Documente Academic
Documente Profesional
Documente Cultură
1
n acelai capitol, seciunea II, Despre dreptul de accesiune relative la lucrurile mictoare, este
reglementat accesiunea mobiliar, art. 504-516 C.civ.
2
Ion Dogaru, Sevastian Cercel, Drept civil. Teoria general a drepturilor reale, Ed. All Beck, Bucureti,
2003, p. 252 i urm.
3
Pentru regimul juridic al construciei edificate pe terenul altuia, Gabriel Boroi, Consideraii referitoare la
regimul juridic al construciei edificate pe terenul altuia, n Analele Universitii din Bucureti, seria
Drept, aprilie-iunie, II, 2002, p. 6-12.
Codul civil romn ntre tradiie i reform la 140 de ani de aplicare
Accesiunea imobiliar natural, art. 437-444; a treia, Accesiunea imobiliar artificial, art.
445-456; a patra, Accesiunea mobiliar, art. 457-460. n ceea ce privete accesiunea
artificial natural, practic sunt prevzute aceleai ipoteze i soluii pe care le gsim n Codul
civil de la 1864. O noutate ar fi soluia din materia aceesiunii animalelor prevzut n art. 444:
1. Animalele domestice sau domesticite rtcite pe terenul altuia revin acestuia din urm dac
proprietarul nu le revendic n termen de o lun de la data declaraiei fcute la primriei de ctre
proprietarul terenului; 2. Roiul de albine trecut pe terenul altuia revine proprietarului acestuia
dac proprietarul roiului a ncetat s-l urmreasc. n aceast materie doctrina a subliniat
constant c art. 503 C.civ., care reglementeaz accesiunea animalelor, dei vorbete de animale
i zburtoare slbatice, nu se aplic n privina fondului cinegetic, unde exist reguli speciale 4.
Se impune precizarea de nceput c accesiunea imobiliar artificial este reglementat n
proiectul noului Cod civil n 12 articole i multe aspecte nereglementate n Codul civil de la
1864 sunt n proiect prevzute i soluionate expres, dup cum vom vedea.
Ideea care st la baza soluiilor date n aceste situaii este aceea c lucrul principal este
terenul i c, prin accesiune, proprietarul terenului devine i proprietar al construciilor sau
plantaiilor. Aceast idee nu este nou, o regsim n dreptul roman - superficies solo cedit - de
unde a fost preluat de legiuitorul francez dup care s-a inspirat legiuitorul nostru7.
n situaia construciilor, plantaiilor sau altor lucrri fcute pe terenul altuia, problem
reglementat prin art. 494 C.civ., de principiu, proprietarul terenului pe care au fost fcute
lucrrile devine, prin accesiune, proprietarul acestora, avnd obligaia unei anumite dezdunri
fa de constructor. Raporturile juridice dintre cei implicai sunt diferite dup cum constructorul
este de bun-credin sau este de rea-credin.
n privina domeniului de aplicare a art. 494 C.civ., jurisprudena 8 a decis c el
cuprinde numai situaiile n care un ter ridic pe terenul altuia construcii noi 9, iar nu i pe cele
n care lucrrile efectuate reprezint reparaii sau mbuntiri aduse imobilului, care se
soluioneaz dup regulile privind cheltuielile necesare sau utile. De asemenea, nu se aplic art.
494 atunci cnd exist o convenie ntre proprietarul terenului i constructor cu privire la
efectuarea unor lucrri sau construcii10, situaie n care se poate pune problema dreptului de
superficie. n doctrin11, considerndu-se c art. 494 C.civ. presupune o aciune n revendicare
mpotriva unui posesor de bun sau de rea-credin, s-a artat c acesta nu se aplic atunci cnd
proprietarul reclam bunul n baza unei aciuni personale care izvorte dintr-un contract sau
cvasicontract, situaie ce va fi rezolvat dup natura special a obligaiei existente ntre pri.
Astfel, art. 494 C.civ. nu se aplic n cazul anulrii ori rezoluiunii vnzrii, revocrii donaiei,
realizrii condiiei rezolutorii, pierderii imobilului datorit urmririi creditorilor ipotecari ori n
Bucureti, 2003, p. 257-274; I. Adam, Drept civil. Drepturile reale, Ed. All Beck, Bucureti, 2002, p. 602-
623; O. Ungureanu, Drepturile reale. Curs practic, Ed. Rosetti, Bucureti, 2001, p. 151-153; D. Lupulescu,
Drept civil. Drepturile reale principale, Ed. Lumina Lex, Bucureti, 1997, p. 217-222; C. Jora, F. Ciutacu,
Drept civil romn. Drepturi reale, Ed. Sigma, Bucureti, 2002, p. 273-281.
7
La nceput, n dreptul roman, constructorul de rea-credin nu avea dreptul la despgubiri, prezumdu-se
c a lucrat n numele proprietarului sau i-a druit acestuia valoarea materialelor i a manoperei. Soluia era
nsinechitabil, ducnd la mbogirea fr just temei a proprietarului terenului (neque adversus latronem
cum iactura locupletari debet), aa nct n dreptul lui Iustinian s-a impus opinia lui Ulpian potrivit creia
constructorul de rea-credin poate fi silit s demoleze construcia i s ridice materialele (George
Danielopolu, Explicaiunea Instituiilor lui Justinian, Imprimeria statului, Bucureti, 1899, p. 348 i urm.).
n dreptul vechi romnesc, Codul Calimach pstreaz principiul din dreptul roman potrivit cruia
proprietarul terenului dobndete prin accesiune i propritatea asupra construciilor i face disticie ntre
constructorul de bun-credin i cel de rea-credin, numai primul avnd dreptul la despgubiri pentru
cheltuielile fcute cu ridicarea construciei. n situaia n care proprietarul terenului cunotea co persoan
de bun-credin construiete pe terenul su i nu o anuna s opreasc lucrrile, el nu mai putea invoca
accesiunea, fiind silit s vnd constructorului de bun--credin terenul la preul locului (art. 563-564 C.
Calimach)
8
Trib. Suprem, col. civ., decizia nr. 1335/1956, C.D. 1956, p. 19; idem, dec. civ. nr. 422/1958, n Justiia
Nou nr. 5/1958, p. 941.
9
Curtea Constituional s-a pronunat asupra constituionalitii art. 494 C.civ., dec. nr. 91 din 4 aprilie
2003, n M. Of. nr. 196/26 martie 2003. A se vedea i, A. Pena, Accesiunea imobiliar i uzucapiunea.
Culegere de practic judiciar, Ed. All Beck, 2003, p. 45-47.
10
Trib. Suprem, s.civ., decizia nr. 720/1989, Dreptul nr. 1-2/1990, p. 125; C.S.J., decizia nr. 893/1994,
Dreptul nr. 12/1994, p. 125. Contractul este, n acest caz, legea prilor.
11
D. Alexandresco, op. cit., p. 352-354. A se vedea, G.N.Luescu, op. cit., p. 287; C. Hamangiu, I. Rosetti-
Blnescu, Al. Bicoianu, Tratat de drept civil romn, vol. II, 1929, p. 238; I.P.Filipescu, A.I.Filipescu,
op. cit., p. 279; A. Colin, H. Capitant, Curs elementar de drept civil francez, traducere de V. Cadere, I.
Miloae, Imprimeria Central, Bucureti, 1940, p. 1125-1130; F. Terr, Philippe Simler, Droit civil. Les
Biens, Dalloz, 1998, p. 186-191.
19
Codul civil romn ntre tradiie i reform la 140 de ani de aplicare
cazul coproprietarului care construiete, iar terenul prin partaj revine altui coprta 12. De
asemenea, nu se aplic celui care a fcut lucrri pe un teren strin n calitate de antreprenor,
administrator, mandatar sau gerant. n fine, nu se aplic arendaului, chiriaului sau
uzufructuarului, care nu sunt teri de vreme ce dein terenul n virtutea unei convenii ncheiate
cu proprietarul terenului, urmnd a se aplica regulile specifice acestor materii.
12
Trib. Suprem, dec. civ. nr. 1160/1958, C.D. 1958, p. 85.
13
P. Anca, M.I. Eremia, Efectele juridice ale bunei-credine n dreptul civil, n Justiia Nou nr. 12/1965, p.
52; C. Oprian, Elemente de moraln conceptul de bun-credin, n S.C.J., nr. 1/1970, p. 50; D.
Gherasim, Buna-credin n raporturile juridice civile, Ed. Academiei, Bucureti, 1981, p. 34-35.
14
Trib. Dolj, decizia civilnr. 1263/ 2002, n Curierul Judiciar nr. 3/2002, p. 32-35. Pentru suportul
constituional al ideii de bun-credin i susinerea ei ca principiu fundamental al dreptului civil, I.
Dogaru, colab., Drept civil. Idei productoare de efecte juridice, Ed. All Beck, Bucureti, 2002, p. 4-6.
15
Art. 3-40 al proiectului Codului civil (disponibil pe Internet www.just.ro.) dispune: "Constructorul este
de bun-credin dac se ntemeiaz pe cuprinsul crii funciare unde este nscris ca proprietar al
terenului".
16
D. Alexandresco, op. cit., p. 347; D. Gherasim, op. cit., p. 176 i urm.; I. P. Filipescu, A.I. Filipescu, op.
cit., p. 276; Trib. Suprem, dec. civ. nr. 1290/1956, C.D. 1956, p. 55. Trib. Prahova, s. I, dec. 92 din 1920
n C. Hamangiu, N. Georgean, Codul civil adnotat, E. Librriei Universala Alcaly & Co., Bucureti, 1925,
vol. I, p. 609. Art. 555 alin. 4 C.civ.fr. prevede c este de bun-credin posesorul care nu a fost
condamnat la restituirea fructelor, adic acela care posed terenul pe care a construit creznd c este
proprietar i a crui credin eronat se sprijin pe un titlu pe care l crede eficace. Pentru coninutul
noiunii de bun-credin n cazul culegerii fructelor de ctre posesor, Sevastian Cercel, Dobndirea
fructelor de ctre posesorul de bun-credin, Revista de studii socio-umane, nr. 2-3/2003, p. 117-118.
17
Trib. Suprem, dec. civ. 467/1956, n C.D. 1956, p. 66.
18
Trib. Sibiu, dec. civ. nr. 102/1987, cu not explicativ de Valeriu Stoica, n R.R.D. nr. 9/1988, p. 46-55.
19
Trib. Suprem, col. civ. dec. nr. 705/1956, n C.D. 1956, p. 67; Trib. Suprem, dec. civ. 1028/1960, C.D.
1960, p. 77.
20
Revista de tiine Juridice
nct instanele ar trebui s constate dac, n raport de aceste mprejurri i altele asemntoare,
aciunea reclamantului nu prezint un caracter icanator i dac nu este expresia inteniei de a
obine foloase necuvenite20.
Prin opoziie cu cel de bun-credin, constructorul de rea-credin este acela care
efectueaz construcia, plantaia sau lucrarea pe un teren despre care tie c aparine altei
persoane. Se afl n aceast situaie cel care folosete terenul n baza unui titlu lovit de vicii care
i sunt cunoscute sau cel care, cunoscnd caracterul litigios al titlului su, construiete pe teren
nainte de rmnerea definitiv a hotrrii judectoreti21. n aceeai situaie se afl toi cei care
dein terenul n baza unui titlu care presupune recunoaterea dreptului de proprietate al altuia,
detentorii precari22, care, fr tirea celui de la care au primit terenul, realizeaz pe acesta vreo
construcie, plantaie sau alt lucrare. mprejurarea c dein terenul n baza unui astfel de titlu
este suficient pentru a nltura prezumia general de bun-credin. De asemenea,
jurisprudena a statuat c n cazul n care, prin hotrre judectoreasc, s-a stabilit c prtul nu
are nici un drept asupra imobilului n litigiu, deinerea i efectuarea unor lucrri, ulterior, pe
acest teren, i confer calitatea de constructor de rea-credin23.
innd seama de buna-credin a constructorului, art. 494 C.civ., partea final, prevede
c proprietarul terenului, care devine prin accesiune i proprietar al construciilor, nu-l poate sili
pe acesta s demoleze i s-i ridice lucrrile, iar n privia obligaiei sale de dezdunare, are
dreptul s opteze ntre valoarea materialelor i a muncii prestate ori sporul de valoare dobndit
de teren n urma efecturii construiilor. n situaia n care constructorul este de rea-credin
proprietarul poate, potrivit art. 494 alin. 1-2 i alin. 3 (prima parte) C.civ., s opteze ntre: 1) s
invoce accesiunea cu obligaia de a-i plti valoarea materialelor i preul muncii; 2) s-l oblige
pe constructor s desfiineze i s ridice construciile efectuate.
n ipoteza n care se alege soluia demolrii construciei, fosta instan suprem, a
statuat c24: a) instana trebuie s cerceteze condiiile concrete n care s-au fcut lucrrile
respective, fr a putea deduce reaua-credin numai din faptul c cel care a construit nu are
vreun titlu asupra terenului. Trebuie s se observe dac aciunea proprietarului nu constituie un
abuz de drept, prin pasivitatea sau acceptarea efecturii lucrrilor, introducnd aciunea numai
dup terminarea acestora sau spre sfritul lor. Instanele trebuie s constate dac, n raport de
aceste mprejurri i altele asemntoare, aciunea reclamantului nu prezint un caracter
icanator i dac nu este expresia inteniei de a obine, prin aciunea introdus, foloase ilicite; b)
soluia neeconomic a demolrii construciilor sau desfiinrii plantaiilor ori altor lucrri ar
trebui, pe ct posibil, nlocuit printr-o despgubire n bani, ori de cte ori aceast rezolvare este
mai echitabil i de natur a pune n concordan interesele individuale ale prilor din proces
cu cele economice generale; c) n cazul n care pentru desfiinarea unei construcii sau
amenajri este necesar autorizaia unui organ de stat competent, instana nu poate hotr astfel
de msuri fr existena acelei autorizri.
Nu este greu s acceptm c jurisprudena anterioar anului 1990 trebuia s fie
conform cadrului constituional existent care nu acorda proprietii private prea mult atenie.
n cadrul constituional actual, n care dreptul de proprietate privat primete o protecie juridic
20
Decizia de ndrumare a Plenului Tribunalului Suprem nr. 13/6.08.1959, C.D. 1959, p. 37 i urm. n
sensul aplicrii acestei decizii, cu nuanrile care se impun astzi, C. Brsan, op. cit., p. 315-316; L. Pop,
op. cit., 220; Pentru critica acesteia, M. D. Bocan, O ncercare de reconsiderare a aplicrii art. 494 din
Codul civil, n Dreptul nr. 6/1998, p. 52 i urm.; I. Dogaru, S. Cercel, op. cit., p. 270-271.
21
E. Chelaru, op. cit., p. 197.
22
C. Brsan, op. cit., p. 314-315; E. Chelaru, op. cit., p. 197; C. Jora, F. Ciutacu, op. cit., p. 277.
23
C.S.J., secia civil, decizia nr. 621/18.02.2003, Buletinul Jurisprudenei 1999-2003, Ed. All Beck, 2004,
p. 272-273, nr. 186.
24
Decizia de ndrumare a Plenului Trib. Suprem nr. 13/ 1959, citat supra.
21
Codul civil romn ntre tradiie i reform la 140 de ani de aplicare
deosebit (art. 44 i art. 136 alin. 1 i 5 din Constituie) se pune ntrebarea dac i n ce msur
mai sunt aplicabile soluiile jurisprudenei anterioare, iar rspunsul cel mai larg ar fi c acestea
sunt aplicabile n msura n care nu contravin regimului juridic actual al proprietii. Ce
nseamn acest fapt n materia supus ateniei vom ncerca s artm n cele ce urmeaz.
n doctrin25 se arat, pe bun dreptate, c n rezolvarea problemelor ce rezult din
aplicarea dispoziiilor art. 494 C.civ. trebuie s pornim de la poziia privilegiat ocupat de
dreptul de proprietate n sistemul nostru juridic (actual), innd seama de faptul c este vorba de
principalul drept real al omului, iar principiul aprrii proprietii este unul din cele mai
importante ale dreptului civil, exprimnd orientarea general a legislaiei. Mai mult, am aduga,
se vorbete astzi de o dimensiune constituional i european a dreptului de proprietate 26, de
vreme ce el este un drept fundamental al cetenilor rii (Constituia l reglementeaz n titlul II
intitulat "Drepturile, libertile i ndatoririle fundamentale") i este reglementat n acte
internaionale, mai ales n art. 1 al Primului protocol adiional la Convenia european a
drepturilor omului, considerndu-se, cu valoare de principiu, c orice msur care reprezint o
ingerin n exerciiul acestui drept trebuie s asigure un just echilibru ntre exigenele
interesului general al comunitii i imperativul salvgardrii drepturilor fundamentale ale
individului. De asemenea, trebuie s se in seama de neconcordana dintre unele soluii ale
Codului nostru civil i concepiile sociale promovate n perioada 1948-1989, fiind vorba de o
intersectare ideologic neconciliabil. n fine, se arat c nu trebuie nlturat n nici un caz
soluia potrivit creia accesiunea opereaz n beneficiul solului, iar principiului accesorium
sequitur principale i se poate da o interpretare adecvat vremurilor noastre, iar forma actual a
art. 494 C.civ. constituie un cadru de aplicare suficient de elastic 27.
n acest context, n rezolvarea problemei stabilirii bunei sau relei-credine a
constructorului pe terenul altuia, pare inutil i excesiv ideea abuzului de drept rezultat din
pasivitatea proprietarului fondului sau acceptarea tacit de a face lucrri, atunci cnd acesta se
opune sau introduce aciunea dup terminarea acestora ori spre sfritul lor. Aplicarea ideii
abuzului de drept aici ar limita nejustificat exercitarea nestingherit a dreptului de proprietate 28.
Suntem ntru totul de acord cu afirmaia c n nici un caz nu se poate admite c "reaua-credin
a proprietarului anihileaz reaua-credin a constructorului"29, atta timp ct n ceea ce-l
privete pe proprietarul fondului, efectele juridice rezult din calitatea sa de proprietar, iar nu
din buna sa credin30, ideea conversiunii poziiei psihice fiind lipsit de suport juridic31.
n fine, nu mai poate fi astzi admis soluia practicii n sensul de a nu se permite
demolarea celor edificate de un constructor de rea-credin i de a nlocui aceast msur
neeconomicoas cu acordarea de despgubiri, pentru a nu nclca normele de echitate i pentru
a pune n acord interesele individuale ale prilor cu cele generale ale societii, ndreptate n
sensul stimulrii construciilor. Nu trebuie s se ajung la situaia ca o persoan care a construit
ea nsi pe terenul su s poat demola netulburat orice construcie, dup ce a obinut
autorizaia administrativ necesar, iar cel care invoc accesiunea imobiliar s fie mpiedicat
25
M. D. Bocan, op. cit., p. 50
26
Anne-Franoise Zattara, La dimension constitutionnelle et europenne du droit de proprit, L.G.D.J.,
Paris, 2001; Sevastian Cercel, Drept civil. Patrimoniul. Posesia. Proprietate, Universitaria, Craiova, 2002,
p. 83-85.
27
Mircea Dan Bocan, op. cit., p. 51.
28
Idem, p. 52
29
I. Comnescu, D. Paalega, Contribuia practicii judiciare n dezvoltarea unor principii de drept socialist,
n Justiia Nou nr. 4/1963, p. 36
30
M. D. Bocan, op. cit., p. 53
31
E. Safta-Romano, op. cit., p. 37
22
Revista de tiine Juridice
demolare trebuie obinut "n prealabil", adic nainte de nceperea aciunii de demolare, ceea ce
se ntmpl dup pronunarea hotrrii judectoreti, n faza final a executrii silite 35.
35
Prin dec. nr. 259 din 25.09.2001 (publicat n M.Of. nr. 13/11.01.2002) Curtea Constituional a respins
excepia de neconstituionalitate care avea ca obiect dispoziiile art. 3 lit. a i ale art. 23 alin. 1 lit. a din
Legea nr. 50/1991, republicat. Prin textele legale criticate se sancioneaz contravenional executarea de
lucrri de construire, reconstruire, consolidare, modificare, extindere, schimbare de destinaie sau de
reparare a construciilor de orice fel, precum i a instalaiilor aferente acestora, frautorizaie de
construire. Excepia de neconstituionalitate a fost ridicat ntr-o cauz n care se constest procesul-verbal
de contravenie, prin care se dispune aplicarea unei amenzi contravenionale i desfiinarea construciei.
Curtea a reinut c regimul legal al construciilor nu are legturcu ocrotirea dreptului de proprietate. n
msura n care dobndirea dreptului de proprietate are loc fr respectarea condiiilor prevzute de lege, ca
i n cazul n care exercitatrea dreptului de proprietate se abate de la prevederile legale imperative, titularul
dreptului de proprietate va suporta sanciunile stabilite de lege, fr a se putea apra invocnd principiul
constituional al aprrii (a se vedea i Curierul Judiciar nr. 2/2002, p. 51-52).
36
Ion Deleanu, Problema constituionalitii prevederilor art. 494 alin. ultim, teza a doua din Codul civil
romn, Dreptul nr. 6/2002, p. 18- 26. I. Deleanu, nota critic la dec. nr. 91 din 4 aprilie 2003 a Curii
Costituionale, n Pandectele Romne nr. 3/2003, p. 27-29.
37
Ion Deleanu, Problema constituionalitii..., p. 24
38
A se vedea, D. Alexandresco, op. cit., p. 332-335.
24
Revista de tiine Juridice
sunt n acelai sens (art. 41 alin. 3). n acest context, n situaia n care se construiete pe terenul
altuia, cu bun credin ori fr a se putea face dovada relei-credine, ori cnd cel care
construiete pe terenul su i extinde construcia dincolo de limita terenului su, uzurpnd
terenul vecinului, meninerea construciei aduce atingere n acelai timp posesiei, folosinei i
dispoziiei asupra terenului i, n consecin, atrage privarea parial a proprietarului de
prerogativele eseniale ale dreptului su39. Autorul concluzioneaz c legea ar trebui s
recunoasc proprietarului terenului dreptul de a alege, chiar i atunci cnd constructorul este de
bun-credin, ntre pstrarea lucrrilor, cu plata despgubirilor, i ridicarea acestora pe
cheltuiala celui care le-a fcut, ca i dreptul de a cere despgubiri pentru deteriorarea solului i
readucerea acestuia n starea anterioar.
Am admis c n cazul constructorului de rea-credin meninerea construciei pe
considerente economice este inadmisibil n lumina dispoziiilor constituionale actuale care
reglementeaz o ndatorire fundamental de a exercita cu bun- credin drepturile40. Pe de alt
parte, trebuie s admitem c n ipoteza constructorului de bun-credin prin reglementarea
actual (art. 494 alin. 3 teza a doua C.civ.) se aduce o atingere a dreptului de proprietate asupra
terenului.
Cu privire la problema discutat observm mai nti c suntem n ipoteza n care
trebuie conciliate dou principii fundamentale ale dreptului 41: pe de o parte, principiul aprrii
proprietii pe care nimeni nu mai poate astzi s-l pun sub semnul ntrebrii, iar pe de alt
parte, principiul ocrotirii bunei-credine, care, fr a fi reglementat anume, rezult fr dubiu
dintr-o generalizare a diverselor reglementri particulare n care buna-credin este expres
prevzut i protejat42. Exist n aceast situaie un conflict ntre cele dou principii care
trebuie tranat n favoarea unuia: tertium non datur. Legea reglementeaz n aceast materie
buna-credin, chiar dac nu cuprinde sensul special al noiunii, i i creeaz constructorului
onest o situaie mai favorabil dect aceluia de rea-credin. Credem c n cazul accesiuni
imobiliare artificiale legea permite o limitare, o nclcare, a dreptului de proprietate asupra
terenului motivat de atitudinea onest a constructorului rspunznd principiului ocrotirii bunei-
credine i principiului stabilitii i securitii raporturilor juridice civile. n acest sens Curtea
Constituional43 a artat c departe de a constitui o nclcare a dreptului de proprietate, textul
art. 494 alin. 3 teza final din Codul civil este n concordan cu definiia dat proprietii de art.
480 C.civ., care prevede c "proprietatea este dreptul ce are cineva de a se bucura i dispune de
un lucru n mod exclusiv i absolut, ns n limitele determinate de lege (s.n.), i ofer o soluie
rezonabil conflictului de interese legitime dintre proprietarul fondului i constructorul de bun-
credin pe terenul altuia.
Este adevrat c fiind obligat s opteze pentru una din cele dou posibiliti de
despgubire, fr a avea dreptul s cear ridicarea construciilor, proprietarul fondului sufer o
restrngere a prerogativei de dispoziie asupra bunului su, ns aceast restrngere opereaz n
condiiile legii, n considerarea poziiei subiective a constructorului, cu respectarea prevederilor
39
I. Deleanu, Problema constituionalitii prevederilor art. 494 alin. ultim, teza a doua din Codul civil
romn, Dreptul nr. 6/2002, p. 25.
40
I. Dogaru, S. Cercel, op. cit., p. 272
41
Idem, p. 271-275.
42
I. Dogaru i colaboratorii, Drept civil. Idei productoare de efecte juridice, op. cit., p. 5-6; de altfel, chiar
distinsul autor al studiului menionat, arat c, "dei legea noastr civil nu cuprinde un text asemntor
celui al art. 2268 C.civ. fr. potrivit cruia buna-credin este totdeauna protejat, este unanim admis c
buna-credineste o maxim de apreciere a priori a comportamentului i ea este omniprezent n drept,
postulndu-se ca un principiu general", I. Deleanu, op. cit., p. 20, nota 11
43
C.C., dec. nr. 91 din 4 aprilei 2003, citat supra.
25
Codul civil romn ntre tradiie i reform la 140 de ani de aplicare
constituionale ale art. 44 alin. 1 teza final, conform crora coninutul i limitele dreptului de
proprietate sunt stabilite de lege.
5. Soluiile proiectul noului Cod civil n materie. Art. 445 cuprinde regula potrivit
creia construciile i lucrrile efectuate pe un teren sau n subsolul acestuia revin proprietarului
terenului, dac prin lege sau convenie nu se prevede altfel (alin.1). Se arat care este sensul
noiunii de lucrare (alin. 3, plantaia i amenajrile aduse unui fond, care se ncorporeaz n
mod durabil n acesta) i se arat modul n care se dobndete dreptul de proprietate asupra
construciei sau lucrrii: treptat, pe msura edificrii, cu ncepre de la data ncorporrii
fundaiei.
Art. 446 reia prezumiile prevzute n art. 492 C.civ.: orice construcie se prezum a fi
edificat de proprietarul terenului pe cheltuiala sa (alin. 1). Prevede expres regula potrivit creia
cel care construiete pe terenul altuia, chiar de bun credin, nu poate dobndi proprietatea
asupra construciei, cu excepia cazurilor pentru care legea recunoate naterea unui drept de
superficie (al. 2). Art. 447 menine aceeai soluie a art. 493 C.civ. pentru situaia edificrii
construciei de ctre proprietarul terenului cu materialelel sale: nu poate fi obligat la desfinarea
construciei ori la restituirea materialelor, ci doar la restituirea valorii materialelor i daune-
inderese dac este cazul.
Pentru ipoteza constructorului de bun-credin, art. 448 menine soluia art. 494 alin.
3 C.civ. n sensul c proprietarul terenului devine proprietarul construciei i trebuie s-l
despgubeasc pe constructor pltind, la alegere, fie valoarea matarialelor i manopera, fie
sporul de valoare adus fondului. Este meninut aceast soluie care a fost criticat n doctrin,
iar jurisrudena ncerca s o reinterpreteze. Astfel, o soluie a Curii de Apel Craiova din 2003
arta, n aplicarea art. 494 alin. 3 C.civ., c dac expertiza concluzioneaz c terenul nu a
nregistrat un spor de valoare, singura variant posibil rmne ca proprietarul terenului s
achite valoarea materialelor i manopera, n caz contrar ajungndu-se la o mbogire fr just
cauz a cestuia. Se considera c de vreme ce legiuitorul a urmrit s nlture aceast situaie n
cazul constructorului de rea-credin, ea se impune a fortiori n situaia celui de bun-credin44.
Foarte important este definirea bunei-credine n aceast materie n art. 451: este de
bun credin cel care se ntemeiaz pe cuprinsul crii funciare n care era nscris ca proprietar
al terenului (alin. 1). Nu poate fi de bun-credin cel care nu are sau ncalc autorizaia de
construcie (alin.2). Se pune astfel capt disputelor din doctrin i jurispruden privind
interpretarea i aplicarea dispoziiilor legale n materie. Pentru ipoteza constructorului de rea-
credin proiectul are o soluie nou: dac proprietarul terenului opteaz pentru pstrarea
construciei va plti constructorului, la alegere, fie o ptrime din valoarea materialelor i
manoperei, fie o ptrime din sporul de valoare adus fondului. Este evident abdicarea de la
principiul mbogirii fr just cauz i avertismentul dat amatorilor (art. 449 alin. 1 proiect).
Cheltuielile de demolare, n ipoteza n care proprietarul solicit aceasta, sunt n sarcina
constructorului, care va repara orice prejudiciu adus fondului.
Art. 454 prevede regula potrivit creia proprietarului terenului nu i se poate opune
pasivitatea pe care ar fi vdit-o pe durata edificrii construciei. Proiectul are soluii pentru
construcia edificat parial pe terenul altuia (art. 452): proprietarul vecin poate, n schimbul
unei despgubiri, s dobndeasc ntraga construcie, dac cel puin jumtate din suprafaa
ocupat de construcie se afl pe terenul su (alin. 1). n aceast situaie, va dobndi un drept
44
Decizia civil nr. 4031 din 24 noiembrie 2003, rezumat i comentariu, S. Cercel, n CJ nr. 3/2004, p. 33-
50.Principiul mbogirii fr just cauz nu este nclcat dac exist o micorare a unui patrimoniu, dar nu
exist o mrire a altui patrimoniu. n spe, sporul de valoare fiind zero, rezulta c reclamanii nu au
dobndit nimic n patrimoniu. Analiza creterii i reducerii, n cadrul principiului, se face pe planul general
al patrimoniului, iar nu la nivelul unor bunuri determinate.
26
Revista de tiine Juridice
27