Analiza pieei imobiliare

Romnia, semestrul II 2010

REZIDENIAL

BIROURI

SPAII COMERCIALE

TERENURI

SPAII INDUSTRIALE

analiza introductiv
ROMNIA, INFORMAII GENERALE PIAA IMOBILIAR N ROMNIA
Tranzacii imobiliare
42 judee 320 orase + 2 860 comune (1.9 mil. locuitori) 21,500,000 locuitori 48.7% brbai / 51.3% femei 90 238,391 61,7% agricol, 28,2% paduri, 10,1% alte terenuri 7.96% 6.25% 6.87% 626,960 329,640 297,320 511.58

DATE STATISTICE Structura administrativ Capitala = Bucuresti Populaie Structur populaie Densitate (locuitori / kmp) Suprafaa (km ptrati) Structura suprafata Rata anual a inflaiei Rata dobnzii de referin Rata omajului (31.12.2010) Numr omeri - omeri ndemnizai - omeri nendemnizai PIB 2010 (mld lei)

Potrivit datelor furnizate de Agenia Naional de Cadastru i Publicitate Imobiliar (ANCPI), ntr-un comunicat citat de Mediafax, n 2010 au fost derulate cu 2.5% mai multe tranzacii imobiliare dect n cursul anului 2009. Astfel dac n 2009 au fost nregistrate un numr de 562.637 tranzacii imobiliare, la nivelul anului 2010 acestea au fost de 577.023, cu 14.386 mai mult. Cele mai active luni din acest punct de vedere au fost lunile decembrie cu 53.307 tranzacii imobiliare i martie cu 53.181 tranzacii. Cele mai multe acte de garanie imobiliar s-au semnat n lunile martie, cu 14.180 ipoteci i respectiv decembrie (13.733). La nivel naional n 2010, numrul total al actelor de garanie imobiliar a fost de 132.814, fa de 119.266 n 2009. n ceea ce privete numrul total al operaiunilor de cadastru si publicitate imobiliar, acestea au avut o cretere de 284.172, reprezentnd aproximativ 8%, n anul 2010 fiind nregistrate un numr de aproximativ 3,7 milioane operaiuni. Cea mai activ lun din punct de vedere al solicitrilot privind operaiunile de cadastru i publicitate imobiliar a fost martie, cnd s-au nregistrat 351.422 operaiuni.

- sursa: BNR, INS

Cele mai importante tranzacii imobiliare efectuate la nivel naional n cursul anului 2010 sunt sintetizate n tabelul de mai jos
Imobil tranzacionat 15 Magazine Winmarkt + spaiu comercial inchiriat Polus Center (Maritimo) Tiago Mall Iris Shopping Center Galleria (37% din aciuni) Eminescu View West Gate Center (10% din imobil) Decebal Tower Atrium Center Floreasca Business Park (+preluare datorii de 73,6 mil. ) Euromall Galai (75%) Radius Baia Mare platforma Timpuri Noi teren Pipera 51% din firma care deine Vitantis Bucureti i Moldova Mall teren Triaj teren Centrul Civic Sector imobiliar Retail Retail Retail Retail Retail Residential Retail Office Retail Office Retail Mixt Teren Teren Retail Teren Teren Locaie 15 locaii Constanta Oradea Piteti 7 locaii Bucureti Craiova Bucureti Arad Bucureti Galati Baia Mare Bucureti Bucureti Bucureti / Iasi Braov Braov Cumprtor IGD Group Immoeast Shopping Center Holding NEPI GTC Tri Investments Immoeast Autovit Arcadom NEPI Immoeast Immoeast Ikea Portland Trust Denesol Limited RC-CF TRANS CORA Vnztor Ivington Interprises Limited / Broadhurst Investments Limited Tri Granit Holding Mivan Avrig 35 Aura Investments Future Group Triholding Euro Market Services Atrium Centers Portland Trust Euromall Red Timpuri Noi George Becali East Balkan Properties (EBP) MARUB SA HIDROMECANICA SA Pre tranzacie 182,500,000 40,000,000 30,500,000 20,940,000 13,600,000 11,500,000 5,000,000 3,000,000 35,500,000 27,600,000 15,000,000 70,000,000 34,600,000 10,000,000 56,800,000 5,000,000 13,000,000

La nivel teritorial cele mai multe solicitri au fost la nivelul Capitalei unde au fost nregistrate 257.252 operaiuni anul trecut comparativ cu 230.585 n 2009. Pe locul doi s-a situat judeul Timi cu 253.085 operaiuni n 2010, comparativ cu 241.585 n 2009, iar pe locul al treilea s-a situat judeul Cluj cu 204.916 operaiuni n 2010 fa de 190.251 n 2009. Din punct de vedere al operaiunilor de cadastru si publicitate imobiliar cea mai activ lun a fost martie cnd s-au nregistrat 351.422 solicitri. Investiii imobiliare n anul 2010, cele mai multe proiecte de dezvoltare au fost astrase de catre segmentul comercial, pe segmentul de birouri proiectele fiind foarte puine. Segmentul rezidenial a fost ns cel mai slab, proiectele noi fiind aproape inexistente, marea majoritate fiind doar continuri ale unor ansambluri rezideniale demarate n trecut sau reluri ale unor proiecte oprite. Similar segmentului rezidenial s-a comportat i cel logistic. La sfritul anului 2010 existau peste 10 proiecte (ncepute, rencepute sau anunate) cu bugete de investiii de zeci i chiar sute de milioane de euro, valoarea cumulat a acestora situndu-se n jurul sumei de un miliard de euro. Cea mai mare investiie dintre toate pare a fi dezvoltarea ansamblului Palas Iai unde vor fi nghiii aproximativ 260 milioane de euro. i Constana deine un loc nsemnat din acest punt de vedere, fiind inta unor investiii de aproximativ 240 milioane euro (Centrul Comercial Cora 100 milioane euro i Maritimo - 140 milioane euro), ns Capitala rmne cea care concentreaz cele mai mari investiii, dintre cele mai importante proiecte, amintind: faza I din Hermes Business Center (30 milioane euro), AFI Palace Offices (35 milioane euro), faza a III a Green City (50 milioane euro), faza I Colosseum (90 milioane euro), Victoria City Center (150 milioane euro). n Romnia, n ultimii ani, s-au investit tot mai puini bani n imobiliare, astfel dac la nivelul anului 2007 valoarea total a tranzaciilor imobiliare era de aproximativ 2 miliarde de euro, n 2010 aceasta s-a situat la nivelul de 450 milioane de euro.

Din pcate aceast previziune optimist nu s-a adeverit, iar n cea de-a doua parte a anului situaia de fapt a devenit i mai rea att datorit majorrii cotei de TVA la 24%, ct i datorit micorrii veniturilor bugetarilor cu 25%. Aceste msuri au condus la ateptri diferite fa de prima parte a anului, i ncepnd cu al doilea semestru juctorii imobiliari au acceptat ideea c perioada de criz nu se va finaliza prea curnd. Un aspect ce caracterizeaz situaia de fapt a pieei rezideniale l constituie faptul c, dac pn n 2008 marea majoritate a locuinelor se vindeau n faza de proiect, n decursul acestui an, foarte puine (sub 5%) s-au vndut n acest stadiu. Numrul anual de spaii locative noi la nivel naional este de aproximativ 40.000 de uniti, dintre care n 2010 au fost tranzacionate doar 10 12.000 uniti, care raportate la un numr de tranzacii de cteva sute de mii, conduce la un procent foarte redus de tranzacii cu imobile noi, de doar cteva procente. Conform guvernatorului BNR, Adrian Vasilescu, nevoia de case n Romnia este de aproximativ 1 milion de uniti. Un aspect ce trebuie menionat l constituie falimentele a dou mari proiecte rezideniale, ambele din capital: Cortina Residence i Blue Tower. Numrul ridicat al insolvenelor din 2010, va putea duce i la alte falimente pe piaa rezidenial n anul 2011. Prima Cas Din 2010 a rmas un plafon neutilizat de garanii de peste 300 milioane, care va putea fi folosit pentru programul Prima Casa n 2011. De la nceputul programului, la jumtatea anului 2009 i pn la sfritul anului 2010, au fost acordate 33.160 de garanii n valoare total de 1,36 miliarde euro. n decursul anului 2010 au fost semnate un numr de 16.500 contracte, ncheiate prin programul Prima Cas 2, n valoare de aproximativ 646 milioane euro. Din totalul garaniilor, aproximativ 51% l reprezint garanii pentru locuine cu dou camere, n timp ce aproximativ 25% l constituie garanii pentru locuine cu trei camere i doar 6% pentru garsoniere. La nivel naional, media garaniilor acordate se situeaz n jurul valorii de 41.200 euro. Doar un sfert dintre locuinele cumprate prin acest program au fost construite dup anul 2008, 7% fiind construite n 2010.

PIAA REZIDENIAL
Piata rezidenial a anului 2010 a cunoscut 2 perioade distincte din punct de vedere al percepiei pe care au avut-o juctorii de pe aceasta pia. n prima jumtate a anului toi se ateptau la o finalizare a crizei ncepute n urm cu 2 ani, fapt care a dus la o politic agresiv de marketing din partea celor mai importani juctori.

De mentionat este faptul c prin programul Prima Cas, au fost executate doar 5 garanii pn n prezent, bncile fiind despgubite de ctre Fondul de Garantare (FNGCIMM) cu 250.000 euro.

Pentru o mai buna vizualizare a pieei, am considerat oportun mprirea pe zone geografice a oraelor care au constituit obiectul prezentei analize de pia. Deasemenea, am efectuat o analiz separat asupra celor mai importani 15 poli de dezvoltare, alei n funcie de numrul de locuitori (peste 150.000) i de nivelul de dezvoltare al pieei imobiliare. Oraele considerate principalii poli de dezvoltare sunt: Bucureti, Cluj-Napoca, Timioara, Constana, Iai, Braov, Galai, Ploieti, Piteti, Bacu, Arad, Oradea, Sibiu, Craiova i Trgu- Mure. Am considerat orae mici, oraele cu mai puin de 150.000 de locuitori i cu nivel de dezvoltare mai redus dect al oraelor considerate pricipalii poli de dezvoltare (Alba Iulia, Deva, Satu Mare, Baia Mare, Bistria, Miercurea Ciuc, Reia, Dr. Tr. Severin, Rmnicu Vlcea, Trgovite, Buzu, Suceava).

Yield-ul (rata de capitalizare) a fost calculat ca raport procentual ntre chiria anual i preul unitar, pentru apartamente considerate ca avnd finisaje medii, situate la nivel intermediar i avnd urmtoarele suprafee utile: - 30 mp pentru apartamentele cu o camer; - 50 mp pentru apartamentele cu 2 camere; - 65 mp pentru apartamentele cu 3 camere; - 80 mp pentru apartamentele cu 4 camere.

Analiza pieei imobiliare - Romnia, semestrul II 2010

Din analiza celor mai importante 27 orae din ar, separat pe Bucureti i pe cei mai importani 14 poli de dezvoltare se extrag urmtoarele informaii: Evolutii S2 S1 2010
TRANSILVANIA + BANAT + CRIANA + MARAMURE Cluj-Napoca Braov Timioara Oradea Sibiu Arad Tg. Mure Reia Deva Alba Iulia Bistria Miercurea Ciuc Baia Mare Satu Mare Medie zona Medie poli Medie orase mici Ap vechi Pre mediu (S2 2010) 1,045 /mp 914 /mp 900 /mp 806 /mp 773 /mp 656 /mp 739 /mp 529 /mp 628 /mp 584 /mp 645 /mp 595 /mp 573 /mp 589 /mp 713 /mp 833 /mp 592 /mp Ev. pret S2 - S1 -1.9% -5.3% -4.3% -7.7% -6.2% -8.0% -5.5% 0.0% -5.7% -5.9% -4.6% -2.2% -4.8% -9.1% -5.1% -5.6% -4.6% Ap vechi Pre mediu (S2 2010) 909 /mp 712 /mp 954 /mp 775 /mp 752 /mp 820 /mp 838 /mp Ev. pret S2 - S1 -1.8% -10.1% -6.9% -9.1% -3.6% -6.3% -7.0% Ap vechi Pre mediu (S2 2010) 1,089 /mp 862 /mp 972 /mp 833 /mp 820 /mp 746 /mp 713 /mp 773 /mp 851 /mp 939 /mp 763 /mp Ev. pret S2 - S1 -11.1% -6.3% -4.6% -12.3% -2.5% -4.6% -7.0% -2.9% -6.4% -8.6% -4.3% Interval yield Y min 9.0% 5.0% 7.3% 6.7% 4.1% 5.0% 5.5% 3.7% 5.8% 7.0% 4.6% Y max 10.0% 6.0% 8.3% 7.7% 5.1% 6.0% 6.5% 4.7% 6.8% 8.0% 5.6% Pre mediu (S2 2010) 1,309 /mp 876 /mp 1,093 /mp 1,309 /mp 876 /mp Ev. pret S2 - S1 -11.5% -2.9% -7.2% -11.5% -2.9% Interval yield Y min 6.4% 5.0% 6.5% 5.0% 4.1% 5.4% 5.7% Y max 7.4% 6.0% 7.5% 6.0% 5.1% 6.4% 6.7% Pre mediu (S2 2010) 1,007 /mp 794 /mp 944 /mp 908 /mp 772 /mp 885 /mp 913 /mp Ev. pret S2 - S1 -1.7% -7.6% -6.4% -8.6% -8.5% -6.6% -6.1% Ap noi Interval yield Y min 10.0% 3.7% 6.9% 10.0% 3.7% Y max 11.0% 4.7% 7.9% 11.0% 4.7% Interval yield Y min 4.8% 4.5% 6.0% 4.8% 6.4% 7.6% 5.6% 5.6% 5.8% 4.5% 4.9% 5.6% 4.8% 4.6% 5.4% 5.7% 5.1% Y max 5.8% 5.5% 7.0% 5.8% 7.4% 8.6% 6.6% 6.6% 6.8% 5.5% 5.9% 6.6% 5.8% 5.6% 6.4% 6.7% 6.1% Pre mediu (S2 2010) 1,026 /mp 1,018 /mp 900 /mp 842 /mp 761 /mp 938 /mp 758 /mp 659 /mp 626 /mp 713 /mp 585 /mp 647 /mp 789 /mp 914 /mp 665 /mp Ev. pret S2 - S1 -1.9% -4.8% -5.8% -15.0% -6.6% -2.3% -5.7% -3.8% -3.0% 0.0% -4.7% -8.4% -5.2% -6.1% -4.3% Ap noi Interval yield Y min 7.8% 5.5% 4.7% 4.7% 5.7% 6.0% Y max 8.8% 6.5% 5.7% 5.7% 6.7% 7.0% Ap noi Interval yield Y min 5.3% 4.0% 7.3% 5.9% 6.8% 5.4% 5.0% 5.6% 4.2% 6.0% 5.6% 5.9% 5.2% Y max 6.3% 5.0% 8.3% 6.9% 7.8% 6.4% 6.0% 6.6% 5.2% 7.0% 6.6% 6.9% 6.2% Diferenta pret Ap Noi / Ap Vechi -1.8% 11.4% 0.0% 4.5% -1.6% 43.0% 20.7% 12.8% -2.9% 19.8% 2.1% 9.8% 9.8% 9.2% 10.4% Diferenta pret Ap Noi / Ap Vechi 10.8% 11.5% -1.0% 17.2% 2.7% 8.2% 9.6% Diferenta pret Ap Noi / Ap Vechi 20.2% 13.3% 16.8% 20.2% 13.3%

MOLDOVA + DOBROGEA Iai Galai Constana Bacu Suceava Medie zona Medie poli

OLTENIA + MUNTENIA Bucureti Craiova Ploieti Piteti Buzu Trgovite Dr. Tr. Severin Rmnicu Valcea Medie zona Medie poli Medie orase mici

Sinteza evolutiei S2 S1 2010

Media la nivel national Ap vechi Pre mediu (S2 2010) 774 /mp Ev. pret S2 - S1 -5.7% Interval yield Y min 5.5% Y max 6.5% Pre mediu (S2 2010) 846 /mp Ev. pret S2 - S1 -5.7% Ap noi Interval yield Y min 5.7% Y max 6.7% Diferenta pret Ap Noi / Ap Vechi 9.4%

Din aceast sintez, la nivel naional (cele 27 de orae analizate), se observ urmtoarele: - media de pre pentru apartamentele vechi este de 774 euro/mp, o scdere de aproximativ 5.7% in S2 fata de S1 2010. Yield-ul mediu se situeaza in intrevalul [5.5 6.5%]; - media de pret pentru apartamentele noi este de 846 euro/mp, o scdere de aproximativ 5.7% in S2 fata de S1 2010. Yield-ul mediu se situeaz n intervalul [5.7 6.7%]; - per ansamblu apartamentele noi sunt n medie cu 9,4% mai scumpe decat cele vechi.

Media la nivelul polilor de dezvoltare Ap vechi Pre mediu (S2 2010) 863 /mp Ev. pret S2 - S1 -6.7% Interval yield Y min 6.0% Y max 7.0% Pre mediu (S2 2010) 950 /mp Ev. pret S2 - S1 -6.6% Ap noi Interval yield Y min 6.4% Y max 7.4% Diferenta pret Ap Noi / Ap Vechi 10.1%

Din aceast sintez, la nivelul polilor de dezvoltare (15 orae), se observ urmtoarele: - media de pre pentru apartamentele vechi este de 863 euro/mp, o scdere de aproximativ 6.7% n S2 fa de S1 2010. Yield-ul mediu se situeaz n intervalul [6.0 7.0%]; - media de pre pentru apartamentele noi este de 950 euro/mp, o scdere de aproximativ 6,6% n S2 fa de S1 2010. Yield-ul mediu se situeaz n intervalul [6.4 7.4%]; - per ansamblu apartamentele noi sunt n medie cu 10,1% mai scumpe dect cele vechi.
Media la nivelul oraselor mici Ap vechi Pre mediu (S2 2010) 662 /mp Ev. pret S2 - S1 -4.4% Interval yield Y min 4.9% Y max 5.9% Pre mediu (S2 2010) 705 /mp Ev. pret S2 - S1 -4.6% Ap noi Interval yield Y min 4.9% Y max 5.9% Diferenta pret Ap Noi / Ap Vechi 6.4%

Din aceast sintez, la nivelul oraelor mici (12 orae), se observ urmtoarele: - media de pre pentru apartamentele vechi este de 662 euro/mp, o scdere de aproximativ 4.4% n S2 fa de S1 2010. Yield-ul mediu se situeaz n intrevalul [4.9 5.9%]; - media de pre pentru apartamentele noi este de 705 euro/mp, o scdere de aproximativ 4.6% n S2 fa de S1 2010. Yield-ul mediu se situeaz n intervalul [4.9 5.9%]; - per ansamblu apartamentele noi sunt n medie cu 6.4% mai scumpe dect cele vechi.

Concluzii privind evoluia pe 6 luni (S2 S1 2010) la apartamente n S2 comparativ cu S1 2010, dintre oraele analizate, pe segmentul apartamentelor vechi, cel mai mult a sczut preul apartamentelor din Piteti unde s-a nregistrat o scdere de aproximativ 12,3%. Raportat la aceeai perioad de calcul, la apartamentele noi cea mai mare reducere de pre s-a nregistrat la Oradea, unde scderea a fost de aproximativ 15%. La Reia s-a constatat ca att apartamentele vechi ct i terenurile au avut n S2 aproximativ aceeai valoare medie unitar cu cea din S1 2010. La apartamentele noi acelai fapt se nregistreaz la Miercurea Ciuc. Cele mai mari preuri medii unitare att la apartamentele vechi ct i la apartamentele noi s-au nregistrat n Bucureti, cu 1,089 i respectiv 1,309 euro/mp, pe locul 2 situndu-se municipiul Cluj Napoca, cu aproximativ 1,045 i respectiv 1,026 euro/mp. Cele mai mici preuri medii unitare la apartamentele vechi s-au nregistrat la Reia unde acestea au fost de 529 euro/mp, pe locul doi fiind Baia Mare cu 573 euro/mp. Pentru apartamentele noi cele mai mici preuri s-au nregistrat la Baia Mare, unde preul mediu unitar a fost de 585 euro/mp, urmat de Bistria, unde s-a nregistrat un pre mediu unitar de 626 euro/mp. Cea mai mare diferen ntre preul mediu unitar al apartamentelor noi i cel al celor vechi s-a nregistrat la Arad, unde apartamentele vechi sunt n medie cu aproximativ 43% mai scumpe dect cele vechi. Situaia apartamentelor n funcie de numrul de camere

Reprezentare grafica a yield-urilor utilizate pentru cei mai importanti poli de dezvoltare n anul 2010

Yield apartam ente vechi - 2010 10.0% 9.0% 8.0%

Yield

7.0% 6.0% 5.0%

Cluj-Napoca Timioara Tg. Mure Galai Oradea Constana Bucureti Craiova Braov Ploieti
Ploieti

Bacu

Orase - poli

Interval Yield

Yield apartam ente noi - 2010

11.0% 10.0% 9.0% 8.0%

Yield

Situatia apartamentelor vechi functie de nr de camere la nivel national Nr. camere S1 2010 (eur/mp Su) S2 2010 (eur/mp Su) evoluie 6 luni 1 cam 862 815 -5.4% 2 cam 809 766 -5.3% 3 cam 771 725 -5.9% 4+ cam 731 690 -5.7%

7.0% 6.0% 5.0% 4.0%

Cluj-Napoca Timioara Tg. Mure Iai Oradea Constana Bucureti Craiova Braov Bacu Piteti Galai Sibiu Arad

3.0%

Situatia apartamentelor noi functie de nr de camere la nivel national Nr. camere S1 2010 (eur/mp Su) S2 2010 (eur/mp Su) evoluie 6 luni 1 cam 935 873 -6.6% 2 cam 909 855 -5.9% 3 cam 871 824 -5.5% 4+ cam 859 822 -4.2%

Orase - poli

Interval Yield

Analiza pieei imobiliare - Romnia, semestrul II 2010

Piteti

Sibiu

Arad

Iai

4.0%

Evoluii 2010 - 2009

TRANSILVANIA + BANAT + CRIANA + MARAMURE Cluj-Napoca Braov Timioara Oradea Sibiu Arad Tg. Mure Reia Deva Alba Iulia Bistria Miercurea Ciuc Baia Mare Satu Mare Medie zona Medie poli Medie orase mici APARTAMENTE VECHI Ev. Pret 2010 - 2009 -9.8% -8.4% -11.3% -10.2% -7.3% -2.6% -9.8% -7.8% -6.7% -5.1% -10.5% -10.4% -17.3% -18.5% -9.7% -8.5% -10.9% Ev. Chirie 2010 - 2009 -14.9% -17.7% -12.5% -4.6% -5.3% -17.5% -2.6% -13.9% -15.8% -11.2% -3.2% -9.8% -14.9% -12.2% -11.2% -10.7% -11.6% APARTAMENTE NOI Ev. Pret 2010 - 2009 -8.8% -3.8% -10.5% -10.4% -3.3% -4.6% -7.5% -5.0% -5.5% -6.3% -11.2% -10.9% -7.3% -6.9% -7.7% Ev. Chirie 2010 - 2009 -14.1% -7.4% -5.5% -2.1% -6.0% -3.9% -11.2% -3.7% -8.7% -8.1% -7.1% -7.0% -7.1% Ev. pret 2010 - 2009 -9.6%

Media la nivelul polilor de dezvoltare Ap vechi Ev. chirie 2010 - 2009 -11.6% Ev. pret 2010 - 2009 -9.5% Ap noi Ev. chirie 2010 - 2009 -7.5%

Din aceast sintez se observ urmtoarele: - evoluia preurilor la apartamentele vechi n cursul anului 2010 comparativ cu 2009 a cunoscut o scdere de 9.6%, n timp ce chiria a cunoscut o scdere de aproximativ 11.6%; - evolutia preurilor la apartamentele noi n cursul anului 2010 comparativ cu 2009 a cunoscut o scdere de 9.5%, n timp ce chiria a cunoscut o scdere de aproximativ 7.5%.
Media la nivelul oraselor mici Ap vechi Ev. pret 2010 - 2009 -10.5% Ev. chirie 2010 - 2009 -12.2% Ev. pret 2010 - 2009 -9.4% Ap noi Ev. chirie 2010 - 2009 -8.7%

MOLDOVA + DOBROGEA Iai Galai Constana Bacu Suceava Medie zona Medie poli

APARTAMENTE VECHI Ev. Pret 2010 - 2009 -8.5% -13.5% -10.1% -10.5% -11.2% -10.8% -10.7% Ev. Chirie 2010 - 2009 -10.1% -14.1% -2.7% -11.2% -7.7% -9.2% -9.5%

APARTAMENTE NOI Ev. Pret 2010 - 2009 -18.4% -4.3% -12.7% -15.9% -17.6% -13.8% -12.8% Ev. Chirie 2010 - 2009 -7.9% -13.5% -9.7% -6.5% -9.4% -10.4%

Din aceast sintez se observ urmtoarele: - evolutia preurilor la apartamentele vechi n cursul anului 2010 comparativ cu 2009 a cunoscut o scdere de 10.5%, n timp ce chiria a cunoscut o scdere de aproximativ 12.2%; - evoluia preurilor la apartamentele noi n cursul anului 2010 comparativ cu 2009 a cunoscut o scdere de 9.4%, n timp ce chiria a cunoscut o scdere de aproximativ 8.7%. Concluzii privind evoluia pe 12 luni (2010 - 2009) la apartamente n 2010, comparativ cu 2009, dintre oraele analizate, pe segmentul apartamentelor vechi, cel mai mult a sczut preul apartamentelor din Satu Mare, unde s-a nregistrat o scdere de aproximativ 18,5%. Raportat la aceeai perioad de calcul, la apartamentele noi cea mai mare reducere de pre s-a nregistrat n Iai, unde scderea a fost de aproximativ 18,4%. Cea mai mic scdere de pre n decursul a 12 luni (2010 2009) a fost nregistrat la Arad pentru apartamentele vechi (-2,6%) i la Sibiu pentru apartamentele noi (-3,3%). n ceea ce privete chiriile, cea mai mare scdere a fost nregistrat n Bucuresti pentru apartamentele vechi (-32,2%) i respectiv Rmnicu Vlcea pentru apartamentele noi (-18,8%). Cele mai mici scderi de chirii au fost nregistrate n Trgu Mure pentru apartamentele vechi (-2,6%) i respectiv Bucureti pentru apartamentele noi (-1,4%). Situaia apartamentelor n funcie de numrul de camere
Situatia apartamentelor vechi functie de nr de camere la nivel national Nr. camere 2009 (eur/mp Su) 2010 (eur/mp Su) evoluie 12 luni 1 cam 943 840 -10.9% 2 cam 886 790 -10.8% 3 cam 841 749 -10.8% 4+ cam 795 713 -10.3%

OLTENIA + MUNTENIA Bucureti Craiova Ploieti Piteti Buzu Trgovite Dr. Tr. Severin Rmnicu Valcea Medie zona Medie poli Medie orase mici

APARTAMENTE VECHI Ev. Pret 2010 - 2009 -13.5% -4.8% -16.4% -6.7% -9.0% -11.0% -4.2% -14.8% -10.1% -10.4% -9.8% Ev. Chirie 2010 - 2009 -32.2% -9.8% -14.7% -4.6% -18.6% -12.6% -8.8% -17.9% -14.9% -15.3% -14.5%

APARTAMENTE NOI Ev. Pret 2010 - 2009 -11.5% -11.5% -11.5% -11.5% -11.5% Ev. Chirie 2010 - 2009 -1.4% -18.8% -10.1% -1.4% -18.8%

Sinteza evolutiei 2010 - 2009

Media la nivel national Ap vechi Ev. pret 2010 - 2009 -10.0% Ev. chirie 2010 - 2009 -11.9% Ev. pret 2010 - 2009 -9.5% Ap noi Ev. chirie 2010 - 2009 -8.0%

Situatia apartamentelor noi functie de nr de camere la nivel national Nr. camere 2009 (eur/mp Su) 2010 (eur/mp Su) evoluie 12 luni 1 cam 990 894 -9.7% 2 cam 959 869 -9.4% 3 cam 917 830 -9.5% 4+ cam 910 825 -9.4%

Din aceast sintez se observ urmtoarele: - evoluia preurilor la apartamentele vechi n cursul anului 2010 comparativ cu 2009 a cunoscut o scdere de 10.0%, n timp ce chiria a cunoscut o scdere de aproximativ 11.9%; - evoluia preurilor la apartamentele noi n cursul anului 2010 comparativ cu 2009 a cunoscut o scdere de 9.5%, n timp ce chiria a cunoscut o scdere de aproximativ 8.0%.

Evoluii 2010 2008 Intruct n perioada 2010 2008 cursul mediu de schimb a avut o evoluie semnificativ, am considerat necesar ca pentru aceast perioad de referin s analizm evoluiile att n euro ct i n lei. Cursul mediu folosit a fost de 4.2400 lei/euro pentru 2010 i de 3.827 lei/euro pentru 2008.
TRANSILVANIA + BANAT + CRIANA + MARAMURE Cluj-Napoca Braov Timioara Oradea Sibiu Arad Tg. Mure Reia Deva Alba Iulia Bistria Miercurea Ciuc Baia Mare Satu Mare Medie zona Medie poli Medie orase mici Apartamente vechi Ev. pret 2010 - 2008 -36.3% -33.6% -35.2% -23.2% -29.0% -38.2% -31.4% -35.5% -20.1% -25.7% -30.2% -22.8% -40.6% -27.2% -30.6% -32.4% -28.9% LEI -26.7% -23.5% -25.3% -11.6% -18.3% -28.8% -21.0% -25.8% -8.0% -14.5% -19.6% -11.1% -31.6% -16.2% -20.1% -22.2% -18.1% Apartamente vechi Ev. pret 2010 - 2008 -36.3% -35.5% -30.6% -28.8% -26.9% -31.6% -32.8% LEI -26.6% -25.7% -20.1% -18.1% -15.9% -21.3% -22.6% Apartamente vechi OLTENIA + MUNTENIA Bucureti Craiova Ploieti Piteti Buzu Trgovite Dr. Tr. Severin Rmnicu Valcea Medie zona Medie poli Medie orase mici -55.2% -30.9% -32.0% -39.7% -22.7% -18.0% -34.8% -32.2% -33.2% -39.5% -26.9% Ev. pret 2010 - 2008 LEI -48.4% -20.4% -21.7% -30.6% -11.0% -5.6% -24.9% -22.0% -23.1% -30.3% -15.9% Ev. chirie 2010 - 2008 () -41.0% -27.7% -29.8% -28.6% -19.8% -20.1% -25.6% -37.2% -28.7% -31.8% -25.7% -37.3% -18.5% -27.9% -37.3% -18.5% Ev. chirie 2010 - 2008 () -21.1% -29.3% -19.9% -39.7% -24.8% -27.0% -27.5% -40.2% -27.5% -25.9% -26.8% -26.9% -29.5% -30.1% Ev. chirie 2010 - 2008 () -30.2% -31.3% -19.0% -11.2% -16.2% -25.4% -16.6% -37.4% -37.1% -35.7% -17.9% -15.0% -49.2% -33.1% -26.8% -21.4% -32.2% -26.1% -22.0% -29.2% -22.1% -22.7% -10.0% -18.1% -25.7% -28.5% -24.4% -40.7% -26.4% -24.7% -22.0% -27.3% Apartamente noi Ev. pret 2010 - 2008 LEI -14.9% -10.2% -18.5% -10.3% -11.0% 3.6% -5.7% -14.5% -17.7% -12.9% -31.7% -15.3% -13.3% -10.2% -16.3% Apartamente noi Ev. pret 2010 - 2008 LEI -31.2% -16.5% -14.7% -15.7% -15.9% -18.8% -19.5% Apartamente noi Ev. pret 2010 - 2008 LEI -27.8% -6.2% -17.0% -27.8% -6.2% Ev. chirie 2010 - 2008 () -15.7% -34.5% -25.1% -15.7% -34.5% Ev. chirie 2010 - 2008 () -21.4% -31.1% -31.6% -9.5% -23.4% -28.0% Ev. chirie 2010 - 2008 () -25.5% -15.5% -13.0% -16.6% -27.4% -13.5% -18.2% -18.5% -18.0% -18.9%

MOLDOVA + DOBROGEA Iai Galai Constana Bacu Suceava Medie zona Medie poli

Sinteza evoluiei 2010 - 2008

Media la nivel national Ap vechi Ev. pret 2010 - 2008 -31.6% LEI -21.2% Ev. chirie 2010 - 2008 () -27.4% -26.3% Ap noi Ev. pret 2010 - 2008 LEI -15.1% Ev. chirie 2010 - 2008 () -21.0% -34.4% Media la nivelul polilor de dezvoltare Ap vechi Ev. pret 2010 - 2008 LEI -24.5% Ev. chirie 2010 - 2008 () -25.8% -26.3% Ap noi Ev. pret 2010 - 2008 LEI -15.2% Ev. chirie 2010 - 2008 () -22.0%

Din aceast sintez se observ urmtoarele: - evoluia preurilor la apartamentele vechi n cursul anului 2010 comparativ cu 2008 a cunoscut o scdere de 31.6% la euro i 21.2% la lei, n timp ce chiria a cunoscut o scdere de aproximativ 27.4% (la euro); - evoluia preurilor la apartamentele noi n cursul anului 2010 comparativ cu 2008 a cunoscut o scdere de 26.3% la euro i 15.1% la lei, n timp ce chiria a cunoscut o scdere de aproximativ 21.0% (la euro).

Din aceast sintez se observ urmtoarele: - evoluia preurilor la apartamentele vechi n cursul anului 2010 comparativ cu 2008 a cunoscut o scdere de 34.4% la euro i 24.5% la lei, n timp ce chiria a cunoscut o scdere de aproximativ 25.8% (la euro); - evoluia preurilor la apartamentele noi n cursul anului 2010 comparativ cu 2008 a cunoscut o scdere de 26.3% la euro i 15.2% la lei, n timp ce chiria a cunoscut o scdere de aproximativ 22.0% (la euro).

Analiza pieei imobiliare - Romnia, semestrul II 2010

Media la nivelul oraselor mici Ap vechi Ev. pret 2010 - 2008 -28.1% LEI -17.2% Ev. chirie 2010 - 2008 () -29.4% -26.2% Ap noi Ev. pret 2010 - 2008 LEI -15.0% Ev. chirie 2010 - 2008 () -20.0%

Reprezentarea grafic a rezultatelor obinute pentru cei mai importani poli de dezvoltare
Evolutia preturilor la apartam ente vechi - poli 0.0% -5.0% -10.0%
Procent evolutie

Din aceast sintez se observ urmtoarele: - evoluia preurilor la apartamentele vechi n cursul anului 2010 comparativ cu 2008 a cunoscut o scdere de 28.1% la euro i 17.2% la lei, n timp ce chiria a cunoscut o scdere de aproximativ 29.4% (la euro); - evoluia preurilor la apartamentele noi n cursul anului 2010 comparativ cu 2008 a cunoscut o scdere de 26.2% la euro i 15.0% la lei, n timp ce chiria a cunoscut o scdere de aproximativ 20.0% (la euro). Concluzii privind evoluia pe 24 luni (2010 - 2008) la apartamente n 2010 comparativ cu 2008, dintre oraele analizate, pe segmentul apartamentelor vechi, cel mai mult a sczut preul apartamentelor din Bucureti, unde s-a nregistrat o scdere de aproximativ 55,2%, pe locul doi situndu-se Baia Mare cu o scdere de 40,6%. Raportat la aceeai perioad de calcul, la apartamentele noi cea mai mare reducere de pre s-a nregistrat n Baia Mare cu o scdere de 40,7%, pe locul doi, la mic distan situndu-se Iai-ul cu o scdere de 40,2%. Cea mai mic scdere de pre n decursul a 24 luni a fost nregistrat la Trgovite pentru apartamentele vechi (-18,0%) i la Arad pentru apartamentele noi (-10,0%). n ceea ce privete chiriile, cea mai mare scdere a fost nregistrat n Baia Mare pentru apartamentele vechi (-49,2%) i respectiv Rmnicu Vlcea pentru apartamentele noi (-34,5%). Cele mai mici scderi de chirii au fost nregistrate n Oradea pentru apartamentele vechi (-11,2%) i respectiv Suceava pentru apartamentele noi (-9,5%). Situaia apartamentelor n funcie de numrul de camere
Situatia apartamentelor vechi functie de nr de camere la nivel national Nr. camere 2008 (eur/mp Su) 2010 (eur/mp Su) evoluie 24 luni 1 cam 1265 840 -33.6% 2 cam 1190 789 -33.7% 3 cam 1123 749 -33.3% 4+ cam 1044 712 -31.8%

-15.0% -20.0% -25.0% -30.0% -35.0% -40.0% -45.0% -50.0%

Cluj-Napoca Timioara Tg. Mure Iai Oradea Constana Bucureti Craiova Braov Ploieti Bacu Piteti Galai Sibiu Arad

-55.0%

Orase - poli

S2 - S1

2010 - 2009

2010 - 2008

Evolutia nivelului chiriei - poli 0.0% -5.0%

Procent evolutie

-10.0% -15.0% -20.0% -25.0% -30.0% -35.0% -40.0%

Cluj-Napoca Timioara Tg. Mure Iai Galai Oradea Constana Bucureti Craiova Braov Ploieti Bacu Piteti Sibiu Arad

-45.0%

Orase - poli

2010 - 2009

2010 - 2008

Evolutia preturilor la apartamente noi - poli

-2.0% -7.0%

Procent evolutii

Situatia apartamentelor noi functie de nr de camere la nivel national Nr. camere 2008 (eur/mp Su) 2010 (eur/mp Su) evoluie 24 luni 1 cam 1237 884 -28.5% 2 cam 1201 864 -28.1% 3 cam 1150 827 -28.0% 4+ cam 1141 825 -27.7%

-12.0% -17.0% -22.0% -27.0% -32.0% -37.0%

Tg. Mure

Arad

Iai

Galai

Cluj-Napoca

Craiova

Braov

Bacu

Timioara

Oradea

Orase - poli

S2 - S1

Constana

2010 - 2009

Bucureti

2010 - 2008

Evolutia chiriei la apartamente noi - poli 0.0% -5.0%

Procent evolutii

-10.0% -15.0% -20.0% -25.0% -30.0%

Tg. Mure Arad Iai Galai Cluj-Napoca Craiova Braov Bacu Timioara Constana Bucureti Oradea Ploieti Piteti Sibiu

-35.0%

Orase - poli

2010 - 2009

2010 - 2008

10

Ploieti

Piteti

Sibiu

-42.0%

 PIAA SPAIILOR COMERCIALE

n cursul anului 2010, birourile i centrele comerciale au fost cele mai atractive investiii pentru juctorii pieei imobiliare autohtone. Dei Bucuretiul a atras cele mai multe proiecte, au existat i orae precum Constana, Braov, Timioara i Craiova, care au venit puternic din urm. Dac n cursul anului 2010, livrrile de spaii noi de retail au fost de aproximativ 195.000 mp, n 2011 acestea vor ajunge la 230.000 mp, datorate n primul rand proiectelor Palas Iai, Maritimo Shopping Center, prima faz a proiectului Colosseum Bucureti i extinderea proiectului Bneasa Shopping City. n 2010 au fost programate pentru anul urmator 5 deschideri de mall-uri i cel puin 4 inaugurri de parcuri comerciale. De remarcat este faptul c aceste proiecte nu sunt toate noi, pentru o mare parte din ele dezvoltatorii rezolvndu-i probabil o parte din problemele care au inut pn acum aceste proiecte ngheate. Mare parte a deschiderilor au fost anunate doar dup atragerea unor ancore reprezentate de regul de hipermarketuri. n restul proiectelor, unde gradul de nchiriere nu reprezenta o problema, cel mai important aspect de care s-a inut seama a fost obinerea finanrii. Un aspect semnalat pe parcursul anului 2010 i care ar putea cpta o mai mare amploare pe parcursul anului 2011, l constituie intrarea n insolven a unor proiecte comerciale importante, precum: Tiago Mall Oradea care a intrat n insolven i apoi n faliment, vndut

ulterior de catre dezvoltatorul imobiliar internaional Mivan pentru 30,5 milioane de euro companiei Shopping Center Holding. Dupa preluare, noul proprietar a anunat c va investi nca 20 de milioane de euro pentru a-l deschide n primavara anului 2011, sub denumirea de Oradea Shopping City. City Mall intrat n insolven n data de 29 octombrie, administrat de catre firma Victoria Holding i aflat n proprietatea fondului australian de investiii APN/UKA European Retail Trust. Conform fondului de investiii, la data de 30 iunie 2010, valoarea City Mall era de 35,4 milioane euro. Fondul australian a devenit proprietar n toamna anului 2006, n urma unei tranzacii estimate la 103,5 milioane de euro. Suprafaa inchiriabil a mallului este de aproximativ 19.000 mp. Armonia Brila intrat n insolven la sfritul lunii octombrie. Centrul comercial se afla in proprietatea companiei Red Project Three i a fost nchis n august 2009 din cauza rezultatelor slabe nregistrate, dupa ce a funcionat pentru o perioad de doar 9 luni. n tabelul de mai jos se gsete o sintez a preurilor i yield-urilor la spaiile comerciale de tip prime, situate pe cele mai importante artere comerciale, din principalele orae, prin comparaie ntre 2010 i 2009:
LOCATII DE TIP PRIME - STRZI COMERCIALE Bucureti Cluj -Napoca Constana Timioara Braov CHIRII (/mp/lun) 2009 70 - 80 38 - 45 33 - 40 33 - 40 28 - 35 2010 65 - 72 35 - 40 30 - 35 30 - 35 25 - 33 YIELD-URI BRUTE (%) 2009 8.25 - 9.00 9.50 - 10.00 9.50 - 10.01 9.50 - 10.02 9.50 - 10.03 2010 9.00 - 9.50 9.75 - 10.25 9.75 - 10.25 9.75 - 10.25 9.75 - 10.25

Cele mai importante proiecte comerciale livrate sau iniiate n 2010, la nivel naional, sunt sintetizate n tabelul de mai jos
Denumire proiect Colosseum - prima parte Colosseum - finalizare constructie Victoria City Center Maritimo Shopping Center Coresi Shopping City - faza I Coresi Shopping City - faza II Cora City Park Constana Electroputere Parc Craiova Pallady Shopping Center Galleria Arad Atrium Center Oradea Shopping City (Tiago Mall) Family Center Era Shopping Park Iai - faza a II a Era Shopping Park Oradea faza a II a Doldora Bazaar - faza I Doldora Bazaar - faza a II a Prima Shopping Center faza I Gold Plaza Baia Mare Bneasa Shopping City extindere Uvertura City Mall Botoani Vitan Outlet Sun Plaza (mall + cladire de birouri clasa A) Cocor Luxury Store (reconstructie) Severin Shopping Center Dezvoltator Nova Imobiliare Nova Imobiliare CD Capital Partners / Benevo Immofinanz Centerra Capital Partners Centerra Capital Partners Romania Hypermarche K&S Developments AVRIG 35 / Cascade Group GTC Atrium Centers Shopping Center Holding Real 4 You / Oasis ECDC / Argo Capital Partners ECDC / Argo Capital Partners Doldora Capital Doldora Capital Oasis Development Futureal (25%), Immoeast (75%) Baneasa Developments Dnu Prisecariu TC Real Estate Development and Management Sparkassen Immobilien AG Cocor SA Bel Rom Tip proiect parc comercial parc comercial centru comercial centru comercial parc retail centru comercial centru comercial centru comercial parc comercial centru comercial centru comercial centru comercial centru comercial parc comercial parc comercial centru comercial centru comercial centru comercial centru comercial centru comercial centru comercial outlet centru comercial centru comercial parc retail Suprafaa nchiriabil 58,000 mp 114,000 mp 60,000 mp 48,000 mp 45,000 mp 40,000 mp 150,000 mp 56,000 mp 97,000 mp 33,000 mp 30,000 mp 25,000 mp 4,260 mp 28,500 mp 23,100 mp 12,500 mp 16,000 mp 24,000 mp 30,000 mp 25,000 mp 15,000 mp 12,300 mp 80,000 mp 10,000 mp 16,485 mp 272 293 2,000 250 1000 600 Nr. loc. parcare 2,500 5,800 1,800 2,200 2,400 1,100 1,500 2,000 3,000 1,300 1,000 1,000 430 1,000 1,000 300 500 Valoarea investiiei 90,000,000 360,000,000 150,000,000 140,000,000 44,000,000 66,000,000 100,000,000 90,000,000 80,000,000 70,000,000 70,000,000 50,500,000 7,000,000 4,500,000 3,500,000 10,000,000 18,000,000 50,000,000 97,000,000 22,000,000 20,000,000 16,000,000 200,000,000 24,500,000 50,000,000 Finalizare Apr-10 2014 2013 S2 2011 T3 2011 T4 2012 S1 2012 Nov-11 2012 T4 2011 Mar-10 Mar-11 Mar-10 S2 2011 S1 2011 S2 2010 S2 2011 S2 2012 S2 2010 S2 2011 S2 2011 S1 2011 S1 2010 S2 2010 S2 2010 Locaie Bucureti Bucureti Bucureti Constana Braov Braov Constana Craiova Bucureti Arad Arad Oradea Giurgiu Iai Oradea Bucureti Bucureti Oradea Baia Mare Bucureti Botoani Bucureti Bucureti Bucureti Dr. Tr. Severin

Analiza pieei imobiliare - Romnia, semestrul II 2010

11

 PIAA BIROURILOR
Investiiile de pe piaa spaiilor de birouri s-au lsat ateptate n 2010, neavnd loc tranzacii nsemnate pe acest sector. n consecin este de asteptat ca anul 2011 sa fie un an bun pentru nceperea de noi proiecte de birouri, ca urmare atat a faptului c oferta este destul de redus, ct i a faptului c se asteapt ca cererea de birouri s aib o tendint de cretere faa de 2010. Dac n 2009 la nivelul Capitalei, cererea de birouri a fost de aproximativ 130 140.000 mp, aceasta s-a ridicat la aproximativ 200.000 mp n decursul anului 2010, n timp ce livrarile de spaii noi de birouri au cunoscut o scdere semnificativ, ajungnd n 2010 la numai 200.000 mp (similare celor din 2008), spre deosebire de 330.000 mp n decursul anului 2009. La nivelul Bucuretiului au fost livrate un numar de 21 de cladiri de birouri, nsa majoritatea acestora sunt de mici dimensiuni (sub 5.000 mp). Ca urmare a faptului c n 2010 nu a fost nceput nici un proiect major de birouri, livrrile de spaii noi n 2011 se asteapt a fi destul de reduse (sub 100.000 mp), fapt care va duce inevitabil la nchirierea spaiilor disponibile deja pe pia, n special a celor situate n locaii bune i care au acces la infrastructur de calitate.

Daca la sfritul anului 2010, rata de neocupare a birourilor era de aproximativ 17 17,5%, se estimeaza c la sfritul anului 2011 aceasta se va situa probabil n intervalul 13 15%. Cea mai mare tranzactie de birouri din 2010, a fost achiziia proiectului Floreasca Business Center, de catre NEPI, de la dezvoltatorul Portland Trust, pentru suma de 27,6 milioane de euro cu preluarea n acelai timp a datoriilor de 73,6 milioane de euro. n tabelul de mai jos se gsete o sinteza a preurilor i yield-urilor la birourile de clasa A, din principalele orae, prin comparaie intre 2010 i 2009:
BIROURI DE CLASA A Bucureti Cluj -Napoca Constana Timioara Braov CHIRII (/mp/lun) 2009 18 - 22 12 - 15 11 - 14 12 - 15 11 - 14 2010 16 - 20 11 - 13 10 - 12 11 - 13 10 - 12 YIELD-URI BRUTE (%) 2009 8.25 - 9.00 10.25 - 11.00 10.25 - 11.00 10.25 - 11.00 10.25 - 11.00 2010 9.00 - 9.50 10.75 - 11.25 10.75 - 11.25 10.75 - 11.25 10.75 - 11.25

Cele mai importante proiecte de birouri livrate sau iniiate n 2010, la nivel naional, sunt sintetizate n tabelul de mai jos
Denumire proiect City Gate Euro Tower City Business Centre - corp B City Business Centre - corp C City Business Centre - corp D Hermes Business Campus - corp A Hermes Business Campus - corp B si C Dezvoltator GTC Cascade ModaTim Investment ModaTim Investment ModaTim Investment Atenor Group Atenor Group Suprafaa nchiriabil 46,000 mp 16,300 mp 9,500 mp 9,500 mp 9,500 mp 18,225 mp 56,775 mp Nr. locuri parcare 1,000 200 150 100 100 307 Valoarea investiiei 121,600,000 60,000,000 7,000,000 7,600,000 10,000,000 30,000,000 120,000,000 Finalizare S1 2010 S1 2010 Feb-10 Nov-10 2012 T4 2012 Ora Bucureti Bucureti Timioara Timioara Timioara Bucureti Bucureti

City Business Center Timisoara

12

 PIAA TERENURILOR
n ceea ce privete evoluia terenurilor, acestea au cunoscut cea mai drastic depreciere de la nceputul crizei imobiliare pn n prezent, ajungnd uneori i la reduceri de pn la 70% n decurs de 2 ani. Printre terenurilor care au nregistrat cele mai mari corecii se afl cele situate n cmp, departe de utiliti i de drumuri asfaltate, i-n consecin departe de orice proiect investiional. n ciuda acestor reduceri de pre, piaa terenurilor a nregistrat i cele mai puine tranzacii de la nceputul crizei pn la finalul anului 2010.

Din datele culese la nivelul celor 27 de orase care constituie obiectul prezentei analize, n ceea ce privete piaa terenurilor, se desprind urmtoarele concluzii:
Media la nivel national S2 - S1 -11.9% 2010 - 2009 -22.1% 2010 - 2008 -44.9% LEI -36.6%

TRANSILVANIA + BANAT + CRIANA + MARAMURE Cluj-Napoca Braov Timioara Oradea Sibiu Arad Tg. Mure Reia Deva Alba Iulia Bistria Miercurea Ciuc Baia Mare Satu Mare Medie zona Medie poli Medie orase mici

Terenuri S2 - S1 -7.9% -13.2% -14.7% -11.3% -10.9% -19.8% -14.8% 0.0% -11.0% -13.8% -11.9% -5.2% -17.6% -16.4% -12.0% -13.2% -10.8% 2010 - 2009 -25.3% -15.8% -27.6% -25.1% -15.2% -18.1% -25.9% -30.4% -18.8% -15.9% -35.1% -11.9% -23.6% -22.1% -22.2% -21.9% -22.5% 2010 - 2008 -57.1% -42.8% -56.8% -49.1% -30.9% -37.1% -48.9% -54.5% -37.3% -38.7% -38.3% -26.2% -50.5% -37.4% -43.3% -46.1% -40.4% LEI -51.9% -34.1% -50.2% -41.4% -20.5% -27.6% -41.2% -47.6% -27.8% -29.4% -28.9% -15.0% -43.0% -28.0% -34.8% -38.1% -31.4%

La nivel naional (cele 27 de orae analizate): - n S2 comparativ cu S1 2010, preurile la terenuri au sczut n medie cu 11.9%; - n 2010 comparativ cu 2009, preurile la terenuri au sczut n medie cu 22.1%; - n 2010 comparativ cu 2008, preurile la terenuri au sczut n medie cu 44.9% raportat la moneda euro i aproximativ 36.6% la lei.
Media la nivelul polilor de dezvoltare S2 - S1 -12.3% 2010 - 2009 -21.5% 2010 - 2008 -48.7% LEI -41.0%

La nivelul polilor de dezvoltare: - n S2 comparativ cu S1 2010, preurile la terenuri au sczut n medie cu 12.3%; - n 2010 comparativ cu 2009, preurile la terenuri au sczut n medie cu 21.5%; - n 2010 comparativ cu 2008, preurile la terenuri au sczut n medie cu 48.7% raportat la moneda euro i aproximativ 41.0% la lei.
Media la nivelul oraselor mici S2 - S1 -11.4% 2010 - 2009 -22.9% 2010 - 2008 -40.2% LEI -31.1%

MOLDOVA + DOBROGEA Iai Galai Constana Bacu Suceava Medie zona Medie poli

Terenuri S2 - S1 -7.2% -10.5% -9.5% -15.4% -21.9% -12.9% -10.7% 2010 - 2009 -33.2% -9.2% -41.8% -19.7% -26.2% -26.0% -26.0% 2010 - 2008 -68.7% -38.7% -64.0% -41.9% -44.3% -51.5% -53.3% LEI -64.0% -29.4% -58.6% -33.1% -35.8% -44.2% -46.3%

La nivelul oraselor mici: - n S2 comparativ cu S1 2010, preurile la terenuri au sczut n medie cu 11.4%; - n 2010 comparativ cu 2009, preurile la terenuri au sczut n medie cu 22.9%; - n 2010 comparativ cu 2008, preurile la terenuri au sczut n medie cu 40.2% raportat la moneda euro i aproximativ 31.1% la lei. Concluzii privind evoluia preurilor la terenuri n S2 comparativ cu S1 2010, cea mai mare scdere s-a nregistrat la Suceava reducerea de pre fiind de aproximativ 21.9%. Reia este singurul ora la care n S2 preul terenurilor a rmas aproximativ la acelai nivel cu cel din S1 2010. n decursul a 12 luni (2010 2009), cea mai mare scdere s-a nregistrat la Constana (-41.8%), iar cea mai mic la Dr. Tr. Severin unde preurile la terenuri au sczut cu numai 6,9%. n decurs de 24 de luni (2010 2008), cel mai mult au sczut preurile terenurilor din Iai, unde scderea a fost de aproximativ 68,7%, pe locul doi situndu-se Constana unde s-a nregistrat o scdere de 64%. Cea mai mica reducere de pre s-a nregistrat la Miercurea Ciuc, unde scderea a fost de 26,2%, urmat de Buzu, cu o scdere de 27,8%.
Evolutii de pret la terenuri -10.0%
Procent evolutie

OLTENIA + MUNTENIA Bucureti Craiova Ploieti Piteti Buzu Trgovite Dr. Tr. Severin Rmnicu Valcea Medie zona Medie poli Medie orase mici

Terenuri S2 - S1 -12.5% -13.3% -7.1% -16.3% -7.7% -8.5% -16.7% -6.1% -11.0% -12.3% -9.8% 2010 - 2009 -22.9% -16.2% -16.7% -9.2% -23.7% -21.2% -6.9% -39.4% -19.5% -16.3% -22.8% 2010 - 2008 -44.1% -42.7% -43.5% -63.6% -27.8% -38.7% -30.9% -57.8% -43.6% -48.5% -38.8% LEI -35.6% -34.0% -34.9% -58.1% -16.9% -29.4% -20.5% -51.4% -35.1% -40.7% -29.6%

-20.0% -30.0% -40.0% -50.0% -60.0%

Cluj-Napoca Timioara Tg. Mure Iai Galai Oradea Constana Bucureti Craiova Braov Ploieti Bacu Piteti Sibiu Arad

-70.0%

Orase - poli

S2 - S1

2010 - 2009

2010 - 2008

Analiza pieei imobiliare - Romnia, semestrul II 2010

13

 PIAA SPAIILOR INDUSTRIALE

Stocul de spaii industriale moderne, de clasa A i B din Romania, a ajuns la nivelul anului 2010 la aproximativ 1.270.000 mp, n cursul acestui an fiind livrate doar doua proiecte industriale importante, ambele situate n zona Capitalei (Popeti - Leordeni). Aproximativ 47.000 mp de spaii logistice noi au fost livrate, n scdere fa de 2009, cnd au fost livrai peste 70.000 mp. Din stocul total de spaii industriale, aproximativ 70% se gsete n Capital i mprejurimile sale. Deocamdat, pentru 2011 exist un singur proiect major de spaii logistice aflat deja n constructie, Millenium Logistic park, care va crete stocul cu aproximativ 12.000 mp, ns pe hartie exist i alte proiecte, care se estimeaz c ar putea crete suprafaa spaiilor logistice cu aproximativ 150.000 mp. n ciuda faptului c nu exist proiecte de amploare n dezvoltare, spre deosebire de segmentul office, acest segment se va adapta mai uor cererii, datorit faptului c durata de dezvoltare a unui proiect este mai redus. Pentru anul 2011 se estimeaz c piaa spaiilor logistice va semn foarte mult cu cea din 2010, chiria i ratele de neocupare ramnnd la aproximativ acelai nivel, fapt determinat n primul rnd de cererea care este n continuare redus. La nivel naional rata de neocupare la sfritul anului 2010, a fost de aproximativ 15%, mai redus fiind la nivelul capitalei, unde a fost de aproximativ 14%. n tabelul de mai jos se gsete o sintez a preurilor i yield-urilor la spaiile industriale de tip prime, din principalele orae, prin comparaie ntre 2010 i 2009:
SPAII INDUSTRIALE DE TIP PRIME Bucureti Cluj -Napoca Constana Timioara Braov CHIRII (/mp/lun) 2009 3.75 - 5.00 3.50 - 4.75 3.50 - 4.75 3.50 - 4.75 3.50 - 4.75 2010 3.50 - 4.50 3.25 - 4.25 3.25 - 4.25 3.25 - 4.25 3.25 - 4.25 YIELD-URI BRUTE(%) 2009 8.75 - 9.50 9.75 - 10.50 9.75 - 10.50 9.75 - 10.50 9.75 - 10.50 2010 9.25 - 9.75 10.25 - 10.75 10.25 - 10.75 10.25 - 10.75 10.25 - 10.75

PREVIZIUNI 2011
Cele mai importante asteptri ale specialitilor n domeniul imobiliar pentru anul n curs, l constituie renceperea dezvoltrilor imobiliare de cldiri de birouri i accentuarea practicii executrilor silite. Un efect al lipsei proiectelor noi de birouri, dar i al creterii cererii pe acest segment imobiliar l va constitui, scderea gradului de neocupare pe segmentul de birouri, fapt care va putea duce la iniierea de noi proiecte de birouri. n ciuda scderii acestui grad de neocupare, i al creterii cererii de birouri se estimeaz c nivelul chiriilor la birouri va rmne stabil pn spre sfaritul anului. Anul 2011 ar putea cunoate o corecie sever de preuri pe segmentul rezidential n situaia n care bncile vor decide s pun spre vanzare toate apartamentele pe care le-au executat deja. Considerm c bncile nu vor pune pe pia aceste imobile dect n momentul n care condiiile de finanare din partea lor se vor mai relaxa, fapt ce va facilita vnzarea acestor imobile. Preconizm deasemenea c tendina de scdere a preurilor se va apropia de punctul su terminus spre sfritul anului 2011, cnd piaa se va stabiliza. Dac pn acum att cererea ct i oferta au sczut n mod dramatic, finalul de an 2011 va fi momentul cnd att cererea ct i oferta vor atinge nivelul lor minim. O alta tendin care se va observa n cursul acestui an, o constituie lichidarea unor garanii imobiliare ale creditelor neperformante, fapt care va permite fondurilor mari de investiii s cumpere astfel de credite neperformante la pachet. Pentru 2011, un aspect important pentru piaa imobiliar il constituie introducerea obligativitatii certificatului energetic pentru derularea de tranzacii imobiliare, ncepand cu 1 ianuarie 2011. n opinia specialitilor, introducerea obligativitii certificatului nu va influena n mare msur piaa imobiliar, n primul rnd datorit faptului c la acest moment numrul tranzaciilor imobiliare nu este foarte ridicat, neexistnd astfel riscul unui blocaj pe piaa imobiliar datorat acestui fapt.

Prezentul studiu a fost realizat plecnd de la preurile de tranzacionare, acestea fiind indicatorul cel mai acurat al pieei imobiliare, existnd ns situaii n care datorit lipsei informiilor privind tranzacii am folosit preul de ofert, ns n aceste cazuri s-a specificat n raport. n versiunea extensiva a analizei pieei imobiliare pe Semestrul I 2010, departamentul de cercetare imobiliar al firmei SC Darian DRS SA v ofer studiul detaliat a 27 de orae importante din Romnia, alese n funcie de numrul i valoarea tranzaciilor. Preurile medii ale apartamentelor cuprinse n analiz sunt valori medii (n euro) pentru apartamente decomandate la etajele intermediare i avnd finisaje medii. Proprietile rezideniale au fost luate n calcul raportat la Aria util/Suprafaa util. Proprietile comerciale au fost luate n calcul raportat la Aria Interioar Net (AIN). Proprietile de tipul birourilor au fost luate n calcul raportat la Aria Interioar Net (AIN). Proprietile industriale au fost luate n calcul raportat la Aria Interioar Total (AIT).

14