EVALUAREA MIJLOACELOR FIXE CLDIRI, CONSTRUCII

SPECIALE sI MIJLOACELE FIXE GRUPA II-VI

CAPITOLUL I - GENERALITI
Evaluarea mijloacelor fixe este necesar a fi efectuata atunci cnd ntr-o
economie de tranzitie la economia de piata, fenomenul inflatio 919j91j nist modifica
controlat, sau de mai multe ori necontrolat valoarea acestora. Agentii economici
imobilizeaza capital n active corporale care sunt supuse deprecierii prin utilizare n
timp.
Activele corporale aferente capitalului imobilizat se mpart n 2 categorii si
anume:
-a/ terenurile, inclusiv investitiile pentru amenajarea lor
-b/ mijloacele fixe*
*Mijloacele fixe sunt considerate obiectele, sau grupul de obiecte care :
1./ au o valoare de intrare mai mare de 15.000.000 lei
2./ au o durata normala de utilizare de minim 2 ani
H.G.R. 2.139 /2005 ( publicata n Monitorul Oficial 46 ianuarie 2005 )
prezinta clasificarea n 3 grupe principale si anume :
1- Grupa 1
2- Grupa 2

Cladiri si constructii speciale

Echipamente tehnologice ( masini si instalatii de

lucru );
Aparate si instalatii de masura, control si reglare ;
Mijloace de transport ;
Animale si plantatii
3- Grupa 3
Mobilier, aparatura birotica, echipamente de protectie a
valorilor umane si materiale si alte active corporale.
Prin noua abordare s-a apreciat ca se impune o apropiere de clasificarea
mijloacelor fixe promovata pe plan mondial, adica de reducere a numarului de grupe
pentru o operare ct mai usoara a amortizarii.
De asemenea, H.G.R 2.139 a anulat drept criteriu de clasificare natura
materialului din care s-a realizat activul, aplicndu-se criteriul de performanta care

stabileste ca un activ trebuie sa ndeplineasca o anumita functiune pe o anumita

durata de functionare indiferent de naura materialului.
De asemenea n noul s-a anulat criteriul de selectare functie de material
pentru conditii speciale generice de mediu normal sau agresiv, trecndu-se la durate
de functionare diferentiate pentru constructiile din mediu agresiv ( alimentara,
materiale de constructii, metalurgica, si chimica ).
O noutate o constituie si posibilitatea pe care o are consiliul de administratie
de a reduce sau majora cu 20 % durata de viata a activului functie de situatia
concreta a acestuia. Doar mentinerea peste durata de viata legala a mijloacelor fixe
care pot crea prejudicii asupra sanatatii si mediului impune aprobari si avize de la
organismele nationale de atestare.
n privinta evaluarii terenurilor care trec din adinistrarea statului n
proprietatea societatilor comerciale, prezentam elementele de baza din H.G.R. 834 /
1991 ( publicata n Monitorul Oficial nr. 54 din febr.1992 ), hotarre care impune o
abordare unitara pentru ntocmirea documentatiei care sta la baza obtinerii
certificatului de proprietate asupra terenului. Valorile riesite din formulele de calcul au
fost folosite doar pentru nscrierea n contabilitate.
Pentru terenurile din administrarea primariilor, care sunt scoase la licitatie n
vederea concesionarii s-au asocierii, s-a considerat ca trebuie aplicata Decizia 79 /
1992 a C.P.M.B decizie care a fost preluata si de alte orase ale tarii. Aceasta
evaluare presupune din partea evaluatorului cunoasterea zonarii teritoriale din
localitate, precum si preturile propuse aferente acestor zone. Acest mod de evaluare
este acceptat pentru stabilirea unui pret tehnic, impozitare sau nchiriere,etc. Nu
reprezinta niciodata valoare de piata
Pentru terenurile agricole, care trec din proprietatea statului catre alta
proprietate a statului, pe care se fac culturi de paioase, modalitatea de abordare a
evaluarii presupune selectarea informatiilor tehnice promovate de Legea 18/ 1991 sI
Legea 16 / 1994 ( Legea Arendei ).
Pentru aceste 3 situatii valorile pentru 1mp de teren se vor considera
valori contabile sau tehnice si niciodata nu pot fi considerate valori de piata.
Pentru abordarea evaluarii mijloacelor fixe, suportul de curs va
prezenta pasii pe care evaluatorul trebuie sa-i respecte la elaborarea raportului de
evaluare patrimoniala, astfel nct acesta sa fie complet, justificat si explicit. Vor fi
prezentate metode de calcul pentru stabilirea valorilor de nlocuire, criterii de
abordare a deprecierii sau a uzurii efective, de continut al descrierii cladirilor sau de
prezentare a memoriului de evaluare patrimoniala.
Cursul asigura si un rezumat al Standardelor de Evaluare Patrimoniala, cu
acele criterii de selectie a practicii de raportare pentru proprietatile supuse
tranzactiilor imobiliare. Se impune deasemnea a fi prezentate cteva dintre
elementele codului deontologic al evaluatorului n lumina respectarii acestor
standarde profesionale Europene.

EVALUAREA TERENURILOR PENTRU NREGISTRARE

CONTABILA SAU TEHNICA
Terenurile din intravilan sau extravilan se supun evalurii fie ca acestea sunt
terenuri libere fie ca sunt ocupate de cladiri sau alte constructii, agricole sau ocupate
cu plantatii.
Terenul are valoare pentru ca el are utilitate ca amplasament pentru
constructii, de recreere, de cultivare agricola sau de suport al cailor de comunicatii.
n literatura de specialitate din tara avem 3 metode bazate pe formule de
calcul al pretului terenului si aceste metode sunt :
A./ Metoda de evaluare conform cu H.G.R. 834 / 1991
B./ Metoda de evaluare pe baza Decizie 79/II/1992 a CPMB

C./ Evaluarea terenurilor agricole

Evaluarea terenurilor care apartin societatilor comerciale cu capital majoritar
de stat se face folosind criteriile din H.G.R. 834 / 1991 ( publicat in M.O .54 /1992 ),
evaluare care se face n scopul dobndirii certificatului de atestare a dreptului
de proprietate asupra terenului si nscrierea acestor valori n contabilitate
( cont 2112 ).n prezenta expunere vom puncta elementele ce reprezinta interes in
evaluarea propriuzisa a terenului.Documentatia de evaluare contine 2 piese
principale
1./ piesele desenate ale documentatiei de evaluare
2./ piesele scrise care cuprind evaluarea propriuzisa
PIESELE DESENATE
Planurile obligatorii ce se ataseaza sunt :
a./ planul de ncadrare n zona a incintei, sau incintelor societatii
comerciale si se ntocmesc la scara 1: 10.000 pna la scara 1: 100.000 functie de
marimea incintei si cuprind caile de comunicatii, principalele retele edilitare si
vecinatatile
b./
incintei

planurile

topografice
societatii

cu

situatia

planimetrica

ntocmite la scara 1:500 pna la scara 1: 2.000. Aceste planuri au forma patrate
sau dreptunghiulare si nu trebuie sa depaseasca dimensiunile 80/65 cm.si cuprind n

mod obligatoriu urmatoarele: mprejmuirile incintei, cladirile, retelele edilitare, caile de

transport, terenurile libere, elementele hidrografice. Sunt precizate:
Sc- suprafata construita ce reprezinta proiectia la sol a conturului exterior al
cladirii
Sr- suprafata retelelor edilitare si reprezinta suma suprafetelor de retele
exterioare amplasate subteran si
suprateran
St- suprafata retelelor de transport ce reprezinta drumuri, cai ferate navale,
aeriene, tunele, parcari, poduri
Sl- suprafetele libere, adica altele dect cele mentionate mai sus -exemplu
fiind spatiile verzi
n anexa suportului de curs este prezentat un plan de incinta ntocmit conform
metodologiei H.G.R.834 /1991

PIESELE SCRISE
Piesele srise privind evaluarea propriuzisa porneste de la urmatoarea formula
:
Vt = V b x ( 1 + N )
n care :
Vt = valoarea terenului
Vb = valoarea de baza determinata pe baza pretului de 495 lei/mp
Aceasta valoare s-a determinat pornindu-se de la pretul de 5 lei/mp x 99 ani perioada
de concesionare. La aplicarea H.G.R. 500/1994 pretul de 495 lei /mp se multiplica cu
coeficientul 8,873, iar pentru reactualizarea contabila conforma cu H.G.R. 9831999coeficientul de reactualizare este 7, 352
( 1 + N ) reprezinta coeficientul de corectie a pretului de baza a
terenului, n care N reprezinta suma coeficientilor pe baza criteriilor de localizare.
Criteriile pentru care N se poate selecta sunt :
1./ Categoria localitatii 2./ Amplasarea terenului 3./ Functiile
economice si caracterisiticele sociale ale localitatii 4./ Pozitia terenului fata de
accesul la retelele de transport -5./ Echiparea tehnico-edilitara a zonei n care
se afla terenul 6./ Caracteristicele geotehnice ale terenului
7./ Restrictii de
folosire a terenului conform planului urbanistic 8. / Terenuri poluate cu
reziduuri

Valoare a terenului se va inregistra n patrimoniul societatilor comerciale n

contul activ 212 ,, alte fonduri " n anexele prezentului suport de curs este atasata un
exemplu de plan cadastral de incinta, n care sunt promovate informatii privitoare la
abordarea analizelor privind suprafetele mentionate n expunerea teoretica.
METODA CONF. DECIZIEI 79 /II/ 1992

Metoda a fost propusa n anul 1992 de catre primaria municipiului

Bucuresti pentru stabilirea unui pret de concesionare a terenurilor destinate
constructiei pentru o perioada de 49 ani. Punctul 1 al deciziei nr. 79 aproba metoda
de calcul si formula din anexa 1. Aceasta este:
P = ( A + S + D + T + Tf + E + G ) x M x F x H x U
unde

A = amplasamentul conform zonificarii din municipiu

S = instalatii sanitare apa-canal M = marimea terenului
D = drumuri
T = termoficare
Tf = telefonie
E = electricitate

F = natura terenului de fundare

H = regimul de naltime
U = utilizare
G = gaze

Pentru fiecare dintre acesti parametrii sunt stabilite valori n lei, coeficienti sau
procente care asigura valoarea corecta dupa localizarea terenului n cadrul localitatii.
Voi prezenta mai jos ctiva dintre acesti parametrii pentru a se putea opera
pe exemple de evaluare ( Valoarea lui A este data pentru anul 1992 )
A

zona ,,0 " 18.000 lei/mp zona I - 14.000 lei/mp zona II - 10.800 lei /mp

16,7 % din A drum asfaltat ,betonat 9,14 % drum pietruit

16,7 % retele la gard ; 14,20 % retele la 100 m ; 11,7 % pana la 200 m

16,7 % retea la gard ; 13,7 % retele la 100m ; 10,63 % pana la 200 m

Tf

3,4 % la gard ; 2,86 % pana la 100 m ; 2,31 % pana la 200 m

6,7 % la gard ; 5,63 % pana la 100 m ; 4,56 % pana la 200 m

6,7 % la gard ; 5,63 % pana la 100 m ; 4,56 % pana la 200 m

1,0 suprafata < 300 mp 1,05 suprafata 300-500 mp 1,25 supr> 10.000

1,0 teren bun fundare 0,85 teren macroporic 0,5 terenuri cu umpluturi

1,0 pentru P+1-3 E ; 1,25 pentru P+4-6 E ; 1,40 pentru P+7-12 E

3= cladiri comerciale, hotel, birouri, mica industrie 2 blocuri locuinte

1 vile 0,5 pentru activitati non profit, caracter social cultural, umanitar

Aceasta formula a fost mbunatatita n anul 1998 de catre specialisti din

cadrul
Corpului Expertilor Tehnici si publicata n buletinul nr. 46 /1998,
dar incorect apreciata ca fiind formula care stabileste valoarea de piata pentru
terenuri.

EVALUAREA TERENURILOR AGRICOLE

Evaluarea terenurilor agricole care sunt n patrimoniul societatilor comerciale
cu capital majoritar de stat si au profil agricol se bazeaza pe o analiza care se face
pornind de la analiza calitatii terenului agricol pe clase de fertilitate si dupa
modalitatea de acces la aceste terenuri agricole pentru lucrarile de araturi si pentru
strnsul recoltei.n scopul analizei corecte a conditiilor mentionate mai sus face
recomandarea ca analiza fertilitatii solului pentru terenurile agricole sa se preia de la
Institutele Pedologice din teritoriu. Acestea sunt informatiile date de Legea 16/1994
-Legea Arendarii. Aceasta lege considera ca potentialul de productie al terenurilor
agricole se clasifica n functie de sol pe baza normelor de bonitare naturala pentru
terenul arabil n 5 clase de fertilitate:
Clasa I-a ( 81-100 puncte ) - pentru terenurile cu soluri foarte
fertile, profunde, cu textura mijlocie, permeabile, neafectate de fenomene de
degradare si aflate pe suprafete plane sau forte slab nclinate.
Clasa a II-a ( 61-80 puncte ) - terenuri cu soluri foarte fertile, profunde, cu
textura mijlocie sau mijlociu-fina, cu permeabilitate buna sau mijlocie-mica, slab
afectate de fenomene de degradare si aflate pe suprafete plane sau slab nclinate.
Clasa a III-a (41-60 puncte) - terenuri cu soluri mijlociu fertile, profunde sau
moderat profunde, cu textura mijlocie, mijlociu-grosiera sau fina, moderat afectate de
fenomene de degradare, situate pe suprafete plane sau mijlociu nclinate.
Clasa a IV-a (21-40 puncte) - terenuri cu soluri slab fertile, cu textura variata,
puternic afectate de fenomene de degradare.
Clasa a V-a (1-20 puncte) - terenuri cu soluri foarte slab fertile, improprii
pentru folosinta arabila, foarte puternic afectate de fenomene de degradare.
Fiecare clasa de calitate a terenului se mparte n 3 categorii, n functie de
gruparea parcelelor, forma si obstacole, distanta fata de centrul de localitate, de

centrul de depozitare si valorificare a produselor, de calitatea drumurilor si de alti

factori, dupa cum urmeaza:
Categoria A - terenuri cu sol uniform, cu forme si dimensiuni optime pentru
mecanizare, grupate, drumuri foarte bune, acces usor si distanta mica de centrul de
localitate, de centrul de depozitare si valorificare sau gara.
Categoria B - terenuri cu sol moderat, uniform, cu forme si dimensiuni ce
asigura conditii medii de mecanizare, moderat grupate, acces mediu, cu drumuri
ntretinute.
Categoria C - terenuri cu sol neuniform, cu forme si dimensiuni ce au conditii
diferite de mecanizare, dispersate, drumuri necorespunzatoare si la distante mari
fata de centrul de localitate sau gara.
Clasele de fertilitate ale solului sunt stabilite de catre institutele pedologice
din judet, iar categoriile de teren sunt stabilite de evaluator.
n anexele Legii 16/1994 sunt stabiliti si coeficienti de bonitare functie de tipul
culturilor agricole precum si coeficienti de convertibilitate pentru tipurile de produse si
gru ca produs de referinta. n Legea 18 sunt trecute preturi pentru tipurile de
terenurile agricole .
METODE DE PIA PENTRU EVALUAREA TERENURILOR
Pentru terenuri, prezentam 6 metode de evaluare bazate pe principii de
piata,la care suma estimata de evaluator reprezinta o opinie bazata pe informatiile la
zi pentru tranzactiile efectuate pentru terenurile considerate libere sau ocupate de
cladiri. Aceste informatii precum si tehnica de evaluare va fi sustinuta de exemple de
astfel de evaluari.
Se vor prezenta 6 procedee de evaluare :
1./ Metoda comparatiei directe
2./ Proportiei
3./ Extractiei
4./ Parcelarii
5./ Tehnica reziduala
6./ Capitalizarii rentei de baza
Metoda comparatiei directe
Se utilizeaza evaluarea terenului liber sau care se considera liber pentru
scopul

evaluarii. Metoda este cea mai utilizata si preferabila cnd exista date comparabile.
Prin aceasta metoda informatiile ce se fac pentru loturile similare sunt analizate,
comparate si corectate functie de asemanari si de diferentieri. Elementele de
comparatie sunt :1./ drepturile de proprietate 2./ restrictiile legale 3./ conditiile pietii (
data vnzarii )4./ localizarea 5./ caracteristicele fizice ( vom reveni asupra lor ) 6./
utilitatile disponibile 7./zonarea 8./ cea mai buna utilizare.
Pentru caracteristicele fizice avem n vedere: suprafata, forma, lungimea la
fatada, topografia, localizarea si vederea.
Pentru evaluare este indicat sa se coreleze rezultatele a 2 sau mai multe
comparatii. Pentru ca preturile s-au schimbat relativ mult din 1990-1992 ncoace,
loturile de teren comparabile trebuie sa fie alese cu date ct mai recente.n sistemul
acesta de evaluare a terenurilor este importanta baza de date privitoare la aceste
tranzactii. Uneori evaluatorul este obligat sa aleaga informatiile despre tranzactii ntre
proprietati situate n apropierea subiectului, dar ncheiate cu mult timp n urma si
tranzactii recente cu terenuri situate n aprpriere dar cu o suprafata mult mai mare.De
asemenea este cunoscut ca exista tendinta ca pretul terenului sa scada. Se
subntelege ca este logic sa se selecteze terenuri cu suprafete ct mai apropiate n
suprafata sI ct mai recent tranzactionate astfel ca evaluarea sa fie apreciata ca
foarte corecta. Zonarea este unul dintre criterii si este recomandat sa se aleaga
amplasamente din aceiasi zona.cu terenul subiect.
Informatiile directe se pot obtine cu partile implicate n tranzactii, cu avocati,
notari, agenti imobiliari. Preturile de analiza este ideal sa reprezinte, pentru terenurile
n discutie, preturi tranzactionate, iar daca acest lucru este dificil se pot lua n
consideratie preturile nenegociate. Pentru corectiile ce se impun asupra preturilor se
recomanda ca acestea sa fie facute functie de datele disponibile ( calitatea lor) si sa
fie exprimate n moneda sau n procente. Se propune sa se nceapa cu aceste
corectii de la dreptul de proprietate, conditiile pietii apoi cu cele referitoare la
localizare si caracteristicele fizice.
Este necesar sa avem n vedere n analiza terenurilor libere supuse
tranzactiilor si aspectul legat de cea mai buna utilizare deoarece pot fi identificate
utilizari care creaza valoare si evaluatorul poate ncepe selectia proprietatii
comparabile si apoi se estimeaza valoarea terenului.
Ca regula generala, cu ct sunt mai mici si mai putine deosebirile ntre
subiect si terenurile comparabile cu att este mai mare precizia si posibilitatea de a
pronunta valori corecte.Toate corectiile trebuie prezentate ntr-o forma logica si usor
de nteles.
n anexa suportului de curs este prezentat un exemplu de evaluare a
terenului prin metoda comparatiei directe folosind procedeul comparatiei pe perechi
de date.
n anexele atasate prezentului suport de curs este explicat principiul analizei
pe principilu perechilor de date un caz de evaluare a terenului folosind aceasta
metoda.

n anexele acestui suport de curs va este prezentat un model de evaluare

prin metoda procedeului bazat pe perechi de date.
Metoda proportiei
n localitatile urbane dezvoltate se gasesc foarte rar amplasamente libere si
valoarea lor nu poate fi estimata prin comparatie directa motiv pentru care se
foloseste metoda proportiei. Metoda este bazata pe principiul echilibrului si pe
conceptul contributiei, adica ntre diferite componente ale proprietatii exista o
proportie adecvata si nici una nu conduce la o disproportie in raportul teren / cladire /
proprietate. Se fac analize pe tipuri de proprietati si localizari ntre care se stabileste
un raport tipic. Metoda nu da o valoare determinanta proprietatii dar poate fi folosita
cnd este insuficient numarul de tranzactii de terenuri libere comparabile. Aprecierea
prin aceasta metoda este grosiera pentru ca se pot ridica ( sau exista ) cladiri mai
scumpe sau mai ieftine pe loturi de teren de valoare egala.
Metoda extractiei
Metoda este o varianta a metodei proportiei, mai simpla, ntruct din valoarea
proprietatii se scade contributia constructiei evaluata prin costuri depreciate.
Analiza se face deasemenea pe baza unor date legate de localizarea
proprietatilor de implicarea unui specialist n evaluarea cladirilor. Valoarea data
pentru teren prin metoda extractiei poate fi utilizata pentru comparatie cu preturile
pentru terenurile libere si se pot considera drept parametrii normalizati mai mult
dect valori absolute.
Metoda parcelarii
Metoda se refera la terenurile libere cu suprafete mari sau foarte mari pentru
care analiza celei mai bune utilizari propune ca prin parcelare sa se obtina terenuri
obtime pentru cladiri rezidentiale ntr-o combinatie favorabila. O astfel de analiza se
face prin dimensionarea loturilor din punct de vedere fizic, legal si economic si n
primul rnd sa ndeplineasca cerintele pietii locale.
n aceasta metoda este necesara implicarea unor persoane de specialitate
privind dezvoltarea proprietatilor imobiliare si n acelasi timp sa se asigure ca poate
gasi prin analogie o parcelare pentru extragerea de informatii. n cele mai multe
cazuri se face apoi o analiza comparativa cu loturile deja construite. Pentru loturile
construite se vor scadea costurile directe si indirecte aferente dezvoltarii imobiliare,
marketingului si vnzarii proprietatilor construite pe loturi. Aceste costuri ar putea
cuprinde si cheltuielile de eliberare, nivelare si finisare a terenului, de construire a
strazilor, trotuarelor si a retelelor edilitare. Se vor lua n consideratie si taxele, primele
de asigurare, onorariile, comisioanelor si cheltuielile de publicitate. Se vor deduce
sumele reprezentnd fructificarea capitalului investit pe perioada de dezvoltare si
profitul antreprenorului. Se obtin veniturile generate prin vnzarea proprietatilor din
care se extrag valorile aferente constructiilor obtinndu-se valorile aferente numai
terenului. Pentru comparatie aceste fluxuri vor fi actualizate cu o rata de actualizare
care tine totuti cont de riscul aferent dezvoltarii.

Metoda parcelarii se utilizeaza si n studiile de fezabilitate si n zonele unde

sunt putine tranzactii comparabile. Precizia metodei este determinata de precizia
ratei de actualizare, a ratei de actualizare, a ratei de absorbtie a costurilor indirecte si
pentru servicii. n anexa suportului de curs va este prezentat un exemplu de analiza.
Metoda reziduala
Metoda se utilizeaza acolo unde nu sunt disponibile date referitoare la laturi
similare de teren liber. Exista informatii privitor la teren mna de lucru si capital de
investit si se pot cunoaste cu precizie urmatoarele :
a./ valoarea cladirilor este cunoscuta sau se poate estima cu mare precizie
b./ venitul net anual generat de proprietate se poate estima cu precizie
c./ se pot extrage de pe piata ratele de capitalizare separat pentru cladiri si
teren Cladirile se vor estima n conditiile celei mai bune utilizari, sunt noi si nu au
deprecieri functionale si fizice. Pentru a se deduce valoarea terenului se procedeaza
n primul rnd la determina valoarea constructiei ( existenta sau ipotetica).Apoi se va
determina sau estima venitul net obtinut din exploatare, chirie si cheltuielile de
operare estimate la data evaluarii .
Se determina ce parte din venituri se atribuie cladirii si se obtin veniturile
pentru teren pentru perioada de un an. Acest venit se capitalizeaza cu o rata de
capitalizare obtinuta de pe piata imobiliara si se obtine valoarea terenului.
Metoda capitalizarii rentei de baza
Pentru folosirea acestei metode este util sa se cunoasca informatii de pe
piata nchirierilor imobiliare Renta de baza este marimea platita pentru dreptul de
utilizare si ocupare a terenului n conformitate cu regulile de nchiriere a terenului
Daca renta curenta corespunde cu cea de piata atunci valoarea obtinuta prin
capitalizarea cu o rata de pe piata este echivalenta cu valorea de piata. n cazuri n
care aceasta nu corespunde cu conditiile contractuale sunt necesare corectii.
Renta poate avea diferite clauze de escaladare si de plata si n acest caz trebuie
reflectate n renta de baza.

EVALUAREA CLDIRILOR
ntruct cursul de evaluare trebuie sa promoveze si modalitatea de abordare a
evaluarii de active, s-a impus necesitatea prezentarii cladirilor de toate tipurile,
structura, finisajul si instalatiile functionale. Sunt prezentate notiunile de baza despre
infrastructura si suprastructura cladirilor, despre finisajul interior sI exterior, despre
instalatiile functionale sI pentru fiecare dintre acestea informatii asupra modalitatii de
apreciere a uzurii.

Cladirile ce se supun evaluarii sunt mpartite conform H.G.R. 964 /1998 n 9

categorii, functie de activitatea ce se desfasoara n ea. Vom metiona ca acestea
sunt:
1.1. CLDIRI INDUSTRIALE
1.2. CLDIRI AGRICOLE
1.3. CLDIRI PENTRU TRANSPORTURI POsT sI
TELECOMUNICAII
1.4. CONSTRUCII HIDROTEHNICE
1.5 CLDIRI PENTRU AFACERI, COMER, DEPOZITARE
1.6. CLDIRI DE LOCUIT sI CL. SOCIAL - CULTURALE
1.7. CONSTRUCII PENTRU TRANSPORTUL ENERGIEI
ELECTRICE
1.8. CONSTRUCII PENTRU ALIMENTARE CU AP, CANALIZARE sI
MBUNTIRI
FUNCIARE
1.9 CONSTRUCII PENTRU TRANSPORTUL sI DISTRIBUIA
PETROLULUI, GAZELOR, LICHIDELOR INDUSTRIALE, AERULUI
COMPRIMAT sI
PENTRU TERMOFICARE
Standardele Europene de Evaluare promoveaza practica raportarii
proprietatilor n scopul elaborarii documentelor financiare sau alte scopuri comerciale
n patru categorii principale dupa cum urmeaza:
A Ocupate de proprietar -destinate a fi utilizate n afacere;
B Ca investitie -cu scopul de a genera venit sau cstig de capital ;
C n surplus fata de necesitatile de exploatare a afacerii
D Plasamente sau proprietasi pentru vnzare, detinute ca stocuri
sinregistrate ca active circulante.
n finalul expunerii metodelor de evaluare care se folosesc pentru evaluarea
cladirilor sau a constructiilor speciale, dupa o prezentare a practicii de prelucrare a
informatiilor, a modului de finalizare printr-un raport de evaluare vom da amanunte
legat de practica raportarii pentru fiecare dintre aceste patru cazuri prezentate mai
sus.

Deocamdata este neceasara abordarea metodelor de evaluare patrimoniala a

cladirilor indiferent de clasificarea lor abordata de H.G.R. 2.139/2005. Abordarea
acestora presupune ca datele primare, verificarile, prelucrarea si finalizarea sa fie
efectuata de o persoana pregatita special n acest scop.
Pentru evaluarea cladirilor putem folosi mai multe metode de evaluare care
sa
permita obtinerea unor valori ct mai precise, capabile sa reprezinte valoric situatia
reala din teren la data evaluarii.Aceste metode pe care le putem folosi sunt :
A./ Metoda costurilor
1./ metoda costurilor depreciate
2./ metoda costurilor de reconstructie / reconstruire
3./ metoda costurilor de inlocuire
4./ metoda costurilor segregate
5./ metoda costurilor folosind preturile barem
B./ Metoda indiciala
1./ aplicatii restrnse, la apartamente sau proiecte tip
Functie de importanta, marimea si cantitatile de informatii pe care evaluatorul
le preia din lista mijloacelor fixe a societatii pentru care face evaluarea se pot folosi
oricare dintre aceste metode, dar important este calitatea raspunsului pe care l oferi
beneficiarului lucrarii.
Pentru corectitudinea operatiei de evaluare a cladirilor
este necesar sa fie respectate 5 etape distincte n procesul evaluarii si anume:
1./ Verificarea situatiei scriptice a societatii reale din teren
2./ Verificarea situatiei reale din teren
3./ Evaluarea propriuzisa
4./Prezentarea datelor evaluate si descrierea mijloecelor fixe cladiri si
constructii speciale.
5./ Memoriu de evaluare
1./ Verificarea situatiei scriptice.
Aceasta operatie se efectueaza de catre specialistul n evaluarea cladirilor,
inginer constructor, care ajuns la sediul societatii solicita lista mijloacelor fixe grupa Ia
din
balanta
mijloacelor
fixe.
Preia
aceasta
lista
si
solicita
deasemenea planul incintei, n copie, planuri ntocmite la H.G.R. 834/1991 dupa

care mpreuna cu o persoana desemnata de conducere efectueaza verificarea

situatiei n teren.
2./ Verificarea situatiei reale din teren.
Sunt verificate pe rnd toate cladirile din incinta pe baza numerelor de
inventar nscrise n lista si eventual a celor gasite n teren pentru care nu exista
numar de inventar. Este posibil ca aceste cladiri sa fie nscrise pe o lista a mijloacelor
fixe cladiri amortizate n functiune sau sa nu fie nregistrate pur si simplu.
Obligatoriu aceste cladiri fara numar de inventar gasite n teren se vor evalua
la stadiul fizic la care se gaseste la data verificarii. Operatiunea de verificare impune
analiza sistemului constructiv al cladirii, anul punerii n functiune, finisajul interior si
exterior precum si instalatiile functionale existente n cladire. La verificarea
instalatiilor se va consulta si lista de mijloace fixe constructii speciale, pentru a
verifica nscrierea separata pe numere de inventar a instalatiilor tehnologice. n cazul
n care ele sunt nscrise corect la grupa I-a se vor analiza pe numarul de inventar
gasit, iar n caz contrar se solicita planuri sau se ntocmesc relevee pentru fiecare
dintre acestea ntruct va fi necesara evaluarea lor separata de cladire.
n acest caz se vor propune numere de inventar noi, cu folosirea codului de
ncadrare asemanator celui din H.G.R. 964 /1998. Durata de viata scriptica si fizica a
mijloacelor fixe constructii speciale este mai redusa dect a cladirilor, au valori
importante si ceea ce este mai important ca nlocuirea lor se poate face pe investitii
si nu pe productie cum s-ar impune daca ar ramne nregistrate la cladiri.
Sunt situatii frecvente n care cladirile inventariate au anul real de punere n
functiune ( P.I.F. )diferit de cel nscris n actele contabile fie datorita preluarii de la o
alta societate dupa ce au functionat o anumita perioada de timp, fie datorita
nationalizarii ( 1948 ), fie datorita lipsei de informatii. Inginerul constructor evaluator
are obligatia sa tina cont de aceste date la analiza gradului de uzura fizica real
estimat. Verificarea tuturor mijloacelor fixe cladiri si constructii speciale este corect sa
se ncheie cu o discutie n cadrul societatii n care sa se lamureasca diferentele ntre
listele mijloacelor fixe din balanta si situatia reala din teren, anii n care pentru o serie
de mijloace fixe sau efectuat remedieri importante.
Se vor solicita pentru cladirile importante planurile de executie existente la
cartea tehnica, relevee pentru modificarile sau amenajarile efectuate, planuri de
retele apa-canal, retele de instalatii electrice de forta si retele tehnologice exterioare.
Dupa finalizarea etapei de verificare a situatiei reale din teren se poate trece
la etapa de evaluare propriu-zisa.
3./ Evaluarea propriu-zisa
Pentru fiecare dintre mijlocele fixe grupa I-a cladiri se alege metoda de
evaluare si se determina valorile de nlocuire ( de nou ) pentru data la care s-a
convenit cu beneficiarul raportului de evaluare. Se recomanda folosirea metodei
costurilor de reconstructie sau segregate pentru cladirile cu suprafete mari si pentru

care exista planuri de executie, metoda costurilor pornindu-se de la preturile barem

pentru cladirile de mai mica importanta
Pentru informatiile necesare obtinerii valorilor de nlocuire ( de nou ) prin
metoda costurilor se vor studia Indicatoarele Republicane de consum pentru lucrarile
de constructii, cunoscute sub denumirea indicatoarelor C ; Ts ; E ; I ; S ; Tf ; Ac ; Iz
; M ; V ; D etc. publicate de catre I.N.C.E.R.C. Deasemenea pentru structura
devizelor pe categorii de lucrari este necesar sa fie consultate Normativele P187 /
1987, C 140/1987 , I 18 / 1984 etc.
Aceasta propunere este facuta n ideea ca precizia determinarii valorii de
nlocuire folosind preturile barem este mai mica, iar n cazul suprafetelor mari de
cladirii valorile sunt deformate substantial.
Operatia de determinare a gradului de uzura fizica real estimat este legata
de informatiile date de vechimea cladirii, mediul normal sau agresiv n care se
gaseste cladirea gradul de ntretinere, dimensiunile agabaritice ale cladirii precum si
de zona seismica la care a fost proiectata cladirea si zona seismica n care se
gaseste acum.
n literatura de specialitate, n standardele internationale, denumirea gradului
de uzura fizica real estimat este nlocuita de cuvntul depreciere sau uzura
efectiva.
Primele informatii legate de acesti coeficienti de uzura fizica se pot prelua
din Normativul P135 / 1995, care coeficientii de uzura sunt prezentati pe cod
asemanator cu cei din Legea 15/1994. Preluate primele informatii despre uzura
fizica a cladirii pentru durata de viata scursa de la punerea n functiune si pna n
prezent, acestia se pot corecta de evaluator functie de toti ceilalti factori pe care iam mentionat mai sus. Stabilirea deprecierii pentru fiecare dintre cladiri este o
operatie de mare responsabilitate, are si un grad de subiectivitate si din acest motiv
trebuiesc gasite toate argumentele pentru cazul n care acest grad de uzura sufera
modificari importante fata de normativ.
n acest sens sens aplicarea Normativelor sus mentionate se va face n
stricta concordanta cu starea de fapt din teren, constatata si consemnata detaliat n
foi de lucru. Aprecierea cladirilor porneste de la structura de rezistenta, configuratia
acesteia functie de gradul seismic al zonei, de regimul de naltime si de existenta sau
nu a subsolului. Pentru finisaj se fac aprecieri asupra finisajului peretilor cladirii,
asupra pardoselilor, tmplariei si a invelitorii. Se fac aprecieri asupra instalatiilor
functionale ale cladirii, asupra modului n care a fost ntretinuta cladirea, precum si
asupra tipului de materiale folosite la aceste finisaje. Fac referire la duratele de viata
fizica ale materialelor care participa la aceste finisaje. Ca exemplu as aprecia ca una
este sa ai o pardoseala din covor pvc cu durata de 8-10 ani durata de viata si alta
este sa ai o pardoseala din parchet de stejar cu durata de viata fizica de 60 ani.
Operatia de modificare a valorilor de nlocuire cu ajutorul coeficientilor de
uzura fizica real estimati conduce la obtinerea pentru fiecare dintre cladirile evaluate
la determinarea valorilor ramase actualizate pentru data la care s-a efectuat
evaluarea acestor mijloace fixe.

Valorile ramase actualizate vor fi detaliat nscrise n foi de lucru, ntocmite

separat pentru terenuri, separat pentru cladiri cuprinznd toate datele de identificare
necesare ( nr. inventar, denumire, valoare contabila, uzura -valoarea ramasa ;
eventual plan de situatie) Foile de lucru astfel ntocmite n termenul prevazut vor fi
predate colaboratorilor din echipa care determina ,, bilantul economic " respectiv
activul net contabil corijat.
4./ Prezentarea datelor evaluate si descrierea mijloacelor fixe cladiri si
constructii speciale
Dupa finalizarea evaluarii tuturor mijloacelor fixe cladiri si constructii speciale,
se impune prezentarea sumara a cladirilor din punct de vedere al sistemului
constructiv, al finisajului interior si exterior precum si elemente despre instalatiile
functionale ale cladirii. Orice apreciere suplimentara este totdeauna bine venita, iar
transmitrea de date ale dimensiunilor, suprafetelor, gradului de utilizare si aprecierea
uzurii efective face parte din continutul obligatoriu al raportului. Daca aceste
informatii vor fi sustinute si de fotografii color explicative, calitatea informatiilor
transmise beneficiarului lucrarii va apreciata ca superioara. n toate rapoartele de
evaluare efectuate se impune ca n capitolul de descriere a cladirilor sa se
mentioneze
aprecierea
evaluatorului
privind
stabilitatea
structurii,
supradimensionarile cladirilor pentru functiunile pe care le ndeplinesc, functiunile
conforme procesului tehnologic, precum si uzura fizica si gradul de ntretinere.

5./ Memoriu de evaluare.

Ultima piesa a raportului de evaluare patrimoniala este Memoriu de evaluare
propriuzis, unde evaluatorul prezinta concluziile, apreciaza corectitudinea balantei
mijloacelor fixe preluate de la societatea comerciala, prezinta cladirile la care este
necesar sa fie calculata si deprecierea functionala ( uzura morala ). Orice informatie
legata de surplusuri sau scapari ale balantei de mijloace fixe este binevenita.
C./ Metoda indiciala
Metoda se poate aplica foarte bine n cazul cladirilor de locuit care au fost
construite pe baza pretului ferm dat de H.C.M. 256 /1984. n acest caz pretul de
construire pentru 1 mp de suprafata desfasurata construita a fost decis de regimul de
naltime al blocului de locuinte,de gradul de seismicitate al zonei n care este
construit blocul, de etajul la care se afla apartamentul. Coeficientii de reactualizare
elaborati de M.L.A.P.T. sunt aceia care aduc la zi valoarea de nlocuire pentru cazul
n cauza.
Procurarea acestor indici de reactualizare se recomanda a fi preluati din
publicatiile lunare ale I.N.C.E.R.C., din Buletinul Informativ al Corpului Expertilor
Tehnici ce apare lunar. Aceste evaluari se pot face si pentru o serie de cladiri de mica
importanta, realizate pe baza de proiecte tip.
Aceste ultime metode de
evaluare se pot aplica n conditiile n care exista o baza de date apreciabila, cu tipuri
diversificate de structuri cu localizari pe zone de seismice. Corectiile ce se impun de

la caz la caz sunt obligatorii pentru ca subiectul ce se evalueaza prin aceasta

metoda sa permita obtinerea unor date sigure.
n metodele prezentate mai sus nu au fost prezentate elementele de tehnica
evaluarii pentru obtinerea valorilor de nlocuire prin metoda costurilor, datorita
gradului de specializare ridicat. Totusi n anexele suportului de curs sunt atasate
exemple prin care sunt promovate metodele de obtinere a valorilor de nlocuire.
EVALUAREA CONSTRUCIILOR SPECIALE

Evaluarea constructiilor speciale se face pe aceleasi principii cu ale cladirilor,

cu mentiunea ca avem structurate aceste constructii pe coduri asemanatoare celor
de la cladirile din societate, pe baza profilului de activitate.Le vom prezenta pentru a
fi posibila codificarea.
1.1.3. - 1.1.15. Constructii speciale industriale
1.2.3. - 1.1.10 Constructii speciale agricole
1.3.2. - 1.3.24 Constructii pt.transporturi posta si telecomunicatii
1.4.1. - 1.4.6.

Constructii hidrotehnice

1.5.4. - 1.5.11. Constructii pentru afaceri comert si depozitare

1.6.3. - 1.6.6.

Constructii speciale pentru locuinte si social culturale

1.7.1. - 1.7.2.

Constructii pentru transportul energiei electrice

1.8.1.- 1.8.14. Constructii pentru alimentarea cu apa, canalizare sI

mbunatatiri funciare
1.9.1. - 1.9.3. Constructii pentru transportul si distributia petrolului, gazelor,
lichidelor industriale, aer
comprimat si pentru termoficare.
n cele mai multe cazuri de evaluare numarul pozitiilor din lista grupei
II-a pentru cladirile de tip industrial sunt foarte numeroase si de cele mai multe ori
foarte greu de indentificat pe numere de inventar in cazul retelelor tehnologice, apacanal si transport de energie electrica. Din practica evaluarii se cunoaste ca pentru
foarte putine dintre numerele de inventar se cunosc aspectele fizice ale fiecaruia
dintre ele si deci este dificil de evaluat lundu-se n analiza fiecare numar de
inventar separat. n cazurile concrete de evaluare pentru situatii de multiple numere
de inventar nscrise n balanta de mijloace fixe se propune evaluarea globala pentru
acelasi tip de retea tehnologica existenta n incinta. Determinarea valorii de nlocuire
pentru aceasta evaluare globala se efectuaeaza avnd la baza planul de retele din
care se extrag lungimile pe diametre ale conductelor. Se efectueaza evaluarea
ntregii retele si apoi se obtine determinarea valorilor de nlocuire pe fiecare numar
de inventar pe principiul raportului dintre valorile de nlocuire contabileactualizate ( la

H.G.R.500 /1993 ) pe numar de inventar si valoarea de nlocuire totala nsumata

pentru toate numerele de inventar. Valoarea astfel obtinuta se va multiplica cu
rezultatul evaluarii ntregii retele obtinut prin metoda costurilor si se v-a obtine astfel
valoarea de nlocuire pentru acel numar de inventar. Pe acelasi principiu se va obtine
si restul valorilor de nlocuire. Functie de anul de punere n functiune, de gradul de
ntretinere si de mediul normal sau agresiv n care se gaseste reteaua si prelund
primele date din Normativul P135/1995 se vor aplica, in procente, uzurile fizice real
estimate pentru fiecare dintre numere de inventar. Multiplicarea valorii de nlocuire cu
uzura fizica exprimata n procente va conduce la determinarea valorii ramase
actualizate pentru acel numar de inventar. Acelasi principiu se folosette si pentru
celelalte numere de inventar, iar nsumarea valorilor ramase va determina valorea
ramasa actualizata pentru data la care se face evaluarea.
Prin folosirea tehnicii de calcul n evaluarea mijloacelor fixe aceasta solutie
este foarte rapida si precisa, cu conditia preciziei cu care se determina valoarea de
nlocuire.
Vom prezenta un exemplu n care sa fie exprimata aceasta metod de analiza
------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------Nr. Nr.
inlocuire

inv. Denumire
mijloc
Grad Val. ramasa

fix An/Luna Val

.inventar

( contabila )

reactualizata

Val.
uz.fiz.

actualizata
------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------1. 200064 Retele
849*
127.512527 **

termice
54 % 58.655.762

2. 200113 Retele termice A19-H4

% 180.268.198
3. 200145 Termice
-G2 1987/11 33586112
------ ,, ------

1985/7

A25-A26 1984/10 42139

119148680

360.536.397

50

B10-A17
101.629.458

31 % 70.124.326
-------.. -----

10.

200238
------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------792.687.686 *
1.941.270.606

2.398.622.983.

Exemplul - se va face cu nr.de inventar 200064 la care valoarea de inlocuire

contabila este de:
42.139.849
------------------ =
= 127.512.527 **

0,0532

apoi

2.398.622.983 x

0,0519

792.687.686

Obtinerea informatiilor privitor la gradul de uzura fizica pentru mijloacele fixe

de tip constructii speciale se preiau din cadrul Normativului P135/1995 unde duratele
de viata fizica precum si uzurile fizice pentru duratele de timp scurse de la punerea n
functiune sunt selectate pe baza codurilor de recunoastere a mijloacelor fixe
existente n Legea 15 / 1994. Este important sa se retina selectarea facuta pe baza
criteriilor de de repartizare pe coduri. Pentru HGR 964 / 1998 se vor asimila codurile
constructiilor speciale cu codurile echivalente din Legea 15- 1994.
Este totusi neceasr sa mentionez ca pentru multe dintre mijloacele fixe
constructii speciale avem coduri care se pot confunda ( ex. 2.5.8.2. -rezervoare din
beton armat ) cu rezervoarele de depozitare apa din beton -cod 2.7.18. sau avem
coduri la care uzura fizica se apreciaza n 2 pozitii ( ex. cod 2.4.1.1.1./Legea 15/1994
) are n Normativul P135/1995 2 pozitii adica infrastructura si suprastructura caii
ferate.
Este deasemeni bine sa mentionam ca evaluarile mijloacelor fixe grupa Ia necesita multa incisivitate din partea evaluatorilor deoarece ntr-o serie de cazuri
ele nu sunt inventariate, sunt n teren si este obligatoriu ca acestea sa fie separate si
evaluate separat.
Se gasesc situatii n care s-a impus aprecierea unei uzuri totale pentru
mijloace fixe precum retele apa-canal, castele de apa sau silozuri care nu
functioneaza fiind defecte cu toate ca durata de viata scriptica nu s-a consumat.
Aprecierea uzurii fizice real estimate este n cazul mijloacelor fixe grupa I-a,
constructii speciale este asociata cu analiza comparativa care trebuie facuta ntre
conditiile STAS de calitate a lucrarilor si ceea ce se executa in fapt, cnd din conditii
cunoscute de termene si mna de lucru necalificata se receptionau lucrari de foarte
slaba calitate. Se impune deci ca evaluatorul sa fie n posesia informatiilor privitoare
la conditiile minime de acceptare ale receptiei unor astfel de lucrari. La anumite tipuri
de constructii speciale se poate aprecia ca dezvoltarea tehnologiilor impune analiza
situatiei existente n teren si sub aspectul uzurii morale.
Evaluatorul va lua n consideratie natura mijlocului fix ce este supus evaluarii,
conditiile de mediu, tehnologia anilor n care se face evaluarea si apreciaza, cu
justificarea acestei aprecieri n foi de lucru speciale uzura suplimentara ce se
impune.

PREZENTAREA sI INSPECIA CLDIRILOR SUPUSE EVALURII

Acest capitol al cursului s-a impus dat fiind dorinta noastra
a C..E.C.C.A.R. de a da posibilitatea absolventului sa aiba capacitatea de ntocmi
un raport de evaluare pentru un activ. Continutul raportului de evaluare pentru active
( proprietati ) impune un capitol obligatoriu de descriere a cladirii, ca parte posibila a
unei proprietati.
n literatura de specialitate termenul ,, activ ,, a fost adoptat pentru a reflecta
accentul pus n standardele de evaluare pe documentele financiare. Se poate totusi
ca evalatorul sa nlocuiasca termenul activ cu termenul,,proprietate ,, ca termen
substitut cuvntului activ.
Vom da informatii despre structura de rezistenta a cladirilor pentru orice fel de
functiuni, despre finisajul interior si exterior, despre terase si nvelitori, despre
instalatiile functionale ale cladirilor.
STRUCTURA DE REZISTEN
Cladirile asigura protectia oamenilor care desfasoara activitati socioprofesionale, asigura protectia utilajelor care participa la procesele de fabricatie, sunt
pentru evaluatori mijloace fixe care mpreuna cu terenurile realizeaza o proprietate,
dar singura realizeaza doar un bun.
Functie de scopurile pentru care sunt executate cladirile, structura de
rezistenta are diferite forme, cunoscute sub denumirile :
1.-structura pe zidarie portanta
2.-structura pe cadre din beton armat sau metal
3.-structura pe diafragme din beton armat
4.-structuri mixte
Pentru fiecare dintre aceste tipuri de structuri vom prezenta informatii suficiente astfel
ca evaluatorul sa aiba posibilitatea sa recunoasca, n urma verificarii din teren, care
tip de structura este specifica cladirii supusa evaluarii.
Structura pe zidarie portanta
Structura pe zidarie portanta este structura care asigura stabilitatea cladirii
avnd ca elemente zidariile de nchidere si de compartimentare cu grosiuea mai
mare de 24 cm grosime. Grosimea zidurilor poate ajunge pna la 75 cm grosime.
Cladirile construite pe acest sistem au inertie termica importanta, o
sensibilitate redusa fata de diferentele de temperatura noapte-zi.

Aceste tipuri de cladiri au si o buna izolare fonica fata de zgomotele

exterioare provenite din afara si din interiorul cladirii
Structura de rezistenta este rigida, elementele structurale au stabilitate
considerabila
Durata de viata a materialelor este forte mare sau mare, implicit durata de
viata a cladirii este mare.
Structura pe cadre
Structura pe cadre din beton armat, beton armat prefabricat, sau pe cadre din
profile metalice la care elementele structurale sunt stlpii si grinzile care permit
nchideri cu zidarie de diferite grosimi, care au mai multe deschideri si mai multe
travei. Din punct de vedere al regimului de naltime cladirile cu structura pe
cadre poate fi clasificata n 2 categorii importante functional.
cladiri pe cadre cu regim de naltime parter
cladiri pe cadre cu regim etajat.

Cladirile care au conceput un astfel de sistem constructiv, asigura flexibilitate

n compartimentarea interioara.
Durata de viata a materialelor este mare asigurndu-se stabilitatea atunci
cnd sectiunile elementelor structurale stlpi si grinzi corespund ncarcarilor
permanente si din sarcini dinamice.
Atunci cnd regimul de naltime este mare, pentru aceste tipuri de cladiri se
impun conditii severe pentru ca n zonele seismice sa fie ndeplinite conditiile de
rigiditate care sa micsoreze deplasarea la vrful cladirii.
Este important sa fie cunoscut ca majoritatea cladirilor de tip industrial au
structura pe cadre cu regim de naltime parter cu una sau mai multe deschideri.

Structura pe diafragme
Cladirile de acest sistem constructiv, au peretii structurali realizati din beton
armat dispusi n 2 sisteme si anume :
sistem de diafragme dispuse n sistem fagure
sistem de diafragme dispuse n sistem celular.

Sistemul de diafragme dispuse fagure presupune ca toti peretii dintre camere

sunt realizati din beton armat, cu exceptia peretilor de compartimentare situati ntre 2
diafragme adiacente.
Sistemul de diafragme dispuse n sistem celular presupune ca peretii dintre
apartamente sunt din beton armat, n rest peretii de compartimentare sunt realizati
din pereti usori, autoportanti.
Industrializarea a impus sistemul constructiv al diafragmelor de beton armat
prefabricat, multe dintre cladirile de tip bloc de locuinte cu regim de naltime P+4E si
P+8 E.
Din punct de vedere al stabilitatii, structura de rezistenta pe diafragme din
beton armat este considerata foarte sigura la actiunile seismice.
Structura pe diafragme are ca inconvenient inflexibilitatea compartimentarii.
Structura mixta
Pentru unele tipuri de cladiri, datorita functiunilor impuse prin proiectare, se
regasesc sisteme constructive considerate ca structuri mixte cum ar fi :
zidarie portanta cu cadre din beton armat
cadre din beton armat cu diafragme din beton armat.
Pentru multe dintre cladirile de tip rezidential structura de rezistenta
mixta este aceea care asigura confortul si functiunile cele mai sigure.
Structura de rezistenta pentru blocurile de locuinte foarte nalte a impus
sistemul constuctiv cu diafragme din beton armat monolit ca un nucleu central si
stlpi cu grinzi pe exteriorul acestui nucleu de diafragme.
Deasemenea cladirile de birouri au conceput un astfel de sistem constructiv,
dat fiind posibilitatea flexibilitatii zonelor de birouri.
Structura de rezistenta se poate mparti la rndul sau n 2 categorii si
anume :
infrastructura cladirii
suprastructura cladirii
Infrastructura cladirilor este totdeauna acea parte a cladirii care se gaseste
sub cota +- 0,00 si este cunoscuta deobicei sub denumirea de fundatie a cladirii.
Cladirile pot avea subsol, cu pereti din beton , beton armat sau caramida, dar sub
acesti pereti de subsol se gasesc fundatiile cladirii.

FUNDAII
Fundatiile au rolul de a transmite ncarcarile cladirii asupra terenului. Pentru
ndeplinirea acestei functiuni ele trebuie sa repartizeze ncarcarile terenului, care
trebuie sa aiba suficienta rezistenta pentru a suporta presiunile corespunzatoare, iar
deformatiile sunt acceptabile pentru stabilitatea cladirii.
Fundatiile de sub cladiri sunt fundatii directe, iar prin aceasta se nteleg
lucrarile efectuate sub nivelul terenului pentru executarea corpului fundatiei care
reazema direct pe patul de fundatie.
La alegerea sistemului de fundare, a adncimilor de fundare, a materialelor sI
izolatiilor, se va tine seama de urmatoarele:
a- conditiile de seismicitate a regiunii;
b- natura terenului de fundatie, adncime, stratificatie, presiune admisibila,
compresibilitate;
c- conditiile hidrologice ale terenului,apele subterane si cele de suprafata,
posibilitatile patrunderii acestora la fundatii, variatia sezoniera a nivelului apelor
subterane;
d- caracteristicile structurii de rezistenta a constructiei ;
e- particularitatile functionale ale constructiei care pot influenta comportarea
fundatiilor ;
f- conditiile locale care n unele cazuri determina materialele ce trebuie
folosite n fundatii ;
n cazurile terenurilor macroporice, sensibile la nmuiere, sau al pamnturilor
argiloase cu contractii mari se vor prevedea obligatoriu masurile si detaliile
suplimentare speciale pentru aceste cazuri.
Fundatiile unei cladiri se pot clasifica dupa cum urmeaza :
1./ fundatii continui sub ziduri
2./ fundatii izolate
3./ fundatii de tip radier general
4./ fundatii pe piloti
Fundatiile continui din beton armat se promoveaza de catre proiectant atunci
cnd terenul are presiunea admisibila de calcul pentru sarcini fundamentale de calcul
si prin armarea talpii de fundare se va limita latimea acesteia. Asezarea armaturii
pentru fundatie se face pe suprafata unui beton de egalizare de 3-5 cm grosime.

Fundatiile cladirilor cu subsol sunt dimensionate din punct de vedere al

adncimii subsolului, gradului de seismicitate si al naturii terenului de fundare.
Aceste fundatii sunt completate cu materiale hidroizolante si de protectie
astfel nct sa fie realizata hidroizolarea acestor pereti. Pentru structurile concepute
pe zidarie portanta la care sunt prevazuti stlpisori din beton armat, fundatiile
subsolului au centuri la baza soclurilor si n fundatii.
Deseori problema etansarii subsolului poate fi promovata si cu ajutorul
drenajului perimetral dirijat spre exteriorul incintei proprietatii.
Alegerea tipului de fundare depinde de ncarcarea data de cladire, de
calitatea terenului, precum si de dorinta viitorului proprietar de a avea subsol sau nu.
Pentru o informare prealabila asupra calitatii terenului de fundare se poate
apela la proprietarii cladirilor nvecinate, care ne pot comunica asupra eventualelor
dificultati avute atunci cnd s-au executat fundatiile cladirii n care locuiesc.
Se preiau deobicei informatii privitoare la presiunea admisibila la nivelul
temperaturii minime de nghet, asupra nivelului pnzei de apa freatica, a caracterului
agresiv al acestei ape.
Ca definitie tehnica prin adncime minima de nghet se ntelege nivelul cel
mai cobort al izotermei 0 C. Adncimile de nghet din Romnia variaza ntre 70 cm
si 110 cm fata de cota terenului natural.
Prin prezentarea mai jos a hartii Romniei avnd zonate adncimile se vor
putea prelua primele informatii legate de aceste obligatii tehnice.
Adncimea de nghet
Daca prin conditiile tehnice fixate pentru beton, apa rezulta a fi agresiva, trebuiesc
luate masuri speciale care se stabilesc de la caz la caz cum ar fi:
*hidroizolatii
*marirea sectiunii elementelor fata de calculele de rezistenta.
Fundatiile izolate sunt executate ntotdeauna sub stlpii de rezistenta a
cladirii, cu dimensiunile calculate astfel nct sa poata prelua ncarcarile date de
stlpul n cauza. Pentru fundatiile izolate avem 3 tipuri distincte si anume:
fundatie izolata bloc si cuzinet
fundatie izolata bloc armat - talpa rigida
fundatie izolata tip pahar- pt. stlpii prefabricati.
Fundatiile izolate sunt n majoritatea cazurilor fundatii capabile sa preia
eforturile transmise terenului prin intermediul structurii stlpului, au armare

constructiv alcatuita sau armatura calculata pentru cazul n care sunt posibile aparitii
ale unor zone ntinse pe aceasta talpa.
Pentru fundatiile cladirilor cu subsol, la care terenul de fundare este
compresibil, dimensiunile grinzilor continui de fundare pot fi nlocuite cu fundatii
de tip radier general. Aceste fundatii de tip radier general au grosimea variind de la
35 cm pna la 1,2 m . Fundatia de tip radier general este realizata cu armare pe
doua directii, cu pozarea armaturii la partea inferioara si superioara a radierului.
Fundatiile speciale sunt cele proiectate si executate pentru cazul n care
terenul este dificil pentru fundare si se impune executarea de piloti prefabricati batuti
n teren pna la atingerea terenului bun de fundare. Acest gen de fundatii se
numesc fundatii pe piloti si pot fi sub fundatii de tip izolat sau fundatii de tip radier
general.
SUPRASTRUCTURA CLDIRILOR

Structuri pe zidarie portanta

Pentru cladirile de locuit de tip unifamilial ( rezidentiale ), sistemul structural
cel mai raspndit este acel cunoscut sub denumirea de ,, structura pe zidarie
portanta,, care poate fi conceput si dimensionat pentru structuri cu subsol sau fara,
cu etaj sau fara etaj, pentru gradele de intensitate seismica 6,7,8 si 9.( scara Mercalli
)
Prevederile generale de alcatuire, de calcul si de executie sunt promovate n
Normativul P2-1985 pentru materiale precum caramizile pline, cu goluri, blocuri
ceramice, blocuri din beton celular autoclavizat.
Avnd n vedere importanta deosebita de asigurare a stabilitatii cladirii,
structurile pe zidarie portanta sunt de natura structurilor spatiale, cu pereti dispusi
dupa forme geometrice regulate
Pentru peretii portanti functie de rolul pe care-l ndeplinesc n cladire ei se
mpart n :
Pereti structurali portanti, n sensul ca acestia pot prelua sarcini verticale si
orizontale ;
Pereti structurali de contravntuire n sensul ca pot prelua doar sarcinile
orizontale sI greutatea lor proprie ;
Pereti nestructurali care ndeplinesc rolul de compartimentare, greutatea
lor fiind preluata de plansee si de peretii portanti.
Structuri pe cadre din beton armat sau metal

Aceste sisteme structurale sunt copuse dintr-un ansamblu de bare verticale si

orizontale ( numite stlpi si grinzi ), mbinate rigid n noduri pe cele doua directii
ortogonale corespunzator axelor principale ale constructiei.
La aceste tipuri de structuri peretii au rolul de nchidere si de
compartimentare, asigura prin grosimea lor izolarea fonica si termica. Acest gen de
structuri dispune de lubertatea de alegere a distributiei peretilor interiori. Planseele
din beton armat reazema pe riglele cadrelor si pot avea diferite grosimi. Aceste
sistem constructiv este folosit pentru un regim de naltime de 4-10 etaje.
Odata cu modificarile aparute n harta zonelor de seismicitate a tarii, sistemul
constructiv pe cadre din beton armat capata atentie sporita n analiza evaluatorului
doar atunci cnd s-au petrecut modificari nsemnate de calcul la sarcini dinamice.
Acest aspect va fi tratat ca depreciere suplimentara n cazurile trecerii structurii la un
grad superior de calcul al stabilitatii.
Structuri pe diafragme din beton armat
Structurile din beton armat pe diafragme se mpart n 2 categorii, functie de
modul n care sunt dispuse si anume:
1./ diafragme din beton armat dispuse n sistem fagure
2./ diafragme din beton armat dispuse n sistem celular
Deasemenea se poate face o clasificare pe baza sistemului constructiv folosit
la executarea cladirilor cu structuri pe diafragme si anume:
1./ diafragme din beton armat executate monolit n cofraje
2./ diafragme din beton armat prefabricate
Executarea cladirilor folosind diafragmele din beton armat este indicata
pentru zonele de intensitate seismica mare, care mpreuna cu diafragmele orizontale
( planseele ) realizeaza un sistem spatial rigid.
Acest sistem constructiv este un sistem avantajos din punct de vedere
tehnico-economic, la cladirile cu un numar mare de nivele, la care cerintele
functionale permit o distributie identica a peretilor portanti la toate etajele.

Structuri mixte din beton armat

Structurile mixte se realizeaza la cladirile pe zidarie portanta, unde la
camerele cu deschidere mare se impune prezenta unui stlp pe care reazema grinzi
din beton armat. Este deasemenea considerat ca structura mixta cladirea care are
un nucleu central pe diafragme din beton armat, iar perimetral cldirea are structura
realizata pe cadre din beton armat monolit.

Structura mixta este si acea structura la care parterul cladirii este un parter pe
cadre din beton armat monolit, iar etajele au conceputa o structura pe diafragme din
beton armat dispuse n sistem celular sau dispuse n sistem fagure.
Pentru parterul acestor cladiri, functiunile cladirii sunt realizate mai usor dat
fiind elasticitatea cu care se pot realiza compartimentarile.
Analiza efectuata de evaluator privitor la modul n care este alcatuita infra si
suprastructura unei cladiri se va descrie n partea de prezentare a activului.

INSPECIA STRUCTURILOR DE REZISTEN

Inspetia structurilor poate pune n evidenta trei tipuri de defectiuni functie de
costurile ce se pot implica pentru remediere:
defecte estetice
defecte functionale
defecte de stabilitate
Pentru inspectorul de cladiri este necesar sa fie prezentata o clasificare a
avariilor structurale.
1./
Avarii superficiale, care pot fi apreciate ca fisurile fine, usor de
rectificat prin reparatii minore sau care produc nclinarea, sau umflarea unora dintre
elementele structurale.
2./
Avarie problematica superficiala, care poate fi apreciata ca
deschidere n continuare a fisurilor de la prima etapa, crapaturile existente devenind
mai proeminente si apar noi fisuri.
3./
Avarie problematica, apare o ngrijorare, iar stabilitatea cladirii este
pusa la ndoiala. Se apreciaza ca structura pare vulnerabila.
4./
Avarie serioasa, presupune ca se impun masuri de evitare a unei
eventuale prabusiri, integritatea si stabilitatea strucutrala prezinta un risc ridicat ,I se
pune problema sigurantei pentru locatari.
5./
Prabusirea, este sitatia n care cladirea se poate prabusi n orice
moment, fiind necesar un program de reconstructie.
FINISAJUL INTERIOR sI EXTERIOR
Cladirile, indiferent de destinatia pe care o au, sunt finisate la interior si la
exterior pentru a permite celor care o folosesc sa-si desfasoare activitatea de zi cu zi.

O clasificare a finisajelor se poate concepe avnd la baza elementele cladirii

si anume:
peretii interiori si exteriori
tavanele
pardoselile
tmplaria
sarpanta cu nvelitoarea
terasa

TENCUIELI INTERIOARE sI EXTERIOARE

LA PEREI sI TAVANE
Pentru peretii interiori si exteriori finisajul implica n primul rnd executarea lucrarilor
tencuieli executate

cu scopul asigurarii planeitatii peretilor executati din zidarie sau din beton. Aceasta activitate impl
trei etape succesive

cunoscute tehnic sub numele de sprit, grund si tinci, iar grosimea medie trebuie sa fie de circa 2 c
Materialul cu

care se executa aceasta operatiune se numeste mortar si pentru ca se fabrica n consistente difer
datorita cantitatii variabile
de ciment se recunosc dupa titulatura M10-T ; M25-T ; M50-T si M100-T.
n cazul n care pe suprafata peretilor se vor executa placaje ceramice sau
placaje cu lambriuri tencuiala poate fi executata doar prin aplicarea a doua straturi
succesive si anume sprit si grund.
Daca finisajul interior este umed atunci dupa aplicarea tinciului, la 24 ore, sa
se execute o gletuire cu var pentru cazul zugravelilor executate n culori de apa si cu
glet de ipsos n cazul n care peretele va fi vopsit.
Zugravelile interioare la pereti se clasifica n trei categorii functie de calitate si anume :

zugraveli inferioare, zugraveli obisnuite, zugraveli superioare. Spoielile se pot considera zugrave
inferioare, zugravelile

n culori de apa cu aplicare a 2 mni de var, huma n amestec cu coloranti se pot aprecia c
obisnuite, iar cele cu

aplicarea de coloranti n modele, calcio-vechio, strop sunt de tip superior.

Tot n categoria de finisaje superioare la pereti se introduc si placajele cu
faianta, gresie, lambriuri, marmora.
La exterior tencuielile se din mortar de consitenta superioara mortarului de la
tencuielile interioare si anume M50-T sau M100-T.
Tencuielile exterioare sunt executate n grosime medie de 2,5 cm si se
clasifica functie de calitate n tencuieli obisnuite si superioare. Ca si tencuieli
obisnuite se recunosc tencuielile de fatada driscuite zugravite n culori de apa,
vinace, acrilice, tencuielile de fatada cu finisajul realizat cu praf de piatra si ciment
alb aplicat strop sau driscuit. Ca si tencuieli exterioare superioare se pot aprecia cele
executate cu terasit, similipiatra simplu sau n asize si placajele de ceramica sau
marmora. Pe fatada cladirilor pot fi executate si profile sau ancadramente florare n
zona ferestrelor si a aticului.
Din punct de vedere al aprecierii duratei de viata fizica tencuielile interioare
rezista circa 70 ani si poate ajunge pna la 100 ani. Tencuielile exterioare driscuite
sau stropite din var ciment au durata de viata de circa 20 ani, tencuielile din praf de
piatra 40-50 ani , tencuielile din similipiatra, terasit, placaje ceramice, marmora de
circa 70-100 ani.
Ca durate de viata zugravelile la pereti si tavane se apreciaza la 3-6ani,
tapetele 9 ani, placajele de faianta si lambriurile 25- 30 ani, iar cele cu marmora 70100 ani.
Evaluatorul poate aprecia uzura efectiva functie de gradul de ntretinere si de
mediul normal sau agresiv al ncaperii.
PARDOSELI
Pardoselile unei cladirii se clasifica n 2 categorii distincte n :
1./ pardoseli calde
2./ pardoseli reci
aceasta clasificare este data de senzatia pe care o da pardoseala piciorului
gol ce calca pe aceasta.
Functie de tipul materialului folosit pardoselile calde sunt:
pardoseli din covor p.v.c. pe suport textil
pardoseli din mocheta
pardoseli din parchet
iar pardoselile reci sunt :

pardoseli sclivisite sau rolate

pardoseli din covor pvc fara suport textil
pardoseli mozaicate, sau placi mozaicate
pardoseli din mozaic venetian
pardoseli din gresie
pardoseli din marmora
Pardoselile reci sau calde existente ntr-o cladire se diferentiaza prin costurile
diferite care le implica, apreciere a calitatii materialelor si implicit a duratei de viata de
la care se porneste n aprecierea uzurii efective.
Pardoselile din scndura 20-25 ani, pardoselile din parchet pe dusumea
oarba, 25-45 ani, pardoselile din p.v.c. pe suport textil 10-15 ani, pardoselile din
gresie, mozaic sau marmora 70-100 ani.
Evaluatorul apreciaza aceste durate de viata fizica n baza constatarilor de la
inspectia cladirilor si aprecierii mediului normal sau agresiv.
Tehnologia de executie a pardoselilor este descrisa n manualele de
specialitate, va fi expusa detaliat cursantilor n timpul seminarului si vor fi date
elemente de particularitate a tipului de defectiune specifica fiecarui tip de pardoseala.
TMPLRIE INTERIOAR sI EXTERIOAR
Tmplaria interioara si exterioara pentru cladirile de locuit reprezinta n fapt
usile si ferestrele cladirii, clasificarea putnd fi efectuata functie de tipul materialului
din care este confectionata.
Tmplarie din lemn
* lemn de rasinoase
* lemn de stejar
Tmplarie de metal
* tmplarie din tabla ambutisata sau profile laminate
* tmplarie de aluminiu
Tmplarie din diverse materiale
* tmplarie din p.v.c.
* tmplarie de beton.

Ferestrele se poate clasifica functie de numarul de canate n :

ferstre cu ochiuri fixe
ferestre cu ochiuri mobile avnd
1 canat
2 canate
3 canate
Usile interioare sau exterioare, indiferent de tipul materialului din care sunt
confectionate se pot clasifica n :
1 canat
2 canate
glisante
tip rulou
Pentru fiecare dintre aceste elemente componente ale unei cladiri se vor
prezenta elementele informative detaliate, precum si elemente informative cu
precizari asupra modului n care evaluatorul apreciaza prin inspectia efectuata gradul
de depreciere. n datele tehnice publicate n decizia 630-1980 se propun urmatoarele
durate de viata :
ferestre si usi metalice vopsite la 3ani

70 ani

ferestre si usi de stejar la interior

70 ani

ferestre si usi de brad sau molid la interior

50 ani

ferestre si usi exterioare din stejar

50 ani

ferestre si usi exterioare din brad

40 ani

luminatoare metalice
tmplarie de mase plastice
usi celulare de tip Pipera

35 ani
35 ani
15 ani

Pentru cazurile n care evaluatorul constata ca n interiorul cladirii este un

mediu agresiv, aprecierile legate de duratele de viata vor fi strns legate de gradul de
ntretinere a acestor elemente.

TERAS, sARPANT sI NVELITORI

Cladirile sunt protejate de intemperii, prin aplicarea la partea superioara a
unor sisteme constructive promovate prin proiectare si care pot fi :
*terase circulabile sau necirculabile
*sarpante si nvelitori
Terasele cladirilor sunt executate la nivelul planseului de peste ultimul etaj, cu
aplicarea unor straturi succesive de hidroizolatie care n cele mai frecvente situatii
asigura si protectia termoizolatiei de acoperis.
Terasele de tip necirculabil sunt frecvente la cladirile de tip industrial, la
blocurile de locuinte, cladirile de birouri sau spatii comerciale proiectate cu acest
sistem de protectie.
Ca ordine de executie prpunem o descriere a acestor operatiuni, cu stratul de
carton perforat pozat ca bariera de vapori, cu stratul de termoizolatie montat avnd
grosimi variabile functie de tipul termoizolatiei. Peste stratul de termoizolatie se
toarna o sapa de egalizare peste care se asterne stratul de hidroizolatie alcatuit din 2
straturi de pnza asfaltata ( PA55 ) si 3 de bitum peste care se pozeaza un stat de
carton asfaltat ( CA400 ). Pentru terasele de tip necirculabil se impune asternerea
unui strat de pietris de 5cm grosime, ca protectie mpotriva razelor ultraviolete.
Pentru terasele de tip circulabile, se nlocuieste solutia de pietris cu asezarea
pe sapa de tip M100-T a dalelor din beton mozaicat. Aceleasi straturi de hidroizolatie
se pastreaza la aticul cladirii, protectia racordului la atic realizndu-se cu un glaf de
tabla zincata, iar pe naltimea hidroizolatiei cu mortar fixat pe plasa de rabit.
Pentru cladirile protejate cu sarpanta, se asigura fixarea sarpantei pe
planseul ultimului nivel, pe aceasta montndu-se nvelitoarea. nvelitorile se pot
clasifica n 2 tipuri si anume:
* nvelitori de tip usor
nvelitoare din tabla zincata;
nvelitoare din azbociment ondulat, sau foi plane
nvelitoare din sita ( dranita )
nvelitoare din 2-3 straturi de carton asfaltat
nvelitori din tabla cutata sau ondulata
* nvelitori de tip greu
nvelitori din tigla solzi sau profilata

nvelitori din olane ceramice

INSTALAIILE FUNCIONALE sI TEHNOLOGICE
Instalatiile unei cladiri sunt de 2 categorii si anume :
* instalatii functionale
* instalatii tehnologice
Instalatiile functionale sunt acele tipuri de instalatii care au sarcina de a
deservi omul, fie ca acesta se gaseste ntr-o cladire de locuit fie ca se gaseste ntr-o
cladire n care si desfasoara activitatea profesionala. Vom aprecia pentru instalatiile
electrice functionale, instalatiile de iluminat si prize, instalatia de paratraznet si
instalatia de mpamntare.
Instalatiile functionale sanitare sunt instalatiile de la baie , bucatarie, instaltia
de preluare a apelor pluviale de pe terasa, nstalatiile de gaze la cladirile de locuit.
Instalatia functionala de ncalzire ar fi aceea de la calorifere sau aer cald, ventilatie
interioara, gaze la sobe.
Ceea ce este bine de cunoscut si retinut este faptul ca aceste instalatii
functionale intra n pretul cladirii, pe linia evaluarii la mijloacele fixe cladiri.
Instalatiile tehnologice sunt acele tipuri de instalatii care participa la procesul
de productie, sau de servicii. Instalatiile de forta ( 380 V ), instalatiile de abur, lichide
frigorifice, lichide tehnologice, precum si toate alte tipuri de instalatii care ndeplinesc
rolul de sursa de energie sau de transport al materialelor tehnologice se pot ncadra
n categoria instalatiilor tehnologice. Acestea este bine si corect sa fie evaluate
separat de cladire.
Concluzie:
Evaluatorul trebuie sa stie ca n costul cladirii este
cuprins:
costul structurii de rezistenta
costul finisajului interior si exterior
costul nvelitorii sau al terasei
costul instalatiilor functionale
Instalatiile tehnologice se evalueaza de regula separat, doar acceptul
beneficiarului permite adaugarea acestor costuri la costurile cladirii. Trebuie sa
fie explicate beneficiarului dezavantajele cumularii costurilor la pretul cladirii.
CATEGORII DE PROPRIETI sI METODELE DE EVALUARE

CONFORM STANDARDELOR EUROPENE - EVS

n continuare vom prezenta categoriile de proprietati imobiliare pe baza
Standardelor Europene de Evaluare si deasemenea practica raportarii acestor
evaluari pentru fiecare dintre aceste categorii de proprietati.
A / Proprietatile ocupate de proprietar-destinat a fi utilizate n afacere.
n aceasta categorie de active sunt 2 clase:
1.- Proprietati specializate - Acestea sunt proprietati
specializate sI care nu se vnd n mod curent ( daca se vnd vreodata ) , dect ca
parte a unei afaceri. Exemple am pute da rafinariile,combinatele chimice,unde
cladirea de cele mai multe ori reprezinta un suport pentru instalatii. Pot fi tratate la fel
cladirile care prin localizarea lor,dimensiunile, designul sI marimea lor nu sunt nici
vndute nici nchiriate.
2.- Proprietati nespecializate - Acestea includ tipuri normale
de cladiri, cum ar fi magazinele, birourile, fabricile si depozitele care sunt deobicei
vndute, sau nchiriate pe piata.
Evaluarea pentru aceste tipuri de active se face la valoarea de piata
pentru teren si la valoarea de piata pentru utilizarea existenta pentru cladiri.
Pentru cladirile specializate se poate aplica evaluarea prin metoda costului de
nlocuire net ( CIN )
B /Proprietatile detinute ca investitii care pot genera venit sau cstig
anual
Acestea sunt care sunt detinute pentru scopul de a obtine un venit financiar
dintr-o nchiriere normala unei terte parti.
Evaluarea pentru aceste tipuri de active se face la valoarea de piata.
Aceasta se face att pentru teren ct si pentru cladiri.
C / Proprietatile n surplus fata de necesitatile de exploatare a afacerii
n aceasta categorie este inclus terenul cu sau fara cladiri, care este n
surplus pentru utilizarile de exploatare ale societatii previzibile n viitor sI, n mod
normal, este desinut pentru a fi vndut.
Evaluarea pentru aceste tipuri de active se face la valoarea de piata att
pentru teren ct sI pentru cladiri.
D / Plasamente sau proprietati pentru vnzare.
Aceste proprietati pot fi cumparate pentru a fi revndute; ca urmare, n bilant
nu sunt clasificate ca active corporale , ci ca active circulante.

Evaluarea pentru aceste tipuri de proprietati nu impun folosirea

evaluarii prin metode de piata.
n evaluarea proprietatilor am evidentiat permanent prezenta terenului si a
cladirii. Standardele EVS promoveaza ideea promovarii unei defalcari pentru teren si
cladiri necesara unei contabilizari separate, pentru analiza deprecierii, deci pentru
pregatirea documentelor financiare. n evaluarea proprietatilor se impune
cunoasterea dreptului deplin de proprietate, iar apoi modelul de abordare care
sa prezinte proprietatea reala. Proprietatea reala reprezinta toate drepturile,
beneficiile aferente detinerii unei proprietati fizice imobiliare. Un drept sau un interes
asupra proproietatii imobiliare este si un drept patrimonial.
Pentru o proprietate imobiliara de tip rezidential, valoarea reala este data de
satisfactia pe care o ai datorita intimitatii si a relaxarii n perioada de timp n care
locuiesti.
Pentru o proprietate comerciala sau industriala, valorea reala este data de
totalitatea beneficiilor obtinute pentru o perioada de timp determinata.
Abordarea valorii de piata se poate analiza prin trei metode si anume :
1-

Metoda costurilor ( metoda surogat ) unde valoarea de piata a

proprietatii este obtinuta prin nsumarea valorii de piata a terenului
considerat liber si valoarea cu uzura a cladirii.

2-

Metode de randament ( capitalizarea veniturilor sau a actualizarii

fluxurilor viitoare )

3-

Metoda comparatiilor, unde valoarea de piata a unei proprietati

este determinata comparnd proprietatea supusa evaluarii cu
minimul 3 proprietati asemanatoare din zone apropriate

ntruct metodele de randament vor fi explicate n celelalte module ale

cursului de evaluare, n acest curs vom
prezenta metoda comparatiei, cu un exemplu de analiza calitativa, ce este capabil sa
ofere valoare de piata unei proprietati analizate comparativ cu alte cinci proprietati.
METODA COMPARAIEI DIRECTE
Metoda comparatiei directe utilizeaza analiza pietii pentru proprietatile
similare, compararea acestora cu proprietatea de evaluat si efectuarea corectiilor
asupra preturilor de vnzare pentru estimarea valorii de piata. Valoarea obtinuta
reprezinta o suma estimata pentru data la care se efectueaza evaluarea, pentru o
piata imobiliara existenta la acea data, sau la o data foarte apropiata.
Metoda comparatiei directe se aplica tipurilor de proprietati imobiliare pentru
care exista suficiente informatii privind tranzactiile.

Prin aplicarea acestei metode se transmit cele mai corecte informatii

referitoare la :
* valoarea de piata a proprietatilor imobiliare care nu sunt cumparate n
scopul obtinerii de venituri ( locuinte )
* valoarea unor proprietati comerciale sau industriale exploatate de proprietar.
Evaluatorul va trebui sa parcurga obligatoriu urmatoarele etape:
a/ sa verifice datele de piata obtinute si sa nteleaga motivatiile,
comportamentul si preferintele partilor implicate n tranzactiile imobiliare;
b/ sa analizeze un numar suficient de tranzactii efectuate pe acel tip de
proprietate ;
c/ sa accepte informatiile obtinute de la terti cu conditia verificarii acestora ;
d/ sa nu se bazeze doar pe datele statistice fara sa efectueze si o analiza a
comportamentului pietii.
Ca surse de informatii evaluatorul poate folosi date despre tranzactiile
ncheiate, oferte oferite prin publicatiile de specialitate, informatii verificabile ale
agentiilor imobiliare, administratorii de blocuri de locuinte, antreprenori de constructii,
firme de evaluare din localitatea n care se gaseste proprietatea. Statistic, evaluatorul
selecteaza informatiile functie de zona geografica, de tipul proprietatii evaluate, de
data la care s-a efectuat tranzactia.
Pentru o corecta aplicare a metodei se impun a fi parcurse 5 etape si anume :
I - Cercetarea pietii, etapa n care evaluatorul culege informatii
privitoare la tranzactiile de proprietati imobiliare de acelasi tip cu proprietatea
evaluata, cu dimensiuni si caracteristici fizice ct mai asemanatoare si pe ct posibil
cu datele tranzactiei ct mai recente.
II - Verificarea informatiilor, etapa cnd prin investigatii efectuate la
fata locului si prin discutii purtate cu partile implicate se apreciaza corectitudinea
datelor.
III - Analiza comparativa, presupune ca evaluatorul va alege criteriile
de comparatie ntre proprietati.
IV-Compararea si corectiile, se efectueaza comparatia cu
proprietatea evaluata si se ajusteazacorespunzator pretul de vnzare al acestora.
V - Alegerea valorii, dupa analiza rezultatelor si stabilirea la o
valoare din intervalul de valori obtinut.
Criteriile si elementele de comparatie

Criteriile
Pretul de vnzare al proprietatilor poate fi exprimat n functie de niste criterii
de comparatie stabilite dupa scopul si natura proprietatii, de exemplu:
apartamentele se analizeaza la pret / mp construit sau pret / camera;
depozitele la pret / mp sau mc;
hotelurile la pret / camera;
restaurantele pret / loc;
casele de locuit la pret/ mp util sau la pretul total de vnzare.
Elementele
Definitie. Elementele de comparatie sunt acele caracteristici ale
proprietatilorsi tranzactiilor imobiliare care determina variatiile preturilor de vnzarepe
piata imobiliara. Elementele de comparatie care vor face corectile preturilor sunt
urmatoarele:
1. drepturile de proprietate transmise
2. conditiile de finantare
3. conditiile de vnzare
4. conditiile pietii
5. localizarea
6. caracteristicile fizice
7. caracteristicile economice
8. utilizarea
9. componentele non-imobiliare ale valorii
1. Drepturile de proprietate transmise sunt elemente preliminare pentru evaluator
n parcurgerea procesului de evaluare. n toate cazurile evaluatorul trebuie sa se
asigure ca proprietarul este detinatorul legal si ca este posibila sau nu aceasta
transmitere.
2. Conditiile de finantare. La definitia valorii de piata s-a facut afirmatia ca valoarea
de piata se refera la plata n cash facuta integral. Daca chiriasul a obtinut o finantare
sub nivelul pietii, el la cumparare va plati probabil un pret mai mare pentru aceasta
proprietate. Este firesc dat fiind obligatia de a folosi n analiza valorile culese de pe

piata pentru mai multe tranzactii ncheiate. Pretul tranzactiei pentru o tranzactie
imobiliara poate diferi deci, functie de aranjamentele financiare stabilite
3. Conditiile de vnzare. Aceasta reflecta motivatia cumparatorului sau a
vnzatorului privind proprietatea care se tranzactioneaza.
4. Conditiile pietii. Aceasta apreciere se refera la evolutia pietei n intervalul de timp
scurs ntre momentul tranzactionarii si data evaluarii, ( inflatie, comportamentul
investitorilor, modificari legislative, fluctuatiile cererii si ofertei )
5. Localizarea Daca o proprietate difera prea mult n ceea ce priveste amplasarea
ntr-o zona, ea poate fi eliminata dintre proprietatile comparabile. Cu ale cuvinte se
apreciaza corect localizarea proprietatii ntr-un cartier, sau ntre 2 cartiere foarte
asemanatoare.
6. Caracteristicile fizice. La evaluarea cladirii comparatia se face referindu-se la
diferente ntre dimensiunile cladirii, calitatea si aspectul constructiei, materialele de
constructie utilizate, dotarile, vechimea cladirii, starea fizica, compartimentarea
interioara, numarul de nivele ale cladirii, localizarea casei pe lot.
7. Caracteristicile economice. Aici sunt cuprinse toate atributele unei proprietati
imobiliare care pot influenta profitul net cum ar fi : cheltuielile de exploatare,
managementul, chiriile conditiile de nchiriere.
8. Utilizarea. Se face analiza comparativa ntre utilizarea existenta si cea mai buna
utilizarea unei proprietati comparabilesi utilizarea proprietatii de evaluat.
9. Componentele non-imobiliare. Acestea cuprind toate elementele care afecteaza
valoarea unei proprietati, dar nu se constituie n parti componente ale acesteia
( situatia econnomica, garantiile, etc. )
Tehnica uzuala este aceea de aplicare a metodei comparatiei directe pe
principiul perechilor de date, este o tehnica numita cantitativa si se aplica n
evaluarea unei proprietati cu 2 sau mai multe proprietati tranzactionate. Prin acest
sistem se stabilesc marimile corectiilor pentru fiecare dintre elementele supuse
analizei comparative. Pentru aceasta , evaluatorul trebuie sa analizeze o serie de
perechi de proprietati comparabile care difera numai sub aspectul unei
singure caracteristici cu proprietatea de evaluat.
Problema se aplica tipurilor de proprietati pentru care exista o piata a
tranzactiilor imobiliare, la noi ar fi spre exemplu o piata a tranzactiilor pentru
apartamente, terenuri si spatii comerciale. Mai rar dar se pot aprecia si proprietatile
de tip rezidential cu limitarea unora dintre informatiile implicate. n anexe este
prezentat un exemplu de evaluare pentru cladiri folosind comparatia relativa.
Analiza s- efectuat pentru cinci proprietati asemanatoare sitate n acelai cartier
cu proprietatea supusa evaluarii, aceste cinci proprietati fiind vndute sau expuse pe
piata libera de transferuri. Dupa analizarea fiecarei proprietati comparativ cu
proprietatea supusa evaluarii dupa criteriile prezentate mai sus, apreciem avantajele
sau dezavantajele proprietatilor comparabile, apoi pentru fiecare dintre ele ne

pronuntam ; este inferioara proprietatii supuse evaluarii sau este superioara. Daca
este inferioara atunci pentru a atinge valoarea proprietatii supuse evaluarii se impune
un aport financiar pozitiv. Daca proprietatea comparabila este superioara proprietatii
supuse evaluarii, va trebui sa acceptam ca facem o economie, sau altfel spus
proprietatea ar scadea la pret daca ar fi asemanatoare cu proprietatea supusa
evaluarii.
Pentru evaluator se impune aprecierea proprietatii financiar, cu suprafata
cunoscuta si pretul cunoscut. Se va obtine un pret/ mp. pentru fiecare dintre ele.
Pretul de piata aferent proprietatii supuse evaluarii va fi obtinut ca o medie a valorii
cele mai ridicate de la proprietatile cu corectii pozitive cu valoarea ce mai mica din
cadrul proprietatilor cu corectii negative.
Pentru aceste analize se pretinde de la evaluator cunoasterea precisa a
elementelor de corectie si starea reala a fiecareia dintre proprietati.
Agentiile imobiliare pot ajuta evaluatorii n cunoasterea acestor date, dar
datele despre cartier sau starea de venit se obtin prin verificari ale zonei.
Tabelul de analiza comparativa se prezinta sub aceasta forma :
Nr.

Localizare
proprietate

cr.

Apreciere
calitativa

Pret
Suprafete
tranzactie
Teren+cl.
$

Pret /
mp.
$

Str. Greaca nr.16

pozitiva

53.000

358 mp.

148,04

Str. Gripescu

negativa

150.000

780 mp.

192,30

nr. 1
3

Str. Moara
Rosie nr.1

negativa

92.000

490 mp.

187,75

Str. Suhaia nr.40

negativa

76.000

336 mp.

226,19

Str. soseaua Viilor

nr.34

pozitiva

57.000

402 mp

141,79

Pret mediu
corectie pozitiva /

167,89

Observatii

negativa
Suprafata
proprietate
5

Pret proprietate

416 mp

69.845 $

EVALUAREA MIJLOACELOR FIXE GRUPA II-III

Pentru mijloacele fixe grupele 2 - 3, se vor prezenta criterii de abordare a
elementelor de evaluare n ideea obligatiei de a se stabili valoarea de nlocuire a
mijlocului fix. Tehnica folosita, criteriile de apreciere a uzurii fizice si morale sunt
formulate astfel nct sa fie posibila selectarea datelor primare, a duratei de folosire
viitoare pe criteriul eficientei mijlocului fix.
Evaluarea mijloacelor fixe ce fac parte din grupele 2-6 au regim de evaluare
fata de metodele de evaluare a mijloacelor fixe cladiri si constructii
speciale. Conform H.G.R. 2.139 /2005 aceste mijloace fixe avem urmatoarea
repartizare:
2.1- 2.27 MAsINI, UTILAJE sI INSTALAII DE LUCRU
3.1- 3.9. APARATE sI INSTALAII DE MSUR, CONTROL, REGLARE
4.1.-4.7. MIJLOACE DE TRANSPORT
5.1-5.2

ANIMALE sI PLANTAII

6.1.- 6.4. UNELTE, DISPOZITIVE, MOBILIER, APARATUR BIROTIC

Pentru evaluare avem 2 metode distincte de evaluare :
- A./ Metoda informatiilor de piata
- B./ Metoda procedeelor specifice
A./Metoda informatiilor de piata presupune ca numarul mijloacelor fixe
este relativ mic, sau numarul pozitiilor asemenea este relativ mic. Din punct de
vedere al preciziei, metoda se recunoaste a fi cea mai precisa, dat fiind obligatia
evaluatorului de a prelua informatiile de la producatori. n conditiile n care se
regasesc preturi diferite pentru un produs cu aceleasi performante, evaluatorul va
alege pe cel mai mic. Acesta va fi trecut ca valoare de nlocuire pentru mijloacele fixe
evalate prin aceasta metoda.

Pentru mijloacele fixe care au fost procurate din import este important sa se
extraga informatiile legate de tara de provenienta, caracteristicile utilajului din cartea
tehnica, informatiile privind denumirea uzinei si localitatea n care se afla amplasata.
Pentru precizia informatiei se poate apela la agentia comerciala a tarii din care
provine utilajul respectiv. Aceste informatii se pot obtine direct prin corespondenta cu
aceste agentii comerciale.
Trebuie sa fie cunoscut faptul ca n afara pretului de produs aici sunt incluse
taxele vamale, comisonul importatorului, taxe si impozite ale Guvernului Romaniei,
cheltuielile cu transportul de la frontiera. Evaluarea exclude cheltuielile pentru
transportul utilajelor de la vama pna la hala de montaj.
Atentia trebuie ndreptata asupra cheltuielilor efectuate pentru procurarea
utilajului si cheltuielile legate de montajul lui n hala. Evidentierea acestor cheltuieli sa facut deobicei n structura devizului general de pe coloana Montaj Utilaj din devizul
pe obiect de investitii. Exista uneori nregistrarea valorii utilajului alaturi de costul
fundatiilor acestuia, caz n care se impune ca aceste fundatii sa fie evaluate si
eliminate din valoarea de nlocuire a utilajului.
Trebuie sa fie evaluat doar utilajul, fiind exclus deasemenea costul racordarii
acestuia la instalatia electrica de forta.
B./ Metoda procedeelor specifice presupune 4 sisteme de determinare a
valorilor de nlocuire care sunt cunoscute ca fiind :
1./ Procedeul identificarii
2./ Procedeul similitudinii
3./ Procedeul colerarii
4./ Procedeul actualizarii indiciale a valorilor

Exista doua proceduri n inventarierea si identificarea bunurilor mobile :

macoidentificarea
si
microidentificarea. Macro-identificarea informatiile
culese include : produsele, data punerii n functiune, eficienta exploatarii,
randamente sau pierderi, consumuri de energie si combustibil, vrsta cronologica
sau efectiva, programul de reparatii, echipamente de control, durata de viata ramasa,
mijloace de ntretinere.
Micro- identificarea presupune in primul rnd identificarea producatorilor de
utilaje identice cu cele supuse evaluarii. Dupa analiza producatorilor i stabilirea
utilajelor cu performante asemanatoare celui supus evaluarii se preia ca valoare de
inlocuire. Se preiau informatii despre marca utilajului sau numele fabricantului,
modelul si dimensiunile, seria si data fabricatiei, capacitatea, dimensiunile fizice,
vrsta si starea tehnica.

Procedeul identificarii
La situatia in care avem cel putin 2 preturi pentru acelasi produs, cu furnizori
diferiti, cu randamente asemanatoare, pentru valoarea de nlocuire se va alege
presul ce mai mic se alege cel cu pretul mai mic.
Procedeul similitudinii ( asimilarii ) presupune ca evaluarea se face prin
comparatie cu 2 echipamente asemanatoare pentru care se cunosc preturi,
apreciind pentru fiecare dintre ele care sunt plusurile sau minisurile de performante si
din analiza comparativa se stabileste cu aproximatie foarte mica pretul de nou a
utilajului supus evaluarii.Aceasta metoda este practicata indeosebi atunci cand ne
gasim in fata unor utilaje din import ,cu fabricant din fostul CAER la care o serie de
produse s-au modificat pe parcursul perioadei de la achizitionare.

Procedeul corelarii este asemanator procedeului similitudinii ,dar

evaluarea se efectueaza pe cel putin 2-3 echipamente asemanatoare. Dat fiind
necesitatea de majorare a sferei de cunoastere avem de multe ori dificultati n
cunoasterea pietei de produse similare dat fiind costurile de obtinere a informatiilor.
Acest procedeu este mai putin folosit.
Procedeul actualizarii indiciale a valorilor este metoda cea mai
raspandita deoarece presupune cunoasterea a valorilor la punerea in functiune,
verificarea veridicitatii acestora.Reactualizarea se face prin indici de reactualizare .La
HGR 945/1990 ; HGR 26/1992 si LA HGR 500 /1994 acesti indici au fost dati prin
lege cu conditia verificarii pretului pe produs pe piata de desfacere. Cand aceste
preturi de pe piata au fost mai mici deacat valorile de inlocuire s-au trecut preturile
de pe piata.
Dupa HGR 500/1994 indicii de reactualizare nu s-au mai transmis
centrralizat
motiv pentru care va recomandam ca surse de informatii indicatorii oficiali de
crestere a preturilor publicati in Buletinele de Statistica.
Metoda se recomanda a fi folosite la echipamentele relativ vechi la care
diferentele dintre metoda indiciala si cele mai precise sunt relativ mici si nu pot
modifica prea mult valorile ramase actualizate.
Investigarea se face de un grup de persoane experimentate si de specialitate
si
sub
toate
aspectele
;
stare
fizica,performante
tehnice,nivel
tehnologic,dispensabilitatea de echipament in procesul de fabricatie. Constatarile
fiecaruia dintre specialisti va conduce la o concluzie comuna privind deprecierea
echipamentului la data evaluarii.In functie de nivelul de depreciere constatat se poate
pronunta o perioada de timp, in ani sau in luni, cat ar mai putea functiona acest utilaj.
In acest fel se apreciaza DURe din coloana 6 tabel T-II pg.22 al cartii sus
mentionate. Privitor la aspectul evaluarii mijloacelor fixe se recomanda sa se aiba in

vedere prevederile HGR 909/1997 publicat in M.O. 7 din 4/1998 privind aprobarea
Normelor Metodologice de aplicare a Legii 15/1994 privind amortizarea capitalului
imobilizat in active corporale si necorporale ( modificata si completata prin O.G.
54/1997 care abroga Normele precedente aprobate prin Ordin M.F.
746/1994 publicate in M.O. nr. 180/994
Aprecierea uzurii se face prin stabilirea numarului de ani sau ani si luni rest
de
viata dupa care se stabileste amortizarea lunara pe noua valoare de nlocuire.
Aceasta
valoare de nlocuire se multiplica cu numarul de luni propuse ca rest de viata
obtinnd astfel valorile ramase actualizate.

Se va folosi formula de determinare a uzurii utilajului folosindu-se formula:

a
---------- x 100 = ....... %
a+b
n care :
a reprezinta durata de viata scursa de la punerea n functiune
b reprezinta restul duratei de viata a utilajului
Pentru utilajele neamortizate, dar scoase din functiune pentru diverse motive,
valoarea ramasa actualizata se apreciaza a fi pretul n fier vechi. Se cunoaste ca
oricum la amortizare aceste utilaje se desmembreaza se caseaza si se vnd la fier
vechi.
n orice situatie evaluatorul trebuie sa verifice fiecare dintre utilajele
importante, sa stabileasca restul duratei de viata si apoi sa determinea valoarea
ramasa actualizata.
n anexele suportului de curs este prezentat un exemplu de evaluare pentru
un utilaj care s-a scos la licitatie pentru a fi vndut.
In cazul evaluarii pentru auditul financiar, evaluatorul va determina valoarea
de nlocuire printr-un procedeu sigur, apoi va stabili restul duratei de viata ,, b ,, ca
diferenta ntre durata de viata scriptica stabilita prin HGR 964 si durata de viata
consumata.

STANDARDE DE EVALUARE
Vom trece n rezumat definitii si extrase din cartea ,, Standarde
Internationale de Evaluare,, , cu convingerea ca toti cursantii vor dori sa se alinieze
unor concepte Europene, sa patrunda n lumea evaluarii sustinut de aceste
concepte.
Evaluatorul -definitie
Evaluatorul este o persoana responsabila pentru elaborarea si/sau
supervizarea evaluarilor, este o persoana responsabilacare sa poata demonstra ca:
a/ a obtinut o diploma post universitara adecvata si poate demonstra ca si-a
mentinut si sporit cunostintele profesionaleprintr-un program relevant de pregatire
continua ;
b/ are suficiente cunostinte si experienta locala n evaluarea activelor, sau
obtine asistenta de la persoanele competenteti cunoscatoare;
c/ ndeplineste cerintele legale, regulamentare, etice si contractuale legate de
lucrare ;
d/ are o asigurare profesionala adecvata cu resposabilitatile asumate;
n cazurile complexe, daca ajunge la concuzia ca-i lipseste experienta
necesarapentru ndeplinirea corespunzatoare a misiunii, evaluatorul trebuie sa-si
previna clientul si sa solicite asistenta profesionala de la specialisti.
Evaluatorul poate fi :
evaluator intern ;
evaluator extern ;
evaluator independent;
Evaluatorul extern este un evaluator care nu are interes financiar
semnificativ n companie-client sau vive-versa, nici direct nici indirect.
Evaluatorul independent este un evaluator extern care, n plus nu a avut n
ultimile 24 luni si nu are nici n prezent o relatie pecuniara cu clientul, cu exceptia
platii evaluarii si a declarat n scris orice implicare directa sau indirecta cu
proprietatea evaluata.
Alte definitii preluate si necesar a fi prezentate sunt:
Valoarea de piata este suma estimata pentru care un activ ar putea fi
schimbat, la data evaluarii, ntre un cumparator hotart sa vnda ntr-o tranzactie

libera, dupa un marcketing adecvat, n care fiecare a trnzactionat n cunpstinta de

cauza, prudent si fara constrngere.
Valoarea justa este sum ape care un active ar putea fi schombat sau o
datorie decontata, de buna voie, ntre doua parti aflate n cunostinta de cauza, n
cadrul unei tranzactii cu pretul determinat obiectiv. ( IAS16, paragraph 16 )
Valoarea amortizabila Costul activului sau o alta valoare substituita costului
( n situatiile financiare ) din care s-a scazut valoarea reziduala
Valoarea reziduala este valoarea neta pe care o ntreprindere estimeaza ca o
va obtine pentru un active la sfrsitul duratei de viata utila a cestuia, dupa
deducerea prealabila a costurilor de cedare estimate ( IAS16, paragraph 16 )
Valoarea de piata pentru utilizarea existenta, este suma estimata pentru
care un activ ar putea fi schimbat la data evaluarii, pe baza ipotezei de continuare a
utilizarii actuale, dar presupunnd ca activul este liber/neopcupat, ntre un
cumparator hotart sa cumperesi un vnzator hotartt sa vnda, ntr-o tranzactie
libera, dupa un marketing adecvat,n care fiecare a actionat n cunostinta de cauza,
prudent si fara constrngere.
Valoarea de piata pentru utilizarea alternativa, poate fi definita ca fiind
valoarea cu cea mai buna utilizare, alta dect cea prezenta, respectiv cea
intentionata sau cea care ar corespunde unei redezvoltaride catre proprietarul
activului, de societatea de dezvoltare imobiliara sau de catre ocupantul presupus.
Valorile negative apar atunci cnd activele imobiliare, care constituie subiect
al unor obligatii contractuale , fizice, legale sau financiarew, genereaza un cash flow
negativ, real sau ipotetic, sau necesitalucrari substantiale de remediere. Aceste
active devin astfel o datorie sau o valoare negativa.
Costul de nlocuire net ( CIN ), este o procedura de evaluare folosita n
stabilirea valorii pentru utilizarea existenta n cazul proprietatilor specializate, care se
vnd foarte rar sau niciodata, altfel decat parti ale unei afaceri. Aceasta nu este o
metoda derivata din piata, desi unele analize, care stau la baza unor estimari ale
valorii de piata , se bazeaza pe date derivate din analiza CIN al vnzarilor instalatiilor
de productie. n absenta unor date de piata, CIN este adoptat ca substitut al analizei
de piata. Prin urmare, este nepotrivita utilizarea CIN pentru proprietati detinute ca
investitii sau care constituie un surplus fata de necesitatile de exploatare ale
companiei.
Pentru stabilirea costului de nlocuire net din costul brut, sau mai bine zis din
valoarea de nlocuire, este de analizat deprecierea care afecteaza activul n stabilirea
valorii ramase actualizate.
Deprecierea, sau marimea uzurii fizice, este o micsorare a valorii rezultata
din trecerea timpului si de utilizarea trecuta si poate fi marimea probabila a costului
viitor de utilizare comparativ cu o cladire moderna substitut.

Deprecierera functionala este o analiza ce presupune adecvarea cadirii

pentru utilizarea curenta si pentru perspectiva continuarii acesteia, sau pentru
utilizarea n alte scopuri.
Deprecierea strategica, este analizata ca urmare a unei decizii luate n
cadrul afacerii facnd astfel cladirea improprie desfasurarii afacerii. Aceasta sitatie
poate afecta partial sau integral unproces integrant, chiar daca cladirile aracea
valoare pentru o alta ntrprindere sau chiar pentru proprietarul actual, daca decizia
respectiva nu ar fi fost luata.
Deprecierea legata de reglementarile de mediu, presupune o analiza
pentru utilizarea existenta n contextul reglementarilor actuale sau celor anticipate, la
nivel local, national si supranational, de decrete, directive si / sau de controlul asupra
poluarii si de politicile de administrare a deseurilor.
Durata de viata utila este perioada de timp de-a lungul caruia un
activ asteapta sa fie utilizat de catre o entitate

Evaluari conform IAS16

Atunci cnd o entitate adopta optiunea de reevaluare pe baza valorii juste, conform
IAS16, activele sunt incluse n bilantul contabil la valoarea justa, dupa cum urmeaza :
a/ Valoarea justa a terenurilor si constructiilor este stabilita de regula pe baza
informatiilor de piata prin evaluarea efectuata, n mod normal , de evaluatori calificati
profesional. Valoarea justa a elementelor de imobilizari corporale este, de regula
valoarea de piata determinata prin evaluare.
b/ n cazul n care informatiile de piata privind valoarea justa a unui element
specializat de imobilizari corporale nu sunt disponibile, iar elementul este rar
tranzactionat, cu exceptia cazului n care face parte din activitatea continua de
afaceri, entitatea va trebui sa estimeze valoarea justa a activului specializat prin
abordarea pe venit sau prin abordarea prin costul de nlocuire net. ( IAS 16,
paragraful 33 )
Garantiile pentru credite/ garantii ipotecare
Analiza problemelor de evaluare care privesc garantiile pentru credite
constituite din proprietati imobiliare, care poarta un nivel ridicat de responsabilitate
fiduciara, ar trebui sa ia n considerare scopul evaluarii, evaluarea obiectiva a riscului
indus de conditiile detaliate de acordare a creditului propus, precum si transparenta
modului de prezentare a datelor raportului evaluarii, conjucturii pietei si fluxului de
lichiditati. Proprietatile ce se pot constitui ca garantii de credite sunt:
* Proprietatile detinute ca investitii

* Proprietatile ocupate de proprietar

* Propritatile n dezvoltare
* Proprietatile evaluate pe baza proiectiilor financiare
* Activele epuizabile ( resursele minerale )

Garantiile pentru asigurare

Pentru evaluarile efectuate atunci cnd sunt n cauza interesele actuale si
viitoare ale detinatorilor de titluri /polite de asigurare si ale investitorilor n combinatii
financiare, care depind total sau partial de vnzarea sau lichidarea activelor
imobiliare ca o categorie de investitiipe pietele de capital, se vor adopta numai
procedurile de evaluare bazate pe o evaluare patrimoniala la data asigurarii.
CODUL ETIC AL EVALUATORULUI
Codul etic nu are o autoritate oficialalrgala si nuse pretinde sa fie dect un
complement la normele legale, la reglementarile si la corecta practica a organizatiilor
nationale care controleaza sau supravegheaza activitatea evaluatorilor.
Clasificarea
Numai acei practicieni care au participat la un curs de nivel superior si sunt
apti sa se conformeze definitiei evaluatorului de active ar trebui sa angajeze lucrari.
Probitate
ntotdeauna , prima ndatorire a evaluatorilor este de a reprezenta interesele
legitime si etice ale clientilor lor, pe ct sta n putinta, n conformitate cu
inalt standard de comportament profesional fata de alte parti.
Evaluatorii nu vor lucra pentru doua sau mai multe parti n acelasi subiect, n
afara cazului cnd partile sunt de acord cu aceasta.
Recunoasterea asistentei externe
Evaluatorii vor recunoste orice asistenta externa primita de la alti
profesionistisi, n cazurile normale, ei vor face cunoscut clientului si altor parti
interesate despre implicarea comuna.
Evaluatorii vor trata ntotdeauna afaceriler clientului cu discretia adecvata.
Conflicte de interese
Evaluatorii trebuie sa ia toate precautiile rezonabile pentru a fi siguri ca nu pot
apare conflicte ntre interesele clientilor lor si cele proprii ale evaluatorilor,ale firmei,

rudelor , asociatilor. Conflictele potentiale trebuie dezvaluitenainte de acceptarea

angajarii lucrarii. ntotdeauna evaluatorii vor desfasura activitatea lor si a afacerii lor
cu onoare, demntitate, corectitudine, integritate si independenta pentru binele
cllientilor lor si al profesiei. Ei si vor reglementa afacerile lor cu clientii si cu alti
profesionisti, astfel nct sa promoveze cele mai nalte standarde de etica, de
competenta tehnica si de prestigiu.
Sprijinirea si promulgarea standardelor
Evaluatorii vor sprijini standardele si vor folosi cea mai buna metoda pentru a
asigura adoptarea lor si de a asigura ca evaluarile relevante sunt conforme cu
acestea.

BIBLIOGRAFIE
H.G.R. 834 1991 din M. O. 54 - II 1992- evaluarea terenurilor
DECIZIA 79/ 1992 a C.P.M.Bucuresti
Legea 18 /1991 si Legea 16- 1994
Legea 15 / 1995
H.G.R. 964 1998
STANDARDELE EUROPENE DE EVALUARE
MODERN METHODS OF VALUATION - W. BRITTON
THE APPRAISAL OF REAL ESTATE- Appraisal Institute S.U.A.
YOUR HOME INSPECTION -GUIDE William Ventolo
A GUIDE APPRAISING INDUSTRIAL PROPERTY
STANDARDELE INTERNAIONALE DE EVALUARE -EDIIA 7 2005
LECTOR
ING. sCHIOPU CORNELIU