Cursul nr.

2
B. Consimmntul prilor. Promisiunea unilateral de vnzare i de cumprare.
Promisiunea bilateral de vnzare. Pactul de opiune. Dreptul de preempiune.

6. Consimmntul. Vnzarea, ca i orice alt contract, se ncheie prin consimmntul prilor.

Acordul de voin ntre pri este totdeauna necesar i totodat suficient - cu excepiile prevzute de
lege1 - n vederea formrii contractului.
ntruct problemele juridice privitoare la consimmnt, la principiul autonomiei de voin i
libertatea contractual, precum i la momentul ncheierii contractului sunt cunoscute de la teoria
actului juridic civil i teoria general a obligaiilor, iar n materia vnzrii se aplic regulile dreptului
comun, urmeaz s analizm numai anumite probleme specifice vnzrii: promisiunea unilateral de
vnzare i de cumprare, promisiunea bilateral de vnzare, pactul de opiune i dreptul de
preempiune.
7. Promisiunea unilateral de vnzare. nainte de a arta ce anume se nelege prin promisiunea
unilateral de vnzare, este necesar s facem cteva precizri privind oferta de a contracta i
promisiunea unilateral (ca act juridic unilateral).
Potrivit art. 1.188 C.civ., o propunere constituie ofert de a contracta dac aceasta conine
suficiente elemente pentru formarea contractului i exprim intenia ofertantului de a se obliga n
cazul acceptrii ei de ctre destinatar. Oferta de a contracta este un act juridic unilateral.
Promisiunea unilateral (numit i angajamentul unilateral) este tot un act juridic unilateral i
este reglementat de art. 1327 C.civ. Astfel, Promisiunea unilateral fcut cu intenia de a se obliga
independent de acceptare l leag numai pe autor. Destinatarul actului poate s refuze dreptul astfel
nscut. Dac autorul actului nu a stipulat expres un termen, promisiunea se consider fcut pentru o
anumit durat, potrivit cu natura obligaiei i cu mprejurrile n care a fost asumat. n doctrin 2 se
d ca exemplu de promisiune unilateral acel act unilateral prin care autorul unei fapte ilicite
cauzatoare de prejudicii se oblig s plteasc victimei o sum de bani; dac victima accept
despgubirile oferite de autor, ea poate s solicite executarea angajamentului unilateral. Aceast
promisiune unilateral (angajamentul unilateral) nu trebuie s fie confundat cu promisiunea
unilateral de vnzare (i nici cu promisiunea de a contracta, n general).
n cazul promisiunii unilaterale de vnzare, o persoan, prevznd un eventual interes pentru ea
de a dobndi proprietatea unui bun (sau alt drept), primete promisiunea proprietarului de a vinde
acel bun, rezervndu-i facultatea de a-i manifesta ulterior - de obicei nuntrul unui termen consimmntul su de a-l cumpra. De exemplu, locatorul-proprietar se oblig fa de locatar s-i
vnd, la un pre stabilit, lucrul dat n locaiune, dac locatarul i va manifesta voina de a-l cumpra;
locatarul primete propunerea proprietarului, dar i rezerv dreptul ca ulterior s-i manifeste voina
n sensul de a cumpra sau nu acel bun.

Exproprierea pentru cauz de utilitate public (care se studiaz la materia drepturilor reale) reprezint, n
fond, tot o vnzare, dar forat, independent de consimmntul proprietarului. Preul - numit n aceast
materie despgubire - se stabilete de comun acord cu proprietarul, iar n caz de divergen prin justiie (art. 44
din Constituie i Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauz de utilitate public). n msura n care
legea special nu prevede altfel, n caz de expropriere se aplic regulile prevzute pentru contractul de vnzare
(de exemplu, obligaia de garanie a vnztorului contra eviciunii sau viciilor ascunse).
2
A se vedea, de exemplu, L.Pop, I.-F. Popa, S.-I. Vidu, Tratat elementar de drept civil. Obligaiile, Ed.
Universul Juridic, Bucureti, 2012, p. 337.
1
1

O promisiune de vnzare acceptat cu aceast rezerv constituie, nendoielnic, un contract (i nu

un act unilateral de voin), dar nu constituie o vnzare - fiind distinct de ea - i nu poate produce
efectele unei vnzri3. Promitentul nu i-a dat acordul la vnzarea bunului, ci doar a promis c n
viitor va ncheia contractul, ceea ce nseamn c pentru ncheierea contractului de vnzare este
obligatoriu ca promitentul s-i dea un nou acord, de data aceasta la vnzare. Promisiunea de vnzare
este de fapt un antecontract, care d natere la un drept de crean, una dintre pri fiind obligat
(obligaia de a face) fa de cealalt parte s vnd n viitor un anumit bun 4, beneficiarul promisiunii
putnd opta n sensul de a-l cumpra ori nu.
Potrivit art. 1279 alin. 1 C.civ. Promisiunea de a contracta trebuie s conin toate acele clauze ale
contractului promis, n lipsa crora prile nu ar putea executa promisiunea. Cu alte cuvinte, prile
trebuie s prevad att bunul vndut, ct i preul vnzrii.
n privina formei, chiar dac vnzarea ar fi un contract solemn (de exemplu, privete transferul
proprietii asupra unui bun imobil), promisiunea nu trebuie s mbrace forma autentic prevzut de
lege pentru contractul de vnzare; legiuitorul a apreciat c ar fi prea mpovrtor pentru prile
contractante s ncheie att promisiunea, ct i contractul de vnzare n form autentic.
Promisiunea de vnzare este un contract unilateral, ntruct creeaz obligaii numai pentru una
dintre pri (promitent). Este ns posibil ca, n schimbul dreptului de opiune ce i se confer,
beneficiarul promisiunii s se oblige la plata unei sume de bani (preul dreptului de opiune sau preul
indisponibilizrii bunului), caz n care promisiunea unilateral de a vinde va fi un contract
sinalagmatic, dar, evident, fr a se fi transformat ntr-o promisiune bilateral de vnzare, cci
beneficiarul nu i asum obligaia de a cumpra, ci numai aceea de a plti preul opiunii ce i se
confer. La fel stau lucrurile i n situaia n care beneficiarul promisiunii se oblig la plata unei sume
de bani n cazul n care va opta n sens negativ (adic nu va cumpra bunul).
Beneficiarul promisiunii trebuie s opteze n sensul de a cumpra sau nu n cadrul termenului
prevzut n promisiunea unilateral de vnzare. Dac prile nu au prevzut un termen (ceea ce n
practic se ntmpl destul de rar), n conformitate cu prevederile art. 1.415 alin. 2 i 3 C.civ., la
sesizarea oricreia dintre prile contractante, instana poate s fixeze termenul, cererea urmnd s fie
soluionat potrivit regulilor aplicabile ordonanei preediniale5.
n situaia n care beneficiarul promisiunii opteaz n sensul de a cumpra bunul, deosebim dou
situaii:
Vezi i M.B.Cantacuzino, op.cit., p.656. Promisiunea de vnzare nu transfer proprietatea, ci d natere
numai unor obligaii cu caracter personal pentru una dintre pri, cealalt parte pstrndu-i libertatea de a
decide (TS, col.civ., dec.nr.561/1949, n JN nr.5-6, 1949, p.608). Promisiunea unilateral nu trebuie s fie
confundat cu vnzarea sub condiie sau afectat de un termen, ntruct prima are ca obiect o obligaie de a
face, iar cea de-a doua o obligaie de a da.
4
TS, col.civ., dec. nr.1071/1964, n CD 1964, p.72; Plenul TS, dec. de ndrumare nr. 7/1967, n CD, 1967,
p.27-28; s.civ., dec.nr.188/1981, n RRD nr.10, 1981, p.71.
5
Procedura special a ordonanei preediniale presupune soluionarea cu celeritate a procesului. Astfel,
potrivit art. 999 C. proc.civ., (1) n vederea judecrii cererii, prile vor fi citate conform normelor privind
citarea n procesele urgente, iar prtului i se va comunica o copie de pe cerere i de pe actele care o nsoesc.
ntmpinarea nu este obligatorie. (2) Ordonana va putea fi dat i fr citarea prilor. n caz de urgen
deosebit, ordonana va putea fi dat chiar n aceeai zi, instana pronunndu-se asupra msurii solicitate pe
baza cererii i actelor depuse, fr concluziile prilor. (3) Judecata se face de urgen i cu precdere, nefiind
admisibile probe a cror administrare necesit un timp ndelungat. Dispoziiile privind cercetarea procesului nu
sunt aplicabile. (4) Pronunarea se poate amna cu cel mult 24 de ore, iar motivarea ordonanei se face n cel
mult 48 de ore de la pronunare.
3

i) n cazul n care contractul de vnzare este consensual (de exemplu, vizeaz un obiect de
mobilier, un bun de uz casnic, un autoturism, un animal etc.), optnd n sensul de a cumpra bunul
beneficiarul i exprim consimmntul la ncheierea contractului de vnzare, iar pentru perfectarea
contractului de vnzare este necesar ca i promitentul s i dea consimmntul la vnzare
(reamintim c promitentul i-a dat consimmntul doar pentru ncheierea promisiunii de vnzare);
ii) n cazul n care contractul de vnzare este solemn (de exemplu, vizeaz un apartament, situaie
n care forma autentic este cerut ad validitatem), optnd n sensul de a cumpra bunul beneficiarul
se oblig s ncheie contractul de vnzare; n acest caz, pentru perfectarea contractului de vnzare este
necesar ca att promitentul, ct i beneficiarul s i exprime consimmntul la vnzare n faa
notarului public, iar la acel moment (al autentificrii) se vor aprecia condiiile de validitate ale
contractului de vnzare (de exemplu, capacitatea prilor).
Atunci cnd beneficiarul promisiunii opteaz n sensul de a nu cumpra bunul, contractul de
vnzare nu se va mai perfecta, iar promitentul va fi n drept s pstreze preul dreptului de opiune
(preul indisponibilizrii bunului), dac prin promisiunea unilateral de vnzare a fost convenit un
astfel de pre.
Dac beneficiarul opteaz n sensul cumprrii bunului, iar promitentul refuz s ncheie
contractul de vnzare, beneficiarul promisiunii are mai multe posibiliti:
i) s solicite obligarea promitentului la plata de daune-interese, conform art. 1.530 i urm. i art.
1.279 alin. 2 C.civ. (innd seama i de eventuala clauz penal stipulat). Evident, beneficiarul va
trebui s fac dovada prejudiciului ce i s-a cauzat;
ii) n cazul n care promisiunea are un caracter sinalagmatic, iar beneficiarul a pltit deja preul
dreptului de opiune, el poate s solicite rezoluiunea acestei promisiuni cu obligarea promitentului la
daune-interese (art. 1.549 alin. 1 C.civ.). Dac aciunea n rezoluiune se va admite, beneficiarul va
avea dreptul la restituirea preului dreptului de opiune pltit, precum i la despgubiri pentru
acoperirea integral a prejudiciului ce i s-a cauzat;
iii) atunci cnd i-a executat propriile obligaii, iar bunul se mai afl n patrimoniul promitentului,
beneficiarul poate cere instanei s pronune o hotrre care s in loc de contract de vnzare (art.
1.279 alin. 3 teza I i art. 1.669 alin. 1 i 3 C.civ.). Prin hotrrea pronunat, instana va suplini
consimmntul promitentului, singurul element care lipsete pentru ca vnzarea s fie perfect.
Dreptul la aciunea avnd ca obiect pronunarea unei hotrri care s in loc de contract de vnzare
se prescrie n termen de 6 luni de la data la care contractul trebuia ncheiat (art. 1.669 alin. 2 i 3
C.civ.);
iv) dac promitentul nstrineaz bunul ce formeaz obiectul promisiunii, iar inalienabilitatea
bunului a fost fcut opozabil n condiiile prevzute de art. 628 C.civ., beneficiarul poate s solicite
anularea actului de nstrinare ncheiat cu nclcarea clauzei de inalienabilitate (art. 629 alin. 2
C.civ.). De exemplu, dac promisiunea de vnzare este notat n cartea funciar, prin aceasta se
asigur i opozabilitatea clauzei de inalienabilitate (care este subneleas n promisiunea de vnzare,
potrivit art. 627 alin. 4 C.civ. i art. 60 1 din Legea nr. 71/2011)6. n schimb, n cazul n care clauza de
inalienabilitate nu a fost fcut opozabil n condiiile legii, actul de nstrinare ncheiat cu terul nu
poate fi anulat, dar beneficiarul promisiunii are dreptul la daune-interese de la promitentul care i-a
nclcat obligaiile asumate prin promisiunea de vnzare.
Dac bunul promis a fost nstrinat, dei clauza de inalienabilitate a fost fcut opozabil, beneficiarul
poate intenta o aciune n justiie cu dou capete de cerere: prin primul capt de cerere s solicite anularea
actului de nstrinare ncheiat de promitentul-vnztor cu terul i repunerea prilor n situaia anterioar, iar
prin cel de-al doilea capt de cerere s solicite pronunarea unei hotrri care s in loc de contract de vnzare.
3
6

Precizm c potrivit art. 906 C.civ. (1) Promisiunea de a ncheia un contract avnd ca obiect
dreptul de proprietate asupra imobilului sau un alt drept n legtur cu acesta se poate nota n cartea
funciar, dac promitentul este nscris n cartea funciar ca titularul dreptului care face obiectul
promisiunii, iar antecontractul, sub sanciunea respingerii cererii de notare, prevede termenul n care
urmeaz a fi ncheiat contractul. Notarea se poate efectua oricnd n termenul stipulat n antecontract
pentru executarea sa, dar nu mai trziu de 6 luni de la expirarea lui. (2) Promisiunea se va putea radia,
dac cel ndreptit nu a cerut instanei pronunarea unei hotrri care s in loc de contract, n
termen de 6 luni de la trecerea termenului fixat pentru ncheierea lui sau dac, ntre timp, imobilul a
fost definitiv adjudecat n cadrul vnzrii silite de ctre un ter care nu este inut s rspund de
obligaiile promitentului. (3) Radierea se va dispune din oficiu, dac, pn la expirarea termenului de
6 luni prevzut la alin. (2), n-a fost cerut nscrierea dreptului care a fcut obiectul promisiunii, cu
excepia cazului cnd cel ndreptit a cerut notarea n cartea funciar a aciunii prevzute la alin. (2).
De asemenea, promisiunea se va radia din oficiu n toate cazurile cnd, pn la ncheierea
contractului amintit mai sus ori pn la soluionarea definitiv a aciunii prevzute la alin. (2),
imobilul a fost definitiv adjudecat n cadrul vnzrii silite de ctre un ter care nu este inut s
rspund de obligaiile promitentului.
n legtur cu notarea n cartea funciar a promisiunii de vnzare, ne alturm opiniei potrivit cu
care dac o asemenea promisiune a fost notat n condiiile legii, nu este necesar notarea
inalienabilitii pe care aceasta o implic7
n materia promisiunii unilaterale de vnzare sunt relevante alte dou prevederi legale:
i) convenia prin care prile se oblig s negocieze n vederea ncheierii ori modificrii unui
contract nu constituie promisiune de a contracta (art. 1.279 alin. 4 C.civ.). Legiuitorul a dorit s
clarifice aceast chestiune pentru ca prile s fie ncurajate s negocieze, fr teama c aceasta ar
avea efectele unei promisiuni de vnzare.
ii) n lips de stipulaie contrar, sumele pltite n temeiul unei promisiuni de vnzare reprezint un
avans din preul convenit (art. 1.670 C.civ.). Astfel, dac beneficiarul a pltit promitentului preul
dreptului de opiune, la ncheierea contractului de vnzare (sau la data convenit de pri) se va mai
plti doar diferena de pre.
8. Promisiunea unilateral de cumprare. Dei se ntlnete mai rar n practic, promisiunea
unilateral poate fi asumat de cumprtor (promisiune unilateral de cumprare) 8, fiind guvernat de
aceleai reguli ca i promisiunea de vnzare. Practic, prin promisiunea unilateral de cumprare, o
parte (beneficiarul promisiunii), prevznd un eventual interes pentru ea de a vinde un bun, primete
promisiunea celeilalte pri (promitentul) de a cumpra acel bun, rezervndu-i facultatea de a-i
manifesta ulterior - de obicei nuntrul unui termen - consimmntul su de a-l vinde.
Beneficiarul promisiunii nu se oblig s vnd bunul promitentului, el putnd s dispun liber de
bunul su, fr a i se angaja n vreun mod rspunderea.
n cazul promisiunii unilaterale de cumprare a unui bun individual determinat (nu i a unui bun de
gen), dac, mai nainte ca promisiunea s fi fost executat, creditorul su (beneficiarul promisiunii)
nstrineaz bunul ori constituie un drept real asupra acestuia, obligaia promitentului se consider
A se vedea I.-F. Popa, Promisiunile unilaterale i sinalagmatice de nstrinare imobiliar, n R.R.D.P nr.
5/2013, p. 176-177.
8
Un exemplu de promisiune unilateral de cumprare este aa-numitul contract de buy-back, n temeiul
cruia o societate comercial care desface bunuri de folosin ndelungat se oblig fa de cumprtori, la
cererea acestora, s preia acele bunuri dup un timp de utilizare la un pre ce va fi stabilit n funcie de gradul
de uzur, cu condiia ca beneficiarul s achiziioneze un bun similar nou de la aceeai societate comercial, cu
plata diferenei de pre (A se vedea, D.Chiric, Tratat de drept civil.Contracte speciale.Vol.I. Vnzarea i
schimbul, Ed. C.H.Beck, Bucureti, 2008, p. 147).
4
7

stins (art. 1669 alin. 4 C.civ.). Codul civil prezum c n acest caz ne aflm n prezena unei remiteri
de datorie9
9. Promisiunea bilateral de vnzare10. Promisiunea de vnzare poate fi nu numai unilateral,
dar i bilateral - de a vinde i cumpra - n care caz ambele pri se oblig s ncheie n viitor, la
preul stabilit11, contractul de vnzare. Promisiunea bilateral, la fel ca i cea unilateral, este un
antecontract, cu singura deosebire c n acest caz oricare dintre pri poate cere ncheierea
contractului. Dac, de exemplu, prile s-au obligat s vnd, respectiv s cumpere un apartament,
contractul de vnzare nu este ncheiat ct timp contractul nu se ntocmete n forma prevzut de lege
(autentic). Dar soluia trebuie s fie aceeai, chiar dac contractul nu este solemn i nu exist nici
alte condiii legale. ntruct vnztorul nu a vndut, iar cumprtorul nu a cumprat, ci ambii s-au
obligat numai s ncheie contractul, dei s-au neles asupra lucrului i asupra preului, vnzarea nu
poate fi considerat ncheiat. n schimb, obligaia de a ncheia contractul n viitor (i cu respectarea
dispoziiilor speciale, dac este cazul), este valabil. Obligaiile asumate de ambele pri sunt obligaii
de a face, corelative unor drepturi de crean.
Nici n cazul promisiunii bilaterale de vnzare nu este nevoie ca prile s respecte forma autentic
prevzut pentru contractul de vnzare. Exist mai multe argumente: i) legiuitorul a apreciat c ar fi
prea mpovrtor pentru prile contractante s ncheie att promisiunea, ct i contractul de vnzare
n form autentic; ii) atunci cnd legiuitorul a dorit ca o anumit promisiune de contract s mbrace o
anumit form, a prevzut n mod expres acest lucru (de exemplu, promisiunea de donaie - art. 1.014
alin. 1 C.civ., pactul de opiune - art. 1.278 alin. 5 C.civ.); iii) potrivit art. 1.242 alin. 1 C.civ. Este
lovit de nulitate absolut contractul ncheiat n lipsa formei pe care, n chip nendoielnic, legea o cere
pentru ncheierea sa valabil. Or, legea nu cere nici mcar n mod implicit - o anumit form
pentru ncheierea valabil a unei promisiuni de vnzare.
De regul, prile prefer s ncheie mai nti o promisiune bilateral de vnzare fie pentru c
promitentul-vnztor nu i-a intabulat dreptul de proprietate n cartea funciar (lucrrile cadastrale
nefiind finalizate), fie pentru c promitentul-cumprtor nu dispune de ntregul pre al vnzrii i este
necesar s contracteze un credit, fie pentru c ambele pri nu dispun de mijloace financiare suficiente
(promitentul-vnztor pentru efectuarea lucrrilor cadastrale, iar promitentul-cumprtor pentru plata
cheltuielilor vnzrii - onorariul notarului, taxa aferent nstrinrii) etc. De multe ori, n special n
mediul rural, chiar dac s-a ncheiat doar o promisiune bilateral de vnzare, bunul se pred
promitentului-cumprtor, care pltete integral preul, iar contractul de vnzare se ncheie dup
trecerea unui numr mare de ani.
Menionm c promisiunile bilaterale de vnzare pot fi de mai multe feluri: i) promisiuni care se
ncheie fr a fi urmate de predarea bunului, acest fapt producndu-se numai dac se perfecteaz
contractul de vnzare; ii) promisiuni care sunt urmate de predarea imediat a bunului promitentuluicumprtor, acesta avnd dreptul de a folosi bunul. n acest sens, n doctrin 12 s-a precizat c Pe
lng obligaiile principale, fr de care promisiunea este de neconceput, facultativ prile pot stipula
i obligaia secundar a promitentului-vnztor de a preda promitentului-cumprtor bunul care
formeaz obiectul nelegerii spre a fi folosit de acesta naintea perfectrii vnzrii.
De altfel, n textul proiectului Codului civil trimis la Parlament s-a folosit sintagma promitentul se
consider iertat de datorie. Pentru ipoteza n care beneficiarul promisiunii a ncheiat un contract de locaiune,
a se vedea R. Dinc, op.cit., p. 56.
10
Pentru consideraii de drept comparat vz. C. Toader, Drept civil. Contracte speciale, ediia a II-a, Ed. All
Beck, Bucureti 2005, pag.31-32.
11
Promisiunea de vnzare-cumprare poate s-i produc efectele specifice numai dac preul este
determinat sau determinabil. TJ Sibiu, dec.civ. nr.504/1992, n Dreptul nr.1, 1993, p.71.
12
D. Chiric, Tratat de drept civil. Contracte speciale. Vol. I. Vnzarea i schimbul, Ed. C.H. Beck,
Bucureti, 2008, p. 188.
5
9

n cazul promisiunii bilaterale de vnzare ambele pri promit ca n viitor s ncheie contractul, iar
pentru perfectarea vnzrii este absolut necesar ca ambele pri s i exprime consimmntul la
vnzare13.
Prile trebuie s ncheie contractul de vnzare n cadrul termenului prevzut n promisiunea
bilateral de vnzare. Dac prile nu au prevzut un termen pentru perfectarea vnzrii, ca i n cazul
promisiunii unilaterale de vnzare, n conformitate cu prevederile art. 1.415 alin. 2 i 3 C.civ., la
sesizarea oricreia dintre prile contractante, instana poate s fixeze termenul, cererea urmnd s fie
soluionat potrivit regulilor aplicabile ordonanei preediniale.
Dac la mplinirea termenului prevzut n promisiunea bilateral de vnzare una dintre pri refuz
s ncheie contractul de vnzare, cealalt parte are la dispoziie mai multe posibiliti:
i) s solicite obligarea cocontractantului la plata de daune-interese, conform art. 1.530 i urm. i
art. 1.279 alin. 2 C.civ. (innd seama i de eventuala clauz penal stipulat). Evident, dac
prejudiciul nu a fost evaluat convenional prin stipularea unei clauze penale, reclamantul va trebui s
fac dovada prejudiciului ce i s-a cauzat;
ii) s solicite rezoluiunea promisiunii cu obligarea cocontractantului la daune-interese (art. 1.549
alin. 1 C.civ.);
iii) atunci cnd i-a executat propriile obligaii, iar bunul se mai afl n patrimoniul promitentuluivnztor, poate cere instanei s pronune o hotrre care s in loc de contract de vnzare (art. 1.279
alin. 3 teza I i art. 1.669 alin. 1 C.civ.). Prin hotrrea pronunat, instana va suplini consimmntul
promitentului care a refuzat s ncheie contractul de vnzare. n afara consimmntului prii care se
opune la ncheierea contractului, toate celelalte elemente ale contractului de vnzare, respectiv,
capacitatea, obiectul (bunul vndut i preul), cauza trebuie s fie ndeplinite;
iv) dac promitentul-vnztor nstrineaz bunul ce formeaz obiectul promisiunii, iar
inalienabilitatea bunului a fost fcut opozabil n condiiile prevzute de art. 628 C.civ., promitentulcumprtor poate s solicite anularea actului de nstrinare ncheiat cu nclcarea clauzei de
inalienabilitate (art. 629 alin. 2 C.civ.), la fel ca i n cazul promisiunii unilaterale de vnzare. Dac
bunul promis a fost nstrinat, dei clauza de inalienabilitate a fost fcut opozabil (de exemplu, prin
notarea promisiunii bilaterale de vnzare n cartea funciar), promitentul-cumprtor poate intenta o
aciune n justiie cu dou capete de cerere: prin primul capt de cerere s solicite anularea actului de
nstrinare ncheiat de promitentul-vnztor cu terul i repunerea prilor n situaia anterioar, iar
prin cel de-al doilea capt de cerere s solicite pronunarea unei hotrri care s in loc de contract de
vnzare14.
n privina aciunii care are ca obiect pronunarea unei hotrri care s in loc de contract de
vnzare sunt necesare unele precizri:
a) cu privire la timbrarea aciunii, aciunea prin care se solicit pronunarea unei hotrri
judectoreti care ine loc de act autentic de nstrinare a unor bunuri imobile sau de constituire a
unor drepturi reale asupra acestora se timbreaz n funcie de valoarea bunului ce formeaz obiectul
promisiunii (de exemplu, dac bunul are o valoare de peste 250.000 lei, taxa de timbru va fi de 6.105
n dreptul nostru, promisiunea de vnzare - unilateral sau bilateral - nu poate fi considerat nici vnzare
sub condiie suspensiv, care - prin ndeplinirea condiiei, adic acceptarea n termen - s fac valabil
vnzarea din chiar ziua promisiunii. Nu poate fi considerat o vnzare sub condiie, fiindc ntre pri nu s-a
ncheiat o vnzare (s-a promis numai), iar, pe de alt parte, evenimentul prevzut n condiie nu poate s fie
nsui consimmntul.
14
Pentru practica judiciar a se vedea, de exemplu, C.Ap. Craiova, dec. nr. 196/2009, publicat pe
www.jurisprudenta.org.
6
13

lei + 1% pentru ce depete 250.000 lei, conform art. 3 alin. 1 lit. f i alin.2 lit. c din OUG nr.
80/2013 privind taxele judiciare de timbru).
b) n privina competenei teritoriale, avnd n vedere faptul c aciunea prin se solicit
pronunarea unei hotrri judectoreti care ine loc de contract de vnzare a unui imobil are
caracterul unei aciuni personale imobiliare (nu al unei aciuni reale), va fi competent instana de la
domiciliul (sediul) prtului (art. 107 C. proc.civ.) sau instana locului prevzut n contract pentru
executarea, fie i n parte, a obligaiei (art. 113 alin. 1 pct. 3 C. proc.civ.), astfel cum a decis instana
suprem prin decizia nr. 8/2013, prin care a admis un recurs n interesul legii.
c) dreptul la aciune se prescrie n termen de 6 luni de la data la care contractul trebuia ncheiat
(art. 1.669 alin. 2 C.civ.)15. Legiuitorul a urmrit s mobilizeze prile promisiunii s limpezeasc
raporturile create prin ncheierea promisiunii deoarece situaia creat este una neclar. n practica
instanei supreme s-a decis n mod constant c atunci cnd promitentul-cumprtor a preluat imobilul,
deinerea lui, cu acordul promitentului-vnztor, echivaleaz cu recunoaterea dreptului acestuia, iar
prescripia dreptului la aciune ncepe s curg n momentul n care promitentul-vnztor se manifest
expres n sensul negrii dreptului promitentului-cumprtor 16. Aceast practic este valabil i n
prezent n temeiul art. 2.537 pct. 1 coroborat cu art. 2.538 alin. 3 C.civ.
d) potrivit art. 57 din OUG nr. 80/2013, n cazul cererilor prin care se solicit pronunarea unei
hotrri care ine loc de act autentic de nstrinare a unor bunuri imobile, instana de judecat va
solicita extras de carte funciar pentru bunurile imobile ce au carte funciar deschis sau certificat de
sarcini pentru imobilele care nu au carte funciar deschis, certificat fiscal emis de compartimentul de
specialitate al autoritii administraiei publice locale i dovada debitelor la zi ale cotelor de
contribuie la cheltuielile asociaiei de proprietari. Dac exist datorii ctre asociaia de proprietari,
instana nu va putea pronuna o hotrre care s in loc de contract de vnzare dect dac, pn la
nchiderea dezbaterilor, se va face dovada plii acestora sau datoriile sunt preluate de cumprtor
(fcndu-se meniune despre aceasta n dispozitivul hotrrii).
Dac instana de judecat va dispune efectuarea unei expertize tehnice judiciare referitoare la
imobilul promis, aceasta va fi avizat de oficiul de cadastru i publicitate imobiliar.
e) instana va refuza pronunarea unei hotrri judectoreti care ine loc de contract de vnzare ori
de cte ori prin aceasta ar fi nesocotite anumite norme legale. De exemplu, nu se poate pronuna o
hotrre dac bunul promis este declarat inalienabil (temporar) printr-o prevedere legal (exemple de
inalienabilitate temporar fiind consacrate, de pild, de art. 32 din Legea fondului funciar nr. 18/1991
sau de art. 9 din Legea nr. 112/1995). Tot astfel, hotrrea nu se va pronuna dac nu a fost respectat
dreptul de preempiune. n acest sens, art. 5 alin. 1 din Legea nr. 17/2014 prevede c n toate cazurile
n care se solicit pronunarea unei hotrri judectoreti care ine loc de contract de vnzare, aciunea
este admisibil numai dac antecontractul este ncheiat potrivit prevederilor Codului civil i ale
legislaiei n materie, precum i dac sunt ntrunite condiiile prevzute la art. 3, 4 i 9 din prezenta
lege (adic au fost obinute avizele prevzute de lege i s-a respectat dreptul de preempiune), iar
imobilul ce face obiectul antecontractului este nscris la rolul fiscal i n cartea funciar. Alin. (2) al
art. 5 dispune c cererea de nscriere n cartea funciar a dreptului de proprietate se respinge dac nu
sunt ndeplinite condiiile prevzute de prezenta lege.

nainte de intrarea n vigoare a noului Cod civil, se aplica termenul general de prescripie de 3 ani.
Trebuie inut seama de faptul c potrivit art. 201 din Legea nr. 71/2011 Prescripiile ncepute i nemplinite la
data intrrii n vigoare a Codului civil sunt i rmn supuse dispoziiilor legale care le-au instituit.
16
A se vedea CCJ, s.civ. i de propr.int., dec.nr.1212/2005, n Jurisprudena Seciei civile pe anul 2005,
p.339-341.
7
15

f) de regul, promisiunea de vnzare trebuie s mbrace forma unui nscris (autentic sau sub
semntur privat). Atunci cnd a existat o imposibilitate moral de a preconstitui un nscris, existena
i coninutul promisiunii pot fi dovedite i prin proba testimonial.17
g) hotrrea care ine loc de contract de vnzare are caracter constitutiv de drepturi, opernd
transferul proprietii de la data cnd rmne definitiv, iar nu de la data ncheierii promisiunii de
vnzare;
h) dac n antecontract s-a prevzut o clauz de dezicere (de rzgndire) n favoarea uneia sau a
ambelor pri (inclusiv sub forma arvunei penalizatoare art. 1.545 C.civ.), consimmntul poate fi
revocat unilateral i instana nu mai poate pronuna o hotrre care s in loc de contract18.
Potrivit art. 1.545 C.civ. Dac n contract este stipulat expres dreptul uneia dintre pri sau dreptul
ambelor pri de a se dezice de contract, cel care denun contractul pierde arvuna dat sau, dup caz,
trebuie s restituie dublul celei primite. n mod frecvent n cadrul promisiunilor bilaterale de vnzare
se introduc clauze referitoare la arvun. n ipoteza n care contractul nceteaz din cauze ce nu atrag
rspunderea vreuneia dintre pri (de exemplu, bunul a pierit, a fost expropriat etc.) arvuna se
restituie.
i) prin Decizia nr. 12/2015 privind examinarea unui recurs n interesul legii, instana suprem a
decis c n situaia n care promitentul-vnztor a promis vnzarea ntregului imobil, dei nu are
calitatea de proprietar exclusiv al acestuia, promisiunea de vnzare nu poate fi executat n natur
sub forma pronunrii unei hotrri judectoreti care s in loc de contract de vnzare pentru
ntregul bun, n lipsa acordului celorlali coproprietari.
Sunt valabile n totalitate cele menionate la promisiunea unilateral de vnzare n legtur cu
notarea n cartea funciar, potrivit art. 906 C.civ.; tot astfel, sunt aplicabile i prevederile art. 1.279
alin. 4 (relative la convenia prin care prile se oblig s negocieze n vederea ncheierii ori
modificrii unui contract) i art. 1.670 C.civ. (n lips de stipulaie contrar, sumele pltite n temeiul
unei promisiuni de vnzare reprezint un avans din preul convenit).
n fine, precizm c potrivit art. 2.386 pct. 2 C.civ. beneficiaz de ipotec legal promitentul
achizitor pentru neexecutarea promisiunii de a contracta avnd ca obiect un imobil nscris n cartea
funciar, asupra imobilului respectiv, pentru restituirea sumelor pltite n contul acestuia. Textul are
n vedere ipoteza n care promitentul-cumprtor a pltit, integral sau parial, preul convenit, iar
dreptul su la restituirea acestor sume este garantat cu o ipotec legal ce poart asupra imobilului
care urma s formeze obiectul contractului de vnzare ce nu s-a mai perfectat 19. Potrivit art. 37 alin. 6
din Legea cadastrului i a publicitii imobiliare nr. 7/1996 n toate cazurile cnd prin lege se acord
un privilegiu imobiliar sau o ipotec legal pentru garantarea vreunui drept sau creane, acestea se vor
nscrie din oficiu n cartea funciar, cu excepia situaiei n care prile renun n mod expres la acest
beneficiu; nscrierea privilegiului sau a ipotecii legale se face, de regul, n temeiul nscrisului din
care rezult creana privilegiat sau care confer dreptul de a lua o inscripie ipotecar.

A se vedea, de exemplu, Trib. Buc., secia a IV-a civil, dec. nr. 621/2011, citat de A.-G. ambulea,
Vnzarea. Hotrri care in loc de contract, Bucureti, Ed. Hamangiu, Bucureti, 2013, p. 73-79.
17

18

Clauza de dezicere inserat ntr-un antecontract de vnzare-cumprare, prin care s-a prevzut
posibilitatea de rzgndire a promitentei-vnztoare din motive subiective, rmne fr efecte n situaia
decesului acesteia, neputnd fi invocat de mo tenitori. i aceasta ntruct, dreptul astfel prevzut n favoarea
promitentei-vnztoare are un caracter strict personal, iar datorit acestei caracteristici, acest drept este
incesibil, adic netransmisibil motenitorilor, putnd fi exercitat numai de ctre titular (CCJ- Secia I civil,
decizia nr. 3117/2014, publicat pe www.scj.ro).
19

A se vedea i R. Dinc, op.cit., p. 63.

8