de bunuri proprietate public62.
Din prevederile legale ale celor dou ordonane rezult c n
funcie de obiectul su concesiunea este de trei feluri:
concesiunea de bunuri proprietate public supus dispoziiilor O.U.G. nr. 54/2006;
concesiunea de lucrri publice ;
concesiunea de servicii; ultimele dou categorii fiind
guvernate de O.U.G. nr. 34/2006.
Precizri
n prezent concesionarea bunurilor proprietate public se
face i n condiiile prevederilor speciale din alte acte normative:
- art. 15 din Legea nr. 213/1998 potrivit cruia concesionarea sau nchirierea bunurilor proprietate public se face prin
licitaie public , n condiiile legii.
- art. 13 alin 2 din Legea nr. 50/1991 privind autorizarea
executrii lucrrilor de construcii, modificat i republicat 63,
precizeaz c terenurile aparinnd domeniului public sau al
unitilor administrativ-teritoriale se pot concesiona numai n
vederea realizrii de construcii sau de obiective de uz i/sau de
interes public, cu respectarea documentaiilor de urbanism i
aprobate potrivit legii.64
62
2006.
63
Publicat n M.O. nr. 933 din 13 octombrie 2004.
64
Concesionarea se face prin licitaie, pe baz de oferte prezentate de ctre solicitani, cu
respectarea prevederilor legale, urmrindu-se valorificarea superioar a potenialului
terenului. Limita minim a preului cesiunii se stabilete prin hotrrea dup caz, a
Consiliului General al Municipiului Bucureti, sau a Consiliului local sau judeean astfel
nct s asigure recuperarea n 25 de ani a preului de vnzare al terenului, n condiiile de
- art. 125 alin. 1 din Legea administraiei publice locale nr.

215/2001 dispune: Consiliile locale i consiliile judeene hotrsc
ca bunurile ce aparin domeniului public de interes judeean sau
local ... s fie concesionate...
- diferite acte normative cuprind prevederi speciale
referitoare la concesiunea unor activiti: concesionarea asupra
resurselor de petrol (Legea nr. 238/2004 a petrolului); concesiunea
activitilor miniere (Legea minelor nr. 85/2003)65.
2. Contractul de concesiune a bunurilor din domeniul
public
Noiune. Conform art. 1 alin. 2 din O.U.G. nr. 54/2006
contractul de concesiune este acel contract ncheiat n form scris
prin care o autoritate public, denumit concedent, transmite pe o
perioad determinat, unei persoanei, numit concesionar, care
acioneaz pe riscul i rspunderea sa, dreptul i obligaia de
exploatare a unui bun proprietate public, n schimbul unei
redevene.
Prle contractante. Prile contractului sunt concedentul
i concesionarul. Pot avea calitatea de concedent:
- ministerele sau alte organe de specialitate ale administraiei
publice centrale, pentru bunurile proprietate public a statului;
- Consiliile judeene, Consiliile locale, Consiliul General al
Municipiului Bucureti sau instituiile publice de interes
local pentru bunurile proprietate public a judeului, oraului
sau comunei (art. 5 alin. 1).
pia, la care se adaug costul lucrrilor de infrastructur aferente. Pe baza procesului verbal
de adjudecare a licitaiei, se va ncheia actul de concesiune, care se va nregistra de ctre
concesionar n evidenele de publicitate imobiliar, n termen de 10 zile de la data
adjudecrii. Durata concesiunii va fi stabilit de ctre consiliile locale, consiliile judeene,
respectiv, de Consiliul General al Municipiului Bucureti, n funcie de prevederile
documentaiei de urbanism i de natura construciei (art.16-22).
65
Potrivit art. 27 din Legea petrolului, operaiunile petroliere, inclusiv bunurile
necesare realizrii acestor operaiuni aflate n proprietate public, se concesioneaz
pn la 30 de ani, cu posibilitatea prelungirii pn la 15 ani. n acelai sens, art. 13
din Legea minelor precizeaz c resursele minerale se pun n valoare prin activiti
miniere care se concesioneaz persoanelor juridice romne sau strine. Licena de
exploatare se acord pentru o durat de maxim 5 ani, cu drept de prelungire pentru
cel mult 3 ani.
Calitatea de concesionar poate avea orice persoan fizic sau

juridic, de drept privat, romn sau strin (art. 6 ).
Obiectul contractului. Obiectul contractului l constituie:
bunurile proprietate public a statului sau unitilor administrativteritoriale (art. 3).
Durata contractului nu va putea depi 49 de ani, ncepnd
cu data semnrii lui i se stabilete de ctre concedent pe baza
studiului de oportunitate. Contractul de concesiune poate fi prelungit
pentru o perioad egal cu cel mult jumtate din durata sa iniial,
prin simplul acord de voin al prilor (art. 9).
Redevena obinut prin concesionare se face venit la bugetul
de stat sau la bugetele locale. Modul de calcul i de plat se stabilete
de ministerele de resort sau de organele de specialitate ale
administraiei publice centrale ori de autoritile administraiei
publice locale (art. 4).
ncheierea contractului. Iniierea concesiunii o poate
avea concedentul i are la baz un studiu de oportunitate efectuat, n
prealabil de concedent (acest studiu cuprinde, printre altele,
descrierea bunului; motivele de ordin economic, financiar, social i
de mediu; nivelul minim al redevenei; durata estimativ a
concesiunii). La primirea propunerii de concesiune, formulat de
orice persoan interesat, concedentul este obligat s ntocmeasc
studiul de oportunitate n termen de 30 de zile. n baza acestui studiu,
concedentul elaboreaz caietul de sarcini al concesiunii.
Concesionarea se aprob pe baza caietului de sarcini prin hotrre a
Guvernului, a Consiliilor locale, judeene sau al Consiliului General
al Municipiului Bucureti, dup caz (art. 12).
ncheierea contractului de concesiune se face prin licitaie
sau prin negociere direct.
Licitaia este procedura la care orice persoan fizic sau
juridic interesat are dreptul de a depune o ofert (art.14 lit. a). n
cazul procedurii licitaiei concedentul are obligaia s publice n
Monitorul Oficial, ntr-un cotidian de circulaie naional i ntr-unul
de circulaie local anunul de licitaie. Anunul de licitaie se trimite
spre publicare cu cel puin 20 de zile calendaristice nainte de data
limit pentru depunerea ofertelor. Licitaia se poate desfura numai
dac n urma publicrii anunului de licitaie au fost depuse cel puin
3 oferte valabile. n msura n care acestea nu au fost depuse,
concedentul este obligat s anuleze procedura i s organizeze o nou

licitaie (art. 25).
Negocierea direct este procedura prin care concedentul
negociaz clauzele contractuale, inclusiv redevena, cu unul sau mai
muli participani la procedura de atribuire a contractului de
concesiune (art. 14 lit. b). Procedura de negociere direct este
aplicabil n cazul n care dup repetarea procedurii licitaiei, nu au
fost depuse cel puin 3 oferte valabile. Anunul negocierii directe se
trimite spre publicare cu cel puin 10 zile calendaristice nainte de
data limit pentru depunerea ofertelor (art. 26-27). Concedentul
deruleaz negocieri cu fiecare ofertant care a depus o ofert valabil.
Orice persoan interesat are dreptul de a transmite o
solicitare de participare la procedura de atribuire a contractului de
concesiune. Oferta are caracter obligatoriu, din punct de vedere al
coninutului, pe toat perioada de valabilitate stabilit de concedent.
Persoana interesat are obligaia de a depune oferta la adresa i pn
la data limit pentru depunere, stabilite n anunul procedurii.
Coninutul ofertelor trebuie s rmn confidenial pn la data
stabilit pentru deschiderea acestora. Criteriul de atribuire a
contractului de concesiune este cel mai mare nivel al redevenei, dar
se poate ine seama i de alte criterii: capacitatea economicofinanciar a ofertanilor, protecia mediului nconjurtor, condiii
specifice impuse de natura bunului concesionat.
Sunt exceptate de la aceste operaiuni bunurile proprietate
public care se atribuie direct, prin contract de concesiune,
societilor comerciale, companiilor naionale ori societilor
naionale, nfiinate prin reorganizarea regiilor autonome i care au
c obiect principal de activitate gestionarea, ntreinerea, repararea i
dezvoltarea respectivelor bunuri, dar numai pn la finalizarea
privatizrii acestora. n acest caz, concesionarea se aprob prin
hotrre a Guvernului sau a Consiliului judeean sau local, sau al
Consiliului General al Municipiului Bucureti (art.59 alin. 1 i 3).
Concedentul are obligaia de a informa ofertanii despre
deciziile referitoare la atribuirea contractului de concesiune, n scris,
cu confirmare de primire, nu mai trziu de 3 zile lucrtoare de la
emiterea acestora. Contractul de concesiune se ncheie n termen de
20 de zile de la data la care concedentul a informat ofertantul despre
acceptarea ofertei sale. Nencheierea contractului de concesiune ntr-
un termen de 20 de zile calendaristice, poate atrage plata daunelor

interese (art. 50).
Contractul se ncheie n limba romn, n dou exemplare,
cte unul pentru fiecare parte. Dac concesionarul are o alt cetenie
sau naionalitate dect cea romn i dac prile consider necesar,
contractul se va ncheia n dou exemplare, dou n limba romn si
dou n limba aleas de ele. n caz de litigiu, exemplarele n limba
romn ale contractului prevaleaz (art. 58).
Contractele de concesionare a terenurilor de orice natur se
nregistreaz de ctre concesionar n registrul de publicitate
imobiliar sau n cartea funciar (art. 71). De asemenea
concesionarul are obligaia c n cel mult 90 de zile de la semnarea
contractului, s depun, cu titlu de garanie o sum fix reprezentnd
o cot parte din suma obligaiei de plat datorat pentru primul an de
exploatare (art. 56 alin.1).
Coninutul contractului. Contractul de concesiune
cuprinde urmtoarele (art. 51):
- clauze prevzute n caietul de sarcini;
- clauze convenite de prile contractante n completarea celor
din caietul de sarcini, dar fr a contraveni obiectului
concesiunii;
- interdicia pentru concesionar de a subconcesiona n tot sau
n parte, unei alte persoane obiectul concesiunii;
- clauze
contractuale
referitoare
la
mprirea
responsabilitilor de mediu ntre concedent i concesionar.
Ordonana rezerv concedentului posibilitatea de a modifica
unilateral partea reglementar a contractului, dar cu notificarea
prealabil a concesionarului i numai din motive excepionale legate
de interesul naional sau local. n msura n care concesionarul este
prejudiciat, el are dreptul s primeasc fr ntrziere o just
despgubire (art. 53).
ncetarea contractului de concesiune poate avea loc n
urmtoarele situaii, prevzute de art. 64:
- la expirarea duratei stabilite n contract;
- n cazul n care interesul naional sau local o impune, prin
denunarea unilateral de ctre concedent, cu plata unei
despgubiri juste n sarcina concedentului;
- n cazul nerespectrii obligaiilor contractuale de ctre
concesionar, prin rezilierea unilateral de ctre concedent, cu

plata unei despgubiri n sarcina concesionarului;
n cazul nerespectrii obligaiilor contractuale de ctre
concedent, prin rezilierea unilateral de ctre concesionar, cu
plata despgubirilor n sarcina concedentului;
la dispariia dintr-o cauz de for major a bunului
concesionat sau n cazul imposibilitii obiective a
concesionarului de a-l exploata, prin renunare, fr plata
unei despgubiri. (art.35).
3. Contractele de concesiune de lucrri publice i de
servicii
Noiune. Procedura de atribuire a acestor contracte face
obiectul de reglementare al Cap. VII din O.U.G. nr. 34/2006.
Ordonana definete n art. 3 lit. b) contractul de concesiune de
lucrri publice ca fiind contractul care are aceleai caracteristici ca
i contractul de lucrri, cu deosebirea c n contrapartida lucrrilor
executate contractantul, n calitate de concesionar, primete din
partea autoritii contractante66, n calitate de concedent, dreptul de
a exploata rezultatul lucrrilor sau acest drept nsoit de plata unei
sume de bani, iar la lit. c) contractul de concesiune de servicii, ca
fiind contractul care are aceleai caracteristici ca i contractul de
servicii, cu deosebirea c n contrapartida serviciilor prestate
contractantul, n calitate de concesionar, primete din partea
autoritii contractante, n calitate de concedent, dreptul de a
exploata serviciile sau acest drept nsoit de plata unei sume de
bani.
Procedura de atribuire. Atribuirea unui contract de
concesiune se iniiaz prin publicarea unui anun de participare.
Acesta se public n M.O. al Romniei, partea a IV a , intitulat
66
Potrivit art. 8 din Ordonan, autoritatea contractant este orice organism al

statului - autoritate sau instituie public- care acioneaz la nivel central sau
regional ori local; orice organism de drept public, cu personalitate juridic care este
nfiinat de o autoritate contractant, se afl n subordinea sau este supus controlului
unei autoriti contractante; n componena consiliului de administraie / organului
de conducere mai mult de jumtate din membrii sunt numii de o autoritate
contractant; orice ntreprindere public sau oricare subiect de drept care desfoar
activiti relevante n sectoare de utilitate public: ap, energie, transport, pot.
77
DREPTURILE REALE
Achiziii publice, i dup caz n Jurnalul Oficial al Uniunii Europene.

Publicarea n Jurnalul Oficial al Uniunii Europene este obligatorie n
situaiile n care valoarea estimativ a contractului de concesiune
care urmeaz a fi atribuit este mai mare dect echivalentul n lei a
5.000.000 euro.
Autoritatea contractant are obligaia de a stabili numrul de
zile dintre data publicrii anunului de participare i data depunerii
aplicaiilor, astfel nct operatorii economici s beneficieze de o
perioad adecvat pentru elaborarea aplicaiilor.
Atunci cnd atribuie un contract de concesiune de lucrri
publice, autoritatea contractant are dreptul de a solicita candidailor
s precizeze, n cadrul aplicaiei depuse, valoarea lucrrilor din
cadrul contractului de concesiune pe care acetia intenioneaz s le
atribuie unor tere pri.
Potrivit art. 218 alin. 2 din Ordonan, modul de
fundamentare a deciziei de realizare a proiectului, modul de transfer
i de recuperare a obiectului concesiunii, modul de pregtire a
documentaiei de atribuire i de aplicare a procedurilor din ordonan
se stabilesc prin hotrre de guvern.
4. Caracterele dreptului de concesiune
-
este un drept real opozabil erga omnes cu excepia

concedentului care poate modifica, denuna unilateral
contractul (concesiunea se rscumpr).
este un drept temporar, limitat la durata concesiunii.
Contractul de concesiune se ncheie pe o perioad ce nu
poate depi 49 de ani. Ea poate fi prelungit o singur dat,
prin simplul acord al prilor, pe o perioad egal cu cel mult
jumtate din durata iniial.
este inalienabil. Legea interzice n art. 51 alin. 3
subconcesiunea, ceea ce confer contractului de concesiune
un caracter intuitu-personae. Prin excepie, companiile
naionale, societile naionale sau societile comerciale
nfiinate prin reorganizarea regiilor autonome pot
subconcesiona bunurile proprietate public ce le-au fost
concesionate. Subconcesiunea se aprob pe baza studiului de
oportunitate prin hotrre a Guvernului sau a Consiliului
78
judeean sau local, sau al Consiliului General al Municipiului

Bucureti (art. 59 alin. 5 i 7)
izvorte dintr-un contract administrativ, cu titlu oneros,
redevena fiind un element esenial pentru validitatea
contractului.
5. Coninutul dreptului de concesiune
Titularul are recunoscute posesia i folosina.

Posesia se exercit ca i n cazul dreptului de proprietate cu
excepia elementului animus. Astfel, titularul dreptului stpnete
bunul n calitate de concesionar i nu de proprietar.
Folosina trebuie exercitat potrivit clauzelor contractului,
permind titularului s culeag fructele bunului.
Dispoziia. Spre deosebire de dreptul de administrare, dreptul
de concesiune nu confer titularului dispoziia material a bunului.
Dispoziia juridic lipsete, deoarece, la expirarea termenului
concesiunii, concesionarul este obligat s restituie, n deplin
proprietate i liber de orice sarcin bunul, inclusiv investiiile.
Prin excepie, se recunoate:
- posibilitatea transferului drepturilor i obligaiilor
nscute dintr-un acord petrolier ctre o alt persoan
juridic, cu aprobarea scris a autoritii competente (art.
34 din Legea nr. 238/2004),
- posibilitatea titularului unei licene de concesiune de a
transfera unei persoane juridice drepturile i obligaiile
nscute din contractul de concesiune, cu aprobarea
autoritii n materie (art. 24 alin. 1 din Legea minelor nr.
85/2003),
- potrivit art. 225 din O.U.G. nr. 34/2006 dreptul autoritii
contractante de a solicita concesionarului s atribuie
contracte unor tere pri, ntr-un procent de minimum
30% din valoarea total a lucrrilor care fac obiectul
concesiunii.
. 4. Dreptul de folosin asupra bunurilor proprietate
public
1. Noiune. Reglementare. Titulari
79
DREPTURILE REALE
Noiune. Dreptul de folosin este acel drept real,

temporar, constituit prin acte administrative individuale, prin care
titularul (persoan juridic de drept privat de utilitate public)
exercit asupra unor bunuri imobile sau mobile proprietate public,
posesia, folosina i dispoziia, n limitele legii i actului autoritii
publice.
Dei legea nu prevede, considerm c darea n folosin are
loc printr-un act administrativ individual: hotrre a Guvernului, a
Consiliului judeean sau a Consiliului local, aplicndu-se prin
analogie art. 12 alin. 2 din Legea nr. 213/1998.
Reglementare. Dreptul de folosin este consacrat de
urmtoarele dispoziii legale:
- art. 17 din Legea nr. 213/1998: statul i unitile
administrativ-teritoriale pot da imobilele din patrimoniul lor, n
folosin gratuit, pe termen limitat, persoanelor juridice fr scop
lucrativ, care desfoar activitate de binefacere sau de utilitate
public ori serviciilor publice.
- art. 126 din Legea nr. 215/2001: Consiliile locale i
judeene pot da n folosin gratuit, pe termen limitat, bunuri
mobile i imobile proprietate public sau privat local sau
judeean, dup caz, persoanelor juridice fr scop lucrativ, care
desfoar activiti de binefacere sau de utilitate public ori
serviciilor publice. Prevederea legal a lrgit sfera obiectului
dreptului real de folosin permind, n cazul unitilor administrativ
teritoriale, constituirea acestui drept att cu privire la bunuri
imobile ct i cu privire la bunuri mobile 67.
- art. 136 pct. 4 teza a II a din Constituia revizuit prevede
expres c bunurile proprietate public pot fi date n folosin gratuit
instituiilor de utilitate public.
Titulari. Referitor la beneficiarii dreptului de folosin
gratuit, ntre textul constituional i dispoziiile legale exist o
diferen de formulare. Astfel, art. 17 din Legea nr. 213/1998 i art.
67
Ambele texte legale au fost adoptate fr temei constitu-ional. Cu toate acestea, sa apreciat c prin lege poate fi creat un drept real, ca modalitate de exercitare a
dreptului de proprietate public, ntruct, dei normele constituionale nu prevd
dreptul de folosin gratuit, nici nu-l interzic n mod expres. Ulterior, revizuirea
Constituiei a nlturat neconcordana dintre cele dou dispoziii legale i normele
constituionale.
80
126 din Legea nr. 215/2001 stabilesc drept beneficiari persoanele

juridice fr scop lucrativ, care desfoar activiti de binefacere
sau de utilitate public, ori serviciile publice, iar art. 136 pct. 4, teza
a II a din Constituia revizuit precizeaz c dreptul de folosin
gratuit se constituie n favoarea instituiilor de utilitate public.
Diferena de formulare face necesare cteva precizri:
dreptul de folosin gratuit se poate constitui numai n favoarea
persoanelor juridice de drept privat, cu excluderea persoanelor
juridice de drept public.
se au n vedere numai persoanele juridice fr scop lucrativ ce
desfoar o activitate de utilitate public.
dispoziia constituional adaug i serviciile publice ca titulare
ale dreptului de folosin gratuit, respectiv persoanele juridice
de drept privat care exploateaz prin concesionare servicii
publice. Dac ar fi vorba de persoane juridice de drept public (de
exemplu, instituii publice), acestea ar beneficia de un drept de
administrare i nu de un drept de folosin gratuit.
n concluzie, dreptul real de folosin gratuit asupra
bunurilor din domeniul public se poate constitui numai n favoarea
instituiilor de utilitate public, adic a persoanelor de drept privat
care desfoar o activitate de binefacere sau de utilitate public,
spre exemplu: asociaiile i fundaiile.
2. Caracterele dreptului de folosin
-
este un drept real principal, derivat din dreptul de

proprietate public, opozabil erga omnes, cu
excepia autoritii publice care l-a constituit;
este un drept real intuitu-personae, constituit numai
n favoarea persoanelor juridice de drept privat fr
scop lucrativ;
este inalienabil, insesizabil, imprescriptibil, avnd
ca obiect un bun imobil sau mobil proprietate
public;
este un drept cu titlu gratuit, deoarece titularul nu
este obligat s plteasc o sum de bani cu titlu de
chirie, redeven, tax etc.
este un drept revocabil prin voina contrar a
81
DREPTURILE REALE
autoritii care l-a constituit;

este un drept temporar, constituit pe o durat
determinat.
3. Coninutul dreptului de folosin

Regulile din materia dreptului de administrare urmeaz a fi
aplicate, prin analogie, i dreptului de folosin.
n privina posesiei, titularul exercit stpnirea bunului nu
n calitate de proprietar, ci n calitate de beneficiar al dreptului de
folosin gratuit.
Relativ la folosin, n anumite cazuri i dac s-a prevzut n
actul administrativ constitutiv, titularul dreptului de folosin poate
s culeag i productele (spre exemplu: exploatarea unei cariere de
piatr).
Dispoziia material este deplin, titularul putnd s
transforme bunul i s dispun de substana bunului n condiiile
prevzute de actul constitutiv. Lipsete ns dispoziia juridic,
titularul neputnd ncheia acte juridice translative de proprietate cu
privire la bunul respectiv.
. 5. nchirierea bunurilor proprietate public68
Att art. 136 pct. 4 din Constituie ct i art. 14 alin. 1 din
Legea nr. 213/1998 recunosc dreptul de nchiriere a bunurilor
proprietate public a statului i unitilor administrativ-teritoriale, cu
aprobarea Guvernului sau, dup caz, a Consiliului judeean, a
Consiliului General al Municipiului Bucureti sau a Consiliului local.
Contractul de nchiriere poate fi ncheiat cu orice persoan
fizic sau juridic romn sau strin, de ctre titularul dreptului de
proprietate sau administrare (art. 14 alin. 2).
nchirierea bunurilor se face prin licitaie public, iar sumele
obinute din nchirieri se fac venit la bugetul de stat, sau dup caz, la
bugetele locale. Dac contractul de nchiriere se ncheie de titularul
dreptului de administrare, acesta are dreptul s ncaseze din chirie o
68
Spre deosebire de dreptul de administrare, de concesiune i de folosin, considerate

veritabile drepturi reale principale, nchirierea nu transmite un drept real, chiriaul avnd
doar un drept personal de folosin asupra bunului.
82
cot-parte ntre 20-50%, stabilit prin hotrrea Guvernului, a

Consiliului judeean, a Consiliului General al Municipiului Bucureti
sau a Consiliului local (art. 15 i 16).
Litigiile privitoare la nchirierea bunurilor proprietate public
sunt de competena instanelor de drept comun.
83
DREPTURILE REALE

Simpla existen a unui bun n patrimoniul statului sau al

unitii administrativ-teritoriale nu este de natur s conduc la
concluzia c acel bun aparine domeniului public. Chiar fcnd
aplicarea criteriilor cunoscute, un bun nu aparine proprietii publice
(exceptnd bunurile prevzute de art. 136 pct. 3 din Constituie, care
fac exclusiv obiectul proprietii publice) dac el nu a intrat n
proprietatea statului cu respectarea dispoziiilor legale privitoare la
dobndirea bunului respectiv.
Astfel, practica judiciar a decis c, n situaia n care un
teren agricol a fost preluat de stat cu nclcarea dispoziiilor legale
referitoare la modul de efectuare a schimbului de terenuri, statul nu a
dobndit un drept de proprietate asupra acelui bun, ci este un simplu
detentor precar.
n aceeai ordine de idei, art. 6 din Legea nr. 213/1998
dispune c fac parte din domeniul public al statului sau al unitilor
administrativ-teritoriale i bunurile dobndite de stat n perioada 6
martie 1945 - 22 decembrie 1989, dac au intrat n proprietatea
statului n temeiul unui titlu valabil, cu respectarea Constituiei, a
tratatelor internaionale la care Romnia era parte i a legilor n
vigoare la data prelurii lor de ctre stat. Per a contrario, dac
preluarea s-a fcut de ctre stat cu nclcarea dispoziiilor legale
atunci n vigoare, sau fr un titlu valabil, dreptul de proprietate nu sa strmutat niciodat la stat, ci a rmas n patrimoniul titularului su.
Astfel, legiuitorul a prevzut n alin. 2 al art. 6 c bunul va putea fi
revendicat de fotii proprietari sau de succesorii acestora. n ceea ce
privete bunurile preluate cu titlu valabil, din moment ce statul a
dobndit asupra lor un drept de proprietate, ele nu fac obiectul unei
aciuni n revendicare, n caz contrar, s-ar nclca caracterul
inalienabil al proprietii publice.
Avnd n vedere c, n perioada martie 1945 decembrie
1989, sub aparena unui titlu valabil, n mod abuziv, statul a preluat
bunuri mobile i imobile aparinnd persoanelor fizice i juridice,
84
romne sau strine, se impunea un act normativ care s extind

obiectul aciunii n revendicare.
Dup lungi dezbateri i negocieri politice a fost adoptat
Legea nr. 10/2001 care lrgete domeniul de aplicare al aciunii n
revendicare la imobile preluate n mod abuziv de stat.
Conform art. 2 alin. 1, n sensul prezentei legi, prin imobile
preluate n mod abuziv se neleg i imobile preluate de stat cu titlu
valabil, astfel cum este definit la art. 6 alin. 1 din Legea nr.
213/1998 (lit. g).
n situaia imobilelor preluate cu titlu valabil, dac persoana
ndreptit a primit o despgubire, restituirea n natur este
condiionat de rambursarea unei sume reprezentnd valoarea
despgubirii primite, actualizat cu indicele inflaiei. Aceast ipotez
presupune c statul a dobndit dreptul de proprietate asupra bunului
deoarece a avut loc o preluare cu titlu, redobndirea dreptului de
proprietate de ctre fostul proprietar avnd loc dup restituirea
despgubirii actualizate, fiind o adevrat excepie de la caracterul
inalienabil al proprietii publice. Din moment ce acest bun poate fi
restituit n natur fotilor proprietari i innd cont de caracterul
inalienabil al proprietii publice, pe viitor se impune revizuirea
teoriei conform creia bunurile preluate cu titlu valabil fac parte
din domeniul public.
n literatura de specialitate a aprut problema dac art. 35-36

din Legea nr. 33/1994 se aplic i imobilelor expropriate pn la data
intrrii n vigoare a acestei legi (2 iunie 1994) sau numai celor
expropriate dup aceast dat.
ntr-o opinie se susine c art. 35-36 din lege nu se aplic
exproprierilor fcute anterior deoarece se ncalc principiul constituional
al neretroactivitii legii noi. n plus, Legea nr. 112/1995 stabilete c
situaia juridic a imobilelor trecute n proprietatea statului nainte de 22
decembrie 1989, altele dect cele care fac obiectul acestei legi, va fi
reglementat prin legi speciale, competena rezolvrii revenind astfel
puterii legislative. De altfel, art.11 reglementeaz msurile reparatorii
pentru situaia imobilelor expropriate, alin. 2 stabilind c pentru situaia n
care construciile expropriate au fost demolate parial sau total, dar nu s-au
executat lucrrile pentru care s-a dispus exproprierea, terenul liber se
85
DREPTURILE REALE
restituie n natur cu construciile rmase, iar pentru construciile

demolate msurile reparatorii se stabilesc prin echivalent69.
ntr-o opinie contrar se susine c art. 35-36 din Lege sunt
aplicabile i cererilor avnd ca obiect retrocedarea unor bunuri imobile
expropriate anterior intrrii n vigoare a legii, deoarece n temeiul art. 329
C. pr.civ., nu este vorba despre retroactivitatea legii noi, ci de
aplicabilitatea imediat a acesteia. Art. 35-36 din lege are inciden nu
asupra exproprierii n sine (care nseamn c expropriatul pierde
proprietatea n favoarea expropriatorului), ci asupra aspectului obiectiv al
efectelor n timp produse de expropriere. Ori de cte ori o realitate
material ntrunete condiiile prevzute de art. 35-36, textul este aplicabil
acestei realiti. i din moment ce se aplic actualitii, nu se poate
concepe c legea retroactiveaz. n plus, nu este permis a se distinge ntre
efectele exproprierii, dup cum aceasta s-a efectuat anterior sau ulterior
Legii nr. 33/1994, echitatea impunnd ca textele de lege (art. 35-36) s-i
gseasc aplicarea asupra efectelor tuturor exproprierilor, indiferent de legea
sub care s-au efectuat. Instana suprem, n secii unite a statuat c dreptul
de retrocedare a bunului expropriat este recunoscut i pentru imobilele
expropriate anterior intrrii n vigoare a legii dac nu s-a realizat scopul
exproprierii70.
69
a se vedea Dec. nr. 2198/1996, a Curii Supreme de Justiie, sect. civ., n B.J.
1996; Dec. nr. 102/1998 a Curii Supreme de Justiie n M. Voicu , M Popoac,
Op.cit.,p. 35; C. Brsan, Op.cit.,p. 72-75
70
Dec. nr. VI/1999, a Curii Supreme de Justiie, s.u., publicat n M.O. nr. 636/27.12.1999; n
acelai sens, a se vedea Dec. nr. 1815 i Dec. nr. 1332/1999, n Dreptul nr. 6/2000, p. 165167; Dec. nr. 3093/1999 i Dec. nr. 2985/1999, n Dreptul nr. 8/2000, p. 161-162 i 163-164
86
2. Reprezentri grafice
2.1.
inalienabil
imprescriptibil
nedezmembrabil
Caracterele
dreptului
de
proprietate
public
insesizabil
negrevabil
exclusiv
87
are ca obiect
DREPTURILE REALE
2.2.
Proprietatea statului i a
unitilor administrativteritoriale
Proprietate public
bunuri
Proprietate
privat
bunuri
cuprinse n
cuprinse n
domeniul public:
de interes public
de interes privat
domeniul
privat
al unitilor administrativ-teritoriale
al statului
enumerate de art. 135 din Constituie
enumerate n Anexa Legii nr. 213/1998
de uz public i de interes public
88
3. Prezentare comparativ
Dreptul de administrare
Dreptul de concesiune
constituie modaliti de exercitare ale dreptului de

proprietate public
sunt drepturi reale principale, derivate din dreptul
de proprietate public
nu reprezint o dezmembrare a dreptului de
proprietate public
sunt opozabile erga omnes cu excepia titularilor
proprietii
- aparine subiectelor de - aparine subiectelor de
drept public: regii autonome, drept privat: persoane fizice i
prefecturi, autoriti publice juridice romne i strine.
locale i centrale.
- se nate dintr-un act - se nate exclusiv, pe baza
administrativ de autoritate, unei contract ncheiat ntre
emis de organul de stat concedent i concesionar.
competent (guvern, consiliul - nu confer titularului nici
judeean).
dispoziia
material
nici
- confer titularului att dis- dispoziia juridic.
poziia material ct i cea - este un drept temporar,
juridic.
limitat la durata concesiunii.
- este, n general, un drept - litigiile
sunt
de
perpetuu.
competena instanelor de
- litigiile sunt de competena drept comun.
instanelor
de contencios
administrativ.
89
DREPTURILE REALE
aciune n grniuire aciunea prin care reclamantul pretinde ca n
contradictoriu cu prtul, instana s determine, prin
semne exterioare, ntinderea a dou fonduri nvecinate;
aciune posesorie aciunea posesorului pentru aprarea posesiei, ca
stare de fapt, mpotriva oricrei tulburri ori pentru a
redobndi posesia atunci cnd ea a fost pierdut;
aciune n revendicare aciunea prin care proprietarul, neposesor
pretinde restituirea bunului su de la posesorul
neproprietar;
artarea titularilor dreptului instituie de drept procedural civil n
temeiul creia prtul care deine un lucru pentru altul
sau care exercit n numele altuia un drept asupra unui
lucru, va putea arta pe acela n numele cruia deine
lucrul sau exercit dreptul, dac a fost chemat n judecat
de o persoan ce pretinde un drept real asupra lucrului;
corpore alieno expresie desemnnd exercitarea unui drept prin
intermediul altei persoane;
executare silit procedur prin care titularul unui drept, recunoscut
printr-un titlu executoriu, constrnge cu ajutorul
organelor de stat competente pe cel care i nclcase
dreptul s execute obligaia artat n titlu;
ex lege din lege, n virtutea legii;
garanie real mijloc juridic de garantare a obligaiilor prin
afectarea unui bun al debitorului sau chiar al altei
persoane, n vederea asigurrii executrii obligaiei
asumate;
uzucapiune mod de dobndire a proprietii sau a altor drepturi
reale, prin posedarea nentrerupt a unui imobil n
timpul i n condiiile prevzute de lege.
titlu executoriu act juridic n temeiul cruia se va efectua
executarea silit, reprezentat, de regul, de hotrrea
judectoreasc.
1. Credei c sunt valabile servituile asupra bunurilor din
domeniul public? Care era situaia juridic a acestora nainte
90
de adoptarea Legii nr. 213/1998?

2. Poate exista un drept de superficie n ceea ce privete
bunurile din domeniul public?
3. persoan care posed timp de 20 de ani cu bun-credin i
avnd just-titlu, o poriune dintr-o plaj, ar putea s devin
titular al dreptului de proprietate?
4. Considerai ca fiind sinonime noiunile de proprietate
public i domeniu public?
5. Care sunt criteriile de stabilire a sferei bunurilor proprietate
public?
6. Ce nelegei prin sintagma bunuri de uz public, respectiv,
bunuri de interes public.
7. Conform legislaiei actuale, statul mai poate prelua n
proprietate terenuri sau construcii ale cetenilor romni cu
domiciliul n alt ar?
8. Completai urmtoarele enunuri:
- titularii dreptului de proprietate public sunt .
i ;
- obiectul dreptului de proprietate public este alctuit
din . . ce
formeaz ..;
- exercitarea acestui drept are loc n regim de ;
- bunurile proprietate public pot fi date n
regiilor autonome, sau ,
n condiiile legii;
- trecerea unui bun din domeniul public al unei uniti
administrativ teritoriale se face la cererea ,
prin a .. ..;
- trecerea unui bun din domeniul public al unei uniti
administrativ-teritoriale n domeniul public al
statului se face la cererea .., prin
hotrre a .;
9. Definii noiunile de drept de administrare, drept de
concesiune, drept de folosin asupra bunurilor
proprietate public. Stabilii n ce constau atributele acestor
drepturi.
10. Precizai diferena existent ntre noiunile: naionalizare
expropriere rechiziie.
91
DREPTURILE REALE
11. Explicai de ce declararea utilitii publice este un actcondiie necesar declanrii procedurii exproprierii.
12. Completai spaiile libere din urmtoarele enunuri cu
termenii din coloana alturat:
Conform art. 2 din Legea nr. 1. de interes naional.
33/1994
pot
fi 2. bunuri imobile
expropriate
......................;
prin proprietate privat a
urmare
nu
sunt
obiect
al comunelor, oraelor etc.
exproprierii........
Utilitatea public se declar de 3.numai prin lege.
ctre
Guvern,
pentru 4. de interes local.
lucrri ...................i de ctre 5. imobile proprietate
Consiliul
judeean,
pentru privat a statului.
lucrri....................
Dac
sunt 6. o hotrre definitiv i
expropriate
lcauri
de
cult, irevocabil.
monumente
istorice,
cimitire,
utilitatea
public
se
declar ........................
n cazul n care prile se nvoiesc 7. bunuri imobile
n faa instanei asupra exproprierii i proprietate privat a
ntinderii despgubirilor, aceasta va persoanelor fizice i
lua
..................
i
va juridice.
pronuna ........................
Cnd prile se nvoiesc cu privire 8.la stabilirea
la expropriere, dar nu se neleg despgubirilor.
referitor la ntinderea despgubirilor, 9. act de nvoial a prilor.
instana va lua act de nvoial i va 10. prejudiciul cauzat
proceda....................
proprietarului.
Despgubirea
se
compune 11. un an.
din ..................... i din ..................... 12. valoarea real a
imobilului.
Eliberarea titlului executoriu i 13. declarare de utilitate
punerea n posesie a expropriatorului public.
se realizeaz pe baza ..................i nu 14. ncheierii tribunalului.
mai trziu de ...............
Dreptul de retrocedare opereaz 15. 60 de zile.
dac imobilul expropriat nu a fost 16. 30 de zile de la
92
utilizat timp de ..................... dac nu

s-a fcut o nou ...........
Dreptul de preempiune la
cumprarea
imobilului
este
recunoscut .................. dac lucrrile
pentru care s-a dispus exproprierea nu
au fost ................. i expropriatorul sa hotrt ..................... Titularul
dreptului de preempiune l poate
exercita n termen de ............. de la
data ................ trimis de ........
achitarea despgubirilor.
17. s nstrineze imobilul.
primirii comunicrii.
18. fostului proprietar.
19. expropriator.
20. ncepute i realizate.
6. Teste gril
1. Titular al dreptului de proprietate public este:
a) statul, judeul, oraul, comuna;
b) regiile autonome;
c) consiliul local, consiliul judeean.
2. Constituie o derogare de la principiul liberei circulaii a
bunurilor:
a) bunurile din domeniul public al statului;
b) bunurile din domeniul privat al statului;
c) bunurile proprietate privat.
3. Dreptul de proprietate public are ca obiect:
a) domeniul public al statului i unitilor administrativ
teritoriale;
b) domeniul privat al statului i unitilor administrativ
teritoriale;
c) bunuri din domeniul public al statului i unitilor
administrativ-teritoriale.
4. Care din urmtoarele afirmaii nu este adevrat?
a) dreptul la proprietate public este inalienabil;
b) dreptul de proprietate public este insesizabil i
imprescriptibil;
c) dreptul de proprietate public este grevabil i
dezmembrabil.
5. Servituile asupra bunurilor din proprietatea public sunt
valabile dac:
93
DREPTURILE REALE
a) sunt servitui stabilite prin fapta omului;

b) sunt compatibile cu uzul i interesul public;
c) sunt servitui naturale i legale.
6. Sunt incluse n domeniul public al statului:
a) rezervaiile naturale;
b) piee publice, trguri, oboare;
c) cimitirele oreneti i comunale.
7. Constituie bun fr stpn:
a) lucrul prsit timp de 1 an de ctre titularul su;
b) motenire vacant;
c) bunurile uitate n locurile publice.
8. Dreptul de proprietate public:
a) se stinge prin pieirea bunului pe cale natural sau
prin intervenia omului:
b) se stinge prin trecerea bunului din domeniul public
al statului n domeniul public al unitilor
administrativ-teritoriale;
c) nu se stinge deoarece nici un drept de proprietate nu
se pierde prin neuz.
9. n sistemul legislativ actual, nu se mai aplic:
a) confiscarea special a bunurilor;
b) exproprierea;
c) naionalizarea.
10. Se constituie cu titlu gratuit:
a) dreptul de administrare asupra bunurilor proprietate
public;
b) dreptul de concesiune asupra bunurilor proprietate
public;
c) dreptul de folosin asupra bunurilor proprietate
public.
11. Nu confer titularului dispoziia material asupra bunului:
a) dreptul de administrare;
b) dreptul de concesiune;
c) dreptul de folosin.
12. Titularii dreptului de concesiune sunt:
a) regii autonome i instituii publice;
b) persoane fizice i juridice de drept privat;
94
c) persoane fizice i juridice de drept public.

13. Sunt beneficiari ai dreptului de folosin asupra bunurilor
proprietate public:
a) persoanele juridice fr scop lucrativ;
b) persoanele fizice;
c) instituiile publice.
14. Nu i are izvorul ntr-un act administrativ individual:
a) darea n administrare;
b) darea n concesiune;
c) darea n folosin gratuit.
15. Actul administrativ individual constituie izvor al:
a) dreptului de concesiune;
b) dreptului de folosin;
c) nchirierii bunurilor proprietate public
16. Nu pot fi supuse exproprierii:
a) bunuri imobile proprietate privat aparinnd
comunelor, oraelor i judeelor;
b) bunuri imobile proprietate privat aparinnd
statului;
c) bunuri imobile proprietatea persoanelor fizice
sau juridice.
17. La calculul ntinderii despgubirilor se are n vedere:
a) valoarea real a imobilului i prejudiciul cauzat
titularilor drepturilor reale;
b) preul de vnzare a imobilelor de acelai fel, n
aceeai localitate, la data exproprierii;
c) despgubirea cuvenit proprietarului mpreun
cu despgubirea cuvenit titularilor de alte
drepturi reale.
18. n cazul exproprierii, despgubirea stabilit de instan:
a) poate fi mai mic dect cea oferit de
expropriator;
b) poate fi mai mare dect cea solicitat de
proprietar;
c) nu poate fi mai mic dect cea oferit de
expropriator i nici mai mare dect cea solicitat
de proprietar.
19. Trecerea imobilului expropriat n proprietatea public are
95
DREPTURILE REALE
loc:
a) n momentul rmnerii definitive i irevocabile a
hotrrii judectoreti;
b) n momentul plii despgubirilor ctre
expropriat;
c) n momentul eliberrii titlului executoriu i
punerii n posesie a expropriatorului.
20. Exproprierea pentru cauz de utilitate public are
drept efect:
a) stingerea dreptului de proprietate;
b) strmutarea de drept a ipotecii i a privilegiilor
imobiliare asupra despgubirilor stabilite;
c) meninerea oricrui drept de concesiune sau
locaiune asupra imobilului.
21. Fotii proprietari pot cere retrocedarea imobilelor
expropriate pentru cauz de utilitate public n cazul n care
este ndeplinit condiia:
a) expropriatorul dorete s nstrineze imobilul
expropriat deoarece lucrrile pentru care s-a
fcut exproprierea nu s-au realizat;
b) imobilul expropriat nu a fost utilizat n termen
de un an potrivit scopului pentru care au fost
preluat de la expropriat;
c) s-a fcut o nou declarare de utilitate public.
22. Titulari ai dreptului la retrocedarea imobilelor
expropriate pot fi:
a) fotii proprietari;
b) fotii titulari ai dezmembrmintelor dreptului de
proprietate;
c) fotii chiriai.
23. Pentru a-i exercita dreptul privitor la dobndirea
imobilului expropriat, fostul proprietar trebuie s rspund
expropriatorului ce dorete s nstrineze terenul expropriat
n termen de:
a) 30 de zile;
b) 45 de zile;
c) 60 de zile.
96
7. Spee:
1. X, societate comercial cu capital integral de stat, n
contradictoriu cu Direcia de urbanism, amenajarea teritoriului i
lucrri publice din cadrul Consiliului Judeean Brila, a solicitat
instanei s constate dreptul su de proprietate asupra terenurilor
aferente construciilor existente n patrimoniul unitii.
n cadrul procesului, Direcia de urbanism a nfiat
instanei o documentaie din care rezulta c terenurile aferente
construciilor aparinnd reclamantei sunt situate n zona sitului
istoric al municipiului Brila, i ntruct aparin domeniului public,
ele nu pot face obiectul proprietii societii reclamante.
n acest context, instana a solicitat depunerea la dosar a
listei monumentelor, ansamblurilor i siturilor istorice din judeul
Brila. Comisia Naional a monumentelor a transmis aceast list
menionnd c n aceasta figureaz i zona n care sunt situate
terenurile n litigiu.
(Dec. nr. 133/1994 a CSJ n Dreptul nr. 10-11/1993, p. 155)
Cerine:
a) Ce caracter juridic al proprietii publice este invocat n
cauz?
b) Terenurile n litigiu aparineau sau nu domeniului public?
c) Ce fel de drept ar putea s aib societatea n cauz asupra
terenurilor? Care ar fi soluia n cazul unei regii autonome?
2. Prefectul municipiului Bucureti a cerut instanei, ca n
contradictoriu cu Consiliul General al municipiului Bucureti, s
dispun anularea hotrrii prin care Consiliul a stabilit ncetarea
dreptului de administrare a Regiei Generale de Ap Bucureti asupra
unui teren situat n municipiu. Terenul urma s devin aport al
Consiliului la capitalul unei societi comerciale.
Din actele dosarului rezult c terenul n litigiu este
proprietatea Consiliului General al municipiului Bucureti i a fost
dat n administrare Regiei Generale de Ap Bucureti, care nu a mai
folosit terenul pn n momentul naterii litigiului.
97
DREPTURILE REALE
n aprare prefectul susine c terenul intravilan ar fi trecut

din proprietatea public n proprietatea Regiei Generale de Ap
Bucureti n temeiul art. 5 din Legea nr. 15/1990 conform cruia:
Regia autonom este proprietara bunurilor din patrimoniul su.
(Dec. nr. 530/4 iulie 1994 a CSJ sec. cont. adm.,
71
adaptat) .
Cerine:
a) Care sunt caracterele dreptului de proprietate public? n
ce condiii opereaz trecerea bunului din proprietatea
public n proprietatea privat?
b) Considerai ntemeiat aprarea prefectului?
c) Ce atribute confer dreptul de administrare regiei
autonome, n spe?
d) n ce condiii este posibil revocarea unilateral a dreptului
de administrare?
e) Ce va decide instana?
3. X, societate comercial, a cerut instanei s constate c
decizia emis de Consiliul Judeean Olt, prin care se dispune trecerea
imobilului de la reclamani n administrarea altei persoane juridice,
este ilegal.
n motivarea aciunii, reclamanta a artat c, n urm cu
civa ani, cldirea n litigiu i-a fost dat printr-o decizie a aceluiai
Consiliu, ns ulterior ea a dobndit dreptul de proprietate asupra
imobilelor n temeiul art. 30 alin. 2 din Legea nr. 15/1990 bunurile
din patrimoniul societii comerciale sunt proprietatea acesteia, cu
excepia celor dobndite cu alt titlu. Astfel, n mod fraudulos
Consiliul a ncercat s o lipseasc de dreptul de proprietate, drept
dobndit printr-o decizie anterioar a aceluiai organ administrativ.
(Dec. nr. 741/5 octombrie 1994 a CSJ, sec. Cont.
adm., adaptat)
Cerine:
a) Dreptul de proprietate se poate dobndi pe calea unei
71
n M. Voicu, M. Popoac, Dreptul de proprietate i alte drepturi reale. Tratat de

jurispruden 1991-2002, Editura Lumina Lex, 64-66.
98
decizii a unui organ al administraiei de stat?

b) Identificai drepturile reale incidente n spe.
c) Imobilul n litigiu se ncadreaz n categoria bunurilor
avute n vedere de art. 20 alin. 2 din Legea 15/1990?
d) Care va fi soluia instanei?
4. Ministerul Finanelor, n calitate de reprezentant al
statului, a chemat n judecat pe primus i pe secundus,
solicitnd acestora lsarea n deplin proprietate a imobilului n
litigiu, pe urmtoarele considerente:
- imobilul n care locuiesc cei doi pri face parte dintrun program naional de ndiguiri i regularizri de
ruri;
- imobilul este deinut de pri n calitate de proprietari
i acetia nu doresc s-l lase n proprietatea statului;
- imobilul a fost declarat de utilitate public printr-o
Ordonan de Guvern, publicat n M.O.;
- prii au depus ntmpinare la comisia special
constituit pentru rezolvarea acestor cereri, ns
aceasta a fost respins cu motivaia c imobilul fiind de
utilitate public, trebuie trecut n proprietatea statului;
- n momentul evacurii, prii au refuzat s prseasc
imobilul, singura cale de soluionare a litigiului fiind
aciunea n justiie.
n faa instanei, prii au invocat dispoziiile art. 481
C.civ., susinnd c nu pot fi evacuai din imobilul lor, chiar dac li
se acord o despgubire, deoarece ei nu i dau consimmntul n
acest sens, i, din moment ce ei nu consimt, actul prin care imobilul
se va trece n proprietatea statului va fi lovit de nulitate.
n proces intervine i tertius care susine c are un drept
de crean mpotriva lui primus i secundus, garantat cu un drept de
99
DREPTURILE REALE
ipotec asupra imobilului.

Instana a admis aciunea Ministerului de Finane, dispunnd trecerea imobilului n proprietatea statului, precum i aciunea
lui tertius, oblignd statul s-i plteasc creana.
Dup 2 ani de la exproprierea imobilului, acesta nu a fost
integrat n lucrrile de interes naional i nici o alt declaraie de
utilitate public nu s-a fcut, astfel nct primus i secundus au
introdus o cerere prin care solicit cumprarea bunului, n temeiul
art. 37 din Legea nr. 33/1994.
Cerine:
a) Considerai c imobilul lui primus i secundus face
parte din bunurile care pot fi trecute n proprietatea
statului?
b) Aprarea prilor vi se pare ntemeiat?
c) Cnd are loc transferul dreptului de proprietate de la
pri n patrimoniul statului?
d) Considerai c instana a procedat corect atunci cnd a
dispus trecerea imobilului n proprietatea statului? Dar
cnd a obligat statul s-i plteasc creana lui tertius?
e) Pronunai o soluie cu privire la cererea de cumprare
a imobilului formulat de ctre primus i secundus.
5. Reclamanii au solicitat s se constate nulitatea
absolut parial a actului de expropriere i retrocedarea unei
suprafee de teren de 340 mp, cu motivarea:
- printr-un decret prezidenial, n august 1976 s-a
expropriat o suprafa de 500 mp n scopul amenajrii
unei piee;
- din suprafaa expropriat pentru realizarea obiectivului
100
s-a folosit numai suprafaa de 160 mp i deci numai

pentru aceast poriune s-a atins scopul exproprierii
pentru utilitate public, expertiza tehnic ntocmit de
un expert i depus la dosar fiind elocvent n acest
sens;
- la data exproprierii, era n vigoare Decretul nr.
545/1958 privind trecerea n proprietatea statului a
terenului i construciilor necesare efecturii unor
lucrri sau a unor aciuni de interes de stat, care n art.5
dispunea c pentru asigurarea terenurilor necesare
construciilor sau pentru efectuarea altor lucrri sau
aciuni de interes de stat, pot fi expropriate, contra
plat, terenuri cu sau fr construcii, n spe,
exproprierea fcndu-se fr plat.
- din moment ce scopul utilitii nu a fost atins n termen
de 1 an de la expropriere, n spe este aplicabil art. 35
din Legea nr. 33/1994, deoarece privete o situaie
juridic existent n prezent.
n proces a intervenit comunitatea, solicitnd respingerea
aciunii reclamanilor pe considerentele urmtoare:
- aciunea este prescris, iar admiterea ei ar nclca
dispoziiile Decretului nr. 167/1958 privitor la prescripia
extinctiv;
- faptul c nu a fost folosit ntregul teren nu este o cauz
de nulitate;
- conform Legii nr. 213/1990, imobilul a intrat n
proprietatea statului n temeiul unui titlu valabil,
devenind proprietate public, inalienabil, insesizabil i
imprescriptibil;
- admind aciunea reclamaiilor, instana ar nclca
101
DREPTURILE REALE
principiul neretroactivitii legilor; n plus Legea nr.

33/1994 nu-i gsete aplicare deoarece printre condiiile
de retrocedare a bunurilor se nscrie i cea a nenceperii
lucrrilor, lucru nereal n spe.
(Dec. nr. 36/2000 Curtea de Apel Braov, sec. Civ., adaptat) 72.
Cerine:
a) Ce se nelege prin utilitate public, ca scop al
exproprierii?
b) n raport cu aciunea reclamanilor, considerai
adecvate argumentele comunitii?
c) Ce va decide instana de judecat?
6. Reclamanii au chemat n judecat Consiliul local i
statul romn prin Ministerul Finanelor i au solicitat ca prin sentina
ce se va pronuna, prii s fie obligai la plata unor despgubiri
pentru terenul i casa care le-au fost expropriate n mod abuziv.
Astfel, Consiliul local s-i pun n deplin proprietate i posesie cu
un teren n suprafa de 160 mp cu titlu de compensaie pentru
terenul expropriat, iar statul romn s le plteasc suma de 400.000
lei pentru imobilul ce a fost demolat.
Din actele depuse la dosar, rezult c:
- reclamaii au cumprat n anul 1979, de la vnztori
numai construcia, terenul de 160mp trecnd n
proprietatea statului n baza Legii nr. 59/1974.
- ca urmare a exproprierii, construcia a fost demolat, iar
reclamanii au fost despgubii conform prevederilor n
vigoare la acea dat.
Prin urmare, prii s-au aprat invocnd lipsa calitii
72
n M. Voicu, M. Popoac, Op.cit.,p. 20-21.
102
procesuale active, precum i tardivitatea cererii privind plata

despgubirilor.
La rndul lor, reclamanii au susinut c au fost despgubii
numai cu suma de 35.268 lei, dei casa a fost cumprat cu 70.000
lei, iar cererea privind despgubirile nu este prescris, deoarece nu au
putut contesta suma acordat ca despgubiri din cauza regimului
opresiv aflat la putere la acea dat.
(Dec. nr. 3071/2000 a Curii Supreme de Justiie, sec.civ.,
adaptat)73.
Cerine:
a) Care este regimul actual al despgubirilor prevzut de
Legea nr. 33/1994?
b) Considerai c terenul n spe a fcut obiectul
exproprierii? Dar construcia?
8. Bibliografie
D.C. Florescu, Dreptul de proprietate, 2002, p. 84-116.
D. C. Florescu, Teoria general a drepturilor reale, Op. cit., p. 67-86;
V. Stoica, Op. cit., p. 403-464;
L. Pop, L. M. Harosa, op. cit., p. 114-148.
O. Ungureanu, C. Munteanu, 0p. Cit., p. 122-135.
L. Pop, Op. cit., p. 63-95.
I.P. Filipescu, A.I. Filipescu, Op. cit., p. 102-125.
C. Brsan, Op. cit., p. 86-118.
C. Brsan, M. Gai, M.M. Pivniceru, Op. cit., p. 45-59.
P. M. Cosmovici, Op. cit., p. 61-79.
I. Adam, Op. cit., p. 23-169.
M. Voicu, M. Popoac, Dreptul de proprietate i alte drepturi reale.
Tratat de jurispruden 1999-2002, Op. cit.
F. Baias, B. Dumitrache, Discuii pe marginea Legii nr. 33/1994
73
n M. Voicu, M. Popoac, Op.cit.,p. 28-29.
103
DREPTURILE REALE
privind exproprierea pentru cauz de utilitate public, n Dreptul nr.

4/1995.
Mona-Lisa Magda, Exproprierea pentru cauz de utilitate public i
efectele exproprierii, n R.D.C., nr.4/1995.
E.Chelaru, Efectele juridice ale exproprierii pentru cauz de utilitate
public, n Dreptul nr.4/1998.
104
CAPITOLUL III
DREPTUL DE PROPRIETATE PRIVAT
SECIUNEA I
Noiunea, reglementarea i caracterele juridice ale
dreptului de proprietate privat.
. 1. Noiune. Reglementare
Noiune. Dreptul de proprietate privat este acel drept real
asupra unor bunuri mobile sau imobile, altele dect cele care
alctuiesc domeniul public, care confer titularilor exercitarea
posesiei, folosinei i dispoziiei n mod exclusiv, prin putere i
interes propriu, cu respectarea dispoziiilor legale.
Proprietatea privat se caracterizeaz urmtoarele trsturi:
- proprietatea privat aparine oricrui subiect de drept:
persoane fizice, persoane juridice, inclusiv statul i
unitile administrativ teritoriale.
- poate avea ca obiect orice bun, cu excepia celor care fac
parte din domeniul public al statului i unitilor
- bunurile proprietate privat sunt n circuitul civil i ca o
consecin, ele sunt alienabile, prescriptibile i sesizabile.
- bunurile ce formeaz obiectul proprietii private se
gsesc n circuit general.
Reglementare. n stadiul actual al legislaiei, nu exist
nc o lege organic privitoare la proprietatea privat 74.
Regimul de protecie al proprietii private este instituit prin
Constituie. Astfel, art. 44 din Constituie dispune: Dreptul de
proprietate, precum i creanele asupra statului, sunt garantate (alin.
1), Proprietatea privat este garantat i ocrotit n mod egal de
74
A fost adoptat, pn n prezent, Legea nr. 213/1998 privind proprietatea public i regimul
juridic al acesteia.
DREPTURILE REALE
lege, indiferent de titular (alin. 2), Nimeni nu poate fi expropriat

dect pentru o cauz de utilitate public, cu dreapt i prealabil
despgubire(alin 4), Pentru lucrri de interes general autoritatea
public poate folosi subsolul oricrei proprieti imobiliare, cu
obligaia de a despgubi proprietarul pentru daunele aduse solului,
plantaiilor sau construciilor, precum i pentru alte daune
imputabile autoritii (art. 41, alin. 5).
n plus, art. 136 pct.5 prevede c: Proprietatea privat,
este inviolabil, n condiiile legii .
. 2. Caractere juridice
1. Proprietatea privat este alienabil.
Bunurile ce formeaz obiectul ei pot fi nstrinate prin acte
ntre vii (contracte cu titlu oneros sau cu titlu gratuit) sau pentru
cauz de moarte.
Prin excepie, legea poate impune o serie de restricii:
- inalienabilitatea temporar a terenurilor pentru care s-a
constituit dreptul de proprietate n favoarea
cooperatorilor care nu au adus pmnt n cooperativ, a
terenurilor atribuite n localitile cu deficit de for de
munc, familiilor fr pmnt sau cu pmnt puin din
alte localiti, a terenurilor atribuite n zona montan
defavorizat75 i a apartamentelor nerestituite fotilor
proprietari i cumprate de chiriai 76.
- vnzarea, respectiv cumprarea bunurilor monopol de
stat, n condiiile legii, de persoane juridice sau fizice
autorizate pe baz de licen (de exemplu: tutun, arme,
stupefiante, metale i pietre preioase).
2. Proprietatea privat este prescriptibil sub aspect achizitiv.
Sub aspect achizitiv, dreptul de proprietate privat asupra
bunurilor imobile poate fi dobndit prin uzucapiune (art. 1837
C.civ.), iar asupra bunurilor mobile prin simplul fapt al posesiei de
75
Potrivit art. 32 din Legea nr. 18/1991, republicat , terenul nu poate fi nstrinat prin
acte ntre vii timp de 10 ani, socotii de la nceputul anului urmtor celui n care s-a fcut
nscrierea proprietii , sub sanciunea nulitii absolute a actului de nstrinare.
76
Potrivit art. 9 din Legea nr. 112/1995 pentru reglementarea situaiei juridice a unor
imobile cu destinaia de locuine trecute n proprietatea statului, apartamentele
dobndite de chiriai nu pot fi nstrinate timp de 10 ani de la data cumprrii.
106
III. DREPTUL DE PROPRIETATE PRIVAT
bun-credin (art. 1909 alin. 1 C.civ.).

Sub aspectul prescripiei extinctive, trebuie s distingem
n funcie de natura bunurilor, obiect al proprietii private.
- n ceea ce privete bunurile imobile, aciunea n
revendicare este imprescriptibil. Orict ar dura
pasivitatea proprietarului, el nu este deczut din dreptul
de a revendica bunul, dar, cu toate acestea, poate pierde
proprietatea dac un altul a dobndit-o prin uzucapiune.
- n schimb, marea majoritate a doctrinei consider c
aciunea n revendicare mobiliar este prescriptibil n
termen de 30 de ani, n temeiul art. 1890 C. civ.
Dei problema este controversat, nu exist un temei
rezonabil pentru a distinge ntre bunurile imobile i cele mobile, prin
urmare, credem noi, caracterul perpetuu i imprescriptibil se
pstreaz i n privina bunurilor mobile, cu dou rezerve: dobndirea
proprietii bunurilor mobile prin posesie, n condiiile art. 1909 C.
Civ. i a bunurilor imobile prin uzucapiune.
3. Proprietatea privat este sesizabil, n sensul c
bunurile mobile sau imobile care formeaz obiectul acesteia, pot fi
urmrite de creditori pentru realizarea creanelor 77.
4. Proprietatea privat este exclusiv, grevabil i
dezmembrabil.
n virtutea caracterului exclusiv, proprietarul este singurul
ndreptit s exercite toate prerogativele dreptului su, s revendice
bunul de la orice persoan la care s-ar afla sau s nege existena
oricrui drept sau sarcin pretins de un ter asupra lucrului su.
Asupra bunurilor proprietate privat se pot constitui
garanii reale (ipoteca asupra bunurilor imobile, i gajul asupra
imobilelor) precum i dezmembrminte (drept de uzufruct, uz,
abitaie, servitute, superficie).
77
Bunurile proprietate privat a statului i unitilor admi-nistrativ-teritoriale sunt

sesizabile pentru datoriile regiilor autonome i instituiilor publice care le au n patrimoniu.
n schimb, aceste bunuri nu pot fi sechestrate i urmrite pentru datoriile statului i unitilor
administrativ-teritoriale, care, de altfel, sunt subiecte de drept solvabile (recuperarea
creanelor se face prin nscrierea datoriilor n bugetul de stat sau n bugetele locale).
107
DREPTURILE REALE
SECIUNEA a II-a
Titularii dreptului de proprietate privat
Pot fi titulari ai dreptului de proprietate privat: persoanele
fizice, persoanele juridice, statul i unitile administrativ-teritoriale
asupra bunurilor ce formeaz domeniul privat al acestora.
. 1. Persoanele fizice
Orice persoan fizic poate fi titular al dreptului de
proprietate privat, avnd aptitudinea de a dobndi drepturi nc de la
concepie conform regulii, infans conceptus pro nato habetur
quoties de commodis ejus agitur.
Regula o constituie capacitatea persoanei fizice de a dobndi
bunuri n proprietate, ns, prin excepie, exist persoane care nu pot
fi titulare ale dreptului de proprietate privat.
1. Incapaciti privind cetenii strini i apatrizii:
Interdicia de a dobndi terenuri n Romnia era prevzut de
art. 41 pct. 2 din Constituie potrivit creia cetenii strini i
apatrizii nu pot dobndi dreptul de proprietate asupra terenurilor,
fiind reluat i prin dispoziia art. 3 alin. 1 din Legea nr. 54/1998
privind circulaia juridic a terenurilor, n prezent abrogat.
Incapacitatea avea n vedere orice mijloc de dobndire a terenurilor
(acte juridice ntre vii sau pentru cauz de moarte, uzucapiune,
accesiune). Din interpretarea per a contrario, rezult c cetenii
strini i apatrizii puteau dobndi dezmembrminte ale proprietii.
n urma revizuirii Constituiei, noul text al art. 44 pct.2
prevede: cetenii strini i apatrizii pot dobndi drept de
proprietate privat asupra terenurilor numai n condiiile rezultate
din aderarea Romniei la Uniunea European i din alte tratate
internaionale la care Romnia este parte, pe baz de reciprocitate,
n condiiile prevzute prin lege organic, precum i prin motenire
legal78.
78
Pentru critica textului constituional n sensul c interdicia dobndirii terenurilor

de ctre strini este un vechi principiu de drept ce corespunde att tradiiilor
108
Textul constituional impune cteva precizri79:

n primul rnd, fiind vorba de aderarea Romniei la U. E.,
posibilitatea dobndirii terenurilor n Romnia i privete pe
cetenii celorlalte ri membre ale Uniunii. n privina
apatrizilor i cetenilor altor ri ce nu sunt membre U. E.,
aceast posibilitate poate fi acordat numai n condiiile
negociate cu ocazia aderrii;
n al doilea rnd, momentul intrrii n vigoare a Constituiei
nu coincide cu momentul n care cetenii strini i apatrizii
pot dobndi dreptul de proprietate privat asupra terenurilor;
n al treilea rnd, cetenii strini i apatrizii pot dobndi
terenuri n proprietate i n condiiile rezultate din tratatele
internaionale la care Romnia este parte, pe baz de
reciprocitate. Deocamdat Romnia nu a ncheiat astfel de
tratate care s permit cetenilor strini i apatrizilor
dobndirea de terenuri n proprietate;
sintagma n condiiile prevzute prin lege organic, trebuie
neleas n sensul c n viitor, prin lege special, se vor
reglementa condiiile speciale de dobndire a terenurilor. n
acest sens, prevederea constituional este completat de art.
3 din Titlul X al Legii nr. 247/2005 privind reforma n
domeniile proprietii i justiiei80: cetenii strini i
apatrizii precum i persoanele juridice strine pot dobndi
dreptul de proprietate asupra terenurilor n Romnia n
condiiile prevzute de legea special.
n concluzie, se remarc faptul c, n prezent, incapacitatea
legal a cetenilor strini i apatrizilor de a dobndi dreptul de
proprietate asupra terenurilor din Romnia prin acte inter vivos sau
prin motenire testamentar subzist81. n schimb, ei pot dobndi alte
romneti ct i practicii altor state care au inserat dispoziii prohibitive n aceast
materie tocmai din dorina de a evita acapararea proprietilor agrare de ctre
elemente din afara rii- V. Duculescu, Cteva aspecte teoretice i practice privind
problematica revizuirii Constituiei, n Dreptul nr. 4/2002, p.18-19.
79
A se vedea V. Stoica op.cit., p. 290-293; L. Pop, L. M. Horsa- op.cit., p.158-161;
E. Chelaru Impactul revizuirii Constituiei asupra regimului juridic al proprietii,
n Dreptul nr.2/2004, p.11.
80
Publicat n M.O. nr.653/2005 .
81
ntr-o opinie contrar, art. 44 alin.2 din Constituie instituie , de principiu, dreptul
cetenilor strini de a dobndi terenuri n Romnia, i n consecin nu se mai poate
109
DREPTURILE REALE
drepturi reale principale dezmembrminte, drept de ipotec.,

precum i dreptul de proprietate asupra terenurilor prin motenire
legal. Spre deosebire de ipoteza anterioar, prevederea final a art.
44 alin. 2 este de imediat aplicare opernd din chiar momentul
intrrii n vigoare a revizuirii Constituiei 82.
n vederea aplicrii prevederilor constituionale i ale celor
din Titlul X al Legii nr. 247/2005, prin Legea nr. 312/2005 privind
dobndirea dreptului de proprietate privat de ctre cetenii strini i
apatrizi precum i de ctre persoane juridice strine 83 se
reglementeaz o serie de condiii:
- cetenii statelor membre sau apatrizii cu domiciliul n
statele membre sau n Romnia pot dobndi dreptul de
proprietate asupra terenurilor n aceleai condiii cu cele
prevzute de lege pentru cetenii romni prin acte ntre
vii sau prin motenire testamentar;
- prevederile prezentei legi nu se aplic n cazul dobndirii
dreptului de proprietate prin motenire legal (art. 3);
- potrivit art. 4, ceteanul unui stat membru nerezident n
Romnia i apatridul nerezident n Romnia cu
domiciliul ntr-un stat membru pot dobndi dreptul de
proprietate asupra terenurilor pentru reedine secundare
la mplinirea unui termen de 5 ani de la data aderrii
Romniei la U.E., iar n temeiul art. 5 alin. 1 vor putea
dobndi proprietatea asupra terenurilor agricole,
pdurilor i terenurilor forestiere la mplinirea unui
vorbi despre existena unei interdicii n materie (L. Stnciulescu Dobndirea

terenurilor de ctre cetenii strini i apatrizi: dispoziie permisiv sau prohibitiv,
n Curierul judiciar nr. 2/2004, p.70-73).
82
Practica notarial este lipsit de consecven n aplicarea textului constituional.
Astfel, unii notari recunosc acest drept, n temeiul Constituiei, alii consider c i
pentru acest mod este necesar adoptarea unei legi organice. Sintagma precum i
prin motenirea legal demonstreaz caracterul autonom al acestui mod de
dobndire, raportat la celelalte cazuri, astfel nct considerm c dobndirea prin
motenire legal se face direct, n temeiul dispoziiilor constituionale. Ase vedea i
Gh. Dobrican Dobndirea dreptului de proprietate asupra terenurilor prin
motenire legal de ctre cetenii strini i apatrizi n temeiul noilor prevederi
constituionale, n Curierul judiciar nr. 2/2004, p.74-76).
83
Legea va intra n vigoare la data aderrii Romniei la Uniunea European.
110
termen de 7 ani de la data aderrii Romniei la U.E 84.

2. Incapaciti privind cetenii romni
- reprezentanii instituiilor publice implicate n adunrile
generale ale acionarilor, membri consiliilor de administraie i
directorii executivi ai societilor comerciale sau ai regiilor autonome
vnztoare nu pot avea calitatea de cumprtori n cazul vnzrii
unor active ce aparin societilor comerciale i regiilor autonome la
care statul sau o autoritate a administraiei publice locale este
acionar (art. 24-30 din OGU nr. 88/1994 privind privatizarea
societilor comerciale, modificat prin Legea nr. 99/1999 privind
unele msuri pentru accelerarea reformei economice).
- persoanele care administreaz bunuri ce aparin proprietii
publice, nu pot cumpra bunurile aflate n administraia lor (art. 1308
pct. 3 C.civ).
- funcionarii publici nu pot cumpra bunurile statului sau
unitilor administrativ teritoriale ce se vnd prin mijlocirea lor
(art. 1308 pct. 4 C.civ). n cazul bunurilor pentru care exist preuri
fixe, cumprarea este valabil, lipsind aprecierile de ordin subiectiv.
- judectorii, procurorii i avocaii nu pot deveni cumprtorii
de drepturi litigioase aflate n competena Curii de Apel n a crui
circumscripie i exercit profesia. Pentru judectorii de la nalta
Curtea de Justiie i Casaie i pentru procurorii de la Parchetul
General (inclusiv pentru cei de la Direcia Naional Anticorupie),
interdicia se extinde pe tot teritoriul rii (art. 1309 C.civ.).
. 2. Persoanele juridice
Dispoziia constituional ce permite cetenilor strini i
apatrizilor s dobndeasc dreptul de proprietate asupra terenurilor
nu are n vedere i persoanele juridice de o alt naionalitate dect
cea romn. Totui art. 3 alin. 3 din Legea nr. 54/1998 prevedea c
persoanele juridice nu pot dobndi terenuri n Romnia prin acte
juridice ntre vii sau pentru cauz de moarte, text ce a fost abrogat
de Titlul X al Legii nr. 247/2005. Noul act normativ statueaz n art.
84
Textul legal este ambiguu deoarece nu definete terenurile pentru reedine

secundare, i totodat dac un cetean strin sau un apatrid ar putea dobndi
terenuri de la data aderrii Romniei la Uniunea European, nu vedem de ce ar
trebui s atepte nc 5 ani pentru a dobndi terenuri pentru reedine secundare.
111
DREPTURILE REALE
III c cetenii strini i apatrizii precum i persoanele juridice

strine pot dobndi dreptul de proprietate asupra terenurilor n
Romnia n condiiile legii speciale. Astfel, prin Legea nr. 312/2005,
ce va intra n vigoare la data aderrii la U. E. se permite persoanelor
jurice constituite conform legislaiei unui stat membru s
dobndeasc drept de proprietate asupra terenurilor pentru sedii
secundare la mplinirea unui termen de 5 ani de la aderarea Romniei
la Uniune European, iar asupra terenurilor agricole, pdurilor i
terenurilor forestiere, la mplinirea unui termen de 7 ani.
n concluzie, n prezent incapacitatea se menine, n favoarea
persoanelor juridice strine putndu-se constitui drepturi reale
derivate din dreptul de proprietate asupra terenurilor, cel mai
important fiind dreptul de superficie.
n categoria persoanelor juridice, ca titulare a dreptului de
proprietate privat, distingem ntre persoane juridice de drept privat
i persoane juridice de drept public.
1. Persoanele juridice de drept privat, titulare ale
Dintre persoanele juridice de drept privat, titulare ale dreptului de
proprietate privat enumerm: regiile autonome 85, societile
comerciale86, societile agricole87, societile cooperative, asociaiile i
85
Regia autonom este proprietara bunurilor din patrimoniul su. n exercitarea

dreptului de proprietate, regia posed, folosete, i dispune de bunuri sau le culege
fructele dup caz, n vederea realizrii scopului pentru care a fost constituit (art. 5
din Legea nr. 15/1990).
86
Societile comerciale, nfiinate conform Legii nr. 31/1991 sunt proprietarele bunurilor
aflate n patrimoniul lor. Art. 35 alin. 1 din Legea nr. 31/1990, prevede c, n absena unor
stipulaii contrarii, bunurile constituite ca aport n societate devin proprietatea acesteia.
Societile comerciale cu capital de stat constituite conform Legii nr. 15/1990 sunt
proprietare ale capitalului social dar titularul aciunilor ori prilor sociale este statul, care n
procesul privatizrii a fost nlocuit cu ali acionari. n msura n care aceste aciuni nu mai
aparin statului, ci particularilor (persoane fizice sau juridice) se schimb i natura juridic a
proprietii asupra capitalului social, realizndu-se privatizarea societilor comerciale
respective.
87
n temeiul Legii nr. 36/1991 privind societile agricole i alte forme de asociere n
agricultur, n cadrul societilor agricole pot fi aduse n proprietate sau n folosin unelte
agricole sau alte utilaje, mijloace materiale i bneti, precum i animale. n ceea ce privete
112
fundaiile88,sindicatele89, cultele religioase

2. Persoanele juridice de drept public, titulare ale
dreptului de proprietate privat. De asemenea, i persoanele
juridice de drept public sunt titulare ale dreptului de proprietate
privat.
n primul rnd, statul i unitile administrativ teritoriale
au, dup cum am vzut, att un drept de proprietate public ct i un
drept de proprietate privat asupra bunurilor cuprinse n domeniul
privat. Dei statul i unitile administrativ teritoriale sunt persoane
juridice de drept public, datorit importanei deosebite a formelor de
proprietate a cror titulari sunt, le vom analiza separat.
Organele de stat, instituiile de stat, organele
administraiei publice centrale
Aceste persoane juridice pot fi titulare ale dreptului de
proprietate privat asupra bunurilor mobile i imobile, dobndite din
venituri proprii extrabugetare. Dei n mod indirect, legea recunoate
dreptul de proprietate privat a acestor subiecte de drept public.
Astfel, pct. 29 din Anexa Legii nr. 213/1998 privind proprietatea
public i regimul juridic al acesteia precizeaz c domeniul public al
statului este alctuit, printre altele, i din: terenurile i cldirile n
care i desfoar activitatea: Parlamentul, Preedinia, Guvernul,
ministerele i celelalte organe de specialitate ale administraiei
terenurile agricole, acestea se aduc numai n folosina societii, asociaii pstrndu-i
dreptul de proprietate asupra acestora (art. 6).
88
Asociaiile i fundaiile sunt titulare ale dreptului de proprietate asupra bunurilor din
patrimoniul lor. Activul patrimonial al asociaiei are o valoare de cel puin dublul salariului
minim pe economie la data constituirii asociaiei, i este alctuit din aportul n natur i/sau
n bani ai asociailor(art. 6 alin. 2 lit. f din Ordonana Guvernului nr. 26/2000 cu privire la
asociaii i fundaii). Activul patrimonial al fundaiei este format din aportul n natur i n
bani, iar valoarea lui este de cel puin 100 de ori salariul minim brut pe economie(art. 15 alin
2).
89
Legea nr. 54/2003 (M.O. nr. 73/05. 02. 2003) privind sindicatele dispune n art.
22 c: bunurile mobile i imobile aparinnd sindicatelor pot fi folosite potrivit
intereselor membrilor de sindicat, dar nu pot fi mprite ntre acetia. Sindicatele
pot dobndi cu titlu oneros i cu titlu gratuit orice fel de bunuri necesare realizrii
scopului de activitate. Bunurile necesare ntrunirilor, bibliotecilor i cursurilor de
pregtire i perfecionare a membrilor nu pot fi urmrite, exceptnd cele necesare
plii datoriilor ctre stat (art. 23).
113
DREPTURILE REALE
publice centrale i instituiile publice subordonate acestora,

instanele judectoreti i parchetele de pe lng acestea, uniti ale
Ministerului de Interne, ale serviciilor publice de informaii, precum
i cele ale direciei generale ale penitenciarelor, serviciile publice
descentralizate ale ministerelor i ale celorlalte organe de
specialitate ale administraiei publice centrale, precum i
prefecturile, cu excepia celor dobndite din veniturile proprii
extrabugetare, care constituie proprietatea privat a acestora.
Prin urmare, organele puterii legislative i executive,
organele administraiei publice centrale i serviciile publice
descentralizate ale acestora, organele judectoreti i instituiile
publice sunt titulare ale dreptului de proprietate privat asupra
bunurilor imobile terenuri i cldiri dobndite din venituri
extrabugetare, dar i asupra bunurilor mobile, necesare desfurrii
activitii (mobilier, aparatur tehnic, autoturisme), dobndite din
venituri proprii.
Organele administraiei publice judeene i instituiile
publice de interes judeean
Plecnd de la dispoziiile pct II 2. din Legea nr. 213/1998,
care enumer printre bunurile aparinnd domeniului public judeean:
terenurile i cldirile n care i desfoar activitatea consiliul
judeean n aparatul propriu al acestuia, precum i instituiile
publice de interes judeean, cum sunt: biblioteci, muzee, spitale
judeene i alte asemenea bunuri, dac nu au fost declarate de uz
sau interes public naional sau local, putem concluziona c bunurile
mobile necesare desfurrii activitilor (aparatur tehnic, mobilier,
maini de protocol) aparin proprietii private a Consiliului judeean
i a instituiilor publice de interes judeean. Totodat terenurile i
cldirile achiziionate din venituri proprii, extrabugetare aparin, de
asemenea, proprietii private a acestora.
Organele administraiei publice locale i instituiile
publice de interes local
Terenurile i cldirile n care i desfoar activitatea
consiliul local i primria, precum i instituiile publice de interes
local, cum sunt: teatrele, bibliotecile, muzeele, spitalele 90,
90
n acest sens, imobilele n care spitalele i desfoar activitatea aparin dup caz,
proprietii publice a statului sau a unitii administrative teritoriale, dar sunt date n
114
policlinicile i altele asemenea, aparin domeniului public local al

comunelor, oraelor i municipiilor, potrivit pct. III, 5 din anexa
Legii nr. 213/1998. n lipsa unor dispoziii legale exprese, credem c
bunurile mobile necesare desfurrii activitii (mobilier, cri,
aparatur) aparin proprietii private a Consiliului local, primriilor,
instituiilor publice locale. De asemenea nu trebuie neglijat faptul c
aceste persoane juridice pot achiziiona din surse proprii i bunuri
imobile, spre exemplu o locuin de protocol, o cas de vacan
pentru recrearea angajailor, sau pot primi donaii i legate de la
persoane fizice, situaii n care bunurile respective fac obiectul
proprietii private.
Unitile i instituiile de nvmnt de stat
Potrivit Legii nvmntului nr. 84/1995, republicat n
M.O. nr. 606/1999, cu modificrile ulterioare, baza material a
nvmntului cuprinde: spaii pentru procesul de nvmnt i
cercetare tiinific, mijloace de nvmnt i de cercetare aferente,
biblioteci, edituri i tipografii, staiuni didactice i de cercetare,
uniti de microproducie, ateliere colare, ferme didactice, grdini
botanice, terenuri agricole, cmine, internate, cantine, cluburi ale
elevilor, case de cultur ale studenilor, case ale corpului didactic,
case universitare, tabere colare, baze i complexuri culturalsportive, palate i case ale copiilor i elevilor, baze de odihn i
tratament, spaii cu destinaia de locuin, precum i orice alt obiect
de patrimoniu destinat nvmntului i salariailor din nvmnt
(art. 166 alin. 2).
n privina deptului de proprietate pe care l exercit asupra
acestei baze materiale, legea distinge ntre instituiile universitare i
administrarea acestora, n schimb aparatura medical se afl n proprietatea privat
a spitalelor, care o pot concesiona sau nchiria. Astfel, Legea nr. 95/2006 privind
reforma n domeniul sntii precizeaz n art. 201 a Titlului VII- Imobilele din
domeniul public al statului sau al unor uniti administrativ-teritoriale, aflate n
administrarea unor spitale publice, care se reorganizeaz i devin disponibile,
precum i aparatura medical pot fi, n condiiile legii, nchiriate sau concesionate,
dup caz, unor persoane fizice ori juridice, n scopul organizrii i funcionrii unor
spitale private sau pentru alte forme de asisten medical ori social, n condiiile
legii. Noua reglementare nu precizeaz expres c bunurile mobile sunt proprietatea
spitalului, dar aceasta se deduce implicit din textul legal (n Legea anterioar a
organizrii i funcionrii spitalelor nr. 146/1999, art 14 alin 2 fcea referire la
bunurile mobile aflate in proprietatea spitalului public..).
115
DREPTURILE REALE
cele preuniversitare. Pentru instituiile universitare, art. 166 alin. 4

din Legea nr. 354/2004 pentru modificarea i completarea Legii
nvmntului, precizeaz c baza material a instituiilor de
nvmnt superior de stat i de cercetare tiinific universitar
este de drept proprietatea acestora. Ministerul Educaiei i
Cercetrii este mputernicit s emit certificate de atestare a
dreptului de proprietate pentru instituiile de nvmnt superior i
de cercetare tiinific, pe baza documentaiei naintate de acestea.
n ceea ce privete unitile de nvmnt preuniversitar grdinie, coli generale, primare i gimnaziale, licee, seminarii
teologice, grupuri colare, coli de arte i meserii i coli postliceale art. 166 alin. 41introdus prin Legea nr. 354/2004 prevede c
terenurile i cldirile n care i desfoar activitatea aceste unitile
de nvmnt de stat fac parte din domeniul public al comunelor,
oraelor i municipiilor, respectiv al sectoarelor municipiului
Bucureti, i sunt n administrarea consiliilor locale ale comunelor,
oraelor i municipiilor, respectiv ale sectoarelor municipiului
Bucureti n a cror raz teritorial i desfoar activitatea, prin
delegare ctre consiliile de administraie ale unitilor de nvmnt.
n schimb, celelalte componente ale bazei materiale sunt n
proprietatea privat a unitilor de nvmnt preuniversitar de stat
i sunt administrate de acestea.
Din textele legale rezult c unitile universitare exercit un
drept de proprietate privat asupra ntregii baze materiale, inclus
terenuri i cldiri, n schimb, terenurile i cldirile n care i
desfoar activitatea unitile de nvmnt preuniversitar aparin
proprietii publice a statului i unitilor administrativ teritoriale, iar
asupra lor aceste uniti exercit un drept de administrare delegat de
ctre Consiliile locale. Restul componentelor bazei materiale a
unitilor de nvmnt preuniversitar fac obiectul proprietii
private a acestora91.
91
Acelai regim juridic l au terenurile i cldirile n care i desfoar activitatea
inspectoratele colare, casele corpului didactic, palatele i cluburile copiilor i

elevilor, cluburile sportive colare, centrele i cabinetele de asisten psihopedagogic, centrele logopedice, cabinetele colare, precum i alte uniti din
116
Partidele politice
Dei Legea partidelor politice nr. 14/2003 (M.O. nr.
25/17.01.2003) stabilete c partidele politice sunt persoane
juridice de drept public (art. 1 teza II), potrivit art. 2 din Legea nr.
43/2003 privind finanarea activitilor partidelor politice, acestea
dein bunuri mobile i imobile necesare realizrii activiti
specifice. n vederea constituirii patrimoniului, partidele politice
beneficiaz de surse de finanare: cotizaii ale membrilor, donaii i
legate, venituri provenite din activiti proprii, subvenii de la buget.
.3. Statul i unitile administrativ-teritoriale ca subiecte
ale dreptului de proprietate privat
1. Proprietate privat a statului i a unitilor
administrativ-teritoriale
Noiune. Dreptul de proprietate privat al statului i
unitilor administrativ-teritoriale este acel drept de proprietate ce
aparine statului sau unitilor administrativ teritoriale (judeul,
comuna, oraul, municipiul) asupra bunurilor ce fac parte din
domeniul privat.
Reglementare. Regimul su juridic este reglementat, n
principal de Constituie i de Legea nr. 213/1998, iar n subsidiar de
dispoziii legale cuprinse n alte acte normative 92:
subordinea Ministerului Educaiei i Cercetrii, ale cror cheltuieli curente i de
capital se finaneaz de la bugetul de stat. Aceste imobile fac parte din domeniul
public al statului i sunt administrate de Ministerul Educaiei i Cercetrii, prin
inspectoratele colare judeene i prin delegare ctre consiliile de administraie ale
acestor uniti, n schimb celelalte componente ale bazei materiale sunt de drept
proprietatea unitilor i instituiilor respective i sunt administrate de acestea (art.
166 alin 44 din Lege).
92
art. 123 alin. 2 din Legea nr. 215/2001 privind administraia public local
dispune c: domeniul privat al unitii administrativ-teritoriale cuprinde bunuri
mobile i imobile, altele dect cele care aparin domeniului public, intrate n
proprietatea lor prin cile i mijloacele prevzute de lege; art. 6 din Legea nr.
18/1991, legea fondului funciar, republicat, stabilete c: domeniul privat al
statului i respectiv, al comunelor, oraelor, municipiilor i al judeelor este alctuit
din terenurile dobndite prin modurile prevzute de lege, precum i din terenurile
dezafectate, potrivit legii, din domeniul public. El este supus dispoziiilor de drept
117
DREPTURILE REALE
Constituia dei nu prevede expres c statul i unitile

administrativ teritoriale sunt titulare ale unui asemenea
drept, ca n cazul proprietii publice, totui att statul
ct i unitile administrativ-teritoriale sunt subiecte ale
art. 4 din Legea nr. 213/1998 privind proprietatea
public i regimul juridic al acesteia prevede c
domeniul privat al statului i al unitilor
administrativ-teritoriale este alctuit din bunuri aflate
n proprietatea acestor persoane juridice dar care nu fac
parte din domeniul public. Asupra acestor bunuri statul
sau unitile administrativ teritoriale au un drept de
proprietate privat.
2. Domeniul privat al statului i unitilor administrativ

teritoriale
Noiune. Domeniul privat cuprinde bunuri aflate n
proprietatea statului i a unitilor administrativ-teritoriale, care nu
fac parte din domeniul public.
Categorii. Domeniul privat poate fi:
- domeniul privat al statului, avnd ca titular statul;
- domeniul privat al judeului, titular fiind fiecare jude
sau dou ori mai multe judee;
- domeniul privat al comunelor, oraelor, municipiilor,
titular fiind comuna, oraul, municipiul.
Formarea domeniului privat. Ca persoane juridice de
drept public, pe lng proprietatea public asupra bunurilor din
domeniului public, statul i unitile administrativ-teritoriale sunt i
titulare de proprietate privat, asupra bunurilor aparinnd
domeniului privat93.
comun, dac prin lege nu se prevede altfel.
93
Spre deosebire de ali autori, n a cror opinie domeniul privat al statului i

unitilor administrativ-teritoriale constituie o parte a proprietii publice, c
proprietatea public face parte din domeniul public sau din domeniul privat (vezi
Cap. II), considerm c numai bunurile din domeniul public formeaz obiectul
proprietii publice, cele din domeniul privat nefcnd parte din aceast proprietate.
118
Potrivit art. 10 alin. 1 din Legea nr. 213/1998, dreptul de

proprietate public nceteaz, dac bunul a pierit ori a fost trecut n
domeniul privat. Cu alte cuvinte un bun face parte din domeniul
privat dac nu face parte din domeniul public al statului i unitilor
Pe lng formele generale de dobndire a dreptului de
proprietate (vnzare-cumprare; donaie, schimb, legat, accesiune,
uzucapiune) exist i forme specifice, reglementate de Legea nr.
213/1998:
- trecerea bunurilor din domeniul public n domeniul
privat prin hotrre a Guvernului, a Consiliului judeean,
respectiv a Consiliului General al Municipiului
Bucureti sau a Consiliului local, dac prin Constituie
sau lege nu se dispune altfel (art. 10 alin. 2)94,
- dobndirea de ctre stat sau unitile administrativteritoriale, n perioada 6 martie 1945 22 decembrie
94
Ca o aplicaie a acestei modaliti merit a fi exemplificat trecerea din
proprietatea public a statului i unitilor administrativ teritoriale n proprietatea

privat a acestora, a bunurilor imobile n care se desfoar activiti medicale.
Astfel, potrivit art. 14 alin 3 din OUG nr. 124/1998 privind organizarea i
funcionarea cabinetelor medicale, republicat n MO nr. 568/2002 Bunurile
imobile aflate n proprietatea public a statului sau a unitilor administrativteritoriale, utilizate n prezent pentru activiti medicale, vor fi trecute n domeniul
privat al statului, respectiv al unitilor administrativ-teritoriale, potrivit art. 10 din
Legea nr. 213/1998 privind proprietatea public i regimul juridic al acesteia. n
prezent aceste spaii urmeaz a fi vndute n condiiile Legii nr. 236/2006 pentru
aprobarea OUG nr. 110/2005 privind vnzarea spaiilor proprietate privat a satului
i unitilor administrativ teritoriale cu destinaia de cabinete medicale i n care se
desfoar activiti conexe. Potrivit art. 3, alin.1 Au dreptul de a cumpra spaiile
ce fac obiectul prezentei ordonane de urgen medicii, medicii dentiti, dentitii,
biologii, biochimitii, fizicienii, tehnicienii dentari i celelalte persoane fizice cu
drept de liber practic ce desfoar activiti conexe actului medical i care dein
n mod legal spaiul respectiv, precum i persoanele juridice/instituiile de
nvmnt superior medical, care, deinnd n mod legal spaiul, au ca obiect unic
de activitate furnizarea serviciilor medicale sau desfoar activiti de nvmnt
superior medical.
119
DREPTURILE REALE
1989, a unor bunuri n temeiul unui titlu valabil, cu

respectarea Constituiei, a tratatelor internaionale la care
Romnia este parte i a legilor n vigoare la data
prelurii (art. 6 alin. 1).
3. Regim juridic al proprietii private a statului i a
unitilor administrativ-teritoriale
Proprietatea privat a statului i unitilor administrativteritoriale nu poate fi guvernat dect de un regim de drept comun.
n acest sens art. 5 alin. 2 din Legea 213/1998dispune c Dreptul
de proprietate privat al statului sau al unitilor administrativteritoriale asupra bunurilor din domeniul privat este supus
regimului juridic de drept comun, dac legea nu dispune altfel.
Astfel:
- bunurile din domeniul privat se afl n circuitul civil,
deci sunt alienabile. nstrinarea acestor bunuri, ns, se va putea
face numai prin licitaie public;
- bunurile din domeniul privat sunt prescriptibile sub
aspect achizitiv, putnd fi dobndite prin uzucapiune (n cazul
imobilelor) sau prin posesiunea de bun-credin (n cazul mobilelor)
i imprescriptibile sub aspect extinctiv;
- bunurile aparinnd domeniului privat sunt insesizabile,
ele nu pot fi urmrite sau sechestrate, deoarece aceste subiecte de
drept sunt n permanen solvabile (constituie o excepie de la
regimul de drept comun);
- bunurile din domeniul privat sunt susceptibile de
dezmembrare, inclusiv de expropriere pentru cauz de utilitate
public.
120
II. PREZENTARE PRACTICO APLICATIV

Plecnd de la categoria mai larg de aparen n drept, care

valida o serie de acte ncheiate fr ndeplinirea condiiilor de
validitate95, n literatura juridic a aprut noiunea de proprietate
aparent. Proprietatea aparent i are fundamentul n eroarea
comun i invincibil a terilor fa de calitatea celui care deine
bunul.
Titularul unei astfel de proprietii este un proprietar aparent,
deci un posesor care apare n raporturile cu terii ca fiind adevratul
proprietar al bunurilor, datorit erorii generale cu privire la calitatea
lui.
Sunt considerai proprietari apareni: un non dominus, o
persoan care dei deine un bun, nu are un drept de proprietate
asupra lui; cel ce stpnete o motenire fie pe temeiul unei relaii de
rudenie neveridice cu defunctul, fie pe temeiul unui pretins testament
al defunctului, dovedit ulterior ca fiind un fals; cel care exercit un
drept de proprietate pe temeiul unui act juridic ce-i confer aceast
calitate, dar care este contrazis, n tot sau n parte prin coninutul
unui act secret intervenit ntre pri n scopul de a-i suprima ori
modifica efectele (simulaia).
Proprietatea aparent creeaz un pericol pentru sigurana
circuitului civil i pentru a nu se compromite drepturile proprietarilor
reali, s-a spus c eroarea comun (n care ar fi czut orice alt
persoan) i invincibil (de nenlturat) n care s-a aflat terul care a
contractat cu proprietarul aparent, este un temei suficient pentru
meniunea efectelor actului juridic. n realitate, pentru a-i produce
efectele, teoria proprietarului aparent presupune ntrunirea
cumulativ a urmtoarelor condiiilor:
existena unei erori comune i invincibile, respectiv
convingerea, mprtit de toat lumea, c proprietarul
aparent este adevratul titular al dreptului. Nu orice
95
Spre exemplu actele ntocmite de o persoan care nu are atribuii n materie, sunt
valabile, dac ea a exercitat public atribuii de ofier de stare civil.
121
DREPTURILE REALE
aparen poate constitui eroare comun, ci numai aceea

susceptibil de a induce o credin greit unui individ
rezonabil care a luat toate msurile de prevedere
necesare.
terul contractant s fie de bun credin. Proprietatea
aparent trebuie s aib un caracter de notorietate, n
sensul c, cei din jur trebuie s cread c vnztorul i nu
o alt persoan este proprietar 96. Dac terul a fost de rea
credin sau neglijent nu poate fi vorba despre o eroare
comun i de nenlturat.
actul ncheiat de proprietarul aparent i terul cumprtor
s fie cu titlu oneros. Nu se au n vedere actele cu titlu
gratuit deoarece beneficiarii acestora tind s pstreze un
ctig n comparaie cu terul subdobnditor care ncearc
s evite o pagub.
n msura n care aceste condiii sunt ndeplinite, terul
cumprtor este investit cu un drept de proprietate, dobndit nu de la
proprietarul aparent sau de la cel adevrat, ci prin efectul legii 97. O
eventual aciune n revendicare a bunului respectiv intentat de
adevratul proprietar mpotriva terului dobnditor, urmeaz a fi
respins n virtutea principiului error communis facit jus. Legea i d
posibilitatea de a-l aciona pe proprietarul aparent pe temeiuri
contractuale, acesta din urm fiind obligat s-i restituie preul primit
(dac a fost de bun-credin) sau valoarea actualizat a bunului
vndut (n caz de rea-credin).
96
D. Gherasim, Buna-credin n raporturile juridice, Ed. Academiei, Bucureti, 1981,

p. 212.
97
S-a spus c acesta este un mod original de dobndire a proprietii (C. Brsan , Op.cit. p.
266).
122
2.1.
prescriptibil
alienabil
sesizabil
Caracterele
juridice
ale dreptului
de
proprietate
privat
exclusiv
dezmembrabil
grevabil
123
DREPTURILE REALE
2.2
Titularii dreptului
de proprietate privat
Persoane
juridice
de drept
public
Persoane
fizice
Persoane
juridice
de drept
privat
Regii autonome;
Societi comerciale;
Organizaii
cooperatiste;
Societi agricole;
Asociaii i fundaii;
Partide politice;
Sindicate;
Culte religioase.
Statul
Uniti
administrativ
teritoriale
124
Proprietate public
Noiune
Caractere
juridice
inalienabili
imprescriptibil
insesizabil
negrevabil
nedezmembrabil
neexclusiv.
statul
unitile
administrativteritoriale
Titulari
Obiect
drept
subiectiv ce aparine
statului i unitilor
administrativteritoriale asupra
bunurilor care fie prin
natura lor, fie printr-o
dispoziie a legii sunt
de uz i utilitate
public.
bunuri care prin

natura lor sunt de uz i
de interes public
bunuri declarate
ca atare printr-o
dispoziie a legii.
125
Proprietate privat
drept
subiectiv al persoanelor fizice,
juridice, al statului i
unitilor administrativ-teritoriale
asupra bunurilor
mobile i imobile,
altele dect cele ce
alctuiesc domeniul
public.
alienabil
prescriptibil
sesizabil
dezmembrabil
exclusiv.
persoane fizice
persoane juridice
de drept privat
persoane juridice
de drept public.
orice bun, cu
excepia celor care
fac parte din
domeniul public al
statului i unitilor
administrativteritoriale.
DREPTURILE REALE
aciune titlu reprezentativ al contribuiei ntr-o societate de capital
(pe aciuni sau n comandit pe aciuni), constituind o
fraciune a capitalului social care confer posesorului
calitatea de acionar;
aciune petitorie aciune care pune n cauz existena unui drept
real imobiliar, n special dreptul de proprietate
imobiliar;
certificat de proprietate titlu de valoare la purttor, adic un nscris
care ncorporeaz dreptul la care se refer;
in commercium n comer;
res communes bunuri comune;
servitute sarcin impus asupra unui imobil pentru uzul i utilitatea
altui imobil avnd un alt proprietar;
infans conceptus pro nato habetur quoties de ejus commodis agitur
copilul conceput se consider ca nscut ori de cte ori
este vorba de interesul lui.
1. Definii noiunea de proprietate privat.
2. Care sunt caracterele dreptului de proprietate privat?
3. Sub aspect extinctiv, proprietatea privat este prescriptibil sau
imprescriptibil?
4. Care sunt titularii dreptului de proprietate privat?
5. Persoan juridic romn cu capital integral strin poate fi
titular a dreptului de proprietate privat asupra terenurilor
situate n Romnia?
6. Definii i clasificai domeniul privat al statului i unitilor
7. Cui aparine proprietatea scrisorii care a fost expediat, dar care
se afl asupra celui nsrcinat cu expedierea ei? Dar a scrisorii
aflat n cutia potal a destinatarului, dar neadus la cunotina
acestuia?
126
6. Teste gril
1. Bunurile proprietate privat:
a) aparin oricrui subiect de drept;
b) nu sunt n circuitul civil general;
c) formeaz domeniul privat al oricrui titular.
2. Proprietatea privat este supus:
a) regimului juridic ce guverneaz proprietatea;
b) regimului de drept comun;
c) regimului juridic derogator.
3. Constituie caracter juridic al dreptului de proprietate
privat:
a) inalienabilitatea;
b) imprescriptibilitatea;
c) sesizabilitatea.
4. Proprietatea privat a statului i unitilor administrativteritoriale are ca obiect:
a) bunuri aparinnd proprietii statului;
b) bunuri aparinnd domeniului privat al statului;
c)
domeniul privat al statului

unitilor
7. Spee
1. X, societate comercial, a chemat n judecat pe Y,
societate comercial, cernd instanei anularea certificatului de
atestare a dreptului de proprietate asupra spaiului comercial deinut
de prt.
Din dosar rezult c:
- ambele societi s-au constituit i funcioneaz n prezent
ca societi comerciale pe aciuni n condiiile Legii nr.
15/1990;
- ambele deineau bunurile imobile n temeiul unui drept
de administrare direct, acordat de statul romn n
calitate de proprietar;
- n virtutea Decretului nr. 409/1955, care permitea
transmiterea acestor bunuri imobile, fr plat, ntre
unitile de stat, X a recurs la aceast operaiune juridic,
127
DREPTURILE REALE
transmind spaiul comercial n litigiu lui Y;

prin Legea nr. 15/1990, care n art. 20 alin. 2 precizeaz
c bunurile din patrimoniul societilor comerciale sunt
proprietatea acestora, imobilul n litigiu a fost cuprins n
patrimoniul prtei, creia i s-a eliberat certificatul de
proprietate.
n motivarea aciunii, reclamanta a nvederat faptul c art. 20
din Legea nr. 15/1990 s-a aplicat greit i c n mod eronat i s-a
eliberat prtei certificatul de atestare a dreptului de proprietate,
deoarece imobilul s-a aflat iniial n administrarea ei, astfel nct, de
jure, ea a dobndit dreptul de proprietate asupra bunului n litigiu.
(Dec. nr. 827/31 octombrie 1994 a C.S.J.,
sec. cont. adm., adaptat98)
-
Cerine:
a) Precizai cine este proprietarul bunurilor din patrimoniul
unei societi comerciale cu capital de stat? Dar
proprietarul aciunilor?
b) Ce va invoca n aprare prta?
c) Care va fi soluia instanei?
2. Reclamanta, societate comercial, a solicitat instanei
lsarea n deplin proprietate i posesie a terenului n litigiu.
n spe, aa cum rezult din actele dosarului, terenul s-a
aflat n administrarea unei cooperative agricole de producie, care l-a
dat n folosin reclamantei. La data reorganizrii ca societate
comercial, reclamanta avea nc n folosin aceste terenuri, dar, cu
toate acestea, nu i s-a eliberat un certificat de atestare a dreptului de
proprietate asupra lor, n conformitate cu art. 20 alin. 2 din Legea nr.
15/1990: bunurile aflate n patrimoniul societii comerciale sunt
proprietatea acesteia, cu excepia ns, a celor dobndite cu alt titlu.
(Dec. nr. 616/26 noiembrie 1992 a C.S.J., sec. cont. adm.,
adaptat)
Cerine:
a) Care este efectul art. 20 alin. 2 din Legea nr. 15/1990?
98
n M. Voicu, M. Popoac, Op. cit., p. 79-80.
128
b) Ce va decide instana?
3. X, societate comercial reorganizat n temeiul Legii nr.
15/1990 a solicitat eliberarea, n temeiul art. 20 alin. 2, a unui
certificat de atestare a dreptului de proprietate asupra terenului
deinut cu titlu de folosin pentru organizarea unui antier. Totodat
Y i Z, n calitate de foti proprietari au depus o cerere pentru
restituirea acestor terenuri n temeiul art. 41 din Legea nr. 18/1991
terenurile agricole din extravilan fr construcii, instalaii, amenajri
de interes public, intrate n proprietatea statului i aflate
n
administrarea primriilor se vor restitui fotilor proprietari sau motenitorilor acestora fr a se putea depi suprafaa de 10 ha teren arabil.
Avnd n vedere c terenurile ndeplineau condiiile legale
(teren agricol n extravilan, fr construcii, de o suprafa de 5 ha)
prefectul le-a restituit fotilor proprietari n urma propunerii
Consiliului Local.
n acest context, X i-a acionat n justiie pe Y i Z, cernd
desfiinarea titlului de proprietate pe motivul incorectei aplicri a
dispoziiei legale:
- terenul nu se afla n administrarea primriei, ci era n
folosin societii cu plata unei taxe;
- pe teren au fost ridicate construcii, terenul ncetnd s
aib natur agricol, fiind folosit pentru organizarea
unui antier.
Prii s-au aprat invocnd:
- dup ncetarea funcionrii antierului i ncetarea plii
taxei pentru teren, acesta a reintrat n administraia primriei astfel
nct la data aplicrii art. 41 din Legea nr. 18/1991, era ndeplinit
cerina legal;
- construciile aflate pe teren aveau un caracter provizoriu
i au fost necesare ct timp a funcionat antierul;
- natura terenului nu este dat de felul n care terenul a fost
folosit temporar, pe timpul antierului, ci de modul n care el a
figurat nregistrat n evidenele funciare.
(Dec. nr. 279/20 martie 1995 a C.S.J., sec. cont. adm.,
adaptat)99
99
n M. Voicu, M. Popoac, Op. cit., p. 83.
129
DREPTURILE REALE
Cerine:
- Dac ai fi judector, innd cont de motivele invocate de
pri, ce soluie ai pronuna?
4. n temeiul art. 29 din Legea nr. 18/1991, au fost vndute
prin licitaie public, construciile agrozootehnice ce au aparinut
unui C.A.P. fr ca o asemenea vnzare s dispun expres i cu
privire la terenul de sub aceste bunuri. Printr-un act administrativ
aparte, emis n temeiul art. 29 alin. 7, terenul a fost trecut n
proprietatea comunei unde era situat.
Ulterior, cumprtorul (X) a vndut altor persoane (Y i Z)
construciile ce i-au fost adjudecate mpreun cu terenurile aferente.
n acelai timp, comuna a nstrinat terenurile lui A, care neputnd
intra n posesia lor, fiind ocupate de Y i Z a cerut anularea parial a
contractului de vnzare-cumprare ncheiat de acetia cu X, n ceea
ce privete terenul.
Cerine:
a) Considerai admisibil o astfel de aciune?
b) Ce vor invoca n aprare cumprtorii Y i Z ?
c) Care va fi soluia instanei, n cazul n care Y i Z au fost
de bun-credin, netiind c X nu era proprietar i
asupra terenului? Dar n caz de rea-credin a acestora?
d) n msura n care contractul de vnzare-cumprare
ncheiat cu X rmne valabil terenul rmnnd n
proprietatea celor doi cumprtori, cum va proceda A?
8. Bibliografie
D.C. Florescu, Dreptul de proprietate, op. cit. 2002, p. 172-200.
D.C. Florescu, Teoria General a Dreptul de proprietate, op. cit.
2003, p. 89-103.
V. Stoica, Op. cit., p. 213-248;
C. Brsan, Op. cit. p. 119-133.
I. P. Filipescu, A. I. Filipescu, Op. cit. p. 125-156.
130
P. M. Cosmovici, Op. cit. p. 80-90.

I. Adam, Op. cit., p. 172 200.
Tratat de jurispruden 1991-1992, Editura Lumina Lex, Bucureti,
2002.
V. Duculescu, Cteva aspecte teoretice i practice privind
problematica revizuirii Constituiei, n Dreptul nr. 4/2002
E. Chelaru Impactul revizuirii Constituiei asupra regimului juridic
al proprietii, n Dreptul nr.2/2004
L. Stnciulescu Dobndirea terenurilor de ctre cetenii strini i
apatrizi: dispoziie permisiv sau prohibitiv, n Curierul judiciar nr.
2/2004, p.70-73
Gh. Dobrican Dobndirea dreptului de proprietate asupra
terenurilor prin motenire legal de ctre cetenii strini i apatrizi
n temeiul noilor prevederi constituionale, n Curierul judiciar nr.
2/2004,
131
CAPITOLUL IV
CIRCULAIA JURIDIC A IMOBILELOR
SECIUNEA I
Circulaia juridic a terenurilor
1. Regimul juridic instituit de Codul civil
Circulaia juridic a terenurilor sub imperiul Codului civil de
la 1864, n vigoare i astzi, era guvernat de dou principii:
- principiul liberei circulaii juridice i a libertii
contractuale. Astfel, conform art. 475, C.civ.: oricine
poate dispune liber de bunurile ce sunt ale lui, cu
modificrile stabilite prin lege.
- principiul consesualismului n contractele translative
de proprietate. Art. 971 C.civ. dispune c n
contractele ce au ca obiect translaia proprietii sau a
unui alt drept real, proprietatea sau dreptul se transmite
prin efectul consimmntului prilor.
n concluzie, principiul consesualismului, n regimul juridic al
Codului civil, se aplica i n privina nstrinrilor de terenuri,
exceptnd donaiile, testamentele i contractele de ipotec, cu privire
la care forma autentic era cerut ad validitatem.
2. Regimul juridic reglementat de Legea nr. 247/2005
privind reforma proprietii i justiiei, precum i unele msuri
adiacente
Legea nr. 247/2005 privind reforma proprietii i justiiei,
precum i unele msuri adiacente, mai precis Titlul X, intitulat
Circulaia juridic a terenurilor, care a abrogat dispoziiile Legii nr.
54/1998, constituie n prezent cadrul general de reglementare a
IV. CIRCULAIA JURIDIC A IMOBILELOR
circulaiei terenurilor proprietate privat100.

Legea instituie urmtoarele principii:
a. principiul liberei circulaii juridice a terenurilor.
Principiul este consacrat expres de art. 1 terenurile proprietate
privat, indiferent titularul lor, sunt i rmn n circuitul civil. Ele
pot fi dobndite i nstrinate prin oricare din modurile stabilite de
legislaia civil, cu respectarea dispoziiilor din prezenta lege.
De la aceast regul exist i o excepie: interdicia de
nstrinare, sub orice form, a terenurilor cu privire la care exist
litigii la instanele judectoreti, pe tot timpul soluionrii acestora
(art. 4 din Legea nr. 247/2005): cu excepia litigiilor privind
reconstituirea dreptului de proprietate privat i legalitatea titlului
de proprietate, conform legilor fondului funciar, existena unui
litigiu privitor la un teren cu sau fr construcii nu mpiedic
nstrinarea acestuia i nici constituirea altor drepturi reale sau de
crean, dup caz.
100
Iniial, Legea fondului funciar a stabilit mai multe principii care defineau regimul
juridic al circulaiei terenurilor (art. 66-73), abrogat prin Legea nr. 54/1998, i
anume: a) nstrinarea terenurilor prin acte juridice ntre vii se putea face
numai cu respectarea formei autentice a actului. Principiul enunat cuprindea o
serie de limite: n caz de nstrinare a terenurilor agricole, proprietatea dobnditorului nu putea depi 100 ha de familie, iar nstrinarea terenurilor agricole din
extravilan prin vnzare se putea face numai cu respectarea unui drept de
preempiune. b) interdicia dobndirii prin acte juridice ntre vii a dreptului de
proprietate asupra terenurilor de ctre persoane fizice, care nu aveau cetenia
romn i domiciliul n Romnia, precum i de persoane juridice care nu aveau
naionalitate romn i sediul n Romnia. Persoanele strine care dobndeau n
proprietate terenuri, prin motenire, erau obligate s le nstrineze n termen de 1 an
de la data dobndirii, sub sanciunea trecerii n mod gratuit, a acestor terenuri n
proprietatea statului. Prin Dec. nr. 342/1997, publicat n M.O. nr. 333/27.11.1997,
Curtea Constituional a abrogat aceast prevede ca fiind contrar dispoziiilor art.
41 din Constituie.
Legea nr. 54/1998, care a abrogat dispoziiile art. 66-73 din Legea nr. 18/1991
republicat, instituia urmtoarele principii. Cetenii i apatrizii nu puteau dobndi dreptul
de proprietate asupra terenurilor conform art. 3 din Legea nr. 54/1998, n schimb puteau
dobndi terenuri n proprietate privat, persoanele fizice care au cetenia romn,
indiferent de domiciliul lor n ar sau n strintate, precum i persoanele juridice
romne. Art. 2 alin. 2 din Legea nr. 54/1998 prevedea c n cazul dobndirii prin acte
juridice ntre vii, proprietatea funciar a dobnditorului nu poate depi 200 ha. teren
agricol n echivalent arabil, de familie. nstrinarea prin vnzare a terenurilor
agricole situate n extravilan, se face cu respectare dreptului de preempiune al
coproprietarilor, al vecinilor ori al arendailor potrivit art. 5 din Legea nr. 54/1998.
133
DREPTURILE REALE
Precizri
Interdicia se refer numai la cazul n care valabilitatea titlului de
proprietate este contestat, nu i la alte litigii, cum ar fi cele ce
fac obiectul aciunilor n revendicare, n grniuire etc.
Imposibilitatea de nstrinare se menine pe tot timpul
soluionrii litigiilor, pn la pronunarea unei hotrri
irevocabile
b. nstrinarea i dobndirea terenurilor de orice fel prin
acte juridice ntre vii trebuie s fie fcute prin ncheierea actului n
form autentic . n acest sens, art. 2 alin 1 din Legea nr. 247/2005
prevede terenurile cu sau fr construcii situate n intravilan i
extravilan, indiferent de destinaia sau de ntinderea lor, pot fi
nstrinate i dobndite prin acte juridice ntre vii, ncheiate n
form autentic, sub sanciunea nulitii absolute.
Precizri
Textul legii face referire numai la transmiterea prin acte juridice
ntre vii, per a contrario, nstrinarea i dobndirea de terenuri
prin acte mortis causa se poate face n formele prevzute de art.
258 C.civ.
Forma autentic este cerut i n cazul n care prin acte juridice
ntre vii se constituie un drept real asupra unui teren cu sau fr
construcie (art. 2 alin 2).
c. cetenii strini i apatrizii pot dobndi dreptul de
proprietate asupra terenurilor din Romnia n condiiile legii
speciale, principiu prevzut de art. 3 din Lege.
d. instana are posibilitatea de a de a pronuna o hotrre
care s in loc de contract, substituind acordul de voin la
transmiterea dreptului de proprietate sau la constituirea unui drept
real avnd ca obiect un teren. Aceasta i gsete reglementare
expres, pentru prima dat n art. 5 alin 2, potrivit cruia n situaia
n care dup ncheierea unui antecontract cu privire la teren cu sau
fr construcii, una dintre pri refuz ulterior s ncheie
contractul, partea care i-a ndeplinit obligaiile poate sesiza
instana competent care poate pronuna o hotrre care s in loc
de contract
134
SECIUNEA a II-a
Circulaia juridic a cldirilor
1. Dobndirea i nstrinarea construciilor
De regul, construciile pot fi nstrinate prin simplul acord
de voin al prilor, fr a fi necesar o anumit form a contractului
sau obinerea unei autorizaii prealabile. n prezent legislaia n
vigoare nu prevede obligativitatea respectrii unor condiii pentru
valabilitatea actelor de nstrinare a construciilor101.
Totui se impune o analiz a reglementrilor cu privire la acest
aspect. Astfel, iniial, art. 22 alin. 1 din Legea publicitii imobiliare nr.
7/1996, modificat de O.G. nr. 41/2004 (M.O. nr.509/7 iunie 2004)
prevedea c: dreptul de proprietate i celelalte drepturi reale asupra
unui imobil se vor nscrie n cartea funciar pe baza actului prin care sau constituit ori s-au transmis, numai dac acel act s- a ncheiat n
form autentic. Ulterior, prin modificarea adus de Titlul XII al Legii
nr. 247/2005 (M.O. nr. 653/22 iulie 2005), textul aceluiai articol i
schimb coninutul: dreptul de proprietate i celelalte drepturi reale
asupra unui imobil se vor nscrie n cartea funciar pe baza actului prin
care s-au constituit ori s-au transmis n mod valabil.
n concluzie, n perioada 7 iunie 2004 22 iulie 2005,
dreptul de proprietate asupra construciilor sau alte drepturi reale se
puteau nate, transmite, modifica sau stinge numai prin act autentic.
Dup data de 22 iulie 2005, s-a revenit la regula consensualismului
n ceea ce privete nstrinarea construciilor.
101
n perioada 1949-1991, transmiterea dreptului de proprietate i constituirea de

drepturi reale asupra construciilor erau condiionate de deinerea unei autorizaii
administrative prealabile i de ncheierea contractelor n form autentic, sub
sanciunea nulitii absolute. Potrivit Decretul nr. 144/1958 nstrinarea construciilor prin acte ntre vii nu se putea face dect prin act autentic, condiie cerut pentru
nsi validitatea lui. Dac se obinea autorizaia de nstrinare, iar una dintre pri,
n termen de 3 luni nu se prezenta la notariat pentru autentificarea actului, instana
de judecat putea pronuna o hotrre care s in loc de nstrinare. Totodat
legislaia n vigoare la acea dat ngrdea posibilitatea persoanelor de a dobndi
construcii situate n oraele declarate mari prin lege. Acestea puteau fi dobndite
prin acte ntre vii numai dac cumprtorul avea domiciliul n oraul respectiv.
135
DREPTURILE REALE
Aceast regul cunoate i cteva excepii prevzute

expres de norme juridice speciale:
art. 813 C.civ. stabilete necesitatea respectrii nscrisului
autentic pentru validitatea contractului de donaie. Forma ad
validitatem se aplic tuturor donaiilor inclusiv celor care au
ca obiect construcii;
art. 29 alin. 2 a Legii nr. 350/2001 privind amenajarea
teritoriului i urbanismului, stabilete c eliberarea
certificatului de urbanism este obligatorie pentru legalizarea
(n realitate este vorba de autentificare) actelor de nstrinare,
partajare, sau comasare a bunurilor imobile. n acelai timp,
textul se contrazice preciznd c acelai certificat de urbanism
este facultativ n cazul vnzrii - cumprrii de imobile;
Cu titlu de excepie, Legea nr. 170/2010102, modific art.

101 din Legea locuinei nr. 114/1996, aticolul preciznd c
locuinele i unitile individuale pot fi nstrinate i
dobndite prin acte juridice ntre vii, ncheiate n form
autentic notarial, sub sanciunea nulitii absolute. Prin
urmare, n prezent, se cere forma actului autentic numai
pentru nstrinarea spaiilor cu destinaia de locuin.
2. Autorizarea executrii sau desfiinrii construciilor
Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executrii lucrrilor de
construcii, republicat103 i modificat, dispune n art. 1 c
executarea lucrrilor de construcii este permis numai pe baza unei
autorizaii de construire sau desfiinare.
Autorizaia se emite pe temeiul i cu respectarea
prevederilor documentaiilor de urbanism i de amenajarea
teritoriului (art.2 alin. 2), n funcie de categoria lucrrilor, de ctre
preedinii consiliilor judeene, de primarul general al municipiului
Bucureti, de primarii municipiilor, sectoarelor municipiului
Bucureti, ai oraelor i comunelor (art. 4) .
Autorizaia de construire se solicit pentru lucrri de
102
pentru completarea art. 45 din Legea cadastrului i publicitii imobiliare i art.

101 din Legea locuinei, M. Of. nr. 507/21 iulie 2010.
103
Republicat n M.O. nr. 933/2004, modificat i completat prin OUG nr.
122/2004 pentru modificarea i completarea Legii nr. 50/1991, M. O. nr. 412/2005.
136
construire, reconstruire, consolidare, modificare, extindere,

schimbare de destinaie sau de reparare a construciilor, inclusiv a
construciilor cu caracter provizoriu, precum i a instalaiilor de
orice fel, ci de comunicaii sau lucrri de art, amenajri de spaii
verzi, parcuri, piee i alte lucrri de amenajare a spaiilor publice,
cimitire noi i extinderi (art. 3)104.
De asemenea, operaiile de demolare, dezafectare ori
dezmembrare a construciilor i a instalaiilor aferente precum i a
oricror amenajri se fac numai pe baza autorizaiei de desfiinare
(art. 8).
Autorizaia de construire are o valabilitate de 12 luni de la
data emiterii, interval n care solicitantul este obligat s nceap
lucrrile. n aceast situaie, valabilitatea autorizaiei se extinde pe
toat durata de execuie a lucrrilor.
Nenceperea lucrrilor ori nefinalizarea acestora n termenele
stabilite conduce la pierderea valabilitii autorizaiei, fiind necesar
emiterea unei noi autorizaii de construire (art. 7 alin. 6).
Prin excepie, n cazul justificat n care lucrrile de
construcii nu pot fi ncepute ori nu pot fi executate integral la
termenul stabilit, investitorul poate solicita autoritii emitente
prelungirea valabilitii autorizaiei cu cel puin 15 zile naintea
104
Potrivit art. 3 din lege, autorizaia de construire se elibereaz pentru lucrri de

construire, reconstruire, consolidare, modificare, extindere, schimbare de destinaie sau de
reparare a construciilor i a instalaiilor de orice fel, lucrri de construire, reconstruire,
extindere, reparare, consolidare, protejare, restaurare, conservare, precum i alte lucrri ce
urmeaz a fi efectuate la construcii reprezentnd monumente istorice; lucrri de construire,
reconstruire, modificare, extindere, reparare modernizare, i reabilitare privind ci de
comunicaie, inclusiv lucrri de art, reele i dotri tehnico edilitare, dotri hidrotehnice,
amenajri de albii, lucrri de mbuntiri funciare, lucrri de instalai de infrastructur, noi
capaciti de producere, transport, distribuie, a energiei electrice i/sau termice, precum i
de reabilitare i retehnologizare a celor existente; mprejmuiri i mobilier urban, amenajri
de spaii verzi, parcuri, piee i alte lucrri de amenajare a spaiilor publice; lucrri de foraje
i excavri necesare n vederea efecturii studiilor geotehnice, prospeciunilor geologice,
exploatrilor de cariere, balastiere, sonde de gaze i petrol, precum i alte exploatri de
suprafa sau subterane; lucrri, amenajri i construcii cu caracter provizoriu necesare n
vederea organizrii execuiei lucrrilor de baz, dac nu au fost autorizate o dat cu acestea;
organizarea de tabere de corturi, csue, rulote; lucrri de construcii cu caracter provizoriu:
chiocuri, tonete, cabine, spaii de expunere situate pe cile i spaiile publice, corpuri i
panouri de afiaj, firme i reclame, precum i anexele gospodreti ale exploataiilor agricole
situate n extravilan; cimitire noi i extinderi.
137
DREPTURILE REALE
expirrii acesteia. Prelungirea valabilitii autorizaiei se poate

acorda o singur dat i pentru o perioad nu mai mare de 12 luni
(art. 7 alin. 7).
3. Particulariti ale regimului juridic al circulaiei
construciilor
n prezent, regimul juridic al construciilor este stabilit prin
urmtoarele acte:
- Legea nr. 112/1995 privind reglementarea situaiei unor
imobile cu destinaie de locuine trecute n proprietatea
statului105;
- Legea nr. 10/1995 privind calitatea n construcii106;
1. Regimul juridic instituit prin Legea nr. 10/1995
Cerinele privind calitatea construciilor sunt precizate de
Legea nr. 10/1995. Sfera de aplicare a legii privete construciile de
orice fel cu excepia cldirilor pentru locuine cu parter i parter plus
un etaj i anexele gospodreti situate n mediul rural i n satele ce
aparin oraelor precum i construciile provizorii (art. 2).
Legea stabilete o serie de obligaii i rspunderi, astfel art.
29 dispune c: proiectantul, specialistul verificator de proiecte,
fabricanii i furnizorii de materiale i produse pentru construcii,
executantul, responsabilul tehnic cu execuia atestat, expertul tehnic
atestat, rspund potrivit obligaiilor ce le revin pentru viciile
ascunse ale construciei, ivite ntr-un interval de 10 ani de la
recepia lucrrii, precum i dup mplinirea acestui termen, pe toat
durata de existen a construciei, pentru viciile structurii de
rezisten rezultate din nerespectarea normelor de proiectare i de
execuie n vigoare la data realizrii ei.107
105
Publicat n M.O. nr. 279/29.11.1995.

Publicat n M.O. nr. 11/18.01.1995.
107
Legea special nr. 10/1995 a nlocuit termenul de garanie de 3 ani prevzut de
Decretul nr. 167/1958 privind prescripia extinctiv (art. 11 alin. 2) pentru viciile ascunse
ale construciilor i termenul de 10 ani prevzut de art. 1483 C.civ. pentru ipoteza
drmrii, cu termenul de 10 ani pentru vicii ascunse, respectiv cu durata de existen a
construciei, pentru viciile ce i afecteaz structura de rezisten. Sunt exceptate cldirile
pentru locuine cu parter i parter plus un etaj i anexele gospodreti situate n mediul
rural i n satele ce aparin oraelor precum i construciile provizorii. Pentru acestea,
106
138
2. Regimul juridic stabilit de Legea nr. 112/1995

Legea nr. 112/1995 reglementeaz msurile reparatorii de
care beneficiaz fotii proprietari persoane fizice precum i
motenitorii acestora, ale cror imobile cu destinaia de locuine au
trecut n proprietatea statului sau a altor persoane juridice, dup 6
martie 1945, cu titlu i care se aflau n posesia statului sau a altor
persoane juridice la data de 22 decembrie 1989.
Nu beneficiaz de reconstituirea dreptului de proprietate
privat: persoanele juridice crora n mod abuziv le-au fost trecute n
proprietatea statului imobilele, fotii proprietari care, la data intrrii
n vigoare a legii, nu mai aveau cetenia romn.
Titularii contractelor de nchiriere pot cumpra
apartamentele ce nu se restituie n natur fotilor proprietari sau
motenitorilor acestora dup expirarea termenului n care aceste
persoane pot cere restituirea, fie cu plata integral, fie cu plata n rate
a preului. Sunt exceptate de la vnzare apartamentele cu dotri
speciale (piscin, saun, ser, cram, bar, vinotec) i locuinele care
au avut destinaia108 de case de oaspei, de protocol, precum i cele
folosite ca reedine pentru fotii i actualii demnitari.
Apartamentele dobndite de ctre chiriai nu pot fi
nstrinate timp de 10 ani de la data cumprrii 109. Totui, prin Legea
rspunderea constructorului urmeaz s fie angajat potrivit dreptului comun. (C. civ. i
decretul nr. 167/1958).
108
Locuinele cu o astfel de destinaie sunt exceptate de la vnzare n temeiul modificrii
aduse prin OUG nr. 282/2000 privind protejarea monumentelor istorice, care dei a fost
abrogat prin legea nr. 422/2001, i menine modificarea.
109
Interdicia a fcut obiectul unei excepii de neconstituionalitate respins de Curtea
Constituional prin dec. nr. 238/21.11.2000 cu motivaia c ea nu ncalc dispoziiile art. 48
punct 1 din Constituie deoarece Parlamentul poate s decid instituirea unei interdicii
temporare de nstrinare i nici nu contravine art. 25 care proclam dreptul la liber circulaie
deoarece cumprtorul locuinei nu este obligat s locuiasc n ea pe durata celor 10 ani fr a
putea stabili domiciliul n orice alt localitate din ar sau strintate. Calificat ca o ngrdire
temporar a capacitii de folosin, interdicia a fost reglementat pentru a mpiedica
specularea acestor locuine obinute la un pre mult mai avantajos dect cel practicat pe piaa
liber (A se vedea V. Pasca, Discuii cu privire la caracterul interdiciei de nstrinare a unor
imobile, n Dreptul nr. 3/2001, p. 7-16). n opoziie cu legea nr. 112/1995, legea nr. 10/2001
privind regimul juridic al imobilelor preluate abuziv, n art. 44 alin. 1 introduce excepia
potrivit creia chiriaii care au cumprat imobile n condiiile legii nr. 112/1995 le pot
nstrina sub orice form nainte de mplinirea termenului de 10 ani, dar numai persoanei
139
DREPTURILE REALE
nr. 247/2005 s-a interzis sub sanciunea nulitii absolute nstrinarea

sub orice mod a imobilelor dobndite n baza legii nr. 112/1995 pn
la soluionarea definitiv i irevocabil a aciunilor formulate de
persoanele ndreptite foti proprietari sau, dup caz, motenitori ai
acestora.
ndreptite la restituire, fost proprietar al locuinei. Preul vnzrii nu poate fi mai mare dect
valoarea actualizat a preului pltit de chiria la cumprarea locuinei n baza legii, cu
excepia situaiilor cnd prile convin altfel. Textul este favorabil chiriaului care,
ntotdeauna va cere un pre superior celui pltit potrivit legii nr. 112/1995. Intenia de a
cumpra locuina se notific chiriaului dobnditor n termen de 90 de zile de la data intrrii
n vigoare a legii. Prin Legea nr. 247/2005 s- introdus art. 1 1 care interzice sub sanciunea
nulitii absolute nstrinarea sub orice mod a imobilelor dobndite n baza legii nr. 112/1995
pn la soluionarea definitiv i irevocabil a aciunilor formulate de persoanele ndreptite
foti proprietari sau, dup caz, motenitori ai acestora.
140
II. PREZENTARE PRACTICO APLICATIV

Din moment ce actele normative n vigoare, cu excepia

dispoziiilor Codului Civil n materia donaiilor, nu conin nici o
reglementare special cu privire la nstrinarea i dobndirea
construciilor prin acte ntre vii, n literatura de specialitate s-a pus
problema dac pentru valabilitatea acestor acte trebuie sau nu
respectat forma nscrisului autentic.110
ntr-o opinie, nstrinarea construciei este valabil prin
simplul acord de voin al prilor fr ntocmirea vreunui nscris.
Dac se redacteaz un nscris, acesta servete nevoilor de prob a
contractului i nu pentru valabilitatea nstrinrii. 111
ntr-o alt opinie, se face distincie ntre situaia n care
nstrintorul construciei este i proprietarul terenului aferent
acesteia i situaia cnd nstrintorul construciei este titularul unui
drept de superficie:
- n prima ipotez, cnd construcia se nstrineaz cu
terenul aferent, forma autentic a actului de nstrinare
este obligatorie datorit indivizibilitii obiectului
vnzrii cumprrii112.
- n a doua ipotez, cnd proprietarul construciei nu este
i proprietarul terenului, actul de nstrinare a
construciei se ncheie valabil prin simplul acord de
voin al prilor (solo consensu) potrivit principiului
consesualismului113.
n concluzie, n afara cazului prevzut de Codul civil i a
110
S-a plecat de la dispoziiile art. 46 din legea nr. 18/1991 care prevede necesitatea
nscrisului autentic pentru nstrinarea prin acte ntre vii, a terenurilor indiferent de
locul siturii lor.
111
I.P.Filipescu, Op. cit. p. 201.
112
Dec. nr. 2339/20.10.1993 a CSJ sec. civ. n Buletinul Jurisprudenei pe anul
1994, p. 49-53.
141
DREPTURILE REALE
situaiei cnd nstrintorul construciei este i proprietarul terenului,

actul de nstrinare a cldirii este suficient s fie perfectat n forma
nscrisului sub semntur privat. Forma nscrisului este cerut ad
probationem, pentru a fi posibil ndeplinirea cerinelor de
publicitate imobiliar. Nimic nu mpiedic ns prile, dac doresc,
s ncheie contractul n form autentic.
locuin de intervenie locuin destinat cazrii personalului
unitilor economice sau bugetare, care, prin contract de
munc, ndeplinete activiti sau funcii ce necesit
prezena permanent sau n caz de urgen n cadrul
unitii economice sau bugetare;
locuin de necesitate locuin destinat cazrii temporare a
persoanelor i familiilor lor ale cror locuine au devenit
inutilizabile n urma unor catastrofe naturale sau
accidente ori ale cror locuine sunt supuse demolrii n
vederea realizrii de lucrri de utilitate public, precum
i lucrrilor de renovare ce nu se pot efectua n cldiri
ocupate de locatari.
Locuin de serviciu locuin destinat funcionarilor publici,
angajailor unor uniti sau ageni economici, acordat n
condiiile contractului de munc, potrivit prevederilor
legale.
Locuin social locuin care se atribuie cu chirie subvenionat
113
Este cazul construciilor amplasate pe terenuri proprietatea statului sau a unitilor

administrativ-teritoriale, terenuri atribuite n folosin proprietarilor construciei.
Astfel, n caz de nstrinare se transmite, n temeiul actului ncheiat cu dobnditorul,
numai dreptul de proprietate asupra construciei. Dreptul de folosin asupra
terenului se transmite n momentul perfectrii contractului. n acest sens, art. 15 din
Decretul lege nr. 61/1990 dispune: n caz de succesiune sau nstrinare a locuinei se
transmit asupra dobnditorilor toate drepturile i obligaiile rezultate i dreptul de
folosin asupra terenului pe durata existenei construciei iar art. 37 din Legea nr.
50/1991 prevede: dreptul de concesiune asupra terenurilor se transmite n caz de
succesiune sau de nstrinare a construciei pentru realizarea creia a fost constituit.
142
unor persoane sau familii a cror situaie economic nu

le permite dobndirea n proprietate sau nchirierea unei
locuine n condiiile pieei.
Pact de preferin convenie prin care proprietarul unui bun se
oblig ca, n cazul cnd l va vinde, s acorde preferin
unei anumite persoane, la pre egal.
1. Definii noiunea de fond funciar i clasificai terenurile n
funcie de criteriile cunoscute.
2. Comparai regimul juridic al circulaiei terenurilor instituit prin
Legea nr. 18/1991 i Legea nr. 54/1998, cu cel actual reglementat
de Legea nr. 247/2005?
3. Definii noiunile de constituire i reconstituire a dreptului de
proprietate asupra terenurilor.
4. Legislaia n vigoare impune condiii pentru validitatea actelor de
nstrinare a construciilor? n ce situaii este necesar forma
autentic?
4. Teste gril
1. n temeiul Legii nr.18/1991:
a) terenurile au fost scoase din circuitul civil;
b) nstrinarea terenurilor impunea forma autentic a
contractului;
c) persoanele juridice nu puteau dobndi terenuri n
Romnia.
2. Beneficiaz de reconstituirea dreptului de proprietate n
condiiile Legii nr. 18/1991:
a) membrii cooperatori care nu au adus teren n cooperativ;
b) persoanele care, neavnd calitatea de cooperatori, au
lucrat ca angajai n ultimii 3 ani n cooperativ;
c) membrii cooperatori crora li s-au preluat, n orice
mod, terenuri de ctre CAP.
143
DREPTURILE REALE
3. Apartamentele cumprate de chiriai n condiiile Legii nr.

112/1995:
a) nu pot fi nstrinate dect fotilor proprietari;
b) pot fi nstrinate nainte de mplinirea termenului de
10 ani de la data cumprrii;
c) nu pot fi nstrinate nainte de mplinirea a 10 ani de
la data cumprrii, dect fotilor proprietari.
4. Legea nr. 112/1995 vizeaz restituirea imobilelor:
a) locuine trecute cu titlu n proprietatea statului;
b) locuine trecute fr titlu n proprietatea statului;
c) cldiri trecute fr titlu n proprietatea statului.
5. Spee
1. Petiionara P.M., domiciliat n SUA, Pennsylvania a
solicitat Comisiei Judeene Prahova de aplicare a Legii nr. nr.
112/1995 stabilirea de msuri reparatorii privind imobilul situat n
Ploieti, imobil ce a aparinut autorului su D.A. Comisia a respins
cererea petiionarei pe motivul c nu s-a fcut dovada calitii de
cetean romn deoarece paaportul de cetean romn stabilit n
strintate ar fi fost expirat.
n aceste condiii P.M. a formulat plngere la judectorie
mpotriva hotrrii Comisiei de aplicare a legii, depunnd la dosarul
cauzei o adres eliberat de Direcia general de paapoarte, strini
i alte probleme de emigraie, din care rezult c petenta are statutul
de cetean romn domiciliat n strintate.
Cerine:
a) Cine sunt beneficiarii reconstituirii dreptului de
proprietate n condiiile Legii nr. 112/1995?
b) Avnd domiciliul n strintate, petenta se ncadreaz n
categoria beneficiarilor dispoziiilor legale?
c) Ce va decide instana?
144
2. Prin aciunea promovat, reclamanta a revendicat de la

societatea prt i de la Consiliul judeean imobilul ce a aparinut
autorilor si, trecut n proprietatea statului n temeiul legii nr.
119/1948, ca efect al naionalizrii. Conform art. 2 i 64 din lege,
erau supuse naionalizrii toate brutriile care posedau instalaii
mecanice pentru frmntat aluat i o dat cu ntreprinderile
principale se naionalizau i ntreprinderile anexe.
n spe, din procesul verbal de evaluare a inventarului,
rezult c, la data naionalizrii, n imobilul menionat funciona
brutria municipal, posednd instalaii de frmntat aluatul.
Reclamanta i-a ntemeiat aciunea pe dispoziiile Legii nr.
112/ 1995, motivnd c n 1933, cnd imobilul a fost achiziionat, era
folosit ca locuin.
Cerine:
a) Care este obiectul Legii nr. 112/1995?
b) Imobilul din spe a trecut n proprietatea statului n
temeiul unui titlu?
3. Judectoria a fost investit cu soluionarea unei contestaii
formulat de M.D. mpotriva lui C.G., prin care contestatorul a solicitat
desfiinarea hotrrii Comisiei de Aplicare a Legii nr. 112/1995 i
restituirea n natur, n deplin proprietate i posesie a unui imobil.
C.G. a solicitat respingerea preteniilor pe considerentele:
- la data trecerii n patrimoniul statului, imobilul a
constituit o singur locuin.
- n prezent, este vorba de dou apartamente distincte,
unul la etaj, care a fost restituit contestatorului, iar
cellalt la parter, ocupat de un dispensar.
(Dec. nr. 1515/2000 a Curii de Apel Bucureti,
sect.a III-a civ., adaptat)114
114
n Culegere de practic judiciar n materie Civil a Curii de Apel Bucureti,

2000, Ed. Rossetti; 2002, p. 115-117.
145
DREPTURILE REALE
Cerine:
a) Ce se nelege prin noiunea de apartament astfel
cum e definit de art. 3 din Legea nr. 112/1995?
b) Apartamentul i pstreaz calitatea de unitate locativ
unic, dac ulterior trecerii n proprietatea statului, s-au
efectuat modificri a construciei interioare?
6. Bibliografie
D. C. Florescu, Teoria general a drepturilor reale, Op. cit., p. 103-128;
I.R. Urs, S. Angheni, Op. cit., p. 74-96.
C. Brsan, M. Gai, M.N. Pivniceru, Op. cit., p. 67-90.
C. Brsan, Op. cit., p. 134-164.
I. Filipescu, A. I. Filipescu, Op. cit., p. 184-202.
L. Pop, Op. cit., p. 96-126.
I. Adam, Op. cit., p. 201-414.
146
CAPITOLUL V
MODALITI JURIDICE ALE DREPTULUI
DE PROPRIETATE
SECIUNEA I
Noiune i categoriile de modaliti juridice ale dreptului
de proprietate
1. Noiune
Dreptul de proprietate, de regul, se prezint ca un drept pur i
simplu, i n mod excepional, ca un drept afectat de modaliti.
Dreptul de proprietate este pur i simplu n cazul n care aparine
n mod exclusiv unei singure persoane.
Dreptul de proprietate este afectat de modaliti fie n cazul n
care aparine simultan la dou sau mai multe persoane, fie cnd a fost
dobndit printr-un act lovit de nulitate relativ ori afectat de o condiie
rezolutorie.
Prin modalitate juridic avem n vedere nu numai situaia
cnd mai multe persoane au un drept de proprietate asupra unui bun
sau mase de bunuri, ci i acele situaii cnd exist anumite
incertitudini vremelnice n care se afl dreptul de proprietate.
n funcie de modalitile juridice ce o pot afecta,
proprietatea poate fi: proprietate anulabil, proprietate rezolubil,
proprietate comun.
2. Categorii
1. Proprietatea anulabil
Noiune. Proprietatea anulabil este acea modalitate a
dreptului de proprietate care exprim starea de incertitudine
vremelnic n care se gsete acest drept, n msura n care el a fost
DREPTURILE REALE
transmis unei persoane printr-un act juridic anulabil.

Un act juridic este anulabil dac a fost ncheiat prin vicierea
consimmntului, de ctre o persoan lipsit de capacitate de
exerciiu, sau dac o parte contractant este lipsit de discernmnt.
Efecte. Pn la expirarea termenului de prescripie al
aciunii n anulare sau pn la acoperirea nulitii relative prin
confirmarea actului juridic, dreptul de proprietate al dobnditorului
se afl ntr-o situaie incert. Dac ns actul juridic este confirmat
sau termenul de prescripie al aciunii n anulare s-a mplinit, dreptul
de proprietate al dobndi-torului se va consolida definitiv, devenind
un drept pur i simplu.
Cazuri
a) nstrinarea unui bun comun de ctre un so, fr
consimmntul celuilalt so. Un asemenea act juridic este sancionat
cu nulitatea relativ ca nulitate de protecie 115. Deci, pn la data
admiterii aciunii n anulare introdus de soul al crui consimmnt
nu a fost exprimat la ncheierea actului, cumprtorul are o
proprietate anulabil.
b) nerespectarea unor incapaciti speciale de folosin. Art.
1307 C.civ. interzice vnzarea-cumprarea ntre soi sub sanciunea
nulitii relative a contractului de vnzare-cumprare, prin urmare
soul cumprtor are o proprietate anulabil pn n momentul
constatrii nulitii relative a contractului.
2. Proprietatea rezolubil
Noiune. Proprietatea rezolubil constituie o modalitate
juridic a dreptului de proprietate ce exprim situaia de
incertitudine vremelnic a acestui drept, atunci cnd transmiterea
dreptului de proprietate de la o persoan la alta s-a fcut printr-un act
juridic afectat de o condiie rezolutorie.
Condiia rezolutorie este un eveniment viitor i nesigur c se
va produce, de a crei ndeplinire depinde desfiinarea obligaiei.
115
Nulitatea actului de nstrinare sau grevare de ctre unul din soi, fr

consimmntul celuilalt so, a unui teren sau a unei construcii ce face parte din
bunurile comune, este relativ i actul poate fi confirmat expres sau tacit de ctre
acest din urm so (A se vedea Dec. de ndrumare nr. 18/1963 a Trib. Suprem n
C.D. /1963, p. 27).
148
VI. MODALITI JURIDICE ALE DREPTULUI DE PROPRIETATE
Efecte. Pn n momentul ndeplinirii sau nendeplinirii

condiiei, dreptul de proprietate aparine concomitent la doi proprietari: dobnditorului bunului proprietar sub condiie rezolutorie, i
transmitorului proprietar sub condiie suspensiv.
Distingem n funcie de dou situaii:
- dac condiia se realizeaz, dreptul de proprietate al
dobnditorului se desfiineaz retroactiv, transmitorul
redevenind proprietar al bunului. Actele fcute n
favoarea terilor de ctre un dobnditor sub condiie
rezolutorie, condiie care se ndeplinete, urmeaz a fi
desfiinate n temeiul principiilor: resoluto jure dantis,
resolvitur jus accipientis i nemo plus juris ad alium
transferre potest quam ipse habet.
- dac condiia nu se ndeplinete, dreptul de proprietate al
dobnditorului se consolideaz retroactiv, fiind considerat ab initio, proprietar exclusiv al bunului transmis.
Cazuri. Proprietatea rezolubil poate izvor att din
convenia prilor (cnd actul juridic este afectat de o condiie
rezolubil) ct i din lege. Astfel, n temeiul legii, proprietatea este
rezolubil n urmtoarele situaii:
a) n cazul donaiilor ntre soi, care, potrivit art. 973 C.civ.,
sunt revocabile. Astfel, dreptul de proprietate al soului
donatar depinde de mprejurarea dac donatorul va
revoca sau nu donaia.
b) donaiile fcute de persoane care nu au copii sau ali
descendeni n momentul perfectrii lor sunt revocate de
plin drept. Potrivit art. 836 C.civ, dac donatorului i se
nate un copil, chiar i dup moartea sa. n acest caz,
dreptul de proprietate al donatarului va fi sau nu
desfiinat n raport de mprejurarea dac donatorului i se
va nate sau nu un copil.
c) conform art. 494 C. civ., dac o persoan construiete pe
terenul alteia, proprietarul terenului poate deveni i
proprietar al construciei dac invoc accesiunea. Pn n
momentul n care deintorul terenului i manifest
intenia de a deveni i proprietar asupra cldirii,
constructorul are un drept de proprietate rezolubil, drept
care se va desfiina retroactiv n momentul n care
149
DREPTURILE REALE
proprietarul terenului va invoca accesiunea.

3. Proprietatea comun
Noiune. Proprietatea comun este o modalitate a dreptului
de proprietate care se caracterizeaz prin aceea c dreptul de
proprietate aparine concomitent la dou sau mai multe persoane,
care exercit, n mod egal, posesia, folosina i dispoziia.
Spre deosebire de celelalte modaliti juridice ale dreptului
de proprietate n care nu se ajunge la exerciiul concomitent, de ctre
mai multe persoane, a atribuiilor dreptului de proprietate,
proprietatea comun permite tuturor titularilor exercitarea simultan
a prerogativelor dreptului de proprietate.
Categorii. Exist dou forme de proprietate comun:
proprietate comun pe cote-pri i proprietate comun n
devlmie.
La proprietatea comun pe cote-pri, obiectul rmne
nedivizat din punct de vedere material, pe cnd dreptul de
proprietate este fracionat pe cote-pri aritmetice, ideale i abstracte.
n cazul proprietii comune n devlmie, obiectul este
nedivizat att din punct de vedere material ct i ideal.
150
SECIUNEA a II-a
Proprietatea comun pe cote-pri
1. Noiune i caractere juridice
Proprietatea comun pe cote-pri este acea form de
proprietate comun care se caracterizeaz prin faptul c bunul
aparine concomitent mai multor proprietari, nefracionat din punct
de vedere material, ns dreptul de proprietate asupra acelui bun este
fracionat n cote-pri ideale i abstracte.
Cotele-pri se pot exprima att n form procentual (cot
parte de 30%, de 50%) ct i n forma unei fracii (cot parte de 1/3,
1/2). Dei cotele pri nu sunt ntotdeauna egale, egalitatea se
prezum pn la proba contrarie fcut de titularul ndreptit la o
cot mai mare din bunul respectiv.
Caractere juridice:
- nici unul dintre proprietari nu este titularul exclusiv al unei fraciuni materiale din bun; n caz contrar am fi n prezena unor proprieti exclusive;
fiecare proprietar este titularul exclusiv al unei cote-pri ideale

i abstracte din dreptul de proprietate asupra bunului nedivizat
din punct de vedere material.
2. Forme
Sub aspectul duratei, proprietatea comun pe cote-pri poate fi:

obinuit sau temporar, care poate nceta prin
partaj,
forat sau perpetu, care datorit destinaiei
bunului, nu poate fi sistat prin mpreal (partaj).
n raport de obiect, proprietatea comun pe cote-pri
mbrac forma:
coproprietii dac care are ca obiect un bun
individual- determinat,
indiviziunii dac are ca obiect o universalitate
151
DREPTURILE REALE
juridic116.
1. Proprietatea comun pe cote-pri obinuit sau
temporar
a) Caracterizare
Caracteristica acestei forme de proprietate comun o
constituie existena limitat deoarece oricare dintre titulari poate cere
sistarea ei prin partaj.
Dreptul de a cere mpreala este imprescriptibil (art. 728
C.civ.): Un coerede poate oricnd cere mpreala succesiunii
chiar cnd ar exista convenii sau prohibiii contrare. Dei textul
de lege este nscris n materia indiviziunii succesorale, el are
aplicaie general, inclusiv n domeniul coproprietii.
b) Modaliti de dobndire
prin succesiune, dreptul de proprietate exclusiv a

defunctului asupra unui bun sau mase de bunuri este
nlocuit, n cazul mai multor motenitori, cu un drept
de proprietate comun pe cote-pri, dreptul fiecrui
motenitor fiind stabilit printr-o cot ideal i abstract
asupra bunurilor ce fac parte din masa succesoral.
prin convenie; spre exemplu, n cazul unui contract

translativ de proprietate a unui bun ctre dou sau mai
multe persoane, fiecare proprietar are o cot parte
ideal i abstract din dreptul de proprietate, nu ns i
o parte material din bun117.
prin posesia exercitat asupra unui bun, n comun, de

ctre mai multe persoane, i n condiiile prevzute de
lege pentru a uzucapa (coposesia).
prin construirea de ctre o persoan a unui imobil pe

terenul aparinnd mai multor proprietari, dac
proprietarii terenului neleg s invoce accesiunea
116
Dei cele dou noiuni nu se confund, n practica judiciar, termenii de

coproprietari i indiviziune sunt folosii unul cu nelesul celuilalt sau fiecare pentru
a desemna proprietatea pe cote-pri.
117
Cota-parte ideal a fiecrui coproprietar cumprtor se determin n funcie de
suma cu care a contribuit la plata preului.
152
asupra construciei.
prin ocupaiune, n situaia n care mai multe persoane

i-au exercitat concomitent dreptul de nsuire a unui
bun care nu aparine nimnui.
prin desfacerea (divor) sau prin ncetarea (la moartea

unui so) cstoriei, proprietatea devlma a soilor
avnd ca obiect bunuri comune, se transform n
proprietate comun pe cote-pri.
prin confiscarea parial a bunului unei persoane fizice,

situaie n care dreptul de proprietate comun pe cotepri ia natere ntre stat i persoana fizic creia i s-a
aplicat msura respectiv.
c) Drepturile coproprietarilor cu privire la ntregul bun.
Regula unanimitii
Orice act cu privire la ntregul bun poate fi efectuat numai cu
acordul de voin al tuturor coproprietarilor (aa-numita regul a
unanimitii).
n cazul actelor materiale, regula unanimitii se aplic cu
mai puin rigurozitate. Actele de folosin a bunului (utilizarea lui,
culegerea fructelor)118 din moment ce presupun un exerciiu curent,
nu sunt condiionate de acordul celorlali coproprietari.
Fiecare coproprietar poate efectua singur acte materiale
privitoare la ntregul bun dar cu respectarea a dou condiii:
- s nu se ngrdeasc folosina bunului a celorlali
coproprietari;
- s nu se transforme destinaia bunului ori modul de
118
n practica judectoreasc au aprut o serie de litigii referitoare la folosina

bunului i la dobndirea fructelor.S-a decis c, n caz de nenelegere cu privire la
folosina material a bunului, nu se poate dispune un partaj judiciar de folosin prin care
instana s formeze loturi pe care s le atribuie n folosin exclusiv (Dec. nr. 819/1968 a
Trib. Suprem n R.R.D. nr. 11/1968, p. 168). Coproprietarii au posibilitatea de alegere ntre
ncheierea unui partaj convenional de folosin i ncetarea coproprietii prin partaj
propriu-zis. ntr-o orientare contrar, din moment ce Codul civil nu prevede partajul
judiciar de folosin, prin urmare nu este nici prohibit, i se consider ca fiind
justificat recurgerea la partajarea judiciar a folosinei (Dec. civ. nr. 2626/1985 a Trib.
Supr. n C.D./1985, p. 110.). De lege ferenda, se impune consacrarea expres n viitorul
Cod civil a unui asemenea partaj.
153
DREPTURILE REALE
folosin a acestuia. Astfel, un coproprietar nu poate, fr

acordul celorlali, s execute lucrri de transformare,
renovare sau orice alt lucrare de natur a schimba
destinaia bunului.
n ceea ce privete dreptul coproprietarilor la fructe, se face
distincie ntre fructe civile i fructe industriale. Fructele civile se
cuvin tuturor coproprietarilor n proporie cu cota-parte din drept.
Fructele industriale se cuvin doar coproprietarilor care au depus
munca pentru obinerea lor.
n cazul actelor juridice avnd ca obiect bunul n
materialitatea lui, se impune urmtoarea distincie:
actele juridice de conservare nu sunt supuse regulii

unanimitii, astfel, fiecare coproprietar le poate efectua
singur, fr acordul i chiar mpotriva voinei celorlali
coproprietari.
actele juridice de administrare sunt supuse regulii

unanimitii (nchirierea bunului, intentarea unei aciuni
n evacuare119).
Prin excepie, se consider a fi valabile actele de
administrare ncheiate de un proprietar fr consimmntul celorlali
n msura n care este n profitul tuturor coproprietarilor 120. Spre
exemplu, oricare dintre proprietari poate s cear remedierea
degradrii aduse bunului comun, desfiinarea lucrrilor noi fcute de
chiriai sau despgubiri pentru prejudiciile aduse bunului, fr a avea
nevoie de consimmntul celorlali.
actele de dispoziie sunt supuse regulii

unanimitii. Actele juridice cu titlu oneros sau cu titlu
119
Dac cererea de evacuare se ntemeiaz pe faptul c chiriaul pricinuiete deteriorri

nsemnate locuinei, aciunea are caracterul unui act de conservare, putnd fi introdus
doar de un singur coproprietar. Dac se cere evacuarea pentru neplata chiriei, aciunea are
caracterul unui act de administrare i trebuie astfel introdus de toi coproprietarii (I.P.
Filipescu, A.I. Filipescu, Op. cit., p. 220).
120
Introducerea unei aciuni n revendicare presupune acordul tuturor coproprietarilor
deoarece are drept scop recunoaterea dreptului n litigiu i readucerea lui n
patrimoniul acestuia, i nu simpla recunoatere a unei cote ideale, nedeterminate
(Dec. nr. 662/1960 a Trib. Supr. n C.D./1960, p. 356; Dec. Nr. 37/1999 a C.A.
Bucureti, n Culegere de practic judiciar n materie civil 1999, Ed. Rosetti, Buc.,
2001, p.191).
154
gratuit trebuie
coproprietarilor.
ncheiate
cu
acordul
tuturor
d) Drepturile coproprietarilor cu privire la cota-parte

ideal din dreptul de proprietate
Din moment ce fiecare coproprietar este titular exclusiv
asupra unei cote-pri ideale i abstracte din dreptul de proprietate
asupra bunului, fiecare dintre acetia poate s-i nstrineze sau s-i
greveze cota sa parte n favoarea unui ter.
De la regula dispunerii nengrdite de cota-parte ideal din
drept exist unele restricii:
- creditorii personali ai succesorului aflat n indiviziune
cu privire la imobilele succesorale nu pot cere vnzarea
cotei-pri ce revine acestuia din indiviziune, pn nu s-a
fcut partajul (art. 1825 C. civ.);
- creditorii personali ai unui debitor coproprietar nu vor
putea urmri partea acestuia din imobilele aflate n
proprietate comun, ci vor trebui mai nti s cear
mpreala acestora. Prin excepie, creditorii personali
vor putea urmri cota-parte determinat a debitorului lor
din imobilul aflat n coproprietate, fr a mai fi necesar
s cear mpreala (art. 493 alin.1 i 2 C. proc. civ).
- constituirea unei ipoteci asupra unei pri indivize
depinde de rezultatul partajului: dac imobilul cade n
lotul su, ipoteca devine valabil, n caz contrar este
anulat retroactiv.
e) Obligaiile coproprietarilor
Fiecare dintre coproprietari este obligat s contribuie,
proporional cu cota sa parte, la acoperirea cheltuielilor ocazionate de
conservarea, ntreinerea i administrarea bunului comun.
Dac obiectul coproprietii este un teren agricol,
coproprietarii au i o serie de obligaii propter rem prevzute de lege
(obligaia de a asigura cultivarea i protecia solului).
f) Modaliti de ncetare. Partajul
ncetarea proprietii comune pe cote-pri se poate realiza
prin mai multe modaliti:
- coproprietarii nstrineaz ntregul bun comun unei
tere persoane;
155
DREPTURILE REALE
- un coproprietar dobndete un drept exclusiv de

proprietate asupra ntregului bun comun, prin
succesiune, cumprare, donaie;
- bunul comun este trecut, prin expropriere, n
proprietatea statului care devine proprietarul exclusiv
al acestuia;
- n cazul pierderii totale a bunului comun datorit
cazului fortuit sau forei majore, fcnd ca dreptul de
proprietate comun pe cote-pri s rmn fr
obiect.
- partajul este operaiunea juridic prin care se pune
capt strii de coproprietate sau indiviziune, n
sensul c bunul sau bunurile stpnite n comun pe
cote-pri sunt mprite din punct de vedere material
ntre coproprietari, fiecare dintre acetia devenind
proprietar exclusiv asupra unei pri determinate din
bun sau asupra unui anumit bun din cele ce formeaz
obiectul coproprietii. Dreptul de a cere partajul este
imprescriptibil sub aspect extinctiv.
2. Proprietatea comun pe cote-pri forat sau perpetu
a) Caracterizare
Coproprietatea este forat deoarece nu depinde de voina
coproprietarilor, i perpetu datorit scopului sau destinaiei
permanente creia i sunt afectate bunurile care prin natura lor nu pot
fi mprite.
Obiectul ei l constituie unul sau mai multe bunuri care, prin
natura lor, nu pot fi mprite, fiind folosite permanent de mai muli
coproprietari (n msura n care aceste bunuri sunt mprite, ele
devin improprii folosinei)121.
Bunurile care alctuiesc obiectul coproprietii forate sau
perpetue se afl n raport de accesorietate cu alte bunuri principale,
urmnd soarta acestora conform principiului accesorium sequitur
121
Dei iniial s-a considerat c acest tip de proprietate comun nu poate nceta nici
prin partaj judiciar i nici prin partaj convenional, ntr-o orientare relativ recent,
practica a admis partajul coproprietii forate prin acordul prilor (Dec. nr.
994/1988 a Trib. Supr., sec.civ. n RRD nr. 4/1989, p. 73-74).
156
principale. Practic, ne aflm n prezena a dou drepturi de

proprietate: un drept de proprietate exclusiv, de coproprietate
obinuit ori de proprietate devlma a fiecrui titular asupra
bunului principal122 i un drept de proprietate comun pe cote-pri
forat sau perpetu a tuturor coproprietarilor asupra bunurilor
accesorii.
b) Drepturile i obligaiile coproprietarilor
Fiecare coproprietar poate utiliza bunul comun, fr a avea
nevoie de consimmntul celorlali, sub rezerva respectrii a dou limite:
- s nu aduc atingere drepturilor simultane i concurente,
de aceeai natur, ale celorlali coproprietari;
- s exercite propriile atribuii numai pentru utilizarea
bunului principal cruia i este afectat bunul comun
accesoriu, n acord cu interesul celorlali coproprietari.
Nici un coproprietar nu poate face acte de dispoziie cu privire la
bunul aflat n coproprietate forat, n schimb, fiecare coproprietar poate
s nstrineze bunul principal i o dat cu acesta i dreptul de proprietate
pe cote-pri asupra bunului accesoriu.
Prin excepie, prin Legea nr. 170/2010 pentru completarea art.
45 din Legea cadastului i publicitii imobiliare123 nstrainarea sau
ipotecarea prilor comune din cldirile cu mai multe apartamente, se
poate realiza dac exist o majoritate de doua treimi din numrul
coproprietarilor. n ce privete coproprietarii care nu au votat sau s-au
opus la nstrinare ori la ipotecare, acetia au dreptul la o despgubire
just, stabilit pe cale convenional ori, n caz de nenelegere, pe cale
judectoreasc (art. 45 alin.4 i 5 din Legea nr. 7/1996).
122
Dei majoritatea autorilor consider c bunul principal se afl n proprietate exclusiv

(L.Pop, Op. cit., p. 145; C. Brsan, M. Gai, M.M Pivniceru, Op. cit., p. 107; C. Brsan,
Op. cit., p. 181; I.P. Filipescu, A.I. Filipescu, Op. cit., P. 223) considerm c acesta poate fi
i obiect al coproprietii obinuite sau al proprietii n devlmie. Este cazul prilor
comune (scri, acoperi, ziduri comune) aflate n coproprietate forat ce deservesc
apartamentele dintr-un imobil aparinnd mai multor persoane (bunuri principale), aflate att
n proprietate exclusiv dar i n proprietate devlma (titulari ai apartamentului sunt soii)
ori coproprietate obinuit (titularii sunt motenitorii fostului proprietar decedat).
123 M. Of. nr. 507/21 iulie 2010. Legea cadastrului i a publicitii imobiliare nr.
7/1996, prevedea doar c dreptul de proprietate comun forat i perpetu pe parile
comune ale unui imobil se valorific numai mpreun cu dreptul de proprietate
exclusiv care poart asupra acestuia sau a unei pri determinate din acesta.
157
DREPTURILE REALE
Coproprietarii au obligaia de a suporta cheltuielile de

ntreinere i conservare a bunului comun proporional cu cota-parte
a fiecruia sau cu ntinderea bunului principal. Ei se pot elibera de
aceast obligaie prin abandonarea bunului principal.
c) Cazuri de proprietate comun pe cote-pri forat sau
perpetu
n dreptul civil sunt cunoscute patru feluri de coproprietate forat:
- coproprietatea forat asupra prilor comune din
cldirile cu mai multe etaje sau apartamente;
- coproprietatea forat asupra bunurilor comune necesare
i utile pentru folosirea a dou imobile vecine;
- coproprietatea forat asupra despririlor comune;
- coproprietatea forat asupra bunurilor considerate ca
fiind bunuri de familie.
Coproprietatea forat asupra prilor comune din
cldirile cu mai multe etaje sau apartamente 124. Acest tip de
coproprietatea exist numai n situaia n care locuinele sau spaiile
cu alt destinaie aparin unor proprietari diferii. n cazul n care
ntreaga construcie aparine unui singur proprietar, suntem n
prezena unei proprieti exclusive.
Obiectul acestei coproprieti este format din: terenul pe care
este construit cldirea, curtea, fundaia, structura de rezisten,
acoperiul, terasele, courile de fum, scrile, holurile, pivniele,
subsolurile, casa scrii, tubulatura de gunoi, rezervoarele de ap,
ascensoarele. De asemenea, se afl n coproprietate forat i
instalaiile aflate n folosin comun cu care a fost nzestrat cldirea
n timpul construciei sau cu care a fost dotat mai trziu de ctre
proprietari, ca de exemplu: canale pluviale, paratrsnete, antene,
instalaii de telefonie, instalaii electrice, conducte de ap, sisteme de
nclzire i conducte de gaze (art. 3 alin. 3-4 din Regulament).
Coproprietatea forat asupra bunurilor comune
124
Regulamentul-cadru al asociaiilor de proprietari (anexa 2 la Legea nr. 114/1996 a

locuinei) completat prin O.G. nr. 85/30 august 2001 privind organizarea i
funcionarea asociaiilor de proprietari n art. 3 alin. 1 lit. c definete proprietatea
comun ca fiind toate prile dintr-o cldire aflat n proprietate, care nu sunt
apartamente i care sunt destinate folosirii n comun de ctre toi proprietarii din
acea cldire.
158
necesare i utile pentru folosina a dou imobile vecine. Obiectul

acestei coproprieti l reprezint o serie de bunuri situate chiar pe
linia despritoare dintre dou proprieti (drumuri, fntni, izvoare
care servesc pentru folosirea a dou imobile vecine).
Dac aceste bunuri s-ar afla situate pe unul dintre fonduri i
ar servi pentru utilitatea celuilalt fond, suntem n prezena unei proprieti exclusive grevate de un drept de servitute.
Coproprietatea forat asupra despririlor comune
dintre dou fonduri. Intr n categoria desprituri comune: zidul
comun (art. 590-601 C.civ.); anul comun (art. 602-609 C.civ.);
gardul comun (art. 600-609 C.civ.). Exist coproprietate forat
numai dac aceste desprituri sunt situate chiar pe linia de hotar i
fondurile ce se despart aparin unor proprietari diferii. Dac ele se
gsesc pe unul dintre fonduri, ne aflm n ipoteza proprietii
exclusive a titularului acelui fond.
Zidul comun. Art. 590 C.civ. prevede c orice zid care
servete de despritur ntre cldiri sau ntre curte i grdin i
ntre ogrzi la ar se socotete comun, dac nu exist titlu sau semn
care ar proba contrariul.
Textul, aplicabil att n mediul rural ct i urban, stabilete o
prezumie relativ de coproprietate125. Fiecare proprietar are dreptul s
foloseasc zidul comun, ns cu restriciile de a nu-i schimba destinaia i
de a nu-l mpiedica pe cellalt coproprietar s-i exercite dreptul su.
anul comun. Conform art. 602 C.civ.: toate anurile
ntre dou proprieti se socotesc comune dac nu exist titlu sau
semn contrar. Prezumia de comunitate este relativ, putnd fi
combtut prin proba contrarie (titlu, uzucapiune, semn de
necomunitate). Exist semn de necomunitate cnd pmntul care
provine din sparea anului este aruncat numai de o parte, caz n
care anul se consider a fi proprietatea celui pe terenul cruia este
depus pmntul (art. 604 C.civ.); cnd pmntul este aruncat pe
125
Prezumia poate fi rsturnat: dac de o parte se afl zidul unei cldiri, iar de
cealalt parte un loc necldit, deoarece proprietarul cldirii este prezumat a fi i
proprietarul exclusiv al zidului; dac unul dintre vecini a efectuat exclusiv acte de
posesie asupra zidului comun; dac exist semne de necomunitate conform art. 591
C.civ., este semn de necomunitate cnd culmea zidului este dreapt i perpendicular
dinspre peretele de o parte, iar dinspre cealalt parte nfieaz un plan nclinat; n
acest caz, zidul se presupune c aparine exclusiv proprietarului dinspre care exist
planul nclinat.
159
DREPTURILE REALE
ambele pri ale anului, acesta se consider comun.

Gardul comun. Gardul viu sau uscat ce desparte dou proprieti este comun, exceptnd situaiile n care numai una dintre cele dou
proprieti este ngrdit sau cnd exist titlu sau posesie care constat
contrariul (art. 606 C.civ). Arborii ce se gsesc n gardul comun sunt
prezumai a fi comuni pn la proba contrarie, iar fructele i bunurile
rezultate din tierea lor revin coproprietarilor n pri egale.
Coproprietatea forat asupra bunurilor considerate ca
bunuri de familie. Sunt incluse n categoria bunurilor de familie:
scrisorile, tablourile de familie, diverse obiecte cu valoare
sentimental legat de familia coproprietarilor.
d) Modaliti de ncetare
Caracteristica coproprietii forate sau perpetue const n
faptul c nici unul dintre coproprietari nu poate cere ncetarea ei prin
partaj. Cu toate acestea, exist situaii n care aceast form de
proprietate comun poate nceta, dup cum urmeaz:
- prin acordul coproprietarilor;
- cnd prin convenie, uzucapiune, succesiune, ntreaga
cldire devine proprietatea exclusiv a aceleiai persoane (ter sau
unul dintre coproprietari);
- n caz de expropriere;
- n caz de dispariie a bunului ce formeaz obiectul
coproprietii forate;
- la mplinirea termenului prevzut n convenia de
indiviziune (conform art. 728 alin. 2 C. Civ., coproprietarii pot
conveni s rmn n indiviziune o perioad de pn la 5 ani, dup
care pot rennoi convenia);
- n cazul reconstruirii dreptului de proprietate al
motenitorilor asupra terenului, n temeiul Legii nr. 18/1991.
Coproprietatea nceteaz la data emiterii titlului de proprietate; pn n
momentul eliberrii lui, motenitorii s-au aflat n indiviziune forat;
- n mod excepional, atunci cnd meninerea ei nu se mai
impune cu necesitate. Astfel, se poate partaja terenul comun, prin
acordul tuturor coproprietarilor, dac depete suprafaa normal a
unei curi126. De asemenea, exist posibilitatea partajrii
126
Dec. nr. 1877/1974 a Trib. Supr., sec. civ., n C.D. 1974, p. 60.
160
coproprietii forate asupra podului comun al unei cldiri, chiar

mpotriva voinei unui coproprietar, dac este comod partajabil i
dac meninerea coproprietii nu se impune cu necesitate 127.
- prin Legea nr. 170/2010 pentru completarea art. 45 din
Legea cadastului i publicitii imobiliare nr. 7/1996, pe cale de
excepie, ncetarea destinaiei de folosin comun pentru prile
comune din cldirile cu mai multe etaje sau apartamente se poate
hotr motivat, cu o majoritate de dou treimi din numrul
coproprietarilor. Intr-o asemenea situaie, devin aplicabile dispoziiile
privitoare la coproprietatea obinuit i temporar (art. 45 alin. 3 din
Legea nr. 7/1996). Constatarea ncetrii destinaiei de folosin
comun pentru aceste pari se face prin hotrre a adunrii generale a
asociaiei de proprietari, adoptat cu o majoritate de dou treimi din
numrul coproprietarilor (art. 45 alin. 6).
127
Dec. nr. 31/1977 a Trib. Supr. n Ioan Mihu, Repertoriu de practic judiciar n
materie civil a Tribunalului Suprem pe anii 1975-1980, p. 65.
161
DREPTURILE REALE
SECIUNEA a III-a
Proprietatea comun n devlmie
1. Noiune, caractere juridice, categorii
Proprietatea comun n devlmie, ca form a proprietii
comune, se caracterizeaz prin aceea c bunul aparine tuturor
coproprietarilor, fr ca acetia s aib precizat vreo cot-parte
ideal i abstract din dreptul de proprietate asupra acelui bun.
Nici bunul nu este fracionat din punct de vedere material,
i nici dreptul de proprietate nu este divizat din punct de vedere
ideal, astfel nct titularii nu dein n exclusivitate nici mcar o cotparte ideal din dreptul de proprietate asupra acelui bun.
Proprietatea comun n devlmie poate lua natere att
prin efectul legii ct i prin convenia prilor.
Legislaia n vigoare reglementeaz un singur caz de
devlmie128 dreptul de proprietate devlma a soilor asupra
bunurilor dobndite de oricare dintre ei n timpul cstoriei.
Prin convenie, dou sau mai multe persoane pot stabili ca o
serie de bunuri dobndite mpreun sau separat, s fac obiectul
proprietii devlmae.
2. Dreptul de proprietate comun n devlmie a
soilor
Obiect. Potrivit art. 30 alin. 1 C. fam.: bunurile
dobndite n timpul cstoriei de oricare dintre soi, sunt, de la data
dobndirii lor, bunuri comune ale soilor. Astfel, toate bunurile
dobndite n timpul cstoriei (dobnditorul trebuie s aib neaprat
calitatea de so) sunt bunuri devlmae, chiar dac n actul de
achiziionare este trecut doar unul dintre soi, sau cumprarea s-a
fcut din veniturile unuia dintre ei i chiar dac bunul a fost dobndit
n timp ce soii erau desprii n fapt.
La fel, este bun comun, obiect al proprietii devlmae, i
128
Anterior Constituiei din 1965, exista proprietatea devlma legal a familiei de

cooperatori avnd ca obiect bunuri gospodreti: casa de locuit i anexele sale,
animale de producie, inventarul agricol.
162
imobilul cumprat de unul din viitorii soi pe numele lui, dar cu

contribuia celuilalt viitor so, sub condiia ca imobilul s devin
comun la data cstoriei.
Coninut. Art. 35 alin. 2 C. fam. instituie o prezumie de
mandat tacit reciproc, conform creia oricare dintre soi exercitnd
singur aceste drepturi, este socotit c are i consimmntul celuilalt
so. Prin urmare, soii administreaz, folosesc i dispun mpreun
de bunurile comune. Prezumia de mandat tacit reciproc este relativ,
putnd fi nlturat dac cellalt so probeaz c s-a opus ncheierii
actului juridic.
Mandatul tacit reciproc al soilor este limitat de art. 35 alin.
2, partea final, din C. fam., care prevede c pentru ncheierea actelor
de nstrinare sau grevare a bunurilor imobile terenuri i
construcii este necesar consimmntul expres al celuilalt so,
sanciunea fiind nulitatea absolut.
Dei achiziionarea unui bun de ctre unul din soi
constituie un act de dispoziie, ea nu este vizat de art. 35, alin. 2,
teza final, care se limiteaz doar la nstrinarea i grevarea
terenurilor i construciilor.
3. Modaliti de ncetare
Proprietatea comun devlma nceteaz129:
- o dat cu ncetarea cstoriei prin moartea sau declararea
morii unuia dintre soi;
- la desfacerea cstoriei prin divor;
- prin partaj (voluntar i judiciar). Partajul voluntar intervine o dat cu divorul precum i dup ncetarea sau desfacerea
cstoriei. Partajul judiciar are loc n timpul cstoriei putnd fi cerut
n mod excepional i numai pentru motive temeinice fie de unul
dintre soi, fie de creditorii personali ai soilor.
129
ncetarea coproprietii devlmae a soilor are loc n doi timpi: n primul rnd,
proprietatea comun n devlmie se preface n proprietate comun pe cote-pri,
determinate n funcie de contribuia soilor la dobndirea bunului comun, urmnd ca
ntr-o a doua etap s se partajeze material bunurile n vederea stabilirii proprietii
exclusive a fiecrui so.
163
DREPTURILE REALE

1. Precizri suplimentare la doctrin
n cazul proprietii comune pe cote-pri obinuit sau

temporar, bunul ce formeaz obiectul coproprietii nu poate fi
nstrinat sau grevat cu sarcini numai de un coproprietar, fr acordul
celorlali, deoarece nemo plus juris ad alium transferre potest, quam
ipse habet.
Cu toate acestea, n practica judectoreasc s-a decis c, n
soluionarea acestei probleme, trebuie s se disting dup cum
cumprtorul a cunoscut sau nu faptul c vnztorul nu era proprietar
exclusiv al bunului.
- dac cumprtorul a cunoscut calitatea de coproprietar a
vnztorului, validitatea contractului de vnzare-cumprare depinde de
rezultatul partajului. Dac bunul este atribuit la partaj coproprietarului
vnztor, acesta este considerat proprietar exclusiv n mod retroactiv i
vnzarea rmne valabil. Dac bunul este atribuit altui coproprietar,
actul de nstrinare va fi desfiinat retroactiv pentru lipsa calitii de
proprietar al vnztorului. Cu alte cuvinte, vnzarea nu este nul, ci este
supus condiiei rezolutorii ca bunul vndut s nu cad, prin partaj, n
lotul altui coproprietar130. Aceast opinie ce s-a impus att n practic, ct
i n jurispruden e criticabil din dou considerente. n primul rnd, se
ncalc dreptul coproprietarului de a dispune de cota sa parte din dreptul
de proprietate, i, n al doilea rnd, condiia rezolutorie, ca modalitate a
actului juridic, n contractul de vnzare-cumprare nu poate fi
subneleas ct timp prile nu au prevzut-o expres.
- dac la data ncheierii actului, cumprtorul nu a cunoscut
calitatea de coproprietar a vnztorului, contractul de vnzare-cumprare
se ntemeiaz pe o eroare asupra calitii de proprietar a vnztorului,
fiind anulabil131. Nulitatea relativ a actului juridic poate fi invocat numai
130
n cazul unui bun aflat n indiviziune, vnzarea lui ctre un coindivizar unui ter
nu atrage nulitatea actului de nstrinare, ci supune dreptul dobndit de cumprtor
unei condiii rezolutorii a crei ndeplinire are loc dac bunul nu a fost atribuit la
ieirea din indiviziune coindivizarului care l-a nstrinat Dec. nr. 1274/1971 a Trib.
Supr,, sec. civ., n Repertoriu, 1969-1975.
131
Dec. nr. 51/18 august 1969 a Trib. Supr., sec. civ., nepublicat.
164
de cumprtor. Dac vnztorul devine, ulterior vnzrii, proprietar al

lucrului vndut, vnzarea se consolideaz; tot astfel, aceasta poate fi
consolidat de adevratul proprietar.
ntr-o alt opinie, contractul de vnzare-cumprare ncheiat cu
privire la ntregul bun, de un coproprietar fr acordul prealabil al
celuilalt este valabil, i nu este afectat de o condiie rezolutorie, n
temeiul principiului validitii aparenei n drept (din moment ce
cumprtorul s-a aflat n eroare comun i invincibil asupra calitii de
proprietar exclusiv a vnztorului, eroarea are ca efect validarea
contractului astfel ncheiat) i a principiului ocrotirii bunei-credine a
cumprtorului. Credem c soluia este criticabil pentru urmtoarele
considerente:
eroarea n care s-a aflat cumprtorul nu este nici comun,
nici invincibil, deoarece acesta ar fi putut afla c vnztorul nu este
proprietarul exclusiv al bunului, examinnd titlul de proprietate al
acestuia;
ntre cele dou principii care sunt aplicabile unor instituii
civile i principiul ocrotirii proprietii ce constituie un principiu
fundamental al dreptului civil, prioritate are acesta din urm.
ntr-o alt concepie, creia ne raliem, contractul de vnzarecumprare ncheiat de un coproprietar e valabil doar n ce privete
cota parte din dreptul de proprietate de care putea dispune liber
vnztorul, fiind lovit de nulitate relativ n privina cotelor pri ale
celorlali coproprietari132. Prin ncheierea contractului, cumprtorul
se substituie n drepturile coproprietarului vnztor, bunul rmnnd
n coproprietatea cumprtorului i a celorlalte persoane.
Exist autori133 care consider c vnzarea unui bun de ctre
un singur coproprietar nu este nul, ci numai inopozabil fa de ceilali
coproprietari care nu au consimit la ncheierea contractului, astfel
nct ei nu au deschis calea unei aciuni n anularea vnzrii i nici
n revendicarea bunului. Drepturile lor asupra bunului urmeaz s fie
aprate doar pe calea aciunii n partaj 134.
132
n cazul unui bun aflat n indiviziune (coproprietate), vnzarea-cumprarea nu

poate opera pentru totalitatea bunului, deoarece nimeni nu poate nstrina mai multe
drepturi dect are el nsui (Dec. nr. 322/1993 a CSJ sec. civ., n Dreptul nr.
12/1993, p. 86.
133
Fr. Deak, Contracte speciale, Editura Actami, Bucureti, 1999, p. 62-63.
165
DREPTURILE REALE
O problem controversat cu care se confrunt practica

judiciar este aceea privitoare la caracterul prescriptibil sau
imprescriptibil al dreptului de a cere mpreala fructelor produse de
bunul comun.
ntr-o prim soluie, practica a decis c fructele bunului comun
fac parte din masa partajabil astfel nct cererea de mprire a
acestora este imprescriptibil135.
Ulterior, att practica136 ct i doctrina137 au fcut distincie n
raport de natura fructelor:
fructele civile (chirii, dobnzi) se cuvin tuturor
coproprietarilor, dar, fiind drepturi de crean, cererea de mprire
este supus prescripiei extinctive n termenul general de 3 ani
(prevzut de art. 3 din Decretul nr. 167/1958 pentru aciuni
personale);
fructele industriale i fructele naturale ct timp exist n
materialitatea lor, cererea de mprire apare ca o aciune n revendicare
mobiliar, supus termenului de prescripie extinctiv de 30 de ani138.
Dimpotriv, dac fructele nu exist n materialitatea lor, ceea ce se
datoreaz este contravaloarea lor, deci un drept de crean, astfel nct
aciunea n partaj este prescriptibil n termen de 3 ani.
134
Dec. nr. 2603/1993 a CSJ, sec.civ., n Jurisprudena CSJ, 1993, p. 39-41. n

sensul posibilitii promovrii aciunii n revendicare de ctre coproprietarul
necontractant, vz. P. Chiric, Posibilitatea exercitrii aciunii n revendicare de ctre
un singur coindivizar, n Dreptul, nr. 11/1998, p. 29-30.
135
Dec. nr. 164/1974 a Trib. Supr., sec. civ., n CD 1974, p. 70.
136
Dec. nr. 74/1982 a Trib. Supr., sec. civ.,n RRD nr. 11/1982, p. 71.
137
C. Brsan, M. Gai, M. Pivniceru, Op. cit., p. 103; L. Pop, Op. cit., p. 139.
138
Este criticabil soluia imprescriptibilitii aciunii de partaj a fructelor naturale i
industriale din moment ce aciunea n revendicare imobiliar e supus termenului de
30 de ani (a se vedea L. Pop, Op. cit., p. 140).
166
Modalitile
juridice ale
dreptului de
proprietate
proprietatea
rezolubil
cnd transferul
proprietii s-a
fcut printr-un
act juridic
afectat
de o condiie
rezolutorie
proprietatea
anulabil
cnd dreptul de
proprietate s-a
dobndit
printr-un act
juridic lovit de
nulitate relativ
proprietatea
comun
pe cote-pri
coproprietate
indiviziune
obinuit (temporar)
forat (perpetu)
dreptul asupra
aceluiai bun sau
asupra aceleiai mase
de bunuri aparine
concomitent la mai
muli titulari
3. Tabel comparativ
167
n devlmie
DREPTURILE REALE
Proprietatea comun pe
cote-pri
Proprietatea comun n
devlmie
- bunul este nedivizat din

punct de vedere material,
dreptul de proprietate este
divizat sub aspect ideal
- bunul este nedivizat din

punct de vedere material,
dreptul de proprietate este
nedivizat sub aspect ideal
sunt modaliti juridice ale dreptului de proprietate

nceteaz prin partaj
dreptul de proprietate aparine la dou sau mai
multe persoane, simultan asupra unui bun sau bunuri
nefracionate material
fiecare coproprietar este
titular exclusiv al unei cotepri ideale din dreptul de
proprietate.
se nate i exist independent
de identitatea i calitile
coproprietarilor.
fiecare coproprietar poate
dispune liber de cota parte
din drept.
se
aplic
principiul
unanimitii.
izvorte
din
contract,
succesiune, uzucapiune etc.
caracter
neorganizat
i
temporar.
nici unul dintre codevlmai nu

deine o cot parte ideal,
abstract din dreptul de
proprietate.
are un caracter intuitu-personae
nici un codevlma nu poate
nstrina dreptul su deoarece nu
se cunoate cota-parte ce revine
fiecruia.
se aplic prezumia legal a
mandatului reciproc.
apare ca urmare a cstoriei i n
mod excepional prin convenie.
caracter organizat (legea organizeaz exerciiul ei).
168
accesiune mod de dobndire a proprietii conform cruia tot ce se
unete cu un lucru sau se ncorporeaz ntr-un lucru
devine proprietatea aceluia cruia i aparine lucrul, la
care s-a fcut unirea sau ncorporarea;
accessorium sequitur principale accesoriul urmeaz principalul. Adagiu
latin folosit pentru a exprima regula conform creia bunul sau
contractul accesoriu urmeaz soarta juridic a bunului sau
contractului principal de care depinde;
act juridic de administrare act juridic prin care se urmrete s se
realizeze o normal punere n valoare a unui bun sau
patrimoniu;
act juridic de conservare act juridic prin care se urmrete
prentmpinarea pierderii unui drept subiectiv civil;
act juridic de dispoziie act juridic care are ca rezultat fie nstrinarea
unui bun sau a unui drept din patrimoniu, fie grevarea unui
bun cu o sarcin real;
caz fortuit mprejurare imprevizibil i insurmontabil care mpiedic,
n mod obiectiv, executarea obligaiei contractuale;
expropriere act de putere public prin care se realizeaz dobndirea
forat a proprietii private, necesar executrii lucrrilor de
utilitate public, n schimbul unei despgubiri;
for major mprejurare absolut imprevizibil i absolut insurmontabil
care mpiedic n mod obiectiv i fr nici o culp din partea
debitorului executarea obligaiei contractuale a acestuia,
antrennd i justificnd exonerarea lui de rspundere ;
gestiunea de afaceri operaie ce const n aceea c o persoan intervine,
prin fapta sa voluntar i unilateral, i svrete acte
materiale sau juridice n interesul altei persoane, fr a fi
primit mandat din partea acesteia din urm;
just titlu act juridic translativ de proprietare avnd drept scop
transferul proprietii, dar care datorit unor mprejurri
ce in de actul respectiv, el nu strmut proprietatea
bunului ci doar posesia lui;
mas succesoral ansamblul bunurilor i valorilor de orice fel care,
fcnd parte din patrimoniul defunctului, constituie
obiectul mprelii motenirii;
169
DREPTURILE REALE
nemo ad alium transferre potest quam ipse habet adagiu latin

folosit pentru a fundamenta soluia potrivit creia
nimeni nu poate transmite altuia mai multe drepturi
dect are el nsui;
ocupaiune mod de dobndire a dreptului de proprietate prin luarea
n posesie a unor bunuri ce nu sunt cuprinse n
patrimoniul nimnui;
resoluto jure dantis, resolvitur jus accipientis adagiu latin folosit
pentru a exprima regula potrivit creia desfiinarea, cu
efect retroactiv, a drepturilor transmitorului asupra
lucrului transmis atrage dup sine desfiinarea
drepturilor consimite de acesta n folosul unui ter;
sult sum de bani ce trebuie pltit pentru compensarea inegalitii
de valoare a loturilor n cazul partajului judiciar;
uzucapiune mod de dobndire a proprietii sau a altor drepturi reale
prin posedarea nentrerupt a unui imobil n timpul i
condiiile prevzute de lege.
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
Definii proprietatea anulabil i proprietatea rezolubil.

Stabilii care sunt asemnrile i deosebirile dintre acestea.
Care este deosebirea existent ntre coproprietate i
indiviziune?
n ce const regula unanimitii n cazul proprietii
comune temporare? Examinai modalitatea de aplicare a acestei
reguli n cazul actelor materiale, respectiv n cazul actelor
juridice.
Considerai c un coproprietar poate s transforme
destinaia bunului sau modul de folosin al acestuia?
n cazul coproprietii, unul dintre proprietari are dreptul s
exercite folosina asupra bunului comun, fr acordul celorlali?
Este valabil contractul prin care un coproprietar doneaz
cota sa parte dintr-un bun comun unui ter? Dar contractul de
vnzare-cumprare ncheiat de un coproprietar cu un ter avnd
ca obiect ntregul bun comun?
Considerai ca fiind valabile conveniile cu privire la
170
8.
9.
10.
11.
12.
13.
14.
15.
16.
meninerea strii de indiviziune?

Ce tip de proprietate exist n situaia n care dou persoane
au cumprat mpreun un bun imobil? Dar n cazul n care aceleai
persoane dobndesc prin testament ntreaga avere a tatlui lor
decedat?
n ce situaie zidul despritor nu poate fi declarat ca fiind
comun?
n sarcina cui cad cheltuielile privind repararea i
ntreinerea zidului comun? Dar cheltuielile n situaia n care
zidul ar fi demolat i reconstruit de un coproprietar, n interesul
su exclusiv?
anul, pentru a fi declarat comun, este necesar s fie
fcut cu scopul de a ngrdi proprietatea sau exist comunitate i
dac anul este destinat scurgerii apelor? Care sunt cazurile de
nlturare a prezumiei de comunitate?
Ce tip de proprietate exist n situaia n care imobilul
mprit pe apartamente ar aparine unui singur proprietar?
Identificai tipurile de proprietate existente ntr-o cldire
cu 3 apartamente din care unul este deinut de 2 soi, unul este
nchiriat, iar cellalt aparine motenitorilor titularului decedat.
Cui vor aparine fructele produse de un gard viu asimilat
ngrdirii aduse de un singur proprietar?
Este valabil nstrinarea unui bun mobil comun de ctre un
so fr consimmntul celuilalt? Dar vnzarea, n aceleai condiii, a
unui imobil (construcie)?
Poate dispune unul dintre concubini singur de
dreptul su asupra bunului dobndit mpreun cu cellalt
concubin?
6. Teste gril
1. Prin expresia proprietatea este pur i simpl
nelegei:
a) proprietatea nu este afectat de modalitile actului
juridic (termen, condiie);
b) proprietatea nu este afectat de modalitile
juridice ale dreptului de proprietate;
c) proprietatea nu este anulabil.
171
DREPTURILE REALE
2. Sunt modaliti juridice ale dreptului de proprietate:

a) coproprietatea, indiviziunea, devlmia;
b) termenul, condiia, sarcina;
c) proprietatea anulabil, proprietatea rezolubil i
proprietatea comun.
3. n situaia n care defunctul las mai multor motenitori
un bun determinat, acetia sunt:
a) coproprietari;
b) coindivizari;
c) codevlmai.
4. n cazul n care defunctul las motenitorilor si o mas
de bunuri, acetia sunt:
a) coproprietari;
b) codevlmai;
c) coindivizari.
5. Regula unanimitii opereaz n cazul:
a) proprietii comune obinuite sau temporare;
b) proprietii comune forate sau perpetue;
c) proprietii comune n devlmie.
6. Nu sunt supuse regulii unanimitii:
a) actele de administrare;
b) actele de conservare;
c) actele de dispoziie.
7. Zidul comun poate fi obiect al:
a) proprietii comune pe cote-pri obinuit sau
temporar;
b)
proprietii comune forate asupra bunurilor

necesare i utile pentru folosirea a dou imobile
nvecinate;
c)
coproprietii forate sau perpetue asupra

despriturilor comune.
8. Nici bunul nu este fracionat din punct de vedere
material, nici dreptul din punct de vedere ideal, n cazul:
a) proprietii comune forate;
b) proprietii comune obinuite;
c) proprietii comune n devlmire.
9. n cazul n care doi concubini achiziioneaz mpreun
172
10.
11.
12.
un autoturism, acetia sunt:

a) coindivizari:
b) coproprietari;
c) codevlmai.
Coproprietarul poate ncheia n mod valabil:
a) acte juridice de dispoziie avnd ca obiect cota sa
parte din drept;
b) acte juridice de dispoziie avnd ca obiect
dreptul de proprietate asupra bunului comun n
totalitate;
c) numai acte de conservare i administrare.
Nu sunt valabile actele ncheiate de un coproprietar, fr
acordul de voin al tuturor coproprietarilor:
a) de conservare;
b) de administrare, chiar dac profit tuturor
coproprietarilor;
c) de dispoziie privind ntregul bun comun.
n exercitarea dreptului de proprietate devlma, un so
nu poate fr consimmntul celuilalt so:
a) s administreze bunurile comune;
b) s nstrineze un bun comun;
c) s achiziioneze un bun comun.
7. Spee
1. X a vndut lui Y un apartament printr-un nscris sub
semntur privat. n contract s-a inserat o clauz conform creia
dac va prsi locul de munc prin demisie, actul de vnzarecumprare se va desfiina.
Ulterior, Y a vndut imobilul unui ter prezentndu-l ca fiind din
beton, dei n realitate era din crmid i la scurt timp dup aceasta a
prsit locul de munc prin demisie, deoarece a semnat un contract de
munc mult mai avantajos n strintate.
n aceast situaie, X i-a cerut lui Y s-i restituie
apartamentul deoarece acesta nu a respectat clauza contractual. n
urma refuzului lui Y, X a sesizat instana de judecat solicitnd
restituirea imobilului.
n aprare, Y a susinut c a vndut apartamentul unui ter n
173
DREPTURILE REALE
calitate de proprietar i c nici o clauz contractual nu poate s-i

tirbeasc dreptul de a dispune liber de bunul su.
Cerine:
a)
Ce modaliti juridice ale dreptului de proprietate sunt

incidente n spe?
b)
Ce fel de proprietar este X n contractul de vnzare-cumprare privind apartamentul? Dar terul care a
achiziionat ulterior imobilul de la Y?
c)
Artai efectele care se produc ca urmare a ndeplinirii

clauzei contractuale.
2. X i Y n calitate de frai, au motenit de la tatl lor,
decedat, un teren n suprafa de 5.000 m 2. Ulterior, acetia au ridicat
mpreun pe acel teren o cas, fiecare dintre ei contribuind n mod
egal la construcie.
X, plecnd n strintate n temeiul unui contract de munc
deosebit de avantajos, Y a rmas administrator asupra casei i terenului,
fiind ajutat cu bani, lunar, de ctre X. Astfel Y a nchiriat o parte din cas
(fr ca X s se opun), a vndut o poriune din teren unui ter i a cheltuit
o sum important de bani pentru instalarea unui post telefonic. De
asemenea, Y a crescut patru cai pe care ulterior i-a vndut.
Dup ntoarcerea lui X n ar, ntre frai s-au ivit o serie de nenelegeri privind sumele de bani pe care acetia le datorau reciproc, motiv
pentru care au sesizat instana, solicitnd partajarea bunurilor i
clarificarea relaiilor patrimoniale litigioase.
Cerine:
a) Ce modaliti juridice ale dreptului de proprietate
identificai n spe?
b) Este valabil contractul prin care Y a vndut unui ter o
poriune din teren fr consimmntul lui X?
c) Ce va decide instana n privina:
- chiriei dobndite prin nchirierea unei pri din
cas;
174
banilor obinui pentru caii vndui;

cheltuielilor fcute de Y cu instalarea postului
telefonic;
fructelor produse de livada cu care era dotat
terenul.
3. X a sesizat instana de judecat cu o cerere prin care a

solicitat obligarea lui Y la plata prilor din cheltuielile de ntreinere
ce revin acestuia. n motivarea aciunii X a artat c att el ct i Y
dein cte un apartament n aceeai cldire, n calitate de proprietari
i c, de cnd s-a mutat, Y nu a contribuit la cheltuielile de ntreinere
i reparaie a prilor comune din imobil.
n aprare, Y a nvederat c, datorit amplasrii la parter a
propriului apartament, refuzul su de a participa la cheltuielile
privind repararea acoperiului casei i a liftului este motivat, n
sensul c el nu folosete nici unul dintre aceste utiliti.
Cerine:
a) Cte tipuri de proprietate identificai n spe?
b) Enumerai drepturile i obligaiile lui X i Y n ceea ce
privete prile comune din imobilul n care locuiesc.
c) Nivelul la care este situat un apartament are relevan n
ceea ce privete sustragerea de la plata reparaiilor?
4. X i Y, cumprnd mpreun un apartament, au decis s-l
nchirieze lui Z i s mpart n mod egal chiria.
Avnd n vedere c Z nu i-a respectat obligaia contractual (de
a plti chiria) timp de 3 luni, X l-a acionat n judecat cernd instanei
evacuarea acestuia.
Instana, innd cont de faptul c evacuarea s-a cerut pentru
neplata chiriei, a respins aciunea lui X, motivndu-i soluia prin
aceea c cererea de evacuare, avnd caracterul unui act de
administrare, n conformitate cu regula unanimitii, trebuie
introdus de ctre toi proprietarii.
Cerine:
a) Regula unanimitii se aplic n materia actelor de
175
DREPTURILE REALE
administrare? Dar n ceea ce privete actele de conservare?

b) Considerai corect soluia instanei?
c) Care ar fi fost soluia n cazul n care cererea de evacuare se
ntemeia pe faptul c Z, n calitate de chiria, a pricinuit
stricciuni nsemnate locuinei?
5. X a chemat n judecat pe Y (soul ei) i Z (n calitate de vnztor), solicitnd constatarea nulitii contractului de vnzare-cumprare
ncheiat ntre Y i Z.
n motivarea aciunii, reclamanta a artat c nu i-a dat consimmntul la ncheierea contractului de cumprare a apartamentului ce constituie domiciliul comun al celor doi soi, Y semnnd singur acest contract.
Cerine:
a) Ce modalitate juridic a proprietii identificai n spe?
b) Prin ce se deosebete aceast form de proprietate fa de
proprietatea comun pe cote-pri?
c) Considerai c aceast form a proprietii poate fi regsit i
n afara raporturilor de familie?
d) Prezumia de mandat tacit reciproc este incident n spe?
e) Ce va decide instana n legtur cu aciunea reclamantei?
f) Care ar fi soluia n cazul n care Y ar fi vndut apartamentul
fr consimmntul lui X?
6. Judectoria sectorului 2 Bucureti a admis aciunea
reclamantei mpotriva prtului i a dispus evacuarea lui din
apartament, pentru lips de titlu. Totodat a respins aciunea prin care
prtul a solicitat s se constate c soul reclamantei i-a vndut
apartamentul conform unei chitane redactate n acest sens, pe
considerentul c soul nu avea dreptul s nstrineze apartamentul
fr consimmntul reclamantei.
Prtul a atacat sentina, susinnd c prima instan ar fi
trebuit s rein, n lipsa consimmntului reclamantei, vnzarea de
ctre soul acesteia a prii de jumtate din imobil, ce reprezint cota
sa parte din bunurile comune.
(Dec. nr. 253/1993 a Tribunalului Municipiului Bucureti, sec.
a IV-a civil, n Culegere de practic judiciar a Tribunalului
176
Bucureti 1993-1997, Editura All, Bucureti, 1998, p. 183.)

Cerine:
Ce va hotr instana superioar?
7. X vinde lui Y un autoturism n bun stare de funcionare.
Preul se pltete i lucrul se pred.
Z, soia lui X i cheam n judecat pe cei doi, solicitnd
desfiinarea vnzrii deoarece soul su a vndut autoturismul n
perioada n care ei erau desprii n fapt i, n plus, bunul este
proprietatea ei exclusiv, dinaintea cstoriei.
Prtul Y solicit respingerea aciunii deoarece, atunci cnd
a contractat, nu a cunoscut situaia real.
Cerine:
a) Mandatul tacit reciproc funcioneaz i n perioada n
care soii sunt desprii n fapt?
b) Ce soluie trebuie pronunat n spe?
c) Care este soluia instanei n cazul n care automobilul ar fi
fost bun comun?
8. I.I. a introdus o aciune mpotriva prtului G.I. solicitnd
obligarea acestuia la desfiinarea gardului construit fr
consimmntul coproprietarului. De asemenea, a cerut s fie
desfiinat chiocul din tabl din curtea comun precum i grdina
restaurant amplasat n aceasta.
n aprare, G.I. a susinut c gardul nu deranjeaz circulaia
celorlali coproprietari, c societatea comercial pe care o are, este
aprobat de instan i c, n mod greit, s-a reinut c folosete ilegal
o parte din curtea comun.
- Dec. nr. 840/1997 a Tribunalului Municipiului Bucureti,
sec. a IVa civil, n Culegere de practic judiciar..., op.
cit., p.72-73.
Cerine:
a) n ce condiii funcioneaz regula unanimitii? Este
aceasta incident n spe?
b) Care va fi soluia instanei?
177
DREPTURILE REALE
8. Bibliografie
D. C. Florescu, Teoria general a drepturilor reale, Op. cit., p. 145215;
L. Pop, , Op. cit., p. 127-156.
I.P. Filipescu, A.I. Filipescu , Op. cit., p. 206-231.
C. Brsan, Op. cit., p. 165-198.
P.M. Cosmovici, Op. cit., p. 91-102.
I. Adam, Op. cit., p. 415-511.
Spea nr. 2 a fost prelucrat din G. Rducan, G.T. Maravela, Op. cit.,
p. 197.
178
CAPITOLUL VI
DEZMEMBRMINTELE DREPTULUI DE PROPRIETATE
SECIUNEA I
Noiunea de dezmembrminte ale dreptului de proprietate
Proprietatea este dreptul real cel mai complet deoarece
confer titularului atributele posesiei (usus), folosinei (fructus) i
dispoziiei (abusus).
Exist ns situaii cnd unele dintre atribute sunt desprinse din
coninutul dreptului de proprietate, formnd prin aceast separare
drepturi reale distincte. Proprietarul pstreaz numai o parte din
atributele proprietii, iar o alt parte aparin unei alte persoane sub
forma drepturilor reale, numite dezmembrminte.
Constituirea dezmembrmintelor se face prin separarea
folosinei (usus i fructus) din coninutul juridic al dreptului de
proprietate, proprietarul iniial pstrnd atributul dispoziiei n calitate de
nud proprietar139.
Dezmembrmintele dreptului de proprietate sunt
139
n literatura de specialitate recent aceast concepie a fost caracterizat drept

incomplet i imprecis. Este incomplet deoarece ntr-o asemenea opinie atributul
posesiei (jus possidendi) ar rmne n totalitate la nudul proprietar. n realitate jus
possidendi este divizat ntre nudul proprietar care pstreaz dreptul de a apropria i
stpni lucrul, i titularul dezmembrmntului, care dobndete i el dreptul de a
stpni bunul, dar nu ca nud proprietar, ci ca titular al dezmembrmntului respectiv.
Este imprecis deoarece, dei atributul dispoziiei rmne la nudul proprietar, el este
diminuat sub un dublu aspect. n privina dispoziiei juridice, aceasta este pstrat
dar numai n legtur cu nuda proprietate, astfel nct proprietarul poate transmite
doar nuda proprietate iar dobnditorul acestui drept va fi inut s respecte i el
dezmembrmntul constituit. Ct privete dispoziia material, nudul proprietar o
poate exercita, dar numai n msura n care nu este stnjenit exerciiul
dezmembrmntului. V. Stoica op.cit., p.466-467.
DREPTURILE REALE
drepturi reale principale, derivate, asupra bunurilor altuia,

opozabile tuturor, inclusiv proprietarului, care se constituie sau
se dobndesc prin desprinderea sau limitarea unor atribute din
coninutul juridic al dreptului proprietarului.
Dreptul civil cunoate urmtoarele dezmembrminte: dreptul de
uzufruct, dreptul de uz, dreptul de abitaie, dreptul de servitute, dreptul
de superficie.
Dezmembrmintele sunt compatibile numai cu dreptul de
proprietate privat. Dreptul de proprietate public nu poate fi
dezmembrat deoarece este un drept inalienabil. Prin excepie, Legea
nr. 213/1998 privind proprietatea public i regimul juridic al
acesteia recunoate n art. 13 valabilitatea dreptului de servitute
numai n msura n care aceste servitui sunt compatibile cu uzul sau
interesul public140.
140
ntr-o alt opinie dezmembrmintele sunt incompatibile cu dreptul de proprietate

public, concluzie ntemeiat pe dispoziiile art. 136 pct 4 din Constituie ce
precizeaz n mod limitativ modurile de exercitare a dreptului de proprietate public.
Art. 13 din Legea nr. 213/1998 face distincie ntre servituile ca veritabile
dezmembrminte ale dreptului de proprietate i servituile care sunt simple limite de
exercitare a acestui drept. Prin urmare numai servituiie din ultima categorie sunt
compatibile cu dreptul de proprietate public, o alt interpretare fiind n contradicie
cu art. 136 pct. 4 din Constituie (V. Stoica op.cit., p. 467-468).
180
VII. DEZMEMBRMINTELE DREPTULUI DE PROPRIETATE
SECIUNEA a II-a
Dreptul de uzufruct
1. Noiunea, obiectul i caracterele dreptului de uzufruct
1. Noiune
Dreptul de uzufruct este un drept real principal care
confer titularului su, denumit uzufructuar, posesia i folosina
unui bun aparinnd unei alte persoane, denumit nud proprietar,
cu obligaia uzufructuarului de a-i conserva substana.
Codul civil reglementeaz uzufructul n art. 517-564.
n cazul uzufructului coexist asupra aceluiai bun dou
drepturi reale diferite: cel al uzufructuarului de a folosi bunul i de ai culege fructele i cel al proprietarului de a dispune de bun, astfel
cum este grevat cu dreptul de uzufruct. Din prerogativele dreptului
de proprietate s-au desprins i s-au constituit ntr-un drept real
principal atributul folosinei i cel al posesiei, pe seama nudului
proprietar rmnnd numai atributul dispoziiei juridice 141.
Uzufructuarul, fa de proprietar este un detentor precar, detenia
permindu-i s foloseasc bunul i s-i perceap fructele, iar n
raporturile cu terii, apare ca un posesor.
2. Obiect
Potrivit art. 520 C.civ. uzufructul se poate stabili pe tot
felul de bunuri mobile i imobile.
Din textul de lege rezult c uzufructul se poate constitui
numai cu privire la bunuri corporale, dar literatura i practica au
admis ca obiect al uzufructului i bunuri incorporale precum:
proprietatea literar sau artistic, brevetele de invenie, fondul de
141
A se vedea i opinia conform creia nudul proprietar pstreaz o parte din

atributul posesiei, uzufructuarul prelund cealalt parte a posesiei i atributul
folosinei (V. Stoica op. cit., p. 474). Astfel, nudul proprietar pstreaz o parte din
atributul posesiei, el continund s aproprieze bunul i s l stpneasc, dar numai
ca nud proprietar, precum i atributul dispoziiei. Uzufructuarul, la rndul su, preia
o parte din atributul posesiei, precum i atributul folosinei, inclusiv posibilitatea de
a ceda emolumentul acestei folosinei.
181
DREPTURILE REALE
comer, inclusiv drepturile de crean i drepturile reale principale,

altele dect dreptul de proprietate (spre exemplu, uzufructul uzufructului, uzufructul nudei proprieti).
Avnd n vedere obligaia uzufructuarului de a conserva
substana bunului, uzufructul are ca obiect, de regul, bunuri
neconsumptibile. Totui, dreptul de uzufruct poate fi constituit i asupra
unor bunuri consumptibile (quaziuzufruct), caz n care uzufructuarul
dobndete nu numai folosina bunului, ci nsi dreptul de proprietate.
Prin urmare, el poate dispune de bun, nstrinndu-l, dar cu obligaia de
a restitui la sfritul uzufructului, lucruri de aceeai cantitate, calitate,
valoare i pre.
Din punct de vedere al ntinderii, uzufructul poate fi:
- universal, cnd are ca obiect un ntreg patrimoniu;
- cu titlu universal, cnd poart asupra unei fraciuni din
patrimoniu;
- cu titlu particular, cnd are ca obiect unul sau mai multe
bunuri individual determinate.
3. Caractere juridice
Din definiie rezult urmtoarele caracterele juridice ale
dreptului de uzufruct.
- este un drept real, cu excepia cazului cnd are ca obiect
drepturi de crean. Ca orice drept real este opozabil erga
omnes;
- n funcie de obiectul su, uzufructul este un drept mobiliar
sau imobiliar;
- este un drept esenialmente temporar142: dac titularul
su este o persoan fizic, el poate dura cel mult pn la
decesul uzufructuarului; dac titularul su este o persoan
juridic, uzufructul nu poate depi 30 de ani;
- este un drept incesibil, nu se poate transmite prin acte ntre
vii sau pentru cauz de moarte. Uzufructuarul are totui
posibilitatea de a ceda altei persoane avantajele economice
142
Dac uzufructul s-a constituit n favoarea a dou persoane, dup decesul uneia,
cealalt pstreaz dreptul asupra ntregului bun, uzufructul durnd pn la decesul
ultimului beneficiar. (Dec. nr. 97/1988 a Trib. Hunedoara n R.R.D. nr. 8/1989, p.
67).
182
pe care i le procur bunul (beneficiul sau emolumentul

uzufructului). n schimb, proprietarul bunului dat n
uzufruct poate dispune oricnd de bunul su, prin acte
juridice, chiar i n timpul ct dureaz uzufructul.
este un drept sesizabil, creditorii uzufructuarului pot
urmri veniturile bunurilor ce formeaz obiectul dreptului
su;
este un drept viager, poate dura numai pe timpul vieii
uzufructuarului. Durata lui poate fi redus prin convenia
prilor, dar nu i prelungit peste aceast limit. Din
caracterul viager al dreptului de uzufruct deriv un caracter
subsecvent, respectiv caracterul aleatoriu, deoarece nu se
cunoate perioada de timp ct va tri uzufructuarul.
2. Drepturile i obligaiile uzufructuarului i ale

nudului proprietar
1. Drepturile i obligaiile uzufructuarului
Codul civil n art. 512-539, reglementeaz n mod
amnunit drepturile uzufructuarului:
a) dreptul de a cere i obine predarea n folosin a
bunului, obiect al uzufructului. n acest scop, el are la dispoziie
aciunea confesorie, o aciune personal, nscut din contract, prin
care cere predarea bunului, precum i aciunea posesorie pentru a
redobndi stpnirea material a bunului.
b) dreptul de a folosi bunul i de a-i culege fructele.
Uzufructuarul poate ndeplini toate actele de folosin cu
condiia de a nu aduce atingere substanei bunului, adic de a nu-l
distruge i de a nu-i modifica modul de folosin stabilit de
proprietar.
Uzufructuarul culege i dobndete n proprietate fructele,
dar nu i productele, deoarece acestea consum substana lucrului.
Acest drept se ntinde asupra tuturor categoriilor de fructe (naturale,
industriale, civile)143 i se nate din momentul constituirii
143
n materia uzufructului, Codul civil distinge ntre fructe i producte prin cteva
reguli speciale potrivit crora, n anumite situaii, prin voina proprietarului,
productele i schimb semnificaia juridic devenind fructe. Potrivit art. 529 alin. 1
dac obiectul uzufructului este o pdure mic neajuns la maturitate, destinat unor
183
DREPTURILE REALE
uzufructului.n acest sens, art. 524 C.civ. prevede c fructele naturale

i industriale culese n momentul cnd se constituie uzufructul sunt
ale uzufructuarului, iar cele neculese la data stingerii uzufructului se
cuvin proprietarului.
c) dreptul de exploatare direct a bunurilor ce fac obiectul
uzufructului sau indirect, prin intermediul altei persoane.
Exploatarea indirect se realizeaz fie pe temeiul unui contract de
nchiriere sau arend, fie prin cedarea emolumentului uzufructului.
d) dreptul de a constitui o ipotec asupra imobilului obiect
al uzufructului, cu precizarea c un creditor ipotecar va putea urmri
doar uzufructul, nu i bunul asupra cruia se exercit dreptul.
Totodat Codul civil reglementeaz n art. 540-556
obligaiile uzufructuarului, distingnd ntre trei momente:
a)
-
b)
-
nainte de a intra n folosina bunului, uzufructuarul are:

obligaia de a ntocmi un inventar al bunurilor
mobile i de a constata starea material a imobilelor.
n caz de nendeplinire a obligaiei, proprietarul l poate
mpiedica s intre n folosina uzufructului, iar dac
bunul a fost predat, uzufructuarul poate fi obligat s
restituie mai mult dect a primit;
obligaia de a da o cauiune, adic de a aduce o persoan
care s garanteze folosirea bunului ca un bun proprietar i
care s rspund cu propria avere n caz de insolvabilitate a
uzufructuarului;
n timpul exercitrii dreptului, uzufructuarul are:
obligaia de a folosi lucrul ca un bun proprietar (de a-l
conserva, de a-l ntreine n bun stare, de a nu-i schimba
modul de folosin, de a face reparaiile de ntreinere);
obligaia de a aduce la cunotina proprietarului orice
tieri periodice, uzufructuarul poate s culeag arborii tiai n calitate de fructe, n

msura n care pstreaz ordinea i ctimea tierii, conform regulilor stabilite de
proprietar sau potrivit uzului locului. n cazul pdurilor nalte, ajunse la maturitate,
uzufructuarul poate tia prile din pdure puse n tiere regulat de ctre proprietar,
indiferent dac tierea se face periodic, pe o ntindere determinat, sau are n vedere
civa arbori (art. 530). De asemenea, uzufructuarul dobndete n proprietate,
conform art. 533, pomii roditori care se usuc i pe cei drmai sau dezrdcinai
accidental, dar cu ndatorirea de a planta ali pomi n locul acestora (pentru
amnunte a se vedea V. Stoica op. cit., p. 490 - 491)
184
nclcare a dreptului acestuia (intentarea unei aciuni n

revendicare de ctre un ter, tulburri aduse folosinei
bunului);
obligaia de a suporta cheltuielile ce apar ca sarcini
anuale ale fondului (impozite, taxe, cheltuieli pentru
obinerea fructelor). Cheltuielile ce apar ca o sarcin a
proprietii se suport de proprietar potrivit art. 548
C.civ.
c)
la ncetarea uzufructului, uzufructuarul are:

obligaia s restituie lucrul primit n folosin.
Restituirea se face n natur, n starea n care acesta se
gsea la constituirea dreptului de uzufruct. n cazul
bunurilor ce se deterioreaz prin ntrebuinare,
uzufructuarul este obligat s le restituie n starea n care
acestea se gsesc n momentul restituirii (art. 528
C.civ). Dac bunul a pierit dintr-un caz fortuit,
uzufructuarului nu-i mai incumb obligaia de
restituire, riscul pieirii fortuite urmnd a fi suportat de
proprietar conform art. 1156 C.civ. n schimb, dac
bunul a pierit din culpa uzufructuarului, el va plti
contravaloarea ntregului bun, plus daune-interese.
obligaia s restituie lucruri de aceeai calitate,
cantitate i valoare sau echivalentul n bani, dac
uzufructul are ca obiect bunuri consumptibile.
2. Drepturile i obligaiile nudului proprietar

Deoarece pstreaz dreptul de dispoziie asupra bunului,
nudul proprietar beneficiaz de o serie de prerogative:
a) dreptul de a nstrina nuda proprietate sau de a o greva
cu sarcini reale;
b) dreptul de a beneficia de productele bunului144;
c) dreptul de a cere ncetarea dreptului de uzufruct dac
titularul acestuia folosete n mod abuziv dreptul su i de
a exercita toate aciunile prin care se apr dreptul
su de proprietar (aciunea n revendicare, aciunea n
144
Dac bunul piere fortuit indemnizaia de asigurare se cuvine proprietarului.
185
DREPTURILE REALE
grniuire, aciunea negatorie).

n acelai timp, nudului proprietar are i urmtoarele
obligaii:
a) obligaia de a se abine de al orice act sau fapt care ar
mpiedica sau tulbura exerciiul normal al uzufructului. Astfel, dac
nudul proprietar nstrineaz total sau parial bunul dat n uzufruct, el nu
poate prejudicia ori atinge drepturile uzufructuarului i existena n sine a
uzufructului;
b) obligaia de a suporta datoriile privitoare la dreptul
su, spre exemplu de a-l despgubi pe uzufructuar n cazul n care,
prin fapta sa, a micorat valoarea uzufructului;
c) obigaia de a efectua reparaiile de mare importan
ale bunului. Potrivit art. 545 C. Civ. reparaiile mari rmn n
sarcina proprietarului. n schimb, nudul proprietar nu are obligaia
de a efectua sau suporta cheltuielile fcute cu unele lucrri de
mbuntiri i amenajri, acestea rmnnd n sarcina
uzufructuarului.
3. Modaliti de constituire i de stingere a dreptului de
uzufruct
1. Constituirea uzufructului
Potrivit art. 518 C.civ. uzufructul se stabilete prin lege i
prin voina omului. Textele care reglementau uzufructul legal au
fost abrogate, astfel nct n prezent, dreptul de uzufruct se poate
constitui prin voina omului i prin prescripie achizitiv
(uzucapiune).
Uzufructul prin voina omului poate fi convenional sau
testamentar.
Uzufructul convenional izvorte din acte ntre vii, cu titlu
oneros sau cu titlu gratuit. Constituirea uzufructului convenional se
poate realiza:
- direct, cnd proprietarul nstrineaz folosina bunului
ctre o alt persoan, pstrnd pentru sine nuda
proprietate;
- indirect, cnd se nstrineaz nuda proprietate, proprietarul
rezervndu-i uzufructul bunului;
- ntr-o a treia modalitate, proprietarul nstrineaz
186
folosina, respectiv nuda proprietate, la dou persoane

diferite, una devenind uzufructuar, iar cealalt nud
proprietar.
Uzufructul testamentar se constituie prin testament. Constituirea poate fi:
- direct, cnd se d legatarului uzufructul, motenitorii legali
primind nuda proprietate;
- indirect, cnd se las legatarului nuda proprietate,
revenind motenitorilor legali uzufructul.
Prin testament dreptul de uzufruct se poate constitui fie n
privina ntregului patrimoniu uzufruct universal, fie n privina
unei fraciuni de patrimoniu uzufruct cu titlu universal, fie privitor
la un obiect determinat uzufruct cu titlu particular.
Uzucapiunea poate conduce la dobndirea uzufructului,
cu respectarea condiiilor i regulilor legale n materie. Acest mod de
dobndire este mai puin important, deoarece cel care ncepe posesia
bunului va urmri dobndirea dreptului de proprietate i nu doar a
unui simplu dezmembrmnt al acestui drept.
2. Stingerea uzufructului
Potrivit art. 557-564 C.civ. dreptul de uzufruct se stinge n
urmtoarele moduri:
moartea uzufructuarului, deoarece este un drept temporar i

viager. Convenia prin care s-ar stipula un uzufruct perpetuu este
lovit de nulitate absolut;
expirarea termenului pentru care a fost constituit. n caz de deces a

uzufructuarului anterior mplinirii termenului, uzufructul nceteaz ca
urmare a decesului;
confuziune, adic prin ntrunirea asupra aceleiai persoane a calitii de proprietar i uzufructuar;
neuz, timp de 30 de ani. Nentrebuinarea lucrului trebuie s fie

continu i complet, timp de 30 de ani, ncepnd cu ultimul act de
folosin;
distrugerea total a bunului. Se are n vedere att pieirea

material ct i cea juridic. Pieirea trebuie s fie total,
187
DREPTURILE REALE
deoarece n caz de pieire parial uzufructul continu s existe

pentru partea ce a rmas din bun. De asemenea, distrugerea
trebuie s se datoreze cazului fortuit sau forei majore, deoarece
n caz de culp a unei persoane, uzufructul se exercit asupra
indemnizaiei de asigurare;
renunarea uzufructuarului la dreptul su. Renunarea poate fi

expres sau tacit, cu titlu oneros sau cu titlu gratuit;
abuzul de folosin, atunci cnd uzufructuarul nu-i ndeplinete

obligaia de a folosi lucrul ca un bun proprietar. Decderea din
dreptul de uzufruct se dispune numai de instana de judecat, la
cererea nudului proprietar;
rezoluiunea sau nulitatea titlului nudului proprietar. Pe cale de

consecin, se vor desfiina i drepturile consimite de acesta n
favoarea uzufructuarului.
188
SECIUNEA a III-a
Dreptul de uz i dreptul de abitaie
Dreptul de uz i dreptul de abitaie sunt reglementate de
Codul civil n art. 565-576. Prin natura lor, sunt varieti ale
dreptului de uzufruct, cu precizarea c titularul lor folosete un lucru
al altei persoane i-i culege fructele pentru nevoile sale i ale familiei
sale. Cu alte cuvinte, nu este posibil cedarea emolumentului altor
persoane.
Dreptul de uz are ca obiect un bun mobil sau imobil, n
schimb, dreptul de abitaie are ca obiect numai o cas de locuit.
1. Dreptul de uz
Dreptul de uz este un drept real, principal ce confer
titularului posibilitatea de a folosi un bun i de a-i culege fructele
pentru nevoile lui i ale familie sale.
Perceperea fructelor trebuie s se fac n natur i servete
exclusiv consumaiei. Dac bunul produce fructe ce depesc nevoile
titularului, acesta nu are dreptul s le nstrineze pentru a-i procura
alte bunuri.
Dreptul de uz avnd un caracter personal, nu poate fi cedat i
nici nchiriat.
Dreptul de uz are n principiu acelai regim juridic ca i
uzufructul, ns cu urmtoarele deosebiri: titular al dreptului de uz nu
poate fi o persoan juridic, iar uzuarul nu poate nstrina
emolumentul.
2. Dreptul de abitaie
Dreptul de abitaie este un drept real, principal, n temeiul
cruia titularul are dreptul de a folosi o cas de locuit ce aparine
altei persoane.
Dreptul de abitaie, asemenea dreptului de uz, nu poate fi
dobndit de ctre o persoan juridic, n schimb, abitaia poate fi
constituit i prin lege. Astfel, art. 4 din Legea nr. 319/1944 privitor
189
DREPTURILE REALE
la drepturile succesorale ale soului supravieuitor, reglementeaz

dreptul de abitaie al soului supravieuitor asupra casei de locuit,
proprietatea soului decedat. Pentru a beneficia de acest drept, se cer
ndeplinite cumulativ urmtoarele condiii:
- imobilul s fie proprietatea defunctului;
- soul supravieuitor s nu aib o alt locuin;
- imobilul s fac parte din motenire;
- soul supravieuitor s nu devin, prin motenire,
proprietar exclusiv i unic al locuinei.
Dreptul de abitaie este temporar, durnd pn la ieirea din
indiviziune, ns cel mai puin un an de la ncetarea din via a
soului.
Dreptului de abitaie i se aplic acelai reguli ca i
uzufructului, cu deosebirea c nu poate fi cedat sau ipotecat, avnd
un caracter strict personal, iar exerciiul su nu poate depi cadrul
nevoilor titularului.
190
SECIUNEA a IV-a
Dreptul de servitute
1. Noiunea, obiectul i caracterele dreptului de servitute
1. Noiune
Dreptul de servitute este reglementat de art. 576-643 C.civ.
Potrivit art. 576 C.civ.: servitutea este o sarcin impus asupra
unui imobil pentru uzul i utilitatea unui imobil avnd alt stpn .
Dreptul de servitute reprezint o sarcin ce apas asupra
unui fond, numit fond aservit, n favoarea altui fond, numit fond
dominant.
Spre deosebire de celelalte dezmembrminte care presupun
desprinderea unor atribute din dreptul de proprietate i exercitarea lor
de ctre alte persoane, servitutea apare ca o simpl sarcin, o limitare
n exercitarea prerogativelor dreptului de proprietate, ce rmn n
continuare ale proprietarului.
2. Obiect
n ceea ce privete bunurile cu privire la care se poate
constitui dreptul de servitute, se au n vedere doar bunuri imobile
prin natura lor cu sau fr construcii.
Pentru naterea dreptului de servitute este absolut necesar
ndeplinirea urmtoarelor condiii: existena a dou fonduri care s
aparin unor proprietari diferii. De exemplu, pe un teren A care are o
latur la strad se gsete o cas, iar n spate se afl un alt teren B pe
care, de asemenea, se gsete o cas, dar care nu are nici o latur la
strad. n acest caz, proprietarul terenului B va avea dreptul de trecere
pe terenul A pentru a iei la strad. Aceasta nseamn c n sarcina
terenului A fond aservit se constituie servitutea de trecere pentru
utilizarea fondului B fond dominant.
Dreptul de servitute se menine att timp ct exist cele
dou fonduri, dac nu s-a stins prin unul din faptele ce atrag
stingerea lui i continu s existe i dup eventuala schimbare a
proprietarilor.
191
DREPTURILE REALE
Dreptul de servitute are urmtoarele caractere:
- servitutea presupune existena a dou fonduri care au
proprietari diferii. Nu este necesar ca cele dou
fonduri s fie nvecinate145.
- dreptul de servitute se instituie n favoarea unui fond i,
ca atare, apare ca un accesoriu al acestuia i va avea
ntotdeauna soarta juridic a fondului n favoarea cruia
este constituit. De aici consecina c dreptul de servitute
nu poate fi considerat un dezmembrmnt al dreptului de
proprietate, deoarece el nu are o existen juridic de
sine stttoare;
- servitutea este un drept numai n privina fondului
dominant, iar n privina celui aservit este o sarcin care
ngrdete i restrnge exerciiul dreptului de proprietate;
- este un drept perpetuu. Servitutea se menine atta timp
ct exist dou imobile i mprejurarea care a determinat
constituirea ei. Totui prile pot conveni un termen
limitat pentru exercitarea lui;
- este un drept indivizibil, n sensul c profit ntregului
fond dominant i greveaz ntregul fond aservit.
- este un drept real imobiliar. Servitutea se constituie
numai n folosul, respectiv n sarcina unor imobile prin
natura lor.
2. Clasificarea servituilor
1. Criterii de clasificare
dup modul de constituire, conform art. 577 C.civ.,

servituile pot fi:
- naturale, i au originea n situaia natural a
fondurilor (servitutea de scurgere a apelor, servitutea
izvorului);
145
Practica judiciar a statuat c pentru a se putea constitui un drept de servitute este

necesar ca cele dou fonduri s aparin unor proprietari diferii. (Dec. nr. 1371/1983
a Trib. Suprem n C.D. pe anul 1983, p. 29).
192
legale, stabilite ex lege, n considerarea utilitii

publice (servitutea de trecere, servitutea distanei
plantaiilor);
- convenionale (prin fapta omului), se constituie prin
convenie sau prin testament, prin uzucapiune sau
prin destinaia proprietarului.
Precizare
Aceast clasificare este criticabil deoarece servituile
naturale sunt, n fapt, legale, nsi legea prevzndu-le expres. n
consecin, nu exist dect servitui legale i servitui stabilite prin
fapta omului.
dup natura fondului, potrivit art. 621 C.civ., servituile se
mpart n:
urbane, sunt constituite n folosul cldirilor,

indiferent de locul siturii lor;
- rurale, stabilite n folosul terenurilor.

dup modul de exercitare, art. 622 C.civ. deosebete urmtoarele servitui:
-
servitui continue, sunt acelea care nu implic n mod

necesar acte succesive i repetate din partea
proprietarului fondului dominant (servitui de vedere;
servitui de scurgere a apelor etc.);
servitui necontinue sunt acelea care, spre a fi

exercitate, implic faptul actual al omului, cum este
cazul servituilor de trecere, a servituilor de a scoate
ap din fntn etc.;
dup felul n care se manifest:
- servitui aparente care se manifest prin semne
exterioare, de exemplu, o fereastr etc.;
- servitui neaparente cnd nu se manifest n exterior
prin nici un semn vizibil, de exemplu, prohibiia de a
zidi pe un fond.
dup obiect, servituile se mpart n:
pozitive, permit proprietarului fondului dominant s

fac acte de folosin asupra fondului aservit;
193
DREPTURILE REALE
negative, impun proprietarului fondului dominant

anumite restricii sau limitri, acte de a nu face.
2. Servitui legale
Servituile legale (inclusiv cele naturale) se divid n dou
categorii:
servitui reciproce ntre proprietari vecini, sunt
limitri legale ale dreptului de proprietate, n folosul, respectiv n
sarcina a dou imobile, fiecare fiind n raport cu cellalt att fond
dominant ct i fond aservit.
servitui unilaterale, fr reciprocitate ntre proprietarii
vecini, se stabilesc exclusiv n folosul unuia dintre imobile i n sarcina
celuilalt imobil, astfel nct unul este numai fond dominant, iar altul
numai fond aservit.
a) Servitui reciproce ntre proprietari vecini
Servitutea de grniuire. Conform art. 584 orice
proprietar poate obliga pe vecinul su la grniuirea proprietii,
cheltuielile grniuirii se vor face pe jumtate. Dac grniuirea nu
se poate face prin bun nvoial, pentru delimitarea fondurilor
nvecinate, poate fi utilizat aciunea n grniuire.
Grniuirea reprezint operaiunea de delimitare prin semne
exterioare a dou proprieti vecine ce aparin unor titulari diferii.
ngrdirea proprietii. Art. 585 dispune: tot proprietarul
i poate ngrdi proprietatea. ngrdirea proprietii fiind doar o facultate i
nu o obligaie, nu poate fi privit ca o veritabil servitute146.
Cu toate acestea, pentru proprietile situate n mediul urban,
ngrdirea este obligatorie potrivit art. 600: fiecare poate n orae i
suburbii a ndatora pe vecinul su, a contribui la cldirea i
repararea ngrdirii ce desparte casele, curile i grdinile.
Servitutea de distan a plantaiilor, potrivit creia
proprietarul nu poate ridica plantaiile dect la distana prevzut de
lege sau de obiceiuri (art. 607-608). Astfel, arborii nali pot fi sdii
la distana prevzut de regulamente sau de obiceiul locului, iar n
146
Se consider c dreptul de ngrdire nu este o servitute, ci o simpl manifestare

a dreptului de proprietate, respectiv o restricie a proprietii vecinului.
194
lipsa acestora, ei pot fi sdii la o distan de doi metri de hotarul

dintre cele dou proprieti, iar celelalte plantaii i garduri vii la o
jumtate de metru. Cei doi proprietari pot conveni ca distana
plantaiilor s fie mai mic dect cea prevzut de lege, convenie
care poate fi expres sau tacit, cea din urm rezultnd din
neopunerea la efectuarea plantaiei.
n lipsa unei nelegeri, proprietarul fondului vecin poate
cere desfiinarea plantaiilor fcute la o distan mai mic dect cea
legal. Totodat, chiar dac plantaia s-a efectuat la distana legal,
proprietarul fondului vecin poate cere s fie tiate crengile care
umbresc terenul su, i poate tia singur rdcinile ce se ntind pe
terenul su.
Servitutea de distan i lucrri intermediare. Potrivit art.
610 C. civ., cel care dorete s construiasc un pu, o fierrie, cuptoare,
magazii de sare, ori materii explozibile, uzini electrice etc. este obligat
s lase deprtarea prescris de regulamente i obiceiurile particulare
asupra unor asemenea obiecte.
Textul de lege nu prevede distana la care se poate construi n
lips de regulamente sau obiceiul locului, astfel nct revine instanei
s stabileasc dac prin construire s-au produs vtmri vecinului.
Servitutea privind pictura streainilor, care impune
proprietarului obligaia de a-i face streain casei sale astfel nct
apele de ploaie s curg pe terenul su i nu pe terenul vecinului (art.
615 C. civ);
Servitutea de vedere, const n obligaia proprietarului a
dou imobile de a nu deschide ferestre de vedere, balcoane, terase la
o distan mai mic dect cea prevzut de lege (art. 611 C. civ).
Distanele stabilite sunt de 1,90 m i respectiv 0,60 m, dup cum
vederea este dreapt (zidul n care s-a practicat deschiderea este
paralel cu linia despritoare) sau piezi (zidul n care s-a practicat
deschiderea este perpendicular pe linia despritoare) i se calculeaz
de la zid pn la linia despritoare a celor dou proprieti i nu pn
la casa vecinului147.
147
n schimb, deschiderile pentru aer i lumin se pot practica la orice nlime i la

orice distan de fondul vecin, deoarece ele constituie un atribut al dreptului de
proprietate i nu sunt de natur a prejudicia proprietarul fondului vecin.
195
DREPTURILE REALE
b) Servitui legale unilaterale (fr raporturi de reciprocitate ntre proprietarii vecini)

Servitutea de scurgere a apelor naturale. Potrivit art.
578 C.civ.: locurile inferioare sunt supuse a primi apele ce curg,
firete, din locurile superioare fr ca mna omului s fi contribuit
la aceasta.
Proprietarul fondului inferior este obligat s nu fac nimic de
natur a opri aceast curgere. Proprietarul fondului superior nu poate face
lucrri n scopul dirijrii apelor ctre locul inferior. n caz contrar, lucrrile
urmeaz a fi desfiinate.
Servitutea izvoarelor. Conform art. 579 C.civ. impune
obligaia celui care are un izvor pe terenul su s-l ntrebuineze n
aa fel nct s nu aduc atingere dreptului proprietarului fondului
vecin de a folosi acel izvor. De asemenea, proprietarul nu-i poate
schimba cursul dac izvorul d apa necesar unei comune sau altei
aezri (art. 581).
Servitutea de trecere. Potrivit art. 616 C.civ.:
proprietarul al crui loc este nfundat, care nu are nici o ieire la
calea public, poate reclama o trecere pe locul vecinului su cu
ndatorirea de a-l despgubi n proporie cu pagubele care s-ar
putea ocaziona.
Prin loc nfundat se nelege acel fond care nu are nici o
ieire la calea public. Dei textul se refer la imposibilitatea
absolut de ieire, practica a lrgit noiunea de loc nfundat, art. 616
C.civ. privind i situaiile n care dei exist o astfel de ieire, ea
prezint inconveniente grave sau ar fi periculoas.
Art. 616 C.civ. nu i gsete aplicarea n situaiile n care:
- exist ieire la calea public pe un drum
impracticabil, dar care poate deveni practicabil cu
anumite cheltuieli;
- locul nfundat este rezultatul faptei proprietarului,
cum ar fi vnzarea unei pri din teren sau edificarea
unei cldiri, prin care s-a blocat ieirea la locul
public.
Proprietarul fondului aservit este inut s nu fac nimic de
natur a mpiedica exercitarea servituii de trecere (nu poate schimba
196
starea locurilor i nici strmuta exercitarea servituii ntr-un alt loc).

Prin excepie, dac servitutea a devenit prea mpovrtoare,
proprietarul fondului aservit va putea oferi celuilalt proprietar un alt
loc, iar acesta nu va putea refuza (art. 634 C.civ.).
3. Servitui convenionale (art. 620-627 C.civ.)
Potrivit art. 620 C.civ., n principiu, proprietarul unui teren
sau al unei cldiri poate constitui, n folosul acestor fonduri i n
privina lor, orice servitute, cu condiia s nu contravin ordinii
publice.
a)
Servitui constituite prin titlu148

Dreptul de servitute se poate constitui att prin contract cu
titlu oneros ct i prin contract cu titlu gratuit. n schimb, nu este
posibil constituirea prin act unilateral, deoarece este nevoie de
acordul proprietarilor celor dou fonduri.
Prin excepie, servituiile se pot nate ns din testament.
Astfel, dac autorul are n proprietate dou imobile, el poate testa
ctre persoane diferite, stabilind un raport de servitute ntre imobile.
b) Servitui dobndite prin uzucapiune
Pentru dobndirea dreptului de servitute pe calea prescripiei
achizitive se cer ntrunite urmtoarele condiii:
- servitutea s fie continu i aparent,
- posesia s fi fost util i s fi durat 30 de ani.
n acest sens art. 623 C. Civ. precizeaz: servituiile
continue i aparente se dobndesc prin posesiune de 30 de ani. Per
a contrario, uzucapiunea scurt de 10 20 de ani nu i gsete
aplicare n materia servituiilor149.
c) Servitui constituite prin destinaia proprietarului
148
Titlul trebuie neles n sens de negotium i nu de instrumentum i privete

att actele cu titlu oneros ct i pe cele cu titlu gratuit, precum i testamentele.
149
S-a observat c, ntruct dreptul de servitute se exercit numai asupra unei pri
din fondul aservit, uneori fr a se stnjeni prea mult exercitarea dreptului de
proprietate asupra acestui fond, o perioad de 10-20 de ani nu ar fi suficient ca
proprietarul fondului aservit s reacioneze pentru a constata i nceta posesia
ntemeiat pe un act juridic ncheiat cu un neproprietar. Argumentul este discutabil,
de lege ferenda se propune ns i dobndirea servituii prin uzucapiune scurt. (V.
Stoica op. Cit., p. 540-541).
197
DREPTURILE REALE
Dreptul de servitute se nate n acest mod atunci cnd

proprietarul a dou fonduri stabilete ntre ele o stare de fapt care ar
constitui o servitute dac cele dou fonduri ar aparine unor subiecte
de drept diferite. De exemplu, proprietarul fondului A stabilete o
fereastr avnd vedere pe fondul B la o distan mai mic dect cea
legal. n momentul n care aceste fonduri vor aparine unor
proprietari diferii, va lua natere un drept de servitute de vedere.
Att timp ct cele dou fonduri aparin unui singur proprietar, nu
poate fi vorba despre o servitute.
Potrivit art. 625 C.civ. prin destinaia proprietarului se pot
dobndi numai servituile continue i aparente.
3. Exercitarea dreptului de servitute
1. Drepturile i obligaiile proprietarului fondului dominant
Proprietarul fondului dominant are dreptul s fac tot ce este
necesar pentru exercitarea dreptului de servitute (construirea unui
drum etc.) pe cheltuiala sa, dac prile n-au stipulat contrariul.
Totodat, titularul servituii are i obligaii:
- de a se folosi de servitute numai n conformitate cu
legea, titlul sau modul de stabilire a acesteia (nu o poate
modifica, nu poate schimba locul de trecere, nu o poate
utiliza n alt scop);
- de a nu face nimic de natur a agrava servitutea.
2. Drepturile i obligaiile proprietarului fondului aservit
Proprietarul fondului aservit beneficiaz de urmtoarele
drepturi:
- de a nstrina sau greva bunul cu sarcini, cu condiia s
nu lezeze exercitarea servituii;
- de a pretinde despgubiri pentru eventualele prejudicii aduse
fondului;
- de a abandona fondul aservit cnd s-a obligat, prin titlu, s
fac pe cheltuiala sa anumite lucrri necesare pentru
exercitarea servituii.
De asemenea, el are obligaia negativ, de a se abine de la orice
fapt prin care ar tulbura exerciiul normal al servituii. Totui, art. 634
198
C.civ. i d posibilitatea de a oferi proprietarului fondului dominant un

loc pentru exercitarea servituii dac acesta a devenit prea mpovrtoare
sau l mpiedic s fac reparaii folositoare.
4. Stingerea dreptului de servitute

n afar de modurile de stingere ale unui raport juridic,
prevzute de dreptul comun (renunare, mplinirea termenului sau
condiiei), Codul civil n art. 636-646, prevede cazuri speciale de
stingere a dreptului de servitute, i anume:
imposibilitatea de exercitare. Aceast situaie intervine

atunci cnd dreptul de servitute nu mai poate fi exercitat
datorit distrugerii materiale a bunului sau a pierderii
juridice a acestuia;
confuziunea, cnd ambele fonduri devin

proprietatea aceluiai subiect de drept. Confuziunea se
poate realiza n trei moduri: proprietarul fondului
dominant dobn-dete i proprietatea fondului aservit;
proprietarul fondului aservit dobndete i proprietatea
fondului dominant; o ter persoan dobndete
proprietatea ambelor fonduri.
neuzul, cnd servitutea nu este ntrebuinat
timp de 30 de ani. Potrivit art. 639 C. Civ. servitutea
este stins prin neuz n curs de 30 de ani. Neuzul stinge
dreptul de servitute indiferent dac este voluntar sau silit.
199
DREPTURILE REALE
SECIUNEA a V-a
Dreptul de superficie
1. Noiunea i caracterele dreptului de superficie
1. Noiune
Dreptul de superficie spre deosebire de celelalte
dezmembrminte, nu este reglementat expres n Codul civil150.
n doctrin s-a impus opinia conform creia dreptul de
servitute este o derogare de la regula prevzut de art. 492 C.civ.151
proprietarul terenului este prezumat a fi i proprietarul tuturor
construciilor, plantaiilor sau lucrului fcute n pmnt sau asupra
pmntului pn ce se dovedete din contr. Dovada contrar a
dreptului de accesiune nseamn tocmai dovada dreptului de
superficie.
Dreptul de superficie este un drept real care const n
dreptul de proprietate pe care l are o persoan denumit
superficiar, n privina construciilor sau plantaiilor ce se afl pe
terenul aparinnd altui proprietar precum i n dreptul de
folosin asupra terenului pe care se afl construciile sau
plantaiile.
Dreptul de superficie presupune existena a dou categorii de
drepturi ce aparin unor persoane diferite:
dreptul de proprietate al superficiarului, n privina construciei

sau plantaiei, precum i dreptul su de folosin cu privire la
terenul pe care acesta se afl,
dreptul proprietarului cu privire la terenul pe care se gsete
construcia sau plantaia, precum i dreptul acestuia de a pretinde de
la superficiar o indemnizaie pentru folosina terenului, cu excepia
150
S-a observat c, n momentul n care a fost tradus n limba romn art. 553 C.
civ. fr. al crui corespondent este art. 492 C. Civ. rom., a fost omis dispoziia final,
care mpiedica accesiunea imobiliar artificial n ipoteza n care un ter ar fi
dobndit proprietatea asupra subsolului unei cldiri. S-a concluzionat eronat, c
legiuitorul romn nu a dorit s recunoasc dreptul de superficie.
151
C. Brsan, M. Gai, M.M. Pivniceru, Op. cit. p. 180; L. Pop, Op. cit. p. 185.
200
cazului cnd dreptul superficie s-a constituit cu titlu gratuit.

-
drept real imobiliar, avnd ca obiect ntotdeauna un

teren;
drept perpetuu care exist ct timp fiineaz
construcia, plantaia, lucrarea. Deoarece caracterul
perpetuu este de natura i nu de esena dreptului de
superficie, prin contract el poate fi constituit i pe o
durat determinat;
drept imprescriptibil extinctiv n sensul c aciunea n
revendicare poate fi introdus oricnd pn la stingerea
dreptului de superficie:
nu nceteaz prin ieirea din indiviziune, deoarece
dreptul superficiarului i al proprietarului terenului nu
sunt n indiviziune.
2. Constituirea dreptului de superficie

Dreptul de superficie se poate dobndi prin titlu, prin
uzucapiune sau direct prin lege.
Constituirea prin titlu. Prin titlu se nelege un act juridic,
respectiv o convenie sau un testament.
Prin acte juridice ntre vii (pe cale voliional), dreptul de
superficie se poate nate:
prin convenia dintre o persoan fizic sau juridic, n

calitate de superficiar, i proprietarul unui teren, care
permite superficiarului s ridice o construcie sau o
plantaie pe terenul su152;
n temeiul unui contract cu titlu oneros sau gratuit,
cnd transmiterea dreptului de superficie de la vechiul
titular la noul titular are loc prin acordul de voin al
ambilor;
152
Jurisprudena a recunoscut chiar i superficia constituit prin consimmnt tacit.

De regul, edificarea construciei se face pe baza unei nelegeri verbale ntre
constructor i proprietarul terenului sau consimmntul proprietarului terenului se
deduce din faptul c nu a fcut nici o opoziie la edificare;
201
DREPTURILE REALE
prin atribuirea folosinei terenului de ctre stat, prin

organele sale competente, persoanelor juridice i fizice
n scopul ridicrii unor construcii.
Pe cale succesoral, dreptul de superficie se dobndete prin
motenire testamentar. Astfel, testatorul fie instituie un legat avnd ca
obiect nuda proprietate sau dreptul de superficie n favoarea unui
motenitor, fie instituie dou legate, unul avnd ca obiect nuda
proprietate, cellalt dreptul de superficie n favoarea unor motenitori
diferii.
Constituirea prin uzucapiune. Dei mai mult teoretic,
dobndirea dreptului de proprietate prin uzucapiune este posibil n
msura n care posesorul terenului are ab initio intenia de a se
comporta ca un superficiar i nu ca un proprietar al terenului.
Constituirea ex lege. Legislaia consacr un singur drept de
superficie nscut ex lege. Conform art. 30 C. fam., construciile ridicate
n timpul cstoriei pe terenul bun propriu al unuia dintre soi sunt
bunuri comune. Soul neproprietar al terenului devine titularul unui
drept de superficie.
3. Stingerea dreptului de superficie
Dreptul de superficie nceteaz:
- dac a fost constituit pe o durat determinat, dreptul de
superficie nceteaz la mplinirea termenului;
- prin pieirea sau desfiinarea construciei, plantaiei sau
lucrrii;
- prin expropriere;
- prin confuziune. n acest caz, calitatea de superficiar i
cea de nud proprietar se reunesc n aceeai persoan,
care poate fi nudul proprietar, superficiarul, sau o ter
persoan. Confuziunea este efectul unui contract sau al
unei moteniri.
202

Actul autentic de vnzare-cumprare cu clauz de uzufruct

viager n favoarea vnztorului conine n realitate dou contracte
vnzarea-cumprarea pe de o parte i convenia de uzufruct. Prin
clauza de uzufruct se procedeaz la dezmembrarea dreptului de
proprietate, la cumprtor trecnd, la data ncheierii actului, doar
nuda proprietate, iar posesia i folosina rmnnd vnztorului. Spre
deosebire de contractul de vnzare-cumprare, contract sinalagmatic,
uzufructul are caracterul unui contract unilateral, nudul proprietar
fiind inut s respecte chiar n lipsa unor clauze exprese, drepturile
uzufructuarului prevzute de art. 521-539 C. civ.
Pentru aprarea drepturilor sale fa de nudul proprietar,
uzufructuarul are la dispoziie fie aciunea confesorie de uzufruct
(aciune real), fie o aciune personal izvort din contract. Sub nici
o form, uzufructuarul nu poate cere rezoluiunea vnzrii pentru
nerespectarea drepturilor sale de ctre nudul proprietar, n temeiul
art. 1020 C. civ., deoarece conform textului de lege, condiia
rezolutorie este totdeauna subneleas, dac una din pri nu-i
ndeplinete obligaia i numai n contractele sinalagmatice, pe cnd
uzufructul viager are caracterul unui contract unilateral, iar nudul
proprietar este inut s respecte drepturile uzufructuarului 153. Dac
intenia prilor ar fi ca n cazul nerespectrii de ctre nudul
proprietar (cumprtor) a uzufructului stabilit n favoarea
vnztorului, s se poat proceda la rezoluiunea vnzrii, actul
trebuie s cuprind o clauz rezolutorie expres singura care poate
stabili o legtur ntre cele dou contracte 154.
n situaia n care cel care nu-i ndeplinete obligaiile este
uzufructuarul, nudul proprietar poate cere desfiinarea (ncetarea)
uzufructului pentru abuz de folosin. Potrivit art. 558 C.civ. exist abuz
de folosin cnd uzufructuarul aduce stricciuni fondului sau l las s
153
Dec. nr. 181/1998 a C.A. Bacu, sec.civ., n M.Voicu, M. Popoac,

Op.cit.,p.245-246.
154
Dec. nr. 120/1994 A Curii de Apel Bacu n Th. Mrejeru, Op.cit.,p. 75-76.
203
DREPTURILE REALE
se degradeze din lips de ntreinere. Nu este necesar ca abuzul s fie

svrit cu intenie, fiind suficiente neglijena sau incapacitatea n
folosirea lucrului. ncetarea uzufructului pentru abuz de folosin nu are
loc de plin drept, ci ea trebuie pronunat de instana de judecat n
urma unei cereri a nudului proprietar, nsoit de dovada (prin orice
mijloace de prob) a abuzurilor comise de uzufructuar. Instana va aplica
msura excepional a ncetrii uzufructului numai n cazuri grave. Dac
abuzul de folosin nu mbrac o form grav care s determine
pronunarea ncetrii uzufructului, instana va respinge cererea. n
aceast situaie nudul proprietar are deschis calea unei aciuni prin care
se solicit readucerea bunului n stare de folosin, aciune mai puin
radical prin efectele ei.
Care va fi situaia contractului de vnzare-cumprare cu
rezerva uzufructului vnztorului, ncheiat n scopul nceperii sau
continurii unor relaii de concubinaj? n opinia noastr, cauza
imoral afecteaz nu numai contractul de vnzare-cumprare ci i
clauza de uzufruct, ambele fiind lovite de nulitate absolut.
Actul juridic de vnzare-cumprare a unui spaiu locativ cu

clauza de abitaie viager n favoarea vnztorului, cuprinde, n realitate,
dou contracte. Nerespectarea de ctre proprietarul locuinei a celui de
al doilea act (constitutiv al dreptului de abitaie), chiar i n cazul n care
culpa cumprtorului ar fi dovedit, nu poate justifica rezoluiunea
contractului de vnzare-cumprare.
Titularul dreptului de abitaie, n vederea valorificrii acestui
drept, are la alegere fie o aciune real, confesorie care ndeplinete
acelai rol ca i aciunea n revendicare pentru proprietar, fie o
aciune personal, fondat pe actul juridic care constituie titlul
abitaiei. Titularul abitaiei nu poate solicita rezoluia actului
translativ de proprietate, deoarece cumprtorul (proprietarul) i-a
executat obligaiile asumate prin contract155.
155
Dec. nr. 1767/1992 a Curii Supreme de Justiie, sec.civ.; Dec. nr. 47/1995 a
Curii de Apel Ploieti; sec.civ.; Dec. nr. 1535/1996 a Curii de Apel Galai,
sec.civ., n M. Voicu, M. Popoac, Op.cit., p. 246-247
204
2. Tabel comparativ
Stingere
Moduri de
dobndire
Caractere
Noiune
decesul
uzufructuarului
expirarea termenului
confuziune
neuz
distrugerea total a
bunului
prin lege (cazuri

abrogate)
prin titlu
prin uzucapiune
drept real mobiliar

sau imobiliar;
drept temporar;
drept incesibil;
drept insesizabil;
drept viager;
titularul poate ceda
emolumentul.
- drept real principal

care confer titularului
su (uzufructuar),
posesia i folosina
unui bun aparinnd
unei alte persoane (nud
proprietar), cu obligaia
Drept de uzufruct
- se constituie i
se stinge dup
aceleai reguli
ca i uzufructul
drept real
drept strict
personal
titularul su nu
poate ceda
emolumentul
-drept real
principal ce
confer
titularului
posibilitatea de
a folosi un bun
i de a-i culege
Drept de uz
se constituie i
se stinge dup
aceleai reguli
ca i uzufructul
cu excepia
dreptului de
abitaie creat
prin efectul
legii.
drept real
drept
imobiliar
avnd ca
obiect o
locuin
- drept real
principal n
temeiul cruia
titularul are
dreptul de a
folosi o cas de
locuit ce
Drept de
abitaie
DREPTURILE REALE
Drept de superficie
- drept real ce const n

dreptul de proprietate pe care
l are o persoan (superficiar)
asupra construciilor sau
plantaiilor ce se afl pe
terenul altui proprietar,
precum i dreptul de folosin
Drept de servitute
- o sarcin impus
asupra unui fond
(fond aservit) n
favoarea altui fond
(fond dominant)
presupune existena a dou

drepturi ce aparin unor persoane
diferite
drept real imobiliar
drept perpetuu
drept imprescriptibil, extinctiv
prin convenie, succesiune,

uzucapiune
confuziune
prin desfiinarea construciei,
plantaiei, lucrrii.
prin titlu
prin uzucapiune
prin lege
presupune dou
fonduri aparinnd unor
proprietari diferii
este un accesoriu al
fondului cruia i profit
drept real n privina
fondului dominant,
sarcin pentru fondul
aservit
drept imobiliar
prin titlu
prin uzucapiune
prin destinaia
proprietarului
cauze generale
cauze speciale:
- imposibilitate de
exercitare
- confuziune
- neuz
206
Clasificarea servituilor
dup natura fondului
dup modul de exercitare
dup modul de manifestare
dup obiect
dup modul de constituire
servitui urbane
servitui rurale
servitui continue
servitui necontinue
servitui aparente
servitui neaparente
servitui pozitive
servitui negative
servitui naturale
servitui legale
de curgere a apelor (art. 578 C.civ.)

servitutea izvoarelor (art. 579 C.civ.)
grniuirea (art. 584 C.civ.)
ngrdirea proprietii (art. 585 C.civ.)
privind distana plantaiilor (art. 607, 608)

privind distanele construciilor i lucrrilor
intermediare (art. 610 C.civ.)
servitutea de vedere (art. 611 613 C.civ.)
servitutea privind pictura streinilor (art. 615
- prin titluri
C.civ.)
. prin destinaia proprietarului
servitui stabilite prin fapta omului

- prin uzucapiune
servitute de trecere (art. 616 C.civ.)
DREPTURILE REALE
aciune confesorie aciune prin care titularul su urmrete aprarea
unui dezmembrmnt al dreptului de proprietate;
aciune negatorie aciune prin care proprietarul neag existena
unui dezmembrmnt al altei persoane asupra
bunului su;
cauiune contract de garanie prin care o persoan denumit
fidejusor se oblig fa de creditorul altei
persoane s execute obligaia acesteia;
ex contractu din contract;
ex lege din lege;
emolument ansamblu de avantaje i prerogative pe care
uzufructuarul le dobndete n temeiul dreptului
de uzufruct;
fidejusor persoan care se angajeaz fa de creditorul unui debitor s
execute obligaia acestuia, n cazul n care debitorul
principal n-ar executa-o.
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
8.
Ce nelegei prin dezmembrminte ale dreptului de

proprietate? Proprietatea public poate fi dezmembrat?
Care sunt drepturile i obligaiile uzufructuarului?
Care sunt aciunile prin care nudul proprietar i apr
dreptul?
Titularul dreptului de uz i poate nchiria dreptul? Dar
titularul dreptului de abitaie poate nchiria imobilul asupra
cruia i exercit dreptul?
Uzufructul poate fi nstrinat? Dar emolumentul acestuia?
Ce sunt servituile reciproce, respectiv servituiile
unilaterale?
Servitutea izvoarelor este:
- continu/necontinu
- aparent/neaparent
- urban/rural.
Uzufructuarul unui loc nfundat poate cere o servitute de
208
trecere?
mprejurarea c proprietarul i-a construit un cote care nchide
accesul din grdin la drumul public justific preteniile acestuia de
trecere pe terenul vecinului?
10.
Dac locul nfundat este rezultatul vnzrii unei poriuni
din teren, proprietarul poate cere drept de trecere pe terenul
vecinilor sau numai pe terenul cumprtorului?
11.
Servitutea de trecere este condiionat de obinerea unei
autorizaii administrative?
12.
Dreptul de superficie poate avea ca obiect doar o cldire
aderent solului sau i un etaj al unei construcii?
9.
6. Teste gril
1. Constituie dezmembrminte ale dreptului de proprietate:
a) indiviziunea;
b) accesiunea;
c) servitutea.
2. Titularul unui drept de uzufruct:
a) are dreptul s foloseasc lucrul;
b) nu are dreptul s culeag fructele;
c) poate ceda dreptul su unei alte persoane.
3. Quasiuzufructul confer titularului:
a) dreptul de a folosi lucrul;
b) dreptul de a culege fructele;
c) dreptul de proprietate asupra bunului.
4. n cazul n care dreptul de uzufruct este stabilit prin testament,
pentru predarea n folosin a lucrului, uzufructuarul poate
introduce:
a) o aciune personal;
b) o aciune confesorie;
c) o aciune n revendicare.
5. Uzufructuarul:
a) are dreptul la fructe naturale, industriale i civile;
b) are dreptul la restituirea cheltuielilor fcute pentru
dobndirea fructelor;
c) are dreptul la despgubiri pentru mbuntiri numai
dac au sporit valoarea lucrului.
209
DREPTURILE REALE
6. Uzufructuarul:
a) este obligat, chiar dac ar exista convenie contrar,
s ntocmeasc un inventar al bunurilor mobile;
b) este obligat s fac reparaii de ntreinere;
c) este obligat s suporte sarcinile proprietii lucrului.
7. Nudul proprietar:
a) este obligat s suporte sarcinile folosinei lucrului dat n
uzufruct;
b) nu poate scuti pe uzufructuar de darea unei
cauiuni;
c) are dreptul s fie ntiinat de ctre uzufructuar cu
privire la uzurprile pricinuite de teri.
8. Dreptul de uzufruct se stinge:
a) prin pieirea parial a lucrului;
b) prin confuziune;
c) prin neexercitare timp de 20 de ani.
9. Dreptul de uzufruct acordat unei persoane juridice nu poate
depi:
a) 10 ani;
b) 30 ani;
c) 60 ani;
10. Uzuarul:
a) are dreptul s culeag fructele necesare lui i
familiei sale;
b) poate ceda dreptul su;
c) poate nstrina emolumentul su.
11. Cel care are un drept de abitaie:
a) poate folosi casa numai el, nu i membrii familiei;
b) poate locui ntr-nsa mpreun cu familia sa;
c) poate nchiria partea din cas pe care nu o
locuiete.
12.
Presupune existena a dou fonduri care au proprietari
diferii:
a) dreptul de superficie;
b) dreptul de servitute;
c) dreptul de abitaie.
13. Dreptul de servitute:
210
14.
15.
16.
17.
a) este un drept real imobiliar;

b) este un drept temporar;
c) este n acelai timp un drept i o sarcin.
Servituile urbane:
a) sunt constituite n folosul cldirilor;
b) sunt constituite n folosul terenurilor;
c) sunt constituite n mediul urban.
Sunt servitui reciproce:
a) servitutea de scurgere a apelor;
b) servitutea de trecere;
c) servitutea de vedere.
Servitutea nceteaz:
a) prin renunare;
b) prin expirarea termenului;
c) prin imposibilitatea de exercitare.
Nu este reglementat de Codul civil n mod expres:
a) dreptul de uzufruct;
b) dreptul de superficie;
c) dreptul de servitute.
7. Spee
1. X a cumprat de la Y un teren, ncheind un act autentic. Y,

nainte de a-l vinde, a constituit asupra terenului un drept de uzufruct
n favoarea lui Z pentru tot restul vieii. Acest fapt nu a fost cunoscut
de ctre X.
Ulterior, terenul a fost ocupat de ctre Q, care a refuzat s-l
elibereze pe motiv c a fost mproprietrit de ctre Comisia de
Aplicare a Legii nr. 18/1991.
n aceast situaie, X a introdus o aciune n instan, prin
care a solicitat s se constate c terenul este proprietatea lui i nu a
lui Q, cernd obligarea acestuia s lase n deplin proprietate
suprafaa de teren. Totodat X a fost chemat n judecat de Y, pe
motiv c acesta nu i-a respectat dreptul de uzufruct asupra terenului.
Cerine:
a) Avnd n vedere c Y constituise asupra terenului un drept
de uzufruct, credei c X a dobndit dreptul de proprietate n
211
DREPTURILE REALE
integralitatea lui?
Cum se numete dezmembrmntul constituit n favoarea
lui Z? X poate s ignore acest dezmembrmnt?
c) Cum caracterizai aciunea introdus de X mpotriva lui Q?
Dar aciunea lui Y mpotriva lui X?
d) Cum va soluiona instana cele dou aciuni?
b)
2. ntre A i B s-a ncheiat o convenie prin care A i-a lsat

acestuia din urm n deplin folosin casa i imobilele din ea, iar B
i-a adus un fidejusor care s rspund n caz de insolvabilitate. La
cteva luni de zile de la ncheierea conveniei, B a nchiriat imobilul lui C,
iar banii din chirie au fost folosii de acesta pentru a-i ridica o csu la
ar. C a transformat casa n atelier mecanic, fapt care a dus la deteriorarea
sistemului de consolidare.
B nu a reparat aceste stricciuni, fiind convins c toate reparaiile,
cu att mai mult cele mari, cad n sarcina lui A. De asemenea, el nu a
achitat nici sumele necesare pentru suportarea sarcinilor normale ale casei
(cheltuieli de ntreinere i conservare).
A i-a adus la cunotin lui B c toate aceste cheltuieli i
incumb, n aceast situaie B a renunat la dreptul su, notificnd acest
lucru proprietarului. Dei B a renunat la cas aceasta nu a fost predat,
ci dimpotriv a fost nchiriat unui ter.
Dup decesul lui B, A a introdus o aciune n justiie mpotriva
motenitorilor prin care a solicitat readucerea bunului n patrimoniul
su, sumele de bani pentru suportarea sarcinilor normale ale casei,
inclusiv banii ncasai din chirie de defunct. Motenitorii au artat c nu
datoreaz toate sumele ncasate din chirie, ci numai pe acelea ncasate
dup moartea lui B, deoarece dreptul constituit n favoarea lui era unul
viager.
Cerine:
a) n spe, prin convenia ncheiat, B a dobndit un drept de
crean, o posesie de bun-credin, un drept de abitaie sau
un drept de uzufruct?
b) Care este calitatea lui A izvort din convenie i care sunt
drepturile lui n spe? Ce calitate are B i care i sunt
obligaiile?
212
c) Care este modalitatea de constituire a dreptului lui B?

Cunoatei i alte modaliti? Prin ce aciuni i poate apra
B dreptul su?
d) Avea B dreptul s nchirieze casa lui C i s-i nsueasc
fructele?
e) Calificai aciunea lui A mpotriva motenitorilor.
f) Ce va decide instana? Ce posibilitate ar avea A dac instana
i va respinge aciune?
3. X i-a dat fiicei sale Z o cas nu pentru satisfacerea
nevoilor de locuit, deoarece aceasta mpreun cu soul ei dein n
proprietate un apartament, ci pentru a o folosi n interes propriu.
Ulterior, Z a nchiriat casa mpreun cu soul ei unui ter,
banii primii fiind folosii pentru cltorii n strintate.
Dup doi ani, Z a decedat i, prin testament, defuncta a
constituit n beneficiul soului un drept de a locui n casa primit de
la tatl ei, pe timp de cel puin un an. n aceste condiii, soul
supravieuitor a nchiriat imobilul.
Tatl defunctei a introdus o aciune mpotriva soului
supravieuitor prin care solicita readucerea bunului n patrimoniul
su.
Cerine:
a) Ce drept a constituit X n favoarea lui Z?
b) Ce caracter are acest drept? Putea Z s cedeze dreptul su unui
ter?
c) Cum poate nceta acest drept? Identificai n spe unul
dintre modurile de ncetare?
d) Ce drept a dorit Z s constituie n favoarea soului ei? Ce
condiii trebuie s ndeplineasc pentru a se constitui n mod
valabil? Sunt respectate condiiile n spe?
e) Cum caracterizai aciunea lui X i care va fi soluia instanei
cu privire la aceasta?
4. Reclamanta a chemat n judecat pe soii pri, solicitnd
ca acetia s fie obligai s-i respecte dreptul de uzufruct viager
asupra imobilului vndut acestora cu rezerva acestui drept, precum i
evacuarea lor din locuina nstrinat deoarece i perturb posesia i
213
DREPTURILE REALE
implicit exercitarea uzufructului.

Din piesele dosarului rezult:
reclamanta a vndut prilor un teren i etajul imobilului
construit pe acesta, rezervndu-i prin contract autentic dreptul
de uzufruct viager asupra lucrului vndut;
reclamanta face dovada faptului c nu poate s-i exercite dreptul
asupra prii de imobil stpnit de pri.
n aprare prii au invocat faptul c prile, prin contract,
au uniti locative distincte respectiv ei dein n proprietate terenul i
etajul cldirii iar reclamanta parterul, astfel nct uzufructul privete
partea din imobil care i-a rmas reclamantei.
(Dec. nr. 2728/1998 a C.A. Ploieti, adaptat)156
Cerine:
a) Ce atribute ale dreptului de proprietate revin prilor i n ce
calitate? Dar reclamantei?
b) Constituirea uzufructului asupra unei case cu terenul aferent
presupune n mod obligatoriu forma autentic a actului
juridic?
c) Considerai admisibil aprarea prilor?
d) Se poate dispune evacuarea nudului proprietar? Care va fi
soluia instanei?
5. Prin aciunea n justiie formulat, reclamanta a solicitat
rezoluiunea contractului de vnzare-cumprare pe motiv c prii
cumprtori nu i-au ndeplinit obligaiile pe care i le-au asumat. n
motivarea aciunii reclamanta nu a negat c prii au pltit preul
convenit, c au luat bunul cumprat n primire i c, prin urmare, iau satisfcut obligaiile asumate n calitate de cumprtori, dar a
pretins c acetia o mpiedic s locuiasc n ncperea a crei
folosin i-a rezervat-o.
(Dec. nr. 1767/1992 a CSJ, sec. civ., adaptat)157
Cerine:
156
n Th. Mrejeru, Mijloace juridice de aprare a dreptului de proprietate n

Romnia. Doctrin i jurispruden, Ed. Continent XXI, Bucureti, 2001, p. 73.
157
214
a) Ce drept s-a constituit n favoarea reclamantei prin contractul

de vnzare-cumprare?
b) n ce condiii poate fi introdus aciunea n rezoluiunea
contractului de vnzare-cumprare?
c) Ce aciuni are la ndemn reclamantul pentru a-i apra
dreptul n spe? Care dintre ele este mai avantajoas?
6. Reclamantul, proprietar al imobilului cas i teren, a cerut
obligarea prtului la sistarea trecerii cu piciorul i crua peste terenul
su. n motivarea aciunii acesta a artat c prtul este vecinul su, c
imobilul prtului nu constituie loc nfundat i c, dei acesta are loc de
trecere i ieire la oseaua principal, a fcut un obicei din trecerea prin
grdina reclamantei fr acordul acesteia.
Prtul s-a aprat motivnd c a folosit trecerea pe terenul
reclamantului de 6 luni de cnd i-a construit casa, fr nici o obiecie
din partea acestuia, c servitutea respectiv este mai economic dect
alte variante, i c terenul su este un loc nfundat deoarece la cellalt
capt pn la ieirea la calea public, se afl terenul numitului X. n
aceste condiii pentru realizarea cii de acces ar fi necesar s promoveze
aciune n justiie mpotriva lui X, pentru stabilirea unei servitui de
trecere pe terenul acestuia.
Instana a reinut din actele dosarului:
din planul de situaie, ntocmit cu ocazia expertizei dispuse n cauz
reiese c imobilul prtului nu constituie un loc nfundat n sensul
legii.
probele dosarului infirm existena unui act juridic n sensul
constituirii prin titlu a dreptului de servitute.
(Dec. nr. 20/1999 a CA Cluj, sec. civ., adaptat)158
Cerine:
a) Ce se nelege prin loc nfundat?
b) Servitutea de trecere este natural, legal sau convenional?
n cazul n care locul nu ndeplinete condiia de a fi nfundat
este necesar o convenie pentru constituirea acestui drept?
c) Se poate menine o servitute de trecere pe motiv c este mai
158
215
DREPTURILE REALE
comod?
7. X a cumprat o cas i o suprafa de teren la ar. Mai jos
de proprietatea acestuia se afla proprietatea lui Y care i-a ndiguit
terenul astfel nct pe timp de ploi proprietatea lui X era mereu
inundat. Dei a ncercat s ajung la o nelegere cu Y, acesta a
refuzat spunnd c nu are nici o obligaie cu privire la apele ce se
adun pe proprietatea altuia.
De asemenea, accesul lui X la drumul public nu se putea face
dect trecnd pe proprietatea lui Y. Acesta nu a fost de acord,
demonstrndu-i c putea s ocoleasc dealul i s ajung la drumul
public. Dei nu a negat aceast posibilitate, X a artat c aceast cale
este destul de periculoas, presupunnd coborrea unui deal abrupt.
n aceste condiii, X a introdus aciune n justiie reclamnd
un drept de trecere pe terenul lui Y i desfiinarea lucrrilor de
ndiguire.
a)
b)
c)
d)
e)
f)
Cerine:
Ce dezmembrmnt al dreptului de proprietate este incident n
spe?
n funcie de criteriile reinute n literatura de specialitate,
clasificai dezmembrmntul.
Identificai n spe fondul dominant i fondul aservit.
Considerai c proprietatea lui X ndeplinete condiiile
pentru a fi calificat drept loc nfundat? Dar dac prin fapta
proprie i-ar fi nchis accesul la drumul public?
Cum calificai refuzul lui Y de a permite trecerea pe terenul
su?
Ce natur juridic are aciunea introdus de X i cum va fi
soluionat?
8. Reclamanta a formulat o aciune mpotriva prtei prin

care a solicitat recunoaterea unei servitui de trecere pentru
suprafaa de 288 mp, reprezentnd drum de trecere ctre proprietatea
sa.
n susinerea aciunii, reclamanta a motivat c nu poate trece
prin curtea prtei dect cu piciorul, ntruct pe terenul acesteia sunt
216
construite diferite dependine, a cror demolare s-ar impune pentru

crearea unui drum de trecere.
Prta s-a aprat susinnd c reclamanta are acces la
proprietatea sa pe un drum rural, folosit i de alte familii ce locuiesc
n zon, i deci nu poate fi calificat drept loc nfundat. Fa de
aceast aprare, reclamanta a susinut c acest drum de arin este
ocolitor i dup ploaie devine impracticabil.
(Dec. nr. 1302/1996 a Tribunalului Municipiului
Bucureti sec. a IV-a civil159 i Dec. nr. 1813/1999 a
Curii de Apel Bucureti, sec. a IV-a civil160, adaptate).
Cerine:
a) Ce aciune n justiie a introdus reclamanta?
b) Servitutea de trecere se poate constitui dac reclamantul are
o ieire la calea public care ar prezenta inconveniente grave
sau ar fi periculoas? Dar n cazul n care accesul la calea
public se face pe un drum rural, ocolitor i uneori
impracticabil?
c) n spe, servitutea de trecere poate fi dobndit prin
uzucapiune?
8. Bibliografie
D.C. Florescu, Dreptul de proprietate, Op. cit., p. 367-428.
D. C. Florescu, Teoria general a drepturilor reale, Op. cit., p.275332.
V. Stoica, Op. cit., p. 465- 563.
O. Ungureanu, C. Munteanu, 0p. Cit., p.262-295.
C. Brsan, M. Gai, M.M. Pivniceru, Op. cit., p. 153 186.
C. Brsan, Op. cit., p. 269-304.
L. Pop, Op. cit., p. 157- 190.
159
n Culegere de practic a Tribunalului Municipiului Bucureti, Op.cit., p. 160161.

160
n Culegere de practic judiciar n materie civil pe anul 1999, Op.cit., p. 147148.
217
DREPTURILE REALE
I. P. Filipescu, A. I. Filipescu, Op. cit., p. 320-355.

Ioan P. Romoan, Op. cit., p. 266-292.
I. Adam, Op. cit., p. 513-596.
Tratat de jurispruden, Editura Lumina Lex, Bucureti, 2002.
Th. Mrejeru, Mijloace juridice de aprare a dreptului de proprietate
n Romnia. Doctrin i jurispruden, Editura Continent XXI,
Bucureti, 2001.
Speele nr. 1, 2, 3 i 7 au fost prelucrate din G. Rducanu, G.T. Maravela, Op.
cit., p. 210-213.
218
CAPITOLUL VII
POSESIA
SECIUNEA I
Noiunea, elemente constitutive i dovada posesiei
1. Noiune
Codul civil, n art. 1846 alin. 2, definete posesia astfel:
Posesia este deinerea unui lucru sau folosirea de un drept,
exercitat, una sau alta, de noi nine sau de altul n numele
nostru161.
posesia este o simpl stare de fapt. Cnd posesorul este i
proprietarul lucrului, posesia este un atribut al dreptului de
proprietate. De cele mai multe ori, posesia i proprietatea se exercit
de subiecte diferite, proprietarul avnd un drept abstract, iar
posesorul, stpnirea de fapt a lucrului.
Aadar, definim posesia ca o stare de fapt ce const n
stpnirea material sau exercitarea unei puteri de fapt, de ctre
161
Textul este criticabil sub urmtoarele aspecte: termenul deinere nu

desemneaz exact posesia; el are neles juridic distinct, sugernd o stare de fapt
asemntoare cu posesia dar nu identic, aducnd mai bine cu starea de detenie
precar; sintagma sau folosirea unui drept, n alternan cu deinerea unui lucru,
nu este exact, deoarece ntre posesie i existena unui drept nu este ntotdeauna o
concordan. Astfel, n cazul bunurilor furate sau gsite, posesorul nu are exerciiul
drepturilor; textul legal n definirea propus relev elementul material al posesiei
corpus, fr a evidenia un al doilea element, respectiv cel psihologic, intenional,
animus care exprim intenia posesorului de a se comporta ca un proprietar sau ca
titular al altui drept real.
DREPTURILE REALE
o persoan asupra unui bun, cu intenia de a se comporta ca

proprietar sau titular al altui drept real.
2. Elemente constitutive
Pentru existena posesiei sunt necesare dou elemente: unul
material - corpus i altul psihologic, intenional animus.
Elementul material (corpus) const n stpnirea material
a bunului, concretizat n diverse acte: de transformare, de folosin,
culegerea fructelor, aducerea unor modificri, inclusiv ncheierea
unor acte juridice cu privire la bun (comodat, locaiunie, depozit).
Elementul corpus poate fi exercitat direct de posesor, sau prin
intermediul altei persoane (exercitare corpore alieno).
Elementul psihologic (animus) const n intenia posesorului de a exercita stpnirea lucrului pentru sine, adic sub nume de
proprietar ori n calitate de titular al unui alt drept real. El are animus
domini, animus sibi habendi ori animus possidendi. n acest sens,
este necesar reprezentarea subiectiv a posesorului care fie crede c
este titularul dreptului real, fie, dei tie c nu este titularul dreptului
real, neag dreptul adevratului titular i se comport ca i cum ar fi
el titularul dreptului respectiv.
3. Dovada posesiei
A face dovada posesiei echivaleaz cu a proba cele dou elemente
din structura ei.
Elementul corpus, fiind un fapt material, poate fi dovedit cu
orice mijloc legal de prob.
Elementul animus, fiind un element psihologic, este mai
greu de dovedit, astfel nct, prin lege, animus se prezum ori de cte
ori o persoan are deinerea material a bunului. Deoarece nu este
posibil proba direct a elementului animus, legea a instituit dou
prezumii:
Prezumia de neprecaritate, conform cruia deintorul

unui bun este prezumat pn la proba contrarie posesor i nu
detentor. Prezumia este nscris n art. 1854 C.civ.:
posesorul este presupus c posed pentru sine, sub nume
220
VIII. POSESIA
de proprietar, dac nu este dovedit c a nceput a poseda

pentru altul162.
Prezumia de neintervertire a precaritii n posesie,

potrivit cruia dac o persoan a nceput a poseda ca detentor
precar, ea este prezumat a conserva aceast calitate, pn se
dovedete c a nceput o posesie util. n acest sens, art. 1855
C.civ. dispune: cnd posesorul a nceput a poseda pentru
altul se presupune c a conservat aceeai calitate, dac nu
este prob contrarie.
162
n realitate textul instituie dou prezumii legale. n primul rnd, plecnd de la

elementul material al posesiei, de la stpnirea material a bunului, legiuitorul trage
concluzia existenei elementului subiectiv. Se presupune c persoana care stpnete
material bunul exercit aceast stpnire pentru sine. Fiind o prezumie relativ, se
permite dovada contrar a precaritii. n al doilea rnd, odat ce au fost dovedite
ambele elemente ale posesiei, legiuitorul concluzioneaz c posesorul este proprietar
instituind o prezumie de proprietate. n cazul bunurilor imobile prezumia este
relativ, iar n cazul mobilelor prezumia este absolut, dac sunt ndeplinite
condiiile art. 1909-1910 C. Civ (A se vedea V. Stoica op. cit., p. 166).
221
DREPTURILE REALE
SECIUNEA a II-a
Dobndirea i pierderea posesiei
1. Dobndirea posesiei
Posesia se dobndete prin ntrunirea cumulativ a elementelor
constitutive, corpus i animus163.
1. Elementul material se dobndete fie prin faptul
unilateral al posesorului de a exercita din proprie iniiativ acte
materiale asupra unui bun fr stpn, fie prin predarea lucrului de
ctre fostul proprietar sau transmiterea lui de la vechiul posesor
pentru cauz de moarte.
Elementul material poate fi exercitat personal de ctre
posesor sau printr-un reprezentant care stpnete pentru posesor
(locatar, depozitar).
2. Elementul animus se dobndete n cazul n care cel care
are detenia bunului i manifest intenia de a-l pstra pentru sine. n
acest sens, deintorul svrete acte pe care numai proprietarul lear putea face (edificarea unei construcii, efectuarea de mari
reparaii).
Fiind un element de natur psihic, el este exercitat numai de
posesor. De la aceast regul, se admite o singur excepie, respectiv
persoanele lipsite de capacitate de exerciiu dobndesc i exercit
posesia prin reprezentanii legali.
2. Pierderea posesiei
Posesia se pierde prin dispariia celor dou elemente ale sale
sau a unui dintre acestea:
Pierderea simultan are loc n situaia nstrinrii lucrului
(vnzare, donaie) i n caz de abandon;
163
Dei elementul animus este esenial, simpla voin de a poseda un lucru nu este
suficient pentru a conduce la dobndirea posesiei, fiind necesar i stpnirea efectiv a
lucrului. Astfel, posesia se va socoti dobndit numai n cazul n care bunul a intrat n sfera
de stpnire a posesorului, fiind utilizat potrivit destinaiei economice.
222
VIII. POSESIA
n ceea ce privete pierderea unui element, distingem dou

situaii:
a. elementul material al posesiei dispare atunci cnd
bunul a intrat n stpnirea altei persoane prin furt,
precum i n situaia n care lucrul este distrus sau
pierdut.
b. elementul intenional se pierde n cazul n care
posesorul nstrineaz lucrul respectiv, iar
dobnditorul l nchiriaz vnztorului (de exemplu,
proprietarul vinde casa, dar locuiete acolo n
continuare cu titlu de chiria)164.
164
n realitate, fostul proprietar se va transforma ntr-un simplu detentor precar,

deoarece, dei are elementul corpus, el exercit stpnirea bunului sub nume de
chiria i nu de titular al dreptului de proprietate. Aceast operaiune juridic poart
denumirea de constituit posesor. n cazul constitutului posesor, printr-o clauz
inserat ntr-un contract de vnzare-cumprare, vnztorul urmeaz s dein n
continuare bunul, obiect al contractului, ns n numele i pe seama cumprtorului.
Practic, vnztorul devine locatar al lucrului vndut, deci un detentor precar, care
posed bunul n numele cumprtorului posesor corpore alieno.
223
DREPTURILE REALE
SECIUNEA a III-a
Calitile i viciile posesiei
1. Calitile posesiei
1. Noiune
Pentru ca o posesie s-i produc efectele, adic s fie util,
trebuie s ndeplineasc condiiile prevzute de art. 1847 C.civ.: ca
s se poat prescrie, se cere o posesie continu, nentrerupt,
netulburat, public i sub nume de proprietar.
Textul de lege impune cteva precizri:
- articolul din Codul civil nu include printre calitile
posesiei i neechivocitatea, condiie prevzut de Codul
civil francez. Dei a fost calificat ca fiind inutil,
sinonim cu precaritatea, literatura 165 i practica judiciar166 au consacrat totui necesitatea ei.
- articolul prevede printre altele, ca posesia s fie
nentrerupt i sub nume de proprietar; n realitate
acestea nu sunt caliti ale posesiei, a cror lips s o
vicieze, ci duc chiar la inexistena posesiei 167. Aceste
condiii prevzute de textul legal au scopul de a asigura
realizarea prescripiei achizitive ca mijloc de dobndire a
proprietii.
2. Calitile posesiei
n concluzie, calitile posesiei sunt: posesia s fie continu,
netulburat i public, la care doctrina i practica au adugat i condiia
ca posesia s fie neechivoc.
a) posesia s fie continu
165
A se vedea, C. Brsan, M. Gai. M.M. Pivniceru, Op. cit., p. 141; L. Pop, Op.
cit., p. 197; I. Adam, Op.cit.,p. 580; P.M. Cosmovici, Op. cit., p. 118.
166
Dec. nr. 769/1979 a Trib. Suprem, sec. civ., n CD pe anul 1979, p. 37-39.
167
ntreruperea privete de fapt ntreruperea prescripiei achizitive cu efectul
tergerii posesiei exercitat pn la intervenirea cauzei de ntrerupere, iar posesia
neexercitat sub nume de proprietar este o simpl detenie precar ceea ce
echivaleaz cu inexistena posesiei.
224
VIII. POSESIA
Posesia este continu atunci cnd este exercitat prin acte de

stpnire conforme cu natura bunului i la intervale de timp normale.
Continuitatea nu presupune exercitarea n mod permanent a actelor
de folosin material a bunului, ci dimpotriv, ea nu exclude
intermitena cu condiia s nu fie anormal.
Continuitatea posesiei este prezumat relativ de art. 1850
C.civ.n temeiul cruia: posesorul actual, care probeaz c a
posedat ntr-un moment dat mai nainte, este presupus c a posedat
n tot timpul intermediar.
b) posesia s fie netulburat
Este netulburat posesia care nu se fondeaz pe acte de
violen. Potrivit art. 1851 C.civ., posesia este tulburat cnd este
fondat sau conservat prin acte de violen n contra sau din
partea adversarului. Cu alte cuvinte, nu este suficient ca posesia s
fie panic doar la nceput, ea trebuie s conserve aceast calitate pe
ntreaga ei durat.
c) posesia s fie public
Este public posesia exercitat n vzul tuturor i cunoscut de
toat lumea. Publicitatea trebuie s existe pe toat durata posesiei.
Posesia este public i atunci cnd persoana mpotriva creia se
exercit ar fi putut s-o cunoasc, dei, n realitate, nu a cunoscut-o168.
d) posesia s fie neechivoc
O posesie este neechivoc dac nu exist ndoieli n ceea ce
privete existena celor dou elemente constitutive ale sale.
Echivocul privete elementul psihologic, animus, posesia
fiind echivoc cnd nu se cunoate dac ea este sau nu manifestarea
unui drept. Astfel, sunt acte de posesie echivoc, actele de stpnire
exercitate de unul dintre coproprietari asupra ntregului bun indiviz
(nu se cunoate dac stpnete bunul n calitate de coproprietar sau
de proprietar exclusiv).
2. Viciile posesiei
168
Practica a statuat necesitatea publicitii pentru ca proprietarul s poat afla de

posesia exercitat mpotriva sa, legea neprevznd ns condiia ca proprietarul s
aib efectiv cunotin de faptul c bunul su este posedat de altul (Dec. nr. 98/1971
a Trib. Suprem, n Repertoriu de practic judiciar pe anii 1969-1975, p. 107).
225
DREPTURILE REALE
1. Noiune
Lipsa condiiilor cerute de lege pentru ca posesia s fie util
duce la vicierea acesteia, cu consecina neproducerii efectelor sale.
Aadar, prin viciile posesiei se nelege contrariul, reversul calitilor
cerute de lege.
2. Viciile posesiei
ntruct, aa cum artam mai sus, nentreruperea posesiei i
stpnirea sub nume de proprietar nu pot fi calificate drept caliti ale
posesiei, doctrina juridic a considerat vicii ale posesiei:
discontinuitatea, violena, clandestinitatea, echivocul.
a) discontinuitatea
Potrivit art. 1848 C.civ. posesia este discontinu cnd posesorul
o exercit n mod neregulat, adic cu intermitene anormale.
Discontinuitatea prezint urmtoarele caractere juridice:
- este un viciu temporar, care nceteaz n momentul n care
actele de stpnire devin regulate;
- este un viciu absolut, poate fi invocat de orice persoan
care justific un interes legitim;
- este un viciu ntlnit n cazul imobilelor. n cazul
bunurilor mobile, opereaz regula instituit de art. 1909
C.civ. conform creia posesia de bun credin valoreaz
proprietate fr s fie necesar trecerea unei perioade de
timp.
b) violena
Conform art. 1851 C.civ.: posesiunea este tulburat cnd este
fondat sau conservat prin acte de violen n contra sau din partea
adversarului169.
169
Din redactarea textului rezult c posesia poate fi tulburat att prin violen activ, ct
i prin acte de violen pasiv, svrite de ctre posesor n aprare. Cu toate acestea,
literatura de specialitate susine, n unanimitate, c violena pasiv din partea posesorului,
cnd este tulburat n posesie de ctre un ter, nu constituie viciu al posesiei. O soluie
contrar ar fi injust i inechitabil, deoarece nimeni nu poate fi obligat s suporte
consecinele duntoare ale unor fapte i acte svrite de ctre o alt persoan. n concluzie,
posesorul se poate apra chiar cu mijloace violente mpotriva agresorului care dorete s-i
rpeasc bunul. Astfel, numai cel care intr n stpnirea bunului prin violen are o posesie
viciat.
226
VIII. POSESIA
Violena poate fi:
activ cnd posesorul intr n stpnirea

bunului sau conserv posesia prin acte de
violen;
pasiv cnd posesorul rspunde la actele de

violen ale altei persoane, n vederea aprrii
posesiei sale.
Violena se caracterizeaz prin urmtoarele:
- este un viciu temporar, posesia redevine util din
momentul n care nceteaz violena;
- este un viciu relativ, poate fi invocat doar de ctre
persoana mpotriva creia s-a exercitat violena;
- privete att imobilele ct i bunurile mobile.
c) clandestinitatea
Art. 1852 C.civ. precizeaz: posesiunea este clandestin
cnd posesorul o exercit n ascuns de adversarul su nct acesta
nu este n stare de a putea s o cunoasc.
Clandestinitatea se caracterizeaz prin:
- este un viciu temporar, ncetnd imediat ce posesia a
devenit public;
- este un viciu relativ, poate fi invocat numai de ctre cel
fa de care posesia s-a exercitat pe ascuns;
- privete doar bunurile mobile, mai uor de ascuns.
Imobilele, prin natura lor, presupun o posesie public.
d) echivocitatea
Posesia este echivoc ori de cte ori exist ndoial asupra
titlului sub care sunt svrite actele de folosin ale posesorului. Cu
alte cuvinte, echivocul privete situaia n care nu se cunoate dac
posesorul are sau nu elementul intenional, animus170.
170
Calificat drept echivalent al precaritii ( a se vedea D. C. Florescu Dreptul de

proprietate, op. cit., p. 472), echivocul nu se confund cu acesta: n cazul precaritii
lipsete n mod sigur elementul animus, n cazul echivocitii exist doar ndoieli cu
privire la titlul cu care bunul este posedat. Potrivit unei alte concepii, echivocul nu
este un viciu al posesiei. Astfel, posesia exist n msura n care sunt ntrunite
animus i corpus, fiind irelevant reprezentarea corect sau eronat pe care o au
ceilali, precum i mprejurarea dac posesorul crede c este titularul unui drept real
sau doar i asum un asemenea drept prin negarea dreptului adversarului (V. Stoica
op. cit., p 174-177).
227
DREPTURILE REALE
n practica judiciar171, viciul echivocului a fost reinut n

urmtoarele situaii:
n ipoteza coposesiunii, pentru a argumenta respingerea
aciunii prin care un coposesor urmrea s obin
recunoaterea uzucapiunii n favoarea sa cu privire la
ntregul bun;
n cazul actelor de stpnire exercitate mpreun de mai
multe persoane care convieuiesc, cnd nu se cunoate
dac s-a transmis sau s-a constituit un drept real sau de
crean (echivocul titlului de transmitere a unui drept);
n caz de confuzie dintre exercitarea unui drept de
servitute i exercitarea unui drept de proprietate, de
exemplu, n materie mobiliar cnd stpnirea bunurilor
n urma decesului unei persoane este exercitat de ctre
cei care au convieuit cu defunctul.
Echivocul prezint urmtoarele caracteristici:
- este un viciu temporar, ncetnd n momentul n care
exist convingerea c posesorul ntrunete i elementul
animus;
- este un viciu relativ, putnd fi invocat doar de ctre ceilali
coposesori, nu i de ctre teri;
- apare att n cazul posesiei imobilelor, ct i al mobilelor.
171
Dec. nr. 1903/1975 a T.S., n Culegere de decizii 1975, p. 66; Dec. nr. 769/1979 n
R.R.D. nr. 10/1979, p. 65; Dec. nr. 1045/1982 n R.R.D. nr. 7/1983, p. 62.
228
VIII. POSESIA
SECIUNEA a IV-a
Detenia precar
1. Noiune, caractere juridice i proba deteniei precare
1. Noiune
Detenia precar este definit de art. 1853 C.civ. astfel:
actele ce le exercitm asupra unui lucru al altuia, sub nume precar,
adic n calitate de locatari, depozitari etc., sau asupra unui lucru
comun, n puterea destinaiei legale a acestuia, nu constituie o
posesiune sub nume de proprietar. Tot asemenea este posesiunea ce am
exercita asupra unui lucru al altuia, prin simpla ngduin a
proprietarului.
Astfel, detenia este exerciiul unei puteri de fapt asupra
unui lucru, fie cu permisiunea proprietarului, fie n virtutea unui
titlu legal sau judiciar.
Detenia precar nu trebuie confundat cu posesia, pentru
urmtoarele considerente:
- dei detentorul are stpnirea efectiv a bunului, el deine
bunul pentru altul i nu sub nume de proprietar, fr
animus possidendi.
- posesorul are prin definiie elementul animus, adic intenia
de a se afirma ca proprietar, dimpotriv, detentorul
recunoate c nu este proprietar.
- posesia este o stare de fapt, deinerea precar este o
stare de drept.
De regul detenia rezult dintr-un titlu n temeiul cruia
detentorul este ndreptit s exercite puterea asupra unui lucru al
altuia. n acest sens, au calitatea de detentori precari: locatarii,
depozitarii, uzufructuarii172, coproprietarul pentru ntreg bunul
indiviz, administratorii bunurilor altuia, cei care dein lucrul cu
ngduina proprietarului, vnztorul care nu a predat bunul vndut,
antreprenorul de lucrri care nu a predat bunul executat.
172
Uzufructuarul i ali titulari de drepturi reale sunt detentori precari fa de

proprietarul lucrului i posesori n raport cu terii.
229
DREPTURILE REALE
Dei n concepia Codului civil apare ca un viciu, precaritatea
este mai mult dect un viciu al posesiei, este nsi lipsa posesiei.
- persoana de la care detentorul precar deine bunul,
beneficiaz de posesie pentru altul (posesie corpore
alieno);
- considerat viciu, precaritatea este un viciu absolut,
putnd fi invocat de price persoan;
- este un viciu temporar, deoarece dureaz pn cnd
intervine un caz de intervertire a precaritii n posesie.
3. Proba deteniei precare
n practic se distinge ntre dou situaii:
- exist un titlu n baza cruia a luat natere precaritatea:
contract de nchiriere, testament;
- nu exist un astfel de titlu sau dei a existat, titlul a fost
pierdut. n acest caz funcioneaz dou prezumii:
prezumia de neprecaritate (art. 1854 C.civ.), n
temeiul creia posesorul este prezumat a poseda
pentru sine ca proprietar, n lipsa unei probe
contrare;
prezumia de neintervertire a precaritii n
posesie (art. 1855 C.civ.), dac se face dovada
c posesorul a nceput a poseda pentru altul, se
prezum c se continu precaritatea pn la
proba contrarie. Astfel dac o persoan a
nceput a poseda ca detentor precar se prezum
c ea continu s rmn detentor, pn ce se
dovedete c a nceput o posesie util.
2. Intervertirea precaritii n posesie
Dei art. 1857 C.civ. instituie principiul potrivit cruia
detentorul precar nu poate s schimbe el nsui, fie prin sine singur,
fie prin alte persoane interpuse, calitatea unei astfel de posesii,
totui, prin excepie, art. 1858 C.civ. reglementeaz patru cazuri de
intervertire a deteniei precare n posesie, i anume:
230
VIII. POSESIA
1. cnd detentorul primete cu bun credin de la o ter

persoan, alta dect proprietarul, un titlu translativ de proprietate
n privina lucrului respectiv (art. 1858 pct. 1 C.civ.). De exemplu,
chiriaul cumpr bunul pe care l deine de la o ter persoan, pe
care o crede motenitoarea proprietarului.
Pentru a opera intervertirea, se impune ndeplinirea a dou
condiii:
a) detentorul trebuie s fie de bun-credin, adic s nu fi
cunoscut c a dobndit bunul de la un non dominus;
b) din momentul cumprrii s se comporte ca un adevrat
proprietar (nu mai pltete chiria).
2. detentorul precar neag dreptul celui de la care deine
lucrul prin acte de rezisten la exerciiul dreptului su (art. 1858
pct. 2 C.civ.)
Negarea dreptului celui de la care detentorul precar deine
bunul trebuie s aib loc n cadrul unui conflict. Conflictul poate fi
judiciar (detentorul face o notificare proprietarului, aducndu-i la
cunotin c nu va mai plti chiria) sau extrajudiciar, cnd
detentorul ndeplinete n public acte ce denot intenia de a se
comporta ca un adevrat proprietar (modificri ale construciei,
demolarea sau extinderea unei pri dintr-un imobil).
Sintagma acte de rezisten are n vedere att actele
materiale, de opunere efectiv din partea detentorului pentru ca
titularul dreptului real s mai foloseasc bunul ct i actele cu
caracter juridic (refuzul chiriaului de a plti chiria, refuzul
depozitarului de a restitui bunul primit n depozit).
Precizare
n cazurile mai sus prezentate intervertirea este propriu-zis,
avnd loc n persoana detentorului, care devine posesor. n primul
caz, titlul precar este nlocuit cu un titlu translativ de proprietate, pe
cnd n a doua situaie, titlul este distrus, astfel nct, pe viitor, lucrul
este deinut fr titlu.
3. cnd deintorul strmut posesiunea, printr-un act cu
titlu particular, translativ de proprietate, la o a treia persoan, care
este de bun-credin (art. 1858 pct. 3 C.civ.). Spre exemplu, un
231
DREPTURILE REALE
chiria vinde imobilul unei persoane de bun-credin, care l crede

proprietar.
Pentru a opera intervertirea precaritii n posesie, trebuie
ndeplinite condiiile:
a) transmiterea s aib loc printr-un act cu titlu particular,
astfel nct obligaia de restituire a lucrului, pe care o are detentorul
precar ctre proprietar, nu se transmite succesorului cu titlu
particular;
b) terul dobnditor s fie de bun-credin, n sensul c nu a
cunoscut c cel care i-a transmis bunul nu era proprietar.
4. cnd transmiterea posesiei se face printr-un act cu titlu
universal, dac succesorul universal este de bun-credin (art.
1858 pct. 4 C.civ.). Astfel, este cazul motenitorilor care, acceptnd o
succesiune i fiind de bun-credin, au convingerea c un bun
asupra cruia defunctul avea doar o detenie precar, era proprietatea
acestuia.
Pentru aceast intervertire, legea cere o singur condiie i
anume buna-credin a succesorului cu titlu universal.
Succesorul cu titlu universal se substituie n toate drepturile
i obligaiile autorului, dobndind astfel i obligaia de a restitui
lucrul pe care defunctul l deine cu titlu precar, astfel nct nu se
poate admite ipoteza de intervertire prevzut de art. 1858 pct. 4
C.civ.
Precizare
n ultimele dou cazuri, nu este vorba de o intervertire
propriu-zis a precaritii, ci de o schimbare a persoanei detentorului.
232
VIII. POSESIA
SECIUNEA a V-a
Efectele posesiei utile i aciunile posesorii
1. Efectele posesiei utile
Posesia genereaz urmtoarele efecte juridice:
Posesia creeaz prezumia dreptului de proprietate n
favoarea posesorului. n cazul bunurilor imobile prezumia este
relativ (juris tantum), putnd fi rsturnat prin prob contrar; n
timp ce n privina bunurilor mobile prezumia este absolut (juris et
jure), potivit art. 1909 C.civ.
Posesorul de bun-credin asupra unui bun mobil
dobndete cu titlu de proprietate fructele bunului. Potrivit art. 486
C.civ., este posesor de bun-credin acela care posed ca
proprietar n puterea unui titlu translativ de proprietate, ale crei
vicii nu-i sunt cunoscute. Buna-credin presupune dou
componente: existena titlului i necunoaterea de ctre dobnditorul
bunului a viciilor ascunse ale acestuia.
Buna-credin se prezum pn la proba contrarie. Bunacredin se apreciaz la momentul culegerii fructelor i numai n
persoana posesorului care le-a cules. Astfel:
- posesorul nceteaz a fi de bun-credin n momentul n
care a cunoscut viciile titlului i este obligat s restituie
proprietarului fructele culese dup acea dat, inclusiv
fructele nepercepute din neglijen173.
- posesorul de bun-credin are dreptul doar la culegerea
fructelor, productele se cuvin ntotdeauna proprietarului,
- posesorul de rea-credin nu are dreptul la fructe, fiind
obligat s restituie toate fructele, att cele culese ct i
cele pe care nu le-a perceput din neglijen.
173
Buna-credin nceteaz n momentul chemrii n judecat, dar obligaia de

restituire a fructelor este condiionat de dovedirea preteniilor reclamantului. Dac
reclamantul face aceast dovad, posesorul restituie fructele nu din momentul
rmnerii definitive a hotrrii, ci din ziua chemrii n judecat. n lipsa dovezii
respective, posesorul pstreaz n continuare fructele culese.
233
DREPTURILE REALE
Posesia util a unui imobil duce la dobndirea dreptului de

proprietate prin uzucapiune (prescripie achizitiv). Uzucapiunea
va fi dezvoltat n capitolul urmtor al lucrrii.
Posesia util este aprat prin aciunile posesorii. Dei
posesia nu este un drept, ea se bucur de protecie juridic deoarece:
- dac posesorul este i titularul dreptului real principal, prin
aprarea posesiei se apr nsui dreptul. Astfel, aciunile
posesorii pot fi folosite pentru aprarea posesiei, i indirect
pentru aprarea dreptului de proprietate;
- dac posesorul nu este titularul dreptului real, posesorul
este ndreptit la protecie juridic mpotriva celor care ar
urmri s-l deposedeze prin violen sau care ar dori s-l
tulbure n stpnirea bunului. Astfel, se acord preferin
posesorului neproprietar, dar diligent n raport cu bunul,
fa de proprietarul nediligent, care s-a dezinteresat de
propriul bun.
2. Aciunile posesorii
1. Noiune
Aciunile posesorii sunt aciuni n justiie prin care
posesorul unui bun imobil cere instanei s-i apere posesia
mpotriva oricror tulburri sau deposedri chiar dac aceasta
provine de la proprietar.
Aciunile posesorii au caractere juridice proprii:
sunt aciuni reale, putnd fi introduse mpotriva oricrei
persoane care l tulbur sau l deposedeaz pe posesor,
inclusiv mpotriva proprietarului (aciunea n revendicare),
deoarece titularul lor urmrete numai aprarea posesiei,
fr a pune n discuie nsi dreptul de proprietate;
- sunt aciuni imobiliare, nu au aplicaie dect n materia
imobilelor. n cazul bunurilor mobile posesiunea constituie
chiar titlul de proprietate (art. 1909 C.civ.);
- ele apr doar faptul posesiei nu i dreptul real asupra
lucrului;
-
234
VIII. POSESIA
titularul este, de regul, posesorul unui imobil, dar i un

detentor precar174.. n acest caz, aciunea posesorie nu poate fi
introdus mpotriva proprietarului tulburtor, detentorul avnd
la dispoziie o aciune personal, ex contractu, izvort din
convenia n temeiul creia deine imobilul.
presupun o dovad relativ uor de fcut, tocmai datorit
faptului c nu pun discuii relative la dreptul de
proprietate.
3. Clasificare
Art. 674-676 Cod de procedur civil reglementeaz dou

aciuni posesorii:
- aciunea posesorie general sau aciunea n complngere;
- aciunea posesorie special sau aciunea n reintegrare.
a) Aciunea posesorie general sau aciunea n
complngere
Noiune. Prin aceast aciune posesorul cere ncetarea
oricrui act de tulburare a posesiei sau redobndirea posesiunii, cu
excepia cazului n care deposedarea s-a fcut prin violen.
Tulburrile n posesie pot fi de fapt, constnd n svrirea
oricrui act material prin care se ncalc posesia (trecerea pe terenul
altuia fr aprobarea proprietarului) sau de drept, constnd n orice
act judiciar ori extrajudiciar prin care o persoan are pretenii contra
posesorului (somaia trimis unui chiria de ctre un ter prin care
solicit s i se fac lui plata chiriei i nu locatorului).
Condiii. Art. 674 C.pr.civ. prevede ndeplinirea
cumulativ a trei condiii:
- posesia s fi durat cel puin un an, adic posesorul reclamant
s fac dovada c nainte de tulburare sau deposedare a
stpnit bunul cel puin un an;
- s nu fi trecut mai mult de un an de la tulburare sau
deposedare;
- posesia reclamantului s fie util, adic s ndeplineasc
174
Astfel, art. 676 C.civ. prevede: Cererile posesorii pot fi fcute i de acela care
deine lucrul n interesul propriu, n temeiul unui contract ncheiat cu posesorul,
afar numai dac tulburtorul este cel pentru care el deine.
235
DREPTURILE REALE
condiiile prevzute de art. 1847 C.civ.

b) Aciunea posesorie special sau n reintegrare
Noiune. Aceast aciune este utilizat de ctre posesor
atunci cnd tulburarea sau deposedarea a avut loc prin violen.
Prin violen se nelege orice fapt contrar ordinii i bunelor
raporturi n societate. Faptele de violen care justific aciunea
posesorie sunt:
- fapte de ocupare a unui imobil fr permisiunea
posesorului;
- fapte de obstrucie prin care o persoan mpiedic
posesorul s stpneasc imobilul (ridicarea unui zid n
calea posesorului);
- fapte de distrugere (drmarea unui zid, distrugerea
recoltei);
Condiii. Pentru exercitarea acestei aciuni, se cere o
singur condiie: s nu fi trecut un an de la tulburare sau
deposedare175.
175
Dec. nr. 2010/1992 a CSJ, sec. civ., n Probleme de drept din deciziile Curii
Supreme de Justiie 1990-1992, Ed. Orizonturi, Bucureti, 1993, p.256-258 (Cererile
privitoare la posesie vor fi admise dac nu a trecut un an de la deposedare, iar
reclamantul dovedete c nainte de aceast dat a posedat cel puin un an. Dac
deposedarea sau tulburarea s-a fcut prin violen, cel ce formuleaz aciune n
justiie trebuie s dovedeasc numai prima dintre condiiile menionate) .
236
VIII. POSESIA

n dreptul francez, exist i o a treia aciune posesorie

denumit denunarea unei lucrri. Este vorba de lucrri noi care pot
provoca o tulburare eventual i care se execut pe terenul celui care
tulbur pe posesor i nu pe terenul celui tulburat. Un caz concret este
cel n care posesorul consider c va fi mai trziu tulburat n posesia
sa prin lucrri pe care un vecin le execut pe terenul propriu.
Cu privire la echivocitatea posesiei, doctrina francez a

conturat dou teorii:
ntr-o prim teorie echivocitatea reprezint un caracter
comun tuturor calitilor posesiei i prin urmare nu poate fi calificat
drept viciu distinct. Echivocitatea exist n situaia n care posesia
este lipsit de una dintre calitile prevzute de lege, n special
neprecaritatea, sau atunci cnd existena uneia dintre caliti este
ndoielnic176.
n a doua teorie, posesia este echivoc atunci cnd actele de
stpnire material a lucrului au caracter ndoielnic. Spre exemplu, n
cazul coproprietii, fiecare coproprietar poate svri acte de
stpnire asupra ntregului bun, fr a se cunoate cu certitudine dac
voina acestuia este de a se comporta ca proprietar exclusiv sau ca
titular al unei cote-pri din dreptul de proprietate.
Legiuitorul romn a adoptat prima dintre aceste teorii,
asimilnd echivocul cu precaritatea, necalificndu-l drept viciu
distinct al posesiei. Aceast concluzie rezult din dispoziiile art.
1847 C.civ., n care echivocul nu figureaz ca un viciu autonom,
deosebit de celelalte vicii ale posesiei i din redactarea art. 1853 alin.
1 C.civ. care asimileaz situaia posesiei unui lucru comun cu un caz
de precaritate: actele ce exercitm sau asupra unui lucru al altuia,
sub nume precar, adic n calitate de locatari, depozitari,
uzufructuari sau asupra unui lucru comun, n puterea destinaiei
legale a aceluia, nu constituie o posesie sub nume de proprietar.
176
D.C. Florescu, Dreptul de proprietate, Op.cit.,p. 467-468
237
DREPTURILE REALE
Dei Codul civil nu prevede distinct aceast calitate a

posesiei, literatura i practica judiciar distingnd ntre echivoc i
precaritate, consider c este necesar ca pe lng condiiile expres
prevzute de art. 1847 C.civ., posesia trebuie s ndeplineasc i
calitatea de a fi neechivoc. Omisiunea Codului civil este regretabil,
deoarece sunt situaii intermediare cnd, fr s se poat face
dovada precis prin prob scris a precaritii, adversarul posesorului
poate s nvedereze anumite circumstane de fapt, s administreze
dovezi de natur s fac ndoielnic existena unui just titlu translativ
n temeiul cruia posesorul a intrat n posesia bunului 177. Astfel, s-a
pus ntrebarea cu ce titlu posed persoana care a locuit cu vechiul
posesor, acesta ncetnd din via. Din moment ce atitudinea sa nu
las a se presupune un depozit s-a apreciat c suntem n prezena
unor circumstane de fapt ndoielnice, posesia actualului posesor
fiind echivoc178.
177
Tr. Ionacu, S.Brdeanu, Op.cit.,p. 169.

ntr-o alt concepie, absena calitii posesiei de a fi neechivoc din enumerarea
cuprins n art. 1847 C. Civ. nu este o simpl omisiune, ci o opiune a legiuitorului
romn care a receptat critica fcut Codului civil francez. Conform acestei critici,
viciul echivocului nu este dect o manifestare a incertitudinii cu privire la calitile
cerute pentru utilitatea posesiei (V. Stoica-op. cit. P. 176).
178
238
VIII. POSESIA
POSESIA
Noiune
Stare de fapt ce
const n stpnirea
material
sau
exercitarea
unei
puteri de fapt de
ctre o persoan
asupra unui bun, cu
intenia de a se
comporta
ca
proprietar sau titular
al altui drept real
Elemente
Efecte
corpus const n
stpnirea mate-rial
a bunului;
animus const
n
voina
posesorului de a
stpni bunul pentru sine ca i cum ar
fi proprietar sau
titular al unui alt
drept real
creeaz o prezumie de
proprietate n favoarea
posesorului;
posesorul
de
buncredin dobndete n proprietate fructele bunului
posedat;
posesia imobilelor este
aprat prin aciunile posesorii;
conduce la dobndi-rea
proprietii imobilelor prin
uzucapiune.
cnd cele dou elemente

animus i corpus sunt
reunite i aparin aceleiai
persoane
Vicii
Caliti
Dobndire
Pierdere
continu
netulburat
Dovad
public
pierderea simultan a ambelor

elemente
pierderea puterii materiale
(corpus)
pierderea
elementului
animus
corpus, fiind un fapt material poate

fi dovedit prin orice mijloc de
prob;
animus beneficiaz de dou
prezumpii legale:
prezumpia de neprecaritate (art.
1854 C.civ.);
prezumpia de neintervertire a
precaritii n posesie (art. 1858
C.civ.)
neechivoc
discontinuitatea
violena
clandestinitatea
echivocul
239
DREPTURILE REALE
Noiune
Caractere
Condiii
Efecte
Aciune posesorie
Aciune posesorie
general
special
(n complngere)
(n reintegrare)
aciune prin care - aciune prin care
posesorul cere ncetarea posesorul cere ncetarea
oricrui act de tulburare a oricrui act de tulburare
posesiei sau redobndirea a posesiei sau
posesiei,
cu
excepia deposedare cnd acestea
cazului n care deposedarea s-au fcut cu violen.
s-a fcut prin violen.
sunt aciuni reale, putnd fi introduse mpotriva
oricrei persoane care l tulbur sau l deposedeaz pe
posesor, inclusiv mpotriva proprietarului;
sunt aciuni imobiliare;
apr posesia ca stare de fapt, nu i dreptul real
asupra bunului:
titularul este posesorul unui imobil dar i
detentorul precar, afar numai dac tulburtorul este
cel pentru care deine.
- posesorul s fi stpnit
- s nu fi trecut 1 an de
bunul cel puin un an
la tulburarea sau
nainte de tulburare sau
deposedarea cu violen.
deposedare;
- s nu fi trecut mai mult
de 1 an de la tulburare sau
deposedare;
- posesia s fie util.
ncetarea tulburrii posesiei;
restituirea bunului de care posesorul a fost
deposedat.
240
VIII. POSESIA
animus domini; animus sibi habendi; animus possidendi expresii
latine desemnnd elementul psihologic sau intelectual al
posesiei, concretizat n voina celui care stpnete n
fapt lucrul, de a exercita acea stpnire pentru sine i de
a se comporta fa de bunul respectiv ca un proprietar
ori ca un titular al altui drept real;
aciune real aciune prin care se cere s fie recunoscut sau protejat
un drept real principal ori accesoriu;
aciune petitorie aciune care pune n cauz existena unui drept
real imobiliar, n special dreptul de proprietate
imobiliar;
corpore alieno expresie latin desemnnd exercitarea posesiei prin
intermediul altei persoane;
juris et de jure expresie latin folosit pentru a desemna categoria legal
a prezumiilor absolute, care nu pot fi combtute prin nici un
mijloc de prob;
jus possessionis drept de posesiune;
juris tantum expresie latin folosit pentru a desemna categoria
legal a prezumiilor relative, care pot fi combtute prin
proba contrarie;
non dominus expresie latin desemnnd persoana unui
neproprietar;
somaie act procedural prin care debitorul este ntiinat c, n caz
de nendeplinire a obligaiei (de plat a unei sume de
bani, de predare a unui bun etc.) se va proceda la
exercitarea silit, potrivit legii;
titlu translativ orice act sau fapt juridic prin efectul cruia se
strmut un drept real sau de crean din patrimoniul
unei persoane n patrimoniul altei persoane.
241
DREPTURILE REALE
1. Definii posesia i artai care este natura sa juridic.
2. Care sunt motivele care justific protecia acordat de lege
posesiei?
3. Ce mijloace de prob sunt admisibile pentru a face dovada posesiei?
4. Cum are loc dobndirea, respectiv pierderea elementului intenional al posesiei?
5. Care sunt caracterele viciului clandestinitii? Dai exemple de
clandestinitate n materie imobiliar.
6. Considerai c violena pasiv este un viciu al posesiei?
7. Care este diferena ntre echivoc, ca viciu al posesiei i precaritate?
8. Realizai o comparaie ntre posesie i detenie precar. Dai
exemple de detentori precari.
9. Enumerai cazurile de intervertire a precaritii n posesie i
explicai care dintre ele presupun o intervertire propriu-zis.
10.Care sunt efectele posesiei utile?
11.Identificai viciul corespondent fiecrei caliti a posesiei din
tabelul de mai jos:
Caliti
continu
public
netulburat
neechivoc
Vicii
violena
echivocul
clandestinitatea
discontinuitatea
12.Definii aciunile posesorii. Argumentai de ce aciunea posesorie

este o aciune real. ntr-o aciune posesorie pot fi admise ca
mijloace de prob titluri de proprietate?
13.Realizai o comparaie ntre aciunea n complngere i aciunea
n reintegrare.
14.Aciunile posesorii pot fi exercitate de persoane ntre care exist
raporturi juridice contractuale?
242
VIII. POSESIA
15.Ce aciune are la ndemn detentorul precar contra proprietarului

care i tulbur deinerea bunului? Proprietarul poate s intenteze o
aciune posesorie contra celui care i-a tulburat posesia dac lucrul
se afl n detenia altei persoane?
16.Credei c posesia este discontinu dac posesorul, pe timpul
iernii, nu exercit acte de posesie asupra terenului agricol?
6. Teste gril
1. Posesia este
a) un drept real principal;
b) un dezmembrmnt al dreptului de proprietate;
c) o stare de fapt.
2. Posesia poate fi exercitat:
a) corpore alieno;
b) chiar dac lipsete elementul animus;
c) numai dac posesorul este titularul unui drept real.
3. Posesia se pierde:
a)
numai prin pierderea simultan a ambelor elemente ale posesiei;

b) prin pierderea unuia dintre elementele posesiei;
c) n situaia n care posesia se exercit corpore
alieno.
4. Nu reprezint o calitate a posesiei:
a) posesia netulburat;
b) posesia nentrerupt;
c) posesia neechivoc.
5. Discontinuitatea, ca viciu al posesiei:
a)
presupune exercitarea posesiei n mod neregulat,

adic cu intermitene anormale;
b) este un viciu temporar, n sensul c dureaz timp de 1
an de zile;
c) se aplic numai n privina bunurilor mobile.
243
DREPTURILE REALE
6. Violena, ca viciu al posesiei:

a) poate fi activ i pasiv;
b) presupune doar violena fizic nu i cea moral;
c) exist i atunci cnd provine din partea
posesorului pentru a se apra mpotriva atacului
declanat de un ter.
7. Violena, ca viciu al posesiei:
a) are un caracter absolut;
b) are un caracter temporar;
c) privete doar mobilele nu i bunurile imobile.
8. Posesia este clandestin:
a) cnd posesorul o exercit cu intermitene
anormale;
b) cnd nu este sigur nici existena, nici lipsa lui
animus;
c) cnd posesorul o exercit pe ascuns de
adversarul su nct acesta nu o cunoate.
9. Clandestinitatea, ca viciu al posesiei:
a) este un viciu relativ;
b) este un viciu perpetuu;
c) privete bunurile imobile.
10. Intervertirea precaritii n posesie are loc:
a) cnd deintorul lucrului primete cu buncredin de la o a treia persoan sau de la
adevratul proprietar un titlu translativ de
proprietate n privina lucrului ce-l deine;
b) cnd deintorul transmite proprietatea, printr-un
act cu titlu particular, la o alt persoan de reacredin;
c) cnd transmiterea posesiunii din partea
deintorului la altul se face printr-un act cu titlu
universal, dac succesorul universal este de
bun-credin.
11. Posesia:
244
VIII. POSESIA
12.
13.
14.
15.
a) genereaz o prezumie absolut de proprietate n

cazul bunurilor imobile;
b) genereaz o prezumie absolut de proprietate n
cazul bunurilor mobile;
c) genereaz o prezumie relativ de proprietate n
cazul bunurilor mobile.
Posesorul:
a) are dreptul la fructe, dac a fost de bun-credin
la momentul intrrii n posesie, chiar dac la
momentul perceperii lor era de rea-credin;
b) are dreptul att la fructe ct i la producte;
c) dac este de rea-credin, va restituie att
fructele culese ct i pe cele pe care nu le-a
perceput din neglijen.
Aciunea posesorie:
a) este o aciune mobiliar;
b) este o aciune real;
c) are ca scop ncetarea oricrei tulburri aduse
proprietii.
Aciunea posesorie special (n reintegrare) poate fi
introdus:
a) dac posesia reclamantului este util;
b) dac nu a trecut mai mult de 1 an de la
tulburarea sau deposedarea prin violen;
c) dac reclamantul a posedat bunul cel puin 1 an.
Aciunea posesorie general (n complngere):
a) l protejeaz pe posesor atunci cnd deposedarea
sau tulburarea s-a produs prin violen;
b) poate fi introdus de detentorul precar mpotriva
adevratului proprietar;
c) poate fi introdus numai dac reclamantul a
posedat bunul cel puin 1 an anterior tulburrii
sau deposedrii.
245
DREPTURILE REALE
7. Spee
1. Ca urmare a morii tatlui, patrimoniul a revenit celor doi
fii ai si, X i Y. Printre bunurile aflate n masa succesoral se afl i
un apartament despre a crui existen cei doi fii nu au tiut nimic.
Pn n momentul la care ei au luat cunotin de existena
imobilului, acesta a fost vndut de fosta concubin a defunctului unui
ter (Z), ce locuia n apartament n calitate de chiria.
Z a nchiriat locuina unei alte persoane, primind anticipat
chiria de 2000 $.
n aceste condiii, cei doi succesori au intentat o aciune
mpotriva lui Z, solicitnd restituirea apartamentului precum i cei
2000 $ deoarece, fiind un detentor, el nu avea dreptul s nchirieze,
cu att mai puin s beneficieze de aceti bani. Instana a admis
aciunea astfel cum a fost formulat de reclamani.
Cerine:
a) Ce nelegei prin intervertirea precaritii n posesie?
Identificai n spe o asemenea operaiune juridic.
b) Ce categorie de fructe a produs apartamentul nchiriat de Z?
c) Fructele se cuvin motenitorilor sau lui Z?
d) n ce condiii ar fi putut Z s dobndeasc proprietatea
apartamentului?
e) Considerai c hotrrea instanei a fost legal?
2. X a nchiriat apartamentul, proprietate personal, lui Y pe
timp de 2 ani. La scurt timp de la nchiriere, Y a vndut apartamentul
lui Z, cetean american la preul de 15.000$.
Aflnd despre aceast situaie, X a procedat la evacuarea lui
Z prin fore proprii, folosind violene i ameninri.
Z a promovat o aciune prin care a solicitat instanei
reintegrarea sa n posesia linitit a apartamentului. X s-a aprat
spunnd c o asemenea aciune nu este admisibil, deoarece reclamantul
246
VIII. POSESIA
nu a posedat bunul timp de 1 an.

Cerine:
a) Cetenii strini pot dobndi n proprietate construcii n
Romnia?
b) Cum calificai aciunea intentat de Z? Ce soluie credei
c va pronuna instana?
c) Sunt ndeplinite condiiile pentru ca Z s introduc o
aciune n complngere?
3. ntruct A s-a angajat la o ntreprindere industrial i
neprimind cu titlu de repartiie o locuin, a fost nevoit s cumpere o
suprafa de teren la marginea oraului n care lucra.
Terenul a fost cumprat de la B (care era un non dominus), A
pltind o sum de bani modest. ntre pri nu s-a ncheiat nici un
act, dar B l-a asigurat pe cumprtor c adevratul proprietar nu l va
deranja, deoarece de foarte mult timp nimeni nu s-a interesat de
teren.
A a construit pe teren o cas cu patru camere plus dependine, iar
n spaiul rmas a edificat i un garaj pentru autoturismul pe care tatl su
i l-a dat cu mprumut.
Cerine:
a) n ceea ce privete terenul, A este: proprietar; detentor
precar; posesor de bun-credin; posesor de reacredin. Dar n ceea ce privete maina?
b) Determinai n spe elementele constitutive ale posesiei
i modalitile lor de exercitare.
c) n spe este incident intervertirea precaritii n posesie?
4. X a vndut bunul lui Y, obligaia de predare urmnd a fi
executat n termen de 3 luni de la ncheierea contractului. Ulterior, X
decednd, bunul a trecut la succesorul acestuia Z, care, fiind de buncredin, l-a luat n stpnire i a cules fructele.
n aceast situaie, Y, n calitate de cumprtor i deci de
247
DREPTURILE REALE
proprietar al lucrului, a cerut instanei restituirea fructelor culese de

succesor.
(Dec. nr. 333/1998 a Curii de apel Suceava, sec. civ.,
adaptat)179
Cerine:
a) n ce calitate a deinut X bunul vndut n perioada dintre
ncheierea contractului i data decesului?
b) Ce va invoca n aprare succesorul Z?
c) Cum i va motiva cumprtorul Y aciunea n justiie
formulat mpotriva lui Z?
5. n 1997, D.V. i L.L. au chemat n judecat Ministerul de
Interne, solicitnd instanei ca, prin hotrrea ce o va pronuna, s-l oblige
pe prt la plata sumei de 434.105.650 lei, reprezentnd echivalentul
lipsei de folosin a 1/6 dintr-un imobil.
La dosar, reclamantele au depus, n copie, sentina
judectoriei sectorului 1. Bucureti, pronunat n 1993, prin care li
s-a admis aciunea i s-a dispus evacuarea prtului (Ministerul de
Interne) din imobilul n litigiu, aciunea fiind introdus n 1991.
n aprare, prtul a susinut c datoreaz chiria pentru
perioada 1993 (cnd s-a pronunat hotrrea de evacuare) 1997, i
nu ncepnd cu anul 1991, deoarece a fost un posesor de bun
credin pn n 1993.
(Dec. nr. 212/1999 a Curii de Apel Bucureti, sec. a IV-a
civil, adaptat)180
Cerine:
a) Ce nelegei prin fructe? n concepia Codului civil cui
se cuvin acestea?
179
n Pavel Perju, Practic judiciar civil. Comentat i adnotat, Editura Continent

XXI, Bucureti, 1999, p. 81-82.
180
n Culegere de practic judiciar n materie civil pe anul 1999, Op.cit., p. 60-61.
248
VIII. POSESIA
b) n ce condiii posesorul poate dobndi proprietatea

fructelor? n spe, prtul ndeplinete aceste condiii?
c) Cnd nceteaz buna credin a posesorului? Cunoscnd
acest moment, considerai temeinic aprarea prtului?
8. Bibliografie
D. C. Florescu, Teoria general a drepturilor reale, Op. cit., p.367-411.
V. Stoica, Op. cit., p. 141- 213.
C. Brsan, Op. cit., p. 237-267.
L. Pop, Op. cit., p. 191-208.
I. Adam, Op. cit., p. 567-595.
P. Perju, Practic judiciar civil. Comentat i adnotat, Editura
Continent XXI, Bucureti, 1999.
Speele nr. 2 i 3 au fost prelucrate din G. Rducan, G.T. Maravela, Op.
cit.; p. 208-210.
249
CAPITOLUL VIII
MODURILE GENERALE DE DOBNDIRE
A DREPTULUI DE PROPRIETATE
SECIUNEA I
Noiunea i reglementarea modurilor de dobndire a
dreptului de proprietate
Modurile de dobndire a dreptului de proprietate reprezint
totalitatea mijloacelor legale acte juridice i fapte juridice
prin care se dobndete dreptul de proprietate.
Potrivit art. 644-645 C. civ., proprietatea bunurilor se
dobndete i se transmite prin: succesiune, legate, convenie,
tradiiune, accesiune, lege, ocupaiune.
Literatura juridic a criticat aceast enumerare calificnd-o
drept incomplet i inexact, pentru urmtoarele considerente:
- este incomplet deoarece au fost omise unele moduri de
dobndire a dreptului de proprietate: hotrrea judectoreasc, posesia de bun-credin a bunurilor mobile,
dobndirea fructelor de ctre posesorul de bun-credin.
- este inexact deoarece se face distincie ntre succesiune i
legate, dei succesiunea, ca mod de dobndire a proprietii, privete att motenirea legal ct i testamentar,
legatele nefiind altceva dect dispoziii testamentare.
IX. MODURILE GENERALE DE DOBNDIRE ALE DREPTULUI DE PROPRIETATE
SECIUNEA a II-a
Accesiunea
1. Noiune. Clasificare
Accesiunea este acel mod de dobndire a proprietii
conform cruia tot ce se unete cu lucrul, sau se ncorporeaz
ntr-un lucru devine proprietatea aceluia cruia i aparine
lucrul la care s-a fcut unirea sau ncorporaiunea.
n acest sens, art. 448 C.civ dispune c tot ce se unete i se
ncorporeaz cu lucrul se cuvine proprietarului lucrului. Cu alte
cuvinte, accesiunea este ncorporarea sau unirea a dou lucruri
aparinnd unor proprietari diferii. Titularul dreptului asupra
lucrului mai important devine i titularul dreptului asupra lucrului
mai puin important, fostul proprietar al acestuia avnd dreptul s
primeasc o despgubire.
Accesiunea este de dou feluri: imobiliar i mobiliar.
La rndul ei, accesiunea imobiliar poate fi: natural i artificial.
2. Accesiunea imobiliar natural
Noiune. Accesiunea imobiliar natural const n unirea
sau ncorporarea a dou bunuri avnd proprietari diferii, fr
intervenia omului, ca urmare a unui fenomen natural.
Categorii. Cazurile de accesiune imobiliar sunt:
aluviunea, avulsiunea, insulele i prundiurile, precum i accesiunea
animalelor.
1. Aluviunea. Potrivit art. 495 C. civ. aluviunea const n
creteri de pmnt ce se fac succesiv i pe nesimite la malurile
fluviului sau ale rului. Aluviunea se aplic numai cu privire la
apele proprietate privat, nu i n privina apelor aparinnd
domeniului public.
Aceste creteri de pmnt pe unul din maluri, ca efect al
apelor curgtoare, aparin proprietarului riveran pe fondul cruia s-au
depus. De asemenea sunt ale proprietarului riveran i pmnturile
lsate de apele curgtoare, cnd ele se retrag pe nesimite de la
unul din rmuri i se ndreapt ctre cellalt rm; proprietarul
251
DREPTURILE REALE
rmului de unde s-a retras apa profit de aluviune fr ca

proprietarul rmului opus s poat reclama pmntul pierdut.(art.
496 C. civ)181.
2. Avulsiunea. Conform art. 498 C.civ., avulsiunea
reprezint adugirea la un teren a unei buci de pmnt smuls de la
un alt teren, prin aciunea unei ape. Acea parte de pmnt devine
proprietatea celui la care s-a lipit, dac proprietarul terenului din care
s-a rupt nu o revendic timp de 1 an.
Dac bucata de teren provine din domeniul public,
revendicarea este imprescriptibil (art. 1844 C. civ, art. 5 alin. ultim
din Legea nr. 18/1991).
3. Insulele i prundiurile (prundurile). Art. 500 C.civ.
dispune c insulele i prundiurile ce se formeaz n rurile
neplutitoare i nenavigabile sunt ale proprietarului rmului pe care
ele s-au format; dac insula format trece peste jumtatea rului,
atunci fiecare proprietar riveran are dreptul de proprietate asupra
prii de insul ce se ntinde spre el pornind de la jumtatea rului.
n msura n care fluviile i rurile sunt proprietate public,
insulele i prundiurile vor avea regimul proprietii publice (art. 499
C. civ).
Dac un ru sau un fluviu i face un bra nou, nconjurnd
pmntul unui proprietar riveran i face n acest fel o insul,
proprietarul nu pierde pmntul devenit o insul, chiar dac rul i
fluviul au regim de proprietate public. Dac rul sau fluviul
prsete vechea albie, fcndu-i un nou curs, albia prsit se
mparte ntre proprietarii riverani (art. 501 i 502 C. civ.).
4. Accesiunea animalelor i psrilor. Potrivit art. 503 C.
181
De la aceast regul fac excepie: pmnturile rmase dup retragerea apelor

(lacurilor, iazurilor, heleteelor) care rmn n proprietatea aceluia cruia au aparinut (art. 497 C.civ); albia apei curgtoare care i-a schimbat cursul, rmas n
proprietatea proprietarilor mrginai (art. 502 C. civ); pmntul ce ar rezulta prin
retragerea apei mrii aparine ntotdeauna domeniului public. De asemenea, albiile
rurilor i fluviilor, cuvetele lacurilor de interes public, fundul apelor maritime
interioare i ale mrii teritoriale aparin domeniului public (art. 5 alin. 1 din Legea
nr. 18/1991, republicat).
252
civ., orice animale sau zburtoare slbatice care trec n cuprinsul

nostru se fac ale noastre, pe ct timp rmn la noi, afar numai dac
asemenea trecere s-a ocazionat prin fraude sau prin artificii.
Textul legal nu se aplic pentru animalele ce intr n fondul
cinegetic (proprietate public), situaie n care se aplic dispoziiile
legii speciale i nici n cazul animalelor domestice. Textul i-ar putea
gsi aplicare n privina unor animale semislbatice, cum ar fi
porumbeii i albinele dar care s nu fac parte din domeniul public.
3. Accesiunea imobiliar artificial
Noiune. Accesiunea imobiliar artificial presupune
intervenia omului i plata unor despgubiri ctre cel n detrimentul
cruia opereaz.
Potrivit art. 492 C. civ.182 orice construcie, plantaie sau
lucru fcut din pmnt sau asupra pmntului sunt prezumate a fi
fcute de ctre proprietarul acelui pmnt cu cheltuiala sa i c sunt
ale lui, pn ce se dovedete din contra. Legea consider c lucrul
principal este terenul i c proprietarul terenului devine i
proprietarul construciei.
Categorii. Codul Civil reglementeaz dou situaii de
accesiune imobiliar artificial:
1. Accesiunea construciilor sau plantaiilor fcute de
proprietar pe terenul su, dar cu materialele altei persoane (art.
493 C. civ). Proprietarul terenului devine, n temeiul accesiunii i
proprietarul lucrrilor, dar este obligat s plteasc valoarea
materialelor de la data efecturii construciilor, eventual i daune
interese, proprietarului materialelor.
182
Textul instituie o prezumie relativ de proprietate a construciei n favoarea

proprietarului terenului i nu un caz de accesiune imobiliar care, de regul
presupune i plata unor despgubiri n detrimentul celui care opereaz. Unii autori
consider c textul instituie dou prezumii: construciile , lucrrile, i orice alte
lucrri fcute pe fond aparin proprietarului i c lucrrile au fost edificate pe
cheltuiala sa (I. Adam- op.cit., p.606). ntr-o alt opinie, ipoteza prevzut de art.
492 C. Civ. este considerat un caz de accesiune imobiliar ( D.C. Florescu -0p.
Cit., p.230). Considerm alturi de ali autori ( T. Ionacu, S. Brdeanu op. cit.,
p.188) c accesiunea imobiliar artificial intervine doar n cazurile reglementate de
art. 493 i art. 494 C. Civ.
253
DREPTURILE REALE
Proprietarul materialelor are dreptul doar la despgubiri fr

a putea pretinde ridicarea materialelor ncorporate n construcie.
2. Accesiunea construciilor sau plantaiilor fcute de o
persoan cu materialele sale, ns pe terenul aflat n proprietatea altei
persoane (art. 494 C. civ.). Proprietarul terenului poate s pstreze
lucrrile devenind proprietarul acestora prin accesiune, cu obligaia de a-l
despgubi pe constructor, sau poate ndatora pe constructor s le ridice.
Reglementrile juridice aplicabile constructorului difer n
funcie de reaua sau buna credin a acestuia.
a) Situaia constructorului de rea-credin pe terenul
altuia
Este de rea-credin cel care dei cunoate c terenul aparine
altei persoane el face totui construcia, plantaia, lucrarea. n acest
caz, proprietarul terenului are la ndemn dou posibiliti:
- s pstreze lucrrile, devenind proprietarul lor n temeiul accesiunii, cu obligaia de a plti constructorului
valoarea materialelor i a muncii, fr a se lua n
considerare sporirea valorii fondului ocazionat de
lucrrile efectuate;
- s oblige pe constructor s-i ridice construciile pe
cheltuiala sa, eventual cu obligaia de a plti daunele
pentru prejudiciile suferite de proprietarul terenului.
n practica judiciar s-a decis n legtur cu modul de
aplicare a art. 494 C. civ, urmtoarele:
n situaia n care proprietarul fondului, n timpul
efecturii lucrrilor are o atitudine pasiv, introducnd
aciunea numai dup terminarea lor, pierde dreptul de a-l
obliga pe constructor la ridicarea materialelor i este
obligat s pstreze construcia.
instanele de judecat ar trebui s evite pe ct posibil
soluia neeconomic a drmrii construciilor prin
nlocuirea ei cu aceea a acordrii de despgubiri;
pentru a dispune desfiinarea construciilor sau amenajrilor este nevoie de autorizaia organului administrativ
competent (art. 6 alin. 1 din Legea nr. 50/1991);
b) Situaia constructorului de bun-credin pe terenul
254
altuia
Constructorul este de bun-credin cnd construiete pe un
teren fr s tie c acesta aparine altei persoane. Practic,
constructorul are calitatea de posesor al terenului n temeiul unui titlu
translativ de proprietate ale crui vicii nu sunt cunoscute 183.
Art. 494 alin.3 teza final C. Civ. prevede: cu toate acestea
dac plantaiile, cldirile i operele au fost fcute de ctre o a treia
persoan de bun credin, proprietarul pmntului nu va putea
cere ridicarea sus-ziselor plantaii, cldiri i lucrri dar va avea
dreptul sau de a napoia valoarea materialelor i preul muncii, sau
de a plti o sum de bani egal cu aceea a creterii valorii
fondului184.
Proprietarul terenului devine obligatoriu i proprietar al
construciei, fr a mai putea cere drmarea i ridicarea
construciilor, ns trebuie s-l dezduneze pe constructor. n ceea ce
privete ntinderea despgubirilor, proprietarul poate opta:
- s achite constructorului contravaloarea materialelor i
preul muncii;
- s plteasc o sum egal cu creterea valorii fondului ca
urmare a efecturii construciei (sporul de valoare).
Doctrina juridic confruntndu-se cu o serie de probleme
controversate, a stabilit:
dreptul de proprietate asupra construciei se nate odat cu
ncorporarea acesteia n teren185.
183
Dei buna-credin rezult din existena unui titlu asupra terenului ale crui vicii
nu sunt cunoscute de ctre dobnditor, n practic se admite c buna-credin poate
fi dedus i din alte mprejurri cum ar fi: construcia s-a realizat n baza unei
promisiuni de donaie a terenului fcut de proprietar, constructorul avnd
convingerea c n curnd va dobndi dreptul de proprietate asupra acestui teren;
terenul este posedat de constructor n baza unui antecontract de vnzare-cumprare
(Dec. nr. 102/1987 a Trib. Jud. Sibiu, cu not explicativ de V. Stoica, R.R.D. nr.
9/1988, p. 46-55, L. Pop, Op. cit. p. 221).
184
Textul de lege a fcut obiectul unei excepii de neconstituionalitate, respins prin
Decizia nr. 91/4 martie 2003. Curtea Constituional a reinut c proprietarul
terenului sufer o restrngere a prerogativei de dispoziie asupra bunului su, ns
aceast restrngere opereaz n condiiile legii, n considerarea poziiei subiective a
constructorului buna credin, cu respectarea dispoziiilor constituionale conform
crora coninutul i limitele dreptului de proprietate sunt stabilite de lege ( I.
Deleanu n Pandectele Romne, nr. 3/2003, not critic)
255
DREPTURILE REALE
pe msura ncorporrii materialelor n teren, constructorul

dobndete un drept de crean186. Instana suprem a decis c cel
care ridic o construcie pe terenul altuia, chiar dac este de
bun-credin, dobndete mpotriva proprietarului terenul doar
un drept de crean, i nu un drept real 187. Dac posesia se
prelungete n timp, ea poate duce la dobndirea dreptului de
proprietate imobiliar prin uzucapiune.
atunci cnd proprietarul terenului opteaz pentru preul
materialelor i al muncii, practica judiciar are n vedere
valoarea despgubirilor din momentul executrii lucrrilor i nu
de la data pronunrii hotrrii judectoreti. Soluia este
criticabil, despgubirea trebuind fixat n funcie de valoarea
materialelor i preul muncii din momentul pronunrii hotrrii
judectoreti, doar n acest mod putndu-se constata mbogirea
proprietarului i srcirea constructorului.
n cazul n care construciile au pierit din cauz de for major,
constructorul nu mai are dreptul la despgubiri, deoarece proprietarul
terenului nu s-a mbogit.
constructorul de bun-credin are un drept de retenie asupra
construciei pn n momentul n care proprietarul terenului,
devenit prin accesiune i proprietarul construciei, i va achita
sumele datorate.
4. Accesiunea mobiliar
Noiune. Accesiunea mobiliar presupune unirea a dou
bunuri mobile aparinnd unor proprietari diferii ori producerea unui
bun de ctre o persoan prin munca sa, dar cu materialele altuia.
Ori de cte ori lucrurile mictoare care aparin la doi
proprietari diferii se unesc, sau unul se ncorporeaz n cellalt,
185
C. Brsan, M. Gai, Regimul juridic al construciilor edificate pe terenul

proprietatea altei persoane, n R.R.D. nr. 5/1985, p. 36.
186
C. Usctescu, Regimul juridic al construciilor edificate pe terenul proprietatea
altei persoane, n R.R.D. nr. 5/1985, p. 30; C. Brsan, M. Gai, M. M. Pivniceru,
Op. cit. p. 194.
187
Dec. nr. 892/1994 CSJ, sec. civ., n Buletinul Jursiprudenei, Culegere de decizii
pe anul 1994, p. 29.
256
proprietarul bunului principal va dobndi i proprietatea asupra

celuilalt bun.
Categorii. Cazurile de accesiune mobiliar sunt
reglementate n art. 504-516 C. civ. sub forma adjonciunii,
specificaiunii i a confuziunii.
1. Adjonciunea (art. 504-507 C. civ.)
Aceasta nseamn unirea a dou lucruri care aparin unor
proprietari diferii aa fel nct, dei formeaz un singur tot, cele
dou lucruri rmn distincte, se pot chiar despri unul de altul i
pstra fiecare dup desprire (art. 504 C. civ.). Astfel, este cazul
pietrei preioase fixate ntr-un inel, cel al tabloului fixat ntr-o ram.
Criteriul dup care se determin lucrul principal este acela
pentru uzul, ornamentul sau completarea creia a servit cellalt lucru.
Dac acesta nu se poate aplica, este incident al doilea criteriu, i
anume valoarea lucrurilor, considerndu-se principal bunul de o
valoare mai mare, iar dac lucrurile au aceeai valoare, principal este
lucrul ce are un volum mai mare.
2. Specificaiunea (art. 508-510 C. civ.)
Specificaiunea const n producerea unui lucru nou prin
prelucrarea sau transformarea unui material ce aparine altei
persoane: confecionarea unui costum dintr-o stof, a unei statui
dintr-o marmur, a unei mobile dintr-un lemn.
Lucrul principal se consider materia, astfel nct
proprietarul acestuia devine proprietarul lucrului nou. Dac munca
are o valoare mai mare dect materialul supus prelucrrii, bunul va
reveni lucrtorului cu obligaia de a plti fostului proprietar al
materialului preul acestuia.
n situaia n care se formeaz un lucru nou, lucrtorul
folosind n parte materialul su i n parte material strin, dac
materialele nu se mai pot despri, lucrul se cuvine ambilor
proprietari: lucrtorului n proprietate cu valoarea materialului su i
a muncii sale, iar celuilalt n proporie cu valoarea materialului su.
n toate cazurile n care s-a format un obiect nou cu materia
altuia, fr tirea proprietarului materiei, acesta, n loc de a cere
lucrul, poate s cear o materie de aceeai cantitate, greutate, mrime
i calitate ca materia ntrebuinat, iar dac este cazul, i daune257
DREPTURILE REALE
interese.
3. Confuziunea (amestecul) (art. 511-513 C. civ.)
Confuziunea const n unirea a dou sau mai multe materii
prime, ce aparin unor proprietari diferii, i formarea unui lucru nou
fr a mai putea distinge partea fiecruia (topirea a dou metale,
amestecul a dou lichide).
Lucrul aparine proprietarului materiei ce depete prin
valoare i cantitate pe cealalt, cu obligaia de a plti celuilalt
proprietar preul materiei sale dac nici o materie nu poate fi
considerat principal iar unirea s-a fcut fr tirea unuia dintre
proprietari, dac este posibil desprirea, acesta poate cere
desfacerea lor. Dac desprirea lor nu este posibil, lucrul se cuvine
tuturor stpnilor, fiecruia n proporie cu limea, calitatea i
valoarea materiilor ce au fost ntrebuinate.
Dac amestecul s-a fcut fr tirea unuia dintre proprietari,
acesta este n drept s reclame lucrul format sau s cear n loc
materie de aceeai natur, lime, greutate, mrime, calitate.
Dac nici unul dintre aceste criterii nu se pot aplica, lucrul
format prin confuziune devine proprietate comun i se vinde la licitaie, preul urmnd a se mpri corespunztor (art. 513 C. civ.).
258
SECIUNEA a III-a
Uzucapiunea
1. Noiune. Domeniu de aplicare
1. Noiune
Uzucapiunea sau prescripia achizitiv reprezint un mod de
dobndire a proprietii sau a altor drepturi reale prin posesia
nentrerupt a unui imobil, n timpul i condiiile prevzute de
lege.
Prin efectul posedrii lucrului un timp determinat, starea de
fapt se transform n stare de drept, posesorul devenind proprietar. n
aceast situaie, proprietarul iniial nu mai poate revendica imobilul
uzucapat.
Ca natur juridic, uzucapiunea apare ca sanciune mpotriva
vechiului proprietar care d dovad de lips de diligen, lsnd un
timp ndelungat lucrul n posesia altei persoane i permindu-i prin
pasivitatea sa s se comporte public ca proprietar sau titular al altui
drept real.
2. Domeniul de aplicare
Uzucapiunea are n vedere numai categoria bunurilor
imobile. Bunurile mobile, conform art. 1909 alin. 1 C.civ, se
dobndesc n proprietate prin nsui faptul posesiei lor cu buncredin, fr a fi necesar trecerea unui interval de timp.
n concluzie, pot fi dobndite prin uzucapiune numai
bunurile imobile care se afl n proprietate privat, indiferent de
titular (statul, uniti administrativ-teritoriale, persoane fizice sau
juridice).
De asemenea, prin uzucapiune se pot dobndi i alte
drepturi reale susceptibile de posesie: uzufructul, abitaia, servituiile
continue i aparente.
2. Felurile uzucapiunii
n sistemul Codului civil, uzucapiunea este de dou feluri:
259
DREPTURILE REALE
uzucapiunea de 30 de ani i uzucapiunea de 10 pn la 20 de ani.

1. Uzucapiunea de 30 de ani
Pentru a opera uzucapiunea de 30 de ani, se cer ndeplinite
dou condiii, prevzute de art. 1890 C.civ.:
a) posesia util a bunului.
Detenia precar i posesia viciat nu duc la uzucapiune. Prin
urmare:
chiriaul fiind detentor precar, nu poate beneficia de
prevederile legale referitoare la uzucapiune, indiferent ct
timp exercit stpnirea n calitate de locatar 188,
cel ce stpnete o construcie cu ngduina proprietarului
ei, nu o poate dobndi prin uzucapiune fiind detentor
precar189,
posesia exercitat de persoana care a locuit n imobil n
calitate de concubin a fostului proprietar nu poate duce la
dobndirea dreptului de proprietate prin uzucapiune 190.
n cazul unui act translativ de proprietate ncheiat conform
legii, dobnditorul nu poate uzucapa bunul, acesta fiind dobndit ca
efect al conveniei. n schimb, dac transmisiunea imobiliar nu este
valabil din punct de vedere juridic, dreptul de proprietate nefiind
transmis, posesorul poate s prescrie dreptul su mpotriva titularului
proprietii.
b) posesia trebuie exercitat nentrerupt, timp de 30 de
ani.
Uzucapiunea intervine dup mplinirea termenului de 30 de ani.
Pentru uzucapiunea de 30 de ani nu se cere ca posesorul s
fie de bun sau rea-credin sau s aib just titlu.
188
Dec. nr. 391/1992 a CSJ, sec. civ. n V. Bogdnescu, Op. cit. p. 39-41; n schimb,
locatarul care dovedete ns c la o anumit dat a folosit imobilul sau partea de
imobil nchiriat, nentrerupt i netulburat, cu titlu de proprietar timp de 30 de ani,
pltind i impozitul respectiv, dobndete dreptul de proprietate prin uzucapiune
(Dec. nr. 116/1991 a T.M.B. sec. a III-a civ., n Culegere de practic judiciar civil
pe anul 1991, Ed. ansa SRL, Bucureti, 1992, p. 117).
189
Dec. nr. 391/1992 a CSJ, sec. civ. n Probleme de drept din deciziile CSJ pe anii
1990-1992, p. 40.
190
Dec. nr. 2251/1989 a Curii Supreme de Justiie, sec. civ., n Probleme de drept
din deciziile Curii Supreme de Justiie, pe anii 1990-1992, p. 40.
260
2. Uzucapiunea de la 10 la 20 de ani
Pentru a se putea invoca acest fel de uzucapiune se cer a fi
ndeplinite condiiile:
a) s existe o posesie util asupra lucrului;
b) posesia util s se ntemeieze pe just titlu;
Just titlul este un act juridic translativ de proprietate, adic o
operaiune juridic (negotium), care are drept scop s transfere
proprietatea, dar care datorit unor mprejurri ce in de actul
respectiv, transmite doar posesiunea. El trebuie s provin de la o
alt persoan dect adevratul proprietar deoarece, dac ar proveni
de la adevratul proprietar i nu este anulat pentru alte vicii, actul
juridic este suficient prin el nsui pentru a duce la dobndirea proprietii, fr s fie nevoie de uzucapiune.
Sunt considerate just titlu: tranzacia, hotrrile
judectoreti de adjudecare a unor imobile date n cadrul procedurii
vnzrii silite, hotrrea judectoreasc prin care se constat
existena unei convenii translative de proprietate ntre prile unui
proces; hotrrile judectoreti ce in loc de act autentic de
nstrinare, actul juridic translativ de proprietate ncheiat cu
motenitorul aparent.
n schimb, nu constituie just titlu: contractele de locaiune,
depozit, comodat; hotrrile judectoreti declarative; conveniile de
mpreal avnd caracter declarativ; certificatul de motenitor 191.
c) posesia trebuie s fie de bun-credin.
Prin bun-credin se nelege credina greit a posesorului
c a dobndit de la adevratul proprietar (art. 1898 C.civ.).
191
Cu privire la justul titlu, doctrina judiciar a stabilit: justul titlu trebuie s existe
n realitate i nu n credina celui care invoc uzucapiunea, deci nu este suficient un
titlu putativ; conform art. 1897 alin. 2 C.civ., un titlu nul nu poate servi ca baz a
uzucapiunii de 10 la 20 de ani, deci nu poate fi just titlu; un titlu anulabil poate fi
invocat drept just titlu mpotriva unor persoane, altele dect cele care au dreptul s
cear nulitatea relativ (art. 1897 alin. 3 C.civ., se consider c dup expirarea
termenului n care se poate invoca nulitatea relativ, actul devine valabil i poate fi
invocat ca just titlu chiar mpotriva celui care ar fi putut cere anularea); justul titlu
este o condiie separat de bun-credin astfel nct trebuie dovedit de cel care
invoc uzucapiunea; justul titlu trebuie s aib dat cert, n caz contrar el este
inopozabil terilor. Termenul de uzucapiune ncepe s curg de la data cert a
justului titlu.
261
DREPTURILE REALE
Buna-credin trebuie s existe n momentul dobndirii

imobilului (art. 1898 alin. 2 C.civ.) 192. Faptul c, ulterior, posesorul
i-a dat seama de greeal, este lipsit de importan.
Buna-credin se prezum potrivit art. 1899, alin. 2 C.civ.
(bona fides presumitur), sarcina probei revenind celui ce invoc
reaua-credin.
d) posesia s fie exercitat nentrerupt pe timpul prevzut
de lege.
Art. 1895 C.civ. are n vedere dou termene, de 10 i 20 de
ani. Termenul este de 10 ani dac adevratul proprietar locuiete n
raza teritorial a aceluiai tribunal judeean unde se afl imobilul.
Termenul este de 20 de ani dac adevratul proprietar locuiete n
raza teritorial a altui tribunal judeean dect cea n raza cruia se
afl bunul imobil.
n cazul n care adevratul proprietar a locuit un timp n raza
teritorial a aceluiai tribunal judeean i un timp n raza altui
tribunal, termenul se calculeaz n felul urmtor (art. 1896 C.civ.): la
numrul anilor ct proprietarul a locuit n raza aceluiai tribunal
judeean n care se afl imobilul, se adaug un numr dublu de ani
din ce a rmas pentru a uzucapa.
Spre exemplu, dac proprietarul a locuit 4 ani n aceeai
circumscripie, iar ulterior n alta, au mai rmas 6 ani pn la 10, iar
aceti 6 ani se dubleaz, adic 12; deci 4 plus 12 fac 16 ani. Invers,
dac proprietarul locuiete la nceput 12 ani n alt circumscripie,
dup aceea se mut n aceeai raz teritorial a tribunalului judeean,
unde se afl imobilul, el nu mai trebuie s posede 8 ani, ci numai 4
adic 12 plus 4 fac 16.
3. ntreruperea i suspendarea cursului uzucapiunii
1. ntreruperea uzucapiunii
ntreruperea prescripiei achizitive are ca efect nlturarea
oricror efecte ale posesiei anterioare ntreruperii, astfel nct pentru
a uzucapa este necesar s se nceap o nou prescripie integral.
ntreruperea prescripiei achizitive este de dou feluri:
192
Dac titlul invocat este un testament, buna-credin trebuie s existe n momentul

acceptrii succesiunii.
262
ntrerupere natural i ntrerupere civil.

ntrerupere natural intervine n urmtoarele cazuri:
- posesorul este i rmne lipsit, mai mult de un an, de
folosina lucrului, fie de ctre adevratul proprietar, fie
de ctre o alt persoan;
- lucrul este declarat imprescriptibil prin lege, de exemplu,
un imobil este declarat ca fcnd parte din domeniul
public. n acest caz, se suprim prescriptibilitatea
lucrului, nsi posesia nceteaz definitiv i ireversibil,
nemaiputnd rencepe, atta vreme ct imobilul este scos
din circuitul civil.
ntreruperea civil opereaz n cazurile prevzute de art.
16 din Decretul nr. 167/1958:
- prin recunoaterea dreptului a crui aciune se prescrie
fcut de cel n folosul cruia curge prescripia. n cazul
prescripiei achizitive, recunoaterea se face de ctre
posesor i privete dreptul adevratului proprietar;
- prin introducerea unei cereri de chemare n judecat,
chiar i la o instan judectoreasc necompetent.
2. Suspendarea uzucapiunii
Suspendarea nu nltur timpul scurs anterior cauzei de
suspendare, astfel nct dup ncetarea ei prescripia i reia cursul,
socotindu-se i timpul scurs nainte de suspendare.
Cauzele de suspendare sunt prevzute n art. 13 i 14 din Decretul
nr. 167/1958:
- ct timp cel mpotriva cruia curge prescripia este
mpiedicat de un caz de for major s fac acte de
ntrerupere;
- ct timp cel ce se pretinde proprietar ori cel care invoc
uzucapiunea se afl n rndul forelor armate romne, iar
acestea sunt puse pe picior de rzboi;
- ntre prini sau tutore i cel ce se afl sub ocrotirea lor,
ntre curator i cei pe care i reprezint, precum i ntre
orice alte persoane care, n temeiul legii sau a hotrrii
judectoreti, administreaz bunurile altora i cei ale
cror bunuri sunt astfel administrate, prescripia nu curge
263
DREPTURILE REALE
ct timp socotelile nu au fost date i aprobate;

prescripia nu curge mpotriva celui lipsit de capacitatea
de exerciiu, ct timp nu are reprezentant legal i nici
mpotriva celui cu capacitatea de exerciiu restrns, ct
timp nu are cine s-i ncuviineze actele;
prescripia nu curge ntre soi, n timpul cstoriei.
4. Jonciunea posesiilor
1. Noiune
Jonciunea posesiilor reprezint unirea la termenul posesiei
actuale a timpului ct lucrul a fost posedat de autorul su,
pentru a se dobndi dreptul de proprietate prin uzucapiune.
n acest sens art. 1860 C.civ. stabilete c: orice posesor
are facultatea, spre a putea opune prescripia, s uneasc posesia sa
cu a autorului su. Jonciunea posesiilor are deci un caracter
facultativ, posesorul actual, putnd alege ntre a ncepe o nou
posesie sau a invoca jonciunea. Dac se prevaleaz de posesia
autorului su, posesorul actual este obligat s o continue cu toate
viciile i avantajele sale.
Practica judiciar193 a stabilit c prin autor se nelege
persoana care nu este titular al dreptului de proprietate sau a altui
drept real. n caz contrar, are loc nsi transmiterea dreptului real
respectiv, unirea celor dou posesii nefiind necesar.
2. Condiii
Jonciunea posesiilor impune respectarea urmtoarelor condiii:
- s existe o posesie propriu-zis. Detenia precar nu se
poate uni cu posesia;
- cel ce invoc jonciunea s fie un succesor n drepturi a
autorului. Posesorul actual trebuie s fi dobndit posesia
bunului de la autorul su pe baza unui raport juridic.
Prin urmare, nu poate invoca jonciunea posesiilor:
193
Dec. nr. 2166/1987 a Trib. Suprem, n R.R.D., nr. 9/1987, p. 79.; Dec. nr.
122/1987 a Tribunalului Suprem, sec.civ., n R.R. D. nr.10/1987, p. 75-76.
264
persoana care a uzurpat un bun aparinnd altuia,

cel ce a obinut posesia printr-o aciune n
revendicare i care nu va putea beneficia de
timpul ct a posedat cel de la care a revendicat
bunul.
3. Cazuri de invocare a jonciunii

n practic se pot ivi situaii diferite:
a) posesia actual este de aceeai natur cu cea a
autorului. n acest caz, posesorul actual va fi interesat s
invoce jonciunea putnd uzucapa, dup caz, n termen
de 10-20 de ani sau de 30 de ani, n funcie de bunacredin sau reaua-credin a posesiilor;
b) posesia actual este rea-credin, iar cea a autorului de
bun-credin i cu just-titlu. Posesorul este interesat s
invoce jonciunea pentru a dobndi posesia autorului
su, ns va putea uzucapa numai n termen de 30 de ani;
c) posesia actual este de bun-credin, i cu just titlu,
iar cea a autorului, de rea-credin. n acest caz,
posesorul actual are un drept de opiune:
- fie s nceap o nou prescripie de 10-20 de ani,
fr a beneficia de posesia autorului su.
- fie s uneasc posesia sa cu cea a autorului
pentru a uzucapa n termen de 30 de ani. Va
exista interes pentru aceast variant n cazul n
care timpul rmas pn la mplinirea termenului
de 30 de ani este mai mic dect perioada
uzucapiunii de scurt durat (10-20 de ani).
265
DREPTURILE REALE

1. Precizri suplimentare de doctrin juridic
n practica judiciar s-a pus problema dac un coindivizar

poate dobndi prin uzucapiune dreptul de proprietate asupra
ntregului bun indivizibil. S-a stabilit c194 nu este posibil
uzucapiunea, deoarece coindivizarii posed unii pentru alii i doar n
urma unui partaj, acetia pot avea o posesie util, de natur s duc la
dobndirea proprietii. Ulterior, s-a decis 195 c stpnirea de ctre
un coindivizar a unui bun poate duce la dobndirea proprietii prin
uzucapiune numai dac a intervenit o manifestare de voin n sensul
de a transforma posesia din comun n exclusiv196.
O problem controversat o constituie aceea dac n

perioada anilor 1974-1989, ct timp au fost n vigoare legile nr. 58 i
59/1974 a avut loc sau nu ntreruperea natural a cursului
prescripiilor achizitive cu privire la terenuri.
Anterior anului 1990, doctrina i practica judiciar, n mod
unanim, au rspuns n sensul c, prin scoaterea terenurilor din
circuitul civil, ca efect al legilor amintite, cursul prescripiei
achizitive a fost ntrerupt, iar dobndirea dreptului de proprietate
asupra terenurilor prin uzucapiune nu mai era posibil.
Dup anul 1990 s-au conturat dou opinii. Unii autori 197 au
considerat c prin intrarea n vigoare a Legii nr. 58/1974 i Legii nr.
59/1974 s-a ters orice prescripie achizitiv nceput anterior, iar
pn la abrogarea acestora, nu a mai fost posibil nceperea unei noi
194
Dec. nr. 1335/1975 a Trib. Suprem sec. civ. n C.D., p. 131.

Dec. nr.1045/1982 a Trib. Suprem, sec. civ. n CD, p. 25.
196
Au fost considerate acte de intervertire n fapt a posesiei: reparaiile fcute de un
coindivizar asupra bunului pe numele su, edificarea unor construcii de ctre acesta,
nchirierea sau arendarea imobilului fcut pe numele su. (Dec. nr. 1045/1982 a
Trib. Suprem, sec. civ., n C.D. pe anul 1982, p. 25).
197
C. Brsan, M. Gai, M:M. Pivniceru, Op. cit., p. 202-203; C. Turianu, Efectul
ntreruptiv al Legii nr. 58/1974 i 59/1974, n Dreptul nr. 9/1992, p. 67.
195
266
prescripii. Ali autori198 consider c uzucapiunea cu privire la

terenuri a curs n intervalul de timp ct au fost n vigoare cele dou
legi, cu motivarea c terenurile nu au fost scoase din circuitul civil,
ci a avut loc doar o restrngere juridic a circulaiei n sensul c erau
interzise nstrinrile prin acte juridice ntre vii nu i prin motenire.
n plus, legile nu cuprindeau dispoziii care s declare expres c
posesia util asupra terenurilor nu avea nici un efect.
Jurisprudena a statuat c, odat cu intrarea n vigoare a celor
dou legi, terenurile au fost scoase din circuitul civil i ca atare nu
mai este posibil dobndirea dreptului real prin uzucapiune.
Prescripiile achizitive care au nceput nainte de intrarea lor n
vigoare sunt considerate ntrerupte natural, deoarece terenurile fiind
declarate inalienabile, implicit devin imprescriptibile. Potrivit art.
1847 C.civ., ca s se poat uzucapa, se cere o posesie continu,
nentrerupt, netulburat, public i sub nume de proprietar, iar
potrivit art. 1848 C.civ., posesiunea este discontinu cnd posesorul
o exercit cu intermitene anormale. Condiiile cerute de textele
legale pentru dobndirea dreptului de proprietate prin uzucapiune nu
sunt ndeplinite deoarece, prin Legile nr. 58 i 59/1974, terenurile au
fost scoase din circuit iar termenul de prescripie achizitiv a fost
ntrerupt199.
Principala motivaie care se aduce n susinerea punctului de
vedere c prescripia nu s-a ntrerupt, este aceea c prin cele dou
legi s-a interzis numai transmiterea bunurilor prin acte juridice, or
uzucapiunea este un fapt juridic. Contracarnd argumentul n temeiul
cruia uzucapiunea nu poate opera deoarece stpnirea material a
imobilelor este doar o detenie precar, lipsind elementul animus al
posesiei, marea majoritate a practicii judiciare a decis 200:
- adoptarea legilor nu a dus la pierderea celor dou
198
L. Pop, Op. cit. p. 243-244; I. Adam, Op. cit. p. 654; I. Popa, I. Lul, Opinii n
legtur cu dobndirea dreptului de proprietate asupra terenurilor pe calea
prescripiei achizitive prin posesiune exercitat i n perioada ct au fost n vigoare
Legile nr. 58/1974 i 59/1974, n Dreptul nr. 2/1994, p. 43-50. n acelai sens, Dec.
nr. 615/1994 a Curii Supreme de Justiie, sec.civ., n C. Criu, Jurispruden i
doctrin romn, Ed. Argessis, 1995, p. 520-521; Dec. nr. 1085/1995 a Tribunalului
Municipiului Bucureti, nepublicat;. Dec. nr. 14/1993 a Tribunalului Judeean
Maramure, n Dreptul nr. 10-11/1993, p. 124.
199
Dec. nr. 196/1993 a Curii de Apel Constana sec. civ. n M. Voicu, M. Popoac,
Op. cit., p. 229.
267
DREPTURILE REALE
artificial
natural
Hotrre judectoreasc
Tradiiunea
Ocupaiunea
De 10 - 20 de ani
De 30 de ani
Construciile i plantaiile fcute de proprietar pe terenul su cu

materialele altuia (art. 493 C.civ.)
Construciile i plantaiile fcute de o persoan cu materialele
sale pe terenul proprietatea altuia (art. 494 C.civ.)
Aluviunea (art. 495, 497 C.civ)

Avulsiunea (art. 498 C.civ.)
Insulele i prundiurile (art. 499-501 C.civ.)
Accesiunea animalelor i psrilor (art. 503 C.civ.)
Adjunciunea (art. 504 - 507 C.civ.)

Specificaiunea (art. 508 510 C.civ.)
Confuziunea (art. 511 514 C.civ.)
componente ale posesiunii, fiindc deintorii de terenuri

nu au fost deposedai, i prin urmare nu au pierdut nici
animus, nici corpus.
- pe intervalul de timp n care au acionat aceste legi,
terenurile au pstrat n continuare calitatea de obiecte
ale dreptului de proprietate personal i au rmas n
minile acelorai
posesori,
care le-au
Modaliti
de dobndire
ale stpnit pentru ei i
nu pentru alii201
.
dreptului
de proprietate
n perioada anilor 1974-1989, statul nu a mpiedicat pe
posesori s exercite acte de folosin, ns aceste stri de fapt nu
puteau fi transformate n stri de drept. Dndu-se o interpretare
restrictiv dobndirii dreptului de proprietate numai prin motenire
legal, s-a pus pe acelai plan dobndirea dreptului de proprietate
asupra
terenurilor prinAccesiune
acte juridice cu Uzucadobndirea dreptului de
Contractu
proprietate
prin
uzucapiune,
care
reprezint
a
l
piuneaun mod originar de
dobndire
a
proprietii.
(conveni
Aadar,
posesia exercitat pe timpul aplicrii legilor 58 i
a)
59/1974 este productoare de efecte juridice dac au fost respectate
condiiile prevzute de art. 1846-1847 C.civ. Dac termenele de
uzucapiune
s-ar fi mplinitmobiliar
n perioada de aplicare a legilor,
imobiliar
transferul dreptului de proprietate asupra terenurilor nu putea avea
loc, i nu pentru c posesiunea era ntrerupt de lege, ci deoarece
jurisprudena considera aciunea inadmisibil, singurul mod de
dobndire a proprietii fiind motenirea legal. Dup abrogarea
celor dou legi, nimic nu mpiedic pe posesorii terenurilor, aflai n
continuare n stpnirea lor, s cear recunoaterea dreptului de
proprietate la data mplinirii termenului legal de uzucapiune 202.
200
Dec. nr. 3027/1996 a Curii de Apel Ploieti, sec. civ., p. 296; Dec. nr. 165/1994 a
Curii de Apel Constana i Dec. nr. 284/1994 ;.Idem, p. 299.
201
Extras din motivarea Dec. nr. 566/1998 a Curii de Apel Ploieti, sec. civ., n
M.Voicu, M. Popoac, Op. cit., p. 300-301.
202
Extras din motivarea Dec. nr. 2246/1997 a Curii de Apel Ploieti, sec. civ. II,
Op. cit. p. 297.
268
abuz de drept fapta titularului unui drept de a-l exercita cu reacredin n afara scopului social-economic, recunoscut
de ctre lege;
a evinge a face ca o alt persoan s sufere o eviciune (pierderea
proprietii lucrului sau tulburarea cumprtorului n
exercitarea prerogativelor de proprietar);
bona fides presumitur expresie latin desemnnd regula conform
creia buna-credin se prezum; ea nu trebuie dovedit.
cheltuieli necesare sume de bani sau munc necesare pentru
conservarea unui lucru n nsi materialitatea sa;
cheltuieli utile sume de bani sau munc utilizate de ctre posesorul
unui lucru n vederea ameliorrii strii materiale a
acestuia i care, dei nu sunt necesare, sporesc valoarea
lucrului;
cheltuieli voluptorii sume de bani sau munc utilizate de ctre
posesorul unui lucru pentru a-i satisface plcerea lui
personal i care nu mresc valoarea unui lucru;
contract de comodat contract prin care o persoan, numit comodant, remite spre folosin temporar unei alte persoane, numit comodatar, un lucru determinant cu
obligaia pentru acesta din urm de a-l restitui n natur,
n individualitatea sa;
crean cert crean care are o existen nendoielnic i asupra
creia nu exist nici un litigiu;
crean exigibil crean a crei scaden fiind ndeplinit,
creditorul poate cere a fi executat de ndat i la nevoie
chiar pe calea urmririi silite;
crean lichid crean avnd un cuantum precis determinat;
dar manual varietate a contractului de donaie, avnd ca obiect
bunuri mobile corporale, care se ncheie valabil i se
execut prin remiterea efectiv a bunului de la donator
la donatar, fr ndeplinirea altei formaliti;
269
DREPTURILE REALE
dies ad quem computatur in termino expresie latin care exprim

regula conform creia ultima zi a termenului se include
n durat;
dies a quo non computatur in termino expresie latin care exprim
regula potrivit creia ziua de pornire nu este inclus n
durat;
excepie procesual mijloc de aprare prin care prtul, fr s
pun n discuie temeinicia pe fond a dreptului invocat
de reclamant, cere instanei s resping cererea de
chemare n judecat;
dat cert dat calendaristic marcnd momentul din care existena
unui nscris sub semntur privat nu mai poate fi
contestat de ctre teri i care este considerat a fi
adevrata dat a acelui nscris;
sechestru act nceptor de executare n cadrul executrii silite ce
presupune inventarierea de ctre executorul judectoresc a unor bunuri mobile aparinnd urmritului,
spre a fi valorificate ulterior n condiiile legii, pentru
satisfacerea creanei urmritorului.
1. Definii modurile de dobndire ale dreptului de proprietate i
clasificai-le n funcie de criteriile cunoscute.
2. Precizai cnd opereaz transferul dreptului de proprietate n
cazul unui contract de vnzare-cumprare.
3. Completai spaiile libere din urmtoarele enunuri:
- creterile de pmnt ce se fac succesiv i pe nesimite la
malurile fluviului sau rurilor sunt ale . , iar
fenomenul poart denumirea de
- pmntul ce rezult din retragerea apei mrii aparine
ntotdeauna domeniului ..
- adugirea la un teren a unei buci de pmnt smulse de la un
alt teren, prin aciunea apelor se numete .. Ea
270
devine proprietatea persoanei ce deine terenul ,

dac proprietarul terenului de la care s-a fcut ruperea,
., timp de
- dac insulele i prundiurile se formeaz n fluviile i rurile
proprietate public, atunci ele vor avea regimul juridic al
.
- n cazul construciilor fcute de proprietarul terenului dar cu
materialele altei persoane, proprietarul terenului devine
.., iar proprietarul materialelor are dreptul la
.
- n situaia constructorului de rea-credin pe terenul altuia,
proprietarul terenului poate, fie ., devenind
proprietar n temeiul ., fie s oblige pe
constructor .. pe cheltuiala sa.
- n situaia constructorului de bun-credin pe terenul altuia,
proprietarul terenului nu va putea cere constructorului
, ci devine . al lucrrilor
efectuate.
- n cazul n care dou lucruri, dei unite, rmn distincte i se
pot despri suntem n prezena .
- const n producerea unui lucru nou prin
prelucrarea sau transformarea unui material ce aparine altei
persoane.
- amestecul a dou materiale i formarea unui lucru nou fr a
se mai distinge fiecare materie prim n parte, constituie
- nu pot fi dobndite prin uzucapiune: imobilele aparinnd

domeniului
.. , terenurile
atribuite prin
., dreptului de proprietate privat, bunurile
.. de apropriere.
4. Dac ai fi judector cum ai soluiona (n sensul respingerii sau
admiterii) cererea unui croitor prin care solicit constatarea
dreptului de proprietate asupra costumului lucrat din materialul
clientului, motivnd c manopera este mult mai valoroas dect
271
DREPTURILE REALE
materia prim?
5. Ce ai decide n situaia n care poriunea de teren care s-a rupt
aparine domeniului public? Dar dac aceasta aparine unui
particular i s-a alipit domeniului public?
6. Cum se calculeaz ntinderea despgubirilor pe care urmeaz s le
primeasc constructorul de bun-credin? Ce s-ar decide n
situaia n care edificarea construciei ar fi avut loc n anul 1990,
iar despgubirile s-ar calcula n anul 2000? Ce mijloace juridice
are la ndemn constructorul de bun-credin pentru a-l obliga
pe proprietar la plata despgubirilor?
7. Ce reprezint justul titlu? Dai exemple de astfel de titluri.
Certificatul de motenitor este un just titlu?
8. Actul translativ de proprietate care provine de la un dominus
poate servi just titlu al uzucapiunii?
9. Poate uzucapa cel care deine un imobil prin simpla ngduin a
proprietarului? Dar locatarul care a deinut o parte din imobilul
nchiriat, n mod constant, nentrerupt i netulburat cu titlu de
proprietar timp de 30 de ani, pltind i impozitul?
10.O simpl petiie prin care nu se formuleaz nici o pretenie, poate
s ntrerup prescripia? Care este efectul ntreruperii
uzucapiunii?
11.n timpul Revoluiei din Decembrie 1989 uzucapiunile au fost
suspendate? Care este efectul suspendrii prescripiei?
6. Teste gril
1. Constituie avulsiune:
a) creterile de pmnt care se fac succesiv i pe
nesimite pe malurile apelor curgtoare;
b) adugirile la un teren a unei buci de pmnt
smuls de la un alt teren, prin aciunea apelor;
c) pmntul rmas dup retragerea apelor curgtoare
de la un mal la altul.
2. Insulele i prundiurile care se formeaz n albia rurilor
272
3.
4.
5.
6.
7.
navigabile i plutitoare:
a) aparin proprietarului rmului pe care s-au
format;
b) aparin statului;
c) aparin ambilor proprietari riverani dac insula s-a
format la jumtatea rului.
Atunci cnd un ru navigabil face un bra nconjurnd
pmntul unui proprietar riveran:
a) proprietarul terenului pstreaz proprietatea insulei
astfel formate;
b) proprietarul insulei devine statul;
c) proprietarul insulei nu pierde insula dac o
revendic n termen de 1 an.
Reprezint o modalitate de accesiune imobiliar natural:
a) aluviunea;
b) adjonciunea;
c) confuziunea.
Constituie o modalitate de accesiune mobiliar:
a) accesiunea animalelor;
b) avulsiunea;
c) specificaiunea.
n cazul n care proprietarul unui teren a fcut
construciile, plantaiile sau lucrrile, cu materiale
strine:
a) proprietarul terenului dobndete proprietatea
lucrrilor dac este de bun-credin;
b) n toate cazurile, proprietarul terenului
dobndete proprietatea lucrrilor;
c) proprietarul materialelor le poate ridica.
Dac o persoan ridic o construcie pe un teren
cunoscnd c aceasta aparine altei persoane, atunci:
a) dac proprietarul terenului invoc accesiunea, el
trebuie s plteasc constructorului valoarea
materialelor i preul muncii;
273
DREPTURILE REALE
b) dac proprietarul terenului invoc accesiunea, el

trebuie s plteasc constructorului sporul de
valoare al fondului;
c) constructorul este obligat s-i ridice lucrrile i
s-l despgubeasc pe proprietarul terenului
pentru prejudicii.
8. Dac o persoan ridic o construcie pe un teren, creznd
c acesta i aparine:
a) proprietarul terenului poate obliga pe
constructor s ridice construcia;
b) proprietarul terenului poate invoca accesiunea,
pltind constructorului valoarea materialelor,
preul muncii i sporul fondului;
c) proprietarul terenului devine proprietarul
construciei, putnd opta fie s plteasc preul
muncii i al materialelor, fie o sum egal cu
sporul fondului.
9. Dac dou lucruri mobile a doi proprietari diferii s-au
unit formnd un tot, dar se pot despri atunci:
a) bunul format este al proprietarului lucrului care
constituie parte principal;
b) bunul format este al proprietarului lucrului care
constituie parte accesorie;
c) oricare dintre cei doi proprietari poate cere
desprirea i restituirea lucrului.
10. Constituie specificaiune:
a) unirea a dou lucruri mobile aparinnd unor
proprietari diferii astfel nct se mai pot deosebi
unul de altul;
b)unirea a dou lucruri mobile aparinnd unor
proprietari diferii, astfel nct ele nu se mai pot
deosebi;
c) prelucrarea i transformarea unui materii
aparinnd altei persoane.
274
11.
12.
13.
14.
15.
16.
17.
Pentru a opera uzucapiunea de 30 de ani trebuie

ndeplinit condiia:
a) s existe o posesie sau o detenie de 30 de ani;
b)posesorul s fie de bun-credin;
c) posesia s fie util.
Uzucapiunea este:
a)un dezmembrmnt al dreptului de proprietate;
b) un mod de dobndire a dreptului de proprietate
i a altor drepturi reale;
c)un drept real principal.
Termenul de prescripie de 30 de ani nceput pe data de 5
august 1975 se consider mplinit la data de:
a) 4 august 2005;
b) 5 august 2005;
c) 6 august 2005.
Uzucapiunea:
a) se poate invoca pentru a dobndi proprietatea
asupra unei universaliti de bunuri;
b) se poate invoca pentru a dobndi proprietatea
bunurilor imobile;
c) se poate invoca pentru a dobndi proprietatea
mobilelor i imobilelor.
Uzucapiunea de 10 la 20 de ani poate opera dac:
a) exist o posesie util;
b) posesia util se ntemeiaz pe un titlu putativ;
c) posesia este de bun-credin sau de reacredin.
Poate constitui just titlu n materia uzucapiunii de 10 la
20 de ani:
a) titlu provenit de la proprietar;
b) titlul lovit de nulitate absolut;
c) tranzacia.
Poate constitui just titlu n materia uzucapiunii de 10 la
20 de ani:
275
DREPTURILE REALE
18.
19.
20.
21.
22.
a) certificatul de motenitor;
b) hotrrea declarativ de drepturi;
c) hotrrea constitutiv de drepturi.
Justul titlu poate fi opus proprietarului, n materia
uzucapiunii de 10 la 20 de ani:
a) dac are dat cert;
b) chiar dac nu are dat cert;
c) numai dac au fost ndeplinite formalitile de
publicitate imobiliar.
n materia uzucapiunii de 10 pn la 20 de ani:
a) buna-credin se dovedete;
b) buna-credin trebuie s existe numai la
momentul dobndirii imobilului;
c) buna-credin trebuie s existe pe tot timpul
posesiei.
Dac adevratul proprietar a locuit 2 ani n raza
teritorial a aceluiai jude n care se afl imobilul i
ulterior n alt jude, persoana care ndeplinete condiiile
de invocare a uzucapiunii de 10 pn la 20 de ani poate
uzucapa imobilul dup trecerea a:
a) 10 ani;
b)18 ani;
c) 20 de ani.
ntreruperea natural a prescripiei achizitive poate avea
loc:
a) cnd posesorul rmne lipsit, mai mult de 1 an, de
folosina lucrului, dar numai de ctre adevratul
proprietar;
b)cnd lucrul este declarat imprescriptibil n urma
unei transformri legale a naturii sau destinaiei
sale;
c) prin recunoaterea dreptului a crui aciune se
prescrie, fcut de ctre adevratul proprietar.
Dac posesorul actual al unui imobil este de rea-credin,
276
23.
iar autorul su este un posesor de bun-credin i cu just

titlu:
a) posesorul va dobndi proprietatea prin efectul
uzucapiunii de 10 la 20 de ani;
b) posesorul va putea dobndi proprietatea numai
prin efectul uzucapiunii de 30 de ani, neputnd
aduga i timpul ct a posedat autorul su;
c) posesorul va putea dobndi proprietatea numai
prin efectul uzucapiunii de 30 de ani, putnd s
adauge i timpul ct a posedat autorul su.
Dac posesorul unui imobil este de bun-credin i are
just titlu, iar autorul este de rea-credin atunci:
a) posesorul actual se poate prevala de posesia
autorului su, n cadrul uzucapiunii de 10-20 de
ani;
b) posesorul actual se poate prevala de posesia
autorului, n cadrul uzucapiunii de 30 de ani;
c) posesorul va uzucapa n 30 de ani, fr a se
putea prevala de posesia autorului su.
7. Spee
1. Proprietatea lui X este delimitat n mod natural de cea a
lui Y printr-un ru cu un debit mic de ap. n timpul primverii, dup
topirea brusc a zpezii, cantitatea de ap a crescut i a inundat
proprietile celor doi riverani.
Dup retragerea apelor, ntre acetia a izbucnit un litigiu,
adus n faa instanei. Din probele administrate n cauz, instana de
judecat a constatat urmtoarele:
1) la momentul retragerii, rul i-a schimbat cursul, lsnd o
poriune de teren n plus pe proprietatea lui Y i a ocupat o poriune
corespunztoare pe proprietatea lui X. n aceste condiii X a
revendicat de la Y partea din teren cu care proprietatea sa a fost
diminuat, concomitent cu creterea proprietii acestuia din urm;
277
DREPTURILE REALE
2) din proprietatea lui Y s-a desprins o bucat de teren, pe

care rul a alipit-o la proprietatea lui X, motiv pentru care Y a
reclamat aceast poriune de teren. X a refuzat, motivnd c nu are
nici o contribuie, natura fiind cea care a lucrat n acest sens;
3) n mijlocul rului, s-a format o insuli, situaie ce a
determinat pe cei doi proprietari s reclame, n contradictoriu,
proprietatea acesteia;
4) de multe ori, X a prins n capcanele sale animale de cas
ale lui Y, iar acesta din urm a solicitat instanei despgubiri pentru
uciderea acestora.
Cerine:
a) Ce instituie de drept civil este incident n spe?
Definii i clasificai aceast instituie n funcie de
criteriile cunoscute.
b) Ce forme ale acestei instituii identificai n spe?
c) Care este termenul de prescripie a aciunii lui Y prin
care a revendicat de la X poriunea de teren rupt din
proprietatea sa?
d) Ce va decide instana cu privire la preteniile celor doi
proprietari riverani?
2. X a nceput construcia unei case pe un teren aflat n
proprietatea lui Y. Aceast situaie era cunoscut de X, care credea c
proprietarul plecase n strintate. n fapt, Y se afla ntr-o alt
localitate unde i avea locul de munc i avea cunotin de
construirea pe terenul su a unui edificiu. Cu toate acestea, ele nu i-a
cerut constructorului sistarea lucrrilor, fiind convins c satisfacia va
fi mai mare cnd X va fi obligat s demoleze construcia.
La ridicarea construciei X a folosit materiale proprii, o
parte din acesta fiindu-i de prisos. Astfel, Z, fr acordul lui X, a
folosit materialele rmase pentru a-i construi un garaj pe teren
proprietate personal.
n aceste condiii, Y l-a acionat n justiie pe X, solicitnd
278
demolarea construciei n temeiul art. 494 C. civ i readucerea

terenului la situaia anterioar. La rndul su, X l-a acionat pe Z
cernd dezmembrarea i restituirea materialelor ncorporate n garaj.
Cerine:
a) Ce se nelege prin constructor de bun-credin? Este X
un astfel de constructor?
b) Cnd se nate dreptul lui Y asupra construciei?
c) Este admisibil aciunea lui Y avnd ca obiect demolarea
construciei?
d) Ce s-ar decide n situaia n care X nu cunotea c
terenul se afl n proprietatea altei persoane?
3. X a chemat n judecat pe Y, solicitnd instanei printr-o
aciune n revendicare, restituirea terenului ce a fcut obiectul unui
contract de vnzare-cumprare ncheiat cu prtul n 1960, sub forma
unui nscris sub semntur privat. Reclamantul care a continuat s
locuiasc n aceeai comun n care se afl terenul n litigiu, i-a
motivat pretenia pe ineficacitatea actului de a transmite proprietatea,
acesta nclcnd dispoziiile art. 8, 11 i 12 din Decretul nr. 151/1959
ce impuneau forma autentic sub sanciunea nulitii absolute.
Prtul s-a aprat susinnd c a stpnit terenul din 1960
pn n 1992 n mod continuu i netulburat, n temeiul unui act pe
care l considera valabil deoarece nu cunotea prevederile Decretului
mai sus menionat. Mai mult, el a invocat dobndirea dreptului de
proprietate asupra terenului prin prescripie achizitiv n condiiile
art. 1890 C. civ.
n acest context, reclamantul a invocat dispoziiile Legile nr.
58 i 59/1974, cernd s se constate c uzucapiunea de 30 de ani nu
a operat deoarece, n perioada 1974-1989, posesia prtului nu a fost
util.
(Dec. nr. 3027/1996 a CA Ploieti,
adaptat)203
203
279
DREPTURILE REALE
Cerine:
a) De cte feluri este uzucapiunea i care sunt condiiile
necesare pentru a uzucapa?
b) Ce se nelege prin just titlu? n spe, contractul de
vnzare-cumprare constituie un astfel de titlu?
c) Care din uzucapiuni considerai c a operat n spe?
Care este efectul Legilor nr. 58 i 59/1974 asupra
uzucapiunii prtului?
d) Ce va hotr instana?
4. X a cumprat n 1945 printr-un act sub semntur privat
o cas fr s cunoasc c a dobndit-o de la un non dominus (acest
lucru l-a aflat n momentul cnd a fost chemat, n faa instanei de
ctre adevratul proprietar, Y).
La data ncheierii contractului, i avea domiciliul i i
desfura activitatea profesional n localitatea unde se afla imobilul.
n anul 1951, Y a plecat din localitate i s-a mutat n
Bucureti ca urmare a obinerii unui loc de munc mult mai
avantajos. Cnd a ieit la pensie, n 1960, Y a revenit n localitatea
natal i deoarece nu mai avea posesia casei, a introdus mpotriva lui
X o aciune n revendicare imobiliar, solicitnd restituirea bunului
deinut fr drept de ctre X.
Prtul s-a aprat invocnd n favoarea sa uzucapiunea de
scurt durat, dovedind mplinirea termenului, ntruct reclamantul a
locuit o perioad n aceeai localitate i un timp n afara acesteia,
depunnd la dosar i titlul su.
Cerine:
a) Care sunt diferenele dintre instituia incident n spe
i prescripia extinctiv?
b) Credei c X este un posesor de bun-credin? Are sau
nu just titlu?
c) Care este termenul n care X ar putea uzucapa imobilul?
Ce va decide instana?
280
5. n anul 1998, X i Y au formulat o cerere mpotriva

prtului Z, solicitnd instanei s se constate calitatea lor de
proprietari asupra terenului n litigiu, calitate pe care au dobndit-o
prin uzucapiunea de 30 de ani, ca urmare a jonciunii posesiilor.
Reclamanii, ca posesori actuali ai imobilului din 1991, au
neles s se prevaleze de posesia autorului lor A (tatl prtului Z)
care a intrat n stpnirea de fapt a terenului din 1978, unit cu cea a
autorilor acestuia ce deineau terenul n calitate de motenitori ai
defunctul B, din 1960.
n aprare, prtul Z a solicitat s se constate c:
- reclamanii nu au fcut dovada jonciunii posesiilor
deoarece nu s-a prezentat instanei chitana ncheiat de
A cu motenitorii lui B, iar cea ncheiat de reclamanii
cu A, tatl su, nu produce efecte deoarece nu poart
semntura vnztorului ci doar amprenta lui.
- chitana invocat de reclamani este nul absolut pentru
lipsa consimmntului tatlui su, A.
- reclamanii sunt constructori de rea-credin pe terenul
proprietatea altei persoane i s fie obligai s demoleze
lucrrile, s plteasc despgubiri, inclusiv cheltuieli de
judecat.
Reclamanii au dovedit cu martori c, n momentul n care a
vndut, tatl prtului era aproape ngheat, ns lucid i deoarece nu
putea s in creionul n mn a pus degetul, mprejurare ce explic
de ce vnztorul nu a semnat chitana, dei tia carte, aplicnd doar
amprenta digital.
(Dec. nr. 3612/1998 a TMB, sec. III civ., adaptat)204
Cerine:
204
n Th. Mrejeru, Op. cit., p. 59-68/
281
DREPTURILE REALE
a) Definii jonciunea posesiilor i artai condiiile n care

acesta opereaz. Ce se nelege prin autor n sensul
art. 1860?
b) Pentru a opera jonciunea posesiilor este necesar
dovedirea titlului sau doar transmiterea posesiei ca stare
de fapt de la posesorul iniial la cel actual? n aceste
condiii este necesar prezentarea chitanei ncheiat de
A cu motenitorii lui B?
c) Este valabil contractul de vnzare-cumprare ncheiat de
reclamani cu tatl prtului?
d) n spe, este incident uzucapiunea de 30 de ani? n caz
de rspuns afirmativ, reclamanii sunt constructori de
bun sau de rea-credin? Ce prezumie opereaz n
favoarea lor?
e) Ce va decide instana?
6. A, proprietarul unui diamant valoros, s-a neles cu B s
prind aceast piatr ntr-un inel, aurul fiind pus la dispoziie de
acesta din urm.
Inelul a fost vndut de B unui ter. Banii au fost ncasai n
totalitate de B, fr s-i dea nimic lui A. n aceste condiii, A a
introdus o aciune n revendicare mpotriva terului achizitor.
Instana a respins aciunea, ntruct acesta nu avea calitatea
de proprietar, numai o astfel de calitate fundamentnd promovarea
unei asemenea aciuni.
Cerine
a) Ce instituie juridic este incident n spe? Definii-o.
b) Considerai c bunurile trebuiau separate?
c) Credei c instana a respins n mod ntemeiat aciunea
lui A?
d) Cum ar fi trebuie s procedeze A?
7. Prima instan a admis aciunea introdus de reclamant
mpotriva prtului, obligndu-l pe acesta din urm s lase n deplin
282
proprietate i posesie reclamantului un teren. Totodat, reclamantul a

fost obligat s plteasc prtului suma de 17.000.000 lei,
reprezentnd contravaloarea construciilor edificate cu bun-credin
n anii 1988-1989, de ctre prt.
mpotriva hotrrii prtul a declarat apel, cu motivarea c
este proprietarul terenului i al construciei edificat pe el n mod
legal, adic cu bun-credin.
(Dec. nr. 2176/1996 a Tribunalului Municipiului Bucureti,
sec. a IV-a civil adaptat)205
Cerine:
a) Ce instituie juridic invoc n motivarea apelului, prtul?
b) Considerai ntemeiate susinerile apelantului?
c) Ce va decide instana de apel?
8. n 1992 reclamanta G.F. a solicitat instanei, n contradictoriu cu prii A.N. i D.E., s se constate c a devenit
proprietar prin uzucapiune i ca urmare a jonciunii posesiilor
asupra unui teren.
Reclamanta, n susinerea aciunii, a invocat:
terenul a fost dobndit n 1957 printr-un nscris sub
semntur privat;
transmitorul posesiunii ctre reclamant este un
posesor i nu titular al dreptului de proprietate, fapt ce
i-a permis s uzucapeze ca urmare a jonciunii posesiei
ei cu cea a autorului.
att ea ct i autorul fiind de bun-credin, a uzucapat
n 10-20 de ani.
(Dec. nr. 213/1999 a Curii de Apel Bucureti; sec. a IV-a
civil, adaptat)206
Cerine:
205
n Culegere de practic judiciar a Tribunalului Municipiului Bucureti, Op.cit.,

p.19.
206
n Culegere de practic judiciar n materie civil, pe anul 1999, Op.cit., p. 173174.
283
DREPTURILE REALE
a) n ce condiii opereaz uzucapiunea de 10-20 de ani?

Sunt ndeplinite aceste condiii, n spe?
b) Ce se nelege prin just-titlu? n spe, nscrisul sub
semntur privat constituie un just-titlu?
c) Care va fi soluia instanei?
d) n caz de respingere a aciunii, ce mijloc legal are la

dispoziie reclamanta pentru a-i valorifica dreptul?
8. Bibliografie
D. C. Florescu, Teoria general a drepturilor reale, Op. cit., p.215-275.
L. Pop, L. M. Harosa, op. cit., p. 265-304
I.R. Urs, S. Angheni, Op. cit., p.120-130.
C. Brsan, Op. cit., p. 305-337.
L. Pop, Op. cit., p. 209-246.
I.P. Filipescu, A.I. Filipescu, Op. cit.,p. 267-298.
I. Adam, Op. cit., p. 597-690.
Speele nr. 1, 2 au fost prelucrate din G. Rducan, G. T. Maravela,
Op. cit., p. 215-217.
M. Voicu, M. Popoac, Dreptul de proprietatea i alte drepturi reale,
tratat de jurispruden 1991-2002, Editura Lumina Lex, Bucureti,
2002.
n Romnia. Doctrin i jurispruden, Editura Continent XXI,
Bucureti, 2001.
F. Ciutacu, Dreptul de proprietate i alte drepturi reale. Culegere de
spee, Editura Lumina Lex, Bucureti, 2001.
284
CAPITOLUL IX
MIJLOACE JURIDICE CIVILE DE APRARE
A DREPTULUI DE PROPRIETATE
SECIUNEA I
Noiunea i categorii de mijloace juridice civile de aprare a drepturilor reale
1. Noiune
Aprarea dreptului de proprietate ca principal drept real, dar
i a celorlalte drepturi reale se realizeaz printr-un ansamblu de
mijloace juridice att de drept civil ct i reglementate de diferite
ramuri ale sistemului nostru de drept.
Mijloacele juridice sunt aciuni n justiie prin care
titularul dreptului solicit nlturarea oricrei atingeri sau
nclcri aduse dreptului su.
2. Categorii
Mijloacele juridice civile sunt grupate n dou categorii:
1. Mijloace juridice specifice - aciuni reale care se
ntemeiaz direct pe dreptul de proprietate sau alt drept real, precum
i pe faptul stpnirii unui bun imobil. Aciunile reale se clasific n:
a. aciuni petitorii sunt acele aciuni prin care reclamantul
solicit s se stabileasc direct c este titularul dreptului de
proprietate sau al altui drept real asupra bunului. Intr n categoria
aciunilor petitorii: aciunea n revendicare, aciunea n grniuire,
aciunea negatorie i aciunea confesorie.
aciunea n grniuire este acea aciune prin care
reclamantul pretinde ca, n contradictoriu cu prtul,
DREPTURILE REALE
instana s determine, prin semne exterioare, ntinderea

celor dou fonduri nvecinate.
aciunea negatorie este acea aciune prin care
reclamantul cere instanei de judecat s stabileasc c
prtul nu are un drept real (uzufruct, uz, abitaie,
servitute sau superficie) asupra bunului aflat n
proprietatea sa i s-l oblige s nceteze exercitarea
nelegitim a unui asemenea drept. Este o aciune real,
petitorie i, n principiu, imprescriptibil.
aciunea confesorie este acea aciune prin care
reclamantul, titular al unui drept real principal
uzufruct, uz, abitaie, servitute, superficie solicit
instanei s-l oblige pe prt, proprietar sau alt
persoan, s permit exercitarea deplin a dreptului su
real. Este o aciune real, petitorie i prescriptibil de
regul n termen de 30 de ani.
b. aciuni posesorii sunt aciuni de aprare a posesiei ca stare
de fapt.
2. Mijloace juridice nespecifice - aciuni personale care se
ntemeiaz direct pe dreptul de crean, dar prin care se apr indirect
i dreptul de proprietate. Este vorba de acele aciuni prin care se
urmrete valorificarea unor drepturi nscute din raporturile de
obligaii civile ex contractu ori ex delictu, cum sunt: aciuni izvorte
din neexecutarea contractelor, aciuni n rspundere contractual ori
delictual, aciunea ntemeiat pe mbogirea fr just cauz,
aciunea n restituirea plii nedatorate, aciunea n declararea sau
constatarea nulitii etc.
286
X. MIJLOACE JURIDICE CIVILE DE APRARE A DREPTULUI DE PROPRIETATE
SECIUNEA a II-a
Aciunea de revendicare
1. Noiunea, caracterele juridice, titularii i efectele
aciunii n revendicare
1. Noiune
Dei Codul civil nu definete aciunea n revendicare; totui
referire la aceasta se face n art. 1909 alin. 2 C. civ., dispunnd: cel
ce a pierdut sau cel cruia i s-a furat un lucru, poate s-l revendice
n curs de 3 ani din ziua cnd l-a pierdut sau i s-a furat.
Aciunea n revendicare este acea aciune real prin care
reclamantul solicit instanei de judecat recunoaterea dreptului de proprietate asupra unui bun determinat i obligarea
prtului la restituirea posesiei bunului.
Altfel spus, prin aceast aciune, proprietarul neposesor
pretinde restituirea bunului su de la posesorul neproprietar.
este o aciune real, caracter ce rezult din natura dreptului

de proprietate ca dreptul real.
este o aciune petitorie, deoarece pune n discuie nsi
existena dreptului de proprietate.
este n principal o aciune imprescriptibil207. Dreptul de
proprietate este perpetuu, el nu se pierde prin neuz. Cu toate
acestea, o alt persoan poate dobndi dreptul de proprietate
prin uzucapiune n cazul imobilelor, sau prin posesie de bun
credin n cazul bunurilor mobile.
207
Trebuie precizat c n practica judiciar s-a adoptat, n timp, soluia susinut i

n literatura de specialitate potrivit creia atunci cnd aciunea n revendicare are
ca obiect un imobil, este imprescriptibil, iar cnd are ca obiect un bun mobil, este
prescriptibil n termen de 30 de ani. (A se vedea sec. a II-a, pct. 2 din prezentul
capitol).
287
DREPTURILE REALE
este o aciune promovat de titularul dreptului de

proprietate. Reclamantul revendicant al bunului mobil sau
imobil trebuie s fac dovada calitii sale de proprietar. 3.
3. Titulari
Poate fi titular al aciunii n revendicare motenitorul
titularului dreptului de proprietate astfel nct, n calitate de
continuator al persoanei defunctului, poate revendica un bun al
succesiunii. De asemenea, aciunea n revendicare poate fi promovat
i de creditorii chirografari pe calea aciunii oblice, precum i de
creditorii ipotecari.
Aciunea n revendicare nu poate fi introdus:
- n cazul coproprietii de ctre unul dintre coproprietari
sau coindivizari, deoarece are ca obiect recunoaterea
dreptului de proprietate i readucerea bunului n
patrimoniul celui care l revendic i nu doar
recunoaterea dreptului asupra unei cote ideale din bun.
n schimb, aciunea n revendicare poate fi exercitat de
toi coproprietarii, ca titulari ai dreptului de proprietate a
bunului revendicat sau, dup partaj, de ctre
coproprietarul cruia i s-a atribuit bunul
- n cazul devlmiei, un so nu poate promova o aciune
n revendicare dect cu acordul expres al celuilalt so 208.
4. Efecte
Admiterea aciunii de ctre instana de judecat nseamn
recunoaterea existenei dreptului de proprietate al reclamantului cu
consecina obligrii prtului la restituirea bunului ctre proprietar.
Bunul se restituie n natur i liber de sarcinile constituite
de prt n favoarea unor tere persoane, conform principiului
resoluto jure dantis, resolvitur jus accipientis. n cazul n care bunul
208
ntr-o opinie contrar, fiind calificat ca mijloc de conservare, aciunea n

revendicare a unui bun mobil comun poate fi introdus numai de unul dintre soi. n
schimb, aciunea n revendicare a unui imobil, bun comun, este un veritabil act de
dispoziie, situaie n care trebuie exercitat numai de ambii soi. (A se vedea I.
Adam, Op. cit., p. 699-700; I.P. Filipescu, A.I. Filipescu, Op. cit., p. 301.)
288
nu poate fi restituit n natur, prtul urmeaz s plteasc

echivalentul bnesc al valorii lucrului.
Dac bunul revendicat a produs fructe, prtul posesor
de rea-credin este obligat s restituie reclamantului, fructele n
natur sau contravaloarea lor. n schimb, dac a fost de buncredin, are dreptul s le pstreze.
Prtul este ndreptit, indiferent c a fost de rea sau
bun-credin, s pretind reclamantului restituirea cheltuielilor
necesare i utile pe care le-a fcut cu privire la bun. Astfel:
- cheltuielile necesare sunt cele fcute pentru conservarea
bunului i se restituie integral;
- cheltuielile utile sunt acelea care, dei nu erau necesare,
au avut ca efect sporul de valoare sau creterea gradului
de utilitate a bunului. Ele se restituie n limita sporului
de valoare a bunului, din momentul obligrii la restituire;
- cheltuielile voluptorii, de plcere sau de nfrumuseare
fcute de prt nu se restituie, ns acesta are dreptul s
ridice lucrrile, fr a deteriora bunul respectiv.
2. Aciunea n revendicare imobiliar
1. Imprescriptibilitatea aciunii n revendicare sub aspect
extinctiv
Dei art. 1890 C.civ. dispune c orice aciune real este
prescriptibil n termen de 30 de ani, se admite (n practic i
doctrin) c aciunea n revendicare imobiliar este imprescriptibil
sub aspect extinctiv.
Soluia se ntemeiaz pe urmtoarele argumente:
- dreptul de proprietate, avnd un caracter perpetuu, nu se
stinge prin neuz. Orict ar dura pasivitatea proprietarului, acesta nu
este deczut din dreptul de a revendica bunul. Dac proprietarul nu
pierde dreptul de revendicare prin prescripia extinctiv, totui, el
poate pierde proprietatea dac un altul a dobndit-o prin
uzucapiune209.
209
Dec. nr. 532/1942 a Trib. Supr., col. civ, n CD e anii 1952-1954, p. 43. ntr-un alt
punct de vedere, caracterul perpetuu al dreptului de proprietate nu este suficient
pentru a justifica imprescriptibilitatea aciunii n revendicare, deoarece s-ar impune
289
DREPTURILE REALE
- raiunile pentru care aciunile reale privind

dezmembrmintele dreptului de proprietate stri de drept
excepionale i contrare strii de drept normale care este dreptul de
proprietate sunt supuse prescripiei de 30 de ani, nu se ntlnesc n
cazul dreptului de proprietate, care, de altfel, cuprinde toate
atributele asupra lucrului. Soluia imprescriptibilitii a fost desprins
din interpretarea art. 21 din Decretul nr. 167/1958 privind prescripia
extinctiv coroborat cu dispoziiile art. 1890 C.civ. ntr-adevr, art.
21 prevede c dispoziiile decretului de fa nu se aplic dreptului
la aciune privitor la drepturile de proprietate, uzufruct, uz, abitaie,
servitute i superficie, iar art. 1890 stabilete c toate aciunile,
att reale ct i personale, pe care legea nu le-a declarat
neprescriptibile i pentru care n-a definit un termen de prescripie,
se vor prescrie prin 30 de ani. Din moment ce nici un text de lege
nu reglementeaz un termen de prescripie pentru aciunea n
revendicare imobiliar, s-a admis c soluia nu poate fi dect n
sensul imprescriptibilitii acesteia.
- dac s-ar admite soluia contrar, respectiv aplicarea
prescripiei extinctive, n lipsa mplinirii uzucapiunii, lucrul ar
deveni bun fr stpn i, n temeiul art. 646 C.civ., ar reveni statului,
ceea ce este ilogic210.
- dac admitem c termenul de 30 de ani la care se refer
acest text de lege privete doar prescripia achizitiv, aa cum de
regul se admite n doctrin i jurispruden, putem concluziona c
aciunea n revendicare imobiliar este imprescriptibil extinctiv.
De la regula imprescriptibilitii aciunii n revendicare a
imobilelor exist cteva excepii:
- art. 498 C.civ. prevede c n materie de avulsiune, aciunea
n revendicare a poriunii de pmnt ncorporat n terenul aparinnd
altui proprietar, se prescrie n termen de 1 an.
- art. 520 C.pr.civ. dispune c orice cerere de eviciune
total sau parial privind imobilul adjudecat se va prescrie n termen
de 3 ani de la data nscrierii actului de adjudecare n cartea funciar.
ca aciunea n revendicare s nu poat fi paralizat prin invocarea uzucapiunii, ns
practica nu a adoptat aceast soluie (G. Boroi, Drept civil. Partea general, Editura
All Beck, 1999, p. 273).
210
A se vedea P.M. Cosmovici, Op. cit., p. 105.
290
2. Proba dreptului de proprietate n aciunea n

revendicare imobiliar
n orice proces, proba dreptului de proprietate se face de
reclamant, conform art. 1169 C.civ.: cel ce face o propunere naintea
judecii trebuie s o dovedeasc. ntr-o aciune n revendicare, n
favoarea prtului, din nsui faptul posesiei, opereaz o prezumie
relativ de proprietate, fcnd din el un beatus possidens (un fericit
posesor, care ateapt ca reclamantul s fac dovada dreptului de
proprietate)211.
Practica judiciar i doctrina au conturat mai multe reguli
pentru soluionarea unor litigii privind dreptul de proprietate, distingnduse dup cum exist conflict ntre titluri, ntre titlu i posesie, i ntre
posesiuni.
a) n cazul conflictului ntre titluri, att reclamantul ct i
prtul invoc titluri de proprietate asupra bunurilor. Se distinge
dup cum titlurile provin de la acelai autor sau de la autori diferii.
- dac titlurile provin de la acelai autor se va da ctig de
cauz prii care a ndeplinit prima cerin de publicitate
imobiliar, potrivit principiului qui prior tempore,
potior jure (cine e mai nti n timp, e mai tare n drept),
indiferent de data titlului su. Dac nici una din pri nu
a ndeplinit aceast cerin, va avea ctig de cauz
persoana care prezint titlul cu data cea mai veche. Dac
titlul este un testament, va avea ctig partea al crei
testament are data mai recent;
- dac titlurile provin de la autori diferii, se va da
eficien principiului nemo plus juris ad alium
transferre potest quam ipse habet (nimeni nu poate
transmite altuia mai multe drepturi dect are el nsui).
211
Proba prin titluri este dificil, deoarece orice act translativ de proprietate face
dovada deplin a dreptului numai dac reclamantul probeaz c eman de la un
adevrat proprietar. Deci revendicantul ar fi inut s dovedeasc faptul c toi
transmitorii anteriori, din autor n autor, au avut calitatea de adevrai proprietari,
ceea ce de cele mai multe ori este imposibil. Pentru realizarea unei asemenea dovezi
trebuie verificate toate transferurile succesive de proprietate urcnd din autor n
autor i din posesor n posesor O asemenea prob a fost numit prbatio diabolica
sau prob draconic. (A se vedea C. Hamangiu, I. R. Blnescu, Al. Bicoianu, Op.
cit. p. 62).
291
DREPTURILE REALE
Instana, dup cercetarea i compararea titlurilor, va da

ctig de cauz acelei pri care a dobndit bunul de la
autorul al crui drept este mai preferabil. Sarcina
dovedirii titlului preferabil revine reclamantului, iar
dac nu reuete s fac o asemenea dovad, prtulposesor va avea preferin, conform principiului in pari
causa, melior est causa possidentis (ntr-o pricin egal
mai bun este pricina celui ce posed).
b) n situaia n care numai una dintre pri are titlu privind
proprietatea bunului, se distinge:
- dac reclamantul are titlu, exist conflict ntre titlu i
posesie, iar aciunea reclamantului va fi admis, cu
condiia ca titlul de proprietate s provin de la un ter i
nu de la el nsui, iar data titlului s fie anterioar
posesiei prtului.
- dac prtul are titlu, deoarece exist concordan ntre
titlu i posesie, aciunea reclamantului trebuie respins.
c) Dac nici una din pri nu prezint titlu de proprietate,
conflictul exist ntre posesii.
n literatur212 s-a spus c n acest caz, instana va examina i
compara cele dou posesii, a reclamantului i a prtului, i va da
ctig de cauz aceleia dintre pri care va dovedi o posesie mai bine
caracterizat (adic mai ndelungat, neviciat, de bun-credin). n
practic ns se d ns ctig de cauz prtului, soluia ntemeinduse pe prezumia simpl de posesie n favoarea prtului i mpotriva
creia reclamantul nu a reuit s fac dovada contrar 213.
Credem c n situaia n care nici una dintre pri nu poate
invoca un mod originar de dobndire a proprietii (uzucapiune,
ocupaiune), aciunea trebuie respins ca inadmisibil, de esena
revendicrii fiind necesitatea dovedirii dreptului de proprietate.
Aciunea n revendicare pune n discuie dreptul de proprietate i nu
212
C. Brsan, M. Gai, M.M. Pivniceru, Op. cit., p. 127; L. Pop, Op. cit., p. 259; I.P.
Filipescu, A.I. Filipescu, Op. cit., p. 306; P.M. Cosmovici, Op. cit., p. 104
213
Dec. nr. 3029/1999 a C.A. Bucureti, n Culegere de practic judiciar n materie
civil 1999, Ed. Rosetti, 2001, p. 188, (n ipoteza n care reclamantul nu face dovada
titlului su de proprietate, chiar dac nici prtul nu opune un titlu, faptul posesiei
bunului i creeaz prtului o situaie mai favorabil, aciunea reclamantului urmnd
a fi respins).
292
doar faptul posesiei; dac reclamantul nu poate produce dovada,

prtul rmne n continuare posesor, deoarece legea ocrotete
posesia.
3. Aciunea n revendicare mobiliar
Regimul juridic al aciunii n revendicare avnd ca obiect un
bun mobil este conturat de art. 1909 C.civ. Potrivit prevederilor alin.
1 lucrurile mictoare se prescriu prin faptul posesiunii lor, fr s
fie trebuin de vreo curgere de timp. Alin. 2 dispune: Cu toate
acestea, cel care a pierdut sau cel cruia i s-a furat un lucru, poate
s-l revendice, n curs de trei ani, din ziua cnd l-a pierdut sau cnd
i s-a furat, de la cel care-l gsete, rmnnd acestuia recurs n
contra celui de la care-l are.
1. Situaia prevzut n art. 1909 alin. 1 C.civ.
n cazul bunurilor mobile, posesia creeaz pentru cel care
posed o prezumie absolut de proprietate, ce nu permite dovada
contrar.
Posesia unui bun mobil constituie nsui titlu de proprietate.
Posesorul devine proprietarul bunului din momentul intrrii n
stpnirea lui, ceea ce face ca revendicarea bunurilor mobile s fie
aproape imposibil.
Prin urmare, aciunea n revendicare mobiliar, n principiu
este inadmisibil, deoarece posesorul bunului beneficiaz de o
prezumie de proprietate214.
214
Dec. nr. 1/1966 a Trib. Supr., col. civ., n C.D. pe anul 1966, p. 90. Marea
majoritate a autorilor au adoptat opinia conform creia art. 1909 alin. 1 C.civ.
instituie o prezumie absolut (juris et de jure) de proprietate n favoarea posesorului
de bun-credin a bunurilor mobile, care nltur orice aciune n revendicare. n
ceea ce ne privete, nu mprtim aceast calificare, deoarece dreptul de proprietate
mobiliar se dobndete potrivit acestui text, prin posesie de bun-credin, nefiind
nevoie s se recurg la construcia juridic a prezumiilor legale absolute (n acest
sens, a se vedea I.R. Urs, S. Angheni, Op. cit., p. 168; L. Pop, Op. cit., p. 261; L.
Lul, Observaii asupra prezumiei prevzute de art. 1909 alin. 1 din Codul civil, n
Dreptul nr. 1/2000, p. 75-80). ntr-o alt opinie, art. 1909 alin. 1 reglementeaz un
caz de prescripie achizitiv instantanee (G.N. Lutescu, Teoria general a drepturilor
reale, Bucureti, 1947, p. 462-463; Dec. nr. 1938/1967 a Trib. Supr., col. civ.,
nepublicat). Nu putem fi de acord cu aceast concepie deoarece prescripia
achizitiv presupune o posesie prelungit pe un anumit interval de timp, ceea ce nu
293
DREPTURILE REALE
ntr-o eventual aciune n revendicare, posesorul bunului

mobil nu are obligaia s fac dovada proprietii, ci doar dovada
mprejurrii de fapt a posesiei.
a) Bunurile crora li se aplic prevederile art. 1909 alin. 1
C.civ.
Textul legal privete doar bunurile mobile corporale,
susceptibile de detenie material, nu i cele incorporale, cu excepia
titlurilor la purttor.
Acest mod de dobndire a dreptului de proprietate mobiliar
se aplic numai n privina bunurilor mobile corporale individual
determinate, care se afl n proprietatea privat.
Nu pot fi dobndite n acest fel:
- bunurile mobile proprietate public.
- bunurile mobile prin natura lor care au devenit bunuri
imobile prin destinaie.
- bunurilor incorporale, cu excepia titlurilor la purttor.
- universalitile juridice, de exemplu succesiunile. n
schimb, universalitile de fapt, cum ar fi un fond de comer, pot fi
dobndite prin posesie de bun-credin.
b)Persoanele care pot invoca prevederile art. 1909 alin. 1
C.civ.
Textul de lege poate fi invocat numai de ctre terul
dobnditor de bun-credin al bunului de la un detentor precar,
cruia adevratul proprietar i l-a ncredinat de bun-voie.
Detentorul precar nu poate invoca dispoziiile art. 1909 alin.
1 C.civ., deoarece rspunde contractual n caz de nerestituire a
bunului. Astfel, adevratul proprietar are o aciune personal, ex
contractu, prin care solicit restituirea bunului 215. Dac lucrul a fost
este cazul. ntr-o opinie rmas minoritar, s-a artat c art. 1909 alin. 1 C.civ. a
instituit o prezumie relativ de proprietate n favoarea posesorului de bun-credin.
Cu alte cuvinte, textul legii cuprinde dou prezumii legale, i anume: prezumia de
proprietate i prezumia bunei-credine a posesorului lucrului mobil, cea dinti
fundamentndu-se pe cea de-a doua i existnd pn la rsturnarea acesteia prin
prob contrar (M. Costin, Mari instituii ale dreptului civil romn, vol. I, Editura
Dacia, Cluj-Napoca, 1987, p. 267).
215
n literatura de specialitate s-a susinut c proprietarul poate formula mpotriva
detentorului i o aciune n revendicare, n condiiile n care bunul se afl n posesia
acestuia. Cu alte cuvinte acesta are posibilitatea de a cere restituirea lucrului, fie
printr-o aciune personal, derivat din contract, fie printr-o aciune n revendicare,
294
nstrinat, proprietarul iniial are la dispoziie o aciune n

despgubire mpotriva detentorului precar a crui fapt constituie
infraciunea de abuz de ncredere, putnd fi pedepsit penal.
c) Condiii n care se pot invoca prevederile art. 1909 alin.1
C.civ.
proprietarul s se fii desesizat voluntar de bunul su mobil,
ncredinndu-l prin contract unui detentor precar (chiria,
comodatar, depozitar);
detentorul precar s nstrineze bunul mobil respectiv unei
tere persoane, fr s aib consimmntul proprietarului
care i l-a ncredinat;
terul s dobndeasc bunul mobil cu bun-credin de la
detentorul precar i nu de la adevratul proprietar, printr-un
act translativ de proprietate, avnd convingerea c
detentorul precar este adevratul proprietar al bunului.
Dac ar fi tratat cu adevratul proprietar, terul dobnditor ar fi
devenit proprietar pe temeiul conveniei de nstrinare astfel
ncheiate, ne mai fiind necesar art. 1909 alin. 1 C.civ. care s-l fac
proprietar.
Buna-credin se prezum pn la proba contrarie. Ea trebuie s
existe la momentul intrrii efective n posesia bunului i nu la
momentul ncheierii contractului. mprejurarea c ulterior,
dobnditorul i-a dat seama c nu a tratat cu adevratul proprietar, nu
este de natur a nltura regula prevzut de art. 1909 C.civ.
posesia terului dobnditor s fie util, adic neviciat,
ntrunind condiiile prevzute de art. 1847 C.civ., i real,
cumulnd ambele elemente: corpus i animus.
2. Situaia prevzut de art. 1909 alin. 2 C.civ.
dovedind calitatea sa de proprietar. Interesul de a recurge la o aciune n revendicare
n loc de a intenta aciunea personal n restituire decurge din faptul c, n cadrul
primei aciuni reclamantul se prezint ca proprietar al lucrului, i prin urmare nu
suport concursul celorlali creditori sau insolvabilitatea debitorului. n aciunea n
restituire, reclamantul are calitatea de creditor chirografar suportnd concursul altor
creditori i insolvabilitatea debitorului. Aciunea n revendicare mobiliar este
prescriptibil n 30 de ani, n schimb aciunea n restituire se prescrie n 3 ani (A se
vedea E. Safta-Romano, Op. cit., p. 358).
295
DREPTURILE REALE
Prevederile art. 1909 alin. 1 C.civ. sunt inaplicabile dac

bunul a ieit din patrimoniul proprietarului mpotriva voinei sale,
respectiv a fost pierdut sau furat. n aceast situaie, conform art.
1909 alin. 2, aciunea n revendicare este admisibil.
Regimul juridic al revendicrii bunurilor mobile difer dup
cum bunul se afl:
- n posesia unui ter de bun-credin care l-a dobndit de
la ho sau gsitor;
- la ho, gsitor sau la un ter dobnditor de rea-credin.
a) Revendicarea bunului de la posesorul de bun-credin
Art. 1909 alin. 2 C.civ. are n vedere situaia n care bunul
mobil se afl n posesia de bun-credin a unui ter care l-a dobndit
de la autorul furtului sau de la gsitor, dispunnd c: cel care a
pierdut sau cel cruia i s-a furat un lucru, poate s-l revendice, n
curs de trei ani, din ziua cnd l-a pierdut sau cnd i s-a furat, de la
cel care-l gsete, rmnnd acestuia recurs n contra celui de la
care-l are.
Precizri:
Aciunea n revendicare trebuie introdus n termen de 3 ani,
calculai din momentul sustragerii sau pierderii bunului. Termenul de
3 ani este un termen de decdere. Dac aciunea nu este introdus n
acest termen, se stinge i dreptul de proprietate al titularului iniial.
La mplinirea lui, posesorul de bun-credin devine proprietarul
acelui bun mobil, fcnd aplicarea art. 1909 alin. 1 C.civ.
Prin furt se nelege att furtul propriu-zis, ct i tlhria i
pirateria, iar pierderea bunului are n vedere ieirea bunului din
posesia proprietarului datorit neglijenei, unui caz fortuit ori forei
majore.
Aciunea n revendicare aparine numai adevratului
proprietar care a pierdut sau cruia i s-a furat bunul 216. Proprietarul
care revendic un bun mobil, va trebui s dovedeasc c a fost
216
Avem rezerve fa de concepia formulat n sensul c aciunea n revendicare

poate fi promovat de un depozitar sau un creditor gajist. n baza raporturilor
contractuale avute cu proprietarul, acetia sunt obligai s pstreze bunul i s-l
restituie astfel nct, posednd pentru altul, sunt doar detentori precari i prin
urmare, nu pot introduce o aciune n revendicare (n sens contrar, a se vedea Tr.
Ionacu, S. Brdeanu, Op. cit., p. 194-195).
296
posesorul bunului, c a fost deposedat involuntar prin pierdere sau

sustragere i c bunul revendicat este identic cu cel pierdut sau furat.
Terul posesor va fi obligat s restituie bunul, buna-credin a
acestuia neavnd relevan n aciunea n revendicare a
proprietarului. Proprietarul nu este obligat s plteasc
contravaloarea bunului, dar fostul posesor, restituind bunul, are o
aciune n despgubire contra celui de la care l-a dobndit.
De la aceast regul, art. 1910 C.civ. prevede o excepie, n
sensul c atunci cnd posesorul actual al lucrului furat sau pierdut
l-a cumprat la un blci sau la trg, sau de la un negutor care
vinde asemenea lucruri, proprietarul originar nu poate s ia lucrul
napoi dect ntorcnd posesorului preul ce l-a costat.
Precizri
dac terul de bun-credin a cumprat bunul pierdut sau
furat n condiii de natur a-i crea convingerea unei
proveniene loiale, spre exemplu un loc public unde se
ncheie n mod curent asemenea acte juridice, proprietarul
este obligat s-i restituie preul pltit.
dobnditorul de bun-credin nu va restitui bunul dect

dup ce proprietarul i va restitui preul pe care l-a pltit cu
ocazia achiziionrii lucrului. Pn la data restituirii preului,
terul dobnditor are un drept de retenie.
adevratul proprietar are o aciune n despgubire mpotriva
hoului sau gsitorului, ntemeiat pe rspunderea delictual
pentru fapta proprie n baza art. 998 999 C.civ217.
b)Revendicarea bunului de la posesorul de rea-credin,
ho sau gsitor
Posesia de rea-credin a terului dobnditor, a hoului sau
gsitorului, face ca art. 1909 alin. 1 C.civ. s fie inaplicabil, proprietarul putnd promova o aciune n revendicare mpotriva acestor
persoane.
217
Potrivit art. 998 C. Civ. orice fapt a omului ce cauzeaz altuia un prejudiciu,
oblig pe acela din a crui greeal s-a ocazionat a-l repara.
297
DREPTURILE REALE
Referitor la termenul n care se poate formula aciunea n

revendicare, legea nu face nici o precizare astfel nct n doctrin sau conturat mai multe opinii.
n literatura de specialitate anterioar anului 1982, n mod
constant a fost exprimat ideea c, n aceast materie, erau aplicabile
dispoziiile art. 1890 C.civ. ce prevd un termen de prescripie
extinctiv de 30 de ani. Aceast tez a fost adoptat i de practica
judiciar pn n anul 1982 cnd, ntr-o decizie de spe, fostul
Tribunal Suprem a decis c nu se poate face difereniere ntre
drepturile reale imobiliare i cele mobiliare sub aspectul prescripiei
dreptului la aciune. Astfel, indiferent c se revendic un bun imobil
sau un bun mobil, dreptul la aciune este imprescriptibil pentru c
proprietatea nu se stinge prin neuz218.
Ulterior anului 1982, soluia imprescriptibilitii dreptului
la aciune a fost susinut i de unii autori 219.
Optm pentru imprescriptibilitatea aciunii n revendicare
mobiliar cu urmtoarele argumente:
- art. 1890 Cod civil se refer la toate aciunile att
reale..., fr a se face distincie ntre revendicarea
imobiliar i cea mobiliar, i pentru aceleai motive
(aceeai raiune), aciunea n revendicare mobiliar este
imprescriptibil ca i cea imobiliar (ubi eadem est
ratio, eadem solutio esse debet);
- nici o dispoziie legal nu face difereniere sub aspectul
prescripiei extinctive, ori ubi lex non distinquit, nec nos
distinquere debemus;
218
Dec. nr. 144/1982 a Trib. Supr., sec. civ., n CD, 1982, p. 13.
V. Stoica, Corelaia dispoziiilor art. 14 din Codul de procedur penal cu
prevederile art. 1909-1910 din Codul civil, n RRD nr. 10/1988, p. 29; L. Pop, Op.
cit., p. 260; I. Adam, Op. cit., p. 722-723. S - a conturat i opinia conform creia
aciunea n revendicare mobiliar este imprescriptibil mpotriva unui ho, gsitor
sau ter de rea credin, dar numai n msura n care posesia acestuia nu ndeplinete
condiiile unei posesii utile i neviciate, caz n care opereaz n favoarea hoului,
gsitorului sau terului de rea credin uzucapiunea de 30 de ani prevzut de art.
1890 C. Civ. (a se vedea L. Pop, L. M. Harosa op.cit., p.321 324. Dei lum n
calcul dualitate prescripiei n prescripie extinctiv, reglementat de Decret i
prescripie achizitiv, reglementat de art. 1890 C. Civ., nu putem fi de acord cu
aceast opinie, cu motivaia c se dobndete prin uzucapiune doar proprietatea
imobilelor nu i a bunurilor mobile)
219
298
ideea prescriptibilitii din punct de vedere extinctiv, n

termen de 30 de ani, a revendicrii mobiliare nu poate fi
justificat prin trimitere la dispoziiile art. 1890 Cod
civil. n realitate, art. 1890 C. Civ.220 trebuie neles n
dubla accepiune, att de prescripie extinctiv, ct i de
prescripie achizitiv de lung durat (uzucapiunea de 30
de ani), i numai n mod indirect i extinde efectele
asupra aciunii n revendicare, n sensul c termenul de
30 de ani este extinctiv pentru proprietarul bunului ce a
fost uzucapat. Altfel spus, dreptul de a revendica
proprietatea se stinge odat cu nsi proprietatea, prin
efectul prescripiei achizitive, respectiv, prin dobndirea
bunului n temeiul uzucapiunii. Astfel, art. 1890 Cod
civil trebuie interpretat n sensul toate drepturile i
aciunile att reale ct i personale pe care legea nu le-a
declarat neprescriptibile i pentru care n-a defipt un
termen de prescripie, se vor prescrie(stinge sau
dobndi) prin 30 de ani, fr ca cel ce invoc aceast
prescripie s fie obligat a produce vreun titlu i fr s
i se poat opune reaua credin
4. Aciunea n revendicare a dreptului de proprietate

public
220
ntr-o formulare general, susceptibil din acest motiv de interpretri diferite, art.
1890 Cod civil declar prescriptibile n termen de 30 de ani toate aciunile att reale
ct i personale pe care legea nu le-a declarat neprescriptibile i pentru care n-a
defipt un termen de prescripie...fr ca cel ce invoc aceast prescripie s fie
obligat a produce un titlu i fr s i se poat opune reaua-credin. Datorit
redactrii deficitare, n doctrin s-a pus problema naturii juridice a termenului de 30
de ani, n sensul unui termen de prescripie extinctiv sau achizitiv. Iniial, s-a
susinut c, n lipsa unui alt text din Codul civil care s consacre aceast form de
uzucapiune, art. 1890 nu este sediul materiei pentru prescripia extinctiv, ci pentru
prescripia achizitiv de 30 de ani (V. D. Zltescu Consideraii n legtur cu
instituia prescripiei, n Dreptul nr. 2/1998, p. 18-19). Ulterior, n mod constant,
doctrina de specialitate a considerat termenul de 30 de ani prevzut de art. 1890 Cod
civil, aplicabil att n materia prescripiei extinctive ct i a celei achizitive. ( A se
vedea M. Nicolae M. Nicolae Prescripia extinctiv, Ed. Rosetti, Buc. 2004, p.
384).
299
DREPTURILE REALE
Regimul juridic al revendicrii dreptului de proprietate

public prezint anumite particulariti ce decurg din caracterele
juridice specifice ale acestui drept de proprietate (drept inalienabil,
imprescriptibil, insesizabil), i anume:
ntr-un proces n revendicare avnd ca obiect un bun
proprietate public221, calitatea de reclamant aparine
proprietarului (statul i unitatea administrativ-teritorial),
reprezentat de autoritatea public desemnat de lege.
n litigiile privitoare la dreptul de proprietate, statul este reprezentat
de Ministerul Finanelor, iar unitile administrativ-teritoriale, de
ctre Consiliul judeean, de Consiliul General al Municipiului
Bucureti, respectiv de Consiliile locale, care dau mandat scris
preedintelui Consiliului judeean sau primarului. Acesta poate
desemna un alt funcionar de stat sau un avocat care s-l reprezinte n
faa instanei (art. 12 alin. 5 n Legea nr. 213/1998).
aciunea n revendicare a bunurilor proprietate public
este imprescriptibil extinctiv, fr nici o excepie,
indiferent c este mobiliar sau imobiliar;
aciunea n revendicare a bunurilor din domeniul public
este imprescriptibil i achizitiv. O asemenea aciune nu
poate fi paralizat prin invocarea de ctre prt a
uzucapiunii, n cazul imobilelor, sau a posesiei de buncredin, n cazul bunurilor mobile222;
SECIUNEA a III-a
Aciunea n grniuire
221
Problema este mai mult teoretic pentru bunurile care, prin natura lor, fac parte
din domeniul public, fiind imposibil ca o persoan s intre n posesia mrii
teritoriale sau a unei ci de comunicaie. Situaia privete bunurile proprietate
public prin destinaia legii, nefiind exclus ca un tablou dintr-o colecie de art sau o
pies numismatic s intre fr drept n stpnirea unei persoane fizice sau juridice
( a se vedea C. Brsan, M. Gai, M.M. Pivniceru, Op. cit., p. 131).
222
Conform art. 11 alin. 1 lit. c din Legea nr. 213/1998 bunurile din domeniul public
nu pot fi dobndite de ctre alte persoane prin uzucapiune sau prin efectul posesiei
de bun-credin asupra bunurilor mobile. De asemenea, art. 1844 C.civ. stabilete
c: nu se poate prescrie domeniul lucrurilor care, prin natura lor proprie sau printr-o
declaraie a legii, nu pot fi obiecte de proprietate privat, ci sunt scoase afar din
comer.
300
1. Noiune
Potrivit art. 584 C.civ.: orice proprietar poate obliga pe
vecinul su la grniuirea proprietii lipite de a sa; cheltuielile
grniuirii vor fi suportate pe jumtate. Astfel, grniuirea este o
operaiune de delimitare prin semne exterioare a dou fonduri vecine,
care aparin unor proprietari diferii223.
n raport cu proprietarii celor dou fonduri vecine,
grniuirea este o obligaie real (propter rem), n schimb, privit
exclusiv din punct de vedere al celui care o solicit, este un atribut al
dreptului real. De regul, grniuirea se poate realiza prin convenia
prilor. n situaia n care unul dintre proprietari nu este de acord cu
grniuirea solicitat de cellalt, ea poate fi hotrt de instana de
judecat investit printr-o aciune n grniuire.
Prin aciunea n grniuire reclamantul, n contradictoriu
cu prtul, solicit instanei s determine, prin semne exterioare,
linia despritoare dintre dou fonduri nvecinate.
-
este o aciune imobiliar, deoarece are ca obiect

delimitarea a dou terenuri nvecinate;
este o aciune petitorie, deoarece, n mod indirect, prin
delimitarea fondurilor limitrofe, se apr dreptul de
proprietate;
este o aciune imprescriptibil extinctiv, grniuirea
fiind un atribut al dreptului de proprietate imobiliar,
imprescriptibil i perpetuu;
sarcina probei revine ambelor pri, deoarece se admite
c aciunea n grniuire este un judicium duplex, n care
fiecare dintre ele are att calitatea de reclamant ct i cea
de prt;
are un caracter declarativ i nu constitutiv de drepturi,
deoarece prin exercitarea ei nu se tinde la crearea unui
223
Grniuirea, menit s apere dreptul de proprietate, se poate dispune att n cazul

inexistenei unei delimitri ntre proprieti, ct i n situaia cnd astfel de semne
exterioare exist dar sunt contestate de pri ( Dec. nr. 1330/1995 a C.S.J. n Dreptul
nr. 3/1996, p. 79).
301
DREPTURILE REALE
nou hotar, ci la reconstituirea i marcarea adevratului

hotar.
3. Titulari. Obiect. Efecte
Aciunea n grniuire poate fi exercitat de titularul
dreptului de proprietate asupra fondului, dar i de orice persoan care
are un drept real asupra acestuia (uzufructar, superficiar), nu ns i
de un detentor precar (chiria sau arenda). De asemenea, este
inadmisibil ntre coproprietari cu privire la fondul ce formeaz
obiectul coproprietii. Coproprietarul trebuie mai nti s introduc
aciunea de ieire din indiviziune i dup aceea poate solicita
grniuirea224. Dac terenul este bun comun, aciunea trebuie
formulat de ambii soi.
Obiectul aciunii n grniuire l constituie numai
delimitarea fondurilor nvecinate, astfel nct nu este necesar s se
dovedeasc i existena dreptului de proprietate asupra terenului
cruia urmeaz s i se stabileasc hotarul 225. n schimb, dac prin
aciunea n grniuire se cere i o parte determinat din terenul
limitrof, deinut de prt, ea implic i o aciune n revendicare..
Aciunea produce efecte numai n ceea ce privete
stabilirea liniei de hotar nu i cu privire la nsui dreptul real. Astfel,
hotrrea pronunat ntr-o aciune n grniuire nu are autoritate de
lucru judecat ntr-o eventual aciune n revendicare introdus
ulterior. n schimb, are autoritate de lucru judecat ntre prile
litigante, o nou aciune putnd fi introdus dac limitele au disprut.
224
225
Dec. nr. 571/1990 a CSJ, sec. civ., n Dreptul nr. 9-12 pe anul 1990, p. 220.
Dec. nr. 1612/1992 a CSJ, sec. civ., n M. Voicu, M. Popoac, Op. cit., p. 303.
302

Caracterul prescriptibil sau imprescriptibil al aciunii n

revendicare a constituit, n permanen obiect de controvers att n
doctrin, ct i n practica judiciar.
Literatura de specialitate plecnd de la principiul n
conformitate cu care dreptul de proprietate nu se stinge prin neuz, a
consacrat caracterul imprescriptibil al aciunii n revendicare 226.
Practica judectoreasc, n contradicie cu doctrina, a decis
c, n situaia n care obiect al aciunii n revendicare l constituie un
bun imobil, aceasta este imprescriptibil, iar dac obiectul este un
mobil, aciunea este prescriptibil n termen de 30 de ani.
(bineneles, n condiiile n care nu opereaz dispoziiile art. 1909
alin.1 C.civ.)227.
Aceast soluie a fost criticat, pe de o parte, n literatura de
specialitate pe motivul c dreptul de proprietate nu se stinge prin
neuz oricare ar fi natura bunului revendicat, iar pe de alt parte, s-a
argumentat c, dac s-ar admite c n privina bunurilor mobile, n
lipsa unor dispoziii speciale, aciunea n revendicare este
imprescriptibil, s-ar acorda o protecie sporit drepturilor reale
mobiliare, ceea ce ar contrazice spiritul Codului civil, fundamentat
pe privilegierea drepturilor imobiliare, de o valoare mult mai
nsemnat.
226
Tr. Ionacu, S. Brdeanu, Op.cit.,p. 192-193.

Dec. nr. 1205/1969 a Tribunalului Suprem, col. civ. n Repertoriu pe anii 19521969, p. 751; Dec. nr. 406/1965 n C.D. 1965, p. 86; Dec. nr. 1417/1966 n Rep. pe
anii 1952-1969, p. 162.
227
303
DREPTURILE REALE
Plecnd de la un caz celebru n Frana 228, jurisprudena i

doctrina au creat o a doua opinie, bazat pe imprescriptibilitatea
aciunii n revendicare mobiliar. Astfel, ncepnd cu anul 1982,
practica instanei supreme a abandonat distincia ce se fcea pe
terenul prescripiei extinctive ntre aciunea n revendicare imobiliar
i cea n revendicare mobiliar. Indiferent dac se revendic un bun
mobil sau imobil, aciunea este imprescriptibil deoarece proprietatea
nu se stinge prin neuz. Diferenierea ntre drepturile reale
imobiliare i cele mobiliare, sub aspectul imprescriptibilitii
aciunilor referitoare la primele drepturi i ale prescriptibilitii
aciunii n cazul celorlalte drepturi, este eronat n drept, deoarece
nici o dispoziie legal nu face o asemenea diversificare cu
consecine diferite sub aspectul prescripiei extinctive. n realitate,
indiferent c se revendic un bun imobil sau mobil, dreptul la
aciune este imprescriptibil, pentru c proprietatea nu se stinge prin
neuz. Aciunea n revendicare este ineficace numai n cazul n care i
se opune de ctre prt dobndirea dreptului de proprietate prin
uzucapiune, n cazurile i n condiiile prevzute de lege, sub acest
aspect existnd diferenieri dup cum n litigiu sunt imobile sau
mobile229.
Totodat, literatura de specialitate a considerat c art. 1890
Cod civil nu face distincia necesar ntre aciunile avnd ca obiect
dreptul de proprietate i cele privind alte drepturi reale. Drepturile
reale dezmembrate din dreptul de proprietate se supun termenului de
prescripie extinctiv de 30 de ani, putndu-se stinge prin neuz
deoarece sunt considerate excepii de la exercitarea normal a
dreptului de proprietate. Dac dezmembrmintele nu sunt exercitate,
raiunea lor dispare i, n consecin, legea favorizeaz rentoarcerea
la starea normal de proprietate. n opoziie, dreptul de proprietate nu
228
n cazul Congregaiei religioase Saint Viateur s-a decis c, datorit faptului c

aceast congregaie nu avea personalitate juridic, nu putea fi donatar a unor bunuri.
S-a pus problema dac familia donatorului a pierdut, dup 30 de ani(termen prevzut
de art. 2262 Cod francez, echivalent al art. 1890 Cod civil) proprietatea prin neuz. Prin
decizia de principiu, Curtea de Casaie a artat c aciunii n revendicare nu i sunt
aplicabile regulile prescripiei extinctive Cas. Fr. 5 mai 1879, D1880.1.143, citat de
L. Harosa n Discuii privind posesia ca modalitate de dobndire a dreptului de
proprietate asupra bunurilor mobile n SUBB nr. 1/2001, p. 50.
229
Dec. Trib. Supr. Nr. 144/26.01.1982 n Culegere de decizii a Tribunalului Suprem
pe 1982, Ed. tiinific i enciclopedic, Bucureti, p. 13
304
poate fi pierdut prin simplul fapt c titularul su nu-l exercit n

termen de 30 de ani. Astfel, spre deosebire de alte drepturi reale,
proprietatea nu se stinge prin neuz, i, indiferent dac se revendic
un bun mobil sau imobil, dreptul la aciune este imprescriptibil 230.
De asemenea, din moment ce aciunea n revendicare
ocrotete dreptul de proprietate, nu se justific diferena de regim
juridic: imprescriptibil dac are ca obiect un imobil, respectiv
prescriptibil cnd se refer la un bun mobil. Totodat, nu exist nici
o raiune pentru ca, n afara situaiei de excepie reglementat de art.
1909 Cod civil, dreptului de proprietate mobiliar s nu i se aplice
aceeai soluie a imprescriptibilitii dedus din caracterul absolut i
perpetuu al dreptului de proprietate, indiferent de natura obiectului
su.
Pe de alt parte, raportat la prescriptibilitatea aciunii n
revendicare a bunurilor mobile de la posesorul de rea-credin, ho
sau gsitor i la faptul c majoritatea bunurilor in patrimoniul unei
persoane fizice sunt mobile, ntre care ar putea fi i obiecte de mare
valoare, s-a spus c ar fi inechitabil ca houl s poat dobndi, dup
expirarea a 30 de ani, un drept de proprietate irefragabil, rezultat
dintr-o fapt infracional.231
n prezent, teza imprescriptibilitii aciunii n revendicare
mobiliar ctig din ce n ce mai mult teren. 232 Opiunea pentru
acest din urm punct de vedere se bazeaz pe urmtoarele
argumente: art. 1890 Cod civil se refer la toate aciunile att
230
L. Harosa Discuii privind posesia ca modalitate de dobndire a dreptului de

proprietate asupra bunurilor mobile n SUBB nr. 1/2001, p. 50-51; V. Stoica
Corelarea dispoziiilor art. 14 din Codul de procedur penal cu prevederile art.
1909-1910 din Codul civil, n RRD nr. 10/1988, p. 29.
231
ntr-o aciune n revendicare avnd ca obiect un numr de 482 monezi de aur
aflate n posesiunea Statului Romn prin efectul executrii unei pedepse
complementare graiat n anul 1959, s-a decis c aciunea este imprescriptibil,
soluie dedus din dispoziiile art. 21 din Decretul 167/1958 i din principiul n
conformitate cu care proprietatea nu se pierde prin neuz dect n cazurile prevzute
de lege (Dec. nr. 1899/2000 a Curii Supreme de Justiie, nepublicat; n acelai sens
Dec. nr. 299/2000 a Curii Supreme de Justiie, nepublicat, n P. Perju, Probleme de
drept civil i drept procesual civil n practica seciei civile a Curii Supreme de
Justiie, n R.R.D. nr. 4/2001, p. 178-179).
232
M. Nicolae, B. Dumitrache .a., Instituii de drept civil, curs selectiv pentru
licen, Ed. Press Mihaela S.R.L. Bucureti, 2000, p. 103-104; A. Boar, op.cit., p.
14-15; I. Adam, op. cit., p.723; G. Boroi, op.cit., p.264; m. Nicolae, op.cit., p. 383.
305
DREPTURILE REALE
reale..., fr a se face distincie ntre revendicarea imobiliar i cea

mobiliar, i pentru aceleai motive (aceeai raiune), aciunea n
revendicare mobiliar este imprescriptibil ca i cea imobiliar (ubi
eadem est ratio, eadem solutio esse debet)233; nici o dispoziie legal
nu face difereniere sub aspectul prescripiei extinctive, ori ubi lex
non distinquit, nec nos distinquere debemus.
Dei de lege lata nu exist un text legal care s consacre cu
caracter de principiu aceast soluie, susintorii imprescriptibilitii
aciunii n revendicare, indiferent de obiectul ei, au citat art. 6 alin.2
din Legea nr. 213/1998 privind proprietatea public i regimul juridic
al acesteia: bunurile preluate de stat fr un titlu valabil, inclusiv
cele obinute prin vicierea consimmntului, pot fi revendicate de
fotii proprietari sau de succesorii acestora, dac nu fac obiectul unor
legi speciale de reparaie. Din moment ce textul de lege nu distinge,
prin bunuri se nelege att bunurile imobile ct i cele mobile.
n ceea ce ne privete, mprtim punctul de vedere n
sensul c aciunea n revendicare fundamentat pe proprietatea privat este imprescriptibil extinctiv, indiferent de natura ei mobiliar
sau imobiliar, potrivit adagiului ubi eadem est ratio, eadem solutio
esse debet. Din moment ce dreptul de proprietate este perpetuu i nu
se stinge prin neuz, pe cale de consecin i aciunea prin care acesta
este aprat trebuie s fie imprescriptibil, fr a distinge dup cum
are ca obiect un bun mobil sau imobil. De lege ferenda se impune
necesitatea unei reglementri n acest sens. Proiectul de modificare
al Codului civil ncearc s rezolve aceast problem delicat,
preciznd n formularea de principiu a art. 1940 c dreptul la
aciune este imprescriptibil... ori de cte ori prin natura sau
obiectul dreptului subiectiv ocrotit, exerciiul su nu poate fi
limitat n timp
233
Fundamentndu-se pe acelai argument de analogie, ntr-o opinie ndrznea se

precizeaz: este riguros exact faptul c nu se poate face distincie ntre drepturile
reale imobiliare i mobiliare, ntruct prin lege li s-a asigurat acelai tratament sub
aspectul termenului de prescripie. Art. 1890 Cod civil este ns n sensul prescripiei
de 30 de ani pentru ambele cazuri de revendicare, iar soluia tradiional i nu
legal propus de doctrin i jurispruden, are n vedere doar dreptul de
proprietate n materie imobiliar, dat fiind stabilitatea situaiei imobilelor i
certitudinea din comerul juridic pentru imobile (C. Brsan, M. Gai, M.M.
Pivniceru, Op.cit., p. 131-132).
306
Cum noua reglementare ntrzie s apar, n prezent, interpretat

n spiritul i nu n litera legii, art. 1890 Cod civil se aplic oricror
drepturi reale susceptibile de stingere sau, dup caz de dobndire prin
prescripie. ntruct dreptul de proprietate nu se stinge prin neuz, nici
aciunea n revendicare nu se poate stinge prin simpla mplinire a
termenului de prescripie extinctiv, ci numai indirect prin efectul
prescripiei achizitive. Astfel, numai prin intermediul uzucapiunii, art.
1890 Cod civil i extinde efectele asupra aciunii n revendicare, n
sensul c termenul de 30 de ani este achizitiv pentru uzucapant i
extinctiv pentru proprietarul bunului uzucapat. Prin urmare, dreptul de a
revendica proprietatea nu se stinge n cadrul prescripiei dect odat cu
nsi proprietatea, prin efectul dobndirii bunului n temeiul
uzucapiunii, fr a se distinge n funcie de natura lui.
Privit n sine, aciunea n revendicare trebuie s fie
imprescriptibil extinctiv indiferent de obiectul ei. Aceasta, cu att
mai mult cu ct, datorit dezvoltrii societii, bunurile mobile nu
mai joac un rol minor n circuitul civil, iar criteriul valorii, utilizat
de creatorii codului civil n reglementarea regimului mobiliar, nu mai
este de actualitate.
307
DREPTURILE REALE
Mijloace de aprare
a dreptului de proprietate
ntemeiat pe
aciunea n revendicare
aciunea negatorie
aciunea confesorie
aciunea n grniuire
aciunea n complngere
aciunea n reintegrare
gestiunea de afaceri
plata nedatorat
mbogirea fr just cauz
aciunea n reziliere
aciunea n rezoluiune
aciunea pentru plata preului
308
aciuni
petitorii
aciuni
posesorii
ex delictu
ex contractu
specif
ce
nespecif
ce
Tipul de
aciune
Prescripie
extinctiv
- aciune
- recunoaterea
- reclamant: - aciunea n rereal;
dreptului de
proprietarul vendicare imo- aciune
proprietate al
neposesor;
biliar sau
Aciune n petitorie;
reclamantului
- prt:
mobiliar este
revendica - poate fi
asupra bunului i posesorul
imprescriptibil
re
mobiliar sau obligarea
neproprietar. .
imobiliar.
prtului la
restituirea
posesiei.
- aciune
- reclamantul
- reclamant: i
real;
neag existena
titularul
mprescriptibil,
- aciune
unui
dreptului de dac se contest
petitorie.
dezmembrmnt proprietate; un drept de
al dreptului de
- prt:
abitaie,
proprietate pretins pretinsul
Aciune
servitute,
de prt asupra
titular al unuisuperficie;
negatorie
unui bun al su. dezmembrmpr
nt.
escriptibil, dac
se contest un
drept de uz i
uzufruct*.
- aciune
- reclamantul
- reclamant: - aciunea
real;
solicit
pretinsul
confesorie ce
- aciune
recunoaterea
titular al unui apr un drept
petitorie.
unui
dezmemde superficie**
Aciune
dezmembrmnt brmnt
este
confesorie
al dreptului de
- prt:
imprescriptibil
proprietate asupra titularul drep- - aciunea
unui bun al ptului de pro- confesorie prin
rtului.
prietate.
care se apr
dreptul de
Caractere
Obiect
Titulari
drept de uz i uzufruct pot avea ca obiect i un mobil, n schimb celelalte

dezmembrminte au ca obiect numai imobile.
**
este imprescriptibil deoarece presupune un drept de folosin asupra terenului,
dar i un drept de proprietate asupra construciilor, aciunea n revendicare
imobiliar fiind imprescriptibil.
309
DREPTURILE REALE
uzufruct, uz,
servitute,
abitaie este
prescriptibil.
- aciune
- determinarea
- reclamant: real
prin semne
titularul unui imprescriptibil
imobiliar;
exterioare a liniei fond
- aciune
de desprire
nvecinat /
petitorie;
dintre dou
alt persoan
- caracter
fonduri nvecinate care are un
declarativ (nu
drept real
Aciune n
se creeaz un
asupra
grniuire
hotar nou, ci
acestuia / nu
se reconi detentorul
stituie cel
precar
adevrat).
- prt:
titularul
fondului
vecin.
abuz de ncredere infraciune reglementat de art. 213 C.pen.,
constnd n nsuirea unui bun mobil al altuia, deinut cu
orice titlu, sau dispunerea de acest bun pe nedrept ori
refuzul de a-l restitui;
calitate procesual activ presupune existena unei identiti ntre
persoana reclamantului i persoana care este titular al
dreptului n raportul juridic dedus judecii;
prior tempore, potior jure expresie latin desemnnd regula potrivit
creia cel care a ndeplinit mai nti formalitile
necesare pentru valabilitatea dreptului su, se bucur de
prioritate fa de cei care le-au ndeplinit ulterior.
1. Plecnd de la dispoziiile art. 1909 alin. 1 C.civ., credei c
posesia de bun-credin duce la aceleai efecte cu privire la
mobile sau imobile?
310
2. Care sunt categoriile de persoane care pot invoca art. 1909 alin. 1
C.civ?
3. Care sunt bunurile care cad sub incidena art. 1909 alin. 1 C.civ?
Care sunt bunurile care nu intr sub incidena acestui articol?
4. Care sunt cazurile n care revendicarea unui bun mobil este
posibil?
5. Determinai regimul juridic aplicabil aciunii n revendicare a
dreptului de proprietate public.
6. Justificarea teoretic i practic a art. 1909 alin. 1 C.civ, este dat
de urmtoarea teorie:
prescripia instantanee;
mod de dobndire a proprietii prin efectul legii;
prezumia de proprietate juris et de jure.
Argumentai rspunsul pentru fiecare dintre teorii.
7. Considerai ntemeiat hotrrea instanei de judecat prin care a
respins o aciune n revendicare a 15 mp teren deinut fr drept
de prt, datorit puterii de lucru judecat a unei hotrri anterioare
prin care s-a stabilit grania dintre dou proprieti?
8. Este admisibil aciunea pe care o introduce singur un coindivizar
mpotriva posesorului neproprietar? Ce se decide n privina
aciunii introduse de un codevlma, singur?
9. Ce s-ar decide dac cel care deine bunul prin simpla ngduin a
proprietarului ar vinde bunul unui ter de bun-credin? Dar dac
cel care deine bunul prin simpla ngduin a proprietarului ar
vinde bunul unui ter de rea-credin, iar acesta l-ar revinde unui
ter de bun-credin?
10.Completai spaiile libere din urmtoarele enunuri:
- Aciunea n revendicare imobiliar este
din punct de vedere extinctiv.
- n cadrul aciunii n revendicare imobiliar, proba dreptului de
proprietate revine ., n favoarea
, funcionnd o prezumie simpl de
, ceea ce face din aceasta un
- Conform art. 1909 alin. 1 C.civ., posesia constituie pentru
posesorul de a unui bun mobil, nsui
.
- Adevratul proprietar are mpotriva dobnditorului de bun311
DREPTURILE REALE
credin al bunului de la detentorul precar o ..

ce poate fi paralizat prin invocarea de ctre acesta a
dispoziiilor ..
- n raporturile cu detentorul precar, proprietarul are o aciune
. n vederea .. lucrului. Dac lucrul
a fost nstrinat, aceast aciune se transform ntr-o aciune n
- Revendicarea bunului de la terul de bun-credin care l-a

dobndit de la ho sau gsitor se poate face n termen de
la data Dac aciunea n revendicare se admite,
proprietarul nu are obligaia de a ., posesorul
avnd drept de regres contra . n schimb,
dac bunul este achiziionat de la o vindere public,
proprietarul revendicant este obligat
- Admiterea aciunii n revendicare are ca efect n
.. a bunului, liber de orice
Proprietarul datoreaz posesorului cheltuielile i
nu cheltuielile
Cheltuielile necesare se restituie ..., iar
cheltuielile utile se restituie numai n msura
.
6. Teste gril
1. Aciunea n revendicare:
a) se introduce de ctre posesorul neproprietar
mpotriva proprietarului neposesor;
b) se introduce de ctre proprietarul neposesor
mpotriva posesorului neproprietar;
c) se introduce de ctre proprietarul neposesor
mpotriva detentorului precar.
2. Dac n aciunea n revendicare a unui imobil ambele pri
prezint cte un testament redactat de aceeai persoan, va
avea ctig de cauz:
a) partea care prezint un testament autentic;
b) partea care are testament cu data mai veche;
c) partea care are testament cu data mai nou.
312
3. Aciunea n revendicare imobiliar:

a) este imprescriptibil fr nici o excepie;
b) este prescriptibil n termen de 30 de ani;
c) este, de regul, imprescriptibil, i prin excepie,
prescriptibil.
4. n cazul admiterii aciunii n revendicare:
a) fructele culese de posesor se restituie de la data
introducerii aciunii;
b) fructele culese de posesor se restituie de la data
rmnerii definitive a hotrrii judectoreti de
admitere a aciunii;
c) fructele culese de posesor nu se restituie.
5. n cazul admiterii aciunii n revendicare:
a) cheltuielile utile se restituie n totalitate;
b) cheltuielile necesare se restituie n totalitate;
c) cheltuielile voluptorii se restituie numai
posesorului de bun-credin.
6. Aciunea n revendicare a unui bun mobil:
a) se prescrie n 3 ani dac se introduce mpotriva
unui dobnditor de bun-credin;
b) este imprescriptibil cnd se introduce mpotriva
hoului, gsitorului sau dobnditorului de buncredin de la ho sau gsitor;
c) este imprescriptibil cnd se introduce mpotriva
hoului, gsitorului sau dobnditorului de reacredin.
7. Prescripia instantanee (art. 1909 alin. 1 C.civ.) poate fi
aplicat n privina:
a) unui bun mobil aflat n proprietatea privat a
statului;
b) unui bun imobil aflat n proprietatea privat a
statului;
c) unui bun mobil aflat n proprietatea public a
statului.
8. Posesorul de bun-credin al unui bun mobil poate invoca
art. 1909 alin. 1 dac a dobndit bunul:
a) de la adevratul proprietar;
b) de la un detentor precar n favoarea cruia
313
DREPTURILE REALE
adevratul proprietar s-a desesizat n mod

voluntar;
c) de la un ho sau gsitor, dar dintr-un loc public.
9. Prezumia de proprietate consacrat n art. 1909 alin. 1
C.civ.:
a) opereaz n favoarea posesorului de buncredin;
b) opereaz n favoarea detentorului de buncredin;
c) opereaz n favoarea dobnditorului care
stpnete bunul corpore-alieno.
10. n condiiile art. 1909 alin. 1 C.civ., buna-credin a
posesorului:
a) trebuie s existe n momentul ncheierii
contractului ntre dobnditorul de bun-credin
i detentor;
b) trebuie s existe la momentul intrrii n posesia
efectiv a bunului;
c) trebuie s existe pn n momentul intentrii
aciunii n revendicare, cnd devine un posesor
de rea-credin.
11. Dac o persoan dobndete un bun mobil de la un ho sau
gsitor tiind acest lucru, are calitatea de:
a) detentor precar;
b) posesor de bun-credin;
c) posesor de rea-credin.
12. Constituie premis a aplicrii dispoziiilor prevzute de art.
1909 alin. 2 C.civ.:
a) s existe o desesizare voluntar din partea
adevratului proprietar;
b) posesorul actual al lucrului furat sau pierdut l-a
cumprat la o vindere public;
c) posesorul actual al bunului furat sau pierdut s
fie de bun-credin.
13. Dac terul de bun-credin a cumprat bunul pierdut sau
sustras de la o vindere public:
a) proprietarul revendicant nu este obligat s-i
314
14.
15.
16.
17.
restituie preul pltit pe bun;

b) proprietarul revendicant este obligat s-i restituie
preul pltit pe bun;
c) proprietarul revendicant are posibilitatea, dac
dorete, s-i restituie preul.
Dac posesorul actual de bun-credin al lucrului furat sau
pierdut l-a cumprat la o vindere public:
a) adevratul proprietar poate revendica bunul n
termen de 3 ani calculai de la data pierderii sau
sustragerii, rmnnd posesorului regres n
contra celui de la care l-a dobndit;
b) adevratul proprietar poate revendica bunul n
termen de 3 ani calculai din momentul intrrii
terului n posesia bunului, restituind acestuia
preul pltit;
c) adevratul proprietar poate revendica bunul n
termen de 3 ani calculai de la data pierderii sau
sustragerii, restituind posesorului preul pltit.
n cazul conflictului ntre titluri, dac titlurile eman de la
autori diferii, va avea ctig de cauz:
a) titlul ce provine de la autorul al crui drept este
preferabil;
b) titlul cu data cea mai veche;
c) titlul cu data cea mai recent.
Prin excepie, aciunea n revendicare imobiliar este
prescriptibil:
a) n caz de revendicare a bunurilor cumprate la o
licitaie public;
b) n caz de avulsiune;
c) n caz de revendicare de la posesorul de buncredin, dobnditor al bunului de la un
neproprietar.
Aciunea n grniuire reprezint:
a) o operaiune de delimitare prin semne exterioare
a dou fonduri vecine prin convenia proprietarilor;
b) o operaiune de delimitare prin semne exterioare
a dou fonduri vecine n cadrul unui conflict
315
DREPTURILE REALE
ntre proprietari;
c) o operaiune avnd ca obiect plata cheltuielilor
de grniuire fcute la delimitarea a dou
proprieti vecine.
18. Hotrrea judectoreasc ce se va pronuna ntr-o aciune
n grniuire, are un caracter:
a) declarativ de drepturi;
b) constitutiv de drepturi;
c) translativ de drepturi.
19. Aciunea prin care reclamantul neag un dezmembrmnt
pretins de prt asupra unui bun al su constituie:
a) aciune confesorie;
b) aciune negatorie;
c) aciune posesorie.
20. Aciunea confesorie are ca obiect:
a) recunoaterea unui dezmembrmnt pretins de
ctre reclamant asupra unui bun al prtului;
b) negarea
de ctre reclamant
a unui
dezmembrmnt pretins de prt asupra unui
bun al su;
c) recuperarea bunului de ctre proprietarul
neposesor de la posesorul neproprietar.
7. Spee
1. n 1950, datorit situaiei din ar, X a trecut n mod
fraudulos frontiera, astfel nct nu s-a tiut despre fapta sa.
Apartamentul su proprietate personal a fost lsat n grija surorii
sale Y, mpreun cu actele de proprietate.
n 1990, Y a vndut apartamentul lui Z, falsificnd actele de
proprietate pentru a-i putea justifica dreptul de a nstrina bunul.
n 1992, X ntorcndu-se n ar, a introdus o aciune n
revendicare mpotriva lui Z prin care a solicitat restituirea
apartamentului n patrimoniul su.
Instana a cerut prtului s-i dovedeasc dreptul de
proprietate deoarece reclamantul, prin nsi aciunea formulat, nu
este obligat s instrumenteze probe n acest sens. Z a prezentat
316
contractul de vnzare-cumprare ncheiat cu sora reclamantului,

dovedind c titlul lui X este nul deoarece cumprase apartamentul,
obiect al litigiului, n 1948 de la un neproprietar.
n aprare, X a demonstrat c titlul lui Z este nul, pe motiv c
bunul a fost dobndit de la un non dominus, pe baza unor acte false.
n acest sens, a depus i sora reclamantului care a recunoscut c a
falsificat actele de proprietate.
n aceste condiii, instana a nlturat din ansamblul probator
titlurile i a recurs la compararea posesiilor. n urma deliberrii,
instana a respins aciunea lui X motivnd c posesia prtului este
mai bine caracterizat.
Cerine:
a) Cui i incumb sarcina probei n cazul unei aciuni n
revendicare? Este respectat regula n spe?
b) Ce tip de conflict exist n momentul n care X a introdus
aciunea mpotriva lui Z? Dar dup ce s-a dovedit c
titlurile sunt false?
c) Considerai c instana a procedat corect respingnd
aciunea lui X?
2. X i Y au ncheiat un contract de depozit prin care primul
a lsat n detenia lui Y autoturismul su, pltind lunar o sum de
bani pentru ca acesta s-l conserve.
La cteva zile dup ncheierea contractului, Y a vndut
autoturismul lui Z, care a cumprat bunul fr s tie c Y nu este
adevratul proprietar.
La expirarea termenului convenit pentru depozit, X a
solicitat lui Y restituirea autoturismului. n urma refuzului acestuia,
X a introdus o aciune n revendicare mpotriva lui Y, aciune
respins de instan.
n aceste condiii, X a introdus o nou aciune n revendicare,
de data aceasta mpotriva lui Z, cerere care a fost admis, instana
anulnd titlul lui Z pe motiv c a dobndit de la un non dominus.
Cerine:
a) Aciunea n revendicare a lui X contra lui Y este
admisibil? Ce alt aciune ar fi avut la dispoziie X
317
DREPTURILE REALE
mpotriva acestuia?
b) Cum se va apra Z n aciunea n revendicare introdus
de X? Credei c acesta este un dobnditor de buncredin?
c) Este corect soluia pronunat de instan?
3. n august 1998, X a cumprat de la Y un televizor color.
Bunul a fost achiziionat dintr-un trg, spaiu amenajat special pentru
vnzarea-cumprarea unor asemenea bunuri.
n noiembrie acelai an, Y este trimis n judecat pentru un
numr de furturi din apartamente, printre bunurile furate aflndu-se
i televizorul vndut lui X. Proprietarul iniial al acestuia, Z, a fost
chemat de ctre organele de urmrire penal i informat c bunul su
este n prezent nstrinat lui X.
Fa de aceast situaie, n august 1999, Z l cheam n
judecat pe X solicitnd instanei readucerea bunului n patrimoniul
su. n aprare X a invocat prevederile art. 1909 alin. 2 C.civ.
Cerine:
a) Care este domeniul de aplicare al art. 1909 alin. 2 C.civ.?
b) Care este termenul n care Z i poate revendica bunul?
Se mai afl nuntrul termenului? Care este natura
acestui termen?
c) Ce trebuie Z s dovedeasc n cadrul aciunii n
revendicare promovat?
d) Ce obligaie ar avea Z fa de X dac aciunea sa ar fi
admis? n acest context, considerai c invocarea art.
1909 alin. 2 este n avantajul lui X?
e) Care ar fi regimul aplicabil dac Z ar fi revendicat bunul
de la Y?
f) Ce va decide instana?
4. Reclamanta a revendicat trei imobile compuse din teren i
construcii. Din certificatul de motenitor depus de reclamant
rezult c aceasta nu este unica succesoare a autoarei sale, ci alturi
de ea figureaz i o nepoat de frate decedat, care ns nu a promovat
aciunea n revendicare.
318
(Dec. nr. 1976/2000 a CSJ, sec. civ., adaptat)234

Cerine:
a) Ce este aciunea n revendicare? Care sunt titularii
acesteia?
b) Considerai admisibil aciunea introdus de reclamant?
5. n anul 1944, A a cumprat de la B un apartament printrun act ncheiat n form autentic, fr s tie c l-a achiziionat de la
un neproprietar.
n anul 1954, A a decedat astfel nct apartamentul a revenit
unicului su motenitor C, care cunotea faptul c adevratul
proprietar al imobilului este D. n aceast perioad de timp, D a
locuit n aceeai localitate unde era situat bunul.
n 1966, D a introdus o aciune n revendicare mpotriva lui
C, prin care a solicitat readucerea casei n patrimoniul su.
C s-a aprat invocnd faptul c a stpnit imobilul mpreun
cu tatl su mai mult de 20 de ani, fapt ce duce la paralizarea aciunii
lui D.
Cerine:
a) Ce invoc C n aprarea sa? Ce condiii trebuie s
ndeplineasc acesta pentru a beneficia de aprare?
b) Ce efecte are prescripia achizitiv asupra aciunii n
revendicare?
6. Prin cererea introdus n mai 1984, reclamanii au
chemat n judecat pe prtul MN, solicitnd ca acesta s le restituie
32 de oi proprietatea lor.
n fapt reclamanii arat c au avut n proprietate comun 32
de oi aflate n ngrijirea defunctului P.P., i c, la decesul lui P.P.,
ginerele acestuia, C.G., a intrat n posesia oilor i, dei somat de
reclamani, a vndut oile prtului M.N.
n aprare, prtul a invocat dispoziiile art. 1909 alin.1
C.civ., potrivit cruia posesia unui bun mobil valoreaz proprietate.
234
319
DREPTURILE REALE
Sect. civ. nr. 1134/1986 a Judectoriei sectorului Ilfov,

adaptat235
Cerine:
a) Care este natura juridic a cererii introdus de
reclamani? n spe sunt ndeplinite condiiile pentru
introducerea art. 1909 alin.1 C.civ.
b) Cu ce titlu a pstrat ginerele defunctului C.G. bunurile
n litigiu: detentor precar sau posesor? Acesta ar putea
invoca intervertirea precaritii n posesie?
c) Ce va decide instana? n caz de respingere a aciunii ce
mijloc legal au reclamanii pentru a-i valorifica
dreptul?
8. Bibliografie
D.C. Florescu, Dreptul de proprietate, Op. cit., p. 449- 548.

D. C. Florescu, Teoria general a drepturilor reale, Op. cit., p.411- 457.
L. Pop, L. M. Harosa, op. cit., p. 304- 333.
C. Brsan, Op. cit., p. 197-235.
L. Pop, Op. cit., p. 247-269.
I. Adam, Op. cit., p. 691-727.
Speele nr. 3 i 5 au fost prelucrate din G. Rducan, G.T. Maravela,
Op. cit., p. 207 i 217-218.
M. Voicu, M. Popoac, Dreptul de proprietate i alte drepturi reale,
Op. cit.
P. Perju, Practic judiciar civil, Op. cit.
n Romnia, Op. cit.
235
n Revista romn de drept, nr. 1/1988, p. 40-46.
320
CAPITOLUL X
PUBLICITATEA IMOBILIAR
SECIUNEA I
Publicitatea imobiliar conform Legii nr. 7/1996
1. Consideraii generale
Publicitatea imobiliar este un ansamblu de mijloace
juridice ce au drept scop s asigure evidena, sigurana i
opozabilitatea fa de teri a actelor juridice prin care se constituie, se
transmit i se sting drepturi reale imobiliare236.
Noua lege a cadastrului i publicitii imobiliare Legea nr.
7/1996237 asigur un sistem unic de publicitate imobiliar aplicabil
236
Prin publicitatea imobiliar se urmresc mai multe obiective (scopuri): de a
conferi siguran transmisiunii drepturilor reale, evitndu-se astfel transmisiunile

succesive, frauduloase; de a constitui o eviden economic i juridic n scopul
identificrii tuturor imobilelor, indiferent de destinaie i de titular; de a asigura
ocrotirea persoanelor interesate s dobn-deasc imobile, oferindu-le posibilitatea de
a cunoate situaia exact a bunului la momentul achiziionrii; de a permite
organelor de stat competente s exercite un control riguros cu privire la schimbrile
materiale (m-preli, transformri, adugiri) i juridice (transmisiuni, grevri) a
imobilelor; de a permite organelor financiare cunoaterea datelor necesare sistemului
de impozite i taxe pentru stabilirea obligaiilor fiscale ale contribuabililor.
237
Publicat n M.O. nr. 61/1996, modificat i completat prin Ordonana de
Urgen nr. 70/2001 (M.O. nr. 266/2001), OUG nr. 41/2004 (M.O. nr.509/2004) i
Legea nr.247/2005 privind reforma n domeniile proprietii i justiiei, precum i
unele msuri adiacente . Ca urmare a modificrilor legii, se nfiineaz Agenia
Naional de Cadastru i Publicitate Imobiliar, ca instituie public central, cu
personalitate juridic, n subordinea Ministerului Administraiei i Internelor, prin
reorganizarea Oficiul Naional de Cadastru, Geodezie i Cartografie, i preluarea
activitii privind publicitatea imobiliar de la Ministerul Justiiei. De asemenea, n
pe ntreg teritoriul rii. Legea nr. 7/1996 reglementeaz cadastrul

general i cadastrele speciale.
Cadastrul general este sistemul unitar i obligatoriu de
eviden tehnic, economic i juridic al tuturor imobilelor de pe
ntreg teritoriul ri (art. 1 alin. 1), avnd ca finalitate nscrierea n
registrul de publicitate imobiliar (art. 1 alin. 5) 238.
Cadastrul general se organizeaz la nivelul fiecrei uniti
administrativ-teritoriale: comun, ora, municipiu, jude i la nivelul
ntregii ri. Prin sistemul de cadastru general se realizeaz
urmtoarele operaiuni:
- identificarea, descrierea i nregistrarea n documentele
cadastrale a imobilelor prin natura lor, msurarea i
reprezentarea acestora pe hri i planuri cadastrale,
precum i stocarea datelor pe suporturi informatice
(funcia tehnic);
- identificarea i nregistrarea tuturor proprietarilor i a altor
deintori legali de imobile, n vederea nscrierii n cartea
funciar cu caracter definitiv (funcia juridic);
- furnizarea datelor necesare sistemului de impozite i taxe
pentru stabilirea corect a obligaiilor fiscale ale
contribuabililor (funcia economic).
Cadastrele de specialitate sunt subsisteme de eviden i
inventariere a bunurilor imobile sub aspect tehnic i economic.
Astfel, instituiile din domeniul aprrii, ordinii publice i al
siguranei naionale pot executa, cu mijloace proprii, lucrrile de
cadastru, geodezie, gravimetrie, topografie, fotogrammetrie i
fiecare jude i n Municipiul Bucureti se organizeaz Oficiile de Cadastru i
publicitate imobiliar, denumite oficii teritoriale, ca uniti cu personalitate juridic,
n subordinea Ageniei Naionale, prin reorganizarea actualelor oficii judeene de
cadastru geodezie i cartografie i al municipiului Bucureti i a birourilor de carte
funciar. La nivelul unitilor administrativ-teritoriale, se nfiineaz birouri de
cadastru i publicitate imobiliar, denumite n continuare birouri teritoriale, n
subordinea oficiilor teritoriale.
238
Entitile de baz ale acestui sistem sunt: parcela, construcia i proprietarul. Prin
imobil, n sensul legii, se nelege una sau mai multe parcele alturate, cu sau fr
construcii, aparinnd aceluiai proprietar. Prin parcel se nelege suprafaa de
teren cu aceeai categorie de folosin.
cartografie necesare aprrii rii i pstrrii ordinii publice, conform

normelor tehnice ale Ageniei Naionale
Pentru organizarea i inerea noilor cri funciare, prin
Legea nr. 7/1996 modificat prin Titlul XII al Legii nr. 247/2005 s-au
nfiinat birourile de carte funciar, n circumscripia fiecrei
judectorii, ca uniti subordonate Oficiului de cadastru i publicitate
imobiliar. Acestea, ncepnd cu data de 1 ianuarie 2005, au preluat
activitatea fostelor birouri de carte funciar ale judectoriilor.
Birourile de carte funciar sunt competente s efectueze
operaiunile de publicitate imobiliar cu privire la imobilele supuse
nscrierii n cartea funciar i aflate n localitile din circumscripiile
judectoriilor n cadrul crora funcioneaz. Activitatea de publicitate
imobiliar n cadrul oficiilor teritoriale este ndeplinit de registratori
de carte funciar, numii prin ordin al directorului general al Ageniei
Naionale, n urma unui concurs organizat de acesta.
2. nscrierea n cartea funciar239
Cartea funciar este un nscris n care sunt evideniate
situaia material i situaia juridic a imobilelor, n mod public, prin
nscrierea tuturor actelor i faptelor juridice referitoare la aceste
bunuri. Ele se ntocmesc pe localiti i se numeroteaz de la 1 la n...
239
Cartea funciar este alctuit dintr-un titlu (se indic numrul crii funciare i
numele localitii n care este situat imobilul). Partea I privete descrierea imobilelor
i cuprinde: numrul de ordin i cel cadastral al imobilului; suprafaa terenului,
categoria de folosin i, dup caz, construciile; planul imobilului cu vecintile,
descrierea imobilului i inventarul de coordonate al amplasamentului pentru fiecare
imobil n parte. Partea a II-a are n vedere nscrierile privind dreptul de proprietate:
numele proprietarului, actul sau faptul juridic care constituie titlu de proprietate,
precum i menionarea nscrisului pe care se ntemeiaz acest drept; strmutarea
proprietii, servituile constituite n folosul imobilului, faptele juridice, drepturile
personale, precum i aciunile privitoare la proprietate; orice ndreptri, modificri,
nsemnri ce s-ar face n titlu, n partea I sau a II-a a crii funciare cu privire la
nscrierile fcute. Partea a III-a se refer la nscrierile privind dezmembrmintele
dreptului de proprietate i sarcini: dreptul de superficie, uzufruct, uz, folosin
abitaie, servituile n sarcina fondului aservit, ipoteca i privilegiile imobiliare,
precum i locaiunea i cesiunea de venituri pe timp mai mare de 3 ani; faptele
juridice, drepturile personale sau alte raporturi juridice, precum i aciunile
privitoare la drepturile reale nscrise n aceast parte; sechestrul, urmrirea
imobilului sau a veniturilor sale; orice modificri, ndreptri sau nsemnri ce s-ar
face cu privire la nscrierile fcute n aceast parte.
pentru fiecare localitate n parte, i alctuiesc mpreun registrul

cadastral de publicitate imobiliar al teritoriului localitii.
n noul sistem de publicitate evidena se ine att pe
imobile ct i pe persoane, efectul nscrierii constnd doar n
opozabilitatea actului fa de teri i nu n dobndirea dreptului real.
1. Feluri de nscrieri
Noul sistem de publicitate imobiliar presupune mai multe
feluri de nscriere:
a) ntabularea
ntabularea este nscrierea prin care transmiterea,
constituirea, modificarea sau stingerea unui drept real imobiliar
devin opozabile fa de teri, de la data nregistrrii cererii de
nscriere. Potrivit art. 28 alin. 4 lit. a), ntabularea are ca obiect
nscrierea definitiv a dreptului de proprietate i a celorlalte
drepturi reale.
nscrierea se face pe baza actului juridic prin care s-a
constituit sau s-a transmis n mod valabil dreptul real. Radierea
dreptului de proprietate i a celorlalte drepturi reale se face n temeiul actului juridic ce exprim consimmntul titularului la
stingerea lor, cu excepia drepturilor ce se sting la ndeplinirea
termenului menionat n nscriere sau a drepturilor viagere care se
sting prin moartea titularului lor.
n cazul proprietii comune vor fi nscrii n aceeai carte
funciar toi proprietarii, indicndu-se i partea indiviz a fiecrui
coproprietar (art. 46).
b) nscrierea provizorie
Reprezint
nscrierea
prin
care
transmiterea,
constituirea, modificarea sau stingerea unui drept real imobiliar
devin opozabile fa de teri, sub condiia i n msura justificrii
ei240.
Prin nscrierea provizorie, dreptul real imobiliar devine
opozabil terilor cu rangul dobndit prin aceast nscriere, sub
condiia i n msura justificrii nscrierii provizorii. Prin urmare,
dup ndeplinirea condiiei i devenirea definitiv a nscrierii (se
transform n ntabulare), nscrierea va cpta data i rangul pe care
240
L.Pop, L. M. Harosa op.cit., p. 370- 371.
l-a avut nscrierea provizorie. Astfel, persoana interesat este aprat

de riscul unei eventuale ntabulri n favoarea unui ter care ar
dobndi acelai drept ulterior. Rolul ei este ca titularul nscrierii s
beneficieze de prioritatea operaiunii.
Conform art. 32 alin. 2, modificat, din Legea nr. 7/1996,
nscrierea provizorie n cartea funciar se face n urmtoarele situaii:
n cazul dobndirii de drepturi reale afectate de o
condiie suspensiv;
cnd se solicit intabularea unui drept real n temeiul

unei hotrri judectoreti ce nu a rmas irevocabil.
Avnd n vedere c textul nu distinge ntre hotrrile
nedefinitive i cele definitive, apreciem c pot constitui
temei al unei nscrieri provizorii att hotrrile nedefinitive,
pronunate n prim instan, ct i cele definitive dar
nermase irevocabile;
dac se dobndete un drept tabular care, anterior, a fost

nscris provizoriu. n ipoteza n care un drept tabular a fost
nscris provizoriu i transmisiunea acestuia va urma aceeai
soart, noul dobnditor neputnd s nscrie dreptul dect n
aceleai condiii;
dac debitorul a consemnat sumele pentru care a fost

nscris ipoteca ori privilegiul imobiliar. Se are n vedere
ipoteza n care a fost nscris n cartea funciar o ipotec sau
un privilegiu imobiliar, iar debitorul face dovada
consemnrii sumelor datorate fr a exista actul autentic din
care s rezulte consimmntul creditorului pentru efectuarea
radierii sau o hotrre judectoreasc prin care s-a dispus
radierea. n aceast situaie, ipoteca sau privilegiul se vor
radia provizoriu;
dac pentru soluionarea cererii sunt necesare nscrisuri

suplimentare, care nu aduc atingere fondului dreptului ce
se cere a fi nscris i nu se fundamenteaz noi capete de
cerere. Dup nscrierea provizorie a dreptului real, sub
condiia depunerii nscrisurilor necesare, solicitantul va fi
ntiinat s depun ntr-un termen stabilit de ctre
registrator, actele doveditoare. Dac acestea sunt depuse n
termenul fixat, registratorul, prin ncheiere, va proceda la

justificarea nscrierii provizorii, n caz contrar urmnd a se
radia nscrierea provizorie.
Justificarea nscrierii provizorii reprezint ndeplinirea
cerinelor legale pentru transformarea nscrierii provizorii n nscriere
definitiv, adic n intabulare.
Pentru a se admite o cerere de justificare a unei nscrieri
provizorii, partea interesat trebuie s prezinte: nscrisul din care s
rezulte ndeplinirea condiiei suspensive, hotrrea judectoreasc
devenit irevocabil, nscrisul din care s rezulte justificarea
nscrierii provizorii a dreptului tabular transmis, dovada
consimmntului titularului dreptului de ipotec pentru justificarea
radierii acestuia241, dovada depunerii nscrisurilor suplimentare.
Admiterea cererii de justificare se face n toate cazurile
printr-o ncheiere a registratorului de carte funciar, dei legiuitorul
prevede n mod expres necesitatea unei asemenea ncheieri doar n
situaia ultimului caz.
c) Notarea
Notarea este nscrierea care are ca obiect menionarea n
cartea funciar a unor drepturi personale, fapte sau raporturi
juridice strns legate de drepturile tabulare i de titularii lor,
litigiilor referitoare la drepturile tabulare, pentru a le face
opozabile terilor sau a le aduce la cunotina acestora numai n
scop de informare.
Astfel, pot fi notate: minoritatea i punerea sub interdicie a
titularului dreptului real, instituirea curatelei, aciunile n justiie n
legtur cu imobilul i drepturile nscrise n cartea funciar,
interdicia de nstrinare sau grevare a imobilului, pactul de
preferin, promisiunea de nstrinare a imobilului, sechestrul
asigurtor i judiciar, lucrrile de expropriere, apelul sau recursul
declarat ncheierilor date de judectorul de carte funciar, orice alte
aciuni, fapte i drepturi personale (art. 84 din Regulamentul
birourilor de carte funciar ale judectoriilor)
241
Dac creditorul refuz s-i dea consimmntul, justificarea radierii ipotecii sau a
privilegiului imobiliar se va efectua n baza hotrrii judectoreti irevocabile prin
care, constatndu-se achitarea sumelor datorate de debitor, se ordon radierea
ipotecii sau a privilegiului din carte. Ase vedea C. Cucu - Legislaia cadastrului i
publicitii imobiliare. Comentarii i explicaii, Ed. ALL BECK, 2005, P. 121.
2. Efectele nscrierii n cartea funciar

Efectele nscrierilor n cartea funciar difer n funcie de
felul acestora.
ntabularea i nscrierea provizorie au ca efect
opozabilitatea fa de teri a actelor i faptelor juridice prin care se
transmit, constituie, modific i sting drepturi reale imobiliare.
Aceast regul este stabilit de art. 27 din lege potrivit cruia: actul
juridic este valabil pentru pri de la data ncheierii lui, dat cnd
se transfer dreptul real, dar fr nscrierea n cartea funciar actul
juridic nu va putea fi opus terilor.
Prin excepie de la regula enunat mai sus, drepturile de
proprietate i celelalte drepturi reale sunt opozabile fa de teri, fr
a fi nscrise n cartea funciar, cnd provin din succesiune,
accesiune, vnzare silit, uzucapiune, precum i drepturile reale
dobndite de stat sau de orice persoan, prin efectul legii, prin
expropriere sau prin hotrri judectoreti (art. 28 alin. 1 i 2).
Aceste drepturi se vor nscrie n cartea funciar numai n cazul n
care titularul dreptului dorete s dispun de ele (art. 28 alin.3 1).
Notarea are ca efect opozabilitatea fa de teri a
drepturilor personale, faptelor personale, raporturilor juridice,
litigiilor, etc. n legtur cu imobilele descrise n cartea funciar. n
acest sen, art. 40 prevede c actele i faptele juridice, privitoare la
drepturile personale, la starea i capacitatea persoanelor n legtur
cu imobilele cuprinse n cartea funciar, vor putea fi nscrise la
cerere, cu efect de opozabilitate pentru tere persoane.
3. Procedura nscrierii n cartea funciar
nscrierea n cartea funciar se realizeaz pe baza cererii de
nscriere care se depune la birourile teritoriale ale oficiului teritorial
n raza creia este situat imobilul. Cererea trebuie nsoit de
urmtoarele acte:
- nscrisul original sau copia legalizat care atest actul sau
faptul a crui nscriere se cere;
- copia legalizat a hotrrii judectoreti care se nscrie,
urmat de meniunea c este definitiv i irevocabil.
Pot solicita efectuarea ntabulrii i nscrierii provizorii toate

persoanele care, n baza unui nscris original, a unei hotrri
judectoreti sau a hotrrii autoritii administrative urmeaz s
constituie, transmit, modifice, dobndeasc sau sting un drept
tabular. Cererea poate fi depus de titularul dreptului care solicit
nscrierea, sau de un mandatar al acestuia n temeiul unei procuri
speciale .
Cererile de nscriere se nregistreaz n registrul de intrare,
menionndu-se numrul care rezult din ordinea cronologic a
depunerilor i data primirii. n cazul n care se depun deodat mai
multe cereri, ipotecile i privilegiile vor avea rang egal, iar celelalte
drepturi primesc numai provizoriu rang egal, urmnd ca instana s
decid asupra rangului i a radierii nscrierii nevalabile (art. 49 alin.
1-6).
Registratorul de carte funciar va dispune, prin ncheiere,
efectuarea nscrierii, numai dac nscrisul ndeplinete condiiile
prevzute de art. 50: este ncheiat cu respectarea formalitilor
prevzute de lege; indic numele prilor; individualizeaz imobilul
printr-un identificator unic; este nsoit de o traducere legalizat, dac
actul nu este ntocmit n limba romn; este nsoit, dup caz, de o
copie a extrasului de carte funciar pentru autentificare sau a
certificatului de sarcini ce a stat la baza ntocmirii actului.
n lipsa cerinelor artate, cererea de nscriere va fi respins
prin ncheiere motivat. ncheierea poate fi atacat cu plngere, ce va
fi depus la biroul teritorial, va fi nscris din oficiu n cartea
funciar i va fi soluionat de judectoria n a crei raz de
competen se afl imobilul. Sentina judectoriei este supus
apelului i recursului.
4. Obligaii n sarcina notarului public i a instanei de

judecat
Obligaia notarului public de a solicita nscrierea n
cartea funciar. Art. 56 din Lege instituie o obligaie imperativ 242,
i anume obligaia notarului public care a autentificat un act prin care
se constituie, transmite, modifica sau stinge un drept real imobiliar
de a cere nscrierea n cartea funciar din oficiu. Despre ndeplinirea
acestei obligaii, notarul trebuie s fac meniune n chiar cuprinsul
actului ntocmit. n privina certificatului de motenitor, meniunea se
va efectua doar dac pentru bunurile imobile care compun masa
succesoral este deschis carte funciar sau exist documentaie
cadastral.
Obligaii ale instanei de judecat. n scopul asigurrii
opozabilitii, art.56 instituie i obligaia instanei de judecat care a
pronunat o hotrre constitutiv de drepturi sau declarativ asupra
unui drept real imobiliar de a transmite aceast hotrre la biroul de
carte funciar, n termen de 3 zile de la rmnerea definitiv i
irevocabil a acesteia. De asemenea, instana are i obligaia de a
solicita notarea aciunii n desfiinarea actului juridic supus nscrierii,
nainte de a intra n dezbaterea fondului.
Raiunea instituirii unei astfel de notri este de a mpiedica,
pe de o parte, dobndirea cu bun credin a unui drept tabular n tot
cursul procesului i, pe de alt parte, de a asigura executarea hotrrii
judectoreti care ar putea fi mpiedicat prin constituiri de drepturi
reale n cursul proceselor.
242
n vechea reglementare, obligaia notarului de a solicita nscrierea nu avea
caracter imperativ, partea interesat avnd posibilitatea de a-i rezerva dreptul de a

efectua personal diligenele necesare pentru nscriere. De asemenea, solicitarea
notarului trebuia realizat ntr-un termen strict stabilit de lege: n ziua ntocmirii
actului, sau cel mai trziu, a doua zi. Prin modificare adus art. 56 n temeiul Legii
nr. 247/2005, s-a meninut obligaia notarului de a solicita nscrierea n cartea
funciar, ns nu a mai stabilit un termen n care aceasta trebuie ndeplinit.
Apreciem c se impune ndeplinirea obligaiei ntr-un termen rezonabil, ct mai
scurt cu putin.
5. Situaii speciale de nscriere n cartea funciar

a) Cazul modificrilor corpului imobilului (art. 44-45)
Imobilul nscris n cartea funciar se poate modifica prin
alipiri243, dezlipiri244 sau prin mrirea sau micorarea ntinderii
acestuia.
n cazul alipirilor i dezlipirilor se vor efectua, dac este
nevoie, operaiuni de transcriere sau renscriere (art. 45).
Transcrierea se face cnd o parcel este trecut dintr-o carte
funciar n alt carte funciar. Dac se transcrie o parte dintr-o
parcel n alt carte funciar, se va forma un imobil distinct cu numr
cadastral nou, iar restul se nscrie n vechea carte funciar, cu
menionarea noului numr cadastral i a suprafeei imobilului, iar
dac toate imobilele nscrise ntr-o carte funciar au fost transcrise,
aceasta se va nchide i nu va mai putea fi redeschis pentru noi
nscrieri.
Renscrierea are loc n situaia n care o parcel se dezlipete
i se trece n aceeai carte funciar ca un imobil de sine stttor sau
ca o parcel a unui alt imobil.
b) Situaii speciale de nscriere prevzute de art. 56 1,
introdus prin Legea nr. 247/2005
Aceste cazuri speciale privesc nscrierea dreptului de
proprietate dobndit prin construire, nscrierea dreptului de ipotec
sau a anumitor privilegii.
nscrierea dreptului de proprietate dobndit prin
construire se face pe baza certificatului eliberat de primria
localitii unde este situat imobilul, prin care se atest, cnd este
cazul, faptul c proprietarul a edificat construcia n conformitate cu
243
Alipirea are loc atunci cnd dou sau mai multe parcele se unesc ntr-un singur
imobil sau se adaug o parcel nou la un imobil. Atunci cnd se unesc dou sau
mai multe parcele ntr-o singur parcel, ele trebuie s fie situate una lng alta.
Noul corp de proprietate va fi nscris cu un numr romn.
244
Dezlipirea se realizeaz cnd se desparte o parcel de un imobil. Dezlipirea unui

imobil sau a unei pri dintr-un imobil se face mpreun cu sarcinile care greveaz
imobilul. Imobilul grevat cu sarcini nu poate fi alipit la un alt imobil, ci va forma n
caz de dezlipire un imobil separat.
autorizarea de construire eliberat potrivit legii, precum i a unei

documentaii cadastrale.
nscrierea dreptului de ipotec se face numai asupra
imobilului n ntregul su, sau asupra cotei pri aparinnd unui
coproprietar. n cazul n care se dorete nscrierea unei ipoteci doar
asupra unei pri a imobilului, este necesar ca n prealabil s se
procedeze la dezlipirea acelei pri pentru a forma un imobil distinct,
care poate fi ulterior ipotecat. Ipoteca constituit asupra unei pri
din construcie va fi nscris att asupra acesteia, ca proprietate
exclusiv, ct i asupra cotei corespunztoare din prile comune
indivize ale cldirii, aflate n proprietate comun forat i perpetu.
n prezent se poate nscrie i ipoteca unui bun viitor n
condiiile legii privind creditul ipotecar pentru investiii imobiliare,
dar numai cu obligaia notrii n prealabil a autorizaiei de construire
i a procesului verbal de recepie parial.
nscrierea privilegiilor se face din oficiu, cu excepia
situaiei n care prile renun n mod expres la acest beneficiu.
Privilegiul vnztorului pentru restul de pre nepltit. Din

oficiu se va proceda la nscrierea acestuia n partea a III a a
crii funciare. Dac vnzarea a fost desfiinat, privilegiul se
va radia din oficiu.
Privilegiul coprtaului sau a coschimbaului. Dac din
nscrisurile doveditoare rezult c, n situaia mprelii sau
schimbului, exist diferene n bani (sulte), din oficiu se va
proceda la nscrierea n partea a III a a privilegiului. Se poate
solicita i nscrierea privilegiului pentru garantarea preului
datorat de coprtaul adjudecatar al imobilului supus
mprelii, privilegiu ce se va nscrie n temeiul actului de
adjudecare.
Privilegiul arhitectului i antreprenorului se poate nscrie
pentru garantarea achitrii preului lucrrilor pe care le-au
executat n limita creterii valorii imobilului.
SECIUNEA a II-a
Aciunile specifice publicitii imobiliare
1. Aciunea n prestaie tabular
Conform art. 29 alin. 1, 2 i 3 din Lege: cel care s-a obligat
s strmute sau s constituie n folosul altuia un drept real asupra
unui imobil, este dator s predea toate nscrisurile necesare pentru
nscrierea acelui drept. Dac un drept nscris n cartea funciar se
stinge, titularul este obligat s predea celui ndreptit nscrisurile
necesare radierii. n situaia n care cel obligat nu pred nscrisurile, persoana ndreptit va putea solicita instanei s dispun
nscrierea n cartea funciar. Hotrrea instanei de judecat va
suplini consimmntul la nscriere al prii care are obligaia de a
preda nscrisurile necesare nscrierii.
Aciunea urmrete obinerea nscrisului original constatator
necesar intabulrii existent ntr-un singur exemplar la cel care a
consimit constituirea sau transmiterea dreptului real, precum i
suplinirea consimmntului la nscriere prin intermediul instanei
judectoreti.
Aciunea n prestaie tabular se intenteaz, de regul,
mpotriva celui care a constituit sau transmis dreptul real respectiv.
Prin excepie, ea poate fi introdus i mpotriva unu ter
subdobnditor, nscris n cartea funciar245.
Pentru admiterea acestei aciuni se cer ndeplinite
condiiile246:
- actul juridic n temeiul cruia se cere prestaia tabular s
fie anterior actului n temeiul cruia terul i-a nscris
dreptul real n cartea funciar;
245
Situaia este reglementat de art. 30 potrivit cruia: dobnditorul anterior poate

cere instanei judectoreti s acorde nscrierii sale rang preferenial fa de
nscrierea efectuat la cererea unui ter, care a dobndit ulterior imobilul cu titlu
gratuit sau care a fost de rea-credin la data ncheierii actului (aciune n prestaie
tabular special).
246
M. Nicolae, Publicitatea imobiliar i noile cri funciare, Ed. Press Mihaela SRL,
Bucureti, 2000.
terul s fi dobndit dreptul cu titlu gratuit (donaie sau

legat); dac l-a dobndit cu titlu oneros, el trebuie s fie de
rea-credin.
n temeiul art. 29 alin. 4, dreptul la aciunea n prestaie
tabular este imprescriptibil.
2. Aciunea n rectificare
n cazul n care exist neconcordan ntre situaia prevzut
n cuprinsul crii funciare i situaia juridic real, se poate cere
rectificarea sau modificarea acesteia.
Prin rectificare se nelege radierea, ndreptarea sau
menionarea nscrierii oricrei operaiuni susceptibile de a face
obiectul unei nscrieri n cartea funciar.
Prin modificare se nelege orice schimbare privitoare la
aspecte tehnice ale imobilului, schimbare care nu afecteaz esena
dreptului ce care poart asupra imobilului. Modificarea nu se poate
face dect la cererea titularului dreptului de proprietate (art. 35 alin
2 i 3 din lege).
Rectificarea nscrierii se face fie pe cale amiabil prin
declaraie autentic, fie n caz de litigiu prin hotrre judectoreasc
definitiv i irevocabil. Erorile materiale svrite cu prilejul
nscrierilor n cartea funciar pot fi ndreptate la cerere sau din oficiu.
Aciunea n rectificare poate fi introdus de orice persoan
interesat i numai n situaiile prevzute de lege 247, att mpotriva
celui n favoarea cruia s-a fcut nscrierea ct i mpotriva
succesorilor.
Sub aspectul248 prescriptibilitii sau imprescriptibiliii
aciunii se disting urmtoarele situaii:
247
Aceste situaii sunt reglementate de art. 36 din lege, respectiv:1) nscrierea sau
actul n temeiul cruia s-a efectuat nscrierea nu a fost valabil; 2) dreptul nscris a
fost greit calificat; 3) nu mai sunt ntrunite condiiile de existen a dreptului nscris
sau au ncetat efectele actului juridic n temeiul cruia s-a fcut nscrierea; 4)
nscrierea n cartea funciar nu mai este n concordan cu situaia real actual a
imobilului.
248
Termenele ncep s curg de la data nregistrrii cererii pentru nscrierea dreptului
a crui rectificare se cere
aciunea n rectificare, sub rezerva prescripiei

dreptului material la aciunea n fond, este
imprescriptibil cnd este introdus fa de
dobnditorul nemijlocit sau fa de terii dobnditori
de rea-credin (art. 37, alin. 1);
aciunea n rectificare se prescrie n termen de 10 ani
cnd este introdus mpotriva terilor dobnditori de
bun-credin a unui drept real printr-un act cu titlu
gratuit (art. 37 alin. 2);
aciunea n rectificare ntemeiat pe nevaliditatea
nscrierii, a titlului ce a stat la baza acesteia sau pe
greita calificare a dreptului nscris, se prescrie n
termen de 3 ani, cnd se introduce mpotriva unor tere
persoane dobnditoare de bun-credin a unui drept
real printr-un act juridic cu titlu oneros (art. 38).
aciunea n rectificarea notrilor este imprescriptibil.

Literatura de specialitate a ncercat s rspund ntrebrii

dac Legea nr. 7/1996 se aplic n prezent n totalitate sau numai
parial.
ntr-o prim opinie249 s-a apreciat c legea cuprinde
reglementri de aplicare imediat, de la data intrrii legii n vigoare
(dispoziii privind nfiinarea birourilor de carte funciar) i
reglementri de aplicare ealonat n timp (dispoziii privind
ntocmirea i funcionarea crilor funciare).
ntr-o alt opinie250, se susine c dup 24 ianuarie 1996, data
intrrii n vigoare a Legii nr. 7/1996, sistemele de publicitate
imobiliar existente i-au ncetat aplicabilitatea i au fost nlocuite cu
noul sistem de publicitate bazat pe cartea funciar.
Intrarea n vigoare a legii nu a nsemnat i punerea n
aplicare a tuturor reglementrilor privind crile funciare. Aplicarea
ei se face treptat, efectul fiind nlocuirea progresiv a celor trei
sisteme de publicitate imobiliar existente la data adoptrii ei. nsi
art.72 alin. 2 din lege prevede c la data finalizrii lucrrilor
cadastrale pentru ntreg teritoriul unui jude i nceteaz
aplicabilitatea, pentru judeul respectiv, reglementrile legale
privitoare la sistemele de publicitate imobiliar existente.
Astfel, nscrierile fcute n conformitate cu actele normative
n vigoare n registrul de transcripiuni i inscripiuni, nainte de data
intrrii n vigoare a Legii nr. 7/1996 privind cadastrul i publicitatea
imobiliar, i vor produce i dup aceast dat efectele prevzute, cu
excepia cazurilor n care drepturile de proprietate i celelalte
drepturi reale au fost afectate n orice mod prin efectul legii.
249
I. Albu, Publicitatea imobiliar n dreptul romn. Noile cri funciare, n Dreptul,

nr. 11/1996.
250
Fr.Deak, Contracte speciale, Op. cit., p. 19 22; F.P. Filipescu, A. I. Filipescu,
Op. cit., p. 373;
Potrivit art. 59 din Legea nr. 7/1996 (modificat prin Titlul

XII al Legii nr. 247/2005), actul juridic privind constituirea sau
transmiterea unui drept real imobiliar, valabil ncheiat anterior
intrrii n vigoare a prezentei legi, netranscris n registrul de
transcripiuni i inscripiuni i produce efectele la data nscrierii n
cartea funciar, potrivit prevederilor Legii nr. 7/1996. Actul sub
semntur privat valabil ncheiat, va fi luat n considerare dac are
dat cert anterioar intrrii n vigoare a Legii fondului funciar nr.
18/1991.
Din momentul definitivrii lucrrilor de cadastru general i a
registrelor de publicitate imobiliar pentru ntreg teritoriul unitii
administrativ teritoriale, i nceteaz aplicabilitatea, pentru teritoriul
respectiv, dispoziiile ce reglementeaz sistemul de publicitate prin
registre de inscripiuni i transcripiuni.
La fel, nscrierile fcute n conformitate cu actele normative n
vigoare n crile funciare i n crile de publicitate funciar, nainte
de data intrrii n vigoare a Legii nr. 7/1996 privind cadastrul i
publicitatea imobiliar, i vor produce i dup aceast dat efectele
prevzute, cu excepia cazurilor n care drepturile de proprietate i
celelalte drepturi reale au fost afectate n orice mod prin efectul legii.
Potrivit art. 59 din Legea nr. 7/1996 (modificat prin Titlul XII
al Legii nr. 247/2005), actul juridic privind constituirea sau
transmiterea unui drept real imobiliar, valabil ncheiat anterior
intrrii n vigoare a prezentei legi, nenscris n carte funciar, i
produce efectele la data nscrierii n cartea funciar, potrivit
prevederilor Legii nr. 7/1996. Actul sub semntur privat valabil
ncheiat, va fi luat n considerare dac are dat cert anterioar
intrrii n vigoare a Legii fondului funciar nr. 18/1991.
n temeiul art. 60 (completat i modificat prin Titlul XII al
Legii nr. 247/2005), n regiunile de carte funciar supuse Decretului
Lege nr. 115/1938 pentru unificarea dispoziiunilor privitoare la

crile funciare provizorii din Vechiul Regat n cri de publicitate
funciar, nscrierile privitoare la imobile, cuprinse n crile funciare
sau dup caz, n crile de publicitate funciar, vor continua s fie
fcute n aceste cri, cu respectarea i n condiiile dispoziiilor Legii
nr. 7/1996. n cazul nscrierii unei construcii, a dezmembrrii sau
alipirii unui corp funciar nscris ntr-o carte funciar ntocmit n
baza Decretului Lege nr. 115/1938, precum i pentru imobilul
desprins, se va deschide o nou carte funciar potrivit prevederilor
prezentei legi.
Referitor la incidena legii nr. 7/1996 asupra actelor

translative sau constitutive de drepturi reale perfectate nainte de
intrarea n vigoare a legii, precum i asupra actelor pentru care nu sau realizat formalitile de publicitate imobiliar, se disting mai
multe situaii:
a) nscrierea actelor juridice, ncheiate nainte de intrarea n
vigoare a noii legi, produce efectele juridice prevzute de sistemul de
publicitate n care a fost efectuat: efecte constitutive n sistemul de
carte funciar i de opozabilitate fa de teri n sistemul registrelor
de transcripuni i inscripiuni;
b) actele juridice ncheiate nainte de intrarea legii n
vigoare, fr ndeplinirea formalitilor de publicitate, se vor nscrie
n noua carte funciar dar vor produce efectele prevzute de sistemul
de publicitate existent la data ncheierii lor;
c) actele translative i constitutive de drepturi reale
imobiliare, ncheiate dup intrarea n vigoare a legii, vor fi nscrise n
cartea funciar astfel:
- n judeele cu carte funciar, precum i n judeele n care
s-au finalizat lucrrile cadastrale i noile cri funciare,
nscrierea se face potrivit reglementrilor Legii nr.
7/1996;
- n judeele n care nu au existat cri funciare, precum i
n cele n care nu s-au ntocmit crile funciare,
nscrierile se vor face n cri funciare nedefinitive,
reglementate n art. 61 din lege. nscrierea definitiv se

va face dup finalizarea lucrrilor cadastrale i a crilor
funciare pe acel teritoriu.
carte funciar nscris autentic, cu caracter public, care cuprinde
descrierea imobilelor i artarea drepturilor reale corespunztoare, precum i indicarea, dup caz, a drepturilor
de crean, a actelor, faptelor sau altor raporturi juridice
n legtur cu imobilele nscrise n cartea funciar, fie n
vederea opozabilitii lor fa de teri, fie numai n
scopul informrii oricror persoane interesate;
drepturi tabulare drepturi reale imobiliare ce se nscriu n cartea
funciar i sunt supuse regimului de carte funciar.
1. Definii publicitatea imobiliar i enumerai obiectivele urmrite.
2. Enumerai sistemele de publicitate imobiliar existente anterior
Legii 7/1996.
3. Comparai sistemul de publicitate al crilor funciare cu cel al
registrelor de transcripiuni i inscripiuni.
4. Caracterizai modalitile de nscriere n crile funciare
reglementat de Legea nr. 7/1996.
5. n conformitate cu legea nr. 7/1996 definii cadastrul general.
6. n sistemul actual, ce efecte produce publicitatea imobiliar? n ce
situaii publicitatea imobiliar este obligatorie?
7. Care este procedura de efectuare a nscrierilor n cartea funciar?
8. Definii i caracterizai aciunile de carte funciar.
4. Teste gril
1. n cazul cumprrii unui imobil, n anul 1995, ntr-o
zon din Ardeal, unde era n vigoare sistemul crilor
funciare, dreptul de proprietate s-a transmis:
a) n momentul ncheierii actului juridic;
2.
3.
4.
5.
6.
7.
b) pe data nscrierii n cartea funciar a actului juridic

dac aceast nscriere a avut loc nainte de
intrarea n vigoare a Legii nr. 7/1996;
c) la mplinirea termenului stabilit de pri n
contract.
n sistemul de publicitate bazat pe crile funciare
reglementat de Decretul-lege nr. 115/1938:
a) nscrierile se fac pe imobile;
b) nscrierile se fac pe persoane;
c) nscrierile se fac att pe imobile ct i pe
persoane.
n noul sistem de publicitate imobiliar instituit de Legea
nr. 7/1996:
a) evidena se ine pe imobile;
b) evidena se ine pe persoane;
c) evidena se ine att pe imobile ct i pe
persoane.
Conform Legii nr. 7/1996, nscrierea provizorie n cartea
funciar se face:
a) n cazul dobndirii de drepturi reale afectate de
o condiie suspensiv;
b) n cazul dobndirii de drepturi reale afectate de o
condiie rezolutorie;
c) n cazul nscrierii n temeiul unei hotrri
judectoreti definitive i irevocabile.
n sistemul actual, publicitatea imobiliar:
a) produce efecte constitutive de drepturi;
b) produce efecte translative de drepturi;
c) asigur opozabilitatea drepturilor reale fa de teri.
Sunt opozabile fa de teri, fr a fi nscrise n cartea
funciar:
a) drepturile reale provenite din succesiune;
b) drepturile reale provenite din aluviune;
c) drepturile reale provenite din vnzare prin
acordul prilor.
Aciunea n prestaie tabular, reglementat de Legea nr.
7/1996, are drept scop:
a) numai suplinirea consimmntului prilor la

intabulare;
b) obinerea nscrisului original constatator necesar
intabulrii reinut de o parte;
c) nscrierea dreptului n crile funciare.
8. Dac exist o neconcordan ntre situaia juridic real
i situaia nscris n cartea funciar, ndreptarea
nscrierii se face prin:
a) aciunea n rectificare;
b) aciunea n realizare;
c) aciunea n prestaie tabular special.
9.
Aciunea n rectificare introdus mpotriva terilor
dobnditori de bun-credin a unui drept real printr-un
act cu titlu oneros, se prescrie:
a) n termen de 10 ani;
b) n termen de 30 de ani;
c) n termen de 3 ani.
5. Spee
1. X a cumprat de la Y un teren i o cldire. Y, vnztorul,
dei l-a sftuit pe X s realizeze formalitile de publicitate
imobiliar deoarece dreptul su asupra bunurilor nu se va transmite
altfel n mod valabil, acesta a refuzat s-i predea nscrisul doveditor
care s-i permit nscrierea dreptului n cartea funciar.
n aceast situaie X a introdus o aciune n justiie prin care
a solicitat nscrierea drepturilor sale. Cererea a fost admis,
formalitile de publicitate imobiliar realizndu-se pe baza hotrrii
judectoreti.
Ulterior, X a mprumutat o sum de bani de la Z, acesta din
urm cernd nscrierea unui drept de ipotec n cartea funciar n
favoarea sa.
Cerine:
a) Ce lege reglementeaz publicitatea imobiliar?
b) Pentru ca actul juridic s fie ncheiat n mod valabil, X

trebuia s realizeze formalitile de publicitate
imobiliar?
c) Ce fel de nscrieri a realizat X?
d) Cum ai caracteriza aciunea introdus de X mpotriva
lui Y?
e) Dac ntre situaia reinut n cartea funciar i situaia
juridic real nu exist concordan, ce aciune poate
formula X?
2. n luna august 1998, X a vndut i predat lui Y o
garsonier printr-un nscris sub semntur privat. n septembrie
1998, X a revndut garsoniera lui Z, care a realizat i formalitile de
publicitate imobiliar. Din moment ce X nu i-a putut executa
obligaia de predare a imobilului fa de Z, acesta a introdus o cerere
de chemare n judecat mpotriva vnztorului i a cumprtorului Y.
n motivarea aciunii, Z a invocat faptul c este singurul care
a transcris actul translativ de proprietate, ceea ce i confer un drept
mai puternic, chiar dac actul su de dobndire a fost ncheiat mai n
urm, conform principiului: qui prior tempore, potior jure.
Y s-a aprat, susinnd c transcrierea dreptului nu poate
ndrepta viciile titlului aceluia care a fcut nstrinarea. Astfel,
transcrierea nu poate avea ca efect transmiterea proprietii lucrului
vndut, deoarece nemo plus juris ad alium transferre potest quam
ipse habet.
Cerine:
a) Ce efect produce publicitatea imobiliar n sistemul
Legii nr. 7/1996? Dar n sistemul crilor funciare
reglementat de Legea nr. 115/1938?
b) n sistemul de publicitate actual, care dintre cei doi
cumprtori este i proprietarul bunului?
c) Care va fi soluia instanei? Ce s-ar decide dac
operaiunile de vnzare-cumprare ar fi avut loc n anul
1991?
6. Bibliografie
L. Pop, L. M. Harosa op. cit., p.333-383.
C. Cucu - Legislaia cadastrului i publicitii imobiliare.

Comentarii i explicaii, Ed. ALL BECK, 2005,
C. Brsan, M. Gai, M.M. Pivniceru, Op. cit., p.212-225.
C. Brsan, Op. cit., p. 339-357.
L. Pop, Op. cit., p. 269-312.
I. Filipescu, A. I. Filipescu, Op. cit., p. 356-383.
I. Adam, Op. cit., p. 729-799.
D.C. Florescu, Teoria general a drepturilor reale, op.cit., p.458-480.
RSPUNSURI LA TESTE GRIL I SPEE

Capitolul I
Grila nr./ Varianta corect
1c., 2b, 3a, 4a, 5b, 6a, 7b, 8c, 9b, 10b., 11a, 12b, 13a.
Spea nr. 1.
a) posesia (jus utendi) i folosina (jus fruendi);
b) fa de caracterul perpetuu al dreptului de proprietate, considerm
nentemeiat afirmaia lui Y; dreptul lui X nu se pierde prin neuz, orict de mult timp
ar fi lsat bunul n stare de nentrebuinare;
X va invoca n aprare:
caracterul perpetuu al dreptului de proprietate;
contractul ncheiat consensual cu Y, prin care aceasta urma s-i
restituie imobilele, dac X se ntorcea n ar;
Y nu poate deveni proprietar, deoarece prin acordul ncheiat cu
X a dobndit doar posesia i folosina, nu i dispoziia juridic
(constituind esena dreptului de proprietate) de care X a
beneficiat n intervalul 1960 1989.
c)
instana va admite aciunea lui X, oblignd-o pe Y la restituirea

imobilelor (construcie plus teren aferent), urmnd ca aceasta s primeasc valoarea
actualizat a tuturor cheltuielilor fcute cu acestea n perioada 1960 1989.
Spea nr. 2
a) A a comis un abuz de drept deoarece:
a nesocotit scopul economic i social al dreptului su de
proprietate, fcnd nelocuibile casele vecine datorit gazelor,
mirosurilor i polurii fonice;
a acionat cu rea-credin, amplasndu-i atelierul n imediata

apropiere a locuinei;
b) ntr-adevr, prin caracterul absolut al dreptului de proprietate se
nelege posibilitatea titularului de a cere celorlalte persoane respectarea dreptului
su, dar, la rndul su, titularul este obligat s respecte dreptul de proprietate al
acestora. n nici un caz, caracterul absolut al dreptului de proprietate nu presupune o
exer-citare nengrdit, dimpotriv, n spe, A, prin fapta sa, a nclcat limitele unei
vecinti tolerabile, fiind culpabil de abuz de drept.
c) instana va admite aciunea reclamanilor i l va obliga pe A la
desfiinarea atelierului n litigiu, deoarece exerciiul dreptului de ctre prt atrage
inconveniente intolerabile, respectiv suportarea de ctre vecini a unor atingeri grave
a drepturilor private.
Capitolul II
1a, 2a, 3c, 4c, 5b, 6a, 7a, 8a, 9c, 10c, 11b, 12b, 13a, 14b, 15b,. 16b, 17c,
18c, 19b, 20b, 21b, 22a, 23c.
Spea nr. 1
a) caracterul inalienabil;
b) din moment ce n spe s-a fcut dovada c terenurile n litigiu erau
situate n zona sitului istoric al municipiului Brila, ele aparin domeniului public de
interes judeean;
c) societatea comercial n cauz, fiind un subiect de drept privat, ar
putea beneficia de dreptul de concesiune reglementat de Legea nr. 219/1998; regia
autonom poate fi titular doar a dreptului de administraie a bunurilor proprietate
public conform art. 135 pct. 5 din Constituie;
d) instana va respinge aciunea deoarece terenurile apar-innd
domeniului public nu pot face obiectul dreptului de proprietate al reclamantei.
Spea nr. 2
b) avnd n vedere c trecerea unui bun din proprietatea public n
proprietatea privat se realizeaz prin hotrre a Guvernului, a Consiliului judeean,
respectiv a Consiliului General al Municipiului Bucureti, sau a Consiliului local,
aprarea prefectului, n sensul c terenul neocupat de construcii ar fi trecut din
proprietate public n proprietatea Regiei Generale de Ap Bucureti ca urmare a
aplicrii art. 5 din Legea nr. 15/1990, este nentemeiat;
c) ca titular a dreptului de administrare asupra terenului, regia autonom
are posesia, folosina i dispoziia material a acestuia;
d) dreptul de administrare se revoc unilateral dac titularul nu-i
exercit drepturile i nu-i execut obligaiile nscute din actul de transmitere.
e) instana va respinge aciunea prefectului pe conside-rentele: terenul n
litigiu face parte din domeniul public al municipiului Bucureti, iar Consiliul
General al municipiului, n calitate de proprietar poate dispune nengrdit
exploatarea lui; n spe, Regia General de Ap Bucureti nu i-a exercitat
atribuiile asupra terenului pn n momentul naterii litigiului, Consiliul General

fiind ndreptit s revoce unilateral dreptul de administrare acordat acesteia.
Spea nr. 3
a) proprietatea nu se poate dobndi pe calea unei decizii emise de
organele administraiei de stat;
b) prin decizia Consiliului judeean Olt, societii comerciale X i s-a
transmis cldirea n administrare i nu n proprietate aa cum susine recurenta;
c) recurenta a interpretat eronat art. 20 alin. 2 cu privire la proprietatea
societilor, fiind exceptate bunurile dobndite cu un alt titlu, exceptare aplicabil
speei. Imobilul n litigiu aparine domeniului public de interes local, fiind n
proprietatea unitii administrative i numai n administrarea recurentei;
d) instana va respinge aciunea reclamantei, decizia Consiliului judeean
Olt de trecere a imobilului de la societatea comercial reclamant n administrarea
altei persoane juridice fiind legal.
Spea nr. 4
b) argumentele comunitii nu sunt temeinice: aciunea n constatarea
nulitii absolute poate fi invocat oricnd; bunul expropriat face parte din
proprietatea privat a unitii administrative i nu din proprietatea public; art. 35
din lege este aplicabil i n cazul cererilor avnd ca obiect retrocedarea imobilelor
expropriate anterior Legii nr. 33/1994.
c) pentru considerentele mai sus invocate, instana va admite cererea
reclamanilor, constatnd nulitatea absolut a contractului.
Spea nr. 5
a) dup intrarea n vigoare a Constituiei, dreptul proprietarului
expropriat nu mai poate fi transferat, n msura n care imobilul expropriat nu a fost
preluat efectiv de ctre stat, deoarece nu mai exist temei juridic;
b) deoarece imobilul deinut de reclamant nu a fost preluat de ctre stat n
condiiile art. 4 din Decretul nr. 467/1979 i, deci nu a operat transferul dreptului de
proprietate, titular fiind reclamantul, aciunea acestuia urmeaz a fi admis.
Capitolul III
1a, 2b, 3c, 4b.
Spea nr. 1
b) n aprare, prta va invoca: reclamanta, societatea comercial X, nu
a fcut dovada c la constituirea sa n societatea cu capital de stat
conform Legii nr. 15/1990, bunurile n litigiu au fost cuprinse n
patrimoniul su; certificatul de atestare a dreptului de proprietate n
litigiu nu face dect s reflecte bunurile existente n patrimoniul
societii, devenind proprietara acestora prin efectul art. 20 alin.2 din
Legea nr. 15/1990.
c)
instana va respinge cererea privind anularea certificatului de atestare a

proprietii introdus de societatea X, deoarece bunurile n litigiu au fost cuprinse n
patrimoniul prtei Y, care a devenit proprietar prin efectul legii.
Spea nr. 2
a) prin art. 20 alin. 2 din Legea nr. 15/1990, dreptul de administrare
direct a fost transformat ntr-un drept de proprietate;
b) faptul c la data reorganizrii ca societate comercial, reclamanta avea
n folosin terenurile, nu i confer un drept de proprietate, deoarece nu le-a folosit
n calitate de titular a unui drept de administrare direct, i prin urmare; instana va
respinge cererea acesteia.
Spea nr. 3
Aciunea lui X, prin care a solicitat desfiinarea titlului de proprietate
eliberat prilor Y i Z, trebuie respins, pentru urmtoarele considerente:
reclamanta n-a avut niciodat terenul n litigiu n administrarea direct, ci numai
pentru folosire la organizarea de antier, cu plata unei taxe, astfel nct nu este n
situaia de a putea obine titlul asupra acestuia; art. 41 din Legea nr. 18/1991 a fost
corect aplicat, terenul fiind, la data aplicrii legii, n administrarea primriei, ndeplinind i condiia de teren agricol, aa cum rezult din evidenele funciare.
Spea nr. 4
a) A, fiind ter fa de contractul de vnzare-cumprare ncheiat de X cu
Y i Z, nu poate introduce o aciune n nulitatea relativ a acestui act juridic, n
schimb are deschis calea unei aciuni n revendicare;
b) Y i Z, vor invoca principiul error communis facit jus, respectiv c nu
au cunoscut faptul c au contractat cu un neproprietar al terenului;
c) instana constatnd c Y i Z, teri de bun credin, aflndu-se ntr-o
eroare comun i invincibil, au ncheiat cu titlul oneros un act juridic cu un
proprietar aparent, va menine contractul de vnzare-cumprare n privina terenului
ncheiat cu X, neproprietar; dac Y i Z, teri de rea credin, au ncheiat contractul
de vnzare-cumprare cunoscnd c X nu este i pro-prietar al terenului, deci cu
intenia de a frauda interesele adev-ratului proprietar, instana va constata nulitatea
absolut parial a contractului de vnzare-cumprare, n ceea ce privete terenul;
d) A va intenta o aciune n restituire a preului pltit mpotriva
vnztorului (comuna), n temeiul contractului ncheiat cu aceasta. La rndul su,
comuna, n calitate de adevrat proprietar al terenului nu are deschis calea unei
aciuni n revendicare mpotriva lui Y i Z, acetia devenind proprietari conform
principiului error communis facit, n schimb va putea solicita despgubiri (valoarea
terenului vndut, plus daune interese pentru eventualele prejudicii) de la X
vnztor neproprietar al terenului. Regresul comunei mpotriva lui X i are temeiul
n rspunderea delictual a acestuia pentru fapta proprie (art. 998-999 C.civ.).
Capitolul IV
Grila nr. / Varianta corect
1b, 2c, 3c, 4a, 5c, 6a, 7a.

Spea nr. 1
b) petiionara, fiind cetean romn cu domiciliul n strintate,
motenitoare a defunctului D.A, proprietar al imobilului n litigiu preluat de ctre
stat, are dreptul de a beneficia de msurile reparatorii prevzute de aceast lege;
c) instana va admite plngerea formulat de P.M. mpotriva Comisiei de
aplicare a Legii nr. 112/1995.
Spea nr.2
b) imobilul revendicat de reclamant a trecut legal n proprietatea
statului, legea nr. 119/1948 reprezentnd titlul n baza cruia statul l deine;
c) instana va respinge aciunea n revendicare formulat n temeiul legii
nr. 112/1995, nefiind relevant faptul c n 1933, cnd imobilul a fost achiziionat de
reclamant, el era folosit ca locuin, ci determinant fiind modul de folosire al
imobilului la data naionalizrii.
Spea nr. 3
b) apartamentul rmne o unitate locativ unic, indiferent dac s-au
efectuat modificri constructive interioare sau a fost luat n eviden ca reprezentnd
dou sau mai multe apartamente (art. 3 alin.2 din lege).
c) din moment ce la data trecerii n proprietatea statului imobilul constituia
o unitate locativ de sine stttoare, instana va admite contestaia formulat de M.D.
Capitolul V
1b, 2c, 3a, 4c, 5a, 6b, 7c, 8c, 9b, 10a, 11c, 12b
Spea nr. 1
a) proprietatea rezolubil rezult din contractul prin care X i-a vndut lui
Y apartamentul/proprietate anulabil rezultat din contractul de vnzare-cumprare a
apartamentului ncheiat ntre Y i ter (contractul este lovit de nulitate relativ pentru
error in substantiam);
b) X este proprietar sub condiie suspensiv, terul este proprietar sub
condiie rezolutorie;
c) ca urmare a ndeplinirii condiiei rezolutorii (Y a prsit locul de
munc prin demisie); dreptul de proprietate a lui Y se desfiineaz cu efect retroactiv,
ca i cum nu ar fi existat niciodat, iar X redevine proprietar; deoarece terul
achizitor al autoturismului este un dobnditor sub condiie rezolutorie, odat cu
desfiinarea dreptului lui Y este desfiinat i contractul de vnzare-cumprare
ncheiat cu acesta conform principiului resolutio jure dantis rezolvitur jus
accipientis;
d) instana urmeaz s dispun restituirea autoturismului ctre X, Y
primind preul pltit. Terului subdobnditor i se va restitui preul pltit lui Y.
Spea nr. 2
a) proprietate comun pe cote-pri obinuit i temporar; fraii sunt
coproprietari asupra terenului dobndit prin motenire;
b) contractul nu este valabil deoarece fiind un act juridic de dispoziie se
aplic regula unanimitii;
c) -nchirierea casei fiind un act de administrare, fructele civile se cuvin
ambilor coproprietari; banii obinui pentru caii crescui i vndui se cuvin lui Y
deoarece acesta a depus munca pentru obinerea lor; cheltuielile fcute cu instalarea
postului telefonic sunt cheltuieli necesare i revin tuturor coproprietarilor; fructele se
cuvin tuturor coproprietarilor, n acest caz Y va trebui s-l despgubeasc pe X cu
valoarea fructelor consumate.
Spea nr. 3
a) proprietate exclusiv a lui X i Y asupra propriilor apartamente i
proprietate comun pe cote-pri forat i perpetu asupra prilor comune din
cldirile cu mai multe apartamente;
c) nu, lui Y i incumb toate cheltuielile, n proporie cu cota sa, relative la
ntreinerea i conservarea prilor comune;
d) instana urmeaz s admit cererea lui X i s-l oblige pe Y la plata
prii ce-i incumb din cheltuielile de ntreinere.
Spea nr. 4
b) soluia instanei este corect;
c)
dac cererea de evacuare se ntemeiaz pe deteriorrile produse de

ctre chiria locuinei, ea are caracterul unui act de conservare, putnd fi introdus
doar de ctre un coproprietar.
Spea nr. 5
a) proprietate n devlmie;
e) cererea reclamantei va fi respins deoarece Y a beneficiat de prezumia
de mandat tacit reciproc, pentru achiziionarea de bunuri imobile nefiind necesar
consimmntul celuilalt so;
f) conform art. 35 alin. 2 C. fam. se interzice soilor nstri-narea unor
imobile, bunuri comune, fr consimmntul celuilalt so. Astfel, dac nstrinarea
apartamentului s-a fcut fr consimmntul lui X, cererea de constatare a nulitii
actului trebuie admis.
Spea nr. 6
Instana superioar va respinge aciunea formulat de prt, deoarece
apartamentul n cauz este bun comun al reclamantei i al soului, i conform art. 35
Cod familiei
este interzis nstrinarea de ctre soul reclamantei, fr
consimmntul acesteia, a ntregului imobil sau a unei cote pri din imobil. n
consecin, convenia verbal ncheiat ntre soul reclamantei i prt este lovit de
nulitate.
Spea nr.7
b) X vnznd un bun propriu al soiei, actul juridic este anulabil conform
principiului nemo plus juris ad alium transferre potest quam ipse habet. Dar,
DREPTURILE REALE
deoarece Y este un ter dobnditor de bun-credin printr-un act cu titlu oneros, n
favoarea lui funcionnd prezumia de proprietate prevzut de art. 1909 (alin. 1),
instana nu va anula contractul de vnzare-cumprare.
c) n cazul n care bunul ar fi fost comun, i fiind vorba de o nstrinare a
unui mobil, funcioneaz mandatul tacit reciproc, astfel nct consimmntul soiei
la nstrinarea bunului mobil comun fiind presupus, instana ar fi respins aciunea lui
Z.
Spea nr. 8
b) prile fiind n indiviziune asupra terenului, ct timp nu s-a efectuat
ieirea din indiviziune i n lipsa acordului celorlali coproprietari, nu avea dreptul s
refac gardul comun i nici s ocupe teren prin efectuarea unor construcii, cum ar fi
chiocul metalic, sau prin amenajri de tip grdina restaurant. Prin urmare,
instana va admite aciunea formulat de I.I. i va obliga prtul la desfiinarea
gardului comun i a lucrrilor efectuate
Capitolul VI
Grila nr./Varianta corect
1a, 2a, 3c, 4b, 5a, 6b, 7c, 8b, 9b, 10a, 11b, 12b, 13c, 14a, 15c, 16c, 17b
Spea nr. 1
b) uzufruct viager. X nu poate s ignore acest dezmembrmnt deoarece,
cumprnd terenul de la Y, el nu a putut dobndi drepturi mai largi dect al autorului
(nemo plus iure ad alium transferre potest quam ipse habet);
c) aciune n revendicare imobiliar, aciune confesorie;
d) instana va admite aciunea n revendicare i va dispune ca Q s lase n
deplin proprietate terenul lui X; instana va admite i cererea lui Y deoarece dreptul
de uzufruct a fost constituit n mod legal nainte ca X s dobndeasc terenul i prin
urmare el trebuie s respecte acest drept.
Spea nr. 2
d) B putea ceda emolumentul i prin urmare putea nchiria casa lui C i
conform art. 543 C.civ. poate dispune de fructe dup propria voin;
e) aciunea lui A mpotriva motenitorilor pentru readucerea bunului n
patrimoniu este o aciune n revendicare;
f) instana: va admite aciunea lui A i va dispune readucerea bunului n
patrimoniul reclamantului; va dispune obligarea motenitorilor la plata sumelor de
bani reprezentnd sarcinile normale ale casei (cheltuieli de ntreinere i conservare);
uzufructul ncetnd n momentul renunrii lui B, motenitorii vor restitui toate
fructele culese dup aceast dat, fructe ce se cuvin lui A n calitate de proprietar.
Dac instana i respinge aciunea, A poate s-l acioneze pe fidejusor.
Spea nr. 3
a) drept de uz;
b) caracter strict personal, astfel nct Z nu putea ceda dreptul su unui
ter;
c) n spe, dezmembrmntul nceteaz prin moartea uzuarului;
348
XII.RSPUNSURI LA TESTE GRIL I SPEE

d) un drept de abitaie. n spe nu sunt respectate condiiile de constituire
a dreptului respectiv: casa s fie proprietatea lui Z; soul supravieuitor s nu aib o
alt locuin.
e) aciune n revendicare imobiliar ce urmeaz a fi admis de ctre
instan.
Spea nr. 4
c) nu se poate susine c prile au uniti locative distincte ct timp prin
contractul ncheiat reclamanta i-a rezervat dreptul de uzufruct viager asupra
lucrului vndut, iar nu asupra prii din imobil care i-a rmas;
d) nudul proprietar nu poate fi evacuat. Deoarece prii folosesc partea
din imobil asupra cruia reclamanta are un drept de uzufruct viager, mpiedicnd-o
n exercitarea acelui drept, instana va admite aciunea reclamantei.
Spea nr. 5
a) drept de abitaie viager;
b) aciunea n rezoluiune poate fi introdus numai dac o parte nu i-a
executat obligaiile;
c) n spe, contractul cuprinde dou acte juridice distincte: un contract
de vnzare-cumprare i o convenie prin care prile au constituit un drept de
abitaie viager. Astfel, reclamanta are la alegere, fie o aciune confesorie care
ndeplinete acelai rol ca i aciunea n revendicare pentru proprietar, fie o aciune
personal fundamentat pe actul juridic ce constituie titlul abitaiei.
d) aciunea n rezoluiune va fi respins deoarece cumpr-torii i-au
executat obligaiile asumate prin contractul de vnzare-cumprare. Nerespectarea
celui de al doilea act prin care s-a constituit dreptul de abitaie nu ar justifica
rezoluiunea vnzrii.
Spea nr. 6
c) chiar dac prtul a practicat trecerea peste terenul reclamantului, cu
acordul acestuia din urm, trecerea nu se poate menine numai pentru motivul c
este mai comod;
d)
instana va admite cererea reclamantului, deoarece exerciiul dreptului

de trecere nu se poate concepe n afara unui drept de servitute de trecere dobndit n
una din modalitile prevzute de lege. n spe, nu exist un asemenea drept de
servitute i, prin urmare, prtul nu-i va putea opune reclamantului un drept pe care
nu-l are.
Spea nr. 7
b) dei posibilitatea de a avea acces la drumul public nu este ngrdit n
mod absolut, X poate beneficia de un drept de servitute deoarece cealalt cale de
acces are o serie de inconveniente deosebit de nsemnate i pentru a o face
practicabil sunt necesare cheltuieli. Dac X prin fapta sa ar fi fcut imposibil
accesul la drumul public, atunci el nu ar putea reclama o astfel de servitute;
c) refuzul este abuziv;
d) instana va admite aciunea i l va obliga pe Y la consti-tuirea unei

349
DREPTURILE REALE
treceri pe fondul lui, cu obligaia lui X de a suporta cheltuielile de constituire.
Spea nr. 8
a) aciune confesorie;
c) servitutea de trecere nefiind nici continu, nici aparent, nu poate fi
dobndit prin uzucapiune;
d) instana va respinge aciunea reclamantei pe motiv c: proprietatea
prtei nu permite crearea unei servitui de trecere fr demolarea unor construcii;
proprietatea reclamantei nu este un loc nfundat, avnd acces la calea public pe un
drum rural, practicat i de alte familii, trecerea pe terenul prtei nefiind unica
soluie de acces; nu prezint relevan faptul c drumul de ar este ocolitor sau cnd
plou devine impracticabil.
Capitolul VII
1c, 2a, 3b, 4b, 5a, 6a, 7b, 8c, 9a, 10c, 11b, 12c, 13b, 14b, 15c
Spea nr. 1
a)
n spe este incident cazul de intervertire a precaritii n posesie
prevzut de art. 1858 pct. 1 C.civ., cnd Z, detentor precar, primete de la o alt
persoan dect proprietarul (concubina acestuia) un titlu translativ de proprietate;
c)
fructele civile (chiriile) se cuvin lui Z deoarece acesta este posesor de
bun-credin, netiind c a contractat cu un neproprietar, unul din efectele posesiei
fiind dobndirea fructelor;
d)
Z putea dobndi proprietatea apartamentului dac ar fi contractat cu
cei doi proprietari X i Y;
e)
instana, constatnd c Z a dobndit bunul de la un non dominus,
trebuia s admit numai aciunea n revendicare, nu i cea de restituire a fructelor
culese de Z.
Spea nr. 2
b) aciune posesorie special, n reintegrare. Instana ur-meaz s admit
aciunea pe urmtoarele considerente: Z este un posesor de bun-credin deoarece
nu a cunoscut faptul c a contractat cu un non dominus; pentru exercitarea acestei
aciuni se cere s nu fi trecut un an de la tulburare sau deposedare, condiie
ndeplinit n spe de reclamant.
Spea nr. 3
a) posesor de rea-credin n ceea ce privete terenul i detentor precar
pentru autoturism;
b) corpus: A a construit pe teren o cas i un garaj, deinnd efectiv
terenul astfel achiziionat; animus: ridicnd cldirile, A s-a comportat ca un adevrat
proprietar; n ceea ce privete autoturismul, exercitarea posesiei se face corpore
alieno.
c) pentru a fi incident cazul de intervertire a precaritii n posesie
reglementat de art. 1858 pct. 3 era necesar ca A, dobnditor cu titlu particular
translativ de proprietate de la deintorul lucrului, s fi fost de bun-credin
350

(condiie nendeplinit n spe)
Spea nr. 4
a) n calitate de detentor precar;
b) Z, fiind succesor universal, va invoca intervertirea precaritii n
posesie (art. 1858 pct. 4 C.civ.), dobndind n acest mod proprietatea fructelor;
c) n ipoteza bunului vndut de defunct i nepredat cumprtorului, sunt
incidente dispoziiile Codului civil referitoare la obligaia de predare ce incumb
vnztorului. Obligaia fiind patrimonial, la moartea vnztorului, se transmite
motenitorilor. Z, fiind considerat c succede persoanei defunctului, n calitate de
debitor al obligaiei de predare a lucrului vndut, va trebui s predea att lucrul ct i
fructele culese;
d) instana va admite aciunea formulat de Y, dispunnd restituirea
fructelor culese de succesor dac acestea exist n materialitatea lor, sau
contravaloarea lor n msura n care au fost consumate.
Spea nr. 5
c) posesorul ctig proprietatea fructelor cnd posed cu bun-credin,
adic cnd posed un bun n puterea unui titlu translativ de proprietate, ale crui
vicii nu-i sunt cunoscute (art. 485 C.civ. coroborat cu art. 436 C.civ.). Buna credin
a posesorului nceteaz cnd aceste vicii i sunt cunoscute (art. 487 C.civ.). n spe,
ncepnd cu anul 1991, prtul nu a mai fost un posesor de bun-credin deoarece
din acest moment (data introducerii aciunii n evacuare mpotriva sa) a cunoscut
viciile titlului su, astfel nct pn n anul 1997 (cnd a predat imobilul ctre
reclamante) l-a posedat cu rea-credin.
d) pentru considerentele mai-sus artate, instana va admite aciunea
reclamantelor i va obliga prtul la plata sumei solicitat de acestea, ca echivalent
al lipsei de folosin a imobilului n perioada 1991-1997.
Capitolul VIII
1b, 2b, 3a, 4a, 5c, 6b, 7a, 8c, 9c, 10c, 11c, 12b, 13c, 14b, 15a, 16c, 17b,
18a, 19b, 20b, 21b, 22c, 23b, 24b, 25c
Spea nr. 1
b) aluviunea/avulsiunea/insulele i prundiurile/accesiunea animalelor i
psrilor;
c) instana va decide: respingerea aciunii n revendicare formulat de X
pentru partea din teren cu care proprietatea sa a fost diminuat i de care se bucur
Y, ca efect al aciunii apelor, conform art. 495 C.civ.; admiterea aciunii n
revendicare a lui Y pentru poriunea de teren smuls de ape i alipit proprietii lui
X, conform art. 498 C.civ.; X i Y sunt proprietari asupra prii din insul ce se
ntinde spre ei, pornind de la jumtatea rului; obligaia lui X la restituirea
animalelor prinse, iar dac nu le mai are, la plata unor despgubiri.
Spea nr. 2
c) Y, dei cunoate c X ridic o construcie pe terenul su, nu face nici
351
DREPTURILE REALE
un protest, avnd o atitudine abuziv. Astfel, el pierde dreptul de a cere
constructorului ridicarea materialelor, fiind obligat s pstreze construcia.
d) n aceast situaie, X este constructor de bun-credin pe terenul altei
persoane, iar Y nu va putea cere ridicarea cldirii, fiind obligat s-l despgubeasc
pe constructor, avnd un drept de opiune ntre a plti contravaloarea materialelor i
preul muncii i a plti suma corespunztoare sporului de valoare.
Spea nr. 3
b) justul titlu este un titlu translativ de proprietate, care nu eman de la
adevratul proprietar i care unit cu buna-credin i posesiunea bunului pe durata
termenului de prescripie, conduce la dobndirea dreptului de proprietate. n spe,
contractul de vnzare-cumprare este afectat de un viciu de form, prtul de buncredin considerndu-l valabil, ns nu constituie just titlu deoarece provine de la
adevratul proprietar;
c) n spe, cumprtorul a beneficiat de prescripia de scurt durat,
deoarece nscrisul sub semntur privat este ineficient din punct de vedere juridic
pentru a transmite dreptul de proprietate, totui Y, n calitate de posesor, a prescris n
condiiile art. 1895 C.civ. Reclamantul, adevratul proprietar, a locuit ntotdeauna n
aceeai comun n care se afl terenul n litigiu, ceea ce atrage aplicabilitatea
termenului de 10 ani. Astfel, uzucapiunea a operat n perioada 1960-1970, neavnd
relevan incidena Legilor nr. 58 i 59/1974, n sensul aprrii reclamantului c
posesiunea prtului nu a fost util n intervalul 1974-1989;
d) instana va respinge aciunea n revendicare a lui X, deoarece prtul a
dobndit dreptul de proprietate prin uzucapiunea de 10 ani.
Spea nr. 4
b) X are un just titlu deoarece a dobndit casa printr-un act translativ de
proprietate de la un non dominus, fiind de bun-credin deoarece nu a tiut c a
contractat cu un neproprietar;
c) X a uzucapat bunul n termen de 14 ani, devenind proprietar n 1959,
prin urmare aciunea n revendicare a lui X trebuie respins.
Spea nr. 5
b) nedepunerea la dosar a titlului nu prezint relevan deoarece
uzucapiunea de 30 de ani, invocat de reclamani ca temei al aciunii, nu presupune
dect dovada posesiei ca stare de fapt, respectiv transmiterea ei de la posesorul
iniial la cel actual;
d) pentru a fi posibil jonciunea, este necesar s fie vorba de o posesie
propriu-zis[ i cel ce invoc jonciunea s fie un succesor n drepturi al autorului,
condiie ndeplinit n cauz.
Din moment ce, potrivit art. 492 C.civ., orice construcie fcut asupra
pmntului este prezumat a fi fcut de ctre proprietarul acelui pmnt i c este a
lui, reclamanii, proprietari prin uzucapiune, nu pot fi dect constructori de buncredin;
e) instana va admite aciunea reclamanilor i va respinge cererile
prtului.
Spea nr. 6
352

b) art. 506 C.civ. permite desprirea numai n msura n care unirea s-a
fcut fr tirea proprietarului;
c) instana nu a respins ntemeiat aciunea, deoarece diamantul fiind un
bun mai valoros, proprietar al inelului era A. Aciunea trebuia respins deoarece
terul dobnditor printr-un act cu titlu oneros era de bun-credin;
d) A trebuia s solicite instanei obligarea lui B l-a restituirea din preul
oferit a prii corespunztoare valorii diamantului.
Spea nr. 7
a) susinerile apelantului, n sensul c n calitate de constructor de buncredin ar fi obinut chiar dreptul de proprietate asupra terenului, nu pot fi reinute.
Buna sau reaua-credin a constructorului pe terenul altei persoane nu-i poate acorda
acestui constructor dect posibilitatea de a cere napoierea valorii materialelor i a
preului muncii, sau o sum egal cu cea a creterii valorii fondului, alegerea
aparinnd proprietarului terenului, conform art. 494 alin.2, C. civ.
b) instana va respinge apelul pentru motivele mai-sus prezentate,
meninnd hotrrea instanei de fond.
Spea nr. 8
b) nscrisul sub semntur privat invocat de reclamant nu are valoarea
unui just titlu, n sensul art. 1897 alin.1 C.civ., care recunoate acest caracter numai
unui titlu translativ de proprietate, provenind de la un neproprietar. Aa cum rezult
din declaraia reclamantei, ultima condiie este ndeplinit n spe, dar avnd n
vedere momentul n care a fost ntocmit, nscrisul nu este susceptibil de a transmite
proprietatea (la momentul conveniei, nstrinarea dreptului de proprietate cu privire
la imobile se fcea n form autentic).
c) instana va respinge aciunea reclamantei pe motiv c art. 1895 C.civ.
impune ndeplinirea cumulativ a dou condiii pentru dobndirea proprietii prin
uzucapiunea de 10-20 de ani: buna credin i justul-titlu. Neavnd just-titlu, posesia
reclamantei nu este de aceeai natur cu cea a autorului ei.
d) neavnd just-titlu, reclamanta ar putea invoca uzucapiune de 30 de ani,
n msura n care posesia sa este util (neviciat).
Capitolul IX
1b, 2c, 3c, 4a, 5b, 6a, 7a, 8b, 9a, 10b, 11c, 12c, 13b, 14c, 15b, 16c, 17b,
18a, 19b, 20a
Spea nr. 1
a) regula actori incumbit onus probandi nu este respectat pentru c
instana a cerut ca prtul s-i dovedeasc dreptul de proprietate naintea
reclamantului;
b) conflict ntre titluri / conflict ntre posesii;
c)
instana trebuia s resping aciunea lui X cu motivarea c de esena

revendicrii este dovada dreptului de proprietate, astfel nct din moment ce
reclamantul nu a putut produce aceast dovad, prtul rmne n continuare
353
DREPTURILE REALE
posesor.
Spea nr. 2
a) din moment ce autoturismul nu se mai gsea n patrimoniul lui Y,
aciunea n revendicare a lui X este inadmisibil; n schimb, X putea introduce o
aciune personal, izvornd din contrac-tul de depozit ncheiat, aciune n
despgubire;
b) Z va invoca dispoziiile art. 1909 alin. 1 C.civ. fiind posesor de buncredin al autoturismului dobndit printr-un act cu titlu oneros de la un detentor
precar;
c) aciunea n revendicare a lui X mpotriva lui Z trebuia respins, Z fiind
proprietar ca urmare a dispoziiilor art. 1909 alin. 1, X avnd deschis calea unei
aciuni n despgubire mpotriva lui Y.
Spea nr. 3
c) Z trebuie s dovedeasc: c a fost anterior posesorul lucrului; c lucrul a
ieit din patrimoniu prin furt; c bunul revendicat este identic cu cel furat.
d) Z nu are nici o obligaie fa de X, astfel nct nu-i va restitui preul
pltit. n avantajul lui X ar fi fost invocarea art. 1910 C.civ.;
e) Z ar fi revendicat bunul de la un posesor de rea-credin, aciunea fiind
n acest caz imprescriptibil.
Spea nr. 4
b)
din moment ce bunul constituie proprietate indiviz a mai multor

persoane, aciunea n revendicare nu poate fi introdus numai de ctre unul din
coindivizari. Deoarece are ca obiect recunoaterea dreptului de proprietate i
readucerea bunului n patrimoniul celui care l revendic i nu doar recunoaterea
dreptului asupra unei cote ideale din drept, aciunea reclamantei trebuie respins,
aceasta neputnd, n raport cu principiul unanimitii, s o formuleze fr
consimmntul celuilalt coindivizar.
Spea nr.5
a) uzucapiunea prescurtat, fiind necesare ndeplinirea condiiilor: posesia s
fie util/s existe just titlu/posesorul s fie de bun-credin/posesia s fie exercitat
nentrerupt pe timpul prevzut de lege.
c) din moment ce adevratul proprietar a locuit n localitatea unde era
situat imobilul, A a uzucapat bunul n 10 ani, devenind n 1954 proprietar. La
decesul su, proprietatea locuinei se transmite lui C, unic motenitor. n aceste
condiii aciunea n revendicare ndreptat mpotriva lui C trebuie respins ca
inadmisibil.
Spea nr.6
b) n raport cu somaia adresat de proprietari lui C.G., credem c nu a
putut opera intervertirea precaritii n posesie (art. 1858 pct. 4), iar C.G. a pstrat,
cu privire la bunurile n litigiu, aceeai calitate ca i autorul su: detentor precar:
c) instana va respinge cererea reclamanilor, cu motivarea c prtul,
cumprtor de bun-credin, prin efectul art. 1909 alin.1 C.civ. a devenit
proprietarul oilor. Reclamanii au deschis calea unei aciuni n despgubire
354

mpotriva lui C.G.
Capitolul X
1b, 2a, 3c, 4a, 5c, 6a, 7b, 8a, 9c
Spea nr. 1
c) nscrieri definitive a dreptului de proprietate i a altor drepturi reale
(dreptul de ipotec);
d) aciune n prestaie tabular;
e) aciune n rectificare.
Spea nr. 2
d) din moment ce prima vnzare este perfectat solo consensu, proprietar
al garsonierei este Y;
e) instana va respinge aciunea lui Z mpotriva lui Y, acestuia rmnndu-i deschis calea recuperrii preului de la vnztor. Din moment ce n sistemul
de carte funciar, anterior anului 1997, publicitatea imobiliar avea efect constitutiv
de drepturi, ctig de cauz ar fi avut Z.
355

URS Todica Drepturi Reale Id 2011

Încărcat de

Informații document

Drepturi de autor

Formate disponibile

Partajați acest document

Partajați sau inserați document

Opțiuni de partajare

Vi se pare util acest document?

Este necorespunzător acest conținut?

Drepturi de autor:

Formate disponibile

URS Todica Drepturi Reale Id 2011

Încărcat de

Drepturi de autor:

Formate disponibile

Dr. Iosif R.

Dr. Carmen Ilie-Todic

Dr. Iosif R. Urs

Dr. Carmen Ilie-Todic

CAPITOLUL V. Modaliti juridice ale dreptului de proprietate

2. Formele proprietii comune pe cote-pri.....................................................

a prevzut n art. 1909 alin. 1 C.civ........................................................

Lucrarea de fa se adreseaz studenilor de la facultile de

dreptul de proprietate. Din punct de vedere al

proprietate cuprinde dreptul de proprietate public, avnd ca

drepturi reale principale derivate din dreptul de

dreptul de administrare al regiilor autonome i

dreptul de folosin gratuit asupra unor bunuri

dreptul de folosin asupra unor terenuri agricole

dreptul de folosin asupra unor terenuri proprietate de

I. CONSIDERAII GENERALE PRIVIND DREPTURILE REALE I DREPTUL DE PROPRIETATE

stat1 situate n intravilanul localitii, atribuite n vederea

de servicii) i dreptul de concesiune a bunurilor

Dreptul de preempiune se nate direct din lege, fiind

I. CONSIDERAII GENERALE PRIVIND DREPTURILE REALE I DREPTUL DE PROPRIETATE

1945 22 decembrie 1989 reglementeaz n art. 17 dreptul de

Cazurile prevzute de Legea nr. 54/1998 referitor la vnzarea terenurilor agricole

creanelor lor, garania de a fi pltii cu prioritate fa de ali

I. CONSIDERAII GENERALE PRIVIND DREPTURILE REALE I DREPTUL DE PROPRIETATE

modificat i completat prin Legea de revizuire a Constituiei Romniei nr.

. 2. Noiunea dreptului de proprietate

I. CONSIDERAII GENERALE PRIVIND DREPTURILE REALE I DREPTUL DE PROPRIETATE

deosebete expres dreptul de proprietate de alte drepturi reale,

proprie i interes propriu, cu respectarea prevederilor legale.

I. CONSIDERAII GENERALE PRIVIND DREPTURILE REALE I DREPTUL DE PROPRIETATE

animus - intenia de a poseda pentru sine 8, i corpus - deinerea

Existena elementului intenional (animus) deosebete pose-sia de detenia

fiind foloase trase dintr-un bun care i consum substana (nisipul,

alte daune imputabile autoritilor publice (art. 44 pct. 5

Opinia dominant este n sensul prescriptibilitii aciunii n revendicare mobiliar

Prin transmitere, dreptul de proprietate trece din

n limitele determinate de lege. Tot astfel, Constituia, n art. 44 pct. 1, prevede:

II. PREZENTARE PRACTICO-APLICATIV

M. Voicu, M. Popoac, Dreptul de proprietate i alte drepturi reale. Tratat de

rezultat al exploatrii cinematografului timp de 11 ani, i-a creat o

I. CONSIDERAII GENERALE PRIVIND DREPTURILE REALE I DREPTUL DE PROPRIETATE

Formele dreptului de proprietate

n raport de regim juridic

dreptul de proprietate public

dreptul de proprietate privat

dreptul de proprietate pur i simplu

dreptul de proprietate afectat de modaliti

dreptul de proprietate dobndit prin acte juridice

dreptul de proprietate dobndit prin fapte juridice

dreptul de proprietate transmis ntre vii

dreptul de proprietate transmis pentru cauz de moarte

dreptul de proprietate al persoanelor fizice

dreptul de proprietate al persoanelor juridice

3. Tabel comparativ. Caracterele dreptului de proprietate

- atributele dreptului de proprietate (posesia,

- proprietarul exercit singur atributele cu

- dreptul de proprietate nu se stinge prin neuz;

- coninutul i exercitarea atributelor

I. CONSIDERAII GENERALE PRIVIND DREPTURILE REALE I DREPTUL DE PROPRIETATE

Definii noiunile de proprietate drept de proprietate.

I. CONSIDERAII GENERALE PRIVIND DREPTURILE REALE I DREPTUL DE PROPRIETATE

unei construcii, nu a luat msurile necesare impuse de regulile

6. Caracterul exclusiv al dreptului de proprietate se explic prin:

I. CONSIDERAII GENERALE PRIVIND DREPTURILE REALE I DREPTUL DE PROPRIETATE