Cota Proprietar Actele ce atestă dreptul de proprietate

Bunul evaluat
parte asupra
Talpalaru Adrian Contract de delimitare a cotelor părți nr.
1/3
Andrei 3907 din 23.07.2014 (0100/15/28239)
Apartament cu 2 odăi
Talpalaru Adrian Contract de donație nr. 3908 din
2/3
Andrei 23.07.2014 (0100/15/28242)

Cota – parte care îi revine proprietarului este de 2/3 prin urmare, valoarea de piață a terenului
este de
1 498 007 x 2/3 = 998 671 lei

Topul sectoarelor cu cele mai vîndute apartamente îl deschide desigur sect. Botanica și Centru, după care urmează
Buiucani, Ciocana și Telecentru. O locuință „varianta albă” este cea mai ieftină la Ciocana – 750-850 de euro m2, la
Telecentru și Botanica – 800-850 de euro m2, la Rîșcani – 700-850 euro m2, la Buiucani – 750-750 de euro m2, în
Centru – de la 950 până la 1 100 de euro m2.

Tabelul de calcul a gradului de uzură fizică a Clădirei de producere – Stația de epurare

(nr. cad. 1218108.338.09) (ICVR Cul. 26/IV/IV/5/Tab. 207)
Tabelul nr. 9
Tabelul de calcul a gradului de uzură fizică a Construcției – Sală sportivă

(nr. cad. 7401505.143.23) (ICVR 7/V/Tab. 64)

Tabelul nr. 13

Uconstr=Uelement x 100/GSelement
Gradul de uzură fizică a Construcției constituie: 41%
 GARAJ

Tabelul de calcul a gradului de uzură a Construcției accesorii

(nr. cad. 3146200.933.03) (ICVR 19/III/2 Tab. 67)
Tabelul nr. 6

Uconstr = Uelem x 100/GS

Uconstr = 21 x 100/98 = 21,4%
Gradul de uzură a Construcției accesorii lit. 2 constituie: 21,4%

Spre deosebire de uzura fizică şi uzura economică, deprecierea funcţională nu are un caracter
material. Aceste tipuri de deprecieri a bunului imobiliar pot fi observate doar în momentul
comparării obiectului evaluării cu alte bunuri imobiliare. Deprecierea economică şi funcţională
se bazează pe ipotezele şi preferinţele evaluatorului. Din cauza situaţiei creată în ţara toate
obiectele imobiliare sunt supuse uzurei economice (10%).
Uzura funcţională sau învechirea funcţională este legată de dezvoltarea tehnologiilor moderne
care permit crearea obiectelor noi ce satisfac mult mai eficient cerinţele pieţii. Deprecierea
funcţională este determinată de necorespunderea caracteristicelor clădirilor şi construcţiilor
standardelor contemporane ale pieţii şi cerinţelor consumatorilor, iar pentru obiectele respective
uzura funcţională este de 10%.
Dacumul. = 1 – (1 – Ufizică ) x (1 – Dfuncţională ) x (1 – Deconomică)
Dacumul. = 1 – (1 – 0,79) x (1 – 0,20) x (1 – 0,10)= 0,8488 ≈ 85%
 Tabelul de calcul a gradului de uzură a WC – lui lit. IV (ICVR 7/VI/ Tab. 83-b)
Tabelul nr. 8

Gradul de uzură a WC – lui lit. IV constituie: 81%

Determinarea mărimii ajustărilor – TEREN

1. Ajustarea pentru condiţiile vînzării

Ajustarea a fost determinată ţinând cont de faptul, că obiectele expuse la vânzare se vînd
de regulă la un preţ mai redus. Mărimea ajustărilor se va calcula reeşind din diferenţa dintre
valorile ofertei şi valorile cererii. Respectiv mărimea ajustării constituie 5% pentru fiecare
obiect.

2. Ajustarea pentru amplasarea obiectului evaluării

Ajustarea pentru amplasarea obiectului evaluării a fost calculată reieşind din diferenţa
valorilor obiectelor comparabile situate în diferite zone a sectorului. Respectiv pentru primul
obiect comparabil mărimea ajustării a fost acceptată în mărime de 1%, pentru al doilea și al
treilea obiect – 3%.

3. Ajustarea pentru forma terenului

Ajustarea pentru forma obiectului evaluării a fost calculată reieşind din diferenţa valorilor
obiectelor comparabile situate în diferite zone a sectorului. Respectiv din lipsa diferențelor nu s-
au aplicat ajustări.

4. Ajustarea pentru suprafaţa obiectului evaluării

Ajustarea pentru suprafaţa obiectului evaluării a fost calculată reieşind din diferenţa
mărimii cheltuielilor necesare pentru construcţia unei suprafeţe mai mici şi construcţia unei
suprafeţe mai mari. Respectiv pentru primul obiect comparabil mărimea ajustării a fost acceptată
la nivel de 20%, iar pentru al treilea – 1%.

5. Ajustarea pentru existența rețelelor

Ajustarea pentru existența rețelelor obiectului evaluării a fost calculată reieşind din
diferenţa cheltuielilor necesare conectării acestora. Respectiv din lipsa diferențelor nu s-au
aplicat ajustări.

6. Ajustarea pentru existența îmbunătățirilor (viciilor)

 Ajustarea pentru existența îmbunătățirilor sau viciilor obiectului evaluării a fost calculată
reieşind din suma cheltuielilor necesare pentru înlăturarea viciilor sau cheltuielilor pentru
amplasarea îmbunătățirilor pe lot. Respectiv din lipsa diferențelor nu s-au aplicat ajustări.

Tabelul de calcul a uzurii fizice a Clubului (nr. cad. 6432403.349.01)

Tabelul nr. 4

Obiectul descris Construcție accesorie – Beci lit. 1

Anul construcției ‒
Suprafaţa la sol, m2 14,6
Materialul fundaţiei Zidărie din piatră albă de calcar
Materialul pereţilor Zidărie din piatră albă de calcar
Materialul planşeului ‒
Învelitoarea acoperişului ‒
Finisarea exterioară ‒
Finisarea interioară ‒
Materialul pardoselii Pămînt
Materialul Uşilor exterioare Simple
Existenţa reţelelor Electricitate
Mențiuni ‒
 Tabelul de calcul a gradului de uzură fizică a Construcției accesorii
(nr. cad. 2338105.162.02) (ICVR 26/II/VIII/Tab. 147)
Tabelul nr. 12

Gradul de uzură fizică a Beciului lit. 1 constituie: 38%

Mențiune: Lipsa obiectelor comparabile într-o localitate rurală reprezintă factorul care nu permite aplicarea
metodei descrise mai sus. Aplicarea unor ajustări incorecte pentru a aprecia lipsa acestor factori pot conduce la
formarea unei valori eronate ce nu va reflecta situația reală de pe piața imobiliară.

Notă: din cauza că clubul reprezintă un bun imobil nefinalizat de suprafeţe foarte mari şi luînd în
consideraţie starea rea în care se află facem concluzia că starea acestuia nu poate genera venit, dar
din contra cheltuieli pentru reabilitarea construcţiei şi finalizarea ei.

Mențiune: Metoda veniturilor nu se va utiliza din cauza că starea complexului de construcții este avariată și sunt
necesare investiții considerabile pentru restabilirea componentelor constructive și a rețelelor inginerești. În starea
în care sunt ele la data evaluării nu poate constitui obiect al contractului de locațiune. Rezonabil ar fi de demolat
clădirile de pe teren.
1,2 – indicele de trecere a prețurilor anului 1969 la prețurile 1984, conform Dispoziției Gosstroi URSS № 94 din
11 mai 1983 “Privind fixarea indicilor de schimbare a costului bugetar al lucrărilor de construcții și montare și a
coeficienților teritoriali pentru recalcularea calcului bugetar general al construcțiilor„

1,67 – indicele de trecere de la prețurilor anului 1984 la prețurile 1991, conform scrisorii Gosstroi URSS № 14 –
Д din 06 septembrie 1990 “Privind indicii de modificare a costului lucrărilor de construcții și montare și altor
lucrări și cheltuielile din construcții„

40,015 – indicele de trecere de la prețurile anului 1991 la prețurile de la data evaluării, conform web – site – lui
oficial al Biroului Național de statistica (www.statistica.md)
2,67 – indice de corecție a prețurilor din anul 1997, anul de bază pentru culegerea indicată la anul 1991
Mențiune: Din cauza că met. cheltuielilor generează o valoarea exagerată ce nu reflectă situația reală de pe piața
imobiliară locală și pentru nu a influența asupra valorii de piață, se va acorda ponderea de zero pentru această
metodă.
Mențiune: Lipsa obiectelor comparabile similare celui evaluat reprezintă factorul care nu permite aplicarea
metodei descrise mai sus. Aici este descrisă o construcție din lemn care are un grad de uzură foarte avansat și care
necesită de a fi demolată, iar în acest bun imobil complex terenul este dominant a cărui valoare s-a stabilit în
cadrul metodei cheltuielilor (pag. 27)
Valoarea de reconstituire – 03 – 12; 14 – 16 va fi: Val. De reconstituire p/u 1 m3= 22,3 x 1,02 = 22,74 rub/m3
(Coeficienul 1,02 se aplică pentru corecția la gradul de capitalizare)

Val. De reconstituire p/u 1 m3 este corectată prin lipsa: încălzirii, apeductului, gazoductului, canalizării și
conform ICVR coefiecientul aplicat este de 0,93.

Mențiune: Pentru WC-l lit. 4 s-a aplicat tariful de 400,4 rub. Din considerentele că este numai cu o singură gaură, iar ICVR
prevede că construcția este prevăzută cu 2 găuri.
Conform IVS 310 (ediția 2013) toate abordările utilizate pentru formarea și fundamentarea unei opinii asupra
valorii de piață se bazează pe informații de piață. Deși în formularea unei opinii asupra valorii de piață, pot fi
utilizate cele 3 abordări – prin cost, prin piață și prin venit, iar dacă proprietatea imobiliară este atît de
specializată încît există dovezi insuficiente pentru a se utiliza fie abordarea prin piață, fie abordarea prin venit,
nu este adecvat ca proprietatea imobiliară să fie privită ca fiind o garanţie admisibilă. Ca urmare, abordarea prin
cost este rareori utilizată în evaluările pentru acest scop, fiind numai un mijloc de verificare a rezonabilităţii
valorii determinată prin utilizarea altei abordări.
În formularea opiniei sale referitoare la valoarea de piață, evaluatorul s-a condus de rezultatele obținute în urma
metodei analizei vînzărilor comparabile.
1. Copia Certificatului de Înregistrare a „VIBIMOBIL” SRL, Seria MD 0110468 din
12.03.2012;
2. Copia Extrasului din Registrul persoanelor juridice nr. 16355 din 21.10.2019;
3. Copia Licenţei Seria A MMII Nr. 040275 emisă de Camera de Licenţiere din 30 iulie
2012 prelungită pînala 20 iulie 2022;
4. Copia Certificatului de înregistrare a subiectului impunerii cu TVA 0307436 din
01.04.2013;
5. Copia Certificatului de calificare seria EI – IX nr. 0394 eliberat la 26 aprilie 2017 de
Agenţia de Stat Relaţii Funciare şi Cadastru;
6. Copia Legitimației al A.O. SEI RM nr. 014 din 14.08.2015;
7. Copia Certificatului de calificare seria EI – IX nr. 0427 eliberat la 13 decembrie 2018 de
Agenţia de Stat Relaţii Funciare şi Cadastru.
Mențiune: Accesul în apartament nu a fost asigurat.
În baza Legii cu privire la activitatea de evaluare nr. 989 din 18.04.2002 , cap. IV, art. 21, pct. 4:
În cazul în care proprietarul bunurilor imobile refuză să asigure accesul evaluatorului la obiectul supus
evaluării obligatorii, evaluatorul este în drept să estimeze valoarea obiectului, conducîndu-se de datele cadastrului
bunurilor imobile sau de valoarea obiectelor similare.

La estimarea valorii bunului imobil evaluatorul a luat în calcul totalitatea utilităților și

rețelelor inginerești, fără de care funcționarea bunului nu e posibilă conform destinației sale
curente:
1. Rețeaua de apă – canalizare (interior/exterior), în complet cu toate accesoriile necesare
funcționării acestuia (inclusiv rezeroare, țevi, filtre, etc.)
2. Rețeaua de electricitate (rețele electrice, inclusiv iluminare, transformatoare tensiune
înaltă/joasă, panouri electrice, contoare, etc.) (interior/exterior) în complet cu toate accesoriile
necesare funcționării acestuia
3. Rețeaua de telefon/rețea de internet (interior/exterior), în complet cu toate cu toate
accesoriile necesare funcționării acestuia
4. Sistemul de încălzire, în complet cu toate accesoriile necesare funcționării acestuia
(cazane, țevi, etc.)
5. Amenajarea terenului adiacent construcțiilor (inclusiv pavaje, asfaltare, drumuri de acces,
gard, porți, etc.)
6. Sistemul de ventilare și condiționare a aerului, în complet cu toate accesoriile necesare
funcționării acestuia (cabluri de oțel, motoare, ventilatoare, canale de aerisire, condiționere, etc.)
7. Sistemul de alimentare cu gaz (interior/exterior) în complet cu toate accesoriile necesare
funcționării acestuia
Alte bunuri încorporate în bunul imobil, fără de care nu e posibilă funcționarea bunului
conform destinației sale curente.

Pentru calculul valorii de ratei de capitalizare se aplică metoda analizei comparative a

vînzărilor este metoda care se va aplica de preferinţă pentru estimarea ratei de capitalizare. O
condiţie necesară pentru obţinerea rezultatelor corecte în urma aplicării metodei respective este
asigurarea unui nivel înalt de comparabilitate a obiectului evaluării şi obiectelor comparabile în
baza cărora a fost estimată rata de capitalizare. Înainte de a estima rata de capitalizare este
necesar să fie efectuate toate ajustările corespunzătoare pentru diferenţa între bunul evaluat şi
bunurile similare. Formula pentru calcularea ratei de capitalizare este:
Tabelul nr. 10
Denumirea Obiectul nr. 1 Obiectul nr. 2 Obiectul nr. 3
Valorea de piață corectată,
12 000 37 800 14 500
€
Plata chiriei anuale, € 3 000 10 500 3 600
Rata de capitalizare, % 25,0 27,78 24,82
Media ratei de capitalizare,
25,87
%

TABELUL DETERMINĂRII PLĂȚII DE ARENDĂ MEDII

Tabelul nr. 11
Plata de
Plata
№ Denumirea Amplasarea arendă
lunară, €
lunară,lei/m2

Depozit – 400 m2
1 150 7,3
r-l Căușeni, or. Căușeni

https://999.md/ru/11984239

Depozit – 140 m2
2 r-l Cahul, or. Cahul, 145 20
periferie

https://999.md/ru/63291891

Depozit – 630 m2
3 r-l Taraclia, sat Albota de 78 2,50
Sus

https://999.md/ru/62907612
MEDIA PLĂȚII DE 10
 ARENDĂ

TABELUL DE CALCUL PRIN METODA ACTUALIZĂRII FLUXURILOR DE

NUMERAR
Tabelul nr. 12
Perioada, ani
Nr. Indicatorii
2020 2021 2022 2023 2024
1 Venitul brut potenţial (VBP), lei 35,268 37,031 38,883 40,827 40,827
2 Deducerile pentru spaţiile libere (DSL-25%), lei 8,817 9,258 9,721 10,207 10,207
3 Alte venituri (AV-0%), lei 0 0 0 0 0
4 Venitul brut efectiv (VBE), lei 26,451 27,774 29,162 30,620 30,620
5 Cheltuieli operaţionale (CO-35%), lei 9,258 9,721 10,207 10,717 10,717
6 Venitul operaţional net (VON), lei 17,193 18,053 18,955 19,903 19,903
7 Rata de actualizare, % 14.75 14.75 14.75 14.75 14.75
8 Coeficientul de actualizare 0.8715 0.7594 0.6618 0.5768 0.5026
9 Venitul operaţional net actualizat, lei 14,983 13,710 12,545 11,479 10,004
10 Rata de capitalizare, % 25.87 25.87 25.87 25.87 25.87
11 Reversia (R), lei 76,936
12 Reversia actualizată, lei 44,373
13 Valoarea obiectului evaluat, lei 97,090
În baza raţionamentelor enunţate, aplicînd metoda veniturilor, evaluatorul a apreciat valoarea
Construcției subterane (nr. cad. 7142105.603.01) egală cu (aproximat la sute) –
97 100 (nouăzeci și șapte mii una sută) lei

METAL
Tabelul de calcul a gradului de uzură a Construcției (nr. cad. 3123104.002.01)
(ICVR 20/II/Tab. 175)
Tabelul nr. 6

Uconstr=Uelement x 100/GSelement
Gradul de uzură a Construcției lit. A constituie: 39%
 Parametri de comparaţie Obiectul evaluării 1 2 3
Denumirea
Apartament cu 2 odăi Apartament cu 2 odăi Apartament cu 2 odăi Apartament cu 2 odăi

Amplasarea
mun. Chișinău, mun. Chișinău, mun. Chișinău,
mun. Chișinău, sect. Rîșcani,
sect. Rîșcani, sect. Rîșcani, sect. Rîșcani,
str. Gheorghe Madan 46/6
str. Gheorghe Madan str. Socoleni str. Socoleni

Suprafaţa, m2 50.00 46.00 51.00 48.00

Preţul de vânzare, € - 32,500 32,500 42,000
Preţul 1 m2 - 706.52 637.25 875.00
Argumentare www.999.md www.999.md www.999.md
nivelul / nivele 2/9 9/10 8/9 1/10
Corectare - 1.05 1.05 1.03
Preţul 1 m2 corectat - 741.85 669.12 901.25
Proprietate Privată Privată Privată Privată
Corectare - 1.00 1.00 1.00
Preţul 1 m2 corectat - 741.85 669.12 901.25
Condiţiile de vânzare Valoarea de piaţă Ofertă Ofertă Ofertă
Corectare - 0.98 0.98 0.98
Preţul 1 m2 corectat - 727.01 655.74 883.23
Condiţiile de finanţare De piaţă De piaţă De piaţă De piaţă
Corectare - 1.00 1.00 1.00
Preţul 1 m2 corectat - 727.01 655.74 883.23
Condiţiile tranzacţiei De piaţă De piaţă De piaţă De piaţă
Corectare 1.00 1.00 1.00
Preţul 1 m2 corectat 727.01 655.74 883.23
Corectare la amplasare - 1.05 1.10 1.10
Preţul 1 m2 corectat - 766.27 721.31 971.55
Caracteristicile fizice
- pereţi portanţi Beton armat Beton armat Beton armat Beton armat
- starea tehnică Satisfăcătoare Satisfăcătoare Satisfăcătoare Foarte bună
- finisajul interior Reparație cosmetică Reparație cosmetică Fără reparație Reparație modernă
Corectare - 1.00 1.10 0.85
Preţul 1 m2 corectat - 769.33 793.44 829.70
Existența mobilierului Nu este Parțial Parțial Parțial
Corectare 0.95 0.95 0.95
Preţul 1 m2 corectat 730.87 753.77 788.22
Existența încălzirii autonome Este Nu este Nu este Este
Corectare 1.10 1.10 1.00
Preţul 1 m2 corectat 723.56 753.77 788.22
Ajustare pentru suprafaţa 0.99 1.00 1.00
obiectului
Preţul 1 m2 corectat - 716.32 753.77 788.22
Suprafaţa locativă, m2 27.00 25.00 28.00 26.00
Corectare 1.01 1.00 1.00
Preţul 1 m2 corectat 723.49 753.77 788.22
Cursul valutar oficial la data de
02.10.2020 al 1 Euro 19.8807

Preţul corectat în lei MD 14383 14985 15670

Ajustarea generală 1.1378 1.3011 0.9008
Ponderea 2 1 3
Preţul mediu ponderat al 1 m2 al
obiectului evaluării, lei; 15,127.2