Evaluarea terenului

Exemplu - Metoda comparației

Se consideră un teren în suprafaţă de 800 mp care trebuie evaluat în vederea vânzării.

Evaluarea se face pe baza metodei comparaţiei de piaţă, având următoarele informaţii cu

privire la proprietăţi comparabile:

Terenuri vândute (Terenuri comparabile) Teren

A B C D evaluat
Preţ de vânzare (€/mp) 47 50 60 50
Data vânzării un an mai acelaşi an acelaşi an acelaşi an
devreme
Localizare superioară similară similară inferioară
Suprafaţă (mp) 500 1.000 1.000 800 800
Caracteristici fizice mai rele mai bune mai bune similare
(front stradal, forma)
apă, apă, apă, apă, apă,
Utilităţi curent curent, curent, curent, curent,
(apă, curent, canalizare, canalizare canalizare, canalizare canalizare,
gaz) gaz gaz
Vecinătăţi similare similare mai bune similare
Acces da nu da nu da
(drum pietruit, asfaltat, etc)

Notă: Caracterizarea “mai bun” / “mai rău” / “acelaşi” se referă la compararea cu imobilul de
evaluat.

Informaţii suplimentare

În urma analizei pieţei s-au constatat următoarele:

Se consideră o creştere anuală de preţ de 10%,
Pentru localizare se consideră o corecţie de +/- 3%,
Pentru fiecare 100 mp diferenţe ale suprafeţei de teren se consideră o corecţie de 1%,
Pentru caracteristicile fizice se aplică o corecţie de +/- 3%,
Pentru utilităţi se consideră următoarele corecţii:
- apă, curent - 1 euro/mp
- canalizare - 2 euro/mp
- gaz - 1 euro/mp
Corecţia pt vecinătăţi este de 2%,
Corecţia pt acces este de 3 euro/mp.
 REZOLVARE :

Pentru rezolvarea problemei trebuie inserate după fiecare caracteristică 2 linii

suplimentare Corecţie și Preţ corectat.
Linia Corecţie se completază tinănd cont de informațiile suplimentare primite.
Linia Preţ corectat presupune adunarea valorii corecției la prețul anterior, pentru fiecare teren
comparabil.

Corecția totală netă (în €) se calculează adunând toate corecțiile obținute pe parcurs.
Corecția totală netă (în %) = Corecția totală netă (în €)/ Preţ de vânzare teren comparabil

Corecția brută (în €) se obține adunând toate corecțiile de pe parcurs, luate în modul (nu se
ține cont de semn + sau -).
Corecția totală brută (în %) = Corecția totală brută (în €)/ Preţ de vânzare teren comparabil

Evaluatorul va alege valoarea aferentă proprietății care prezintă cel mai mic procent de
corecţie brută.

Terenuri vândute (Terenuri comparabile) Teren

A B C D evaluat
Preţ de vânzare (€/mp) 47 50 60 50
Data vânzării un an mai acelaşi an acelaşi an acelaşi an
devreme
Corecţie
Preţ corectat
Localizare superioară similară similară inferioară
Corecţie
Preţ corectat
Suprafaţă (mp) 500 1.000 1.000 800 800
Corecţie
Preţ corectat
Caracteristici fizice (front mai rele mai bune mai bune similare
stradal, forma)
Corecţie
Preţ corectat
Utilităţi apă, apă, apă, apă, apă,
(apă, curent, canalizare, curent curent, curent, curent, curent,
gaz) canalizare canalizare, canalizare canalizare,
gaz gaz
Corecţie
Preţ corectat
Vecinătăţi similare similare mai bune similare
Corecţie
Preţ corectat
Acces da nu da nu da
(drum pietruit, asfaltat, etc)
Corecţie
Preţ corectat
Corecţia totală netă (€)
Corecţia totală netă (%)
Corecţie totală brută (€)
Corecţie totală brută (%)
 REZOLVARE :

Terenuri vândute (terenuri comparabile) Teren

A B C D evaluat
Preţ (€/mp) 47 50 60 50
Data vânzării un an mai acelaşi an acelaşi an acelaşi an
devreme
Corecţie +4,70 0 0 0
Preţ corectat 51,70 50 60 50
Localizare mai bună aceeaşi aceeaşi mai rea
Corecţie -1,55 0 0 +1,50
Preţ corectat 50,15 50 60 51,50
Suprafaţă (mp) 500 1.000 1.000 800 800
Corecţie +1,50 -1 -1,20 0
Preţ corectat 51,65 49 58,80 51,50
Caracteristici fizice (front mai rele mai bune mai bune similare
stradal, forma)
Corecţie +1,55 -1,47 -1,76 0
Preţ corectat 53,20 47,53 57,04 51,50
Utilităţi (apă, curent, apă, apă, apă, apă, curent, apă, curent,
canalizare, gaz) curent curent, curent, canalizare canalizare,
canalizare canalizare, gaz
gaz
Corecţie +3 +1 0 +1
Preţ corectat 56,20 48,53 57,04 52,50
Vecinătăţi aceleaşi aceleaşi mai bune aceleaşi
Corecţie 0 0 -1,14 0
Preţ corectat 56,20 48,53 55,90 52,50
Acces (drum pietruit, da nu da nu da
asfaltat, etc)
Corecţie 0 +3 0 +3
Preţ corectat 56,20 51,53 55,90 55,50
Corecţia totală netă (€) +9,20 +1,53 -4,10 +5,50
Corecţia totală netă (%) 19,57 3,06 6,83 11,00
Corecţie totală brută (€) 12,30 6,47 4,10 5,50
Corecţie totală brută (%) 26,17 12,94 6,83 11,00

În urma analizei comparabilelor evaluatorul va alege valoarea aferentă comparabilei

(proprietății) care prezintă cel mai mic procent de corecţie brută, Comparabila C (6,8%).
Prin urmare evaluatorul poate estima valoarea de piaţă a terenului la 55,90 euro/mp.

Deci, valoarea de piaţă rotunjită: 56 €/mp.

Valoare totală teren = 56 €/mp x 800 mp = 44.800 €