CURSUL NR: 10

CONTRACTUL DE ARENDARE
Seciunea I
Noiunea, caracterele juridice i condiiile de validitate ale contractului de arendare
1. Noiunea contractului de arendare
1. Definiie. Contractul de arendare, varietate a contractului de locaiune, este un contract prin care una
dintre pri, numit arendator, transmite celeilalte pri, numit arenda, bunuri agricole n vederea
exploatrii pe o durat determinat i n schimbul unui pre, numit arend, stabilite de pri.
2. Reglementare. Contractul de arendare este reglementat de art. 1.836-1.850 C.civ., n seciunea
intitulat Reguli particulare n materia arendrii. n completarea acestor dispoziii legale se aplic
prevederile care guverneaz locaiunea de drept comun, dac sunt compatibile cu regulile particulare
prevzute pentru contractul de arendare, deoarece arendarea este o varietate a contractului de locaiune,
iar nu un contract special distinct (art. 1.778 alin. 1 i 2 C.civ.).
2. Caracterele juridice ale contractului de arendare
3. Caractere comune cu locaiunea. Arendarea este un contract sinalagmatic (bilateral), cu executare
succesiv i netranslativ de proprietate, ca i locaiunea. Tot astfel, este un contract prin definiie
(esenialmente) cu titlu oneros. Dac un bun agricol se transmite, n vederea folosinei sau exploatrii
temporare, cu titlu gratuit, contractul este nul ca arendare, dar considerm c poate fi recunoscut valabil
ca un mprumut de folosin (comodat), dac bunul s-a predat (comodatul fiind un contract real) i dac
sunt ndeplinite i celelalte condiii de validitate prevzute de lege pentru comodat. De asemenea, astfel
cum vom arta mai jos, arendarea se ncheie intuitu personae, contractul fiind considerat a fi fost ncheiat
n considerarea calitilor personale ale arendaului (nu i ale arendatorului).
4. Forma contractului. Spre deosebire de locaiunea de drept comun, care este un contract
consensual, cerina formei scrise fiind prevzut numai ad probationem, arendarea este un contract
solemn. Potrivit art. 1.838 alin. 1 C.civ. Contractul de arendare trebuie ncheiat n form scris, sub
sanciunea nulitii absolute. Rezult c, prin derogare de la principiul consensualismului, Codul civil
prevede forma scris (indiferent c nscrisul este autentic sau doar sub semntur privat) ad validitatem.
Se pune problema de a ti ce se ntmpl n cazul nerespectrii formei scrise? Deosebim dou situaii:
i) n cazul n care contractul nu a fost pus n executare, nu se pun probleme; niciuna dintre pri nu poate
emite pretenii fa de cealalt parte; ii) n cazul n care contractul ncheiat verbal a fost pus n executare
(de exemplu, arendatorul a predat terenul arendat i arendaul a nceput s-l lucreze), ntruct contractul
este nul i nulitatea este imputabil ambelor pri, raporturile dintre ele nu pot fi soluionate n
conformitate cu dispoziiile care guverneaz arendarea, ci n lumina regulilor i principiilor aplicabile
raporturilor extracontractuale (de pild, cel care cultiv terenul poate formula, n contradictoriu cu
proprietarul terenului, o cerere n temeiul mbogirii fr just cauz - art. 1.345 i urm. C.civ.).
Fr a reglementa o alt condiie de validitate a contractului de arendare, art. 1.838 alin. 2 C.civ.
prevede o obligaie a arendaului: sub sanciunea unei amenzi civile stabilite de instana de judecat
pentru fiecare zi de ntrziere, arendaul trebuie s depun un exemplar al contractului la consiliul local n
a crui raz teritorial se afl bunurile agricole arendate, pentru a fi nregistrat ntr-un registru special
inut de secretarul consiliului local, iar atunci cnd bunurile arendate sunt situate n raza teritorial a mai
multor consilii locale, cte un exemplar al contractului se depune la fiecare consiliu local n a crui raz
teritorial sunt situate bunurile arendate.
Scopul acestei dispoziii legale este acela de a exista o eviden foarte exact cu privire la persoanele
care exploateaz bunuri agricole n calitate de arendai (acest aspect are importan, de pild, n vederea
acordrii subveniilor agricole ori pentru perceperea impozitului aferent veniturilor obinute). Apreciem
c n vederea aplicrii unei amenzi civile arendaului - instana de judecat poate fi sesizat de
arendator sau de consiliu local, dar nimic nu l mpiedic pe arendator s nregistreze el nsui contractul
de arendare la consiliul local. Arendatorul este foarte interesat s nregistreze contractul de arendare cel
puin pentru faptul c un astfel de contract (chiar constatat prin nscris sub semntur privat) constituie,
n condiiile legii, titlu executoriu pentru plata arendei la termenele i n modalitile stabilite n contract.
1

Potrivit art. 1838 alin. 4 C.civ., dispoziiile n materie de carte funciar rmn aplicabile. Aceast
nseamn c asigurarea opozabilitii contractului de arendare nu este asigurat prin nregistrarea la
consiliul local, ci atunci cnd este vorba de imobile - prin notarea dreptului de folosin al arendaului
n cartea funciar.
3. Condiiile de validitate ale contractului de arendare
Dup cum am vzut, contractul de arendare trebuie s fie ncheiat, ad validitatem, n forma scris.
Urmeaz s mai vedem ce condiii prevede Codul civil privitor la prile contractante, obiectul
contractului i termenul arendrii.
5. Prile contractante. Prile contractante pot fi persoane fizice sau juridice.
5.1. n calitate de arendator contractul poate fi ncheiat de ctre proprietar, uzufructuar1 sau alt
deintor legal al bunurilor care formeaz obiectul contractului i care poate transmite dreptul de folosin
(de exemplu, superficiarul, societatea agricol constituit potrivit Legii nr. 36/1991 privind societile
agricole i alte forme de asociere n agricultur care are un drept de folosin asupra terenurilor, uneltelor
agricole, utilajelor etc., drept ce poate fi transmis n temeiul unui contract de arendare).
Precizm c, spre deosebire de regulile aplicabile locaiunii (unde, n principiu, locatarul poate avea
calitatea de locator), arendaul nu poate avea calitatea de arendator. Potrivit art. 1.847 alin. 2 C.civ.,
Subarendarea total sau parial este interzis, sub sanciunea nulitii absolute. De asemenea, nu sunt
permise oficiile de arendai; prin aceste oficii legiuitorul a avut n vedere arendarea general (prin care
arendaul ar arenda un ansamblu de exploatri agricole, contractnd cu subarendai fiecare exploatare ),
oficiile de intermediere ntre arendatori i arendai sau anumite forme de asociere ntre arendai care ar
permite ca, dei contractul s-a ncheiat cu un anumit arenda, exploatarea bunurilor agricole s fie
efectuate de un alt arenda (ceea ce din punct de vedere practic ar conduce la aceeai situaie ca i atunci
cnd s-ar fi ncheiat contracte de subarendare). Cu alte cuvinte, sunt prohibite orice formule juridice care
ar conduce la eludarea normelor imperative ce interzic subarendarea total sau parial.
Interdicia de a subarenda atrage dup sine i interdicia de a ceda contractul de arendare, cci cesiunea
contractului de arendare produce efecte mai puternice dect subarendarea (cessio est maius, sublocatio
est minus).
Din interzicerea subarendrii mai rezult c nu poate fi aportat de ctre arenda folosina bunurilor
arendate ntr-o societate agricol, deoarece aportarea folosinei unui bun echivaleaz cu o sublocaiune
(sau cesiune).
Rezult c arendaul, sub nicio form, nu poate ncheia un contract de arendare n calitate de arendator,
acest contract fiind considerat ncheiat intuitu personae n ceea ce privete persoana arendaului. Dar
legea nu-l oblig pe arenda s execute personal toate lucrrile agricole; el poate contracta executarea
unor lucrri cu persoane fizice sau juridice prestatoare de servicii n agricultur i poate ncheia contracte
de munc, pe durat nedeterminat sau determinat, cu salariai permaneni sau sezonieri. Caracterul
personal al arendrii vizeaz conducerea, coordonarea, organizarea i controlul activitii, precum i
administrarea bunurilor agricole de ctre arenda, care poart i ntreaga rspundere.
Dei interzice n mod expres subarendarea i, implicit, cesiunea contractului de ctre arenda, n mod
excepional, art. 1.846 C.civ. prevede c avnd acordul scris al arendatorului, arendaul poate s
cesioneze contractul de arendare soului care particip la exploatarea bunurilor arendate sau
descendenilor (respectiv, copiii, nepoii) si majori. Aceast form de cesiune este permis numai dac
arendaul este o persoan fizic, iar exploatarea bunurilor agricole urmeaz s se realizeze practic de
aceeai familie, ceea ce este de natur a permite pstrarea caracterului personal al contractului de
arendare.
5.2. n calitate de arenda - unul sau mai muli, de exemplu, membrii unei familii - contractul poate fi
ncheiat de ctre persoane fizice sau juridice. Calitatea de arenda o poate avea i un coproprietar. Astfel,
n cazul n care coproprietarii (coindivizarii) nu-i regleaz raporturile dintre ei potrivit regulilor
aplicabile indiviziunii (cnd permisiunea ca bunul s fie folosit - cu titlu oneros sau gratuit - de unul
dintre ei nu are semnificaia unei arendri), pot ncheia ntre ei un contract de arendare, beneficiarul
folosinei adugnd la calitatea sa de coproprietar i pe aceea de arenda, iar ceilali avnd fa de el
obligaiile prevzute de lege pentru arendatori.
1

Art. 715 alin. 1 prevede c uzufructuarul are dreptul de a nchiria sau, dup caz, de a arenda bunul primit n
uzufruct.

6. Obiectul contractului. Arendarea fiind un contract sinalagmatic (bilateral) are un dublu obiect
derivat: bunurile arendate i preul pltit de arenda, numit arend.
6.1. Bunurile arendate. Potrivit art. 1.836 C.civ., pot fi arendate orice bunuri agricole, cum ar fi: a)
terenurile cu destinaie agricol, i anume terenuri agricole productive - arabile, viile, livezile, pepinierele
viticole, pomicole, arbutii fructiferi, plantaiile de hamei i duzi, punile mpdurite, terenurile ocupate
cu construcii i instalaii agrozootehnice, amenajrile piscicole i de mbuntiri funciare, drumurile
tehnologice, platformele i spaiile de depozitare care servesc nevoilor produciei agricole i terenurile
neproductive care pot fi amenajate i folosite pentru producia agricol; b) animalele, construciile de
orice fel, mainile, utilajele i alte asemenea bunuri destinate exploatrii agricole.
Enumerarea este exemplificativ, iar nu limitativ. n toate cazurile, pentru a fi n prezena unui
contract de arendare, bunurile menionate trebuie s fie destinate exploatrii (produciei) agricole de
ctre arenda. Dac folosina unor bunuri dintre cele prevzute de lege se transmite cu titlu oneros n alte
scopuri (de exemplu, terenul cu sau fr construcie n scopuri turistice sau sportive, animalele pentru
cruie la construcia unei case etc.), contractul nu va mai fi supus reglementrilor viznd arendarea, ci
regulilor locaiunii. Bineneles, nu constituie arendare nici contractul prin care deintorul bunurilor
agricole execut lucrrile agricole, cealalt parte dobndind recolta realizat la preul stipulat (vnzarea
unei recolte viitoare).
6.2. Arenda. Codul civil a lsat la libera apreciere a prilor stabilirea preului arendrii, fie sub forma
unei sume de bani, fie sub forma unei cantiti de produse agricole, nefiind exclus nici stabilirea arendei
n parte n natur i restul n bani (arend mixt).
7. Termenul arendrii. Contractul de arendare nu se poate ncheia pe durat nedeterminat. Chiar
dac durata nu este determinat, arendarea se consider a fi fcut pentru toat perioada necesar
recoltrii fructelor pe care bunul agricol urmeaz s le produc n anul agricol n care se ncheie
contractul. De exemplu, n cazul unei culturi de porumb, contractul va nceta toamna dup culegerea
tiuleilor i eliberarea terenului de tulpinile de porumb, chiar dac ncheierea contractului a intervenit n
luna aprilie a aceluiai an. n schimb, n cazul animalelor, construciilor de orice fel, mainilor, utilajelor
contractul se consider ncheiat pentru un an calendaristic (care n acest caz coincide cu anul agricol).
La expirarea termenului contractual, contractul nceteaz de drept, la fel ca i locaiunea de drept
comun. Cu privire la tacita relocaiune, posibil i n materie de arendare, art. 1.848 C.civ. conine cteva
prevederi derogatorii de la dreptul comun. Astfel: i) contractul de arendare se rennoiete de drept, pentru
aceeai durat, iar nu pe durat nedeterminat (ca n dreptul comun); ii) spre deosebire de dreptul comun,
unde pentru mpiedicarea tacitei relocaiuni - comunicarea hotrrii de a nu continua locaiunea trebuie
s fie anunat nainte de expirarea termenului prevzut n contract, dar fr respectarea unui termen de
preaviz, n materia arendrii tacita relocaiune poate fi mpiedicat dac oricare dintre pri a comunicat
cocontractantului, n scris, refuzul su cu cel puin 6 luni nainte de expirarea termenului, iar n cazul
terenurilor cu destinaie agricol, cu cel puin un an (dac durata contractului de arendare este de un an
sau mai scurt, termenele de refuz al rennoirii se reduc la jumtate, adic la 3 luni, respectiv, 6 luni).
Termenele de 3 luni, 6 luni sau un an sunt termene de preaviz. Dac partea interesat nu le respect,
contractul se rennoiete de drept, pentru aceeai durat.
Seciunea a II-a
Efectele contractului de arendare
1. Dreptul de preempiune al arendaului.
8. Condiii i regim juridic. Potrivit art. 1.849 C.civ, arendaul are drept de preempiune cu privire la
bunurile agricole arendate, care se exercit potrivit art. 1.730-1.739. Aadar, orice arenda - persoan
fizic sau juridic - are dreptul prioritar la cumprarea bunurilor agricole arendate. Spre deosebire de
reglementarea anterioar, care prevedea c arendaul avea drept de preempiune numai dac arendarea
avea ca obiect terenuri agricole situate n extravilan, noul Cod civil a extins cmpul de aplicare la orice
bun agricol arendat pe care arendatorul ar inteniona s l vnd.
2. Suportarea riscurilor
9. Riscul pieirii fortuite a bunurilor arendate (animale, construcii, maini, utilaje etc.) se suport de
ctre arendatorul-proprietar (res perit domino). n acest sens, art. 558 C.civ. prevede c Proprietarul
suport riscul pieirii bunului, dac acesta n-a fost asumat de o alt persoan sau dac prin lege nu se
3

dispune altfel. Atunci cnd contractul a fost ncheiat n calitate de arendator de ctre titularul unui alt
drept real asupra bunului arendat (de exemplu, uzufructuarul2), va suporta i acesta riscul pierii bunului.
Arendaul este un detentor precar i are obligaia de a folosi cu pruden i diligen bunurile ce i s-au
ncredinat (art. 1.799 C.civ.) i s le restituie la ncetarea contractului n starea n care le-a primit, n afar
de ceea ce a pierit ori s-a deteriorat din cauza vechimii. Pentru a fi exonerat de rspundere, arendaul
trebuie s fac dovada c degradarea sau pieirea bunului arendat a survenit fortuit (art.1.822 alin. 1
C.civ.), adic din o cauz strin (caz fortuit sau for major).
10. Riscul contractului. n materia contractului de arendare, problema suportrii riscului contractului
(respectiv, chestiunea de a ti dac arendaul mai are sau nu obligaia de a plti arenda) se pune sub dou
aspecte: i) pieirea fortuit o bunurilor arendate; ii) pieirea recoltei.
10.1. n cazul pieirii fortuite a bunurilor arendate, riscul contractului este suportat de arendator
(indiferent dac este sau nu proprietar), ntruct el este debitorul obligaiei (de a asigura folosina)
imposibil de executat, care nu va mai putea cere arendaului executarea obligaiei corelative, adic plata
arendei3.
Astfel, dac bunul arendat este distrus fortuit n ntregime sau nu mai poate fi folosit potrivit
destinaiei stabilite, arendarea nceteaz de drept (art. 1.818 alin. 1 C.civ.). Precizm c textul de lege are
n vedere nu numai distrugerea material a bunului, ci i orice imposibilitate de a se folosi bunul (de
exemplu, exproprierea, deteriorarea grav care l aduce n stare de nefuncionare). Aadar, poate fi vorba
i de situaii n care dei din punct de vedere fizic bunul nu a fost distrus n ntregime - din punct de
vedere juridic exist o imposibilitate de a folosi bunul, ceea ce determin tot ncetarea de drept a
contractului.
Dac imposibilitatea folosirii bunului arendat este numai parial, arendaul poate cere, dup
mprejurri, fie o reducere proporional din arend, fie rezilierea contractului dac partea pierit din bun
este att de nsemnat, nct se poate prezuma c fr acea parte arendaul nu ar fi consimit iniial la
ncheierea contractului (art.1.818 alin. 2 C.civ.).
n toate cazurile n care imposibilitatea total sau parial de folosire a bunului arendat este fortuit,
arendaul nu are dreptul la daune-interese.
10.2. n caz de pieire fortuit, total sau parial, a recoltei (cauza fiind, de exemplu, grindin, brum,
nghe, inundaie, alunecri de teren, incendiu etc.), va trebui s deosebim mai multe situaii, n funcie de
modul n care a fost stabilit arenda prin contract:
A) Dac arenda a fost stipulat sub forma unei cote din fructe, adic din recolta realizat (de
exemplu, 25% din recolt) ori sub forma unei sume de bani determinabile n funcie de valoarea unei
astfel de cote (de exemplu, 25% din valoarea recoltei obinute de pe terenul cultivat), pieirea fortuit, n
tot sau n parte, a fructelor de mprit este suportat proporional de arenda i arendator i nu d
niciuneia dintre pri aciune n despgubire mpotriva celeilalte (art. 1.843 alin. 1 C.civ.). Soluia este
logic deoarece arenda fiind procentual, adic n funcie de recolta ce se realizeaz, orice nerealizare
(pieire) fortuit a recoltei se suport proporional de ambele pri 4. Aadar, dac n loc de o recolt medie
de gru la hectar de 4.000 kg se obine o recolt de doar 2.000 kg din cauza inundaiilor, iar arenda
stipulat n contract reprezint 25% din recolta obinut, arendatorul va primi doar 500 kg de gru pentru
fiecare hectar.
Dac ns pieirea s-a produs dup culegerea fructelor (ceea ce nseamn c pieirea vizeaz nu recolta,
ci produsele agricole culese) i una dintre pri ntrzie n mod culpabil predarea sau recepia lor, cota
cuvenit acesteia se reduce cu fructele pierdute, iar cota celeilalte pri se consider ca i cum nu ar fi
survenit nicio pierdere, afar numai dac fructele ar fi pierit chiar dac predarea i recepia fructelor se
fceau la timp (art. 1.843 alin. 2 C.civ.). Art. 1.844 C.civ. dispune c atunci cnd arenda se pltete n
fructe, n lipsa altui termen prevzut n contract, arendaul este de drept n ntrziere pentru predarea lor
de la data culegerii, iar arendatorul este de drept n ntrziere pentru recepie de la data la care a fost
notificat n scris de ctre arenda. Sunt necesare cteva precizri:
a) Textul se aplic atunci cnd recolta a pierit dup culegere, dar nainte de predarea arendei. De
exemplu, grul a fost recoltat la data de 10 iulie, a fost transportat n magazia arendaului, dar nainte ca
2

Art. 715 alin. 1 prevede c uzufructuarul are dreptul de a nchiria sau, dup caz, de a arenda bunul primit n
uzufruct.
3
Fr. Deak, op.cit., p. 175; M.-L. Belu Magdo, Noul Cod civil. Comentarii, doctrin i jurispruden, vol. III.
Art. 1.650-2.664, Ed. Hamangiu, Bucureti, 2012, p. 211.
4
Fr. Deak, op.cit., p. 176.

arenda s fie predat arendatorului, pe fondul unei furtuni nsoite de descrcri electrice, a izbucnit un
incendiu care a condus la pieirea grului depozitat n magazie;
b) Riscul este suportat, de regul, de ctre arenda. Dac nu s-a prevzut un alt termen n contract,
arendaul este de drept n ntrziere pentru predarea arendei de la data culegerii recoltei, ceea ce
nseamn c el trebuie s se mobilizeze pentru a preda fructele ct mai repede. n acest sens, trebuie s l
notifice n scris pe arendator pentru ca acesta din urm s recepioneze fructele. Legiuitorul a urmrit ca,
n mod indirect, s l stimuleze pe arenda s-i execute cu promptitudine obligaia de plat a preului
contractului. Dac arendatorul ntrzie n mod culpabil preluarea fructelor, el va fi de drept n ntrziere i
va suporta riscul pierii fructelor5;
c) Presupunnd c recolta obinut de pe terenul arendat este de 40 t gru, iar arendatorul are dreptul la
10 t gru, iar 20 t au pierit dup recoltare, dar nainte de a fi notificat n scris arendatorul, atunci acesta va
avea dreptul la cele 10 t, iar arendaul va trebui s se mulumeasc cu restul de 10 t. Prin excepie, chiar
dac arendaul se afl de drept n ntrziere pentru predarea celor 10 t de gru, el nu va suporta riscul
contractului atunci cnd va face dovada c grul ar fi pierit (n parte, n exemplul de mai sus) chiar dac
predarea se fcea la data culegerii. De exemplu, potrivit contractului, dup recoltare urma s se decid
care este cantitatea de gru cuvenit arendatorului - respectiv cte tone nseamn 25% din fructele culese
- dar grul urma s fie pstrat tot n magazia arendaului pn n luna octombrie, cnd arendaul i
arendatorul urmau s i valorifice fructele. Dac n luna august 20 t pier fortuit i 20 t sunt salvate, dei
arendatorul nu a fost notificat n scris pentru a prelua grul ce i se cuvine, el va avea dreptul la doar 5 t de
gru adic 25% din fructe, cum s-a stipulat prin contract - , iar arendaul la restul de 15 t de gru,
deoarece i n cazul n care arendaul ar fi predat grul la 10 iulie (data recoltrii) oricum cele 20 t de gru
ar fi pierit fortuit.
d) Pentru ca arendatorul s suporte riscul contractului trebuie ca: i) s fi fost notificat n scris pentru
preluarea fructelor; ii) s fi ntrziat n mod culpabil preluarea lor; iii) arenda s se plteasc n fructe (de
exemplu, 25% din fructele obinute), iar nu n bani (de exemplu, 25% din valoarea recoltei); i iv)
arendatorul s nu dovedeasc faptul c fructele ar fi pierit i dac recepia se fcea la timp.
B) Dac arenda a fost prevzut de pri ntr-o cantitate determinat de produse agricole (arend
fix, determinat n cifre absolute, de exemplu, anual 1.000 kg gru pentru fiecare hectar de teren arendat)
sau ntr-o sum de bani determinat (de exemplu, anual 1.000 de lei pentru fiecare hectar de teren
arendat) ori ntr-o sum de bani determinabil n funcie de valoarea unei cantiti determinate de
produse agricole (de exemplu, anual preul la data recoltrii a 1.000 kg gru pentru fiecare hectar de teren
arendat) riscul pieirii fortuite a recoltei este suportat, n principiu, de arenda, deoarece cuantumul
arendei (indiferent c se pltete n natur sau n bani) nu depinde de mrimea sau de tipul recoltei. Astfel,
este posibil ca terenul arendatorului s fie cultivat cu porumb, dar arenda s constea ntr-o cantitate
determinat de gru.
Atunci cnd, pe durata arendrii, ntreaga recolt a unui an sau cel puin o jumtate din ea (n raport de
o recolt mijlocie apreciat n funcie de potenialul acelei zone agricole) a pierit fortuit, arendaul poate
cere reducerea proporional a arendei (art. 1.841 alin. 1 C.civ.). De exemplu, contractul s-a ncheiat pe un
an, arendatorul urma s primeasc 1.000 kg gru pentru fiecare hectar de teren arendat (preconizndu-se
c se va obine o recolt medie de 4.000 kg gru la hectar), iar recolta a pierit fortuit n proporie de 75%,
obinndu-se doar 1.000 kg gru la hectar. n acest caz, arendaul poate cere ca arenda s se reduc la 250
kg gru la hectar, ceea ce nseamn c riscul contractului se suport att de arenda, ct i de arendator.
Arendaul nu poate obine reducerea arendei: i) n cazul n care pieirea recoltei a avut loc dup ce a
fost culeas. n acest caz, dup culegere recolta a aparinut integral arendaului n calitate de proprietar i
el va suporta riscul lucrului; ii) atunci cnd cauza pagubei era cunoscut la data ncheierii contractului. De
exemplu, n luna ianuarie, cnd s-a ncheiat contractul, arendaul cunotea faptul c grul semnat n
toamn de ctre arendator era rar din cauza faptului c nu se nfrise, iar producia agricol urma s fie
mai sczut dect n mod normal. n acest caz, arenda a fost stabilit n deplin cunotin de cauz i nu
se justific reducerea ei. Efectele asumrii pagubei trebuie interpretate restrictiv, urmnd s fie raportate
numai la cauzele cunoscute la data ncheierii contractului, nu i la cele ivite ulterior6.
5

Considerm ntemeiat opinia potrivit cu care este preferabil ca termenul de plat s fie stipulat n contract,
ntruct reglementarea privitoare la termenul de plat a arendei localizeaz riscul pe seama arendaului pn la
notificarea arendatorului pentru recepia fructelor (A se vedea M.L. Belu Magdo, op. cit., p. 214).
6
A se vedea M.-L. Belu-Magdo, op.cit., p. 212.

Exist i o prevedere special: dac arendarea este fcut pe mai muli ani, reducerea arendei nu se va
stabili dect la sfritul arendrii, cnd se va face o compensare a recoltelor tuturor anilor de folosin
(art. 1.841 alin. 2 C.civ.). S presupunem c arendarea s-a ncheiat pe un termen de 5 ani, iar n cel de-al
doilea an recolta a pierit n proporie de 60% n raport de o recolt medie; n acest caz, arendaul nu va
avea dreptul la reducerea arendei n acel an, ci, eventual, la expirarea termenului contractual pentru c
este posibil ca n anii urmtori recolta s fie bun i atunci se impune o compensare a recoltelor. Apreciem
c arendaul va putea beneficia de reducerea arendei numai dac media recoltelor pe cei 5 ani este mai
mic dect jumtate din recoltele tuturor anilor de folosin.
11. Asigurarea bunurilor arendate. Art. 1.840 C.civ. prevede c Arendaul este obligat, chiar n
lips de stipulaie expres, s asigure bunurile agricole pentru riscul pierderii recoltei ori al pieirii
animalelor din cauza unor calamiti naturale.
n legtur cu acest text de lege se impun mai multe precizri:
a) Codul civil instituie o obligaie legal n sarcina arendaului, fiind indiferent dac o astfel de
obligaie se va regsi sau nu i n contractul de arendare;
b) Obligaia de a asigura bunurile agricole vizeaz doar riscul pierderii recoltei sau al pierii
animalelor, nu i riscul pieirii celorlalte bunuri care pot forma obiectul contractului de arendare (de
exemplu, nu sunt vizate construciile de orice fel, mainile, utilajele i alte asemenea bunuri destinate
exploatrii agricole). Pentru alte bunuri dect cele prevzute expres de lege se poate stipula n contract
obligaia arendaului de a ncheia contracte de asigurare.
c) Societile de asigurare nu ncheie, de regul, contracte de asigurare prin care recoltele s fie
asigurate mpotriva anumitor riscuri, cum ar fi seceta, inundaiile i gerul de iarn, limitndu-se doar la
unele calamiti naturale - grindin, ploi toreniale, furtuni, incendiu, ngheurile trzii i timpurii etc. De
aceea, n ciuda obligaiei legale a arendaului de a asigura anumite bunuri agricole, problema suportrii
riscurilor rmne una extrem de important, pentru c nu exist obligaia asigurrii tuturor bunurilor
arendate, iar asigurarea nu poate acoperi toate riscurile.
d) Indemnizaiile de asigurare primite de arendai servesc att la plata arendei (cel puin n parte) ctre
arendator, ct i la acoperirea pagubelor produse arendaului, care trebuie s i plteasc cheltuielile
efectuate, dar i s reia procesul de producie. Art. 135 alin. 1 din Legea nr. 71/2011 pentru punerea n
aplicare a Legii nr. 287/2009 privind Codul civil prevede c n cazurile prevzute la art. 1.841-1.843 din
Codul civil, dac ncheierea contractului de asigurare pentru riscul pieirii fortuite a recoltei era obligatorie
potrivit legii sau contractului de arendare, indemnizaia de asigurare se mparte ntre arendator i arenda,
proporional cu suportarea de ctre acetia a riscului pieirii fortuite a recoltei.
e) n situaia n care arendaul nu i execut obligaia de a asigura bunurile agricole n condiiile legii,
se poate angaja rspunderea acestuia. Art. 135 alin. 2 din Legea nr. 71/2011 prevede c n cazul
necontractrii asigurrii potrivit legii sau contractului de arendare, partea obligat s contracteze
asigurarea rspunde fa de cealalt parte pentru prejudiciul astfel cauzat 7. De exemplu, dac n contract
s-a prevzut c arenda este de 25% din grul recoltat, iar cultura de gru a pierit n proporie de 75% din
cauza grindinei, obinndu-se doar 1.000 kg de gru la hectar (n loc de o recolt medie de 4.000 kg),
arendatorul poate solicita ca arendaul care nu a ncheiat contract de asigurare s fie obligat la plata unei
sume care s reprezinte echivalentul n lei a 750 kg de gru. Dac s-ar fi contractat asigurarea,
indemnizaia de asigurare ar fi servit i pentru plata arendei (250 kg de gru s-ar fi predat n natur, iar
echivalentul restului de 750 kg de gru s-ar fi pltit din indemnizaia de asigurare).
f) Obligaia arendaului de a asigura bunurile agricole pentru riscul pierderii recoltei ori al pieirii
animalelor din cauza unor calamiti naturale nu trebuie s fie executat ntr-un mod formal. Astfel,
apreciem c pentru a se considera c i-a executat obligaia, arendaul trebuie s asigure integral bunurile
arendate, adic animalele n funcie de valoarea lor de pia, iar recoltele innd seama de o recolt medie.
ncheierea unei asigurri pariale (adic aceea n care suma asigurat este inferioar valorii animalelor sau
unei recolte medii) nu l exonereaz pe arenda de rspunderea fa de arendator pentru prejudiciul cauzat
acestuia prin faptul c indemnizaia de asigurare nu acoper ntreaga pagub produs.
3. Aspecte specifice privind obligaiile prilor.
12. Suportarea cheltuielilor contractului. Potrivit art. 1.838 alin. 5 C.civ. toate cheltuielile legate de
ncheierea, nregistrarea i publicitatea contractului de arendare revin arendaului. Textul de lege are n
vedere, de exemplu, onorariul datorat avocatului care a redactat contractul de arendare sau cel cuvenit
7

A se vedea i .C.C.J.- S. civ. i de propr. int., dec. nr. 5329/2008, publicat pe www.scj.ro.

notarului public care l-a autentificat, taxele pltite pentru nregistrarea contractului la consiliul local ori
pentru notarea n cartea funciar.
13. Schimbarea categoriei de folosin. Art. 1.839 C.civ. prevede c arendaul poate schimba
categoria de folosin a terenului arendat numai cu acordul prealabil dat n scris de ctre proprietar i cu
respectarea dispoziiilor legale n vigoare.
Cu privire la aceast prevedere legal se impun cteva observaii: a) acordul trebuie s emane numai
de la proprietar, nu i de la uzufructuar sau de la alt persoan care a transmis dreptul de folosin
arendaului. Schimbarea categoriei de folosin (cum ar fi, transformarea unei pduri, livezi sau plantaii
de vi-de-vie n teren arabil) genereaz modificri substaniale, care afecteaz potenialul productiv al
terenului, i numai proprietarul trebuie s i exprime consimmntul; b) acordul proprietarului trebuie s
fie prealabil, dat n scris (fiind suficient un nscris sub semntur privat) i trebuie s se indice categoria
de folosin n care se solicit schimbarea, nefiind suficient un acord de principiu; c) acordul
proprietarului trebuie s respecte dispoziiile legale n vigoare. n acest sens, art. 77 i 78 din Legea
fondului funciar nr. 18/1991 prevd o serie de condiii, n special n cazul n care terenurile aparin
persoanelor juridice.
14. Plata arendei. Caracterul executoriu al contractului de arendare. Arendaul trebuie s
plteasc arenda, n natur i/sau bani, potrivit contractului. Potrivit art. 1.845 C.civ. contractele de
arendare ncheiate n form autentic, precum i cele nregistrate la consiliul local constituie, n condiiile
legii, titluri executorii pentru plata arendei la termenele i n modalitile stabilite n contract.
Constituie titluri executorii att contractele de arendare ncheiate n form autentic (indiferent dac au
fost sau nu nregistrate la consiliul local), ct i cele ncheiate prin nscris sub semntur privat, dar n
acest caz numai dac au fost nregistrate la consiliul local.
Contractele de arendare constituie titluri executorii n condiiile artate mai sus numai n privina
obligaiei de plat a arendei, iar nu i pentru alte obligaii. De exemplu, contractul de arendare constatat
prin nscris sub semntur privat i nregistrat la consiliul local nu constituie titlu executoriu care s fie
folosit de ctre arendator pentru a-l evacua pe arenda din construcia destinat exploatrii agricole n
cazul n care arendaul nu a pltit chiria. Un astfel de contract poate fi pus n executare pentru a se obine
executarea silit a obligaiei de plat a chiriei, dar pentru evacuare este nevoie de introducerea unei
aciuni n justiie.
Seciunea a III-a
ncetarea contractului
15. Reguli de drept comun. Derogri. n cazul neexecutrii obligaiilor se poate cere prin justiie
rezilierea contractului, potrivit dreptului comun. n caz de pieire - total sau parial - a bunurilor
arendate, precum i n cazul desfiinrii (desfacerii) titlului arendatorului, sunt aplicabile, de asemenea,
regulile dreptului comun.
n schimb, denunarea unilateral (ca mod de ncetare a contractului de locaiune ncheiat pe durat
nedeterminat) nu este aplicabil arendrii, deoarece ea se ncheie pe o durat determinat (fie stabilit de
pri, fie subneleas de lege - art. 1.837 C.civ.). Evident, contractul de arendare poate s nceteze i
nainte de a ajunge la termen, dar acest mod de ncetare (mutuus disensus) nu trebuie s se confunde cu
denunarea unilateral.
Art. 1.850 C.civ. prevede c arendarea nceteaz prin decesul, incapacitatea sau falimentul arendaului.
Aceast norm juridic scoate n eviden caracterul intuitu personae al arendrii n privina persoanei
arendaului.
n fine, precizm c i n cazul contractului de arendare pot fi aplicate prevederile din Codul de
procedur civil din materia procedurii speciale intitulate Evacuarea din imobilele folosite sau ocupate
fr drept (art. 1.034-1.046 C. proc.civ.).

REGULI PARTICULARE N MATERIA NCHIRIERII LOCUINELOR

1. Definiia contractului de nchiriere a locuinei. Caractere juridice. nchirierea locuinelor este un

contract prin care o parte, numit locator, se oblig s asigure celeilalte pri, numite chiria (sau locatar),
folosina temporar, total sau parial, a unei locuine, n schimbul unei sume de bani numit chirie.
Ca i locaiunea, nchirierea locuinelor este un contract sinalagmatic (bilateral), cu titlu oneros,
comutativ, consensual, cu executare succesiv, care transmite dreptul de folosin temporar a locuinei.
Rezult c nchirierea se deosebete de locaiunea de drept comun prin obiectul ei specific: locuina.
Astfel fiind, nchirierea de locuine nu poate fi calificat un contract special distinct, ci numai ca o
varietate a contractului de locaiune de drept comun. n consecin, contractului de nchiriere i sunt
aplicabile dispoziiile dreptului comun referitoare la locaiune, n msura n care legislaia locativ nu
prevede norme speciale.
Principalele acte normative n materia nchirierii locuinelor sunt Codul civil (art. 1.824-1.835) i
Legea locuinei nr.114/1996.
2. Domeniu de aplicare. Dispoziiile Legii nr.114/1996 sunt aplicabile numai contractelor de
nchiriere avnd ca obiect o locuin - definit de lege ca o construcie alctuit din una sau mai multe
camere de locuit, cu dependinele, dotrile i utilitile necesare, care satisface cerinele de locuit ale unei
persoane sau familiei (art.2. lit.a) - inclusiv curtea i grdina nchiriat o dat cu suprafaa locativ
(art.21 lit.c.).
Aceste dispoziii nu sunt aplicabile dac contractul are ca obiect un alt imobil, cum ar fi, de exemplu,
curtea sau garajul nchiriat pentru parcarea sau adpostirea autovehiculului ori n alt scop (se aplic
dreptul comun). Legislaia locativ nu este aplicabil nici n cazul nchirierii unei case de vacan, definit
de lege ca locuin ocupat temporar, ca reedin secundar, destinat odihnei i recreerii (art.2 lit.h).
Fiind destinat ocuprii temporare de scurt durat, n scop de odihn i recreere, iar nu locuirii cu
caracter de continuitate, nu intr sub incidena legislaiei locative. De altfel, dispoziiile Legii nr.114/1996
vizeaz numai nchirierea de locuine, nu i de case de vacan.
Legislaia locativ este inaplicabil, evident, n cazul suprafeelor locative cu alt destinaie dect
aceea de locuin pentru care exist o reglementare special. Astfel, potrivit Legii nr.15/1990 privind
reorganizarea unitilor economice de stat ca regii autonome i societi comerciale nchirierea
suprafeelor locative vizate de aceste acte normative (suprafee locative cu destinaie comercial,
industrial, depozite, birouri etc.) nu se poate face potrivit dispoziiilor Legii nr.114/ 1996, ci pe criterii
comerciale, de regul, prin licitaie, n conformitate cu aceste reglementri. Iar locaiunea suprafeelor
locative cu alt destinaie dect aceea de locuin (de exemplu, spaiile comerciale) aparinnd
persoanelor fizice sau societilor cu capital particular, care nu intr sub incidena reglementrilor
speciale, sunt supuse dreptului comun (art.1.777 i urm. C.civ. din materia contractului de locaiune).
3. Prorogri legale. Pentru a asigura locatarului stabilitatea dreptului de folosin, legiuitorul a
intervenit frecvent prin prorogri legale, prelungind efectele contractelor de nchiriere, dac chiriaul nu a
pierdut dreptul de folosin pentru alte cauze legale dect expirarea termenului (de exemplu, pentru
nerespectarea obligaiilor contractuale).
a) Astfel, prin articolul unic din OUG nr. 8/2004 privind prelungirea duratei unor contracte de
nchiriere s-a prevzut c (1) Durata contractelor de nchiriere privind suprafeele locative cu destinaia
de locuine, din proprietatea statului sau a unitilor administrativ-teritoriale, aflate n curs de executare
la data intrrii n vigoare a prezentei ordonane de urgen, care expir la data de 8 aprilie 2004, se
prelungete de drept pentru o perioad de 5 ani. (2) Durata contractelor de nchiriere privind garajele din
proprietatea statului sau a unitilor administrativ-teritoriale, aflate n curs de executare la data intrrii
n vigoare a prezentei ordonane de urgen, care expir la data de 8 aprilie 2004, se prelungete, la
cererea chiriailor, pentru o perioad de 3 ani.
b) Tot astfel, prin articolul unic din OUG nr. 44/2009 privind durata unor contracte de nchiriere pentru
suprafee locative cu destinaia de locuine s-a stipulat c Durata contractelor de nchiriere privind
suprafeele locative cu destinaia de locuine, din proprietatea statului sau a unitilor administrativteritoriale, reglementate de Ordonana de urgen a Guvernului nr. 8/2004 privind prelungirea duratei
unor contracte de nchiriere, aprobat prin Legea nr. 219/2004, pentru care a operat tacita relocaiune, n
condiiile prevzute la art. 1.437 din Codul civil, este de 5 ani de la data intrrii n vigoare a prezentei
ordonane de urgen.
c) n fine, articolul unic din OUG nr. 43/2014 privind durata unor contracte de nchiriere pentru
suprafee locative cu destinaia de locuine dispune c Durata contractelor de nchiriere privind
suprafeele locative cu destinaia de locuine din proprietatea statului sau a unitilor administrativ8

teritoriale, reglementat de Ordonana de urgen a Guvernului nr. 44/2009 privind durata unor contracte
de nchiriere pentru suprafee locative cu destinaia de locuine, aprobat prin Legea nr. 309/2009, pentru
care a operat tacita relocaiune, n condiiile prevzute la art. 1.810 din Legea nr. 287/2009 privind Codul
civil, republicat, cu modificrile ulterioare, este de 5 ani de la data intrrii n vigoare a prezentei
ordonane de urgen.
Dup cum se observ, prorogrile legale vizeaz numai suprafeele locative cu destinaia de locuine
din proprietatea statului sau a unitilor administrativ-teritoriale, nu i locuinele proprietatea privat
a persoanelor fizice sau a persoanelor juridice.
4. Clauze nescrise n contractul de nchiriere. Potrivit art. 1.826 C.civ. Este considerat nescris
orice clauz n temeiul creia:
a) chiriaul este obligat s ncheie o asigurare cu un asigurtor impus de locator. n temeiul
contractului, chiriaul poate fi obligat s ncheie contracte de asigurare de bunuri (avnd ca obiect
locuina nchiriat) sau de asigurare de rspundere civil (avnd ca obiect despgubirile pentru prejudiciul
de care chiriaul rspunde fa de locator). Este recomandabil, ca msur de prevedere, ca locatarul s
ncheie contracte de asigurare (mai ales de rspundere civil), pentru a se pune la adpost de riscul
suportrii unor pagube mari, de exemplu, rezultnd din incendiu, explozie etc. Ceea ce legea interzice este
ca locatorul s l oblige pe chiria s ncheie un contract de asigurare cu un anumit asigurtor. Chiriaul
poate s i aleag n mod liber societatea de asigurare cu care s contracteze.
b) se prevede rspunderea solidar sau indivizibil a chiriailor din apartamente diferite situate n
acelai imobil, n cazul degradrii elementelor de construcii i a instalaiilor, obiectelor i dotrilor
aferente prilor comune ale imobilului.
Potrivit art. 1.829 alin. 1 C.civ. n cldirile cu mai multe apartamente, chiriaii au dreptul de a
ntrebuina prile i instalaiile de folosin comun ale cldirii potrivit cu destinaia fiecreia.
Deteriorrile aduse prilor de folosin comun trebuie s fie reparate de chiriaul n culp, iar dac
acesta nu poate fi identificat, de ctre chiriaii care au acces sau folosesc prile comune. n niciun caz
chiriaii nu sunt obligai solidar sau indivizibil s suporte aceste cheltuieli; obligaia lor este conjunct,
proporional cu valoarea locativ a prii din imobil pe care o ocup.
c) chiriaul se oblig s recunoasc sau s plteasc n avans, cu titlu de reparaii locative, sume
stabilite pe baza estimrilor fcute exclusiv de locator.
Art. 1.788 C.civ. prevede c sunt n sarcina locatarului reparaiile locative, a cror necesitate rezult
din folosina obinuit a bunului. De aceea nu se poate estima care vor fi reparaiile de care va avea
nevoie locuina ca urmare a folosirii sale. Dac locatorul ar putea stabili n mod unilateral cuantumul
acestor reparaii, s-ar crea premisele pentru comiterea unor abuzuri, mai ales n condiiile n care chiriaul
este partea slab a contractului de nchiriere.
d) locatorul este ndreptit s diminueze sau s suprime, fr contraprestaie echivalent, prestaiile
la care s-a obligat prin contract. De exemplu, locatorul a nchiriat o garsonier complet mobilat, chiria
fiind stabilit n consecin; este considerat nescris clauza prin care locatorul este ndrituit s ridice
mobilierul din garsonier fr ca n acest caz s se diminueze chiria. Clauza fiind considerat nescris,
chiriaul poate cere o reducere a chiriei sau rezilierea contractului.
5. Subnchirierea i cesiunea contractului de nchiriere. Potrivit art. 1.833 C.civ., chiriaul poate
ceda contractul de nchiriere a locuinei sau subnchiria locuina numai cu acordul scris al locatorului, caz
n care, n lipsa unei stipulaii contrare, cesionarul, respectiv sublocatarul rspunde solidar cu chiriaul
pentru obligaiile asumate fa de locator prin contractul de nchiriere. Spre deosebire de contractul de
locaiune, nchirierea locuinei este un contract intuitu personae n privina chiriaului i de aceea este
necesar consimmntul locatorului n cazul cesiunii sau subnchirierii. Rspunderea solidar a
cesionarului, respective sublocatarului, cu chiriaul reprezint o msur instituit n favoarea locatorului,
cruia i se mresc ansele de reparare a unui eventual prejudiciu ce i s-ar cauza de ctre cesionar sau
sublocatar. Soluia este de natur a-l responsabiliza pe chiria n alegerea cesionarului sau sublocatarului.
Evident, locatorul i chiriaul pot conveni ca rspunderea s revin numai cesionarului sau sublocatarului,
norma fiind supletiv.
6. ncetarea contractului de nchiriere.
6.1. Cauze de ncetare. Codul civil conine unele norme speciale cu privire la ncetarea contractului
de nchiriere prin: a) denunarea unilateral a contractului de nchiriere de ctre chiria; b) rezilierea
contractului n cazul neexecutrii obligaiilor sau svririi de ctre chiria a unor fapte culpabile; c)
decesul chiriaului.
9

n completarea acestor dispoziii privitoare la ncetarea contractului, se aplic, evident, dreptul comun
n materie, cu deosebire cele viznd ncetarea contractului de locaiune prin expirarea termenului, prin
imposibilitatea folosirii locuinei, prin desfiinarea titlului locatorului i prin efectul nstrinrii locuinei
dac nu sunt ndeplinite condiiile de opozabilitate ale contractului fa de dobnditor. Evident, contractul
poate nceta i prin acordul prilor.
6.2. Denunarea unilateral a contractului de ctre chiria.
a) Contractul de nchiriere s-a ncheiat fr determinarea duratei. n acest caz, dac nu s-a convenit
altfel, chiriaul poate denuna contractul prin notificare, cu respectarea unui termen de preaviz care nu
poate fi mai mic dect sfertul intervalului de timp pentru care s-a stabilit plata chiriei (de exemplu, dac sa stabilit plata lunar a chiriei, termenul de preaviz trebuie sa fie de cel puin 8 zile).
Dac nu s-a convenit altfel, locatorul poate denuna contractul prin notificare, cu respectarea unui
termen de preaviz care nu poate fi mai mic de: i) 60 de zile, dac intervalul de timp pentru care s-a stabilit
plata chiriei este de o lun sau mai mare; ii) 15 zile, dac intervalul de timp pentru care s-a stabilit plata
chiriei este mai mic de o lun.
b) Contractul de nchiriere s-a ncheiat pe durat determinat.
Prin derogare de la regulile dreptului comun n materie de locaiune, chiriaul (nu i locatorul) are
dreptul la denunarea unilateral a contractului de nchiriere prin notificare, cu condiia respectrii unui
termen de preaviz de cel puin 60 de zile. Orice clauz contrar prin care s-ar suprima dreptul chiriaului
de a denuna unilateral contractul este considerat nescris.
Evident, chiriaul nu datoreaz daune-interese pentru denunarea contractului nainte de termen. El
poate fi obligat numai la plata chiriei pn la expirarea termenului de preaviz, chiar dac prsete
locuina mai nainte.
Subliniem c locatorul nu are dreptul la denunarea unilateral a contractului nainte de termen. n mod
excepional, n cazul n care nchirierea este pe durat determinat, iar n contract s-a prevzut c
locatorul poate denuna unilateral contractul n vederea satisfacerii nevoilor locative proprii sau ale
familiei sale (ceea ce presupune ca locuina s fie ocupat de locator sau de un membru al familiei sale,
iar nu pentru a fi nchiriat unei tere personae), acestei denunri i se aplic termenul de preaviz care nu
poate fi mai mic de: i) 60 de zile, dac intervalul de timp pentru care s-a stabilit plata chiriei este de o lun
sau mai mare; ii) 15 zile, dac intervalul de timp pentru care s-a stabilit plata chiriei este mai mic de o
lun.
6.3. Rezilierea contractului pentru neexecutarea obligaiilor de ctre chiria. Rezilierea
contractului de nchiriere nainte de termen poate fi dispus n urmtoarele cazuri:
a) Fr justificare chiriaul nu i execut obligaiile nscute din contract (art. 1.830 alin. 1 C.civ.). De
exemplu, neplata chiriei, abuzul de folosin, schimbarea destinaiei locuinei etc. Poate fi vorba i de
neexecutarea obligaiei de plat a preului pentru consumul de ap, gaze, energie electric etc., contractate
de proprietar cu furnizorii (nefiind vorba de cldiri comune) i care, potrivit contractului de nchiriere,
trebuie s fie suportate de chiria, nefiind incluse n chirie. Tot astfel, se poate cere rezilierea nainte de
termen a contractului i n cazul n care chiriaul a pricinuit nsemnate stricciuni locuinei, cldirii n care
este situat aceasta, instalaiilor, precum i oricror alte bunuri aferente lor, sau dac nstrineaz fr
drept pri ale acestora. Dup cum s-a stabilit n practica judiciar, stricciunile ce pot fi remediate cu
sume relativ mici n raport cu valoarea suprafeei locative nu pot fi considerate nsemnate i deci nu
sunt de natur s justifice evacuarea 8. n schimb, constituie stricciuni nsemnate modificrile structurale
ale locuinei fr consimmntul proprietarului9.
b) n cazul n care chiriaul, membrii familiei sale sau alte persoane crora acesta din urm le-a
ngduit, n orice mod, folosirea, deinerea sau accesul n locuin fie au un comportament care face
imposibil convieuirea cu celelalte persoane care locuiesc n acelai imobil sau n imobile aflate n
vecintate, fie mpiedic folosirea normal a locuinei sau a prilor comune.
Astfel, s-a hotrt c rezilierea contractului - urmat de evacuarea chiriaului - poate fi dispus numai
dac se dovedete c acesta mpiedic efectiv normala folosin a locuinei ori face imposibil
convieuirea pentru ceilali locatari. Pentru o simpl stnjenire a convieuirii 10, pentru unele incidente
8

A se vedea TS, s. civ., dec.nr.1406/1971, n RRD nr.4, 1972, p.163.

A se vedea TS, col.civ., dec.nr.151/1958, n CD, 1958, p.188; TJ Braov, dec. civ. nr.163/ 1977, n RRD nr.9,
1977, p.61.
10
Vz. T. reg. Timioara, dec.nr.2002/1955, n RRD nr.3/1956, p.321-322.
9

10

sporadice evacuarea nu poate fi dispus11. Tot astfel, dac nenelegerile nu sunt provocate exclusiv de
locatarul a crui evacuare se cere. Precizm, de asemenea, c aceast dispoziie are n vedere persoane
aflate n deplintatea facultilor mintale. Fa de bolnavii mintali care tulbur, n mod grav i repetat,
condiiile normale de via ori de munc ale altora, evacuarea nu poate fi dispus, fa de acetia putnduse lua msuri de ngrijire medical, inclusiv internarea pentru tratament12.
n cazul unei familii evacuarea este colectiv, fiind supui evacurii i cei ce locuiesc mpreun cu
persoana sau persoanele care fac imposibil convieuirea dac, la rndul lor, manifest o atitudine de
acceptare a activitii celui vinovat ori dac nu iau, n raport de posibiliti, msurile ce se impun pentru
a-l determina s revin la o comportare corespunztoare.
ns, innd seama c evacuarea constituie o sanciune civil pentru fapte culpabile i dac membrii
familiei au luat msuri, dar fr rezultat, ei nii fiind victimele comportrii necorespunztoare, msura
evacurii trebuie s se aplice numai fa de locatarul culpabil (de exemplu, fiul major), nu i fa de ali
membri de familie (mama)13.
6.4. Decesul chiriaului. Potrivit art. 1.834 C.civ. contractul de nchiriere a locuinei nceteaz n
termen de 30 de zile de la data nregistrrii decesului chiriaului. Descendenii i ascendenii chiriaului
au dreptul, n termenul de 30 de zile, s opteze pentru continuarea contractului de nchiriere pn la
expirarea duratei acestuia, dac sunt menionai n contract i dac au locuit mpreun cu chiriaul. n caz
de deces al unuia dintre soi, soul supravieuitor continu exercitarea dreptului su locativ, dac nu
renun n mod expres la acesta, n termen de 30 de zile de la data nregistrrii decesului chiriaului.
Se impun cteva precizri: i) nchirierea locuinei este un contract intuitu personae n privina
chiriaului i de aceea nceteaz prin decesul acestuia; ii) contractul nu nceteaz la data decesului, ci va
continua nc 30 de zile, chiar dac nimeni nu cere continuarea contractului. Chiria va constitui o sarcin
a motenirii i va fi pltit de motenitorii chiriaului; iii) Descendenii (copii, nepoi, strnepoi etc.) i
ascendenii (prini, bunici, etc.) au dreptul s opteze pentru continuarea contractului, drept ce poate fi
exercitat n termenul de decdere de 30 de zile. Nu are importan dac descendenii i/sau ascendenii au
i calitatea de motenitori, dar este absolut necesar ca ei s fi fost menionai n contractul de nchiriere i
s fi locuit mpreun cu chiriaul; iv) n privina soului supravieuitor, indiferent dac este sau nu
motenitor, contractul de nchiriere va continua s produc efecte, nefiind necesar ca soul s cear
continuarea contractului. n schimb, soul poate s renune la dreptul locativ n termen de 30 de zile.
Dac exist mai muli descendeni, ascendeni sau so care continu contractul de nchiriere, acetia
desemneaz de comun acord persoana sau persoanele care semneaz contractul de nchiriere n locul
chiriaului decedat. n cazul n care acetia nu ajung la un acord n termen de 30 de zile de la data
nregistrrii decesului chiriaului, desemnarea se face de ctre locator, care poate alege pe oricare dintre
chiriai.
Dac prealabil decesului chiriaul consimise o subnchiriere, aceasta nceteaz la expirarea termenului
de 30 de zile de la data decesului, dac nu exist descendeni, ascendeni sau so supravieuitor care s
continue locaiunea n condiiile legii. Cel desemnat s semneze contractul de nchiriere cu locatorul, va
semna i contractul de subnchiriere n locul chiriaului decedat.
7. Soluionarea litigiilor locative. Dac prin lege nu se prevede altfel, evacuarea chiriaului se face n
baza unei hotrri judectoreti. n cazul n care contractul este ncheiat n form autentic sau sub forma
unui nscris sub semntur privat i cu dat cert constituie titlu executoriu ca i n materia locaiunii de
drept comun. Chiriaul este obligat la plata chiriei prevzute n contract pn la data eliberrii efective a
locuinei, precum i la repararea prejudiciilor de orice natur cauzate locatorului pn la acea dat.
Potrivit art. 1.832 alin. 2 C.civ. ncetarea, din orice cauz, a contractului de nchiriere, precum i
hotrrea judectoreasc de evacuare a chiriaului sunt de drept opozabile i se execut mpotriva tuturor
persoanelor care locuiesc, cu titlu sau fr titlu, mpreun cu chiriaul. Aceast norm juridic are
menirea de a-l proteja pe locator mpotriva acelor situaii n care executorul judectoresc nu i putea
evacua dect pe cei nominalizai n hotrrea judectoreasc (de exemplu, erau evacuai prinii, nu i fiul
devenit major n cursul procesului de evacuare).

11

Vz. TS, col.civ., dec.nr.163/1956 i dec.nr.1737/1956 n CD, 1956, vol. I, p.297-301; TMB, s. a III-a civ.,
dec.nr.336/1994, n Culegere TMB 1993-1997, p.356-358.
12
Vz. TS, col.civ., dec.nr.619/1955, n CD, 1955, p.168 i dec.nr.876/1956, n CD, 1956, vol. I, p.295; TS, s.
civ., dec.nr.982/1985, n RRD nr.4/1986, p.65.
13
TS, s. civ., dec.nr.1091/1972, n RRD nr.3/1973, p.157.

11

8. Reguli derogatorii privind nchirierea unor locuine cu destinaie special. Potrivit art. 1.835
C.civ. regimul nchirierii prevzut de legea special pentru locuinele sociale, locuinele de necesitate,
locuinele de serviciu, locuinele de intervenie i locuinele de protocol se ntregete cu prevederile
prezentului cod.
8.1. Locuina social. Constituie locuin social locuina care se atribuie cu chirie subvenionat unor
persoane sau familii, a cror situaie economic nu le permite dobndirea n proprietate sau nchirierea
unei locuine n condiiile pieei (art.2 lit.c din Legea nr.114/1996). Locuinele sociale aparin domeniului
public al unitilor administrativ-teritoriale (art.39 din Legea nr.114/1996) i, ca atare, sunt inalienabile,
dar pot fi nchiriate (art.136 alin.4 din Constituie), ns nu pot fi vndute chiriailor (art.47)14.
8.2. Locuina de serviciu i locuina de intervenie. Potrivit legii, este locuin de serviciu locuina
destinat funcionarilor publici, angajailor unor instituii sau ageni economici, acordat n condiiile
contractului de munc, potrivit prevederilor legale (art.2 lit. d), iar locuin de intervenie locuina
destinat cazrii personalului unitilor economice sau bugetare, care, prin contractul de munc,
ndeplinete activiti sau funcii ce necesit prezena permanent sau n caz de urgen n cadrul unitilor
economice (art.2 lit. e) sau bugetare.
Dup cum rezult din definiiile legale, asemenea locuine (existente sau care se vor construi din
fonduri bugetare sau ale agenilor economici) se nchiriaz ca accesoriu al contractului (raportului) de
munc. n ceea ce privete regimul juridic, exist ns unele deosebiri ntre locuina de serviciu i locuina
de intervenie.
Locuina de serviciu. Potrivit legii, condiiile i durata de nchiriere vor fi stipulate n contractul de
nchiriere ncheiat ntre prile contractante, accesoriu la contractul de munc (art.51 alin.2). Rezult c
locuinele de serviciu pot fi nchiriate numai personalului unitii, beneficiar a fondului.
Locuinele de serviciu realizate n condiiile Legii nr.114/1996, finanate din bugetul de stat i din
bugetele locale, pot fi vndute n condiiile legii.
Locuina de intervenie. n principiu, locuina de intervenie urmeaz regimul juridic al locuinei de
serviciu (art. 54 alin.1). Astfel fiind, locuina de intervenie poate fi nchiriat numai personalului unitii,
ca accesoriu la contractul de munc i cu consecina ncetrii dreptului de folosin ca urmare a ncetrii
raporturilor de munc.
Comparativ cu locuina de serviciu, locuina de intervenie prezint i unele particulariti:
n primul rnd, se consider locuin de intervenie numai locuina situat n incinta unitii ori n
imediata apropiere a acesteia (art.54 alin.2). Ea este destinat a servi ca locuin personalului (i
membrilor familiei) care ndeplinete anumite atribuii de serviciu ce necesit prezena n preajma
locului de munc, cum ar fi locuinele situate: n cantoanele izolate de-a lungul liniilor de cale
ferat sau drumuri; n cldiri izolate ale staiilor meteorologice sau depozitelor rezervelor de stat;
n cldirile izolate n care se afl cazat personalul care deservete instalaiile sau reelele de nalt
tensiune, releele de televiziune i radio etc. n cazul locuinei de intervenie, nchirierea se face nu
numai n consideraia raportului de munc, dar chiar n consideraia funciei ndeplinite de
persoana ncadrat n munc.
n al doilea rnd, locuina de intervenie nu poate fi vndut chiriaului (art.54 alin.3)15.
n sfrit, precizm c ncetarea contractului de munc atrage dup sine, n toate cazurile (inclusiv
pensionarea16), ncetarea contractului de nchiriere.
8.3. Locuina de necesitate
Este locuin de necesitate locuina destinat cazrii temporare a persoanelor i familiilor ale cror
locuine au devenit inutilizabile n urma unor catastrofe naturale sau accidente ori ale cror locuine sunt
14

n practic, s-a statuat c locuina social, nchiriat cu aceast destinaie, expres prevzut n contract, nu
poate fi vndut chiriaului, chiar dac a fost construit anterior intrrii n vigoare a Legii nr.114/1996, deoarece
acest act normativ a definitivat regimul locuinelor care deja aveau acest statut, n sensul c sunt exceptate de la
vnzare (CCJ, s. civ. i de propr. int., dec. nr.4165/2005, n Jurisprudena Seciei civile pe anul 2005, p.389-391).
15
Actele prin care abuziv sau din eroare conducerea unitii include suprafee locative n categoria celor de
intervenie (pentru a paraliza dreptul de cumprare al chiriaului) sunt supuse, n toate cazurile, controlului
instanelor judectoreti. CSJ, Seciile Unite, dec. nr. II din 29 sept. 1997, n Jurisprudena CSJ 1997, p.58-61; C.
A. Buc., s. a III-a civ., dec. nr.2822/1999, n Culegere de practic judiciar n materie civil 1999, p.82-84.
16
Vz. TS, s. civ., dec.nr.1342/1970, n CD, 1970, p.110 i dec.nr.480/1971, n CD, 1971, p.85.

12

supuse demolrii n vederea realizrii de lucrri de utilitate public, precum i lucrrilor de renovare ce nu
se pot efectua n cldiri ocupate de locatari (art.2 lit.f).
n cazuri de extrem urgen, consiliile locale pot declara drept locuine de necesitate, locuinele libere
aflate n fondul de locuine sociale (art.56), caz n care nchirierea va urma regimul juridic al locuinei de
necesitate (iar nu al locuinei sociale).
Locuina de necesitate se atribuie pe baza hotrrii consiliului local (art.55 alin.3), numrul de camere
fiind n funcie de numrul persoanelor ce urmeaz s locuiasc mpreun cu titularul contractului de
nchiriere, la fel ca i n cazul locuinelor sociale.
8.4. Locuina de protocol. Este locuin de protocol locuina destinat utilizrii de ctre persoanele
care sunt alese sau numite n unele funcii ori demniti publice, exclusiv pe durata exercitrii acestora
(art.2 lit.g). Lista imobilelor cu destinaie de locuin de protocol i condiiile pe care acestea trebuie s le
ndeplineasc se stabilesc prin hotrre a Guvernului (art. 58 alin.3).
Locuinele de protocol sunt proprietate public a statului i se administreaz de ctre Regia Autonom
Administraia Patrimoniului Protocolului de Stat, care asigur evidena, ntreinerea, repararea i
conservarea lor, precum i ncasarea chiriei (art. 57 alin.1-2).
Contractul de nchiriere a locuinei de protocol nceteaz de drept n termen de 60 de zile de la data
eliberrii din funcie a beneficiarului (art.60 alin.3), necondiionat de atribuirea unei alte locuine.
Persoana n cauz (mpreun cu membrii familiei, dac este cazul) se poate ntoarce n locuina deinut
anterior, cu titlu de proprietate sau chiria. n acest sens, legea prevede c atribuirea unei locuine de
protocol nu afecteaz drepturile locative deinute de persoana ndreptit la locuin de protocol (art.60
alin.4).
Plata chiriei se face din bugetele Preediniei Romniei, Senatului, Camerei Deputailor sau
Secretariatului General al Guvernului, dup caz, n limitele prevederilor bugetare aprobate anual (art.66).

13