Curs UDI IDD 2021 2022

UNIVERSITATEA “Alexandru I.
Cuza “ din IAŞI
FACULTATEA DE ECONOMIE ŞI ADMINISTRAREA AFACERILOR
DEPARTAMENTUL PENTRU ÎNVAŢĂMÂNT LA DISTANŢĂ ŞI ÎNVĂŢĂMÂNT CU

FRECVENŢĂ REDUSĂ
Prof.univ.dr. Corneliu Iațu, Prof.univ.dr. Bogdan Căpraru
URBANISM ŞI DEZVOLTARE IMOBILIARĂ
Material de studiu pentru învăţământul la distanţă/ învăţământul cu frecvenţă redusă
IAŞI, 2021 - 2022

Introducere
Urbanism şi dezvoltare imobiliară este o disciplină de specialitate, proprie studiului

ştiinţelor administrative. Acumularea cunoştinţelor specifice acestei discipline trebuie facilitată
de parcurgerea în mod obligatoriu a altor materii, precum Teoria Generală a Statului şi Dreptului,
Drept administrativ, Drept civil.
Studierea disciplinei Urbanism şi dezvoltare imobiliară se va realiza în două părţi. Prima
parte a cursului va permite studenţilor acumularea cunoştinţelor de bază privind urbanismul,
cadastru şi publicitate imobiliară. Cea de a doua parte a cursului va avea un caracter mai
aplicativ, fiind dedicată aspectelor de natură cononomică legate de piaţa imobiliară şi de
tranzacţiile specifice acesteia. În consecinţă, în activitatea profesională viitoare, studenţii vor fi
capabili să desfăşoare o activitate în domeniu imobiliar public sau privat.
Cursul este divizat în şapte unităţi de studiu. Primele cinci dintre acestea cuprind noţiuni
privind urbanismul, documentațiile de urbanism iar următoare analizează implicaţiile economice
ale pieţei imobiliare şi ale tranzacţiilor care au loc în această piaţă.
Evaluarea pe parcurs a cunoştinţelor se va realiza pe baza unui test administrat prin
intermediul platformei Moodle şi a unei lucrări transmise de către student tutorelui care o va
analiza şi o va nota. Tema lucrării va fi comunicată la inceputul semestrului prin intermediul
portalului FEAA.
Testul administrat prin intermediul platformei Moodle va fi susţinut la data fixată în
calendarul disciplinei. De asemenea, lucrarea va fi predată personal de către studenţi la o altă
dată fixată în calendarul disciplinei.
În ceea ce priveşte învăţarea materiei, este recomandată parcurgerea capitolelor în ordinea
prezentării lor.
 Citiţi cursul cu atenţie, subliniind noţiunile importante care trebuie reţinute. Astfel,
veţi putea ulterior să faceţi o trecere în revistă rapidă a principalelor noţiuni învăţate.
 Nu treceţi la următorul capitol fără să fi înţeles pe deplin noţiunile din capitolul
anterior, procesul de învăţare fiind în acest caz lacunar şi lipsit de eficienţă.
 Nu încercaţi să memoraţi textul acolo unde nu înţelegeţi. Reţinerea noţiunilor poate
fi realizată mai uşor dacă apelaţi la exemple ipotetice din cotidian şi, de asemenea,
la bibliografia recomandată.
 Alocaţi mai multe şedinţe de studiu pentru capitolele ample pentru care timpul
necesar de învăţare este mai mare de 200’. Reveniţi ori de cîte ori este nevoie asupra
noţiunilor explicate în curs.
 După parcurgerea fiecărei unităţi de studiu, rezolvaţi testele de evaluare inserate la
sfîrşitul acesteia. Testele au un caracter orientativ, oferindu-vă doar un model de
evaluare. Răspunsurile la întrebări le găsiţi la finalul cursului.
Evaluarea la disciplina Urbanism şi dezvoltare imobiliară se va realiza pe baza testului şi a temei

de control care, însumate, au o pondere de 10% din nota finală şi, de asemenea, pe baza
examenului care are o pondere de 90% din aceasta. Nota minimă pentru ambele componente
trebuie să fie cel puţin 5 (cinci). Nota finală se va calcula ca medie ponderată a celor două
componente.
CUPRINS
Introducere .................................................................................................................................... 2
2
UNITATEA DE STUDIU 1. Urbanismul și amenajarea teritoriului. Noțiuni introductive. ......... 7
1.1. Noțiuni introductive despre urbanism și amenajarea teritoriului
1.1.1. Noțiunile de urbanism și amenajarea teritoriului
1.1.2. Fundamentele amenajării teritoriului și urbanismului
1.1.3. 1.1.3. Obiectivele și treapta de abordare a problemelor
1.1.4. 1.1.4. Cadrul legislativ
1.1.5. 1.1.5. Scopul urbanismului
1.1.6. 1.1.6. Scara urbanismului
1.1.7. Obiectivele urbanismului
1.1.8. Istoricul noțiunii
1.1.9. Istoria orașului
1.1.10. Apariția orașelor
1.1.11. Urbanismul antic
1.1.12. Orașul medieval
1.1.13. Orașul Renașterii
1.1.14. Orașul baroc
1.1.15. Orașul erei industriale
1.1.16. Carta de la Atena
1.2. Structura urbanistică a teritoriului
1.2.1. Așezările umane
UNITATEA DE STUDIU 2. Amenajarea teritoriului și urbanismul .................................... 22
2.1. Contextul european
2.2. Contextul național
2.2.1. Atribuțiile administrației publice centrale
2.2.2. Atribuţiile administrației publice județene
2.2.3. Atribuţiile administraţiei publice locale
2.3. Documentațiile de urbanism și amenajare a teritoriului
2.3.1. Documentațiile de urbanism
2.3.1.a. Planul urbanistic general (PUG)
2.3.1.b. Regulamentul general de urbanism
2.3.1.c. Planul urbanistic zonal (PUZ)
2.3.1.d. Regulamentul local de urbanism
2.3.1.e. Planul urbanistic de detaliu (PUD)
2.3.1.f. Autorizaţia de construire
2.3.1.g. Proiectul PAC
2.3.1.h. Proiectul PAD
2.3.1.i. Proiectul POE
2.3.1.j. Certificatul de urbanism
2.3.2. D.ocumentațiile de amenajare a teritoriului
2.3.2.a. Planul de amenajare a teritoriului naţional
2.3.2.b. Planul de amenajare a teritoriului zonal
2.3.2.c. Planul de amenajare a teritoriului județean
UNITATEA DE STUDIU 3. Cadastrul și publicitatea imobiliară ......................................... 49
3.1. Cadastrul și publicitatea imobiliară
3.1.1. Generalități
3.1.2. Cadrul legislativ și instituțional
3.1.3. Funcțiile cadastrului
3.1.3.a. Funcția tehnică a cadastrului
3.1.3.b. Funcția economică a cadastrului
3.1.3.c. Funcția juridică a cadastrului
3.1.4. Cadastrul general
3.1.5. Cadastrul de specialitate
3.1.5.a. Cadastrul agricol. Bonitarea terenurilor agricole
3.1.5.b. Bonitarea cadastrală a construcțiilor
3.1.5.c. Cadastrul forestier
3.1.5.d. Cadastrul apelor
3.1.5.e. Cadastrul imobiliar-edilitar
3.1.5.f. Cadastrul lucrărilor speciale
3.1.5.g. Întreținerea lucrărilor de cadastru
3.1.5.h. Publicitatea imobiliară
UNITATEA DE STUDIU 4. Ocuparea terenurilor și amplasarea construcțiilor ................ 68
4.1. Ocuparea terenurilor și amplasarea construcțiilor
4.1.1. Modul de ocupare a terenurilor
4.1.1.a. Extravilanul
4.1.1.b. Intravilanul
4.1.1.c. Suprafețele împădurite
4.1.1.d. Resursele subsolice
4.1.1.e. Resursele hidrografice
4.1.1.f. Zone cu valoare peisagistică și zone naturale protejate
4.1.1.g. Zone construite protejate
4.1.2. Siguranța construcțiilor și apărarea interesului public
4.1.2.a. Expunerea la riscuri naturale
4.1.2.b. Expunerea la riscuri tehnologice
4.1.2.c. Construcții ale căror funcțiuni sunt generatoare de riscuri
tehnologice
4.1.2.d. Asigurarea echipării edilitare
4.1.3. Amplasarea construcțiilor
4.1.3.a. Orientarea față de punctele cardinale
4.1.3.b. Amplasarea față de căile de comunicație
4.1.3.c. Amplasarea în interiorul parcelei
4.1.4. Echiparea tehnico-edilitară
4.1.4.a. Racordarea construcțiilor la rețelele publice edilitare
4.1.4.b. Realizarea rețelelor edilitare
4.1.4.c. Proprietatea publică asupra rețelelor edilitare
4.1.5. Forma și dimensiunile terenului și ale construcțiilor
4.1.5.a. Parcelarea
4.1.5.b. Înălțimea construcțiilor
4.1.5.c. Aspectul exterior al construcțiilor
4.1.6. Amplasarea de parcaje, spații verzi și împrejmuiri
4.1.6.a. Parcaje
4.1.6.b. Spații verzi și plantate
4.1.6.c. Împrejmuiri
UNITATEA DE STUDIU 5. Locuirea urbană ......................................................................... 87

5. Locuirea urbană
5.1. Noțiuni generale privind locuirea
5.2. Cerințele locuirii urbane
5.3. Tipologia clădirilor de locuit
5.3.1 Locuințele individuale
5.3.2. Locuințele colective
5.4. Locuirea ecologică
5.5. Valențe ale locuirii ecologice în România
5.5.1. Calitatea mediului
5.5.1.a. Aerul în așezările umane
5.5.1.b. Poluarea sonoră
5.5.1.c. Poluarea apelor
5.5.1.d. Poluarea solului
5.5.1.e. Deșeurile urbane
5.5.1.f. Biodiversitatea și zonele de locuințe
UNITATEA DE STUDIU NR. 6. PARTICULARITĂŢI ALE PIEŢEI IMOBILIARE ...... 97
6.1. Tipurile de imobile (perspectivă economică) ..................................................................... 98
6.2. Piaţa imobiliară .................................................................................................................. 99
6.2.1. Cererea şi oferta de imobile ....................................................................................... 100
6.2.2. Indicii imobiliari ........................................................................................................ 101
6.2.3. Actorii implicaţi în cadrul unui proiect imobiliar ...................................................... 102

6.2.4. Factorii care influențează piața imobiliară ................................................................ 104
6.3. Localizarea imobilelor şi paternul de dezvoltare al localităţii ......................................... 106
UNITATEA DE STUDIU NR. 7. DECIZIA DE INVESTIRE ÎNTR-UN IMOBIL ........... 111

7.1. Aspecte financiare ............................................................................................................ 112
7.2. Aspecte non-financiare ..................................................................................................... 115
UNITATEA DE STUDIU NR. 8. MANAGEMENTUL PROPRIETĂŢII IMOBILIARE 118

8.1. Exploatarea imobilelor și tipurile de închiriere și calcul al chiriei .................................. 119
8.2. Condițiile contractului de închiriere ................................................................................. 120
BIBLIOGRAFIE ....................................................................................................................... 123

UNITATEA DE STUDIU 1. Urbanismul și amenajarea teritoriului. Noțiuni introductive.
Istoria urbanismului (antic, premodern, orașul erei industriale, urbanismul modern,
recent). Structura urbanistică a teritoriului (așezările urbane, așezările rurale)
Structura unităţii de lucru:
1.1 Noțiuni introductive despre urbanism și amenajarea teritoriului

1.1.2. Fundamentele amenajării teritoriului și urbanismului
1.1.3. Obiectivele și treapta de abordare a problemelor
1.1.4. Cadrul legislativ
1.1.5. Scopul urbanismului
1.1.6. Scara urbanismului
1.1.7. Obiectivele urbanismului
Obiective:
 Însuşirea unor elemente de urbanism și amenjare a teritoriului.

 Dezvoltarea capacităţii de a utiliza şi relaţiona în mod corect cu noţiunile specifice
domeniului urbanismului și amenajării teritoriului.
În urma parcurgerii acestei unităţi de studiu, studentul va fi capabil să:
 Înțeleagă rolul urbanismului și amenajării teritoriului la nivelul administrației centrale și

locale
 Identifice particularităţile fiecărei perioade istorice a urbanismului.
 Identifice și să înțeleapă principalele caracteristici ale structurii urbanistice a teritoriului.
Cuvinte cheie: urbanism, amenajarea teritoriului, structură urbanistică

Bibliografie
1. Alpopi Cristina, (2009) - Elemente de urbanism, Ediţia a 2-a revizuită şi adăugită, Editura
Universitară, Bucureşti.
2. Bold Ion, Crăciun Avram, (1999) – Organizarea teritoriului, Ed. Mirton, Timișoara.
3. Ghiga Constantin, (1997) - Elemente de amenajare a teritoriului şi urbanism, ASE,
Bucureşti.
4. Niculescu Doina, (1998) - Elemente de urbanism, Universitatea Politehnică, Timişoara.
5. Iancu Adrian, (2012) - Regulamente urbane, U.T. Press, Cluj-Napoca.
6. Ionașcu Gheorghe S., (2004) - Dezvoltarea spațială durabilă și urbanism, Editura
Fundaţiei România de Mâine, Bucureşti.
Timp mediu alocat parcurgerii unității de lucru: 90 min
1.1. Noțiuni introductive despre urbanism și amenajarea teritoriului

Urbanismul este atât un domeniu disciplinar, cât și un domeniu profesional care acoperă
studiul fenomenului urban și a celui rural, acțiunea urbanizării fiind organizarea orașului, a
teritoriilor acestuia și a satului.
Conform tradițiilor, această disciplină este uneori asociată cu arhitectura, uneori cu
geografia, în funcție de aspectul pe care îl tratează, de intervenția urbană sau de studiul teoretic.
Ca domenii disciplinare (sau științifice), teoriile urbanismului sunt strâns legate de
științele umane (geografie, amenajare, economie, științe juridice, ecologie, antropologie, științe
politice, sociologie).
Ca domenii profesionale, practicile și tehnicile de urbanism rezultă din implementarea
politicilor urbane (locuințe, transport, mediu, zone de activități economice și comerciale).
Această a doua dimensiune se limitează la planificarea urbană și la gestionarea orașelor
(în vechiul sens al termenului), maximizând potențialul geografic pentru o mai bună armonie a
utilizatorilor și bunăstarea utilizatorilor (rezidenți, activi, turiști ...).
Amenajarea teritoriului este mai cuprinzătoare spațial și strâns legată de urbanism.
Câteva definiții ale amenajării teritoriului sunt interesante și prin diversitatea de perspective din
care sunt privite:
« amenajarea teritoriului este arta sau tehnica de a dispune oamenii şi activităţile lor în
spaţiu » (Wikipedia)
“o politică şi mijloacele prin care este vizată o utilizare economică şi umană mai raţională
a spaţiului geografic” (Codul de urbanism marocan)
„Amenajarea teritoriului constituie un ansamblu de acţiuni şi de intervenţii, politice sau
tehnice, voluntare şi concertate, care vizează să asigure, cu ordine şi în timp, o repartiţie
adecvată a populaţiei, construcţiilor, activităţilor economice şi echipamentelor de
infrastructură asupra unui teritoriu, ţinând cont de constrângerile naturale, antropice şi
strategice” (P.Merlin, 1988)
amenajarea teritoriului este o geografie prospectivă şi deliberată a aşezărilor umane
(P.Randet) sau o remodelare a structurii şi „feţei” unei ţări (Charles de Gaulle, 1961).
Unii autori insistă asupra semnificaţiei politice „amenajarea teritoriului este o politică
înainte de a fi o tehnică” (A.Colin, France Forum, 1961).
Alte definiţii vizează partea economică şi relativă „problema pusă de amenajarea
teritoriului francez este aceea a adaptării unei ţări, în mare parte insuficient dezvoltată,
pentru a o aduce la nivelul ţărilor la care este asociată” (Ph.Lamour, L’aménagement du
territoire, 1962).
Alte definiţii recurg la cuvinte care aduc aminte de o perioada de mult apusă „a trasa în
piatră, ciment sau metal viitorul unei ţări” (Ponts-et-Chaussées, nr.21, aprilie 1962).
Sunt prezente și definiţiile mai sintetice:
- „ştiinţa sau arta care are ca obiect organizarea şi repartiţia în spaţiul regional sau
naţional a diverselor activităţi umane în funcţie de nevoile individului şi colectivităţii”
(J.-M. Roulin, Aménagement du territoire et propriété privée, Lausanne, 1961).
- „a amenaja teritoriul, înseamnă a introduce o raţionalitate acolo unde jucau simplele
determinisme naturale sau voinţe individuale necoordonate” (Ph.Laurent, Aménager
l’espace de l’homme”, Act.pop., 1961).
Laubadère în anii 60 acreditează ideea că măsurile destinate stimulării economiei
regionale constituie un aspect determinant în politica de amenajarea teritoriului.
După legea privind Planul Naţional de Amenajare a Teritoriului Naţional, amenajarea
teritoriului este un ansamblu de activităţi complexe, cu caracter global şi interdisciplinar, care pe
baza principiului dezvoltării durabile, se desfăşoară de la nivelul local (comunal, intercomunal)
la nivel naţional.
Alte definiții:
Claudius-Petit, care în 1950 definea amenajarea teritoriului referindu-se la teritoriul
francez ca “o căutare ... a unei mai bune repartiţii a oamenilor în funcţie de resursele
naturale şi activităţile economice“
„A amenaja teritoriul, înseamnă să atingi sufletul său” (François Mauriac).
« Aceasta este noaptea pe care este frumos să ne-o imaginăm plină de lumină » (Edmond
Rostand).
Charta europeană a amenajării teritoriului, adoptată la Torremolinos (20 mai 1983),
defineşte într-o manieră ştiinţifică dar şi politică noţiunea de “amenajare a teritoriului“
ca fiind “expresia spaţială a politicilor economice, sociale, culturale şi ecologice a
întregii societăţi.“
Tot în cadrul definiţiei mai largi se specifică că amenajarea teritoriului este “o disciplină
ştiinţifică, o tehnică administrativă şi o politică concepută ca o apropiere
interdisciplinară şi globală tinzând spre dezvoltarea echilibrată a regiunilor şi
organizarea fizică a spaţiului după o concepţie directoare“.
1.1.2. Fundamentele amenajării teritoriului și urbanismului:

expansiunea demografică – disciplinarea spaţială şi economică a acestei creşteri
demografice;
expansiunea economică – stăpânirea acestei creşteri pentru a nu ajunge la dezechilibre
geografice;
fenomenul urban – necesitatea unei voinţe de organizare şi regularizare se face simţită
mai ales în locurile cu densităţi mari de populaţie;
Lipsa sau prezenţa mică a terenurilor
Caracterul imuabil al „frontierelor”.
1.1.3. Obiectivele și treapta de abordare a problemelor

1) - planuri de amenajare şi urbanism pentru teritorii:
a) - administrative: teritoriul național, judeţ, comuna, zone limitrofe
b) - zone funcţionale amplasate intra- sau interjudeţene:
– agricole, silvice, piscicole, stuficole.
– pastorale, viticole, pomicole.
– extractive, industriale, energetice.
– turistice, balneare, rezervaţii naturale.
c) - zone natural-economice:
– bazine hidrografice, perimetre ameliorative.
– sisteme hidroameliorative.
acumulări, regularizări, zone de protecţie
2) - planuri de amenajare şi urbanism pentru localităţi:
a) - planuri de urbanism a localităţilor: urbane şi rurale.
b) - studii de amplasament:
– obiective economice.
– clădiri de locuit şi dotări social-culturale.
c) - detalii de amenajare şi urbanism:
– zone industriale.
– ansambluri şi clădiri de locuit.
– dotări social culturale.
3) - organizarea teritoriului interunităţi (interproprietăţi):
a) - teritorii administrative:
– judeţe, comune.
– zone intra/interjudeţene.
b) - zone naturale şi funcțional economice:
– zone de relief (deal, campie).
– zona îndiguită.
– perimetre ameliorative.
– sisteme hidroameliorative.
– zone de influenţă a lacurilor de acumulare.
c) - zone de influenţă a căilor de comunicaţie:
– autostrăzi,
– canale navigabile.
4) - organizarea şi amenajarea teritoriului unităţilor agricole:
a) - exploataţii agricole:
– comune.
– societăţi comerciale agricole.
– regii autonome.
– societăţi agricole.
– asociaţii agricole.
– gospodării familiale.
b) - folosinţe agricole:
– teren arabil neirigat plan: asolamente.
– teren arabil neirigat în pantă:
asolamente de restricţie.
cultură în fâşii
benzi înierbate.
agroterase.
- teren arabil irigat (desecat).
- pajişti naturale cultivate.
- plantaţii pomicole, viticole, hamei, de protecţie.
- centre (complexe) de producţie, administraţie şi exploatare:
– societăţi comerciale.
– regii autonome.
– societăţi agricole.
– asociaţii agricole.
– ferme.
- producţia anuală: taurine, suine, ovine, avicole.
- producţia vegetală: sere, solarii, ciupercării.
- depozitare-prelucrare-conservare
- silozuri, fabrici speciale
- complexe de vinificare.
- depozite de legume-fructe
5) - organizarea şi amenajarea teritoriului unităților forestiere:
a) - unităţi economice:
– inspectorate silvice.
– ocoale silvice.
– unităţi de producţie.
b) - obiective:
– cultură şi refacere.
– corectarea terenurilor.
– construcţii civile, cinegetice, locuinţe.
1.1.4. Cadrul legislativ

LEGEA NR. 350/2001 este Legea privind amenajarea teritoriului şi urbanismul
 amenajarea teritoriului trebuie să fie:
 globală (coordonarea diferitelor politici sectoriale într-un ansamblu integrat);
 funcţională, (luarea în considerare a cadrului natural şi construit bazat pe valori
de cultură şi interese comune);
 prospectivă (analiza tendinţelor de dezvoltare pe termen lung a fenomenelor şi
intervenţiilor economice, ecologice, sociale şi culturale şi luarea acestora în
considerare);
 democratică, (participarea populaţiei şi a reprezentanţilor ei politici la adoptarea
deciziilor)
 Urbanismul este o activitate:
- operaţională (detalierea şi delimitarea în teren a prevederilor planurilor de amenajare a
teritoriului)
- integratoare (sintetizarea politicilor sectoriale privind gestionarea teritoriului
localităţilor)
- normativă (precizarea modalităţilor de utilizare a terenurilor, definirea destinaţiilor şi
gabaritelor de clădiri, inclusiv infrastructura, amenajări şi plantaţii)
 Activitatea de amenajarea a teritoriului şi de urbanism trebuie să se desfăşoare cu:
 respectarea autonomiei locale
 pe baza principiului parteneriatului, transparenţei, descentralizării serviciilor
publice,
 participării populaţiei în procesul de luare a deciziilor,
 pe baza principiului dezvoltării durabile
1.1.5. Scop
 armonizarea la nivelul întregului teritoriu a politicilor economice, sociale, ecologice şi
culturale prin urmărirea creşterii coeziunii şi eficienţei relaţiilor economice şi sociale
dintre acestea.
1.1.6. Scara
 - teritoriul României
 - principiul ierarhizării, coeziunii şi integrării spaţiale, la nivel:
 naţional,
 regional
 judeţean
 local
1.1.7. Obiective
 - dezvoltarea economică şi socială echilibrată a regiunilor şi zonelor, cu respectarea
specificului acestora
 - îmbunătăţirea calităţii vieţii oamenilor şi colectivităţilor umane
 - gestionarea responsabilă a resurselor naturale şi protecţia mediului
 - utilizarea raţională a teritoriului
• Conceptul apare odată cu inginerul catalan, Ildefons Cerdà și lucrarea sa "Teoria generală
a urbanizării" publicată în 1867;
• În 1911 este fondată Societatea franceză a urbaniștilor. Cu originea în curentele umaniste
și igieniste de la sfârșitul secolului al XIX-lea, această societate învățată a reunit de la
origini planificatorii tuturor modurilor de exercițiu (public, para public și privat) pe baza
unor criterii profesionale;
• Acțiunile sale constituie o forță reală de propuneri, ceea ce este evident în viziunea
urbanistă a orașului de secol XXI și a noii Carte de la Atena.
• Astăzi, putem defini urbanismul ca “acoperind toate activitățile umane, atât timp cât ele
sunt articulate în timp, cu teritoriile”.
• Un oraș este o unitate urbană (o așezare umană pentru ONU), întinsă și densă (spre
deosebire de sate) în care se concentrează majoritatea activităților umane: locuințe,
comerț, industrie, educație, politică, cultură
• Principiile care guvernează structura și organizarea orașului sunt studiate de către
sociologia urbană și planificarea urbană
• În Belgia, orașul este un titlu oficial onorific acordat prin decret regal comunelor. Este
justificat de îndeplinirea mai multor criterii, uneori de importanța pe care un oraș o avea
în trecut. Prin urmare, în Belgia, orașele și comunele exercită în mod legal aceeași putere
politică.
• Termenul de oraș este folosit uneori informal pentru a desemna un sat mare, dar
organizația politică care conduce locul va fi numită comună și nu oraș în cazul Belgiei
• În Canada, există și un statut oficial pentru municipalități
• În Franța, unde organizația municipală a devenit uniformă, INSEE definește orașul în
funcție de criteriul importanței de populare și de continuitate a habitatului
• ONU estimează că anul 2008 a fost anul în care, pentru prima dată în istoria omenirii,
mai mult de 50% din populație locuia în mediul urban.
• Orașele apar între anii 3500 și 1500 î.CHr. în regiunile fertile din Siria, Egipt,
Mesopotamia, Valea Iordanului, Valea Indusului și râul Yangtze.
• Conform tradiției biblice, descendenții lui Cain au fondat primele orașe, iar cel mai vechi
ar fi Ierichon.
• Primele orașe apar în Antichitate cu civilizația palatelor din cele patru mari câmpii
aluvionare fertile din Mesopotamia, Nil, Fluviul Galben și Gange
• Apariția orașelor coincide cu apariția agriculturii în perioada neolitică. În acel moment,
orașul era caracterizat de 3 elemente:
- zidul monumental,
- suprafața (orașul mesopotamian Uruk se întindea pe 400 ha);
- populația (populația din Xi'an este estimată la un milion de locuitori cu
1000 de ani înainte de Christos).
• Motivele pentru apariția orașelor sunt probabil legate de bogăția civilizațiilor rurale
capabile să genereze surplus de producție, dar mai ales de dezvoltarea unei divizări a
muncii.
• Culturile relativ intensive favorizează specializarea oamenilor în alte domenii decât
agricultura, în special în funcțiile religioase, artizanale și administrative și militare.
Deciziile politice au dus la crearea unor noi orașe precum Brazilia.
• Este ansamblul de experiențe acumulate în timp de către om în privința spațiilor destinate
folosințelor civile, religioase, militare, productive și de recreere din cele mai vechi
timpuri pană la sfârșitul Evului Mediu (C.Alpopi)
• Nu există probe materiale că în Antichitate ar fi fost formulate teorii privitoare la
raționalizarea folosirii teritoriului, cel puțin comparabile cu cele ale urbanismului modern
dar cert este că urbanismul antic s-a bazat pe niște precepte, care au stat la baza
evoluțiilor ulterioare
• Civilizațiile mesopotamiene, egiptene, feniciene, etrusce, grecești și romane au marcat
acest urbanism, unele dispărând altele evoluând
1.1.11.a. Urbanismul din Grecia antică
Până în sec. al VI-lea î.Chr., caracteristica pentru alcătuirea orașelor a fost dominanta
simbolistică, mistico-religioasă. Din sec. VI-V î.Chr. Se poate spune că se fundamentează o
știință a construcției orașelor (Grecia). Polis-ul (orașul grecesc) este un model de alcătuire
rațională și echilibrată (cu îmbinarea vieții spirituale cu necesitățile impuse de igienă, apărare sau
alte funcțiuni). Spațiul urban elen antic este cel mai adaptat din cadrul urbanismului european la
atributele de: spațiu funcțional, estetic alcătuit, ajungându-se chiar să fie considerat un spațiu
ideal
1. Periodizare
• 1.perioada homerică (arhaică) – sec. XII-VI î.Chr. Are drept caracteristici: apariția
polis-urilor (devenit model de alcătuire rațională și echilibrată), a comerțului, a
Acropolei, vieții culturale, politice. Spre Acropole se ajungea printr-o frumoasă intrare
triumală (Propilee). Cele mai emblematice elemente pentru Grecia antică sunt coloana și
orașul.
• 2.Perioada clasică – sec. VI-V î.Chr. – specifică cu o dezvoltare remarcabilă a
arhitecturii și sculpturii. Apariția tramei stradale ortogonale (sistemul hipodamic) este din
această perioadă. Apar lucrări tehnico-edilitare: alimentare cu apă, canalizare etc. De
asemenea sunt vizibile adevărate programe arhitecturale pentru clădiri publice: stadioane,
gimnazii, clădiri comerciale.
• 3.Perioada elenistică – 323 – 31 î.Chr. – este cunoscută și sub numele de “Epoca de
aur”, “Secolul lui Fidias” sau “Secolul lui Pericle”. Se remarcă printr-o activitate intensă
în construcția orașelor cu o încetinire a ritmului pentru construcțiile religioase. Orașul
elenistic este cel care răspunde la niște necesități practice, este fundamentat științific și
influențat de concepțiile filosofice și politice ale relației privitoare la alcătuirea orașului și
viața materială și spirituală a grupului social. În acest context apar amfiteatre în formă de
semicerc. Pentru spectacole muzicale s-au amenajat odeoane (din calcar și cu o acustică
impecabilă).
1.1.11.b. Urbanismul roman
Antichitatea romană va folosi suportul grecesc pentru a urca urbanismul pe noi culmi. Va
introduce norme și reguli valabile științific și în ziua de astăzi. În urbanismul roman, drumurile
au jucat un rol vital. De rețeaua de drumuri erau legate așezările romane și se poate spune că la
baza dezvoltării rețelei de așezări a stat rețeaua de drumuri coerentă.
Caracteristicile orașelor romane:
• Sistem de localități ierarhizate, diversificate și dimensionate cu funcții diverse:
– Orașe cu funcții strategice (Londinium, Luctectia-Parisiorum)
– Orașe cu funcții comerciale (Ostia, Salerno)
– Orașe cu funcții administrative (Roma, Atena, Efes)
– Orașe cu funcții balneare și de odihnă (Pompei, Herculanum, Neapole)
Structura orașelor romane se baza pe o rețea ortogonală de străzi care erau străbătute de
două axe ortogonale (“cardo maximus” pe direcția N-S și “decumanus maximus” pe direcția E-
V) și care erau perpendiculare. La intersecția lor era piața sau forumul cu templul închinat zeului
protector, bazilica, construcții comerciale. Orașul tipic roman este de formaă pătrată sau
dreptunghiulară.
Dotările publice corespund unor utilizări complexe:
- drumuri impecabile, separarea circulației vehiculelor de pietoni, clădiri pentru
petrecerea timpului liber (teatre, circuri, stadioane, terme, amfiteatre);
- clădiri administrative , palate, columne, temple, cazărmi;
- construcția de poduri, tuneluri, apeducet, canalizări, cisterne, instalații portuare;
Locuirea
Sunt prezente două tipuri de locuințe: domus (case cu un etaj) și insulae (cu mai multe
etaje). Organizarea orașului s-a bazat pe regulamente privitoare la problemele de proprietate,
clasificarea străzilor cu precizarea lățimilor minimale obligatorii (Via – pentru vehicule, Iter –
pentru pietoni, Actus - pentru animale). Străzile aveau trotuare. Normele privind distanța dintre
clădiri și înălțimea la cornișă a acestora erau precizate. Igiena (termele erau ceva normal:
Termele lui caracala sau Dioclețian) era o preocupare importantă.
Este o perioadă compulsivă, manifestându-se la început prin efecte distructive (popoare
migratoare, răspândirea creștinismului cu tendița de a șterge mărturiile păgâne) care vor
determina un declin al centrelor urbane antice și chiar ruinarea lor (Roma cu scăderi de populație
de la 1 milion la 1000 de locuitori după a doua jumătate a secolului al V-lea d.Chr.). Din sec. XI-
XII are loc o revitalizare a urbanului, unele localități antice recâștigând ușor ușor în importanță.
Așezările medievale sunt caracterizate în prima parte a acestei perioade prin: dimensiuni
nu foarte mari (10-40000 locuitori); prezența de fortificații cu rol defensiv; preocupări aproape
inexistente pentru igienă și dotări edilitare; străzi neregulate; rețele stradale inelar-radiale către o
piață centrală în care se aflau și edificii instituționale (primărie, clădiri religioase etc.).
S-a dezvoltat în general pe nuclee medievale însă printr-o evoluție materializată în
lărgirea străzilor, construirea de noi piețe, echipare tehnico-edilitară preocupantă pentru mărirea
calității vieții. Apar primele teorii asupra construcției orașelor (Leon Battista Alberti, Antonio
Averlino, Francesco Martini, Leonardo da Vinci). Din acest teorii reies următoarele idei: forma
incintei este stabilită în funcție de exigențele tehnicilor de apărare; împărțirea orașului în zone
funcționale; conectarea zonelor productive de cele comerciale; preocupări de igienă publică;
mărirea confortului edilitar; ierarhizarea străzilor și a piețelor după destinația lor etc.
Specific perioadei sec. XVII-XVIII, fiind cunoscut ca fiind un reper în istoria
urbanismului. La nivel de construcții este una dintre perioadele cele mai active. Se pune un
accent mare pe compoziția urbană (bulevarde, piețe, ansambluri arhitecturale) ceea ce asigură un
decor monumental.
Caracteristicile urbanismului baroc:
• Ansambluri urbane grandioase cu apetență pentru monumental;
• Compozițiile volumetrice sunt preferate pentru a domina ansamblul;
• Sunt evidențiate clădiri cu semnificație religioasă, regală etc.;
• Prezența structurilor regulate (radiale sau radial-concentrice);
• Tendința de a utiliza străzi mari și piețe foarte mari;
• În plan defensiv, exista o preocupare de adaptare a fortificațiilor la noile modalități și
mijloace de atac și apărare.
Revoluția industrială este cea care a determinat criza urbană prin densificări excesive:
• - a manufacturilor, a industriilor;
• - creșterea numărului locuitorilor în marile orașe;
Crizele apărute țin de:
• - criza locativă (ritmul construcțiilor nu ține păasul cu numărul masiv de populație care
vine în orașe);
• - probleme de alimentare cu apă, canalizare, igienă și salubritate;
• - educația;
• - loisir.
Secolul al XIX-lea nu este supranumit doar cel al cărbunelui ci și al crizei orașelor.
Fenomenul urban este scăpat de sub control, marile orașe atrăgând o populație numeroasă dar
fără a fi pregătite să o gestioneze. Cum principala problemă era una de transport, din a doua
jumătate a secolului al XX-lea apar diferite forme de transport: trenul, tramvaiul, omnibusele
etc., impactul fiind o mutare spre periurban a populației și evitarea orașelor deja aglomerate. În
sec. al XX-lea se generalizează metroul, ce va contribui și el la periurbanizare, care însă pe
termen lung a creat și ea aglomerare și criza urbană.
Soluții la criza orașului industrial:
• A.administrative (legi ale sistematizării urbane – în 1909 în Anglia; formarea de comisii
de analiză și prognoză – în 1937 Comisia Barlow; înființarea de Consilii de planificare
urbană, Ministere și departamente ale sistematizării urbane etc.);
• B.sociale (mișcări sociale pentru reforma sanitară; constituirea de societăți privond
promovarea comunităților industriale complet sistematizate);
• C.arhitectural-urbanistice (proiectul “orașului gradină” a lui Howard cu influențe majore
asupra gândirii urbanistice contemporane; Congresele Internaționale de Arhitectură
Modernă (CIAM);
• La al IV-lea Congres al CIAM se va adopta în 1933 un document inițiat de arhitectrul
francez Le Corbusier privitor la orașul funcțional și care va face epocă fiind cunoscut sub
numele de Charta de la Atena;
• Importanța ei este dată de faptul că este primul document în care se încearcă
fundamentarea unor principii universale privind sistematizarea orașelor.
• - delimitarea de zone funcționale în cadrul orașului, delimitate de spații verzi;
• - rezolvarea problemei locuirii prin construirea de blocuri înalte în mijlocul unor spații
verzi;
• - Interzicerea conastruirii de clădiri de-a lungul arterelor de circulație;
• - ierarhizarea căilor de circulație pe categorii: pietoni, automobile, trafic intens;
• - amenajări de spații verzi, pentgru recreere, sport, turism;
• - salvarea patrimoniului arhitectural.

Teritoriul se află într-un proces de transformare continuă și este opera omului. Teritoriul
ca sistem este format din următoarele elemente :
- așezările umane ;
- infrastructurile de rețele (utilaje, instalații pentru transportul de personae, mărfuri,
energie electrică, apă, gaz, colectarea și evacuarea apelor uzate, telecomunicații etc.) ;
- marile spații libere.
Ca urmare, structura urbanistică reprezintă totalitatea relațiilor exsitente între elementele
unui teritoriu dat.

Din punct de vedere morfologic (formă și organizare), așezările umane se clasifică în:
- Case izolate sau risipite;
- Nuclee locuite sau așezări elementare;
- Centre locuite (așezări urbane, sate).
Casele izolate se află la distanțe mari în teritoriu fără a constitui un nucleu locuit. Atunci
când sunt în număr redus pot forma nuclee sau așezări elementare.
Nucleul locuit este o localitate alcătuită dintr-un grup de case învecinate pentru cel puțin
cinci familii cu străzi intercalate cu poteci, luminișuri, curți, grădini. Condiția este ca distanța
dintre case să nu fie mai mare de 30 m.
Centrul locuit este un ansamblu de case învecinate sau alipite și care este străbătut de
străzi, piețe, are servicii publice, infrastructură adecvată și care polarizează și zonele vecine.
Satul este considerat centrul elementar iar orașul este forma cea mai complexă de
concentrare de indivizi, infrastrcutură și servicii publice.
Caracteristicile satului sunt :
- Număr relativ mic de locuitori
- Suprafața redusă a vetrei
- Inzestrare modestă cu obiective de interes obștesc
- Dotări tehnico-edilitare sporadice din cauza unui număr redus al populației
care ar putea beneficia de acestea.
Limbajul urbanistic folosește și noțiuni ca agregat urban, aglomerare urbană, centru
urban, pol urban pentru centrul de locuit.
Aglomerarea urbană se referă la un pol urban unic, conurbația la mai mulți poli urbani
care formează o aglomerație dar conectați printr-un spațiu urbanizat.
Spațiul urbanizat este un teritoriu care posedă lucrări de urbanizare (străzi, parcări, rețele
de canalizare, energie electrică, spații verzi etc.) în mod parțial sau integral.
Din punct de vedere functional, așezările umane sunt de mai mute categorii:
- Zone rezidențiale – în această categorie intră clădiri de locuit, clădiri
pentru servicii de bază, clădiri de folosință colectivă (școli, spitale,
biserici, cămine culturale, clădiri administrative, spații sportive etc.). Tot
în această catefgorie intră și centrele istorice vechi ale orașelor dar și cele
mai noi ;
- Zone industriale – aici sunt incluse clădiri (fabrici, uzine, combinate
industriale, ateliere), utilaje, instalații, echipamente prin care materia
primă este prelucrată în produse finite ;
- Zone comerciale – cuprind clădiri adaptate pentru comerț, sedii
administrative, instituții publice și private etc și echipamentre adcvate
pentru piețe, târguri, expoziții ;
- Așezări turistice – cuprind centre de agrement și de însănătoșire (stațiuni
balneo, montane, termale) în zonele de litoral sau montane (schi, sporturi
de iarnă) ;
- Așezări rurale – cuprind clădiri cu destinație agricolă, case de locuit,
anexe (grajduri, fânării, silozuri, magazii etc.) ;
- Construcții cu destinație pentru servicii de interes general – includ centre
medicale, spitale, complexe școlare, universitare, locașuri de cult (biserici,
mănăstiri, temple), baze militare, căzărmi.
Teste grilă
1. Urbanismul acoperă:
a. studiul fenomenului economic, acțiunea urbanizării fiind organizarea orașului, a

teritoriilor acestuia și a satului
b. studiul fenomenului social, acțiunea urbanizării fiind organizarea orașului, a
teritoriilor acestuia și a satului
c. studiul fenomenului urban și a celui rural, acțiunea dezurbanizării fiind
organizarea orașului, a teritoriilor acestuia și a satului
d. studiul fenomenului urban și a celui rural, acțiunea urbanizării fiind organizarea
orașului, a teritoriilor acestuia și a satului
2. După legea privind Planul Naţional de Amenajare a Teritoriului Naţional, amenajarea
teritoriului este:
a. un ansamblu de activităţi complexe, cu caracter local şi interdisciplinar, care pe

baza principiului dezvoltării durabile, se desfăşoară de la nivelul local (comunal,
intercomunal) la nivel naţional
b. un ansamblu de activităţi complexe, cu caracter global şi evenimențial, care pe
c. un ansamblu de activităţi complexe, cu caracter global şi interdisciplinar, care pe
d. un ansamblu de activităţi complexe, cu caracter local şi structural, care pe baza
principiului dezvoltării durabile, se desfăşoară de la nivelul local (comunal,
3. Zonele naturale şi funcțional economice sunt:
a. zone de relief (deal, câmpie, munte), zona îndiguită, perimetre ameliorative,

sisteme hidroameliorative, zone de impact a lacurilor de acumulare
b. zone economice (deal, câmpie, munte), zona îndiguită, perimetre ameliorative,
sisteme hidroameliorative, zone de influenţă a lacurilor de acumulare
c. zone de relief (deal, câmpie, munte), zona îndiguită, perimetre ameliorative,
d. zone de relief (deal, câmpie, munte), zona de permafrost, perimetre ameliorative,
4. Amenajarea teritoriului trebuie să fie:
a. locală, funcţională, prospectivă, democratică
b. Globală, funcţională, retrospectivă, democratică
c. Globală, funcţională, prospectivă, centralizatoare
d. Globală, funcţională, prospectivă, democratică
5. Urbanismul este o activitate:
a. Operaţională, integratoare, normativă
b. Interoperaţională, integratoare, normativă
c. Operaţională, interdisciplinară, normativă
d. Operaţională, integratoare, normativă
6. Structura orașelor romane se baza pe:
a. o rețea ortogonală de străzi care erau străbătute de două axe și care erau
perpendiculare
b. o rețea ortogonală de străzi care erau străbătute de trei axe și care erau
perpendiculare
c. o rețea ortogonală de străzi care erau străbătute de trei axe și care erau oblice
d. o rețea ortogonală de străzi care erau străbătute de două axe și care erau în unghi
de 60 de grade
7. Clasificarea străzilor din timpul Imperiului Roman cuprindea următoarele categorii:
a. Via – pentru vehicule, Iter – pentru pietoni, Actus - pentru animale
b. Via – pentru transportul vinului, Iter – pentru pietoni, Actus - pentru animale
c. Via – pentru vehicule, Iter – pentru comercianți, Actus - pentru animale
d. Via – pentru vehicule, Iter – pentru pietoni, Actus - pentru membrii instituțiilor
oficiale
8. Care secol mai este supranumit și cel al crizei orașelor:
a. Secolul al XVII-lea
b. Secolul al XVIII-lea
c. Secolul al XIX-lea
d. Secolul al XX-lea
Teme de gândire
1. Încercați să distingeți diferențele și asemănările dintre urbanismul grecesc și cel roman.
2. Caracteristici comune între orașul baroc și orașul Renașterii din punctul de vedere al
evoluției, determinanți, funcționalități, echipare tehnico-edilitară.
Exerciţiu
Care dintre următoarele afirmații sunt adevărate/false?

1.Conform Cartei de la Atena, delimitarea de zone funcționale în cadrul orașului este indicat să
fie făcute de spațiile verzi. A / F
2. Conform Cartei de la Atena, rezolvarea problemei locuirii constă prin construirea de blocuri
puțin înalte în mijlocul unor spații verzi. A / F
Răspunsuri grilă unitatea 1

Grila 1: d)
Grila 2: c)
Grila 3: c)
Grila 4: d)
Grila 5: d)
Grila 6: a)
Grila 7: a)
Grila 8: c)
Răspunsuri exercițiu unitatea 1

1. A; 2. F.;
UNITATEA DE STUDIU 2. Amenajarea teritoriului și urbanismul (context european,
context național, documentațiile de amenajare a teritoriului și de urbanism, parcursul
documentațiilor de amenajare și urbanism)

2.3.1. Documentațiile de urbanism
2.3.1.g. Proiectul PAC
2.3.1.h. Proiectul PAD
2.3.1.i. Proiectul POE
2.3.2. D.ocumentațiile de amenajare a teritoriului
Obiective:
 Însuşirea unor elemente care țin de contextul european și național al urbanismului și

amenajării teritoriului.
 Dezvoltarea capacităţii de a utiliza şi relaţiona în mod corect cu documentațiile din
domeniul urbanismului și amenajării teritoriului.
 Înțeleagă rolul urbanismului și amenajării teritoriului în context european și național

 Identific.e particularităţile fiecărei documentații de urbanism și amenajare a teritoriului..
 Înțeleapă parcursul și rolul jucat de documentațiile de urbanism și amenajare a
teritoriului.
Cuvinte cheie: context european, context național, documentații de urbanism și amenajarea

teritoriului
Bibliografie
1.Alpopi Cristina, (2009) - Elemente de urbanism, Ediţia a 2-a revizuită şi adăugită, Editura

Bucureşti.

Pentru că amenajarea teritoriului și urbanismul nu sunt în responsabilitatea directă a UE,

din 1970 s-au organizat Conferințe anuale ale miniștrilor responsabili cu amenajarea teritoriului
(CEMAT) astfel încât problemele legate de amenajarea teritoriului și urbanism să fie abordate de
o manieră constructivă. Cu toate acestea, rolul UE a fost capital pentru că din 1968, amenajarea
teritoriului a devenit o problemă europeană prin obligativitatea de introducere în strategiile
naționale a obiectivelor europene.
În același timp, politicile comunitare (fondurile structurale) aveau impact și asupra
chestiunilor de amenajare a teritoirului și urbanism. Prim Conferință CEMAT, desfășurată la
Bonn, afirmă clar că amenajarea teritoriului devine un obiectiv politic fundamental și se
înființează un sistem de informații, de planuri și un sistem legislativ în acest domeniu.
Se pun bazele unor principii majore (dezvoltarea regiunilor aflate în dificultate, integrarea
economică a zonelor transfrontaliere, echilibru între mediul rural și cel urban, echilibru între
economie și ecologie), a unor teme majore (readaptarea sructurilor urbane, revitalizarea zonelor
rurale, restructurarea regiunilor în declin, conservarea și valorificarea optimă a resurselor
naturale, politică pe termen lung a infrastructurii și căilor de comunicație, o cercetare avansată) și
a unor obiective prioritare (reducerea dezechilibrelor istorice dintre centrele industrailizate din
nordul și vestul Europei și regiunile periferice, concilierea între dezvoltarea economică și
protecția mediului, crearea de locuri de muncă și activități în zonele de reconversie industrială,
echilibrarea rețelelor de transport și de telecomunicații).
La Conferința CEMAT din anul 2000 de la Hanovra sunt adoptate cele 10 principii ale
dezvoltării teritoriale durabile a continentului european:
1. Promovarea coeziunii teritoriale prin intermediul unei dezvoltări socio-economice
echilibrate și prin ameliorarea competitivității
2. Promovarea încurajării dezvoltării generate de funcțiunile urbane și de îmbunătățirea
relațiilor dintre orașe și sate
3. Promovarea unor condiții de accesibilitate mai echilibrate
4. Facilitarea accesului la informație și cunoaștere
5. Reducerea degradării mediului
6. Valorificarea și protecția resurselor și patrimoniului natural
7. Valorificarea patrimoniului cultural ca factor de dezvoltare
8. Dezvoltarea resurselor energetice în menținerea securității
9. Promovarea unui turism de calitate și durabil
10. Limitarea preventivă a efectelor catastrofelor naturale
Alte documente importante elaborate de către CEMAT sunt: Carta europeană a
amenajării teritoriului (1983, Torremolinos), Schema de dezvoltare a Spațiului Comunitar
(SDEC) (Potsdam, 1999), Agenda teritorială europeană (Leipzig, 2007),

Activitățile de amenajarea a teritoriului și urbanism în România sunt supuse legii
350/2001 și HG 525/1995 pentru aprobarea Regulamentului general de urbanism republicată și a
Codului Civil. Principiul care stă la baza acestor activități este cel al ierarhizării, coeziunii și
integrării spațiale la nivel național, regional, județean, orășenesc și comunal, ceea ce conduce la
crearea unui cadru corespunzător pentru dezvoltarea echilibrată și utilizarea rațională a
teritoriului, o gestionare responsabilă a resurselor naturale și a protecției mediului.

Atribuţii ale administraţiei publice sunt:
 Ministerul Dezvoltării regionale şi administrației publice (sau denumirea uzuală
pentru că tot se schimbă) este instituţia specializată a Guvernului care se ocupă de
amenajarea teritoriului şi urbanism
 Consiliul judeţean coordonează activitatea de amenajare a teritoriului şi de urbanism la
nivel judeţean, conform legii
 Consiliul local coordonează şi răspunde de întreaga activitate de urbanism desfăşurată pe
teritoriul unităţii administrativ-teritoriale şi asigură respectarea prevederilor cuprinse în
documentaţiile de amenajare a teritoriului şi de urbanism aprobate, pentru realizarea
programului de dezvoltare urbanistică a localităţilor componente ale comunei sau
oraşului
Atribuţiile MDRAI:
a) elaborarea Planului de amenajare a teritoriului naţional;
b) elaborarea Planului de amenajare a teritoriului regional, care fundamentează
planurile de dezvoltare regională;
c) elaborarea Regulamentului general de urbanism;
d) avizarea proiectelor de acte normative referitoare la activitatea de amenajare a
teritoriului şi de urbanism;
e) colaborarea cu ministerele, precum şi cu celelalte organe ale administraţiei publice
centrale, pentru fundamentarea, din punct de vedere al amenajării teritoriului şi al
urbanismului, a programelor strategice sectoriale;
f) colaborarea cu consiliile pentru dezvoltare regională, consiliile judeţene şi consiliile
locale, precum şi urmărirea modului în care se aplică programele guvernamentale şi
liniile directoare în domeniul amenajării teritoriului şi al urbanismului la nivel regional,
judeţean şi local;
g) avizarea documentaţiilor de amenajare a teritoriului şi de urbanism, potrivit
competenţelor stabilite prin lege.

 asigură preluarea prevederilor cuprinse în planurile de amenajare a teritoriului naţional,
regional şi zonal în cadrul documentaţiilor de amenajare a teritoriului şi de urbanism
pentru teritoriile administrative ale localităţilor din judeţ;
 asigură elaborarea Planului de amenajare a teritoriului judeţean, a planurilor zonale de
amenajare a teritoriului care sunt de interes judeţean şi le aprobă conform prevederilor
legii;
 poate solicita consiliilor locale să elaboreze sau să actualizeze o documentaţie de
amenajare a teritoriului sau de urbanism, în vederea asigurării aplicării unor prevederi
cuprinse în programele de dezvoltare a judeţului;
 coordonează activitatea de urbanism la nivel județean;
 stabilește orientările generale privind organizarea și dezvoltarea urbanistică a localităților,
pe baza planurilor de urbanism;
 coordonează activitatea consiilor locale și le acordă asistență tehnică de specialitate;
 asigură preluarea prevederilor cuprinse în cadrul documentațiilor de urbanism pentru
teritoriile administrative ale localităților din județ.
Consiliul local are următoarele atribuții:
 coordonează şi răspunde de întreaga activitate de urbanism desfăşurată pe teritoriul
unităţii administrativ-teritoriale
 asigură respectarea prevederilor cuprinse în documentaţiile de amenajare a teritoriului şi
de urbanism aprobate, pentru realizarea programului de dezvoltare urbanistică a
localităţilor componente ale comunei sau oraşului
 cooperează cu Consiliul Județean și este sprijit de CJ în activitatea de amenajare a
teritoriului și urbanismului
 cooperează în procesul de întocmire a programului de dezvoltare urbanistică a
localităților cu instituții, agenți economici, organisme și ONG-uri
Activitatea de amenajare a teritoriului și de urbanism la nivel local are la bază planurile
de urbanism (PUG, PUZ, PUD) și regulamentele aferente acestora.
Domeniul urbanismului pornește de la scara unei parcele (reglementările spun că o

parcelă construibilă trebuie să aibă minimum 150 mp), continuă cu zone din cadrul unei
localități, cu localități și UAT-uri (la nivelul cărora se elaborează PUG-uri). Amenajarea
teritoriului pornește de la gruparea mai multor UAT-uri, continuă cu județul sau județele și se
termină cu teritoriul național.
2.3.1. Documentaţiile de urbanism

Sunt documentații care se referă la localitățile urbane și rurale, constituind elemente de
fundamentare obligatorii pentru eliberarea certificatelor de urbanism. Rolul acestor documentații
este de a reglementa utilizarea terenurilor și condițiile de ocupare a acestora cu construcții,
ținând cont și de propunerile care se găsesc în planurile de amenajare a teritoriului național,
zonal, județean.
Documentațiile de urbanism sunt:
- Planul urbanistic general (PUG) şi regulamentul local aferent acestuia;
- Planul urbanistic zonal (PUZ) şi regulamentul local aferent acestuia;
- Planul urbanistic de detaliu (PUD)
PUG-ul este o documentaţie care stabileşte obiectivele, acţiunile şi măsurile de dezvoltare
pentru o localitate existentă sau viitoare pe o perioadă determinată, pe baza analizei
multicriteriale a situaţiei existente şi orientează aplicarea unor politici în scopul amenajării
teritoriului localităţii.
La PUG i se asociază regulamentul de urbanism al localităţii respective, care este un
document specific fiecărei localităţi şi este elaborat de primărie.
PUG-urile sunt elaborate, de regulă, împreună cu planul de amenajare a teritoriului
administrativ al localităţii şi se corelează cu prevederile acestuia.
PUG-ul şi regulamentul de urbanism aprobate sunt documentaţiile care stau la baza
eliberării certificatelor de urbanism şi a autorizaţiilor de construire pe teritoriul unei localităţi.
PUG-ul are o valabilitate de 5-10 ani, dar ea poate fi şi mai mică atunci când intervin
elemente deosebite (investiţii majore) şi este necesară o reactualizare a documentaţiei.
PUG-ul conţine strategia, priorităţile şi reglementările de urbanism care trebuie aplicate
în utilizarea terenurilor şi în domeniul construcţiilor din cadrul unei localităţi, referindu-se la:
– delimitarea intravilanului (zonele construite sau cu destinaţie pentru construcţii) ;
– zonarea funcţională a teritoriului localităţilor şi organizarea relaţiilor dintre
acestea după natura activităţilor dominante;
– structura şi volumul potenţialului uman, a resurselor de muncă, a problemelor
legate de mobilitatea populaţiei etc. ;
– potenţialul economic al localităţii, structura activităţilor economice pe ramuri şi
profiluri ;
– dezvoltarea căilor de comunicaţie (trasarea unor căi noi de rulare pentru
autovehicule, a unor piste pentru biciclişti, a unor căi pietonale, adecvarea tipului
de transport în comun etc.) ;
– reglementările pentru amplasarea şi destinaţia construcţiilor, regimul de înălţime a
acestora, indicii de control, modul de ocupare şi utilizare a teritoriului ;
– evidenţierea formelor de proprietate ale terenurilor, stabilirea amplasamentelor
pentru obiectivele de interes public, a unor lucrări şi instalaţii de interes larg ;
– delimitarea zonelor, siturilor şi obiectivelor protejate care prezintă interes istoric,
architectural-urbanistic, artistic sau peisagistic şi măsurile de protejare a lor;
– delimitarea zonelor pe care este interzisă construcţia definitivă sau temporară a
oricărui obiectiv;
– delimitarea zonelor sau subzonelor potenţial a fi reabilitate de către primărie;
– dezvoltarea reţelelor tehnico-edilitare în corelaţie cu necesităţile localităţii şi
asigurarea amplasamentelor pentru obiectivele specifice;
– reabilitarea, protecţia şi conservarea mediului, epurarea apelor, identificarea şi
eliminarea surselor de poluare, măsuri specifice de protecţie a mediului, apei şi
solului.
Piese scrise:
Memoriul de sinteză va include tratarea problemelor importante rezultate din memoriile
generale, baza fiind analiza situaţiei localităţii, evidenţiindu-se disfuncţionalităţile şi măsurile
care se impun. În memoriul general vor fi tratate detaliat cantitativ şi calitativ fiecare capitol
prezentat în conţinut:
– situaţia existentă cu evidenţierea disfuncţionalităţilor;
– evoluţia posibilă şi priorităţi;
– măsurile propuse şi reglementările explicite ;
– obiectivele de interes public.
Piese desenate:
• Planurile topografice la scara 1:5000, 1 :1000 sau în situaţii deosebite 1 :15000, 1 :10000,
cartogramele şi schemele vor reprezenta piesele desenate şi vor surprinde două momente
ale analizei :
– 1+2 – situaţia existentă şi disfuncţionalităţi, cu determinarea priorităţilor
rezultate ;
– 3 – reglementări cu stabilirea obiectivelor de utilitate publică.
Piesele desenate obligatorii sunt următoarele:
• I.1. Încadrarea în teritoriu
Planşa va fi reprezentată la scara 1:25000, 1:10000 şi în situaţii deosebite 1:50000. Ea
cuprinde principalele destinaţii ale terenurilor, limitele intravilane ale localităţilor, reţeaua de
căi de comunicaţie şi transport, zonele protejate, restricţiile cele mai importante din teritoriu şi
sunt în conformitate cu planul de amenajare a teritoriului municipal, orăşenesc sau comunal.
• 1+2 Situaţia existentă şi priorităţi
În această secţiune intră planşele care surprind disfuncţionalităţile şi problemele din
teritoriu vizat, ceea ce va determina şi priorităţile imediate pentru corectarea acestora. De regulă
se prezintă trei planşe principale, care vor fi corelate cu capitolele din conţinut.
• Planşa 1+2/1 – Zonarea teritoriului (se vor trata cu prioritate problemele de la capitolele
« a », « b », « c », « d », « h », « l » şi bilanţul teritoriului ;
• Planşa 1+2/2 – Căile de comunicaţie şi transport (tratarea problemelor din capitolele
« e » şi « i ») ;
• Planşa 1+2/3 – Echiparea tehnico-edilitară (tratarea problemelor din capitolele “k” şi
“i”).
• 2.Reglementări
Sunt regrupate planşele esenţiale ale Planului Urbanistic General, care urmăresc:
• - reglementarea destinaţiei tuturor terenurilor, realizându-se o zonare funcţională;
• - realizarea unui system de reglementări urbanistice privind regimul juridic al tuturor
terenurilor;
• - stabilirea regimului de construire pe terenurile localităţii pe baza unor elemente tehnice
specifice.
Reglementările vor fi ilustrate, de regulă, în trei planşe principale, care vor fi corelate cu
capitolele din prezentul conţinut (planşa 1+2).
• Planşa 3/1 – Zonarea teritoriului (se vor trata problemele din capitolele « a », « b », « c »,
« d », « f », « i », “j”, “l” şi bilanţul teritoriului;
• Planşa 3/2 – Căile de comunicaţii şi transport (problemele prioritare tratate vor fi cele din
capitolul « c ») ;
• Planşa 3/3 – Echiparea tehnico-edilitară (tratarea problemelor din capitolul “k”).
Zonele vor fi determinate, de regulă, de limitele parcelelor cadastrale.
În funcţie de mărimea şi complexitatea localităţii, din necesităţi operaţionale, teritoriul
localităţii poate fi împărţit în mai multe UTR (unităţi teritoriale de referinţă), ale căror limite vor
fi trasate pe cele trei planşe enumerate mai sus. Limitele UTR sunt străzile existente sau
parcelele cadastrale. Delimitarea UTR va trebui să coincidă în măsura posibilului cu perimetrele
pentru care există sau s-au elaborat planuri urbanistice zonale.
Planşa 3/1 va cuprinde indicativele zonelor şi subzonelor pentru ca indiciile sau alte
prescripţii obligatorii să fie recunoscute din piesele desenate.
Caracterizarea modului de utilizarea a terenului se va face pe baza unor indici de control :
Caracterizarea modului de utilizarea a terenului se va face pe baza unor indici de control :
• - procentul de ocupare a terenului (POT), care este raportul dintre suprafaţa ocupată la sol
de clădiri şi suprafaţa terenului luat în calcul.
Rolul POT este acela de a limita ocuparea excesivă cu construcții a terenului în dauna
unor spații cum sunt cele verzi. POT reprezintă raportul dintre suprafața la sol (amprenta) a
clădirii propuse și suprafața terenului. El variază între 20% pentru cartierele noi și 80% pentru
zonele centrale.
Stabilirea POT se face prin corelare cu o serie de alte prevederi:
• - amplasarea față de aliniament;
• - amplasarea în interiorul parcelei;
• - accese carosabile și pietonale;
• - înălțimea construcțiilor;
• - parcaje;
• - spații verzi și plantate.
Obținerea autorizației de construcție este condiționată de limitele maxime stabilite în
RGU în funcție de anumite destinații.
De exemplu, valorile POT admise sunt:
• - 80% pentru zona centrală;
• - 85% pentru zonele comerciale;
• - 70% pentru zonele mixte;
• - 30% pentru zonedle rurale;
• - 35% pentru zonele rezidențiale cu locuințe P, P+1, P+2;
• - 20% pentru zonele rezidențiale cu locuințe P+3;
• - 40 % pentru zonele rezixdențiale predominante;
• - pentru alte zone nu este prevăzut un procent doar pentru zonele industriale propuse,
POT se stabilește prin studiu de fezabilitate;
Coeficientul de utilizare a terenului (CUT), care este raportul dintre suma suprafeţelor
desfăşurate ale tuturor clădirilor şi suprafaţa terenului considerat.
Toţi aceşti indici se vor înscrie pe planşa 3/1.
În funcţie de regimul de înălţime al clădirilor existent şi propus, de caracteristicile
reliefului terenului, de alţi factori de influenţă, se vor stabili limite minime şi maxime ale acestor
indici. Tot pe aceeaşi planşă vor fi reprezentate terenurile care au interdicţie temporară sau
definitivă de construire, care ţin seama de :
• - interdicţii temporare pentru zonele care necesită studii şi cercetări suplimentare sau
planuri de urbanism cu privire la parcelări, revitalizări, renovări sau restructurări urbane,
pentru zonele expuse unor riscuri naturale sau tehnologice, pentru zonele în care trebuie
restabilit echilibrul ecologic etc. Din momentul stabilirii interdicţiei se va preciza durata
acesteia ;
• - interdicţii definitive pentru zonele naturale protejate, cu riscuri naturale şi tehnologice
mari, precum şi pentru alte zone care sunt instituite prin lege.
Avem posibilitatea sa ne “jucăm” cu POT-ul și CUT-ul în funcție de reglementările în
care trebuie sa ne încadrăm și de funcțiunea propusă. Pentru ca cele două valori sunt maxime
putem crește regimul de înălțime pentru o clădire și în același timp reduce POT pentru a respecta
CUT. Cu alte cuvinte același volum al unei clădiri poate fi repartizat mai mult pe orizontală sau
pe verticală în funcție de reglementările fiecărei zone în parte. In general în orașe există un POT
ridicat, cum este cazul centrelor de oraș, mai ales în cazul orașelor cu centru istoric. In același
timp în unele zone poate fi și CUT ridicat, cum este cazul construcțiilor înalte de tip zgârie-nori
(suprafața mică de teren și regim mare de înălțime, deci POT mare pe o parcelă mica și CUT
mare).
• Planşa 4. Obiectivele de utilitate publică
Condiţiile şi posibilităţile de realizare a obiectivelor de utilitate publică şi de asigurare a
terenurilor necesare acestora vor fi cuprinse în această planşă. Ea include forma proprietăţilor,
reglementări şi servituţi referitoare la amplasarea obiectivelor de utilitate publică.
Lucrările considerate de utilitate publică sunt:
• - prospecţiunile şi exploatările geologice ;
• - căi de comunicaţie, alinierea şi lărgirea străzilor;
• - sistemele de alimentare cu energie electrică şi telecomunicaţii;
• - alimentarea cu gaz ;
• - alimentarea cu apă, canalizarea, îndiguirile şi regularizări ale debitelor râurilor ;
• - sistemele de irigaţii şi lucrări pentru gospodărirea apelor ;
• - clădirile şi terenurile necesare obiectivelor sociale şi de administraţie publică;
• - salvarea, protejarea şi punerea în valoare a monumentelor istorice;
• - apărarea ţării.
Lucrările de utilitate publică pot fi realizate de către persoane fizice sau juridice private,
conform legii, şi sunt finanţate de la bugetul central sau local al administraţiei publice.
Terenurile destinate lucrărilor de utilitate publică pot aparţine domeniului public,
domeniului privat al statului sau al unităţilor administrativ-teritoriale sau private, fiind definite
conform legii Fondului Funciar nr.18/1990. Modul de realizarea a obiectivelor de utilitate
publică pe alte terenuri decât cele ale domeniului public şi privat al statului şi al unităţilor
administrativ-teritoriale se stabileşte prin lege.
Pe planşă vor figura, în măsura posibilului, următoarele categorii de terenuri :
I. Domeniul public :
• terenuri aparţinând domeniului public de interes naţional ;
• terenuri aparţinând domeniului public de interes local (judeţean,
municipal, orăşenesc sau comunal) ;
II. Domeniul privat :
• terenuri aparţinând domeniului privat al statului ;
• terenuri aparţinând domeniului privat al judeţelor, municipiilor, oraşelor
sau comunelor :
• terenuri care se pot concesiona conform legii ;
• terenuri care se intenţionează a fi trecute în domeniul public, din
proprietatea privată a unor personae fizice sau juridice;
• terenuri care se intenţionează a fi trecute în domeniul public din
domeniul privat al statului şi al unităţilor administrative-teritoriale.
Pe planşă, obiectivele de utilitate publică (clădiri şi amenajări existente şi propuse) care
necesită modificări în regimul juridic al terenurilor prin realizarea lor vor fi marcate. Va fi
figurată şi limita intravilanului conform planşelor 1+2 şi 3.
În funcţie de mărimea localităţii şi de complexitatea problemelor, numărul de planşe de la
categopriile 1+2 şi 3 poate fi redus.
Planşele din categoria 1 şi 2 vor putea fi comasate cu planşa similară din categoria 3. De
asemenea, unele concluzii din studiile de specialitate realizate pentru fundamentarea planului
urbanistic să fie materializate pe planşele din categoria 1+2.
Anexe:
PUG-ul este însoţit de anexe. Acestea vor cuprinde studiile şi cercetările in extenso sau în
rezumat, elaborate anterior sau solicitate prin tema de proiectare. Tot tema de proiectare poate
solicita studii privind etapizarea şi evaluarea unor anumite lucrări, în scopul verificării
posibilităţilor reale de atingere a obiectivelor PUG-ului.
Se vor prezenta şi avizele de principiu ale factorilor interesaţi în dezvoltarea localităţii.
Toate zonele sunt delimitate prin parcele cadastrale, iar în funcţie de mărimea şi
complexitatea localitaţii, teritoriul acesteia se împarte în unități teritoriale de referinţă (UTR),
numerotate şi delimitate de străzile existente sau de parcele cadastrale.
Se prezintă interdicţiile de construire:
• temporare (pentru zonele care necesită studii şi cercetări suplimentare sau planuri
de urbanism pentru zonele supuse unor riscuri naturale, tehnologice sau
restabilirii echilibrului ecologic, cu precizarea duratei interdicției, în raport de
lucrările necesare)
• definitive (în cazul zonelor naturale protejate şi alte zone instituite prin lege).
Obiectivele de utilitate publică:
– prospecţiuni şi exploatări geologice;
– căi de comunicaţie;
– modernizarea străzilor;
– sisteme de alimentare cu energie electrică şi telecomunicaţii;
– alimentarea cu gaze;
– termoficarea;
– alimentarea cu apă;
– canalizarea;
– lucrări de îmbunătăţiri funciare;
– clădiri şi terenuri pentru obiective social-economice publice;
– protecţia monumentelor istorice;
– apărarea ţării.
Reprezintă sistemul de norme tehnice, juridice şi economice (prescripţii şi reglementări
de ordin general şi prescripţii şi reglementări specifice elementelor teritoriale de referinţă), pe
care se bazează elaborarea planurilor şi regulamentelor de urbanism.
Regulamentul general de urbanism explică şi detaliază PUG prin prescripții şi
recomandări, cu referire la:
• - destinaţia terenurilor în functie de zonele, subzonele sau unităţile de referinta din PUG,
cu stabilirea folosinţelor admise;
• - amplasarea construcţiilor faţă de principalele artere de circulaţie;
• - asigurarea terenurilor pentru fluența circulaţiei;
• - accesul la construcţii, organizarea interioară a terenurilor pentru construcţii asociate
parcajelor, garajelor şi echipării edilitare minimale;
• - materialele de construcţii şi finisaj exterior;
• - spaţii publice, mobilierul urban, standuri comerciale;
• - protecţia reţelelor tehnico-edilitare şi servituţile impuse;
• - exploatarea şi întreţinerea spaţiului public;
• - protecţia mediului construit şi natural;
• - gradul de utilizare al terenului (indicii POT şi CUT).
Planul urbanistic zonal este documentaţia care se referă la o zonă dintr-o localitate
prezentă sau viitoare şi în care este analizate situaţia existentă şi se proiectează toate elementele
urbanistice necesare eliberării ceertificatelor de urbanism şi autorizaţiilor de construire.
Prevederile din planul urbanistic general sau din planul de amenajare a teritoriului
municipal, orăşenesc sau communal privitoare la zonă, dacă primul lipseşte, se cuprind în planul
urbanistic zonal.
De cele mai multe ori, elaborarea uni PUZ este în legătură directă cu intenţia realizării
unui obiectiv sau a unui ansamblu de obiective care produc modificări importante din punct de
vedere urbanistic, PUZ-ul nefiind obligatoriu să se suprapună peste zonele şi subzonele stabilite
prin PUG.
Valabilitatea PUZ-ului se stabileşte în momentul aprobării lui.
• Conţinut şi mod de prezentare
Conţinutul PUZ-ului aprofundează prevederile din PUG pentru zona studiată, adăugându-
se unele elemente suplimentare, care sunt necesare la realizarea construcţiilor şi amenajărilor
solicitate.
Problemele care trebuie tratate în conţinutul documentaţiei sunt:
• - stabilirea modului de organizare srhitectural-urbanistică a zonei şi a categoriilor
de intervenţie necesare, în corelare cu tema planului urbanistic zonal ;
• stabilirea aliniamentelor construcţiilor ;
• precizarea regimului de înălţime a construcţiilor şi a indicilor privind
utilizarea POT, CUT şi a altor reglementări utile ;
• reglementări care derivă din soluţia propusă şi conduc la modificări ale
reglementărilor din PUG;
• completarea tramei stradale şi stabilirea profilelor caracteristice ale
elementelor acesteia;
• rezervarea terenurilor necesare amenajării intersecţiilor de străzi şi
modurile de circulaţie şi a suprafeţelor aferente parcajelor şi garajelor
corespunzătoare cu funcţiile zonei;
• precizarea soluţiilor de echipare tehnico-edilitară prevăzute pentru zona
studiată şi a modului de racordare la reţelele magistrale ale localităţii ;
• detalierea categoriilor de intervenţii permise în cadrul zonelor protejate şi
a spaţiilor învecinate acestora.
• delimitarea formei de proprietate asupra terenurilor şi a condiţiilor de asigurare a
terenurilor necesare pentru obiectivele de utilitate publică.
• Piese scrise
Memoriul general va cuprinde justificarea detalierii zonei studiate, încadrarea acesteia în
PUG, situaţia existentă, priorităţile rezultate şi reglementările stabilite privitoare la categoriile de
probleme enumerate mai sus. Tot în memoriu vor fi incluse şi variantele studiate potrivit temei,
care au condus la stabilirea soluţiei.
Bilanţul modului de utilizare a terenului va fi efectuat pentru situaţia existentă şi pentru
cea propusă pe baza reglementărilor.
• Piese desenate
Piesele desenate vor cuprinde planuri topografice la scara 1:2000 şi 1 :1000, fiind
elaborate în două stadii de analiză :
• 1+2 – situaţia existentă şi disfuncţionalităţile constatate, cu determinarea proprietăţilor
rezultate ;
• 3 – reglementări, cu stabilirea obiectivelor de utilitate publică.
Piesele desenate şi obligatorii sunt:
• - Planşa ITL – Încadrarea în teritoriu a localităţii
Planşa aceasta va fi la scara 1:10.000 sau 1:5.000 şi va cuprinde întreaga localitate, cu
determinarea zonei care face obiectul PUZ. Dacă există un PUG aprobat, atunci pe această
planşă vor fi înscrise reglementările şi servituţile referitoare la teritoriul analizat. Dacă
localităţiel sunt mari, atunci este suficientă încadrarea în cartier sau UTR.
• 1+2. Situaţia existentă şi priorităţi
De regulă, acestea se prezintă pe o planşă strânsă 1+2, pe care se vor trata problemele mai
importante enunţate în conţinut, raportate la baza topografică a situaţiei existente. Planşa va
cuprinde şi bilanţul teritoriului.
Reglementări
În această parte sunt grupate toate piesele grafice care exprimă modul de rezolvare a
tuturor problemelor semnalate în cadrul conţinutului.
De regulă, se vor prezenta 3 planşe principale :
• Planşa 3/1 – Zonarea teritoriului şi căile de comunicaţie (inclusiv bilanţul
teritoriului) ;
• Planşa 3/2 – Echiparea tehnico-edilitară
• Planşa 3/3 – Obiectivele de utilitate publică (conţinutul acestei planşe va fi
identic cu planşa 4 din PUG).
Precizările făcute la conţinutul planşelor şi anexelor de la PUG sunt valabile şi la
întocmirea planşelor 3/1, 3/2, 3/3 şi anexelor din PUZ.
Explică şi detaliază prevederile planului urbanistic zonal, sub forma unor prescripţii şi
recomandări, in vederea urmaririi aplicarii. Cuprinde reguli specifice de urbanism, care pot sa
completeze sau detalieze regulamentul general de urbanism, referitoare la:
– regimul de aliniere şi înălţime al construcţiilor;
– stabilirea accesului la construcții;
– organizarea arhitectural-urbanistică a rețelei stradale majore;
– amenajarea şi modernizarea construcțiilor în zonele protejate;
– utilizarea terenurilor;
– categorii de materiale de construcție utilizabile;
– organizarea spaţiilor publice;
– exploatarea utilităților tehnico-edilitare;
– tipuri de plantații;
– caietul de sarcini pentru punerea în funcţiune a obiectivelor.
Planul urbanistic de detaliu (PUD) este documentaţia prin care se stabilesc condiţiile de
amplasarea şi executare pe un anumit teren a uneia sau mai multor construcţii cu destinaţie
precizată, cu respectarea prevederilor celorlalte documentaţii de urbanism şi amenajare a
teritoriului şi a condiţiilor particulare generate de teren, de vecinătăţile acestuia şi de cerinţele
funcţionale.
Administraţia publică locală poate iniţia sau solicita prin certificatul de urbanism
elaborarea planului urbanistic de detaliu în funcţie de complexitatea obiectivelor de investiţie, de
caracteristicile vecinătăţilor, de gradul de detaliere a planului urbanistic general sau zonal sau în
lipsa acestuia.
Are exclusiv caracter de reglementare specifică, prin care sunt asigurate condiţiile de
amplasare, dimensionare, conformare şi servire edilitară, a unuia sau mai multor obiective,
pe unul sau mai multe amplasamente, în corelație cu funcțiunea predominantă şi vecinătăţile
apropiate.
Conţine elementele constitutive ale autorizaţiei pentru construire:
• Dimensionarea
• funcţionalitatea şi arhitectura construcției
• integrarea noilor construcții în specificul locului
• rezolvarea circulației şi echiparea cu utilități edilitare
Se intocmeşte în funcţie de conditiile existente la fața locului şi în corelație cu planurile
urbanistice general şi zonal.
Scopurile PUD constau în:
• - emiterea unei metodologii unitare şi coerente in vederea identificarii şi delimitarii
terenurilor construibile şi stabilirea conditiilor de construire pe aceste terenuri;
• - utilizarea raţională a terenurilor conform functiunilor urbanistice stabilite prin PUG şi
PUZ;
• - fundamentarea realizării obiectivelor de utilitate publică;
• - corelarea intereselor generale cu interesele private în utilizarea terenurilor;
• - facilitarea elaborării altor proiecte de investiții;
• - modificarea justificată a limitelor intravilanului în vederea dezvoltării localităţilor.
Obiectivele PUD se referă la:
• - asigurarea condiţiilor implementării programelor de dezvoltare sau reabilitare;
• - valorificarea economico-social-utilitară a terenurilor dezafectate;
• - reabilitarea zonelor intravilane;
• - concretizarea măsurilor de protecție a mediului şi reconstrucție ecologică;
• - reglementări legale pentru valorificarea potenţialului natural şi istoric.
Domeniile pentru care se elaborează PUD sunt:
– activităţile productive, prestatoare de servicii şi social-culturale;
– locuinţe;
– Instituții publice;
– Intersecții;
– parcaje;
– Construcții comunale;
– amenajări exterioare;
– spaţii verzi;
– construcţii cu alte destinații.
Reglementările PUD au în vedere:
• - asigurarea accesibilitatii şi racordarea la retelele edilitare;
• - permisivităţii şi constrângeri urbanistice pentru volumele şi amenajarile construite;
• - relaţii funcţionale şi estetice;
• - compatibilitatea funcţiunilor şi conformarea mediului construit;
• - regimul juridic, economic şi tehnic al terenului şi construcţiilor;
• - soluționarea detaliată a:
– modului de ocupare şi utilizare a terenului;
– Funcțiunea şi aspectul arhitectural al construcţiilor şi amenajărilor;
– integrarea noilor construcţii în mediul existent;
– intervenţiile pentru cazurile de reabilitare;
– organizarea circulaţiei;
– parcaje, spaţii de recreere şi distracție;
– echiparea edilitară.
Elaborarea PUD este solicitată prin certificatul de urbanism şi are drept scop detalierea
prevederilor documentaţiilor de urbanism cuprinse în PUG şi PUZ. Studiile de fundamentare ale
PUD sunt bazate pe:
• elemente de cadastru/topografice (realizate la scarile 1 :500 sau 1:1000), care se referă
la parcela de studiu şi vecinatăţi şi cuprind:
– elemente de planimetrie şi nivelment;
– marcarea construcțiilor existente pe parcela cu funcţiunea şi regimul de înălțime;
– sistematizarea verticală şi cotele de nivel;
– denumirea şi direcționarea străzilor limitrofe;
– Vecinătățile cu marcarea construcțiilor, funcţiunilor şi regimului de înălțime;
– servituţi ale unor magistrale de energie şi alte rețele edilitare.
• elemente geotehnice:
– situarea terenului în zone ferite de riscuri naturale (inundaţii, alunecări de
terenuri, eroziune);
– date referitoare la stratificația şi natura terenului de fundare (adâncimea de
fundare, presiunea pe talpă fundației, nivelul apei freatice, soluții de fundare
recomandate).
• alte elemente:
– organizarea circulaţiei în afara perimetrului studiat;
– stabilirea unor zone de protecție față de mediul construit şi natural;
– scheme de organizare tehnologică pentru produsele rezultate din diferitele
activități productive;
– analiza impactului activităţilor asupra mediului.
Conţinut şi mod de prezentare
Acest plan cuprinde reglementările care derivă din concepţia generală de urbanism şi
arhitectură, referitoare la amplasarea şi încadrarea în sit a construcţiilor şi amenajărilor exterioare
aferente.
PUD-ul va include date referitoare la dimensionarea, funcţionalitatea şi aspectul
arhitectural ale construcţiilor prevăzute, determinarea mărimii şi limitelor zonei studiate, toate
acestea stând la baza obţinerii autorizaţiei de construire.
Conţinutul documentaţiei are o structură similară cu cea a PUG.
• Piese scrise
Memoriul cuprinde justificarea detalierii zonei studiate, încadrarea acesteia în PUG sau
PUZ, iar în absenţa acestora în localitate sau în teritoriu. Vor fi tratate atât situaţia existentă a
clădirilor şi amenajărilor, cât şi reglementările şi servituţile stabilite. Referiri vor fi făcute şi
asupra condiţiilor geotehnice ale terenului, căilor de comunicaţie şi amenajărilor de teren, la
echipamentele şi reţelele necesare de apă, canalizare, energie electrică, termică, gaze, telefonie,
televiziune, la protecţia mediului construit şi natural, la problemele de peisagistică etc.
Bilanţul utilizării terenului va fi comparativ între situaţia existentă şi cea propusă.
• Piese desenate
Planşele se vor baza pe planurile topografice la scara 1 :1000 sau 1 :500 şi în funcţie de
fiecare situaţie 1 :200 sau 1 :100. Toate planşele vor cuprinde în medalion, încadrarea zonei
studiate în localitate. Piesele desenate vor fi următoarele :
• Situaţia existentă
Regimul juridic economic şi tehnic al terenului şi construcţiilor va fi prezentat pe
planurile topografice şi eventual vor fi figurate şi desfăşurări ale fronturilor construite
caracteristice, secţiuni din teren, clădiri pentru a detalia premizele urbanistice.
• Reglementări
În cadrul reglementărilor vor fi delimitate strict suprafeţele destinate construcţiilor şi
amenajărilor exterioare aferente destinaţia şi capacitatea construcţiilor, funcţionalitatea
ansamblului, poziţia faţă de domeniul public, regimul tehnic şi juridic rezultat.
• Echiparea tehnico-edilitară
Vor fi scoase în evidenţă asigurarea unităţilor, racordurile şi branşamentele la reţele
publice, reţelele din incintă, măsurile de protecţie a mediului, de protecţie sanitară, de prevenire
şi stingere a incendiilor etc.
• Anexe
Vor fi prezentate toate avizele şi acordurile prealabile în concordanţă cu prevederile
legale, precum şi cele suplimentare solicitate prin certificatul de urbanism, referitoare la
realizarea obiectivului.
Dacă amplasamentele sunt situate în zone protejate, vor fi precizate prescripţiile
corespunzătoare din regulamentul acestora şi modul de respectare a condiţiilor stabilite prin
avizul emis de organismele de specialitate, conform legii.

Autorizaţia de construire este un act juridic prin care se asigură aplicarea măsurilor
prevăzute de lege referitoare la amplasarea, proiectarea, executarea şi funcționarea construcțiilor.
Autorizația de construire este eliberată pe temeiul şi cu respectarea documentaţiilor de
urbanism şi amenajare teritorială a localităţii în care se execută construcţia şi este necesară
pentru lucrări de modificare, reparare sau reconstruire a clădirilor situate în intra/extravilan.
Documentele necesare obținerii autorizației de construire sunt:
• - certificat de urbanism pentru construcția în cauză;
• - dovada proprietății asupra terenului de construcție şi/sau construcțiilor;
• - proiectul de autorizare a executării lucrărilor de construcții (arhitectură; structura de
rezistență; instalații; avize: geotehnic-stratificația terenului de fundare şi recomandări
pentru sistemul de fundare; furnizori de utilități-alimentare cu apă, energie, gaze, telefon
şi sistemul de canalizare; amplasament);
• - avizele şi acordurile legale necesare, stabilite prin certificatul de urbanism;
• - dovada privind achitarea taxelor legale.
Demolarea, dezafectarea sau dezmembrarea, partiala sau totala, a constructiilor şi
instalatiilor aferente, precum şi a oricaror amenajari va avea lac numai pe baza autorizației de
desființare edilitară şi social-culturală.
Valabilitatea autorizatiei de construire este de maximum 12 luni de la data emiterii
pentru inceperea executarii lucrarii şi se extinde pe toata durata de executie a lucrarilor prevazute
prin autorizație.
Proiectul pentru autorizarea lucrarii de construcţii se întocmeşte pentru:
– autorizarea executarii lucrărilor de construire (PAC);
– autorizarea executarii lucrărilor de desfiintare (PAD);
– autorizarea executării organizării lucrărilor (POE).
2.3.1.g. Proiectul PAC cuprinde:
• - piese scrise:
– lista şi semnăturile proiectanților;
– memoriu (date generale; memorii pe specialitaţi; date şi indici caracteristice
pentru investitia proiectata; devizul general al lucrarilor; anexe).
• - piese desenate:
– planuri generale (incadrarea în teritoriu; plan de situație; planul construcțiilor
subterane);
– planşe pe specialități (arhitectura; structura; instalații; dotări şi instalații
tehnologice).
2.3.1.h. Proiectul PAD cuprinde:
• - piese scrise: lista şi semnăturile proiectanților; memoriu (date generale; fişe tehnice cu
elementele de aviz necesare emiterii acordului unic).
• - piese desenate: plan de încadrare în teritoriu; plan de situație a imobilelor;
• - planul construcțiilor subterane; releveul construcțiilor care urmează să fie desfiinţate.
2.3.1.i. Proiectul POE este necesar în cazurile realizării unei investiții şi
cuprinde:
• - piese scrise:
– lista şi semnăturile proiectanților;
– memoriu (descrierea lucrărilor provizorii; asigurarea şi procurarea de materiale şi
echipamente; asigurarea racordarii provizorii la reteaua de utilitati din zona
amplasamentului; precizari pentru acces şi imprejmiri; protectia muncii).
• - piese desenate:
– plan general (planşa extrasa din planul de situatie, sau planul de situatie cu
amplasarea obiectivelor investitiei).
CU este actul de informare cu caracter obligatoriu prin care autoritatea administraţiei
publice judeţene sau locale face cunoscute regimul juridic, economic şi tehnic al imobilelor şi
condiţiile necesare în vederea realizării unor investiţii, tranzacţii imobiliare ori a altor operaţiuni
imobiliare, potrivit legii. Eliberarea certificatului de urbanism este obligatorie pentru
adjudecarea prin licitaţie a lucrărilor de proiectare şi de execuţie a lucrărilor publice şi pentru
legalizarea actelor de înstrăinare, partajare sau comasare a bunurilor imobile.
În cazul vânzării sau cumpărării de imobile certificatul de urbanism cuprinde informaţii
privind consecinţele urbanistice ale operaţiunii juridice, solicitarea certificatului de urbanism
fiind în acest caz facultativă. Certificatul de urbanism nu conferă dreptul de executare a lucrărilor
de construire, amenajare sau plantare. Pentru aceeaşi parcelă se pot elibera mai multe certificate
de urbanism, dar conţinutul acestora, bazat pe documentaţiile de amenajare a teritoriului şi de
urbanism, şi celelalte reglementări în domeniu trebuie să fie aceleaşi pentru toţi solicitanţii. Nu
este necesară solicitarea actului de proprietate asupra imobilului, în vederea emiterii certificatului
de urbanism. Certificatul de urbanism se eliberează solicitantului în cel mult 30 de zile de la data
înregistrării cererii acestuia.
DOCUMENTATIE OBIECT BAZA LEGALA CONTINUTUL DOCUMENTATIEI
(Obligatoriu si minimal în conf. cu Baza legala)
PIESE SCRISE PIESE DESENATE
PUG Municipii Legea 350/2001-anexa - cerere - Memoriu general Plan de incadrare în teritoriul administrativ
Statiuni turistice Ord.91/1999 - beneficiar, - Memoriu de sinteza Plan-situatie existenta-disfunctionalitati
Ghid PUG GP038/1999 telefon, adresa de - Aviz Unic Consiliul Planuri zonificare functionala-reglementari
inaintare Judetean, alte avize legale urbanistice
- proiectant - Regulament local de Planuri de echipare tehnico-edilitara
- foaie de capãt urbanism Planuri cu regim juridic al terenurilor si obiective de
utilitate publica
Plan cu împartirea în UTR-uri
PUZ Zone protejate Legea 350/2001-anexa - cerere, - Memoriu general (studiu Plan de încadrare în localitate
Zone centrale Ord.91/1991 - beneficiar, istoric) Plan cu situatia existenta
Ghid PU GM009-2000 telefon, adresa de - Regulament local de Plan cu regimul juridic al terenurilor
inaintare urbanism Plan zonificare functionala-reglementari urbanistice,
- proiectant - Indicatori urbanistici POT vizat (POT si CUT)
- foaie de capat si CUT Plan de echipare tehnico-edilitara
- Avize MCC, Comisie Plan cu împartirea în UTR-uri
Urbanism Primãrie, Desfasurari-fatade, ilustrare urbanistica
respectiv Consiliul Judetean
- Alte avize locale
PUD Zone protejate Legea 350/2001-anexa - cerere, - Memoriu general (studiu Plan de incadrare in localitate
Zone centrale Ord.91/1991 - beneficiar, istoric) Plan cu situatia existenta
Ghid PU GM009-2000 telefon, adresa de - Indicatori urbanistici POT Plan cu regimul juridic al terenurilor
inaintare si CUT Plan zonificare functionalã-reglementari urbanistice,
- proiectant - Acte de proprietate vizat (POT si CUT)
- foaie de capãt - CU, avize MCC, Comisie Plan de echipare tehnico-edilitara
Urbanism Primãrie, Desfãsurãri-fatade
respectiv Consiliul Judetean
- Alte avize locale
PAC Zone protejate Legea 453/2001-Art.7 - cerere, Memoriu tehnic (studiu Plan de incadrare în zona
Ord. 91/1991 (III.3,) - beneficiar, istoric) Plan de situatie
Anexa la Ordinul nr. telefon, adresa de Acte de proprietate Planuri, sectiuni, fatade
1430/2005 (norme înaintare CU, aviz MCC, alte avize
metodologice) - proiectant locale
- foaie de capat
Documentele necesare obținerii avizului Ministerului Dezvoltării

Tipul documentației Conținutul minimal al documentației
Piese scrise Piese desenate
PUG pentru Cerere de avizare a Planșe cu
documentației, cu adresă și
telefon de contact
-municipii Foaie de capăt Încadrarea în teritoriul
administratiov, cu categoria
de folosință a terenurilor
-municipii, orașe sau comune Memoriu general Situația existentă – zonare
care includ stațiuni funcțională, disfuncționalități
balneare/turistice declarate
Regulament local de urbanism Reglementări urbanistice
Studiu istoric pentru zonele Reglementări pentru echiparea
construite protejate propuse edilitară
Avize obținute în copie Regimul juridic al terenurilor,
obiective de utilitate publică
Impărțirea în UTR-uri a
intravilanului propus, cf.
Regulamentului local de
urbanism
Plan urbanistic zonal (PUZ) Cerere de avizare a Planșe :
pentru : documentației, cu adresă și
telefon de contact
-Zona centrală a municipiului Foaie de capăt Încadrarea în PUG
-zone protejate ori asupra Memoriu general Situația existentă – zonare
cărora s-a instituit un tip de funcțională, dfisfuncționalități
restricție
Regulament general de Reglementări urbanistice
urbanism
Studiu istoric pentru zonele Reglementări pentru echiparea
construite protejate edilitară
Avize obținute în copie Regimul juridic al terenurilor,
obiective de utilitate publică
Impărțirea în UTR-uri a
perimetrului reglementat prin
PUZ, cf. Regulamentului local
de urbanism
2.3.2. Documentaţiile de amenajare a teritoriului

- Planul de amenajare a teritoriului naţional;
- Planul de amenajare a teritoriului zonal;
- Planul de amenajare a teritoriului judeţean
PATN are un caracter director și cuprinde o viziune globală a dezvoltării teritoriului
României. Se elaborează pe secțiuni specializate, aprobate de către Parlamentul României. Până
în prezent au fost aprobate 7 secțiuni:
- Secțiunea 1 – căi de comunicație
- Secțiunea 2 – apă
- Secțiunea 3 – zone protejate și construite
- Secțiunea 4 – rețeaua de localități
- Secțiunea 5 – arii de risc natural
- Secțiunea 6 – turismul
- Secțiunea 7 – dezvoltare rurală
 - LEGEa nr.71 din 12 iulie 1996 privind aprobarea Planului de amenajare a teritoriului
naţional
 Linkuri secțiuni:
 http://www.mdrap.gov.ro/dezvoltare-teritoriala/-2979
 http://www.mdrap.gov.ro/dezvoltare-teritoriala/urbanism-dezvoltare-locala-si-habitat
 http://www.mdrap.gov.ro/dezvoltare-teritoriala/amenajarea-teritoriului/cadrul-legislativ
 http://www.mdrap.gov.ro/dezvoltare-teritoriala/amenajarea-teritoriului/amenajarea-
teritoriului-in-context-european

PATZ pentru părți (zone) din teritoriul național, putând cuprinde total sau aprțial teritorii
administrative al mai multor UAT-uri. PATZ are caracter director și cuprinde o viziune globală
asupra dezvoltării tuturor activităților sectoriale de pe teritoriul pentru care se leaborează.
Scopul major al PATZ este realizarea cooperării la nivel teritorial pentru o amnejarae a
teritoriului coerentă. PATZ poate fi: regional, interjudețean, interorășenesc, intercommunal,
periurban, metropolitan și frontalier.
La fel ca PATN și PATZ tratează următoarele probleme :
- Protejarea și utilizarea resurselor naturale (solice și subsolice) ;
- Dezvoltarea socio-economică ;
- Populația și resursele de muncă (structură, dinamică) ;
- Dezvoltarea rețelei de localități ;
- Echiparea tehnico-edilitară a teritoriului ;
- Protecția sau reabilitarea mediului natural și a celui construit;
- Delimitarea zonelor în care se preconizează desfășurarea operațiunilor
majore de amenajare a teritoriului.
PATJ așa cum îi spune și numele se întocmește la nivel de județ și are caracter director,
reprezentând expresia spațială a programului de dezvoltare durabilă socio-economică a
județului.
PATJ se corelează cu PATN, PATZ, cu programe guvernamentale sectoriale și alte
programme de dezvoltare. Reactualizarea se face la 5-10 ani iar prevederile PATJ devin
obligatorii pentru celelalte planuri de amenajare a teritoriului și de urbanism.
Elaborarea PATJ este o condiție pentru realizarea PUG-urilor la nivel de UAT-uri. Atât
PATZ cât și PATJ au programme de măsuri pe termen scurt, mediu și lung cu privire la
eliminarea sau atenuarea disparităților și disfuncționalităților din teritoriul vizat.
Teste grilă
1. Activitatea de amenajare a teritoriului și de urbanism la nivel local are la bază:

a. planurile de urbanism (PUG, PUN, PUD) și regulamentele aferente acestora
b. planurile de urbanism (PUG, PUZ, PUL) și regulamentele aferente acestora
c. planurile de urbanism (PUG, PUZ, PUD) și regulamentele aferente acestora
d. planurile de urbanism (PUG, PUZ, PUD) și certificatul de urbanism
2. Reglementările spun că o parcelă construibilă trebuie să aibă minimum:
a. 100 mp
b. 150 mp
c. 200 mp
d. 250 mp
3. PUG-ul este o documentaţie care stabileşte:
a. obiectivele, acţiunile şi teoriile de dezvoltare pentru o localitate existentă sau

viitoare pe o perioadă determinată, pe baza analizei multicriteriale a situaţiei
existente şi orientează aplicarea unor politici în scopul amenajării teritoriului
localităţii
b. obiectivele, acţiunile şi măsurile de dezvoltare pentru o localitate existentă sau
localităţii
c. obiectivele, teoriile şi măsurile de dezvoltare pentru o localitate existentă sau
localităţii
d. obiectivele, acţiunile şi măsurile de dezvoltare pentru o localitate existentă sau
viitoare pe o perioadă nedeterminată, pe baza analizei multicriteriale a situaţiei
localităţii
4. În memoriul general vor fi tratate detaliat cantitativ şi calitativ fiecare capitol prezentat în
conţinutul PUG-ului:
a. situaţia existentă cu evidenţierea funcţionalităţilor, evoluţia posibilă şi priorităţi,
măsurile propuse şi reglementările explicite, obiectivele de interes public
b. situaţia existentă cu evidenţierea disfuncţionalităţilor, evoluţia posibilă şi
priorităţi, măsurile propuse şi reglementările explicite, obiectivele de interes
public
c. situaţia existentă cu evidenţierea disfuncţionalităţilor, evoluţia posibilă şi
priorităţi, măsurile propuse şi reglementările explicite, obiectivele de interes
privat
d. situaţia existentă cu evidenţierea funcţionalităţilor, evoluţia posibilă şi priorităţi,
măsurile propuse şi reglementările explicite, obiectivele de interes privat
5. Procentul de ocupare a terenului reprezintă:
a. raportul dintre suprafața la sol (amprenta) a clădirii propuse și suprafața terenului
b. raportul dintre suprafața desfășurată (amprenta) a clădirii propuse și suprafața
terenului
c. raportul dintre suprafața la sol (amprenta) a clădirii propuse și suprafața construită
d. raportul dintre suprafața desfășurată (amprenta) a clădirii propuse și suprafața
construită
6. Valorile POT admise sunt:
a. 80% pentru zona centrală, 85% pentru zonele comerciale, 70% pentru zonele
mixte, 30% pentru zonele rurale
b. 70% pentru zona centrală, 80% pentru zonele comerciale, 60% pentru zonele
c. 85% pentru zona centrală, 85% pentru zonele comerciale, 70% pentru zonele
d. 80% pentru zona centrală, 80% pentru zonele comerciale, 70% pentru zonele
7. Coeficientul de utilizare a terenului (CUT) este:
a. raportul dintre suma suprafeţelor construite la sol ale tuturor clădirilor şi suprafaţa
terenului considerat
b. raportul dintre suma suprafeţelor desfăşurate ale tuturor clădirilor şi suprafaţa
c. raportul dintre suma suprafeţelor desfăşurate ale tuturor clădirilor şi suprafaţa
construită
d. raportul dintre suma suprafeţelor desfăşurate ale tuturor clădirilor şi suprafaţa
8. Printre obiectivele de utilitate publică, cele mai importante sunt:
a. prospecţiuni şi exploatări geologice, căi de comunicaţie, modernizarea străzilor,
sisteme de alimentare cu energie electrică şi telecomunicaţii, alimentarea cu gaze,
termoficarea, alimentarea cu apă, canalizarea, lucrări de îmbunătăţiri funciare,
clădiri şi terenuri pentru obiective social-economice private, protecţia
monumentelor istorice, apărarea ţării.
b. prospecţiuni şi exploatări geologice, căi de comunicaţie, modernizarea străzilor,
clădiri şi terenuri pentru obiective social-economice publice, protecţia
monumentelor istorice, construcții subterane
c. prospecţiuni şi exploatări de suprafață, căi de comunicaţie, modernizarea străzilor,
monumentelor istorice, apărarea ţării
d. prospecţiuni şi exploatări geologice, căi de comunicaţie, modernizarea străzilor,
monumentelor istorice, apărarea ţării
9. Regulamentul general de urbanism reprezintă:
a. sistemul de norme tehnice, sociale şi economice (prescripţii şi reglementări de
ordin general şi prescripţii şi reglementări specifice elementelor teritoriale de
referinţă), pe care se bazează elaborarea planurilor şi regulamentelor de urbanism
b. sistemul de norme tehnice, juridice şi sociale (prescripţii şi reglementări de ordin
general şi prescripţii şi reglementări specifice elementelor teritoriale de referinţă),
pe care se bazează elaborarea planurilor şi regulamentelor de urbanism
c. sistemul de norme tehnice, juridice şi economice (prescripţii şi reglementări de
referinţă), pe care se bazează elaborarea planurilor şi regulamentelor de urbanism
d. sistemul de norme tehnice, juridice şi economice (prescripţii şi reglementări de
referinţă), pe care se bazează elaborarea planurilor şi regulamentelor locale
10. Planul urbanistic zonal este:
a. documentaţia care se referă la o zonă dintr-o regiune prezentă sau viitoare şi în
care este analizate situaţia existentă şi se proiectează toate elementele urbanistice
necesare eliberării ceertificatelor de urbanism şi autorizaţiilor de construire
b. documentaţia care se referă la o zonă dintr-o localitate prezentă sau viitoare şi în
necesare eliberării ceertificatelor de urbanism şi autorizaţiilor de construire
c. documentaţia care se referă la o regiune dintr-o localitate prezentă sau viitoare şi
în care este analizate situaţia existentă şi se proiectează toate elementele
urbanistice necesare eliberării ceertificatelor de urbanism şi autorizaţiilor de
construire
d. documentaţia care se referă la o zonă dintr-o localitate prezentă sau viitoare şi în
necesare eliberării ceertificatelor de urbanism şi cărții funciare
11. Planul urbanistic de detaliu (PUD) este:
a. documentaţia prin care se stabilesc condiţiile de construcție şi executare pe un
anumit teren a uneia sau mai multor construcţii cu destinaţie precizată, cu
respectarea prevederilor celorlalte documentaţii de urbanism şi amenajare a
teritoriului şi a condiţiilor particulare generate de teren, de vecinătăţile acestuia şi
de cerinţele funcţionale
b. documentaţia prin care se stabilesc condiţiile de amplasare şi executare pe un
c. documentaţia prin care se stabilesc condiţiile de amplasare şi post-execuție pe un
d. documentaţia prin care se stabilesc condiţiile de construcție şi post-execuție pe un
12. PUD-ul conține următoarele elemente constitutive ale autorizaţiei pentru construire:
a. Dimensionarea, amploarea şi arhitectura construcției, integrarea noilor construcții
în specificul locului, rezolvarea circulației şi echiparea cu utilități edilitare
b. Dimensionarea, funcţionalitatea şi amploarea construcției, integrarea noilor
construcții în specificul locului, rezolvarea circulației şi echiparea cu utilități
edilitare
c. Dimensionarea, funcţionalitatea şi arhitectura construcției, integrarea noilor
construcții în specificul locului, rezolvarea circulației şi echiparea cu utilități
edilitare
d. Dimensionarea, amploarea şi estetica construcției, integrarea noilor construcții în
specificul locului, rezolvarea circulației şi echiparea cu utilități edilitare
13. Autorizaţia de construire este:
a. un act amiabil prin care se asigură aplicarea măsurilor prevăzute de lege
referitoare la amplasarea, proiectarea, executarea şi funcționarea construcțiilor
b. un act juridic prin care se asigură aplicarea măsurilor prevăzute de lege referitoare
la amplasarea, proiectarea, executarea şi funcționarea construcțiilor
c. un act juridic prin care se asigură aplicarea securității muncii prevăzute de lege
referitoare la amplasarea, proiectarea, executarea şi funcționarea construcțiilor
d. un act economic prin care se asigură aplicarea măsurilor de securitate a muncii
prevăzute de lege referitoare la amplasarea, proiectarea, executarea şi
funcționarea construcțiilor
14. Documentele necesare obținerii autorizației de construire sunt:
a. certificat de urmărire fiscală pentru construcția în cauză, dovada proprietății
asupra terenului de construcție şi/sau construcțiilor, proiectul de autorizare a
executării lucrărilor de construcții (arhitectură; structura de rezistență; instalații,
avize: geotehnic-stratificația terenului de fundare şi recomandări pentru sistemul
de fundare, furnizori de utilități-alimentare cu apă, energie, gaze, telefon şi
sistemul de canalizare; amplasament), avizele şi acordurile legale necesare,
stabilite prin certificatul de urbanism, dovada privind achitarea taxelor legale
b. certificat de urbanism pentru construcția în cauză, dovada efectuării plății
impozitului asupra terenului de construcție şi/sau construcțiilor, proiectul de
autorizare a executării lucrărilor de construcții (arhitectură; structura de rezistență;
instalații, avize: geotehnic-stratificația terenului de fundare şi recomandări pentru
sistemul de fundare, furnizori de utilități-alimentare cu apă, energie, gaze, telefon
şi sistemul de canalizare; amplasament), avizele şi acordurile legale necesare,
stabilite prin certificatul de urbanism, dovada privind achitarea taxelor legale
c. certificat de urbanism pentru construcția în cauză, dovada proprietății asupra
terenului de construcție şi/sau construcțiilor, proiectul de autorizare a executării
lucrărilor de construcții (arhitectură; structura de rezistență; instalații, avize:
geotehnic-stratificația terenului de fundare şi recomandări pentru sistemul de
fundare, furnizori de utilități-alimentare cu apă, energie, gaze, telefon şi sistemul
de canalizare; amplasament), avizele şi acordurile legale necesare, stabilite prin
certificatul de urbanism, dovada privind achitarea taxelor legale
d. autorizația de construcție pentru construcția în cauză, dovada proprietății asupra
terenului de construcție şi/sau construcțiilor, proiectul de autorizare a executării
lucrărilor de construcții (arhitectură; structura de rezistență; instalații, avize:
geotehnic-stratificația terenului de fundare şi recomandări pentru sistemul de
fundare, furnizori de utilități-alimentare cu apă, energie, gaze, telefon şi sistemul
de canalizare; amplasament), avizele şi acordurile legale necesare, stabilite prin
certificatul de urbanism, dovada privind achitarea taxelor legale
Teme de gândire
1.În ce măsură, POT și CUT pot determina o gândire strategică în dezvoltarea unei localități?
2.Pe ce se poate baza un diagnostic teritorial astfel încât deciziile la nivel de administrație
publică să fie cele corecte?
Exerciţiu

1. Atribuţiile administrației publice județene asigură preluarea prevederilor cuprinse în planurile
de amenajare a teritoriului naţional, regional şi zonal în cadrul documentaţiilor de amenajare a
teritoriului şi de urbanism pentru teritoriile administrative ale localităţilor din judeţ. A / F
2. Elaborarea PUD este solicitată prin certificatul de urbanism şi are drept scop restrângerea
prevederilor documentaţiilor de urbanism cuprinse în PUG şi PUZ. A / F
Răspunsuri unitatea 2
Grila 1: a)
Grila 2: b)
Grila 3: b)
Grila 4: b)
Grila 5: a)
Grila 6: a)
Grila 7: b)
Grila 8: d)
Grila 9: c)
Grila 10: b)
Grila 11: b)
Grila 12: c)
Grila 13: b)
Grila 14: c)

1. A; 2. F.
UNITATEA DE STUDIU 3. Cadastrul și publicitatea imobiliară

3.1.5.b. Bonitarea cadastrală a construcțiilor
3.1.5.h. Cadrul legislativ
3.1.5.i. Publicitatea imobiliară
Obiective:
 Însuşirea unor elemente de cadastru și publicitate imobiliară

 Dezvoltarea capacităţii de a utiliza cadastrul și publicitatea imobiliară.
 Înțeleagă rolul cadastrului la nivelul administrației locale

 Identifice prin intermediul funcțiilor cadastrului aspectele legate de importanța
actualizării în timp real.
Cuvinte cheie: cadastru general, cadastru de specialitate, publicitate imobiliară
Bibliografie

Bucureşti.


Definiţie: Cadastrul (sistemul cadastral) este un registru obţinut în urma unei activităţi
informaţionale de depistare, delimitare, măsurare, inventariere şi evidenţă a totalităţii terenurilor
şi bunurilor imobiliare aflate pe teritoriu, indiferent de destinaţie sau proprietar, scopul declarat
fiind acela de garantare a dreptului de proprietate şi a supravegherii fiscalităţii funciare şi
aplicării echitabile a acesteia. Are un caracter continuu.
În cadrul cadastrului se identifică cadastrul general şi cadastrul de specialitate. Cadastrul
este coordonat de Agenţia Naţională de Cadastru şi Publicitate Imobiliară (ANCPI), realizarea sa
fiind asigurată de Centrul Naţional de Geodezie, Cartografie, Fotogrammetrie şi Teledetecţie
(CNGCFT), Oficiile Teritoriale de Cadastru şi Publicitate Imobiliară (OTCPI) şi Birourile
Teritoriale de Cadastru şi Publicitate Imobiliară (BTPCI).
Rolul cadastrului constă în:
• furnizarea de date pentru statistică, hărţi, sinteze
• identificarea resurselor funciare
• participarea la elaborarea studiilor de organizare a teritoriului, protecţie a mediului, a
altor activităţi economice desfăşurate în teritoriu
• înscrierea în registrul de publicitate imobiliară

Cadrul legislativ al cadastrului este în prezent asigurat de următoarele acte normative:
 Legea Cadastrului si a Publicitatii Imobiliare nr. 7/1996 ;
 Legea nr. 18/1991 a fondului funciar, actualizata prin Legea 169/1997 ;
 Legea pentru reconstituirea dreptului de proprietate asupra terenurilor agricole si
forestiere nr. 1/2000 cu modificarile ulterioare;
 Legea privind circulatia juridica a terenurilor nr. 54/1998.
 Legea 247/2005 privind reforma in domeniile proprietatii si justitiei, precum si unele
masuri adiacente.
Aceste legi sunt dublate de norme tehnice și instrucțiuni de lucru și constituie baza activității de
introducere și întreținere a cadastrului din Romania.
 Legea nr.7/96 a cadastrului si publicitatii imobiliare din 12 martie 1996, se detașează
net ca imoportanță, prin caracteristicile sale, deoarece :
 Asigură cadrul legislativ, instituțional și organizatoric pentru introducerea
cadastrului general și a publicității imobiliare, ca sistem de realizare a evidenței
imobiliare complexe ;
 Reglementează toate aspectele acestor activități de bază stabilind pentru instituțiile
lor atribuțiile, drepturile și obligațiile proprii ;
 Generalizează, la nivelul întregii țări, introducerea unui cadastru într-o concepție
modernă, informatizat, cât și a publicității imobiliare prin sistemul de carte funciară ;
 Ca ansamblu unitar și coerent asigură inventarierea, descrierea și evaluarea tuturor
imobilelor și legarea lor de un proprietar ceea ce permite stabilirea unor impozite și taxe
rezonabile și garantarea drepturilor reale ;
 Obligă în acest scop efectuarea lucrărilor după o metodologie unitară, precizată în
norme oficiale, pentru intocmirea planurilor și adocumentației cadastrale în general ;
 Stabilește organizarea de specialitate pentru domeniile cu reprezentare în teritoriu și
obligațiile titularilor de a executa lucrările sub coordonarea cadastrului general.

Se realizează prin determinarea pe baza măsurătorilor a poziției, configurației și mărimii

suprafeței terenurilor (pe categorii de folosință) și proprietari dar și a construcțiilor. În această
categorie intră totalitatea operațiunilor geodezice, topografice, fotogrammetrice finalizate cu
determinarea spațială a punctelor care definesc suprafața imobilelor, corpurilor de proprietate și a
UAT-urilor.
Lucrările tehnice de cadastru sunt:
- stabilirea și marcarea pe teren, prin borne, a hiotarelor UAT-urilor;
- marcarea limitelor intravilanului prin borne;
- identificarea bunurilor imobile pe baza documentelor de proprietate sau prin posesia sub
nume de proprietar dacă nu există documente;
- măsurarea parcelarului de teren cu specificarea destinației, a categoriei de folosință, a
proprietarului sau a posesorului parcelei, Terenurile ocupate de construcții, curți sau alte
destinații vor purta mențiuni privind categoria de folosință a terenurilor, zona din care fac parte
în acdrul localității și bonitarea lor;
- înregistrarea litigiilor de hotare;
- măsurători pentru realizarea și actualizarea planurilor cadastrale.
Evidențiază valoarea economică a bunurilor imobile (terenuri și construcții). Valoarea
economică are ca scop direct stabilirea corectă a obligațiilor fiscale (impozite, taxe). Bonitarea
cadastrală (aprecierea calitativă dpdv economic) reprezintă un ansamblu de metodologii. Cea mai
cunoscută este bonitarea terenurilor agricole. Cele mai utilizate metode de bonitare sunt cele
ecologică și cadastrală.
Metoda ecologică reprezintă un sistem de indicatori care exprimă influența fiecărui
element ecologic asupra terenului. Ea are două părți:
- clasificarea terenurilor pe clase de calitate
- venitul net cadastral
Se constituie ca o activitate independentă, fără a fi inclusă în activitatea de cadastru, și
care se realizează numai pe baza datelor cuprinse în cadastrul general și după realizarea
cadastrului general pentru tot UAT-ul. Aspectul unic juridic precizat în lucrările de cadastru este
stabilirea posesorului de fapt și nu de drept al imobilului la data realizării cadastrului general.
Cartea funciară reprezintă sistemul de publicitate imobiliară oficial. Cărțile funciare sunt
sub jurisdicția birourilor de carte funciară ale judecătoriilor teritoriale iar cadastrul general de
oficiile de geodezie și cadastru județene.

Cadastrul general
Definiție: “sistemul unitar și obligatoriu de vidență tehnică, economicăși juridică, prin
care se realizează identificarea, înregistrarea, descrierea și reprezentarea pe hărți topografice și
planuri cadastrale a tuturor terenurilor precum și a celorlalte bunuri imobile de pe întreg teritoriul
țării, indiferent de destinație și de proprietar”.
Cuvântul „cadastru” îşi are originea în limba greacă: „kata” = de sus în jos; „sticos” =
registru de impunere şi latină: „capistatrum” = impozit pe cap de familie. Cele mai vechi
menţiuni cadastrale ar fi cele din Antichitate: Egipt (registre cu înscrieri şi fiscalizări ale
terenurilor periodic repartizate pentru a f cultivate pe valea Nilului), din Persia (sistem de
măsurare a terenurilor agricole pe vremea lui Darius), Imperiul Roman (practicarea
agromensurei). În Evul Mediu, cadastrul evoluează, delimitându-se în mod clar laturile tehnică,
economică şi juridică. Primele cadastre agricole sun tmenţionate legislativ în Germnaia, Elveţia,
principatul Milano şi Imperiul Austriac.
Pe teritoriul ţării noastre, primele cadastre agricole şi cărţi funciare au fost introduse în
Bucovina (1790), Transilvania şi Banat (1794), Muntenia şi Moldova (1831-1832). În Muntenia
și Moldova, boierii din sfaturile celor două provincii s-au opus datorită faptului că nu doreau să
fie impozitați în funcție de suprafețele reale, continuând cu sistemul declarativ la întocmirea
registrelor agricole (Ghiga C., 2004).
Din 1933, se poate spune că a urmat cadastrul modern prin realizarea unor registre
cadastrale unitare, cercetări ale calităţii terenurilor. Înainte de 1989, accentul era pus pe
activităţile de bonitare a terenurilor agricole în corelaţie cu cercetările agrochimice şi pedologice.
După 1989, prea multe nu s-au făcut în domeniul cadastrului, doar cadrul legislativ reglementar a
fost iniţiat şi promulgat (Legea 18/1991 şi Legea 7/1996).
Elementele de bază ale cadastrului general sunt:
• imobilul, acesta fiind înregistrat în cadastru cu toate elementele economice,
juridice şi tehnice. Imobilul constituie una sau mai multe parcele alăturate, cu sau
fără construcţii şi care aparţin unui singur proprietar. Elementele de bază sunt:
parcela (suprafaţa de teren cu aceeaşi folosinţă), construcţia şi proprietarul;
• Proprietarul (din acte);
• Teritoriul cadastral-administrativ (comună, oraș. Municipiu – UAT);
Cadastrul general are peste 3100 de teritorii cadastrale (teritoriile oraşelor şi comunelor)
cu zone distincte (intravilan şi extravilan). Funcţia tehnică a cadastrului constă în determinarea
prin măsurători a poziţiei, configuraţiei şi mărimii suprafeţelor terenurilor şi construcţiilor pe
destinaţii, categorii de folosinţă şi de proprietari.
Obiectul de bază a cadastrului general este cunoașterea totală a fondului funciar, a
construcțiilor, cunoaștere materializată sub forma unor evidențe scrise, desenate, cartografiate
fără echivoc și sistematic. Aceste măsurători se fac prin activităţi geodezice, topografice,
fotogrammetrice şi cartografice şi au în vedere:
• stabilirea cu respectarea legii a hotarelor unităţii administrativ-teritoriale şi a limitelor
intravilane;
• identificarea amplasamentelor imobilelor pe baza actelor de proprietate;
• înregistrarea litigiilor de hotare aflate pe rol în instanţele judecătoreşti;
• întocmirea documentaţiei tehnice cadastrale.
Domeniile de bază care contribuie la realizarea cadastrului general sunt: geodezia (date
referitoare la rețelele de sprijin pentru realizarea sau actualizarea planurilor cadastrale, parcelării
și rectificărilor de hotare); topografia și fotogrametria (generarea planurilor cadastrale noi,
actualizarea conținutului planurilor cadatsrale vechi pe baza suportului oferit de aerofotograme și
imagini satelit); cartografia (transpunerea pe hărți a unor indicatori, situații, informații).
Documentele tehnice principale ale cadastrului general sunt:
- registrul cadastral al parcelelor;
- registrul cadastral al proprietarilor;
- registrul corpurilor de proprietate;
- indexul alfabetic al proprietarilor și adresele lor de domiciliu;
- fișa centralizatoare, partida cadastrală pe proprietari și pe categorii de folosință;
- planul cadastral.
Acestea sunt subsisteme de evidenţă şi inventariere sistematică a bunurilor imobile sub
aspect tehnic, economic şi juridic cu respectarea normelor tehnice elaborate de către Agenţia
Naţională de Cadastru şi Publicitate Imobiliară (ANCPI) şi a datelor de bază din cadastrul
general referitor la: suprafaţă, categoria de folosinţă şi proprietarul dar şi o serie de elemente de
detaliu.
Domeniile de activitate ale cadastrului de specialitate sunt:
• agricol
• forestier
• urbanism
• ape
• mobiliar-edilitar
• extractiv
• transporturi
• industrial
• turism
• zone protejate naturale şi construite
• zone cu risc ridicat de calamităţi naturale
• zone supuse poluării şi degradării
• alte terenuri cu destinaţie specială
Cadastrele de specialitate au obligația de a pune la dispoziția ONCGC în mod gratuit
datele necesare la alcătuirea și reactualizarea cadastrului general.

În acest cadastru sunt menţionate cantitatea şi calitatea terenurilor agricole (determinate
prin bonitare). Ca pondere din suprafaţa ţării, cadastrul agricol vizează 62 %.
Activitatea de bonitare cuprinde:
• bonitarea terenului (stabilirea valorilor de referinţă în raport cu destinaţia şi echiparea
terenului la un moment dat);
• bonitarea naturală (evaluarea capacităţii naturale de producţie);
• bonitarea potenţială (aportul lucrărilor de hidroamelioraţii);
• bonitarea folosinţelor cu vegetaţie perenă (vii, livezi, păduri, pajişti);
• bonitarea elementelor de infrastructură (drumuri, depozite, pieţe);
• bonitarea cadastrală (evaluarea integrată a tuturor componentelor dintr-un spaţiu dat
pentru un moment dat).
Bonitarea terenurilor agricole este o operaţiune complexă de cunoaştere aprofundată a
condiţiilor de viaţă ale plantelor şi de determinare a gradului de favorabilitate a acestor condiţii
pentru fiecare folosinţă şi cultură în parte. Pentru aceasta se folosesc sistemul indicilor tehnici şi
notele de bonitare, care se dau în funcţie de valoarea relativă a unui teren, modurile de folosinţă,
culturile aplicate şi potenţiale, nivelul producţiei, tehnologiile utilizate şi investiţiile efectuate. Pe
baza notelor de bonitare se poate determina clasa de favorabilitate a terenurilor.
Bonitarea naturală se face pentru unităţile de teritoriu ecologic omogene (TEO), în aceste
unităţi factorii naturali manifestându-se uniform. Harta cu TEO se face prin suprapunerea
hărţilor pedologice cu harta cu unităţile cartografice delimitate pe baza indicatorilor de relie,
climă, hidrologie şi antropici. La scara 1:50000, terenurile agricole din România sunt cuprinse în
122000 unităţi TEO.
Nota de bonitare a terenurilor agricole se calculează pe baza a 17 indicatori cu ajutorul a
17 indicatori:
• temperatura medie
• precipitaţiile medii
• gleizarea
• pseudogleizarea
• panta
• alunecări de teren
• salinizare,
• alcalizare
• textura în Ap
• CaCO3 total
• Reacţia în Ap
• Volumul edafic
• Adâncimea apei freatice
• Inundabilitatea
• Porozitatea totală
• Rezerva de humus
• Excesul de umiditate
Coeficienţii de bonitare sunt cuprinşi între 0 şi 1 ( de la nefavorabil spre optim) în funcţie
de folosinţe şi culturi agricole:
• păşuni (PS)
• fâneţe (FN)
• măr (MR)
• păr (PR)
• prun (PN)
• cireş-vişin (CV)
• cais (CS)
• piersic (PC)
• vie-vin (VV)
• vie-struguri de masă (VM)
• grâu (GR)
• orz (OR)
• porumb (PO)
• floarea soarelui (FS)
• cartof de toamnă (CT)
• sfeclă de zahăr (SF)
• soia (SO)
• mazăre-fasole (MF)
• in-ulei (IU)
• in fuior (IF)
• cânepă (CN)
• lucernă (LU)
• trifoi (TR)
• legume (LG)
• arabil (AR)
Bonitarea terenurilor în funcție de relief
Caracterizarea Punctaj
reliefului Arabil Pășuni Fânețe Vii Livezi
Teren plan 15 15 15 5 10
drenat
3° - 5° 10 15 15 10 15
5° - 10° 0 10 10 15 15
10° - 15° -10 5 5 15 10
15° - 25° -15 0 -10 -5 0
>25° -20 -10 -15 -10 -10
Bonitarea terenurilor în funcție de condițiile hidrologice

Nivelul Punctaj
pânzei Arabil Pășuni Fânețe Vii Livezi
freatice, (m)
>10 0 0 -5 5 5
6-10 5 0 0 10 10
4-6 10 5 5 15 15
4-2,5 10 10 10 10 5
2,5-1,5 10 15 15 -10 -10
1,5-1 5 10 15 -15 -15
1-0,7 -5 0 10 -15 -15
0,7-0,3 -10 -5 10 -15 -15
<0,3 -15 -15 0 -15 -15
Corectarea notei de bonitare în funcție de distanțe și starea drumurilor

Starea Punctaj
drumurilor/Distanța, Asfalt Piatră Pământ Desfundat
(km) Vii Livezi
0-2,5 0 0 -1 -2 -3
2,6-5 0 -1 -2 -3 -4
5,1-7 -1 -1 -2 -4 -5
7,1-10 -1 -2 -3 -5 -6
10,1-15 -2 -3 -4 -6 -7
15,1-20 -3 -4 -5 -7 -9
>20 -4 -5 -6 -8 -10
Sistemul de punctaj la soluri a fost conceput de ICPA prin luarea în calcul a următoarelor
elemente : profunzimea solului (±7 puncte), textura solului (0-7 puncte), conținutul în humus (0-
7 puncte), grosimea stratului de humus (0-7 puncte), valoarea pH-ului (±7 puncte), conținutul în
săruri nocive (±5 puncte).
Sistemul de punctaj la climă este determinat de valorile temperaturii medii anuale și de
volumul precipitațiilor anuale.
Nota de bonitare naturală (NB) pe folosinţe şi culturi se obţine din relaţia:
• NB= (x1 x2 x17) x 100
• Unde x1, x2 ......x17 sunt indicatorii tehnici de bonitare.
Cele 100 de puncte de bonitare se împart în 10 clase de bonitare naturală în cazul hărţilor
de detaliu şi 5 clase de bonitare naturală în cazul hărţilor de sinteză.
Clasa de bonitare Nota de bonitare Clasa de calitate

I 91-100 I
II 81-90 I
III 71-80 II
IV 61-70 II
V 51-60 III
VI 41-50 III
VII 31-40 IV
VIII 21-30 IV
IX 11-20 V
X 0-10 V
Clasele de favorabilitate se obţin în funcţie de notele de bonitare ale fiecărei plante. În

România, 100 de puncte de bonitare revin unui teritoriu cu următoarele caracteristici:
• precipitaţii de 600-700 mm (medie anuală);
• 11 º C, tremperatură medie anuală;
• Cernozion freatic-umed cu textură mijlocie;
• 400 t%ha rezervă de humus;
• Teren plan;
• Apă freatică la 1,5-2 m adâncime;
• Absenţa proceselor de salinizare sau alcalizare.
Nota de bonitare (NB) Clasa de favorabilitate (CF)
81-100 I
61-80 II
41-60 III
21-40 IV
0-20 V
Corectarea indicilor de bonitare se face prin potenţare (intervenţia omului prin lucrări de
ameliorare – îmbunătăţiri funciare (îndiguiri, desecări, drenaje, irigaţii, combaterea şi prevenirea
eroziunii, a salinităţii şi alcalinităţii, terasare); lucrări agropedoameliorative (amendare cu gips şi
calcar, afânare adâncă şi scarificare, fertilizare ameliorativă, combaterea poluării). Cea mai
utilizată metodă în îmbunătăţirea bonitării este îmbunătăţirea fertilităţii.
Clasele de fertilitate ale terenurilor sunt: foarte bună, bună, mijlocie, slabă şi foarte slabă.
Solurile din clasa I de fertilitate (foarte bună) sunt pretabile la orice cultură şi categorie de
folosinţă cu nota de bonitare între 81 şi 100 de puncte.
Solurile din clasa a II-a (fertilitate bună) sunt de asemenea utilizabile la orice cultură sau
categorie de folosinţă dar sunt mai superficiale, nota de bonitare fiind cuprinsă între 61 şi 80 de
puncte.
Solurile din clasa a III-a (fertilitate medie) includ şi terenurile cu restricţie mare de pantă
(10-20 %) şi terenurile inundate cu o peridiocitate de 4-6 ani. Au un grad mai scăzut de
pretabilitate pentru arabil, fiind pe un relief colinar şi cu note de bonitare de 41-60 de puncte.
Solurile din clasa a IV-a (fertilitate slabă) au o pantă de 20-30 % şi sunt greu
mecanizabile şi afectate de eroziune, fiind mai pretabile pentru pomicultură, viţă de vie şi păşuni
şi au note de bonitare de 21-40 de puncte.
Solurile din clasa a V-a (fertilitate foarte slabă) includ terenurile afectate de eroziune şi
alunecări, excesiv de superficiale, cu reacţie acidă sau bazică necorespunzătoare pentru arabil,
pomicultură şi viţă de vie iar notele de bonitare sunt de 0-20 de puncte.
Calculul venitului net cadastral (VN) se face prin diferența dintre valoarea producției
globale agricole (VPG) și valoarea totală a cheltuielior de producție (VCP) raportate la unitatea
de suprafață.
VA = VPG-VCP
Pentru a calcula venitul net pe o parcelă sau pe un copr de proprietate se ia în calcul
venitul pentru un punct mediu care definește nota medie de bonitare (VNc) prin împărțirea valorii
producției globale realizate pe suprafață (VPGc) la numărul total de puncte al coprului de
proprietate (NPc).
VNc = VPGc / NPc

Venitul net cadastral pentru un punct mediu de aferent numai unei anumite categorii de
folosință (VNf) se calculează :
VNf = VPGf / NPf
Pentru a afla care este venitul net cadastral pe un hectar se va înmulți valoarea obșinută
pentru un punct cu numărul de puncte aferent unui hectar.
În România, calcularea impozitului pe venitul agricol nu se face în funcție de venitul net
cadastral deoarece teritoriul României nu este în totalitate cartat pedologic iar cadastrul iarăși nu
acoperă tot teritoriul. Prin urmare se aplică impozitul pe cinci zone agrogeografice de fertilitate a
terenurilor.
Bonitarea cadastrală a construcțiilor
Ia în calcul o serie de date și informații referitoare la :
- Structura de rezistență a construcției
- Materialul de bază a construcției
- Destinația
- Rezistența la foc
- Gradul de seismicitate
- Amplasarea în teren etc.
Majoritatea informațiilor pentru bonitarea construcțiilor se găsesc în Cadastrul Imobiliar-
Edilitar. Ministerul de finanțe stabilește impozitele în funcție de aceste elemente.

Acest cadastru se realizează pe ocoale silvice şi constă în inventarierea şi evidenţa
fondului forestier, bazate pe măsurătorile grafice efectuate pe planurile topografice şi a celor
topografice. Acestea se actualizează pe măsura intervenţiilor efectuate prin amenajările silvice.
Cadastrul forestier cuprinde:
planurile topografice (1:5000 sau 1:10000 fiind codificate, de ex. UPIV8d) a unităţilor
silvice de producţie (UPIV), parcelelor (8) şi a unităţilor amenajistice (d);
repartizarea pe bazine topografice şi trupuri;
parcelarea pe specii;
parcelarea pe proprietate;
bonitarea pedologică;
numele proprietarului;
registrele de evidenţă cuprinzând: limitele proprietăţii, dimensiunile, forma şi expoziţia
parcelelor şi a trupurilor, tipul de pădure cu precizarea speciei, vârstei, funcţiei şi a
zonelor degradate, tipul degradării, mişcarea suprafeţelor din fondul forestier, situaţia
suprafeţelorpe grupe funcţionale şi categorii de folosinţă.
Acesta realizează inventarierea şi evidenţa sistematică cantitativă şi calitativă a apelor de
suprafaţă (statice sau dinamice), a apelor maritime interioare şi teritoriale şi alte menţiuni
(caracteristici naturale ale apelor, lucrări hidrotehnice existente, folosinţele apelor, lucrări de
protecţie a calităţii şi cantităţii apelor).
Astfel, sunt idenftificate:
suprafaţa luciilor de apă;
albia minoră;
albia majoră;
ostroave;
braţe moarte;
zone cu prundiş;
suprafeţe ocupate cu lucrări de consolidare, epiuri (construcţie hidrotehnică în formă de
dig, aşezată transversal în albia unui curs de apă, cu un capăt încastrat în mal, epiul
servind la regularizarea cursului de apă şi apărarea malurilor) şi lucrări de apărare.
Lucrările cadastrale sunt evidenţiate pe bazine hidrografice şi nominalizate pe direcţia
amonte-aval pe hărţi la scara 1.25000.
Există un Atlas cadastral al apelor din România cu 2 volume

Se realizează la nivel de localitate şi unităţi administrative de bază (municipii, oraşe,
comune, sate), având ca scop principal inventarierea tehnico-imobiliară, economică şi juridică a
spaţiilor construite şi utilităţilor necesare (alimentare cu apă, gaze naturale şi energie; linii
telefonice; reţea de comunicaţie; staţii de pompare; alte instalaţii publice), fiind reprezentate pe
planuri la scările 1:500 sau 1:1000.
Fundamentul pentru acest cadastru este cadastrul general şi cărţile funciare, având 3
elemente de bază: planul cadastral, registrele cadastrale şi fişa bunului imobil.
Fişa bunului imobil este de bază, având menţionate:
destinaţia iniţială în cazul când este diferită de folosinţa actuală
folosinţa actuală predominantă
regimul de înălţime (pentru o clădire cu 7 nivele se notează A6)
numărul de subsoluri
structura de rezistenţă, stabilită prin indici de cartare:
– A (clădiri de zidărie durabilă, structură de rezistenţă din beton armat sau metalică
şi planşee din beton armat)
– B (clădiri din zidărie protantă, fără structură de rezistenţă şi planşee din beton
armat sau lemn)
– C (clădiri din lemn cu fundaţie din beton sau piatră)
– D (clădiri din paianţă, pământ sau chirpici)
– m (magazie cu findaţie din beton)
– gj (garaj din zidărie cu fundaţie din beton)
– gr (grajd din zidărie)
– w (latrine din zidărie)
Fundaţia se consemnează astfel:
– B (beton)
– P (piloţi)
– R (radier)
– L (lemn)
Pereţii se indică astfel:
– CP (cadre beton armat)
– D (diafragmă)
– L (lemn)
– P (paianţă şi chirpici)
– PM (panouri mari)
– ZP (zidărie portantă)
– A (altele)
Acoperişul din:
– AZ (azbociment)
– B (bituminos)
– OL (olane)
– S (şiţă)
– SD (şindrilă)
– T (ţiglă)
– TB (tablă)
– A (altele)
încalzirea în funcţie de combustibil sau sursa utilizată
dotări edilitare: apă, canalizare, energie electrică, gaze, telefon
starea construcţiei:
– foarte bună (clădiri de maximum 20 de ani din materiale durabile, completb
echipate, fără a necesita reparaţii)
– bună (clădiri de maximum 20-50 de ani, din materiale durabile, complet echipate
şi care necesită maximum 10 % lucrări de îmbunătăţire)
– medie (pentru clădiri de maximum 50 de ani, din materiale durabile, incomplet
echipate şi celelalte clădiri cu vechime mai mare de 20 de ani)
– degradată (clădiri din materiale durabile sau care nu necesită mai mult de 30-50 %
reparaţii)
– insalubră (clădiri care nu mai corespund folosinţei şi cu pericol în exploatare)
– ruină (clădiri care impun demolarea)
anul constrrucţiei (aici se ia în considerare anul când au fost realizate fundaţia, pereţii şi
acoperişul)
tipul de proprietate
tip de capacitate în funcţie de categoria în care se încadrează clădirea
număr de persoane
zona seismică, încadrarea făcându-se pe 6 zone (de la A la F) în conformitate cu
normativul P 100-92 (proiectarea antiseismică a construcţiilor)

Aici sunt incluse lucrările miniere, petroliere, căile ferate, căile rutiere, amenajările
portuare, zonele industriale, zonele protejate şi terenurile cu destinaţie specială (linii de apărare,
baze militare) şi cuprinde: construcţii, instalaţii, lucrări de artă, apărare şi protecţie etc.

Cuprinde totalitatea operaţiunilor de corelare a documentelor cadastrale cu realitatea.
Planurile, registrele cadastrale şi anexele la partea a I-a a cărţii funciare se ţin la zi, în
conformitate cu documentaţiile cadastrale întocmite pentru înscrierea actelor şi faptelor juridice,
în baza cererilor şi omunicărilor făcute potrivit legii.
Actualizarea cadastrelor de specialitate se face după specificul fiecăruia: cadastrul
agricol, forestier şi studiile pedologice se reactualizează la 10 ani; lucrările de cadastru viticol se
reactualizează la 2 ani pentru soiurile de viţă de vie de vin nobil; studiile agrochimice se
reactualizează la 4 ani
3.1.5.h. Publicitatea imobiliară

Se fundamentează pe sistemul de evidenţă a cadastrului general şi are ca obiect înscrierea
în cartea funciară a actelor şi faptelor juridice referitoare la imobilele din acelaşi teritoriu
administrativ, fiind efectuată de OTCPI pentru imobile situate în raza de activitate a acestora.
Cărţile funciare întocmite şi numerotate pe teritoriul administrativ al fiecărei localităţi
formează registrul cadastral de publicitate imobiliară al acestui teritoriu, care s eţine de BTCPI,
în a cărui rază de activitate se găseşte imobilul respectiv.
Registrul cadastral este întregit cu: un registru de intrare, planul cadastral, registrul
cadastral al imobilelor (numărul cadastral al imobilelor şi numărul de ordine al cărţilor funciare
în care sunt înscrise; indexul alfabetic al proprietarilor; mapă pentru păstrarea cererilor de
înscriere şi a înscrisurilor constatatoare ale actelor sau faptelor juridice supuse înscrierii).
Cartea funciară este alcătuită din titlu şi trei părţi:
titlu (indică numele cărţii funciare şi numele localităţii în care este situat imobilul)
partea a I-a (descrierea imobilelor): numărul de ordine şi numărul cadastral al imobilului;
suprafaţa imobilului; destinaţia; categoriile de folosinţă şi construcţiile existente; planul
imobilului cu vecinătăţile, suprafața terenului, clasa de calitate, venitul net, descrierea
imobilului şi inventarul de coordonate al amplasamentului, separat pentru fiecare imobil,
toate constituind anexă la partea a I-a întocmită în conformitate cu regulamentul aprobat
prin ordinul directorului ANCPI
partea a II-a (înscrierile privind dreptul de proprietate): numele proprietarului; actul sau
faptul juridic care constituie titlul dreptului nde proprietate, precum şi menţionarea
înscrisului pe care se întemeiază acest drept; strămutările proprietăţii; servituţile
constituite în folosul imobilului; faptele juridice; drepturile personale sau alte raporturi
juridice, precum şi acţiunile referitoare la proprietate; orice modificări, îndreptări sau
însemnări în titlu, partea a I-a sau a II-a a cărţii funciare, referitoare la înscrierile făcute.
Partea a III-a (înscrieri pentru dezmembrămintele dreptului de proprietate şi sarcini):
dreptul de superficie, uzufruct, uz, folosinţă, habitaţie, servituţile în sarcina fondului
aservit, ipoteca şi privilegiile imobiliare, precum şi locaţiunea şi cesiunea de venituri pe
timp mai mare de 3 ani; faptele juridice, drepturile personale sau alte raporturi juridice,
precum şi acţiunile privitoare la drepturile reale înscrise în această parte; sechestrul,
urmărirea imobilului sau însemnări rferitoare la înscrierile făcute în această parte.
Dreptul de proprietate şi celelalte drepturi reale asupra unui imobil se vor înscrie în cartea
funciară pe baza actului prin care s-a constituit ori s-au transmis în mod valabil. Înscrierile sunt
de trei feluri:
intabularea (înscrierea definitivă a drepturilor reale)
înscrierea provizorie a drepturilor reale sub rezerva justificării ulterioare
notarea (înscrierea drepturilor personale, a actelor şi faptelor juridice referitoare la starea
şi capacitatea persoanelor, acţiunilor şi căilor de atac în justiţie, precum şi a măsurilor de
indisponibilizare, în legătură cu imobilele din cartea funciară).
Înscrierile în cartea funciară devin opozabile faţă de terţi de la data înregistrării cererii,
ordinea înregistrăii cererii determinând rangul înscrierii. Cererea de înscriere în cartea funciară
se depune la BTCPI, împreună cu înscrisul original, sau copie legalizată a acestuia, prin care se
constată actul sau faptul juridic a cărui înscriere este cerută.
Dacă registratorul admite cererea, el dispune intabularea sau înscrierea provizorie prin
încheiere, dacă înscrisul îndeplineşte următoarele condiţii:
este încheiat cu respectarea foremelor prescrise de lege
indică numele părţilor
individualizează imobilul printr-un identificator unic
este scris în limba română sau are traducere legalizată
este însoţit de copia extrasului de carte funciară pentru autentificare sau de certificatul de
sarcini pe baza căruia s-a întocmit actul.
Încheierea cuprinde:
determinarea dreptului sau faptului
indicarea numărului cadastral al imobilului şi al cărţii funciare, precum şi a părţii cărţii în
care urmează să se facă înscrierea
indicarea poziţiilor radiate şi numele celui care în favoarea/împotriva căruia s-au făcut
înscrisurile, indiferent de natura acestora.
Cadrul institutional si organizatoric al lucrarilor de cadastru
Teste grilă
1. Metoda de bonitare ecologică reprezintă:

a. un sistem de indicatori care exprimă influența fiecărui element ecologic asupra
terenului și are două părți: clasificarea terenurilor pe clase de cantitate și venitul
net cadastral
b. un sistem de indicatori care exprimă influența fiecărui element ecologic asupra
terenului și are două părți: clasificarea terenurilor pe clase de calitate și venitul net
cadastral
c. un sistem de indicatori care exprimă influența fiecărui element ecologic asupra
construcției și are două părți: clasificarea terenurilor pe clase de calitate și venitul
net cadastral
d. un sistem de indicatori care exprimă influența fiecărui element economic asupra
terenului și are două părți: clasificarea terenurilor pe clase de calitate și venitul net
cadastral
2. Elementele de bază ale cadastrului general sunt:
a. Imobilul, Terenul, Teritoriul cadastral-administrativ
b. Terenul, Proprietarul, Teritoriul cadastral-administrativ
c. Imobilul, Proprietarul, Teritoriul cadastral-administrativ
d. Imobilul, Proprietarul, Teritoriul economic
3. Bonitarea terenurilor agricole este:
a. o operaţiune complexă de cunoaştere aprofundată a condiţiilor de viaţă ale

plantelor şi de determinare a gradului de defavorabilitate a acestor condiţii pentru
fiecare folosinţă şi cultură în parte
b. o operaţiune complexă de cunoaştere aprofundată a condiţiilor de viaţă ale

plantelor şi de determinare a gradului de favorabilitate a acestor condiţii pentru
fiecare categorie economică în parte
c. o operaţiune complexă de cunoaştere aprofundată a condiţiilor exconomice ale

d. o operaţiune complexă de cunoaştere aprofundată a condiţiilor de viaţă ale

4. Nota de bonitare a terenurilor agricole se calculează pe baza a:
a. 12 indicatori
b. 15 indicatori
c. 17 indicatori
d. 19 indicatori
5. Corectarea indicilor de bonitare se face prin:
a. Potenţare, lucrări agropedoameliorative

b. Bonitare cadastrală, lucrări agropedoameliorative
c. Potenţare, bonitare cadastrală
d. Bonitarea agricolă, lucrări agropedoameliorative
6. În categoria lucrărilor agropedoameliorative intră:
a. amendare cu gips şi calcar, afânare adâncă şi scarificare, fertilizare ameliorativă,

combaterea poluării
b. amendare cu azot şi calcar, afânare adâncă şi scarificare, fertilizare ameliorativă,
c. amendare cu gips şi azot, afânare adâncă şi scarificare, fertilizare ameliorativă,
d. amendare cu gips şi calcar, afânare adâncă şi scarificare, fertilizare ameliorativă,
combaterea eroziunii
7. Calculul venitului net cadastral (VN) se face prin:
a. diferența dintre valoarea producției globale pe unitate economică (VPG) și

valoarea totală a cheltuielior de producție (VCP) raportate la unitatea de suprafață
b. diferența dintre valoarea producției globale agricole (VPG) și valoarea totală a
cheltuielior de producție (VCP) raportate la unitatea de suprafață
c. diferența dintre valoarea producției globale agricole (VPG) și valoarea totală a
investițiilor de producție (VCP) raportate la unitatea de suprafață
d. diferența dintre valoarea producției globale agricole (VPG) și valoarea totală a
cheltuielior de investiții (VCP) raportate la unitatea de suprafață
8. În România, calcularea impozitului pe venitul agricol se face în funcție de:
a. venitul net cadastral

b. aplicarea impozitului pe cinci zone agrogeografice de fertilitate a terenurilor
c. aplicarea impozitului pe 7 zone agrogeografice de fertilitate a terenurilor
d. aplicarea impozitului pe regiunile geografice ale României
Teme de gândire
1. Gândiți pe baza fișei bunului imobil o clădire astfel încât să fie rezistentă, să ofere un confort
mare și să poată fi valorificată pe piața imobiliară la cel mai mare preț.
2. Reflectați asupra importanței înscrierii corecte ale unui imobil în cartea funciară. Aduceți
argumente.
Exerciţiu
1. Majoritatea informațiilor pentru bonitarea construcțiilor se găsesc în Cadastrul Imobiliar-

Edilitar. A / F
2. Solurile din clasa a II-a (fertilitate bună) sunt de asemenea utilizabile la orice cultură sau
categorie de folosinţă dar sunt mai superficiale, nota de bonitare fiind cuprinsă între 81 şi
100 de puncte. A / F
Grila 1: b)
Grila 2: c)
Grila 3: d)
Grila 4: c)
Grila 5: a)
Grila 6: a)
Grila 7: b)
Grila 8: b)
Grila 9: a)
Grila 10: b)

1. A; 2. F.
UNITATEA DE STUDIU 4. Ocuparea terenurilor și amplasarea construcțiilor (modul de
ocupare a terenurilor, siguranța construcțiilor, amplasarea construcțiilor)

tehnologice
4.1.5.a. Parcelarea
4.1.6.a. Parcaje
Obiective:
 Însuşirea unor elemente referitoare la ocuoarea terenurilor și amplasarea construcțiilor

 Dezvoltarea capacităţii de a utiliza şi relaţiona în mod corect cu noţiunile specifice legate
de ocuparea terenurilor, siguranța construcțiilor, amplasarea acestora și echiparea
tehnico-edilitară.
 Înțeleagă rolul modului de ocupare a terenurilor în urbanism

 Identifice particularităţile legate de amplasarea construcțiilor și normele stricte care
trebuie aplicate
 Identifice și să înțeleapă necesitatea amplăsării de parcaje, spații verzi și a dezcvoltării
echipării tehnico-edilitare la nivel teritorial.
Cuvinte cheie: intravilan, extravilan, echipare tehnico-edilitară, parcelă cadastrală
Bibliografie

Bucureşti.

Regulamentul general de urbanism (RGU) are un rol vital în elaborarea planului de

amenajare a teritoriului,a planurilor urbanistice, a regulamentelor locale de urbanism având
atribuții legale clare în stabilirea regulilor de ocuoare a terenurilor, amplasarea construcțiilor și
amenajărilor care țin de cosntrucții.
Comandamentele de bază care ar trebui să determine modul de ocupare a terenurilor

vizează păstrarea mediului intact și protejarea patrimoniului natrural și construit.
Terenurile care intră sub incidența RGU sunt:
- extravilan
- intravilan
- suprafețe împădurite
- resurse ale subsolului
- resurse de apă
- zone cu valoare peisagistică și zone naturale protejate
- zone construite protejate
Este considerat teritoriul situat în afara intravilanului dar care se află în limita UAT-ului
de referință. Acesta are condiționări și interdicții privind construibilitatea conform legii:
- este interzis să se construiască pe terenuri de clasa I și a II-a de calitate
- este interzis să se construiască pe terenuri amenajate cu lucrări de îmbunătățiri fuinciare
- este interzis să se construiască pe terenuri plantate cu viță de vie și pomi fructiferi
- este acceptat să fie edificate construcții care servesc activitățile agricole, cele de utilitate
publică dar aprobate pe bază de documentații specifice.
Alte condiționări în extravilan vizează:
- gruparea rețelelor tehnico-edilitare în imediata apropriere a căilor de comunicație
- construcții care nu pot fi incluse în intravilan datorită naturii și destinației lor

(obligatoriu acordul de mediu)
- construcții civile situate la sub 2400 m față de obiective speciale ale Ministerului
Apărării, Ministerului Administrației și Internelor și SRI
Este suprafața de teren compactă sau în trupuri a unei localități, ocupată sau destinată
construcțiilor și amenajărilor legal aprobate.
Autorizarea executării construcțiilor pe terenurile agricole din intravilan este permisă în

mod normal pentru toate tipurile de construcții și amenajări specifice localităților dar cu
respectarea legii (sunt terenuri care pot avea servituți, de ex.). Autorizarea de către autoritățile
locale se face pentru următoarele obiective:
- completarea zonelor centrale cu prioritate pentru instituțiile publice și serviciile de

interes general
- valorificarea terenurilor din zonele acoperite cu rețele tehncio-edilitare
- amplasarea construcțiilor, amenajărilor și lucrărilor tehnico-edilitare aferente în

ansambluri compacte.
Pe terenurile din intravilan rezervate pentru construirea unor obiective de utilitate publică
este interzisă autorizarea de construcții cu caracter definitiv pentru alte obiective (zone montane,
de litoral, rezervații ale biosferei, rezervații de arhitectură, vecinătatea obiectivelor speciale ale
MAI, Map, SRI, zona de frontieră etc.)
Conform Codului silvic, pădurile sunt toate terenurile acoperite cu vegetație forestieră și
cu o suprafață mai mare de 0,25 ha. Legea interzice reducerea suprafețelor împădurite și
executarea (prin autorizare) a construcțiilor și amenajărilor de terenuri cu altă destinație decât
cea forestieră.
Excepție fac:
- construcții necesare întreținerii pădurilor, exploatărilor silvice și culturilor forestiere

(cantoane silvice, drumuri și căi ferate forestiere, făzănării, păstrăvării etc.)
- cabanele și amenajări turistice cu amplasare doar la liziera pădurilor doar cu avizul

ministerelor de resort
În zonele cu resurse subsolice identificate, autorizația de construcție se va elibera doar cu

avizul expres al Agenției Naționale pentru Resurse Minerale.
Orice alte construcții care nu servesc exploatării și prelucrării resurselor subsolice este
interzisă. Consiliile județene sau locale dau autorizații de construcții în vederea valorificăii
subsolului cu avizul organelor de stat specializate. Dacă aceste resurse sunt în intravilanul
localității se va elabora un studiu de impact.
În albiile minore ale cursurilor de apă și în cuvetele lacustre este intersiză orice
construcție cu excepția:
- lucrărilor de poduri
- lucrări necesare căilor ferate și drumurilor de traversare a albiilor cursurilor de apă
- lucrărilor de gospodărire a apelor.
Pentru a obține autorizația de a efectua aceste construcții este necesar:
- aviz primar și autorități de gospodărire a apelor
- asigurarea măsurilor de apărare a conastrucțiilor respective împotriva inundațiior
- păstrarea rețelei hidrografice nepoluate
- respecatarea zonei de protecție a malurilor, a platformelor meteo și hidro
Zonele protejate de interes național și internațional (parcuri naționale, rezervații naturale,

rezervații ale biosferei, monumente ale naturii) au un regim special și orice construcție se
autorizează cu avizul Ministerului Dezvoltării, Ministerului Mediului.
În cazul zonelor protejate de interes local, construcțiile se autorizează cu prescripții (în

funcție de măsuri și norme de protecție locale). Orice lucrare de construcție care depreciază
valoarea peisajului și echilibrul zonelor geografice cu regim special de protecție (zone umede,
zone de coastă, zone montane, zone forestiere, rezervații și parcuri naturale etc.) este interzisă.
Pentru obținerea autorizației de execuție a construcțiilor în zonele cu valori de patrimoniu

național trebuie obținut obligatoriu avizul Ministerului Culturii și Ministerului Transporturilor.
În cazul valorilor patrimoniale de interes local este necesar avizul serviciilor publice
descentralizate din județul respectiv și care sunt subordonate ministerelor sus menționate.
Regulile privitoare la siguranța construcțiilor și apărarea interesului public se referă la:
- expunerea la riscuri naturale
- - expunerea la riscuri tehnologice
- construcții cu funcțiuni generatoare de riscuri tehnologice
- asigurarea echipării edilitare
- asigurarea compatibilității funcțiunilor

- procentul de ocupare a terenului
Paleta care include riscurile naturale este una vastă: alunecări de teren, mlaștini, scurgeri
de torente, eroziuni, avalanșe de zăpadă, dislocări de stânci, zone inundabile, nisipuri micșătoare
etc.
Construcțiile și amenajările care au ca obiectiv limitarea sau stoparea riscurilor naturale

vizează: lucrări hidrotehnice care să frâneze, atenueze viiturile, stații hidrometeorologice,
seismice și sisteme de avertizare și prevenire a fenomenelor naturale periculoase, sisteme de
irigații, desecări etc.
Construcțiile sunt permise doar în condițiile eliminării factorilor naturali de risc prin
lucrări specifice și aprobate de autoritățile competente (Mediu). Alte tipuri de construcții sunt
interzise în mod expres pe terenurile cu riscuri.
Categoriile de riscuri tehnologice sunt și ele diverse:
- riscuri determinate de activitățile industriale și agrozoootehnice cu posibil impact asupra

poluării apei, aerului și solului
- riscuri determinate de rețelele și instalațiile tehnico-edilitare și căile de comunicație cu

impact asupra poluării fonice și atmosferice și chiar subsolice
- riscuri determinate de de construcții, amenajări, baraje, îndiguiri, viaducte, cutremure,

inundații sau fenomene meteorologice neobișnuite și periculoase.
Eliberarea de autorizații de constgrucție în zonele expuse la riscuri tehnologice, în zonele

de servitute și de protecție a diverselor rețele și instalații tehnico-edilitare este interzisă. Pot
primi autorizație doar construcțiile care au ca obiectiv prevenirea riscurilor tehnologice sau
eliminarea efectelor nocive ale acestora.

tehnologice
Pentru autorizarea efectuării construcțiilor generatoare de riscuri tehnologice este

obligatoriu realizarea unui studiu de impact. Trebuie să se țină cont de prevederile acordului de
mediu.
În categoria echipării edilitare intră: construcții, instalații, amenajări care contribuie la

funcționarea permanentă a acestora în teritoriu dar cu respectarea condițiilor de mediu. Una din
condiții este ca să se asigure sursele de finanțare necesare atât în cazul investițiilor de stat cât și
în cazul celor private. Orice construcție sau amenajări se pot racorda la echiparea edilitară
existentă cu condiția să nu producă dezechilibre în rețea.
4.1.2.e. Procentul de ocupare a terenului (POT)
Rolul POT este acela de a limita ocuparea excesivă cu construcții a terenului în dauna
unor spații cum sunt cele verzi. POT reprezintă raportul dintre suprafața la sol (amprenta) a
clădirii propuse și suprafața terenului. El variază ître 20% pentru cartierele noi și 80% pentru
zonele centrale.
Stabilirea POT se face prin corelare cu o serie de alte prevederi:
- amplasarea față de aliniament
- amplasarea în interiorul parcelei
- accese carosabile și pietonale
- înălțimea construcțiilor
- parcaje
- spații verzi și plantate.
Pentru autorizarea unei construcții, calcularea POT și CUT (coeficientul de utilizare a

terenului) sunt obligatorii. CUT este raportul dintre suprafața totală desfășurată (inclusiv etajele)
a clădirii și suprafața terenului. În mod normal pentru a obține CUT se înmulțește POT cu
numărul de etaje ale clădirii.
Obținerea autorizației de construcție este condiționată de limitele maxime stabilite în

RGU în funcție de anumite destinații.
De exemplu, valorile POT admise sunt:
- 80% pentru zona centrală
- 85% pentru zonele comerciale
- 70% pentru zonele mixte
- 30% pentru zonele rurale
- 35% pentru zonele rezidențiale cu locuințe P, P+1, P+2
- 20% pentru zonele rezidențiale cu locuințe P+3

- 40 % pentru zonele rezixdențiale predominante
- pentru alte zone nu este prevăzut un procent doar pentru zonele industriale propuse,
POT se stabilește prin studiu de fezabilitate.
Regulile se referă la:
- orientarea față de punctele cardinale
- amplasarea fațăd e căile de comunicație
- amplasarea în interiorul parcelei.
Vizează însorirea, iluminatul natural cât mai bun, peerceperea vizuală a mediului ambiant
din spațiile închise. Durata minimă de însorire cerută conform normelor sanitare este fie de 1,5
ore la solstițiul de iarnă sau 2 ore în perioada 21 februarie – 21 octombrie în cazul clădirilor de
locuit și o oră pentru alte clădiri. Confortul psihologic este dat de vizualizarea unei părți a bolții
cerești.
Recomandările pentru a se asigura cerințele enumerate mai sus sunt:
- amplasarea astfel încât să fie asigurată însorirea spațiilor pentru public și a birourilor în
cazul construcțiilor adminstrative
- orientarea atsfel încât să se asigure însorirea spațiilor pentru public și a birourilor în

cazul construcțiilor comerciale
- orientarea spre nord a depozitelor, atelierelor de lucru, a bucătăriilor și spațiilor de

preparare
- spațiile de lectură, sălile de expoziție se vor orienta spre nord, nord-est și nord-vest în
cazul constgrucțiilor cu destinație culturală
- sălile de clasă se vor orienta în direcția sud, sud-est, sud-vest în cazul construcțiilor cu
destinație de învățământ
- bibliotecile, atelierele și laboratoarele spre nord iar terenurile de sport vor avea latura
lungă orientată pe direcția nord-sud.
- cabinetele medicale vor avea orientarea spre sud, sud-est în cazul construcțiilor de
sănătate
- saloanele și rezervele vor avea orientare spre sud, sud-est, sud-vest

- laboratoarele și serviciile tehnice medicale spre nord
- terenurile de sport în aer liber vor fi orientate pe direcția nord-sud
- piscinele descoperite și acoperite vor avea orienatre cu axa longitudinală pe direcția

nord-sud
- poligoanele pentru tir vor fi orientate cu axa mare pe direcșia nord-sud iar țintele vor fi
amplasate către nord
- sălile de tip clubvor fi orientate către sud, sud-est, sud-vest
- clădirile colective de locuit nu vor fi amplasate pe direcția est-vest iar în cazuri

excepționale apartamentele vor avea dublă orientare
- orientarea clădirilor de locuințe individuale trebuie orientate astfel încât cel puțin
jumătate din numărul încăperilor de locuit să fie însorite minimum 1,5 ore la solstițiul de iarnă.
Drumul public cuprinde ampriza, fâșiile de siguranță și fâșiile de protecție. Construcțiile

care se pot autoriza vizează în cazul drumurilor pubice :
- construcții și instalații aferente drumurilor publice (servire, întreținere, exploatare)
- parcaje, garaje, stații de alimentare cu carburanți și resurse de energie
- conducte de diverse tipuri (alimentare cu apă, transport gaze, petrol, produse petroliere,
agent termic, canalizare), rețele electrice, telecomunicații
Construcțiile de locuințe sunt permise numai cu respectarea zonelor de protecție a

drumului, delimitate conform legii.
Lucrările care se pot autoriza în zona căilor navigabile și a cursurilor de apă (doar cu
avizul Min.Transporturilor) sunt :
- construcții și instalații aferente căilor navigabile
- signalistică specifică (semnale vizuale, auditive, faruri și alte amenajări care țind e
siguranța navigației)
- construcții pentru obiective portuare : fronturi de acostare, platforme de depozitare,

drumuri de circulație, clădiri, construcții hidrotehnice, gări fluviale etc.
- traversări și subtraversări ale căilor navigabile : poduri, amenajări hidroenergetice și de

artă, conducte de presiune, linii electrice și de telecomunicații
- rade pentru adăpostul navelor în timpul iernii, stații de alimentare cu carburanți și
resurse de energie a navelor
- instalații de captare a apei din albia căilor navigabile și instalații de evacuare a apelor
reziduale
- consolidări de maluri, diguri longitudinale și transversale.
În cazul căilor ferate, autorizarea unor lucrări (cu avizul Ministerului Transporturilor) se
poate face doar în cazul :
- construcții și instalații pentru exploatarea și întreținerea liniilor de cale ferată
- construcții și instalații pentru exploatarea materialului rulant și a mijloacelor de

restabilire a circulației
- instalații fixe pentru tracțiune electrică
- instalații de semnalizare, telecomunicații, transmisiuni de date
În cazul amplasării față de aeroporturi, acestea au servitute de aeronautică civilă, fiind

interzisă orice tip de construcție fără avizul Minsterului Transporturillor. Singurele construcții
permise sunt cele care servesc activităților de decolare-aterizare a aparatelor de zbor.
În cazul amplasării față de aliniament (limita dintre domeniul privat și domeniul public),
clădirile vor trebui aliniate la aliniamentul construcțiilor existente (cazul zonelor construite
compact). O retragere a construcției fațăd e aliniament este permisă doar în cazul în care se
respectă coerența și caracterul fronturilor stradale. În toate situațiile, se obține AC numai în cazul
în care înălțimea clădirii nu depășeșete distanșa măsurată pe orizontală din orice punct al clădirii
față de cel mai apropiat punct al aliniamentului opus. Pot fi exceptate de la această regulă doar
clădirile care au fost integrate într-un PUZ aprobat.
Se face cu respectarea distanțelor minimale față de limitele laterale și posterioare ale

parcelei în conformitate cu Codul civil și a distanțelor minimale necesare intervențiilor în caz de
incendiu (sunt prevăzute în avizul obținut de la pompieri).
În mod normal, nici o construcție nouă nu ppoate fi autorizată dacă nu există posibilitatea
racordării la rețelele existente de apă, energie, canalizare (fie din motive de absență a acestora fie
din motive de subdimensionare a acestora).
Excepțiile care se aplică vizează:
- în cazul locuințelor individuale dacă se adoptă soluții de echipare în sistem individual cu

respectarea normelor sanitare și de protecție a mediului sau dacă beneficiarul se obligă să
racordeze construcția la rețeaua centralizată atunci când se va construi.
- în cazul construcțiilor în care beneficiarul se obligă să prelungească rețeaua existentă la

o calibrare corespunzătoare cu numărul de consumatori sau să construiască noi rețele
Deși rețelele edilitare aparțin domeniului public, extinderea acestora sau măririle de
capacitate se fac de către investitor sau beneficiar în funcție de contractele încheiate cu Consiliile
locale. Racordările și branșările la rețeaua edilitară publică se fac pe cheltuiala investitorului sa a
beneficiarului.
Legislația certifică faptul că rețelele de apă, de canalizare, drumurile publice și alte

utilități care țin de serviciul public se află în proprietatea publică a UAT. În proprietatea publică
a statului intră rețelele de alimentare cu gaze, cu energie electrică și de telecomunicații. Lucrările
care vizează aceste rețele intră în proprietatea publică indiferent de modul de finanțare a lor.
4.1.5.a. Parcelarea
Parcelarea presupune o operațiune de divizare a unei suprafețe de teren în minimum 4

loturi contigui în vederea realizării de construcții. În cazul în care este vorba de mai mult de 12
loturi este impusă condiția adoptării obligatorii de soluții de echipare colectivă cu respectarea
normelor de igienă și protecție a mediului.
Fiecare lot al parcelării trebuie să respecte niște condiții minimale:
- front de stradă de minimum 8 m în cazul clădirilor aflate în șir și 12 m în cazul clădirilor

izolate sau cuplate;
- o suprafață minimă a parcelei de 150 mp în cazul clădirilor aflate în șir și 200 mp

minimum pentru clădirile izolate sau cuplate;
- adâncime egală sau mai mare decât lățimea parcelei.
Terenurile dintr-o zonă parcelată ar trebuie să îndeplinească mai multe condiții pentru a
se putea construi pe ele:
- acces la un drum public fie direct, fie prin servitute;

- echipare tehnico-edilitară corespunzătoare;
- forma și dimensiunile loturilor.
Recomandarea principală este ca locuințele aflate în șir să constituie un front alcătuit din
maximum 12 loturi.
Parametrii care se iau în calcul la stabilirea înălțimii construcțiilor sunt:
- respectarea regulilor de compoziție arhitectural-urbanistică a zonei;
- asigurarea compatibilității funcționale a construcțiilor cu funcțiunea dominantă a

zonelor în care vor fi amplasate (studiu impact privind circulația-accesibilitatea și capacitatea
rețelelor tehnico-edilitare iar dacă se constată că impactul este major atunci este necesară
calibrarea rețelelor);
- asigurarea funcționalității construcțiilor în funcție de destinația acestora;
- protejarea și punerea în valoare a mediului natural și construit existent;
- respectarea cerințelor tehnice referitoare a securitate, stabilirea și siguranța în exploatare

pentru construcția vizată și cele vecine cu aceasta.
Este vital în vederea autorizării, acesta trebuind să fie în concordanță cu funcțiunea

construcțiilor și să nu deprecieze aspectul general al zonei.
Mai concret, construcțiile care prin volumetrie, forma de ansamblu și aspectul exterior nu
se încadrează ân aspectul general al zonei și nu respectă valorile urbanismului și arhitecturii nu
vor primi autorizare.
4.1.6.a. Parcaje
Existența corelativă a acestora în funcție de numărul de autovehicule dintr-o localitate sau

unitate teritorială este vitală pentru buna derulare a traficului.
Parcajele se pot clasifica în funcșie de modul de amenajare în:
- parcaje descoperite al sol;
- parcaje acoperite la sol;

- parcaje în construcții speciale subterane și supraterane;
- parcaje în construcții cu alte destinații.
După funcționalitate, acestea se pot clasifica în:
- parcaje de domiciliu, acestea fiind corelate cu densitatea populației, gradul de

motorizare și mobilitatea parcului auto;
- parcaje de destinație, situate de obicei în puncte de polarizare a circulației de la nivelul

unei localități;
- parcaje de descurajare, situate la periferia zonelor centrale ale orașelor și corelate cu

traseele de transport în comun pentru evita blocarea prin aglomerare a centrelor orașelor
sau a unor zone cu o circulație intensă.
Orice construcție trebuie să posede spații de parcare și se impune prin RGU ca acestea să
fie construite în afara domeniului public. Normele pentru parcaje impun:
- construcții administrative – 1 loc de parcare la 10-40 de salariați, 1-2

locuri pentru autocare și un plus de 20% pentru invitați;
- construcții financiar-bancare – 1 loc de parcare la 20 de salariați și un spor

de 50% pentru clienți;
- construcții comerciale:
 1 loc de paracre /200 mp suprafață desfășurată a construcției în

cazul unităților comerciale care au sub 400 mp;

cazul unităților comerciale care au sub 400-600 mp;

cazul unităților comerciale care au sub 600-2000 mp;

cazul unităților comerciale care au peste 2000 mp.
- construcții culturale:
 1 loc de paracre /50 mp spațiu de expunere în cazul expozițiilor și

muzeelor;
 1 loc de paracre la 10-20 de locuri în sală în cazul bibliotecilor,
cluburilor, cazinourilor, caselor de cultură, teatrelor,
cinemtografelor etc.;
- construcții pentru învățământ:
 3-4 locuri de parcare /12 cadre didactice;
 1-3 locuri de parcare pentru autocare.
- construcții pentru sănătate:
 1 loc de parcare /4 persoane angajatre în cazul spitalelor,

dispensarelor și policlinicilor;
 1 loc de parcare /10 persoane angajate în cazul farmaciilor,

creșelor și a leagănelor de copii.
- construcții pentru activități sportive:
 1 loc de parcare / 5-20 de locuri în cazul complexelor sportive, a

sălilor de antrenament și de competiții sportive;
 1 loc de parcare / 30 de persoane în cazul stadioanelor și

patinoarelor artificiale.
- construcții pentru locuințe:
 1 loc de parcare / 1-5 locuințe unifamiliale cu lot propriu;
 1 loc de parcare / 1-3 apartamente în cazul locuințelor

semicolective cu acces propriu și lot folosit în comun;
 1 loc de parcare / 2-10 apartamente în locuințe colective cu acces și

lot în comun;
 60-100 % garaje din totalul locurilor de parcare în cazul

locuinșelor individuale.
În autorizația de construire sunt prevăzute obligații privitoare la menținerea și crearea de

spații verzi și plantate, suprafața acestora stabilindu-se în funcție de:
- destinația și capacitatea construcției;
- normele de igienă și protecție a mediului;

- caracteristicele principale ale localității: mărime, funcțiunea dominantă, zona
geografică.
Cotele de teren dintr-o parcelă rezervată spațiilor verzi prevăzute în funcție de destinația
construcției sunt:
- 10-15% din suprafața totală a terenului în cazul construcțiilor administrative, financiar-

bancare;
- 2-5% în cazul cpnstrucțiilor comerciale;
- 10-20% în cazul construcțiilor culturale;
- cel puțin 2mp/locuitor în cazul construcțiilor de locuințe;
- 10-15 mp de bolnav în cazul spitalelor, policlinicilor și dispensarelor medicale;
- 10-15 mp/copil în cazul creșelor și a grădinițelor;
- minimum 30% în cazul construcțiilor și amenajărilor sportive.
În această categorie intră construcțiile sau amenajările temporare sau definitive (plantații,
garduri vii) cu scopul de delimitare a unei parcele de domeniul public sau de proprietățile
învecinate cu respectarea aliniamentelor.
Împrejmurile autorizate sunt:
- Împrejmuiri opace – cu rol de protecție împotriva intruziunilor,

delimitarea unor servicii funcționale și asigurarea perotecției vizuale;
- Împrejmuiri transparente, decorative sau gard viu – cu rol de delimitare a

parcelelor aferente clădirilor sau integrării acestora în ansablul urbanistic
din care fac parte.
Și împrejmuirile trebuie să respecte aspectul general al zonei, conformându-se cu valorile

acceptate ale arhitecturii și urbanismului.
Teste grilă
1. Terenurile care intră sub incidența RGU sunt:

a. Extravilan, intravilan, suprafețe intabulate, resurse ale subsolului, resurse de
apă, zone cu valoare peisagistică și zone naturale protejate, zone construite
protejate
b. Extravilan, intravilan, suprafețe împădurite, resurse ale subsolului, resurse de
apă, zone cu valoare peisagistică și zone economice protejate, zone construite
protejate
c. Extravilan, intravilan, suprafețe împădurite, resurse ale subsolului, resurse de
protejate
d. Extravilan, intravilan, suprafețe în pârloagă, resurse ale subsolului, resurse de
protejate
2. Pe terenul extravilan este interzis să se construiască pe:
a. terenuri de clasa I și a II-a de calitate

b. terenuri de clasa II și a III-a de calitate
c. terenuri de clasa III și a IV-a de calitate
d. terenuri de clasa IV și a VI-a de calitate
3. Pentru obținerea autorizației de execuție a construcțiilor în zonele cu valori de
patrimoniu național trebuie obținut obligatoriu:
a. avizul Ministerului Culturii și Ministerului Transporturilor

b. avizul serviciilor publice descentralizate din județul respectiv
c. avizul primăriei
d. avizul Prefecturii
4. valorile POT admise în vederea obținerii autorizației de construcție în cazul zonelor
centrale ale unui oraș sunt:
a. 50%
b. 60%
c. 70%
d. 80%
5. Principalele trei reguli care se iau în considerare la amplasarea construcțiilor sunt:
a. orientarea față de Soare, amplasarea față de căile de comunicație, amplasarea

în interiorul parcelei
b. orientarea față de punctele cardinale, amplasarea față de căile de comunicație,
amplasarea în interiorul parcelei
c. orientarea față de punctele cardinale, amplasarea față de gări și autogări,
amplasarea în interiorul parcelei
d. orientarea față de Soare, amplasarea față de gări și autogări, amplasarea în
interiorul parcelei
6. Construcțiile de locuințe în cazul amplasării față de căile de comunicație sunt permise
numai cu:
a. respectarea zonelor de protecție a șanțurilor, delimitate conform legii

b. respectarea zonelor de protecție a drumului, delimitate conform legii
c. respectarea zonelor de protecție a trotuarelor, delimitate conform legii
d. respectarea zonelor de protecție a terenurilor agricole, delimitate conform legii
7. În cazul amplasării față de aliniament (limita dintre domeniul privat și domeniul
public), clădirile vor trebui aliniate la:
a. aliniamentul construcțiilor din plan secund (cazul zonelor construite compact)

b. aliniamentul construcțiilor față de bordura drumului (cazul zonelor construite
compact)
c. aliniamentul construcțiilor existente (cazul zonelor construite compact)
d. aliniamentul construcțiilor față de grădini (cazul zonelor construite compact)
8. Condițiile minimale care trebuie respectate în cazul fiecărui lot al parcelării sunt:
a. front de stradă de minimum 15 m în cazul clădirilor aflate în șir și 12 m în

cazul clădirilor izolate sau cuplate; o suprafață minimală a parcelei de 150 mp
în cazul clădirilor aflate în șir și 200 mp minimum pentru clădirile izolate sau
cuplate; o adâncime egală sau mai mare decât lățimea parcelei
b. front de stradă de minimum 10 m în cazul clădirilor aflate în șir și 12 m în
c. front de stradă de minimum 20 m în cazul clădirilor aflate în șir și 12 m în
d. front de stradă de minimum 8 m în cazul clădirilor aflate în șir și 12 m în cazul
clădirilor izolate sau cuplate; o suprafață minimală a parcelei de 150 mp în
cazul clădirilor aflate în șir și 200 mp minimum pentru clădirile izolate sau
9. Condițiile care trebuie îndeplinite în cazul terenurilor dintr-o zonă parcelată pentru a
se putea construi pe ele sunt:
a. acces la un drum public fie direct, fie prin servitute; echipare tehnico-edilitară
corespunzătoare; forma și dimensiunile clădirilor
b. acces la un drum privat fie direct, fie prin servitute; echipare tehnico-edilitară
corespunzătoare; forma și dimensiunile loturilor
c. acces la un drum public fie direct, fie prin servitute; echipare tehnico-edilitară
d. acces la o autostradă fie direct, fie prin servitute; echipare tehnico-edilitară
10. Normele pentru parcaje în cazul construcțiilor administrative sunt:
a. 1 loc de parcare la 40-60 de salariați, 1-2 locuri pentru autocare și un plus de
20% pentru invitați
b. 1 loc de parcare la 30-70 de salariați, 1-2 locuri pentru autocare și un plus de
c. 1 loc de parcare la 10-40 de salariați, 1-2 locuri pentru autocare și un plus de
d. 1 loc de parcare la 5-10 de salariați, 1-2 locuri pentru autocare și un plus de
11. Cotele de teren dintr-o parcelă rezervată spațiilor verzi prevăzute în cazul
construcțiilor administrative, financiar-bancare sunt:
a. 5-10% din suprafața totală a terenului în cazul construcțiilor administrative,
financiar-bancare
b. 10-15% din suprafața totală a terenului în cazul construcțiilor administrative,
financiar-bancare
c. 15-20% din suprafața totală a terenului în cazul construcțiilor administrative,
financiar-bancare
d. 20-25% din suprafața totală a terenului în cazul construcțiilor administrative,
financiar-bancare
Teme de gândire
1. Reflectați dacă este permisă construirea de clădiri pe toată suprafața intravilanului.

Argumentați în caz afirmativ. Argumentați în caz negativ.
2. Argumentați de ce un lot al parcelării trebuie să aibă un front de stradă de 8 m în cazul

clădirilor aflate în șir.
Exerciţiu
1. Legea interzice reducerea suprafețelor împădurite și executarea (prin autorizare) a

construcțiilor și amenajărilor de terenuri cu altă destinație decât cea forestieră. A / F
2. Zonele protejate de interes național și internațional nu au un regim special și orice construcție

se autorizează cu avizul Ministerului Dezvoltării, Ministerului Mediului. A / F
Grila 1: c)
Grila 2: a)
Grila 3: a)
Grila 4: d)
Grila 5: b)
Grila 6: b)
Grila 7: c)
Grila 8: d)
Grila 9: c)
Grila 10: c)
Grila 11: b)

1. A; 2. F.
UNITATEA DE STUDIU 5. Locuirea urbană
5. Locuirea urbană
Obiective:
 Însuşirea elementelor principale legate de locuire

domeniului locuirii și a rolului acesteia în calitatea vieții oamenilor.
 Înțeleagă rolul locuirii și a implicațiilor acesteia la nivel teritorial, social, economic

 Identifice particularităţile clădirilor de locuit și a problematicii care derivă prin adaptarea
tipologică a acestora la diverse elemente naturale sau antropice.
 Identifice și să înțeleapă valențele locuirii ecologice.
Cuvinte cheie: urbanism, amenajarea teritoriului, structură urbanistică
Bibliografie

Bucureşti.

5. Locuirea urbană
Densitățile tot mai mari de populație, îndeosebi la nivelul orașelor, au determinat

conceperea de norme privitoare la igiena, funcționalitatea și prescripțiile siguranței construcțiilor.
Din aceste fenomene rezultă o serie de probleme cu care se confruntă umanitatea:

rezolvarea problemei locuinței de căte familii și indivizi, găsirea raportului optim dintre
proprietatea privată și cea publică, alterarea intimității spațiului privat etc.
Dezideratele în materie de locuire vizează:
- asigurarea unei locuințe pentru fiecare familie, fiecare membru cu propria sa cameră și
un cuantum optim la nivel de arie locuibilă stabilit de standarde specifice;
- diversificarea locuințelor după mărime, organizare, dotare, amplasament și în

corespondență cu nivelul veniturilor populației;
- asigurarea unui stoc (plus) de locuințe astfel încât să permită permutări ale familiilor în
funcție de schimbările care apar la nivelul de trai;
- corelarea gradului de confort al locuinței cu cel al ansamblului din care face parte;
- respectarea nivelului optim de densitate;
- mărirea rețelei de dotări social-culturale din ansamblurile rezidențiale;
- adaptarea zonelor rezidențiale la specificul arhitectural al localităților.

Definiția locuirii umane se referă la “organizarea și desfășurarea de servicii social-
culturale, tehnico-edilitare și de servicii solicitate de populația aflată într-un perimetru definit și
în imdeiata apropiere a acestora, care satisfac necesitățile obiective, curente și de primă
necesitate ale ființei umane” (O.Luca, 2003).
Habitatul (locuirea) se referă la cadrul și condițiile de viață ale unor populații, la modul
de organizare al așezărilor umane și la țesutul construit special destinat locuirii, asociat în cazul
orașului cu o serie de funcții urbane.
De locuire sunt legate o serie de necesități și activități socio-economice: infrastructura,

dotări urbane și servicii sociale, caracteristicile și calitatea locuinței, mediu. Locuirea este un
fenomen social, economic și cultural, un factor de armonie și de calitate a vieții. Ea nu poate
funcționa fără a lua în calcul cadrul administrativo-legislativ, contextul psiho-sociologic.
Conexiunea ei cu teritoriul este fundamentală și exprimă o adaptabilitate a omului la condițiile de
mediu, determinând relații spațiale și funcționale la nivel sistemic. Dterminările locuirii depășesc
limitele cadrului fizic și spațial.
Între locuința urbană și cea rurală sunt diferențe foarte mari, mai ales în România, prin
funcționalitate, dotări, amenajări.
Modul de locuire suferă mutații continue și este dependent de om. Locuința este studiată
de către echistică. Această știință studiază așezările umane în detaliu la un nivel multiscalar
(cameră, locuință, bloc, sat, oraș, metropolă) ca natură a relațiilor interdisciplinare, a activităților
economice, sociale și având drept consecințe rezultate din aplicarea unor măsuri politice,
programe sau planuri.
Urbanismul joacă un rol important în locuire pentru că încearcă să impună norme legate
de condițiile necesare a fi respectate de ființa umană.
Locuirea se referă la:
intravilanul localității;
locuințele individuale și colective;
infrastructurile tehnico-edilitare;
dotările și serviciile publice la care populația are acces;
unitățile de producție de bunuri materiale;
facilitățile de recreere;
relațiile populației cu mediul;
relațiile sociale intercomunitare;
un ambient plăcut și reconfortant.
Aceste cerințe pot fi variabile și corespondente unei epoci și unor spații. De cele mai
multe ori, expresia locuirii este rezultatul unor factori care interacționează (orientarea clădirilor
în funcție de topografie, factorii climatici, necesarul de energie, orientarea față de Soare,
depărtarea față de sursele de zgomot, înălțimea clădirilor, orientarea acestora, suprafața
locuințelor etc.).
Cerințele se regăsesc în anumite mărimi de control:
- soluții indirecte cu efect favorizant al factorilor naturali (distanța dintre clădiri,

orientarea clădirilor, cerințe de spațiu și densitate, esteticul, existența spațiilor deschise etc.) și
directe (însorirea directă, ventilarea, nivelul de înălțime);ț
- soluții de limitare la un nivel admis a efectelor factorilor naturali din categoria

fenomenlor naturale extreme (averse, uragane, căderi masive de zăpadă, îngheț excesiv);
- soluții de limitare a efectelor activității proprii urbane (poluanți ai aerului și apei,

poluare fonică, vibrații excesive).
Problema locuinței a devenit în ziua de astăzi o problemă socială pe lângă cea a familiei
cu anumite necesități de intimitate, personalizare și identificare.
Ansamblurile de locuințe sunt organizate în funcție de modul amplasării locuințelor pe

teren, numărul de apartamente și familii dintr-o clădire, regimul de înălțime sau tipul de
proprietate. Din acest punct de vedere sunt două categorii de locuințe: individuale și colective.
Acest tip de locuințe integrează una sau un număr mic de familii (2-6) și sunt majoritare
ca pondere. Dacă beneficiază de toate dotările tehnico-edilitare atunci oferă cel mai înalt grad de
confort și intimitate.
La rândul lor, locuințele individuale se pot împărți în:
- reședințe familiale care depășesc confortul normal (dimensiuni, dotări etc.) și amplasate
pe terenuri cu suprafețe mari și izolate de perimetrul urban sau în localități de tip stațiune
(Monaco, St. Tropez);
- locuințe familiale care corespund modului de organizare urban și care s-au dezvoltat în
urma lotizărilor terenurilor.
Conform legii 50/1991, suprafața admisibilă a loturilor este:
- 300 mp pentru o clădire P, P+1
- 200 mp/ ap pentru o clădire P+1 cu 2 apartamente

- 150 mp/ap pentru o clădire P+1 cu 6 apartamente.
Creșterea demografică a determinat și o creștere a cererii de locuințe mai ales la nivel

urban ceea ce a impus după al doilea Război mondial o reevaluare a tipului optim de locuire și
reorientarea predominantă către habitatul colectiv. De cele mai multe ori, problemle generate de
acet tip de habitat țin de integrarea compozițională, integrarea socială (preferabil este mixitatea
socială) și integrarea economică.
Tipologia amplasamentelor ansamblurilord e locuit ține cont de conjunctura economică,

caracteristicile mijloacelor de exceuție și disponibilitățile spațiale în terenuri pentru construcție
ale localităților.
- Amplasamente în partea centrală a orașului – sunt și cele mai scumpe dar

și cu cele mai multe probleme determinate de posibilitatea de a descoperi
vestigii istorice sau de reglementările foarte stricte din punct de vedere
urbanistic. Acest tip de amplasamente au și efecte pozitive (reabilitarea
zonelor centrale, ansambluri arhitecturale de calitate) sar și efecte negative
(demolări de clădiri valoroase, ocuparea unor terenuri de valoare
urbanistică mare cu clădiri, spații limitate de prezența altor clădiri sau
obiective);
- Amplasamente în zonele periferice ale orașelor – datorită spațializării,

amplasamentul permite construirea unui număr mare de clădiri atât
industriale cât și rezidențiale. Și în acest caz sunt efecte pozitive
(realizarea de densități mari, prezența discreționară de spații și prețul mult
mai mic) cât și negative (pierderile de teren agricol și legăturile dificile cu
orașul uneori din punctul de vedere al accesibilității).
- Alte tipuri de amplasamente – de-a lungul arterelor de circulație majoră

din oraș sau a intervențiilor în zonele construite existente.
Condițiile naturale au avut primatul în dezvoltarea societății o mare parte de timp și se

pot diferenția în două categorii:
- resurse naturale subzistente (fertilitatea solului, apa, aerul, fauna, flora);
- resurse naturale lucrative (minerale, combustibili, energia hidraulică, eoliană, nucleară

etc.).
Problema la ora actuală este că datorită urbanizării esxcesive poluarea este tot mai mare și
scade confortul locuirii. Cantitatea tot mai mare de deșeuri este greu de „digerat” și amenință
omenirea cu efecte catastrofale. În acest context a apărut conceptul de dezvoltare durabilă. El a
suferit o rebranduire din eco-dezvoltarea lansată la Stockholm în 1972. Prudența ecologică a
dezvoltării durabile se bazează pe faptul că se urmărește o valorificare superioară a resurselor
prin gestionarea adecvată a naturii. Și locuirea este vizată prin apropierea acesteia de activitatea
economică astfel încât să se producă un impact minor asupra naturii.
La ora actuală se vorbește tot mai mult de imobilitatea urbană pentru că se stă foarte mult
în trafic cu mașina din cauza aglomerării. De exemplu, în orașul Los Angeles, unul dintre cele
mai aglomerate orașe, în 1992, un automobil staționa în trafic cca 56 ore/an, ceea ce înseamnă un
cost suplimentar de cca 1000 $ pe an la care se adaugă o creștere a poluării, stressul etc.
Sunt vehiculate tot felul de soluții: de la extinderea rețelei de linii de tramvaie până la cea
a kilometrilor de piste ciclabile ca alternative la utilizarea mașinilor dar efectul este minimal.
Habitatul în sensul zilei de astăzi presupune modificări mai mari sau mai mici asupra
mediului pentru că se stabilește o relație mai mult sau mai puțin profundă între populație și
cadrul natural. Cel din urmă, în mod inevitabil are de suferit. De o manieră ideală, locuința ar
trebui să fie o reacție ecologică a speciei umane fațăd e ambient. În această filosofie poate fi
inclusă locuința tradițională românească prin organizarea spațial-funcțională, arhitectură,
materiale de construcție utilizate și integrarea în peisaj.
Locuințele colective sunt o expresie a adaptării civilizației la presiunea demografică și

cea urbană, depășind cu mult acea relație ecologică funcțională inițială. Amploarea fenomenului
locuințelor colective a adus un impact negativ asupra mediului prin cantitatea foarte mare de
deșeuri generată și deci o îndepărtare de armonia relației dintre om, locuire și ecologie.
În această calitate intră calitatea aerului, apei, solului, florei și faunei. Prin poluare, toate
aceste componente au de suferit și implicit totul se întoarce împotriva omului.
Poluarea aerului este produsă atât de obiecivele industriale cât și de traficul auto (sunt
peste 150 de compuși în noxele emanate de țevile de eșapament). În ambele cazuri există soluții,
măsuri pentru atenuare de la localizarea obiectivelor în anumite zone prin care să se evite
poluarea așezărilor (în funcție de direcția dominantă a vânturilor) până la interzicerea mașinilor
poluante în trafic (standardele euro). Impactul poluării este mare la nivelul așezărilor putând
provoca ploi acide, agrava numeroase boli și crearea unui disconfort la nivelul locuirii.

La acest tip de poluare contribuie zgomotele domestice, industriale și de construcții, cele
produse de mijloacele de transport. Traficul urban este principala sursă de zgomot (în proporție
de 80%). Sunt și alter surse de zgomot mai domestice (prezența unor grădinițe și școli, stadioane
în care au loc manifestări sportive, toate acestea fiind temporare însă. Acest tip de poluare este
nociv, creând disconfort.
Alterarea calității fizice, chimice și biologice a apelor din diverse surse determină o
poluare cu intensitatea variabilă a acestor ape, rezultatul fiind că acestea devin improprii
consumului. Și în cazul acesta pot fi surse de poluare continue, discontinue, temporare,
accidentale. Stațiile de epurare a apei trebuie să fie tot mai performante pentru a face apa proprie
consumului.
Solul este bulversat din ce în ce mai mult prin tot felul de activități cum ar fi: activități
miniere, diverse excavații, depozite de deșeuri, alunecări de teren, eroziune, salinizare, excesul
de îngrășăminte chimice etc. Solul înmagazinează cam tot ce se vehiculează la suprafață și
problema este remanența substanțelor poluante în sol. Industrializarea, urbanizarea afectează
aproape iremediabil solurile, ONU estimând că 15,6 % din acestea sunt putermic degradate,
51,7% moderat degradate. În mod implicit este afectată și viața omului.
Aceste deșeuri sunt în cantitate tot mai mare de la un an la altul și ele au diverse
proveninețe: menajere, stradale, demolări, nămol de la stațiile de epurare. În aceste coniții impun
o serie de activități organizate și coordonate: precolectare, colectare, transport, sortare, refolosire,
reciclare, depozitare și/sau distrugere.
Actualmente, problema deșeurilor este una a colectării selective a acestora pentru că se

face foarte puțin în acest sens, România fiind chiar amenințată de procedura de infringement de
către UE. Salubritatea ca serviciu nu acoperă nici pe departe toate localităție din România.
Extinderea urbanizării și a activitățilro economice restrânge habitatul natural, impactul

fiind uneori devastator la nivelul biodiversității. Experiența grădinilor mici, prezente la mijlocul
secolului al XX-lea în orașe dar care au dispărut, asigura un aport microclimatic specific benefic
localităților urbane.
Teste grilă
1. Știința care studiază așezările umane în detaliu la un nivel multiscalar (cameră, locuință,
bloc, sat, oraș, metropolă) ca natură a relațiilor interdisciplinare, a activităților
economice, sociale și având drept consecințe rezultate din aplicarea unor măsuri politice,
programe sau planuri se numește:
a. dechistică
b. pechistică
c. echistică
d. fechistică
2. Rolul urbanismului în locuire este acela de a impune:
a. norme legate de condițiile necesare a fi respectate de constructori
b. norme legate de condițiile necesare a fi respectate de ființa umană
c. norme legate de condițiile necesare a fi respectate de
d. norme legate de condițiile necesare a fi respectate de ființa umană
3. Conform legii 50/1991, suprafața admisibilă a loturilor este:
a. 150 mp pentru o clădire P, P+1
b. 200 mp pentru o clădire P, P+1
c. 250 mp pentru o clădire P, P+1
d. 300 mp pentru o clădire P, P+1
4. Care dintre următoarele surse de zgomot este cea mai puternică:
a. zgomotele domestice
b. zgomotele industriale și de construcții,
c. zgomotele produse de traficul urban
d. zgomotele produse de animalele de la grădinile zoologice
5. Deșeurile urbane au diverse proveninețe:
a. menajere, stradale, demolări, nămol de la stațiile de epurare
b. industriale, stradale, demolări, nămol de la stațiile de epurare
c. menajere, industriale, demolări, nămol de la stațiile de epurare
d. menajere, stradale, industriale, nămol de la stațiile de epurare
6. Aportul grădinilor mici, prezente la mijlocul secolului al XX-lea în orașe dar care au
dispărut, era acela de a asigura:
a. un aport estetic specific benefic localităților urbane
b. un aport microclimatic specific benefic localităților urbane
c. un aport de diversificare ecologică specific și benefic localităților urbane
d. un aport spațial specific benefic localităților urbane
Teme de gândire
1. Imaginați soluții la nivelul orașelor mari pentru a diminua imobilitatea urbană (numărul de ore
de blocaj în trafic).
2. Argumentați importanța colectării selective a deșeurilor și impactul acestora asupra mediului.
Exerciţiu
1. . A / F
2. Este preferată închirierea pe perioade cât mai mari, astfel încât să mențină un grad de ocupare
cât mai bun al imobilului. Cu cât perioada este mai lungă, cu atât nivelul chiriei poate fi mai
mare.
Grila 1: c)
Grila 2: b)
Grila 1: d)
Grila 1: c)
Grila 1: a)
Grila 1: b)

1. A; 2. F.
UNITATEA DE STUDIU NR. 6. PARTICULARITĂŢI ALE PIEŢEI
IMOBILIARE
6.1. Tipurile de imobile (perspectivă economică)

6.2. Piaţa imobiliară
6.2.1. Cererea şi oferta de imobile
6.2.2. Indicii imobiliari
6.2.3. Actorii implicaţi în cadrul unui proiect imobiliar
6.2.4. Factorii care influenţează piaţa imobiliară
6.3. Localizarea imobilelor şi paternul de dezvoltare al localităţii
Obiective:
 Însuşirea unor elemente de economie imobiliară.

domeniului imobiliar.
 Descrie şi să identifice particularităţile şi principalele deosibiri specifice tipurilor de

imobile din perspectivă economică.
 Idetifice principalele caracteristici ale pieţei imobiliare, factorii de influenţă şi principalii
actori care participă la dezvoltarea unui proiect mobiliar.
 Identifice importanţa locaţiei imobilelor şi paternul de dezvoltare al localităţilor.
Cuvinte cheie: imobil, piaţă imobiliară, locaţie
Bibliografie
Banacu, Cristian, Ghid practic de evaluare imobiliară, Tribuna Economică, Bucureşti, 2006;
Bădescu Gh., Oancea-Negrescu M.D., Analiza investiţiilor imobiliare, Ed. Economică,
Bucureşti, 2009
Brueggeman, William B.; Fisher, Jeffrey, Real Estate Finance & Investments, 12/e, McGraw-
Hill Education, 2005
Căpraru B., Onofrei M., Investiţii imobiliare. Fundamente, practici şi studii de caz, Ed. C. H.
Beck, 2013
Wiedemer, John P.; Goeters, Joseph E., Real Estate Investment, 6th edition, Thomson South-
Western, 2003
Dragotă, Victor (coordonator), Tâţu, Lucian, Stoian, Andreea, Dragotă, Mihaela, Gestiune
imobiliară, Editura ASE, Bucureşti, 2005
6.1. Tipurile de imobile (perspectivă economică)
Prin imobil înţelegem parcela de teren cu sau fără construcţii. Imobilele pot fi de tip
rezidenţial sau comercial.
Prin imobil de tip rezidenţial înţelegem acele parcele de teren cu construcţii alcătuite din
una sau mai multe camere de locuit, cu dependinţele, dotările şi utilităţile necesare, care
satisface cerinţele de locuit ale unei persoane sau familii.
Imobilele nonrezidenţiale1 sunt totalitatea imobilelor reprezentând spaţii de birouri,
depozite, complexe industriale, centre comerciale, spitale, hoteluri, moteluri, pensiuni etc.
Imobilele comerciale, care la rândul lor cuprind spaţiile de birouri şi spaţiile pentru
comercializare de bunuri (retaileri). Spaţiile de birouri pot fi situate în zonele de afaceri ale
oraşelor mari, având un singur sau mai mulţi chiriaşi. Spaţiile pentru comercializare de bunuri
variază ca mărime, de la centrele comerciale mari, cu mii de metrii pătraţi, având mai mulţi
chiriaşi (comercianţi), până la micile magazine cu un singur chiriaş.
Imobilele industriale pot reprezenta acele imobile destinate industriei grele sau uşoare,
depozitelor, centrelor logistice etc.
Imobilele de tip hotel sau motel diferă funcţie de mărimea şi facilităţile pe care le oferă.
Motelurile sau hotelurile de mici dimensiuni sunt destinate, de regulă celor care călătoresc şi
petrec câteva nopţi. Acestea sunt amplasate în apropierea autostrăzilor sau şoselelor importante
şi nu au prea multe facilităţi. Hotelurile destinate turiştilor, care petrec mai mult timp și care sunt
aflate în zonele cu destinație turistică,, au o serie de facilităţi, cum ar fi posibilitatea de a lua
toate mesele în timpul zilei, piscină, centre de recreere etc., iar hotelurile destinate oamenilor de
afaceri, sunt situate în marile oraşe, de obicei în centru sau în zonele de afaceri. Ele presupun o
serie de facilităţi: restaurant, piscină, centre de recreere, săli de conferinţă etc.
Imobilele destinate activităţilor de recreere au o destinaţie foarte specializată, cum ar fi
centrele de practicare a diverselor sporturi (golf, tenis, înot etc.), locaţiile de tip spa etc., putând
fi în asociere cu magazine ce comercializează produse specifice activităţilor de recreere, facilităţi
de luat masa sau de cazare. Împreună formează un complex de imobile destinate activităţilor de
recreere.
1
Brueggeman, William B.; Fisher, Jeffrey, Real Estate Finance & Investments, 12/e, McGraw-Hill Education, 2005,
p. 229.
Imobile destinate instituţiilor sunt acele imobile utilizate de către anumite instituţii, cum
ar fi agenţiile guvernamentale, autorităţilor locale din administraţia publică, spitalele,
universităţile etc.
Imobilele protejate prin lege, monumentele istorice sunt acele imobile care sunt asociate
cu o anume caracteristică, cum ar fi: unicitate arhitecturală, încărcătură istorică, legătura cu viaţa
unei personalităţi sau cu un anume eveniment etc. De obicei acestea sunt protejate prin lege de
foruri naţionale sau internaţionale, pot fi proprietate publică sau privată şi se supun unui anume
regim de administrare şi înstrăinare.
Imobile cu utilizare mixtă sunt acele imobile care pot fi cu mai multe destinaţii,
încadrându-se atât în categoriile de imobile nonrezidenţiale, cât şi în cele rezidenţiale.
6.2. Piaţa imobiliară
Prin piaţă imobiliară înţelegem acea piaţă unde se întâlneşte cererea şi oferta de active
imobiliare. Ea poate fi segmentată pe tipuri de imobile, după cum urmează: piaţa apartamentelor,
piaţa locuinţelor unifamiliare, piaţa clădirilor de birou, piaţa spaţiilor comerciale etc.
Piaţa imobiliară se distinge printr-o serie de caracteristici aparte:
Durabilitate – Durata de viaţă a unei clădiri poate fi de câteva zeci de ani sau chiar sute.
Terenurile, în principiu, au o existenţă nelimitată.
Eterogenitate – De obicei, imobilele sunt unice prin arhitectură, locaţie, facilităţi,
finisaje, destinaţie, vechime, sursă de finanţare etc. făcând dificilă determinarea valorii lor.
Costuri mari de tranzacţionare – Tranzacţiile cu imobile pot determina o serie de
costuri: costuri legate de căutarea imobilului potrivit, comisioane de intermediare, taxe legale şi
notariale, impozite, de înregistrare a proprietăţii de mutare etc. (între 1 -20% din valoarea
imobilului tranzacţionat).
Decalaj în adaptarea cererii şi ofertei – Adaptarea cererii şi ofertei se realizează cu un
anume decalaj în timp datorat proiectării, construirii şi găsirii sursei de finanţare în scopul
construirii de noi imobile, precum şi a inelasticităţii cererii de imobile. Acest decalaj face posibil
un dezechilibru pe termen scurt al pieţei.
Imobilele pot fi achiziţionate în scopul investiririi sau/şi consumului – În acest sens, un
imobil poate fi obţinut pentru a se face o anume investiţii care să aducă în viitor un flux de
venituri sau pur şi simplu pentru a locui şi a se folosi de el doar în acest sens, fără avea drept
scop profitul. Imobilitatea – Imobilele nu pot fi mutate, ele au o locaţie fixă. De aceea, nu
putem considera piaţa imobiliară un loc fizic unde sunt aduse mărfurile – imobilele – la vânzare.
Practic, cumpărătorul vine la marfă, nu marfa la cumpărător.
6.2.1. Cererea şi oferta de imobile
Întâlnirea cererii şi ofertei de imobile pe piaţă este cea care stabileşte preţul imobilelor,
precum şi nivelul chiriilor. Mecanismul de reglare este dependent de nivelul stocului de imobile
vechi şi de cel de imobile noi (viitoare).
Astfel, putem considera următoarele diagrame:
Preţ SIV0
UM
CC
V0
P0 CI
Stocul de imobile vechi SIN0 Stocul de imobile noi
Figura 1a. Figura 1b.

Preţ SIV0 SIV1
P0
CI
P1
Stocul de imobile vechi

SIN0
Figura 1c.
În diagrama (1a) avem reprezentată curba cererii de imobile (CI) cu oferta (stocul) de
imobile vechi (SIV0), cele două întâlnidu-se şi stabilind un preţ (P0). La acest preţ, developerii
sunt dispuşi să aducă pe piaţă un stoc de imobile noi, a cărui dimensiune maximă reiese din
întâlnirea curbei costurilor de construcţie (CC) cu cea a veniturilor încasate (V 0) de aceştia în
urma vânzării stocului de imobile noi (Figura 1b.). Astfel, în perioada următoare stocului de
imobile vechi (SIV0) i se va adăuga stocul de imobile noi (SIN0), curba stocului de imobile
existente deplasându-se spre dreapta cu valoarea lui (SIN0) (Figura 1c.). În contextul în care
cererea de imobile rămâne neschimbată, asistăm la o scăderea a preţului imobilelor până la
nivelul (P1).
6.2.2. Indicii imobiliari

Indicii imobiliari surprind caracterul de ciclicitate al pieţei imobiliare, se pot folosii o
serie de. Metodologia de calcul folosită aduce la acelaşi numitor fluctuaţiile de preţ de pe piaţa
imobiliară în ansamblu sau pe segmente.
Indicii imobiliari pot fi indici ai preţurilor imobilelor de pe piaţă sau ai nivelului
chiriilor. Funcţie de tipul de preţ luat în calcul putem avea indici imobiliari calculaţi funcţie de
„preţul cerut” (asking price) sau preţul efectiv obţinut în urma tranzacţiilor (contractat).
Funcţie de unitatea luată pentru comparaţie în stabilirea preţului, indicele imobiliar poate fi
stabilit pe metrul pătrat (construit, util, cu TVA sau fără) sau pe imobile tranzacţionate.
Funcţie de aria geografica de aplicare indicele imobiliar poate fi calculat la nivelul unei ţări,
regiuni, localităţi, zone, cartiere, străzi etc.
Funcţie de segmentul de piaţă imobiliară (tipul de imobile) analizat, indicele imobiliar
poate fi calculat pentru rezidenţial, spaţii de birouri, spaţii comerciale, imobile vechi/noi,
imobile de lux, medii sau de tip „low” etc.
6.2.3. Actorii implicaţi în cadrul unui proiect imobiliar
În cadrul unui proiect imobiliar, datorită complexității sale, participă mai mulți actori în
vederea ducerii la bun sfârșit a acestuia.
Dezvoltatorul – este acea entitate, organizată ca persoană fizică sau juridică, care este
răspunzătoare de punerea în practică a unui proiect de dezvoltare imobiliară. Ea poate fi
implicată în procesul de construire a proiectului imobiliar, fiind în același timp și antreprenor
general, sau poate angaja o altă entitate cu rol de antreprenor general.
Investitorul – este partener în proiectul imobiliar, participând la finanțarea acestuia prin
contribuții la necesarul de capital.
Împrumutătorul (creditorul) – este cel care acordă un credit pentru dezvoltarea
proiectului imobiliar, participând alături de investitor la finanțarea proiectului. Cei mai
importanţi intermediari financiari implicaţi în procesul de finanţare a domeniului imobiliar
amintim: băncile comerciale, băncile de economii, cooperativele de credit, uniunile de credit,
băncile specializate în contracte de economisire-creditare în domeniul locativ, băncile ipotecare,
companiile de asigurări, companiile de investiţii, fondurile de pensii, agenţii de refinanţare a
creditelor ipotecare etc.
Arhitectul și proiectantul – sunt cei care se ocupă cu crearea design-ului viitooarei
construcții, cei care trebuie să anticipeze raportul costuri – profit încă din faza de planșă, cei care
trebuie să știe să adapteze proiectul la cerințele legislative, reglementative. Aceștia trebuie să-l
integreze în „peisaj”, conform scopului său, a utilităților pe care ar trebui să le deservească. Ei
vor avea rolul de a crea proiectarea viitoarei construcții.
Inginerii – inginerii pot fi specializați pe partea de structură a clădirii, instalații electrice,
termice etc, mecanică. Ei pun în practică ceea ce arhitecții și proiectanții au prevăzut în etapa de
proiectare.
Antreprenorul general – este cel care se va ocupa de managementul în faza de
construcție. Dezvoltatorul va încheia un contract de antrepriză cu acesta și va negocia un preț fix
de la început pentru lucrările executate. Rolul său constă în menținerea în limitele bugetului a
proiectului, subcontractează firme specializate pe diverse lucrări din cadrul proiectului, veghează
la respectarea tuturor cerințelor prevăzute în faza de priectare, a reglementărilor legislative, la
calitatea lucrărilor, precum și finalizarea la timp a lucrărilor. Antreprenorul general se va ocupa,
de asemenea, de realizarea unor lucrări. Antreprenorii generali sunt firme de construcție cu
experiență în managementul construcțiilor, având o anumită anvergură.
Subantreprenorii – sunt firme de construcții specializate pe anumite tipuri de lucrări,
subcontractate de către antreprenorul general pentru ducerea la bun sfărșit a anumitor faze de
construcție (firme specilizate în executarea lucrărilor de instalații electrice, termice, design
interior, finisaje interioare și exterioare, excavații etc)
Furnizorii de materiale – sunt acele firme care vor funiza materialele necesare
construcției, până la ultimul detaliu.
Diriginții de șantier2 sau agenţi economici de consultanţă specializaţi– sunt inspectori
angajați de către dezvoltator care au menirea să verifice dacă lucrările sunt conforme, respectă
proiectul, legislația în vigoare, respectă rigorile de calitate etc. Ei sunt autorizat de Inspectoratul
de Stat în Construcţii - I.S.C.
2
Drepturile, obligaţiile şi răspunderile diriginţilor de şantier sunt prevăzute la Capitolul VIII din Procedura de
autorizare a diriginţilor de şantier aprobată prin Ordinul ministrului dezvoltării regionale şi turismului nr. 1496/2011
Inspectori angajați de către creditor - sunt acei specialiști angajați de creditor (băncii
etc.) care verifică dacă lucrările sunt conforme cu documentele trimise spre decontare pe măsura
înaintării stagiului lucrărilor, daca acele lucrări sunt conforme cu planurile etc.
Instituțiile publice– sunt diverse instituții sau ale administrației publice federale, centrale
sau locale însărcinate cu furnizarea de autorizații, certificări sau consultanță necesare pentru
demararea lucrărilor. Ele pot desfășura inspecții pentru a verifica îndeplinirea unor criterii,
reglementări etc și după emiterea autorizațiilor, certificărilor etc.
Furnizorii de utilități – sunt entități publice sau private care trebuie notificate sau cărora
trebuie să li se ceară acceptul/autorizarea/avizarea pentru demararea lucrărilor de construcție.
Autorizațiile de construire sunt condiționate de obținerea avizelor de la aceste entități.
Agențiile imobiliare – sunt acele organisme care se ocupă, de regulă, cu intermedierea
vânzării-cumpărării de imobile. În cadrul proiectului imobiliar, se pot ocupa cu marketing-ul
proiectului și vânzarea/închirierea spațiilor.
Beneficiarii – sunt cei care vor închiria sau cumpăra imobilul finalizat. Proiectul va putea
fi considerat de succes dacă spațiile oferitevor fi vândute/închiriate într-un grad cît mai mare. De
regulă, beneficiarii trebuie contractați încă din faza de planșă a proiectului. Uneori finanțarea
proiectului poate fi condiționată de existența unor ante-contracte încheiate cu viitorii beneficiari.
6.2.4. Factorii care influențează piața imobiliară

Gradul de dezvoltare economică al regiunii geografice
Dezvoltarea imobiliară dintr-o anumită zonă este direct corelată cu gradul de dezvoltare
al regiunii geografice. Unele regiuni geografice au avantaje comparative faţă de altele din
perspectiva producerii unor bunuri şi servicii de calitate şi în condiţii mai profitabile, în contextul
unei combinaţii profitabile ale factorilor de producţie: pământ, forţă de muncă, capital şi
tehnologie3 (avantaje naturale (port la mare, zona miniera, etc.); forţă de muncă înalt calificată;
apropierea de pieţele de consum importante).
Factorii sociali şi demografici
3
Brueggeman, William B.; Fisher, Jeffrey, op. cit., p. 231
Factorii sociali şi demografici (structurii populaţiei pe vârste, etnie, mediu urban –
mediul rural, funcţie de diferenţele de la o regine la alta sau de la o ţară la alta cu privire la
nivelul educaţiei, religie, cultură, cutume, tradiţii, concepţii etice etc), precum şi schimbările
care pot surveni asupra lor au efecte în ceea ce priveşte dezvoltarea domeniului imobiliar. Ele îşi
pun amprenta asupra aspectelor legate de arhitectură, dimensiune, amplasament, surse şi
modalităţi de finanţare, dinamică etc.
Piaţa finanţărilor imobiliare

Dimensiunea pieţei finanțărilor imobiliare, tipurile de instituţii financiare implicate în
finanţarea domeniului imobiliar, accesul la finanţarea, suportabilitatea costului finanţărilor,
modelul de finanţare al acestora – piaţă bancară sau piaţă de capital, reglementările activităţii
financiare, deciziile băncii centrale etc. sunt variabile esenţiale pe care analiza pieţei imobiliare
trebuie să le ia în calcul ca factori de influenţă.
Regimul fiscal
Reglementările fiscale diferă de la o ţară la alta, de la o perioadă de timp la alta, având
incidenţă asupra tuturor actorilor implicaţi pe piaţa imobiliară. Astfel, principalele reglementări
fiscale care au implicaţii asupra pieţei imobiliare sunt:
 regimul TVA aplicat în tranzacţiile de vânzare – cumpărare de imobile noi şi/sau vechi;
 regimul impozitului pe venit obţinut în urma tranzacţiilor imobiliare;
 impozitul pe teren şi clădiri;
 deducerile fiscale din impozitul pe venit aplicate cumpărătorilor de imobile, celor care
reabiliteaza, renovează locuinţele, a primelor de asigurare a imobilelor, a ratelor la
creditele ipotecare;
 subvenţii.
Regimul juridic
Regimul juridic dintr-o ţară are în vedere: legislaţia în construcţii, reglemetările privind
autorizarea construcţiei de imobile, planurile urbanistice, regimul terenurilor, reglementările
privind contractele de ipotecă, reglemetările ce ţin de procesul succesoral, regimul proprietăţii
etc.
Regimul politic
Regimul politic are şi el o importanţă deosebită în procesul de dezvoltare imobiliară. În
cazul ţărilor socialiste, cu economie centralizată, statul a fost implicat cu precădere în procesul
de dezvoltare imobiliară, pe toate segmentele, proprietatea asupra imobilelor fiind în mare parte
publică. În cazul economiilor de piaţă dezvoltarea imobiliară este realizată cu precădere de
domeniul privat, statul intervenind doar în domeniile cheie, aflându-se în diferite ipostaze:
autoritate de reglementare, finanţator, proprietar, developer, administator, formator de piaţă sau
factor de stimulare a dezvoltării prin diverse mecanisme.
Condiţiile de mediu, relief etc.

Amplasarea geografică, relieful, clima, gradul de poluare al zonei etc. sunt factori
decisivi în ceea ce priveşte dezvoltarea imobiliară, acţionând ca bariere sau stimuli. Implicaţiile
sunt diverse: asupra arhitecturii, proiectării, costurilor de construcţie, tipului de construcţie,
categoriile de clienţi etc.
6.3. Localizarea imobilelor şi paternul de dezvoltare al localităţii
O parcelă de teren, din punct de vedere al analizei imobiliare, valorează diferit funcție de
locația unde se află, destinația acesteia și maniera în care este conectată și învecinată cu alte
parcele de teren. De aceea, în imobliare, s-a născut dictonul „Locație!, Locație!, Locaţie!”.
Funcție de complexitate și mărime, locația unde există concentrări de populație, poate fi
sat, oraș, regiune etc. Cunoscând trecutul și factorii de influență care acționează asupra unei
comunități, putem înțelege mai bine în ce direcție se va îndrapta acea comunitate, care va fi
gradul său de dezvoltare în viitor și, bineînțeles, valoarea proprietăților imobiliare din cadrul
acelei comunități.
La origini, de regulă, concentrările de populație sub forma unor așezări s-au format
funcție de proximitatea față de o sursă de apă, de hrană, protecție naturală față de invadatori,
animale etc. Cu timpul, au fost luate în calcul și alte aspecte de natură economică și socială.
Astfel, localitățile, ca arhetip de dezvoltare, pornind de la factorul(ii) care au condus la
apariția și dezvoltarea lor, pot fi încadrate în trei categorii:
 Localitați care oferă o serie de facilități de ordin comercial, social, religios, administrativ
localităților din îmrejurimi;
 Localități aflate pe anumite rute de transport sau la confluența acestora: noduri de cale
ferată, tărguri, porturi etc.
 Localități ce oferă anumite facilități specializate: stațiunile turistice, balneare, centre de
afaceri, centre administrative (capitale) etc.
Un investitor, dacă va înțelege patern-ul de dezvoltare a unei localități, va reuși să
estimeze mai departe modul în care se va dezvolta în viitor localitatea și va integra și mai bine
investiția sa în acest patern de dezvoltare.
Principial, economia unei localități poate fi împărțită în două mari categorii:
 Industrie de bază sau de export, care produce bunuri și servicii pentru consumatori din
afara comunității din localitatea respectivă;
 Industrie secundară sau locală, care produce bunuri și servicii pentru populația din
cadrul comunității respective.
Dezvoltarea industriei de bază determină la dezvoltarea celei secundare. De asemenea,
creșterea productivități industrei de bază conduce la dezvoltarea comunității, la creșterea
nivelului de trai, precum și a numărului populației. Industria de bază este și cea care conduce la
o specializare a populației pe anumite competențe - abilități, cunoștințe necesare industriei
respective. Este preferată o diversificare a industriei de bază. Uneori localitățile/regiunile cu o
singură industrie de bază comportă riscul ca în cazul în care aceasta intră în declin, întreaga
comunitate va intra în declin, de asemenea (cazul industrei miniere din România).
Din punct de vedere structural, există anumiți factori care influențează paternul de
dezvoltare unei localități:
 Accesibilitatea către locurile de întâlnire publice ale populației (piețe, parcuri), magazine,
locașurile religioase, de cultură, distracție etc. În principiu acestea dau tendință de
dezvoltare în cercuri concentrice a localității, cu facilitățile enumerate mai înainte în
primul cerc concentric, din centru, apoi următoarele conțin zonele rezidențiale, apoi cele
industriale, agricole etc
 Topografia are infleunțe decisive în acest sens: împedimentele sau avantajele date de
relief. De exemplu, relieful accidentat, existența mlaștinelor sau a unor cursuri de ape pot
limita sau modifica dezvoltarea structurală a unei localități.
 Căile de transport sunt decisive, de asemenea. Localitățile se pot dezvolta de-a lungul
sau în jurul unor căi de transport, stații de transport etc. Căile de transport pot fi liniare –
străbat localitatea de la un capăt la altul, iar dacă sunt mai multe ca număr, pot fi paralele
sau se pot intersecta, sau de tip random, adică, pot uni oricare punct de pe harta localității
– cum ar fi tranportul cu automobilul, autobuze, tramvai sau metrou.
 Originea localităților, precum și factorii care au influențat locația inițială, au contribuit la
modul de amplasare a clădirilor și trasare a străzilor din acea perioadă. Clădirile și
străzile datând de la începuturile localității au influențat, apoi, în timp, modul în care s-a
dezvoltat acea localitate de-a lungul timpului. De regulă, acestea se regăsesc în „centrul
vechi” al localității sau „vatra satului”, cum se mai spune pentru localitățile rurale.
 Proximitatea este un alt factor cu influențe asupra paternului de dezvoltare a structurii
localității. Odată cu dezvoltarea localității, accesibilitatea către centrul acesteia scade,
mai ales ca urmare a distanței și a congestionării traficului acesteia. În acest sens, multe
dintre facilitățile aflate în centrul localității se vor muta/iniția și în zonele cercurilor
concentrice din exterior. Ca urmare, la un moment dat, o localitate se poate dezvolta
conținând mai multe nuclee
Teste grilă
1. Eterogenitatea este o caracteristică a pieței imobiliare și se referă la:
a) durata de viaţă a unei clădiri poate fi de câteva zeci de ani sau chiar sute
b) faptul că imobilele sunt unice prin arhitectură, locaţie, facilităţi, finisaje, destinaţie, vechime,
sursă de finanţare etc. făcând dificilă determinarea valorii lor;
c) faptul că tranzacţiile cu imobile pot determina o serie de costuri;
d) adaptarea cererii şi ofertei se realizează cu un anume decalaj în timp.
2. Dezvoltatorul este acea entitate:
a) care se ocupă cu crearea design-ului viitoarei construcții;

b) care se va ocupa de managementul în faza de construcție;
c) care este răspunzătoare de punerea în practică a unui proiect de dezvoltare imobiliară;
d) firmă de construcții specializată pe anumite tipuri de lucrări.
3. Din punct de vedere structural, factorii care influențează paternul de dezvoltare unei localități
sunt:
a) proximitatea;
b) regimul fiscal;
c) topografia;
d) căile de transport.
Teme de gândire
1. Comentați cum principalele reglementări fiscale își pun amprenta asupra pieţei
imobiliare!
2. Comentați paternul de dezvoltare al localității în care locuiți!
3. Analizați care este industria de bază a localității în care locuiți!
Exerciţiu
1.Diriginții de șantier sau agenţi economici de consultanţă specializaţi– sunt inspectori angajați
de către dezvoltator care au menirea să verifice dacă lucrările sunt conforme, respectă proiectul,
legislația în vigoare, respectă rigorile de calitate etc. A / F
2.Adaptarea cererii şi ofertei se realizează cu un anume decalaj în timp datorat proiectării,

construirii şi găsirii sursei de finanţare în scopul construirii de noi imobile, precum şi a
inelasticităţii cererii de imobile. Acest decalaj face posibil un dezechilibru pe termen lung al
pieţei. A / F
3.Industria de bază a unei localități produce bunuri și servicii pentru populația din cadrul
comunității respective. A / F
Răspunsuri grilă unitatea 6

Grila 1: b)
Grila 2: c)
Grila 3: a), c), d)
1. A; 2. F.; 3. F
UNITATEA DE STUDIU NR. 7. DECIZIA DE INVESTIRE ÎNTR-UN IMOBIL
7.1. Aspecte financiare

7.2. Aspecte nefinanciare
Obiective:
 Însuşirea unor elemente de analiză a oportunităţii de a investi într-un imobil.

 Dezvoltarea capacitatea de a utiliza şi relaţiona în mod corect cu indicatori specifici
analizei cu privire la luarea deciziei de a investi în domeniul imobiliar.
 Utilizeze principalele elemente de analiză în vederea luării de decizii de investire în

imobile.
 Utilizeze termenii specifici analizei de luare a deciziei de investire într-un imobil
 Calculeze indicatori specifici analizei de luare a deciziei de investire într-un imobil
Cuvinte cheie: decizie de investire, venitul operațional net, venitul operațional brut, cheltuieli
operaționale, valoarea prezentă
Bibliografie
Bădescu Gh., Oancea-Negrescu M.D., Analiza investițiilor imobiliare, Ed. Economică,
București, 2009
Căpraru B., Onofrei M., Investiții imobiliare. Fundamente, practici și studii de caz, Ed. C. H.
Beck, 2013
Western, 2003
Evaluarea unui imobil poate fi făcută pornind de la aspectele financiare, stabilindu-se o
valoare bănească a imobilului, dar poate viza şi alte aspecte nefinanciare ale imobilului.
7.1. Aspecte financiare
Determinarea valorii băneşti a imobilului poate fi realizată din trei puncte de vedere4:
Costul de înlocuire, reprezintând costul de duplicare al imobilului existent, la momentul
analizei, din care se scade valoarea de depreciere a imobilului şi se adaugă valoarea terenului pe
care se află construcţia;
Valoarea de piaţă, adică preţul plătit de alţi investitori pentru imobile similare;
Valoarea dată de veniturile obţinute în urma exploatării imobilului. Această modalitate
vizează mai multe repere de analiză şi determinare:
Venitul operaţional net

Venitul operaţional n-et este acea sumă obţinută din exploatarea imobilului, din care se
scad cheltuielile operaţionale.
Venitul operațional net = venitul operațional brut – cheltuieli operaționale
Exemplu: Venitul operațional brut din exploatarea unui imobil este de 20.000 EUR lunar, iar
cheltuielile operaționale de 13.000 EUR. Cât reprezintă venitul operațional net?
Rezolvare: Venitul operațional net = 20.000 EUR – 13.000 EUR = 7.000 EUR
Rata de profitabilitate
Rata de profitabilitate se determină ca raport procentual între venitul operaţional net şi
preţul de achiziţie (construire) al imobilului. Cu cât valoarea este mai mare, cu atât investiţia
este mai profitabilă.
Rata de profitabilitate = (venitul operațional net : prețul de achiziție imobil) x 100
4
Wiedemer, John P.; Goeters, Joseph E., Real Estate Investment, 6 th edition, Thomson South-Western, 2003, p. 218
Exemplu: Un investitor a achiziționat o clădire de birouri cu un preț de 5.000.000 EUR, iar după
un an a avut din exploatare un venit operațional net de 100.000 EUR. Care este rata de
profitabilitate a imobilului?
Rezolvare: Rata de profitabilitate = (100.000 / 5.000.000) X 100 = 2%
Raportul dintre cash-flow şi capital propriu investit (rentabilitatea capitalurilor)

Un investitor poate achiziţiona un imobil, apelând la fondurile proprii şi la un împrumut,
deopotrivă. Raportul dintre veniturile obţinute din care se deduce serviciul datoriei
(dobândă+principal), impozitele și taxele şi capitalurile proprii investite în achiziţia/construirea
imobilului este un alt reper de luat în calcul în evaluarea unui imobil. Cu cât acest raport este mai
mare, cu atât investiţia este mai profitabilă.
Rentabilitatea capitalurilor = (cash-flow – serviciul datoriei – impozite)/capital propriu
Exemplul. Considerăm un investitor care achiziţionează un centru comercial în valoare de

10.000.000 EUR, pentru care contractează un credit de 6.000.000 EUR. Valoarea veniturilor
obţinute în urma exploatării este de 200.000 EUR pe an, iar valoarea serviciului datoriei pentru
creditul contractat este de 50.000 de EUR pe an.
Rezolvare: Capitalurile proprii investite sunt de 10.000.000 EUR – 6.000.000 EUR = 4.000.000
EUR, iar veniturile anuale obţinute din explaoatare, mai puţin serviciul datoriei sunt în valoare
de 200.000 EUR – 50.000 EUR = 150.000 EUR. Astfel, raportul dintre venituri, mai puţin
serviciul datoriei, şi capital propriu investit este de 150.000 : 4.000.000 = 0.0375 sau 3.75%.
Valoarea prezentă a unui imobil prin prisma fluxului de venituri adus

Un activ aduce în timp un anume flux de venituri (cash-flow), de acea, valoarea unui activ
este influenţată de mărimea, perioada şi de riscul asociat fluxului de venituri. Valuarea prezentă
a unui imobil pornind de la fluxurile de venituri aduse în viitor este reperul cu care compară
investitorul preţul de cumpărare a unui imobil. Dacă valoarea prezentă este mai mare sau egală
cu preţul de cumpărare, atunci investiţia este viabilă.
Formula de determinare a valorii prezente a unui imobil care presupune un flux de
venituri este:
n
CFk
valoarea _ prezenta  
k 1 (1  i )
k
unde:
CFk – valoarea fluxului periodic de venituri
i – rata medie a veniturilor aduse anual de investiţiei (rata internă de rentabilitate)
n – numărul de fluxuri de venituri
În cazul în care fluxul de venituri are valoare constantă, formula devine:

n
CF k  1  i n  1
valoarea _ prezenta    CF k  n 
k 1 (1  i )  i 1  i  
k
Exemplul 1. Să considerăm un imobil de tip comercial, care aduce în primul an un flux de

venituri brut de 10.000 EUR. Pentru achiziţionarea acestui imobil, investitorul a contractat un
credit. Valoarea creditului plus dobânzile este de 100.000 EUR. Randamentul investiţiei este de
12% pe an. După 3 ani, investitorul va vinde imobilul cu suma de 200.000 EUR, pentru care
plăteşte impozite aferente tranzacţiei de 36.000 EUR. Să se determine preţul maxim pe care
investitorul ar fi dispus să îl acorde pentru achiziţionarea acestui imobil.
Rezolvare: Pentru a afla preţul maxim pe care investitorul este dispus să îl plătească trebuie să
determinăm valoarea prezentă a fluxului de venituri obţinute din exploatare şi din revânzare. La
această valoare vom adăuga valoarea totală a ratelor plătite de investitor în contul creditului
contractat.
Factorul
Venit Rate Valoarea
An - Impozite - = Venit net x de =
Brut credit prezentă
discont
10.000 1.000 5.000 3.571
1 4.000EUR 0.89286
EUR EUR EUR EUR
10.000 1.000 5.000 3.189
2 4.000EUR 0.79719
EUR EUR EUR EUR
10.000 1.000 5.000 2.847
3 4.000EUR 0.71178
EUR EUR EUR EUR
9.607
Valoarea prezentă a fluxurilor de venit din exploatare:
EUR
Flux de venit din revânzare brut: 200.000 EUR

Impozite plătite în urma revânzării: 36.000 EUR
Plăţi totale în contul creditului contractat: 100.000 EUR
Flux de venit d in revânzare net: 64.000 EUR
Valoarea prezentă a fluxurilor de venit din exploatare: 64.000 EUR x 0.71178 = 45.554 EUR
Valoarea prezentă a investiţiiei ţinând cont de fluxurile de venituri: 55.161 EUR
Astfel, preţul maxim de achiziţie plătit de investitor este de:

55.161 EUR + 100.000 EUR = 155.161 EUR
7.2. Aspecte non-financiare
Evaluarea unui imobil poate fi realizată şi din alte perspective, pornind de la anumite
caracteristici ale imobilului/proiectului imobiliar respectiv, cum ar fi:
 Gradul de dezvoltare economică al regiunii;
 Indicatori demografici;
 Aspectul general al imobilului;
 Dimensiunea imobilului;
 Raportul dintre cererea şi oferta de imobile la momentul respectiv;
 Caracteristicile mediului înconjurător;
 Infrastructura aferentă;
 Facilităţile deţinute;
 Caracteristicile clădirilor din vecinătate;
 Modul în care sunt utilizate terenurile din vecinătate;
 Caracteristicile legate de traficul din zona;
 Securitate;
 Surse, modalităţi şi facilităţi de finantare etc.
Teste grilă
1) Determinarea valorii băneşti a imobilului poate fi realizată din trei puncte de vedere:
a) costul de înlocuire;
b) valoarea de piaţă;
c) indicii bursieri;
d) valoarea dată de veniturile obţinute în urma exploatării imobilului.
2) Care din următoarele reprezintă aspecte non-financiare în analiza deciziei de investire într-un
imobil?
a) dimensiunea imobilului;
b) raportul dintre cererea şi oferta de imobile la momentul respectiv;
c) caracteristicile mediului înconjurător;
d) infrastructura aferentă;
Teme de gândire
1. Dați exemplu de un imobil și comentați care sunt aspectele nefinanciare care vă

determină să investiți/să nu investiți în acesta!
Exerciţii
1.Un investitor a achiziționat o clădire de birouri cu un preț de 10.000.000 EUR, iar după un an a
avut din exploatare un venit operațional net de 200.000 EUR. Care este rata de profitabilitate a
imobilului?
2.Rentabilitatea capitalurilor = (cash-flow + serviciul datoriei + impozite)/capital propriu A/F
3.Venitul operațional net = venitul operațional brut – cheltuieli operaționale A/F
Grila 1: a), b), d)
Grila 2: a), b), c) d)
1. 2%; 2. F; 3.A.
UNITATEA DE STUDIU NR. 8. MANAGEMENTUL PROPRIETĂŢII IMOBILIARE
Structura unității de lucru:
8.1. Exploatarea imobilelor şi tipurile de închiriere şi stabilire a chiriei

8.2, Condiţiile contractului de închiriere
Obiective:
 Însuşirea unor elemente de management al proprietăţii imobiliare.

 Dezvoltarea capacitatea de a utiliza şi relaţiona în mod corect noţiunile specifice
managementului proprietăţii imobiliare.
 Utilizeze principalele principii ce stau la baza managementului proprietăţii imobiliare;

 Identice şi să stabilească tipurile de chirii;
 Identifice principalele condiţii ale unui contract de închiriere a unui imobil.
Cuvinte cheie: gradul de închiriere (ocupare), chirie, contract de închiriere
Bibliografie
Bădescu Gh., Oancea-Negrescu M.D., Analiza investițiilor imobiliare, Ed. Economică,
București, 2009
Căpraru B., Onofrei M., Investiţii imobiliare. Fundamente, practici și studii de caz, Ed. C. H.
Beck, 2013
Western, 2003
8.1. Exploatarea imobilelor și tipurile de închiriere și calcul al chiriei
Proprietarul unui imobil va avea în vedere ca gradul de închiriere (ocupare) a spațiilor

deținute să fie cât mai mare, astfel încât randamentul de exploatare să fie cât mai mare.
Exploatarea unui imobil comercial aduce venituri operaționale, dar presupune și o serie
de cheltuieli operaționale. Astfel, există cheltuieli cu utilitățile (apă curentă, energie electrică,
încălzire, climatizare), cu mentenanța ți reparațiile, cu paza și securitatea, cu managementul de
proprietate, curățenie, relația cu clienții chiriași, marketing și publicitate, impozite și taxe,
asigurări etc.
Exemplu: Considerăm un mall cu o suprafață de 10.000 m2 a cărui chirie e stabilită la 10

EUR/m2 lunar. Cheltuielile operaționale anuale sunt de 700.000 EUR. Gradul de ocupare este de
90%. Calculați venitul operațional net.
Astfel, pentru început calculăm venitul potențial din exploatare = suprafața x chiria stabilită pe
unitatea de suprafață. În cazul nostru acesta este:
venitul potențial din exploatare = 10.000 m2 x 10 EUR/m2 lunar x 12 luni = 1.200.000 EUR
venitul operațional brut = venitul potențial x gradul de acoperire = 90% x 1.200.000 EUR =
1.080.000 EUR
venitul operațional net = venitul operațional brut – cheltuieluile operaționale = 1.080.000 EUR
- 700.000 EUR = 380.000 EUR
Cheltuielile operaționale pot fi suportate: de chiriaș, de proprietar sau împreună. Astfel, avem
trei tipuri de închiriere:
 Închiriere brută, când toate cheltuielile operaționale sunt plătite de către proprietar. Acest tip
de închiriere mai este numit și de tip full-service, adică servicii integrale.
 Închiriere netă, care presupune ca toate cheltuielile operaționale să fie plătite de chiriaș,
uneori și cele cu plata primelor de asigurare și a impozitelor pe clădire.
 Închiriere de tip hibrid, care presupune împărțirea cheltuielilor opreaționale între chiriaș și
proprietar.
Chiriile pot fi clasificate, de asemenea, funcție de prevederile legate de modul de calculare
(modificare în timp) a valorii chiriei de-a lungul contractului de închiriere:
 De tip flat, care nu presupune modificări în timp, este fixată la început de contract și se
menține nemodifcată pe toată durata contractului.
 Chirie cu creștere graduală, care presupune fixarea unei chirii la început de contract cu
creștere în etape clar specificate ca orizont de timp și ca valoare de creștere.
Exemplu: stabilirea unei chirii la început de contract de 15 EUR/m2, urmând ca din 2 în 2 ani
aceasta să crescă cu 2 EUR/m2 .
 Chirie cu posibilitate de reevaluare periodică, care prupune o modificare cu o anumită
frecvență stabilită la început de contract, dar fără a menționa și suma cu care se modifică.
 Chirie indexată, care presupune stabilirea anuală a chiriei funcție de un indice public, clar
definit, cum ar fi rata inflației, indicele prețurilor de consum etc.
 Chirie procentuală, fixată prin calcularea unui procent din valoarea vânzărilor, a cifrei de
afaceri a chiriașului. De regulă, presupune o parte fixă și o parte variabilă stabilită ca procent
din vânzări, aplicat funcție de anumite praguri sau creșteri ale acestora.
Exemplu: chiria unui magazin dintr-un mall poate fi stabilită cu o parte fixă de 20 EUR/m2 +
5% din vânzările din luna precedentă.
8.2. Condițiile contractului de închiriere
Spațiul de închiriat. („Locație, locație, locație!”) Locația imobilului ce urmează a fi

închiriat este unul dintre cele mai importante repere în stabilirea nivelului chiriei: dacă se află în
centru sau la periferie; tipul și clasificarea clădirii (ex. dacă este clădire de birouri dacă e de tip
A, B sau C); etajul sau/și poziția în cadrul imobilului; orientare geografică; accesul la
infrastructură, trasnport etc.
Prestigiul chiriașului este un alt factor foarte important, nivelul chiriei putând fi diferit,
funcție de fiecare chiriaș în parte. Dacă este vorba de un chiriaș de prestigiu, acesta va putea
atrage un flux de cumpărători, precum și alți chiriași. De asemenea, dacă acesta a închiriat o
suprafață importantă din cadrul imobilului sau dacă a pre-închiriat încă din faza de dezvoltare a
proiectului imobiliar, proprietarul poate aplica eventuale reduceri ale nivelului chiriei.
Perioda de închiriere. Este preferată închirierea pe perioade cât mai mari, astfel încât să
mențină un grad de ocupare cât mai bun al imobilului. Cu cât perioada este mai lungă, cu atât
nivelul chiriei poate fi mai mic.
Modalitatea de calcul a chiriei este prevăzută, de asemenea, în contract.
Stimulentele date chiriașilor sub forma unor reduceri ale nivelului chiriei sau scutirea de
plată a ei pe o anumită periodă (de regulă la începutul perioadei) sunt importante deopotrivă, mai
ales în perioadele de scădere a gradului de ocupare pe fondul unei recesiuni, a scăderii nivelului
afacerilor. Cu cât sunt mai multe, cu atât nivelul cash-flow-ului este afectat negativ, dar
proprietarul poate miza pe păstrarea chiriașului.
Posibilitatea de subînchiriere de către chiriaș poate fi prevăzută în contractul de
închiriere.
Alte clauze ale contractului pot fi, după caz: condițiile de prelungire a contractului, de
renunțare înainte de termen sau a posibilității de extindere a spațiului de închiriat.
Teste grilă
1) Chiria indexată se caracterizează prin următoarele:
a) presupune stabilirea anuală a chiriei funcție de un indice public, clar definit, cum ar fi rata
inflației, indicele prețurilor de consum etc.;
b) presupune o parte fixă și o parte variabilă stabilită ca procent din vânzări, aplicat funcție de
anumite praguri sau creșteri ale acestora;
c) presupune fixarea unei chirii la început de contract cu creștere în etape clar specificate ca
orizont de timp și ca valoare de creștere.
2) Chiria cu creștere graduală se caracterizează prin următoarele:
a) presupune stabilirea anuală a chiriei funcție de un indice public, clar definit, cum ar fi rata
inflației, indicele prețurilor de consum etc.;
b) presupune o parte fixă și o parte variabilă stabilită ca procent din vânzări, aplicat funcție de
anumite praguri sau creșteri ale acestora;
c) presupune fixarea unei chirii la început de contract cu creștere în etape clar specificate ca
orizont de timp și ca valoare de creștere.
Teme de gândire
1. Presupuneți că aveți în proprietate un imobil comercial pe care îl închiriați. Stabiliți și

argumentați tipul de chirie percepute în contractul de închiriere.
2. Comentați dictonul „Locație, locație, locație!”.
Exerciţiu
1.Chiria cu posibilitate de reevaluare periodică prupune o modificare fără o anumită frecvență

stabilită la început de contract, dar fără a menționa și suma cu care se modifică. A / F
2, Este preferată închirierea pe perioade cât mai mari, astfel încât să mențină un grad de ocupare
cât mai bun al imobilului. Cu cât perioada este mai lungă, cu atât nivelul chiriei poate fi mai
mare.
Grila 1: a), b), c)
Grila 2: c)
1. F; 2. F.
BIBLIOGRAFIE
A. Cărţi de specialitate
1. Alpopi Cristina (2009) - Elemente de urbanism, Ediţia a 2-a revizuită şi adăugită, Editura
2. Banacu, Cristian, Ghid practic de evaluare imobiliară, Ed. Tribuna Economică, Bucureşti,
2006.
3. Bădescu Gh., Oancea-Negrescu M.D., Analiza investiţiilor imobiliare, Ed. Economică,
Bucureşti, 2009.
4. Brueggeman, William B.; Fisher, Jeffrey, Real Estate Finance & Investments, 12/e,
McGraw-Hill Education, 2005.
5. Căpraru B., Onofrei M., Investiţii imobiliare. Fundamente, practici şi studii de caz, Ed. C.
H. Beck, 2013.
6. Dragotă, Victor (coordonator), Tâţu, Lucian, Stoian, Andreea, Dragotă, Mihaela,
Gestiune imobiliară, Editura ASE, Bucureşti, 2005.
7. Gehl Jan (2012) – Orașe pentru oameni, Igloo media – Arhitectură, Design, Patrimoniu,
București
8. Wiedemer, John P.; Goeters, Joseph E., Real Estate Investment, 6th edition, Thomson
South-Western, 2003.
B. Legislaţie
1. Cadrul legislativ privind urbanismul și amenajarea teritoriului:
http://mdrap.ro/dezvoltare-teritoriala/amenajarea-teritoriului/cadrul-legislativ
2. Platforma interactivă online în domeniul urbanismului Urboteca: http://urboteca.ro/
3. Planul de Amenajare a Teritoriului Național - http://mdrap.ro/dezvoltare-
teritoriala/amenajarea-teritoriului/amenajarea-teritoriului-in-context-national/-4697
4. Planul de Mobilitate Urbană Durabilă pentru Polul de Creștere Iași -
http://www.primaria-iasi.ro/imagini-iasi/manager-de-fisiere-
iasi/PMUD%20septembrie/00.PMUD%20Iasi%20-
%20Revizuire%20finala_sept_2017.pdf
5. Strategia de Dezvoltare Teritorială a României - http://www.sdtr.ro/
6. Strategia Integrată de Dezvoltare Urbană a Iași și a Zonei Metropolitane Iași -
http://www.primaria-iasi.ro/imagini-iasi/fisiere-iasi/1473757362-
SIDU%20august%202016.pdf

Curs UDI IDD 2021 2022

Încărcat de

Informații document

Titlu original

Drepturi de autor

Formate disponibile

Partajați acest document

Partajați sau inserați document

Opțiuni de partajare

Vi se pare util acest document?

Este necorespunzător acest conținut?

Drepturi de autor:

Formate disponibile

Curs UDI IDD 2021 2022

Încărcat de

Drepturi de autor:

Formate disponibile

UNIVERSITATEA “Alexandru I.

Cuza “ din IAŞI

FACULTATEA DE ECONOMIE ŞI ADMINISTRAREA AFACERILOR

DEPARTAMENTUL PENTRU ÎNVAŢĂMÂNT LA DISTANŢĂ ŞI ÎNVĂŢĂMÂNT CU

Prof.univ.dr. Corneliu Iațu, Prof.univ.dr. Bogdan Căpraru

URBANISM ŞI DEZVOLTARE IMOBILIARĂ

Material de studiu pentru învăţământul la distanţă/ învăţământul cu frecvenţă redusă

IAŞI, 2021 - 2022

Urbanism şi dezvoltare imobiliară este o disciplină de specialitate, proprie studiului

Evaluarea la disciplina Urbanism şi dezvoltare imobiliară se va realiza pe baza testului şi a temei

UNITATEA DE STUDIU 5. Locuirea urbană ......................................................................... 87

6.2. Piaţa imobiliară .................................................................................................................. 99

6.2.1. Cererea şi oferta de imobile ....................................................................................... 100

6.2.2. Indicii imobiliari ........................................................................................................ 101

6.2.3. Actorii implicaţi în cadrul unui proiect imobiliar ...................................................... 102

6.3. Localizarea imobilelor şi paternul de dezvoltare al localităţii ......................................... 106

UNITATEA DE STUDIU NR. 7. DECIZIA DE INVESTIRE ÎNTR-UN IMOBIL ........... 111

7.2. Aspecte non-financiare ..................................................................................................... 115

UNITATEA DE STUDIU NR. 8. MANAGEMENTUL PROPRIETĂŢII IMOBILIARE 118

8.2. Condițiile contractului de închiriere ................................................................................. 120

BIBLIOGRAFIE ....................................................................................................................... 123

Structura unităţii de lucru:

1.1 Noțiuni introductive despre urbanism și amenajarea teritoriului

 Însuşirea unor elemente de urbanism și amenjare a teritoriului.

În urma parcurgerii acestei unităţi de studiu, studentul va fi capabil să:

 Înțeleagă rolul urbanismului și amenajării teritoriului la nivelul administrației centrale și

Cuvinte cheie: urbanism, amenajarea teritoriului, structură urbanistică

Timp mediu alocat parcurgerii unității de lucru: 90 min

1.1. Noțiuni introductive despre urbanism și amenajarea teritoriului

1.1.1. Noțiunile de urbanism și amenajarea teritoriului

1.1.2. Fundamentele amenajării teritoriului și urbanismului:

1.1.3. Obiectivele și treapta de abordare a problemelor

1.1.4. Cadrul legislativ

1.2. Structura urbanistică a teritoriului

1.2.1. Așezările umane

a. studiul fenomenului economic, acțiunea urbanizării fiind organizarea orașului, a

a. un ansamblu de activităţi complexe, cu caracter local şi interdisciplinar, care pe

a. zone de relief (deal, câmpie, munte), zona îndiguită, perimetre ameliorative,

1. Încercați să distingeți diferențele și asemănările dintre urbanismul grecesc și cel roman.

Care dintre următoarele afirmații sunt adevărate/false?

Răspunsuri grilă unitatea 1

Răspunsuri exercițiu unitatea 1

Structura unităţii de lucru:

2.1. Contextul european

 Însuşirea unor elemente care țin de contextul european și național al urbanismului și

În urma parcurgerii acestei unităţi de studiu, studentul va fi capabil să:

 Înțeleagă rolul urbanismului și amenajării teritoriului în context european și național

Cuvinte cheie: context european, context național, documentații de urbanism și amenajarea

3. Ghiga Constantin, (1997) - Elemente de amenajare a teritoriului şi urbanism, ASE,

4. Niculescu Doina, (1998) - Elemente de urbanism, Universitatea Politehnică, Timişoara.

5. Iancu Adrian, (2012) - Regulamente urbane, U.T. Press, Cluj-Napoca.

6. Ionașcu Gheorghe S., (2004) - Dezvoltarea spațială durabilă și urbanism, Editura

Timp mediu alocat parcurgerii unității de lucru: 90 min

2.1. Contextul european

Pentru că amenajarea teritoriului și urbanismul nu sunt în responsabilitatea directă a UE,

2.2. Contextul național

2.2.1. Atribuțiile administrației publice centrale

2.2.2. Atribuţiile administrației publice județene

2.3. Documentațiile de urbanism și amenajare a teritoriului

Domeniul urbanismului pornește de la scara unei parcele (reglementările spun că o

2.3.1. Documentaţiile de urbanism

2.3.1.f. Autorizaţia de construire

PIESE SCRISE PIESE DESENATE