Sunteți pe pagina 1din 27

RAPORT DE EVALUARE

-DECEMBRIE 2011 -





SC BMB MET CONSTRUCT SRL Raport de evaluare

2









RAPORT DE EVALUARE

DEBITOR: SC BMB MET CONSTRUCT SRL
LICHIDATOR JUDICIAR:
SP BALESCU&ASOCIATII SPRL
BUZAU




EVALUATOR:

ING. GALBENU MARIAN
AUTORIZATIE ANEVAR
NR.877/1995





Acest document este proprietatea intelectual a expertului evaluator ing. Galbenu Marian.
Este interzis copierea sau nstrinarea acestui document fr acceptul evaluatorului.
n caz contrar se vor aplica prevederile Legii 8/1996.




-DECEMBRIE 2011 -

SC BMB MET CONSTRUCT SRL Raport de evaluare

3





CUPRINS





SINTEZA EVALURII

1.DESCRIEREA MISIUNII

2. DESCRIEREA SI ANALIZA BUNURILOR

3. EVALUAREA BUNURILOR


Declaratia de certificare

ANEXE
























SC BMB MET CONSTRUCT SRL Raport de evaluare

4



SINTEZA EVALURII


Raportul de evaluare are ca scop evaluarea unor bunuri apartinand
SC BMB MET CONSTRUCT SRL de natura unuor mijloace fixe :
constructii, instalatii si a unor obiecte de inventar, astfel nct rezultatul evaluarii
s foloseasca procesului de lichidare /reorganizare al firmei

Evaluarea are ca obiectiv stabilirea valorii juste tinndu-se seama de
inflatie ,utilitatea bunurilor ,starea acestora si de pretul pietei

Evaluatorul a optat pentru utilizarea unor metode de evaluare,aceste
abordri fiind conforme cu recomandrile Standardelor europene si
internationale de evaluare .

metoda de evaluare pe baz de costuri

n anexe se prezint coeficientii de depreciere functional si economic
estimati de evaluator corelatia cu progresul tehnic,posibilitatea teoretic de a
vinde acel bun, existnd potentiali comprtori,etc.

Opinia evaluatorului

Evaluatorul a respectat standardele de evaluare SEV adoptate de
Asociatia National a Evaluatorilor de Romnia (ANEVAR) si anume:

-SEV-3.02 Evalutorul competente,calificare
-IVS-1(SEV4.03)- Valoarea de piat
-IVS-2(SEV 4.04)-Categorii de valori n afara valorii de piat
Evaluatorul si asum ntreaga responsabilitate a lucrrii si are asigurarea
profesional nr. 084017/12.11.2010 eliberata de SC UNIQA ASIG SA
Documentatia prezint n detaliu evaluarea bunurilor aflate in listele de
inventar ale firmei la data de 15.12.2011,
Expertul-Evaluator recomand valorile bunurilor potrivit anexelor.

VALOAREA DE PIATA ESTIMATA A BUNURILOR :

Teren +constructii = 1.350.000 lei
Mijloace auto = 112.300 lei

Total = 1.462.300 lei


SC BMB MET CONSTRUCT SRL Raport de evaluare

5


Capitolul 1

DEFINIREA MISIUNII

1.1. Identificarea clientului si a proprietarului bunurilor
evaluate

Beneficiarul lucrrii: LICHIDATOR JUDICIAR: SP BALESCU&ASOCIATII
SPRL
CUI: RO20570065
Nr.de ordine in tabloul practicienilor in insolventa: RFO II 0218,reprezentant administrator
judiciar persoana juridica Balescu Dumitru
Sediul social: Str.Unirii Nord ,Bl 19F,ap 3, Buzau

Proprietarul bunurilor evaluate: DEBITORUL: SC BMB MET CONSTRUCT SRL
Sediul : ULMENI,nr 450,judet BUZAU
Forma de organizare : SRL
CUI: 1151583
Nr.ORC : J10/92/1991

1.2 Scopul evalurii

Evaluarea a fost solicitat de catre LICHIDATOR JUDICIAR: SP
BALESCU&ASOCIATII SPRL Buzau n vederea evalurii bunurilor din listele
inventariere anexate si stabilirea valorilor de piata ,astfel nct rezultatul
evalurii s fie folosit procesului de lichidare al firmei SC BMB MET CONSTRUCT
SRL .
n acest scop evaluatorul stabileste valoarea just a bunurilor,atunci
cnd valoarea contabil difer semnificativ de valoarea just.
S-au utilizat metode adecvate de evaluare si in limita documentelor puse
la dispozitia expertului evaluator pentru identificarea bunurilor apartinand firmei
Evaluarea se efectueaz n conformitate cu Normele interne si
internationale privind reevaluarea mijloacelor fixe.


1.3 Data inspectiei bunurilor si ntocmirii raportului

Raportul de evaluare a fost elaborat in perioada, 12.12.2011 15.12.2011
incluznd culegerea datelor,evaluarea si redactarea raportului.
Curs mediu valutar de referint : curs BNR: 1 EURO= 4,35 RON



SC BMB MET CONSTRUCT SRL Raport de evaluare

6
1.4. Identificarea bunurilor


1.TEREN CURTI CONSTRUCTII : 1.800 MP,TARLA 5,inscris in CF nr
4153,nr cadastral 652
2.TEREN CURTI CONSTRUCTII : 497 MP,inscris in CF 356,nr cadastral
955
3.CONSTRUCTII :

C1 locuinta tip P+1 Sc =112,09
C2- locuinta tip P+1 Sc =112,09,
inscris in CF 4156,nr cadastral 919

Pozitiile 1,2,3 sunt amplasate in Maracineni,judet Buzau

4. BUNURI MOBILE :

4.1 Autotractor IVECO
4.2 Semiremorca KOGEL

Pozitiile 4.1 si 4.2 sunt amplasate la sediul firmei in localitatea
ULMENI,judet Buzau

1.5. Dreptul de proprietate :

Pozitiile 1,2,3 sunt in proprietatea Maracineanu George Gabriel si
Maracineanu Traian Viorel ,administartori ai firmei SC BMB MET CONSTRUCT
SRL ;
Pozitiile 4.1 si 4.2 sunt in proprietatea SC BMB MET CONSTRUCT SRL.

1.6.Definitia valorilor estimate

Evaluarea este un proces de estimare a valorii care exprim n fapt o
calitate a bunului.
Valoarea este un concept economic care se refer la pretul cel mai
probabil la care ar ajunge vanztorii si cumprtorii unui bun pus n vnzare.
Valoarea este un o estimare pe baza unui pret ipotetic
Valoare de piat ,n conformitate cu Standardele Internationale de
Evaluare IV S-1,reprezint suma estimat pentu care o proprietate ar fi
schimbat la data evalurii ntre un cumprtor hotrt s cumpere si un
vnztor hotrt s vnd,intr-o tranzactie independent ,dup un marketing
adecvat ,n care fiecare parte a actionat n cunostint de cauz ,prudent si fr
constrngeri.
Pentru aestima valoarea de piat evaluatorul trebuie s determine mai
nti cea mai bun utilizare (CMBU) sau cea mai probabil utilizare.
SC BMB MET CONSTRUCT SRL Raport de evaluare

7
Cea mai bun utilizare-cea mai probabil utilizare a propriettii,care este
fizic posibil,justificat n mod adecvat,permis legal,fezabil financiar si din
care rezult valoarea cea mai mare a propriettii evaluate.
Cele mai utilizate metode pentru estimarea valorii de piat :
-abordarea prin cost de nlocuire net (CIN)
-capitalizarea veniturilor
Valoarea de utilizare-Valoarea pe care proprietatea o are pentru
utilizarea specific si pentru un anumit utilizator si nu este n relatie cu piata.
n prezentul raport de evaluare si urmare a scopului pentru care acesta a
fost ntocmit ,va fi stabilit o valoare de piat .

1.7. Ipoteze si conditii limitative
Evaluarea a fost realizat pornind de la urmatoarele ipoteze:
Prezentul raport este intocmit la cererea clientului si in scopul prezentat .
Nu este permisa folosirea raportului de catre o terta persoana fara obtinerea in
prealabil,a acordului scris al clientului si al eveluatorului.
Nu se asuma responsabilitatea fata de nici o alta persoana in afara clientului,
destinatarului evaluarii si al celor care au obtinut acordul scris si nu se accepta
responsabilitatea pentru nici un fel de pagube suferite de orice astfel de
persoana, pagube rezultate in urma deciziilor sau actiunilor intreprinse pe baza
acestui raport ;
Raportul de evaluare isi pastreaza valabilitatea numai in situatia in care conditiile
de piata,reprezentate de factorii economici,sociali,politici, raman nemodificate in
raport cu cele existente la data evaluarii ;
Metoda de evaluare prin comparatie aplicabila unor astfel de bunuri conduc la
stabilirea unei valori estimate cat mai apropiata de cea la care se va face
tranzactia;
S-au luat in calcul informatiile existente referitoare la tranzactiile efectuate, la
ofertele cu bunuri similare ; aceste informatii au fost analizate, comparate si
corelate prin elemente de comparatie ;
S-au folosit toate informatiile pe care evaluatorul le-a avut puse la dispozitie de
client si nu a fost omisa deliberat nici o informatie ; surse pe care le va indica in
raportul de evaluare ;
Aspectele de natura juridica ale bunurilor, nu-i atrag evaluatorului
responsabilitatea intrucat s-au folosit informatii si documente furnizate de client
si nu s-au facut investigatii suplimentare ;
De asemeni evaluatorul nu va fi raspunzator pentru existenta unor vicii ascunse
sau invizibile sau asupra unor conditii adverse de mediu care ar influenta
valoarea ;
Informatiile, estimarile si opiniile folosite de la surse pe care evaluatorul le
considera credibile si nu isi asuma responsabilitate in privinta acuratetei
informatiilor furnizate de terte persoane ;
Evaluatorul nu are nici un interes in prezent sau viitor cu beneficiarul sau cu
partile interesate in tranzactie ;
Raportul de evaluare este confidential pentru clientul declarat si este valabil
numai pentru scopul mentionat ,utilizarea in alte scopuri fr acordul scris al
evaluatorului nu-i atrage acestuia nici o responsabilitate;
Valorile estimate de ctre evaluator sunt valabile la data prezentat n raport si
ntr-un interval de timp limitat;

Valorile nu contin TVA
SC BMB MET CONSTRUCT SRL Raport de evaluare

8

1.8 Sursele de informatii

La elaborarea prezentului raport de evaluare au fost utilizate :

Informatii aflate n baza de date a evaluatorului privind nivelul
general al tranzactiilor cu bunuri similare;
Informatii privind starea actual a bunurilor evaluate;
Rata inflatiei conform ANUARULUI STATISTIC;
Informatii notariale
Preturile utilizate sunt cele valabile la data de 15.12.2011



1.9 Identificarea si declaratia evaluatorului
Lucrarea de fat a fost ntocmit de ing. Galbenu Marian,membru titular
ANEVAR,autorizatia 877/1995.
Expertul Evaluator este independent, neavnd nici un interes direct sau
indirect ,present sau viitor fat de beneficiar si si asum ntreaga
responsabilitate a lucrrii n sensul respectrii Standardelor de Evaluare.



















SC BMB MET CONSTRUCT SRL Raport de evaluare

9
Capitolul 2.
DESCRIEREA SI ANALIZA BUNURILOR

Bunurile evaluate au fost categorisite conform HG 2139/2004 ,prin care s-
a stabilit si durata normat de functionare:



EXPERT-EVALUATOR

Ing. MARIAN GALBENU

Legitimatie ANEVAR


Nr.877/1995


1
Asigurare profesionala 50.000 Euro/
Polita nr. RC/084017/12.11.2010


CLIENT
SP BALESCU$ASOCIATII
SPRL

Adresa client(sediu social)
B-ul Unirii, Bl 19F, ap 3,
Buzau , jud.Buzau


2

Destinatarul raportului
SP BALESCU$ASOCIATII
SPRL


PROPRIETATE EVALUATA


Mijloace fixe
teren


Adresa
Maracineni,jud Buzau
Ulmeni,jud Buzau


3

Proprietar
SC BMB MET CONSTRUCT
SRL
Maracineanu George Gabriel
si Maracineanu Traian viorel

DECLARAREA VALORII


4

VALOAREA DE PIATA ESTIMATA A BUNURILOR :

Teren + Constructii = 1.350.000 lei
Mijloace auto = 112.300 lei
Total = 1.462.300 lei




5

TIP DE VALOARE

Valoare de piata

SC BMB MET CONSTRUCT SRL Raport de evaluare

10

Sopul evaluarii

lichidare /reorganizare firma


Data inspectiei proprietatii


13.12.2011

Data evaluarii

15.12.2011

Curs de schimb BNR la data de referinta 1 Euro= 4,35 lei


6


DREPTUL DE PROPRIETATE
Imobil nr.cadastr. 652, sunt inscrise
in CF 4153
Nr cadastral 955,CF 356
Nr cadastral 919,CF 4156
In localitatea Maracineni,judet
Buzau


7

DOCUMENTATIA CADASTRALA
ANEXELE cuprind copia
urmatoarelor documente :
-Copii extras carte funciara
-Copie liste inventar
-Imagini bunuri evaluate


DESCRIEREA ZONEI DE AMPLASAMENT


Zona de amplasament

Zona intravilan la 1 Km de Municipiul Buzau

Artere importante de circulatie in
zona


Distanta de aprox 300 m de drum european
E85


Caracterul edilitar al zonei

-Retea de transport in comun
-Zona spatii comerciale


Utilitati edilitare

-Retea urbana de energie electricaexistenta
-Retea urbana de apa, canalizare existenta(nu
este bransata)
-Retea urbana de telefonie existenta


Gradul de poluare orientativ

Fara poluare



8

Ambient

-Linistit


SC BMB MET CONSTRUCT SRL Raport de evaluare

11

Concluzii

Zona de amplasare este corespunzatoare
raportat la dotarile edilitare ;



10
DESCRIERE IMOBIL

Date generale Amplasament: dist aprox.7 Km de localitate si 800 m
de soseaua judeteana,parcurgand drum de piatra


Descriere Mijloace fixe :
teren intravilan de 1800 mp curti constr
teren intravilan de 497 mp curti constructii
2 locuinte : Sc =112,02 mp P+1

Caracteristici tehnice:
Constr din caramida, structura beton armat,
compartimentari zid
Acoperite cu tigla
Finisaje interioare si exterioare obisnuite


ANALIZA PIETEI BUNURI MOBILE SI IMOBILE
Definirea pietei si subpietei Piata terenuri
Piata constructii afaceri,
, obiecte inventar

Natura zonei

Din punct de vedere edilitar : zona constanta
Oferta de propr. similara

Oferta buna
Cerere de proprietati
similare
Constanta, in ultimul an

Echilibrul pietei

Adecvat proprietatilor afaceri de zona


11
Concluzii

Echilibru cerere/oferta
Posibilitatea cresterii preturilor
EVALUARE
12
Cadrul legal:
Standarde internationale
Editia a opta-2007
IVS 1-Valoarea de piata
IVS 2-Tipuri de valoare
IVS 3-Raportarea evaluarii
GN1- Evaluarea propr.imobiliare






SC BMB MET CONSTRUCT SRL Raport de evaluare

12
Descriere BUNURI MOBILE :

Nr .
crt
Specificatie din Carte identitate
seria D/601752
Caracteristici
1. Denumire mijloc fix AUTOTRACTOR
2. Categoria AUTOUTILITARA
3. Cod clasificare 2.3.2.1
4. An fabricatie 2004
5. Nr.identificare WJMM1VRPOO2425113
6. Nr.inmatriculare BZ 11 BMB
7. Marca IVECO, MP 44OE4T/P
EUROTECH
8. Motorul : omologat
Serie
Tipul


022991
Diesel

9. Culoare : ALB


Dotarea mijlocului de transport supus evalurii este cea standard pentru
autotractor transport marfa


B . 2.2 Semiremorca marca KOGEL

Nr .
crt
Specificatie din Carte identitate
seria E/660001
Caracteristici
1. Denumire mijloc fix SEMIREMORCA
2. Categoria Semiremorca 04
3. Cod clasificare 2.3.2.1
4. An fabricatie 2001
5. Nr.identificare WKOSN002410788839
6. Nr.inmatriculare BZ 12 BMB
7. Marca KOGEL SN 24
8. Culoare : ARGINTIU

Descrierea strii tehnice

AutoTRACTOR a fost fabricat n anul 2004 ,achizitionat in anul 2008 si a
fost folosit scopului achizitiei, fiind un mijloc de transport marfa fiabil .
Din declaratiile fostului proprietar a rezultat c acesta a fost intretinut ,fiind
executate la timp toate reviziile tehnice periodice la fiecare 10000 Km.
n urma inspectiei a rezultat c toate dotrile si accesoriile exista fizic dar
au un anume grad de uzura fizica si morala,conform descrierilor ulterioare.
SC BMB MET CONSTRUCT SRL Raport de evaluare

13
De asemenea nu exista zgrieturi sau urme de rugin ,uzura cauciucurilor
este normal si este in stare de functionare .
Sunt anexate poze cu starea lui actuala
Semiremorca este fabricata in anul 2001 si a fost achizitionata de
proprietar in anul 2008,conform cartii de identitate a carei copie o anexam.
Este intretinuta si chiar daca durata normata de functionare a expirat se
poate folosi in continuare si poate aduce beneficii privind activitatea de transport
marfuri. Anexam poze cu starea actuala a semiremorcii.




Capitolul 3.

EVALUAREA BUNURILOR

3.1 EVALUARE PRIN METODA COSTURILOR

Evaluarea economic are ca obiectiv stabilirea valorii de piat a
mijloacelor fixe si obiectelor de inventar.
Metodele de evaluare folosite au fost alese n functie de modul de
abordare al bunului
O metod de evaluare posibil de aplicat pentru aceste bunuri este:
-METODA COSTURILOR
Valoarea determinate prin aceast metod presupune continuitatea
utilizrii bunului potrivit scopului pentru care a fost proiectat si construit .

Acest lucru este adecvat n situatia de fat ,deoarece sunt ntrunite
urmtoarele conditii :
Bunul satisface o cerere economic prin utilitatea pe care o ofer;
Bunul are durata de utilizare rmas rezonabil;
Continuarea utilizrii prezente este practic;
Utilizarea alternativa nu este fezabila.

Aceast metod porneste de la la ipotez de baz care presupune
continuarea utilizrii existente a bunului si foloseste principiul de baz aplicabil :
substitutia avnd ca baz de evaluare STANDARD SEV 4.08.
Abordarea prin cost estimeaz valoarea prin determinarea costului
actual (de nlocuire )al bunului din care se deduc o serie de elemente de
depreciere care conduc la pierderea de valoare a bunului n urma unei
deprecieri fizice,functionale sau economice.

Valoarea de piat va fi data de relatia :

Vp= Cost actual Depreciere(fizic + functional +economic)
SC BMB MET CONSTRUCT SRL Raport de evaluare

14

Determinarea costului actual pentru constructii cu destinatia de spatii de
productie:
Costul actual = cost de nlocuire
Costul de reproducere= costul de achizitie actualizat
Determinarea deprecierii :
Deprecierea poate fi estimat pornind de la parametri tehnico-economici ai
mijloacelor fixe existente comparativ cu parametri tehnico-economici ai
mijloacelor fixe noi.
Deprecierea fizic =pierderea ce valoare ca rezultat al utilizrii si uzrii
unui activ n functiune si din expunerea la factorii din mediul nconjurtor .
Deprecierea fizic = Costul actual x Deprecierea fizic procentual

Deprecierea fizic procentual= Utilizare/Total utilzare

Deprecierea ec-functional reprezint pierderea de valoare ca rezultat al
progresului tehnologic al aparitiei de noi tehnologii
Deprecierea datorata factorilor externi actuali,respectiv cei legati de criza
economica mondiala are valori cuprinse intre 30 si 60 % conform anexe


Determinarea valorii de piat

Vp= Cost actual Depreciere(fizic + functional +economic)

DESCRIEREA PIETEI

Piaa imobiliar se poate defini ca fiind interaciunea dintre persoanele
(fizice sau juridice) care schimb drepturi de proprietate contra altor bunuri, cum
ar fi banii. Aceast pia se definete pe baza tipului de proprietate, potenialul
de a produce venituri, localizare, caracteristicile investitorilor i chiriailor tipici.
Piaa imobiliar este influenat de atitudinile, motivaiile i interaciunile
vnztorilor i cumprtorilor i are caracteristici diferite de cele ale pieelor
eficiente (este foarte sensibil la situaia pieei de munc i stabilitatea
veniturilor, deciziile de cumprare sunt influenate de tipul de finantare, durata
rambursrii i rata dobnzii, este o pia care nu se autoregleaz ci este
afectat de multe reglementri guvernamentale i locale, informaiile despre
tranzacii similare nu sunt imediat disponibile, exist decalaje ntre cerere i
ofert, cererea poate fi volatil datorit unor schimbri rapide n mrimea i
structura populaiei).
n cazul prezentului activ, innd cont de estimrile privind cea mai bun
utilizare, piaa se definete ca piaa proprietilor imobiliare comerciale,.
Activul se situeaz ntr-o zon care beneficiaz de un acces facil la
arterele principale, i n acelai timp de mai multe mijloace de transport.
Construciile se afl n stare bun, iar printre cele noi se gsesc cldiri cu alte
destinaii.


Grad de depreciere functionala si economica mare

SC BMB MET CONSTRUCT SRL Raport de evaluare

15




EVALUAREA TERENULUI

Centralizatorul suprafetelor aferente activului evaluat se prezint astfel:



Specificare Suprafata
-mp

Suprafata construit Sc 224
Suprafat retele Sr -
Suprafete ci transport St
Suprafata liber Sl 2073

Suprafata total ST

2297




Din punct de vedere al gradului de ocupare si de utilizare a
terenului,rezult:

Specificare

Pondere valoric
Procentul de ocupare a terenului ,%-
POT

9,8%
Coeficientul de utilizare a terenului,%-
CUT

9,8%

POT= (Sc+Sr+St ) / ST

CUT = Sc/ST


Metoda de evaluare

Evaluarea terenurilor se face utiliznd metoda comparatiilor de piat .
SC BMB MET CONSTRUCT SRL Raport de evaluare

16
A fost aleas aceast metod apreciindu-se c exist suficiente informatii
privind nivelul tranzactiilor cu terenuri NUDE pentru constructii n zonele de
amplasament ale terenului supus evalurii.
Metoda presupune corectarea valorilor medii practicate pe piat cu
influenta elementelor care particularizeaz terenurile evaluate ,exprimat prin
factorii de corectie.
Formula de acalcul utilizat pentru determinarea valorii de piat este:

Vt = Vm ( 1 +k/100 )

Unde:
Vt = valoarea de piat a terenului
Vm = valoarea medie de piat practicat n tranzactii cu terenuri nude

Aceast valoare include si apreciaz :
-categoria localittii;
-amplasamentul n zon( central,periferic)
-accesul la transportul urban;
-accesul la principalele utilitti tehnico-sanitare:ap,canal,energie
electric ,telefonie.energie termic
-functiile medii economice si sociale ale zonei.

K=K1+K2++Kn factor de corectie ( % ) care exprim influentele
pozitive sau negative ale caracteristicilor terenului care se abat de la media
apreciat pentru zon.


Determinarea valorii de piat a terenului

Valoarea unitar practicat n tranzactii n zona median a localitatii
murfatlar ,similar cu cea n care este amplasat activul evaluat este:

Vm = 15 euro/mp

Echiparea tehnico-edilitar a incintei este complex ,incinta fiind racordat la:

-reteaua de ap-canal;
-reteaua de energie electric;
-reteaua de telefonie;
-transportul urban.

Tinnd cont de particularittile terenului ,valoarea medie suport
urmtoarele corectii:

K1= 10% -grad de ocupare cu constructii ,
SC BMB MET CONSTRUCT SRL Raport de evaluare

17
K = 10%

Valoarea de piat unitar pentru teren ,care este n proprietate exclusiv :

Vt1= 15 euro x ( 1+ 0,10 ) = 16,5 euro /mp

Valoarea total a terenului este:

Vt = 16,5 euro/ mp x 2297 mp = 37.900,5 euro


1 euro = 4,35 lei




Vt = 164.867 lei


Corectie:


Vt =165.000 lei



















SC BMB MET CONSTRUCT SRL Raport de evaluare

18

EVALUAREA PROPRIETTII IMOBILIARE
PRIN METODA CAPITALIZRII VENITURILOR


Valoarea prin capitalizare exprim valoarea de piat curent a propriettii
imobiliare (teren si cldire )presupunnd c aceasta este n stare de
functionare si realizeaz venituri din chirii.
Metoda se bazeaz pe capacitatea constructiilor de a produce beneficii prin
nchirierea acestora tinnd seama de amplasament,dotri edilitare si tehnice.

Chiria de piat per mp pentru asfel de constructii : 5, -10,0Euro/mp./lun

Venitul brut potential :VBP

Suprafata desfsurat : Sd=2297 mp

VBP= Suprafata x chiria

VBP= 2297 x 5 = 11.485 Euro/lun

Venitul brut efectiv VBE va fi :

VBE = VBP- pierderi prin neocupare si ntrzieri la plat

Considerm :

VBE = 0,75 VBP

Rezult: VBE= 8.614 Euro/LUNA
VBE= 103.365/AN

Cheltuielile care se suport din venituri :
-impozitul pe cldiri,taxe pe teren,prima de
asigurare,management,constituirea fondului de nlocuire,etc
-plata utilittilor (energie electric,nclzire,ap,canalizare)

De regul aceste cheltuieli reprezint 20-30% din VBE


n acest caz Venitul net efectiv va fi :

VNE = VBE Cheltuieli
SC BMB MET CONSTRUCT SRL Raport de evaluare

19


VNE = 77.524 Euro/an

Valoarea propriettii :

V= VNE/c ,

Unde c = rata de capitalizare

Conform prevederilor standardelor rata de capitalizare trebuie s fie
n concordant cu tipul de venit viitor anticipat.
Rata de capitalizare :
- rata de baz( plasament de bani n conditii lipsite de risc) = 8 %
- rata de risc pentru investitie (risc peste medie) = 15 %
- rata de risc aferent management = 2 %

C= 25 %

Valoarea de randament a propriettii imobiliare :


Vr= 77.524 /0,25 = 310.095 Euro

Pentru :1 Euro= 4,35 lei


Vr= 1.348.914 lei

corectie:

Vr = 1.350.000 lei






SC BMB MET CONSTRUCT SRL Raport de evaluare

20

RECONCILIEREA REZULTATELOR EVALURII



1.Recapitulatia determinrilor

Prezentm rezultatele determinrilor patrimoniale si de randament:

Nr.
crt
Metoda de calcul Simbolul valorii
determinate
VALOARE
LEI

1.
Valoarea patrimoniala
prin metoda CIN


VP
1.175.000
2. Valoarea prin
capitalizarea
veniturilor

VR
1.350.000


2.Interpretarea rezultatelor

Proprietatea imobiliara se afla ntr-un mediu rezisdential cu tendinta
de dezvoltare.


Valoarea recomandata este Vr = 1.350.000 lei




V = 1.350.000 lei









SC BMB MET CONSTRUCT SRL Raport de evaluare

21
EVALUARE BUNURILOR MOBILE PRIN METODA COMPARATIEI

Metoda const n analiza unor tranzactii recente de bunuri similare sau
comparaile cu subiectul .
n cazul de fat ,ca tehnic de comparare ,se va aplica identificarea direct
,deoarece pe piata de second-hand exist autotrenuri identice ,corectiile
rezumndu-se la numrul de kilometrii parcursi si la starea tehnic.
Astfel ,se vor analiza citeva tranzactii recente de autotrenuri similare cu
aceleasi caracteristici tehnice ,:

AUTOTRACTOR IVECO

Elem.comparatie Subiect A B C
Pret (Euro ) 18200 18200 23400 32400
An fabricatie 2004 2004 2006 2008
Nr. Kilometri
parcursi
500.000 550.000 430.000 300.000
Stare tehnic buna funct buna f buna

n urma studiului celor comparabile se constat c cea care are caractreristicile
cele mai apropiate de subiect este varianta A
Valoarea de piata este:
Vpiata met.comp = 18200 euro,

Vp= 79.170 lei,corectat Vp=79.200 lei
Valoarea nu contine tva

SEMIREMORCA KOGEL
Se vor analiza citeva tranzactii recente similare de aceleasi caracteristici:
Elem.comparatie Subiect A B C
Pret (Euro ) - 6500 9500 16000
An fabricatie 2003 2000 2003 2008
Deprecieri ec si
functionale
% 15 20 10
valoare act 5525 7600 14400
Stare tehnic buna Satisf buna f buna
Raportat la caracteristicile semiremorcii evaluate ,cea mai aproapiata valoare
apartine variantei B.
Expertul-evaluator recomanda :
V piata semiremorca = 7600 euro


Vp= 33.060 lei,corectat Vp=33.100 lei

SC BMB MET CONSTRUCT SRL Raport de evaluare

22





Certificare


Prin prezenta ,n limita cunostintelor si informatiilor detinute ,certific c
afirmatiile prezentate si sustinute n acest raport sunt adevrate si corecte .
Deasemenea certific c analizele,opiniile si concluziile prezentate sunt
limitate numai de ipotezele considerate si conditiile limitative specifice si sunt
opiniile si concluziile mele personale,fiind neprtinitoare din punct de vedere
profesional.
Proprietatea a fost inspectat personal de ctre evaluator .


La data elaborrii acestui raport ,evaluatorul este membru ANEVAR si are
competenta necesar ntocmirii acestui raport.




Ing. Galbenu Marian

Expert- Evaluator.membru titular ANEVAR














SC BMB MET CONSTRUCT SRL Raport de evaluare

23




















ANEXE




























SC BMB MET CONSTRUCT SRL Raport de evaluare

24
FISE DE PREZENTARE PENTRU CONSTRUCTII

1.1 Denumire mijloc fix Casa locuit

2. CARACTERISTICI TEHNICE

2.1 Tipul constructiei Cldire LOCUIT
2.2 Regim de nltime Parter +1 E
2.3 Elemente geometrice Aria construit
(mp)Sc
112,02
Aria desfsurat
(mp)Sd
224
2.4 Elemente structurale si
nestructurale
Specificatie Descriere Stare
tehnic
Uzura %
Structura undatii de beton
,planseu beton
invelitoare din
tabla cu izolatie
5
nchideri Zidrie,tmplrie
termopan +PVC
5
Pardoseli gresie,parchet 5
Compartimentri Caramida,gips
carton
5
Finisaje interioare Vopsitorii lavabile
la pereti si tavane
,placaje de faianta
la pereti,tamplarie
cu geam termopan
10

Finisaje exterioare Tencuit si zugraveli
cu praf de piatra
10

2.5 Instalatii,utilitti,
protectia mediului
Specificatie Descriere Stare
tehnic
Uzura %
Electrice(iluminat,
fort)
Racordate la
retelele existente
10
Termice Centrala proprie 5
Apa Racordate la
retelele existente
10
Canalizare Neracordate la
retelele existente
-
Telecomunicatii Racordate la
retelele existente
30







SC BMB MET CONSTRUCT SRL Raport de evaluare

25
3.CALCUL DE EVALUARE
3.1 Determinarea uzurii
fizice (Gu )
Rezistenta Arhitectur Instalatii Uzurafi
zic
total
Ponder
e
%
Uzura
%
Ponder
e

Uzura
%
Ponder
e

Uzura
%
%
40 5 42 10 18 10 7
3.2 Metoda de evaluare
3.3 Sursa de estimare a
costurilor
Metoda valorii de nlocuire-metoda devizelor

Deviz lucrari
3.4 Valoarea de constructie Vn= Sd x Cu
Vn= 493.046 lei
3.5 Valoarea ramasa Vr = Vp(1-Gu/100)
Vr = 458.532 lei
3.6 Apreciere (depreciere )
functionala
Raport cerere/oferta favorabil Def=+10%
3.7 Valoare de piata Vp Vp= Vr (1+Def/100)
Vp= 504.385 lei
Valoare piata Vp= 505.000 lei





































SC BMB MET CONSTRUCT SRL Raport de evaluare

26








PRETURI MEDII ORIENTATIVE 2011
PENTRU LUCRARI DE CONSTRUCTII CIVILE
Constructii cu arhitectura si finisaje
deosebite FAZE DE EXECUTIE
Euro / mp fara TVA
Lucrari de infrastructura: terasamentele si constructia
fundatiilor din beton simplu si armat pana la cota zero.
110
Structura de rezistenta din beton armat, exclusiv
inchiderile si compartimentarile din zidarie.
155
Lucrari de constructii la "rosu", structura inclusiv inchiderile
si compartimentarile.
195
Lucrari de constructii complete, inclusiv arhitectura,
exclusiv instalatiile.
370
Instalatii sanitare interioare. 20
Instalatii electrice interioare. 20
Instalatii de incalzire interioare. 40
Instalatii de ventilatie. 15
Instalatii interioare de utilizare gaze naturale. 15
Lucrari de constructii executate "LA CHEIE", in
antrepriza.
480
OBSERVATII:
Pentru proiectare mai puteti plati in functie de valoarea de
investitie , un procent cuprins intre 3,5% - 5,5%.

Fundatii din beton armat izolate cu
polistiren, inchideri din caramida GVP
sau Phorotherm si izolatatie termica
cu termosistem de fatada, finisaje
deosebite cu gleturi moderne si varuri
superlavabile, vopsitorii cu vopsele
speciale cu mare acoperire, finisaje
interioare scumpe, gresie si faianta
import cu muchii si baghete, parchet
masiv fag sau stejar, tamplarie
interioara si exterioara din lemn
stratificat si geamuri termopan low-e,
obiecte sanitare deosebite import,
instalatii termice cu teava cupru,
radiatoare aluminiu si centrala
termica performanta, finisaje
exterioare cu policarbonat si
balustrade inox, zugraveli vopsea
relief .
total
506 euro/mp





SC BMB MET CONSTRUCT SRL Raport de evaluare

27